时间：2023-07-06 17:15:25
【关键词】房屋租赁管理，问题
近年来，国务院就房价非理性上涨，从调整供给结构、整顿住房金融市场秩序、强化土地资源管理诸方面出台了众多宏观调控措施，一方面是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到了初步遏制。国务院2011年1月26日又出台了新《国八条》（[2011]号）；另一方面，国家住建部颁布的新《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）已于2011年2月1日起开始实施。一系列相关举措的出台，无疑更加活跃了房屋租赁市场，因此科学规范市场秩序，在有效遏制商品房屋价格过快增长的同时，提高人员素质，建立健全管理体制，倡导诚信建设是摆在我们面前必须正视和亟待解决的问题。
一、加强对房屋租赁市场管理的重要性
首先，房屋租赁市场在整个房地产市场不可或缺。缺少了房屋租赁市场的房地产市场，将使大部分购房者以自用和转让为主，从而使以租赁为目的的购房者将大大减少。而随着我国对于房地产市场的一系列调控政策的出台，虽然有效地抑制了以投资和投机为目的的购房行为，但是存量房市场受到了一定影响。这时，整个房地产市场就更需要租赁市场的活跃和健康发展。如果房屋租赁市场不完善，就会不利于投资结构、商品结构和市场结构的调整和优化。因此缺少租赁市场的房地产市场在结构上也是不合理的。
其次，在我国的投资渠道中房地产是公认的保值、升值投资渠道，因此在市场经济日益成熟的今天，房地产已经成为人们竞相投资的对象。随着股市的持续低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民却相继把资金从股市中撤出继而投资到房地产市场上，以期实现投资效益的最大化，在这种条件下，只有商品房交易市场、存量房交易市场，以及房屋租赁市场的共同健康发展与日趋活跃，房地产投资者的投资成本才能得以回收和增值。
第三，房屋租赁市场对整个房地产市场具有积极的推动作用。一个城市或地区的房屋租赁市场活跃，势必刺激当地的房地产消费。这里面既有一部分人最终将转租为买，成为房地产消费者，另一方面更主要的是会刺激房地产投资者以出租赢利为目的而增加在房地产市场中的投入。
另外，随着加大拆违、拆临、拆旧、拆破、拆陋和拆墙透绿的拆迁力度，大量的回迁户换购、租赁房屋不仅带动了商品房市场、存量房市场的发展，也促进了房屋租赁市场的发展，从而带动了整个房地产市场的繁荣与发展。
二、加强房屋租赁管理应从四个方面入手
1、制订一套系统的法规制度体系，将房屋租赁管理工作纳入法制化、规范化的轨道。 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》虽然都对房屋租赁管理进行了明确规定，但是缺乏可操作性，同时，从河北省到衡水市关于房屋租赁方面的法规细则却始终没有配套出台，其他相关的政策规定也是少之又少。法律上的相对滞后，就会直接影响到管理的效果。应结合衡水市实际情况，在《中华人民共和国城市房地产管理法》的基础上尽快出台有针对性的地方性法规，一方面有效规范衡水市的房屋租赁行为，另一方面使租赁管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租赁市场走上法制化、制度化的道路上来。
新出台的《商品房屋租赁管理办法》已于2011年2月1日起施行，为房地产管理部门加强房屋租赁管理提供了强有力的保障，希望相关的配套法规文件能及时出台。
2、建立房屋租赁指导价格体系，通过价格的透明化，带动房屋市场的健康发展。
《商品房屋租赁管理办法》第五条规定：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
房屋租金指导价格应以市场租金价格水平为依据，在进行充分的市场调研的基础上，采取科学的测算方法，定期制定和公布不同地段、不同结构、不同用途出租屋的阶段性租金。它既为租赁当事人提供了一个合理租赁价格的，也为政府税收提供了价格参照依据，避免了个别当事人弄虚作假偷逃税款，从而维护了房屋租赁市场的正常秩序，有效维护了国家利益。
3、确立各相关部门协调联动机制，加强房地产市场监管，依法惩治房屋租赁市场的违法违规行为。
虽然房管部门是房屋租赁管理的主管部门，但是房屋租赁管理又是一项综合性管理，涉及房管、公安、工商、税务等部门，因此需要各部门之间的相互配合。公通字[2004]83号国家六部委办局《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第二条特别强调了部门之间的相互配合与协作，规定：各部门要加强协调配合，建立信息交流制度。房地产管理部门在办理出租房屋租赁登记备案证明后，应定期将有关情况通报给公安、工商、税务等部门；工商部门在办理工商营业执照时、公安部门在办理暂住户口登记及暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。对没有办理房屋租赁登记备案的，应登记其有关情况并定期通报给房地产管理部门。
因此，在房屋租赁管理上房管、工商、公安、税务等部门应各尽其责，共同做好工作。工商部门在办理营业执照，公安部门办理暂住户口，地税部门在征收房屋租赁税时，都应该检查是否在房管部门办理了房屋租赁登记备案，从而形成各部门共同把关，齐抓共管的局面。
4、强化对房地产中介机构的管理，规范中介行为，切实保护房屋租赁双方当事人的合法权益不受损害。
近年来，随着房地产业的迅猛发展，房地产中介机构如雨后春笋般地增多。其间，由于房地产中介机构的准入门槛较低，使得房地产中介机构良莠不齐，一些诚信度差的中介机构提供虚假房源信息套取看房费、任意提高中介费等不良行为时有发生。因此，房地产管理部门必须强化对房地产中介机构的管理，规范中介行为，切实保护房屋租赁双方当事人的合法权益。同时，扶持一批服务规范、运作良好、诚信度高的中介机构，打击黑中介，为群众营造一个优良的交易环境。
为加强外商投资企业用地管理，保护外商投资企业的用地权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市征收外商投资企业土地使用费规定》以及国家和本市其他有关规定，凡在本市行政区域内兴办的外商投资企业（中外合资、合作及外商独资企业，下同），均须依法申请用地登记（以出让方式取得土地使用权，进行开发经营的外商投资企业除外）。为此，两局决定自1995年2月10日起，开展外商投资企业用地登记工作。这项工作主要包括受理登记、确定权属、核定土地使用费、签订土地使用合同、颁发房地产权属证件等内容。现就有关事项通知如下：
一、登记范围和条件：
（一）登记范围：除以出让方式取得土地使用权，进行开发经营的外商投资企业外，凡在本市行政区域内成立的中外合资、合作及外商独资企业，已取得工商营业执照的均须办理用地登记，未取得工商营业执照的，须在领取工商营业执照之日起30日内，申请办理用地登记。具体包括：
1.在直接划拨的国有土地、集体所有或中方合营者原有的土地上成立的外商投资企业；
2.利用承租的房屋或场地作为法定地址或生产经营场所的外商投资企业。
（二）用地登记须提交的证件：
1.企业的法定代表人或其人身份证明材料；
2.房地产权属证件（复印件）或权属来源证明文件（复印件）：
（1）土地使用证，房屋所有权证；
（2）或政府对土地征用的批复、规划部门核发的建设用地规划许可证及其附件和图纸、土地管理部门核发的建设用地批准书、乡镇企业用地批准文件；
（3）或上级主管部门的资产调拨通知及批复；
外商投资企业承租的场地或房屋，须提交租赁合同。
3.其他主管部门的批准文件：
计划部门的立项批复、项目可行性研究报告及其批复；
经贸部门颁发的外商投资企业批准证书及经贸部门或有批准权的主管机关批准的公司章程、合同、董事会组成文件；
工商管理部门颁发的营业执照。
4.已签订用地合同的外商投资企业须提供合同文本。
二、市、区、县房地产管理局、土地管理局管理权限分工：
1.中央、部队在京单位及市属的企业、其他经济组织与外商兴办的合资、合作企业、外商独资企业，利用国有土地的，由市房地产管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
2.中央、部队在京单位及市属的企业、其他经济组织与外商兴办的合资、合作企业、外商独资企业，利用集体土地的，由市土地管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
3.区、县属及以下的企业、其他经济组织及个人与外商兴办的合资、合作企业，利用国有土地的，由区、县房地产管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
4.区、县属及以下的企业、其他经济组织及个人与外商兴办的合资、合作企业，利用国有土地的，由区、县土地管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
5.在本市无上级主管部门的企业及其它经济组织与外商兴办的中外合资、合作企业，依使用土地的性质，分别到区、县房地产管理局或区、县土地管理局办理用地登记手续。
6.市级以上单位与区、县级及以下单位共同与外商兴办的合资、合作企业，其登记及用地手续按认缴出资额大的中方单位归属及其使用土地的性质，由市或用地所在区、县房地产管理局或土地管理局办理。
7.外商投资企业有两处以上的办公或生产用地在不同区、县的，须分别到办公、生产用地所在区、县房地产管理局或土地管理局办理登记。
三、工作内容及时间安排：
开展外商投资企业用地登记等管理工作，计划从1995年元月10日开始至1996年10月31日结束，大体分四个阶段进行：
第一阶段：准备工作（1995年元月10日－1995年2月28日）
该阶段，市局要完成的工作为：
1、起草“登记公告”、“通知”、“工作程序”、“政策规定”等一系列文件；
2、有关表格的制定和印发；
3、举办外商投资企业用地登记工作会和培训班；
4、分别在北京日报和北京晚报上刊登《公告》。
各区、县房地局、土地局要在市局培训的基础上，制定出本区、县开展登记的工作计划，并作好有关准备工作。
第二阶段：受理登记（1995年3月1日－1995年5月10日）
该阶段的主要工作是受理外商投资企业的用地登记申请，在此基础上，分类整理出外商投资企业的用地情况，汇总上报市房地产管理局或市土地管理局。
第三阶段：确定权属、测绘面积、核定土地使用费、签订土地使用合同、颁发土地使用证（1995年5月11日－1996年6月30日）
市和区、县房地产管理局、土地管理局按照管理权限的分工，对管理范围内的外商投资企业用地，做好以下工作：
1.地政（或用地）部门、产权（或地籍）部门根据外商投资企业提交的权属来源证明文件，确定权属。
2.测绘部门对外商投资企业用地及房屋进行测绘，为以上部门提供宗地的面积及有关图件。
3.地政（或用地）部门核定企业的土地使用费，报主管局长批准。
4.市和区、县房地产管理局、土地管理局与外商投资企业签订土地使用合同。
5.核发土地使用证、房屋所有权证。
第四阶段：总结验收（1996年7月1日－1996年10月31日）
市和区、县房地产管理局、土地管理局组织力量对外商投资企业用地登记工作进行验收。
四、加强领导、充实人员、互相配合，共同搞好外商投资企业用地登记工作。
1.外商投资企业用地登记，是一项政策性很强的涉外工作，各级领导要高度重视，地政（或用地）、产权（或地籍）、测绘、交易等有关部门要密切配合。人员不足的，要选派人员，充实队伍，确保此项工作顺利进行。
2.各区、县房地产管理局、土地管理局，要主动与本区、县财政、外经委、工商等部门加强联系。土地使用费核定后，要及时通知财政部门征收，确保国有土地收益及时入库。
3.外商投资企业用地登记的表格、使用的合同文本等有关材料由市房地产管理局、市土地管理局统一印制。
关键词：保险资金房地产资产错配
一、我国保险资金投资房地产的有关规定及投资现状
2009年10月1日开始实施的《保险法》第一百零六条规定：“保险公司资金运用限于下列形式：(一)银行存款；(二)债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；(三)投资不动产；(四)国务院规定的其他资金运用形式。”与之前的有关规定相比，明确了保险资金“可投资不动产”。不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。按照保险行业内部的理解。不动产包括基础设施和房地产。
新《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际操作上，保险公司还要依据《保险资金运用管理暂行办法》及《保险资金投资不动产试点管理办法》的有关规定进行。
作为保险资金运用法规的基础性总纲，已交保监会主席办公会议审议并原则通过的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》的总趋势更加谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，都更加严格。其中，与人们普遍预计的10％的投资比例上限不同，险资投资不动产占比降至5％。并且不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发。在此法规出台之后，涉及险资投资不动产细则的《保险资金投资不动产试点管理办法》也将很快推出。该《办法》将按宏观调控的需要和产业政策的规定，对投资主体、投资方向、投资范围、投资比例和投资模式等进行具体规范，同时确定业务流程和操作程序，强化信息披露。
与保监会的审慎态度不同的是，多家保险公司对投资不动产持积极态度：在实践层面，多家保险公司已经开始积极行动，提早布局。虽然由于细则尚未出台，险资投资房地产仍然在运转，但投资方式已然花样繁多。在北京金融街、中央商业区一带，带着保险公司标志的高楼大厦越来越多。中国人寿集团以及股份公司，各自在金融街购入新办公大楼，泰康人寿一举拿下两座写字楼，太平洋保险集团也在2009年以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦。中国不动产研究中心的数据显示，从2006-2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。仅在2008年。保险公司购买的物业就累计达20万平方米，以自用名义购入投资性物业成为保险公司曲线进军房地产的主要方式。
此外，2009年底中国人寿斥资58，19亿港元，认购远洋地产股票，成为远地第二大股东。而中国平安亦通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别签订信托投资协议，承诺对上述房企的具体项目设计股权信托计划，共同投资优质项目以及城市综合体项目。
二、保险资金投资房地产对保险公司自身的影响
(一)有助于进一步拓宽投资渠道，分散投资
与国外相比，我国保险资金投资渠道还比较单一。截至2009年6月末，保险资金配置情况为银行存款占31％，债券50.2％，证券投资基金6.8％，股票(股权)9.8％，其他投资只占2.2％。除了固息产品之外，大部分保险资金投资的收益都依赖于资本市场的涨跌，波动幅度较大。数据显示，从2004-2006年，保险资金投资收益率分别为2.87％、3.6％和5.8％，在2007年达到10.9％的历史最好水平，2008年迅速回落，投资收益率只有9.1％，2009年则为6.41％，与资本市场的表现基本契合。而不动产投资，不论是直接持有还是通过金融工具(如REiTS)投资不动产，都可以使原有资产组合因资产种类和数目的增加而获得分散投资在降低非系统风险方面的好处，以减少对资本市场的依存度。
(二)有助于提高保险资金对抗通胀的能力
在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。目前，保险企业的资产组合中大约80％的保险资金配置在固息产品上。由于保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品(如Tips)、买卖黄金和投资大宗商品(如石油)等三种传统手段来对冲通胀。在不能有效对冲通胀风险的情况下，大量固息产品在通胀来临时会面临浮亏风险。因此，在当前通胀预期上升的环境下，投资包括房地产在内的实物资产，不失为对冲通胀的一种可行手段。
(三)有助于提高投资收益
一方面，在低通胀的环境下，不动产投资可以作为固息产品的一种替代工具。提高投资收益率。以商业地产投资为例，如果不考虑房价本身变化。现在国内一线城市中商业地产的租金收益率大概在5％-7％之间，它的收益率就要比大多数固息产品好。另一方面，保险资金投资保监会规定
[1] [2]
的房地产项目，特别是廉租房、养老实体等国家重点支持的项目，既能得到国家的支持，风险相对比较小，又能获得可观的收益，可以说是一个双赢的合作。
(四)有助于改善保险资产错配风险
保险企业通过投资房地产，不仅可以拓宽保险资金的投资范围，更重要的是有助于保险资产的优化配置。从目前来看，保险企业在总体上还缺乏与其负债相匹配的资产，可以匹配长期负债的资产主要为金融机构的长期金融债券，但这类金融债券的规模有限且流动性不高，因此，长期性负债就有了资产匹配多元化的要求。包括房地产在内的不动产投资所具有的投资周期较长、抵御通胀风险的特点，与保险资金的资金需求较为契合，在一定程度上有助于解决保险公司资产错配的风险，可以成为一种匹配长期负债的新选择。
三、保险资金投资房地产对其他方面的影响
(一)对于居民住宅市场价格影响微乎其微
一、上半年全市住房城乡建设工作基本情况
（一）住房和城乡建设投资稳定增长
元至6月，全市住房城乡建设累计完成投资507.5亿元，完成市政府年初明确目标（900亿元）的56.39 %，同比增长34.97%。其中：
1．小城镇建设完成投资179.06亿元，中心城区市政建设完成投资138.41亿元,合计完成投资317.47万元，完成全年目标任务的 %，比去年同期的214.94亿元增加102.53亿元，同比增长32.3 %。出台了《__市__年示范镇建设工作推进计划》，目前省级、市级、县级示范小城镇建设已顺利开展，其中12个省级示范小城镇总体规划修编优化提升已完成，通过专家评审，截止6月26日，12个省级示范小城镇已完成固定资产投资39.35亿元，占计划的52%，12个省列示范镇完成投资额排序为：鸭溪镇、茅台镇、安场镇、风华镇、镇南镇、尚嵇镇、永兴镇、敖溪镇、土城镇、官渡镇、永安镇、新站镇。其余示范小城镇建设项目正在实施过程中，进展顺利。
2．房地产开发完成投资__亿元，占年度目标（300亿元）的55.1 %，同比增长20.23 %。
3．村庄整治及农村危房改造完成投资24.83亿元，占年度目标的60.56%。村庄整治黔北民居建设启动36162户，完成17231户。__年省危改办分两批下达__市农村危房改造任务29141户。截止6月底，全市已开工28838户，开工率98.96 %，竣工__户，竣工率62.44%，入住13438户，入住率46.11 %。__市目前新一轮农村危房改造摸底调查工作已基本结束。全市共统计上报危房改造245690户，占全市农业户籍户数的13.95%；上一轮农村危房改造182941户，占全市农业户籍户数的10.39%；上一轮农村危房改造户数和本次摸底上报户数共计428631户，占全市农业户籍户数的24.34%。
我局组织实施的市政重点工程项目进展情况如下：
1．子尹南延线棚户区改造工程。隧道工程左、右洞已贯通，本年度截止6月底完成投资1120万元。
2．官井东路道路建设和官井路棚户区改造还房工程。已累计完成投资2.5亿元，资金缺口达6亿元，急需融资贷款，以保证工程顺利进行。本年度完成投资5000万元。
3．官井隧道复线（互通立交）工程。已进行两期征地，共计征地43.38亩，全部征地补偿费用已赔付到位。已通过竞争性谈判方式确定隧道工程招标机构，本年度完成投资1000万元。
（详见《__市__年第二季度城建项目投资情况一览表》）
（二）整顿、规范房地产和建筑市场，促进房地产和建筑市场健康发展
加强建筑市场管理。上半年协助省住建厅举办一期“五大员”学习班，培训520人，一期“三类人员”新颁证学习班，培训476人。积极参与城市综合体建设工作。“两节”期间积极清理拖欠民工工资，维护社会稳定。
实施房地产开发项目管理。一是加强中心城区项目管理。上半年，共对中心城区正在实施的98个房地产开发项目进行了有效管理，并建立了《__省房地产开发项目手册》。对6个房地产开发项目进行了交付备案登记，备案面积25.2万平方米。二是建立项目统计制度。对全市277个在建项目的总投资、总规模、__年建设规模、形象进度、__年计划投资、完成投资、开工面积、竣工面积、销售情况进行统计，以项目为单位进行管理，及时掌握全市房地产市场运行情况。三是认真开展项目巡查调研工作。为更好地掌握新“国五条”出台后我市房地产市场发展情况，进一步加强房地产开发项目监管，我局组织人员分两组，于 4月至6月开展了房地产市场调研和房地产开发项目检查工作。
加强房地产业行业管理。上半年受理54家新办房地产开发企业资质申请并核发了资质证书；对38家房地产开发企业、房地产评估机构申请资质有效期延续、变更、升级资料进行审查，并报省住建厅审核备案。拟写了《__年第一季度房地产市场运行情况》、《__市房地产市场运行分析报告》，为领导决策提供参考依据。上半年进行了174宗房屋安全鉴定，鉴定面积约17万平方米，为排除危险房屋的安全隐患和老百姓房屋历史遗留问题的办证提供了依据。
加强招投标管理。上半年，我局认真贯彻《中华人民共和国招标投标法》、《__省招标投标条例》、《__省建筑工程招标投标实施办法》等相关法律、法规及省住建厅的规范性文件，进一步加强对全市建筑工程招标投标活动的监督管理，同时对各县的招标投标监管工作进行指导。到6月25日止，全市实行招投工程291个，工程造价__万元，应招标工程招标率和应公开招标工程公开招标率均为100%。
（三）加大住房保障力度，不断满足群众的住房需求
__年省政府下达我市保障性安居工程目标任务37813套，其中：新建廉租住房3709套、公共租赁住房*套、城市棚户区改造__户。基本建成各类保障性住房15241套、竣工__套，分配入住4413套，新增发放租赁补贴500户。
按照省住建厅规定的廉租住房、公共租赁住房6月底全部进入基础施工，城市棚户区改造安置房10月 底进入基础施工的开工标准，截止6月20日，全市廉租住房3079套中，除__区141套因拆迁受阻，仅有48套进入基础施工外，其余全部达到基础施工以上进度，全市廉租住房共计已经开工3236套，开工率105.1%。
公共租赁住房19008套中，全市除新蒲新区__职院600套、__四中96套进度稍缓，于6月20日已开标确定施工队伍，正在进行基础施工准备工作外，其余项目全部进入基础施工以上进度。预计全市总共开工*套，开工率101.82%。
城市棚户区改造安置房15726套中，已有14190套进入基础施工以上，1536套正在进行拆迁安置和同步进行地勘工作，全部能在10月底前开工建设。
（四）行业管理工作扎实开展
全市建筑工程质量监管成效明显。根据年初召开的全市建设工作会议，专题部署了__年的建筑安全生产管理工作，并与各县、区（市）住建局签订了《__市__年建筑施工安全生产工作目标和任务责任书》。组织各县住建局分管安全的局领导、安全机构负责人，市属在建工地责任单位负责人召开了四次建筑安全生产工作专题会议。__中建大厦等11个工地被评为“__年度__市建筑安全文明施工样板工地”，对相关责任单位及责任人予以表彰。开展__年第一次建设工程质量安全大检查，涉及全部保障性住房工程，共检查35个在建工程，下达隐患整改通知书29份，停工整改通知书6份，当场处罚决定书13份，处罚金额3.8万元。已对二季度的建设工程质量安全及建筑执法检查工作作出安排部署，并对仁怀市、习水县、赤水市开展了二季度的质量安全大检查工作。组织开展以脚手架、模板工程、卸料平台、建筑起重机械、深基坑及挡墙工程为重点的建筑施工安全专项整治工作。认真开展严厉打击建筑行业非法违法建设行为专项行动工作，一季度共抽查在建工程35个，下达停工整改通知书6份，现场处罚决定书17份。住宅工程分户验收制度进一步推进和完善。上半年，市质监站共监督工程350个，建筑面积400万平方米，受监建设投资180亿元，已验收工程验收合格率100%，办理工程竣工验收备案7个。上半年未发生工程质量事故，未出现劣质工程。
认真办理建筑施工企业安全生产许可证及三类人员安全考核合格证的初审工作。截止6月25日，共审查21家建筑施工企业安全生产许可证申报资料，初审249人三类人员安全考核合格证申报资料。
加强建筑施工安全生产管理。今年以来，我局针对气候、节假日和施工情况分别组织开展安全生产大检查。每次检查既注重全面性，又突出检点，克服走过场流于形式的不良行为，扎实有序开展检查。检查中发现的事故隐患，责令立即整改，并实施跟踪督查，以保证隐患得以消除，避免事故发生。上半年，我局对所监管的在建工程项目共检查400余次，下达整改意见通知书309份，下达停工整改通知书30份。对文明施工、安全生产状况较差的项目进行现场处罚24起。于6月21日在新蒲新区“建投大厦”工程项目现场组织举办了“__年__市建筑施工现场消防应急救援演练”暨建筑企业安全生产诚信承诺活动。到__月25日止，我局监管的市属工程项目发生安全事故1起，死亡1人。
积极做好“双创一巩固”工作。组织__区、红花岗区、__县住建局、新蒲新区管委会相关人员开展建筑工地文明施工管理的检查督查工作，督促施工单位严格按照“创模”工作的要求，签定目标责任书。加大巡查、督查工作力度，督促施工单位实行围挡施工，围墙全面美化彩化，工地内材料堆放有序，并采取降噪措施，降低噪音污染。运输车辆进行覆盖运输，工地出入口实行保洁措施，保证工地主干道环境卫生，使我市建筑工地环境卫生再上一个新台阶。
开展施工图设计审查。上半年，受理建设工程施工图设计审查项目1136项，其中地勘532项，审查面积409万平方米，总投资77亿元。完成节能审查项目234项，面积164万平方米。一次性审查通过92项，审查办结1152项。发现并纠正违反工程建设标准强制性条文105条，其中地勘项目违反强制性条文80条，这些错误的及时发现和更正，有效避免了安全隐患和质量事故的发生。对保障性住房、市、县级重点工程、民政部门的敬老院工程开辟绿色通道，此类项目由审图站直接收件审查，并帮助业主协调勘察、设计单位做好此类工程的修改回复工作，缩短审查时限。
有效实施物业管理。上半年，完成7家物业服务企业资质申请、定级，3家物业服务企业入黔备案的审核。指导10个小区的业主委员会成立，并完成备案。成立物业协会并开办物业经理人员培训，共培训217名物业人员。完成112家公司的市场监督检查，并发放新的资质证书。共审批开发项目在办理预售前落实物业服务企业9家，落实物业管理用房1097平方米。共有21个项目建立维修资金信息，收取住宅专项维修资金6500万元；按程序审批7个小区支取维修资金71.64万元。
加强商品房预售管理工作。上半年，依法对87栋房屋核准商品预售许可，核发预售许可证22个，核准预售许可总建筑面积77.15万平方米。其中：住宅4767套，建筑面积53.13万平方米；商业建筑面积3.71万平方米；办公用房建筑面积0.73万平方米；车库建筑面积7.4万平方米。
档案管理成效明显。到5月30日止，已签订34个建设项目竣工 档案报送责任书及项目登记，23个建设项目工程办理了竣工档案预验收申请及验收认可文件的审查手续，保证了建设工程档案的接收进馆渠道。已审查27个建设项目工程竣工档案资料1000余卷（盒），已接收进馆近1000卷。接待查阅利用档案资料近200人次，查阅档案300余卷（盒），为单位和个人办理房屋产权、工程改建、房地产纠纷等提供了有利的依据。启动“建设工程电子档案报送工作”和“建设工程声像档案编制报送工作”。
（五）建筑领域节能深入推进
认真进行新型墙体材料墙改基金管理。加强与财政部门的协调联系，理顺基金征收流程，明确职责，使基金的缴纳和返还更加规范和方便。到5月底止，我局征收市级墙改基金251.5万元。
开展新型墙体材料和建筑节能产品认定初审工作。对申报省住建厅《__省新型墙体材料认定证书》和《__省建筑领域节能产品认定证书》的我市企业进行严格初审，到目前为止，已为7家市内新型墙体材料企业办理认证初审，共计9个产品，为5家市外企业办理了备案。
切实开展建筑节能认定工作。为扎实开展我市建筑节能工作，确保“十二五” 期末我市节能减排规划的顺利完成，我局切实开展建筑节能认定工作，对市属建筑工程建设单位送达的建筑节能认定资料进行严格的审核。同时要求各县、区住建局认真执行建筑节能认定的相关规定，确保在__年底，我市建筑节能施工阶段执行率达到98%以上。
组织全市建筑节能专项检查。为确保贯彻建筑节能工作相关政策、法规、制度及规范性文件工作落到实处，每季度的质量安全大检查与建筑节能专项检查一并进行。在检查中一旦发现建筑节能工作存在问题，检查组立即责令施工单位进行整改，并要求各县、区住建局对整改情况进行督促，确保整改切实落实到位。
协助__县鸭溪镇开展可再生能源示范镇建设工作。20__年8月，在我局积极支持与协助下，__县鸭溪镇经过申报，获得了全国可再生能源示范小城镇的专项资金补助。按照省住建厅的要求，今年上半年我局认真督促该镇切实推进示范小城镇的建设工作，对建设中遇到的困难和问题及时给予帮助，目前，该镇的示范小城镇建设前期工作已基本结束，即将进入实体施工阶段。
（六）房屋征收补偿工作有序推进
代市政府拟定了《__市国有土地上房屋征收与补偿实施指导意见》（正在征求意见过程中）。根据相关法律、法规的规定，拟定了国有土地上房屋征收与补偿工作程序等配套措施。已启动新舟三区经济适用住房建设项目的房屋征收试点工作，以求在实施过程中发现问题，解决问题，制定和完善房屋征收工作程序。
实施了中心城区会址改建、官井东路道路建设、子尹路南延隧道、新蒲新区项目、湘江大道、沈阳南路、汕头路、高新快线__段、帝豪经房三区等多个市政重点工程的房屋拆迁补偿安置工作，确保了市政工程的顺利进行。由我局牵头实施的官井隧道复线、遵龙快线、__西路等重点工程项目即将启动。
进一步完善了房屋拆迁矛盾纠纷排查调处机制和检查工作方案，加大实施房屋拆迁纠纷的调解和案件的调查处理力度，排查清理城镇房屋拆迁中存在的各种问题，坚决纠正违法违规拆迁等问题，严肃查处先拆迁后补偿、违背群众意愿牺牲群众利益等问题。
（七）依法行政和政务公开工作取得明显成效
开展学法普法、依法治理工作。5月邀请法律顾问为全局职工作宪法专题讲座。拟定《__市住建局__年普法依法治理工作计划》、《__市住房和城乡建设局关于开展“一维两不”学法用法教育活动实施方案》、《__市住建局__年“深化‘法律八进’推进依法治市”法制宣传教育主题活动实施方案》等。制定了《__市住房和城乡建设局__年行政执法人员依法行政培训计划》，按照计划组织全局职工进行培训学习，并参加了公共法和专业法考试。进行“六五”普法中期自查报告，并准备迎检资料。
行政应诉。今年新发生行政应诉3件，均为对我局颁发房屋所有权证提讼，其中1件原告撤诉，1件我局产权证被撤销，另1件正在审理过程中。
行政复议。我局作为被复议单位进行行政复议3件，其中2件为对颁证行为提起复议，另1件为对商品房预售合同备案提起复议，目前预售合同案件已经审理结束，我局行政行为被撤销，另外2件正在审理过程中。
劳动人事争议仲裁。与原建设工程交易中心共同处理劳动人事争议仲裁案件1件。
我局设在市政府政务中心的窗口在办件受理工作中严格做到“五即时”：即时受理、即时审查、即时告之、即时报送、即时审批。上半年，窗口共受理办件1158件，办结1009件，办结率87.13%。
（八）加强机关自身建设，提高服务水平
加强党风廉政建设工作。一是制定《__市__年干部职工 学习计划》，开展反腐倡廉“警示教育月”活动，加强对干部职工的反腐倡廉教育。二是认真贯彻落实党风廉政建设责任制。
在年初召开的全市住房城乡建设暨党风廉政建设工作会议上，将党风廉政建设内容纳入全市住房城乡建设工作目标考核，局主要领导与班子成员及各县、区（市）住建局签定目标责任书。三是进一步加强领导机关和领导干部作风建设。开展“十破十立”解放思想大讨论和“效率__年”作风建设活动，以及以“治庸、治懒、治奢”为主题的作风整顿。今年上半年，市住建局共收到科级以上干部2人上交的礼金11500元，已全部上缴廉政专户，夯实了作风建设的基础。四是深入推进反腐倡廉制度体系建设。进一步完善了《廉政风险防控手册》、__市住房和城乡建设局请销假制度等十项内部管理制度以及《__市住房和城乡建设局“三重一大”议事决策制度》、《__市住房和城乡建设局反腐败治本抓源头工作实施方案》等一系列的制度和规章，为党风廉政建设和反腐倡廉工作的全面推进奠定了坚实的基础。
加强服务窗口建设，服务质量再上新台阶。今年以来，我局采取多项措施，突出抓好政务服务中心住建局窗口、房屋产权登记中心建设，窗口服务质量得到较大改进和提升：一是加大管理教育力度。通过局领导找窗口部门领导谈心、质询，制定窗口管理教育制度等形式，加强窗口管理。二是查找问题，进行整改。要求窗口查找自身存在的问题，并制定整改措施，定期整改。三是加强职工培训教育力度，提高服务水平和质量。通过每个月进行讲评和服务知识培训讲座等形式，提高窗口工作人员服务的水平和质量。四是进一步简化办事程序，缩短办事时间，提高了群众满意度。上半年，共发放房屋所有权证__个，登记面积135.08万m2。发放他项权利证__个，权利价值20.3亿元；发放所有权预告登记证5401个，登记面积56.68万m2；商品房初始登记24个，登记面积67.72万m2。发放抵押权预告登记证5021个，登记面积52.03万m2。二手房（含住房和营业房）成交面积35.74万m2，成交套数3921套，成交金额10.48亿元。
二、存在的主要问题
1．房地产市场存在的主要问题。房地产开发投资增长，商品住房供应增加，商品住房库存增大；城市扩容，房地产开发投资持续增长，商品住房供应量增大，但受房地产宏观调控政策的影响，占我市住房消费较大比例的改善性住房需求受到抑制；同时城镇化的推进、城市的发展和城市人口的增长都需要一定的时间来完成，住房刚性需求在短期内不能完全释放；企业融资难度增大，影响投资进度、配套设施建设和交房时间，房地产市场存在一定的风险。
2．省级示范小城镇存在以下突出问题：一是部分示范小城镇建设用地条件较差，建设用地供需矛盾较为突出；二是部分示范小城镇支柱性、特色性产业不足，发展滞后，示范小城镇建设发展缺少强有力的产业支撑；三是因地方财力有限，且大多缺乏相应的承贷主体和融资平台，融资渠道不畅，筹资较为困难。四是小城镇规划建设管理专业技术人才较为匮乏。
3．保障性住房建设存在以下问题：一是项目建设进展不平衡。从各县的进展情况看，有的项目已进入主体施工阶段、甚至部分项目已主体基本完成，但有的项目近期才开挖基础，差距很大。二是中央补助资金未及时下达影响工程进度。从近期督查的情况看，多数项目特别是乡镇教师、计生卫生公租房项目已实施到主体工程，有的甚至接近主体完工，但项目资金只到位不足20%，影响了项目施工进度。三是部分项目前期准备工作不足。部分县（市、区）存在保障性住房建设项目的规划滞后、准备不足问题。少数项目因规划调整、土地和房屋征收难等问题频繁改点；个别地方等到上级补助资金下拨后才匆忙开展项目前期准备工作，导致开工时间推迟。
4．安全生产保证体系有待进一步建立健全和落实，特别是安全生产责任不明确，制度不健全，人员不落实的问题比较突出。部分施工企业安全生产主体责任意识不强，重效益，轻安全，安全生产基础工作薄弱，安全生产投入严重不足，施工现场管理混乱，安全防护不符合标准要求，“三违”现象时有发生。监理单位及人员普遍对应负的安全责任认识不清，对安全隐患不能及时作出应有的处理。监管范围点多面广，安全监管人员特别是专业技术人员严重不足。
5．工程质量缺陷治理任重道远，结构隐患和重大使用功能障碍时有发生。预应力混凝土空心板等地方材料存在问题较多。部分监理单位运作不规范，执行“旁站监理”不力，监理人员良莠不齐，监理效果不尽如人意。
6．城建档案管理工作还有较大难度。档案馆馆库用房不符合《建筑设计规范》，长期存在严重的安全隐患，极不利于工作的开展，加上现有库房已装满，重新选址立项修建新馆迫在眉睫。由于受编制等制约，长期缺人员，特别是缺专业技术人员，致使许多工作无法正常开展。
三、下半年主要工作
（一）加大住房和城乡建设投资力度，确保全年目标任务的完成
1．积极做好我局承担的子尹路南延线隧道工程、官井东路还房工程和官井路道路改造工程、官井隧道复线建设工程等市政重点工程的管理和服务工作，加大工作进度，完成更多的实物工作量。
2．加大示范小城镇建设和城市综合体建设工作。指导各地依托规划建立和完善示范小城镇建设项目库，各示范小城镇要结合交通区位、自然资源、历史文化、民族风情等实际，围绕做大做强特色经济，加快促进产业发展，以产业发展带动就业扩容，以就业引导和推进农村人口更多地向小城镇转移。
3．抓好新一轮农村危房改造的规划建设工作。各地要结合本地农村实际，按照经济、实用、安全的原则，建设黔北民居风格的民居。积极对接市发改、财政、民政、国土、交通、水利、农业、残联、信用社等部门，为农村危房改造提供快速便捷的服务。争取上级部门补助建设资金和地方财政匹配，相关部门支持，社会赞助，农户自筹相结合的办法，加快推进我市农村危房改造工作。
（二）采取措施促进房地产业持续健康稳定发展
加强房地产市场调研和市场分析。认真对房地产市场运行情况进行分析，掌握房地产信息数据，及时反映我市房地产市场变化情况，制定符合我市 房地产业发展实际的工作措施，促进我市房地产业健康稳定发展。
进一步加强房地产市场监管。一是继续开展房地产市场调控工作，认真贯彻房地产市场调控的相关政策措施；二是加强制度建设，规范房地产市场秩序；三是加强房地产开发项目巡查，及时检查处理房地产开发项目建设管理过程中存在的问题；四是加强商品房交付备案管理，严格按《__省城镇房地产开发经营管理条例》的规定条件进行交付；五是加快房地产信息系统从业主体和项目管理子系统的建设；六是研究探索相关职能部门的联合执法机制，提高行业和企业抗风险能力；七是按照相关法律法规，规范房地产开发经营行为，从严查处房地产行业中的违法违规行为；八是继续加强房地产从业人员的培训，提高从业人员素质，逐步完善房地产开发企业和人员信用档案建设，将企业经营行为与企业资质项目管理挂钩。
认真开展房地产经纪机构清理整顿备案管理工作。针对我市房地产经纪市场不规范的实际情况，对在我市从事房地产经纪活动的房地产经纪机构进行认真清查，规范房地产经纪机构行为，维护房地产经纪市场秩序，保障房地产经纪活动当事人合法权益。
继续做好“问题楼盘”问题的协调处置工作。积极协调处理“问题楼盘”项目竣工备案、房屋交付、产权办理等问题，促进我市房地产业持续健康稳定发展。
协调媒体对房地产市场情况进行正面舆论宣传。协调媒体加强对我市城市建设和房地产业发展的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，正确引导鼓励房地产投资和住房消费。
（三）加大保障性住房建设工作力度
1．盯住进度较慢的项目。把还没有进入基础施工的项目作为督点，要求施工单位限期进场施工。
2．尽快完善项目各项手续。继续督促未完善项目手续的县，尽快按照国家基本建设程序，加快办理和完善土地使用、规划许可、施工许可、环评等各种项目审批手续，力争在8月底前全部办理完毕。
3．谋划好明年的保障性安居工程项目。督促指导各县（市、区）8月底前落实并上报2014年各类保障性住房项目清单，并做好建设用地储备、项目规划、资金筹措、建设手续报批等方面的前期工作。凡是在8月底前不能落实建设用地的项目，一律不允许申报，确保明年项目3月底前能够开工。
4．抓好续建项目建设。今年全市除开工任务外，还有基本建成、竣工和分配任务。在督促各县完成今年开工任务的同时，要同步抓好往年保障性安居工程项目建设进度，加快配套基础设施建设，确保年底前全面完成基本建成、竣工、分配入住任务。
（四）加大行业管理，提高行业水平
1．继续加强建设工程质量管理
认真开展建设工程质量安全大检查工作。__年下半年，将结合“打非治违”专项行动工作，继续组织开展3次建设工程质量安全大检查工作。深入排查施工现场存在的建设工程质量安全隐患，继续严厉打击建筑行业的非法违法建设行为，进一步督促施工企业安全生产主体责任的落实。
结合每季度建筑施工特点，继续组织召开每季度的建设工程质量安全专题会议,认真贯彻落实中央、省、市有关会议精神及工作安排，认真总结我市每季度建设工程质量安全工作中存在的问题，安排部署好各季度的建设工程质量安全工作。
严格按照《__市建筑施工质量安全不良行为记录制度》的有关规定，对相关责任单位或责任人作不良行为记录。
集中整治房屋渗漏、墙体开裂、预应力空心板安装可靠度不高、施工现场称量设施及材料堆放不规范等质量通病，务求取得明显成效。
认真组织开展施工企业安全标准化的达标工作。积极引导企业按照《__省施工企业安全生产标准化考核办法》、《__市建筑工程文明施工示范手册》和《__市建筑工程安全施工指导手册》等要求，开展好企业安全生产标准化建设的达标工作，努力实现全市二级以上施工总承包企业在__年达到安全生产标准化的目标。
2．进一步加强安全文明施工管理水平
继续深入强化安全生产的日常监督管理，着重狠抓施工企业安全生产管理机构、项目负责人、现场专职安全员、现场监理人员和建设管理部门质量安全监督员日常监管工作的落实，充分发挥日常监管的作用，提高预防和控制事故发生的能力。加大省级安全文明样板工地的推广力度，促进全市各地建筑工地争优创先，全面带动我市建筑工地管理水平上一个新台阶，有效控制和防范重大安全事故发生。
以我市“双创一巩固”工作为契机，以提高工地文明施工水平和安全生产防护能力为出发点和落脚点，认真开展建筑工地“脏、乱、差”专项整治，建立建筑工程文明施工管理长效机制，打造文明施工的良好氛围，为作业人员提供安全文明的生产生活环境。
视情况组织一期施工现场监理人员安全生产培训，进一步提高施工企业管理人员和现场监理人员的安全生产业务能力和管理水平。力争参加国家及省里建筑安全监督管理培训，使我局相关人员专业水平和监管能力得到进一步提高。
建立我市建筑工程施工现场监控监测系统。大力推动我市“安监系统”建设工作，提高安全工作管理水平。
3．加强招投标管理工作
继续认真贯彻执行国家有关招投标法律、法规，抓好全市房屋建筑和市政基础设施工程招投标活动的监督管理工作；加大对招投标活动各个环节的监管力度；加大对招标机构和评标专家的监督管理。分1?2次对全市各县、区（市）开展建筑工程招标投标工作的检查。举办一期房屋建筑和市政工程招投标监督管理人员业务知识培训班，不断提高监管水平。
4．加强城建档案管理
加大力度宣传贯彻落实《城市地下管线工程档案管理办法》，继续为《__市城市地下管线工程档案管理办法》的出台作好学习宣传工作。围绕政府决策和中心工作抓好重点建设工程档案管理工作，准确掌握档案的形成状况，针对存在的问题及工程进度深入基层，深入工地，做好业务指导及提供利用服务工作。进一步理顺和完善建设工程竣工档案的移交接收工作，严把进馆档案资料质量。
（五）积极做好房屋征收补偿工作
1．按照“预防为主，调解为辅”的工作方针，加强对征收（拆迁）单位和从业人员的管理，严肃处理违法违纪行为，加大法律法规的宣传学习力度。建立健全征收（拆迁）管理制度，进一步规范征收（拆迁）行为，坚决制止违法强制拆迁、暴力拆迁。从源头上防范化解矛盾，做到依法、文明、和谐征收（拆迁），确保人民群众的合法权益，维护社会和谐稳定。
2．切实加强房屋拆迁矛盾纠纷排查调处力度。按照“属地管理，分级负责”和“谁主管、谁负责”的原则，一方面要积极解决落实群众合理诉求，另一方面要采取有效的措施把可能发生的集体上访、非正常上访和稳控、解决在基层，维护社会稳定。
3．尽快出台房屋征收相关配套法规。组织征收部门、房屋征收实施单位和房屋征收评估机构工作人员进行系统培训学习。
4．建立完善征收（拆迁）保障制度。建议收储或预留部分经济适用住房或廉租住房，用于解决“双困户”的安置或临时周转过渡性安置。市区财政每年安排一定数量资金收购商品房，用于房屋征收中的周转用房。
（六）加强党风廉政建设
1．围绕城市化推进，继续加强工程建设领域各项问题的整顿治理，做到既要依法行政又要跟进服务。
2．认真落实《党政领导干部选拔任用工作条例》，按规定的程序和标准选拔任用、推荐领导干部，做到公开、公平、透明，防止用人上的不正之风。
3．加强对建设工程招投标的监管，严格管理评标专家、招标机构，认真查处违反招投标的行为和办理投诉案件，组织开展招投标工作的专项检查。
从法律角度来看，“房地产信托”这一表述显然不严谨。信托按照不同的分类方法可以划分成不同类别，如按照信托财产的不同，可以划分为资金信托/有价证券信托/动产信托/不动产信托/其他财产和财产权信托。而法律上的不动产信托，是指“委托人将自己的房产、地产，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处置”。显然这跟媒体所指的“房地产信托”大相径庭，媒体所讲的“房地产信托”容易让人误认为是不动产信托，而实质上却是资金信托。值得一提的是，媒体的这种表述虽不严谨，但是它非常形象的指出了这种资金信托的一个突出特点，就是信托资金投向房地产开发项目。笔者认为用“房地产融资信托”来界定更为严谨与贴切，以下行文均采用“房地产融资信托”。
房地产融资信托的法律规制与法律规避
目前，只有“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）对房地产融资信托进行法律规制。“两规”对房地产融资信托主要有以下禁止性规定：
《信托投资公司管理办法》第三十二条：“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：………（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。”
《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。”
金融创新与法律规避往往相伴而生。凯恩斯理论认为当外在市场力量和市场机制与机构内在要求相结合，寻求回避各种金融控制和规章制度时就会产生金融创新。由于利益的驱动，信托投资公司在开创新的信托产品时，都在自觉或不自觉的打法律擦边球。房地产融资信托操作过程中出现的法律规避行为有：
第一，信托投资公司利用分解项目的方法将原本一个项目分解为若干项目，从而达到规避“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份）”的限制。
第二，信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”的推介书第六条“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物业经营优先收益权收入，造成偿还信托资金困难，房信集团承诺用其自有财产按期足额给付。由于校方原因学生公寓未能充分使用，高校（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位的合作单位）保证以校方经费补足。”
第三，信托计划虽不保证最低收益，但是几乎无一例外的都有预期收益率，而且很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后2至3位。如，北京商务中心区土地开发项目资金信托计划的预期收益率为4.8%，“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划的预期收益率为4.5%.
法律保护的缺失
今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。
（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据〔20**〕37号文件及其他有关规定严肃查处。
三、严格境外机构和个人购房管理
（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
四、进一步强化和落实监管责任
［关键词］投资性房地产；商业银行；资本成本；转移路径
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.02.013
［中图分类号］F832.48［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2013）02-0028-03
0 引言
近年来，随着商业银行机构网点及业务规模的较快增长、经营管理模式的调整变化，分支机构营业用房购置面积在考虑前瞻性的基础上逐步扩大，对于暂时闲置部分往往会对外出租。这是基于充分利用资源所作的暂时性安排，但从长远来看这些出租房产都将逐步转为自用，而此部分房产是否应确认为投资性房地产，普遍存在争议。从会计准则的规定来看，商业银行现有对外出租的部分房产一般为临时性出租，持有目的不是赚取租金或资本增值。另外，出租部分的房产，由于不是独立的房产项目，如何公允地“切分”并实现单独核定其价值存在一定难度，账务处理也会复杂化。
同时，我们注意到，2012年6月7日中国银监会印发了《商业银行资本管理办法（试行）》，商业银行在采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数上调至1250％。因此，商业银行持有大量的投资性房地产会承担过高的资本成本，付出高昂的代价，这与商业银行目前普遍推行的发展低资本消耗业务的战略转型背道而驰。
针对上述问题，本文剖析了投资性房地产的概念内涵，从风险、资本的角度分析了其对商业银行经营管理带来的主要影响，并设计了有效防范风险、降低资本消耗的管理路径。
1 投资性房地产的界定
《企业会计准则》（2006年）对投资性房地产的确认、计量和披露作了具体规定，但是如何准确界定商业银行的投资性房地产，在实际执行中仍存在一定分歧。
1.1 会计准则的规定
根据《企业会计准则》（2006年）及其应用指南的有关规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：①投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产。企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所外，出现了房地产用于赚取租金或增值收益的活动，这就需要将其单独作为一项资产核算和反映，与自由房产加以区别，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。③投资性房地产有两种后续计量模式。除采用成本模式外，在满足特定条件下，有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，方可采用公允价值模式进行后续计量。
投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产，即为提供服务或经营管理而持有的房产，不属于投资性房地产，如用于经营管理的办公大楼属于固定资产；用于经营管理的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务企业自身的经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到服务中去，通过提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。某项房地产部分用于经营管理、部分用于赚取租金，若用于赚取租金的部分能够单独计量和出售，应当确认为投资性房地产；否则，不应确认为投资性房地产。
当有确凿证据表明房地产用途发生改变，自用建筑物停止自用，改为出租，企业应将其从固定资产转换为投资性房地产。
1.2 判定的依据
从上述会计准则的规定看，在判断一处自有房产是否应确认为投资性房地产时，我们应综合考虑持有目的、能否单独核算计量、转换条件等因素。即投资性房地产应同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。
2 投资性房地产对商业银行的主要影响
投资性房地产对商业银行的影响主要体现在法律风险、财务风险、审计风险和资本成本等方面。
2.1 法律风险
根据《中华人民共和国商业银行法》的相关规定，商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。依据该规定，商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险，可能遭受处罚。
2.2 财务风险
投资性房地产的财务风险就是无法实现其预期资本价值的可能性，这在经济景气时可能不太明显，但在经济下行周期会比较突出。投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于其他资产，当用现金流量来评价其可行性时，现金在不同阶段流入、流出的不确定性就表现为财务风险。影响投资性房地产财务风险的因素很多，主要包括外部风险因素变化引起的系统性风险、每年为维持投资性房地产带来租金收入的经营成本变动情况、出租需求的变动情况、调整租金的能力、租户违约的可能性等等。
2.3 审计风险
当自有房产满足投资性房地产的各项确认条件时，商业银行应将其纳入投资性房地产管理，并进行披露。如果不确认并核算为投资性房地产，可能在认定层次上出现重大错报风险，会使财务报表在所有重大方面未能按照企业会计准则的规定编制，即未能公允反映财务状况和经营成果。
2.4 资本成本
根据《商业银行资本管理办法（试行）》的相关规定，在计算风险资产时，自用不动产，以及因行使抵押权而持有并在法律规定处分期限内的非自用不动产的权重系数为100％；包括投资性房地产在内的非自用不动产的权重系数高达1250％。就非自用不动产的具体内涵，银监会尚未明确界定，目前主要存在以下两种理解：仅包括会计层面严格意义上的投资性房地产；除包括会计层面严格意义上的投资性房地产外，还包括固定资产中的对外出租部分。如果按后者来确认，在一定假设条件下，投资性房地产对商业银行资本消耗和资本充足率的影响会相对较大。
3 国内商业银行投资性房地产的管理情况
从年报公开披露情况来看，国内商业银行对投资性房地产的确认持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小（见表1）。经分析，主要呈现以下特征。
3.1 金额相对较小
从2011年度财务报告来看，13家国有银行和股份制商业银行中仅有6家披露了存在投资性房地产，且与固定资产相比金额相对较小。在合并报表口径下，2011年底，中国银行投资性房地产最多，金额为146．16亿元，与固定资产的比例也最高，为10．57％；华夏银行最少，金额为0．55亿元，与固定资产的比例为0．82％。在母公司口径下，2011年底，金额最高的仍是中国银行，为12．8亿元，与固定资产的比例为1．72％；与固定资产比例最高的是深发展，为8．31％，金额为2．13亿元。
3.2 境内分布相对较少
国内商业银行投资性房地产主要分布在境内以外的其他地区，如：中国银行和招商银行在合并报表口径下投资性房地产与固定资产比例约为10％，而在母公司口径下该比例降至2％左右。同时，我们也注意到交通银行、深发展和华夏银行的投资性房地产主要分布在境内，但金额普遍较小。
注：本表数据来源于公开披露的年报。
4 投资性房地产的转移路径
经上述分析，我们看到，对满足一定确认条件的自有房产，商业银行应纳入投资性房地产管理，但纳入投资性房地产后可能面临法律风险和财务风险，并且还要承担过高的资本成本。因此，商业银行要加强对自有房产的管理，避免形成投资性房地产。就如何转移投资性房地产的风险和成本，主要路径是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。
4.1 存量部分
4.1.1 转移路径
商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为战略合作对象，根据自有房产的市场评估值向其发放一笔贷款，随后做一笔自有房产的售后租回交易业务，这样自有房产的产权就转移给第三方，但商业银行仍保留使用权。该交易完成后，由于第三方向商业银行提供物业服务，商业银行需要向第三方支付租金；由于商业银行向第三方提供贷款，第三方需要向商业银行支付贷款利息。若商业银行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空间，该交易就具有可持续性（见图1）。
通过设计的上述转移路径，自有房产将不在商业银行表内反映，同时，由于与第三方保持战略合作关系，又能保证营业用房供给的稳定性，满足经营管理的需要，从而达到防范风险、节约资本的目的。
4.1.2 模式分析
商业银行成为特殊目的公司（SPV）的控股股东存在一定难度，一方面，根据《商业银行法》的有关规定，商业银行在境内不得从事信托投资，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资；另一方面，金融危机以来，监管当局加强了对“影子银行”等重点领域的风险防控，设立特殊目的公司（SPV）的难度有所加大。
此外，监管当局近来加强了对商业银行的并表监管，商业银行成立专门的特殊目的公司（SPV），仅能在一定程度上降低风险，但无法有效降低资本消耗。若通过其他投资主体设立特殊目的公司（SPV），运作成本可能相对较高。
从目前监管政策来看，房地产公司、资产管理公司模式在实际操作方面更具有可行性，通过建立公开、透明的定价交易机制，不断增强合作的稳定性。
4.2 增量部分
4.2.1 转移路径
就增量部分，我们可考虑在初始购置阶段统筹运作，运作的实质是“以租代购”。商业银行首先选择一家特殊目的公司（SPV）或房地产公司、资产管理公司（以下简称第三方）作为稳定的合作对象。根据机构网点建设规划确定所需房产后，商业银行不直接购置，而是由第三方购置，然后与第三方签订长期租赁合同，从而达到既节约资本消耗，又锁定租金成本的效果（见图2）。
4.2.2 模式分析
“以租代购”模式在一定程度上满足了分行营业用房的实际使用需求，更重要的是可以达到节约资本消耗、锁定租金成本的目的。但该模式存在的主要问题是：①若商业银行向第三方提供信贷支持，则大量资金沉淀在房地产行业，当商业地产不景气时可能面临较大风险，对此，商业银行与第三方之间需要设置防火墙，购置房产的资金应来源于资本市场，而不是商业银行的信贷资金。②商业银行营业网点一般选取在繁华地段，房产持有人可能存在惜售心理，导致第三方无法购置，从而造成商业银行无法锁定租金成本。③若网点经营业绩不佳，搬迁受限，支行采用该模式可能受到一定限制，此模式更适用于分行本部。
5 结论
本文首先深入剖析了投资性房地产的内涵，经分析，我们认为若自有房产纳入投资性房地产管理，必须同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。
针对投资性房地产带来的风险、成本影响，除一般企业面临的财务风险和审计风险外，对商业银行经营管理影响最大的是法律风险和资本成本。我国法律明确规定商业银行在境内不得向非自用不动产投资，否则将会违反禁止性规定而带来法律风险。根据即将于2013年1月1日起实施的《商业银行资本管理办法（试行）》有关规定，商业银行采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数高达1250％，会过度消耗资本。同时，我们注意到，考虑到投资性房地产带来的重大影响，国内商业银行对投资性房地产的确认普遍持谨慎态度，仅个别银行在境内披露了投资性房地产，金额也相对较小。
对此，本文提出了防范投资性房地产相关风险的总体框架，并设计了有效降低资本消耗的管理路径。商业银行采取的总体策略是盘活存量房产、压缩增量房产，在实际操作中存在多种模式可选择，如通过特殊目的公司（SPV）、房地产公司和资产管理公司等，但转移机制的实质是“售后租回”交易下的经营租赁业务。同时，商业银行分支机构购置新大楼或机构搬迁时，应同时将原营业用房一并处置，严禁整体出租赚取租金，避免形成投资性房地产。
主要参考文献
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一、REITs的概念
房地产投资信托，也即RealEstateInvestmentstrust，简称REITS，这是源起于美国的一个概念，1960年美国国会颁布的《国内税法典》（InternationalRevenueCode，I.R.C.），使得设立REITs成为可能，法典在此基础上给予其以优惠的税收待遇。房地产投资信托制度在以往被称为不动产投资信托，是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式。它集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。然而在我国多将其称为房地产投资信托。房地产投资信托是一种新型的信托形式，与一般的信托相比，它有着自己的独特之处。首先，REITs的投资模式主要是对现存房地产的获取与经营。这一点与共同基金的特征相类似。其次，从制度渊源我们也可以看出，房地产投资信托制度有着避税的功用。REITs在一定程度上减免了组织实体应当缴纳的税款；另一方面也可以通过租金收入分红的方式减少个人所得税。这样就避免了对REITs和个人的双重征税。最后，REITs是一种被动的投资。这种被动性体现在只能从房地产投资中被动地取得收入，这样可以防止房地产过于积极地投入到市场风险之中去，进而对小投资者稳定收入提供保障。在实践中，REITs往往会与一个与其相似的概念相混淆，那就是房地产资产信托（RealEstateAssetTrust，简称REAT）。房地产投资信托是在风险分担的原则之下，不特定多数人的资金聚集，由专门知识技能的人负责运行的贷款投资。这类投资运用于房地产买卖管理或者是抵押权贷款。一般都是中长期投资，投资的利益分配给股东或者是投资人。区分REITs与REAT的实益在于，它们所受法律规束不同：REITs通常会受到专门立法的调整，而REAT往往只有信托法规范。因此有必要指出，这是两个完全不同的产品。
二、REITs在我国的现状
中国的REITs可以追溯到上世纪80年代，但是其真正兴起，是自2002年下半年开始。这一时期，“一法两规”开始实施，在经过了五次清理整顿之后，信托公司得到了新的生存机会。信托公司在央行121号文件发出之后，结合房地产企业对融资的迫切需求，推出了各自的作为基金管理人的房地产投资信托计划。在这样的环境下，中国房地产投资信托产品出现并积极发展。我国房地产投资信托产品，整体上来说，有以下的一些特点。首先，在产品的构成条件上，中国的房地产信托计划必须受到的管束主要来自于《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托暂行管理办法》等法规的规定，而这些规定对房地产信托计划的投资方向、资产组合以及收入构成等方面都没有具体地规定。这一点与美国的房地产投资信托在投资方向、资产组合等方面都有着严格的限定有着明显的不同。其次，在投资规模和期限上，从中国人民银行的《信托投资公司资金信托暂行管理办法》来看，并结合我国REITs实践来看，我国RE-ITs产品往往体现出期限短、规模小的特点。这与美国产品有着很大不同，美国的REITs产品一般而言都是中长期信托，在金融体系中发挥着长期融资的作用。我国虽然也规定了信托公司的期限，它要求“信托投资公司接受由其代为确定管理方式的信托资金，其信托期限不得少于一年”，实践中，目前中国一般的REITs产品多为1～3年期，很难说发挥了中长期融资功用。此外，规模小这一特征又使得投资组合的有效建立出现障碍，在有效降低投资风险方面不尽如人意。再次，在组织结构上，与一般国家既存在公司型，又存在信托型不同，我国目前房地产投资信托全部采取信托型。信托型的最大优势就在于它在保护投资者资产和收益的安全方面可以提供其他类型不可比及的保障。信托型使得信托财产取得了相对独立性，这就摆脱了其他资产或者管理业绩的影响。如果某房地产置于了信托计划之下，那么只要该房地产存在，信托计划持有者仍可以取得其收益，这种取得不会因为房地产管理公司破产或者信托机构倒闭而受到限制。另外，我国依旧处于REITs的初级发展阶段，选择稳定性较强的REITs组织结构类型，可以降低其受股票市场等金融因素的影响，从而有利于REITs自身的发展。但是也有必要指出，我国应当在已有的信托管理经验上，积极地探取REITs的其他种类。最后，在产品的销售方面，由于监管政策的限制，我国的信托机构不可以开设分支机构，异地经营也受到限制，多数信托机构重新登记不久，积累的客户量不多，直接销售也不乐观，如此一来，中国信托机构自己所拥有的营销网点十分微薄，销售网络的优势并不明显。
三、我国对REITs的立法现状及其存在问题
我国现阶段并没有具体针对REITs的立法规制，只是在大体上形成了“一法二规”的格局。这里的“一法”指的是2001年出台的《信托法》，这一法律是我国在信托领域的基本法律规范，自然对REITs有着约束作用。所谓“二规”，指的是《信托公司管理办法》以及《信托公司集合资金信托计划管理办法》，这两部规定都是由银监会在2007年出台的。以上可以说是我国关于REITs的全部立法项目，不论在理论探讨过程中，还是在实践操作运行中，这些法律规制都不可谓完善。首先，我国相关立法并不健全。需要澄清的是，房地产投资信托在性质上更接近于投资基金，对于它的调控，除了专项法律外，还需协助以《证券法》、《合同法》、《信托法》以及《基金法》。这其中，《基金法》和《信托法》发挥着不可替代的作用。但是从我国现阶段立法来看，《基金法》严格说来，只是一部并不十分完备的“契约型证券投资基金法”。其次，我国现有的基金大多是契约型。基金的设立和运作，有赖于契约的规定。由于契约不可苛求完备，其在权利义务和责任承担等方面的不足之处，需要法规的详备规定来补位。然而我国《基金法》、《信托法》包括其属细则和实施规则，都没有很好的发挥到法律补位的作用，对于权责安排、利益制衡等可能存在的漏洞也没有法律的补救。在内容上，证券投资基金并没有得到法律的定义，《基金法》实际上的调整对象并非十分明确；对于基金持有人、基金管理人和基金托管人等参与者的权利义务规定也有失公允，这种失当安排往往使得了基金管理人较于他者处于优势地位，不利于监管。整体来说，“一法两规”的相继颁布，虽然为信托业和信托公司的发展提供了必要的法律保障，但是由于相关法律法规的不配套和实施细则的不健全，REITs如要获得相关的法律依据还是很困难的。
除此以外，从我国现行《信托法》的规定来看，能够取得具有受托人资格的法人只有信托公司，易言之，信托在目前立法框架下只能由信托机构发行，这样一来信托机构很容易成为法定垄断的中间机构，这就削弱了市场竞争，也降低了房地产专业团队管理REITs的可能性。另外，还有学者指出，现行“二规”实际上是取代2007年以前的“二规”的新二规，虽然新规定有助于投资信托计划的规模扩张，也有利于流动性较强的REITs的开展，但即便是我国现有信托法律体制，也存在着改革不彻底的缺陷。我国《信托公司集合资金信托计划管理办法》第五条、第六条以及低八条的规定使得我国信托公司推行信托计划始终被限定在非公开发行的范围之内，这就使得REITs，没有办法摆脱私募基金的帽子，无法实现其变现性、流通性强的特点。
四、完善我国REITs建设
完善我国REITs建设，需要在有关组织形式、设立条件、税收法制以及运作模式上对现在处于的困境加以突围。这以过程必然伴随着巨大困难，但也是大势所趋。有关组织形式方面，前文已经有所述及。相对于公司型组织形式，我国应当在契约式或曰信托式组织形式上予以更多考量。其优势主要在于，一方面契约性REITs具有破产隔离功能，能够切实保护投资人的利益；另一方面契约性的REITs在设立、组织和运行上都比较方便，此有利于资金的迅速流动。在设立条件方面，我国立法可参考美国法的规定，对REITs的设立规定法定条件。可以借鉴美国法的“百人规则”限定RE-ITs所享受优惠税收的范围。为了防止REITs成为少数富有者积累财富的工具，应当对一个纳税年度后REITs的持有人的股票或受益凭证的市值做出限制。此外，出于风险回避的考虑，我国REITs的设立条件还应当包括以下几个限制性方面：其一，不得投资于闲置土地；其二，不得提供信贷，不得为他人承担债务，不得在没有征得受托人同意的情况下用资产为其他债务提供担保；其三，不得投资于任何承担无限责任的产业。在税收法制方面，对于REITs这样一种新兴行业应当予以保护，尤其是在重复征税方面要引起足够重视。配套的税收政策也需要加以适当调整。
在REITs中，多方当事人关系复杂，而且因为当事人多为法人，其复杂度又有提高。在这种情况下，最佳的办法是独立设立特别税收规则，在税种、纳税人、纳税办法等方面做出符合实际的规定。
税收政策应当在中国经济语境下的角色的作用后作出税收上的谨慎调整，尤其是应当在重复征税上面尽量做到单一征收。有关REITs的期限问题，中国目前大部分信托产品年限在1～3年。期限较短，不能够有效发挥中长期融资作用。我国立法上应当对REITs的运作期限作出适当的延长规定，借此也在一定程度上解决风险规避的问题。
[关键词]REITs；法律障碍；建议
[中图分类号]D922 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）25-0157-02
1 REITs的发展
人们可以消费房地产，也可以投资房地产，并且投资房地产能够产生可观的经济收益。这一特性使社会资金投资的一大重要领域就是房地产。发达国家通过较为成熟的证券市场逐步发展成了房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs），并不断完善。简而言之，一个房地产投资信托就是一个房地产经营公司，在大多数情况下，其目标是致力于持有并经营收益性房地产，例如公寓、酒店、购物中心、办公楼和厂房仓库等商业地产。有些房地产投资信托也同时从事房地产融资业务。REITs通过发行股份或收益单位，吸引社会公众投资者的资金，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行多元化的组合投资，最终将经营活动中所得收入以派系形式按比例分配给股东。
在最近的几十年里，以美国为主导的金融发达国家中，涌现着许多金融产品创新及制度创新，就房地产金融而言，已经建立了一套较为健全的房地产金融市场体系。大致分为四个主要市场，公开的证券市场，银行间市场，银行间融资市场，场外交易市场。其中最主要也是发展最快的就是以REITs为主的公开证券市场。
房地产投资信托分为三种：收益型、按揭型、混合型。收益型是指拥有和经营收益型房地产，业务包括出租，开发和出租后服务。房地产投资信托绝大部分属于收益型。按揭型是指直接贷款给房地产业主和经营者，或通过收购贷款和由按揭支持的证券来间接地施放信贷。当今市场上的按揭型房地产投资信托，一般只为现成的地产提供融资，很多现代的按揭型房地产投资信托，通过使用证券化的按揭投资，和有效的对冲手段来控制其利率风险。混合型主要指既拥有地产，又能够提供信贷的混合型信托公司。
2 REITs在中国
中国房地产金融业发展滞后这一点已经持续多年，并且已经成为了影响中国房地产业发展的一大主要因素，加大房地产金融业建设、推行REITs成为了市场的必然选择。REITs在发达国家是一项重要的信托形式，而现今的《信托法》及其他有关法规中却没有明确的规定。通过研究海外的REITs制度，尤其是REITs市场最大的美国，对于发展和建设中国化的REITs制度将会有很大帮助。
在中国，REITs的试点运作已经开始，2008年开始逐步扩大的保障性住房建设中，资金的需求问题逐步凸显，需要完成如此巨大的财政投入，地方政府毕竟能力有限，通过REITs方式引入社会资本参与保障房的建设也是地方政府和中央政府的共同想法。REITs在这种背景下渐渐开始了中国化试点。
国内正在进行的REITs主要分为两种模式：央行模式与证监会模式。央行于2009年颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs方案更偏向债券化，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，房地产信托受益权通过信托公司在银行间市场发行，此受益券收益固定。
证监会模式下的REITs则是以股权类产品的方式建立一支房地产投资信托基金，将地产所有权转移到该REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者都可以通过持有REITs份额间接拥有该地产所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与投资。
3 中国REITs的法律障碍
REITs是最早从美国发展起来的。纵观美国REITs的发展历程，可以发现法律为REITs的健康发展提供了大力支持。从性质上看， REITs属于产业投资基金，自1960年《美国房地产投资信托法》起，美国多次出台税收改革法案，而我国目前缺乏产业投资基金的相关法律，因此我国的REITs很难享受到税收优惠。
3.1 产业基金缺乏专项法规
REITs在本质上属于产业投资基金，但是中国现行的法律中没有专门的《产业投资基金法》，而只是出台了《证券投资基金法》，其中的规定只设立了《设立境外中国产业投资基金管理办法》这一行业规章，因此，中国化REITs在创立阶段和实际的运作过程中将会面临法律障碍。
如果将REITs划入现有法律，根据《信托法》，对信托产品有200份合同、投资者数量为50的要求，并规定购买的最低金额为5万元，有些产品在实际的发行过程中门槛更高，而相对的，我国社会个人投资者的购买力相对不足，财富积累程度较低，所以可能会造成基金需求不足而加重了基金的发行风险。
3.2 税收制度缺乏配套法规
税收优惠的缺乏。国外房地产投资信托业务在税务方面有一定的支持，如可免除利得税。使信托可分派收益较多，信托投资人的回报率也相应上升。中国这方面的优惠税收政策还没出台，税收上存在双重征税等问题。对营业税、租赁税等的征收，政府表现出不鼓励长期持有基金的态度，这在很大程度上削弱了REITs的竞争力。因此，我国税收政策的缺乏，将直接阻碍REITs的发展。
配套法规的缺乏还表现在财务体制上，财务的不透明严重影响了投资者的利益，但是对于财务不透明却没有切实可行的法律法规来遏制。REITs要求信息定时披露、财务高度透明，以便最大限度地保障投资者的利益。但我国房地产行业多年存在的不规范操作，造成会计制度严重的不透明和信息披露严重不对称。我国房地产行业的短期收益模式以及高负债率，使其在与基金这一高度制度化和专业化的创新金融方式的接轨上，缺乏系统性的准备。
3.3 土地制度存在风险
相对于国外而言，中国的制度决定了土地并不是所有人拥有产权，土地实际上是归集体和国家所有，而且产权规定并没有进行细化。所以，在市场中进行交易的地产都是有着使用时期（70年或其他）上的限制的。
《物权法》第149条规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规办理。根据规定土地使用权续期的，需补交土地出让金，提前收回土地使用权的，则需补偿，并退还相应的土地出让金。”但是相应的《土地管理法》的修订尚未完成，土地期满后如何进行补偿，补偿的依据和标准更无从谈起，土地使用期限将可能会是REITs运行中一个巨大的不确定风险。
3.4 缺乏其他配套法律
相关法律和政策不完善。REITs兴起于美国，成熟于欧美国家，这主要因为这些国家的法律意识非常强。20世纪70年代后期，欧美政府就通过一系列法律，鼓励退休基金谨慎投资现金流好且稳健的品种。我国目前已有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》等法规，监管的相关法规也不完善。因REITs运作流程较复杂，本身不可直接经营管理所属资产，要委托专门管理机构管理，加大了信息不对称程度。在信托过程中，受托人侵犯委托人利益的情形也经常发生。
4 完善中国REITs相关立法的建议
随着国内对REITs的需求越发迫切，建立相关的房地产信托制度也越发现实，因此，我们应从以下几方面完善REITs的法律制度建设：
4.1 完善REITs相关法律体系
REITs要在中国有更大发展，首先需要解决的就是法律制度框架，现行的《信托法》规定国内资金信托只能通过使用“私募”方式来募集资金，对资金信托的发行人数、额度以及推广方式有着严格的限定，也是因为资金信托的私募性质，暂时也很难为发展REITs提供更广阔的空间。我们不仅要使我国的《公司法》、《证券法》、《信托法》等的法律之间消除障碍，还要为REITs建立相关的、独立的法律法规，从而营造出有紧密联合的制度环境。
相对的利好消息是，从2008年起修订近四年的《中华人民共和国证券投资基金法（修订草案）》（即《基金法》）将于2012年12月24日至28日在北京经全国人大常委会第三次审议。如果获得通过，那么中国的基金行业将会更快的走向正轨。
4.2 完善税收体制与法规
税收制度的优惠政策是REITs在国外得到发展的源动力和根本保障，中国现行的税收制度使得REITs运作的交易成本将会较高，削弱了产品的竞争力。为此，可以适当的参考国外对于REITs专项法律中制定的税收减免模式，REITs可以在一定的层面免征所得税。例如《美国房地产投资信托法》对REITs的收入来源、拥有、运营、管理、服务范围、税收补贴做出了详细的规定，凡符合法定要求的REITs具有避免双重征收的特征，获准把股利支出从公司征税中扣除。REITs只要每年把征税收入的95%（2001年1月1日降低到90%）作为股利分配给股东，就可以避免交纳公司所得税。
4.3 明确REITs的法律责任
首先，作为产业基金，REITs必须将收入中的大部分应税收入作为分红，分配给股东，由此才可以享受相关的税收优惠。其次，法律应对REITs的投资领域和借贷比率予以限定，并且只能参与前期以外的房地产开发，避免运作风险。REITs在上市方面也需要有具体的限制，并且所管理财产的相关信息应该及时披露。
另外，在法律的责任认定方面，应当明确各投资主体在投资以及投资后运行过程中的各违规法操作所应承担的法律责任，防患于未然。对于已经发生的违法违规事件，也应当加大处罚力度，提高违法成本，保证市场的有序运行。
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关键词：房地产开发企业 内部控制
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
引言：房地产开发企业内部控制制度包括货币资金控制、材料设备采购领用控制、施工控制、投资融资控制、预决算审核控制、销售收款控制、开发成本核算控制、合同管理控制等。
建立执行有效的内部控制制度，有利于保证开发项目有效运行和资源的合理使用，有利于经济效益的提高，有利于房地产开发企业综合实力的增强。
建立内部控制制度首先要明确控制目标，分析风险点，确定控制点，以下将从九个方面进行论述
一、 货币资金控制
货币资金的控制目标是保证货币资金的安全性、合法性、记录的真实性、完整性等。对货币资金控制的岗位设计包括不相容职务分离、岗位轮换制度、货币资金的审批支付权限、会计记录、账实核对、票据及印章的管理等。不相容职务主要包括：授权批准与业务经办、业务经办与会计记录、会计记录与财产保管、办理采购与办理银行结算、业务经办与业务稽核、授权批准与监督检查、银行印鉴的保管与使用等。岗位轮换是对不相容岗位的经办人员的工作进行轮换。
票据和印章的管理，明确票据的购买、保管、领用、背书转让、注销、交接等环节的职责权限和处理程序，并专设登记簿进行记录。印章的保管应有专人保管，相互牵制。严格履行签字或盖章手续，并进行登记。
二、材料设备采购领用控制
工程材料的控制目标，是保证工程项目材料的采购、保管、领用符合工程建设的要求，保证材料的合理使用。
材料控制包括采购申请、选择供应商、商议合同条款、批准同意、签订合同、发出订单、验收入库、复核支付款项、日常保管、领用等过程。
材料的采购控制，对一般材料的采购，必须有明确的授权；对重要材料，单价、数量、总价达到一定金额，必须经过董事会批准，经过招标程序，确定供应商，签订合同。对每批材料采购，应附有材料的采购预算、批准文件。入库须有验收手续，出库须有项目经理签字。
对机电设备的购置必须是工程部提出采购计划、经董事会决定招标、技术部门参加会审、确定供应商，专业技术人员组织验收。对于进口机电设备，应有商检报告。对大型设备借款费用应予以资本化。
三、开发项目施工控制
开发项目的施工控制包括施工组织设计、施工进度控制、施工质量控制、施工安全控制、施工现场控制、竣工验收控制等。施工控制目标是保证工程项目在合同约定期限、符合工程质量要求、保证安全、约定造价范围内完成工程项目的建设。
开发项目施工控制实行项目经理负责制，配备符合法律法规规定的质量管理人员、安全管理人员。项目经理负责施工现场管理，监理机构现场监督，施工企业应建立质量管理体系并形成文件，建筑施工人员资格符合法律法规，在施工过程中应明确质量管理制度、安全管理制度。建立内部质量管理、安全管理监督检查和考核机制，保证质量管理制度、安全管理制度的有效执行。
工程项目施工过程中采用的主要材料、半成品、成品、建筑构配件、器具和设备进行现场验收。凡涉及安全、功能的有关产品，应按各专业工程质量验收规范规定进行复验，并经监理工程师检查认可。各工序的施工质量，各专业工种之间交接检验，并形成记录，尤其是隐蔽工程、安全试块的见证取样。工程竣工后按法律法规规定进行工程质量验收，报备工程竣工验收报告和有关文件资料。
四、投资融资控制
长期投资的控制目标是规范投资行为、保证投资安全、提高投资效益。长期投资控制必须经过科学严密的可行性研究和论证、董事会批准，并指定专人管理长期投资的后续工作、评估长期投资效果。长期投资的处置与执行应符合控制规定。
房地产开发企业工程项目资金需求量大，完全依靠自有资金不能满足资金需要，对外融资的控制，应根据房地产开发项目规模、工程进度需要确定融资规模、融资时间长短、融资渠道。
五、工程预决算审核控制
工程预决算审核控制应依据工程项目当地当期的造价定额、工程合同、施工图纸、监理文件、工程签单等资料进行审核。房地产开发企业可选择当地三家以上有资质信誉较好的造价咨询公司，比较筛选确定工程造价预决算审核单位。
工程预决算审核应经建设单位负责人、施工单位负责人、项目经理、监理工程师等参与建设方签字确认。
六、销售和收款控制
销售控制目标是保证房地产开发企业销售收入的合法性、真实性、完整性。
销售控制包括商品房销售价格符合规定、销售折扣有授权批准、收入确认准确、应收款的催收及时、坏账的核销符合规定等。房地产开发企业商品房销售分为自销和代销。
自销是开发企业设立销售部门进行销售。代销是委托中介公司销售，其销售价格、折扣率、费率等均应在合同中明确规定。对特殊情况的销售，如折扣折让销售、优惠销售等，其折扣率、优惠额、信用额度、付款方式等应有授权批准，批准与执行应相互牵制。
七、预算控制
房地产开发企业预算由收入预算和支出预算组成。收入预算包括：商品房的销售收入、其他收入等；支出预算包括：土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、公共配套费、开发间接费、管理费用、财务费用等。预算控制目标是对收入、支出合理安排；预算编制质量、编制方法、预算执行等影响预算控制的效果。
八、开发成本核算控制
房地产开发项目经过立项、规划设计、工程招标、材料设备采购、现场管理、工程造价与决算、竣工验收等几个方面，开发周期较长，投入资金较多。项目的开发成本有土地费用、勘察设计费、监理费、行政事业收费、土建安装工程费、供水供电绿化道路等基础设施费、学校会所等公共配套费、工程管理费等，房地产开发项目的核算应按工程进度、开发期、施工标段、不同建筑类型正确划分成本费用，准确核算，并定期进行考核分析。
九、合同管理控制
合同管理是工程项目管理的核心，工程质量、施工进度、成本费用、安全、信息等管理都是与合同管理密不可分的，合同管理的质量会直接影响到其他项目管理内容的管理质量。合同是经济活动的法律文书，是对合同双方的权利义务的约束。经济活动是基于合同而成立。房地产开发企业合同应采用书面形式。合同的设立、变更应经房地产企业管理层会商、执行规定的审批程序，商定审批后盖章签字，生效合同应专人负责整理归档。
结语：
房地产开发企业内部控制，促进房地产开发企业规范管理，可以降低开发成本，提高经济效益和社会效益，不断提高房地产建设质量，增强房地产企业的综合竞争力。
参考文献：
（1）《企业内部控制基本规范》，财会[2008]7号
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》，2007.8.
为了加强对外商投资企业使用土地的管理，完善本市土地有偿使用制度，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》、《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》、《中华人民共和国外资企业法实施细则》、《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本办法适用于本市范围内外商投资企业使用国有土地或者集体所有土地的管理。但外商投资企业使用以出让方式获得土地使用权的国有土地的情形除外。
第三条 （管理部门）
上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市外商投资企业使用土地的主管部门。
浦东新区和区、县土地管理部门依照本办法和本市建设用地管理的有关规定，分别负责外商投资企业在浦东新区和区、县范围内使用土地的具体管理工作。
第四条 （用地方式）
除依法应当以出让方式获得国有土地使用权外，外商投资企业可以通过下列方式获得土地使用权：
（一）县级以上人民政府征用集体所有土地或者划拨国有土地使用权；
（二）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股；
（三）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件；
（四）依法通过买卖或者其他转让方式取得国有企业、集体所有企业房屋所有权而获得该房屋占用范围内的土地使用权；
（五）法律、法规规定的其他方式。
外商投资企业可以通过租赁房屋、场地的方式使用土地。
第五条 （使用集体所有土地的限制）
有下列情形之一的，应当依照本市建设用地管理的有关规定征用集体所有土地：
（一）农村集体经济组织与外商投资者设立中外合资经营企业或者中外合作经营企业时，使用本市规划城市化地区范围内的集体所有土地的；
（二）外商投资企业依法通过买卖或者其他转让方式取得集体所有土地上的房屋所有权而获得该房屋占用范围内的土地使用权的。
农村集体经济组织与外商投资者设立中外合资经营企业，以本市规划城市化地区范围外的集体所有土地使用权作价入股的，其股份不得转让。
第六条 （土地使用权价格的评估）
有下列情形之一的，应当由具有相应资质的房地产评估机构对土地使用权价格进行评估：
（一）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股的；
（二）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件的。
第七条 （用地申请和审批）
除租赁房屋、场地的情形外，需使用本市国有土地、集体所有土地的外商投资企业，应当由外商投资者或者中方合营者、中方合作者持项目批准文件和建设用地规划许可证，依照本市建设用地管理的有关规定，向土地管理部门提出用地申请。
经审核批准用地的，由县级以上人民政府发给申请人建设用地批准书。
第八条 （土地使用费的核定）
经审核批准用地的外商投资企业，应当自取得企业法人营业执照之日起30日内，向房地产登记机构办理土地使用权登记，并按下列规定办理缴纳土地使用费的核定手续：
（一）使用国有土地的，向市房地局办理，其中在浦东新区范围内的，向浦东新区土地管理部门办理；
（二）使用集体所有土地的，向所在地的区、县或者浦东新区土地管理部门办理。
外商投资企业租赁房屋、场地的，应当持租赁合同向房地产登记机构登记备案，并按前款规定向土地管理部门办理缴纳土地使用费的核定手续。
第九条 （土地使用费缴纳义务人的确定）
经审核批准用地的外商投资企业，应当向办理缴纳土地使用费核定手续的土地管理部门缴纳土地使用费。但中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地使用权作价入股的，应当由中方合营者缴纳；中外合作经营企业可以由合作合同中约定的缴纳人缴纳。
外商投资企业租赁房屋、场地的，应当由出租人缴纳土地使用费，但租赁合同中另有约定的，从其约定。
第十条 （土地使用费缴纳的起算日期）
土地使用费缴纳的起算日期按下列规定执行：
（一）经审核批准用地的外商投资企业，为取得企业法人营业执照之日；
（二）租赁房屋、场地的外商投资企业，为租赁合同生效之日。
外商投资企业在初始用地的当年，使用土地不满6个月的，可以免缴土地使用费；超过6个月的，按6个月计算。
第十一条 （土地使用费缴纳的期限）
土地使用费的缴纳，每年分两期进行：
（一）第一期为6月30日前；
（二）第二期为12月31日前。
第十二条 （土地使用费的标准）
土地使用费的标准，根据土地的规划用地性质和地理环境条件分类、分级确定。
土地使用费的标准及其调整，由市房地局会同市物价、财政等部门根据实际情况提出方案，报市人民政府批准后执行。
土地使用费标准调整的间隔期不少于3年，每次调整幅度不超过原标准的30％。
第十三条 （土地使用费标准的适用）
外商投资企业在初始用地的5年内，其土地使用费可以按第一年的标准缴纳，自第六年起应当按当年的标准缴纳。
有下列情形之一的，外商投资企业可以在整个经营期间，按初始用地第一年的标准缴纳土地使用费：
（一）中外合资经营企业的中方合营者将国有土地、集体所有土地的使用权作价入股的；
（二）中外合作经营企业的中方合作者将国有土地、集体所有土地的使用权作为合作条件，并在合作合同中约定由中方合作者缴纳土地使用费的。
第十四条 （两类企业的土地使用费）
本市市区繁华地段以外的产品出口型和先进技术型外商投资企业（以下简称两类企业），自企业设立之日起3年内免缴土地使用费，第四年起按两类企业的优惠标准缴纳。但本办法第十三条第二款所列的情形除外。
两类企业年度考核不合格或者有关的确认证书被依法吊销的，应当按一般外商投资企业的标准，补缴当年的土地使用费。
本市市区繁华地段的具体范围，由市房地局会同市规划管理等有关部门划定，报市人民政府批准后执行。
第十五条 （缓、减、免缴土地使用费的其他情形）
经本办法第八条规定的土地管理部门核准，外商投资企业在开始营业或者投产前，可以按应缴纳标准的50％缴纳土地使用费。但本办法第十三条第二款所列的情形除外。
有下列情形之一的，外商投资企业可以缓缴、减缴或者免缴土地使用费：
（一）因不可抗力造成缴纳土地使用费困难，经本办法第八条规定的土地管理部门会同同级财政部门核准的；
（二）经市人民政府批准，进行城市基础设施建设使用土地的；
（三）市人民政府规定的其他情形。
第十六条 （用地要求）
经审核批准用地的外商投资企业，应当遵守土地管理法律、法规、规章的有关规定，不得买卖或者以其他形式非法转让土地使用权。
第十七条 （用地变更）
外商投资企业在经营期间需改变所使用土地的规划性质或者用地面积的，应当报原批准的规划管理部门和土地管理部门审批。经审核批准的，应当向房地产登记机构办理土地使用权变更登记，并按本办法第八条的规定重新办理缴纳土地使用费的核定手续。
外商投资企业在经营期间租赁的房屋、场地的面积和用途或者其他使用情况发生变化的，应当持租赁变更合同或者新的租赁合同向房地产登记机构登记备案，并按本办法第八条的规定重新办理缴纳土地使用费的核定手续。
第十八条 （用地终止）
外商投资企业因经营期满或者其他原因终止使用土地的，应当持工商行政管理部门的证明文件或者其他有关证明文件，向房地产登记机构办理土地使用权或者租赁合同的注销登记手续，并按当年使用土地的时间（其中不满1个月的，按1个月计算），向本办法第八条规定的土地管理部门缴纳土地使用费。
第十九条 （土地使用费的使用）
土地管理部门应当按规定将收取的土地使用费上缴同级财政部门，专项用于本市城市和乡村的基础设施建设。
第二十条 （非法用地的处罚）
外商投资企业未经批准擅自使用土地或者非法转让土地使用权的，由土地管理部门依照建设用地管理的有关规定予以处罚。
外商投资企业未经批准擅自改变所使用土地的规划性质的，由规划管理部门依照有关法规、规章的规定予以处罚。
第二十一条 （未按期缴纳土地使用费的处理）
土地使用费缴纳人未按期缴纳土地使用费的，由土地管理部门责令其限期缴纳，并自应缴纳之日起按日加收滞纳款额3‰的滞纳金。
第二十二条 （复议和诉讼）
当事人对土地管理部门或者规划管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第二十三条 （参照适用）
下列企业在本市范围内使用国有土地或者集体所有土地的管理，参照本办法的规定执行：
（一）香港、澳门、台湾地区投资者举办的企业；
（二）适用外商投资企业法律、法规的股份有限公司。
第二十四条 （土地使用费的含义）
本办法所称的土地使用费，不包括征地拆迁安置费用和基础设施建设费用。
第二十五条 （应用解释部门）
本办法的具体应用问题，由市房地局负责解释。
第一条 为了规范房地产开发经营行为，促进房地产业的健康有序发展，根据国务院和山东省城市房地产开发经营管理条例，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 在本市城市规划区内从事房地产开发经营及管理的，均应遵守本办法。
第四条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第五条 市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营的监督管理工作，市房地产开发建设管理办公室受市建设行政主管部门的委托，具体承担全市房地产开发经营管理职责。
县建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发经营管理工作。
区建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责委托范围内的房地产开发经营管理工作。
土地管理部门依照有关法律法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章 房地产开发企业
第六条 房地产开发经营应当由依法设立并取得相应资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
房地产开发企业分为专营开发企业和项目开发企业。
第七条 设立房地产专营开发企业，除应当符合国家有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）注册资本不低于500万元；
（二）有8名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第八条 设立房地产项目开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）已按本办法规定取得开发项目；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的30％。
开发项目完成后，项目开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并按规定办理注销登记。
第九条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第七、八条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。
第十条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第七、八、九条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取建设行政主管部门的意见。
第十一条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到建设行政主管部门备案，同时申报房地产开发企业资质等级：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第十二条 房地产开发企业申报资质等级应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申报表；
（二）企业资信证明；
（三）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
（四）企业统计年报资料；
（五）其他有关文件、证明。
第十三条 房地产开发企业资质等级实行分级审批，经资质审查合格的企业，由市以上建设行政主管部门发给资质等级证书，房地产开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。
第十四条 房地产开发企业的资质等级证书实行年度审验制度，经审验不符合原定资质标准的，由发证机关予以降级或者吊销资质等级证书。
第三章 房地产开发项目
第十五条 建设行政主管部门应当会同有关部门，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划编制本行政区域的房地产开发发展规划，报市、县人民政府批准后实施。
第十六条 建设行政主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项。
第十七条 开发项目确立后，建设行政主管部门应当会同有关部门，根据用地方式对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补助、安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。
第十八条 房地产开发项目的控制性规划，由建设行政主管部门组织编制，经规划行政主管部门批准后实施。
第十九条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第二十条 建设行政主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价，制定开发项目实施方案，并会同有关部门组织实施。
第二十一条 房地产开发项目价款底价由下列各项费用构成：
（一）土地使用权出让金；
（二）综合开发费，包括开发项目范围内的基础设施开发建设成本和非经营性配套设施的建设费用；
（三）综合开发管理费；
（四）地段差价；
（五）法律、法规规定的其他税费。
第二十二条 开发项目价款中的综合开发费和综合开发管理费按《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定执行。
前款规定费用的具体收取标准由市物价主管部门会同市建设、财政行政主管部门提出，报市政府批准后执行。
开发项目价款中的其他各项费用，按照国务院和省政府规定的标准计收；国务院和省政府没有规定的，房地产开发企业有权拒绝交纳。
第二十三条 综合开发费由市、县建设行政主管部门负责收取，纳入财政专户。市建设行政主管部门根据开发项目建设进度，拨付区建设行政主管部门或者房地产开发企业，专款用于小区的配套建设，任何部门不得挪用。
综合开发管理费由市建设行政主管部门统一收取，纳入市财政专户，统一管理。
第二十四条 凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标或者拍卖方式确定开发者；不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。
房地产开发企业取得开发项目后，应当与建设行政主管部门签定开发责任书，领取开发经营许可证和项目手册。建设行政主管部门必须将开发单位名称、开发项目及价款等予以公布。
第二十五条 自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划主管部门立项后，建设单位应当向建设行政主管部门提出申请，经审查同意并按规定交纳有关费用后，方可办理建设手续。
第二十六条 进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有土地的，必须由市、县人民政府统一组织依法征用转为国有土地。
禁止在城市规划区内的集体所有土地上进行房地产开发经营活动。
第四章 房地产开发建设
第二十七条 房地产开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到计划部门申报年度房地产开发计划，经批准后，纳入固定资产投资计划，并到建设、规划、土地等行政主管部门办理有关手续。房地产开发企业必须按建设条件意见书、经批准的规划设计和开发责任书的要求进行开发建设。
第二十八条 房地产开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下后地上的原则实施。
第二十九条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和质量安全标准及开发责任书的要求。
房地产开发企业及其法定代表人应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担终身责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第三十条 房地产开发企业在开发建设过程中，不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定分别报原批准机关批准，并办理开发责任书变更手续，调整开发项目价款。
第三十一条 建设行政主管部门应当采取措施，推广新型墙体材料和建筑节能，引导开发企业、设计和施工单位应用新技术、新设备、新材料和新工艺，提高开发项目的建设质量和使用功能。
第三十二条 单项工程的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范，工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。
第三十三条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发手册中，并定期送建设行政主管部门备案。
第三十四条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门提出竣工验收申请。建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请30日内，组织有关部门进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
第三十五条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第三十四条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）开发项目计划执行情况；
（二）城市规划设计条件的落实情况；
（三）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（四）单项工程的工程质量验收情况；
（五）拆迁安置方案的落实情况；
（六）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第三十六条 参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
第五章 房地产经营
第三十七条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第三十八条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。建设行政主管部门对转让合同进行审查，不符合备案条件的不予备案。对未备案或者不予备案的，其转让行为无效。
第三十九条 房地产开发企业转让开发项目，受让人应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。
第四十条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第四十一条 商品房预售、出租按照有关法律、法规的规定办理。
第四十二条 商品房销售价格由当事人协商议定，必要时由政府规定房地产开发企业的利润限制幅度；享受国家优惠政策的住宅价格，实行政府指导价或者政府定价。
第四十三条 房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当载明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，仍达不到原核验的质量等级或者影响房屋原使用功能的，购买人有权提出调换或者退房，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第六章 罚则
第四十四条 违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下罚款。
第四十五条 违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十六条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令其限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，由建设行政主管部门组织有关部门进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。
第四十七条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令限期返修，处以交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 违反本办法规定，在城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得1倍的罚款。
第四十九条 违反本办法规定，擅自进行自建自用、非经营性的房地产投资建设项目的，由建设行政主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，可以处建设项目投资额1％以上5％以下的罚款。
第五十条 违反本办法规定，擅自变更规划设计和项目性质的，由规划行政主管部门责令停止违法行为，限期改正，可以处5万元以上10万元以下罚款。
第五十一条 违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第五十二条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。
第五十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附则
