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一、利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。
房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。
二、分散收入法
在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定出售房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。
在房地产行业中，分散收入一般常用方法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税赋的目的。房地产开发企业开发并转让精装修房时，就可采用此方法进行土地增值税的税收筹划。
三、利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
四、利用土地增值税的征税范围进行筹划
准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定昀终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
关键词：房地产行业 税收筹划 风险 控制
一、前言
税收筹划在目前政府对房地产市场严格调控、不断加强楼市管控措施、对房地产行业严密监管的大环境下，已经成为房地产行业实现收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐渐成为房地产行业企业财务管理的一个核心环节。然而，房地产行业的税收筹划也要在与国家税法和政策不相冲突的前提下，达到合理合法的避税目的。在房地产行业通过税收筹划获取巨大收益的同时，企业要面临的各种风险和压力也随之大大地增加。所以，房地产行业必须认真细致做好以下工作：对税收筹划可能发生的各种风险进行深入和专业的分析，全面理解相关法律和政策要义，制定出有效防范风险发生的应对措施，切实地执行税收筹划方案并进行严格监督，最大限度防止风险的发生。
二、税收筹划的概念
“税收筹划”又称“合理避税”。税收筹划的概念最初由1935年英国的“税务局长诉温斯特大公”案产生，经过半个多世纪的发展，税收筹划的规范化定义得以逐步形成，即“在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税（TaxSavings）的经济利益”。税收筹划作为一门学科，主要由税务管理学、财务管理学、会计学等多门学科组成。由于目前世界各国市场经济的发展程度不同，税收筹划这门学科在资本主义发达国家已经发展成熟，而我国还处在税收筹划学习和运用的初级阶段。
三、房地产行业存在的税收筹划风险
企业在进行税收筹划的时候，由于可能触犯国家相关法律和政策，也可能导致企业经营陷入各种困境而存在风险。
（一）税收政策风险
税收政策风险主要是税收筹划方案与国家税收政策之间的冲突，导致房地产行业难以完成税收筹划。房地产行业在我国市场经济中占有重要地位，但是由于近几年房价的迅速飙升，中央和地方各级政府开始对房地产行业进行严格调控，税收政策将对房地产企业产生巨大影响。由于我国市场经济发展尚不成熟，出现了规章和税收规范数量要多于法律法规的现象，税收法令和政策不够透明。随着我国市场经济的发展，税收制度的不断完善，经济环境的快速变化，政策也会发生改变，这就导致先前制定的税收筹划方案与税收政策不同步，致使税收筹划方案难以或者无法执行。这是房地产行业时常会遇到的问题，税收筹划与税收政策就存在时间上的矛盾，即矛盾具有时间性。
（二）法律风险
在国内，税收筹划业务尚未成熟，它不具有持久的合法性，会随着国家的房地产政策产生变化；并且房地产企业实行的税收筹划究竟有没有违法，取决于国家的具体法律和规定。一旦企业在制定税收筹划方案的时候，相关人员对现行法律和政策的理解与其真实要义之间存在误差，那么这种误差就会成为房地产企业税收筹划的法律风险。然而，税收筹划的目的就是要合理合法地避税，如果房地产企业对税收法令理解存在偏差，那么就可能导致税收筹划变成违法的逃税行为或者税收筹划方案无法执行，由此会给企业的正常发展造成严重影响。
（三）行业之间的风险和财务风险
国内房地产行业的发展与经济发展有着密不可分的关系，因此会受到社会经济多方面的影响。影响社会经济发展有诸多方面的因素，具有相当的复杂性，从而房地产行业之间就存在许多复杂和相互的影响。那么房地产企业在制定税收筹划时候对行业也产生潜在的影响。
房地产行业运转通常需要非常庞大的资金支持，这就容易受到资金短缺的威胁。然而通常房地产企业大部分资金是通过融资或者贷款筹到的。因此房地产企业投入的资金越多，其税收筹划所获得的效益就可能越大，但是房地产企业要面临的资金风险也会大大增加。
（四）企业经营风险
房地产行业经营的不是单一的项目，行业内各个企业之间的经营项目也不会完全相同，因此，企业税收筹划方案详细规划的项目也是多种多样的。在项目经营多样化的行业中，房地产企业的经营必定需要面对各种各样的不确定因素，这样就必然存在着多种经营风险。如果不对操作作出合理的规范，那么定制的税收筹划方案可能就不合理，那么也就不能实现真正的合理避税，反而还会增加筹划风险。同时，如果没有合理控制实施税收筹划投入的成本，盲目进行税收筹划，势必会造成企业经营成本的增加，从而可能导致企业经营项目的失败。
四、房地产行业税收筹划风险的控制措施
对房地产行业税收筹划进行风险控制，就要在制定税收筹划方案之前，首先要充分考虑到可能会出现的各种风险，并且要制定合理有效的防范措施，尽可能减小风险。应针对可能发生的不同风险，制定不同的控制措施，主要可以从以下几个方面进行风险应对：
（一）深入了解税筹划的风险
房地产企业在制定税收筹划方案之前，不仅要熟悉企业经营管理和财务管理的操作流程。还要对现行相关法律和政策进行深入了解，并且要及时掌握市场变化和各级政府对该房地产行业的政策趋势。要全面地了解税收筹划存在的风险，以及风险带来的后果，而且要树立风险防范意识，这样才能使企业实现收益最大化及风险最小化。
（二）税收筹划要与税法和政策同步
税法与房地产相关政策起着调整房地产行业发展的作用，它实现政府对房地产行业的监管和调控，保证行业的健康稳定发展。因此，房地产企业在制定税收筹划方案的时候要全面深入理解税法和相关政策的相关规定，做出不同的缴税方案，并根据具体情况进行优化选择，最终作出最全面最合理合法的的税收筹划决策。然而，税法和相关政策会随着市场环境的改变而变化，所以房地产企业在制定和执行税收筹划方案的时候，要密切留意税法和相关政策的变化，及时修改完善方案，及时调整方案的实施，使税收筹划与税法和政策同步。
（三）建立健全会计核算制度
健全的会计核算制度是企业实施税收筹划的基础，而且它自身的真实性，完整性和合法性将会直接影响企业税收筹划能否有效实现合理合法的避税。对于整个企业经营的过程，财务部门的会计核算工作始终贯穿其中，这些会计核算记录为纳税提供依据，也同样为税收筹划的实施提供前提和基础，财务部门的会计核算工作是否能提供准确的数据关系到谁税收筹划能否实现，以及能否规避风险。要严格对财务人员进行岗前培训，制定会计核算工作的细化标准和复核制度，制定相关工作的奖惩标准。
（四）确保税收筹划方案具有兼顾全局的综合性
税收筹划决策关系到企业生产、经营、投资、理财、营销、管理等所有活动，具有整体影响作用。只有满足特定的条件，税收筹划才能成功。因为税收筹划不是某种单独的个税筹划，而是企业一项整体的系统工程，它涉及各种项目和多种税种，如：基建，采购，销售和营业税，城建税，土地增值税，所得税等等；因此税收筹划不能单单看某一方面税收的减少，更应该看到整体税费的降低，和企业整体效益。如果专注于某一个方面的税费减免，而忽略企业整体税务成本的变化，就会导致企业的持久发展受到影响。因此，房地产行业税收筹划必须具有综合性才能确保企业的长远发展。
五、结束语
税收筹划能给企业带来很大的经济利益，但是其背后潜在的风险也不能忽视。房地产企业应重点深刻理解相关法律和政策，充分掌握税收筹划存在的风险，合理制定筹划方案，严格落实严格监督，不断完善，才能真正控制税收筹划给企业带来的风险。
参考文献：
[1]胡娟，程树武.中小企业融资的现状及对策[J].人民论坛，2010
[2]罗敏，章振东.常德市中小企业融资现状研究[J].财会研究，2012
（一）税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用
房地产业的发展离不开对现金流的使用，现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用，同时能够对现金流进行改善，对企业的发展起到促进作用。
（二）纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识
税收筹划是少缴费、缓缴费，并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略，从而达到税收零风险，保证自己经济和名誉方面的健全。
（三）税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展
运用税收筹划，能够正确地引导房地产行业规范化地发展，对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用，对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税，这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。
二、房地产企业各个环节的税收筹划的应用
（一）准备环节筹资
房地产企业对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用，从税收的角度观察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。
（二）建设环节
房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先，虽然大部分房地产企业比较偏向于自建，但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小。其次，房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造，建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说，其收入只是劳务报酬，属于营业税的征收范围，其中并没有发生房地产权的转移。因此，不需考虑土地增值税，从而减轻了税负。最后，房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为，对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的，再按规定征收土地增值税，使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。
（三）销售环节
房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节。例如，营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等，而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题，并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。
（1）营业税筹划。案例1：A企业系房地产开发公司，其对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同规定房子总价款为300万元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税为15万元（300×5%）；如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为6万元（300×40%×5%），以后两次分别交营业税4.5万元（300×30%×5%）。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
（2）土地增值税的筹划。案例2：X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。如果不分开核算，X公司应缴纳土地增值税为：增值率为（15000-11000）÷11000×100%=36%。因此，适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000-11000）×30%=1200万元。如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：普通住宅的增值率=（10000-8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税（10000-8000）×30%=600万元；豪华住宅的增值率=（5000-3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000-3000）×40%-3000×5%=650万元，应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率超过20%，还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。
（四）保有环节
房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金，由于涉及的税种较多，也为企业带来了较重的税负压力。因此，更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股，与被投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，在承担一定投资风险的基础上，只需要缴纳企业所得税。
案例3：甲房地产公司在市中心有一处房产，该房产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金收入。二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。
第一，采取出租方式应承担的税负。营业税：房屋租赁业属于服务业，按租金的5%征税，应交营业税为90万元；房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为21.6万元；城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城税税负为6.3万元；教育费附加：2.7万元；印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，印花税税负为0.18万元；所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税。因此，所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。
第二，采取联营方式应承担的税负。房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%，减除30%，则房产税税负6.72万元；土地使用税：此税种从量定额计征，假定地区单位税额为0.7元/平方米，土地使用税税负14万元；所得税：税负为100万元。最终总体税负为120.72万元。
由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元，这样可以为企业节省一大笔成本支出。
【关键词】“营改增”；房地产；企业；税收筹划
一、引言
我国早在2009年就开始了对企业实行了增值税的改革方案，“营改增”和以往的税制相比，有了进一步的完善，在各个方面都进行了调整，房地产企业的纳税筹划方式也发生了比较大的变化，从而为纳税主体提供了更为广阔的选择空间。作为房地产企业，在中国的经济发展和民生中占有着重要地位，在税制改革后，房地产企业如何衡量利弊得失，提高企业的的经营水平是所有企业领导面临的一项艰巨的任务。
所以说，把房地产作为“营改增”税收筹划的研究对象，探索房地产企业在增值税纳税方面存在的问题和改进的方向，为房地产企业的增值税纳税筹划提出切实可行的建议和方法，为房地产企业在合法纳税的前提下，又适当的减轻了房产公司的税负承受压力，体现了依法纳税的原则，但又灵活的运用税收政策。
二、“营改增”税收措施下房地产企业税收筹划的可行措施
由于“营改增”对于不同行业的企业有着不同的影响，这些影响可能是有利的，也可能是不利的。那么企业的财务部门的管理会计一定要研读关于“营改增”的相关法律措施，积极地应对“营改增”税收大背景下的税收环境，提高企业对新的税收措施的适应能力，减轻对企业的不利影响，最大限度的利用“营改增”的优势，提高企业的经济效益。以下是是对房地产企业进行税收筹划的一些可行性措施。
1.对房地产业务人员进行“营改增”知识的普及，提高业务技能
由于国内的房地产企业尚存在一些管理方面的问题，当“营改增”税收措施实施，一些房地产的内部工作人员和领导都没有把“营改增”作为企业的一个工作日程，放到足够重视的位置，俗话说“知己知彼，百战不败”，由于企业对于“营改增”的大意，在此时间内会产生大量的成本费用，因此这段时间内只会产生进项税。面对新的税收措施，房地产企业需要提高业务人员的技能和相关知识以及业务流程，尤其是企业的财务会计人员更应该提高自己的业务能力，熟悉“营改增”的相关政策，才能为企业减少一些不必要的损失。以减少企业经营成本。如果“营改增”成功后，那么计算增值税则需要考虑销项税额和进项税额。
2.房地产企业必须完善税收筹划管理制度
在“营改增”的试点阶段，一些房地产企业并没有完全去拥抱“营改增”政策，导致改革前的一些房产项目还没完工，在改革后完工销售的阶段，随着税收的下降，但是房产也出现了下滑的波动，由于前期房企付出了高昂的成本，导致房企的利润受到一定的下滑，因此房地产企业的税收筹划管理制度在企业内部必须得到完善，房地产企业在供应方提供物资材料时可进行相关比较，利用税率的差异和纳税人的身份、优惠政策以及纳税时间的延迟，以此可最大限度的进行灵活的税务筹划。
万科2013年合并资产负债表中存货331，133，223，278.99元，万科2013年的总资产为479，205，323，490.54元，存货占总资产比重为69.10%。若构成目前存货的成本无法抵扣，以11%税率计算，其增加的税负为：存出售形成的营业收入以2013年利润表中口径计算：销售房地产的收入/销售房地产的成本*存货=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的营业收入形成的增值税与营业税的税负差异计算如下：房产销售收入*（增值税税率-营业税税率）*城建税及教育费附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是对存货无相关过渡政策，可以预计房地产开发企业，将在“营改增”之前，大量出售存货，以防止“营改增”后，税率上升所带来的税负上升，避免多交税款的风险。
3.企业应该与税务机关积极互动
“营改增”的税收改革极大的减轻了我国的企业的纳税负担，一方面和国际经济秩序接轨，给予企业更大的优惠幅度，促进企业征收，刺激消费，有利于国民经济的发展，可以有效的促进我国企业的利润提高和提高中小企业的竞争力。由于一些房地产企业忙于经营，忽视了“营改增”的税收政策，对新的“营改增”政策了解不够深入，因此，企业的财务会计和管理会计一定要积极协助，相互配合，勇敢的和企业所在地的税务部门取得沟通，进行互动，了解关于“营改增”的新的税收措施，学习并熟练运用新的“营改增”计税方式，促进房地产企业的健康发展，提高房地产企业财务合规性。
三、结语
综上所述，房地产企业一定要做好关于“营改增”的税收筹划工作。房地产企业进行增值税纳税筹划和企业的发展规划同等重要，但是增值税纳税规划是一个动态的不断需要调整的变化过程。在增值税纳税筹划的制定之中，一定要遵守税法相关的法律，不能够把避税等同于逃税漏水，一定不能够损害国家的利益，因为税收对于国家社会的稳定和人民的生活都有着极其重要的意义和作用，目前房地产企业在增值税纳税筹划方面的不足和问题，必须得到足够的重视。
参考文献：
[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计. 2014（12）.
关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税
税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
（一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况
从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
（一）前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）房地产销售阶段涉及的税种
1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
（一）土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据
[1] [2]
《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
（二）企业所得税的筹划
．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（）开发产品已开始投入使用。（）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发 号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
（三）营业税的筹划
.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。
【关键词】房地产开发企业，土地增值税，扣除项目
一、背景情况
房地产企业和其他的行业相比，具有投资金额大、过程复杂、税种多、负担重的特点。而通常企业利润增长的方式有两种，即提高收入和降低成本。然而，近年来中央出台了一系列限制房价过快增长的宏观调控政策，通过高房价来提高房地产企业的利润，正在变得越来越不现实。采取合理的土地增值税收筹划方法，合法的减轻企业的税收负担成为企业提高自身竞争力的重要途径。
就当前现状看，房地产企业进行纳税筹划具有一定的必要性。首先，从房地产企业角度来看，房地产企业税收筹划可以提高自身纳税意识和企业财务管理水平，有助于实现房地产企业税后利益最大化。再次，从国家宏观调控的角度来看，房地产企业税收筹划有助于税收法律法规的完善，同时，也有利于加快税收与相关法律、法规的相互协调与衔接，使我国法律成为一个相互协调的有机整体，促进国家宏观调控的顺利进行。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的具体方法
（一）规避土地增值税的征收范围
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的纳税人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。简单说来，满足土地增值税的征税范围需注意以下三点：第一，国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围，即转让的土地是国家所有的话，不征收土地增值税；第二，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权要发生转移，对未发生产权转让的形为不征土地增值税；第三，转让房地产要取得收入，而这里的收入是指房地产要发生增值，对未发生增值的原价转让形为也是不征税的。由此看来，房屋的法定继承、出租、抵押，或是与其他单位进行的代建房行为均不是土地增值税的征税形为。而房地产企业在其经营活动中若是可以采用代建房方式，为客户定向开发房产，以收取一定量的劳务费用方式取得收入的话，可以规避大额土地增值税，将极大的降低企业的税收负担。
（二）增加土地增值额中的扣除项目
转让房地产中获取的增值额是计算土地增值税的核心，因此，要计算土地增值额，首先必须确定扣除项目的金额。我国相关法律规定，计算土地增值税所准予扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本、费用；与转让房地产有关的税金。对房地产开发企业还特别适用其他规定：可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的总价加计扣除20%。根据国税函[1995]110号文件和国税函[2010]220号文件相关规定，房地产开发费用扣除可按两个标准：一是能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，开发费用按利息支出加上取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%计；二是其他情况，则按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%计。我国现行的《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定：房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。根据这项法律条文，房地产企业可以比较两种方法计算出的开发费用，恰当地运用相关规定，选择其中数额较大的进行计算，最终加大扣除项目额。
（三）利用土地增值税的税收优惠政策
《土地增值税暂行条例》第八条第（一）项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅标准应同时满足：1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；2）单套建筑面积在120平方米以下；3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。同时，各省、自治区、直辖市可根据当地实际情况自行调整，但上浮比例不得超过上述标准的20%。房地产开发商在建造普通住宅时，适当把增值额控制在20%之内，可获得国家的免税优惠从而规避土地增值税。
再者，条件允许的企业也可开展企业间的投资联营活动或者是进行合作建房。根据财税字[1995]048号规定：对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股或作为联营条件，将房地产转让到投资联营企业中时，暂免征土地增值税；而对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暂免征土地增值税。所以，房地产企业在进行经营方式的选择时，应切实根据国家的相关税收优惠政策，选择有利的方式，尽可能达到不缴税、少纳税的目的。
三、结语
国家出台的一系列调控房地产市场的政策，从一定程度上遏制了房价上涨的趋势。房地产开发企业要想通过高房价来提高利润似乎空间不大，反之，降低企业的成本则成为房地产开发企业增加利润，提高自身竞争力的重要手段。土地增值税作为房地产企业的重要税种，在其应纳税额中比重较大，甚至是略高于企业所得税，因而，对土地增值税进行税收筹划，是房地产企业的一大课题。在进行纳税筹划时，除了灵活运用土地增值税的纳税筹划方法之外，房地产企业还应该培养自己的专业税收筹划人才咨询专业税收筹划机构，把税收筹划作为一种高层次的理财活动。
参考文献：
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Abstract： Provision about inventory valuation method， investment real estate and fixed assets in the new accounting standards of China affects the tax planning work of the real estate business to a certain extent. Based on problems in real estate business tax planning in China， it is the requirement for the healthy development of real estate business under the new situation to eliminate the negative impact of the new accounting standards for the real estate business.
关键词： 新会计准则；房地产企业；税收筹划；影响
Key words： new accounting standards；real estate business；tax planning；impact
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）11-0201-03
0 引言
针对我国企业频繁出现会计舞弊的现状，为了不断提高企业会计信息质量，加强企业会计控制，财政部于2006年2月了新会计准则，其中包含了38项具体的会计准则，并于2007年1月1日正式实施。新会计准则的实施，使得我国会计体系建设走上了新的道路。当前，新会计准则已经实施5年有余，其不仅仅对企业经营战略、财务报告、会计控制产生了深远影响，对于企业税收以及税收筹划也产生了深远影响。立足于新会计准则的基本内容，分析在新会计准则的背景之下，我国房地产企业税收筹划可能受到的影响，这对于我国房地产企业采取正确的应对方案具有重要的现实意义。
1 我国房地产企业税收筹划的现状及存在的问题
1.1 我国房地产企业税收筹划的现状 作为市场经济发展的必然产物，税收筹划顺应了我国经济改革与发展的要求，虽然与国外相比，我国企业税收筹划工作起步较晚，但我国也在经济不断的发展过程中，为房地产企业进行税收筹划创造了一系列条件。依托这些有利条件，我国房地产企业税收筹划亦取得了一系列成就。概括来讲，我国房地产税收筹划工作取得的成绩主要包括两方面，一方面，房地产企业财务会计核算逐渐规范化，这使得其具备税收筹划的前提条件；另一方面，由于房地产企业经营过程中涉税资金较多，这决定了其自身有着开展税收筹划的强烈愿望与要求。与一般企业相比，房地产企业具有经营对象的不可移动性、业务形态的服务性、经营活动的资金和人才密集性等方面的特点。房地产企业之所以要进行税收筹划，这与其自身的涉税特点密切相关。当前我国房地产企业税收筹划可以分为三大类型，一是企业所得税的筹划；二是土地增值税的筹划；三是营业税的筹划。而当前我国房地产企业也将税收筹划的重点放在了这三类税种的筹划之上，采取的税收筹划方法主要有组织形式选择法、税收优惠筹划法、递延纳税筹划法以及临界点筹划法四种。
1.2 我国房地产企业税收筹划存在的问题
1.2.1 房地产企业税收筹划方法不正确 当前很多房地产企业在税收筹划之时，没有树立正确的税收筹划观念，采取了不正确的税收筹划方法，只是简单地将税负高低作为税收筹划的要素，而忽略税收筹划的其他要素，这在本质是没有树立正确的税收筹划观念。一方面，有些房地产企业将税收筹划和偷税、漏税混淆，将税收筹划误认为是偷税、漏税的方式之一，进而采取了不法的方式进行税收筹划。另一方面，有些房地产企业只是较为单一地从年度税负最低的角度进行税收筹划方案设计，而忽略本年度税收筹划方案对其他年度的影响，最终使得企业的总税负不但没有降低，而且还有所增加。
1.2.2 财务核算不规范 当前房地产企业财务核算存在不规范的问题，严重阻碍着房地产企业进行税收筹划，其财务核算不规范主要表现在以下几个方面：一是建账不规范。有些房地产企业当前会计科目设置没有严格按照国家规定进行设置，使得会计核算程序不规范，存在一定的漏洞，这难以为企业进行税收筹划提供支撑。二是有些房地产企业在财务管理中对于国家会计制度执行不严格，房地产企业的当期收入不能及时确认，使得税收申报总是往后拖延。比如，对当期收取的商品房定金，不做预收账款处理，存在一定的违规现象。三是发票管理不规范。还有的房地产企业没有及时向客户出示商品房预收款的收据，将预收款挂在企业内部往来的账面上，将全部款项收齐之后，才开具专门的房地产专用发票，这使得公司在进行税收申报时，也面临着一定的困难。
2 新会计准则对房地产企业税收筹划的影响
2.1 新会计准则 在新会计准则实施之后，与房地产企业税收筹划密切相关的内容主要有三个方面：一是关于存货计价方法的规定；二是关于投资性房地产的规定；三是关于固定资产计量的规定。
2.1.1 关于存货计价方法的规定 《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始转向加权平均法和先进先出法转变，此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会造成一定的税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比，具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响着房地产企业的当期损益，进而对于房地产企业税金和利润空间都会有所影响。
2.1.2 关于投资性房地产的规定 《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。①从该新准则可以看出，对于房地产企业的会计准则，我国采取了严格的计量属性规定。因此，如果没有真实而准确的证据表明公允价值能够持续可靠的取得，那么在对投资性房地产进行计量的过程中，仍然不能采用公允价值进行计量，而只能采用历史成本的计量方法。此条新会计准则规定，采用公允价值计量的投资性房地产，不能再进行摊销或计提折旧，这项规定将造成房地产企业税负的增加。②
2.1.3 关于固定资产计量的规定 《企业会计准则第4号――固定资产》中对固定资产的计量作出了规定，固定资产是企业资产的重要组成部分，房地产企业的大多数资产都是固定资产，房产的结构和管理水平都将直接影响着房地产企业的竞争力。③因此，此条新会计准则对房地产企业也有重要影响。新会计准则中的固定资产的折旧方法、折旧年限，都直接影响着房地产企业的涉税状况。
2.2 新会计准则对房地产企业税收筹划的影响
2.2.1 新会计准则扩展了房地产企业税收筹划的空间 从新会计准则的规定来看，房地产企业税收筹划空间在以下几个方面得到一定程度的扩展。一是利用公允价值进行税收筹划。从新会计准则的内容可以看出，其中对于公允价值的计量模式有较多的规定，这对于房地产企业负债和资产计量来讲，会有较大的影响，使得房地产企业在折旧、摊销以及成本等损益的计算发生相应的变化。④因此，房地产企业必须合理利用公允价值来进行税收筹划。二是利用会计政策进行税收筹划。新会计准则为房地产企业提供了固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策，而房地产企业选择的会计政策不同，那么所能取得的税收筹划效果也将有较大区别，由此而面临的税负也会有所差别。充分利用会计政策，房地产企业可以达到节税之目的。三是新业务的税收筹划。新会计准则中提出了一些新的业务，比如企业年金、投资性房地产，特别是投资性房地产准则的提出，这为房地产企业带来的新的业务范围，但目前并未完全明确此类准则的税务处理，属于空白领域，这必然也涉及到较多的税收筹划空间。
2.2.2 会计准则的变化引起房地产企业税收筹划的变化 与原来的会计准则相比，新会计准则针对很多会计事项进行了修改，此次修改意味着房地产企业不能再继续沿用原来的会计方法，在新会计准则背景之下，房地产企业将面临着更为严格的资产减值损失的确认和计量准则，针对投资性房地产的会计处理限制，新会计准则比旧会计准则限制也较多。这些变化将引起房地产企业的损益变化，也必然引起税收筹划的操作手段和方式的变化。概括来讲，新会计准则背景之下，我国房地产企业在业务核算和损益方面都将发生一定的变化，而这些变化也将直接影响着我国房地产企业纳税额度的计算。与此同时，收益的增加也将引起房地产企业税收的增加。
3 消除新企业会计准则对房地产企业负面影响的措施
3.1 加强对销售收入的税收筹划 对于房地产企业来说，不动产销售是其主要的收入来源，而新的会计准则中对于企业销售收入规定了较为严格的确认要求，因此，房地产企业需采取积极的措施应对此点，以避免负面影响。从房地产的销售情况分析，房地产企业在销售过程中要求客户一次性付清房款具有很大的难度，因此，采取分期付款往往成为房地产销售的重要策略。基于此，为了遵循新会计准则中的严格收入确认原则，房地产企业应积极按照与客户合同约定的收款时间分次确认收入，结转相应的成本，以达到延迟收入确认时间，并由此而获得延迟纳税。同理，对于房地产企业的预售房款的会计处理，也应该按照此种方式。如此以来，不仅仅可以在一定程度上缓解房地产企业开发过程中的资金紧张问题，同时也可以延缓纳税时间，且没有违反新会计准则的规定。
3.2 加强预售房款的税收筹划 在房地产企业经营的过程中，为了化解资金不足的问题，房地产企业也常常使用预收房款的销售收入形式。依据我国税法和相关会计准则的规定，如果房地产企业采取预收房款的方式销售房地产，那么在向客户收取预收款的当天就会产生相应的营业税纳税义务。但与之不同的是，房地产企业收到与之有业务往来单位的归还借款时，当天却不会发生营业税的纳税义务。因此，房地产企业可以充分利用此点，针对预收的房款，房地产企业可以与顾客商量或签订相关协议，将预收款在账上处理为相关单位的垫付款。由此，房地产企业就可以有效地推迟营业税纳税义务的确认时间，从而获得税款资金的时间价值。
3.3 《投资性房地产》准则下房地产企业的税收筹划
要正确应对《投资性房地产》准则的规定来看，房地产企业只要控制好房地产增值额，就能在很大程度上消除《投资性房地产》准则对纳税额的影响。因此，房地产企业可以通过调整商品房销售价格和扣除项目金额的方式，来进行税收筹划。具体来讲，有以下几种方法：①确定合理的商品房售价，在售价处于纳税之时，可以采取一定的降价方式，以摆脱纳税，如此可以减少不必要的税收支出；②可以采取方法提高扣除项目的金额，与降低商品房售价意义一样，此种方法的目的也在于摆脱纳税，但在增加具体扣除项目之时，应注意不能违反我国税法的基本规定。
4 结语
我国房地产行业发展潜力较为巨大，然而，在复杂的国内外经济环境之下，我国房地产企业的发展也面临着巨大的挑战。因此，房地产企业只有不断降低税收成本和费用，提高竞争力，才能在不确定的经济环境中占有一席之地。站在税收筹划基本方法的角度，会计是房地产企业开展税收筹划的基础，税收筹划体现了房地产企业应对涉税风险的能力。由此，新企业会计准则的出台对我国房地产企业的税收筹划产生了重大的影响。房地产企业只有顺势而为，积极研究各项新会计准则，才能在税收筹划中做出正确的方案选择。
注释：
①财政部关于印发《企业会计准则第3号――投资性房地产》具体准则的通知，2006年2月15日 财会[2006]3号.
②汤青慧，于水，朱珊.房地产税制改革研究综述[J].经济与管理，2006年01期第65-68页.
③刘琼琼.房地产行业税收筹划问题探究[J].技术与市场，2009年01期第68页.
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关键词：非房地产企业 物业 税收筹划
基于相关税收筹划的理论，结合非房地产企业的处置存量物业活动的特点，本文通过构造企业兼并重组间接转让模式，给出较传统直接处置操作较为复杂、但具有明显节税效果和经济效益的处置方案。
一、案例背景
A企业是一家传统纺织品制造企业，拥有一幢2004年12月31日购置职工宿舍楼，账面作为固定资产列示，物业原值1200万元（含土地价值），累计折旧（摊销）570万元，2014年企业为加快企业转型升级，实施“机器换人”计划，大规模减少员工，此幢宿舍楼闲置，A企业欲出售该幢宿舍楼，盘活存量闲置资产支持技术升级。
此时，A企业所在地政府引进了B企业（一家快递物流企业），欲购买该幢宿舍楼，改建为办公住宿两用楼。A企业，B企业达成合意，约定以2014年12月31日为基准日，由具有一级评估资质中介机构对该物业进行评估，评估值3000万元，A企业与B企业以该价格作为协议价格，相关税负按规定由各自企业自行承担，签署购买意向书。
之后A企业，B企业上述条件为基础，落实该物业转让过程。
二、传统直接处置方案
1.直接处置方案思路
A企业与B企业签署房屋转让合同，由A企业将该房屋过户给B企业。
2.具体税负计算
A企业营业税：根据营业税相关规定，单位销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额。A企业需要交纳营业税：（3000-1200）×5%=90万元
A企业城市维护建设税与教育费附加：A企业纳税所在地城市维护建设税税率和教育费附加费率分别为7%和3%。A企业需交纳城市维护建设税和教育费附加：150×（7%+3%）=9万元。
A企业印花税：房屋转让合同，印花税按产权转移书具万分之五贴花。A企业需要交纳印花税：3000×0.05%=1.5万元。
A企业土地增值税：根据土地增值税相关规定，纳税人出售旧房及建筑物的需要评估确定扣除项目的金额。经过评估该宿舍楼重置成本2000万元，成新率为65%，准许抵扣的成本为2000×0.65=1300万元。按照规定允许扣除的项目，主要是销售过程中涉及的相关税费：90+9+1.5=100.5万元，合计可以扣除项为1400.5万元，收入按照评估价3000万元计算，增值额为3000-1400.5=1599.5万元，增值率为114.21%，土地增值税税率表，计算为土地增值税1599.5×50%-1400.5×15%=589.68万元
A企业企业所得税：不考虑其他相关业务，仅考虑该业务对A企业带来的企业所得税影响，根据企业所得税规定的收入成本匹配原则，该项业务带来的应税所得额为3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82万元，需要交纳企业所得税1679.82×0.25=419.96万元（A企业所得税率为25%）。
B企业印花税：签订的房屋转让合同，印花税按产权转移书具万分之五贴花。B企业需要交纳印花税3000×0.05%=1.5万元。同时按照印花税规定B企业还有权利证照贴花5元，鉴于金额相对于分析不在一个量级，忽略不计。
B企业契税：按照契税相关规定，比企业承接物业需要交纳契税。B企业需要交纳契税：3000×3%=90万元
三、重组兼并间接处置方案
1.间接处置方案思路
上述过程是常规操作，没有很好的运用企业重组兼并的概念以及相关政策，结合目前的改革背景提出如下处置方案，可减少税收成本，提高交易双方经济效益。
交易流程：
步骤一：A企业少量现金出资设立一家全资子公司H（非房地产企业）
步骤二：A企业将该待处置物业评估作价向H公司增资
步骤三：A企业与B企业达成对H公司100%股权的转让协议
步骤四：B企业注销H公司回收资产，或者直接作为房屋出租主体经营。
2.税负概要分析
A企业，B企业在此过程中涉及的相关税种见表1。
3.具体税负计算
步骤一：
A企业设立全资子公司，新设资金账簿以及办理相关证照需要交纳印花税，但是由于该部分费用与其他费用相比不在一个量级，因此在分析中忽略不计。
步骤二：
A企业营业税：根据财税[2002]191号文件规定：企业以不动产对外真实投资的，不征收营业税。A企业营业税可以免除。随之城市维护建设税和教育费附加计税基础为零。
A企业土地增值税：根据财税[2006]21号文规定：非房地产企业用房屋对外投资非房地产企业，暂免征收土地增值税。由于A企业与H公司均不是房地产企业，该过程土地增值税可以免除。
A企业与H企业印花税：根据印花税规定A企业与H公司需要各自按照产权转让书具交纳印花税3000×0.05%=1.5万元，同时H企业需要交纳资金营业账簿贴花印花税3000×0.05%=1.5万元。
A企业企业所得税：A企业用房产增资视同销售，确认应纳税所得额为3000-（1200-570）-1.5=2368.5万元。
H企业契税：根据财税[2015]37号文：母子公司之间划转房屋，免征契税。H企业承受该物业免契税。
步骤三：
因为上述行为可以在一个评估期内完成，因此H企业实际评估值应该就为3000万元（其中交了3万元的印花税）。
A企业营业税：根据财税[2002]191号文规定，用不动产在投资后转让其股权的也不征收营业税。此过程免交营业税。随之城市维护建设税和教育费附加计税基础为零。
A企业，B企业印花税：A，B企业双方因为涉及股权转让协议，应双方都需要交纳印花税3000×0.05%=1.5万元。
A企业企业所得税：A企业投资H企业原始投资成本为3003万元资产收到对价为3000万元，因此，A企业还可减少应税所得额3万元，综合第二步A企业需要交纳企业所得税为（2368.5-3）×0.25=591.38万元。
步骤四：
H企业的营业税：清算减值过程，不视为营业税视同销售，因此不需要缴纳营业税。
B企业契税：同样依据财税[2015]37号文，B企业可以做全资企业的一次减资，就满足免契税条件。
B，H企业印花税：由于减值和注销过程一般不需要签署转让协议，因此不需要纳税贴花。
自此，A企业宿舍完全转移到B企业名下。
四、方案对比分析
综合以上的相关计算，可以得出如表2所示的综合税负与主要经济效益对比分析。
五、实践操作与税收筹划进一步建议
1.虽然经济效益好，但是间接处置手续比直接处置要复杂的多，即便目前《公司法》修改后简化了公司的注册，注销过程，其方案实施的时间基本上最快也要比直接处置要多三个月左右。
2.对于免税政策的应用上，存在几个模糊点，各地的税务机关处理存在一定的差异，因此方案在实施前需要与当地税局机关有一个充分的沟通：
第一，对于短时间密集的变更安排，税务机关有可能认定其不属于“接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为”影响营业税免税。减资注销行为是否征收营业税也存在一定的模糊性。但是该问题，综合B企业后续筹划方案可以有效解决；第二，对于设立的H公司其经营实质是否属于房地产公司存在讨论空间，影响土地增值税的免税认定；第三，契税免税政策中应用中的对全资子公司的增资与减资是否属于“划转”也存在理论争议。
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摘要：税收筹划作为房地产企业运营中一项重要的工作内容，在日常的工作进行中往往会面临各种风险，本文探讨了相关的风险防范措施。文章从阐述税收筹划在概念上的界定入手，进一步分析了房地产企业面临的税收筹划风险类型，最后提出了房地产企业税收筹划工作中的风险防范措施。关键词：房地产企业；税收筹划；常见风险；防范措施；概念；风险类型房地产企业作为当今市场经济环境中的一个重要组成部分，在处理税收筹划工作时，也会面临许多来源于外在复杂环境的风险因素，如何分析已经存在的常见风险，并策划出有效的防范措施，值得思考。一、税收筹划在概念上的界定税收筹划是企业财务管理的一个不可缺少的组成要素，资金的流转收支是财务管理的主要对象。税收筹划并不是单单出现于企业盈利以后，而是贯穿于全局。企业在开展项目之前，缺不了财务决策环节，在这个环节就要做好税收筹划，以此促进实践活动的规范性合法性，并为决策提供指导和保障。尽最大可能避免企业在经营、投资等步骤中会出现判断错误的情况。再者，做好了税收筹划，就有利于企业可以正确把握自己的资金流通情况，从而提高企业要节约资金、合理调配资金资源的意识，企业的运作管理水平和社会效益也可以得到提升。而且，由于税收具有法律赋予的强制性和义务性，是企业必须严格执行、依法遵守的。企业要想节约税收成本，必须要在经营管理、财务核算和财务管理等方面入手，不能寄希望于偷税漏税等非法行为。二、房地产企业面临的税收筹划风险类型（一）税收政策方面的风险房地产企业在长期的经营过程中，往往面临着各种各样的风险，税收政策风险就是其中一种，它的含义是房地产企业在开展税收筹划工作时，其拟出的方案和当下的税收政策二者间存在冲突，从而阻碍了房地产企业税收筹划工作的正常开展。房地产毫无疑问是当前国民经济体系中的一大支柱，在房价快速攀升的同时，国家对房地产企业也出台了更有力的管理和把控政策，所以，房地产企业在税收方面也受到了更大的政策方面的限制。目前，中国的市场经济依然处于早期不成熟状态，税收法律在机制建设上的也存在着不全面的情况，一旦税收政策有大的变化，就导致企业原有的税收筹划办事方案不能再继续沿用，相应的税收筹划方案也不能得到正常的执行。（二）法律方面的风险目前，税收在整个市场中都是一个变化频率快的因素，很可能因为新的国家政策出现而面临调整，不仅如此，税收筹划的方案是否合理是要由相关的税务部门确认的，然而，房地产企业在确定税收筹划工作程序时，站在不同的立场，就会出现对税收政策不同的理解，从而和税务部门产生冲突，这种分歧也就很容易演化成税收筹划方案设定阶段的法律风险。万一企业对税收法的解读偏离了正确的轨道，就会导致税收筹划行为不合法，甚至是促成失效的税收筹划方案，这无疑是不利于房地产企业的长期发展的。（三）房地产行业风险房地产行业是当今市场经济环境中一个非常重要的行业构成部分，它有着明显的行业特征，比如它的经营对象是不能移动的，它的经营业务具有明显的广泛性，其运营周期和时间较长，属于资金密集、资产负债率高的行业类型。房地产企业的进步，在很大程度上取决于、同时反作用于整个社会的经济发展效益。鉴于房地产行业对社会经济背景的依赖较大，而市场环境是复杂多变的，这就会对税收筹划方案的确定和实施带来影响，最终给房地产企业的运营和工作开展带来风险。房地产行业的开发周期比较长，企业的正常运行，离不开有力的资金支持。所以，房地产企业也很容易受到资金断裂的威胁。筹资或借债是房地产企业内部资金的重要来源，无论是哪个环节有问题存在，都可能致使企业被拖进非常尴尬的境地中去。房地产企业的投资金额越多，就将面临着更严重的风险。（四）企业经营方面的风险房地产企业在开展业务运营的过程中，不同的企业会存在不同的具体状态，因此，税收筹划工作的设计和操作阶段也会体现着明显的不同。在复杂的市场环境中，任何房地产企业都摆脱不了风险的困扰，包括发票风险、合同风险等等，操作一有不合理之处，或者是采用了不科学的筹划方案，比如避税，就是一种有违法风险的行为，这会加剧企业的运营风险。三、防范措施（一）加大对国家政策的重视力度紧跟着我国经济的不断进步，宏观调控的政策也在不断更新，为此，对于房产企业的管理者来说，一定要及时了解国家出台的相关政策，并要逐步适应国家宏观调控的方式，从而能够了解到国家宏观调控的主要方向，更加科学合理的进行税收筹划，确保国家宏观调控的顺利进行。同时，企业要深入研究国家相关政策，并要要求税收筹划的相关人员理解国家相关的法律法规，进而能够促使房产企业在税收筹划的时候能够高效的进行。（二）确保税收筹划相关人员素质的提高为了确保税收筹划相关人员素质的提高，一定要加大对相关人员业务技能以及知识的培养，促使相关人员熟悉税收筹划的有关策略，更好的提高对税收风险的防范意识，从而才能够促使税收筹划作用的充分发挥。其中，房产企业应当加大对员工入职培训的重视力度，根据企业的实情，适当延长培训的时间，确保培训内容更加的完整，更具系统性。同时，企业要定期对在职的员工进行培训，推动员工知识的更新，从而能够及时掌握国家宏观调控的动向，并能够及时适应国家出台的政策。（三）加大对税收筹划风险的管理力度第一，房产企业能够通过定期展开模拟税收筹划活动，推动税收筹划相关人员积累更加多的经验，并能够在活动中，不断完善自我，做到全面的控制税收风险。第二，房产企业一定要加大对税收筹划的重视力度，并要借鉴优秀企业的税收风险管理手段，结合自身的实际，制定出多种符合企业实情，并能够应对形式不一的税收风险，有效的促使房产企业税收风险意识的提高，最终能够推动房产企业健康的发展。（四）从各个运营阶段入手做好税收筹划工作资金的筹集无论是通过何途径，都免不了筹资成本，企业的筹资途径选取是一门学问。相对来说，自我积累筹资会比金融机构贷款要付出更大的缴税代价。互相拆借又比内部筹资面临更大的缴税压力。所以，企业在选择之前，就要结合企业自身和整个市场的综合情况进行全面考量，科学分析，找出最适合自己的筹资途径。企业除了有筹资环节，还会不可避免地面临投资项目，在投资过程中，也要充分考虑可以因此要付出的税收代价以及因为缴税可能会造成的经济损失，做好税收筹划一事。不同的对象，不同的方式选择都会导致税收成本的差异。企业就可以在投资的时候，要考虑这些差异，如果向税收压力小的对象加大投资，就可以相对降低税收成本。企业在前期筹资阶段，可以选择恰当的税收筹划方式，降低成本；在中期投资阶段，可以利用合理的税收筹划途径，获取利益。如果严格遵守国家相关法律法规，科学利用税收筹划，避重就轻，杜绝与政策硬碰硬，也是可以得到减少税收压力的优惠的。在企业的项目建设中，很可能会产生税收额外负担，此时企业就要学会在财务核算上下功夫，开启低税负核算模式，掌握主动权。四、结语综上所述，加强对房地产企业税收筹划存在的常见风险以及防范措施的探讨，是非常必要的。相关工作人员要明确税收筹划在概念上的界定，同时把握房地产企业面临的税收筹划风险类型，包括税收政策方面的风险、法律方面的风险、房地产行业风险、企业经营方面的风险；在此基础上，提出科学的风险防范措施，加大对国家政策的重视力度，确保税收筹划相关人员素质的提高，加大对税收筹划风险的管理力度，从各个运营阶段入手做好税收筹划工作。参考文献：[1]袁爱文.房地产企业税收筹划方法与风险防范分析[J].当代经济 ，2016（05）.[2]万莎.房地产开发企业税收筹划风险防范与控制[J].上海市经济管理干部学院学报，2014，12（02）：32-33.[3]李寿山.新时期房地产企业税收筹划的风险及防范的综合分析[J].中国商界（下半月），2013（04）.（作者单位：大连金石葡萄酒庄有限公司）
房地产企业在经营过程中，其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面，涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划，否则将面临较大的税务风险。2002年，我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一，使得房地产企业在快速发展的同时，也面临着日益复杂的税收环境。最近几年，我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月，新国五条出台，提出在二手房交易过程中，对个人所得部分征收20%的税收，这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响，对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。
一、房地产企业税收筹划的理论基础
房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。
（一）税收筹划的含义
税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（IBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者W.B.梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。
就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。
（二）房地产企业税收筹划的影响因素
当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。
1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响
2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。
2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响
（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。
（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。
（一）税收筹划意识薄弱
虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。
（二）进行税收筹划的组织机构不健全
税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。
（三）税收筹划内部管理缺乏
房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。
三、解决房地产企业税收筹划问题的对策
在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。
（一）树立正确的税收筹划理念
随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。
（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理
针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。
在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。
（三）加强税收法律和政策研究
为了适应社会转型和经济发展的需要，我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲，税收法律和政策将呈现出动态变化的特点，特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下，与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此，房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究，及时系统地了解税收法律和政策的变化，才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容，采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时，设置税收研究专员，以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。
摘要：房地产开发企业营业规模大、项目周期长，而且在项目的每一个环节中都涉及到税负，所以房地产企业进行税务筹划有着重要的意义。文章依据房地产企业生产经营的特点，分别从房地产企业税务筹划的意义、筹划的具体方法和筹划所注意的问题等几个方面对我国房地产企业税收筹划进行探讨。
关键词 ：房地产企业；税务筹划
税务筹划的合法性不但可以提高纳税人纳税的积极性、防止偷税漏税现象、实现所有者权益最大化，而且还能够帮助企业合理的配置资源、提高企业的管理水平、促进企业组织结构的优化，进而提高企业的收益和竞争力。由于房地产企业资金量大、营业额高，因此进行科学合理的税务筹划就显得更为重要。
一、房地产企业税务筹划的意义
第一，有利于企业自身的发展：房地产企业的税负沉重，税务筹划作为科学避税的手段，可以减轻自身的税负，降低成本。
第二，有利于国家的宏观调控：为了实现宏观调控的目标，政府会出台不同的税收优惠政策。近年来，由于房价持续增高，政府也出台了一系列的调控政策，因此房地产企业进行税务筹划是对国家宏观调控政策的反应，通过房地产企业的税收筹划方案，政府可以观察到宏观调控的效果，大大提高了国家宏观调控的效率，有利于房地产行业健康有序的发展。
二、房地产企业税务税筹划具体方法
（一）税收优惠政策法
中央政府或者地方政府为了促进经济发展，在不同的经济环境和不同经济发展阶段都对纳税制定了相应的优惠政策，房地产企业应当密切关注政府部门所出台的法律法规及相关的优惠政策，合理使用税收优惠政策来达到税务筹划的目的，有利于企业实现利润最大化的目标。
（二）特殊行为和特殊地区选择法
国家出于对经济宏观调控的考虑，会对一些企业行为和具体地区出台优惠政策。比如国家为了清理三角债而出台的债务重组政策、为了鼓励企业之间优势互补而出台的对合并企业的优惠政策。如根据去年国家税务总局的公告，企业垫资参与土地的一级开发属于投资行为，如现在火热的新农村建设，这种业务不属于营业税应税业务。而特殊地区选择法就是寻找有税收优惠政策的地区作为企业的注册地，从而达到节税的目的。
（三）会计筹划法
利用会处理筹划法进行税务筹划就是充分利用会
计政策使得企业税负最小化的一种税务筹划方法。房地产企业可以通过会计处理使得当期的会计所得大于应纳税所得额，就可以实现纳税期限的递延，增加房地产企业的流动资金量，从而提高了企业收益，起到节税作用。比如根据我国有关条例规定，税收滞纳金、罚款等项目不可以在所得税前扣除的，因此房地产企业应尽量避免发生该类项目的支出，而应通过会计处理创造更多可以递延的项目，延长所得税的纳税期限。
三、房地产企业税务税筹划现存的问题
（一）没有认识到税收筹划的必要性
我国房地产企业的领导者和管理者通常将楼盘开发的规模和利润额视为企业竞争力的核心，而税务筹划并不能给企业带来巨大的利润，因此，管理层大多对房地产企业的税务筹划问题不感兴趣，意识不到房地产企业税务筹划的必要性，而领导者的态度直接影响到员工的态度，因此企业的财务人员对企业税务筹划也并不重视。
（二）税务筹划的思路不清晰
房地产企业的税务筹划是一个完整的体系，具有系统性的特点，不是单独某个环节或者某个节点的筹划，在制定筹划方案时应综合考虑企业现状，系统性的进行税务筹划，但就目前来看，我国许多房地产企业财务人员进行税务筹划时不能从整体出发，而是将整个系统筹划分割开来，只注重点上的筹划，大大降低了企业税务筹划的效果，税筹划思路不明确。
（三）税务筹划方法不成熟
房地产企业的税务筹划是一项对专业技能要求很强的工作，因此，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作。目前来看，许多房地产企业的财务人员并不具备专业的技能，对企业税务筹划方法不够熟练，应该加强系统的学习，提高自身的业务素养。
四、房地产企业税务税筹划的建议
（一）优化税收筹划方案
税务筹划的目的就是为了减轻税收，因此，要结合房地产开发企业的自身情况对税收筹划进行分析。首先，要设定适合自身发展的筹划方案，在选择房地产企业选择税收筹划方案时，不但要考虑利润最大化的原则，还要考虑整个企业持续发展的长远目标，注重与企业的未来发展战略相结合，只有这样才能保证税务筹划目标的最终实现。其次，房地产企业要向当地税务机关进行咨询，政府每年都会出台不同的税收优惠政策，而税务机关有义务向纳税人进行解释。因此，企业税务筹划者在对政策存在疑问是，应当充分利用税务机构进行咨询，制定出最优的税收筹划方案。
（二）灵活调整税务筹划方案
税务筹划方案具有时效性的特点，而国家税务法规政策是不断变化的，因此房地产企业要时刻了解税收政策的变化，研究市场经济的走向，及时依据税收法规政策来变更筹划方案，根据最新政策适时调整方案，从而达到利润最大化的目标。另外，房地产企业还应当充分利用现代科技手段，通过互联网建立一套纳税筹划预警系统，以科学的方法来对筹划过程中存在的潜在风险进行监控，一旦发现问题及时调整筹划方案。
（三）加强税收筹划人员的培训
税务筹划是对专业技能要求很强的工作，方案的质量和结果取决于各个企业税务筹划人员的专业素质，税收筹划人员要通过接受系统的培训和进行不断的实践才能做好这项工作，因此房地产企业应当加强税收筹划人员的培训，提高其业务水平。首先，应加强财务人员会计专业知识的培训，熟悉我国的会计法、会计准则以及会计制度；其次应当加强财务人员对税法的学习，熟悉我国现行的税法条例，能够在现行税法的基础上通过会计方法进行税收筹划。
（四）完善企业会计核算制度
健全的会计核算制度是企业高效运行的前提，也是企业科学合理进行税务筹划的前提。企业要通过合法避税来降低税负依赖于税收筹划人员的专业素养，如果企业具有健全的会计核算制度，则有利于财务人员的工作效率的提高，因此，房地产企业建立健全会计核算制度至关重要。
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【关键词】税务筹划；房地产企业；营业税；土地增值税；企业所得税
一、房地产企业的税收现状
房地产业是国民经济的支柱产业之一，也是国家财政收入的重要来源。房地产作为一项不动产，价格昂贵这是显而易见的，其中，大宗房地产交易涉税金额多，税收负担重，也令许多房地产企业感到了行业压力。根据我国税法的规定，房地产企业在开发、建造、销售等整个经营周期内涉及的税种主要有营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、印花税和教育费附加等。因此对开发商而言，与其在销售广告上宣传诸如“上风上水”“海景房”等倒不如通过合法合理的方式减轻税负，降低房价更加实惠和重要，在这其中税务筹划起着举足轻重的作用，而房地产企业涉及的税种多，各种税收政策及优惠纷繁复杂，也为企业进行税务筹划提供了广阔的空间。
二、税务筹划的涵义及其对房地产企业的意义
税务筹划是指在纳税行为发生以前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体的经营活动或投资行为等涉税事项做出的事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。房地产企业税务筹划包括避税、节税、转税等多方面的内容，并且具有合法性、筹划性、目的性、多维性和专业性等特点。税务筹划对房地产企业具有以下意义：
（一）有利于提高企业财务管理水平，增强企业竞争力
税务筹划作为房地产企业理财的一个领域，从围绕资金运动展开，促使企业精打细算、节约支出，同时规范企业的成本核算和财务管理。
（二）有助于企业财务管理目标的实现，提高综合收益
作为以营利为目标的房地产企业，追求利润是房地产企业财务管理的目标。房地产企业增加利润的方式有两种：一是提高效益；二是减轻税负。在投资一定的情况下，通过税务筹划来节税，在无形中就增加了企业的综合收益。
三、房地产企业主要税种的筹划
（一）营业税的筹划
房地产企业涉及的营业税税目有建筑业、服务业、销售不动产和转让无形资产。针对营业税的计算方法，我们可以从营业额和税率两方面着手考虑。
1.从营业额方面进行税务筹划
根据税法规定，营业税的计税依据是营业额，营业额为提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括收取的补贴、基金、集资费、延期付款利息、代收款项及其他性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理公司代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“业”行为，只对其从事此项业务取得的手续费收入征收营业税。这也为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了可能。房地产开发企业在销售房屋的同时，就可将代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费从销售额中分离，可以通过专门成立物业公司或是暂缓收取其他费用等方式，将这部分价外费用分离出来，这样其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，延期收费也不影响其收入，从而达到营业税税务筹划的目的。
2.从税率差异方面进行税务筹划
根据税法规定，销售房屋等不动产适用5%的税率，而房屋装修、装饰适用3%的税率，相差的2%的税额对房屋这种大宗商品而言可不是个小数目。企业可以将房屋售价和房屋装修价款分开核算，并分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的契税，从而实现营业税的税务筹划。
（二）土地增值税的筹划
土地增值税的计算公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。针对该公式可以考虑从以下方面进行税务筹划。
1.从降低增值额方面进行税务筹划
我国土地增值税实行四级超率累进税率，增值额的提高会直接引起税额的大幅度上涨，因此在扣除项目金额一定的情况下，适当降低售价，则在一定程度上把本应上缴税务的部分返还给了消费者。在这个过程中开发商的利益没有太大的损失，同时也让消费者得到了实惠。
2.从增加扣除项目金额方面进行税务筹划
计算土地增值税时允许扣除的项目包括取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产允许扣除的税金和加计20%扣除。其中在开发费用中进行税务筹划的空间比较大。房地产企业可以选择适当的利息扣除标准计算开发费用。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，从而达到节税的目的，实现收益最大化。
3.从税收优惠方面进行税务筹划
（1）根据我国《土地增值税暂行条例》规定，房地产开发企业建造普通标准住宅销售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。根据以上规定，房地产企业可以考虑，在建设高档住宅的同时另行建造一批普通中低档住宅，控制好楼房的容积率、面积以及价格，恰当的利用好这一税收优惠政策，在会计核算中应将普通标准住宅和其他房产分开核算，而且应该通过调整普通标准住宅的销售收入或者调整扣除项目的金额，使得普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税优惠。
（2）采用合作建房方式进行税务筹划。根据税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分配的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅房，可以通过预收购房者资金的方式，这样在内容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。一般情况下，一幢住房中地价款所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的商品房就较少，大部分由出资金的购房者分得。这样，在该房地产开发企业出售剩余部分商品房前，各方都不用缴纳土地增值税，而只有在房地产开发企业转让属于自己的那部分住房时才缴纳土地增值税，应缴纳的土地增值税额自然降低。
（3）采用代建房方式进行税务筹划。代建房顾名思义即开发商代客户进行房地产的开发建设，完成后向客户收取一定的代建费用的情况。对于开发商而言，虽取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，仅仅是提供了建筑业劳务，并收取的劳务收入，自然不属于土地增值税的征税范围。代建房不失为一种税务筹划的切入点。
（三）企业所得税的筹划
企业所得税作为大多数经济组织面对的税种，因其税率高、征收面广而成为经济组织的主要税负，房地产开发企业也无一例外的要面对这一税种。企业所得税的税务筹划可以通过利用税收优惠政策进行税务筹划，比如选择有利的行业享受税收减免，选择有利的注册地享受税收减免，同时由于房地产商品的地域性强，因此房地产开发企业在进行不同区域投资时还有区别于其他企业税务筹划的空间，即开发商通常需要建立项目公司，此时就会面临建立子公司还是分公司的选择。根据《公司法》的规定，子公司是独立法人，而分公司则不是一个独立法人，它们在税收利益方面存在差异。子公司是独立法人，在设立区域被视为纳税人，通常要承担与该区域其它公司一样的全面纳税义务；分公司不是独立的法人实体，在设立分公司的所在区域不被视为纳税人，只承担有限的纳税义务，分公司发生的利润与亏损要与总公司合并计算。由此，房地产开发企业可以综合权衡不同地区的税负和经营预期来确定项目公司的形式。
四、房地产开发企业税务筹划注意的问题
税务筹划是一项综合的财务管理活动，需要专业税务人士的统筹开展，并且要做好每个细节的规划，不当税收筹划带来的税务危机不容小觑。企业不但要承担因此造成的补缴税款、加收滞纳金或被处以巨额罚款的后果，还有可能面临刑事责任，因此在看到税务筹划优越性的同时也应看到它的严肃性、专业性和风险性。房地产企业在进行税务筹划时应注意以下几个问题：
（一）遵守税法法律、法规。房地产企业进行税务筹划必须知法、懂法、守法，不能只靠对税收政策的一知半解，税务筹划必须结合企业自身的实际情况，才能达到预期效果。
（二）税务筹划要规范化。房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，离不开规范的组织和谨慎的筹划。
（三）税务筹划要坚持多维性的原则。筹划的目的是使得企业整体收益最大化，而不仅仅是某个税种的节税，因此，要从整个企业的利益出发，做好税务筹划。
（四）提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质。税务筹划是一项综合的财务管理活动，需要专业水平高的财务人员多方权衡、细心规划，更不是变“节税”为“逃税”。
总之，税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。事实上，税务筹划是综合的统筹各种税种，通过采用多种多样的方法，使其在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，对经营活动和财务活动精心安排，满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。因此，房地产企业应该在前期开发、建设和销售等各个环节贯穿税务筹划的思想，让企业和普通购房者双双受益。
参考文献：
[1]中华人民共和国土地增值税暂行条例,国务院令,第138号,1993.
[2]国务院:中华人民共和国营业税暂行条例,国务院令,第540号,2008.
