时间：2022-09-22 01:08:19
Abstract: The accommodation is relating the foundation aspect which each person enjoys a good and prosperous life, safeguards each person's housing is the government as well as the society needs to pay attention. This article shallow needs to analyze the housing safeguard the essential phase, simultaneously proposed that the housing safeguard power's basic concept and carries on the analysis proof.
关键词：住房保障 住房保障权
key words: Housing safeguard Housing safeguard power
一 文献综述
茅于轼（2008）主张要取消经济适用住房，大力发展廉租房。他认为政府要帮助社会上最困难的那部分人，在财力有限的情况下只能先解决最困难的人，因为这部分人根本买不起房，所需要的仅是改善一下糟糕的住房条件。所以政府应该将有限的财力处理社会上的平等问题，也就是先关注这部分人，应该大力发展廉租房。
建设部课题组（2007）提出了针对中等偏下和低收入（含最低收入）住房困难家庭的多层次住房保障体系，进一步建立健全城市廉租住房制度，改善和规范经济适用住房制度，逐步改善其他困难群体的居住条件。
二 住房保障概述
衣食住行乃是人们生活和发展中不可或缺的四项基本问题，其中住房是生存的基本条件之一，人们将生命中的三分之一的时光在住房中度过，住房具有必须性、基础性以及不可替代性等特征，住房问题关系着每个人的切身利益。1948年12月10日联合国通过了一份旨在维护人类基本权利的文献即《世界人权宣言》，其中第二十五条第一款中明确规定了：“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准,包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务;在遭到失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时,有权享受保障。”（1）可见住房保障权是一项基本权利。
目前，随着我国城镇住房制度改革不断深入，住房市场体系初步形成，初步改变了改革开放初福利分房的种种弊端。但是在住房商品化进程加快的同时，我国中低收入群体的住房问题日益凸显，引起了政府和社会上的广泛关注与讨论，焦点在于高房价的泡沫与低收入群体住房保障方面的利益博弈。如何正确认识和处理目前高房价、涨幅快现象成为中央和地方政府面临的难题。各领域的专家学者通过不同的角度对住房保障问题进行了剖析并给出了各自的建议。
从公平正义角度看住房保障。罗尔斯在《正义论》中写道：“正义是社会制度的首要价值，正像真理是思想体系的首要价值一样。”正义是评价社会制度的道德标准，正义的对象是社会基本结构，要合乎最少受惠者的最大利益。景天魁认为“一个公正社会的必要条件之一就是该社会与经济上的不平等必须有利于使得处于不利地位的人能够获得最大的利益”，无力自行解决住房的群体应该能够得到相应的保障。（2）
三 住房保障权概述
住房保障权是指由于人类的社会化趋势不断增强和土地资源的相对有限性所产生的社会矛盾促使国家机关运用一定的技术手段来建造房屋或者调动社会力量来建造房屋为贫困者提供住房从而满足其居住需要的具有宪法属性的权利。（3）
3.1 住房保障权的主体
一个国家在不同发展时期，以及不同经济体制和不同经济发展程度的国家下，住房保障权的主体范围都是不同的。概括来讲，就是在特定时间、特定国家或区域内，不能通过自己的能力在市场上或者社会上解决住房问题的人群，都是享有住房保障权的主体。
3.2 住房保障权的客体
住房保障权的客体应该是国家为享有住房保障权的居民提供的各项保障措施。针对不同收入阶层有着不同的保障标准与形式。主要分为立法保障、实物供应、财政政策以及其他措施。
在立法保障方面，美国先后通过了《住宅法》、《国民住宅法》等；日本先后通过了《公营住宅法》《日本住宅公团法》等；英国先后通过了《住房法》《住宅与建房控制法》等；新加坡制定了“五年建屋计划”与“居者有其屋”计划。财政政策方面以向低收入家庭提供住房补贴为主，使其自行去市场上进行租赁房屋，政府负担部分房租。向购买房屋者提供金融支持，通过抵押贷款来获得购买房屋资金。
3.3住房保障权的内容
1 住房所有权。指居住人对于房屋享有的占有与掌控的权利，不过占有权是有限度的。因为住房保障权客体为政府为解决困难居民提供的住房，比并不是所有的住房所有权都归居住人所有，是一种有限度的占有权。在公房出租范围内，居住人通过和政府之间的协议居住其所提供的住处，并不享有完全的产权。政府出售部分的公房给私人，购买者还是会受到一定的限制，因为这是低于市场价格购得的住房，是政府的补贴的一部分。根据不同的国家法规，居住者通过补缴差价或者进行产权转换可以完全获得住房所有权。所以，住房保障权人的住房所有权是分层次的。（4）
2 住房使用权。居住人在使用房屋的时候具有对其的决定控制权，就像一句谚语所说的那样“风可进，雨可进，国王不可进”。在居住人以各种形式取得住房的同时就取得了对房屋的使用权力，在这个领域内属于自己的私有空间，虽然是有限所有权，但在权利范围内享有绝对的控制权。
住房人的义务。住房保障制度是为了不能自行解决住房问题的群体所制定的，所以它的对象具有特定性。享有住房保障权的群体应该如实、积极的申报自己的财产与收入状况，根据当地政府划定的保障线来确定自己是否属于国家住房保障的范围之内。（5）
参考文献：
[1] 《世界人权宣言》
[2] 景天魁：《社会公正理论与政策》，社会科学文献出版社 2004年版，第13页
[3] 乔晓辉：《住房保障权的性质浅析》，《全国商情(经济理论研究)》，2009年第9期
建设力度大 惠及人群广
在2010年楼市调控威力初显的背景下,作为楼市调控重头戏的保障性住房建设,成为当前各级政府和社会各界关注的重点。2010年,住建部确定的保障性安居工程建设目标是:建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套,改造农村危房120万户。如果预定目标完成,预计今年将新增开工面积1.68亿平方米。最让人振奋的是,2010年,保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房,达到了供应总量的77%。 以经适房人均面积不超过15平方米计算,1.68亿平方米的建设规模能解决1120万人的住房难题,将极大缓解群众的住房压力,稳定楼市和国民经济的发展。
此次保障性住房建设备受关注的是户籍制度的突破,我国的住房保障政策正逐渐打破户籍藩篱。6月12日,住房和城乡建设部等七部委文件:中国将通过公共租赁住房的建设,解决城市中等偏低收入家庭住房困难,改善外来务工人员居住条件。公共租赁住房首次将非本地户籍的外地人纳入住房保障范围。据悉,今年北京将建设1万套、约50万平方米的公共租赁房。6月3日,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍,上海已制定公共租赁房的政策:公共租赁房的供应对象除户籍人口外,也包括持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限的外来人口。这是上海首次明确把非户籍人口纳入政府主导的住房保障工作的范围。5月31日,深圳市委书记王荣公开表示,“十一五”期间,深圳已经基本解决户籍低收入家庭住房困难的问题,“十二五”期间政府的工作目标是将住房保障重点拓展到中等收入家庭和人才群体。重庆市政府表示,将在2010年底前投放20万平方米公共租赁房,并明确指出,“申请者不受户籍限制,农民工和外地来重庆的工作人员符合条件的均可申请。”
这些大城市有着共同的特点:人口规模大,外来人口比例较高。北京、上海、深圳属于中国内地房价最高的城市之列,重庆也正进入房价上涨最快的阶段。而此前,这些保障性住房资源的分配往往跟户籍挂钩。
住房和城乡建设部副部长齐骥5月表示,最近正同相关部门研究发展公共租赁住房的意见,对公共租赁住房的供应对象界定为城市中等偏下收入住房困难家庭,“有条件的地方,可以把符合条件的新就业职工,以及在城市有稳定职业并居住一定年限的外来务工人员纳入到公共租赁住房的供应范围。”为保障政策落实,5月19日,住房和城乡建设部,以及各省、自治区、直辖市人民政府,以及新疆生产建设兵团签订了2010年住房保障工作目标责任书,明确责任,调拨资金,年底验收。
完善审核制度 明确责任分工
保障性住房制度从建立之初至今,能否从根本上解决我国的住房难题,一直存在争议。面对此次历史上最大规模的的保障房建设,不少人心存疑虑:是否惠及低收入者?能否抑制高涨的房价?建设资金从何而来?
在经济适用房问题上,老百姓们最关注的是,国家花费这么大力气兴建住房,如何才能确保符合条件的中低收入群体真正享受到这些房子?对此,北京市政府不断完善“三级审核、两级公示”和公开摇号的审核分配制度。除了保证居者有其屋,国家下大力气建设保障性住房的另一个重要目的则是通过大量保障性住房的上市,抑制部分地区房价过快上涨的局面。对此,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示,保障性住房主要都是中小套型,今年还将推中小套型的商品房,在房屋供应上肯定会大大增加,可以有效缓解房价过快上涨。对于颇受关注的保障性住房的资金来源,财政部门将进一步加大保障性住房建设投资力度。中央财政安排用于保障性住房建设的资金达到632亿元,比上年增加81.44亿元,增长14.8%。同时,落实好有关税费减免的优惠政策,促进廉租住房建设和棚户区改造。
今年7月,是保障性住房开工的最后期限。按照2010年住房保障工作目标责任书要求,截至记者发稿时,各地的保障性住房建设进展顺利:上海新开工保障性住房的总体目标为1200万平方米,其中经济适用住房约400万平方米,动迁安置房约800万平方米。上海已启动新一轮以保障房为主的大型居住社区的规划选址工作,新选址基地共23块,可建设住宅约8000万平方米,预计到2011年将基本完成土地储备工作。2010年北京具备供应条件的土地不低于6000公顷,其中住宅不低于4500公顷。2010年全年计划供地规模将超过3000公顷, 2010年政府计划住宅用地供应中将加大保障性住房供应,其供应面积按照市政府的要求将达到50%。力图形成商品房集中供应有土地,低端住宅需求有保障,中端住宅需求有支撑,高端住宅需求有市场的土地供应模式,以促进房地产市场良性发展。南京公布的市区2010年保障性住房用地供应计划显示,今年该市市区保障性住房用地计划供应土地总面积将达到500公顷,是去年的2.4倍。广西、宁夏、天津、厦门和深圳等省市的保障性住房建设正如火如荼地展开。
借鉴成功经验 解决住房难题
随着经济的高速发展,不断攀升的高房价一直是观念传统的中国低收入家庭不可承受之重。中国城镇居民人均住宅建筑面积,从1978年的6.7平方米提高到2009年的26平方米左右,与此相伴而生的是高不可攀的房价。目前中国一般城市的房价/家庭收入比大部分超过了12,远远高于国际上的3～5的标准。同时,房价过高还是建立在教育、医疗市场化和社会保障能力严重不足基础上的。在如此严峻的形势下,保障性住房是解决住房困难的良方。从当前的实施情况看,现行住房保障制度发挥了保障中低收入家庭住房、调控房价的积极作用,在一定程度上消除了住房市场发展的障碍,有效地促进了房地产市场的良性发展。但是,由于住房保障问题的提出时间相对较短,政策制度设计不可避免地会存在缺陷,伴随着住房保障制度的实施,也涌现出了一些新的问题。
问题的解决会促进历史的发展,放眼周边国家的房地产形势,韩国的成功经验值得我们借鉴:2000年至2006年,韩国住宅建设以年均20%以上的速度逐年增加,房价持续快速上涨,首尔成为高房价的“重灾区”。经济高速发展、城市化过程往往伴随着大量中低收入群体无法支付高额的房价,韩国政府主导大力发展面向城市中低收入户的公共住房政策。韩国公共住房政策通过建设中小型住房和租赁住房等公共住房,致力于解决中低收入户的住房问题,并且为此在财政、宅地、金融和税制等方面给予优厚支援。保障目标明确、公共住房建设严格控制面积和完善的法律保障成为韩国公共住房政策取得成效的重要原因。
【关键词】住房公积金 住房保障功能 制度
住房公积金制度是指由职工所在的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位及职工个人缴纳并长期储蓄的住房公积金，用于支付职工住房费用的一种社会性、政策性、互的社会保障制度。我国住房公积金制度于1991年在上海率先建立，1994年国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，肯定了住房公积金制度在城镇住房改革中的重要价值，并作出全面推行住房公积金制度的决定。我国住房公积金制度自建立至今二十余年，发展迅速，日臻完善，对于提高职工购房住房能力、增加住房保障资金、推动房地产业发展进步等意义重大。根据住建部的2008年全国住房公积金管理情况通报，截至2008年末，我国实际缴存职工人数为7745.09万人，同比增长7.75%；全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%。①随着住房市场化改革进程的深化，我国住房公积金住房金融作用逐渐浮现出一些问题并日趋严峻，严重制约其住房保障功能的发挥。新的形势下，如何进一步发挥住房公积金的住房保障功能，是建设并完善中国特色住房保障体系必须面对的一项课题。
住房公积金在发挥住房保障功能中存在的问题
我国住房公积金制度的建立旨在提高中低收入人群的住房支付能力，助其解决住房问题。为切实发挥住房公积金制度的住房保障功能，缓解日趋严峻的供需结构矛盾，国家在住房公积金保值、利率、税收等方面给予诸多优惠政策。尽管如此，我国住房公积金制度在发挥住房保障功能方面仍不尽人意，住房问题日趋严峻，甚至引发出诸多社会问题，严重制约着社会的和谐发展。总结其原因主要有以下几个方面：
住房公积金覆盖率偏低。一方面，我国住房公积金缴存对象以国家机关、国有企业、行政事业单位和经济效益较好的外资企业为主，这些单位的职工多属于具有稳定收入的高收入群体；而个体工商户、私营企业合同工、自由职业者和大量的进城务工人员基本不在国家住房公积金覆盖范围内。住房公积金有限的覆盖范围决定了受益人群多为高收入者，资金的使用难以惠及广大中低收入人群。作为一项社会保障制度，公积金制度建立的初衷即为中低收入人群解决住房问题，然而，就当前实际情况而言，公积金制度的初衷显然没有被遵守和实现。
另一方面，截止2008年底，我国住房公积金应缴职工人数11184.05万人，而实际缴存人数只有7745.09万人，覆盖率仅为69.25%，也就是说，在全国“在职工”中有30.75%的职工未按照国家规定如期缴存住房公积金。②从以上数据可以看出，我国住房公积金实际缴存情况并不乐观，这种现状也是造成我国住房公积金覆盖率偏低、住房保障功能难以切实发挥作用的重要原因之一。
我国住房公积金资金使用效率整体不高。截至2011年底，全国住房公积金余额总计2.1万亿元，这个看似巨大的数额让人们再次感受到中国房地产市场规模的巨大。然而，中国住房公积金使用效率整体不高，2008年末，住房公积金使用率72.81%，同比下降1.78%；住房公积金运用率53.54%，同比下降3.51%。③究其原因，住房公积金使用方式的单一是造成我国住房公积金使用效率偏低的重要原因。当前，我国住房公积金大部分用于发放个人住房贷款，由此又衍生出公积金使用公平问题，高收入群体具备购房能力，自然也成为公积金贷款主要受益者，而中低收入群体缺乏购房能力，不仅难以享受公积金贷款优惠利率，还要承受低利率强制储蓄利息损失。
区域与行业发展不平衡，住房公积金实施效果差异较大。一方面，我国住房公积金发展水平呈现明显的“区域性”特征，与地区经济发展水平、社会保障发展水平等息息相关。我国区域经济差异悬殊，经济发展的不平衡造成住房公积金的发展差距。东部地区经济发达，财政收入增长迅猛，公积金制度配套资金充足，为公积金制度的切实履行和全面推行提供了经济和政治基础，因此东部地区住房公积金覆盖范围广、资金使用率高。而中西部经济相对落后的地区尚未摆脱计划经济思想的影响，经济发展较慢，财政配套资金紧缺，住房公积金缴存基数和比例以及资金使用率普遍较低。
另一方面，不同行业间经济效益不同，职工的工资收入自然也不同。通信、金融、烟草、电力等国家垄断性行业职工工资收入较高，属于高收入群体，公积金缴存基数和比例偏高；而其他一些普通行业职工工资收入较低，公积金缴存基数和比例相对较低，进一步拉大了不同行业间住房公积金的差距。
发挥住房公积金住房保障功能的对策
加强对住房公积金的宣传和监管力度。一方面，很多企业和职工对于住房公积金的价值、意义以及相关规定缺乏认知，在很大程度上限制了住房公积金制度的推广和实施效果。因此，相关部门应加强对住房公积金的宣传力度，提高大众认知水平，以获得广泛的理解和支持，这也是扩大住房公积金覆盖范围的基础和前提。另一方面，我国住房公积金制度虽然已经立法，但存在有法不依、执法不严、违法不究等诸多问题，大量“在职工”被排除在住房公积金制度之外，难以享受住房制度带来的利益。因此，国家应加强执法的严格性，明确界定住房公积金缴存覆盖范围，严格监督范围内的单位公积金缴纳情况，要求单位构建并完善公积金制度，切实保障职工权益；提高公民的法律意识和权利意识，鼓励员工积极争取并维护自己的权益；通过职工举报、不定期抽查等方式对违背公积金制度的单位给予惩处，对迟缴单位要求交付滞纳金，拒缴单位通过司法部门强制执行。
扩大住房公积金覆盖范围，政策向中低收入者倾斜。个体工商户、私营企业合同工、自由职业者、进城务工人员等基本不在国家住房公积金覆盖范围内，自然也难以享受住房公积金制度带来的实惠。国家应扩大住房公积金覆盖范围，逐步将他们纳入到住房公积金体制中。对于已经被覆盖的群体，应增强住房公积金缴存强制性，确保应缴尽缴，真正发挥住房公积金住房保障作用。
当前，我国住房公积金覆盖对象多为高收入群体，严重违背了住房公积金为提高中低收入人群住房支付能力而设立的初衷。为使政策向中低收入群体倾斜，在相关政策的制定过程中应本着普遍受益的逆相关原则：提高过低的缴存比例，划定住房公积金缴存额上限；出台限制政策应对高收入者多次低息购房贷款的情况；发挥住房公积金对中低收入人群的政策性住房保障功能，对中低收入人群住房公积金贷款买房给予政策倾斜。
调整住房公积金使用结构，拓展其使用方式。为真正实现住房公积金的住房保障功能，应根据保障群体的实际要求适当调整住房公积金的使用结构，拓展住房公积金的使用方式。例如，低收入者在买不起房子的情况下，可以动用住房公积金交付房租，确保低收入者具有容身之所，使住房保障功能得到多角度的呈现。2011年10月，住建部副部长齐骥表示，住建部正积极联合各个相关部门，研究修订住房公积金条例，放宽个人提供住房公积金作为支付住房租金的规定，旨在拓展住房公积金使用方式，进一步发挥住房保障功能。
协调住房保障措施，抑制房价不合理上涨。住房公积金制度对于提高人们的住房消费支付能力发挥了一定的作用，但如果房价远远高于购买力的话，对大多数人而言买房仍然是一个难以实现的梦。因此，要想从根本上解决我国日趋严峻的住房问题，当务之急是抑制房价的不合理上涨。房价调控是一项庞大、复杂的工程，不可能一蹴而就。在这一过程中政府不能急功近利，应注重调控的长期性和宏观性，采用经济手段而非行政手段进行宏观调控，促进房地产市场健康可持续发展。另外，为解决低收入人群难以承担高昂的市场化房价费用的现状，政府应大力给予土地补贴、税费和土地出让金减免等政策倾斜鼓励经济适用房、廉价房的开发建设，确保稳定的廉价房源。
结语
住房公积金制度对深化住房改革、提高职工住房消费支付能力、推动房地产经济发展发挥了重要作用。住房市场化和商品化的发展使我国住房公积金制度浮现出诸多问题，住房公积金覆盖率低、资金使用效率低、实施效果差异大等，这些问题的出现严重影响了住房公积金制度住房保障功能的发挥。面对这种形势，国家必须采取相应措施加强对住房公积金的宣传力度和执法力度，扩大住房公积金覆盖范围，调整住房公积金使用结构，拓展住房公积金使用方式，协调住房保障措施，采用经济手段抑制房价不合理上涨等，切实发挥其住房保障功能。
（作者单位：中国矿业大学（徐州））
【注释】
①胡秀芬：“当前住房公积金管理存在的问题与对策”，《中国行政管理》，2009年第4期。
②王帮敏：“论住房社会保障性制度的现实性选择”，《现代商贸工业》，2007年第10期。
因此，为了保障我国低收入家庭的收入状况，完善我国的住房保障体系，国家需要健全和完善我国住房保障制度的体系，来满足低收入群体和家庭的住房需求，保障低收入群体的住房，住房保障问题显得尤为重要。
关键词：住房保障制度；经济适用房；廉租房；公共租赁住房
中图分类号：G353文献标识码： A
1 前 言
1.1 研究意义。我国住房保障制度存在的问题及原因分析，
我国住房保障制度存在的问题
1.1.1住房保障制度不够完善
目前虽然建立了严格的廉租住房保障制度、经济适用房制度和住房公积金制度，但相应的问题依然存在。
1.1.2管理措施存在的问题
（1）保障性住房的供求不平衡
经济适用房、公租房、廉租房和普通商品房和高档住房的市场供应结构比例失衡，不能满足各个层次消费者的需求，尤其是不能满足低收入家庭的住房需求。
（2）选址、设计方面的不合理
少数保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，交通、医疗、教育、商业等配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便，出现经济适用房“经济”不“适用”的现象。
（3）保障对象划分困难导致保障性住房分配不公平
保障性住房是为了解决中低收入家庭、人群的住房问题，什么样的人群、什么样的家庭符合中低收入的条件是关键，对象划分的难以准确，所以部分城市存在符合申请条件的低收入群体申请概率低，不合申请条件的依旧能申请到保障性住房的不公平现象。
1.2我国住房保障制度问题的原因分析
市场配置资源可能导致的住房失衡问题――一般问题
如果完全由市场配置住房（土地）资源，稀缺资源的配置将首先满足效率最高的需求，用货币表示就是愿意出价最高的需求，而由于住房的边际效用递减效应较其他消费品要弱，要在完全满足富裕人群的住房需求后再考虑相对不富裕人群就比较困难。所以，市场配置资源可能导致低收入人群无法得到适当的住房，这是市场配置资源所可能导致的一般性问题，世界各国都可能发生。
2 我国住房保障制度的对策
我国保障性住房制度自建立发展至今，已然取得不少成绩，但由于我国经济和社会发展处于发展阶段，很多方面尚在改革期间，在制度方面还非常不完善。为了应对目前保障性住房建设的需要，健全和完善我国保障性住房制度的建立，根据我国保障性住房出现的问题提出以下建议。
2.1行政方面的政策
2.1.1进一步加强和改善住房的宏观调控
（1）明确住房市场的宏观调控目标
政府对住房市场进行调控的长期目标，应是保持住房供求的总量平衡。政府近期调控目标应重点集中在防止住房价格过快上涨和增加中小户型的供给方面。
（2）加强各部门在住房市场调控中的协调
围绕调控房价和调节供给结构的近期目标，进一步加强各部门在住房市场调控方面的协调力度，进一步明确各部门调控的职能分工，统筹协调各种调控政策，防止出现各自为政和政策措施相互矛盾的情况，提高政策的有效性和可操作性。
2.1.2完善保障性住房的管理运行机制，加大政策支持
（1）要立法明确住房保障进入、退出、监管政策
为实现保障性住房的可持续发展，不仅要完善各类保障性住房申请、审核、公示、复核、退出等制度，政府还应建立长效监督体系，对申请资格、审批条件加强监督控制，定期复查，动态管理，要做好人口、住房、房屋、收入、就业等方面的基础工作。掌握基本情况，推进信息共享。保证低收入群体致富后退租，以制度、法规保证廉租房的入住公平性。做到机制规范行为，以制度堵塞漏洞，使准入 退出的结果让社会信服、让百姓满意。对违反规则的，要严肃处理，追究责任。
（2）加强保障性住房质量监督，实行终身负责制
推行项目法人对住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任,严格检查建材供应质量、施工质量和竣工验收。对恶意造成保障性住房质量问题的单位、个人加大处罚力度。
2.2法律法规方面的政策
完善我国住房保障体系的法律法规。建立健全法律体系，对住房保障政策的制定实施提供法律保障。任何企图通过弄虚作假、虚报信息、权钱交易等非法手续，骗购保障性住房、牟取利益的行为都须受到法律、法规的处罚和追究。引入银行诚信体系，对于在申请保障性住房中弄虚作假者，在申请贷款、就业方面进行限制，斩断伸向保障性住房的“黑手”。“让老百姓住上房，让老百姓住上放心房”[]。
2.3相关的技术措施
2.3.1注重保障性住房选址的合理性
保障性住房的空间选址不仅会影响低收入人群的生活质量、福利水平和发展机会，也会影响整个城市的社会空间演变，需要有良好的制度安排、有效的政策工具和成熟的住房市场来实现其空间布局的优化选址。
提高规划设计水平，合理布局，科学选址，把保障性住房安排在交通相对便利，基础设施相对完善，而且经济发展有一定基础的地方。在具体实施当中，也要因地分析各种情况，具体问题具体分析。这样才能更好的解决低收入人群出行、就业问题。
2.3.2制定和完善中低收入家庭标准体系
公共住房的保障对象是中低收入群体，中低收入群体的划分标准是什么，这是制定住房保障政策的一个核心问题，确定这个群体的数量有多大，是制定保障性住房准入标准和供应计划的基础。
2.4经济方面的政策
加大政府财政投入，拓宽资金来源。资金问题是各国提供社会保障性住房普遍面临的一个难题，我国要发展社会保障性住房，首先要完善公共财政职能，拓宽资金来源。除此，政府还要完善贷款担保机制，降低中、低收入居民申请贷款的门槛，增强其购房能力，促进住房保障制度的顺利构建。
3结 论
确立住房保障体系，使全体人民“居者有其屋"，是目前阶段加快发展社会事业，全面改善人民生活的重要内容之一。面对我国房产市场上存在的制度安排和政策措施上的种种不足，我们住房保障体系需要有新的思想。
关键词：保障性住房；融资；探讨
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2012年6月18日
民生工程关系到百姓生活中衣食住行的方方面面。政府大力倡导改善和保障民生工程，其中保障性住房建设就是人们所关注的热点问题之一。“保障性住房”，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。按照“十二五规划纲要”，整个“十二五”期间，保障性住房的建设量要达到3，600万套，计划投资9，000亿元。如此庞大的建设资金从何而来？本文仅从保障性住房融资角度着眼，探讨解决保障性住房建设资金的有力途径。
一、当前保障性住房资金投入现状和问题
（一）现状
1、税收优惠。根据财政部、国家税务总局在2008年印发的《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》中的规定，国家对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税：对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房、在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税。此外，财税部门还于2010年出台了关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策。
2、建设资金压力巨大。2011年1，000万套，2012年700万套，这是保障性住房开工建设的“大计划”。据初步估算，2011年实际在建的保障性住房约为1，500万套，2012年开工数和在建数继续增加，在建工程量达1，800万套，业内估计2012年资金需求可能超过2011年。如果再考虑建材、人工等建设成本的不断上升，保障性住房建设的资金压力进一步加大。保障性住房建设的强力推进让不少地方政府感受到前所未有的压力。
（二）融资存在的问题
1、地方政府透支严重。以2011年为例，有5，000多亿元的资金将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。而这5，000亿元政府投入中，除中央财政投入的l，000亿元外，剩余4，000亿元又推给了地方政府。基于保障性住房的目标人群，在保障性住房的土地买卖中，政府不能以高额的竞拍价卖地，这样使得政府在保障性住房土地买卖中损失了大笔收入，同时还要在其他收入中拿出资金来给予其补贴，使很多地方政府早已透支。
2、银行顾虑多。以2011年保障性住房建设所需的1.3万亿元资金为例，其中有1/4需要社会投融资，银行贷款依旧是融资主力，然而在银行信贷额度偏紧的情况下，保障性住房建设却得不到银行贷款的垂青。贷款难，体现在担保抵押环节。按照规定，银行贷款要求有房产或土地进行抵押。但公租房、廉租房是不能被用来抵押的，而政府手中的土地有限，很难满足银行贷款要求。另外，公租房、廉租房等租赁型保障性住房的投资巨大，回报却缓慢。综合一些省份的测算，如果按照现在指定的公租房租金标准，即使不考虑房屋维修、通货膨胀等因素，公租房靠租金偿还银行贷款本息的周期至少要18年。但是，银行对待公租房、廉租房贷款时限仅为15年。
3、投资风险大，企业观望多。由于建设保障性住房的利润偏低，一般净利率为3%～5%左右，而商品房的净利率都在10%以上。所以，开发商基于利润的考虑不可能对保障性住房有多大兴趣，而且前几年保障性住房开发贷款利率是基准利率或下浮10%，而现在优惠利率已基本取消，资金成本大幅提高，盈利前景不容乐观。
二、保障性住房融资瓶颈的破解
（一）政策性银行。商业银行由于银根紧张不能进入保障性住房融资市场，政策性银行则率先动手。国家开发银行2011年7月28日公布的数据显示，上半年该行发放保障性安居工程建设贷款余额新增443亿元，占到同业保障性住房贷款新增额的近一半。
（二）社保基金。全国社会保障基金对保障性住房的投资正在逐步增加，大约占投资比重的5%。全国社保基金2011年上半年已经在南京、天津、重庆三地，通过房地产信托基金的方式，为当地的公租房建设提供融资105亿元。
（三）保险资金。保险资金将保障性住房建设投资作为重要增值渠道。从实际情况看，得以较快推进的融资渠道正是保险资金。保险业的发展沉淀了庞大的“静态”资金，面临着巨大的保值增值的内在动力，保障性住房的投资期限一般比较长，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，可以和保险资金的周期相匹配，有助于实现保险资金的资产负债管理。同时，保障性住房属于债权投资，与股票、债券类资产的特点不同，有利于增强公司资产组合收益的稳定性。
（四）信托基金。在保障性住房建设的规划设计中，配比合理比例的商业地产面积。商业面积的合理设计，不但能提升社区生活便利水平、帮助解决低收入群体就业问题，还可用商业面积租金收益来部分覆盖保障性住房社区的物业管理费用，并最终提高保障性住房项目建设的投资价值。由于保障性住房中的公租房带租约且未来可能允许出售，因此住宅部分收益有一定保障，加上商业部分租金收益可预期，这就构成了地方政府发行保障性住房建设债券的信用基础。因此，通过制度创新，以上述信用为基础建立各种房地产信托投资基金，可作为未来保障性住房建设的一种主要融资模式。
（五）国债和地方债。发改委于2011年6月通知，明确允许地方政府通过发债为保障性住房建设筹措资金。各地方纷纷试水，发行企业债。由于地方政府债具有准国债性质，鉴于债券信用高、融资成本低的特点，以地方政府债形式筹集保障性住房建设资金，必将大大降低保障性住房融资成本，缓解资金瓶颈，加快保障性住房建设进程。
（六）企业资金。对于资金紧张的保障性住房建设，房地产商以及社会资本被寄予厚望。但保障性住房回报率大多低于社会平均利润率，如果基于自愿的话，很少有企业会参与保障性住房建设。因而，越来越多的地方开始采用行政手段，强制要求开发商在新建住宅中配建一定比例的保障性住房，最终由政府以成本价同购。2011年3月以来，北京、上海、广州、杭州、郑州、青海、山东、湖南等地相继出台商品住房项目配建保障性住房实施办法，保障性住房占商品房的配建比例一般在5%～10%之间。目前，开发商尤其是国有房地产开发商承担了较多的保障性住房开发建设任务。
（七）售租结合。地方政府、开发商与保障对象围绕保障性住房展开的利益平衡成为保障性住房建设中最为“纠结”的节点。向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障性住房建设资金的思路成为这一模式的核心。也就是说，在廉租房、公租房等保障性住房中，申请人可以先购买保障性住房的部分产权，政府持有剩下的产权，使得政府可以回笼部分建设资金。达到一定年限后，保障对象可以购买政府所有产权，最终将这套房屋变成自己的产权房屋，政府亦可全部回笼资金。
第一条为促进廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭的住房困难，制定本办法。
第二条城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
第三条市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。
第四条国务院建设主管部门指导和监督全国廉租住房保障工作。县级以上地方人民政府建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内廉租住房保障管理工作。廉租住房保障的具体工作可以由市、县人民政府确定的实施机构承担。
县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、民政、财政、国土资源、金融管理、税务、统计等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。
第二章保障方式
第五条廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。
第六条市、县人民政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。
第七条采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。
每平方米租赁住房补贴标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。其中对城市居民最低生活保障家庭，可以按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准；对其他城市低收入住房困难家庭，可以根据收入情况等分类确定租赁住房补贴标准。
第八条采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。
第三章保障资金及房屋来源
第九条廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。
廉租住房保障资金来源包括：
（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
（四）政府的廉租住房租金收入；
（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
第十条提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。
土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。
政府的廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
第十一条对中西部财政困难地区，按照中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金的有关规定给予支持。
第十二条实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一）政府新建、收购的住房；
（二）腾退的公有住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四）其他渠道筹集的住房。
第十三条廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。
廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。
第十四条新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。
新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。
配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。
第十五条廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。
鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。
政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。
第四章申请与核准
第十六条申请廉租住房保障，应当提供下列材料：
（一）家庭收入情况的证明材料；
（二）家庭住房状况的证明材料；
（三）家庭成员身份证和户口簿；
（四）市、县人民政府规定的其他证明材料。
第十七条申请廉租住房保障，按照下列程序办理：
（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请；
（二）街道办事处或者镇人民政府应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报送市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门；
（三）建设（住房保障）主管部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门；
（四）民政部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈同级建设（住房保障）主管部门；
（五）经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由建设（住房保障）主管部门予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。
经审核，不符合规定条件的，建设（住房保障）主管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向建设（住房保障）主管部门申诉。
第十八条建设（住房保障）主管部门、民政等有关部门以及街道办事处、镇人民政府，可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。
第十九条建设（住房保障）主管部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。
对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，要优先安排发放补贴，基本做到应保尽保。
实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。
第二十条对轮候到位的城市低收入住房困难家庭，建设（住房保障）主管部门或者具体实施机构应当按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。
发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，应当予以公布。
第二十一条租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。
廉租住房租赁合同应当明确下列内容：
（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
（二）租金及其支付方式；
（三）房屋用途和使用要求；
（四）租赁期限；
（五）房屋维修责任；
（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；
（七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；
（八）其他约定。
第五章监督管理
第二十二条国务院建设主管部门、省级建设（住房保障）主管部门应当会同有关部门，加强对廉租住房保障工作的监督检查，并公布监督检查结果。
市、县人民政府应当定期向社会公布城市低收入住房困难家庭廉租住房保障情况。
第二十三条市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门应当按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。
第二十四条已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。
街道办事处或者镇人民政府可以对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实结果报建设（住房保障）主管部门。
建设（住房保障）主管部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。
第二十五条城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。
城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：
（一）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；
（二）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
第二十六条城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，建设（住房保障）主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。
城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定的处理方式的，由建设（住房保障）主管部门或者具体实施机构依照有关法律法规规定处理。
第二十七条城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准，实行动态管理，由市、县人民政府每年向社会公布一次。
第二十八条任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。
第六章法律责任
第二十九条城市低收入住房困难家庭隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的，建设（住房保障）主管部门不予受理，并给予警告。
第三十条对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由建设（住房保障）主管部门给予警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。
第三十一条廉租住房保障实施机构违反本办法规定，不执行政府规定的廉租住房租金标准的，由价格主管部门依法查处。
第三十二条违反本办法规定，建设（住房保障）主管部门及有关部门的工作人员或者市、县人民政府确定的实施机构的工作人员，在廉租住房保障工作中、、的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
【关键词】住房保障；住有所居
一、住房保障的概念
住房保障就是解决住宅问题，保障全体社会成员的住宅权。解决住宅问题的过程，其实就是通过市场、社会、互助、家庭等各种方式不断满足人们对住房问题的需求，从而实现人们住房权利的过程。其中住房社会保障主要是针对中低收入社会成员，是住房保障中的重中之重。住房保障包括“住有所居”与“居者有其屋”，从词源上讲，“住有所居”“居者有其屋”有着基本相同的含义。但是在具体使用的过程中又存在着一定的不同之处：（1）强调的内容不同：“住有所居”强调的是居住，并不一定是所有者；“居者有其屋”强调的是居住的是自己的房屋。（2）涉及内容的范围不同：“住有所居”强调的是住宅权的问题，一般不涉及住宅财产权问题；“居者有其屋”既涉及住宅权问题又涉及财产权问题。（3）需求层次不同：“居者有其屋”较“住有所居”对住宅有更高的需求，需要更高的条件。而我国当前所面临的问题主要是解决“住有所居”的难题，这个难题破解之后才能解决“居者有其屋”的问题。
二、解决住房问题的启示
（1）建立完善的住房保障制度。第一，提高认识。住宅问题并不仅仅是表面的居住问题，同时也是政治问题、人权问题、经济问题、社会问题。所以一定要提高认识，一定要政府作为构建住房保障体系的主体，尽快解决老百姓的住房问题，尤其是中、低收入群体的最低居住需求。第二，建立专门的房管机构。我国虽然在建设部门设置了住宅保障专门机构，但是这种设置远远不能适应我国住宅保障管理工作的需要。应该在中央一级设立国家住宅委员会，负责制定发展城乡居民住宅的目标、方针、政策，协调解决工作实施中的重大问题。同时在基层中也分设住宅委员会，负责制定执行国家制定的发展城乡居民住宅的目标、方针、政策，协调解决工作实施中的重大问题。第三，完善住宅法规建设。从国外的先进经验来看，无论是德国还是日本都有完善的住宅法规做后盾，法规的保障既是前提又是必须，以现在中国的国情也必须有健全法律的保障才能执行好。（2）研究具体可行的住房保障方式。第一，住房保障模式的选择。从住房补贴数量和保障范围来看，目前世界上主要有两种模式：一是福利性保障模式。其保障面宽，补贴金额多，如瑞典、丹麦。二是选择性住房保障模式。其保障面窄，补贴金额少，如巴西。我国经济发展水平相对落后，政府财政还比较困难，更为重要的是“福利性保障”很可能会对正待完善的住房市场机制造成严重冲击，影响住房市场化进程，所以，我们应以选择性住房保障模式作为近期住房保障的目标模式。第二，加大廉租住宅建设。以目前中国的实际国情来看，还有很大一部分人需要租赁房屋来达到“住有所居”尤其是大城市中的流动人口，急需政府出面保障能够租得起房屋，这就要求在廉租房的建设中政府应该起到应有的主导作用。第三，扩大经济适用房的建设。有中国特色的住房供给结构应为：为改善居住环境而需要购买的高档商品房总量不应该超过20%；另一部分是90平米以下的小户型普通商品房和“经济适用共有产权房”，这应成为中国商品房市场供给体系的主体，要占到房地产市场总量的75%；廉租房占住房建设总量的5%左右，以满足收入最低的困难户的需求。所以经济适用房的大量建设也是非常必要的。第四，房租管制。借鉴德国的成功经验，无论是廉租房还是普通出租房屋，应建立房租透明制度，由专门的住房管理机构进行价格限定，防止房租飞价上涨，防止出现买不起房子也租不起房子的问题出现。（3）充分利用媒体舆论监督。21世纪是信息时代，我们应该充分利用媒体舆论以及各种方法进行监督。运用媒体监督是一个很好的监督方法，一经发现立即曝光，法律也将对其严惩不贷。
除了上述保障方式还应加强各种配套手段的综合运用，如进一步完善金融政策，扩大融资渠道，为多元开发住房建设给予金融支持；经济适用房价格偏高的地区可向职工发放住房补贴；发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设等。总之，一切可以帮助解决我们的“住有所居”问题的方法都可以考虑为我们所用。只有这样才能尽早的解决这个难题，让中低收入群体有家可归，有房可住，也只有这样才能稳定社会的秩序，更好的进行经济建设，使我们的国家更加富强、繁荣昌盛。
参考文献
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[4]王方．我国住房保障制度的建设与发展[J]．企业导报．2010（5）
关键词：住房保障；分析
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
1 住房保障制度的概念及特点
1.1 住房保障制度的概念
住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会的发展、居民收入的两极分化及住房政策的改变而产生的，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。
1.2 住房保障制度的特点
1.2.1 全民性。全民性一方面是指任何一个社会都有住房保障问题，不仅现代社会有，古代社会也有；不仅资本主义国家有，社会主义国家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一个社会成员的切身利益，是广大人民群众普遍关注的问题。
1.2.2 互济性。互济性是指人们在社会生活中互相接济，包括自发的及非正式的相互帮助与直接参与者的利益合作。如住房公积金，既为他人提供帮助，又享受他人为自己提供的帮助。
1.2.3 福利性。福利性是指住房保障必然给被保障对象带来一定的生活补偿，物质文化待遇以及其他派生收入。这是住房保障的一个重要特征。
1.2.4 安全性。社会保障作为一种社会安全制度，是通过对人们基于生活的保障，向社会成员提供一个安全保护。
2 我国现有的住房保障体系
2.1 经济适用房制度
是由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，适合于中低收人家庭承受能力、具有社会保障性质的政策性房。
2.2 廉租房制度
所谓廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能，以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式为货币补贴和实物配租相结合。
2.3 公积金制度
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金制度是国家用法律手段、经济手段和行政手段对住房基金进行强制性储蓄，并由政府集中支配，定向用于住宅融资的管理制度。它是实现住房实物分配向以按劳分配为主的工资货币化转变的有效形式。
2.4 公租房制度
公租房是指以政府为主导，由政府投资或提供政策支持建造的，以较低租金租赁的政策性公共住房，租住对象为达不到廉租房申请要求，短期内又没有能力购买商品房或经济适用房的“夹心层”群体，它是现有保障性住房结构体系的完善和补充。
3 我国住房保障存在的问题
我国的住房保障体系虽然已基本建立起来了，然而在实际的运行中，具体的实施方式、住房金融及法制保证方面都存在着相当多的问题。
3.1 经济适用住房存在的问题
3.1.1 定位不清晰。《房改通知》中明确了经济适用住房的地位，在国发[ 2003年] 18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中除强调经济适用住房外，又增加了一条“要增加普通商品住房的供应”。在2005年[2005]26号《关于做好稳定住房价格的意见》中对于改善住房供应结构中又强调了“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房为主”。这就与《房改通知》中确立的我国经济适用住房供应为主的供应体系相互矛盾，这也给许多地方不建或少建经济适用住房提供了很好的借口。
3.1.2 供应数量远远不足。近几年来，在需求和成本的推动下，全国商品住房价格不断上升，开发商在高额利润驱使下，大量开发建设中高档、大户型的商品房，中低价位的商品住宅供应明显不足，许多城市中低价位商品住宅只占供应总量的10%左右。
3.1.3 经济适用住房分配环节不规范。经济适用住房的分配也是近几年来争议较大的一个方面。许多地方经济适用房的分配管理不到位，甚至是由开发商负责审查购房资格，分配的程序不透明，分配的标准不公开，分配的秩序不规范，使得“走后门”之风盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于门路不多，往往无法取得购房资格。
3.2 廉租房存在的问题
3.2.1 廉租房发展不平衡，总体覆盖面过低。由于廉租房是针对城镇最低收入户的住房保障制度，各地的经济发展水平差异较大，导致了保障的标准和覆盖面存在着较大的差异。各个地方在补贴对象的标准与补贴水平上存在较大差异。
3.2.2 廉租房的资金来源存在问题。当前影响廉租住房工作向前推进的最主要障碍就是资金瓶颈问题。除少数城市建立了制度性的财政资金供应计划外，大多数的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道，由于这部分资金灵活性较大，后续资金没有保证，致使这些城市不敢推行租金补贴的保障方式。
3.3 住房金融发展迟缓
随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。
3.3.1 公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因而失去了申请公积金贷款的基本条件。这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠，这显然与建立公积金的初衷相违背了。
3.3.2 政策性住房金融体系不完善。我国目前除公积金外，尚未有第二种直接面向中低收家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房的能力。
3.4 住房保障法制不健全
从综合性法律来看，在我国的《宪法》和《民法通则》中都没有公民住房权利的任何相关规定。从专门性的法律来看，我国至今还没有出台一部相关的专门性住房保障法律，大多数存在的都是以政府的红头文件、政策、规定、办法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障体制的强有力的法律依据，住房保障工作缺乏规范性和稳定性，也缺乏应有的权威性，使政府许多住房保障的具体措施不能得到很好的落实。
4 完善我国住房保障体系的措施
4.1 加强住房保障立法，将住房保障法制化
应通过全国人民代表大会立法，制定统一的住房保障法，对居民拥有适当住房这一权利加以规定和保护，明确规定居住权是公民权利的重要组成部分，保障居民的基本居住条件是政府职能的基本要求，从而不仅为建立住房保障制度及其相关政策措施的采用提供法律依据，而且也对居民享受有关住房保障待遇以及由此形成的其他财产权利与非财产权利给予法律保障和支持。
4.2 规定多种住房保障资金的来源渠道
要对住房保障资金来源进行规定，确保住房保障制度的实施有稳固的基础，可规定以下方式拓宽住房保障资金的来源渠道：加大财政补贴力度；以公共财政为基础建立专向基金；完善住房公积金制度。
4.3 建立和完善住房供应体系，满足不同层次人群的需求。
由于保障对象的收入水平千差万别，住房市场的供给和需求状况也有所不同，所以住房保障体系也应按层次进行划分，并灵活地适应不同保障对象的不同需求，提供不同的保障标准。
4.4 大力发展公共租赁住房
加快制定公共租赁住房法规，多渠道筹集公共租赁住房房源，建立合理的公共租赁住房产权与收益分配制度，确保保障对象的保障待遇，同时确保公共利益，确保公共租赁住房制度的健康运行。
参考文献：
[1] 孔宏.住房公积金的社会保障作用[J].煤矿现代化，2005（4）.
住房保障体系在不同国家，名称各有不同，做法也有差异，但主要经验相通，即坚持市场运作的同时，由政府介入并设立专门机构。由政府牵头建立并完善住房保障法律体系，完善保障性住房的供应和退出机制。 美国：分类供应制
美国住房保障政策的基本思路是，市场机制与政府干预相结合，既有政府适度的社会保障，又由居民尽其所能负担住房消费，形成了“分类供应”的住房体系。
这一体系对占住房总数20%的高收入者供应商品房；对占62%的中等收入者提供相当于我国普通商品房的“社会住宅”，其价格由市场调控，并辅以政府干预；对占18%的低收入者，由政府提供租金优惠券，由他们自行去市场租住在政府规定的房租标准线以下的“公共住房”，房租超过家庭收入25%的部分由政府补贴。
公共住房除由政府开发、管理，政府还通过优惠政策鼓励私人机构或非营利组织向低收入家庭提供相当于我国廉租房的租赁型公共住房。
为避免公共住房过于集中，从而产生贫民窟、居住隔离、社会排斥等一系列的社会问题，美国政府从1973年开始改变集中建设公共住房，转而提出分散低收入者住房、改善社区质量的住房政策，由政府向符合标准的低收入家庭发放住房补助券（租金优惠券）。
2003年，美国又颁布了补助无房户买房的法案，凡有能力支付月供款，但无力支付首付款的美国家庭，均可申请低收入家庭特别资助，政府将为他们交纳首付款和办理房屋过户手续所需的有关费用。
由于当时房地产市场向好，各个银行和金融机构也将资金贷给一些资质比较差的借款人。然而，当美国房地产市场开始下行时，一些次级贷款的借款人开始违约，引发了重创美国经济的次贷危机。
美国的保障房在建之前，已经很清楚是给哪一个目标群体建设的。也就是说，在美国不同的地区（通常是一个都市区），有不同的地区中等收入（AMI），这由联邦根据普查数据确定。
目前，美国政府并不是直接参与保障房建设，相当一部分都由非营利组织来建，但是政府会投入大量资金予以支持，比如政府会提供50年的无利息贷款或补贴。
国外大多数国家为保证住房保障体制的运行具有可持续性，充分考虑和有效保证政府的财政支付能力，通过制定和实施灵活多样的财政补贴及税收政策，直接或间接为保障性住房提供资金支持。
美国政府将政府收入的主要来源房地产税作为保障性住房长期稳定的财政来源，并且允许公共住房开发商按照市场利率从私人金融机构进行贷款，但只需按1%的贷款利率进行支付，差额部分由联邦政府贴息，从而吸引了大量的房地产开发商从事公共住房项目的开发。 德国：住房保障法制化
国外大多数国家都颁布了有关住房保障的专门性法律。德国住房保障制度突出特点是高度法制化，有关法律主要包括：
1950年颁布的《住房建设法》规定，鼓励政府资助社会住宅建设。凡是纳入社会住宅建设计划的项目，在投资补贴、土地供给、贷款、税收等方面给予优惠和支持；政府控制社会住宅租金水平，使其适合低收入家庭的负担能力，同时给予经营者贴息和税收优惠，并弥补低租金造成的损失；限制社会住宅使用范围，只有符合条件者才能申请。
对自有住宅进行扶持和鼓励，提供建设用地、贷款担保和利息补贴、给予税收和其他收费减免，并为住宅建设储蓄提供补贴。
1960年颁布的《终止住宅管制和保障社会租住权法》规定，逐步放开住宅市场，为商业住宅开发建设创造条件。
1961年颁布的《工人置业促进法》规定，雇主要为工人购置和修建自有住宅提供补助。
1965年颁布的《住房补贴法》规定，给低收入家庭发放住房补贴，从经济上保证他们能够得到基本住房条件，住房补贴的资金由联邦和州政府各承担一半。
1971年颁布的《租房法》，通过对解除合同与租金提高的限制，保护承租人的利益。
1976年颁布的《住宅现代化促进法》规定，对旧住宅的现代化改造、维修、扩建和重建给予补贴和税收优惠。
1992年颁布的《住宅储蓄法》规定，住房储蓄银行所吸纳的资金及储户的还款必须专款专用，不得用于风险交易，以保证住房储蓄银行的安全经营。 新加坡：建屋发展局
新加坡居民住房问题的解决得益于其实施的“居者有其屋”住房保障政策，通过建屋发展局这个专门机构的运作，由住房公积金政策提供强大的金融支持，以及政府的扶持和严谨的住房分配、管理制度，解决了新加坡的住房保障问题。
新加坡的公积金制度建立于1955年，所有新加坡公民和永久居留居民都必须参加公积金储蓄。政府将一部分公积金用于组屋建设，或购买政府为住房建设贷款和补贴而发行的债券，间接支持组屋建设，并支持居民利用公积金存款购买公共组屋。
关键词：住房公积金；住房保障；作用
前言
住房公积金是企业事业单位为员工缴纳的住房储蓄金，它的作用就是为员工在买房的时候进行帮助，带有一定的强制性特点。住房公积金的出现是我国城镇住房制度的一项改革，能对民众在买房的时候提供一定的资金支持。因此对住房公积金的住房保障作用来进行深入分析，找出影响住房公积金的因素和住房公积金的实践价值。
一、住房公积金制度起到的作用
（一）增强员工的房屋购买力
对于人民的生存和发展来说，最重要的保障就是有一个属于自己的房子，早在党的十七大报告中就提到，要从根本上解决人们的住房问题，这也说明民生问题对国家的影响是非常大的，住房公积金已经成为我国的一项重要社会保障体系，在强制缴费和长年累月的积累下，民众的买房能力大大提升。住房公积金的利率明显低于商业银行，减轻民众的还款压力。
（二）支持了公租房和廉租房的建设
最近几年，国家对公租房和建租房的关注度也与日俱增，这项工作的顺利开展需要大量资金的支持，而住房公积金的其中一项重要作用，就是对公租房和廉租房的建设进行资金支持。在公积金的工作开展中，就要将公积金的安全运作、资金保障纳入工作的重点，尽最大的努力为中下等收入的职工提供住房优惠，使这一类职工能充分的享受到国家提供的优惠政策。
（三）促进住房的货币化发展
住房公积金的问世在一定程度上减轻了民众的买房压力，增加了买房的信心，对住房建设工作的开展打下了坚实的基础。提高职工的住房消费水平。住房公积金制度的开始实施，就取得了显著的成果，我国民众的消费心理也得到了改变，不在担心因为还不上住房贷款而不敢买房。因为住房公积金本身就带有强制性，所以就要求单位集体必须为员工缴纳公积金，这就在很大程度上解决了民众的住房问题，促进了住房制度的货币化发展。
二、影响住房公积金保障作用的因素
（一）住房公积金的收益率问题
从住房公积金的问世，我国的这项制度就存在的一些欠缺。我国住房公积金缴存的对象往往是国家机关和大众型企业，很多民营企业没有参与其中，这就无法发挥住房公积金的作用，所以在实际运用中，公积金账户的资金收益并不高，而且有资金贬值的情况发生。
（二）地区收入差异过大
住房公积金是根据职工的工资比例来进行收缴的，由于各个地方的收入水平不同，公积金的储存率也出现了差异。经济发达的地区人民购买力强，公积金的储存率也高，对公积金的使用情况也非常的好，还有一些发展的好的企业公积金的储存率也比较高，但是我国一些发展缓慢的地区，因公积金的储存率低，使用公积金的现象也非常少。各个地区收入差异太过明显，这种差异还没有向好的方向发展。
（三）金融优势不明显
目前各种商业银行之间的竞争已经进入了白热化的状态，银行为了提高自身的竞争力，对住房贷款也越来越重视，针对这一情况银行制定了不同的优惠利率，虽然公积金贷款比商业银行贷款有着更优惠的利率，但是公积金的制度比较强硬单一，没有商业银行的灵活性。
三、提高住房公积金的保障作用的有效措施
（一）提高资金收益
随着城市的发展，房价越来越高已经成为了一种必然趋势。但是收入高的人群还是不多，普通民众面对高昂的房价，只能选择望而却步。住房公积金的实施能够给普通职工家庭提供资金支持，这给了民众买房增加了信心。要使住房公积金发挥最大的保障作用，就要先解决现阶段公积金上存在的弊端，促进制度的改革，在改革后住房公积金的服务定位更加明确。要做好公积金账户的管理、增值、保险和补贴工作。改变资金的存款利率，进一步的提高资金收益。
（二）加大覆盖力度
全国的大数据显示，只有60%的人才能享受住房公积金。从数据中可以看出很多职工是无法享受这一制度的，说明先阶段政府的相关政策还不够完善，一些个体工商户和农民工一直都o法享受这一制度。基于现状，政府需要对这一情况展开深入的调查，通过建立合理的制度来提升住房公积金的使用率，使更多的人能享受公积金的福利待遇，加大人民群众对公积金的重视程度，在买房的过程中不忘公积金这一福利政策。
（三）严格进行管理监督工作
住房公积金的工作效率决定于公积金部门的监督管理。公积金部门的监督管理必须将自身的职责发挥到工作中去，制定出完善的监督方案。而住房建设部门和财政部门也要对公积金的管理部门进行监督，制定出工作绩效来进行考核，使住房公积金管理制度能顺利的落实。
（四）合理的宣传
住房公积金是解决职工住房问题的重要渠道，现代很多人们对于住房公积金的了解不够深入。导致住房公积金不能很好的发挥其应有的作用。所以对住房公积金进行合理的宣传是很有必要的，宣传的形式方面也要多种多样，这样能达到良好的传播效果。让大众都对公积金的政策优势和作用有进一步的了解、尤其要针对林场等单位的合同工、临时工的宣传，鼓励各个范围缴存公积金。严格按照政策法规的要求来制定系统的公积金缴存体制。在全国范围内加大执法力度，使公积金能帮助更多的买房人民。
（陕西晨光建筑设计研究有限公司 陕西 西安 710000）
【摘 要】文章对保障性住房设计中的一些问题，以笔者亲力亲为的实践提炼，提出了保障性住房设计在有限空间内，从理论到实践的具体设计思考与运用。?
关键词 保障性住房；实用；经济；美观；设计精细化
Affordable housing design one， two， three
Zhou Fu-tao
（Shaanxi dawn of Architectural Research Ltd Xi’an Shanxi 710000）
【Abstract】Articles of affordable housing design problems， the practice of refining the author hands proposed affordable housing design in a limited space， from theory to practice and application specific design thinking.
【Key words】Affordable housing；Practical；Economy；Beautiful；Design refinement〖FL（〗
随着我国工业与信息经济快速发展，城市化速度逐步加快。为了改善我国中低收入者的居住环境，中共中央和国务院提出了大力建设保障性住房的政策，更加导致了我国社会主义市场经济条件下的城市化迅速发展，笔者从事保障性住房设计多年，对自己的点滴设计实践中一些问题，提出来与读者诸君商榷。
1. 保障性住房需求的特殊性
目前我国的住房保障供应体系包括公共租赁房、经济适用房、廉租房、两限房等政策性住房 。保障性住房相对商品房有其特殊性，首先，体现在保障性住房群体对基本居住空间的要求上，以尽可能低的住房成本实现其基本的居住功能并达到一定的舒适性，而不在乎一定要多大面积，多高档的装修。其次，保障性住房群体的家庭结构、年龄段组成是不尽相同的，设计人员应该以此为依据保证住房能满足每个家庭成员的居住要求。因此，我们应该考虑到其特殊性，使设计方案有利于推广，并且能适应实际的需求。
2. 保障性住房设计分述
2.1 实用。
平面布局根据不同家庭结构之间的比例和家庭成员的年龄构成来确定不同户型各自所占比例和所处楼层的位置等。如将老年人、残疾人的户型布置在建筑的底层或二层等相对低的楼层。户型设计力求室内交通流线清晰，避免迂回，减少不必要交通面积。同时尽量减少穿越交通，保证各使用空间的完整，以利于家具设备的布置。室内空间须尺度适宜，满足人体在室内活动的舒适性，基本空间的使用面积指标，日照、通风、采光等外部环境条件要遵循住宅建筑设计规范的相关要求。?
2.2 〖JP3〗经济。
针对保障性住房的基本特征，要求严格控制面积，减小面宽，增大进深，优化结构，控制成本，以有限的资源最大限度地解决需要帮助人群的住房问题。因此，设计方案必须做到标准化、模块化，综合利用所有可以利用的空间，同时减小公摊面积，厨卫集中布置，降低造价。
2.3 节能。
保障性住房要满足建筑节能设计标准要求，体型系数越小对建筑节能越有利，因此，建筑平面应尽量减少凹凸和转角以减少建筑外表面积。同时采用合适的窗墙比，提高护结构的保温热性能来实现节能的目的。?
2.4 美观。?
（1）由于保障性住房成本及空间的有限，我们应尽量采用简约的设计手法，干净有力的表现现代居住建筑的区域和个性风格特征。立面同样采用标准化设计，有节制的选用区域性建筑符号，制作建筑装饰性构件，实现建筑物的个性化，同时利用建筑功能空间的楼梯、阳台、飘窗等充分体现简洁规整、实用经济的保留历史特色的现代风格。选用暖色调，使建筑表现出乐观、积极、向上的生活态度。?
（2）由以上几点可以看出保障性住房受到设计成本、适用区域人群特点、户型面积等多方面因素影响，表现出户型面积小、使用空间紧凑、小区规划容积率较高等特点。但设计者不能因为客观理由而主观的降低设计标准，如何完成一套高质量、低成本的建筑设计方案，是必须面对的问题。借鉴国外保障性住房的建设经验，针对保障性住房设计特点的明确性，采用精细化设计，不仅可以控制成本，由于在设计之初，对各个影响因素考虑比较周全，从而提高了保障性住房的使用效率和居住品质。
3. 保障性住房套内空间的设计精细化
〖JP3〗住宅的套内空间一般包括门厅、起居室、厨房、餐厅、卫生间、卧室、书房、储藏间、阳台等等。保障性住房因为其套型面积受到限制的缘故，对部分非必要的功能进行优化，根据各功能空间的特点进行精细化设计。
3.1 套内各主要空间的设计精细化。?
（1）起居空间：由于保障性住房的套型面积限制，在起居空间作为家庭聚会、休闲、待客的场所，甚至还兼做卧室时，墙面要尽量的考虑多方式布置家具的可能。同时起居空间往往处于户型中部，较难获得自然采光和通风，应尽可能分配给起居一部分对外采光的面宽。当起居无法实现自然通风、采光时，可通过开设高窗、改变与起居相邻空间的隔墙为透明材质、靠近外廊布置等方式为起居增加间接采光，改善起居空间的舒适度。?
（2）厨房空间：面积较小的厨房台面尺寸需满足基本操作要求，尽量留有完整墙面以利于安装橱柜和台面，同时在洗涤池和炉灶的周边要留有一定放置物品的台面，以便于操作。合理确定厨房门的位置，以利于提高厨房内空间利用的高效性。?
（3）卫生间空间：卫生间内尽可能保证干湿分区，鉴于卫生间面积有限，淋浴位置难以设置为独立空间，设计中尽量将淋浴空间靠角落设置，是湿区在内测，同时需考虑设置浴帘的位置。卫生间设计需考虑设施设备的布置，管道和风道尽量靠承重墙设置，方便以后住户的改造。?
（4）卧室空间：卧室尺寸的设定要注意床的多样化布置方式，尽量考虑多种需求的可能性；
此外，设计时应考虑用餐空间的独立性，如果难以实现，在面积较小的空间中设计折叠的桌椅既节省空间又有扩展性；保障性住房中由于面积限制，门厅往往设置困难，但应尽可能设置鞋柜，并留用一定空间。?
3.2 局部空间的精细化思考。
保障性住房的面积偏小，在套内对各种功能空间进行有效的组织安排是非常必要的，同时将一些细小的功能融入到大空间中，可提高套型的舒适度。?
（1）空间的细部利用；飘窗是由内部突出到外部额空间，比普通窗户的窗台要低，在有限的面积中充分利用飘窗，可以将其设计为娱乐、休息空间，提高户型居住品质。（但在保障房中设置飘窗难度较大）；设计时应考虑将储藏功能与一些不容易使用的空间结合利用，提高房间利用率。?
（2）空间的“弹性”设置，应该满足空间分割及家具摆放的多样性；并且当套内面积较为紧张时，可以考虑设置一个多功能半间房，兼做临时卧室、书房、餐厅或者储藏室。?
（3）交通空间、用餐空间、起居空间、厨房与卫生间的复合利用。
农民工城市住房无保障
农民工和城市的其他劳动者不同，他们是一个非正式、非固定、收入低廉、无城市户口、无城市居民待遇的群体。
据国家统计局数据显示，超过50%的农民工住在工棚、集体宿舍或工作地点，这些住所很少有独立的厨房、卫生间，电线到处，存在很大安全隐患。有超过10%的农民工在城里没有住所，只能每天往返于城郊之间，回农家居住。而近40%有能力租房的农民工，他们的居住情况也非常糟糕。由于工资低，租金便宜的地下室、“城中村”成了他们的首选，然而空气污浊、气味刺鼻、墙体破裂、垃圾成堆，这样的居住环境只能用脏、乱、差来形容。
同时，我们应当看到，农民工对城市住房的需求量相当大。据国家统计局数据显示，截至2011年，全国农民工总数超过2.5亿，且呈增长态势。而根据国务院发展研究中心的大规模调查，80%的农民工希望留在城镇。照此推算，在今后20多年里，会有上亿个农民工家庭在城镇居住。
保障房涵盖农民工是题中之义
在我国改革开放的进程中，农民工已成为一个不容忽视的社会群体。解决农民工的住房保障问题，是政府的历史责任，意义巨大。
农民工为城市建设、社会发展创造了巨大的财富，出于公平的角度，他们理应享受到和市民同等的各项基本权利与待遇，保障房的居住权就应在其中。中共中央党校学习时报社副编审邓聿文表示，“农民工从工棚走进保障房，我认为这是一种进步”，有一点是毋庸置疑的，那就是与工棚、城中村等相比，保障房确实能提高农民工的生活质量，这应当视作是社会文明程度的提升。
鼓励农民工以家庭为单位向城市流动，并在城市安家落户，还有利于促进农民工到市民的事实性身份转换。2012年12月27日，国务院副总理在江西九江调研时强调，建保障房有利于抑制房价过快上涨，防止抬高城镇化门槛，这样农民变市民才有希望。此举还有利于进一步打破城乡二元分割的壁垒，保证我国城市化在加速中健康有序进行。如何覆盖农民工亟待思考
要确保农民工在城市享受到保障房居住权，需要通过体制机制改革和出台相关政策。
