时间：2023-05-29 17:33:18
（一）机构登记备案。房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县（市）房地产主管部门办理备案手续，取得备案资格证明。各地工商登记部门在领取营业执照和工商营业执照年检时，予以提醒办理备案手续。已备案企业跨行政区域异地承接业务，需按照有关管理规定到项目所在地房地产主管部门办理备案。
（二）设立备案条件。房地产经纪机构设立备案应具备下列条件：(1)有自己的组织机构且机构名称须具备房地产经纪的特点；(2)有不低于20平方米固定经营场所；(3)有不低于10万元人民币注册资本金（商品房销售不低于50万元）；(4)有至少1名专职房地产经纪人或者3名专职房地产经纪人协理（商品房销售至少3名专职房地产经纪人，销售人员具备经纪人协理或以上资格）。房地产经纪分支机构备案也应具备上述基本条件。房地产经纪机构的法定代表人及分支机构负责人必须是房地产经纪人或房地产经纪人协理。
（三）强化后续管理。《房地产经纪机构备案证书》有效期为一年，各房地产经纪机构应在备案证书到期前一个月内持相关资料向当地房地产主管部门申请延续备案。逾期未申请延续有效期的企业视为自动放弃房地产中介服务资格。房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。
各房地产经纪机构要严格执行备案管理有关规定。对未经备案的机构和未注册的房地产经纪人员的业务申请，房地产交易与登记、租赁、抵押等业务部门不得受理。房地产主管部门应及时将已备案的房地产经纪机构及其分支机构的相关信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。
二、着力强化房地产经纪人员管理
（一）严格资格准入。房地产经纪人、房地产经纪人协理执业资格准入实行考试制度。房地产经纪人全国统一大纲、统一命题、统一组织，由国家住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施。房地产经纪人协理全国统一大纲，由省房地产主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试。通过考试成绩合格的人员方可取得相应的职业资格证书。
（二）实行挂牌执业。根据省住房和城乡建设厅、省物价局《关于转发<关于加强房地产经纪管理、进一步规范房地产交易秩序的通知>的通知》（建房管〔〕463号）要求，实行房地产经纪人和经纪人协理持证上岗和全省统一标牌并挂牌执业制度。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得相应职业资格证书，房地产经纪人还需由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送省房地产管理部门初审合格后，统一报住建部或其授权的部门注册，准予注册的申请人，核发《房地产经纪人注册证》。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。
（三）规范从业行为管理。房地产经纪人员注册后，只能受聘于一个房地产经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动。房地产经纪人员不得以个人名义从事经纪活动，不得在其他经纪机构兼职。房地产经纪人和房地产经纪人协理在经纪活动中必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，恪守职业道德。
三、进一步规范房地产经纪活动管理
（一）加强商品房预（销）售行为监管。房地产销售经纪机构要严格执行商品房预（销）售有关规定。对无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、虚假信息和广告，以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈等违法违规行为，有关部门要依法依规严肃处理；对不按要求公示价格信息、隐瞒真实情况以及群众投诉较多的房地产项目，要及时进行核实处理，情况查实的责令其限期整改，整改期间可暂停网签资格。要加大现场巡查力度，及时发现违法违规和不规范行为，并通过公开曝光、暂缓预售许可、吊销房地产销售资格等手段加大惩处和监督力度。
（二）推行存量房交易网上签约备案。市区房产中介服务机构要认真按照《关于对市区存量房交易实行网上备案管理的通知》（住房发〔〕48号）要求，实行网上备案，并按照业务流程实行网上操作，确保二手房交易市场规范有序健康发展。各县（市）房地产主管部门要加快实行房地产经纪机构网上备案管理和存量房交易网上操作，力争在年底前上线运行。
（三）加强住房租赁市场监管。各地要结合住房租赁行为监管，依法严肃查处房地产经纪机构进行虚假宣传、提供虚假租赁房源、改变房屋内部结构分割出租、隐瞒真实房屋租赁信息，以及为不符合安全、防灾等强制性标准或属于违法建筑的房屋提供租赁经纪服务等违法违规行为。要加大政策宣传和落实力度，采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。
（四）推广使用房地产经纪合同示范文本。房地产经纪机构要推广使用房地产经纪服务合同和存量房买卖合同或房屋租赁合同示范文本，进一步遏制经纪合同权利和义务的“不平等条约”。市房管、工商等主管部门将结合我市实际，加快制定相关合同的示范性文本，力争尽快出台，供各地推广使用。各房地产经纪机构、房地产经纪人要通过提供优质的专业服务，让委托人了解和掌握签订所推荐的房地产经纪合同示范文本的基本原则和要求，自觉规范合同当事人的行为。
（五）严格执行有关制度规定。房地产经纪机构要严格执行交易资金监管制度，不得向买卖（交易）双方收取交易资金监管费等名目的费用，并在其营业场所公示诚信服务承诺，接受社会监督。房地产经纪机构应实行明码标价，提供质价相符的服务。各县（市）房地产主管部门要建立健全房地产经纪信用档案，并结合实际情况和专项整治工作，建立本地区经纪机构信用档案，于10月底前报市住房保障和房产管理局备案。
第一条 为了加强房地产经纪活动管理，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》，制定本办法。
第二条 在自治区行政区域内，凡从事城市房地产经纪活动的，必须遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息、咨询和居间业务的经营活动。
第四条 自治区人民政府建设行政主管部门主管全区房地产经纪活动，各盟公署、市、旗、县人民政府房地产行政主管部门主管本行政区域内的房地产经纪活动。
第二章 房地产经纪人员管理
第五条 房地产经纪人员是指依法取得房地产经纪人资格证书，并从事房地产经纪业务的人员。自治区实行房地产经纪人员资格认证和注册登记制度。
第六条 房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员。
第七条 房地产经纪人必须是经全区统一考试、执业资格认证，取得自治区建设行政主管部门颁发的《房地产经纪人资格证》并经注册登记取得《房地产经纪人注册证》的人员。
未取得《房地产经纪人资格证》和《房地产经纪人注册证》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第八条 房地产销售员必须是经过考试并取得自治区建设行政主管部门颁发的《房地产销售员证书》的人员。
未取得《房地产销售员证书》的人员，不得从事房地产销售工作。
第九条 房地产经纪人必须是在取得《房地产经纪人资格证》后三个月内申请办理执业资格注册。
房地产经纪人执业资格注册有效期为三年，申请再次注册，必须在有效期满前三个月，交由盟市房地产行政主管部门统一向自治区建设行政主管部门申请，重新办理注册手续。
再次注册，应有聘用单位考核合格和知识更新、参加自治区建设行政主管部门指定的培训机构进行业务培训等继续教育的证明。
第十条 房地产经纪人所在执业机构等内容变更，须在变更前30日内向原注册机关办理注册变更登记。
第十一条 严禁伪造、涂改、转让《房地产经纪人资格证》、《房地产经纪人注册证》、《房地产销售员证书》。
《房地产经纪人资格证》、《房地产经纪人注册证》、《房地产销售员证书》遗失，应当向原发证机关申请补发。
第十二条 房地产经纪人必须在一个经自治区建设行政主管部门认定的具有房地产经纪活动资格的房地产经纪机构注册，从事房地产经纪业务，不得同时在两个或两个以上的房地产经纪机构执业。
房地产销售员必须在取得房地产开发企业资质证书和营业执照的房地产开发公司从事本公司开发的房地产销售业务。
第十三条 房地产经纪人实行年检制度。每年第一季度房地产经纪人必须填写年检申报表等有关年检提交材料向自治区建设行政主管部门申请年检，年检内容主要包括年度房地产经纪活动业绩、职业道德水平等。
《房地产经纪人年检申请表》由自治区建设厅统一印制。
第十四条 房地产经纪人员在执业中不得有下列行为：
（一）索取或收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务或房地产销售业务；
（三）同时在两个或两个以上房地产经纪机构或开发企业执行业务；
（四）弄虚作假，提供不实信息；
（五）采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务或促成交易；
（六）以个人名义承接房地产纪纪业务，收取费用；
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第三章 房地产经纪机构管理
第十五条 从事房地产经纪业务，应当依法设立房地产经纪机构。
房地产经纪机构，是房地产经纪人的执业机构，应当取得相应的资质等级，且具有独立法人资格的经济组织。
第十六条 设立房地产经纪机构应具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构和章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有人民币10万元以上的注册资金；
（四）有3名以上取得《房地产经纪人资格证》的人员，同时，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称的人员须占总人数的50％以上。
（五）法律、法规规定的其他条件。
第十七条 房地产经纪机构章程应当载明下列主要事项：
（一）机构名称、住所、宗旨、经济性质；
（二）注册资金及其来源；
（三）经营范围；
（四）组织机构、法定代表人产生的程序及职权范围；
（五）财务制度和利润分配形式；
（六）有关法律责任和其他事项。
第十八条 设立房地产经纪机构，必须经盟市一级房地产行政主管部门对其资质条件进行初审，由自治区建设行政主管部门审查合格，颁发房地产经纪机构资质证书后，再行办理工商登记。自治区直属单位及其所属单位成立的房地产经纪机构、字号前冠“内蒙古”区域名称的，均直接由自治区建设厅进行资质审查，审查合格按等级颁发资质证书。
房地产经纪机构资质证书由自治区建设厅统一印制。
房地产经纪机构应当在领取营业执照后一个月内，到资格审查机关备案。
第十九条 申请房地产经纪机构资格应提交下列材料：
（一）工商行政管理部门核发的企业名称预先核准通知书；
（二）从事房地产经纪业务的资格申请表；
（三）主管部门或审批机关批准的机构成立文件及法定代表人任命文件；
（四）经主管部门审查同意的房地产经纪机构组织章程；
（五）资金信用证明、验资证明或注册资产评估报告；
（六）企业主要负责人职业、身份证明；
（七）固定经营场所使用证明；
（八）房地产经纪人资格证书及其复印件，各类专业技术人员职称证及其复印件。
设立有限责任公司，股份有限公司从事房地产经纪业务的，应当执行《中华人民共和国公司法》的有关规定。
第二十条 房地产经纪机构按其资金、人员力量等资质条件分为三个级别：
（一）一级房地产经纪机构应当具备下列条件：
1.注册资本100万元以上人民币；
2.7名以上取得《房地产经纪人资格证》的人员和4名以上中高级工程师（土建）、会计师、经济师；
3.具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员及取得房地产经纪人资格证的人员须占人员总数的70％以上；
4.有办公设备微机二台以上。
（二）二级房地产经纪机构应当具备下列条件：
1.注册资本50万元；
2.5名以上取得《房地产经纪人资格证》的人员和3名以上中高级工程师（土建）、会计师、经济；
3.具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员及取得房地产经纪人资格证的人员须占人员总数的60％以上；
4.有办公设备微机一台以上。
（三）三级房地产经纪机构应当具备下列条件：
1.注册资本10万元；
2.有3名以上取得《房地产经纪人资格证》的人员和1名工程师（土建）；
3.具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员及取得房地产经纪人资格证的人员须占人员总数的50％以上；
4.有办公设备微机一台。
第二十一条 各级房地产经纪机构应按下列规定承办业务：
（一）一级房地产经纪机构，可承担房地产吞吐、居间、买卖、租赁、交换、咨询服务和有关房地产各种手续代办等房地产经纪业务；并可承担跨盟市间的房地产经纪业务。
（二）二级房地产经纪机构，可承担房地产的居间介绍、买卖、租赁、交换、咨询服务等房地产经纪业务；并可承担跨旗、县间的房地产经纪业务。
（三）三级房地产经纪机构，可承担本地房地产的居间介绍、租赁、交换、咨询服务等房地产经纪业务。
第二十二条 各盟市房地产行政主管部门应当每年对房地产经纪机构进行一次年检，报自治区建设厅核准，于每年年初公布年检结果。年检不合格者，不得继续从事房地产经纪业务，由发证机关收回其房地产经纪机构资质证书。
第二十三条 房地产经纪机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按照核准的业务范围从事经营活动；
（四）按规定标准收取费用；
（五）依法交纳税、费；
（六）接受行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
第四章 房地产经纪业务管理
第二十四条 房地产经纪人员承办业务，由其所在房地产经纪机构统一接受委托并与委托人签订书面经纪合同，按有关规定向委托人统一收取费用，开具发票并依法纳税。
房地产经纪机构接受房地产开发企业委托销售商品房的，还应当有开发企业出具的委托书，经纪机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十五条 商品房销售委托书应当包括下列主要内容：
（一）委托单位名称、住所、法人代表；
（二）受托单位名称、住所、法人代表；
（三）委托项目名称、概况、装修标准、物业服务项目及标准；
（四）委托期限；
（五）其他有关内容。
第二十六条 房地产经纪合同应当包括下列主要内容：
（一）当事人姓名或者名称、住所、法人代表；
（二）房地产经纪服务项目的名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行期限；
（四）收费金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其它内容。
第二十七条 房地产经纪合同签订后，房地产经纪机构应当派两名以上房地产经纪专业人员办理。
第二十八条 房地产经纪人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第二十九条 房地产开发经营企业的房地产经纪机构，不得从事公司开发建设的房地产经纪业务。
第三十条 房地产经纪人执行业务，可以根据需要查看委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助，查阅应当为其保守秘密。
第三十一条 房地产经纪机构与委托人签订房地产经纪合同后，转委托具有相应资格的经纪机构的，应征得委托人同意，并不得增加服务费。
第三十二条 房地产经纪机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐，健全财务会计制度，建立会计帐簿，编制会计报表。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，载明委托人、经纪合同编号、经纪业务类型、承办人、承办日期、办理结果等内容。
第三十三条 因房地产经纪人员的过失，给委托人造成经济损失的，由所在经纪机构承担赔偿责任。所在经纪机构可以按有关规定对有关人员追偿。
第三十四条 房地产市场主管部门应对房地产经纪机构的经营活动进行监督和检查。房地产经纪机构应按季向房地产市场主管部门报送业务统计报表。
第三十五条 房地产经纪机构可向房地产市场主管部门查询房地产开发资料和商品房预销售信息，了解房地产市场行情和有关房地产市场的政策、法规及其他有关文件，并参加各类相关活动。
第五章 附则
第三十六条 凡违反本办法规定的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理规定》予以处罚。
房产中介在房产交易中的地位日益上升,据有关部门统计,约30%的新建商品房销售和50%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的,可见,中介机构在房地产交易市场中的重要作用,为了维护广大居民的切身利益,房地产经纪市场管理规范化势在必行。
首先,建立和完善房地产经纪机构,保证规范运作。
设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门登记领取营业执照,到税务管理部门领取税务登记证,到房产管理部门登记备案后,方可开业。从业人员必须有注册经纪人证件方可从事房地产经纪行业,严禁租用经纪人证件进行登记备案。近几年来,房地产经纪人出借、出租执业证书时有发生,严重损害了经纪人的专业形象及职业道德,扰乱了房地产经纪市场的正常运行。相关部门应加强房地产经纪人员管理,建立房地产经纪机构备案和注册房地产经纪人信用公示制度,通过媒体向社会公布。
其次,规范房地产中介机构行为,防止诚信缺失。
房地产中介的产生与发展是社会经济发展所需要的,但是,由于房地产中介行业进入门槛相对不高,因此也就良莠不齐,大多数中介机构奉公守法、诚实经营,在帮助消费者购置产业提供了优质服务,但也有不少不良中介机构存在欺诈行为,侵犯消费者的合法权益。例如,某房产中介对交易双方隐瞒真实成交价格,赚取差额部分价款,这种情况,往往是中介机构不让交易当事人双方见面,从中暗箱操作,损害了消费者的利益;还有的中介机构不管购房者是否达成协议,看房就收看房费,扰乱房地产经纪市场。
房地产中介机构的违规行为对整个房地产市场存在着极大地危害性,不仅损害了消费者的直接经济利益,并且,间接损害了国家利益,阻碍了房地产经纪市场的正常运行秩序。房地产管理部门应清理整顿房地产中介市场,加强行业自律建设,维护消费者的合法权益。
另外,房地产中介机构的信息公布要真实,不得窃取其他房源。例如,某小区的王女士,想卖掉现有住房,就在本小区张贴售房信息,没想到被房产中介窃取,作为自己的房源对外公布。未经委托人同意或签订合同,不得对外有关信息。现在许多小区张贴的售房信息中都有“中介勿扰”的警示。
再次,加强二手房交易资金监管,保障交易资金安全。
近年来,二手房市场日渐活跃,房地产中介机构占压挪用房地产交易资金的案件时有发生。某房地产中介机构为了支付员工工资,而延期向售房者支付房款。还有的房产中介挪用交易当事人的购房款做短期投资,严重危害可消费者的利益。
为了保障交易结算资金的安全,应加强二手房交易资金监管。房地产中介机构必须在开银行开立客户交易结算资金专用存款账户,用于二手房交易结算资金的存储和划转,划转资金通过银行转账方式进行,不得支取现金,严格按照客户约定的支付条件和方式进行操作,确保专款专用。同时,应设立资金监管机构进行不定期抽查,以加强监管力度。
第一条 为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，促进房地产市场发展，保障房地产中介服务活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称的房地产中介服务，是指房地产中介服务机构（以下简称中介服务机构）为他人提供房地产咨询、房地产经纪、房地产价格评估的经营服务活动。
中介服务机构从事房地产价格评估业务的，按国家有关法律、法规的规定办理。
第三条 在本市行政区域内从事房地产中介服务活动的，均应当遵守本条例。
第四条 市房地产管理局是本市房地产中介服务活动的主管机关。各县（市）、区房地产管理局（处）（以下简称当地房地产管理部门）负责本行政区域内房地产中介服务活动的管理工作。
工商、土地、物价、税务、公安、劳动等部门应当根据各自职责，协同做好房地产中介服务活动的管理工作。
第五条 从事房地产中介服务活动，应当遵守法律、法规的规定，遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则；遵守职业道德。
第二章 中介人员资格管理
第六条 从事房地产咨询业务的人员，应当具有房地产或相关专业中等以上学历，有与房地产业务相关的初级以上专业技术职称，并经市房地产管理部门考核合格。
第七条 从事房地产经纪业务的人员，应当经市房地产管理部门和市工商行政管理部门考核合格，取得市房地产管理部门和市工商行政管理部门核发的《宁波市房地产经纪资格证》（以下简称《房地产经纪资格证》）……
申领《房地产经纪资格证》的人员必须具备下列条件：
（一）经纪业务知识考核合格；
（二）具备完全民事行为能力；
（三）有本地固定或临时居住证明或经批准合法录用的劳动合同制职工；
（四）具有高中或相当于高中以上文化程度；
（五）非国家机关在职工作人员；
（六）申请前三年内没有受过刑事处罚。
符合前款规定条件的，市房地产管理部门和市工商行政管理部门应当自受理申请之日起一个月内核发《房地产经纪资格证》。
第八条 《房地产经纪资格证》每两年由市房地产管理部门和市工商行政管理部门共同验证一次。
严禁伪造、涂改、转让《房地产经纪资格证》。
第九条 按《浙江省经纪人管理条例》已取得经纪资格证书的人员需从事房地产经纪活动的，还应当按本条例第七条规定，申领《房地产经纪资格证》。
第三章 中介服务机构管理
第十条 从事房地产中介服务活动的，应当设立相应的中介服务机构。中介服务机构包括法人中介服务机构、合伙中介服务机构和个体中介服务机构。
第十一条 申请设立法人中介服务机构（含兼营）的，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）从事房地产咨询业务的，经房地产咨询业务知识考核合格的专职咨询人员占从业人员总人数的百分之五十以上；从事房地产经纪业务的，应当有二名以上熟悉房地产业务的助理经济师及以上职称的专业技术人员和五名以上取得《房地产经纪资格证》的专职房地产经纪人员；
（四）十万元以上的注册资金；
（五）符合企业法人登记管理的其他有关规定。
第十二条 申请设立合伙中介服务机构（含兼营）的，应当有二名以上合伙人经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》，并符合合伙企业登记管理的有关规定。
第十三条 申请设立个体中介服务机构（含兼营）的，申请人应当经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》，并符合个体工商户登记管理的有关规定。
第十四条 设立中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请领取营业执照后，方可开业。
中介服务机构在领取营业执照一个月内应当向当地房地产管理部门备案。
第十五条 中介服务机构歇业或因其他原因终止中介服务活动的，应当在十五日内向工商行政管理部门办理有关手续。同时报当地房地产管理部门备案。
第四章 中介服务业务管理
第十六条 中介服务机构从事中介服务活动，必须由该机构内经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》的人员进行。
经房地产咨询业务知识考核合格或取得《房地产经纪资格证》的人员，必须以中介服务机构的名义从事房地产中介服务活动。
第十七条 除简单的咨询业务外，中介服务机构向当事人提供房地产中介服务，应当与当事人签订房地产中介合同。
房地产中介合同应当包括下列主要内容：
（一）合同双方当事人名称（姓名）、住所；
（二）中介服务项目名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行的期限；
（四）中介服务收费的数额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方当事人约定的其他内容。
合同文本由市工商行政管理部门和市房地产管理部门统一印制。
第十八条 中介服务机构应当对中介服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查。
中介服务机构应当将知道或应当知道的合同双方当事人的资信状况、履约能力、房地产权属等情况如实告知委托方和合同他方，法律、法规另有规定的除外。
第十九条 中介服务机构进行房屋租赁中介服务的，应当要求承租人提供本市固定或临时的居住证明或其他合法证件。
中介服务机构自出租人与承租人签订租赁合同之日起七日内，应当将租赁合同的副本及有关情况提交当地房地产管理部门备案。
第二十条 房地产中介合同未能履行或未能完全履行，中介服务机构不能收取或不能全额收取中介服务费，但因委托人过错造成的除外。
由于中介人员过错造成委托人经济损失的，由该中介服务机构承担赔偿责任，该机构可以对中介人员追偿。
第二十一条 中介服务机构根据房地产中介合同为当事人提供中介服务后，当事人之间是否履约，不影响中介服务机构收取中介服务费，但中介服务机构与当事人另有约定的除外。
第二十二条 中介服务机构与当事人签订房地产中介合同后，转委托他人的，应当征得当事人的同意，并不得增收中介服务费。
第二十三条 房地产中介服务收费实行明码标价。中介服务机构应当在其经营场所或交纳费用地点的醒目位置公布中介服务内容、收费项目、收费标准、计费方法等事项。具体收费标准由市价格主管部门会同市房地产管理部门根据国家有关规定另行制定。
收取中介服务费应当出具市税务部门统一印制的发票，并依法纳税。
第二十四条 中介服务机构应当健全财务会计制度，建立记帐簿，编财务报表。
中介服务机构应当每年向当地房地产管理部门和工商行政管理部门报送业务统计报表。
第二十五条 中介人员进行中介服务业务时，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，要求委托人提供必要的协助。
第二十六条 中介服务机构和中介人员在房地产中介服务活动中禁止下列行为：
（一）中介人员同时在两家或两家以上的中介服务机构执行业务；
（二）为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供中介服务；
（三）超越核准的中介服务业务范围经营；
（四）弄虚作假或采取欺诈、胁迫、贿赂、串通等非法手段，损害当事人权益；
（五）索取、收受合同规定以外的酬金或其他财物，或利用工作之便索取其他不正当利益；
（六）超过核定标准收费；
（七）违反法律、法规规定，进行不正当竞争。
第五章 法律责任
第二十七条 中介服务机构或中介人员有下列违法行为的，由当地房地产管理部门或工商行政管理部门进行处罚：
（一）未经房地产咨询业务知识考核合格或未取得《房地产经纪资格证》，擅自从事房地产中介服务活动的，责令其停止房地产中介服务业务，没收违法所得，并可处二千元以上五万元以下罚款；
（二）隐瞒真实情况、弄虚作假取得《房地产经纪资格证》。或伪造、涂改、转让《房地产经纪资格证》的，吊销《房地产经纪资格证》，没收违法所得，并可处二千元以上五万元以下罚款；
（三）有本条例第二十六条第（一）、（五）项规定情形的，没收违法所得，并可处五百元以上一万元以下罚款；情节严重的，吊销《房地产经纪资格证》；
（四）有本条例第二十六条第（二）、（四）项规定情形的，没收违法所得，并可处一千元以上五万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿或吊销有关责任人员的《房地产经纪资格证》。
中介服务机构有本条例第二十六条第（三）、（七）项规定情形的，由当地工商行政管理部门依法处罚。
第二十八条 中介服务机构有本条例第二十六条第（六）项规定情形的，由当地价格主管部门依法处罚。
第二十九条 当事人对行政机关的处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十条 房地产管理部门和工商行政管理部门工作人员在中介服务管理活动中有玩忽职守、滥用职权等行为的，由所在单位或其上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
一、房地产经纪的监管现状
今年3月，上海市消保委率先曝光上海“链家事件”，该事件的出现显示出这个中国最大的房地产经纪机构在经营活动中的诸多不规范行为，引起了监管各方的重视。随之，上海银监局、工商局、住建委等各自对链家公司采取不同的行政手段，如暂停业务办理、罚款。住建部副部长陆克华在2016年5月6日国务院政策例行吹风会上再次强调7个监管措施，并表示住建部正在制定文件。
实践中，房地产经纪纠纷和矛盾的爆发点往往是在交易环节，按照目前的分工与体制，住建部门是房地产交易环节的主管部门（不动产登记职能虽然已经划归国土资源部门，但按照2015年7月10日国土资源部、住建部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》，住建部门仍然保留有交易管理的职责。即在房地产交易的实际操作中，双方当事人须先在住建部门办理交易手续，然后才能办理不动产登记，领取不动产权利证书）。因此，如果产生法律纠纷首当其冲的是交易主管部门即住建（房产）部门。以法院审理的涉及经纪的案件为例，一旦发现因为经纪行为不规范而导致的纠纷，往往也会针对管理部门提出司法建议。从笔者查阅的部分司法建议的发出对象看，大部分针对住房管理部门，也有部分针对经纪行业协会。各级政府、司法部门乃至社会各界自然而然地也将各地的住建部门（房管部门）看作是房地产经纪监管的主要行政责任方。
显然，相关部门及执法部门存在一些认识上的误区。实际上，在现行的法律体制中，对房地产经纪的监管涉及多个部门，如工商（市场监管）、发改、人力资源等，只是目前各职权部门大多各自为政，低调执法，因此监管效果始终显现不出来。
二、房地产经纪监管中的问题
房地产经纪监管主要依据的是三部委制定的《房地产经纪管理办法》，而作为市场监管的主要部门――工商部门（市场监管部门）则不在其内。工商部门监管依据主要是国家工商总局颁布的《经纪人管理办法》，其明确监管对象是普通经纪人，而房地产经纪人作为其中的一类，和演艺经纪人、体育经纪人等一样，也纳入其规范管理之中。但该办法4月份刚刚废止，目前国家工商总局尚无新规出台。总体上看，目前在执法依据上明显存在规范层级偏低、规范和要求不统一等问题。
笔者认为，要达到理想的监管效果，仅依靠住建部门的努力是远远不够的。如对于所谓不领取营业执照的“黑经纪”问题，首先涉及工商部门（无营业执照），也涉及住建部门（机构不办理备案）；人员问题涉及工商部门、人力资源部门、住建部门；经纪收费涉及物价部门（发改委）。其他的还有一些行业协会的监管，如房地产经纪人学会、经纪行业协会、消费者保护协会等，所以要形成规范的房地产经纪市场，需要多部门的合力和市场的自律。
在经纪管理上一直以来存在分歧：一种主张是强化行政监管手段；另一种主张是遵循市场规律，让市场自我调节。但近些年的市场发展证明：单一手段的监管并不能达成市场规范的目的。房地产经纪的业务活动与住建部门发生较多的关联，此外工商行政部门也对房地产经纪行为和与之相关的房地产广告、合同等有监管权。目前监管措施主要依赖处罚，且行政处罚是以罚款为主。就行政处罚而言，在整个查处过程中，有关部门是否互相联系或者通知不得而知。但就笔者所了解的情况，进行沟通合作的情况并不多见。2013年住建部曾经联合发文对房地产中介市场进行整治，其后再无其他共同行动。
三、强化房地产经纪监管的对策与建议
上海“链家事件”的处置提供了一个成功的案例。针对目前监管手段单一、监管效果不理想的状态，笔者建议从多维角度建立规范化的监管体制，才能达到市场逐步规范的目的。
1.实现监管手段的多元化
以上海“链家”事件为例，案件揭露于消保委的活动，后引发强烈的社会反响，接着各有关行政部门开始积极行动，跟进监管，并且以“链家事件”为契机，开展对房地产经纪市场的检查，在此基础上各自在自己的职权范围内采取了最强力的手段进行查处。笔者认为，该案恰恰是近年对房地产经纪违法违规行为查处最有效、手段最多样化的范例。该事件经消保委曝光后，随后住建主管部门首先进行约谈、展开正式调查，涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格被暂停。
接着上海市住建委认定链家公司不如实告知购房人产权调查结果，以隐瞒手段诱骗消费者交易的行为违规，按照《房地产经纪管理办法》相关罚则的上限，对链家公司和两名涉案经纪人合计罚款8万元，取消了涉案门店以及相关经纪人员的网上签约资格，并记入信用档案。同时，几个监管部门对房地产经纪市场开展了检查和整治，市工商局依据《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定，对链家、太平洋、仁丰、汉宇、我爱我家、佳歆等6家经纪企业，以其虚构房源、虚标房屋价格等方式进行虚假宣传，误导他人，分别处以13万元至20万元的行政处罚。最后，上海银监局决定银行暂停与链家等6家房地产经纪机构的合作，即从4月25日起，暂停辖内各商业银行与链家、太平洋、我爱我家等6家房地产经纪公司的业务合作1个月，对于违反个贷业务受托支付要求的7家商业银行暂停个人住房贷款业务2个月，并进行内部问责。
链家的操作涉及多个违规行为，这是房地产经纪市场近年来处罚力度最大的一次合力行动，上海“链家事件”的善后处理非常得力和迅速，是几个部门共同努力的结果。同时，链家公司也迅速做出正面回应，接连发表对事件的态度，并全力配合处理，当事人的问题很快得以解决。
住房城乡建设部《关于房地产经纪行业违法违规典型案例的通报（一）》（建房函〔2016〕112号）共通报了7起案件，主要采取的行政手段是罚款、警告、限期整改（责令整改）、暂停签约资格（一起为取消签约资格）、记入黑名单等。 “链家事件”及其行政主管部门的处理，在房地产经纪市场引起了很大的震动，也提供了多个监管部门、多种行政手段合力规范市场的范例。
在未来的监管中，有关部门除行政处罚外，对于违反规定的经纪机构和从业人员，情节尚不严重的，可以不予处罚，而可以从规范市场的角度进行约谈，提出整改要求等。当然，约谈情况应该公开，记入信用档案。对于违法、违规情节严重的经纪机构和从业人员，应该按照有关规定，责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以罚款。特别是处理结果需要公示，如北京市住房和城乡建设委员会网站对房地产经纪机构和经纪人员建有信用档案公示栏。
应该改变单纯依赖行政手段的思维定式，推进市场自我规范和调节。发挥行业协会和消费者保护组织的作用，行业协会可以定期经纪机构和经纪人员的信用信息，并通过公开有关处罚信息提示消费者注意，形成不规范的经纪机构和经纪人员无法在市场中生存的氛围。
2.建立多部门联动监管机制
上海对“链家事件”的处理为各监管部门协力规范房地产经纪市场提供了很好的范本。建议在接下来的房地产经纪管理中将这种多部门检查、处罚的做法规范化、常态化，并建立起职权部门之间的定期检查制和检查结果的通报制、处罚通报制。如住建主管部门在日常交易管理中发现无营业执照经营的房地产经纪机构，或发现经纪机构违反《房地产广告规定》的，应该将有关证据、证明材料移交工商管理部门查处，工商部门不得推诿。房地产主管部门发现房地产经纪机构违法收取服务费等价格违法行为，应当及时将案件移送价格主管部门查处。对严重侵害消费者权益、扰乱市场秩序的经纪机构和从业人员，有关主管部门应该会同相关的监管部门共同查处，情节严重的，应当提请工商管理部门吊销其营业执照。工商部门接到提请吊销营业执照的建议，应当进行调查处理并将结果通知有关部门。
各行政监管部门如发现房地产领域的违法、犯罪行为，应该立即向有关部门和司法机关反映，并及时移交相关的材料。同时，为规范政府行政程序，各相关部门之间应该制定案件查处移送的程序性规范，明确各自的责任。
3.建立房地产经纪纠纷解决平台
房地产经纪机构和从业人员与委托人发生的纠纷大多数表现为民事纠纷。实践中，一旦发生纠纷，作为受害人往往会到监管部门（尤其是房地产交易管理部门）进行投诉。对此，监管部门作为行政机关直接介入民事纠纷，或者直接出手解决房地产经纪活动中的民事纠纷并无法律依据。但是行政机关如果对老百姓的投诉不予理睬，或者直接建议当事人走司法途径解决纠纷，则很多当事人不仅不理解，而且十分反感政府的这种不干预、不介入的态度。不仅如此，这种处理方式还可能有违于建设服务型政府的要求。对于监管机构来讲，这样做肯定会面临强大的社会舆论压力。
为解决这类两难问题，建议有关部门可以出台房地产经纪纠纷调解的有关规范，并在房地产经纪行业协会中成立纠纷调解委员会，既可以处理房地产经纪机构、房地产经纪人员之间的执业纠纷，也可以为日益增加的房地产经纪机构和经纪人员与委托人之间的纠纷提供非诉讼解决纠纷的平台。当房地产经纪机构或者从业人员和交易当事人之间发生矛盾或者纠纷到主管部门投诉，如果监管部门发现是纯粹的民事纠纷，则监管部门可以引导双方到行业协会进行调解。行业协会可以针对房地产经纪纠纷制定投诉受理与处理办法。当然如果其中有行政违法行为，作为监管部门仍然可以进行处理。实践中，房地产经纪纠纷往往是既有民事争议，又可能有行政违法。这种情况下，行政机关首先受理投诉，然后对纠纷的类型进行甄别、分类，将民事争议问题交付行业协会处理，行政问题可以继续处理。
房地产主管部门可以指导行业协会建立纠纷处理平台，通过投诉处理、纠纷调解等多种手段规范经纪行为。2016年5月《最高人民法院关于人民法院特邀调解的规定》规定的特邀调解对于建立经纪纠纷处理平台有一定的指引意义。法院所指的特邀调解是指人民法院吸纳符合条件的人民调解、行政调解、商事调解、行业调解等调解组织或者个人成为特邀调解组织或者特邀调解员，接受人民法院立案前委派或者立案后委托依法进行调解，促使当事人在平等协商基础上达成调解协议、解决纠纷的一种调解活动。参考此做法，可以在房地产经纪行业协会中建立纠纷调解平台，聘请专业人员作为调解员，建立规范化的调解程序，为日益增多的房地产经纪纠纷与诉讼提供一道屏障，同时也可以减轻当事人负担，快速化解纠纷。主管部门如交易管理部门对于交易过程中出现的房地产经纪机构和人员与交易人之间的纠纷（如网签合同产生的纠纷问题、资金监管的纠纷问题）也可以直接交付行业协会调解。但同时也需要建立一套与行政处置对接的程序。
建议在建设政府信息平台的同时，建立与行业协会信息平台的链接，将有关信息互通共享。如对于网上投诉，可以通过链接提供当事人选择解决纠纷的路径，引导多元化纠纷解决机制的适用。当然，纠纷处理平台也需要做好信息公开工作。
四、结语
天津市房地产交易管理条例新版第一章 总则
第一条 为了规范房地产交易行为，维护房地产交易秩序，保护房地产交易当事人的合法权益，促进经济和社会协调发展，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本市行政区域内房地产转让、中介服务和相关管理活动，适用本条例。
无地上建筑物的土地使用权出让、转让，不适用本条例。
第三条 房地产交易应当遵循合法、平等、自愿和诚实信用的原则。
第四条 市国土资源和房屋管理局是本市房地产交易行政主管部门，负责本市行政区域内的房地产交易管理工作。
区、县房地产管理局负责本辖区内房地产交易管理工作，业务上受市房地产交易行政主管部门的领导。
规划、工商、价格等行政主管部门按照各自职责，做好房地产交易的相关管理工作。
第五条 房地产交易行政主管部门应当加强对房地产交易活动和中介服务机构的监督检查，受理群众投诉，及时依法处理。
第六条 本市实行房地产交易网络管理制度。
市房地产交易行政主管部门通过全市统一的房地产交易网络管理系统，实施房地产交易网上管理，向社会提供公开、安全、高效的服务。
第七条 本市实行新建商品房预售资金、私有房屋交易资金和房屋使用权转让资金监管制度。
市人民政府确定的房地产交易资金监管机构负责新建商品房预售资金、私有房屋交易资金和房屋使用权转让资金的监管工作。资金监管的具体办法由市人民政府规定。
第八条 房地产行业组织应当加强行业自律，规范执业行为，培训从业人员，提高房地产行业服务水平，促进房地产业健康发展。
第二章 转让
第九条 房地产权利人可以通过以下方式进行房地产转让:
(一)买卖;
(二)拍卖;
(三)抵偿债务;
(四)法人或者其他组织因设立、分立、合并等情形，发生房地产权属转移;
(五)赠与;
(六)以其他合法方式转让。
第十条 房地产在个人独资企业与其投资人之间的转移，按照房地产权属变更登记办理。
第十一条 有下列情形之一的房地产，不得转让:
(一)房地产权属未进行登记的;
(二)房地产权属有争议的;
(三)未取得商品房销售许可证的;
(四)土地使用权被依法收回的;
(五)已作他项权登记的房地产，未经他项权人书面同意的;
(六)被司法机关或者行政机关依法查封的;
(七)法律、法规规定不得转让的其他情形。
转让共有的房地产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人书面同意，但共有人之间另有约定的除外。
第十二条 正在依法查处的附有违法建筑的房地产，不得转让。城市管理综合执法部门应当自立案查处之日起三个工作日内，书面告知房地产交易行政主管部门限制该房地产转让。违法情形消除后，城市管理综合执法部门应当在三个工作日内，书面告知房地产交易行政主管部门解除对该房地产的转让限制。
第十三条 建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。
第十四条 房屋转让的，其土地使用权应当同时转让。
第十五条 房地产转让的，转让人应当如实书面告知受让人所转让房地产的权属、抵押、租赁以及房地产是否附有违法建筑等相关情况。
第十六条 房地产转让时，当事人应当签订书面合同。合同一般包括以下内容:
(一)当事人的姓名或者名称、住所;
(二)房地产坐落地点、四至范围和面积;
(三)房地产用途;
(四)房地产权属证书编号;
(五)土地使用权取得方式和使用期限;
(六)房地产附属设施、设备情况;
(七)价格、支付方式和期限;
(八)交付条件和期限;
(九)违约责任;
(十)争议解决方式;
(十一)双方约定的其他事项。
第十七条 房地产开发企业应当将待售新建商品房信息输入网上交易管理系统，取得房地产交易行政主管部门核发的商品房销售许可证后，方可销售。
房地产开发企业销售新建商品房，应当与购房人签订网上交易管理系统打印的新建商品房买卖合同，并按照国家和本市相关规定，在销售现场公示商品房销售许可证、商品房买卖合同示范文本、全部准售房源等有关信息。
第十八条 房地产开发企业不得有下列销售行为:
(一)未取得新建商品房销售许可证，销售或者变相销售收取款项的;
(二)返本销售或者变相返本销售的;
(三)新建商品房虚假已售、待售信息的。
第十九条 房地产转让当事人在办理权属转移登记时应当如实申报房地产交易价格，并依法缴纳税费。
第二十条 市房地产交易行政主管部门根据本市房地产市场价格拟定房地产市场交易指导价格，报市人民政府批准后。
第二十一条 房地产拍卖机构在拍卖房屋前应当到房地产权属登记机构对所拍卖的房屋进行查询，并将被拍卖房屋的所有权状况、抵押状况和使用现状予以公示。
第三章 中介机构
第二十二条 从事房地产价格评估、房地产咨询、房地产经纪等中介服务业务的，应当依法设立房地产中介服务机构，取得营业执照。
房地产中介服务机构设立分支机构，应当在分支机构经营地依法登记。
第二十三条 房地产价格评估机构及其分支机构的设立，应当符合国家规定的资金、经营服务场所、执业人员等条件，方可从事与其资质等级相应的房地产价格评估业务。
房地产价格评估机构应当在领取营业执照后三十日内，到市房地产交易行政主管部门申请取得房地产估价机构资质证书。其分支机构应当在领取营业执照后三十日内，到市房地产交易行政主管部门备案。
市房地产交易行政主管部门应当在三个工作日内出具备案证明，并将资质和备案情况向社会公布。
第二十四条 房地产经纪机构应当有固定的经营服务场所和两名以上房地产经纪人员，其中至少含一名注册执业房地产经纪人。房地产经纪机构设立分支机构的，其分支机构应当有固定的经营服务场所和两名以上房地产经纪人员。
第二十五条 房地产经纪机构及其分支机构应当在领取营业执照后三十日内，到房地产交易行政主管部门备案。
房地产交易行政主管部门应当在三个工作日内出具备案证明，并将备案情况向社会公布。
第二十六条 房地产中介服务机构及其分支机构的名称、地址、服务内容和执业人员等事项发生变更的，应当在变更后三十日内到房地产交易行政主管部门办理备案。
房地产经纪机构及其分支机构终止房地产经纪业务的，房地产交易行政主管部门应当注销其备案，并向社会公布。
第二十七条 房地产中介服务机构及其分支机构应当在经营场所公示下列事项:
(一)营业执照;
(二)资质证书、备案证明;
(三)服务内容、范围、合同示范文本和收费标准;
(四)执业人员情况;
(五)监督投诉机构的电话和地址等。
第四章 中介服务
第二十八条 房地产中介服务机构应当提供真实、准确的信息和安全、便捷的服务。
接受房地产中介服务的当事人依照法律规定和合同约定享有权利、承担义务。
第二十九条 房地产中介服务机构提供房地产估价、咨询、经纪服务，应当签订书面合同。
市房地产交易行政主管部门可以制定房地产中介服务合同示范文本，向社会推广使用。
第三十条 委托人委托房地产经纪机构转让房地产的，应当向房地产经纪机构提供所委托转让房地产的所有权、抵押、使用现状等真实情况。房地产经纪机构需要对所委托的房地产进行实地勘察的，委托人应当予以配合。
第三十一条 房地产中介服务机构应当按照有关规定收取中介服务费，并开具发票。
第三十二条 房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为:
(一)伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章;
(二)对当事人隐瞒涉及房屋交易的重要信息;
(三)收取房款或者房屋交易的押金、保证金、定金等，扣留委托人有效证件、房地产权属证书、公有住房租赁合同等;
(四)虚假房地产广告和信息;
(五)违反规定收取中介服务费用;
(六)为禁止交易房屋的当事人提供经纪服务;
(七)法律、法规规定不得从事的其他行为。
第三十三条 房地产经纪人员、估价人员不得在两个以上房地产中介服务机构执业。
第五章 法律责任
第三十四条 房地产开发企业违反本条例第十七条第二款规定，未在销售现场公示相关信息的，由房地产交易行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。
第三十五条 房地产开发企业违反本条例第十八条规定的，由房地产交易行政主管部门责令改正，并按照每套房屋三万元以上五万元以下的标准处以罚款。
第三十六条 房地产中介服务机构及其分支机构，违反本条例第二十七条规定，未在经营场所公示相关事项的，由房地产交易行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。
第三十七条 房地产中介服务机构有下列违法行为之一的，由房地产交易行政主管部门按照下列规定给予行政处罚:
(一)违反本条例第二十三条第二款的，处以五千元以上一万元以下罚款;
(二)违反本条例第二十五条第一款的，责令其停止房地产中介服务业务，并处以一万元以上五万元以下罚款;
(三)违反本条例第二十九条第一款的，责令改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。
(四)违反本条例第三十二条第一、二、三、六、七项的，处以一万元以上五万元以下罚款。
第三十八条 房地产中介服务机构违反本条例第二十二条和第三十二条第四项规定的，由工商行政主管部门依法予以处罚。
第三十九条 房地产中介服务机构违反本条例第三十二条第五项规定的，由价格行政主管部门依法予以处罚。
第四十条 房地产中介服务机构违反本条例规定，受到房地产交易行政主管部门行政处罚的，处罚结果记入其信用记录。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议、不起诉也不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十二条 房地产交易行政主管部门及其工作人员在管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、擅自泄露房地产交易信息的，由其上级主管部门或者所在单位给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第四十三条 法律、法规对集体土地上建设的房屋进行交易有限制性规定的，从其规定。
第四十四条 按照住房制度改革和住房保障有关政策购买公有住房、经济适用住房、限价商品住房和历史风貌建筑的交易活动，按照国家和本市的有关规定执行。
第四十五条 本条例自20xx年10月1日起施行。市人民政府20xx年6月29日修订的《天津市房地产市场管理规定》同时废止。
天津市房地产交易管理条例新变化一、增加一条作为第五条:房地产交易行政主管部门应当加强对房地产交易活动和中介服务机构的监督检查，受理群众投诉，及时依法处理。
二、第十条改为第十一条，删除第五项。增加一款作为第二款:转让共有的房地产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人书面同意，但共有人之间另有约定的除外。
三、增加一条作为第十二条:正在依法查处的附有违法建筑的房地产，不得转让。城市管理综合执法部门应当自立案查处之日起三个工作日内，书面告知房地产交易行政主管部门限制该房地产转让。违法情形消除后，城市管理综合执法部门应当在三个工作日内，书面告知房地产交易行政主管部门解除对该房地产的转让限制。
四、第十一条改为第十三条，修改为:建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。
五、第十二条改为第十四条，修改为:房屋转让的，其土地使用权应当同时转让。
六、第十三条改为第十五条，修改为:房地产转让的，转让人应当如实书面告知受让人所转让房地产的权属、抵押、租赁以及房地产是否附有违法建筑等相关情况。
七、第十五条改为第十七条，修改为:房地产开发企业应当将待售新建商品房信息输入网上交易管理系统，取得房地产交易行政主管部门核发的商品房销售许可证后，方可销售。
房地产开发企业销售新建商品房，应当与购房人签订网上交易管理系统打印的新建商品房买卖合同，并按照国家和本市相关规定，在销售现场公示商品房销售许可证、商品房买卖合同示范文本、全部准售房源等有关信息。
八、删除第二十条。
九、第二十三条改为第二十四条，修改为:房地产经纪机构应当有固定的经营服务场所和两名以上房地产经纪人员，其中至少含一名注册执业房地产经纪人。房地产经纪机构设立分支机构的，其分支机构应当有固定的经营服务场所和两名以上房地产经纪人员。
十、第二十四条改为第二十五条，修改为:房地产经纪机构及其分支机构应当在领取营业执照后三十日内，到房地产交易行政主管部门备案。
房地产交易行政主管部门应当在三个工作日内出具备案证明，并将备案情况向社会公布。
十一、第二十五条改为第二十六条，修改为:房地产中介服务机构及其分支机构的名称、地址、服务内容和执业人员等事项发生变更的，应当在变更后三十日内到房地产交易行政主管部门办理备案。
房地产经纪机构及其分支机构终止房地产经纪业务的，房地产交易行政主管部门应当注销其备案，并向社会公布。
十二、第二十六条改为第二十七条，第三项修改为:服务内容、范围、合同示范文本和收费标准;
十三、删除第二十九条。
十四、第二十八条改为第二十九条，第一款修改为:房地产中介服务机构提供房地产估价、咨询、经纪服务，应当签订书面合同。
十五、第三十二条修改为:房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为:
(一)伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章;
(二)对当事人隐瞒涉及房屋交易的重要信息;
(三)收取房款或者房屋交易的押金、保证金、定金等，扣留委托人有效证件、房地产权属证书、公有住房租赁合同等;
(四)虚假房地产广告和信息;
(五)违反规定收取中介服务费用;
(六)为禁止交易房屋的当事人提供经纪服务;
(七)法律、法规规定不得从事的其他行为。
十六、增加一条作为第三十三条:房地产经纪人员、估价人员不得在两个以上房地产中介服务机构执业。
十七、删除第三十四条。
十八、增加一条作为第三十四条:房地产开发企业违反本条例第十七条第二款规定，未在销售现场公示相关信息的，由房地产交易行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。
十九、增加一条作为第三十六条:房地产中介服务机构及其分支机构，违反本条例第二十七条规定，未在经营场所公示相关事项的，由房地产交易行政主管部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。
二十、第三十五条改为第三十七条，修改为:房地产中介服务机构有下列违法行为之一的，由房地产交易行政主管部门按照下列规定给予行政处罚:
(一)违反本条例第二十三条第二款的，处以五千元以上一万元以下罚款;
(二)违反本条例第二十五条第一款的，责令其停止房地产中介服务业务，并处以一万元以上五万元以下罚款;
(三)违反本条例第二十九条第一款的，责令改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。
(四)违反本条例第三十二条第一、二、三、六、七项的，处以一万元以上五万元以下罚款。
二十一、第三十六条改为第三十八条，修改为:房地产中介服务机构违反本条例第二十二条和第三十二条第四项规定的，由工商行政主管部门依法予以处罚。
二十二、第三十七条改为第三十九条，修改为:房地产中介服务机构违反本条例第三十二条第五项规定的，由价格行政主管部门依法予以处罚。
二十三、增加一条作为第四十条:房地产中介服务机构违反本条例规定，受到房地产交易行政主管部门行政处罚的，处罚结果记入其信用记录。
住房租赁和销售管理条例
(征求意见稿)
第一章 总则
第一条 为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，制定本条例。
第二条 国有土地上的住房租赁和销售活动及其监督管理，适用本条例。
第三条 国务院住房城乡建设主管部门负责全国住房租赁和销售活动的指导和监督管理工作。
省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内的住房租赁和销售活动的指导和监督管理工作。
直辖市、市、县人民政府房产管理部门(以下简称房产管理部门)负责本行政区域内的住房租赁和销售活动的监督管理工作。
县级以上人民政府公安、国土资源、工商、税务、价格等管理部门按照职责分工，做好住房租赁和销售活动的管理工作。
第四条 房产管理部门可以委托住房租赁、销售等管理实施单位，承担具体服务和支持辅助工作。
第五条 国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。
第二章 住房租赁
第六条 租赁住房的,当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方式、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。
第七条 出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能。
住房租赁企业应当查验承租人身份证件，并如实记载相关信息。
出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。
第八条 承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。
第九条 出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。
第十条 承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。
住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。
直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。
第十一条 鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。
当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。
住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。
第十二条 租赁住房的,当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内，到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。
办理住房租赁备案，不得收取任何费用。
第十三条 经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。
办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。
第十四条 出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。
第十五条 未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的，出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。
第十六条 承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房;未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。
自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。
第十七条 出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同，但承租人有下列情形之一的除外：
(一)无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的;
(二)未经出租人同意将住房转租或者出借给他人的;
(三)擅自改变住房用途、结构或者实施其他违法建设行为的;
(四)利用租赁住房从事违法犯罪活动的;
(五)法律、行政法规规定或者租赁合同约定的其他情形。
第十八条 直辖市、市、县人民政府应当建立多部门联合监管体制，充分发挥街道、乡、镇等基层组织作用，做好住房租赁管理和纠纷调处等工作。
第三章 住房销售
第十九条 房地产开发企业预售住房的，应当取得预售许可证;取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。
房地产开发企业销售已竣工住房的，应当向房产管理部门办理现售备案。
第二十条 房地产开发企业在住房销售中不得有下列行为：
(一)虚假房源信息和广告;
(二)通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;
(三)不符合住房销售条件，向买受人收取或者变相收取费用;
(四)捂盘惜售或者变相囤积房源;
(五)不明码标价，在标价之外加价出售或者收取未标明的费用;
(六)以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格;
(七)将已作为住房销售合同标的的住房再销售给他人;
(八)为买受人垫付首付或者以分期等形式变相垫付首付;
(九)分割拆零销售住房;
(十)返本销售或者变相返本销售住房;
(十一)以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工住房;
(十二)法律、法规禁止的其他销售行为。
第二十一条 销售住房的，当事人应当按照下列程序办理：
(一)签订住房销售合同并办理备案;
(二)持备案的住房销售合同缴纳税费;
(三)依法申请不动产登记。
第二十二条 住房销售可以按套计价，也可以按面积计价。住房面积计算规则由国务院住房城乡建设主管部门制定。
第二十三条 依照法律、行政法规规定或者当事人需要评估住房价值的，应当委托房地产价格评估机构评估。
房地产估价报告应当由至少两名承办该项业务的注册房地产估价师签名并加盖房地产价格评估机构印章。
第四章 房地产经纪服务
第二十四条 国家实行房地产经纪专业人员职业资格制度。
房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务，收取费用;不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。
房地产经纪人员在提供经纪服务时，应当如实提供姓名和职业资格等相关信息，实行挂牌服务。
第二十五条 房地产经纪机构应当有一定数量的房地产经纪专业人员，并在经营场所醒目位置公示房地产经纪机构备案情况、专业人员情况、服务项目和收费标准等。
第二十六条 房地产经纪机构住房租赁、销售信息前，应当核对委托人身份证明、住房权属信息，与委托人签订书面经纪服务合同，实地查看住房，并编制住房状况说明书。
住房状况说明书和房地产经纪服务合同应当由房地产经纪专业人员签署。
第二十七条 房地产经纪机构的服务项目实行明码标价。
房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认。
房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。
第二十八条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
(一)捏造散布不实价格信息，或者与房地产开发企业串通捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格;
(二)虚假房源信息，隐瞒影响住房租赁、销售的信息，诱骗消费者交易;
(三)为不得出租、销售的住房提供经纪服务;
(四)强制提供代办服务、捆绑收费;
(五)未经当事人同意，以当事人名义签订虚假交易合同;
(六)协助当事人弄虚作假，为规避住房交易税费、骗取贷款等非法目的提供便利;
(七)对交易当事人隐瞒真实的住房交易信息，低价收进高价卖(租)出住房赚取差价;
(八)购买、承租本机构提供经纪服务的住房;
(九)违反有关规定，为当事人提供购房融资;
(十)泄露或者不当使用客户信息，谋取不正当利益;
(十一)法律、法规禁止的其他行为。
第二十九条 房地产经纪机构通过其网站住房租赁、销售信息的，应当对信息的真实性负责。
提供住房租赁、销售信息服务的第三方网络交易平台，应当对信息者的身份进行审核和登记。当事人通过第三方网络交易平台接受服务，其合法权益受到损害的，可以向信息者要求赔偿。第三方网络交易平台不能提供信息者真实名称、地址和有效联系方式的，可以向第三方网络交易平台提供者要求赔偿。
第三方网络交易平台发现信息者存在欺诈、提供虚假材料等违法情形的，应当及时删除、屏蔽相关信息，并向有关部门报告;未采取必要措施的，依法与信息者承担连带责任。
第五章 监督管理
第三十条 住房租赁和销售应当实名交易。
在住房租赁和销售等活动中采集的个人信息受法律保护，任何组织和个人不得违反法律法规的规定和双方的约定使用信息。
第三十一条 房地产开发企业预售住房取得的资金，应当纳入交易资金监管账户，专款用于有关的工程建设。
房地产经纪机构接受委托销售住房的，交易资金应当纳入交易资金监管账户。
当事人自行成交的，可以约定将交易资金纳入交易资金监管账户。
纳入交易资金监管账户的资金，不得侵占挪用。住房交易资金监管办法由直辖市、市、县人民政府制定。
第三十二条 住房租赁企业、房地产经纪机构应当自成立之日起三十日内到工商注册地房产管理部门办理备案。房产管理部门应当及时将住房租赁企业、房地产经纪机构备案信息向社会公开。
房产管理部门应当会同有关部门采取随机抽取被检查对象、随机选派执法检查人员的方式，对住房租赁企业、房地产经纪机构进行监督检查。
第三十三条 房产管理部门应当建立住房租赁和销售信息服务与监管平台，以住房测绘成果为基础建立楼盘表，提供房源核验、合同网上签约、交易资金监管、信用信息查询、投诉举报等服务。
第三十四条 房产管理部门应当会同有关部门、行业组织建立健全房地产行业信用管理平台，记录房地产开发企业、住房租赁企业、房地产经纪机构、房地产估价机构及从业人员的信用记录，并纳入全国信用信息共享平台，及时向社会公示，构建守信联合激励和失信联合惩戒机制。
第六章 法律责任
第三十五条 县级以上人民政府房产、公安、国土资源、工商、税务、价格等管理部门不依法履行住房租赁和销售监督管理职责的，对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分;负有责任的领导人员和直接责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 出租人有下列行为之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正;情节严重的，对个人处1千元以上5千元以下罚款，对单位处5万元以上20万元以下罚款;有违法所得的，没收违法所得;造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
(一)违反本条例规定出租住房;
(二)违反本条例规定调整租金;
(三)违反本条例规定收取或者扣留押金;
(四)违反本条例规定擅自进入出租住房;
出租人违反本条例第七条第三款规定驱逐承租人，构成违反治安管理行为的，依法予以治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 承租人擅自改动承租住房承重结构的，按照《建设工程质量管理条例》第六十九条处罚;擅自改动承租住房其他结构的，由房产管理部门责令限期改正，处2千元以上5千元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 自然人转租住房达到规定规模未办理工商登记的，由工商行政管理部门依法予以处罚。
第三十九条 住房租赁企业未办理机构备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，处1万元以上5万元以下罚款;未查验承租人身份证件或者未如实记载相关信息的，由房产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可处5千元以上1万元以下罚款。
第四十条 房地产开发企业有下列行为之一的，由房产管理部门责令限期改正，可以暂停合同网上签约权限;有违法所得的，没收违法所得，并可处以违法所得5倍以下罚款;没有违法所得的，可以并处50万元以上200万元以下罚款;情节严重的，由原资质审批部门降低资质等级或者吊销资质证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
(一)违反本条例规定销售住房;
(二)违反本条例规定未办理住房现售备案;
(三)违反本条例规定未将预售住房取得的资金纳入监管账户或者侵占、挪用资金。
第四十一条 房地产经纪机构有下列行为之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正，可以暂停合同网上签约权限;有违法所得的，没收违法所得，并可处违法所得5倍以下罚款;没有违法所得的，可处5万元以上50万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
(一)未达到规定的房地产经纪专业人员数量;
(二)未按规定办理机构备案;
(三)未按规定公示备案情况等信息;
(四)未按规定程序住房租赁、销售信息;
(五)未按规定提供经纪服务;
(六)未将接受委托销售住房的交易资金纳入监管账户或者侵占、挪用资金。
网络交易平台提供者违反本条例第二十九条规定的，由工商行政管理部门依法予以处罚。
第四十二条 房地产经纪人员有下列行为之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正，并可暂停其从事房地产经纪活动一年;有违法所得的，没收违法所得，并可处以违法所得5倍以下罚款;没有违法所得的，可以并处2万元以上10万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
(一)允许他人以本人名义从事房地产经纪活动;
(二)同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动;
(三)在房地产经纪服务活动中谋取或者协助他人谋取不正当利益;
(四)违反本条例规定提供经纪服务。
第四十三条 当事人未办理住房租赁、销售合同备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正;逾期不改正的，对个人处5千元以下罚款，对单位处1万元以上3万元以下罚款。
第四十四条 违反本条例规定的其他行为，法律、行政法规有处罚规定的，从其规定。
第七章 附则
第四十五条 公共租赁住房等政策性住房租赁和销售，以及旅馆类住宿服务，不适用本条例的规定。
第四十六条 本条例所称捂盘惜售，是指对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假住房销售合同等方式人为制造房源紧张的行为。
本条例所称捆绑搭售，是指房地产开发企业销售住房时，违背买受人的意愿，搭售车位、地下储藏室等商品或者附加其他不合理的条件。
本条例所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的住房分割为数部分分别出售给买受人的方式销售住房的行为。
本条例所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售住房的行为。
美国MLS(Multiple Listing Service)系统全称为多重上市服务系统或房源信息共享系统，它以会员联盟的形式，将会员的房源和求购信息纳入一个信息系统中，由会员共享系统的信息资源，提高房屋租售的效率。几乎90％的经纪人加入了MLS系统成为会员，会员得到客户的销售委托或者购买委托后，相关房源信息即被传到该系统上，加入系统的会员都能共享该信息，使房源信息最大化公布，以最快速度为委托方寻找买方或卖方。
与MLS系统相适应，美国通常采用独权或者独家。在美国房地产经纪通常包含了三种方式，即独权(Exclusive right to sellListing)、独家(gxclusive agency Listing)和一般(即我国普遍实行的开放性，Open Li sting)。所谓独权，就是卖方只能委托一位经纪人放盘，只要该经纪人在合同约定时间内成功将房屋售出，卖方就要支付约定全部佣金；即使是卖方自己卖出房产，也必须向经纪人支付佣金。而独家与独权的不同点只在于，如果卖方自己售出房产，则不必支付佣金。这里我们只讨论独家模式。
独家人享有的专有权，但是他并不是独家垄断。独家以信息资源共享为前提，凡是会员的经纪人都可以共享信息，为委托方寻找买方或者卖方，而最早促成交易的经纪人则可以与独家人分享佣金，卖方不需要额外支付佣金，这相当于卖方只支付一份佣金就可以享受多重的服务，房产可以最快速度售出。卖方经纪人与买方经纪人直接通过该系统相互作用，卖方与买方并不直接接触，经纪人不必承受跳单的风险，既提高了行业效率，又保障了经纪人的利益。因此，独家可以看成是一种激励制度，只要签订了独家制度，无论最后是谁最先促成交易，独家人都可以获得佣金，这才激励独家人积极将房源信息上传MLS系统。因此，独家是MLS系统的核心规则，MLS系统是独家的前提条件。
二、探索MLS系统及独家制度在我国的建立
MLS系统发展70余裁并成功运用于美国、加拿大、英国等国家，已经发展为一套成熟、规范的操作模式，又因为采用独家、独权方式，房产经纪交易很少出现纠纷。美国新建商品房的20％是通过经纪人销售的，二手房市场通过经纪人销售的占到了90％～95％。可见美国社会对房地产经纪行业的认可度比较高，这不仅是因为制度发展、法制环境成熟，也因为从业人员文化素质较高，社会诚信氛围浓厚，政府、行业组织对从业人员的管理也十分严格。因此，正确认识并借鉴美国的经验对完善我国房地产经纪行业的发展不无裨益。
1.我国建立MLS系统的可行性分析
MLS系统是独家模式运作的前提，因此要推行独家模式，就要先建立MLS系统，否则独家就将沦为独家垄断。
2011年国家三部委联合出台的《房地产经纪管理办法》第27条规定：房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程，逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。这条规定可谓是建立MLS系统的信号灯，但笔者认为应当由政府牵头来建立这个系统。很多业内人士都曾呼吁建立信息资源共享系统，但建立这个系统，除了本身需要技术、资金支持以外，前期的调研、信息收集、统筹以及系统建立以后的普及、技术培训、系统维护等是一个庞大的工程，在我国目前行业自律组织本身发展就十分薄弱的情况下，如果期望由行业组织来完成，这个设想只能永远停留在喊口号的层面。政府本身就是房地产中介行业的监管机构，又是非盈利机构，在技术支持、资金、推广、培训等方面都比行业组织有更强大的力量，所以，由政府来做比较可行。事实上，苏州市从2007年就开始推行二手房网上交易、公开挂牌，市区所有存量房出售或承购信息，必须在经房管部门审核后，通过存量房买卖网上管理系统公开对外挂牌；所有房产中介必须通过网络操作从事居问经纪业务；所有买卖契约和出售(承购)居问委托协议，也必须通过网上管理系统在线签订并及时备案；市房地产市场管理处负责市区存量房买卖网上管理操作系统的建设和维护。上海市则自2006年就开始执行存量房经纪合同和交易合同网上备案制度，经纪合同经网上备案后房源才可对外。计算机应用技术的社会化以及网络的普及使得房地产经纪行业的信息化建设已有了长足的发展，再加之部分城市已有的尝试，应该说，我国建立MLS系统的时机与条件已经成熟。
除了资源共享，MLS系统还具有强大的分析统计功能。该系统囊括了卖方、买方、房源以及交易的全部信息，形成一个具有规模的数据库。由于几乎所有的交易信息都能通过该系统反映出来(自主成交的除外)，交易过程公开化、透明化，政府能够随时了解房地产市场交易的真实信息，这样既规范了行业操作，又为企业和市场监管部门提供了决策依据，也解决了市场与监管信息不对称的问题，可谓是一举多得。
2.独家模式建立的可行性分析
MLS系统的核心是独家，二者相互弥补，缺一不可。笔者认为，在我国推广独家模式的难度甚于MLS系统的建立。后者主要是资金、技术的问题，而前者涉及到观念、行业风气甚至行业内可能“沈牌”的问题。
我国目前普遍采取居问模式。由于居问不同于，经纪人只是为委托人提供机会，促成买卖双方交易成立，实际上是为买卖双方牵线搭桥，因此无论买家抑或卖家，更重视的只是交易对方，经纪人只是为他们找到对方、促进合作的一个中间人。经纪人“一手托两家”，与买卖双方始终处于一种疏离状态，与其中任何一方都无法建立起紧密的关系，因此出现“跳单”也就不足为奇了。而要明确委托人与经纪人之间的法律关系，就必须要建立独家制度，确定经纪人委托人，对外处理委托事务，只为委托人一方服务，这样委托人与经纪人建立起牢固的委托关系，经纪人才能为实现委托人利益最大化恪尽职守。《合同法》关于委托合同的规定可以看作是独家的法律基础，例如第402条、第403条规定了委托人的介入权以及委托人、第三人的救济，因此在法律层面推行独家制度是可行的。
在独家的基础上，同时规定独家人和最早促成交易的其他经纪人共享佣金的机制。在经纪人已经熟悉并习惯了开放性模式的情况下，要他们将佣金拿出来与他人共享，经营观念的转变是一项较为艰难的任务。苏州市实行网挂交易以来，大部分经纪机构和经纪人都能遵守各项规程，但随着市场竞争加剧，房源成为各经纪机构竞争的核心因素，经纪机构担心被竞争者抢走房源，往往是先确定交易或者买卖快要成交才进行网挂，之后再办理过户手续。还有一些
小经纪公司根本不挂牌，以“自主成交”的名义瞒天过海，而这些成交量是不反映在挂牌信息量上面的，因此有时候会出现挂牌量降低、成交量反而上升的现象。出现这些现象就是因为没有独家、共享佣金的机制，没有佣金的激励，经纪人就不愿意将房源共享。在开放性模式下，大小企业小心翼翼守着各自的房源，顶着租金、员工等各项成本的压力，在二手房市场艰难竞争，即使一些规模较大的企业也表示“做得很辛苦”。而通过独家，再借助MLS的平台共享房源，大企业借助品牌效益可以更快地将房产卖出，小规模企业则能拓宽信息渠道，提高业务量。这样一来，无论大小企业都能盈利，不会出现强者更强、弱者更弱的极端局面，同时也理顺了行业秩序，避免了恶性竞争。因此要通过宣传和试行让经纪机构和经纪人了解并接受独家的优势，转变观念。不仅如此，还必须让消费者了解独家并不是限制他们的选择权，反而恰恰通过独家和MLS系统让他们丰富选择空间、便捷选择途径、节约选择成本。只要消费者接受这种模式，经纪人又能分享佣金，独家推行起来就会比较容易。
20世纪80年代以前，我国台湾地区与内地现在的行业情况十分相似：开放、恶性竞争、行业秩序混乱。自1984年“太平洋房屋”引进日本、美国的独家模式，成为第一家取得房屋中介经营执照的公司，开启了台湾中介行业新的里程碑。随后各中介开始纷纷效仿，独家模式逐渐推广开来。但由于台湾一些企业逐渐做大，形成了企业内部的信息共享系统，因此大企业不愿意在行业内信息共享，所以台湾只有独家而没有MLS系统。而内地现在有网挂制度，具备了MLS系统的雏形和物质基础，如果同时再推行独家模式，将二者结合起来，可突破现有模式的瓶颈，不断探索创新，将非常有利于促进我国房地产经纪行业的发展壮大。
三、完善我国房地产经纪行业的规范
房地产经纪是服务行业，没有实体性产品，因此，对其的管理应当侧重于对服务过程的规范，即从人到机构再到行业是需要全面规范的。
政府的精力毕竟是有限的，因此政府应当鼓励建设行业自律组织，并通过授权的方式将部分权利下放给行业组织，逐步形成行业组织主导、政府引导的新局面，这样既有行业组织内部自律，又有了政府外部引导监管。行业组织则应当肩负起制订行业规则、服务标准以及职业考核、培训、资信评价、资信公开等方面的职责，同时架好行业与政府、社会之间的沟通桥梁，通过对人员、机构以及整个行业内部的规范，改善社会对经纪行业的评价，自上而下在经纪行业内部形成完整的规范体系，促进房地产经纪行业的持续发展。
对从业人员，除了应当严格执行经纪人执业考试以及年检制度、加大监督以外，笔者设想，对房地产经纪人(或中介从业人员)的管理可以参考国家对律师的管理，住建部履行类似司法部的职能，地方房管局以及行业组织履行类似地方司法局和律协的职能，二者在性质和管理方式上可以有所差异(比如行业组织可以是营利机构)。可以借鉴对律师的管理体制，以“人必归业，业必归会”的方式完善诚信监管、学习培训、考核、处罚、退出等机制，对房地产经纪人(或中介从业人员)队伍进行管理。
在经纪机构监管方面，要提高准入门槛，严格执行资质认证和信息公开，树立品牌意识，提高企业形象和服务水平，鼓励中小企业通过吸收合并以壮大规模。
这将终结本市中介市场无统一规范合同文本的历史
新京报讯：（记者张家齐）记者同时还了解到，房地产经纪机构出租房屋和二手房买卖至今没有政府制定的示范文本，中介公司使用的合同各不相同，增加了管理难度。据悉，这一状况目前将得到改善。
北京市国土房管局市场一处相关负责人表示，本周将推出由市国土房管局和市工商行政管理局制定的《北京市房屋出租合同》示范文本，同时二手房买卖示范合同文本也将陆续推出。
今后，从事房屋租赁业务的房地产经纪机构将房屋出租给承租人使用，应在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同。房屋租赁合同应当使用市国土房管局和市工商局制定的《北京市房屋租赁合同》示范文本。房地产经纪机构签订的房屋出租合同和房屋租赁合同应由持证房地产经纪人员签字并注明资格证书号码。
此外，房地产经纪机构还应将其中一份合同送达租金代收、代付银行。银行依据房屋出租合同和出租人身份证件为其开设帐户。房屋租赁合同签订之日起30日内，租赁双方应到房屋所在区县国土房管局或其委托的机构办理房屋租赁合同登记备案手续。
建立信息采集制度
1.完善房地产中介管理信息系统，将已备案的中介机构信息及其从业人员实名登记信息全部纳入系统管理，对已备案信息发生变更的要求及时办理变更手续；
2.实时将信息采集、备案情况、信用等级及其从业人员的良好记录、不良记录等通过莆田市住房和城乡建设信息网向社会公开，接受社会监督；
建立“双随机”检查制度
1.制定每年度上半年、下半年联合“双随机”检查方案；
2.每年度上半年、下半年联合“双随机”检查，随机抽取检查对象、检查人员，多部门联合检查、联合执法、联合惩戒；
3.形成联合“双随机”检查开展情况报告，进行闭合通报、公示曝光。
建立信用“分级分类”监管制度
将房地产中介机构及其从业人员信用与日常动态监管、评优评先、红黑名单等挂钩，并根据房地产中介机构及其从业人员不同信用分值，实行分级分类差异化监管。
1.对信用分较高的房地产中介机构，在***房地产中介机构备案信息公开专栏进行公示，可根据实际情况实施“绿色通道”等便利服务措施，在日常检查、专项督查中优化检查频次；
2.对信用分在40分（含40分）-60分（不含60分）的房地产中介机构列入重点关注对象，将约谈房地产中介机构法定代表人，视情况进行书面警示；
3.对信用分在40分（不含40分）以下的房地产中介机构列入重点监管对象，将约谈房地产中介机构法定代表人，抄送上级主管部门、不动产登记部门实施暂停房源核验及存量房网上签约资格等措施，并向市场监管等相关部门抄送房地产中介违法违规信息；
4.房地产中介从业人员在一年内不良记录超过2次的，约谈房地产中介机构法定代表人，由房地产中介机构对其进行警告，房地产行业协会对其进行行业内通报批评，并在***房地产中介机构备案信息公开专栏公示，限其半年不得从事房地产中介业务，抄送不动产登记部门取消其半年房源核验及存量房网签资格；
5.房地产中介从业人员在一年内不良记录超过3次的，约谈房地产中介机构法定代表人，由房地产中介机构对其进行劝退，房地产行业协会对其进行行业内通报、公开谴责，其他房地产中介机构不予接纳其在**区域内从事房地产中介业务。
住房和城乡建设局关于进一步规范房地产中介行为的通知各县（市、区）住建局、各房地产中介机构、市房产中介行业协会：
为完善房地产中介机构长效管理机制，进一步规范房地产中介行为，有效整治房地产中介领域违法违规行为，促进我市房地产市场健康稳定发展，现结合我市实际，参照其他地市有关经验做法，就进一步规范我市房地产中介行为的有关事项通知如下：
一、规范房地产中介行为，推进服务水平提升
各房地产中介机构（含分支机构或门店，以下统称为房地产中介机构）应按照《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法（试行）的通知》（南建房〔2018〕12号）的通知要求，在做好房地产中介信息补录及日常管理工作的同时，针对目前房地产中介市场存在的问题，重点从以下几个方面规范房地产中介行为：
（一）全面执行房地产中介机构公示制度
1．房地产中介机构不按规定期限办理或不办理房地产中介机构备案信息补录采集的，不得从事房地产中介服务。
2．房地产中介机构不得超营业执照批准的经营范围开展房地产中介业务。
3．房地产中介机构及其从业人员信息采集要完整真实，不得弄虚作假，备案信息发生变更的要及时办理变更手续。
4．房地产中介机构须在经营场所醒目位置公示营业执照、服务监督台（含从业人员信息）、业务流程、合同示范文本、服务项目、收费项目、收费标准、诚信经营服务承诺书、举报投诉电话等事项。
（二）规范房地产中介机构行为
1．未经开发企业许可，房地产中介机构不得以中介机构名义商品房房源广告。
2．商品房销售的，房地产中介机构必须与开发企业签订房地产经纪服务合同，在售楼现场公示中介机构营业执照、经纪服务合同 （包括委托双方和的房地产开发项目等事项）。
3．房地产中介机构不得与开发商或售房人勾结，违规开发楼盘销售可以内定房源、可以办理更名等房源信息。
4．房地产中介机构不得与开发企业或投机炒房团串通通过捂盘惜售、炒卖房号以及雇佣人员制造抢房假象等方式，制造紧张气氛，恶意炒作，操纵市场价格、哄抬房价，从中谋取不正当利益。
5．房地产中介机构不得通过报纸、网站、微信、短信等途径捏造、散布房地产虚假信息、曲解有关房地产政策等方式误导交易当事人的市场预期。
（三）加强房地产中介合同管理
1．房地产中介机构与当事人签订房地产中介合同前，应当明示有关部门或行业组织推荐的房地产中介合同示范文本，供当事人选用。已启用二手房网签的，一律实行二手房网签合同示范文本。
2．房地产中介机构不得签署损害委托人利益的合同，不得随意在房地产中介合同中增加委托人责任条款和房地产中介机构免责条款，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，不得实施欺诈行为。
3．房地产中介合同应当约定交易资金交付的条件和具体方式。
4．房地产中介合同应当由执行该业务的从业人员签名。
（四）严格执行明码标价制度
1．房地产中介机构应当在经营场所的醒目位置公示价目表，自觉接受委托人和社会的监督，不得收取任何未标明的费用，价目表应包括服务项目、服务内容及收费标准等基本标价要素；一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费等也应予以标明，代缴后提供有关发票凭证。
2．房地产中介机构商品房销售的，不得向购房户收取房价款以外的其他任何费用，不得以更改商品房预售合同、办理更名手续等方式，收取转让费、更名费等额外费用。
3．房地产中介机构不得以可以加快办理不动产登记为名收取办证加急费等不正当费用。
4．房地产中介机构在提供中介服务项目以外的其他服务时，必须就服务项目、服务标准、服务收费与服务对象另行签订服务合同，否则不得另行收取除服务项目以外费用，更不得侵占、挪用交易资金。
（五）加强房地产广告管理
1．房地产中介机构不得虚假房地产广告，的房源信息应当内容真实、全面、准确(要标明房屋座落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等，以及其它应当说明的重要事项)，不得隐瞒房屋抵押、租赁、查封等状况等来误导或者欺骗交易当事人。
2．房地产中介机构在门店、网站等不同渠道的同一房源信息应当一致。
3．房地产中介机构不得商品房（安置房）等期房可以更名、待证过户等不符合交易条件的房源信息。
（六）规范金融服务业务
1．房地产中介机构应规范与金融机构等部门的业务合作，在提供住房贷款等代办金融服务时，应当由委托人自主选择金融机构，并提供贷款条件、最低首付比例和利率等房地产信贷政策，供委托人参考。
2．房地产中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构及金融服务，不得将金融服务与其他服务捆绑，强制提供代办服务、担保服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用，不得通过提供或与其他机构合作提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为购房人垫付或者变相垫付首付款。
3．房地产中介机构严禁违规从事“租房贷”、“套路贷”、高利贷等违法行为；严禁房地产中介机构及其从业人员以交易当事人名义通过“网贷”平台等套取资金（房贷、房租等）行为。
4．房地产中介机构不得采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐交易当事人，恶意克扣保证金、预订金等。
（七）健全投诉处理及信息报送制度
1．房地产中介机构应积极配合相关部门做好投诉反馈及案件调查取证工作，及时提供相关佐证材料，提供的佐证材料必须客观真实，不得弄虚作假。
2．房地产中介机构要按各级相关主管部门要求，及时如实报送相关材料及报表数据。
二、加强信用管理，推进诚信体系建设
（一）开展“诚信企业”建设，实施信用联合奖惩
按照《福建省房地产经纪机构信用综合评价暂行办法》和《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法（试行）的通知》（南建房〔2018〕12号）文件精神，全面落实推进房地产中介领域诚信体系建设，逐步完善失信联合惩戒和守信联合激励机制，构建依法监管、公开透明、协同推进的房地产中介事中事后监管体系。
1．房地产中介机构在开展活动过程中受到通报表扬的，房地产中介机构应按综合评价暂行办法规定向机构所在地住建部门申报奖励信息，房地产中介机构所在地住建部门审核通过的奖励信息参照福建省房地产经纪（评估）机构信用综合评价标准和《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法（试行）的通知》（南建房〔2018〕12号）文件精神，予以信用评价加分，对获得奖励信息的当事人记入良好记录，并通过南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏向社会公布。
2．房地产中介机构在开展活动过程中受到行政处罚、通报批评、追究刑事责任、被投诉举报经查证属实的，以及因疏于管理造成管理不到位的，房地产中介机构所在地住建部门应按规定作出责令限期整改、通报批评、行政处罚等处理，并参照福建省房地产经纪（评估）机构信用综合评价标准和《南平市住房和城乡建设局印发规范南平市房地产经纪机构管理的暂行办法（试行）的通知》（南建房〔2018〕12号）文件精神，予以信用评价扣分，对从业当事人记入不良记录，并及时通过南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏向社会公布。
3．房地产中介机构分支机构受到通报表扬获得信用评价奖励加分的，其上级房地产中介机构按分支机构信用加分的50%予以相应奖励加分；房地产中介机构分支机构受到处罚被扣分的，其上级房地产中介机构按分支机构信用扣分的50%予以相应扣分，并通过南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏向社会公布。
（二）建立信用分级、分类监管制度
各县（市、区）住建部门应将房地产中介机构及其从业人员信用与日常动态监管、评优评先、政策扶持等挂钩，并根据房地产中介机构及其从业人员不同信用分值，实行分级分类差异化监管。
1．对信用分较高的房地产中介机构，在南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏进行公示，可根据实际情况实施“绿色通道”等便利服务措施，在日常检查、专项督查中优化检查频次。
2．对信用分在40分（含40分）-60分（不含60分）的房地产中介机构列入重点关注对象，由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人，视情况进行书面警示。
3．对信用分在40分（不含40分）分以下的房地产中介机构列入重点监管对象，由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人，抄送不动产登记部门实施暂停房源核验及存量房网上签约资格等措施，并向市场监管等相关部门推送（或抄送）房地产中介违法违规信息。
4．房地产中介从业人员在一年内不良记录超过2次的，由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人，由房地产中介机构对其进行警告，房地产行业协会对其进行行业内通报批评，并在南平市住房和城乡建设局官网有关公开专栏公示，限其半年不得从事房地产中介业务，抄送不动产登记部门取消其半年房源核验及存量房网签资格。
5．房地产中介从业人员在一年内不良记录超过3次的，由房地产中介机构所在地住建部门约谈房地产中介机构法定代表人，由房地产中介机构对其进行劝退，房地产行业协会对其进行行业内通报、公开谴责，其他房地产中介机构不予接纳其在南平区域内从事房地产中介业务。
三、加强行业管理，推进中介市场有效监管
（一）加强房地产中介机构内部管理
各房地产中介机构一要加强经营场所规范化管理，按要求公示从业人员服务监督台、公示服务收费项目及收费标准、公示行业诚信经营承诺书，公开投诉举报电话、规范房源信息等；二要加强从业人员管理，组织从业人员认真学习房地产市场管理法律法规及相关规定，规范从业人员从业行为，提升业务素质及服务水平；三是要完善内部管理制度，规范中介服务流程，加强行业自律，严守诚信经营承诺；四要加强对分支机构管理，形成奖励共享、处罚共担的管理机制。
（二）加大房地产中介市场检查处理力度
各县（市、区）住建部门要贯彻落实《南平市住房和城乡建设局等6个部门关于印发<南平市房地产中介机构乱象整治工作方案>的通知》（南建房〔2019〕11号）文件精神，建立健全日常巡查、投诉举报受理等制度，特别是对群众投诉举报集中和电视、网络、报纸等媒体曝光的涉嫌违规房地产中介机构，各县（市、区）住建部门要主动与市场监管、发改、金融、税务、银监、通信管理、网信办等部门沟通协调，开展联合检查，依法依规快速处理，对能立即整改的应责令立即整改，不能立即整改的应责令限期整改，对违反相关法律法规行为的该立案查处的要依法处罚、该停业整顿的立即责令停业整顿，对严重侵害群众利益、扰乱市场秩序的房地产中介机构要联合市场监管等部门依法将其清出房地产中介市场，同时计入信用档案并对外公示；违法违规行为属于其他部门处理的应及时移交相关部门处理，同时根据相关部门处理情况记入信用档案并对外公示。
关键词：存量房；监管流程；监管特点
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02
近年来，随着房地产市场的发展，房产交易中存量房所占比重日益增大。所谓存量房是已取得所有权证书的房屋，也就是通常所说的二手房。与一手房相比，二手房交易过程繁琐，需要寻找交易对象、办理一系列交易、过户手续，因此绝大部分二手房交易由中介公司撮合成交。而中介行业准入门槛低、无序竞争严重、经纪行为不规范、违法违规事件时有发生。在这种情况下，存量房交易市场上需要有一个公正的第三方进行监管，保证交易资金安全，房屋定向交割，交易双方权益的实现以及交易流程的合法性。在这种背景下，建立行之有效的存量房交易资金监管势在必行。
一、南京地区存量房交易资金监管的形成
1.形成背景。2001年以后，南京地区存量房交易市场开始起步，并逐渐出现了交易量的快速增长。这一阶段，规范房地产交易行为的制度欠缺，法律法规不健全，一些中介公司往往以为客户监管资金之名，将客户交易资金存入公司账户。而中介公司在业务发展中因自身扩张、现金收房或资金拆借，获取高息等冲动，便借机挪用客户购房款。一旦公司经营不善，资金链断裂，这笔原属于购房人的资金便石沉大海。典型案例是2007年南京地区发生的融众公司挪用客户购房款事件。注册资本只有100万元的融众公司，卷走了600万客户购房款，涉及48户无辜居民。市政府历经几个月协调处理，追加部分款项，最后法院判决涉案银行、公证处、担保公司承担连带责任，替融众公司赔偿房款300多万元。“融众事件”的曝光只是不法中介违规行为的冰山一角，诸如吃差价、虚假信息等陷阱仍在坑害普通购房人。交易资金存在的巨大风险证明，采取措施保障资金安全已刻不容缓。
2.资金监管的初期模式。2007年，国家建设部—中国人民银行发出《关于全面实行私产房屋交易资金监管的通知》（建住房（2006）321号，要求建立存量房交易结算资金管理制度；发展交易保证机构，专门从事交易资金监管；开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和支付。当年9月，南京市房产局针对购房款的安全性而专门制定的《南京市存量房交易资金监管办法》。由南京房产局下设的房地产交易市场在各家银行开立客户交易结算资金专户，要求所有二手房交易房款要么经过政府专用账号转账，要么买卖双方自行交易，禁止房产中介机构以任何形式保管、接触房款。
随着存量房资金监管政策的落地，存量房市场的交易秩序得到了规范和加强，行业的自律和整体服务水平得到极大提升。但应该说此次监管对市场的约束是软性的，客户可以选择通过南京市存量房交易结算资金专用存款账户进监管，也可以买卖双方自行交割。大量需要贷款的存量房交易则是首付款自行交割，贷款部分通过监管账户结转。这样二手房交易产权转移和资金交付的担保问题仍未根本解决，买卖双方因产权过户、物业检验如阴阳合同、一房两卖等现象等问题仍时有发生。
3.资金监管的深入推进。2011年9月，南京市制定出台了《关于加强房地产经纪市场管理的意见》和《关于印发加强房地产经纪市场管理相关实施细则的通知》。核心内容是通过全面推行存量房网上交易和资金监管，实现产权登记部门、银行和交易保证机构等多部门联动，全流程、全方位监控整个交易过程，封闭管理，确保交易运作安全和交易资金安全。
南京市房产局市场管理处设立交易资金监管平台，负责存量房资金监管的组织实施和管理工作。南京房屋置业担保有限公司（以下简称南房置业）作为交易保证机构，与买卖双方签订交易资金监管协议，经中介公司促成交易的，一并签订佣金监管协议。全市主城区存量房买卖全部实行网上交易管理，中介机构不通过网上操作办理存量房交易过户的，房产管理部门登记受理窗口不予收件，老百姓自主交易的，由市房地产交易市场免费提供网上操作服务。由买方将购房资金，交易双方将佣金支付给南房置业实施监管，待交易双方完成房屋交易手续后，南房置业按监管协议向卖方划转购房交易资金，向房地产经纪机构划转佣金。具体流程见下图：
二、当前南京地区存量房交易资金监管的特点
目前国内存量房交易资金监管主体一般为政府部门、商业银行、交易担保机构和房地产经纪公司。当前南京模式的特点是以政府管理部门为主导，由有政府背景的交易保证机构负责具体操作，以房地产登记的数据为依托，利用网络信息技术建立监管平台。
1.委托有政府背景的担保公司出面进行资金监管。“南京房屋置业担保有限公司”名下开立客户交易结算资金账户，所有存量房交易资金只能通过这个账户进行。南京监管模式由初期的政府出现直接监管，改由第三方监管，避免了政府在监管责任、人员编制和经费核算方面的困难，同时整个交易环境由仍政府部门组织协调，有利于存量房交易链上监管方、买卖双方、银行、经纪机构等各环节的配合，政府的权威性也保证了交易资金的安全。
2.搭建了标准化管理平台。由南京市房产管理部门牵头，联网各家商业银行、中介机构、形成统一的网络载体。从机构申请密钥、接受委托、签署《存量房交易合同》、贷款办理、交易资金监管、产权登记、交易资金划转等全部交易环节均通过网上平台操作，进一步细化管理要求，规范交易和经纪行为。
3.实现了房屋产权的一条龙作业。存量房交易资金与房屋产权流动相伴而生，南京存量房监管办法做到了将市场交易行为和产权登记同步、可控完成。全部购房款存入南房置业名下的客户交易结算资金专用账户后，房屋产权才会转移，保证卖房者能拿到全部房款，实现了房产交易的““一手交房，一手交证””。一旦发生限制交易的事件时，可以保障交易双方在终止买卖的同时，“专用账户”内的交易结算资金能安全返还，避免了以往在二手房交易中出现的因付款办证“时间差”导致纠纷的发生，使交易过程更加安全。
4.国内首家实施佣金监管。此次监管办法将佣金纳入监管范畴，要求交易双方将佣金交付给南房置业实施监管，待房屋转移登记手续完成，南房置业按照监管协议的约定向经纪机构划转佣金。服务佣金的监管，解决了买卖双方与中介公司因佣金支付导致的纠纷问题，有效保障三方利益。
三、关于南京模式的几个观点
自2012年4月1日正式启动存量房交易资金监管业务以来，该监管模式已逐步被百姓认可。开办半年中，就完成网上签约9439件，监管资金76.82亿元，监管佣金3292万元，约占全部成交量的45%。从媒体报道看，对南京监管模式的疑惑主要集中在两个方面：一是卖方对收款时点后移有顾虑，造成买卖双方监管意愿不高。二是佣金监管被指主管门违法行政，对市场过度干预。下面对这两个问题进行简要分析。
1.关于收款时点问题。在未实施监管前，通常做法是卖方在过户前先拿到首付款，办完过户手续后，可拿到剩余款项。资金监管出台后，首付款需存入监管账户，待买方办妥产权证后，卖方才可以拿到全款。所谓“划款时点后移”是指卖方拿到首付款的时间比之前延后了。但从监管办法的设计看，是非常合理的，实现了“钱物两清”，保证了买卖双方交易过程中资金的安全。在时间差和安全性中做选择，买卖双方应该会毫不犹豫地选择资金安全。新的办法出台，市场主体有一个逐渐接受的过程，目前要加大资金监管的宣传力度，增加影响力，提高群众对存量房交易资金的安全意识和正确认识。
2.关于佣金监管问题。对佣金的监管遭到了中介机构的抵制。近十家中介负责人向南京住建委，称佣金监管于理不通，于法失据，并援引《合同法》第426条第1款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。但现实是，不少中介机构在房产经纪服务过程中的“重签约、轻服务”，签约时对影响房产交易的重要信息，如质量、年代等不向买方披露，待拿了佣金后，则在后续服务、合同履行当中把问题推给买卖双方，造成各种交易合同纠纷。因此市场呼唤独立的第三方对服务佣金进行监管，杜绝中介机构强行提前收取佣金、不履行后继服务，规避在交易过程中人为操作导致信息不对称，从而形成一方不当得利的行为。通过佣金监管真正做到《房地产经纪管理办法》中“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”的规定，激励中介机构加强内部管理，提高服务效率，从合法合规渠道取得收入。
为贯彻落实国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（〔〕1号）、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（〔2010〕4号）、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）和省人民政府《关于认真落实国务院常务会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知》（浙政发明电[]22号）等精神，做好房地产市场调控，规范房地产市场管理，促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，提出以下意见：
一、明确年度新建住房价格控制目标。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房消费支付能力等实际情况，经研究，明确我市年度新建住房价格控制目标为年新建住房年度价格增幅不高于我市城镇居民人均可支配收入的增幅。各镇街、各部门要坚决贯彻落实国家、省和我市房地产市场调控的有关信贷、土地、税收、市场监管等政策，采取有力措施，将房价控制在合理水平。有关部门要加强新建住房价格的管理，加强房价监测，及时将房价波动情况报市政府。
二、切实加快保障性住房建设。加快建立、完善以廉租住房、公共租赁住房为主体，经济适用住房和农民工公寓为补充的城镇住房保障体系。严格按规定筹集和使用保障性住房建设资金；认真执行《市保障性住房建设“十二五”规划》，落实保障性住房建设目标责任，确保“十二五”期间新开工建设保障性住房总建筑面积22.7万平方米，3500套。
三、强化住房用地供应管理。加强对土地市场准入资格和资金来源的审查，参加本市土地竞买的单位或个人，必须按规定说明资金来源并提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。加强住房用地年度供地计划的编制和管理，及时向社会公布年年度供地计划，确保年我市开发建设用地投放量不低于前两年年均实际投放量。优先保障中小套型普通商品住房和保障性住房用地，并不低于住房用地年度供应总量的70%。密切关注市场动向，切实把握好住宅用地出让的区域、数量、结构、节奏和时序，增强调控的针对性和有效性。
四、实行差别化房地产信贷政策。自本实施意见之日起，全市各商业银行暂停发放居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）购买第三套及以上住房贷款；对不能提供自贷款申请之日起前2年中1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买第二套住房的居民家庭，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止将消费性贷款用于购买住房。对使用住房公积金贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
五、合理引导居民住房消费。暂定自本实施意见之日起至年月日，本市及外市居民家庭，可在本市新购买1套商品住房（含新建商品住房和二手存量住房，下同）；对已在我市新购1套商品住房的居民家庭及外市居民家庭，暂停其在我市新购住房。境外机构和个人在我市购房的，严格按上级规定执行。对违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。
六、大力规范房地产市场秩序。
（一）切实规范商品房预售行为。未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业和实施商品房销售的房地产经纪机构不得进行预售，不得以认购、预订、排号等方式向买受人收取或变相收取定金、预收款性质的费用。广播电视、报纸等媒体为房地产开发企业开发项目宣传广告时，应当审核广告内容的真实性，并向建设、国土部门核实广告相关内容，经确认属实后方可刊登、播出。取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业必须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价、一套一标对外销售，不得分批、分次销售。不得采取虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为炒作、哄抬房价。自《市商品房预（销）售合同网上备案系统管理办法》施行以后公开出让取得土地使用权的房地产开发项目，应当通过“市商品房预（销）售合同网上备案系统”上网销售商品房。建设部门应当建立商品房退房公开销售机制。
（二）严格商品房项目预售许可管理。商品房预售许可，必须符合有关法律法规规定的投资额和其他条件，经审查发现申请预售的商品房项目及其土地使用权已设定他项权利或已被司法机关查封的，不予预售许可；开发企业应当按照批准的规划许可或土地使用权证的范围一次申报预售许可。商品房预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部分和公共设施的具体范围、预售价格、项目总体预售计划与销售方式、预售资金监管合同。
（三）加强商品房预售资金监管。严格按照《省商品房预售资金监管暂行办法》和我市实施细则的规定，加强商品房预售资金的监管。购房人的购房资金应当直接存入资金监管账户。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接划入资金监管账户。监管银行要切实担负起监管责任，并确保预售资金用于商品房项目工程建设；预售资金应当按照工程实际进度核拨，防止开发商挪用、抽逃预售资金。在房地产开发项目未取得预售许可证之前，商业银行不得收取违规预售资金。建设、执法、国土等部门应当将开发项目有关信息及时通报给银监部门。银监部门应当督促商业银行严密监测开发企业和企业各股东的资金流向。对发现有异常资金流动的，督促相关商业银行要求该企业和人员作出说明，属于违法违规资金的，及时通报相关部门依法处理。
（四）强化房地产经纪机构监管。实行商品房销售的，房地产开发企业应当取得商品房预售许可证，并委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。房地产企业应当与经纪机构签订商品房销售委托经纪服务合同，并在委托合同中明确约定，房地产经纪机构不得炒卖房号，不得在过程中赚取差价，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。违反规定的，分别由工商、建设、发改、综合行政执法、人劳等有关部门依法查处。坚决打击、取缔无证无照经纪机构。
（五）健全房地产信息公开机制。房地产开发企业应将预售许可情况、商品房预售方案、开发建设单位资质、销售的房地产经纪机构备案情况、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等信息及时对外公开，并在销售现场清晰明示。房地产主管部门应当加快房地产领域信用体系建设，并积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容以及有关部门的处罚信息纳入房地产信用体系，建立“黑名单”制度，供有关部门查询、利用。国土部门应当充分利用该信息，加大对土地市场准入的审查力度。
七、严格执行房地产税收政策。个人将购买不足5年的住房转手交易的，按其销售收入全额征收营业税。完善房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务机关应当加强对房地产开发项目取得预售许可证之前的资金监管，发现收取各种名目、形式的预售或变相预售资金的，除责令限期纳税外，应当将违法行为通报市建设、综合行政执法部门。
八、加大对违法违规行为查处力度。明确部门查处职责，切实加大对违法违规行为的查处力度。加强部门间信息互通，对日常巡查或专项检查中发现的违法违规行为线索、证据及时移送。市建设局负责房地产行业管理，拟订房地产行业管理制度办法，建立房地产市场信用档案，公布“黑名单”；负责对涉及开发企业资质降低或吊销的行政处罚，组织开展房地产市场联合检查整治活动。市综合行政执法局负责对房地产市场日常巡查、监督、检查，并依法查处房地产市场的各类违法违规行为。市工商局负责对房地产广告违规行为、房地产经纪机构无照经营、超范围经营等行为的查处。市国土局负责对招拍挂出让土地竞买人有效身份证明文件、竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金承诺书及商业金融机构资信证明的审查，负责落实对列入“黑名单”的企业及其控股股东实行土地市场5年禁入措施。市发改局负责依法对房地产开发企业、房地产经纪机构在商品房预（销）售中未按规定执行明码标价及违规乱收费等价格违法行为的处理。银监办会同人行负责督促各商业银行执行居民家庭购房贷款的首付比例、利率上浮政策，做好商品房预售资金监管，落实违法违规企业暂停办理贷款或贷款展期，负责对商业银行违规执行房贷政策、参与收取违规预售资金行为等的处理，协助执法部门对有违法违规嫌疑的开发企业及其股东账户资金流向查询。
各相关职能部门应当加强巡查和专项检查，及时纠正和严肃查处房地产开发企业、经纪机构的违法违规的行为：该没收违法所得的，一律没收，该罚款的，从重罚款。对拒不整改的，要依法从严查处，直至吊销或建议上级主管部门吊销其开发资质。对进入黑名单的企业，金融机构不予为其办理相关贷款和贷款展期等手续。对发现商品房预售资金或各类变相收取的定（订）金存放在其他单位（个人）账户内，以及房地产开发企业违规设立会计账簿等违法行为，由职能部门会同银监部门根据《公司法》等法律法规依法严肃查处，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。严肃纪律，对涉及违法违规的相关工作人员，严肃追究责任。
九、积极开展舆论宣传和引导。大力加强国家和省、市房地产调控相关政策的宣传，及时公布我市保障性住房建设相关信息，坚持正面舆论引导，增强人民群众自我保护意识、风险防范意识，引导理性消费，推进共同监督，促进依法维权，努力营造促进房地产市场平稳健康有序发展的良好氛围。
