时间：2022-05-07 10:49:09
一、房地产企业实施经营管理双重管理的必要性
1.市场竞争的必然趋势。随着我国市场经济的不断发展，近年来我国的政策制度对市场的发展也起到了引导和规范的作用，以让市场竞争环境能够保持公平以及公正性。这就使得各房地产企业的竞争越发的激烈，而物竞天择，适者生存的规律也被人们所重视。房地产在我国的经济发展中占有重要的地位，只有社会和谐发展，其发展才能更为健康，但其若想在市场环境中适应其发展，就必须对当前的管理方式进行创新，来提升企业的优秀竞争力。
2.企业发展的必要需求。每一个企业的经营过程都具有双重性，其产品所需经过的各个加工环节以及企业投入的生产要素形成了价值链，而在利益分配上，每个要素投入者之间所起的作用而成了利益链。因此，可以看出房地产企业的经营管理双重性，即价值链管理和利益链管理。同时，企业在经营管理上同样具有双重性的相互制约，如果生产要素没有达到配置优化并且成本没能压低到最小，那么就无法进行利益均衡分配；而如若不能实行利益均衡分配以及不存在协作体，那么生产要素也无法进行优化配置，成本也无法达到最低化。
二、房地产企业实施经营管理双重管理的方法
在当代经济社会发展中，房地产企业的转型迫在眉睫，实施经营管理双重管理也并非就一定是矛盾的，具有一定的可操作性，尽管其可能会出现一些问题，例如在实际操作时，会出现不能很好完成指定的指标计划，考核无法实行，只是空有一套制度理论，没有实际操作意义。基于此，将制定关于房地产企业实施经营管理双重管理的方法加以解决这些问题。
1.应用国际平衡计分卡。在不同时期、不同的发展环境下，企业所面临的挑战及任务也是不尽相同的，在吸取其他企业成功经验的同时，也要对自身发展特点做深刻剖析，并运用当前最为科学的管理工具做以辅助，科学的制定出未来的发展目标及规划。当前，国际上最为通用的管理工具就是平衡计分卡，据数据显示，其具有有效性和科学性。而对于房地产企业要进行经营与管理的双重管理来说，应用平衡计分卡的作用主要体现在以下方面：
1.1设立内部指标及外部指标，保持企业发展平衡。平衡计分卡的设计中，包括内部指标和外部指标，其主要是用来保持企业的内外部发展能够均衡，因为尽管一个企业的内部指标显示该企业的运营状况很好，但是其外部指标却不一定有良好的体现，也可能是显示不良的，因此，该结果正好与价值链管理中更注重企业的内部运营效果，而利益链管理中更注重的是企业的外部利益是否平衡相同。
1.2作为绩效考核的重要标准。平衡计分卡的设计中，有财务指标和非财务指标，这两项指标在企业的绩效考核中占有重要的作用。财务指标主要是指企业资产回报率以及利润率等等；非财务指标主要指的是产品质量以及客户的满意度等等，其能够作为房地产企业中利益链管理的指标。
1.3结果性和驱动性衡量指标的设定，对管理各环节起优化作用。平衡计分卡的设计中，其结果性衡量指标是用来显示房地产在实行该策略后所取得的效果，主要包括提升质量等方面；而驱动性衡量指标是用来显示在实行策略的过程中所发生的变化是否影响了最终的结果，主要包括循环周期等。在平衡计分卡中，更注重驱动性指标，虽然结果性衡量指标是其重要的组成部分，但是，驱动性指标具有能够提前衡量最终结果的特点。因此，能够使房地产企业在实行双重管理中，更重视各个环节的相互协调与优化，进而来提升最终效果。
2.加强内部控制，提升总体管理水平。对于房地产企业来说，加强内部控制，加强企业的内部沟通和交流是非常重要的，能够使整个团队具有向心力和凝聚力。同时，将每年员工的薪酬绩效和奖惩制度与平衡计分卡相结合起来，这样能够有效的提高员工的工作积极性，并且使工作效率也得到了提升。要全面提升房地产企业的总体管理水平，当前，房地产企业的总体管理水平以及其信息的准确性和详细性都处在一个较低水平的层面中，因此，可以在实施双重管理的过程中，不断总结经验和方法，结合企业的自身发展特点，逐步完善经营和管理的方式方法。
三、结语
综上所述，在实现房地产企业经营管理的双重性上，值得我们更进一步的思考和探究，无论是企业的运营和发展，都离不开良好的管理方式。因此，房地产企业，要想在行业竞争中立于不败之地，就必须加强管理模式创新，只有拥有最佳的管理模式，才能提高企业的优秀竞争力，房地产企业实行经营和管理双重管理能够有效地提升企业的管理水平，这就是其主要的研究意义。
作者：以利萍单位：桂林市新盛房地产发展有限公司
1房地产经营管理战略的目的
房地产经营管理战略的主要目的就是为了能够保证企业在发展过程中对市场进行适应，对企业拥有的资源进行配置，对企业优秀竞争能力进行提高，实现企业预期的经营目标。对于任何企业而言，在经营管理过程中都要先对企业所在行业的发展进行精确的预测，同时，对行业的发展阶段、发展周期以及发展空间进行分析，对产品市场进行预测，分析产品市场的走向、发展趋势以及市场竞争程度，同时，对客户满意程度、客户的需求都要进行分析。对行业未来的发展以及市场的发展进行准确的预测，能够对未来市场以及产品的发展趋势进行把握，对企业未来发展能够指明方向，企业在经营战略方面才能有更加坚实的基础。因此，文章对房地产经营管理的原则，存在的风险以及面临的问题进行了分析，希望通过文章的分析，能够更好的促进房地产企业发展。
2利率变动对房地产企业发展带来的影响
房地产产业在发展过程中出现了很多的不同时期，而现在起正在处于重要的变革时期，我国房地产产业在发展过程中出现的变革时期，出现了很多的问题，针对出现的问题采取必要的解决措施，是房地产产业发展首要解决问题。市场经济发展过程中，利率的变动会给房地产业带来很大的影响，主要体现在以下方面。
2.1对开发商的影响
利率变动对经济发展的各个方面都会产生很大的影响，主要影响的就是资金成本问题，利率的变动会导致开发商在银行贷款方面出现按揭利率的增加，承受的资金成本也会逐渐的加大。在利率不断增加的情况下，开发商面临的资金成本也会出现不断增加的情况，开发商在经营管理过程中面临的市场风险会出现加大的情况。利率上调对于市场中存在的买方也会产生一定的影响，很多的买方会出现持币待购的情况，对开放商而言资金周转周期会受到影响。
2.2对房地产投资方的影响
房地产市场价格出现不断下降的问题，会导致投资方的投资收益受到很大的影响，利率的变化对投资收益率有直接的影响。消费者在购买以后会出现每月的还款压力不断增大的问题，在这个时期市场预期的利率会出现进一步上调的情况，消费者对下个预期的市场价格会出现下跌期望，这样会使得很多的购房者出现持币观望的现象。房地产消费者在消费方面会受到很多结构性因素的影响，我国的土地市场变化也会导致房地产成本增加的情况，因此，在利率不断上调的情况下，土地的价格也会出现逐渐上升的情况。房地产行业在发展过程中出现了房地产泡沫，主要是从金融的角度来进行分析，房地产业在发展过程中，银行的参与程度非常高，银行在资金方面出现了放贷审批过于松散，导致整个行业在发展过程中受到了很大的影响。我国宽松的金融环境导致了低利率的问题出现，同时，房地产泡沫的出现也是由这个因素导致。政府在控制力方面也非常的薄弱，导致很多的政策无法实施。经济在发展过程中，国际资本流动也会对我国经济发展产生很大的影响，因此，为了能够对房地产行业进行影响，对国际资本流动情况进行影响也存在很大的影响，在情况比较大的时候会导致世界性的房地产泡沫，对多种管理措施进行应用非常必要。
3结束语
近年来，我国经济得到了很大的发展，经济发展过程中房地产业的发展有着至关重要的影响，因此，对房地产业发展过程中出现的问题进行解决非常必要。房地产经营管理工作水平的高低对企业的经济效益有很大的影响，同时，也能对企业的综合实力以及优秀竞争能力进行提升。
作者：张伟 单位：大庆市房产管理局
一、房地产经营管理专业的人才培养目标
以应用技术型院校的定位为出发点，结合我国当前房地产行业发展的现状与对人才的需求，通过对相关企业和院校历届毕业生的抽样调查，我们将房地产经营管理专业的培养目标定位于培养适应我国房地产业的开发、建设、经营、管理的、可直接从事相关实际工作的复合型应用型高级人才。具体而言，该专业学生应掌握如下专业技术能力：一是房地产行政管理能力：熟悉房地产相关法律、法规，掌握城市房屋拆迁的基本程序、熟悉统计档案资料管理等重要内容。二是房地产估价能力：准确把握我国房地产估价领域的基本情况，基本掌握房地产估价的方法，熟悉估价实务中不同类型估价对象的估价步骤，在企业注册房地产估价师的指导下能够初步编制评估报告。三是房地产营销与策划能力：掌握市场调查实用方法，具备一定的市场走势分析和风险评估能力，熟悉营销程序，掌握有效的销售策划方法和谈判公关能力。四是物业管理能力：熟悉物业管理相关规定，能够全面认识物业管理工作的组成部分并进行有效的调度和组织，具有良好的沟通能力。五是其他相关能力：能熟练掌握房地产测量、制图及相关计算机软件的应用。
二、实训基地建设的必要性
1、实训基地建设是适应社会经济发展的需要
房地产业是关系国计民生的重要支柱产业，近年来房地产行业的发展异常活跃，其本身对人才的需求十分旺盛，加之房地产行业政策性强、专业性强、实用性强的特点，对于应用技术型人才的需求就尤为迫切。一项调查统计显示，目前房地产行业从业人员85%以上是从其他行业转入的，未接受过专业教育。因而加强实训基地建设，突出实践应用能力培养，提高房地产专业人才培养的质量和规格，满足房地产行业的人才需求，是当前高等教育的责任与义务。
2、实训基地建设是实现专业人才培养目标的需要
目前，我国开设房地产经营管理专业有北京师范大学、中央财经大学、华东师范大学、上海财经大学、江西财经大学、山东经济学院、重庆大学、西华大学、贵州财经学院、北京师范大学珠海分校等院校。这当中将有相当部分会在国家的政策导向下向应用技术型院校进行转型，其所培养的人才主要充实到企业的中层管理层面，以较强的营销实战能力为企业所亟需。因此，学校担负着培养在校期间专业学生的实践能力的锻炼与提升。
3、实训基地建设是实现产学研一体化的需要
充分利用高等院校和企业两种不同的教育环境和教育资源，实现校企合作，采用课堂教学与学生参加实际工作相结合的方式，是培养适应市场需求的、应用技术型人才的有效途径。同时，学校依托自身的各项资源，实现企业在岗人员的回炉学习，为企业提供发展的智力保障，大大提升了企业的管理和生产效率，实现校企双赢的局面。
三、构建科学规范的实训基地途径
根据实习实训的目标、内容、形式，可将房地产管理专业的实训基地分为校内实训基地和校外实训基地两大类。校内实训基地主要立足学生专业知识和基本技能的培养，校外实训基地则以培育学生的职业情感，提升职业综合能力和素质为目标。
1、校内实训基地建设
校内实习实训基地是利用学校自身拥有的各种资源，由本校教师负责建立起来的、能为本校学生课程实习提供物质条件的场所，它使学生成为实践教学的主体，能够有效地调动学生学习的主动性和积极性，最大限度的挖掘学生的实践能力和创新能力。以陕西学前师范学院为例，现已建立起多个校内实训室、实训基地，包括：
（1）房地产信息系统实训室。通过全站仪测绘实习以及AutoCAD、MapGis、CorelDRAW等专业软件的学习与应用，帮助学生掌握房地产测量、建筑识图、数字化成图、数字化信息录入与管理等基本技能。
（2）模拟售楼实训室。利用楼盘模型、户型图和相关的售楼资料，模拟楼盘销售的全过程，训练学生楼盘推介能力、公关能力和谈判技巧。
（3）房地产开发综合实训基地。将学生置于假设的特定环境之中，模拟房地产项目的整个开发运行过程，包括市场调查、土地竞买、项目策划、项目融资、施工建设、项目营销等。
（4）物业管理综合实训基地。按照IS9000认证的物业管理规定，结合实际管理中需要解决的问题，模拟物业管理各类项目，帮助学生掌握物业管理的具体内容、流程、方法和技巧等。
2、校外实训基地建设
校外实训基地建设就是充分利用各类社会力量，整合各类社会资源，通过学校与政府合作、与企业合作、与兄弟院校合作，实现资源共享，优势互补，将理论教学、基本能力训练与实践教学、职业综合能力培养相结合，从而达到对应用技术型人才的培养。根据房地产经营管理专业的特点，结合当前国家对应用技术性本科院校的发展要求，可通过以下形式建设校外实训基地：
（1）项目协作型实训基地。依托专业教师在政府部门、企业中承担的科研、生产项目建立实训基地。如利用地籍调查、基准地价测定与修正、农用地分等定级与估价、城中村拆迁测量等项目，积极建立与国土局、房管局、城改办等政府部门及相关企业的合作。同时可与房地产企业就某个具体的项目进行阶段式的合作，如与房地产开发公司在施工阶段的合作，以房地产营销公司在楼盘销售旺季的合作等。同时还可寻求与兄弟院校的合作，实现资源共享，增加校外实训的机会。
（2）校企合作型实训基地。选择具有一定规模和较强代表性的房地产开发企业、房地产评估企业、房地产中介企业、物业管理企业，以签订校外实习基地合同的方式形成长期稳定的合作形式，让学生开展以课题所学知识为基础的各项实习，使实习者顺利完成由学生向职业工作者的转变。
（3）经济实体型实训基地。地方应用技术型本科院校可以立足自身专业优势与地方资源，鼓励专业教师创办各类经济实体。组建经济实体时一方面要考虑到该实体的社会性，一方面还要关注其上所承载的教育功能，在条件允许的情况下，要从企业选址、经营规模、管理模式、人员配置等方面为专业学生的实习提供各项便利性的条件。经济实体型实训基地可集学校实训基地与企业实训基地的优点于一身，既有利于学生职业素质的培养，又可以节约实训成本，甚至还能为学校创造一定的经济效益。
四、实训基地建设应注意的问题
1、加强教学与实践的互动，及时对课内知识体系进行修正
房地产经营管理专业的实习实训是根据学校的整体定位和专业教学计划的安排，作为实践教学非常重要的一个环节。通过发现学生在实践教学中欠缺的知识点，能够及时地对现有的教学计划进行修订，保证了在后续对学生的培养环节中更加符合社会的需求，也更加凸显了应用技术型院校的专业特色。
2、建立长效机制，形成稳定的合作模式
由于行业的特性，除相关政府职能机构外，与房地产相关的企业，尤其是房地产的中介机构存在着人事变动比较频繁的特点，因此学校在与所选择的校外实习实训基地合作时，尽量不要因为相关人事变动而导致合作关系发生改变，一定要建立长期稳定的合作关系。为保持合作关系的稳定性，首先应该从社会声誉、企业规模、经济实力、领导人气质等多方面综合考量，对相关的房地产企业进行初选。其次要与企业签订《校外实习基地建设协议书》，从协议上确定与企业的长期合作关系，形成校外“挂牌式”实习实训基地，保证基地能为学生提供一个长期良好的实习环境。
3、加强学生职业精神和职业道德的培养
实训基地的建设不仅是为提高学生的专业技能，更要注重对学生职业精神和职业道德的培养，为学生就业及人生长远发展奠定坚实基础。因此在实训过程中，应通过企业文化熏陶、典型事迹激励、先进人物带动等形式，促进学生自觉遵守行业、企业规范，树立爱岗敬业的职业精神，养成基本的职业操守和职业道德，力争做到德才兼备。
4、加强校企联合，注重智力资源互补性交流
在校外实训基地建设过程中，一定要注重利用学校与企业所持有的具有互补性的资源。在当前状态下，学校掌握更加系统、科学的理论知识，企业持有大量可提供实践锻炼的项目资源。通过企业人员定期入校培训或高校教师参与相关实践项目等形式，可将两类资源进行充分高效的结合，实现资源的互补利用。
作者:靳慧芳单位:陕西学前师范学院
一、房地产企业经营管理中所遇到的问题
1.财务管理经营方面的问题
（1）管理者素质低下
在我国的房地产企业中，民营企业占了很大的比重，由于大多数的房地产领导者都是从最传统的泥瓦工到施工员再到包工头而逐渐发展起来的，这就使得房地产领导阶层的知识水平受到了很大的局限，普遍缺乏企业运营与财务管理方面的知识，对于日常的企业经营管理更是完全依靠自己以往的经验以及自身的认知系统来进行，并没有经过科学的决策分析，这一现状给房地产企业的健康平稳发展乃至进一步做大做强造成了很大的障碍。
（2）存在严重的集权现象
在房地产企业中，普遍存在着这样一个现象，企业的投资者与运营者往往是同一个人，这就不可避免的造成了企业的一切经营事项都由管理者本人说了算，而受自身知识水平、管理意识的局限性，管理者在作出决断时，凭借的只是自身的以往经验以及脑中的意识，并没有经过科学严密的论断，更无后续的监督审查机制，管理层对于企业的运营仍旧采取老一套的算账、记账方式，财务管理根本无法贯穿于企业经营管理的各个层次中去，由于事先并没有经过周详的计划，于是企业的经营呈现出一片混乱与杂乱无章。
（3）家族式管理领导班子
房地产企业的管理者为了将企业的管理大权牢牢地控制在自己手中，不被对手窃取商业机密，于是在公司的管理方面，任人唯亲，久而久之，形成了家族式的管理领导班子。由自己的亲属担任公司中的会计、出纳等重要职位，这在一定程度上造成了企业管理成员素质不高的现象，但是房地产行业的高度变化性导致了公司在经营管理以及财务管理上存在着很大的风险因素，如果没有非常专业的人士来担任这些重要的职位很难保证企业的健康有序运行，这二者之间的矛盾会随着企业的越做越大而逐渐显现出来，最终将导致企业走向衰退，使企业被社会所淘汰。此外，这种家族式的管理模式，使得企业员工内心会认为自己与企业的重要职位无缘，无法产生上进心与对企业的归属感，认为自己再怎么努力也不如一个好出身重要，企业向心力与凝聚力无法形成，将会对企业的发展产生不利的影响。
2.忽略流动资金的重要性，存在融资困难问题
（1）筹资方面
房地产企业为了开发一个巨大的项目工程，必定需要大量的资金，而由于大多数的房地产企业自有资金比例以及财务规范程度无法达到银行所规定的信贷标准，抵押贷款缺乏资信，又无中介担保，因此从银行融资显得相对比较困难，此外如果企业采取从民间进行融资的方式，风险则较高，在资金严重不足的情况下，企业发展存在很大的风险。为了解决资金方面的问题，一些房地产企业甘愿冒着巨大的筹资风险从民间进行高息贷款，但是这种资金筹措方式无形中加大了企业的经营业务成本以及财务费用，长期拖累之下，企业的支付能力日渐削弱，资金链条绷得过紧以致发生断裂。房地产项目开发建设周期相对较长，并且工程前期投入资金较大，资金投入之后，要想尽快获得资金回笼完全是不可能的，只有当企业工程完成，商品房预售许可证下发之后，房屋才可以进行预售，进而使企业获取回笼资金，偿还贷款、获取盈利。这一过程任何一个环节出现问题都会使企业陷入万劫不复，尤其是如果在工程建设的前期企业出现资金断接，工程停工，后果更是不堪设想。
（2）投资缺乏科学性
房地产企业在运营过程中，片面追求高端产品、高利润，而忽略了国家的宏观调控以及市场的导向作用，做出违背经济规律的轻率行为，是万万不可取的。房地产企业在作出每一个决策时都要充分考虑到当前国家出台的政策要求以及市场上的需求，如果开发出的商品没有市场，势必会形成滞销乃至烂尾，对企业的运营造成不可估量的损失。
（3）忽略日常经营过程中的资金管理
房地产企业在日常的运营过程中必须时刻预备足够的流动资金，并进行有效科学的管理。而目前普遍存在的现象是大多数企业忽视流动资金管理的重要性，从而造成了严重的资金沉淀。由于房地产开发建设周期的长时间性，为了快速的获取回笼资金，企业进行产品的促销，而不考虑客户的经济实力以及信用等方面的因素，为客户进行购房担保，对于没有能力偿还银行贷款的客户，还帮助其进行垫付贷款，从而造成企业存在大量的应收款挂账。当房地产市场不景气时，房产严重贬值，银行对房产进行低价拍卖，并不能补上银行欠款空缺，至于企业的应收款更是收回无望。种种情况拖累之下，企业财政情况日益空虚。
3.缺乏健全的财政核算、监督体制
房地产企业管理者对于企业财务管理未能给予足够的重视，于是导致企业在财务管理方面的人手严重不足，或者人员素质不高等，对企业的财务核算等资料造成不真实性与不完整性，于是企业的内部财务核算系统与监督系统完全形同虚设，导致企业资金很容易被内部盗用与流失。
二、针对房地产企业经营管理中所出现问题提出的对策
1.加强房地产企业管理者投资决策风险管理意识
对于一个企业的管理来着来说，其必须具备全局观念，掌握一定的管理经营知识，随时对国家的相关政策以及市场的导向了如指掌，不能凭借自己的主观臆断妄加做出决策。这就需要管理者具备一定的投资决策风险意识，认识到一个简单的指令下达往往关系着企业的前途命运，因此必须加强企业的风险管理，这不是一个可有可无的部分，如果企业缺乏投资风险的管理，那么对于企业的发展是相当不利的，同时对于整个房地产开发市场的进一步健全也无法起到推动作用，甚至还会拖后腿。因此，对于房地产企业来说，必须建立一套适合自身的投资管理系统以及风险评估管理系统，并配备相对应的专业人士进行管理工作。
2.加强房地产开发工程前期资金管理
由于房地产企业开发周期长，投资额巨大，涉及面广，在工程前期进行过程中，资金充足与否对企业的重大作用，房地产企业必须加强其工程开发前期的资金科学管理系统，进行科学的分析计算，深刻践行可行性研究、对项目工程从技术到经济、风险、效益有一个综合的论证分析评价，确定其可行性，资金充足性，才可以进行下一步的工作，也就是工程设计施工等。
3.建立专门的市场调查班组
对于房地产企业来说，及时掌握市场的动向极其重要，市场中各种不确定因素的形成将会对企业造成不可估量的影响。而避免这些不确定因素的负面作用的最好方法就是建立专门的市场调查班组，专门进行市场调研活动工作，收集整理计算房地产市场中各种最新的动向以及国家最新的政策导向，从而为企业管理者作出决策时提供强有力的依据，达到规避、减小风险的目的。
4.公司职位应该避免任人唯亲
为了保证能者居之，充分刺激员工的工作积极性，企业在进行重要岗位的分配时，应极力避免任人唯亲的现象发生，而应该是能者居之，使得公司中的任何人都能有一个一展身手、实现自己雄心抱负的平台，而不能使员工产生一种自己即使再努力也不如一个好出身的消极思想，这对企业的长久发展是及其不利的。
5.定期组织企业上下各个阶层人员进行培训
一个企业无论是什么岗位，上到管理者下到一个业务员，都必须不断的为自己充电，不仅素质较低者要进行充电，素质达到一定水平的更应该树立终身学习的理念，只有员工整体的素质上去了，企业的综合发展水平才可以有所提升。对企业员工的技能培训不仅包括专业知识的培训，还包括对风险意识的培训，对管理者还要进行企业管理知识方面的普及与加强，使企业的管理与运行趋于科学化、合理化，只有各个部门各司其职，企业才能正常有序发展。
三、结论
建筑业是国民经济中一个重要组成部分，关系着国家的经济命脉，房地产企业作为建筑开发商，其运营健康科学与否直接关系到我国的建筑行业的发展状况，因此必须保证建筑企业高效、高质量、健康发展。在房地产企业的运营管理过程中，无论是财务管理、监督管理、领导者所做出的决策、还是风险管理、市场监测等每一个方面都必须给予认真对待，加强房地产企业的运营管理，使其运营逐渐趋于规范是维持国家建筑业健康发展的保障。
作者:刘涛单位:辽宁行政学院
“信托”意指信任委托，是一种代人理财的制度安排。我国《信托法》中所称的信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义为（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行为。虽然人们对信托观念是起源于罗马法上的“遗产信托”，还是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有争议，但都认为现代信托制度的发展最早是从英国封建时代的用益权制度开始的。
一、现代信托制度的发展
（一）现代信托制度的确立
早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯，但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会，封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式，使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由，承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满，1535年亨利八世颁布了《用益法》，将受益人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。
（二）消极信托向积极信托的转化
由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权，对信托财产不负任何积极管理的义务，信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有，也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计，可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负，因而这种信托被认为是消极信托。
随着历史的发展，封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标，农业经济时代向工商经济时代的转化，也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的发展和社会的进步，使得受托人从满足消极的“人头”设计需求，转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发展。
（三）现代信托制度的传播和创新
英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。以后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡献。
二、国外房地产信托经营模式
（一）美国的房地产投资信托
美国的房地产投资信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司拥有资产的形式，将股东的资金吸引到房地产投资中，股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处，又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，目前的市场价值已经超过400亿美元。
l、美国房地产投资信托的类型
美国的房地产投资信托包括股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要是房地产的所有权（收购现存房地产或即将开发的房地产），其投资人取得的是房地产的股份所有权；抵押信托的主要投资业务是房地产抵押放款，投资人取得的是抵押贷款债权；混合信托则兼有股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力在于：（l）通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。抵押信托的投资魁力在于：（1）为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款，分散了房地产借贷风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。
2、房地产投资信托与房地产股份公司的不同
虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资，但二者具有显著的区别，主要表现为：（1）房地产投资信托的功能在于“受人之托，代人理财”，是财产管理与金融功能的统一，虽然它通常以股份公司的形式出现，但同时要受到公司法和信托法规范；而房地产股份公司主要受到公司法的制约。（2）法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定，比如关于资产价值的75％以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定，关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75％的规定，关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95％的规定等等，从而对其业务性质作出了强制性约定；而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束，其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。（3）房地产投资信托的经营管理活动带有消极性，即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成；而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。
（二）德国的房地产投资信托
德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价，以及房地产业务的监管工作。（图1）为保护投资人的利益，投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产，以及符合该条件的在建工程（不超过信托财产价值的10％）和土地。德国房地产投资信托的特点，在于基金资产的运用业务与保管业务的分离（三）日本的土地信托
日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。（图2）土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后，收回土地所有权；处理型是指土地所有者在信托期结束后，领取土地出售所得价款。土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性，而自己没有能力的时候发挥功效，土地所有者能够在保持土地所有权的同时，获得稳定的项目收益，因而对土地所有者来说极具投资魅力。
三、我国房地产信托经营管理模式的选择
我国现代信托发端于20世纪初，并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后，随着社会主义改造的完成，信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构——中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展，全国已经有近400家信托投资公司，总资产约占全部金融资产的10％左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动，它们以吸收信托存款、委托存款、发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金，或者办理各种形式的房地产信贷业务，或者直接投资于房地产的开发经营，虽然拓展了房地产业融资渠道，促进了房地产经济的发展，但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题，严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序，许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展，中国人民银行于2001年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》，九届全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》，这就使得我国信托事业的发展和繁荣，建立在较为完善的法律规范基础上。而发展什么样的房地产信托经营事业，则是我们需要进一步探讨和解决的问题。笔者主要借鉴国外的运作模式，从以下三个方面阐述自己的简略构想。
（一）建立房地产投资信托基金
建立房地产投资信托基金，一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道，另一方面通过信托基金汇集闲散资金，满足房地产业发展对资金的巨额需求。我国房地产投资信托基金的业务范围，目前应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务，至于资产结构、收入结构、收益分配等方面也需要监管部门和机构作出明确的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上，既可以借鉴美国的模式，由金融机构组织发起，具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作，也可以借鉴德国的模式，由投资信托公司负责具体的资产运营，另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和运营监督。但考虑到我国由中国人民银行负责信托基金业管理的实际情况，以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准，以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的不足，美国的运作模式可能更具有借鉴价值。由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起，并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证，将所募集资金交由专业房地产公司进行独立运作。（图3）
（二）建立国有土地信托经营管理运作机制
我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的，而在日本，国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。日本的国有土地信托，是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点，为促进国有土地的有效利用及处置而建立的，使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。日本国有土地信托制度的好处是：在长期持续获得土地收益的同时，保留了将来行政需要的国有土地所有；将土地及地上建筑物共同进行信托时，土地价值的体现较为隐蔽，可以减少对邻近土地价格的影响；可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。考虑到我国的土地制度现状，虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处，但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然，要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。
（三）“房屋银行”的信托化规范经营
“房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本，又使双方的利益能够得到保障，因而深受广大群众的欢迎，并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中国人民银行规定“银行”名称不得任意使用，一些地方如上海已经将其更名为“存房中心”。贵州的运作方式是，房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心，房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素，测算出房屋的出租价格，经房主认可后通过网络系统对外招租。房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日，该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率达到97％。虽然各地都基本参照贵州的方式运作，但还是有许多差异。比如，北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务，该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日，自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租，不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等，房地产交易中心赚取了其中的差价。
在此类“房屋银行”业务中，房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系？他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同？租金的收取与支付宜采用什么方式？对这些问题需要加以分析，以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。
在“房屋银行”业务运作中，房主和“房屋银行”之间一般是委托人与受托人的关系，因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为，有点类似于房屋的转租获利，这是不符合委托及中介业务的有关规定的。承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系，此时，是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同，承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人，“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人，受益人既可以是作为委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。这样一来，我们将“房屋银行”称为“房屋信托”，并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中，将信托行为等同于行纪行为，但严格地说，它们毕竟是两种不同的制度，信托法的出台也更加证实和明确了这一点，因而不宜将其认定为“房屋行纪”。
四、发展我国房地产信托经营尚需要解决的问题
《中华人民共和国信托法》的出台，为我国房地产信托经营事业的规范发展提供了法律基础。不过，要真正促进房地产信托经营业务的发达，尚需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则，特别是关于房地产投资信托基金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托时是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题，都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。
摘要：具有创新型人才的培养是现在国际竞争的焦点，大学生的创新能力决定着国家的优秀竞争力，经济发展的现实也要求大学生培养要与企业的需求联系起来。实行校企合作的大学生创新能力培养，是现在高校教育的重要内容。文章介绍了校企合作模式下房地产经营管理专业大学生创新能力培养的相关内容。
关键词：校企合作；房地产经营管理；创新能力
高等院校实行创新人才培养计划，可以培养大学生的创新能力，是学校教育满足社会需求的必然趋势。培养学生的创新创业能力，适应未来房地产经营管理的高级人才，是体现高校专业教育成效的重要方面。做为新时期的学生，也要转变观念，不断提高创新能力和专业技能。
1培养创新能力的意义
1.1树立正确的人生方向、养成积极的人生态度
培养房地产经营管理专业大学生的创新能力，首先大学生要树立积极、乐观的人生态度；其次，大学生在能力培养的过程中敢于面对困难，在面对逆境时可以乐观面对，这样大学生在离开校园后也会树立正确的人生观。
1.2可以提高学生综合素质、实现自我价值
大学生通过参与创新活动，可以根据自己的兴趣和特长来选择今后的发展方向，通过自学、独立思考来控制自己的学习进度。大学生也在学会了如何进行房地产经营管理实力操作，同在实践中也可以与团队其他成员进行沟通和协作。同时也可以实现自我价值，在实践中找到适合的职业规划，实现人生价值。
1.3培养学生创新精神、充实学校生活
大学生的创新活动可培养自己开拓创新的精神，将自身的发展压力转化为未来如何进行创新和创业上面。另外由于大学生活相对较自由和轻松，特别是大三和大四学业即将完成，面临着就业压力。创新实践可以让大学生觉得有事情可以做，可以更好的选择适合自己的发展方向，生活也变得比较丰富。
2实行校企合作模式
现在我国的高校教育显现了一些不足之处，主要表现为教学模式比较单一，教育经费欠缺，科研条件相对有限，学生的创新能力明显不足。房地产经营管理专业是一门实践性非常强的专业，如果仅局限于校园学习，在走向工作岗位后很难尽快的胜任工作。
2.1成立创新基地、提供实习的场所
为了实现创新的培养目标，高校可以设立实习基地，为学生提供一个学习和实践的平台，在实习中研究新的教学模式，可以充分发挥学生的个性和特长，营造一个良好的实践环境。创新指导中心对学生创新基地进行规划、年度计划制定、立项等具体安排，中心下设培训、科研、宣传等部门来统筹创新工作，培育新的创新项目。同时创新指导中心也要制定具体的管理办法，每次对实习团队进行考核，考核学生的实习成果，对于表现优秀的团队要进行表彰。
2.2打造精品实践科目和竞赛平台
企业可以提供资金支持高校的学生进行创新活动，创新基金扶持学生在房地产经营管理领域开展相关的创新活动。例如可以设立房地产经营管理创新项目、组织相关的管理技能竞赛、举办创新培训和座等形式。高校可以与企业共同合作每年资助一定数量的学生团队，培养房地经营管理创新精英，打造具有较高操作效果的创新成果。如果团队成功入选了资助团队行列，可以进入校企合作的“大学生创新基地”进行更加深入的实践活动。通过以上培养计划，鼓励学生具备创新意识和创业精神，为学生搭建创新平台。学校与企业可以进行更深入的交流和合作，激励出一批优秀的房地产经营管理精英脱颖而出。由高校的学科实施学生成长计划，相关的房地产经营管理协会和企业来提供支持，资助学生队伍开展实践性和社会性的创新活动。成长计划可以帮助大学生学习房地产经营管理的基本方法，掌握房地产经营管理的管理方法，如何进行房地产经营管理，激发学生参与实践的积极性，提高学生的创新能力和协作能力。组织房地产经营管理的学生参加房地产经营管理成果展示大赛，由高校、当地的房地产经营管理协会和一部分房地产开发企业共同进行承办此类比赛，由本专业的大学生针对指出的房地产经营管理题目而进行成果设计。通过成果展示，大学生最大限度的应用房地产经营管理专业的理论知识服务于实践成果。在完成成果的过程中开拓了思维，提高了进行房地产经营管理实务操作的社会实践能力，培养创新能力和团队协作精神。大学生的创新能力和实践能力通过项目的实施过程而不断提高。房地产经营管理成果具有非常深远的应用意义，包括当前房地产经营管理专业的教学内容和新的专业应用趋势，可以与房地产经营管理需求进行良性的挂钩。成果明确提出理论设计和实践操作两个方面的要求，可以锻炼房地产经营管理专业的学生运用基础理论知识进行实际运用和独立工作的能力。
3结束语
实行校企合作创新项目和成果展示，可以让学生产生学习房地产经营管理专业知识的性，让学生形成创新性的思维方式。学生带着项目进行学习和思考，从而变被动学习为主动学习。通过阅读相关文献可以拓宽学生的视野，增加对参与社会项目的兴趣，锻炼了独立思考的能力，形成创新性的思维。
作者：廖志浓 单位：江西理工大学经济管理学院
摘要：我国房地产市场由中高速增长向平稳理性增长过度，房地产行业优胜劣汰及转型升级呈常态化，房地产企业开始布局国际战略、开拓海外市场，技术创新和服务创新呈新常态。新常态背景下房地产行业对复合型人才、创新型人才和大数据人才的需求显著增加。高职院校房地产经营管理类专业人才培养要顺应新常态背景下行业的新变化，人才的开发与培养既要有国际视野，又要多维度地提升学生的知识素养、能力素质和心理素养。
关键词：新常态；房地产；人才需求；人才培养
一、我国房地产新常态的基本特征
（一）新常态下房地产市场的运行状况
1.房地产投资增速持续下降，远低于同期固定资产投资近两年，我国房地产市场步入交易萎缩阶段，有些城市甚至持续处于负增长区间。根据国家统计局数据，2014年以来房地产投资增速持续下降，2015年累计投资增速持续在10%以下低位徘徊，至2015年底降至1%，低于固定资产投资增速，而2014年之前房地产投资增长速度一直略快于固定资产。与此同时，房地产开发企业购地热情大大降低。2.商品房销售乏力，楼市去库存压力大2014年开始至2015年上半年，我国商品房销售面积持续呈现负增长。2015年下半年虽恢复到正值水平，但增幅收窄，楼市去库存压力大。2010～2015年，我国商品品房累计新开工面积106.64亿平方米，而同期销售面积只有70.53亿平方米，意味着6年新开工的商品房中有36.11亿平方米仍未销售，库存量接近开工面积的34%。据估计全国楼市目前约有85～90亿元平方米的库存量，按过去3年的平均销售速度估算，去库存需要至少7年左右的时间。[1]3.房企海外投资活跃，加快“走出去”战略布局近几年中国房地产企业的海外投资活动显著增加，包括绿地、万科、万达、富力等在内的多家房地产企业瞄准海外房地产市场上巨大的投资需求和旅游需求，积极布局欧美、澳大利亚、东南亚等华人密集的海外房地产市场。据仲量联行统计，2013中国内地对外商业地产市场投资额接近50亿美元，同比增长20%，预计到2020年国内房地产企业的年均海外投资额可达500亿美元。[2]4.行业集中度进一步提高，企业并购重组活跃全国商品房销售额和销售面积持续呈现负增长之际，行业集中度不断提升，房地产百强企业的销售业绩仍然保持上涨势头。2016年百强企业的商品房销售额和销售面积分别同比增长19.4%和15.6%，比全国平均水平分别高5%和9.1%。2015年百强企业市场份额从35.2%上升至36.7%。其中，综合实力前十强企业2015年销售额占百强企业的44.5%，市场份额达到16.3%。[3]房地产市场下行期，房地产企业并购案例不断增加。2014年我国房地产行业并购案例达236宗，与2013年153宗相比增长54.2%。[4]其中综合实力强和资金充足的大型房企成为并购的主体，房地产开发百强企业并购总数占行业4成左右，大型百强企业还将并购目光投向海外和其他业务领域。此外，在房地产中介服务行业，企业间的并购重组也相当活跃。
（二）房地产新常态的市场特征
1.我国房地产市场逐步进入平稳理性增长的新常态企业的开发投资速度回归理性，已经由高速开发、地王频现、拿地开发就能赚钱的时代，进入平稳投资、理性开发和产品质量不断提升的时代。房地产市场的供需格局已发生了较大变化，由此前的供不应求向供需基本平衡转变，购房者的置业投资也在回归理性，已经由居民住房普遍短缺、投资投机盛行，开始进入拥有较高住房自有率、理性消费和投资的时代。商品房的品种和品质不断提升，消费者青睐于高品质产品，房地产产品类型会日渐丰富，门类将逐步齐全。2.房地产行业优胜劣汰及转型升级呈新常态房地产市场库存高企使得房地产企业面临严重的资金压力，银行坏账、金融风险增加，企业进入了优胜劣汰、兼并重组的时代。企业品牌、资金实力、技术水平和管理能力成为企业盈利和生存的重要条件。实力不强的中小企业将面临破产倒闭或是被收购兼并的风险，只有实力雄厚的大企业才有生存空间，行业集中度会不断提高。与此同时，行业性的深度调整使房地产企业积极转型升级。在转型过程中，房地产企业布局养老产业、文化旅游产业，以及向产业地产、商业地产发力，未来房地产行业跨界资源整合将成为新常态。3.房地产企业布局国际战略、开拓海外市场呈新常态近几年大型房企正积极布局国际市场，一是源于海外巨大的消费市场，华人在海外的教育投资需求和旅游投资需求成为房地产企业进军国际市场的重要需求载体；二是欧美经济逐渐复苏，较之国内日益下降的投资回报率，海外投资的行业利润较为可观；三是大型房地产企业在“走出去”战略号召之下，积极布局国际市场，为企业的国际化道路做铺垫。因此未来房地产企业将面临来自国内市场和国际市场的双重竞争。4.技术创新和服务创新呈新常态随着房地产市场竞争加剧，企业间的竞争将不再是单纯的投资规模、营销速度之争，而更多地是企业专业技术和服务能力的竞争。主要体现在：一是信息化时代房地产业与互联网技术的结合将是大势所趋，互联网思维在房地产各环节正在全链条式渗透，技术创新成为房地产行业的新常态。二是房地产价值探索正在全产业链中展开。房地产业正在改变以“卖房”为轴心的运营模式，企业对房地产价值的探索从土地利用、项目开发，到后期运营和物业服务，贯穿于整个行业生命周期。未来房地产开发企业将实现从制造商到服务商的转变，服务创新将成为一种常态。三是房地产将向轻型化转型。房地产企业致力于从“重资产”经营模式向“轻资产”经营模式转型，通过提高资金周转率、增加服务附加值的模式提高投资回报。
二、房地产新常态对人才需求的新变化
新常态背景下，我国房地产人才市场呈现出以下新特征：
（一）房地产人才市场的新变化
1.人才经济时代到来根据现代经济增长理论，国家经济发展的驱动力依次经历了劳动力驱动、资金驱动和知识驱动三个阶段。在知识驱动阶段，企业生产经营对技术和智力的依赖程度远远超过了对其他生产要素的依赖，人力资源既是知识、信息和技术的创造者，又是将知识、信息和技术向经济转移的执行者。当人才在经济发展过程中起主导作用时，就进入了人才经济时代。它是知识经济发展的结果，是知识经济发展的高级形式。在这个时代，人才已突破人力资源的属性，具有较强的经济意义，成为获得资金、扩张资本和占有资源的保障。新常态背景下房地产开发经营的各个环节都出现了深刻变化，人才资源成为应对市场变化的最有效资源。622.行业人才流动加快房地产行业人才流动频繁，其行业从业人员的平均流动率高于其他行业。一是源于人才经济本身的属性特点。在人才经济时代，人才的单位属性、区域属性趋于淡化，而人才的全球化、国际化属性日益强化凸显，人才在国际国内的自由流动更加常态化。二是源于房地产行业较大的人才需求及较低的人才流动成本。近几年房地产行业尤其是房地产中介服务型人才需求量出现了较大增长。房地产中介服务行业具有从业人员数量多、人员流动性大等特点，但在人才需求的支撑之下，从业人员的流动成本却较低。三是房地产行业的高收益性是房地产行业人才频繁流动的重要原因。3.行业薪酬快速增长人才经济时代，人才流动频繁，房地产企业为留住人才，通过多种途径提高从业人员的薪酬待遇，以增强员工的职业认同感和企业忠实度。2014年一线城市房地产行业的薪酬增长率为7.7%，[5]毕业生的起薪也有不同程度的增长。房地产中介服务行业也通过多种途径提高员工待遇，我爱我家推出“全员持股计划”，链家地产在全国范围大幅提高经纪人底薪，中原地产提高员工佣金并推出优秀骨干持股计划。
（二）房地产人才需求的新变化
新常态背景下房地产行业的转型升级，房地产人才市场的新变化，导致复合型人才、创新型人才和大数据人才需求量将大幅增加。1.复合型人才复合型人才是指具有两个或两个以上专业(或学科)的基本知识和基本能力的人才，其实质是突破学科或专业界限，接触并把握不同专业领域的知识及思维方法。这种复合包括多学科之间的复合、多专业之间的复合、智力因素和非智力因素之间的复合等[6]。因此复合型人才具有知识的集成性、能力的复合性和素养的全面性等特征。我国房地产经过十几年的飞速发展，其产业链日益完善，涉及规划设计、征地拆迁、土地出让转让、房地产开发、商品房交易、咨询策划、物业服务等多个环节，因此房地产行业所需的人才数量大、种类多。但目前该行业具有丰富实战经验和扎实理论功底，熟知从征地、规划、设计、谈判、开发、融资、策划、推广到管理全产业链的复合型人才十分紧缺。此外，复合地产的兴起，互联网技术在房地产全产业链的渗透，房地产对人才的需求已不仅仅限于产业链内部，还包括与房地产发展相关的跨界复合型人才的需求。2.创新型人才创新型人才是具有创新性意识、创造性思维和创新能力的人才，其评价内容包括智力因素和非智力因素。智力因素主要表现为创造性思维能力、创造性想象能力、敏锐的问题意识、合理的知识结构等[2]；非智力因素指由个体的责任感、自信心、意志力、理想和信仰等方面综合内化而形成的全面发展的现代人格[7]。新常态背景下，房地产从市场定位、产品设计，到营销策划、管理服务等多方面都需进行创新，创新成为企业生存和盈利的必要条件，因此有创新思维和创新能力的人才，无疑将成为房地产业最受欢迎的人才。3.大数据人才近几年，大数据正在经济发展和企业经营中发挥重要作用。据CSDN《2014中国大数据行业大调查》显示，受访企业中已经实践大数据并有成功案例和产品的公司约占29.5%，正在搭建大数据平台的公司约为32.5%，24.5%的公司已对大数据进行了充分的了解与准备。[8]大数据人才的价值在于：通过深度挖掘分析，将数据变成可操作利用的情报信息，为企业发展定位和运营提供精细化服务，从而帮助企业做出商业决策、降低成本、增加利润。随着房地产由粗放式增长向精细化服务转变，大数据的开发与创新也正在房地产各产业链萌芽。在最急需大数据人才的行业排名中，房地产开发人才位居第二。[9]2014年在金隅万科广场项目运作中，万科与百度合作，借助百度数据，分析商场消费人群，掌握顾客的消费习惯和活动轨迹，使商场能为顾客提供精准营销。以花样年为代表的物业服务企业利用大数据向社区服务商转型，通过“社区服务系统”为居民提供生活采购、保姆家政、小区金融、公共服务、企业引资等服务。在大数据时代，企业之间正在为了吸引并留住大数据专业人才而展开战争。63
三、新常态下高职房地产经营管理类人才培养的新思路
基于房地产行业人才市场和人才需求的新变化，人才培养必须站在新的高度进行重新审视和规划。对高职教育而言，在人才经济时代，人才的开发与培养既要有国际视野，又要多维度提升学生的知识素养、能力素质和心理素养。
（一）知识素养
培养跨界复合型人才、创新型人才和大数据人才，应使学生具有多维而连续的知识。而目前高职教育普遍存在重实践、轻理论，重专业教育、轻通识教育等问题，知识结构单一，学生缺乏对交叉学科知识的了解，所学知识缺乏系统且有较大片面性，知识迁移更新能力较弱。为培养房地产行业所需的跨界复合型人才、创新型人才和大数据人才，在学生的知识素养方面，可以从以下几个方面展开：一是改变顶层设计，打破专业建制。将学生在校教育分为基础教育和专业教育两个阶段。基础教育阶段，淡化专业色彩，按学科大类制订人才培养方案，学生不再简单归属某一学院或专业。待学生对专业和行业有一定的认知和了解之后，学生可根据自身的兴趣、爱好和特长，选择某一适合自己的专业，此时学生进入专业教育阶段。二是突破学科体系，加大选修课比重。在基础教育阶段，按复合型人才、创新型人才和大数据人才的培养目标改革课程体系和教学内容，使学生具备知识迁移、知识复合、知识创新和知识集成能力。一类是以通识教育为主的选修课，涵盖科学素养、人文素养、信息素养以及方法学的意识和训练。这些课程对培养学生对学科基础知识以及相关学科综合知识的了解、领会、综合、运用的能力大有帮助，学生可按照自身的兴趣特长或未来的职业规划选择合适的课程。另一类是以培养学生国际化视野为主的选修课。随着房地产企业对国际化人才的需求愈发强烈，学校要注重培养学生的国际化视野和国际化情操。开设国际教育系列课程，使学生了解各国文化、特点及国际关系；增设国际礼仪课程、国际规则课程，为日后的国际交往、国际谈判等奠定基础；聘请外教、招收外籍学生，为中国学生与外国学生之间的沟通交流架设桥梁；增加教师到国外培训进修、学生到境外实习实训的机会。在专业教育阶段，则根据房地产经营管理类专业特点，培养学生在市场调研方面的数据分析处理能力、产品定位和市场营销方面的创新能力等。三是推进跨学院、跨系科、跨专业间的合作常态化。让学生能够跨学校交流，跨学科探索，跨专业学习，使学生不断丰富知识、开阔视野、激活思维。如房地产经营管理类专业与建筑类、电子商务类、景观设计类、多媒体技术类、统计类等专业的交流合作，可通过资源共享、优势互补方式，开拓学生的知识视野，提高学生对知识的更新能力和复合能力。
（二）能力素养
一是着力培养创新能力。不论是复合型人才、创新型人才还是大数据人才，创新能力的训练与培养都将是重点。美国心理学家托兰斯通过调查列出了创造型学生的行为特征，包括：好奇心，不断地提问；思维和行动的独创性和独立性；想象力丰富，喜欢虚构和叙述，富于幻想；不随大流，不过分依赖集体的意志；主意多，喜欢搞试验；顽强、坚韧[10]。培养创造型学生，首先要改变教学模式，从以教师为主向以学生为主转变，通过激发式教学方法，增加学生的参与感。其次拓展创新素质教育，响应“大众创业、万众创新”号召，鼓励学生参与创新实践，通过课外活动、社团活动、社会实践活动和创业活动等多元方式，使创新意识在学生中普遍渗透。二是训练工具性能力。工具性能力是考察学生利用现代技术工具来获取信息、分析问题、解决问题、以及交流和实践的能力。对房地产经营管理类专业的高职学生而言，工具性能力主要包括外语能力和计算机能力。外语能力顺应了新常态背景下房地产企业海外开发与营销的盛行趋势，强调训练学生的阅读能力、口语能力和翻译能力。计算机能力贴合了目前互联网在房地产全产业链的渗透趋势以及大数据高速发展的趋势，包括利用计算机进行信息搜集与查询、信息统计与处理、信息分析与运用的能力。
（三）心理素养
心理健康水平是评价人才的重要标准之一，心理健康水平的高低，不仅影响学生知识的获取和能力的提高，还会对学生综合素养以及健全人格的发展和形成造成影响。大学生心理健康水平包括在心理认知上有奋发进取的阳光心态、在情绪管理上有理性平和的健康心态、在心理品性上有开放包容的乐观心态、在行为管理上有执着奉献的正向心态。而目前大学生积极心态的培养面临来自多个层面的挑战。因此有必要适当加大学生心理素养的培养力度。一是全面监控与个案辅导相结合。要建立心理状态实时监测与咨询服务平台，实时分析学生心理状况变化；开展心理健康状况普查和心理危机排查，建立在校学生心理档案；面向全校学生开展个体心理咨询服务，定期开展团体辅导[11]。二是课堂辅导与课外培养相结合。使课堂辅导在大学生心理健康教育中发挥主渠道作用，开展预防和处理大学生心理危机事件专题研究；培养学生课外健康积极的网络生活习惯，引导学生积极利用网络开展网络资源学习，网络数据处理与运用等。
作者：刘贞平 单位：广东农工商职业技术学院 管理系
1房地产项目开发的特点
1.1地理位置的不可移动性
房地产企业是以房屋等基本建筑物为基础进行运作的一种企业，而这些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地产企业在选择或开发项目时，应首先考虑该项目的地理位置是否符合企业运作所需要的交通、市场、经济和文化等需求。
1.2项目的投资风险大
房地产不同于其他商品，它自身的特点决定了企业在投资过程中必须承受较大的风险，具体体现在以下2点：①由于房地产项目的开发时间长，所以，可能会受到一段时间内市场需求和国家政策变化的影响；②由于其地理位置的不可移动性，在很大程度上使其在竞争中处于被动局面。
1.3投资建设的成本高
众所周知，房地产开发项目是一项资金密集型产业，其投资开发成本比较大，如果没有一定的资金作支撑，企业是很难在房地产市场中立足的。此外，由于房地产项目开发的风险比较高，如果企业没有坚固的基础，就很有可能面临倒闭的风险。
1.4项目开发建设的周期长
房地产投资开发项目的对象是土地和客观建筑物，大家都知道，一项建筑工程的建成不仅需要花费大量的人力、物力和财力，还需要较长的时间。为了适应市场需求，现代建筑越来越趋向于美观时尚，同时，工程还要保质保量完成，这就在一定程度上延长了房地长项目的开发周期。
1.5项目开发建设的环节多
目前，在我国实行的房地产开发建设管理制度中，将房地产管理部门与其他的社会管理部门相联系，比如交通管理部门、环境与卫生管理部门、城市规划管理部门和安全质量监督管理部门等。企业在开发建设房地产项目时，必须协调处理与各个部门之间的关系。只有这样，才能使工程顺利竣工。
1.6项目建设资金的周转速度较慢
房地产项目的开发往往涉及多方面的资金周转，从设计图纸、招商引资，到雇佣工人、施工、竣工，这整个过程的时间是非常长的。由于各个环节都是独立的，资金的周转速度下降，对项目的开发造成了一定的消极影响。
1.7受国家政策因素的影响较大
房地产企业作为全国企业中的一份子，其运作状态必然受国家政策的约束和调控，所以，任何房地产企业，不论何时何地，都要严格遵守国家经济、法律制度，将国家利益放在首要地位。
2房地产项目经营管理的问题
2.1缺乏项目建设的成本管理意识
大多数房地产企业还停留在“事后核算”的思想上，缺乏对项目造价成本的预算。俗话说，“没有规矩，不成方圆”，这对房地产企业来说也是一样的，如果管理者在事前没有一个明确的预算成本作为约束，就很有可能会在项目建设的过程中出现铺张浪费的情况，对企业内部的资金运转造成一定的阻碍。
2.2企业内部的管理链条不完善
目前，虽然大多数的房地产企业开始重视企业内部管理系统的完善，但是，仍然存在一些漏洞，这一点在安全和质量监督管理方面表现得比较明显。一些监督管理人员不重视自己的工作，进而出现了企业内部的监督环节与其他环节之间处于割裂的状态。
2.3缺乏对历史经验的分析和总结
房地产市场需求的变化性是极大的，许多房地产企业由于受到了市场、经济、政策等各方面的影响，很容易在竞争中处于被动地位，所以，企业要想在房地产市场中居于不败之地，就必须从多方面入手分析市场动态，总结历史经验和教训，发展自身优势，摒弃劣势。
2.4没有准确掌握各方面的动态信息
企业要想获得发展，就必须与时俱进。所谓“与时俱进”，指的就是企业要用发展的眼光看待自身所处的环境，包括市场环境、经济环境和政治环境等，及时了解各方面的信息动态。从目前的发展情况来看，许多企业并未准确掌握信息的动态，大多数企业仍然处于消极被动的地位。
3经营管理的原则
3.1坚持可持续发展的原则
可持续发展思想是《我们共同的未来》报告中提出的，它要求我们以不损害后代人、满足其需求的权力为前提来满足当代人自身的需求。对于房地产企业，在项目开发和经营管理的过程中，既要考虑企业的经济效益，又要注重该项目的环境效益、社会效益，不能以损害环境和社会的长久利益为前提来满足企业发展的短暂利益。
3.2坚持创新性原则
随着社会经济的发展和科技的进步，创新已经成为了现代社会发展必不可少的推动力，小至个人、家庭，大到社会、国家，各个社会角色和群体无不需要创新。对于房地产企业，应该从产品、科技等方面入手，不断创新，这样才能实现企业的长足发展。
3.3坚持科学定位的原则
市场是一个不断变化的动态因素，任何企业在进行市场定位之前都必须对市场进行科学的分析。对于房地产企业更是如此，为了应对变化莫测的市场环境，中小型企业应格外重视市场的分析和定位，尽量在掌握市场动态的基础上将整体的市场划分为多个细分市场，从细分市场中选择一个或多个作为自己的目标市场。只有这样，才能更好地规避风险，提高企业的竞争力。
3.4坚持动态管理和优化组合相结合原则
房地产企业要想实现动态管理和优化组合，就必须建立一个内部信息管理系统，安排专业的内部信息管理人员负责掌控企业市场运作的所有数据和信息，并根据市场动态信息的反馈及时调整企业的开发和管理策略，对影响企业运作的环境因素进行优化、组合、调配。只有这样，才能使企业在日益经激烈的市场竞争中处于优势地位。
4经营管理的方法
4.1培养高端人才，保证综合效应
企业要想取得发展，就必须以高素质的人才作为支撑。对于我国的房地产企业，培养具有创新性意识、能独立思考的人才是尤为重要的。企业的管理人员应加大对企业职工的考核力度，经常召开职工教育大会，提高职工的自我角色意识，同时，还应该建立和完善职工培训制度，定期对职工的工作能力和素质进行培训。只有这样，才能培养出高素质的员工。
4.2加强对内外部风险的控制
企业的经营风险是指企业为了扩大或占领市场而做出的一切决策所形成的风险。这些风险按照来源的不同，主要可以分为企业内部风险和外部风险；按照内容的不同，可分为投标风险、市场风险和意外风险。毫无疑问，企业的经营风险是不可能避免的，我们只能尽量降低风险发生的概率。要做到这点，企业就必须建立和完善风险控制体系，形成一个专业的防范风险的体系。
4.3适应新形势，实行战略转型
面对越来越严峻的国内外宏观经济形势，房地产企业必须及时调整发展战略，完善企业内部的监督管理体系，在企业的目标决策方面实行战略转型，进而提高目标定位的准确性和决策的规范性，实施全方位、可持续发展的经营理念。
5结束语
纵观国内房地产业的发展形势，国家的宏观调控日益加强，市场的变化周期日益缩短，价格竞争日益激烈，新兴的房地产企业更是层出不穷。为了在竞争中立于不败之地，许多房地产企业的管理者都绞尽脑汁地改善自己的经营管理策略，谁能最早找到科学的项目开发和经营管理策略，谁就能走上企业发展的成功之路。
作者：洪成表 单位：福州统建拆迁工程处
［摘要］房地产行业的崛起，极大推动了我国国民经济的增长，而房地产行业想要健康发展离不开健全的管理制度，只有加强房地产的经营管理，才能使其更好的适应循环经济的社会发展形势。房地产行业的发展是提高人们生活质量的重要手段，采用先进的管理理念以及管理措施，还可以使房地产行业更好的推动我国经济的发展。在循环经济的发展模式下，房地产行业的经营管理模式必须做出改革与创新，这样也有利于提高房地产经营管理的水平。本文对循环经济的概念进行了介绍，并提出了在循环经济下加强房地产经营管理的措施，以供同行探讨与交流。
［关键词］循环经济;房地产;经营管理;创新;方法
1循环经济的概念
循环经济是一个环保经济的概念，随着人们对资源的开发与利用，我国的不可再生资源越来越少，而且生态环境也越来越差，为了缓解这一现象，我国提出可持续发展的概念。将循环经济的理论应用在各个行业中，可以实现该行业的可持续发展，还能改善人们生活的环境，为人们创造良好的生活空间，也有利于构建和谐的社会环境。将循环经济的理念应用在房地产行业中，提高了清洁资源的利用率，而且有利于构建生态环保的社会，还可以实现房地产行业经济利益的提升。循环经济下，房地产行业应该改善经营管理模式，并根据生态循环经济的理念，指导房地产行业的经营管理措施。在利用循环经济进行指导时要遵循一定原则，这些原则主要包括以减量化、再循环以及再利用原则，这些原则可以降低房地产行业资源浪费的概率，还能使生态环境得到改善与保护。在不同地域中，人们也可以根据实际情况利用循环经济理论，使其发展更具长远性，还能使当地的生态环境得到更好的建设，从而使循环经济理论发挥更好的效用，使其经济、合理以及环保的性能得到更好的发挥。
2循环经济下房地产经济管理体系
2．1循环经济下绿色经营管理体系是房地产行业发展的趋势
社会的发展与人类生活质量的提升离不开对资源的开发与利用，随着社会发展进程的不断加快，我国的不可再生资源越来越少，而且过度的开发也破坏了生态平衡，不利于国家的长远发展，也会给人们的健康生活带来威胁。房地产行业的发展是我国经济建设的基础，其不但可以推动国民经济的增长，也可以给人们提供良好、舒适的生活环境，但是这一行业的发展以及规模的扩大，有时也会增加对资源的使用率以及使用量，所以建立绿色、环保的经营管理体系，有利于对生态环境的保护，还可以实现房地产行业的可持续发展。
2．2房地产绿色经营管理体系的结构
绿色环保的经营管理体系是房地产行业未来发展的趋势，建立合理的经营管理体系结构也是该行业经营管理的重要目标，其结构的合理性是房地产行业绿色、长远发展的基础。引入循环经济的发展理念，可以使房地产行业在提升经济效益的同时，提高行业的社会效益以及环境效益，使房地产经营管理理念更加健康、环保，并对周围环境起到保护与节能的作用。
3加强房地产经营管理的方法
3．1转变房地产经营目标，培育绿色经营理念
在房地产绿色经营管理模式下，房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收，这是房地产绿色经营的内在要求，也有其现实可能性。房地产经营管理过程中，要注意不断提高房地产项目的技术含量。
3．2实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持
房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式，使得项目从研发、规划设计、施工、使用到报废处理的整个项目生命周期中，按照循环线路实施运行，使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。
3．3追求房地产经营环境管理体系的创新
绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主，应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去，使企业内部经过整合，形成完整的环境管理制度，并从循环经济大系统的理念出发，要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一。
4结语
随着社会的发展以及市场经济的变化，房地产行业的经营管理模式必须做出相应的改变与完善，这样才能更好的适应社会的发展，使这一行业更加长远的发展。房地产行业与人们的生活息息相关，尤其是近几年，人们对住房的需求大大提升，房地产行业也成为了人们的热门话题。房地产行业的发展以及规模的扩大，会利用大量的资源，如果不对其经营管理模式进行改变，很容易对生态环境造成破坏，在这样的背景下，循环经济的理念被引入了房地产经营管理中，并发挥了经济、合理、环保的效果，降低了房地产行业对资源的使用量，大大提高了这一行业的经济效益以及社会效益。
作者:周志波 单位:大庆市大同区房产管理站
［摘要］房地产行业的崛起，极大推动了我国国民经济的增长，而房地产行业想要健康发展离不开健全的管理制度，只有加强房地产的经营管理，才能使其更好的适应循环经济的社会发展形势。房地产行业的发展是提高人们生活质量的重要手段，采用先进的管理理念以及管理措施，还可以使房地产行业更好的推动我国经济的发展。在循环经济的发展模式下，房地产行业的经营管理模式必须做出改革与创新，这样也有利于提高房地产经营管理的水平。本文对循环经济的概念进行了介绍，并提出了在循环经济下加强房地产经营管理的措施，以供同行探讨与交流。
［关键词］循环经济;房地产;经营管理;创新;方法
近年来，住房问题成为了人们的热门话题，房地产行业也受到了人们极大的关注，这一行业的发展规模不断扩大，经济效益也越来越高。房地产行业的发展不但提高了人们的生活水平，还促进了我国国民经济的增长，所以相关人员必须采取有效措施，不断加强房地产经营管理，使房地产行业在循环经济下更好、更快的发展。将循环经济理念加入房地产经营管理中，可以实现房地产行业发展的可持续性，也可以使房地产经营管理水平得到很大提升。
1循环经济的概念
循环经济是一个环保经济的概念，随着人们对资源的开发与利用，我国的不可再生资源越来越少，而且生态环境也越来越差，为了缓解这一现象，我国提出可持续发展的概念。将循环经济的理论应用在各个行业中，可以实现该行业的可持续发展，还能改善人们生活的环境，为人们创造良好的生活空间，也有利于构建和谐的社会环境。将循环经济的理念应用在房地产行业中，提高了清洁资源的利用率，而且有利于构建生态环保的社会，还可以实现房地产行业经济利益的提升。循环经济下，房地产行业应该改善经营管理模式，并根据生态循环经济的理念，指导房地产行业的经营管理措施。在利用循环经济进行指导时要遵循一定原则，这些原则主要包括以减量化、再循环以及再利用原则，这些原则可以降低房地产行业资源浪费的概率，还能使生态环境得到改善与保护。在不同地域中，人们也可以根据实际情况利用循环经济理论，使其发展更具长远性，还能使当地的生态环境得到更好的建设，从而使循环经济理论发挥更好的效用，使其经济、合理以及环保的性能得到更好的发挥。
2循环经济下房地产经济管理体系
2．1循环经济下绿色经营管理体系是房地产行业发展的趋势
社会的发展与人类生活质量的提升离不开对资源的开发与利用，随着社会发展进程的不断加快，我国的不可再生资源越来越少，而且过度的开发也破坏了生态平衡，不利于国家的长远发展，也会给人们的健康生活带来威胁。房地产行业的发展是我国经济建设的基础，其不但可以推动国民经济的增长，也可以给人们提供良好、舒适的生活环境，但是这一行业的发展以及规模的扩大，有时也会增加对资源的使用率以及使用量，所以建立绿色、环保的经营管理体系，有利于对生态环境的保护，还可以实现房地产行业的可持续发展。
2．2房地产绿色经营管理体系的结构
绿色环保的经营管理体系是房地产行业未来发展的趋势，建立合理的经营管理体系结构也是该行业经营管理的重要目标，其结构的合理性是房地产行业绿色、长远发展的基础。引入循环经济的发展理念，可以使房地产行业在提升经济效益的同时，提高行业的社会效益以及环境效益，使房地产经营管理理念更加健康、环保，并对周围环境起到保护与节能的作用。
3加强房地产经营管理的方法
3．1转变房地产经营目标，培育绿色经营理念
在房地产绿色经营管理模式下，房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收，这是房地产绿色经营的内在要求，也有其现实可能性。房地产经营管理过程中，要注意不断提高房地产项目的技术含量。
3．2实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持
房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式，使得项目从研发、规划设计、施工、使用到报废处理的整个项目生命周期中，按照循环线路实施运行，使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。
3．3追求房地产经营环境管理体系的创新
绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主，应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去，使企业内部经过整合，形成完整的环境管理制度，并从循环经济大系统的理念出发，要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一。
4结语
随着社会的发展以及市场经济的变化，房地产行业的经营管理模式必须做出相应的改变与完善，这样才能更好的适应社会的发展，使这一行业更加长远的发展。房地产行业与人们的生活息息相关，尤其是近几年，人们对住房的需求大大提升，房地产行业也成为了人们的热门话题。房地产行业的发展以及规模的扩大，会利用大量的资源，如果不对其经营管理模式进行改变，很容易对生态环境造成破坏，在这样的背景下，循环经济的理念被引入了房地产经营管理中，并发挥了经济、合理、环保的效果，降低了房地产行业对资源的使用量，大大提高了这一行业的经济效益以及社会效益。
作者:周志波 单位:大庆市大同区房产管理站
摘要：房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，该行业的发展状况对我国社会福利水平有着直接的影响。房地产行业的发展受到社会各界的广泛关注，资本纷纷向房地产行业聚集，同时该行业也是投资和财富保值的重要渠道之一。房地产的经营管理工作质量对社会福利水平有着重要影响，影响着房地产企业的经营管理水平和经济效益。本文将对房地产经营管理理论进行分析，以便为提高房地产企业的经营管理工作水平提供一点启示和建议。
关键词：房地产；经营管理；理论；措施；分析
一、引言
房地产经营管理理论要求我们充分了解房地产行业，并对房地产经营理论研究和实物相关的领域有一定的了解。房地产经营管理理论涉及的范围比较广阔，包括房地产制度、房地产市场、房地产价格理论、房地产价格评估、房地产开发、房地产开发投资可行性研究、房地产市场营销、物业管理、房地产投资和房地产金融等主要方面，同时这些方面又可以细分为很多下属内容。比如，房地产制度又包括房地产产权制度、开发制度、转让制度、租赁制度、低压制度、税收制度和中介服务制度等内容，房地产价格理论包括地租理论、土地价格、建筑物价格、房地产价格、影响房地产价格的因素等内容。房地产经营管理理论为了解房地产行业发展、揭示房地产行业发展规律和本质提供了必要的工具，该理论具有系统性，房地产经营管理理论是一门具有中国特色的国民经济管理课程，因此对其的分析和研究具有一定的意义。
二、房地产管理的相关内容介绍
为了对房地产经营管理理论进行深入的了解和普及，并为了培养房地产经营管理人才，较多的高校开设了房地产经营管理专业。房地产经营管理理论是房地产企业和相关企业开展经营管理工作的理论基础，为房地产企业的发展提供了必要导向和指导，对促进房地产行业的健康发展有着积极的作用。同时，房地产经营管理理论分析有助于为相关的房地产从业人员和想要了解房地产行业运作模式的人员提供必要的信息依据，同时也提供了一种了解房地产行业的渠道，对揭示房地产行业发展和运行规律有着重要作用。目前，较多的高校开设了房地产经营管理专业，该类专业属于管理学专业，培养具有地理学、经济学和管理学的基础知识，同时该类专业的学生掌握房地产开发、营销、经营管理、咨询、评估等专业技能，房地产经营管理理论是该类专业的重点学习内容之一。该类专业培养房地产综合开发和经营管理的高级应用型人才和复合型人才，该类专业的学生具有较强的专业基本技能，具备从事房地产的估价和依法处理房地产相关问题的能力，就业方向主要有工程技术、经济、管理等方面。
三、关于房地产经营管理理论的分析
1.房地产经营管理理论的相关内容分析。随着我国住房制度的不断改革和土地使用制度的不断优化，房地产经营管理理论的研究和分析工作逐渐受到重视，同时该理论逐渐发展成为当今比较热门的学科之一。房地产经营管理理论的主要指导思想是社会主义市场经济，其主要的研究方向是房地产经营和管理的基本理论和运行方式。房地产经营管理学科的主要教学内容不仅包括房地产经营管理的基本内容，同时还涉及到基本的经济理论和管理理论教育，并通过典型的案例分析来强化课程的特点，对提升课程的应用性有着重要作用。房地产经营管理理论比较实用，精炼，简洁明了，该理论的内容符合远程教育学生的实际情况和经济管理专业的培养目标要求。房地产经营管理理论讲授经济管理专业学生应该必须掌握的房地产经营管理方面的相关知识，同时帮助学生联系房地产市场的发展情况，并没有闭门造车，而是紧密联系实际，提高学生的实践能力和创新能力，理论的实用性较强，对学生解决实际问题能力的提升有较大的帮助。其次，房地产经营管理理论有助于提高学生理论联系实际的能力，提高了学生对房地产活动基本规律的掌握和了解深度，有助于为房地产经营管理工作提供必要的专业性人才。房地产经营管理阐述了房地产行业的主要经营方式和特点，并对房地产行业的经营管理工作的基本知识进行了详细的介绍，为我们了解并分析房地产行业发展规律提供了渠道。房地产行业的发展受到市场经济和相关国家政策的影响，近几年来，国家加大了对房地产行业的管理控制力度，房地产行业的发展更加规范，更加有序，但是房地产行业的利润增长放缓，无论是房地产开发还是施工，亦或是房地产销售和土地购置都处于停滞甚至是下降趋势，仅仅从房地产产业土地购置来看，其下降幅度达30%以上，因此国内房地产市场难以吸引房地产开发商的兴趣。同时，目前房地产存在着过度开发问题，新建的房屋空置率较高。房地产行业属于垄断竞争市场，少数的房地产厂商掌控着当地的房地产开发建设资源，并且将会以自身利润最大化为基点出发制定房产交易价格。由于房产价格较高，供给大于需求，但是仍然是卖方市场，因此企业将根据自身利益最大化目标制定价格。为了保证房产的高价格以便实现自身利益最大化，房地产开发商并不会降价出售全部的房产。如果国内未来的房地产市场不能再吸引房地产开发商的兴趣，我国的房地产市场难以在短期内再次出现繁荣的景象，投资活动将进一步减少，国内房地产市场无论是在开发投资还是房地产销售工作方面将出现萎靡态势，这对降低国内的物价水平具有一定的积极作用。房地产经营管理理论要根据房地产行业的实际发展情况进行内容更新，并要根据该理论的特点选择科学的项目教学法，通过共同实施一个完整的项目来组织教学活动，将学生融入有意义的任务完成的过程中，可以通过共同实施一个完整的项目来组织教学活动，提高学生的学习积极性。
2.房地产经营管理理论坚持的原则。根据房地产经营管理理论可知，该理论要求在开展经营管理工作中要坚持动态管理和优化最后为基本特征的项目管理思路。房地产经营管理理论为房地产行业的经营和管理工作提供了理论基础和指导，在房地产日常经营管理工作中，经营管理者要重视经营管理理论的重要性，要明确该理论的优秀内容和原则，坚持项目经理责任制和项目成本核算制。房地产经营管理理论揭示了房地产行业经济交易活动的规律和准则，其主要目的之一就是提高资源的使用效率，提高企业的经济效益，优化房地产企业的组织结构，为房地产企业的进一步发展和战略规划的制定提供必要的条件，因此在分析经营管理理论过程中要有项目成本核算意识，要将房地产企业的战略落实到具体的项目经理身上，提高房地产经营管理理论的执行力度和应用性。其次，房地产经营管理理论要求房地产企业坚持项目制度建设为基础的原则，要求企业认识到在房地产经营管理中利润与风险并存，风险识别和风险防控直接体现着房地产企业的综合经营管理能力。房地产企业的经营管理风险主要包括投标风险、市场风险、意外风险、坏账损失风险等内容，同时房地产开发企业会面临着管理风险、质量风险、安全风险、施工技术风险等，因此房地产企业要充分重视房地产经营管理理论的原则，做好风险识别和防控工作。目前我国房地产行业处于重要的变革时期，国内的经济环境和政策环境比较复杂，房地产企业要想获得生存和发展，就要充分重视我国房地产行业的发展趋势。按照笔者的观点，做对的事情远远比努力更重要，因此房地产企业要把控好行业发展大势，顺应经济发展和国家政策的要求，根据企业自身的实际发展情况制定发展战略和经营管理措施，提高经营管理制度的应用性和可操作性，进而优化经营管理工作机制。
四、结语
房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，也是拉动我国经济增长的重要产业。房地产行业的发展情况和态势较好，对社会总体福利水平和居民的生活水平有着直接的影响，因此房地产的经营管理尤为重要，由此产生了房地产经营管理理论。该理论具有系统性和全面性，包括房地产开发建设管理与经营管理相关的经济、管理和法律等相关知识，为我们进一步了解房地产行业的情况提供了渠道。
作者:孙志刚 单位:德州市房屋建设综合开发集团总公司
摘要：主要研究房地产企业经营管理的双重性，对房地产企业双重性管理的主要内容与作用进行了讨论，并从平衡计分卡在企业经营管理双重性平衡协调中的应用和双重内部控制两方面介绍了房地产企业双重经营管理策略。
关键词：房地产企业；经营；经济双重性
房地产行业是国家经济建设发展的命脉，经过政府长期对房地产市场的宏观调控，房地产行业规模不断扩大，逐渐发展成熟，房地产企业的经营水平不断进步，经营方式也更加多样，随着房地产行业市场化改革的不断深化和产业结构调整的深入，房地产行业形态发生了很大的变化，企业盈利空间逐渐缩小，房地产企业需要通过管理思路和经营方式的创新来适应房地产行业形式变化，使之能够在市场中生存下来，实现房地产企业的长远发展。
一、房地产企业经营管理工作的双重管理模式
主要介绍了房地产企业经营管理工作的主要内容，可具体划分成价值链管理和利益分配管理两方面，二者之间形成了明显的相互制衡关系，在房地产企业的经营管理活动中要充分利用其双重性的特点，平衡内外部关系，形成良性循环，逐渐提高房地产企业经营水平，使之能够在日渐激烈的市场竞争中胜出，实现企业的长远发展。
（一）双重管理
1.价值链管理
企业价值的创造来源于一系列经营和生产活动，包括设计、采购、生产、管理、销售、服务等，不同经营活动之间的有机联系就是企业的价值链，价值链中所有能够创造价值的活动称为价值活动，企业的价值链和价值活动客观反映了企业的历史、战略、战略实施方式以及价值活动的经济效果，基于价值链的管理就是对企业所有价值活动的优化、协调、整合，提高企业的经营管理水平，控制企业经营和生产活动成本。
2.利益链管理
利益链的管理主要是对房地产企业生产经营利益的分配，不同于企业行业，房地产行业建设周期长，基础投资大，人才、技术、资金密集，价值链上任何环节都对项目开发的最终效果有着直接影响，不合理的利益分配将会影响生产要素之间的协调和成本控制工作的落实，也就是对价值链的形态产生影响，影响房地产企业的最终经营水平和盈利能力，并最终加剧利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和价值链管理之间应该相辅相成互相协调配合，为了实现房地产的双重管理，可以应用平衡计分卡管理工具，实现房地产企业内外经营目标之间的均衡兼顾。
（二）双重管理的作用
1.适应市场竞争
我国市场经济改革不断深化，政府政策的不断出台，对市场发展形成了有利的规范和引导作用，提高了市场竞争的透明度和公平性，房地产企业之间的公平竞争更加激烈，生存和灭亡成为了每一个房地产企业都面临的问题。房地产行业是我国拉动内需的重要突破口，是国家经济建设最强有力的脉搏，但是行业发展不能过分依赖政策与经济形势的优势，不利于在房地产行业中形成健康的竞争和淘汰机制，对行业整体的经营水平提升十分不利。所以，房地产企业面临的生存难题其实是必要的，能够刺激其主动找寻适应市场环境的发展策略，进行管理方式的创新，形成企业的优秀竞争力。
2.企业发展的必然趋势
每一个企业在经营发展过程中都会表现出一定的双重性，企业产品的加工形成过程中不同的加工环节和企业生产要素之间形成了价值链，利益分配上，不同要素投入者之间的利益分配关系又形成了利益链，对于房地产企业，这一客观规律仍然存在，仍然表现出价值链管理和利益链管理的双重性，且彼此之间相互制约，生产要素配置优化工作不到位，成本压缩效果不理想，利益均衡分配必然将受到影响，利益分配不均衡必然会造成协作失败，而协作失败又会造成生产要素配置优化和成本控制不利的问题。
二、现阶段房地产企业双重管理策略
2015年，政策逐渐宽松，房地产行业开始缓慢回暖，但是房地产行业投资总量下降的趋势短时间内难以改变，因此房地产企业转型迫在眉睫，经营管理的双重管理工作也显得十分必要，但是一些管理者在进行双重管理工作时也暴露出了一定的问题，表现为实际操作中指定指标计划完成不理想时考核难以进行，制度理论可操作性差等，需要采取一定的策略有效规避这些问题。
（一）国际平衡计分卡的应用
不同时期，不同发展阶段，不同外部环境条件下，企业经营管理工作的主要目标和任务都是存在差别的，房地产企业想要实现自身的可持续发展，就需要积极学习其他企业的成功经验，并对自身的发展实际情况进行全面调查分析，在科学的管理工具辅助下，制定科学的企业发展目标和规范方案。现阶段，平衡计分卡作为一种优秀的通用管理工具，有着数据显示清晰、可操作性强的优势，对于房地产企业的双重管理来说十分适用。
1.内外部指标的双重设定
平衡计分卡能够同时设定内外部指标，维持企业内外部之间的协调。这样的指标设计能够避免房地产企业出现内部指标显示经营状况良好，但是外部指标却不理想的情况。房地产企业的价值链管理更加倾向于对内部运营效率水平的提高，而利益链管理则关注企业和外部利益相关者之间利益分配的协调合理，而平衡计分卡同时设定了内外部指标，实现了价值链管理和利益链管理工作的均衡。
2.财务指标与非财务指标的双重管理
平衡计分卡的指标设定中同时包含财务指标和非财务指标两部分内容，在企业的绩效考核中占有同样的比重。财务指标主要包括企业资产回报率、利润率等内容，非财务指标则主要包括产品质量以及客户满意度等，双重指标的设定有利于限制企业对盈利的过分追求，对控制房地产项目建设质量有着一定的积极意义。
3.结果性和驱动性衡量指标的双重标准
这两部分内容的设置主要目的是实现不同管理环节的优化，平衡积分卡中的结果性衡量指标主要用于显示房地产行使该策略之后的效果，涵盖质量提升效果与盈利能力提升效果等内容，驱动性衡量指标则用于了解策略实行过程中发生的变化对最终结果的影响程度，主要考察其循环周期。平衡计分卡对驱动性指标更加关注，结果性衡量指标虽然也是十分重要的一部分。但是，考虑到驱动性指标能够实现对最终结果的预见性衡量，所以在双重管理的房地产企业中，驱动性指标能够预见性的进行不同环节和生产要素之间的协调优化，改善最终效果，提高房地产企业的管理水平。
（二）双重内部控制
1.不相容职务分离
房地产企业内部控制工作要严格遵循不相容职务分离的原则，在企业的价值链管理工作中形成相互监督相互牵制的机制，形成完善严密的内部控制体系。首先，要从财务管理工作入手，形成严格的会计人员岗位责任制，明确不同会计岗位之间的权责权限，实现不同岗位和职务之间的相互制衡。在具体业务上，应该实现记账收款和保管现金职务分离，材料采购、验收保管和付款职务分离，发票开具和收款职务之间相互分离，同时明确规定财产的清查范围，制定明确的期限和程序，资产处置、开发投资、资金使用等重要决策的制定和执行要求负责部门之间要相互知情并且共同参与决策，防止出现一个人独立处理业务全过程情况的出现，企业可以制定定期轮换规程，关键岗位轮换频率要适当调高，提高内部控制效果。
2.资金管理流程的完善
房地产属于高投入和高风险的长周期行业，需要通过对资金管理流程的持续优化，通过提高资金的有效性来规避投资风险，可以进行资金的统一监控管理来缩短预售时间，全面提高资金的利用效率，规避投资风险。在房地产企业中，现金流反映了企业现金收支情况，而经营活动现金流作为财务指标的主要反映，应该作为房地产企业资金管理工作的优秀，通过对现金流等敏感性财务指标的跟踪监测来预测企业在经营生产活动中可能面临的财务危机。财务风险的规避同样是房地产企业中非常重要的内容，作为高风险行业，房地产企业需要形成严格的内部控制程序和相互制约措施，重大事项要行使报告和集体决策制度，减少决策失误和舞弊行为风险，企业要形成财务预警的短期和长期预警机制，将不同的财务风险划分为远期和当前风险，选择不同的财务风险规避措施组合，控制经营活动财务风险造成的不利影响程度和规模。
三、结语
房地产企业的经营管理活动中表现出价值链管理和利益链管理的双重性，二者之间相互牵制，其中价值链管理倾向于内部生产关系和生产要素之间的协调，利益链条则涉及到利益分配等外部活动，采用平衡计分卡这种管理工具能够协调好利益分配和内部价值链管理之间的关系，形成房地产企业经营管理活动的良性循环，提高企业生产经营效率，改善盈利能力，对提高房地产企业的优秀竞争力有着重要意义。
作者:李茜囡 单位:中国人民大学
严格依法办事。综治房地产行业经营环境,进步加强监督检查。一项关注民生、政策性很强的工作，各部门一定要认真贯彻执行法律政策，讲究工作方法，做到严格依法行政。要把依法查处违法违规行为与维护企业、个人合法权益紧密结合，确保政策执行到位、产业有序发展、社会大局稳定。特别是要严格依照省政府提出的十不准”规范行政行为，切实减轻企业负担，增强企业发展活力，促进房地产业在全区经济平稳较快发展中发挥更加重要的作用。
现就开展综合治理房地产行业经营环境工作，根据《省综合治理房地产行业经营环境工作实施意见》豫转提发〔〕1号）和市委、市人民政府《年优化经济发展环境工作意见》郑发〔〕4号）布置要求。制定实施方案如下：
一、指导思想
全面落实科学发展观，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导。以“企业服务年”为契机，以优化政务环境为重点，以服务房地产企业发展为基本任务，进一步规范行政管理和涉企收费，改进工作作风，创新服务方式，提高行政效能，促进房地产业平稳健康发展。
二、工作目标
切实解决房地产企业的实际困难，通过开展综合治理工作。增强房地产企业的发展活力，为全区房地产业营造良好的生产经营环境，支持、服务和保证房地产业在全区经济平稳较快发展中发挥重要作用。
三、主要内容
（一）规范涉企审批行为
要根据《省人民政府关于第七批取消和下放管理层级行政审批项目的决定》豫政〔〕53号）和《省政府“两转两提”工作领导小组关于进一步深化全省行政审批制度改革的通知》豫转提发〔〕2号）精神，对涉及房地产行业的行政审批事项进行全面、深入的清理和规范。严格对照清理规范，从审批部门、审批对象、审批依据、审批内容、审批顺序、审批时限等方面，认真组织实施涉及房地产行业行政审批事项的全面清理工作，不符合规定的审批事项予以取消并及时向社会公布。对保留的行政审批事项，法律法规允许的范围内，尽量减少环节，简化顺序，压缩时限，最大可能地提高审批效率。牵头单位：区编办）
（二）规范涉企收费行为
取消不合法收费项目，对涉及房地产行业的收费进行全面清理。降低不合理收费标准，严查乱收费问题，检查有关收费政策的落实情况，规范收费行为，切实减轻房地产企业负担。牵头单位：区财政局、区物价局）
（三）整治房地产企业治安环境
严厉打击危害企业生产经营秩序的欺行霸市、寻衅滋事、强装强卸、恶意阻工等违法行为，建立整治房地产企业治安环境快速反应机制。依法对扰乱企业治安环境的行为予以严惩。积极构筑企、警、地共建的治安环境长效机制，为房地产企业营造良好的生产经营治安环境。牵头单位：区公安局）
（四）规范房地产市场秩序
鼓励、维护、引导房地产企业合法经营，结合“企业服务年”活动。整治房地产企业违法经营行为，重点对房地产企业违法广告、合同欺诈、无证销售、一房多卖、违规交房等行为进行查处，进一步规范房地产市场秩序。牵头单位：区房管局）
（五）督查保证性住房建设
监督检查廉租住房建设配套资金到位落实情况，监督检查廉租住房补贴资金发放情况。廉租住房建设资金（回购资金）落实情况，监督检查廉租住房管理经费到位情况和廉租住房建设（房源筹集）情况，监督检查保证性住房项目建设用地供应及优惠政策落实情况，监督检查廉租住房和经济适用住房项目建设进展情况。牵头单位：区财政局、区房管局）
四、方法方法
（一）动员部署阶段（6月）
明确工作目标，制定详细工作方案。细化工作措施，全面启动工作。
（二）综合治理阶段（7月至10月）
7月底前，1.全面清理和摸查。依照统一组织、双向清理、分级实施的原则。由各牵头单位组织相关部门和房地产企业，对涉及房地产行业的行政审批和收费进行双向清理。向区房管部门报送清理报表（见附件1廓清底数。由区房管部门负责汇总，区优化办负责督办，8月底前逐级上报清理情况。10月底前，相关部门对经批准保留的项目进行顺序优化，向社会作出许诺，规范行政行为。
各单位要把服务企业发展作为重中之重任务，2.综合解决问题。综合治理阶段。结合“企业服务年”活动，积极主动深入房地产企业，对企业反映的问题进行认真分析研究，采取有效措施加以解决。特别是涉及房地产业行政审批和收费的职能部门，要做到主动自查自纠和边清边改，该取消的要取消，该降的要降，自觉规范行政管理行为。房地产企业要坚持实事求是清理中要如实反映情况，同时对自身存在问题要主动纠正，做到依法、诚信经营。
要加强综合协调和督导，3.动态跟踪问效。组织开展综合治理工作中。实施动态性跟踪问效，对工作认真、效果显著的单位，及时给予褒扬；对成功的做法和经验，及时进行总结推广；对工作不负责任、进展缓慢、效果差的单位，要提出批评；对清理不仔细，填报内容不全甚至虚报、瞒报的责成重新清理申报；对企业反映的典型问题或突出问题及时进行查处，严格实施责任追究。
（三）总结巩固阶段（11月至12月）
巩固效果，组织对清理结果贯彻执行情况进行逐单位、逐项目检查。防止棚架。依照实施意见的内容要求，对规范行政管理行为和规范企业生产经营行为进行深入调研，查遗补缺，建章立制。对综合治理工作进行全面总结，于12月5日前，向区房管局、区优化办报送书面总结演讲。
五、相关要求
加强组织领导。统一组织综合治理房地产行业经营环境，（一）提高思想认识。区“两转两提”和优化经济发展环境的一项重要工作，既是促进房地产业平稳健康发展的迫切需要，更是保证我区经济平稳较快发展的重要举措。各部门要统一思想，提高认识，切实加强综合治理工作的组织领导。同时要结合实际情况，建立相应的领导和工作机制，为综合治理工作顺利开展提供保证。
精心组织实施。各部门要围绕服务企业发展大局，（二）明确工作责任。各司其职，各尽其责，密切协作，形成合力，认真完成各自承当的综合治理任务。
