时间：2023-02-16 11:38:42
房屋产权证明书1兹有本居委会居民XX，其自有房产坐落于xx县xx镇xx村xx组，土地面积xx平方米，房屋占地面积xx平方米，三层砖瓦结构，房屋建筑面积约xxx平方米，因房屋刚刚建成，未办理房产证，特此证明。
XXX居委会
年 月 日
房屋产权证明书2兹有我辖区居民/单位员工姓名： ， 身份证号码： ，在以下地址： 省 市/县 旗/区/村/居委会 /栋 （无具体门牌号，房屋坐落于东邻邻、西邻、北邻 ）拥有房屋一套，产权属于 所有，面积为 ㎡。
特此证明。
证明机构名称：
证明机构联系电话：
经办人： XXX
日期： （盖章）
房屋产权证明书3兹证明我村XX，在我村建有房屋间，建筑面积 平方米，房屋产权归 所有，房屋产权证明正在办理之中。
特此证明
村民委员会（盖章）
年月日
房屋产权证明书4兹有（地址） 房屋产权属于（甲方） 所有，现同意将该房屋出租给（乙方） ，该房屋无产权证，无房产纠纷。
特此证明！
《北京市房地产登记条例（送审稿）》昨起征求意见，这是本市首次对房地产登记做出明确全面的规定
开发商一房多卖、购房者迟迟拿不到产权证等现象将有“法”来管了。昨天开始在首都之窗网站征求意见的《北京市房地产登记条例（送审稿）》，对本市房地产登记做出了全面具体规定。
北京市国土房管局有关人士介绍，此次起草房地产登记条例，是本市第一次对房地产登记做出明确全面的规定，在此之前只是在1988年出台过一次有关产权登记的暂行规定，眼下已无法满足新的发展情况。
据介绍，征求意见稿最重要的一条规定是“两证合一”，以前有“土地使用权证”和“房屋所有权证”，并且前者只发给了外销房的购买者，如果《条例》能够实施，买房人将通过一个证书集中体现对这两个权利的拥有。
此外征求意见稿中新增加了“预告登记”一项，明确有下列情形之一的房地产申请人（权利人）可以申请预告登记：未完成房屋拆迁补偿的出让土地使用权；以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让；法律、法规规定的其他情形。增加预告登记对买房人最大意义在于可以有效地防止开发商一房二售情形的发生。
征求意见稿还对办理登记的时限做出明确规定，初始登记应在60个工作日内完成；转移登记、变更登记等20个工作日完成。
关键词：房屋产权证；房屋产权登记簿
1997年《城市房地产管理法》实施后，确立了城市房屋权属豋记的基本规则。2001年建设部又根据《行政处罚法》、《开发经营条例》等相关法律又了《建设部关于修改（城市房屋权属登记管理办法）的决定》（建设部99号令），对《权属登记管理办法》做了部分修订。《权属登记管理办法》自实施以来，对加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，发挥了重要作用。但近些年，随着社会经济的发展，房地产市场环境发生了很大变化，房屋权属登记实践中出现了不少新情况、新问题，迫切需要制定相应的法律予以规范。随着物权法的实施，明确了不动产登记的法律地位，为房地产权属登记奠定了法律基础。建设部又出台了新的《房屋权属登记管理办法》。新的办法实施具有非常重要的意义，但它与传统的房屋登记有着区别又有联系。那么怎样看待房屋产权证与房屋登记簿的关系呢？
说得简单一点可以把房产证看作是“身份证”，登记簿看作是“户口簿”。
传统的房屋登记不存在“登记簿”这一名词，而是以档案形式把房屋的有关信息记录在册，而房屋产权证书是在核实档案确认无误后发给房屋产权人的权属证书。该证书可以作为证实该房屋权属的唯一凭证。新的房屋登记办法实施后，按照《房屋权属登记管理办法》，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。这就意味着，房产证不再是房屋权属的唯一证明。换句话说，房屋权属发生争议的时候，房产证说的并不一定算数，最终还得听房屋登记簿的。
那么究竟什么是房屋登记簿？房屋登记簿是指房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋自然状况、房屋权利状况以及其他依法应当记载事项的特定簿册。
登记簿具有几个特征：一是法定性，二是权威性，三是统一性，四是永久性。房产证和登记簿都可以证明房屋的权属，但当房产证与登记簿不一致时，必须以登记簿为准。因此，房屋登记记载的对象不能仅限于房屋权利，也应该包括其他应当记载的事项。
发证即颁布发房屋权属证书或者登记证明，是登记机构在做出准予登记的决定并将有关登记事项记载于登记簿后，根据登记簿上的记载并向申请人发放房屋权属证书或者登记证明的行为。
房屋权属证书包括所有权证和房屋他项权利证，登记证明包括预先登记证明、在建工程抵押登记证明等。它们是登记机构颁发给权利人作为其对房屋享有权利的证明，或者申请登记事项被告记载于登记簿的证明。登记簿是房屋权利归属和内容的根据，房屋权属证书和登记证明是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中，权属证书和登记证明可以起到对房屋权利以及有关事项的证明作用，有利于保护房屋权利、维护交易安全。
登记簿与房屋权属证书、登记证明的关系：
第二条我区行政区域内市直管区外的镇、乡国有、集体土地上的各类房屋产权产籍登记管理，适用本办法。
第三条顺庆区建设局是我区村镇房屋产权产籍登记管理的行政主管部门，负责对我辖区内市直管区外镇、乡内的国有、集体、个人所有的各类房屋所有权、使用权进行确认，并对村镇房屋产权进行登记、制证、发证，其房屋所有权证书加盖区人民政府印章。
第四条区国土、税务、财政、金融、民政、司法部门和镇乡人民政府及村、组要积极配合做好村镇房屋产权、产籍登记管理、房屋转让、抵押贷款、税收、地名街道门牌号等相关工作。
第五条村镇房屋产权的取得、转移、变更，应在事实发生之日起3个月内向登记机关申请房屋产权登记，经审查确认后，由登记机关向产权所有人颁发村镇房屋所有权证。
第六条村镇房屋产权面积，一律以房屋建筑面积计算。村镇房屋产权经区建设局认定颁证后，具有法律效力。房屋所有权人必须在国家法律法规规定范围内行使占有权、使用权、收益权和处分权。房屋所有权人、使用权人不得利用房屋权属证书危害国家、集体和社会公共利益，损害他人合法权益。
第七条房屋权利人申请房屋产权登记、转移、变更登记等手续时，应提供以下有效证明文件：
一、初始登记
(一)建制镇、乡国有土地上新建的房屋和集镇规划区范围内集体土地上的房屋，初始登记必备要件：
1、土地使用权证复印件；
2、建设工程规划许可证；
3、建设工程施工许可证；
4、房屋竣工验收合格证明；
5、申请人身份证明；
6、街道门牌核准文件；
7、税务部门纳税清单及耕地占用税证明。
(二)集体土地上的自建房或转为国有土地上的房屋，初始登记必收要件：
1、申请人身份证明；
2、村镇规划建设选址意见书；
3、集体土地使用权证或国有土地使用权证复印件。
二、转移登记
村镇房屋因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，应申请转移登记。
必收要件：
1、房屋产权证书；
2、土地使用权证复印件；
3、房地产转移证明文件(转让协议、赠与、受赠书、司法裁决文书等)；
4、契税缴纳证明；
5、公证书；
6、申请人身份证明。
三、抵押登记
设定房地产抵押权，应申请抵押登记。
必收要件：
1、借贷合同；
2、房地产抵押合同；
3、房屋产权证书；
4、土地使用权证书；
5、房地产评估报告或房地产价值认定书；
6、公证书(以第三人的房地产作为抵押物的)；
7、申请人身份证明；
8、登记机关认为需要提供的其他文件(如国资管理部门、职代会、股东会、董事会同意抵押的书面文件等)。
四、变更登记
权利人名称变更或房屋现状发生下列情形之一的，应申请房屋变更登记。
(一)房屋座落的街道名称或门牌号发生变更的；
(二)房屋面积增加或者减少的；
(三)房屋翻建结构发生变化的；
(四)法律法规规定的其他情形。
必收要件：
1、房屋产权证书；
2、土地使用证复印件；
3、申请人身份证明；
4、房屋权利人名称变更、街道门牌号变更、房屋现状、面积等发生变化的相关证明文件。
五、注销登记
房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应申请注销登记。
必收要件：
1、房屋权属证书；
2、申请人身份证明；
3、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。
六、补证
房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经六个月后无异议的，予以补发。
必收要件：
1、刊登权属证书作废公告的本地公开发行的报纸；
2、原房屋权属证书档案资料复印件；
3、申请人身份证明。
七、换证
房屋权属证书破损或经法律法规规定需换发的，经登记机关查验后，予以换证。
必收要件：
1、原房屋权属证书；
2、申请人身份证明。
第八条农业人口“农转非”后，原有住房合法产权予以承认，但不得随意改、扩建房屋。如确需改、扩建的，需经区规划、土地行政主管部门批准，其新建房屋在规定的用地范围内，按建筑面积确认其产权。
第九条村镇房屋有下列情形之一的，除依法继承或司法判决外，禁止产权转移、变更。
1、在国家建设征用土地范围内的；
2、在实施村镇规划需拆迁范围内的；
3、法律、法规规定的禁止产权转移、变更的其他情形。
第十条有下列情形之一的，不予办理村镇房屋产权登记
1、违法建筑；
2、临时建筑；
3、不符合房屋技术和安全规范的建筑；
4、超出规定和许可修建建筑面积部分；
5、城市居民购买的农村居民房屋或占用集体土地建造的房屋；
6、法律、法规规定的不予办理产权登记的其他情形。
第十一条有下列情形之一的，应当暂缓登记。
1、房屋所有权和土地使用权有争议，尚未解决的；
2、不能如期提交完整齐全的证明文件和资料的；
3、产权人下落不明，尚未确定代管人的;
4、法律、法规规定的暂缓登记的其他情形。
第十二条村镇房屋产权登记中形成的文书、图片、表册等资料，登记机关应当准确、完整、系统地进行整理入档，建立规范的村镇房屋产籍档案，并做好产籍资料的查阅、利用工作。
村镇房屋产籍档案，登记机关应当依照档案管理的有关规定妥善保管，不得丢失和损坏。
第十三条违反本办法规定，有下列情形之一的，登记机关注销房屋产权登记，收缴房屋产权证，责令当事人重新申办房屋产权登记，或依法给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
1、未如实申报房屋产权登记真实情况，骗取房屋产权登记的；
2、涂改、伪造房屋所有权证的；
3、伪造房屋产权资料，致使房屋所有权证登记事项与实际情况不相符合的。
第十四条当事人对登记机关注销房屋产权证登记决定或行政处罚不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。
第十五条因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，给权利人造成损失的，应依法予以赔偿。
第十六条村镇房屋产权、产籍管理工作人员、、，违反规定予以房屋产权登记的，视其情节给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
按照《商标法》第18条规定，商标注册实行申请在先的原则；但同一天申请时，申请人要使自己的商标获得注册，必须提供使用在先的证据，而这些证据一般都要经过公证。
在办理此类公证时，关键是要清楚认定使用在先的依据。笔者以为，认定商标的最早使用日期，应以申请人提供的最早使用该商标的产品生产日期为准。如果申请人不能提供原始产品，应以申请人与客户最早签订的此类产品合同为准。因为，通常供货合同会载明产品的外包装，其中就有商标方面的文字。对此合同，不能光听申请人的一面之词，公证员还必须同销售方取得联系，并得到销售方的证实。至于具体的出证方式，可采用公证书正文后面粘连 “谈话笔录”及相关产品包装或供货合同复印件的形式。这样，公证书的证据效力就大大增强了。
《专利法》规定对发明、实用新型和外观设计授予专利权的条件之一是应当具备新颖性，其主要是在申请日以前没有同样的发明、实用新型、相同或者相似的外观设计在国内外出版物上公开发表过、在国内公开使用过或者以其他方式为公众所知。这样，当两个或者多个申请人同时或先后对同一发明、实用新型、相同或相似的外观设计申请专利时，在先使用或公开的发明、实用新型或外观设计才有可能被授予专利。在先使用或公开的证据，通常也需要公证。公证处可以根据相关部门对发明、实用新型或外观设计及其相关产品的鉴定，相关单位将发明、实用新型或外观设计投入生产、流通领域等事实，出具保全证据公证书。公证书的出具方式，与保全商标使用在先证据相同。
宁波某食品公司在申请其产品 “宁波汤团”包装袋外观设计专利时，因另一家公司3天前已提出同样的申请，国家专利局要求双方提交经过公证的使用在先的证据，该食品公司来到公证处寻求帮助。公证员对质监部门、检疫部门、制版和印刷公司及经办人调查取证后，采取公证书后粘连 “谈话笔录”及有各单位和经办人的加注文字的包装袋复印件的出证方式。现在，国家专利局已认定该公司对 “宁波汤团”包装袋外观设计使用在先。
另外，注册商标初步审定并公告后，专利权在被授予后，在规定时间内，其他人还可以提出异议，理由可以是自己的商标或专利使用或公开在先。对此证据的保全方式，与上面相同。
对商标、专利的转让合同公证，除了要看双方的权利义务是否明确对等外，主要是审查转让的商标权和专利权是否为转让方合法所有，合同中有无关于受让方保证使用转让方商标的产品的质量的条款等。
二、为知识产权的域外保护提供公证证明
一般来说，知识产权只有在权利取得国才有效，不具有域外效力。但是，随着技术的迅速发展和国际、文化交流的日益广泛，对知识产权的地域性限制逐渐被突破，有关知识产权保护的双边或多边国际条约逐渐增多，从而使得一国确认或授予的知识产权在其他国家产生域外效力，或者为外国国民提供取得权利并获得保护的主体资格。我国已经加入的知识产权国际条约不下30个。从实际情况看，向他国提出保护自己知识产权要求的我国公民和越来越多。
公证为我国公民、企业申请知识产权的国际保护提供服务由来已久。司法部公律司1984年1月25日给贸促会事务部的 《关于出具专利有关证明事宜的复函》中明确指出，“经与有关部门后认为，我国企业或个人向外国申请专利时，所需提供的有关文件的证明事项属于公证业务范围。根据我国公证机关统一行使公证职能的原则，应由公证处办理为宜”。这既为公证处办理专利等事务的公证提供了保障，又说明该项业务是传统业务。实践中，公证处可以提供以下两种服务方式：
一是证明知识产权证书或证明属实。有些国家对我国授予的知识产权予以自动保护，但必须履行登记手续。当我国公民、企业要求在这些国家保护自己的知识产权时，它们一般要求我国公民、企业办理专利证书、机软件登记文件、注册商标等知识产权凭证的公证。对于著作权，有的国家以出版或首次出版时加注 “著作权标记”为取得保护的前提条件。对于作品的出版或首次出版时加注 “著作权标记”的状况，一般也要经过公证。
二是为向国外申请专利、商标注册的我国公民、企业提供有法律意义文书的公证证明。例如，根据《保护产权巴黎公约》的规定，我国公民、企业向他国提出专利和商标注册申请时，可以要求优先权。但我国公民、企业必须提供要求优先权的声明，同时必须提供在第一国（我国）的第一次申请的证明。按照国际惯例，这类申明和证明都应当办理公证。《专利合作条约》和《国际商标注册马德里协定》还要求跨国申请人提供一系列的材料，如申请人的住址及守法情况、书面申请书、专利或商标图样等。这些材料，也应当办理公证。
一、通过职权审查，确立房地产行政主管部门为城市规划区内国有土地范围内房屋权属登记管理的合法地位。
城市房屋权属登记机关一般是房地产行政主管部门，其职权依据来源于《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部57号令《城市房屋权属登记管理办法》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条第二款规定：县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。辽宁省人大常委会颁布的《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第五条第一款规定：省、市、县房产管理部门、土地管理部门按照本级人民政府规定的职权，各司其职，密切配合，负责房地产管理。建设部57号令《城市房屋权属登记管理办法》第三条第一款规定：房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。从上述规定中不难看出，作为涉案被告的房地产行政主管部门需具备作出被具体行政行为-房屋所有权登记发证行为的主体资格，作为登记发证行为的职权依据充分、合法，没有超出法定职权。
但是，在个别地区笔者发现，城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记管理混乱，出现了多个部门登记发证的现象，最突出的是村镇建设行政主管部门介入到城市规划区国有土地范围内房屋权属登记发证工作中来，“证”出多“门”。根据国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》和建设部《建制镇规划建设管理办法》规定，各地负责对集体所有制土地上的房屋进行权属登记的机关一般是村镇建设行政管理部门。由于缺乏统一的、具体的规范性文件，导致集体土地上的房屋权属登记发证工作混乱，有的出现手续不全即给发证、重复发证的现象，甚至将国有土地上的房屋亦进行登记发证。这种现象显然与《中华人民共和国房地产管理法》相悖。因此，县级以上人民政府应当根据法律、法规的规定，明确房地产行政主管部门和村镇建设行政管理部门的职责和分工，分清城市规划区国有土地范围内的房屋和集体所有制土地范围内的房屋权属登记工作，尤其是应对城市规划区内集体所有制土地范围内的房屋权属登记工作划清界限，避免交叉管理或者重复发证，确立房地产行政主管部门为城市规划区国有土地范围内房屋权属登记管理的合法地位。
二、通过适用法律审查，确保房屋权属登记工作适用法律准确、规范。
目前，现行的《房屋所有权证》是中华人民共和国建设部监制的统一文本，其中注明“根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，为保护房屋所有权人的合法权益，对所有权人申请登记的本证所列房产，经审查属实，特发此证。”从中可以看出房地产行政主管部门颁发《房屋所权证》所适用的法律依据是《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，但没有写明适用法律依据的条款项目。实质上其适用的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条，该条规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。这一关键性条款，应当写在《房屋所有权证》中，以进一步明确房屋登记机关在登记发证的具体行政行为中所适用的法律依据，确保房屋权属登记工作适用法律准确、规范。
三、通过事实证据审查，确认房屋权属登记行为的客观性。
事实证据审查主要是审查房屋权属登记行为所认定的事实，该事实能否满足法定的事实要件，其所依据的证据是否确实、充分。多年审判实践证明房屋权属登记行为案件的事实证据审查主要是对总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等项的审查。这也是审理这类案件审查的重点。
1、总登记。
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
2、初始登记。
初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。
进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。
3、转移登记。
转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。
申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、契约、证明、公证书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。
4、变更登记。
变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。
申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。
5、他项权利登记。
他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。
申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。
6、注销登记。
注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。
申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
四、通过程序审查，认定房屋权属登记的程序是否符合法律规范的规定。
根据建设部57号令《城市房屋权属登记管理办法》的规定，申请人办理房屋权属证书应在规章规定的期限内提出申请并提交有关证明文件，房地产行政主管部门在受理登记申请后进行权属审核，认为申请人提交的产权来源资料齐全，权属清楚的，核准登记，颁发房屋权属证书。通过程序审查，认定房屋权属登记是否符合法律规范所规定的程序。
此外，值得注意的是注销房屋所有权证行为的审查，它是城市房屋权属登记合法性审查的又一侧重点。建设部57号令《屋权属登记管理办法》第二十五条规定，登记机关发现申报不实、涂改房屋权属证书、房屋权利灭失而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的有权注销房屋权属证书。而上述行为又多发生在房屋初始登记、转移登记、变更登记和他项权利登记中，往往造成注销房屋权属证和前文提及的注销登记二者的混淆。这两种行政行为的区别是：一是提起程序不同。注销登记是因权利人申请而被提起；注销房屋所有权证是登记机关依职权而提起。二是提起事由不同。注销登记是因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等原因提起；注销房屋权属证书是因申报不实、涂改房屋权属证书、房屋权利灭失而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。三是处理程序不同。注销登记是经申请人申请并提交相关证明文件，经登记机关审查后核准注销，并注销房屋权属证书；注销房屋权属证书是登记机关经调查核实后作出书面处理决定送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
在审判实践中，对登记机关注销房屋权属证书的行为是行政处理行为还是行政处罚行为也存在着不同争论，引的法律后果也有所不同。笔者赞同前一种观点，对登记机关注销房屋权属证书的行为不应当按照《中华人民共和国行政处罚法》所规定的程序办理。
一、通过职权审查，确立房地产行政主管部门为城市规划区内国有土地范围内房屋权属登记管理的合法地位。
城市房屋权属登记机关一般是房地产行政主管部门，其职权依据来源于《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部57号令《城市房屋权属登记管理办法》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条第二款规定：县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。辽宁省人大常委会颁布的《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第五条第一款规定：省、市、县房产管理部门、土地管理部门按照本级人民政府规定的职权，各司其职，密切配合，负责房地产管理。建设部57号令《城市房屋权属登记管理办法》第三条第一款规定：房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。从上述规定中不难看出，作为涉案被告的房地产行政主管部门需具备作出被具体行政行为-房屋所有权登记发证行为的主体资格，作为登记发证行为的职权依据充分、合法，没有超出法定职权。
但是，在个别地区笔者发现，城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记管理混乱，出现了多个部门登记发证的现象，最突出的是村镇建设行政主管部门介入到城市规划区国有土地范围内房屋权属登记发证工作中来，“证”出多“门”。根据国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》和建设部《建制镇规划建设管理办法》规定，各地负责对集体所有制土地上的房屋进行权属登记的机关一般是村镇建设行政管理部门。由于缺乏统一的、具体的规范性文件，导致集体土地上的房屋权属登记发证工作混乱，有的出现手续不全即给发证、重复发证的现象，甚至将国有土地上的房屋亦进行登记发证。这种现象显然与《中华人民共和国房地产管理法》相悖。因此，县级以上人民政府应当根据法律、法规的规定，明确房地产行政主管部门和村镇建设行政管理部门的职责和分工，分清城市规划区国有土地范围内的房屋和集体所有制土地范围内的房屋权属登记工作，尤其是应对城市规划区内集体所有制土地范围内的房屋权属登记工作划清界限，避免交叉管理或者重复发证，确立房地产行政主管部门为城市规划区国有土地范围内房屋权属登记管理的合法地位。
二、通过适用法律审查，确保房屋权属登记工作适用法律准确、规范。
目前，现行的《房屋所有权证》是中华人民共和国建设部监制的统一文本，其中注明“根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，为保护房屋所有权人的合法权益，对所有权人申请登记的本证所列房产，经审查属实，特发此证。”从中可以看出房地产行政主管部门颁发《房屋所权证》所适用的法律依据是《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，但没有写明适用法律依据的条款项目。实质上其适用的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条，该条规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。这一关键性条款，应当写在《房屋所有权证》中，以进一步明确房屋登记机关在登记发证的具体行政行为中所适用的法律依据，确保房屋权属登记工作适用法律准确、规范。
三、通过事实证据审查，确认房屋权属登记行为的客观性。
事实证据审查主要是审查房屋权属登记行为所认定的事实，该事实能否满足法定的事实要件，其所依据的证据是否确实、充分。多年审判实践证明房屋权属登记行为案件的事实证据审查主要是对总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等项的审查。这也是审理这类案件审查的重点。
1、总登记。
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
2、初始登记。
初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。
进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。
3、转移登记。
转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。
申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、契约、证明、公证书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。
4、变更登记。
变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、 房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。
申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。
5、他项权利登记。
他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。
申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。
6、注销登记。
注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。
申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
四、通过程序审查，认定房屋权属登记的程序是否符合法律规范的规定。
根据建设部57号令《城市房屋权属登记管理办法》的规定，申请人办理房屋权属证书应在规章规定的期限内提出申请并提交有关证明文件，房地产行政主管部门在受理登记申请后进行权属审核，认为申请人提交的产权来源资料齐全，权属清楚的，核准登记，颁发房屋权属证书。通过程序审查，认定房屋权属登记是否符合法律规范所规定的程序。
此外，值得注意的是注销房屋所有权证行为的审查，它是城市房屋权属登记合法性审查的又一侧重点。建设部57号令《屋权属登记管理办法》第二十五条规定，登记机关发现申报不实、涂改房屋权属证书、房屋权利灭失而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的有权注销房屋权属证书。而上述行为又多发生在房屋初始登记、转移登记、变更登记和他项权利登记中，往往造成注销房屋权属证和前文提及的注销登记二者的混淆。这两种行政行为的区别是：一是提起程序不同。注销登记是因权利人申请而被提起；注销房屋所有权证是登记机关依职权而提起。二是提起事由不同。注销登记是因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等原因提起；注销房屋权属证书是因申报不实、涂改房屋权属证书、房屋权利灭失而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。三是处理程序不同。注销登记是经申请人申请并提交相关证明文件，经登记机关审查后核准注销，并注销房屋权属证书；注销房屋权属证书是登记机关经调查核实后作出书面处理决定送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
在审判实践中，对登记机关注销房屋权属证书的行为是行政处理行为还是行政处罚行为也存在着不同争论，引的法律后果也有所不同。笔者赞同前一种观点，对登记机关注销房屋权属证书的行为不应当按照《中华人民共和国行政处罚法》所规定的程序办理。
关键词：房产；权属；登记
房屋权属登记，是房屋权属法律化的重要标志。随着市场经济的发展和城市建设步伐的加快，房地产开发、利用和房地产权益保护问题也越来越引起人们的关注。从各地法院审理的涉及城市房屋权属登记类的诉讼案件情况看，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益任重而道远，需要进行深入地研究和探讨。笔者从几方面就城市房屋权属登记行为的合法性审查上略谈已见。
一、通过事实证据审查，确认房屋权属登记行为的客观性
事实证据审查主要是审查房屋权属登记行为所认定的事实，该事实能否满足法定的事实要件，其所依据的证据是否确实、充分。多年审判实践证明房屋权属登记行为案件的事实证据审查主要是对总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等项的审查。这也是审理这类案件审查的重点。
（一）总登记
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
（二）初始登记
初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。
（三）转移登记
转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。
（四）变更登记
变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。
（五）他项权利登记
他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。
（六）注销登记
注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。
二、办理房屋登记中存在的问题
（一）忽视实体审查和违反法定程序
有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初始登记，却直接进行了转移登记。
（二）房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情况下，为申请人办理房屋继承变更登记，继承房屋应属房屋权属转移登记，房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。
（三）登记机关未尽到审查义务，侵犯了权利人的财产权，相关人员凭虚假的申请材料申请进行登记的行政行为。现行法律虽然没有明确房产登记机关有义务对当事人申请登记材料作实体审查，也没有能力鉴别当事人身份证的真伪以及买卖契约的真实性和签字的真实性，初始登记中未存有原告身份证复印件和签字，未出证的情况下即进行变更登记，我们遵循全面审查的原则，认为该登记行为不能满足了法律法规所设定的要件事实，被告未尽到审查义务，判决予以撤销。针对在不动产登记过程中出现的弄虚作假问题，建设部2008年7月1日公布的《房屋登记办法》，对登记的程序、共有房屋的分割等作了更为细致的规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”此外，还要求“申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责”。 如张某诉房地产管理处注销房屋所有权证一案，原告于1997年涂改他人已作废的房产执照到被告处换领房屋所有权证，被告工作人员因审核不细为原告换发了房屋所有权证。1999年，原告的房屋在动迁时被群众举报，被告作出了注销原告房屋所有权证的决定。原告不服，以注销决定属于行政处罚行为，且涂改行为在两年内未被发现，不应再给予行政处罚，被告的行为违反了行政处罚法的规定，请求予以撤销。本案经一、二审法院审理后认为，原告所持房屋所有权证是用经涂改作废的房照换领形成的，是不具备合法条件的房屋权属证书，房地产管理处未认真审查即为原告换发的房屋所有权证是错误发证。房地产管理处在查明原告的违法行为及本机关的错误发证后所作的注销房屋所有权证行为，是依职权作出的一种行政管理行为，并非是对原告违反行政法规的行为给予的处罚，故该注销决定不适用行政处罚法的规定。原告的诉讼理由不能成立，判决维持了被告的注销决定。
【关键词】自然人；企业财产；继承公证
在不同的企业形态下，企业财产继承方式呈多样化。相关法律和合伙协议、公司章程的规定使得企业财产继承问题复杂化，实践中，确定一名合格的合伙人或股东往往须履行一定法律程序，通常无论是企业本身还是相关的登记管理机关都需要继承人之间就有关继承问题输继承公证手续。由于此类继承公证有别于传统意义上的财产继承公证，需要单独加以研究。
一、自然人企业财产继承中财产范围的探讨
关于财产，学术办认为有三个方面的含义：一是指积极财产，包括物、智慧成果、物上利益、债权；二是指消极财产，仅指债务；三是指总合财产，包含积极财产和消极财产两个方面。①而作为继承客体的遗产，是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的收入，公民的房屋、储蓄和生活用品，公民的林木、牲畜和家禽，公民的文物、图书资料，法律允许公民所有的生产资料，公民的著作权、专利权中的财产权利，有价证券和履行标的为财物的债权及其他合法财产。由此可见，我国相关法律法规中规定的可继承财产是指包含有形财产和无形财产两个部分的公民的积极财产。
我国《继承法》法律法规采用概括式和列举式相结合的立法例规定了遗产的范围，这是在特定历史时期社会主义尚未建立的情形下制定的，该规定已不能适应当今市场经济条件下复杂的继承关系的要求，滞后的立法给实践中正确理解和处理涉企业财产继承的纠纷造成了一定的困难。有学者认为，遗产的范围除了法律所规定的财产外，尚应包括“股权与合伙权益、商标权和商号权等无形资产中的财产权、限制特权、占有、形成权、合同订立过程中要约和承诺、私营企业”。②学者们主张的这些应列入遗产范围的无形财产有部分已为现有的立法所确定并在司法审判活动中被运用。
二、继承权公证证明的自然人企业财产的特征
个人独资企业的投资人，合伙企业中的自然人合伙人，有限责任公司、股份有限公司中自然人股东死亡后，作为其遗产的企业财产是否都能成为继承权公证的证明对象呢？从理论说，只要是上述自然人的财产，一旦被继承人死亡，作为其遗产的财产都可能成为继承权公证的证明对象。但在实践中，最终能成为继承权公证证明对象的企业财产与自然人的企业财产相比还是有所区别的。
首先，继承权公证证明的自然人企业财产仅指积极财产，而企业财产实际是一个“总合财产”，既含积极财产又含消极财产。其在个人独资企业中表现为同时对具体的积极财产、消极财产的占有，在合伙企业中表现为对积极财产、消极财产相抵生“财产份额”的占有，而在有限责任公司、股份有限公司中则表现为对抽象的财产即股份的占有。公证机构对上述自然人在各类型企业中的消极财产是不予公证证明的，这由我国《继承法》中限定继承之原则所决定。
其次，继承权公证证明的自然人企业财产可以是某一特定的财产也可以是集合财产。自然人在企业的全部积极财产中，公证机构可以仅证明某一特定的财产如土地使用权、房产等，也可以是货币财产或其他财产，但继承人可能因有关部门的要求仅就自然人在企业的某一特定财产向公证机构提出继承权公证申请。我们都知道，继承之发生并非依继承权公证之证明，而是依一定的法律事实而发生。因此，并非每一个财产继承都必须依公证程序而完成，只有在某一财产继承依法必须经某一特定机构的登记认可方可产生一定的法律效力而某一特定机构由于自身原因又无法亲自监督、审查该继承行为的真实性的情形下，公证证明继承权才作为一个选择被有关机构所认可。例如，在个人独资企业和合伙企业中，属于自然人的土地使用权、房产等特定财产，③虽然因继承而拥有特权，但法律规定再转移时必须补办权属转移登记手续，而相关的登记机关则要求继承人须先办理继承权公证手续后方认可继承的事实。当然，公证机构也可证明自然人在企业的集合财产如个人独资企业中投资人在企业的全部积极财产、自然人合伙人在合伙企业中所享有的“财产份额”等；
再次，继承权公证证明的自然人企业财产必须是继承法和相关法律明确规定可以被继承的财产或已为相关的司法解释所确认的财产。我们知道，从广义上讲构成自然人企业财产的种类是多种多样的，特别是有些无形的财产性权利。尚未为法律明确言表或为司法解释所确认，但在现实经济活动中却真实的具有财产价值，它们同样成为构成自然人企业财产的一部分。但公证机构只能对有法可依或有司法解释规定的企业财产办理继承权公证。
三、不同企业形态下继承权公证证明的自然人企业财产分析
在公证实践中，涉及到自然人在企业中的财产继承公证时，由于法律对有关企业财产继承的规定仍过于原则和简单，缺乏可操作性，特别是有关此类继承的公证法律和部门规章的缺失，使得相当多的公证人员在办理此类涉及自然人企业财产继承公证时对自然人在企业的财产性质认识上存在偏差，结果是出具的公证书中将作为遗产的自然人在企业的财产定性错误，影响了继承权公证的办证质量和公证书的使用效果。因此，有必要对不同企业形态中可作为遗产继承的自然人的财产性质作逐一分析。
（一）个人独资企业中的自然人财产
《中华人民共和国独资企业法》第2条规定：“本法所称的个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”第17条规定：“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以转让或继承。”可见，个人独资企业本身没有财产，所谓的企业资产实质上是属于投资者个人所有的，投资者对企业的一切有形和无形财产享有所有权。而能够成为继承权公证证明对象的这些有形和无形财产必须是投资者在企业拥有的积极财产，这些积极财产可以是某些特定的财产，也可以是集合财产即投资者在该企业的全部财产。但由于我国限定继承原则的限制，继承人尚应按规定以所继承之财产为限清偿投资者生前企业依法应缴费的税款和所负之债务。
（二）合伙企业中的自然人财产
《中华人民共和国合伙企业法》中规定自然人可以成为合伙企业的普通合伙人和有限合伙人。普通合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任，而有限合伙人则以其认缴的出资额为限对合伙企业的债务承担责任。合伙人无论是以货币、实物、知识产权还是土地使用权或者其他财产权利甚至劳务出资，一旦入伙该出资均成为合伙企业的财产，合伙人均丧失了对其出资的所有权，这一点不同于个人独资企业。无论是作为普通合伙人还是有限合伙人，合伙人死亡或者被依法宣告死亡的，对该合伙人在合伙企业中的财产份额，享有合法继承权的继承人按照合伙协议的约定或者经全体合伙人一致同意，从继承开始之日起取得该合伙企业的合伙人资格，自然人死亡后，依法被视为当然退伙。自然人合伙人的继承人如均不愿成为企业的新合伙人，或依法不具备成为合伙人的相关资格，或按合伙协议约定无法成为合伙人的，合伙企业应当向合伙人的继承人退还合伙企业的“财产份额”。
（三）有限责任公司和股份有限公司中的自然人财产
《中华人民共和国公司法》第3条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”无论是有限责任公司还是股份有限公司的自然人股东，其一旦出资或认购了股份，其出资将成为该公司财产，不再属于自然人股东个人。自然人股东依其出资或认购的股份对公司财产享有股份权利，这同样区别于个人独资企业，从责任的承担方式上也相异于合伙企业。因此，自然人股东在有限责任公司和股份有限公司中的财产为其在该公司享有的股份。实践中有人认为应该是有限责任公司和股份有限公司的股东资格而不是股份才可以成为继承权公证证明对象，其依据是《中华人民共和国公司法》第76条的规定，“自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格；但是，公司章程另有规定的除外。”那么，股东资格可否成为继承权公证的证明对象呢？笔者认为，股东资格也可以成为继承权公证的证明对象。
此外，在办理自然人股东在有限责任公司和股份有限公司股权和股份继承时，也不要将股东的出资额与其对公司的拥有的股份混为一谈，出资额不是股东在公司的实际财产，当然也就不是继承权公证证明的对象。
四、自然人企业财产继承权公证证词的表述方式
对于个人独资企业中的自然人财产继承权公证书证词的表述，它取决于个人独资企业财产的继承人申办继承权公证的具体要求。对于继承人要求公证证明自然人在独资企业中的全部财产的，公证应机构依照《中华人民共和国个人独资企业》第17条之规定，按各继承人之间达成的继承协议，对企业的积极财产进行公证证明。证词可笼统表述为“被继承人XXX生前在XXXX（企业名称）拥有的全部财产由XXX继承（或与XXX共同继承）”。如果投资人在该企业的财产可以列出遗产清单，也可以将清单附后并在证词中加入“详细财产见所附清单”等字样备注；如继承人之间对企业已进行了清算，并已从企业实际财产中偿还字所欠职工工资、社会保险费用，缴纳了所欠税款和还清了企业所负债务且尚有盈余的，公证机构也可应继承人的要求对该净资产进行了证明，证词可表述为“被继承人XXX生前在XXXX（企业名称）拥有的净资产价值XXX元由XXX继承（或与XXX共同继承）”；若继承人仅要求对企业财产中的某一具体财产如房产、土地使用权、机器设备等不动产或动产进行公证证明的，公证证词关于遗产的表述中要直接表述某一具体财产即可。
合伙企业中自然人合伙人的财产的继承权公证书证词表述与在个人独资企业的财产的继承权公证书证词表述是不同的。公证机构办理此类继承权公证时，可要求相关继承人提供合伙企业的全体合伙人做出的书面退还财产份额的决定，如退还的财产份额是货币，则公证处可依法就该货币形式的财产份额予以公证证明。公证证词可表述为“被继承人XXX生前在XXXX（企业名称）拥有的财产份额XXX 元由XXX继承（或与XXX共同继承）”；若退还的财产份额不仅是货币，尚有实物、土地使用权或其他财产权利的，公证处可在上述证词中加入具体的财产名称一并证明。继承人制作了遗产清单的，还可以将清单附后并在证词中加入“详细财产见所附清单”等字样备注；若继承人之间仅就退还财产中的部分或某一具体的财产要求办理继承权公证的，公证证词的表述按常规格式表述即可。
有限责任公司和股份有限公司中自然人股东的财产继承权公证书证词表述与上述两类企业的自然人财产财产继承权公证书证词表述是完全不同的。自然人股东仅就其出资对企业拥有股份、享有股份权利。根据公司法第三章有关有限责任公司股份规定，对自然人股东在有限责任公司股份的规定，对自然人股东在有限责任公司中的财产应称之为“股权”，公证证词应表述为“被继承人XXX生前在XXXX（企业名称）拥有的股权由XXX继承（或与XXX共同继承）”；根据公司法有关股份有限公司中的财产应称之为“股份”，公证证词应表述为“被继承人XXX生前在XXXX（企业名称）拥有的股份由XXX股由XXX继承（或与XXX共同继承）”。
总之，企业形态的不同，自然人在企业中拥有的财产形态也不尽相同。公证机构在办理这些财产的继承权公证时，必须充分把握自然人在各种企业形态中所拥有财产的性质，才能准确地办理好此类继承权公证。
注释：
①张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社，1997年版第8页。
案情介绍
涉案专利的专利号为ZL92115325.2，发明名称为“基本无粉尘四氢-3,5-二甲基-1,3,5-噻二嗪-2-硫酮颗粒的制备，专利权人为BASF公司。该专利的权利要求1载明一种制备基本无粉尘的下式(I)所示四氢-3.5一二甲基-1，3，5-噻二嗪-2-硫酮颗粒的方法，
其中将甲基胺(Ⅱ)与二硫化碳(Ⅲ)和甲醛(Ⅳ)反应或者将N-甲基二硫代氨基甲酸的甲基铵盐(Ⅴ)与甲醛(Ⅳ)反应，所述反应在以化合物(Ⅱ为基础计为0.1―10摩尔％的至少一种下式(Ⅵ)所示亚烷基二胺存在下进行，
RI―NH―A―NH―R2(Ⅵ)
式中R1和R2各自独立地为氢或C1―C4烷基，A为1，2-亚乙基，1，3-亚丙基或1，4-亚丁基桥，而且这些桥带有1-4个Cl―C4-烷基。”
在涉案专利的说明书中记载了“本发明的目的是要提供一种更为简便的方法来制备颗粒状的四氢-3,5，二甲基-1,3,5一噻二嗪-2-硫酮(I)”，并且在说明书中记载了由于工艺中亚烷基二胺的加入而可能产生的三种杂质。
(2008)高民终宇第164号判决书认为 (1)关于是否为新产品的问题，依据本案现有证据，在涉案专利申请日前，我国农业部农药检定所的农药登记公告中包括原告BASF公司涉案专利涉及的产品，而原告涉案专利说明书中也说明该专利的发明目的是提供一种更为简便的棉隆产品的制备方法，因此，涉案专利涉及的产品并非新产品；(2)由于涉案产品并非新产品，故原告BASF公司应对此承担相应举证责任。根据原告BASF公司及上海市农药研究所检测中心分别出具的检验报告，被告生产、销售的产品中含有三种特征杂质，且杂质中的两个棉隆型杂环通过乙烯基桥相连。原告BASF公司提出上述三种特征杂质系使用涉案专利方法制备棉隆产品过程中出现的典型杂质，即由于在制备过程中加入涉案专利方法中的亚烷基二胺，才形成上述三种杂质。被告主张其在生产涉案产品时并未加入亚烷基二胺，而是通过使用十二烷基磺酸钠等其他助剂和改变反应器内部结构来制备棉隆颗粒剂，但其并未举证证明加八十二烷基磺酸钠等助剂会形成上述三种特征杂质，故本院对其上述抗辩主张不予采纳，最后法院认定，被告生产，销售的涉案产品使用了与涉案专利方法基本相同的方法，侵犯了涉案专利权。
案例分析
该专利涉及的产品实际上是农药领域中已知的“棉隆”产品。在该案中，法院认定涉案棉隆产品不是新产品，因此，不存在举证责任倒置的问题，应由原告BASF公司举证证明被控侵权方实施了专利方法。让我们看看BASF公司是如何完成举证责任的：首先，公证购买被控侵权产品；其次，对公证购买的被控侵权产品委托检测，再次，根据检测出被控侵权产品中含有的典型杂质，主张被控侵权方的生产工艺为涉案专利的生产工艺。本案中，在涉案产品不是新产品的情况下，专利权人并没有被举证责任未能倒置所困扰，而是巧妙地避开了直接针对被控侵权方所使用的具体生产工艺进行调查取证的问题，并因此最终赢得侵权诉讼。对该案进行深入分析即可发现，专利权人能够如此巧妙举证是与以下两点密不可分的。
1 专利权人利用了农药产品及其生产工艺的特殊性
农药领域的专业技术人员都知道，农药生产工艺总是和副产物相伴存在的。通常来说，农药原药的生产工艺有其特殊性，生产工艺不同，尤其是不同生产工艺中所用的原材料或其用量，温度等不同时，由于反应机理的原因，这种生产工艺上的区别在其所要得到的原药产品上通常都会有所体现，例如，可能导致所生产的原药产品中副产物不同、产品的纯度不同等等。涉案专利的生产工艺由于其所使用的特定原料“亚烷基二胺”而在其所生产的原药棉隆产品内引入三种典型杂质。因此，对于较简单的产物来说，依据产品中副产物的不同，通过反应原理的分析通常可初步推断其所使用的生产工艺。
2 说明书中对其生产工艺所获得的产品的特征描述
以上仅是分析了农药产品及其生产工艺的特殊性，但由于具体化学反应的复杂性，尤其是对结构复杂的原药产品而言，在无其他证据的情况下，仅依据副产物来推断其生产工艺或者说所用的原料往往是不够充分的。在这种情况下，最直接和有力的证据便是说明书中对于原药中的副产物与其生产工艺或所用原料之间关系的具体记载。
在本涉案专利的说明书中明确记载了原料“亚烷基二胺”的使用在棉隆产品中引进三种典型杂质或副产物，同时对副产物的结构进行了描述，这样就提供了将副产物就与工艺中原料“亚烷基二胺”或者说其工艺直接关联起来的证据。在这种情况下，通过对涉案侵权产品的检测分析，由其中所含有的杂质即可判断其使用了原料“亚烷基二胺”，并可进一步推断其使用了涉案专利的生产工艺。
综上，在说明书一副产物一工艺相互印证的情况下，专利权人就易于举证被控侵权方是否使用了涉案专利技术。
关键词：虚拟财产 归责原则 侵权法保护
一、虚拟财产概述及其法律属性
（一）概念
网络虚拟财产是随着互联网尤其是网络游戏的发展而出现的一个新词。虚拟财产是指网络用户通过付出时间、精力或者金钱所获取的，存在于特定的网络空间内，具有使用价值和交换价值的虚拟商品。虚拟财产的范围基本可分为广义与狭义两大类。从广义上讲，虚拟财产是指存在于网络环境中，有独立性的，能为网络用户所支配的具有一定价值的虚拟物或其他网络财产性权利，不仅仅包括网络游戏中的财物，还应当包括网络用户的"邮箱"、"QQ"等；从狭义上讲，虚拟财产就是存在于网络游戏中具有价值的游戏资源，包括"游戏账号"、"装备"等。本文所讨论的虚拟财产是狭义上的虚拟财产，即网络游戏虚拟财产。
（二）法律属性
要讨论虚拟财产侵权的保护问题，就有必要界定它的法律属性，确定虚拟财产权利的归属。目前对虚拟财产的属性认定主要有物权说、债权说、知识产权说等三种观点：
1、物权说
将虚拟财产权利界定为物权。这种观点认为虚拟财产表现形式上就是电磁记录数据，应属于无形物，是玩家付出了精力、时间等劳动性投入或者直接通过货币购买而取得的，享有当然的物权。
所有权是重要的物权，我们来分析一下虚拟财产权人能否行使所有权的四项权能。第一，占有。它是指人对物事实上的管领，但重在实质上的控制的权能，游戏服务商对虚拟财产只是一个保管人，实质的控制权还在于游戏玩家。第二，使用。它是依照物的性能和用途，并不毁损其物或变更其性质而加以利用，实现物的价值，满足人们的需要。虚拟财产有使用价值和交换价值，能满足玩家精神上的愉悦和满足。第三，收益。它是指获取物的孳息的权能。玩家按照游戏规则在虚拟建构的世界中无论取得自然孳息还是法定孳息，收益权入仍归玩家。第四，处分。它是所有人变更，消灭其物或对物的权利的权能。在虚拟社会中，玩家处分其财产，或卖或赠；而玩家也可以在现实社会中卖或赠其在虚拟世界中的财产，所以说，虚拟财产的处分权人仍归玩家。可见，虚拟财产权人是能够充分行使所有权的四项权能的，因而虚拟财产权具有物权的法律属性。
2、债权说
将虚拟财产权利界定为债权。它将虚拟财产关系认定为债的关系，虚拟财产仅是玩家得以请求服务商为其提供特定服务内容的证据，而电磁数据就是记载这个关系的合同书。这一债的关系根源于玩家与服务商之间的服务合同关系。服务商提供游戏服务，玩家出钱购买，而虚拟物品则代表了游戏服务中具体的子服务。每一个虚拟物品就是一张合同，由玩家占有后即视为合同签定并转变为虚拟财产。玩家为了得到这种服务就必须支付对价，其内容是时间、精力、智力以及金钱的投入等一一可以统称为"游戏投入"，或直接通过货币购买。自玩家在注册时起双方签订第一份合同始，一系列的合同就开始了。在玩家和游戏服务商之间存在着两个关系，即服务合同之债权关系和虚拟财产归属的物权关系，而现实中的纠纷基本都是游戏中产生虚拟财产后虚拟财产权受到侵害而不是服务商服务质量即不提供相应虚拟财产的问题。
3、知识产权说
将虚拟财产权利界定为知识产权，认为虚拟财产是玩家的创造性智力结果，玩家在游戏中耗费了大量的时问和精力，其中也伴随着智力性的劳动投入，因此可以把虚拟财产权利作为知识产权。对此，笔者认为虚拟物品在玩家取得之前就已经存在，玩家最终所能得到的一切物品和最终结果都是游戏开发商在开发游戏软件中已经设定好的，不可能创造出游戏软件本身所没有设定的"新物品"，因而，相对于玩家并无创造性可言。其次，知识产权具有排他的专有性，即对于相同的权利客体只能由一个人享有其权利内容，排斥任何他人的权利。再次，知识产权具有法定的时间性，这是指权利人的权利是有法定有效期的。虽然也可以说虚拟财产权利具有时间性，但是由玩家的意愿和游戏的运营状况来决定的。如果玩家愿意，只要这个游戏不破产，那么他对某个虚拟财产的权利就可以一直保留下去。
二、网络虚拟财产侵权中的归责原则
网络虚拟财产侵权归责原则，是指据以确定侵权行为人承担民事责任的根据和标准。民法上的侵权责任归责原则有三个：过错责任原则、无过错责任原则、公平责任原则。我国民法规定的侵权责任归责原则主要是过错责任原则，对于特殊侵权行为，采用过错推定原则。网络虚拟财产作为特殊的财产权利，我们认为应采用过错推定责任原则，原因在于：一方面，网络虚拟财产本质上是一种信息权利，实际上被网络游戏商所控制，这种"信息不对称"的状况使游戏玩家在游戏商面前处于绝对的弱势地位，从民法的公平原则出发，应该保护弱者的合法权益；另一方面，如果让游戏商承担完全的无过错责任，对他们来说无疑是不公平的。因为游戏技术软件更新速度快，原本不存在任何理论问题的技术很可能在短时间内被新技术超越，在游戏商对此无法预知的情况下，让其承担责任不符合法律的初衷。
因此，网络虚拟财产侵权的规则原则应当是过错推定责任，实现"举证责任倒置"，由侵权者证明自己无过错。但是，该过错推定责任以规定游戏商的免责事由为补充。只要服务商能提供对免责事由的证明，即可免除其赔偿责任。反之，则由游戏商承担免责不能的责任后果。虚拟财产侵权归责原则只要体现在以下几方面：
（一）游戏玩家应承担的证明责任
1、玩家应证明本人是虚拟财产的所有者。此乃玩家向游戏商请求侵权损害赔偿的前提。在玩家进行游戏之前会与游戏商签订一份格式合同，填写了包括密码在内的个人信息，将这一证明义务分配给玩家，具有可操作性和便利性。
2、玩家对虚拟财产的损害结果具有举证责任。在虚拟财产侵权案件中，玩家应证明虚拟财产真实存在过，且损害结果切实发生过。由于玩家的数据资料均存储在游戏商的特定服务器上，纠纷发生后大部分游戏商拒绝重现数据资料，这给玩家取证带来极大的困难。因此，在确定玩家对损害结果的证明责任的同时，我们认为游戏商具有协助证明的义务。
3、实行因果关系证明责任倒置。在虚拟财产纠纷案件中，由游戏商就其管理行为与损害后果间无因果关系承担证明责任，只要其能对此加以证明，即可免除其损害赔偿责任。反之，则推定服务商的管理行为与玩家网络虚拟财产的损害后果具有因果关系。
（二）游戏商的免责事由
1、虚拟财产的损害是第三人侵权造成的。第三人窃取玩家的虚拟财产，毫无疑问应由第三人对玩家的损害承担侵权责任。
2、玩家自身的过错导致虚拟财产的损失。游戏商若能证明玩家虚拟财产的损失是玩家自身的过程造成的，如未尽保管义务致使密码被盗等，则可免除游戏商的赔偿责任。
3、不可抗力事由。由于大规模的病毒感染等不可抗力事件导致的玩家虚拟财产的损失，只要游戏商能证明不可抗力的客观存在，则可全部或者部分免除游戏商的赔偿责任。
三、我国现行立法在虚拟财产保护方面存在的其他问题
由于虚拟财产的特殊性，在对虚拟财产侵权的保护时存在诸多困难。在立法层面的问题主要有：
（一）网络虚拟财产价值认定不明确
网络虚拟财产在产生和流转的过程中拥有了虚拟价值，但这个虚拟的价值如何与现实中的人民币进行挂钩呢？按怎样比例与现实中货币进行交换呢？由于我国在虚拟财产保护方面立法几乎是空白，更别提关于网络虚拟财产价值认定上的规定了。目前主要是两种方式：一种是运营商出售虚拟产品时自定价；另一种是玩家私下交易的市场价格。两种价格都无科学合理的标准，随意性很大，在价值无法确定的情况下，侵权赔偿数额很难有个明确的认定，因此在该方面需设置一套科学有序的监督管理机制已经迫在眉睫。
（二）证据提供困难
网络证据具有时间上的不可逆性，因此不易取得。在现实生活中主要靠实物证据、证人证言来证明案件事实。而虚拟世界中没有证人存在，也没有相关的记录，不好去举证。加上所有的数据都保存在运营商的服务器上，而由于我国法律在网络虚拟财产方面的缺位，并未规定运营商有对玩家举证提供协助的法定义务，而运营商也很少愿意付出较大成本定期保存玩家的游戏历史数据，造成了玩家举证极为困难。
四、关于我国虚拟财产侵权问题的完善措施
（一）完善网络虚拟财产方面的立法保护
为了能弥补网络虚拟财产方面法律的空白，应该尽快制定网络虚拟财产法。通过该法的制定，将以法律的形式对网络虚拟财产的内容、网络运营商的权利义务、侵犯网络虚拟财产应承担的法律责任以及保护网络虚拟财产的法律程序等内容进行规范，从立法上明确虚拟财产的合法地位及虚拟财产交易的合法性，确立虚拟财产纠纷的解决方式，也能从根本上对网络虚拟财产侵权行为进行有效合理的监督和管理。
（二）明确举证责任分配
笔者认为应通过相关法律或者司法解释明确规定在网络虚拟财产侵权行为的归责原则上应该采用过错推定原则，以规定游戏商的免责事由为补充；在举证责任分配上应该实行举证责任倒置。用法律的形式明确规定一旦玩家与运营商之间发生纠纷，如果运营商无法证明自己无过错，就推定其有过错。在举证责任上，运营商应当承当大部分的举证责任。而玩家也就其游戏玩家的真实身份、被侵权的事实承担举证责任。若出现了游戏商的免责事由，则可全部或部分免除游戏商的责任。
（三）完善网络监督和管理机制
建立网络身份登记与认证制度。网络空间的虚拟性决定了每个人在虚拟空间中以虚拟角色而非真实身份进行交往。面对这种情况，建立网络身份登记与认证制度，对参与网络游戏玩家进行一个身份认证管理，使其网上的虚拟身份与现实社会中的真实个体建立必要的关联。此外，还应建立起完善的网络监督和安全体系，由国家机关或相关单位协作加强对于网络运行的建设和监管。通过监督，对交易情况的数据予以统一记录保存，负责网络交易情况的记录和公证，并对网络运行中的安全进行管理。
结语
网络游戏的兴盛和迅猛发展，不仅带来了巨大的经济效益，也催生了大量的虚拟财产纠纷。对虚拟财产的侵权法保护的重要性已不言而喻。完善对虚拟财产的侵权法保护，不仅有利于维护玩家的合法权益，更有利于规范网络秩序。
参考文献：
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关键词：不动产；不动产权证书；使用期限；不动产登记暂行条例
随着不动产登记在全国大范围开展的同时，《不动产登记暂行条例》中存在的一些问题引起广泛关注和讨论，其中有关《不动产权证书》内页中的“使用期限”的争议更是此起彼伏，问题的焦点就在于国土资源部制订的《不动产权证书》内页中有一栏“使用期限”的设置，证书表述的模糊不清，很有可能使得房子的无期限所有权被视为有时间期限的使用权。许多人表示用“使用期限”登记所有权，会让业主失去房屋所有权，让“全国业主变房客”。基于此，有必要对《不动产权证书》的相关问题进行探析，以便更好地保护权利人合法权益以及规范登记行为。
一、《不动产权证书》的概念、作用及意义
所谓不动产权属证书是指权利人享有该不动产物权的证明。权利人通过申请登记，领取《不动产权证书》，对于保护权利人合法权益、规范登记行为等具有重要的作用和意义。首先，对于权利人而言，不动产权证书权利人享有该不动产物权的证明，它能够清晰地展现不动产的权利变动状况，当不动产权利人的权利受到侵害或者某项不动产发生权属争议时，不动产权属证书可以用来作为要求法律帮助的依据，确定真正的权利人，这对于保护不动产权利人的合法权益的非常重要的。其次，对于国家而言，不动产权属证书也是重要的不动产权属来源材料，是申请不动产登记的必备材料，能够辅助登记机构审查登记的内容，提高登记质量和效率。并且，也便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。最后，对于第三人而言，不动产权证书是对权利归属的真实记录，是对财产拥有或交易的确认，因而它具有公信力，能够维护不动产交易秩序和交易安全。
二、对不动产权证书使用期限的质疑
2015年3月1日，国土部公布《不动产登记暂行条例》实施，随即了新版《不动产权证书》样本。该证书按照“房地合一”思路来设计，关键内页所设计的表格中设定了“使用期限”一项。在不动产权证书使用和填写说明第九条中，对“使用期限”做了说明：“使用期限是指填写具体不动产权利的使用起止时间，如××××年××月××日起××××年××月××日止。涉及地上房屋、构筑物的，填写土地使用权的起止日期；涉及海上构（建）筑物的，填写海域使用权的起止日期；土地承包经营权填写土地承包合同起止日期。土地所有权以及未明确权利期限的可以不填。至此，有关《不动产权证书》内页中的“使用期限”的争议此起彼伏，问题的焦点在于不动产产权“使用期限”一栏的设置和表述存在问题和漏洞。
（一）从词义上看“使用期限”的设置是模糊不清，存在歧义
封面上是不动产权证书，不动产系产权概念，不动产的核心权利是拥有而非使用；另外，房屋作为完整物权，理应归业主“所有”，而不是“使用”。不动产包括土地和房屋，土地只有使用权，所以只能用“使用期限”，但是房屋是所有权，所有权是没有期限的，所以，一个不动产权证书，内页里不该出现使用期限，表格里的一栏“使用期限”就把不动产改成使用权，因此，封面“不动产”是用内页的动词“使用”来修饰是不准确、不完整和不清晰的，存在歧义的。现在两证合一，因证书表述的模糊不清，房子的无期限所有权，就可能被视为有时间期限的使用权。
（二）从法律上看“使用期限”的设置与《宪法》、《物权法》等法律是相互抵触的
第一，根据我国《宪法》第六十四条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，其年限是永久的。”房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《宪法》的保护的。第二，根据《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”所有人享有的权利不受他人的限制，只受法律的限制。房屋所有权在取得以后，非因房屋所有权的转让、房屋的灭失等引起所有权消灭的原因，房屋所有权不发生消灭，而是永远存在。也就是说，所有人除法律规定的原因外，对该房屋永远享有所有权，也就是说房屋所有权为无期物权，不存在期限限制。根据现行的土地制度，城市住宅用地的使用期限是70年，但在这块土地上的房子作为私有财产，理应归业主永久所有。另外，《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”物权法规定的土地续期，是以房子的永久产权为基础的，现在两证合一，因证书表述的模糊不清，房子的无期限所有权，就可能被视为有时间期限的使用权。第三，根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”对于权利人来说，《不动产权证书》是不动产权利人的唯一法律凭证，政府存档的不动产登记簿和《不动产权证书》内容需一致，如果不一致，一般情况下将以政府存档的登记簿为准，如果围绕证书出现法律纠纷，那么对不动产权的判定将依照现有相关法律，参照相关政策法规，但是国土资源部对于“使用期限”的解释只能视为“填写指南”，并未在任何法律法规中进行明确规范。这种设置和表述极大可能在未来造成法律上的一些麻烦，甚至纠纷和诉讼，这是应该慎重对待的。
三、《不动产权证书》使用期限问题的根源分析
新不动产权证书引发争议并且存在上述问题的根源其实就在于“房地分离”制度。按照我国《物权法》规定的权利结构，土地使用权和房屋所有权是分开的。这种法律关系下，房、地权属一直是分开记载的，或分别记载在《房屋所有权证》和《国有土地使用证》上，或者统一记载在房地合一的《房地产权证》上。因为分成两页分别表述土地和房屋，所以深层问题一直没有明显地暴露出来。现在两证合一，那么其下设选项理应照顾到房屋和土地两部分，但现在的证书中笼统设定一个“使用期限”选项，使得长期存在的“有年限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”之间的矛盾突显出来。根据2007 年颁布的《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期依照法律规定办理。另外，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条的规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附属物所有权由国家无偿取得。”据此，随着“房随地走”，土地使用期限届满后地上建筑物和附着物都将被国家无偿取得，原所有权实际上将发生消灭。由此可见，我国目前房屋所有权受到土地使用权期限的限制，因为房屋必须附着于特定的土地上，正所谓，“皮之不存，毛将焉附”。这两者之间的矛盾昭然若揭。所以归根到底，使用期限之争，暴露的仍是“有年限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”构成的潜在矛盾，而这一矛盾的背后深层次的原因则是相关法律制度的约束。如现有《物权法》及其他相关法律中，并没有对于土地使用权续期期限、续期方式等相关细节作出明确规定，以及城市住宅70后产权的归属问题也没有作出明确规定。所以要解决《不动产权证书》使用期限的问题，必须得破解“有限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”之间的矛盾这一难题，而这一难题的解决首先必须通过法律的修改和完善，其次才是登记簿册的设计。下面将在对策建议中对这两个方面进行论述。
四、完善《不动产权证书》的对策建议
（一）修改相关上位法，并对其他相关法规范予以“一揽子”式协调完善
作为物权的公示形式，不动产登记簿册是不动产物权的法律根据，交易者据此减少交易风险，降低交易成本。因此，首先，《物权法》这部确认、利用和保护公民财产的基本法律，应该对如何续期、续期费用等相关问题提供明确的可操作性的规定。其次，《土地管理法》应该对住宅用地70年后续期有偿还是无偿的问题以及收取出让金数额的问题作出具体、清晰的规定。再次，尽快起草制定专门的《不动产登记法》，通过新法优于旧法的原则，直接对旧法的内容做出修改和完善。
（二）对《不动产权证书》重新进行设计
综上所述，通过理顺不动产权证书的概念、意义和作用，使用期限存在的问题及其根源分析，这对于不动产权证书设计，其思路也就清晰可见了。在设计统一的不动产权证书时，首先，必须坚持“房地一致”的原则，坚持两者在归属关系上的一致性。即凡是涉及建筑物所有权和建设用地使用权其中一个登记簿的权利登记时，必须同时反映并记载于另一登记簿之中；其次，必须以“所有权”为核心，即必须承认或成立作为母权的不动产所有权，以解决不动产这一有体物之本体的归属关系，然后借助所有权权能之分离，派生出各种不动产他物权。通俗点说，就是把所有权、基础用益物权的登记作为其他用益物权和担保物权登记的基础；再次，必须遵循“物的编成”体例来对不动产权证书的名称、各登记栏目及名称、各登记栏目内可登记的权利和事项、各登记栏目以及各登记事项间的关系等进行设计。最后，要注意各种不动产权利登记的衔接，把土地权利的登记作为土地上的其他不动产登记的基础。
根据上述原则和要求，具有来说，大的方面有三项：第一，对不动产权证书的名称进行修改。《不动产暂行条例》第八条对登记簿册的统一设立做了明确规定，同时对登记簿应当记载的事项进行了明确，从法规制度层面上实现了登记簿册的统一，但是仍然存在一个问题，笔者建议将“不动产权证书”改为“不动产产权证书”。不动产产权证书，顾名思义，就是为“不动产”所编制的产权证书，就如旧版房地产权证一样，是为“房地”所编制的产权证书。第二，将登记栏目设置成三部分。第一部分，对一宗土地或数宗土地或房屋的自然属性与状况进行登记，比如权利人、不动产单元号、坐落、用途、面积以及共有情况进行登记，以使得该项不动产特定化；第二部分，将“权利其他状况”更名为“不动产权利状况”，再在这个部分分设两个栏目，即“不动产所有权栏”和“不动产使用权栏”。“不动产所有权栏”对不动产的所有权进行登记，登记土地或房屋的所有权状况等等，如所有权来源、所有权性质。“不动产使用权栏”登记土地使用权的权利来源、权利性质、使用期限；第三部分，将“附记”更名为“他项权利状况”，对不动产他项权利事项以及被限制事项进行登记。登记抵押权、地役权、查封等设置情况。
五、结论
不动产统一登记的核心在于更好地发挥物权的公示作用，明晰不动产权利，定分止争。统一登记簿册不仅有利于提高国家治理效率，更有利于维护权利人合法权益和保护不动产交易安全。新版《不动产权证书》存在的问题莫不在这“房地分离”以及法律法规上找到其根源，只有对现行法律进行修改和完善，唯有如此的法律前提，才能最终达到更好地发挥登记的物权公示功能，从而保护和稳定物权，保障交易安全，为完善市场经济体制和建立现代市场体系奠定坚实基础的目的。
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