时间：2023-09-06 17:07:05
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇土地增值税征收管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
20xx年最新土地增值税暂行条例全文
第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(二)提供扣除项目金额不实的;
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。
第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。
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土地增值税税额计算方式
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%
土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
据了解，自**税务总局**年初下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，两年多来，绝大多数省市能够严格按照**税务总局要求进行土地增值税的清算，取得了良好的效果，但也有极个别地区清算工作几乎没有任何进展，其主要原因就是在这个地区几乎所有的房地产企业均采取“核定征收”的方法来征收土地增值税。
核定征收土地增值税做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成税款流失。目前采取核定征收率征收土地增值税的地区，大多数把征收率确定为销售收入的1%～3%之间。按照《土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）规定，土地增值税采取按增值额的超率累进税率征收，最低一档税率为30%，计税依据为增值额。如果按照上述征收率倒推得出土地增值税的增值额占销售收入的比例大致为3.33%～10%之间，这样一来，增值率高的纳税人就会因为核定征收而少缴税款，造成大量税款流失。
二是改变了计税依据和税率，土地增值税的特殊调节功能丧失。我国开征土地增值税的主要目的是：规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护**权益。
它设置的主要原则是对转让房地产的增值收益征税，在房地产转让环节计征，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。着重于调节转让房地产的过高收益，抑制房地产投机、牟取暴利的行为，保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益。因此，我国规定土地增值税的计税依据是房地产转让的增值额，税率是超率累进税率，以实现土地增值税的特殊调节功能。但是，在整个地区“一刀切”地对房地产企业采取核定征收率的方法征收土地增值税，房地产企业都按“销售收入”乘以“征收率”缴纳土地增值税，形成了事实上的把计税依据由增值额变为销售额，把超率累进税率变为了固定比例税率，把不易转嫁税负对收益环节征收的调节税转变为易于转嫁税负的流转税，土地增值税对土地增值收益的特殊调节功能丧失，它不但不能抑制房价过快上涨，反而会助推房价上涨。
针对土地增值税核定征收管理中存在的弊端，笔者建议：
一是采取有力措施，减少核定征收范围。建议相关部门对土地增值税核定征收问题提出指导性意见，明确要求各地主管税务机关严格按照《税收征管法》第三十五条的规定和《条例》第九条及其《细则》第十三条、十四条规定的条件和办法掌握核定征收土地增值税的标准，不得违规扩大核定征收范围。对确实难以准确核算收入、成本、费用的纳税人，要严格审查，并督促这些企业尽快建账建制，积极引导企业向查账征收过渡。对已实行核定征收的纳税人，全面检查，发现其一旦具备查账征收条件，要及时改为查账征收。
二是采取科学的核定征收方法，保持土地增值税的特殊调节功能。对于确实无法查账征收的纳税人，采取核定征收的方法征收土地增值税是符合法律规定的。核定是建立在一定合理因素基础上的对应征税款进行估算的一种方法，这种核定只是相对的合理。因而核定的税款准确程度只能是相对的，但是核定税额不是简单的随意确定，而应有合理、合法的依据。尽管其核定的应纳税额不能保证与实际完全相符，但也要求尽力减少征税误差，保持其相对的合理性。而目前这种针对房地产开发企业按查账方法难以合理准确地计算土地增值税税额时，按统一的征收率征收土地增值税缺乏科学性和合理性。
对于无法查账征收土地增值税的企业，应该首先采取一定的科学合理的方法来确定计税依据，土地增值税的计税依据是增值额，而增值额是根据转让收入和扣除项目金额计算出来的。因此，只要采取一定的方法核定出转让收入和扣除项目金额，然后按适用税率计算应纳土地增值税即可。
对此，《条例》第九条及其《细则》第十四条已作明确规定，即在纳税人提供的转让价格和扣除项目不实的情况下，应由法定的房地产评估机构进行评估，税务机关根据评估价格确定房地产转让收入和扣除项目金额。虽然按评估价格计算土地增值税，评估出来的数据和实际数据会有些差异，但在尽可能的情况下使核定的税收接近实际应纳税款，是符合税收合理性要求的。同时由于通过评估得出来的是收入和扣除项目，由此计算出增值额，仍可按超率累进税率计算征收，土地增值税的调节功能仍然起作用。
三是完善对房地产企业土地增值税的管理制度。税务机关应严格执行土地增值税的预征和清算的规定，并要求房地产企业必须按期向主管税务机关报送与房地产开发项目有关的财务会计报表及有关凭证等资料。主管税务机关要加强对房地产开发企业的跟踪管理和过程控制，如应分户设立房地产企业管理台账，建立地区房地产行业相关指标数据库，以便于对土地增值税纳税情况进行评估。同时，主管税务机关要加强与房地产相关管理部门的协调配合，及时掌握相关信息。对于预征土地增值税的，要按照有关规定汇算清缴。
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
【关键词】 土地增值税 纳税筹划 查账征收
一、土地增值税政策演变
1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（从1994年1月1日起实施），该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。1995年1月27日，财政部《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。征收土地增值税的目的之一是调节房地产开发企业增值收益，抑制房地产投机，但长期以来其一直是以按销售收入一定比例预征的方式存在。2006年12月28日，国家税务总局了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求从2007年2月1日起，对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。之后的执行情况并不好，尤其是我国实体经济受2008年国际金融危机显著冲击后，国家对房地产行业的态度发生了改变。
2009年我国房地产价格再次出现快速上涨，一些城市甚至是爆发性增长。2009年5月12日，国家税务总局颁布《土地增值税清算管理规程》（从2009年6月1日起施行），对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等问题作出具体规定。该规程明确指出，纳税人符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。另外，第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
2010年4月国家再次对房地产市场进行调控。2010年5月25日国家税务总局《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（以下简称新《通知》），相比2006年的政策，主要从以下两个方面提高了要求。第一，提高预征率，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。第二，限制核定征收，首先是限定核定征收的使用，要求核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行；其次是为核定征收率设底线，对确需核定征收土地增值税的，从严、从高确定核定征收率，核定征收率原则上不得低于5%。
从政策演变来看，国家对房地产行业的土地增值税清算管理不断加强，一些漏洞也逐渐弥补。值得一提的是征收方式的管理。2007年以来，一些地区较多使用核定征收的方法，新《通知》之后，核定征收逐渐减少。事实上，核定征收土地增值税存在诸多弊端：核定征收率偏低，起不到抑制房地产投机和房价过快上涨的作用；改变了计税依据，不但不能抑制房价过快上涨，反而可能助涨房价。
二、土地增值税税收筹划策略
1、降低适用税率
土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。第一，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；第二，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%（应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数）；第三，增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；第四，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；第五，房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
降低适用税率就要降低增值率，而降低增值率有两种情况。首先，在扣除金额一定的情况下，通过降低收入来降低增值额。其次，在销售收入一定的情况下，通过增加成本投入增加扣除金额，此时增值额不变，如果适用税率下降，企业税后利润增加。
（1）利用国家对普通住宅的税收优惠。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。因此对于属于普通住宅的房地产项目，并且正常增值率仅略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%，获得免税待遇。同时，降价销售也能促使企业加快销售速度，节约贷款利息。举例来说，如果该项目正常定价销售收入是1.21亿元，扣除项目总金额1亿元，则增值额0.21亿元，增值率21%，需按增值额的30%缴纳增值税，税后利润：0.21×（1-30%）=0.147亿元。现在如果少量降低售价，比如销售收入降到1.19亿元，增值率19%，可免征增值税，增值额0.19亿元就是净利。当然如果正常价格下增值率明显高于20%，比如30%，税后净利0.21亿元就高于免征的0.19亿元。
（2）增加成本投入来降低增值率。典型的是装修成本。2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四点“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”，可以将原来毛坯房装修后销售，或者在市场接受的情况下，适当提高装修标准。由于装修成本是由购房者承担，因此房地产企业获得的增值额没有减少。更重要的是，装修成本增加房地产开发成本后，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额进一步增加，导致作为增值税税基的增值额减少，而增值率进一步下降。如果本来增值率在某个临界位置，则会使该房地产项目适用的税率下降一档。此时企业增值税负可能明显下降，一个是作为税基的增值额减少，这是确定的；二是适用税率有可能下降。
举例来说，假定某项目毛坯房计划销售9.6亿元，扣除金额6亿元，其中开发成本3亿元，则增值率60%，应纳增值税3.6×40%-6×5%=1.14亿元；现增加1亿元装修费改为精装修房，装修成本由购房者承担，即销售收入10.6亿元，则扣除金额7.2亿元，增值率47.22%，应纳增值税1.02亿元。
2、增加扣除金额
在查账征收方式下，相关法规规定了一系列的扣除项目。在房地产企业销售收入和成本投入确定（因而税前利润确定）的情况下，企业通过规范的会计处理，增加扣除金额，可以减少增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，扣除项目包括如下几项：取得土地使用权成本；开发成本；开发费用，包括利息支出和其他开发费用；与转让有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。取得土地使用权成本、开发成本是房地产开发的直接成本，前者比较简单，而后者包括较多内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，其中开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。开发费用是间接费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）点规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”这里的（一）（二）指取得土地使用权成本和开发成本。
从上述规定来看，开发费用与开发成本中的开发间接费用有可能有交叉，可以通过更细致的会计处理来增加扣除项目。
（1）对利息费用的处理。对开发费用中的利息支出有三种处理情况：不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按5%计算；能按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，且利息支出未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除；超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额时，则按该金额扣除。因此对于有大量借款的房地产企业，要权衡是据实扣除好还是按5%扣除好。关键是必须对能够扣除的实际贷款利息支出与预先估计的（取得土地所支付的金额+房地产开发成本）×5%所计算出来的利息支出进行比较。如果前者更大，就要选择据实扣除，平时就应该对贷款的利息支出详细记录，应用合理的分摊方法把它准确地分入各个项目中去，这样也就避免了《条例》中对利息费用比例的限制。
（2）其他开发费用的筹划。其他开发费用（销售费用、管理费）是有扣除比例限制的：如果利息能按转让房地产项目计算分摊，则按房地产项目直接成本（取得土地使用权成本+开发成本）的5%扣除；否则和财务费用一起按直接成本的10%扣除。但如果能把一些开发费用细化到具体房地产项目，进入开发成本，则其扣除不受限制，并且在其他扣除项目中还可以加计扣除20%。
（3）费用均分法。对于同时开发多个房地产项目的企业，不同项目因地价和房价等原因增值率不同，可能会加重企业的税收负担。而开发企业对开发成本和开发费用进行必要调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，可以节省税款。
最有需要特别指出的是，纳税筹划也是有成本的，因此税务筹划必须遵循成本效益原则，只有筹划成本小于筹划所得减税收益时，该项筹划方案才是合理的。
【参考文献】
[1] 黄一明：房地产土地增值税清算执行中的问题及对策[J].商业会计，2008（2）.
关键词：土地增值税；房地产开发企业；税收筹划；成本控制
一、房地产开发企业土地增值税缴纳的现状
土地增值税是以对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值额做为计税依据而征收的税种。增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行的是四级超额累进税率。
（一） 土地增值税对房地产开发企业税收结构的影响
1、 土地增值税成为房地产企业最重要的税种之一
房地产开发企业所涉及的主要税种如下：
房地产开发企业的成本中土地成本占有很大的比重，随着土地价格的一再攀升以及国家各项宏项调控措施的实施，使房地产行业逐渐脱离了“暴利行业”，但房地产企业无疑是改革开放后“造富运动”的成功范例，其在国民经济中所处的地位也是有目共睹的，但与此不相匹配的是房地产企业纳税额却偏低，这和之前土地增值税只预收而不清算有很大关系。
从上表可以看到，土地增值税由原来的只预缴到后来的实行清算管理，对房地产开发企业的影响首当其冲的就是增加了房地产行业的税收并且也使房地产行业成为税收上的巨人。
2、 土地增值税预征率不断提高
2011年初，为了进一步规范天津市房地产市场秩序，合理调节土地增值收益，1月19日天津市地方税务局颁布《关于加强我市土地增值税征收管理的公告》（天津市地方税务局公告2011年第1号），明确天津市土地增值税有关政策。其中提出，按照不同的销售价格确定土地增值税预征率，限制高档商品房开发。除保障性住房外，房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元（含2万元）以下的，土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元（含3万元）的，土地增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，土地增值税预征率为5%。而在此之前，天津市土地增值税的预缴政策为房地产开发企业销售普通住宅预征率为0.5%，销售非普通住宅预缴率为1%。预征率的大幅提高加大了土地增值税在房地产开发企业税收结构上的比重，而清算的复杂也对企业的经营产生了重大的影响。
（二） 土地增值税清算加大了房地产开发企业资金压力
例如：一个房地产开发项目25万平方米，总体销售额15亿元（售价均未超过20000元/平方米）；直接成本8亿元(其中维修基金2250万元)，间接成本2亿元（含营业税金及附加），总成本10亿元。
按目前的预缴比例为收入的2%，整个项目预缴土地增值税为3000万元。 如果进行土地增值税清算，该项目应缴纳土地增值税额计算见下表： 单位：万元
从上面的例子我们可以看出，土地增值税的清算对国家的税收及财政的补充是非常重要的。如果上表中的增值额占可扣除项目的比例在50%-100%之间，清算土地增值税额就提高为增值额的40%，即：15,190.00万元，比之前多缴纳3,797.50万元，由此可见土地增值税清算的关键是“四级累进制”税率，增值额越多、占可扣除项目的比例越高，相应的税款也会更多。
由于有些房地产企业在税收筹划方面的欠缺，如果未对土地增值税的清算未能做出合理预判并预提相关税款，在项目结束后土地增值税的清算会对企业的现金流造成严峻的考验，资金状况不太好的企业可能因资金链断裂而倒闭。
（三） 税收筹划过程中的实际问题
1、扣除项目计算繁琐，重复征税
由上面例子表格中的数据对比我们可以看出，在土地增值税的清算过程中，可扣除项目的计算是至关重要的。而可扣除项目众多，计算口径及可扣除的尺度并未完全规范到位，固然存在房地产开发企业从中人为调整成本数额的可能性，但也存在扣除不合理的因素。
其次，土地增值税的清算宗旨仍然是纳税人应按照有偿转让房地产后取得的增值额做为计税依据，而企业所得税是纳税人按照纳税年度同一经营业务取得的利润做为计税依据，两种税种从其本质上说都属于对企业经营收益进行征税，在一定的程度上存在重复征收的现象，从而体现了我国土地增值税征收还有待完善。
2、可扣除项目的确认与成本发生存在时间性差异
根据土地增值税清算管理办法的要求，房地产开发企业符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：第一，已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；第二，取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；第三，纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；第四，纳税人涉嫌重大税收违法行为的；其它需要清算的情况。
在项目的实际开发过程中，项目开发周期时间长，合作方众多，房地产开发企业为了保证工程质量以及便于管理会按照合同规定预留一定比例的质保金，比例或高或低，但通常不会超过工程款的10%，在工程竣工验收一年后支付。而这就引发了一个问题，当房地产开发企业按上述清算条件第一、第二款达到清算要求的时候，通常这部分质保金未支付，未取得承建方开具的发票而不能计入成本，而土地增值税清算的要求是不能计提未能提供发票的工程尾款，从而造成项目开发成本不能如实被扣除的现象，使土地增值税的预测及账务处理都更加复杂。
二、合理进行税收筹划的几点建议
（一）完善税制，合理征收
按照目前土地增值税的税率，房地产开发企业面临30-60%的高税率，税务较重 ，是征收阻力大及逃避清算的主要原因。如果将整体税率降低至50%以下并减少累进的级别，将提高房地产开发企业的经济效益，提高主动应税的积极性，对增加国家财政收入和支持房地产开发行业健康规范发展都具有积极意义。
另一方面，应更加深入的完善征收方法，对可扣除项目的确认应更符合房地产开发行业的特点。房地产开发企业对承建方工程款尾款的支付在清算时间之后是个普遍存在的问题，如果开发商能够提供合法、有效的经双方盖章确认的工程款结算证明且将这部分款项控制在合理的比例范围下，应准予计提列支、确认为可扣除项目，这样才能合理确认开发项目的真实成本，准确认定土地增值税额。
目前，各地区的商品房销售价格远远高于土地增值税清算中对普通住宅的认定价格，而此价格与实际情况的严重偏离使房地产开发企业实际上无法真正得到税收优惠，因而应加快对普通住宅价格指数的更新速度，使土地增值税的征收更加公平、合理。
（二）开发项目及产品的准确定位
土地增值税的清算有利于房地产行业的规范化，使行业内良性竞争，更加健康的发展。
实行土地增值税清算，有力的打击了部分开发商囤积土地的行为，使之不能长时间压制开发进度，迫使这样的房地产企业通过让盘以得到较好的现金流支撑现有项目的开发运作，加快项目开发速度，使土地尽快的转化为商品房，从而增加商品房的供给，达到市场上的供求平衡，这也是宏观调控的一个重要目的。
更重要的是，使房地产业尽快走上规范而稳定发展的轨道，减少一些房地产企业的投机行为，降低对整个行业发展的不良影响。同时，随着土地增值税的清算，开发商项目利润中的一部分上交国库，利润被压缩及资金的要求使那些不重视内部管理，盈利能力弱的企业逐渐退出市场，行业中必然会有一些企业被合并、兼并，只有做大做强才能生存，这样开发企业的质量将会得到整体性提高。由于，房地产开发企业的土地增值税可以在企业所得税前扣除，所需缴纳的企业所得税额就会减少，从而开发企业并不会因土地增值税的清算受到致命打击，更不可能出现行业性的瘫痪。由此可见，土地增值税的清算鼓励了企业中低利润率的操作模式，在防止暴利及哄抬物价方面都起到了一定的作用。
同时，土地增值税的清算也在产品规划及房地产开发企业管理方面产生了一定的积极影响，符合国家鼓励发展中小户型、中低价位商品房的政策引导。在产品种类上，开发商应该会推出一些带装修的精品楼盘，或者交楼标准更高的楼盘。这样一方面可以达到开发商加大项目成本的目的，另一方面也迎合了市场的需求，开拓了产品开发及销售推广的一个新的思路，对开发项目产品的去化起到积极的作用。
（三）加强财务管理预警机制
如前例，若将收入调整为10亿元，在不改变规划和设计方案的前提下，如果在清算时不缴纳土地增值税，该如何确定收入呢？
由上表可以看出，降低售价减少收入就可达到合理、合法避税的要求，也使项目利润达到比较好的水平，在这里税收筹划就显得尤为重要。房地产开发企业应在项目开发的过程中定期对土地增值税的清税情况进行预测，做好预提账务处理及现金流平衡，及时做出风险预警，为成本控制及销售价格体系的合理确定提供数据支持。
（四）加强成本控制，改善工程结算管理
为了获取充分并且合理的成本，房地产开发企业应对钢筋、水泥、建材、建筑公司等众多合作方让利，以达到将增值额降到最低的可能性，同时减少拖欠民工工资之类的现象。
规范合同管理对于房地产开发企业土地增值税清算工作是非常重要的，基本资料、结算数据的收集整理对于可扣除项目成本的确认及产品成本分摊都是至关重要的，所以在日常的成本管理中要对合同的情况及时进行梳理，做好成本归集的基础工作。
三、结束语
综上所述，在不断的宏观调控政策影响下，房地产市场已经开始发生了一些变化。市场的低迷使房地产开发企业对项目现金流量控制的要求更加严格，土地增值税的清算增加了房地产企业开发成本，但宏观调控政策不断强化和市场主体态度谨慎的环境下，房地产价格保持稳定，部分高价楼盘有可能会出现降价，牺牲部分利润以求得企业的生存和正常运作。同时更多的房地产企业将依靠规模取胜，实力不济的中、小型开发商势必会在这场大浪淘沙的过程中被淹没。充分证明了房地产开发行业是一个对财务管理要求非常高的行业，对账务处理操作及税收筹划管理水平，特别是风险控制水平提出了更高的要求。
做为房地产开发企业，在前期要做好产品的规划，保持多样性最大限度的降低市场风险;制定合理的利润指标，通过更加合理而规范的管理，财务风险预测、控制及调整，相信房地产行业一定会迎来健康发展的局面，成为国民经济中表里如一的巨人。
参考文献
1、 陈义荣，《我国土地增值税存在的问题及对策》，《物流与采购研究》，2009年第41期，第92-94页
2、 王桂琪，《浅谈房地产企业土地增值税清算的账务处理》，《财经界》，2010年第16期，第224页
中国科学院创新发展研究中心社会发展与公务创新研究部部长康小明：这件事，数额确实是太吓人了，如果能把房地产企业欠缴的、应交未交的土地增值税及时足额地征缴回来，那么，很多开发商的资金链应该就扛不下去了，这将使得它们利用闲钱，炒高地价、抬高房价的可能性大大降低。
据专家介绍，土地增值税实际上就是反房地产暴利税，征收土地增值税的目的，就是要加强国家对房地产市场的调控，压缩房地产企业的利润空间，抑制房价过快增长，抑制开发商炒买炒卖土地、投机获取暴利的行为，避免国有土地收益流失，以增加国家财政收入。目前，我国土地增值税实行四级超额累进税率，对房地产企业售房收入扣除开发成本等支出后的增值部分，土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需要缴纳土地增值税。
而目前房地产商通常的操作模式，土地增值税已经被列入了开发成本，也就是说，房地产商应向国家缴纳的土地增值税，早就已经包含在消费者的购房款中了。按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。
然而，李劲松在对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现：这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税，同期也几乎都有足够用以缴税的货币资金。而且，有不少房地产上市公司将应交巨额土地增值税长期未交，只是挂在账上，导致应交土地增值税税额滚雪球般的一年比一年多。其中，29家房地产上市公司截至2012年12月31日，应交未交土地增值税总额已经高达640亿元。（图板：45家有巨额应交未交土地增值税的上市房企名录，名单附后）应交未交土地增值税金额排名前十的企业分别是：雅居乐83亿元（雅居乐地产控股有限公司）、SOHO中国64亿元（SOHO中国有限公司）、富力地产58亿元（广州富力地产股份有限公司）、万科58亿元（万科股份有限公司）、华侨城49亿元（深圳华侨城股份有限公司）、招商局地产44亿元（招商局地产控股股份有限公司）、合生创展42亿元（合生创展集团有限公司）、融创中国27亿元（融创中国控股有限公司）、金地集团26亿元（金地集团股份有限公司）、新世界中国地产24亿港元（新世界中国地产有限公司）。
那么，这些知名的地产公司为何会有如此巨额的应交未交土地增值税呢？记者随即对其中的几家公司展开了调查。
广州富力地产股份有限公司截至2012年12月31日有58.55亿元应交未交土地增值税，记者就此问题致电富力地产时，这家公司的一名负责人给出了这样的解释。
广州富力地产股份有限公司投资者关系部负责人：没到交的条件，就是缴纳的条件，就是有一笔就交一笔，这样的。不是上面挂多少，就要交多少。
有意思的是，富力地产等房地产公司虽然声称在年报中所列出的土地增值税不是现时义务，并不需要全部立即上缴，但是与此同时，却将这部分土地增值税算成了公司已经支出的经营成本，也就是说，这些上市的房地产公司向股民公布的年报中，所计算的企业利润已经减掉了这部分他们并没有足额上缴的土地增值税，当记者追问这些上市地产公司为何采取这种完全不合理的计算方式时，相关负责人却避而不答。
广州富力地产股份有限公司投资者关系部负责人：你说的这个问题比较难以回答，我不跟你说了，好吧。
这位负责人一再强调，这种做法不是富力地产独创的，目前有相当数量的房地产公司都采用这种处理方式，甚至可以说是地产行业的通行做法。
广州富力地产股份有限公司投资者关系部负责人：这个行业一贯操作都是这样的你去看看其他公司也都是一样的，报表都是这样做的，只不过是我们数额比较大，基本上大的公司都是这样的。
按照富力地产这名负责人此前的说法，虽然在2012年年报中，富力地产截至2012年12月31日，其应交而未交土地增值税金额已经高达58亿多元，但是，这部分土地增值税并不是都达到了清算征缴的条件。然而相关专家却指出，地产公司的这种解释是站不住脚的。专家告诉记者，上市公司年报中，包括土地增值税在内的应付税金、应交税金都是企业自己已经完成清算、应该及时向税务机关缴纳而实际尚未缴纳的纳税额。
财政部财政科学研究所副所长刘尚希：应付税金就是你应该交的税，比如说，你算出来是应当交一千 万的税金，这就是你的应付税金，如果说，你没交的话，那你就欠税了。
专家指出，只要房地产企业自己已经计算出截至某个时间应交土地增值税的金额，并按照企业会计准则将其确认为成本计入当期负债，就应该是现时义务，也就是企业在现行条件下已承担的义务，换句话说，企业已经把应付土地增值税列入了企业经营成本，按照我国已有的土地增值税征收管理规定，房地产开发商就应该及时向税务部门申报缴纳这部分土地增值税。
那么，把应付未付巨额土地增值税长期挂在自己企业的账上，为什么会成为房地产上市公司的惯常做法呢？
招商局地产控股股份有限公司2012企业年报显示，截至2012年12月31日，有应交未交土地增值税44亿元，该公司一位不愿透露姓名的相关部门负责人向记者透露，其目的之一是直接获取银行利息。
招商局地产控股股份有限公司投资者关系部负责人：（这是）公司的一个策略，钱存在银行里，你想过没有，40多亿，我晚一个月交的话，有多少利息收入，对不对？如果我早交一个月，又损失多少利息，你算过没有。
专业人士指出，消费者把包括土地增值税在内的购房款交给了开发商，开发商把所涉及的土地增值税掐在手里，不但有利可图，而且获利不菲。soho中国截至2012年12月31日有应交未交土地增值税64亿元，仅按60亿元来算，月获银行存款利息高达1500万元，每多拖一年，soho中国就至少可以多赚1亿8千万元。房地产企业不及时缴交土地增值税，企业获利，却给国家税收留下了窟窿。
记者注意到，暴利驱使之下，房地产上市公司纷纷采用相同手法糊弄土地增值税：房地产企业自己清算出土地增值税金额后，便以“应付土地增值税”名目，把钱先挂在企业账上，然后再慢悠悠地按企业自己的意愿、依自己掌控的结算时间，按项目分批次地来和税务局结算，而这种操作方式是房地产业内一个公开的做法，房地产上市公司之所以能够堂而皇之地把土地增值税久拖不交，长期挂账，而且并未因此受到惩处，一个重要原因就是，这些房地产公司没有切实地感受到来自税务部门的压力，使得他们拖欠甚至偷逃巨额土地增值税，事实上成了一种风险很小的违规行为。
广州富力地产股份有限公司投资者关系部负责人：挂账的手法就是这样的，没有什么负面的，实质性的影响。
依据我国法律规定，纳税人未按规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳税款外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款的万分之五的滞纳金。企业面临的应该是数额惊人的罚款，企业负责人甚至可能需要承担刑事责任，但是，实际情况却是，地产公司并未因此受到任何惩处，那么，问题到底出在了哪里呢？
广州富力地产股份有限公司截至2012年12月31日，有58.55亿元的应交而未交的土地增值税。按照我国税法规定的征税范围，广州市地税局直接管辖广州富力地产股份有限公司。记者在给广州市地税局的采访提纲中，明确提了3个可以分别倒推出富力地产在不同时间节点上土地增值税欠税总额的问题。（一、截至2012年12月31日，广州富力地产股份有限公司58.55亿元的应付土地增值税，是否已经在今年1月15日前缴纳？二、58.55亿元应付土地增值税中，有多少是2012年12月当月新增加的？三、58.55亿元应付土地增值税，若今年1月没有缴清，至3月底分别缴纳了多少？）
5月14日，广州市地税局通过电子邮件给记者的答复是：“您提供的香港上市房地产集团公司财务数据，包含该公司在中国大陆范围内所有注入上市公司项目所涉土地增值税，超出我局管辖范围，我局无法核实。”这也就意味着，直接管辖广州富力地产股份有限公司的广州地税局，无法提供这家企业的土地增值税清算征缴情况。
耐人寻味的是，上市房地产公司对自己该缴纳多少土地增值税，事实上却有本明白账。富力地产2012年报对其应付土地增值税，明确声明：“本集团须缴纳中国土地增值税，并已计入本集团销售成本。然而，中国不同城市在实施有关税项方面各有不同，而本集团部分土地增值税尚未与各税务机关完成结算。”
无独有偶，在香港上市的碧桂园控股有限公司2012年报披露：截至2012年12月31日，其应付中国土地增值税及企业所得税高达72亿元；“公司在中国主要营业地址是广东省佛山市顺德区北镇”，也正是碧桂园集团公司的所在地。
然而，当记者在佛山市顺德区，对碧桂园公司土地增值税的征缴情况进行调查时，顺德区地税局的相关负责人却告诉记者，他们也没有掌握碧桂园公司有关土地增值税的数据。
广东省佛山市顺德区地税局科长：我们不掌握它总的数据，土增税款，我们不掌握。
地产公司在企业年报中已经算出了自己应交未交的土地增值税，而主管土地增值税征缴工作的各地地税部门却都无法提供这些地产公司欠税的具体数字，这样的情况显然是不正常的，那么在造成土地增值税征缴困局的原因到底是什么呢？
记者注意到，从2000年以来，国家有关部门几乎年年下发有关通知，要求强化对土地增值税的清算和稽查。
专家告诉记者，由于房地产项目开发周期长，涉及的开发成本又复杂，再加上企业有避税的天性，在相当大的程度上，在税务部门和房地产开发企业之间，相关财务信息是不对称的，而税务部门事实上难以避免地处于劣势被动地位。
财政部财政科学研究所副所长刘尚希：这些情况有的非常复杂，所以土地增值税实际上是一个征管非常复杂的一个税种，它对税务部门的征管能力要求非常高的。如果你达不到的话，那么，你这个土地增值税就征不到位。
一方面是一些房地产公司在通过股权交易方式、应付未付土地增值税方式、以及做假账等种种手段，拖欠甚至偷逃土地增值税；另一方面是基层税务部门由于种种原因未能尽到及时足额征缴企业应交土地增值税的义务，由此造成了全国土地增值税征收的巨大黑洞。按照专家的测算，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。
资深律师注册会计师注册税务师李劲松：有很多房地产公司它都注册在境外，假如说，以后它把资产都转移了，公司名存实亡，成了一个空壳公司，那么，这种情况下，不管它账面上是挂欠多少土地增值税，国家其实都无从征缴。
土地增值税如果能够征收到位，对于压缩房地产企业的利润空间，抑制房价过快增长，将发挥重要作用。而这部分已经包含在消费者购房款中的土地增值税在征收过程中，却受到多种因素的影响并没有完全征缴到位。
国家税务总局财产行为税司副司长杨遂周：核定一个土地增值税的征收率，可能你比如说核定10%、5%、6%等等，有的地方3%、4%，那么这样就有一种自由裁量权比较大，不仅使国家税款造成流失，而且可能还出现一些税收的违纪问题。
1县规划局：负责新开基建工程建筑安装税收和新建住宅楼契税的协助征收工作。县规划局应根据工程预算向县地税局和契税征收管理所开具纳税通知单。督促建设单位按工程预算的3%向契税征收管理所缴纳契税县地税局、契税征收管理所依此向施工企业和建设单位开具相关税收完税凭证，征收任务为150万元。具体是各类基建工程开工放线前。督促施工企业向地税局先期缴纳50%基建工程建筑安装税包括营业税、所得税、教育费附加、印花税、城建税)同时。县规划局凭县地税局、契税征收管理所出具的完税凭证给予放线和签发开工通知书。对总投资在50万元以下的小型工程，县规划局要在开工放线前督促施工企业一次性缴清全部应纳税款。
2县城建局：负责各类基建工程欠税的协助征收工作。县城建局应在工程竣工验收时。督促欠税单位缴清全部税款后，征收任务为75万元。具体是对尚未竣工验收的基建工程。对施工企业和建设单位的纳税情况进行认真核查。凭征管单位出具的完税凭证方可进行工程竣工验收；对以前年度形成的已竣工工程所欠税款应在新的工程招投标时，督促施工企业和建设单位向征管单位缴纳税款，缴清全部欠税后，凭征管单位出具的完税凭证，方可准予施工企业和建设单位参加新的工程招投标，否则，取消其招投标资格，拒绝其参与新的工程招投标。
3县水务局：负责全县各类水利工程建筑安装营业税的协助征收工作。县水务局应根据工程预算向县地税局开具纳税通知单。要督促施工企业(个人)缴清剩余税金，征收任务为35万元。具体是各类水利工程开工前。督促施工企业(个人)向地税局先期缴纳50%建筑安装营业税;水利工程完工后。凭县地税局开具的完税凭证，方可拨付剩余工程款和进行工程验收。
4县国土资源局：负责全县土地复垦整理工程建筑安装营业税和耕地占用税、土地增值税、契税的协助征收工作。县国土资源局应根据工程预算向县地税局开具纳税通知单。凭县地税局出具的完税凭证，征收任务为140万元。具体是土地复垦整理工程开工前。督促施工企业(个人)向地税局先期缴纳50%建筑安装营业税;工程完工后应督促施工企业(个人)缴清剩余税金。方可拨付剩余工程款和进行工程验收。非农用地审批时(包括土地租赁等)县国土资源局应根据土地占用总量开具纳税通知单，督促有关单位或个人到县财政局缴纳耕地占用税，县财政局根据国土资源局提供的纳税通知征收耕地占用税，县国土资源局根据完税凭证方可审批用地指标，否则，不得审批和划拨用地。国有土地使用权出让及应税土地使用权转让（含土地房屋拍卖）时，县国土资源局应将土地变动和增值情况通知县地税局和契税征收管理所，县地税局和契税征收管理所据此征收土地增值税和契税，县国土资源局凭征管单位出具的完税凭证方可审批和划转土地，否则不得办理土地转让手续。
5县房管局：负责销售不动产税、房产交易税的协助征收工作。县房管局应督促出售者到县地税局交纳销售不动产营业税。否则，征收任务为20万元。具体是不动产房屋、土地)销售时。凭征管单位出具的完税凭证方可办理房产转让手续。不得办理转让手续。县房管局在办理房产证书时（包括新办房产证和因房交易更换房产证书等）对于尚未缴纳契税的县房管局应督促其向契税征收管理所缴纳契税，凭征管单位出具的完税凭证方可办理房产证书否则，不得办理房产证书。
6县公安局：负责房屋租赁营业税的协助征收工作。以房产证为主要依据。建立征管档案，征收任务为30万元。具体是县公安局应根据《租赁房屋治安管理办法》有关规定。对城乡沿街门店的租赁行为进行认真排查审核。督促房主到县地税局缴纳房屋租赁营业税，对拒不缴纳的按房屋租赁管理办法和税收征管法的有关规定予以处罚。
7县交警队：负责全县车辆营运税的协助征收工作。县交警队应对车主车辆营运税的缴纳情况进行认真的审核。车主缴清车辆营运税后，年征收任务为50万元。具体是车辆年审时。督促车主到县地税局一次性缴纳车辆营运税。凭县地税局出具的完税证明办理年审手续，否则，不得进行车辆年审。
二、征管责任
1各协管单位要认真履行职责。严格按照税法及其他有关规定。从源头上杜绝税款的流失。切实把好税收源头控制关。
2税务机关要积极指导和帮助协管单位搞好税收协管工作。积极主动寻找税源。保证完成县政府下达的征收任务。并充分发挥税收征收的主体作用。切实抓好税收征管。
3县内各单位在支付涉税款项时。不得在未交税的情况下预借任何资金，因单位把关不严造成税款流失的应承担相关责任。把好两个关口,不得支付款项；二是要按照“款清税清和款、税同步”原则支付款项。应对支出票据进行严格审核。一是单位应税行为所换开的税务票据必须是正宁县税务机关开具的否则。
三、奖罚措施
一、利用免税临界点享受免税优惠法
房地产企业建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村，以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体界限，2005年5月31日前由省级人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建筑的普通标准住宅不适用该免税规定。
根据以上规定，开发企业在规划中，应当安排一定比例的普通住宅，并在规划中予以确认，以享受普通住宅的税收优惠。这里的20%就是“免税临界点”，我们可以根据免税临界点计算出纳税人转让普通标准住宅的免税临界点定价系数为1.67012，即当售价小于1.67012倍的建造成本时，免缴土地增值税。
案例
某房地产开发公司专门从事普通标准住宅商品房开发。2008年5月6日，该公司出售普通住宅一幢，总面积9100平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。企业营销部门的制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米；方案二：销售价格为平均售价1978元/平方米。
问题：
分别计算各方案该公司应纳土地增值税。
比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额
方案一：
计算扣除项目：
取得土地使用权所支付的金额：2000万元
房地产开发成本：8800万元
房地产开发费用=（2000+8800）×10%=1080（万元）
与转让房地产有关的税金：
销售收入=91000×2000÷10000=18200（万元）
营业税=18200×5%=910（万元）
城建税及教育费附加=910×（7%+3%）=91（万元）
印花税=18200×0.05%=9.1（万元）
土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001（万元）
加计扣除=（2000+8800）×20%=2160（万元）
扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041（万元）
增值额=18200-15041=3159
增值率=3159÷15041=21%
土地增值税税额=3159×30%=947.7（万元）
方案二：
计算扣除项目：
取得土地使用权所支付的金额：2000万元
房地产开发成本：8800万元
房地产开发费用=（2000+8800）×10%=1080（万元）
与转让房地产有关的税金：
销售收入=91000×1978÷10000=17999.8（万元）
营业税=17999.8×5%=899.99（万元）
城建税及教育费附加=899.99×（7%+3%）=90（万元）
印花税=17999.8×0.05%=9（万元）
土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99（万元）
加计扣除=（2000+8800）×20%=2160（万元）
扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99（万元）
增值额=17999.8-15029.99=2969.81
增值率=2969.81÷15029.99=19.76%
比较分析对房地产公司更为有利的方案，并计算两个方案实现的所得税前利润差额：
方案一所得税前利润
=18200-（2000+8800+1000+1001+9.1+947.7）=4442.2（万元）
方案二所得税前利润
=17999.8-（2000+8800+1000+989.9+9）=5200.81（万元）
方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳土地增值税，使得税前利润较方案一高，所以对房地产公司更为有利的是方案二。
（2）两种方案在所得税前利润差额=5200.81-4442.2=758.61（万元）
由以上案例可知：该开发项目的建造成本=2000+8800=10800（万元）
则免税临界点=10800×1.67012×10000÷91000=1982.12（元/平方米）>方案二定价1978元/平方米，从而验证了该方法的可行性。
二、利用扣除项目金额进行纳税筹划法
控制土地增值税税负的关键是控制增值额，增值额=销售收入-扣除项目金额。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、按前两项10%计算的房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定的加计20%扣除数，前两项合并可称为“建造成本”。于是：
增值额=销售收入-扣除项目金额=销售收入-（建造成本+10%×建造成本+20%×建造成本+营业税及附加）
土地增值税的增值率=（销售收入-扣除项目金额）÷扣除项目金额
以上两项扣除都是以建造成本为基数，因此，上述公式可表示为：
土地增值税的增值率=[销售收入-（建造成本+10%×建造成本+20%×建造成本+营业税及附加）] ÷（建造成本+10%×建造成本+20%×建造成本+营业税及附加）
上式中，如是加大建造成本，就会拉动整个“扣除项目金额”增大，扣除项目金额的增大带动增值率计算公司分子的减小和分母的增大，从而使增值率的变动呈现“乘数效应”。
接下来就是对加大扣除项目金额进行纳税筹划了，具体方法如下：
1.适度加大建造成本法
为了提高产品的竞争能力，在市场接受的范围内，可适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，提高装修档次，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍，从而又拉动了增值率的降低。
2.加大开发间接费用法
在会计实务中，“期间费用”和工程项目的“开发间接费”并没有严格的界定，我们可以在企业组织结构上向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量划入开发项目编制，把本应由期间费用开支的费用，计入开发间接费，加大建造总成本，也就提高了扣除项目金额，降低了增值率。
3.尽量将利息费用成本化法
根据规定，为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。这意味着房地产开发企业完工之前的借款利息可以直接计入开发项目的“开发间接费”中。这样做，就以1.3：1的倍数加大了扣除项目金额，降低了增值额和增值率，达到不缴和少缴土地增值税的目的。
需要注意的是，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业同类贷款利率计算的金额，其房地产开发费用按该项目直接成本的5%扣除，即：利息+建造成本×5%以内；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目直接成本的10%扣除，即：建造成本×10%以内。
这就给纳税人提供了可供选择的余地：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，采用利息据实扣除，降低税负；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，以实现多扣除房地产开发费用。
三、利用收入分散筹划法
在累进税制下，收入分散节税筹划显得更为重要，如何使收入合理化是这是方法的关键。
一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。
四、利用建房方式筹划法
税法规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，即着眼于经营方式的转换，其节税效果也是很明显的。
房地产开发企业把自己直接开发房地产形式转换为代客户进行房地产开发形式，开发完成后只向客户收取代建收入。就房地产开发企业而言，代建收入属于营业税的征税范围，不是地地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式减轻税负，在开发之初就确定购买用户，实行定向开发，但是需要注意的是：1、房地产开发企业千万不能牵连已完工房地产产权的转移业务；2、代建应同时具备三个条件：（1）委托建房的单位有基建投资计划指标；（2）委托建房的单位必须具有土地使用权证；（3）必须有代建建房协议，并在协议中明确合理的代建费。
此外，还可以采用合作建房方式，一方出地，一方出资金，建成后按比例分房自用的，就可暂免收土地增值税。
参考文献：
（1）1994年1月1日起施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
当前，随着宏观调控力度的不断加大和税收政策的逐步完善，对房地产企业的开发模式、定价策略、销售策略、利润与成本的分摊方式和土地储备等战略产生了重要影响。比如，从开发产品由销售转向持有，从开发非普通用房转向开发普通住宅，从不精装转向精装，从单一开发转向多元开发，加长产业链。与此同时，房地产企业的税收处理要求也越加精细、复杂，随之而来的税务风险也应引起企业更多的重视。
笔者在注册税务师和注册会计师的实务操作中，总结出了房地产企业税收筹划的常见误区，希望企业引以为戒。
以明显偏低价格销售商铺，少计销售收入
某国际商城销售时，无正当理由以明显偏低价格，将商铺销售给本公司股东及相关联个人。存在低价销售的行为,价格明显偏低且无正当理由，故意压低售价转移收入的行为。按《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
以房易物，视同销售不确认收入
有些房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。还有的房地产企业以商品房或门面房抵工程款不记收入进行偷逃税款。由于房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大、资金短缺严重，而建筑安装工程单位在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常与房地产开发企业协议带资入场。房子建成后就以相应等值的商品房或门面房抵建安工程款，以此抵免营业额，偷逃营业税。国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
增持商业项目，规避土地增值税
众多房地产企业纷纷加大对商业、租赁物业的持有比例，以回避相关税收风险。将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库、酒店、公寓等，转为企业自用或用于出租等商业用途，由于产权未发生转移，不需缴纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。
资产重组，开发项目整体转让
目前流行的地产公司收购方案是：先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。
不动产产权转移，以开发产品分立公司
企业将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业，被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。股权支付，是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式。非股权支付，是指以本企业的现金、银行存款、应收款项、本企业或其控股企业股权和股份以外的有价证券、存货、固定资产、其他资产以及承担债务等作为支付的形式。企业分立可以理解为是房地产企业以不动产的产权投资设立新的项目公司，从这个意义上来讲，房地产开发企业分立时涉及的不动产的产权转移，应按规定缴纳土地增值税。当然，如果没有增值额，也就不用缴纳土地增值税。但是项目公司因为取得土地使用权的成本低而使日后其企业所得税和土地增值税的税额大幅增加。
招拍挂方式取得土地，奖励返还计入扣除项目
某房地产开发企业异地开发购入一块土地，与国土部门签订的出让合同价格为9万元，企业已缴纳9万元，在此基础上地方财政以奖励方式返还企业5万元。土地成交价款9万元与土地成本4万元的差额部分5万元，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方奖励，用于该项目配套城市基础设施建设。该公司根据支付地价发票，确认土地成本9万。为了引进项目，地方政府对企业进行变相补助，即政府帮忙缴纳一部分土地款。所以就出现了企业实际只缴纳部分土地款项的现象。房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予奖励款，是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，而不是地价款的折让或冲减开发成本。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。
虚列三项费用，偷逃企业所得税
某房地产开发企业仅有20余人，2010年在未有开发项目的情况下，年度经营费用、管理费用、财务费用高达4600余万元。从抽查的12月份的会计资料看，假发票、序列支出问题显而易见，比比皆是。假发票支付关联企业维修费3笔295.5万元（设计公司名义1天内开具连号票、重号票37份，且无合同协议）;以支付宣传费名义，购买烟酒86.52万元；以银行转账支票为凭证，支付酒店会务费26万元；购买劳保用品1笔，支付某商场123.86万元，无明细清单；支付短期贷款利息25.45万元，无银行计息凭证。根据《发票管理办法》第二十二条第二款的规定，任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。因此，该企业取得自身实际经营业务情况不符的发票属于虚开发票的行为。国家税务总局《关于开展打击制售假发票和非法代开发票专项整治行动有关问题的通知》（国税发［2008］40号）规定，对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。
收付实现制确认房租收入，递延缴纳营业税及其附加
某集团下属房地产公司2010年租金收入，按收付实现制为796.7万元，按权责发生制为850.22万元，该企业纳税时是按照实收金额申报缴纳。与权责发生制取得租金收入差异53.52万元，当年度未有按规定申报纳税。
购置土地逾期不开发，升值空间高于开发获利
一线城市的黄金地块捂地收益胜过捂金，很多闲置土地在几年间身价有的翻了几倍，几十倍，甚至上百倍。囤地的巨额经济利益是不少开发商乐此不疲的主要原因之一，更成了高房价的主要推手。囤地捂盘带来的巨大利润,让开发商能够兵不血刃地收获更多的利润。拿下地之后,开发商完全可以囤地囤个三年五载,然后等区域配套成熟，土地价值提升后再建设,哪怕不需要再投入资金建设,转手出去也能获得当年投资的几十倍利润。在巨大的利润面前,开发商囤地不止似乎也在“情理”之中了。清算土地增值税给开发商带来的最大变数是因为拿地时间不同，成本不同，导致的税款额度不同。拿地时间较早的项目因差额巨大将支付巨额增值税成本，且拿地越早、捂地时间越长税费越高。一旦严格征收，房地产公司的净利润多数会降低。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的税负压力，且囤地或捂盘时间越长，税负压力越大。
持有物业出租，改变计税依据偷逃房产税
案例：计税依据错误少缴房产税128.73万元
某房企房产原值15549万元，自用占5.6%，出租占94.4%。纳税申报时是按房产的计税余值即从价计征。年应纳税额130.61万元=房产账面原值15549万元×(1-30%)×1.2%。
按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。从租计征的房产年应纳税额252.02万元=年租金收入2100.2万元×l2%。
少缴房产税128.73万元＝252.02-15549×94.4%(1-30%)×1.2%。
预提土地增值税，税前予以扣除
深圳市某房地产开发企业一项目完工面临清算之际,有一“高人”为其献出“预提土地增值税”计策。曰：既可减少资金流出，也可缓缴土地增值税，亦可加大企业所得税税前扣除。为缓缴土地增值税，加大企业所得税税前扣除，采取预提土地增值税不缴的方式，并作企业所得税税前扣除。按照预测的增值率预提的土地增值税，由于其金额既不确定，实际也未交纳。且未取得合法可扣除的凭证，因此，预提未缴的土地增值税税前不得扣除。现行的税收政策中,土地增值税只能在实际缴纳的当期在企业所得税前扣除，预提的土地增值税不能在企业所得税前扣除。
单一开发转向多元开发，降低潜在税负
（一）题型：本课程考试一直是固定题型，包括五种题型：单项选择题、多项选择题、判断题、计算题及综合题。
（二）题量：近六年的情况每年57～58道题，在客观题和主观题的分值上是各占百分之五十，这也是税法考试题型、题量的特点，因为有些课程是主观题量大一些，客观题量小一些，但税法是各占一半。
二、历年考试命题规律
从2003年～2006年的考题分析，《税法》试卷的命题具有一些明显的特点，可以概括为以下几个方面：
（一）重点突出、略有变动
虽然注册会计师考试的一个显著特点是考题覆盖面广，每一章、甚至每一节都会出题，但就历年《税法》试卷来看，考核内容的重点非常突出。考核重点包括：增值税、消费税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税六个部分。
除了六个重点部分基本保持不变以外，每年都会在其余的实体税法中选择其中一个税种作为当年考试的重点内容。具体情况如下：
1.第一层次（非常重要）――共4章：
笔者仅以2004年～2006年试题中这4章分数分布统计如下表：
3.第三层次（次重点）――共10章：
其他十章，包括8个小税种、开头章和结尾章。从历年考试来看，都是20分左右。
（二）理论联系实际
注册会计师考试的指导思想之一就是要求考生能够灵活运用国家税法的有关规定解决实际问题。因此考题在突出理论水平测试的基础上，更注重测试考生的实际应用能力。
（三）题量大，题型格局不变
“题量大”主要表现在考题的文字信息量较大。《税法》试卷的题型可以分为“客观题”和“主观题”两大类。从2000年开始，主观题和客观题的总分值均为50分。今后，主观题和客观题的总分值平分秋色、各占一半的格局将不会有所改变。
（四）题型不变，题量和分值基本稳定
历年考试的题型没有任何改变，始终是“单项选择题题”、“多项选择题题”、“判断题”、“计算题”和“综合题”五种类型。
就每种题型的单题题量来看，自2000年开始，单选题、多选题和判断题的题量一直分别是15题、15题和20题，计算题的题量一直是4题，综合题题量除了2004年是3题外，其余年度都是4题。
从每种题型的单题分值来看，从2000年开始，单选题、多选题和判断题的单题分值均为1分；判断题答错倒扣1分；计算题的单题分值为3～6分，但一般为4～5分；“综合题”的单题分值7分～10分，2004年和2005年综合题的单题分值达到12分。
从总题量来看，各年在50～60题之间，近三年均为57题。
（五）试题难度略有所提高
从2000年开始，试题题量和难度有明显加大，主要体现在试题的综合程度提高了。原先的计算题基本上只考一个税种，现在的计算题实际上也是综合题了，只不过难度相对低一些而已。另外，在单选题、多选题和判断题等题型中也有将不同考点合在一起考的趋势。
三、2007年税法考试大纲的变化
2007年度税法科目考试大纲与2006年相比变化不大，主要修改内容有：
（一）消费税的征税范围由原来的11个税目增加为14个税目，部分税目的税率有所调整；
（二）城镇土地使用税出台了新的暂行条例，主要变化内容是扩大了纳税人的范围和单位定额的提高；
（三）车船使用税暂行条例更名为车船税暂行条例，相关内容也有些变化；
（四）企业所得税的扣除项目（如工资费用、公益救济捐赠）有所调整，纳税申报表及附表的填列方法有较大变化；
（五）个人所得税中对转让房产补充了部分规定，年收入达12万元的个人应自行申报。
四、2007年注册会计师《税法》教材变动情况总结
2007年《税法》课程考试大纲没有变化，但教材在内容上略有变化，其中有3章有一些重要政策变化，有10章变化较小，一点没变化的有5章。各章变化主要表现在：
五、教材具体内容解析
第一章税法概论
【重点】税收法律关系及税法与其它法律的关系；税法的制定与实施和我国现行税法体系。
【难点】税收法律级次、税收管理权限和税收征收管理范围。
【考点一】税收法律关系的确认
注意掌握税收法律关系的构成包括权利主体、权利客体、税收法律关系的内容三个方面；
税收法律关系的产生、变更与消灭的条件；
税收法律关系保护的内容。
【考点二】税法的构成要素
注意掌握纳税人、征税对象和税率的判定以及基本形式。
【考点三】我国税法的制定机构
【考点四】我国现行税法体系
我国税收实体法是由21个税收法律法规组成的。大致分为六类：
1.流转税类。包括增值税、消费税和营业税。
2.资源税类。包括资源税和城镇土地使用税。
3.所得税类。包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。
4.特定目的税类。包括固定资产投资方向调节税（已停征）、筵席税、城市维护建设税、土地增值税、车辆购置税和耕地占用税。
5.财产和行为税类。包括房产税、城市房地产税、车船税、印花税、屠宰税和契税。
6.关税。
第二章增值税法
【重点】应纳税额计算，几种特殊经营行为税务处理，出口退税，增值税专用发票的使用与管理。
【难点】增值税一般纳税人应纳税额计算中销售额的内容，视同销售行为，准予抵扣和不准予抵扣进项税额的规定，进项税额申报抵扣的时间，出口退税中“免、抵、退”办法的应用。
【本章调整内容】
1.增加高校后勤实体取得增值税应税范围的收入，缴纳增值税的征免规定；
2.增加纳税人销售货物，由于购货方累计购买一定数量给予的价格优惠和补偿，增值税纳税规定；
3.增加收购烟叶进项税额抵扣的计算公式；
4.增加货物运输发票改版涉及增值税进项税额抵扣的规定；
5.增加一般纳税人购进采集增值税专用发票抵扣联信息的扫描器具和计算机，准予抵扣进项税额的规定；
6.增加外商投资项目购进国产设备退税的政策。
【考点一】增值税纳税人的判定条件
注意一般判定条件和特殊判定条件的应用。
【考点二】流转税各个税种在征税对象方面的关系
【考点三】应税销售额的确定
注意掌握一般销售额的确认、特殊销售方式下销售额的确定以及特殊企业销售额的确定。
【考点四】视同销售行为的判定以及销售额的确定
注意视同销售行为的两种判定标准和组成计税价格的确定。
【考点五】一般纳税人进项税额的确定
注意可以进行进项税额的发票、抵扣时间和抵扣金额的确定。
【考点六】不得抵扣的进项税额的规定
注意直接用于非应税项目的物资，取得的增值税发票注明的进项税额直接计入相关成本；
中途用于非应税项目的进项税额需要进行结转（进项税额转出）
【考点七】进口业务增值税额的计算方法
注意进出口关税的组成计税价格的计算。
第三章消费税法
【重点】消费税的征收范围，应纳税额的计算，自产自用和委托加工应税消费品的税务处理，进口应税消费品应纳税额的计算。
【难点】复合计税货物计税办法；外购和委托加工收回应税消费品已纳消费税的扣除，委托加工应税消费品应纳税额的计算，进口卷烟的计算，出口退税的计算。
【本章调整内容】
1.对消费税税目与具体的征税范围做出了调整；
2.对外购和委托加工取得的应税消费品已纳税款扣除的范围做出了调整；
3.对消费税税率表做出了调整；
4.对应税消费品的成本利润率做出了调整。
【考点一】应纳税额的计算方法
注意从量定额计算方法、从价定率和从量定额混合计算方法、从价定率计算方法；特被需要注意酒类包装物押金的纳税方法。
【考点二】生产领用外购已税材料生产应税产品消费税的扣除方法
注意对生产领用外购已税原材料继续生产应税消费品销售的，计算应纳消费税时，按当期生产领用的数量计算扣除已纳的消费税税额。
【考点三】委托加工应税消费品的应纳税额的计算
注意纳税人的规定、组成计税价格的确定以及收回委托加工物资后纳税的处理。
【考点四】进口应税消费品应纳税额的计算
注意适用比例税率的进口应税消费品的应纳税额计算、实行从量定额税率的应纳税额计算以及实行复合计税办法计算应纳税额（粮食白酒、薯类白酒）。
【考点五】出口应税消费品应退税额的计算
注意退（免）消费税的政策规定以及出口应税消费品退税的计算与管理。
第四章营业税法
【重点】营业税的征税范围、应纳税额的计算、税收优惠、特殊经营行为的税务处理，税收征收管理。
【难点】不同行业及项目计税依据的确定与税额计算，增值税与营业税范围交叉征税问题。
【本章调整内容】
2007年教材与2006年相比，本章内容变化不大，主要是根据新出台的税收政策做了以下几个方面的调整：
1.增加无船承运业务营业税的适用税目及计税依据的规定；
2.增加酒店产权式经营方式取得的固定收入和分红收入，营业税纳税规定；
3.增加纳税人采用清包方式提供装饰劳务，营业税计税依据的规定；
4.增加个人购买并销售普通住房和非普通住房，营业税纳税规定；
5.增加纳税人销售自产建筑防水材料同时提供建筑业劳务，征税问题的规定；
6.增加高校后勤实体取得经营收入，营业税纳税规定；
7.增加个人向他人无偿赠送不动产，办理营业税免税手续的规定。
【考点一】营业税的税目、税率的特点
注意营业税是按行业划分九个税目，税率采用行业差别比例税率。
【考点二】营业税的计税依据的确定
注意营业收入的全额纳税和差额纳税的规定。
【考点三】营业税应纳税额的计算
应纳税额计算公式：
应纳税额=营业额×税率
营业税的营业额，可以分为按营业收入全额计税，按营业收入差额计税和按组成计税价格计税三种情况。
【考点四】营业税与增值税征税范围的划分
注意混合销售业务的判定方法；销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务的混合销售业务的判定以及兼营业务的判定。
第五章城市维护建设税法
【重点】城建税的纳税人、税率的选择、计税依据与应纳税额的计算。
【难点】城建税是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就实际缴纳的“三税”税额为计税依据而征收的一种税。
【考点一】城市维护建设税法纳税义务人的规定
城建税的纳税义务人是指负有缴纳“三税”（增值税、消费税和营业税）义务的单位和个人。需要注意的是，对外商投资企业和外国企业不征收城建税。
【考点二】城市维护建设税法税率
注意三档差别比例税率的适用范围；特殊规定。
【考点三】城市维护建设税法计税依据
注意流转税的征收、免税、罚款对城市维护建设税的影响。
第六章关税法
【重点】进口完税价格确定（到岸价格组成、特殊进口）、出口完税。价格确定、减免税和征收管理等方面。
【难点】注意掌握完税价格的确定和关税的征收管理。
【考点一】关税完税价格
注意一般进口货物完税价格的计算、特殊进口货物完税价格（重点是3-8）的计算、出口货物的完税价格、进出口货物完税价格中运输及相关费用和保险费计算。
【考点二】关税税收优惠政策
关税减免分为法定减免、特定减免和临时减免三种类型，除法定减免外其它减免税均由国务院规定。
【考点三】关税征收管理
注意关税缴纳的时间规定和关税强制执行的两种类型。
第七章资源税法
【重点】资源税的纳税人、税目、计税依据的确定、应纳税额的计算（包括减免资源税的规定）和纳税地点的确定。
【难点】资源产品的划分，税额计算（特殊项目、减免等），增值税与资源税的结合。
【考点一】资源税法纳税义务人的规定
资源税纳税人是从事应税资源开采或生产并进行销售或自用的所有单位和个人。包括外商投资企业和外国企业（除国务院另有规定以外）。
【考点二】资源税的税目、税率
目前只对矿产品和盐征收，具体包括七个项目。
【考点三】减免税
注意两点：一是将税收优惠与税款计算结合起来，如开采原油过程中用于加热、修井的原油免税；二是留意内容中存在减免比例的情况，如对冶金联合企业矿山开采的铁矿石减按40%征收（即减免60%），有色金属矿资源税减免30%。
第八章土地增值税法
【重点】征税范围、增值额的确定、应纳税额的计算、税收优惠政策、税收征管制度。
【难点】应纳税额的计算。
【本章调整内容】
1.增加优惠政策中对普通标准住宅的解释。
2.增加了房地产企业的土地增值税清算制度。
【考点一】土地增值税的征税范围
1.转让国有土地使用权。
2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
【考点二】土地增值额的计算
土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税的计算公式是：
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
计算时注意分步骤列式计算，第一步，确定应税收入；第二步，确定扣除项目；第三步，计算土地增值额；第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，以便确定适用税率和速算扣除系数；第五步，计算应纳税额。
第九章城镇土地使用税法
【重点】纳税人、计税依据以及减免税规定。
【难点】本章无难点。
【本章调整内容】
1.调整了纳税人范围；
2.调整了税额规定；
3.增加了对高校后勤实体的税收优惠。
重点与难点：纳税人、计税依据以及减免税规定等。
【考点一】纳税义务人（有变化）
城镇土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇和工矿区内使用土地的单位和个人。
【考点二】计税依据、税率
计税依据为纳税人实际使用的土地面积。适用地区幅度差别定额税率。
第十章房产税法
【重点】纳税人、计税依据、税额计算、税收优惠、纳税期限及地点等。
【难点】本章无难点。
【本章调整内容】
增加了对学生公寓与高校后勤实体的税收优惠。
【考点一】房产税的计税依据和税率
从价计征――计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值；税率为1.2%。
从租计征――计税依据为房产租金收入；税率为12%。
【考点二】熟悉征收管理与纳税申报。
第十一章 车船税法
【重点】征税对象、纳税人和税额；计税依据及税额的计算。
【难点】本章无难点。
【考点一】纳税人
凡在中华人民共和国境内拥有并且使用车船的单位和个人，为车船使用税的纳税义务人。
【考点二】计税依据
注意不同车辆的计税标准不同。
【考点三】减免税的规定。
第十二章 印花税法
【重点】计税依据、税率和减免税优惠。
【难点】本章无难点。
【考点一】征税范围的判定
注意各种合同的判定标准。特别需要注意三个问题：
1.具有合同性质的凭证应视同合同征税；
2.未按期兑现合同亦应贴花；
3.同时书立合同和开立单据的贴花方法。
【考点二】计税依据的确定
印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量计征两种征收方法。
【考点三】减免税优惠
第十三章 契税法
【重点】计税依据及应纳税额的计算。
【难点】本章无难点。
【考点一】征税范围
契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。
【考点二】计税依据
注意成交价格纳税和差额纳税的应用。
第十四章 企业所得税法
【重点】应纳税所得额的确定、纳税调整项目的计算和股权投资业务的税务处理。
【难点】股权投资业务的税务处理。
【本章调整内容】
1.所得额的确定当中涉及到计算税前扣除限额时：
（1）计税工资（月人均1600元）；
（2）三项经费（统一按计税工资和统一的比例，不存在按工资总额一说了）；
（3）公益捐赠（申报表有变化，所以口出限额也有变化，按申报表第16行“纳税调整后的所得”乘以比例）；
（4）广告费（增加服装生产企业广告费按照收入的8%来扣除）。
2.所得税的申报表
【考点一】收入总额的确定
注意掌握基本收入7项，特殊收入28项的具体内容。
【考点二】借款费用支出的纳税调整
注意借款来源不同对纳税的调整、借款用途不同对纳税的调整。
【考点三】工资、薪金支出的纳税调整
注意九项工资薪金支出的确定、计税工资的计算方法和应用。
【考点四】公益、救济性捐赠支出的纳税调整
注意捐赠支出的机构适用税率的规定、税前扣除方法的应用、掌握税前扣除程序。
【考点五】业务招待费支出的纳税调整
注意扣除基数的确定以及扣除比例的应用。
【考点六】广告费与业务宣传费的纳税调整
注意广告费税前扣除条件的判定、扣除基数的确定、扣除比例的规定。
【考点七】企业股权投资所得的税务处理
注意股权投资所得的形式：包括被投资企业分配给投资方企业的全部货币性资产和非货币性资产；
股权投资所得的确认时间：不论企业会计账务中对投资采取何种方法核算，被投资企业会计账务上实际做利润分配处理（包括以盈余公积和未分配利润转增资本）时，投资方企业应确认投资所得的实现。
股权投资所得的计量：企业从被投资企业分配取得的非货币性资产，除股票外，均应按有关资产的公允价值确定投资所得。企业取得的股票，按股票票面价值确定投资所得。
【考点八】企业股权投资转让和损失的所得税处理
股权投资损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。
被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按规定结转弥补；投资方企业不得调整减低其投资成本，也不得确认投资损失。
【考点九】企业以部分非货币性资产投资的所得税处理
应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
【考点十】从被投资方分回税后利润（股息）应纳税额的计算
投资方所得税税率>被投资企业所得税税率时：要补税
计算公式为：
1.来源于被投资企业的应纳税所得额＝投资方分回的税后收益÷（1-被投资方适用税率）
被投资方适用税率：指实际税率，不包括减免税因素。
2.被投资方已缴税款抵扣额＝来源于被投资企业的应纳税所得额×被投资企业的法定所得税税率
此处的税率：指地区适用税率（15%、24%）。
纳税人（被投资方）按税法规定享受的定期减免税优惠，在投资方作补税调整时，可参照饶让原则，视为被投资方已缴税款予以抵扣。
第十五章 外商投资企业和外国企业所得税法
【重点】应纳税所得额的确定、税收优惠和资产的税务处理。
【难点】应纳税所得额的确定。
【考点一】征税对象和范围的确定
1.总机构设在中国境内的外商投资企业来源于中国境内、境外所得；
2.在中国境内设立机构场所的外国企业来源于中国境内所得；
3.在中国境内未设机构场所的外国企业来源于中国境内的所得。
【考点二】应纳税所得额的计算方法
1.一般企业应纳税所得额的计算方法；
2.特殊行业应纳税所得额的计算方法；
3.特殊经营方式应纳税所得额的计算方法。
【考点三】成本费用的列支范围和标准
注意与企业所得税的相关规定进行比较，特别关注与企业所得税不同的内容。例如：工资费用的扣除问题和业务招待费的扣除问题等。
【考点四】固定资产的税务处理
注意残值比例、折旧方法的有关规定
【考点五】无形资产税务处理
没有规定使用年限的，或者是自行开发的无形资产，摊销年限不得少于10年。
掌握直线法和摊销。
第十六章 个人所得税法
【重点】征税对象的确定、居民纳税人和非居民纳税人的判定、计税依据的确定和纳税额的计算。
【难点】计税依据的确定。
【本章调整内容】
1.个人所得税中对转让房产补充了部分规定；
2.收入达12万元的个人应自行申报。
【考点一】纳税人的判定
1.判定标准：住所标准、时间标准；
2.居民纳税人：住所标准――习惯性住所；居住时间标准―― 一个纳税年度内在中国境内住满365日，即以居住满一年；
3.非居民纳税人：在中国境内居住时间短于完整的一个纳税年度。
【考点二】工资、薪金所得的纳税问题
1.不予征税项目的规定；
2.征税项目的特殊规定：实行内部退养办法人员取得收入征税问题以及职工取得的国有股权的劳动分红等；
3.雇佣和派遣单位分别支付工资、薪金的费用扣除（雇佣单位扣除费用）；
4.雇主为其雇员负担个人所得税额的计算；
5.个人取得全年一次奖金等应纳个人所得税的计算；
6.对非居民个人不同纳税义务计算应纳税额的适用公式：
【考点三】个体工商户的生产、经营所得的计税方法
应纳税所得额=收入总额-（成本+费用+损失+准予扣除的税金）
准予扣除的项目：关注业务招待费（收入总额5‰以内）等。
【考点四】劳务报酬所得的计税方法
1.费用扣除
每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元；每次收入在4000元以上的，定率减除20%的费用。
2.次的规定
（1）属于一次性收入的，以取得该项收入为一次，按次确定应纳所得额；
（2）属于同一项目连续性收入的，以一个月内取得的收入为一次，据以确定应纳税所得额。
此外，获得劳务报酬所得的纳税人从其收入中支付给中介人和相关人员的报酬，除另有规定者外，在定率扣除20%的费用后，一律不再扣除。
【考点五】稿酬所得的计税方法
注意每次收入的确定
1.个人每次以图书、报刊方式出版、发表同一作品，不论出版单位是预付还是分笔支付稿酬，或者加印该作品后再付稿酬，均应合并为一次征税。
2.在两处或两处以上出版、发表或再版同一作品而取得的稿酬，则可以分别各处取得的所得或再版所得分次征税。
3.个人的同一作品在报刊上连载，应合并其因连载而取得的所得为一次。连载之后又出书取得稿酬的，或先出书后连载取得稿酬的，应视同再版稿酬分次征税。
4.作者去世后，对取得其遗作稿酬的个人，按稿酬所得征税。
【考点六】特许权使用费所得的计税方法
1.应纳税所得额
（1）方法与劳务报酬所得的相同。
（2）对个人从事技术转让中所支付的中介费，若能提供有效合法凭证，允许从其所得中扣除。
2.应纳税额计算
特许权使用费所得适用20%的比例税率，其应纳税额的计算公式为：
应纳税额=应纳税所得额×适用税率
【考点七】利息、股息、红利所得的计税方法
1.股份制企业以股票形式向股东个人支付应得的股息、红利时，应以派发红股的股票票面金额为所得额，计算征收个人所得税；
2.对个人投资者从上市公司取得的股息红利所得，自2005年6月13日起暂减按50%计入个人应纳税所得额；
3.对证券投资基金从上市公司分配取得的股息红利所得，在代扣代缴个人所得税时，也暂减按50%计入个人应纳税所得额。
【考点八】财产转让所得的计税方法
1.应纳税所得额=每次收入额-财产原值-合理税费
应纳税额=应纳税所得额×适用税率
有价证券：
每次卖出债券应纳个人所得税额=（该次卖出该类债券收入
-该次卖出该类债券允许扣除的买价和费用）×20%
【考点九】个人所得税的计税方法
注意扣除捐赠款的计税方法、境外缴纳税额抵免的计税方法、两个以上共同取得同一项目收入的计税方法。
处理原则（先分、后扣、再税）。
第十七章 税收征收管理法
【重点】税务管理、税款征收、税收法律责任及涉税犯罪。在此基础上，了解税务人员职务犯罪等有关内容。
【难点】本章无难点。
【考点一】税务管理的内容
【考点二】税款征收制度
1.应纳税额的确定制度；
2.税款征收制度。
第十八章 税务行政法制
【重点】掌握税务行政处罚的主体、简易程序、一般程序中的听证以及税务行政复议的概念、申请与受理，了解税务行政诉讼的概念特点。
【难点】本章无难点
一、收入基本特点
（一）地方收入结构进一步优化。上半年，地方财政口径收入同比增长29.84％，高于总收入增幅6.54个百分点，占总收入的64.18％，比上年同期提高3.17个百分点。
（二）地方小税种增幅高于主体税种。营业税、企业所得税、个人所得税三大主体税种平均增长16.86％，其他税种平均增长43.69％，其中房产税增长98.24％、印花税增长96.92％、土地使用税增长113.51％、土地增值税增长109.3％，地方税种的快速增长拉动了总体税收的增长。
（三）第三产业收入增幅快于第二产业，房地产业成为增收的主导行业。第二产业完成27413万元，同比增长16.72％，增收3926万元；第三产业完成12495万元，同比增长40.65％，增收3611万元，高于二产23.93个百分点。其中房地产业完成5817万元，同比增长65.82％，增收2309万元，占增收总额的30.63％，成为拉动第三产业快速增长的主要力量。
（四）非公有制经济税收增势强劲，国有和集体企业税收继续下降。全市非公有制经济税收完成32691万元，同比增长36.88，占地税收入的81.92，比上年提高8.36个百分点，增收8808万元。国有和集体企业税收进一步下降，共完成7217万元，同比下降6.49。
二、主要增减收因素分析
（一）全市经济的健康快速协调发展是地税收入增长的基础和保障。今年以来，我市工业经济快速发展，固定资产投资继续增加，消费市场活跃，招商引资有了新进展，居民收入稳步增加，国民经济继续保持了快速协调发展的良好势头。
1、工业企业尤其是制造业的带动作用明显。1-6月，全市工业企业共完成地税收入20156万元，同比增长16.72，增收2888万元。如果剔除煤炭业，则同比增长40.6％。增收较多的企业如日月化工增收684万元、中国重汽集团动力有限公司净增508万元、鼓风机厂增收302万元、圣泉集团增收300万元。
2、受投资拉动影响，房地产业、建筑业、金融业发展快速，拉动了相关税收的增长。房地产业完成5817万元，同比增长65.82，增收2309万元；建筑业完成7257万元，同比增长16.69，增收1038万元；金融业完成1321万元，同比增长22.31％，增收241万元。
3、城市居民收入的稳定增长以及改制企业分红增加为个人所得税提供了税源。上半年，城市居民人均可支配收入5719元，比上年同期增长10.23。职工工资的增长使适用税率提高，税款增加。个人所得税完成5294万元，同比增长57.17，增收1925万元。
（二）强化征收管理，是税收增长的重要因素。
1、加强房产税、土地使用税的征收管理。今年房产税、土地使用税范围调整后，我局在做好宣传工作的同时加大了清理力度，使两税实现大幅增长，房产税完成1181万元，同比增长98.24％，增收585万元。土地使用税完成700万元，同比增长113.51％，增收372万元。
2、强化印花税核定征收和土地增值税预征工作。继续加大印花税核定征收工作力度，该税种同比增长96.92；加强对房地产企业土地增值税的预征工作，使该税种增长109.33。
（三）强化综合治税，加强对零散税收的管理。全市综合治税暨税源普查会议召开后，我局加大了综合治税力度。上半年，新增税收1187万元，其中，委托交通局对明刁路等道路改造工程代征税收520万元，委托胶济线铁路管理办公室代征税收430万元，委托大学园区管理办公室代征税收237万元。
三、税收运行中存在的问题
（一）煤炭业减收幅度较大。今年以来，由于几个煤井关停，煤炭行业安全整顿，影响生产，煤炭产量下降。上半年煤炭业共完成税收3662万元，同比下降33.88％，减收1876万元。据预测，下半年形势也不容乐观，将影响地税收入的增长。
（二）一次性税收制约地税收入的总量及增长速度。近几年，地税收入中每年的建筑业一次性税源都在10％以上。今年上半年入库4540万元，占总收入的11.38％，对收入任务的完成起到了至关重要的作用，但同时也给地税收入的预测带来很大难度，导致月份之间入库不均衡，影响进度。
（三）地方财政口径收入进度落后时间进度。上半年地方财政口径收入完成25611万元，占我市人代会计划的48.26％，落后时间进度1.74个百分点，下半年收入压力依然很大。
四、对策及建议
（一）地税部门进一步加大税务 稽查和纳税评估工作力度，对重点行业、重点企业进行检查、评估，实现以查促收。
（二）认真贯彻落实全市综合治税暨税源普查工作会议精神，积极开展税源普查，全面摸清税源底数，尤其是纳税人的房产、土地、车船等信息情况及纳税情况，做到边普查、边清理、边入库。
（一）加大组织收入力度，地方税费收入取得新突破
（二）全面执行税收政策，税收职能得到有效发挥
1.积极贯彻落实各项税收优惠政策，有效支持了地方经济建设
一是认真贯彻落实西部大开发、下岗失业人员再就业、国产设备投资抵免等税收优惠政策以及个人所得税工资薪金所得项目费用扣除标准提高、内资企业计税工资标准提高等税收政策。2006年共减免地方税收9.89亿元，其中执行西部大开发税收优惠政策减免7.12亿元，全年减免企业所得税9.04亿元。各项税收优惠政策的有效落实，促进了企业的发展壮大和当地的经济发展。
二是积极向国家税务总局争取税收倾斜和照顾政策，为广西经济发展保驾护航。为支持我区数字电视的发展，争取到财政部、国家税务总局的同意，对我区数字电视收视维护费收入给予3年免征营业税的照顾；针对2006年我区部分地区遭受特大地质灾害的情况，及时向国家税务总局汇报，为灾后重建居民住房争取到有关营业税的优惠政策，以实际行动积极扶持灾区人民重建家园。
三是加强对减免税的后续管理，确保了各项税收优惠政策贯彻落实到位。自治区地税局重新修订了企业所得税减免税、财产损失税前扣除、国产设备投资抵免所得税、总机构提取管理费税前扣除等4个企业所得税审批事项管理实施办法，进一步加强了审批事项后续管理；各级地税机关也通过建立健全减免税台帐、实行减免税统计月报制度、完善减免税跟踪管理体系等办法加强减免税后续管理，确保了各项税收优惠政策贯彻落实到位，堵塞了税收征管漏洞。
2.积极贯彻国家房地产宏观调控政策，促进我区房地产业健康稳定发展
一是强化二手房个人所得税的征收管理。根据国家税务总局的有关文件精神，各地结合本地实际情况，认真贯彻落实二手房个人所得税的征管工作。如南宁市地税局下发文件，就二手房个人所得税的征收做出具体规定；桂林市地税局在房产局交易大厅、市高新区办证中心设立房地产交易税收征收点；北海市地税局、宜州市地税局取得市政府的支持，以政府名义出台有关文件，要求当地房产局实行“先税后证”管理模式，将二手房转让行为纳入正管渠道。
二是及时调整土地使用税和房产税有关政策。全系统加大与国土、房地产等管理部门的沟通和协作，在调整土地基准地价的过程中，适当调整土地纳税等级，相应拓宽征税范围，增加土地使用税收入；各地认真贯彻落实财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》、《关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》、国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》等文件精神，使国家对房地产宏观调控政策不折不扣执行到位。
三是规范土地增值税预征办法，加大对房地产税收控管力度。为了配合国家宏观调控政策的执行，加强对土地增值税的管理，2006年各地根据当地实际，在自治区地税局规定1—3%的土地增值税预征率范围内，普遍就高进行调整，促进了土地增值税的大幅增长。
3.积极完善各项税收政策，不断拓展地方税税基 （三）推进依法行政，规范税收执法行为
1.认真落实国务院全面推进依法行政实施纲要，清理和规范各项规章制度
各级地税机关成立了全面推进依法行政工作领导小组，认真组织学习贯彻国务院和自治区政府关于推进依法行政的文件精神，结合当地实际，对依法行政提出明确要求，为全面推进依法行政奠定了基础。认真贯彻《税收法规性文件制定管理办法（试行）》，继续清理和规范各项规章制度，从源头上避免和防止违法行政。各级地税机关严格按照规范性文件起草、合法性审查、集体审议、公开公布和备案备查等程序制定规范性文件。自治区地税局全年共办理自治区人民政府和区直各部门征求意见来文48件，审查局内各部门税收规范性文件86件；各市县地税局也按照规范性文件活动年的要求，积极开展规范性文件清理活动。进一步规范税收征管文书，在总局税收征管文书种类、式样的基础上进行修改、完善，把原来的征管文书进行简化，为依法治税提供必要的保障。认真做好税务行政复议和行政诉讼工作，努力提高执法水平。桂林市地税局坚持依法开展行政复议工作，及时纠正违法或不当行政行为，并在行政诉讼中坚持加强政务协作、做好庭前准备并配合法庭调查、正确处理被诉行政行为的瑕疵，取得了较高的胜诉率。
2.开展税收执法检查，继续推进税收执法责任制试点工作
在全区范围内开展税收执法大检查和税收执法监察，进一步规范税收执法行为。加强部门协作，改变以往各自为政、各搞各的做法，组织监察、法规、征管、计会、稽查等部门联合组织开展税收执法检查和税收执法监察。执法检查和执法监察工作结束后，将发现的问题通报全区，并提出整改意见，促进有关部门采取措施，加强管理，堵塞漏洞，“两权”监督制约进一步深化。继续开展税收执法责任制试点。在试点工作的基础上，进一步修改完善《税收执法责任制岗位职责和工作规程》、《税收执法责任制评议考核办法》、《税收执法责任制过错追究办法》等工作制度，并在试点单位实施，试点经验在不断地积累。
