时间：2022-11-03 04:09:51
关键词：房地产；税收；市场供求
1房地产税收效应分析
房地产税收是调节房地产经济运行的有力经济手段，在对房地产市场资源配置、社会财富分配、市场结构调节等诸多方面有非常重要的影响。
1.1房地产税收的经济杠杆作用
（1）可以通过对空地、闲置土地征收重税，抑制土地的过度投资开发，促进土地的有效利用。
（2）可以通过对不同产业的土地采用差别税收政策、对不同地段采取分档税率，有效调节用地结构，实现土地资源的优化配置。
（3）房地产税收中属于财产税的部分，它的很重要的功能就是通过税收杠杆，公平分配财富。
（4）在市场投机现象严重时，通过提高增值税的契税的手段,在市场低迷时，通过税收减免、品种调整，实现调节市场活跃程度，平衡市场供求的效果。
1.2房地产税收的税负转嫁性分析
1.2.1税种属性
商品课税容易发生税收转嫁，所得课税不易发生税收转嫁,增值税、营业税等中间性质的税种容易发生税收转嫁,终端性质的所得课税等不易发生税收转嫁。
1.2.2商品或生产要素供求弹性
供求弹性与税收归宿有着密切关系。在其他条件不变的情况下,需求曲线的弹性越大,需求者支付的税收比例越小,供给者支付的税收比例越大;相反,供给曲线的弹性越大,转嫁给需求者的税收比例越大。在完全无弹性供给曲线的极端情况下,全部税负都由供给者承担;相反,在完全弹性供给曲线的情况下,全部税负都转嫁给需求者。
2房地产税收对市场供求及价格的影响
2.1税收对房地产市场供应及需求调节的作用机理
2.1.1需求不变时，房地产税收对供给的影响
我国目前采取的税收政策中有三项是直接作用于供给者的：对卖房者征收营业税、个人所得税、以及对房地产开发企业征收土地增值税。从理论上讲，它的效应是政府对卖方增加税负，直接提高了供给者的成本，在其他条件不变时，供给方为取得同以前相同的利润，会将税收成本包含在出售价格中，转嫁给消费者，这样导致供给曲线左移，新的市场均衡价格E2比原来的均衡价格E1提高，同时Q2〈Q1
从理论上看，目前针对供给方的房地产税收在抑制房价上作用是不明显的，且不能有效改变住房供不应求的结构。
2.1.2供给不变时，房地产税收对需求的影响
从理论上讲，相对于对供给方征税，房地产税制中对需求方征税是有一定优势的。我们知道对供给方的征税容易向前转嫁给消费者，特别是需求弹性小于供给弹性时。而对需求方的征税不能直接包含在房屋价格中，不会直接造成房价上涨。如图2所示，由于对房地产需求方的税收属于从价税，因而征税后需求曲线斜率发生变化，左移至D''''，在新均衡点E2下，价格由P1下降到P2，数量由Q1下降到Q2。
2.2税收对房地产价格形成的作用机理
2.2.1不考虑税收转嫁条件下,房地产课税对房地产价格的影响
在房地产开发环节，房地产开发商是税收的主要承担者。如果不发生税收转嫁，征税加大了开发商的生产成本,使其减少利润,从长期来讲,必然导致房地产的供给减少，在需求不变的条件下,住房价格将呈上涨趋势。至于在流通环节针对消费者征收的契税,会通过加重购买成本,而使消费需求减小,从而产生降低房价的影响,不过这种影响由于契税税率较低而不是十分明显。
2.2.2考虑税收转嫁条件下,房地产课税对房地产价格的影响
在发生税收转嫁情况下,土地批租、房地产开发环节所征收的税收,其名义负税人为房地产开发商,但短期内，房地产需求是缺乏弹性的，经济利益作用下房地产开发商可以通过提高房价的形式将所负税收向前转嫁给住房消费者，于是现实的房价会因这种税收转嫁而提高。从长期来看,需求弹性增强,对住房的需求可能会因房价的上升而减小,在供给不变下,供求力量的变化会导致房价下降。房价这种上涨或者下降的程度和持续时间长短,取决于需求的调整强度和时间长短。
3不同税种在房地产不同环节的作用分析
3.1作用于保有环节的财产税、资源税
房地产保有环节中的财产税和资源税是以纳税人拥有的土地、房产为课税对象的一类税收。它们都属于直接税,一般不易发生税收转嫁,这样对房地产保有环节征税产生的直接影响便是增加了房地产的持有成本。从消费终端抑制,对那些相对于资源多用多占有住房的房产业主,以及房产投资人施以高额税负的政策,既可以有效控制“无用多占”的过度住房需求,从而会降低房地产的需求,促使房价下降。强化房地产保有环节课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生，有利于房地产要素的优化配置。标准的房地产保有环节税是按市场价值(评估价值)进行课税的。
3.2作用于出让、交易、收益环节的流转税
一方面房地产税收在流转环节的调控,有易于操作的突出优点。但另一方面，房地产投机资金的获利空间要么被税收成本挤压,要么被持有成本消耗,其中持有成本主要来自利息支出。在流转环节征税,属于间接税,没有一种流转税是不能转嫁的。流转环节税负增加后,售房者的交易成本非常容易转嫁,税负转嫁终将流向消费者。在流转环节的税收调控政策只是增加了买房者的成本(主要是消费性需求者),对卖房者不会产生太大的影响。由于投机资金税负的成本可以转嫁,如果投机者见到持有环节税负没有变化,从长远来看,税收成本则没有太大变化。投机者是否占有房屋则主要取决于信贷支出与房价涨跌博弈的结果,如果房价存在上涨的必然性,就可以持有房产以继续获得既得收益。
3.3作用于转让环节和保有环节的所得税
（1）所得税作为最典型的直接税，一般不会发生转嫁，它在维持经济繁荣、抑制资本的过度集中以及组织财政收入方面有独特的优势。房地产税收中的所得税部分是地方税收的重要组成部分，有利于地方税收规模的壮大。这也是所得税财政功能的集中体现。
（2）由于所得税的直接税性质，对二手房交易收益征收所得税，直接增加二手房售房者的交易成本,减少其投机收益以抑制房地产市场投机需求,从而降低房地产市场价格(或抑制房地产价格上涨速度)。
（3）在不发生税收转嫁的情况下,对于房屋出租租金收益的课征所得税,会直接降低出租房屋的各期净收益,从而导致房屋出租量减小,有可能使原来租房者转向房地产初次流通环节,从而抬升房地产的初次交易价格,
参考文献
摘要：本文在揭示房地产价格系统结构特征的基础上，运用系统动力学的理论和方法构建了含有8个反馈回路、27个有效影响因素的房地产价格波动的系统动力学模型，以期对我国房地产价格波动的原因作出科学、合理的解释。模型分析表明，尽管房地产价格波动的影响因素众多、联系复杂，但宏观经济水平、供求均衡、宏观调控、人均可支配收入、地理位置和资源5个因素是影响我国房地产价格波动的关键因素。因此构建完善的房地产价格调控长效机制是促进我国房地产市场健康有序发展的有效措施。
关键词：房地产；价格；影响因素；系统动力学
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-02
2008年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出，“房地产业关联度高，带动力强，已成为国民经济的支柱产业”，房地产市场的有序、健康发展是国民经济持续发展、社会和谐稳定的基础性保障。然而不可回避的是，自20世纪90年代实行住房体制改革以来，我国房地产调控政策虽已取得初步成效，但仍存在深层次的矛盾和问题，突出表现在房地产价格泡沫和不合理波动(文凤华等，2012)。从根本上消除上述问题的途径在于建立房地产长效调控机制，而建立房地产长效调控机制的前提在于明确房地产价格波动的影响因素及其作用机理。本文据此展开研究，运用系统动力学的理论和工具构建我国房地产价格波动模型，以期为我国房地产业的健康、有序发展提供有价值的参考。
一、房地产价格系统的结构特征：价格波动的影响因素
房地产价格系统是一切影响房地产价格波动的因素构成的系统。根据系统论原理，房地产价格系统由房地产价格外部环境影响子系统和房地产价格内部主体制定子系统两部分构成，其中房地产价格外部环境影响子系统又可分为房地产价格调控子系统和房地产价格经济环境子系统两部分。各子系统之间相互联系、相互制约，形成动态平衡的开放系统。
房地产价格经济环境子系统是指影响房地产价格的宏观经济因素构成的系统。房地产业根植于一国的宏观经济系统当中，无疑会受到宏观经济运行状况的影响。从长远来看，房地产业的发展程度取决于一国的整体宏观经济发展水平；另一方面，房地产业是宏观经济的组成部分，其发展也会对宏观经济产生影响。已有大量研究发现宏观经济能够对房地产价格产生显著的影响。例如Gottlieb(1976)的研究指出，从长期来看，房地产业的价格波动与宏观经济变动的趋势是基本同步的。Mankiw和Weil(1989)将美国二战后人口生育状况与房地产价格变动相对比，得出战后的生育高峰是导致美国房地产价格上涨的重要原因。Bramley(1993)直接将房地产价格定义为土地面积、人口数量和地理位置的函数。在国内，部分学者也从不同角度、运用不同的方法验证和支持了房地产价格经济环境子系统的存在——即宏观经济因素对房地产价格的影响。王成成和王晓辉(2011)运用系统矩估计方法(GMM)对我国房地产价格和宏观经济变量之间的关系进行了分析，结果发现消费者预期、人均可支配收入、信贷规模等宏观经济变量对我国房地产价格的波动具有显著的影响。王鹤(2012)基于空间计量的实证研究表明我国房地产价格存在空间自相关性，东、中、西部地理位置和资源禀赋的差异对我国不同地区房地产价格的差异具有显著的解释力。
房地产价格调控子系统是由政府对房地产业的各种宏观调控政策和手段组成的系统。房地产业作为我国国民经济的基础性产业，在尊重是市场客观规律的基础上，适当的宏观调控是必要的：一方面可以弥补市场失灵带来的危害；另一方面也可以更为积极和有效地管理房地产价格波动，从而推动房地产市场的更快发展。2003年中国人民银行的121号文件的颁布实施标志着我国房地产业宏观调控的开始，经过10年的发展，我国房地产宏观调控政策已经取得了明显的成效，房价开始稳步下调。根据国家统计局的调查数据，2012年3月全国 70个大中城市中有38个城市新建商品住宅销售价格同比下降。这得益于政府自2008年金融危机以来所作的努力。2008年的金融危机对我国经济以及房地产行业都产生了不利的影响，政府以此为契机对房地产业实行了更为全面的宏观调控。关于房地产价格调控子系统的存在性研究——即政府宏观调控对房地产价格的影响研究，目前国内外学者大多沿着货币政策传导机制的线索展开。Aoki(2004)的研究指出金融机构通过利率、贴现率和存款准备金率等主要货币政策工具调控贷款规模可以有效地影响房地产价格，这表明货币政策传导机制是有效地房地产价格波动调控机制。我国学者徐凯(2010)运用VAR模型实证研究了我国房地产价格的货币传导机制，研究结论也支持了上述观点。
房地产价格内部主体制定子系统是房地产价格系统的核心，是指由房地产商和消费者这些直接制定房地产价格的、具有主动适应性的主体构成的系统。房地产价格内部主体制定子系统的运行过程实际上就是房地产商和消费者双方在市场机制的引导下博弈的过程，这一过程决定了房地产的供给和需求力量的角逐，从而直接决定了房地产价格。在其他情况不变的情形下，双方博弈力量的变动导致供给和需求的变动，从而导致房地产价格的波动。大量研究表明，房地产供给和需求均衡的变化是导致房地产价格变动的直接的和决定性的原因。Green(1999)最先指出，应该从供给和需求两个方面来探讨房地产价格的决定因素，其中在需求方中，消费者的收入和预期具有重要的作用，实际上决定了需求方的力量。正如凯恩斯的预期理论强调未来的不确定性对于微观个体经济行为的决定性影响，房地产需求方的预期同样支配了其购买房地产的决心。需要指出的是，供给方的预期也具有显著的影响，表现在表现为房地产商大量囤积稀缺的城市土地资源并囤积现房，主观造成房地产市场供不应求的局面，致使市场价格加速上涨。Krainer(2005)也同样认为房价是由家庭(需求方)和建筑单位(供给方)共同决定的，其中家庭成员的永久收入和家庭财富、家庭投资回报、家庭成员数量是影响需求力量的重要因素，而建筑成本、融资成本、房屋质量和数量要求是影响供给方决策的重要因素。王鹤(2012)的研究表明，在考虑了我国东、中、西部的空间自相关性之后，西部地区和中部的大部分地区的房地产价格主要是由供给和需求的平衡决定的。
【关键词】利率；房地产价格；一元回归分析
1.研究背景
自从1998年住房制度商品化改革以来，我国房地产市场得到快速发展，房价不断上升、投资增长迅猛。我国房地产市场的发展也伴随着各种各样的问题的出现，尤其是短期内房价上涨过快及房地产市场的资金对银行信贷的过度依赖。针对我国房地产市场的过热现象，我国中央银行积极出台各种货币政策对房地产市场进行调控，其中对利率进行了数次调整。进入2008年，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价出现下降趋势，楼市低迷全国弥漫。针对房地产市场的低迷状态，央行自2008年9月16日以来短时间内多次调低存贷款利率。此后2009—2010年房价又出现新的高涨。针对国内通货通胀以及过高的房价，央行在2010年10月20日和12月25日短期内连续两次上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率据此相应调整进入到2011年，央行又数次调整利率，从2月9日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。2011年4月5日，中国人民银行决定，自2011年4月6日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。利率的调整也使得房地产价格出现了波动，而房地产价格的的变化又促使央行通过利率来调节和控制。综上利率变化和房地产价格有着怎样的关系，是一个值得研究的问题。
2.利率与房地产价格关系理论研究
房地产行业的资金需求较大，因此利率的变动会对其带来较大的影响。同时房地产业自有资金不足，利率的变化对房地产的融资产生了重大影响。从理论上说，投资是利率的递减函数，利率的变动对消费、投资产生影响。利率上升，投资需求减少，消费减少，储蓄增加；利率下降，投资需求增加，储蓄减少。
2.1 利率对房地产供给的影响
对房地产开发商来说，利率上升，资本的供给价格上升，从而减少房地产商市场的供给。在需求不变的情况下，价格出现上升。另一方面，利率上升，会增加开发商的融资成本，开发商同意通过提价转嫁给购房者。
2.2 利率对房地产需求的影响
当利率变化时，对消费者来说，会面临着消费者的跨期选择的问题。假定存在两个时期：“现在”和“未来”，消费者在“现在”消费的房地产商量的数量为C1，在“未来”消费的数量为C2，用X 表示消费者的消费集合，则u（C1，C2）表示消费者偏好。消费者偏好可以由无差异曲线来描述，向右下方倾斜，凸向原点，斜率为两商品的边际替代率。同样，在效用水平不变的条件下，消费者增加当期的一单位商品的消费替代下一期消费商品的数量，称为消费者的跨时边际替代率。通过其可以判断消费者对两期商品选择的重要程度。①
假设，消费者在现在和将来的固定收入分别为：Y1和Y2，在利率变动的情况下，现在和将来的房屋的价格分别为P1和P2，现在购房后的储蓄为：②
按照我国的实际情况来看，消费者的收入有限，受到约束限制，必须向金融机构按揭。因而，在利率上升对房地产的需求产生抑制作用，在供给条件不变的条件，会降低房地产的价格。
3.利率与房地产价格关系的实证研究
3.1 数据选取与研究方法
我们选取了2000～2010年中央银行贷款利率与各年房屋价格指数作为分析数据。
我们可以直观的发现：在一定的时间范围内下，房屋价格指数和贷款利率有着同向的基本趋势，除个别点外，即房地产价格随着利率的升高而上升，随着利率的下降而下降的。
3.2 结果分析与结论
运用EViews软件得到利率与房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数线性回归分析结果。
4.结论
央行采取加息来控制房价的理论依据是一般经济理论的利率的变动与房价的反比例关系；然而通过上面的理论分析和实证分析可以看出房价不仅没降反而出现上涨。现实中我们也感受密切。事实表明，房价的非理性的上涨，使我国利率政策对我国房价的控制作用失效。原因可以从以下几方面考虑：③
4.1 利率政策具有滞后性
在调整利率的过程中幅度较小，对于房地产市场所造成的影响很小，难以起到控制房地产市场繁荣，抑制价格的作用，并且利率政策存在着时滞性，使得我国利率政策手段的实施并不能马上起到预期的调控效果，甚至其最后结果与预期目标背道而驰。
4.2 房地产的高回报
近几年以来，我国的房地产已经多次被评选为全国十大暴利行业之首，房地产开发商追求高额利率。央行调息对房地产行业造成的融资成本的增加，相对房地产企业的高额回报来说，其影响可以说是微乎其微。
4.3 市场需求是难以通过调整利率控制的
房地产价格仍然居高不下，其主要原因是旺盛的市场需求所造成的；随着经济的发展和百姓生活水平的提高，我国对于住宅消费需求和住宅投资需求大幅度增长的阶段。在2010年1月5日，在清华大学首发的《2009年中国城市住宅发展报告》提出，我国正处于快速城镇化阶段，未来较长时间内，城镇人口持续增长对住宅的刚性需求仍然强烈。并且人民币升值使得更多的资金涌人房地产市场从而形成新的投机需求。针对旺盛的市场需求，利率上升所带来的房地产投资增加的成本通过抬高房价将其转嫁给购房者来得到补偿。
综上，利率是宏观调控的最主要的工具之一，而房地产行业的特殊性，利率政策对其起到一定的影响，即使这种影响比较微弱。所以要想稳定房地产的价格我们应该从多方面入手，推动房地产的合理发展，让群众真正感受到“惠民”的民生工程。
注释：
①[美]曼昆.经济学原理[M].北京：北京大学出版社，2001.
②郭树华，袁天昂，王俐娴.利率与房地产市场互动关系的实证研究[J].西南金融.2009（9）.
③杜洪.房价影响因素的实证研究及政策建议——基于天津的视角[J].中国商界.2010（3）.
参考文献：
[1][美]曼昆.经济学原理[M].北京：北京大学出版社，2001.
[2]赫璐，郭伟达.利率变化对房地产市场的影响[J].中国外资，2009（8）.
[3]郭树华，袁天昂，王俐娴.利率与房地产市场互动关系的实证研究[J].西南金融，2009（9）.
[4]白涛.我国房地产政府管制与利率调整[J].改革与战略，2008（6）.
[5]杜洪.房价影响因素的实证研究及政策建议——基于天津的视角[J].中国商界，2010（3）.
【关键词】土地供应政策；空间计量；面板数据
一、引言
自从1990年国务院颁布了91号令《城镇土地有偿有限期出让、转让条例》，要求用于商业、办公、工业、住宅等经营性土地均实行有偿使用出让方式，各地政府根据自身实际情况选择不同的土地供应市场化水平，于是土地供应便成为政府宏观调控的政策工具之一。近年来，政府频频出重拳，加大对房地产市场的调控力度，土地调控政策也变得越来越重要，成为国家房地产市场调控的重要手段。因此，土地供应政策对房地产市场到底有什么样的影响，影响程度多大等问题的研究具有理论价值和现实意义。
二、文献综述与理论基础
土地供应政策对房地产市场的影响，国外的研究大多数侧重对香港的研究。如Peng和Wheaton(1994)、Tse(1998)和Hui(2004)对香港的研究，结果显示土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响，政府主要通过土地供应和城市规划干预房地产市场。国内的研究以定性分析为主。定量分析上，刘琳（2002）对深圳市做了实证研究，发现土地出让面积和商品房售价之间呈正相关关系。周京奎(2006)采用格兰杰因果关系检验法研究了土地购置面积对地价和房价的影响。潘捷，胡晓添等（2005）运用时差相关法对南京市土地出让面积、土地出让金等因素对房价在时间上的领先与滞后进行了研究，结果表明土地出让面积领先于房价。张洪（2007）运用面板数据，对于土地供政策对房地产市场的影响进行研究，得出土地供应政策已经对房地产市场产生明显影响的结论，主要表现在土地供应量和土地供应的市场化程度对房地产市场的影响。
现有的文献主要是采用时间序列模型、截面数据模型和面板数据模型三种分析框架来分析土地政策对房价的影响。很少有考虑空间相互关系，进而采用空间计量模型来研究土地供应政策对房地产市场的影响。地区之间的经济地理行为之间一般都存在一定程度的空间交互作用，即空间依赖性和空间异质性。在分析地区水平而非国家水平上经济问题时，空间自相关与空间异质性应得到充分考虑，因为空间相关的存在使得普通二乘法的估计结果产生偏差。因此，研究土地政策对房地产市场影响，有必要考虑空间相关因素，构建空间计量模型来消除空间相关性导致对模型参数估计的误差。
三、模型和数据来源
本文参考Hui(2004)建立的住房价格模型，在他的模型框架下，构建空间计量模型，模型如下。
其中、为两地的经度，、为两地的纬度。
其中，表示住房价格；表示人均GDP；表示城镇人口；表示利率；表示土地供应面积，表示土地招拍挂面积。本文数据来自于历年《中国统计年鉴》、《中国国土资源年鉴》。
人均GDP是反映宏观经济发展状况指标，宏观经济高涨时会加大对房地产的需求，所以人均GDP房屋需求的重要因素之一。我们提出假设一：人均GDP对住房房价有显著影响，并且有正相关关系。
人口规模也是能使房屋需求曲线发生移动的其他重要因素。人口规模越大，经济集聚效应越明显，从而影响需求曲线移动。故本文提出第二个假设假设：城镇人口住房房价有显著影响，并且有正相关关系。
由于利率也是政府国家宏观调控国民经济和房地产的一个重要手段，不仅影响投资者的贷款能力，而且对购房者的信贷产生直接影响。我们提出假设三：利率对住房房价具有负相关关系。
土地供应量决定了房屋的供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降，因此，土地供应量对地价和房价起关键作用；而作为有偿供应的土地招拍挂，通过开发商的相互竞争从而提高土地成本，进而影响房屋价格。本文的假设四：土地供应量对房价有正相关关系，而招拍挂面积对房价呈负相关关系。
本文最终的模型如下。
四、实证结果分析
本文运用Elhorst(2003)创建的方法对(1)和(2)式中的参数进行估计。这一方法的优点是将面板数据模型中的时间和地区固定效应估计方法延伸到空间计量模型中（张建红，2006）。本文只运用地区固定效应方法，而没有引入时间固定效应方法，主要是因为我们所估计的变量利率是不随地区变化的。如果引入时间固定效应，将无法对该变量进行估计。为了将空间计量模型的优势和传统计量模型进行比较，本文还对普通线性模型进行估计，结果如表1。
表1的结果说明：
（1）人均GDP、城镇人口、土地供应面积、招拍挂土地面积对房价的影响方向和假设的一致。只有利率对房价的影响和预期的不一致，并且三个模型利率均不显著，这可能是由于中国的利率调整幅度不大或者不够及时，对开发商供应和居民需求的愿望都没有起到足够的抑制作用，政府对利率的调整相对于房价调控来说还处于被动位置。
（2）土地供应面积对房价的影响系数三个模型都为-0.05，但是普通线性模型和空间滞后模型相应的P值不显著，分别为0.19、0.13，而空间误差模型的P值为0.08，在10%的显著性水平下显著，说明空间误差模型对模型的估计有所改善，有效的验证了土地供应面积对房价的正向影响。
（3）比较三个模型，空间滞后模型比普通线性模型好，空间误差模型比空间滞后模型好。空间误差模型更好的解释了对房价的影响，GDP每增加1万，房价上升0.01元；城镇人口每增加1万，房价上升3.65元；土地供应每增加1公顷，房价下降0.05元；招拍挂面积每增加1公顷，房价上升0.55元。
五、结论
人均GDP对房价的影响显著，而东部地区通常有较高的GDP存量和增长率，这是该地区房价上涨快的主要原因之一。从调控房价的紧迫性来看，发达地区要加强房地产市场调控，以避免房价上涨过快，造成资产泡沫和资源浪费等从而影响经济正常发展。
参考文献
[1]Eddie Chi-man Hui,An Empirical Study of the Effect of Land and Lease Condition on the Housing Market:A Case of Hong Kong.Property Management,Vol,22,No.2,2004.
[2]Ruijue Peng and William C.Wheaton,Effect of Restrictive Land Supply on Housing in Hong Kong:An Econometric Analysis[J].Journal of Housing Research,Vol.5,Issue 2,1994,Fannie Mae.
[3]Raymond Y.C.Tse.Housing Price,Land Supply and Revenue from Land Sales [J].Urban Studies,1998,35(8):1377,1392.
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[5]刘琳.房地产市场互动机理研究[D].哈尔滨工业大学博士学位论文,2002:68-69.
[6]姚德龙.工业集聚与城市劳动生产率的因果关系和决定因素[J].数量经济技术经济研究,2008(12).
[7]张洪.我国城市土地供应政策的经济分析――以云南为例[J].财贸经济,2006(6):91-97.
作者简介：
[关键词]房地产预警；指标体系；预警方法；综述
[中图分类号]F752 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）44-0068-02
房地产业是我国国民经济增长的支柱产业，无论从投资拉动还是需求拉动角度，其对我国经济的发展都发挥着巨大作用。由于受需求因素、泡沫因素、预期心理、宏观政策等的影响，房地产业往往会出现一些波动，对其他行业和投资者的收益以及国民经济的稳定产生困扰。准确地对房地产市场的波动进行预警，既有利于政府调控政策的科学性，也有利于房地产企业合理安排经营策略。而科学地选择预警指标体系和预警方法是实现房地产监测和预警的前提和基础。
1房地产市场预警的基本理论
1.1经济波动理论
各国的经济增长历程表明，经济波动是经济增长过程中的伴生现象[1]。在市场内在规律和外部宏观经济环境的共同作用下，宏观经济在发展过程中呈波浪式前进。且这种波动常以周期的形式呈现，这种周期现象是预警实现的基础和经济预警的目的所在。
经过对房地产市场的长期研究发现，同宏观经济一样，房地产市场也存在着波峰和波谷相互交替的周期波动现象。大致分为四个阶段：复苏（recovery）、扩张（expansion）、收缩（contraction）、衰退（recession）[2]。
1.2监测预警理论
经济监测预警是在经济波动理论的基础上，对经济的波动变化进行预报、监督、度量和评价，以此来判断经济运行的平稳度和发展态势。其目的在于明确当前经济所处的阶段，并对该阶段经济的特征进行预判。通过当前市场所呈现的信息，如周期波动的幅度、长度等，结合历史记录，来判断当前市场运行状态是否过热、过冷，是否出现异常。
2房地产市场预警指标体系
房地产市场预警指标和体系是构建房地产市场预警系统的基础，保证各指标参数设置的科学性和合理性有助于实现预警系统的目标和功能。近年来，就如何确定房地产市场预警的关键指标和指标体系的构建，学者采用了不同的方法进行了探讨。叶艳兵、丁烈云（2001）采用相关性分析法以及“第一主成分”分析法等定量和定性的方法，探析了如何建立切合房地产市场特点的预警指标体系。彭翎（2002）的研究将代表性指标进行了分类，依据各指标与房地产市场发展的程度关系，将其细分为先行指标、同步指标和滞后指标。此后，杨佃辉、陈轶（2006）在原有的22个房地产指标数据库的基础上，运用聚类分析和非参数检验，建立了一套全新筛选出的预警指标体系，包含15个指标，并利用它对上海房地产市场进行了扩散指数预警实证分析。表明该指标体系可以较为准确地客观度量房地产市场的经济状况。
李崇明、丁烈云（2005）介绍了一种利用灰色关联度分析和系统核与核度理论来选取预警指标的新方法，该方法可以有效的选择出能够反映房地产市场状况的少数几个指标。张振勇（2011）考虑到指标的敏感度且可操作性，又能体现出区域性和时效性，选择了五个指标作为房地产市场的预警统计指标：房价收入比、房价租金比、租金收入比、房地产价格增长率与GDP增长率之比、商品房空置率。
以上指标体系选择过程中均无法将主观因素撇除。师应来、王平（ 2011）在对常用的房地产预警指标体系选择方法及筛选过程进行分析的基础上，提出了一种主客观相结合的房地产预警指标选择方法，先采用综合分析方法对指标进行初次选择，然后用聚类分析和相关分析相结合的方法进行再次选择。
3房地产预警方法
对于预警方法的研究，各学者也存在不同的研究思路。构建房地产预警系统旨在对房地产行业的发展态势进行客观的评判和预测，并对可能出现的警情寻求可行的调控政策。其一般步骤为：①分析房地产市场波动的影响因素；②通过计量分析，确定各预警因素的界限和权重；③选择合适的警度预报方法。
赵黎明、贾永飞（1999）将统计预警方法作为系统设计的基础，采用时差相关分析的数学方法筛选出警兆指标，确定预警界限，用模糊评价法进行警情预报，开辟了房地产经济分析的系统化和定量化方向，并实现了房地产预警的计算机处理。
胡健颖、苏良军（2006）选择了1995年1月到2005年8月的11个变量的128个观测值为基础，结合计量经济学模型和6σ方法，建立北京市房地产价格月度增长率的有效控制图，预测模型为提前1个月的预测模型。
刘亚臣、孙小丹（2009）运用统计学中的3σ原理及控制图原理，对房地产预警系统中的预警界限进行了研究，能够准确地对沈阳市房地产市场运行状况发出预报和警告，有效性、实用性强。齐锡晶、赵亮（2010）选取1998—2008年预警指标数据，凭借人工神经网络（BP模型），将前9年数据作为训练样本，后2年作为检测样本，其网络仿真精度和可信度较高。
另外，崔啸（2011）、张彦峰（2013）分别将系统动力学方法和TOPSIS算法应用到房地产预警系统中，通过实证仿真验证了模型的实用性，取得了合理的结果。
4研究述评
关于房地产预警指标体系和预警方法相关研究还存在以下问题：
（1）适用性不强。如时差相关分析法和K-L信息量发，要求用于指标筛选的信息量巨大，我国房地产业发展的时间无法满足。
（2）指标体系不全面。采用聚类分析法或者主成分分析发筛选指标时，有可能造成某些类指标非常集中而某一类指标却没有入选的情况。
（3）区域差异性无法体现。房地产预警指标体系受区域经济发展环境以及其他因素，往往呈现出不同的经济特征，不能单纯的套用其他城市或地区的指标体系。
（4）缺乏政策调控模拟实验。现阶段的预警方法停留在对房地产市场运行状况的评判和推测，缺乏市场预警后调控政策的模拟实验。在这方面，系统动力学的方法有很大优势，是下一步研究的重点。
针对以上问题，今后的研究方向可以从以下几个方面着手：首先，采用主客观相结合、定量分析定性分析相结合的方法选择预警指标体系；其次，实现预警方法的计算机化，达到结果的精度和可信度。参照预警结果，及时做出合理的政策调控，并实现政策的模拟实验，增强其实效性。
参考文献：
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[5]师应来，王平.房地产预警指标体系及综合预警方法研究[J].统计研究，2011（11）：17-19.
【关键词】 房地产股板块 影响因素 多元回归分析
一、引言
房地产业是一个政策敏感型、资金密集型行业。综观中央对房地产产业的一系列调控政策，调控的最终目的就是要将房地产产业纳入稳定发展的轨道，实现房地产经济的“软着陆”。同时，房地产调控措施又将深刻地影响相关股票的走势，并将在相当长的一段时间内左右股价的波动。
上市公司的股票价格不同时期是不同的，股票的价格与一般的物质商品不同，它有着特殊的影响和决定因素。总的来说，影响股票价格的因素包括宏观因素和微观因素两个方面。本文主要从宏观因素角度，通过多元回归分析，找出房地产股板块指数的影响因素。
二、文献综述
近几年，国内外许多学者都从数量经济学角度对股票价格进行了实证研究。国外学者，Field（1984）发现20世纪20年代中期以后美国股票市场交易活跃、交易量急剧扩大，货币需求也不断增大。DeChow（1994）对会计盈余、经营现金流量和股票价格的关系进行了研究，发现在短期内，盈利信息与股票价格的关系比经营现金流量信息更具有关联性。Mukherjee和Naka（1995）对日本股票市场进行了研究，研究结果表明日本的股票价格指数与利率、国民生产总值增减率以及通货膨胀率等宏观经济变量之间存在长期均衡关系。
国内学者，鲁万峰（2010）研究了货币供应环境对股票价格的影响，提出了货币供应环境作为股票市场资金供求关系的影响因素。郑鸣、倪玉娟（2010）建立了开放经济下的资产价格和货币政策的理论模型，研究通货膨胀、最优货币政策与资产价格之间的关系，运用VAR方法分析了股价、产出、通胀率和货币政策的关系。赵会宁（2011）以上证指数作为因变量，选取宏观经济中能影响上证指数的指标，运用SPSS 软件对数据进行回归分析并建立回归模型，分析结果表明影响我国股票价格的宏观因素主要有汇率、企业商品价格指数、利率、宏观经济景气指数、消费者信心指数等。
国外的学者对于资产价格的研究比较早，他们对股票市场的影响因素研究从股票市场内部逐渐扩展到外部经济环境，尤其是宏观经济变量对资产价格影响。国内学者借鉴国外学者的研究方法和思路，从宏观因素逐渐扩展到更加广泛的经济变量，不断扩宽研究范围和研究变量以此来增加对资产价格变动的影响因素分析。因此本文也是从对资产价格影响因素更加深入讨论的角度出发，引入新的变量展开讨论研究。
三、研究设计
1、变量选取与说明
本文的研究对象为房地产上市公司的股票价格，选择房地产股板块指数（用FDCBK表示，数据来源于大智慧数据库）作为被解释变量。影响房地产上市公司股票价格的因素有很多，本文从以下五个方面选择解释变量。
（1）股市大盘指数。由于在上海证券交易所上市的一些公司基本上都是国有大型企业，而且市值都非常巨大，一般都用上证综指来代表大盘的指数。因此，本文选取上证综合指数作为大盘指数，用SZZZ来表示。数据来源大智慧数据库。
（2）经济增长。经济增长最合适的指标应该是GDP 增长率，本文选取GDP同比增长率（用GDP表示），由于GDP同比增长率只有季度数据，而本文中其他的指标均为月度数据，因此本文首先对GDP同比增长率季度数据利用Eviews6.0软件平滑成月度数据。数据来源东方财富网。
（3）货币政策。货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤其是指控制货币供给以及调控利率的各项措施。从理论上讲，货币当局改变货币政策工具变量影响股票价格，要通过利率和货币供应量两个货币政策中介目标来实现。本文选择货币供应量M2来表示，数据来源东方财富网。
（4）房地产价格指数。房价指数，即房屋销售价格指数，是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。本文选择房屋销售价格指数（用FJZS表示）作为影响房地产上市公司股价的一个解释变量，数据来源东方财富网。
（5）房地产上市公司股票的上期价格。由于房地产上市公司股价波动在较大程度上依赖于其上期的价格，这是金融资产价格数据波动集聚性的表现。所以本文增加变量：房地产股板块指数滞后一阶，用FDCBK（-1）表示。
本文选取数据全部为月度数据，其中股票市场数据为当月最后一个交易日市场收盘价格。由于房地产价格指数的起始数据为2008年2月，本文数据选取时间区间为：2008年2月至2012年12月。本文的实证研究用软件Eviews6.0完成。
2、模型建立
本文采用多元回归计量经济学方法，进行建模分析。将上述房地产股板块指数（FDCBK）作为被解释变量，将上述几个影响因素指标作为解释变量进行多元回归，回归方程为：
FDCBK=a+b1SZZZ+b2GDP+b3M2+b4FJZS+b5FDCBK（-1）
其中a、b1、b2、b3、b4、b5为回归待定系数。
四、实证分析
由于所选用的数据为时间序列数据，而大多数的经济时间序列都是非平稳的，用非平稳的经济变量建立回归模型可能会出现“伪回归”问题。所以在对时间序列数据进行估计以前要先对数据的平稳性进行检验。序列的平稳性是对金融时间序列进行研究的重要前提，只有序列是平稳的，才能保证接下来的研究分析是有意义的。首先对本文所选取的数据进行平稳性检验，为了消除数据中可能存在的异方差，将以上各个变量取自然对数，分别用LFDCBK，LSZZZ，LGDP，LM2，LFJZS表示。检验结果显示，LFDCBK，LM2，LFJZS在5%显著性水平下未通过检验，再对这三个变量的自然对数进行一阶差分，分别用DLFDCBK，DLM2，DLFJZS表示，检验结果显示，在5%显著性水平下均通过检验。检验结果见表1。
将变量数据进行自然对数和一阶差分处理，并通过平稳性检验后，进行多元回归分析，回归结果如图1所示。
从回归结果来看，在90%的置信水平下，房价指数（DLFJZS）的P值大于0.1，不显著，可以认为房地产价格指数对房地产上市公司股票价格没有显著影响。
根据上述检验结果，剔除掉房地产价格指数这个与被解释变量统计不相关的变量，重新做如下回归：
DLFDCBK=a+b1LSZZZ+b2LGDP+b3DLM2+b4LFDCBK（-1）
其中a、b1、b2、b3、b4为回归待定系数，回归结果如图2所示。
回归结果显示，在90%的置信水平下，此检验结果中各系数均非常显著。对残差进行检验，无自相关性。R-squared 值拟合效果较好。得到回归方程：
DLFDCBK=-5.200239+0.968876LSZZZ+0.329228LGDP+
0.428289DLM2-0.842963LFDCBK（-1）
五、结论与建议
1、实证主要结论
（1）股票大盘指数。上证综合指数即大盘指数波动是房地产上市公司股价波动的最主要原因，且其相关性为正。房地产上市公司股价波动在较大程度上跟随大盘的涨跌，这是股票价格波动的系统性风险因素。系数为0.968876在统计意义上表明，上证综合指数变动1%，则房地产股板块指数相应变动0.97%。这也表明，大盘对行业以及个股价格的影响较大。
（2）经济增长。实证结果显示，GDP增长率与房地产上市公司股票价格正相关。我国股票市场规模的扩大、交易率的提高增加了国有单位的固定资产投资，加快了企业的技术进步，推动了我国经济更快的增长。因而，股票市场发展与经济增长之间有很强的正相关性。据此，我们可以认为股票市场发展是我国金融深化的重要环节，是中国经济持续增长的一股推动力量。
（3）货币政策。货币供应量M2对房地产股票价格有正向影响。说明股票价格指数对于货币政策调整较为敏感，只要流通中的货币供应量发生变化，股票价格指数当期就有同方向的反应。因此，当人民银行进行货币政策调整，使流通中货币供应量增加或减少时，股票价格指数会在当期相应呈现上升或下降的态势，而且反应较为迅速。
（4）房地产价格指数。从结果来看，房地产价格指数对房地产股板块指数没有显著影响。这个结果有些意料之外，但也比较容易解释。一方面，经过了2008年金融危机和2010年后的楼市调控之后，房价虽然在走低，但房地产行业经历了两次大的洗牌，那些自有资本和现金流充足的企业不仅没有受到不利影响，反而脱颖而出，在行业中竞争力得以加强。另一方面，房价指数变化与房地产股价指数变化时间不一致。当房价开始下跌时，市场往往提前消化了这一负面因素，股价往往早已下跌到位了。因此，股价指数往往会表现得比较坚挺。
（5）房地产上市公司股票的上期价格。从回归结果来看，房地产上市公司股价波动在较大程度上依赖于其上期的价格，这是金融资产价格数据波动集聚性的表现。ARCH 模型解释了收益率序列中比较明显的变化是否具有规律性，并且说明了这种变化前后依存的内在传导是来自某一特定类型的非线性结构，较好地刻画了外部冲击形成的波动集聚性。
2、相关对策建议
当前我国房地产股票市场受国家宏观调控政策的持续性影响，股市大盘、实体经济增长、货币供应量M2以及房地产股票上期价格均对房地产上市公司的股价有显著影响。
房地产股票市场受股市大盘影响显著，而目前我国股票市场还远不是一个完善的市场，缺乏价值投资的理念。这样的市场使得主力机构可以通过控制像中国石油、工商银行等超级大盘股的涨跌来影响个股的价格走势。由于市场上价值投资的理念还未完全建立，大多数个人投资者尤其是“散户”都不会根据上市公司自身的价值来进行长远的投资。因此加大股票市场监督管理，完善股票市场显得意义更重大。
房地产业是一个政策敏感型、资金密集型行业。我国政府已出台一系列对房地产产业的调控政策，从本文实证结果也可看出，房地产股价受宏观因素的影响较显著，说明我国采取的宏观调控政策是有效的，其调控的最终目的，就是要将房地产产业纳入稳定发展的轨道，实现房地产经济的“软着陆”。同时也建议加快转变过度依赖投资的经济增长方式，理顺房地产市场机制，通过更加市场化的手段调节房价。
【参考文献】
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[4] 王雪峰：沪市股票价格影响因素的实证分析[J].现代经济信息，2009（21）.
【关键词】 中国房价 货币供给量 经济稳定 MS-VECM模型
一、引言
近年来，商品住房投机愈演愈烈，商品住房价格（下文简称“房价”）调控政策频频出台，就在房价有所控制时，中国人民银行为了稳定经济增长，下调人民币存贷款基准利率，然而流动性的释放会使得房价再次“过热”吗？2011年末初见成效的房价调控政策是否还应在2012年“稳增长”的大目标下继续维持呢？在这个关键的时期，研究我国房价变动、货币政策与国民经济增长的关系显得尤为重要。一方面，房地产业作为国民经济的支柱产业之一，其稳定的发展态势直接影响国民经济的稳定；另一方面，以货币政策为主的调控在经济出现下滑迹象的情况下该如何实施，继而又怎样影响房价，来进一步巩固前期调控房价的成果，对这些问题的研究将为下一阶段的宏观调控政策提供借鉴。
二、文献综述
国内学者关于房地产投资对国民经济拉动作用的看法是存在分歧的。大部分国内学者认为，房地产投资对国民经济拉动作用显著，房地产市场也应为政府宏观调控的重要对象。张金梅、沈悦和卢文兵（2010）建立时变参数模型，对房地产投资与国民经济发展之间的关系进行实证研究后认为房地产投资对GDP拉动作用显著。原鹏飞和魏巍贤（2010）构建可计算一般均衡模型，对我国房地产价格波动的宏观经济及部门经济影响进行全面系统的研究，发现房地产价格上涨对经济增长的带动效应较大，但相同幅度价格下跌的负面冲击更大。祝运海（2010）利用ECM模型对我国房地产开发投资与经济增长的动态关系的实证结果表明：房地产开发投资的变化不仅在短期内对经济增长有冲击作用，而且在长期内对国民经济增长的贡献也显著。蔡明超等（2011）认为房地产价格的走势是市场周期变化的最重要指标，通过参考真实经济周期理论，指出当经济周期出现拐点时房地产市场也应为政府宏观调控的重要对象。
但也有少数学者认为，房地产的发展并不能引起经济的显著增长或房价自身对经济变化的影响并不显著，而房价和经济增长的联动变化是由于货币政策的作用。丁晨和屠梅曾（2007）基于VECM分析指出房价在货币传导机制中的作用较为显著，且房价渠道的总体传导效率较高，在我国房地产市场已成为货币政策传导的重要途径。周晖和王擎（2009）运用BEKK模型和GARCH均值方程模型实证检验我国房地产价格、货币供应量与经济增长的波动相关性以及它们的各种波动对经济增长率影响，发现房价的波动以及房价与货币供应量的联动导致GDP增长率的显著下降，但房价的波动对经济增长的波动没有显著影响，而且货币供应量与房价的联动变化非常剧烈，房价与经济增长的联动对经济增长的波动影响也不显著。张清勇和郑环环（2012）通过建立面板修正误差模型，对我国各省（市、区）住宅投资与经济增长之间的领先与滞后关系进行分析，指出“住宅引领增长假说”在我国并不成立，而我国自上世纪90年代中期以来一直大力促进住宅投资以带动经济增长、把住宅建设当作国民经济的新增长点和支柱产业的政策值得反思。
纵观上述文献定量研究不同时期的房价、货币政策与经济增长关系的技术方法，固定参数的线性模型较多的被使用，如采用协整、VAR、VECM以及脉冲响应和方差分解等手段，然而这些方法所得出的结论有时是不同的，甚至是截然相反的。其本质原因在于固定参数无法真实反映房地产业本身的结构变化，在房地产投资对国民经济发展影响期限长短以及力度的非线性量化测度方面较为欠缺。而“时变参数模型”以近年来计量经济学模型发展前沿的状态空间模型为基础，虽然在一定程度上突破了上述局限，反映出变量之间动态互动关系，但仍然无法准确地模拟不同经济结构下房价变化的特性。孔行等（2009）运用马尔可夫转换模型将中国房地产价格波动分为高增长和低增长两种状态，较好地拟合了中国房地产市场价格波动的机制转换情况，并分析发现1998年以来中国的房地产市场价格一直处于上升周期，但增长快慢程度经常改变，宏观调控政策是其中的重要因素。虽然他们使用马尔可夫转换模型，将中国房地产价格变化视作连续性的、内生化的状态转换，避免了在识别房地产价格波动变化过程中的主观性和盲目性，但其并未给出在不同区制下，房价与其他宏观经济变量具体的相互作用关系。
针对上述缺陷，本文通过对房价增速划分区制，建立非线性的模型，以及在不同区制上运用脉冲响应函数，更准确地分析了房价、货币供给量和经济增长的相关关系。本文的贡献在于：第一，首次将MS-VECM方法引入上述问题的研究，并通过实证，更真实地揭示房价波动、货币政策和国民经济变化这三者的非线性关系，帮助政府更好地指定房产政策以及货币政策；第二，结合人民币通货膨胀，房价调控初有成效，以及经济增长率快速下滑这个背景来开展研究。本文将着重分析当前“稳经济增长”和“稳健货币政策”与新一轮房价变动的内在联系，弥补以往研究视角的不足。
三、理论模型
根据Meen（1990）、Muellbauer和Murphy（1997）提出的房地产价格方程，本文构建了一个房地产供需模型，这个模型包括：需求方程，在假定住房存货、实际收入和货币供给量等其他因素不变的情况下，它决定短期住房价格；供给方程，它决定新增供给；市场均衡方程，它描述当新增供给全部完成以后，住房存货如何随着时间变化。住房价格方程可以通过需求方程的逆函数得到，具体的研究思路如下。
首先，Jorgenson（1963）、Poterba（1963）和Mishkin（2007）认为，住房的使用成本是住房资本需求的重要决定因素，故将房地产需求函数写为：
关键词：宏观调控；资本结构；调整路径；增量分析
一、 引言
本文以房地产上市公司为研究对象，首先分析我国房企较为常用的融资方式，对其资本结构调整的路径进行甄别和筛选，针对以往资本结构调整研究中大多采用存量财务指标进行分析而难以体现企业真实调整行为的缺点，我们运用增量分析法建立了房地产企业资本结构调整路径指标。在此基础上，从企业特质、宏观经济以及宏观调控政策环境三个方面对影响其资本结构调整路径选择的各方面因素进行深入分析。
二、 房地产上市公司资本结构调整路径的选择
资本结构调整必然与企业的融资方式相结合，最优资本结构是企业的静态目标，融资行为则是实现该目标的具体手段和动态过程。长期来看，为实现企业价值最大化，企业资本结构会向最优资本结构收敛，为此，根据资本结构偏离的方向和程度，企业会通过有针对性的融资行为（即改变债务和股权的融资方式）来实现资本结构的优化调整。
基于企业价值最大化的目标，房企需对不同的资金来源、融资成本和期限结构进行比较分析，选择宏观经济环境下符合企业发展需要的融资渠道和方式。但是，房企资本结构不合理、资产负债率过高、融资过度依赖银行信贷等问题十分突出，使其经营风险陡增，严重阻碍了其快速发展和企业转型。
尽管理论上房地产企业存在多样化的融资方式，但从实践来看，我国金融市场尚不发达，金融产品创新不足，相关法律法规还不完善，且近年来的抑制性调控政策阻碍了房地产企业的股权等直接融资，这就导致房企主要依赖国内银行贷款等间接融资，而其它融资方式难以形成有力补充。受此影响，房企的资本结构调整大多通过债务的变化和商品房开发销售来实现，具体表现为短期和长期信贷融资与偿还、加快或放缓开发和销售进程以及调整预售策略来控制资金回流速度等。因此，对于房地产上市公司资本结构优化路径的研究，可重点着眼于短期、长期债务和内部留存三个方面。
三、 研究设计
本文结合我国房地产企业的具体实践和金融市场的发展现状，参考我国企业资本结构调整的相关研究（黄辉，2012），主要从短期、长期债务融资及内部留存融资三个方面对房企的资本结构调整路径进行分析。从企业特质及宏观经济形势两个角度着手，全面分析各宏微观因素对房企选择资本结构调整路径的影响。在此基础上，将调控政策分为有刺激政策、有行政调控两类，对他们与资本结构调整路径选择之间的关系进行实证分析。
1. 变量选择与指标计算。根据前文分析，我们确定了短期负债、长期负债以及内部留存收益（包括盈余公积和未分配利润等）为当前房企资本结构调整的三条路径。同时，采用增量分析的方法，在实证模型因变量中设置了短期负债融资增长比（YSD）、长期负债融资增长比（YLD）和内部留存融资增长比（YIR）三个指标。其中，YSD为短期负债增长额（SD）与总资产增长额（TA）之比；YLD为长期负债增长额（LD）与总资产增长额（TA）之比；YIR为内部留存收益增长额（IR）与总资产增长额（TA）之比。
影响房企资本结构调整路径选择的因素包括宏观经济形势、宏观调整政策、公司自身特征等。因此，结合我国房企的融资特点，自变量中宏观经济因素考察了GDP增速（AGDP）和实际贷款利率（RDR）；公司特质性差异方面考察了公司规模、资产结构、盈利性、成长性、资产流动性、非负债类税盾等指标。
2. 数据来源与样本描述。本文以2007年6月1日前上市的A股房地产上市公司为研究样本，为了保证研究结论的可靠性和准确性，我们对样本进行了筛选：剔除研究期间内出现ST和PT类的样本；剔除研究期间内发生并购重组的样本；剔除主营业务收入在总收入中占比低于50%的样本；剔除数据不全的样本。最终得到77家开发经营类房地产上市公司，考察期间为2008年第三季度至2013年第一季度，共19个季度、1 463个有效样本。数据主要来源于国泰安数据库（CSMAR）、Wind金融数据库、中经网统计数据库，部分数据通过东方财富网和搜房网相关数据整理而成。
表1描述了本文定义房企资本结构的三种调整路径。YSD为0.4，即短期负债增加额占总资产增加额的40%。YLD为-0.3，说明近年来房地产上市公司长期负债融资有所下降，一方面，受金融危机影响，我国经济复苏缓慢，房企使用长期负债融资的热情不高；另一方面，房地产调控政策持续收紧，特别是2011年央行多次提高存款准备金率和贷款利率，使房企的贷款难度和成本大为增加，融资渠道受阻，进而导致长期负债下降。YIR为0.2，说明近年房企内部留存收益有所增加，在扑朔迷离的宏观调控背景下，房企会通过增加内部留存收益“过冬”。
3. 实证模型设计。本文利用我国房地产上市公司的数据，建立面板数据模型，检验宏观调控背景下房地产上市公司资本结构的调整路径和影响因素。模型设计如下所示：
Ykt=α+β1LNSkt+β2TANGkt+β3ROAkt+β4TQkt+β5LIRkt+β6NDTSkt+β7AGDPkt+β8RDRkt+ε（1）
调控政策通过市场环境、融资成本等影响到房企的资本结构，不同的调控手段会对其资本结构产生差异化的影响。为考察不同政策环境对各种资本结构调整路径的影响，我们建立了如下模型：
Ykt=α+βX+■？兹Dit+ε（2）
模型（2）是在模型（1）的基础上加入宏观调控虚拟变量，D1、D2分别为有刺激性调控和有行政性调控，若有，则D1为1，否则为0。X代表模型（1）中的企业特质变量与宏观经济变量。模型中其他指标的定义与计算方法见表2。
四、 实证结果及分析
1. 宏观经济与公司特质因素对选择资本结构调整路径的影响。表3反映了三种资本结构调整路径下受公司特质因素与宏观经济状况的影响情况。为保证研究的可靠性，我们对实证模型均进行了Hausman检验，并同时报告了固定效应与随机效应两种情况下回归结果。
从短期负债融资路径看，公司规模、盈利能力以及资产流动性对该路径的选择具有显著的负向影响，而非债务税盾对此路径选择的影响为正。由于房企的短期负债融资主要用于公司相对固定的日常经营开支和资金短期周转，而与经济环境等宏观因素关系较小，因此GDP增长率和利率水平对该路径的影响在统计上不显著。
从长期负债融资路径看，企业规模的系数显著为正。公司盈利能力对该路径呈显著负影响，成长性越高的企业，长期负债融资增加额在总资产增加额中的比重越低。资产流动性对此路径存在正向影响，但作用较小。宏观经济形势对此路径正向影响显著。经济形势较好时，房企会加大投资规模、加快投资速度，对未来良好的市场预期也会使其增加土地储备，这些投资决策加大了资金需求，使长期负债融资上升。贷款利率对该路径的选择有负向效应，其一，较高的贷款利率提高了长期负债的融资成本，迫使房企寻求其它融资方式；其二，贷款利率调整往往是显示政策走向的重要信号，利率提高意味着宏观调控政策的收紧，这会影响房企对未来市场的预期，进而放缓投资速度，资金需求降低。
从内部留存收益路径看，资产结构对该路径有显著的负向影响。盈利性对此路径有显著的正向影响。与债务融资相比，内部留存收益可降低融资成本，不必面临到期还本付息的问题，使企业破产风险降低，资金运用更加主动。因此，在融资决策中，企业往往首选内部留存收益。此外，公司成长能力对该调整路径有负向影响，资产流动性对该路径的影响为正。该路径与利率水平正相关，与GDP增速负相关，在经济增长较快的情况下，房企可以更容易地获得债务融资和其他股权融资，此时内部留存收益所占比重会相对降低。
2. 政策环境对调整路径选择的影响。通过对模型（2）的实证检验，我们得到不同政策环境对房企资本结构三种调整路径的影响情况。为保证研究的稳健性，我们将刺激性和行政性政策变量分别加入到模型中进行讨论，作为对比，我们同时关注了两种政策变量同时加入的情况，如表4所示。
从短期负债融资路径看，刺激性政策对该路径具有显著的正向影响。我国房地产市场和房企的经营状况对政策影响十分敏感，刺激政策下，房企会扩大投资，日常经营开支和短期资金需求会随之增加。另外，行政手段对房企选择该路径仅有微弱的促进作用。
从长期负债融资路径看，刺激政策下房企会增加投资，资金需求量上升，在我国以银行为主的间接融资体系中，银行等金融机构贷款是其重要的融资渠道，因此表现为长期负债融资同样会受到显著的正向影响。而行政手段对房企选择该调整路径的影响较小。
从内部留存融资路径看，刺激性调控政策和行政性调控政策对该路径的选择具有显著的负向影响。由于刺激政策促进了负债融资的增加，内部留存收益占比就会相应下降，而行政手段的低效与滞后效应也产生了同样的效果。
此外，在对于三种资本结构调整路径的分析中，同时加入两种政策变量之后，各变量的符号均保持一致，系数变化不大，说明研究具有较好的可靠性。
五、 结论与政策建议
本文在梳理房地产企业常用融资模式的基础上，结合我国金融市场环境和房企经营实践，运用增量分析法建立了资本结构调整路径指标，利用2008年～2013年的季度数据，从企业特质、宏观经济及宏观调控政策环境三方面对影响资本结构调整路径选择的各方面因素进行深入分析。研究发现，公司规模与资产流动性对选择短期负债融资路径有负向影响，对选择长期负债和内部留存融资路径有正向影响；公司盈利能力对选择负债融资路径有负向效应，对选择内部留存路径产生了正向影响；宏观经济形势对选择长期负债融资路径有促进作用，对选择内部留存融资路径有负向影响；利率水平对选择长期负债融资路径有负向效应；刺激性调控政策对选择负债融资路径有正向效应，对选择内部留存融资路径有负向影响；行政性调控政策对房企资本结构调整路径的选择产生了较坏的影响。
本文研究结论对房地产企业、房地产金融市场以及政策制定者均有重要的现实价值。首先，房企应从长远发展战略出发，根据自身财务情况合理调配资源，规避风险，在短期与长期债务间建立平衡，使资金更加稳定、有效地为提升企业价值服务。第二，为避免因宏观调控迫使房企选择高成本融资方式带来的风险，防范系统性危机，也为房企进行资本结构调整创造良好的外部环境，应疏通各类融资渠道，如开放或进一步开放上市再融资、发行可转换债券，积极拓展资产证券化和REITS等房地产金融创新产品。第三，政府在制定房地产调控政策时，（下转第107页）应对该产业的整体运行机制进行长远考量和系统性规划，减少行政性的调控手段，更多的通过市场手段进行调控，建立房地产市场长效调控机制，从而引导房企形成长期的发展战略，更加从容地调整其资本结构，使企业价值得以不断提升。
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基金项目：上海市政府决策咨询重点课题（项目号：2012-GZ-10）；上海财经大学研究生创新基金资助项目（项目号：CXJJ-2013-405）；教育部社会科学研究青年基金项目（项目号：12YJC790044）；浙江省社会科学界联合会重点项目（项目号：2013Z59）。
房地产评论成就了易宪容，也在很大程度上毁了易宪容。当学者出来评说具体商品价格的时候，往往也是扬短避长犯错误的时候。
易宪容是水皮的朋友，日常做节目多了，说话就比较随便。易宪容的那口江西普通话水皮听起来不费劲，但是在胡一虎那里就费老劲了。可是即便如此，胡一虎在凤凰卫视做《环球连线》时动不动就请易宪容。
为什么?
因为易宪容讲的话观众听得进去；因为易宪容讲的话都是观众想说而没有地方说的话；因为易宪容已经成了一个公众人物；更因为易宪容敢于坦陈自己的观点，而且是有棱有角、说对的可能性只有50％的观点。一句话，易宪容是媒体特别喜欢的那种大众学者。
易宪容有今天的大众知名度是不容易的，他既无权又无势，一个农民的孩子，完全靠个人奋斗，在中国社会科学院占据了一个研究室主任的位置，获得了一个研究员的职称，赢得了公众的认可。可以这么说，中国社会科学院那么多所长、主任、研究员，谁的名声都没有易宪容大。
水皮之所以注意易宪容，是因为这位老兄当年那篇石破天惊的文章。在那篇题为“房地产裹挟了中国经济”的文章中，易宪容从自己研究金融的视角，旗帜鲜明地从宏观的角度一语道破了房地产业正在形成的巨大影响力。尽管用词偏激，态度生硬，但是书生意气，力透纸背。其结论不能说振聋发聩，但至少让水皮之辈自叹弗如。在水皮的印象中，由于房地产而引发的宏观调控，最早始于2003年9月央行推出的房贷新政，可惜被有关部门打了一个成功的反击，而2004年初正式启动的调控针对的也只是房地产上游的水泥、钢材、电解铝等产业，真正明确将矛头指向房地产开发的调控是在2005年初，而调控的艰巨性大家也都看到了。以北京为例，房价在2005年和2006年并没有实现平稳的增长，而是疯狂的上涨。水皮没有去查易老兄上述文章的发表时间，但肯定比宏观调控开始的时间早。宏观调控从某种程度上肯定了易宪容的文章判断，证明易宪容是个有价值的学者。
但是实事求是地讲，房地产评论成就了易宪容，也在很大程度上毁了易宪容，正所谓“成也萧何，败也萧何”。抛开易宪容的同事间的文人相轻不说，抛开易宪容和地产大佬并不占上风的口水战不说，单说易宪容对京沪两地的房价走势所作的判断，他就犯了一个学者不该犯的错误，把愿望当作了现实，比如他说房价要跌30％～50％，而事实上呢，房价反而上涨了30％～50％，可以想象因为相信易宪容的判断而等待房价下跌的人是多么的失望。
易宪容是个学者，不是一个分析师。学者们长于理论，而分析师更注重实际。在生活中，要判断房价的走势，光有理论是不行的，还要有市场经验的积累和综合的分析，各种力量博弈的平衡考量。而这些对于没有实践经验的学者来讲是致命的缺陷。因此，当学者出来评说具体商品价格的时候往往也是其扬短避长犯错误的时候。类似的错误，易宪容差一点在股市是不是有泡沫、股价是不是有风险的争论上重蹈覆辙。在凤凰卫视《一虎一席谈》的现场，水皮对易宪容的绝对正确的理论判断不以为然，直言不讳，价格预测是易宪容的短处，易宪容的话不足为凭。
易宪容其实就是一介书生，一个没有太多城府的书生，一个不太拘小节的书生，一个固执己见的书生，一个喜欢讲话的书生，言多必失也没有什么大不了的。对于一个学者而言，一个研究室主任的官位也不是什么抛不开的念想，有这个头衔没这个头衔意义都不大．辞职也罢，撤职也罢，谈不上什么引咎不引咎的。只怕经此一折腾，易宪容上电视的概率恐怕会降低，公开讲话的机会也会减少，对易宪容来说未必是坏事，对公众来说却未必是好事。
关键词：房地产企业；宏观调控；产业政策
众所周知，房地产行业风险高、收益也高，但是这并不影响其依旧成为我国的支柱性产业。其主要经营对象是土地以及建筑物，一般来说将从事房地产生产与经营的企业统一叫做房地产企业。房地产行业与人们的日常生活息息相关，它为人们提供了住房方面的需求，逐渐成为人们生活的必需品。因此房地产行业的一些波动以及调整会随时影响着广大购房者以及投资者的决策，对于整个市场的运行也会带来一系列的影响。
房地产行业是一个关系到国计民生的基础性行业，该行业的健康发展对我国经济的健康发展和人民的幸福生活至关重要。近年来，我国政府为帮助房地产行业健康、平稳、持续发展，出台了诸多调控政策。
为了进一步规范房地产市场，我国政府决定出台有关房地产的调控政策。具体分为三类政策：综合性房地产产业政策（例如国八条、国十条等）、货币政策（中国人民银行颁布的利率调控以及存款准备金率调控政策）和其他政策（与房地产企业相关的政策，例如税收政策、房贷政策、住房保障政策等）。由于2008年出现了国际金融危机，对于房地产行业是一个重创，所以政府出_了一些政策来“挽救”房地产行业。2008年之后，在政府的鼓励以及引导下，房地产行业开始步入正轨。所以从2008年开始研究房地产企业的政策比较有意义。笔者对于2008―2014年的出台的上述三类政策进行了搜索，并手工进行了分类。下面是政策的详细介绍。
一、综合性房地产产业政策
2008―2014年，国务院共出台了7项综合性房地产产业调控政策，其中有3项紧缩性政策，4项宽松性政策。具体政策如表1-1：
二、货币政策
2008―2014年，中国人民银行有关房地产调控的政策共出台了43条，其中23条为紧缩性政策（上调存款准备金率和上调利率），20条为宽松性政策（下调存款准备金率和下调利率）。
三、其他政策
2008―2014年，国家共出台了51项与房地产有关的其他政策，其中有31项为紧缩性政策，22项为宽松性政策。本文不再进行赘述。
由于政策颁布以及调整的速度很快，所以说研究近几年的房地产企业是非常有现实意义的。不得不说，国家调控政策的颁布对于房地产企业来说有着一定的影响力，深入地研究国家宏观调控政策不仅可以对于政策的大致走向有一定的了解，而且通过政策我们可以预测房地产企业今后的发展趋势，因此是十分有意义的。
参考文献：
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[3]沈玉清，曾勇.盈余管理实证研究综述[J]管理学报，2005.11：96-121.
【关键词】货币政策；房价；VECM
货币政策传导机制是指由中央银行信号变化而产生的脉冲所引起的经济过程中各中介变量的连锁反应，并最终引起实际经济变量变化的途径。货币政策的传导机制及其效应问题是货币经济学中最复杂的问题之一，也是国内外学者的研究热点。货币政策传导机制对于货币政策调控宏观经济的效果具有重要影响，货币政策是否有效关键取决于其传导机制是否畅通。虽然国际学术界已有很多学者针对货币政策传导机制进行了系统的理论和实证研究，但是针对某一具体产业部门传导机制的研究则相对匮乏。以住房市场为重点对象的研究则更为少见。实际上，随着近年来住房价格剧烈波动给实体经济造成冲击程度的加大，住房市场在货币政策传导机制中所扮演的角色逐渐成为相关研究的热点方向。目前，国内针对货币政策传导机制的已有研究集中于讨论“货币渠道”和“信贷渠道”的有效性及其相对重要性。对货币政策在住房市场中传导机制的理论和实证研究尚不多见。本文将首先搭建以住房市场为载体的货币政策传导机制理论框架，随后构建VECM模型定量模拟货币政策传导结果。
一、理论框架
货币政策冲击首先影响到货币供给量和货币市场利率，然后对住房市场产生影响，并进而影响到企业或家庭的投资与消费选择，最终作用于经济总产出。住房市场对货币政策传导有直接效应和间接效应，直接效应即收入效应：紧缩的货币政策下，利率升高意味着所有负债都将上升。对于拥有住房抵押贷款债务的家庭或企业而言，这意味着考虑住房成本后的可支配收入下降，家庭和企业的消费和投资将受到负面冲击。间接效应是指货币政策必须通过房价和住房投资等住房市场变量的变动传导至实体经济，即住房市场作为一种载体，其在货币政策传导机制中发挥的作用主要通过两个阶段实现：第一阶段，货币政策将导致房价和住房投资的变动；第二阶段，房价和住房投资的变动通过各种不同的渠道影响到企业和家庭的投资与消费，作用于经济总产出。本文重点关注住房市场对货币传导机制的间接效应，可分为如下两步：
1．从货币政策到房价的传导。住房需求理论表明，紧缩的货币政策将对住房需求产生抑制作用并导致房价下降。一方面，从住房的投资品属性来看，利率升高意味着存款、政府债券等收益增加，将导致包括住房资产在内的其他资产投资吸引力相对下降，住房价格也将下降到各类资产之间无套利机会为止；另一方面，从住房的商品属性来看，利息成本是购买住房的主要成本，因此住房使用成本随抵押贷款利率升高而增加，并抑制住房需求。国外很多实证研究表明，紧缩货币政策冲击将导致房价下降。国内相关研究中，张涛等（2006）运用协整方程研究了2002～2005年我国房地产均衡价格，结果表明抵押贷款实际利率每上升1％，则实际房价下降0.024％；王来福和郭峰（2007）利用VAR模型和脉冲响应函数发现，实际利率冲击造成实际房价下降，并在滞后4季度后达到最大负向响应。
2．从房价到货币政策目标的传导。房地产作为企业和居民的主要资产，其价格的波动能在较大程度上影响两者的经济行为，使得实体经济层面的投资和消费发生变化，最终影响到货币政策目标――产出及物价。这一传导过程主要通过以下途径实现：（1）tobin'Q效应渠道；（2）财富效应渠道；（3）资产负债表效应；（4）储蓄与租金效应；（5）信心效应；（6）拉动效应；其中（1）到（5）影响私人消费，（1）和（6）影响私人投资。具体分析可见（王松涛、刘洪玉，2009）。
二、模型、数据与实证研究结果
1．变量、样本的选择以及数据说明。由以上理论分析而知，要通过实证地考察房价和货币政策的关系，必须建立在如上的经济系统中，这个系统主要包括三个方面：
一是政府的宏观货币政策方面。其中货币供应量和市场利率是表征货币政策变动的主要方面。尽管从1996年开始我国正式将货币供应量M1作为货币政策中介目标，并将M0和M2作为观察目标，但是随着我国经济的的不断发展和金融创新步伐的加快，M1逐渐表现出来可控性不足的缺点，而M2的可控性相对较强，越来越多的研究倾向表明用M2代替M1作为货币政策的中介目标更加符合实际情况，其对经济变量的解释（预测）能力远远高于其他货币变量（盛松成，吴培新，2008）。因此本文也采用M2表示货币供应量。另外，由于我国的利率依旧是有管制的可浮动利率制度，并没有完全市场化。故在诸多利率变量中，对房价最具有影响力的利率变量为抵押贷款标准利率（rate），本文采取该变量作为利率变量。
二是实体经济层面。本文采取投资和消费作为这一经济层面的变量，一方面因为这两方面是扩大社会总产出的主要途径，另一方面也可能通过这两方面来检验房价在货币政策的传导过程中的财富效应和tobin'Q效应。本文分别采用房地产开发投资完成额（invest）以及全社会消费品零（cons）售额这两个指标来表示投资和消费变量。
三是货币政策目标层面。由于我国现阶段的货币政策目标是保证物价稳定，并以此促进经济增长。因此，本文选取CPI作为反映社会通货膨胀，物价稳定的指标。另外，由于GDP只有季度数据，考虑月度数据的可得性，因此采取工业经济增加值（gdp）来反映经济增长的情况。
另外，关于房价变量，采用目前比较统一的全国房屋销售价格指数（hp）来表示。本文采用2005年7月份到2010年12月份的月度时间序列数据作为样本。之所以选择此样本区间，一方面考虑数据的可得性；另一方面随着我国最近房价的不断上涨以及货币政策的频繁变动，借此观察房价与货币政策的关系比较合理。所有数据均来源于国家统计局和中国人民银行网站。
2．基于VECM的分析讨论
（1）模型简介。根据Granger定理，一组具有协整关系的变量一定存在误差修正模型的形式。VECM的一般形式可表达为：ΔYt =aECMt-1+Γ1ΔYt-1+Γ2ΔYt-2 + … +Γk-1ΔYt-(k-1)+ ut（1），其中ECM 是误差修正项，即分量之间的协整方程反映了被解释变量与解释变量之间的长期均衡关系，而整个VEC模型则反映了变量间长期均衡关系及变量滞后期的短期波动对当前变量的短期波动Yt的影响。系数向量a反映变量之间的均衡关系偏离长期均衡状态时，将其调整到均衡状态的调整力度。因此VECM能用于考察经济系统中各变量之间的长期及短期关系；（2）协整关系假设。我们考察Yt=（m2，rate，hp，invest，gdp，cons，cpi）这样的系统，通过对这七个变量组成的经济系统，来分析房价和货币政策之间的关系；（3）脉冲响应分析。首先，房价对货币政策的响应。两个货币政策变量均对房价指数产生较大的影响，符合经济理论：其中抵押贷款标准利率（rate）的冲击使得房价在短期内产生很微弱的正向效应而后逐渐转为负值，到第10个月达到负向最大，随后影响虽然减弱，但长期存在，基本维持的0.001％左右；货币供应量（m2）的一个标准差冲击的房价指数在3个月内达到正向最大，达到0.0015％左右，随后逐渐降低，但是均为正值，长期维持在大约0.001％左右。其次是经济实体对房价的响应，房价的上涨在短期内使得居民消费有一定程度的负向影响，在7个月时候达到最低，然后逐渐回升，长期内呈正向趋势；相比较而言，房价上涨对投资的影响不甚明确，一开始有负向影响，随后影响有正有负。整体而言，房价对实体消费和投资的影响不太明显。最后，货币政策目标对房价的响应。房价的上涨对产出（工业经济增加值）波定性比较大，但整体上讲均为正向效应，长期看来房价对产出的影响呈正向，但是不太明显。而房价对物价指数的影响始终为负，在第4个月达到负向最大值，滞后有所减弱，整体来讲，房价对通胀水平存在一定程度的负向影响。
三、结论
1．从房价的误差修正模型来看，房价短期波动分别打破与货币政策和通胀水平的长期均衡时，货币政策的房价传导系统均存在较强的反向的调整力度，但当偏离实体经济均衡时，系统调整机制不明显。这也证明了当房价脱离实体经济基本面上涨而产生泡沫时，经济系统无法自动回复到均衡，需要依靠政府的宏观调控。
2．从脉冲响应分析来看，有三个方面结论。首先房价对货币政策变动总体较敏感，具体地说，M2的增加，一开始对对提高房价有较大作用，但之后可能是因为预期效应的存在，作用逐渐减弱，因此M2应该不会是近几年房价过快增长的主要原因。但值得注意的是，在实证中发现，市场化较高的短期利率对调控房价很有帮助，因此我国政府应积极推动利率市场化改革，并且可以逐步考虑将全国银行间短期市场利率作为货币政策的中介目标。因此传导过程的第一阶段效率整体较高，尤其是短期市场利率对房价的影响。其次，从实体经济变量投资与消费对房价的响应来看，房价对消费影和投资的影响不太明显，因此可推断，与投资相关的Tobin'Q 效应渠道和资产负债表效应渠道的传导效率均不太稳定。再次，从货币政策目标对房价的响应来看，房价对产出并没有长期明显的影响，原因一方面可能是本文选用工业增加值而不是GDP数据，另一方面也可能是文中选用的是近几年房价数据，其增长过快，确实有脱离经济基本面之嫌，因此需要进一步检验。但分析表明，房价却能在一定程度上对物价（通胀）水平起到明显作用。所以，第二阶段传导中房价――投资――物价渠道基本畅通，传导效率较高，其他渠道并不是十分畅通，尤其是对消费和产出的作用尚存在着一定程度的梗阻，需要进一步探讨。
综上所述，房价在货币传导机制中的作用较为显著，房价渠道的总体传导效率比较高，房地产市场已成为货币政策传导的重要途径。因此，当前我国政府应高度重视房地产市场货币政策传导机制，促进货币市场、房地产市场及宏观经济三者之间协调发展。在政策层面上，一方面在制定货币政策时，应充分考虑房价因素，将房地产业纳入央行的重要的分析检测领域，并推进利率市场化改革，完善货币政策中介目标，以此加强货币政策对房地产市场及宏观经济调控的有效性；另一方面应根除当前房地产市场的制度缺陷，保持其持续健康发展，使房地产业迅速步入良性发展轨道，以发挥其加速推动宏观经济发展的作用。
参考文献
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【关键词】房地产价格；房价上涨原因；法律调控
1.我国房价现状
我国的房地产价格自2000年以来呈现出逐年上升的态势，自2003年以来，我国房地产业一直保持着持续快速的增长，投资增速始终高于全社会固定资产投资增速，因而房地产业己被公认为我国国民经济发展的一大支柱产业，在我国的国民经济贡献中发挥着越来越重要的作用。伴随着房地产投资增速的上升，房地产价格也持续上涨。2000-2007年我国房屋销售价格累计上涨了82.9%，虽然2008年的金融危机，在很大程度上抑制了房价的持续上涨。不过，2009年以来，随着我国经济的复苏和发展，房价又开始回升，2010年1月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，并且全年持续上涨。由此可见，近年来全国房价上涨速度迅猛。
2.我国房价高涨的原因
我国房地产价格有强烈的地域特点，但是我国部分经济、文化较为发达地区房价增长速度高涨的原因却有着可供研究的共性。
2.1 我国国民经济总体形势大好
在1978-2008年的30年，中国的增长速度大步加快，从农村到城市，从国家整体实力到个人居民收入及外部储备，各种经济指数的增长都是很快的，GDP平均年增长率在9%左右。中国经济的发展速度世界罕见。依托于经济的高速发展，中国的城市也在进行着多、快、好、省的建设中，城市的整体功能随着大量有形和无形的人力、物力、财力等的相继投入而得到大幅提升，蓬勃发展的房地产市场满足了部分国民的住房需求。然而，房地产市场快速发展的同时不可避免地带来的房价上涨。因此，这是我国房地产价格高涨的基本所在。
2.2 不规范的房地产金融市场
房地产行业是第三产业中的资金密集型行业，开发运营全过程是一个整合资金、资源的过程。金融业对于房地产业来说，其作用相当于血液之于心脏，依靠开发商自己的资金完成房地产运作对于现阶段的中国房地产行业早已不可能。不仅如此，在房屋购买者买房过程中，金融业也为普通民众提供了住房金融服务，帮助其改善住房条件。但是我国的一部分信贷资金价格是受政府管制的，并非完全按照市场化的要求运作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地产企业不是都能顺利的得到所需要的资金，通过正规渠道获取所需资金又由于金融制度本身的缺陷而难以实现；相反一些资质不良的房地产却总能通过非正常渠道或者大笔数额的贷款或融资，这样金融企业的资金流动安全就会受到严重影响。另外，房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，房地产商通过正规金融机构获取资金的困难，这些都使得房地产市场资金的配置效率低下，增大了房地产行业的生产成本，那么最后这部分房地产企业的负担最终还是要转移到房价里面去的。所以最终结果是导致房地产价格的不断上涨。
2.3 住房保障体系不够完善
自1998年房地产实现了商品化与社会化之后，人民的住房需求主要是依靠市场解决。但是纵观全球，即使是德国、日本、新加坡等经济发达的国家依然有高达半数的民众的住房问题是依靠政府保障性住房予以解决的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系统，商品住宅的刚性需求就会变成民众头上的一把剑，造成“住房永远需大于求”的错误民众认知，逼着房地产价格不断上涨。虽然近两年中央开始重视社会保障房的建设，但无论从资金的来源和保障性住房建设分配，还远未形成制度和住房保障体系。因此，我国住房保障体系不完善是造成房价高涨的重要因素。
2.4 对于房地产行业定位不当
中国的房地产行业建设在住房制度改革的强力推动下，已经取得了举世瞩目的发展。其发展对钢铁、建材、化工、纺织、家电等60多个行业的拉动作用巨大，推动了其相关行业的发展，达到增大内需的目的，极大地发展了国民经济。所以尽管目前房地产行业问题多多，但是却有一个比较大的所谓“共识”，那就将房地产定位为：国家的支柱性产业。在这种思想的指导下，地方政府为了经济的发展可能会倡导“土地经济”，以高地价换取地方税收、地方官员的政绩。所以，对于房地产行业的定位不当也在一定程度上导致了房地产行业价格高涨。
2.5 中央与地方的博弈结果
房价的高涨引起了社会的广泛关注，房价高涨所造成的社会不和谐问题也引起中央政府的关注。2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过了“国八条”，到2006年“国六条”对其进行的补充和更加强有力的落实，以及2010年1月的“国十一条”对首付比例的规定，无不显示出我国政府对房地产价格调控的态度，目的只有一个，那就是一定要控制房价，不能让房价再疯涨下去了。但地方政府为了地方税收和地方政绩，反应并不积极，许多地方政府官员或者消极应或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府调控政策的效果大打折扣。正如新华社所发文章的标题所言，管“政策效应初显”，但住房供给的“结构问题仍未解决”。所以，中央和地方的博弈结果使得房价高涨未能得到有效调控。
3.法律调控体系的构建
3.1 构建合理房地产产业法律制度
产业法是指调整国家产业政策、实施过程中发生的经济关系的法律规范的总称，属于经济法中宏观调控法的范畴。而我国房价快速增长的原因之一就在于政府对房地产业在国民经济发展中的定位不明确。我国政府将房地产业定位为先导产业，支柱产业，国民经济发展新的经济增长点。这样的定位导致地方政府为寻求加快城市建设和经济发展资金，以经营城市土地获取高地价，把地产作为“资产”来利用，放弃了经济适用房的建设责任。因此，要调控房地产价格回归理性，应当借鉴国际先进经验，尽快制定房地产产业法，规范我国房地产业的定位、发展目标和指导原则，明确我国的房地产业的发展目标、原则，明确地方政府在保障居民实现住宅权的首要责任，制定切实有效的法律责任追究机制，使房地产业法得到切实有效的执行。
3.2 构建多元化的房地产法律制度
结合我国的具体土地制度和改革开放的现实国情，建立多元化的房地产市场制度势在必行，即对部分的普通居民基本住房需求，应当建立具有社会保障性质的住房制度来解决；对于满足部分普通居民对于改善住房条件的需求，则通过市场化的商品房制度解决，但在贷款、税收、首付比例等问题上政府应给与必要的支持；对于对满足国内高收入群体和外来投资者的住房需求，则通过完全市场化的商品房制度来解决。这样保障了各类的住房需求得以实现，又实现了土地资源的利用最大化。我国目前的保障性住房体系正在逐步摸索完善中，缺乏专门性的法律保障实施。大部分保障性住房政策都是以政令形式颁布的，相较于法律法规，缺乏持久性、稳定性。因此，构建多元化的房地产法律体制势在必行。
3.3 构建合理房地产土地、金融、税收制度
法律的作用之一就是调整利益分配。因此，为了改变房价高涨的局面，可以从土地、金融、税收等方面入手，从源头上改变房地产市场的不合理的现象。首先，为了避免“土地财政”可以适当减少地方政府对土地使用金的占有份额，地方政府对土地使用金的使用应有法可依、公开透明、专款专用。其次，应加快我国金融体制改革步伐，引进先进的金融工具，在控制风险的前提下为房地产企业的发展提供高效、便捷、低成本的金融服务，也为广大群众提供有效的住房信贷服务。最后，应针对多元化的住房去求合理地利用房地产的各种税收设置达到调节住房市场供需的目的。
4.结论
从前文可以看出虽然国家一直在对房价进行调控，但成效颇微。其中固然有房地产价格涉及面广难以调控的因素，更是因为政府调控手段单一、调控力度不大以及缺乏法律的持久性。对我国房地产价格进行宏观调控最直接、最有效、也最具有确定性的手段便是法律调控。法律所特有的预决性、稳定性、权威性和强制性恰好弥补了房地产价格的非理性和不确定性，法律调控能有效地保障房地产市场健康稳定发展。
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