时间：2023-08-27 15:10:00
关键词:房地产 会计核算 科目设置 会计信息
近年来,我国房地产行业得到了超高速的发展,房地产企业的会计工作作为房地产业的重要组成部分也受到了各方的密切关注。我国所独有的房地产生产及销售形式,使房地产企业的会计核算不可能和一般商品一样进行。因此,在市场逐步走向成熟的情况下,房地产公司会计核算中的一些问题得到了暴露。在这样的情况下,如何规范房地产企业会计核算工作的健康发展,是相关从业人员都在认真思考的问题,笔者认为应当采取以下对策加强会计核算。
1. 合理设置会计科目
房地产企业应根据本公司开发项目的数量、规模和内部管理的要求来开展成本核算。例如:公司的下属单位如不进行独立核算,就可以不单独设立开发间接费用账,只需在成本项目栏目内增加管理费用及利息栏,由于管理费用、利息系间接费用的主体,为更加有利于开展核算,可适时取消开发成本一级账,把房屋开发、土地开发和代建工程开发等设为一级账,然后再设置明细项目。在实际操作中,企业完全可以设立开发成本明细台账,根据核算对象的不同情况设立不同的成本卡片,全面记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。到了年末,只需将本年度已竣工结转项目归档即可。成本卡片主要可分为两个部分,即抬头部分和账表部分。抬头主要是列举施工合同的主要内容,比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等。正文主要是多栏式明细账,全面记录成本开支情况。运用成本卡片开展成本核算的主要优势在于:成本卡片不仅能全面反映一个项目的整体面貌,以利于开展投资分析,而且将项目具体情况作为抬头,便于开展监督分析,同时又免除了结账和建账之苦。
2. 实施现金收付实现制
房地产开发企业可以在会计核算中实施现金收付实现制。因为会计期间的存在,可能导致房地产企业经营业务的实现和货币资金实际支付及其变动发生的时间出现不一致的情况,所以会产生有权责发生制和现金收付实现制这两种方式。根据我国企业会计准则的规定,企业的会计核算应当以权责发生制为主体。但是,通过多年来的房地产企业会计工作实践,笔者认为,由于房地产企业经营业务的特殊特点,更加适合采取现金收付实现制。因为采取权责发生制核算房地产开发企业的经营业务收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出现人为调节利润的情况。权责发生制的实施,从客观上为房地产企业提供了用应收账款、待摊费用等会计账户进行处理的机会,简而言之,就是便于人为调节利润,导致会计信息的失真,进而导致国有资产的流失。二是权责发生制无法准确地反映出企业的实际收入情况,从而影响到企业的资金周转,导致企业签订的购销合同越多,其应收账款的余额也就越大,那么资金不足的问题也就更为明显,由此看来,一味采取权责发生制,并不符合我国的实际国情。另一方面,实施现金收付实现制可以大大降低上述危害,有利于会计核算工作的开展。它不仅符合会计准则中的谨慎性原则,还能够准确地反映房地产开发企业的资金情况,实现在以直接法编制现金流量表的过程中,不影响现金收入与费用以及营业外各项收支的调整,可见,现金收付实现制有利于现金流量表的编制。鉴于此,对于房地产公司而言,在经营业务及收入的会计核算中,应当允许权责发生制与收付实现制这两种方式并存,并根据国际通行的惯例,在分期销售的情况下采取收付实现制以确认收入情况,而对一般赊销收入和贷款利息收入等,采取权责发生制进行确认的,在特定条件下应采取兼容收付实现制的办法来具体实施。
3. 扩大企业信息披露范围
改进房地产公司的会计核算工作,应扩大房地产企业的信息披露范围,主要应抓好以下三个方面:一是注重土地储备量及成本构成信息的披露。对于拥有大批量优质低价土地的房地产企业来说,土地成本较低就意味着巨大的利润。随着土地出让市场确定为招标拍卖形式,相对于其他同类企业来说具有更大的竞争优势,从而在今后几年内保持很好的发展势头,进而具有更好的投资价值。信息使用者仅仅通过房地产公司披露的土地使用权总额,根本无法掌握土地储备的相关信息。可见,在房地产公司的财务报告附注中,增加土地储备量和成本情况的内容,是很有必要的。二是注重分项目现金流量信息的披露。企业要在财务报告的附注中加入分项目的现金流量信息,也就是说,要以企业的具体项目为基本单位,披露本公司在开发过程中所产生的经营活动现金流量,主要包括销售房产所收到的现金、购买工程物资和支付工资等所支付的现金等,这样就能提高现金流量信息的有效性。三是注重质量保证金及风险信息的披露。高风险性是房地产业的突出特点,需要在会计信息披露中得到充分显示。为此,应建立起质量保证金制度,保障房地产商品质量,由于房地产商品还具有长期、高价值等特点,企业要按照所开发项目的具体情况来提取相应的质量保证金,以提升应付风险的能力。同时,要在企业的财务会计报告中充分阐述各种风险,也就是要在房地产企业的报表附注中增加风险披露的相关内容,对公司还在开发中的土地、项目等风险进行充分说明,以提高抗击风险的力度。
4. 结语
在实施新会计准则之后,会计规范体系建设越来越趋于完善,全社会的法律意识也在逐步增强,有关监管部门的执法力度也在不断提高,这就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下,房地产企业要根据企业实际特点,进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作,为企业带来更好的经济效益。
参考文献:
[1]郭公民,房地产开发企业会计核算的几个问题[j]. 浙江金融,2006(11).
一、巧妙用土地增值税税收优惠政策降低税率进行筹划
按照现行《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。但税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发，分别核算与不分别核算，其税收负担会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分别核算的情况下，若能把普通标准住宅的增值额控制在可扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，以减轻土地增值税税负。
［案例1］江宇房地产开发公司2013年商品房销售收入为6亿元，其中普通住宅销售额为4亿元，豪华住宅的销售额为2亿元。按现行税法规定可扣除的项目金额为4.4亿元，其中普通住宅可扣除项目金额为3.2亿元，豪华住宅可扣除项目金额为1.2亿元。
［案例分析］分别核算与不分别核算税负孰轻孰重的问题。在不分别核算的情况下，该公司应缴纳土地增值税的情况为：企业在筹办期间只有支出没有收入的客观实际给予按比例扣除招待费的特殊优惠政策，但是企业必须正确核算不允许扣除的40%部分，待允许扣除时记入当期的“管理费用筹办费——招待费（40%部分）”，在年度所得税汇算清缴时调增应纳税所得额，因此，在对筹办期招待费核算上要分60%和40%两个子目进行：在执行一次性扣除的方法下，支付业务招待费时：借：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：银行存款在开始生产经营时的会计分录为：借：管理费用——筹办费——招待费（60%部分）管理费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）在年度所得税汇算清缴时，将40%部分调增应纳税所得额。采取3年分次扣除的方法下，发生业务招待费时：借：长期待摊费用——筹办期间招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办期间招待费（40%部分）贷：银行存款结转到“长期待摊费用——筹办费”时：借：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：长期待摊费用——筹办期间招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办期间招待费（40%部分）在开始生产经营年度结转到“管理费用——筹办费”扣除时：借：管理费用——筹办费——招待费（60%部分）管理费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）最后，在年度所得税汇算清缴时将40%部分，调增应纳税所得额。取得的财政性资金，可结转到开始生产经营的年度记入收入总额。增值率=（6-4.4）÷4.4×100%=36.36%,适用第一档税率30%土地增值税=（6-4.4）×30%=0.48（亿元）在实行分别核算的情况下，该公司应缴纳土地增值税为：普通住宅增值率=（4-3.2）÷3.2×100%=25%，适用第一档税率30%普通住宅的土地增值税=（4-3.2）×30%=0.24（亿元）豪宅增值率=（2-1.2）÷1.2×100%=67%，适用第二档税率40%，速算扣除系数5%。豪宅土地增值税=（2-1.2）×40%-1.2×5%=0.26（亿元）土地增值税合计=0.24+0.26=0.5（亿元）
由上面计算得出，实行分别核算比不实行分别核算的情况下多缴土地增值税200万元。因此，在进行纳税筹划时，要注意筹划的特点。如果该笔应税业务在不分别核算的情况下，其土地增值税的税额少于各笔业务分别核算的应纳税之和，此时，可以选择不分别核算增值额。
二、通过增加可扣除项目金额降低税率进行筹划
假定案例1中其他条件不变，江宇房地产开发公司想办法使普通住宅可抵扣项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%。设普通住宅可抵扣项目为A，令（2-A）÷A=20%解方程得：A=1.6666（亿元）也就是说，该房地产开发公司若能想办法把普通住宅的可扣除项目增加0.1332亿元，即可免交普通住宅的土地土地增值税。因此，该公司应缴的土地增值税仅为豪华住宅所缴纳的0.26亿元，比上述所计算的不分别核算少缴纳0.22亿元，比分别核算少缴纳0.24亿元。应该指出，若可扣除项目金额的增加难以实现，江宇房地产公司可以改变策略，从普通住宅的销售收入入手，若案例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为3.2亿元，另普通住宅销售收入为B，要使土地增值税税率为20%，则有：（B-3.2）÷3.2×100%=20%解方程得：B=3.84（亿元）即该公司降低普通住宅的销售收入为0.16亿元（4-3.84），则仅需就豪华住宅缴纳土地增值税0.26亿元，节省了普通住宅的税金0.24亿元，与减少的收入0.16亿元相比节省了0.08亿元。同时，由于降低了普通住宅的售价，房屋也更好销售，企业所得税等计税依据也会随之减少。
三、通过均衡申报各地房地产价格降低税率进行筹划
当前，在房地产行业中，通常同一家房地产公司的房地产有不同的档次，其品味、市场定位不尽相同，既有低价格的普通标准住房，又有中档住宅、写字楼，还有高档住宅、别墅和写字楼；不同地方或地区的开发成本比例因物价或其他原因也不尽相同，这就会引发有些房屋开发出来销售后增值率较高，而有的房屋销售后的增值率较低，各类房地产的增值额和增值率都不尽相同。房地产的增值额和增值率，是计算销售不动产业务应纳土地增值税的主要依据，而土地增值税实行四级超率累进税率，增值率越大，使用税率越高。在实行超率累进税率制度下，纳税的原则是应尽量避免太高税率的出现，以尽可能避免过高增值率的出现，否则就会加重房地产企业的税收负担。因此，为了降低土地增值税税负，房地产企业可以采取不逐项单独核算的方法，将价格不同的房地产项目销售收入合并申报，以适用较低的土地增值税率；或者对各个开发项目的开发成本进行必要的调整，使得某些开发业务的增值率有所下降，以节省土地增值税款。
［案例2］正恒房地产公司2013年同时开发4个房地产项目，项目1为安居工程住房，可扣除项目为4000万元，营业收入5000万元；项目2为普通住宅，可扣除项目5000万元，营业收入7800万元；项目3为别墅住宅，可扣除项目为6000万元，营业收入为16000万元；项目4为写字楼，可扣除项目12000万元，营业收入40000万元，可扣除项目总和为27000万元，营业收入总和为68800万元。分别对这4项工程应纳的土地增值税进行计算。项目1：增值额=5000-4000=1000（万元）增值率=1000÷4000×100%=25%，适用第一档税率30%。应纳土地增值税=1000×30%=300（万元）项目2：增值额=7800-5000=2800（万元）增值率=2800÷5000×100%=56%，适用第二档税率40%。速算扣除系数5%。应纳土地增值税=2800×40%-5000×5%=870（万元）项目3：增值额=16000-6000=10000（万元）增值率=10000÷6000×100%=167%，适用第三档税率50%，速算扣除系数15%。应纳土地增值税=1000×50%-6000×15%=4100（万元）项目4：增值额=40000-12000=28000（万元）增值率=28000÷12000×100%=233%，适用第四档税率60%，速算扣除系数35%。应纳土地增值税=28000×60%-12000×35%=12600（万元）应纳土地增值税合计=300+870+4100+12600=17870（万元）
［案例分析］正恒房地产公司为了减轻税负，对上述经济行为进行重新安排，将项目1的营业收入核算为4700万元，可扣除项目仍为4000万元；将项目2、3、4合并核算，可扣除项目共为23000万元，营业收入64100万元。再对这些房地产项目应纳土地增值税进行计算。项目1：增值率=（4700-4000）÷4000×100%=17.5%增值率没有超过20%，可免土地增值税。合并后项目2、3、4：增值率=（64100-23000）÷23000×100%=178.7%，适用第三档税率50%。速算扣除系数15%。土地增值税=41100×50%-23000×15%=17100（万元）正恒房地产公司应纳土地增值税总额为17100万元，较纳税筹划前，该公司税负得到了有效降低。可见，平均费用分摊是抵消土地增值额、减轻土地增值税税负的理想选择。只要生产经营不是短期行为，而是长期从事房地产开发业务，那么将一定时期内所发生的各项房地产开发成本进行最大限度的平均分摊，就不会出现某处或某段时期土地增值率过高的现象，从而有效地减轻土地增值税税负。
四、通过增加流转环节直接降低土地增值税率进行筹划
土地增值税适用超率累进税率，增值率越高，所适用的税率越高，税收负担越重。对于土地增值率较高的房地产开发项目，房地产公司应设法降低其增值率和适用税率，而增加流转环节是降低土地增值率和适用税率，减轻土地增值税税收负担的有效途径之一。
［案例3］红日房地产公司于2008年以1000万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2013年该土地的公允价值已经增值到4000万元。红日房地产公司决定于2013年8月开始在该土地开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为11000万元，房地产开发成本3146万元，当地政府规定房地产开发费用按土地使用权支付额和开发成本金额的10%计算，有关税费610万元。可在企业所得税前扣除的成本税费为6700万元（不含土地增值税）。当地契税税率为3%。
［案例分析］开发前，红日房地产公司财务部门会同营销、工程、公司发展部门对其有关收益和税费进行了预测。应缴纳的有关税费如下:土地使用权支付额和开发成本合计为4146万元（1000+3146），开发费用为4146×10%=414.6（万元），有关税费为710万元，允许加计扣除费用为4146×20%=829.2（万元）。土地增值税可扣除金额=4146+414.6+710+829.2=6099.8（万元）增值率=（11000-6099.8）÷6099.8×100%=80.3%，适用第二档税率40%，速算扣除系数5%。土地增值税=（11000-6099.8）×40%-6099.8×5%=1655.8（万元）企业所得税=（11000-6700-1655.8）×25%=661.05（万元）各项税负合计=610+1655.8+661.05=2926.85（万元）可见，该项目尚存在部分所得税前和土地增值税前不得扣除的成本费用。考虑到这些因素，红日房地产开发项目的税后收益将更少。红日房地产公司决策层提出，可否通过增加几次土地增值税转让的流转环节，降低每次流转的土地增值率，从而减轻税收负担呢？红日房地产公司财务部门会同公司发展部门经认真研讨，提出了一个筹划方案：以土地投资公司再回购。
在开发土地之前，红日房地产公司将该土地作价4000万元投资成立江宇公司，然后再由红日房地产公司吸收合并江宇公司，最后再开发商品房对外销售。投资环节、合并环节以及商品房销售应负担的相关税费如下：投资环节。红日房地产公司以土地投资成立公司，不需要缴纳营业税。按现行税法规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税（财税［2002］191号）。红日房地产公司以土地对外投资免征土地增值税。按现行税法规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税（财税［1995］48号）。红日房地产公司以土地对外投资应负担的企业所得税为=75万元［（4000-1000）×25％］。按相关税法规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售相关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确定资产转让所得或损失（国税［2000］118号）。江宇公司接受土地投资应缴纳契税为120万元（4000×3％）。根据《企业会计制度》的规定，江宇公司应当按照土地的公允价值和契税确认其入账价值（财会［2000］25号），即土地入账价值为4000+120=4120（万元）。
合并环节。关于企业所得税：红日房地产公司吸收合并江宇公司时，因为江宇公司资产未发生增值，所以对两个公司均不会产生企业所得税负担。红日房地产公司吸收合并江宇公司后，该土地的入账价值仍为4120万元。红日房地产公司吸收合并江宇公司可免征契税。按有关税法规定，两个或两个以上对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税（财税［2003］184号、财税［2006］41号）。商品房销售环节。红日房地产公司吸收合并江宇公司后，才实施商品房开发和销售，因而商品房销售环节的税收负担，全部由红日房地产公司承担。红日房地产公司不用缴纳土地增值税。房地产公司吸收合并江宇公司后，土地使用权成本从1000万元增加到4120万元。假定开发成本不变，由于商品房销售收入不变，有关税费也没有变化；开发费用和加计扣除费用仍按照土地使用权支付额和开发成本金额的10%和20%计算。土地增值税可扣除项目金额，具体包含了土地使用权支付额和开发成本，合计7266万元（4120+3146），开发费用726.6万元（7266×10%），有关税费305万元，允许加计扣除费用（7266×20%）=1453.2（万元）。土地增值税可扣除额=7266+726.6+610+1453.2≈10056（万元）增值率=（11000-10056）÷10056×100%=9.39%土地增值税可免征。红日房地产公司应承担企业所得税负担。因为土地使用权成本从1000万元增加到4120万元，增加了3120万元（4120-1000）,红日房地产公司可在企业所得税前扣除，成本费用应该在6700万元的基础上增加3120万元。该公司企业所得税=（11000-6700-3120）×25%=295（万元）纳税筹划后比纳税筹划前少负担增值税1700万元，但契税负担增加了120万元，企业所得税增加了427万元，即总体税负下降了1153万元（1700-120-427）。
【关键词】财务管理 防范措施
一、立项、规划环节的预算控制
（一）立项环节的控制。
各房地产开发公司新项目立项时须做出《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经股东会、高管经营管理会立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：成本费用估算和控制目标及措施；投资及效益测算、利润体现安排；税务环境及其影响；资金计划；《竞投方案》；投资风险评估及相应的对策；项目综合评价意见。
（二）规划设计环节的控制。
总体规划设计方案，应首组织“规划设计方案听证会”审查，获通过后进入下一设计阶段（如小区设计、单体设计、施工图设计）。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标。
关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发公司依据各自的特点在预算范围内灵活处理。
二、项目开发环节的财务控制
（一）房地产开发成本的核算，加强全面成本管理。
1.成本归集对象。即成本核算单位，应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，利用信息系统对房地产公司所属的分公司、分小区、分区块进行编码分级管理，明确所属级次及隶属关系。
2.成本项目的设立。笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。根据多年的房地产核算特点应设置二级明细科目及三级明细核算才能更好地反映房地产开发企业真实的资金成本，便于财务管理为房地产投资人及高管经营者提供准确及时信息；如实际设置科目为：开发成本-前期费用-设计费、审计费、规划费等；开发成本-土地成本-土地征用费、评估费，税金等；开发成本-建筑工程成本；开发成本-基础设施配套费-供水、供电、排污通信、环卫、绿化等；开发成本-公共设施配套费-锅炉房、幼儿园、健身房等；开发成本-间接费用-差旅费、工资、水电费等。对公司要求的项目进行分类、分级核算。
（二）网络化反馈式成本控制。
公司高级管理层根据管理需要，根据期初编制有关项目的预算信息系统，随着项目的进展，将有关业务信息录入账务系统，使用资金单位在旬末的3日前，将需求资金计划按类别填报、录入资金数据库，经各开发公司、总公司经理等授权逐级批准后，由网上到执行分公司或部门，按批准计划分配资金。计算机系统通过不相容岗位分离和权限的设置，使各业务岗位相互稽核，资金在授权范围内审批和使用，杜绝先斩后奏现象，以往具有权力特征的资金使用，通过资金计划管理信息系统得到规范。资金的使用在网络上向公司决策层公开，堵塞资金使用中的漏洞。系统对超预算的项目给予报警提示，实现对项目的事中控制。通过项目计算机系统功能提供多种条件进行统计与查询，给公司高级管理层提供查询分析的依据。
三、销售环节的财务控制
（一）加强房屋销售的计划性和价格的准确性。建立详细的顾客档案，进行系统化、专业化的销售人员培训，利用信息化销售管理系统对房屋的竣工时间、户型、数量进行计算机统计，销售部门负责房屋的销售预定，企管部物价科根据市场调查、成本数据、历史价格及周边房地产价格进行综合评审，向价格管理部门申报房屋的销售价格，企管部物价科对销售违价有处理权包括处罚权。便于管理房地产开发公司销售、财务办公一体化，销售部必须实行销售日清月结，每天将房屋销售情况输入计算机，传送销售情况及回款计划，将销售房屋的种类、户型、合同号、价格、房款总额、款项回笼等到信息通过因特网传送到公司资金数据库，使公司高级管理层能随时通过计算机网络了解市场动态，了解各分公司的销售及存量房的情况，适时调整营销策略。
（二）提高销售工作的透明度。通过计算机网络信息管理使销售工作的奖惩透明度提高，公司高级管理层可以通过计算机网络对客户了如指掌，以往销售人员动不动就要挟经理，销售人员吃里扒外，采用与客户联手暗地抄房获取房屋销售差价等手段，来对付公司的情况都在高度透明的计算机网络管理下不复存在。
四、 提高房地产企业财务管理水平的有效对策
（一）完善公司治理结构，强化财务管理职能，建立现代企业管理制度。
房地产公司应建立完善的公司管理董事会、审计委员会、监事会、经营管理层及内部各职能部门共同参与并承担相应的责任。
（二）强化财务部门的职责，加强监督职能。规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。制定专项费用管理办法和监督手段。
（三）加强房地产企业全面成本管理。
房地产财务年终工作总结应该怎么写？通过自己的努力，自己的专业精神、思想境界、业务素质和工作能力都有了进一步的提高通过，并取得了一定的工作成绩，下面是小编精心为您整理的2020房地产财务年终工作总结范文5篇，仅供参考，希望您喜欢。
房地产财务年终工作总结1__开发置业_项目自__年4月开始筹备，在集团的大力支持下，实业公司正确领导和决策下，置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多方面不利因素的影响，积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略，齐心协力，众志一心，扎实工作，实现了“三当”，即当年开工，当年销售、当年售罄的骄人成绩，同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己应有的贡献。
一、__项目财务基本数据：
截至__年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了__集团和实业公司下达的各项工作考核指标。
二、财务控制管理与财务指标分析
(一)在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破
1)监督与服务
__年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。
在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。
2)合作银行的选择
在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对__项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。
从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。
(二)在连带担保责任方面
我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件：连带担保到办妥楼花抵押登记为止，最早免除开发商担保责任，较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一年半的时间，同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。
(三)免费合作增值服务
我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议，共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动，支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良好的销售态势创造了机遇。
(四)为工程、销售部门提供最优秀的服务
项目销售准备及开展期间，营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。
1)研究编制销售日报小软件，及时获得销售新信息，发现并解决问题
在未能使用销售软件的情况下，部门员工做了艰苦的努力，齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题，及时与销售部门的销售日报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况，发现工作中的问题，加强内部控制，提出有关措施，及时改进。
2)我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机，极大的方便了业主交纳定金和首期款，并协议由银行承担深银联刷卡手续费，从而降低了财务费用。
经过上级实业公司和我司各部门的不断努力，原计划项目最大现金流3.61亿元，实际最大现金流为3.17亿元，节约投入资金4400万元。
(五)编制工程付款台帐，建立部门间审核方式
在项目成立伊始，每笔工程付款在财务部都要经过2次记录，一次是金蝶财务系统入账，另外一次是“工程台帐”，由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套，所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换，比较耽误时间，工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法，并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。
另外，我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况，确保双方审核、记录正确，保证工程款项的支付无误。
(六)加强与税务等政府部门沟通，积极推进土地增值税清算
两年来，置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策，加强了与税务部门等的沟通往来，努力寻找应对方案，为确保税务工作的顺利进行做着准备。
在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性，其实直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列示，而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项，按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除，仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元。
三、存在的问题和解决的办法：
__项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。
(一) 营销台帐建立的重要性
营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。
尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。
(二) 销售费用与开发成本支出的预警
项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。
费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。
根据前述制定的计划目标来指导日常工作，细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。
(三) 管理费用使用要区别责任中心
管理费用也往往容易超计划，这项费用的支出都是由公司内部各个职能部门累积的，超计划也难找到根源，尤其是业务招待费、汽车费用、办公用品等费用在发生时都认为是必要的，难以控制，__年年置业财务部提出将费用控制落实到每个部门，使得每个职能部门都成为费用的责任中心，每个职能部门再落实到每个职员的头上，年初制定计划目标，作为部门工作考核的指标，减轻了以前单由财务部门一厢情愿控制，其他职能部门不理解、难于配合、不照此执行的矛盾、尴尬局面，让职员、部门共同担负费用控制的责任，有力提高了目标的执行效力。
以上的一些心得体会都是从财务工作的细节出发的，每个日常工作的细节虽小，但是都关系到整个财务工作的最终品质，与整个项目完成优良情况息息相关，我们无非是要做到心中有数、有底，不辱财务部门的职责使命。
四、20__年工作提纲
置业财务部的工作方方面面都离不开公司各级领导和各位同事对我们财务工作的指导和关怀，有如此强大的精神支持，是我们做好公司财务工作的巨大精神动力和力量。
我们也将继续随时求得上级领导的无尽支持，做好以下重点工作：
(1)继续保持与税务及相关政府部门的沟通联系，及时掌握国家新的政策法规，分析税务新政对公司发展的影响，规避风险，并且坚决完成项目土地增值税等的清算工作，不留尾巴。
(2)加强与同行业人员的沟通和探讨，加强财务制度执行力度，把握总体工作思路，做细、做精财务工作，充分发挥财务部门的职能作用，保障和促进全局各项工作顺利开展。
(3)与公司销售部门配合，共同完成销售后期的房产证的办理，保证资金和办证工作的万无一失。
(4)与公司工程部门共同完成销售后期的开发成本费用结算。
房地产财务年终工作总结2就是在这样一个复杂多变、跌荡起伏的外部环境和内部环境下，__财务部在公司领导班子的正确指引下，理清思路、不断学习、求实奋进，在财务部的各项工作上实现了阶段性的成长和收获。下面就将财务部所做的各项工作在这里向各位领导和同仁一一汇报：
一、会计核算工作
众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：
1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。
财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。
值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。
2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。
保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。
3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司__户客户往来和__户的供应商往来帐目清楚准确。
同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了__的往来款__万元。
4、除此之外，财务部组织全体员工在20__年共完成了：
收取__二期回笼房款__亿元，契税维修基金__万，审核原始凭证_万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证__张。出具统计报表__份出具纳税申报表__张，税源统计表__张。出具__集团、__集团相关财务报表__张，出具预算报表__张等。
二、融资、预算与资金管理工作
资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成__改制投产、工业项目的全面挂牌启动，__的前期开发。
最严重的是__年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。
所以对于20__年财务部来说，如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。
1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。
可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。
20__年__市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降__%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。
这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。
值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在_行的_亿元房开贷款、__万元工业项目贷款和__万元额度的承兑汇票，完成了__行的__万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，__财务部可以骄傲地说，在融资方面，__年__财务部走在了同行业财务部的前面。
2、预算执行方面，
在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财务数据的重视程度。
目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。
3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较各家银行的理财产品，从各家银行中选出与_行签订了购买__万理财产品，六个月利率为__%，为公司获得理财收益94.6万元。
另外利用闲散资金，在_行理财_次每次分别为_万元(_天)、_万元(_天)、_万元(_天)，共获得理财收益__元。在_行理财_次，每次__万元分别为__天和__天，获得理财收益__。1月开始IPO打新股，投入__万元，获得理财收益__万元。使得公司全年获得理财收益为___万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。
4、充分使用承兑汇票支付工程款，降低资金使用成本。
20__年财务部共办理承兑汇票__笔，充分用足商行__万的承兑汇票的授信额度。
5、在日常资金管理上，财务部重点加强了以下工作：
与各家银行开通了网上银行业务，帮助公司实时了解公司的银行存款状况;建立了资金日报体系，每日向公司领导上报头天的公司资金状况，为公司领导进行资金调度提供了依据;每月定期编制各家银行的银行余额调节表，保证了公司资金的准确性和安全性;不定期地对库存现金进行盘点;在大量收款的几天，每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单，保证了资金收取的准确性;在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序;通过这一系列的工作，使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高，使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。
三、组织建设和制度流程管理工作
组织建设和制度流程管理是一个组织有效运转的灵魂，相当于人体的骨架和神经系统，其重要性是不言而喻的。如何实现财务部的各项管理职能，就必须在这方面好好研究和设计。
1、为了配合公司发展对财务部各项职能的需要，财务部在__月份重新设计了财务部的组织机构图、工作流程和岗位说明书。
更加明确了各个岗位的职责，避免了一些重复和扯皮的职责。这套系统在设计上着重强化了会计核算和资金管理的职能。
2、在推行新的组织机构图时特别向财务部的员工宣传和推行一套垂直指挥系统，这套垂直指挥系统是为了有效保障上级的各项指令在传递中能够顺畅有序，现在财务部的全体员工已经理解、接受和运用这一套垂直指挥系统来处理日常工作事务，使得工作效率明显提高。
3、为保证财务工作计划的有效实施和执行，财会部在今年实行了定期召开财务部内部管理会议制度。
着重强调上阶段工作的总结和下阶段工作的布置。
通过该内部会议使得各项财务工作在会议上进行有效地沟通，及时解决当前存在的问题。并对会议内容进行会议纪要工作，通过会议纪要来跟踪各项任务的执行情况。大大提高了财务部各项工作和指令的贯彻力度。
房地产财务年终工作总结3时光飞逝，转眼间过去了，对我而言，这一年的工作是最难忘，印记最深的一年。工作单位的转换，连带着工作思想，方法等一系列的适应与调整，带给我很大的压力和挑战，但在压力中也得到了收获和快乐。
在领导的指导与支持下，同事的密切配合下，我圆满的完成了自己的各项工作任务同时也很好地配合了其他部门的工作。
一、办理公司各项初始登记手续
作为一个新成立的公司一切都要从头开始，办理银行开户，验资，办理税务登记等，这些是我既熟悉又陌生的工作，我在办理的过程中遇到了很多问题和困难，经过多方咨询，和不懈的努力终于圆满完成。
二、建立财务帐套
领导从公司发展的角度考虑，决定启用比用友财务软件更先进和规范的金碟财务软件，我根据财务管理及房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要，设计了一套较为科学、完整的会计核算科目体系，制定了详细的二级和三级明细科目，及辅助核算、项目核算帐，首次启用了固定资产核算系统，在较短的时间内，完成了难度较大的全部帐套初始化工作。并根据公司内部业务的需要，印刷了统一的粘贴单，收据，借款单等常用单据。
三、建立健全各项财务制度流程
制度化管理是企业发展的基础，建立一套科学、完整、实用性强的规章制度，是规范财务管理及核算的基础，公司成立初期我和主管领导一起根据《会计法》、《企业财务准则》和《企业财务通则》及相关法律法规，结合公司的实际情况及经营特点，经过反复讨论、研究、起草了宇都公司的，会计核算管理办法，内部会计控制制度与经济业务审批流程等制度。对资金的收支，个人借款的管理，实物资产的管理，会计核算原则等都做出了详细的规定和流程。
四、认真执行财务会计制度，提高财务信息质量
会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是各项财务工作的基石和根源。在日常的工作中，我严格遵守国家财务会计制度、税收法规、公司的各项制度，认真履行会计的工作职责。审核原始凭证、录入记账凭证，计提各项税费，申报纳税、上缴税款，编制资金收支计划并审核支出，及时准确的编制财务会计报表，为领导决策和进行财务分析提供全面、可靠的信息。
五、加强自身建设，提高工作能力
随着社会经济的快速发展，会计准则和税收政策都在不断的更新，因此领导多次组织学习，让我们能及时掌握新知识，政策，法规。我们由原民营企业会计核算变为国有企业会计核算，在政策和制度方面有很多区别，所以把这方面的内容也作为学习的重点，使我们在工作中能尽快的转变角色。同时对于公司所制定的各项规章制度也进行了系统的学习。
总结过去是为了更好地面对未来。在过去的这一年里，虽然没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺，收获了许多专业知识和工作经验。在新的一年里公司将进行小白桥建设项目的实施，首先要进行艰巨的拆迁工作。
在当前的经济形式下，难度可想而知，这对宇都公司的每一个人都是一种考验，我要发扬团队精神，积极配合拆迁人员的工作。
在拆迁过程中，向老百姓发放补偿金是比较重要的一个环节，所涉及的现金发放额较大，我们在发放过程中要主动与其他部门沟通，核对数据、安排流程，做到安全，准确、及时，为拆迁工作的顺利进行做好服务。
同时我会更加努力学习各项财务知识，钻研会计业务，提高会计核算水平，加强自己在税务法规、规避财务风险方面的学习，加强房地产开发企业相关知识的学习，进一步增强自己的的工作能力，在企业的项目实施中更好的发挥会计的核算、监督、服务职能，为宇都公司的发展壮大做出贡献。
房地产财务年终工作总结4时间如梭，转眼间又跨过一个年度之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。
年初，置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部;__公司人员分流，财务工作又并入财务部;新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。
__年集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿;__年集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。
一、职能发展
(一)过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。
1、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。
2、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。
使会计报表更趋于管理的需要。
3、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。
4、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。
(二)财务合同管理月总结
公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。
1、为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。
如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。
2、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性;
二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。
3、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求;
二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。
财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。
4、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。
9月份与__公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。
5、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。
6、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。
为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。
7、会计知识的培训。
我们从三方面考虑培训内容，一是《会计法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识;二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西;三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。
8、会计报表推出执行几个月后，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。
但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。已设计好“会计报表(内)ⅳ《经营情况表》”和“会计报表(内)ⅴ《融资及融资成本情况表》”。
9、会计凭证使用涉及到每个公司和部门，下文后财务部进行电话通知，10月份实行逐步换新的办法，11月份要求全面试行。
试行一个月时间来看，主要暴露出来的问题是单子如何填写与审批程序怎么走。针对这些问题，我们组织各公司综合管理人员进行交流，明确有关事项，解决设计上的不足__年9月份，针对会计凭证管理试行情况，再一次征求各公司对报销单据意见，根据大家的建议，对会计结算单据作进一步完善，并于__年9月下发了有关规定。
10、经过财务合同管理月活动，财务部的管理意识加强了，管理能力也得以提高，财务部从会计核算向财务管理迈出了关键的一步，但我们的管理水平离公司发展的需要还有很大的差距，需要我们不断地完善和提高。
二、职能管理
(一)核算工作
核算工作是本部门大量的基础工作，资金的结算与安排、费用的稽核与报销、会计核算与结转、会计报表的编制、税务申报等各项工作开展都能有序进行、按时完成。
1、会计审核
会计审核是把好企业经济利益的关键，严格按有关规定执行，决不应个人面子而放松政策。如，亲亲家园项目地处余杭良诸，根据税法规定建筑安装工程专用发票必须使用项目地税务机关提供的发票，否则建设单位不得在税前列支，为此我们对工程发票的来源严格审核，并将此项规定传达到项目公司，目前工程量大的施工单位均在当地税务机关办理相关手续，并使用当地税务机关提供的发票。
在审核中发现一些临时工程、零星工程的施工发票未按规定办理，我们在严格审核退回的同时，帮助他们联系税务机关如何开具工程发票的事宜，使企业双方利益都得到有效的保障。
2、材料核算
材料占工程成本比重较大，同时也是保证产品质量的重要因素之一。通过甲供材料的方式，解决了这方面的质量问题，但在价格这个不确定因素上难以控制，从下半年开始建筑材料价格不断上升，甚至出现断货现象，特别是水泥价格翻一番，还提不到货，为了确保工期顺利进行，配合材料部门调整采购结算方式，由原来的先提货后付款改为先付款后提货。
公司与供货商结算材料款一般较迟，现在送货清单是在结算时才转到财务，一是造成财务不能及时向用料施工单位结算材料款，二是由于时间较长给财务与施工单位核对增加难度，已发现过送货清单的领用人签字与用货单位的签字不符的问题。
如：__建材有限公司供应的“楼梯砖”，____年__月__日供给__有限公司和____年__月__日供给__建筑有限公司“楼梯砖”于____年_月_日前来办理结算，时间跨度近一年，在与施工单位核对时发现__材料员签名非本人手迹，当时该款项未办理结算支付，要求核对无误后再付货款。
在材料采购调拨过程中，我们感觉在材料管理的“采购---供货---结算”三个环节中，我们只掌握了两头，对供货这一环节掌握不够，材料供应均由厂家与施工单位交接，我方是否参与验收不清楚，因收货单上无我方人员的验收签字，这就无法掌握材料实际到场的品质与数量。
如_月份与施工单位核对钢材时发现同一份“供货单”，施工单位提供的“收货联”与厂家提供的“结算联”在钢材等级上出现差异，经核实，是厂家供货时未注明等级，发现后也未及时补救，只在“结算联”上进行了修改。提醒我们如何管理好材料“采购---供货---结算”三个环节，特别是供货环节监控管理。
3、会计内部报表执行
对_月份会计报表审核中发现存在的问题，如：①__公司的“费用明细表”明细目录未按新规定执行，使用的仍然是老格式，发现后要求重新调整编制;②__公司未按新表编制，因为信息传递上的出了问题，已通知从_月份报表按新表式编制。对这件事的反思，一项新工作的推行，一是要责任人大力宣传并监督执行，二是执行人足够重视并自觉执行，只有这样一项新工作才能有效地推行。
对会计报表推出执行_个月后进行反检，从会计报表格式设置上看，报表格式设置还是比较科学，能比较清晰地反映会计的有关信息。但房地产行业的特殊性，销售收入与结算利润有一个时间上的差异，这样“损益明细及异动情况表”就无法全面反映出损益情况，需要增添一个表补充;另外需要增添反映“财务费用”的报表。这样对一个公司的财务状况能较全面地反映。
已设计好“会计报表(内)ⅳ《经营情况表》”和“会计报表(内)ⅴ《融资及融资成本情况表》”。并布置集团公司和嘉和公司在编制_月份报表时试行。本打算在_月份报表中全面推广，因这项工作的前期工作量较大，由于_月份开展税务自查工作把此事担搁了，要求_月份落实执行。
4、销售管理
春节前后按揭放款缓慢，针对这个问题，__副总裁亲自督阵，由财务部与销售部门进行了核对查明原因，并催促银行放款。并明确了职责，按揭资料由销售部门负责，整理完整的资料提供给按揭放款银行的同时，将名册报财务部，财务负责催放工作，在规定放款期限内未放款的由财务与银行交涉并查明原因。
_月份公司加强了财务部销售管理力量，加强了对销售台帐的审核，加快了财务销售明细的编制，及时与销售置业部的销售月报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，提出有关措施。
如：从_月份开始银行有关个人住房贷款的门槛提高，要求客户提供的资料增加和贷款额度的控制，建议置业部在签约及办理按揭前与客户说明情况，或了解清楚客户的相关信息，避免按揭办理后反复工作;对银行提出的黑名单客户抓紧催促办理相关手续，并对这批客户多加关注。
5、税务政策及纳税申报
运用税务政策，向税务机关申报集团公司向下属子公司计提管理费的申请，经__地方税务局检查审核于__年_月__日下文批复同意__集团有限公司对杭__有限公司、__有限公司等_户企业按不超过当年销售收入_%的比例提取__年度总机构管理费。__年会计决算中集团公司向__公司提取了__万元。
对__年养老保险进行清算，整个集团养老保险分四个公司交费，__，今年社区公司也单独开户交费。在集团参保人员较多，各公司人员都有，不利于管理，我们看出参保人按块划分，集团公司主要纳入集团本部、__员工及外派人员;__公司员工划到__;客旅中心划入客旅分公司;社区员工由社区统一办理;__当地人员在宁波公司办理。这样利于管理，对该项费用支出便于掌握，主要还是有利于接受税务与社保的检查。
__年度，__公司产生利润，为弥补以前年度的亏损，我们做了税务审计和申报工作，经多方努力于__年_月获得所得税退税返还_万元。
根据__号文件《__通知》，从月份开始在工资核算上进行相关调整，一是企业可在税前列支;二是员工可减轻税赋。
(二)审计工作
1、__公司一期交付结算后产生了利润，在进行所得税申报的同时，办理以前年度亏损弥补申报。
为弥补以前年度亏损委托__税务师事务所对山水置业公司__年、__年及__年进行了税务审计(__年、__年已审计过)，出据的审计结果符合公司利益，__区地方税务征管局已对__公司前五年的亏损进行了核实。
2、委托__会计师事务所对集团公司、__并报表进行会计审计，审计的目的是为了融资的需要。
已取得了__审计报告，审计报告出据的审计结果基本符合公司要求。集团合并报表的会计审计报告经过蹉商获得了有效的会计审计报告。
3、委托__会计师事务所对集团公司增资的验资工作，已取得有效的验资报告。
4、_月份对各公司财务状况进行了一次审计;
__月份对客旅分公司__年经营进行了内部审计;对投资企业__年会计报表进行复核;_月份对社区服务公司__年经营情况自查工作进行了布置，并进行了财务审计。
5、今年房地产行业是税务机关重点审查对象，为此我们在_月份已对__年的有关会计资料进行复检，做好有关准备工作。
_月_日，杭__公司进行税务的延伸审计，由于准备充分，审计后对我们的会计核算规范性给予肯定。
6、__年_月__日，__地方税务局稽查二局召开属管辖的下房地产企业税收缴纳情况稽查工作会议。
本次税务大检查在全省范围开展，会上对税务大检查工作进行了布置，税务大检查工作分三个阶段，第一阶段，为自查阶段，时间从_月__日至_月__日，给企业一个补交的机会;第二阶段，为市地方税务局稽查二局对重点企业进行稽查，时间从_月下旬至_月底，对以下三类企业为必查对象：
①自查情况空白的;②销售利润率不到__%的;③不交自查情况表的，另外按自查户数的__%比例确定重点检查对象;第三阶段，为省局重点检查。
公司领导对这次税务大检查工作非常重视，__副总裁会后亲自布置了自查工作，要求财务人员全力以赴做好自查工作，经过__天的奋战，完成了自查工作。
在自查申报过程中，认真对待税务机关的查询，在副总裁统一部署下顺利通过自查申报，未将我公司列入重点检查行列。
房地产财务年终工作总结520__年，对于我们祖国来说是充满着诸多回忆的一年，我们的国家在20__年经历了严寒和温情、经历了磨难和荣誉、经历了经济的低谷和复苏;20__年，对于我们房地产行业来说是非常值得深思的一年，房地产业在20__年步入了行业的周期，房地产业在一片该不该“救市”的争论中从年头走到了年尾，房地产业的生存之路将走向何方?需要我们地产人用智慧和汗水去描绘;同样，20__年，对于我们__公司来说更是不平凡的一年，是内涵丰富的一年，是蜕变成长的一年。__公司在20__年经历了bsc的阵痛、经历了培训老师的洗礼、经历了__改制成功的荣耀、经历了工业项目挂牌的喜悦、也经历了房产销售的低谷。
就是在这样一个复杂多变、跌荡起伏的外部环境和内部环境下，__财务部在公司领导班子的正确指引下，理清思路、不断学习、求实奋进，在财务部的各项工作上实现了阶段性的成长和收获。下面就将财务部所做的各项工作在这里向各位领导和同仁一一汇报：
一、会计核算工作
众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：
1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。
财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。
2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。
保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。
3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司__户客户往来和__户的供应商往来帐目清楚准确。
同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了__的往来款__万元。
4、除此之外，财务部组织全体员工在20__年共完成了：收取__二期回笼房款__亿元，契税维修基金__万，审核原始凭证_万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证__张。
出具统计报表__份出具纳税申报表__张，税源统计表__张。出具__集团、__集团相关财务报表__张，出具预算报表__张等。
二、融资、预算与资金管理工作
资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成__改制投产、工业项目的全面挂牌启动，__的前期开发。最严重的是20__年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于20__年财务部来说，如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。
1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。
可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。20__年__市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降__%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在_行的_亿元房开贷款、__万元工业项目贷款和__万元额度的承兑汇票，完成了__行的__万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，__财务部可以骄傲地说，在融资方面，20__年__财务部走在了同行业财务部的前面。
2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。
财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。
3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较各家银行的理财产品，从各家银行中选出与_行签订了购买__万理财产品，六个月利率为__%，为公司获得理财收益94.6万元。
另外利用闲散资金，在_行理财_次每次分别为_万元(_天)、_万元(_天)、_万元(_天)，共获得理财收益__元。在_行理财_次，每次__万元分别为__天和__天，获得理财收益__。1月开始ipo打新股，投入__万元，获得理财收益__万元。使得公司全年获得理财收益为___万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。
4、充分使用承兑汇票支付工程款，降低资金使用成本。
20__年财务部共办理承兑汇票__笔，充分用足商行__万的承兑汇票的授信额度。
5、在日常资金管理上，财务部重点加强了以下工作：与各家银行开通了网上银行业务，帮助公司实时了解公司的银行存款状况;
1.对成本科目的理解和运用横向不一致、前后不一贯；即使规定了统一的会计科目，但因每人的理解不一致也会造成科目运用上的混乱，有时甚至同一个公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不仅带来查询的困难，跟容易造成疏漏、从而产生多付款的现象。比如，建设工地发生的水电费，有人在“开发成本——建成成本”里反映、有人在“开发成本——前期费用——临水临电”中记录，也有的通过“其他应收款——***施工单位”进行核算，从应付工程款中扣回。
2.未能实现会计核算与成本管控的有效结合马克思曾说过，会计的基本职能是反映和监督。会计核算再及时、准确、全面，也只是实现了其反映的功能，最多只是一个好的账房先生，随着经济的发展、时代的进步，光会核算远远不能适应企业管理的需要。
3.盲目上马ERP成本管控系统所谓ERP系统是指建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。ERP系统集信息技术与先进管理思想于一身，成为现代企业的运行模式，反映时代对企业合理调配资源，最大化地创造社会财富的要求，成为企业在信息时代生存、发展的基石。它对于改善企业业务流程、提高企业核心竞争力具有显著作用。但是，这些系统只是管理的重要手段，实施ERP需要具备一定的前提，否则会陷入一管就死、一放就乱的境地。
二、完善房地产企业成本核算的相关对策
1.合理设置成本核算级次及科目（1）科目的设置尽可能细化到每一类型的合同项目；（2）综合考虑不同的开发项目、期别、物业形态以及楼栋等因素；（3）不仅立足现在，更要放眼未来，在科目设置上也要留有余地；（4）集团或集团化管理的企业内应统一核算科目；（5）会计核算科目不仅是会计人员使用的工具，也是全公司各部门反映成本项目的重要手段。通常到会计进行成本核算时已是事后的反映，在合同的签订、办理付款前就已经涉及这些成本项目，所以应在涉及工程成本的部门统一使用成本科目，即除一级科目“开发成本”之外的开发成本的明细科目可以作为公司内部成本科目的统一代码，可以从制订合约规划或目标成本起开始使用。
2.对会计科目的理解和运用加以注释，统一认识建议制订成本核算操作指南或手册，规范成本核算。为规范企业成本核算、确保成本核算的准确性，一般较大规模或管理比较规范的企业通常要求按照构成产品成本的要素按一定的方法对产品成本进行归集和分配。与一般工业产品不同，房地产企业的开发产品具有投资大、周期长等特点，有时土地是一次投入，但分成若干期开发，且可能开发的是不同物业形态的产品，因为对成本的归集和分配方法进行规划和约定非常必要，既便于对项目的成本和税收等进行事先的测算，更便于成本的管控，避免核算口径前后不一致以及集团内各公司操作上的不一致。
3.推行目标成本管控随着环境、市场等因素的复杂化，房地产行业的竞争日趋激烈，因而“卖方市场”的特征尤为明显，在在卖方市场中，企业产品定价通常采用“成本加成”定价策略。企业要保持必要的利润，其唯一合理的途径就是控制成本，销售价格减必要的利润，就是目标成本。开发企业的目标成本管理应从产品设计开始，贯穿开发的整个周期。通常开发企业产品定位确定、施工图确定后开发产品的成本就相对可控，除遇钢材市场价格波动很大及方案颠覆性修改的情形外，开发的各项目成本相对稳定可控，因而，目标成本的落实也具有非常现实的意义。目标成本也是财务部门审核各项工程合同签订、工程款支付及结算的重要依据和手段。
4.将目标成本管控与成本核算有效结合为有效落实目标成本管控体系、规范成本核算，故通常要求在各部门间使用统一的成本科目体系，成本科目不仅是会计核算的工具，也是各部门进行成本管控的重要手段。在签订合同的环节，作为合同审批的手续或流程，应注明该成本项目的科目代码、成本科目名称、目标成本金额、是否已有同类合同签订、金额多少、本次拟签订合同金额多少，在审核的各个环节一目了然，既简便有可控。在审核工程款支付的环节，某具体合同已发生成本、已支付款项也清晰易查，便于核对和审核。
5.将税收作为成本核算因考虑的重要因素之一众所周知，房地产企业的税负很高，除按预售款或销售收入的5%计征营业税（另有附加），还有按增值额30-60%计征的土地增值税、和25%的企业所得税。因此，从广义成本的概念，税收成本也是构成整个开发项目成本的极为重要的方面，房地产开发企业无不加以重视。因而各种税收筹划应运而生，而如何合理设置成本核算方式也是税收筹划工作得以落实的重要手段，成本核算不仅是内部管控的重要手段，也是各项税收计算的依据和载体。因此、合理设置公共成本费用的分摊方法、如何合理界定营销费用与开发间接费用都非常必要。在现实中，经常有开发企业在项目之初首先搭建临时建筑——售楼部，诚然售楼部的开发公司的门面、也是推销开发产品的窗口，售楼部建得高端大气上档次不仅是公司形象的表现，对今后开发产品的销售具有重大的影响。但是很多开发企业在报建时就以“售楼部”报建、会计核算时计入销售费用，实际上公司的设计部、工程部、开发部等均在此售楼部办公，这些部门的费用可以列入开发间接费用，计入开发间接费、还是计入销售费用的最主要的影响在于在计算缴纳土地增值税时前者可以作为扣除项目，并享受20%的加计扣除，而后者不管实际发生多少都包括的扣除项目的5%开发费用中。
一、房地产动拆迁公司的成本组成及存在的问题
相比于其他行业而言，房地产动拆迁行业的成本管理更为复杂，一个项目的时间可能比较长，尤其是动迁的工作既要求细致又要求效率。因此，房地产动拆迁公司的成本具有其自身的特点，成本核算上也存在一些问题。
1、由于动拆迁工作历时较长，加上相关财务人员水平不高等，往往不重视建设过程的成本管理，致使财务指标缩水，成本反映不真实，造成公司财务状况及经营成本无从考核。
2、成本不进行分摊或随意分摊。用于拆迁的商品房成本没有根据实际用途转出，在同一笔费用用于支付不同成本对象时，相关科目有时根本不做任何分摊。由于成本费用分摊的随意性，造成拆迁工程成本的核算脱离企业经营的实际，无法及时提供真实完整的成本资料。
3、拆迁工程的实物工作量与财务的账面成本结转不一致。在购买或自建拆迁用房等项目上，没有一套规范的操作程序，造成账面与实物的数量严重不符。
4、拆迁工程成本核算的依据无法及时取得。拆迁工程如果采用外包形式，其成本的核算必须先取得施工方开具的发票。公司有时会出现不能及时取得正式发票进行成本核算的情况，导致成本核算缺乏真实性，给经营决策造成影响。
5、动迁工作中人力成本难以计量。动迁工作涉及大量的人力成本，需要时间和耐心与被动迁对象进行讲解政策、说服、签约和安置工作。工作中不确定性较大，花费的人力和其他成本难以具体计量，相关费用难以审核，这部分成本既不透明也难以控制。
二、成本控制策略及程序
房地产动拆迁公司是以资金和人才资本，整合土地资源、政策资源、设计、施工、监理等资源，来实现自身目标。因其产品具有社会属性、技术属性及产品生产的复杂过程属性，造成了其产品成本控制的复杂性。对于其成本管理工作的开展，应从战略高度给予重视，首先转变成本观念，设计符合公司特点的成本管理程序和指标，然后开展具体的成本控制工作。
（一）成本控制观念的转变
1、全员成本管理观念的创新
很多人认为，成本管理是专设的成本管理机构及成本管理人员的职责。但事实上，他们只是公司成本控制的组织者，比如房地产动拆迁公司的拆迁工程管理部门，只靠他们单方面的努力，难以实施好成本控制。这就是说，公司成本的发生与管理层、各部门、各人员的活动密切相关，他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此，成本控制的主体应该是个全员概念。
2、成本系统管理观念的创新
长期以来，公司进行成本管理时往往比较重视某一领域或阶段成本的控制，而忽视对其他领域或阶段的成本的分析与研究。公司应该树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析与研究。
（二）预算管理
实行预算管理是进行成本控制的有效手段。公司的管理工作始于预算的编制，结束于预算的执行分析。全面预算管理是普遍采用的现代管理模式，全面预算管理系统为公司预算的事前编制、事中控制和事后分析提供了一个平台。
（三）成本控制程序设计
想要进行有效率的成本控制，首先必须要有明确的思路，不仅要有符合实际的考核指标，还要有有力的监督，兼顾效率与公平。对于房地产动拆迁公司而言，进行成本控制可以采取上图程序。
根据上图，成本控制是一项涉及公司各个部门、每个员工的系统工程，在转变公司成本观念后，对员工进行充分的思想动员。由公司高级管理层发起，与财务部门一起设计预算和考核指标，具体分析公司实际情况，找出控制成本的几个关键点。财务部门将控制成本的指标层层分解至部门、项目、员工，形成科学有效的责任成本体制。每个员工在保障公司利益的前提下，都承担一定的责任成本。至一个会计期限或项目结束，指标结果反馈回财务部门，进行考核与奖励，这样有利于发现成本控制的薄弱环节，进一步改善、加强控制的措施和方法。公司高管层在整个成本控制的过程中，要尽力给予支持，并起到关键的监督作用。
三、具体成本控制方法
（一）财务部门成本控制
1、严格执行年度经营计划及财务预算
严格执行预算，将总成本控制在预算内。对于超出预算的费用要按有关规定办理。对于即将要开始的拆迁工程项目，要求工程部门对该项目提前做出规划设计，财务部门根据工程图纸做出预算，并在工程过程严格监督。待项目完成后，财务人员要对支付款项等严格把关，审核成本和决算表，准确真实地反应工程成本。
2、加强资金管理
资金管理是财务管理的中心。房地产动拆迁项目属于房地产开发的前期项目，在整个项目过程中，往往项目的前几个阶段只产生费用，在项目快结束时才产生收入。因此，为了防止资金链断裂的情况发生，要求公司统筹安排，合理调度，把资金用活。
在公司资金管理中，对所有财务往来都要严格按规章制度办事，要把一切发生的货币资金收支、物资发出和转移，据实填制凭证，认真审核，落实个人责任范围避免出现问题。
3、长期坚持成本控制
成本控制不是一蹴而就的工作，而是需要全公司上下齐心合力的系统工程。要求财务部门不仅做好记账、编制报表的工作，而要主动参与到公司各阶段的成本控制工作中。如，动迁工作中，财务人员可以到工作现场，了解工作进展状况，评估工作难易程度，有利于评价风险，做好资金安排。又如，在拆迁工程中，随时监督工程进度、物资采买等，有利于强化建筑物资的日常管理，减少成本。
（二）行政部门成本控制
公司行政部门主要负责公司日常运营的工作，不属于公司主营业务部门，对公司业务给予支持。行政部门主要发生的费用在于管理费用，如通信费、办公费、交通费、职工报销等等。对于房地产动拆迁公司而言，对于管理费用也纳入预算管理范畴，针对每项费用分析其因由，总量控制，个别实行定额制，将管理费用控制在一个合理范围。
（三）动拆迁成本控制
1、动迁要有明确的时间和人员安排计划
明确的计划是做好工作的前提条件，这样有利于公司进行资金安排和人员安排，不仅可以提高工作效率，也可以减少不必要的人力资源浪费。每户被动迁对象都有固定的经办人负责，这些经办人不仅帮忙分析被动迁对象的实际情况，宣传动迁政策，签约后还帮动迁户找过渡房看二手房。由于动迁牵扯的利益较大，因此“人盯人”战术做到了责任到位，将动迁户利益放在首位，可以加快动迁工作的进程。
2、拆迁补偿安置成本控制
这部分成本是构成房地产动拆迁公司成本的重要组成部分，也直接关系到动迁工作的难易程度。该部分成本主要由被动迁对象房地产评估值构成，一般有政府相关政策规定，并且受当时当地的房地产的市场价制约。而实际工作中，评估对象的补偿金额最难进行。因此，准确评估直接影响公司成本控制，可以从以下几个方面入手：
1）评估之前首先应明析评估对象的产权文件
产权文件是每个评估师在进行估价时，首先必须掌握的重要资料，是正确估价的基础。各种房地产产权文件所记载的房地产权属内涵各不相同，但都与房地产估价息息相关。例如在动迁评估中，经常会遇到有些房屋下面的土地是划拨性质，有些是出让，有些房产证注明用途为住宅，而实际上有商业价值，对于这种情况在选用评估方法时应坚持“合理、合法、合情”的原则。
2）把握对等原则
在动迁工作中，动迁公司与被动迁对象处在不对等的地位中，这主要表现在经济地位，参与拆迁的主动性，补偿安置协议中所处的地位。因此，为了消除被动迁对象的抵触情绪，进行房屋拆迁补偿时，其标准应略高于(至少不低于)所在地区同类普通住房的正常市场价格水平，保障动迁工作的顺利进行。
3）根据房屋种类采用有针对性的评估方法
随着加快城镇建设的步伐，带来了大量的农村房屋拆迁。农村房屋所占用土地大多为农村集体土地，没有房产证和土地证，如果以实物安置(拆一补一)，就应采用成本法对房屋装修以及附属物进行估价。采用货币补偿时，往往由政府定区位地价，然后再考虑房屋重置价。
工业厂房作抵押评估时，往往采用重置成本法，其中基本重置价、城市建设配套费、投资管理费、财务费，建设工程后三通费用，这样做通常不够精确。例如工业厂房建设规模不大，后三通费细化为道路、场地、绿化、上下水道等，这样做会更精确一点。
3、拆迁工程成本控制
【关键词】公房资产 公房管理企业 公房资产会计处理 公房资产管理监督机制
笔者有机会参加上海某区公房资产管理情况的一个调研项目，对目前上海公房资产的会计处理情况有了一定的了解，在调研过程中，对上海公房资产会计信息的扭曲程度颇感震惊，并由此想到改进国企会计信息披露的必要性。
一、上海公房资产账面处理现状
公房资产也是国有资产的重要组成部分，随着我国房地产市场的突飞猛进，上海公房资产的经济价值也日益凸显，但是相应的会计处理对这一变化极不敏感。国家废止了行业会计制度，现在执行《企业会计准则》或《小企业会计准则》了，而上海公房资产的会计核算却一如既往，无甚变化。
历史上对上海公房资产财务管理可以界定自1996年始，因为之前上海公房资产没有账面价值。1996年上海市房地产局根据《上海市关于盘活公司企业国有房产试点的实施意见》（沪府发〔1995〕60号）文件精神，对公房资产进行价值评估并作为国有资产划拨至各区、县，授权各区、县房产集团公司管理。从此上海公房资产在各区、县房产集团公司（以下简称“公房管理企业”）财务账面上有了记录，虽然价格评估是粗放型的（房产以幢或号的建筑面积计价，未细分为每个租赁单元），但毕竟公房资产首次作为有账面价值的国有资产纳入了国有资产财务管理的范畴，在公房资产价值管理方面是一大进步。但是正是由于这种粗放型的价值估计违背了会计处理的多项基本原则，比如客观性原则，根据公房资产管理的实际情况，其价值和使用价值不应该是以幢或号为核算单位，而应该以实际的交易单元为核算单位；再比如配比原则，配比原则要求会计核算单位的收入、支出能够配比，房产以幢或号论价，必然导致实际交易以租赁单元为单位的会计处理无从着手等等；这便从一开始就埋下日后无法对上海公房资产正确核算的隐患。随后随着政府对公房资产政策的逐步放宽、搞活，因使用权买卖、经营性租赁、动迁等公有住房产权发生变化的市场交易事项多了起来。据说早些时候，各公房管理企业还按财务管理的要求，对上述交易事项进行了账务处理，后来因为房价高企，2006年市房地产局认为现有的公房资产价值被严重低估，故布置不再在账面上做减法，市房地产局也停止核销各区灭失的公房资产，以致各公房管理企业管理的公房资产账面价值就不再有任何变化。
从专业角度看，本市公房资产如此核算实在是件很荒唐的事！其一：以商业企业为例，其存货明细账可以小到几分钱一枚的各种规格的螺丝螺母，而公房管理企业管理的公房租赁单元动辄以万元、几十万元计价，却论幢或号计价，好似是不值得费事去单独核算。其二：资产不断在变动，却多年不记账，这种只有在破产企业才会发生的事，却在本市一个个实力雄厚，能正常持续经营的公房管理企业中发生。岂不怪哉？
目前，本市各区公房资产管理公司的公房资产会计处理大致可以分成两个阶段：第一阶段为1996―2006年，由于一开始就未按经济事实（按租赁户）核算，无法设立公房资产的明细账，所以一般只在公房管理企业本部设立公房资产总分类账，因动迁、出售等产权变动（不包括使用权房的转让）导致的资产减少直接在总账中作减少反映（我国的老公房资产会计处理一般只做减法）；第二个阶段自2006年至今，保持总账账面金额不变。
其实本市所有公房管理企业也不是没有公房资产明细账，不然它如何销户，如何收租金？不过这个明细账与财务意义上的明细账不相干。一般公房管理企业应有两套明细账，一套沿袭原房管所的管理模式由各小区物业公司分片掌管，不涉及所管公房资产价值，主要用于收取所管物业的公房房租和物业管理费；另一套有公房管理企业实物管理部门管理，属市房地产局的“公房集中式管理电子信息系统”的一个部分，该系统有各区每一租赁单元的具体情况，凡租赁卡上所有信息，该管理系统中都有，唯独没有资产价值金额反映。所以这两者均不构成财务意义上的“账”，对财务监督没有意义。而且市房地产局的“公房集中式管理电子信息系统”只让各公房管理企业看到所管物业单个租赁单元的情况，未经市房地产局的授权无权自行统计出本司所辖的公房资产总体情况。公房集中式管理电子信息系统基本上只能满足市房管局核销公房租赁户之用。
本市公房资产会计处理现状，表明了公房管理企业对现行公房资产的财务管理几乎失控。财务控制要求企业任何一项资产、负债等会计要素变动都能立即以货币资金的形式在企业的账面有所反映，并始终在企业管理层的可控范围。《企业会计准则》对会计信息质量要求第一条就是：“保证会计信息真实可靠、内容完整”，其中账实相符是财务控制的基础要求。目前各公房管理企业账面只有公房资产一个总金额（总账金额），至于该金额由哪些具体的租赁单元所组成没有明细账的支持，可说是一笔糊涂账，一点也不为过。因为下面任何房产交易金额变动，财务管理部门没有任何明细账可核查。对公房资产具体管理部门上交公房资产动迁补偿等收入、房租收入、公房出售收入的，公房管理企业财务能做的只是“照单全收”。至于这些钱是哪些公房资产单元的出租、拆迁、转让收入？拆迁、转让的公房类型是什么？面积是多少？拆迁费、转让费是如何计算出来的以及是否正常等等，全凭下面具体管理部门说了算。由于目前公房资产市值巨大，不要说直接金钱交易动辄几十万、上百万，甚至上千万、上亿（老洋房），就是表面不涉及金额的公房登记变动业务，比如户名变更、公房“居改非”等背后也存在巨大的经济利益，按目前的管理办法，只凭经办人员的“良心”来管理是靠不住的。
笔者认为，现行上海公房资产账面会计处理完全不能客观、正确地反映上海公房资产的真实价值，背离了《企业会计准则》的会计信息质量基本要求，显然不利于对上海公房资产的有效的管控。反思本市近年来有关本市公房资产的贪腐案件，笔者认为，这与其现行落后的、类似计划经济的财务管理模式恐怕不无关系。
二、造成上海公房资产账面处理现状的原因
1.公房资产的管理权限不明确。根据《上海市关于进行盘活工商企业国有房地产试点的实施意见》（沪府发〔1995〕60号），上海公房资产的管理权属归市房地产局，各区公房管理企业受托管理，所以有关上海公房资产相关政策，大家一向习惯于听从“市局”，尽管有关会计法规规定企业有权根据企业的实际情况采用新的会计政策；然而上述文件意见又规定：“试点企业集团在领到房屋所有权证后，即享有处置权、收益权，可以出售、出租、入股、联营、置换等，其收益归试点企业集团”，目前实际上除了销户、改变物业性质等不多的几个事项要市局审批，各区公房管理企业握有包括公房资产处置权在内的大部分公房资产权利，公房资产价值也作为各区公房管理企业的自有资产在其账面上反映。
2.公房资产正确反映的动力不足。上海的公房资产核算方法自1996年延续至今已有多年了，要进行调整，年代久远、事项繁多，涉及巨大的工作量，反正国有资产肉烂在锅里，受托公房管理企业大都有这种消极、怠惰心态；更有怕事的领导觉得，不理账没事，理理账倒可能理出事来，搞不好弄得湿面粉沾手甩都甩不掉。笔者曾有机会遇到市房地产局的相关部门领导，与他谈及公房资产核算问题，他也觉得应该改革，只是一会儿机构调整、一会儿人事变动、这事那事的忙于应付，实在没……总之，上上下下都没感到公房资产正确核算是件必需引起重视的大事。
3.公房资产的管理监督机制不全。由于公房资产一般是本市各区公房管理企业的主要资产，公房资产的不实必然导致公房管理公司整体会计报表的失实，如果各区公房管理企业是上市公司，公房资产如此会计处理能行得通吗？回答是否定的，因为会计师事务所没有这个胆，其违法成本是会计师事务所难以承受的。然而，据我所知的几个区的公房管理企业，没有会计师事务所对其会计报表中公房资产不实情况出具有“否定意见审计报告”或“无法表示意见审计报告”。为何这些公房管理企业多年来一直拿到“无保留意见审计报告”？可能涉及的情况是：第一，以往用以审计评价的会计制度层次较低（本市国企2011年才全面推行《企业会计准则》）；其次，会计师事务所考虑到这块资产受政府政策控制，自以为一旦出事可以推卸责任；再次，正逢房价高企，不存在账面资产高估风险，审计风险相对较小，所以会计师事务所会与公房管理公司妥协。其实更重要的因素是公房管理公司包括所有国有企业缺乏具体的所有人监督机制。财政、税务、上级主管单位、国资委等国企会计报表使用人，其性质决定其不可能把国有企业当作自己的财产来关心，他们对国企的关心只是出于“职务责任”，而中国式的“职务责任”大抵缺乏可操作性，所以这种“责任”在很大程度上属于道德范畴，难以形成强约束。
三、改善上海公房资产账面处理情况的建议
1.建立对公房管理企业的会计信息的公众监督机制。目前，我国有关法规对股票上市公司实行会计信息公开制度，这对于我国证券市场的健康发展起着重要的保障作用。其实会计信息公开对于国企也同样重要，其主要原因就在于有利于保证国有资产的安全。
如上文已述，由于政府无法真正履行国企的所有者职责，为了确保经营者能够正确有效地运用国有投资，防范有关公职人员监守自盗，合谋侵犯国有资产，公众必须及时地借助于国有企业会计信息公开来了解企业的财务状况和经济成果，以加强对企业生产经营活动的监督。笔者认为只有建立起对国有企业会计信息有效的监督机制，才能改变目前这种对公房资产会计信息扭曲反映无所作为的状况。
2.对公房资产账务处理的具体改进措施。
（1）建立独立的公房资产明细信息系统（明细账）。各公房管理企业独立的公房资产明细信息系统除了要求能够反映市房管局的“公房集中式管理电子信息系统”的相关信息外，必须给每个公房租赁单元核定价格，确定面积，保证明细账面合计租赁单元户总数、合计房产总价值、合计房产总面积三要素与总账数一致。并在此明细账的基础上设置每单元租户应收房租、实收房租、欠收房租明细账，以便于公房管理企业对公房资产收益实施必要的财务控制。此外该明细信息系统也必须对所有公房租赁单元产权变动、性质变动、租金变动、面积变动、租赁户更名变动等不涉及资产价值变动的事项有所记录，以便于公房管理企业对所管公房资产实施全方位的监管。为加强统一管理和降低管理成本，建议该明细信息系统由上海市住房保障和房屋管理局牵头，在原“公房集中式管理电子信息系统”的基础上进行扩充。各公房管理企业的公房资产明细信息系统是“公房集中式管理电子信息系统”的组成部分，但必须自成体系，能够满足公房管理企业对其管理公房资产必要的管理需求（该系统可以由公房管理企业财务部门与实物管理部门共享，但有关修改变动程序必须设定各自的权限）。
（2）完善公房资产账面价值核算体系。从技术层面，可供选择的有两种方法：
一是，按历史成本计价并追溯调整。首先在原1996年公房资产入账原始金额的基础上细化。根据当时各区房产管理局房屋产业目录清册，由于原入账公房资产单位以“号”或“幢”计价，不能满足财务明细核算的要求，所以要以合理的方法将当时“号”或“幢”为单位的计价金额分摊到当时该“号”或该“幢”所有租赁单元，形成新的原始明细账（面积也应根据当时所有租赁单元租赁卡加总后重新核定）。然后再根据此后所有租赁单元的增减变动单体档案资料（从理论上说所有租赁单元的变动均有相关手续并归档保存），在新的原始明细账上进行资产增减账务处理，其中因测绘面积增加等原因的增加应仍根据历史成本记账原则根据当时该类房产评估价计价。最后，将统计出来的结存租赁单元清单与公房管理企业现行租金收入明细账内的租赁单元清单核对，如果两者数量一致，证明历年对公房资产的管理基本正常，如果不一致，就应该就差异单元进行调查，找出差异原因，经批准后视不同原因进行账面调整。然后根据账实一致的公房资产明细账的合计价值调整公房管理企业的公房资产总分类账，理论上公房资产明细账的合计价值应该小于目前的账面金额（按历史成本记账原则，公房资产总体在减少，多年不核销，其实际总金额必然减少）。
按历史成本计价追溯调整方法的好处在于符合传统和现行会计制度的规定，容易为各方所接受，同时彻底清理账目，容易发现以往公房资产管理中存在的舞弊行为，强化了公房资产的财务管理功能；缺点是仍然不能体现公房资产的实际价值（它在会计报表上的反映仍然是公允的，因为其符合我国会计核算历史成本原则），特别是工作量巨大，可谓“兜底翻”！
二是，按期末公房资产实际盘存数量以公允价值计价。根据《企业会计准则》，符合条件的企业部分资产可以引入公允价值（市场价）概念。笔者认为，既然公房资产价值已计入公房管理公司的所有者权益，公房资产作为一种特定的资产，在各有关方面协商一致的情况下，可作为投资性房地产核算，采用实地盘存法（倒轧法），并以现行市场价对存量公房进行估价，直接建立明细账。在账实一致的情况下，再根据明细账合计总金额调整总分类账。如果采用此法，各公房管理企业的净资产可能出现大倍数的增长。
【关键词】 房地产；开发；会计核算；财务管理；投资性房地产的计量。一、房地产开发企业中的会计核算工作
1.1 会计核算中存在的问题
会计核算制度标准较多，会计科目不完整。现有的会计核算制度较多，在房地产行业中可以执行的制度有新准则、《小企业会计制度》、《企业会计制度》、行业会计制度《房地产开发企业会计制度》，但是房地产行业中没有明确规定统一的执行标准。房地产开发企业核算方式较多，不利于会计核算的准确性，同时在这些制度里面，只有房地产会计制度给出了专门使用在房地产开发企业中的会计科目和核算方法，由于房地产行业产品的特殊性，其他制度中的简单会计科目对于房地产企业中的会计要素不能进行全面的核算，影响了企业核算的准确性。
企业业绩不能通过收益评价指标真实体现。由于房地产生产投入产出周期较长，反映在会计年报上往往会出现大幅度业绩波动，建设期内业绩较差，而当房屋进行验收出售后，预收款项计人收入，这便导致净利润指标不能真实反映其经营情况。即使房地产开发公司经营较好，但是其净利润仍旧可能很小或为负数：而一个在建工程较多且预期出售状况良好、现金流状况极佳、盈利能力强的房地产公司也可能正面临倒闭的危险，如施工质量问题导致的赔偿、资金链的断裂等。因此，房地产开发企业的业绩除了会计核算指标，表外风险也比较重要。
1.2 房地产开发企业会计核算的重要性
房地产开发企业与一般的施工企业不同，它同时从事房地产开发和房地产经营两项业务，通过进行土地征用、建设房屋、完善基础设施、进行房屋销售来获取利润。一方面，从利润获取来看，由于现在的建筑市场竞争比较激烈，企业运营成本日益增加，企业的利润逐年降低，对于工程项目投资进行有效核算、对建筑工程建造进行有效核算，有助于房地产开发企业有效地降低成本获取最大利润。另一方面，从风险规避来看，由于房地产企业的工程投资项目资金投入比较大，且房地产企业同时进行土地征用、房屋建设招标建造、成品房销售的业务，整个资金回笼周期较长，涉及核算环节多，一旦会计核算出现任何问题，企业必然要承受重大的经济损失，甚至会给企业带来灭顶之灾。因此，完善房地产开发企业的会计核算工作，提高会计核算质量，是房地产开发企业经营工作的重点
二、房地产企业财务管理风险的具体表现
财务风险是财务系统由于内外环境的各种难以预测或无法估计和控制的因素作用。使得财务系统运行偏离预期目标而形成的经济损失或额外收益，从房地产企业的经营特点分析，房地产企业财务活动一般分为筹资活动、投资活动、资金营运和收益分配四个方面。相应地，财务风险也就包括筹资风险、投资风险、资金营运风险、收益分配风险。具体来说，我国房地产企业财务风险主要表现在以下几方面
2.1 再筹资风险
再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常用的办法，由于负债经营使公司负债率增大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这一点在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债的筹资的能力。对此，一些大型房产商，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦链中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给企业经营带来致命的威胁长期以来房地产企业对资本市场的了解还比较匮乏，对资本市场的运转、资本市场的理论缺乏研究，在筹资时较少考虑资本结构和财务风险等，具有一定的盲目性，资金结构中负债资金比例过高，导致房地产企业财务负担沉重，偿付能力严重不足。
2.2 投资风险
在投资方面，部分房地产企业投资决策随意性大。在房地产企业中，不顾自身能力和发展目标，热衷于铺新摊子，盲目投资，造成严重损失的例子比比皆是。开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初级阶段均以负债开发为主，自有资金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷，如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，那么公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金的紧张，也会影响公司的信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭
2.3 利率变动风险
房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期的收益，特别是在经济过热时期，通货膨胀月月攀高，为抵制经济过热现象，央行会采用多次加息手段，从而使企业的利息负担不断加重，财务风险也随之加大，因此高额的利息负担必将成为房地产企业的沉重的包袱。
2.4 收益分配风险
收益分配政策对企业的生存和发展有很大的影响。分配方法的选择会影响投资者对企业状况的判断和企业的声誉，从而影响企业资金的来源，也可能影响企业潜在投资者的投资决策收益分配政策方面，股利分配政策对房地产企业的生存和发展有很大的影响。分配方法的选择会影响投资者对房地产企业状况的判断和房地产企业的声誉，从而影响房地产企业资金的来源，也可能影响房地产企业潜在投资者的投资决策。如果房地产企业的利润分配政策缺乏控制制度，不结合房地产企业的实现情况，不进行科学的分配决策，必将影响房地产企业的财务结构，从而形成间接的财务风险。
三、投资性房地产的计量
3.1 投资性房地产的初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式（债务重组、非货币性资产交换等）取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
3.2 投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量有两种模式：成本模式和公允价值模式。相对而言，会计准则更倾向于采用成本模式计量，对后者限制使用。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式计量。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产。应当按照固定资产（建筑物的计量）或无形资产（土地使用权的计量）的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的相关规定进行处理。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）.投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
参考文献：
关键词：房产企业；财务问题；集中管控；措施
前言
本文主要以我国大型地产企业为样板，就房地产开发方面的财务集中管控问题进行探索。随着我国市场经济的发展，城市化进程正在不断加速。房地产企业为我国的城市化事业做出了重大贡献。随着我国第一代房地产企业的逐渐壮大，布局全国的房地产开发已经成为地产企业发展的方向。这些企业跨地域庞大、子公司众多，股份背景复杂。总部对下属子公司的正常财务管束就成为监督和保证子公司健康发展的基础。地产企业的财务集中管控较其他行业有其独特的一面，这主要是因为地产企业资金回笼速度慢，项目开发周期长。财务的集中管控不仅包括了基本的财务指导和监督机制，还包含配置财务资源、财务规划工作、监控和维护企业资金链等工作内容。所以，地产企业做好财务集中管控体系建设的意义重大。
1、房地产企业财务集中管控概述
1.1财务集中管控体系的内涵
地产企业的财务集中管控体系就是以网络化管理系统为平台，通过严格的规范化财务操作流程对财务工作进行梳理，将整个地产企业从总部到子公司所有的财务信息分条目录入、分析，然后对这些财务数据进行自动化的上传和处理，得出地产企业的总体财务状况分析报告。只在方便高层管理者了解各子公司财务状况以及企业整体资金链状况，为企业今后的进一步发展提供相关的数据分析与支持。
当前我国大部分全国化的房地产财务集中管控体系是建立在电子信息和网络技术基础上的，同时又整合了国际先进的财务管理方法、理念、以及管理制度，不断对财务操作流程进行中国化的创新，使房地产企业的财务工作变的更加科学、规范合理。从而可以更好的参与国内外地产行业的竞争。
1.2地产企业财务集中管控的优势
1.2.1 财务核算标准统一
通过财务集中管控体系，可以把地产企业布局在全省、甚至全国的子公司的财务核算标准统一起来，以相同的核算单位、报表格式对财务管理进行梳理。同时以计划的财务汇报时间对财务工作进行提交与汇报。方便企业高层和财务监督人员对财务状况的调查与了解。
1.2.2 提高财务监督效率
鉴于房地产企业的地域性差别，大部分企业对于子公司的财务核算是允许独立核算的。建立财务集中管控体系，不是要剥夺子公司财务核算的权力，而是为了更好的对子公司内部的财务状况进行监督，推动销售业绩、员工绩效、战略规划的科学制定与有效执行。
1.2.3 提升企业的控制力度
总部通过对子公司的财务集中管控，完成一系列的财务工作，包括：财务监督、资金监控、风险控制和弥补漏洞等，加强了对子公司的控制力度，避免了大型房地产企业“集而不团”、“各自为战”的状况。一方面提高总部对各种发展战略的指定的科学性，另一方面加强了对子公司约束和控制的力度，不至于脱离企业既定的整体发展战略规划。
1.3房地产企业财务集中管控体系运行中的问题
虽然财务集中管控体系在某种程度上促进了房地产企业的发展，但是我们也要看到，企业在具体运转过程中，集中管控效果还存在一定的不足。
1.3.1 阻碍了下属公司的自主性
房地产企业的财务集中管控需要各地子公司将利润与收入上缴总部，在进行统一的分配。由于当前我国的金融业还未达到发达国家的水平，资金流动较慢，使得下属公司在面临发展机遇或发现市场先机时，财政能力存在制约性。这固然会保证子公司按照企业整体的发展规划发展，但是这也是妨碍子公司自主性发展的一种提体现。
1.3.2 总部管理效率较慢
财务集中管控需要将财务工作通过网络汇总至总部，然后再进行数据处理和分析。当前我公司总部财务人员较少，工作量太大，造成财务人员力不从心的工作现状。以至于不少财务报告处理效率较低。
1.3.3 管控系统功能不完全
财务集中管控对总部的计算机硬件要求较高。但是当前我公司对这方面还有待提高。一方面，处理器功率较小，造成计算机“机堵”问题；另一方面，财务处理软件系统功能尚未开发完善，有些功能没有写入，还需要人工进行处理，降低了数据处理速度。
2、房地产企业财务集中管控体系的建设方向
2.1完善的财务信息处理平台
当前房地产公司最重要的是建立一套完整的完善财务信息处理平台系统。运用分布式账套财务管理方式处理财务问题，由于地方子公司独立核算，是的财务管理的信息编码和名称缺乏统一的使用标准。而且各地方子公司财务人员的不规范操作使得财务信息报表中难度和口径出现很大缺口，公司日常管理的财务内容通过手工记录、对账、往来、核销，不仅耗时耗力，还影响了报销管理速度。
为了保证企业基本的织架构，必须将财务资料、政策机制、管理标准等具体内容进行量化管理，为整个企业财务管理部门提供基础标准保障，使得房地产企业在全国范围内做到财务管理的制度化与自主性的有机统一。
2.2 严格的财务核算制度
财务核算制度也是房地产企业建立健全财务集中管控体系的重要方向之一。比如：建立一个有利于公司集中管控的统一核算制度。财务人员在日常工作中可以使用系统的总账处理功能，集成固定资产管理。从固定资产的投资、折旧、流通以及报废统一生成自动的电子凭据；也可以利用总账系统集成处理往来款，比如：格局账单时间生成账单的处理方案，借以完成付款单据的自动对接与核销。
完成这一制度后，基本实现了企业财务集中管控中的流通管控功能，可以及时对下属子公司每天的财务报表进行监控和管理，定期对子公司的预算、决算进行检查。为资金下一步的流通方向进行效果对比分析，促进企业投资的科学性。
2.3高效率的资金运转处理中心
随着房地产企业产业布局规模的进一步扩大，建立高速的资金流通、结算处理中心是加强财务集中管控系统的重要内容。房地产企业的资金周转速度不一，因为楼盘和项目的性质、地理子公司财务体系的战略性调整，加强对其财务状况和资金流量的监管。当前，地产企业构建财务管理团队两种模式：一种是总部直接派遣财务人员入驻；另一种是实行财务管理的集中核算。财务人员委派方式是指总部通过向子公司派遣财务人员，通过网络系统进行财务工作的管理，与总部财务进行对接。这种财务人员可以通过校招和社会招聘选拔，属于借调性质，占用总部编制，向总部财务领导负责。另一种是实行集中地财务集中核算，子公司设立财务报账人员，只有使用权限，没有批复和决定权限。限定范围外的资金流动项目需要获得总部财务部的单子签章方可进行；总部设立专门的核算处理中心，负责领导、规划、处理一切财务实务。
3.2 统一进行预算管理
子公司预算的制定要符合企业长远的战略布局和近期的资金流动现状。在当前经济环境下，坚持以风控为先，收支平衡，合理发展的原则。同时，结合子公司所在城市的发展情况以及房地产发展宏观和微观信息，完成整体性的财务预算管理。实现业绩、绩效、预算相结合的财务控制体系，合理的运作资金的流向，优化企业资源配置，推动企业整体的预算管理。
为保证统一预算管理的执行程度，财务部应结合公司上年度资金流动方向，创建预算执行分析反馈系统。在实际工作中，加强与子公司的财务信息交流，市场现状交流，及时提醒风险状况，强化预算编制的科学性，统筹风控与发展的统一。在具体工作制度上，总部可以召开半年、年度预算分析会，各子公司结合上季度、年度的财务报告进行预算分析，通过后再进行预算处理。
3.3 加强财务监督体系建立
对于财务集中管控体系建设，必须构建符合国家法律法规的财务管理制度。提高业务流程的规范化程度以及内部财务监督机制。良好的内部监督机制是完善财务集中管控体系的基础和保障。
房地产企业下属项目众多，财务需要处理的事项较分散，使得财务监督的难度和工作量都较为庞大。对此，企业要将财务监督的主次、轻重进行划分。实行重点监督，定期检查的监督管理办法。财务集中管控重点内容可以设为：会计的核算、财务报表审核、资金流动审核等关键财务审核工作。
3.4 加强硬件以及团队建设
企业要想完善财务集中管控体系，就必须把企业庞大的人力资源优势转化成人才优势。财务管理事关企业机密，更是要加强对财务人才培养的重视。从内部建立适合财务人才涌动的储备机制，公平、公开、公正的选拔环境，合理有效的晋升体系，促进财务队伍进一步专业化。同时，财务集中管控体系也需要对企业的电子信息技术进行升级。不断提升财务处理软件的功能和自动化程度，强化软件处理速度，弥补系统漏洞等。
总结
综上所述，地产企业为了顺应时展的潮流，在地产企业发展的过程中进行财务的集中管控体系建设，并将各种先进技术应用到财务集中管控中，强化了企业总部对整个企业的领导和控制力度。在一定程度上推动地产企业的快速发展。作为财务工作者，我们必须本着为企业负责的态度，提升专业能力，创新集中管控方式，促进房地产企业的不断前进。（作者单位：中国建筑第五工程局有限公司）
参考文献：
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[3] 沈新宝，朱莉.房地产企业集团财务集中管控体系问题研究[J].企业集团财务，2012（12）：74-75.
位置、物业类型都会影响楼盘的去化效率。在当前环境下，面对众多子公司对资金的流入与流出，必须建立高效率的资金运转处理中心，才能使企业资本向更高的利润方向流动。
这里的资金处理，不仅要与财务管控挂钩，还要与金融系统进行对接。比如：总部账户要与子公司账户做好信息交流工作，子公司向总部提交拨款申请或者资金使用说明，由总部借助银联系统完成资金放款。达到总部财务部的高效、细致管控的效果。具体的资金运转业务内容有很多，可以从以下几个方面进行完善：收付款管理、资金计划审批、资金结算、银企直联、票据管理、投资管理、融资管理、资金监控等。
3、具体管控方案设计
【关键词】投资性房地产，会计核算，成本模式，公允价值模式
一、投资性房地产会计核算中存在的问题
（一）投资性房地产确认和初始计量会计核算中存在的问题
在会计准则中，对于投资性房地产确认的要求是比较明确的，即只有在符合定义的前提下，同时满足与资产概念完全相同的两项基本条件才能予以确认。虽然在我国投资性房地产会计准则中已包含其确认的基本条件和特殊条件的理念，但未明确予以规定。
（二）投资性房地产后续计量会计核算中存在的问题
1、投资性房地产折旧或摊销核算存在的问题。我国准则规定，对以成本模式计量的投资性房地产进行折旧或摊销，并于期末进行减值测试，这无疑是正确的。但对以公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，并将其差额计入当期损益，不符合收入与费用的配比原则。从长期看来，这种处理方法虽然不会对企业的最终利益产生影响，但会影响到企业特别是上市公司各期利润的真实性，给上市公司以调控利润的空间和时间，利润可能虚增，影响企业各期财务报表的真实性、准确性和可靠性，从而误会导广大的投资者和消费者。
2、投资性房地产价值差额处理存在的问题。在投资性房地产的初始计量与后续计量中，其公允价值与账面价值之间差额在账务处理上缺乏一致性。根据新会计准则的规定，自用房地产或存货，在向采用公允价值模式计量的投资性房地产转换时，投资性房地产的计价应当按照转换当日的公允价值来进行，若转换当日的原账面价值大于公允价值的，他们的差额应当计入到当期损益中，否则计入到资本公积。只有当企业在处置该投资性房地产后，只有当其账面价值小于公允价值之间的差额真正实现的时候，才能转入到当期损益，这一处理可以理解为会计核算中的谨慎性原则。然而对于后续计量的投资性房地产，准则要求将资产负债表日的公允价值变动产生的差额直接计入到当期损益。然而，同样是公允价值变动产生的差额，初始计量与后续计量的前后账务处理却出现了不一致的情况。
（三）投资性房地产转换的会计核算中存在的问题
一是投资性房地产在采用公允价值模式计量的条件下，企业有可能调节利润，虚构资产。企业可能通过调整出租日投资性房地产的公允价值，调节利润或所有者权益结构，还可以使当期营业利润增加，资产增加，构成虚增资产的可能。
二是在企业某年存在亏损的情况下，该企业可以通过处置该资产，将该投资性房地产原转换计入资本公积的部分转入当期的其他业务收入。从而使当期营业收入快速增长，达到扭亏为盈的目的。
二、应对投资性房地产会计核算问题的策略
（一）应对投资性房地产确认和初始计量会计核算问题的策略。在我国投资性房地产会计准则中，虽然给出了投资性房地产的定义及特征，并且界定了投资性房地产的范围。但是对投资性房地产确认的特殊条件却未明确予以规定，这应该在未来准则修改时加以完善。明确投资性房地产确认的特殊条件，将基本条件与投资性房地产的定义、特征及范围结合起来考虑是否应将某资产确认为投资性房地产，并按照成本进行初始计量。
（二）应对投资性房地产后续计量会计核算问题的策略
1、应对投资性房地产折旧或摊销核算存在问题的策略。投资性房地产是企业已经出租或持有并准备增值后出租的土地使用权和已出租的房屋及建筑物，其在出租期间都会发生有形或无形的损耗，其成本和费用是实实在在的发生了。因此，根据收入与费用配比原理，也应比照固定资产或无形资产折旧或摊销，以真实的反映企业各期的利润水平。企业可设置和通过“投资性房地产折旧（摊销）”科目核算，也可在“累计折旧（摊销）”科目下设置“投资性房地产折旧（摊销）”明细科目对投资性房地产进行明细核算。
2、应对投资性房地产价值差额处理存在问题的策略。投资性房地产应属于企业准备长期持有，可供出售的资产与金融资产中的采用公允价值模式核算的“可供出售金融资产”比较接近，然而，与随时准备出售赚取差价的采用公允价值模式的“交易性金融资产”有所区别。公允价值计量模式下，交易性金融资产则计入“公允价值变动损益”，而可供出售金融资产的公允价值与账面价值的差额应该计入“资本公积”。因此，从资产持有的状况来分析，采用公允价值模式的投资性房地产的核算应该参照可供出售金融资产的核算，但是为了与其他资本公积有区别，可以在“资本公积”的科目下设置“公允价值变动公积（房产或土地使用权）”子科目，并对处置投资性房地产的收益，根据投资性房地产初始取得的目的不同，分别计入“投资收益”或“营业外收支”。
（三）投资性房地产转换会计核算问题的对策
自用房地产或存货转为采用公允价值计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额，实质上属于当期损益。为防范上市公司利用房地产转换调节利润，改变所有者权益结构，可将会计核算方法改为：自用房地产或存货转为采用公允价值计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
通过对我国投资性房地产会计核算存在的问题探析，可以看出我国投资性房地产会计准则在会计核算方面存在一定的不足之处，主要体现在我国投资性房地产的公允价值模式在运用过程中容易与利润操纵联系在一起。这主要是因为目前我国经济发展的市场化程度较低，会计人员总体素质不高，相关监管制度和法律法规不健全等现实条件。所以为了保证会计核算的准确性，应该从根源入手，杜绝利润操纵，同时应在以后的准则修改中完善投资性房地产会计核算的方法。
参考文献：
[1]万东琴.对投资性房地产转换的会计核算研究.Business China.2008
[2]财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产.2006
关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式；差异
1适用条件
《投资性房地产准则》规定对投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式，而公允价值模式须满足特定条件时方可选择。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当具备两个条件：(1)有活跃的房地产交易市场；(2)同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息能够从房地产交易市场上取得。另外，如果企业原先按公允价值计量某一投资性房地产，即使可比的市场交易变得不经常发生或市场价格变得不易取得，在该项投资性房地产处置或者变为自用，或企业为以后在正常经营过程中销售而开发之前，仍应一直按公允价值计量。之所以这样规定，主要是考虑到部分企业可能会通过随意变换计量模式达到粉饰财务报表、提供虚假信息的目的。因此这一规定不仅符合可比性原则，又可以在一定程度上防止企业造假。
2会计处理
2.1首次执行日
上市公司对 投资性房地产准则在首次执行日，应当对所有资产、负债和所有者权益按照企业会计准则的规定进行重新分类、确认和计量， 对于房屋和土地应将原来属于固定资产核算范围的房屋一分为二， 即一部分仍界定为固定资产， 按 企业会计准则第 4号——固定资产准则核算， 而满足投资性房地产定义的房屋建筑物应按《投资性房地产准则》进行核算； 原来属于无形资产核算范围的土地使用权，如果同样满足投资性房地产定义， 也应将其按《 投资性房地产准则》来核算。
实务中如何判断投资性房地产可以从定性和定量两个方面来判断。采用排除法进行定性判断： 企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产则不属于投资性房地产； 企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金， 也不属于投资性房地产； 母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产， 但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。从定量方面判断， 投资性房地产应当能够单独计量和出售， 即该投资性房地产的产权可以单独划转、交割。
2.2计提和摊销
成本计量模式下，需对投资性房地产按期计提折旧或进行摊销，借记“其他业务支出”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。 采用公允价值模式计量时，不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。期末当公允价值超过账面价值时，需调增其账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“投资收益”科目；公允价值低于原账面价值时，做相反的处理。
2.3期末计量
采用成本模式计量的投资性房地产期末如果发生减值，应进行减值测试并计提减值准备。计提减值准备时，借记“其他业务支出”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。而在公允价值计量模式下，不需计提减值准备，当投资性房地产公允价值下降时(减值)，将减值部分通过“投资收益”科目借方反映，并直接冲减投资性房地产的账面价值即可。
2.4转换用途
当有确凿的证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。
2.5处置时
对投资性房地产进行处置时，两种计量模式下对处置收入和账面余额的结转处理相同，不同之处有：公允价值模式下需将未确认的转换收益进行调整，从“资本公积”科目转出，转入“投资收益”科目。
2.6编制合并报表时
关联企业之间租赁房地产的， 出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司将自用土地使用权或建筑物转换为采用成本模式计量的投资性房地产， 应按该项土地使用权或建筑物在转换日的账面价值， 借记“投资性房地产”科目( 成本)， 按已计提的累计摊销或累计折旧， 借记“累计摊销”、 累计折旧科目， 原已计提减值准备的， 借记“无形资产减值准备”、 固定资产减值准备“科目， 按其账面余额， 贷记” 无形资产、 “固定资产”科目； 若母公司将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量投资性房地产， 应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值， 借记“投资性房地产”科目( 成本)， 按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目， 原已计提减值准备的， 借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目， 按其账面余额， 贷记“无形资产”、“固定资产”科目，将其差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“投资收益”科目。采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行后续核算，取得的租金收入通过“其他业务收入”科目核算； 企业根据《投资性房地产准则》确认的采用公允价值模式计量的投资性房地产的租金收入， 要通过“投资收益”科目核算。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产虽然确认为母公司的投资性房地产， 但在编制合并报表时， 应将其作为企业集团的自用房地产，因此母公司编制合并报表时， 应将母公司资产负债表中用于投资子公司的投资性房地产金额与其固定资产金额及子公司固定资产金额合计构成合并报表中“固定资产”项目金额。
3利润调节
在成本模式下， 如果存在减值迹象的， 应当按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》进行减值测试， 计提相应的减值准备。同时，《企业会计准则第 8 号——资产减值》中也规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润而采用公允价值模式计量， 企业可以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。
4纳税调整
“企业提供的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关， 有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或预测。”相关性是企业基本准则对会计信息的质量要求之一， 因而历史成本不再是唯一的主要计量属性， 公允价值被正式引入我国会计准则体系。与国际财务报告准则相比， 虽然我国的《投资性房地产准则》增加了采用公允价值模式的前提条件，即只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后
续计量，限制了采用其他的估值技术来确定公允价值。但公允价值计量属性的启用， 必然使其在不同会计期间的价值产生变动。公允价值的引入在《投资性房地产准则》中会对当期损益产生影响的情况主要有：(1)将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益； (2)将自用房地产或存货转换为投资性房地产， 公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益；公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积，而处置时需从资本公积转入当期损益；(3)期末计价时，投资性房地产应按当日的公允价值调整帐面价值，差额计入当期损益。《企业会计准则—基本准则》中明确会计基础为“企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告”， 即不论是否产生现金流， 都以应计制为基础确认当前损益。而税法的理念则是强调收付实现制， 即以企业实际产生的现金流为征税依据。当会计和税法规定存在不同观念时， 税金的计算应遵循税法规定，对会计利润进行纳税调整。
在成本模式下， 对已出租的建筑物或土地使用权可以计提折旧或摊销， 现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前全额或部分抵扣(超过税法税前扣除标准需作纳税调整)； 企业采用公允价值模式计量的， 则不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也就享受不到税前抵扣的优惠。
关键词：房地产；成本核算；成本控制
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）03-0176-02
房地产开发企业是随着我国城市住宅建设事业的发展，城市住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度改革的深化而逐渐形成的一个新兴行业。近年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。但房地产行业中会计核算尤其是成本核算存在的问题却不容忽视。
一、房地产行业成本核算中存在的问题
房地产行业的核算并不复杂，但由于企业管理水平和会计人员水平的原因，一些房地产公司成本核算不遵循财政部的政策规定，致使财务指标扭曲，成本不实，企业财务状况及经营成果无从体现。具体表现为：
1.成本对象设立的随意性。成片开发的小区应根据合同或同时开工的工程名称在“开发成本”科目下设不同的成本对象。但有的小区却往往将原应归属同一工程的项目分成多个
对象。
2.动迁差价调房的补偿收入直接冲减动迁成本。动迁房的补差数应冲减用于动迁的房源成本，不能直接冲减动迁成本，补差收人应补交营业税金及附加。
3.成本不进行分配或随意分配。用于动迁的商品房成本不根据实际去向和用途转出；在同一笔费用用于支付不同成本对象时，相关部门有时根本不作任何分配。凡此，都造成成本严重不实。
4.实物与帐面成本结转不一致。在外购或自建动迁用房、商品房内部调拨或转自用以及商品房的销售上，没有一套规范的业务操作规程，致使帐面和实物数量严重不符。
5.成本末打足。成本未打足的原因有：（1）因不能及时取得发票，应计入而未人的成本。承包单位因开出发票就须缴纳营业税金及附加以及所得税，故而对工程己经结束而发包方不能及时支付款项的，就不开出发票。（2）公建配套设施不按预算计提。按规定，非有偿转让的公建配套设施，建设规模大的，可按建筑面积或投资比率预提，而有的公司则人为少提或不提。
6.不能正确解决在产品向完工产品的结转问题。在产品向完工产品结转的依据为工程的竣工交付。在结转时，首先要审查完工部分工程的单项成本是否全部计入，其次审查公共费用是否足额分摊，
7.结转完工产品时任意预计销售成本或按照内部所谓计划成本结转。由于前述因素的存在，商品房销售时，企业无法得到真实的成本资料，因此一些企业采用所谓计划价格来预计销售成本。这种错误的做法，严重违反了成本必须按实际成本结转的原则。
二、规范并完善成本核算，提高核算水平
1.正确划分工程项目。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在核算时对同一小区内的各工程项目应分别进行核算。为便于成本的分配和分析，笔者认为应以竣工区域另设立工程项目的依据，并单独设立须进行共同分配的成本对象。在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相同或接近的设立各分项工程；在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，可合并核算，然后按照预算造价比例计算各分工程的实际
成本。
2.正确设置三级科目，规范反映核算内容，为了正确核算房地产产品的开发成本和成本控制，建议在“开发成本”科目下设置多个明细科目进行核算。
3.准确进行成本分配。成本分配主要有四个标准：（1）因果关系法。追溯成本发生的原因据以分摊成本，如基础设施费的分摊。（2）受益程度。以受益比例将成本分摊至受益对象。（3）公平合理。有时尽管与某项特定成本并无直接联系，但为示公平合理，仍将间接成本分配给无关联的对象，其依据为从公司角度出发，该间接成本是大家“应接受”的成本。（4）承受能力。按成本对象的负担能力分摊间接成本。要求盈利能力高的独立核算项目吸收更多的成本，能产生纳税收益，对整个企业集团有利。
4.正确划分开发间接费与期间费用。按照规定，只有在施工现场设立的管理机构（如指挥部等）的费用方可列入开发间接费。但有些企业将公司工程部等与现场有联系的部门费用均列入开发间接费，以达到减少期间费用、提高利润的目的，或借此提高土地增值税扣除项目的金额基数。
三、加强内部成本分析，提出控制办法
为便于考核项目收益情况，房地产企业须对产品销售收入、产品销售成本、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房等科目按成本对象分别核算。通常可从以下方面进行
分析：
1.分成本对象考核工程项目的毛利、毛利率、投资报酬率、净现值、现值指数、开发周期、竣工面积率、空置率、产销率等。
2.与工程的预算比较分析节超额，按成本项目列示。由于房地产开发周期长，工程项目可变因素多，在立项前所做的预算并不能反映实际情况，可比性不强。建议按工程的开发不同阶段编制滚动预算，以动态地反映预算执行情况。
3.分析项目差异。项目差异与竣工的时间和成本的节超密切相关。项目差异=进度差异+成本差异。其中，进度差异=按实际进度截止至当日的预算成本-按计划进度截止至当日的预算成本；成本差异=按实际进度截止至当日的实际成本-按实际进度截止至当日的预算成本。
4.运用网络计划技术（计划评审技术，PERT），大力降低工程成本。网络图是表示一项工程各个工作环节或各道工序的先后关系和所需要时间的网状图。它不仅能反映出工程所有作业（工序）之间的相互关系，而且能表明工程的时间进度，突出工程中的关键作业和关键路线。
四、房地产行业成本核算尚待探讨的问题
1.借款费用的处理。在实际工作中，不少企业将借款费用作为调节利润高低的手段。有的不分用途，一律计入开发成本，人为抬高利润；有的对经营性的支出和工程支出不加区分，直接全部资本化或费用化；有的将不同工程借款费用不加分配，简单计入某一工程成本；有的在开发中断或结束后，仍将借款利息计入开发成本。
2.质量责任准备金。每一个企业产品质量责任事故发生的可能性都是存在的，而且一旦发生，数额相当大，根据稳健性原则，现行制度应考虑允许房地产公司按照销售收入的一定百分比设立质量责任保证金，以降低风险，合理预计质量损失。
3.存货跌价损失准备的计提。一般认为：房地产行业出售的是不动产，减值的可能性较小。实际情况并非如此。（1）房地产市场供过于求，商品房积压严重，积压时间越长，跌价可能性越大。（2）房地产公司的开发资金约有70%系外部筹集而来，存量房积压时间愈长，资金成本愈高。
