时间：2022-03-03 03:55:36
山西省地质勘探314队（以下简称314队）退休工人张俊，在自己单位集资单元楼一套。该楼房主体已经建设完成，尚未经建筑质量主管部门验收，未办理土地房产手续，建设单位把单元楼钥匙便交给了各集资户。
2006年11月20日，集资户张俊与吴小俊签订转让协议，以6.8万元的价格将该集资楼转让给吴小俊。因吴小俊未付清房款，张俊未将楼房实际交付给吴小俊的情况下，又对房屋进行了装修。
2006年12月7日，吴小俊以8万元的价格将该楼房转让给王愉快。
2007年元月，张俊又口头协议以9.65万元的价格将该房卖给刘亚朋，刘分别于2007年元月31日和8月7日，分两次给付张俊房款32000元。
2007年9月18日，王愉快支付76000元房款给吴小俊，并于2007年11月4日与吴小俊和张俊三人一起订立了一份协议，约定吴小俊付清剩欠的1.5万元房款给张俊；王愉快再给付张俊3.65万元装修费；然后三人一起通过314队物业部门将房产变更登记到王愉快名下；手续办好后，王愉快再付吴小俊4千元；若违约不能变更产权，张俊则退回吴小俊房款并赔偿给吴小俊违约损失，吴小俊则退回王愉快房款并赔偿给王愉快违约损失。协议签订当天，张俊之妻王瑞荣也在该协议上签字表示同意。然后，张俊又将314队的负责人杨培元叫到场，告知杨集资房买卖的情况，并表示以后单位办房产证时请直接办到王愉快名下，该房产此后所需费用全部由王愉快承担。杨表示同意。2007年11月8日，王愉快付给张俊3.7万元装修费。同日，张俊夫妇又将该单元楼配套的地下室以9千元的价格卖给王愉快，王也于当天付清了价款。然后，张俊将房屋和地下室钥匙交给了王愉快，王随后住进了该房。
2007年11月17日，王愉快接到314队的通知，并按通知要求向314队交纳了房屋配套费3000元、房差1000元、采暖费2000元。后王愉快外出打工，将该房交由妻哥王朝辉看管。
2007年11月下旬，张俊又将该房卖给石长军。
2008年7月10日，张俊同刘亚朋签订房屋买卖协议，约定将其在314队集资建造的单元楼一套和地下室一间卖给刘亚朋，价格为96500元，除已经给付的32000元外，再付64500元。2008年7月25日，刘亚朋通过储蓄所将64500元汇入张俊账户。同年9月2日，张俊给刘亚朋出具了收条，并交付房屋钥匙一把给刘。刘亚朋于当天住进了该房。
2008年中秋节前后，石长军付清房款后，向张俊索要房屋钥匙，张俊谎称钥匙丢失，让石长军将门锁换掉。石强行将门打开后，换掉门锁，并拆除客厅已安装的塑钢。
2008年9月12日，刘亚朋发现门锁打不开，找张俊无果，于当晚找人割开防盗门，第二天更换了防盗门。同时，王愉快的妻哥王朝辉也发现门锁打不开，而且还有他人入住，便通知了王愉快。
2008年9月13日，王愉快从外地赶回来，要求刘亚朋从争议房屋搬走。因协商无果，起诉到法院，要求刘亚朋停止侵害，搬出房屋，赔偿损失。
刘亚朋则辩称，王愉快同他一样，都是与房主签订买房协议，付清房款，从房主手取得钥匙，入住房屋，但都未经房屋过户登记，都没有取得房屋产权，只能追究房主张俊的违约责任，无权向他主张侵权责任，所以，法院应当驳回其诉讼请求。
【裁判】
山西省垣曲县人民法院经审理认为，当事人争议的房屋是单位集资建房，建设方是314队，集资方是张俊等单位职工或退休职工。张俊、吴小俊和王愉快三人签订协议，转让张俊在本单位314队集资房时，该房尚未经政府管理部门验收合格，未办理土地证、房产证等房产手续。在这种情况下，出售集资房明显受到《城市房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》等法律法规的限制，但是张俊将尚未竣工验收、交付使用、未取得房产证等房产手续的集资房，经建设单位同意转让给王愉快，并把张俊的集资手续变更为王愉快的行为，可视为张俊退出集资，由王愉快取代其集资资格，继续集资建房。后建设单位向王愉快收取了房屋配套费、房屋差价，说明建设单位也实际将集资户变更成王愉快。建设单位还向王愉快收取了取暖费等使用费，说明建设单位已同意王愉快使用该集资房。虽然至今仍未取得房产证等房产手续，但王愉快作为集资户，因合法建造的事实，即可取得该房产的物权。而刘亚朋则是在争议房屋原集资人张俊将集资资格转让给王愉快，由王愉快取代张俊在建设单位的集资资格，原集资人张俊丧失集资资格的情况下，与张俊签订的转让房产协议，明显是无效的。王愉快经建设单位同意，合法使用自己集资的房屋之后，刘亚朋依据与张俊签订的无效协议居住该房，并借故不腾，构成了侵权。据此判决刘亚朋立即停止侵权，并限期搬出该房屋。
刘亚朋不服一审判决，提起上诉。2009年8月17日，山西省运城市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案中，建设单位314队用单位自有土地，由单位的职工（包括退休职工）集资进行建设。其中，集资人之一张俊，在建设期间到建设竣工尚未登记领取权属证书之前，先后与吴小俊、王愉快、石长军、刘亚朋分别签定转让合同，将其集资的房屋，重复转让并多次交付给不同的人使用，是产生纠纷的根本原因。
我们抛开追究张俊合同诈骗罪刑事责任不说，就本案而言，首先要解决的是，在建造途中、尚未经房产管理部门登记确认产权房屋的物权与转让问题。建造中的房屋，虽然未经管理部门登记确认产权，但它毕竟也属于物的范畴，具有使用价值，其物权性质也不容置疑，实践中进行交易的也不在少数。但是建造中的房屋产权的归属应该如何界定呢？根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。从这一规定可以看出，房屋产权的取得，并不以登记为成立要件。一般集资建房的过程，先是集资户与建设单位签定集资建房合同，将集资款交给建设单位，然后由建设单位与施工单位签定建筑合同，再由施工单位进行建设，建设竣工验收合格后，交付给集资户使用。我们从集资建房合同和建筑合同履行过程，以及建筑合同的法律属性可以看出，在房屋建设竣工交付给集资户之前，建筑合同尚未履行完毕，建造中的房屋产权应归建设单位所有。这时集资人享有得到合格房屋的期待权，处于债权人的地位。房屋建设竣工之后，建设单位将合格房屋作为“产品”交付给集资人，房屋的产权才转移给集资人所有，集资建房合同才算履行完毕。
但是，在建造途中、尚未经房产管理部门登记确认产权的房屋，能否进行转让的问题，一直是司法实践中争议颇多的难题。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。而且《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在相当长的一段时期内，司法实践中，将有关未领取权属证书的房地产的合同，多数都判决为无效合同。直到2009年2月，最高人民法院颁布关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二），在第十四条中规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。将“强制性规定”进行缩小解释之后，因《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项属于管理性规定而非效力性规定，才被排除在判断合同效力时的适用。也就是说，未领取权属证书的房地产，包括建设途中未竣工的房地产，除了行政管理上的限制之外，是允许签订合同进行转让的。
可是，建造中的房屋如何进行转让，无论在理论上，还是在司法实践中，争议都比较较大，没有一个统一的标准。不过就本案而言，笔者认为，集资人转让建造途中的集资房，应当按照集资人在不同阶段所享有的不同的权利内容，依照与其权利相适应的法律规定进行转让。在房屋建设竣工、验收合格、交付给集资户使用之前，集资房的物权归建设单位所有，集资人处于债权人的地位，享有得到合格房屋的期待权。这时，如果集资人要转让他集资的房屋，应当适用合同法中有关债权债务转让的规定。在房屋建设竣工、验收合格、交付给集资户使用之后，集资人因为合法建造的事实取得了房屋的产权，成了真正的房主。这时，如果集资人要转让他集资的房屋，应当适用物权法有关不动产转让的规定。
在本案中，山西省地质勘探314队系国有企业，利用自有的国有划拨土地为本单位职工进行集资建设。按照相关规定，单位职工集资建房属于经济适用房的一种，是政策性住房，房屋所占用土地使用权是以划拨方式取得的，并可以享受国家很多其他优惠政策。如果职工是全额集资，交纳了土地出让金，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易；如果是部分集资，将来为职工办理的是部分产权，另部分产权属于集资单位。职工想要转让部分产权的集资房必须要经过产权共有人建设的单位的同意，而且单位具有优先购买的权利。本案中，争议房屋所使用的土地，系国有划拨土地，使用权归单位所有，集资人未交纳土地出让金，土地使用权权属没有改变，所以争议的集资房，集资人仅享有部分产权。
集资人张俊，作为314队的退休职工，按照本单位的规定，获得了集资建房的资格，已经交纳了绝大多数的集资款，房屋也建设完工。但是建筑工程尚未竣工验收，建筑合同仍在履行之中，建筑物还在承揽工程的建筑企业掌控之中，产权还在发包方，也就是建设单位名下，集资户包括张俊，明显是处于债权人的地位。这时，转让期待得到的房屋所有权，就必须按照合同法有关债权债务的规定进行转让。集资人张俊拿到集资房钥匙之后，在2006年11月到2008年7月期间，分别同吴小俊、王愉快、石长军、刘亚朋签订转让合同，除吴小俊把合同的权利义务转让给王愉快之外，尚存在三份转让合同。出让人张俊把集资房房门的钥匙交给王愉快、刘亚朋各一把，并指示石长军换掉门锁，得到三份转让款后隐匿。从合同法理论上讲，出让人就同一标的物订立的多重转让合同，合同的效力相互之间是不排斥的。也就是说，如果张俊有完全的处分权的话，先后与王愉快、石长军、刘亚朋分别签定的房屋转让合同，应该都是有效合同。但是本案中争议的房产，集资人仅有部分权利，按照共有的有关法律规定，转让必须要经过共有人建设的单位的同意。而且，按照合同法有关债权债务的规定，转让债权必须通知债务人，转让债务必须经债权人同意。本案中集资建房合同尚在履行之中，集资人未得到集资房屋的产权，也还有部分款项未支付完毕，在这样的双务合同之中，集资人和建设单位互为债权债务人，合同的概括转让也必须经对方同意。
纵观本案事实，在集资人张俊与王愉快、石长军、刘亚朋签订的三份转让合同中，唯有转让给王愉快时，经过了建设单位的同意。建设单位也将集资人变更成为王愉快，而且新的集资人王愉快，也开始实际履行集资建房合同，并经建设单位同意开始使用集资房屋。本案的被告刘亚朋，则是在原集资人张俊将权利转让，由王愉快取代张俊成为新的集资人之后，才与张俊签订的转让合同。这时，张俊已经丧失了有关集资房屋的任何权利，他与刘亚朋签订的转让协议，按照合同法第五十一条的规定，属于效力待定，非经权利人追认不产生效力。被告刘亚朋依据没有产生效力的协议，占有他人房屋，且拒不腾出，明显对合法使用人王愉快构成了侵权。据此，一、二审人民法院均支持了原告王愉快的诉讼请求，判令被告刘亚朋停止侵权，限期搬出争议房屋。
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。
（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。
（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。
（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方（8）房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。
二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。
政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。
政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金……外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。
由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。
在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。
三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。
1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。
由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。
目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。
2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。
在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。
在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。
由于不计算容积率建筑物（面积）的法律权利只能依附在计算容积率建筑物（面积），当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物（面积）的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。
四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。
1、商品房住宅小区停车位的形式。
目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。
2、多层经营性停车位（场）的房地产权归属。
在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物（面积）是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。
3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。
地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。
由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。
4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。
在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），是住宅房屋单元的从物。
首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。
根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。
房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。
可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
5、小区楼房地下停车位（场）的房地产权归属。
在现行的房地产行政管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物（面积）时，房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。
在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定：“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。
从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，该类约定条款无效。
此外，政府房地产行政管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任；买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。
当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。
六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。
在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。
在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。
由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。
此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。
七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。
目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。
据媒体报道，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保护当事人合法权益？这值得人们的关注与思索。
1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如：对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。
2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。
3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。
我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人，由全体房屋所有人共同拥有。同时，要采取优惠和鼓励的政策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。
综上所述，在目前的房地产法律制度下，商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定，该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定，其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。
注释：
①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页
②王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第317页
③王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页
④罗艾文：《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版
参考文献：
①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。
②深圳市规划国土局编：《深圳市规划国土房地产规范性文件汇会编》、中国建筑工业出版社2001年3月出版。
山西省地质勘探314队（以下简称314队）退休工人张俊，在自己单位集资单元楼一套。该楼房主体已经建设完成，尚未经建筑质量主管部门验收，未办理土地房产手续，建设单位把单元楼钥匙便交给了各集资户。
2006年11月20日，集资户张俊与吴小俊签订转让协议，以6.8万元的价格将该集资楼转让给吴小俊。因吴小俊未付清房款，张俊未将楼房实际交付给吴小俊的情况下，又对房屋进行了装修。
2006年12月7日，吴小俊以8万元的价格将该楼房转让给王愉快。
2007年元月，张俊又口头协议以9.65万元的价格将该房卖给刘亚朋，刘分别于2007年元月31日和8月7日，分两次给付张俊房款32000元。
2007年9月18日，王愉快支付76000元房款给吴小俊，并于2007年11月4日与吴小俊和张俊三人一起订立了一份协议，约定吴小俊付清剩欠的1.5万元房款给张俊；王愉快再给付张俊3.65万元装修费；然后三人一起通过314队物业部门将房产变更登记到王愉快名下；手续办好后，王愉快再付吴小俊4千元；若违约不能变更产权，张俊则退回吴小俊房款并赔偿给吴小俊违约损失，吴小俊则退回王愉快房款并赔偿给王愉快违约损失。协议签订当天，张俊之妻王瑞荣也在该协议上签字表示同意。然后，张俊又将314队的负责人杨培元叫到场，告知杨集资房买卖的情况，并表示以后单位办房产证时请直接办到王愉快名下，该房产此后所需费用全部由王愉快承担。杨表示同意。2007年11月8日，王愉快付给张俊3.7万元装修费。同日，张俊夫妇又将该单元楼配套的地下室以9千元的价格卖给王愉快，王也于当天付清了价款。然后，张俊将房屋和地下室钥匙交给了王愉快，王随后住进了该房。
2007年11月17日，王愉快接到314队的通知，并按通知要求向314队交纳了房屋配套费3000元、房差1000元、采暖费2000元。后王愉快外出打工，将该房交由妻哥王朝辉看管。
2007年11月下旬，张俊又将该房卖给石长军。
2008年7月10日，张俊同刘亚朋签订房屋买卖协议，约定将其在314队集资建造的单元楼一套和地下室一间卖给刘亚朋，价格为96500元，除已经给付的32000元外，再付64500元。2008年7月25日，刘亚朋通过储蓄所将64500元汇入张俊账户。同年9月2日，张俊给刘亚朋出具了收条，并交付房屋钥匙一把给刘。刘亚朋于当天住进了该房。
2008年中秋节前后，石长军付清房款后，向张俊索要房屋钥匙，张俊谎称钥匙丢失，让石长军将门锁换掉。石强行将门打开后，换掉门锁，并拆除客厅已安装的塑钢。
2008年9月12日，刘亚朋发现门锁打不开，找张俊无果，于当晚找人割开防盗门，第二天更换了防盗门。同时，王愉快的妻哥王朝辉也发现门锁打不开，而且还有他人入住，便通知了王愉快。
2008年9月13日，王愉快从外地赶回来，要求刘亚朋从争议房屋搬走。因协商无果，起诉到法院，要求刘亚朋停止侵害，搬出房屋，赔偿损失。
刘亚朋则辩称，王愉快同他一样，都是与房主签订买房协议，付清房款，从房主手取得钥匙，入住房屋，但都未经房屋过户登记，都没有取得房屋产权，只能追究房主张俊的违约责任，无权向他主张侵权责任，所以，法院应当驳回其诉讼请求。
【裁判】
山西省垣曲县人民法院经审理认为，当事人争议的房屋是单位集资建房，建设方是314队，集资方是张俊等单位职工或退休职工。张俊、吴小俊和王愉快三人签订协议，转让张俊在本单位314队集资房时，该房尚未经政府管理部门验收合格，未办理土地证、房产证等房产手续。在这种情况下，出售集资房明显受到《城市房地产管理法》、《 经济 适用住房管理办法》等 法律 法规的限制，但是张俊将尚未竣工验收、交付使用、未取得房产证等房产手续的集资房，经建设单位同意转让给王愉快，并把张俊的集资手续变更为王愉快的行为，可视为张俊退出集资，由王愉快取代其集资资格，继续集资建房。后建设单位向王愉快收取了房屋配套费、房屋差价，说明建设单位也实际将集资户变更成王愉快。建设单位还向王愉快收取了取暖费等使用费，说明建设单位已同意王愉快使用该集资房。虽然至今仍未取得房产证等房产手续，但王愉快作为集资户，因合法建造的事实，即可取得该房产的物权。而刘亚朋则是在争议房屋原集资人张俊将集资资格转让给王愉快，由王愉快取代张俊在建设单位的集资资格，原集资人张俊丧失集资资格的情况下，与张俊签订的转让房产协议，明显是无效的。王愉快经建设单位同意，合法使用自己集资的房屋之后，刘亚朋依据与张俊签订的无效协议居住该房，并借故不腾，构成了侵权。据此判决刘亚朋立即停止侵权，并限期搬出该房屋。
刘亚朋不服一审判决，提起上诉。2009年8月17日，山西省运城市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案中，建设单位314队用单位自有土地，由单位的职工（包括退休职工）集资进行建设。其中，集资人之一张俊，在建设期间到建设竣工尚未登记领取权属证书之前，先后与吴小俊、王愉快、石长军、刘亚朋分别签定转让合同，将其集资的房屋，重复转让并多次交付给不同的人使用，是产生纠纷的根本原因。
我们抛开追究张俊合同诈骗罪刑事责任不说，就本案而言，首先要解决的是，在建造途中、尚未经房产管理部门登记确认产权房屋的物权与转让问题。建造中的房屋，虽然未经管理部门登记确认产权，但它毕竟也属于物的范畴，具有使用价值，其物权性质也不容置疑，实践中进行交易的也不在少数。但是建造中的房屋产权的归属应该如何界定呢？根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。从这一规定可以看出，房屋产权的取得，并不以登记为成立要件。一般集资建房的过程，先是集资户与建设单位签定集资建房合同，将集资款交给建设单位，然后由建设单位与施工单位签定建筑合同，再由施工单位进行建设，建设竣工验收合格后，交付给集资户使用。我们从集资建房合同和建筑合同履行过程，以及建筑合同的 法律 属性可以看出，在房屋建设竣工交付给集资户之前，建筑合同尚未履行完毕，建造中的房屋产权应归建设单位所有。这时集资人享有得到合格房屋的期待权，处于债权人的地位。房屋建设竣工之后，建设单位将合格房屋作为“产品”交付给集资人，房屋的产权才转移给集资人所有，集资建房合同才算履行完毕。
但是，在建造途中、尚未经房产管理部门登记确认产权的房屋，能否进行转让的问题，一直是司法实践中争议颇多的难题。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。而且《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在相当长的一段时期内，司法实践中，将有关未领取权属证书的房地产的合同，多数都判决为无效合同。直到2009年2月，最高人民法院颁布关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二），在第十四条中规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。将“强制性规定”进行缩小解释之后，因《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项属于管理性规定而非效力性规定，才被排除在判断合同效力时的适用。也就是说，未领取权属证书的房地产，包括建设途中未竣工的房地产，除了行政管理上的限制之外，是允许签订合同进行转让的。
可是，建造中的房屋如何进行转让，无论在理论上，还是在司法实践中，争议都比较较大，没有一个统一的标准。不过就本案而言，笔者认为，集资人转让建造途中的集资房，应当按照集资人在不同阶段所享有的不同的权利内容，依照与其权利相适应的法律规定进行转让。在房屋建设竣工、验收合格、交付给集资户使用之前，集资房的物权归建设单位所有，集资人处于债权人的地位，享有得到合格房屋的期待权。这时，如果集资人要转让他集资的房屋，应当适用合同法中有关债权债务转让的规定。在房屋建设竣工、验收合格、交付给集资户使用之后，集资人因为合法建造的事实取得了房屋的产权，成了真正的房主。这时，如果集资人要转让他集资的房屋，应当适用物权法有关不动产转让的规定。
在本案中，山西省地质勘探314队系国有 企业 ，利用自有的国有划拨土地为本单位职工进行集资建设。按照相关规定，单位职工集资建房属于 经济 适用房的一种，是政策性住房，房屋所占用土地使用权是以划拨方式取得的，并可以享受国家很多其他优惠政策。如果职工是全额集资，交纳了土地出让金，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易；如果是部分集资，将来为职工办理的是部分产权，另部分产权属于集资单位。职工想要转让部分产权的集资房必须要经过产权共有人建设的单位的同意，而且单位具有优先购买的权利。本案中，争议房屋所使用的土地，系国有划拨土地，使用权归单位所有，集资人未交纳土地出让金，土地使用权权属没有改变，所以争议的集资房，集资人仅享有部分产权。
集资人张俊，作为314队的退休职工，按照本单位的规定，获得了集资建房的资格，已经交纳了绝大多数的集资款，房屋也建设完工。但是建筑工程尚未竣工验收，建筑合同仍在履行之中，建筑物还在承揽工程的建筑企业掌控之中，产权还在发包方，也就是建设单位名下，集资户包括张俊，明显是处于债权人的地位。这时，转让期待得到的房屋所有权，就必须按照合同法有关债权债务的规定进行转让。集资人张俊拿到集资房钥匙之后，在2006年11月到2008年7月期间，分别同吴小俊、王愉快、石长军、刘亚朋签订转让合同，除吴小俊把合同的权利义务转让给王愉快之外，尚存在三份转让合同。出让人张俊把集资房房门的钥匙交给王愉快、刘亚朋各一把，并指示石长军换掉门锁，得到三份转让款后隐匿。从合同法理论上讲，出让人就同一标的物订立的多重转让合同，合同的效力相互之间是不排斥的。也就是说，如果张俊有完全的处分权的话，先后与王愉快、石长军、刘亚朋分别签定的房屋转让合同，应该都是有效合同。但是本案中争议的房产，集资人仅有部分权利，按照共有的有关法律规定，转让必须要经过共有人建设的单位的同意。而且，按照合同法有关债权债务的规定，转让债权必须通知债务人，转让债务必须经债权人同意。本案中集资建房合同尚在履行之中，集资人未得到集资房屋的产权，也还有部分款项未支付完毕，在这样的双务合同之中，集资人和建设单位互为债权债务人，合同的概括转让也必须经对方同意。
纵观本案事实，在集资人张俊与王愉快、石长军、刘亚朋签订的三份转让合同中，唯有转让给王愉快时，经过了建设单位的同意。建设单位也将集资人变更成为王愉快，而且新的集资人王愉快，也开始实际履行集资建房合同，并经建设单位同意开始使用集资房屋。本案的被告刘亚朋，则是在原集资人张俊将权利转让，由王愉快取代张俊成为新的集资人之后，才与张俊签订的转让合同。这时，张俊已经丧失了有关集资房屋的任何权利，他与刘亚朋签订的转让协议，按照合同法第五十一条的规定，属于效力待定，非经权利人追认不产生效力。被告刘亚朋依据没有产生效力的协议，占有他人房屋，且拒不腾出，明显对合法使用人王愉快构成了侵权。据此，一、二审人民法院均支持了原告王愉快的诉讼请求，判令被告刘亚朋停止侵权，限期搬出争议房屋。
一、基于同一房屋，转让转移登记未记载于登记簿上，登记机构应当受理申请人申请的继承转移登记
《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于登记簿上时生效。该法第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。据此可知，本案中，张某生前将登记在其名下的房屋转让给李某，并与李某一起申请了转让转移登记，但在该转移登记记载于登记簿之前，李某还不能享有受让于张某的房屋所有权，享有的只是因房屋转让合同产生的债权。
《继承法》第2条规定，继承自被继承人死亡时开始。《物权法》第29条规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时生效。据此可知，本案中，如前所述，张某与李某虽然共同申请了转让转移登记，但在该转移登记记载于登记簿之前张某死亡。基于登记簿的记载，该房屋的所有权人还是已经去世的张某，属于张某的遗产。张小某因继承自张某死亡时起，依法取得了该房屋的所有权。
在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第32条第（四）项规定，在继承事实发生后，当事人应当申请转移登记。但该办法第33条第（四）项规定，房屋所有权证是申请继承转移登记时必须提交的要件。本案中，被继承人张某名下的房屋所有权证，在张某与李某共同申请转让转移登记时，作为必须要件已经提交给登记机构，张小某申请继承转移登记时，无法再向登记机构提交该房屋所有权证。若如此，不能满足《房屋登记办法》第33条规定的申请继承转移登记应当提交材料的要求，对张小某申请的继承转移登记，登记机构不予受理。
但是，《物权法》第11条规定，当事人申请登记，应当根据不同事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。质言之，其中的“权属证明”，在不动产转移登记中，应当是不动产物权已经登记的证明。该法第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该法第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产登记簿是权利人享有不动产物权的依据，不动产权属证书是不动产登记簿的表现形式，是权利人享有不动产物权的外在证明，二者的记载一致时，都是不动产物权已经登记的证明。二者的记载发生冲突时，以登记簿的记载为准。概言之，不动产登记簿是当然的不动产物权已经登记的证明。申言之，本案中，张小某申请继承转移登记时，可以用所有权人为张某的登记簿打印件，替代张某的房屋所有权证。若如此，《物权法》的规定与《房屋登记办法》的规定不一致，《房屋登记办法》是行政规章，《物权法》是法律，按下位法服从上位法的法律适用原则，《房屋登记办法》的效力低于《物权法》。因此，张小某依《物权法》的规定提交登记簿打印件等材料申请的继承转移登记于法有据，登记机构应当受理。在司法实践中，终审法院广东省佛山市中级人民法院在审理“崔甲上诉某房产管理局房屋行政登记一案”时认为“被上诉人根据原审第三人崔乙提交的房地产权登记申请书、公证书、刊登有遗失产权证声明的报纸、国有土地使用证、申请人身份证明等材料，认定崔为佛山市某路某房的合法继承人，并为崔乙核发房地产权证，属认定事实清楚，证据充分，应予维持”。遂判决维持原审法院维持某房产管理局的房屋登记。本案中，人民法院的认为和判决体现，申请继承产生的房屋转移登记时，申请人无法提交房屋所有权证的，可以凭房屋所有权已经登记的证明（本案中房屋所有权已经登记的证明为登有遗失产权证声明的报纸）替代之。
二、基于同一房屋，登记机构受理继承转移登记后，与先行受理但尚未记载于登记簿上的转让转移登记形成冲突
在先行受理转让转移登记后，又受理了继承转移登记，不管先办理哪个登记，则后一个登记目的无法实现。房屋所有权转移登记关系到房屋所有权的归属，该两种基于不同原因产生的转移登记在实现登记目的时形成冲突。有观点认为，申请的先后顺序决定了在登记簿上记载的先后顺位，除非在先的申请不符合受理条件而被拒绝受理，否则登记机构必须按照申请的先后顺序办理同一不动产上的各类登记。据此可知，本案中，张某与李某一起申请的转让转移登记，先于张小某申请的继承转移登记，故应当优先办理。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第22条第（三）项规定，申请登记的事项与登记簿记载相冲突的，属于不予登记的情形。概言之，本着先申请先登记的原则，登记机构应当为李某办理转让转移登记，即对登记在张某名下的房屋所有权，先转移登记到李某名下，对张小某再申请的继承转移登记，以与登记簿的记载相冲突为由，登记机构对该继承转移登记作不予登记处理。
也有观点认为，如前所述，《物权法》第29条规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时生效。据此可知，自张某死亡时起，张小某因继承已经依法享有了房屋所有权，属于物权。张小某申请继承转移登记，只是将自己非经登记即依法享有的房屋所有权予以公示，而李某与张某一起申请的转让转移登记，须记载于登记簿时起，李某受让取得的房屋所有权才生效，在此之前享有的属于合同债权。按物权优于债权的原则，张小某申请的继承转移登记优于张某与李某一起申请的转让转移登记，因此，应当优先办理张小某申请的继承转移登记。继承转移登记后，适用《房屋登记办法》第22条第（三）项规定，以张某与李某一起申请的转让转移登记与登记簿的记载相冲突为由，作不予登记处理。
上述两个观点，孰是孰非？
三、基于同一房屋产生的转让转移登记与继承转移登记冲突的处理
本案中，就现时登记在张某名下的房屋所有权，李某与张某一起申请的转让转移登记，张小某申请的继承转移登记，都关系到该房屋所有权将来的归属，换言之，李某和张小某对现时登记在张某名下的房屋所有权将来的归属发生了争议。《物权法》第33条规定，因物权归属发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。那么，李某和张小某可否请求登记机关确认房屋所有权的归属呢？
《物权法》第12条规定，登记机构的职责为查验登记资料、询问申请人、对满足登记要求的事项如实并及时登记。质言之，登记机构不是房屋权利归属的确认机构，不能应李某和张小某的请求确认争议的房屋所有权的归属。若如此，李某和张小某该向哪个机构请求确认房屋所有权的归属呢？
《民事诉讼法》第3条规定，公民之间因财产关系可以依法提起民事诉讼。据此可知，房屋所有权是公民最重要的财产权利之一，由此而产生的财产关系可以依法提起民事诉讼。本案中，李某或张小某都可以以对方为被告，向人民法院提起确认房屋所有权归属之诉，尔后，凭人民法院生效的法律文书申请登记。
但是，《房屋登记办法》第23条规定，国有土地上的房屋所有权，登记机构原则上须在30日内将申请登记的事项记载于登记簿或作不予登记处理。即使延长期限，也必须在90日内完成登记或作不予登记处理。在期限内，登记机构对已经受理了的这两种相冲突的登记申请，在李某或张小某向人民法院前，或不向人民法院的情形下，该如何处理？
如前所述，若对其中之一作登记处理，而对另一个作不予登记处理，谁先谁后，无法把握，也无法律、法规和规章的规定作依据。若都作不予登记处理，则不具备《房屋登记办法》第22条规定的不予登记的情形。可否按暂缓登记或中止登记处理呢？
《房屋登记办法》第75条和第78条规定，更正登记或异议登记期间，应当暂缓登记。异议登记期间，权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请。据此可知，本案中，李某和张小某是对现时登记在张某名下的房屋所有权将来的归属发生争议，对现时登记在张某名下的房屋所有权及相关事项是否有错误无异议，故不具备申请更正登记和异议登记的前提。概而言之，按《房屋登记办法》的规定，对这两种已经受理了的相冲突的登记，也不能作暂缓登记和中止登记处理。那么，登记机构该如何处理呢？
对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。
比如,在2006年的“宋庄画家村”案(即马海涛诉李玉兰案)中,北京通州法院认为,“小产权房交易”违反法律、行政法规强制性规定,相关买卖合同无效。北京二中院终审维持了该判决。然而,2013年年底,北京门头沟法院却认为,买卖双方针对“小产权房”所签订的“《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。”
而在法学理论界,学者们对于“小产权房交易”是否合法也是莫衷一是。秦前红教授研究了一下宪法和《土地管理法》,得出结论说,我国法律“在农村集体土地上并不完全禁止农民建房并且进行交易。”杨建顺教授同样研究了《土地管理法》,但却得出相反的结论,认为小产权房“建设本身是违法的,交易也是违法的,……作为违法建设的‘小产权房’,其自身的利益以及其交易的利益均不是也不应是法律保护的权益,相关部门应当对违法的‘小产权房’依法处置,避免人们从其违法行为中获利。”
为何会出现这种截然对立的观点和结论呢?在笔者看来,这首先是因为人们所使用的术语具有很大的模糊性,比如,大家都在讨论“小产权房”,但对于“什么是小产权房”却并没有统一的认识;其次,很多人没有区分法律和政策,将政府的政策意见与法律的规定混同。我国政府的很多政策确实都明确规定“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”,比如《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(1999)、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(2007)等等。然而这些政策毕竟不是法律,甚至也不是行政法规,不能以此作为“小产权房交易违法”的依据;最后,现行法律的相关规定过于模糊,无法让人得出正确的答案。
为了更清晰地进行讨论,笔者认为,应当首先用“农村住宅”来代替“小产权房”这一较为模糊的概念,然后将政府政策剥离,只讨论“农村住宅出售给集体成员以外的人,合同是否违背我国法律的强制性规定”这一问题。
涉及这个问题的法律主要有《物权法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》。
让我们首先看一下1998年修改颁布的《土地管理法》。依据该部法律的规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,但村民建设住宅、兴办乡镇企业以及乡(镇)村公共设施和公益事业除外(第43条)。另外,村民建设住宅必须符合三个条件:(1)应当符合村庄和集镇规划以及乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划(第59条);(2)农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准(第62条);(3)如果村民建设住宅涉及占用农用地的,应当办理农用地转用审批手续(第44条)。这即是说,村民建设住宅不需要申请国有土地,可以直接在自己的宅基地上建设住宅,而且只要不违反规划,其可以再自己的宅基地上建设多层和高层住宅。2007年颁布的《物权法》也确认了这一点,其第152条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”
那么,村民在合法宅基地上建筑的房屋是否可以在房地产市场上进行交易呢?《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”然而,无论是自住房屋,还是非自住房屋(比如多层或高层住宅中的房屋),《土地管理法》并没有禁止出让、转让或出租的明确规定,而仅仅是要求“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”(第62条第4项)
那么,为何会有很多人认为《土地管理法》禁止“小产权房交易”呢?核心问题在于,该法第63条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定。
从表面上来看,这条规定的含义似乎是禁止“小产权房交易”的,然而如果认真分析这一条款,就会发现这一规定令人相当困惑。如果我们暂且搁置后面的但书规定,仅仅聚焦前半句的规定,那就会认为,第63条的规范含义应当是“农民集体所有的农业用地(而不是所有的集体土地)使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,农民是否向本村以外的人出让、转让或者出租集体建设用地使用权与本条规定无关。之所以得出这个结论,是因为“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”这一规定,是不能被解释为“农民集体所有的建设用地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的——其中的道理很简单,所谓“建设用地”,就是指该块土地已经用于非农业建设了,再规定其不能“出让、转让或者出租用于非农业建设”,不但在语言逻辑上存在问题,而且在实践上也是没有意义的。
然而,如果我们将该条规定作为 一个整体来理解的话,就会认为第63条的规范含义应该是“集体建设用地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”,而不能是“集体农业用地的使用权,不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。原因很简单,“集体农业用地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”与“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”这一但书规定根本就不应当写到一个条文里面,否则不但构不成一个有意义的规范,而且也不符合正常的“原则+但书”的汉语逻辑。
由此观之,《土地管理法》第63条是一个存在内在张力和逻辑混乱的法律规范,其将“维护国家对建设用地市场的一级垄断”和“耕地保护”这两个并不太相关的问题纠缠在一起,造成了理解和实践上的困惑——事实上,这一结论并非仅仅是笔者的推测。在1998年出版的权威释义中,立法者就是如此解释这一条款立法目的的:
禁止农民集体所有的集体建设用地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设,主要是基于以下几点考虑:
1。 农民集体土地流入市场,影响国有土地使用制度改革。由于我国的土地市场刚刚建立,政府管理土地市场的各项措施还不健全,加上前几年“房地产热”、“开发区热”造成大量的闲置土地,如果再允许集体土地进入市场,将又有大量集体土地变为建设用地,形成更多的闲置土地,国有土地使用制度改革也将难以进行。2。 是保护耕地的需要。现在乡(镇)村干部对将耕地变为建设用地,搞房地产的积极性很高,如不加以严格控制,将会又有大量耕地变为建设用地,保护耕地的目标将难以实现。(引自卞耀武:《中华人民共和国土地管理法释义》,法律出版社1998年版,第176页。)
有人可能会说,依据1994年《城市房地产管理法》第9条关于“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让”的规定,农村住宅不得直接进入房地产市场进行流通。这样的理解是正确的,但需要注意的是:
(1)《城市房地产管理法》的效力范围仅仅及于城市规划区,城市规划区外集体土地上的房屋以及宅基地是否可以转让,该部法律并没有明确规定——当然,这个问题也不是《城市房地产管理法》应该规范的范围。所以,我们不能笼而统之地认为,农村住宅在房地产市场交易是违法的。
(2)《城市房地产管理法》的这一规定否定了1988年修宪的修宪成果——1988年全国人大将宪法第10条第4款从原来的“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”规定,修改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”时,其修宪的意图在于强调土地的使用权原则上是可以转让的,只有例外的情况下才可以限制这种权利。然而,《城市房地产管理法》第9条却规定集体土地只有征收为国有土地以后该幅土地才可以有偿出让,完全违背了1988年的修宪精神和要求。事实上,1988年《土地管理法》就是按照这一宪法精神来修改的。该法第2条规定,“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法,由国务院另行规定”。遗憾的是,国务院仅仅在1990年制定了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,却并没有制定集体土地使用权转让的具体办法。更让人遗憾的是,1998年《土地管理法》再次修改时,1988年的这一规定居然被删除了。
那么,村民将合法的住宅卖给村集体以外的人到底是合法还是非法?通州法院和门头沟法院哪个判决是正确的?笔者的结论是:
(1)现行的《土地管理法》无法回答这个问题,因为该法第63条的规定根本无法提供准确的答案;
(2)如果案件标的涉及到的是城市规划区以外的农村住宅,门头沟法院的判决是正确的,因为现行法律在这方面并没有明确的禁止性规定;
(3)如果涉及到城市规划区范围内的农村住宅,通州法院的判决是正确的,因为《城市房地产管理法》确实禁止城市规划区的集体土地直接在土地市场上流转。不过,由于《城市房地产管理法》的这一规定具有违宪嫌疑,因此法院应当将相关案件提交全国人大常委会,由后者依据宪法第67条的授权对《城市房地产管理法》进行合宪性审查。
当然,要从根本上解决“小产权房交易”这一问题,最为关键的,还是要按照十八届三中全会和2014年1号文件来修改我国现行的《土地管理法》和《城市房地产管理法》。如何修改呢?
首先,要按照“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”的精神,废除《城市房地产管理法》第9条关于“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让”的规定,并以“城市规划区内的集体土地在缴纳相关税费之后,依法依据规划有偿出让”代替。
其次,要按照 “让市场发挥决定性作用”和“赋予农民更多财产权利,……慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道”的精神废除《土地管理法》第63条的但书条款,同时明确规定,“农民集体所有的农业用地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但土地利用规划变更之后,依法获得许可的除外。”
再次,要取消农村宅基地的“无偿分配制度”。如果某户农民需要更多的宅基地,其应当通过市场来购买,而不能再无偿取得。对于存量农村住宅,则要分类处理。符合土地利用规划和城乡规划的农村住宅,要抓紧确权颁证,允许这部分合法住宅优先进入房地产市场;对于不符合土地利用规划和城乡规划的农村住宅但没有占用基本农田的农村住宅,如果符合经济和社会发展需要,可以给予行政处罚之后予以保留;对于占用基本农田的农村住宅,则要坚决拆除,以确保对农业用地的保护。
小产权房的法理分析
政府行为深圳市于2009年6月2日《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《处理决定》)，普通民众将此处理决定视为小产权房“转正令”，认为小产权房即将获得合法地位。《处理决定》将“全面推进农村城市化历史遗留违法建筑的处理工作”，所谓“农村城市化历史遗留违法建筑”，其相当一部分为小产权房。国土资源部于2009年6月9日指出，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反建设管理、城乡规划的法律，违反相关政策，深圳小产权房转正属误解，应坚决制止。此事件引起人们对小产权房问题再度空前的关注。一、小产权房的相关概念（一）小产权房
“小产权房”也称“乡产权房”，不是一个严格的法律概念，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。它是在利益的驱使下，由村集体组织或者地方房产开发商，以新农村建设等为名号，建筑在农村集体土地（拥有使用权而无所有权）的“商品房”。它的产权似乎归于“乡镇”、“村”、“农村集体”，但实质上并不合乎中国关于房产产权的法律规定。（二）小产权房的法律问题
第一个问题是，小产权房到底是不是合法建筑？答案是明确的。小产权房的合法地位的确立，受到了相关审批手续的阻碍。审批手续上阻碍源于其销售行为，只拥有使用权而非所有权的集体土地住房是否可以买卖呢？虽然依据物权法规定，乡村集体土地可以建造住宅。但建造的住宅归谁使用？乡镇或者集体是否具有小产权房的支配权，这是必须考虑的问题。
第二个问题是，小产权房是否可以论文联盟买卖、转让？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。乡镇集体或者开发商以农村建设名义建造的住房，显然利用了法律的空隙，试图以“利用在农业建设”上这一无从验证的名义，来明确小产权房的合法地位。既然农民集体所有的土地使用权可出让、转让或者出租用于农业建设，那么小产权房是否是应用于农业建设呢？其买卖的行为关键取决于销售对象。于是，销售对象资格的认定将是小产权房合法地位确立的关键所在。什么样的购买对象合法，什么样的购买对象不合法？这是一个新的法律问题。这也为小产权房的法律地位确立提供了空间。二、小产权房的发展现状
《每日经济新闻》曾对深圳的农民房做过调查报道。深圳向北，出梅林关，金地梅陇镇、深物业新华城等一批知名楼盘集中坐落于此。在这些大型花园社区附近，矗立着一些“农民开发商”建设的“集资房”，即所谓的“小产权房”。梅龙苑便是其中一家。这个高达20多层的小产权房为高层电梯，配套齐全，实行小区化管理，一系列“高标准”堪比中档电梯公寓。据悉，在其他多数城市，农民开发的小产权房也早已是遍地开花，已经形成了开发、中介、销售等完整的产业链。三、小产权房的特征与风险
通过以上法理分析不难看出，由于小产权房特有的法律属性，导致其难以取得由国家承认的房屋所有权证书。同时，对于销售者和购买者来说，他们目前尚且没有足够的信心认为小产权房的销售和购买的交易符合法律规定，但是由于小产权房的价格优势明显，有利可图，还是愿意冒险。（一）价格风险
小产权房与大产权房（即商品房）同样是普通住宅房，从买卖手续来看，小产权房没有缴纳商品房买卖的契税，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，这就构成了小产权房投资的风险。而在质量等方面并无太大差别，两者最大的的差别就是价格。然而小产权房的低价却同时蕴含着巨大的风险。（二）法律风险
小产权房与普通商品房在使用性质上并没有差异，但小产权房不具备普通商品房的法律性质，购房人仅拥有房屋的使用权而不具有所有权，购买小产权房相当于一次性付款租赁房屋，那么在拆迁补偿等情况发生时，小产权房的处理问题将是一个大的难题。而且，依据中国相关法律，农民仅拥有使用权的宅基地及其宅基地上的房屋时不能向城市居民出售的。这样一来，小产权房的出售行为就是不合法的，小产权房的法律地位就得不到保障。（三）政策风险
而小产权房对开发商利益的触动则导致开发商采取措施对抗小产权房市场的发展。首先，目标指向投资者。开发商一方面通过自助型买卖和联合型交易的方式造成商品房交易活跃的假象，另一方面又通过媒体等宣传鼓动民众尽快买房，卖旧房买新房，卖小房换大房，甚至倾家荡产投资房产。其次，目标指向无房者。开发商通过施加压力让央行连续降低利率，让房管部门降低首付额度，让银行取消房贷限额，实行按揭贷款。然而，奇高的房价还是把大部分人拒之门外。于是出现了开发商有房卖不出，无房者心有余而力不足的房产泡沫。与之相对应的却是小产权房市场的异常活跃，这种景象最终将导致新的政府行为的出现。但是新的政府行为应该注意到小产权房并非违章建筑，只是缺少合法的存在证明而已。
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作者简介：汪火良（1972-），男，湖北黄梅人，武汉大学法学院博士研究生，湖北师范学院政法学院副教授，研究方向：人权、法治。
引言
社会主义新农村建设是我国为消解城乡二元结构和促进农村区域经济发展而制定的重要战略。在此过程中，一些地方在集体土地上，通过村庄整体拆（搬）建、村庄整合、村庄撤并等方式进行拆旧建新。这在一定程度上提高了农民的生活水平，改善了农民的居住环境，但滋生了许多“小产权房”。目前，小产权房已经成为中国城镇化进程中的一个突出问题，并且伴随城镇化进程推进，有继续扩张之势，成为国家治理的重点。因小产权房关乎百姓切身利益，涉及众多利益主体，处理方式必须稳妥而谨慎。
从1986年《土地管理法》的实施到2007年《物权法》的颁布，城镇居民获得集体土地使用权建造住宅，经历了法律上的允许到政策上的不允许再到物权法上回避的变动过程，作为问题出现的小产权房在法律上一直未能验明正身，得到妥善规制。鉴于小产权房带来的问题，各地政府部门普遍采用了严厉打击与坚决叫停的处理方式。当前，伴随着新农村建设的推进，“三农”问题受到了更大的关注，如何妥善处理小产权房问题重又提上了日程。十八届三中全会以来，党中央明确提出建立城乡统一的建设用地市场，规定在符合城乡规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。随后，小产权房即将转正的讯号愈传愈广，各地的小产权房又大规模涌现。但国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》，再次明确小产权房的非法性、危害性和严重性。至此，小产权房在我国的现实语境和实际处理中仍属违法。而在理论界，多数学者并不赞同政府部门的处理态度与方式。他们认为，对存量小产权房，出路在于尊重历史、尊重现实，就是在政府主导的城市化路径外，尊重市场自发主导的城市化路径的客观历史贡献，而将耕地保护作为严厉打击小产权房的理由是十分荒唐的。[1]另外，整治小产权房应当堵疏结合，如果一刀切，一律采取拆除退市措施，不仅要付出巨大执法成本，而且很可能引发激烈的社会矛盾，同时也会造成资源浪费、环境污染等后遗症。[2]面对理论界的质疑和实务界的困厄以及利益主体的权利诉求，解决小产权房问题势在必行。
一、小产权房的法律定位和政策契机
小产权房是建设在农村集体土地上并向集体组织之外成员出售而无法取得房屋产权证的住宅用房。在我国小产权房并没有统一的定义，它是相对于商品房而言，在民间自发生成、约定俗成的名词。此类房屋因土地政策的原因无法办理县级以上人民政府核发的土地使用证，房产管理部门对其交易也不给予备案，无法取得房屋产权证，因此房屋购买者只能取得由村集体经济组织或乡政府颁发的权属证书。
1.小产权房的法律定位。理论界在探讨小产权房问题时多进行类型化区分，分类标准也不尽相同，其中多依据土地性质不同而将小产权房分为三类：建设在农用地上的住宅用房；建设在宅基地上的住宅用房；建设在宅基地以外的农村集体建设用地上的住宅用房。[3]建设在农用地上的房屋一定是违法的，宪法只规定了土地使用权可以依法转让，并未规定土地承包经营权可以转让，而我国的基本土地制度是除依法征地外，明确禁止农用地用于非农建设，以控制耕地面积不低于红线，保障粮食生产。国家对宅基地以外农村集体建设用地的控制虽不及对农用地般严格，但仍必须经过严格的法定程序后才能经征收渠道进入商品房市场进行开发，因此大量存在的建设在此种类型土地上的小产权房也属于违法占地与开发使用。建设在宅基地上的商品房的法律性质则有些复杂。严格来讲，此种房屋有两种情况，一种是农民对外转让的自住房屋，另一种是开发商在宅基地上建设的对外销售的商品房，后者对土地制度的冲击虽然更为强烈，但前者乃是小产权房的主力军。1986年的《土地管理法》并未对宅基地上的房屋转让进行限制，而宪法又赋予了农民依法转让土地使用权的权利，因此农民转让宅基地上住房实质上并不违法，这就是“小产权房合法说”的理论依据。1999年国务院办公厅颁布《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地的通知》，将宅基地上房屋的流转限制在本村集体经济组织内成员之间进行，出让方则不能再继续申请宅基地。这些政策规定实际上给小产权房贴上了违法的标签，而后的土地法修改吸收了这一精神，明确规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，这是“违法说”支持者的法律依据。或许基于小产权房大规模涌现的客观事实，随后颁布的物权法则回避了小产权房的合法性问题。物权法中规定房屋所有权人自建筑物建造事实完成时取得房屋所有权，并未明确建造主体以及对受让主体的限制。因此可以说，目前建设在宅基地上的小产权房的法律性质并没有明确规定，不能简单理解为合法或是违法，正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。因此，正确处理小产权房问题，科学规范其合法化途径才是理性选择。
2.小产权房的政策契机。十七届三中全会针对农村集体土地利用问题提出，在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。至此，国家开始尝试慢慢放开农村集体土地流转的限制，提出了逐步建立城乡统一建设用地市场，以公开规范方式转让土地使用权的设想。在国家日益富强的同时，赋予农民更多权利，使农民分享改革开放的红利，是我党切实践行为人民服务理念的集中表现。在具有里程碑意义的十八届三中全会上，党中央提出了全面深化改革，让市场在资源配置中起到决定性作用。涉及到小产权房的内容主要表现为完善产权保护制度，建立城乡统一建设用地市场，赋予农民更多权利。提出产权是所有制的核心，要建立健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，建立不动产统一登记制度。在此基础上，更加明确了建立城乡统一建设用地市场的决定，规定在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，完善土地租赁、转让、抵押二级市场。赋予农民更多权利，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。[4]这些惠民政策，为小产权房合法化带来了契机，提供了依据。
二、小产权房的现实成因及理论反思
自小产权房出现以来，它的合法性就备受关注，主要是因为给现行的土地制度带来了一定程度的冲击。从一系列行政实践中不难看出，国家行政部门或者土地资源管理部门坚持小产权房的违法性，强调它的社会经济危害性，原则上采取了禁止或限制的态度，但效果并不理想，越禁越多，越限越乱。部分学者也持有相同看法，他们认为小产权房存在建造质量、占用耕地、利用法律漏洞、不符合土地节约集约的诸多问题，将会直接危及基本农田保护政策的贯彻落实和城市的健康发展，甚至直接威胁国家粮食安全，导致土地利用规划失控，引发粮食危机和生存空间危机。[5]人们在正视小产权房带来的一系列社会问题的同时，也开始反思小产权房大量涌现的原因，以期找到妥善的解决办法。
1.土地利益归属矛盾。从宅基地使用权人角度分析，主要是因土地增值利益矛盾激化，农民期望分享土地转让利益。[6]在我国，土地所有权归国家所有或农村集体所有，房屋产权人只享有土地使用权，房屋所有权转移的同时，土地所有权并不随之转移。值得注意的是，城镇居民在取得房屋所有权后，虽然不享有土地所有权，但可以依法自由处分自己的房屋，享有土地增值带来的巨大利润。而大多数农民不仅负担不起日益飙升的房价，并且不能自由处分自己的土地使用权，无法享受土地增值带来的巨大利益。更为重要的是，政府可以依法征收农村土地，转化为建设用地，转化后的土地使用权可以依法自由转让，政府成了土地增值的最大收益者；其次的受益者是村集体组织，虽然农民也会有部分补偿，但只是土地利益大山之一角，对农民显失公平。
在日益加速的城市化进程中，土地增值带来的暴利，农民们不能分享，面对这巨大的诱惑，如何在规避法律风险的同时又能分享到一块本该属于自己的蛋糕是农民最为揪心的问题，小产权房自然而然进入了农民的视野。对于小产权房法律并未规定其违法性，即使规定了违法性，但违法成本与所享利益也并不成正比。大多数农村劳动力纷纷涌入城市，“存放”在农村的大块宅基地，便成了部分具有开拓精神的农民眼中发财的机会，开发商更不可能忽视这一商机。在这种内在动力的催动下，农村居民出售宅基地上的自建房，开发商与宅基地使用权人共享利益的联合建房也就大量出现，更有甚者，还打起了农村荒地、农用地的主意。由此看来，小产权房的大量出现，实则是土地利益诱惑之结果。
2.商品房价居高不下。从房屋买受人角度来看，主要是因为商品房价格居高不下以及“居者有其房”等传统观念的影响。随着城市化步伐的加快，大量农村居民涌入城市，或租住房屋，或在城市买房，城市的人口容纳量日趋饱和，城市建设用地必然会随之紧张。加之部分房地产商不正常的哄抬房价，虽然政府部门不断出台政策抑制房价，商品房的价格仍然居高不下。城市化发展到一定程度，会进入逆城市化阶段，部分城市居民愈来愈注重追求生活品质，嘈杂并污染严重的城市不再是其理想的居住空间，空气质量较好的郊区和村庄则越来越受到青睐，一部分人开始在郊区和农村建房或买房。另一方面，由于我国经济社会发展不平衡，大城市的房价长期快速上涨，远远超过多数工薪阶层的购买能力，“居者有其房”是人们最基本的生活需求，无房的年轻人甚至连结婚也会困难重重。廉价的小产权房吸引了大量买不起房的工薪阶层，即使买到的小产权房不能进行交易、抵押，但只要不被拆迁或征收，可以满足居住需要，仍可驱动人们购买的欲望，与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些人的住房需求。因此，小产权房存在着大量现实的购买群。更有一些投资者，大胆出手，囤积居奇，购买小产权房再出售，导致小产权房呈现“欣欣向荣”之势。
3.住房保障和监管缺陷。从国家层面分析，主要是由于我国住房保障体系不够完善，政府部门监管不力造成的。住房是人们的基本生活需求之一，因此住房保障在社会保障体系中占有举足轻重的地位，由于它关乎民生和社会稳定，历来是政府工作的重点。自2007年国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以来，党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。伴随我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上虽有了较大改善，但也要看到，住房制度亦存在重大缺陷。目前我国住房保障体系主要包括四个部分：经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房，前三种主要采取审核和抽签的原则确定受保障群体，后者还在试点之中，采取排队原则确定。[7]其中经济适用房与限价房均要求申请人具有城市户口并对年龄有较大限制，而廉租房与公共租赁房的数量均比较少，限制也相对较大，导致城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，多数城市低收入家庭住房还比较困难。以上所述缺陷并不是致命的，吊诡的是，目前存有的住房保障体系的保障对象似乎忽略了农村居民，这为小产权房的大规模出现提供了土壤。
政府部门的监管不力，包括房地产市场监管不力与小产权房治理的监管不力。小产权房多数集中在市郊和城乡结合部，就在政府的眼皮子底下，从开工建设到出售交付，不是一朝一夕之事；小产权房自零星出现到大规模集中开发，经历了十几年，不仅没有覆灭，而且茁壮成长，有关部门不可能没有发现，如果能够发现一起查处一起，也不会导致现在的局面。2000年前后，各地的小产权房还不敢公开销售，多是通过与村民签订君子协议，以村民的名义购买，过户只能偷偷在村委会进行；现在，小产权房的销售已经完全公开化，开发商不再遮遮掩掩，而是明确告诉对方是小产权房，也不再虚假承诺将来可以办市证。开发商之所以敢于公开销售小产权房，也与政府部门查处不力有关。个别地方政府为了获取一定的利益，违规审批小产权房的建设，甚至一些乡镇政府公开发放房产证，这也在一定程度上助长了小产权房的发展。[8]没有确定的部门统一治理，表面上各部门都应该管，实际上都不管，或者管不到位，小产权房就是在这种疏漏中成长起来的。
4.法律和制度的滞后。从法律角度来看，目前调整农村土地流转问题的主要是行政法规和地方性法规。从法律的效力层级上来讲，土地制度是国家的基本制度，必须通过宪法和法律来进行确认和规范。小产权房的土地确权必须有法律依据，制定或修改相关土地法律必不可少。又因法律的滞后性，土地法在制定时并没有专门条款规定土地流转问题，而后修订过程中虽然有了规定，但是不够具体，小产权房的合法性问题一直没有得到解决。反而国务院颁布了一系列政策性规定。而政策一般具有临时性，其公信力在巨大利益的诱惑以及购房压力下显得底气不足。同时，土地流转问题在新农村建设背景下有了较大松动，有条件地允许是大势所趋，土地法以及国家政策必然需要进行及时修改和调整。
总之，小产权房的大规模出现是因于商品房价居高不下带来的购房压力和现行法律规定的漏洞，同时也离不开我国住房保障体系不够完善以及政府部门监管不力等原因，但最根本原因是利益矛盾激化，制度构建的不合理造成的。在新农村建设背景下，要想妥善处理小产权房问题，就必须找到契合点，创新治理模式，完善法律制度，坚持顶层设计与摸着石头过河相结合，使治理方式日趋规范化、科学化。
三、新农村建设中的小产权房治理
小产权房问题的妥善解决，既需要宏观层面上的总体调控――全面深化体制改革，以经济建设为中心，发挥经济体制改革牵引作用，稳定房价；也需要微观层面上的具体把握――发挥政府服务职能，完善住房保障体系，加强对房地产市场的监管力度。
1.小产权房治理原则。针对目前小产权房问题的具体情况，学者与政府部门提出了不同的治理理路，体现了法的秩序价值和自由价值的冲突与调适。政府部门基于秩序价值和社会稳定，在实践中采取了打击和限制策略，而理论界主要采取了兼具秩序与自由价值的治理思维模式。法律秩序是由法所确立和维护的，具有特殊强制力的一种社会状态，表现出确定性、一致性和连续性。[9]保障社会处于稳定有序状态是正确处理土地与住房问题的关键，而政府部门的打击和限制措施，并未消除小产权房对房地产市场的冲击，反而使房地产市场变得更加混乱。平等是秩序和自由存在的前提，没有平等的自由是虚假的、无保障的自由，没有平等的秩序是强制的秩序。平等的基本要求是，相同情况同等对待，不同情况区别对待。规定城市建设用地使用权可以转让、抵押，农村土地使用权不可以依法自由处分，并不符合平等原则。因此可以说，无论是秩序优先还是自由优先都是相对片面的，并不能从根本上解决小产权房问题，理论界一直在探讨兼具秩序价值和自由价值的解决方法，以实现小产权房的合法化，即分类处理、区别对待原则，是比较全面妥当的解决方案。
（1）占地性质不同。依据占用地性质不同，可以区分为农用地住房、宅基地住房和非宅基地建设用房。从宏观上讲，土地制度改革必须遵循所有权保护平等原则和保护耕地原则，只有在保护耕地和满足农民利益要求的前提下，才能实现所有权保护平等，所以农用地上的小产权房的法律属性必须确定为违法，一律进行拆除并由相关违法人员承担复垦责任。而宅基地和非宅基地建设用地上的小产权房并未占用耕地，又满足了农民对土地增值的合理诉求，可以进行集中排查。对符合城乡建设规划的住房，要求土地使用权人在补缴合理比例的费用后，允许其依法自由处分；对不符合规划的住房，可以通知土地使用权人改正，在达到标准并补缴费用后，允许其依法自由处分。
（2）建设时间不同。依据建设时间不同，可以区分为已销售住房、已建好住房和尚在建设中住房。法律的目标之一是建立公平正义的社会，为经济建设等提供稳定的发展环境，因此必须确保法律的确定性和连续性。在小产权房治理的专门法律正式出台之前，对于已经建设好并出售的小产权房，可以允许土地使用权人补缴合理费用后依法处分；对于已经建设好但尚未出售的小产权房，由政府部门予以统一收购，纳入城乡统一住房保障体系；[10]而尚在准备建设和尚未审批待建的小产权房则依法予以叫停和查处，以维护法律的权威性。专门法律出台后，经过一段时间的治理，杜绝小产权房的存在，建立城乡统一建设用地市场，允许农村土地依法流转，赋予农民更多权利，享受土地增值利益。
（3）所处地域不同。依据所处地域不同，可以区分为新农村规划用房、城乡保障性住房和商品房。新农村建设自在全国范围内如火如荼开展以来，有许多地方开始尝试建设大村庄，统一规划统一建设住宅区，笔者暂且将规划内的住房称为规划房，这是小产权房治理与新农村建设很好的契合点。建设在郊区的小产权房由政府部门统一摸底，符合规划和质量达标的可以允许权利人补缴费用后转化为商品房，不符合标准的应当通知权利人进行整改，整改后仍不符合规划与质量标准的，统一由国家收购后整改为保障性住房。建设在农村的小产权房，如果布局在新农村建设大村庄规划区域内，统一划入规划房体系，节约资源；建设在规划区域外的可自动或经整改后纳入城乡统一建设用地市场，转化为商品房。
2.土地利益分配方案。分类处理原则兼具了秩序与自由双重价值，是实现小产权房合法化的根本途径，其前提是必须肯定农村集体土地使用权向城市自由流通，而允许农村集体土地使用权自由流通则必然带来小产权房及其所附土地的增值。那么需要进一步思考的是，如何合理配置该增值利益，使农民群众也能享受到城市化发展带来的成果，共享土地制度改革带来的福利。
（1）明确利益主体。我国《土地管理法》规定，农民集体所有土地依法属于村民集体所有的、村内经济组织或村民小组所有的以及乡镇村民集体所有的，分别由村委会、村内经济组织或村民小组、乡镇农村经济组织经营和管理。上述内容规定了三级主体，造成产权主体不明确，使集体土地的处分权和收益分配权究竟由哪一组织行使很难确定，同时会忽略村民个人的利益。[11]而新农村建设最为明确的目标就是赋予农民更多权利，使农民享受到实实在在的利益。因此小产权房的治理必须紧紧围绕村民利益展开，明确增值利益主体，将土地增值利益与房产增值利益分离。在建立城乡统一建设用地市场后，土地产权主体不再分为三级，统一由村委会行使集体土地经营管理权，土地使用权人（村民个人）依法自由行使房屋处分权和收益权。为防止村委会权力过大，出现滥用权力侵占村民利益的现象，可以由村民自由成立常设集体土地建设督查小组，所有集体村民轮流参与，形成长效机制。土地使用权人缴纳土地使用费给村委会用于新农村建设和社会保障，缴纳房产交易税给政府房产部门，由政府监管房产交易。这种治理模式不仅可以完善农村社会保障体系，而且减轻了国家新农村建设的财政负担，最终实现乡村城镇化目标。
（2）保护信赖利益。诚实信用是民法的基本原则，它贯穿于整个民事活动的始终，体现在小产权房治理上就是应当保护购房者的信赖利益。小产权房治理的终极目标是合理分配土地增值利益，规范房地产交易市场，保障社会稳定。明确增值利益主体是对初次分配的规范，保护购房者的合理信赖利益则是对利益再分配的保障，两者同等重要。对于现存小产权房的购买者来讲，正是基于对小产权房交易的信赖才与集体土地权利人（包括所有权组织与使用权人）签订协议，双方意思表示真实，在小产权房交易明确合法性后应当保障其既得利益。同时不能损害土地权利人的利益，房产增值利益归于购买者，土地增值利益归于权利人，因为房地是一体的，不能做到硬性区分，因此可以在双方之间合理分配，由买受人补缴费用并给予土地权利人一定比例的补偿后获得土地使用权。[12]如果是采取房屋租赁方式占有的小产权房，不能适用“买卖不破租赁”的原则，必须返还房屋，但可以获得一定的赔偿。
自古以来，土地与经济利益密不可分，无论国家赋予哪一市场主体取得小产权房的绝对地位，即使政府部门已经合理分配小产权房及其所附土地交易中的各方利益，仍不能排除违法占用农村集体土地的现象，这是由利益驱动、市场自行调节导致的，尤其是目前我国的市场机制尚不完善，法律制度不够健全。[13]因此，在妥善处理完涉及小产权房的各方主体的利益后，政府部门应当严格依法予以监管，坚决查处和叫停任何违法占地行为，规范城乡统一建设用地市场，给新农村建设提供一个良好的环境。
（3）完善安置补偿。根据现有国家政策，待建和在建的“小产权房”，均要叫停并予以拆除。小产权房是社会财富，关乎民生和社会利益，因此，对小产权房的治理不能脱离对具体社会环境的考量，应当对法律实施、资源综合利用、社会稳定、执法成本等诸多因素进行全面权衡。首先，应区分城乡土地而运用不同的安置补偿办法。“补房不补地”的规定不合理，应该建立城乡、房地双重统一的安置补偿制度，对所有被拆迁人的合法利益进行平等公平保护。考虑到小产权房仍然在市场上流通的事实，其征收拆迁补偿，一方面应根据其市场价和区位差价，采用城市房屋拆迁估价办法计算；另一方面也要考虑其集体建设用地的性质，在没有缴纳土地出让金和相关房产税的前提下，考虑当地农民住宅拆迁办法，对其补偿范围请求给予一定限制。比如，房屋拆迁、地上物补偿款、拆迁费用、区位补偿款等归房主所有，土地补偿款归售房农民所有。其次，补偿标准应尊重购房者的财产权益，建立公平补偿标准和利益分享机制。对小产权房的补偿方式是实行货币补偿还是房屋产权置换，应给予拆迁人选择权。针对小产权房往往处于城乡结合部，货币补偿更应该采用市场比较法，可以征收为国有土地后使用权出让价格为间接标准，进行房屋估价补偿。另外，可以参考日本学界提出的生活重建补偿理论，除了推进代替金钱的实物补偿外，还可以开展公共设施的整备、职业培训、转业费用贷款、土地入股等措施，使为公共利益牺牲自己利益者，分享城市化发展的收益，缓和矛盾与冲突，保护被拆迁人权益。
3.立法和制度的借鉴。德国学者认为，在国家或集体所有权法律秩序下，必然大量存在着与法律相违背的附加的、单纯的“无秩序”状态，往往是由法律的不正义造成的。[14]因此，在合理分配土地增值利益后，根据土地现状加快对土地立法的修改，用法律手段固化小产权房治理的成果是十分有必要的。
（1）吸纳不动产统一登记制度。在城乡统一的大背景之下，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”2013年11月20日，十八届三中全会后召开的第一次国务院常务会议提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”，制定《不动产登记条例》，保证不动产交易安全。《物权法》第10条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”在目前不动产统一登记条例起草之际，农村房屋登记制度显然应当纳入其中。[15]但该条例主要目的是调整城市商品房市场，对农村建设用地的关注力度不够，并且该制度只是以条例的形式出现，调整范围相对有限，对新农村建设背景下的小产权房治理的支持力度还不够。因此，应当将该制度的具体规定同时吸纳进入物权法与土地管理法，上升到法律层面。
小产权房的权属核心和权利客体是土地使用权。《物权法》和即将出台的《不动产登记条例》中登记、公示、确认的也是土地权利。国际上建立不动产登记制度的市场经济国家和地区，均以土地权利为核心来创建不动产公示和登记制度，并已成为成熟立法制度。《土地管理法》的修改和《不动产登记条例》的制定，也应当明确以土地登记为基础的统一的不动产登记制度。
在《土地管理法》有关条款的修改和《不动产登记条例》制定中，关于土地登记效力的规定，应当根据不同的土地不动产物权给予区别规定，即土地使用权（建设用地使用权）、房屋所有权、土地抵押权等土地权利的设立和变更适用于登记生效原则，而农村土地承包经营权、宅基地使用权和地役权的设立和变更，则适用于登记对抗原则。[16]对于小产权房而言，这样的制度设计具有重大意义：一是平衡不同的价值取向。既贯彻了意思自治的私法理念和交易自由的市场规则，又有效维护了公平有序的土地不动产市场秩序和交易安全。小产权房的治理是实现自由与秩序价值的统一与平衡。二是顺应城乡土地二元结构的社会现实。在广大农村社会还存在非市场化的集体土地所有权，以及建立在集体土地所有权制度之上的农村土地承包经营权和宅基地使用权等保障性的土地权利。这些土地权利除具有一般物权的基本特征之外，还承载着社会保障功能。小产权房的治理过程和结果关系到农民的权利诉求和社会稳定与和谐。三是对事实物权存在的承认。在广大农村，由于历史和现实的原因，大量土地权利没有办理登记，存在大量的事实物权，对这些事实物权法律必须承认并保护。否则，强制推行登记生效主义，就会使农村社会中土地不动产权利的事实状态与法律状态长期分离，这既违反了社会需求，也不利于维护社会经济秩序和公民财产安全。[16]
（2）借鉴行政批准制度。目前《土地管理法》限制农村集体土地流转，主要目的是保护农用地，保障农民利益。但在房价暴涨、城市化进程加快的当前，人们盯上了农村集体土地，出现大量违法占地的现象，反而不利于耕地的保护，农民的土地增值利益也得不到保障。法律制度应当维护正义且与时俱进，在新的背景下，修改土地法势在必行。
关键词：国土资源管理 集体建设用地 房屋买卖 政策
一、概述
集体建设用地上房屋可分为住宅与非住宅两部分。关于住宅，随着城市化进程的不断推动，大量农村劳动力涌入城市，农村空余房屋不断增加。另外，随着农村经济组织发展，很多农村经济组织利用全村人口的全部宅基地进行规模建设，形成居住小区，各家各户拥有的房屋面积远超居住需求。这两个因素共同推动了集体建设用地上空闲住宅越来越多；关于非住宅，随着我国经济不断发展，原农村经济组织自行组织的小规模生产（乡镇企业）不再适应越来越激烈的竞争，农村经济组织不得不引入合作者，引入技术和资金增强竞争力，或者彻底退出经营，通过组织工业园等方式实现获利。本文将重点研究集体建设用地上住宅（小产权房）买卖问题。
随着上述变化的发生，集体建设用地上房屋买卖成为必然。然而根据现行的《土地管理法》等法律法规规定，集体土地必须在征为国有后方可出让，这就使得集体建设用地上房屋转让成为非法，买卖合同为无效合同。
现实的需求与法律的缺失就造成了集体建设用地上房屋买卖市场一片混乱，纠纷频出。集体经济组织和房屋购买者的利益都受到了损害，购买者的信心下降，市场逐渐萎缩。农民失去了一条合法的经济来源，住房保障失去了一个可以利用的杠杆，经济发展失去了一个充满活力的组成部分。
反观宪法第十条规定：“土地使用权可以依据法律的规定进行转让。”那么国有土地使用权转让已有章可循，我们为什么不能立法给集体土地使用权转让以一定之规。
二、目前的相关法律规定
《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个球的空间。
三、农村集体土地流转主要模式
多年来，集体土地流转是困扰农村经济的一大瓶颈，各地在中央或地方政府的支持下不断的摸索改革的方向，那么我们看看一些具体的实践情况[1]：
1.以农民集体建设用地使用权流转为特征的芜湖模式
1999年底，安徽省芜湖市被国土资源部确定为农村集体建设用地流转的试点市。具体实施方案的核心是，村集体拥有的土地所有权不发生变化，由各试点乡镇成立建设发展投资有限公司作为土地的假定使用方，按若干程序和条件与村集体签订协议，取得农民集体所有的土地的使用权，乡镇建设投资有限公司再按照需要向工业企业等实际用地方转让土地使用权，在转让、租赁、作价入股等形式的流转行为期限结束后，土地仍然是农民集体所有。土地收益金由县、乡、村集体按照1∶4∶5三级分成。
在芜湖模式中，各乡镇既是土地流转的组织者，又作为中介人具体参与到流转之中，村民处于比较被动的地位。
2.以集资办社为特征的昆山模式
昆山模式的做法是，首先，村集体通过复垦等方式获得一些非农建设用地的“额度”，然后向本村农户“招标”，由农户和农户入股成立的合作经济组织在村里的建设用地上建造标准厂房、打工楼、店面房、农贸市场等出租，租金年底分红。土地股权在30年承包期内可以继承、馈赠，经合作社和村委会同意也可以转让。“昆山模式”下的非农用途的土地转让权，主要通过集体与农户的合约直接界定给农户或农民的合作组织，不再完全归集体所有，原有的仅限于农业用途的土地，也转换为非农用途的土地。
3.以农地直接入市为特征的广东模式
2003年，广东省《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》，试行农村集体建设用地使用权流转。2005年10月1日，广东省政府发出《广东省集体建设用地使用权流转管理办法（草案）》，明确规定广东省内的集体建设用地可以直接进入市场交易，自由出让、转让、出租和抵押，与国有土地“同地、同价、同权”，并要求农村集体建设用地流转的收益50%以上要用于农民的社会保障。这是农地第一次赢得合法直接入市的权利，从此打破了“非经政府征地，任何农地不得合法转为非农用途”的传统，征地制与农地直接入市并存，由此被有关专家称作“农地直接入市”。
4.以宅基地换房为特征的天津模式
从2005年下半年开始，天津在“十二镇五村”开展试点，推出了以“宅基地换房”来加快小城镇建设的方案，涉及到津郊近18万农民。所谓“宅基地换房”，即农民用自有的宅基地，按照规定的置换标准换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。之后对原有的村庄建设用地进行复耕，节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。在新的小城镇，除了农民的住宅区外，还规划出一块商务区或经济功能区，用未来这部分土地的出让收入平衡小城镇建设资金和增加就业岗位。
天津模式是目前影响比较大的一种实践探索，2008年3月，天津滨海新区的综改方案获中央批准，而土地制度改革正是其中重要的一块试点内容。北京借鉴天津模式，推行集体土地流转试点工作，以项目包装模式为主，试点区域农民整体拆迁，共同搬进新盖的楼房；农民原居住区域用于耕地保护和适度的商业开发。
四、集体土地上房屋转让纠纷频现
随着集体土地上房屋转让行为增多，而法律规定中存在很多模糊不清的地方，这就导致纠纷频现，以下我们就看看有关案例：
1.案例1
1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰遂向市二中院上诉。2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。
2.案例2
2005年12月，某村村民王某在旧村改造中得到2套二居室楼房，并将其中一套卖与其妻同事孙某。王某所在村委会、党支部未做禁止性规定，对王某卖房的事情也表示不予干涉。2006年1月，王某与孙某签订《房屋转让合同》以13.5万元价格将房屋转让给孙某，房款两清。后由于房价一路飙升，2008年4月，王某以国家禁止城市居民购买农民房屋为由，要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效。法院审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王某与孙某签订合同时，已明知该房为小产权房，同时当地村委会并未禁止房屋转让，双方签订协议在资源基础上，并未触犯国家、集体及第三方利益，且房款两清，法院驳回请求。后王某不服，提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
3.案例3
2001年11月北京市通州区村民王某将自家宅基地上建设的8间房屋以5.6万元转让给田女士，田女士及其哥哥2家人搬入上述房屋居住。后由于北京房价飙升，2006年，王某以田女士是城镇居民户口、无权购买农民宅基地房屋为由向法院要求确认双方买卖协议无效。后经法院审理，认为由于田女士为城市户口居民无权购买宅基地，确认买卖协议无效，但田女士提出因卖房人明知房屋为宅基地上所见房屋仍出售提出王某赔偿其缔约过失损失。
最终，田女士退回了房屋得到25万元赔偿，但是由于北京房价飙升，田女士再也无力在北京购房。王某收回了自家宅基地上的房屋，但是25万元的赔偿也让他背上了严重的经济负担。
五、集体土地流转制度存在的问题
层出不穷的纠纷，归根结底是集体土地流转制度存在问题。
1.流转主体存在问题
集体建设用地使用权流转是集体土地使用者之间的交易，无论其采用何种形式，转移的都是土地使用权。在现行土地制度下，集体建设用地使用权与所有权一般都处于分离状态，土地使用权的享有者通常是实际的土地使用者，因此，能够作为集体建设用地使用权流转主体的应该是集体建设用地使用权人和意向土地使用者。[2]但是现实情况中真正的使用权人难以成为集体土地流转的主体。
2.取得收益分配存在问题
目前的集体土地上市流转必须经过征用，这一过程使土地增值收益全部被地方政府取得，而土地征收补偿中的大部分由集体经济组织获得并支配，这就使得分配到农民手中的土地收益十不足一。
3.社会化服务不到位
集体土地流转平台未建立，土地流转信息不畅，造成转入转出两头难，农村土地流转缺乏金融服务支持。
六、集体土地上房屋买卖政策建议
1.政策导向
2013年11月15日，官方公布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）。
根据《决定》所确定的基调――让市场在资源配置中起决定性作用，此次全会在上一届“逐步建立城乡统一的建设用地市场”基础上取消“逐步”。无疑，这显示决策层更加坚定的决心。《决定》指出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。就《决定》表示，城乡发展不平衡不协调，是我国经济社会发展存在的突出矛盾，是全面建成小康社会、加快推进社会主义现代化必须解决的重大问题。三中全会召开前夕，“383”方案更是将土地制度改革视为改革三大突破口之一。指出未来的目标：建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度。这给了市场富有想象的预期。与之相应，《决定》提到，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
2.改革需要注意的问题
（1）农村土地产权制度改革的基本方向
在家庭联产承包责任制基础上，逐步探索农户统一占有土地所有权与使用权的制度，即坚持农户独立自由地占有土地使用权，扩大农户的土地所有权（即占有土地直接产权），探索国家占有土地所有权的权利内容以及执行方式和途径（即占有土地间接产权）从而实现土地自由高效的流转和交易，促进土地资源在市场经济条件下的优化配置，力图达到土地资源配置的帕累托最优。[3]
（2）农村土地产权制度改革的基本原则
①农村土地集体所有制不变的原则
现有的集体土地产权制度实际上承担了农村的社会保障功能，农村土地集体所有制保证集体的每一个成员有田种，有饭吃，是农村社会及整个国家稳定的基本保证。[4]
②同地同权原则
目前，集体土地与国有土地存在同地不同权的问题，这违背了公平公正的社会发展要求，这一问题必须解决，农村土地交易要与城市土地交易无缝衔接。
③循序渐进因地制宜原则
由于中国地域广阔、地区差异显著，因此农地制度的改革必须考虑到不同地区的实际情况，有重点分层次的推进。[5]目前我国各地均开展了不同模式的探索，我们应该针对不同地区的特点按照试点取得的经验，为发达地区、欠发达地区量身订做不同的改革方案，同时根据改革推进中不断涌现的新问题统筹平衡。
3.关于小产权房政策的一点建议
针对上述小产权房存在的问题、改革的方向及现行法律法规的分析，我们提出一个方式将小产权房与住房保障相联系，解决公平公正问题，同时在全面改革前给农村宅基地上市流转开辟一条可行的道路。
（1）针对存量小产权房
①人民政府征收。由当地人民政府对已建已卖小产权房实施征收，按照宅基地住宅补偿标准及小产权房历史售价确定补偿价格。
②对现住户的住房保障等级进行确认。当地人民政府按照现小产权房住户的收入等情况根据当地住房保障政策确认其是否具备购买限价商品房、租赁公共租赁房的资格。
③确定限价商品房售价及公共租赁房租赁价格。
④针对具备购买限价商品房、租赁公共租赁房的资格，办理相关手续缴齐费用后取得房屋产权或租赁权。不具备资格的，按照周边一般二手房屋交易价格交纳房款的可获得房屋产权，不愿交纳房款的限期搬离。
（2）针对宅基地上新建房屋
①由当地人民政府纳入保障房计划供应。
②保障房申请资格由当地人民政府负责审查。
③所得收益由集体经济组织统一分配。
参考文献：
[1]姜法芹.农村土地流转中的几种典型模式.《经济研究导刊》，2009年，21期
[2]李延荣.集体土地使用权流转中几个值得注意的问题.《法学杂志》，2007，第5期
[3]李全伦.我国农村土地产权关系变迁：基于两权分离理论的解释.《宏观经济研究》，2009年，9期
[4]吴克宁、马素兰.中国农村土地产权制度改革探讨.《中国土地科学》，2005年，04期
[5]陈志刚，曲福田.农地产权制度变迁的绩效分析――对转型期中国农地制度多样化创新的解释.《中国农村观察》，2003年，02期
个人房产转让协议书
出卖方(甲方)：___________________________
地址：____________________________________
邮码：_______________电话：_______________
法定代表人：____________职务：____________
购买方(乙方)：___________________________
地址：____________________________________
邮码：_______________电话：_______________
法定代表人：____________职务：____________
根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本协议书，以资共同信守执行。
第一条乙方购买甲方座落在____市____街____巷____号的房屋栋间，建筑面积为____平方米。
第二条上述房产的交易价格：
第三条付款时间与办法：
第四条甲方应于____年__月__日前将交易的房产全部交付给乙方使用。
第五条税费分担
1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费;承担公证费、协议公证费。
2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。
第六条违约责任
1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____%的违约金。
2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款____%的违约金。
第七条本协议书主体
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________单位，代表人是____________.
第八条本协议书经国家公证机关____公证处公证。
第九条本协议书一式份。甲方产权人各一份。乙方一份，________房产管理局、________公证处各一份。
第十条本协议书发生争议的解决方式：
甲方：____________乙方：____________
代表：____________代表：____________
____年____月____日____年____月____日
最新房地产转让合同范本
出卖方：简称甲方)、(简称甲方)
买受方：(简称乙方)
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、友好协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在 县 街 第3#幢第 层 号房拥有的房产(商品套房)，建筑面积为151.86平方米。其中套内面积137.64平方米分摊建筑面积14.22平方米(该房屋买卖合同为_N0. 号)。甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产 权纠纷，由甲方负责。 自本合同签订之日起上述房屋产权永远归乙方全权所有，任凭乙方支配使用。甲方不得再将该套房转让、抵押及处置。
第二条、上述房产的交易价格为：单价：人民币 元/平方米，总价：人民币 元整(大写： 元整)。其中甲方已办按揭人民币 元整(大写： 元整)。
1、乙方一次性付给甲方房产转让费人民币 元整(大写： 元整)。
2、乙方一次性付给甲方办按揭费用及房屋维修基金等合计人民币 元整(大写： 元整)。
3、乙方一次性付给甲方己付首付款及甲方己交二个月按揭款，合计人民币 元整(大写： 整)。
第三条、农行 万元人民币按揭款自 年 月起转由乙方负责偿还房贷本息及承担编号为： )的违约责任，直至还清农行房贷。若乙方中途拖欠拒不偿还农行房贷，本合同作废，乙方应向甲方支付违约金叁万元，甲方付还乙方向甲方所缴购房房款，甲方不承担利息。
第四条、办理房地产过户手续所需缴纳的各项费用包括税费由乙方承担。甲方应无条件提供有关证件，积极配合乙方办好房产过户等手续。
第五条、以上所有款项甲乙双方当日交割清楚，本合同经双方签字后生效。甲乙双方不得反悔。如有一方违约，违约方按捌万金额双倍赔偿对方。
第六条、本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第七条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第八条、本合同一式二份。甲乙方各执一份。
出卖方(甲方)：________________ 身份证号码：__________________
________________ 身份证号码：__________________
买受方(乙方)：__________________身份证号码：__________________
经济担保人：__________________ 身份证号码：__________________
见证在场人：_______________
见证在场人：_______________
见证在场人：_______________
关于房产转让协议书
甲方(出卖人):身份证件号码:
乙方(买受人):身份证件号码:
甲乙双方经过有好协商,就房屋买卖一事,在平等、自愿、诚实信用的前提下,达成如下协议:
第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下:
(一)座落于_________________________________,建筑面积为____________平方米;套内建筑面积_______平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积______平方米(由于该房由甲方和乙方共同购买,房地产权份额甲方占20%,乙方占80%);
(二)出售房屋的所有权证证号为________________________;
(三)房屋平面图及其四至见房产证;
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备,转让给买受人,其转让价格已包含在上述房屋的价款中,不再另行支付价款。
第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷,保证该房屋不受他人合法追索。
第三条计价方式与价款
按建筑面积计算价款,房屋单价为人民币每平方米____________元,总金额人民币____________元整;房价款的支付方式、支付时间为:
乙方在年月日前付给甲方(人民币)(大写)________________________元,(小写)元。该房屋价款的约定,受《中华人民共和国合同法》条款的调整。
第四条甲、乙双方同意,双方应于本合同生效之日起日内到房地产主管部门办理过户手续。
在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时,甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的,不论何时,甲方应予协助。如因甲方的延误,致影响过户登记,因而遭受的损失,由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记,乙方有权解除合同,解约时,甲方除返还全部房价款外,并按本合同第八条承担违约责任。并在乙方领取《房屋所有权证》后,按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理:
该房屋土地使用权为出让取得,其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得,根据有关规定,其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定,该费用由乙方承担。
除本条第二款已有约定外,办理以上手续应当缴纳的税费,由甲、乙双方按国家规定各自承担。
第五条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记,登记机关准予登记的房屋产权转让合同),则双方提出申请的时间为该房屋所有权按的转移时间。
第六条本合同未尽事宜,甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第七条甲、乙双方在履行本合同中若发生争议,应协商解决。协商不成的,由房屋所在地人民法院起诉管辖。
笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。
一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征
在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项、第一条第（五）款的规定，1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条、第3.5条、第3.5.2条、第3.5.2.1条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征：
（一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。
（二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
（五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
（六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。
（七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题：
（一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。
（四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。
（六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。
二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记
商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：
（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。
（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。
（3）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。
由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。
在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。
假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。
三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属
依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。
（一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。
此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确
规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。
（二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。
1、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。
可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。
2、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。
根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。
3、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。
四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属
在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。
目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。
《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。
房产转让协议书标准范本
转让方(以下简称甲方)
甲方： 身份证号：
受让方(以下简称乙方)
乙方： 身份证号：
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方一事，达成转让协议，以共同遵守。为明确双方的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，订立合同如下：
第一条 房产坐落、位置、结构、层
次和附属设施
1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___号(不足部分可以补充)
2、该房屋为：楼房室厅卫(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，房屋的建筑面积___平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施)、实际使用面积___平方米。
3房屋质量： 装修状况 ，其他条件为 ，该房屋(已 / 未)设定抵押。 (不足部分可以补充)
4、该房地产产权类型： (有房产证或国土使用证)
5、出售房屋的《房地产权证》证书号码为： 国有土地使用权证号为 ： 共有权证号为 ： 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
6、房屋现有装修及其他配套物品、设备情况详见合同附件。
第二条 甲方对产权的承诺
甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥。出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关。
第三条 转让价格和付款方式
1. 转让价格
双方商定该房屋转让价格为(人民币) ，大写(人民币)
2. 付款方式
a.此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。
b. 甲方收到乙方定金 元整，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理 过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续。(以收据收条为准)
c. 办理过户手续当日乙方交付甲方首付款 元整。(以收据收条为准)
d. 余款 元整，由银行直接划拨给甲方
e. 买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。
甲方在收款时应向乙方出具收据。
第四条 房屋交付
双方协商议定甲方应于本合同生效之日起 日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。同时应移交有关房产的全部资料(见清单)。每逾期一日，甲方按房产总价格 ‰支付违约金，超过一个月则乙方有权解除合同，并由甲方承担 %违约金。
第五条 房屋过户
房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下。办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担。甲乙双方应积极配合办理过户手续， 方负责办理房屋过户， 方予以充分协助，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。
第六条 关于产权的约定
甲方将上列房产转让后，按双方签订的转让合同履行相关的权利和义务，假如所转让房产目前未办理房产证、土地证，今后条件允许办理房产证、土地证，则按照以下几款执行：
1、在办理此房屋产权证，土地证及其手续时，甲方应协助乙方将此房屋产权证，土地证产权办理为乙方 名下，所需一切费用，由乙方承担。
2、如因政策原因不能将房产证、土地证直接办理为乙方名下，甲方须协助乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，过户手续所须一切费用由乙方承担。
3、如在本房屋买卖合同成立后，无论是否办理房屋产权证，土地证及其过户手续，乙方有权将此房屋出租出售，甲方不得干涉。
第七条 保证
1、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证本协议转让之房产不存在任何形式的转让、抵押、变卖等事宜，不受任何第三人主张任何权利，如发生上述任何原因所产生的纠纷，一切责任由甲方承担，因房屋产权发生的经济纠纷及费用等亦由甲方承担。
2、房屋移交前，甲方应保持房屋原有结构，负责搞好通水、通电、公共设施给乙方使用，保证乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所发生的水电费、物业费等相关费用由甲方负责，移交后由乙方负责。
3、甲方在房屋及房产证书交乙方后、房产过户办理前不得实施有碍乙方正常使用房屋的行为，更不得将房屋再卖他人。否则，应向乙方支付购房款5%的违约金，并承担由此给乙方造成的一切损失。
第八条 双方责任
1. 甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。
2. 甲方应在_____年_____月_____日将该房产交付乙方(以银行划拨余款日为准)。室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。
3. 甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。
4. 甲方在本合同生效之日起_________日内将户口迁出。
5. 乙方贷款数额不足时，应用现金补齐，否则视为违约。
6.若乙方办理房地产转让登记手续，甲方应予协助。
7.房屋公共维修基金随房产转移。
第九条 违约责任。
甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任;逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。
乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。
第十条 合同变更
1. 在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内(书面通知发生三日内)签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。
2. 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十一条 关于房屋其他事项的约定
1.今后若因政府规划建设需要，或因其他政策性调整，对该房屋进行有偿拆迁，则拆迁所得补偿均为乙方所有。若房产未过户乙方，甲方应积极配合乙方办理相关补偿手续;若已过户乙方，办理相关手续与甲方无关。
2、本合同受中国法律管辖并按其解释。
第十二条 本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。
第十三条合同争议的解决
本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。
第十四条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
第十五条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方签字：
(盖章)身份证号码： (房屋共有产权人)身份证号码
地址 电话
乙方签字：
(盖章)身份证号码：
地址 电话
见证人： (盖章)身份证号码：
合同签订日： 年 月 日
合同签订地：
房产转让协议书参考
本协议双方当事人:
转让方(以下简称甲方):李波
身份证号:3706517
单位:锦能公司企业文化部 住址:陕西神木
受让方(以下简称乙方):王平
身份证号:
单位:锦能公司供应部住址:陕西神木
经自愿协商达成一致,甲方将自己合法拥有的一套榆林家属房转让给乙方,双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款,以资共同遵守:
第一条 转让房屋的基本情况
转让房屋(以下简称该房屋)位于榆林市榆阳区航宇路文景苑小区6号楼1单元301室,建筑面积156.54平方米(包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施),实际使用面积132.13平方米。
第二条 转让价格
双方商定该房屋转让价格为(人民币)42万元整,大写(人民币)肆拾贰万元整。
第三条 付款方式
双方一致同意购房款由乙方一次性支付。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时,乙方应支付购房款42万元整(大写肆拾贰万元整),甲方在收款时应向乙方出具收据。
第四条 房屋交付
甲方应于本合同生效之日起30日内,将上述房屋的全部钥匙交付乙方,并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。乙方如无任何异议,视为该房屋情况符合本合同约定,甲方完成房屋交付,上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。
第五条 房屋过户
房屋交付乙方后,甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下。办理产权证转让手续等相关费用由乙方承担。
第六条 甲方的承诺保证
甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权,转让该房屋不存在法律上的障碍。
甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利,本合同签订前该房屋集资房款已全部交清,最全面的范文参考写作网站如有尚未交纳或拖欠的费用,由甲方全部承担。
第七条 违约责任。
甲方违反本合同约定,未能在约定时间内交付上述房屋的,每逾期一日,甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任;逾期超过三个月时,乙方有权单方解除本合同,甲方应承担全部购房款20%的违约金。
最新标准房地产转让合同
出卖方(甲方)：
购买方(乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》及国家房产交易的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方购买甲方座落在 的房屋：包括。房屋四至界限：前 ;后 ;左 ;右 ;(见附图)。
第二条 上述房产的交易价格：
第三条 付款时间与办法：
第四条 房屋交付时间和风险承担：
第五条 办证及费用承担：
第六条 违约责任
1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____%的违约金。
2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款____%的违约金。
第七条 其他约定事项:
第七条 本合同经甲乙双方签字后生效。本合同一式 份。甲乙双方各存一份。
