时间：2023-06-15 17:26:48
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产业法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产企业；融资；问题；措施
房地产业是一个资金密集型的产业，在房地产的生产和再生产过程中，资金是房地产业顺利发展的重要保障，房地产的生产、流通和消费每一环节都要花费大量的资金。随着人口的增多、社会经济的发展，房地产经济也迅速发展，房地产融资的步伐也在不断的加快，房地产融资对于房地产业的重要性在不断的提高，能不能得到巨大的融资就成为了房地产商所考虑的首要问题。
一、房地产融资的概念
房地产业的增长不仅可以拉动我国整个国民经济的发展，而且还拉动了投资需求和消费需求。在我国现有的市场经济条件下，房地产的融资有多种方式。房地产融资，是整个社会融资系统中的一个重要组成部分从广义上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇费心机的问题，任何一个房地产投资者，能否在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉外，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。房地产融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产融资对房地产项目来说至关重要。
二、我国房地产企业融资存在的问题
1.房地产企业的融资体系不够完善
目前，我国房地产市场的融资还处在单一的股权融资和债券融资这一初级阶段，相比欧美国家成熟的房地产市场，我国缺少的正是更高一级的金融体系，包括银行贷款、民间融资、股权融资、证券融资等等。就现在而言，我国的房地产市场尚不成熟，整个产业链还缺少诸如房产抵押、房产投资、房产融资等机构。当下，房地产跟风投资的现象层出不穷，这种投资极其容易带来风险，严重的可威胁到企业的生存，这些都是融资体系不完善所造成的。
2.房地产企业的融资渠道过于狭窄
从现有的房地产市场的情况来看，几乎所有的房地产开发商都是通过银行信贷的方式进行融资的，但是，房地产市场在经过几十年的持续发展之后，几乎已经达到了瓶颈。所以，银行加强了对房地产企业的信贷审核，对于一些小型的房地产企业，现在几乎已经很难从银行那里获得借贷，银行对小型房地产企业的贷款更加的严格，一方面，现在的房地产市场波动较大，库存量居高不下，是房地产史上最大的泡沫，所以小型房地产企业在今后将会难以生存。因为我国法律制度对房地产企业融资有很大的限制，所以，房地产企业的融资来源几乎只限于银行，房地产融资受到银行和国家这只看不见的手进行干预，这会随着国家信贷政策的变动而变动。除了银行融资这一单一渠道之外，民间融资也是房地产企业所看重的，但是民间资本往往不受法律保护，融资风险巨大，所以也容易使房地产项目打水漂，而银行信贷又受到限制。
3.相关的政策法规不完善
除了银行贷款外的其他融资方式，比如债券融资、股票融资、信托融资等融资方式，受到国家有关法律法规的制约，而且管理严格。所以，目前房地产市场的融资构成中所占的比例也很少。国家制定的相关宏观调控政策影响面过大而力度不足，调控手段不完善，政策之间缺乏整体性，相互的配套性、协调性、持续性比较差，政策的具体实施效果欠佳。
三、优化我国房地产企业融资的建议
1.加大对房地产融资市场的调控力度
房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业关系着国计民生。对于房地产融资市场来说，政府的调控也尤为重要，国家要发挥宏观调控的手段，加大调控力度。有效的实施调控政策手段组合搭配，以适应不同地区、不同项目、不同客户对象的实际需要，选择差别化的住房信贷政策，比如差别化的利率手段、差别化的信贷使用范围、差别化的首付款比例制度等。完善房地产业的金融调控机制，引导居民合理住房消费，从而为房地产的健康融资提供保障。
2.尽量拓宽融资渠道，争取实现融资方式的多样化
房地产的融资渠道应该向多样化发展，打破对银行贷款的过度依赖，寻求多样的融资方案，创新融资方式，发展多种专业化的金融机构，在保证原有的贷款效率上，为房地产企业提供更为安全的融资方式。大力发展以权益融资为主直接融资，将目前主要以银行贷款为主的融资方式，转变为多样化的方式，比如住房抵押贷款证券化，房地产信托投资、房地产信托基金、房地产抵押典当、房地产保险等。建立健全房地产金融体系，依托现代金融工具，构建不同的金融机构体系。
3.完善房地产融资的法律法规体系
目前，我国房地产融资领域的法律法规还不完善，对于房地产企业进一步拓宽融资渠道和领域，不能够得到法律上的支持和保护，必须尽快完善与房地产融资有关的法律法规体系，制定符合现阶段房地产融资市场的规范文件，切实明确房地产信贷的法律地位，严格按照房地产法律法规体系进行融资，规范房地产企业的融资行为。只有完善房地产金融的法律法规体系，才能促使房地产金融市场的顺利进行，保障房地产企业合法合规的运作。
参考文献：
关键词：房地产立法；法律法规；立法体系
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）03-0072-02
随着房地产产业的迅速崛起，房地产立法方面的工作也得到了重视，各级政府纷纷制定房地产相关的法律法规和政策，这对健全我国的房地产立法问题起了重要的作用，但同房地产产业日新月异的发展相比，明显要滞后了很多，而且新制定颁布的立法未经时间和实践的考验，执行力还有待商榷，立法方面也存在很多问题亟需完善。
一、房地产立法存在的问题
（一）房地产立法缺乏统一
政策、法律、法规类文件属于正式文件，是规范我国房地产市场的重要工具，因此在使用专业名词的时候，要具有统一的说法和正式的词汇，不应产生歧义。但是在现实中立法在这一方面就存在很大的弊病，各级地方政府制定的规章、章程和国家制定的法律法规有些部分存在很大的歧义，例如“出让”和“转让”，在国家类文件中，“出让”和“转让”是完全不同的概念，但是在部分地方类规章中，“出让”和“转让”却表达了同一种意思。国家制定法律法规和地方各级政府制定规章制度没有协调统一，地方政府没有仔细根据国家的立法规范制定规章制度，使得上下级法规之间缺乏统一性，导致了具体实践过程中的执法困难，使执行中的法律存在多种依据。另外，房地产管理部门和土地管理部门的部分权责不明确，职权方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部门针对同一事件制定出了相互抵触的规章制度，法律条文结构不合理，专业术语和专有名词不规范，法规缺乏统一性，给执法人员和房地产开发公司都带来了很大的麻烦。
（二）房地产立法内容欠缺
房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。因此，与之相匹配的法律法规就是多方面的，多层次的，虽然我国已有相应的法律、法规文件，但是这些法律文献并不完善，存在很多方面的问题，并没有把与房地产产业全部相关的方面都涵括进来。例如，《房地产管理法》包括房地产的综合管理、房地产生产管理、房地产买卖管理和售后管理等各个方面的综合管理，而现行的法律规章并没有对房地产的综合管理和售后管理作出相应的规定。我国房地产在一级市场法律比较健全，但是在二级市场、三级市场的各类活动均没有相关的法律依据和法律限制。房地产立法内容的欠缺以及没有相应的配套的法律规章严重影响着我国房地产市场的发展与健康。
（三）房地产立法价值取向的偏差
我国目前的房地产的价值取向存在很大的问题：注重经济效益，轻视环境效益和社会效益。从房地产产业启蒙开始，我国就一直着力发展房地产产业，所有的房地产法律法规都是为促进房地产产业蓬勃快速发展而制定的，这导致了在新社会的房地产业仍然沿袭着传统的发展方式，过分的强调了经济效益的重要性，而忽略了环境的保护和社会群体的利益，偏离了新社会可持续发展和科学发展的路线；过分的注重房地产业发展的速度和数量，忽略了房地产发展的效益和质量，与人们追求的生活质量相违背。目前一些地方政府为了做出地区效益，片面追求GDP的增长，一味的寻求招商引资，奢侈的建设公共设施，大面积占用土地，肆意的开发项目……各种不合理的行为和规划导致了大量的人力资源、自然资源、土地资源的浪费。房里地产立法在价值观上产生了错误，片面的为房地产发展服务，忽略了立法对房地产业的规制作用，忽略了两者之间的相辅相成的关系。
（四）房地产立法税费繁冗
我国房地产税法制度比较繁杂，存在很多不合理的地方，例如房产税就是不合理的税种，在已经征收地产税和建设税的前提下，再去征收房产税就属于重复征税，而这些税赋又经过房地产商转嫁给消费者，增加了消费者的经济压力。在我国房地产税费比较繁重，由此引发了一系列的问题：房地产开发过程税费较多，直接导致开发商的经济负担加重，开发建设的成本增加，因此房价远高于人们的消费水平，超出了消费者的购买力。在我国，房地产价格构成包括土地费用、建安成本、市政公用设施配套费用、相关税费、开发企业利润共五大部分。据调查，相关税费占房地产价格的10%～15%，税费已经占了房地产价格的很大比重。而且消费者购买了房地产产品后还要继续交各种税金。各相关部门、机构、物业等自行推出各类行政性、经营性费用，甚至变相收费，摊派等。这诸多方面都体现了我国现行的相关税法相当不完善，税费制度存在很大的问题，严重影响了房地产开发机构开发建设的进程和普通消费者的消费倾向及他们的消费能力，加大了房地产市场的不公平和畸形化。
二、完善房地产立法的建议
（一）立法统一性
各级政府应根据国务院颁布的法律法规完善各级规章制度，不要脱离国家法律自立法规，杜绝同一个名词出现多种不同的解释和同一解释对应不同的专业名词。国家应对各级政府出台的规章制度进行检查，发现错编的应及时纠正并采取一定的惩罚措施，督促各级政府制定的规章制度和国家法律法规大体方针保持一致，严格执行统一的立法规范，避免对人民群众造成误导，避免执法的混乱。
（二）增加立法内容
现在的房地产立法在内容上并不是十分完善，总是在某些方面缺乏些东西。当然，这并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部门更应该走向房地产开发的实践中去，发现在立法上应该表现的内容或者向房地产开发机构咨询立法内容的漏洞，及时将这些漏洞填补进来。例如尽快制定住宅法，将与住宅有关的一些制度用法律条文罗列下来，完善我国的住房保障制度，在各个地区制定住房保障体系，缩小地区差距，减小社会风险。
（三）纠正立法价值取向
立法是约束不正规的房地产开发建设行为的，是实现社会利益和群众利益的最基本的方式。立法不是为经济发展服务的，房地产立法要遵循社会主义基本发展方向，走可持续发展和科学展的道路。与以前相比我们不仅要注重房地产经济的发展，更要注重自然的和谐发展，不能一味的追求GDP的增长，而忽略了自然效益。立法的目的是为了房地产产业健康有序的发展，因此在立法时，要纠正以往的错误观念，坚持走执法为公的路线，将立法的价值取向放到社会利益和环境利益上面。通过制定相关的法律、法规、制度和规章消除不科学的、传统的房地产开发模式，注重环境保护、土地资源的可持续利用和公众的长远利益，兼顾千秋万代的利益和发展问题。
（四）完善税费立法
我国的税费名目繁多、重复，目前最重要的问题就是整理税费名目，废除不合理的税费项目，合理的税费项目通过立法的形式确定下来。税法也要对普通居民住宅建设和经营用房、豪华住宅建设分级使用不同的税率，降低普通住房的价格，让全国更多的消费者具有购买普通住房的能力，让大家“有房可住”。目前，我国涉及到房地产开发建设、销售及购买的税收法规有很多项，但大多都是以“条例”和“暂行条例”的方式存在的，并没有用法律的形式固定下来，因而很多执政者具体执法时较随意，无法按正常程序执行。为了消除这类弊端，应根据具体情形将合理、合法的“条例”、“暂行条例”以法律条文的形式确定下来，让执政者有法可依。对于重要的税种，应由国务院出面讨论制定并立为法律，并应用到具体的实践中去。
三、结语
我国房地产立法方面尚存在很多的问题，而要从根本上解决这些问题目前有两种方法：第一是要密切的联系实际，多做考察和房地产开发的实践活动，从实践中发现问题，解决问题。第二必须要从立法学的角度确定我国房地产立法的原则，弥补体制和技术方面的缺陷，并要积极地改善，总结经验，完善房地产立法工作。房地产立法问题是规范房地产产业健康有序发展的根本保证，也是执法者处理房地产开发建设问题的根本依据。因此，为了房地产事业的蒸蒸日上，国家及政府要尽快完善房地产立法，使我国房地产类法律更成熟，更实用。
参考文献
[1] 符启林.房地产法[M].法律出版社，1997.
摘 要 近年来，我国房地产行业蓬勃发展，传统的融资方式已无法满足我国房地产行业的发展要求，我国房地产行业出现了瓶颈。本文主要结合我国房地产业融资方式的特点，分析房地产行业存在的问题，探求适合我国房地产业发展的融资方式。
关键词 房地产企业 融资方式 研究 对策
房地产业属于资金密集型行业，其典型特点为：高风险、高投入及高回报。房地产企业的正常运作需要富余的筹备资金作为保障，因此采用何种融资方式对房地产企业而言至关重要。本文通过分析当前我国房地产业的主要融资方式及存在的问题，提出解决我国房地产业瓶颈的有效措施。
一、主要融资方式
目前我国房地产行业的主要融资方式包括：1.上市融资；上市是快速获取巨额资金的重要渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。然而当前我国上市的房地公司并不多，在全国房地产企业中所占比例甚小。其主要原因是上市需要经过复杂的审查过程，并且初期成本较高。对于中小房地产开发企业（或新开发商）而言上市融资这一方式的壁垒较高[1]，大多不愿意采用该方法。2.债券融资；债券融资可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。按融资期限分为短期融资券和中长期债券，债券融资具有成本低，透明度高的优势，但也存在融资风险大，融资弹性小和对企业要求高的局限性，该方式是目前国内企业较为常用的融资方式之一。然而真正可以使用该融资方式的企业多为资质好、规模较大的企业。从承销商的角度看，向大企业发放债券所获得的利益要高于发放给中小房地产开发商。3.银行信贷；从银行贷款是目前我国开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷，主要分为土地整理贷款和开发建筑贷款。4.信托融资；投资者将购买信托作为投资手段，收益于房地产的升值。一来可以增加房地产的资金来源，减缓银行风险，二来可以缓和房地产供求关系。因税收政策及某些政治因素，这种融资方式在我国并没有得到真正的发展。5.资产证券化；它包括两种方式：项目融资证券化及房地产抵押贷款证券化。资产证券化有助于增加资金来源，降低银行贷款压力。6.夹层融资；该融资方式是当前新兴的融资模式，它是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。房地产领域中通常把不同的债权与股权进行组合，灵活性高和门槛低是其最大的优势。该融资方式在发达国家已有先例并取得成功，但在我国较为罕见。7.其他融资方式；还有利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资等其他融资方式。
二、存在的问题
1．单一的融资方式
当前我国房地产的融资方式以银行贷款为主，上市融资、信托融资、债券融资等其他融资方式所占的比重很小。从企业统计视觉看，企业原有资金、银行贷款、预售款以及建筑企业垫资是房地产企业开发资金的主要来源[2]。银行贷款与预售款都源自商业银行，房地产开发对于银行贷款具有很高的依赖性。银行贷款的缺点在于贷款有时间和条件限制，企业融资过度依赖银行贷款容易出现资金断链等系列问题。
2．融资体系不健全
我国房地产业经过近10年的高速发展，已成为我过市场经济不可缺少的组成部分。尽管一段时间以来出现了房地产泡沫争论以及央行出台收紧信贷的政策，但房地产开发资金规模仍保持着持续上升的趋势。目前我国房地产行业的融资体系还不够完善，市场化程度不高，融资渠道狭窄、单一的融资结构致使资金富裕者的大量资金没有有效的通道直接进入房地产业，只能为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。
3．金融环境基础薄弱
信用制度是市场经济的重要组成部分，也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。目前我国市场缺乏完善的信用制度，特别是缺乏对不良信用行为的惩戒机制和相关的立法保障。信用制度的不健全，已经成为制约我国房地产投资信托、私募股权基金等融资模式发展的重要因素。
4．相关法律、法规不完善
我国出台的关于房地产业的法律法规主要包括：产业基金法、税法和物权法[3]等。这些法律法规的颁布执行为房地产业创造了一个良好的制度环境。但因国家的宏观调控，房地产业相关的法律法规还不够完善。如房产的投资基金和债券融资方面的法律就没有得到完善。这都会限制房地产企业的融资渠道，影响房地产业的发展。因此要拓宽房地产的融资渠道和改变单一的融资结构，建立健全完善的法律法规亟待施行。
三、改变房地产业融资方式的有效措施
1．拓展融资渠道，融资方式多样化
要想改变我国房地产业的现状，首先就要拓展房地产业的融资渠道，实现融资方式的多样化。以下重点介绍几种有效拓宽融资渠道的方法：1发行股票，上市融资。当前这种融资方式在我国房地产业中较为少见，只有少数企业能够采用该方式进行融资。随着我国股市规模的不断扩大，证券市场也有了很大发展。房产业进入股市是未来发展的趋势。股票发行和上市对企业的资质有一定的要求，因而房地产企业应当着力改造自身的形象，扩大规模，朝着大型企业的方向发展。2发行企业债券。发行企业债券是一种有效的融资方式。企业债券的优点在于其发行的程序较为简捷，融资期限也较长，利率较低等。房地产企业可在利率市场化之后提高债券利率，吸引更多机构和个人投资者的加盟，为自身发展融到更多的筹备资金。3吸收保险基金。随着我国人们生活水平的提高，我国保险行业快速发展，保险公司的流动资金不断增加。然而保险公司的投资余地受限，如若能吸引保险基金投入到房地产行业中来，不仅能充分发挥保险基金的作用，还能够为房地产业筹备发展资金，不失为一种良好的融资手段。
2．建立多层次资本市场体系
一直以来我国房地产行业就很少采用直接融资这一渠道，因此房地产业直接融资所占的比重极少，且融资渠道狭窄。目前房地产业中很多融资方式只适用于大型房地产企业，某些融资方式的要求过高，中小型企业无法选取很多的融资方式筹备资金。因此，需要建立一个多层次资本市场体系，为各种类型房产企业提供相应的融资场所，通过该体系，减少房地产行业对银行贷款的过度依赖，增加直接融资的比例，分散金融风险，保证房地产行业的正常发展。建立资本市场体系不能仅凭房地产业的努力，还需要政府的扶持。政府应当发挥其职能，建立健全房地产行业的相关法律制度，制定相关规范。对房地产业新型的融资手段以及收益的来源和分配实行宏观调控，不断完善金融机构对房地产行业投资的法律政策[4]，为我国房地产行业的发展营造一个良好的市场环境，为其提供政策支持。
发行债券及股票上市等融资方式在我国有了一定的发展，其对国民经济有一定的影响。债券市场具备有了比较完善的市场体系，其中国债和金融债券的信誉及回报率较高，对完善债券的交易市场有很大的帮助。资本市场发展扩大了房地产证券市场的规模，资本市场有着丰富的证券品种，促进了房地产融资方式的多样化。目前我国证券市场小有规模，较具有代表性的有上海和深圳两地证券交易所、STAQ系统及NET系统证券交易市场[5]。我国的证券市场的硬件及软件设施均位于国际先进行列，资本和证券交易市场的完善为我国房地产业的发展创造了条件。
总之，房地产企业在选择融资方式时，要充分考虑企业自身的条件、对资金的需要以及融资难度等方面的因素，选择一种适合企业发展的融资方式。好的融资方案有助于优化企业的资金结构。适合企业发展需要的融资方式能够为房地产企业提供雄厚的资金储备，可增强企业的发展后劲。针对我国房地产行业所出现的问题，各房地产企业应当不断拓展融资渠道，实现融资方式多样化，为企业的发展积累足够资金；政府发挥其宏观调控作用，建立完善房地产行业相关的法律法规，为我国房地产业的正常有序发展提供保障。
参考文献：
[1]张蒙,李雅妹.我国房地产企业融资方式研究.商业文化.2011(4):137.
[2]孙美松,姜效.我国房地产企业融资方式研究.合作经济与科技.2008(2):82-83.
[3]李则潮.浅议我国房地产行业融资策略.时代经贸.2008(10):89.
关键词：房地产；登记审核；管理制度
中图分类号：F239 文献标识码：A
收录日期：2014年8月21日
自改革开放以来，我国经济发展速度逐渐提升，在众多行业中，能够为经济发展带来最大推动力的，非房地产业莫属。为了保证房地产业平稳健康发展，国家陆续出台了一系列相关政策制度，对房地产业进行管理。然而，由于相关法律法规、规章制度等不够完善，使得我国房地产业发展中还存在一些问题，尤其是房地产登记审核管理制度存在一些漏洞，其对房地产发展的阻碍作用已经愈加明显，如何加强房地产登记审核管理制度，是亟待解决的重大问题。
一、我国房地产登记审核管理制度概述
（一）房地产登记制度相关概念。房地产登记，也就是人们通常所说的不动产登记，它指的是当事人向国家房地产相关的机关单位提出登记申请，而国家法定机关再依据现有的相关法律制度对房产、地产等产权信息进行审核、汇总，统计房地产客体信息，从而对房地产信息及所有人进行权力赋予和界定的一项制度。房地产登记制度所发挥作用的强弱，直接受相关法律法规、相关部门的执行力度等因素的影响。同时，房地产登记制度管理是否执行到位，也直接关系到该行业未来的发展趋势。
（二）房地产登记相关制度管理程序。房地产具有不可移动的性质，且拥有权、使用权的期限都相对较长，在其权利归属的划分中，难免会因产权交接等原因产生一些权利不明的问题。为了能够更好地解决因产权归属带来的纠纷，房地产登记相关制度必须要不断完善。目前，我国与房地产相关的法律法规对房地产登记制度作出了基本规定，在房地产登记具体事宜中，还要受到地区、当地政府机关、经济市场发展的各因素的约束。因此，房地产登记必须在符合法律规定的条件下，由权力机关进行切实的实施，才能发挥其产权界定、公示、管理等功能。我国现行的房地产登记模式为：由房地产行政管理部门担任登记机关，实行房地产权强制登记制度。
二、我国房地产登记审核管理制度存在的问题
（一）房地产相关法律存在缺陷。房地产行业发展迅猛，市场对于房地产秩序的要求也越来越急迫，我国《物权法》的建立，在一定程度上有效地解决了房地产权的问题。然而，随着房地产行业越做越大，现有的法律已经不能够完全满足房地产市场经济发展的需求。房地产登记相关法律多数是作为其他法律的附带内容，却并未形成一个完善的、系统的法律体系，这就导致了房地产相关立法滞后，法律执行效率低下。并且，现有的法律产权很多都是针对多年前的计划经济而制定，市场对于经济发展的作用未能在法律中体现出来，而如今，房地产市场交易又是一项重要的经济手段，法律与市场脱离，那么房地产的所有权、使用权、权利转让等问题越来越多，由此而产生的矛盾和纠纷也越来越严重。于当事人来说，合法权益受到了侵害；于市场经济发展来说，这是一大进步的障碍；于国家来说，这是关系到民生民计、社会安定的大问题。
（二）房地产登记制度不够完善。房地产登记制度存在的最明显的问题就是与房地产相关法律法规难以达到统一。在我国社会经济由计划经济体制向市场经济体制过渡的大背景下，房地产能够如此迅速地发展起来，是一件伟大的事情。然而，正是由于经济体制的变化，导致了房地产登记制度的建立难以跟得上经济发展的脚步。现如今，房地产登记制度中，国家权力机关的干预过多，甚至出现了国家干涉阻碍房地产市场发展的情况。房地产登记中某些事项，如房地产行政主管部门可以全权代表政府对房产的所有权及延伸出的典权、抵押权等进行审核登记。这种登记审核管理制度可以有效地保护房产权利所有人的合法权益，但不能否认，这样的制度也严重地影响了国家机关对房地产行政管理职能的发挥。现有房地产登记审核管理制度的弊端越来越明显，近期，房地产市场持续低迷，不能忽略制度上所带来的负面影响。为了能够让房地产市场尽快恢复，完善的房地产登记审核管理制度必不可少。
三、加强房地产登记审核管理制度的方案
（一）建立健全房地产相关法律法规。目前，我国实行中国特色的社会主义市场经济体制，无论是经济发展的道路，还是相关法律的建立，既要考虑到国家政府机关职能的发挥，又要考虑市场经济发展的规律。两者并重，才能让法律更为符合我国经济发展的要求，维护相关人员的合法权益。以健全的法律法规为依据的房地产登记审核管理制度的建立和完善，可以有效地发挥国家对房地产市场的宏观调控作用，同时也不会影响市场对房地产行业的调整。通过对房地产相关法律法规的建设，进一步明确房地产登记的权利、责任，规范登记操作过程。如此一来，房地产产权登记一旦完成，便可立即产生法律效用。避免因为房地产归属权认识不清、内容登记不详等损害相关人员的权利和利益。现如今，我国《物权法》已明确规定，统一的登记办法、统一的登记范围、统一的登记机关等条件下所进行的不动产统一登记，才能够得到国家机关的认可。房地产登记相关法律的程序性内容已经相对完善，但由于具有繁多复杂、较为琐碎等特征，就要求其必须有相关的配套法律共同执行，确定房地产登记的类型等相关事宜，保证法律的执行能够发挥到其应有的作用。
（二）根据已有法律，进一步完善房地产权整合。所谓房地产，既包括房屋，也包括土地，二者虽有区别，但在房地产登记审核管理中，更有着密不可分的联系。在房地产开发和交易中，土地的拥有权和使用权主要是以房屋的权利归属来体现。在房地产事业的实际运行过程中，房屋和土地基本是保持一致的步调。世界上许多国家对于土地和房屋权利的管理都是将二者归结到一起，进行统一的管理，也就是说，房地产权实际上是一种权利。在以前的中国，土地权和房屋权是分立的。近年来，两种权利的分开造成了种种问题，开发建设的房屋出售给购房者之后，购房者只持有房产证，而没有地产证。这就造成了房地产权利分开，容易出现权利不明等情况。正是由于这个原因，我国在《物权法》中规定了不动产登记，在《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》中将地权与房权整合到一起，实现了不动产登记整合。然而，由于这一制度的实施时间有限，在登记审核管理方面还未能做到尽善尽美。造成了如今虽然有法律与制度的支持，但在实际操作中总是问题不断的情况。因此，必须进一步对房地产登记审核管理制度进行完善，根据目前房地产状况进行相应的调整，让政策与制度在实际的执行中能够发挥更大的作用。
（三）完善房地产登记损害赔偿制度。房地产登记审核管理相关部门要积极承担起应有的责任，以专业的手段进行高效率的管理。房地产登记审核过程中，一旦出现纰漏，将会给当事人带来极大的经济、名誉上的损失。而房地产登记损失的造成可能是由于房地产交易的某一方参与者的不法行为与房地产登记部门的错误等多种原因共同造成的。那么，如何对利益受到损失的当事人进行赔偿，这是一个难题。就目前的房地产行业发展形势来看，错误登记的赔偿应当选择这样一种方式：当核实当事人利益确实受到了损失，并且房地产登记部门的错误是原因之一（或是全部责任）后，应当先由国家行政机关赔偿全部损失，并根据相关法律法规追究其他涉事单位、个人的责任，使其付出相应的赔偿，同时国家行政机关应当在法院的判决下，确定好应当赔偿的份额。另外，当事人也应当积极寻找合理的途径来索取赔偿，维护自己的合法权益。
我国房地产市场的发展需要合理而完善的管理制度作为支撑。加强房地产登记审核管理制度，是推动我国房地产行业发展的重要一步，随着法律和制度的建立和完善，房地产市场必然会走上更快的发展之路。
主要参考文献：
摘 要：房地产业已成为特定非金融行业中最易被洗钱分子所利用的行业，建立健全房地产业反洗钱法规制度已成为当务之急。本文从反洗钱的角度系统梳理了房地产交易的现行法规，为房地产业反洗钱专项制度的建立探索基础，并为反洗钱法规与房地产交易法规的有效衔接提供依据。
关键词：房地产；反洗钱；交易法规
随着金融业反洗钱监管制度的不断完善，洗钱风险向特定非金融领域和机构转移的倾向变得日益明显。统计《中国洗钱犯罪案例剖析》和《中国反洗钱报告》（2010年至2012年）公开披露的113个洗钱案例，其中26个案例涉及房地产行业，比例高达23%，房地产业已成为特定非金融行业中最易被洗钱分子所利用的行业。然而，我国对房地产业的反洗钱义务尚未作出明确要求，因此建立健全房地产业反洗钱法规制度已成为当务之急，而在建立房地产业反洗钱专项制度之前，需要系统梳理房地产交易的现行法规，以便为房地产业反洗钱专项制度的建立奠定基础，并与之有效衔接。一、现行房地产交易法规梳理房地产业作为经济发展和社会稳定中具有重要影响和作用的产业，为维护其健康发展，国家出台了一系列法律法规。2007年出台的《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法（修正案）》构成房地产业的基本法律。2001年建设部的《商品房销售管理办法》是房地产交易的基本规范性文件。2004年建设部印发的《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》，从系统要求、数据采集与整合、系统管理等方面对房地产市场信息系统建设提出了规范性要求，其中涉及了一定的收集客户信息要求。2008年建设部颁布的《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》中明确了房屋的权属登记问题。作为对《房屋登记办法》的进一步细化，住建部于2012年4月颁布了《房地产登记技术规程》，该规程分别从登记程序、登记归档、登记资料利用等层面对房屋登记做了详细的规定。2011年住建部联合相关部委的《房地产经纪管理办法》对房地产经纪机构和经纪人的职责与义务作了明确规定，是进一步完善房地产法规的重要组成部分。此外，各地也相继出台了地方性法规，目的在于对新建商品房预售资金实行监管，加强房地产中介服务管理，规范和完善房地产市场秩序。二、房地产交易法规对开展反洗钱工作的基础作用虽然现行的反洗钱法律法规主要是针对金融机构而言的，但其所秉承的“了解你的客户”的基本原则，所涵盖的客户身份识别、交易记录保存和可疑交易报告等反洗钱工作要求同样也是FATF明确要求应用于特定非金融行业反洗钱法律法规构建的基本内容，可据此审视房地产交易法规。（一）客户身份识别。在房地产交易中实行实名制购房是我国一直坚持的制度，体现在房地产交易的各环节中。建设部已在2006年的工作要点中提出落实房地产预售及销售阶段的合同联机备案和实名制购房制度，并表示通过修订有关法规和加强配套制度建设进一步完善。《商品房销售管理办法》第16条、《城市房地产转让管理规定》第7条和第8条规定了在签订房屋买卖合同时必须登记交易双方的身份信息，如果买方是自然人，则要核对并登记身份证件号码。《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售合同要向政府有关主管部门进行备案。预售合同为事先制定好的格式合同，身份信息为必填项。对外国人在中国购买房屋，2006年7月，建设部联合其他部委的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外国公民和机构在中国购房做出了严格的身份要求和验证程序。（二）交易记录保存。对于房地产交易来说，房屋买卖合同是买卖双方的交易记录。为使政府部门掌握有关房屋买卖的信息，《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定商品房预售合同要向政府有关主管部门进行备案。2008年5月实施的《房屋登记薄管理试行办法》第十三条规定登记簿应永久保存，采取相应的安全防护措施并制作电子备份。2012年颁布的《房地产登记技术规程》中5.1.1规定，登记事项登簿后，房地产登记机构应将登记申请材料、登记审核材料和具有保存价值的其他材料收集、整理、归档，定期或永久保存。除被列入可销毁范围的登记档案为定期保存外，均应永久保存。这些规定均为重现交易记录奠定了前提基础。三、房地产交易法规在反洗钱方面的提升空间（一）现行房地产法规的立法角度尚未考虑反洗钱因素。一方面，纵览所有房地产的法规条款，未能找到一处直接出现“洗钱”或“反洗钱”词汇的条文。另一方面，所有对违法违规行为进行预防和打击的房地产法规，重点主要集中在扰乱房地产交易秩序，维护市场健康稳定等方面。如《城市房地产管理法》第一条明确提出“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法”。虽然黑钱流入房地产市场也可能会扰乱房地产市场秩序，但现有的法律法规并未明确将通过房地产交易洗钱列为预防和打击对象。（二）现行房地产相关法规仅要求收集客户的少部分信息，难以满足反洗钱工作的需要。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，其中仅在第一款“当事人名称或者姓名和住所”中提及客户个人信息。然而，这种笼统的规定导致房地产机构掌握的客户信息量过少，无法真正做到了解客户。另外，《房屋登记簿管理试行办法》第九条明确了房屋所有权的内容，其中包括了房屋所有权人、身份证明号码、户籍所在地、房屋所有权取得方式等信息。对该办法的解释中，明确规定了前述概念具体包括的含义。该办法虽然较《商品房销售管理办法》对客户的信息更全面，但同样与反洗钱的需要距离较远。（三）现行房地产相关法规对客户的资金来源关注不够，注重客户的资金安全。在整个房地产法规体系中，涉及资金管理的内容并不多，主要对房地产开发商在预售房时取得的资金管理和客户交给房地产经纪机构的资金安全。如2006年建设部与中国人民银行联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，通知要求要建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转，加强交易结算资金专用存款账户管理。这些要求的主要目的是为了建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序，维护房地产经纪活动当事人的合法权益。仅有的提及资金来源的《商品房销售管理办法》，在第十六条第四款中明确要求购房合同应包括“商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间”等内容。然而，遗憾的是，该办法中所提到的“付款方式”并非一般意义上理解的“现金、银行转账、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等购房款的缴付形式，因此，从购房合同中的“付款方式”上，几乎无法得到客户的资金来源信息。（四）现行房地产相关法规中，有利于反洗钱工作开展的法规不健全、推行缓慢。早在2005年5月，建设部等七部委就曾联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中第七条规定：实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。2006年7月的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》再一次明确要求房地产管理部门应严格预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”。应该说，“购房实名制”的推行是非常有利于反洗钱工作的，它为了解客户、进行客户身份识别提供了前提。然而，房地产业的法规体系中只有实名制而没有相应的配套措施，很容易出现管理漏洞，也使这项制度在反洗钱中发挥的作用大打折扣。2004年建设部办公厅印发的《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》提出了房地产市场信息系统建设的基本工作思路，即“以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、转让、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，”。在以后的五年中，各地已基本建立了当地自己的房地产市场信息系统。然而，从反洗钱的角度审视上述基本工作思路，“以城市为单位”的指导思想几乎已经成为“建立全国联网的联机备案系统”的制度。这样，仅能掌握每个购房者在当地的房产情况，而无法发现洗钱分子在全国范围内不同地区购置多套房产的犯罪行为。另外，在调查中也发现，虽然各城市建立的房地产市场信息系统基本包含了上述工作纲要提及的模块，但仍存在一定差异，同样不利于将来各地不同系统之间的联网整合，在反洗钱方面的作用也将受到一定限制。上述分析不难发现，我国房地产业现行的交易法规体系预防和打击洗钱犯罪的作用是有限的。当然，《反洗钱法》出台较晚也是造成这种状况的客观原因之一。如何改变这种状况已成为需要重点研究的问题。较大范围的修改既收效缓慢也是不现实的，在《反洗钱法》的指导下，针对房地产业另外制定出台符合行业特色的专门的反洗钱法规才是合理之举。四、房地产业反洗钱法规建设的建议国际反洗钱组织FATF关于反洗钱工作的最新40项建议中，共有9项建议涉及包括房地产业在内的特定非金融机构，其中建议10、11、12、15、17中规定的客户尽职调查和交易记录保存义务，建议18、19、20、21规定的可疑交易报告义务以及建议28明确的监管原则，这些建议要求各国对特定非金融机构建立反洗钱工作体系。然而，目前我国房地产业的法规建设重在产权界定的清晰性和交易合法性的行政审批环节，缺乏对房产购置资金来源的合法性以及资金交易的监测手段。例如，现行规定已经要求买卖房地产的客户在房地产交易登记中心办理产权登记时，应当提供真实有效的身份证明文件，但考虑到可疑交易的分析排查需要，需要房地产开发企业或房地产经纪机构协助客户除提供真实有效身份证明文件外，房地产开发企业或房地产经纪机构也应对实际控制客户的自然人和交易的实际受益人身份、资金来源、交易目的、职业等背景信息进行了解和登记。要求房地产机构在客户尽职调查方面达到上述标准，首先要克服制度障碍，可选择的思路有两条：其一，全面修改房地产业的相关制度，加入反洗钱内容，比如明确客户身份识别的主要要素和资金监测的主要内容；其二，由反洗钱行政主管部门会同相关部委联合出台较高级别的包括房地产业在内的特定非金融机构反洗钱高级监管原则，再由具体行业主管部门结合实际情况予以具体化。相比而言，第二种思路较之第一种思路对现有房地产业的管理体系影响较小，更便于实现和实施。在《反洗钱法》的框架下，中国人民银行应会同房地产业的行业主管部门，共同制定房地产业的客户身份识别、大额交易和可疑交易报告等制度，清晰房地产业反洗钱义务主体和职责，明确监管机构职责。房地产业的反洗钱义务主体应该包括房地产开发商和二手房交易中介机构等房地产机构。在客户身份识别方面，规定房地产机构核对登记购房者的真实身份信息，留存单位营业执照、税务登记证、法定代表人或负责人等身份证明文件，登记自然人姓名、身份证件种类及号码、住址、职业、收入水平以及交易房产基本信息，并留存有效身份证件影印件。与此同时，住房与城乡建设部应及时修改统一的制式购房合同，增加客户身份信息量，补充可进一步了解客户的必要信息。大额交易和可疑交易报告制度，应明确规定大额交易和可疑交易报送主体、时间和途径，可原则性地列举房地产交易中的可疑交易特征和可疑行为特征。具体如：（1）在购房手续办理过程中，客户突然提出要求变更买受人姓名的；（2）按揭购房后，突然提前偿还剩余房款的；（3）直接以50万元以上现金支付房款的；（4）不关注房产质量、物业等要素，大概了解后直接购房的；（5）一次性以同一身份证购买三套（含）以上房产的；（6）通过他人账户支付房款，而不能合理解释付款人和买受人关系的；（7）购买房产后无合理原因强烈要求全款退房的；（8）持有他人身份证件购房，且不能解释购房人和身份证件所有人关系的；（9）持有假身份证件购房的；（10）以明显高于或低于市价进行房地产交易等。此外，中国人民银行和住房与城乡建设部也应与房地产业的行业自律组织中国房地产业协会加强沟通与合作，发挥行业自律组织的作用，引导行业协会利用自身的资源优势，制定房地产业反洗钱工作指引，帮助房地产业反洗钱主体有效履行反洗钱义务。参考文献[1]法律出版社法规中心.中华人民共和国房地产法律法规全书（2014）[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中国洗钱犯罪案例剖析[M].北京：群众出版社，2009。[3]童文俊房地产中介机构洗钱风险分类与管理研究[J].上海金融学院学报，2013，（3）：45-49。[4]中国人民银行.中国反洗钱报告（2012）[M].北京：中国金融出版社，2013。[5]中国人民银行反洗钱局.反洗钱法规实用手册（2014）[M].北京：中国金融出版社，2014。The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen（School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128）Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate； anti-money laundering； transaction law and regulation责任编辑、校对：杨振峰
关键词：房地产 经济管理 问题及对策
房地产经济管理问题不仅仅是一个经济问题，更是关乎到国计民生的社会问题。近几年，针对房地产市场中存在的各种问题，我国房地产不断加大宏观经济管理力度，制定出众多的政策，受关注程度比以往任何一个时期都高。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看，收效甚微。究其原因，即房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价仍然持续上涨得不到有效的抑制，甚至于出现政府越管问题越多的现象。由此可见，虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但是如果不正视我国房地产在经济管理方面的问题，仍然会对产业的稳定和发展产生阻碍。
一、房地产经济管理中的问题
1.对目标认识模糊，缺乏相关政策
近些年，为了实现房地产市场供需平衡，政府有效控制房价的快速上涨，保证居者有其屋。一方面，由于缺少对社会经济发展的认识，导致对房地产经济管理上存在的问题和长远的发展计划认识模糊，甚至出现片面和错误的认识。再加上，对目标认识模糊，使得短期的政策和长期的规划思路完全不统一，更严重的出现相违背的现象。缺乏科学、合理的政策，导致房地产行业跟随政策的改变而出现波动，扰乱了房地产市场的正常发展，而且相关政策的不完善给投资者创造了可乘之机，扰乱了市场正常发展的秩序。另一方面，政府对房地产经济管理处于被动的状态，只注重事物管理，然而却缺少长期的规划，对事后的调控较多。
2.缺乏完善的机制，只是形式上的管理
对房地产的经济管理已经有了一段时间，现如今，已经成为了政府管理的重点。尤其是在近几年来，政府加大了对房地产的管理力度，出台了很多相关的政策。但是，都没有收到良好的效果，大多数政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在实施的过程中，可操作性不强，出现很多问题，各项政策的实施远远跟不上政策的制定。有关房地产经济管理的措施大多数都是采用自上而下的形式加以落实，各级政府监督、管理、调控等工作还没有加以明确规定。现如今，房地产行业正处在快速发展的阶段，而且房地产行业具有高收益和低成本的特点，使得房地产成为地方财政收入的主要来源。如果不能从根本上打破房地产官商结合的现象，那么房地产经济管理将会很难管理，对于国家出台的宏观政策也只是形式上的管理，很难发挥有效的作用。
3.缺乏健全的法律法规
在我国国内，房地产行业正处在飞速发展的阶段，房地产行业缺少健全的法律法规。一方面，房地产市场的管理应该具备从开发、建设、管理的完整体系，然而现如今我国还没有一个完善的管理房地产市场的法律。事实表明，我国房地产法律法规的建设根本不能满足当前房地产飞速发展的需求，出现了很多法律真空现象。另一方面，目前对房地产的经济管理主要凭借行政权威，大多数相关文件的颁布都是以国务院的名义颁布的，相关法律缺乏严肃性、普遍性。尽管在某些领域已经建立了相关法律法规，但是具体的实施要求并不完善，导致土地市场有章不循、执法不严，如果长时间进行下去，必然会形成恶性循环。并且如果现有的各项法律法规没有真正落实，那么将会直接降低法律的效力。
二、解决房地产经济管理问题的相关对策
1.制定合理的发展计划，指导短期实践
在充分了解我国的特殊基本国情的基础上，要更加明确房地产经济管理的整个思路，发挥短期效应的作用，并且还要制定合理的发展计划，从而进一步满足人们的住房需求，促进经济社会和谐、稳定的发展。对我国房地产的发展情况作详细的调查，根据市场的调查结果，合理的制定中长期的发展计划，而且，这也是保证房地产健康、稳定发展的途径，从而有效避免出现“涨则紧，跌则松”的状态。
2.建立并完善各项管理机制
（1）改革房地产管理体制是解决当前房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用，调整政府部门的管理职能。正视市场失灵的存在，但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础，根据市场的变化进行适当、适度的干预，最终建立起有利于房地产业发展的合理、有效的运行管理机制，为促进房地产经济的可持续发展创造良好的法制和社会环境。
（2）理顺中央与地方在房地产管理的关系，明确责任主体，确立双方的职责范围，并做好监督工作。特别是地方政府要本着可持续发展的理念，认真把握科学发展观和建设和谐社会的精髓，在房地产业的经济管理价值取向上要与中央保持高度的一致，从本地房地产市场实际情况出发，因地制宜，采取差异化的调控措施，避免一切切的做法产生负面影响。同时对财税体制进行探索性改革，遏制土地财政，降低地方财政收入对于房地产业的依赖，提高地方政府对国家房地产宏观经济管理政策的落实力度和积极性。
3.进一步完善相关的法律法规
法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前，实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规，建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。
总之，房地产企业是一个高难度的时代性挑战的行为之一。因此，我们必须正确认识和把握新形势下的房地产经济管理，既要看到发展中存在的困难阻碍，又要看到时代所提供的良好条件和机会，并充分认识我国现有国情的基础上，大胆吸取国外先进经验，通过不断创新来提高我国房地产经济管理的总体水平，从而促进我们的房地产行业不断繁荣与发展。
参考文献：
区域发展的竞争,产业的竞争,从根本上说是环境的竞争,哪里环境好,哪里就成为生产要素的聚集地,房地产业的发展也与环境的好坏有重大的关系,在区位优势相近的前提下,环境建设是房地产业发展的助推器,而软环境建设又是该助推器中的核心。结合长春市房地产业的发展情况和我们鹏和房屋开发有限公司十几年的工作经历,谈一下房地产开发的软环境建设问题。
软环境是相对硬环境的一个概念,它是物质条件以外如政策、文化、制度、法律、思想观念等外部因素条件的总和,它有多个层次,包括政策环境、人文环境、法制环境、治安环境。对不同的地区、不同的行业和经济发展的不同阶段,优化软环境的侧重点也有所不同,就长春市房地产行业的软环境建设提出如下意见和建议:
一、保持政策的延续性,把目前的良好势头发展下去
在国家4万亿经济刺激计划出台后,长春市政府先后出台了《关于加强保障型住房建设解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》和《关于改善群众住房条件促进房地产市场健康发展的实施意见》(二十二条)等政策,给处于低谷的长春市房地产业打了一针强心剂,给行业带来了重大利好,在此推动下,今年三月开始,我市的房地产业开始出现复苏迹象,此后一路飘红,具体表现是房屋销售量价齐升,房屋开发量不断加大,市场供应日益丰富,市民的刚性需求集中释放。这一局面的出现,政策环境的改善和支持功不可没,为此我期望,相关的产业政策要延续下去,使其发挥更大的效能。同时针对目前和以后该行业中存在的问题和困难,根据科学发展观的要求,适时制定新的促进行业发展的政策和措施,以确保房地产业更快、更好地发展。
二、提高管理水平,为产业发展保驾护航
政府作为房地产业的管理者,一定要通过不断提高管理服务水平给行业中的企业、单位和消费者创造工作上的便利,在保证产业规范发展的同时,努力打造规范、便捷、高效、诚信、热情的管理服务环境。具体要做到以下三点:
一是坚持公平、公正、公开的工作原则。对房屋开发中的土地出让、规费收取、项目招投标、办事流程等方面要明确公示,做到完全透明,努力创造公平公正的竞争环境和办事环境,提高政府的公信力,这样还可以杜绝暗箱操作和幕后交易等违法事件的发生,铲除滋生腐败的温床。
二是“政府提速”,提高效能。常规情况下,一个房地产开发项目从规划、立项、选址、修建到竣工、验收、卖房要经过近20个部门、60多个审批环节,加盖印章70～80枚,审批时间漫长,少则2～3个月,多则一年,为此开发建设企业有众多抱怨,也影响了产业的健康发展。鉴于此,作为政府的相关职能部门要想企业之所想,为企业之所为,努力探索创新工作和审批机制,全力打造优秀高效的服务平台,重点在职能整合、流程再造上下功夫,坚持简便手续,减少环节,向简约要效益,同时还可通过开辟绿色通道,一站式服务,推行联批机制,构建电子商务平台,推进网上并联审批等方式,提高工作效能。
三是强化服务理念,提高人员素质。针对当前软环境建设中存在的发展意识不强、思想观念陈旧、社会形象欠佳、法制水平不高、服务意识落后、办事效率低下的弊端,要在政府和管理部门全面开展软环境建设的教育活动。要使各岗位的工作人员深知软环境建设的重要性,加强这方面的学习和修养,建立健全相应的工作制度,进一步加强社会舆论监督,凝聚全社会的关注。要加强社会评议活动,努力完善评价体系,通过采取各种措施提高人的素质和服务水平,全方位打造软环境。
三、法制环境建设要与时俱进
房地产行业在我国属于新兴行业,在改革开放后才得到一定发展,尚属发育成长期,这个过程中所形成的相关政策、规范和要求等还不够完善,这制约了产业的顺利发展,也因此产生了很多问题,法律法规的制定和实施需要进一步加强,应做到:
一是立法部门要进一步建立健全行业法律法规,并根据经济和社会的发展,不断进行修正和创新,积极推动行业发展的法制化进程。
二是强化执法力度,营造有利于行业发展的法制环境。政府或执法部门对行业的违法违规行为要坚决予以打击,决不手软;行业或企业部门要严格遵规守法,自觉按行业的规范和要求发展自己的事业,做到合法开发建设,合法经营销售,合法交纳税费。
三是执法行为的规范、法制化要常抓不懈。政府和社会对执法部门和企业要双向监控,及时发现和纠正执法过程中的违规行为。
四是法制的宣传教育工作自始至终要贯彻到产业发展的各环节、全过程,为产业的健康发展创造良好的氛围。
四、打造房地产业发展诚信软环境
企业的社会责任是指企业在创造利润、对股东负责的同时,还要承担对员工、消费者、社会和环境的责任。现在行业中存在的不诚信问题影响了企业的成长,作为房地产企业的领导者,我深感建设行业发展诚信软环境的重要性。我认为诚信地产必须做到:一是提供合格的产品给消费者。二是说真话,做实事,不欺诈,在产品宣传、服务承诺和项目介绍等活动中绝不虚言。三是遵守诺言,诚实守信,在房屋的开发建设、产品销售和售后服务中严格按合同协议办事,不得违约和欺骗消费者。四是遵守商业道德,确保安全生产,保护环境,保护劳动者的合法权益。五是按照法律法规办事,认真缴纳相关的税费。六是关注民生,积极参与公益活动和慈善事业。
五、共同打造房地产业发展的文化软环境
关键词：房地产 金融 风险 对策
现代房地产研究学家普遍认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，融资是房地产金融的其中组成部分，房地产的融资，包含的内容很多，因为门类的繁多，衍生出的房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等等房地产金融组成部分，还没有形成真正意义上的风险评估。论文以我国房地产金融业发展现状、解决房地产金融业发展中的问题、对我国房地产金融风险的思考三方面进行论述，以其对消解我国房地产金融业的风险，提供可行性建议。
一、 我国房地产金融业发展现状
房地产金融涵盖房产金融和地产金融，是研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性的一门大学科。房地产金融对于吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产存款等等一系列金融市场行为，都有其自身规律性。我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。
目前我国的房地产金融事业仍然处于初级阶段，房地产金融体系还不完善。因为相应机制的不健全性，使得政府对房地产市场的调控仍然处于不成熟阶段，而防范系统的风险难度就愈加大了。
房地产金融风险，是由于在实施一系列的房地产金融活动中，遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地产金融交易活动中，因为各种渠道引发的资金回笼困难风险，概括起来可以分为四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险。
国家地产法律法规的不健全性，是房地产金融事业发展的最大障碍。尽管国家制定了一系列政策和行政法律法规，但法律法规中的漏洞，对于金融违法和犯罪，仍然没有合理且有意义的政策法律法规依据。因为政策的弊端，助长了金融犯罪活动，滋生了许多金融事端。
自然条件影响下，金融市场的不稳定性，涉及的法律和社会问题，使得房地产金融同样被殃及。房地产事业的飞速发展，房地产竞争的激烈，使得房地产金融事业的发展，交易市场的复杂性，都使得房地产金融事业的交易市场复杂度加大。房地产金融中，因为经营行为的不理性及商业银行的风险预警能力和风险管理的能力，都在无形中增加了金融房地产的风险。
房地产金融行业中，融资是保障其资金有效安全运行的最重要途径。融资的来源使得资本市场的发育，仍然处于较低的程度。利润的诱惑，使得企业在涉足房地产市场时，将利润作为其追逐目标，然而，能够实现融资的企业数量极少。房地产金融事业全程依赖于银行贷款，使得房地产开发中意外情况下，银行承受其压力幅度增大，资金回笼都成为主要难题。
二、 解决房地产金融业发展中的问题
为了解决房产金融业中融资的困难问题，我们可以将资金存入房产银行，通过抵押变现，避免交易带来了交易带来的风险，对于风险理财能在极短的时间内消减其融资的压力。
国家政策的扶持力度，能够更大程度上为消减金融风险提供约束机制。为了形成规范化和完善化管理，对于房地产金融业的发展，有了良性的约束机制。国家和政府的政策方针，对于刺激房地产金融业的发展具有极大的指导意义。这就需要国家和地方政府在实施和制订政策法规时，要避免企业的极端倾向。制订的政策法律法规，必须适应经济的发展，对房地产开发企业进行约束，对房地产的虚拟抵押给银行业带来的风险。健全我国金融信息信用制度，将房地产金融的风险和收益统一到房地产企业的管理中去。
对于消减自然风险的对策，主要在于拆迁风险和房地产建设风险。对于处理这些风险，在于回避和转移风险及风险的控制问题上，都需要房地产开发上对此作出充分的分析。
对于市场风险的解决办法，就是健全竞争机制，扩大房地产企业规模效应，提升行业市场形象。就是对融资平台的构建和利率水平的变革上，都将在一定程度上影响房地产金融事业的发展。在对房地产金融风险的可持续发展中，要考虑到企业发展中提供可靠的技术支撑，在房地产金融管理中，解决效益的问题，提升整个行业的核心竞争力。
对于融资平台上金融风险的规避和解决对策，应将房地产金融融资渠道的单一性扩大，解决其财政资金短缺的问题。建立政府融资平台的融资约束机制，对于融资的期限和融资的额度，都要由相关部门的授权。对于银行的贷款，可以从各大行中进行综合融资，实施银团贷款。要从根本上解决融资困难的局面，从根本上就应该立足对分税制度的改革和完善，从根本上化解房地产融资困难问题。
对于财务风险的解决办法，要实现其企业的高度转型，利用政策和法规加快企业的转型升级，将鼓励自主创新，提高其抗危机和抗风险能力。加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。商业银行要保障其自身安全，加强商业银行自身的管理，提高风险的防范能力，对于房产的低抵押上，要建立和完善个人信用制度。
三、 我国房地产金融风险的思考
我国房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和资金融通，保障房地产事业的顺利进行，对于房地产的开发和实现房地产业的资金合理流通，对房地产的开发事业具有极为重要的现实意义。
中国房地产行业竞争的加剧，要有自身的形成机制。中国房地产金融事业的健全和发展，因为有其发展实力和上升空间，在未来的金融行业中，消减其风险，是仍然可以作为企业和个人投资增加收益的有效途径。
因为房地产金融业的高收益高风险性，使得房地产业的发展受金融业的波及而一度呈现动荡性。我国房地产开发中，地产价格的一度飙升，吸纳的更多信贷资金从而造成流动性潜在风险或资源配置机制的扭曲。国家要消除房地产金融风险，除了利用宏观调控，抑制房地产价格的快速增长外，还要准确掌握我国房地产市场运行的情况。提高土地的使用效益，抑制土地投机，将金融业税收改革刺激房地产的不合理发展力度。
房地产卖方的信贷扩张和需求的增加，为房地产金融业迎来了新生，同时也为银行金融业的发展带来了相当大的管理难度，要想形成健全的调控机制和合理的消减对策。需要政府建立健全的约束机制，消除房地产金融业的发展瓶颈，实现资金的融通和现金的安全回流。
四、总结
房地产金融业的发展，一方面为房地产开发经营提供了资金保障，另一方面支持居民住房消费能力的提高。因为政策、决策、自然、财务方面的制约，使得房地产金融事业的发展和人民住房资金的投资项目风险在哦进一步加大，为了解决这些问题，需要国家政策作为外部推动力去真正推动房地产金融事业的发展。对于房地产金融业的融资渠道，要在金融体系下建立完备的房地产自控调配体系，要充分利用各种创新工具和手段，挑战和消解房地产业金融风险。
参考文献：
[1]新阮涛.我国房地产金融风险分析及防范对策[J]；疆职业大学学报；2010（5）
[2]雷鸣.我国房地产金融风险及其防范研究[J]；企业导报；2010（1）
[3]肖元真.张天；戴骏冬；2010年房地产业发展的政策指引与战略抉择[J]；广东经济；2010（3）
[4]金立新.房地产金融的断想[N]；金融时报；2010
[5]黎鑫.论我国现行住房政策体系的缺陷及其矫正[D]；南昌大学；2010
关键词 融资渠道；银行信贷；房地产信托；股权融资；债券融资
近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。
一、我国房地产融资渠道现状
1．银行贷款
目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。
2．房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。
紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式―信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。
2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.? 866亿元，平均每个房地产信托募集1.? 18亿元，与2003年相比总额增长93.?4%。
不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。
3．上市融资
上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。
更多的房地产企业选择间接上市――买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。
4．海外房产基金
据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。
但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。
另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。
5．债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。
二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
1．建立多层次房地产融资体系
当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。
2．加紧开发房地产金融投资产品
房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。
3．完善房地产金融法律法规
国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。
总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，采用多种融资途径方法。
参考文献
[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑,2007(33).
关键词：房地产企业融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
关键词：房地产企业融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
