时间：2023-09-26 09:34:04
论文关键词： 市场非景气 房地产 开发企业 战略选择
一、房地产市场非景气之判断
（一）、房地产市场非景气的内涵
由于房地产景气循环的复杂性和各个专家的认识不同，目前国际上还缺乏一个标准的房地产景气循环概念，引用比较多的是由英国皇家测量师协会（RICS）在1994年《理解房地产景气循环》中给出的概念，即“房地产景气循环是指所有类型房地产总收益率的重复性但不规则的波动；这种波动在其他许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变动落后或领先于上述房地产总收益率周期”。 这里，“房地产景气循环”用于表示在房地产市场活动中各种经济变量的循环，因此，房地产景气循环指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。
从房地产经济周期的角度，房产经济周期是房地产经济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节循环往复的周期波动。由于房地产景气循环形成于房地产经济周期，因此，房地产景气循环也可以分为四个阶段：复苏、繁荣、衰退、萧条。从市场供求角度来看，当供过于求时，就产生非景气现象；通过市场机制的调整，达到供求平衡，进而产生供不应求，即出现市场景气现象，因此，景气与非景气周而复始的重复就形成了房地产景气循环。
综上所述，本人认为房地产市场非景气的内涵为房地产市场总供给大于总需求，房地产市场各种经济变量表现出不利于房地产总收益率提高的现象，这里的经济变量，例如价格、租金、吸纳率，空置率和建筑活动等，并且呈现在房地产市场景气循环的复苏阶段、衰退阶段、萧条阶段。
（二）、房地产市场非景气的特征
根据房地产市场非景气的内涵及形成原因，其共同特征是空置率较高，房价和租金下降，房地产的总投资下降，市场的总供给大于总需求等，但是不同循环阶段的房地产市场非景气具有不同的特征。
1、复苏阶段
在复苏阶段前，市场供给过剩达到最低点，空置率达到最高值，然后进入复苏阶段。在这个阶段，房地产供给大于需求，购楼者特别是住宅类购楼者在满足自用的前提下进入市场，但从总体上看房地产交易量不大，价格与租金水平仍然处于较低位置，各类房屋的期房价格仍低于现楼价格。随着复苏阶段的继续，空置率下降（仍高于长期平均空置率），使得市场的租金率开始稳定，房地产需求上升，房地产供求关系开始逐渐改善。金融专业毕业论文
2、衰退阶段
在衰退阶段，供给的增长率比需求的增长率高，空置率开始上升，市场上房地产价格总体水平出现了下调趋势，特别是现楼价基本上停滞不前甚至有所回落，房地产交易量也明显减少。在收缩的开始阶段，由于供给过剩还不是太严重，租金仍在上升，但租金增长的速度开始下降；在收缩开始阶段的后期，随着新的供给越来越多，租金的增长停滞并开始下降。然后，市场参与者发现市场已经下滑，处于开发建设的房地产项目出现转手、停建等现象，房地产投资量大幅度缩减，房地产市场日渐停止萎缩、衰退的趋势。
3、萧条阶段
经过急速且痛苦的衰退阶段后，房地产市场便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。房地产销售价格和租金水平继续维持着衰退期的原值或建造成本，同时期楼价格加速下降，从繁荣时期高于现楼价回复到低于现楼价的水平。伴随房地产价格的大幅下跌，房地产交易量进一步锐减，其中期房交易量降幅更大，房地产空置率居高不下成为市场的普遍现象。在市场普遍萧条的情况下，出租者认识到，如果他们的租金不具有竞争性，就将失去市场份额，于是降低租金来获得租客，有时甚至受益只能和成本相当。最后，在价格暴跌和成交萎缩的双重打击下，房地产市场景气循环达到最低点。
二、房地产开发企业的战略类型
随着经济的发展，房地产市场日渐规范、竞争日益激烈，众多房地产开发企业都逐渐形成了自己的发展战略。目前，可供选择的房地产开发企业的战略类型，概括起来大概为以下十大类：
（一）成本领先战略。成本领先战略是指企业在价值链条的各个环节努力降低成本，在研发、生产、销售、服务等环节上把成本降到最低限度，使本企业产品成本在全行业最低，从而获得高于行业平均投资回报率的一种战略。
（二）目标集聚战略。目标集聚战略也称集中化战略或专门化战略，是指企业通过市场细分，选择某一细分市场，为该细分市场提供产品和服务，并作为主要目标的战略思想。
（三）差异化战略。差异化战略就是要设法使自己的产品或服务同其他企业相区别，树立起一些全行业范围中具有独特性的东西，用以满足顾客特殊的需求，从而形成竞争优势的一种战略。
（四）扩张性战略。扩张性战略又称发展战略或成长战略，是指企业在其现有的主要业务基础上维持并提高其市场占有率，培育用户对企业的感情，力求增加其主要业务的销售量，起到企业扩张作用的战略。
（五）一体化战略。一体化战略又称企业整合战略，是指企业通过资产纽带或契约方式，与相同业务（或互补业务）的企业联合，即将若干个部分有机地结合在一起组成一个整体，从而降低成本，实现经济化的目的。一体化战略包括纵向一体化与横向一体化战略。
（六）多元化战略。多元化战略又称多角化战略或多种经营战略，是指企业在新产品领域和新的市场领域形成的战略。根据企业进入与现有业务在价值链上的关联性，多元化战略又可以分为相关多元化战略与无关多元化战略。
（七）品牌战略。品牌战略是指公司将品牌作为核心竞争力，按品牌内在运作的规律采取相应措施来实现，以获取差别利润与价值的企业经营战略。
（八）国际化战略。国际化战略是指企业打破经营活动在国家地域上的限制，将经营活动拓展到更广的世界经济范围之内，以希望获得更多资源，并在更大的市场空间获得更大的竞争优势，从而获得更大的业务增长和利润增长。
（九）合资战略。合资战略是指企业之间通过合资的方式进行联合，从而实现企业间的优势互补的战略。
（十）紧缩、退出和清算战略。紧缩、退出和清算战略是指当企业面临的经营环境、所拥有的资源状况以及发展前景发生了变化，与企业原有的战略目标出现大的差距，甚至威胁企业的生存和发展的时候，为避免更大损失而采取的收缩经营范围或退出所在行业的战略。
三、市场非景气下房地产开发企业的战略选择
（一）、房地产开发企业的类型
房地产开发企业类型的划分可以从很多角度进行，本文根据企业在“资金与资本实力、市场洞察力、产品研究能力、土地储备、公共关系、员工队伍素质、营销能力、企业管理能力、企业品牌”等八个方面的情况，，将房地产开发企业分为四种类型。
1、关系型房地产开发企业。这类开发企业的突出特点是有很好的公关关系，即与政府、相关的事业单位和社会团体关系很好，土地储备充足，资金与资本实力雄厚，而市场洞察力、产品研究能力、企业管理能力、员工队伍素质等方面都保持市场平均水平。
2、资金型房地产开发企业。这类开发企业的突出特点是资金与资本实力很强，有充足的资金储备；但是市场洞察力、产品研究能力、企业管理能力等方面低于市场平均水平；土地储备情况一般；公关关系比知识型开发企业和项目型开发企业要好，比关系型开发企业差。
3、知识型房地产开发企业。这类开发企业突出特点是在市场洞察力、产品研究能力、员工队伍素质、营销能力、和企业管理能力等方面比其他类型的开发企业强，但是在公共关系、资金实力和土地储备方面比关系型开发企业和资金型开发企业差，比项目型开发企业好。
4、项目型房地产开发企业。这类开发企业在这八大方面都不如其他类型开发企业，规模比较小，因项目而设立企业，即始于项目准备阶段，终于项目工作的完成。
（二）、市场非景气下房地产开发企业战略选择
房地产开发企业要想在日益竞争激烈的市场中站稳脚跟并且发展壮大，就必须根据企业的内部环境、外部环境及其变化，及时调整战略。在市场非景气条件下，不同类型的房地产开发企业在市场非景气的不同阶段，需要选择不同的企业战略，具体可参照本文作者构建的如下“房地产开发企业战略选择表”进行选择。
房地产开发企业战略选择表
市场非景气阶段
企业战略
企业类型
复苏阶段
衰退阶段 萧条阶段
关系型房地产开发企业 成本领先战略 相关多元化战略 市场开发战略 资金型房地产开发企业 品牌战略 一体化战略 无关多元化战略 知识型房地产开发企业 差异化战略
目标集聚战略
国际化战略
产品开发及创新战略 紧缩战略 项目型房地产开发企业 市场渗透战略 合资战略 退出和清算战略 1、复苏阶段的企业战略选择
在复苏阶段，房地产市场慢慢回暖，空置率下降，各种需求逐渐增加。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用成本领先战略，因为开发企业产品的成本受土地取得成本和融资利息影响很大，而该类型的开发企业可以利用突出优势——公共关系，获取较低的土地取得成本和融资利息，从而以低成本优势，快速占领市场，在短期内提高市场份额，为在繁荣阶段的竞争做好铺垫；资金型房地产开发企业应采用品牌战略，因为品牌建设除了要有卓越的质量和准确的市场定位，最关键是要有资金作后盾，因此该类型企业在复苏阶段的市场背景下，可以利用资金优势建立自己的品牌，从而在繁荣阶段形成自己的核心竞争力；知识型房地产开发企业应采用差异化战略、目标集聚战略、国际化战略，一方面差异化战略和目标集聚战略都需要开发企业要有很强的市场洞察能力、产品研究能力和营销能力，而这些要求刚好是该类型开发企业的优势，另一方面与国外企业合作，可以获得更多的资源优势，实现更大的市场空间；项目型房地产开发企业应采用市场渗透战略，因为该类企业的经营规模有限、产品单一，要想从繁荣阶段的市场分得“一杯羹”，只有对现有产品进行研究，增加产品附加值，进一步挖掘产品的卖点和开发其潜在客户。
2、衰退阶段的企业战略选择
在衰退阶段，房地产景气循环由盛转衰，市场上的供给增长率超过需求增长率，逐渐出现供给过剩，空置率慢慢上升，交易量逐渐减少。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用相关多元化战略，因为其公共关系具有相对优势，可以通过各种渠道取得一定待开发的土地，然后开发经营范围以外的相关产品，满足市场需求，从而赚取一定的利润；资金型房地产开发企业应采用一体化战略，利用资金优势，投资企业经营范围以外的相关部门，例如销售部门或建筑施工等，从而降低生产成本，减小风险；知识型房地产开发企业应采用产品开发或创新战略，因为该类型企业的突出特点是市场洞察力和产品研究能力较强，应充分利用其优势，对产品进行研究，开发老产品的新用途或开发新产品，挖掘市场上未满足的潜在需求；项目型房地产开发企业应采用合资战略，在市场逐渐萎缩的背景下，该类型开发企业与其他企业合资经营，互相取长补短，共同开发市场，从而有利于生存和发展。
3、萧条阶段的企业战略选择
在萧条阶段，房地产价格和租金继续下降，空置率也继续上升，市场上的交易量很少，一些房地产开发企业出现破产现象。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用市场开发战略，即该类型的开发企业利用自身的特点，有选择的储备土地，适量的开发，为复苏阶段做好准备；资金型房地产开发企业应采用无关多元化战略，因主要优势是资金实力雄厚，此时从整个企业的发展考虑，可以把部分投资转向利率水平高的行业，从而保持企业的盈利水平；知识型房地产开发企业应采用收缩战略，即收缩现有的产品或市场领域，从而把损失降到最低，以挨过这个市场非景气的阶段；项目型房地产开发企业应采用退出和清算战略，因产品没有销售出去，运营资金被占用，导致企业难以生存和发展，需要通过退出或破产降低损失。
四、结语
企业战略对企业的发展极其重要，关系到企业长期发展的问题，对企业的兴衰成败具有决定性作用，但企业的战略选择也不可能一劳永逸，而需要根据企业内外部环境的变化，适时调整企业战略。现阶段，我国房地产市场开始回暖，成交量逐步上升，基本走出了08年的萧条期，开始进入房地产景气循环的复苏阶段，而在这种非景气市场背景下，各种类型房地产开发企业如何选择自己的经营战略，本文在上面做了浅显的分析，希望可以起到“他山之石”的作用。
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关键词：房地产业；自回归滑动平均模型；国房景气指数；发展态势；时间序列分析
一、引言
房地产行业既是国民经济的支柱产业之一，又是与人民生活密切相关的行业之一，同时自身也是一个庞大的系统，该系统的状态和发展对国民经济的整个态势和全国人民的生活水平影响很大。近年来，我国房地产业发展迅速，不仅为整个国民经济的发展做出了贡献，而且为改善我国百姓居住条件发挥了决定性作用。但同时房地产业也面临较为严峻的问题和挑战，引起诸多争议，各方都坚持自己的观点，然而多是从政策层面、心理层面和资金层面等因素来考虑，定性分析多于定量分析。显然从系统的高度认清当前房地产行业的态势、从定量角度把握各指标之间的数量关系、依据较为准确的预见对房地产行业进行有效地调控、深刻认识房地产行业的经济规律进而实现可持续发展是解决问题的有效途径。因为房地产业是国民经济的基础性产业和先导性产业，因此，通过分析我国房地产行业的发展态势和景气波动对于预测宏观经济波动情况、制定相应的宏观经济政策，从而能更好地保持房地产业持续、稳定、健康发展，而且对我国整体宏观经济调控也具有重要的理论与实践意义。
目前学术界关于房地产业发展态势的研究中关于房地产业经济波动周期的研究非常多，涉及到对波动周期的各种计量模型与实证研究、房地产业周期与经济周期的互动关系、房地产业周期波动的特征和影响因素以及房地产业发展态势的定性分析等等，不过对于房地产业态势的发展趋势的定量直接预测研究并不多。国房景气指数是反映全国房地产行业发展景气状况的综合指标，因此可以将其作为对房地产业发展态势进行计量分析与预测研究的评价数据指标。考虑到国房指数本身就是其他指数回归、加权平均计算得到的，不适合多元回归方法，本文采用时间序列分析法，经过单位根检验，一次差分和自回归，对国房景气指数序列建立自回归滑动平均模型，并进行短期预测和验证，效果比较理想。
二、模型建立
1.数据说明
研究中采用的1995年1月到2009年12月间的月度国房景气指数数据均来源于中经网统计数据库和国家统计局网站。国房景气指数也称国房指数，是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，这是国家统计局在1997年研制并建立的一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系，该指数体系是由8个分类指数合成运算出来的综合指数。本文中我们用JQ表示国房景气指数，用DJQ表示国房景气指数一阶差分序列。
2.数据检验
因为国房景气指数的编制过程中，已经去掉了季节因素，故分析时不进行季节因素的分析。从上面国房景气指数时序图1中也可看出没有季节效应。同时还可看出国房景气指数序列没有趋势因素。
从自相关系数图可知，样本自相关函数成拖尾状，偏自相关系数2阶截尾。可初步判定国房景气指数时间序列为AR（2）模型。于是，对JQ序列进行AR（2）回归。
从JQ序列AR（2）自回归结果中发现模型有单位根，说明不平稳。JQ单位根检验验证了这一点，JQ序列没有通过单位根检验。JQ序列不平稳，可进行一阶差分。对其一阶差分序DJQ进行单位根检验：
一阶差分序列DJQ通过单位根检验。说明原序列经差分后已经平稳。
3.模型的建立
从DJQ自相关系数图5可知，样本自相关函数成拖尾状，偏自相关系数8阶截尾。可初步判定国房景气指数时间序列为AR（8）模型。
对一阶差分序列DJQ进行AR（4），AR（8），AR（3），AR（1），ARMA（3，1）等不同的模型拟合尝试，并不断比较，最终我们拟合了DJQ的ARMA（1，5）模型，估计结果：
从图6中可以看出，DJQ的ARMA（1，5）模型的自回归系数显著不为0，并且其他统计量如R-square，Adjusted R-squared也很好，单位根也小于1，表明DJQ平稳。Durbin-Watson stat也很好，表明残差没有自相关性，图7的残差图可以更好的说明这一点。即
同时，我们也通过SPSS软件的时间序列建模器也对JQ进行了建模，方法采用专家建模器，发现其采用了ARIMA（1，1，5）模型，这其实和我们上面用Eviews软件建立的模型是相同的。进一步验证了我们所建立的模型的有效性和合理性。
三、模型预测与验证
由于两种软件所建立的模型相同，为操作方便，我们用SPSS软件对JQ序列进行了短期预测，如图8，拟合值与观测值基本重合，拟合效果很理想，说明模型比较准确。
比较预测值和真实值：通过上面的模型，我们对2010年前5月份的国房景气指数进行一个短期预测，再与真实值进行比较。
四、结论
房地产行业的发展受众多经济、社会因素和政策的影响，因此其景气指数序列并不是平稳持续向前发展的，往往表现出周期性波动的特征。本文应用时间序列理论，对国房景气指数时间序列和差分序列分别建立自回归（AR）模型和自回归滑动平均（ARMA）模型，建模过程中，根据不同的模型定价方法最终得到了ARIMA（1，1，5）模型，最后进行了短期预测和验证，说明了模型的有效性，效果比较理想，对房地产行业发展态势为我们提供了一个分析工具。
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中图分类号： F293 文献标识码： A
摘要：强调区位对房地产的重要性，影响房地产区位因素有：位置 、交通条件、外部配套设施及周边环境等，这些因素直接影响房地产的价格。
房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产与不动产同义，是不动产的俗称，其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。
西方认为的投资房地产的三大秘决，即“第一是区位，第二是区位，第三还是区位”。当然区位并不代表房地产的一切的东西，但它强调了区位对房地产的极端重要性。一般你能改变房地产除区位以外的东西，但你改变不了房地产的区位，这就是为何区位对房地产如此重要的原因。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很大。
区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。人们的各种生产、生活活动都需要房地产，并对其区位有一定要求。房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济效益、生活便利或社会影响。因此，房地产区位不同，例如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位优劣所左右。
房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、配套设施较完备位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。较具体地说，居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境和景观良好（如有青山、碧水、蓝天），居于其内又可保证一定的生活私密性。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。
房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。下面分别对这几个方面对房地产价格的影响予以分析说明。
(一)位置
位置包括房地产所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。在房地产价格影响因素中，判定一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想像成动产那样是可以移动的，然后假设移动它。如果房地产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素；反之，则不属于区位因素。
1、方位
分析一宗房地产的方位，首先是看房地产在某个较大区域中的位置，如由于风向、水流等原因，该房地产是位于城市的上风、上游地区还是下风、下游地区。由于自然、历史等原因，一些城市形成了所谓的不同特色区域，如过去的北京城有东贵、西富、南贱、北贫之说，成都市有西贵、南富、东穷、北匪之说，因此，区位还包括房地产是位于其中“高贵”地区还是“贫贱”地区。一般地说，位于上风、上游、“高贵”地区的房地产价格，高于位于下风、下游、“贫贱”地区的房地产价格。
其次是看该房地产在某个较小区域中的位置，如位于十字路口拐角处的房地产，是位于十字路口中的哪个角。中国由于处在北半球的地位位置，对位于十字路口拐角处的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为西北角、东北角、西南角、东南角。
类似的还有位于街道、水流或山坡某侧的房地产，位于不同侧的价格会有所不同。有资料表明，同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格有差异。因为位于向阳面与背阳面的不同会影响来往的行人数量，从而影响顾客的数量，进而影响收益的高低。
2、与相关场所的距离
距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。由于工作、购物、子女就学、就医、健身等的需要，人们通常希望居住地与工作地近些，同时还要便于购物、子女就学、就医、健身等。办公、商业、工业、农业等活动，都有相应的要求。因此，一宗房地产与其相关的主要场所，如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府、机关、同行业、工作地、居住地、公园等的距离，对其价格有较大的影响。一般地说，距离较近的房地产，价值要高些。
距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离来认识。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达的地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义。交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具，所处时段不能反映真实的交通时间。另外，有些房地产虽然来往所需要的交通时间较短，但要经过较高收费的道路或桥梁、隧道等，这样即使节省了交通时间，但可能并不经济。经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
3、临街状况
分析临街状况对房地产价格的影响，首先要弄清是否临街，临什么样的街以及是如何临街的，然后结合房地产用途和土地形状进行。一般来说，不临街住宅的位置要好于临街住宅，而商业用途的则相反。
商业用途房地产的临街状况主要有：是一面临街还是前后两面临街，或者为街角地；长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街。商业用途房地产的临街状况不同，价值会有所不同，甚至有很大差异。
4、朝向
对住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到日照和采光。中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西方次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。
5、楼层
当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响到通达性、景观、采光、通风、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等洪水的二次污染），以及顶层是否可独享屋面使用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。一般地说，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层较优，顶层和底层较劣。有电梯的中高层住宅、高层住宅，城市一年四季空气中悬浮层以上的楼层较优，三层以下较劣。
对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。例如：商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。
（二）交通条件
交通出行的便捷、时耗、成本等因素，直接影响房地产价格。交通条件可分为道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度以及交通收费情况等。下面主要分析开辟新的交通线路和交通管制情况对房地产价格的影响。
开辟新的交通线路，如新建道路、通公共汽车、建地铁或轻轨，可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交通条件，一般会使这些地区的房地产升值。
某些房地产所处的位置看起来交通方便，实际上交通并不方便，这可能是受到交通出入口、立交桥、高架路、交能管制等的影响。其中，对房地产价格有影响的交通管制主要有限制车辆通行（具体又可分为是限制所有车辆通行还是限制某类车辆通行，是限制所有时间通行还是限制某段时间通行）、实行单行道、禁止掉头或左拐弯等。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制，对某类房地产来说可能会降低其价值，但对另一类房地产来说则可能会提高某价值，如在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高其价值。
（三）外部配套设施
对于房地产开发用地，外部基础设施完备状况是特别重要的。对于已建成的房屋特别是住宅，外部公共服务设施完备状况是特别重要的。一般地说，外部配套设施完备，特别是周边有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的住宅，其价格就高；反之，其价格较低。
（四）周围环境和景观
影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。
1、大气环境
大气就是空气，是人类赖以生存、片刻也不可缺少的物质，空气质量的好坏关系人体健康。因此，房地产所处地区的空气中是否有难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大的影响。垃圾站、公共厕所、化工厂、钢铁厂、屠宰厂、酱厂等都可能造成空气污染，凡是接近这些地方的房地产，价格通常较低。
2、水文环境
地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价格也有很大的影响。如靠打水井来解决饮水的地区，地下水的质量或其受到的污染程度，对该地区的房地产价格有更大影响。
3、声觉环境
汽车、火车、飞机、工厂、人群（哪周围有农贸市场、中小学、游乐场）等，都可能形成噪声。对住宅、办公、旅馆、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。
4、视觉环境
房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标示牌等的坚立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。
5、卫生环境
清洁卫生状况，包括垃圾堆放等情况，对房地产价格也有影响。
6、人文环境
人文环境包括该房地产所在地区的声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用状况等。声誉好、居民素质高、生命财产均安全地区的房地产价格必然高于其他地区的房地产价格。
关键词：利率 国房景气 协整检验 分类指数
一、引言
宏观调控中的货币政策作为央行进行调控的重要工具，其所有举措对于房地产业发展的影响都值得我们关注。随着利率市场化程度的逐步提高，利率作为一种调控杠杆对房地产业发展的影响有必要重新审视。同时，从土地、资金、开发量、市场需求等角度最能反映全国房地产业的基本运行状况的国房景气分类指数，包括：房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、商品房空置面积、房屋施工面积、商品房平均销售价格，为预测未来房地产业发展趋势提供信息，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机会提供了统计信息。因此，通过研究利率变动对国房景气分类指数的影响效果，得到利率变动与国房景气程度两者之间的关系，对于研究利率对房地产业发展的影响，进而对国家宏观调控政策中的利率政策提出相关意见，使房地产业健康持续的发展具有一定的现实意义。
二、理论模型
针对利率变动和国房景气程度之间的关系问题，本文采用了经济计量学中向量自回归模型（VAR）的平稳性检验和协整检验等方法进行研究。
（一）平稳性检验
传统经济计量模型是根据某种经济理论和某些假设条件建立回归模型，描述各个变量之间相互依存、互为因果的关系。前提条件是回归时要求时序变量是平稳的，否则会产生伪回归现象而且直接运用变量的水平值研究经济现象之间的均衡关系容易导致谬论。现实中的经济变量几乎都是非平稳的，因此，建模前需对变量进行单位根检验。本文选择采用ADF（Augmented Dickey-Fuller UnitRoot Test）检验法来判断时间序列的平稳性。ADF 单位根检验是对时间序列数据进行平稳性检验的一种常用方法。其原理是通过在回归方程右边加入因变量yt 的滞后差分项来控制高阶序列相关：
■
扩展定义将检验原假设为：序列存在一个单位根；备选假设为：不存在单位根序列yt 可能还包含常数项和时间趋势项。判断λ的估计值*是接受原假设或者备选假设，进而判断一个高阶自相关序列AR（p）过程是否存在单位根。
（二）协整检验
有关协整的检验，目前主要从对象上可以分为两种：一种是基于回归系数的协整检验（典型代表是 Johansen 协整检验）；另一种是基于回归残差的协整检验，如 CRDW 检验、EG 两步法检验、DF 检验和 ADF 检验等。由于基于残差的协整检验存在诸多的缺点和不便之处，本文采用 Johansen 协整检验，这也是得到人们普遍公认的最好检验协整方法之一。它的优势是克服了基于回归残差的检验的诸多劣势，是一种较好的协整检验方法，得到广泛运用和认可。Johansen 协整检验是基于回归系数的协整检验，其主要思想是：首先建立一个 VAR（p）模型yt =A1yt-1+···+Apyt-p+Bxt+εt t = 1，2，3，···T（2.1）
其中y1t ，y2t， ykt，都是非平稳的 I（1）变量； xt 是一个确定的 d 维的外生向量，代表趋势项、常数项等确定性项；εt 是 k 维扰动向量。将上式经过差分变换以后，可得下面的式子：
■（2.2）
由于I（1）过程经过差分变换将变成I（0）过程，即将（2.2）中的Δyt ，Δyt-j（j=1，2，… p）都是I（0）变量构成的向量，那么只要Πyt-1 是 I（0）的向量，即y1， t-1， y2， t-1，···yk， t-1之间具有协整关系，就能保证Δyt 是平稳过程。变量y1， t-1， y2， t-1，···yk， t-1之间是否具有协整关系主要依赖于矩阵Π的秩。设Π的秩为 r，则存在 3 种情况：r=k，r=0，0
I 如果 r=k，显然只有当y1， t-1， y2，t-1，···yk， t-1都是I（0）变量时，才能保证Πy t-1 是 I（0）变量构成的向量。而这与已知的 I（1）过程相矛盾，所以必然有 r
II 如果 r=0，意味着 Π =0，因此式（2.2）仅仅是个差分方程，各项都是I（0）变量，不需要讨论y1， t-1， y2， t-1，···yk， t-1之间是否具有协整关系。
III 下面主要讨论 0
当 0
Π =αβ′ （2.3）
其中r（α）=r， r（β）=r将前面式子带入到（2.3）得到：
■（2.4）
上式要求β′yt-1为一个 I（0）向量，其每一行多是I（0）组合变量，即 β 的每一行所表示的y1，t-1， y2，t-1，···yk， t-1的线性组合都是一种协整形式，所以矩阵 β 决定了y1， t-1， y2，t-1，···yk， t-1之间协整向量个数与形式，因此β′就是协整向量矩阵，r 为协整向量个数。矩阵α 的每一行αi是出现在第 i 个方程中 r 个协整组合的一组权重，称为调整参数矩阵，且α 和β 不是唯一的。将yt 的协整检验变成对矩阵 Π 的分析问题，这就是 Johansen 协整检验的原理以及过程。
三、实证分析
（一）数据选取
根据中国的实际情况，选取一年期贷款利率，三至五年期贷款利率，五年以上期贷款利率作为衡量利率的标准，分别用R1，R3，R5表示；选取房地产开发投资，本年资金来源，土地开发面积，商品房空置面积，房屋施工面积，商品房销售价格作为衡量房地产景气程度的标准，分别用TZ，LY，KF，KZ，SG，JG表示。选取2004—2011年月度数据，全部来自国家统计局和凤凰财经网。为了消除异方差，模型中的LNR1，LNR3，LNR5，LNTZ，LNLY，LNKF，LNKZ，LNSG，LNJG分别是对以上变量取自然对数所得。数据运算采用Eviews完成。
（二）平稳性检验
首先，对各个变量进行平稳性检验，检验结果如表1所示：
由表1检验结果可得，这九个变量水平值的ADF统计量都分别大于1%、5%、10%临界值，说明不能拒绝单位根假设，即这九个变量的水平值序列都是不平稳的。然后对它们的一阶差分再做平稳性检验，可以发现一阶差分的ADF统计量在1%、5%、10%的显著性水平上都小于其临界值，拒绝单位根假设，说明这几个序列经过一阶差分后是平稳序列。因此可以运用协整检验来检验利率分别与这几个变量之间的长期均衡关系。
（三）协整检验
利率和国房景气分类指数的协整检验结果如表2所示：
从利率与房地产开发投资之间关系的协整检验结果来看，它们之间存在4个协整关系，采用Johnson协整向量估计方法，得到利率变动对房地产开发投资变动影响的长期方程为：LNTZ = 0.231231LNR1-0.442143
LNR3+0.414076LNR5
即LNR1每上升1个百分点，则LNTZ上升0.231231个百分点；LNR3每上升1个百分点，则LNTZ下降0. 442143个百分点；LNR5每上升1个百分点，则LNTZ上升0. 414076个百分点。
同理，本文分别对LNLY、LNKF、LNKZ、LNSG、LNJG与LNR1、LNR3、LNR5做了协整检验，得出以下检验结果：
LNR1每上升1个百分点，则LNLY上升1.361429个百分点；LNR3每上升1个百分点，则LNLY下降1.290618个百分点；LNR5每上升1个百分点，则LNLY上升0.529849个百分点。
LNR1每上升1个百分点，则LNKF下降5.485280个百分点；LNR3每上升1个百分点，则LNKF 下降2.115957个百分点；LNR5每上升1个百分点，则LNKF上升8.497824个百分点。
LNR1每上升1个百分点，则LNKZ上升2.774340个百分点；LNR3每上升1个百分点，则LNKZ上升5.139530个百分点；LNR5每上升1个百分点，则LNKZ下降8.994738个百分点。
LNR1每上升1个百分点，则LNSG上升2.034180个百分点；LNR3每上升1个百分点，则LNSG上升0.124954个百分点；LNR5每上升1个百分点，则LNSG下降2.202532个百分点。
LNR1每上升1个百分点，则LNJG上升0.431860个百分点；LNR3每上升1个百分点，则LNJG上升0.073701个百分点；LNR5每上升1个百分点，则LNJG下降0.117044个百分点。
四、结论
本文实证分析可以得出，利率变动对国房景气程度的影响是显著的，利率通过对国房景气分类指数的影响来间接影响国房景气程度。其中对房地产开发投资影响最大的是R3，所以降低R3可以增加房地产开发投资，R5对其影响次之，R1对其影响最小。对本年资金来源影响最大的是R1，R3次之，R5最小。对土地开发面积影响最大的是R5，R1次之，R3最小。对商品房空置面积影响最大的是R5，R3次之，R1最小。对房屋施工面积影响最大的是R5，R1次之，R3最小。对商品房销售价格影响最大的是R1，R5次之，R3最小。因此，想要提高国房景气分类指数就可以通过调整对应的利率即可达到。综合来讲，对国房景气程度影响最大的是五年以上期的贷款利率，即长期利率。研究利率变动对国房景气分类指数的影响，得出利率对房地产业发展的影响，进而对国家宏观调控政策提出相关意见，使房地产业健康持续的发展。
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[5]章辉赞，张红.加息对我国房地产市场的影响分析[J].中国房地产金融，2005（3）：30—32
关键词：房地产类；园林景观工程；设计与施工
1引言
广东地区的房地产市场竞争非常激励，那么如何提升房地产的价值，使之在日渐激烈的市场竞争中获胜成了开发商们的共同心愿。为此，景观房产应运而生。景观房产是一种房与景混搭的房产开发模式，其具有分组团开发、景观占地超过30％及具有特色的自然环境等特点。为了实现景观房产的价值最大化，笔者结合广东地区的实际情况，浅析地产类园林景观的设计与施工，以供参考。
2地产园林景观的设计
目前，我国房地产景观建设尚存在诸多不合理之处，而这一系列问题的根源在于工程设计不当。据此，笔者主要从工程设计方案的制定角度浅析房地产类园林景观工程的设计。2．1优化整体布局房地产公司应组织专业的技术人员评审由设计单位提交的园林景观工程深化方案，注意突出评审的侧重点：①园林景观的整体布局，比如功能分区、项目布局规划等；②综合考虑建筑造型和地形地貌等情况；③景观路线的分级处理与布局；④软景植物与硬景的比例；⑤景点分布的主次之分；⑥景观的均好性，即：楼宇的方位、朝向及环境易受客观因素的影响，因此在布局上保证景观的均好性可优化景观的整体布局。2．2从经济性角度优化设计方案房地产园林景观建设的目的是通过满足业主的需求来提升房产的价值，其中房地产公司更看重的是景观所能产生的经济效益。因此，应从经济性角度权衡园林景观工程的设计方案，具体内容如下：①最大限度地选用本土材料，以降低材料成本和突出地域特征；②坚持整体设计的原则，适度选用高档材料，以保证材料的合理使用；③坚持控制使用的原则，控制天然石材与木材的使用，以免造成生态破坏及降低房产的性价比，对此，可选用塑木等材料来实现同等的功能与视觉效果，以实现降低维护成本和遵守生态规律的目的。2．3提高设计与概念的结合度针对房产类园林景观工程，设计与概念不得相互脱节，同时房地产公司在评审工程设计方案时，应重视植物配置与园林景观等方面的设计：①生态概念是居住区植物景观设计的重要概念，一般称之为生态设计。在植物配置设计时，应根据场地的自然特征，坚持生态优先的原则。值得注意的是，按美学原则配置的植物群落虽然满足大众对自然的普遍认知，但其并非真正意义上的生态，因为在自然界中，植物群落的更迭具有一定的规律，而按美学原则选择和配置植物时，一些植物难免会慢慢衰落，亦或为了维护这一造景效果，需投入更大的养护成本。总之，地产类园林景观工程对生态主义的应用不得浮于概念或表面上，而应通过协调自然过程与人为过程之间的关系，使之起到保护生态环境的作用。②在设计园林建筑等硬质景观要素时，应注重美观与功能的紧密结合，以突出城市居住景观环境的人性化特征。但在实际工作中，一些设计师却过度追求表面的美观，而未将园林建筑的使用功能考虑其中。需要强调的是，地产景观的服务对象为小区人群，则景观设计在满足观赏功能的同时，还应满足小区居民对其空间的参观要求，具体做到人与景观的互动。另外，在地产景观设计时，应尽量满足小区居民对景观的使用要求，而不应过度承担文化宣传的责任。
3地产园林景观的施工管理
针对设计单位提交的施工图，房地产公司的技术部门应按要求组织专业的工程师对其进行审查，注意在这一审查过程中，首先应从成本角度对施工图的合理性进行审查。以往经验表明，地产景观施工图一般存在一系列问题，比如小区人行道的基层设计用厚300的C30标号混凝土，这一设计无疑会造成资源浪费。另外，园林景观会用到给水、排污、雨水、消防、暖气及强弱电等管线，因此在对这一类工事进行审查时，应重点检查交叉部位的布置及建筑与管线的找坡情况，同时注意检查管线设置是否会对周边功能区的正常使用产生不利影响等。总之，审查施工图是房产景观施工之前的必要步骤，理应加以重视。房产景观的品质是设计与施工的综合体现，因此加强对房产景观的施工管理非常重要。据此，笔者分别从以下几个方面浅析房产景观的施工管理。3．1施工准备工作在正式施工前，首先要熟悉施工图，并对其中存在的问题加以处理，然后再据此选择景观施工单位，并组织技术人员对其施工组织设计进行审查。3．2健全材料验收制度房产园林景观在材料上一般具有如下特征：①材料的种类较多，②苗木的成活率难以保证，因此应严控材料质量的验收，这是保证房产园林景观工程施工质量的前提条件。同时，房地产公司应针对不同种类的景观材料建立一套完善的材料验收制度，以解决与之相关的一系列问题。3．3执行园林景观建设监理制度房产园林景观建设监理制度是对工程施工质量进行有效管控的保证。目前，园林景观工程的建设制度逐渐走向完善，受此影响，园林景观建设监理制度也在房产园林景观工程施工中得以广泛应用，继而推动了工程施工向制度化、规范化方向发展，并最终提高了房产的价值。3．4加强管理人员培训房产园林景观工程的施工是一项复杂的工事，其中管理人员的培训是保证这一工事顺利推进的重要条件，因此应从以下方面加以把握：①组织开展专业知识的培训，比如在管理人员中开展经验交流活动，以提高每一位管理人员的专业素质；②组织开展园林养护技术培训，以提高园林植物的成活率及使用价值与观赏价值；③密切施工管理人员与设计人员之间的联系，以便管理人员准确把握设计人员的设计意图，从而为建设优质的园林景观提供保障条件。3．5采用新技术、新工艺、新材料2013年8月，笔者有幸担任了《三亚海棠湾国际购物中心（一期）项目园林景观及小市政工程》项目总工，该项目建设单位为国旅（三亚）投资发展有限公司。作为全球最大单体免税店，对工程质量要求极其严格。其施工难点主要有景区内建筑物密度大、景观区域分散、河道穿插、多家施工单位同时交叉施工等。为了顺利成功的做好本工程，进行合理的施工统筹安排部署，制定切合实际的施工进度计划，使用大量大型机械辅助施工，将施工范围划分六个区域施工，采用分区、多点同时施工的办法展开流水性作业。该工程在施工实践中，努力探索新的施工技术，总结新的施工工艺，应用新的施工材料，包括以下几点。（1）应用树根伤口处理和防腐促根技术，土球挖好以后，对切断的根系伤口施用杀菌防腐的药剂防止伤口感染腐烂，同时在栽植前施用促进根系再生的促根激素，促进不定根的发生和生长，尽快使根系恢复正常的生理功能；（2）应用土壤透气技术，用特制的透气渗灌管，在土球放入树穴之后盘在土球周围，管头露出地面，这样既可透气，还可接上供水管，直接地供给根系水分；（3）应用营养液滴注技术，在大树移植初期，用类似给人打吊针的方式向树干的韧皮部缓慢地滴注营养液，利用非根系吸收的方式向大树补充一定的营养和刺激生长的其他物质，对大树的恢复和成活有一定的促进作用；（4）应用生物有机肥作为有机肥料，该有机肥具有改良土壤、增加有益微生物数量、促进植物光合作用、促进根系生长、保水保肥等特殊功效。通过以上措施的实施，顺利完成了本项目施工，其完成效果充分体现了设计意图，实现了高品位、高要求及精致的项目定位，达到了园林景观与建筑风格的统一协调及完美融合。
4结语
近年来，人们生活水平不断提高，对居住的要求也越来越高。这些年开发商也不断追求园林的品质，来满足人们对住房需求的改变。在这样的背景之下，景观房产的市场前景十分广阔，许多楼盘通过打造优质园林景观来提升档次。换而言之，园林景观的建设在很大程度上提高了房地产的价值，使之在价格上和市场需求度上明显占有优势。比如，深圳优质的园林景观楼盘比一个普通的园林景观楼盘售价普遍高出1000～2000元／m2，可见，园林景观建设对房地产市场的重要意义。但从目前的情况来看，我国景观房产行业尚未发展成熟，因此在园林景观的设计与施工上尚存在一系列问题亟待解决。因此，在实际工程中，应结合客观因素，优化工程设计方案和加强工程施工管理，从而从根本上提高房地产的品质和价值。
参考文献：
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关键词：现代地产；景观类型；风格特点
中图分类号：P901文献标识码： A
引言
房地产是指在特定位置的部分土地、包括在土地上附着的固定建筑物以及一系列不可分离的部分。房地产可以视之为所有人对土地以及土地以上所有不动的财产拥有的所有权和使用权。房地产主要使用部分为其建筑部分。因为其不可移动和可以长期使用的特性，房地产也可以称为不动产。
一、现代地产景观的定义
房地产景观，特别是指以房地产开发为主的建筑工程所营造的景观环境，与山脉，河流，湖泊等所形成的自然景观不同，地产景观因为将自然元素按照科学合理的布局，安排在生活住宅的周围，人性化的设计更便于合理使用，满足了人们亲近自然的愿望，符合社会发展前景，也为房地产进一步提升商品价值。由于中国经济的快速发展，现代中国的房地产也在迅猛的崛起，但是在初步发展的阶段，许多房地产建设都是没有经验，摸着石头过河。在许多方面，我国在初步发展时都是先借鉴国外先进的案例，然后结合中国的实际情况，形成有中国特色的产品，这一点在房地产开发上也毫不例外。这样也就形成了有中国特色的房地产景观设计。休闲度假区，游览景区，城市广场，休闲绿地等。
二、我国地产景观风格的特点
目前中国地产景观风格多样，主题形式丰富，主要有中式景观风格、日式景观风格、地中海景观风格、东南亚风格、欧式风格、现代风格六种类型。
1、中式景观风格
（1）古典中式风格
遵循中国传统园林“崇尚自然，师法自然”的造园手法，寻求“静”与“净”，将建筑、山水、植物有机融合，通过运用粉墙黛瓦、亭台楼阁、假山、流水、曲径、梅兰竹菊等元素，再现中式园林景观风格。
（2）新中式风格
新中式风格多在现代园林风格中融入中式传统文化元素，既保留传统文化，又体现时代特色，是对本民族的文化回归和地域认同。新中式风格使用传统古典园林造景手法，建筑和墙体的颜色多为黑白灰色系，运用现代材料和古典元素，营造丰富多变的中式韵味空间。
2、日式景观风格
整体居住景观做成日式风格的较少，一般为局部效仿日式园林的做法。日式园林素材质朴、占地较少，置石、石灯笼、砾石等材料价格不贵，容易购买。日式风格体现出宁静、简朴、节俭。常用造园要素有洗手钵、枯山水、日式院灯、木平台、造型低矮的苗木、院门、篱笆。
3、地中海景观风格
地中海风格的灵魂是“蔚蓝色的浪漫情怀，海天一色、艳阳高照的纯美自然”。地中海景观包括开放式草地、精修的乔灌木、起伏的坡地、随处可见的花草藤木组成的立体绿化、手工漆刷白灰泥墙、海蓝色的屋瓦与门窗、连续拱廊与拱门以及陶砖等。颜色明亮、大胆，丰厚且简单。
4、东南亚风格
东南亚风格体现为泰式风情和巴厘岛风情，两者较为相似。泰式风情空间变化，水景穿插，有茂盛的热带植物、宗教题材的建筑、精致的小品雕塑，并以金箔、瓷器、彩色玻璃、珍珠等镶嵌。②巴厘岛风情则更显自然、朴素、轻松随意。
5、欧式风格
（1）法式
法式居住景观布局突出轴线，气势恢弘，加入优雅浪漫元素，彰显高贵气质，细节运用法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。
（2）美式
美式风格是一种混合风格，在保持一定程度欧洲古典神韵的同时，形式上趋于简洁明快、简练随意、现代自然，常用溪流、参天大树等自然景观，具有实用主义特征。
（3）西班牙式
西班牙风格多采用曲线，布局工整严谨，气氛幽静。庭院中多为自然绿化结合古朴的饰面材料，局部以细腻的水景雕塑点睛，形成宁静、自然、质朴的人文景观空间。主要元素有跌级水景、雕塑群、细长或十字交错的水带、肌理涂料、精致的铁花、陶罐、彩色瓷片铺贴、台地、无边界泳池、阳光草坪、整齐的乔木、溪流、果岭。
（4）新古典
气势恢宏的建筑、精工细琢的雕塑、华丽无比的细部，洋溢着浓郁的文化气息。尺度上更显亲切，色调上趋于明快，材质上趋于自然。常用台地、雕塑、喷泉、台阶水瀑、整型植物。
（5）英伦风情
采用自然风格，力求心灵回归。开放式的空间结构，自然草岸的宁静水面，弯曲的道路，自然树丛和大量的草坪、花卉，洋溢出一种世外桃源般田园生活的欧陆风情[1]。
（6）德式
充满理性主义色彩，表现出严格的逻辑、清晰的观念，深沉、内向、静穆。人为痕迹重，突出线条和设计，植物种植考究，修剪整齐。
6、现代风格
（1）现代简约
在现代主义的基础上简约化处理，突出现代主义中“少就是多”的理论。采用几何式线条，以硬景为主，多用树阵点缀，突出节点的局部处理。
（2）现代自然
现代主义的硬景塑造形式与景观的自然化处理相结合，线条流畅，注重微地形空间和软景配合，运用自然草坡、绿化，结合丰富的空间组织，凸显现代园林与自然生态的完美结合。
三、地产景观设计应遵循的原则与设计策略
1、回归自然原则
景观设计只有顺应自然规律---”宛若天开”，才能有更强的生命力。这样不管是对景观外部表现还是后期维护难度及费用方面都更为有利。
2、人性化的尺度感
地产景观应是将自然环境经由艺术化处理后形成的人造空间，不可一味追求气势，要注重其的功能性及可持续发展性，二者相互影响，缺一不可。
3、景观互动性
景观环境模拟自然，人类作为自然界的一部分，避免不了要与其产生互动。居住区环境设计作为整个房地产环境不可分割的一部分，具备一定的可参与性，也才能更好的融入周围环境中。在与周围环境的互动过程中，人们能感受到参与的乐趣，增加了环境的实用性和趣味性。
5、良好的布局
虽然每个房地产自身的定位不同，前期资金投入也不同，很难做到前期规划阶段充分考虑到景观均好性方面的需求，但按地产不同业态按通常的比例应设计合适尺度、数量的景观节点，以利服务更多的人群[3]。
6、各种不同的风格
在创造居住环境时，要考虑结合多方面因素，满足人们不同的文化要求和精神需要，设计出有自己特色的园林景观。运用不同的园林绿化技术，创造设计风格多样化的房地产景观成为一个重要的设计原则。
四、地产景观设计过程中需要注意的问题
1、地产景观的定位
地产景观设计最重要的一点就是符合项目的定位，包括项目主题定位，风格定位，目标客群定位等等。不符合项目定位的景观会给销售、后期物业管理、业主使用都带来不利的影响。
2、地产景观标准化
标准化对设计而言是天生的死敌，但对房地产而言却是减少成本、加快项目运转速度、树立巩固行业形象的法宝。万科、绿地、龙湖、绿城等多个成熟房地产都有自己的关于建筑、景观的标准化文件。标准化对保证整个项目的开发速度和稳步推进起到极大的作用。全国各地相同的房产产品系列采用相同的建筑外形、相同的户型，设计院根据当地情况对方案进行10%以内的微调整就可以开展工作。景观标准化中对景观软景、硬景都有详细的标准化规定。
3、地产景观设计与其它设计工作界面的搭接
在地产景观营造过程中，景观与建筑、装饰的整体一致性是设计的基本要求，景观设计须注重与建筑设计、装饰设计的工作界面衔接，如：绿化与建筑柱角、墙角的相交部位，景观铺装与装饰基角、门槛的相交方式，窗景的状况等。同时应注意景观建筑、构筑物、小品等的风格、体量、色彩、材质是否与建筑相得益彰。植物配置应注意植物搭配的层次、色彩、质感状态及其季相变化。水景应注意驳岸形式及水系旁穿插的亭台桥榭、水生动植物是否搭配得合适得体。
五、地产景观施工过程中需要注意的问题
优秀的园林景观是设计和施工完美配合所产生的作品，只有精湛的施工技术才能将设计理念充分表达出来。因此，景观建设的施工管理对房地产公司而言是一堂必修课。
1、做好施工前准备工作
施工前的准备工作包括熟悉施工图，对施工图纸存在的问题提出意见和解决措施；选择好景观施工单位、认真审查施工单位的施工组织设计。现在很多园林施工单位还很不规范，施工没有可以执行规范程序，甚至没有施工组织设计就开始着手施工。因此，选择一个规范和有丰富经验的景观施工单位对出精品景观相当关键。
2、建立材料的验收制度
园林景观工程有其固有的特点：(1)其所需的材料种类较多，且其中大部分都是非标件；(2)涉及苗木成活质量的问题。严格控制投入材料的质量是确保工程质量的前提。面对种类繁多的景观材料，房地产公司必须建立一整套规范的材料验收制度，才能与之解决相关的问题。
3、推行园林建设监理制度
推行园林景观工程项目监理制是园林景观工程质量管理与控制的保障。随着园林景观工程建设制度的不断完善，园林景观工程监理制已全面进入园林景观工程施工行业。不断像建筑工程行业借鉴，园林景观工程才能走向规范化、制度化，才能保障高品质楼盘景观的质量。
结束语
地产景观风格多样化是我国地产业迅猛发展的必然趋势。在当今纷繁复杂的混搭趋势下，对各种不同景观风格的梳理、归类和分析，可为今后的地产景观风格设计提供参考和借鉴，为地产景观风格在理论方面提供较为系统的借鉴。
参考文献
[1] 陈煜蕊. 场所精神在旅游地产景观设计中的应用研究[D]. 西南交通大学 2013：45-46.
关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。
基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：hjk10-13
财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。
为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财
务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。
一、财务战略管理的流程及模式介绍
(一) 财务战略管理流程
财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。 财务战略管理流程图如下：
（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式
海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。
根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类 。
1.快速扩张型财务战略: 是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。
2.稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。
3.防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。
二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析
公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。
(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应
经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。
经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。
一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。
（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应
房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。
因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。
（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应
房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。
行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。
（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素
影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。
注释：
注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。
注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：
①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；
②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。
③ 对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。
参考文献：
[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期
[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究 基于财务战略视角. 东北财经大学出版社, 2008.
关键词：北方；景观设计；居住小区；绿化
1 北方住宅小区的现状
我国北方冬季的气温低，有时异常寒冷。四季分明是我国北方的主要特征，每年有1/4的时间气温处于0℃以下。在此状况下，树木和花草均不能生存，能够适应北方气候的植物少之又少，若不采取有效措施，新植树木难以生存。北方住宅小区对于植物种植的经验很少，尤其是树种和花草的配置，加上对植物的特性不了解，经常出现搭配不当等错误。北方有些住宅硬质铺装过多、地覆盖率不符合要求，开发商常采用不正当的手段，赢取消费者信任后，加盖新的建筑，出现容积率过大、楼间距不够、光照不足的问题。景观做的不够精致，不能起到层次分明等效果。设计师过分追求图案的美观，但缺少实用性，带给人们忧虑和不满，没有遵守人文原则。缺乏创新，手法雷同，无法将文化传统融入其中。
2 住宅景观设计的基本原则
住宅景区因其属性可分为人文和自然景观两类。对住宅小区的建设并不是随意的，应该遵守几项原则。第一是生态性原则，住宅小区景观的设计要求无限接近于自然。第二是舒适性原则，顾客至上是房地产商的赚钱之道，所以一切的设计都以舒适为主。第三是整体性原则，它是所有原则的基础，景观是与设计相符的。第四是人文性原则，要将人文与设计融入其中。如果严格按照这几项要求，一定能为居民提供适宜的环境。
3 景观设计的手法
（1）每个小区有着自己独特的环境。当面对环境优美的地段时，需要多布置一些面向绿地的景观，注意避免房屋间的遮挡，布局交错简单，可使用绿地沟通的手法，将风景、绿地、道路不着痕迹的引入到景区中。小区中的植物既可以做主景，也可以做背景。做主景时，能形成各种独特的植物景观。做背景时，配合前景的色彩、质感、尺度形式，采用适合的高度，同样可有不同的效果，形成一定的反衬。当面对有水资源的地段时，可沿着水源布置绿地。无论是怎样的地段，规划式种植必不可少，但不应过多。规划式种植在人工化规整的住宅中的运用较为突出。
（2）在培植植物时需要考虑植物本身的生长习性和形态，不能违背植物自然的生长规律，选取植物需考虑北方气候，要符合预期的功能，才能形成与设计相符的较为美观的景象。譬如宁静的环境中，植物的栽培需简洁大方。活泼的环境，栽培植物则需变化多样。不同的光照条件选取不同的植物。植物可分喜阴、半耐荫、喜阳几类。喜阴的植物应该种植在树荫下、林子中或是墙体的北面。喜阳的植物则应该置于上层，阳光充足的地方。底层地面适合种植地被植物，有利于水分的保持。界定道路、利用区可布置草坪，仿佛地面上铺着有着浓浓绿意的地毯。大面积种植时，应该选择一种树种作为基调树种，另外选择3～5种树种作为辅助树种。还要选择其余树种作为特殊条件下的备用。
（3）栽培植物时，要尽可能地保存现有的植被。将建筑物建在植被中间，可增加景观的连续性和质量。在这种做法下，维护费用和种植工作量大大减少。关于小区内道路的绿化，需要考虑道路和树的空间，不能影响交通。可以设置绿化带，起到领域分界的作用，增强了轴向感与识别感，美化了道路。
（4）提前画出概念种植示意图，能够帮助选择植物。概念图越完善，植被的栽培更容易进行，景观更漂亮。
4 北方庭院的设计
庭院可以说是住宅小区的外室大厅，庭院可以分为草坪型、花园型、棚架型、树木型、园艺型、篱笆型等类型。不同的庭院体现了不同的的地理气候，反映了居民的生活习惯以及爱好。我国北方住宅小区的设计原则是：绿化是关键，其它事物是辅助；各种植物统一协调搭配；景观内外结合，美丽舒适。
①庭院的空间有着2种形态：流动型和静止型，在树荫遮盖的地方，闭合空间等有人气的场所，即静止型，空间围合的质量靠冠的形状和疏密、庭园植物的高矮、种植的方式等决定。若是分枝的地方高于平常树木的高度，围合空间显得空透；若是比较封闭的灌木分层，围合空间显得紧密。②绿化是庭院的主要组成部分，绿化可以提高环境的质量。因此，注意考虑空间的整体序列关系，花草和树木的配置。③大多数的内部庭院空间相对较小，因此常采用小尺度的手法来进行绿化和水石的配置，这样可以有意想不到的效果。
5 住宅小区景观的发展
这些年来，房地产行业飞速发展，很多高档楼盘的房地产商请到国外的设计师来规划设计。对于房地产商而言，只有加强对住宅景观的投入，才能获得更多的效益。住宅小区景观的重视更加推动了生态环境的完善。
参考文献
关键词:房地产;园林景观;影响
引言
随着经济和社会的发展,在人民的生活开始富裕以后,他们更加关心自身及家人的健康。现在,人们在选择购置房产时,对小区地理生态环境的要求也不断提高,有时小区的环境因素甚至对其购买决定产生举足轻重的作用。由此可看出园林景观的设置成败将直接关系到房地产的受欢迎程度。优秀的园林景观可以成为一个房地产项目的标志,甚至可以成为一个品牌的形象,而独特的园林设计创意和严格、专业的工程管理,是营造标志性的园林景观的重要保证。
1园林景观工程的相关重要内容
1.1房地产园林景观应与周边景观融合
如今越来越多的房地产开发商开始注重并运用园林景观来提升自己的房地产价值。然而,现今房地产开发商大都注重内部的园林景观,而对是否与周围大环境的相协调关注较少。结果往往是小区内是阳春白雪,小区外是下里巴人,极不协调。所以,在园林景观设计中,必须十分注重与周围环境的和谐,与周边的山势、水景、城市街景、及其历史文脉、人文风俗等相协调,才能创造出美的和谐景观。
1.2园林植物景观配置
在植物的选择和搭配方面,园林植物选择要遵循植物生长的自身规律及对环境条件的要求,因地制宜、合理科学地选择。
园林植物的搭配要注意乔、灌、草结合,考虑各类植物喜阳耐阴,喜湿耐旱的生长特性,各用其所。随着种植技术的提高,许多植物经过培育改变了生活习性,不少绿化植物大大跨越了其原来的生长区域,加上从国外引进的大量植物品种,目前可供选择的绿化植物种类非常丰富,为创造风格各异的园林景观提供了十分便利的条件。
1.3主题的设计
在主题的设计和选择方面,园林作品必须有鲜明的主题和个性才能活起来。不可单纯的种花种草、雕山塑石充其量只能给人视觉的愉悦,这不能达到让人遐想的境界。所以,多样性、差异性景观的展示并不等同于一盘大杂烩,而应该凸显出其中蕴藏的具有统一主题的深刻的文化内涵。而我国园林植物品种较为丰富,其中有很多种类具有鲜明的地方特色。
因此,在主题的设计上,首先要尽量采用当地乡土树种,突出当地特有的植物景观,夏有荫、秋有果,做到意境深远,野趣天成,才能给人留下极具地方特色的深刻印象。而且利用当地树种,适应性强,便于后期管理,减少维护成本。当然,在需要重点强调的景点位置上,适当点缀一些外来较好的景观树种,如中东海枣、加拿利海枣等,将异域风情与本地特色巧妙融合,也许更能突出高档社区的特点形象。此外,沿海地区的项目在植物的选择上还要特别考虑其抗风、耐旱及耐盐碱性,并要有良好的遮荫效果。
1.4注重植物形态、色彩和周围环境的合理搭配
绿,意味着自然与健康;蓝,意味着宁静与和谐;白,意味着纯净与随意;红,意味着充满生机和活力。在整个园林规划设计中,要注重使植物色彩与周边环境搭配相协调,利用各种植物生长变化、花期的不同所带来的视觉感受,让项目建成后融入周边的自然环境,成为与山水之间的和谐过渡,而不是在山水之间突现的一群现代建筑,避免小区建筑破坏自然的和谐和美丽,令周边的自然环境失去魅力。
1.5因地制宜,园林建设工程的环境保护
园林的最高境界是天人合一,虽是人工斧凿,但却恍若天成。要重视整体规划,营造完整的绿化系统,强调实为人工,恍若天成。因此,我们在园林设计及施工时,都要注意对自然环境的保护,尽量减少人工斧凿痕迹,减少对自然的干涉和破坏,讲求因地制宜、因势利导、反璞归真。以水体景观为例,通过利用原有自然地形,因势利导地积蓄天然降水,以及利用地表径流返还地表水,形成各种水体景观,减少灌溉用水。另外,自然的园林景观建设强调住户对自然风、阳光、大雨以及各种各样强烈的气候变化的体验,在保证安全舒适的同时,强化其对不同自然气候环境的不同感受。
2园林景观对房地产的影响
园林景观的合理设计与设置对房地产具有正面的积极作用,主要体现在:美化居住环境;提升居住环境品味;提高城市绿化率;为居民提供绿景和为居民提供娱乐休闲场所等方面。然而不合理的布局和建造园林景观会给房地产业带来一定的负面影响。
2.1正面有利影响
2.1.1提升人们的居住环境品味。优秀而独特的园林景观可以成为一个房地产项目的标志,甚至可以成为一个品牌的形象,而独特的园林设计创意和严格、专业的工程管理,是营造标志性园林景观的重要保证。现今的中高档房地产开发商或把园林景观设计成自然山水,曲折有致;或设计成现代感强,有视觉冲击力。但或多或少都贯穿着生态园林、人性设计的理念,以提高居住环境的品位。
2.1.2美化居住环境。众所周知,无论是小区内园林还是周边园林,优美的绿化环境都能愉悦居住者的心情,而且对净化空气,防风沙,吸附灰尘,杀菌灭菌,降低噪声,吸收有毒物质,调节气候和保护生态平衡,促进居民身心健康都有一定的自然环保作用。例如,在园林景观中加入水体的设计,如瀑布、喷泉等,可增加空气中负离子浓度,对人的身心健康非常有益。
2.1.3为居民提供娱乐休闲场所。城市公园、小区公园、滨水区绿化带、高尔夫球场等作为园林景观的同时也具有休闲、游玩等功能,成为城市居民娱乐休闲的场所。
2.1.4为居民提供绿景。信息时代人们对电脑的使用越来越频繁,给视神经带来很大的负担,在自家能坐享窗外的绿景,缓解紧张的视神经,也成为房地产推销的一大亮点,成为人们选择房产的考虑因素之一。往往是朝向绿地景观的户型更能得到购房者的青睐。
2.1.5提高城市绿化率。中国城市建城区绿化覆盖率由80年代初的10.1%提高到目前的31.7%,人均公共绿地面积由3.45m2提高到7.39m2。房地产的园林景观对此作出了很大贡献。
2.2负面不利影响
2.2.1园林景观用地与日益稀缺土地资源的矛盾。我国人口持续增长,城市建设速度日趋加快,而土地资源属不可再生的稀缺资源,如果提高园林景观用地势必要减少包括居住用地在内的其他用地。为了给居民提供良好的生活环境,国家相关部门制定了一系列逐年提高人均公共绿地占有量的政策,但存在虚报、谎报、公共绿地违规变为住宅用地、公共绿地变停车场,甚至小区公共停车场和绿地被拍卖的事件发生。国土资源部日前下达了2007年全国土地利用计划,继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。专家也呼吁通过加强顶层绿化、垂直绿化等立体绿化的手段来解决园林绿地与土地资源的矛盾问题。
2.2.2过渡追求的园林景观与房地产价值、价格的背离。出于人们对良好园林景观的追求,促使房地产商精心于园林景观的营造,常常打着各种名号的园林景观旗号,抬高出售价格,使得房地产的价格背离其真实价值。城市公共绿地周边楼宇建起来后,住在附近的居民舒服了,但景致被破坏了,城市的绿化系统受损了,有限的自然气息被周边楼宇里的“人气”冲淡了。开发商并没有为公共绿地建设投资,却可以靠公共绿地园林景观抬高房价获取巨额利润。在同一座城市,交通便利程度、档次和规模在园林景观的差别上有较大的价格差异,甚至价格涨幅也会不同。
2.2.3园林景观与房地产开发的无序。城市公园、城市滨水区等城市绿地交通便利、环境优美,成为房地产开发以及商业贸易等行业纷纷竞争的场所,从而转变成了一项巨大的产业开发活动。高楼林立的状况逐渐形成,严重限制了城市绿地的开敞性和视觉性,破坏了城市整体景观效果,应有的生态效应也难以发挥。
参考文献
对本轮房地产行业上升周期的判断
全国房地产开发业综合景气指数（简称国房综合景气指数）是反映房地产行业整体运行趋势的量化指标，从中可以把握房地产市场运行的周期与规律。我们对该指数近几年走势研究后发现：自上世纪80年代开始，国内房地产市场的运行周期一般在7～8年的时间跨度，5年发展2年回落。从一个完整的运行周期来看，上一轮上涨周期是从1998年年初起步，到2003年2月到达高点109.14，上行周期运行约5年左右。之后该指数从阶段性高点逐步下滑到2005年12月的最低点100.61点，下行周期约2年左右。
本轮上涨周期从2005年12月起步，先缓步走高到2006年11月的103.92点，又短暂调整到2007年3月的101.22点，随后一路走高，至2007年11月该指数攀升到106.59的两年内最高点，至2008年3月又略有回落，短期可能面临调整。如果将2005年12月看作本轮行业上升周期的起点，近2年房地产行业景气度是一个“稳步上涨11个月，后调整4个月，再持续上涨8个月并创新高”的振荡走高的态势。上涨过程中虽然中间有调整，但调整时间较短（仅4个月），且最低点仍比上一轮运行周期的低点高了0.61个点，说明底部抬高，上升趋势未变，目前仍处于持续上升阶段。另外，本轮上升周期的最高点与起点的差别是5.98个点，而且近5年行业景气指数均维持在100点以上，证明房地产行业近5年来始终维持高景气度。
我认为，未来几年，中国正处于经济快速增长、人民币加速升值、城市化进程加快、居民消费升级带来住房刚性需求强劲的一个特殊发展阶段，对推动房地产市场向前发展的动力将会更加强劲。未来虽然有政策调控打压导致走势的微幅修正，但行业景气度持续上升趋势不变，而且本轮景气上升周期的持续性与时间跨度预计会更强。上一个景气上升周期持续时间是5年左右，保守地看此次景气上升周期至少维持5年以上时间，即至少持续到2011年左右，但在上升过程中存在振荡调整的可能性，将可能采取螺旋式的振荡上升走势，景气指数将可能会创出历史新高。
全国房地产市场走势分析
从一个完整的运行周期来看，上一轮房地产景气周期是从1998年年初至2005年年末结束。上一轮行业运行周期主要是由住房制度改革推动的，主要体现为以投资拉动为主导，但由于房地产市场消费主体不成熟，市场运行不规范，所以该轮周期的市场相对平稳，投资额始终小于销售额，说明市场需求不旺盛，房价表现整体上相对平稳。由于主要受投资拉动影响，在2004、2005年的国家宏观调控下，这一轮房地产行业景气度结束上升周期而出现回落。
新一轮国内房地产运行周期起步于2005年末，由于市场较规范与消费主体趋于成熟，市场化明显增强。2005年后，固定资产投资高企与城市化进程加快使房地产投资额持续上升。但更重要的是，居民收入水平提高、人口红利因素集中释放、住房消费升级导致的住房刚性需求及改善性需求迅速提高，导致市场需求异常旺盛，销售额加速上升，并在2006年销售额超过投资额呈加速上升态势。因此，以需求拉动为主导是本轮周期与上一轮周期最大的不同。
我们看到，受需求拉动的本轮上升周期大大强于上一轮周期，表现为投资与需求强劲，而且需求明显强势，呈现“量价齐升”走势。2006年前商品房的投资额与销售额上涨比较平稳。之后二者开始加速上升，施工面积与新开工面积都开始加速上升，并且刺激了开发商的开发投资热情，2006年开始投资额超过销售额呈现加速上涨，销售面积超过竣工面积，表明总需求超过总供给，购房需求逐渐释放，2006年后房价加速上涨。由于2006、2007年需求增长过猛且略有透支，短期房价上涨过快，需要市场经过一定时间的消化，加上政策调控的影响，造成2008年年初以来出现市场观望、需求萎缩、部分城市房价下调，预计短期内行业景气度可能调整，但未来持续上升趋势不变。
目前中国正处于经济快速增长、人民币加速升值、城市化进程加快、居民消费升级带来住房刚性需求强劲的一个特殊发展阶段，对推动房地产市场向前发展的动力将会更加强劲，加上政策调控有助于延续行业的景气度，因此，预计本轮行业景气度上升周期将持续到2011年左右。
上海房地产走势分析
我们将上海与全国的房屋销售价格指数进行对比后发现，上海房地产上升周期在时间上领先于全国，且价格上涨幅度远超过全国整体水平。上海本轮上升周期起始于2000年，此后销售价格指数一路上涨，在2001年后销售额超过投资额，之后二者的“剪刀差”逐渐加大，显现需求超过供给，在2005～2006年间略有收窄（期间国内其他城市在加速上升），之后二者差距又拉大，前者始终高于后者。与此相同，商品房的销售额与销售面积至2001年始均呈现“量价齐升”的局面，上海房价表现为2000年后开始上涨，2005年3月～2007年9月间维持高位盘整（其间出现销售额略有回落），而后又加速上升的走势。因此，在上一轮运行周期中，上海房地产市场的上升周期起步于2000年，高点出现在2005年初，之后至2007年下半年为下降周期。可以看出，上海市场的运行周期是先于国内市场上涨，先于国内市场下降，且处于强势调整。2007年下半年开始，上海市场又开始酝酿新一轮的上升周期。
为什么上海未来几年将处于新一轮的上升周期？我们通过反映市场供需情况的判断指标来加以分析。施工面积/销售面积可以预示短期内的市场供需情况。新开工面积/销售面积可以预示中期内的市场供需情况。竣工面积/销售面积可以表示现阶段内的市场供需情况。投资额/销售额表示中长期1～2年的市场供需情况。比值等于1表示供需平衡，比值大于1表示供给过剩，比值小于1表示供给不足。
上海市场的施工面积/销售面积指标近10年始终维持盘整，并且在2007年接近历史低点，显示短期内供给非常不足。新开工面积/销售面积、竣工面积/销售面积两个指标与其表现极其相似，都是近4年持续走低，在2007年更是创下近10年低点（比值分别为0.61、0.91），由于预期供给不足，刚性需求与投资需求巨大，预计短期（1年内）、中长期（2年或以上）上海市场都将面临程度不同的供给不足状况，这是上海市场景气度未来维持上升的市场基础。受政策调控（主要是房贷收紧抑制需求）影响，2008年上半年房价上升趋势可能趋缓，如果信贷政策略有放松，则会呈现价升量增的局面。但是，未来区域内将会出现市场分化与产品分化，即内环内核心区域及高档住宅产品价格将会持续走强。
深圳房地产走势分析
深圳市场基本与全国市场同步。深圳上一轮上升周期起步于1998年，2003年见景气高点，之后经历2年下降周期至2005年。本轮上升周期起始于2005年，2005年销售额上涨后与投资额持平，之后超过后者形成“剪刀差”，但两者在2007年开口差距相对不大。2005年销售面积上涨后与竣工面积基本持平，显示供需相对平衡，2006年超过后者，显示市场略有供不应求，但在2007年又重新低于竣工面积，这表明近三年市场供需相对平衡。深圳房价在2005年开始稳步上涨，在2006、2007年开始加速上涨，2008年开始深圳市场出现调整。
如何看待今后几年的深圳房地产市场呢？可以通过深圳地产市场的供需指标来对比分析。施工面积/销售面积指标在2000年至2004年稳步上涨，该比值从5.6上升至8.8，供给充足是近年市场保持供需相对平衡的主要原因，随后该比值在2005年、2006年回落至5以下，又在2007年重新上升至5.7。新开工面积/销售面积、竣工面积/销售面积二指标走势与其较为相似，都是在2004年或2003年开始回落，在2006年达到阶段性低点且小于1，但在2007年又有反弹且大于1。以上指标均预示未来1～2年深圳市场存在供给略大于需求的状况。
综上分析，深圳房地产市场由于经历过90年代初的热炒，在1993年宏观调控下出现大幅调整，由于受到市场洗礼，1996年后进入平稳期，且一直持续到2005年左右，市场始终保持“量稳价平”的平稳态势。但从2005年开始，市场短期供给（特别是关内等市中心地带）略显不足，加上投资与投机资金的炒作，房价经历了“2005～2006年的稳步上涨、2007年的加速上涨”，成交量也持续放大。经过一轮“热炒”后，投资投机资金退潮，加上中短期内市场供过于求，深圳房地产市场未来将可能会调整1年左右时间。
北京房地产走势分析
在本轮上升周期中，北京市场基本与全国市场同步。本轮上升周期起步于2005年，在2005年销售额超过投资额形成“剪刀差”，之后销售额上升略快于投资额并保持到2007年，但二者在2007年开口差距相对不大，说明2005年开始产生的需求增加，而供给相对不足导致市场景气度上升。
施工面积在2000年加速上升后，在2005年出现高位后略有回落。施工面积/销售面积指标在2000年以来保持相对低位，至2003年后又略有下降，在2005年达到最低值3.83，这是直接导致2006、2007年供给不足的主要原因，而2006、2007年受奥运前效应影响又逐渐回升至4.80。
新开工面积在2000年开始上升后，在2003年达到相对高点，之后逐渐回落。新开工面积/销售面积指标在2003年前相对低位振荡，之后又有所下降，同样在2005年达到最低值1.06，这与施工面积/销售面积指标的走势基本相同。
值得关注的是，北京近13年的竣工面积始终低于同期销售面积，显示供给始终相对过剩。而竣工面积/销售面积指标始终大于1也证明了这一点。但该指标在2000年后始终保持低位（小于1.43），在2006年达到最低值1.22，在2007年反弹到1.33。说明北京市场近13年来供需指标始终相对稳步，这与北京房地产市场化不明显、住房交易量不活跃的特征相吻合。虽然以上指标均说明相对上海与深圳，北京市场供给过剩的情况严重，但2007年的几项指标处于近10年的取值范围内相对低位，表明未来市场虽然供给过剩，但对市场实际冲击不大。
综上分析，北京房地产市场相对上海、深圳落后，从北京市场近10多年供给始终相对过剩可以看出，市场化程度不高，开发与交易均不活跃。在上一轮运行周期中开工量、竣工量与成交量增速均保持相对平稳，房价在2005年前也相对稳定。在本轮上升周期中，由于受2008年奥运会影响，2006年特别是2007年北京房价出现快速上涨的同时，销售量却出现下滑，呈现“价升量减”的市况。由于供给相对过剩，说明2007年房价上涨中投机需求推动的因素较大。预计2008年开始北京房地产市场未来1～2年内将面临调整态势。
二线城市市场分析
由于篇幅所限，我们没有列出各地房地产的细项指标情况，但在这里将各地市场的现阶段、短期、中期供需指标进行一下比较，选择更有发展潜力的区域房地产市场。我们选取一线城市中的上海、北京、深圳，在二线城市中选取了长三角区域的杭州，环渤海区域的天津、中西部城市的武汉、重庆、成都、昆明，东北地区的大连、长春。
从反映现阶段供求结构的竣工面积/销售面积指标来分析，现阶段市场供给不足的一线城市为上海（0.91），而深圳（1.14）、北京（1.33）是所有选取城市中供给最过剩的。绝大多数的二线城市中现阶段市场均表现为需求大于供给，即供给不足（该指标都小于1），供给紧张的城市依次为昆明（0.41）、成都（0.47）、大连（0.52）、重庆（0.63），天津现阶段供给相对过剩（1.11）。
从显示短期供求的施工面积/销售面积指标来看，短期内供给相对不足的一线城市是上海（2.91），而深圳（4.80）与北京（5.69）供给充足或过剩，二线城市中供给相对不足依次为中西部城市中的昆明（1.78）、武汉（2.81），成都、重庆供给相对平衡，供给相对过剩的城市依次为杭州（4.35）、长春（3.47）。
从反映中期供需的新开工面积/销售面积指标来看，
未来1～2年内供给相对偏紧的一线城市是上海（0.61），供给相对过剩的是深圳（1.58）、北京（1.17）。二线城市中供给偏紧的依次为中西部城市中的昆明（0.45）、成都（0.98）、重庆（1.00），供给偏松的为东北部城市大连（1.43）、长春（2.48）。
投资额/销售额表示市场中长期的供需情况。该指标大于1的只有长春，其余均在1以下。该指标显示，上海的中长期供给依然非常紧张，在所有选取城市中最低（0.42），其次是天津（0.56）、深圳（0.59）、杭州，而武汉、重庆、大连、成都的该指标接近于1，显示中长期供需相对较平衡。
综合所述，以上指标是从区域市场的短期、中期供求情况来分析的。一线城市中上海即使按目前需求水平计算，现阶段供给略显不足，未来一年内供给相对不足，两年内的供给则非常不足，但当地购房需求巨大且增长很快，从中长期来看市场前景最被看好。深圳与北京在一年左右内供给存在过剩，但深圳1～2年后供给将显现不足，而北京由于供给始终相对过剩，预计深圳市场将会盘整一年左右，而北京可能会调整更长时间，以消化过快增长的投资需求。未来1～2年后由于自住及改善等刚性需求的释放将会推动当地市场继续走强。
二线城市中表现不一，珠三角及长三角大部分地区市场运行情况基本与国内整体市场同步，目前处于上升周期中的调整阶段，但中西部地区的大部分城市仍处于上升周期中的加速上升阶段。
我们认为，中西部城市由于国家加大对中西部固定资产投资及推进城市化建设，未来该区域市场前景看好。我们注意到，昆明、武汉、重庆、成都等大部分城市在2006后才开始走上升周期。其中，昆明在目前至未来两年内供给都显不足，当地房价相对不高且涨幅较小，可以重点关注。武汉市场在1～2年内供给不足，短期及中期看好。重庆、成都等城市短期内供给相对不足，但近年来众多开发商在当地加大了项目开发建设，预计未来中长期将变成供给平衡或略显过剩，短期看好，中长期市场看淡。
天津短期内供给相对充足，但中长期供给不足，国家推进滨海新区建设将有助于提振外来购房需求，天津市场短期看淡，中长期看好。
关键词：节能；保温隔热；经济；放射性
Abstract: the coal gangue porous brick with modulus, slag, flyash, shale as the main raw materials, the blank preparation, vacuum extrusion molding, drying and roasting processes are made with vertical rows of holes and hole rate reached or exceeded the standard requirements of new wall materials. It has high compressive strength, good durability, low thermal conductivity, convenient construction.
Key words: energy efficiency; thermal insulation; economy; radioactive
中图分类号：TE08 文献标识码：A 文章编号：
从古到今，我国大部分地区仍以保温性能差的、既毁耕地、能耗又高的粘土实心砖为主导的墙体材料。我们知道民以食为天，耕地没了，粮食也就减少，人们吃什么。曾经有报道，某一乡镇为了发展私营企业，繁荣本镇的经济，投资办起了一个粘土实心砖厂。砖厂投资一年后，人们发现原来肥沃的土地，如今便成了寸草不生的硬板地。老百姓看在眼里，疼在心里，由此激起了民愤。可能从经济方面一时见到了效益，可是已毁的几十亩耕地给国家造成的损失，是不可估量的。由于粘土实心砖在生产过程中，需要用燃烧煤来满足烧制砖的温度，这样就会有大量的有毒气体被排放到空气中，造成了空气污染。因此建筑节能、保护环境已成为我国的基本国策的重要内容。有资料统计，建筑能耗约占全社会的20％左右，基于此，近几年我国也向世界各国一样，在研究探索节能新途径，并制定节能规范、标准、实施节能政策，建筑节能作为整体节能的重要组成部分，全国各地建成了数百条煤矸石模数砖生产线，其生产技术以逐渐趋于成熟。
何谓煤矸石多孔模数砖？其实是以炉渣、粉煤灰、页岩等为主要原料，经坯料制备、真空挤压成型、干燥与焙烧等工序制成的具有竖向多排孔洞且孔洞率达到或超过标准规定要求的新型墙体材料。它具有抗压强度高、耐久性好、导热系数较低、施工方便等优点。
下面从几个方面浅谈煤矸石模数砖的发展前景
从废物利用方面浅谈其发展前景
几十年来，人们都会有这样的体会，每当你进入一个平原地带处升起的一座座“高山”时，你便意识到你进入煤区了。不了解的人还会认为这是一座座的煤山，走进时你才会发现原来是和煤炭一起被开采出来的煤矸石。因为煤矸石的燃烧值与煤炭无法相比，所以将其分离出来，它已成为煤炭系统的一大难题。随着煤炭大量的增多，煤矸石也随之越来越多，以至于堆积如山。不仅占了大量的土地，而且污染了空气。有统计表明，我市煤矸石年排放量约80万立方米，炉渣约40万立方米，粉煤灰约70万立方米，每年几百万吨的废渣净增量，长此以往，将会带来不可估量的损失和污染。我市也和全国一样对墙体与建筑节能工作非常重视，本着节能、节土利废、保护环境的原则，研制开发了节能型煤矸石模数多孔砖。据统计，我市每年约生产20亿块标准粘土砖，耗土约400万立方米，以取土2米深计算，每年毁地约3000亩一年就会吃掉几个村庄。生产如此多的粘土砖将会每年耗煤20万吨。而煤矸石模数砖的原材料是以煤矸石为主要原料与其它废料按一定比例混合而制得。从对我市几十家煤矸石模数多孔砖厂化学分析可知：煤矸石、炉渣废料的掺量均在50％以上，有的厂家经过对煤矸石的沉化，煤矸石的掺量可达80％～100％。这样既解决了煤矿的难题又节约了耕地。由于煤矸石模数多孔砖在生产过程中，可以通过煤矸石的自然生产的热量来满足生产砖所需热量，这样一年下来，我市就会节约20多万吨煤。若是从全国来看那可真是一个天文数字。有以上比较可知，煤矸石模数砖的生产既能变废为宝，又能节约能源和耕地，一举多得，所以发展前景不可估量。
从隔热保温性能浅谈其发展前景
综观我国墙体材料的发展——有坯到砖可知，坯房与砖房相比，坯房的优点是冬暖夏凉，一个原因是坯房的墙厚约500mm，而砖房只有240mm。近几年发展起来的煤矸石模数多孔砖已代替了粘土实心砖，其优点也多于实心砖。我们对本市几十家煤矸石模数砖厂的砖进行了试验和测试，其结果为：其强度等级在MU10—MU30，外观质量达到一级品要求，密度在 ，孔洞率在25—30％。由于其具有较高的孔洞率，其孔被空气所填满，其导热系数比标砖小4％，并且在砌墙时内承重墙用190mm厚的砖，外墙采用290mm厚砖，内表面抹高效保温砂浆（GQB－1），再加上构造柱、圈梁、过梁不外露，不产生热桥，预制楼板端头预留钢筋采用硬架支模与圈梁一次浇制成“板平圈梁”，由此可满足节能50％的要求。所以煤矸石模数砖具有隔热保温性能，其发展前景是乐观的。
从经济方面浅谈其发展前景
由于煤矸石模数多孔砖强度等级高，一般内墙采用190mm厚砖，可满足承载六层楼房的要求，上面已提到外墙只用290mm厚墙即可达到节能50％的要求，由于它的孔洞率在25－30％，这样在相同等条件下，重量较一般砖混结构的轻，从而节省了材料。由于在相同的建筑面积下，其使用面积增加，售房按建筑面积计算，同样建筑面积的房屋每平方煤矸石模数砖房屋较粘土实心砖房屋使用面积大，从长远效益看，节能型煤矸石模数多孔砖房屋更经济。
4、从放射性物质浅谈其发展前景
一提到放射性物质，人们便有谈虎色变的感觉。人们都知道放射物质对人体有害，接触它仿佛是慢性自杀。有关报道对有鲜艳颜色的大理石不宜作室内装饰，因为它的放射性物质超标。所未超标，就是放射物质超过了国家规定的标准。在八十年代我国为了保护环境，保障人们的身体健康，制定了若干标准，其中针对建筑材料的有GB6566－2001《建筑材料放射性核素限量》，只要建筑材料品的放射性物质含量只要在“国标”规定的限值以内，其对人体健康就不会造成危害，是安全的。按GB6566－2001《建筑材料放射性核素限量》的要求，凡建造居住建筑和公共用房的建筑材料其
Ra－226、Th－232、K－40的比活度同时满足IRa≤1.0和
13日从北京建设银行个贷中心了解到，建行已将首套房贷最低利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍。记者就此向建行北京分行证实，得到的答复是，该行根据各贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策。此前北京其他各商业银行对首套房贷的利率均执行基准利率。至此，北京地区出现了第一家上浮首套房贷利率的银行。
记者以客户身份咨询了建行多个网点，个贷经理均告诉记者，首套房贷利率最低上浮至基准利率的1.05倍。申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。
成品油定价方案年内或出台 三巨头倾向自主定价
“新成品油定价方案在数月前就已经交到国务院，目前国际油价水平较为稳定，年内推出新方案的可能性较大。”10月13日，发改委能源研究所一位研究员透露。“现在可以确定的是，新方案将进一步突出市场的导向原则，缩短调价周期。“上述发改委研究员称。
而对于业界最为关心关于发改委是否将成品油价格定价权下放给三大石油巨头，该人士则表示，这还需要国务院最后定夺。
“参照近期成品油调价中的说法，国家发改委对国内成品油价格形成机制的描述是有控制地间接接轨机制，这符合预期成品油调价机制的改革方式，即调价周期从22日缩短为10日。调价不再上报国务院批准，达到既定规则标准即自动上调。”申银万国石化行业分析师郑治国称。
三季度企业景气指数环比回落
国家统计局13日公布的数据显示，三季度我国企业景气指数为133.4，连续8个季度位于130至138之间的景气高位，但与上季度相比回落2.2点。其中，上市公司景气指数为146.4，较上季度回落3点。
分行业看，第二产业以及房地产业企业景气程度环比回落，成为拖低整体企业景气程度的重要原因。数据显示，三季度除农副食品加工、食品饮料、烟草、印刷等行业企业景气指数提高外，其余大部分工业行业景气程度有所下行，其中皮革、文教体育用品、通用设备、专用设备等行业企业景气指数回落幅度超过10点。
分企业类型看，三季度大型企业景气指数为151.3，尽管环比小幅回落，但景气优势仍然显著；中型和小型企业景气指数分别为132.4和117.3。
国家统计局同时公布，三季度企业家信心指数为129.4，环比回落3点。其中房地产业企业家信心指数已连续6个季度位于各行业最低，三季度该指数为99.9，环比回落7.6点。与其他行业相比，房地产业企业家信心明显不足。
证监会批准郑商所开展甲醇期货交易
中国证监会13日消息，证监会日前批准郑州商品交易所开展甲醇期货交易。在各项准备工作就绪和相关程序履行完毕后，证监会将批准郑商所挂牌甲醇期货合约。
经过认真研究和深入调研，根据现货市场的实际情况和期货合约设计的技术要求，郑商所已经完成了甲醇期货合约的前期设计工作，确定了价格代表性强的合约标的，拟定了较为严格的交易、结算和交割制度，论证了保证金、涨跌停板和持仓限额制度等风险控制措施。证监会将在市场风险可测、可控、可承受的前提下，按照相关法律法规的规定批准郑商所挂牌甲醇期货合约，并指导和督促郑商所和期货公司认真做好甲醇期货上市前的培训和投资者教育工作，确保甲醇期货交易的平稳上市和安全运行。
国务院：支持小微企业按市场原则融资
10月12日消息，国务院总理主持召开国务院常务会议，研究确定支持小型和微型企业发展的金融、财税政策措施，并表示对小型微型企业的金融支持，要按照市场原则进行，减少行政干预。
