时间：2022-03-14 03:10:42
房地产企业在经营过程中，其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面，涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划，否则将面临较大的税务风险。2002年，我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一，使得房地产企业在快速发展的同时，也面临着日益复杂的税收环境。最近几年，我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月，新国五条出台，提出在二手房交易过程中，对个人所得部分征收20%的税收，这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响，对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。
一、房地产企业税收筹划的理论基础
房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。
（一）税收筹划的含义
税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（IBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者W.B.梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。
就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。
（二）房地产企业税收筹划的影响因素
当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。
1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响
2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。
2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响
（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。
（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。
（一）税收筹划意识薄弱
虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。
（二）进行税收筹划的组织机构不健全
税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。
（三）税收筹划内部管理缺乏
房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。
三、解决房地产企业税收筹划问题的对策
在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。
（一）树立正确的税收筹划理念
随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。
（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理
针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。
在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。
（三）加强税收法律和政策研究
为了适应社会转型和经济发展的需要，我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲，税收法律和政策将呈现出动态变化的特点，特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下，与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此，房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究，及时系统地了解税收法律和政策的变化，才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容，采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时，设置税收研究专员，以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。
从2003年我国把房地产作为经济发展的支柱产业以来,我国房价可谓是一路飙升。然而在促进经济增长的同时,一系列现实社会问题也逐渐显现。为了有效抑制房价迅猛上涨,促进我国房地产市场的走向可持续发展道路,国家陆续出台了一系列调控政策,如“国六条”、“新国八条”、“新国五条”等。要想在日趋复杂的背景下求得生存和发展,房地产企业无疑必须降低开发成本。由于房地产企业税收存在涉税多、税负重的特点,可进行筹划的空间相对比较大,所以通过税收筹划来降低成本是房地产企业谋求发展得必然选择。
二、房地产企业税收筹划的必要性
(1)房地产企业面临资金链紧缩:当前我国的房地产信贷政策出现紧缩现象,资金回笼变缓,全国各地的房企资金链面临前所未有的压力。所以降低开发成本,节约资金对于房地产企业来说十分重要。
(2)房地产企业经营成本几乎达到极限:随着建筑材料的价格上涨、工人工资的上调以及土地转让费的提高等经营成本的提高,使得从经营成本入手来降低成本变得难度加大。
(3)房地产企业涉税多、税负重:房地产开发企业从取得土地开始到最后的销售,整个过程都会涉及到税收。而且在整个过程中涉及的税种多,税负也相当重。例如土地增值税的税率高达30%-60%。但这同时也为纳税筹划带来了可操作的空间。
(4)国家税收优惠政策为纳税筹划提供了可行性:对于房地产企业涉及的税种,国家都有相应的优惠政策。房地产企业有效利用税收优惠政策,可以为企业降低纳税成本,同时还可实现国家宏观调控,可谓一举两得。
三、房地产企业税收筹划的影响因素
企业在进行税收筹划时,需时刻注意环境变化,因为税收筹划必然受到各种政策、法律法规等各种环境变化的影响,新会计准则中对我国房地产企业税收筹划产生影响的主要涉及两点:存货和投资性房地产。
(1)我国《企业会计准则第1号――存货》对存货的发出计价方式的规定中不再有后进先出法,只能采用先进先出法、加权平均法和个别计价法。而原来的后进先出法在目前我国通货膨胀的背景下可以抵扣、减免一定的税收。因此,如果房地产企业不对此采取措施,必然使其负税加重。另外,房地产企业的经营周期一般都比较长,取消了后进先出法,必将会对企业的当期损益造成影响,进而影响到利润。
(2)新会计准则中,增加了《企业会计准则第3号――投资性房地产》。该准则中对投资性房地产的概念进行了界定,而且规定了房地产企业如何对资产分类。另外,准则还增加了“公允价值”这种计量模式,对如何确认、计量都做出了明确的规定。若是合理运用投资性房地产的公允价值计量模式,便可为公司减轻税负。
四、房地产企业税收筹划存在的问题
2000年一直到现在,房地产一直是我国经济发展的支柱产业。在国家经济快速增长的同时,房地产企业也获得了很多利润。由于房地产投资金额大加之发展迅速,很多企业发展并不成熟,他们往往企图通过偷漏税的办法来达到降低成本的目的。但是2002年我国就开始把房地产企业的税务稽查工作作为重点工作,使得房地产企业面临着日益复杂的税收环境。通过偷漏税的现象不仅存在很大风险,还阻碍了税收筹划的进程。
(1)企业税收筹划意识不强。我国《宪法》第五十六条明确规定,“中华人民共和国公民有依照法律纳税的义务。”同时,我国税法也规定纳税人有依法纳税的义务。但是房地产企业由于税负重、纳税多,其认为通过税收筹划减轻负税的效果不明显,所以常常通过偷税漏税的方式来减税。基于此,很多企业出现了内外两套账的现象,对内的是反映企业真实情况的账,对外则是用来应付税务机关的假账。这种做法无疑给企业带来了巨大的风险,一旦被查处,除了缴纳罚款,还会影响企业的信誉,不利于企业的长远发展。税收筹划反而是一个合理减轻税负的方式。
(2)企业税收筹划组织不健全。企业内部税收筹划组织不健全也是房地产税收筹划的重要影响因素。由于税收筹划具有较强的专业性,他要求工作人员不仅掌握会计知识,还要熟悉我国相关法律法规,尤其是我国税收法律法规相对繁多复杂的情况下,纳税筹划工作更是复杂。通过调查当前房地产企业内部组织机构,发现房地产企业很少设置专门的税务部门,一般都不进行纳税筹划,即使开展纳税筹划工作也是由财务部门来完成。如此重要复杂的纳税筹划工作如果完全依赖与税务工作不太一致的财务部门来做的话,恐怕难以达到应有的效果。
(3) 企业各部门之间合作困难。企业各部门之间合作困难,阻碍了税收筹划的顺利进行。房地产企业在建设的整个过程都会涉及到税收而且建造的过程中有很多部门参与,财务部门并不能控制整个过程。要使得每个部门都积极配合并非易事,从而使得税收筹划的工作执行起来会很困难。财务部门除了制定合理的税收筹划计划,还要与各部门之间进行沟通交流,从而使得各个部门的工作能够在不违背税收筹划计划的前提下执行。然而其他部门由于税收知识的缺乏和利益的问题,都会使得税收筹划工作的进行。
五、 加强我国房地产企业税收筹划工作的举措
(1) 增强企业税收筹划意识。在市场经济快速发展得背景下,我国有关税收法律制度也逐渐趋于完善。企业想要通过偷税漏税的方式来减轻税负、降低企业成本已经不再现实。所以,企业要想真正通过节税降低成本必须进行税收筹划。我认为在我国应该出台相关政策,或者利用媒体的作用鼓励企业进行税收筹划工作。也可以通过宣传一些企业税收筹划成功的例子来引起企业的足够重视,使得他们积极主动的进行税收筹划,为企业降低成本,从而促进房地产行业
的可持续发展。 (2) 建立健全的税收筹划组织。面对当前房地产行业严峻的形式,如果想要做好税收筹划工作,建立健全的组织机构很重要。所以,房地产企业应该设立专门的组织机构进行税收筹划。在此,我认为房地产企业可以独立于财务部门设立税收筹划部门,并且配备专业人员负责。这要求该部门职工不仅要有财务知识,还要掌握税收工作,了解相关法律法规,以期保证税收部门的专业度和税收筹划工作的成功。
(3) 促进各部门之间的合作。如果一个好的筹划计划得不到顺利的实施,其最后也是失败的。因此,在整个税收筹划的过程当中,除了要保证税收组织的建立和人员的配备外,各部门之间的配合协调也相当重要。我认为企业应该在企业内部普及税收相关知识,让每个员工意识到税收筹划对公司发展的意义,以及清楚各部门具体应该做些什么。另外,制定相[文秘站:]关激励制度,鼓励各部门积极配合,以确保工作的顺利。
关键词：新会计准则；房地产；税收筹划
一、新会计准则对税收筹划影响分析
新会计准则是我国财政部在人民大会堂同时的一项条例，在2007年1月1日起在上市公司执行，其他企业鼓励执行，但现在，我国房地产企业的税收筹划工作进行的过程中产生了很多影响。其中产生影响最深的是以下几个方面，依次为：第一，目前，我国房地产企业对存货计价方式做出了明确规定，《企业会计准则》中对存货发出计价方式祥先进先出或者是加权平均法的方向转变，这种形式下，企业毛利会产生变化。还有，通过膨胀的情况下，我国原有的计价方式不能进行对应的税收，可是，如果计价方式进行了改变，企业没有按照相关规定进行对策的开展，使提升了房地产企业的税负问题。房地产企业跟企业不同，房地产企业建筑时间长，如果直接或者是限定运用后将先进先出的计价方式取消，那么，房地产企业的当期损益和利润都会受到影响。第二，投资性房地产以及固定资产计量的规定。投资性房地产的计量方式在新会计准则中规定是这样的，倘若运用公允价值的计量方式，就不能对计提折旧和摊销策略进行完成，这种方式还会提升企业的税负。新会计准则在对计量固定资产中，的规定也会影响涉税情况。另外，新会计准则在公允价值的基础上，对计量模式做出了规定，使得房地产企业在进行公允价值进行税收筹划的时候需要对税收筹划的空间进行扩展，对房地产企业负债以及资产计量造成了影响。不仅如此，还会影响损益的计算。对投资性房地产进行会计处理的时候会受到新会计准则的影响和限制，最严重的会影响纳税额度的计算。
二、新会计准则下房地产企业开展税收筹划的建议
房地产企业的税收筹划工作会因为新会计准则的颁布与实施受到不同程度的影响。房地产企业也不能坐以待毙，应该提出相应的对策。房地产企业的运营环境不同，所以，不确定性因素也非常多，因此，在税收筹划的事后会产生很多问题，不能进行风险的规避。为此，本文对新会计准则下房地产企业进行税收筹划的建议进行论述。
(一)关注税收政策加强风险防范认知
房地产会计工作人员在进行税收筹划工作的过程中应该密切关注我国政策和税法的调整以及改变。房地产企业在税收筹划工作的时候，可以凭借企业的特征对信息管理系统进行创建，按照实际税收政策进行改变，使得企业可以轻松地应对会计准则规定的变动而制定解决措施，最大程度上缩小了政策变更对房地产企业的影响。不仅如此，在进行税收筹划工作的过程中应该将潜在风险进行考虑，并制定税收筹划工作方案，保证工作截然有序的进行。
(二)重视与税务机构部门沟通
纳税行为在新会计准则和税法中并没有明确的规定，因为房地产企业与其他企业不同，税法自身也比较有特点，所以，在一定的情况下对企业税收筹划工作增加了困难。针对这一情况，我们在进行税收筹划工作的时候，房地产企业应该跟税务机构部门进行实时沟通和交流，只有这样才能够对部分新兴业务的开展打下良好的基础，同时还可以在最短的时间内获得相关政策的支持，并获得良好的成果。不仅如此，对于税收政策信息的获取要及时，因为税收政策会降低政策变动产生的影响力。另外，房地产企业想要税收筹划工作顺利的进行，还应该对会计基础工作进行规范性的管理，同时，根据相关规定对账册和会计报表进行规范完整。
一、房地产企业税收筹划的难点分析
从我国房地产市场和宏观政策等角度进行分析，房地产企业在使用税收筹划方法时，存在的难点主要表现在该行业的复杂性、财税政策更新、行业的地域性特点以及需要进一步提升税收筹划能力等方面，笔者对其展开具体分析。
(一)房地产行业的复杂性房地产行业的明显特点就是人才密集、经营活动资金密集，其经营项目的规模较大、可影响的范围也比较广，同时还要受到国家宏观政策的影响，属于以政策为导向的产业类型，与房地产项目建设当地的金融机构、主管部门、上下游产业以及政府部门都有着密切的关系。房地产企业的经营活动与内部的管理制度、管理水平有直接关系；同时，还会受到外界环境变化的影响，且敏感性较高。由此可见房地产行业本身的复杂性，这将会对其发展产生很大影响，增加财务人员实施税收筹划的难度，不利于保证税收筹划实施效果。
(二)财税政策更新因社会经济从原本的迅速发展逐渐转向平稳的发展趋势，房地产企业的发展受到的影响越来越明显，在这个基础上，国家不断调整财税政策，希望能够减少中小企业的税收负担，而各项财税调控政策的出台和实施，增加房地产企业的经营压力。近年来，我国先后出台了很多财税政策，这些政策限制房地产企业使用税收筹划方法，也会影响税收筹划发挥作用，可见财税政策更新是房地产企业实施税收筹划的难点之一，也只有解决这个难点，才能保证顺利实施税收筹划措施。
(三)房地产行业地域性特征房地产企业的财税涉及到的土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税以及房产税等都属于地方税，与当地的经济发展和政策关系密切。中央对财税的调整做出宏观调控，而各地方结合自身的经济发展和行业特点制定地方的财税政策，而房地产行业的很多财税都属于地方税范畴，故而凸显出很明显的地域性特点[1]。各地方由于发展上的差异，税率和财税的征收标准不同，地方机关对国家的财税政策理解也存在一定偏差，这些因素都会影响房地产企业的税收筹划，但同时也带给税收筹划很大的自由发挥空间。
(四)筹划专业性有待提升房地产行业的复杂性增加财务工作的难度，对专业性的要求较高，尤其是需要在国家调控政策不断变化的情况下实施税收筹划，更加需要财务工作人员有较强的专业能力与素养。但目前房地产企业的财务工作人员针对税收筹划还没有非常专业的措施，故而需要进一步提高筹划工作的专业性。同时，房地产行业涉及的财税工作涉及到交易环节、开发环节以及施工环节等，涉及的税种也随之增多。其中税收贡献最高的是土地增值税，其核算过程极为复杂，始终是房地产企业税收筹划工作的重要内容。因此，只有提高税收筹划的专业性，才能解决筹划中遇到的难题，保证筹划质量，增加企业的经济收入，促进房地产企业发展。
二、房地产企业税收筹划的对策分析
(一)认真做好会计核算基础工作会计核算基础工作是保证房地产企业顺利开展税收筹划的前提条件。会计核算的完整性与真实性在一定程度上影响税收筹划的落实效果，也是企业开展税务审核的关键性依据，而这一点需要以企业完善的内部控制管理与财务体系建设。如果会计核算都无法准确地反映出企业的真实情况，就需要面对税务机关核查相关征收造成的影响，导致企业需要承受超额损失。因此，在实施税收筹划的过程中，需要认真做好会计核算基础工作，并突出核算的作用与价值。
(二)及时掌握财税政策新动向我国出台的新的财税政策是配合经济形势变化出现，如《土地增值税法(征求意见稿)》中对土地承包经营权流转的规定，在流转操作中不征收土地增值税，主要就是为配合《农村土地承包法》的实施[2]。房地产企业对政府出台的财税政策有着极高的敏感性，故而需要结合当前的财税侦测和市场经济形式，预测政策上可能出现的变化，提前做好应对工作；一旦国家推出新的政策能够及时且准确的掌握其精髓，并且能够从企业自身的发展情况采取有效的应对措施，这样才能够保证税收筹划的有效性，突出税收筹划的房地产企业发展中的价值。由此可见，及时掌握财税政策新动向是顺利实施税收筹划及发挥其作用的重要措施。
(三)熟悉税务机关工作流程我国的税务机关掌握房地产企业的财务信息，利用企业报送的财务资料获取并且积累相关数据，由此建立企业、行业的财务信息数据库，将其走位评价房地产行业发展水平的重要依据。因此，企业需要在保证各项信息准确、真实的前提下，保证台账信息与备案资料等资料的口径一致，避免出现信息对比异常。而后利于国税和地税合并、应用大数据以及金税三期的机会，并且在信息跨部门共享的基础上，逐步落实企业、行业财务信息数据库的建设，消除税务部门和企业之间信息不对称情况。在我国新出台的相关税法中，明确住房建设、自然资源以及规划等部门提供真实的信息，协助税务机关合理征收土地增值税。在熟悉税务机关工作流程的基础上，房地产企业有效运用税收筹划，有利于增加经济效益，实现其经营目标。
(四)做好涉税事项前的筹划房地产企业在使用税收筹划措施来提高经济效益时，需要在项目立项以及研究可行性阶段，有机结合项目经费测算与税收筹划目标，实现统筹兼顾的经营。财务工作人员考虑项目的整体，综合考虑项目投资回收的可行性以及经济指标的可行性，制定最优的经济方案，需要注意的是最少的纳税方案不一定是最佳的经济方案[3]。此外，在签订合同时需要做好统筹规划。合同是判断涉税性质的重要依据，也是税务稽查工作中检查的重点，通常在签订合同时就已经锁定税收筹划的空间以及时间，如果在签订合同之后再开展税收筹划，那么将会增加房地产企业的将供应风险和财税风险，不利于保证经济效益。因此，在使用税收筹划时，房地产企业需要做好涉税事项的事前规划工作。
(五)建立专门的企业税管部门房地产企业想要解决税收筹划实施过程中遇到的难点，提高税收筹划效果，就需要建立专门的税务管理部门，安排专职人员，且这样能够满足日益严格的国家税收政策要求，确保将税收筹划与项目建设有效结合。这样的操作不仅能够降低税收筹划实施的风险，提高其成功率，增加企业经济收入，还能够有效、准确地反馈企业的会计信息质量，进而使其成为企业发展、决策的重要依据，进而提升企业整体经营、管理水平。新形势下需要房地产企业做出相应的改变，在改变的基础上为实施税收筹划创造条件，从而提高税收筹划在企业发展中的地位和作用，促使企业更为合理的使用税收筹划。
关键词：房地产企业 财务管理
房地产企业的开发可以分为如下阶段：项目拿地、项目规划报建、项目开工建设、项目销售、项目竣工及交付、项目清算注销，企业的经营管理既是分布于这六个阶段之中。房地产企业因为现行法律的规定，在开发经营阶段，均需在事前取得政府机构的审批。而且，不同的阶段对应不同的业务往来对象。所以房地产企业的经营管理具有两个显著特征，既计划性强、复杂性大。财务管理作为企业经营管理不可或缺的组成部分，担负着企业财务计划、决策和控制的重要职能。所以，加强房地产企业的财务管理、解决企业实际存在的财务问题与风险，对于实现企业价值最大化的目标，具有极强的现实意义。
一、房地产企业财务管理的作用
房地产作为一个典型的资金密集型行业，具有投资大、周期久、风险高、供应链长和地域性强的特点。结合房地产企业自身的特点，财务管理在房地产企业管理中的作用如下：
首先，从长期投资的角度来看，财务管理可以合理安排房地产企业的投资规模、控制投资风险、提高投资收益。房地产企业在项目拿地时，需要结合项目土地所在区域的房产市场行情，对项目土地的开发方案进行可行性研究与敏感性分析，通过评估不同方案及敏感条件下的现金流及盈利能力。从而，选出符合市场需求及企业自身发展战略的投资方案，并且在日后的执行中，结合政府宏观政策、市场行情和企业自身经营状况，对方案偏差进行及时的修整。
其次，从长期筹资的角度来看，财务管理可以合理安排筹资时间，规划资本结构、债务结构及股利分配政策。一是，房地产企业需要依据规划报建时，立项申报的投资总额，来确定企业最终的注册资本金及对外融资金额，以符合相关法律法规的要求。二是，通过对比不同筹资方案下资本成本对项目净现金流及净利润的影响，从而选出符合企业自身经营战略与财务战略的筹资方案。
最后，从营运资本管理的角度来看，财务管理工作可以提高房地产企业资金的营运效率。房地产企业在项目建设与销售期内发生的资金流量都是巨大的。企业从自身实际情况出发，通过建立全面预算体系并结合业绩考评，来提高预算的准确率。从而，确定合理的资金流向，以尽可能少的营运资本，来支持同样的营运现金流。
通过上述对房地产企业财务管理作用的阐述，可以看出财务管理工作实质内容即是对企业资本的效益管理。所以房地产企业如果能够有效的开展财务管理工作，势必为控制企业的经营风险、实现企业价值最大化的目标起到积极的作用。但是现实中企业往往存在各种财务漏洞及风险，从而造成公司的经营损失，追其原因还是财务管理工作的缺失。
二、房地产企业财务管理存在问题
（一）企业经营管理者缺乏对财务管理的认识
房地产企业的经营管理者对财务工作的认识还停留在日常报销、付款、记账、编制财务报表等会计核算的事后管理工作，未能让财务人员更多的参于到企业的开发经营中去。例如：企业在制定项目的一级开发计划时，如果财务人员缺位，则无法有效测算项目的筹资时间点、期限与金额。因为房地产企业的对外筹资金额一般在投资总额的50%-70%，存有较大的工作难度，且筹资时间长。而且这部分资金的使用将贯穿于企业的整个开发建设与部分销售阶段。等到企业管理者事后提出资金需求时再进行筹资安排，这势必将影响项目的开发与销售。如此，则原定的一级开发计划也就失去了存在的意义。这个现象在中小民营房地产企业尤为严重，其本质原因还是所有权与经营权不分，无法在内部对管理者形成有效的业绩评价体系，
（二）各职能部门对于财务管理工作的忽视
从房地产企业各职能部门的外部角度来看，其时常存在财务管理即是财务人员的工作与我们无关的观点。这使财务人员在进行财务管理工作时得不到外部的有效配合，很多财务管理工作所必需的外部数据存在时效性与准确性差的情况。例如：在编制每月的资金计划时，需要各职能部门上报次月的资金使用额度，但是为了工作方便，职能部门往往会多上报资金计划或是照抄上月的计划。这样的做法缺乏对各类合同付款节点的监管，会使得上报的资金计划缺乏准确性与时效性。然而，财务部又需要使用这些数据计算次月的资金余额，从而安排相应的资金额度。当大家无法在同一体系下达成共识时，便会使资金计划与实际产生重大的偏差，其直接后果就是增加了企业的资本成本。
（三）财务人员的财务管理工作缺乏科学性和规范性
从房地产企业财务人员的内部角度来看，其在从事财务管理工作时多凭借个人经验与直觉进行财务决策，这使企业的长期投资、长期筹资和营运资本管理得不到有效的规划与控制，出现了极大的随意性。从而无法有效的在企业中，发挥财务计划、财务决策与财务控制的管理职能，这忽视了财务管理工作的科学性、整体性及重要性。
尤其是在项目投资前，对多个互斥方案进行评价时，如果忽视了财务管理工作的内容，普遍会出现单以项目的销售净利率、成本收益率等指标进行盈利分析，从而做出不利于企业发展的决策。例如：预计项目开发周期9年、资本成本率5%、总收入9.5亿、总投资额（含税金）7亿、净利润2.5亿。因设计、施工方案不同，将会影响项目的预售时间，所以有A、B两套现金流的评估方案，见下表（单位：人民币亿元）：
通过计算可以得出，A方案内含报酬率8.95%、净现值0.9亿；B方案内含报酬率10.51%，净现值1.07亿。对上述两个方案进行评估可以发现，两套方案的净现金流、净利润率均相同，但是因为各期的净现金流发生不一，造成了两者内含报酬率与净现值的差异。因为房地产企业的项目周期长，在不考虑货币时间价值的情况下，容易对企业的实际价值产生错误的估计，从而对经营决策产生不利的影响。
三、房地产企业财务管理存在问题的对策分析
（一）树立企业的财务管理意识
因为房地产企业在经营管理中具有计划性强与复杂性大的特点，需要财务人员在经营管理中充分发挥其财务管理的职能，通过对企业资本的效益管理，来实现对企业风险和收益的管控，所以树立企业的财务管理意识是首当其冲。
首先，企业的经营管理者要确立财务管理工作在企业管理中的核心地位，以身作则增加财务人员在企业内部的话语权。其次，财务人员应该积极参加各类财务管理的培训，增加自身财务知识的积累、提高管理水平。最后，财务人员要定期在企业内部开展各类财务知识与业务流程的培训，并定期回访各职能部门了解其对于培训内容的诉求，有真对性的制定培训计划。
房地产企业可以通过上述工作内容的开展，增加企业内部的交流，增强对财务管理工作的了解，从而达到提高企业整体财务管理意识的目标。
（二）建立完善的财务管理体系
因为财务管理工作其本质是对资本的效益管理，其目标是通过对资本的管控从而实现企业价值的最大化，这就需要其与企业的各个经营环节紧密结合方能起到作用。然而房地产又是典型的资金密集型行业，其投资大、周期久，这又需要房地产企业实行更为严苛的资本管理，以防范各类经营风险。所以企业内部各职能部门与财务人员对财务管理工作的忽视，是对企业生存的致命威胁。这迫切的需要房地产企业在内部建立一个完善的财务管理体系，对企业资本进行管控。
一个完善的房地产企业财务管理体系应该包括以下几个方面：
（1）投融资决策体系，这一体系是房地产企业购地及项目开发前的资本管理，在这一体系中应按照公司战略管理目标，制定相应的投融资规模、资本结构、债务结构、股利分配政策、利润及现金流评价指标等。通过对这些指标数据来分析评价不同地块的投资价值，从而做出最符合企业自身经营情况的决策；
（2）预算管理体系，这一体系是房地产企业进入经营阶段后的资本管理，是在一个假设周期内（一年或整个项目开发周期），对房地产公司的经营情况进行预计，并编制出预算金额，为企业的经营管理者设定目标值。
（3）业绩评价体系，这一体系是上述两个体系的保障，他的主要作用就是比较上述两个体系设定的目标与实际执行结果的差异。通过分析找出差异的原因所在，一是对原目标进行修正、二是对相关的执行人员进行奖惩。
四、结束语
综上所述，房地产企业财务管理所具有的计划、指引及总结等特点，是企业各项经营管理的核心内容，加强财务管理可以提高房地产企业的资本运营效益。所以在实际工作中，房地产企业应直面财务管理中存在的各种问题，深入分析其形成的原因及对策，通过科学合理的方法将其解决，从而达到控制风险、实现企业价值最大化的目标。
参考文献：
[1]孙艳平，张帆.房地产企业财务管理中的问题与对策.合作经济与科技[J].2012（445）：48-49
一、计划管理对于房地产企业的必要性
房地产企业是典型的项目运作的业务模式，对于项目管理来讲，计划管理是项目运营的主要手段，亦是房地产企业业务管理的重要管理手段。项目是房地产企业的唯一产品，房地产企业的一系列经营活动是围绕项目展开的。房地产项目具有运作周期长、外部接口多、并行运作单位高、产品不可逆等特点。房地产企业运作，除了工程项目的具体实施外，还有涉及市场营销、设计管理、项目成本控制、材料采购、承建商选定、资金配置等工作，只有有效的整合配置社会资源，才能确保项目开发顺利进行。“凡事预则立，不预则废”，有效地计划管理能帮助企业管理者合理分配资源、顺利实现目标。
1、计划管理是房地产企业运营系统构建的基础
房地产企业属于第三产业，第三是服务型行业。生产型企业架构强调分工，以分工划分部门，注重专业和过程，确保产品不出错。服务性企业强调组合，以职能划分部门，注重协作与结果。房地产企业的企业性质确定了房地产企业工作头绪复杂、工作接口千头万绪。只有通过计划，才能将企业的这些管理工作构建成一个管理系统或者一个管理体系，使之能够流畅运转、协调配合，并能够防范企业管理的系统性风险。
2、计划管理是目标管理的基础
房地产行业在我国还是一个年轻的行业，行业发展时间短，无论国家政策、法规的制定、监管，还是房地产企业经营运作等方面都还有许多不同程度的不完善和不规范的地方。房地产开发环节受国家宏观经济政策如金融政策、土地政策等影响较大，使部分房地产开发企业总是抱怨“计划无用”、“计划赶不上变化”，放弃了计划管理，仍没有摆脱人盯人的原始管理方式，即使管理人员劳累不堪，也使管理顾此失彼。通过房地产项目计划可分析研究项目的投资、质量、工期和项目总目标能否实现，以及个目标之间能否相互协调。在计划的过程中，如发现总目标的实现确有困难，或项目中的费用工期、质量要求不能协调平衡，应及时修正总目标或修改技术方案、改进技术设计，甚至可能取消某些项目活动，以保证个目标的平衡。而环境的多变性和不确定性恰好反映了计划管理的重要，只有通过计划管理，才能奠定目标管理基础，让你每个人主动工作！
3、计划管理是绩效考核的标准
管理学中有句名言：一个正确的决策会被糟糕的执行所毁灭；一个错误的决策会被优秀的执行所挽救。因此，要保证项目的产出，就必须解决团队执行力问题。项目执行力管理的核心是绩效管理，绩效管理的基本原则是量化、透明、公平。只有将计划作为绩效考核的标准，考核的指标才能量化。
二、房地产企业的计划管理
房地产企业的计划管理是房地产企业确定在一定时期的生产经营目标，制定计划，用以组织、协调全部生产经营活动，是企业管理的一项重要内容。主要是在WBS基础上，细化活动内容，配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效控制。房地产计划管理的任务，就是以生产经营为中心将企业的发展战略、发展计划具体落实到开发项目的实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划开展工作，并根据情况变化对计划进行动态调整，从而时刻保持项目管理的主动性。计划通过对企业未来行动或活动的安排，以及对未来资金或资源的供给、分配的筹划，指导企业循序渐进的实现既定的目标，计划本质是降低企业在资源配置过程中的不确定性的同时，使企业适应不断变化中的内外部环境。
三、房地产企业计划管理的关键
1.做好战略规划，指导企业每一步行动；
房地产企业的生产资料是稀缺资源土地。土地资源的获取受产业政策、金融政策等外部因素影响较大，如果不充分做好计划，会失去市场机会。公司发展也就无从谈起。房地产开发企业应制定3-5年战略发展规划，指导企业未来一段时间的发展方向和产品定位，把到手的项目策划好，给客户提供潜在价值高的产品，并根据公司发展战略和产品定位做好市场准备。
2.建立四级计划系统，层层分解到每个岗位。
计划管理系统应包括四级计划。一级计划包括公司战略规划和3-5年公司发展计划，由上级公司和公司决策层控制；二级计划主要是年度经营计划，由分解到公司各职能部门所负责的各分项计划组成，包括项目开发计划、设计计划、成本计划、工程计划、销售计划、资金计划和管理计划。三级计划是项目和部门的月度计划，是各部门月度工作的指标。四级计划是分解到小组或个人的月度计划。
3.量化所有的计划指标，使之便于考核。
所有计划指标都是可以量化的。量化可以减少主观因素对考核结果的影响，做到计划执行的严肃性和考核公平。
4.通过紧前条件，将所有工作连成一个系统
紧前条件的设置，使部门之间的管理接口清晰化，协调工作脉络清晰，减少相互之间的推诿、扯皮，工作效率更高。
5.严格监控，协调计划执行
计划的执行是一个动态发展过程，计划和实施总是有偏差，对计划进行严格监控，及时发现偏差并进行实施动态调整、矫正，确保总目标的实现。
6.用零和原则简化考核
考核要做到量化、透明和公平，就要减少主观因素。采取零和原则，能够避免对计划指标的过度细化，简化考核，提高考核效率。
四、做好计划实施的保障
1.组织保障。企业组织架构中应有一个独立的且与所有业务部门平行的计划管理部门是计划管理实施的组织保障。有些房地产企业将计划管理职能放在行政部、总裁办、总经办等行政部门，没有专业的计划管理部门统筹企业的计划管理，由于缺少了对开发环节具体业务的了解，这些部门不能承担有关计划的编制、统筹和协调职责，只能沦为计划收集、汇总和考核期末按计划考核评分的部门，效果不佳。
2.人员保障。计划管理人员必须具备的素质要求：优秀的沟通能力；较高的情商系数；良好的人际交往能力；运用管理知识和技术能力；高效的时间管理能力；非凡的协调能力和高效激励能力。
3.流程制度保障。在一个缺乏计划管理相应制度、流程支撑的房地产企业中，往往会有计划制定合理性不强、计划变更随意性大、计划变更频繁、计划的严肃性和权威性受到很大限制等情况出现。因此，在房地产企业中要实行计划管理，必须出台相应的计划管理制度和流程。计划管理制度的主要内容应包括：计划的编制、计划的动态管理---执行与调整管理、计划的考核管理等。
关键词:房地产 工学结合 三双 人才培养模式 创新
中图分类号:G712 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)05-124-02
教育部教高[2006]16号《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》中指出要大力推行工学结合,突出实践能力培养,改革人才培养模式。要积极推行与生产劳动和社会实践相结合的学习模式,把工学结合作为高等职业教育人才培养模式改革的重要切入点,带动专业调整与建设,引导课程设置、教学内容和教学方法改革。笔者结合房地产经营与估价专业人才培养的实际,从微观层面上探讨工学结合人才培养模式的具体实施路径。
一、高职工学结合人才培养模式的内涵
所谓“高职工学结合人才培养”模式,是指高职院校和行业企业针对社会和市场需求,共同制定专业人才培养方案,并在师资、技术、场地等方面合作,通过采取灵活的教学形式和时间、工学交替的方式,将学生的基础知识学习和技能训练与参加实际工作结合起来,并接受一定的职业训练,取得一定的工作经历,适应职业环境,为今后的职业生涯发展奠定一定基础的一种人才培养模式。其特点是岗位针对性强,在专业建设、教学团队建设、课程改革和实训实习基地建设等方面结合的广度和深度较强。工学结合的本质是教育教学通过企业与社会需求紧密结合,高职院校要按照企业需要开展企业员工的职业培训,与企业合作开展应用研究和技术开发,使企业在分享学校资源优势的同时,参与学校的改革与发展,参与专业建设、课程改革,使学校在产学合作中创新人才培养模式。
二、房地产行业对高素质技能型专门人才的社会需求
我国房地产业从20世纪80年代末开始兴起,经过近20年的高速发展,已经成为国民经济的重要支柱产业之一。随着我国经济的发展、居民收入水平的提高、城市化进程的加快以及改善性住房市场需求的增加,房地产需求总量不断攀升,我国房地产业具有广阔的发展前景。我国房地产业的迅猛发展,拉动了房地产中介服务行业专业技能人才的需求。根据国家统计局的统计数据显示,全国房地产开发从业人数呈逐年上升趋势,截止2007年底,全国房地产开发从业人数达到170多万人;房地产估价和经纪企业近6万家,从业人员超过100万人,加上房地产策划咨询、市场调研从业人员,已经超过300万人。
房地产中介服务企业是人才密集型企业,普遍面临着人才培养的困境。更由于行业增长过快却没有人才储备,致使有限的房地产中介服务人才流动频繁,跳槽不断。如何做好房地产中介服务人才的培养、选拔与储备,如何提高从业人员的职业素养、职业能力与职业境界,塑造新时期的房地产中介服务职业人,已成为房地产中介服务行业必须面对与解决的重要课题。随着改革的不断深入及产业市场的逐步成熟与竞争加剧,人才问题已越来越成为房地产行业关注的焦点,成为制约产业升级与管理创新的重要因素之一。我们针对房地产中介服务行业人才的社会需求情况进行了市场调查,大体情况如下:
1.房地产中介服务行业从业人员总体需求量大且增长趋势明显。这有两方面原因:一方面,我国的国内生产总值近年来一直保持年平均9%以上的增长速度,固定资产投资是拉动经济增长的三大动力之一,房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业之一,其发展对全国经济的增长起着至关重要的作用,而每一项投资经济活动都离不开房地产中介服务行业从业人员的参与,因此整个房地产业的发展给房地产经营与估价人员提供了广阔的就业市场,并且随着经济的持续、稳定增长,从业人员的需求量有增长的趋势。另一方面,由于全国房地产中介服务市场逐步开放和规范,一系列相关政策相继出台,各地的不同体制的房地产经纪公司、房地产营销策划公司、房地产估价咨询公司、土地估价公司、资产评估公司等纷纷成立,增加了对房地产经营与估价从业人员的总量需求。
2.房地产中介服务行业对从业人员的素质要求有所提高。无论是知识、技术、服务质量,还是管理、效益的竞争,归根结底都是人才的竞争。现阶段房地产中介服务行业对专业人才的需求特点是:(1)低素质的人员供大于求,真正高素质人才却十分有限。所谓的“高素质”,既包括专业素质如扎实的专业基础知识、娴熟的专业技能,又包括基本综合素质如道德素质、心理素质、交际能力、表达能力、自学能力和生活处世能力。(2)“专业复合型”人才稀缺。所谓“专业复合型”人才就是指既懂经纪又懂估价、策划,既懂专业又懂管理,既懂经营与估价又懂经济和相关法律法规,既能搞房地产估价又能搞土地估价、资产评估等。随着经济和技术的不断发展,对房地产中介服务行业从业人员的综合素质要求越来越高。
3.企业需求的从业人员的从业范围和就业岗位广、关联性强,但单个企业需求数量少。房地产评估咨询公司、房地产经纪公司、房地产营销策划公司等房地产中介服务行业为房地产经营与估价专业毕业生提供的岗位主要是从事房地产市场调研、策划、经纪、销售、估价等工作,一般从市场调研、现场勘查、起草部分文案等基本工作开始做起。但由于房地产中介服务行业工作性质决定了单个企业对人才的需求数量有限,不像工业企业对人才的需求。
三、房地产经营与估价专业人才培养模式的创新
我们在人才培养的实践中,注重与行业企业的合作,并实行多层次的双向融合,形成了“双环境、双师资、双证书”三双工学结合的人才培养模式。通过专业与行业企业的结合,为工学结合人才培养模式搭建了平台。我们将学校和企业两个育人环境相结合,加强了校企合作、产学结合,适时把课堂搬进售楼中心、评估部、部,搬到工作现场,构建学校和企业共同培养学生职业素养的“双环境”。学生到房地产策划营销公司、房地产经纪公司、房地产估价公司等用人单位顶岗实习,最少为六个月。在顶岗实习期间,校企共同设计方案,结合岗位和职业资格要求,设计教学内容,让学生在工作中学习,充分利用企业真实环境,校企共同实施教学。同时我们充分利用老区的人文资源优势,将老区精神融入学生的德育工作之中,将老区文化、企业文化与校园文化融合,构成培养学生人文素养“双环境”,为全面提高学生综合素质创造了条件。学院充分利用专任教师和兼职教师(企业专业技术人员组成)来培养学生。努力提高专任教师“双师”素质,聘请房地产策划师、估价师、房地产经纪人等专业人士执教,初步形成了“双师”结构合理的师资队伍。双师执教,共同育人。实行毕业证书与职业资格证书相结合的“双证书”制度,实施对证施教、对岗施教,真正做到双证融通。推行“三双”工学结合人才培养模式,提高了房地产经营与估价专业的人才培养质量,学生职业素质和职业技能得到全面提升。
四、房地产经营与估价专业三双工学结合人才培养模式的实施路径选择
1.准确定位房地产经营与估价专业人才培养方向,明确培养目标和规格。构建高职教育的工学结合人才培养模式,应该以高职教育的培养目标为指向,以培养高素质技能型人才为根本任务,以适应社会需要和人的发展需要为目标、以培养高素质和技术应用能力为主线设计学生的知识、能力、素质结构和专业人才培养方案,在人才培养中始终坚持培养目标与培养模式的统一。在专业人才培养方案制定中,有学校专业教师和房地产中介服务企业专业技术人员组成团队,以企业人员为主,开展专题调研。在专题调研的基础上共同进行岗位能力分解,明确房地产经营与估价专业对应的岗位和岗位群,对应的基本岗位能力,岗位核心能力,从而科学界定人才培养目标和培养方向。
针对房地产行业的岗位需求,学生未来的就业岗位是房地产售楼员、产权人、房地产经纪协理、房地产估价员、房地产市调员、房地产策划员等,我们认为该专业的培养目标是掌握建筑工程基础知识和房地产经营、策划、经纪与估价的基本理论和方法,具有房地产市场调研、营销、经纪、估价、策划等基本技能,能从事土地估价、房地产估价、房地产策划与咨询、房地产经纪、产权登记等高素质技能型房地产专业人才。
人才培养规格为:(1)知识结构要求:一是掌握实用英语基础知识;二是掌握计算机应用基础知识;三是掌握房地产投资分析、规划设计、估价相关知识,经纪、营销与策划、金融、物业管理等基本知识;四是熟悉房地产开发经营与管理、物业管理等方面的法律、法规、政策等;五是熟悉房地产估价的理论与方法;土地估价的理论与方法;资产评估中的土地、房地产评估的理论与方法。(2)能力结构要求:一是具有较强的市场调查研究、市场分析能力;二是具有较强的表达能力和独立获取知识、信息和处理信息的能力;三是具有良好交流和沟通能力及一定组织协调能力;四是具有房地产项目前期、营销、物业管理策划能力;五是具有房地产销售、签约等能力;六是具有现场查看、业务洽谈等处理事务的能力;七是具有起草房地产估价报告、可研报告的能力;八是能熟练使用计算机办公软件和相关办公设备。(3)素质结构要求:一是具有良好的思想品德、行为规范和职业道德;二是具有良好的人文素养和身体、心理素质;三是具有勇于创新、艰苦创业、爱岗敬业的精神;四是具有一定团队协作精神;五是具有较强的继续学习能力和创业创新能力。
2.构建工学结合,基于房地产中介服务工作过程系统化的课程体系。积极与行业企业合作开发课程,根据房地产中介服务行业技术领域和职业岗位(群)的任职要求,参照职业资格标准,从职业分析入手进行职业描述,对房地产职业岗位(群)的职责和任务加以界定,然后对其典型工作任务进行分析,确认完成该具体工作任务应掌握的技能和应具备的能力,分析、归纳、总结形成不同的行动领域,再经过科学的分析和教学过程开发,实现行动领域到学习领域(课程)的转化,构成专业课程体系,使课程体系更加贴近工作实际和职业成长规律。在工作任务和行动过程背景下,开发以企业工作过程为学习领域(课程)设计基础的教学内容,将学习领域(课程)中的目标和内容,进行教学论和方法论的转换,构成学习领域(课程)内的小型主题学习单元,设计出学习领域(课程)的学习情境,实现学习领域(课程)的系统化和具体化。我们构建了基于房地产中介服务工作过程的学习领域课程体系。
3.实施教学做合一的教学模式。我们以提高教学质量为目的,改革传统的教学模式,大力推行以行动导向为核心理念的教学模式。目前房地产经营与估价专业结合本专业特点,采用了任务驱动、工学交替、项目导向、顶岗实习等多种工学结合的教学模式。坚持行动导向,教学做合一,在做中学,在做中教,取得了实效。在教学做合一的基础上,探索具有专业特色的一体化教学法如“案例教学法”、“项目教学法”等,突出学生在教学活动中的中心地位,通过学习任务与工作任务一致、学习环境与工作环境一致、学习过程与工作过程一致,采用“资讯、决策、计划、实施、检查、评价”为主的六步教学法,建立起学习与工作的直接联系,提高学生的职业素质和能力。如《房地产估价》课程的教学我们就是与估价企业合作,把真实的估价项目引入课堂或我们专业教师带领学生走出去完成企业承接的估价业务。
4.打造具有双师素质、结构合理的专业教学团队。我们与行业企业合作,聘用行业企业的房地产策划师、估价师、经纪人担任专业的兼职教师,同时让校内的专业教师走出去,在企业实践锻炼提高实践能力,而且取得房地产估价师、策划师、经纪人执业资格证,打造出具有双师素质、结构合理的专业教学团队。校内专业教师应积极开展科研、生产工作,促进课程教学改革。教师在努力搞好教学的同时,不断改善自身的知识结构和能力结构,承担纵向或横向科研项目,从事房地产策划、估价等项目,不断积累实践经验,激励教师增强科研和实操能力;兼职教师加强教育学、教育心理学等理论修养,使专业教学团队的教师真正具备“双师型”教师素质,能以和蔼可亲的教学态度,激发学生的学习热情,引导学生积极进取,使教和学有机地结合起来,真正做到既“教书”又“育人”,以促进教学质量的进一步提高。
5.建立具有生产性的校内实训基地和具有教学功能的校外实训基地。我们在校内建立估价、策划实训室,建设了可以共享查询的教学案例资源库,在校内可以完成企业承接的策划、估价业务。与房地产策划、估价、经纪企业建立产学合作教育基地,部分学习情境的学习在企业进行。校内专业教师和学生为企业服务,培训企业员工;企业的房地产策划师、估价师、经纪人指导学生操作,实现人力资源共享和双赢共进。
6.结合行业企业评价标准,建立完善的学习质量评价体系。我们成立由学校专业教师和企业专业技术人员组成的联合教研室,根据企业职业岗位能力要求,制订课程标准,将企业评价引入教学评价中,对学生在企业的实习实训环节,实施员工式管理,探索学生实训与顶岗实习的新模式,负责专任教师到企业进行顶岗实践活动,以培养教师的“双师”素质,同时对企业员工培训制定相应的培训计划。我们引进房地产行业企业对工作质量的评价标准,建立了由企业估价师、策划师、经纪人和校内专业教师组成考核小组,对学生的工作态度、技术能力、作业质量等进行评价,形成比较完善以过程考核为主的质量评价体系。
五、结束语
以工学结合人才培养模式改革带动专业建设并引领课程改革,是国家示范性高职院校建设的重要内容。由于各地经济发展水平和房地产中介服务行业发展现状及各自院校的教学资源的地域性和差异性,探索符合各自院校房地产经营与估价专业人才培养规律的工学结合人才培养模式任重道远,需要我们在不断深化的专业教育教学改革中深入实践,相互交流,共同提高。
注:[本文系湖北省教育科学“十一五”规划2007年度研究项目“房地产经营与估价专业人才培养模式创新研究与实践”课题的阶段性研究成果(项目编号:2007B168)]
参考文献:
1.关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见.教高[2006]16.[Z],2006.11.16
2.耿洁.构建工学结合培养模式框架设想[J].中国职业技术教育,2006(31)
3.曾令奇,张希胜.我国高等职教人才培养模式理论研究综述[J].职教论坛,2006(5)
4.陈解放.工学结合的理论及其在中国的实践[M].上海:上海交通大学出版社,2006
一、2011年工作总结
2011年，在区委、区政府的正确领导下，在努力推动房产事业实现科学发展的过程中，我局主要做了以下工作：
（一）确保住房保障工作有序推进
为了抓好住房保障这一民生工程，切实让社会弱势群体和困难群众感受到党和政府的关怀，今年我局狠抓了三个环节：
廉租住房租金补贴应保尽保。市上下达的年度目标任务为1100户。截止10月底，全区已累计发放到户1119户，占全年目标的102%，发放廉租住房租金补贴83万元，超额完成年度目标任务。
圆满完成廉租住房小区一期工程。我区廉租住房小区一期共192套9600平方米。在去年年底实现主体封顶的基础上，今年共完成投资800万元，全面完成建设任务，并于7月25日区建筑管理处验收合格。为确保廉租住房公平、公正、公开分配，在第四季度抽调专人对申请廉租住房户逐户进行查档和入户调查，并在《开发》上予以公示。目前，一期廉租住房实物配租审核备案已经结束，即将进入摇号配租阶段。与此同时，启动了廉租住房小区二期建设工程，力争年底开工建设。
完成乡街一线干部职工和教师住房状况调查工作。此项调查依据市、区政府文件和有关要求，于今年五月到九月底，在全区25个乡街有序开展，基本摸清了3800户一线干部职工和教师等住房现状。10月26日形成了专题调查报告呈报区政府，提出了解决干部职工和教师等一线工作人员住房困难的具体建议，待区政府研究审定。
（二）努力帮扶重点项目完成年度计划
今年，我局帮扶的重点建设项目有两个，分别是：和新城建设项目。在帮扶过程中，我局主要领导及相关科室负责人多次深入现场沟通协调，帮扶开发企业解决具体问题，为两个重点项目全面完成年度任务起到了推动作用，收到了积极成效：
项目。截止10月份，项目累计完成投资9302万元，占投资计划的82%。目前工程主体已完工，正在建设室外停车场等配套设施。
新城。10月底，项目完成投资16900万元，占年投资计划的211%，目前7#楼主体已封顶，二期3、4、5、6号楼已正式动工。
（三）切实做好重点工作
一是积极参加了市2011年春季住博会。4月份我局积极组织由太浩科技、富力地产等十余家房产企业组成展团，以“和谐，生态人居”为主题，图文并茂地展现了房产特色，强势推介我区良好的人居环境。展会期间共发放房地产企业宣传资料10万余份，接待消费者咨询3万多人次，意向登记房屋240套，签订购房合同9份，进一步提升了房地产企业的知名度和影响力。
二是成功举办“房产陕北行”活动。今年9月45日和9月67日，活动在延安市胜利广场和榆林市鸳鸯湖公园成功举行，以“和谐，生态人居”为主题，展示了我区经济、生态、文化、科教事业发展成果和20家房地产企业的精品楼盘。持续四天的房产巡回展活动参观人数达15000余人，共发放宣传品13000份，接待咨询1000余人，意向销售89套。此项活动进一步提升了房产在陕北地区的知名度，为开发企业和两市购房者搭建了平台。
三是认真开展我区中长期房产发展规划编制工作。为了正确引导房产市场，把脉未来发展趋势，为政府、企业、购房者提供宏观调控、开发运营及置业投资等行为的信息参考，促进房地产市场的健康发展，我局着手编制区房地产中长期发展规划，对未来五年内的房地产开发进行科学预测。《规划》草案已经完成，现进行后期修订工作。
四是进一步加强和规范了商品房预售管理。严格按规定办理和发放商品房预售许可证，规范了销售行为。截止10月底全区新增商品房预售面积78.6万平方米，共颁发商品房预售许可证25宗，办理商品房合同备案7254套，销售商品房73.6万平方米。10月份，我区普通商品房销售均价为4876元／平方米。较去年底增长800元／平方米。
五是加大了房地产市场的执法监察力度。先后抽调干部
60余人次，集中开展了5次房地产市场执法检查，共排查房产项目15个，查封“今日美居”“花语春天”等黑楼盘售楼点10个，没收违规违法售楼广告牌30多个、售楼宣传册3.5万份、登记册45份。与此同时，正确指导房屋中介机构守法经营，对30家房产中介机构的资质和人员持证上岗进行了检查。
（四）年度指标进展顺利
1-10月份，完成固定资产投资27002万元，占年任务30108万元的90%。完成各类房屋登记办证13174户，占年任务4500户的193%。测量房屋面积113万平方米，占年任务的113%。办理评估业务2055宗，占年任务的103%。房屋信息105条，占年任务的101%。完成财政契税4706万元，收缴土地收益金251万元，占年任务的86%。
二、存在的问题与不足
一是商业配套不健全，难以满足区内居民消费需求；二是政务公开仍需深化，网络平台建设有待优化；三是“五证”不全的楼盘依然存在，市场监管有待加强。
三、2012年工作计划
2012年是“十二五”规划的起始年，安排部署并认真做好该年工作，不仅是为“十二五”规划起好步，也是向中国共产党九十周年献礼。围绕区委、区政府确定的“四强区”目标，并结合我局工作实际，总体设想是：
明确一个思路是：坚持以科学发展观为指导，以认真贯彻党的十七届五中全会精神为动力，以打造在现代化国际大都市格局的“都市卧城”为目标，全力推进国家及省市有关房地产业发展的重要政策的实施，引导和促进区房地产业持续、健康、稳定发展、有效提高全区的住房保障水平，改善全区人民群众的居住生活环境，为创建经济、生态、文化、科教“四强区”作出应有贡献。
突出三个重点
（一）积极推进住房保障工作。多渠道解决城镇低收入家庭住房困难问题，一是积极争取财政资金，进一步扩大租金补贴范围，在完成今年保障1100户的基础上，明年再累计保障1200户，切实做到应保尽保；二是抽调专人、制定工作计划，加强监督协调，加快廉租住房建设，保证年底9000平方米180套廉租房封顶；三是按照上级有关部署，认真抓好住房保障各项工作，完善受理、审核、公示、备案、配租各环节管理，重点做好资格审核和公示程序；四是健全统计和管理台帐，实现住房保障工作规范化管理，帮助更多的低收入家庭改善住房条件，让符合条件的困难群众，享受到政府的住房保障政策；五是力争一线干部职工住宅楼年内开工。针对一线工作人员住房建设政策性强、涉及面广、情况复杂的问题，我们将成立领导小组，并积极与国土分局、规划分局协商，完成征地、规划等前期准备工作。
（二）推动房地产市场健康稳定发展。从目前看，我区房地产市场开发正在形成继2002年撤县设区和2007年之后，第三个发展高点，预计2012年，全区新开发商品房面积90万平方米，总投资25亿元，销售面积80余万平方米。为了推动房产市场健康稳定发展，我们将进一步加强房地产市场监管。一是加强商品住房预售管理，未取得预售许可的商品住房项目，房产开发企业不得进行预售，取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源，严格按照申报价格，明码标价销售；二是加强商品住房买卖合同管理。完善商品住房买卖合同示范文本，积极推行商品住房买卖合同网上备案制度；三是加强房地产销售和房地产经纪监管。实行销售商品住房的，应当委托在我局备案的房地产经纪机构，房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得虚假信息和未经核实的信息；四是加强房地产广告管理，未经备案的房地产广告一律不得，对违规房地产广告和者，协调工商部门进行查处。
（三）深入开展机关效能建设。针对“窗口”特性和办事特点需求，进一步推进先锋模范岗建设，设立优质服务窗，安排业务熟练、素质较高的干部职工轮流上岗，尽量满足来访的每一位群众要求。
做好七项工作
（一）切实完成重点建设项目帮扶任务。2012年，我局预计帮扶的重点项目为：新城项目。为积极推动工程建设进度，保证项目完成年度任务，一是加强与房产开发企业的沟通和联系，及时掌握项目进度和存在的问题，协调相关部门加快项目手续办理，促使项目尽快建设；二是积极宣传、落实促进房地产发展的各项措施，帮扶建设项目完成工程任务。
（二）强化信息化管理建设。做好房地产市场分析工作，确保分析资料有高度、深度，为领导决策提供翔实数据，并依托房产信息网站向社会公示房产信息，满足购房者查询、使用的需求，使我区房地产业健康稳定发展。
（三）加大房产执法力度。为了进一步规范房地产市场开发经营行为，我局将抽调市场科、法规科等相关科室人员，对房产市场进行专项调查摸底，全面掌握实际情况。并在此基础上，对没有取得商品房预售许可证、假借城中村改造和新农村建设等名义，擅自开发建设的村组和开发商给予严厉打击。
（四）加强产权产籍管理。以全面提高服务效能为目标，依靠现代信息技术，通过严格的登记发证程序、准确的面积测量、完整的产籍档案资料，强化房屋产权产籍管理工作；进一步推行房产管理政务公示制度和公开承诺制度，使行政水平有新的提高。
（五）着力做好全区物业管理工作。加强对我区物业公司和业主委员会的指导，规范物业公司经营行为，提高物业管理透明度，营造依法管业、依法维权的良好氛围；扩大物管覆盖面，新建小区全部建立物管企业，介入率达100%；逐步通过市场化运作的形式或业主自治的方法，对现有小区进行综合治理，解决小区脏乱差、无人管理问题；加大房屋公共维修基金、保修金的收缴力度，做到按标准收取、无漏户，全额缴纳，资金使用上要严格审查，合理使用，确保住宅售后维修管理得到保障；加强法规宣传，促进和谐发展。
（六）积极参加市住博会。继续组织区内的房产开发企业，参加市2012年春季和秋季住宅产业博览会，推介宣传房产，促进房产事业发展。
（七）努力为区财政收入作出贡献。一是全力督促已经签订商品房买卖合同的业主办理房屋产权证并缴纳契税；二是积极配合财政局加大监管力度，保证契税收入应收尽收，努力做到财政收入不流失；三是配合地税部门，切实做好二手房交易中营业税、个人所得税的缴纳工作，确保应收尽收，为我区财政收入作出应有的贡献。
四、“十二五”期间工作基本谋划
（一）指导思想
我区房地产业在未来5年的发展中，将继续深入贯彻落实科学发展观，以国家关于国民经济社会发展和房地产业发展重要政策为指导，科学贯彻省市对房地产业发展的指导意见及要求，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活环境，推动城市化建设为最终目的，引导和促进区房地产业持续、健康、稳定发展，共同促进我区经济、生态、文化、科教强区的建设。
（二）工作目标
1、开发目标
结合我区住房需求量的增长趋势以及城中村改造中需安置居民的建设面积，“十二五”期间计划开发商品住宅总量达640万㎡，2012年-2013年间，完成商品住宅开发量360万㎡。
结合市未来的经济适用房开发计划，“十二五”期间我区计划建设经济适用房50万㎡。2012年-2013年计划完成经济适用房开发量30万㎡
在廉租房建设方面。“十二五”期间我区计划建设廉租房3万㎡，在2012年-2013年期间完成廉租房建设1万㎡。
在其他类型建设方面，“十二五”期间计划开发商业用房96.55万㎡，开发办公楼24.14万㎡，工业等其他用房36.2万㎡；2012年-2013年期间完成商业用房50万㎡，开发办公楼12万㎡，工业等其他用房21万㎡。
2、社会效益目标
经过“十二五”期间我区房地产业的发展，使我区建成商品住宅7万余套，满足我区城市发展与人口增长的客观需求，同时也将建成近8400套经济适用房和500余套廉租房，以满足我区广大中低收入人群的住房需求。
此外，在未来五年间实现税收方面为我区带来近3.5亿元的财政收入。同时，房地产业作为关联性较高的行业，它的发展将会带动整个社会经济的进步。我区房地业在未来五年间的快速发展将有力的推动我区社会经济的发展，加速我区的城市化发展进程，加快我区建设经济、生态、文化、科教四强区的步伐。
（三）重点工作
1、推进重点项目建设
万科城、雅居乐、兰乔国际城等区内大型重点项目的开发建设，同时建议区政府加大房地产行业的招商引资力度，尤其是西部大道、常宁新区等房地产重点发展区域的招商引资，积极引进上海大华集团、绿地集团、金地集团等全国知名房地产开发企业参与我区房地产开发。此外，鼓励本土有实力房地产企业在我区规模化投资建设，使其与外来开发商共同打造出一批我区的房地产业重点项目。“十二五”期末，使在我区投资开发的企业达50家，其中国内知名房地产企业达25%以上，使我区房地产开发主体的规模及实力逐渐壮大。
2、规范地产行业秩序
进一步重视对我区房地产企业的管理工作，加大对这些开发企业的管理力度。对违规建设，手续不全违法开发，五证不全违法预售等不合法现象进行严厉的处罚，以规范我区房地产行业的市场秩序，促进行业的健康发展。
3、加强物业管理力度
“十二五”期间要进一步推进《前期物业管理招投标实施方案》的实施，力争使我区的房地产项目全部实施前期物业管理招投标工作，以便能公开、公平、公正为业主服务，减少开发企业和业主之间的矛盾和纠纷，提高我区房地产业的物业管理水平。
4、完善服务质量，提升单位形象
一是在群众办理房产登记业务的工作中，做到优化办事环境，严格审核办证资料，提高办事效率，确保在规定的期限内为群众办结房产登记业务；二是认真做好产权产籍档案管理，热情接待每位查档客户。
我国早在2009年就开始了对企业实行了增值税的改革方案，“营改增”和以往的税制相比，有了进一步的完善，在各个方面都进行了调整，房地产企业的纳税筹划方式也发生了比较大的变化，从而为纳税主体提供了更为广阔的选择空间。作为房地产企业，在中国的经济发展和民生中占有着重要地位，在税制改革后，房地产企业如何衡量利弊得失，提高企业的的经营水平是所有企业领导面临的一项艰巨的任务。
所以说，把房地产作为“营改增”税收筹划的研究对象，探索房地产企业在增值税纳税方面存在的问题和改进的方向，为房地产企业的增值税纳税筹划提出切实可行的建议和方法，为房地产企业在合法纳税的前提下，又适当的减轻了房产公司的税负承受压力，体现了依法纳税的原则，但又灵活的运用税收政策。
二、“营改增”税收措施下房地产企业税收筹划的可行措施
由于“营改增”对于不同行业的企业有着不同的影响，这些影响可能是有利的，也可能是不利的。那么企业的财务部门的管理会计一定要研读关于“营改增”的相关法律措施，积极地应对“营改增”税收大背景下的税收环境，提高企业对新的税收措施的适应能力，减轻对企业的不利影响，最大限度的利用“营改增”的优势，提高企业的经济效益。以下是是对房地产企业进行税收筹划的一些可行性措施。
1.对房地产业务人员进行“营改增”知识的普及，提高业务技能
由于国内的房地产企业尚存在一些管理方面的问题，当“营改增”税收措施实施，一些房地产的内部工作人员和领导都没有把“营改增”作为企业的一个工作日程，放到足够重视的位置，俗话说“知己知彼，百战不败”，由于企业对于“营改增”的大意，在此时间内会产生大量的成本费用，因此这段时间内只会产生进项税。面对新的税收措施，房地产企业需要提高业务人员的技能和相关知识以及业务流程，尤其是企业的财务会计人员更应该提高自己的业务能力，熟悉“营改增”的相关政策，才能为企业减少一些不必要的损失。以减少企业经营成本。如果“营改增”成功后，那么计算增值税则需要考虑销项税额和进项税额。
2.房地产企业必须完善税收筹划管理制度
在“营改增”的试点阶段，一些房地产企业并没有完全去拥抱“营改增”政策，导致改革前的一些房产项目还没完工，在改革后完工销售的阶段，随着税收的下降，但是房产也出现了下滑的波动，由于前期房企付出了高昂的成本，导致房企的利润受到一定的下滑，因此房地产企业的税收筹划管理制度在企业内部必须得到完善，房地产企业在供应方提供物资材料时可进行相关比较，利用税率的差异和纳税人的身份、优惠政策以及纳税时间的延迟，以此可最大限度的进行灵活的税务筹划。
万科2013年合并资产负债表中存货331，133，223，278.99元，万科2013年的总资产为479，205，323，490.54元，存货占总资产比重为69.10%。若构成目前存货的成本无法抵扣，以11%税率计算，其增加的税负为：存?出售形成的营业收入以2013年利润表中口径计算：销售房地产的收入/销售房地产的成本*存货=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的营业收入形成的增值税与营业税的税负差异计算如下：房产销售收入*（增值税税率-营业税税率）*城建税及教育费附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是对存货无相关过渡政策，可以预计房地产开发企业，将在“营改增”之前，大量出售存货，以防止“营改增”后，税率上升所带来的税负上升，避免多交税款的风险。
3.企业应该与税务机关积极互动
“营改增”的税收改革极大的减轻了我国的企业的纳税负担，一方面和国际经济秩序接轨，给予企业更大的优惠幅度，促进企业征收，刺激消费，有利于国民经济的发展，可以有效的促进我国企业的利润提高和提高中小企业的竞争力。由于一些房地产企业忙于经营，忽视了“营改增”的税收政策，对新的“营改增”政策了解不够深入，因此，企业的财务会计和管理会计一定要积极协助，相互配合，勇敢的和企业所在地的税务部门取得沟通，进行互动，了解关于“营改增”的新的税收措施，学习并熟练运用新的“营改增”计税方式，促进房地产企业的健康发展，提高房地产企业财务合规性。
关键词：土地增值税；税收管理；筹划方法
土地增值税的征收是采用预征收税的方式，具有独特性。房地产开发商在项目工程全部竣工结算前转让开发产品取得的收入，由于工程尚未结算完成，房产开发成本无法及时结算等原因，导致土地增值税的核算没法进行，所以各级税务机关大都对开发企业先预征土地增值税，待工程全部完工、成本结算清楚后再进行清算，多退少补土地增值税。由此可见，土地增值税是采用预征方式征收的，这要求财务人员在平时的财务管理工作中具有扎实的理论基础知识、业务水平和实践经验，做好管理和筹划工作，以免给企业造成不必要的损失。同时土地增值税计算方法也具有独特性，其采用四级超率累进税率方法计算税额。基于超率累进税率的特点，增值额越高的部分，所适用的税率就越大，对企业的利润影响巨大。因此为了降低税费，企业就得努力降低增值额与扣除项目金额间的比例，力争适用较低的税率。而这就要求财税人员应做好土地增值税的税收管理和筹划工作，提高企业盈利额。
笔者从土地增值税的征收特点、计算方法出发，对企业计算土地增值税扣除项目金额和税收优惠政策等事项进行分析，提出以下几项管理办法和筹划方案。
一、计税扣除项目金额筹划管理法
1. 根据税务机关的要求，房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额、支付工程施工方的成本、费用及转让房地产所发生的有关营业附加税金等，都必须取得合法有效凭证；对开土地增值税清算时不能提供合法有效凭证的，税法规定是不给予扣除的，因此要求财务人员在日常工作中做好相关资料的收集和管理工作。
（1）土地征用及拆迁补偿费的扣税资料管理。企业征用土地应取得主管部门的土地规费专用收据，拆迁房产的，对于支付补偿金给个人而无法取得票据的，对方应当提供税务部门开取的非经营性收入专用发票等，只有做好成本资料管理工作才能顺利的清算。
（2）前期工程费的扣税资料管理。前期工程费指水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究等项目发生的费用。企业只有取得相应的服务业专票、行政事业单位票据、建筑安装发票等才可税前扣除，因此应管理好相关的财务票据资料。
（3）建筑安装工程费的扣税资料管理。建安工程费主要包括建筑承包商或开发商在开发项目工程过程中所发生的建筑工程费和项目安装费用等。只有取得建筑安装发票、相关的服务业发票等财务资料才可列入成本。
（4）基础设施建设费的扣税资料管理。基础设施费主要包括道路、供水、供电、供气、排污、园林绿化等费用。企业应取得行政事业单位票据、建筑安装发票等才可列支成本。
（5）公共配套设施费的扣税资料管理。公共配套设施费主要指安装电动门、智能化系统、信报箱等所支付的费用，企业应当要求施工方提供工商业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。只有相关的工商业发票、建筑安装发票、工资表等票据资料合法齐全才能列入成本。
2. 对于比较大的房产项目，如某地产商在某楼盘里有开发普通标准住宅、非普通标准住宅、豪华别墅和商铺等不同类型产品，这些项目有些是分期开发的，有些是同时开发的。对于这项楼盘的清算，我国税法规定应按照各受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。实务中成本分摊法有占地面积法、建筑面积法、层高系数法等，各种计算分摊方法对企业土地增值税的税额会产生很大的差异，管理人员应管理和筹划好分摊方法，不同的计算方法对企业利润的影响差异巨大。
3. 随着房产市场的激烈竞争，各个开发商为提升楼盘品质会推出会所、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共配套设施，如果这些项目完工后免费移送给政府等部门用于社会公共事业，那么发生的相关成本、费用可以在计算土地增值税时做为成本扣除；此外对于楼盘里的停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、邮电通讯等项目，如果能提供资料证明产权属于全体业主所有的，则相关的成本费用可以在计算土地增值税时税前扣除。
因此企业在日常工作中应管理好不可售面积的证明资料，如开发企业书面报告、无偿移交相关部门的《移交文书》、配套设施的建筑面积归全体业主所有的确认资料；如果无法提供这些资料，则相关费用不可扣除。
4. 人防车位面积销售方式、可售面积等管理及筹划。人防车位的不同销售方式对土地增值税的计算结果影响很大的。企业可转变销售方式，采取一次性车位转让使用权合同，或者是签订国税租赁合同，租期为20年，20年使用权赠送等方式。这两种销售方式对土地增值税的影响巨大，因此有必要对其销售方式进行筹划。此外人防车位是如果是不可售的，其成本可以做税前扣除，这要求管理人员收集好人防车位是否属于移交全体业主或者移交人防部门的资料，这影响到开发成本的扣除金额。
5. 代收费用的筹划方法。房地产企业销售开发产品时，经常会代其他相关部门收取费用，如维修基金等。对于代收费用有两种处理办法，第一种方法为代收费用不计入开发产品销售价格中，此时代收费用不并入转让销售收入中，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；第二种方法为代收费用计入房价中，作为转让房地产所取得的收入，在计算扣除项目金额时可以扣除，但不允许作加计扣除基数。
例如，某房产公司销售一栋商品房，销售款为2000万元，在销售商品房时代收了300万元的其他部门费用，假如各项允许扣除总金额为800万元，则按第一种方法处理时增值额为1200万元，增值率为150%，应缴纳土地增值税为：1200×50%-800×15%=480万元；按第二种方法处理时增值额为：（2000+300）-（800+300）=1200万元，允许扣除总金额为：800+300=1100万元，则增值率为100.09%，应缴纳土地增值税为：1200×50%-1100×15%=435万元。
由此可见，采用将代收费用并入房价中的处理方法比第一种处理方法少纳45万元的土地增值税。当然如果增值率未超过50%时，这种筹划方法也就无意义了。
6. 费用转移筹划法。按照相关规定，属于房产开发企业总部发生的期间费用，具体有：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为土地增值税计算时的扣除项目成本。但如果采用合理的管理和筹划方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。比如总部某处领导可以兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么这位负责人的有关费可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。
二、精装修售房筹划管理方法
开发产品以精装修的方式进行销售的是一种新的管理方法。企业按商品房按销售和装修分开签合同，降低商品房的销售价格，以达到减少土地增值额的筹划目的，而且原本计入房地产装修收入的这部分可按3%缴纳营业税。例如某房地产公司开发的房产项目成本为5000元/平方米，精装修后建筑成本6500元/平方米，总建筑面积30000平方米，预计售价8500元/平方米，则该房地产可以与购房者签7000元/平方米的购房合同，然后再签一份1500元/平方米的装修合同，则企业只就购房合同缴纳土地增值税。
三、改变建房方式的筹划方法
代建房行为属于建筑业，是营业税的征税范围。因此，如果房地产开发公司具备较好的品牌和较高的信誉，能取得客户的青睐和信任，提早获得客户的资金，则可使用以客户的名义来取得土地使用权、购买各种材料设备等方法。这样对于开发企业来说，由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故其取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税的征税范围。这种代建房的形式，开发商无需缴纳数额巨大的土地增值税。
四、灵活运用减免税优惠政策
纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额与扣除项目金额的比例未超过20%的，免交土地增值税。因此，企业管理人员应做好筹划工作。
具体做法是企业先测算好销售价格，制定最佳销售价，力争使增值率控制在20%以内。比如某房地产企业销售楼盘每平方米定价为3000元，增值额与扣除项目金额的比率为20%至25%，这时企业可以适当降低销售价格，使该比率控制在20%以内，这样免交土地增值税的金额与少收的售房款对比一下，选择对企业利的销售方案。
五、利用清算时点筹划法
税法规定，房地产开发项目经相关部门验收合格，或转让出去的开发产品建筑面积与整个项目可出售建筑面积的比例达到85%以上，或者虽然比例还未超过85%，但剩余的可出售房产已经出租他方或留下自已使用的，可以进行土地增值税的清算。可以利用这条规定进行税收筹划，比如开发商今年销售比例接近85%，进行土地增值税清算需要缴纳数百万的税额，则筹划管理人员可以将销售速度和规模掌握在84%以内，剩余产品留待自用或以后销售，将清算时间推迟，这样就可获得数百万元的资金利息。
参考文献：
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一、税务筹划的含义
税收筹划在西方国家的起步较早，早在20世纪30年代税务筹划就得到了法律的认可，税务筹划首次在1935年由英国上议院议员汤姆林提出，他认为每一个人都有安排自己事业的权利，在法律的规定下，可以通过这些安排减少税收，从中谋取利益，国家不能强迫多缴税。他的观念得到了法律界的认同和引用。随着时间的推移，税务筹划现已发展成为了稳定而又成熟的行业。但在我国，对税务筹划的研究和学习只是近些年的事情。
税务筹划，是指在税法规定的范围内，通过对自身的经营、投资、理财等活动适当的计划和安排，在不妨碍正常经营的前提下，尽可能地获得“节税”的税收利益。
房地产企业税务的成本策划是在遵守税法和不影响企业的正常营运的前提下，根据国家的宏观调控政策，通过合理的安排和精心的财务管理来达到“节税”的目的，减少企业的成本，更大程度的提高企业经济效益。
税务筹划是纳税人的一项基本权利，纳税人在法律允许或不违反税法的前提下，通过税务筹划所获得的利益都是合法、合理合情的。
二、房地产企业税务成本策划的必要性
1、国家宏观调控的紧逼，使企业利润缩水
近几年来，随着房地产行业的迅猛发展，国家进行了宏观调控，从2009年底国家开始陆续出台房地产调控政策，其直接目的是为了抑制房价的快速上涨，在一定程度上抑制了房地产行业的发展。面对这一政策，房地产企业要积极应对，要及时根据政策改变自己的税收筹划。如果没有及时作出税收筹划，就无法在第一时间应对改革、无法适应市场的竞争，最终可能会被市场淘汰。而企业及时进行合理的税务筹划，就可以减少成本，增加利润，也有利于对企业的管理，使企业持续发展下去。同时，合理地进行税务筹划，有利于增加国家的税收，增加国家的财政收入，从而促进国家社会经济的发展，达到双赢的效果。
2、税收税种范围较广，企业成本大
从我国当前的税收体制看，关于房地产的税种数量非常多，有土地增值税、企业所得税和营业税等。而这种现象在短期内是无法改变的，面对这繁重的税收，企业有苦难言。所以有的企业选择各种手段来逃避税收，虽然一时减少开支，但总是会被查出来，是违法的。所以最好是通过科学合理的税收筹划来实现企业减少税收的可能，使房地产企业在激烈的市场竞争中具备一定的竞争力，长期稳定地发展下去。
3、房地产企业众多，市场竞争激烈
由于我国房地产市场起步晚，起初国家大力支持房地产的发展。在国家政策的支持下，房地产行业日益蓬勃发展，造成现在房地产企业众多的局面。随着我国市场经济的不断发展和完善，在全球化发展下，房地产市场竞争越来越激烈。由于大多数房地产企业在规模和发展质量方面是差不多的，那么就只能通过企业自身的管理来减少成本，增加自己的竞争能力。而税务筹划就是实现这一目的的最好方式之一。当然，企业也不能盲目地筹划，要在专业人士的操作下，在对税收有非常了解的情况下，有计划、有目标地进行筹划。
三、房地产企业税务成本策划策略
1、根据国家的政策采取合理的税务筹划
房地产行业要根据国家的相关税收政策和优惠政策，及时调整税务筹划，比如对重点税种进行税收筹划。我们知道，房地产企业的主要税负是土地增值税、企业所得税和营业税。对这三种税种进行合理有效筹划，就可以减低企业的成本。比如在房地产税费中，土地增值税是重要税种，其税率较高、税负较重。增值额越高，缴纳的土地增值税就越多。因此，房地产开发企业在进行土地增值税筹划时，必须合理合法地控制、降低增值额。对于企业所得税和营业税也是相同的道理，根据税种的具体要求，进行调整。当然，企业也要利用国家在某些方面的优惠，尽量为自己谋取福利。
2、企业内部的合理管理
一个企业发展除了要有国家的支持外，最重要的是企业自身的管理。首先，房地产企业要对税收有相当的了解。只有研究了税收，弄清了税收的方方面面，才能根据不同的税收进行合理的调节。其次，房地产企业要根据自己企业的情况，通过合理选择会计处理方法进行税收筹划，包括开发商品房与出租商品房、营业费用、管理费用和财务费用的筹划这四个方面。最后，要努力提高税收筹划人员的业务素质。税务筹划是非常专业的，所以要求税收筹划人员有专业素质和实际操作能力。但是现在企业在这一块是相对薄弱的，所以企业要加快税收筹划人才队伍的建设，加强税收筹划人员业务素质的培养，逐步提高税收筹划人员的综合素质。
3、对项目全程税务进行监督管理
地产企业的税务筹划是一个全局性的工作，它贯穿于整个项目运行过程中，任何一个阶段都需要进行税务处理工作，因此，只要加强对税务的监督管理，才能有效控制税收成本费用，从而为地产商谋取更多利润。首先，在项目设立之初的税收筹划工作很重要，在这个阶段，企业要选择合理的建房方式，如使用代建或者合建的建造方式，还可以开发多房产等方式进行税务筹划。企业要根据自身的经济情况制定选择不同的建房方式，对自身进行会计核算，然后再选择税收筹划管理方案一定要严格控制成本费用，由于房地产成本费用支出形式多样化，这就会增加企业的税务负担，因此，企业要简化成本支出费用账目。其次，在项目建设阶段，企业要根据土地增值税的市场情况，依据国家税收政策，尽量增加扣除项目。这主要是通过增加房地产开发成本、房地产开发费用等途径，使商品房的质量进一步提升，增强企业的综合竞争实力，从而对土地增值税进行税收筹划，还可以对相关的借贷款利息进行筹划。其具体的工作就是将销售和装修分开管理，分散经营收入，在销售合同上交土地增值税，这样就可以不交装修合同上的土地增值税，从而有效的减轻企业负担。最后，就是在项目销售阶段的税收筹划，企业可以根据不同的购买主体，采取不同的税务筹划方案，扩大企业税收筹划的空间范围，从而通过减少账面收入或延迟纳税时间来控制税务支出成本。
4、做好税收筹划工作
在地产税收筹划中有很多因素都会影响筹划管理结果，要对每个要素进行分析，然后综合考虑其作用，制定切实可行的税收筹划方案。首先是股利和薪酬分析工作，房地产企业都是实行入股制度，一个项目有很多单个股东共同完成，而股利和薪酬分配的税收筹划直接影响着地产员工的整体福利。因此，企业要优化股利分配方式和薪酬分配方式。我国政府部门为了推进资本市场的高速发展，逐步放宽对个人投资者出售上市公司股票获得的资本利润征收税，但是上市公司个人股东的现今股利还是需要交纳税务。在这种规定下，企业要优化股利分配方式，为股东争取更多的效益，企业可以通过股票回购方法，将现今转化为固定资产，增加投资者的资本利润，从而有效控制个人现今交纳税额。其次，企业还要改变薪酬分配方式，地产企业与其他企业相比，其大量资金都注入到房屋上，所以房屋的销售情况直接关系着企业业务活动和员工福利，而这些都会影响企业资金周转情况。如果在一定时间内，房屋销售不出去，必然导致地产公司无法获得资金来源，而很多员工福利就不能按时发放，势必会降低员工的工作激情，从而致使税务筹划工作的效率低下。所以，地产企业要采取合理的政策，安抚员工，让员工更好的投入工作中，企业可以将闲置的房屋赋予员工居住权，或者以降低价格出售给员工，通过这种方式来填补福利空缺，能提升员工积极性，在一定程度上能刺激资本的回收，提高地产企业的收入。
5、创新税务成本筹划体系
目前我国房地产企业所承担的业务主要包括：竞标购买土地使用权、向原材料生产企业购买建筑所需生产材料、选择建造公司、与材料供应商签订合同以及房屋销售等。在整个生产销售活动中，需要很多单位的协助来完成任务，如运输公司、广告公司以及综合贸易公司等，与这些公司的合作都需要地产商为其承担一定的税务，而为了有效降低税务数额，企业应该自行收购相关合作企业，以免税股权方式收购，实现利益共同体，从而减轻自身的税务负担。企业收购后要重组内部结构，使房地产企业获取最大税收利益。此外，企业还可以通过股权转让名义转让房产，它是房地产企业有效降低税收的正确途径。随着我国政府部门不断加大对土地增值税的征管力度，使得股权转让越来越不适应市场经济发展的需求，不能为企业减少应纳土地增值税。企业在进行股权转让时，要充分考虑其风险性，要发挥税务人员的专业技能，合理规避企业税收。如果对市场评估不正确，很容易被政府认定为偷税行为，这样不仅不能减轻企业负担，还会影响企业的信誉和形象，因此，要选择合理时机进行股权转让，完善税收筹划体系，减少税收成本。
6、加强对所得税的会算管理
在房地产企业生产经营过程中，先期垫资的情况会比较常见，而在房屋销售全部实现之前是不会发生应税所得的，于是便会推迟收入实现时间，企业可以充分利用这个时间来规避税务。当前很多房屋购买者购房后，其一般是自己居住，也有出租的，他们对房产证办理的时间要求不严格。于是房地产企业可以通过这种方式进行纳税筹划，缓解个人所得税，从而缓解企业资金紧张的局面。这种合理推迟成本最终确定时间，不失为一种有效的减轻税务负担的途径。企业在经营过程中，在销售收入已经属实但是房屋还没有交出的情况下，企业无法对项目成本进行核算，所以就可以合理推迟成本确定时间。房地产企业税收筹划的途径方法有很多种，但这些方法都必须合法合理，可操作性强，能真正给企业带来实际效益，这是企业进行税务筹划的最初也是最终目的。
四、结语
虽然目前国家对房地产行业有一定的打压，但房地产行业仍然是当前和今后一段时期内的经济增长点，这一点是毋庸置疑的，房地产行业在中国经济增长中仍然发挥着举足轻重的作用。所以，房地产企业在面对国家和行业的压力下，要认清形势，及时地做好税务筹划的准备，降低企业成本，增加经济效益，提高企业的管理。同时，合理的税务筹划也有利于增加国家税收，增加国家财政收入，促进社会经济的发展。
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关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划；策略
税收筹划（英文TaxPlanning）,税收筹划是指，纳税人在一项经济业务发生以前，在遵守法律的前提下，运用相应的税收法律法规，以节税为目的，对其进行事先的筹划，以达减少纳税、延期纳税的目的。随着我国税收法律制度的不断完善与进步的同时，政府为了更进一步的促进经济发展，摆脱经济下行压力，不断的出台相应税收优惠政策，为企业提供税收筹划的政策上的支持；另一方面，金税三期、四期的不断完善、税收征管体系的日臻健全，进一步地规范了税收征纳关系，并因此而堵住了税收征管方面的漏洞，使得纳税违法行为无处遁形。可以说，未来的税收筹划工作具有双重目的，既要节约纳税成本，又要有效地降低纳税风险。对于房地产企业来说，营改增以后，增值税、企业所得税、土地使用税、房产税、印花税等税种都有相应的税收筹划空间，但是客观地讲，土地增值税的税收筹划空间更大。原因在于，一方面，土地增值税实施四级超率累进税率，其税负率较高；另一方面，土地增值税的纳税筹划贯穿于开发项目的始终，纳税筹划时间较长、纳税筹划环节较多，其技术性也是最强的。因而，做好土地增值税筹划工作，可以有效的降低房地产开发企业的综合纳税成本，并能够有效地规避纳税风险。
房地产开发企业土地增值税税收筹划概述
据统计，税收我国整体财政收入的90%以上。可以说，中国的经济发展、国防建设、医疗卫生、教育事业、基础设施建设都方面都离不开税收作为支持。同时，新时期下，随着我国社会主义市场经济发展的愈发完善，我国政府已经基本上摒弃了计划经济时代利用行政手段来干预经济发展的方式，逐步变成了运用经济杠杆来调节经济。而税收杠杆作为重要的经济调节手段，起到了至关重要的作用。国家可以利用税收杠杆来调整产业政策，从而优化产业结构，促进经济良性发展。对于房地产企业来说，受到国家宏观政策的影响，其各类成本日益提升，鉴于此房地产开发企业通过土地增值税优惠政策开展税收筹划，能够有效的节约纳税成本。
1.土地增值税及纳税筹划的概述土地增值税概述。纳税人在转让不动产过程中，就取得的相关收入（货币、非货币）减去税收法规规定可以扣除部分后的增值额就缴纳的税金。土地增值税的关键在于有偿转让不动产。土地增值税纳税筹划概述。土地增值税是房地产开发企业所缴纳税种中税负率较高的，其最高税率将达到增值额的60%。对于房地产开发企业来说，开展土地增值税的税收筹划，将起到节约一大部分纳税成本的作用。土地增值税纳税筹划的方法较多，总结起来包括：收入分散、适当的利息扣除、增加扣除项目金额、合理的延后土地增值税清算时点。其中：收入分散，对合同内容进行分拆，在总价不变的情况下，适度提高高增值物业的成本，根据部分城市政策，按毛坯房取得预售证产品的精装修业务和地下无单独产权车位不纳入清算范围。在这种精装业务或车位销售等业务中，将销售毛坯房与出售家电、家具和装修工程分开签订合同，这样土增税将仅就销售毛坯房征收；利息扣除，关于利息扣除问题，土地增值税相关法规规定，凡符合规定的贷款利息（亦即能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的）可以按利息+（土地出让金+开发成本）X5%之内扣除，凡不符合规定的贷款利息则按（土地出让金+开发成本）x10%以内扣除，对于房地产开发企业来说，可以很好的运用上述两点来自我掌握利息扣除方式；增加扣除项目金额，首先要明确的一点是增加扣除项目不等于虚开发票冲抵成本，而是指开发商可以适当的对于小区内的一些公共配套设施，如，绿地、植树、园林、道路等方面加大投资，以取得加计20%的扣除优惠；合理延后土地增值税清算时点。如区域内有未弥补亏损公司的，用原公司摘牌获取新项目，在涉及补缴的情况下可以与税务争取原开发项目土增税延期清算。对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。
2.房地产开发企业土地增值税纳税筹划意义有效提升企业经济效益。房地产企业经营的最终目的是实现利润的最大化。对于企业来说，如何能够通过不断的经营管理、降低各类成本费用从而实现利润的最大化，是每个地产企业管理层、财务人员都要考虑的问题。以万科为例，该公司2019年整体税负率6.83%，亦即100元收入，需要缴纳税费为6.83元，而当年的净利润率不到15%，客观地讲，房地产企业的税负率还是较高的。而房地产企业土地增值税属于价内税，即所缴纳的土地增值税税金将计入“税金及附加”会计科目，并直接冲减本年利润。因而，对于房地产开发企业来说，加强土地增值税的纳税筹划，将会为企业创造更大的利润。提升企业财务人员业务水平。新时期下，随着税制改革的不断深入，要求企业财务人员具备较为过硬的业务水平及高水平的综合业务能力。土地增值税所涉及的内容较多，其基本上涵盖了房地产开发项目的整个过程中，与企业所得税有许多近似之处。与此同时，土地增值税还涉及到税负临界点、税收优惠政策等方面，这就要求企业的财务人员在充分了解企业自身经营状况的前提下，还要对于税收制度、税收优惠政策有所了解。以上的要求，自然需要财务人员提升自身的业务水平才能实现。
3.房地产开发企业实施土地增值税税收筹划的着眼点税收优惠政策角度。税收优惠政策的使用对于土地增值税的税收筹划工作将起到重要作用。原因在一地，税收优惠政策是税收法规所给定的，允许纳税人合法利用的政策，也是最为安全的。土地增值税中对于建筑标准普通住宅出售且增值额超过扣除项目低于20%的免于缴纳土地增值税。然而，标准普通住宅的标准是由各省、市、自治区确定的。因而，对于房地产开发企业来说，若想合理的应用该税收优惠政策进行土地增值税的纳税筹划，应该以充分了解开发项目所在地的地方规定以后进行。收入角度。收入是土地增值税发生的源头，对于房地产开发企业来说，如何能够合理的谋划收入，显得十分重要。首先，可根据市场定价适度调节普通住宅的价格，以满足普通住房土地增值税的免税条件。其次，对有销售或渠道销售模式的，可要求渠道费用和费用不得开进购房款发票中，做为其它业务收入或非房收入，减少可售部分增值率，继续降低土地增值税。开发成本角度。除了收入以外，开发成本的高低也将决定着土地增值额的多少。开发成本不仅可以直接抵减收入，更为重要的是能够为下一步的20%加计扣除、三项期间费用的扣除标准提供计算依据。因而，应该重视开发成本的核算与支出。比如产业性拿地时，尽可能与政府和国土部门沟通，在总土地价格不变的情况下，将产业用地和可售部分土地成本进行区分。产业用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，继而降土地增值税。或者从提升小区品质的角度出发，通过加大公共配套设施的投入，加大绿化、植被、园区方面的投入力度，来增加开发成本。还可以将一些可以计入开发间接费用的成本支出，按照建筑面积法分摊或直接归集法计算，以最有利的方法有效增加开发成本。另外，还可以通过合理增加关联方定价的方式增加一些成本。然而，房地产开发企业增加的开发成本应该是本着客观、真实的原则进行，切不可为了增加成本而盲目的加大投入，而不计整体成本。同时，对于房开企业来说，更不能以税收筹划为由虚开发票，落入偷税陷井。利息支出角度。房地产开发企业属于资本密集型企业，项目开发过程中，尤其是项目开发前期需要资金作为支撑，许多企业选择债务性融资方式融入资金。土地增值税法规定，房地产开发费用扣除的标准有二：一方面，如果房地产开发企业利息支出能够准确计算分摊开发项目，并能够提供金融机构证明，同时利率不超过同期商业银行贷款利率的前提下，房地产开发费用=利息支出+（土地价款+开发成本）x5%，另一方面，如果利息支出无法满足上述规定，则房地产开发费用=（土地价款+开发成本）x10%。因而，对于房地产开发企业来说，应该根据上述税收制度规定，负债融资方式尽量提供金额机构证明，权益资本筹资，可不计算应分摊利息，达到多扣除房地产开发费用的目的。合作方式角度。合作建房不属于土地增值税征收范围，一般来讲，合作双方，一方出地、一方出钱，双方合作建设房屋，然后按比例分配房屋。对于房地产开发公司来说，可以结合公司实际运营状况选择合作建房。另外，关于合作建房的问题，许多地产企业也在不同程度的应用，之所以其可以不征收土地增值税，是因为其所收到的收入为劳务收入，不属于土增税征税范围。
房地产开发企业土地增值税税收筹划中的风险
1.税收筹划风险意识不足“意识决定行为，行为导致结果”。对于房地产开发企业来说，自2016年5月营改增税制改革以来，由于增值税的特性关系，许多房地开发企业将税收筹划工作的重点转移至土地增值税方面。可以说对于，房地产开发企业来说，土地增值税的税收筹划是具备一定技术含量的，若能够成功其获利空间还是较大的。然而，一些房地产开发企业在开展土地增值税税收筹划过程中，对于风险意识认识不足，没有将税收筹划风险控制在可控范畴内；部分地产开发企业虽然在税收筹划过程中注重了风险意识，但是没有将其常态化、系统化，仅停留在就事论事。总之，房地产开发企业由于对土地增值税税收筹划风险没有加以关注，为后期的土增税清算及未来的税收稽查埋下了隐患，从而导致税收风险的发生。
2.税收政策掌握不透相关企业在进行土地增值税税收筹划中，首要遵循的原则便是合法性原则，合法性原则缺失的税收筹划基本上可以视同为偷税。然而，实务中许多房地产开发企业在进行土地增值税税收筹划过程中，参与筹划的人员虽然具备了一定的专业财税知识，在处理一般性业务过程中，能够予以应对。但是，若进行深度的、综合性的税收筹划工作则有些力不从心，其问题出在对于税收政策掌握的不到位上。另外，房地产开发企业参与税收筹划人员若不能非常深入、透彻的研究土地增值税政策，也容易在具体的日常财务核算、税务处理过程中引发政策性风险，将给房地产开发企业带来税务风险。
3.税收筹划思路不清晰房地产开发企业进行土地增值税税收筹划过程中，税收筹划思路的不清晰，是导致该业务风险出现的另一重要因素。原因在于，在进行该税种的税收筹划来说，无论是收入方面还是成本费用方面都是具有较强的操作性的。纳税筹划一定要从“业务经营流程”入手来做前瞻性规划而不是单纯的从“财务处理环节”来做事后诸葛亮。但是，相关人员在具体操作过程中，由于其思路不清晰，介入时点延后，无形中给税收筹划增加了一定的难度。
房地产开发企业土地增值税筹划风险防范对策
1.提升相关人员税收筹划风险防范意识目前，我国的税收征管体系日臻健全，企业在开展税收筹划过程中，若不能很好的提升税收筹划风险防范意识，将会为其带来无尽的纳税风险。房地产开发企业在实施土地增值税税收筹划过程中，同样应该提升相关人员的税收筹划风险防范意识，以不至于因为税收筹划工作而平添不必要的麻烦。具体来说，作为房地产开发企业应该结合自身所处的行业特点，并在充分了解自身项目开发状况的基础上，搜寻所能够利用的优惠政策，为其所用。另一方面，可以成立税收筹划风险控制部门，配备一些具有税收筹划经验的人员，也可以定期聘请注册会计师、税务师来企业指导，以期达到有效规避土地增值税筹划风险、增强税收风险防范意识之目的。
2.进一步加强对于政策法规的研究土地增值税纳税筹划首先离不开对于税收政策法规的研究，如果离开了对于相关税收政策的研究，税收筹划工作很容易偏离轨道。如，营改增以后，要求房地产企业所取得的涉及开发成本的发票，要求其在备注项写明项目名称、所在地区，否则不可以作为土地增值税扣除依据。房地产开发企业在从事该税种的税收筹划过程中，要对于土地增值税及其所关联财税政策进行相应的研究。可以通过网络、与税务机关沟通、聘请专业人员讲解方式进行。同时，建议房地产开发企业对于其所制订的税收筹划方案，聘请一些专家给予评价，以确保其具备合法性、合理性及可操作性。以期实现降低税务筹划风险的目的。
