时间：2023-06-08 11:20:17
一、房地产企业成本及控制措施
(一)房地产企业成本的内容
1、房地产企业的成本房地产企业成本是指房地产企业在开发、建设和经营中所产生的各种费用的总和，主要包括土地的征用和拆迁补偿，建安工程费，基础设施费，前期工程费以及开发间接费和公共配套费等。2、房地产企业的费用房地产企业的费用主要指的是应摊费用，具体来说指的是房地产企业在开发、建设和经营期间应承担的各种费用。主要包含管理费用、财务费用以及销售费用。
(二)房地产企业的成本控制
1、立项阶段的成本控制立项阶段需要做好成本规划，成本规划的确定对成本控制具有指导性的意义，通过成本规划，可以对项目的预期成本分布、收入，利润和风险进行相应的分析。立项阶段的成本控制活动主要包括：项目可行性经济分析，成本规划及估算，现金安排及敏感性分析以及利润测算等几个方面。2、设计阶段的成本控制设计阶段是房地产企业成本控制的核心，为有效控制和降低工程成本，需落实设计阶段的成本控制。具体来说应当从以下几个方面着手：一是要严格按照立项阶段确定的成本规划落实方案设计与施工图设计；二是要强化技术沟通，贯彻执行限额设计；第三要大力推广价值工程方法；第四要强化施工前对设计图纸的审核工作。3、建设阶段的成本控制建设阶段是成本控制中心环节，除了要做好现场控制，严格按图施工、控制变更及签证外，还应注意：第一，结合现场的情况，做好土方平衡；第二，对照施工图纸，做出详细的预算，拟定成本控制的重点和难点，与工程部一道制定详细的成本控制措施；第三，制定和落实招投标制度，选择质优、价廉的承包商；第四，规划和落实好工程款的支付时间节点，有效控制财务成本。4、交付阶段的成本控制交付阶段分两个阶段，第一是承包人按照图纸完成全部工作并取得验收合格证后向房地产企业交付，第二是房地产企业按照合同向业主交付产品。第一阶段成本控制关键在于加强竣工结算的管理，重点审核竣工图、审核施工过程的变更和签证以及审核工程结算。第二阶段成本控制的关键在于和物业管理方协调好，做好产品交付工作，防止出现产品交付纠纷、违约情况。
二、房地产企业的财务风险分析
(一)房地产企业的融资风险分析
融资风险指的是企业为取得财物利益而产生的举债，这会增加企业到期付息的负担，还存在着资不抵债和不能还本付息的可能。在财务的杠杆作用下，如果付息前的收益下降，那么股东的收益将会有大幅下降的风险。当前，我国房地产企业的融资风险主要表现在融资规模持续增长，融资渠道集中于银行信贷，房地产资金信托等。
(二)房地产企业的投资风险分析
投资风险指的是在不确定因素的影响下，由于投资项目达不到预期的效益，从而导致企业偿债能力以及盈利水平下降的风险。当前，我国房地产企业投资风险的表现是房地产开发投资的规模持续增长，房地产市场库存较高，房地产企业部分投资行为不合理等。
(三)房地产企业资金回收与收益分配的风险分析
资金回收风险指的是房地产企业由于财务问题而导致企业再生产时发生资金相对不足的问题。收益分配风险指的是利润分配给企业生产经营的活动带来的影响。房地产资金回收风险以及收益分配的风险的成因主要是由内外两个方面产生的。内部因素主要为管理层制定的企业资金回收和收益分配规定不合理；外部因素主要指的是房地产企业对所处环境了解不足，如未能掌握行业和国家政策的变动等。
三、房地产企业成本于财务风险间的关系
由于房地产行业自身的特点以及房地产企业的迅速发展，导致房地产企业面临着巨大的市场风险、投资风险等财务风险，如果不能很好的对这些风险进行控制，将会带给企业非常大的损失，甚至会导致破产的危机。房地产企业的成本对于财务风险的影响主要表现在对融资规模、投资时点以及资金回收等方面。成本的高低直接决定着融资规模的大小及投资收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企业财务风险。
四、结束语
【关键词】 房地产 投资项目 风险管理 风险控制
一、研究背景及私募房地产投资基金介绍
中国房地产业经过十几年高速发展之后，已经成为我国经济的支柱产业之一。中国房地产业的资金主要来自银行信贷，近期由于国家持续对房地产市场进行宏观调控，银行对房地产风险评估趋严、信贷趋紧，这都导致房地产项目融资渠道变窄、资金回笼压力增大。房地产业过分依赖银行信贷的发展模式正在改变，其它渠道的融资逐渐发挥重要作用。私募房地产投资基金在我国作为一种创新的房地产金融产品，在房地产市场转型升级中发挥重要作用，促使房地产业慢慢步入金融化时代。
房地产投资基金首先出现在美国，是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益收益和服务费用。私募房地产投资基金是房地产投资基金中的一个分支，是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。
我国私募房地产投资基金的基金管理机构按背景分主要有三类：PE背景类、产业背景类、开发商背景类。房地产投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。房地产基金投资方式主要分为对房地产公司进行股权、债权或股债结合投资。但不论哪种方式，均应对目标房地产公司进行调研及评价，对投资项目进行可行性分析、财务分析以及风险评估，从而做出是否投资的决策。目前我国私募房地产基金受基金的存续期及规模所限，以项目导向型为主，也就是先有项目再募集资金。本文主要探讨私募房地产投资基金在投资项目选择阶段如何进行风险管理。
二、私募房地产投资基金在项目选择阶段面对的风险种类及风险管理
私募房地产投资基金按投资对象可简单分为住宅和商业地产两类，住宅可按档次分类，如公寓、别墅等；商业地产可按用途分类，如写字楼、酒店、零售地产、仓储等。由于投资对象的特性不同，在投资策略上会有差异，但在投资项目选择阶段，结合房地产项目开发过程要系统考虑风险的共性。
房地产基金的投资风险和被投资房地产项目风险之间有着紧密的联系，当开发商投资一个项目，明确项目定位后，该开发项目70%～80%的风险其实已经确定，房地产投资基金需要从自己的专业角度，对开发商风险评估的标准、风险控制的措施进行判断，尽量减少信息不对称带来的风险，只有在投资决策阶段对项目进行风险识别、风险评估，制定风险控制的措施，才能客观、有据地进行投资决策。
房地产项目按开发过程分为以下四个阶段，分别是投资决策阶段、前期阶段、建设阶段、销售和物业管理阶段，各阶段都存在特有的风险。以下将根据房地产开发过程的四个阶段，分别对房地产基金公司在投资项目选择阶段面对的风险及风险管理策略进行探讨。
第一，房地产项目投资决策阶段存在风险如图1所示。
针对此阶段风险，基金公司主要对政策风险、时机风险、区位风险、类型风险等进行风险识别和评估。基金公司要建立经常性信息收集和处理机构，建立分区域房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度，对城市化、城市圈进行深入研究，着眼于存在长期发展机会的区域，进行多业态的投资布局。通过上述研究，评估政策风险、投资时机风险，建设区位风险、投资类型风险等，制定自身的投资策略。投资策略中明确投资区位、投资物业偏重类型，例如区位是以低风险的一、二线城市为主，还是以发展潜力大的三、四线城市为主，投资物业偏重类型是住宅还是商业地产。按投资策略选择投资项目区位及类型，分析后确定是否符合自身的经营策略和风险承受度。同时要重视投资项目可行性研究，减少投资项目的盲目性，谨慎做出投资决策。
第二，房地产项目前期阶段存在风险如图2所示。
针对此阶段的风险，基金公司根据进入的不同阶段主要对置地风险、融资风险、合同风险等进行风险识别和评估。通常地产基金介入项目都比较早，投资期限较长，期间如果国家宏观调控政策、货币政策发生变化，都可能导致房地产开发的工程进度节点得不到保障，进而导致现金无法按照预期回笼。如果是拿地前进入项目，基金公司要详尽调查前期拿地工作的进展情况，落实相应节点，基金投入项目后何时可以取得土地证，完成土地抵押。此阶段要开展调查，了解开发商在当地的信誉，积极同当地国土局、房地产交易中心等部门沟通，及时了解置地过程中除资金外是否存在其它未尽事宜。同当地金融机构联系，了解投资项目在当地取得开发贷及按揭贷款的难易程度，有无其他特殊问题，按揭贷款申请的难易程度，对项目销售及现金流回笼有直接影响。
第三、房地产项目建设阶段风险如图3所示。
针对此阶段风险，基金公司在投资阶段要综合评判开发商的操盘能力，可根据开发商以往开发项目的实际成果、开发商在当地的市场接受度等进行预判，也可借鉴银行等金融机构要求开发商具备二级开发资质的参考标准。投资项目决策通过、执行投资后，此类风险的管理将贯穿投资项目投后管理的始终，并且是项目投后管理的重点内容。
第四，房地产项目销售及物业管理阶段风险如图4所示。
房地产项目销售及物业管理阶段风险
针对此阶段风险，基金公司应根据融资期限的长短，预估投资项目的现金流回笼，拟定项目快销、慢销的营销策略，同开发商达成一致，预先约定开发商应满足基金退出时间要求，操盘过程中根据项目实际销售情况，适时调整项目销售策略。
私募房地产投资基金公司除对前述贯穿房地产开发过程的风险进行管理外，还有其自身不同于开发商的特有风险管理。房地产基金本身的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险等。房地产投资基金在项目选择阶段的风险主要是由信息不对称引起的，这一时期的风险管理应建立在如何保证房地产投资基金公司能够尽可能得到来自被投资项目管理层关于其自身及被投资项目的完整、准确信息，只有被投资项目管理层值得信任，才能使房地产投资基金获得最大利益。下面列示几点笔者认为基金公司在项目选择阶段需特别进行的风险管理。
其一，对被投资项目实际控制人和管理团队进行考察，预先识别风险，审慎选择交易对手。基金公司可建立合作开发商档案，针对开发商特质进行分类，可分为稳健型开发商、高成长开发商、机会型开发商，针对不同类型的开发商构建多元的项目合作平台。着重考察交易对手的契约精神、信用记录、操盘能力等，被投资项目管理层的素质是决定一个投资项目成败的关键因素，基金投资成功与否除了项目本身的质量外，很大程度上取决于被投资项目管理层是否值得信任，在未考察管理层前，不应投资其资产。
其二，调查被投资项目法律关系是否清晰，识别法律风险。基金公司应开展法律尽职调查，调查被投资项目公司是否存在未决诉讼，未决诉讼的性质是否会影响到基金交易；土地取得是否附条件，满足该条件是否会影响基金交易；项目公司股权结构是否清晰，如发生过股权转让是否存在股权转让对价支付上的瑕疵；原始投资是否存在非法集资等情况。基金公司依据调查结果及相应的法律意见书，根据自身风险承受能力，结合投资客户的风险承受度及风险预算，评判是否投资。
其三，了解、评估开发商融资真实意图是否合理。基金公司针对房地产开发项目的投资应用于项目本身开发，若开发商仅以项目土地做抵押，融资所得资金外调用于其它高风险投资，则基金投资的风险则不可控。基金公司在投资项目选择阶段即应明确资金的使用用途，并告知开发商投后将会执行何种程度的监管，例如基金投资资金将监控支付，只可用于支付项目开发建设费用；项目销售回款在未归还基金投资前也将严格监控，只能用于项目本身建设等。资金用途和投后监管方式在基金签约前和开发商达成一致，方能促成投资项目顺利进行。
其四，被投资项目是否存在其它硬伤，如土地未完成动拆、土地抵押物价值不能覆盖基金投资额、开发商自有资金投入比例不能满足公司投资政策要求等。如存在上述问题则要结合公司的投资政策，根据对风险的识别和评估，选择是否放弃项目。
三、结论与展望
本文就私募房地产投资基金在投资项目选择阶段的风险管理进行了初步的探讨，试图从房地产金融从业者角度给出实际项目选取、操作中不同风险类型对应的风险管理、控制措施与需要引起重视的关键点，有利于投资人清晰认识到各种风险和相应关注点及对策。
私募房地产投资基金的未来很广阔，它将会改变整个房地产的行业格局，提高房地产业内的市场化资源配置效率，促进房地产行业的健康成长，成熟的私募房地产投资基金应该最终实现真正的资本与产业的融合。可以预见在未来的几年中，私募房地产投资基金在开发环节的参与度将会继续提升，同时还将伴随部分房地产开发商的金融化转型，基金的风险管理措施将不断随着创新方式的出现而改进，希望通过对私募房地产投资基金在投资项目选择阶段风险管理的探讨，为私募房地产投资基金行业在我国的健康发展起到一定的促进作用。
【参考文献】
[1] 任纪军：房地产投资基金-组织、模式与策略[M].经济管理出版社，2006.
论文关键词：房地产项目，风险管理，基本过程，管理目标
0．引言
房地产开发项目风险管理是房地产开发项目管理的核心部分，综述国内外房地产风险管理研究现状，有利于了解房地产风险管理发展趋势和研究态势，归集国内外房地产风险管理研究方法，有助于定性与定量分析相结合，更科学更有针对性的分析我国房地产风险管理现状与成因，为进一步从事房地产风险管理研究奠定坚实的基础。
1．房地产开发项目风险类型
所谓房地产项目风险，是指在房地产项目开发活动过程中有多种因素会影响开发利润，而这些因素的影响通常预测和控制十分困难，使企业的实际开发利润可能会低于预计的利润，结果导致企业遭受经济损失的机会和风险增加。
房地产开发项目的风险按产生的来源进行分类，可概括为四种类型:人为风险、经济风险、自然风险和不可预见风险。
1.1 人为风险
人为风险是指由于项目参与人员的主观原因所导致的各种风险。这些风险的共同特点是都与人的思想和行为相关，但其表现形式和影响范围有所不同。总结起来，人为风险的来源主要有以下几个方面:组织风险、人力资源风险、合同管理风险、道德风险、承包商履约风险、设计错误风险、监理工程师责任风险、材料供应商履约风险、政治法律风险。
1.2 经济风险
一般情况下，房地产开发商所面临的经济风险主要有以下几个原因:
1.宏观政策风险。对房地产开发企业影响最直接的是财政政策和金融政策，都会对房地产开发和销售产生直接影响。
2.投资环境风险。投资环境是关系到项目的成功与否的重要影响因素，如资金渠道，销售市场形势等。
3.融资困难。银行贷款的收紧和土地出让金缴纳的新政策，更让开发商雪上加霜。可以说，今年开发商遭遇了融资的寒冬。
4.市场供求变化。市场供求风险是指开发项目的所在地区房地产市场的供求关系给开发商带来的销售风险。
1.3 自然风险
自然风险是指工程项目所在地区客观存在的自然环境，房地产项目在开发期间可能遇到的恶劣天气环境，或者项目所在地的现场条件和周围环境等因素给项目业主所构成的威胁。
房地产项目所在地的自然环境对项目实施影响很大，不同地域的自然条件各不相同，自然灾害多发区无疑会加大业主的风险。自然因素一般包括火灾、洪水、地震、暴风等
1.4 不可预见风险
不可预见系指由于前期没有明显的征兆没有觉察而造成在项目实施过程中所面临的出乎预料的风险。这些风险包括:设计与研发阶段不可预见风险、项目建造阶段不可预见的风险、项目销售阶段所面临的风险、其它不可预见的风险。
2．房地产项目风险管理的基本过程
2.1 房地产项目风险识别
房地产项目的风险识别具有自身的特点：动态性，系统性，信息性，综合性。
风险识别的方法主要包括五种：德尔菲分析法、情景分析法、头脑风暴分析法、SWOT分析法、流程图分析法。
1.德尔菲分析法。主要内容是运用相关领域专家的实践经验和理论知识进行风险识别，通过多轮调查专家对问卷所提问题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇总成专家基本一致的看法，作为预测的结果，故又叫专家意见集中法。
2.头脑风暴分析法，又称智力激励法，此方法是靠专家的创造性想法来得到未来信息的一种直观识别方法。头脑风暴法可分为头脑风暴法和反头脑风暴法。前者是通过专家群体决策尽可能激发创造性，创造尽可能多的方法或手段，后者则是对前者提出的方案逐一质疑，分析其切实可行的方案。
3.情景分析法。通过对周围环境的分析，识别影响主题发展或研究主体的外部因素，在假定主要影响因素会发生的前提上，构造出多种情景，然后采用图表或曲线等多种形式对整个项目的发展状况进行情景描绘，提出多种可能发生的结果，以便采取适当措施来防止风险的发生。
4.流程图分析法。流程图法是将一项活动过程生动连续地描述成一幅流程图，通过辨别关键工序之后来进行风险识别的方法，是一种识别企业潜在风险的动态分析法。
5.SWOT分析法。根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势以及机会与威胁之所在， SWOT分析通常是在某一时点对企业内部因素和外部因素进行研究，然后进行S、W、O、T的分析，从而形成四种战略。
2.2 房地产项目风险评估
风险评估方法通常可以分为三类，即定性、定量、定性与定量相结合，一般的项目风险评估方法会采用定性与定量相结合的系统方法。对房地产项目的风险评估方法常用的有主观评分法、盈亏平衡分析法、决策树法、层次分析法、故障树分析法等。
1.主观评分法。通过专家的专业知识与经验判断，主观的得出项目的各个风险的分值并对其赋予相应的权重，如分值从0到10进行打分。10代表风险最大，0代表没有风险，然后把每个风险的分值乘以权重得到单个风险的风险值，最后将各个风险的值加起来得到项目的风险值，然后通过与风险评价值进行比较分析。
2.盈亏平衡分析法。所谓盈亏平衡分析是指通过计算盈亏平衡点来分析房地产开发项目对市场供求变化适应能力的一种分析方法。找到盈亏平衡点是该方法的关键，就是要是找到房地产开发项目达到这样的销售状况即利润为零时的点。
3.决策树法。决策树分析法是一种用树形图来描述各方案在未来收益的计算。按照项目风险的主要特点，评估项目的风险需要表现出项目风险发生的背景，同时又要描述出项目风险发生的可能性大小、损失程度以及项目风险的动态发展。它以圆圈和方框为结点，由直线连接而成的一种树状形的结构。
4.层次分析法。层次分析法将一些无法进行量化的风险指标按照风险大小进行顺序，把他们进行相对的量化，首先确定项目的评价目标，再确定项目评价的准则。依据评价目标、评价准则构造递阶层次结构模型。然后运用两两比较法构造所有相关的判断矩阵，确定项目风险目标的相对重要度。最后依此来计算出综合重要度。
5.故障树分析法。它采用逻辑的方法，形象地进行危险的分析工作，其特点是直观、明了，思路清晰，逻辑性强，可以做定性分析，也可以做定量分析。
2.3 房地产项目风险应对
风险应对是在风险评价的基础上，项目管理者对项目可能存在的各种风险和潜在损失有了充分的了解后选择与项目风险所适合的行之有效的策略，并制定符合项目实际情况的控制措施，预防和控制风险发生，力图规避或者减轻风险所带来的负面影响，使项目在实施过程中达到最大的安全保障。风险应对的措施主要有以下几种：
1.风险规避
风险规避策略是指由于房地产开发项目潜在威胁发生的概率很大，对项目影响很大，这时可以通过项目计划的变更来消除风险或风险发生的条件，从而实现规避风险的一种策略。
2.风险转移
房地产项目风险转移采用方式有两种。第一，财务性保险类风险转移。第二，财务性非保险类风险转移。
3.风险共担
风险共担的主要目的是将某些风险在发生之前先将他们分成几部分，让第三方假如并承担部分风险。这种策略是将风险与利润同时减少的一种策略。
4.风险减轻
风险减轻策略，就是通过预知或缓和等手段将风险发生的可能性降低、或造成的损失减轻，从而达到风险降低的目的。
5.风险接受
风险接受又叫风险自留，是指项目的业主来承担风险所造成的损失。显然那些发生概率很小，并且造成的损失也很小的风险最适合风险接受策略。
3．房地产项目风险管理目标
房地产项目风险管理的首要目标是处理和控制房地产项目风险，防止和减少由风险所带来的损失，保证房地产项目的顺利实施。
房地产项目风险管理的目标一般被分成两部分:一部分是造成损失前的目标，另一部分则是造成损失后的目标。二者合在一起，就构成房地产项目风险管理的完整目标。项目风险管理的目标必须与房地产项目总目标和房地产企业总目标一致，必须与房地产项目和房地产企业的特有属性和环境相一致。
房地产项目风险管理在损失发生前的目标是规避或减少损失的发生，主要有:(1)节约成本;(2)保证合法;(3)确保安全建设;(4)承担社会责任。
损失发生后的目标旨在最大程度地挽救和补偿损失带来的影响与后果。房地产项目风险管理在损失发生后的目标主要有:(l)维持生存;(2)保持房地产项目正常持续地运行;(3)实现稳定的收益;(4)实现持续增长的目标;(5)承担社会责任。
随着科学理论和方法的不断出现，人们对风险的认知能力会不断提高，会不断应用更有效的方法去研究风险，关于房地产投资项目风险的认识和研究有待于进一步深入。在此基础上的应对措施也会不断更新，充分体现风险管理的重要性和优势。
参考文献】
[1]郭波，龚时雨，谭云涛.项目风险管理[M].电子工业出版社.2008
【关键词】房地产；估价；风险；对策
伴随着房地产行业的迅速发展，房地产估价在整个房地产市场中扮演着越来越重要的角色，从房地产的开发到房地产买卖交易、租赁抵押以及对房地产的拆迁、征用、纠纷等一系列经济活动中起着不容轻视的作用。其估价行为具有一定的专业性、技术性、实时性、地域性，并受国家政策、规章制度的影响，因此，房地产估价具有较大的风险性，并且将对社会各方面产生影响。要想规避这些风险，避免其对社会的综合发展产生不良影响，需要我们从根本上重视房地产行业的风险，找出房地产估价风险的成因，进而讨论出降低房地产估价风险的对策。
一、造成房地产估价风险的原因
由于房地产估价行为具有一定的专业性、技术性、实时性、地域性，并受国家相关政策、法律法规的影响，且房地产估价与其自身的真正价值存在着的偏差，所以房地产估价风险的成因是复杂多样的，本文主要从主观和客观两大方面进行重点分析。
1.造成房地产估价风险的主观原因
首先，由于评估单位自身缺乏科学、严谨的经营管理模式，没有职责明确的管理结构及相应的管理人，且其内部没有形成严格的管理制度，对评估对象的资料信息等收集不全面，导致在审核的过程中敷衍了事，对房地产的估价行为趋于形式化，致使对评估对象缺乏规范的评估结果、评估报告。评估单位一系列不规范、不负责的工作程序将为整个房地产估价行为带来多方面的风险隐患，是造成房地产估价风险的主要原因。
其次，从事房地产估价的估价员自身的综合素质以及职业修养的欠缺，也是导致房地产估价风险的又一重要原因。由于房地产估价的过程中，涉及的领域较广、评估目的不一，加上评估对象复杂，因此，对评估对象的价值标准和评估手段就应各有侧重。这就要求从事该项工作的评估员不但要具有较强的专业知识、灵敏的逻辑思维以及随机应变的能力，还应对相关的政策、法规有一定的基础及把控能力。然而，由于受到政策水平和知识结构的限制，我国房地产估价单位的从业人员对房地产估价的工作水平普遍较低，导致在房地产估价工作的整个过程中不可避免的出现各种不同程度的错误，这是导致房地产估价风险的又一重要原因。
2.造成房地产估价风险的客观原因
我国房地产估价行业目前正处于由政府控制向市场经营的转型阶段，这种转型阶段的特点在一定程度上影响了刚刚起步的房地产评估事业的发展，甚至导致房地产评估事业面临失范的风险，例如：抗风险能力较低、规模较小、政府干预力度大、行业内部经济秩序不健全等。这将对房地产估价市场造成较大的行业波动，并以不同层次、不同力度给房地产的估价带来风险。另外，在房地产估价的过程中，评估标的物的价值是通过对评估主体的信息进行鉴定、收集以及分析，以此对其进行价值判断。然而，在房地产估价的实际工作中，常常会出现信息不对称的现象，容易导致评估主体在对信息进行鉴定、收集和分析的过程中产生错误，进而产生评估标的物的价值与实际价值不符的现象，也就是我们所说的房地产估价的结果与其自身的真正价值存在着偏差，为房地产估价带来严重的风险。
二、降低房地产估价风险的对策
如前所述，房地产估价具有一定的技术性和专业性，其估价的过程是一项复杂的工作，所以，评估主体的估计价格不可避免地会与实际交易的价格存在着差异，为房地产的估价工作带来一定的风险。但是，造成房地产估价风险的一系列成因并不可怕，关键是我们如何看待这些成因，从而找出相应的对策，将房地产估价的风险降到最低。对此，笔者根据以上对房地产估价风险主客观原因的分析，提出以下降低房地产估价风险的相应措施。
1.建立健全评估单位的管理机制，提高估价员自身的综合素质
房地产行业快速发展，加之目前我国的房地产估价行业正处于特殊的转型时期，整个房地产估价行业的发展还不是十分稳定，评估单位在管理机制等方面还不健全，对相关人员的录用没有统一的规定。导致多数从事房地产估价工作的估价员没有相关的资质证明和专业本领，也并未经过严格、系统的培训考核而直接上岗，从而不能很好胜任房地产估价的本职工作，在工作的过程中常常会出现不同层次、不同程度的错误，加大了房地产估价风险。所以，国家及有关部门必须高度重视这一现象，建立健全房地产评估单位的管理机制，同时对评估单位实行资质管理，对房地产估价员及从事相关工作的工作人员实行严格的房地产估价工作准入制度，并对估价员统一实行行业规范管理。从根本上全面提高估价员自身的综合素质，即从根本上规避房地产估价风险。
2.在房地产估价的实际工作中，增强其信息的透明度
在造成房地产估价风险的客观原因中，我们提到“在房地产估价的实际工作中，常常会出现信息不对称的现象，容易导致评估主体在对信息进行鉴定、收集和分析的过程中产生错误，进而产生评估标的物的价值与实际价值不符的现象”。这一现象的产生，主要是因为房地产信息的透明度不够，这里所指信息主要包括房地产项目开发备案管理信息、施工许可管理信息、商品房预售管理信息、房屋租赁管理信息、房地产市场交易信息、房地产信用档案管理信息等政府公开的信息。要想从客观上规避房地产估价风险，就必须将这些分散于房地产转让、开发、权属登记、租赁备案等相关市场信息进行有机整合，并将房地产发展的相关金融信息、土地政策等一并整合其中，形成全面、科学、客观的房地产市场信息系统，为房地产估价活动提供可靠的参照信息和合理依据，进而降低房地产估价风险。
结语
房地产行业的迅速发展促进了我国社会经济的发展，在其快速发展的过程中难免出现各种问题。房地产估价在整个房地产市场中扮演着重要的角色，同时又存在着一定的风险。需要我们辩证地看待房地产市场的发展走向，积极寻找房地产估价风险的成因，运用科学合理的手段、方法规避房地产估价风险，使之促进房地产行业良好、健康的发展。
参考文献
[1]胡芬芬.房地产估价方法的研究与应用[D].南昌：南昌大学，2012.
[2]江琳.房地产抵押评估问题研究[D].大连：东北财经大学，2012.
关键词：房地产企业 成本控制 风险防范
近十年来，我国的房地产行业经历了快速发展的黄金时期，但是，由于片面侧重发展速度，导致了在发展过程中存在的问题也越来越明显。在成本控制和财务风险方面的问题更加严峻。下面将结合笔者的工作经验就房地产企业成本控制与财务风险防范进行详细分析。
一、房地产企业成本及控制措施
（一）房地产企业成本的内容
1、房地产企业的成本
房地产企业成本是指房地产企业在开发、建设和经营中所产生的各种费用的总和，主要包括土地的征用和拆迁补偿，建安工程费，基础设施费，前期工程费以及开发间接费和公共配套费等。
2、房地产企业的费用
房地产企业的费用主要指的是应摊费用，具体来说指的是房地产企业在开发、建设和经营期间应承担的各种费用。主要包含管理费用、财务费用以及销售费用。
（二）房地产企业的成本控制
1、立项阶段的成本控制
立项阶段需要做好成本规划，成本规划的确定对成本控制具有指导性的意义，通过成本规划，可以对项目的预期成本分布、收入，利润和风险进行相应的分析。立项阶段的成本控制活动主要包括：项目可行性经济分析，成本规划及估算，现金安排及敏感性分析以及利润测算等几个方面。
2、设计阶段的成本控制
设计阶段是房地产企业成本控制的核心，为有效控制和降低工程成本，需落实设计阶段的成本控制。具体来说应当从以下几个方面着手：一是要严格按照立项阶段确定的成本规划落实方案设计与施工图设计；二是要强化技术沟通，贯彻执行限额设计；第三要大力推广价值工程方法；第四要强化施工前对设计图纸的审核工作。
3、建设阶段的成本控制
建设阶段是成本控制中心环节，除了要做好现场控制，严格按图施工、控制变更及签证外，还应注意：第一，结合现场的情况，做好土方平衡；第二，对照施工图纸，做出详细的预算，拟定成本控制的重点和难点，与工程部一道制定详细的成本控制措施；第三，制定和落实招投标制度，选择质优、价廉的承包商；第四，规划和落实好工程款的支付时间节点，有效控制财务成本。
4、交付阶段的成本控制
交付阶段分两个阶段，第一是承包人按照图纸完成全部工作并取得验收合格证后向房地产企业交付，第二是房地产企业按照合同向业主交付产品。第一阶段成本控制关键在于加强竣工结算的管理，重点审核竣工图、审核施工过程的变更和签证以及审核工程结算。第二阶段成本控制的关键在于和物业管理方协调好，做好产品交付工作，防止出现产品交付纠纷、违约情况。
二、房地产企业的财务风险分析
（一）房地产企业的融资风险分析
融资风险指的是企业为取得财物利益而产生的举债，这会增加企业到期付息的负担，还存在着资不抵债和不能还本付息的可能。在财务的杠杆作用下，如果付息前的收益下降，那么股东的收益将会有大幅下降的风险。当前，我国房地产企业的融资风险主要表现在融资规模持续增长，融资渠道集中于银行信贷，房地产资金信托等。
（二）房地产企业的投资风险分析
投资风险指的是在不确定因素的影响下，由于投资项目达不到预期的效益，从而导致企业偿债能力以及盈利水平下降的风险。当前，我国房地产企业投资风险的表现是房地产开发投资的规模持续增长，房地产市场库存较高，房地产企业部分投资行为不合理等。
（三）房地产企业资金回收与收益分配的风险分析
资金回收风险指的是房地产企业由于财务问题而导致企业再生产时发生资金相对不足的问题。收益分配风险指的是利润分配给企业生产经营的活动带来的影响。房地产资金回收风险以及收益分配的风险的成因主要是由内外两个方面产生的。内部因素主要为管理层制定的企业资金回收和收益分配规定不合理；外部因素主要指的是房地产企业对所处环境了解不足，如未能掌握行业和国家政策的变动等。
三、房地产企业成本于财务风险间的关系
由于房地产行业自身的特点以及房地产企业的迅速发展，导致房地产企业面临着巨大的市场风险、投资风险等财务风险，如果不能很好的对这些风险进行控制，将会带给企业非常大的损失，甚至会导致破产的危机。房地产企业的成本对于财务风险的影响主要表现在对融资规模、投资时点以及资金回收等方面。成本的高低直接决定着融资规模的大小及投资收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企业财务风险。
四、结束语
综上所述，本文首先分析了房地产企业成本的内容及其控制措施，然后分析了房地产企业存在的财务分析，最后对成本控制和财务风险分析的关系进行了探讨。希望通过本文分析，能够为当前我国的房地产企业的发展提供一点建议，更好的发展我国的房地产事业，推动我国经济的发展。
参考文献：
[1]徐学红.我国房地产现状及发展趋势分析[N].福建财务管理干部学院学报，2014（3）：4-8
1 部分房地产企业税务风险控制模式
以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。
1.1 风控模式一
中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。
1.2 风控模式二
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。
2 房地产企业税务风险管理
我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。
根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。
房地产税务风险管理的不良表现：
2.1 内部控制缺失或风险管理不健全
房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。
2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异
国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。
3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立
企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。
3.1 外部风控模式的建立
国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。
3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题
①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。
②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。
③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。
④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。
⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。
⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。
⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。
3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高
①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本。
②收入费用配比方面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。
③以假发票虚列成本。
④多结转成本等。
3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题
①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。
②税法不允许列支的项目。
例如，某企业开发项目当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本4200万元。
企业财务人员作账：项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。
税务稽查：应纳所得税262.5万元。
3.2 内部风控模式的建立
3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节
3.2.2 涉及主要税种
分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。
3.2.3 房地产项目投入大工期长
有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行工程结算，也不进行税款申报。
3.2.4 税务风险控制模式的建立
通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。
企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势，基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。
4 结束语
文章编号：1005-913X（2015）07-0165-02
在房地产企业经营发展的过程中，由于其自身发展规模以及发展项目上的特性，导致房地产企业在经营发展的过程中必然会动用大规模的资金以保证自身经营发展过程中的稳定性，保证房地产企业能够通过资金的投资回收来更加有效地扩大企业规模和提升企业的经济效益，在这种情况下，房地产企业经营发展过程中所面临的财务风险也会越来越多，对于房地产企业的经营发展会造成越来越重要的影响，采取科学合理的防治措施来提升房地产企业在面临财务风险时的抵抗性，也已经成为当前房地产企业必须重点考虑的问题。
一、房地产企业财务风险的主要内容
房地产企业的财务风险是指在房地产企业经营发展过程中，在经营发展的过程中出现的最终财务活动成果与预期经营发展成果出现偏差的现象。财务风险是房地产企业在经营发展中必然面临的诸多风险之一，一般来说房地产企业在经营发展过程中面临的财务风险主要包括筹资风险、投资风险、经营风险以及收益分配风险四种类型，同时房地产企业财务风险还具有不确定性、分散转移性、预测决策性以及必然存在性等相关性能，对于房地产企业的正常稳定发展造成了非常大的威胁，是房地产企业在经营发展过程中必须重点注意防治的风险内容。
二、房地产企业财务风险的形成原因
根据房地产企业所面临的财务风险的性质进行具体的分析，一般来说房地产企业财务风险形成的原因可以分为内部原因和外部原因两种类型。具体来讲，房地产企业财务风险的形成原因主要包括以下内容。
（一）房地产企业财务风险的内部原因
房地产企业财务风险的内部形成原因又可以根据其不同的性质分为房地产企业自身的经营原因、房地产企业的内部资金流动原因以及房地产企业的财务管理工作质量原因等三种类型。
首先，房地产企业自身经营原因造成的财务风险主要指的是由于房地产企业经营发展过程中自身经营管理水平不高、经营管理理念较为落后、项目投资时过于盲目、缺乏有效的市场调查和分析工作内容、对整体房地产市场的竞争缺乏有效的评估等等，最终造成房地产企业自身经营管理工作水平落后，进而造成经营发展过程中出现财务风险；其次，房地产企业的内部资金流动原因造成的财务风险主要指的是房地产企业在资金流动的过程中，存在着自身资金结构不够合理、外来资金流动量过大的现象，这种情况下一旦外来资金出现波动情况必然导致房地产企业面临着相应的财务风险；最后，房地产企业的财务管理工作质量问题主要原因是房地产企业在财务管理工作过程中，财务管理工作水平不高，并且经常出现财务管理漏洞，导致自身财务管理工作难以取得有效的成果，部分房地产企业财务管理工作甚至存在监守自盗的现象，自然也会造成房地产企业经营发展过程中的财务风险。
（二）房地产企业财务风险的外部原因
房地产企业财务风险形成的外部原因则主要包括市场原因、国家政策原因以及其他意外因素等等。
首先，房地产企业市场原因形成的财务风险主要指的是房地产企业在项目运行过程中，没有完全地把握好市场的变化情况，没有做好市场信息的调查分析工作，没有根据当前阶段市场的实时需求完成项目运行筹划工作，进而导致房地产企业在项目运行工程中出现项目买卖不够顺利，进而出现了房地产企业的财务风险现象；其次，国家政策原因导致的房地产企业财务风险主要指的是由于国家房地产政策宏观调控过程中造成的房地产企业财务风险，当前国家政策原因事实上是造成房地产企业出现财务风险的本质原因；最后，其他意外因素造成的房地产企业财务风险主要指的是房地产企业在经营发展的过程中出现的一系列意外因素的统称，房地产企业在经营发展过程中很有可能遭受到非常多的外界影响因素，例如，项目运作过程中的地震因素、安全因素等等，都会造成房地产企业经营发展过程中大量资产流失，进而出现房地产企业财务风险现象。
三、房地产企业财务风险的治理措施
综合上述房地产企业财务风险的形成原因，房地产企业在经营发展过程中应该结合自身经营发展的特性，采取科学合理的治理措施，提升房地产企业在面临财务风险过程中的抵抗能力，保证房地产企业规模实现健康快速的提升。具体来讲，房地产企业在面临财务风险的过程中应该采取以下治理措施。
（一）提升房地产企业财务管理工作质量
房地产企业应该通过提升房地产企业财务管理工作质量来达到规避房地产企业财务风险的目的，首先，房地产企业应该针对员工自身在财务管理工作上的理念进行全面的更新，保证企业财务管理工作观念能够有效地契合当前财务管理工作的发展和要求，能够紧紧跟随在国家房地产市场宏观调控政策的指引，从而有效地提升房地产企业上下在财务管理工作上的风险意识，更加有效地做好企业财务管理工作；其次，房地产企业应该针对自身的财务管理工作制度进行优化和完善，将财务管理制度更加深层次和更加全面的融入到企业的经营发展工作中，通过科学标准的制度来实现企业财务管理工作质量以及工作范围的进一步提升，保证企业财务管理工作能够取得更加有效的应用成果，帮助房地产企业更好地规避财务风险。
（二）加强房地产企业项目运作流程的优化
房地产企业应该在项目运作的过程中进一步优化项目的运作流程，针对项目运作过程中存在的财务风险进行分解和分析，加强财务管理工作在项目运作过程中各个流程的应用，以便更有效地完成财务管理工作的同时，也能够有效地调整房地产企业的项目运作内容，保证项目运作过程中出现的财务风险得到有效的控制，提升项目运作效益的同时有效的提升房地产企业的整体经济效益。
（三）加强财务管理工作的预算机制应用
房地产企业还应该充分加强预算机制在财务管理工作中的应用，有效的达到提升房地产企业财务管理岗工作质量，减少企业财务风险的目的。房地产企业可以将预算管理机制全面的应用在自身的经营管理工作中，包括企业的财务管理、人员管理、行为管理、项目管理等内容，房地产企业可以通过对预算管理的应用来有效地提升其经营发展过程中的控制能力，通过科学统筹的安全以及规范合理的预算制度来有效地降低企业在进行上述工作时面临的财务风险，从而有效地达到控制房地产企业财务风险的目的。
（四）加强市场调查
房地产企业在经营发展的过程中应该时刻加强对市场情况的分析调查，加强对国家宏观调控政策的学习和领悟，通过对上述内容的学习来衡量当前自身在市场竞争的地位，进而更好的做好房地产企业的经营发展工作，也有效的降低房地产企业的财务风险。
[关键词]房地产 开发与经营 风险 防范 对策
一、我国房地产开发与经营的现状及主要问题
1. 我国房地产业的现状
近年来,房地产业逐渐成为中国的经济支柱,随着房价的不断上涨,人们对房地产业的关注越来越密切,毕竟,住房是人民生活的最基本要求和保障。然而,现阶段房地产业发展地过于快速,以致出现了一种不正常的发展轨迹和一股房地产热。自1998年以来,房地产每年开发投资额平局增长率为22.6%,而国内生产总值平均价增长率为12.9%,由图1可见,房地产开发投资额的增长远远超过了GDP的增长,带来了房地产增速过快、发展过热的局面。商品房每年新开工面积平均以19.6%的增速增长,具体见图2所示。
为了调控我国的房地产市场,抑制房地产业的现象,国家出台了一系列政策和法规,以降低房价,限制房地产开发,控制房地产业的不正常发展。尽管国家进行了大力度的调控,房地产发展过热的现象仍然存在。2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,环比上涨0.2%。全国房地产开发景气指数为105.07,比4月份回落0.59点,比去年同期提高9.13点,见图3所示。商品房空置面积分类指数为103.48,比4月份提高1.70点,比去年同期提高14.43点。
2. 我国房地产市场存在的主要问题
分析我国房地产业的发展现状,我们可以看出,目前我国商品房房价仍然过高,商品房空置率也在增加,房价与空置率之间处于一种不平衡的关系。房价产投资过快增长,连续几年超过了国内生产总值的增长,每年商品房新开工面积也以极快的速度增加。这些现象导致了房地产市场越来越热,继而带来一些问题。首先,房地产业的不正常快速发展必会引起国家的重视,为了保证房地产市场的正常运行,国家会采取严厉的措施来打压房价、调控市场。其次,炒房团应运而生,这些群体利用手中闲置资金,在大中城市大量购置房屋,再转手以高价卖出,赚取其中差额,达到投机的目的。炒房团的存在进一步导致了房价的居高不下。再次,房价过高导致普通消费者无力购买,银行贷款无力偿还。另外,投资者为了获取更多的利益,大量投资开发,这可能会带来资金周转链断裂的后果。
二、房地产开发与经营所面临的主要风险及其影响因素
1. 主要风险
房地产与一般商品相比,具有位置固定性、品质差异性、需求普遍性、供给稀缺性、使用的耐久性和用途的多样性等特点,而房地产开发是一个长期的过程,它具有开发周期长、投资规模大等特点。房地产的经营往往会遇到营销策划、物业管理方面的问题。这些,会给房地产的开发与经营带来很大的不确定性,而这些不确定性会带来很高的风险。另外,我国房地产业过热的现状也会带来一定的投资风险。基于市场调查的风险识别方法,在房地产开发与经营的过程中,我们可以识别到以下几类风险。
(1)政策风险。在房地产开发与经营过程中的政策风险主要有政治环境风险、经济体制改革风险、房地产业政策风险、金融政策变化风险、土地政策风险、住房政策风险、法律风险等等。政策风险对房地产市场的影响是全局性的。
(2)经济风险。经济风险主要是指由于经济环境和经济发展的不确定性因素,对房地产市场产生影响,导致房地产投资经营者遭受损失的可能性。包括市场供求风险、通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化的风险、税率变动的风险、地价变化风险、国民经济状况变动风险等。
(3)自然风险。房地产开发项目有不能移动、施工时间长、露天作业等特点,决定了其受自然因素的影响比一般项目大很多。在房地产开发与经营过程中的自然风险有火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险、地质状况风险等。
(4)经营风险。经营风险存在于房地产项目的经营活动之中,主要有策划风险、管理风险、融资风险、合同纠纷风险等等。经营风险如果处理得不好,就可能导致整个开发过程前功尽弃,造成投资者的巨大损失。
2. 风险的影响因素
房地产开发与经营是一个长期而复杂的过程,存在许许多多的不确定因素,对所有的影响因素进行具体分析不大可能也没有必要,现选取几个对结果影响较大的风险影响因素,结合现阶段的具体行业情况分析。
(1)政策因素。政策因素中对房地产业影响较大的是房地产业政策、土地政策和税收政策。2010年上半年,国家推出的政策文件有:《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》([2010]4号)、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》、《中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国民政部、中华人民共和国财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等等。由这些文件可以看出,国家正在积极地在宏观方面调控房地产市场,抑制房地产市场的不正常发展,使其能稳定、合理、有序地发展。对于房地产投资商和经营者来说,频繁的出台的抑制房地产过热的政策会带来开发方式、开发时机、开发规模选择的改变,也会带来开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化,可能会导致房地产项目偏离本来的意图或达不到预期目标,甚至可能导致亏损。
(2)市场供求。现阶段,市场对住房的需求的确大于供给,以上海为例,2006年上海市人口比上年增加了0.62%,2007年人口数环比增长了0.85%,2008年人口数比2007年增长了0.96%,2008年末达到了1321.7万人。可见,上海是人口呈现加速度的增长。每年都有大量外来人员进入上海工作或学习,因而产生大量对于住宅的需求,而上海本地人对住房的需求也是有增无减,因此,可以说,市场上对于住房的需求是极大的,房地产市场供不应求。而事实上,许多开发出来的楼盘并不能满足人们的住房需求,高房价使得大多数人望而却步、“望房兴叹”,而买房子的很多都是炒房团或投机者。这导致了另一种供求不平衡现象:一般收入的人需要的是中低档的、有能力负担的自住房,而开发商开发出的楼盘房价太高,买不起;开发商建造的住宅吸引来的不是住房的需求者而是投机者,只买不住,并抬高房价,转手卖出,造成空置率升高和房价的进一步上升,从而致使普通人更加买不起房。这一现象的存在对房地产投资者来说也是一种风险。
(3)融资。房地产的开发是一项规模大、周期长的活动,需要大量的资金的连续注入,如果资金链中断,就会导致开发过程不能正常进行,经营活动也就无从谈起了,也就无法保证资金的流动。因此,融资活动是保证房地产开发与经营活动顺利进行的基石。资金的来源的渠道主要有自筹资金、银行贷款、外商投资、发行债券、发行股票等。自筹资金来源安全、使用成本低,因而,使用自筹资金风险很小。但是,自筹资金数量有限,只能用于项目前期的费用支付,分析近十年房地产开发投资资金来源(见表)可知,其在所有资金来源中所占的平均比重不超过30%。银行贷款具有财务杠杆效应,但是银行贷款的限制条件很多,并且受利率影响较大,具有一定的风险。根据测算,国内银行贷款占融资金额的平均比重为21%。利用外资和外商直接投资在融资金额中所占比重较小,分别为3.19%何2.33%,故不予分析。剩余45.52%的资金来源于其他融资渠道,包括发行债券、股票和其他金融工具。这类融资方式比较灵活,没有沉重的利息负担,使用期限限制不大,可以有效地保障资金的周转。但这种融资方式相应地存在一定的风险,不仅仅有财务上的风险,还涉及公司形象等问题。
表 1999年-2009年各年房地产开发投资资金来源(单位:万元)
年份 国内贷款 利用外资 外商直接投资 自筹资金 其他资金来源 资金来源小计
1999 11,115,664 2,566,022 1,804,807 13,446,210 20,631,956 47,959,012
2000 13,850,756 1,687,046 1,348,026 16,142,122 28,192,905 59,976,309
2001 16,921,968 1,357,044 1,061,150 21,839,587 36,705,562 76,963,877
2002 22,203,357 1,572,284 1,241,285 27,384,451 46,198,961 97,499,536
2003 31,382,699 1,700,040 1,162,667 37,706,891 61,060,503 131,969,224
2004 31,584,126 2,282,001 1,425,587 52,075,627 85,625,867 171,687,669
2005 39,181,000 2,578,000 1,714,093 70,004,000 102,215,576 213,978,000
2006 53,570,000 4,002,000 3,030,476 85,971,000 127,813,327 271,356,000
2007 70,156,000 6,410,000 4,853,862 117,725,000 180,487,514 374,780,000
2008 76,057,000 7,282,000 6,349,940 153,121,000 159,733,517 396,194,000
2009 112,927,000 4,697,000 3,917,000 179,060,000 274,592,000 571,276,000
(4)房地产经济周期。与宏观经济的周期性波动一样,房地产业也存在这样一种周期性的波动规律,称之为房地产经济周期。房地产经济的周期性波动是由供给与需求的周期性波动造成的(见图4)。房地产经济周期大致分为四个阶段,繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段、复苏阶段。因此,对于投资者而言,房地产经济周期对其开发与经营的影响说到底就是开发的时机选择的问题。如果开发时机选择不当,可能无法带来预期的效益,甚至可能有所损失。
三、风险防范的对策
房地产开发与经营的过程中存在各种各样的风险,其中政策风险、经济风险、社会风险、自然风险、国际风险属于系统风险,对这类风险,投资者不易进行判断和控制;另一类是非系统风险,包括经营风险和技术风险,这是易于控制与防范的风险。针对以上提出的各种风险,结合我国房地产业现状,提出一些风险防范的对策。
1. 做好全面的市场调研,以尽量避免项目开发与经营决策的失误
在进行房地产开发前,进行细致的市场调研,找准切入点,正确选择项目的目标定位并确定目标群体。调查项目所处的政治、经济、自然、社会、文化环境,发现并分析潜在的风险因素。针对发现的风险因素,寻找应对策略,尽量回避或转移一些风险,对于无法回避的风险,制定详尽的风险管理计划和风险控制措施。完备、全面、细致的开发前市场调研能有效地规避和认识风险,达到风险预防的目的。
2. 进行区域化、多样化投资,以分散风险
由于各个区域房地产供给与需求存在差异,因此,各区域房地产经济周期的波动也存在差异,有些地区处于繁荣期的同时一些地区可能正处于房地产衰退期,这为跨区域的投资策略提供了可能和前提。跨区域的投资策略可以均衡地区经济发展不平衡的影响,同时可以减少地方性的经济动荡带来的风险。另外,不同类型的房地产产品的风险及收益也有很大的区别,投资者可以采用组合投资策略,同时投资于不同类型的房地产,既能够获得可观的收益,又能够有效控制风险。运用这两种策略可以实现风险分散的目的。
3. 购买适当保险,以转移风险
对于开发过程中可以预测损失并且损失程度适当的一些风险,可以购买保险,通过向保险公司支付一定的保险费用的方式,将风险转嫁给保险公司。投保人缴纳了保险费后,如果发生了风险损失,保险公司必须分摊损失,给投保人以经济补偿。在这一过程中,可以购买的保险有建筑安装工程保险、货物运输保险、雇主责任保险、工程第三者责任保险、合同保证保险和人身保险等。尽管只有限定范围的风险可以购买保险,但这一风险转移方式还是能够及时、有效地控制一部分风险的。
4. 签订必要的合同文件,以转嫁风险
通过签订正当、合法的合同,可以将房地产开发与经营过程中的一些可能发生的风险损失的财务负担或法律责任转嫁给签订合同的另一方,达到减少自身风险的目的。某些无法通过投保方式控制的风险,也可以通过合同条款的拟定来实现对其的控制管理。在房地产开发与经营过程中,常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。
5. 优化融资结构,以降低财务风险
由于不同的融资方式伴随着不同程度的风险,因此,合理地选择融资模式,选择最优的融资结构可以降低融资风险。首先,拓宽融资渠道,选择多种融资方式,实现资金来源分散化。其次,计算各种融资方式的资本成本,并估计其风险大小。再次,结合不同融资渠道,平衡各种融资方式的风险,提出多种融资方案。最后,选择资本成本低、风险小的融资方案作为最优融资结构。最优融资结构具备低资本成本、最大程度地融得资金、低风险的特点。
6. 缩短开发周期,以降低市场的政策风险
房地产开发的长周期是带来许多潜在风险的根源,开发周期越长,对开发期内的政治经济形式变化就越难调整,就越无能为力。因此,缩短开发周期也是一个控制风险的方法。当然,缩短开发期并不意味着工程质量的相应“缩水”,也不意味着以耗费更多的成本为代价。缩短开发期要求引进更高效率的技术、设备等,加强对开发人员的培训与教育,加强项目管理,保证工程质量,并在此基础上合理地控制成本。
四、结语
目前,我国的房地产市场处于调整期,国家正在积极调控房地产市场。在这一时期的房地产项目面对着多种压力与挑战,投资者要能够识别出各种风险,并时刻关注各种潜在的风险因素,尤其要特别注意国家政策和经济环境带来的风险,应用各种风险防范措施,做好风险的防御应对工作,及时、合理地管理和控制各种风险,从而保证房地产业稳定、健康、持续地发展,进而带动整个社会的健康发展。
参考文献:
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[4]王新军 王 霞:房地产经营与管理.上海:复旦大学出版社,2005.3
关键词：房地产信托 风险 应对措施
我国的房地产信托自2003年中国人民银行颁布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）而兴起并迅速发展，经过十年的发展在房地产的多种融资渠道中占据了越来越重要的地位。随着2013年年房地产信托的大量到期，我们也可以看出，由于整个房地产行业的复杂背景，在房地产信托行业十年间迅猛发展的同时，也隐藏着投资者、信托投资公司对房地产信托产品风险认识不足的隐患，如房地产市场的不稳定、法律法规的不健全等方面带来的风险，为此必须采用科学、合理的控制措施防范和化解各类可能发生的金融风险。
一、房地产信托存在的主要风险
1、道德风险
道德风险是指房地产信托参与方（主要指受托方、使用方等）不履行契约承诺而造成经济损失的风险。在我国，由于房地产信托尚未形成完善的运作与监管模式，没有有效的对开发商的约束机制。对开发商的约束主要依靠投资者与开发商间的契约，往往因为信息的不对称而缺乏对于项目资金运用的有效监督，容易产生过度依赖开发商的道德风险。因为房地产信托的各参与方既有共同的目标，也有不同的利益要求，虽然《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中规定房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互间不得存在关联关系，但是由于缺乏成熟的监督机制，信托公司为使自己利益最大化，仍有可能违背投资者的投资要求，主观投资于和自己有关联的房地产企业，违反投资收益最大化的要求原则，增加了投资者发生重大损失的风险。潜在的道德风险不但对保护房地产信托投资者的利益不利，更对我国房地产信托行业健康地发展不利。
2、房地产行业风险
在我国，房地产行业是公认的高风险行业，受经济发展影响，房地产行业的发展有着周期性的波动，在房地产行业进入萧条期时，通常会出现较长时间的开发建设规模缩小、房地产价格下降和交易量锐减等情况。同时，由于房地产泡沫的存在，房地产销售量和价格也会出现较大的波动。我国目前的房地产信托主要形式是资金信托，无论是借贷型还是股权型，都与房地产产品本身的收益状况息息相关。上述因素造成房地产行业的波动将直接影响到房地产产品的收益，使房地产项目陷入困境，进而影响房地产信托的资金兑付，这样的行业风险将通过信托机构转嫁到投资者身上，最终使投资者受到损失。
3、房地产项目自身风险
房地产信托一般投资于房地产开发阶段，房地产开发行业是一个技术含量极高的资源整合过程，涉及到从土地选择、产品规划、产品销售、直到运营管理等一系列专业性极强的过程，开发商的管理水平直接影响项目的经营成败，因此信托公司对房地产开发行业管理的经验极其重要。首先，信托公司要做好对房地产开发项目的选择工作，一旦信托公司将资金投资到有先天缺陷的项目（如项目本身存在市场销售前景不佳、建设资金短缺问题等），都无法弥补项目存在的风险。其次，如果信托公司没有对项目的土地房产抵押、质押等担保措施进行具体的核实，在项目动作过程中对资金的监控不严，就无法将房地产项目的风险控制在一定范围内，也就无法保证信托资金的安全，使委托人和受益人的权益有受到侵害的风险。
二、房地产信托的风险应对措施
1、建立房地产信托的监管机制，防止道德风险发生
鉴于房地产信托的庞大的市场占用份额，根据房地产业发展的特点以及信托投资的运作特点，政府主管部门可以专门建立一套针对房地产信托的监管机制，严格控制房地产信托实施过程中出现的控制权集中、资金投向和利益分配信息不明等，防范潜在的道德风险。作为房地产信受托人的信托机构，在信托业务实施过程中，必须主动接受信托业务监管部门中国银监会的监督与管理，并严格按照《中华人民共和国信托法》和《信托投资公司管理办法》的规定开展业务，内部管理上，信托机构应建立健全内部管理制度和风险控制流程，保证技术人员的专业素质，通过专业化管理和多元投资组合，有效的进行道德风险控制。
2、提高信托机构对项目的风险控制
对于房地产信托投资项目，由于专业性较强，信托机构往往对房地产行业了解不够，因此，一定要有风险管理的意识和手段。信托机构在项目选择时应通过对房地产商的经验、实力、资信状况等进行全面的调查了解来评估项目投资的可行性，项目实施期间也需要重点关注项目进度情况、销售情况、企业财务状况和投融资计划，加强对信托资金使用及回收进行全程监控，保证专款专用，项目销售收入能够划入信托专户，确保信托计划的还本付息，通过一系列手段提高资金管理水平，确保信托资金安全，从而保护各方利益不受损害。
3、完善信托法规，加强信息登记备案
在我国信托业的发展过程中，已逐步建立和完善了一整套的法规系统，对信托业务进行了规范，但到目前为止仍没有专门针对房地产信托业的法规，由于房地产项目的专业性与独特性，在房地产信托业的准入标准、项目房地产信托标准选择、规范要求等方面应该存在较大差别，因此政府主管部门可以借鉴经济发达国家的做法，建立对房地产信托的严格管理，制定并完善统一的专门针对房地产信托业的法律法规，建立房地产信托的行业准入机制，对开展房地产信托业务的信托投资公司进行资质认证，以促进房地产信托业的规范发展和风险防范。此外，应从法规层面进一步完善房地产信托登记制度，由专门的行政主管部门负责对房地产信托的各方参与人、信托期限、信托权限等内容进行登记备案，以提高房地产项目信托投资的公开化和透明度。
参考文献：
[1]郑旋.我国发展房地产投资信托基金（REITs）的路径选择[J].商情，2009；30
[2]邓念，郑明高.房地产信托业务的风险防范[J].中国国情国力，2011；01
一、新形势下我国房地产投资面临的风险
（一）投资方式的风险。房地产投资涉及购买，拥有，管理，出租和出售房地产以获，并且房地产投资的热度历来优于华尔街的股票市场。相对其他投资有限公司的资产形式，房地产业的投资是富有流动性同时也是资本密集型的，尽管资本可以通过抵押贷款杠杆来获得，但是房地产业确是高度的现金流依赖。如果这些因素没有得到很好的理解和投资管理，房地产投资就会成为一个高风险的投资项目。房地产投资失败的首要原因是投资者进入一段不可持续的负现金流时间，这往往迫使他们转售物业从而处于亏损或进入破产状态。
（二）投资地点与开发时机存在的风险。有一句著名的房地产魔咒说的是选择投资房地产的标准就是地点，地点和地点。因此房地产投资商在选在投资选点的时候就要大下功夫了，既要考虑当前的成本又要考虑未来的收益，既要考虑内部实力的大小又要考虑外部因素的作用。要及时的了解政府的倾向房地产投资政策，根据政府的政策选择投资地址。因为政府的导向将会成为房地产投资未来收益的正确引领导向。所以根据外部提供的信息获得正确的开发时机来获取有利的经济收益。
二、我国房地产投资面临的风险原因分析
（一）主观原因分析。在市场竞争日趋激烈的今天,许多房地产管理者对投资风险管理的概念不清晰、不太了解,有些房地产商在投资过程中，单凭主观意愿或粗浅的管理知识去指导投资，导致在市场竞争日趋激烈的今天，面对日益变化的经济形势，缺乏应对能力，结果导致资金无法回笼，有的甚至发生亏损，入不敷出，影响企业的生产的顺利进行。对盲目的追求更高的经济回报的投资房地产来说，这种作为更加剧了投资风险。有的房地产会抓住机会,为了迅速将自己的房地产发展壮大起来,而忽略了投资风险，从而造成不必要的损失。
（二）客观原因分析。在社会主义市场经济的条件下，作为社会经济发展领先地位的房地产业必然受国家宏观经济的调控。当国家经济状况好的时候，房地产资金充裕，有利于提高房地产的经营效率。相反，则资金缺乏，社会购买力下降，市场萎缩，经营效率下降，房地产经营风险、投资风险相对增大。房地产投资作为经济发展的主力军，必然要受到市场的相对应的各种控制。商品价格和服务价格的市场变化，要求房地产的质量具有很大的竞争能力；税率的变化，可能在一定程度上影响房地产的盈利水平；利率和汇率的变化也会影响房地产的股价波动。所有这些都间接或直接给房地产经营上带来风险。
三、应对当前我国房地产投资风险的对策措施
（一）投资决策阶段风险防范。在我国房地产投资项目中，在投资过程中，决策阶段的风险最大，一旦决策不周，会造成灾难性的后果。所以为了避免决策阶段的失误，提高投资决策的正确率，房地产商应重点在以下几个方面入手：一是要广揽优秀人才，加强人才队伍的建设，切实可行地进行项目可行性评估，并对市场的走向做好预测和调研；二是要健全组织，建立信息动态管理系统，尽可能和其他企业合作或参加保险，以降低投资风险。只有这样，房地产商才能把投资风险最小化。不管市场如何变化，都能随时扑捉到市场的脉搏，采取正确的对策，降低投资风险。
（二）做好房地产投资方式的创新。在市场的众多公司中，有些房地产公司能够保持长期发展并且声名卓著，而有些房地产公司却因为默默无闻很快被市场淘汰。在新形势下，一个房地产投资企业想要在市场大潮中取得一席之地就要将企业发展的重点放在企业创新上，这指的是：创意涉及拿出一个新的地产规划，包含不同观点的能力并涉及打破并重组我们对这个问题的固有见解，以新知识获得新的见解及其内涵。创造力意味着超越，在以前的商业世界里它甚至不被认为是重要性的东西，或者在企业家从没以为自己建立自己的成功的本质是创新。同理：房地产企业也应该用创新的手段和长远的目光来分析一片土地的未来升值价值以及如何在现阶段通过创新来减少投资并获取更大的成本
（三）合理选择投资地点。在购买房产时,人们通常理解的房产所在位置的重要性。从家里旁边的公路,周围的景点,和高质量的学校将在很长一段时间帮助增加房子的价值。因此房地产投资商在考虑投资地点时应将该土地所处的地理位置，周围环境，生活设施，娱乐以及商业发展程度，教育氛围和社会治安等众多因素。
【关键词】 区域房地产 风险管理 监测预警
房地产业关联度高、带动力强，是区域乃至国民经济发展的“晴雨表”，其波动尤其是非常态的危机波动不仅危及地区经济，甚至对整个国民经济也会造成灾难性的影响。对房地产市场风险的准确把握是政府制定区域和产业政策的基础。而且，区域房地产市场与区域金融环境密切相关，东南亚金融危机、美国次贷危机都是非常典型的例子。在房地产业对GDP的贡献值不断增加的背景下，在国际、国内经济环境持续恶化情况下，保持房地产市场的稳定对区域乃至全国经济的稳定发展意义重大。
一、国内外研究现状评述
国外学者与本课题相关的研究成果主要集中在以下几个方面：其一，关于风险管理。强调狭义风险管理的美国学说，重点在风险的处理上，如威廉姆斯（Williams.C.Arther）和汉斯（Heins Richard M）等；英国风险管理学说侧重于对经济的控制和处理程序，如迈克尔（2000）等。其二，关于经济预警。以法国为代表的“经济恐慌学派”；以日本和德国为代表的“警告指数学派”；以美国为代表的“经济指数学派；以经合组织为代表的多指标监测系统。当今最受重视的预警理论是由Kaminsky，Lizoondo与Reinhart于1997年创建的KLR信号分析法。其三，关于房地产市场风险。房地产业周期含房地产周期本身的研究（Mueller，1999；Hendershott，1997等）和房地产周期对宏观经济影响（Brown，1984；Hekman，1985等）。房价预测（ Quigley，1995；Pace，Barry，2000；Kelley，2005；Gouriéroux，Laferrère，2009等）。房地产市场评估方法：收益还原法（野口悠纪雄，1989；中尾宏，1996等）；数据比较法；层次分析法（T.L.Saaty提出）。房地产泡沫及其形成机理预期（Blanchard and Watson，1982等）、银行信用（Richard Herring，2002等）、信息不对称（Allen，Morris and Postlewaite，1993等）。上述很多理论和方法已经比较成熟，对区域房地产市场风险管理的研究及实践有重要借鉴意义。但是，西方国家房地产制度和房地产市场已经相对成熟和完善，而我国房地产市场起步较晚，这些理论的具体运用还有待进一步研究。
国内相关研究成果主要集中在以下几个方面：第一，关于经济预警。我国关于经济预警的研究经历了两个阶段，1988年以前以引入西方经济发展理论和波动的周期理论为主；1988年后自主研究阶段（袁兴林等，1988；顾海兵，1992，1993等）。第二，关于房地产预警。指数预警法，中房指数、国房指数、上房50指数、武房指数、北京30指数等；统计预警法（赵黎明等，1999；郭峰等，2006，2008等）；模型预警法（胡健颖等，2006；余凯，2008等）；模拟预警法（丁烈云等，2000；Chen，2009等）。第三，关于房地产市场风险及其管理。多从微观角度如企业投资角度研究，涉及宏观的主要集中于对房地产市场泡沫的研究，泡沫论（吕宗泽，2010；吴敬琏，2011等）；局部过热论（萧灼基，2005；叶剑平，2005；王晓国，2003等）。总体上，我国区域房地产市场预警预报的理论研究还处在起步阶段，建立合理可行的区域房地产预警系统成为学者和整个行业关注的热点，但还存在以下不足和有待深入研究的方面：现有房地产市场风险管理及风险测度、评价多从微观财务分析入手，鲜有从宏观角度研究房地产市场风险的。对房地产宏观市场风险的研究多集中于市场是否存在泡沫等，没有从影响房地产市场风险的各个因数来定量分析其市场风险及风险程度。过多关注房地产项目风险的识别、评估及规避研究，缺乏区域房地产市场风险产生的基础、根源等研究。本研究试图从市场风险监测、预警体系的构建入手，以房地产市场风险体系的实证性监测、预警结论为突破口，通过对当前和未来一定时期内的风险状况、面临的主要问题及其程度、主要影响因素、未来发展态势等内容的分析和评价，明确不同时期房地产市场风险管理的目标和侧重点，并以此为依据构建符合房地产市场发展现实的风险管理策略体系。
二、房地产市场风险监测预警的内涵
房地产市场风险。本研究认为，在短近期，房地产供给过剩与短缺，以及可能出现的各种突发性事件所引发的市场风险都会通过交易价格和交易量的波动直接表现出来，所以从价格和交易量来对房地产市场风险状况进行监测可以很好的把握短期内区域房地产市场风险状况。从年度或更长的时段来看，房地产市场风险主要体现在房地产供给和需求的变动及供求平衡问题。
房地产市场风险的监测预警的内涵。指为了避免房地产市场震荡及其带来的一系列经济、社会问题，从房地产供求格局及其未来变动趋势出发，着重对房地产价格和市场交易状况及后果所进行的预测、评价和报警。通过动态监测预警，对当前及未来一定时期内房地产市场风险的宏观态势给出正确评价和科学预警，促使政府及相关部门预先拟定对策，提前采取必要的控制行为，以消除或缓解警情，维护房地产市场的良性运行状态。
三、监测预警体系的构建
1、监测预警的内容
主要围绕房地产市场运行风险系统展开：房地产市场供给风险子系统――包括房地产开发投资增长率与GDP增长数率比值，房地产开发投资额与全社会固定资产投资额比值、房地产开发企业贷款增长率与全社会企业贷款增长率，房地产企业自有资金与房地产开发投资总额比值等指标的分析；房地市场需求风险子系统――主要围绕影响房地产需求的影响因素如人均可支配收入水平、经济增长率、人均住房面积等；房地产交易风险子系统――主要分析商品房销售面积与商品房竣工面积比值，商品房空置率，房价收入比，商品房价升幅与GDP增幅的比值等。
监测预警的手段：确定各指标值的风险底线及其区间进行数据的收集、汇总期初对监测指标进行预测对照确定的风险标准预测房地产市场风险程度并报警期末将监测指标观测值与确定的风险标准进行对比对房地产市场风险程度进行评价并报警。
2、风险区间、警度区间的划分
要对区域房地产市场风险情况进行监测预警，首先要确定监测预警目标的标准，即确定市场风险的临界值，关键在于确定无风险区间或安全区间。无风险区间的确定首先要与经济理论和已经有的定性认识一致。确定无风险区间的思路是客观分析与主体调查相结合。按照人民大学顾海兵教授的研究，客观分析主要依据指标的历史数据，根据多数原则、半数原则、少数原则、均数原则、众数原则、人数原则、负数原则、参数原则风险或安全临界线的选择。主体调查法确定临界线的关键在于调查对象的选择，不同的调查对象由于其相关知识、经验、分析判断能力和水平的差异对同一问题可能产生完全不同的看法，为确保调查结果的客观性，采用该方法确定临界线时要关注调查对象的广泛性。
本研究认为，鉴于房地产市场风险状况的判断是依据指标市场供给风险子系统、市场需求风险子系统和市场交易风险子系统构成的指标体系，可以运用扩散指数法来判断区域市场风险水平和程度。
DIt=■%100
若在t期内，风险指标个数等于指标总个数，则DIt=100%；
若在t期内，风险指标个数等于0，即全部指标均处于正常范围，无风险，则DIt=0；
若在t期内，风险指标个数与无风险指标个数相等，则DIt=50%。
总体市场风险程度和等级依风险指标的个数和等级确定。
也可以采用标准化方法，对各指标的风险程度打分，用加权平均求出风险值，再根据风险值的高低判断风险水平和等级。将房地产市场风险划分为五种类型，由低到高分别是无风险、轻度风险、中度风险、重度风险与危机，分别对应无警区间、轻警区间、中警区间、重警区间和巨警区间，对应的警度分别为无警警度、轻警警度、中警警度、重警警度和巨警警度。
安全度和警度区间的划分采用百分制，并设定不同的符号与之对应。具体解释如下：
无风险（无警警度）：风险值综合评价得分60分以下；
轻度风险（轻警警度）：风险值综合评价得分达到60～69分
中度风险（中警警度）：风险值综合评价得分达到70～79分
重度风险（重警警度）：风险值综合评价得分达到80～89分
危机（巨警警度）：风险值综合评价得分90分以上
对以上风险类型、警度类型的具体含义说明如下：
无风险：用绿色信号灯表示，指区域房地产市场供给、需求、价格与交易量变动均在合理区间，表明房地产市场运行处于较好状态，利于或者促进经济发展与社会稳定，即风险值综合评价对应分值在60分以下的状态。
轻度风险（轻警警度）：用蓝色信号灯表示，指房地产市场供给、需求、价格与交易量变动构成的指标体系中超过50%的指标值本身或其变动水平超过合理区间，对房地产市场的运行、区域经济发展或社会稳定存在轻度的负面、消极影响，即风险值综合评价对应分值在60―69分之间的状态。
中度风险（中警警度）：以黄色信号灯表示，指房地产市场供给、需求、价格与交易量变动构成的指标体系中超过50%的指标值本身或其变动水平超过合理区间达一定程度，对房地产市场的运行、区域经济发展或社会稳定存在较大的负面、消极影响，应该引起关注的状态，即风险值综合评价对应分值在70―79分之间的状态。
重度不安全（重警警度）：用粉红色信号灯表示，指房地产市场供给、需求、价格与交易量变动构成的指标体系中超过50%的指标值本身或其变动水平严重偏离合理区间，房地产市场的运行、区域经济发展或社会稳定已经受到严重影响，即风险值综合评价对应分值在80―89分之间的状态。
危机（巨警警度）：用红色信号灯表示，房地产市场供给、需求、价格与交易量变动构成的指标体系中超过50%的指标值本身或其变动水平远远偏离合理区间，房地产市场的运行、区域经济发展或社会稳定已经受到巨大影响，即风险值综合评价对应分值在90分以上的状态。
四、区域房地产市场监测预警的实证研究构架
区域房地产市场监测预警主要分两步完成：第一步，要首先根据搜集的数据及前面介绍的风险区间、警度区间的划分方法、原则来确定具体指标的安全区间和警度区间，然后利用各指标的历史值及其未来环境的可能变化预测各指标期初预测值，根据预测结果对照风险区间、警度区间得出各指标的打分值，经过加权处理后得到近短期房地产市场的监测预警结果并预报风险度和警度水平；到期末再根据各指标的观测值计算其得分值，然后对照风险区间和警度区间来对本期的风险程度进行评价，并对比预警结果评价预警准确度，如果预警结果与评估结果一致，可以采用该方法对区域房地产市场展开监测预警。
（基金项目：河南省教育厅科学技术研究重点项目（13B7903
88）。）
【参考文献】
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关键词：房地产；财务风险；目标；构建；措施
中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01
一、房地产行业发展现状分析
我国国民经济发展的速度比较快，房地产行业的发展状况较好，是国民经济中的重要组成部分。房地产行业主要以土地和建筑物为其日常经营对象，是从事房地产开发、建设、经营、管理和服务等多种经济活动为一体的综合性产业，具有先导性和基础性，在国民经济中发挥着一定的带动性作用。市场经济不断发展，城市化水平走势稳步提高，同时人口流动增加和居民消费水平的不断提高增加了居民对住宅的需求，因此人们对房屋的需求较为强烈，房地产行业处于买方市场。
但是，2011年国家针对房地产行业的发展颁布了一系列政策，比如出台了限购、限贷、上调存款准备金率和利息率等政策，强化了对房地产企业的宏观调控，房地产行业的发展不容乐观，其行业竞争性逐渐增大。由于政府的宏观调控，房地产行业的高收入和高利润等特点被打破，出现了部分撤资现象，日常的资金营运工作质量直接影响到房地产企业的发展状况，企业在进行市场运作过程中需要面临的市场风险系数增大。在这样的经济发展背景下，房地产企业对内需要构建财务风险管理体系，转变房地产企业在财务危机前的被动局面，提高自身的综合竞争实力，保证财务管理工作的顺利开展。
二、房地产企业财务风险管理目标
笔者认为，房地产企业财务风险管理目标是动态的，是在风险管理过程中不断进行调整的，因此风险管理目标可以将风险作为管理目标区分的重要划分线。
在风险对房地产企业产生影响之前，企业财务风险管理目标主要是为了实现成本支出合理并保证工程项目的安全开展。房地产企业作为一种经济组织，其经营管理的目标就是实现自身经济利益最大化，因此其会选择预期收益或者是预期收益现值最高的投资方案，而且会尽可能的控制成本，以期通过合理的成本支出获得合理的经济收入。同时，房地产企业十分重视工程项目安全生产，安全生产直接影响到企业对工程的投入成本，同时还影响企业的形象和工程项目的进度。
在风险对房产企业产生影响之后，企业财务风险管理目标主要是为了保证企业正常运营和实现企业的项目预期目标。财务风险的产生会直接对企业的财务状况带来负面影响，甚至对房地产企业带来重大的经济损失，因此在风险产生之后，房地产企业需要尽可能降低财务风险对企业造成的损害，保证资金营运健康，以便保证企业的正常运营。同时，房产企业财务风险管理需要控制风险对项目开展的影响，缩小并调整企业在实际运行和计划过程中出现的偏差，使得工程项目的收益达到预期目标。
三、房地产企业构建财务管理体系应该财务的措施
无论是房地产企业还是其他类型的企业，其构建财务管理体系都需要从三个方面入手，即财务风险识别、财务风险评估和财务风险防控。
（一）财务风险识别方面应该采取的措施
房地产企业要做好财务风险管理体系构建工作，首先就要根据企业的性质选择科学合理的财务风险识别办法，保证财务风险识别工作的嗜沸裕以便为风险防控和评估工作提供必要的信息，为风险管理部门提出针对性的管理方法和手段提供依据。其次，房地产企业在风险识别方面要重视财务风险调查表的使用，可以使用风险调查表对企业的财务风险识别工作进行辅助，以便对风险定性因素进行识别，帮助房地产企业迅速判定自身是否正面临着财务风险。财务风险识别表简单可靠，对企业的初步自查风险管理工作具有重要的积极作用。
（二）财务风险评估方面应该采取的措施
财务风险评估工作的开展需要有风险评估指标，可以将风险评估指标分为定量指标和定性指标。定量指标可以分为财务效益指标、资产运营指标、偿债能力指标、发展能力指标等等，不同的指标下又可以分为不同的评估内容和指标。风险评估的定性指标可以主要分为产品市场占有率、领导综合素质、员工综合素质、组织运行效率、经营发展战略、技术装备等。房地产企业应该根据自身的性质和特点选择科学的风险评估指标，根据典型性原则选择并构建房地产企业财务风险评估指标系统，为风险评估工作提供必要的基础。
房地产企业财务风险评估管理工作可以从财务指标和非财务指标入手进行选择，并将财务性风险评估指标和非财务性评估指标结合起来。房地产企业可以对财务性指标进行分层次管理，可以设定一级的财务性评估指标，在一级财务性评估指标下设置二级财务评估指标。比如，房地产企业可以将短期偿债能力设为一级财务性评估指标，在短期偿债能力下设置流动比率、速动比率等二级评估财务性评估指标。非财务性指标可以分为组织运行效率、销售渠道、人才管理、岗位设置、制度管理、战略制定的科学性等方面。
（三）在财务风险防控方面应该采取的措施
房地产企业要做好财务风险防控工作，就要积极拓宽资金筹措渠道。房地产企业项目的开发周期较长，资金需求量大，因此房地产企业要重视资金运营工作的重要性，为项目的顺利开展提供必要的可持续性的资金流，为项目开展提供必要的资金保障。其次，房地产企业要建立健全财务预算管理机制，根据项目和各个部门的实际情况开展预算编制工作，对资金的筹措、使用和分配进行科学的规划。在资金的使用上，财务管理部门要严格按照预算计划拨付资金，杜绝预算资金挪用和盲目借贷行为的出现。再者，要加强流动资金管理，重视大宗大额资金的财务稽核，定期进行对账工作，随时检查项目后期的资金保障情况。同时要完善风险防控监督管理机制，保证风险管理制度的执行效力。
参考文献：
