时间：2022-07-14 01:26:27
关键词：企业；房地产管理；策略
Abstract: The real estate management structure is quite complex, in order to improve the real estate development enterprise benefit and management level, to the real estate project cost control. This article from the real estate management of the status quo, analysis of the real estate industry development, at the same time, the real estate industry some effective management strategy put forward their views, I hope to help the development of industry.
Key words: enterprise; real estate management; strategy
中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号：2095-2104（2012）06-0020-02
企业内部房地产也称公司房地产，是指为了满足企业的业务需求而租用或自身拥有的用于办公、工业、或零售类的建筑物和土地，主要用于支持企业的生产经营和持续发展。企业内部房地产分为两种：一种是只向企业经营提供场所，不需要接触顾客，但有关企业内部房地产的决策会影响到公司经营的各个方面，从而最终影响到股东价值及企业利润；另一种是要向员工和顾客提供面对面交流场所，如银行、商场、超市等，达到吸引顾客并促进营业收入。
一、企业内部房地产内涵及国内现状
企业内部房地产是企业经营设施的一部分，同时也是当地房地产市场的一部分，与投资性房地产有本质区别。专门从事房地产开发或投资的企业，其房地产业务本身就是企业的核心产品和主营业务，不属于所提及的企业内部房地产范畴，而是属于投资性房地产范围。投资性房地产所关注的是通过对房地产所有权的买卖而获得的投资性收益。中国的大多数企业在企业内部房地产上的支出，一般视作日常的企业管理费用，很少建立企业内部房地产战略，因为大多数管理者认为，房地产领域非其主营业务，也无需分散注意力到这一层面；另一种情形则是，管理者直接单纯性地投资于房地产，想借中国房地产东风捞上一大笔，而不是把企业内部房地产看作一项战略性资产。有研究表明，企业差不多有25%～40%的财产是房地产，企业内部房地产的成本能达到营业收入的5%～8%，或者与净利润相比则可达到40%或50%以上，仅次于工资支出。制造业、物流类的企业其内部房地产占资产总额的比重相较金融服务类的要大。企业内部房地产是企业接触顾客、市场及供应商的重点，同时能影响生产效率和员工满意度，这会因其所处的场所有巨大影响，企业内部房地产这一新的管理领域，没有像人力资源、财务、营销、物流和信息系统那样受到中国企业管理者的高度重视。
二、企业内部房地产管理的发展历程
企业内部房地产管理，包括财务预算、信息化管理、选址、识别企业新的房地产需求、获取或处置企业内部房地产的活动，其目的是调整企业内部房地产，以符合企业战略获得资产增值。企业内部房地产管理包括物业管理、基础管理、资产管理和成本控制等方面，目的是为了满足作为企业最终使用者的核心业务单元的使用。为了达到股东价值或企业价值最大化的目标，企业会强调某一方面的管理，并且在四种管理观念之间形成平衡，而企业内部房地产管理观念的平衡和变化，会影响企业内部房地产管理在组织内的定位以及地位。企业内部房地产管理在美国的发展历程，经历了物业管理、混业经营、成本管理、支持管理和战略管理等五个阶段。1970年以前，属于物业管理阶段，美国企业对企业所有的房地产和设施都是以物业管理的理念来管理，企业内部房地产管理的功能就是简单地为企业经营提供服务场所。从1970年到1985年，属于混业经营阶段，许多美国企业的地产部门是作为独立的运营中心，通常是投资于非主营业务的美国房地产市场而获利；同时，也作为职能部门向公司提供经营所需的办公和生产场所，但与房地产投资相比其重要性是次之的。从1985年到1995年，属于成本管理阶段，美国企业经历了一场重大的组织重构，不具战略优先权且与核心竞争力不相关的部门被剥离、出售甚至关闭，导致对企业内部房地产下降了需求，而工业房地产市场及写字楼市场供大于求的市场状况使得美国企业掀起了一场降低成本的运动，这一阶段，企业内部房地产管理以成本和效率为导向，以职能部门的角色因素贡献利润。从1995年到21世纪最初几年，属于支持管理阶段，企业内部房地产管理聚焦到了工作环境对生产率的贡献，以及把部分企业内部房地产管理外包给专业服务商，以配合公司业务转移或扩张对房地产的需求。21世纪，进入战略管理阶段，企业内部房地产管理以对企业战略的价值贡献为导向，从成本中心转向利润贡献源之一，寻求作为企业联结员工、顾客和供应商的重要关节，通过企业内部房地产分战略来获取竞争优势。
三、企业内部房地产管理为企业带来的优势作用
（1）留住人才，吸引人才。对于快速扩张的企业，让员工在一个能产生高效率的工作环境中工作是极其重要的，优越的工作环境有利于公司创造良好的业绩。企业内部房地产管理既要要保持灵活性以配合企业进入新的市场，而且因为处于竞争极度激烈的市场中需要大量能担重任的人才，因此，企业的房地产战略可以整合到企业人力资源战略中，以留住并吸引人才，以及提高劳动生产率。（2）提高顾客满意度和忠诚度，传递营销信息，促进销售。企业内部房地产是非常重要的顾客接触点，对于服务顾客、提高顾客满意度和顾客忠诚度、构建品牌，具有极其重要的作用。尤其对于超市、宾馆、银行、酒店等服务型和零售型企业来说，通过企业内部房地产管理构筑高效的分销渠道可以产生竞争优势，而且基于顾客价值而选择设计的企业内部房地产有助于可以起到广告的作用，吸引顾客的注意，起到提升顾客体验并促进销售的作用。（3）降低企业内部房地产的使用成本。要想取得成本最小化，必须根据产品生命周期或市场生命周期以及房地产市场的各种条件，在租赁或购买之间做出正确抉择，而且，还要注意企业内部房地产服务的有效性，即要平衡相关几个方面的关系。（4）有助于增加股东价值。企业内部房地产并非仅是需要财务人员使出浑身解数控制成本，有效的企业内部房地产战略会放大营销投入的效果，降低劳动力成本或提升员工的劳动生产率和忠诚度，减少企业扩张所受到的约束，更好地向顾客传递产品或服务，以及从企业内部房地产自身的升值而使企业获利，继而使股东价值得到升值；从另一个角度而言，证券市场对一个企业进行评估，公司总部的位置等信息也是一个重要依据，所以说在一定程度上也影响到企业的再融资能力和市场价值。（5）提高企业核心竞争力。企业内部房地产战略在很大程度上直接影响到企业核心竞争力的开发、完善和发挥，企业内部房地产决定了企业与资源和市场的接近程度，而企业资源的投入使其核心竞争力得以有效实现，企业的市场业绩是企业核心竞争力的具体表现。有些企业在发展阶段会明显感受到，其实现企业目标的能力受到了极大的约束阻碍和束缚，因为稀缺的资源和人才已被其他企业在快速扩张中抢得先机继而占有。（6）促进企业业务流程的再造。波特认为认识价值链是获得竞争优势的关键，而需要注意的是，企业内部房地产是企业业务流程发生的场所，是价值链的物质载体，必然会影响到企业经营的效率。（7）构建企业价值和企业文化，激励组织创新和组织学习。企业内部房地产的位置以及其内部的空间布置，可以反映出一个企业的文化，因为工作地点和工作环境会极大的影响到管理者、员工和顾客的行为，因此企业内部房地产战略最终会转化为构建和加强企业文化的决策。同时，工作环境设计的优越与否，也会通过影响人的行为来影响企业员工的创新能力和意愿，还会成为促进或抑制员工工作和学习的重要因素，这对于知识型的企业尤其显得特别重要。
四、企业内部房地产管理部门设置策略
当企业的发展是跨区域或跨国型，其物业多而种类不同时，没有专业的企业内部房地产部门进行管理是不利于公司发展的。房地产管理部门将整个企业的企业内部房地产管理职能集中到一起，可以为每一项企业内部房地产购买提供专家支持以更好地配合企业扩张或收缩，可以有效地利用信息并分摊收集房地产信息的成本，可以在谈判中获得优势，还可以在房地产管理上获得范围经济。企业内部房地产管理部门可以采取以下的策略：（1）建立企业内部房地产信息系统。要想制定正确的企业内部房地产战略，必须要有全面而准确的企业内部房地产信息。企业必须全面掌握这样一些数据：在什么位置拥有多少房地产，这些房地产如何在使用，有多少员工在使用，占用的成本比例如何等等。如果企业要重新选址，就可以利用企业内部房地产信息系统迅速做出最佳的决策。（2）与房地产服务供应商结成战略联盟。部分企业内部房地产管理职能的外包目前是一个大的趋势。仲量联行、戴德梁行等国际化的专业房地产服务供应商拥有高覆盖率的分支机构和大量的房地产专家，可以向企业提供精确动态的房地产信息，高效率地配合企业的扩张或市场进入。但有一点值得注意，在企业扩张前期就把企业内部房地产业务外包，对于泄露企业战略意图给竞争对手是有较高风险的，而且在整个外包的过程中，要保证企业内部房地产的供应商能理解并认同企业的使命、目标和战略，以保证高效率的同时有效性。因此，供应商与企业不同层次的交流是很有必要的。（3）企业内部房地产管理必须符合企业战略。例如，肯德基根据其发展战略，负责对各地区的新店进行精心选址，然后再授权经营。虽然世界各国的市场都是在不断地变化，虽然各个国家的市场环境都存在这样或那样的差别，但是肯德基通过统一的企业内部房地产战略，协同其它营销策略，形成了其自身的核心竞争力。（4）力求达到企业内部各部门协调统一。企业内部房地产的决策，往往会关联到人力资源、生产、营销和财务等等，因此企业内部房地产管理者要起到整合平衡各方面利益的作用。纵观国外企业的企业内部房地产管理实践，企业内部房地产管理地位不会突然飙升，即最初阶段的企业内部房地产管理者与企业总经理之间一般会间隔三层以上的管理层级。企业内部房地产管理者一般是没有权力要求企业其他部门来按照他的指示进行行动的，由此可见，企业内部房地产战略的执行需要得到企业高层管理者的支持与参与，也可以将企业内部房地产管理流程整合到财务管理制度中去，从而确立企业内部房地产管理部门的合理地位。同时，在企业内部房地产管理实践中出现的一种方法也是可以借鉴的，即把企业内部房地产部门作为一个利润实体，其他部门每年向其支付固定的费用。结果是其他部门为了节约成本，会主动将企业内部房地产部门纳入每一项企业内部房地产交易，但需要解决的是如何考核企业内部房地产部门的绩效，并保证其服务的质量。（5）形成合理的的企业内部房地产决策流程。尽管大多数房地产决策一般是由专家根据经验进行决策，但是一个可靠的企业内部房地产管理应该是有合理流程导向的，必须以流程的形式将企业内部房地产决策进行制度化，并且这一流程应该是长期稳定的，可以不断重复地使用，即使是不同的人只要原则性地正确坚持遵循这一流程也应该做出相同的决策。当然，再好的流程也需要根据外界环境的变化而不断地加以完善，才不至于有失偏颇。
参考文献
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关键词：房地产业 现状 发展前景
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性和风险性的产物。对于我国这样一个长期处于住房难的大国来说，真确认识其现状和作用，制定相应的措施，对国家实现国民经济良性循环，提高人民生活水平具有重要意义。
1 我国房地产业的地位和作用
房地产业是进行房地产业投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。分为房地产投资开发和房地产服务业。它的地位和作用可以概括为：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；可以改善人们的居住和生活条件；可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；通过综合开发。避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；可以为城市建设积累资金渠道；可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；有利于产业结构的合理调整；有利于吸引外资，加速经济建设；有利于深化住房改革制度，调整消费结构，促进土地的集约化利用，减少土地占用；可以扩大就业，尤其是吸纳农村富余劳动力进城就业；是我国税收收入的重要来源。
2 房地产业的现状
2.1 房地产业的现状
2.1.1 增长强劲。包括居民作为消费和投资的购买。2011年1—7月全国商品房销售面积为5.2亿平方米，同比增长13.6%。1—7月全国商品房销售额为2.89亿元，同比增长26.1%。近几年，房地产开发投资增长也很快。
2.1.2 规模宏大。近年来我国房地产业推动城市住房建设以前所未有的规模发展，建设规模已经居世界前列。2012年1—12月房屋施工面积507959.40万平方米，同比增长25.3%，新开工面积190082.70万平方米，同比增长20.5%。
2.1.3 作用突出。我国的住宅和房地产业在加速城市建设、改善人居环境、增加就业、带动相关产业发展方面都产生了巨大的作用。据建设部的有关专家计算，在近几年国内生产总值年增长7—8个百分点中，由于房地产业直接和间接拉动的为1—1.5个点。
2.2 我国房地产业的特点和存在的问题
2.2.1 资源的浪费和流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的流失。
2.2.2 商品房空置量增加。按照西方一些国家的标准，商品房空置率的计算，是以全部可用住房（包括已出租、出售的和未来出售）的总量作为分母，把代售、待租的住房作为分子，从而得到空置率。即，空置率=（待租、待售的住房面积/全部可用住房面积）×100%。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个标准。虽然建设部多次强制消化空置房，许多地区空置房也有下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升。
2.2.3 房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。长期以来，由于片面强调对土地的开发利用，缺乏对土地的正确认识，而又忽视了对城市土地的有效保护，缺少以尊重生态规律和土地自然发展规律为依据的土地利用规划。
2.2.4 房地产业资金风险较大。1997年—2005年我国房地产资金来源有：①国家预算内资金；②国内贷款（面向开发商的贷款）；③债券（企业债券）；④利用外资；⑤自筹资金；⑥其他资金来源。一方面，房地产开发商过度依赖于付款、个人抵押贷款等其他资金来源，一旦项目滞销，将来资金会有断链的巨大风险。另一方面，个人抵押贷款快速增长可能会带来违约风险。在这种市场情况下，部分开发商不愿独自承担风险，利用偷税漏税、资金欺诈等违法手段获取收益，严重损害了国家和消费者的权益。
2.2.5 房地产市场结构不合理。要是中国房地产市场持续健康发展，必须调整包括房地产产品、市场、产业和布局结构。应该大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施，对于别墅、高档公寓、写字楼应严加限制。
2.2.6 房地产市场价格增长过快。当前房地产价格快速上涨时一个不争的事实，过度投资和市场的过度投机有可能引发泡沫经济的危机，必须清楚地认识到房地产泡沫一旦破裂将给社会带来严重后果。
2.2.7 市场竞争态势透明性弱、不规范。表面上看各房地产企业之间已经开始从资金、营销、人力、管理、技术、产品等方面进行创新和全面竞争，事实上是有形无实；竞争层面依然还是在资源、项目、关系等方面，这一点，并没有充分体现出市场经济本身的竞争态势。所以，市场秩序不良、急功近利、无视公共利益和消费者利益、无社会责任等现象普遍存在。
3 房地产业发展前景
3.1 我国房地产业的可持续性
可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。
3.1.1 合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。
3.1.2 重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。
3.1.3 完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一级、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资金市场的联系。
3.1.4 加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对曾量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。第二，企业在观念、产品方面的创新。第三，是消费观念的创新。第四，要注意在市场服务领域的创新。第五，中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，唯一的出路是创新。
3.2 房地产行业依然是经济发展的重要推动力
“十一五”期间，中国经济将继续以较快的增速平稳发展，作为一个关联度很高的行业，房地产业在未来的相当长时间内对中国的经济依然有相当的拉动作用。此外，我国的城市化依然面临较大的压力，房地产业有其存在的必要性，也有相当的潜力，依然会保持平稳的增长。
3.3 房地产市场将日趋透明、规范
商品房市场的恶意炒作已经受到广泛的注意，未来还将受到进一步的规范，随着市场体系的规范与完善，房地产中介服务行业也会得到更好的发展，房地产行业将逐步由生产型为主向服务型为主转化，实现可持续发展。
3.4 房地产业的区域结构面临变化
目前，我国房地产业发展在区域间很不均衡，东部地区占据了绝大多数的市场份额。
3.5 房地产业的客户构成将出现明显变化
按照“十一五”规划要求，我国将合理调节收入分配。其目标之一是逐步扩大中等收入者比重，发展中产阶级。这个阶层的扩大，将有助于中国房地产行业改变过去非理性的成分。
3.6 房地产行业将进入全面竞争时代
综上所述，国家对房地产行业进行宏观调控和市场规范已是初见成效，其市场在日趋规范化的同时也会呈现更多成熟的特征，而这些特征也预示着房地产市场迎来新的开发时代。
参考文献：
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关键词：房地产企业；财务管理；现状；对策
一、前言
房地产企业作为资金密集型企业，项目开发投入的资金量较大，资金回笼周期较长，如果运营管理不善，势必会引发各种社会问题。因此，有必要采取措施加强财务管理，以促进房地产企业“温和”发展。
二、房地产企业财务管理的现状
1.财务管理制度有待落实
尽管当前我国有许多房地产企业已经建立了相应财务管理制度，但是由于高层管理者对财务管理工作重视程度不高，既定的财务管理工作并未真正地落到实处。这就导致财务制度在有些情况下形同虚设，且随着时间推移，很容易造成企业的经营管理不到位、信息披露不准确现象频发。而且，部分地产企业财务管理权责不够分明，影响信息传递及沟通效率，导致财务信息缺乏真实性和可靠性。除此以外，我国有些房地产企业的财务信息化管理仍滞留在传统的、基础的会计核算阶段，无法及时搜集与反馈财务核算信息、财务绩效评价，偏离了战略财务管理的理念。
2.企业财务结构问题
据相关资料统计，2015年房地产企业平均资产负债率为66%，以房地产开发贷款政策为例：住宅开发项目自有资金比例不低于35%，商业开发项目自有资金比例不低于50%，房地产行业的发展依赖大量外部资金，如何选择合适的融资渠道是首要问题。房地产企业会根据自身现有规模、项目施工进度选择银行间市场、信托计划、保险资管计划、券商资管计划、房地产私募基金等融资渠道。由于目前银监会、保监会、证监会等监管机构的融资信息无法完全对称，部分地产企业在资金压力迫使下，可能会引入两种以上融资渠道进行组合，加大资金杠杆，增加了财务管理的风险。
3.资本回收风险
作为不动产投资行业之一，房地产业相对于一般企业，投资回报周期较长、资金回笼期间风险较大[1]。以二三线城市为例，开发面积约十万方的地产项目完成立项报批、施工建造、开盘预售、竣工交付的这一个完整开发周期需要四至五年的时间。在这段时期内，地方宏观调控、产品竞争力、金融业政策波动、购房人投资偏好等不定因素都会导致潜在的运营风险。在建设项目一旦启动，外部融资陆续注入，时间越久，资金机会成本就越高，持续投资，资金回收难度系数持续增加。如果在市场行情回暖和房价逐步攀高双重态势下，开发贷款与资金回笼风险不易显现；一旦房地产业进入下行通道，市场成交均价大幅回落，银行业为规避经营风险而收紧经营性贷款政策、提高居民购房按揭贷款门槛，就会导致房地产企业进退两难，陷入被动局面，直至资金链断裂。
三、改善房地产企业财务管理的对策
1.完善财务管理制度，加强执行力完善
房地产企业的财务管理制度。首先，企业在掌控和预测外部环境和内部条件变化的基础上，制定科学的、可持续发展的企业战略。财务部门根据企业战略目标，结合企业自身的经营项目现状以及企业财务管理特点，以管理层的角审视项目开发环节中涉及财务管理活动的工作内容角度，发现问题，提出解决方案，制定明确的规定。只有通过在经营活动中实践协作，重新梳理的房地产财务管理制度、及时改善瑕疵环节，才能更加有效地渗透于企业自身发展的各个环节中、优化业务流程，避免出现财务管理活动混乱的现象，从而实现降低企业运营风险的目的。其次，房地产企业在制定财务管理制度的过程中必须兼顾企业的其他管理制度，保证财务管理制度与其他制度的协调性，优化企业的资源配置，减少企业内耗。财务绩效评价是一项长期而核心的工作，除了贯彻对“盈利能力、资产结构、运营能力、公司成长性”的财务定量评价，还需要结合企业特点，落实财务定性评价，即对一段时期内企业的财务管理制度制定与执行、全面预算、资金管理、财务核算、财务信息化、财务人员综合素质、财务风险进行整体评估，与行业先行企业管理水平对比，取长补短，自我完善。
2.加强财务内控建设，为其预算提供条件
身处全球化信息时代，计算机信息技术以及网络技术的快速发展，我国各行各业已经将热门高新技术引入自身建设发展中。房地产业在国家基础建设中有不可忽视的重要作用，为了应对市场经济的要求，保证房地产企业财务管理工作的顺利开展，房地产企业应该加强财务内控建设，将信息化技术应用于内控建设中，为房地产企业的预算、采购和销售等工作提供有利条件，实现乃至超越“三算合一”主要目标。为此，企业管理层必须加大财务管理信息化的资金投入，及时更新所需的软件和硬件，引进专业技术团队，有针对性的进行专业软件开发，持续开展财务管理人员的专业技能培训[2]。其次，企业管理层需要善于发现财务管理职能与各职能部门工作环节的协作特点，加大信息化建设的宣传力度，让财务信息化理念深入每个部门，从而配合信息化建设的推进。房地产企业可以运用信息化技术和网络资源建立相对完善的信息数据库，并将关联的财务管理信息资源存储于信息库中，以便财务管理人员及时统筹相关部门、下属分子公司、乃至大型集团公司的资金运作，最大化提高工作效率。
3.健全财务审核体系，加大监管内控力度
健全财务审核体系，加大监管内控力度，应该从以下几点入手：第一，增强财务管理意识。房地产企业的职能部门负责人要高度重视财经法规以及财务管理制度，单位员工才能认识到财务管理与企业的健康发展息息相关，从源头上改变财务管理意识落后的状况，进而减少财务管理制度推行过程中的阻力因素。第二，房地产企业应该成立或对外委托独立的财务监督机构，加大对基础财务工作的监管力度，从而将财务管理制度落到实处。与此同时，房地产企业还要对企业制度的建设和执行进行督促和监察，以便保证财务管理工作能充分发挥其价值，保证财务管理工作的效率。第三，房地产企业应该从财务管理程序上避免企业高级管理人员权利独揽现象，要对权利进行合理拆分和制衡，努力实现决策、执行和监督的三权分立。为此，房地产企业必须在经济活动中，将房地产建设所涉及的项目进行科学论证，并采用集体决策的方式，避免将决策权集中于个人，从而实现权力制衡的目的，提高财务管理水平[3]。
4.合理选择企业融资形式，确定融资策略
房地产企业在选择融资方式时要综合考虑融资成本、企业风险、信息传递、资本结构等各方面的因素。其中考虑顺序为：第一，考虑内部积累，鉴于这种方法融资阻力小、风险小、无发行成本。第二，考虑借贷，此类方法速度快、弹性大，保密性好，是信用等级高的企业进行融资的最佳途径。第三，有价证券，这类方法一般倾向于先发行公司债券。企业不能无偿使用筹集的融资本金，应该在付出相应代价后，再向股东、债券持有人等资金支付利息和股息报酬。而企业在融资过程总中必须注意控制融资成本，如支付股利、利息、手续费、佣金等。另外，在确定融资策略之前，企业必须了解融资策略的种类：其一，配合型融资策略，实际上是一种理想型模型，难以真正实现。其二，冒险型融资策略，这类融资策略使资金需求能通过大比例短期负债通融。其三，保守型融资策略，其短期负债比率较低，可以降低公司无法偿还到期债务的风险，但是长期负债融资成本高于短期融资。房地产企业要做的是，立足于当前的实际情况，合理选择企业融资形式，科学制定融资策略。
近期政府提出“以债转股去化融资杠杆”的构思，目的是减轻企业的偿债压力，这对于房地产业会有一定促进，但银行方面会损失资金的机会成本，只能作为权宜之计，长久之计还在于调整地产行业产能结构。另外在操作层面，银行入股上市公司可以在二级市场灵活买入与减持，但银行入股非上市公司就缺乏有效的退出机制。目前只能寄期望政府可以及时出台上市公司“债转股”初步试行方案；同时为非上市企业量身打造方案，例如银监会等监管部门制定股权对价的仲裁机制、出台相关准入及安全退出政策。
四、结束语
总而言之，面对日益严峻的国际、国内形势，部分房地产企业应该认清自身财务管理现状，认真研究并采取有效对策，积极应对财务管理制度不健全、企业财务结构不合理、投资回收风险大，财务管理工作者能力不均等问题，促进房地产企业的进一步发展。
参考文献
[1]徐珊.房地产企业财务管理存在的问题及改进措施[J].企业改革与管理，2014，15（6）：180-222.
[2]陈素均.关于房地产企业财务管理现状及对策探析[J].房地产导刊，2014，11（34）：14.
关键词：房地产业；融资问题；现状
对国民经济的发展起着重要作用的房地产业是国民经济支柱型产业，需要充足的资金来支持其运行和发展，随着国家对房地产业的宏观调控和我国房地产业融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严竣的挑战。每个房地产企业现在都面临着如何解决资金瓶颈的重大问题。只有有效的解决房地产融资困难的问题，才能促进房地产健康快速的发展。
一、目前我国房地产业融资问题的现状
（一）房地产业融资难度大
目前，我国房地产业普遍存在融资难度大的问题，特别是国家121文件发出后，银行利率提升，房地产企业将面对银行紧缩银根的融资困难，而这更加重了房地产企业的融资压力。121文件的出台不仅使开发资质低的小开发商和项目公司受到影响，就连盲目扩张的大开发商也在一定程度上受到冲击和资金链断裂的威胁。
（二）缺乏完善的房地产金融体系
在我国，多层次的、系统的房地产金融体系目前还没有形成，面临着担保机构、投资机构、专业房地产抵押贷款机构和保障机构缺位严重的现象；房地产金融市场中介服务体系还没能做到独立有效；多元化、系统化的房地产金融产品体系的缺乏等，这些都导致房地产金融面临风险。
（三）可利用的融资渠道单一
目前融资渠道单一，主要是银行贷款。但正是由于这种单一的融资现状，在支持房地产发展的同时，也使得整个银行系统要承担期房贷款带来的问题、承担假按揭贷款的风险、市场和法律等各种风险。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
（一）房地产金融市场不完善
房地产金融市场的完善，对于促进房地产业的发展起着积极的作用。但是目前121文件的出台造成房地产业融资压力加重，虽然房地产信托在迅速发展，但还是不能达到房地产业的融资要求。房地产业在宏观政策的调控和限制下，只有少数房地产公司在证券市场上市融资，缺乏一定量的资金的支持，无法保证资金运行的质量。
（二）房地产自身管理不到位
我国房地产企业绝大部分资金来源于银行的贷款，由于市场竞争加剧，利润空间压缩，造成资金的自我积累能力下降。并且，大多房地产企业没有建立相应的财务监管和风险控制机制，财务利用率低下。加之管理者竞争意识薄弱，对于国外资本大量涌入，没有制定正确的应对措施。这些现象都极易造成房地产业面临金融风险。
（三）缺乏国家法律法规的有效监管
近些年来，房地产业竞争愈演愈烈，面对不断降低的利润空间，房地产业面临的风险也越来越大，加上房屋空置率长期居高不下，造成房地产业的潜在问题在金融风险的威胁下更加容易爆发。对于这些问题，我国有关房地产金融等方面的政策法规还没有完善、形成系统，因此在实施过程中会比较困难，对于有效规范、引导房地产业的环节发展还没能发挥太大作用，也使金融创新面临无法可依的困境。
（四）缺乏专业的资金运作人才
目前，我国房地产业起步较晚，也还没形成较大的规模，特别是在人才培养上还未得到充分的重视。房地产需要大量资金的运作贯穿始终，并且它本身也存在着一定的风险，这就需要有具备财务、法律、营销等方面知识的专业人才来运作这些资金，防范经营风险。但是我国在这方面的人才培养上投入不足，致使这方面的人才还很缺乏。
三、改善房地产融资问题的策略
（一）加强政府政策扶持和法规建设
房地产是一个需要大量资金，并具有高风险的行业，需要政府投入足够的政策扶持，政府可以通过制定有效的政策措施，直接或间接的对其进行调控，如对低收入阶层提高首付抵押担保、提供房地产低息贷款政策等。同时也应完善房地产金融方面的立法，如将《证券法》《保险法》等不利于房地产金融发展的条例加以修改等，有效的规范房地产市场运作，促进房地产金融的健康发展。
（二）完善房地产业的自身管理机制
学习国外先进的管理理念，结合我国目前房地产业的实际情况，完善房地产自身的管理机制。优化自身的组织结构，使其向扁平化结构发展，并建立健全的内部监督机构；实施有效的内部控制机制，完善内部审计，加强对财务的管理，提高财务的利用效率；建立风险预警和风险规避机制；同时，加强对房地产财务信息的披露。
（三）使用多种融资方式
在融资方面，国外有许多先进的方式值得借鉴，我国也应该进一步完善房地产融资市场，建立多种融资渠道，比如：①发展房地产信托投资，通过信托产品的深化开发，达到降低投资风险提高收益的目的；②发行房地产债券，面向社会融资；③与金融保险业合作，推进房地产业与保险业的结合，共同进行房地产开发；④开展租赁融资，在建设前与租户签订长期的合同；⑤实施海外融资。
（四）增加在人才培养上的投入
房地产投资本身是一个专业化很强的领域，它需要有专门的人才，特别是需要有具备财务、法律、营销等方面知识的多技能型人才。企业应当格外注重这方面人才的培养，投入资金对他们进行专业化的培训，同时实施有效的激励机制，这样有利于激发他们的积极性，提高工作效率，减少不必要的风险。
四、结束语
我国的房地产产业在国民经济中的地位越来越重要，有逐步成为我国经济发展新的支柱产业的趋势。由于我国房地产业起步晚，还存在诸多的问题，我国政府应当进一步加强对房地产的政策扶持和完善相应法律法规的建设。同时房地产业也该注重自身的建设，加强内部管理，提高对专业人才培养的力度。
参考文献：
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[3]陈永鸿.论房地产企业传统融资模式[J].房地产开发,2009,(11).
[关键词]房地产企业 纳税 防范措施
随着全球金融危机的蔓延,实体经济不景气,各国纷纷加强贸易壁垒保护,企业减产、停工、倒闭,工人失业,出口下降。但各地大搞城市建设,经营城市,房地产投资成为经济发展新的增长点。随着房地产业的发展,房地产业税收在整个税收体系中占有重要地位,是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆,是国家和地方财政收入的重要来源。房地产企业的蓬勃发展,为税收增长提供充足的税源,也给税收征管带来新的挑战。就当前房地产业的现状来看,房地产企业偷税、漏税、欠税现象严重,“行政干预”对征收带来阻碍,地方政府与企业“关系密切”,打着招商引资和保护本地企业发展的旗号,谋求地方利益和个人利益而损害国家利益的现象时有发生。为此,应加强房地产开发整个过程的监控、建立房地产业各税种的税源控管机制,加大对房地产业偷逃税的惩处力度、改革和完善房地产税制,加强防范和治理房地产业偷逃税问题。
一、房地产企业的纳税现状
(一) 富豪多,纳税少。房地产企业是暴利行业,当前房价越来越高,地王一个接着一个。国家财政收入艰难,为完成保8目标,增加财政收入,及时调整了个税征收范围,把福利费、职工误餐补助、交通补助等纳入个税缴税基数。房地产开发商利润多而纳税少,尤其企业所得税和个人收入所得税缴的更少。国家统计局公布2009年房地产企业贡献GDP一半以上。然而,根据2009年8月份公布的“中国纳税百强排行榜”上,2008年度中国纳税500强企业中,前100名内没有一家房地产开发企业,而与之相对应的2008年“胡润百富榜”排名中,却有十几家企业位列其中。房地产企业的老板、富翁越来越多,纳税却越来越少,究竟是一种什么现状呢?
(二)偷、漏、欠、抗税严重。房地产企业在过去的检查中偷税、漏税、欠税现象严重。根据山东省地税局2009年开展以房地产行业为重点的地方税收专项检查,结果发现房地产企业偷逃税现象严重,被检查的715户企业中有偷逃税行为的达634户,占八成以上。并且手段呈多样化、专业化、普遍化、隐蔽化的发展趋势。
(三)违法违规减免税收。地方政府与开发商“关系密切”,给开发商“超国民待遇”,违法违规减免税收,致使开发商偷税、漏税、欠税、抗税底气十足,常以“营造良好投资环境”为由,出面保护,免受税务机关的稽查和追究。
二、当前房地产开发企业偷逃税行为的主要手法及特点
(一)隐匿应税收入,减少纳税基数。这是房地产开发企业一种普遍的偷税手法。开发商拿到《销售许可证》后,开始预收房款,房地产企业应对预收房款按国税发[2006]31号文规定的20%、15%、10%、3%毛利率计算利润额,并入当期应纳税所得额中,统一计算缴纳所得税,待工程完工后进行结算调整。房地产销售发票是房地产开发企业销售产品的原始凭证,也是税务机关计税的主要依据。但在实际工作中,绝大多数房地产企业不按发票管理规定管理发票;在开票时采用大头小尾票、自制发票、收入打白条不开发票等手段隐匿收入,或者做支现金和直接进入小金库不入账。
(二) 不按规定时间入账,以未清算、未决算为由延期交纳企业所得税。房地产开发企业在收取预收款或定金后长期记入“应付账款”、“临时借款”、“应收账款”中。根据《企业会计制度》销售商品的收入确认须同时满足四个条件:(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权,也没有对售出商品进行控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能够可靠计量。房地产开发企业应在房产交付使用后,根据以上规定确认销售收入,及时调整账目,缴纳企业所得税。
(三) 以自用房、合作建房、分配利润、对外投资、给建筑商抵房为由不作为收入处理。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、〈房地产开发企业所得税征收管理办法〉、〈国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知〉(国税发[2006]31号文)有关规定,房地产开发企业捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品视同销售不动产,交纳企业所得税。
(四)虚列、多提、挤占成本,减少利润。房地产开发企业同建筑商合谋,采用签订虚假合同的手法,有计划、有目的、有步骤的虚开沙子、水泥、砖、瓦等建筑材料,虚列成本,人为提高工程造价,减少利润空间,偷逃企业所得税。
(五)不按规定列支或超标准列支费用。一种情况是,不按[2006]31号文的有关规定:对公共设施配套费、前期工程费、基础设施建设费、安装费、开发间接费等成本,在已完工和未完工产品中分摊列支,而是在已完工产品中集中列支。另一种情况是把购买的汽车、办公用品、修理费、招待费等全部列入已完工产品中。致使企业亏损或者微利,从而达到少缴或者不缴的目的。
(六)财务管理混乱,核算不规范。主观上,房地产开发企业不重视财务管理或有意搞乱财务管理。一是账薄设置不规范,凭证管理混乱,聘用无证会计人员;二是私自建立账外账,一套应付税务机关,一套用于内部核算;三是私设小金库,用于偷税、私分和“公关”。客观上,会计核算不统一、不规范,房屋产品开发周期长、各期产品滚动开发且每期产品经营成果不尽相同,为掩盖其在经营、核算和应税上的不法行为找到了借口。
三、防范和治理房地产开发企业逃税的对策
针对当前房地产开发企业监管能力不足,甚至出现断层,税务机关要积极应对,加大对房地产开发企业的税收征管和检查力度。税务机关工作人员应该加强自身业务学习,认真、仔细、深入了解和掌握房地产开发企业的情况,及时,准确采取严厉措施。对偷税行为进行严厉打击,加大对房地产企业涉税违法行为的处罚力度。
(一)加大宣传力度。通过新闻媒体广泛宣传“纳税光荣,偷税可耻”,还可以发放宣传册或定期举办房地产开发企业老板和财务人员培训班,讲解纳税知识和偷税的惩罚措施,使他们认识到纳税是每一个公民应尽的义务。税收是国家财政的主要来源,也是国家稳定、经济建设发展的决定因素。通过案例分析对欠税、偷税的房地产开发企业依法采取强制措施。
(二)加强房地产开发过程的监控,从征管环节防止房地产税收流失。从当前房地产开发企业偷税的现状看,每个环节都有偷税现象发生。因此,一方面,税务机关要加强稽查力度,对房地产开发纳税人登记、申报管理各个环节进行跟踪,经常分析税源,发现问题及时检查;另一方面,要加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核力度,增加开发企业成本的真实性和准确性,尽量防止利用假合同、假信息虚增成本现象,强化对房地产开发的全程监控。
(三)做好部门之间“横向协调”,相互配合,加强源泉控制。房地产税收是一个多部门联合办公过程,从立项、规划、施工、销售到产权审批要到20多个部门办理手续,要经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程多个部门。税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门及金融机构建立信息传递制度。同时,地方政府应该成立综合治税办公室,统一协调有关部门。通过信息交换分析比较,最大限度地掌握房地产开发企业的涉税资料,建立档案,努力获取企业建筑成本信息,加强票据管理,掌握企业收入情况,从程序上规范纳税人纳税行为,建立一个规范、管理、检查的长效机制。
(四)公平税负,简化和完善税制。我国现行税收政策繁杂,内外有别,税种多,结构不合理,各个税种征收环节和计税依据不同,造成内行记不住,外行看不懂,税源控管漏洞多,流失严重。一是开发阶段税负轻,流通环节税负重,这种税制结构进一步鼓励了房地产开发企业逃税现象;二是房地产开发税费并存,负担重,增加了建设成本,企业偷税“理直气壮”。三是土地使用税计税依据不合理,不按价值征收而按面积征收,不能随课税对象价值上升而上升,具有税源不足而缺乏弹性的缺陷,同时造成房地产企业圈地、囤地现象,纵容了房地产企业投机和偷漏税款;四是内外有别的两套税制,导致房地产市场上的不公平竞争,也使得内外资房地产企业的偷税手段更复杂、更隐蔽。
(五) 强化稽查,加大惩处力度。税务机关除加强监管外,还应该针对性的采取措施,加大对房地产开发企业偷逃税款行为的处罚力度,对偷逃税行为的纳税人起到一种威慑作用。《中华人民共和国税收征收管理法》63条,(国税发2006[31]号文)明文规定:纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐薄、记帐凭证,或者在帐薄上多列支出或者不列、少列收入,……是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其少缴或者不缴的税款、滞纳金,并处以50%以上五倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
【关键词】房地产业；外资；影响；政策
改革开放三十多年以来，随着我国经济的飞速发展，外国资本纷纷流入，中国已成为世界上吸引外资最多的发展中国家。而房地产业作为拉动我国经济增长的支柱产业之一，以其高利润、发展前景较好、政策限制较少等独特优势成为中国吸收外资的主要领域。近年来，外国资金在我国房地产业的投资规模不断扩大，对我国房地产业的影响不可忽视，亟需采取应对措施。
1 外资进入我国房地产业的现状
因为我国房地产的利润空间大，且人民币的升值预期较高，从而我国房地产也有很大升值区间，正因为如此外资纷纷看好中国地产业，流入速度十分迅速。
2009年房地产业FDI降幅高出总体降幅7个百分点，2010年1月，房地产业实际使用外资额继续下滑，同比下降6.04%，但2010年1-10月累计增幅已猛增至48.04%。更详细的数据显示，2010年1-9月，全国新设房地产外资企业498家，累计使用外资166亿美元，占FDI总量的比重达到22.38%，比上年同期高5.7个百分点。从结构看，外商投资以普通住宅为主，旅游地产增长较快。此外，外资地产基金机构数量也大幅增长，许多国际知名投资机构纷纷在国内进行投资。
2 外资进入对我国房地产业的影响
2.1 积极影响
2.1.1 加剧市场竞争，推动房地产业发展
由于国外资本拥有成熟的管理体系、先进的技术和开发理念，国内企业通过与外资进行战略合作能够吸收其先进经验，不断提高企业经营能力，进而使得整个行业的水平得到提高。同时，外资的进入使得房地产市场竞争加剧，将促使国内房地产企业积极采用先进的技术设备和管理理念，用以降低成本，增强自身竞争力，生产出高质量的房地产产品，从而大大提高整个房地产业产品供给水平和运营效率。
2.1.2 改善本土房地产企业的资本结构，推动优势企业的持续发展
为了防止房地产开发投资规模过度增长，我国政府部门和有关金融机构通过宏观调控采取措施控制金融风险，这使得以银行贷款为主要融资途径的国内房地产企业面临着资金短缺的困境，在这种情况下，争取与国外资本的合作便成为很多房地产商的首选，并将其视为实现生存和发展的重要机遇。在这一获取外资的竞争过程中，加速了行业内的“优胜劣汰”，使得本土房地产企业中一些优势企业通过资本结构的调整和改善，得以持续发展。
2.1.3 有利于拓宽融资渠道，改变了传统的房地产金融运作理念
一直以来，银行贷款就是我国房地产行业的主要的资金来源，但是除此之外，其他的来源就很少了。由于国外的大量投资，特别是具有金融投资性质的海外投资机构的投资，使得房地产的资金来源的渠道大大扩宽，房地产金融理念和金融工具也随之进入我国市场。
2.1.4 加快我国房地产业和国际标准接轨的步伐，推动房地产行业的升级转化 房地产产业对外开放使得外资房地产企业大量涌入国内市场，这不仅仅对于提高房地产产业的开放度有重要意义，而且有利于推动我国房地产产业和国际房地产产业的接轨，提高我国的房地产产业的运作水平，使其更加规范化、透明化。
2.2 消极影响
2.2.1 加剧房地产市场供给结构的不合理
随着外资的大量流入，其投向将会产生一定的引导效应，也将对房地产产品的供应结构产生较大的影响。目前，国家不断强化对房地产业的宏观调控政策，其重点之一就是改善房地产市场的供给结构，加大中低档住宅的投资。但是，受利益的驱动，利润较高的高档住宅与商业地产将是国外资本的“最爱”，这将对本土开发商的投资行为产生一定的引导作用，使得投资需求逐渐取代消费需求成为房地产投资的重点，这在一定程度上使房地产市场供应结构的不合理状况进一步加剧。
2.2.2 提高了房地产价格，助长局部地区的房地产泡沫
总体来看，目前我国房价收入比一直处于偏高状态，在上海、北京等城市甚至高达10-30倍，而外资的大量流入将会使这一趋势进一步加剧。其原因在于，一方面，外资的进入会使得房地产市场的投资需求超过住房需求，容易形成较强的标杆效应，从而导致房地产价格不断上涨。另一方面，由于外资本身的逐利性高档住宅和商业地产将成为国外资本投资的主要领域，从而减少对中低档房产的投资，造成中低档住宅市场供求失衡，进一步抬高其市场价格。
2.2.3 增加了房地产金融体系的潜在风险
尽管目前我国还没有形成次级住房抵押贷款市场，但在我国住房按揭贷款过程中，由于虚假按揭、把关不严情况的大量存在，使得一些不符合条件的借款人得到贷款，这正是我国的房贷风险所在，并正逐渐步入违约高风险期，增加了金融体系的潜在风险。同时，由于外资热钱的高灵敏性，一旦房地产市场出现萎缩或者变化，外资就会大量撤离，使得房价猛然大幅下跌，造成楼市动荡，进而引发房地产信贷金融风险。
3 规范外资进入我国房地产业的对策建议
3.1 逐渐加强对外资进入房地产市场的管制
作为国民经济支柱产业的房地产业与其他产业的联系紧密，对金融业和人们的生活有着重要的影响。但是由于我国房地产行业的发展刚刚起步，一方面市场还很不完善，另外相关的法律也很不完善，对境外机构和个人投资房产开发和销售环节没有进行实质性的限制，这样就很不利于国家的经济安全。因此，为了推动房地产市场的健康发展，维持国家经济安全防止财富外流，我国应该学习国际经验，管制外资在房地产行业内的流入。
3.2 完善金融机制，逐步拓展国内房地产融资渠道 房地产行业是一种资金密集型产业，其融资逐渐向多元化方向发展。然而，目前我国金融业对房地产业的支持力度还远远不够，还没有形成真正意义上的房地产金融市场。因此，必须拓宽我国房地产企业的投融资渠道，开发出多种类的地产金融产品，加快发展国内房地产基金信托，建立起适合我国房地产发展要求的房地产金融体系，这样不仅促使广大的中小投资者能够直接投资于房地产业，而且也是减少外资对我国房地产业冲击的一个重要途径。
3.3 出台相关政策法规，加强对房地产基金的监管
房地产基金因其灵活、成熟的投资机制已经成为外资进入市场的主要方式。根据统计，中国大概有80多家以基金形式存在的中小型外资地产基金，每个大约掌握1-3亿美元的基金。目前，摩根斯坦利、美林银行等外资基金在大陆房地产市场比较活跃。虽然房地产基金的投资十分的活跃，但是由于我国目前没有与产业基金相关的法律法规，对房地产基金的管理也就没有相应的法律来指导。因此，为了加强对房地产基金的监管，针对产业基金，我国要尽快出台相关法律。
3.4 建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系 目前，我国对房地产市场的检测和管理水平不高，当大量外资进入房地产市场时，就容易造成市场的不稳定，不利于经济安全。因此，必须要严格的监测房地产市场，加强对外资流入的预警，对外资在房地产业活动的流向进行严格的监控。为了达到这个目的，我们可以建立外资购买房地产的登记体系，关注外资是否对某个城市、某种物业类型进行了集中投资，分析这种行为与该地区经济的承受能力的匹配程度，监控资金的流向，防止外资热钱的炒房行为。另一方面，应将风险指标定量化，设计出具有操作性的、科学的风险评价体系，以此制定相关的调控政策与措施。
参考文献
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关键词：房地产企业；资金管理；风险管理
房地产作为国民经济支柱产业，由于行业关联度高，经济带动性强，对国民经济发展具有重要的影响。房地产业经历了十多年突飞猛进的发展，作为本轮供给侧结构性改革而成为宏观调控的重点行业之一。特别是在楼市新政迭出的宏观调控影响下，在货币供应量趋紧、房产销售持续下滑的背景下，房地产企业普遍面临资金压力正在逐步增大。如何加强资金的管理，提高资金管理营运效率，防范资金风险，是房地产企业管理者需要正视的重要课题。
一、房地产企业资金管理概述
（一）房地产企业资金管理的特点
房地产企业是典型的资金使用密集型企业，具有投资资金占用多、投资占用时间长和投资风险大等特点。在不同的开发阶段，房地产企业的资金管理呈现出不同的需求。首先，在前期开发阶段，如土地使用权的获取、土地征用及拆迁安置补偿、可行性研究、前期报批立项以及规划设计等，由于受金融信贷政策的限制，该阶段投资资金基本上靠企业自筹，属于资金的“净投入”阶段。其次，项目进入了实质性的开发阶段，项目的“四证”办齐，前期自有资金投入也达到了一定的比例，资金来源开始涉及银行贷款等外来资金的介入，对外来资金的管理又赋予了资金管理新的要求；最后，随着预售证的取得，公司销售房款的逐步回流，资金管理特点逐步由资金投入转化为资金回收阶段。因此，每个阶段资金管理由于管理内容上的差别会呈现出各自的特征。
（二）房地产企业资金管理的重要性
由于房地产行业自身的特点，资金管理涉及到房地产的各方面，渗透到开发、分配、交易的各个环节，合理的资金管理能够维护企业经济活动的正常运行。其重要性主要体现在：
1. 加强资金管理能有效地提高企业管理水平
资金管理是企业财务管理的一个重要组成部分，也是企业各项管理中最重要的管理活动。房地产企业从获取土地资源到整个项目开发，再到项目的销售，自始至终离不开资金的参入，也离不开对资金的管理活动。资金管理与企业管理在目标上的一致性，表明二者相互支持、相互促进、共同发展。
2. 加强资金管理能有效地防范企业资金风险
发生资金风险一般是由于债务到期无法偿还或由于资金收支预算与实际不符而产生的支付危机。因此，强化项目开发中的资金管理，结合企业的实际情况编制好项目运营中的资金收支计划，对于提前发现和及时应对资金的支付危机，防范企业资金风险都有极其重要作用。
3. 加强资金管理能确保企业持续健康发展
房地产企业的持续发展离不开资金的支持，资金的良性运行也会促进房地产企业的持续发展。因此，规范企业资金管理，提高资金的运用效率，是提高企业的经济效益、实现公司的发展战略、确保企业持续健康发展的基本前提条件。
二、房地产企业资金管理的现状
目前，在房地产业普遍受资金困扰的情况下，企业间的资金管理水平参差不齐，多数房地产企业在资金管理方面还存在一些缺陷，在风险管理、制度依托、运行机制等方面还存在着许多亟待解决的问题。
（一）资金的风险管控体系不健全
现阶段中小型房地产企业由于自身实力弱，银行借贷资金比重大，普遍存在资本金偏少和负债率高的风险。形成这种状况的原因一方面是风险管理意识不强。在房地产高风险、高回报的刺激下，投资者非理性的投资，极易形成市场冲动，一旦资金积压过多，销售不畅，容易造成资金链断裂。另一方面是风险管理机制的缺失。很多房地产企业并没有成立专门风险管理部门，风险管理责任不明确，难以采取有效措施防范和化解资金风险。
（二）资金的制度建设有待完善
前些年开发商忙于业务扩张，往往忽视了资金管理的制度建设。资金预算管理制度不健全，资金的计划管理操作不规范，责任也不够明确，对资金使用监督控制不到位，容易导致资金运转出现问题，使企业陷入财务危机。
（三）资金的融资渠道过于单一
由于我国资本市场还不够完善，加上监管部门对房地产企业融资限制条件高，通过发行股票、债券筹集资金对于大多数房地产企业来说都是可望而不可及的。为了满足资金需求，银行贷款就成了房地产企业的主要融资渠道，但是在央行银根紧缩的政策下，这条融资渠道对于中小型房地产企业来说也变得十分艰难。
（四）资金的管理模式有待改进
现阶段房地产企业普遍拥有多个项目的开发，每个项目都设有一个公司，甚至还下设多个项目部或分公司、子公司。每个公司都开立了一个或多个银行结算账户，这样就形成公司庞大而又复杂的银行账户体系。一方面导致资金存量和流量信息难以及时、准确收集和撑控，无法对资金进行动态管理；另一方面造成资金过于分散，资金的使用效率不高。
（五）资金的计划管理难以合理执行
随着房地产行业的逐步规范发展，越来越多资金管理者意识到资金计划管理的重要性，通过资金有计划的合理安排，可以提高资金的使用效率。但在实际工作过程中，资金计划从上报到审批都存在一定的问题。其主要原因：一方面上报的资金计划的部分内容缺乏合理性和必要性，含有一定“水分”。下属单位或部门为了争夺有限资金资源，考虑到审批部门总是要“砍掉”一定比例的付款需求，把暂时不付、可以推迟支付的和急需支付的款项混淆后一并上报；另一方面主管资金的审批部门由于资金来源有限，没有经过深入的调查研究，主观性地削减下属单位或各部门报来资金计划的合理需求，造成资金计划安排的不合理。
三、房地产企业资金管理的对策建议
（一）加强投资项目可行性研究
房地产项目投资决策失误会给企业造成严重的经济损失，因此必须加强对投资项目的可行性调查论证，关注行业的发展周期，项目的评审要做到科学化、专业化，重点对项目的投资目标、规模、方式、资金来源、风险和收益等进行客观的评价。企业应将资金管理提前到项目可行性研究阶段，通过对项目的开发规模和技术经济指标分析，客观地确定投资成本和资金的使用量。然后依据项目开发每个阶段资金需求量进行资金筹划，提前做好资金的安排，以最合理的资金成本确保项目开发的顺利进行。
（二）合理安排资金使用计划
首先，切实摸清资金需求。资金审批部门要结合企业全面预算，要求资金的使用单位或部门在报下月资金需求时，同时上报后二个月的付款预测。据此摸清资金的实际需求，有计划的统筹所需资金；其次，构建多层次的资金管理体系。应在下级公司和集团的成本部设立资金计划专员，可以由合同管理员来兼任，合同管理员对合同的执行情况很了解，有利于审核资金计划的合理性。最后，彻底查清资金使用单位或部门的对外往来情况。对于应收的往来该收的要督促收款，增加公司的货币供应量。对于超期未付的往来，要组织资金予以支付，避免产生负面影响和信用危机。
（三）建立风险管控体系
首先，强化资金管理的风险意识。强调资金投入项目开发的风险可控性，对资金的流向与控制进行跟踪管理，合理规避运营中的资金风险；其次，健全房地产企业的风险管理机构。通过明确管理责任，收集来自各方面的风险信息数据，对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行识别和控制；然后，建立风险管理的指标体系。利用公司内部财务报表的数据信息、行业和政府有关部门公布的信息资料，再加上企业自身进行的市场调查，逐步构建企业资金风险管控的指标体系；最后，加内部监督检查，采取日常监督检查和专项监督检查相结合方式，定期、不定期对资金的筹集、使用和回收情况进行检查。
（四）规范资金管理制度建设
房地产企业要从实际工作流程出发，制定切实可行的资金管理制度，规范企业内部人员的行为，保障资金良性运转。要建立和完善资金的预算管理制度，资金实行预算管理，按资金计划使用资金，按照规定的权限和制度办理资金业务。为提高制度的执行力，还需要将制度的执行情况纳入公司的考核体系，进行绩效考核。通过不断总结经验，使资金管理的制度日趋完善。
（五）拓宽融资渠道
随着我国市场经济的不断完善，房地产企业的融资渠道也逐步由间接融资向直接融资转变。目前房地产资金主要依靠银行借贷的情况将有所改变，逐步走向股权融资、债权融资、投资基金、证券和信托等多种形式。另外，对于中小型房地产企业还可以进行联合开发，共担风险，利润分成，通过融资手段的综合利用提高企业融资能力。
（六）改进资金管理模式
加快资金的周转是资金运用的一个重要任务，以有限的资金流量推动较大项目运转，使资金产生较高的效益。对于多项目开发的房地产企业来说，建立资金的集中管理模式是一种有效选择，公司的资金实行统一调度和统筹安排使用，不受账户余额限制，以减少资金的闲置。并且能够随时撑控资金信息，提高资金的周转速度。
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【关键词】 中国房地产 现状 问题 对策
近年来,随着经济社会的发展和城市化进程的加快,房地产己经成为我国经济增长的引擎和国民经济的重要支柱产业,房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。特别是2002年以来,在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下,我国房地产业蓬勃兴起,出现高速增长态势。但要客观地看到,目前我国某些大中城市房地产市场存在着整体过热和一定程度的泡沫。著名经济学家谢国忠强调:“房地产行业的发展和需求的增长超过了中国经济可以承受的程度。”为此,国家相继采取了降温措施,通过上调存款准备金率、存贷款利率,紧缩房地产开发信贷等宏观调控政策。同时在一系列行政性措施中,连续出台与房地产市场相关的多项重大政策,如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策;积极调整土地供应结构,加大普通商品房土地供应,限制高档商品房土地供应;清理固定资产投资项目等。政府的宏观政策调控,在一定程度上遏制了房地产信贷增长过快的势头。然而,我们必须清醒的看到,当前我国房地产仍然存在投资规模增长过快、房价居高不下等制约房地产健康发展的关键问题,影响了我国城市化进程的加快、人民生活水平的提高、和谐社会的建设。目前学界对这一问题的研究相当充分,产生了一系列较为系统的理论成果。然而从既有的成果来看,大多局限于一般性的对策分析。因此,分析我国房地产发展过程中存在的主要问题,探寻房地产的科学发展之路,无疑具有重要的理论意义和现实意义。
一、我国房地产发展的现状
当前,我国经济增长已经进入新一轮上升期。投资稳步增长,消费结构保持升级势头,从2002年开始,我国GDP增长率已经稳定在8%以上。在我国经济增长势头强劲的带动下,房地产市场摆脱了之前徘徊不前的局面,出现高速增长态势,2003和2004年房地产业更是达到高峰,显现整体过热的特点。
以房地产投资开发为例。从房地产业的投资增长速度来看,我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年到1993年是房地产开发投资的高峰时期,1994年以后随着全行业步入调整时期,房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势,1998年房地产逐步走向复苏后,房地产业的开发投资增长率也走向回升。从1999年到2009年全国房地产开发投资累计完成投资106874.4亿元,年均完成10687.44亿元。我国房地产的投资从1999年到2009年期间增长了近6倍,尤其是2000以后,中国房地产的投资出现了一个高速增长的时期。更具体的有关投资额与增长速度的描述可以从下表得到。
可以发现,2000-2009年期间,中国房地产投资的增长速度几乎都在20%以上,远远超过了中国的国民生产总值的增长。据统计,2010年一季度的1-2月,全国完成房地产开发投资3144亿元,同比增长31.1%,增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中,商品住宅完成投资2233亿元,同比增长32.8%,提高32.0个百分点,占房地产开发投资的比重为71.0%。长期供应方面,2010年一季度中的1-2月,全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米,同比增长11.2%,去年全年则是下降18.9%;完成土地开发面积1567万平方米,同比下降40.8%,降幅较前期已有较大程度的缩小,后期供应有望逐渐跟上。总的来说,我国房地产的开发投资在近年里经历了一个高速增长的时期。
二、当前我国房地产发展过程中存在的主要问题
我国房地产在高速发展的背后,存在着不容忽视的诸多问题,主要表现在以下几个方面。
(一)房地产供求矛盾十分突出。供给方面,土地是影响房地产供给的主要因素,而在需求方面,人均可支配收入、城市人口和房价是影响房地产需求的主要因素。我国房地产作为一种产业,与其他产业相比较,存在着严重的供给方面市场化不足而需求方面市场化过度的现象。产品市场化与要素非市场化之间严重不对称。造成这种非对称的一个重要原因,在于作为房地产供给方面的土地的稀缺性与不可再生性。因而,土地的供给不能像其他生产要素的供给那样,按照市场的信号不断地提供到市场上来,因为严格保护耕地是我们的基本国策。对于一般商品来说,当市场上出现供不应求,价格上涨,就会吸引生产资源转移到这种商品生产上来,直至这种商品出现供大于求,价格下跌。然而,房地产商品则不是这样。尽管房地产价格上涨了,其所必须的生产资源(这里主要指土地)却不可能无条件地转移到这个领域。土地的空间特性决定可供利用土地资源的稀缺性。而随着经济社会的发展和人口的增加,对土地的需求又存在着不断扩大的趋势。因此形成了越来越突出的房地产供给和需求的矛盾。
(二)房地产供给市场化不足下的“房屋空置”怪象
供给方面市场化不足而需求方面市场化过度时,应该是商品的供不应求,而我国的房地产市场现状却是恰恰相反:房地产供不应求的情况下却出现了房屋空置怪象。对这一问题,可用房价与人均收入的对比进行解释。
房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准,发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间,发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。目前业界比较公认的套房销售价格与消费者户均年可支配收入比例为5-6倍较为合适。2007年中国商品房年平均销售价格为3885.40元/平米,而2007年全国城镇居民人均可支配收入为13786元,三口之家的家庭可支配收入是41358,按每100平方米计算,2007年房价收入比是9.4,即使按每居户80平方米计算,2007年的房价收比是7.5。因而,当前的商品房价格己经远远超出了大多数普通市民的收入承受能力。当然,用房价收入比来衡量供求矛盾或是房地产泡沫,有很多学者对此方法的科学性提出质疑。但经济的实际数据表明,近几年来房价的增长速度超过了人均可支配收入的增长速度。两者之间的矛盾是存在的。而此矛盾正是导致房屋空置的原因之一。同时由于房地产既是消费品又是投资品的特性,随着新一轮房产行情的到来,许多房地产开发商预期房价将会不断上涨,所以故意捂盘不卖。因此出现了以下怪象:一边是大量的房屋空置,一边是大量的需要房屋的工薪阶层和普通百姓住不上房、买不起房、买不到房。
(三)供给与需求的区域不平衡的矛盾
我国的基本国情是区域经济发展的不平衡性,东部与西部地区经济之间的差异特别大。表现在我国房地产的供给与需求上也是如此。尽管当前房地产形势总体上是好的,但也有一些地区不同程度地出现了投资增幅过大、投资结构不合理、价格上涨过快、土地供应过量等有可能过热的“苗头”。投资的增幅与销售的增幅相比,应该要保证能够在发展中不断消化同期上市的商品房。
(四)房地产市场运行监管和协调调控体系不完善,房改制度改革有待深化
当前有的开发企业经济实力和市场竞争力不强,房产开发交易行为不规范,虚假广告,合同欺诈,中介服务和物业管理中违法和违规行为等,还没有得到有效遏制,政府对房地产市场调控和监督有待进一步加强。同时,我国的市场化程度还不够高,房地产市场机制不够完善,住房供应体系还不健全,房地产市场的服务体系还远远不能适应居民住房消费需求,房地产中介服务市场也存在很多问题。不少家庭住房比较困难,适合我国国情的住房保障制度有待建立。
三、制约我国房地产健康发展的因素分析
(一)我国房地产市场宏观调控尚存不足
近年来,我国政府针对房地产领域出台的一系列措施,对房地产市场的健康发展起到了一定的作用,房价上涨速度有所减缓,房地产投资增速过猛势头得到有效遏制。但是,由于经济社会形势的快速变化,政府在制定房地产宏观调控政策时,相关决策存在着一些误区,政策执行中发生了一些偏差,客观上导致调控政策并没有达到预想的效果,城市土地价格持续攀升,房价偏高的问题也没有得到真正解决,房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。主要表现在:
1、住房保障制度不尽完善,保障的重点不突出。目前,中国住房保障制度建设己经起步,但与住房市场进程相比,住房保障体系不尽完善,保障的重点不突出,导致国家对住房需求的调控效果不好。住房保障体系不健全,没有完全涵盖不同收入的人群,住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展,缺乏有效措施激励开发商参与保障型住房建设。
2、房地产宏观调控手段单一、“一刀切”现象严重。目前中国房地产宏观调控手段比较单一,突出表现为行政手段运用较多,经济手段和法律手段则运用较少。从近几年出台的房地产政策可以看出,政府试图用行政权威、部门通知来调控房地产市场。但是由于房地产市场具有地域性、差别性的特点,简单依靠传统的几家单位发文调控房地产的做法往往会出现逆向调控,即调控的目标和措施背道而驰。同时,政府在调控方式和调控手段的运用上,对不同群体采取“一刀切”的现象严重。比如,为了打击投机性需求,央行连续几次提高住房贷款利率。这种无差异的加息政策虽提高了投机炒房资金成本,同时也增加了首次购房或自住购房者的负担,影响宏观调控的效果。
3、缺乏对各方利益博弈的考虑和协调,使政策效应大打折扣。随着改革的不断深入,经济的持续增长,中国社会利益多元化趋势日益明显。在中国房地产宏观调控的过程中,由于多方利益群体博弈的存在使得调控的效果大打折扣,主要体现为中央政府、地方政府、房地产开发商三方的利益博弈。作为中央政府,制定的宏观调控政策往往从全局性和综合性的角度出发,考虑的是整体利益;而地方政府和房地产开发商在执行时往往要考虑其自身的局部利益。正是这种整体利益与局部利益的差别,制约着房地产宏观调控政策的效果发挥,使得宏观调控在相当程度上流于形式,调控效果大打折扣。
4、片面强调住房自有率,导致市场的结构性矛盾加大。目前中国大部分地区整体上住房自有率偏高,超过了应有的经济发展水平和经济发展阶段。特别是由于中国居民收入贫富差距很大,高收入者有第二套住房、第三套住房,而中低收入者却没有住房。此外,房地产开发商为谋取暴利,加大对高端楼盘和商用楼盘的开发力度,使针对高收入者的大户型商品房和商业用房比例过高,而针对中低收入者的中小户型普通住宅严重短缺,从而导致市场的结构性矛盾突出。住房消费本来应遵循梯度变化规律,但是这个规律在中国却受到了严重的挑战。最近几年,住房购买普遍讲究“一步到位"或“尽快到位”,这种过度消费和超前消费导致需求膨胀,刺激房价上涨,加剧了居民的经济压力,同时加剧了金融风险。
(二)房地产市场的信息混乱、信息不对称,房地产利用资源优势释放错误市场信息,进行价格技术干预
在信息不对称普遍存在的情况下,会引起“逆向选择”。目前房地产市场上纠纷事件频出,相当程度上就与这种信息不对称有关。例如,杭州退件就是典型。开发商自己买卖自己的房屋,造成供不应求,骗取银行的资金,并利用这种优势,吸引客户跟进,等销售行为发生后,购房者已经是无可奈何了。再比如说,发展商利用信息的优势,事前不予告知就更改规划、广告打时间差、隐瞒先天性缺陷、物业公司不公布账务等等不一而足。而在目前的情况下,业主与开发商、物业公司又缺乏沟通渠道和沟通的诚信。其他的诸如房子质量问题、拖期交房、面积缩水、面积分摊、过头承诺、无证销售等。凡此种种,都会酿成令人烦恼的楼市纠纷。
(三)地方政府的短视财政与开发商的利益联结在一起,成为利益共同体
近年来,地方经济严重依赖房地产市场是个不争的事实。据国务院发展研究中心“中国财政课题组”的研究,在当前土地开发市场政府垄断的情况下,土地收入占地方财政收入的一半以上,“土地财政”成为许多地方政府财政的真实写照,而这也是房地产行业间接成为地方政绩的快速体现。房地产是城市经济增长的推动因素,也是体现地方官员政绩的形象工程。因此,为了避免造成地方政府财政收入和政绩的下降,政府必须对房地产行业进行扶持。从2008年开始,很多地方政府都推出了“救市”政策。南京政府推出了“房产新政20条”;成都市政府对开发商的信贷进行政策扶持,延长地价款付款期限,不计滞纳金等;杭州的24条政策减免购房税费、缓和开发企业财务负担和加强服务支持,甚至规定“对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块,其出让价款支付期限最高可达18个月。等政策对房地产企业的扶持,体现了地方经济对其的依赖性。对于地方政府财政与经济的发展,西北大学经济管理学院副院长赵守国认为,房地产业的暴利已使地方政府、银行和房地产开发商组成利益共同体。目前的体制性因素使地方官员本能地趋利避害,靠房地产赚快钱是以任期内政绩为出发点作出的必然选择。
(四)中国投资渠道较窄及中国投资者的素质较差,作为民生资源的房地产成为市场的投资品种
我国自1998年实行住房货币化改革以来,居民的自有住房率已经超过50%,住房市场化让很多居民改善了住房条件。但在一些城市,由于对房地产宏观调控的力度不够,带有投机性质的炒房行为屡禁不止,造成房价虚高,很多中低收入家庭难以承受过高的房价。炒房一般有三种形态:炒楼、出租、转手买卖。“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。购房出租者是相对保守和实力不强的投资者,他们的投资策略是以租养房。转手买卖是指在上海、北京等房价上升较快的一线城市,在房屋预售时以较低的价格买进,当所买的房屋成为现房后,房价已有了不小的涨幅,再转手卖出去。在这三种炒作手段当中,尤以炒楼花的危害最大,因为它不仅会造成住房紧缺的心理恐慌,最重要的是使真正想买房的人只能付出更高的代价来取得别人已签订的房屋认购资格,无形中使房价严重背离它的真实价值。鉴于炒房的诸多危害,专家呼吁,政府部门应进行适当的调控。我国炒房近几年非常厉害,起源于温州,后来全国蔓延,造成全国资产泡沫化。原因是我国的投资渠道较窄,当老百姓有了余钱以后,无其他的投资渠道,习惯性地去买房,是这助长房地产价格上涨的重要推手。
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关键词 税务筹划 营业税 土地增值税 企业所得税
一、目前房地产企业税务筹划现状
我国的税务筹划自改革开放以来经历了几十年的发展，在理论研究方面已经产生了飞跃性的变化，但是实务操作方面却收效甚微。结合前期房地产企业的高速发展来看，房地产企业在税务筹划这方面还不同程度地存在着一些问题，本文将分别从房地产企业的内部操作及对外与税务部门的沟通协调两个角度分别进行阐述。
（一）房地产企业的内部筹划问题
1.随着房地产行业的兴起，许多原本从事其他行业的投资人都把目光转向了房地产行业。但是行业不同，使这些企业的管理者对房地产企业的税务不是特别熟悉，经常用工业企业的税务筹划模式来管理房地产企业，这类房地产企业对本企业的税务筹划的认识还有可能混淆工业会计与房地产会计的理念，房地产企业的税务筹划工作人员的专业知识水平并没有达到行业要求。税务筹划是整个房地产企业财务管理活动的中尤其重要的组成部分，在整个税务筹划过程中不仅需要企业内各个职能部门之间的相互配合，更需要得到企业领导管理层的高度重视。
2.有些房地产企业出于对成本的考虑，没有聘请专业税务管理机构的专业人员进行财务预算，他们通过在企业内部设置的财务部门或管理机构来开展税务筹划的工作，通过这种方式，虽然可以有效的节约成本，但是会使出现在专业性领域的专业问题得不到及时的解决。
3.随着房地产行业的极速发展，伴随着的潜在的经营风险不断增大，目前问题较大的几个方面有：房地产项目土地的取得渠道、建设施工阶段的各种类型的风险控制、国家关于房地产行业出台的一系列的调控政策以及相关的地方法律法规中隐含的关于房地产开发的一些风险等。
（二）房地产企业与税务部门的沟通协调问题
1.我国目前的征税制度对正在高速发展的房地产企业的税务筹划来说，具有一定的局限性，具体表现在：在我国，流转税是我国税收体系中的重要组成部分，而营业税又是流转税，是房地产企业涉税比重中比较大的一类税种。但因为营业税是价外税，具有可转嫁性，是确认发生了就要征缴的税种，在很大程度上降低了这类税种在企业纳税筹划中的操作空间；另一方面某些企业缺乏对纳税筹划的正确认识，进而选择通过偷税漏税来实现企业税务筹划的错误做法。
2.从国家的整体税务发展层面来看，我国房地产企业的税务及咨询业务虽然已经发展了一段时间，但是还存在着许多的不足。导致不足产生的原因不仅是地域的差异，更重要的是税务机构的从业人员素质参差不齐。房地产企业的急速增长，在一定的利益驱动下，部分税务机构在内部人员还没有达到一定业务水平及能力的情况下，就接下了很多房地产企业的税务业务。另一方面，有些税务机构的业务职能相对比较单一，主要集中在为房地产企业税务的简单登记、纳税申报及日常税务的缴纳等事务，而系统的税收筹划方案设计工作则非常欠缺。
二、房地产企业税务筹划的大致分类
房地产企业涉及的税务主要分为三大类：营业税、企业所得税和土地增值税，本文将分别从这三个税种来对房地产企业的税务筹划进行分析：
（一）房地产企业的营业税筹划
目前某些房地产企业在收客户楼款的同时作为一项附加服务，会先代收客户的物业维修基金、契税等，到交楼的时候再将这些款项缴纳到相关部门。一般房地产企业将收到的售楼楼款作为营业税的计税依据。而代收代缴的本应顾客缴纳的煤气费、水电初装费、维修基金、契税等税费，则应在收款时记“其他应付款”，在实际需要缴纳的时候，从“其他应付款”中转出。作为房地产企业的财务，应该明确区分客户所缴纳的款项的分类，不可模糊地统一计入营业收入中，这样就在无形之中加大了企业营业税的负担。因代收代付的费用或税金因不是企业的收入，所以在这方面企业一定要细化数据，财务人员要熟悉了解企业的收入来源及代收代付费用的区分，做好营业税的筹划工作。
（二）房地产企业的所得税筹划
依据我国相关的税法规定，企业的所得税是在企业整体取得利润的情况下所缴纳的税种。当一个房地产企业刚成立的时候，需要大量的资金投入，与一般的企业不同的是，房地产企业前期投入很多，在楼盘拿到预售证之前，不可以对外销售的期间，整个房地产企业的利润会一直呈现为负数。企业如果想要很好的调控企业的所得税，就需要控制房地产企业从拿地开始动工到销售的年限，因为根据税法规定，企业的所得税只可弥补五年内的亏损，这就要求企业的建设周期最好控制在五年之内，这样才可以最大程度的帮助企业合理规避企业所得税。
（三）房地产企业的土地增值税的筹划
房地产企业的土地增值税的征收实行的是四级超率累进税率，最低税率是增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0；最高税率是增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。即房地产企业所发生的增值率越高，所适用的税率也越高。如果一个企业的项目分期进行开发，那么选择按整个项目进行土地增值税的清缴还是分期进行清缴，将会在所需缴纳的税额上产生差异。根据房地产企业的发展来看，一般来说企业在早期取得的土地的成本会比较低，早期的房地产的销售额也会相对比较便宜。而近几年随着房地产的兴起，房价节节攀高。那么在计算土地增值税的时候，越早期开发的房产，所取得的增值就会越低，需要缴纳的土增税也越少；越到近期，随着房价的提升，土地增值税中的收入也相应增加，最后的增值额也会跨到比（下转第页）（上接第页）较高一些的税率档，对土地增值税的缴纳也将会有很大的影响。所以企业在初期规划的时候，向税务机关提出申请的时候就要将企业的规划情况说明清楚，避免在后期产生巨大的土地增值税额。
三、浅析完善我国房地产企业税务筹划的方法和策略
第一，对于房地产企业而言，首先要将税务筹划的理念放在企业的经营管理中的重要位置，这个是做好企业整体税务筹划的重要步骤。这其中又包括了以下几点：一是企业前期开发阶段的税收筹划。在这个阶段需要企业对整个项目投资的来源、企业自身的经营模式以及整个项目开发的方式等诸多方面进行详细周到的规划，综合考虑各项因素。二是项目工程建设期内的纳税筹划。在整个项目成本核算过程中影响企业所得税、应纳税额以及企业的土地增值税的计算。在这个时间期间需要处理好筹划工作，关于企业融资利息计提时间的划定、借款费用资本化等这些关键问题，需要及时做好费用及建筑合同的预提工作。三是需要房地产企业建立一整套有效的税务筹划风险预警机制。根据企业财务报表的编制要求、重大涉税风险节点以及及时更新的税收政策变动等建立一整套动态的信息资料库，完善企业税收筹划中的抗风险管理机制，以便企业可以及时进行风险识别，并针对出现的风险苗头制定出有效的应对方案。
第二，房地产企业加强与税务机关的沟通。特别是在税法和新会计准则存在差异，实施各业务环节的税务筹划时，要经常向主管的税务机关专管人员进行咨询并做沟通工作。同时也要重视与专业的第三方中介服务机构（税务机构）的合作，这些专业机构的工作人员都能掌握最新的税务资讯。
第三，就企业内部培训而言。企业需要安排企业的相关工作人员针对专业进行定期的业务培训，不断提高企业财务人员的职业技能。
税收筹划是我国现阶段经济发展过程中企业要求效益最大化必须要面临的问题，尤其是房地产行业在最近二十年获得了飞速发展，各个企业会不可避免的需要税务筹划，因为科学的税务筹划，不仅可以合理地控制企业的生产成本，提高企业的竞争力，对企业的长期发展和内生动力都有着不可忽视的重要作用。
（作者单位为天安投资有限公司）
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[关键词] 物业管理房地产现状对策
我国物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。
一、房地产开发与物业管理互补作用
1.房地产开发是物业管理的基础
物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。
2.良好的物业对房地产的发展有促进作用
物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。
二、物业管理的现状及问题
1.建设与管理之间缺乏有效衔接
近两年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准，而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:（1）一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈,物业公司代人受过。（2）物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响; 总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。
2.对物业管理的认识模糊
物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略计算，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元;反之，若管理不当，使这些住宅自然淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。
3.缺乏公平的市场环境
我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端，物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场，通过招投标聘请物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。
三、解决之道
1.提前介入
由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。
2.规模化
一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。
3.市场化
[关键词]信用评价 房地产 现状
我国房地产行业自1998年住房制度改革后,进入快速发展阶段。作为我国国民经济的重要支柱产业之一,其重要性不言而喻。作为一个产业关联度强的行业,其所带动的上下游相关产业链相当长。一旦企业发生信用风险,将会对整个国民经济的稳定造成重创。因此,对房地产企业进行信用评价具有极其重要的意义。
一般来讲,企业信用是指企业在生产经经营过程中与其利害关系者之间建立起来的,以诚信为道德基础的思想观念和践约行为。对企业的信用评价一般应该包括企业的综合实力、财务信用、销售信用等。
一、我国房地产企业信用评价现状
目前我国针对房地产企业进行的信用评价相关的体系主要有:建设部房地产企业资质评级标准、建设部及各省市房地产企业信用档案管理系统、部分省市房地产行业诚信评价方法以及商业银行对房地产开发企业贷款的资信评级方法。
1. 建设部房地产房地产企业资质评级
为了规范房地产开发企业经营行为,国家建设部于2000年颁布《房地产开发企业资质管理规定》,要求各房地产开发企业须取得建设部评定的企业资质等级方可进行房地产开发与经营。
该资质等级的评价内容主要包括注册资本、从事房地产开发经营年限、累计开发额、近年建筑工程质量合格率、企业管理人员状况、是否有完善的质量保证体系等。房地产企业开发资质按企业以上方面的状况分为四级,并对各等级企业可从事的业务范围进行了限制。
通过该等级评级的内容,我们可以看到该资质等级反映的是包含企业资本实力、经营管理以及历史经营信用等的企业整体信用,不涉及企业的财务信用。
2. 建设部及各省市房地产信用档案管理系统
房地产信用档案系统于2002年由国家建设部建立。只要是从事房地产经济活动的企业,都属于该档案监督的对象。
从信用档案内容看,以房地产开发企业为例,档案中的内容主要包括企业的基本情况、主要管理人员情况、良好记录行为、不良记录行为、已完成和在建项目情况、在建项目预售许可证、资格年检情况和投诉情况。从档案中的内容看,该档案系统主要是针对企业在经济活动中的整体信用,涉及到企业财务信用的仅有“银行信用等级”一项。该档案仅对房地产企业的信用信息进行归集,未对其作信用评价。
3. 部分省市房地产行业诚信评价方法
亦有部分城市对所辖房地产企业进行了信用评分,如深圳市规划和国土资源委员会建立的深圳市房地产信息系统。深圳市房地产信息系统的主要评价对象为深圳市的房地产开发企业、房地产经纪机构和房地产估价机构以及从事房地产业务的房地产经纪人等。评价方法主要采用计分法,将评价对象分为诚信、预警及失信三个等级,并将评价结果在网上予以公示。公示信息主要包括企业的基本资料、管理人员、不良行为、业绩、年检情况、项目手册等。
4. 商业银行贷款信用评价
根据《巴塞尔协议》对不同类型的资产按不同权数来量化信用风险的标准计算方法,商业银行纷纷建立了针对各行业的内部信用评价指标体系,以确定授信企业的信用水平,保障贷款安全。
商业银行对于房地产贷款的分析内容一般包括企业领导人素质、履约能力、经济实力、资金结构、经济效益与发展前景等。商业银行房地产开发贷款信用风险测度主要使用定性分析方法、财务比率指标分析法和贷款风险度法。定性分析法以定性指标分析为主,缺乏数量标准,评价结果主观性较大。财务比率指标分析法往往只考虑借款人的还款能力,考虑因素不全面。
二、存在的问题
笔者在对以上信用评价系统进行浏览及信用查询的时候,发现存在以下问题:
1. 系统的覆盖面不完全。虽然有关部门多次要求征集各企业的相关信息,但记者在查询中仍然发现存在部分企业在系统中无记录的现象。在实际中,规模越小资历越浅的企业的信用履行能力越弱,自然也应该成为关注的对象。在信息不对称及交易成本的作用下,利益相关者如果在公开的系统上得不到这些企业的信息,就只能聘请专业的评级机构进行信用调查。但这如果只是对于普通的消费者来说是可能性是不大的。
2. 信息内容不完整。虽然各个档案系统均设置了多项指标信息,但系统中大部分企业的信息不完整,尤其是企业的不良情况信息以及企业的银行信用等级多数为空白。信用系统的作用本来就是为了对企业进行监督,作为企业不愿公开的负面信息,本应备受关注,但在系统上却极少有登记备案,系统的监督与公示作用明显被弱化。
3. 信息存在着滞后性。笔者在2010年进行查询时,多数企业的信息只更新到2006年甚至更早,数据上的时滞,使得信息系统不能反映企业当前的状况,这给相关的信息使用者带来不便。信用评价系统的作用也就流于形式。
4. 评价方法落后。与国外相比,我国尚未形成成熟的信用风险计量模型,信用评价的技术水平较落后于国外。部分商业银行按照《新巴塞尔协议》的要求,进行风险管理系统的开发,在技术上得到一定的改进。而其他评价体系中多采用专家打分法,主观性较强且容易受到人为的操纵。从评价指标上来说,各评价系统在反映企业信用状况方面全面性仍存在着不足。
三、总结
在美国次贷危机的影响下,信用风险已成为社会各界重点关注的问题。“楼脆脆、楼塌塌”更暴露了房地产企业的信用问题的严重性。建立切实可行的房地产企业信用体系已经迫在眉睫。鉴于前文的分析,笔者认为信用系统是相关部门对企业信用进行的评价及认定,对于消除信息不对称,引导消费者选择优质产品,增强企业守法与诚信意识有着积极的意义。
参考文献:
关键词：安康市 房地产企业 人力资源管理 调查
1 调查对象
五家房地产企业（开发项目）分别是：安康市仕府大院、安康市滨江公馆、安康市城投・沁园、安康市万家房产、安康市兴安地产。
2 人力资源管理现状分析
2.1 企业员工男女比例
这五家房地产企业（开发项目）有职工788人，其中，男419人、女369人，平均每个企业有职工157.6人。在男女比例上，销售部门和保安保洁部门的男女分别是1：1.83和1：1.93，而管理部门和技术部门正好相反，男女比例大于2：1，具体见表1。对此，房地产企业（开发项目）的人事主管认为：一个房地产企业要想取得成功，管理人员虽然占核心地位，但是销售部相当于一张企业与外界交流合作的名片，销售部的人员管理合理，会使企业对外的形象焕然一新，所以在销售部门，企业更倾向于招聘女员工，尤其是年轻女员工；而在管理部门中，则倾向于招聘男员工，主要是理工科出来的男员工，相对于女员工来说，管理头脑更灵活。
表1 房地产企业员工男女比例统计表单位（人）
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注：表中数据来源于安康学院会计学12级2班曹馨月等同学的调查。
2.2 企业员工的学历与专业
5家房地产企业（开发项目），5%职工是本科以上学历，这类人属于企业内的佼佼者，他们有着丰富的专业知识、灵活的思维能力，在企业内担任经理级别的职位，属于企业内高一层次的管理人；60%职工是本科毕业，且所学专业是市场营销、管理学，这些人在企业内担任管理职位和销售职位；25%职工是大专毕业，在企业内担任技术人员，这类员工长期在生产一线工作；10%是大专以下学历，他们相对于其他员工来说，学历低、年龄较大，所以在企业内担任保洁和保安的工作，详见表2。
2.3 企业招聘员工的渠道
一般有网络招聘、现场招聘和内部招聘三种渠道。
网络招聘是5家房地产企业（开发项目）的首选。网络招聘一般包括企业在网上招聘信息甚至进行简历筛选、笔试、面试。通过网站招聘信息，利用专业网站已有的系统进行招聘活动。这种招聘方式不受地域限制，人数多，覆盖面广，且时效较长。现场招聘是企业的第二选择，它是一种企业和人才通过第三方提供的场地，进行直接面对面对话，现场完成招聘面试的一种方式。现场招聘一般包括招聘会及人才市场两种方式。内部招聘是指公司将空缺职位向员工公布并鼓励员工竞争上岗。内部招聘有助于增强员工的流动性，同时由于员工可以通过竞聘得到晋升或者换岗，因此这是一种有效的激励手段，可以提高员工对公司的满意度以留住人才。
2.4 房地产企业的人才流失
这5家房地产企业（开发项目）都存在较严重的员工流失，特别是销售部门的员工流失最严重。具体表现如下：一是许多员工一有机会就会选择辞职，前往工资水平比较高的公司工作；二是销售人员认为自己的能力在该房地产公司已发挥到淋漓精致，从而会选择能为其提供更广阔发展空间的房地产公司，而每个销售员手中或多或少会有一些客户，这些客户会随着该员工的离开而终止对该房地产的投资。
3 调查结论与建议
3.1 结论
从上述5家房地产企业（开发项目）的人力资源管理可看出安康市房地产企业在人力资源管理方面是基本合理、理性的，特别是在用人的性别、学历和招聘上，不存在性别歧视、人才的高消费等现象，且在员工招聘时能与时俱进。但也存在员工流失等问题，这反映了安康市房地产企业的薪酬制度或晋升制度存在一定的缺陷。
3.2 完善安康市房地产企业人力资源管理的建议
①建立绩效考核制度。通过该制度及时对公司员工的思想、品行、工作能力、工作成绩、工作态度以及性格、身体状况等进行全面考察和评价，以此作为奖惩的重要依据。②完善薪酬制度。薪资应分固定工资和业绩提成，固定工资部分应根据员工个人的职务（职称）、在本公司工作时间来确定；业绩提成应主要依据绩效考核结果确定。③缔造学习型企业。提高员工的整体素质是“以人为本”管理理念的具体表现，也是企业发展的根本。关键要培养和激发员工热爱企业的团队精神，唤起广大员工对企业文化的价值观的认同，使员工自觉朝着企业制定的目标前进。
参考文献：
[1]刘承宪，岳文赫，吴厚强.浅析沈阳市房地产企业人力资源管理现状及改进建议[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2010（04）.
