时间：2023-08-27 15:10:00
【 abstract 】 with China's real estate market prosperity, real estate brokerage industry team developed rapidly, real estate agency in people buying and selling houses, lease house is more and more important role. In the new situation, real estate brokerage institution and brokerage researchers face legal system are not perfect, management confusion, distrimination many problems, this paper on these issues and strategies of comprehensive analysis.
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：
一、房地产经纪及其发展现状
1、房地产经纪简介
随着我国房地产市场的不断发展与完善,作为房地产产业链条中关键一环的房地产经纪业的作用日显重要,房地产经纪活动日趋频繁,房地产经纪人员队伍迅速壮大。由于房地产具有价值量大，房地产交易中产权复杂、信息严重不对称等因素的影响，决定了人们在房地产交易中需要专业的房地产经纪人员和机构为其服务。房地产经纪机构为房地产交易物体提供评估、交易、、咨询等服务及善后管理服务的机构，而房地产经纪人主要是在房屋交易、融资按揭、物业管理等领域为房地产交易双方提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪机构为连通房地产开发和市场消费发挥了桥梁和纽带的重大作用,而信誉良好服务周到的优秀房地产经纪机构可以更好地满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要，因此有利于房地产业的健康发展,房地产经纪企业成为房地产业不可或缺的重要组成部分。
2、我国房地产经纪发展现状
近年来房地产经纪服务向纵深发展,房地产经纪人在房地产交易中的作用不越来越重要。房地产经纪队伍空前壮大，房地产经纪人员的专业服务己经从低端提供交易信息、居间撮合,发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售等领域。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计,到2010年底，全国有注册房地产经纪人的房地产经纪机构达到15937家，其中比较著名的经纪机构有中原地产、21世纪中国不动产、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司等。全国共有34814人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书，其中的22024人经注册取得了中华人民共和国房地产经纪人注册证书。根据房地产经纪行业调研统计全国40个重点城市房地产经纪从业人员50万余人。粗略估计,全国的房地产经纪人员超过百万。房地产经纪服务从业人员呈年轻化趋势,年龄主要集中在21一30岁之间。房地产经纪人的学历也在逐年上升,八成以上拥有大专学历。
二、当前房地产经纪行业存在的问题分析
1、受金融危机和调控调控，交易量下降使得竞争日趋激烈
2008年以来受全球金融危机的影响，房地产市场不景气,二手房市场呈观望态势,交易量萎缩,很多中小房地产经纪公司不堪压力纷纷倒塌,还出现房地产经纪公司携款潜逃等恶劣现象，房地产经纪业面临着空前的信誉危机。2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级。随着国家房地产调控政策不断加强与深入，房地产经纪面临业务量减少，有的小型的房地产经纪公司公司关门大吉，而大型的房地产经纪公司，进行门店的收缩，加大员工培训力度。房地产经纪行业竞争更趋激烈。
2、现行房地产经纪人管理体制不完善
政府行政主管部门对这个行业的有效监管模式都尚未建立，相关法律法规不完善。目前我国房地产经纪机构官办色彩浓厚，直接由政府部门组建，或是政府机构附属部门，中国房地产估价师与房地产经纪人学会担负着房地产估价师和房地产经纪人的管理工作，政府管理滞后。房地产市场中对房地产经纪机构采用多头管理体制，造成管理政出多门，缺乏专门的管理机制。目前这一行业的从业人员只有少数进入到管理体制内，绝大多数没有进入注册管理体制的从业人员，就容易游离在监管体制之外了。
目前国家出台制定的《城市房地产交易条件》、《城市房地产中介服务管理规定》等，只是针对整个房地产业的简单管理和调节，对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善，对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。
3、现行房地产经纪机构规模小、粗放经营，管理混乱
我国还没有出台对房地产经纪业的完整配套法律法规，因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低,成本少、风险较小，一些创业者纷纷踏入这一行业领域。
大部分房地产经纪机构规模小、管理差、收费乱，完全是各自抢占业务，很多小型房地产经纪机构都没有取得房地产经纪资质、营业执照、房地产经纪人资格证等资质证明，对房地产经纪业务法律法规也不熟悉，隐瞒事实，虚构情节欺骗顾客情况时有发生。还有一些房地产经纪机构盲目扩张，不注意品牌形象和管理水平提升，粗放经营，结果经常因为市场波动而大起大落。
4、房地产经纪行业从业人员不稳定，素质偏低
目前,成为房地产经纪行业从业人员的门槛较低。虽然大部分城市都举办了房地产经纪人员的资格考试,但该行业人员流动较大，只经过简单培训或者不经培训就直接上岗。房地产经纪从业人员素质方面呈现持证人数比例低、学历不高、年纪轻、从业时间短等特点。主要表现在以下几个方面：
一是从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。常常出现提供虚假信息从中牟利,给当事人造成损失的情况。二是从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育,对房地产专业知识的掌握不足。三是从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对老说都比较差,很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。
三、新形势下我国房地产经纪行业发展策略
一、房地产经纪活动当事人之间的法律关系
房地产经纪活动当事人包括房地产经纪机构及其房地产经纪人员、房地产经纪业务委托人、交易相对人及其他相关机构。
房地产经纪活动当事人之间的关系依托房地产经纪服务产生，与交易当事人之间的交易法律关系相区别，房地产经纪活动当事人之间的法律关系可以称之为服务法律关系。房地产经纪服务法律关系存在于房地产经纪机构和委托人之间，主要包括委托关系、关系、居间关系等。
房地产经纪服务法律关系基于合同产生，适用于调整房地产经纪服务法律关系的法律依据包括《民法通则》、《合同法》等，规范房地产经纪服务当事人行为的法规主要是《房地产经纪管理办法》。
根据当事主体的多少，房地产经纪服务法律关系可分为双方关系和三方关系。值得注意的是，不管双方关系还是三方关系，房地产经纪机构必定为当事一方。房地产经纪人员虽然是房地产经纪活动的实质主体，但是我国法律不允许个人名义执业，所以房地产经纪服务合同关系中的“乙方”只能是房地产经纪机构，不能是房地产经纪机构的分支机构或者房地产经纪人员。为此，《房地产经纪管理办法》第14条也有明确规定“，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”。
1.房地产委托关系
委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系，是产生、行纪、居间一切委托事务的基础。根据《合同法》第396条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，房地产委托可以定义为：房地产经纪机构受委托人委托，在委托合同权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。在房地产委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称委托人，接受委托的房地产经纪机构称受托人。
房地产委托涉及房地产经纪机构、委托人、委托处理事物相对人的三方关系。房地产经纪机构受托人办理委托事务时，以委托人或者以自己的名义进行活动，代委托人与第三人订立房地产交易合同，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容。受托人处理事务的后果直接归于委托人。
现实中，房地产委托业务一般不单独出现。在存量房经纪活动中，往往与房地产业务或者房地产居间业务结合在一起，通常表现为房地产合同或者房地产居间合同签订；在新建商品房经纪活动中，房地产委托与房地产业务或者房地产行纪（包租、包售）业务结合在一起，通常表现为房地产合同或者房地产行纪合同签订；一般也仅限于代办性质的简单事务性工作，这种业务通常不收费或者收费很少。
相对于民法上的委托而言，房地产经纪活动中的委托有其特殊性。一是房地产委托事项有目的性，即为了协助或者促成委托人与第三人的房地产交易；民法上的委托标的是一般性劳务，不强调目的性和针对性。二是房地产委托一般是有偿的，因为房地产经纪机构是商事主体，有营利性，受托为委托人提供房地产交易相关服务应收取相应的服务费用；民法上的委托可以有偿，也可以无偿。三是根据《房地产经纪管理办法》关于房地产经纪服务合同的相关规定，房地产委托合同一般为书面的房地产经纪服务合同；《合同法》上的委托合同为非要式合同，现实中的委托大多情况下什么合同都没有。
2.房地产关系
房地产属于民法上的委托。根据《民法通则》第63条“公民、法人可以通过人实施民事法律行为。人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任”的规定，以及《城市房地产管理法》中的房地产经纪定义，房地产可以定义为：房地产经纪机构以委托人的名义，在房地产经纪服务合同约定的权限内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取服务费用的行为。
房地产涉及两方法律关系。一是房地产经纪机构与委托人之间的委托关系，房地产经纪机构行为的法律效果直接归属于委托人，委托人对房地产经纪机构的行为承担民事责任。例如，房地产经纪机构为委托人出售房屋，售房款直接归属委托人，房地产经纪机构不得从中隐瞒信息，赚取差价，同时委托人也对房地产经纪机构做出的承诺承担民事责任。二是房地产经纪机构与交易相对人之间的关系，房地产经纪机构以委托人的名义进行独立意思表示，对自己的行为承担连带责任。
目前我国只承认单边，即在同一宗房地产交易中，房地产经纪机构只能作为交易一方的人，不得同时兼作交易双方的人。因为人是对被人负责，代表被人的利益并维护其合法权益，在同一交易中双方利益相对，双边无法实现被人的利益诉求，同时也有违民事活动的公平原则。
根据委托人授权的不同，房地产分为开放式和独家，开放式就是委托人委托多家房地产经纪机构房地产交易事宜，谁先房地产交易成功，谁就获取服务费用。独家是委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜。再进一步细分，独家又可以分为交易权共享的独家和交易权独权的独家。交易权共享的独家是指委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜，同时保留自行成交的权利；交易权独权的独家是指委托人只委托一家房地产经纪机构房地产交易事宜，并放弃自行成交的权利。
相对民法上的而言，房地产经纪活动中的有其特殊性。一是房地产行为以促成委托人与第三人的房地产交易为特定目的，民事上的没有特定目的；二是房地产为有偿，房地产经纪机构完成服务事项要收取授权约定的服务费用，民法上的可以有偿也可以无偿；三是房地产关系确定一般签订书面合同；民事法律行为的委托，可以用书面形式，也可以用口头形式。
另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员的关系也有的性质。房地产经纪机构和房地产经纪人员都是房地产经纪活动的主体，但房地产经纪机构是责任主体，房地产经纪人员是行为主体，二者之间也属于法律上的关系。《房地产经纪管理办法》规定了房地产经纪机构应当按照《劳动合同法》与所聘用的房地产经纪人员签订劳动合同，劳动合同确立的雇佣关系决定了房地产经纪人员是其所聘用房地产经纪机构的人，所以房地产经纪人员只能以房地产经纪机构的名义承接业务，不能以个人的名义承接业务、收取费用。同时，房地产经纪人员的服务行为结果直接归属于房地产经纪机构，但房地产经纪人员对自己的行为也负有连带责任，特别是对第三人的权益造成损害的时候。
3.房地产居间关系
根据《合同法》第424条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。房地产居间可以定义为：房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费用的行为。
在房地产居间过程中，房地产经纪机构虽然与委托人存在委托关系，但是处于中间人的地位。无论何种居间活动，房地产经纪机构都不是委托人的人或交易当事人一方。房地产经纪机构作为居间人只是按照委托人的指示，为委托人报告可以与委托人订立房地产交易合同的第三人的有关信息，给委托人提供订立合同的机会，或者在交易当事人之间充当“牵线搭桥”的媒介，并不参与委托人和第三人之间具体的订立合同的过程，其角色只是一个中介服务人，只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。
房地产居间根据房地产经纪机构所接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立交易合同进行介绍或提供机会的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。所谓房地产报告居间，是指房地产经纪机构接受一方委托人的委托，搜寻交易相对人的信息报告委托人，从而提供订立房地产交易合同的机会；所谓房地产媒介居间，是指房地产经纪机构不但要向委托人报告订立交易合同的机会，而且还要进一步周旋于委托人与交易相对人之间，努力促成交易合同成立。无论哪种居间，只有促成房地产交易合同成立，房地产经纪机构才能取得居间合同约定的报酬。
相对于民法上的居间而言，房地产经纪活动中的居间有其特殊性。一是房地产买卖居间主要是媒介居间，因为房地产是特殊商品，房地产经纪机构只提供信息服务，委托人与交易相对人很难达成买卖交易，房地产居间活动中撮合成交的媒介服务必不可少。但是，房地产租赁居间一般是报告居间，因为房屋租赁合同相对简单，比较容易达成。二是房地产居间报酬的支付方不确定，可以是委托人，也可能是交易相对人，一般取决于惯例和谈判的结果；按照《合同法》，服务报酬应当由受益双方均摊。三是房地产居间关系一般是通过书面的房地产经纪服务合同确定，《合同法》则没有规定居间合同为要式合同。
二、三类法律关系比较
关键词:房地产经纪人;诚信
背景介绍
随着我国房地产行业的迅猛发展,房地产的暴力诱发了房地产经纪人行业的发展与繁荣。房地产经纪人也发挥了越来越重要的地位。然而由于房地产经纪行业的服务水平良莠不齐,经纪人素质和专业水平不高、参差不齐都等原因,导致的部分房地产经纪人欺骗消费者、违规操作的行为屡见不鲜。至今房地产经纪人这个职业还不被广大消费者所认同。有些房屋信息中甚至出现了“中介免谈”的字样。人们一时间在认可房地产经纪人为客户提供服务和信息的同时,仍要对其可靠性、真实性和价格性等心存疑虑。
1 房地产经纪人诚信缺失表现
1.1 房地产经纪人对客户诚信缺失表现
房地产经纪人对客户诚信缺失的表现主要有:欺诈消费者、设置合同陷阱、隐瞒真实信息和对消费者“放鸽子”。这些诚信缺失行为一方面严重损害了消费者的利益;同时也损害房地产经纪机构和经纪人本身的利益。
① 欺诈消费者
欺诈行为是房地产经纪人诚信缺失的表现之一。在房地产经纪活动者,部分房地产经纪人常常与“房托”串通共同欺诈消费者;房地产经纪人在代收佣金时,对委托人谎称需要收取额外费用,而把收取的费用挪为自己使用,还有的房地产经纪人擅自截留或侵吞佣金。
② 设置合同陷阱
在房地产经纪活动中,很多消费者对房地产经纪行业的相关规定不甚了解。而房地产经纪人常常利用消费者的这个盲点,故意在与消费者签订的合同中设置一些陷阱条款,诱使消费者违约,从而获得非法利益。如:房地产经纪人常常在合同中规定禁止租房者与房主私下联系,而又将房主的信息故意泄露给消费者,暗示消费者与房东可以进行联系。当消费者不满意房子,想要退房时,房地产经纪人就会以消费者违约与房主进行联系为由,骗取消费者的押金。
③ 隐瞒真实信息
在房地产经济活动中,消费者进行的所有活动都是与房地产经纪人息息相关的,消费者关于房子的信息绝大部分也是来源于房地产经纪人。因此,房地产经济活动中房地产经纪人提供的交易信息对消费者做出的交易决定至关重要。然而,在实际交易活动中,由于利益的趋势,房地产经纪人往往隐瞒一些对自己不利的信息,导致消费者做出错误的交易行为。
④ 对消费者“放鸽子”
这种一种最不道德的房地产经纪人诚信缺失行为。一些小房地产中介公司在面临房地产经纪市场不景气或者在交易活动中出现重大问题时,往往采用这种行为来逃避法律的责任。先按照正规途径获取消费者的佣金,等到正式交易时房地产经纪人早已逃之夭夭。
1.2 房地产经纪人对公司诚信缺失表现
房地产经纪人对公司诚信缺失表现主要体现在房地产经纪人无资质和在交易中大肆赚取交易差价两个方面。
① 房地产经纪人无资质
城市房地产中介服务管理规定》中第8条和11条明文规定了从事房地产经纪行业人员必须持有国家注册的房地产经纪人资格证。实际上,房地产经纪行业很多从业人员并无相关的从业资质要求,有些房地产经纪人为了获得这个职位而向他人借取经纪人资格证书,甚至制作假的经纪人资格证书。这些行为在一定程度上影响了房地产中介公司的发展水平和行业信誉。
② 赚取交易差价
在房地产经纪活动者,房地产经纪人常常采用这种手段为自己“额外创收”。比如房地产经纪人在交易过程中利用自己的工作之便欺上瞒下,外向消费者收取高额的手续费,而又将手续费中的一小部分上交给公司,私自扣留大半部分手续费。或者房地产经纪人利用公司资源暗地里与消费者进行交易,在损害房地产经纪公司的前提下,一套房屋经过“操作”,消费者和房地产经纪人都能获得一定的经济利益。
2 房地产经纪人诚信缺失成因分析
2.1 相关法律法规不完善
由于我国房地产经济行业起步晚,发展时间短,且发展速度又十分迅速,因此在短时间内积累了发达国家数十年间出现的几乎所有问题。短时间内并不能制定应对所有问题的相关法律法规,同时,房地产经济行业的诚信经营理念也还没有深入人心。尽管国家和地方政府制定了一些关于房地产中介行业的相关法规,如《城市房地产法》、《证券法》、《仲裁法》、《拍卖法》《认证认可条例》、《公证暂行条例》、《城市房地产中介服务管理办法》、《经纪人管理办法》等,但这些法律法规仍不完善,相对也比较滞后,往往原来出现的问题刚刚制定出解决办法,又出现了新的诚信问题。同时房地产经纪人许多方面在法律上尚属于空白,为一些不诚信的房地产经纪人提供了可乘之机。
2.2 消费者维权意识不强
对于消费者来讲,房地产经纪活动往往是一次性的。消费者进行本次房地产经纪活动后不再选择下次交易,因此导致了房地产经纪人可以大胆的欺诈消费者而不担心受到消费者的报复。而且由于消费者自身维权意识不强,往往在受到欺诈后采取忍气吞声,自认倒霉的方式,而也不愿通过法律等手段惩罚房地产经纪人。这也助长了房地产经纪人不诚信行为。
另一反面,由于相关法律的不完善,消费者在受到房地产经纪人欺诈行为后,即使想通过法律途径解决,也缺少必备的诉讼途径。现有的法律法规对房地产经纪人的惩罚力度也不够,这样就会导致房地产经纪人已较小的惩罚风险去获得更大的收益。
2.3 政府部门监控力度弱
由于房地产经纪行业是一个新兴的中介服务行业,发展时间较短,政府尚未对其建立一整套完善的监控机制。目前我国房地产经纪行业政府监控力度不足主要体现在以下三个方面:
① 政府的监管起步晚。中国房地产经纪业的发展不是一开始就受到了政府部门的直接监管得,因为早期的房地产经纪业可以说完全是自发而生的,其行业准入制度要求低,行业管理制度不完善,行业进入非常容易,这也是得对从业人员的专业知识水平和经验要求较低。
② 市场管理的多元化。房地产经纪业的管理部门涉及都规划、价格、国土等多个部门,也因此产生了多元管理体制,这就造成了实际市场管理的政出多门,职能不清。
③ 放任不管。由于很多中介服务机构没有达到规定的执业标准,他们甚至无场地、无资金、无工商登记、税务登记,仅仅是一张桌子、一部电话、一间小棚子就开张营业。因此,工商、税务等部门也不值得管,而城管、街道不知道如何管,导致出现了众多的黑中介,也就谈不上有序管理了。
2.4 房地产经纪信息不对称
由于房地产经纪活动是一次性的交易活动,几乎不存在重复博弈现象。因此,房地产经纪人从自身利益出发进行博弈,完全可以以损害部分消费者的利益为前提来获取自身的更大利益。在此过程中,房地产经纪人往往是通过对消费者虚假信息来进行的。在房地产经纪活动中,房地产经纪人处于交易信息的绝对优势地位,其掌握的与这宗交易有关的信息比消费者和委托人多得多,哪些是“虚假信息”、“欺骗行为”,他们最清楚,买方或卖方事前并不清楚,“当事人的不诚实行为能被及时观察到”的条件显然不具备。许多房地产经纪人就不愿在信用这一块长期投资,而是选择另一条捷径,靠诚信缺失的道路来追求短期的获利。从经济角度看,短期内放弃信用这个机会成本,收益会更高。
3 房地产经纪人诚信建设的主要内容
① 建立房地产经纪人信用信息征集制度
房地产经纪人信用信息征集是房地产经纪人诚信体系运行的基础。在信用征集过程中,经纪行业及从业人员信息征集是房地产经纪人信用信息征集制度的重点。诚信信息的征集制度的重点是消费者对房地产经纪人的信息反馈,政府等各部门得到消费者对房地产经纪人的反馈信息后,通过法律法规等各种手段,对房地产经纪人进行必要的诚信公示,并且还要进行适当的惩罚或奖励。
② 建立房地产经纪人诚信奖惩机制
建立完善的房地产奖惩机制是房地产经纪人诚信建设的主要部分 。房地产经纪人奖励和惩罚的力度不够,是导致经纪人诚信缺失的重要因素,因此,我们要建立经纪人守信奖励和失信惩罚的机制,并根据信用等级状况,实行分类监管,依靠对守信房地产经纪人的奖励,带动其他经纪人,让他们看到实惠。对不诚信经纪人实行淘汰制,依法责令关闭或吊销营业执照的,对吊销营业执照负有清算义务的投资人在未履行清算义务的情况下,可限制其对外投资、公开违法记录并选择典型予以公示等。
③ 建立房地产经纪人信用评价制度
房地产经纪人的诚信是对公众的诚信,是对社会的诚信,这种信用不光是一种经济信用,而且也是一种社会信用,因此其诚信评价的指标体系不仅要考虑其经济信用状况,而且要更加侧重于对其社会信用状况的考察。对房地产经纪人本身的考察主要看其市场准入、经营行为和市场退出三方面的信用指标。
④ 建立房地产经纪人信用公示制度
政府及市场参与者的信息不对称,是造成社会诚信缺失的重要原因。因此,对房地产经纪人诚信状况评价的结果应当按照国家有关规定及时向社会进行公示。诚信信息公示一般包括房地产经纪人的身份信息公示和违法行为记录公示。
4 房地产经纪人诚信建设措施
① 加强政府监管力度
一是要实行严格的市场准入制度。这就要求从事房地产经纪人执业人员必须按有关规定通过统一考试,取得相应执业资格证书,然后才可以在中介服务机构服务,这其中还要通过其所受聘的机构注册登记后,才能够以正当房地产经纪人的身份从事房地产中介业务。二是实行严格的年度审验制度。要对房地产经纪人的执业资格每年审验一次,要由其服务机构统一审核上报,并及时的进行公示。三是强化房地产经纪人的日常行为管理。要加强对房地产经纪人的日常行为监控,做到房地产经纪人的实时跟踪备案,来规范房地产经纪人行为。四是加强房地产经纪人信用信息建设,完善房地产经纪人信用档案,为公众监督提供依据,为公众查询房地产经纪人信用信息提供服务,为公众对房地产经纪人违法违规行为提供投诉途径。
② 建立房地产经纪人诚信状况的数据库
房地产经纪业领域的信息的严重不对称是造成诸多失信现象重要原因。由于具体交易中的信息是很难控制的,但我们可以公开拥有信息主体的房地产经纪人及其经纪机构的以往交易诚信记录,将其诚信状况建立统一数据库,来解决措施信息不对称。从而使房地产经纪人的诚信状况真正成为其参与社会经济活动的重要依据。并逐步建立和完善房地产交易信息的制度化,对房地产经纪人加以约束。依据这样的措施,就可以让社会大众发挥作用,有效规范房地产经纪人失信行为。
③ 房地产经纪公司要加强对房地产经纪人的管理
一是要定期对房地产经纪人进行培训和教育,规范人才的引进机制,不断提高员工的素质和业务水平,从整体建设房地产经纪人队伍。二要提高管理水平,建全管理制度,建立公司内部的信誉档案;建立有效的员工激励制度,培养员工的归属感和忠诚度。三要建立员工惩戒制度,对房地产经纪人“跑私单”、在多家中介兼职等现象坚决予以打击,并向全社会公布,其他中介公司不得再次聘用。四要抓好房地产经纪人执业管理。房地产经纪人在参与服务时,必须以其所属机构的名义进行服务,本着认真负责的态度,维护机构的形象。
参考文献:
[1] 杨有志.刘建明的.试论房地产经纪人素质.中南财经政法大学.2007.
[2] 史浩明.中国经纪人立法若干问题研究[J].江苏社会科学.1997(6).
[3] 徐筱非.试论我国经纪人的法律地位和法律调整[J].中国法学.1990 (2).
【关键词】房地产；交易；风险；措施
1. 房地产交易过程中的风险
1.1开发商欺诈引发的风险。
由于利益驱动，各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏，通过暗箱操作，
将既定的规划随意变更，更有甚者，建设项目内规划的绿地可以占用，规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时，房屋销售陷阱重重，广告虚假，由于信息严重不对称，消费者欠缺房地产专业知识，造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法，造成业主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋产权等。
1.2房地产中介组织欺诈引发的风险。
（1）房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。
（2）一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，利用自己的优势地位，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，其签约双方的权利义务关系不对等，对交易方做出不合理、不公正的规定，使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；无照经营、超越经营范围和非法异地经营；房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书；房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。
2. 一手房交易中买方的风险及其防范措施
2.1充分了解房地产方面信息，避免盲目购买，降低信息的不对称性购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息，但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等，因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期，别人疯狂时，自己要退出，别人悲观时，自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。
2.2谨慎交定金，签合同。
掌握了详尽的房地产信息后，再确定是否下定金，签合同，不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款，都是买方（一次付款方式）或银行（按揭付款方式）将所有房款付给房地产商后，房地产商才在规定的时间交楼。很显然，这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里，房、款都控制在地产商手中，而买方的利益全凭卖方的信用，其风险显而易见。
2.3合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜
如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用，则很有可能形成烂尾楼，交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题，如楼面、墙体出现裂缝，水、电线路不通或漏水漏电，建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此，所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。
3. 房地产交易中的风险防范的几点建议
3.1加强房地产法制建设。
我国房地产市场还很年轻，各种法律、法规还有待进一步健全，因而，更需要政府发挥主导作用加以培育和发展，以规范市场交易行为，维护市场秩序。首先，要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种问题，由于没有明确的法律规定，使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依；再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等，常常是无功而返。因此，当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样，查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时，要重视执法工作，加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为，在现有的国家以及地方的许多法律法规中，也都有所涉及。之所以难以依法查处，一个很重要的原因，就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业，而对一些房地产企业的违法违规行为，忽视甚至纵容。因此，地方政府必须端正态度、提高认识，在房地产交易秩序专项整治行动中，切实负起责任。
3.2宣传诚信理念、倡导诚信价值观。
首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育，对社会公民要进行社会道德教育，使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面，可以对房地产相关机构开展道德讲座，加强他们的业务培训和行为教育，提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育，提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能，例如，依靠媒体对违法案例进行宣传，要善于利用各种典型案例，有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。
3.3规范从业行为，努力提高从业人员的综合素质。
当前，房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面提高职业素质。
一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员，必须牢固树立法纪意识，强化党规政纪原则，自觉遵守有关法律、法规和纪律，努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力；二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员，要时时处处注重自身的形象，树立为人民服务的思想，切实维护好人民群众的根本利益；三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑，自觉抵制腐朽思想的侵蚀，做到勤廉自律，恪尽职守，树立自身的良好形象。
3.4建立房地产市场信息体系。
首先，对房地产市场来说，要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息，要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。同时，房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑，以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上，真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次，对消费者来说，只有充分掌握了真实的商品信息，消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社会的方便条件，从多方面获取更多的商品信息。
参考文献
一、我国房地产经纪从业人员素质普遍较低的现状
房地产经纪行业乱象迭出，人们首先想到的可能是应该吸引更多高素质人才加入该行业。事实上，有关行业管理部门也正是如此考虑。我国2001年出台的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和2015年出台的《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》中都对高学历人才报考房地产经纪职业资格提供了便利条件：获得本科学历或双学士、硕士、博士学位的人员在工作年限的要求上要宽松很多。但政策的实施效果如何呢？
笔者所在单位在2016年下半年曾经做过一个有关房地产经纪行业的研究课题，课题组对广州、深圳、重庆、大连、厦门、昆明、武汉、成都等城市以及海南省的房地产经纪从业人员进行了广泛调查，共回收有效调查问卷近千份。调查的统计数据表明，在房地产经纪从业人员中，高中同等学历的人员占比最多，达55.15%；其次是大专学历人员，占比31.97%；本科学历人员占比11.16%，排在第三；研究生及以上学历人员占比非常少，只有0.21%，还赶不上初中及以下学历人员的1.5%占比，如图1所示。
图1的数据反映了这样的事实：目前我国的房地产经纪行业并不能吸引高学历人才的加入。主要的原因包括：第一，高学历人才在房地产经纪行业并不具有必然的竞争优势，房地产经纪业务的工作内容主要是居间撮合，掌握足够的房源信息即可，并没有太多技术含量；第二，行业的收入水平并不足以吸引高学历人才；第三，房地产经纪是一项很辛苦的工作，每天工作至晚上十点或以后，节假日无休是正常现象，较高的工作强度让高学历人才望而却步。
实际上，在海外其他国家或地区，对房地产经纪从业人员的学历要求普遍较低，比如我国香港地区要求完成中学五年级（相当于大陆高中水平）或同等程度的教育，美国德克萨斯州甚至不做学历要求。
二、如何提升从业人员的诚信水平和法律意识
既然不能寄希望于高学历人才的大量加入来提升房地产经纪行业的整体素质，那么应该如何做才能提升其从业人员的诚信水平和遵纪守法意识？海外部分国家或地区的经验是这样的。
1.注重房地产经纪从业人员在诚信和守法等方面的记录审查
在美国的德克萨斯州，打算从事房地产经纪行业的人员被要求必须向州房地产委员会证实自己的正直、信用与诚实，包括提供在FBI的指纹档案并披露有无违法记录，在德克萨斯学生贷款担保公司（Texas Guaranteed Student Loan Corporation）没有未还贷款或者已达成还款安排，如果州房地产委员会认为有必要，还可能会对申请者进行背景调查。在我国香港地区，个人必须被地产监管局判定是适当人选才能申请从事房地产经纪业务，其中考虑的因素包括不是未获解除破产的破产人，不是精神紊乱的人或病人，没有曾因欺诈、舞弊或其它不诚实的行为而被定罪，没有曾因其它罪行被定罪等。在我国台湾地区，无行为能力或限制行为能力、破产、犯诈欺、背信、侵占罪、害犯罪等被判处有期徒刑一年以上，尚未执行完毕或者执行完毕或赦免后未满三年，以及受感训处分尚未执行完毕或执行完毕后未满三年者不得申请经营经纪业。在新加坡，申请进入房地产经纪行业也需要满足诚信、无犯罪记录等方面的要求，包括不是未清除债务的破产者，没有被任何国家判处有罪，没有在民事诉讼中被发现涉及欺诈、不诚实、违反信托等行为，没有曾因滥用被拘留，或根据刑法（或临时规定）等相关条例，被警察监管/拘留。
纵观以上部分国家或地区的规定，其根本目的是保证加入房地产经纪行业的人员是诚信、守法，值得消费者信任并委托的。我国虽然也有类似的要求，比如2015年出台的《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》中明确，申请房地产经纪专业人员职业资格需要遵守国家法律、法规和行业标准与规范，秉承诚信、公平、公正的基本原则，恪守执业道德。但事实上没有可操作的实质审查措施，结果是形同虚设。
2.考试注重房地产经纪相关法律法规方面的内容
在我国香港，地产资格考试的内容主要包括《地产条例》和地产监管局方面的基本知识、规管地产工作的法例的基本知识、与建筑物有关的法律规管的基本知识、租务法例的基本知识等。在我国台湾，不动产经纪人资格考试内容有五个部分，除国文外，其他四个部分是民法概要、不动产估价概要、土地法与土地相关税法概要、不动产经纪相关法规概要。在新加坡，申请房地产销售员资格的考试内容中土地法的基本知识（Basic Land Law Concepts），处理土地中的利益（Dealings with Interests in Land，内容有合同法、法、业主与租客法等），房地产行业规管等是重点。
反观我国的房地产经纪专业人员职业资格考试，其中房地产经纪人职业资格考试分为房地产交易制度与政策、房地产经纪职业导论、房地产经纪专业基础和房地产经纪业务操作四个部分；而房地产经纪人协理职业资格考试分为房地产经纪综合能力和房地产经纪操作实务两个部分。很明显，我国的房地产经纪专业人员职业资格考试并没有将房地产经纪相关法律法规作为重点考核内容，反而更加注重销售技巧方面。笔者对此有些困惑，照理说，知法才能守法，如果房地产经纪从业人员连基本的相关法律法规都不了解，何谈诚信守法经营与职业操守呢？再者，从政府行业管理的角度与市场经济的要求而言，只要房地产经纪从业人员能够诚信和守法经营，这些人是否掌握一定的销售技巧并在行业中赚到钱，应该也不是政府行业管理部门需要操心和能够操心得到的事情。
3.在进行房地产经纪从业资格分类的同时严格执业职能区分
前文提及的我国香港地区、我国台湾地区和新加坡、美国德克萨斯州、美国北卡罗来纳州对房地产经纪人员的从业资格都有分类，在执业职能上也有明确严格的区分，具体如表1所示。
对房地产经纪从业人员进行资格分类和执业职能区分至少具有以下作用：
一是，可以降低政府行业管理的难度。因为低层级的从业人员必须依托高层级的从业人员才能从事房地产经纪业务，高层级从业人员就需要对自身所属的低层级从业人员的从业行为提供担保并承担责任，实际上赋予了高层级从业人员一定程度上的行业管理要求，政府只要将主要管理精力面向人数少得多的高层级从业人员即可，相当于在管理中增加了一个层级而极大降低了管理幅度。
二是，可以极大提升房地产经纪从业人员从低层级向高层级提升的欲望。因为低层级的房地产经纪从业人员不能单独从事业务，那么在收入水平上肯定要大幅少于高层级的从业人员，为提高收入水平，摆脱从业上的他人约束，就必须取得高层级从业资格。
我国的房地产经纪从业资格虽然也有进行分类，包括房地产经纪人和房地产经纪人协理两种，另外有些城市还有本地房地产经纪从业资格，但并没有对不同类别的从业资格进行职业职能区分。实践中从业人员只要取得其中一种即可以从事所有房地产经纪业务，导致的必然后果是高层级的从业资格乏人问津，行业的诚信、守法水平就长期在较低层面徘徊。根据笔者获得的数据，截至2016年6月30日，全国通过考试获得房地产经纪人执业资格证书的人数只有54033名；而在广州，自1998年3月1日实行房地产经纪从业人员持证上岗以来，截至2016年6月30日，共有72163人通过考试取得了广州市房地产中介服务人员资格证书。此外，由于房地产经纪人执业资格证书在实际中并没有比部分城市本地的房地产经纪从业资格证书或房地产经纪人协理从业资格证书更为有用（或具有竞争优势），很多历经千辛万苦、备受煎熬通过资格考试获得房地产经纪人执业资格证书的人员并没有实际从事、或者在房地产经纪活动中实际使用该资格证书从业。比如，广东省截至2016年6月30日共有2838人获得全国房地产经纪人执业资格证书，但在注册有效期内的只有125人，只占4.4%，有95.60%的人员没有实际使用考试通过的房地产经纪人资格证书。
4.严格的行业准入和严厉的非法执业处罚
前文提及，海外部分国家或地区都进行房地产经纪从业资格分类，实际上也是严格的行业准入制度，获得资格才能从事房地产经纪业务，如果违反，处罚那是相当的严厉。比如在我国香港，除《地产条例》订明的豁免情况外，任何人从事地产工作的业务必须领有有效的地产牌照，任何人担任地产的营业员亦必须持有有效牌照。无领有有效牌照而从事地产工作属刑事罪行，一经定罪，最高刑罚为监禁2年及罚款500000港元。在新加坡，房地产无牌执业，最高判处监禁3年及罚款75000新加坡元，如果重犯，对违法期间处以每天7500新加坡元的额外罚款；销售员未经注册执业，最高判处监禁1年及罚款25000新加坡元；房地产雇佣任何未经注册的销售员从事经纪业务，最高判处监禁1年及罚款25000新加坡元，如果重犯，对违法期间处以每天2500新加坡元的额外罚款；销售员没有与房地产签订书面协议而从事房地产经纪业务，最高判处监禁1年及罚款25000新加坡元，如果重犯，对违法期间处以每天2500新加坡元的额外罚款。在美国德克萨斯州，没有获得执照而非法执业属于一级轻罪（Class A misdemeanor），可最高判处1年监禁及罚款4000美元；此外，德克萨斯州房地产委员会有权对没有获得执业许可而从事房地产经纪业务的人员处以非法所得1倍以上、3倍以下的罚款。
我国曾经有较长一段时间对房地产经纪行业也是实行资格准入制度，但由于多方面原因，该项制度并没有在全国普遍、大规模推广。而且，2014年8月12日国务院《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2014〕27号），取消了2001年《经纪人员职业资格暂行规定》关于房地产经纪人员的业资格许可和认定事项，房地产经纪专业人员职业资格调整为水平评价。在笔者看来，房地产经纪业务中交易的商品特殊，价值量大，涉及交易双方的巨额利益甚至身家，管理方式应该与其他行业有所区别，或者更应该向海外主流经验看齐。
综上所述，我国的房地产经纪行业管理目前确实与海外主流管理方式存在较大距离，在全行业从业人员学历层次偏低、缺乏行业准入限制、高层级从业资格面临逆向淘汰、从业人员的守法和诚信水平的缺乏实质性审查手段和考核的大背景下，要想管理好这个行业，何其难也。
经纪人(乙方)：_____________
依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托从事房地产经纪事项达成一致，订立本合同。
第一条 甲乙双方应提供下列相应证件：
甲方提供：1.“销售许可证”;2.权属证件;3.物业的具体情况;4.法定代表人身份证明;5.营业执照;6.个人身份证。
乙方提供：1.经纪机构“资质证书”;2.经纪人岗位“资格证”;3.经纪人身份证;4.营业执照。
第二条 甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共__项：
1.房地产经纪事项内容：__________________________________________
2.具体要求：_______________________________________________
3.其他要求：_______________________________________________
第三条 甲、乙双方议定，在本合同履行期限内，甲方对其委托各房地产经纪事项，应在规定范围之内按下列比率向乙方支付服务费。
委托房地产转让，按成交价的_%计算支付;
房地产租赁的，按年租金的_%一次性计算支付;
房地产交换的，按房地产评估价值的_%计算支付;
其他服务项目支付________元。
服务费支付的时间、条件、金额、支付方式和结算方法，由甲、乙双方在合同补充条款中约定。
第四条 本合同履行期间，除甲方原因，乙方不能履行本合同第二条服务事项的，甲方不支付本合同第三条约定的各项服务费。乙方应将甲方已预付的服务费全部退还。乙方不能完全履行服务项目，则相应减少甲方应支付的服务费。具体数额甲、乙双方在补充条款中另行约定。
本合同生效后，在合同履行期间甲方未经乙方同意，中途毁约，甲方已支付给乙方的服务费不予退还。未支付给乙方服务费，乙方有权按双方约定服务费的标准，向甲方追索。
第五条 本合同履行期间，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_天内)签订变更协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第六条 本合同履行期间，乙方应定期将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项情况及时通告甲方，甲方对乙方的履约应提供必要的帮助。并有权随时进行查询、督促。
乙方将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项转委托其他房地产经纪人的，必须事先征得甲方的书面同意，由此而增加的费用和法律责任，由乙方承担。
第七条 甲、乙双方商定，乙方有下列情况之一的，甲方有权按本合同第十三条约定，追偿因乙方过失造成的经济损失：
1.未经甲方书面同意，擅自改变为甲方服务的各房地产经纪事项内容、要求和标准的;
2.未经甲方书面同意，转委托他人的;
3.违反国家和本市有关法律、法规、违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害当事人利益的;
4.____________________________________________________
第八条 甲、乙双方商定，甲方有下列情况之一的，乙方有权按本合同第十三条约定，追偿因甲方过失所造成的经济损失：
1.要求乙方服务的房地产经纪事项不明确，或提供的有关证件和资料不实;
2.甲方利用乙方提供的信息、条件、机会，擅自不履行合同;
3.违反本合同第三条及补充条款的约定，不按期给付或拒付服务费的;
4.____________________________________________________
第九条 甲、乙双方商定，乙方履行本合同第二条各房地产经纪事项的服务，必须自本合同生效之日起至__年__月__日止。除甲乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。在本合同终止后的__日内，如果委托人直接或间接地与经纪人最初物色的客户成交，那么经纪人有权获得经纪合同中订立的佣金。
第十条 本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其它书面的文件，均为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。
第十一条 本合同及补充条款中未约定的事项，应遵循我国有关法律、法规和本市规定执行。
第十二条 本合同签订后，需要公证的，可按本市公证的有关规定申请办理公证手续。
第十三条 甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的按本合同约定的下列方法之一，进行解决：
1.向________仲裁委员会申请仲裁;
2.向人民法院提起诉讼。
第十四条 本合同壹式__份，甲、乙双方各执___份，具有同等法律效力。
甲方(签章) 乙方(签章)
营业执照号码 营业执照号码
个人身份证号
法定代表人 法定代表人
住址/注册地址 注册地址
邮政编码 邮政编码
联系电话 联系电话
传真号码 传真号码
委托人 承办经纪人员
(资格证编号：)
房地产权证/商品房现(预)售许可证
巨大的利润空间，使得大量经营者进入这一领域。同时，由此也引出了诸多的纠纷。北京市工商行政管理局的统计资料表明：2001年上半年，北京市工商局12315消费者投诉中心共受理消费者投诉4722件。其中排在首位的是房屋经纪纠纷，为485件，占投诉总量的10%.目前存在的问题主要有以下：
问题一：无资质、无证书。
根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。同时第11条也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。尽管这些条件比较低，但是，有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记、借别人的《经纪人资格证书》蒙混检查。上海市工商管理部门在2001年对辖区内的近700户房地产经纪机构开展了一项专项检查。其中共取缔无照经营的86户，查获异地经营、擅自设立分支机构的109户，超越经营范围的5户，有营业执照而未办理资质认证或从业人员未具备经纪人资格证书的45户。上海工商管理部门的统计显示，2001年被查处取缔的无照经营房产经纪企业达344家。这些数字充分说明了现实中的问题。
问题二：利用虚假信息骗取钱财
个别房地产经纪公司明目张胆的利用“房托”或与假房主相互勾结，窜通一起，坑骗消费者。张某看到一家房屋经纪公司刊登的一则广告，声称：“为用户提供安全、可靠的房源”。于是，他满怀信心的与这家公司联系，希望能租住一处位于某地区的房子，对方很快答应说：“房源已找到”。当即公司一位业务员带他去看一居室住房。张某看后很满意，便向这家公司交了1000元费用。在公司业务员、“房主”和他三方在场的情况下，他向房主交了一年的房租费16000元。随后，“房主”也给了他房屋钥匙，他当晚去所租的住房查看时，却发现此房早已租给另一位女士。目前这样的房地产经纪公司在广告中所刊登的信息，有的是抄袭别家经纪公司，有的是自己编造。他们的目的只有一个-骗取所谓的“信息费”。
问题三：在交易中大肆超标收费和赚取差价
报纸曾报道过，一位陆女士在经过经纪机构购买一幢价值仅7.5万元的房价却被房屋经纪机构收取了1.5万元的手续费。而根据《城市房地产中介服务管理规定》第14条的规定，房地产经纪机构必须按规定收费。《上海市经纪人条例》（2000年颁布）也明确规定了对于房产经纪企业而言，目前最高只能收取3.5%的佣金。因此，这个房地产经纪机构的收费已经大大超过了国家规定的标准，严重侵犯了购房人的利益。而让消费者感到最为愤慨的是，有些房产经纪企业在交易中不仅赚佣金，而且赚取差价。根据《城市房地产中介服务管理规定》第21条的规定，房地产经纪人在房地产中介活动中不得索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益。但由于经济利益驱动、现行佣金率相对较低等因素，遭到明令禁止的“赚取差价”事实上却成了房产经纪机构，尤其是低端二手房交易市场中经纪机构获取暴利的主要手段。这些房产经纪机构“压上家，瞒下家”，在没有取得房屋产权的情况下，以“包销”名义，隐瞒委托人的实际出卖价格，与第三方进行交易，一套房屋转手可加价逾万元。还有的房地产经纪机构通过预留双方印鉴，代双方鉴定合同，以赚取巨额中间差价。
问题四：设置合同陷阱
有些房屋经纪机构利用协议合同书设置圈套，让客户上钩，从中骗取押金。房屋经纪机构往往在协议中写到：“禁止租房者和房主私下联系，否则视为违约，押金一概不予退还。”但有的房屋经纪机构的业务员却故意对客户说：“我已和房主谈妥，将其电话告诉你、，请你直接与房主联系”。有的业务员则谎称有急事，对房主说：“你与客户具体协商租宜把！”可事后一旦租房不成，却指责客户“违约在先，不能退回押金。”李某找到一家房屋中介公司签了一份协议书，并交了300元的押金。“一位业务员假惺惺的对他说，我已与房主谈妥，保证让你满意，请你与房主直接联系吧！听后，李某主动找房主联系，也到实地的看了一下，觉得房子较破旧，房价过高，不太满意，双方没有谈成。李某向这家公司提出退出押金，业务员拿出协议书，让他过目，他看后傻了眼，真是哑巴吃黄连，有苦难言。
问题五：人去楼空退款无门
某些房地产经纪机构通过经常变换工作人员和经营地点的手段来逃避责任。这些中介机构大多承租写字楼以装门面，租期大多为几个月，一旦投诉太多，执法人员追查太紧就搬家。更有甚者，一些房地产经纪机构席款而逃。罗先生是某保险公司的职员，近日与一家房屋经纪机构签订了委托协议，并交纳看房押金1000元。由于一直租不到满意的房子，罗先生提出解约，并要求公司退款。中介人员称此事须先向上级汇报，请罗先生过几日联系。哪知没过几天，罗先生再到该房产中介公司时，发现早已人去楼空。
应当看到，上述违法现象有些具有普通性，有些只是个别房地产经纪机构所为，但这些问题的存在使得者消费者对房地产中介机构产生了严重的不信任感，甚至对中介机构望而却步。这不仅严重损害消费者的利益，而且对房地产销售和流转造成不利的影响，最终损害房地产经纪机构和经纪人本身的利益，可谓两败俱伤。如何消除消费者的信任危机，让他们放心的走进房地产经纪机构，引导房地产经纪机构的健康发展成为目前急待解决的问题。
我们认为，目前房地产经纪机构的问题并不是因为房地产中介规范的滞后，而是因为房地产经纪机构及其工作人员追求短期利润的行为、故意欺诈违法所致。1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》肯定了房地产中介的地位并对此作了规范；建设部为实施该法还于1996年颁布《城市房地产中介服务管理规定》（2001年8月作了修订）对房地产经纪人资质、中介机构、中介业务的管理作出了具体规定。这些规定不能说不全、不细，而且各地工商管理机构也把房地产经纪机构的管理作为中介机构管理的重点，制定有相应地方规章。而且面对入世前政府角色的调整，决定了更应当靠市场和经纪人自律去培育我们的经纪队伍，而不是依赖政府的处罚。因此，解决目前存在的问题的措施除了工商管理机构加强引导和管理外，更重要的是加强经纪机构自身建设，强化自律机制。在这方面，作者的建议是：
（1） 成立和完善房地产经纪人
专业委员会（隶属经纪人协会）或专门自律组织，接受社会或消费者投诉，惩罚经营活动中的不当行为，或者向工商管理机构提供违法活动的信息，由工商机构进行处罚。另外，经纪自律机构可以建立网站，通过便利的投诉信息公开方式，达到信用监督的作用。也可以通过信用评级办法，使某些经营者的机会主义行为、违法行为得到惩罚。
（2） 专业委员会或主管机构应当引导房地产经纪机构树立品牌意识或者组织自愿联合，组建连锁店或联系店，树立共同营业规范，向违法违规行为作斗争；同时使经纪组织走向规模化，最终淘汰那些信誉不好的经纪组织。甚至今后还可以适当提高房地产经纪组织准入门槛，防止“一间房子＋一张桌子＋一部电话”经纪机构进入房地产经纪市场。
加入wto后的
了规定，对于其法律责任未有专门明确，只是强调了违反管理规定的一般罚则，即行政责任问题，对于刑事责任规定了“房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中、贪污受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。广泛的法律责任还包括民事法律责任，通常，合同责任既包括合同约定的责任，同时也包括法律规定的责任。其中，合同各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定，违约方就应当按照约定向守约方承担责任；对于没有约定的情形，应当按照法律规定追究违约方责任。
中介机构为委托人提供法律法规、政策、信息、技术以及居间业务等方面的服务，可以根据合同约定的违约责任和《合同法》的有关规定承担民事法律责任，承担法律责任的方式有返还财产、赔偿损失、支付违约金、赔礼道歉等，可以单独适用，也可以合并适用，对此《民法通则》第一百三十四条已有明确规定。
三、如何减少房地产中介机构的行业风险，促进行业良性发展
（一）、 房地产中介机构自身应尽妥善谨慎的审查义务。
房地产中介机构在经营活动中应尽的谨慎审查义务，前面已经陈述，此处不再赘述。
（二）、 设立房地产中介机构行业责任险，转移部分风险，促进行业的良性发展。
1、何谓行业责任险。
行业责任险，又称为专业赔偿保险，是指保险公司承保专业人士在履行专业服务过程中因疏忽、过错，造成其委托人或其它利害关系人的财产损失或人身伤亡，而应当承担的赔偿责任。
行业责任险是化解执业风险的有效手段之一。在一些发达国家，法律规定某些从事专业服务行业的专业人员必须购买行业责任险，即常说的强制保险。行业责任险，作为责任保险的一个重要组成部分，从诞生至今已经有一百多年的历史。1885年，在英国出现了世界上第一张行业责任保单-药剂师过失责任保单，但由于种种原因，行业责任保险在20世纪60年代以前一直难以得到众人的重视，发展十分缓慢。而此后，随着经济的发展和法律的完善，发达国家因行业过失引发的纠纷和诉讼案件日益增多，因此，行业责任保险开始逐渐引起大家的关注，市场对行业责任保险的需求被极大地激发。目前，在发达国家的保险市场上，行业责任保险已经涵盖了医生、护士、药剂师、美容师、律师、会计师、公证人、建筑师、工程师、房地产经纪人、保险经纪人和人、公司董事和高级职员等数十种不同的行业。可以说，行业责任保险在发达国家的保险市场上占有十分重要的地位。
2、我国已推行的有关行业责任险。
和发达国家相比，我国的责任保险起步较晚，水平也不高，据业内人士介绍，国外责任险业务占其财产险业务总量的比例平均在15％以上，而目前我国责任保险业务量只占整个财产险业务的3％左右，并且主要集中在汽车第三者责任险、雇主责任险、产品责任险、公众责任险等少数险种上，行业责任保险所占比例虽然很少，但这一领域的市场潜力和发展空间值得期待。正因如此，近段时间国内各家保险公司显然加快了行业责任保险的市场开拓和营销，例如
一、转变交易管理思路，拓宽交易管理范围
房屋交易管理应当不仅限于已登记房屋的交易管理，还应当把未登记的房屋交易纳入管理范围，即无论是合法建设的房屋交易、非法建设的房屋交易，还是有瑕疵房屋的交易都应当纳入到房管部门的交易监管平台。房管部门应当掌握所有房屋的交易状况，及时各类房屋交易风险提示，及时研究处理各类房屋交易中出现的问题，做好各类房屋交易网签备案和资金监管服务，依法维护网签备案合同当事人的权益，定期各区域房屋交易指导价等。
二、拓宽楼盘表信息容量，为房屋交易提供详尽的参考信息
随着交易管理理念的变化，楼盘表也应当包括已登记的房屋楼盘表、未登记的所有房屋楼盘表。楼盘表记载的信息除房屋登记簿记载的信息外，还应当记载房屋建设信息、房屋交易信息、房屋安全状况信息、房屋物业管理信息、征收与未来规划改造信息等。为房屋交易提供更加详尽的参考信息，充分发挥房屋交易管理部门在房地产市场活动中的积极作用。
三、依法明确建立功能完善的房产交易信息系统服务平台是房管部门的一项法定义务
依法明确建立功能完善的房产交易信息系统服务平台是房管部门的一项法定义务，是全面落实房产交易管理职能的重要保证，是提升服务效率实现便民利民的基础，各级财政应当给予资金保障。房产交易服务网络信息系统应当具有以下功能：
1.楼盘表建设、管理、公示、信息查询服务；
2.商品房预售许可申请、审核、发证、预售及现售合同网签、备案、合同变更、修改、补充与撤销、解除；
3.商品房资金监管、存量房交易资金托管；
4.存量房出租、出售信息审核、、出租出售合同网签、备案、合同变更、修改补充与撤销注销，委托经纪合同的签订等；
5.中介经纪机构及经纪人信用公示、信用管理，中介经纪机构及经纪人员的选择、委托、投诉、评价，中介经纪机构及经纪人在系统平台作业资格管理；
6.抵押房屋及抵押双方当事人的审核、合同网签备案；
7.房屋测绘机构备案、房屋面积成果审核备案、公示、利用；
8.与登记、税收、规划、建设、物业管理、住房保障、棚改、金融、住房公积金、证券监管、工商等部门、单位实行信息交互共享；
9.区域价格统计分析、公示；
10.房地产市场统计、分析；
11.机构及系统作业人员绩效统计分析等。
四、理顺房产交易管理，依法明确房产交易管理机构的地位
市、县房管部门一直按照国家、省主管部门的要求，贯彻落实房屋交易和产权管理工作，但从各地情况看，房产交易管理机构设置比较混乱、地位比较差。主要表现为：属于自收自支事业单位，在收费一再取消降低的形势下，工资都将成为问题，致使房屋交易和产权管理队伍人心不稳，在登记机构整合中，各地都出现了踊跃报名到登记机构的现象。在此，呼吁国家像明确不动产登记机构一样，明确房产交易和产权管理机构，建立一支稳定的房产交易管理队伍。
五、赋予网签备案合同优先效力，依法保障房屋交易安全
房屋交易和产权管理的政策依据不应当仅停留在国家部委办的文件通知层面，尤其是房屋交易合同网签备案和房地产信用管理应当上升到法律法规制度层面，建议在房产交易立法中规定网签备案的房屋交易合同具有优先效力。
实践证明，房屋交易合同网签备案已被社会认可，其优点也在社会管理及经济发展中予以凸显，但是唯一欠缺的就是网签备案合同并没有特别的法律地位，即网签备案合同与非网签备案合同具有同等效力，在维护网签备案合同当事人的权益中并没有发挥特别的积极作用。因此，建议赋予网签备案合同具有优先效力，提升网签备案合同的法律地位，进一步放大网签备案在经济社会活动中的法律作用。
一、不准违反规定建私房。根据**年7月12日经党中央批准下发的《中共中央纪委印发〈中共中央纪委关于清理党政干部违纪违法建私房和用公款超标准装修住房的报告〉的通知》(以下简称《通知》)的规定，党政机关县(处)级以上领导干部不准在城镇自筹自建私人住房。
《通知》后至中央纪委第五次全会前，在城镇自筹自建私人住房的，应主动检查纠正，将产权交公，由有关组织按照国家和地方的房改政策进行处理，并根据当时建房的实际情况给予个人补偿。不检查纠正的，以及中央纪委第五次全会后违反规定在城镇自筹自建私人住房的，由有关组织按规定对所建私房予以收购、拆除或没收，并给予党内警告或严重警告处分；情节严重的，给予撤销党内职务处分。
在自筹自建私人住房中有其他违法违纪行为的，合并处理。触犯刑律的，移送司法机关依法处理。
二、不准违反规定参加集资建房。领导干部住房未达到规定标准，确有困难的，可以参加集资建房，但必须按照国家规定经过有关部门审批。已按国家规定的标准价或成本价购买了公有住房，且达到住房标准的，不准参加集资建房。
违反规定参加集资建房的，必须主动检查纠正，或者退出已购买的公有住房，或者退出集资建的住房。不检查纠正的，以及中央纪委第五次全会后违反规定参加集资建房的，由有关组织按规定对所建住房进行处理，并给予党内警告或严重警告处分；情节严重的，给予撤销党内职务处分。
在参加集资建房中有其他违法违纪行为的，合并处理。触犯刑律的，移送司法机关依法处理。
三、不准违反规定使用军警车号牌及外籍车号牌。凡是违反规定使用军警车号牌的，应在本实施和处理意见后二个月内，更换为符合规定的车号牌。属于借用、占用挂外籍车号牌车辆的，应在本实施和处理意见后一个月内将借用、占用的车辆退还。对于不主动检查纠正的，以及在中央纪委第五次全会后违反规定办理、使用军警车号牌、外籍车号牌的，责令限期纠正，并对专车、相对固定用车的乘车人及批准、办理车号牌的有关责任人进行批评教育；情节严重的，给予党内警告或严重警告处分。
车辆管理部门违反规定滥发军警车号牌的，对有关责任人进行批评教育；情节严重的，给予党内警告或严重警告处分。有关人员在办理军警车号牌中，收受贿赂的，依照《中共中央纪律检查委员会关于共产党员在经济方面违法违纪党纪处分的若干规定(试行)》第八条给予党纪处分；触犯刑律的，移送司法机关依法处理。
四、未经批准不准用公款和单位车辆学习驾驶技术。检察、公安、安全、外事等部门中的领导干部，确属业务需要，须用公款和单位车辆学习驾驶技术的，部门负责人需由上级主管部门批准，其他人员由本部门负责人批准，培训费用只能从本部门支出。中央纪委第五次全会前未经批准用公款及本单位或其他单位车辆学习驾驶技术的，应当主动检查纠正。中央纪委第五次全会后未经批准用公款及本单位或其他单位的车辆学习驾驶技术的，给予批评教育；情节较重的，给予党内警告或严重警告处分；所用公款如数退出。
五、不准参加用公款支付的营业性歌厅、舞厅、夜总会等的娱乐活动。不准利用职权和工作之便，参加营业性歌厅、舞厅、夜总会等公共娱乐场所的免费娱乐活动。
各地区、各部门都应结合实际情况作出明确的具体的规定和相应的处理办法。
六、在同国内的单位和个人的交往中，不准接受可能对公正执行公务有影响的宴请。
各地区、各部门都应结合实际情况作出明确的具体的规定和相应的处理办法。
七、“补充规定”及本实施和处理意见的适用范围，与**年《中共中央纪委、中共中央组织部、监察部关于党政机关县(处)级以上领导干部廉洁自律“五条规定”的实施意见》、**年《中共中央纪委关于中央纪委三次全会重申和提出的党政机关县(处)级以上领导干部廉洁自律“五条规定”的实施意见》已经明确的适用范围相同。县(市)直属机关的科级干部、乡(镇)领导干部和基层站所负责人，参照执行。
“补充规定”的后两个“不准”及本实施和处理意见第五条、第六条的规定，适用于前款包括的党政机关、人民团体、企事业单位的所有工作人员。
房地产经纪合同模板一
委托人(甲方)：__________________________
经纪人(乙方)：__________________________
依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托从事房地产经纪事项达成一致，订立本合同。
第一条 甲乙双方应提供下列相应证件：
甲方提供：1.“销售许可证”;2.权属证件;3.物业的具体情况;4.法定代表人身份证明;5.营业执照;6.个人身份证。
乙方提供：1.经纪机构“资质证书”;2.经纪人岗位“资格证”;3.经纪人身份证;4.营业执照。
第二条 甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共____项：
1.房地产经纪事项内容__________________
2.具体要求：__________________________
3.其他要求：__________________________
第三条 甲、乙双方议定，在本合同履行期限内，甲方对其委托各房地产经纪事项，应在规定范围之内按下列比率向乙方支付服务费。
委托房地产转让，按成交价的_________%计算支付;
房地产租赁的，按年租金的_________%一次性计算支付;
房地产交换的，按房地产评估价值的_________%计算支付;
其他服务项目支付________________元。
服务费支付的时间、条件、金额、支付方式和结算方法，由甲、乙双方在合同补充条款中约定。
第四条 本合同履行期间，除甲方原因，乙方不能履行本合同第二条服务事项的，甲方不支付本合同第三条约定的各项服务费。乙方应将甲方已预付的服务费全部退还。乙方不能完全履行服务项目，则相应减少甲方应支付的服务费。具体数额甲、乙双方在补充条款中另行约定。
本合同生效后，在合同履行期间甲方未经乙方同意，中途毁约，甲方已支付给乙方的服务费不予退还。未支付给乙方服务费，乙方有权按双方约定服务费的标准，向甲方追索。
第五条 本合同履行期间，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订变更协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第六条 本合同履行期间，乙方应定期将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项情况及时通告甲方，甲方对乙方的履约应提供必要的帮助。并有权随时进行查询、督促。
乙方将本合同第二条为甲方服务的各房地产经纪事项转委托其他房地产经纪人的，必须事先征得甲方的书面同意，由此而增加的费用和法律责任，由乙方承担。
第七条 甲、乙双方商定，乙方有下列情况之一的，甲方有权按本合同第十三条约定，追偿因乙方过失造成的经济损失：
1.未经甲方书面同意，擅自改变为甲方服务的各房地产经纪事项内容、要求和标准的;
2.未经甲方书面同意，转委托他人的;
3.违反国家和本市有关法律、法规、违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害当事人利益的;
4._______________________________
第八条 甲、乙双方商定，甲方有下列情况之一的，乙方有权按本合同第十三条约定，追偿因甲方过失所造成的经济损失：
1.要求乙方服务的房地产经纪事项不明确，或提供的有关证件和资料不实;
2.甲方利用乙方提供的信息、条件、机会，擅自不履行合同;
3.违反本合同第三条及补充条款的约定，不按期给付或拒付服务费的;
4.________________________________
第九条 甲、乙双方商定，乙方履行本合同第二条各房地产经纪事项的服务，必须自本合同生效之日起至________年____月____日止。除甲乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。在本合同终止后的____日内，如果委托人直接或间接地与经纪人最初物色的客户成交，那么经纪人有权获得经纪合同中订立的佣金。
第十条 本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其它书面的文件，均为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。
第十一条 本合同及补充条款中未约定的事项，应遵循我国有关法律、法规和本市规定执行。
第十二条 本合同签订后，需要公证的，可按本市公证的有关规定申请办理公证手续。
第十三条 甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的按本合同约定的下列方法之一，进行解决：
1.向________________仲裁委员会申请仲裁;
2.向人民法院提起诉讼。
第十四条 本合同壹式____份，甲、乙双方各执______份，具有同等法律效力。
甲方(签章)：____________________
营业执照号码：____________________
个人身份证号：____________________
法定代表人：______________________
住址/注册地址：__________________
邮政编码：________________________
联系电话：________________________
传真号码：________________________
委托人：______________________
房地产权证/商品房现(预)售许可证
证件编号：________________________
签约日期：________________________
乙方(签章)：____________________
营业执照号码：____________________
法定代表人：______________________
注册地址：________________________
邮政编码：________________________
联系电话：________________________
传真号码：________________________
承办经纪人员：____________________
资格证编号：：____________________
签约日期：_______________________
房地产经纪合同模板二
使 用 说 明
1、本合同是青岛市房地产交易中心推荐，仅限青岛网上房地产会员单位使用。
2、甲、乙双方应仔细阅读，慎重签订。
3、合同空格内由甲、乙双方商定后如实填写;内容为并列的选择项，可根据实际选择，不予选择的划除。
4、签订本合同前，甲、乙双方均应互相交验对方有效证件、证明。
5、甲、乙双方在签订本合同时，甲方应提交房地产权证或其他权属证明的原件。乙方应出具保管房地产权证或其他权属证明的原件的收件凭证。
6、人签订本合同时，应交验有效的委托授权书。
7、甲方要求乙方代为收取、支付定金、租金、房款、中介费、服务费等费用的，可通过青岛网上房地产指定银行划账。
房地产经纪合同
合同编号：
委托人 (甲方)
受托人 (乙方)依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿平等和诚实信用原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。
第一条 甲方委托乙方为其提供房地产经纪事项。
1、甲方向乙方提供的证件和证明，证明甲方是具有委托本合同事项的合法当事人(见附件)。
2、乙方向甲方出示的证件和证明，证明乙方是具有接受本合同事项的合法当事人。
第二条 乙方为甲方提供的各房地产经纪事项。
1、内容：____________________________________________
2、条件：____________________________________________
____________________________________________
____________________________________________
____________________________________________
____________________________________________
3、要求：____________________________________________
____________________________________________
____________________________________________
第三条 乙方为甲方提供其他代办的房地产经纪事项。
1、内容：____________________________________________
2、条件：____________________________________________
____________________________________________
3、要求：____________________________________________
第四条 本合同委托期限：自______年______月______日起至______年______月______日止。除甲、乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。
第五条 甲、乙双方商定，在本合同履行期间内，甲方对其委托的本合同第二条、第三条个房地产经纪事项应按下列标准向乙方支付中介费和代办服务费。
按成交价格的______%人民币_________元：
按成交价格的______%人民币_________元：
按成交价格的______%人民币_________元：
第六条 中介费、代办服务费支付的时间、条件、结算方法如下：
1、_________________________________________________
_________________________________________________
2、_________________________________________________
_________________________________________________
3、_________________________________________________
_________________________________________________
第七条 本合同履行期间，任何一方需要变更本合同的，必须征得对方同意后签订书面变更协议。否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第八条 甲乙双方商定，乙方有下列情形之一的，甲方不支付本合同第五条约定的中介费和代办服务费：
1、乙方在委托期间内，不能提供订约机会的;
2、乙方未经甲方书面同意，擅自改变本合同第二条、第三条内容、条件、要求的;
3、本合同签约生效后二个工作日内，乙方未及时通过青岛网上房地产网络平台上网挂牌且经甲方投诉仍无正当理由拒不履行的;
4、乙方利用为甲方服务的机会，为自己牟取不当利益的;
5、乙方违反国家和本市有关法律、法规，与他人恶意串通，损害甲方利益的;
6、________________________________________________
________________________________________________
第九条 甲、乙双方商定，甲方有下列情形之一的，甲方应全额支付本合同第五条约定的中介费和代办服务费：
1、甲方虚假委托或提供的有关证件和资料不实，造成乙方最终无法履约的;
2、甲方在委托期间，私下与他人成交的，视作媒介合同成交;
3、甲方在委托期届满之后二个月内以任何形式或价格与乙方曾介绍过的客户成交的，视作媒介合同成立;
4、甲方在合同履行期间未经乙方书面同意，中途毁约，擅自不履行合同的;
5、________________________________________________
________________________________________________
第十条 乙方对于居间过程中知悉的甲方的商业秘密，负有保密义务。甲方对乙方的履约应提供必要的协助。
第十一条 甲、乙双方的通讯地址以本合同所填写的通讯地址为准。
第十二条 本合同经甲、乙双方签章后生效。
第十三条 双方或一方可向相关房地产交易中心申请备案、登记。
第十四条 甲乙双方在履约过程中若发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成按本合同约定的下列方法之一解决：
1、向。
2、向。
第十五条 本合同壹式______份，甲、乙双方各持______份。
补 充 条 款
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(粘贴线)(骑缝章加盖处)
附 件
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(粘贴线) (骑缝章加盖处)
甲方(签章) 乙方(签章)
_________________________ _________________________
身份证 / 护照 / 营业执照编号 身份证 / 护照 / 营业执照编号
_________________________ _________________________
法定代表人 法定代表人
_________________________ _________________________
居住 / 注册地址居住 / 注册地址
_________________________ _________________________
_________________________ _________________________
_________________________ _________________________
邮政编码 邮政编码
_________________________ _________________________
联系电话 联系电话
_________________________ _________________________
委托人 经纪人员
_________________________ _________________________
资格证编号：
_________________________
____年___月___日签于：青岛
房地产经纪合同模板三
本合同双方当事人
委托人(甲方)
经纪人(乙方)
依据国家有关法律，法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲方授权委托乙方，乙方接受甲方委托从事房地产经纪事项达成一致，订立本合同。
第一条 甲方委托乙方为其提供房地产经纪服务中介[];[];咨询[];向乙方提供以下有效证明：(见附件一)
()1.身份证;国籍[]编号[]
()2.营业执照;编号[]
()3.房地产权证;编号[]
()4.商品房预售许可证;编号[]
()5.他项权利证书;编号[]
()6.其他证明或资料[]
甲方提供的上述证明和资料，证明甲方具备委托本合同事项的合法当事人。
第二条 乙方向甲方出示下列有效证明(见附件二)
()1.身份证;国籍[]编号[]
()2.营业执照;编号[]
()3.房地产权证;编号[]
()4.商品房预售许可证;编号[]
()5.他项权利证书;编号[]
()6.其他证明或资料[]
乙方向甲方提供的上述证明和资料，证明乙方具备接受本合同事项委托的合法当事人。
第三条 甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共_________项;
1.房地产经纪事项内容
2.具体要求
3.其他要求
第四条 甲、乙双方议定，在本合同履行期限内，甲方对其委托的各房地产经纪事项，应在规定范围之内按下列比率向乙方支付服务费。
居间介绍、房地产转让，按成交价的_________%计算支付：
居间介绍、房地产租赁的，按月租金的_________%一次性计算支付;
居间介绍、房地产交换的，按房地产评估价值的_________%计算支付;
咨询服务的支付_________元。
服务费支付的时间、条件、金额、支付方式和结算方法，甲、乙双方在本合同补充条款中约定履行。
第五条 本合同履行期间，除甲方原因，乙方不能履行本合同第三条乙方服务的各房地产经纪事项的，乙方同意甲方不支付本合同第四条约定的各项服务费。甲方已预付的服务费全部退还。乙方不能完全履行的，则相应减少甲方应支付的服务费。具体数额由甲、乙双方在补充条款中另行约定。
甲、乙双方签订本合同生效后，在合同履行期间甲方未经乙方同意，中途毁约，甲方已支付给乙方的服务费不予退还。未支付给乙方服务费的，乙方有权按双方约定偿付服务费的标准，向甲方追索。
第六条 本合同履行期间，甲、乙双方任何一方须变更本合同的，要求变更的一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订变更协议。否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第七条 本合同履行期间，乙方应将本合同第三条为甲方服务的各房地产经纪事项履行情况及时告知甲方，甲方对乙方的履约应提供必要的帮助。并有权随时进行查询、督促。
乙方发生将本合同第三条为甲方服务的各房地产事项转委托其他房地产经纪人，必须事先征得甲方的书面同意，由此而增加的费用和法律责任，由乙方承担。
第八条 甲、乙双方商定，乙方有下列情况之一的，按本合同第十六条约定，追偿因乙方过失所造成的经济损失：
1.未经甲方书面同意，擅自改变为甲方服务的各房地产经纪事项内容、要求和标准的;
2.未经甲方书面同意，转委托他人的;
3.利用为甲方服务的房地产经纪事项，为自己牟取不当利益的;
4.违反国家和本市有关法律、法规、违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害当事人利益的;
5
第九条 甲、乙双方商定，甲方有下列情况之一的，乙方有权按本合同第十六条约定，追偿因甲方过失所造成的经济损失：
1.要求乙方服务的房地产经纪事项不明确，或提供的有关证件和资料不实;
2.甲方利用获得乙方提供的信息、条件、机会，擅自不履行合同;不给付约定的服务费;或中途委托他人未经乙方书面同意的;
3.违反本合同第四条及补充条款的约定，不按期给付或拒付服务费的;
4
第十条 甲、乙双方商定，乙方履行本合同第三条各房地产经纪事项的服务，必须自本合同生效之日起至_________年_____月______日止。除甲、乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。
第十一条 本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面的文件，均为本合同不可分割的一部分。
本合同内空格部分填写的，及本合同补充条款中书面的文字，与铅印文字具有同等效力。
第十二条 本合同及补充条款中未约定的事项。应遵循中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定执行。
第十三条 甲、乙双方在签署本合同时，具有完全的民事行为能力。对各自的权利、义务清楚明白，自愿按本合同严格执行。一方违反或不履行合同，另一方有权按本合同及其补充条款中的约定索赔。
第十四条 本合同签订后，需要公证的，可按本市公证的有关规定申请办理公证有关手续。
第十五条 本合同经甲、乙双方签署生效，自本合同生效之日起的十天内，由乙方按规定，将本合同交上海市_________区_________县_________房地产交易中心(交易管理所)备案。
第十六条 甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列方法之一，进行解决：
1.向_________仲裁委员会申请仲裁[]
2.向签订合同所在地法院提起诉讼[]
第十七条 本合同壹式_________份，甲、乙双方各执_________份，上海市_________区_________县_________房地产交易中心(交易管理所)_________份，共_________份，具有同等法律效力。
补充条款
.........................................................................
(粘贴线)(骑缝章加盖处)
附件一
.........................................................................
(粘贴线)(骑缝章加盖处)
附件二
.........................................................................
(粘贴线)(骑缝章加盖处)
甲方(签章) 乙方(签章)
身份证/营业执照号码营业执照号码
法定代表人 法定代表人
住址/注册地址 注册地址
邮政编码邮政编码
联系电话联系电话
委托人 承办经纪人员
(资格证编号： )
年 月 日于上海
备注栏
甲、乙双于_________年_______月_______日签订本合同(编号：_______________)，业已经备案。
上海市房地产经纪合同
委托人(甲方)：_________
经纪人(乙方)：_________
依据国家有关法律，法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲方授权委托乙方，乙方接受甲方委托从事地产经纪事项达成一致，订立本合同。
第一条 甲方委托乙方为其提供房地产经纪服务中介_________;_________;咨询_________;向乙方提供以下有效证明：
1.身份证;国籍_________编号_________
2.营业执照;编号_________
3.房地产权证;编号_________
4.商品房预售许可证;编号_________
5.他项权利证书;编号_________
6.其他证明或资料_________
甲方提供的上述证明和资料，证明甲方具备委托本合同事项的合法当事人。
第二条 乙方向甲方出示下列有效证明：
1.身份证;国籍_________编号_________
2.营业执照;编号_________
3.房地产权证;编号_________
4.商品房预售许可证;编号_________
5.他项权利证书;编号_________
6.其他证明或资料_________
乙方提供的上述证明和资料，证明乙方具备委托本合同事项的合法当事人。
第三条 甲方委托乙方据实为其提供房地产经纪服务。共_________项;
1.房地产经纪事项内容_________。
2.具体要求：_________。
3.其他要求：_________。
第四条 甲、乙双方议定，在本合同履行期限内，甲方对其委托的各房地产经纪事项，应在规定范围之内按下列比率向乙方支付服务费。
1.居间介绍、房地产转让，按成交价的_________%计算支付;居间介绍、房地产租赁的，按月租金的_________%一次性计算支付;
2.居间介绍、房地产交换的，按房地产评估价值的_________%计算支付;
3.咨询服务的支付_________元。
4.服务费支付的时间、条件、金额、支付方式和结算方法，甲、乙双方在本合同补充条款中约定履行。
第五条 本合同履行期间。除甲方原因，乙方不能履行本合同第三条乙方服务的各房地产经纪事项的，乙方同意甲方不支付本合同第四条约定的各项服务费。甲方已预付的服务费全部退还。乙方不能完全履行的，则相应减少甲方应支付的服务费。具体数额由甲、乙双方在补充条款中另行约定。甲、乙双方签订本合同生效后，在合同履行期间甲方未经乙方同意。中途毁约，甲方已支付给乙方的服务费不予退还。未支付给乙方服务费的，乙方有权按双方约定偿付服务费的标准，向甲方追索。
第六条 本合同履行期间，甲、乙双方任何一方须变更本合同的，要求变更的一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订变更协议。否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第七条 本合同履行期间，乙方应将本合同第三条为甲方服务的各房地产经纪事项履行情况及时告知甲方，甲方对乙方的履约应提供必要的帮助。并有权随时进行查询、督促。乙方发生将本合同第三条为甲方服务的各房地产事项转委托其他房地产经纪人的，必须事先征得甲方的书面同意，由此而增加的费用和法律责任，由乙方承担
第八条 甲、乙双方商定，乙方有下列情况之一的，按本合同第十六条约定，追偿因乙方过失所造成的经济损失;
1.未经甲方书面同意，擅自改变为甲方服务的各房地产经纪事项内容、要求和标准的;
2.未经甲方书面同意，转委托他人的;
3.利用为甲方服务的房地产经纪事项，为自己牟取不当利益的;
4.违反国家和本市有关法律、法规、违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害当事人利益的;
_________。
第九条 甲、乙双方商定，甲方有下列情况之一的，乙方有权按本合同第十六条约定，追偿因甲方过失所造成的经济损失：
1.要求乙方服务的房地产经纪事项不明确，或提供的有关证件和资料不实;
2.甲方利用获得乙方提供的信息、条件、机会、擅自不履行合同;不给付约定的服务费;或中途委托他人未经乙方书面同意的;
3.违反本合同第四条及补充条款的约定，不按期给付或拒付服务费的;
_________。
第十条 甲、乙双方商定，乙方履行本合同第三条各房地产经纪事项的服务，必须自本合同生效之日起至_________年_________月_________日止。除甲、乙双方另有约定同意延期外，逾期视作本合同自行终止。
第十一条 本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其它书面的文件，均为本合同不可分割的一部分。本合同内空格部分填写的，及本合同补充条款中书面的文字，与铅印文字具有同等效力。
第十二条 本合同及补充条款中未约定的事项。应遵循中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定执行。
第十三条 甲、乙双方在签署本合同时，具有完全的民事行为能力。对各自的权利、义务清楚明白，自愿按本合同严格执行。一方违反或不履行合同，另一方有权按本合同及其补充条款中的约定索赔。
第十四条 本合同签订后，需要公证的，可按本市公证的有关规定。申请办理公证有关手续。
第十五条 本合同经甲、乙双方签署生效，自本合同生效之日起的十天内，由乙方按规定，将本合同交上海市_________区_________县_________房地产交易中心(交易管理所)备案。
第十六条 甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列方法之一，进行解决：
1.向_________仲裁委员会申请仲裁_________;
2.向签订合同所在地法院提起诉讼_________。
第十七条 本合同一式_________份，甲、乙双方各执_________份，上海市_________区_________县_________房地产交易中心(交易管理所)执_________份，具有同等法律效力。
甲方(签章)：_________乙方(盖章)：_________
身份证/营业执照号码：_________法定代表人(签字)：_________
住址：_________法定代表人住址：_________
邮政编码：_________营业执照号码：_________
联系电话：_________注册地址：_________
邮政编码：_________
联系电话：_________
委托人(签字)：_________
承办经纪人员(签字)：_________
(资格证编号：_________)
_________年____月____日_________年____月____日
签订地点：_________签订地点：_________
附件
备注栏
甲、乙双方于_________年_________月_________日签定的本合同(编号：_________)，业已经备案。
经办人：_________(签字)
