时间：2023-07-17 17:22:40
第二条住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织工程建设责任主体在工程质量竣工验收前，按照国家施工质量验收规范、《广东省建设厅关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见》，对住宅工程的每一户的主要使用功能和观感质量进行验收的活动。
第三条分户验收是单位工程竣工验收的基础和前提，《住宅工程质量分户验收汇总表》（附表一）应作为工程竣工技术资料的重要组成部
分。
第四条分户验收应依据国家现行的建筑工程施工质量验收标准、
规范及省、市住宅工程质量通病防治技术措施、经审查合格的施工图设计文件以及施工合同的有关要求进行。
第五条建设单位作为住宅工程分户验收的第一责任人，负责成立
分户验收组，实施分户验收工作。分户验收组必须包括下列人员：建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目负责人、项目设计负责人，组长由建设单位的项目负责人担任。已选定物业管理公司的，物业管理公司应列席参与分户验收工作。
第六条分户验收应在户内各分项工程具备以下条件时，方可组织验收：
（1）工程已完成设计和合同约定的内容；
（2）所含分项工程质量验收合格；
（3）工程质量控制资料完整；
（4）工程安全和功能检验资料及主要功能抽查记录均符合要求；
（5）水源、电源应全部接通；
（6）施工单位已提交工程竣工报告。
第七条分户验收应以单位工程中每户为基本验收单元，对相应分项工程的实体质量进行检查，包括以下内容：
（1）地面、墙面和顶棚面层质量；
（2）门窗安装质量；
（3）建筑外门窗节能措施与设计的符合情况；
（4）阳台、露台、厨房、厕（浴）间、窗台的防水质量；
（5）栏杆、护栏的整体安装质量；
（6）给排水系统安装质量；
（7）建筑电气工程安装质量；
（8）其它。
第八条分户验收程序
（一）施工总承包单位在完成施工合同所约定的住宅户内全部施工内容，并经自检合格，向建设单位提交分户验收的书面申请。
（二）建设单位根据现场的实际情况编制《住宅工程质量分户验收方案》（附表二），成立分户验收组，对住宅逐户进行检查验收。
（三）分户验收应以实测实量、检查观感质量的方式进行验收，填写《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》（附表三、四）和《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》（附表五、六），并作出验收结论。
（四）对户内分项工程质量不符合规范或设计要求的，建设单位、监理单位应书面责成施工单位整改，并对整改情况进行复查。
（五）分户验收全部合格后，建设单位项目负责人、总监理工程师、
施工单位项目负责人和项目设计负责人应在《住宅工程质量分户验收汇总表》上分别签字及加盖单位公章，并在每户张贴《住宅工程质量分户验收标识牌》（附表七）。
《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》和《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》应存于物业管理公司或建设单位，以备业主或住户查询。
第九条分户验收合格的评价
分户验收户内检验项目，主控项目、一般项目必须达到施工质量验收规范及设计文件的要求，其中一般项目中有允许偏差的，必须有80%及以上检查点在允许偏差范围内，且最大偏差值不得超过允许偏差的1.5倍即为合格。
经返修或加固处理的分项、分部工程，虽然改变外形尺寸但仍能满足安全使用要求，可按技术处理方案和协商文件进行验收，建设单位应
在《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》和《住宅工程质量分户验收标识牌》中明确告之用户，并积极与用户协商处理。第十条建设单位在组织单位工程竣工验收7个工作日前，应将《住宅工程质量分户验收方案》和《住宅工程质量分户验收汇总表》报送工
程质量监督机构，质监机构应及时对分户验收的《住宅工程质量分户验收标识牌》张贴情况、实测数据及验收结论进行抽查，重点抽查以下内容：
（1）核查分户验收的组织形式、人员资格；
（2）抽查工程的实物质量，重点抽查《住宅工程质量分户验收汇总表》、《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》、《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》和相关记录表，是否按分户验收规定的内容进行了检查；
（3）抽查工程实体质量，抽查数量：每个单位工程随机抽查数量不少于10户，并对照《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》和《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》内容全数检查；
（4）如抽查时发现建设单位组织各方验收的检查记录不真实或现场实测数据不满足验收规范时，责令其整改并重新组织分户验收。
第二条本市住宅工程质量分户检验及其监督管理，适用本办法。
第三条本办法所称住宅工程质量分户检验（以下简称分户检验），是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收前，建设单位组织工程监理和施工单位对每一户及公共部分的走廊、楼梯间、电梯间等具有独立使用功能的房间的几何尺寸、观感质量、使用功能和使用安全等内容进行的专门检验。
本办法所称住宅工程，是指供家庭居住使用的建筑（含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅部分）。
本办法所称户，是指由使用面积和居住空间组成的基本单元。
第四条市建设行政主管部门负责对全市分户检验工作实施统一管理，市建设工程质量监督总站受市建设行政主管部门委托，负责对具体实施分户检验工作进行业务指导，负责市管住宅工程分户检验的监督管理。
区县（自治县）建设行政主管部门或其委托的工程质量监督机构按照职责分工，负责本行政区域内住宅工程分户检验的监督管理。
第五条分户检验应当依据国家和本市工程质量标准、规范以及经审查合格的施工图设计文件进行。
分户检验的质量验收规范主要包括《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303等标准。
第六条分户检验应以每户住宅和住宅公共部分的走廊、楼梯间、电梯间等具有独立使用功能的房间为一个检验单元进行。
第七条分户检验应当在确保工程地基基础和主体结构安全的基础上，对以下项目内容进行分户检验：
（一）房间及公共部分空间尺寸；
（二）建筑结构外观及尺寸；
（三）门窗安装工程质量；
（四）墙面、地面和顶棚面层质量；
（五）防水工程质量；
（六）给水、排水系统安装工程质量；
（七）电气工程安装工程质量；
（八）其他规定、标准中要求分户检查的内容。
分户检验的具体项目及实施细则由市建设工程质量监督总站根据国家工程建设强制性标准，结合我市一定时期内住宅工程中常见的质量缺陷适时确定，并统一制定分户检验表格。
第八条分户检验应当按照以下要求进行：
（一）建设单位组织监理、施工单位确定分户检验小组人员。分户检验小组组长为建设单位项目负责人，副组长为施工单位项目经理和监理单位项目总监，检查人员由各单位相关工作人员组成。已选定物业公司的，物业公司应当参加分户检验工作；
（二）分户检验小组应根据房屋情况确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明；
（三）分户检验小组按照国家有关规范和市建设工程质量监督总站确定的分户检验具体项目及实施细则，对本办法要求的分户检验内容进行逐户检查；
（四）分户检验小组填写检查记录，发现工程几何尺寸、观感质量、使用功能和使用安全不符合规范或设计文件要求的，书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查，整改与复查情况应记入检验记录；
（五）分户检验小组发现设计质量问题的，应书面通知设计单位提出方案并整改，整改与处理情况应记入检验记录；
（六）分户检验合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位项目负责人签字和单位盖章确认的住宅工程质量分户检验表。住宅工程竣工验收前，建设单位应将分户检验的情况汇总后报负责该工程的质量监督机构备案。住宅工程交付使用时，建设单位应当将住宅工程质量分户检验表交给住户。
第九条分户检验不合格的，建设单位不得组织工程竣工验收。
第十条住宅工程竣工验收时，工程竣工验收组（以下简称验收组）应当对分户检验工作进行随机核查。核查工作应包括分户检验小组是否按规定填写分户检验记录，分户检验的内容是否存在缺漏、是否按规定整改，实物抽查的结果与分户检验记录是否存在异常差异等内容。核查工作对实物的抽查户数应不少于工程总户数的1%，且不少于3户。
第十一条验收组在对分户检验的核查中发现分户检验记录内容不真实或存在影响主要使用功能和使用安全的严重质量问题时，应终止验收，经整改符合要求后方可重新组织验收。
第十二条建设单位应在每栋住宅工程的显著部位镶刻包含工程名称，开、竣工时间以及工程参建单位名称及负责人姓名的铭牌。
第十三条分户检验中弄虚作假、降低标准或将不合格工程检验为合格工程的，应按有关法规对责任单位和责任人予以严肃查处，并纳入不良行为记录。
Abstract: Residence has the close relation with people's livelihood; implementation of "Door to Door Acceptance" effectively boosts the improvement of residence project quality. Combing the actual situation, the paper discusses the operation points and precautions for "Door to Door Acceptance".
关键词:住宅;工程质量;分户验收
Key words: residence;construction quality;door acceptance
中图分类号:TU71 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)21-0075-02
0引言
住宅工程质量分户验收,是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时,对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收,并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。本文在分析各地分户验收实施办法的基础上,结合本地区的实施情况,提出了分户验收的操作要点以及应该注意的问题。
1制度的出台背景
以往当一幢楼竣工后,只对这幢楼的地基基础、主体结构、使用功能等进行验收,验收以“幢”为单位,不进入“户”。而消费者最看重的就是户室内的功能和质量,例如:裂缝、渗水、面积缩水等问题。因此,大多住宅质量投诉往往在户室内。
实施分户验收,就等于从源头上实现了严格监管,可以为住户解除很多忧虑。2008年11月1日,河北省已经将分户验收规程作为地方标准付诸实施。从实施情况来看,分户验收适应了形势,体现了“百姓利益无小事”的思想和以人为本的理念。
2验收的工作内容
依据国家工程质量标准、规范以及经审查合格的施工图设计文件,分户验收的质量标准主要包括:①《混凝土结构工程施工质量验收规范》;②《建筑装饰装修工程质量验收规范》;③《建筑地面工程施工质量验收规范》;④《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》;⑤《建筑电气工程施工质量验收规范》;⑥《建筑工程施工质量验收统一标准》;⑦《民用建筑节能工程质量验收规程》等相关规范标准。
在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上,分户验收以检查工程观感质量和使用功能质量为主,对每套住宅的观感质量和使用功能进行检查,主要内容如下:①房屋室内空间尺寸;②地面、墙面和顶棚面层质量;③门窗、护栏安装质量;④室内防水工程质量;⑤给排水及采暖系统安装质量;⑥室内电气工程安装质量;⑦建筑节能工程质量。
3验收程序及组织
分户验收应在单位工程竣工验收前进行,由建设单位组织监理、施工单位有关人员,按照验收所涉及的内容编制分户验收方案,明确各方职责,确定每套住宅验收项目、内容、数量,绘制抽查点分布图。落实质量检查人员和检查工具,参加人员专业化、检测资料格式化、检查结果公开化,力求达到制度科学、程序合理、客观真实、操作简明、作用明显的效果。
主控项目和一般项目的观感质量应全数检查验收。观感检查项目应通过目测观察的方法检查。平整、垂直、标高等,应使用靠尺板、水平仪和激光测距仪等专业检查工具实测实量。
分户验收合格后,必须按户出具一式三份由建设、施工、监理单位负责人签章确认并加盖单位质量验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》,住宅工程交付使用时,《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
4分户验收应注意的问题
分户验收是工程竣工验收前的重要环节,不能取代工程的竣工验收,住宅工程质量分户验收不合格的,建设单位不得组织单位工程竣工验收。工程竣工验收时,不仅要对分户验收情况进行验证性的检查,还应对分户验收中没有涵盖的内容如外墙、屋面、室外工程等进行检查。合格后方能通过竣工验收。
工程质量监督机构应当在监督单位工程竣工验收前,随机抽查20%的分户验收资料,并量测总户数的5%,每栋楼的工程实体复测不低于3户,发现分户验收记录不完整的、分户验收成员不符合要求或实体抽测与分户验收记录表不符,极差较大的,则认为该分户验收无效,责令建设单位重新组织分户验收。监督有关单位是否按照要求对质量分户验收中提出的问题进行了整改,并在工程质量监督报告中明确提出有关住宅工程分户验收专项监督意见。
5将分户验收同处理质量投诉、治理质量通病相结合
①房间尺寸偏差问题,往往在后期维修和赔偿问题上纠缠不清。要求分户验收时测量人员要认真施测,如实记录,发现问题及时处理,而且要用极差的概念对房间尺寸进行评定。即同一房间、同一测项的极差不许超过允许偏差的绝对值。例如砖混结构净高允许偏差为±30mm,H1实测为+16mm,H2实测为-19mm,虽然两个点各自不超标,但极差为35mm,也是不符合要求的。对开间的测量,规定测点为距墙角300mm,高度距地面500mm(即50线),方便了毛坯房的测量选点。②有防水要求的卫生间渗漏问题,我们采用砼上翻边吊模施工,与地面一次性浇注,形成一个整体的盆状结构,防止积水向外部扩散。在住宅工程分户验收前,所有卫生间蓄水24小时,深度>20mm,检查抽查户的楼上楼下是否有渗漏。③对外墙、外窗和屋顶的渗漏,强调窗台抹灰的内高外低,防止窗口下部积水,向室内及窗下墙体的渗漏;外窗着重检查窗框四周是否塞实海绵棒,打胶密实程度,中空玻璃是否漏气、开裂,密封胶条的完整性;对屋顶,则观察雨后渗漏情况,地面无渗漏,排水顺畅。④对于现浇楼板开裂问题,必须在主体施工阶段事前控制,在预拌砼的生产、浇注、养护过程中严格按现浇板抗裂施工方案操作,严禁对砼擅自加水,做好砼的坍落度测量,砼浇注后初凝前用木抹子搓一遍,终凝前再用铁抹子压光,或者浇注后及时加盖塑料薄膜,控制砼水分的蒸发;在钢筋工程中,重点检查负弯矩筋被踩下,间距、位置不正确等易造成砼开裂的问题,有效减轻了后期分户验收及维修的工作量。⑤给排水工程质量:给排水管道、阀门、接口、水嘴等无渗漏;管道坡向正确、无倒坡;地漏水封高度不得小于50毫米或设置存水弯;伸缩节设置必须符合设计或规范要求;在立管上应每隔一层设置一个检查口,但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。⑥电器工程安装质量:漏电保护装置动作灵活可靠,动作电流不大于30mA,动作时间不大于0.1s;接线整齐,回路编号齐全,标识正确;接地连接可靠;开关、插座面板应紧贴墙面,安装牢固;相位正确。
民之安居,任重道远。分户验收促使我们在施工、管理各环节中,自始至终加强过程控制,切实提高逐户验收的一次成功率,使业主得到了一份书面质量承诺,使所购房子的质量变得相对透明,业主有了知情权,减少了投诉;矛盾、隐患得到有效化解,质量问题得到及时处理,让百姓舒舒心心住好房,开开心心做业主。
参考文献:
积极与县政府沟通，成立由主管副县长任组长、城乡建设局、物价局、开发商、供电公司负责人任成员的住宅小区配套电力设施建设领导小组。具体负责电力设施建设协议的签订，指导、监督开发商按国家标准采购所需电力物资和施工，以及隐蔽工程的中间检查、竣工后的设备验收。城乡建设局是住宅小区建设的主管单位，负责做好政策的宣传贯彻、指导执行工作，并将供电公司出具的住宅小区配套电力设施验收报告作为小区整体验收不可分割的组成部分。
2加强建设管理
2.1项目管理
为确保住宅小区配套电力设施符合国家有关标准、规范、规定要求，业主入住后用电及时实现“三公开、四到户、五统一”管理，供电企业应责成专业部门，对住宅小区配套电力工程进行统一监督、管理，依据行业规范、规定，制定高低压供电方案、审核设计方案、工程验收标准、设备材料质量检验标准，并做好住宅小区整体竣工验收合格后的电力设施资产接管及运行维护工作。
2.2设计要求
新建住宅小区配套电力设施按照有关建设技术标准，统一设计、统一建设、统一管理。配套电力设施设计，应由具有国家有关部门颁发的设计资质的单位设计，并经供电公司审核批准，经审核批准的设计图纸（书），不得随意更改，如需变更，需征得供电公司同意。配备有电梯、消防系统等重要设施的高层住宅小区，配备双电源或应急电源；公共设施、经营性用房及其他特殊设施，由开发商与供电公司双方协商确定。设计、施工、监理按国家《民用建筑节能条例》有关条款执行，鼓励新建住宅小区供配电设施与可再生能源利用相结合。新建住宅小区内建设永久性供配电设施，并与建设项目同设计、同施工、同投入使用。
2.3供电方案确定
开发商在办理住宅小区基建临时用电申请时，要提交小区项目批准相关文件（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）、小区建设规划图（书）及其他有关资料；并就工程建设规模、标准、用电负荷、配电工程设计、物资检验、工程质量管理、中间检查、竣工验收、资产交接及运行维护、“三公开、四到户、五统一”、供用电合同签订、电费收缴等内容签订《小区电力设施建设协议》，明确双方权利、义务和标准要求。然后，按照国家有关政策、地方经济及电网发展规划确定供电方案。
2.4工程施工及验收
住宅小区配套电力设施施工，必须由具备国家有关部门颁发的承装（修、试）电力设施许可证和省级以上建筑工程管理部门颁发的建筑企业资质证书（送变电工程类）资质的单位承担。施工过程中，供电公司要做好现场中间检查，收到小区验收申请后及时组织验收，对不符合国家和电气行业标准、规程、规范要求的，依据有关规定下达整改通知书，限期整改。隐蔽工程因开发商原因造成未中间检验的，供电公司有权要求开挖检查或返工。电气设备验收时，按高压、低压、计量等分单元进行，并出具相关验收报告。未经验收或验收不合格的电气设备，一律不准接入电网运行。
3规范资产划转及运行维护管理
3.1资产划转
验收合格后的小区配套电力设施，供电公司和开发商就划转资产、运行维护、电费收缴、供用电合同签订等事宜，签订《居民小区电力设施无偿划转协议》，办理划转手续。在进行资产划转时，开发商应提供以下资料：电力设施设计图及竣工图、设备参数记录；增减工程变更有关手续和其他洽商记录；隐蔽工程验收记录和中间检验记录；工程竣工、决算资料；业主集中入住个人信息及申请表等。小区配套电力设施划转后，由供电公司负责运行维护、实行“三公开、四到户、五统一”管理，与业主签订供用电合同。没有售出的房屋按开发商名称入户，与开发商签订供用电合同，待房屋售出后到供电公司营业厅办理过户手续，期间发生的电费由开发商承担。
3.2运行维护
第二条我区行政区域范围内，住宅工程质量逐套验收（以下简称逐套验收）及其监督管理，适用本暂行规定。
本暂行规定所称逐套验收，是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行单位（子单位）工程竣工验收前，对每一套房进行的专门验收，并在逐套验收合格后出具《住宅工程质量逐套验收表》。
第三条住宅单位工程竣工验收前，建设（代建）单位应当先组织施工和监理单位有关人员进行逐套验收。
已选定物业公司的，物业公司应当参加逐套验收工作。
第四条住宅工程实行逐套验收，不能代替单位工程竣工验收。住宅工程的建设（代建）单位必须按照《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，严格执行工程竣工验收程序，验收合格后方可交付使用。
第五条逐套验收应以验收时可观察到的工程观感质量和使用功能质量为主要验收项目，验收内容应以检验批检查内容为主。施工单位和监理单位须强化检验批验收，对于不符合质量要求的检验批，应当严格按照《建筑工程施工质量验收统一标准》的有关规定进行处理。通过返修或者加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位（子单位）工程，严禁验收。
第六条逐套验收应当依据国家和广西工程质量标准、规范以及经审查合格的施工图设计文件进行。
第七条逐套验收应当依据施工图设计文件的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，主要包括以下检查内容：
（一）室内空间尺寸；
（二）门窗安装质量；
（三）地面、墙面和顶棚面层质量；
（四）防水工程质量；
（五）给水、排水系统安装质量；
（六）室内电气工程安装质量；
（七）护栏、排烟（气）道安装质量；
（八）其它规定、标准中要求逐套检查的内容。
第八条逐套验收应当按照以下程序进行：
（一）在工程主体结构竣工前，施工单位应编制逐套验收方案。方案中须包含逐套验收的依据、内容、人员组织、验收程序、抽查项目的部位及数量、合格判定标准、验收时间安排等内容，其中验收内容必须符合本暂行规定第七条的要求。逐套验收方案应经监理单位（建设或代建单位）审核确认后方可实施。
（二）在逐套验收各项具体工作实施前，建设（代建）单位组织施工、监理等有关单位组成逐套验收组，按照逐套验收方案在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线（精装修房可附图标识）后予以实施。
（三）逐套验收组按本暂行规定要求的验收内容进行检查并及时填写检查验收记录，对验收过程中抽查到的工程观感质量和使用功能不合格部位，书面责成施工单位整改，整改完成后，逐套验收组应对整改情况进行复查并填写复查记录。
（四）工程所有各套均验收合格后，逐套验收组按套出具由建设、施工、监理单位负责人签名确认后加盖各单位质量验收专用章的《住宅工程质量逐套验收表》（以下简称《验收表》），并作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付使用时一并交予住户。
（五）逐套验收合格后，建设（代建）单位应及时将逐套验收情况进行汇总，并形成《单位工程逐套验收汇总表》（以下简称《汇总表》）。在竣工验收时，竣工验收组应对《汇总表》、《验收表》全数检查，并按总套数的10%抽查工程实体质量以验证《验收表》是否与实际相符。
第九条住宅工程质量逐套验收不合格的，建设（代建）单位不得组织单位工程竣工验收。建设（代建）单位在向工程质量监督机构报送《单位工程竣工验收通知书》时，应将《汇总表》作为附件同时报送。
第十条住宅工程竣工验收前，施工单位应制作工程标牌镶嵌在建筑外墙显著部位。工程标牌应包括以下内容：
（一）工程名称、开工日期、竣工日期；
（二）建设（代建）、勘察、设计、监理、施工单位全称；
（三）项目总监、项目经理姓名。
第十一条住宅工程建设（代建）单位应当在《住宅质量保证书》中注明以下事项：
（一）保修范围和保修期限；
（二）施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点；
（三）物业公司名称、保修监督电话；
（四）工程质量保修程序和处理时限；
（五）建设（代建）单位工程质量保修监督电话。
第十二条本暂行规定第十一条所列事项应当在住宅工程交付使用时，在住宅单元入口进行公示，公示时间不得少于一个月。
第十三条工程质量监督机构在监督工程竣工验收过程中，应检查有关单位是否按照要求对竣工住宅工程进行了逐套验收，并对照《验收表》和逐套验收记录表对工程实体进行抽查，若与实际情况不符的，应责令建设（代建）单位重新组织逐套验收，并记录施工、监理单位及相关人员的不良行为。
监督机构在提交的工程质量监督报告中应明确提出有关住宅工程逐套验收专项监督意见。
第十四条本暂行规定所附的表格为基本表格，各市、县（开发区）可根据当地实际增加逐套验收内容。
第十五条本暂行规定自年9月1日起施行。
第十六条本暂行规定由广西壮族自治区建设厅负责解释。
《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理
暂行规定》编制说明
随着住房商品化的发展，住宅工程质量已直接关系到百姓的切身利益。在我国法制建设日趋完善的今天，百姓维权意识逐步提高，质量投诉不断增加，甚至群诉群访事件时有发生。为了加强住宅工程的质量管理，有效抑制质量问题的出现，减少投诉事件的发生，全国各地进行了不少有益的尝试。其中，北京首推的“一户一验”制取得了显著效果，起到了督促建设、施工、监理等住宅工程参建单位认真履行法定质量义务，维护业主合法权益的作用。因此，建设部要求各省市逐步建立住宅工程“一户一验”制度，以减少质量投诉事件的发生。
经对全国已实施分户验收制度的10余个省、市的调研，我厅根据广西实际起草了《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》），其有如下特点：
一、《暂行规定》针对性强，主要对广西常见的渗漏、开裂等影响使用功能和观感质量的问题进行逐套专项验收。
二、《暂行规定》强调责任，落实参建单位和个人的质量行为。所有表格填写均落实责任，要求相关资格的人员必须签名，在汇总表中还要求参建单位盖章对验收资料负责。
三、《暂行规定》表格简练，便于现场操作和填写复核，能提高现场工作效率，达到减轻工作量的目的。
【关键词】住宅工程；工程质量；分户验收
住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织施工、监理（已选定物业单位的，物业单位应当参与）等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。目前我国许多地区对商品房及保障性住房已经实行了分户验收制度。分户验收在提高住户对住宅工程质量满意度的同时，促使第一质量责任人建设单位、工程的建造者施工单位、质量控制的第三方监理单位及政府职能部门明确要求、制定措施、加强监管。本文从施工单位的角度出发，对如何做好施工质量控制，确保分户验收满足各项验收标准进行探讨，仅供同行参考。
1 明确分户验收意义，发挥质量控制的主观能动作用
施工单位首先要明确分户验收对自身的重要意义，在施工过程才能有积极性做好质量控制，发挥质量控制的主观能动作用。分户验收对施工单位的意义如下：
1.1 分户验收的实施是相关法律法规的要求
住房和城乡建设部于2009年12月出台了《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》建质[2009]291号；各地区也出台了相应的分户验收管理暂行办法或细则，要求对已完住宅工程实行一户一验、验收情况以《住宅工程质量分户验收表》（作为《住宅质量保证书》附件）的形式向业主明示。而施工单位作为住宅工程的直接建造者，必须遵守其规定。
1.2 分户验收的实施有利于减少住户投诉、降低返修成本及维修成本
对住宅工程实行分户验收的根本目的是提高工程质量，减少住户投诉率。而且如果施工单位在施工过程中做好质量控制，就不用返工重做，从而降低返修成本；正由于施工单位做好了质量的事中控制，在保修期限内就会减少维修次数及自身责任引起的维修费用，从而大大降低维修成本。
1.3 分户验收合格有利于施工单位尽快获得工程结算款
根据分户验收规定，分户验收不符合要求，严禁组织竣工验收。因此，若分户验收完全满足验收标准，就不会拖延竣工验收的时间，从而使施工单位尽快获得工程结算款，有利于施工单位的资金周转。
1.4 分户验收合格有利于施工单位建立良好的企业信誉
根据分户验收规定，政府职能部门抽查的验收结论与实际不符或有弄虚作假行为的，参加分户验收的单位记录不良行为名单，情节严重的，给予行政处罚。因此，施工单位若做好施工质量控制，保证分户验收满足各项规定标准，有利于施工单位建立良好的企业信誉，在建筑市场上就会获得更多的中标机会。
综上所述，施工单位应充分认识分户验收的重要意义，做好全员思想工作，提高质量意识，遵守相关规定，达到上到项目经理下到班组施工人员，人人都牢固树立控制房间净尺寸、预防和控制质量通病的第一思想，保证施工质量，确保分户验收能顺利通过。
2 组织学习和考核，明晰验收要求
施工单位应组织所有项目部学习建质[2009]291号《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》、相应地区的分户验收管理暂行办法及相应的住宅工程质量通病预防控制措施暂行规定、强制性条文等，并对项目经理、技术负责人、施工员等管理人员进行强条和分户验收的考试，考试不合格要组织补考，直至合格，确保其掌握验收项目、内容和具体要求等。
3 编制分户验收控制细则，制定分户自验计划
项目部要根据工程实际编制分户验收控制细则，作为施工组织设计的补充，将裂缝、渗漏等质量通病以及空间尺寸不符合设计规定等百姓投诉的热点问题作为控制的重点，并按分户验收规定的验收部位和数量，将其在图纸上注明，且明确其验收标准，让施工人员做到心中有数。对采用新材料、新技术的工程，或技术复杂的工程，或平面、结构、受力等比较特殊的工程，应结合工程实际编制住宅工程质量通病预防控制专项技术方案，按规定要求报批后实施。其验收标准的制定可以高于规范标准，作为企业标准，项目部在实施中按企业标准进行控制和验收，正所谓“高标准、严要求出高质量”，确保工程质量符合规定要求。
施工单位要成立分户自验小组，项目部要对在建的住宅工程依其施工进度制定分户自验计划，明确时间控制节点，配备经计量检定合格的检测仪器，及时对已完部位进行查验，不符合要求，及时整改和复查。整改的费用可以规定由班组人员承担，这样对质量的控制会收到很好的实效。
4 执行技术交底及样板引路制度
每个分项工程开工前，项目施工技术负责人应对施工班组负责人认真进行技术交底，阐述控制房屋净尺寸及预防质量通病的重要性，并重点交待其控制方法，与施工班组签订房屋质量保证书，落实质量责任。
每个工序或部位在大面积施工前，根据工程实际和样板引路工作方案制作实物质量示范样板，既为施工人员提供了直观的质量检查和质量验收的判定尺度，又有利于消除工程质量通病，有效地促进工程施工质量整体水平的提高，同时，样板间参观的过程中，增加了施工人员相互交流、探讨的机会，能够把大家在施工过程中积累的心得和经验相互间进行交流，对于好的方法能够一仿二想三研究，做到优中更优。
5 加强管理、跟踪检查，做好过程控制
加强管理、跟踪检查是保证住宅工程质量的有效手段，尤其当工程质量出现下降的趋势或工程施工到难点部位、易出现质量通病的部位时，监督人员及时到现场提示和指导，以此避免被动应对、返工重做的局面。在实施中，对住户投诉的热点问题即房屋空间尺寸及裂缝、渗漏等质量通病进行重点控制，具体如下：
5.1 做好空间尺寸的控制监督检查工作
因混凝土的浇筑、砌体砌筑、内墙粉刷以及楼地面施工对空间尺寸影响最为突出，项目部应重点做好这四个方面的监督检查工作。
5.1.1 混凝土浇筑：混凝土构件浇筑完毕后，房屋的净尺寸已基本确定下来，因此，要牢牢控制混凝土的施工质量。为此项目部应做好两方面控制：一是要做好剪力墙放线的质量控制，因为剪力墙放线的质量不但关系到房屋的净尺寸，而且影响后续砌体轴线的精准度。因此，测量员放线要认真细致，施工员、质检员要认真检查、复核，做到每一点、每一线记录在案，精度不符合要坚决返工；二是要做好模板安装的质量控制，尤其要做好垂直度和可靠性的控制。对模板的垂直度要施工完毕一道、验收一道，验收合格才能进入下一道工序。特别对竖向构件每层施工模板安装后，均须对其立面内外侧进行垂直度检验，不符合及时校正。在每施工一定层数后须从顶到底统一检查垂直度，从而使整体垂直度控制在允许偏差范围内；模板要有足够的可靠性，必须按实际施工情况进行复核计算，保证模板有足够的强度、刚度和稳定性，以防止浇捣混凝土过程中模板受力后发生偏位，且混凝土浇筑过程中派人做好看模工作。
5.1.2 砌体砌筑：砌体砌筑过程中需要控制好轴线位移偏差和砌体的垂直度。剪力墙的轴线控制到位后，砌体的轴线也就很精确了，因此，砌筑过程中项目部要重点控制砌体的垂直度，班组人员每施工完毕一道墙体后，班组负责人在自检合格的基础上，向项目部申报工序验收，项目部的验收小组及时对砌筑完毕的墙体进行验收，验收不合格的返工费用将按事先与班组签订的房屋质量保证书中的规定，由班组人员承担。
5.1.3 内墙粉刷及楼地面施工：内墙粉刷项目部应以控制灰饼质量为重点，灰饼施工前将每一户的净尺寸控制数值标示在图纸上，同时分发给每名灰饼施工人员，使其做到心中有数。每间房屋的灰饼施工完毕后，班组负责人先进行自检，再由项目部验收小组依图纸用测距仪、靠尺等工具与班组负责人一起到现场进行复核，对于检查不合格的灰饼标志在图纸上，限期整改并复查，返工费用由班组人员承担。楼地面施工同样也采取此种方法。
5.2 将分户验收同治理质量通病相结合
施工单位对住宅工程质量通病的防治，以住户投诉较热点的裂缝、渗漏等质量通病为重点，具体如下：
5.2.1 裂缝的防治
住宅工程常见的裂缝有沉降裂缝；现浇楼板、阳角、转角处裂缝；窗下墙、窗角“八字缝”； 阳台现浇拦板的竖向裂缝等类型。
对沉降裂缝的防治，施工人员要使基础持力层的土层达到设计要求，并做好垫层质量控制，依垫层所使用材料不同，按其相应的施工工艺流程和标准进行施工，且在其强度达到要求以后，再进行下一工序的施工。
对现浇楼板、阳角、转角处裂缝的防治，施工人员要在现浇板每个阳角和转角处按要求增加放射筋、圈梁转角处，按要求增加转角筋；屋面及楼层阳角处按要求设置双层双向钢筋；浇筑混凝土砂石的含泥量控制在允许范围且水泥的安定性和凝结时间复试要合格；模板刚度、拆模楼板混凝土强度要满足要求；混凝土坍落度应在控制范围以内，浇筑时重点察看负弯矩筋是否被踩扁、位移，并加强转角处混凝土的振捣以提高混凝土的抗拉强度，浇完后要做好养护工作；浇完后楼板要求不能过早地在其上进行施工、堆料等。
对窗下墙、窗角“八字缝”的防治，首要的是要增强墙体的整体性，避免砌体与混凝土由于温差的变化伸缩不同产生裂缝，并且要确保砂浆的饱满度，在1-2层砖墙内每3皮砖放1层Ф4@60钢筋网片；其次，窗过梁拆模时，混凝土强度应达到规定要求，避免用锤猛击模板拆模。
阳台现浇拦板的竖向裂缝的产生，主要是受力钢筋直径小或捣混凝土时，钢筋位置产生偏移；或混凝土坍落度过大；或拆模过早受到外力的撞击等原因。因此，受力钢筋直径按设计要求，钢筋绑扎好后，在钢筋网片两侧挂砂浆保护层防止钢筋振捣时产生位移；控制好混凝土的坍落度；混凝土强度应达到要求后再拆模，避免用锤猛击模板拆模。
5.2.2 渗漏水的防治
渗漏水的防治在防渗设计符合要求的前提下，要选用满足防水要求的防水材料，按要求施工。
对有防水要求的卫生间、厨房及有防水要求的楼地面，应采用混凝土上翻边吊模施工，与地面一次性浇注，形成一个整体的盆状结构，防止积水向外部扩散。并进行二次闭水试验，即防水做完一次、验收前一次，确保防水质量。卫生洁具及厨卫间上下水管口处要按要求做好防渗漏处理。
对外窗、外墙、屋面的渗漏水防治，强调窗台抹灰的内高外低，防止窗口下部积水，以有效防止向室内及窗下墙体的渗漏；在外窗质量控制中着重检查窗框四周是否塞实海绵棒，打胶密实程度，中空玻璃是否漏气、开裂，密封胶条的完整性等；对屋面要做防变形处理。对屋面、外墙、外窗要按要求做淋水试验，发现渗漏坚决返修。
6 结束语：
施工单位是工程实体的建造者，施工单位只有提高质量控制意识，做到制定分户自验计划在先，技术交底和样板引路在前，监督检查在中，对比思考在后，将分户验收制度贯彻到施工全过程，才能确保分户验收最终满足各项验收标准，从而获得自身利益和价值。
关键词：小区住宅；消防；给排水；设计
Abstract: Combined with the author’s experience, this paper analyzes the methods of the fire and water supply and drainage design in the housing design.
Key words: residential area; fire; water supply and drainage; design
中图分类号：TU992文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
住宅给排水系统的设计日益受到用户的重视,工程设计人员应本着技术、安全、经济性原则,在实践中力求创新,寻找最佳的给排水设计方案,适应住宅设计建设发展的新要求,满足人们不断提高的生活水平要求。工程施工人员也应该在设计及规范指导下,本着技术、安全、经济舒适性的原则,在工程施工过程中平衡利弊,对设计方案的适用性作出优化和创新,找到一个更合理、人性化的解决方案。同时也要加大对产品售后服务的管理, 尽可能发挥技术方案的适用性, 通过不断创新-实践-意见反馈的过程开发新时代高档次住宅。
1 室内消火栓系统
室内消火栓箱的设置: 对于单元式住宅来说,由于平面位置限制,消火栓一般只能明设于楼梯休息平台, 根据《建筑设计防火规范》GB50016-2006 第 8.3.1 第 5 条的规定:超过 7 层的住宅应设置室内消火栓系统, 当确有困难时, 可只设置干式消防竖管和不带消火栓箱的 DN65 的室内消火栓……消防竖管的直径不应小于 DN65。如图 2 所示,在消防箱安装高度正好有一道梁, 如果按照常规安装,使得消防箱只能明装而不能暗装,这就影响了休息平台的使用并且不美观。所以建议不装消防箱、水枪水龙带或者如图 3 所示:把栓箱分离并暗装在梁的上部或者下部。因此单元式住宅消火栓可只留栓口,不必设箱及水枪、水龙带等,以节省楼梯休息平台的实际空间,或者将栓箱分离:消防栓按照规范安装, 而消防箱根据休息平台空间做一定调整, 当然建议至少保证成年人站在地面能够取。
2 水表设置与管理
2.1 水表设置
长期以来，单元住宅水表一般设于室内厨房或卫生间等用水集中处，用水点较多且分散的住宅，有时一户内设多个水表，这是传统分户水表布置方式。但水表设于户内而引发的诸多问题日益引起人们的重视, 即入户抄表扰乱人们的正常生活及可能导致的入户抢劫, 使住宅私密性及安全性得不到保障；管理人员抄表不易且抄表劳动强度大；个别用户偷水而使水表用水量与实际不符而管理部门无法制止及处罚等。由于这些问题的产生,根据新修订的国家规范《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003 第 3.4.17 条规定, 水表出户已成为必然的选择, 当前常规采用设置方式有地面集中设置和管道井集中设置 2 种方式。
2.2 管理
现行的管理模式有2种:
2.2.1 自来水公司直接建设、管理对于多层住宅楼 (自来水水压保证范围内),均由自来水公司建设至水表处。建成后产权归自来水公司, 由自来水公司直接对系统进行维护管理并收费。该方式简称一户一表方式。
2.2.2 由开发商建设、物业公司管理对于高层及坡地住宅 (自来水水压不能保证范围的区域), 由自来水公司设置小区总表, 开发商投资建设蓄水池及水泵房进行二次加压,向用户供水。建成后产权归全体业主,由物业公司向用户收费并转缴自来水公司。日常维护管理工作由物业公司负责。该方式简称为二次加压方式。
由于当今社会条件下, 大多数物业公司专业人员缺乏、管理经验欠缺,日常物业管理工作繁杂,导致维护不及时、维护工作不到位及水损难以摊销, 可能引起用户与物业公司之间的争执和矛盾。所以一户一表具有明显的优势。
作为长远发展趋势, 将二次加压方式转化为一户一表方式, 最大限度节约水资源,建立起自来水公司和用户之间一对一的宾主关系,从而缓和社区矛盾,本人建议将二次加压设施建设完成后将产权交由自来水公司,由自来水公司对加压设施和供水管网进行维修维护并直接向用户收取水费。
3 下沉式卫生间排水处理设计
《住宅设计规范》GB500155-2003 第 4.3.8条规定；住宅卫生间的卫生器具排水管不宜穿越楼板进入他户。规范虽然有此规定,但在现实住宅设计中, 真正能做到这一点的尚不多。在日常生活中,经常出现上下层住户因排水管道漏水而导致的各种纠纷、影响邻里关系。为解决这一难题,提出以下做法以期待解决此问题:
卫生间地面楼板下沉, 污水横管设于本层下沉板以上的户内。这种方式对排水管道的施工较为方便,但检修管道则十分不易。这就要求在实际施工过程中, 严格做好卫生间地面的防水处理及下沉室四周的防水处理,卫生间内所有给排水管道应经严格试压注水试验后方可暗封管道等, 以尽量避免本层卫生器具漏水影响下层用户。
如图1所示,这种敷设方式,一般楼板下沉 400mm 为好, 因根据《住宅设计规范》GB50096-2003 第 3.6 条规定住宅层高宜为2.8m, 卫生间层高不小于 2.2m. 如果下沉400mm,卫生间的最小净高在 2.3m,满足层高要求。所以下沉 400mm 对下层层高没有影响,又能保证符合规范规定。
图1 卫生间排水敷设方式
4 厨房排水处理
由于厨房地面一般已很少用水冲洗,少量的溅水用抹布就可完成地面的清洁, 厨房内地漏的常规设置已无实际意义, 反而适得其反:由于地漏长时间无水补充,水封内存水蒸发后臭气由地漏进入厨房内。现实生活中本人曾碰到如此情况: 由于本层不设置厨房地漏, 而下一层已经装修,有人将厨房内预留水龙头打开, 而当时因为自来水停水, 该层用户忘记将水龙头关闭就离开, 导致水流到其他房间再向下一层渗漏,造成下层装修损坏。有人就将此问题归结为不设置地漏的问题, 于是以设计不合理诉诸法院。但是这种情况完全可以通过管理来实现的,即只要采用水表集中安装管理,只有用户向物业公司申请,才可开通自来水总阀,在无人居住情况下,户内是没有水的。还有,如果是已经装修的房子因为停水情况下把水龙头打开,水是流到盥洗盆里,而盥洗盆是有溢流孔的,不至于淹没厨房,顶多是浪费一点点水而不造成间接损失。因此完全可采取取消厨房地漏的设计避免地漏排水支管进入下层户内空间, 洗涤池排水支管直接在本户的楼板上接入排水立管。
5 结语
住宅给排水系统看似简单，但它与我们的日常生活息息相关。作为工程设计人员，应本着技术、安全、经济性原则，在实践努力创新，寻求最佳的给排水设计方案，适应住宅设计发展的新要求，满足人民群众不断提高的物质文化要求。
参考文献：
[1] GB50015-2003,建筑给水排水设计规范[S].
[2] GB500155-2003,住宅设计规范[S].
[3] GB50016-2006,建筑设计防火规范[S]
[4] GB 50084－2005，自动喷水灭火系统设计规范［S］．［3］ GB 50261－2005，自动喷水灭火系统施工及验收 规范［S］．
摘 要：一套住宅的装修质量是由多种因素决定的。为了控制装修过程中的各种质量影响因素，尽可能减少遗憾，就应该改变仓促开工、盲目施工、不合理使用等状况，以全面质量管理为指导，狠抓质量预控、实施过程中的控制以及后期使用及维护的控制，并注重各阶段的控制。只有这样，住宅装修才不会成为让人头疼的“出力不讨好”的事情。
关键词：精装修房；材料采购；质量管理；验收
前言
精装修住宅将成为商品住宅市场的主导力量，随着住宅开发的工业化标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向发展，消费者参与度越来越高。以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修，进行统一的完全精装修，将是开发商选择的主要模式。因此，设计师和开发商的审美能力成为核心竞争力，审美标准、审美素质超越消费者但又被消费者所理解，是消费者对精装修感到满意的关键所在。
1精装修的优点分析
和传统的毛坯房相比， 精装修楼盘的优势是毛坯房所不能比拟的，主要体现在以下几个方面。节约资源精装修楼盘通常工程量大，施工区域广，可以充分发挥大工程的特点，相比家庭装修，能节约材料、能源。比如个人装修，完成工后多下来的边角脚或小半桶没漆可能就配不上用场，造成资源浪费。
质量可靠。精装修楼盘的大批量材料采购，开发商大都会对主要材料进行招投标。招投标即是一种优胜劣汰的过程，这对规范市场，促进生产企业改进产品的质量，同时集中进行装修往往是品牌装修企业进行装修，开发商也有专业人员对质量进行监督和指导，让工程质量得到充分保障。
周期短。假若一个大型楼盘交付后 ， 由各家各户自己装修， 那整个小区或建筑全部装修完成可能需要3 ～5 年的时间，甚至更长。而统一精装修， 施工工期将会控制在短短4 ～6 个月，大大节约了工期，还减少了家庭装修对业主的影响。
业主收楼后，只要带齐相关日用品和必备的生活用品即可入住，省去装修期间买材料、监督装修质量等过程，节约了装修时间。同时，减少了邻居之间因为装修影响带来的噪音等互相打扰。
2加强现场精装修住宅的质量管理和控制
就装饰企业而言，建材检测主要是在采购环节，如何保证建材质量，是装饰企业应当把握的基本问题。另方面是个别开发商在建设精装房的过程中，让无资质的装修企业施工，并使用了劣质建材产品。以上暴露问题可以看出，加强现场精装修住宅的质量管理应当装修材料、供应、采购、进场检验、施工和验收的全过程质量控制。
2.1 首先要选择合格的材料供应方，同时控制材料采购过程
（1）选择材料的基本要求：①符合法律、法规、规范要求；②符合设计要求和业主批准的样板要求；③用根据材料的特性、使用部位进行选择；④应充分考虑颜色、光泽、透明性、表面组织、形状和尺寸、立体造型等因素。
（2）采购信息。装饰装修材料的采购应根据采购计划（采购清单）与供方签订采购合同，并明确采购信息。
2.2 材料进场的检验：所有材料进场时应对品种、规格外观和尺寸进行验收并复验，包装应完好。
3现场施工质量控制
精装修现场施工质量控制是从工序质量到分项质量、分部工程质量的系统控制过程。对精装修施工项目而言，质量控制，就是为了确保合同、规范所规定的质量标准，所采取的一系列检测、监控措施、手段和方法。
3.1以人的作业质量确保精装修现场工程质量
对工程质量的控制应“以人为本”，抓好人的施工作业的质量，避免人的施工作业的失误；充分调动人的工作积极性，发挥其主导作用，增强其责任意识和责任意识，使每个人都牢牢树立“质量第一”的思想，自动自发的搞好现场质量工作，以优秀的工作质量来创造优质的精装修工程质量。
3.2严格控制精装修施工投入的质量
对投入的材料要进行验收、取样、复试，作到层层把关；对精装修施工过程中所采用的施工方案进行充分论证，要做到工艺先进、技术合理、环境协调、各方满意，这样有利于安全文明施工，有利于提高工程质量。
3.3全面控制施工过程，重点控制工序质量
精装修工程是由多个工序、分项工程所组成，而每个分项工程是由多道工序所组成，因此，精装修工程质量是在工序中创造出来的，要确保工程质量就必须从基本工作和控制工序质量开始。只要每一道工序质量都符合要求，精装修的施工质量就能得到保证。
3.4贯彻“预防为主、事前控制”的方针
预防为主、事前控制就是对影响工程质量的可能因素的提前控制，对投入品的质量控制；就是要从对质量的事后检查把关精力，转移到质量的事前控制上来；从对产品质量的检查，转向对相关工作质量的检查、对工序质量的检查、对中间产品的质量检查。
3.5严防系统性因素的质量变异
系统性因素，如使用不合格的材料、违反操作规程、机械设备发生故障等，均会造成不合格品或工程质量事故。系统性因素的特点是容易识别，可以避免的；只要增强质量观念，提高工作质量，精心施工，就完全可以预防系统性因素引起的质量变异。
4分户验收和竣工验收的质量管理
4.1住宅装修施工前，施工单位应在现场按施工图设计文件规定的材料、构配件制作样板间（套），由建设单位组织各方主体进行验收，符合要求后可开始装修施工。施工样板间（套）施工完成后，应由建设单位委托具备相应资质的检测机构对样板间（套）进行室内环境污染物浓度检测。
4.2装修施工过程中，应采取可靠措施做好对地面、墙面、门窗及厨房和卫生间设备等成品、半成品的保护，防止污染和损坏。
4.3住宅装修工程完工后，每户（套）室内空气环境质量均应符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定。
4.4住宅每户（套）装修完成后工程质量应符合《建筑工程施工质量验收统一标准》、《住宅装饰装修验收标准》和各专业验收规范的要求，并达到验收条件后，由建设单位组织施工总承包及专业分包单位的质量负责人、项目负责人、施工员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师、装修设计单位项目负责人等组成验收小组，在竣工验收前按规定要求进行分户验收。已选定物业公司的，物业公司应参加分户验收工作。
①工程施工项目部应配备分户验收所需的检测仪器和工具，并应经计量检定合格。
②住宅装修工程质量分户验收时，一每套住宅或每单元住宅的公共部位（走廊、楼梯间及电梯间等）为一个检查单元。
③住宅装修工程分户验收以装饰装修分部工程中涉及的安全性能、使用功能、观感质量及几何尺寸等内容为检点。
④分户验收结果不符合要求的，由建设单位组织施工、监理单位制定整改处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工，处理完成后，对返修或返工部位重新组织验收，直到全部符合要求。否则建设单位不得组织竣工验收。
⑤住宅装修工程分户验收资料应整理、组卷，并按档案管理要求由建设、施工单位分别存档。
⑥分户验收合格后，建设单位应在竣工验收7个工作日前，将包含验收时间、地点及验收组名单的《工程竣工验收通知书》及有关质量分户验收资料报送工程质量安全监督机构。
⑦竣工验收时，验收组应抽查一定比例的户（套）数对分户验收工作进行检查和复核，质量监督机构对验收复核过程进行监督。
5结语
从目前的住宅装饰装修来看，这些已经颁布国家标准，应当能够规范住宅的装饰装修施工。只要参建各方认真严格的执行标准规范，从材料的生产、采购、保管到施工、验收，各个环节严把精装修房质量关，精装修房，就能确保不再出现质量问题。
参考文献
关键词：安置房工程；质量管理；监督；措施
中图分类号：C93 文献标识码： A
1 前言
随着城镇化进程的快速推进，拆迁安置量的不断加大，我市保障性安置房建设规模越来越大，安置房工程逐步成为我市城乡建设的“主战场”，全市动迁安置房项目呈现面广量大的局面。从2010年末农村住宅置换商品房工程启动以来，我市置换房项目已有65项，建筑面积299.1万平方米左右，占全市工程建筑面积近3成，户数约3万套，涉及到十几万农村居民的切身利益（估算数据）。作为党和政府改善民生的重点工程，安置房建设工程质量一直都是社会各方关注的焦点，也一直是我们监管的重点。
目前，我市安置房建设普遍呈现单体体量大、楼层高、大地库、配套全、功能要求高等特点，其施工难度和复杂程度较之以往有很大提高，因此对工程项目质量管理提出了更高的要求。作为工程质量监督部门，如何进一步加强安置房的质量监管，强化质量责任，切实保证安置房工程质量，是当前摆在我们面前值得研究和探讨的课题。
2 强化安置房工程质量监管的具体措施探究
2.1 强化责任主体质量行为，提高参建各方质量责任意识。
作为工程质量监督部门，是受政府的委托，依据有关法律法规和技术标准，对工程实施过程中参建责任主体的质量行为以及工程实体质量进行监督。把参与工程建设各方质量责任主体的质量行为作为政府建设工程质量监督管理的主要内容，体现了“以人为本”的管理理念，以保证体系的健全和质量责任的落实实现工程质量符合标准，符合工程质量形成的本质特征。因此规范建设各方质量责任主体的质量行为十分重要，工程质量监督必须实现全过程、全方位监督。实现对质量责任主体质量行为的综合执法监督，重点是建设、施工、监理单位的质量行为。
一个健全、有效的质量保证体系是保证工程质量的前提，监督建设、设计、监理、施工、检测单位各司其责，人员到岗到位，严格按照相关规范、标准进行施工、监理、见证取样检测。首先是严格落实参建各方对安置房工程质量的责任。按照权责一致的原则，强化建设单位（市政府最新公布了本市认定的32个安置房建设单位名单（常政发[2013]50号））第一责任人的质量责任，切实加强工程监理以及施工图审查、工程质量检测等中介机构的责任，强化工程施工、监理、勘察、设计等注册执业人员的责任，全面提高工程参建各方及相关人员的质量责任意识。其次是对施工、监理单位质量行为的监督，主要是企业资质、人员资格及保证体系和质量责任制的落实以及规范执行情况等内容。通过督促完善质量保证体系，制定有针对性的质量通病防治方案等技术措施，实现提高工程质量的整体水平。再次是定期组织召开工程质量通报会，及时研究解决安置房工程监督执法工作中存在的问题，对工程建设质量管理较差、存在严重工程质量问题的责任单位和责任人进行警告、约谈以及通报批评，督促各责任主体单位履行质量职责。最后是在监督过程中，对于工程中发生的未履行质量责任违规违法的参建方按规定给予相应的处罚，更好地规范和督促建设各方质量责任主体的质量行为。
2.2 完善监管手段，加强对进场建筑材料的源头管理
近年来，我市拆迁安置规模不断扩大，安置房建设任务重、要求高、责任大，其性质既是政府投资重点工程，也是改善民生的重点工程，百姓关注的重点工程。工程的质量安全与建筑材料质量有直接的关系，建筑材料质量直接影响到工程结构安全和使用功能，关系到人民生命财产的安全。在监督管理工作中严格要求各单位提高质量意识，加强对进场原材料的监督管理，在各自的责任主体行为中履行好管理、使用和监督的职责。一是要求各单位认真执行建筑材料进场验收和复检制度，对涉及结构安全的试块、试件和材料严格执行见证取样送检制度，对建筑材料进场检验的取样方法、取样数量、取样频次等严格执行有关规范、标准，确保所用材料符合相关要求，坚决杜绝不合格原材料在工程中使用，保证工程质量。二是定期组织对建筑材料的专项检查和整治工作，促进企业规范质量行为，强化施工现场质量管理，确保工程质量。针对安置房工程组织了多次专项检查，对本市在建的安置房项目所用钢筋、节能、防水等进行专项检查，杜绝劣质钢筋、违规调直钢筋、不符合抗震性能要求钢筋用于我市工程建设中，保证了节能、防水等专项工程质量。据统计，抽查现场取样材料62组，经检测均符合要求。三是加强了部门联动，加强与技术监督、工商管理等职能部门联合执法，进一步开展建筑工程所用材料的打假活动。对施工现场发现假冒伪劣产品，已经用于工程上的，坚决整改，依法对相关责任主体进行严肃处理。和市墙改办、质量技术监督局组成联合检查组对安置项目普遍使用的新型墙体材料进行检查；联合市散装水泥办公室组织了对全市预拌砂浆生产和使用情况的专项检查；配合上级主管部门开展了对预拌商品混凝土企业专项整治，促进了预拌混凝土质量的稳定和提高。通过加强领导监管，贯彻平时监督从严和集中时间、集中力量打击相结合的原则，加强职能部门间的沟通与联动，常抓不懈，杜绝不合格建筑材料用于工程建设。
2.3 加强对结构实体质量抽测，强化实体质量全过程监控
众所周知，安置房建设关系到拆迁安置群众的切身利益，工程质量在保证主体结构质量安全的同时，还要保证功能、环境质量，以满足拆迁百姓的期望度。在监督工作中首先注重加强工程结构安全和重要使用功能的监管，确保工程地基基础和主体结构安全，切实保障安置房工程重要使用功能质量。监督工作中加强对地基基础、主体结构等重要部位、重要施工程序的质量管理，强化全过程质量控制，严格贯彻执行强制性标准。对于工程的实体质量从开挖基槽、桩基施工、原材料进场到钢筋焊接绑扎、混凝土浇筑至结构封顶、墙体砌筑、二次结构直至竣工验收等施工过程的各个分部、分项进行全面的质量管控。其次针对安置房工程加大对工程结构实体质量抽测力度。一是适时加大资金投入，及时采购和更新各种检测仪器，利用专业检测仪器，对在建工程中涉及结构安全的柱、梁、板、墙等结构构件的尺寸、混凝土强度、钢筋位置、钢筋保护层厚度和砌体砂浆强度等进行实体抽测抽查，确保结构实体质量。二是加强对进入施工现场混凝土的监管，检查拌合物的坍落度、粘聚性、均匀性以及强度，严格要求施工过程中严禁加水，加强初期混凝土结构的养护，加大对相关混凝土实体质量的抽测抽查。三是强化竣工前工程质量监管，加大对分户验收监督管理力度，着力在控制空间尺寸偏差、控制外观质量和室内装饰质量缺陷、裂缝治理、防渗防漏等方面下工夫，切实落实分户验收管理制度，保证拆迁安置工程结构质量和使用功能。
经统计，针对全市在建安置房工程的桩基、基础、地下室、主体、通病防治、外墙外保温、太阳能、水电安装等项目的日常抽查监督次数至今达400多次，结构实体质量抽测、分户验收实测达80多次。除正常的监督检查外，针对安置房工程组织了多次专项巡查，对本市在建的安置房工程上的钢筋、外墙外保温、防水工程进行专项检查。现场取样材料62组，经检测均符合要求。发放整改通知书45份，停工通知书3份，抽查通知单25份，监督抽查记录115份。通过一系列检查措施，确保了安置房在建工程质量处于总体受控状态。
2.4 开展质量通病防治工作，建立样板房检查制度
住宅工程建设中，会出现各种各样的质量通病，有的影响结构安全、有的影响使用功能、有的影响外观质量，具体表现为墙体裂缝、钢筋混凝土现浇板裂缝、楼地面渗漏（厨房、阳台、卫生间地面以及上、下水管预留周边的渗漏）、外墙渗漏、门窗渗漏、屋面渗漏以及给排水管道堵塞、室内空间几何尺寸控制不严以及电气、设备安装存在安全隐患等，这些问题都是我们在平时工作中经常遇到的投诉热点问题。这些问题的存在，不仅影响了住宅的使用功能，给用户生活带来许多麻烦和不便，有的甚至影响建筑物的结构安全，给社会造成不稳定因素。因此，及时发现、治理质量通病，提高工程质量水平，成为目前住宅工程质量监管的当务之急。如何让安置群众住上放心房、满意房，是我们监督机构应该解决的问题，在政策中加以引导，在施工中加以指导，在验收中加以监管，通过调研出台有关质量通病防治措施或办法，使质量通病得到有效控制，从而降低投诉率。
近几年来，我们在通病防治的监督管理过程中主要做了以下几方面工作：一是强化治理住宅工程质量通病，结合质量投诉的热点、施工质量控制的难点问题，引导相关单位提高施工工艺，按照《江苏省住宅工程质量通病控制标准》要点，要求施工单位在工程开工前认真编制《住宅工程质量通病专项防治方案》并报监理审批。二是加强工程质量通病的预防和治理工作，加大监督抽查、抽测频率，注重关键部位和细部节点，严格执行规范标准，着力解决墙体、地面开裂空鼓，以及外墙、屋面、厨卫等有防守要求的部位因细部处理不到位引起的渗漏等质量通病。三是建立样板房检查制度，要求在建工程主体验收前，必须建立标准样板间、样板套，样板间经验收合格后方可进行大面积施工。施工现场要竭力做到“统一方案、统一标准、统一质量”，若其他部分的质量低于样板质量，则必须查找原因、返工整改。四是在监督检查中重点检查参建各责任主体对质量通病控制措施的落实，加大对存在问题的督查整改力度，确保每一个安置房工程通病防治措施落实到位，从而有效保证拆迁安置小区的工程质量。
2.5 严格落实分户验收制度，减少安置房工程质量投诉
分户验收是住宅工程在施工过程中由建设单位负责组织施工、监理等有关单位，按照国家现行质量标准和分户验收规定对每户及规定的公共部分进行的专门验收，并在分户验收合格后出具“住宅工程分户验收表”。必须强调，分户验收是由建设单位专门组织的对住宅工程质量的专门验收，与日常情况下的质量验收及竣工验收有所不同，不能代替单位工程竣工验收。在监督检查中严格按照《住宅工程质量分户验收规程》的要求，认真加以贯彻实施，进一步提高住宅工程观感质量和使用功能。在分户验收中，要求参建各方在工程竣工验收中严格执行分户验收制度，根据要求由建设单位负责组织监理、施工单位按照《规程》的具体要求，对每套住房每个自然间进行全部检查，对检查中发现的问题立即进行整改。具体监督工作中主要做到“二个强化、三个不放过”。“二个强化”是：一是强化分户验收的复核工作，在工程初验、单位工程竣工验收时以及备案前，随机抽取两户复核分户验收情况，对分户验收资料核查、实物质量抽查和空间尺寸复核，坚决杜绝弄虚作假、流于形式走过场现象，凡未经分户验收或验收不合格的一律不得进行竣工验收。二是强化分户验收的现场功能性检测，如蓄水试验、淋水试验等。坚持做到“三个不放过”即：不按照规定内容、程序进行分户验收的不放过；测点、管线标示不规范、不清楚的不放过；老百姓有投诉反映分户验收问题的一查到底不放过。2012年9月，针对目前住宅工程质量通病比较突出的外墙外窗渗漏问题制定了监督控制点，了《关于住宅工程实行外墙（窗）淋水试验的通知》（常质质〔2012〕15号），文件要求由建设单位组织对工程的整个外墙
及全部外窗进行淋水试验，以检验外墙及外窗的渗漏情况。我站对此进行现场随机抽查。对未按要求进行淋水试验的工程，各方责任主体不得予以验收合格，建设单位不得交付使用。
2.6 加强对建筑节能的宣贯工作。强化措施，重点监管。
在实施过程中重点有以下几个方面措施：一是针对具体工程项目的特点，编制具有针对性和指导性的监督工作方案，明确节能的监督重点内容、监督重点部位以及基本监督方式，同时将监督工作方案主要内容书面告知建设单位。二是在监督过程中必须按照国家建筑节能法规政策要求和建筑节能标准提出拟建项目的节能指标以及落实措施，在项目建设的各个阶段严格执行。三是对单位工程项目的监督抽查中，如发现材料、施工工艺及节点热桥处理有违规情况的及时进行纠正和指导，问题严重的要求停工处理，使其满足相关规范和标准的要求，并将每次监督检查的情况记录存档。四是在项目建设的过程中设计变更涉及建筑节能强制性标准时，要求必须将修改后的设计文件报原施工图审查机构重新审查，审查合格后方可按修改的设计文件施工。五是在组织竣工验收时按照《建筑节能工程施工质量验收规范》进行专项建筑节能验收，主要验收建筑节能实施情况和实物工程质量，在工程竣工验收报告中，注明建筑节能的实施内容和情况。六是在监督过程中发现存在不良行为的相关责任主体，及时记录其不良行为，责令改正，对严重违规的项目要依法进行处罚，并在网上公示。七是随着《常熟市安置房建设暂行标准》（常政发规字[2011]13号）、《关于全市城乡一体化示范小区应用外墙自保温技术的指导意见》（常政办发[2013]175号）等文件的出台，对拆迁安置房外墙保温系统的建筑节能优化措施进行宣贯工作，着力倡导安置房建设优先采用外墙自保温技术。
2.7 增强认识，加强服务，提高质量监督效能
充分认识安置房建设的时代重要性，其作为当前我国保障性住房政策的重要举措之一是政府民生工程，直接关系到社会和谐和稳定的大局，安置房建设不仅是经济、社会问题，更是政治问题。因此，作为我们质量监督工作的重中之重，必须认真履行监督职责，为工程建设参建各方积极做好服务工作。坚持服务与监管并重，通过加强对重点工程的服务，有效提高质量监督效率。监督工作中注重加强宣传引导，与参建单位定期沟通协调和进行技术指导，促进安置房项目建设平稳推进，确保安置住房按时、保质建成交付。
一是组织开展教育培训和现场宣贯活动。①组织举办商品混凝土质量管理培训，主动开展“商品混凝土企业专项整治”宣贯工作，大力宣传预拌砂浆知识和使用注意事项，对预拌砂浆生产企业主动上门进行技术指导；②积极推广宣传《住宅工程通病防治标准》，在建设较好的安置工程项目现场召开二次结构质量观摩会，组织建设、监理、施工单位参观样板工程，提高参建各方质量意识。③在安置房项目上组织召开住宅工程淋水试验样板工程现场观摩会，要求各单位切实做好淋水试验及各项分户验收工作，确保住宅工程质量。④参与组织首届技能状元大赛钢筋工竞赛，选派人员对比赛结果进行评判，为比赛的顺利圆满完成做好保障工作。二是积极组织工程交底、参与各类沟通协调会，主动提出合理建议，督促参建各方按照基本建设程序要求，强化安置房建设各个环节的监督管理。三是在履行正常的质量监管职能外，指定专人定期对部分保障性住房工程进行技术咨询，提高了建设单位工程管理人员的质量管理水平，增强了监理、施工单位的质量意识，对提高工程质量起到了很好地促进作用。
2.8 加强安置小区配套设施质量监管，做好小区市政基础设施验收管理工作
为完善安置房小区功能、保障业益，提升住宅小区整体居住品位，在保证房屋建筑工程质量的同时，也要确保小区配套设施及市政基础设施建设的完善和质量合格。市政府于2011年印发了《常熟市安置房建设暂行标准》，文件明确了基本统一建设标准，对小区配套设施和市政基础设施建设的质量要求提供了依据。随着市住建局《关于印发《常熟市住宅小区市政基础设施建设和验收管理细则（试行）》的通知》（常住建规[2012]1号）以及《关于进一步加强住宅小区市政基础设施建设和验收管理工作的若干意见》（常住建[2012]199号）等管理文件的相继出台，进一步明确了我站对配套设施质量监管的职能要求。从严格执行基本建设程序要求项目报监、配备专业监督人员对施工过程进行质量监督管理，到竣工验收提出验收意见并出具工程质量监督报告以及办理竣工验收备案手续等，在建设项目推进的各个环节严格把关，确保安置小区配套设施和市政基础设施建设的工程质量。
3 存在的不足与建议
结合目前我市安置房建设总体现状，通过调查总结发现在工程质量上仍有一些不足：一是对建设单位不按照江苏省住宅工程质量通病防治标准条例实施建设而无法进行有效的制约，因通病防治为推荐性标准，不能强制执行；二是设计单位往往对施工现场经验不足，设计意图模糊，技术指导措施不够明确，有些甚至是生搬硬套，导致施工图纸质量难以指导实际，一旦出现问题，只能通过事后补救措施，致使质量问题难于根治；三是客观上受限于本地建筑业整体水平，部分施工单位对住宅工程重视度不够，对通病防治施工经验不足，部分施工单位质量责任意识不足，施工实体质量与用户的理想要求尚有差距；四是目前我站监督工作以抽查、抽测为主，日常工程监督管理依靠第三方监理单位，而目前监理单位业务水平、职业素质参差不齐，监理效果也不尽满意，部分监理单位人员有明显挂靠，项目人员配备不到位、不齐全，日常监理工作不尽责，见证取样制度执行力度不够现象时有发生；五是工程用主要建筑材料质量如非标钢筋、冷拔钢材、商品混凝土不合格等质量问题仍有出现，防不胜防。
随着安置房工程规模的逐年扩增和推进，结合本人多年工程监管的实践经验，建议建设方适当增加资金投入，特别是住宅工程质量通病防治方面，合理配置资金使用，对当前质量投诉比较突出的问题能够事前采取措施有效预防。工程在设计过程中应注重提高质量方面要求，力争在质量源头上得到控制，对有利于提高施工质量的一些推荐性标准、规程进行推广和应用，设计中尽量采用成熟材料、成熟工艺，取消一些容易产生质量通病的分部工程。
一、在*区、*区、*区实施居民生活用电和商业用电“户表工程”，“户表工程”按改造和安装分别实施。对20*年12月20日前未实行“户表工程”的居民住宅和商业用房，实施“户表工程”改造。对20*年12月20日以后新建居民住宅和商业用房用电实施“户表工程”安装。“户表工程”改造和安装均按“一户一表、电表出户、集中设置”的要求和每户用电8KW的标准实施。
二、“户表工程”改造，按自愿的原则，由用户向当地供电部门提出申请，供电部门按《电气装置安装工程施工及验收规范》组织实施。改造收费标准（含材料费）为：居民住宅生活用电普通电子表计，公用变压器每户1100元，专用变压器每户1680元。如申请安装分时计量表，则按上述标准每户加收80元，商业用电不分公用变压器和专用变压器每户1800元。改造费用由申请改造人承担。“户表工程”改造收费标准对应的改造项目，由市物价局会同市经委按国家有关规定制定公布。
三、对低保户住宅用电申请“户表工程”改造实行优惠。城区（*区、*区、*区）低保户凭有效低保户证提出申请，其改造收费不分公用变压器和专用变压器均按每户650元执行。
四、对居民住宅“户表工程”改造给予政策支持。居民在“户表工程”改造时，可申请使用住宅专项维修基金进行补贴。凡已缴纳了住宅专项维修基金且由房管部门代管的，按每户200元的标准向房管部门申请使用；由业主大会管理的由业主大会自行确定使用标准。单位、企业职工申请“户表工程”改造可由所在单位、企业进行补贴。
五、实行“户表工程”用电改造后的居民住宅生活用电和商业用电，由供电部门对户表（含户表）前的电力设施进行维护管理，维护管理所产生的维修费、材料费由供电部门承担。
六、至20*年12月20日止尚未竣工的在建房，在进行用电安装时，应按要求实行“户表工程”安装；20*年12月20日前已竣工但尚未售出的居民住宅、商业用房，未实行“户表工程”用电安装的，须按要求进行改造。凡未按要求进行安装、改造的不得进行验收和出售。安装、改造所需费用计入建设成本，开发企业不得在商品房销售价外加收。
七、凡取得承装（修、试）电力设施许可的企业均可参与“户表工程”安装。新建居民住宅和商业用房用电施工图设计应由具有相应资质的设计单位按强制性规范要求进行“户表工程”设计；并由具有资质的审查机构审查合格，报建设行政主管部门备案。新建居民住宅和商业用房实施“户表工程”安装所需费用计入建设成本，开发企业不得在商品房销售价外加收。
八、新建居民住宅和商业用房“户表工程”工程竣工后，开发建设单位应向供电部门申请专业验收，并提供电器安装相关资料。新建房屋在交由供电部门供电时，房屋开发建设单位对其自建电力设施应委托维护管理，委托维护管理费用由开发建设单位与被委托单位按所委托电力设施规定的使用年限，在《四川省建设工程费用定额》规定费用的基础上下浮20%，由双方协商确定。
九、本实施意见从20*年12月20日起执行。县政府可结合当地实际参照执行。
【关键词】房建施工；高层住宅；施工技术；措施探讨
1 高层住宅房建施工案例介绍
1.1 工程案例说明。某市一小区高层房建工程，其总建筑面积是60681平方米，它的工程设计为钢筋混凝土框架-剪力墙结构；其总高度100.12米，分为地上29 层，地下3层；地下室为停车场。
1.2 模板支撑设计。该小区高层房建工程的转换层结构自重达 5525 吨，不均匀地分布在结构平面上，我们根据其下各层的楼板设计承载力，按传统常规方法支撑须加至底层地面。同时，在具体施工中我们将转换层大粱分两次浇筑的混凝土和施工荷载，形成叠合粱，减少施工荷载。
1.3 施工顺序及措施。我们对该高层房建工程采取基层处理操标高、模板上弹水平控制线混凝土搅拌铺设混凝土振捣找平养护的施工顺序加以施工。但是要注意的是，在混凝土搅拌的时候要核对后台原材料，检查磅秤的精确性；并在每盘投料顺序为石子水泥砂水。严格控制用水量，搅拌时间应该不少于90s。
1.4 混凝土施工办法。在混凝土施工时候，我们要使用高效减水剂，并且控制初凝时间，在浇筑时要求投入大产能机械设备和较多的人力才能保证混凝土的连续浇筑，并考虑混凝土设备应急相关方案。
1.5 钢筋绑扎措施。钢筋制成的半成品进行挂牌验收，专人负责清料，质安组负责抽查。 梁、柱节头的钢筋均很密，核心箍不允许遗漏，绑扎确实困难的部位，将箍筋制成两个 U 型，待绑扎就位后，按搭接 10d 焊接成封闭箍。
1.6 模板施工措施。首先来看模板的设计。这个设计一定要满足强度刚度的要求，对主要受力部件要进行计算，力求构造简单易于拆卸。还要按清水混凝土质量要求进行模板设计，在模板满足强度和刚度要求的前提下，尽可能提高表面光洁度，阴阳角模统一平整。梁模板及柱和墙模板从立模至浇筑混凝土过程中、全长、全宽全高三向均应拉通线校验，混凝土浇筑过程中通线不撤。而平模板接缝我们一般地采用 8 厘米宽的 PVC 胶带纸贴缝或腻子刮抹。同时需要注意的是在梁板支模后用空压机及人工清吹干净。
1.7 墙柱模板施工技巧。在这个中我们可以采用墙柱模板 18 毫米的胶合板拼制定型组合而成。在模板拼装前要逐块修整板面边框，清除混凝土残渣、泥浆，并涂刷脱离剂。墙柱根施工缝处经剔凿、清理干净后，根据墙柱模控制线找准模板位置，调整其垂直度。
2 高层住宅房建施工注意事项
高层住宅房建施工注意事项主要是指，对地下公共走道通风的窗井应满足通风口的面积满足地下两层公共走道总面积的 2% 且公共走道的最远点距窗井不应大于 30 米；对地下楼梯间及前室通风的窗井应满足：对楼梯间通风的窗井通风口面积应满足每5层不应小于2平方米，前室不应小于2平方米。另外当分户墙两侧的窗户间距小于2米时应设甲级防火固定窗，或是分户墙突出墙面不少于1米。对凸窗窗台设置要求：若窗台高度≤450毫米时则栏杆高度应从窗台面起算不小于 0.9 米，可开启窗扇底距窗台面的净高低于 0.9 米时窗洞口处应有措施，其防护高度应从窗台面起算不低于 0.9 米。地上层楼梯间与地下层楼梯间共用通风窗井时地上层楼梯间应加甲级防火窗。
3 高层住宅房建施工的特点
经过多年的施工实验和上述案例的分析，我们得出，高层住宅房建施工存在着诸多的特点，比如说最明显的特点之一是施工周期长，一般在2年左右的时间，但要缩短周期的话主要是缩短结构和装饰施工周期。另一个特点是工程量大。这在一定意义上来说带来了高层住宅施工计划、组织、管理、协调的难度大。施工单位必须精心施工，加强集中管理。还有就是高空作业多，存在着较大的危险性。比如说大量的材料、制品、机具设备和人员的垂直运输都是在高空作业下进行的，这就要求在施工全过程中，要认真做好高空安全保护、防火、用水、用电、通讯、临时厕所等问题，防止物体坠落打击事故。
4 预防或加强高层住宅房建施工质量举措
根据高层住宅房建施工的几大特点，我们为了规避或者进一步加强它的施工质量，我们就要做到以下几个方面，具体如下。
4.1 做好施工规划。在具体施工之前，我们有必要做好房屋的施工方案、施工顺序、施工方法等，同时还要做好技术交底。这主要体现在以设计图纸、施工规范、工艺规程和质量检验评定标准为依据编制技术交底文件。
关键词：住宅工程 分户验收 技术要求
1 住宅工程质量分户验收的必要性
建筑工程做为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多且手工作业占较大比例；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，受气候和温度变化影响因收缩变形易产生裂缝等质量问题。因此建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病。
根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点、建筑成本等因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。制定检验批的抽样方案时，在控制生产方风险(或错判概率α，≤5％)和使用方风险(或漏判概率β，主控项目≤5％，一般项目≤10％)也即合格批被拒收、不合格批被误收的风险的同时，可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏，为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷。
2 分户验收应具备的条件
工程竣工已完成设计和合同约定的内容；工程质量控制、功能性检验等资料完整；施工单位已提交《工程竣工报告》；建设、监理、施工单位已完成《工程建设中严重质量问题(质量事故)一览表》、《 涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表》等。
3 住宅工程质量分户验收的准备工作
首先建设单位组织成立分户验收组，根据分户验收工作量合理分组，制定验收方案并向参加验收人员交底；其次准备好相关的检测仪器，如：小锤、钢尺、激光测距仪和漏电保护相位检测器等，并保证仪器准确和正常工作，做好屋面蓄(淋)水、卫生间等有防水房间的蓄水等准备工作；另外在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，在建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌等。
4 住宅工程质量分户验收的技术要求
4．1 楼地面、墙面、天棚面
水泥地面面层与基层应结合牢固，无空鼓、裂纹。空鼓面积不应大于400cm2,且每自然间(标准间)不多于2处可不计。水泥地面面层表面应洁净，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。墙面各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘接牢固，抹灰层应无脱层、空鼓和裂缝。现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。对已经出现的严重缺陷，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理(建设)单位认可后进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。
4．2门窗
建筑外门窗及部品制作安装应符合建筑门窗节能工作相关要求。建筑外门窗的抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗漏性能及保温性能应经检测机构抽检合格。建筑外门窗的安装必须牢固。使用空心砖和轻质砌块等作为砌体材料时，门窗膀固定位置应采用实心砼砌块或实心砖进行构造处理。在砌体上安装门窗严禁用射钉固定。外窗膀有保温要求的应采取构造处理，确保窗框固定牢固。门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。建筑外门窗及周边不得有渗漏。门窗应按图集要求设置密封条。其中门窗的橡胶密封条应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定。
4．3栏杆
外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施。窗外有阳台或平台时可不受此限制。栏杆必须采用防止少年儿童攀爬的构造；对于采用水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施(金属密网、安全玻璃等)。六层及六层以下住宅的阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高不应低于 1.05m ，七层及七层以上其净高不应低于 1.10m 。栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应丛可踏部位顶面起计算。 防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于 0.11m ，正偏差应不大于3mm。
4．4 防水
坡屋面在雨后目测观察检查，不应渗漏；坡屋面的檐沟及平屋面分别蓄水24h后应无渗漏，蓄水深度不低于20mm。有防水要求的卫生间等地面经蓄水试验后无渗漏，蓄水深度不低于20mm,蓄水时间不少于24h。
4．5水暖安装
管道支、吊架埋设和固定应牢固，位置、间距应符合规范要求。管道安装应顺直，水平度、垂直度、坡度符合规范要求。卫生洁具安装牢固，给排水管道接口严密，配件启闭灵活。塑料排水管道必须按设计要求设置伸缩节、检查口或清扫口，位置应正确。各种暗埋管道应在饰面做醒目标志。散热器应安装牢固、端正，防腐及面漆附着良好，色泽均匀。分、集水器安装牢固、端正，管道出地面处应附加保护套管。分户验收时给水、采暖管道应保持工作压力，不渗不漏。各种阀门、水表及配件性能应符合要求，安装位置应便于检修、维护和观察。采暖系统应在每户入户处安装热计量表，散热器上应安装热分配表。地面辐射采暖系统应在分、集水器每个房间回路上安装远传温控阀，散热器采暖应在支管上安装温控阀。管道保温层应厚度均匀、接缝严密，管道及支架应防腐良好。
4．6电气工程
(一)分户配电箱安装
配电系统的器件极数、参数及性能与设计图纸一致。除壁挂空调插座外其它插座回路应设置漏电保护装置，动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1s。回路功能标识齐全、准确。导线分色符合要求，配线整齐、无绞接，导线不伤芯、不断股，端子接线不多于2根。PE干线直接与PE排连接，零线和PE线经汇流排配出。导线连接紧密。
(二)开关、插座安装
开关为同一系列，通断位置一致，安装位置距门框边宜15～20cm。安装高度在1.8m以下的电源插座应采用安全型插座；卫生间、非封闭阳台应采用防溅型开关、插座；洗衣机．电热水器、空调电源插座应带开关。无设计要求的插座高度应距地面30cm，成排插座安装高度允许偏差±0 .5mm；单相三孔插座左零线、右相线、上接地；PE线不得串接。面板安装应紧贴墙面，面板四周无缝隙。
(三)等电位联结
设洗浴设备的卫生间应作等电位联结，应使用标准带铜端子排的等电位箱(具体做法见图集)。卫生间等电位应与卫生间楼板钢筋(结构施工时应与等电位干线连成一体)、卫生间内插座PE线、金属散热器（无论是否金属立管）以及其它较大金属物体连接。
4．7 公共部分
(一)外墙
外墙窗角及大面均不得出现裂纹。
(二)楼(电)梯间
楼梯梯段净宽不应小于 1.10m 。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1m 。梯段改变方向时，扶手转向端处的平台最小宽度不应小于梯段宽度，并不得小于1.2m。楼层梯段相邻两步高度差不应大于10mm，每踏步两端宽度差不应大于10mm；旋转楼梯梯段的每踏步两端宽度的允许偏差为5mm。扶手高度不应小于 0.90m 。楼梯水平段栏杆长度大于 0.50m 时，其扶手高度不应小于 1.05m 。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于 0.11m 。 楼梯井净宽大于 0.11m 时，必须采取防止儿童攀滑的措施。侯梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿厢的深度，且不得小于1.5m。
(三)走廊和通道
走廊和公共部位通道的净宽不应小于 1.20m 。走廊和公共部位通道局部净高不应低于 2.10m 。
5 分户验收中形成的验收记录
分户验收过程中要，室内每户填写一份《住宅工程质量分户验收记录(室内)》，公共部位每个检查单元填写一份《住宅工程质量分户验收记录(公共部位)》，单位工程验收完毕汇总填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。
6 结束语
