时间：2023-06-07 09:30:16
家住崇明的陆某4年前取得了《农村个人建房用地申请批复通知》，但没有及时建房，一年后，开发商根据房屋拆迁许可证，取得了陆某所在地范围拆迁人资格。房屋根本不存在，陆某该如何补偿安置？因和开发商达不成房屋拆迁补偿安置协议，陆某向崇明县住房保障和房屋管理局提出行政裁决申请，该局做出《不予受理通知书》。陆某不服，向法院提起行政诉讼。近日，崇明县法院对此案做出了一审判决。
2006年12月20日，陆某取得了 《农村个人建房用地申请批复通知》，但他当时没有建房。2007年9月，一家开发商根据崇明县房屋土地管理局核发的房屋拆迁许可证，取得了陆某所在地范围拆迁人资格。这个时候，陆某房屋还没有建造起来。2010年9月16日，陆某以与开发商达不成房屋拆迁补偿安置协议为由，用邮寄方式向房管局提出房屋拆迁行政裁决申请。房管局于2010年9月18日收到陆某的申请，经调查核实，认定陆某申请裁决的房屋不存在，依据《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第九条第 （四）项之规定，于2010年9月20日做出 《不予受理通知书》，并于当日向陆某进行了送达。陆某不服，2010年10月8日，他向崇明县法院提起行政诉讼。
崇明县住房保障和房屋管理局辩称，该局收到陆某的行政裁决申请后，经调查核实，查明陆某申请的房屋不存在，依据相关法律，于法定期限内做出不予受理的具体行政行为，事实清楚，程序合法，适用法律正确。
崇明县法院认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》及《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的相关规定，崇明县住房保障和房屋管理局具有做出被诉具体行政行为的法定职权。该局收到原告的行政裁决申请后，经调查核实，认定原告申请裁决的房屋不存在，并依据《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》，在法定期限内做出不予受理的具体行政行为，事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以支持。原告房屋实际不存在，其申请裁决缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。据此，法院做出一审判决，维持崇明县住房保障和房屋管理局做出《不予受理通知书》的具体行政行为。
关键词：土地资源；闲置房屋；农村
中图分类号：D422.7 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-04-0040-1
1 造成农村房屋闲置的原因分析大体有以下几个原因
1.1 富裕农民涌入集镇
随着农村经济发展，集镇建设加快，随着收入的增加，农民对住房环境、条件等提出了更高要求，许多富裕农民纷纷到集镇购买楼房，长期住在乡镇街道，农村房屋请人看管或遗弃。
1.2 户口迁出造成房屋闲置
一是农村户口的学生和青壮年通过上大学、当兵等途径离开农村，但是在农村他们的父母还为他们留有住宅和耕地。二是随着城市化建设的加快，大量农民工进城打工或者经商，他们中相当一部分人在城市购买了商品房，使得这些人口的住宅长年处于空闲状态。
1.3 农村人口减少造成房屋闲置
受中国二十多年来计划生育的影响，农村家庭也已大部分一个家庭一个孩子，农村已婚青年都基本上自己盖上新房，很少有和父母一起居住的了，与已婚孩子分家后老人大多仍居住在自己的老房子，当老人去世后，其原来居住的房屋便会空置下来。
1.4 房主有新的住所
是房屋的主人已建新居，另有新宅，旧房未及时拆除，违反了土地管理的有关法规，而地方上有些干部则听之任之，造成房屋闲置。
2 农村闲置房屋的危害有以下几个方面
（1）农村闲置房屋不但使耕地面积大量缩小，而且也让耕地遭到了比较严重的破坏，严重浪费了土地资源，造成农村容村貌十分混乱，使农村生活环境恶化了，严重影响了加快社会主义新农村建设的进程。
（2）农村闲置房屋致使土地资源严重浪费。农村闲置房屋的院里长满了蒿草，房檐、门窗上结满蜘蛛网使大量土地无法耕种，致使土地资源利用率偏低，不能真正做到地尽其用，产生更大的经济效益和社会效益。
（3）农村闲置房屋大多存在安全隐患。因长期无人居住管理，农村闲置房屋大多年久失修，荒草满院，易倒塌，对人身安全构成威胁，并成为村卫生防疫的死角。同时，由于农村闲置房屋大多远离村民视线，不但成为偷盗行为的频频发生地，而且即使不法分子藏匿其中也将会影响农村的治安，增加农村的不稳定因素。
（4）农村闲置房屋容易引发宅基纠纷。在大多数农民心目中，宅基地属于私有财产。如果宅基地占有不均，极易导致群众为争夺宅基地而发生矛盾纠纷，影响邻里和谐和农村稳定。
3 盘活和利用农村闲置房屋的思路和对策
农村闲置房屋问题解决的好坏，对缓解我国耕地日益减少的矛盾，更好的保护好耕地资源，保证足够的粮食生产，将起到十分重要的作用。
3.1 对闲置房进行土地整理复垦开发
在推进闲置房屋土地整理复垦时，必须在充分尊重农民意愿的前提下，坚持政府积极推动、市场努力运作，搞好科学规划、做到积极引导，能够因地制宜、规范化操作，做到量力而行、争取逐步推开，在确保取得比较好的社会效益和经济效益。但一定要讲求工作方式方法，否则可能会触犯政策乃至法律，产生事与愿违的不良后果。
3.2 明确农村宅基地及其闲置房屋的财产利益
在宅基地土地整理和复垦过程中，要切实保护好房屋主人的合法权益，特别是要在合法前提下，确保闲置房屋主人应得的宅基地部分增值收益。
3.3 是做到统筹兼顾，适当给予补偿
考虑到农村居民新修房屋后仍保留原旧房的情形普遍存在，为鼓励农户新修房屋后拆除旧房，并从兼顾各方利益出发，建议对旧宅适当补偿。健全合理补偿机制，对农村闲置房采取集体垫付适当补偿，当然，在拆迁、迁建之前要约定复垦后的田地归所在村民小组集体所有，但原宅基地使用者有优先承包权，也可由村民小组给予一定补偿，再调配给其他承包大户或无田土户。
4 盘活利用有使用价值的闲置房
在如何盘活和利用好农村闲置房屋时，应结合各地闲置房屋的实际情况做到物尽其用。
（1）改造农村闲置房屋，适当增加具有公益性的服务场所。建议加大对闲置房改造的资金投入，结合新农村建设，对闲置房进行重新规划，重新改造，合理利用。
（2）创新流转制度，解决贫困户住房问题。宅基地上的房屋是宅基地使用权人投资建造，是宅基地使用权人的私有财产。农房如果长期闲置无人维护，会逐渐破烂，但要卖掉并不容易。与此同时，部分贫困农民又无力建新房，存在住房不安全问题。因此，各地政府不妨花较少投资帮助贫困户解决燃眉之急，也可通过补助少量资金鼓励危房改造对象购买安全流转房，这既解决了贫困户的住房问题，改善生活生产条件，又盘活了农村闲置房，更节约了农村新建房占用耕地，使农村富裕户的闲置资产得到充分利用，充分发挥效益。这种资源流转制度的创立推进，利民利国，具有较好的经济、社会和生态效益。
一、背景介绍
随着城市化进程的加快和社会经济的迅速发展，农村劳动力大量向城市转移，农村房屋空置现象严重，资源浪费大。同时，由于定居城市的农村村民或因继承等合法途径拥有农村房屋的城市居民日益增多，农村房屋买卖现象也频频出现，而且买卖主体的范围也不再局限于同一集体经济组织之内，跨村、乡镇的买卖，甚至城镇居民购买农村房屋的行为也屡见不鲜。
当前，法院受理的农村房屋买卖合同纠纷大多数都是出卖方事后反悔主动到法院，要求判决双方房屋买卖行为无效从而收回已交付的农村房屋，也有少部分是由于买受人出卖方要求判令其履行协助办理房屋产权及土地使用权过户手续。
目前，此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理服务登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。2007年12月17日宋庄“画家村”画家李玉兰农房买卖案终审判决，维持此案7月宋庄法院一审原判，认定宋庄“画家村”农村房屋买卖合同无效。而这“画家村集体腾房”事件，仅仅是大量农村房屋买卖纠纷中的一个缩影。
农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及宅基地使用权流转的法律难题，是目前司法实践的热点、难点，相关物权理论的研究争论很大，在《物权法》的制定过程中，宅基地使用权流转的放、禁之争从未停止，最后颁布的《物权法》在此问题上的立场也基本未变。在当前的审判实践中，由于对农村房屋买卖合同的性质没有明确的法律规定，理论上也无权威定论，造成了司法实践中认定此类合同有效和无效的判决均存在。
二、农村房屋买卖法律问题汇总
1、农村房屋买卖是否合法。现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有，因此我们只能根据相关法律规定寻找依据。根据2007年10月1日开始实施的《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而在《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。
同时，由于根据《民法通则》第七十五条第一款，房屋属于公民的个人财产范畴，公民的合法的私有财产不受侵犯。宪法第十三条第一款和第二款也强调国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。根据《民法通则》第七十一条规定：“公民个人（包括农民在内）对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权，自然有依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分，包括出卖、互易、赠与等方式。”从中我们可以看出，农村村民有权利出卖自己在农村的房产。
2、城镇居民能否购买农村住房。国务院办公厅1999年的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。在这些规定中，我们似乎可以看出城镇居民不能购买农村住宅。但是，根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，而农村村民的房屋所在的宅基地，只要没有其他违法的条件下，本来就是建设用地，该房屋的买卖即主体的变更，并不影响集体土地的利用整体规划。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释［1999］19号）第4条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因而，笔者认为上述“通知”，并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。
最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则，该批复的内容如下：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。……”最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题过案例。因此笔者认为，要活跃农村房产市场，对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制。因为如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，反而会损害出卖人农民的利益。
3、房地如何实现分离。“房地一致”原则即是要求土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权一同转让、抵押。其在立法上的体现主要在《中华人民共和国城市房地产治理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”既是农村房屋可以买卖了，但是土地怎么办？农村的土地所有权是集体所有的，不允许买卖，宅基地的所有权是集体的，不允许流转。根据《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利，目的是为其成员建造房屋提供权利基础。这样一来，如何实现房地分离似乎成为一个困惑，在人们的观念中似乎一直是“地随房走”，房屋既然卖了，宅基地难道也可以卖？其实在法律范围内，“地”和“房”是可以分开归属的，根据土地租赁的概念我们可以联想到宅基地的租赁，这样便可以明确划分出宅基地的所有权、使用权和租赁权，通过宅基地所有权人与房屋买受人签订宅基地租赁协议，从而实现房地分离。而宅基地使用权人享有宅基地租金的收益，租金数额可由当事人协商，不能达成协议的，可以请求人民法院确定。
笔者认为，由于房屋这种特定意义的不动产，因此对于宅基地租赁的租赁期限应该不局限于《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的限制，应该以宅基地地上房屋的物理状态存在期限为限制。当房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加盖、改变结构等方式对房屋进行实质建设时，应认定地上物灭失，宅基地使用权保有地上物的存续理由已然消失，宅基地租赁权消灭，宅基地所有人可依物上请求权要求占有人返还宅基地。
4、没有房产证，合同效力如何确认。由于根据国务院办公厅1999年的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。因此，许多农村房屋买卖都不能获得相应的产权证明，给农村房屋买卖带来障碍，导致“黑市”交易，并容易埋下产权纠纷的隐患。
笔者认为，买卖房屋未办理过户手续不影响合同的效力。农村房屋买卖后是否办理过户审批手续不是房屋买卖合同的有效要件，所以未办理过户登记手续不影响买卖合同的效力。根据我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”所以，依据该规定需办理批准、登记等手续后生效的合同，必须有法律或者行政法规上的依据，地方法规或规章都不能作为认定合同需依法登记后生效的依据。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。
三、结论及建议
综上所述，笔者认为，针对农民房屋买卖现象较为普遍的现象，应通过完善法律政策进行疏导，从源头减少法律纠纷的发生。
1、尽快完善立法，修改《土地管理法》规定农村房屋可以自由买卖。
2、政府可以对农村房屋征收一部分土地出让金的方式将宅基地性质变为国有土地，买受人取得城市房屋所有权和国家土地使用权。苏州郊区已进行试点，补缴40%的土地出让金后，农村房屋可以上市。
农村房屋具有很多特性与城市房产有一定的不同，农村房屋一般是村民在集体土地上自建的房屋，具有自主性、随意性。房屋建成后作为不动产依赖于土地而存在，房屋与土地是紧密联系密不可分的，失去土地则房屋也将不会存在。农村房屋宅基地一般都是无偿取得，而且受农村房屋建设管理比较宽松、落后的影响，农村违规占用土地、违法建房现象比较普遍，因此导致农村房屋管理系统比较混乱，成为新农村建设发展的阻碍。因此，摸清整改农村房屋产权现状，建立全方面系统的房屋信息，是目前乃至今后农村土地房屋产权登记的头等任务。
二、开展农村房屋产权登记的必要性和紧迫性
1、农村房屋产权登记在保证房屋所有人合法权益的情况下进行有序、合理、合法的开展，实现房地产物权的需要，农村房产被确立所属权后，能够合理进入交易市场，可以由原来的不动产变成可流通的动产流向社会，能够推动农村经济的飞速发展。
2、开展农村房屋产权登记工作是顺应社会需求、市场需求迫在眉睫的任务，有利于对农村房屋产权的管理。然而随着大量农民不断涌入城镇，进城务工经商等现象越来越普遍，导致农村房屋闲置情况越来越多，闲置私宅转让情况也会越来越普遍，因此也会产生诸多问题，由于农村私宅没有产权证，交易时不能按照相关规定办了过户手续等，没有切实的法规条例来保障权益，势必会造成交易的风险，带来隐患。因此，农村房屋登记工作全面开展能使私建农宅合法、有法律保障有序的买卖，有利于推进农村经济有序全面发展。
3、农村房屋产权登记工作的开展能够更好的促进经济，有利于建设社会主义和谐社会，给农村房屋交易中的纠纷提供依法解决的保障，因此农村房屋的产权确立，对社会和谐稳定起到至关重要的作用，是围护社会稳定、经济发展的需要。
三、农房产权登记工作的开展和措施
由于农村房屋产权登记工作相对迟缓，因此在开展过程中应该实事求是，扶持完善，对问题分类处理，妥善的解决问题，整体原则应该是：在对农村私宅按照程序进行手续上的补办，补交相关费用，这就需要积极的开展以下几方面的措施来推动工作：
1、人员的配备问题。受历史遗留问题的影响，农村房屋产权登记涉及的问题较多，情况也相对的复杂些，需要多部门的参与协作分工才能完成，因此应该成立专业的工作组，组织高素质、业务能力强的人员进组，各部门紧密配合，分工协作形成合力发挥整体作用。
2、经费充足到位。农房产权登记工作量大，任务繁重，需要大量经费来保障工作顺利进行，为减轻农民负担，政府应安排专项经费并提供配套设施，以保证工作的顺利完成。
3、加强宣传。思想指导行动，针对偏远薄弱地区应加大宣传力度，让农民提高对房屋产权登记的认知，了解办理农村房屋产权登记的好处，提高农民觉悟性，有利于工作的顺利开展。
四、实施农村房产登记的具体工作内容
1、农房产权登记的应该包含的基本内容。农村房屋产权登记应记录农房所有人的家庭基本情况、农房权限内涵盖的内容、房屋现阶段的具体情况，土地使用范围情况， 还应该记录房屋使用面积、位置、结构等客观存在的现状。并且要附上房屋的平面图以及房屋周边土地的实际测量图纸。如果农房的所有人是单个自然人要记录单个自然人的基本情况，如果是多个自然人要同时记录每个自然人的基本情况。
2、农村房产登记应该具备怎样的条件。在进农村房屋登记时要符合相关的条件：房屋主体要合格符合登记条件；申请房屋登记人应该为房屋的所有权人；要有合法合格的身份证明；房屋权属来源合格；利害关系人对登记没有异议；符合相关法律、法规规定的条件。
3、农村房产登记应该具备的流程。办理初始登记时，对自建房屋时应该提交所建房屋用地的宅基地使用证，集体建造的房屋要提供有效的集体土地使用证，已经批准的工程建设规划许可证或乡村建设规划许可证，农村自建的房屋超过一层低于三层（含三层）的工程完成后，无需提交工程竣工验收证明，对于村民组织建设的房屋则要求必须提供工程竣工验收证明。一些受历史原因影响没能进行竣工验收的，应该由相关部门进行鉴定房屋是否符合安全使用条件，合格的应予以办理。
1.评定房屋安全等级。旗住建局部门组织对全旗所有常住户房屋开展安全等级鉴定，鉴定结束后分别出具鉴定结果证明，每张鉴定结果证明表上都要有旗住建局部门复核盖章确认。
2.房屋安全等级鉴定表分别在旗、乡镇、村、户档案或佐证材料中留存。
3.房屋安全等级鉴定为C级和D级的，建立危房住户台账，分析查找问题原因，一对一提出整改措施。
二、全面落实危房改造政策
1.建档立卡贫困户、低保户、分散供养特困户和贫困残疾人家庭四类重点对象房屋安全等级，鉴定为C级住房的，进行加固改造，鉴定为D级住房的，帮助申请农村危房改造政策。
2.四类重点对象无力自筹改造危房的，通过统建农村集体公租房及幸福大院、租用闲置农房和集体公房置换等方式，解决住房安全问题。
三、统筹解决住房安全问题
1.四类重点对象以外农户房屋安全等级鉴定为C级和D级，如果本人完全有经济能力加固或新建的，鼓励和动员农户自行加固改造或建设新房。自行加固改造结束后，重新由旗住建局部门组织进行安全等级鉴定，确保达到安全住房标准。
2.四类重点对象以外农户房屋安全等级鉴定为C级和D级，如果本人或子女有安全住房闲置不用的，鼓动和动员农户搬入安全住房，如子女住房不愿让其搬迁的，再采取入住幸福互助院或租房的方式帮助解决住房安全问题。
3.四类重点对象以外农户确实无力加固或新建，也无其他安全住房可住，鉴定为C级住房的，进行加固改造，鉴定为D级住房的，通过统建农村集体公租房及幸福大院、租用闲置农房和集体公房置换等方式，解决住房安全问题。
四、完善和规范佐证材料
1.四类重点对象自愿放弃危房改造政策或者不愿意接受入住幸福互助院和通过村委会租房的方式解决住房安全问题的，根据农户实际出具相关佐证材料，佐证材料至少包括：①乡镇包片领导、包村干部、驻村工作队成员和村“两委”干部上门宣讲政策和农户本人自愿放弃或不愿意接受的影像资料；②农户自愿放弃或不愿意接受承诺书，需户主本人和家庭成员签字按手印；③农村危房改造审批表、农村危房改造协议书和租房协议，证明为其争取过危房改造政策或租用房屋；④召开会议村民代表大会，研究通报农户自愿放弃危房改造政策或不愿接受入住幸福互助院和通过村委会租房的方式解决住房安全问题，做好会议记录，参会人员签字；⑤村“两委”出具情况说明材料，加盖村委会和乡镇政府公章，乡镇包片领导、包村干部、驻村工作队成员和村“两委”主要负责人签字证明。
2.四类重点对象以外农户有经济能力加固或新建却不愿加固或新建的，根据农户实际出具相关佐证材料，佐证材料至少包括：①乡镇包片领导、包村干部、驻村工作队成员和村“两委”干部上门鼓励动员和农户本人不愿加固或新建的影像资料；②能够证明其有经济能力加固或新建的材料，如本人属“八类人员”和种植养殖大户的证明材料、子女属“八类人员”的证明材料，本户或其子女高收入证明材料等等；③村民代表大会结合村内其他农户经济收入情况，综合研判其有经济能力加固或新建的会议记录，详细记录有经济经济能力具体证明以及不能为其免费加固或采取其他方式解决安全住房的理由，参会人员签字；④村“两委”出具情况说明材料，加盖村委会和乡镇政府公章，乡镇包片领导、包村干部、驻村工作队成员和村“两委”主要负责人签字证明。
关键词：城市周边 农村房屋 买卖
一、城市周边农村房屋发展状况
随着我国经济的不断发展，人口流动频繁，大量人口涌入城市，容纳量减少，需求相对集中在城镇，使得城镇化建设必须加速。在旧城改造和小城镇建设、改建的过程中，原来小城镇周边农村的土地也逐步的城市化。在这种条件下，房屋的买卖凸显诸多问题，特别是在周边农村房屋买卖问题上缺乏管理、亟待规范。
在城市化的过程中，由于城市的扩张，城市周边的土地即从冷清变得抢手。土地资源逐渐稀缺，其价值也逐步增值，因此，城市周边的土地也成为各种利益主体竞相追逐的对象。城市周边农村房屋买卖已成为当今房屋交易的焦点、热点，引起关注。
1.房屋原所有者建房后买卖房屋
这种情况下，房屋的所有者与土地的使用者是一致的，房屋的所有者一般都是集体经济组织成员。经济的发展，村民的生活水平不断提高，对自己的居住标准也提高，对改善居住条件的要求进一步增强；加之近年来，国家提倡的新农村建设，鼓励农民改善自己的居住条件，所以农村房屋的建设迅速发展。农村村民在房屋建成后，由于外迁或者是其他原因，不再需要保留自己建成的房屋，便将自己建成的房屋出售。
2.原房屋的所有者与他人共同建房
为响应国家新农村建设政策，农村村民有改善自己居住条件的想法。但是由于受经济条件的制约，部分农村村民没有能力自己独立建房；另一方面，大量人口涌向城市，没有住房居住，又想在城市安家落户。基于上述情况，原房屋的所有权人出地，由外来户出资共同建房的情形。
从本质上讲，这种情形是将自己宅基地使用权作为出资与他人共享，转让自己部分宅基地使用权的行为。
3.个别建筑商投资建房后转让房屋
为追逐利益，在农村村民的宅基地上修建商品房，建成后将房屋出售。他们与原房屋所有者或宅基地使用权人一般都是私下协商，有的是以补偿给原村民一套或几套住房，有的是直接补给原村民现金等等。从表面上看，是村民自己建筑住房，从本质上讲，建筑商为了利益的最大化，非法投资办开发地下房地产。
4.个别建筑商投资建房，没有公司，最低资金投资达不到法律规定的建筑要求，一旦发生事故，不能保证及时给予赔偿；在施工设施简陋，无法保障施工人员的人身财产安全。
5.农村房屋的转让不像城市房屋那样程序严格，要求房屋过户登记，农村房屋建成后，法律没有要求进行登记，大部分仅有宅基地使用证，转让相对较为简易。因此，建筑商在房屋建成后也不向国家缴纳税费。成本低、利润大，于是城市周边农村就成了建筑商相对集中的地方。
6.建筑粗糙，存在安全隐患
建造者追逐利益的最大化，建筑的房屋大多存在偷工减料、粗制滥造的情形，严重影响建筑质量，留下了极大的安全隐患。
7.手续不齐，纠纷不断
这些房屋在建设中，有的办理了土地手续，有的没有办理；有的办理了房产手续，有的又没有，有的甚至没有任何合法手续。由于建房手续或多或少的不齐，在房屋买卖中或交易后产生纠纷就不可避免。因此，从理论上探讨解决城市周边农村房屋的买卖问题、整顿城市周边农村房屋买卖市场尤为重要。
二、农村房屋买卖现状的分析
1.府规划、建设的滞后
近年来，许多城市都在不断地改造、扩建，而城市周边农村土地没有进行规划或者规划后又没有及时建设。其间，就为那些追逐利益的人钻了空子。于是便出现了在没有规划的土地上进行没有任何手续的建设、在已规划国家没有征用的土地上进行抢建、搭建，加班加点“种房”等，其目的是将建成的房屋出卖后获得利益或是在国家征用土地时得到补偿。
2.商品房价高
城市人口不断增长，对住房的需求量也就相应地增长。市场对住房的需求刺激了房地产开发，抬高房价。一般老百姓对高昂的商品房只能望“房”兴叹。相比之下，城市周边的农村建筑房屋比较便宜，是消费群体的最佳选择。
3.法律法规相对滞后
法律作为文字化的社会规范，受制定时的社会环境和文字表达的局限，对客观事物的预测和调整不能面面俱到，因此出现法律空白也无可厚非的。就有关房屋管理的全国性法律来看，目前我国存在的法律法规及规章主要有：《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋租赁条例》、《城市房屋登记管理办法》；关于土地的全国性法律有《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《关于确定土地所有权和使用权若干问题的规定》等。法律有一个共同的特点，那就是在房屋所有权及相关权利上，只对城镇房屋（主要是国有土地、集体土地）作了详细规定，都很少涉及农村集体土地上房屋的买卖主体、农村房屋所有权转移方式。
4.地方利益
农村村民在建房中，法律没有规定必须进行登记，其向国家交纳税费较少，未缴纳土地出让金。乡镇考虑地方局部利益，将建筑商的建房行为看成是对当地地方的一种商业投资，也就鼓励甚至怂恿其发展，并以乡镇名义发给产权证，就成了普遍所称的“小产房权”。
三、农村房屋买卖的法律分析
对农村房屋和城镇房屋在“法律上的不同等对待”，给农村村民建设房屋带来了便利，也给那些追逐利益的人打开了方便之门。其实农村房屋与城市房屋在所有权的性质上并无本质区别，而且从中国法制史上来看，该两种所有权也的确一直并无太大差异。新中国成立后，对土地公有制的施行，房屋对土地的依附性也相应的出现了不同。
农村房屋与城市房屋相比，农村房屋的特殊性在于：
1.土地性质上
在城市房屋建设中，土地的性质是国有出让或是国有划拨。农村建设用地，主要是责任地或宅基地，性质均归村集体所有。
2.国家法律管理上
对城市房屋，国家有《城市房地产管理法》进行规范，城市房屋的土地使用证、房产证也相对完善，城市房屋的转让要进行过户登记。在我国农村宅基地上的房屋，有的地方有产权证，有的只有建房证，有的仅有宅基地使用证。农宅的买卖，过户登记比较混乱。
农村房屋所有权与城镇房屋在本质上都属于所有权人对物占有、支配、处分、收益的权利，两者最主要的区别仅仅在于所依附土地的权利在转让形式上的不同。
依据土地管理法第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。可以看出，国家在国有土地使用者的使用身份主体上并没有明确的限制，因此笔者认为，任何人都有可能成为城镇房屋所有权的主体，也可以说，有可能成为城镇房屋所有权人被转让人或受让人。
土地管理法规第43条：农民可以使用本集体经济组织的土地建设住宅或者兴办乡镇企业。在此强调了农民可以使用“本”集体经济组织的土地建筑房屋，其中含有禁止村民使用“其他”集体经济组织土地建房和向本集体成员之外转让房屋之意。探寻立法的本意：其一是限制地方政府和工商企业为了追求短期经济利益而盲目将农用地改为建设用地，能更好地保护耕地；其二，固定各村集体之间的利益，避免人口不合理流动。但现实的发展已打破了这一束缚，农村房屋买卖也是一个不争的事实。
《土地管理法》第二十六条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法并未涉及农村的房屋不能买卖；“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业用地建设”，同时也未明确规定适用于农村农业用地，旨在加强土地用途管制，限制农村土地转为建设用地，以保持农用地数量。而宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，由此可以看出宅基地的使用主体是可以变更的，即房屋是可以转让的；“买卖与赠与、继承等行为一样，均是所有权人行使所有权的方式之一，是导致房屋所有权流转的主要原因，我国法律明确规定了私有财产所有权和继承的保护等权利，对于继承、买卖、赠与等作出不同对待。禁止农村房屋交易实质上侵犯了房屋所有权人的权利，影响了财产价值的充分发挥”。对此，限制农村房屋的买卖与转让在事实上已不可能。
四、完善农村房屋买卖的物权认定
“房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并转移房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同”。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价款义务的他方当事人称为房屋买受人。城市房屋的买卖要办理房屋过户登记，程序和手续已由法律规定，不会产生困扰。
法实践中针对同村村民之间的房屋买卖合同效力问题基本无争议。然而，对出售给其他村村民或城市居民的房屋买卖合同存在不同观点，归纳起来主要存在以下两种观点：一种观点认为，违反法律，行政法规强制性规定的合同视为无效合同，农村房屋出卖给其他村民或者市民，该房屋买卖合同无效，我国《土地管理法》明确规定“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和国务院办公厅1999年的《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售”；另一种观点认为，合同主体双方处于真实意思表示，内容不存在违反法律法规之情形而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。
笔者认为，认定农村房屋买卖合同也应从《合同法》认定合同效力上入手，只要符合合同的生效要件，就应认定合同的效力。其中最为关键的是符合国家法律法规的强制性原则。
城市周边农村房屋必须符合城市的总体规划。政府应根据城市的发展按照《城市规划法》和《土地管理法》的规定制定城市发展的长期规划，而且在规定时应提前讲城市周边的土地纳入规划中，对纳入建设区域的土地应及时征用。符合建房条件和城市规划发展的，应及时的审批。取得建房手续和土地使用证后所修建的房屋就符合了国家法律的强制性规定，在房屋买卖中所签订的合同的即有效的合同。对不符合城市发展规划，没有取得建房手续或土地权手续的为违章建筑，从物权法的角度可以认定建筑房屋为建筑者的原始取得物，但因违反国家的强制性规定而权力不为认可。
房屋权转移问题。
我国现有的全国性法律，国家只规定对国有土地上的城镇房屋所有权进行登记，而没有规定农村土地上的房屋必须进行登记，在我国的福建、广东等省虽然有农村房屋进行登记的范例，但在现实中也并没有完全普及。《物权法》虽然没有区分农村和城市，而对不动产统一作了规定，但是执行起来也不像城市房屋的买卖那样已形成固定的模式。
综上所述，农村房屋的买卖与城市房屋的买卖在本质上是没有区别的，其特殊性在于土地性质和办理的手续上。所以就没有必要为农村的买卖制定一套特别的程序。
从理论上看，房屋的买卖属于不动产权属的转移，不动产权属的转移又分为合同行为和物权行为。合同行为即买卖的双方达成一致签订合同的行为。物权法律变动行为简称物权行为，指引起物权取得、发生、丧失、毁灭、变更等的总称。不难看出，“有些法律行为的目的仅在引起的物权的产生和变动，若用益物权或担保物权的设定行为，属于典型的物权行为；例如买卖合同，一般被视为债权合同。买卖合同这种债权行为之所以涉及到物权变动，是因为合同所产生的请求权实现的，不涉及到物的交付，而涉及物权权利的转移
在城市房屋买卖与农村房屋买卖中，买卖双方都有协商一致的过程，即合同行为。所不同的是物权行为上的差别，其中的原因是国家在制定法律时，主要考虑了解决农民的基本生活条件——居住问题，所以未将农村房屋与城市房屋等同看待，要求农村房屋在转移中办理严格的过户手续。但是，由于经济的发展和目前农村房屋买卖的复杂性，在农村房屋买卖过程中完善物权行为，实行登记制度就成为必要的了。
对城市周边农村房屋的买卖必须要求原始建设手续完备，原始权属登记齐全。在此基础上，对农村村民集成房屋可以不变更土地的性质，因为都是农村村民。按《村民自治法》、《物权法》、《土地管理法》的规定，农村村民有权获得宅基地的使用权。农村房屋在转让中，若是将农村村民的房屋转让给集体组织之外的人，应该按照规定缴纳土地出让金，并按标准缴纳国家的税费。这样可以杜绝目前农村房屋私搭乱建的无序状态，又可以避免国家税收的流失。
参考文献
[1]王丽丽，审判实践中房屋买卖合同纠纷若干疑难问题研究，河北，南开大学，2011.
[2]赵丽稳，论商品房买卖中物权和债券的区分，南开大学，2007.
[3]王雁，农村房屋买卖合同效力的研究，经济研究导，2007.
[4]文学容，水权转让法律制度研究，湖南大学，2006.
一、我国农村房产的现状
我国从1949年10月1日建国，我国开始试行的是共有制形式。农村土地归集体所有，一户只允许一处住宅，规定不准买卖、转让，当时也包括土豪、大户的房屋没收充公后，重新分配给农户的房屋，农村住宅建设一直处于较落后的发展状况。其发展追朔于十一届三中全会后，随着社会主义步伐的发展，农村试行保产到户的政策，农村经济得到发展，农户有钱后农村住宅才有了进一步发展。尤其1982年宪法的颁布，明确规定保护公民私有财产，在1988年、1993年、1999年、2004年通过四次宪法的修正和确定保护私人财产，以及《土地法》1986年实施规定保护农村住宅的合法性，加上1988年、1998年、2004年《土地法》3次修正，明确了农村土地长期承包，农村私有房屋的保护等。由于农村改革、开放、法律的规定和正确的实施，给农村经济带来了机遇和发展，农村的住宅建设取得了飞速的发展，过去的草屋、危房等不见了取而代之是1-2层楼房、乡村别墅、社区楼房，农村住宅得到巩固和发展。党的十六大五届全会提出明确提出建设社会新农村城乡一体化的发展思路，必将给农村住宅建设带来更新、更好地发展。如：河南省试点建设农村新社区的构想。但是由于全国各地发展状况不平衡，有的发放产权证，有的没有发放，如农村社区建设，至今只是农村村民居住，没有房产证明，不能进行买卖。我国对农村私有房屋登记一直存在漏洞，没有一套切实可行，关于农村房屋登记等方面规定。现在社会的大发展、大流通，由其是加入WTO后，丰收富裕的农村村民对住宅建设、流通有了新的要求。法律、法规的滞后，制约了农村私有房屋买卖等问题。我国至今没有建立一套农村私有房屋进行买卖、过户等方面的具体政策、法规，只是现在摸着石头过河，这样必然造成农村私有房屋买卖的混乱，出现不应有社会矛盾，对社会的发展带来不利，对社会资源的有效、持续地利用存在一定隐患。我国应针对实际状况着手制定农村房屋买卖过户的规章制度，对那些应当采取限制的，应当保护的充分给予肯定下来，结束这种混乱没有秩序的局面，促进农村房产建设朝着健康有利的方面顺利发展。
二、《物权法》的出台不应忽视农村私有房产的登记、买卖问题
1、农村私有房产登记问题
根据《土地法》规定应当登记的不动产包括：土地、房屋、草原、森林等，登记的种类为所有权登记、使用权登记、抵押登记，不动产租赁登记，资产性登记。但是对涉及农村私有房屋登记法律、法规很不健全，没有可操作性。全国各地农村有的只颁发了宅基地使用证，宅基地林权证，对农村私有房屋登记始终没有明确规定登记范围，不象城镇居民依据《城市房地产管理法》规定办理。我国不动产依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效，这就是说，关于物权的一切法律行为，除必须在具有双方当事人意思表示一致外的条件之外，还必须将意思表示予以登记，并自登记时该法律行为方可生效。如德国、瑞士、我国台湾采取这种做法。我国台湾民法典第758条规：“定不动物权依法律行为而取得设定、丧失及变更者，非经登记不生效。”《瑞士民法典》第656条第1句规定“取得土地所有权须在不动产登记簿登记”。第666条第1句规定：“土地所有权因登记注销或土地灭失而消灭”。而我国即将出台的《物权法》得农村私有房屋登记及买卖作出不明确规定和限制，我认为既然《城市房地产管理法》，对城市房屋作了祥尽的规定，那么新的《物权法》也应该对农村私有房屋作出明了的规定，不应该存在城市、农村在制定法律时出现法律歧视和不平等。
2、农村私有房产的买卖问题
我国农村住宅从党的十一届三中全会后，农村经济体制得到了改革、开放、法律的保护，农村住宅取得日新月异的发展。我的《宪法》等法律明确规定农村农户的住宅为公民的合法私有财产。既是公民的合法私有财产，公民就有权依据《民法通则》71条的规定对其拥有占有、使用、收益、处分的权利，但是我国《土地法》六十二条规定对此又给了限制，允许买卖限制了使用权。《物权法》草案162条规定：“宅基地使用证经集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地分配条件的农户，住房转让、宅基地使用权一并转让”。这些法律的规定限制给当今的社会发展带来了不便。现在我国正在加强社会主义新农村的建设，加强小城镇建设，提倡城乡一体化，也即将全面取消户口限制，取消非农业和农业户口之分，体现了法律面前人人平等，体现全面的经济一体化的改革和发展。若河南正在试点搞农村社区建设。丰收、富裕的农村人用合法收入购制农村社区楼房，在产权方面一直没有合法的手续。再一快速发展的乡镇企业带来了人才，带来了发展的机遇，社会出现了人才、物的大流通，资源的合理配件受到严重的挑战。农村到外发展，到外流通的人员到处可见。在城市城镇购房的农村人越来越多，那么遗留在农村的私有房屋不能随意处分变卖，宅基地使用权受到限制，有效的资源得不到充分利用，是一种极大的浪费和不合理。又如城市中城中农村私有房屋的改造也是面临着一个新课题。全国各地城市要大发展，城市要面临改造升级、扩大、增容不解决好农村私有房屋的买卖问题，会给城市发展建设带来一定影响。如果一未限制农村私有房屋自由买卖，随意过户使用权，对于整个社会来讲，无疑是财富的一种巨大浪费，不符合经济效益的原则，与国际社会发展显然不够协调。为此建议出台的《物权法》应以科学观和持续发展观，取消法律限制，允许农村私有房屋、买卖、过户，达到资源合理有效的利用。既然城市房屋有一套规章，那么在农村也应该建立一套有效可行的农村私有房屋买卖的体制和市场。《物权法》应明确此问题，不应限制规定。
三、关于农村私有房产不能抵押主要原因现状及对策
第一：农村私有住房和住宅地的所有权，农村宅基地使用权是完全不同的法律概念，农村私有房屋是我国公民（主要是农民）合法的私有财产。公民对其拥有、占有、使用、收益，农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式，农村宅基地使用权是指农村居民依法对批给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用、收益的权利。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土使用权和房产。也就是允许国有土地使用权可以抵押，不允许集体土地使用权抵押，但是允许乡镇、村企业集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押，如此限制，显然不合法律对各类财产权平等保护权利，是一种法律上的歧视。
第二：农村私有房屋进行抵押不会损害集体利益，农村宅基地使用权是无偿取得得，也是基于我国农村实际状况农村居民的特殊身份取得的。目前我国农村居民不能像城市居民一样享有住房、就业和社会生活等各方面的福利政策和法律保障，但是一些地方在农民工就业、购房方面给了很大的优惠照顾和优待，如：用工单位应当给农民工交劳动保险金等。现在我们的社会正在向进步的方面，缩小城乡差别，建设农村新社区，加强小城镇建设上努力发展，不能因为农村宅基地使用权是无偿取得，就禁止私人房屋抵押。为什么允许城市居民可以将私人房屋用于信贷抵押呢？同属我国公民不应存在“待遇”不公的行为。在土地日益紧张的今天，在抵押权实现时，没有宅基地的集体成员完全可以优先享有购买抵押房屋的权利，宅基地使用权仍留在集体成员中。在金融贷款机构占有抵押房屋后，也可以通过租赁方式使用，在农村私有房屋住房抵押权普遍实现时，不同集体成员也可以购买而实现相互使用对方宅基地利益的平衡，不管采取怎样的方式，不可能损害集体的利益。
第三：农村私有房屋具有充当抵押物的特征，其一具备交换价值；其二属于不动产；其三能够充分发挥农民对自主物的财富效应。目前在我国城中村农村，东部沿海，发达乡镇，许多农户拥有价值几十万甚至上百万元的私人住房，其有巨大私人财富不能发挥应有抵押，担保作用，是一个巨大浪费和资源配制不合理，同时不符合经济效益的主导原则。
第四：鼓励和发展将农村私有住房用于抵押对搞活农村经济建立社会主义市场具有重要意义。对农村私有房屋进行抵押，信贷资金的风险，也非常容易控制。我国目前有70%左右人口在农村，应当充分调动广大农村村民的积极性，积极参与到建立社会主义市场经济中去。缩小城乡差别，让更多农村村民富裕起来。随着社会剩余劳动力不断增加，广大农村村民也想有发展机会，但是要解决资金困难，抵押所有房屋无疑是一条有效可利用的途径，即使是将来抵押失败后，抵押人也会非常清楚自己的法律后果，其会发挥自己潜能，找亲朋好友借款，也不会让自己无房可居住。如不将私有房屋抵押，会让他们看着一个个机会从身边留走。那么走共同富裕的话，机遇平等，对他们来讲只是一句空话。始必造成大量农村村民不能投身到建议社会主义市场经济的大潮中去。
第五：农村房屋抵押出去不可能像《物权法》中有些学者认为大量农民居无定所，引起社会混乱的局面。实践证明有些金融机构违规操作了农村私有房屋抵押贷款，但是也没有关方面报道抵押人无家可归报道。既是城市居民的房屋抵押也未出现大量市民无处居住的局面。我国随着普法知识的宣传，使广大农村村民的法律意识有了很大的提高，尤其使我国加入WTO以后让广大农村村民有了经济意识，全球经济一体化的发展，广大农民有了积极参与国内国际市场的信心和决心。我国沿海农村村民通过大量房屋抵押取得了丰硕的成果，同时也带动一方经济的发展解决了剩余劳动力。相反私有房屋抵押人在抵押贷款后也会积极发展经济，即使失败，其也会在我国亲情较为浓郁的国度里，亲朋好友也会积极的支持，也不可能让无房可居住，不会出现难以想象后果。这一点国外发展已经作了很好的证明。
第六：出现问题的有关对策，我国十五大提出依法治国，建立十六大提出和谐社会的构想。就应废除更改一些不利于发展经济的政策和法律法规。农村村民私有房屋抵押，我认为一是应该建立法律规定的机制加以保护和支持，同时也设立处罚的机构；二是建立一套适合我国当今农村经济发展房屋抵押的规章机制，用于约束金融机构和抵押人。我想只要靠法律手段加以管理，农村村民私有房屋抵押是不会造成混乱的。这要求金融机构认真审查有关情况，以实际情况信用程度，房屋的价值等确定抵押人贷款数额，做到风险共同承担，盈利双收。可以通过完善管理机制，加大对这种贷款的用途和使用情况的监管力度，从而将双方信贷风险控制在最小的限度内。农村私有房屋抵押也是切实可行的，《物权法》应以规定。
总之，我国即将出台的《物权法》应明确规定农村私有房屋的登记、买卖、抵押权问题，对这种发生在新时期我国市场经济，尤其是农村经济发展具有深远意义的事件，不应当限制，或当视不见，应以高度重视。并及早推动实施提供法律上的认可和保障，只有认真做到了，社会进步了。正如马克思所讲的“无论政治的立法或市民的立法都是表明和记载经济关系的要求而已”。上层建筑意识形态的发展，决定了社会的发展和经济基础。望同是我国公民，应该在法律制定、实施面前人人平等。取消不适应社会发展进步的法律法规，真正实现建设和谐社会的宏大目标。
参考书：
①《物权法》草案参考（全国人大法制委员会编著）。
②法律法规司法解释全书（国务院法制办公室编著）。
一、我国农村房产的现状
我国从1949年10月1日建国，我国开始试行的是共有制形式。农村土地归集体所有，一户只允许一处住宅，规定不准买卖、转让，当时也包括土豪、大户的房屋没收充公后，重新分配给农户的房屋，农村住宅建设一直处于较落后的发展状况。其发展追朔于十一届三中全会后，随着社会主义步伐的发展，农村试行保产到户的政策，农村经济得到发展，农户有钱后农村住宅才有了进一步发展。尤其1982年宪法的颁布，明确规定保护公民私有财产，在1988年、1993年、1999年、2004年通过四次宪法的修正和确定保护私人财产，以及《土地法》1986年实施规定保护农村住宅的合法性，加上1988年、1998年、2004年《土地法》3次修正，明确了农村土地长期承包，农村私有房屋的保护等。由于农村改革、开放、法律的规定和正确的实施，给农村经济带来了机遇和发展，农村的住宅建设取得了飞速的发展，过去的草屋、危房等不见了取而代之是1-2层楼房、乡村别墅、社区楼房，农村住宅得到巩固和发展。党的十六大五届全会提出明确提出建设社会新农村城乡一体化的发展思路，必将给农村住宅建设带来更新、更好地发展。如：河南省试点建设农村新社区的构想。但是由于全国各地发展状况不平衡，有的发放产权证，有的没有发放，如农村社区建设，至今只是农村村民居住，没有房产证明，不能进行买卖。我国对农村私有房屋登记一直存在漏洞，没有一套切实可行，关于农村房屋登记等方面规定。现在社会的大发展、大流通，由其是加入WTO后，丰收富裕的农村村民对住宅建设、流通有了新的要求。法律、法规的滞后，制约了农村私有房屋买卖等。我国至今没有建立一套农村私有房屋进行买卖、过户等方面的具体政策、法规，只是现在摸着石头过河，这样必然造成农村私有房屋买卖的混乱，出现不应有社会矛盾，对社会的发展带来不利，对社会资源的有效、持续地利用存在一定隐患。我国应针对实际状况着手制定农村房屋买卖过户的规章制度，对那些应当采取限制的，应当保护的充分给予肯定下来，结束这种混乱没有秩序的局面，促进农村房产建设朝着健康有利的方面顺利发展。
二、《物权法》的出台不应忽视农村私有房产的登记、买卖问题
1、农村私有房产登记问题
根据《土地法》规定应当登记的不动产包括：土地、房屋、草原、森林等，登记的种类为所有权登记、使用权登记、抵押登记，不动产租赁登记，资产性登记。但是对涉及农村私有房屋登记法律、法规很不健全，没有可操作性。全国各地农村有的只颁发了宅基地使用证，宅基地林权证，对农村私有房屋登记始终没有明确规定登记范围，不象城镇居民依据《城市房地产管理法》规定办理。我国不动产依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效，这就是说，关于物权的一切法律行为，除必须在具有双方当事人意思表示一致外的条件之外，还必须将意思表示予以登记，并自登记时该法律行为方可生效。如德国、瑞士、我国采取这种做法。我国台湾民法典第758条规：“定不动物权依法律行为而取得设定、丧失及变更者，非经登记不生效。”《瑞士民法典》第656条第1句规定“取得土地所有权须在不动产登记簿登记”。第666条第1句规定：“土地所有权因登记注销或土地灭失而消灭”。而我国即将出台的《物权法》得农村私有房屋登记及买卖作出不明确规定和限制，我认为既然《城市房地产管理法》，对城市房屋作了祥尽的规定，那么新的《物权法》也应该对农村私有房屋作出明了的规定，不应该存在城市、农村在制定法律时出现法律歧视和不平等。
2、农村私有房产的买卖问题
我国农村住宅从党的十一届三中全会后，农村经济体制得到了改革、开放、法律的保护，农村住宅取得日新月异的发展。我的《宪法》等法律明确规定农村农户的住宅为公民的合法私有财产。既是公民的合法私有财产，公民就有权依据《民法通则》71条的规定对其拥有占有、使用、收益、处分的权利，但是我国《土地法》六十二条规定对此又给了限制，允许买卖限制了使用权。《物权法》草案162条规定：“宅基地使用证经集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地分配条件的农户，住房转让、宅基地使用权一并转让”。这些法律的规定限制给当今的社会发展带来了不便。现在我国正在加强社会主义新农村的建设，加强小城镇建设，提倡城乡一体化，也即将全面取消户口限制，取消非农业和农业户口之分，体现了法律面前人人平等，体现全面的经济一体化的改革和发展。若河南正在试点搞农村社区建设。丰收、富裕的农村人用合法收入购制农村社区楼房，在产权方面一直没有合法的手续。再一快速发展的乡镇企业带来了人才，带来了发展的机遇，社会出现了人才、物的大流通，资源的合理配件受到严重的挑战。农村到外发展，到外流通的人员到处可见。在城市城镇购房的农村人越来越多，那么遗留在农村的私有房屋不能随意处分变卖，宅基地使用权受到限制，有效的资源得不到充分利用，是一种极大的浪费和不合理。又如城市中城中农村私有房屋的改造也是面临着一个新课题。全国各地城市要大发展，城市要面临改造升级、扩大、增容不解决好农村私有房屋的买卖问题，会给城市发展建设带来一定。如果一未限制农村私有房屋自由买卖，随意过户使用权，对于整个社会来讲，无疑是财富的一种巨大浪费，不符合经济效益的原则，与国际社会发展显然不够协调。为此建议出台的《物权法》应以观和持续发展观，取消法律限制，允许农村私有房屋、买卖、过户，达到资源合理有效的利用。既然城市房屋有一套规章，那么在农村也应该建立一套有效可行的农村私有房屋买卖的体制和市场。《物权法》应明确此问题，不应限制规定。
三、关于农村私有房产不能抵押主要原因现状及对策
第一：农村私有住房和住宅地的所有权，农村宅基地使用权是完全不同的法律概念，农村私有房屋是我国公民（主要是农民）合法的私有财产。公民对其拥有、占有、使用、收益，农村宅基地所有权是我国农村土地集体所有制的一种表现形式，农村宅基地使用权是指农村居民依法对批给自己的土地上享有的建造房子、宅院等建筑物并对该地域进行使用、收益的权利。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土使用权和房产。也就是允许国有土地使用权可以抵押，不允许集体土地使用权抵押，但是允许乡镇、村企业集体土地使用权可以与地上厂房建筑物一并抵押，如此限制，显然不合法律对各类财产权平等保护权利，是一种法律上的歧视。
第二：私有房屋进行抵押不会损害集体利益，农村宅基地使用权是无偿取得得，也是基于我国农村实际状况农村居民的特殊身份取得的。我国农村居民不能像城市居民一样享有住房、就业和生活等各方面的福利政策和保障，但是一些地方在农民工就业、购房方面给了很大的优惠照顾和优待，如：用工单位应当给农民工交劳动保险金等。现在我们的社会正在向进步的方面，缩小城乡差别，建设农村新社区，加强小城镇建设上努力，不能因为农村宅基地使用权是无偿取得，就禁止私人房屋抵押。为什么允许城市居民可以将私人房屋用于信贷抵押呢？同属我国公民不应存在“待遇”不公的行为。在土地日益紧张的今天，在抵押权实现时，没有宅基地的集体成员完全可以优先享有购买抵押房屋的权利，宅基地使用权仍留在集体成员中。在贷款机构占有抵押房屋后，也可以通过租赁方式使用，在农村私有房屋住房抵押权普遍实现时，不同集体成员也可以购买而实现相互使用对方宅基地利益的平衡，不管采取怎样的方式，不可能损害集体的利益。
第三：农村私有房屋具有充当抵押物的特征，其一具备交换价值；其二属于不动产；其三能够充分发挥农民对自主物的财富效应。目前在我国城中村农村，东部沿海，发达乡镇，许多农户拥有价值几十万甚至上百万元的私人住房，其有巨大私人财富不能发挥应有抵押，担保作用，是一个巨大浪费和资源配制不合理，同时不符合效益的主导原则。
第四：鼓励和发展将农村私有住房用于抵押对搞活农村经济建立社会主义市场具有重要意义。对农村私有房屋进行抵押，信贷资金的风险，也非常容易控制。我国目前有70%左右人口在农村，应当充分调动广大农村村民的积极性，积极参与到建立社会主义市场经济中去。缩小城乡差别，让更多农村村民富裕起来。随着社会剩余劳动力不断增加，广大农村村民也想有发展机会，但是要解决资金困难，抵押所有房屋无疑是一条有效可利用的途径，即使是将来抵押失败后，抵押人也会非常清楚自己的法律后果，其会发挥自己潜能，找亲朋好友借款，也不会让自己无房可居住。如不将私有房屋抵押，会让他们看着一个个机会从身边留走。那么走共同富裕的话，机遇平等，对他们来讲只是一句空话。始必造成大量农村村民不能投身到建议社会主义市场经济的大潮中去。
第五：农村房屋抵押出去不可能像《物权法》中有些学者认为大量农民居无定所，引起社会混乱的局面。实践证明有些金融机构违规操作了农村私有房屋抵押贷款，但是也没有关方面报道抵押人无家可归报道。既是城市居民的房屋抵押也未出现大量市民无处居住的局面。我国随着普法知识的宣传，使广大农村村民的法律意识有了很大的提高，尤其使我国加入WTO以后让广大农村村民有了经济意识，全球经济一体化的发展，广大农民有了积极参与国内国际市场的信心和决心。我国沿海农村村民通过大量房屋抵押取得了丰硕的成果，同时也带动一方经济的发展解决了剩余劳动力。相反私有房屋抵押人在抵押贷款后也会积极发展经济，即使失败，其也会在我国亲情较为浓郁的国度里，亲朋好友也会积极的支持，也不可能让无房可居住，不会出现难以想象后果。这一点国外发展已经作了很好的证明。
第六：出现的有关对策，我国十五大提出依法治国，建立十六大提出和谐社会的构想。就应废除更改一些不利于发展经济的政策和法律法规。农村村民私有房屋抵押，我认为一是应该建立法律规定的机制加以保护和支持，同时也设立处罚的机构；二是建立一套适合我国当今农村经济发展房屋抵押的规章机制，用于约束金融机构和抵押人。我想只要靠法律手段加以管理，农村村民私有房屋抵押是不会造成混乱的。这要求金融机构认真审查有关情况，以实际情况信用程度，房屋的价值等确定抵押人贷款数额，做到风险共同承担，盈利双收。可以通过完善管理机制，加大对这种贷款的用途和使用情况的监管力度，从而将双方信贷风险控制在最小的限度内。农村私有房屋抵押也是切实可行的，《物权法》应以规定。
总之，我国即将出台的《物权法》应明确规定农村私有房屋的登记、买卖、抵押权问题，对这种发生在新时期我国市场经济，尤其是农村经济发展具有深远意义的事件，不应当限制，或当视不见，应以高度重视。并及早推动实施提供法律上的认可和保障，只有认真做到了，社会进步了。正如马克思所讲的“无论的立法或市民的立法都是表明和记载经济关系的要求而已”。上层建筑意识形态的发展，决定了社会的发展和经济基础。望同是我国公民，应该在法律制定、实施面前人人平等。取消不适应社会发展进步的法律法规，真正实现建设和谐社会的宏大目标。
书：
①《物权法》草案参考（全国人大法制委员会编著）。
②法律法规司法解释全书（国务院法制办公室编著）。
一、“小产权房”的法律界定及分类
(一)法律界定。“小产权房”并非法律术语，学界对其概念的界定各有说法。有的从销售对象上将之总结为在农村集体土地上建设、向本集体组织以外的人销售的房屋;有的侧重于建房程序，认为未经法定征地和销售等程序而在集体土地上开发的商品房;有的强调产权的完整性。
包括由政府或企事业单位建设供单位职工居住、职工仅享有使用权的福利房，也包含在农村集体土地上、由政府或村委会颁发权属证明的房屋。由此可见，“小产权房”的内涵复杂难以给出科学的界定。本文所研究的“小产权房”主要指在农村集体土地上建造的用于居住的房屋。
(二)分类。(1)建设在集体建设用地和农用地上的“小产权房”。按照《土地管理法》相关规定，集体建设用地只能用于建设乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业，建设在集体建设用地和农用地上的“小产权房”属于违法建设行为，其共同特点是：一是建设行为本身未取得建设用地许可，没有办理房屋建设审批手续，所建房屋属于违法建筑;二是建设者不享有所有权;三是房管部门不会对此类房屋进行所有权登记。
现实中乡镇政府或村委会给此类房屋出具权属证明，用以表明房屋的所有权;四是此类房屋多是为了对外销售而建造，属于自始至终的违法行为。(2)建设在宅基地上的“小产权房”。这类房屋建造本身是按照国家关于宅基地的规划用途进行的，属于合法行为，其特点为：
一是“村民一户只能拥有一处宅基地”，按“地随房走”的政策，村民一户也只能拥有一处房屋;
二是宅基地本身是经乡(镇)政府审核并经县级政府批准的，在此建造的房屋一经建成即可取得所有权;
三是农民将房屋卖给集体组织之外的第三人的行为将不受法律的认可与保护，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
二、纠纷类型及其利益分析
(一)纠纷类型。经过对中国裁判文书网上关于“小产权房”案件的梳理，其引发的纠纷主要有：第一，城市居民购买村民在其宅基地上建造的合法房屋后村民反悔而以买卖合同不合法主张合同无效;第二、政府征收城市居民购买村民房屋所在宅基地的，城市居民因不具有农村集体组织成员身份而得不到赔偿;第三，城市购买者因“小产权房”存在质量瑕疵、或未按期交房而主张出卖者承担违约责任的;第四，因政府征地拆迁，城市购买者得不到赔偿的。
(二)利益分析。“小产权房”自产生以来，就涉及到村民的不动产权利、级差地租、房地产商经营利润等各种利益，各种主体基于各自的利益考量促进和抑制着“小产权房”的发展，争夺着农村集体土地产生的利润。随着土地价值的不断抬升，土地上附着的房屋的价值也“水涨船高”。
城市居民以较低的价格购买到居住房屋，节省成本;村民建造房屋不用缴纳土地出让金，因出卖房屋而增加财富。在此博弈过程中，房产开发商并不希望“小产权房”的合法存在，因为“小产权房”合法就意味着农村集体组织或村民加入到房地产市场竞争，房产商的垄断利润也就越低。
三、解决路径
(一)对于农民宅基地上的房屋买卖的处理。按照《物权法》第三十条之规定，在农民宅基地上建造的房屋，自建造事实行为设立成就时就取得房屋所有权，不以房屋登记为取得要件。而按照《土地管理法》之规定，宅基地依法属于村民集体所有，由县级政府登记造册，核发证书予以确权。村民宅基地须经乡(镇)政府审核，由县政府批准，后集体组织无偿分给组织成员。
每户可有一处宅基地，宅基地使用权不得转让、出租。由于我国现实行房地一体政策，房屋所有权人处分房屋的权利受到一定程度的限制，转让的对象只能是该集体组织成员。若购买人为组织外第三人，不能办理过户登记，由于没有依法登记，物权变动不能发生效力，购买人也因此不能取得房屋所有权。
(二)对于集体建设土地上房屋的处理。集体建设用于兴办乡镇企业和村民建设住宅、乡(镇)村公共设施和公益事业建设，“应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，经乡(镇)政府审核，向县以上地方政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
因此，将集体建设土地用于建造住房，无论是自住还是对外销售，都改变了土地应有的用途，不符合总体规划，属于非法建筑，即使有乡镇政府或村委会颁发的权属证明，建造者也不能取得房屋的所有权。
此类“小产权房”虽属于违法建筑，但其并不会造成农耕地的减少，将来还可能纳入城镇规划，因此应充分考虑其违法程度、违法对象和执法成本等因素分别采取没收、补办征地手续、补交土地出让金等手段予以灵活处理。
(三)对于农用地上房屋的处理。我国严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，按照《土地管理法》相关规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，必须是道路、管线工程和大型基础设施等重大建设项目，且应当办理农用地转用审批手续。
对于村民或集体组织在农用地上建设的用于居住或销售的房屋属于非法建筑，买卖合同因标的物违法而归于无效，双方当事人均不能取得房屋所有权。房屋建造者违反耕地保护制度，根据违法程度承担相应的行政或刑事责任。对于农用地上的“小产权房”则视其在建、建成、已入住以及房屋用途等情况予以拆除、没收或转正。
关键词：农村；房屋建设；人身损害；赔偿一、农村房屋建设中人身损害赔偿存在的问题
（一）危害性大，处理难度高
农村建故对农民工的危害性较大，大部分是非死即残，受伤害的农民工往往都是农村是家庭中的主要劳动力，一旦发生事故，就会给农民家庭带来灾难。所以，受伤害的农民家属的死亡或受伤赔偿金、误工费、被抚养人医疗费涉及金额较大，使房主、包工头难以承受。
（二）涉案法律关系比较复杂
雇佣关系、建设工程承包关系、合伙关系、承揽关系、租赁关系是农村建房人身损害赔偿案件中所存在的多种法律关系。一般而言，农村建房存在以下几种形式：第一，劳务合伙。第二，工料全包。一般多见于关系较为亲密的房主的包工头之间。第三，只包工但不包料。施工过程中所需材料由房主购买提供，建房所需的架材、机械设备、工人由包工头来负责，并且组织人员开展施工工作。
二、造成农村房屋建设人身损害赔偿的成因
一旦将某块地皮购买成功后，那么这块地皮就属于自己的私有财产，可以根据自己的意愿随意的购建房屋，其他人包括政府在内都无权干涉。而且在修建过程中，因房主和包工头所凭借的只是个人的经验，而没有经过任何专业人士和专业知识的指导，因此构建过程中存在很大的风险，也经常造成安全事故的发生，因此农村建房过程中，人身伤亡的数量不断增加。
1.施工者技术水平差
一般情况下，由包工头承接下一个活之后，就采取就近原则，找寻能有时间参与施工的人员，并且组成一个小队，然后展开房屋的建筑工作。可以说，这种由无专业技术人员组成并构建的房屋中存在着很多的隐患，尽管他们凭借曾有的经验自觉不会出现任何问题，可是因很多农民工大都不会使对安全施工知识都不知道，再加上对机械的性能和操作方法不熟练，很容易导致安全事故的发生，也容易引起人身损害赔偿纠纷诉讼。
2.安全意识不强
农村建房多聘请的是泥工师傅，没有受过安全方面的培训；房主及承包方基本都是农民工出身，为了节省开支，为成本降到最低，在房屋建设中未购置安全设备，也就无法进行各类安全防护，给施工人员带来各种安全隐患。在农村房屋建筑中各个地方都普遍存在着为节省开支，重营得轻安全，对工作不进行安全培训和保护，这就导致了农民工在施工过程中也失去了自我保护的意识。
3.施工设备简陋陈旧
农村房屋建设中，由于农村普遍存在贫困现象，资金缺乏，房主没钱雇佣专业施工承包队，所以大多数施工队的施工设备都落后陈旧，有些甚至是临时凑齐，这就导致了工人施工过程当中对工具的利用率降低，在施工现在随处可见施工调和陈旧破损，性能较着，脚手架等高空作业设备也未能起到确保安全的程度，随时都有可能发生事故。
4.农村建房无人监督管理
随着农村建房管理不完善，国土资源局除了对建房占地的合法性规范之外，对在建房过程中施工设计，施工管理方面没有要求和规范，没有了施工标准对施工承包队来说就没有了约束依据，也就自然存在安全防护和责任归属方面的空白，长期以来农村房屋建设中就缺乏政府参与和部门监管。
三、对农村房屋建设人身损害赔偿的对策分析
（一）从政府管理方面
1.完善立法，加快农村住房建设规范化进程
在中国，很多政策的提出都在保证农村住房建设，但是农村住房建设是一个重大问题，在其实施过程中，仍旧存在很多问题，包括农村住房的审批以及建设施工，并不能正真保证其安全无误的进行。事故的发生很是频繁，这也是因为农村发展过程中所存在的一个大问题。究其原因，农村住房改造在数量上来说相对繁多，尽管农村住房建设并不是大工程，但是农村住房在建设过程中无法保证建筑材料货源地的安全和质量，这也和中国目前发展状况有联系。国家也无法保证农村住房改造使用材料的安全性。其中还包含建筑工人的技术要求是否达标，因为农村经济水平的限制，无法从根本上解决这些问题，导致从何原因下产生的建筑事故频发。所以说，农村住房改造，要从根本上入手。
2.完善保险制度，分散农民建房风险
如果无法避免事故的频发，，事故随时发生后，当事人即承包方因为经济原因无力承担事故的后果，那就应该从分散风险角度的立场出发来为当事人考虑，提前为试工队员和涉及的施工工员进行保险。为承包双方以买保险的方式来仙妮蕾德风险，这就使得在建故发生以后，使受害人得到更有效更合理的补偿，也减小了农民工自发经济实力弱小的使当事人所承当的高额赔偿费用，同时也减小了受害和当事人双方矛盾的激化。
（二）司法判决方面
1.受害人过错大小的判定
不仅受害人（或称雇员）的过错对于损害后果的分担、房主或者包工者赔偿责任的减轻具有重要的意义。需要指出的是，重大过失为过失中最为严重者，尽管理论和实践中经常使用这一概念，但很少有对其进行清晰的界定。
2.建房合同性质的鉴别
对雇佣和承揽的概念没有正确的理解是现今生活中存在的一大问题，尽管雇佣和承揽都属于提供劳务的一种形式，可是两者所具有法律性质和引发纠纷后的诉讼结果又是大不相同的。因此，正确理解雇佣和承揽的概念，认真辨别司法实践中合同的性质和类型，不仅能使我们的合法权益得到有力的保障，同时也能使法律秩序更为稳定，社会更加和谐。
农房建设过程中，起重要作用的就是雇佣和承包。从表面来看二者都是为建房所服务的的，然而，实际上他们之间的区别很大。农民在房屋建造时和承包者会签订建房合同，这种合同因受雇者所承担的责任不同而分为“重包”和“轻包”。“重包”意味着承包者所承担的责任较多，除非房主本人出现问题或者过错，否则将根据各自错误进行相对应的处理，并承担相应的的法律责任。如果是“轻包”，也就是说，房屋的建造主要有房主本人负责，有房主本人提供材料，并进行建屋管理，而承包者只需提供劳务，组织受雇者进行建造活动。在这种情况下，可以称之为雇佣合同，双方承担各自的责任。（作者单位：兰州大学法学院）
随着我国农村城镇化进程的加速、农村生活水平的提高以及对农村耕地面积保护政策的严格监控，如何改善人们的居住条件是一个比较突出的问题。国家正在大力开展农村的宅基地建设，目的是将农田进行改造，去除过去农民零散的居住方式，改造成连片的居民小区，这样不仅改善了居住条件，还避免了土地资源的浪费现象，扩大了耕地面积，使有限的土地资源得到充分的利用，以利于推广美丽的新农村建设，并适合大面积机械化种植。新农村的住宅建设，还有许多农村住房的翻扩建工程，这个建筑市场大，但是目前的建造方式实在令人担忧，主要是建房的随意性太大，有的还在原建筑物上随便加层，通常也没有正现的设计图，混凝土结构物的配筋不足，甚至还用一些地条钢，混凝土也采用现场自拌，砂石、水泥等建筑材料满地堆放，浪费现象非常严重，原材料监控不严，以致农村建房成了低价劣质材料的倾销之地，施工质量更得不到保证，混凝土强度偏低，钢筋保护层过薄，也不注意混凝土的养护，导致房屋质量低劣，混凝土裂缝多，主要表现在墙体渗漏水问题比较突出；又底层的防潮层极为重要，但是由于缺乏完善的防潮措施，防潮层通常做不好，表现在雨季底层返潮现象严重，也就是常说的地面“出水”现象，影响了居住环境。因此农村住房总体上使用寿命不长，翻修频率高，有的住房甚至不到10年就要推倒重盖，目前农村危房的数目相当惊人，遇到台风、地震时大量民房倒塌，这是房屋质量低劣的综合显现。农村住房的反复翻修，居住成本上升了，不但浪费了宝贵的资源，也加重了农民的负担，这是当前农村住房建设迫切需要解决的问题。
2新农村的住宅建造
农村建房工地普遍存在脏、乱、差的状况，必须改变这种落后的建造模式，采用〝拼装房〞式建造是一种可行的方式，“拼装房”是预制装配式住宅的通俗说法，是通过工业化生产的方式，在工厂内将钢筋了混凝土构件预制完成，并根据工程各部位的不同要求制作具有各种不同特性的混凝土预制件，然后在施工现场将其连接组装成完整的房子。与传统建造方式相比，预制装配式（拼装房）住宅具有建设速度快、建造质量高、绿色环保等持点。为推进生态文明建设，建成资源节约型、环境友好型的美丽新农村，根据农村人的居住习惯，尽量与现有住房环境和习惯相似，以家庭为单位“独居”，并要有较大的隐私空间，很显然不适合建单元式住房，需要建造农村“别墅式”住宅。
⑴先选定建房地址，一般要选择地势较高、土质较好的区域，要避开鱼塘、低洼地段等地质条件较差的区域，因在这些区域内建房，需要进行地基处理，造价较高，应尽量避开。
⑵根据建房尺寸，先开挖出基坑，然后根据地质条件对基坑作一些必要的加固处理。常用的有先回填碎石，也可用一些旧的碎砖瓦替代，用石夯或机械夯实，再浇筑C10～C15混凝土垫层，待混凝土垫层基本硬化后浇筑钢筋混凝土圈梁。
⑶委托工厂制作钢筋混凝土预制构件。地下室为模块式构件，整体性好，采用防水混凝土，出厂前经过检查，除强度合格外，还不能有任何可见裂缝，并做好外防水层工作，只有这样，才能有效地解决地下室的防渗难题。上部结构即地上部分，也可以采用模块式或“拼装式”钢筋混凝土预制件。上部结构还可以根据用户需要，制造具有不同特色的钢筋混凝土组合预制件。⑷待基坑中圈梁等现浇钢筋混凝土构筑物达到设计强度后，将预制构件运到工地拼装。最后再进行房屋水电等附属设施的安装及室内的装饰。这种建造方法不仅施工速度快，图1的“拼装房”只要1～2天就可拼装完成，而且质量高，可以解决目前农村建房普遍存在的诸多弊病，避免了许多后顾之忧。
3讨论及建议
上述这种模式建造的住房不仅可以节约宝贵的土地资源，开发了一部分地下资源，有利于环境的保护，显著改善了农村的居住条件，也是未来房屋建造发展的方向。
⑴推广“拼装房”可以节约材料、降低成本，提高建造质量。采用部分地下结构，对施工质量特别是防渗要求较高，也就是难于推广地下室结构的最主要原因。如果采用模块式“拼装房”式建造，这些问题都能迎刃而解了。据测算，采用工业预制件拼装的建造方式，住宅一般可节约材料20%，节水约60%，还能有效降低建筑粉尘和噪音污染。
⑵提高了土地利用率。提高土地的利用率是我国的一项基本国策。现在农村建房一般都是2～3层楼，由于农村居住习惯的问题，不适合向更高的楼层发展，为了增加使用面积，必然要占据更多的建筑用地，这是千万不可取的。而局部向地下空间发展是一种较好的办法，建房时采用下层为地下或半地下室结构，非常适合农村使用。采用底层的地下室结构，对充分利用地下土地资源、构建资源节约型社会具有重要的现实意义。
⑶更好地改善居住条件。地下室的通风极为重要，可以采用烟道式的自然排风方式。从地下室砌筑烟道直通屋顶，也可将房屋的两边墙中柱制成中空的混凝土结构，通到屋顶，极为简单。另外应重视上下楼梯设计，我国己进入老龄化社会，农村的老龄化问题更为突出，解决这类住宅老年人上下楼梯的行走问题至美重要，座椅式电梯非常适用，座椅电梯就像一个在轨道上运行的椅子，轨道是安装在楼梯上的。因此，在楼梯预制件的设计建造时，要考虑到楼梯要有足够的宽度，留出空间，当需要时能够安装座椅式电梯的轨道。
⑷“拼装房”有利于实现建筑工程的工业化和无尘化。推广“拼装房”是住宅建造的发展方向，这种建造方式更适合于新农村采用。“拼装房”可以推行多样化设计，在工厂标准化预制生产，在现场标准化拼装，实现建筑工程的工业化和无尘化。可以建立一批住宅产业化基地，实现定制化设计、预制化生产、物流和安装等一条龙服务，这是未来发展的一个新产业，而且市场潜力很大。由于市场潜力大，建立一批农村住宅建设产业化基地时，要合理布局，因预制件的运距比较远，50km运距比较合适,因此布局不能过多,不能一哄而上，而且还要适合农村建房的特点。应该指出，“拼装房”的预制化能更好地符合节能和环保的要求，可以更好地采用一些新技术和新工艺。如地下室部分，生产具有防水功能的预制件，地上部分的外墙采用保温性能优异的夹心墙板，内隔墙采用各种新型节能的轻质材料，也可以采用固废秸秆纤维制造的中空隔墙板等环保材料。“拼装房”可以具有无限的可塑性和无限创意性，建筑面积可大可小，造型也可丰富多彩，如外墙的外立面可采用适合农村的带有图案的装饰墙。屋面可以采用深受农村欢迎的仿古小青瓦式，制成预制件的整体结构，不仅整体性好，而且用不着维修等繁琐的工作，也不影响屋面安装光伏发电及太阳能热水器等施。在新农村建设中推广“装配式”组屋，对构建资源节约型、环境友好型的新农村具有重要意义，可以真正做到空间优化形态美、村社宜居生态美、绿色发展生产美,装配式组屋必将是新农村建设的发展方向。
作者:徐凌 张涛 胡金双 单位:江苏龙冠新型材料科技有限公司
参考文献:
［1］瞿振元，李小云.中国社会主义新农村建设研究［M］.社会科学文献出版社，2006.
近年来，随着城镇化的进程，以及房屋拆迁带来的巨大利益的影响，城镇周边的农村房屋买卖日益增多，由此产生的纠纷不断涌现。由于对农村房屋买卖合同的效力在认识上的不一致，导致审判实践中各地法院对于农村房屋买卖合同纠纷案件的处理结果也不尽相同，从而影响了司法的统一性。
一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景
农村房屋买卖合同之所以被房屋出卖人认定无效，很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素，房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接收回已交付的农村房屋，有的要求与买受人共沾拆迁利益。从现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，如果确认买卖合同无效，还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题。
二、对农村房屋买卖合同效力的分析
对农村房屋买卖合同是否有效的问题，存在不同的意见。
第一种意见认为农村房屋买卖合同为无效合同。北京高级法院下发的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》认为，农村房屋买卖必然涉及宅基地，而宅基地的买卖是我国法律、行政法规禁止的，进而认定农村房屋买卖合同应为无效。如备受关注的北京通州宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件，一、二审法院就是依据该《会议纪要》的指导精神，均认定买卖合同无效，买受人的损失可另行。
第二种意见认为农村房屋买卖合同为有效合同。浙江省高院1992年出台的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买房已交付购房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应责其补办有关手续。”江苏省高院《关于审理房地产案件若干问题意见》也持相同意见，就是说根据民法理论的诚实信用原则，只要买卖合同是当事人的真实意思表示，亦不存在合同无效或可撤销的情形，即应认定合同有效。
持第一种意见的主要理由是：农村房屋买卖合同的标的物不仅是农村房屋，还包括该房屋的宅基地使用权，而宅基地的使用权是农村集体经济组织对其内部村民基本生活的福利性保障，不允许非本集体经济组织的他人享有，是不允许转让的，故合同无效。
笔者认为，农村房屋买卖合同应认定为有效合同，理由如下：其一，农村房屋买卖合同只要没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，则应认定有效。根据民法的一般原则，法无禁止的皆可为，根据《合同法》第52条的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效。《合同法》及司法解释规定，人民法院确认合同的效力，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院颁布的行政法规为依据，地方性法规和部门规章不能直接作为确定合同效力的依据。目前我国的法律和行政法规并没有明确规定农村村民不能向所在的集体经济组织以外的人出卖房屋，所以农村房屋买卖合同应认定为有效合同。其二，从保障农民房屋所有权的完整性和维护社会交易秩序的角度来看，农村房屋买卖合同亦应当认定为有效合同。根据《物权法》的规定，农民合法建造房屋后就取得了物权，拥有了对房屋的所有权，所有权包括四个权能，即占有、使用、受益和处分，而处分权是核心权能。所以农民应有权处分自己所有的房屋，限制农民买卖房屋也于法无据。《合同法》的立法目的就是保障交易安全，鼓励交易，遵循契约自由原则，限制农村房屋买卖恰恰违反了这一原则。其三，从现有的法律规定来看，农村房屋和宅基地是可以转让的。《土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租房屋后，不得再申请宅基地。由此可以看出我国法律是允许农村房屋买卖的，而且也并没说不能卖给集体组织外的人，只是禁止再次申请宅基地。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”这实际上说明了宅基地使用权是可以转让的。目前关于宅基地转让问题的规章及规定有国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》第169条：“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。”这里禁止的是单独转让，但其效力只是行政规章。
（作者单位：镇平县人民法院）
