时间：2023-06-12 14:47:29
关键词：营销 涉税风险 防范策略
一、打折优惠
打折优惠是房地产开发企业最为普遍的一种营销策略。在促销不见成效情况下，“降价”自然成为房地产开发企业突围的主要方法。我们经常会看到这样的打折促销活动：“成本价开盘，本周认筹额外8.5折，送1500元/平方米豪装”、“精装公寓项目，一次性付款享受9.3折、按揭贷款享受9.4折”、“交5000元抵3万元，周末还有特价房”等。上述这些促销方式，实际上就是价格直降，最大限度地让利给购房人，却赢得了买房人的认可，对资金的快速回笼起到了良好效果。
二、垫付首付
在楼市低迷的时候，不少房地产开发企业打出了“首付分期付款”、“一成首付”的方式促销。无论是“一成首付”还是“首付分期”，都是为了吸引顾客，加速回笼资金的促销手段。房地产开发企业为购房者垫付首付，为其提供一笔半年至一年期的“免息”房贷，以一般住宅市价120万元～150万元/套计算，垫款首付款约为40万元～50万元，期限为2个月～1年，购房者约可省1万元～2万元贷款利息。房地产开发企业销售的无论是期房还是现房，预收资金时都具备纳税义务，均应该按规定缴纳营业税以及预缴土地增值税、企业所得税等。
三、买房送礼
在制定“买房送礼”类营销策略时，应关注个人所得税代扣代缴问题：
1.企业在活动答谢以及业务宣传等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，如在开盘活动时向所有前来的客户赠送的小礼品，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。如果企业愿意承担这部分的个人所得税，就不需要向客户收缴，但是这部分承担的个人所得税不得在企业所得税税前扣除！
2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如房地产开发企业采用“买一送一”的促销手段，所赠送的自产开发产品（如买房送车库）是不需要缴纳个人所得税的；如果是赠送的旅游项目，如欧洲10日游等，就需要按照“偶然所得”项目缴纳个人所得税；但是，如果是赠送的空调、洗衣机或者是小汽车等实物就不是简单的个人所得税的问题了，这还会涉及到企业的“兼营业务”需要缴纳增值税及相关的附加税费，同时需要缴纳个人所得税。
四、购房补贴
一些房地产开发企业针对非普通住宅产品给予契税补贴，如针对别墅、面积超过144平方米以上的商品房等，给予高于普通住宅部分的契税补贴；有些房地产开发企业针对购买人不同时间段的物业管理费补贴，如购房免3年物业管理费等。对这类营销策略，不如采取直接的折扣销售策略来得简单和实惠，不仅客户缴纳契税的纳税基数降低，而且，企业承担的应由个人缴纳的契税不能在企业所得税前扣除，而且，需承担按照“偶然所得”计算的个人所得税。
五、售后回购
在商业地产以及车库的销售过程中，一些房地产企业为了吸引客户，承诺客户购买后一段时间内，客户可以要求房地产企业按照约定的价格回购其销售的产品。这种营销策略，虽然其合同或协议的内容千差万别，但概括起来可以分为三种情形：一是销售方没有回购的选择权，且回购价格确定；二是卖方有回购选择权；三是买方有要求卖方回购的选择权。一般来说，第一种情形商品所有权上的风险与报酬并未真正转移给购买方，房地产开发企业仍对售出商品实施控制，不符合收入确认的条件，不能作为销售业务来处理，仅能作为融资业务进行处理。后两种情形，则应具体分析每项交易的实质，根据行使选择权的可能性大小，以及商品所有权上的主要风险和报酬转移与否，确定是否符合收入确认条件如果符合收入确认条件，企业和客户就商业或者车库签订或者办理了产权过户手续，尽管企业与客户签有回购协议，但是，根据税法规定，企业仍然需要分别按照销售和购进不动产两项业务处理，这样企业就会承担两次销售不动产的营业税及其附加税费、所得税、印花税等。如果不符合收入确认条件，虽将商铺卖给了客户，双方签订了合同但尚未签证、办理相关产权过户手续，就可以视为一种融资业务，可以通过变更合同或者协议的方式解决。
六、售后返租
售后返租是一种特殊销售方式，是指房地产开发企业在销售商品房给客户的同时，与客户签订该房的租赁合同。在售后返租方式下，在房地产开发企业与客户之间，房地产开发企业同时是承租人，客户同时是出租人；在房地产开发企业与入驻商户之间，房地产开发企业又是出租人，商户则是承租人。简单地说，就是房地产开发企业将其开发的商铺、商品房、酒店、度假村等物业划分成小面积出售给购买者。随后与客户签订返租合同，让客户将物业返租给房地产开发企业，在一定期限内，由房地产开发企业以固定利率包租。
参考文献：
关键词：房地产企业 纳税筹划 措施
一、加强房地产企业纳税筹划的必要性
税收具有强制性的特点，企业守法经营的重要评价标准就是依法纳税。房地产企业涉及企业所得税、营业税、土地增值税、城镇土地使用税等诸多税目，税收已经成为众多房地产企业除营业成本之外负担最重的支出，在房地产行业形势波动频繁的现况下，控制税收成本也成为房地产企业保持合理利润的重要途径。具体来讲，充分进行纳税筹划的意义体现在这几点上：首先，纳税筹划最根本的作用就是减少企业支出，增加企业利润，这些在筹划中避免的支出对于房地产企业来讲实际是不必要的成本支出，帮助企业充分发掘出潜在的免税机会而不会多缴税；其次，纳税筹划也促进了房地产经营的更加合法化，企业在开展税收筹划的过程中必然要对企业所承担的税种特点、计税、减免税等方面的法律法规进行全面地了解，进而以此为基础产生改进企业经营管理方式的见解，促进企业守法前提下的税务减免；第三，纳税筹划作为房地产企业财务管理活动的必要组成部分，其筹划水平的高低直接影响着企业整体管理水平的层次高低，因此必须加强纳税筹划管理。
二、房地产企业纳税筹划的现状分析
房地产企业与一般的商业企业在经营管理上存在诸多方面的差异，纳税上涉及的税种比较多，日常税收筹划管理工作较为繁琐。同时，纳税筹划是一项具有较高专业性的财务活动，而众多的房地产企业财务管理能力参差不齐，在纳税筹划管理的过程中体现出不同的水平。从当前诸多房地产企业的筹划情况来看，依然存在一些具有普遍共性的问题。
（一）纳税筹划管理思想走不出错误的认识
所谓纳税筹划的错误认识无非是那些老生常谈的思想误区。其一是靠与税务征管部门搞关系争取减免税的错误思想，一些房地产企业以建立与税务部门的良好关系为日常工作，想方设法的与税务征管机构套近乎，甚至采用大大小小的行贿手段获取少缴税的机会，有的房地产企业也千方百计的寻找税收征管漏洞，以税务部门查不出为目的屡屡兜圈子，给税务征管部门的工作带来了极大的难度和消极的影响，更是污染了社会的风气。其二是靠偷逃税获取税收利益的错误思想，某些房地产企业为达少缴税目的，采用税法不允许的多提折旧摊销费用、少记收入等方式从会计处理上隐匿真实账目，严重的扰乱财务核算的正常秩序，有些企业竟以合作建房为名来掩盖开发房地产的事实，将空置房屋的租赁收入不入账或计入往来款项，偷逃营业税、所得税等，面临巨大的法律制裁隐患。
（二）纳税筹划的思路与方法整体性较差
房地产企业财务部门开展纳税筹划在思路与方法上存在几个方面的利益协调难题。首先是税收最小化与税后利润最大化之间的利益协调问题。少纳税严格来说不是纳税筹划的单一目的，房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账、费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是最大限度地利用了应该得到的税收优惠，这种方式下费用开支等的最大限度提高，企业的税后利润并不能得到很好地保证，产生纳税筹划与利润目标的矛盾。其次，单一税赋最小与企业整体税赋最小的利益协调问题。房地产企业涉及的税种有十几种之多，尽管涉税税目的计税基础并不相同，但其计税依据是同一项业务活动，在筹划时会出现结点，产生相互影响而削弱筹划方案的效果，房地产企业并没有建立整体筹划的框架。第三，纳税筹划方法上，房地产企业也较为固守传统的节税方式，不同节税途径之间还不能很好的协调运用。
（三）纳税筹划风险的管控力弱
房地产企业容易出现涉税风险的方面包括税务稽查的风险、会计政策和处理方式与税法存在较大差异的风险、税收法律变动的风险、纳税筹划人员职业风险等等，这些风险是无法避免的，而且具有一定的不确定性，因此，企业有必要建立税收风险的管理机制体制。而很多房地产企业在这方面做得并不到位，风险管理与控制比较薄弱。一是对各种涉税风险考虑不全面，缺少风险分析与评价的步骤，只是直接开展筹划工作，没有良好的准备；二是缺乏动态的涉税风险监测机制，对于涉税风险来源的主体行为的情况、动向不能及时的了解，无法形成风险的预警体系，增加了风险应对的难度；三是对已发生或可能发生的纳税风险处理与应对措施不当，备选的处置措施和方案范围较狭窄，无法将风险的不利影响降至最低。
（四）纳税筹划的人员素质不高
房地产企业的纳税筹划还没有专业的部门和人才队伍，大部分筹划工作是由财务部门兼办的，而财务部门一方面要担负企业的财务管理和会计处理工作，业务繁琐，另一方面，税务筹划具有很强的税务专业性，大部分的财务或会计人员只是对纳税的会计处理较为在行，对于纳税筹划涉及的较细节性的问题根本不具备必要的了解，因此难以胜任筹划工作。
三、改进房地产企业纳税筹划现状的措施建议
（一）正确的纳税筹划思想是良好税务筹划的开端
纳税筹划是一项严肃的管理工作，房地产企业必须要从上至下形成一种正确的筹划态度与思想。首先来讲，房地产企业要理性对待与税务征管部门的关系与业务往来，税务征管部门代表着国家税收的一定法定权利，房地产企业与其之间是执行与被执行的关系，而不可能成为平等的关系，因此房地产企业不应当设法成为其朋友，而应当以服从合法管理为基本态度来开展税务往来。并且房地产企业要严格遵守税务征管程序，不能利用税务征管的漏洞来谋取税务利益，否则一旦查出必将是得不偿失的。其次，房地产企业要摆脱愚昧的纳税筹划心理，有句话说愚者逃税、蠢者偷税、智者避税、高者筹划，房地产企业要做纳税筹划的高者智者，而非逃税偷税的愚蠢者，要以税收法律与会计法规为纳税筹划的基础指引，对于预售房款、空置房租金收入等一些满足收入条件的收入及时入账，对发生的费用支出据实扣除，切勿捡了芝麻丢了西瓜。
（二）以整体纳税筹划为主，协调税务关系
房地产企业纳税筹划的最终目标，合理来讲应该是企业最终的税后利润最大，为实现这个目标，房地产产企业一定要处理好各种不同利益之间的关系。一是要处理好税收最小与税后利润最大的协调关系，房地产企业在努力增加扣除项目的同时，为保持税后利润的期望值，需要在费用支出的筹划上寻找最佳平衡点，或者从收入的角度来通过增加加项的方式减小减项的消极影响。二是处理好单一税目与其他多个税目之间的关系，企业纳税筹划要树立整体利益的思维，要分清各种税目之间的影响关系，从单一税目筹划方案的不同组合中来寻找使企业所获得的税收利益最大的方案执行。三是处理好同一税目不同纳税筹划方法之间的关系，企业纳税筹划时节税与避税是不同的方式，其细分下的方法也有多种，可以进行不同的组合，克服单一方法下的效果有限性。
（三）健全税务筹划涉税风险的管理与调控
涉税风险管理是房地产企业纳税筹划的必然主题，房地产企业要从以下几个方面健全纳税筹划风险的管控：一是强化企业纳税风险的自我检测与评估，建立一定的风险预警机制，企业可以从征管、税法与会计政策各个方面开展合理性分析，对可能的涉税风险进行识别与评估，从而以此为基础，能确立一些标准或项目作为涉税风险的衡量标准，建立起可行的风险预警机制；二是健全涉税风险的动态监控机制，要充分对各种涉税风险实现源头监测与控制，对税收法律制度发展情况与变化动态进行实时的了解，对企业经营业务流程涉及的纳税环境进行充分的把握，对企业会计政策的调整及时更新，以便将各种潜在的风险发生或发展的苗头控制在最低；三是增强涉税风险的处理与应对的灵活性，企业不仅要对发生概率较大的风险制定备用的风险处理与控制措施，而且要提高这些方案措施的变动性和可调整性，能根据风险的动态变化作出针对性的调节，以便可以采取最有效的方式来遏制住风险事态的进一步恶化。
（四）加强纳税筹划人员队伍的建设
纳税筹划作为一项对业务知识全面性掌握要求较高的工作，需要对税收政策熟悉且能够融会贯通的运用的人员来执行，基于此，一方面，房地产企业要尽量为纳税筹划配备适当的人员，尽量将财务与纳税筹划分开，以便增强纳税筹划在企业管理体系中的地位，也是为了提高纳税筹划不受专业素质的限制可以达到最佳的结果。另一方面，房地产企业要对纳税筹划人员进行专业技能的培训，在日常工作中要求其密切关注国家税收政策的趋势与动向，对其进行企业经营战略和业务流程开展的教育，使其可以紧密的结合企业发展实际来制定最有利的税务筹划方案，推动企业经营业绩提高。
参考文献：
[1]李桂芬.浅谈房地产企业纳税筹划[J].河北企业，2009；第10期
[2]蒋婵.浅析房地产行业的纳税筹划[J].中国集体经济，2009；第12期
[关键词]房地产企业，税收筹划；风险；防范措施
纳税筹划又叫纳税策划，是指在法律规定允许的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。纳税人为了达到税后利润的最大化，通常都根据税法对经营活动提前筹划和安排。房地产企业是以营利为目的，从事房地产项目的开发、服务、管理以及经营等相关活动，且进行独立核算、自主经营的经济组织。
房地产行业近年来发展迅猛。房地产企业经营模式主要分为销售物业模式和自持物业模式，两种模式虽然在税目、税基和税率方面各有不同，但因为房地产企业的业务范围本身就比较复杂，占用的资金量大，经营周期长，成本费用结构比较复杂，再加上房地产行业是国家的支柱产业，国家对房地产企业出台了很多的调控措施，这些都会增加房地产企业纳税筹划的客观风险。客观风险来自于业务的特殊性，来自于宏观的不可控，而纳税筹划工作面对这些客观的风险，如何主动的防范风险、化解风险显得非常重要。
一、房地产企业纳税筹划风险类型
实务中房地产企业涉及到的税收筹划风险的类型主要集中在以下几个方面：
（一）政策选择风险
房地产企业业务范围复杂，整个开发流程中涉及到的税种非常多，增值税、所得税、契税、印花税、城镇土地使用税等等，几乎涉及到了所有的税种。以所得税为例，企业开发产品销售收入的确认、开发产品预售收入的确认，代建工程和提供劳务收入的确认、开发成本与开发费用的扣除处理、广告费和业务宣传费的处理以及折旧的处理都会涉及到税收的筹划。再比如，房地产企业的建设周期长，在项目设立一开始，就应该准确找到投资切入点，然后等合同签完后房地产开发的方式也有很多选择性，是合作建房，还是项目整体转让，这其中不同的选择政策也不同。由于我国税收相关的法律法规制定的不是相当完善，也存在时效性的不足。所以房地产企业在选择相应的税法时就有可能有失偏颇，本来初衷是纳税筹划，结果却成为避税，给企业带来损失。再加上，房地产行业发展迅速，国家不断出台新的政策。对于纳税筹划人员如果对国家的新政不知晓，或者是把握不准，税收筹划也会出现相应的风险。
（二）政策运用风险
当工作人员根据相关的法律法规制定了系列的纳税筹划政策的时候，就会出现工作人员因为素质或水平的问题或是对政策错误理解或者理解上出现偏差，给税收筹划带来了一定的风险。这样的风险纯粹是主观性的风险。例如，2009年国家税务总局制定了关于企业在开工之前必须合理确定成本对象，并将成本对象报税务机关备案的相关办法，目的是强化税收监管。在2014年1月份，为了减轻企业的负担，国家取消了这种事先备案的做法。相应的规定改成“在开发产品完工当年申报年度企业所得税时专项报送税务机关，并不得随意调整或混淆成本对象，确需调整的须出具专项报告。”这种政策的更改直接会影响到企业的做法。因为房地产开发企业成本对象类型比较多，有写字楼、公寓，还有门面房等，他们各自给企业带来的利润差异比较大，影响企业上交的所得税就不同。筹划人员应该根据政策的变更，合理进行避税，如果工作人员对政策的变化不清楚，那就会给企业带来一定的风险。
（三）经营风险
经营风险对于每一个企业都是存在的。房地产企业也不例外。房地产企业的经营范围广，经营过程复杂，所面对的市场环境变化快，这样都加大了本身的经营风险。纳税筹划本身就是一个对未来纳税经济业务的一个预算，由于经营周期长，原来制定的筹划政策在一段时间由于经营环境的变化而不适用，这时就要做出相应的修改。如果对这方面的工作疏忽了就会给企业造成损失。
二、房地产企业纳税筹划风险防范措施
面对风险不是逃避，防范的根本是对潜在的风险进行发现和识别。并且只有提前做好风险的防范措施，当风险真正来时才能够采取正确的应对措施。
（一）及时全面了解税法的变动
实务工作中的纳税筹划不仅技术性强，政策性也很强，所以筹划人员要及时了解和房地产行业相关的税收政策的变动，及时调整筹划方案。并且对政策的了解要尽量的全面，避免片面解释法律法规。这就对筹划人员的专业素质提出了更高的要求。筹划工作的专业性很强，要求筹划人员平时多注意积累，加强自己的知识储备。也要丰富自己的知识面，对经济、财政、法律、会计、保险、金融等相关知识都要多多涉猎，对国家的经济政策、财政政策、金融政策等都要及时了解。目的是制定最合适的纳税筹划方案，最大限度的降低风险。
关键词：大企业；典型案例；税务风险防控
一、大企业税务风险背景及税务管控特点
（一）大企业税务风险背景随着国地税合并推行大数据技术管理，大企业税收管理的重点是以大企业业务流程分解为起点，以企业纳税风险识别、风险评估、风险应对为抓手，有效整合第三方信息，进一步拓宽数据采集范围和渠道，依托“互联网＋税务”新时代的海量数据运用，完善税收风险特征库、风险分析识别模型和风险应对策略库的建设，强化了税务机关对大企业的税务风险管控，有效满足区域内重点企业的税源监控。
（二）大企业税务风险管控特点（1）税务基础数据标准化：实现税务管理信息自动化，企业需要将生产经营中各经营要素（如人、财、物）和各流程环节（如研发、采购、生产、储运、销售等）形成的各种涉税数据，以及经营链条中实物流和资金流等形成的“信息流”，按照税收法规和内部管理的要求进行标准化处理，形成可用的涉税风险基础数据，为税务标准化信息建设系统打造良好基础。（2）涉税数据计算自动化：纳税申报信息和税负测算的自动化，是指通过信息系统自动采集、计算和生成各税种的定期、不定期申报和缴纳的过程，并为财务报表提供当期和有关应缴税额与已缴税额的比对结果信息；各税种税负的计算和申报信息的生成，与企业其他信息系统中有关的涉税数据的录入和输出有密切关联，比如企业所得税信息需要账务、生产、销售、投资、内部交易结算等多个系统的过程数据和不同信息来源确定；需要指出的是，目前我国税收法规还在不断变化完善中，企业尚不能很好地适应纳税人自我遵从的期望要求。（3）税务风险监控数据化：成员企业个体微观既有税务事项操作差错风险的动态监控，又有集团内部各成员间企业宏观税负指标的动态监控和风险预警阈值及涉税指标的统计和分析；集团总部对成员企业实行日常税务事项自主管理模式下的总体税务风险管控的手段，就是监控和统计分析集团内各法人单位或纳税实体的宏观税负指标及选定的个别关键性涉税指标；对涉税指标的监控和分析，应集中在对集团内部关联交易政策执行状况的动态监控、集团宏观税负，包括分业务板块的税务贡献（或负担）的统计和分析，这些统计和分析可以为总体税务风险管控决策提供信息支持。（4）使用大数据税务筹划：通常需要对历史经营成本费用，盈利水平，供应链条中地域划分和各项要素（如原材料、无形资产、市场、成本）单位贡献值等方面进行数据分析，进而对未来的营业利润和供应链环节成本等场景进行模拟和预测。税务数据化系统的建立，可以为大企业税务管理团队进行税务规划和决策提供了大数据分析的基础条件和可操作的工具。
二、大企业部分典型案例的分析
笔者曾参与XX省大企业管理局部分行业重点企业（千户企业）涉税风险检查，抽查样本为房地产行业的部分龙头企业，通过案头分析及实地调研后，发现部分大企业的税务风险具有较为显着的分行业特征，具体情况如下。
（一）房地产行业的部分典型案例：
（1）背景情况：XX集团初创于1992年，总部设于中国上海，在中国A股实现整体上市，并控股多家中国香港上市公司，XX集团房地产开发经营作为XX地集团的核心主导产业，建设项目遍及上海、北京、天津、西安、武汉等全国24个省54个城市；商业地产、建筑、能源、金融、汽车服务等产业也已经具有了较大的规模和较强的实力，2016年，XX集团实现2474亿元的营业收入、144亿元的利润总额、94亿元的净利润。
（2）在对XX集团公司西安地区旗下XX实业房地产开发有限公司、常X置业有限公司、西安XX置业有限公司、XX北城实业有限公司等四家房地产企业进行2013年至2017年的关联税务风险排查时，发现故流转税方面问题较小，该行业属于政府严控领域，住户取得房产证的之前必须取得发票；而在财产及行为税方面，则呈现出一些有意或无意的问题，如契税出现一些问题，主要表现未将土地拆迁补偿费或取得城市基础设施配套费纳入契税计税基础，未按照规定足额缴纳契税，存在拖欠问题，且欠缴税额一般都在百万元级别以上，经与企业沟通，反馈理由主要是先拿地后补办手续纳税积极性不高及业务人员缺乏足够的税务知识及资金紧张所致；房地产行业的特色税种—土地增值税则出现较为严重的问题，如表现为只预提不申报缴纳或少申报缴纳现象突出，少缴税额一般都在千万级别以上，同时造成年度企业所得税虚减，加大了集团整体税务风险，经与企业沟通，反馈的主要理由也是资金流较为紧张正与税务机关协议延缓缴纳税款事宜及普通住宅预缴容易以后退税难。
【关键词】房地产；企业；税收筹划
近十年来，房地产行业已奠定了国民经济基础行业的地位，对拉动我国GDP做出了突出贡献。随着市场竞争的日益激烈、物价的持续上涨带来的费用成本的扩增、相关税负的逐渐增加，税务筹划成为房地产企业新的理财手段与管理活动。从企业层面上来看，税务筹划的有效实施能够更好地利用国家的税收优惠政策，为企业获取更高的利益，占领更多的市场份额。从国家层面上讲，企业税务筹划的有效实现，可以促使企业的资源配置以及投资更为科学、合理，产业结构升级速度更快，最终实现国家总体财政收入的大幅度增加。
一、房地产企业税务筹划的意义
1.税务筹划有助于提高房地产企业的纳税意识。由于税务筹划需要全面掌握并综合运用税法知识，企业为实施税务筹划，必须加强学习税收法律法规，这将有助于房地产企业提高依法纳税意识，降低涉税风险。
2.税务筹划有助于提高企业的经营管理水平，提升企业的核心竞争力。
3.税务筹划有助于实现企业价值最大化。税务筹划属于财务管理的一部分，与财务管理一样都是以实现企业价值最大化为目标的。税务筹划使企业进行决策、计划、控制等经济活动时，充分考虑各种活动引起的税收成本，并根据成本收益原则做出最优选择，这将有利于企业提高企业的净收益。
4.税务筹划还有助于优化产业结构和投资方向，引导房地产行业的健康和谐发展，抑制房地产市场投机行为。从长远角度上看，税务筹划还可能使国家的税收收入增加。
二、当前房地产企业税务筹划的现状
1.房地产企业的税务筹划风险意识不强
许多房地产企业在开展税务筹划工作的时候没有树立风险意识，对税务筹划工作中的风险没有足够的重视，导致风险出现时不能很好地规避风险。由于这些风险未被识别出来，意味着企业缺乏对这些风险的控制。这些风险可能随时会出现，但企业因控制措施不健全而未能成功应对风险，这就很可能导致税务筹划失败。有些企业虽然能够识别出风险，也能建立合理的控制措施，但没有就风险对企业的影响进行持续地监察，致使随着市场、政策等的变动而随时都可能出现的新风险未被识别出来。
2.筹划方案缺乏灵活性
由于筹划是属于事前控制，而事前制定的计划只是在对未来合理预测的基础上进行的估计。外界环境的变化，大到宏观政策，小到企业自身的生产经营条件，都会对税务筹划方案产生一定的影响，导致原有方案的效果减小甚至失去作用。一个具有灵活性的税务筹划方案可以应对一定范围的变化，增强方案抵御风险的能力。因此我们可以这样说，税务筹划方案的灵活与否决定了企业税务筹划风险的大小。
3.税务筹划工作的专业性不够
税务筹划是一项专业性很强的工作，要求筹划人员不仅要有扎实的财务会计知识、熟识并掌握税法的相关规定，而且还要有一定的财务管理经验。很多房地产开发公司都没有专门的进行税务筹划的专业工作者，甚至有些房地产开发公司的财务人员对税务的相关理论也都是迷迷糊糊，没有深入学习过，只会写一些简单的会计报表以及申报表等，而涉及到具体的分析时往往手足无措，这就无疑会增加风险和损失。
三、房地产企业做好税务筹划工作的措施
1.树立房地产企业的风险意识
税务筹划是房地产企业中的一种预测的行为，这种预测的行为本身具有一定的风险性，在市场经济的大环境中，每时每刻都瞬息万变，经济形势的发展，法律政策的完善，都会对房地产企业的税务筹划管理工作带来一定的风险。这要求房地产企业树立风险意识，做好风险预警工作，建立风险监督机制，对房地产企业的税务筹划风险管理进行评估，才能应对不断变化的市场环境。不仅是税务筹划的员工要有风险管理意识，房地产企业的领导者也要树立风险的意识，才能更好地作出企业决策，妥善地规避风险。
2.关注税法政策的变化，保持筹划方案的灵活性
税务筹划方案的制定应当坚持合法性原则，以宏观的税收政策为导向，严格遵循税法的精神，并且随着相关法律规范的变化而做出相应的调整。筹划人员在进行筹划之前必须全面理解相关税收政策，分清税务筹划与逃税、偷税等违法行为的区别，只有在法律规范允许的情况下对纳税主体的涉税事项进行事先安排的一系列谋划活动才可称为税务筹划。另外，纳税人制定的税务筹划方案应当富有弹性和灵活性，以减少税务筹划的风险。这就要求筹划人员在日常的生产经营活动中对可能影响筹划方案可行性的内外部因素保持警惕，如果有会影响筹划方案效用的因素发生变化，就该调整或更新筹划方案以使其适应新的情况。这种全方位监控和动态管理有助于降低企业的筹划风险，并获得更多的筹划收益。
3.提高房地产开发公司税务人员的专业水准
房地产开发公司在进行税务筹划时，一定要由专业的筹划人员来执行，它要求从事筹划工作的人员必须是具有财务会计、税法、金融、财务管理以及其他法律知识的复合型人才。除了专业素质要过硬外，筹划人员还应当具有项目统筹策划能力、经济前景预测能力和与各个部门协调的能力，否则就难担此大任。同样，企业的高级管理人员以及领导人员应对税务筹划风险的管理给予高度重视，只有管理层重视税务筹划并且给与支持，才能调动工作人员的积极性，才能更高效地防范风险。所以，所有的房地产开发公司都应当极力改善和提高税务筹划人员的专业素养。
参考文献：
论文关键词：房地产企业,税收筹划,筹划风险
一、引言
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
二、税收筹划的基本理论及依据
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
四、充分关注税收的筹划风险
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
参考文献
1 李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,2003年第5期.
摘要：本文通过分析房地产企业税务内控体系的现状，阐释房地产企业建立税务内控体系的重要性，并针对房地产企业现有的问题，对房地产企业构建税务内控体系提出合理的建议。
关键词 ：房地产企业；税务内控；构建；探究
一、房地产企业构建税务内控体系的重要性
近年来，我国的房地产行业迅猛发展，对房地产企业进行宏观调控，采取有效的措施加强管理，制定了很多制度来约束房地产市场。房地产行业作为我国的重点产业，其税收占国家总税收额的大部分。所以，建立健全房地产企业的税务内控体系对我国国民经济的发展起到了重要的作用，其有利于约束房地产行业，保障房地产行业的健康发展。
二、房地产企业税务内控体系的问题
（一）房地产企业的税务内控存在漏洞
现在，很多企业还没有建立完善的内控体制，没有良好的控制环境，尤其是房地产企业的会计系统还不是特别健全，企业的控制程序还是沿用传统的方法。内控体系出现漏洞，原因在于房地产企业没有制定良好的发展战略，企业在经营过程中忽视了房地产行业的发展规律，对房地产行业的管理要求没有清晰的认识。目前，房地产行业的内控体系都停滞在过度分散化的文字编写的步骤上，没有采取有效的配套措施，内控体系的可操作性比较差。
（二）房地产企业的内控环境差
房地产企业在建立内控体系时，没有形成一套系统的章程，企业制定的细则实用性不强，没有详细的计划。内控的主体没有较高的素质，在一定程度上增加了企业管理的难度，风险控制的效率降低。
（三）税务的外部环境恶劣
房地产企业的投资大，具有一定的特殊性，其外部环境不稳定，风险难以控制。房地产企业在会计核算方面也存在很多不确定的因素，导致了房地产开发成本难以预算。
三、构建房地产企业税务内控体系应遵循的原则
（一）遵守法律原则
房地产企业在制定税务内控体系时必须坚持国家规定的法律和法规，在国家法规允许的情况下，制定企业可操作的税务内控体系。
（二）兼顾性原则
房地产企业的税务内控要充分体现企业的会计核算和会计控制，内控体系要与企业的长远发展的目标相一致，同时内控体系又要协调企业的短期规划，税务内控要与企业的其他内部控制协调。
（三）指向性原则
企业的税务内控控制要按照企业实际经营情况，要抓住企业在会计核算中的薄弱环节，要有指向性的找出企业容易失误的内控环节。
（四）一致性原则
企业在制定税务内控体系时一定要长期的执行，不能过多地变动，否则内控体制就不能落实下去。
（五）普适性原则
企业的税务内控要按照企业的变动以及企业会计制度的更新来对税务内控进行调整。普适性原则包括对内的普适性和对外的普适性。
（六）成本性原则
企业的税务内控体系必须要考虑成本问题，税务内控体系的制定尽量节约成本。
（七）实用性原则
企业的税务内控体系要实现实际的运用效果，税务内控体系要有很强的操作性，其制定的方案一定要可行。
（八）可持续性原则
房地产企业在制定税务内控体系时要联系国家的宏观调控政策，并结合企业自身的发展，制定出有助于企业长远发展的制度和体系。
四、构建房地产企业税务内控体系的策略
（一）房地产企业要不断完善税务内控的管理水准房地产企业要建立专业的税务管理部门，请专业人员来对税务进行管理和控制。企业要把税务管理项目落实到个人，要制定奖惩制度，大力推广税务管理工作。加强对税务申报的核对、对税务发票严格管理、权衡各类税收的风险、分析国家税收制度，合理运用国家税收政策来指导企业进行税收的筹划工作，引导企业税务部门规避税务风险，企业税务部门要牢牢把握企业的投资方向，提出可行的税务控制措施。
（二）房地产企业要加强对税务风险的控制
房地产企业内控体系是企业管理的核心环节，因此，在企业内部开设专业的税务管理机构，加强对税务的控制力度，保障企业在经营过程中实现高收益。房地产企业要了解自身发展的情况，要准确定位，实现对生产经营中的每一项与税收有关的环节的控制，降低企业的风险。企业要改进税务风险管理体制，使该体制可以顺利运行，达到税务内部控制的效果。房地产企业在开发时要控制好增值税，在销售时要严格管理其营业税，企业在保有环节上要处理好房产税，实现对税务的内部控制。
（三）房地产企业要设置内部风险预报体系
风险预报体系要求企业内部人员要树立整体观念，要考虑企业的整体效益，要站在企业的角度对税务进行控制。房地产企业投入的资金比较多，其涉及的税种有不确定性，因此，企业的员工要根据实际情况，要分析企业的运营状况再做出判断。企业很多重要的涉税项目，要提前预算，及时汇报。企业的税务人员要遵守税务汇报的步骤，确保汇报的文件在各部门有效地流通。
（四）房地产企业要建立健全税务风险评估机制
风险评估机制是企业在运营过程中对税务风险的预测，并将预测的结果采取制度化的方式进行评定。房地产企业在建立风险评估机制时要加强职工对税务风险的控制意识，树立高度的责任心。房地产企业一定要做好员工的教育的培训工作，让员工了解基本的税务知识，增强员工抗风险的能力。企业税务部门要及时评定涉税的风险，将风险及时消除。
（五）房地产企业要加强税务管理人员的素质
现在，房地产企业的税务人员的素质参差不齐，因此，企业要通过定期的培训来提高税务人员的专业素养，不断更新税务人员的理念。房地产企业要制定考核机制，定期对税务人员的专业知识考核，保障税务人员能够胜任自身的岗位。提高税务人员的道德素质，防止偷税、漏税的现象发生。
结语
房地产企业中存在着偷税和漏税的现象，使国家的税收大量地流失，因此，构建房地产企业内控体系有着重要的意义，房地产企业税务内控体系的建立，不仅仅可以促进房地产行业的发展，而且对国家经济的发展起着重要作用。因此，房地产企业构建税务内控体系是很有必要的。建立健全房地产企业税务内控体系必须坚持一致性原则、成本性原则，房地产企业要不断完善税务内控的管理水准，设置内部风险预报体系，建立健全税务风险评估机制，从而促进房地产企业的长远发展。
参考文献：
[1]许明. 对我国企业税务内控体系的构建研究[J]. 财经界,2014（02）.
现代企业全面风险管理理论认为，任何企业都存在管理上的风险，企业经营的风险苗头和最终成果都会通过财务和资金形态体现出来。所以，财务管理自始至终都是企业全面风险管理的晴雨表。而税务风险又是财务风险的重要组成部分，作为房地产企业的税务专员重视税务风险的管理和防范是我们义不容辞的责任。笔者认为，税务风险体现在税务会计对《税法》等税收法律法规的收集、研究、学习和理解不透，在税种上会因为应纳税而未纳、在税款上会因为没有足额缴纳而被税务稽查发现后给予处罚。另一方面是因为对税收优惠扶持政策不了解，致使能享受的优惠政策却没有申请享受，增加了税收负担。因为没享受优惠政策、补缴税款、加罚滞纳金，不仅会造成企业的财务损失还会造成企业声誉受损。另外就是存在认识误区：例如把建安合同压低使建安税款少交，但是建安合同低，土地增值税会相应提高，得不偿失。再如隐瞒销售收入开具发票会相应减少税收，购房人也许现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时问题就会暴露无遗，从而形成了税务风险。税务风险究其原因一是税务会计的人员素质、风险管理意识和纳税观念不高；二是重要业务流程环节的涉税控制、税务内控监督不严等等。
二、企业税务风险的防范
1．提高决策管理人员税务风险意识。充分认识税务风险的后果，端正诚信纳税、合法纳税的观念，绝对不能抱有侥幸心理，投机取巧、偷逃税款。
2．从制度入手，建立健全税务风险内控体系。通过执行风险管理的基本流程，设置涉税风险控制点，将税务风险管理贯穿项目开发销售的全过程，实现对企业税务风险的事前、事中自我防控。
3．注重对税务会计人员素质的培养。加强税收法律法规和政策的学习。认真学习税务会计的职能、分类、核算方法。
4．负责税务的会计人员要密切关注税收政策的变动，及时注意信息的收集和比对，建立健全相关信息交流传递制度，对有关政策进行深入研究，正确理解。结合企业实际，正确利用税收政策，降低纳税成本。
三、设立税务会计，建立税务核算体系
针对税收管理的越发严格和越发精细化，要求企业的税务会计必须从财务会计、管理会计中分离出来，使之成为企业专门从事税务筹划、税金核算和纳税申报的一个会计系统。
1．建立税务会计的独立核算。在税务会计与财务会计分离的前提下，企业应设置相对独立的税务会计部门或机构。例如可在财务部下设税费管理科，明确对企业中所有涉税事项、税金计算、税款申报与缴纳等全面负责的岗位职责和权限，在人力物力上保证税款计缴的及时性。该部门对企业经营过程中的每一笔经济活动，要以会计准则和国家税收法令为依据，独立地进行税务会计核算，计算各项应税收入及相关税金，从而保证企业各项税金计算的完整性和正确性。
2．税务会计的纳税筹划。税收筹划是通过在经济活动中的事先安排和策划，寻找税收法律中的税负下限，以使企业的税收负担最小化，维护企业的合法权益。纳税筹划既不是偷税也不完全等同于避税。通过会计核算方法的选择进行的纳税筹划不是做假账，而是会计方法适当的选择。比如，在材料价格不断上涨的情况下，采用后进先出法可以加大当期的成本费用，成本影响利润，进而影响所得税的大小。
四、建立纳税自查制度，规范纳税业务
企业应当建立纳税自查制度，定期或不定期地自查税额计算中有无漏洞和问题，不仅可以保证财会资料及涉税数据准确完整，也可作为接受税务稽查的前期准备。
1．日常定期自查，结合财务核算过程的实际情况，对照现行税收法律法规，检查有无漏报应税收入、多列支出、虚增抵扣税额、漏、错报代扣(收)税项目、错用税率或计算错误等情况。发现错误及时自行纠正。
2．对于税务机关组织的各类专项纳税检查，按照通知的时间、要求和检点，提前组织力量展开自查。对于在自查中发现的纳税错误，主动改正，及时补缴税款、滞纳金，避免不必要的罚款。把专项检查中可能出现的问题消灭在自查阶段。
3．由于企业习惯按照旧有模式处理涉税问题，依靠自身力量很难发现问题，此时不排除聘请专业的税务师事务所给予协助，花小钱、省大钱，还可在他们的帮助下进一步规范纳税业务。
五、构建和谐税企关系
关键词：并购市场；房地产企业；税务风险；管理
一、并购市场概述
(一)特征分析
并购市场最明显的特征就是多种并购形式同时存在。其中，横向并购与纵向并购，甚至是多元并购和融资并购都是并存状态。而并购主体性质以及行业也具有明显的多元化特征。与此同时，民营企业与国有企业等多种类型企业，甚至是能源行业与高新技术等多种行业，都已经逐渐进入到并购发展阶段。其中，常见的并购方式就是现金收购股权、吸收合并以及资产置换等等，同时也可以将多种并购的方式结合来应用[1]。
(二)未来发展方向
第一，中国并购市场的规模将逐渐扩大，不管是在交易金额亦或是并购方面，实际发生的数量都有所增加。第二，以战略为基础的全球并购发展趋势明显。在全球一体化进程不断深入的背景下，价值链在企业运营环节中始终贯穿，其中，全球资金流与信息流等相互融合，实现了高度的整合以及重构。在这种情况下，国内资本市场与制造行业都实现了有机整合，一定程度上增加了人员与物质的往来。第三，并购的方式更加复杂。现阶段，中国并购市场中的并购方式已经由单一方式向着多种并购方式方向发展，一定程度上转变了原有的并购模式。
(三)并购市场发展的根本原因
第一，中国市场的开放性特征明显。自加入世界贸易组织以后，中国市场准入门槛也随之下降，更多跨国公司进入到中国的市场。与此同时，国有企业重组的速度加快。在这种情况下，并购市场发展的速度也随之提高，使得并购的数量和规模逐渐扩大[2]。第二，国企实现全面改革。国内大部分国有企业引入了私有资本，一定程度上提高了企业自身的竞争实力，所以更多民营企业通过市场经验以及机制来获得控制权利以及经济利益，使得国内企业并购的主动性随之增强，进一步推动了内资并购的全面发展。
二、房地产企业税务风险管理的具体要求
首先，空间全方位性的要求。房地产企业的税务风险管理空间范围涉及到了经营活动各方面，而且所有的生产与经营活动都应当开展税务风险管理。对于企业治理结构、制度建设以及财务管理的安排，一定要对税务风险管理给予综合考虑。与此同时，在对资源进行配置的过程中，同样需要考虑到人力、物力以及财力等多种资源，优先考虑企业自身的税务风险。其次，时间全过程性的要求。在企业生命周期中，必须要融入税务风险管理。其中，企业发展阶段不同，管理的重点也存在差异，所以，在开展税务管理工作的过程中一定要高度重视企业发展阶段的实际情况，进而合理地制定出工作的重点，与税收政策相互结合，对各种税务管理方案予以深入地研究，为企业的可持续发展提供高质量的服务[3]。最后，管理全员性的要求。在企业税务风险管理过程中，需要包含企业内部所有工作人员。其中，一定要保证企业内部全部工作人员都能够参与到税务风险管理工作中，而且税务风险管理同样关乎工作人员自身经济利益。
三、并购市场背景下应对房地产企业税务风险的有效途径
(一)提升税务管理流程的科学合理性
房地产企业在自身发展的过程中，应当将财务管理当中的税务风险管理内容合理地融入到发展战略当中，并且给予高度的重视。与此同时，应当不断加强会计基础工作管理的力度，对于会计要素确认进行严格地规范，同时还应当保证会计处理方法选择的合理性。基于此，应建立并健全企业税务风险预警体系，重视相同经济活动事项的开展，以保证这一经济活动事项的财务、税务以及会计实现协调地发展。
(二)注重税务工作的文档管理作用
首先，房地产企业应当重视发票管理工作的作用，安排专业人员负责，以保证及时核对采购的发票，同时及时核销销售的发票。其次，要加大税务文档管理力度，积极构建系统化的事务文档机制，实现书面资料向电子文档的有效转换，并且同其他税务电子文档进行统一地管理，科学合理地制定出书面资料借阅登记的机制[4]。
(三)全面培养涉税工作人员自身素养
在并购市场背景下，房地产企业一定要积极培养企业内部的涉税工作人员，将涉税事务作为出发点，对人才的引进与选拔等给予高度重视。除此之外，税务主管部门还应当为房地产企业提供具有针对性的税务指导，以保证房地产企业征税工作的顺利开展。四、结束语综上所述，基于并购市场的快速发展，房地产企业税务风险管理工作的开展也同样面临着严峻的挑战。为此，文章针对房地产企业税务风险管理工作进行了相关性的研究与探讨，通过采用合理的措施不断有效增强税务风险管理工作的效果，以保证房地产企业更好地在并购浪潮中取得理想的发展成绩。
参考文献：
[1]魏标文.并购市场背景下房地产企业税务风险管理[J].科技创业月刊，2016，29(10)：36-37.
[2]孙雪华.对房地产企业税务风险管理及控制的探讨[J].会计师，2014(19)：73-74.
[3]陈宗平.房地产企业税务风险及其管理措施探讨[J].行政事业资产与财务，2014(15)：47-48.
关键词：房地产企业；税收筹划；理论基础；必要性；存在问题；解决对策
0 前言
房地产企业涉及的业务面极广，这就造成了它的涉税种类繁多，面临着沉重的税负压力。如果不进行精心的税收筹划，房地产企业很可能陷入较大的税务风险。尤其是我国税务稽查工作正式开展以来，房地产企业更是面临着更为复杂的税收环境。因此，房地产企业必须尽快做好自己的税收筹划工作，以应对不断变化的外部环境与税收调控政策。
1 房地产企业税收筹划的理论基础
（一）税收筹划的基本内涵
税收筹划这个词汇来源于国外，它经历了一个发展的过程。我们国内对于税收筹划还没有一个定论。本文综合了国内外学者的建议，认为税收筹划就是指一种合理合法的涉税活动，它不同于偷税、漏税等涉税违法活动，它遵守了税收法律与法规，而且是一种事前行为，属于纳税义务产生以前的合理合法行为。
（二）房地产企业进行税收筹划的影响因素
（2）新企业会计准则。根据新会计准则，房地产企业的毛利会产生一定的波动。房地产企业应该采取正确的应对方法，否则将会大大增加自己的税负。这是因为在取消或限制存货后进先出的计价方法之后，房地产企业的当期损益就会受到直接影响，进而对企业的税金与利润空间产生影响。此外，新会计准则还增加了一项针对投资性房地产的规定。它引入了公允价值计量模式，有利于企业对房地产企业持有的房地产进行科学且合理的分类。但是，如果房地产企业不能正确运用该项规定的话，很可能会导致房地产企业的税负增加。
2 房地产企业进行税收筹划的必要性
（1）有助于减轻企业税收负担。房地产企业涉及的资金面广，税负较为沉重。一旦税收筹划工作做不好，将很可能会增加企业的税收负担，久而久之就会造成极其不利的后果。因此，房地产企业必须做好税收筹划工作，努力降低企业的税收负担，大大提高企业的获利能力，最终提升企业的市场竞争力。
（2）强化了合法纳税意识。房地产企业进行税收筹划，就可以大大提升他们的合法纳税意识，逐步实现涉税零风险。这里的涉税零风险就是指纳税人缴纳的税款及时且足额，就不会面临税收方面的任何风险，或者说风险极小可以忽略不计。虽然说涉税零风险并不是给纳税人带来直接的税收利益，但是，却存在着间接的经济利益。
（3）改善企业的财务管理工作。房地产企业的税收筹划实际上属于一种财务管理手段，它可以大大降低企业的税收支出，改善企业的现金流，让房地产企业更快的实现财务管理战略目标。当然，税收筹划是一项高水平活动，它需要高素质人才来进行配合，因此，房地产企业要做好税收筹划工作，就必然会聘用高水平财务人员，这就客观上提高了自身的会计核算水平。
3 房地产企业税收筹划中存在的问题分析
（1）税收筹划意识仍然不够强。尽管说我国已经明确的税法规定，但是，由于房地产企业涉税金额较大，常常会有偷税或漏税的思想存在。这是因为不少房地产企业认为税收筹划并不实用，反而偷漏税会带来更大的经济收益。因此，一些房地产企业就开始做假账。实际上，这种薄弱的税收筹划意识反而给房地产企业带来了更大的税收风险，一旦被查处，不但会缴纳所欠税款，同时还会遭遇较大的税务罚款，并直接影响到企业声誉，得不偿失。
（2）税收筹划的组织机构不健全。当前，房地产企业进行税收筹划的组织机构还不够健全。具体来说，我国不少房地产企业迄今为止仍然没有设立专门的税务管理部门，这就让税收筹划工作难以顺利开展起来。很多房地产企业只是把税收筹划工作交由财务部门进行负责处理，而这难以实现其工作的专业性与有效性，很难达到税收筹划的实际目标。因此，房地产企业应该尽快设立专门的税收筹划组织机构。
（3）税收筹划的内部管理工作不到位。房地产企业面临的业务多种多样，因此，其税收筹划工作也具有一定的复杂性与系统性。这就需要房地产企业内部形成一个较为完善的内部管理体制，并在各个不同部门之间建立一个良好的沟通机制。但是，现实情况却是很多房地产企业的一些部门之间缺乏沟通，从而造成了税收筹划人员无法全面掌控企业内部各个环节的实际经营状况，进而无法选择最佳的税收筹划方案。
4 房地产企业税收筹划问题的解决对策
当前，国家对于房地产企业的税收管理工作变得愈发严格，这就使得房地产企业面临着更为复杂的涉税环境。因此，房地产企业要想做好税收筹划工作，就必须给出针对性的应对措施，解决目前房地产企业面临的税收筹划实际问题。
（1）树立起科学的税收筹划观念。我国市场经济体制日益完善，税收法律法规也在不断的完善之中。作为在我国国民经济发展中起到支柱性作用的房地产企业来说，它们如果还想通过传统的偷税或漏税手段来进行节税的话，负面效应是巨大的，甚至会带来意想不到的后果。因此，房地产企业应该尽快适应现代企业制度的发展要求，并认真理解与严格遵守新税收法律法规，树立起正确且可行的税收筹划观念。我们的国家机关和相关部门可以通过电视、网络或其他新媒体方式来强化对税收筹划的正确宣传力度，并向房地产企业展示一些税收筹划成功的案例，让它们对原来的那种偷漏税违法行为有一个更为清晰且到位的认知，进而在我国建立起一个正确的税收筹划理论框架，并引导房地产企业把正确的税收筹划理念归入日常管理工作中去，真正以合理合法的税收筹划方式来最大限度的维护自身的权益。
关键词：房地产开发企业；税收；风险管理；财政收入
房地产开发企业在经营发展中，可能存在不同程度上的税收风险，对于税收风险的管理则是强调相关的税收机构借助先进的信息技术手段，对企业风险进行分析，结合实际情况，有针对性提出合理的税收管理措施，以求尽可能的降低税收管理风险，提高企业纳税额，维护当地政府财政稳定。对此，相关税收部门可以通过对纳税企业进行辅导和宣传，加强税收监管力度，根据差别化的手段来降低税收风险，提升税收管理成效。由此看来，加强房地产开发企业税收管理风险研究是十分有必要的，对于后续理论研究和实践工作开展具有一定参考价值。
一、房地产开发企业税收管理现状
（一）内部控制缺失。房地产是我国经济持续增长中不可或缺的组成部分，当前我国房地产开发企业税收风险管理工作中面临着各式各样的风险，其中一个典型的问题就是内部控制缺失[1]。房地产企业由于自身组织结构较为冗杂，经营业务涉及到众多方面，一个工程项目从设计开发、建筑施工、加工业、建材商贸以及房屋销售等多个部门，这个部门的日常工作量较大，在核算经营成本时很容易混乱影响到最终结果准确性；同时，税收风险管理力量不高，缺少足够的管理资源，管理水平偏低，在实际纳税中可能在执行上存在差异。当前我国的房地产企业尽管结合实际情况建立了相应的内部控制和风险管理制度，但是在实际执行中难以有效的落实到实处，依法旅行纳税职责，致使纳税风险依然存在。同时，还有更多的房地产开发企业尚未建立完善的风险管理体系，自然就谈不上执行纳税风险管理措施。由于很多企业内部制度不健全，或是不愿意去执行税收风险管理措施，同样会为企业带来税收风险。
（二）企业税收规划容易存在误区。房地产企业的税收规划主要是为了尽可能的在法律允许范围内少缴税，但是税收规划失败，房地产企业将会付出相应的代价，即税收规划风险。为了能够在法律允许范围内少缴税，通过调低税基，就能够实现少缴税的目的。但是企业在税收规划和方案选择中并未依法缴纳税务，或是由于无法及时、全面的了解到相关税收政策，导致税收规划存在较大的风险[2]。
（三）企业办税人员专业素质不高。房地产企业在日常经营管理活动开展中，办税人自身的专业素质高低同样会对企业税收风险管理带来风险，导致企业无法更加全面、有效的了解税收政策，或是对税收政策精髓把握的不全面，纳税行为并未严格遵循相关纳税要求进行，或是流于表面，未能从实质上真正按照税收政策规定进行操作，导致企业面临逃税、漏税的问题，承担违约金和罚款的处罚，不仅损害企业经济效益，在一定程度上还会损害企业的整体形象和名誉。
（四）沟通协调不充分。对于一些涉及到具体的纳税业务，一般情况下是由专门的管理人员进行调查、审核以及评估，但是多数房地产企业缺乏专门的人员去同税务人员进行沟通和协调，这种沟通协调的不充分问题，将会为企业带来少缴和未缴税的风险出现，从而造成严重的后果。与此同时，税收政策由于自身特性十分复杂，所以房地产企业对于税收政策的理解和认知上存在差异，这种对税收政策理解上的差异，可能导致企业认定的缴税范围和税收机关认定的缴税范围不同，为房地产企业带来税收风险。
二、房地产开发企业税收风险应对措施
（一）健全和完善企业财务会计核算体系。房地产企业由于自身业务涉及范围较广，在财务成本核算中可能存在一定的问题，造成成本核算工作出现缺失。这就需要房地产企业健全和完善财务会计核算体系，能够对企业日常经营活动和交易真实、全面的反映出来，科学合理的计算，对于重大财务活动及时申报和缴纳，为企业积极参与市场良性竞争打下坚实的基础。在交易活动开展中，企业应该重点关注纳税主体的资格和信用，进行综合考评，防止企业恶意的转嫁税收风险，出现税收漏洞，尽可能的降低税收风险消灭在萌芽状态中。与此同时，房地产企业还应该提高办税人员自身的综合素质，加强培训和考核，树立正确的责任意识和税务风险意识，能够不断完善自身知识结构，学习新的税收法律和政策内容，明确税收风险防范的重要性，真正将税收风险管理工作落实到实处，维护企业合法的税收权益，显著提升企业的税收风险管理能力。
（二）加强税务部门监管。房地产企业应该根据实际面临的税收风险，有针对性提出应对措施，降低税收风险带来的危害。税务部门同样应该对企业申报存在异常纳税项目进行监督，促使房地产企业能够明确自身纳税范围，对于异常纳税项目更深层次的检查和管理，及时补缴税款。对于一些异常纳税项目，如果经过企业自身额定检查仍然无法明确异常原因，税务机关可以交由相关稽查部门对企业纳税情况进行科学合理的评估，从而更为全面的了解到纳税异常原因所在。
（三）建立税负模型。税务机关应该引进先进的计算机网络技术，根据房地产企业的实际经营情况、楼盘开发规模，应用金税软件数据库建立税务模型，以此来更加科学合理的管理税收风险，计算企业的营业税、所得税以及土地增值税，根据建立的税负模型考核企业自身的税负情况，更深入的了解到房地产企业面临着的税收风险，及时有效的采取应对措施，解决企业税收异常问题。
（四）共享房地产开发信息。为能更有效的对房地产税收风险进行管理，政府部门可以建立房地产行业统一的数据平台，实现数据共享。工商、税务、土地以及建委等相关部门可以在数据平台上共享数据，数据透明度更高，有助于后续发现税务异常查询数据信息。此外，对数据平台应该定期维护和更新，确保房地产信息共享更加及时、全面，根据相关数据信息对比分析房地产企业纳税情况，有效规避房地产企业税收管理风险。
（五）加强房地产开发企业税收风险管理。为了能够有效提升房地产企业税收风险管理成效，相关税务部门应结合实际情况，加强对房地产开发企业税收风险管理，建立健全风险管理机制，定期组织房地产企业进行税收政策培训，促使企业能够更加全面的了解税收相关信息，严格遵循税收政策缴纳税款，规避税收风险。
结论：综上所述，房地产业由于发展速度较快，利润较高，是政府财政的主要来源，为了能够保证政府财政收入，房地产企业的纳税合法，加强税收风险管理是尤为关键的，通过建立数据共享平台，加强税务机关监管，不断强化房地产税收风险管理，尽可能的降低税收风险为企业带来的损失。
参考文献：
[1] 秦筝.新形势下房地产开发企业战略转型研究[D].河南大学，2012.
[2] 张倩.土地增值税征管过程中税收风险识别方法研究――以房地产开发企业为例[D].云南财经大学，2015.
[3] 张起良.房地产开发企业税务审计的风险与对策的研究[D].中央财经大学，2011.
一、个人住房交易的征税规定
个人住房交易中买卖双方都发生了纳税义务，买卖双方应分别就自己的（买卖）行为按如下规定申报纳税：
（一）个人将购买不足5年的普通住房对外销售应缴的税（费）1.房产转让方（以下简称卖方）：①营业税=（销售收入-购买房屋的价款）×5%；②城市维护建设税=实际缴纳的营业税额×7%(纳税人在市区税率为7%，县城、镇税率为5%，不在市区、县城、镇的税率为1%，下同)；③教育费附加=实际缴纳的营业税额×3%；④个人销售住房暂免征收印花税；⑤个人销售住房暂免征收土地增值税；⑥个人所得税=应纳税所得额×20%；应纳税所得额=销售收入-房屋原值-转让房屋过程中缴纳的税金-合理费用。2.房产承受方（以下简称买方）：①契税=购买价×1.5%；②印花税：按房屋产权证、土地使用证贴花，每件贴花5元。
（二）个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售应缴的税（费）1.卖方：①免征营业税；②城市维护建设税、教育费附加随营业税免征；③个人销售住房暂免征收印花税；④个人销售住房暂免征收土地增值税；⑤个人所得税=应纳税所得额×20%，个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。2.买方：①契税=购买价×1.5%；②印花税：按房屋产权证、土地使用证贴花，每件贴花5元。
（三）个人将购买不足5年的非普通住房对外销售应缴的税（费）1.卖方：①营业税=销售收入×5%；②城市维护建设税=实际缴纳的营业税额×7%；③教育费附加=实际缴纳的营业税额×3%；④个人销售住房暂免征收印花税；⑤个人销售住房暂免征收土地增值税；⑥个人所得税=应纳税所得额×20%。2.买方：①契税=购买价×3%；②印花税：按房屋产权证、土地使用证贴花，每件贴花5元。（四）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售应缴的税（费）1.卖方：①营业税=（销售收入-购买房屋的价款）×5%；②城市维护建设税=实际缴纳的营业税额×7%；③教育费附加=实际缴纳的营业税×3%；④个人销售住房暂免征收印花税；⑤个人销售住房暂免征收土地增值税；⑥个人所得税=应纳税所得额×20%，个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。2.买方：①契税=购买价×3%；②印花税：按房屋产权证、土地使用证贴花，每件贴花5元。个人转让住房除按上述分税种计算缴纳各种税费外，还可选择综合征收率计证方式，即个人转让住宅房屋统一按6.5%的综合征收率征税，其中营业税5%，城市维护建设税0.35%，教育费附加0.15%，个人所得税1%（广西壮族自治区地方税务局桂地税发[2008]164号）。
二、个人投资性住房的税收风险
（一）税收政策改变导致的风险
1.税收政策是国家制定的指导税收分配活动和处理各种税收分配关系的基本方针和准则，税收法规是税收政策的法律形式和集中体现。国家的税收政策在不同的时期和不同的税收法律制度中有不同的表现形式和内容。正因为税收政策是不断变化的，同一税收政策在不同的时期法律效用不一样，所以纳税人就有可能没有及时掌握新的税收法规而导致税务法规滥用或错用，从而带来税收风险。
2.国家财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税[2009]157号）规定：“自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”2010年营业税免征年限由此前的2年重新恢复到5年，这已是自2005年开征此项税费至今五年之内的第四次调整。如一套总价现100万元，当初购买价80万元，如果是普通住房，购买未满2年的不受政策改变的影响，3-5年内的住房将比此前多缴纳13000元（综合征收率:6.5%）,超过5年的不征收税费。如果是非普通住房，则未满2年的按全额征收政策不变，3-5年内由原本差额征收13000元增至65000元，增加了52000元的税收，超过5年的按差额征收13000元。营业税政策对于非普通住房的征收力度相当大，尤其是政策改变后，3-5年非普通住房缴纳税收最多。
3.个人销售住房，无论是普通住房还是非普通住房，都暂免征收印花税和土地增值税。这是一项税收优惠政策。但任何的税收优惠都会有一个时间范围。目前对个人转让门面、车库、商铺等非住房印花税按合同所载金额×0.05%；土地增值税按30%-60%的四级超率累进税率计算缴纳，对不能取得评估价格，又不能提供购房发票的，按销售价格核定征收。
（二）税务行政执法导致的风险
1.随着我国国民经济的发展和国家财政支出的不断增长，国家对税收检查和处罚的力度不断加强。从国家税务总局到地方各级税务机关，都不断出台新的规范税务检查工作的文件和政策，这就意味着纳税人在规范纳税操作方面的工作必须相应加强。
2.我国目前税务行政执法主体多元，主要包括财政、国税、地税等多个政府部门，各部门之间在税务行政执法上常常重叠，且税务执法部门拥有较大的自由裁量权，只要税法未明确的行为，税务机关就有权根据自身判断认定是否为应纳税行为。个人在转让住房时，普通住房与非普通住房的界定；成交价格的核实；家庭唯一生活用房界定；住房购（销）发票的有无；分税种计征或者综合征收率计征方式的选择等等，都有可能与税务执法机关存在不一致，从而给纳税人造成税收风险。
3.税务行政执法人员素质参差不齐和其他因素影响，税收政策执行偏差的可能性是客观存在的。
（三）可能出台的新税收政策导致的风险
1《.国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（[2010]4号）第二条第4款指出：“继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房，首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理节约的住房消费观念。”
2.中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声在听取上海市政协十一届三次会议的大会发言后，谈及自己所思虑的问题之一，就是住房问题。他说“：这个住房解决难点是在这里，不是说公共租赁房和解决经济适用房，这不是难点，难点是下决心，上海不欢迎投资性住房。我们是不是采取有效的经济政策来遏制。”
3.物业税的身影忽近忽远，倏明倏暗。(1)著名经济学家樊纲认为“：物业税是房价的稳定器，能够起到打击投机的作用。”(2)北京市人大代表，SOHO中国董事长潘石屹表示：“如果要抑制房价，降低空置率，提高房屋使用效率，出台物业税是有效办法之一。”(3)著名经济评论人叶檀断言“：物业税推出之时就是房地产暴跌之日。原因在于，物业税使投资房地产成为高昂的风险投资———当投资者等着收获房地产红利的时候，发现最大的一块红利被政府以物业税的形式拿走。为了降低物业持有成本、尽快收回红利，投资者唯一的办法就是抛售物业，但他会发现所有的房地产投资者拥有同样的想法，结果只有一个，投资者根本无法在市场上套现，能够收回成本已经是上上大吉。”尽快开征物业税，不仅增加住房的保有成本，有助于活跃二手房市场，缓解新增住房市场的压力，而且能够改变住房购买者对未来的预期，抑制超前消费，减缓房价上涨的势头。不仅如此，它还为地方政府提供新的税收增长点，调动地方政府的积极性，利于中央宏观调控政策的贯彻落实。
三、个人投资性住房税收风险的防范
（一）树立税收风险防范意识
1.全面了解，熟悉税收法规政策，及时掌握税收政策的变化，必要时加强与中介组织的合作。税收问题先天具有的专业性、复杂性和实效性使得个人仅凭自己的力量往往很难应付，非税务专家个人往往不能全面地掌握业务涉及的税收政策，又不方便直接与税务执法人员沟通，寻找一个专注于税收政策研究与咨询的中介组织就显得十分必要。
2.依法诚信纳税，要按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》规定，按时申报，足额缴纳税款，以纳税健康之身进行经济活动。3.在签定房屋转让合同时，要明确双方的纳税义务，防止当事人转嫁税务风险，对合同条款要认真推敲，防止发生涉税歧义和误解，尽量分散税务风险。
