时间：2022-05-16 02:12:04
关键词：住宅产业发展建筑经济
1我国住宅产业发展与现状
1.1住宅产业发展的历史沿革
建国以来，在国家经济体制和宏观经济政策影响下，我国住宅产业经历了从无到有，一步步成长、成熟并走向健康发展的历程，基本可归纳为休眠期、复苏期、成长期、变革期和发展期。
1.住宅产业的休眠期（1949～1978年）。由于受到“先生产、后生活”的政策影响，城镇住宅建设总量只有近5亿护，人居居住面积仅为3.6m2，人民居住水平与建国初期相比未得到提高。这一时期，住宅产业基本处于“休眠”状态。
2.住宅产业的复苏期（1979～1990年）。党的十一届三中全会以后，经济体制改革给我国住宅产业发展注入了勃勃生机，沉寂了30多年的住宅与房地产业开始复苏，进入了探索和改革发展时期。国家在发展住宅建设，改善人民居住条件，培育住宅与房地产市场方面采取了一系列改革措施。其中城市土地使用制度改革和城镇住房制度的改革为我国住宅与房地产业的振兴与发展提供了政策支持。尤其是从1980年4月邓小平同志发表关于建筑业和住宅问题的谈话开始，全国开始了对城镇住房制度改革的探索，住宅与房地产业进入到第一次快速发展阶段。住宅投资从1978年的39.21亿元增长到1990年的498.34亿元，累计投资3222.85亿元；城镇住宅竣工面积由3752万m2增长到17317万m2；城镇人均居住面积由3.6m2增长到6.7m2.这一时期，住宅建设的特点是：统一规划、统一建设、统一管理逐步成为当时的主要建设模式。在规划理论上逐步形成居住区——居住小区——住宅组团的规划结构，并有较完善的公建配套，如：影剧院、百货商店、医院等。在住宅与房地产开发领域，一批新型的房屋开发公司开始诞生，成为国民经济的重要组成部分。在住宅生产领域开始工业化住宅生产方式的探索，装配式住宅、内浇外挂住宅、框架剪力墙住宅等新型建筑体系得到快速发展，预制构件厂、墙体材料厂、厨卫洁具厂、门窗厂、混凝土集中搅拌站等一批新兴产业应运而生。在住宅管理与服务领域，开始了专业化、现代化管理模式的探索，项目的策划、物业管理、住房金融、住宅及部品流通供配等新兴产业得到快速发展。经过十几年的探索和发展，住宅产业在恢复中探索，在探索中发展，在发展中改革，在改革中完善，住宅建设已经步入了产业化发展轨道，成为国民经济振兴和社会发展的重要行业，住宅产业的效应初见倪端。
3.住宅产业的成长期（1991～1995年）。1992年，在邓小平同志南巡讲话的推动下，住宅与房地产业在有利的政治、经济环境下得以全面迅速发展。同时，外商投资为住宅与房地产业发展增添了新投资来源。城镇住宅建设投资由1991年的640.83亿元增长到1995年的3278.19亿元，平均年递增659.34亿元，1995年的住宅投资比1978～1990年13年累计投资3222.85亿元多55.34亿元；城镇住宅竣工面积由19240万m2增长到37489万m2人均居住面积由6.9m2增长到8.1m2.从1993年下半年开始，由于经济的过热增长，导致了通货膨胀等多方面问题，国家加强宏观经济调控的力度，出台了《城市房地产管理法》等一系列法规措施，标志着我国住宅与房地产业进入了法制化的轨道。从1993年到1995年，我国住宅与房地产业经历了顶峰、受挫相持、理性回落和平稳发展的过程。这一时期，住宅建设进入了高速发展时期，住宅建设提出了“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”社会化大生产的方针，注重提高住宅的工程质量，提出住宅建设走规模效益的道路。住宅建设的快速发展带动了相关产业的进步和成长，住宅科技发展取得明显进步，1995年住宅产业科技进步贡献率达到了25.4%.同时，全国开展了城市住宅小区建设试点工作，使我国住宅建设取得了前所未有的成绩，从规划设计理念、施工技术及质量、四新成果的应用等方面，推动了全国住宅科技的发展，引导了住宅产业的健康发展，住宅产业作为国民经济新的经济增长点的地位初步显现。
4.住宅产业的变革期（1996～2000年）。1996年中央经济工作会议指出，要把住宅建设作为国民经济新的经济增长点。围绕住房消费成为新的经济增长点这个中心，我国住房分配制度改革取得了历史性突破，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。住房市场化进程加速，城镇住宅建设的运行机制发生了深刻变化，使城镇居民已经成为住房投资和消费的主体，住房二级市场的开放和住房市场体系的加速发展，市场机制在住房资源配置中的作用越来越突出。在住房制度改革等政策引导下，城镇住宅建设持续快速发展，跨上一个新台阶。住宅建设经受东南亚金融危机、国民经济增长速度放缓等宏观经济环境的不利影响，经受了住房消费主体转变以及居民消费预期下降的考验。2000年住宅竣工面积54864万m2，人均居住面积达到10.3m2，城镇住房短缺时代基本结束。住宅建设已逐步由数量增长转向数量和质量并举的发展阶段，住宅建设方式依靠积极推进住宅产业现代化，逐步由粗放型向集约型转变。《住宅产业现代化试点工作大纲》（建房［1996］181号）文件的出台拉开了我国推进住宅产业现代化的序幕，《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（［1999］72号）文件的出台，将我国推进住宅产业现代化工作推向了高潮。“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”的顺利实施和几年来的探索和实践，初步构建了住宅产业现代化的总体框架，并取得了明显成效。2000年住宅产业科技进步贡献率增长到31.4%.这一时期，住宅产业发生了重大变革，其特点是：在生产领域，以增量和质量发展为主要特征，组织大规模的住宅生产与供应，住宅的生产方式在逐步转变，住宅的质量稳步提升，居住条件和环境在逐步改善。在分配、流通领域，以城镇住房货币化分配为核心政策，构建住宅商品化、社会化的新体制，相应的市场政策陆续出台，交易日趋活跃消费领域，以物业管理为基本制度，提高住宅消费的市场化程度，较好地满足了群众日益提高的住房消费需求。这一系列变革，是一项产业是否成熟的重要标志，也标志着我国住宅产业逐步走向持续健康发展阶段。
5.住宅产业的发展期。经过几十年的改革和发展，住宅产业作为国民经济中的重要产业的地位已经确立。我国住宅建设顺利完成了由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式的转变的第一次重大转折，住宅产业已进入了持续、健康发展的新时期。新时期住宅产业发展的指导思想是坚持以需求为中心，面向百姓，面向未来。面向百姓，就是面向现实的有效需求，面向广大不同消费层次的需求；面向未来，就是面向需求特点的变化，面向需求的趋势。保持住宅建设持续健康发展的根本保证是坚持以需求为中心。需求决定着发展，发展适应需求，需求刺激发展是市场经济的客观规律。保护需求、培育需求和刺激需求的核心是住宅的质量和成本。提高住宅质量，降低住宅生产成本的根本出路是依靠科技创新和科技进步，推进住宅产业现代化是新时期住宅产业发展的必然趋势。通过加快推进住宅产业现代化，不断提高住宅的综合质量，提高住宅生产的劳动生产率，降低住宅成本是新时期住宅产业发展的根本目标和任务。为引导和带动住宅产业现代化，我国开始实施“国家康居示范工程”，通过先进适用成套技术的集成和推广，全面提高住宅建设的质量，创建新世纪换代住宅的样板，加快新技术、新成果的推广应用，示范性带动和推进住宅产业现代化的实施。
1.2住宅产业在我国国民经济中的地位和作用日益突出
我国住宅建设进入到快速健康发展的轨道，住宅建设投资逐年增长，住宅消费市场日趋活跃，住宅产业从投资与消费两个方面有效地拉动了国民经济增长，已经发展成为国民经济的重要产业。特别是“九五”期间，住宅建设保持快速、健康发展态势，住宅产业在国民经济中的地位日益突出。1996年至2000年城乡住宅建设投资达到31615.95亿元（其中城镇21442.86亿元），比“八五”同期增长119.5%（124.8%）。2000年城乡住宅建设投资7594亿元（其中城镇5435亿元），占当年GDP的8.49%，占当年全社会固定资产投资的23.28%.据国家统计局有关专家按市场法和成本法两种办法初步估算，城镇住宅与房地产业增加值约为5400亿元，占GDP的比重约6%左右。2000年GDP增长中，投资（9.3%）贡献41.94%，其中房地产开发完成投资增长占固定资产投资增长额的30%，拉动GDP增长约1个百分点，诱发建筑业、制造业、采矿业等几十个相关产业产出增加共2700亿元左右，诱发系数达1.5.“九五”期间城镇住宅竣工面积23.8亿m2，平均每年建设住宅4.8亿m2.2001年城镇住宅竣工面积5.4亿m2，个人购买商品住宅的面积同比增长20.8%，所占比重达到93.9%，城镇居民家庭恩格尔系数为37.9%.住宅产业已经成为新经济增长点和新消费热点，带动相关产业发展，有效地拉动国民经济增长。
1.3我国住宅产业发展中存在的主要问题
目前，随着市场经济体制的逐步深化，住宅产业的宏观调控体系、市场体系在不断的完善。分析和研究我国住宅产业发展，应从基础抓起，重点集中于建立完善的住宅产业现代化体系。因此，从狭义住宅产业范畴研究我国住宅产业是当前发展住宅产业的基础。我国住宅产业现代化体系受体制和国情的影响，起步较晚，还处在探索阶段，与国外发展国家相比还有较大差距。
从科技发展领域看，主要表现在：
1.住宅建设还未摆脱粗放型生产方式。住宅产业的缺陷暴露明显：主要表现概括为“二高二低”——物质消耗高、能源消耗高，生产率低、科技进步对住宅产业发展的贡献率低。能源消耗为发达国家的3～4倍，劳动生产率只相当于发达国家的1／5～1／6，科技进步对住宅产业发展的贡献率仅为31.4%，与发达国家的60%～80%相比还有很大差距。按照国际通行说法，科技进步对产业的贡献率超过50%才算是集约内涵型发展的产业。
2.住宅技术的发展仍以单项技术推广应用为主，技术上缺乏有效的集成和整合，尚未形成完整系列的建筑体系。尤其是国外已比较通用的钢结构住宅、木结构住宅、装配式住宅、混凝土砌块等新型建筑体系缺乏相应的配套技术及相关规范、标准，推行起来难度较大，难以形成规模效益。
3.住宅部品的工业化水平还较低，尚未形成系列化、规模化生产体系。住宅部品的配套性、通用性差、生产规模小，特别是规范住宅部品生产的模数协调工作滞后，阻碍了住宅标准化、通用化住宅部品体系的形成。
从体制方面看，主要表现在：
1.推进住宅产业现代化的工作机制尚不健全。缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制和有效的工作机制。除部分省、市外，不少地方还没有建立开展住宅产业现代化的工作机制，缺乏具体的目标、步骤和措施。住宅产业现代化的工作主要局限在住宅小区的示范、试点项目上，未能形成引导住宅发展的产业链条以及与产业现代化相适应的成套技术体系。
2.缺乏有效的经济、技术政策作保障。不能有效地调动社会各界推进住宅产业现代化的积极性。对形成产业现代化的住宅建筑体系、部品体系和技术支撑体系，缺乏必要的优惠政策支持和调控手段，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。
2住宅产业的发展特征
“十五”是我国国民经济和社会发展的重要时期，我国将全面建设小康社会，城镇化进程将加快，人民的居住水平和人居环境质量将有更大的提高，住宅建设面临新的机遇和挑战。新世纪到来，住宅建设又迎来了巨大的发展空间，中国的住宅建设任重而道远。当前，要正确分析住宅建设的新形势，准确把握住宅发展的新特点。主要表现在以下四个方面：
1.住宅建设仍处在总量增长发展阶段。尽管住宅建设取得了很大成效，城镇居民人均建筑面积已超过了20m2，但总体上看，城镇居民的居住水平与发达国家相比，与城镇居民日益增长的需求相比仍有较大差距。住房市场的潜在需求还很大，住房苦乐不均的问题还很普遍，尚有1.5亿m2危旧房屋面临改造、156万个家庭缺房、35万个家庭人均住房建筑面积在8m2以下。因此，住宅建设有着更加广阔的发展空间。“十五”期间，国民经济预计平均每年以7%的速度增长，城市化水平每年提高0.8～1%.伴随着经济的快速增长和城镇化进程的加快，为住宅产业的发展提供了良好的经济环境和广阔的市场前景。“十五”期间，全国城乡住宅累计竣工面积57亿护，其中城镇住宅竣工面积27亿低年均建设5.4亿m2，农村住宅竣工面积30亿护，年均竣工6亿m2.同时，随着城市人口数量的增加，大量危旧房屋的改造，住宅的需求量巨大，仍有很大的发展空间，在相当长的时期内，仍处于增量型发展阶段。
2.住宅建设已经进入以需求为导向的发展阶段。经过改革开放20年国民经济的快速发展，居民的生活水平和消费结构发生了很大的变化，市场对住房的需求已从生存型向舒适型发展，对住宅的居住条件提出了更高的要求。我国住房制度改革已经实现了重大突破，个人成为住房消费主体的同时也成了市场主体，由被动消费变为主动消费，住房的供求关系发生了历史性转变，市场对住宅的品质正在进行重新的认识和定位。现在人们越来越多地提到绿色住宅、生态住宅、健康住宅等新的概念，反映出市场对居住的概念正发生质的变化。实现住宅质量质的飞跃是保护需求、培育需求、刺激需求的基础，是新时期住宅建设的根本任务。
3.住宅建设方式正走向科技高度集中的集约型发展阶段。我国住宅建设方式受计划经济体制及生产力落后的影响，住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率低，仍属于劳动力密集型生产方式。建筑材料、设备及住宅部品的供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，这种状况导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理、建设资源浪费等。因此，必须依靠科技进步和技术创新，提高住宅产业的集约化程度，促进住宅建设整体水平提高。
4.住宅与房地产市场已进入法制化、规范化发展阶段。《商品房销售管理办法》、《商品房合同示范文本》等法规的出台，为依法规范住宅与房地产场秩序提供了依据。今年人大政府报告提出，大力整顿和规范房地产市场是整顿和规范经济秩序的重要工作。今后一段时期，针对目前房地产市场出现的虚假广告、房屋面积缺斤短两、房屋质量低劣等现象，将进一步规范开发企业行为，维护房地产市场秩序做为整顿和规范房地产市场的工作重点。
3促进住宅建设持续健康发展的有效途径
加快我国住宅产业发展的关键，一是要扩大住房的有效需求，完善住房消费市场。主要着力点在于引导和刺激居民直接支付的住房消费，增加居民的购买能力。继续深化改革居民住房消费的体制，建立优良的市场服务体系是重点。二是增加住宅的有效供给，完善住宅生产建设体系。主要着力点在于提高住宅的综合质量和降低住宅生产成本。加快推进住宅产业现代化，以科技为先导，提高住宅产业科技进步贡献率，加快住宅技术、材料和部品的更新换代，是坚持以需求为中心，保持住宅建设持续健康发展的根本保证。
1.国家康居示范工程作为产业化载体的实施，带动了和推动住宅产业现代化发展。示范工程以住宅小区为载体，以推进住宅产业现代化，提高住宅质量为总目标，通过示范小区引路，加速科技成果转化为生产力，提高住宅科技贡献率及住宅生产企业的劳动生产率，推动住宅建设整体水平的提高。示范工程不仅在住宅小区的开发理念、规划设计、环境设计等方面，充分体现出以人为本的设计理念，体现出当今住宅设计领域中的最新理念、最新设计手法和最新技术手段，而且在住宅的功能与性能、设备与设施的装备水平等方面有明显的进步和提高，起着积极的引导作用。同时在住宅建设贯彻“节能、节水、节地”，“淘汰落后部品”等产业政策，在引导住宅建设技术发展等方面起着重要的导向和了范作明。主要体现在：一是住宅的规划设计突出强调住宅的均好性、多样性和协调性，从住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能五方面术提升住宅的功能质量作为设计的主要原则。二是大力推广和应用先进适用的住宅成套技术。这是示范工程的标志和核心，也是项目能否立项的关键。住宅产业化成套技术包括：建筑与结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术及施工建造技术等7大技术体系。这些技术需要在示范工程中不断实践、不断改进，逐步地完善和更新，示范工程就是要成为系统技术的集成和载体，发挥其辐射和带动作用。三是积极推广应用优良住宅部品。住宅部品体系是构成成套技术体系的基础，是促进住宅更新换代的主要环节，要通过示范工程不断完善住宅部品的通用化、系列化体系，引导住宅部品标准化的发展。
2.积极开展住宅产品淘汰、推荐认定制度，完善住宅部品的通用化体系。建立完善的住宅部品体系是实现住宅产业现代化的关键，住宅部品体系是建立在通用化、系列化和集成化基础之上，必须有优良性能的部品做保障。因此淘汰落后产品，推荐认定适合产业发展需求，满足住宅适用性要求的优良部品，完善住宅部品的配套、集成是推进住宅产业现代化的基础性工作。当前应重点做好以下工作：一是编制住宅部品淘汰产品及替代产品目录，引导住宅部品技术的健康发展。二是会同有关部门开展住宅部品集成化、通用化工作，引导住宅部品工业化的发展。三是研究制定需要引进国外的技术、产品的有关技术评估、产品认定的相关办法和技术标准，提出有利于国内企业发展的政策建议。
［关键词］住宅价格；波动效应；理论模型；政策建议
［中图分类号］F270 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2009）01-0036-02
金融危机正在全球蔓延,中国是开放的经济体,因此也不能幸免。在面对金融危机,出台治理措施的时候,中国政府必须作出一个选择：是集中有限力量率先针对一些大城市出台相应救助政策,还是全国一盘棋,平均分配力量,救助包括中小城市在内的所有城市。本文认为,由于城市间经济存在波动效应,金融危机总是先从经济发达的大城市再蔓延到受大城市影响的小城市,存在一个明显的先后顺序,因此对金融危机的治理可以利用这个规律,稳定住“多米诺骨牌”的第一张牌,集中有限力量,率先针对一些大城市出台相应救助政策。
1 城市之间住宅价格波动的理论分析
1.1 不同城市经济的空间相互作用
地球上的任何一个城市都不是孤立存在的。为了保障生产、生活的正常运行,城市之间总是不断地进行着物质、能量、人口和信息的交换,我们把这些交换称为空间相互作用。正是这种相互作用,才把空间上彼此分离的城市结合为具有一定结构和功能的有机体,即城市空间相互作用体系。
1.2 城市内部住宅市场影响城市经济
从城市居民的角度分析,住宅市场对城市经济的作用主要是以住宅价格的变化作用于城市经济体系。首先,从成本效应来看,住房成本是城市居民生活成本的重要组成部分,同时城市居民生活成本的变化又影响着对工资的要求,而工资的变化又影响了企业的成本。城市居民住宅价格很大程度上决定了城市劳动者工资的要求,劳动者工资的高低决定了一个城市对产业和劳动力的吸引力,从而居民住宅价格通过对工资的作用而作用于劳动力,最终对城市的竞争力和经济发展产生影响。其次,从财富效应与储蓄效应来看,住宅价格的变动使得自有住房的家庭所拥有的住房资产升值或贬值,从而财富增加或减少,财富的变动会影响居民的消费支出,加快或阻碍经济发展,这种效应被称为财富效应。因为住房财富存量巨大,所以即使是很小的财富效应也会对城市的宏观经济产生重要影响。对于租房的家庭,住房价格的变动会引起家庭消费的变化影响家庭储蓄,从而产生储蓄效应。储蓄效应也会对城市的宏观经济产生影响。再次,区域内住宅消费对居民消费具有双重影响。一方面,住宅消费可以带动家电消费、建材消费、物业管理费、水电燃料费、装修费等日常消费；另一方面,住宅消费也会通过现有支出的增加挤占居民的其他消费支出。很明显,在居民收入一定的条件下,与住宅相关的消费越多,其他消费就相对越少。无论是支付自有资金或者贷款都将减少居民手中的实际财富持有量,挤占居民其他消费支出。
从住宅产业角度上看,住宅产业对经济增长的影响主要表现在两个方面。一方面，住宅产业本身直接促进了城市GDP的增长,住宅产业投资成为城市固定资产投资增长的主导因素,住宅市场的发展又促进了居民消费需求的增长,住宅产业所带来的城市地税收入已经成为地方财政收入的主要来源。另一方面,住宅产业通过产业关联带动其他行业发展,间接作用于城市经济。从产业特性看,住宅产业的产业链条长、波及面广,不同产业与住宅产业的关联度虽然不同,但是城市经济中绝大部分产业与住宅产业有关联关系。因此住宅产业的变动通常会对众多相关产业产生较大的冲击波,影响城市宏观经济的稳定发展。从带动系数看,总体上我国房地产业每增加1单位产值,对各产业的总带动效应为1.416,其中,对金融保险业的带动效应为0.145,居各产业之首。住宅产业属于高关联产业,无论从住宅开发建设过程所需的上游产品来看,还是从其建成后的服务对象和依托来看,关联度都很高、产业链很长。因此,住宅投资支出的变动会带来数倍国民收入的变化,即存在投资的乘数效应。
1.3 城市内部经济影响住宅市场
城市的GDP和居民收入水平能够反映城市经济发达程度。城市经济的发达必然带来较高的消费水平,而住宅消费在居民家庭总消费中占有较大比例,因此,城市经济的发达程度对住宅的价格有决定性影响。著名经济学家西蒙•库兹涅茨（1989）通过实证研究得出结论:房地产业的发展与国民经济发展速度关系密切,国民经济发展速度小于4%时,住宅产业呈萎缩状态；速度在4%~5%时,住宅产业呈停滞或倒退状态；速度在5%~8%时,住宅产业是稳定发展的；速度在8%~10%时,住宅产业是高速发展的；速度在10%~15%时,住宅产业呈飞速发展的态势。在一个经济发达的城市,企业能更容易获得需要的资源,居民可以更容易获得学习和工作的机会,于是更多的企业和家庭涌向城市,由于城市能够提供的住宅资源的稀缺性,必然在GDP和收入增长的同时导致住宅价格上涨。
城市的重要特征是产业聚集。产业聚集的效果不仅仅体现在工业部门的聚集过程中,对金融、通信等第三产业部门办公区位的决定更为显著。这种全方位的产业聚集将改变该区域内投资的投入产出关系,从而影响城市经济的产出能力和居民住宅产业的投资水平。产业聚集伴随着产业发展水平的提高和产业结构的演变。产业发展水平的提高、产业结构演变的过程中形成的聚集因素将带来更多的人口、工业生产和商业活动的集中,从而创造出更多的住宅需求。因此,城市产业的发展包括产业结构变化、产业规模扩张带来的资源集中是影响整个城市居民住宅投资以及住宅价格的重要因素之一。以城市主导产业为龙头的城市产业发展引发了城市生产性和生活服务产业发展,随着产业规模扩大、产业升级以及城市功能日臻完善,将创造更多就业机会,城市规模也随之扩大。城市规模扩大带来的人口增加以及城市化水平的提高导致居民住宅的旺盛需求,进而有力地提升了区域内的居民住宅投资的增长能力。
2 城市之间住宅价格波动理论模型
综合上述分析,不同城市经济存在空间相互作用,同时在一个城市内部,住宅市场对城市经济产生影响,城市经济也对住宅市场产生影响。这样,一个城市住宅价格影响本城市的经济基本面,本城市的经济基本面对其他城市的经济基本面产生影响,而在其他城市内部,经济基本面也同样作用于该城市的住宅价格,从而一个城市的住宅价格对另一城市的住宅价格产生波动效应。
根据以上城市之间空间相互作用理论、城市经济与住宅价格存在的互动关系可以对城市之间住宅价格的波动进行简单模拟：由于城市空间相互作用的主要动力源是作为地区经济核心的特大城市或大城市,因此以大城市的住宅价格作为分析的起点。大城市的住宅价格与大城市的经济基本面互动①,大城市经济基本面作用于小城市的经济基本面②（城市空间相互作用理论）,小城市的经济基本面与小城市的住宅价格互动③,从而大城市的住宅价格对小城市的住宅价格产生了影响④。本文构建了不同城市之间住宅价格波动的理论模型（见下图）。
3 城市之间住宅价格波动的应对策略
由于城市空间相互作用的主要动力源是作为地区经济核心的特大城市或大城市,因此住宅价格无论是上涨还是下降,都是从大城市开始的。大城市住宅价格的变动是城市之间住宅价格波动的源头,大城市住宅价格对中小城市住宅价格的波动效应是巨大的。
在金融危机的背景下,政府为了避免房地产业衰退导致经济发展速度下滑而努力“救房市”出台一系列刺激住宅消费的政策措施是必要的。但是要注意的是,大城市的住宅价格是金融危机中房地产业“多米诺骨牌”的第一张,住宅价格的大幅上涨或下降先从经济发达的大城市开始,蔓延到中小城市有一个时间差。只要集中优势力量稳定住第一张牌,就会稳定住包括中小城市在内的全国房地产业。因此本文提出应对金融危机中的房地产业的策略是针对住宅价格波动的源头城市即大城市给予财政、税收、土地和金融等方面更多政策倾斜,治理城市之间住宅价格的波动从源头城市做起,只有控制住大城市的住宅价格的大幅波动,才能避免城市之间住宅价格的波动造成全国性经济衰退。
参考文献：
［1］GIUSSANI B,HADJIMATHEOU G.1991.Modeling regional house prices in the United Kingdom［J］ .The Journal of Regional Science Associational International,2005,70(2):201-219.
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关键词：住宅价格 住宅投机 投机度模型
研究背景
投机是行为主体从自身利益出发的一种经济行为，大规模地投机性购买住宅必然导致住宅售价的暴涨。2005年以来，中国的房价一路飙升，虽然这中间也经历了2006-2007年楼市调控，可2009年房价又迅猛增长，2010年4月和9月“国十条”的提出，各市“限购令”的出台，2011年1月“国八条”的相继出现，又一轮政策限制了房价的过快发展，然而，是不是如理论界所说的2010年底以来住宅投机已经被完全挤出？而且国家统计局2011年2月16日公布了《住宅销售价格统计调查方案》，新方案的公布不仅使得房价指标进行了调整，而且数据采集，计算方法以及数据方式和时间都出现了很大的改变，这就使得研究数据会在此发生前后衔接的问题，因此这两年研究投机的文章较原来甚少，研究住宅价格与投机的文献就更少。鉴于此，本文用回归方程实证分析了2010年10月以来楼市新一轮调控后中国住宅市场上到底还有没有投机？投机度到底有多高？这两年住宅的投机是否已经被挤出？
理论与模型
（一）理论基础
住宅投资和居住的双重属性决定了对住宅的消费和投资的双重需求。对住宅的消费需求归根结底是由城镇居民的实际购买能力决定的，被称为真实需求，由这种真实需求决定的住宅价格是住宅的基础价格。当住宅作为一种投资工具为购买者赚取资本收益时，对住宅需求就是投资需求，如果这种投资需求能够在理性假设和有效市场假说的严格条件下进行，那么投资需求所决定的住宅价格应该是围绕着住宅的基础价格上下波动的，长期内波动的均值应等于住宅的基础价格。但理性假设和有效市场假说（尤金·法玛（Eugene Fama）1970年）在住宅市场上常常是不能被满足的，当投资的目的不是为了获得住宅资产的长期收益，当投资的收益目标也不是长期的行业平均收益而是短期的资本利差的时候，这种投资就演变成了投机。投机活动的结果之一是住宅价格在一定时期内对住宅基础价格的系统偏差，事实上，住宅价格正是由基础价格和这种系统偏差所构成的，当投机盛行时，由投机引起的这种系统偏差甚至可能成为住宅（房地产）实际价格的主要构成部分。
（二）国内外文献综述
关于房地产市场投机模型的研究方面，国内外已经有不少学者提出有自己的观点。
国外学者多采用直接测度法来度量房地产市场的投机，直接测度法主要是以投机理论为基础建立投机度计量检验模型，通过比较房地产理论价值与实际价格来测度房地产的投机。国外学者莱文（1997）提出了投机度检验法，他认为房地产价格Pt主要由房地产所有者从物业使用中获得的收益Pθ（假设资本收益的预期为0）和房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量Pb构成，即Pt=Pθ+Pb，此外，他认为影响房地产投机收益变化的主要变量为可支配收入、贷款利率和过去房价实际增长率，并以这些变量的关系为基础建立房地产业投机度检验模型，通过模型推导，可用一个变量表示房地产业投机度，若该值过高，说明房地产市场上存在大量投机行为。
豪斯曼（1978）提出定性检验法模型：。其中，Pt代表房地产价格，Dt代表各期租金收入，Ut是误差项。但根据豪斯曼的推导，这个方法最终和莱文的方法计算出的数据不一致，这就显得这两种方法不知到底用哪一个，同时由于是国外的模型，如果应用于国内市场不知是否能够照搬。
日本学者野口悠纪雄（1989）也提出了自己的模型，运用公式L=n[ar-（r+s）B]/（r+t）研究了东京市中心写字楼用地和住宅用地的现实地价和理论地价的差异，上述实证结果表明，上世纪80年代末东京写字楼用地和商业用地的实际地价已经大幅偏离理论地价，部分地区超出幅度甚至达到2-3倍。
以上国外学者研究的成果比较一致的结论是当市场投机度>40%时，认定该市场投机行为显著，房地产投机泡沫产生。国内学者研究投机度方面的也不少，但基本都参考了国外学者的观点。
曹振良（2004）提出的模型：Pt=a0+a1 yt+a2 it+a3[（gt-1）/（1+it）]+ut，实际是参考国外学者莱文的模型。其中，P代表房地产价格；y代表居民可支配收入；i代表贷款利率；（gt-1）/（1+it）代表过去房地产价格实际增长率；u代表随机误差项，投机度为θ=a3 /a2。θ可以用来表示房地产业投机度。即房地产过去价格对将来价格的影响程度。这里面有两个地方值得考虑，第一，θ到底取多少合适，国内外国情不同，是否能用同一个临界值40%有待深究。第二，曹教授这个模型中“资本收益为零时的房地产价格是收入和利率的函数”没有理论依据，其文中的理论分析，只能说明房地产价格的决定因素是：可支配收入、短期利率、长期利率、房价的实际增长率，而且其学生周京奎也曾论证过居民可支配收入对房价没有显著影响（2004）。
丁华军（2007）指出的模型Pt=a0+a1 yt+a2 rt+a3[（gt-1）/（1+rt）]+ut与曹振良模型差不多，只是将其中的i（代表贷款利率）改成了r（土地价格的增长率），根据国土资源部的调查，地价只占房价的一小部分（新京报，2009年6月24日）本文也认为地价对房价是没有传导作用的，或者说这种传导是有条件的，那就是开发商具有一定的市场势力。
何金英（2008）提出的模型Pt=a0+a1 ct+a2 yt+a3 it+a4[（gt）/（1+it）]+ut，加入了房屋建造成本ct，将gt-1换成了gt，即（gt）/（1+it）代表当期房屋的实际增长率。其一这个模型新引入房屋建造成本，而本文观点认为泡沫是房地产实际价格对基础价格在一定时期的系统偏离，而并不是地价决定了房价；其二，虽然本期房价也会对本期房价有影响，但这个毕竟是同一时期，影响作用并不大，最重要的是本期的房价会对将来的房价有影响，因此，文中gt是否合适值得再探讨。
（三）本文模型的构建
以上是各学者目前对投机存在性模型的观点，最终都是归结为投机度的测算，只是在模型的构建上存在不同。而且用这些模型计算数据的都是国家统计局2011年年2月16日公布“新住宅方案”之前的数据，无法反应新一轮调控政策2010年底后住宅市场上投机度的问题。本文从自己研究的目的出发—研究近两年住宅市场上是否有投机，并且根据本文的观点—投机是住宅价格在一定时期内对其基础价格的系统性偏移，其结果之一是引起了住宅价格的泡沫，结合以上各学者的观点和数据的可得性提出本文的投机度模型来分析住宅价格：
Pt=a0+a1 Rt+a2it+a3[（gt-1）/（1+it）]+ut
其中，P代表住宅价格指数；R代表住宅租赁价格指数；i代表贷款利率；（gt-1）/（1+it）代表过去住宅价格实际增长率；u代表随机误差项，住宅的投机度仍为θ=a3 /a2。并且由于没有更好的方法定θ的临界值，因此也暂且根据国内外经验选取40%。选择该模型的原因如下：根据资产定价模型原理，资产的实际价格是由其基础价格和预期资本收益现值两部分组成，对于预期收益现值的算法大都模型中没有差异，但对于基础价格的计算有多种方法。投机度的含义仍然是a3 /a2，因为a3是预期收益现值在实际价格中所占的比比例，a2是基础价格在实际价格中所占的比例。这样做的好处是同上文衔接，住宅的基础价格是由住宅投资的未来收入流现值，避免了原来模型的上下文不衔接的问题。
我国住宅市场投机的实证性研究
（一）模型数据的收集与处理
由于本文想研究2010年和2011年国家实施一系列房价调控政策后，投机是否真的被抑制，2010年至今，时间并不长，所以不能选取年度数据，而且由于2011年2月16日，统计局颁布了《住宅销售价格统计调查案》，住宅租赁价格指数没有公布，所以考虑到数据的可得性，本文根据中国指数研究院指数中心公布的《十大城市房地产价格指数》和《住宅租赁价格指数报告》对2011年11月到2012年5月住宅价格的相关数据和住宅租赁价格数据进行了整理，最终本文选取了8个城市，这些城市覆盖有一线和二线城市，同时也涵盖了东、中和西部城市，因此也有现实意义。贷款利率根据6个月以内（含6个月）的贷款利率调整而得，过去住宅价格实际增长率是通过住宅价格指数计算而来的。
（二）模型的实证结果
本文的实证结果如表1所示。
（三） 模型的基本结论
以上回归结果在10%的显著性水平下基本上都是通过检验的，并且拟合优度也比较高，说明方程拟合的较好。经计算，一线城市的北京和上海在国家这两年严厉的政策调控下住宅投机度并不高，深圳和广州如果按40%的标准，也都没有投机，反倒是二线城市住宅的投机度很高，重庆住宅的投机度高达0.77（由于没有三线和四线城市的数据，没有计算三线和四线城市住宅的投机度，这也是本文的不足之处，有待进一步讨论）。由此可以说明，我国的住宅价格在 2010年11月到2012年5月这个时间段内仍存在由于投机产生的泡沫。
结论及启示
本文通过分析得出以下结论：
虽然房地产业（住宅）投机度过低会影响房地产的发展，适当的泡沫会促进经济的发展，但泡沫太高势必会最终成为泡影，并且笔者大胆猜测我国城市住宅的投机行为正在从一线城市往二、甚至是三线、四线城市进行转移。
投机行为对市场造成的危害，不仅在于哄抬了房价，导致部分消费者无力购买而推延消费时期，更大的危害在于它制造了巨大的房产“隐性空置率”。因而，为了保证房地产市场健康发展，维护经济持续发展，必须有效控制投机行为，而且不仅要严格控制一线城市过高的住宅价格，而且也应该关注二线、三线和四线城市住宅的价格。
参考文献：
1.约翰·伊特维尔，默里·米尔盖特，彼得·纽曼.新帕尔格雷夫经济学大辞典.经济科学出版社，1996
2.刘圣欢，曹晓元.基于经济学的房地产投机行为研究.华中师范大学硕士学位论文，2006.12
3.周京奎，曹振良.中国房地产泡沫与非泡沫—以投机理论为基础的实证分析.产业经济，2004（2）
4.何金英.基于投机价格模型的住宅市场泡沫度研究.北方经济，2008（2）
5.徐旭先.房地产市场投机度测量与实证分析：以山东为例.金融发展研究，2008（11）
6.温红梅，姚凤阁.我国房地产市场价格泡沫的实证分析.中国管理科学，2007（10）
7.刘为姣.房地产泡沫投机度检测方法的应用研究.武汉理工大学硕士学位论文，2008
8.Ito T，Iwaisako T.Explaining Asset Bubbles in Japan[R].National
论文关键词：山地住宅；营销战略；营销策略
随着我国城市化进程的不断加快，对城市建设的时间、空间和布局都提出了更高的要求，而选择自然环境优美、靠近都市的山地进行住宅建设，将成为城市住宅开发的一条重要出路。如今，山居已经不再仅是一种文人偏爱的文化，作为一种住宅发展的趋势，正引起国内专家学者和房地产开发商的重视。本文基于对山地住宅的重视，在其营销战略与策略方面，提出一些自己的看法，做一些尝试性的研究。
1山地住宅的定义
山地住宅：我们一般定义为依山地而建，供人们居住的建筑物为山地住宅。我国是个多山的国家，依山而居历史悠久，大量的山庄、别墅、书院、学舍、庵观、寺院等建筑，都蕴涵着深远的山居文化。这些建筑不仅依地而建，更注意与自然环境的嵌合和诗情画意的融人。我国传统的古村落大多依山傍水，是山地住宅的典型。本文研究在现代房地产企业运作下的城市山地住宅项目，农村村民居住的山地住宅以及书院、学舍、庵观、寺院等建筑项目暂不在研究之列。
2我国山地住宅开发的可行性
1)伴随着社会生产力的极大解放和发展，人口增长，资源消耗增大，农村人口大量涌入城市，城市的数量与规模不断的扩大，一系列的矛盾和环境问题集中在城市里表现出来，诸如人口膨胀，交通拥挤，住宅紧张导致生存环境质量下降。人们希望能在城市近郊或城市外找到适合自己居住的地方。
2)经济发展和社会进步导致高收入阶层人群出现，他们已不满足基本的生存条件，而开始逃避城内不良生存环境，寻求一种“天人合一”的理想人居环境和生活理念。
3)居住环境是一种具有公共物品性质的消费品，这样就使有较好自然环境条件的城市近郊山地成为稀缺的公共物品，某些居民愿意出更多的钱而居住在更理想的环境中，这是一种合理的消费行为。
4)在一定经济条件下的“回归自然”人居理念驱动下，使房地产开发商依据这种消费心理会选择这种自然环境优美的区域进行开发来构建市场，这样促使位于城市内部及近郊自然环境优越的山地成为现代都市居住楼盘开发的首选。
5)我国大多数城市距山地较近的空间选址为山地住宅的出现提供了必要的物质条件。交通与信息技术的发展与进步提供了必要的辅助条件。
3我国山地住宅市场营销与发展现状
1)我国山地住宅现阶段主要作为一个概念在积极推广，但是业界仍然有很多山地住宅的表现形式。如别墅、山地排屋等。山地住宅这种概念正在为人们所接受。
2)随着人们收入的提高、居住观念的改变，城郊房产迅速发展，适合中高收入阶层购买的别墅、排屋更是遍地开花。目前，我国一些大城市附近的山区开发建设了不少山地别墅式住宅，购房者多为城市中较高收入阶层成员，购房目的多为购置满足度假、休闲等需要的第二套住宅。
3)作为山地住宅项目，国内房地产企业重点停留在开发别墅等高级住宅项目上。很多项目都是超级豪华的别墅住宅。山地住宅巨大的市场总量正在逐渐为市场所激活。
4)山地住宅项目开发企业整体营销战略不够清晰，营销策略也是停留在普通房地产项目的营销手段的组合，同时强调高容积率，对原有生态破坏严重。这与山地住宅作为住宅发展的趋势是相违背的。
4山地住宅的营销战略
4．1 SWOT分析
1)发展山地住宅，与平地住宅相比其至少存在以下四个方面的居住优势：①环境优美的山地住宅，能最好地满足人们“回归自然”的心灵追求；②山地住宅完全符合中国五千年来对住宅科学选址的居住总结；③山地住宅的生态环境对人类的健康有着不可估量的影响；④山地住宅的适应性广，可根据市场经济的需要作灵活调节，这便确定了自身发展的潜质。山地住宅有着丰富的绿色资源，其拥有的优势将是其他住宅远不能比拟的。绿色的山地住宅势必成为时代居住发展的趋势之一。
2)发展山地住宅，有其固有的劣势：①住宅的开发与环境的保护协调困难，景观设计有一定难度；②山上建筑的工程技术局限。
3)发展山地住宅，存在很多机会：①中国有着历史悠久的山居文化。中国是个多山的国家，所以依山而居有着十分悠久的历史；②事实上，在国内许多城市近郊荒山已成为开发热点。近郊山地开发的条件已经成熟；③汽车的普及以及道路的畅通，缩短了山地住宅与城市中心区的交通距离，为城市居民迁出城市中心地区、到城市周边的山地住宅居住创造了先决条件；④信息时代的到来，网络的普遍使用，使居家办公成为可能，人们即使远离主城区，工作和生活也不会受到太大影响；⑤科技的发展为山地住宅带来灾害防范、公共卫生等问题解决的可能性。
中国是一个人口大国、资源小国，山地、丘陵占三分之二，平地只有13%，这是我们的基本国情。
4)发展山地住宅必须注意潜在的威胁：①城市人们回归自然后，又想回归城市的心态难以把握。叶公好龙的本性又使现代人不能离开城市太远；②风水学是一把双刃剑，风水说甚至会影响整个项目的成败。
图1中不同的因素不同的组合就成为不同的细分市场。在现阶段的中国具体市场环境下山地住宅有其特有的目标市场。经济收入状况是住房购买中的决定性因素。而职业构成不同所带来的收入差异在社会区域形成中将会起重要作用，并由此导致购买住房档次的差异。
我国现行住房改革相关政策中，将商品房大致分为高价商品房、经济适用房和廉价出租房三种针对不同收入阶层所提供的选择。山地高级住宅区的开发正是上述机制在当前的城市住宅扩散中有很好的验证，考虑其特有的稀缺环境成本内部化所带来的经济成本的增加，导致其房价必然要高于普通住房，要求购房者必须具有一定经济基础和较高的收入来源。
4．3目标市场
基于以上分析我们选择企业家、职业经理人等“中产阶层”作为山地住宅的目标市场。在现代社会中“中产阶层”已经成为社会的中坚力量。细分目前中国的中产阶层，基本分属五大类型：
1)白领阶层。包括经理，外资企业白领雇员，国有和其他形式企业的中下层管理人员，特殊垄断行业(金融保险、电信等)的中下层管理人员和雇员。
2)中、小规模企业的商业精英阶层(企业家)是经济资本相对雄厚的群体。包括中、小型私营企业主，国有、合资等企业的承包经营者。
3)一定层次的政府官员(政治精英)，行政职位大概是分属于局级、处级、科级。政治资本相对雄厚的群体。据中国社科院一份调查报告显示，三分之一的官员已成为中产阶层。
4)专业人士(智力精英)。文化资本相对雄厚的群体。这部分群体涉及的领域很杂，包括教授、研究员等高级知识分子，专业技术人员，科研人员，大、中学教师，建筑师，律师，会计师，精算师，科技人才。
5)新型文化人。影视制作人、编辑、记者、专业撰稿人等。大都工作在朝阳型的文化产业，并能从资讯中接触到大量的消费品位、潮流等信息，被称之为提供符号产品与服务的新型小资者的文化媒介人。
4．4品牌战略
中国目前的中产阶级生活方式呈现这样一些倾向：时尚消费、品牌消费、文化消费、品位消费、休闲消费与享受型消费。品牌是一个复合概念，它由品牌名称、品牌认知、品牌联想、品牌标志、品牌色彩、品牌包装以及商标等要素组成。如果用最简单的概括来表述：品牌就是知名度和美誉度的结合，又是消费者对产品的内心认同度。品牌战略的本质就是创造差异化的竞争战略。山地住宅与平地住宅比较本身就具有天然的差异，山地住宅实施品牌就是在自然差异的基础之上再进一步的实现品牌文化、居住文化差异化。山地住宅如何在差异的基础之上实现更进一步的差异化，笔者认为最好的方式是选择绿色营销和文化营销来构建山地住宅的品牌。
1)重视“生态”概念，营造可持续发展的人居环境。房地产企业的卖点正向“生态”、“健康”转变。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋到“居者优其屋”。人居环境“生态化”的根本即是对自然环境的关心，也是一种环境共生意识的体现。对山地富有特色的自然因素要尽可能的尊重、利用，把人工环境与自然环境有机的结合起来。建筑设计要树立整体观念，注重整体建筑风格的统一，充分考虑周围环境气氛，处理好单体建筑与环境及背景建筑群在风格、造型、色彩等方面的和谐统一。绿化也是实现生态住区的重要途径，又是评价居住环境质量的重要指标之一。
2)提升文化品位，塑造品牌人居环境。人居环境的文化品味是超越产品实体层的抽象观念形态，它构成了品牌的灵魂。人居精品不仅给消费者物质上的满足，而且更多地是带来文化色彩和精神享受，其魅力正是植根于消费者对这种文化的认同和崇拜，而使品牌经久不衰的秘密是隐含在品牌之中的文化力.文化并不虚无，要真正将文化融人到社区环境中，融人到建筑作品中，融人到一草一木、一砖一石中，融人到生活的点点滴滴中。成功地运用文化所特有的沟通能力，聚集具有类似文化素养的人群，通过项目的开发与之取得价值观方面的认同，建立起较为密切的关系，从而使该人群成为公司忠实的潜在消费群。
5山地住宅的营销策略(4P&4C)
4P 4c都是营销组合理论，4P即产品、价格、销售渠道和促销。4c即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、有效沟通。许多学者认为4P理论的思维基础偏重于企业，它比较适合产品供不应求或竞争不够激烈的市场环境。4c理论的思维基础偏重于消费者，它是在我国社会主义市场经济体制日趋完善，竞争空前激烈的市场环境下的必然要求。本文主要从4c理论并结合4P理论中的分析角度来探讨山地住宅的营销策略。
5．1产品与顾客
山地住宅项目不仅通过建筑要素为顾客提供核心利益，还通过环境要素、基础设施要素、人文要素、形象要素为顾客提供附加利益。在统一品牌运作下的山地住宅项目以绿色营销、文化营销为主要营销手段，坚持以顾客为中心，遵循自然改造自然。按照一定的规划原则和特有的产品设计原则倾心为“中产阶层”打造山地住宅精心之作。
1)山地住宅的规划原则。山地住宅的规划原则应是生态先行、景观先行。山地住宅的规划要充分考虑保护原生态及生态景观。山地的原生态及生态景观，大体包括森林生态系统、湿地生态系统，有的还涉及水域生态系统。首先要求保护原生态系统，使地形、溪流、植被，鸟类与其他野生生物的活动路径及栖息地等都有其连续性。其次，好的土地规划要尽量地减少现存格局对各种“流”(气流、水流……)的干扰。
2)山地住宅的生态景观设计原则。山地住宅的生态景观设计原则是应该做到景观先行、人工与自然和谐。“先造景观，后盖房子”。“中产阶级”物质生活水平比较高，他们对景观的要求已不是建筑单体中插入绿化，而是对成片规划的景观有着强烈的诉求。
3)山地住宅的建筑设计原则。建筑应是景观中景点的主题，故建筑纳入景观中。建筑设计要照顾其形体、色调、环境等要素(即处理好微尺度的景观)，同时要注意住宅区的总体布局(即处理好小尺度到中尺度的景观)。住宅如果是联体，则需考虑风格统一的问题；住宅是各自独立、分散的，则可以林木和围墙隔离各座建筑，使其自成系统，其建筑风格可各异、各具特色。总而言之，建筑设计与景观设计要同步进行，使其风格一致、协调。山地住宅的建筑设计要通过对地块山形地貌的理解，找到最有效的构思方案。如建筑沿等高线随山体布局，形成了收放自如、起伏跌宕的局面；再如根据不同坡向和地形高差及台基面积建造不同类型的建筑，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，这样一方面丰富了住宅的场所，同时也避免了对自然山体的破坏。坚决避免简单地把平地住宅搬到山上，楼型呆板，色彩单调，不能充分利用特殊的地形地貌和自然资源，使建筑与山体有机地融为一体；坚决避免片面追求容积率，在山上建造高密度的小区，使山景住宅的舒适度大打折扣。
5．2价格与成本
“中产阶层”有强烈的品牌情结。品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。因此山地住宅定价应该考虑品牌形象与品牌溢价、消费者物有所值的消费心理、与竞争者的差异化优势以及竞争者价格与企业成本。
5．3分销与便利
消费者的购房行为是一个程序相当复杂涉及面较广、跨度时间较长的过程，在这个过程中，消费者投入的不仅是数额巨大的资金，而且还要耗费大量的时间和精力。山地住宅项目的销售可以采用以下两种方式。
1)售楼部。售楼部的设置一般有现场售楼处、市中心售楼处、集团公司总售楼处三种方式，山地住宅可根据具体情况单独使用或并用。售楼部是实现销售的重要战场，也是信息沟通的重要渠道。必须重视现场形象的包装，使之符合公司的统一形象；必须增加对现场人员的培训，提高销售执行力度；必须加强与客户的沟通，真正把握客户的心理和需求；必须详细记录各种信息，定期分析整理，及时调整销售策略。现场售楼处便于客户现场参观考察，眼见为实，给客户非常直观的感觉；因为山地住宅离市中心有一定距离，市中心售楼处很有必要，便于促进成交、便于为客户服务；集团公司总售楼处则把公司所有在售项目统一展示，整合营销资源，整体上给客户良好印象。
2)网络。选购房产对于大多数人来说是慎之又慎，反复衡量比较的结果。“中产阶层”经常与网络打交道。选择网络销售是一种比较好的方式。建设一个房地产企业网站，不过网络重点在于展示，让购房者能够在互联网上全面了解开发商背景和楼盘产品特色，增强购房者的信心，这对于房产开发商具有非常现实的意义。
关键词：山地住宅；营销战略；营销策略
随着我国城市化进程的不断加快，对城市建设的时间、空间和布局都提出了更高的要求，而选择自然环境优美、靠近都市的山地进行住宅建设，将成为城市住宅开发的一条重要出路。如今，山居已经不再仅是一种文人偏爱的文化，作为一种住宅发展的趋势，正引起国内专家学者和房地产开发商的重视。本文基于对山地住宅的重视，在其营销战略与策略方面，提出一些自己的看法，做一些尝试性的研究。
1山地住宅的定义
山地住宅：我们一般定义为依山地而建，供人们居住的建筑物为山地住宅。我国是个多山的国家，依山而居历史悠久，大量的山庄、别墅、书院、学舍、庵观、寺院等建筑，都蕴涵着深远的山居文化。这些建筑不仅依地而建，更注意与自然环境的嵌合和诗情画意的融人。我国传统的古村落大多依山傍水，是山地住宅的典型。本文研究在现代房地产企业运作下的城市山地住宅项目，农村村民居住的山地住宅以及书院、学舍、庵观、寺院等建筑项目暂不在研究之列。
2我国山地住宅开发的可行性
1)伴随着社会生产力的极大解放和发展，人口增长，资源消耗增大，农村人口大量涌入城市，城市的数量与规模不断的扩大，一系列的矛盾和环境问题集中在城市里表现出来，诸如人口膨胀，交通拥挤，住宅紧张导致生存环境质量下降。人们希望能在城市近郊或城市外找到适合自己居住的地方。
2)经济发展和社会进步导致高收入阶层人群出现，他们已不满足基本的生存条件，而开始逃避城内不良生存环境，寻求一种“天人合一”的理想人居环境和生活理念。
3)居住环境是一种具有公共物品性质的消费品，这样就使有较好自然环境条件的城市近郊山地成为稀缺的公共物品，某些居民愿意出更多的钱而居住在更理想的环境中，这是一种合理的消费行为。
4)在一定经济条件下的“回归自然”人居理念驱动下，使房地产开发商依据这种消费心理会选择这种自然环境优美的区域进行开发来构建市场，这样促使位于城市内部及近郊自然环境优越的山地成为现代都市居住楼盘开发的首选。
5)我国大多数城市距山地较近的空间选址为山地住宅的出现提供了必要的物质条件。交通与信息技术的发展与进步提供了必要的辅助条件。
3我国山地住宅市场营销与发展现状
1)我国山地住宅现阶段主要作为一个概念在积极推广，但是业界仍然有很多山地住宅的表现形式。如别墅、山地排屋等。山地住宅这种概念正在为人们所接受。
2)随着人们收入的提高、居住观念的改变，城郊房产迅速发展，适合中高收入阶层购买的别墅、排屋更是遍地开花。目前，我国一些大城市附近的山区开发建设了不少山地别墅式住宅，购房者多为城市中较高收入阶层成员，购房目的多为购置满足度假、休闲等需要的第二套住宅。
3)作为山地住宅项目，国内房地产企业重点停留在开发别墅等高级住宅项目上。很多项目都是超级豪华的别墅住宅。山地住宅巨大的市场总量正在逐渐为市场所激活。
4)山地住宅项目开发企业整体营销战略不够清晰，营销策略也是停留在普通房地产项目的营销手段的组合，同时强调高容积率，对原有生态破坏严重。这与山地住宅作为住宅发展的趋势是相违背的。
4山地住宅的营销战略
4．1 swot分析
1)发展山地住宅，与平地住宅相比其至少存在以下四个方面的居住优势：①环境优美的山地住宅，能最好地满足人们“回归自然”的心灵追求；②山地住宅完全符合中国五千年来对住宅科学选址的居住总结；③山地住宅的生态环境对人类的健康有着不可估量的影响；④山地住宅的适应性广，可根据市场经济的需要作灵活调节，这便确定了自身发展的潜质。山地住宅有着丰富的绿色资源，其拥有的优势将是其他住宅远不能比拟的。绿色的山地住宅势必成为时代居住发展的趋势之一。
2)发展山地住宅，有其固有的劣势：①住宅的开发与环境的保护协调困难，景观设计有一定难度；②山上建筑的工程技术局限。
3)发展山地住宅，存在很多机会：①中国有着历史悠久的山居文化。中国是个多山的国家，所以依山而居有着十分悠久的历史；②事实上，在国内许多城市近郊荒山已成为开发热点。近郊山地开发的条件已经成熟；③汽车的普及以及道路的畅通，缩短了山地住宅与城市中心区的交通距离，为城市居民迁出城市中心地区、到城市周边的山地住宅居住创造了先决条件；④信息时代的到来，网络的普遍使用，使居家办公成为可能，人们即使远离主城区，工作和生活也不会受到太大影响；⑤科技的发展为山地住宅带来灾害防范
、公共卫生等问题解决的可能性。
中国是一个人口大国、资源小国，山地、丘陵占三分之二，平地只有13%，这是我们的基本国情。
4)发展山地住宅必须注意潜在的威胁：①城市人们回归自然后，又想回归城市的心态难以把握。叶公好龙的本性又使现代人不能离开城市太远；②风水学是一把双刃剑，风水说甚至会影响整个项目的成败。
图1中不同的因素不同的组合就成为不同的细分市场。在现阶段的中国具体市场环境下山地住宅有其特有的目标市场。经济收入状况是住房购买中的决定性因素。而职业构成不同所带来的收入差异在社会区域形成中将会起重要作用，并由此导致购买住房档次的差异。
我国现行住房改革相关政策中，将商品房大致分为高价商品房、经济适用房和廉价出租房三种针对不同收入阶层所提供的选择。山地高级住宅区的开发正是上述机制在当前的城市住宅扩散中有很好的验证，考虑其特有的稀缺环境成本内部化所带来的经济成本的增加，导致其房价必然要高于普通住房，要求购房者必须具有一定经济基础和较高的收入来源。
4．3目标市场
基于以上分析我们选择企业家、职业经理人等“中产阶层”作为山地住宅的目标市场。在现代社会中“中产阶层”已经成为社会的中坚力量。细分目前中国的中产阶层，基本分属五大类型：
1)白领阶层。包括经理，外资企业白领雇员，国有和其他形式企业的中下层管理人员，特殊垄断行业(金融保险、电信等)的中下层管理人员和雇员。
2)中、小规模企业的商业精英阶层(企业家)是经济资本相对雄厚的群体。包括中、小型私营企业主，国有、合资等企业的承包经营者。
3)一定层次的政府官员(政治精英)，行政职位大概是分属于局级、处级、科级。政治资本相对雄厚的群体。据中国社科院一份调查报告显示，三分之一的官员已成为中产阶层。
4)专业人士(智力精英)。文化资本相对雄厚的群体。这部分群体涉及的领域很杂，包括教授、研究员等高级知识分子，专业技术人员，科研人员，大、中学教师，建筑师，律师，会计师，精算师，科技人才。
5)新型文化人。影视制作人、编辑、记者、专业撰稿人等。大都工作在朝阳型的文化产业，并能从资讯中接触到大量的消费品位、潮流等信息，被称之为提供符号产品与服务的新型小资者的文化媒介人。
4．4品牌战略
中国目前的中产阶级生活方式呈现这样一些倾向：时尚消费、品牌消费、文化消费、品位消费、休闲消费与享受型消费。品牌是一个复合概念，它由品牌名称、品牌认知、品牌联想、品牌标志、品牌色彩、品牌包装以及商标等要素组成。如果用最简单的概括来表述：品牌就是知名度和美誉度的结合，又是消费者对产品的内心认同度。品牌战略的本质就是创造差异化的竞争战略。山地住宅与平地住宅比较本身就具有天然的差异，山地住宅实施品牌就是在自然差异的基础之上再进一步的实现品牌文化、居住文化差异化。山地住宅如何在差异的基础之上实现更进一步的差异化，笔者认为最好的方式是选择绿色营销和文化营销来构建山地住宅的品牌。
1)重视“生态”概念，营造可持续发展的人居环境。房地产企业的卖点正向“生态”、“健康”转变。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋到“居者优其屋”。人居环境“生态化”的根本即是对自然环境的关心，也是一种环境共生意识的体现。对山地富有特色的自然因素要尽可能的尊重、利用，把人工环境与自然环境有机的结合起来。建筑设计要树立整体观念，注重整体建筑风格的统一，充分考虑周围环境气氛，处理好单体建筑与环境及背景建筑群在风格、造型、色彩等方面的和谐统一。绿化也是实现生态住区的重要途径，又是评价居住环境质量的重要指标之一。
2)提升文化品位，塑造品牌人居环境。人居环境的文化品味是超越产品实体层的抽象观念形态，它构成了品牌的灵魂。人居精品不仅给消费者物质上的满足，而且更多地是带来文化色彩和精神享受，其魅力正是植根于消费者对这种文化的认同和崇拜，而使品牌经久不衰的秘密是隐含在品牌之中的文化力.文化并不虚无，要真正将文化融人到社区环境中，融人到建筑作品中，融人到一草一木、一砖一石中，融人到生活的点点滴滴中。成功地运用文化所特有的沟通能力，聚集具有类似文化素养的人群，通过项目的开发与之取得价值观方面的认同，建立起较为密切的关系，从而使该人群成为公司忠实的潜在消费群。
5山地住宅的营销策略(4p&4c)
4p 4c都是营销组合理论，4p即产品、价格、销售渠道和促销。4c即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、有效沟通。许多学者认为4p理论的思维基础偏重于企业，它比较适合产品供不应求或竞争不够激烈的市场环境。4c理论的思维基础偏重于消费者，它是在我国社会主义市场经济体制日趋完善，竞争空
前激烈的市场环境下的必然要求。本文主要从4c理论并结合4p理论中的分析角度来探讨山地住宅的营销策略。
5．1产品与顾客
山地住宅项目不仅通过建筑要素为顾客提供核心利益，还通过环境要素、基础设施要素、人文要素、形象要素为顾客提供附加利益。在统一品牌运作下的山地住宅项目以绿色营销、文化营销为主要营销手段，坚持以顾客为中心，遵循自然改造自然。按照一定的规划原则和特有的产品设计原则倾心为“中产阶层”打造山地住宅精心之作。
1)山地住宅的规划原则。山地住宅的规划原则应是生态先行、景观先行。山地住宅的规划要充分考虑保护原生态及生态景观。山地的原生态及生态景观，大体包括森林生态系统、湿地生态系统，有的还涉及水域生态系统。首先要求保护原生态系统，使地形、溪流、植被，鸟类与其他野生生物的活动路径及栖息地等都有其连续性。其次，好的土地规划要尽量地减少现存格局对各种“流”(气流、水流……)的干扰。
2)山地住宅的生态景观设计原则。山地住宅的生态景观设计原则是应该做到景观先行、人工与自然和谐。“先造景观，后盖房子”。“中产阶级”物质生活水平比较高，他们对景观的要求已不是建筑单体中插入绿化，而是对成片规划的景观有着强烈的诉求。
3)山地住宅的建筑设计原则。建筑应是景观中景点的主题，故建筑纳入景观中。建筑设计要照顾其形体、色调、环境等要素(即处理好微尺度的景观)，同时要注意住宅区的总体布局(即处理好小尺度到中尺度的景观)。住宅如果是联体，则需考虑风格统一的问题；住宅是各自独立、分散的，则可以林木和围墙隔离各座建筑，使其自成系统，其建筑风格可各异、各具特色。总而言之，建筑设计与景观设计要同步进行，使其风格一致、协调。山地住宅的建筑设计要通过对地块山形地貌的理解，找到最有效的构思方案。如建筑沿等高线随山体布局，形成了收放自如、起伏跌宕的局面；再如根据不同坡向和地形高差及台基面积建造不同类型的建筑，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，这样一方面丰富了住宅的场所，同时也避免了对自然山体的破坏。坚决避免简单地把平地住宅搬到山上，楼型呆板，色彩单调，不能充分利用特殊的地形地貌和自然资源，使建筑与山体有机地融为一体；坚决避免片面追求容积率，在山上建造高密度的小区，使山景住宅的舒适度大打折扣。
5．2价格与成本
“中产阶层”有强烈的品牌情结。品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。因此山地住宅定价应该考虑品牌形象与品牌溢价、消费者物有所值的消费心理、与竞争者的差异化优势以及竞争者价格与企业成本。
5．3分销与便利
消费者的购房行为是一个程序相当复杂涉及面较广、跨度时间较长的过程，在这个过程中，消费者投入的不仅是数额巨大的资金，而且还要耗费大量的时间和精力。山地住宅项目的销售可以采用以下两种方式。
1)售楼部。售楼部的设置一般有现场售楼处、市中心售楼处、集团公司总售楼处三种方式，山地住宅可根据具体情况单独使用或并用。售楼部是实现销售的重要战场，也是信息沟通的重要渠道。必须重视现场形象的包装，使之符合公司的统一形象；必须增加对现场人员的培训，提高销售执行力度；必须加强与客户的沟通，真正把握客户的心理和需求；必须详细记录各种信息，定期分析整理，及时调整销售策略。现场售楼处便于客户现场参观考察，眼见为实，给客户非常直观的感觉；因为山地住宅离市中心有一定距离，市中心售楼处很有必要，便于促进成交、便于为客户服务；集团公司总售楼处则把公司所有在售项目统一展示，整合营销资源，整体上给客户良好印象。
2)网络。选购房产对于大多数人来说是慎之又慎，反复衡量比较的结果。“中产阶层”经常与网络打交道。选择网络销售是一种比较好的方式。建设一个房地产企业网站，不过网络重点在于展示，让购房者能够在互联网上全面了解开发商背景和楼盘产品特色，增强购房者的信心，这对于房产开发商具有非常现实的意义。
5．4促销与沟通
论文 关键词：住宅权 宪法保障
论文摘要：住宅权是一项基本人权，这已经得到了国际社会的广泛认同，我国解放后的数部宪法都对居住或住宅问题作了相关规定。现行宪法关于住宅权利保障的规定包括：国家人权保障职责、公民住宅权利和住宅保障的基本政策和原则。但是，我国宪法》关于住宅权利的规定并不完善，有待进一步改进。
一、住宅权与住宅法
住宅权是全体社会成员取得住宅和逐步改善住宅的一项基本人权。。
《宪法》第l3条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依照 法律 规定保护公民的私有财产权和继承权。”该规范规定的是私有财产权和继承权，它作为住宅法的渊源，有两个方面的含义：一是对住宅私有财产权的规定说明：国家保护通过自身的努力取得住宅财产权，这有利于激发人们创造财富、追求财富的积极性和创造性，从而自力实现“住有所居”和不断改善住宅条件的权利，这正是住宅自力保障制度的核心，即：通过保护住宅财产权的取得和享有来保障住宅权的实现；二是对住宅的继承权的规定是住宅家庭保障制度的宪法依据，家庭成员有权基于继承权取得住宅财产，从而保障继承人的住宅权利。
《宪法》第l4条规定：“国家合理安排积累和消费，兼顾国家、集体和个人的利益，在 发展 生产的基础上，逐步改善人民的物质生活和文化生活1国家建立健全同 经济 发展水平相适应的社会保障制度。”该规定作为住宅法的渊源，有三个方面的含义：一是国家有责任逐步改善全体社会成员的包括住宅条件在内的物质生活，这是国家对全体社会成员的住宅保障义务和责任的体现；二是国家应逐步建立健全包括住宅社会保障在内的社会保障制度：三是住宅的改善和住宅社会保障制度的发展应该建立在发展生产、同经济发展水平相适应的基础之上，既要让广大社会成员享受到社会发展的成果，也要与我国经济社会发展水平相适应，不能滞后，也不能超前，这是我国住宅社会保障制度的基本原则。所以，这些规定不但确定了国家的住宅保障责任，包括不断改善全体社会成员的住宅条件和建立健全针对特定群体的住宅社会保障制度，而且还明确了履行改善住宅条件和建立健全住宅社会保障制度所应遵循的基本原则，它对我国当前正努力进行的住宅保障工作具有重要的指导意义。
《宪法》第l5条规定：“国家实行社会主义市场经济；国家加强经济立法，完善宏观调控；国家依法禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序。”《宪法》这一规定的意义在于：一方面，只有实行社会主义市场经济，才能不断解放和发展生产力，也必将促进我国住宅产业的迅速发展。住宅产业的发展，将会促进建设更多更适宜的住宅以满足人们的住宅需求，特别是不断改善住宅条件的需求。另一方面，本着协调经济发展和民生保障之间关系、维护社会和谐的原则，针对住宅产业发展中过于追求经济利益而不能更好的满足人们的住宅保障的问题，我们应该通过加强相关立法，完善宏观调控，从而促进住宅产业的健康发展，满足人们的住宅需求。所以，上述宪法规定是我国发展和规范住宅产业、建立住宅自力保障制度的依据。
三、我国《宪法》在住宅权利保障上的不足与完善
我国有关住宅保障的宪法性规定也有不足之处，表现在：有关社会成员的住宅权仅仅是从“防守”的角度进行规定的，是“消极权利”的住宅权，而没有从更积极的角度进行规定。
在各国宪法传统上，住宅权规范往往从两个方面定：一是社会成员居住的自由和权利：二是社会成员的住宅不受侵犯的权利。两者一“攻”一“防”，共同构成完整的住宅权这一人权。德国1919年的《德意志宪法》率先在宪法中规定了居住自由权，该宪法第¨l条规定：“一切德国人民，在联邦内享居住和迁徙自由之权，无论何人，得随意居留或居住于联邦内各地，并有取得不动产及自由营生之权。”。第二次世界大战后，居住自由权得到了国际社会的普遍认同和尊重，开始成为国际人权法的重要内容。《世界人权宣言》、《经济、社会、文化权利国际公约》、《公民权利和 政治 权利国际公约》、《消除一切形式种族歧视国际公约》及《消除对妇女一切形歧视公约》等国际条约都规定了居住的自由和权利。
居住自由作为基本人权，
【论文关键词】住宅权 宪法保障 论文论文摘要：住宅权是一项基本人权，这已经得到了国际社会的广泛认同，我国解放后的数部宪法都对居住或住宅问题作了相关规定。现行宪法关于住宅权利保障的规定包括：国家人权保障职责、公民住宅权利和住宅保障的基本政策和原则。但是，我国宪法》关于住宅权利的规定并不完善，有待进一步改进。 一、住宅权与住宅法 住宅权是全体社会成员取得住宅和逐步改善住宅的一项基本人权。。中国古代“安得广厦千万间，天下寒士尽欢颜”的悲悯天下之情怀是人们对住宅作为生活必需品的真实写照。在近代的西方国家，人们逐渐从人的权利的角度诠释住宅问题，并在法律上承认了每个人都有获得住宅的权利，表明了历史的一种巨大进步。现在，许多国家已经从满足人们的最低住宅需求发展到对住宅质量、住宅环境等方面的追求的全面保障，住宅权渐渐成为人们享受更适宜生活的重要体现。 住宅权作为一项基本人权，已经得到了国际社会的广泛认同。住宅权作为基本人权的基本依据有：1948年《世界人权宣言》第25条第1项明确规定：“人人享有为维持他本人以及家属的健康和福利所必需的生活水平，包括食物、衣着、住宅、医疗和必要的社会服务：且于遭受失业、患病、残疾、寡居、衰老或其他不可抗拒之环境时，有享受保障之权利。”1997年lO月，我国政府签署参加《经济、社会、文化权利国际公约》。该《公约》第l1条第l项规定：“本公约缔约各国承认人人享有为其本人和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着、和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利，并承认为此而实现基于自愿同意的国际合作的重要性。”这一措辞直接引自《世界人权宣言》第25条之规定。 从法的渊源。的角度讲，保障住宅权利的法律都可以称为住宅法。在现阶段的中国，如何保障住宅权在我国得以普遍地实现，如何建立相应的制度，以便为政府组织实施积极的住宅扶助行为，为居民知悉和求诸提供必要的规范，这是我国是否走向文明发达之路的象征。。我国住宅法的渊源主要体现在各国家机关根据其权限范围所制定的各种规范性文件之中。其特点表现为： 其一，主要是以宪法为核心的制定法构成。宪法是国家的根本法，是一切制定法的根本效力渊源，因此其在住宅法的渊源体系中必然居于核心地位。我国解放后的数部宪法都对居住或住宅问题作了相关规定，住宅权作为人权的观念也逐渐为人们所接受。。 其二，住宅法律规范制定机关和规范性文件具有多样性。由于不同地区的政治、经济、文化发展很不平衡，同时由于住宅问题在性质上的综合性，所以我国住宅法往往由多个性质、多个层次的有权机关制定。表现在：同一立法机关往往分别制定适用于不同区域的法律规范；同一制度内容往往有不同的立法机关分别作出规定：同一区域往往适用着不同效力等级的法律规范等。 其三，我国住宅法在渊源上具有极不完善的特点。表现在：法律规范的效力等级较低，我国尚未制定效力较高的统一的住宅法：立法数量众多，体系化程度不高，相互冲突现象比较多；地方立法特色性不强，实用性不够：还有一些空白领域亟待填补，还有一些立法内容己不适用住宅保障的需要，有待修订完善。 二、我国《宪法》对住宅权利的保障 (一)国家人权保障职责 住宅权是基本人权，这已经得到包括许多国际条约在内的广泛认可。《宪法》第33条第三款规定：“国家尊重和保障人权”。按照该规定，尊重和保障包括住宅权在内的人权是国家的职责，这一规定为国家保障住宅权利立法奠定了宪法基础。 《宪法》第43条规定：“中华人民共和国劳动者有休息的权利，国家发展劳动者休息和休养的设施……”。劳动者休息和休养的设施主要是适宜居住的住宅，该规定为国家履行建设住宅以供“劳动者休息和休养”的职责提供了宪法依据。 《宪法》第44条规定：“退休人员的生活受到国家和社会的保障”；第45条规定：“中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利，国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业，国家和社会保障残废军人的生活，抚恤烈士家属，优待军人家属，国家和社会帮助安排盲、聋、哑和其他有残疾的公民的劳动、生活和教育”。规定了国家对特定人员的保障义务和职责，这些特定人员包括：退休人员、年老人员、疾病人员、丧失劳动能力人员、残疾军人、盲、聋、哑和其他有残疾的人员等。这些人员基本上是 社会经济能力较低的群体，依靠自身能力难以满足包括住宅在内的生活需求，需要得到国家和社会的特殊的照顾，宪法规定国家有责任对上述人员包括住宅在内的“生活”进行“保障”和“救济。我国正在大规模推行的廉租住宅制度，廉租住宅的保障对象主要是上述特定人员；我国还通过建设养老院、福利院、救助机构等为上述特定人员提供住宅保障。这些做法正是宪法规定的具体体现。 (二)公民住宅权利 我国现行宪法中关于公民权利问题的规定，构成了我国全部人权立法的法律基础，《宪法》第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”需要注意的是：该规定中的“住宅”并非是仅仅作为财产权客体的住宅，它是规定在《宪法》“公民的基本权利和义务”一章，作为人权的客体而提出的。根据这一规定，我们认为：公民基于住宅而享有的人权就是住宅权，这种住宅权受到宪法的保障而不受非法侵犯。所以，该规定是作为公民的全体社会成员享有住宅权并且不受任意侵犯的的宪法依据。 (三)住宅保障的基本政策和原则 《宪法》第8条规定：“农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济：城镇中的手工业、工业、建筑业、运输业、商业、服务业等行业的各种形式的合作经济，都是社会主义劳动群众集体所有制经济；国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展。”作为住宅法的渊源，该规定的核心内容是：合作经济是集体所有制经济，国家保护、鼓励、指导和帮助合作集体经济的发展。这一规定是住宅互助障制度的宪法依据，一方面，它规定了住宅合作社的性质，即：住宅合作社是社会主义劳动群众集体所有制经济的组成部分和表现形式；另一方面，它较为详细地列举了国家对住宅合作社的基本政策和原则，即：国家保护、鼓励、指导和帮助住宅合作社的发展。所以，这些规定为我国进一步发展和规范住宅互助保障制度指明了方向。 《宪法》第l3条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”该规范规定的是私有财产权和继承权，它作为住宅法的渊源，有两个方面的含义：一是对住宅私有财产权的规定说明：国家保护通过自身的努力取得住宅财产权，这有利于激发人们创造财富、追求财富的积极性和创造性，从而自力实现“住有所居”和不断改善住宅条件的权利，这正是住宅自力保障制度的核心，即：通过保护住宅财产权的取得和享有来保障住宅权的实现；二是对住宅的继承权的规定是住宅家庭保障制度的宪法依据，家庭成员有权基于继承权取得住宅财产，从而保障继承人的住宅权利。 《宪法》第l4条规定：“国家合理安排积累和消费，兼顾国家、集体和个人的利益，在发展生产的基础上，逐步改善人民的物质生活和文化生活1国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度。”该规定作为住宅法的渊源，有三个方面的含义：一是国家有责任逐步改善全体社会成员的包括住宅条件在内的物质生活，这是国家对全体社会成员的住宅保障义务和责任的体现；二是国家应逐步建立健全包括住宅社会保障在内的社会保障制度：三是住宅的改善和住宅社会保障制度的发展应该建立在发展生产、同经济发展水平相适应的基础之上，既要让广大社会成员享受到社会发展的成果，也要与我国经济社会发展水平相适应，不能滞后，也不能超前，这是我国住宅社会保障制度的基本原则。所以，这些规定不但确定了国家的住宅保障责任，包括不断改善全体社会成员的住宅条件和建立健全针对特定群体的住宅社会保障制度，而且还明确了履行改善住宅条件和建立健全住宅社会保障制度所应遵循的基本原则，它对我国当前正努力进行的住宅保障工作具有重要的指导意义。 《宪法》第l5条规定：“国家实行社会主义市场经济；国家加强经济立法，完善宏观调控；国家依法禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序。”《宪法》这一规定的意义在于：一方面，只有实行社会主义市场经济，才能不断解放和发展生产力，也必将促进我国住宅产业的迅速发展。住宅产业的发展，将会促进建设更多更适宜的住宅以满足人们的住宅需求，特别是不断改善住宅条件的需求。另一方面，本着协调经济发展和民生保障之间关系、维护社会和谐的原则，针对住宅产业发展中过于追求经济利益而不能更好的满足人们的住宅保障的问题，我们应该通过加强相关立法，完善宏观调控，从而促进住宅产业的健康发展，满足人们的住宅需求。所以，上述宪法规定是我国发展和规范住宅产业、建立住宅自力保障制度的依据。 三、我国《宪法》在住宅权利保障上的不足与完善 我国有关住宅保障的宪法性规定也有不足之处，表现在：有关社会成员的住宅权仅仅是从“防守”的角度进行规定的，是“消极权利”的住宅权，而没有从更积极的角度进行规定。 在各国宪法传统上，住宅权规范往往从两个方面定：一是社会成员居住的自由和权利：二是社会成员的住宅不受侵犯的权利。两者一“攻”一“防”，共同构成完整的住宅权这一人权。德国1919年的《德意志宪法》率先在宪法中规定了居住自由权，该宪法第¨l条规定：“一切德国人民，在联邦内享居住和迁徙自由之权，无论何人，得随意居留或居住于联邦内各地，并有取得不动产及自由营生之权。”。第二次世界大战后，居住自由权得到了国际社会的普遍认同和尊重，开始成为国际人权法的重要内容。《世界人权宣言》、《经济、社会、文化权利国际公约》、《公民权利和政治权利国际公约》、《消除一切形式种族歧视国际公约》及《消除对妇女一切形歧视公约》等国际条约都规定了居住的自由和权利。 居住自由作为基本人权，中国共产党在革命战争年代和在执政之初都是公开承认并予以法律保障的。0中国共产党执政之后，1949年9月29日通过的《中国人民政治协商会议共同纲领》这个起着临时宪法作用的历史文献第5条规定人民有“居住、迁徙”的自由权。1954年第一届全国人民代表大会第一次会议通过的新中国第一部宪法《中华人民共和国宪法》第90条第二款规定“中华人民共和国公民有居住和迁徙的自由”。但是，1975年《宪法》将公民的居住自由从宪法条文中予以取消，1978年《宪法》以及被称之为建国以来最好的1982年宪法都没有恢复居住自由的规定。改革开放以来对现行宪法的先后四次修正也都没有恢复和重新确立公民的居住和迁徙自由权。所以，有关住宅权的宪法规定有待进一步改进
【关键词】装配式住宅；预制构件；整体
1.装配式结构体系
装配式结构（ Prefabricated Concrete，简称PC） ，是以预制构件为主要受力构件，经装配连接而成的混凝土结构。装配式结构体系在国外已经发展成熟并得到很好的推广，而目前在国内，处于大力倡导和积极探索阶段，形成了具有中国特色的装配式住宅，即形成了以轻钢结构为主，以木结构、轻钢―木结构、轻钢―钢筋混凝土结构和轻钢―钢结构为补充的装配式住宅结构体系（ 见图1） 。但经过一系列有益的实践，并未得到规模性的推广。主要原因是理论实践受技术水平和经济条件的约束，机具设备和运输工具落后，无法满足工艺的要求，加之推广力度不大等客观条件遏制了装配式结构体系的发展。目前，钢筋混凝土工程施工中，现浇体系处于主导地位。这一体系在国内发展成熟，并得到广泛认可和使用，但由于需要现场进行支模，钢筋绑扎连接，混凝土振捣养护等一系列手工操作，因此现浇体系存在诸多弊端： 工程施工工期长；工程成本不易有效控制；工程质量难以可靠保证；全面工业化生产难以实现。
图1 装配式结构建筑
2.装配式结构体系巨大的优势
1） 住宅建造由工地化向工厂化转变，使影响住宅质量和性能的不可控环节纳入到可控制的体系下； 2） 采用预制钢筋混凝土外墙及梁、柱，在工厂进行产业化生产，再运至现场直接装配连接，安全快捷，节能环保； 3） 各预制构件机械化程度高，提高构件尺寸的精确度，减少材料浪费； 4） 现场作业人员减少，劳动量降低，作业时间减少，提高效率； 5） 节水、节电、节材、保护环境，社会效益提高。因而，建筑业应打破目前的建筑体系格局，积极引入住宅产业化的先进技术，扬长避短，大力发展装配式结构住宅。
3.装配式住宅现状
近年来，工业化在中国逐步发展起来，随着政策驱动，越来越多的企业不断加入，工业化建筑产品也开始在地产开发、建筑等领域广泛使用。得益于国家政策的指引，我国的建筑产业转型升级迎来了新曙光，而装配式住宅则是产业转型的主要方向之一，发展装配式住宅，可以改善结构精度、渗漏、开裂等质量通病， 提高隔声、保温、防火等性能， 便于系统维护、更新。装配式住宅有着巨大的节能减排作用，提升了住宅品质和效能，大大提高了施工效率，缩短了施工周期，并充分体现了绿色建筑“四节一环保”的特点。可见，装配式住宅是中国绿色建筑的发展方向。
中国装配式住宅的发展趋势和国际上先进国家的发展趋势是一致的。我国目前装配式绿色住宅还存在发展瓶颈，包括以下方面：一是装配式住宅的设计、生产、安装施工验收评定等技术标准尚未建立，试点成果无法大规模推广。二是装配式住宅的建造成本比传统方式每平方米高500元左右。住房和城乡建设部副部长仇保兴说“原因是未形成大规模生产，规模效益无法体现；同时，工业化生产属生产企业，构件工业化生产产品要交纳的17%增值税，增加了生产成本” 。三是具备总承包资质的企业目前不具备专业化生产能力，尤其是装配式住宅生产、安装的能力不足，少数具备能力的企业又无承包项目资格，造成专业化公司还要挂靠，增加管理成本。尽管装配式住宅尚存在发展瓶颈，但我国已有些城市和地区实现了突破。以深圳为例，深圳市的一些保障房住宅，目前实现了图纸标准化、施工工厂化、管理可视化、现场整洁化，达到绿色建筑二星以上的评价标准，同时建筑质量得到提升，施工周期得到缩短。作为钢材生产大国，钢结构住宅和钢木结构混合住宅也是未来装配式住宅的一大方向，而且其施工方式和建造成本更具优势。
4.新时期装配式住宅的发展
国务院办公厅关于转发国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部绿色建筑行动方案的通知（〔2013〕1 号文）中第（八）项为推动建筑工业化：住房城乡建设等部门要加快建立促进建筑工业化的设计、施工、部品生产等环节的标准体系，推动结构构件、部品、部件的标准化，丰富标准件的种类，提高通用性和可置换性。推广适合工业化生产的预制装配式混凝土、钢结构等建筑体系，加快发展建设工程的预制和装配技术，提高建筑工业化技术集成水平。支持集设计、生产、施工于一体的工业化基地建设，开展工业化建筑示范试点。积极推行住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修，促进个性化装修和产业化装修相统一。2014 年1 月，住房和城乡建设部通知要求各地积极推进绿色保障房工作，并同时了《绿色保障性住房技术导则》（试行）（以下简称《导则》），明确各地依此研究制定本地区的绿色保障性住房技术政策，做好技术指导工作《导则》共有项，其中强调了绿色保障性住房应遵循的基本原则，研究和制定了绿色保障性住房的指标体系，提出了绿色保障性住房的规划设计、建造施工和产业化等技术要点。此外， 《导则》还专项设置了产业化技术指标和体系化技术。为大量、快速的住宅建设提供切实有效的保障，从根本上全面推进绿色建筑行动。
目前国内装配式建筑发展较好的城市
沈阳：标准配套齐全，引进的技术论证严谨， 结构类型品种较多，构件厂设备自动化程度高。完成了《预制混凝土构件制作与验收规程》等9 部省级和市级地方技术标准。
北京、上海：有政府出台配套优惠政策作保证，标准配套基本齐全，部分装配的剪力墙结构的技术成熟。北京出台了混凝土结构产业化住宅的设计、质量验收等11 项标准和技术管理文件；上海已出台5 项且正在编制4项地方标准和技术管理文件。
深圳：工作开展的较早，装配式建筑面积较多，构件质量高，编制了产业化住宅模数协调等11 项标准和规范。
江苏：结构体系品种齐全，部品的工业化工作同时开展。
合肥：近年来政府推动力度较大。
总 结
综上所述，装配式住宅我是国建筑的发展趋势。从环境问题和社会效益等多方面考虑，它也将成为房地产业的引领者，目前我国装配式住宅发展潜力巨大，节能效果好，对减少PM2.5空气污染可发挥很大的作用，同时我国还要建大的住宅，依靠大量劳动力已不再可行，建筑质量无法保证，成本也在上升，所以，我国现在发展装配式住宅正当其时。
参考文献
关键词：破坏性创新；住宅产业；发展路径
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-8409（2012）07-0015-03
1 引言
在我国大力促进产业的低碳发展战略下，住宅产业将成为最重要的着力点和新增长点，而这依赖于通过产业现代化的发展方式推进当前我国住宅产业低碳发展实践。住宅产业现代化是运用新型工业化的组织和生产手段，对住宅生产的全过程中各生产要素通过技术集成和系统整合，达到建筑设计标准化、构件生产工厂化、住宅部品系列化、现场施工装配化、结构装修一体化和生产经营社会化的有序工厂化流水式作业生产方式。通过产业化手段建造住宅，可节能70%、节地20%、节水60%、节材 20%［1］。住宅产业化方式不仅本身低碳，还可以从全流程的角度有效组织并完成住宅产业链整合，为各种低碳技术的市场转化创造条件。以成品式扩大低碳住宅的市场和社会影响，已经成为一些发达国家发展低碳住宅产业的主导形式。
我国于1999年明确提出，要通过住宅产业现代化保证国家可持续发展战略的实施。但至今，传统、粗放、劳动密集型住宅产业依然处于主导地位。新型工业化住宅产业面临着两大障碍：一是技术创新不足，特别是共性与前瞻性的核心技术和集成技术；二是产业创新的市场缺乏。现代化住宅产业作为一个新兴的产业，从各国的发展实践及我国住宅产业发展的状况来看，渐进性的创新促进其发展作用有限，唯有破坏性创新才是实现其现代化发展之路。破坏性创新理论立足于产业层面，相对于波特竞争理论而言，其更适于指导起步较晚的新进企业和新兴产业发展。在当前我国大力倡导低碳经济发展战略、推进产业转型升级和政府保障房建设这一机遇，针对我国住宅产业现代化发展技术创新不足和市场缺乏的两大难题，本文基于破坏性创新理论的分析框架对住宅产业的技术创新和产业市场创新进行研究，提出住宅产业的创新发展路径，拟为我国住宅产业现代化发展的政策制定和实践提供理论参考。
2 破坏性创新理论回顾
1997年哈佛大学的Christensen将技术创新与市场创新相融合，在其著作《创新者的困境》中首次提出了破坏性创新（Disruptive Innovation）的概念，掀起了技术创新领域新的研究高潮。破坏性创新通过新的价值组合来重塑现有市场或创造新的价值体系以开发新市场，为后进企业和新兴产业的创新发展提供了新的视角。破坏性创新是一种非连续的技术或商业模式创新，它向客户提供全新价值体验，并因此改变了产业的竞争规则，破坏了在位企业的竞争优势基础，导致产业不断向前发展［2］。不管破坏性创新最终能否颠覆主流市场，它都是一种创造新市场的有力工具。无论是成熟企业还是新兴企业，Christensen都极力推荐采用这种创新方法，他估计采用破坏性创新战略成功创建一个增长型新业务的概率要比渐进性创新战略高十倍以上。
① 远大住工网站《保障房建材采购信息平台开通，远大住工成首批受益企业》省略/news/1/2011-10-12/. 破坏性创新涉及到技术和市场两个手段，相对于技术创新强调技术的内涵，破坏性创新更加强调市场手段，强调技术与市场的有效结合，破坏性创新既是一种战略方式又是一种营销手段。由此，破坏性创新是破坏性战略和市场策略的有效结合，通过为非主流市场中的低端用户或新兴用户创造适宜价值，吸引大量非消费群体。随着破坏性技术的改进，将逐步侵蚀原有主流市场，最终取代原有市场。Christensen从破坏性创新产品将要开发的市场来分析，建立了破坏性创新的低端破坏和新市场破坏分析框架（见图1）［3］。低端破坏是指在原有价值网络1的最低端对性能要求低的“消费金字塔塔底（BoP）”市场发起攻击的破坏。低端破坏植根于主流的价值网络，它并不创造新市场，而是通过低成本合适性能的商业模式，重新组合价值元素，延伸价值，以获取成熟企业看来最不具有吸引力的顾客而逐渐发展壮大。BoP市场可以为破坏性创新提供理想的试验场所和发展平台，为企业提供有巨大增长潜力的机会。在BoP市场中培养的破坏性创新还可以被用于高端市场，通过在新的更大群体的市场中启动新的增长引擎，从而为企业提供了在更广泛的市场范围内获取竞争优势的途径［4］。新市场破坏是指在第三坐标轴上创造全新的价值网络2，与潜在消费者和“非消费者”进行先发渗透的竞争破坏。新市场破坏并不会侵犯主流市场，而是使顾客脱离这个主流市场进入新市场。由于新市场破坏要与非消费者进行竞争，因此在破坏进入最终阶段之前，市场现存的领导企业不会感到存在什么威胁，导致市场领先者忽视进攻者的攻击。尽管新市场破坏和低端破坏之间存在差异，Christensen强调现实中的许多破坏都具有混合性，结合了新市场破坏与低端破坏的特征。
3 我国住宅产业破坏性创新案例分析
以我国将住宅产业化作为企业发展战略的产业化创新代表企业万科集团和远大住宅工业有限公司（简称“远大”）为例，分析其破坏性创新的实践，进一步提炼出我国住宅产业破坏性创新的发展路径。
关键词:钢结构住宅;节能;技术
中图分类号:F407.9 文献标识码:B 文章编号:1009-9166(2009)020(c)-0115-01
随着我国工业的快速发展,更多的大跨度场馆、高层建筑、中小型建筑均采用钢结构。钢结构作为一种建筑类型,以其组织结构均匀、强度高、良好的塑性、韧性及密封性而被广泛采用。其在住宅中的应用也越来越成熟。钢结构住宅建筑是住宅建筑的一个分支,是以钢结构骨架,配合多种复合材料的轻型墙体拼装而成,所用材料为工厂标准化、系列化、批量化生产,改变了传统住宅的钢筋混凝土建筑砖、瓦、砂、石现场作业,是住宅产业现代化的一个标志。
一、钢结构住宅优点
(一)重量轻、强度高,用钢结构建造的住宅重量是钢筋混凝土住宅的1/2左右;满足住宅大开间的需要,使用面积比钢筋混凝土住宅提高4%左右。
(二)安全可靠性,抗震、抗风性能好。
(三)钢结构构件在工厂制作,减少现场工作量,缩短施工工期,符合产业化要求。
(四)钢结构工厂制作质量可靠,尺寸精确,安装方便,易与相关部品配合。
(五)钢材可以回收,建造和拆除时对环境污染较少。
(六)钢结构布置便利,而且造价比较低。
二、节能钢结构
随着十七大的召开,我国全民对于建设可续发展观有了更深一层的认识。建设可持续性发展国家成了越来越多人的呼声。而住宅又是关系到民生的很重要的一块。
钢结构住宅节能优势。节约土地。由于钢材的轻质高强,承受相同的荷载作用,钢结构构件截面比传统的钢筋混凝土结构或砌体结构要小,选材环保节能。钢结构住宅一般采用新型节能环保建筑材料,替代了黏土砖等落后产品,减少了砂、石、灰用量,减少了对土地等不可再生资源的破坏,有利于环境保护。施工过程环保节能。主要体现在:干作业施工,节约施工用水和用电;现场作业量少,粉尘与垃圾少,对环境造成的污染小;工厂制作,现场拼装,机械化、产业化程度高,施工速度快,施工占地少,节约了时间,节省了人力,且可节省支模材料。
三、发展概况
(一)绿色建筑理念引导。据资料显示,中国现有建筑大约400多亿平方米,预计2020年还将新建约300亿平方米,建筑不仅需要用大量的土地,而且在建造和使用过程中直接消耗能源占全社会总能耗的30%,在建材生产中的能耗为16.7%。同传统的钢筋混凝土结构相比,钢结构具有明显的节能优势。作为一种绿色环保建筑,钢结构住宅已被建设部列为重点推广项目,特别是在我国人多、地少的大中城市,人们对居住环境要求越来越高的情况下,较大范围应用钢结构住宅已是大势所趋。
(二)相关政策推动。据了解,2001年至2002年间,原建设部科技司科研立项40多个支持研发钢结构住宅技术,并颁发了《钢结构住宅建筑产业化导则》,用以指导各地的钢结构住宅研发。2004年开始制定《钢结构住宅设计规程》等相关文件。因此,我国钢结构建筑的发展,除了社会经济发展这一主要因素外,还有政府部门的政策导向和积极推动作用。为此,近几年,无论是公共钢结构建筑还是民用钢结构建筑,都呈现出蓬勃的发展趋势。
(三)一体化设计优势。轻钢结构建筑由于其特殊的材料和先进的设计软件,得以使设计程序实现建筑结构一体化设计,即建筑设计与结构设计同时完成,更能完整地表现其建筑风格。轻钢结构建筑由于使用材料的原因,其装饰效果远比混凝土建筑丰富,这也是轻钢结构建筑更具表现力的主要原因之一。轻钢结构建筑的装饰物一般具有双重功能的特点,既有使用功能,又有装饰功能。比如外天沟,它既使天沟有组织排水的功能,又是建筑屋檐重要的装饰物。因此被誉为21世纪“绿色建筑”之一的钢结构住宅符合我国建设节约型社会的要求,必将引领未来住宅业的方向。
四、技术支持
(一)努力提高钢结构住宅的性价比。消费者目前对钢结构住宅的普遍认识是“钢结构住宅造价昂贵,高于混凝土结构和砌体结构”“钢结构住宅防火性能差,冬天没有传统住宅暖和”“钢结构住宅造型单一,不便于装修”等,有这样的想法,除人们认识上有一定误区外,也反映出目前钢结构住宅性价比不高的事实。
(二)加强配套技术和新产品的研发。加强钢结构住宅配套技术和产品的研发,提高与之配套的产品和新型建材的标准化和工业化程度,为钢结构住宅的节能理念得到充分实现奠定技术和物质基础。
结语:钢结构住宅具有很多优点,特别是在节能方面有很大的前景,因此,其潜在的广泛的应用前景值得重视和研究。对于促进人类社会的可持续发展具有很重大的意义。
作者单位:武汉大学土木建筑工程学院土木工程
参考文献:
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关键词：钢结构住宅产业化
1、住宅产业化的概念和含义
住宅产业化最早于1968年从日本通产省提出，含义是采用工业化生产的方式生产住宅，提高住宅生产的劳动生产率，降低成本。所谓住宅产业化，即让住宅纳入社会化大生产范畴，以住宅产品为最终产品，做到开发规模化、配套化，设计的多样化、标准化，施工的机械化、装配化，住宅部品的通用化、系列化，以及住宅管理专业化，生产和经营规范化。具体讲，住宅产业化是以住宅市场需求为导向，以科技进步为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产，管理和服务等环节为一个完整的产业系统，从而实现住宅生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式。
2、住宅产业化在国内外的发展现状
2.1日本住宅产业的发展
日本的住宅产业化始于上世纪60年代，上世纪60年代末期日本面临着住宅市场需求的极度增加，而建筑业本身存在着人员不足、效率不高的情况。为了减少现场湿作业，改善工作条件，降低成本，缩短工期，提高效率，对住宅产品采取了大批量工厂化的生产，生产能力与劳动效率大大地提高。70年代中期，日本建筑中心制定了一系列实施工业化住宅性能保证与认定制度，工业化住宅的质量与性能明显提高。同时期，大企业联合组建集团进入住宅产业，在技术上产生了盒子住宅、单元住宅等多种工业化住宅形式，这一时期采用产业化方式生产的住宅占竣工住宅总数的10%左右。到了80―90年代，增加到25%―28%，平面布置也由单一向多样化发展。由于住宅工业化的发展，住宅产业生产能力大大提高，劳动生产率已达到年人均竣工面积110―120%，并通过对住宅技术进行革新，机械、电子等相关产业取得了飞速发展，促使住宅及相关产业的增加值提高16倍，因住宅产业关联性强，同时创造了大量就业机会，为日本的经济做出了巨大贡献。
但是，虽然日本的钢结构建筑数量虽然最多，但是以超高层建筑为代表，日本的住宅建筑中钢结构住宅并不多，，钢结构住宅只占钢结构建筑面积的20%左右，且其中大多数为低层单户住宅，四层以上的钢结构住宅不足1%―2%。其原因之一是纯钢结构住宅的成本较高。据研究，钢与混凝土组合结构的造价是可以持平的。
2.2我国住宅产业化的发展现状及市场预测
住宅产业在我国是一个新兴产业，其发展经历了一个曲折的过程。新中国成立后的前30多年中，由于计划经济体制否认住宅的商品属性，国家实行住房实物分配制，根本谈不到住宅产业的发展。从90年代开始，随着投资力度的加大，房地产市场、住宅产业得到蓬勃发展。过去5年，全国城镇住宅面积约68亿平方米。目前，我国的国民经济正持续迅速发展，总的经济环境对住宅产业发展有利；我国住宅产业产值在国民生产总值中的比重偏低，住宅产业有广阔的发展空间。
通过分析“十一五”末期居民消费倾向和走向，可预测我国从2011到2015年，居民消费的主要领域是两个方面，首先是住宅消费，尤其是适合城镇中等收入阶层的经济适用住宅。由于目前我国城镇居民人均住宅面积仍处于较低水平，住宅的内部质量和外部环境有待改善，而且每年还有数量稳定增长的新增住宅消费需求，因此，对经济适用、较为舒适的住宅消费需求，将在这五年间成为居民消费中份额巨大、增长稳定的重要部分。随着人们对环保、绿色生态、提高劳动生产率以及节能的重视，传统住宅在建设周期品质等方面，已不能满足当前社会的需要，因此，住宅产业化将成为未来住宅建设的主要形式。目前中国产业化起步较晚，至今尚未有批量的真正意义上的产业化住宅，可以说产业化住宅在中国住宅市场上还是空白。随着住宅需求的稳定增长，必将带动产业化住宅以更快的速度增长，据建设部有关部门产业化住宅的规划，到2030年，产业化住宅将达到住宅总量的80%。
3、我国钢结构住宅产业化的必要性和可能性
住宅产业化是生产力发展和科技进步的必然趋势，它包括住宅建筑和结构两大体系的产业化。这两大体系之间，结构体系的产业化是住宅产业化的必要条件，没有结构体系的产化，肯定没有住宅的产业化。与现有的结构形式相比，钢结构是一种最符合产业化生产方式的结构形式，它最容易实现设计的标准化、构配件生产的工厂化、产品供应的社会化、施工的机械化和装配化、市场消费的系列化。而且钢结构抗震性能非常好，还能再次利用，利于环保。我国钢产量己连续八年超过一亿吨，钢材规格品种也比较齐全，设计标准规范基本配套，专业加工及施工力量也初具规模。另一方面，我国住宅建设量大面广，持续时间长，是国民经济的增长点。若能促进住宅建筑用钢，对建筑行业中新技术、新材料、新体系的开发及行业整体水平提高能起到重要推动作用，同时对冶金行业的发展也能起到促进作用。发达国家在房屋建筑中已广泛采用钢结构，预计21世纪的住宅建筑将是钢结构兴起的世纪。
目前钢结构住宅初露端倪，但发展十分迅速，发展钢结构住宅已列入国家产业技术政策。尤其是钢结构住宅易于实现标准化设计、工业化生产和系列化供应的特点，符合我国建筑业走产业现代化道路的方向。原建设部科技司在2001年上半年，分别召开了“钢结构住宅产业化技术导则编制研讨会”和“钢结构住宅建筑体系及关键技术研究课题立项评审会”，确定了制定钢结构住宅产业化技术导则的编制原则，通过了19个包括钢结构住宅建筑体系及其关键技术和试点工程的立项，钢结构住宅产业化有望取得突破性进展。
4、钢结构产业化住宅系统的评价
4.1评价原则
钢结构产业化住宅系统评价要遵循一般系统的评价原则，简述如下：
（1）客观性原则。产业化住宅系统和传统住宅相比，涉及的学科范围已超出了建筑、建材专业，由于产业化住宅的生产是将“现代集成制造系统”，这一技术集成体系引入现代住宅生产，它们所涉及专业横跨二、三产业，主要特征是计算机化、信息化、智能化和集成优化，包括技术集成、材料设备的集成、标准模数的配套，工厂化预制构件的现场组装及配套施工设备等，因而特别要注意对产业化住宅系统评价时必须组织有代表性的、多学科的专家成员，从面保证系统评价的客观性。
（2）可比性原则。评价常常是在系统方案的比较中进行，因而每个系统方案的基本功能、基本属性、基本结构框架要有可比性和一致性，评价指标也应基本相同。
（3）合理性原则。系统评价是要建立合理评价体系，使各项评价指标能全面反映被评价系统的主要方面，在基本上满足评价过程要求和给出决策所需信息的前提下，应尽量减少指标个数，同时尽可能量化，以减少评价过程的主观性和片面性。
（4）整体性原则。评价指标应当相互关联、相互补充，形成一个整体，能从多侧面综合反映评价方案，要注意和国家方针、政策及法律保持一致，形成整体，不能片面强调某一方面指标，否则就可能导致系统评价失真。产业化住宅系统的重要特点，因而特别要强调系统评价的整体性。
4.2评价的内容
钢结构产业化住宅系统评价和一般系统评价有相同的内容，那就是包括技术评价、经济评价、环境评价和社会评价，具体内容体现如下：
（1）技术评价。产业化住宅系统开发、设计及运行的目的是为了实现住宅的适用，以便为人们提供满足修身养性和心理需要的场所，技术评价就是评定该系统方案是否达到预定目标。系统的结构性、先进性、属性的善性等，都属技术评价。
（2）经济评价。主要是评价系统方案的经济效益，例如投入产出比、性能价格比、成本分析、资金占用分析等经济可行性分析。
（3）环境评价。环境评价是现代工程系统中重要的评价内容，产业化住宅系统的设计理念将绿色设计融入其中，产业化住宅部品的生产融入绿色制造之中，符合可持续发展战略，在对产业化住宅系统进行评价时，特别要注意当时当地的经济发展，生态、生活条件和文化等方面的影响因素。
（4）社会评价。对产业化住宅系统的社会评价包括系统对社会福利、社会节约性、提供就业机会、污染和生态环境等方面影响的评价。
钢结构产业化住宅系统评价包括对产业化住宅系统综合评价和住宅性能认定两大内容，系统的综合评价也就是对工业化住宅形成过程(建造工程)进行技术性、经济性、环境性和社会性评价。住宅性能认定包括住宅适用性、耐久性、安全性、环境性和经济性等方面内容。
4.3评价指标体系结构模型
由于产业化生产的过程是一个系统化的过程，涉及多门技术的相互融合，除利用现代集成制造系统作为技术支撑系统外，还涉及住宅建筑体系及部品体系集成、企业内部管理系统集成、住宅产业供应链集成、住宅产业化集成制造的集成平台及相关技术，以及住宅产业发展的市场环境和运行机制的集成，因此产业化住宅系统的评价模型应该是多目标决策的综合评价系统。钢结构产业化住宅系统评价指标体系如下图所示：
钢结构产业化住宅系统评价指标体系
Abstract： Housing industrialization is the inevitable trend of the future residential construction in China. At present， the level of China's housing industrialization is relatively low， which has an important relationship with the level of cooperation among the interest stakeholders in the industry chain. Through the analysis of the location and attribute of stakeholders of the housing industrialization in China at present， summarized the contradiction among interest stakeholders at present state of China， for promoting the development of the housing industrialization， government should from external coordination and internal coordination to manage the relationship of stakeholders in housing industry.
关键词：住宅产业化；利益相关主体；定位；属性；协同
Key words： housing industrialization；interest stakeholders；location；attribute；coordination
中图分类号：F407.9 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）12-0245-03
0 引言
随着现代住宅建设复杂化的发展趋势，传统的住宅建设方式已经不能快速响应消费市场的多元化需求，住宅开发逐渐向工业化大生产的方向发展，推行住宅产业化势在必行。现阶段我国住宅产业化的发展呈现出利益主体众多，专业要求高、协调难度大等特点，严重制约我国住宅产业化的发展。
利益相关者是指在企业中进行了一定的专用型投资，或与企业有一定直接或间接，长期或短期互动关系，并承担了一定风险，其活动能够影响企业目标的实现或者受到企业实现目标过程影响的个体和群体。随着住宅建设项目对质量、工期和成本的要求越来越高，项目的成功不再单纯的依靠项目经理的管理水平，而是需要产业链上所有利益主体的支持和协作，利益主体是否满意成为衡量住宅建设项目成功的重要标准之一。而利益主体之间存在明显的异质性，他们的关系错综复杂，存在各种风险和矛盾，因此，明确各利益主体的角色定位，建立利益主体之间的协同运作机制，对住宅产业化的推广有十分重大的意义。
目前，只有少数学者针对住宅产业化利益主体的协同关系进行研究，王宏军[1]对住宅产业化进程中各方行为进行分析，提出实现住宅产业化需要政府和开发商的共同努力；杜文涛[2]从战略联盟的角度出发，通过组建企业联盟的方式治理利益主体之间的协同问题，并从宏观层面和微观层面提出了推进住宅产业化的措施；孙凌志和王克青[3]运用协同理论，从技术、政策、成本和社会认知角度构建了政府、企业、社会三位一体的协同运行模式；李忠富、曹新颖[4]基于系统学和协同学理论，综合考虑了建设项目的多阶段、多主体、多目标等特征，建立了SI住宅多主体协同的动力系统模型，为制定促进SI住宅多主体协同的相关政策提供参考。
综上所述，全面分析我国住宅产业化利益主体协同关系的文献较少，学者们所分析的利益主体也不全面，研究对象大都集中在政府与开发商之间，也未对各参与主体之间的协同矛盾进行深入研究。本文在全面分析住宅产业化各利益主体的协同矛盾的基础上，以政府为主导，以产业链上各参与企业为实施主体，针对这些主要矛盾提出相应的解决措施，提高各利益主体的协同水平。
1 利益相关者定位
住宅产业化要求把传统产业链上相互分割的住宅投资、开发、设计、建造、售后服务等多方面看成一个统一的整体，进行综合研究，形成完整的住宅开发建设全过程。在这个过程中，涉及到的利益相关者主要有政府、开发商、设计单位、施工单位、材料/部品供应商、物业单位、消费者和科研院校。
①政府：住宅产业化的主导者，制定相关法律法规、标准政策、奖励措施，引导、鼓励、监督各企业参与住宅产业化建设。②开发商：是住宅产业化项目的投资主体，负责整个项目的决策、规划和协调沟通工作。③设计单位：接受开发商委托，根据国家相关法律法规、标准规范和开发商的要求进行规划设计，编制出用以指导项目进行的设计文件，并及时与其他利益主体沟通协调以确保设计的可施工性。④施工单位：以承建工程施工为主要经营活动的建筑产品生产者和经营者，应提前参与项目的规划设计过程，为开发商和设计单位提供建议，并协同材料部品供应商进行建造和安装。⑤材料/部品制造商：建筑材料、构配件、工程用品的生产厂家和供应商，为项目实施提供生产要素，应提前参与项目的规划设计过程，为设计单位提供意见，确保所生产的构配件符合国家相关标准规范，并指导施工单位进行建造安装。⑥物业单位：在住宅产品交付使用后，为住宅用户提供环境管理、设施维修等服务，以弥补项目前期实施主体在设计和施工方面的缺陷。⑦消费者：住宅产品的购买者和使用者，是推动住宅产业化发展的原始驱动力。⑧科研院校：提出或引进先进的建筑理念和方法，不参与住宅建设的实施过程，是技术创新的资源库，为其他利益主体提供人才支撑和科技支撑。
2 协同主体的属性分析
关于利益相关者的分类，采用比较权威的米切尔评分法[5]。Mitchell， et al从三个方面对利益相关者的属性进行分析：一是合法性，即某个利益相关者拥有法律或者道义上的对于企业声誉的索取权；二是权力性，指某个利益相关者拥有能够影响企业经营决策的能力和方法；三是紧急性，即某个利益相关者的利益需求能否立即引起企业高管的高度关注或社会舆论的支持。同时具备以上三种属性的为确定型利益相关者，具备两种属性的为预期型利益相关者，只具备一种属性的为潜在利益相关者。
参与住宅产业化建设的众多主体中，开发商、施工单位、材料/部品制造商是绝大多数资金、技术创新和有效组织的来源，拥有三个特征，是绝对利益相关者；政府作为土地持有者，并提供部分技术创新和产业化资金，是预期利益相关者；科研院校提供技术创新和服务，设计单位提供设计，物业提供管理服务，消费者行驶购买权，是潜在利益相关者。
3 协同矛盾分析
通过大量阅读文献和专家访谈，并结合利益相关者的属性分析，将我国住宅产业化现阶段利益主体之间的主要矛盾归纳为外部协同矛盾和内部协同矛盾。
3.1 外部协同矛盾分析
外部协同矛盾的矛盾主体包括政府、科研院校、消费者和参与住宅产业化建设的各企业。
3.1.1 政府与企业之间的矛盾
①立法缺失：目前我国关于住宅产业化的立法还是空白，大部分的政策颁布只停留在意见层面，强制性不够，无法规范企业的行为。②技术政策：尚未建立统一的技术标准、模数协调体系、部品认证制度和住宅性能认定制度，部品构建的生产没有统一的标准、规格和尺寸，流通性和配套性差。③激励政策实施不到位：目前已有部分城市如上海、深圳已出台了一系列推进住宅产业化发展的金融措施和财政措施，但大部分都较为粗略，实施也未落到实处，且大部分政策都是针对开发企业，对于产业链上的其他参与企业的优惠政策较少。
3.1.2 企业与消费者
①性价比低：当前我国住宅产业化的住宅产品的定位是节能省地型的高档住宅，处于性能比优势阶段。而我国中低收入者较多，无力消费，市场较小。②优惠政策少：产业化住宅属于高科技、新材料的应用成果，降价空间较小，企业在政府激励不足的情况下，对消费者开放的优惠政策也较少。③宣传教育力度不够：消费者对住宅产业化的认知程度较低，尚未意识到住宅产业化的全寿命成本优势，故购买积极性不高。
3.1.3 政府、企业、科研院校之间的矛盾
①政策制度：政府在科技人才培养、科技项目支持、技术成果转化等方面的法律法规和政策还有待完善。②供需矛盾：企业的目标是利益最大化，产学研的合作项目无法使企业在短时间内获得经济效益，并且，在使用创新技术时企业要承担一定的风险，使得企业投资新技术的积极性不够。③科研资金缺乏：科研院校在进行科研创新项目时往往需要引进昂贵设备和国外先进科技，而政府和企业作为主要资源投入者和调动者，资金投入较少。
3.2 内部协同矛盾分析
内部协同矛盾的主体是指住宅产业化产业链上的利益主体，主要包括开发商、设计单位、施工单位、材料/部品供应商和物业单位。
3.2.1 利益矛盾突出
产业链上的利益主体都追求各自利益最大化，因此利益分配问题突出。而我国现行的土地所有制决定了土地必然是住宅价值的主体和主导方向。政府掌握土地资源，能获得土地的开发商成为产业链上的最大获利者，其他的利益主体只能为了剩余的少量利润相互竞争。
3.2.2 知识壁垒
企业是独立的经济个体，不同的企业为了某一共同目标达成了合作共识，但是，不同性质的企业为了确保自身话语权或主导权，会凭借其在所在领域、行业所拥有的知识经验和产品优势，构建知识壁垒以防止其他企业获得相同的优势，这对产业链的协同运作会产生一定影响。
3.2.3 多企业文化碰撞
企业文化包括物质层文化、制度层文化和精神层文化。不同的企业，其企业面貌、经营产品、工作制度、价值观、企业精神和风气必定存在差异。在项目建设过程中，多企业文化的碰撞会导致产业链协同整合水平低下，影响企业组织协同效应优势的发挥。
4 协同机制
针对利益主体之间的协同矛盾，结合利益主体的定位和属性不同，协同机制的构建分为外部协同机制和内部协同机制。外部协同机制是以政府为主导，通过提供制度和环境对住宅产业化的发展进行支持、引导、规范和协调，为企业创造公平的竞争环境；内部协同机制则是针对住宅产业链上的上下游企业的关系进行协同，旨在减少产业链上各利益主体之间的矛盾与冲突，使他们互动有序，减少合作成本和机会主义风险，提升利益主体的协同水平。
4.1 外部协同机制
4.1.1 完善法律法规体系
纵观发达国家住宅产业化的发展道路，产业化发展成熟的国家都具有非常健全的法律法规体系，政府在推进产业化的进程中发挥了至关重要的作用，因此，我国在发展产业化的过程中，决不能忽视政府的关键性调控作用。
法律法规体系是保证政策实施最重要的保障。政府要从长远角度建立我国住宅产业化的相关法律法规，保证每一项政策的顺利实施；设立专门的机构，赋予其强制性和权威性，分层级、分区域指导各省市住宅产业化的发展规划，培育良好的产业发展环境。
4.1.2 引导市场定位
政府应明确起飞期我国住宅产业化的市场范围，首先以保障性住房为契机推行住宅产业化。保障性住房的建设是推进住宅产业化发展的有效平台[6]，且政府针对保障房已出台较多的优惠政策，待发展成熟后逐渐过渡到普通商品住宅建设和高端精品住宅建设；其次是鼓励民众参与到住宅产业化相关政策法规的制定，充分考虑消费者的实际需求，切实解决民众的住房困难。
4.1.3 制定全局激励政策
我国的住宅产业化尚处于起飞阶段，应重奖轻罚，政府应因地制宜，出台一系列有效、可执行的扶持、鼓励措施，激发各利益主体的积极性。
激励政策分为金融政策和财政政策。金融政策是指政府对企业和消费者提供鼓励性的贷款政策、技术资金及住宅金融制度的创新，如给予开发商优先放贷、贴息贷款等信贷支持，为购买产业化住宅的消费者提供低息贷款、贴息贷款服务。财政性政策是政府对企业、科研院校进行财政拨款和相应的税收优惠，如加大科研基金的投入，提高科研人员的收入比例，对企业和消费者减免税收等。
4.1.4 制定技术政策
我国的住宅产业化建设，必须遵循技术集成先行、规范标准保障的原则。政府应对住宅产业化的技术和发展方向进行宏观指导，主要体现在确定住宅产业化的技术发展目标，规定合理的产品结构，提出促进住宅产业化技术发展的有效途径和措施。
政府首先应着重完善住宅建筑标准化政策，住宅部品化和工业化技术研发政策，在住宅标准化建立的背景下，大力推进新材料和新部品的研发和制造，发展通用部品；在标准化、部品化建立后，建立建筑结构的开发推广政策；制定建筑施工与管理技术政策，完善各类施工成套技术，鼓励研发机构配合住宅部品化的发展，实现工厂化建造部品，现场组装施工；提高住宅建筑施工管理的水平，实现住宅产业化的全过程科学化、精细化管理；建立科研评价体系，对科研院校的创新成果进行评估分级，予以鼓励推广。
4.2 内部协同机制
4.2.1 利益协调机制
利益协调机制包括公平的利益分配机制，强效的利益约束机制，合理的利益奖励机制，畅通的利益表达机制。其中，利益分配是利益协调机制的核心，公平合理的利益分配才能够充分保障各参与主体的权益，有效激励利益主体的积极性，提高项目整体的协同程度。政府应扶持发展以开发企业为盟主企业，设计单位、施工单位等企业为成员企业的企业联盟模式，按照一定的比例分配产业链上的总体利润，保证产业链上的利润分配的公平合理性。
4.2.2 知识共享机制
知识具有产权属性、资本属性和壁垒属性[7]，对于企业或个体来说，自身进行知识创新的成本一般比较高、过程比较漫长，知识共享机制可以克服这些障碍，并有效增强企业间的合作和信任，增强企业间的同步性和互补性。
企业间知识共享的主要途径有知识转移、产权转让、技术合作、人才交流。企业以一定的标准选择合适的合作伙伴，同时建立一套完整的产业链企业知识共享水平评级体系，识别、归纳各企业所共享的知识内容，用户则通过知识共享平台进行交流互动。
4.2.3 文化协同机制
文化协同机制应采用渗透融合的模式，从战略层面和理念层面构建[8]。战略整合是指各企业将自身的内部资源与外部环境进行有机结合与协调，制定出一个有效的战略体系，并根据环境和资源的变化，不断调整战略体系以适应企业发展的需要。理念层则是需要加强不同企业之间经营理念、价值观、企业精神的沟通和交流，相互学习相互接受，提高企业间的相互亲密性和责任感。
5 结论
本文从住宅产业化利益主体的定位和属性出发，分析现阶段住宅产业化利益主体内部和外部的协同矛盾，总结提炼出住宅产业化产业链上利益主体的外部协同机制是由政府主导，完善法律法规体系，引导市场定位，制定全局激励政策和技术扶持政策构成，企业内部协同运行机制是由利益协调机制、知识共享机制和文化协同机制组成，希望能为制定我国住宅产业化的利益主体协同政策和策略提供一些建议和方法。
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