时间：2023-06-07 09:09:26
一、指导思想
以十八届三中全会精神为指导，按照中省市坚决遏制违法建设、销售“小产权房”清理工作有关要求，坚持“政府主导、部门协作、上下联动、统筹推进”的原则，全面开展“小产权房”清理整治工作，切实摸清全县“小产权房”底数，依法依规分类处置，坚决遏制违法建设、销售“小产权房”行为，维护土地、房地产市场的正常秩序。
二、目标任务
全面摸底排查县城规划区范围内和各集镇规划区周边区域（各镇负责）违法占用农村集体土地进行建设、销售“小产权房”的基本情况；坚决遏制违法建设、销售“小产权房”行为；依法查处顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件。以本次清理整治工作为契机，积极探索建立“小产权房”预防、监管、查处的共同责任机制，从源头上杜绝“小产权房”现象的产生，规范房地产市场。
三、清查整治的方法步骤
全县开展违法建设，销售“小产房权”清理整治工作从2013年12月10日开始到2014年1月10日，分四个阶段进行。
1、动员部署阶段（2013年12月10日至12月15日）。组织召开“小产权房”清理整治工作会议，学习、传达、贯彻省市关于开展遏制违法建设、销售“小产权房”专项清理工作有关会议精神，全面动员部署，进一步统一思想，提高认识，明确工作目标、方法、步骤，掌握政策，落实责任。
2、摸底调查阶段（2013年12月15日至12月25日）。对县城规划区及集镇规划区周边区域集体土地上已建和在建房屋进行集中摸排，全面查清“小产权”房屋类型、数量、分布、建设及出售情况，分门别类进行登记造册，根据实际情况研究制定处理意见。
3、查处阶段（2013年12月26日至1月5日）。对排查出的违法案件，由国土局、住建局、监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局、所涉镇等单位进行联合行动，对违法在建、在售的“小产权房”坚决叫停，依法依规严肃查处；对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件进行公开处理，依法。
4、总结上报阶段（2014年1月6日至1月10日）。县“小产权房”清理整治工作领导小组办公室对本次“小产权房”清理整治开展情况进行汇总，报县政府及上级主管部门。
四、工作要求
1、健全机构，加强领导。县政府成立县开展违法建设、销售“小产权房”清理整治工作领导小组（简称县“小产权房”清理整治领导小组），由县政府分管副县长任组长，县国土局、住建局主要负责人任副组长，监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局等部门负责人为成员，负责全县“小产房权”清理工作的组织领导和协调指导工作。领导小组办公室设在县国土局，负责“小产权房”清理整治日常工作。并从国土局、住建局、监察局、财政局、公安局、检察院、法院、安监局、工商局、国税局、地税局等单位抽调人员组成清理整治工作组，分组开展清理整治工作。
2、精心组织，密切配合。各成员单位要在县“小产权房”清理整治领导小组的统一领导下，结合各自职能，切实加强协作配合，形成工作合力，按照“小产权房”清理整治的内容和要求，把握重点区域，进行全面彻底清查，不留死角；要严格执法执纪，对依法应当拆除或没收的建筑物和坚决予以拆除或没收，确保清理整治成效。
日前，国土资源部部长徐绍史表示，2012年将开始试点清理小产权房，未来小产权房将何去何从？是将遭遇清理还是「转正？如何摆脱目前尴尬境地？
小产权房因利益链「疯狂
刘先生在西南三个省市都有小产权房、新居工程建设项目，「不用出钱拿地，购买群体巨大，而每平方米上千元（人民币，下同）的利润，商品房开发商很难做到。对於轰轰烈烈的小产权房清理之势，刘先生显得相当坦然。
「实际上在小产权房和新居工程的开发链条中，各方都是受益者：首先，由於不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房的主导者村子或者镇可获超额利益；其次，合作开发商也可按比例分成，收益一般也会超过商品房开发所得的收益；第三，村民除自住房外也可获得分红，尽管这部分收益，不少村民都不是很满意；第四，购房者购买到了远远便宜於大产权的房子。在刘先生看来，如果非要清理小产权房，那麽农村集体土地也享有抵押、出租、转让的权利无疑将在一定程度上「落空；回到政府对土地的垄断道路上来，这对资金链一向紧张的开发商来说也是利大於弊。
在重庆郊区和乡镇地区，小产权房和商品房几乎可以平分天下，重庆2011年有300多万农民工进城，其中一半都进入了乡镇。「这些乡镇要接收这麽多农民，满足他们的居住需求，就只能突破法律底线，发展小产权房，如果要清理这些小产权房，政府至少需要投入上千亿元的资金。重庆龙岗地产顾问机构总经理王徽认为。
小产权房乱局重重
监管乏力
广州白云区石井镇红星村村民向媒体反映，该村本来有「煤塘、「刘大塘、「豆腐塘等鱼塘，但这两三年间都被相继非法填埋用於建设「小产权房。村民说，鱼塘也是农用地，是不允许填埋建房的，但这两年村委会填掉卖出去建小产权房的土地超过了50亩。
「村干部违法卖地建小产权房要引起高度重视。广东农村政策研究中心主任江惠生认为，治理小产权房不仅要严惩不法开发商，更要斩断非法卖地的源头。「农民的宅基地存量已不多，现在流入市场新增的小产权房主要是在集体用地上建的，甚至有一部分是占用耕地。农村土地是集体所有制，村干部手里掌握着村集体的公章，上面查得不严，村干部私自卖地很容易。
白云区规划部门一位负责人说，「小产权房因没有经过规划、土地、建设等部门的审批和监督，在房屋质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题，会给购买者的生活、安全带来种种隐患。「一些建造者偷工减料，使得房屋质量难以保证。你别看这些小产权房表面上挺漂亮，但为了省钱里面的钢筋不多，不少是『豆腐渣工程。
广州等各大型城市正在走新型城市化之路，如果重蹈老「城中村覆辙，将会给城市建设带来沉重的包袱和隐患。
清理政策日紧 小产权房何去何从？
4月18日，国土资源部公布了2012年一季度违法用地的查处情况。「虽然第一季度全国发现的违法违规用地、用矿总体下降，但国土资源供需矛盾仍然突出，一些地方扩张用地冲动强劲，耕地後备资源不足，形势依然严峻。执法监察局副局长王玲表示。
建在集体土地之上，这是小产权房的硬伤。大陆对小产权房的政策由来已久，态度并非摇摆不定。2012年两会期间，国土资源部部长徐绍史表示，今年开始试点治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。高层的声音再次表明，小产权房治理已成定局。国务院就清理整治方案徵求了各部委的意见，只是各部委尚未达成共识，还需重新试点研究。其中，分歧最大主要是已售、已住的小产权房如何清理的问题。
根据产权交易中心《关于清理拆迁灭失房屋产权证和档案整理工作安排意见》的统一部署，为了进一步加强对城区拆迁灭失房屋产权证回收及灭失档案的管理工作，使拆迁房屋能够及时、规范地进行灭失登记，外业办抽调两名工作人员，从7月17日开始，利用一个月的时间，认真对20__年以来的城区拆迁区片内的拆迁房屋进行了彻底的摸排、清理和登记，现就这项工作的总体开展情况简要总结如下：一、认真做好开展清理拆迁灭失房屋产权证和档案整理的宣传工作，积极争取房地产开发企业的理解和支持。
在摸排工作开始之初，我们先后深入二十多家房地产开发企业（涉及33个小区），通过发放文件、现场咨询等方式，向各房地产开发企业认真宣传开展清理拆迁灭失房屋产权证和档案整理工作的意义和作用，并就办理灭失登记的相关程序向他们做了详细说明。使广大房地产开发企业负责人充分认识到开展清理拆迁灭失房屋产权证和档案整理工作的重要性，为下一步的工作开展奠定了基础，同时也提高了他们今后主动及时的办理灭失登记的意识。
二、严格按照要求，认真与房地产开发企业核对、索要拆迁户名册，收回已拆迁房屋的房产证。
在清理和登记过程中，外业办工作人员努力克服人员少、气温高和住宅小区分散等困难，严格按照产权交易中心的安排和部署，保质保量完成工作任务。期间，共收回房产证493个，其中：美丽园2期、3期58户；太阳城14户；金泰园32户；锦林花园76户；光明小区66户；赛亨107户；五一家园28户；山色55户；锦秀50户；名苑6户，锦都1户。并严格按照程序与房地产开发企业办理了产权证移交手续，内容包括拆迁总户数、移交市、区房管局产权证个数、无证户数，同时还让开发商填写了灭失登记申请表。对已交回灭失房屋房产证的小区，我们要求房地产开发企业向我们出具了证明或提交了移交证明复印件，主要有紫薇园、紫藤、浩宇、景观、今日、今典、富源大厦、鑫鑫家园、阳光花园、芳和园、国泰园、时代、爱丽舍、广原园、科兴小区、俊峰华庭、中华家园。对正在拆迁建设的项目，我们也要求房地产开发企业出具了证明，并提醒他们在超前结束后必须及时将房产证交回房管局，主要有临五路PVC项目、金都华庭、地税小区、桃园小区和兴宇小区。
总之，在这次清理拆迁灭失房屋产权证和档案整理工作中，外业办工作人员基本上按照产权交易中心的要求，圆满完成了工作任务。不妥之处，请领导提出批评和指导意见。
60.5%的受调查者认为小产权房有增加的趋势
51.1%的受调查者认为治理小产权房“只需补交地价款转正”
63.3%的受调查者认为“对于已经入住的小产权房可以合法化，因为涉及到群众利益，硬性取缔会造成社会矛盾冲突”
尽管国家三令五申小产权房的风险性、违法性，但小产权房依然屡禁不止。2012年2月21日，国土资源部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻会。国土部相关负责人表示，小产权房不予确权登记，不受法律保护，今年国土资源部将会选择部分城市开展小产权房清理工作。那么，民众究竟如何看待小产权房？人民论坛问卷调查中心联合人民论坛网、搜狐网进行了“购买小产权房，您认为风险有多大”的网络调查。此次调查为期10天（6月1日-10日），有13542人参与。
60.5%的受调查者认为小产权房“多，还有增加的趋势”
国家此前已明文规定，城市居民不可买宅基地建房，也不可以买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。但由于价格低廉，小产权房仍然受到部分市民的追捧。在对问题“据您的观察，目前在建的小产权房多了还是少了”的回答中，有60.5%的受调查者选择了“多，还有增加的趋势”，20.8%的受调查者选择“一般，跟原来的差不多”，而认为“不多，还在不断减少”的只有12.9%，表示“没关心、不清楚”的占比5.9%。
这样看来，超过八成的受调查者认为目前小产权房保持着原有的数量或还在不断增加。2012年6月11日，据新华网报道，国土资源部最近公布了北京、陕西、山西等地5起国土资源领域违法违规案件，其中北京市延庆县张山镇上郝庄村违法建设楼房51栋。此外，在重庆、郑州、武汉等地，建设小产权房之势依然如火如荼。小产权房为何会越建越多，不断蔓延？有分析人士认为，原本是阻止小产权房蔓延的管理者、监督者、执法者，最终变成了参与者，这就是小产权房在基层不断蔓延且难以查处的顽疾所在。而对于普通百姓来说，房价不断上涨，城市买房贵、买房难的问题日益突出，小产权房的价格优势为城市低收入者、外来务工者购房提供了一条出路，巨大的市场需求刺激了小产权房的建设。
六成受调查者认为购买小产权房风险不小
那么，公众对购买小产权房究竟存有怎样的心态？调查结果显示，对于“购买小产权房，您认为风险大不大”这一问题，有19.2%的受调查者认为风险“很大”，11.4%的认为风险“大”，29.5%的认为风险“一般”，以上三项合计总占比60.1%。由此可见，六成受调查者认为购买小产权房风险不小。而选择风险“很小”、“小”的受调查者占比分别为26.8%、13.1%。风险性是小产权房的突出特点之一。中央党校谢志强教授认为，小产权房的不合法性，导致其没有房屋产权证和土地使用权证，小产权房购买者的权益无法得到法律切实保护。此外，在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，所以购买者承担着非常大的风险。但为什么还有四成的受调查者认为风险不大呢？有专家分析，这是法不责众的文化和心理造成的。有网友直言道：“全国小产权房太多了，为了社会的稳定，法不责众，而且好多是有权人拥有的，何来风险呢？”
多数网友不支持对小产权房“一拆了之”和“退回购房人的房款，解除房产交易”
您对国务院下令停建小产权房持什么态度？调查结果显示，多数人选择“支持”，占比42.7%，不支持的占比36.1%，还有21.2%的认为“不好说”。尽管小产权房具有突出的价格优势，但其违反了有关法律法规，农民和购房者的权益难以得到保障，不利于房地产市场的发展，因此，对于国务院下令停建小产权房的规定，大部分受调查者是支持的。但不支持这一决策的受调查者是出于什么原因呢？有网友指出，“小产权房暴露出中国目前的房价虚高，房价本应是实际成本加上了合理的利润后的价格，应该让大多数公众买得起，建议政府多想想那些买不起房的困难群众。”这说明，城市居高不下的房价使得普通百姓居者有其屋的希望破灭，小产权房低廉的价格由此深受青睐，部分人甚至甘冒风险也在所不惜。
如果说对于是否支持建设小产权房只是一种意愿表达的话，对于已售小产权房的处理情况则涉及广大小产权房购买者的切身利益，处理极其复杂。对于“已售小产权房您认为如何处理”的调查结果显示，51.1%的受调查者认为“只需补交地价款转正”，15.6%的认为“可按市场价重新入市补差价”，而支持“针对违法占地开发的小产权房一拆了之”和“退回购房人的房款，解除房产交易”两个选项的人分别只占11.9%和10.3%。小产权房的出现及大规模的发展，有着深刻的现实原因，其不仅数量巨大、范围广泛，多方利益协调难度大，而且处理起来极其复杂。有网友坦言，“小产权房是房改政策和高房价政策造成的灰色地带，是政府有关部门当初睁一只眼闭一只眼造成的。这是一个烫手的山药蛋，处理好了万事大吉，处理不好就是个火药桶”。因此，如何处理小产权房，是对有关部门管理智慧的重大考验。
六成以上网友支持小产权房合法化
关于小产权房能否合法化的问题是民众关心的焦点，也是专家、学者意见分歧的焦点。“您如何看待小产权房转正问题”的调查结果显示，63.3%的受调查者选择了“对于已经入住的小产权房可以合法化，因为涉及到群众利益，硬性取缔会造成社会矛盾冲突”，而12.4%的受调查者选择的是“一旦容忍小产权房合法存在，小产权房会屡禁不止，更加难以治理”，11.0%的受调查者认为“小产权房挑战现行法律尊严，不能转正”，只有7.6%的受调查者认为“如不严肃清理和取缔，会危及18亿亩耕地底线”，还有5.9%的受调查者人认为“不好说”。这说明，大部分民众是支持小产权房合法化的。那么，小产权房能不能转正呢？有专家指出，在分类治理过程中，小产权房的部分合法化难度很大，涉及到村民、购房者、集体包括政府在内的各主体利益协调，对于高价购买合法商品房的购房者的解释，以及对于部分已拆除的小产权房购买者的解释问题。任何一个问题解决不好，都会带来负面的社会效应，影响整体的社会稳定。此外，还有很多业内人士呼吁，用“农地入市”，或放开“小产权房”等方式来控制日益高涨的房价，但这些说法并没得到管理层的认可。有关人员表示，小产权房并不是合法的，今后的政策也很难将其合法化。
事实证明，小产权房无法摆脱“非法”身份。但即使这样，还是挡不住越来越多的人跨越法规的界线，将自己的住房梦与它绑在一起。他们幻想着“宽松”政策的出台，在补办相关的手续后，小产权房可以“转正”。然而，今年全国两会期间，国土资源部部长徐绍史表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。高层的声音再次表明，小产权房治理步伐正在加快。
甲方（出卖人）:
身份证号：
乙方（买受人）
身份证号：
根据《合同法》、《房地产管理法》和有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议，双方共同信守执行。
第一条 房屋的基本情况及卖售内容
甲方自愿将坐落于铁力市铁力镇新铁街九委林业局生活福利科1单元402室单独所有住房，位于第四层；建筑面积68.98平方米（以甲方产权证为准），内部现有附着设施不变的房屋出售给乙方为业，房屋现所有权证号为：铁房产证 铁 字第2015001274号。
第二条 房屋买卖价格
经双方协商，该房屋成交价为人民币（大写）壹拾万元整，（小写）￥100,000.00元整。办理产权过户税费用由乙方（买受人）承担，甲方负责无条件配合乙方到现场办理产权过户事宜。
第三条 付款方式
1.乙方在本合同签订之日起3日内向甲方以银行转账的方式支付购买房屋款人民币（大写）玖万元整，（小写）￥90,000.00元整，甲方出具手写收款凭据给乙方为据，并交付房屋所有权及产权证、土地使用证、水电、取暖相关证据及房屋钥匙给乙方。
2.尾款（大写）壹万元整，（小写）￥10,000.00元整乙方留作为今后能够办理产权证过户时甲方主动配合抵押金，甲方承诺如果不能办理产权过户手续或不积极配合乙方过户，甲方将自愿放弃尾款，将此尾款（大写）壹万元整，（小写）￥10,000.00元整归乙方所有，做为补偿。
3.待铁力市房屋管理部门可以办理过户手续的情况下，在甲方积极到现场配合乙方办理完成房屋产权过户手续后，乙方不得以任何理由拖欠尾款（大写）壹万元整，（小写）￥10,000.00元整。
第四条 房屋交付期限
甲方应于本合同生效之日起将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋购房价款人民币（大写）玖万元整，（小写）￥90,000.00元整银行转账之日，将该房屋交付给乙方所有。
第五条 双方的义务
（一）甲方的义务
1.甲方保证该房屋不存在产权纠纷；未设定抵押、未出租、未被查封或存有其他权利瑕疵；甲方保证其对该房屋享有独立处理权；保证该房屋不被他人合法追索。
2.甲方应如实向乙方说明该房屋使用过程中的重大事项，提供购房、物业、公共维修基金等手续及合同；结清房屋所有权过户前的有关费用（包括但不限于物业管理费、供水、电力、供暖、有线电视、网络、公共维修基金等）,出示有关交费证明。
3.甲方应当与乙方共同办理房屋所有权、土地使用权过户手续，为过户提供必要的文件、资料和便利。如不能履行配合过户按第三条第2项条款执行。
（二）乙方义务
1.按照本合同约定，及时支付合同约定房款。
2.乙方应于甲方共同办理房屋所有权及土地使用权过户移交手续等相关事项。
第六条 产权过户
1.甲乙双方应当在房屋行政管理部门允许该房屋所在地办理过户手续时，共同前往房屋所在地房屋行政管理部门
办理房屋所有权过户手续，并按约由乙方支付相应税费。甲方应当在收到乙方通知后，共同商定到相关部门办理其他过户手续。
2.在过户过程中如果甲方不配合或由于该房屋无法过户的话，乙方有权按照第三条第2项条款执行。
3.甲方配合乙方产权过户及其他过户手续完毕后，乙方应当按前款约定向甲方结清尾款。
第七条 违约责任
（一）甲方违约
1.甲方未履行甲方义务，致使乙方在本合同签订之日起，由于甲方自身原因，在房屋行政管理部门可以办理此房屋所在地过户手续时，不能取得房屋所有权过户手续或不能正常使用该房屋情况（如：产权纠纷；抵押货款、被查封等），乙方有权解除合同，甲方应当全额返还乙方已经支付的价款，并向乙方支付合同价款30%的违约金。
2.甲方不如实告知乙方有关情况，存在欺诈行为致使合同目的不能实现的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方双倍返还已经支付的合同价款。
3.甲方未按约结清有关费用，影响乙方正常使用该房屋的，甲方应当自行及时结清有关费用，乙方已经代为支付没结清费用的，甲方还应当全额返还。
（二）乙方违约
乙方未按合同约定期限交付购房先期价款，甲方有权解除合同。
第八条 争议解决
在执行本合同协议过程中，如甲、乙双方发生争议，先共同协商解决，协商不成时，任何一方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。
第九条 合同协议生效
本合同自
年
月
日起生效，本合同一式2份，具有同等法律效力，甲乙双方各执1份。
甲方（签名按手印）：
联系电话：
日期： 年
月
日
乙方（签名按手印）：
联系电话：
日期： 年
月
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见证人（签名按手印）：
联系电话：
日期： 年
【关键词】购房人权益 房地产企业 破产制度 缺陷 政策建议
最近两年，中国房产市场遭逢前所未有的严厉宏观调控政策考验。力避房地产泡沫继续发酵，政府对房地产市场的调控政策逐步收紧，中国房地产市场新一轮宏观调控的大幕已然开启。伴随中国经济高速发展，连续多年疯狂扩张的房地产市场，即将挥别其“镀金时代”，进入所谓的“白银时代”。据专家释义，“白银时代”是经济发展放缓，生产与消费渐趋理性的时代。这一时代的典型特征就是：竞争加剧，利润微薄，即有些学者口中的“微利时代”。对房地产开发商而言，资金是注入企业的“血液”，是其有机体生存发展的关键。资金链，作为维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条，意义重大。许多著名企业都是为资金链断裂所累，三九药业、巨人集团便在此列。对于资本密集型产业的代表—房地产开发，资金链的畅通更为重要。要保障其资金链的安全，除了必须做到保证主链的资金充足之外，还需要具备相当的融资能力。
房地产企业所应具有的融资能力有着不同于一般企业的特点。除了利用政府、银行进行融资，在每个循环后要有增值，实现企业经营目标外，消费者在房地产开发过程中的不同阶段，其所分期预先支付的购房款也是重要的融资来源。就此意义而言，影响房地产企业资金链安全的主要因素就至少包含了以上提到的国家货币政策和房地产销售额，对于资金实力不慎雄厚的中小型房地产企业更是如此，其对应的企业经营账目一般表现就是应收账款与存货。首先，国家货币政策的风吹草动都会波及房地产企业自身资金链的安全。从目前来看，不管是第三次连任央行行长的周小川对谨慎性货币政策的坚持，还是央行近期以来不断释放出的货币政策延续中性偏紧的信号，都表明了当前的宏观政策形势不容乐观。加之2013年更趋加强的房地产限购政策，使得房地产市场销售业绩极不理想。这大大降低了企业的资金周转率，使得其延续发展步履维艰。2012年8月9日《陕西日报》相关报道称，陕西省近两年内有共计694家房地产企业被踢出了房地产市场。另根据其他不完全统计：仅2011年一年北京市就有共计477家房地产企业先后被注销，江西省在两年内也有近600家房地产企被注销了相关资质，同时，四川省仅2011年上半年就有共计423家房地产企业被注销……仔细分析，不难发现，随着国家宏观经济政策的调整不可避免地导致了大批房地产企业消亡与重组现象的发生。本文重点关注房地产企业破产制度如何保障购房人权益的问题，进而展开相关论述。
房地产企业破产的特征分析
本文所称的房地产企业，又称房地产开发企业，是指依法设立并以营利为目的，从事房地产开发、经营活动的企业法人。本文所说房地产企业破产是指房地产企业不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力，依法清理债权债务的活动。房地产企业与其他一般企业法人的破产相比具有特殊性。
第一，破产所涉及的债权人主体范围广，包括但不仅限于购房人、工程承包人、材料供应商、向开发商提供贷款的金融机构等等。第二，破产企业资产主要包括已经建成或正在建的商品房、土地使用权等不动产及其他相关权益。债权人一般必须通过把上述不动产及其相关权益变现的方式来实现破产债权。第三，破产涉及法律关系相对复杂，且有时会相互交织。具体来说，包括企业与购房人、购房人与按揭银行间等多种关系；同时也包括施工企业、材料供应商与开发商，开发商与员工间的关系等；还包括银行与开发商间的关系等。第四，破产所造成的负面影响一般较大。由于房地产业属于国民经济的支柱产业，同时房地产企业破产所涉及的债权人数量大、行业多，因而其破产影响范围广，且可能对我国金融乃至经济安全造成不利影响。第五，破产可能导致正在建设的大量房地产项目出现烂尾工程，不仅会损害城市发展的形象，同时也会造成对社会资源的浪费。
本文认为，房地产企业破产的特殊性要求在处理房地产企业破产时需要慎之又慎。但由于我国现行的法律体系并未对房地产企业破产与相关立法适用的衔接进行明确阐释，所以常常导致购房人权益保障体系不够明晰。
现有房地产企业破产相关立法解读
房地产企业破产中购房人权益保障法律规范的归纳、整理。目前，我国立法涉及购房人权益保障的相关法律有很多，具体包括《合同法》、《物权法》、《企业破产法》等基本法律，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）、《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）、《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）等司法解释。
从上述立法的总体内容来说，首先，若仍在商品房买卖合同有效期内，在房地产企业破产后，购房人可请求破产管理人或通过参加人民法院主持的破产程序来保障自身权利。
对于购房人已付清购房款的，则所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请进行变更房屋登记。
对于购房人尚未付清购房款的，具体分为以下情况。第一，若房屋已交付使用，但尚未办理产权证或产权过户手续的，则不属于破产财产。破产管理人应在破产程序外，依约履行合同义务，无权随意终止房屋买卖合同；但购房人未能如约付款的，破产人可解除合同或要求购房人承担相应的违约责任。第二，若房屋未交付使用，同时购房人未付清价款也未占有房屋的，则购房人能否取得房屋所有权取决于破产管理人是否继续履行合同。若破产管理人认为履行合同无益，选择不继续履行的，则购房人可依法参与破产程序来维护自身的合法权益。
另外，依上述《批复》的规定，若购房人已交付大部分房款的，则破产后，购房人可先于破产企业工程承包人享受优先受偿权、银行抵押权及依法享有其他普通债权优先清偿的权利。若购房人尚未交付全部或者大部分房款的，则破产后，购房人受偿权后于破产企业工程承包人的优先受偿权和银行抵押权，与其他普通债权人同顺位接受赔偿。
其次，如果购房人与开发商所签订商品房买卖合同缺乏生效要件，导致合同不生效或无效的，则在房地产企业破产后，购房人只能主张合同无效，通过不当得利请求权向破产企业提出主张，这种请求权并不优先于破产企业房地产项目工程承包人的优先受偿权、银行抵押权，因而购房人应当与破产企业的其他普通债权同时接受补偿。
现行法律规范的冲突与缺陷。其一，房地产企业破产时，《企业破产法》实际仅就企业破产共性问题做了原则性规定，并不涉及具体行业企业破产的个性问题。目前，我国房地产企业破产中购房人权利保障法律条文基本散见于不同性质或位阶的规范性文件中，没有形成体系，尤其是司法解释在法律效力层级中的地位尚未得以明确，造成了规范间条文衔接上的相互冲突。例如，最高人民法院《规定》明确指出，购房人尚未付清购房款，房屋尚未交付，且破产管理人决定终止合同的，购房人只能以普通债权人的身份参与破产程序；而《批复》中则规定，若购房人已交付大部分购房款的，在破产后，购房人可优先于破产企业房地产项目工程承包人享有优先受偿权、银行抵押权及其他普通债权而优先清偿的权利。这就造成了购房人依据上述司法解释可同时享有优先权或不享有优先权的现实矛盾。
其二，法律未能明确在商品房买卖合同有效并满足特定条件时，赋予购房人优先权的法理依据。依《批复》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权应当优先于抵押权和其他债权，当购房人交付购买房屋的全部或者大部分款项后，项目承包人就该房屋享有的工程价款优先受偿权并且不得与之对抗。但在实践的过程中，该规定仍然有两个问题需要明确：第一，承包人工程价款受偿权是法定优先权，优于抵押权和其他债权，但上述条文规定的购买人优先于承包人工程价款受偿权的这一优先权法律依据何在。权利法定是法律原则，最高人民法院的司法解释并非法律，只不过是人民法院适用法律规范的法律解释，因而此种解释是否已经超越了法律规定的本意目前尚需明确。第二，该司法解释以是否交付大部分款项作为购房人享有优先受偿权的适用标准也是缺乏相关法律支持的。一般来说，依据有效的商品房买卖合同，购房人就应平等地享有法律所赋予的各项权利，而仅以是否支付房款作为是否享有优先权的唯一标准实在是有失公允。
其三，即便司法解释赋予购房人享受优先受偿权，同时也需要相关制度来监督和保障其权利的实现。否则购房人最终实现受偿权的风险仍是不可避免的。在房地产企业破产过程中，破产企业的主要资产通常是在建或已建成的商品房等不动产及国有建设用地使用权等权利，购房人的受偿权也往往通过变现该不动产及相关权利来得以实现。司法实践中，应确定购房人对该不动产所享有权利的性质，方能确定购房人以怎样一种身份和方式来参与破产程序。具体来说：
购房人签订商品房买卖合同并有效后，其所享有的权利是债权还是物权对购房人权益的实现的影响是巨大的。如果该权利被确定为物权，房地产企业破产中的其他债权人均不得对抗购房人房屋所有权（注意：即使购房人在银行办理了该房屋的按揭手续，银行对该房屋享有的抵押权也不会优先于购房人权利）。如果该权利被确定为债权，那么购房人的权利将可能与普通债权同顺位最后才能受偿，因此若破产企业主要资产是已停工在建工程或正建设未建成商品房的，通过破产程序变现该在建工程在司法实践中难度较大，在此种情形下，购房人受偿权通过上述变现得到赔偿可能性是较小的；若破产企业的主要资产为已建成商品房或国有建设用地使用权的，则通过破产程序变现相对较容易，购房人得到赔偿的可能性也相对较大。
完善现行房地产企业破产制度的建议
现行法律规范对房地产企业破产中购房人权益实现有一些规定，但其不足仍会对购房人权利的实现产生阻碍，本文拟提出些许粗浅建议，来完善现行的房地产企业破产制度。
第一，理顺现有法律规范，使房地产企业破产有体系化的制度保障，做到真正有法可依。我国目前房地产企业破产的规范尚未形成体系，对购房人权利实现存在诸多阻碍，因而通过理顺上述规范，明确其效力层级，切实解决好规范文件之间的冲突。
1981年全国人大常委会通过的《关于加强法律解释工作的决议》规定，最高人民法院有权就审判工作中具体应用法律、法令的问题进行解释。若最高人民法院的解释有原则性分歧，最终由全国人代大常委员做出解释或决定。此后，最高人民法院在《关于司法解释工作的规定》中认为司法解释是具有法律效力的。直至2010年，中央政法委下发文件明确指出，司法解释是具有普遍效力的法律适用方面的文件，是审判机关统一适用的办案依据。可见，上述文件都认可司法解释具有法律效力，但都没有廓清司法解释的法律位阶，目前来看，司法解释与宪法、法律相冲突的应当无效。权利法定原则确立了司法解释不能在宪法、法律之外创设新的权利，因而《批复》规定的交付全部或大部分房款的购房人，优先于工程价款受偿的权利是否为新的权利尚须获得立法明确。
第二，明确商品房买卖合同签订、履行过程中网签、备案行为的法律效力，完善物权预登记行为的效力范围。一般来说，网签是在房地产企业取得合法销售资格，并与购房人签订商品房买卖合同之后，才到相关部门进行备案的。它是指房地产管理机关将此信息公布到网上，并提供给双方一个网签号，双方可通过确定的网签号进行网上查询的过程。依据《解释》的相关规定，未取得商品房预售证的开发商与买受人订立的商品房预售合同，只要在前取得了预售证明的，就可以被认定为该合同有效；同时，除及时补办网签手续使该合同生效外，该合同自始无效。可见，网签手续虽然在此成为合同的生效条件，但并不能使合同行为具有物权效力。
备案是在商品房预售中，开发商应当在与购房人签订商品房预售合同之日起30日内，持该合同到县级以上土地及房屋管理部门办理备案登记手续。可见，备案行为虽具有一定的法律约束力，但并不具有任何物权效力。其与网签一样能够防止一房多卖，但应当注意：网签没有备案的法律效力，只能实现备案这样一种管理效果。办理好网签后如果要实现备案的法律效力还必须要到当地的房屋登记机构办理备案登记手续。总之，不管是网签或是备案，其在房地产企业破产中并不能保证购房人对其所购房屋享有任何物权，这也就意味着购房人在这种条件下对所购买房屋不享有所有权，也不能成为司法解释赋予购房人优先受偿权的法律依据。
依据《物权法》规定的不动产物权预告登记制度，购房人可以在签订商品房买卖合同后申请预告登记，以保证该房屋未经其同意不会发生物权转移的法律效力，除非预告登记失效。可见，按照现行法律规定，购房人在将商品房买卖合同办理网签、备案手续后，还须办理不动产预登记方可对所购房屋享有物权权利，用以在企业破产后对抗其他债权人的权利。本文认为，可以将物权预登记行为与备案行为相衔接，扩大其效力范围，同时将物权预登记的效力与上述司法解释所规定的购房人优先受偿权相互衔接，这样就可以在一定程度上赋予该优先受偿权一定的法律依据，从而最大限度地保障普通购房人的合法权利。
市小区使用公约第一章总则第一条本公约于年月日订立。立约双方为：甲方：房地产开发股份有限公司，其为一依据中华人民共和国法律成立，在市注册的公司，法定/，！/地址在市路大厦17层法定代表人：职务：董事长乙方：乙方详细资料见本公约附件一《乙方详细资料》。第二条鉴于：1．市区路小区（以下简称「建设用地）的土地使用权70年，由年月日起至年月日止。甲方已合法地取得建设用地的土地使用权，并在建设用地上兴建了主体建筑物。2．主体建筑物包括：（1）一期40栋，27.52万m2，二期48栋，42.96万m2，共70.48万m2（2）会所、游泳池，体育用地（如有）；（3）公建房；（4）地库及部分地面为车库。甲方统称该等主体建筑物为「小区。3．小区及其所占土地的土地使用权转让、出售之前，甲方已依必要法律程序取得国有土地有偿使用权，并拥有小区的所有权及管理权；4．根据甲、乙双方于年月日签订的《商品房销售合同》，乙方购买了小区号楼单元层号房（以下简称「所购房产）的所有权及相应比例土地面积的土地使用权；5．根据国务院颁发的《物业管理条例》，维护甲、乙双方及小区其他的所有人、使用人的合法权益，明确管理、修缮责任，保障小区的正常使用，规范小区的物业管理；6．经友好协商后，双方现同意本公约项下的所有内容，签订本公约以资信守；7．本公约由年月日起生效。第三条除非上下文中另有要求，在本公约中：单元房：是指小区内分割出让的房产，其所有权及相应比例土地面积的土地使用权可与小区的其他房产分开独立转让。所有人：是指拥有小区的单元房的所有权及相应比例的土地使用权的一个或（在共有情况下）多个法人或自然人，包括他们的受让人、继承人、受赠人、或因单元房按揭或抵押而依法可处分抵押单元房的抵押权人。如发生争议，以市有关房地产登记机关的登记为准。管理公司：在本合约有效期内，是指甲方指定及与甲方签订的管理小区的公司。共用部位和共用设备：共用部位是指根据本公约条文，小区内所有容许超过一个单元房以上的所有人共同使用的部位。共用设备是指小区内为超出一个单元房而安装使用的共用设备。共用部位和共用设备包括：门窗、阳台、屋面、天台、楼道、厕所、院落、小区内非市政所管道路及路灯、裙楼平台及绿化部分、排水、自来水及热水、燃气及设备、管道、房屋主体结构中的基础、柱、梁、外墙、玻璃幕墙、楼盖、楼梯、楼梯间、装饰、电梯、自动扶梯、水泵、采暖设备、卫生设备、沟管、垃圾道、化粪池、照明设备、空调设备（包括供热设备）、消防设备、共用卫星天线、共用电视天线、电表房、水泵房、空调机房、变电房、配电房、发电机房、热力站等等，亦包括甲方行使本公约第二十四条的权力所指定、割出及确认的共用部位和共用设备及其更改。第四条本公约的所有条款和条件，对管理公司和乙方及其受让人、继承人、受赠人、承租人、借用人、人、雇员、访客均具有同等效力的法律约束力。第二章管理范围第五条甲方指定的在本公约的有效期内物业管理有限公司为小区及其所占土地的唯一管理机构，全权负责小区的各项管理服务工作，独家决定小区的管理形式。享有一切在本公约内可享有的权利，并履行本公约内列明管理机构应履行的责任与义务。自行负责其一切的行为及法律后果。第六条管理公司管理小区及其所占土地的所有共用部位和共用设备。管理范围包括但不限于：1．维修、养护或更换小区的共用部位和共用设备。2．安全保卫服务；3．安排代有关单位统一征收及向有关单位统一支付小区各单元房的水（包括自来水、热水等）、电、暖气等费用；4．（共用部位）清洁卫生服务；5．绿化养护。6．房地产中介和信息咨询服务。第三章管理费用第七条管理费用的收支将分四部分独立帐目进行管理：住宅楼部份、商场部份、会所部份及停车场部份。管理费用分担的原则为各部份的管理支出费用由该部份的全体所有人及使用人前期管理暂按附件二《管理费用分摊表》分担。第八条管理小区的支出分经常性及非经常性的。经常性支出所需管理费用由管理公司采用每月定期收费方式。自单元房实际交付之日起或单元房的《商品房销售合同》指定的该房屋交付日起（两者以先发生者为准）按本公约第七条的原则向小区的所有人征收。经乙方同意在预交三个月的管理费之后，以后在每月5--10日将该月之管理费交至管理公司指定交费处。乙方同意管理费预交金在乙方三个月内转让所购房产时自动转让予所购房产之受让人，管理公司将不发还该预交金予乙方。第九条甲方在售房时，乙方按省规定的比例缴纳维修资金，并存于地方政府指定的帐户。 第十条管理公司将依据国家政策和指导价格以及小区设备的维护、修缮和更换及实际管理情况，调整物业管理费。第四章管理公司的责任第十一条管理公司将委派管理人员管理小区。第十二条管理公司将按实际需要征求乙方意见，以期改善管理和服务。欢迎具名投诉，以便联络。第十三条管理公司将根据该物业管理公约的规定监管小区各部份的管理资金。第五章乙方支付管理费用的责任第十四条本业主同意根据本公约规定按时交纳应付的管理费、日常维修养护费、维修资金、停车场地维护费及其他有关的费用：物业管理费包括：1．综合管理服务费（按建筑面积计收。分为：住宅、办公、营业三种类型）2．物业维修养护费（按建筑面积计收。分为：住宅、办公、营业三种类型）3．物业共同部位、公用设施、设备大、中修及更新改造的维修资金。物业管理费的使用范围包括：1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2．公共设施、设备正常运行、维修及保养费；3．绿化管理费；4．清洁卫生费；5．保安费；6．办公费；7．物业管理单位固定资产折旧费；8．法定税费；9．按本公约条文征收的其他合理费用；停车场管理费：当乙方要求并被提供了留作其专用的停车场地时（包括货车位、汽车位、自行车位及摩托车位）乙方应交纳停车场管理费。其收费标准及调整由管理公司根据具体情况拟定。第十五条乙方所购房产如空置时，仍须按照本公约的条款和条件定期交纳各项费用。包括但不限于：水、电、暖、气等读表金额或有关政府部门收取的费用。第十六条乙方同意于本公约签订后，从领取单元房钥匙之日起，水、电、供暖等公用事业费，按每月实际使用的数量加上损耗费，由管理公司发单向乙方收取。有关部门如若调整收费，亦作相应调整。供暖如果未实行抄表计费前，需按供暖建筑面积提前收取。m0cm0pt63pt;tet-indent:-63pt;tet-align:left;mso-char-indent-count:-6.0align=left>第十一章适用对象第三十条本公约的一切条款和条件，对甲、乙双方的各自的受让人、继承人、受赠人、所购房产的借用人和租用人均具有同等效力的法律约束力。第十二章适用法律及争议的解决第三十一条本公约的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。第三十二条凡因执行本公约所发生的，或与本公约有关的一切争议，由本公约各方协商解决。协商解决不成的，任何一方均可向有管辖权的市人民法院。第三十三条在争议解决过程中，除有争议部份外，本公约其他条文和内容要继续遵守和履行。第十三章语言、通知及其它第三十四条为了更加妥善地管理小区，甲方有权要求乙方及（或）其他单元房的所有人就本公约未详尽规定的事项或其他事项签订小区补充使用公约。补充使用公约与本公约具有相同的法律效力。惟该等事项不得影响乙方及（或）其单元房的所有人、使用人享有其单元房的使用权利。第三十五条本公约及附件一式二份，用中文写成，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。第三十六条本公约中需要的所有通知都应是书面的；所有的单据、催费单及通知函件，凡注明地址送至所购房产所在地址，或使用普通邮寄或挂号邮寄送至乙方以书面通知的其他通讯地址，均被视为送达乙方。致管理公司的通知，如果送至下列地址即被视为送达。管理公司地址：市区路小区。甲方：乙方：房地产开发股份有限公司授权代表：签字：签字：签字日期：签字日期：签字地点：签字地点：小区使用公约附件一·乙方详细资料姓名：（中文）（英文）乙方自理；3．若乙方或所购房产的使用人需在所购房产内进行装修，须遵守管理公司的有关规定和装修规定进行装修工程，不得损及小区的建筑结构；4．电话线路及插座、公共天线线路及插座，原始设计的水、电、暖、天然气管道及供电线路、插座不得因所购房产的使用人的室内装修而更改位置或封闭，以免影响日后正常检修工作；5．不得在小区内的门厅、楼梯、通道或其他共用部位堆放或留置箱物、家俱、垃圾，不得阻碍这些地方的通行；6．将垃圾放入适当垃圾袋内密封，放置于管理公司指定地点，由工作人员按时清理；7．不得堵塞防火通道及门窗，不得任意破坏一切消防设备和控制设备；8．小区电梯采用自动控制或手动控制。乙方及各单元房所有人及任何其他人仕使用电梯应共同爱护，保持清洁，严禁人数超载及使用客用电梯载运货物，禁止在电梯内吸烟、吐痰、张贴任何标语告示牌或涂花或擦坏电梯内壁，否则一切损坏概由乙方或责任方赔偿；9．在暴风雨来临之前采取一切适当措施防止玻璃吹破，以免引起危险；10．不得在所购房产内存放也不允许他人私自存放武器、弹药、硝石、火药、火油或其它易燃、易爆危险品；11．不得在所购房产内进行违反中华人民共和国法律及不道德的活动；12．不得以任何方式干涉管理公司对小区的管理和对小区提供的维修；13．对由于其本身的疏忽或过失而对小区造成的损失负全部法律责任及赔偿责任；14．保持其所购房产内的各项附属设备，包括电器、卫生设备、门窗等处于良好状态，并避免上述设备发生任何损失或损坏；15．不得作出任何影响小区的排水、抽水系统正常工作的行为；16．不私自锁通往楼顶、地下入口和通道。管理公司有权排除封锁上述部位地障碍，所购房产地使用人将承担由此而产生地一切费用；17．如遇在楼顶进行排除障碍、维修、搭手架或其他设备等工作或遇在小区外墙部位维修管道设备，管理公司有权事先发出合理的通知（紧急情况例外）并根据需要进入所购房产内部；18.不得在小区及所购房产内阳台及所购房产地外部悬挂或晾晒任何衣物，管理公司指定的地点除外；19.不得在小区的外墙表面或阳台部位涂抹或以任何方式改变其外观；20.如长期离开其所购房产，应将自用的水、电、天然气闸阀关闭，并将其常用通讯地址通知管理公司，以便管理公司向其送达与其有关的通知、函件等，不留通讯地址及新的联系方式的，所引起的一切后果责任自负；21．保证所购房产内部无任何虫害；22．所购房产的所有权及相应的土地使用权发生转让时，乙方及其受让人应于发生移转之日后一个月内书面通知管理公司。乙方有义务支付在此项转让生效之前或书面通知之前（采用两者中较后之日期）地所有管理费用及其他费用；23．乙方在出让所购房产所有权及土地使用权时，其受让人应明确表示接受本公约地全部规定，并在迁入所购房产 前与管理公司签订使用公约或承诺书。受让人有责任在所购房产所有权转让前确定乙方已付清所有管理费用及其他本公约规定的费用。否则，所购房产的所有权转移后，受让人有义务清偿乙方所欠付的一切费用及滞纳金；24．除非得到管理公司书面同意，任何人不得於单元房外竖立招牌、广告等以免影响小区的外观；第二十二条管理公司促使和监督乙方及所购房产的使用人和各单元房的所有人遵守和履行本公约各项规定，并针对任何有关违法、违约行为采取必要的行动，包括终止当时由管理公司提供之供应或服务及方便条件，禁止违约者使用小区共用部位和公用设备，直至该项违约或违反得到纠正为止，并有权针对有关违约或违反提起法律诉讼。第七章甲方保留的权力第二十三条在小区的共用部位或共用设备的任何地方，乙方同意甲方保留建造及竖立招牌、海报、广告板的权利。甲方并保留权利进入该等共用部位或共用设备进行修缮及更换。甲方可自由转让或出租这等权利，惟甲方须负责该等招牌、海报、广告板及有竖立招牌、海报、广告板的裙楼外墙部份的维修费用。第二十四条甲方於小区所设的会所，其所有权（包括管理权）为甲方独有，甲方有权以出售、出租、转让、抵押等各种合法方式行使其所有权。甲方有权开放会所内的设施、服务，供小区的所有人及其他甲方认可的人仕有偿或无偿使用。有关该会所的使用守则、使用资格及收费标准将由甲方全权另行拟定。第二十五条甲方保留修改设计方案的权利，对因修改而产生的任何损失，甲方不负任何赔偿责任。惟修改设计不得影响乙方及（或）其他单元房的所有人拥有的单元房内部的状况或使用权利。第八章暂时使用小区住宅楼的共用部位第二十六条乙方同意：若某一所有人同时拥有小区住宅楼内某层的所有单元房时，管理公司有权允许该所有人暂时排他性地使用该层部份的共用部位。直至该所有人不在同时拥有该层的所有单元房，该部份自动再成为该层住宅楼的共用部位。惟该所有人必须先缴纳相应的按金及以书面承诺：在使用期内增缴相应的管理费、负责该部份的维修工作、待该所有人不在同时拥有该层的所有单元房时，保证按原设计还原该部份的装修并负担该部份的还原费用。第九章违约责任第二十七条乙方愿意遵守本公约的各项规定并接受管理，如有违反，致使管理公司或其他单元房所有人权益受损时，乙方须赔偿因此产生的一切损失。乙方在收到管理公司书面通知后十四天内必须按通知要求执行本公约的义务或停止违反本公约规定的行为。违者管理公司有权自行代乙方执行义务，费用由乙方负责。第二十八条乙方应按照本公约的规定按期如数地向管理公司缴付维修资金、管理费用及其他费用。如逾期交纳，管理公司将按省物价局的规定，向乙方加收滞纳金，凡逾期10日以上，每逾期一日加收应付金额千分之三的滞纳金；逾期三个月或以上者，管理公司有权向有管辖权的市人民法院申请拍卖或转让所购房产以偿还欠款、滞纳金、手续费及其他一切因追讨所欠费用而发生的支出，拍卖或转让所得，扣除上述费用后余款返还乙方或按法院的裁决处理。第十章业主大会、业主代表大会、业主委员会、业主小组第二十九条甲、乙双方同意按该物业管理条例的规定，适时召开及成立小区业主大会、业主代表大会、业主委员会、业主小组。第六章管理细则第十七条管理公司将尽量保持小区处于良好状态，检查和修缮缺陷，如出现管理公司人力不能及的情况，而使小区内任何设备的正常运行中断或水、电、燃气、空调、采暖、热水的正常供应中断时，管理公司不承担任何可能引起的损失的赔偿责任。同时，本公约的规定以及乙方缴付管理费和其他费用的责任亦不因此受到任何影响。第十八条甲方对小区享有命名权。小区的土地使用权年期内的任何时间，甲方可以不少于一个月的书面通知更改名称，管理公司不承担因改名而可能引起的任何损失。第十九条管理公司按照本公约规定有充分的权利行使其对小区的管理权，实施包括但不限于以下所列之各项行为和活动，因此而产生的一切费用按具体情况由乙方及（或）有关的其他单元房的所有人或使用人支付，或算入管理总开支内。1．执行维修养护小区共用部位和共用设备（不包括乙方所购房产的自用部位及自用设备）的工作；2．责成乙方及小区的其他所有人将其各自所购单元房保持在良好状态，并将采取一切合理的步骤补救因乙方或其他所有人的过失而出现的不良状态，因此而发生的一切费用由乙方或有关责任人员承担；3．更换小区共用部位损坏的设施；4．负责共用部位的照明设备的经常性维护和保养；5．修理公共部位的机电设施，并使其处于良好状态；6．防止任何人，包括乙方及其他各单元的所有人、使用人违反本公约的规定，占有小区共用部位或共用设备的任何部份；7．负责清除小区共用部位和共用设备的障碍物；8．维修和维持小区共用的排水管道、自来水管道、热水管道、燃气管道、采暖及空调管道、消防管道、电梯、自动扶梯、电线及电缆、玻璃幕墙、音响广播设备等及其有关配套设备；9．维护小区的共用电视天线及共用卫星天线；10．清除小区共用地方的垃圾，定期处理垃圾，并负责维修垃圾堆积设备，但商业性垃圾由乙方或其他单元所有人自行清理；11．清除小区内外及其所占土地的违反本公约规定而设置的任何结构、装置、标志牌、遮阳物、托架、广告和其他物体，并责成有上述行为者对由此而产生的损害作出赔偿；12．禁止乙方及其他单元房所有人或任何其他人仕违反本公约或违反市政府的有关规定，改变或损坏小区的任何共用部位和共用设备，因此而发生的一切费用，均由乙方或有关责任人员承担；13．采取一切必要的、有益的措施或步骤以使小区的各项工作符合各有关法律和规定，并有全权代表乙方及其他单元房所有人与政府部门或法律机构或其他机构交涉有关小区的设备、服务和管理事宜，并有权责成乙方或其他单元所有人遵守关于上述交涉而做出的决定，或采取的措施或行为;14．有权以管理公司的名义签订各项合约，聘用、雇用、及解聘律师、建筑师、以及其他专业顾问、承建商、管理人员、工人、保安人员及小区其他职员及服务员，并有权以管理公司的名义提起、抗辩或进行任何涉及小区管理的法律及诉讼程序。因此而发生的一切费用由败诉方承担，若管理公司败诉则由管理费用中支出；15．因维修、搬迁、清洁、粉刷或装饰小区的共用部位或共用设备包括但不限于：燃气管、污水管、排水管、自来水管、空调水管、消防水管、电缆、电线管道、电线等设备的原因，管理公司有权在合理的通知下，进入乙方所购房产内部。遇紧急事故（指危害住宅的重大事件，如跑水、漏电、漏气等），管理公司有权在未经通知的情况下，进入乙方所购房产内部。如有因疏忽和错误行为造成乙方经济损失，管理公司将不承担赔偿责任；16．管理公司对小区的共用部位及共用设备享有排他性的管理权；17．管理公司在依据本公约规定行使其各项权利时所做出的任何决定和采取的任何行动都对乙方及其他单位的所有人均有约束力；18．管理公司有权为小区的共用部位及共用设备购买保险。投保险别、保额及保期由管理公司 决定；19．按照政府有关规定以及实际情况的需要，管理公司有权确定小区公建房、停车场、营业时间和营业日；20．根据本公约的规定，制定、废除及修订各项小区管理细则、规章制度和行为守则，乙方及各单元房所有人须共同遵守；21．控制小区内所有车辆停放、行人交通、拖离或扣留所有违反管理公司规定车辆，并向该等车辆之车主收取拖离及扣留费用；22．管理公司有权厘定小区各部份之管理守则及装修规定并有权对违反管理守则及装修规定的人仕拒绝提供任何管理服务及有权禁止该等人仕使用共用部位或共用设备或进入小区；23．办理一切为管理及维护小区而合理地应进行的其他事项。第二十条管理公司在行使上述第十九条所规定的权利及本公约所赋予的其他管理权利时，管理公司可另行聘请承包商代完成其中任何工作，所需费用计入管理成本。第二十一条为配合管理公司`的工作，乙方保证所购房产的使用人（包括乙方及其受让人、继承人、受赠人、租用人、佣人、客人、或所购房产的其他借用人或使用人）:1．不得私自（管理公司书面批准者除外）在所购房产及小区外部（包括外墙）或顶部展示或竖立任何文字、标记或广告，不得安装遮拦、电视天线或其他突出物，所购房产的使用人在安装电线、燃气管道、水管和其它垂直设备、烹饪设备、空调设备或采暖设备，构筑或撤换无负载撑墙之前应通知管理公司。在进行以上活动时，所购房产的使用人应严格遵守可适用的市政规则和标准，力求合乎小区的设计标准和要求，不得自行穿墙壁，不得截断或连接电气线路，不得自行安装烹饪、空调和采暖设备；2．不得在所购房产的地面上放置超过规定荷载的物品。在将重物（住宅楼每平方米超过200公斤）搬进所购房产之前，所购房产的使用人应通知管理公司。管理公司保留规定所有保险柜及其它重物的放置的权力；以便使荷载分布均衡。搬进的专业机具和机械设备须放置在适当的支撑物上，其安置应按管理公司的要求足以防止震动噪音不干扰其他用户，置办支撑物（支座）的费用
回迁房买卖合同一
出卖人：薛XX、谢XX(以下简称甲方)
买受人：王XX、马XX(以下简称乙方)
根据《民法典》、《中华人民共和国____市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意签订如下房屋买卖协议，共同遵守。
一、甲方愿将坐落于文化路四段东海新XX内，建筑面积为71.94平方米的14321号自有楼房，出售给乙方。
二、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款为人民币10.5万元人民币。
三、双方约定，本协议签订之日，乙方一次性交清房款;甲方同时将房屋钥匙交付给乙方。
双方应该同时为对方出具相应的收到凭证。
四、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无他项权利设定或其他纠纷。
乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失。
五、双方对房屋质量无异议，房屋交付后，因房屋质量引起的纠纷，双方不相互承担赔偿责任。
六、甲方所出售房屋为拆迁安置回迁房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓。
乙方同意甲方关于房屋产权过户的承诺：甲方在能办理产权登记时应该尽快办理产权登记，甲方办理完全产权登记后，应立即协助乙方办理产权过户手续。
除客观原因不能办理外，甲方应该于年____月底前协助乙方办理完产权过户事宜。
七、在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应予全力协助。
如因甲方的延误，致使影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失的，由甲方负赔偿责任。
八、本协议签订前，该房屋如有应缴纳的一切税收、费用，概由甲方负责。
因签订本协议所发生的过户登记费、契税、估价费、印花税等费用由乙方负担。
其他税费按有关法律规定，各自承担。
九、本协议签订后，双方应该共同遵守。
如违约，违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款20%的违约金。
十、在本协议履行过程中，双方发生分歧应该协商解决，可以签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
协商不成，任一方均可起诉至房屋所在地人民法院。
十
一、本协议一式两份，双方各执一份为凭。
十
二、本协议自双方签字之日起生效。
甲方(签字)
乙方(签字)
回迁房买卖合同二
卖方： (以下简称甲方)
买方： (以下简称乙方)
根据《民法典》、《中华人民共和国____市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项经过友好协商，自愿达成以下协议，以资共同信守执行。
一、甲方承诺并自愿将坐落于 省 市 区 小区 栋 室， 建筑面积为 ㎡(平方米)，使用面积 ㎡(平方米)自有回迁楼房，出售给乙方。
乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔，否则甲方将向乙方支付相当于房屋总价款20%的违约金。
二、上述房屋包括附属设施，经双方约定房屋单价(人民币)： 元平方米;总价： 。
三、双方约定，乙方分三次付清房款。
本协议签订之日起至年____月____日，乙方付给甲方首付款(含定金)大写： (小写： )，甲方同时将房屋交付乙方，以及回迁安置协议原件、房屋原始产权证明及身份证复印件交付乙方。
双方应当为对方出具相应的凭证。
乙方在________年____月____日前向甲方支付(
第二次)房款 万元，剩余房款 万元在房产证办理完毕____日内支付给甲方。
乙方每次付给甲方房款均以银行卡转账进行，甲方声明以下作为本次XX银行账户： 户名： 开户行： 账号：
四、甲方保证其出卖给乙方的房屋，(原始)产权为其本人，有处分的权利，房屋上没有任何
第三方的39;抵押、担保或其他任何形式的他项权利。
且无其他纠纷。
乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失。
五、双方对房屋质量无异议，房屋交付后，因房屋质量引起的纠纷，双方不相互承担赔偿责任。
六、甲方所出售房屋为拆迁安置回迁房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓。
乙方同意甲方关于房屋产权过户的承诺：甲方在能办理产权登记时应该
第一时间办理产权登记，甲方办理完全产权登记后，应立即协助乙方办理产权过户手续。
如届时该房屋存在产权纠纷，由甲方承担全部责任，并退换乙方支付的全部房款，同时支付相当于房屋总价款的20%的违约金。
七、甲方应配合争取能在产权证办理前直接将房屋所有人更改为乙方姓名，如乙方不能与开发商(拆迁办)直接办理更名手续，以甲方名义办理产权证书，则办理费用由甲方承担，过户费用由乙方承担，且甲方应当无条件协助乙方办理过户手续，甲方知晓可办理房产证事 宜后，应及时通知乙方，或接到乙方通知后，提供一切与之有关的资料。
不得以任何理由借故要挟推辞，否则视甲方为违约，向乙方支付相当于房屋总价款的20%的违约金。
如因甲方的延误，致使影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失的，由甲方承担赔偿责任。
八、甲方承诺在合同签订之日起________年可办理房产证且为乙方办理房屋产权过户，届时因各种因素导致房产局不予办理房屋产权证以及过户，甲方应退还乙方支付的全部房款并支付相当于房屋总价款的20%的赔偿金。
如若遇到房屋产权证下发延迟再由双方协商确定期限内办理。
九、合同签订生效后，房屋升值与甲方无关，乙方享有该房屋占有、使用、收益、处分的权利。
十、本协议签订前或签订后，该房屋如有属于甲方应缴纳的一切税收、费用，概由甲方承担。
十
一、本协议签订后，双方应该共同遵守，甲方不得反悔，不得再对该房屋主张任何权利。
如果甲方违约，除了退还乙方交纳的全部房款，同时，应当支付相当于同期银行贷款利率四倍的利息，并支付相当于房屋总价款的20%的违约金。
十
二、本协议签订后，双方应该共同遵守。
如违约，违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款20%的违约金。
十
三、在房产证办理时若实际登记建筑面积小于甲方承诺的65平米，所产生的面积差，甲方应按照5000元平方米返还乙方多付的房款并支付同期银行贷款利率的利息。
十
四、甲方法定继承人一致同意此次房屋买卖交易，并且同意本协议所有条款，甲方法定继承人无此房屋的继承权与使用权。
十
五、在本协议履行过程中，双方发生分歧应该协商解决，可以签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
协商不成，任 一方均可起诉至房屋所在地人民法院。
十
六、本协议自甲乙双方夫妻现场出具结婚证明并共同签订之日起生效。
十
七、本协议一式三份，双方各执一份为凭，交一份于房屋所在地社居委备案留存。
第一条 乙方所有下列土地提向甲方抵押借款。
第二条 本约抵押借款金额人民币x x 万元。
第三条 本约抵押借款期间 ，自x x x x年x月x日起，至x x x x年x月x日止，共计x 年。期限届满之日清偿。
第四条 本约抵押借款利息，依国家银行核定的放款利率计算，并于每月一日计提利息。
第五条 本约抵押借款的土地应提向政府主管机关办理抵押权设定登记，并于办妥抵押权设定时，甲方应将全部借款一次交付与乙方。
第六条 本约办妥抵押权设定登记后，其土地所有权、他项权利证明书及设定契约书均由甲方收执。
第七条 本约办理抵押权设定登记，所需的印花税、登记费及代办费均由乙方负担。
第八条 本约期限届满前后，若乙方还清借款时，甲方应会同办理抵押权涂销登记，不得借词刁难或故意拖延，若乙方届满不清偿，甲方得依法申请法院拍卖抵押的不动产土地。
第九条 本约自签订日下生效。
第十条 本契约书一式两份，双方各执一份为凭。
立契约书人
甲方：x x x
身份证统一号码：
乙方：x x x
住址：
身份证统一号码：
x x x x年x月x日
-----
抵 押 人：_____
抵押权人：_____
为确保______年____月____日签定的____________(以下称主合同)的履行，抵押人(以下简称甲方)愿意以其有权处分的房地产作抵押。抵押权人(以下简称乙方)经实地勘验，在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵押。
甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方。
双方本着平等、自愿的原则，同意就下列房地产抵押事项订立本合同，共同遵守。
第一条 甲方用作抵押的房地产座落于________区________街(路、小区)_____号_____栋_____单元_____层_____户号，其房屋建筑面_______m2，占地面积_______m2。
第二条 根据主合同，甲乙双方确认：债务人为____________________;抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。
第三条 经房地产评估机构评估，上述房地产价值为人民币___________________________(大写)，__________(小写)。根据主合同，双方确认：乙方债权标的额(本金)：_________________(大写)，__________(小写)，抵押率为百分之__________。
第四条 甲方保证上述房地产权属清楚。若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
第五条 乙方保证按主合同履行其承担的义务，如因乙方延误造成经济损失的，乙方承担赔偿责任。
第六条 抵押房地产现由___________________________使用。
甲方在抵押期间对抵押的房地产承担维修、养护义务并负有保证抵押房地产完好无损的责任，并随时接受乙方的检查监督。
在抵押期间因使用不当造成毁损，乙方有权要求恢复房地产原状或提供给乙方认可的新的抵押房地产，在无法满足上述条件的基础上，乙方有权要求债务人提前偿还本息。
第七条 抵押期间，甲方不得擅自转让、买卖、租赁抵押房地产不得重复设定抵押，未经乙方书面同意，发生上述行为均属无效。
第八条 抵押期间，甲方如发生分立、合并，由变更后承受抵押房地产方承担或分别承担本合同规定的义务。甲方被宣布解散或破产，乙方有要要求提前处分其抵押房地产。
第九条 在本合同有效期内，未经甲方同意，乙方变更主合同条款或延长主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。
第十条 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同，需要变更或解除本合同时，应经双方协商一致，达成书面协议，协议未达成前，本合同各条款仍然有效。
第十一条 本合同在执行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决或共同向仲裁机构申请调解或仲裁，不能协商或达不成仲裁意向时可向人民法院起诉。
第十二条 在抵押期间，抵押房地产被拆迁改造时，甲方必须及时告知乙方，且根据具体情况，变更抵押合同或以房地产拆迁受偿价款偿还乙方的本息，并共同到登记机关办理有关登记手续。
第十三条 抵押期满，如债务人不能偿还债务本息，又未与乙方达成延期协议的，按法定程序处理抵押房地产，清偿债务本息。处理抵押房地产所得价款不足以偿还债务本息和承担处理费用的，乙方有权另行追索;价款偿还债务本息后有剩余的，乙方应退还给甲方。
第十四条 本合同未尽事宜，按照房地产抵押管理规定及国家、省、市有关规定办理。
第十五条 本合同在双方签字盖章后，并经市房地产市场管理部门登记，方为有效。
第十六条 本合同一式三份，甲乙双方各执一份，房地产市场管理部门存档一份。
第十七条 双方商定的其它事项：________________________
本合约各方已详读及同意遵守本合约全部条款。
签 章：____________________
抵 押 人：____________________
签 署：____________________
抵押权人：____________________
代表人签署：____________________
担 保 人：____________________
《财经国家周刊》记者获悉，在陈刚上述表态的背后，是近期最高决策层对于小产权房新增建设的“零容忍”。
国土资源部（以下简称“国土部”）内部一位负责人表示，11月底，国土部和住建部联合《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》之前，决策层要求国土部在半年时间内，彻底遏制住小产权房的新增。
1月21日，北京市人大代表、国土资源部执法监察局局长李建勤在北京市人代会上透露，国土部将针对小产权房采取“先止血，后疗伤”的原则。当前要坚决拆除一批，坚决查处一批，对地方政府支持、默许甚至纵容小产权房的责任人，要问责一批。
“先止血”
此次两部委重拳出击严控小产权房的新增，源于两个月前小产权房的死灰复燃之势。
在十八届三中全会召开之前，国务院发展研究中心率先向社会公开了其向全会提交的“383”改革方案总报告全文。报告指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
报告发出后，小产权房有望转正的报道一阵喧嚣。“北京小产权房月涨千元”、“深圳买小产权房像买菜”等消息迅速蔓延，多地小产权房新建呈死灰复燃之势。
国土部内部一位负责人介绍，彼时，正值决策层就即将召开的十八届三中全会进行会前研究，谈到小产权房问题及所处的上述状况时，各方反应强烈。决策层当即要求国土部就小产权房问题“发声”。
随后，国土部联合住建部紧急前述通知，并要求各省上报2?3个典型的违法违规建设的小产权房项目，以刹住小产权房新增之风。2013年11月底，北京市拆除了昌平区沙河镇两处正在违法建设销售的小产权房项目；2013年12月底，海口也拆除了美兰墟、山高村、新海村等三大违规项目。
“治理小产权房，要紧紧抓住它是怎么来的。北京凡是搞得大的，所在地政府都有责任，除了土地不合法外，其他证件齐全，这已不是简单的。”谈到屡禁不止的小产权房时，国土部一内部负责人直言不讳。
多年来，不断上扬的高房价，迫使一部分买不起商品房的购房者转向购买价格相对低廉的小产权房。持续升温的小产权房交易，给村镇掌权者和与之有关联的企业违法违规抢建、偷建小产权房增加了动力。
据全国工商联此前的一份调研数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
“国土部门只有发现和查处违法占地行为的权利，没有的权利，在协调城乡规划、住建等部门联合查处的过程中或者申请法院过程中，小产权房已经被迅速建成，造成既定事实，给查处带来了难度。”一位地方国土部门负责人表示。
“后疗伤”
与以往相比，本轮整治小产权房有决策层的指示，因此国土部此次的拆违不是短暂的“刮风”。李建勤表示，接下来首先要拆除那些占据河道、耕地的小产权房，以及位于泥石流、滑坡等危险地方的小产权房，其次要查处一批违法占地和建设的小产权房典型案件。
国土部部长姜大明在此前召开的全国国土资源工作会议上已经强调，坚决不允许城里人到农村买地建房的“逆城镇化”行为。各省国土厅负责人近期也纷纷表示，今年要坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的行为。
据了解，按照决策层指示，目前国土部一方面要严控住小产权房新增，另一方面要抓紧研究对已建已售小产权房的分类处理政策。
“科学界定小产权房，要从违法用地角度，从冲击房地产市场，冲击现行法律，破坏社会公平的角度出发考虑，小产权房应该是违法占用农村集体土地，建造用于出售、出租给本村以外人员的商品性住房。”福建省国土资源厅党组书记、中国人民大学土地政策与制度研究中心研究员林依标表示。
实际上，业界关于小产权房的分类处理的原则，已经达成了较为一致的看法。依据小产权房的占地性质，对于明显不符合土地利用规划和城乡建设规划、违法占用耕地特别是基本农田的小产权房，要坚决予以拆除；对于符合土地利用规划和城乡建设规划的小产权房，应予以保留，但必须补办有关用地手续，并补缴土地出让金及税费。
但说起来容易做起来难，在当前社会环境下，小产权房治理异常复杂。
物业管理要从头抓
目前,绝大多数买房人对入住后的物业管理和要缴纳的费用都非常重视,如果房地产商不肯在签合同时向买房人出示《物业管理使用、管理、维修公约》(以下简称“公约”),将会给未来入住后的物业管理带来隐患。
虽然北京市房地局早在1998年就已要求房地产商领取预售许可证前先要通过“公约”的审查,并在签购房合同时与买房人对“公约”进行约定,但大多数房地产商不肯向买房人出示“公约”。物业公司在接受房地产商委托物业管理时,往往不是要求房地产商提供买房人签署的“公约”才接手管理,而是拿着本应房地产商直接交给业主的钥匙,胁迫业主接受自己的管理、缴纳房地产商和自己私下约定的物业管理收费标准。
试想一个在胁迫情况下签订的协议本身就是无效协议,物业公司又如何使用这种无效协议要求买房人履行协议呢?物业管理的纠纷隐患不是买房人种下的,而是房地产商种下的。
业主知情权不容忽视
从住公房到住私房确实也有消费观念转变的过程,但人们对物业管理消费观念的转变有赖于对物业管理重要性的认识,而目前一些物业公司只收费不服务或多收费少服务却恰恰影响了人们在这方面的思想转变。
不少物业公司到处诉苦,说自己亏损严重,但却又不肯按政府要求定期向业主公布帐目,在业主委员会决定更换物业公司后赖着不走,致使业主怀疑物业公司的诚信和缴纳的管理费是否真正用于自己物业的管理上。物业公司剥夺了业主的知情权,又凭什么来质疑业主不交费呢?
物业公司应自立
如果物业公司和房地产商有着“裙带”关系,在物业管理的开始利用和房地产商的特殊关系(比如拿着本应房地产商直接交给业主的钥匙)强迫业主做某些事情,就不能责怪业主对房地产商的不满发泄到物业公司身上,物业公司收了房地产商的钱,代房地产商承担保修工作,房子出了问题,业主找物业公司,就不能说物业公司是代房地产商受过。物业公司接受了房地产商的委托,事先就有责任验收自己要管理的房屋和设备,也有保证这些房屋和设备正常使用和运转的责任。
要想解决这个问题,不能指望业主自己去分清房地产商和物业公司的关系,而是物业公司要自己和房地产商划清界线,不要在和业主打交道的开始,先给业主一个房地产商代言人的形相,同时对接受房地产商委托管理的项目先做好验收。
地产商“话语权”有多大
“业主”反映的是物权的概念,“业主”就是“物业的主人”。实际上,在物业没有卖出之前,房地产商是最大的业主。搞清了这个概念,我们才能明白第一份《业主公约》由房地产商制定,第一份物业管理委托合同由房地产商和物业公司签订,不是取决于它的义务,而是取决于制定公约时房地产商是唯一业主的权力。同样,我们也能明确房地产商在房屋未卖出之前同样要缴纳物业管理费,和其它业主履行同样的公共义务。
房地产商在卖房时,把其对房屋的权力和义务同时也转让给了买房人,因此当一个小区的买房人超过50%,业主组织起来后,买房人对物业的权力就超过了房地产商,需要时可以重新和物业公司签订委托管理合同,或决定改聘其它物业公司对小区进行管理,可以对业主公约按大多数业主的意愿进行修改。也正是由于这个原因,房地产商委托物业公司的合同应在业主委员会新的委托合同发出之日起自动失效。
随着房屋建成和买房人入住的增加,物业管理的纠纷将逐渐代替交房纠纷而成为社会关注的焦点,要从根本上解决物业管理问题,首先要澄清思想认识上的误区。
“主仆”关系是基础
商家把顾客称为“上帝”,是商家对顾客地位的一种尊敬,他们理解自己的生存完全依赖顾客的认可。但是,目前非常奇怪的现象是,作为商家之一的物业公司大多不肯承认自己的服务对象————业主是“上帝”。
其实,物业公司与业主的关系类似于“主人”和“仆人”的关系。但遗憾的是有不少人却采用了错位思维方式,用物业公司是“法人”,与业主合同确立的关系是“平等”关系来否定“主人”和“仆人”关系。
在法律上并不仅仅是“法人”之间具有平等地位,“自然人”同样有平等地位,“法人”和“自然人”之间也一样是平等的,我们常说的“法律面前人人平等”,这个“人”即包括“自然人”,也包括“法人”。
家庭中的“保姆”与主人的关系是“自然人”之间的雇佣合约关系,小区的“主人”与物业公司的关系是“自然人”和“法人”之间的雇佣合约关系,这两种关系同样都是“平等”关系。为什么做“保姆”的从来不怀疑自己的“仆人”地位,而物业公司却不肯承认自己的“仆人”地位呢?这是因为“保姆”比物业公司更清楚自己是干什么的。
正是由于物业公司不肯承认自己的真正地位,所以他们将业主交给他们用于小区服务的费用当成自己公司可以随便支配的自有资金,引发了业主和物业公司在物业管理费上的一系列纠纷。
物业管理谁说了算
有物业公司认为,业主自治并不是业主说了算。那么,物业管理究竟谁说了算呢?房地产商说了算?如果房地产商已把房屋的产权转给了买房人,他们在小区内连“话语权”都没有了,凭什么做别人的主呢。
物业公司说了算?物业公司不是政府派出部门,在小区内没有任何产权,只是业主共同聘请来的“管家”,显然他们也没有说了算的本钱。
政府说了算?政府本身就是人民意志的代表,在商品房小区里就是业主意志的代表,在不影响其它小区合法权益时,政府对具体小区的任何指导和监督都应以该小区业主的共同利益为依据。因此,在小区里,只能是业主说了算(这里的业主是指业主的群体,而不是业主的个体),这是我国法律赋予业主的权力,任何人无法改变。物业公司可以不接受某个小区业主委员会的委托,但接受委托后,只能按业主的委托执行。
关键词：小产权房；城镇化；土地管理
近年来国家出台了不少政策措施，以加大对房地产市场的调控力度，但至今尚未从根本上扭转商品房价格上涨过快和房地产投资增长过快的局势。如何使房地产市场步入良性市场运行状况，关系到今后一定时期国民经济健康发展和人民生活水平的问题。2007年6月，建设部向社会了购买“小产权房”的危险警示，提醒广大城镇居民不要购买不合法的、建筑在农村集体土地上的房屋。国土资源部也多次通过不同的途径，向社会承诺“打杀”、“小产权房”这种不合法的产权行为。本文就“小产权房”的发展过程、表现及其解决的办法进行了探讨。
一、“小产权房”的发展过程
我国“小产权房”的出现并发展至今，大体上经历了三个阶段：
1.简单交易阶段。改革开放初期，我国农村村民有着大量的宅基地，少数农民由于身份的转换（农民变市民），将自己盖在宅基地上的房屋或祖传下来的房屋卖给他人。这是“小产权房”现象发生的萌芽阶段，其规模较小，但还不具有现代意义上的产权概念。
2.加速发展阶段。为吸引外资，大力发展乡镇企业，许多地区大量占用农村集体土地，其中一大部分为耕地。将农村集体经济组织的土地变为私有或由农村集体经济组织长期对外租赁，土地使用用途已无法分清。地方政府为了自身的眼前利益，将耕地转为建设用地。此阶段占地规模大，交易主要是工业用地的买卖，也出现了少量住宅买卖，产权的概念虽不十分清晰，但已确立。
3.城镇化发展阶段。随着城市规模的扩张，不可避免地占用农村集体土地甚至是耕地，大量农村剩余劳动力尤其是近郊农村劳动力转移到城市，推动了城市房地产经济的发展。居高不下的城市房价，为城市边缘带农村集体土地进行房地产开发提供了广阔的空间和巨大的市场需求。农民对土地价值的逐渐认识和维权意识的提高，使得房地产开发商同农村集体经济组织的代表者一拍即合，变相在农村集体土地上进行开发。乡镇政府为既得利益充当保护伞，颁发证件，成为“小产权房”的主体。
不可否认，“小产权房”的发展对缓解城市住房压力，稳定城市房价，提高特定区域农民的经济收益有其积极的方面。但如不加以制止，任其发展，在区域农民个体利益最大化满足的情况下，必将导致土地利用效率的低下，引发国家粮食危机和人们生存空间危机，使可持续发展和代际公平受到挑战。
二、“小产权房”的问题
从“小产权房”的发展过程看，其问题的核心在于政府管理职能的缺失，主要表现在如下两个方面。
（一）土地立法滞后，相关法律不配套
我国有关土地方面的立法长期滞后于经济和社会发展的实际，相关配套法律不完善，给土地管理工作带来了很大的困难。目前，除《宪法》外，有关土地的专项法律法规，主要是《土地管理法》、《土地管理法实施细则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。但我国广大农村的土地存在两大问题：一是农民为改善居住条件，不断扩大宅基地的占地；二是农民为发展农村集体经济而大量兴办的乡镇企业占地，有关规定笼统、滞后，往往是发生了问题才予以规范。大量的“小产权房”出现后，仍然没有对农村集体土地流转制度做出规定，只堵不疏。滞后的立法，必然带来问题的扩大和解决的困难。已有的规定中也存在不配套，不完善的地方。如《土地管理法》62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”、“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地”，但《土地管理法》及其细则并未给出“户”的具体界定标准，在农村的实际中往往因“户”产生矛盾、扩大宅基数量。而对尽可能利用原有的宅基地和村内空闲地的规定过于原则缺乏相关连接，这也是广大农村普通存在“空心村”的原因，为“小产权房”的产生和发展提供了滋生的土壤。立法的滞后和不完善，为谋取私利的群体和本位主义严重的地方政府提供了“寻租”空间。
（二）执法不力，相关部门各行其是
如上所述，即使我国土地立法有滞后和不完善的地方，但各级政府作为公共利益的代表者和社会秩序的维护者，依法行政还是有法可依的。1986年我国出台了《土地管理法》，虽然几经修改，但其基本原则和基本内容并未做太多的修改，而且这部土地专项法律虽有缺憾，除了农村集体土地流转等方面需要补充完善外，基本框架还是很完善和具有操作性的。土地管理法出台的最初几年，我国“小产权房”现象并不严重，规模也不大，如果各级政府从一开始就行使管理的职能，把这种不合法的现象制止在萌芽状态，或是给出合法的出路，“小产权房”不会发展到今天的规模。纠其原因，要么是本位主义显现，缺失了管理职能；要么是执法过程中不力。由于对土地违法案件的查处需要相关部门的配合，其中尤推规划、土地、乡镇地方政府和司法部门。从多数执法过程来看，之所以执法不力是各部门的各行其是，缺乏合力，以至于束手无策，任其发展。
因此，维护社会秩序和体现公共利益，需要各级政府管理职能的到位。但政府管理社会的基本职能——立法、执法职能的缺乏，必然带来诸如“小产权房”问题的产生。
三、解决“小产权房”问题的对策
解决“小产权房”问题的基本原则应是政府主导、综合考虑，具体问题具体分析，在保护农村集体经济组织、购房者基本权益不受侵害的情况下，最终使其合法化。对一些明显违犯国家政策、侵占耕地的“小产权房”，应坚决予以拆除。
（一）明确“小产权房”的不合法性
虽然说我国目前有关土地管理的法律法规还不健全、不完善，有些甚至是相互冲突的。但我国《宪法》和《土地管理法》等法律法规，并没有规定“小产权房”的合法性。而且面对我国目前日益严重的耕地危机，为了确保全体公民（非局部公民）的最基本生活权益和社会的可持续发展应对日渐复杂的国际环境，绝不允许少数既得利益者钻法律的空子，打“擦边球”，以达到损害国家根本利益、获取局部利益的目的。
（二）进一步完善相关法律、法规
面对社会激烈的争论和“小产权房”屡禁不止的行为，应明确“小产权房”处置的时段，对现已经完工出售的小产权房列为处置的范围，对未建或正建的“小产权房”立即叫停；公告社会，对以后再建的“小产权房”一律拆除，并追究当事人的法律责任，给“小产权房”来一个“急刹车”。同时，相关部门应抓紧进行相关配套法律、法规的制定和完善工作，重点是抓紧制定我国农村集体土地流转规定，以及根据我国地质地貌、土地适宜性评价、区域经济发展情况、建立国家主体功能区的要求，统一农村村民宅基地的划分标准及流转办法。
（三）妥善处置现有“小产权房”
承认“小产权房”现象的产生和发展，是特殊时期出现的一种特殊“经济现象”、“小产权房”在我国的出现有其特殊的外部环境，与我国经济社会的发展和城镇化进程中相关法律体系建立不完善有关。城镇房源的供应不足及居高不下的房价而产生的供需矛盾是其发展的直接诱因，但政府管理职能的缺失是其产生和发展的根本原因，政府有不可推卸的责任。它是我国实现经济社会跨越式发展过程中一种特殊的“经济现象”，这种经济现象需要政府及时加以引导和妥善处置，以使其尽快走入正确的轨道。
（四）区分类别进行合法化运作
对于不同区域、不同类型、不同年代的“小产权房”，政府应在摸清家底的基础上，进行分类处理。主要包括：一是对于符合乡镇规划且已由村委会或乡镇政府办理了确权发证手续的“小产权房”，允许其补办合法化的购买手续，但应将开发商与购买者相区别，即开发商应依法补交各种费用，将集体土地变为国有房地产开发用地；对“小产权房”变为“大产权房”后的房价，由政府牵头组织有关机构进行评估，合理确定房屋的购买价格，在购房者补交原购房价与现评价估价差额后政府发给合法的产权证书。开发商和购房者各算其账，政府作为中间人，一手托两家，妥善处理开发商、购房者、国家三者之间的利益。二是对不符合乡镇规划、占用耕地建筑的“小产权房”，政府按成本价回购，作为福利房或廉租房使用，影响比较大的予以拆除复耕。三是对由于兴办乡镇企业而将农业用地转为建设用地上的房屋，应清查摸底，对破产或无力经营的企业，在合理补偿的基础上由政府进行土地征收，作为储备用地，严禁此类土地再次进入“小产权房”开发市场。
“小产权房”的出现给政府土地管理立法和执法是否到位敲了警钟，“小产权房”的处置给政府出了难题，能否妥善处置事关政府的形象和社会稳定。“小产权房”的出现应引起政府和全社会对我国城镇居民住房、农民宅基地的划分以及农村集体土地流转制度建立的深度思考。
参考文献：
[1]王海卉.从“小产权房”看农村土地制度的变革[j].规划师，2008，（4）.
[2]王琳.中国特色的帕累托改进——小产权房的出现[j].科技创新导报，2008，（4）.
