时间：2022-12-09 19:47:25
摘要：作为我国国民经济支柱产业，房地产业越来越受到人们的关注。特别是由于近几年来我国经济快速发展，城市化进程加快，居民收入水平的提高，房地产业更加快速发展。然而，却出现了房地产泡沫现象。本文分析了房地产泡沫的产生原因，和房地产泡沫的弊端以及提出了一些防范房地产泡沫的对策。
关键词：房地产泡沫土地土地价格
一、引言
随着我国对外开放的程度的加快以及城市化进程的加快，导致我国大部分地区房地产价格高速上涨，这种现象不仅影响了普通民众在改革开放中财富水平以及福利水平的提高，而且引发了房地产市场投资过热，房价过高和房地产市场结构失衡的问题，并且这些问题日益突出导致了房地产泡沫，房地产泡沫的破灭容易导致经济危机从而影响整个国民经济的运行，这些都成为社会各界关注的热点。
二、房地产泡沫的含义
查尔斯・P・金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中撰写的“泡沫”辞条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者――这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”
据了解，目前学术界对房地产泡沫的解释还没有明确的定义。牛瑞斌，贺兵认为：房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，实际上很难实现，形成一种表面上的虚假繁荣。李涛，伍建平认为：房地产泡沫是指由于房地产过度投机引起的房地产价格突然攀升，与其使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑的情况。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，容易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（低价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。相关学者对房地产泡沫的解释揭示了房地产泡沫现象是从生产到发展到破灭的一个复杂的过程，因此对房地产泡沫的正确的把握也需要一个复杂而漫长的过程。
三、房地产泡沫的产生原因
1.土地的属性对房地产业的资源约束
土地的基本特性包括两个方面，即自然特性和经济特性。分别包括总量的有限性、区位的差异性、位置的固定性、使用的耐久性、稀缺性、区位可变性、报酬递减性以及经营的垄断性。土地的自然供给是固定不变的，城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源的总量是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏。随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势，土地供给的有限性和房地产的不可移动性和生产周期的长期性使得房地产供给缺乏弹性。而又因为在获利的驱使下，人们把获取土地权益当做谋利手段。同时，我国对土地资源的不合理规划和利用导致了土地资源与房地产发展的矛盾。资源约束为房地产投机创造了条件，使房地产泡沫的膨胀成为可能。
2.房地产市场的缺陷
房地产是个不充分市场。由于买者信息缺乏和信息不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。房地产开发商为追求高额利润往往将自己的项目投向高等住宅等等而忽略对普通住宅或经济适用房的建设。这就导致了中地位价房的供不应求，抬高了商品住房的平均价格。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、房源，进行虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价，误导市场预期，带来了大量被动需求，抬高了土地和住房的价格。
3.房地产业过度投机
房地产泡沫的形成往往是与土地投机紧密相连的。一些地区投机炒作现象严重，投机性购房需求迅速扩大，一些居民基于房价上涨预期造成的虚假繁荣也参与到购房投资，或者有些居民担心房价继续上涨而提前入市，最终使价格膨胀为泡沫。
4.制度的缺陷
房地产制度的缺陷包括三大方面：（1）土地供应制度的缺陷：土地制度的缺陷是推动土地价格上涨的推手。我国实行土地公有制度，土地是属于国家和集体的，但实际上在土地的交易和转让过程中，政府却变成了土地所有人，土地拍卖信息披露不充分，土地供给的信息缺乏公开性，土地各方面评估不透明使得部分官员在土地拍卖中获利颇多，一定程度上抬高了商品住房的成本。有的政府甚至于和开发商勾结，在竞价中哄抬土地价格，促使土地价格的不合理上涨。（2）税收制度的缺陷:到目前为止，我国的税收制度还是滞后的优惠政策，并没有因为市场状况的变化而改进，对当前房价的遏制性不大，因此也就拉大了贫富差距。（3）住房保障制度的缺陷：我国城市居民购房需求旺盛但是住房保障制度严重不足，这也是住房价格快速发展的原因。
5.政府部门的无效干预以及不正之风
首先，政府并没有完全建立有效并且权威的房地产市场干预系统，缺乏对房地产宏观调控的科学依据；其次，尚未建立规范的与房地产市场体系相适应的干预体系。宏观调控手段死板，主要是直接干预为主，间接调控的手段单一。另外，有不少房地产公司是依靠金融机构或者政府职能部门，其资金来源大多为挪用公款、贷款、拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。从公众方面来讲，贪婪与轻信造就了欺诈的牺牲品。可见，政府部门的设租。寻租。贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。
6.银行和金融机构的过度放贷
由于房地产的增值保值性，并且房地产是不动产，容易查封保管和变卖，在利润的驱使下，银行非常乐意给房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款，并且由于政府鼓励投资，银行利率就比较低，大量的资金便涌向房地产业。
四、房地产泡沫带来的弊端
1.房地产泡沫的存在意味着房地产业有着更高的投资回报率。房地产投资的迅速发展影响整体社会投资结构的变化，在泡沫经济期间，房价不断上涨，投机者和投资者不断增加，原本投资到实体经济的大量资金随之涌入房地产行业，从而使得实体经济的发展由于资金的短缺而受到抑制。房地产泡沫膨胀阶段，房地产业会吸收大量的资金，从而会影响其他行业资金来源的不足，就会造成行业发展的不平衡，从而扭曲了资源配置，也抑制了其他消费。
2.房地产泡沫会导致金融危机，破坏金融秩序。尽管融资渠道越来越多样化，但银行信贷仍然是房地产企业较重要的资金来源。由于房地产业投入大价值高，银行与房地产业关系密切相关，因此，房地产泡沫一旦破裂，银行成为最大的买单者。不规范的住房抵押贷款操作导致房地产价格虚高，加重了消费者的负担，加大了购房者的违约风险，一旦经济进入萎靡状态，大量购房者违约，形成银行的不良资金，便会产生很多坏账，将破坏金融秩序。
3.房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。随着房地产泡沫的破裂和经济危机的发生，大量工厂倒闭，失业与犯罪的人数也会相应增加。情况严重的时候会引发泡沫经济，导致经济波动，货币大幅度贬值，还会引发社会失业率大量飙升，造成社会恐慌和社会不安定，加剧社会动荡。房地产泡沫的长期存在导致土地价格持续上涨，投机者对土地的囤积会使得土地资源没法有效利用，同时，房地产价格的持续上涨将越来越大地拉大城市与农村的贫富差距，导致社会分配不公，严重挫伤劳动者的积极性。
五、预防房地产泡沫的措施
1.建立完善的房地产市场体系
建立完善的房地产泡沫预警预报制度，加强宏观调控系统，通过对各地区的房地产市场信息的总结、整理、归纳并分析然后对市场情况进行监测与评估，并且有规律地市场运行情况报告，为政府宏观调控做好铺垫。我国近年来房地产业的快速增长表明了，我国应该建立和完善房地产业的宏观监测系统，从土地供给、土地价格等各方面进行干预和宏观调控，有效地防止房地产泡沫的产生。
2.严禁过度投机，金融过度放贷
由于房地产投资的资金大部分来源于银行，而银行信贷具有信用扩张效应，因此银行往往是金融过度支持的主导。为了使房地产金融支持保持在正常的水平，国家应该从宏观上对金融放 贷占房地产信贷总额的比重进行严格监控，在这个指标出正常时果断采取措施，为房地产行业正常运行提供良好的金融环境。
3.加强对土地资源的管理，调整土地资源供给，控制商品住房的价格
政府可以根据住房市场的需求，保持土地供应量和各种用地的供应比例，可以实行公开招标制度来控制一些过高的低价，对发生的违法违纪行为要进行严厉惩罚。
4.整顿住房金融市场秩序
首先，要严格审查住房开放贷款发放条件，加强住房开发贷款管理。其次，要强化个人住房贷款管理。要规范住房金融业务，防范住房贷款风险。
5.做好舆论宣传工作
当前社会，房地产业之所以相当热，首先就是由于对住房本身的炒作，其次，住房的取名也是一种炒作，尤其是奥运会以及世博的举办，更大肆宣传了“绿色住宅”“新概念住宅”等等，这些往往会误导消费者，因为消费者对这些名词的理解不够彻底，而且似乎还有点跟风随大流。关于这个问题，只需要媒体正确的舆论宣传便可以让消费者正确认识住房宣传。
6.加大企业融资渠道，提高企业竞争力
我国房地产开发企业综合竞争力尚不强，彼此之间的竞争力也相差不大，企业规模较小，自有资金少，融资渠道单一，企业往往会采取过度贷款行为。面对这种情形，可以鼓励社会基金进入房地产业，提升企业融资能力。政府应制定相应的政策支持有实力的房地产企业上市，来提高我国房地产企业的竞争力。
参考文献：
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关键词：房地产价格；经济泡沫；泡沫经济
中图分类号：F293.3 文献标识码：B文章编号：1009-9166（2011）005(C)-0147-01
市场发展需量当前，房地产价格高涨，一方面大量商品房或集中在少数人名下，或滞销；另一方面，大多数居民为住房倍受煎熬或望洋兴叹无奈却步，其中潜藏着较大大规模的经济泡沫因素，已于经济实际需求严重脱节形成房地产业泡沫经济，潜藏着最后泡沫破灭，导致社会震荡，出现经济危机的因素。笔者建议相关部门重视并有效控制这一现象的过度蔓延
一、当前房地产业得现状
1、泡沫经济的定义。所谓的泡沫经济就是资本虚拟化的过渡体现，虚拟资本的过渡膨胀与金融行业、房地产业等一些相关产业有密切的关系。相关行业的交易呈现持续上涨趋势，很大限度的脱离了实物原本具有的成本。很多盲目的投资者看到泡沫经济下不实的经济体系和相关物件的飞涨，造成的经济社会的假繁荣现象，激发投资者的投机心理，盲目投资。泡沫经济的实质属于金融投机，这种金融投机形式会对社会造成不良的影响，等到泡沫破裂的那一刻，相关经济体系就会面临着经济崩盘的危险，进而影响社会经济的整体发展进程，由此可见房地产泡沫经济是我国整体经济体系的一颗定时炸弹，如果在不加重视等到泡沫破裂的那一瞬间中国经济将会面临的危机。
2、现今经济泡沫是中国市场中普遍存在的一种经济体系。由于我国经济的快速发展，致使泡沫经济的不断滋生，面对这样的情形金融证券、房地产业等相关行业在经济成长过程中出现的一些问题，但问题都存在着两面性，如果把问题的尺度困在儿时的范围之内，当经济泡沫在控制范围之内，保持不脱离实体的情况下，这样的泡沫问题对市场的活跃程度起到一定的刺激总用。
二、泡沫经济下房地产业状态
1、房地产与现代经济的关系。与房地产之间的关系明了之后，我们发现房地产经济本身并不是泡沫经济的“代言人”。从房地产的本质上来看，房地产业作为不动产，其具有的商品价值有别于其他商品，首先房地产业是以实体从内在的产品，和其他金融类行业，例如股票、证券等相关行业相比有本质上的区别。其次，房地产业作为事业部门，不属于泡沫经济体系，房地产行业作为我国重要的经济体系，并带动着其他相关行业的快速发展。大量的事实证明，现在我国房地产业正处于快速发展阶段，并作为我国经济繁荣的标志，为中国的经济做出了很大的贡献。
2、泡沫经济在房地产业的成分。在房地产业之中多多少少存在着一些泡沫成分。在我国经济快速发展的前提下，房地产行业存在的一些泡沫经济，房地产业含有某些经济泡沫成分，如果恣意生长，面临的后果将是不可估量的。房地产在我国发展的过程当中，存在的泡沫的问题主要体现在。（1）价格方面。由于土地资源是我国较为缺乏的资源之一，但房地产业需要大量的土地资源，致使当今房价一直只涨不跌，再加上一些炒房团地的故意炒作，房地产价格出现大面积泡沫现象。现今房地产业存在严重的供需不平等的现象，国名有钱但买不起房，房价的飞涨已超过了国名能接受的程度，导致有钱人有很多房产，穷人一辈子买不起房子。房地产价格的泡沫现象如果不遏止，房地产行业的破灭一定会到来。（2）滞销方面。房地产在市场上面临着供求不平等的关系，这样泡沫经济就在此产生。有国际相关数据证明，如果商品房空置率控制在10%以内时，这样的经济泡沫现象是正常的，如果超越的幅度很大，再加上管理不当会给泡沫足够的扩大空间，引起以后严重的经济过剩，导致将来的房价崩盘，以及有房地产行业带动的相关行业的严重打击。
三、房地产行业“泡沫”的控制度
房地产经济泡沫的关键在于控制房地产泡沫的控制度上面，因为小幅度房地产泡沫经济有利于房地产行业的快速发展，避免由于房地产泡沫的过渡膨胀导致的，房地产经济的大起大落，是房地产行业有步骤的稳步提升。把握好房地产行业“泡沫”的控制度，有利于带动有房地产行业应道的相关行业发展，促使国民理性购买房屋这种不动产，杜绝炒房团的恶意抬高房屋价格，确保老百姓能住得起房子买的起房子。
四、房地产市场的走向
推出科学的调控措施有效防止房产经济泡沫过度膨胀，形成经济泡沫，危及社会发展。当前的房地产市场形势是否已达到泡沫经济程度？这必须按照实际数据科学地进行评价。衡量房地产市场形势需要制定一系列的参照标准。笔者认为，这一标准的制定考虑以下因素：1、房地产业应该从我国宏观经济角度出发，做出适合中国特色的房地产业。2、确实保证房地产业的供求平衡。3、把握房地产行业的“泡沫”度，确定房地产行业的走向，综合围绕市场经济方向，制定出房地产市场发展最佳“泡沫”需量，才能进行正确评价判别当今房地产市场形势。然后，结合社会经济发展状况，尤其是大多数国民收入消费水平，参考国内外同类问题发展经验，发挥社会主义公有制的优势，制定适合我国特色的房地产价格调控政策、定价听证制度。从关系国计民生的住房问题方面体现出社会主义制度的优越性，此举实为迫在眉睫之需求。
作者单位：中央财经大学
参考文献：
[1]《房地产经济及周期研究》.王克忠著.上海财经大学出版社.2007年2月.
【关键词】现代金融；经济；泡沫；控制措施
一、引言
金融经济对我国经济的稳定以及发展具有决定性作用，是我国国家经济的重要组成部分。金融世界变幻莫测，经济泡沫又具有非常复杂的特殊性，这一点我们应该清醒得认识到。由于经济泡沫问题不可预见，这使得我们处理经济泡沫问题变得更加困难。现代金融经济中出现经济泡沫的两大根本性原因是社会以及约束机制，经济泡沫的两大表现形式是股票以及房地产泡沫，这两种泡沫表现的尤为突出。一夜暴富的心理使得很多人在股票市场进行投资，巨大的利益诱惑为股票泡沫的蔓延创造了条件，虽然很多人意识到了股票泡沫的存在，可是在现实面前却又抵挡不住利益的诱惑，企图通过这一途径来改善自己的生存状况，致使很多人在股票市场的投资被股票泡沫所吞噬。房产是一种固定资产，很多有钱人利用自己的闲置资金购买房产，等待房子增值之后再将其卖出，这实际上是有钱人的一种投资手段，但是这种投资手段为有钱人创造价值的同时却为房产泡沫的形成创造了一定的条件。对于股票泡沫以及房产泡沫是如何形成的一直是金融经济发展过程中很多学者研究的重要课题。对现代金融经济中经济泡沫的形成原因进行分析，对经济泡沫的蔓延趋势进行准确把握，并且找出与之适应的控制方法以及措施，只有这样才能够确保现代金融经济的健康发展，促进现代金融市场的高效运行。
二、经济泡沫与泡沫经济的概念
现代经济学界对“泡沫”这个词的关注度很高，而且有很多学者对这个词都有很深刻的描述。经济泡沫现象指的是商品的价格出现了暴涨或者是暴跌的现象，出现这种现象的原因是由于投机过度，这种现象出现的时候外在表现形式是商品价格与实际价值不一致，商品的实际价值和商品价格出现脱节。如果说大量的资金，在某一个时间段内集中在某一行业或者是某一产品上，致使资金在这些特定领域中流转，金融经济在这个时间段内就很容易出现扭曲或者是膨胀的情况，致使其它行业的经济也出现下滑。在资产上升的同时价格却在不断降低，其随着预期方向的变化而发生变化，导致金融危机的出现。泡沫体现出的现象是资产的暴涨或者是暴跌，甚至于在出现泡沫的某一个时间段内有金融投资异常火爆的现象出现。从整个市场发展状况来看，股票市场以及房地产市场最容易出现泡沫现象，并且我国的基础经济基本不会对这两个市场的产品价格有影响。在此需要提出两种不同的概念，即经济泡沫和泡沫经济。对于泡沫经济而言，它是由于投机活动而导致的市场价格变化，但是经济泡沫则是由于商业活动的波动，导致社会需求总和社会总供给之间产生矛盾，使得经济发展出现不平衡的现象。以现在的市场经济发展作为前提，随着时间的变化以及经济的发展，经济泡沫总会找到一个平衡点，但是泡沫经济就找不到。
三、现代金融经济中经济泡沫形成的原因
通过对全球金融经济发展趋势分析，我们可以得知经济泡沫是由于在经济发展过程中对经济发展形势过高的估计造成的，如果说经济发展的实际情况与设想的情况完全不相符，就会产生经济泡沫。从全球的经济发展形势来看，不管是中国，还是其它国家都出现了在金融经济中虚拟经济占据市场主体地位的现象，这使得实体经济的发展受到阻碍，挤压、限制或者是反弹等行为频发。金融经济中出现的虚拟资本所创造的虚拟价值，要远远超过了实际资本所创造的价值，但是说虚拟资本所创造的虚拟价值会产生经济泡沫，这种经济泡沫是很难在社会中立足，如果说经济泡沫达到了一定的程度，或者是说经济泡沫到了某一个时间段可能就会出现泡沫破裂现象，这对经济发展带来的负面影响是非常大的。
近年来，金融经济中的经济泡沫有不断增多的趋势，我国的经济发展受到巨大的负面影响。这就要求我国经济工作者应该从促进我国经济快速健康发展的角度出发。对经济泡沫形成的原因进行深入研究。对于经济泡沫形成的原因可以从以下两个主要方面进行深入分析：第一方面虚假信息导致了经济泡沫的形成，我国经济发展表面看起来一面繁荣，实际上这只是一种假象，带有很强的欺骗性，不仅不能够促进经济发展，还会对经济发展产生负面影响。第二方面是人们的贪婪以及对预期收益的感性心理使得经济泡沫产生蔓延，现阶段而言这种现象还是普遍存在。我们要全面、辩证地看待出现的经济泡沫，适当的经济泡沫会对经济发展产生促进作用，有利于刺激人们的消费需求，但是说经济泡沫如果过量的话，就会给人们的生活产生负面影响，反而不利于经济的稳定发展。经济泡沫的量过大会沉重打击我国国民经济，破坏人们的经济生活。对经济泡沫产生的原因我们可以从社会因素以及金融约束机制因素两个方面进行深入探讨。
首先是社会因素。由于经济发展和社会发展是相辅相成的，在金融经济快速发展的前提下，金融经济的发展空间变得越来越宽松。在这种宽松的经济环境下很多人开始进行资金炒作，商品经济的周期性萧条以及银行存款利率的下降也使得很多人在金融市场中最具有增值潜力的资源方面的投资开始增多，这就为经济泡沫的蔓延形成了良好的社会基础。
其次是金融约束机制因素。从我国目前金融经济的发展状况来看，可以说还算比较顺利，虽然如此我国金融经济的发展还存在很多漏洞，这主要体现在金融体制以及制度方面，不健全的金融体制和制度也为经济泡沫的出现创造了条件。这就要求我国相关部门要不断完善金融经济体制，解决金融经济体制中存在的问题，从而促进我国金融市场经济稳定发展。
四、现代金融经济中经济泡沫的表现形式分析
从我国现阶段金融经济市场的发展状况来看，金融市场经济中出现了两种最典型的泡沫形式，即为股票泡沫以及房地产泡沫。股票泡沫产生的原因，在于股票的市场价值与内在的投资出现完全不符的情况，由于两者情况完全不符所形成的股票泡沫在金融资产总量、经济总量以及泡沫绝对额指标大小方面，同经济泡沫在金融经济中的表现是密切相关的。众所周知，在供求关系变化的作用下价格也会发生相应变化，这种原理在金融经济中的股票市场方面也同样适用。如果说流入股票市场的资金很充足的话，经济泡沫就会把股票的票面价格的大小与股票发行公司之间的关系所掩盖，并且最终以市盈率的变化趋势表现出来。
对股票泡沫而言，在未来金融经济的发展过程中，需要解决的核心问题是要对股票投资者的投资行为规范化。对于房地产泡沫而言，需要解决的首要问题是供求关系以及交易成本方面的问题。目前来说金融经济泡沫出现的问题，究竟有多少相关工作人员应该予以高度关注。拿房地产经济泡沫来说，房地产价格在持续上涨，一般的工薪阶层需要花费自己30-40年的储蓄才能够购买房子，但是虽然这种情况出现，很多年前的一些楼盘还是没有完成销售指标。高度密集的人口以及稀有的土地资源还会致使经济泡沫的出现，并且促使经济泡沫蔓延。
社会原因以及社会约束机制，使得现代金融经济中产生了经济泡沫，这也使得在整个金融经济中经济泡沫问题以股票泡沫和房地产泡沫两种主要形式凸显出来，如果能够深入分析经济泡沫出现的原因，对经济泡沫的蔓延趋势进行准确把握，并且能够采取相应的控制措施，能够确保整个金融市场经济高效稳定运行，同时可以将经济泡沫对金融市场经济的促进作用充分发挥出来。
五、控制现代金融经济中产生经济泡沫的策略
1.国家加强对金融经济的干预
虽然说解放经济政策是好事，但是对于一些特殊的经济而言，国家应该予以一定的干预。国家适当干预对于经济发展而言有一定促进作用，起码能够保证金融经济健康稳定发展。我国的金融经济在经过一段时间的发展之后出现很多经济泡沫，这需要国家加强对其的干预。国家对金融经济发展的干预要适当，不可过度干预，也不可不干预，干预要适可而止，减少经济泡沫产生的同时保证其健康稳定发展。
2.严格控制房价的不合理性
我国的经济发展很大程度上依赖于房地产行业的推动，如果说房产价格过高的话，其带来的影响可能会扩张到其它领域，这样会使得金融市场存在一定的危险性。国家已经采取了宏观调控措施，这种宏观调控措施需要持续进行下去，需要作为一项长期的措施，而不是短期的措施。国家的工作重心应该放在对房地产价格的调控上面。
3.制定相应的法律规章对其约束
经济的健康发展需要有制度以及法律的约束。这要求国家在经济快速发展的同时要制定相应的制度，甚至于说制定相关的法律对其发展进行约束，以便促进金融经济的稳定发展。虽然说金融经济的发展需要制度以及法律的约束，但是也要给予一定的自由，确保金融经济的发展能够松弛有度。
六、总结
综上所述，现代金融经济的发展过程中，经济泡沫是一种普遍存在的现象。不仅我国，世界上很多其它国家也有经济泡沫现象存在。要想确保金融经济健康稳定发展，国家需要对金融经济中产生的泡沫现象进行有效控制。控制金融经济中产生的泡沫现象，国家的干预是必不可少的，除此之外还要对房地产价格进行严格控制，并且要制定相应的制度以及法律对金融经济的发展进行约束。随着网络技术的发展，经济全球化进程的加快，全球的经济关系变得越来越密切，确保我国金融经济的健康稳定发展可以为世界金融经济的稳定发展起到促进作用。
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【关键词】房地产业；泡沫经济
【中图分类号】F293.3 文献标识码：B 文章编号：1673-8500（2013）03-0035-01
随着近年来房地产业的持续升温，房价的持续盘升和房地产商的大肆圈地，更多的人开始关注起这样一个问题：我国房地产业是不是有些过热了？在京举办过的“中国地产十年论坛”，对2002年房地产市场的“过热”是否会再度滋生泡沫，也展开了积极的探讨。事实上，这场争论已经不仅仅局限于房地产业内，也把老百姓的目光吸引了过来，而经济学家的观点及近期政府相关部门联合出面说话，更是把这场争论引向深入。
1 正确理解泡沫经济与经济泡沫的关系
泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
2 我国房地产市场与国外相比。有两点值得注意：
一是房地产业的投资相当大一部分来自银行的贷款，如果加上购房者向银行的贷款，对银行的依赖性更大（一般估计要在70%以上）。这已成为银行业的一个沉重包袱，而且其中有一部分已成为坏账，影响到了金融业的深入改革。
二是在房地产业中的“权钱交易”等腐败现象已多有揭露，这个领域里的腐败现象必须彻底清除，才能保证今后的健康发展。最近德国《商报》在评论中国经济形势时说：“经济学家们首先担心的是贷款额的巨额增长，它的增长速度是国内生产总值的3至4倍”，“最糟糕的泡沫存在于已占中国经济增长四分之一的房地产业。低价贷款使该行业越来越过热”。这种意见应该引起我们的注意。
3 房地产业与泡沫经济的存在利弊
房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
4 辩证地看待当前我国的房地产市场形势
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，其主要标志是：
1、房地产商品的供给需求分析。虽然和其他商品一样，随着房地产价格的上涨，房地产商品的供给会增加，但房地产商品和房地产行业的特点决定了房地产建设（房地产供给）需要大量的资金，建设周期长，使得房地产供给相对于房地产需求具有一定的时滞。同时，由于可供房地产建设的土地供给十分有限，房地产建设不可能无限增加；而且建设房地产商品需要大量资金和有严格的资格要求，厂商的市场进入障碍很高，这些因素使得房地产供给曲线比较陡峭。
我国改革开放以来，虽然随着经济增长，人民收入水平的不断提高，同时对房地产的有效需求也在不断增长。但是，由于存在房地产投资，房地产炒作的出现，加上信息不对称，非理性预期、投资者的“羊群效应”等作用，银行的按揭贷款支持，许多潜在的投资需求变为实际，使得需求曲线向右移动。但是，由于房地产供给需要大量资金，建设周期长，且土地稀缺，使得房地产供给曲线价格弹性较小，供给曲线比较陡峭。因此，在需求曲线向右移动的同时，价格上涨的幅度远远大于房地产数量上涨幅度。
2、加强对房地产中介机构的管理
不可否认，房地产中介机构对存量房的交易安全还是有相当大的影响的。因此，在建立健全存量房交易资金监管制度的同时，还应加强对房地产中介机构的管理。
首先，我国应下大力气整顿房地产中介行业。当前我国的房地产中介行业门槛过低，从业人员的素质也不高。对没有营业执照、中介服务机构资质证书与房地产经纪人资格证的“三无”房产中介或者证照不全的房产中介应坚决清理。对挪用客户资金的经纪机构及其从业人员的违法违规行为，应当严格按照相关法律法规的规定予以严肃处理。同时可以选取部分违法违规典型案例予以曝光，既能对类似的违规形成一定的震慑力，也能提高交易各方的警惕性。
其次，主管部门应转变思想观念。管理并不意味着一味地限制，管理的目的应当是为了促进更好的发展。如香港专门管理房地产行业的政府机构——地产监管局，其使命便是提高房地产经纪业的服务水平，加强对消费者权益的保护，并鼓励公开、公正、诚实的房地产交易。因此，我国的房地产中介机构的管理主体也应转变管理理念，以推动我国房地产中介业的发展。
【关键词】房地产泡沫；泡沫经济；预警；防治；系统
经历了上世纪90年代初期房地产业的大起大落，1998年以来，我国宏观经济运行中出现了明显的通货紧缩现象， 社会 物价总体水平下降，但我国房地产业却呈现出强势运行的趋势，房地产投资和消费高速增长，房地产价格逆势上扬，是什么因素导致房地产投资与销售增长速度之快、房价增长幅度之大呢？因为房地产业与国民经济和人民生活有极大的关系，所以人们对房地产业的发展表现出极大的关心。房地产泡沫 问题 成为全社会最为关注、最具争议的焦点问题。政府也开始出台相应的调控政策，预防房地产过热。然而，由于房地产市场本身所具有的不确定性，加上对其投资或投机行为又受到“预期”等心理因素的影响，因此，人们对房地产泡沫的论断难免有失偏颇。如何 科学 地对房地产泡沫进行检验和测度，如何建立一个房地产的参照价格体系，如何预警与防治房地产泡沫，这是一个值得深入探讨的课题。
一、房地产泡沫的形成、膨胀与结束
（一）房地产泡沫的定义
泡沫是指实际价格脱离 理论 价格。房地产泡沫是指房地产市场价格持续上涨，即土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，偏离了理论价格，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
（二）房地产泡沫形成的原因
（三）房地产泡沫的分类
房地产泡沫从房地产业的构成角度可分为以下四类： 2．房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，也构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，将导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。中国某经济监测中心的一份 研究 报告指出， 目前 我国商品房空置面积达1.14亿平方米，个别城市的房屋空置率已超过10%。 4．房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
（四）房地产泡沫的形成、膨胀与结束
房地产在许多人的眼里是一种资产商品。在这种市场上，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来价格的预期。而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。这就是说，房价越是上涨，就有越多的人由于价格上涨的预期而入市抢购。而抢购又会使价格进一步上涨和预期增强。因此，只要有足够的人入市购买，在源源不断的货币流入的支撑之下，很快就会出现“大牛市”。但是，气泡不可能一直膨胀下去。在过高的价位上，一旦房价止升回跌，很快就会加速下行，导致房市崩盘。 房地产泡沫的膨胀会引起整个国民经济的泡沫，泡沫虽是经济中的一种常见现象，但泡沫经济的结束方式往往是和经济的承受能力相关联的，同一规模的泡沫在不同的经济中会对经济产生不同的潜在影响。惠州市房地产泡沫的破灭使惠州持续了近十年的经济萧条，巨大的银行呆帐、坏账，经济增长停滞，大量的社会失业等。实际泡沫以破灭结束的表现方式也只是一个小概率事件，如1997年7月以前，美国与东亚各国，虽然同样存在着泡沫经济，但其反应则完全不同。东南亚国家股市盘子很小，经济承受能力差，经济泡沫对他们的冲击相当大，可美国经济泡沫虽然膨胀的厉害，但美国经济规模大、基础好，游资的冲击虽曾使美国股市短期波动，但并未引起泡沫破灭，并能继续带动投资、消费和经济持续增长。
二、房地产泡沫的预警与防治
（一）房地产泡沫的预警
房地产 经济 泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格涨幅不大、房价稳中有升、房地产开发投资高于 社会 固定资产投资增长率，商品房供给略大于市场需求等，这些对活跃经济，促进竞争，推动房地产 发展 和国民经济增长是有利的。但如果房地产泡沫过于膨胀的话，造成虚假的房地产市场的繁荣及虚假的经济繁荣则是不利的。房地产泡沫预警的目的就在于要量化房地产市场泡沫的膨胀程度，首先要测度房地产是否出现了泡沫，然后根据实际经济的承受能力找出房地产泡沫的临界点，一旦泡沫接近或者超过这个临界点，就发出泡沫预警信号。
我们建议选用几个指标来测度房地产泡沫，分别是房价收入比、房地产开发投资增长率、房屋空置率、房地产单位价格增长率、房地产开发贷款增长率等五个指标。
（二）房地产泡沫的防治
为确保房地产市场稳健发展，应该逐步完善以下几个方面的工作：
1．加强国有土地的管理力度，要有计划地、合理地安排土地投放量，在土地市场化出让方式中，要增加公开招标出让土地的方式，让开发商有足够时间进行理性的 分析 和判断
2．加强对土地价格的监管和调控，保持国有土地买卖市场的稳定，有效地控制土地价格的过快上涨；
3．继续发挥政府宏观调控的功能，加强政府的市场调节职能，完善法制建设，出台相应的政策与法规，抑制土地投机和土地闲置，完善房地产市场结构，合理引入外资，加强行业监管；
4．积极发展并完善住房公积金制度。随着住房公积金规模的扩大以及愈来愈多的公积金投入到个人住房消费中来，住房公积金在区域经济中对房地产经济的调节作用非常明显，住房公积金对防止房地产泡沫过度膨胀起到一种止泡剂的作用，可更好地促进区域房地产经济的持续稳定发展；
5．建立有效的房地产泡沫的测度、预警及防治系统，通过构建一系列指标体系来反映房地产业的发展状况，并给出警示，促使政府及地产公司等及时采取措施。
【 参考 文献 】 [2]肖建月．需求主导因素对房地产价格的 影响 及政策启示[J]．市场 研究 ，2005，（8）．
[3]张丽英．对房地产泡沫的几点思考[J]．宁波党校学报，2005，（4）．
[4]徐礼伯．试析“房地产泡沫”论[J]．江苏经贸职业技术学院学报，2005，（2）．
改革开放以来，随着经济的持续发展，我国房地产业也有了飞速发展。房地产业的发展对推动经济增长起着重要的作用，同时，由于一些不利因素的影响，也给我国国民经济和生活带来负面效应，主要体现在房地产价格泡沫上，与此同时，国家货币政策的也要对此做出相应的调控，以此来保证整体经济的平稳发展，平衡国民生活体系。
【关键词】
房地产；价格泡沫；货币政策；调控
1 我国房地产业的现状分析
当前，房地产经济在中国的经济发展中占据着很重要的地位，并且所占份额在不断加大，已经逐渐成为居民财富的重要组成部分。房地产开发投资的增长速度也要明显快于固定资产的增长速度，而且它的投资额比重在整个社会经济中也在不断加大，这种情况在近几年显得尤为明显，在它的速度和数量增长的同时，价格上涨问题也是人们普遍关注的热点。当一种资产在交易的过程中连续涨价，价格已经背离原有的价值，并在上涨到一定的难以承受程度时，必然发生陡然暴跌现象，经济也由繁荣转向衰退，就好似气泡一样破灭。而房地产泡沫则指的是在虚拟需求的基础上，由房地产投机等一些负面因素引起的房地产价格持续上涨，使房地产价格偏离理论价格，明显大于其实际价值的一种现象。房地产泡沫就是房价过高，并且远远超出了它的实际价值和大多数人的购买能力，这种现象目前在我国尤为明显，具体体现在房价收入比上。房价收入比指的是一套住房的总价格占一个家庭年收入的比例，这是判断房地产价格的一项重要指标，在世界各地均普遍采用，世界银行的判断标准为 5 ：1，而我国已远远超过了这个指标，达到 10-15 ：1，这是一种严重失衡的表现，应当引起重视。另外目前还存在的情况就是，商品房的空置率较高，一些房地产开发商为了谋取暴利，盲目开发高档住宅和别墅群，而忽视了主要需求部分——普通民众的住房需求，这就在一定程度上造成经济适用房的欠缺，这种开发比例的失调，会使得房价不断攀升，更加大房产泡沫的现象，不仅不利于房地产行业的发展，由于普通民众的住房需求得不到满足，大众心理会产生负面情绪，也会阻碍社会的和谐发展。
2 引起房地产价格泡沫的因素和结果分析
在房地产业的形成和发展中，房地产价格是供应和需求的关系直接作用的结果，而房地产价格泡沫的存在一般认为是房地产的过度投资和社会心理因素引起和推动的。
在房地产业发展的初期，市场机制并不完善，此时的房地产业并没有一个合理均衡的价格标准，尚处在发现价格的阶段，也就是寻找到一个符合住房实际价值的价格以实现均衡的阶段。随着人口和人们收入的增加，对住房的需求也不断加大，就会刺激房地产投资的速度和数量，很多人买房是为了投机而非居住，一些投资商使用暗箱操作的手段，低价获取国有土地使用权，用来进行开发投资以谋得利益，这在很大程度上会引起房地产价格泡沫。回顾我国房地产业的发展史，每一次房地产价格膨胀的背后，都是由于经济的高速发展而产生的。近年来，中国经济受到全球金融危机的影响后，已在开始逐步复苏，也会进一步繁荣我国房地产经济。因为随着经济的发展，工业用地、商业用地等的需求就会有所增加，人民的收入也会增加，购房需求就会增加，从而刺激房地产的市场。这种房地产投资过热的现象在近几年尤为显著，并呈现逐年加快的趋势，这其中，住宅投资的增长更为明显，从地域上来看，东部地区投资过热的现象高于中西部地区。
另一个影响房地产价格泡沫的因素就是社会心理因素，在很大程度上，人们决定是否买房并不是根据当前的收入和需求来判定的，更多的是根据房地产价格的发展和未来预期能有多少收入来决策的，表现为用贷款融资的方式来购房，有调查数据显示，我国个人住房贷款额在近几年一直呈现大幅上涨的局面，这是因为房地产价格的不断攀升，人们认为未来它仍会继续上涨，为了避免以后价格持续上升因此就尽可能提前购房，这种心理预期的作用在一定程度上增加了住房需求量，使房地产价格上涨从而脱离其实际价值，出现房地产价格泡沫的现象。
这两类因素对房地产价格泡沫都起着明显的作用，而当这种价格持续攀升的现象高到个人乃至整个社会无法长期承受的时候，一旦未来遇到某种突发事件的冲击，就会出现泡沫破灭的过程，我们无法判断泡沫到底累计到何种程度才会破灭，这种泡沫累计的程度上差别很大，从世界各国的房地产泡沫经历中就不难发现这一点。而一旦出现泡沫破灭，不仅会对房地产行业造成极大破坏，同时也会对社会心理造成破坏，带来的后果就是投资下降，市场结构失调，资源配置失衡，而且会斩断房地产开发与消费的资金链条，带来经济的衰退，进而引发金融危机。
3 货币政策对房地产价格泡沫的影响
在房地产经济快速发展的时代，它的价格波动是中央银行调控货币政策的一个重要考虑因素，而货币政策也应该成为调控房地产价格泡沫的有效手段。当今社会房地产价格与其实际价值之间的巨大偏差，给全国经济金融的发展和民生的改善带来极大的负面影响，使当局在制定货币政策时陷入到一个两难的境地。当中央银行调控房地产价格的力度过大时，就会与它在预先设定的货币政策下的价格有较大差异，将会对价格稳定造成较大冲击，不利于我国经济的平稳发展，因此在进行货币政策调控时，要兼顾着物价稳定和经济增长两个方面平稳调控。反向的信贷政策能有效抑制我国房地产价格泡沫的局面，且这种方法的效果也是非常显著的，控制流动性过剩也能有效阻止房地产投资的过度膨胀。如果扩张信贷政策，放任流动性，则会在很大程度上加快房地产投资的增长，极易引起房地产泡沫。同时，提高外资进入我国房地产市场的标准，能有效抑制境外机构和资金在我国从事炒房，能将我国房地产市场的发展推动到健康、持续的发展阶段。另外，调控货币供应量也能有效抑制房地产价格泡沫的局面。
4 结语
通过对我国目前房地产市场的现状分析，不难看出现阶段我国房地产行业存在的价格泡沫问题，而产生这种泡沫现象的原因，有房地产过度投资和社会心理因素两大方面，针对这样的现象，国家要制定出相应的货币政策来调控房地产市场，使我国房地产业走向健康稳定的方向，更好的带动国民生活发展和社会经济的进步。
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关键词：房地产业 泡沫 风险管理 经验借鉴
随着全球经济的发展，房地产业已成为世界经济发展的聚焦点。次贷危机、迪拜债务危机，使得人们更加关注房地产业的发展。房地产业的健康发展决定了经济的稳定增长，反之，房地产泡沫的膨胀，会诱发经济危机的产生。就中国本身而言，随着经济全球化的不断推进，无论是国外还是国内的房地产泡沫都对国内经济有着显著影响。
一、世界房地产泡沫的特征分析
所谓泡沫经济，是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。因此，房地产泡沫是一种表面繁荣的现象，其表现是房地产价格远远偏离了房子和土地本身所包含的真正价值。世界房地产泡沫的发展主要分为形成、膨胀和破灭三个阶段，每个阶段的都有其一定的特点，对经济造成的影响也不尽相同（如表1）：
（一）房地产泡沫特征分析
1.房地产泡沫产生于繁荣的经济环境。纵观历史发展长河，几乎每一次极具影响力的房地产泡沫大都发生在经济发展较发达地区。经济体为追求经济的进一步扩张，一系列紧密的、投资活动持续不断，再加上政府的一些扩张政策又进一步推动了泡沫的扩大。从世界范围来看，20世纪三次最具影响力的房地产泡沫分别为20世纪30年代的美国房地产泡沫、20世纪90年代的日本房地产泡沫及继日本之后，东南亚国家的房地产泡沫。其中，美国和日本都是发达国家，20世纪20年代中叶美国经济一片繁荣之象，最为显著的一个特征便是房屋建筑异常活跃，这是美国历史上房屋建筑极为兴盛的一个时期；90年代时，日本经济一片繁荣，吸引了大量的国际资本，不断推高了房地产价格。东南亚国家的房地产泡沫，以泰国为代表，泡沫的产生也是经济的持续过热导致的。从单个经济体来看，发达城市更容易引发房地产泡沫，例如美国房地产泡沫期间，纽约、华盛顿、旧金山等城市的房价暴涨50%；日本的房地产泡沫时期东京、大阪等城市房价的飙升。由此可见，房地产泡沫是经济发展到一定阶段的产物。
2.房地产投资活动动机由长期投资转变为短期套利。楼市价格不断攀升的原因是人们将不再房地产视为一项长期的投资资产，而是非理性地将房地产作为一项短期投机活动的工具以获取暴利。房产作为一项固定资产，其所代表的是一笔规模不小的财富。房地产开发商的大肆鼓吹、政府的刺激计划以及一些媒体不恰当的宣传使得投资者对房地产市场过分自信、盲目追捧，忽视了其价格上涨的不合理性。2008年美国房地产泡沫破灭的原因正是由于一些投资机构及个人投资者的盲目追逐，认为楼市价格仍会不断上升，购买了大量的垃圾债券以求在短期内获得巨大的利润，最终导致了许多老牌金融机构的破产。因此，对于房地产投资活动，人们更多地应该将其视为一项长期的投资活动，应采取理性的态度对待。
3.国际热钱的大量涌入是房地产泡沫破灭的信号灯。全球金融自由化和一体化使得金融投资活动在世界范围内更加开放和自由。但伴随而来的是金融风险的加剧。现阶段，国际热钱在全球金融市场的活跃表现，助推了楼市价格的不断上升。20世纪90年代，东南亚一些国家过度宽松的金融环境给了国际游资可乘之机，大量热钱涌入这些国家，不断推高楼市价格，当楼市呈现一片海市蜃楼、投资者热情高涨之时，国际游资的迅速撤离使得一片繁荣之间化为废墟。由此可见，国际热钱为了寻求国际套利往往会影响目标国正常的经济运行，成为泡沫破灭的推动力。
4.政府的宽松政策是房地产泡沫破灭的助推手。政府是经济活动的重要参与者，政府的任何一项政策都会影响到经济发展走向。不可否认，政府的扩张政策使得房地产投资活动日益加剧。政府对房地产的作用表现为直接作用和间接作用。所谓直接作用是指政府的刺激政策给房地产市场带来的直接效应。例如政府实施降息的刺激计划，这就意味着直接降低了开发商的开发成本，大大地刺激了房地产开发商的开发热情。而间接作用则是指政府的刺激政策会给投资者传达一定的信号，从而左右投资者的决定。由于政府是执政者，直接决定经济走向，并且政府的决策也是依据当前经济发展形势所决定，因此，投资者就会自觉地按照政府的决策来选择投资方式。例如，政府鼓励房地产业的发展，这势必就会使得大量的投资集中于房地产。此外，由于政府的决策具有一定的滞后期，因此，在经济衰退期的决策可能到了经济繁荣期
[1] [2] [3] [4]
才会产生效果，这不但不是逆经济发展，反而进一步刺激了泡沫的不断膨胀。
（二）房地产泡沫的影响
.适当的房地产泡沫有利于刺激经济的发展。事实上，房地产泡沫的存在并不意味着对经济发展就有一定的阻碍，相反，微小的泡沫是能够刺激经济发展的，也是符合经济发展需求的。房地产业是一个经济体发展的重要载体，特别是对于发展落后和发展中国家而言。适当的房地产泡沫能够刺激投资者们的投资热情，鼓励人们参与到经济建设中，从而能够扩大房地产的投资规模，拉动经济生产总值，扩大就业率，实现经济的加速发展。对于经济发展失衡地区而言，房地产也是调节均衡的重要手段。通过开发落后地区的房地产业能够带动落后地区的其他产业，如旅游、能源等产业。因此，适当的房地产泡沫正如微小的通货膨胀一样对经济发展具有积极作用。
.泡沫膨胀阶段，房地产业及经济的运行秩序脱离正常轨道。当泡沫不断扩大，其带来的不利影响也会随之不断地放大和传递，并且超过正面影响。房地产泡沫不断膨胀，房价就会不断上升，超过居民所能承受的范围，一方面直接导致居民的购买力下降，另一方面，通过各种传递媒介将这种不利影响传递到其他行业。当一国房地产价格的增长幅度大于居民收入的增长幅度，那么居民的有效购买力就会直接下降。房地产泡沫的传递途径也是多样化的，如股票市场、债券市场等。美国房地产业欣欣向荣之时，美国房地产两大巨头房利美和房地美公司发行了大量的债券，这些债券中不乏大量的垃圾债券，当两房公司倒闭时，股票市场、债券市场就会受到牵连，产生骨牌效应。直至今日，美国仍在发行大量的垃圾债券，年前个月，美国企业共计发行亿美元垃圾债券，创年度纪录。金融市场有巨大的杠杆作用，投资回报丰厚的同时也意味着巨大风险的产生,在当前金融环境极不稳定的情况下，极易导致投资者选择失误，造成巨大的损失。
.房地产泡沫破灭产生的连锁反应大于任何一类泡沫。房地产泡沫的实质是一种虚拟现象，破灭是必然的结果。但是，房地产泡沫又不同于其他资产泡沫的破灭，其破坏程度更深更广。就破坏深度而言，日本房地产泡沫的破灭是最典型的案例。上世纪年代日本房地产泡沫的破灭使得日本经济倒退十年，不止如此，直至今日，日本经济仍未走出泡沫破灭的阴影，始终处于低迷的状况。就破坏广度而言，美国次贷危机的爆发是给全世界最大的警示。美国房地产泡沫的破灭先是导致了本国金融危机的爆发，随后传递到亚洲、欧洲等地区，最终引发了全球金融危机，几乎没有一个国家能够独善其身，甚至希腊等国都面临着破产危机。房地产泡沫之所以产生如此大的影响，是因为房地产已经成为了连接虚拟经济与实体经济的桥梁，因此，一旦房地产出现问题，其传导方向是双向的，产生的影响是相当恶劣的。
房地产泡沫已经成为世界共同关注的焦点，其高度的传染性和扩散性对经济体有着重要的影响。正确认识和对待房地产泡沫的特性有助于有效地遏制房地产泡沫的产生和扩散。
二、我国房地产发展现状分析
（一）是否存在房地产泡沫？
房地产是否存在泡沫是目前中国社会关注的焦点。要判断泡沫是否存在，可以通过一些指标得到相应的信息。参考国内外学者近年来研究的成果，主要有以下几个重要的参考指标：
.房地产投资增长率/GDP增长率
对于不同的国家，这一比值会有所不同。经济发展水平较发达国家，其房地产发展相对比较平稳，对于发展起步或加速发展的国家而言，这一指标可以相对高一些。房地产投资额增长率与GDP增长率比值在房地产复苏和繁荣阶段前期会高些,可达到-。本文采集了自年至年我国房地产开发投资增长率及GDP增长率，得到下图（图）：
从图中可以发现，近十年来，我国房地产投资开发增长率/GDP增长率一直保持一个较高的水平，基本维持在左右，最高曾达到.。可见，在我国房地产正处于发展繁荣时期。
.空置率
这一指标可以有效地判断房地产市场是否存在过度的虚拟需求，存在过度的房屋空置。年月，我国商品房空置面积分类指数为.，而年同期，我国商品房空置面积分类指数仅为.，由此可见，这一年来，我国商品房空置面积有着明显的上升趋势。这就意味着，目前，我国房地产市场可能存在不适当的投机行为。
.房价收入比
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,它是国际通用的衡量房价合理与否的重要指标,主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。自年以来，房价的涨幅和居民收入涨幅基本保持一致的上涨趋势。
[关键词]房地产泡沫；成因；措施
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）29-0149-02
世界上无论是发达国家还是发展中国家都十分关注房地产行业的发展，这是因为房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，对社会的稳定产生重大影响。近年来，我国的房地产行业建设在住房制度改革的强力推动下，经过了一个高速发展时期，房地产价格在短短几年时间里上涨了数倍。最近一段时间，以内蒙古鄂尔多斯为例的中国“鬼城”的数量不断增加，加上最近沸沸扬扬的杭州房价下降等热点问题，很多人说中国房价疯狂的结果，是和20世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫一样的下场。对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，笔者暂且不对中国的房地产是否出现泡沫下结论，而是探讨房地产泡沫是如何形成的？我们应如何引导房地产业健康有序地发展，避免出现房地产泡沫。下面就针对这个问题进行分析和探讨。
1房地产泡沫形成的原因
从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。其中，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的主要原因。另外，银行信贷、心理预期、信息不透明、经济周期等因素则间接促进了泡沫的形成。
过度投机行为。业界人士认为，土地和资金制度的缺陷是房价虚高的主因，而不是投机造成的。但是个人认为，土地是房地产行业的基础，由于土地资源具有稀缺性与不可再生性的特点，房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成的越快。同时由于土地资源是稀缺、有限的，随着经济的发展，人口的增多，城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地的稀缺之间的矛盾越来越突出。在此情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了实际价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。因此，个人认为投机是房地产泡沫产生的主要原因。
银行信贷在房地产业的过度扩张。由于房地产是不动产，这种贷款风险较小，所以银行愿意向房地产投机者发放以房地产作抵押的贷款，这就加强了投机者的融资能力，从而进一步地加剧了房地产价格的上涨。房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和赢利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房了地产的价格。这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。
消费者的预期。消费者对某种消费品价格的预期能在一定程度上影响消费者的需求。消费者的预期受经济环境的变化影响。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由经济环境变化导致的不均衡状态逐渐调整到均衡价格上来。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。
房地产行业信息不透明。房地产市场具有信息传递慢、透明度差的特点。我国的房地产市场只有十几年的历史，房地产市场统计体系很不完善，数据准确性差；交易信息不透明。因此，消费者购买房地产时往往会被表面现象所迷惑，而部分开发商又会夸大宣传，这样就会导致消费者过于乐观，对市场判断脱离实际而加入到投机者的队伍里去。
经济周期的作用。房地产商品的供求特性决定了其价格易受经济周期的影响。由于土地的稀缺性和房地产建设周期长，其供给弹性不大。房地产需求很容易随着经济形势的变化而在短期内发生变化。当经济周期处于上升阶段的时候，企业规模的扩张使得房地产市场的需求急剧增加，而房地产供给却不能同步地增长，由此造成一种供不应求的局面，导致了房地产价格的上涨。
2房地产泡沫的防范
房地产泡沫会对整个经济体系和金融体系造成极大的威胁，会给整个社会的正常运行带来很多的问题。上面分析了房地产泡沫产生的原因，那么我们就要采取积极稳妥的措施来防范房地产泡沫的产生与扩大。
政府应用行政手段、政府行为去抑制市场投机。建立健全土地交易制度、完善行业管理，预防过度投机；制订相关税收政策和房地产政策并严格落实，增加投机者持有物业的成本和交易成本，减少房地产市场的投机行为。
完善金融体系，尤其是房地产金融体系。调整银行和房地产业的关系，预防银行信贷非理性扩张。银行应严格房地产行业贷款的审批，从土地交易环节、房地产开发环节到新建商品房的交易环节层层严格把关。通过信贷资金的控制，将不合资质的开发商逐渐淘汰出房地产市场的同时，还可以减少市场上的投机者。
强化土地资源管理。政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风。
加强对房地产市场的宏观监控和管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作。
建立房地产泡沫预警系统。通过对房地产泡沫的理论研究可以看出，房地产泡沫产生前有许多征兆，一些经济指标值往往会出现不正常的变化。通过建立房地产泡沫预警系统，选取适当的经济指标作为预警指标，采用适当的分析方法，可以对房地产泡沫进行预报。房地产泡沫的产生因素较多，产生过程复杂，若想真正做到提前预知，进而预防泡沫的产生，必须建立一套完善的泡沫预警预报系统。大致而言，房地产泡沫预警指标包括：金融机构贷款利率、货币供给增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、购租比、住房空置率、股价指数、地价增长率/GDP增长率等。
房地产具有两面性，如果我们搞好房地产的开发，正确处理各项之间的关系，那么房地产就有益于国民经济的发展；反之，若房地产出现泡沫现象并长时间持续，不仅仅阻碍国民经济的发展，而且还会带来诸多的不稳定因素，因此我们要合理的开发房地产，让房地产更好的服务人民、服务国家的发展。
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[关键词] 房地产 泡沫 兰州市
近几年来，在经济高速发展的过程中，随着大量人口向城市聚集和人们收入水平的不断提高，我国的许多地区都出现了不同程度的房地产价格的上涨，尤其是住宅价格的上涨。兰州市作为西部重要的交通枢纽和科技、文化、经济中心，其房地产的发展也处于空前的繁荣之中。以2004年为例，房地产开发投资增长率达48.15%，商品住房价格增长率达24.57%。伴随着房地产价格的快速上涨，人们对兰州市房地产市场的健康状况产生疑问。兰州市近年来的房地产发展状况究竟如何？是否也存在着泡沫的成分？本文首先运用指标分析法对兰州市房地产泡沫做出初步判断，然后基于投机理论运用计量模型法进一步证实房地产泡沫存在的可能性。希望本文的研究成果能尽可能反映市场的真实状况，并能为政府、投资者和行业企业进行相关决策起到一定的借鉴作用。
一、基于指标法的泡沫分析
指标法，即根据某个特定的指标值来判断房地产市场是否存在泡沫。该方法计算简单，结果明了，能够直接说明问题，所以被广泛采用。根据数据的可获得性，本文采用房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重、房价收入比、房价增长率/GDP增长率三个指标来对兰州市房地产泡沫存在的可能性进行初步判断。注：本文所使用1998年～2006年兰州市相关数据均摘自《兰州统计年鉴》，2007年数据直接来自兰州市统计局投资处。
1.房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重
该指标直接反映了全社会固定资产投资结构是否合理，是反映房地产投资扩张是否过度的基础性指标。全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等。房地产业投资所占比重过高，会挤占基本建设、更新改造资金，从而使经济发展后劲不足。一般认为该指标的合理区间为18%～25%。从表1可以看出，1998年～2003年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一直低于这一合理区间，2004年～2007年一直处于合理区间范围内，并没有表现出泡沫迹象。
2.房价收入比
判断房价是否正常，最常用的指标就是房价收入比，它是衡量居民购房承受能力的指标。所谓房价收入比就是指每套住房平均价格与居民家庭平均年收入之比，反映了居民家庭对住房的支付能力。通俗一点讲，就是居民家庭要用多少年的收入才能买到一套平均水平的房子，该比值越大，说明要用更多年的收入才能买到同样的房子，反映房价偏高，居民的支付能力降低了。在国际上通常认为，房价收入比如果维持在3～6是一个比较理想的情形。房价收入比的计算公式为：房价收入比＝每套住房平均价格总额/居民家庭平均年收入＝商品住房均价×人均住房面积×平均家庭人口数/城镇居民人均可支配收入×平均家庭人口数＝商品住房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入。文中人均住房面积按照全国城镇人均住房面积进行计算，数据来源于国家统计局网站；商品住房均价采用兰州市商品住房销售额除以兰州市商品住房销售面积表示。
该指标的动态变化可以给我们提供衡量泡沫经济的非常重要的信息。若居民收入和房价同步增长，则房价收入比保持不变，这说明房地产市场属于基本正常；如果房价比收入涨得快，房价收入比突然快速上升，这意味着居民须花费更长时间的资金积累来支付房款，说明居民的购房能力下降了，房地产市场出现了有悖常规的运动，可以据此判断房地产市场投机需求大，泡沫成分急剧增加。
从表2计算结果可以看出，1998年～2003年兰州市房价收入比稳定在一个合理的水平上；从2004年起，比值开始提高，2007年达到最高值为7.44，从这一指标的变化可以看出兰州市居民买房变得越来越困难，应该引起重视。但总体上看，并没有出现房价收入比的大幅上升，从而不能断定房地产泡沫的存在。
3.商品住房价格增长率/GDP增长率
该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的，是测量虚拟经济相对实体经济偏离程度的动态指标。用GDP增长率代表实体经济的发展，虚拟经济的发展是以实体经济的发展为基础的，该指标测量商品住房价格增长率相对实体经济的增长率，用来监测房地产泡沫化程度。通常情况下，房价的涨幅应与GDP的增幅相接近。该指标值越大，表明房地产的价格偏离实体经济的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为该指标的警戒值为2，如果超过2，则说明房地产业存在泡沫。从表3计算结果可以看出，除2004、2006两年外，兰州市商品住房价格的增长率均小于GDP的增长率，2004、2006两年也低于警戒值2，表明兰州市房地产市场的发展态势良好，房地产价格的变化没有脱离实体经济的支撑，没有泡沫迹象。
通过对上述三个指标的分析，可以初步判断兰州市房地产发展基本正常，并未发现严重泡沫现象。但指标分析法较为粗略，存在缺陷，指标的标准多取自国际经验，不一定适用于兰州的房地产市场，另外对同一个房地产市场进行判断时，采用不同的指标进行分析，往往会出现相互矛盾的结果。为进一步证实上述判断，下面采用计量模型法进行分析。
二、基于计量模型法的泡沫分析
房地产泡沫的本质是一种价格运动现象，是由于人们预期未来价格变化而产生的群体投机行为，从而导致房地产价格脱离市场基础而持续上涨，因此投机行为是房地产泡沫形成的主要原因。鉴于此，房地产泡沫存在的可能性可以通过对房地产投机度的测度来反映。如果房地产市场投机度较高，超过设定的临界值，则可判断房地产市场存在大量的投机行为，房地产泡沫存在的可能性较大；反之，房地产泡沫存在的可能性较小。本文在借鉴以往研究成果基础上，通过房地产投机泡沫检验模型来测算兰州市房地产投机度，进而以此判定兰州市房地产泡沫存在的可能性。
1.房地产投机泡沫检验模型
根据投机理论，投资者主要从两个方面获得投机收益：一是房地产所有者从物业的使用中获得收益；二是房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量。可用如下公式表示价格的构成：
（1）
其中Pt代表t期的房地产价格；Ptm代表资本收益为零时的房地产价格，被认为与收入y和短期贷款利率i有关；Ht代表房地产作为一种资产获得的预期资本收益的现值。
(2)
其中，Ht+1*代表下一期预期资本收益，it代表t期的利率。
(1)、(2)式表明房地产价格由两部分构成，即房地产的使用价值加上房地产在各滞后期收益的现值，前一期的利率通常用于折算下一期资本收益的现值。
根据正反馈机制，房地产预期资本收益Ht+1*与前一期收益有关，也即它受到前一期价格增长率gt的影响。因此房地产价格构成可具体表达为下式：
(3)
Pt代表房地产价格，yt代表居民可支配收入，it代表贷款利率，gt/(l+it)代表过去房地产价格实际增长率，ut代表随机误差项。
上式即为价格预期影响下的房地产投机泡沫检验模型。根据周京奎（2004)的推导，房地产投机度(用字母θ表示)可近似表示为θ=－α3/α2，根据国际经验，θ的预警值为0.4，投机度若大于0.4，则表明房地产市场存在明显的泡沫成分。
2.兰州市房地产投机泡沫的实证检验
本文采用1998年～2007年的年度数据进行实证检验。选取兰州市历年商品住房平均价格代表房地产价格变量Pt，兰州市城镇居民人均可支配收入代表收入变量yt，金融机构一年期贷款利率代表利率变量it，一年期贷款利率按实行的时间作加权平均处理，利率数据来源于中国人民银行网站。运用Eviews 5.0软件对(3)式进行回归分析，回归结果如下：
上述回归方程中t 统计量比较大，说明解释变量都通过了显著性检验，是影响因变量的重要变量；F统计量也比较大，说明模型的线性关系显著成立；R2＝0.97，说明模型的拟合优度较高。
周京奎(2004)在推导房地产投机度时，假定P/i0，即P/i>0，所以相应房地产投机度θ=α3/α2，又因为α3＝9.93，投机度θ＝9.93/252.73＝0.04，远小于0.4，由此可以判断兰州市近年来房地产市场的投机度较低，投机行为较少，尚未出现房地产泡沫。
三、研究结论
本文结合指标分析法和计量模型检验法，对兰州市近年来房地产泡沫的存在与否进行了综合判定，结果表明：兰州市近年来房地产价格呈现的上升态势是有实体经济基础支撑的，房地产业的发展与区域经济基本面保持了一致，房地产投机水平很低，并无泡沫迹象。需要引起注意的是，房价收人比指标近年来呈现上升趋势，表明兰州市居民买房越来越困难，应该引起重视。
参考文献：
[1]宋忠敏:上海房地产泡沫的实证研究[D].上海:复旦大学,2004:124～134
[2]余健:南京市房地产市场预警系统模型及其应用研究[D].南京:东南大学,2004:50～51
关键词：房地产；泡沫经济
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-0-01
在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。本文将对这些问题进行分析和探讨。
一、房地产泡沫与泡沫经济
1.经济泡沫与泡沫经济
房地产泡沫是经济泡沫的一种，但经济泡沫并不等于泡沫经济。经济泡沫是经济发展中不可避免的，是市场经济中的正常现象，它虽然也会对经济的发展造成一定的损害和浪费，但经济泡沫是可以通过市场机制的自发调节予以缓解或消除的，但泡沫经济是与市场机制无关甚至相反的一种对经济发展极为有害的经济现象。
泡沫经济，顾名思义是指经济运行状态像泡沫一样，繁荣的表面终究难逃破灭的结局。泡沫经济往往伴随着商品价格的大起大落，但泡沫经济不是一般意义上的商品价格涨落，而是专指由过度投机而导致的商品价格严重偏离商品价值、先暴涨后骤跌的现象，是社会资金过于集中某一部门、同一商品反复转手炒卖而导致该部门短期内扭曲膨胀、生产部门因缺乏足够的资金而长期衰退的一种必然结果。
2.泡沫经济的运行机制
泡沫经济之所以能够创造虚假繁荣是因为它具有一种特殊的运行机制。在正常的市场机制中，商品价格上升必然会导致商品需求下降。而泡沫经济则不然，它会出现违规律的变化，价格上涨，市场需求增加；价格下跌，市场需求下降得更快， 正所谓“买涨不买落”。
为什么会出现这种现象呢?主要是因为人们购买这种商品不是为了消费， 而是为了投机获利。当人们普遍认为某种商品价格会上涨时，人们就会抢购这种商品；他们同样知道该种商品价格将来会下降，但是他们坚信自己能赶在价格下降以前将持有的商品卖出去，因为市场上有比自己更傻的人。同一商品的反复交易会迭加商品价格，使其远远偏离商品价值；而价格上涨坚定了大众的信念，又会吸引更多投机者的加入，直到某一天，市场没有足够的需求时(或是因为信心不足，或是因为缺乏资金)，市场出现价格可能将要回落的信号，人们猜测投机已经走到了尽头，于是大量抛出商品，而市场需求不足、商品价格瞬间下跌，市场从此一撅不振。这就是一个完整的泡沫经济演变过程。
当然并不是所有商品都可以成为泡沫经济的载体，它必须具备一定的条件。首先，这种商品的供给是稀缺的，市场始终保持供不应求局面。其次，交易便利，费用低廉，这样投机的热情才能顺利得到实现，市场利好的消息才能不断被扩散出去，市场需求和价格能以很快的速度被推到高潮。房地产正是这种商品之一。
另外，泡沫经济的发生还需要足够货币供给支撑。因此，泡沫经济的上演总是需要以宏观扩张的货币政策和银行体系宽松的信贷政策为依据。无论泡沫经济曾经如何绚丽多彩，但从一开始就注定了难逃破裂的结局。因为再宽松的银行信贷环境也要受到信贷规模的限制，汲养泡沫经济生存的资金链注定要断裂，从而导致泡沫经济连锁反应。
二、房地产泡沫的防范
1.加强土地供应的控制，抑制土地过度投机，控制增量、盘活存量
一方面，严格执行土地储备制度和土地出让“招、拍、挂”制度，增加土地出让的透明度。政府根据土地市场行情适时收购土地或增加土地出让，以便调控土地供应增量；同时也可根据房地产市场价格调控新投放市场建设用地的用途，如可确保中低价位商品房和经济适用房用地。另一方面可以通过设计合理、严密的房地产税收制度，引导土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通过征收土地闲置税、土地增值税、土地保有税等，鼓励土地持有人积极投资开发，提高土地投机的成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以调节土地供给、盘活存量。
2.加强房地产价格监测与调控，限制房地产投机和炒作
建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。如购买高档商品房、别墅实行高契税政策，二手商品房转让征收商品房增值税或个人所得税，商品房期房转让增收期房转让契税等，限制购房投机和炒作，鼓励自住，控制购房投资和投机需求。
3.建立健全房地产市场信息系统和预警机制
各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。
4.利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为
政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手，提高我国的银行业自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设人手.完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才能防范房地产业信贷泡沫，有利房地产业与金融业的共同发展。
三、结语
房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产业发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫的房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。采取引导性消费的政策进行推进，才能使房地产业健康成长。合理的房价上升是正常的，是国民经济增长的重要标志。
参考文献：
[1]刘国光,王洛林,李京文.2006年:中国经济形势分析与预测.
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
1 指标法
1.1 房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2 房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3 空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4 租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅助性判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2 理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3 市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率 × 经济增长修正系数 × 产业贡献修正系数 × 交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率); 交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4 统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
一、房地产泡沫测度系数研究综述
关于房地产泡沫的测度，国内的研究很少，黄正新(2002)指出实物资本（产）基础价值的确定不是根据现实资本的投资收益，而是由该资产或商品的生产成本加上流通费用再加上社会平均利润计算的；李维哲和曲波(2002)设计了关于地产泡沫的预警指标，分为生产类指标、交易状况类指标、消费状况类指标和金融类指标四大类，这些指标虽然以测度房地产泡沫为名，实质上仍然是房地产景气的测度指标，并且指标过多，为实际应用带来困难；洪开荣(2002)提出了泡沫计量“市场修正法”，以空置率为基础计算房地产泡沫，同样没有分清景气与泡沫的区别。
国外关于房地产泡沫的研究大致可以分为两类：一类是从房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。另一类是从房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产泡沫的程度。
应该说，国外关于房地产泡沫的研究要远远超过国内的研究。但是，国外对房地产泡沫的度量是基于完善的统计体系而进行的，所设计的指标对国内的情况并不适用。并且，房地产基础价格的计算本身就具有很大的难度及不确定性。由于房价和地价相互转化的关系，无论是根据收益原理还是根据成本原理，都无法脱离对房地产未来趋势的预期，而预期是肯定与泡沫相关联的，因此，笔者认为通过计算房地产基础价格来测度房地产泡沫并不完全科学。
二、房地产泡沫成因
房地产泡沫是泡沫经济中最常见的价格泡沫现象，这是由房地产行业本身的特点决定的，它具有容易引起泡沫的资产领域一般具有的特点，即：(1)供求难以达到均衡，(2)供给弹性小。首先，由于房地产建设周期长，导致房地产的供给和需求之间存在时滞，难以达到均衡；其次，在所有的生产要素中，土地的供给弹性最小。经济过热时对房地产的需求旺盛，而房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，不可能随价格的上涨而增加。于是，在一定的时间内，房地产价格可以与投入的货币数量同比例地上涨。因此，土地资源的稀缺限制了土地的供给弹性，加速了房地产价格的飙升，引起了房地产泡沫。
房地产作为泡沫经济的载体。本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。
房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。
同样，银行也持有类似的心理，由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。因此，就是对房地产出于投机目的的需求，这与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
房地产泡沫生成机制的动力之二就是资金的支持，从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。以日本为例，20世纪80-90年代的泡沫经济与土地神话和货币金融政策的影响关系密切。20世纪80年代初期，为适应日元升值和扩大内需的要求，日本发展和开放了国内市场，日本国内出现了国家公共投资、企业设备投资和个人消费一齐上的局面，兴起了大规模的基础设施建设和住房建设的高潮。在日本这个国土面积狭小且又经济高度发达的国家，土地是最为可靠的财富。生产和技术能不断向前发展，商品可以源源不断地生产出来，可国土却无法扩大。因此，土地价格只升不降成为大多数(文秘站:)日本国民“颠扑不破的真理”，这种心理增加了购买土地的需求，对土地价格的上涨起了推波助澜的作用。同时，大规模建设需要大量的投资，又引起旺盛的资金需求，使日本的金融市场快速发展，融资规模尤其是直接融资规模迅速扩大，最终超过实体经济的承受能力，导致了泡沫经济的泡灭。
总之，房地产泡沫的生成条件有两个：一是过度的投机需求，二是投资信贷的支持。
三、房地产泡沫测度系数
（一）房地产泡沫测度指标的设计
本文设计了三个房地产泡沫测度指标，分别为房地产价格增长率／实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款／居民月收入。
第1个指标：房地产价格增长率／实际GDP增长率
该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的。泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观的角度来分析，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期，但是实体经济的发展是虚拟经济发展的基础，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较，反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。
本文并没有采用基础价格的标准来测算房地产泡沫的程度，而是采用实际GDP的 增长率来代替基础价格的增长率，避免了基础价格测算中的各种不准确的因素，可以反映房地产泡沫发展的趋势。
第2个指标：房价收入比
该指标是根据房地产泡沫成因中的第一个因素：过度的投机需求来设计的。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。
第3个指标：住房按揭款／居民月收入
该指标是根据房地产泡沫成因中的第二个因素：投资信贷的支持来设计的。房地产投机需求的膨胀离不开充足资金的支持，而充足的资金必须依靠银行等金融部门的配合，因此居民投机需求的膨胀很大程度上依赖于信贷杠杆的推动，与信贷规模具有同步扩张，互动发展的性质。该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度。该指标值越大，说明信贷对居民住房投资的支持程度越大，居民投入住房消费的程度越高，产生房地产泡沫的基础条件越好，如果房价保持上涨，则说明产生房地产泡沫的可能性越大。
因此，上述三个指标分别根据房地产泡沫的含义和生成机制揭示了房地产泡沫的本质，可以将它们作为测度房地产泡沫的重要指标。
（二）房地产泡沫测度系数的合成
房地产泡沫测度系数可以取房地产测度指标的几何平均值来计算，即房地产价格增长率／实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款／居民月收入三个指标数值的平均数。设房地产泡沫测度系数为K，房地产价格增长率／实际GDP增长率为q[,1]，房价收入比为q[,2]，住房按揭款／居民月收入为q[,3]，则有：
附图
K值是一个大于零的数值，K值越大，房地产泡沫的程度越高。
由于缺少历史数据的积累，在我国应用房地产泡沫测度系数K值无法给出科学准确的评判标准，即无法指出“没有泡沫、出现泡沫、泡沫严重”的界限和区间；但是，通过对各系列房地产泡沫测度系数值的时序和截面数据的对比，可以判断各房地产市场中泡沫的发展程度，以此来分析房地产市场是否一直健康发展。
【参考文献】
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