时间：2022-04-21 04:17:38
关键词：高校 住宅小区 物业管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2011)09-099-02
高校自1998年开始逐步在校内推行住房改革，将“公有住房”按房改政策出售给教职工，变公有产权为私有产权；多渠道开展集资建房、定向开发合作建房、团购商品房等工作，形成了公房私有化、产权多元化的格局。产权私有化、多元化的住宅小区要求社会化、专业化、企业化的物业管理模式与之相适应。但高校住宅小区的物业管理改革比较滞后，大部分仍然是行政性、福利性的物业管理模式。如何改革高校住宅小区管理模式，推行真正的社会化、专业化的物业管理已成为高校房产管理部门急需解决的重要课题。
一、物业管理的内涵与特征
1.物业管理的内涵。物业管理是指专门机构受物业所有人的委托，依照国家有关法规和合同，行使管理权，运用现代管理科学和先进的雏修养护技术，通过经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，同时对物业周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。在《物业管理条例》中，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理的特征。(1)物业管理的社会化。具体指物业管理将分散的社会工作集中起来，统一承担。除了房屋及机电设备的维修养护外，诸如水电管理、清洁、保安、绿化、消防、传呼电话等直接关系到居民正常生活的工作，都可以由物业公司承担。(2)物业管理的企业化。物业公司是企业，作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》和其他相关的法律规定运行，不受任何非法行政干扰。依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠经营能力和优质服务发展自我。(3)物业管理的专业化。专业化有三层含义：一是有专门的组织机构；二是有专业人才，如机电设备、空调、管道、消防、电梯、房屋等的维修专门技术人才；三是有专门的管理工具和设备。物业管理将有关物业的各项专业管理都纳入了物业管理公司的业务范围之内，物业管理公司通过设置专门的职能部门来从事相应的管理业务。(4)物业管理的经营化。物业管理的每项业务管理、每个进程都是有偿的，物业管理公司所提供的服务是以盈利为目的的，它通过收取服务费来实现自身的维持和发展，并通过多种经营，走上“以业养业、自我发展”的轨道。(5)物业管理形式的规范化。物业管理公司的规范化不位指公司的设立必须按照国家公布的有关法规和程序进行，还指公司的管理运行制度必须规范。
二、高校住宅小区的现状
1.高校住宅小区的建设布局。各高校经过院校专业调整的分校与撒并及高校扩招后的扩建与新建过程，大都形成了多校区、多功能和产权多元化的格局。住宅小区建设布局具有多样性特点。主要类型有：按功能分区的教学、生活区(住宅)，教学、生活区融入一体，教学、生活区相对独立但互相穿插，教学、生活区相对独立，设施配套齐全。如河南理工大学老校区有37栋住宅楼分6个小区属于“教学、生活区相对独立，设施配套齐全”类型，新校区有41栋住宅楼属“教学、生活区相对独立但互相穿插”类型。
2.高校住宅小区的产权归属现状。高校住宅小区的住房大致分为四类：一是按国家房改政策规定已出售给职1个人的房改房，二是在校园内兴建的集资合作建房。三是与社会企业定向开发建房或团购的商品房，四是用来解决新进青年教师临时住房的周转用房。前三类住房的产权均归属职工个人，大部分高校根据国家有关政策结合本校实际情况均制定有相关制度对职工私有住房的出售有所限制。第四类住房的产权归属学校，是公有住房。高校住宅小区的地产、公共绿化、道路、车棚等公共设施归学校所有。
3.高校住宅小区住户成分现状。推行住房改革政策前，高校住宅小区的住房产权单一，都是公有住房，居住人员为学校在编职工。公有住房出售后产权发生了转移，职工拥有了住房所有权，购房职工因家庭、工作、收入等各种因素的变化，要求对自己的住房进行交换、出售和重新购房，而高校根据国家政策结合本校实际情况对已售公房再交易制定了特殊的限定政策。在这种情况下，购房教职I私自向外单位人员出租、转让住房现象十分严重，导致居住人员成分日趋复杂。
三、高校住宅小区物业管理存在的问题
1.住户物业管理思想观念滞后，对学校依赖性很强。(1)住户物业付费意识不强，思想观念仍停留在行政性、福利性物业管理阶段。长期以来，高校住宅小区的绿化、保洁、保安、配套设施添置与维修、社区管理等服务福利性极强，各项管理费用几乎全部由学校承担。有的高校仅象征性收取极低的费用。随着高校住房改革和后勤社会化改革的深入，住宅小区的各项福利逐步向住户有偿使用过渡。住户长期享受福利性物业管理难以接受“自己什费买服务”的物业管理观念，对有偿服务采取消极甚至抵制态度。(2)住户缺乏社群精神，缺乏自治原动力。高校住宅小区实施社会化物业管理后，将建立业主大会和业主委员会负责监督物业管理公司的各项服务并及时处理小区的各项矛盾，学校将不在业主委员会和物业管理公司之间担任任何角色。目前，高校住宅小区的住户缺乏社群精神，自主意识、参与意识和自律意识不强，仍然习惯于无论涉及公共利益的大事还是仅涉及个别住户利益的小事都去找学校，使学校时刻处于矛盾的峰口。
2.房屋维修经费紧缺。按国家有关规定，在公有住房出售时，住户所交纳的购房款有一定比例为房屋维修基金，用来支付房屋公共部位的维修费用。从实际情况来看，高枝住宅小区许多房屋结构老化，最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要，许多线路、管道已严重老化，各项配套设施不齐全。设备陈旧老化，急需维修，房屋维修基金远远不能满足老房的各项维修改造工程需要，维修经费缺口很大。高校为了解除教职工的后顾之忧，稳定师资队伍，都不同程度的拿出一定资金承担房屋维修工程。
3.物业管理经费入不敷出，严重短缺。因高校教师的工作特点，对住宅小区的环境、物业管理服务要求很高。小区不仅是教职工的居住场所，也是其思想文化交流、休闲娱乐，开展各种文体活动的重要场所。物业管理部门必须创建高品住的人文环境、提供全方位、高质量、综合性的优质服务，这都需要资金保障，但高
校住宅小区的福利性、行政性很强。物业管理收费标准极低，造成了物业管理经费缺口很大。影响了物业管理部门的正常运行。
4.物业管理人员素质低，缺乏专业的物业管理人员。目前高校住宅小区的物业管理一般由本校后勤实体自责，物业管理服务人员基本上是从原总务处分离出采的后勤人员和新招聘的临时工，文化水平不高且从事物业管理服务时间较短。物业管理部门由于机构、编制、经费等原因，不重视职工队伍的建设，造成物业服务人员素质低，服务意识淡薄，工作不规范，不能给住户提供优质的服务。
四、高校住宅小区改革物业管理的对策
1.加强“物业服务社会化”宣传，转变职工思想观念。改革物业管理模式涉及职工思想观念的转变、心理和经济承受能力的适应以及各方面利益的调整，鉴于职工对于物业管理的认识仍停留在行政性、福利性阶段，高校后勤管理部门要通过多种途径加强推行物业管理社会化、专业化改革的宣传工作，转变职工思想观念。首先，使职工认识到高校住房私有化后实施社会化物业管理模式势在必行，是深化住房制度改革和学校后勤社会化改革的必然产物。其次，使职工真正了解物业管理的宗旨，物业管理在现实生活中的作用，业主在物业管理中处于什么样的地位度拥有什么样的权利和义务。最后，使职工认识到改革物业管理模式有利于提高住宅小区居民的生活质量；有利于延长楼房和公共设施的使用寿命；有利于创建和谐的小区环境，住户可以更好地安居乐业。
2.建立业主自治制度，改革物业管理模式。根据《物业管理条例》规定，业主大会是物业管理区域内全体业主物业管理权益集体意志的体现者，其法律定位是公共物业责任人应当承担对公共物业管理、维护、监控的民事责任以及聘请物业管理公司的合同责任。业主委员会是业主大会的执行机构，其成员由业主大会选举产生，代表全体业主的利益，维护业主的合法权益。其行为后果(法律责任)由业主大会承担。学校要积极推动成立业主大会和业主委员会，建立业主自治制度。一方面，有利于改革物业管理模式，由业主委员会代表住户选择物业管理公司，签订物业服务协议并对其进行监督考核，将物业管理工作推向市场，减轻学校的负担。另一方面，使物业管理公司与学校的关系由直接关系变为间接关系，学校后勤管理部门可以只与业主委员会沟通，既利于小区的管理又利于减少学校与住户在物业管理方面的矛盾。
［关键词］高校；住宅区；物业管理
随着高校改革的深入，高校住宅区物业管理改革也进一步深化，并取得了一定的成绩，一些学校基本建立起安全、和谐、团结、友爱的居住区环境。但一部分高校由于各种历史因素与现实因素，改革步履维艰，进展不大，部分高校依然存在使用财政性资金支付应由个人负担的物业费、水电费等问题。推进高校住宅区物业管理的改革，建立健全高校住宅区物业管理制度，对创建安全、和谐的大学校园环境具有重要的意义。
一、广西高校住宅区物业管理的现状
当前，广西高校住宅区的物业服务和管理方面大体上可以分为以下四种模式:一是校方包揽管理，这类管理表现是校方大包大揽，对住宅区内的物业管理费和水电费都是由学校统一支付给物业公司和水务公司、电网公司，再从工资中扣除相应水电费；二是校方包给后勤集团，由后勤集团聘用员工，负责进行统一高校物业管理服务;三是校方包给后勤集团后，后勤集团再转包给有资质的社会物业公司，由物业公司负责对高校校园与住宅区进行管理；四是完全社会化，高校直接通过对有资质的物业公司进行招标，由中标物业公司对高校物业进行管理[1]。在这四种管理模式中，就当前广西高校来说，采用第四种管理模式的高校还是比较多，但也有不少高校采用其他三种模式。无论哪一种物业管理模式，高校基本都设置有后勤管理部门，直接或间接地对物业公司进行监督管理，处理相关高校物业管理中的事宜。但不论是哪种管理模式，高校物业在住宅区物业管理中，基本上很少收取个人住户的物业管理服务费，对住户只象征性收取相关的水电费，有些高校，甚至只对水电费定个基数，每个月只收取住户8元水费，而不看其实际用水量，绝大部分费用开支仍由高校财政支付。
二、广西高校住宅区物业管理存在的问题
（一）缺乏住宅区所需的维修基金
由于年代因素，限于当时条件限制，高校住宅区是以解决教职工住宿为主，因而这些老住宅规划设计不是很合理、面积狭窄，布局不周，配套设施不全，比如两户合用一个厨房，一层楼共用洗澡间、卫生间等等。再加上年代久远，这类老住宅区整体上已明显陈旧破敝，各种设施包括线路、管道、消防及安全设施严重老化，存在种种不容忽视的安全隐患与问题，不仅不能满足教职工对现代生活的需求，而对这类老住宅区维修所需费用也随着时代的久远所需维修费也愈来愈高，而分配到房子的教职工因为没有房产证，亦不愿负担这一笔额外的维修费用。住宅楼由于没有公共维修基金，住宅楼公用基础设施、公用设备的更新、改造等项目的维修是由学校统一管理，统一维护，所需资金是由学校统一支付，然而高校由于经费有限，这导致老住宅区在维修存在资金短缺。
（二）管理方法陈旧落后，基础套配不健全
长期以来，广西高校住宅区中的基础设施维护的物业管理，还停留在几十年前沿袭下来的管理方法。虽然高校在改革中都组建起后勤集团，在住宅区物业管理中引进市场化的物业公司，但在管理方法和管理手段上基本还是沿袭老一套的方法，不适应时代的发展要求。如现代高校住宅区中，由于教职工调动频繁、住房更换、住宅区外租户增多、已调走但已购房的教职工水电费收取情况的变动，仍然按原有的管理方法来管理已行不通。同时，高校住宅区跟教学区、宿舍区呈交错现状，如共用一条路，共享一片绿地、甚至有些学校住宅区旁边就是教学区、学生宿舍区，这使得在物业管理过程中，该区域的水电与管理费用该由那一方负担，需要区分如还按原有的管理方法手段，就容易造成纠缠不清。尤其是老旧住宅区，规划不够合理，基础套配不建全，没有规划建设停车场。现在随着人们生活水平提高与改善，许多教职工都购置有汽车，小区内出现汽车、电动车乱停乱放的现象。
（三）物业从业人员素质不高，服务不到位
受制于思想观念、服务技能、人工成本等因素的影响，物业从业人员素质不高，具体表现在只有少数管理层人员文化素质较高，其他大多数从业人员年龄介于四十多岁到五十多岁间，此类从业人员特点是比较能吃苦耐劳，但文化素质普通不高，鲜有经历过专业培训。这导致在服务过程中，出现服务不到位的情况，比如水电管线坏了，修护的质量不够好，生活垃圾无人清理，楼道卫生无人清洁或是清洁不干净。同时，高校住宅区的物业管理存在多头管理的情况，这反映在基础设施维护中校方、后勤集团、物业公司相互扯皮、推诿的现象，使得一些问题需要花很久时间才能解决。如有时老旧的楼房出现渗水，找物业公司，物业公司认为这不是其管理范围，推给后勤集团，后勤集团以经费为由，推给校方，而校方认为这是属于物业管理的，再踢给物业公司，这使得问题长久得不到解决，影响了教工的身心健康。此外，存在一些特权服务。对领导要求的服务，尽量优先满足，如优先给予停车位或是预留停车位，甚至不收停车管理费；对于普通教职工找个停车位都觉得困难。
（四）住户观念转变滞后
广西高校住宅区中的基础设施的维护与建设，绿化地带的管护、消防安全、室内水电管线维护、网络维护与建设所需的费用，基本都是由学校大包大揽，学校只是收取象征性的一点费用。如有的学校水费按每户只收8元，多出的费用则由校方财政支付。此类沿续了几十年的收费管理，被教职工认为是理所当然的福利。而在高校住宅区物业管理向市场化运作的改革中，不仅要交房子维修基金、还要每月定期交纳垃圾清理、绿化地带的管护、公共水电、有线电视、网络、停车管理等其他相关的费用，这就动了长期以来被认为是教职工福利的“奶酪”，这使得一部分教职工心理不平衡，对改革漠不关心，使改革难以顺利进行，这也是当前一部分高校住宅区物业管理改革步履维艰的原因之一。要彻底地转变广大教职工从“福利”服务思想，到“花钱买服务”[2]消费观念中来，还需要一个过程，需要校方做广泛的思想动员工作。
三、加强广西高校住宅区物业管理的措施
（一）加强思想总动员与政策宣传
当前高校住宅区物业管理在向市场化运作改革之所以进展不大，很大的一部分原因是改革触动了被广大教职工长期认为的“奶酪”，因此，必须切除这块“奶酪”，对广大教职工进行思想动员，让其了解方针政策，从而转变广大教职工福利的“奶酪”到市场“花钱买服务”消费上的思想认识，自觉的执行上级的方针政策。要做好这一点，首先根据本校的情况，对本校住户作周密详细的调查，如住户数、人数，多少是公房，多少是私房，现有教职工住户、退休教职工住户、已购置房子但调动了工作的原教职工住户、外来租户等等，然后根据实际情况制定切实可行的住宅区物业改革方案；其次是把政策文件、改革方案下达到各二级学院、学校各部门，由其组织对本学院、本部门教职工进行思想动员与政策学习，并对改革方案进行讨论，提出意见，从而取得广大教职工对住宅区物业改革的理解与支持；再次针对本校中的住户、教职工家属的宣传，通过张贴宣传材料等多种方式，加强对住户与其家属的思想教育，充分理解文件精神，拥护政策决定，认真贯彻执行。
（二）设立公共维修基金，成立业主委员会
高校住宅区与一般商品房居住小区不同，一般商品房居住小区，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2～3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，并经超过三分之二的业主同意方可使用，[3]这为商品房居住小区公共基础设施提供了专项的维护基金。然而，长期以来高校公共基础设施的修护，都是由校方全权负责，这不仅加重高校自身的财政负担，造成教学、科研经费紧张。随着高校物业改革的进一步深入，政府出台一系列文件严禁高校使用财政性资金支付应由个人承担的费用，如自治区财政厅下发的《关于严禁使用财政性资金支付应由个人负担的物业费和水电费的通知》（桂财行〔2016〕63号）。对此，高校住宅区物业管理的改革，必须以市场化运作为改革的方向，改变校方大包大揽的福利“奶酪”物业服务方式，向着“花钱买服务”消费的市场化运作改革，谁使用谁负责向住户收取公共维修基金，以减轻学校的负担。要收取上述的费用，首先是做好住宅区内住户的调查统计，加快推进住宅区内住户房子产权化，只有住户拥有产权了，才能成为真正意义上的业主，住户只有成为业主，才能负担起楼房公共维修基金。其次是确定公共维修基金的负担比例，由于高校住宅区大部分都是属于老旧住宅楼，如果按新楼比例来收取住户公共维修基金，有失公平，应该按二手楼房方案来办理（住宅折旧后价值），对于没有分配出去，由校方租给外来人员居住的，校方除了承担这些住户的公共维修基金，还应承担住宅提折旧后一定的比例的公共维修基金。其次对于调动工作了的住户，校方应收回原来分配的房子，再分配给本校中无房的教职工；已买断住房，但又调动了工作的住户，且在外面还有其他福利性个人住房的，校方应该有权回购回住宅区内的房子，再分配或卖给本校无房的教职工。再次，成立业主委员会，由业委会来管理维修基金，校方所承担的比例应由后勤管理部门的工作人员作为业主委员会代表，参与维修基金的管理，在今后对住宅进行基础设施维护时，由业主委员会三分之二的成员通过时方可使用公共维修基金。
（三）推进物业管理创新，加强住宅区秩序管理
对于当前高校沿用了几十年的物业管理办法，在推进高校住宅区物业管理向市场化中，必须学习商业住宅小区物业管理的方法与制度，加强高校住宅区内秩序管理，营造和谐、安全的大学校园环境。必须与国务院颁布的《物业管理条例》接轨,成为具有教育属性的社会新型服务部门,实现物业管理的现代化,即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段现代化,与国际物业管理接轨[4]。在现实中具体的操作中，对于长期以来不收取的物业管理费、城市垃圾清理费、公共水电费必须按市场化运作要求来管理，按市场价格来收取相应的费用。对于住宅区内公用场合的绿地维护、运动场的管理与维护，要收取相应的管理费用；对于属于校方的还是属于住宅区内住户负担的公共基础维护费用、水电费，要由校方与住宅区内主委会共同协商，属于校方负担的，应由校方支付，属于业主负担的，应由全体主业与校方所占的比例来公摊。对于日益增多的汽车与电动自行车，应开设规划相应的汽车停车场与电动自行车停车场，由物业派人专门管理，只允许本校内的教职工车辆停放，并收取相应的停车管理费，所得物业管理的费用，应由物业、业主、校方三方按相应比例共有。同时，成立以物业为主，业主为辅的住宅区内维护员，加强对住宅区内秩序管理，如对住宅区内饲养鸡狗等的行为，坚决按市宠物饲养的管理条列加以管理，对私垦菜地、破坏绿化的行为，坚决制止。
（四）提高物业从业人员职业素质与服务水平
高校住宅区物业管理从业人员职业素质与服务水平是物业管理改革成功的重要因素。不少教职工存在这样的矛盾心理“不怕花钱买服务，就怕花钱买来的不是服务，而是受气”。因此，必须提高物业从业人员的素质与服务水平。首先，对技能岗位从业员人要进行入职前岗位技术与职业道德培训，如水电、木工岗位，由于现在水电、木工技术的发展，水电、木工安装工具与设备也不断的更新，因此，对水电、木工进行岗前的技术培训、安全教育、职业道德教育是十分必要的，否则仍存在不胜任本职工作或是对本职工作应付了事，如某住户玻璃窗坏了，需要物业派员维修，但这时木工拖踏迟迟不来，恰逢大雨，淋湿了住户家里财物，这将导致住户对物业服务的不信任，认为自己白花钱养人。其次要对物业从业人员进行入职前的职业培训，虽然这类服务要求不高，只要具备有劳动能力的人都可以胜任，但差别就在服务过程中的服务态度与服务质量。如物业从业人员在打扫楼梯中，只有端正劳动态度，把楼梯楼道打清洁全面，不仅要把地板打扫干净，还要做到天花板无蛛网、地板死角无粉尘，只有全面的清洁干净，才让住户感到称心如意。因此，加强物业从业人员的职业素质培训是十分必要的，只有物业从业人员态度端正、服务质量好，就会让业主觉得花钱买来的服务物有所值。再次，要提高服务水平，物业从业人员对待所有的用户要平等对待，对住户合理要求，要想方设法来解决，而不是口气生硬的拒绝；如果实在不能解决的，要礼貌地向住户道歉，希望得到住户的谅解。如前面说的停车的事，停车管理人员不能看菜下单，而是想法设办协调，尽量解决住户停车需求。总之，深化高校住宅区物业管理的改革，建立起行之有效的物业管理制度与管理方法，不仅使教职工安心于教学、科研工作，减轻高校财政负担，而且对营造安全和谐的校园环境具有重要的意义。
［参考文献］
［1］陈华义．高校后勤组织人力资源开发研究［J］．人力资源管理，2014(1).
［2］陈志武.建立广西高校住宅物业服务管理新模式［J］.广西教育学院学报，2014(1）.
［3］房屋维修基金.百度百科［EB/OL］.
关键词： 旧住宅小区燃气管道技术改造安全管理
中图分类号：TU714 文献标识码： A
东营市西城因处于胜利油田生产基地，燃气行业的发展起步较早，始于上世纪90年代，胜利油田的高速发展，为天然气行业的发展提供了有力的支持。截止2013年底，整个西城区天然气用户数达到20万户，天然气管道总长约50000km。早期建设的地下燃气管线以中、低压管道为主，存在的问题较多。特别是城乡结合部等村镇，私扯乱接现象较为严重，且工程质量较差，管道防腐层质量差，都易造成埋地管道腐蚀问题严重。当时的工程施工过程管理、竣工资料管理和运行管理均处于较低水平。随着国家经济发展、基础行业的技术进步才逐步得到改善。目前，发生安全事故燃气管线也主要集中在以上时期建设。本文通过对老旧住宅区燃气管道存在的安全隐患类型进行分析，确定较为合理的设计思路，提出一些具有可实施性的改造技术方式，为以后各地实施老旧住宅区燃气管道技改工程提供参考。
一、安全隐患分析
1.缺少统筹规划、管网杂乱无章。由不同的建设单位在不同时期、对不同区域负责建设，每一次的建设规模小，燃气管网建设缺乏统筹规划。部分住宅小区燃气管线建设周期过长，再加上社区管理的不完善，促使管网布置比较杂乱，给燃气管道运行管理带来不便。
2.设计水平低、施工监管不严。管道设计工作执行的专业规范理念落后，对管道必要的防腐蚀措施不完善、不到位。管道施工现场防腐过程无第三方的有力监管，人工除锈标准控制不规范，防腐层质量无法保证，造成防腐性能的下降。
3.验收不规范、资料整理不齐。由于早年的燃气管道手绘图纸资料保管不全9甚至无设计图纸），并且验收极不规范（甚至工程无验收）。即便是燃气企业，也对一些老旧住宅小区地下燃气管线的分布不是非常了解，也就不能及时地对存在安全隐患的燃气旧管道进行安全性排查，当发生事故时也不能及时采取有效措施。
4.管位杂乱无章、占压严重。城市的大规模建设时期，燃气、热力、电信等管道排列杂乱无章，管道相互挤占水平空间，管道之间安全间距不够。随着城市建设发展存在大量燃气管道被野蛮占压，更甚者在燃气管道上方已经盖起了建、构筑物，从而导致燃气管道发生断裂。
由于燃气具有易燃易爆的特性，管道中燃气一旦发生泄漏，遇到点火源会引发爆燃甚至爆炸等危险事故，造成重大人身伤亡和财产损失。尤其是当那些被挤占、占压的燃气管道发生泄漏事故时，不宜发觉和抢修，发生恶性事故的几率增大。因此，急需更新存在安全隐患的旧管线。所以，对燃气旧管道进行及时、可靠的改造势在必行。
二、技术改造的思路
旧住宅小区居住环境较差，居住人口较多，生活配套设施比较完善，同时用气点多而且乱。燃气管线改造对居民出行和日常生活用气影响较大。设计工作中，在严格遵循现行的规范、规程和企业标准的基础上，还需要特别注意以下几点：
1.优化管网系统。由于部分旧住宅小区燃气管线建设周期过长，地下燃气管网布局比较杂乱，现状燃气管道存在大量重复敷设现象。新设计燃气管道应该统筹整体管网布局，合理优化管网结构，避免管道重复敷设。
2.选择管材。由于旧住宅小区内庭院燃气管道使用的材质不同，存在如铸铁管等旧材质。改造工程设计中，应重新进行管网系统的水利计算，合理确定管径。由于燃气埋地PE管道防腐性能高，且易敷设，故燃气埋地管道采用PE燃气管，地上采取镀锌钢管或铝塑复合管。
3.优化用气管理创造。为保证户内供气安全，避免燃气引入口阀门设置于居民用户室内，出现紧急情况无法及时关断阀门等问题，居民住宅燃气引入口阀门均应设置于建筑物外，离地高度符合规范要求。同时根据室外地形条件，尽量采取室外集中挂表的模式。优化燃气运行管理单位对用户的管理，增强对突发事故的处理能力。
三、技术改造的主要方式
1.贴临换管方式。贴临换管方式，顾名思义，即在旧管道旁敷设一根新的燃气管道，并拆除原有旧管道，同时保证新建管道与其他管道的安全距离满足规范要求或尽量维持与现状其它管道的相对关系。贴临换管改造方式能够方便管道切接线和拆除旧有管道，减少工程土方量，降低工程投资，缩短工程施工周期，减少施工对用户的影响。此种管道改造方式的施工难度在于：由于住宅小区内市政管道比较多，而且错综复杂，各类管道的位置、埋深等资料不易掌握，因此，设计前必须加强与相关部门进行配合，通过专业测绘和探测成果，现场核实。施工前必须做坑探，进一步核实之后才能进行
2.非开挖方式。非开挖技术是指通过定向钻、夯管、顶管、插管、裂管或翻转内衬等工艺方式，在地表极小部分开挖的情况下，敷设、更换和修复各种地下燃气管线的施工技术。在住宅区燃气管道的改造工程中，由于非开挖改造方式的施工过程无需破路，对居民的正常通行影响小，故其主要适用于一些车流量或人流量较大、明开方式存在困难的干道；也常用于穿越障碍。
3.外爬墙改造方式。老旧住宅区由于建成年代较早，地上建筑格局很可能由于居民的个人意愿而发生变动，甚至存在私搭乱建现象，导致先敷设的燃气楼前管道被后建的建、构筑物等占压，而拆除此类建、构筑物存在较大难度。遇到此种情况，可巧用沿建筑物外墙建设外爬管道对楼前管进行改造，尽量减少对居民的影响。
四、庭院燃气管道的安全保护措施
由于地下管线错综复杂的老住宅区，新敷设的燃气管道实施必要的保护非常关键。通常采用的保护措施有管道过路、穿墙及与供热、供电管线交叉处加设保护套管；距离埋设管线上部不少于30cm处辐射警示带；地面以上埋设燃气警示砖及警示桩。
关键词:住宅小区;物业管理;监控系统;信息技术系统
1住宅小区监控系统现状分析
监控系统对于住宅小区的生活安全来说是很重要的，为小区居民的生活做最基本的保障，使住宅小区的居民能够生活在和谐安宁的环境中。伴随着楼房建筑的不断发展，楼房的高度和规模也在不断的扩大，这对于住宅小区的管理来说越来越难，规模和范围越大，物业对小区的管理就更加力不从心，从而对一些小区内的犯罪现象难加以控制，出现盗窃和抢劫的现象，更甚至是危害到住宅小区居民的生命安全，这就会导致居民对住宅的物业安全管理产生质疑，所以加强住宅小区的物业监控系统的管理是至关重要的。但是目前的住宅小区的监控系统却存在着一些问题，首先由于监控系统产品不统一，技术标准也不统一，从而监控系统的各个子部分之间不相融合，监控设备与技术之间不相适应，在一定程度上会造成物力、财力和人力的浪费；其次，很多的住宅小区的监控系统形同虚设，收取高物业费用，对于监控系统却不启动使用，仅仅当成摆设物件，造成物业费用高却利用率低的现象；最后是监控系统的技术维修服务方面的问题，对于这些信息技术类的科技产品，并且需要长期的维护和管理，需要专业性较强的技术维修人员，但是住宅小区对监控系统的维护与管理的重视力度不足，许多住宅小区的技术维修人员的维护水平没有达到专业的标准要求。
2住宅小区监控系统设计
2.1闭路电视监控设备
监控中的最核心的部分是闭路电视，主要是由四部分构成，最主要的是监视器和录像机两部分，要把监视器放在各个楼道口内，比较隐蔽的小区角落里也要放闭路电视，进行全方面，多层次的监控，把摄像头所拍摄的画面传入到小区监控室的监控器上，进行存储以便利于查看，监控系统的控制主机把监控系统所保存的视频内容切换成视频输出内容，便可以通过全自动的切换序列来定时定点的设置警报系统进行运用。
2.2视频对讲监控系统
舒适的住宅能够给住户带来安静的环境，但是城市住宅的弊端也渐渐现漏出来，人们同住一个小区，或者一个单元，更甚至是对门，但彼此之间却不沟通和交流，如果说发生什么紧急的事件，邻里之间也没有办法帮忙，缺少最基本的了解和来往，对彼此之间的事情无从知晓，怎么伸以援手呢，所以为了缓解这种邻里之间的关系，也为了管理好住宅小区闲杂人员入内，住宅小区的物业管理应该建立相应的视频对讲联系渠道，把住宅小区的门口、楼梯口间以及与住户之间联系起来，在达到有效的防止闲杂人员进去住宅小区、减少住宅区犯罪事件发生的目的之外，还能够方便住宅小区居民的进出，当有访客来小区进访时，先由小区物业中心接通，再由小区物业中心通知业主，在征得同意后方可同意访客进入。
2.3住宅小区报警管理系统
除了上面所说的闭路电视很重要以外，还有报警防盗系统，对于监控系统来说，它也是至关重要的。住宅小区的报警防盗系统主要是够热感式的红外线探测器构成，报警系统全面覆盖住宅小区的各个进出口，包括小区门口、街道、楼梯口以及家门口都按上探测器，探测器输入密码才能够关闭，以便防止被不法分子关闭。这样的报警监测系统能够及时有效的了解住宅小区居民的情况，以便及时解决。除此之后还有火警监测防护系统，在住宅小区的每个住户的家中安装火灾探测器，光电感烟、离子感烟以及感温组成火灾探测器在小区易发生火灾的位置设置火灾探测器,能够准确及时的发现火情，保障住宅小区居民的安全。
3住宅小区物业管理系统
3.1住宅小区物业管理类型
小区的物业管理主要分为两种，第一种是综合管理，主要是对小区的公共设施和区域进行管理，包括对环境的维护与秩序的治安、公共财产的安全管理、区内停车管理以及住户消防安全的管理等等都是作为物业综合管理；第二种是基本管理，例如对住宅小区的住房进行公用设施的基本管理和维护和住宅小区用户问题的反馈、服务等管理内容。
3.2住户需求分析调研
住宅小区的物业管理系统在设定之前一定要明白住宅小区居民的实际需求和现状，在了解的基础上进行细致深入的设计，准确的满足住宅居民的实际需求，因此，对于住宅小区的物业管理的程序和相应的服务来说，首先应该调查居民的实际意向以及各种数据信息，通过全面的数据信息来进行分析，理清各数据信息之间产生关系的关键所在，对住宅小区的物业业务作系统的规划，使物业管理系统能有条不紊的进行下午；其次。根据研究所得的成果确立住宅小区物业管理系统的结构，并根据各种数据间的流程与关系以及物业管理系统目标的数据内容，以此来判断物业管理系统的成与否。
3.3住宅小区物业管理功能
根据上面所提到的住宅小区物业管理等一些内容，掌握物业管理对与住宅小区的功能来说主要可以概括为以下几个方面：一要把现代科学技术与住宅小区中住户的市场需求、物业管理的基础设备和物资设施连接起来，例如把物业管理系统中的查询系统简洁化，有利于住宅小区的管理人员与住宅居民查询信息，信息类、数据类的资料要做好整理与统计，时刻监控自己的住宅环境和安全；其次，物业管理的各个部门之间要相互联系，实现资源共享，提高效率，从而促进住宅小区物业管理之间的最优合作；最后，也是最重要的一点要提高住宅小区物业管理的水平与效率，房产公司也要对住宅小区的管理加大整合的力度，发展各自小区物业管理的优势。
4小结
本文针对住宅小区的监控系统做简要的分析设计，根据住宅小区的物业管理系统来说，要想达到良好的物业系统监控效果，首要的一点就是在了解住宅小区住户的基本需求的情况下进行，一定要满足住宅小区居民的内外在要求，还有一点就是物业管理系统在执行之前，要进行系统测试，站在住户居民的角度上进行思考和设计，监控系统要有人性化、科技化以及全面化等特点，使住宅小区的居民在在居住中能够感受到安宁与和谐，避免犯罪行为对其居民的伤害。
参考文献
【关键词】城乡一体化，宅基地，转变
一、贵州省农村宅基地利用方式转变面临的难题
近年来，随着贵州省工业化、城镇化不断推进，大量农村人口涌入城市，部分农民在保留农业户籍前提下纷纷落户城市，购买房产，成为新时代拥有农业户籍的“特殊市民”。囿于农村宅基地传统利用方式的限制，宅基地“只增不减”，且尚未形成切实有效的规范管理体系，农村“一户多宅”、“空心村”现象普遍存在，呈加剧态势。城乡一体化视角下，贵州省农村宅基地利用主要面临“一户多宅”确权难、“空心宅基地”回收利用资金难、农村宅基地建设规范管理难三大难题。
二、贵州省农村宅基地利用方式转变难的破解思路
（一）“一户多宅”确权思路
十八届三中全会强调，“要建立城乡统一的建设用地市场”，这表明了党中央对土地问题的高度关注，体现了对农民财产权的尊重，有助于维护农民的土地合法权益。破解“一户多宅确权难”，一是建立以村为中心，“村民小组―村―乡镇”三级动态管理平台。建立农村宅基地动态管理信息系统，是确权的重要载体，各乡镇应以辖区各村为中心，由各村民小组对村民的住宅情况进行如实登记，上报村民委员会汇总，并定期对小组内村民的住宅变更情况及时上报。各村通过提供信息，就辖区内村民住宅变化情况，向乡镇实时动态传送信息，建立公开查询平台，实现宅基地申请、审批、利用、查处等信息上下连通、动态管理、公开查询。二是提供政策支持，让农民了解确权的重要性，调动农民群众如实申报积极性。为了打消农民对如实申报住宅的疑虑，鼓励农民如实申报，政府及相关部门应结合当地实际情况，通过系列举措，让农民了解如实申报的必要性及益处，就空闲宅基地有偿回收利用政策设想与农民进行深入交谈，调动农民参与积极性。三是全面开展农村宅基地确权登记工作。为了全面开展确权登记，应从维护农民土地合法权益角度，加强农村宅基地确权登记发证和档案管理工作。
（二）“空心宅基地”回收利用资金确保思路
对“空心宅基地”回收利用可以通过增减挂钩政策、村集体补偿回收政策等多种途径。从当前政策来看，在增减挂钩政策中，均要求集中连片进行土地整理和复垦，而贵州多数村庄空闲宅地单位面积普遍较小且处于分散状态，不符合增减挂钩要求，无法申请土地整理和复垦资金现状普遍存在。另外，在村集体补偿回收政策中，按照国家规定，“一户多宅”中多余的宅基地应由村集体无偿收回。此处需要注意的是，“无偿收回”只是针对多余宅基地本身，不包含地上建筑物。村集体在对多余宅基地进行无偿回收时，需按照《物权法》相关规定，对地上建筑物（房屋）进行补偿。鉴于贵州省农村发达程度不够的现状，村集体资金保障不足，地方政府因缺乏政策引导和资金支持也没有动力进行回收。
本文认为，破解资金难问题的关键是引入市场机制，扩大村集体资金的获取途径，建立多渠道融资、投资平台，借助中央“建立城乡统一的建设用地市场”契机，通过招商引资等方式吸引资金进入农村，在实现农村建设发展的同时，使农民真正得到更多好处。
（三）农村宅基地建设规范管理难破解思路
根据国土资源部《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》精神，结合贵州实际，规范农村宅基地建设管理可以从以下四方面入手：一是加强规划计划控制引导，合理确定村庄宅基地用地布局规模，改进农村宅基地用地计划管理方式。二是严格标准和规范，完善宅基地管理制度。各地要结合本地资源状况，按照节约集约用地原则，严格确定宅基地面积标准，充分发挥村自治组织依法管理宅基地职能，加强对农村宅基地申请利用的监管。农民新申请的宅基地面积，必须控制在规定的标准内，合理分配宅基地。土地利用总体规划确定的城镇建设扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配，鼓励集中建设农民新居。三是探索宅基地管理的新机制，落实最严格的节约用地制度。四是加强监管，建立宅基地使用和管理新秩序，建立宅基地管理动态巡查和责任追究制度。
三、转变农村宅基地利用方式，推进土地节约集约利用
（一）构建“市民待遇”农民土地收回制度。2014年，贵州常住人口3508万人，城镇化率达到40.01%。在工业化、城镇化战略大力推动下，越来越多的农民将融入城市，成为城市主力军。农民工收入大幅提高，农民工以及子女权益逐步改善，部分“先富”的农民工已扎根城镇，成为实际意义上的“市民”，享受着“市民待遇”。但，伴随着“土地即财富”思想不断盛行，“市民身份”对农民普遍丧失了吸引力，在某种程度而言，“农民身份”意味着更多的财富。对已扎根城镇的农民，他们往往不愿意放弃农民身份，而是选择“市民待遇”与“农民身份”相结合。从贵州省城镇购房政策和实际情况来看，除了经适房等少数特殊房源需要市民身份之外，商品房并未对购买者身份设限，农民买房后在享受城镇生活便捷及配套设施的同时，仍然可以享受农村身份的好处，对宅基地及承包地仍然享受相应权益。
鉴于此，一是建立宅基地补偿退出机制。首先要对“一户多宅”总宅基地进行合计核算，按照权利人相关情况，结合现行宅基地面积核定规定，核定权利人宅基地取得合理面积，超出“合理面积”的由村集体无偿收回；合理面积之内的，由评估机构、村集体、权利人三方共同确定一个合理价格，作为宅基地补偿金，由权利人享有。二是建立农民住房赔偿回收利用机制。与宅基地无偿取得不同，农民住房（地上建筑物）由农民出资修建，对住房（地上建筑物）的回收利用应建立赔偿机制。对住房（地上建筑物）的价格核定应以农民利益最大化为前提，充分考虑农民意愿，以市场评估价格为基础，对农民进行相应赔偿。三是建立承包地估价回收机制。根据贵州省“增人不增地，减人不减地”的土地政策，土地承包的范围自划定之处起，经营权由家庭集体享有，所有权归集体。家庭成员的增加、减少均不影响承包地面积。作为农村土地利用的长期规划，可以考虑建立承包地评估回收机制，根据农户对承包地的实际耕种能力及农户家庭实际定居农村人口数，对利用不充分和无力耕种土地，结合市场价格评估，由村集体有偿回收。
（二）优化土地管理制度。充分发挥市场配置资源的决定性作用，优化土地资源市场配置，健全土地节约集约利用的政策制度，积极稳妥地优化土地管理制度。一是建立健全农村宅基地管理动态巡查制度，切实做到对宅基地违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处。县市国土资源执法监察机构和乡镇国土资源所是农村宅基地动态巡查工作的实施主体，对动态巡查负直接责任。二是建立动态巡查责任追究制度，对巡查工作不到位、报告不及时、制止不得力的要追究有关责任人的责任。三是建立共同责任机制。市县、乡镇国土资源管理部门应当与市、县有关部门、乡镇政府、村自治组织建立依法管理宅基地的共同责任机制，建立农村宅基地监督管理制度，落实工作责任，形成执法监管合力，共同遏制违法占地建住宅的行为。四是依法查处乱占乱建行为。各地要认真负责依法查处宅基地使用中的违法行为，对未经申请和批准或违反规划计划管理占用土地建住宅的，应限期拆除、退还土地并恢复原状。
（三）着力推进宅基地整治。
宅基地整治是当前村镇规划中不可回避的现实问题，一方面有利于推进节约用地，另一方面有利于原村落特色保持。一是结合实际情况实行旧村改造，使之既能符合村庄发展之需，又利于村民建房整齐划一，错落有致，避免村民建房无限制扩张。二是推行旧屋改造以满足农民改善性住房需求，严格限制重建、复建。各地要根据地方实际情况制定节约挖潜、盘活利用的具体政策措施，村集体及基层政府必须严格管理，鼓励农民以旧屋改造方式修葺房屋，严格限制重建、复建。三是严格控制新增建设用地。农民新建住宅应优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，凡村内有空闲宅基地未利用的，不得批准新增建设用地。四是逐步引导农民居住适度集中。有条件的地方可根据土地利用规划、城乡一体化的城镇建设发展规划，结合新农村建设，本着量力而行、方便生产、改善生活的原则，因地制宜、按规划、有步骤的推进农村居民点撤并整合和小城镇、中心村建设，引导农民居住建房逐步向规划的居民点自愿、量力、有序的集中。
住宅小区物业管理情况
目前，济南市有300多家具备资质的物业服务企业，承担着500多个住宅小区物业管理服务任务物业管理类型很多，包括多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房共11大类。我们要研究的只是住宅小区物业服务管理中档案管理的问题。目前，济南市的住宅小区物业管理企业从来源上看主要有两种类型：一类是由承担小区建设的房地产开发企业所属物业部门分离出来成立的物业服务企业；另一类是直接独立注册的物业服务企业。无论其来源如何，他们都以独立法入的形式提供物业管理服务。前者主要以原开发企业建设的住宅小区为服务对象，虽然以独立法人形式存在，但与原所属开发企业存在千丝万缕的关系。后者与开发企业没有传承和从属关系，一般是经房管部门鉴定取得资质，通过招投标等形式获取对某一小区的物业管理权限。
2004年建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》要求物业服务企业要建立相应的档案，并加强管理。一方面这是做好物业管理和服务的需要；另一方面也是自觉接受业主委员会和上级主管部门监督的参考依据。因此，加强住宅小区物业档案管理，是物业服务企业在承担住宅小区物业服务任务时应尽的义务，也是做好物业服务工作的必须。
住宅小区物业档案管理现状
住宅小区物业档案从形成过程看，大体可分为开发建设和使用管理两大阶段；从内容和来源看，又可以分为基本建设工程档案、公共配套设施档案、物业服务管理档案三大部分。住宅小区物业档案的形成者主要是房地产开发企业、市政公用部门所属部分企业、电力和通信企业及物业服务企业等。住宅小区物业档案的拥有者应该是小区业主的代表组织―_业主委员会，但住宅小区物业档案的管理者、使用者和部分档案的形成者主要是为业主服务的小区物业服务企业。
1.基本建设工程档案内容、形成和管理情况
在住宅小区建设工程竣工后，建设工程档案的流向应该是：开发建设企业保管一套，移交城建档案部门一套，同时移交物业服务企业―套，保证日常维修维护需要。
济南市现有房地产开发企业对住宅小区建设工程档案的移交情况是：以实施城建档案“两书一证”制度为界，在这之前，房地产开发企业向城建档案部门移交工程竣工档案的数量只能占到总数的5％左右。在这之后，移交给城建档案部门的数量则提高到85％以上。
2007年国务院颁布的《物业管理条例》和2010年住建部颁布的《物业承接查验办法》都明确规定，“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”。就目前情况来看，这个要求尚没有得到很好的贯彻落实，特别是没有建立起有效的监督机制，在物业承接验收时，房地产开发企业很少能按规定把相关档案完整移交给物业服务企业，有些能做到部分移交，有些根本就不移交；同时，业主委员会的监督也不力，原因是一方面多数住宅小区人住之初，业主委员会尚没有建立或不够健全，没有良好的运行机制和行使维权监督的能力；另一方面由于业主委员会没有独立的社团法人地位，不具备承担民事主体法律责任的资格，是一个相对松散的组织，如何成立并行使权力大都处于探索阶段，导致物业服务企业合同终止时向业主委员会移交档案几乎成为一纸空文。
2.公共配套设施档案内容、形成和管理情况
所有住宅小区都必须有公共配套工程，主要包括供水、供气、供热、供电及通讯等，多为地下隐蔽工程。这些工程项目，一般是由住宅小区开发企业与供电、供水、供热、通讯等施工单位分别签订协议。这些项目，从设计、施工到日常维护、维修全部由各相关部门负责，同时，这些公共配套工程的档案也分别由以上各部门收集、整理、保管和利用。据了解，供水、供电、供气、供热和通讯等这些企业，对档案管理都有较好的基础，管理制度、管理部门、管理人员和保管条件比较健全和完善，上级主管部门对这些业务档案的收集、整理、保管、利用等都有比较规范的业务标准。公共配套设施档案虽然分别存放在相关部门和企业，但需要使用时，一般也是由这些相关的部门或企业提供上门维修服务，基本能满足小区内水、电、气、热、通讯等各种地下隐蔽工程维修维护的需要。
3.物业服务管理档案内容、形成和管理情况
住宅小区物业服务管理过程中形成的文件材料主要包括以下几部分：(1)企业管理性文件材料。主要包括企业及各职能部门的日常管理制发的各种文件材料等；(2)招标协议性文件材料。主要包括物业管理服务协议、招投标等文件材料；(3)检查维修性文件材料。主要包括主管部门对各种设备检查记录(消防、电梯、二次供水等)、动用维修资金批准手续、业主信息资料等文件材料；(4)日常记录性文件材料。主要包括有关收费记录、出入库记录、物业采购记录、小区访客登记和投诉处理记录等文件材料。
调查表明，大多数物业服务企业档案管理比较薄弱，基本处于“四无一不”(无管理制度、无专用库房、无专门橱具、无管理人员和档案不齐全)状态。少部分物业企业重要的档案文件相对集中在综合部门保管，其他则散存在各部门；不少物业服务企业几乎全部档案材料都散存在各部门，而且大多未经整理。有些经初步整理的也只是按照不同内容相对集中存放，没有检索工具，档案装具也很杂乱。
加强住宅小区物业档案管理的思路
1.提高社会档案意识，加大舆论宣传力度
一方面通过各种媒体进行广泛社会宣传，引起社会对住宅小区物业档案的广泛关注，增强社会的档案意识和维权意识，让大家都来监督，让各方面尽职尽责。另一方面通过不同形式，对物业服务企业开展宣传和业务培训，明确标准，提出要求，提高物业服务企业依法做好档案管理工作的能力和自觉性。
2.有关部门密切配合，加大业监管力度
通过与建委和房管部门合作，可以加强物业服务企业档案的行政管理。通过联合物业服务企业协会，可开展一些相关
的活动，积极引导住宅小区物业档案工作的健康开展。同时，要发挥住宅小区业主委员会的监督作用，小区业主委员会要行使好业务职责，加强对住宅小区物业档案的监管，定期对档案管理情况进行检查，保证档案的齐全、完整、准确。
3.从实际情况出发，加大业务指导力度
业务指导应当把握以下重点：一是把房地产开发企业及物业服务企业纳入档案业务培训范围，对各单位档案人员开展集中业务培训。二是从管理比较正规，档案工作基础较好的龙头企业人手，加强宣传引导，增强档案意识。
4.针对物业管理特点，加大业务规范力度
国家档案局针对企业制定的《企业档案工作规范》、《工业企业档案分类编号规则》等规定，对物业服务企业来说，尚不能完全适用。物业服务企业有着明显的自身特点，―方面它是管理、服务型的企业，所以，档案内容、形态等，完全不同于生产型企业；另―方面它的档案来源和形成过程比较复杂。一般的企业档案形成者和利用者是统一的，先有单位再产生档案，档案是企业各项活动形成的真实记录，且谁形成谁利用。但住宅小区物业档案不同，有一些档案不是物业服务企业自己形成的，而是从相关单位接收的，在自己承担物业服务的过程中利用，并在管理服务中继续补充和丰富。这就打破了原来的企业档案管理的传统思路。因此，档案行政管理部门应当根据其行业特点，摸索创新，制定切合物业服务企业特点的档案工作规范，使其在具体操作过程中有据可依。
5.从业主利益出发，加大档案移交力度
住宅小区物业档案具有一定的流动性，主要表现在档案的二次移交。一次是房地产开发企业要将相关项目建设档案移交给承担小区物业服务的企业。另一次是物业服务企业合同期满，撇出前，应当把小区建设、小区管理过程形成的所有相关档案移交给业委会，在下一期承包物业服务的企业进驻后，交给新的物业服务企业。也就是说，住宅小区物业档案的产权归小区业主，而不是归物业服务企业，但承包服务的物业服务企业有保管利用好和丰富好住宅小区物业档案的责任和义务。
我区集中供热的现状与特点
1990年以来，区政府积极推动我区集中供热事业发展。尤其是近几年，随着我区经济稳步增长，住宅楼开发规模不断扩大，各类园区、产业功能区逐渐增多，区政府对集中供热工作给予了高度重视，加快了集中供热发展步伐，总体呈现以下三个特点：
（一）起步较晚，发展较快。我区集中供热起步于1990年，以成立区供热办公室为标志，相继启动了×××平房宿舍区、×××宿舍区、×××宿舍区平房宿舍区以及×××小区集中供热工程，但供热面积、供热规模都比较小。从1997年开始，随着×××、×××、×××、×××、×××、×××等住宅小区的相继建成，我区集中供热进入了快速发展时期。2004年3月，我区坚持经营城市的原则，按照“一年启动，三年建成”思路，又启动了我区有史以来最大的集中供热工程——×××区域集中供热工程。工程总投资近8000万元，安装4台40吨锅炉，主要负责3.0平方公里范围内居民小区、行政事业单位和商住楼进行集中供热。10月底，投资4190万元的一期工程已全部完成，实现了供热面积40万平方米。此工程的实施对于改善我区大气质量、优化城市热源布局、创造良好人居环境具有重大意义。至此，全区已发展在册供热单位2家，社会供热单位8家，自供单位13家（祥见表一）。
表一：供热单位情况统计表
供热单位
供热单位
个数（个）
供热面积
（万平方米）
在册供热单位
×××供热公司
2
46
×××供热公司
40
社会供热单位
8
65
自供单位
13
10
（资料来源：×××供热管理办公室）
（二）住宅楼热化率较高。截止2004年10月底，全区竣工各类住宅楼190万平方米，其中实行物业管理的住宅167万平方米，建设单位自管住宅11万平方米，物业管理住宅和建设单位自管住宅热化率均为100%；无管理单位住宅12万平方米，热化率为75%。全区住宅楼热化率为98.4%（祥见表二）。
表二：住宅楼集中供热情况统计表
住宅楼性质
建筑面积（万平方米）
集中供热率
物业管理住宅
167
100%
单位自管住宅
11
100%
无管理单位住宅
12
75%
（资料来源：×××物业管理办公室）
（三）工业园区集中供热初具规模。为进一步创造良好的投资环境，在区政府的统一部署下，我区各类园区秉承“为我区招商引资打造高标准的建设平台”的理念，重点对集中供热进行了全新的规划、建设。目前，我区三个区级工业园中，×××工业园已建成供热站一座，安装10吨、20吨蒸汽锅炉各一台，用于园区的工业生产和采暖；×××工业园已完成集中供热的规划、初步设计等工作。
现阶段集中供热的主要问题
（一）城市供热体制有待改革。一是分散管理制约城市供热事业发展。多年来，我区集中供热缺乏统一规划、管理，开发一处住宅、开发一处商住楼，新建一处小锅炉房，以致大量分散锅炉房普遍存在。这些供热单位建制不全，管理混乱，短期行为严重，个别单位去年采暖期甚至发生了弃管现象，造成受冻居民上访。二是供热市场化与落后的供热系统存在矛盾。目前，我区集中供热住宅全部采用单管串联式供热，把广大热用户作为一个群体捆绑在一起，损害了交费者利益，使热商品难以进入市场，阻碍了供热体制改革进程。三是节能降耗摆不上日程。由于用热多少与热用户在经济利益上无关，热用户对供热能耗漠不关心，导致能源极大浪费，建筑节能难以推广。
（二）城区集中供热规模有待扩大。目前，中心城区内仍有大量临街门脸、平房宿舍、城中村未实施集中供热，能耗高、热效率低，供热方式落后，是影响城区冬季大气环境的主要污染源。
（三）供热企业管理水平和服务质量有待提高。个别供热企业管理水平和服务质量不高，温度不达标、维修不及时等现象时有发生，造成费用收缴困难，导致供热企业经营困难，入不敷出，无力采用新技术，改造旧设备，形成恶性循环，在一定程度上也影响了我区集中供热事业发展。
（四）各类工业园区集中供热还有待推进。工业园区集中供热仍处于起步阶段。比如：×××工业园入驻企业达300多家，但由于企业性质、厂址分散等原因，仍没有实施集中供热（汽）。另外，乡镇产业功能区中，除×××产业功能区已建成集中供热站（两台锅炉，一个10吨、一个2吨）外，其它建设产业功能区的乡镇由于多种原因，都采取了或准备采取一家一户的供热（汽）方式。
推进我区集中供热的对策和建议
根据我区集中供热的发展现状和存在问题，我们认为，要继续保持我区集中供热的健康发展，既需要区政府的引导和推进，更需要规划、建设、供热等部门严格监管、各类园区管委会的努力和供热企业改善服务去实现。主要对策和建议有：
（一）从改革供热管理体制入手，构筑城区集中管理的新格局。理顺体制是关系我区供热事业健康发展的核心问题和首要问题。一是积极推进供热管理体制改革。成立以主管区长为组长，区规划、建设、供热、环保等部门为成员单位的城市集中供热领导小组，对城区集中供热实施集中统一管理。从我区集中供热大局出发，把重点放在供热规划、严格控制分散建设、推进供热体制改革上来。严格控制乱开发、乱建设，新开发的各类住宅、商贸楼应严禁新建小锅炉房，原则上一律并入10吨以上锅炉房。二是积极推进分散锅炉房并网改造。出台工作方案，明确实施步骤和保证措施，对现有分散锅炉房实施并网改造。并网改造的原则是：能并入×××区域集中供热工程的坚决并入区域集中供热工程；不能并入该工程的就近并入物业管理小区供热范围，到2006年城区范围内基本取消10吨以下锅炉房。对那些无单位管理住宅、一两栋楼一个小锅炉房的住宅以及那些不讲大局、不讲群众观点、擅自停热的个别小锅炉房坚决实施并网改造。2005年3月份我区将启动×××工程。因此，×××小区、×××小区、×××小区以及×××两侧商住楼等可并入区域集中供热×××工程；另外，如果我区2005年启动×××等宿舍的平改工作，改造后的住宅也可并入区域集中供热二期工程。并网改造的措施是：1、并网范围内区域锅炉房，可采取并网移交的办法，即锅炉房、附属设备等供热设施整体移交，免收入网费；2、并网范围内没有纳入集中供热的商住楼（含未供热的楼房），向产权人按×××元/平方米收取配套费；3、并网范围内市管单位按文件标准收取配套费；4、并网范围内区属行政事业单位供热设施整体移交，免收配套费。三是积极推进分户循环系统。原则上新建住宅都要推行安装采暖计量装置，并在设计、施工组织、竣工验收上进行把关，从根本上解决能源浪费、搭车蹭热等问题，使“用热交费、节能降耗”的观念深入人心。
（二）从普及城市集中供热入手，积极谋划运作集中供热大项目。加快供热基础设施建设，提高集中供热率，既是增强城市载体功能的重要措施，也是推进城市供热体制改革的重要内容和基础条件。因此，要按照“规划控制、合理布局、社会投资”的方式，积极运作集中供热大项目，在3-5年内，使中心城区住宅楼、商住楼等全部实行10吨以上锅炉房集中供热。建议分别在城区南、北各建设大型供热站一座，分别对南北区域实行集中供热。根据《×××城区总体规划》，我区中心城区将整体“西进南拓”。因此，第一步，建议2005年或2006年在×××建设40吨锅炉房一座（×××路供热站），启动城区南片区域集中供热工程，负责×××小区和×××工业园以及各类房屋的集中供热，以后视情况再对锅炉房进行增容。第二步，建议3-5年内在×××路东建设40吨锅炉房一座，对×××、×××宿舍、×××别墅区、×××路两侧商住楼实行并网改造。如对×××周围宿舍改造，改造后住宅也可并入该网。这样西有×××供热站、东有×××供热站、北有×××供热站、南有×××供热站，我区城区范围内可全部实行集中供热，既达到了环保要求，又节约了能源。
（三）从规范供热行业管理入手，提高供热企业服务水平。供热行业实行规范性服务，进一步提高供热服务质量和水平，不仅是供热企业生存和发展的前提和保障，更重要的是能树立党和政府在人民群众中的良好形象。一方面，应制定《×××供热行业服务规范》等一系列强化服务的措施和办法，加强监督管理，规范企业行为。另一方面，供热企业应完善服务承诺、用户报修、入户测温、挂牌服务等制度，增加服务透明度，提高服务水平。
（四）从统一规划、稳步运作入手，推进各类园区集中供热工作。建议有条件的园区都要实施集中供热（汽）；无条件的园区（功能区）应严格控制小锅炉房建设，尽量建设燃气、燃油锅炉房，禁止建设燃煤锅炉房，保护大气环境。各类工业园区或产业功能区集中供热解决措施建议如下：一是×××工业园集中供热（汽）解决思路。根据×××工业园总体规划，该园区一期占地704公顷。考虑园区内锅炉房的用途既要满足集中供热，还要满足园区内工业用汽，2005年可在该园区规划×××路建设供热站一座，安装2台20吨蒸汽锅炉，满足园区供热和供汽要求。以后根据引资情况，再进行增容改造。二是×××工业园集中供热（汽）解决思路。×××工业园内企业进驻较早，涉及饲料、机械、家具、服装等多种行业。这些企业仓库、车间较多，工业蒸汽用量很少，且除办公用房外，需要集中供热的房屋也不多。对于×××区域内园区的集中供热，可以考虑并入×××工程；对于×××园区内的集中供热，可以考虑并入×××供热站。三是×××工业园集中供热（汽）解决思路。该园区目前入驻企业5家，已安装的两台蒸汽锅炉能满足生产、生活需要。今后，随着入驻企业增多，可再考虑增容改造。
主要参考文献：
1、《×××城市总体规划》
【关键词】绿色生态小区；天人合一；项目开发管理
现代生活中人们更加崇尚与自然的亲密接触，“绿色生态住宅小区”经过人们多年来的探索被证明是一条合理而有效的使城市住宅回归自然的设计手段，在创造自然氛围、维护生态平衡和在多、高层住宅中创造健康的生活环境方面具有传统城市住宅建筑无法比拟的优势。讲求人与环境的融合，建筑与整体布局的融合，居住行为与商业、游憩行为的融合，建筑与绿化、水环境的融合，并充分考虑城市的地标和社区的标志建筑物，使业主有强烈的归属感和自豪感。创造出具有幽雅环境、文化内涵、有品位的城市新区又一亮点。
1 “天人合一”绿色生态住宅小区开发管理思路
“现代都市街区，人性化尺度空间，理性居住序列，最优化户型，现代城市形象”为设计宗旨，创造出一个布局合理、功能齐全、交通便捷、环境优美、智能化的现代居住小区。充分考虑现代人的生活方式，形成一种自然和谐、高尚的生活环境。
“绿色管理”涵盖了从前期策划、设计、施工直到营销、物业管理的整个开发运营过程的管理手段。绿色管理是从全寿命周期的角度出发，用系统论的方法进开发管理，达到开发成果、社会、经济和环境效益最优化。全寿命周期管理目标包括全寿命周期环境管理目标和全寿命周期成本管理目标。
2 工程概况
德华・逸墅小区基地呈倒置L型，北依大连路，长约393.3米；东靠上海路，长约317.3米；南侧东段临北京路，长约186.4米；南侧西段与泗阳县检察院，人武部等办公楼比邻，长约207.8米；西侧南段与县人武部相临，长约92.6米，西侧北段临空地，长约183.0米。本工程含居住建筑和综合写字楼，总建筑面积地上 127600平方米，总地下27600平方米。居住建筑由低层排屋、多层住宅和高层住宅三部分组成，住宅地上总面积113100平方米（不含阁楼及2.2米以下架空层），地下25300平方米；综合写字楼一幢16层，地上建筑面积14500平方米，地下2300平方米。
3 全寿命周期环境影响管理的具体操作环节
建设项目的传统程序包括初始的项目概念化以及随后的预设计、设计、建造和使用。而一个关注环境的开发程序必须增加考虑环境影响的集成建筑设计、设计和施工队伍的合作以及环境设计准则的制定、对场地和现有自然系统的干扰程度的影响、对资源的利用程度等等。
3.1 生态设计与绿色生态住宅小区
可以较好实施的建筑生态化手段集中在：减少对自然环境的扰动、改善通风日照、多层次绿化、风和太阳等清洁能源的利用、中水和雨水回收等等方面。另外，倡导高质量的生活也是生态建筑设计当中不容忽视的设计理念，利用他们创造现阶段具有中国特色的生态建筑。
3.2 建筑结构模式
目前住区规划模式常采用的有小区式和街坊式，居住小区因含三级结构，往往规模较大，又属封闭管理，对城市发展有一定障碍，街坊式规模较小，相应管理单位也缩小，有利向城市开放，方便与城市融合。
3.3 立面造型
住宅外部精神的反映，需要满足人们视觉美感的要求，一般应考虑细部处理与功能相结合，尽可能选用地方装饰材料，色彩与当地环境、气候相适应，做到简洁、高雅、朴实、大方、现代，或反映地方风格。
3.4 交通网络动静结合
居住小区道路分双车道、单车道、宅间人行道三级道路结构系统。双车道自北京路主口始，经过倒置的S型主干道越整个小区后，在大连路次入口处结束，组织起了整个小区的交通，在配合3.5m单车道的合理分布，使得车辆遍达所有建筑门前。小区在S型主干道规划下，整个平面布局形成了一个类似太极的道路路网，在太极形成弧型围合组团中心即便是组团中心绿地，二个太极形成弧型围合组团中心和西侧排屋组合的绿地中心通过水体连接起来，形成了一片惬意的游园通道。整个小区形成了“一弧、两口、二轴、三心、五团” 的设计格局，建筑物南北向布局。
3.5 “绿色生态小区”的景观环境设计
1）根据居住区建筑规划分布布局，用景观设计的现代园林艺术手法去演绎，追求均好性，着重在中心绿地、组团绿地、步行绿地上进行精心设计。以山水为主题，以四季为特色的主题思路，把建筑与山水景观融为一体。应本小区天然流水的供应形态，调整原规划水系，使水系点、面结合，争取较大的幽静水面以节省水体的营运成本。驳岸用草坡斜接入水软体形态，配以水生植物，自然而蜿蜒的穿梭在幢间平台之间，利用水为主体，突出“自然山水家园”的精神。
2）在植物配置上，根据地形、地面等土地条件及景观功能要求达到的某种意境要求，采取大小相间，幽畅变化，开合交替，虚实结合的多种形式，形成多样化的景观空间。单植、丛植、列植、铺植等多种种植形式并用。针对方案本身的特点与地理位置，选用当地个性化的树种，如枫香和木荷、朴树、大叶女贞、广玉兰、红玉兰、紫荆、垂柳、香樟、鹅掌揪、檫木、银杏、竹等植物。为显示生态效果，在重点视角关键位置，适应种植具有一定规格的大乔木，造型树种或观赏树种。构成一个丰富多样，优美的园林式楼盘，初期或有山林疏旷之潇洒，后期以成熟的植被发挥永续自我美化的功能。同时通过不同植物观赏属性（香、色、叶、花、味）配置，营造一年四季有景可赏、有花可观的景观效果。春季有花可赏、夏季有荫可凉、秋季有色可观、冬季有姿可品。季相变化明显，四季各有特色的植物生态景观。
3.6 新能源的技术利用
新能源主要包括太阳能、风能、地热能等。可以大力推广太阳能热水器，太阳能集热器、太阳能蓄热槽等高科技产品的广泛使用。我国太阳能十分丰富，太阳能开发利用技术也取得了重大的突破。应鼓励太阳能丰富的地区利用其得天独厚的资源大力推广太阳能开发利用技术、以缓解常规能源的使用压力。
随着企业住房制度改革的不断深化、住房产权多元化格局的逐渐形成和矿区住宅建设总量的持续增长。从年起，我们按照国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、建设部《城市新建住宅小区管理办法》和《全国城市文明住宅小区标准》等国家有关部门制定的一系列有关物业管理的规章和规范性文件，指导物业管理实践，在“海石湾住宅花园”率先推行物业管理试点工作。近几年来，在公司党政的高度重视和大力推动下，目前，小区物业管理已形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在内的综合配套服务，从根本上改变了旧体制下新建小区面貌一年新、二年旧、三年破的状况。小区在推行物业管理的当年就被评为兰州市“绿化达标单位”、兰州市“安全小区”。××年被省建设厅授予“甘肃省优秀住宅小区”称号，被兰州市命名为“园林式单位”。
一、把握机遇，积极构建专业化物业管理新体制
公司经过十多年的房改历程，彻底打破了住房产权单一的格局，职工个人拥有住房产权比率和物质文化需求的日益增加，过去实行的公房维修管理体制已不能适应形势的变化。为此，我们充分认识到建立住宅物业管理新体制不仅是扩大房改成果的迫切需要，而且还是为群众办实事，改善职工群众工作、生活环境的客观要求，也是树立企业形象，促进企业持续发展的内在要求。在统一思想的基础上，借鉴行业先进管理经验，确定了以建立物业管理新体制为目标，以多办实事、好事、服务群众为宗旨，加快推进住宅管理专业化进程的工作思路。一是根据矿区实际，制定物业管理试点办法。我们把整体规划与年度计划相结合，先易后难推进物业管理，在构建矿区物业管理总体框架的基础上，按照“先试点，后推开”的原则，首先制定了《窑街煤电有限责任公司关于在海石湾住宅区，办公区实行物业管理试点的暂行办法》。并从程序上规范运作，该《办法》经煤电公司有关会议讨论，并经海石湾物业管理区首届业主代表大会审议通过后组织实施。二是按照“业主自治，两权分离，专业服务，以区养区”的综合管理模式，组成了海石湾住宅区、办公区业主管理委员会。管委会由住宅区、办公区所有住户和单位代表组成，由拥有最大产权单位的委员出任管委会主任，作为物业管理区最高权力机构和物业管理的主体之一，赋予对物业管理公司的选择权，监督权，重大问题决定权。三是严格按照物业管理体制要求，组建物业管理公司。我们认识到物业管理试点工作能否成功，物业公司组建后的运行机制尤为重要。因此，我们从实现“四自”经营目标出发，积极提供条件，优化物业管理员工队伍。在组建过程中，对物业管理公司经理在全公司范围内实行公开招聘。由公司领导和党工部、劳人处、生活服务总公司主要负责人组成领导小组负责公开招聘工作，经过考试、考核、答辩和民意测验，择优选聘了物业公司经理，并在生活服务总公司范围内考核，答辩选聘了物业公司管理人员和服务人员，组成了一支懂经营，会管理，精干、高效的物业管理和经营服务的职工队伍。使组建的物业公司从一开始，就拥有较强的发展实力，促使其走上市场有了良好的开端。
二、立足实际，建立健全物业管理规章制度
一是从矿区特点入手，建立管理制度。物业管理的规章制度是物业管理公司开展工作的依据。为了使物业管理工作规范化运作，我们依据国家有关法律，法规和建设部《城市新建住宅小区管理办法》，借鉴省内外物业管理的成功经验，并结合矿区的实际制定了《海石湾住宅区物业综合管理规定》，《给业主的一封信》和《住户须知》，发至各住户。同时我们还分别制定了物业公司管理人员和服务人员的岗位责任制以及工作质量标准和考核办法。依照制度基本禁绝了小区内容易出现的乱搭、乱建、乱摆乱卖、乱堆乱倒、乱停乱放等现象，发挥了制度的管理和约束作用。二是签订委托服务合同，规范双方行为。物业管理是物业公司受物业产权人，使用人的委托，按照国家法律，法规和合同契约的规定，对已建成并投入使用的各类建筑物及附属配套设施，相关场地，以经营手进行管理，为物业产权人及使用人提供高效的全方位的有偿服务。我们按照公平、公正、合理、协商一致的原则与业主签定了委托服务合同，依据《合同法》的有关规定明确约定了服务质量标准及收费标准；物业公司和业主的权利和义务；双方应履行的职责和违约责任。以“合同”的形式规范了物业管理公司和业主各自的行为，保证了物业管理工作的正常开展。三是建立竞争激励机制，调动职工积极性。为了调动物业管理公司全体员工的工作积极性，我们根据物业管理服务工作的实际制定了物业公司管理人员，服务人员工资，奖金与物业管理服务考核指标挂钩的分配办法，以激励机制调动全体员工积极性。同时我们对物业管理公司的管理人员，服务人员实行定期考核和末尾淘汰制，以竟争机制促使全体员工努力提高服务水平和操作技能，以满足物业产权人和物业使用人日益增长的各种需求。
三、内强素质，促进形成物业管理专业队伍
我们从强化内部管理入手，坚持三个原则，即精神文明和物质文明融为一体，同步发展，相互促进的原则；小区建设与管理并重，边建边管的原则；专业管理与群众管理相结合的原则。树立“以人为本”的管理理念，抓队伍建设，苦练内功。一是抓思想建设，树立服务理念。引导全体管理人员把“服务第一，住户至上”当作企业生命，全心全意为业主服务。具体表现在：“服务态度：文明礼貌；服务行为：合理规范；服务效率：及时快捷；服务效果：完好满意”。教育和倡导“创业敬业，爱我物业，管理服务，住户至上”的企业精神。二是抓作风建设，增强敬业精神。作风反映企业的形象，是检验职工队伍管理和服务质量的一个重要尺度。因此，我们要求全体物业管理人员和服务人员在工作时间内，必须统一着装，挂牌上岗，坚持文明用语，接待业主应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文雅，只要住户需要服务，要尽可能地满足住户的各种需求，使住户体会到“处处方便，事事放心”。三是抓业务建设，提高服务技能。业务水平的高低，直接关系到管理和服务的质量，关系到物业管理工作的整体效益，因此，我们通过不同形式的培训工作，提高全体员工的业务水平。采用短期培训，较为系统地讲授物业管理专业知识。同时采用专题讲座，根据全体员工的工作状况及特点，有选择地进行专题讲座以提高业务能力和实际操作技能。我们还选派热爱物业管理工作，具有奉献精神的人员处出培训学习。四是抓法制建设，规范服务行为。社会主义市场经济是法制经济，我们要求每一位员工自觉地遵守法纪，要学法用法，在国家颁布的各项法规的基础上，根据国家制定的各项规章制度开展物业管理工作。积极为住户服务，以法维护住户的合法权益，正确履行物业管理公司的权利和义务。同时我们建立健全了一整套严格完善的运行机制和目标管理体系。在管理中，引入竞争机制，实行竞争上岗，在分配上实行激励机制，严格按考核结果奖罚兑现，从而使员工积极的参与到比技术，比工作绩效的活动中来，为建立一支技能过硬，作风扎实，服务到位的职工队伍创造条件。
四、运用载体，以创建活动营造温馨家园
我们按照《全国城市文明住宅小区标准》，以创建文明小区为目标，深入开展居民思想道德教育，大力加强卫生、治安、人文环境建设，取得了显著的成效。
⒈加大文明小区创建力度
海石湾住宅花园布局美观，建设风格清新，配套设施完备。如何使这样一个具有现代化水准的住宅区保持永久的魅力，使其真正成为广大职工家属的温馨家园。我们充分认识到开展创建文明小区活动对物业管理的促进作用，按照管理机制健全，社会风气良好，环境整洁优美、治安秩序安定、居民生活方便、文化生活丰富的六条标准，深入扎实地开展创建活动。
⒉广泛动员居民参与创建活动
创建文明小区的工作内容十分丰富，一是把文明居民教育、环境卫生、社会治安综合治理、绿化美化、群众文化等一系列工作有机地结合起来，抓创建活动。在创建中充分发动群众、依靠群众、赢得群众的理解和支持，形成创建合力。二是主动与辖区居委会联系，共同协商开展小区共建活动的具体措施，在思想认识和具体工作中达到一致和默契。三是利用宣传栏向居民宣传创建文明小区的重要性和必要性，使居民加深对创建文明小区工作的理解和支持，形成人人关心，户户参与的共建局面。
⒊开展社区文化活动，提高居民的道德素养
为了规范居民的思想行为，我们坚持以提高居民素质为重点，以加强思想道德教育为核心，以培养“四有”居民为目标，开展多种形式的创建活动。一是从思想教育入手，提高居民的整体素质。我们在小区内设置宣传栏，宣传“三从八不”为主要内容的社会公德行为规范，宣传职业道德和家庭美德，开展“讲文明，树新风”活动。二是组织居民开展健康有益的文体活动，极大地丰富了居民文化娱乐生活。小区居民组队参加了年兰市中老年健身操比赛，取得了一等奖的好成绩。每逢节庆活动，他们还为社区居民表演木兰扇、太极拳、太极剑、老年迪斯科、武术等节目，赢得了广大居民的好评。另外，我们还举办戏曲清唱，中老年舞会、乒乓球、象棋比赛等文体活动，满足了居民不同层次的要求。小区文化娱乐活动的开展，达到了追求人与自然的和谐并陶冶了居民的情操，同时，还增强了人与人的联系，开创了睦邻友好的局面。
⒋为住户提供优质高效的服务
创建文明小区的出发点就是改善居民的生活环境，提高居民的生活质量，我们以解决居民关心的热点，难点问题为重点，健全服务体系，完善服务功能，以优质的服务提升住户的生活质量。一是小区实行全天候封闭式管理，并坚持小时巡逻制度和访客登记制度，重点防范不安全因素，及时发现和处理可疑人员，确保居民人身财产安全。推行物业管理以来小区内没有发生交通、治安、刑事案件。尤其在今年“防非”工作中，充分显示出物业管理的优势，同时使小区的管理经历了一次严格检验。二是开通小时维修服务热线，以了解住户需要，出现跑、冒、滴、漏、堵等问题时，维修人员做到了及时到达现场，积极主动解决问题，使用户体验到了实行物业管理的优越性。
⒌建设整洁优美的居住环境
创建“文明小区”提高了生活在绿色家园里居民的环境意识，让居民懂得珍惜环境，爱护环境。我们制定了严格的卫生清洁管理制度，确保区内干净、整洁。在整个“文明小区”创建中注重加强绿化，美化建设，针对小区特点，重点实施绿地覆盖，大力推广草坪种植，合理规划布局，在小区内还栽种了雪松、合欢、榆叶梅、红叶李等乔木灌木，形成了一定规模的绿化区，绿化带。目前，小区内清洁舒适，绿草荫荫，花团锦簇，凉亭，雕塑增加了小区的人文景观，花园内月季争芳吐艳，一串红热情似火，显示出欣欣向荣的城市田园风貌，使人忘记了工作的疲劳，生活中的烦恼，而充满向往新生活的欲望，实现了人与自然，人与人，人与资源的可持续协调发展。在创建活动中，小区的“知名度”越来越高，被广大职工家属誉为矿区一个亮丽的风景点，并多次得到了省市领导的肯定。
五、推行物业管理工作中的几点体会
物业管理是顺应房地产综合开发而发展起来的新生事物，它适应了社会主义市场经济的发展，适应了住房制度的改革，它将分散的社会分工汇集起来统一管理，服务，发挥集体效益，为居民创建一个环境优美，卫生清洁，治安良好，生活方便，文明祥和的生活和工作环境。我们在实际工作中有几点肤浅的体会。
一树立正确的指导思想，是保证物业管理健康发展的前提
我们推行物业管理的指导思想是：“以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的”。以服务为宗旨，就是在物业管理全过程中要突出“服务”二字，我们要求每一位员工必须树立全心全意为住户服务的意识，要以住户至上，想住户之所想，急住户之所急，把服务工作做到家。以经营为手段，就是不同于过去行政管理阶段过程中的义务服务，而是市场经济条件下的有偿服务。我们在开展各类物业管理服务的同时还开展了多种经营工作，一是给住户提供了方便，二是弥补了物业管理费用，取得了经济效益和社会效益。以效益为目的，我们在开展有偿服务时，不能片面地只追求经济利益，而是以社会效益，环境效益作为我们奋斗的最终目的。
二物业管理要体现出“以人为本”的宗旨
物业管理是一个系统工程，在诸多的服务之中，要想使物业管理达到高效益和服务规范化，应坚持以下原则，体现出“以人为本”的宗旨。
坚持“住户至上，服务第一”的原则。实践中，我们深刻地体会到在物业管理过程中，人是最重要的。管理对象是物业，服务对象是人，住户是上帝，服务是根本，我们必须用良好的服务满足人们日益增长的物质文化，精神需求。
坚持高质量服务，低标准收费的原则。有偿服务是符合社会主义市场经济规律的，体现的是社会主义分配原则，我们按照不以盈利为目的要求，结合矿区职工收入低，家庭负担重的实际，坚持高质量服务，低标准收费，积极主动地开展全方位的服务，为居民创造良好的生活，工作环境。
坚持专业管理和群众参与相结合的原则。物业管理区要建立业主管理委员会，建立与完善民主管理机构和监督机制。人人关心居住，办公，生活环境，共同参与管理是搞好物业管理的基础。要充分认识专群管理的意义，发动群众，宣传群众，争取群众对物业管理的支持和帮助。
三必须树立市场竞争意识，才能增强发展后劲
努力推进生活服务工作快速发展
──在*年生活服务系统工作会议上的工作报告
各位代表，同志们：
根据煤电公司安排，今年继续以这种形式召开生活服务系统工作会议，是公司党政站在新的起点，推进和部署全面工作，重视和支持生活后勤事业发展的充分体现。现在，我就去年的工作情况和今年工作安排向大会作报告，请审议，并请兄弟单位的各位领导和同志们提出建议和意见。
第一部分、*年工作简要总结
过去的一年，是煤电公司发展进程中实现历史突破的一年，是煤电生产、非煤发展取得显著成绩的一年，也是生活服务工作适应企业改革发展，实行目标管理的开始年。在公司党政的正确领导和大力支持下，生活服务系统职工共同努力，探索推进生活服务工作，实现了全年确定的责任目标，取得了新成绩。
去年，全系统围绕目标管理，有针对性地采取了各项措施，加大了组织管理力度，基本理顺了工作机制，开创了生活服务工作的新局面。总公司也圆满完成了煤电公司下达的各项任务，主要表现在：
一是不断加强管理，费用指标得到有效控制。全年总费用实际支出1143.41万元，其中否决费用指标发生517.85万元，比计划节支5.28万元，降低率为1.02%，与历年相比，是节支幅度最大的一年。
二是着力抓住房建设，实现了二小区整体竣工。继续履行住宅建管职能，全力加快配套设施建设，集中力量完成了绿化美化布局，九月底顺利实现海石湾二小区整体竣工，工程合格率达到了100%，整个建设过程实现了无工程质量、无安全事故的管理目标。
三是完善服务举措，“三供”影响保持零记录。加大“三供”巡检力度，加强供应设施设备的管理、维修与保养，及时抢修故障，除源头影响外，确保了办公区、住宅区“三供”设施设备的安全正常运行。
四是强化专业化服务，物业管理水平有所提高。贯彻《物业管理条例》，认真落实住宅区设施维修、环境保洁、绿化养护等服务内容，海石湾新建小区实行物业管理，为职工群众创造了安全舒适的居住环境。
五是职工收入有了明显增长。全年职工养老金、住房公积金上缴率100%。职工人均收入17228元，同比人均增资6588元。
回顾*年的工作，我们着力抓了以下五个方面：
一、把握正确思路，保持了各项工作健康发展
去年，我们坚定不移贯彻煤电公司党政决策部署，围绕破产重组、主辅后勤改革和单位业务职能调整，积极应对新情况新问题，树立全局观念，调整工作思路，强化责任意识，经受住了考验，提高了服务保障能力，为公司的改革、发展和稳定做出了一些贡献。一是坚持抓重点任务落实，把住宅建设与物业管理结合起来，使二小区建设开局良好，收尾有力。继续投入大量精力，克服时间紧、头绪多、任务重等困难，协调、配合施工单位，推动解决了后期施工中存在的实际问题。为使物业管理前期介入，实施有效管理，超前考虑，积极筹划，七月份由海石湾物业公司组织力量，集中一个月时间，突击完成10000平方米草坪培植、20000株花卉栽种和整个喷灌系统铺设，安装完成雕塑、户外健身器材等配套设施，使小区绿化美化初具规模，按物业管理要求完善治安、保洁、房屋装修等措施，九月底成功举行了小区竣工揭牌仪式，目前煤电公司“阳光佳苑”成为海石湾地区环境、设施相对优越的住宅小区。二是坚持正确的改革方向，把转换机制与改善经营结合起来，增强经营网点自我发展的能力。单位业务划分前，继续推行个人承包经营机制，继海星宾馆之后，对管理的兰州办事处实行个人承包，使过去的亏损单位变为基本能实现自收自支的经营实体。业务划归后的经营网点，仍保持了原有的承包机制，为理顺管理创造了良好条件。三是坚持从大局观念出发，把具体工作与维护稳定结合起来，促进改革稳步实施。顺利接管了原老职中心、煤光公司移交房产，采取竞聘上岗妥善安置32名分流人员，组建上窑房产管理公司，迅速理顺服务工作，在改革关头，做好房产服务管理接续工作，促进了稳定。积极落实天矿破产政策，认真开展政策宣传和思想政治工作，使9名职工顺利退出工作岗位，按照破产政策办理了退休手续，维护了职工利益。贯彻省政府决定，按照公司要求，将自行开发建设多年的乐山坪农场房屋、设施移交地方政府，支持公司妥善解决矿区历史遗留问题。四是坚持强化管理，把提高服务质量与内部挖潜增效结合起来，增强抗御风险能力。着力解决业务划分改革过程中职工群众的思想问题，增强战胜困难的信心和决心，把工作的突破口、着力点放在加强管理、向内挖潜上，大力节支增收，苦练内功，提高内部管理水平，做到了人心不散，队伍不乱，保持了职工团结拚搏的精神状态，使各项工作扎实推进。去年公司下达年总费用控制指标1148.69万元，其中费用否决指标523.13万元，全年实际发生1143.41万元和517.85万元，节支5.28万元。与历年相比，去年是总公司完成任务较好，节支幅度最大的一年。以上“四个坚持与结合”既是我们推进*年工作的主要思路，也是在工作实践中积累的基本经验，值得总结、坚持和发展。
二、实行目标管理，生活服务工作迈出了新步伐
实行科学管理、目标激励，建立生活服务工作考评机制，是去年全系统工作的一条主线。根据公司的安排，我们在调研的基础上，制定了《窑街煤电有限责任公司生活服务工作目标管理考核暂行办法》，筹备召开了首次系统工作会议，公司首次与二级单位签订了《生活服务工作目标责任书》，起到了传递压力、落实责任、调动积极性的作用。一年来，各单位以目标管理促进工作，取得了积极的管理成效。一是促进了整体工作的平衡发展。各目标责任单位从思想认识、组织领导和制度建设方面更加重视后勤工作，在资金投入、管理创新和队伍建设上狠抓落实，逐步缩小了单位之间、辖区范围之间的差距，服务和管理工作进展良好。二是推进了内部改革的继续深化。在推进目标管理工作中，各单位结合实际条件，坚持机制创新，采取减少补贴、承包经营等方式，增强了后勤部门和经营网点生存发展能力，优化了服务资源，为加快发展提供了根本的动力保障。三是有力地推动了目标任务的落实。通过实施目标管理，为职工办实事、谋利益的服务观念得到进一步强化。尤其是物业管理工作在窑街矿区逐步推开，金河公司加大了二平台住宅区的整治力度，积极创造条件，今年初正式启动了物业管理，在改善窑街居住环境方面率先迈开了步子。通过年度责任书检查考核，被考核的20个单位较好地落实了责任目标，使整体生活服务工作向前迈进了一步，出现了有序推进的良好局面。
三、加强科学管理，内部经营机制进一步完善
在协同各单位抓目标管理工作的过程中，我们按照公司下达的服务经营任务，认真落实内部管理措施，努力搞好节支增效。一是强化经营责任，完善考核机制。利用实行岗位绩效工资的灵活机制，深化工资分配制度改革，把基层单位责任风险与主管领导的绩效工资挂钩，强化经营责任，使上下形成了利益共同体。二是健全内控体系，提高管理水平。科学分解经济指标和工作目标，完善责任书考核内容，把房产服务、物业管理的各项工作标准细化、量化成具体的考核指标，严格月考核兑现，较好地落实了服务、管理双项指标。同时进一步规范了各项费用支出的审核、审批手续，尤其对水、电费的抄表计量做到了“三方到场，现场核实”，实行对口逐级审核、集中支付制度。三是加强制度管理，严格控制管理费用。在严格执行业务招待费、办公费、电话费等限额控制的基础上，制定了《车辆使用管理办法》，在降低管理费的支出上起到了一定作用。四是采取有效措施，提高费用回收率。针对水电暖费、物业费等费用回收难的问题，在窑街分公司、海石湾物业管理公司、上窑房产管理公司普遍实行了收费岗位效益考核办法，对收费任务实行岗位承包，理顺了收费中的责权利关系，各项费用的收缴率均达到了96%以上。
四、贯彻房改政策，继续推进房改各项工作
为做好房改政策衔接，继续推进房改各项工作。一是做好住房分配出售。按照公司房改政策，去年出售新建住房套及后续腾空房套，在分配出售中，各单位生活服务部门密切配合，通力协作，做到了程序规范，运作公开，共同完成了售房任务，截至目前已累计回收售房款2.28亿元。二是认真开展住房清查。组织各二级单位开展了全公司职工住房情况普查，对职工住房现状、无房户数进行了突击摸底登记，顺利完成了采煤沉陷区住宅受损情况上报工作。三是认真贯彻兰州市人民政府《关于解决房屋所有权发证中历史遗留问题的处理意见》，按照统一办理全省房屋产权证的有关政策要求，积极与省房改处和地方房管部门联系，认真做好办理地方产权证的申报工作，并分片分期进行核对，做好确权发证的前期准备工作。四是积极配合兰州丰宝、兰办地区住宅建设开发，组织开展了申请登记、土地勘察等前期一些基础工作。
五、努力构建和谐单位，促进了全面协调发展
我们注意借鉴各单位好的经验，结合生活服务工作的特点，探索和推进和谐单位建设，较好地调动了职工积极性，促进了各项工作不断向前发展。
一是把党员先进性教育活动作为加强班子建设的难得机遇，提高了组织管理能力。在去年先进性教育活动中，我们围绕企业改制、主辅分离的主要任务，着眼于解决自身问题，促进廉政建设，强化民主作风，认真制定和落实整改措施，使班子牢固树立了大局意识、责任意识和紧迫意识，面对诸多困难和矛盾，较好地起到了统一思想，排除干扰，凝心聚力的导向作用，带领全体职工完成了各项工作任务。
二是把创建活动作为强化服务意识的长效机制，促进了职工爱岗敬业。发挥“十创建”活动的载体作用，结合“三个三”教育，利用各种会议、多种方式围绕天祝矿破产、实行股份制改造讲公司改革的形势和任务，教育职工珍惜本职岗位、珍惜来之不易的改革成果，较好地把职工干劲凝聚到了发展上，把行动落实在了干好本职上，职工的服务意识有了进一步增强。尤其是物业公司清洁岗位上的同志，在平凡的岗位上表现出的敬业精神，多次受到职工群众的好评，成为服务工作中的闪光点。在二小区的管理上，物业公司的全体员工，加班延点，仅用一个月时间完成了绿化、美化、净化的服务配套工作，使二小区成为创建工作的新亮点。
三是把为职工解难事、办实事作为工作的着力点，营造融洽和谐的工作和生活环境。对职工遇到的困难，想方设法帮助解决，去年在费用紧张的情况下，筹集医疗费15万元，组织职工捐款4570元，帮助两名患重病职工住院治疗，缓解生活困难。每逢节日，想方计法为职工多谋福利，谋好福利，遇有职工退休，坚持召开欢送会，赠送纪念品，把以人为本的理念落到了实处，让职工时刻感受到组织的温暖，努力营造团结互助、融洽和谐的工作和生活环境。
四是把加强教育培训作为关爱职工的实际行动，提高了职工的综合素质。首先是围绕破产重组、企业改制，加强政策法律法规教育,促进职工思想解放，推动观念更新，组织普法知识答卷活动，进一步增强了干部群众的法治意识。其次，积极创造条件，支持职工学习科学文化知识和业务技术知识。选送参加煤电公司党校举办的各类技术培训班，有12名服务人员通过了国家职业技术鉴定，分别取得了高级工、中级工技术工种任职资格，管理人员中有23人聘任了专业职务。同时开展技术工种岗位练兵，鼓励职工利用业余时间开展自学，在职工中形成了主动求知、自我提高的良好学习氛围，为搞好服务工作奠定了基础。
总结过去的一年，生活服务整体工作正在逐步走向规范，改革正朝着既定的目标推进，管理水平也在不断提高。这些成绩的取得，是公司党政正确领导、各级部门大力支持、全系统员工开拓创新、辛勤努力的结果。但是，我们也清醒地看到，生活服务工作的进步与职工群众安居乐业、建设和谐矿区的期望还有很大差距。要加快发展步伐，我们还面临许多亟待解决的矛盾和问题。一是设施陈旧，投入不足的矛盾仍很突出，制约着服务和管理水平的进一步提高。二是在人力资源的配置上，还达不到管理专业化和服务技能化的要求。三是干部职工的思想解放程度不够，观念更新不快，敢想敢干、敢闯新路的意识还不强。我们一定要树立忧患意识、机遇意识和创新意识，进一步解放思想、更新观念，坚持用改革的办法抓落实，用创新的举措促管理，在推进发展的过程中不断加以克服和解决。
第二部分、*年工作安排
*年是实施“十一五”规划的开局之年，是公司实现三年发展战略目标承上启下的关键年，也是生活服务工作站在新的起点上继续前进的一年。从公司确定的工作大局出发，做好今年的工作，具有重要意义。根据公司职代会、工作会的部署和要求，今年生活服务工作的指导思想是：以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，认真学习贯彻党的十六届四中、五中全会精神，坚持生活服务社会化改革，强化目标管理，推行物业管理，深化住房制度改革，加强环境卫生整治，抓好职工队伍建设，进一步提高服务和管理水平，努力推进生活服务工作快速发展。
围绕上述目标和要求，要重点抓好以下六个方面的工作：
一、理清改革思路，切实增强推进改革的责任感和紧迫感
生活服务改革是一项复杂的系统工程，实现社会化改革目标，有一个渐进的过程。从各单位生活服务部门的实际状况来看，服务内容、管理方式和设施条件各不相同，这既有现实条件的制约，也有历史遗留的问题。根据公司加快发展的新形势，推进生活服务工作向前发展，要正确认识目标与进程、体制与机制之间的关系，从宏观与微观上理清改革思路，就是要始终适应公司改革、发展和稳定的需要，不断使管理走上新路，为加快主业发展和改善职工生活提供服务，做出贡献。一是要增强主动性，推动思想观念不断解放。从公司改革来说，实施破产重组和采煤沉陷治理、加快股份制改造，建立现代企业制度，给生活服务工作带来了良好的发展时机。各单位生活服务部门要切实扭转那种“上面说了，下面才做”，始终处于被动改革的局面，要结合各自实际条件，主动创新，大胆改革，把服务工作做出特色。从维护稳定来看，生活服务工作与职工生活、安全生产息息相关，服务具体，涉及面广，提供优质服务，对维护稳定，集中精力抓好煤炭生产有着积极的促进作用。因此要改变坐门等客的思想，树立主动服务的意识，争取职工群众的认可和支持，实现更快更好的发展。二是要增强紧迫感，推动管理体制不断进步。生活服务部门既是改革的主体，也改革的最终受益者，完全依附于主体，改革就会停滞，生活服务工作也难以维继。要根据各自的工作特点和职能要求，建立新的管理和服务体制，使保障与经营按照自身规律运行，尤其是在物业管理、宾馆餐饮、幼托服务等方面，要不断按市场经济法则运行，发挥服务优势，增强经营活力，提高经济效益。三是要增强责任感，推动运行机制不断完善。按照企业化经营、市场化运作、社会化服务的改革目标，生活服务部门要全面掌握自身的运营情况，做到费用底数清，经营核算实，发展方向明，为今后加快机制转换，改革服务经费的拨付方式，建立内部市场化运行机制奠定基础，打牢发展的根基。总之，我们一定要增强改革的紧迫感，积极稳妥地推进改革，始终把握改革的正确方向，选准推进改革的“突破口”，切实把握好推进改革的节奏，以不断适应企业改革发展稳定的要求。
二、完善和强化目标管理工作，进一步提高服务管理水平
根据公司决定，今年继续以签订责任书的形式，开展生活服务管理达标活动。在去年工作的基础上，为了加强针对性、可操作性，结合各单位生活服务工作的实际，对各项目标内容重新作了修订，并按照梯次推进的原则，确定了新的目标任务。各单位要把目标管理作为中心环节，加大抓工作落实的力度。在工作措施上，一是要围绕制度执行抓落实。要强化内部管理，狠抓各项规章制度的补充、完善和落实，形成制度化、规范化管理的运行格局，提高服务和管理水平。二是围绕强化监督抓落实。要建立健全工作责任制，认真分解任务目标，落实责任，并加强检查督促，使全年工作保持在一个稳步推进的状态中，避免年终检查搞突击，完任务。三是围绕优化服务抓落实。要进一步深化优质服务工作，用优质服务的要求来检验目标管理工作，用目标管理工作促进优质服务的深入发展，实现优质服务与目标管理工作的有机结合，提高职工群众对生活服务工作的满意度。四是围绕责任追究抓落实。在目标管理中，公司倡导说了就办、立了不改的管理思想，并加大奖励等级差距，发挥奖励的激励作用。对工作无起色，任务不落实的单位，要追究相关责任人责任，初步形成一种雷厉风行的执行风气，形成以机制推动工作的运转格局，切实把生活服务工作的管理水平提高到一个新的台阶。
三、加大住宅区整治力度，努力拓宽物业管理的覆盖面
按照“因地制宜、先易后难、完善一个、推行一个”的思路，加大旧住宅区的整治力度，有针对性的推行物业管理，彻底改变脏乱差的状况，努力改善矿区职工的居住环境。
一是开展住宅区整治，带动物业管理的全面推行。在矿区范围内大力开展住宅区整治，是推行物业管理的一项基础性工作。各产权单位要积极投入人力、物力、财力对管理的住宅楼院，分批分期进行整治。对产权交叉的住宅楼群，要采取划片管理的办法，由主要产权单位负责，协同其他产权单位抓好整治工作。要把整治的重点放在拆除各类违章建筑，搞好卫生绿化，清理“三堆”和维修基础设施、检查房屋居住安全上，使多数住宅区环境有明显改观，并巩固治理成果，实现住宅区的长效管理，为实行物业管理创造条件。
二是确定物业管理重点，加大推行力度。今年要把单位自行管理，产权单一，布局集中的住宅区列为推开物业管理的重点，提出时限要求，加大推行力度。除去年由三矿负责的“滨河住宅区”，已基本筹备就绪，在6月底前要正式启动物业管理工作外。三矿负责管理的“四化路50～54号住宅楼院”以及金河公司负责管理的“沙窝住宅区”，天祝煤业公司负责管理的“菜籽湾住宅区”，丰宝开发办负责管理的“丰宝住宅区”四个住宅区，由产权单位负责，在年底前要完成筹备任务，正式启动物业管理工作。
三是加大宣传力度，确保物业管理顺利推行。推行物业管理，治理住宅区环境，涉及面广，工作难度大，并会影响到部分居民的既得利益，工作中需要攻坚克难的事情很多。各单位要加强组织领导，提高对这项工作的重视程度，要以广泛的宣传教育和深入细致的思想工作使这项工作最大限度地得到职工群众的认同，努力营造一个人人了解、关心、接受和支持物业管理的良好氛围，确保物业管理工作得以顺利推行。
四是理顺物业管理体制，拓展外部市场。要积极争取公司支持，组建具有独立法人资质的物业管理公司，实现社会化、市场化、专业化运行机制，积极开拓外部市场，扩充就业岗位，真正走出矿区谋发展，增强参与市场竞争的能力。
四、健全和完善住房制度，进一步推进企业房改工作
在国家、省市房改政策的总体框架下，要进一步完善和健全企业住房改革政策体系，针对住房管理中存在的问题，研究补充有关房改政策，规范住房交易，加快开放二级市场。一是抓紧落实地方房屋产权办证工作。全公司申请办理地方产权证的住户约有7000户，要集中力量、组织人员抓紧完成地方房屋产权证的办理手续，充分享受兰州市的优惠政策，维护好职工利益。同时要严格办理程序，通过申报、核实、公示，接受职工监督，清理私自交易住房，制定具体政策措施予以解决，维护好企业的合法权益。二是把开放内部住房二级市场列入房改的重要工作日程。启动住房二级市场涉及面广、政策性强，要进一步加强政策研究，积极开展前期各项准备工作。随着房屋产权办证历史遗留问题的解决，需要尽快完善公司房改政策，从开放内部住房二级市场、规范房改房交易行为入手，组织制定各项配套政策，以适应职工群众提高居住水平、改善居住条件的发展要求。三是要强化房改政策的执行力度。各单位生活服务部门要认真组织学习公司出台的一系列房改政策，严格执行30%产权租金和已售公房维修费的有关规定，保持房改政策的统一性和执行政策的规范性。
五、教育与培训并重，不断提高职工队伍的素质和能力
实现生活服务改革和发展目标，对生活系统职工的知识和能力要求越来越高。为此，要继续把加强职工队伍建设作为一项重要任务来抓。一是要搭建良好的学习培训平台。服务技能是做好服务工作的基本功。各单位要继续开展岗位练兵、技术比武活动，加强服务技能的培训，尽可能多地为职工提供学习和提高的机会，充分调动职工的主观能动性，在服务岗位上发挥特长。同时要注意结合职工的实际知识水平，制定有效的培训计划，提高职工科学文化知识水平。二是普遍推行竞聘上岗制度。通过岗位竞争，充分发挥职工的潜力，实现人员的有序流动，把人力资源开发真正落到实处。三是把政策形势教育、职业道德教育与加快后勤事业发展紧密结合起来，培养职工自觉主动的服务意识，知难而进的团队精神，乐于奉献的精神风貌，体现更靠前、更主动、更人性化的服务，不断提高服务满意度。努力建设一支业务精、作风好、思想过硬的专业化职工队伍，增加服务工作的科技、文化含量，增强发展的后劲，为实现改革目标打下坚实的基础。
六、加强精神文明创建，促进和谐矿区建设
(一)提升标准，确保创建质量。生活服务网点是直接面向职工群众的服务窗口，要按照公司党委一届四全委会的部署和要求，从更高层次上开展文明行业创建活动，以职工群众满意为根本标准，以加强规范管理、建立良好秩序、改善人际关系、创造优美环境、促进矿区发展为目标，丰富创建内容，提升创建标准，每年办几件群众看得见、摸得着的实际工作和有影响的活动，发挥示范带动作用，努力提高生活服务系统创建水平。
(二)强力推进，开展卫生整治。窑街矿区环境卫生一直是职工群众反映强烈的热点、难点问题，尤其是四化路、新跃路和铁路沿线卫生状况差，严重影响到矿容矿貌和企业的形象。今年要切实拿出一些强有力的整治措施，专门组织一次调研，专题研究四化路、新跃路和铁路沿线环境卫生治理工作。按照长效管理，长久保洁的总要求，坚持强势发动，强力推进，强制规范，在必要的情况下，要组建一支专业清扫保洁队伍，由卫生责任区单位列支资金，形成有偿化服务、契约化管理的环境卫生治理长效运行机制，力争使矿区面貌得到大的改观。
关键词：小区整治；物业管理
中图分类号：F127文献标识码：A
重庆力争用5年时间对主城区居住小区实施一次全面综合整治，改造居民的居住条件，实现市政基础设施和文体公益性设施等逐步完善、城市综合服务功能显著增强、居民居住水平和生活质量较大提高、城市形象明显改善的目标。笔者认为，结合该区实际特点，小区综合整治的重点难点在旧住宅小区。
一、旧住宅小区现状调查
（一）旧住宅小区现状。2008年10月大渡口区房管局对全区住宅进行了一次摸底调查。大渡口区住宅建筑总面积507万m2，其中已经实施物业管理的面积372万m2，没有实施物业管理的面积有135万m2，物业覆盖率为73.37%。在未实施物业管理的小区中，大多集中在袁茄路以东，主要集中在跃进村、新工村、九宫庙、茄子溪等地，共有780栋房屋，涉及住户6.6万多人，这些住宅基本上是早期机关、重钢和其他企事业单位建设的单位宿舍区。这些房屋在危旧房改造范围外，一旦危旧房改造完成后，将形成明显的差别。
（二）存在的问题及原因。一是这些小区大多修建于七十至九十年代，规划设计标准低，使用功能不齐全。在建设住宅时只考虑了小区的居住问题，对于文化、娱乐安全、环境、配套功能很少考虑。没有单独的厨房、厕所，水电没有进行分户。设计理念滞后，导致了小区建设的先天不足；二是房屋建设标准低，结构老化严重。房屋设计按当时的规范进行设计，远不能满足现行国家规范要求。许多房屋连设计图纸都没有，仅凭施工单位的经验直接修建，导致现在连抗震的基本要求都达不到；三是小区配套设施不完善，不能满足使用需要。这些小区大都没有围墙，除了月光村、曾家村、重钢部分小区外，多数没有封闭，安全管理难度大，偷盗发案率高，居民缺乏安全感，道路不平整，出行不便，没有管理用房、停车场等设施，车辆乱停乱放现象严重。绿地建设不达标，没有文化活动场所及设施；四是管理服务体制混乱。这些小区是多部门、多单位的多头管理，缺乏统一计划，没有日常维护，出了问题推诿扯皮现象严重。厂企改制与住房制度改革的实施和部分企业的倒闭，导致出了问题，居民不知该找谁维修。
二、存在的问题
（一）行政审批时间长。环境综合整治涉及部门比较多，比如违章建筑的拆除应由规划局负责；市政设施的增添、综合管网的改造应由市政局负责；增加的房屋产权登记应由产权交易所负责；小区马路内乱设摊点应由执法局和工商局负责等。如果等每个部门挨个处理完，小区综合整治的工期将很长。
（二）增建基础配套设施难。在旧小区增建必要的基础设施，对原有设施进行改造，提升使用功能，以适应居民的现实生活需要是整治的重点。一是不配套房屋的厨房厕所改造、一户一表改造、房屋外立面改造、拆除建筑违章等将影响居民的正常生活，如果居民不支持配合，整治工作很难推进；二是新旧标准的衔接。由于旧小区修建时的标准和现在已不同，怎样衔接将是整治时的难点。
（三）群众阻工现象多。由于整治工程涉及群众的切身利益，部分群众在整治过程中不配合施工，有的还阻碍施工，严重影响了施工进度和整治效果。如，千禧花园整治过程中，部分群众不同意拆除原有雨棚更换统一的新雨棚，导致整治后的效果不理想。
（四）后期长效管理难。旧小区基础条件差，管理难度大，管理成本高。旧小区低收入家庭和城市困难户比较多，后期物管费承受能力有限，加上缴费意识差，物管费收缴率也低。又缺乏房屋维修资金，众多因素综合，难以保障物管公司的正常经营，企业可能会因不堪重负而退出。
三、可采取的方法
（一）加强组织领导，形成合力。成立由区政府分管领导任组长，房管、公安、民政、财政、劳动、建委、规划、水利、园林、城管、物价、工商等部门领导为成员的小区综合整治工作领导小组，统一领导、组织、指导、督查全区小区综合整治工作。小区综合整治领导小组下设办公室，具体负责小区综合整治工作的日常事务。工作人员由区建委、规划、市政、园林、房管等部门抽调。费用由区财政设账户专项支出。各有关部门也要根据工作需要，成立相应的小区综合整治工作领导小组，设立绿色通道，负责小区综合整治的行政审批等工作，各职能部门必须在规定时间内完成。
（二）统一规划，建大渡口区特色小区。小区综合整治具体是：小区的一户一表改造、不配套房屋的厨房厕所改造、房屋外立面改造、小区道路绿化、健身器材和其他设施的配备等。大渡口区应该指定一家或者几家设计院根据本实际情况制定统一的规范标准。再根据每个拟改造的小区具体设计，因地制宜、根据大渡口特色设计外立面风格，制定整治方案。如，台湾王永庆在全国投资修建的明德小学事先制定统一标准，有大样做法、外立面造型等，再根据各个学校的实际情况做局部调整，保证功能、立面的一致性。在两年的实践中，各区摸索出了一套适合本区的标准。如，渝中区按明清风格设计、江北区每街的店招店牌都不一样。在工程治理中，严格按新规范进行设计施工，严格按照新建工程的有关规范进行监督检查，保证工程质量。
（三）做好宣传发动工作。居住区综合整治不同于危旧房改造，特别是工程治理，整治方案确定后，由各街道办事处向居民发放公开信、征求意见表，有针对性地召开各种类型的居民座谈会，公布整治方案和物业管理方案，对已修建完毕的项目进行新旧照片对比，做成VCD广泛宣传，通过实际效果来取得住户支持，奠定整治工作的群众基础，减少施工过程中的阻力。
（四）健全旧住宅区的物业管理。物业管理是巩固整治效果的有效手段，由于自身客观条件的不足，制约了老小区管理向完全社会化、市场化、专业化的发展。各级政府部门应加大力度，进一步重视和支持老小区物业管理工作。一是区财政拨付一笔专款作为大修基金，加上以前房改时对房屋收取其总价20%的大修基金统一管理，作为整治后新建小区的大修基金，由区房管局物业科监督支出，动息不动本，保障日后的日常维修；二是政府公益性岗位安置政策与物业管理相配套，如小区护楼员的人员经费和业务管理直接归入物业公司，护楼员队伍由业务部门指导，街道监督、物业公司使用的管理办法，实际减轻物业管理的经费压力；三是积极创造条件，增置物业用房，可考虑集中购置，由主管部门统一管理监督，统筹安排。由于旧住宅区的居民还没有缴纳物管费的意识，可以由房管局物业科和街道社区一起组织小区居民成立业主委员会，初期由业主委员会统一管理。在时机成熟时，可以对外招聘物业管理公司统一管理。通过环境综合整治让大渡口区的旧住宅区顶层不漏水、墙面成一色、设施得改善、绿化小调整、管理有加强、环境大变样，使大渡口成为真正的宜居城区。
（作者单位：1.重庆市大渡口区住房建设办公室；2.重庆市建设发展有限公司；3.重庆市地质调查院）
关键词：城市居住区；园林规划；设计
中图分类号：TU986文献标识码： A
引言
随着城市的发展和人们生活环境的改变，人们对居住和生活环境的要求日益提高，城市园林发展己成为城市建设中一个亮点。城市园林规划与管理如何适应城市的快速发展，如何满足城市居民的需要，是当前市政建设园林规划工作人员的新课题。党的十提出了建设绿色家园，和谐家园的构想，为市政园林规划和管理部门指明了今后发展的方向。笔者从多年园林规划管理的实践方面，谈谈关于城市园林规划管理的一些想法和建议。
1、城市住宅小区的特点
1.1、规模大
现代化的住宅小区在通常的情况之下都是由很多栋楼体的建筑群组成，此外在住宅小区的内部，除了有必须的住宅楼之外，还建立了配套的超市以及健身场馆等服务场所，从而使住宅小区能够更好地满足居民的生活和娱乐等方面的需求。
1.2、统一规划
随着我国政府对市容建设提出了更多的要求以及社会上对市容的突出关注，我国的城市住宅小区在进行园林设计规划时要注重统一，合理地进行规划和布局，对小区内的设施进行综合的开发，从而更加适应房地产行业发展的需求。此外对小区进行统一的规划与设计还可以对小区内的资源进行合理的优化，使小区更加的整洁和美观。
1.3、注重综合光照
随着人们对居住质量的要求不断的提高，人们渴望在居住的环境之内获得更多的光照，因此城市住宅小区在进行规划与设计时墙体大多数都进行了彩色的粉刷，在阳台和窗户的安装中也尽量地使用玻璃，这样可以将住宅小区内的综合光照增强，即使是处于阴面的居民也能够最大限度地享受到光照。
2、城市住宅小区园林规划设计的定义与现状
2.1、城市住宅小区以及园林设计的定义
根据有关文件以及政策的规定，我国居民居住区域的主要是指由城市的主要道路以及自然地分界线所围成的，设有居民生活所必备设施以及工具的相对独立地生活居住环境。城市住宅小区不仅可以有利于改善居民居住条件，更可以改良市容市貌，促进区域发展。居民小区根据规模等标准可以分为以下几类，详见表1、表2:
表1居住区的分类
表2各级中心绿地设置规定
3、现代城市居住区园林规划设计
3.1、规范景观设计的教育和实践
我们需要进一步理清各相近行业之间的内部关系，规范其学科名称以及专业范畴，使之名正言顺地成为一个全面系统的专业学科，结束各专业出身的设计人员各自为阵的混乱局面。具体在实践中，各相关院校应该调整相关专业名称和专业课程设置，必要时可以增加专业学习年限，使学生的知识结构更加全面和系统，减轻学生在学习以及实践过程中在专业范畴问题上的迷茫。2.2倡导设计师的理念更新一个居住区的环境是否有自己独特的风格，是否将人工因子与自然因子很好地融合，是否具有人文关怀，是否注重社会效益、经济效益、生态效益，归根结底都取决于设计师的设计思想和理念。我们的景观设计教育很多时候是处于“授人以鱼”的阶段，致使学生的设计总是在模仿、重复，鲜有独特的视角和理念。要想突破创新，就要改变教育模式，重在“授人以渔”，多从原理、根本上去指导学生，而在具体的实践中充分发挥他们的想象力和创新思想，不要过多过早地将他们的手脚捆绑在已成型的规则和模式中。
3.2、住宅小区园林绿化设计思路
第一，路旁绿化种植。对于住宅小区里的道路绿化而言，可根据路旁设施布局、建筑物之间的距离，选择行道树、花带或者花坛有机结合的模式。在设计过程砸，如果选择的是乔木，则需充分考虑冬季日照、遮荫等因素。同时，选用落叶树种，比如合欢、白玉兰以及枫树和槐树等。第二，绿地立体种植思路。在城市住宅小区公共绿地设计过程中，组团绿地、游园绿地立体种植过程中，应当秉承传统设计风格，适当使用小径游赏和分割空间等手法，注意选择合适的绿地植物和配置。比如，对于休息区而言，建议选用蓝色、绿色和紫色等冷色调植物，以此来营造一个自然、安静的氛围;对于儿童娱乐区而言，建议营造热烈的氛围，选黄色、红色以及橙色等暖色调花卉和植物。针对绿地内部的活动场地的植物配置，通常选用嵌草铺装组合的方法，使绿地更加的活泼、美观。城市住宅园林绿化配置过程中，应当以植物群落为主，同时还要兼顾草坪的设计和应用。现代住宅小区植物群落是绿色空间环境的基础，建议选用乔木、灌木、藤本植物和草本花卉等有机结合，根据习性、种类的相似性，组成层次丰富而不芜杂，适合该地自然环境条件的人工园林植物群落，以发挥最佳生态效益。科研人员从园林植物的改善环境功能和叶面积指数关系入手，换算城市最佳效益结构为乔木、灌木和草坪。这种种植结构可创造最佳生态效益，既节省土地，又在环境生态效益上产生最佳效果。同时，绿化布局的集中与分散。现代化的住宅小区，更要注重居民的交流、运动和休息，如何围绕小区绿地这一共享空间，组织一些有益的户外活动，丰富小区居民生活，密切人际关系，规划设计时就要考虑集中的中心绿地。城市住宅小区绿化不同于公园设计，在住宅小区和建设中，要注重实用功效和美学艺术。现代的情感与文化品位取向的生态化人居环境，因而在其景观效果表达上要结合人文内涵，创造出充满情趣的生活空间。在园林绿化规划设计过程中，应当充分考虑住户居民的要求，满足小孩嬉戏，老人活动、下棋和体育锻炼。
3.3．城市居住区园林平面规划设计
强调居住区景观环境的共享性。对于住宅小区内的住户而言，确保他们能够获得良好的环境、景观效果是园林设计的根本。在规划设计过程中，一定要充分利用现有的环境条件，创造各式各样的人工景观，从而让业主可以及时享受优美环境、共享景观环境资源;同时，还要加强院落空间设计的领域性，利用环境要素对空间层次进行丰富，为生活在小区里的人们提供相互认识、相互交流空间和场所，从而营造一个安静、温馨以及和谐的居家环境。
环境景观设计过程中应当重点突出历史文化的延续性。几千年的中国历史文化既厚重又丰富，在城市住宅小区园林设计过程中应当积极融入传统问题，重点突出历史文化的延续性。在此过程中，设计师、开发商们应当善于依托历史文化背景，对住宅区进行规划和设计，将建筑、艺术以及历史文化有机地结合起来，从而体现出文脉的延续性。比如，可在住宅小区内设计一些假山、凉亭，在其中融入传统文人墨客的经典之作，或曲中糅合、或谦逊高雅，以此来提升小区内的文化底蕴。
景观环境的艺术多元化。住宅小区园林环境景观设计过程中，应当更多地关注人们的审美要求，向多元化的方向发展。在环境景观设计过程中，应当关注小区居民的生活，为他们提供方便。同时，应当尽可能地创造舒适、自然以及宜人的空间景观，以此来实现景观与人之间的有机融合。比如，亲地空间能够增加住户接触地面的机会，创造各类适合人们活动的花园、室外场地等;亲水环境空间，即营造亲水、听水以及观水和戏水场所。在此过程中，应当使小区的景观环境硬、软景观有机地结合在一起，充分利用台地、车库以及坡地和宅前屋后等空间，构造具有活力、情调的亲绿环境。
3.4、体现文化性
城市住宅小区的园林规划设计不但要将生态理论作为设计的基础，还要充分地考虑到项目中所要传达出的文化，将我国古代园林设计中的精华进行吸收，还要对国外的先进设计理论进行吸收和借鉴，提升园林设计的内涵，塑造园林的灵魂。由于住宅小区园林设计主要面向的是大众，这就使得设计人员普遍采用得是群众喜闻乐见的设计形式，如果园林设计的过于抽象和具体，则不利于群众的接受和理解。但是从目前的情况来看，我国的一些城市在进行住宅小区的园林设计时盲目地追求欧美风等，没有将外国的文化同我国的实际情况结合在一起，实现二者的协调和统一。
3.5、应用现代技术
在进行城市住宅小区的园林规划设计时，设计人员还要积极地对现代的绿化技术进行应用，全面地提高住宅小区的绿化面积。由于住宅小区的园林设计工作是一项十分复杂的工作，包括了很多方面的影响因素，例如:生态学和建筑学等。因此这就要求设计人员不但要追求建筑的美感，还要考虑到建筑的实用性。注重对城市资源的利用，使小区的园林设计与城市的风格更好地进行过度和融合，从而为我国的居民创造出一个亲切的居住环境，不断地突破束缚，提升我国城市住宅小区园林规划设计的水平和质量。
4、结语
综上所述，随着我国经济社会的高速发展以及城市建设的脚步加快，城市住宅小区对于园林规划设计的需求也在逐步加大。城市住宅小区园林作为居民生活的主要场所，有着不可忽视的重要性，我们必须坚持以人为本的根本原则，充分利用当地的自然环境特点与人文气息，做好城市住宅小区园林的规划工作，为居民营造和谐文明生态的生活环境。
参考文献
[1]陈鹭.城市居住区园林环境研究[D].北京林业大学,2006.
[2]沈莉颖.城市居住区园林空间尺度研究[D].北京林业大学,2012.
