时间：2023-09-13 17:14:23
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇增值税的税收筹划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
对于税收征纳双方而言，需要及时转变落后的价值观念，通过良好的税务筹划，可以实现征纳双方双赢的局面。对于企业而言，通过实行税收筹划，能够降低企业成本，经济效益也才更高，对于国家而言，能够实现长远利益的增长，企业自实行税收筹划后，能够优化生产经营的方法，有效提升内部生产力，促进企业的稳定发展。能够为国家财政长期收入提供可靠保障。并且通过实行税收筹划，可以在国家与企业间形成和谐征纳关系，避免发生企业漏税、偷税等违法行为，从根本上让国家财政收入规模最大限度得到拓展。
二、协调好企业与相关税务机关的关系
一是加强与中介机构间的联系。在税务中介机构中，税收筹划人员通常有着很高的综合素质，实践经验比较丰富，能够较快全面、准确掌握企业纳税状况、内部管理情况、生产经营现状等信息，对税收筹划工作的开展更为有利。因此，企业要加强与税务中介机构间的联系，在开展税收筹划工作时借助税务中介机构的丰富经验；二是要协调好与主管税务机关间的关系，对于税务机关要充分信任，在缴纳税收时严格以税务机关设定好的标准为准。当然税务机关也应给予企业充分信任，与企业间构建起有效税收信息与沟通渠道，与企业的关系要协调好，这样才有利于更好进行税收筹划工作。
三、企业增值税税收筹划的创新设计
一是设置增值税筹划，在这个过程中要确认好所选择的一般纳税人与小规模纳税人的身份。通常来讲，一般纳税人基本税率=17%、低税率=13%，而小规模纳税人征收率=3%。二是企业购进阶段的增值税筹划。这一时期主要考虑购货对象与购货时间。在选择购货时间时要对买方与卖方市场加以考虑，而在选择购货对象时，因为抵扣制度并不在小规模纳税人中实行，并且有着极大的选择难度，在购货环节中，一般纳税人的购货途径是同一般纳税人的销售方。三是销售过程中的企业增值税筹划，必须选择合理的销售方式，妥善处理混合、兼营两种销售行为的关系，代销、折扣是两种最基本的销售方式。本文以折扣销售为例，某商城市增值税一般纳税人，主要选择了两种不同的促销方法：方案一：购满600元返100元现金。方案二：八折优惠，扣除折扣后销售额为500元。假设该商品成本为200元，问应该采取哪种销售方案？方案一：增值税=600÷（1+17%）×17%-200×17%=53.18（元）方案二：增值税=500÷（1+17%）×17%-200×17%=38.64（元）故而要选择方案二，同时在设计税收筹划时要对方案二加以考虑。
四、增值税税务筹划方案设计保持适度的灵活
由于企业处于不同的经济环境，再加上税收政策和税务筹划的主客观条件在不断变化中，这便要求税务筹划方案设计尽量保持适度的灵活性。国家税收制度、税法、有关政策的变化，企业税务筹划过程中需要重新审查和评估税务筹划方案，定期更新筹划内容，采用有效措施降低风险，确保达到税务筹划目标。税务筹划是一项重要的财务决策，如果无法实现税务筹划的目标，税务筹划便不会有利可图，这样的决策也是不科学的。适时调整税务筹划方案的灵活性，及时改变经营决策，防止增值税税务筹划经营风险的产生。
五、完善增值税税收筹划环境
1.经济环境
税收筹划在开展前，企业筹划者能够知道生产经营活动是在何处开展的，是在高新技术区、还是沿海经济开发区、或者是西部开发区。企业在某地区进行投资时，主要对当地基础设施、劳动力价值、金融环境、外汇管制、技术条件以及原材料供应情况等方面进行考虑，同时也要对各地区税制的不同进行考虑。对于不同行业领域而言，税收征收政策有着很大的不同，企业筹划者在进行税收筹划工作时，以不同的要求、行业以及政策等为筹划前提。所以，完善增值税税收筹划经济环境，有着十分重要的作用。
2.法律环境
【关键词】 新条例;增值税;税收筹划
一、增值税纳税人身份选择的筹划
(一)新条例相关内容解读
新修订的条例降低了小规模纳税人的标准,将工业和商业小规模纳税人销售额标准分别从100万元和180万元下调为50万元和80万元,降低了增值税一般纳税企业的准入门槛。一般纳税人在国内销售货物、提供应税劳务和进口货物适用的基本税率为17%,特定货物销售或进口货物适用的优惠税率为13%;并将小规模纳税人在国内销售货物和应税劳务适用的征收率由原来的6%或4%统一调整为3%。
(二)筹划思路
由于不同纳税人之间存在税负差异,因此可以采取转变纳税人身份的办法合理节税。一般情况下,小规模纳税人的税负略重于一般纳税人,其原因在于,选择一般纳税人可以将进项税额抵扣,尤其是当应税销售额增值率较小时,一般纳税人的税负明显低于小规模纳税人的税负。但这也不是绝对的,小规模纳税人的税负不一定在任何情况下都比一般纳税人的税负重。在销售额既定的情况下,小规模纳税人应缴税款已确定;但一般纳税人的应缴税款还需依据其可抵扣的进项税额,可抵扣的进项税额越大,应缴税款越少;反之,可抵扣的进项税额越少,应缴税款越多。在对一般纳税人与小规模纳税人的税负进行比较时,增值率就是一个关键因素。在增值率达到某一数值时,两种纳税人的税负相等,这一数值被称为无差别平衡点增值率。当增值率低于该点时,增值税一般纳税人的税负低于小规模纳税人的税负;当增值率高于该点时,增值税一般纳税人的税负高于小规模纳税人的税负。
(三)具体筹划
设X为增值率,S为含税销售额,P为含税购进额。假定一般纳税人适用税率为17%,小规模纳税人征收率为3%。
一般纳税人应纳增值税=(S/1+17%)17%-(P/1+17%)17%
=S(X/1+17%)17%
小规模纳税人应纳增值税=(S/1+3%)3%,令二者相等,则X=20.05%,即一般纳税人税率为17%,小规模纳税人税率为3%。当增值率为20.05%时,两者税负相同;当增值率低于20.05%时,小规模纳税人的税负重于一般纳税人的税负;反之,则小规模纳税人的税负轻于一般纳税人的税负。用同样的方法,可以计算出一般纳税人销售税率为13%的商品,与小规模纳税人征收率为3%的含税销售额的无差别平衡点增值率为17.65%。通过以上计算可得出结论:在企业初始设立时,应测算企业的销售增值率,若增值率高于无差别平衡点增值率,可以通过企业分立选择成为小规模纳税人;若增值率低于无差别平衡点增值率,可以通过合并选择成为一般纳税人。
(四)注意问题
以上关于增值税纳税人身份的筹划只是一个简单模型的分析,在企业实际操作时,还需注意几个相关问题。
1.对符合一般纳税人条件,但不申请办理一般纳税人认定手续的纳税人,应按销售额依照增值税率计算应纳税额,不得抵扣进项税额,也不得使用增值税专用发票;
2.企业财务利益最大化的要求,限制了企业做小规模纳税人的选择权;
3.企业产品的性质及客户类型也决定着企业进行纳税人筹划空间的大小。
二、购入固定资产的税收筹划
(一)新条例相关内容解读
新条例规定,自2009年1月1日起,增值税一般纳税人新购进设备所含的进项税额并取得抵扣凭证,允许抵扣其新购进设备的进项税额,未抵扣完的进项税额结转下期继续抵扣。但小汽车、摩托车和游艇不包括在可抵扣的范围内。
(二)筹划思路
此项调整对增值税纳税人无疑是一项利好政策。因此,企业在新增固定资产时应根据自身实际情况适当增加外购机器设备比例,减少房屋、建筑物的购置,以达到少缴增值税的目的,实现增值税节税利益。同时,由于新购进机器设备所含的增值税进项税额可以抵扣,因此企业可以在不影响正常经营的前提下,合理选择购进机器设备时的时间,以尽量延迟增值税缴纳时间。
(三)具体筹划
例:甲企业2009年4月销项税额为100万元,购买固定资产以外的货物进项税额为83万元;2009年5月,销项税额为100万元,购买固定资产以外的货物进项税额为100万元。甲企业欲在2009年4月或5月购买一台价值为100万元(不含增值税)的设备,购买当月即可投入使用,预计生产出的产品自购进设备当月起3个月即可对外销售并实现效益。其纳税筹划方案如下:
方案一,2009年5月购进设备
2009年4月应纳增值税=100-83=17(万元)
2009年5月应纳增值税=100-100-10017%=-17(万元),本月不缴增值税,17万元的增值税进项税额留待以后月份抵扣;
方案二,2009年4月购进设备
2009年4月应纳增值税=100-83-10017%=0(万元)
2009年5月应纳增值税=100-100=0(万元)
由此可见,2009年4月方案二比方案一少纳增值税17万元,虽然方案二在2009年4月就支出了117万元(100+10017%)购进设备,比方案一早支出了1个月,但是同样也会提前1个月获取收益。因此,从纳税筹划的角度看,方案二优于方案一。
(四)注意问题
1.采购除房屋、建筑物、土地等不动产以外的固定资产,用于自制固定资产(含改扩建、安装)的购进货物或增值税应税劳务,应尽量获取固定资产的扣税凭证。
2.与企业技术更新无关且容易混为个人消费的自用消费品(如小汽车、游艇等)所含的进项税额不得予以抵扣。属于营业税应税项目的房屋、建筑物等不动产不能抵扣。
3.取消废旧物资发票作为抵扣凭证的内容。
4.本次税改,没有让小规模纳税企业享受外购设备时所支付的增值税进项抵扣的政策,但企业也可以通过调整外购固定资产的结构,达到节约房产税的目的。
三、混合销售和兼营的税收筹划
(一)新条例相关内容解读
与增值税实施细则衔接,继续维持对混合销售行为处理的一般原则,即按照纳税人的主营业务统一征收增值税或者营业税。但鉴于销售自产货物并同时提供建筑业劳务的混合销售行为较为特殊,可对其采用分别核算、分别征收增值税和营业税的办法。
另外,在兼营方面,现行政策规定,纳税人兼营销售货物、增值税应税劳务和营业税应税劳务应分别核算销售额和营业额,不分别核算或不能准确核算的,应一并征收增值税,是否应一并征收增值税由国家税务局确定。但在执行过程中,对于此种情形,容易出现增值税和营业税重复征收的问题,给纳税人产生额外负担。此次修订,将这一规定改为:未分别核算的,由主管国家税务局、地方税务局分别核定货物、增值税应税劳务的销售额和营业税应税劳务的营业额。
(二)筹划思路
增值税一般纳税人以销项税额减去进项税额为应纳税额,而营业税以全部营业额乘以税率为应纳税额。因此,在出现混合销售和兼营行为时,按何种税计算税负重,取决于增值率的高低。假定纳税人含税增值率为R,含税销售额为S,含税购进额为P,纳税人适用税率17%,适用的营业税税率为5%,则增值率可表示为:R=(S-P)/S×100%,纳税人应缴纳的增值税和营业税分别表示为:
应纳增值税=S/(1+17)17%R
应纳营业税=S5%
令二者相等,解出纳税平衡点为:R=34.41,即此时两种税税负相同。
如果增值额率大于无差别平衡点增值率,则混合销售或兼营行为缴纳营业税有利于节税;反之,缴纳增值税有利于节税。用同样的方法,可以计算出当营业税税率为3%时,无差别平衡点增值率为20.65%。
(三)具体筹划
例:甲有限公司下设两个非独立核算的业务部门:供电器材加工厂和工程安装施工队。供电器材加工厂主要生产和销售货物,工程安装施工队主要对外承接输电设备的安装等工程。某年,公司销售收入为2 800万元(不含税),安装收入为2 200万元,购买生产用原材料2 000万元,可抵扣进项税额为340万元。公司为一般纳税人,对其发生的混合销售行为一并征收增值税。因为该公司属于生产性企业,而且兼营非应税劳务销售额未达到总销售额的50%。
增值税销项税额=(2 800+2 200)÷(1+17%)17%
=795.66(万元)
增值税进项税额=340(万元)
增值税应纳税额=795.66-340=455.66(万元)
公司实际增值率=(2 800-2 000)÷2 800100%=28.57%,增值税负担较高,进行筹划后,将工程安装施工队单独组建一个乙公司,独立核算,自行缴纳税款。
筹划后得纳税情况:甲公司应纳增值税=2 80017%-340=136(万元)
乙公司应纳营业税=2 2003%=66(万元)
合计应纳税额=136+66=202(万元)
比较筹划前后,税负较低了253.66万元。
(四)注意问题
1.变混合销售为兼营行为,分别核算、分别纳税。
2.设立独立核算的专业服务公司,改变混合销售业务的性质。
除了以上几个新的变化外,新条例还将纳税申报期限由10天延长至15天,那么企业应尽量在申报期限的最后一天申报纳税,这样可以充分利用资金时间价值,获取一笔无息贷款。
【参考文献】
关键词：纳税范围 合理定价 利息支出
准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判断属于土地增值税税征税范围的标准有三：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的30%—60%的四级超率累进税率征收，其计算公式为： 土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
土地增值税在房地产开发企业的应交税费中占有相当大的比重，它税率高、税负重，因此企业应重视对土地增值税进行税务筹划。
一、房地产企业税务筹划技巧
（一）销售价格定价的筹划
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额的20%，应就其全部增值额按规定计税。在增值额略高于扣除项目金额的20%那个点，边际税率就会突增，就会造成增加的收入小于增加的土地增值税
案例1：某房地产公司开发的商品房销售价格为X，营业税金5.5%X（其中：营业税5%，城建税7%，教育附加3%）除销售税金及附加以外的扣除项目金额为2，000万元；此时，该公司所有可以扣除项目的总金额为：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581万元；如果该公司希望享受税收优惠，那么该公司的销售价格最高应在2，581万元以内，不需交纳土地增值税，此时扣除项目金额总和为2，142万元，获利439万元。
假设销售价格增加了Y，此时房产的新销售价格为X+Y，相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%Y，此时，允许扣除项目的金额=2，142+5.5%Y；增值额=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.应纳土地增值税额=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售价来取得更大的收益，必须满足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是说，其销售价格就必须高于2,764万元（2581+183）以弥补税负上涨带来的负担。
（二）代收费用的税务筹划
根据税法规，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是并入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独向购买者收取的，相应的在计算增值额时不允许扣除代收费用。虽然这两种计算方法计算出来的增值额相同，但在代收费用并入房价时，仍有节税意义。虽然代收费用计入房价中，增值额并未减少，但扣除项目却增加了，在同样增值额的情况下，使得增值率变小。
房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些费用，如城建配套费、维修基金等费用；
案例2：某房地产公司开发一栋商品房，售价4,000万元，并根据当地政府的要求，在售房时代收了500万元的各项费用，营业税金及附加（营业税5%、城建税7%、教育附加3%）为220万元，支付土地出让金和开发成本为1,000万元。
（1）如果公司将代收费用单独向购买方收取，则允许扣除的金额为1,000+220+1,000×20%=1,420万元
增值额=4,000-1，420=2,580万元
增值率=2,580/1,420=182%
增值税=2,580×50%-1,420×15%=1,077万元
（2）如果公司将代收费用并入房价向购买者一并收取，则允许扣除的金额为=1,000+500+220+1,000×20%=1,920万元
增值额=4,000+500-1，920=2,580万元
增值率=2,580/1,920=134%
增值税=2,580×50%-1,920×15%=1,002万元
显然，该公司将代收费用并入房价一并收取，可以使公司少缴土地增值税75万元。从这个案例可以看出，在增值额、增值率、速算扣除系数一样的情况下，扣除项目越大，土地增值税税额就越小，就会给纳税人带来更多的节税效益。
当然，需要注意的一点是，在增值率未超过50%的情况下，由于适用的速算扣除系数是零，所以无论代收费用是否并入房价，纳税人的税负都是一样的。
（三）利息支出税收筹划
房地产开发企业在进行房地产开发时会需要大量资金，因此，必然会发生借款利息的支出。根据《细则》中对房地产开发企业作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方式：
第一种方式为凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；即允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)×5%以内。
一、土地增值税税收筹划概述
从某种意义上说，税收筹划是一项复杂而具技术性的工程。相应地，土地增值税就是指对那些获得增值收入的单位以及个人进行合理征收的税种之一。它主要包括了对国有土地使用权予以有偿转让，土地上的建筑物、还有其它的依附物的产权这些方面。很显然，房地产企业和土地增值税之间有着不可割舍的联系。根据房地产的不同种类，土地增值税将会对它进行差别税收策略。同时，对于企业来说，税收筹划是它财务管理活动中至关重要的方面。简单来说，土地增值税筹划就是专门针对房地产企业予以设计的一种合理的税收方案。相关的土地增值税税收筹划不仅可以使房地产开发企业的税收压力得以减小，还能使企业的纳税风险降到最小化。更重要的是，它有利于房地产开发企业拥有更好的经营环境，使企业在竞争激烈的市场中更具优势，立于不败之地。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略
就房地产开发企业自身来说，对应的土地增值税税收筹划有着非常深远的意义。换句话说，在房地产行业，土地增值税收筹划是开发企业前行路上一块重要的基石。相应地，想要使土地增值税收筹划的作用得到更好的发挥，就需要采用有效的措施对它进行完善。显而易见，这也是当下迫在眉睫的事情。在房地产开发企业方面，土地增值税税收有着自己科学的筹划方法。具体来说，它主要包含了这几个方面。比如，对收入进行分散筹划的方法；以利息为基础的支出筹划方法；“临界点”的筹划办法。因此，本文作者从实际出发，对其中一些有效策略予以了探讨。
1.在房地产开发企业方面，以土地增值税的“起征点”优惠政策为基础给与筹划
在土地增值税优惠政策方面，主要指的是“起征点”政策。为了使优惠政策更具其保障性，国家还专门制定了相关的条例。它就是针对相关纳税人对那些一般而具有标准性的住房予以建设，并对它进行出售。在这个过程中，如果增值额在对应扣除项目费用20%之下，企业可以不用缴纳增值税。但是，对于这方面，房地产开发企业需要对一些方面引起注意。比如，如果房地产开发企业不仅在建设一般标准的住房，还在对其它房地产进行开发，需要对其中的增值额予以恰当地分开计算。在这个过程，对于那些没法分开计算或者无法准确进行区分的增值额，建设的一般标准住房时没有权利对这个优惠政策进行享受。
2.在土地增值税税收筹划方面，可以对相应的经营收入进行分散筹划
一般情况下，这种策略就是在房地产中，把那些能够分开予以独立解决的方面从中分割出来。比如，关于住房内部的装修。对于这方面，可以把它作为其中独立的部分，对它进行恰当的核算，就可以以两次出售房地产为媒介，对它进行纳税方面的筹划。这样也有利于房地产开发企业减少税收负担。
3、对于房地产开发企业来说，可以借助利息费用来进行科学的筹划
关键词:税收筹划;增值税;增值税筹划
中图分类号:F8
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)08-0173-01
1 增值税税收筹划概述
1.1 增值税及其特征
1.1.1 增值税的含义
增值税是对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务,以及进口货物的单位和个人,就其取得的货物或应税劳务的销售额,以及进口货物的金额计算税款,并实行税款抵扣制度的一种流转税 。增值税是对商品生产和流通各环节的新增价值或商品的附加值征收的税款,因此称为“增值税”。
1.1.2 增值税的特征
(1)征收范围广。
我国企业增值税征收范围涉及到在我国从事生产经营的所有企业,适用范围广泛,从单个企业来看,增值税征收涉及到企业生产、销售以及进出口加工、修理修配劳务的各个环节,因此,涉及的环节非常多。
(2)价外税。
价外计税是指增值税的计税基础不包含增值税税额本身。
(3)使用统一的增值税专用发票。
为加强增值税税收的管理,我国企业涉及增值税的业务活动(直接向消费者销售货物或应税劳务、销售免税货物、小规模纳税人销售货物及应税劳务等情形外)要使用全国统一的增值税专用发票。
1.2 增值税税收筹划的意义
增值税涉及到企业生产、经营、投资、销售和管理的各个环节,对企业的管理水平,尤其是财务管理水平的依赖程度很高,在税收筹划的过程中需要考虑本行业、本产品的涉及到的特殊税收政策,统筹考虑各税收筹划方案,从整体上考虑其对企业的影响。因此,要真正做好企业增值税的税收筹划客观上要求企业统筹考虑从生产经营活动的开始阶段到最后的利润分配阶段的所有领域。通过有效的增值税纳税筹划可以降低增值税的纳税基础,从而降低企业当期应缴纳增值税以及相关税种(例如城建税、教育费附加等)的绝对缴纳数额,增加企业的主营业务利润。
2 增值税税收筹划的原则
2.1 增值税税收筹划遵循合法性原则
增值税税收筹划的合法性原则是指纳税筹划要有法律依据,要在税法以及相关法律规范允许的范围内开展纳税筹划活动,这是纳税筹划的最基本原则。
2.2 增值税纳税筹划应具有统筹性
税收筹划的统筹性是指要综合考虑增值税税收筹划方案的影响,在时间上要具有前瞻性,在纳税行为发生前就做好规划和安排,注重税收筹划方案对企业的未来影响;在范围上要从税收筹划方案的整体入手,不仅要考虑增值税这一税负的高低,还要考虑对其他税种的影响。此外,也要考虑税收筹划方案对客户、供应商的影响,争取实现增值税税收筹划的共赢,才能保证税收筹划的持续性。
2.3 增值税税收筹划应注重成本效益原则
税收筹划的目的是实现企业税后收益的最大化,因此,必须充分考虑它的成本以及实施方案带来的收益。这就要求企业全面考虑税收筹划方案可能带来的交易成本,关注企业涉及的增值税税收政策的变化,对经营方式和组织结构进行调整,降低税收筹划的成本和税负。
3 完善增值税税收筹划的对策建议
3.1 营造良好的增值税税收筹划环境
企业增值税纳税筹划的外部环境包括法律环境、经济环境等,从企业的角度讲,企业无法改变法律法规以及整个经济运行情况,但是企业可以通过熟悉精通国家的增值税以及其他税收法律政策,发现本单位可以利用的税收筹划空间,密切关注国家税收的优惠政策,最大限度的减轻企业的税收负担。此外,企业要做好与税收主管部门的沟通工作,在依法进行税收筹划的基础上积极争取税收管理部门对企业增值税税收筹划方案的认同,使税收筹划方案由理论变为现实。
3.2 提高增值税税收筹划的技术水平
3.2.1 建设高素质的人才队伍
增值税税收筹划是一个专业性、技术性很强的工作,需要企业配备业务能力强、思想素质高的人才队伍才能满足增值税税收筹划工作的要求。为此,企业财务部门要做好财务人员的引进工作,提高财务人员的进入门槛,从源头上提高财务人才的整体素质。要做好财务人员的继续教育工作,特别是要对涉税人员进行定期培训,及时了解税收政策动态。
3.2.2 综合利用多种税收筹划手段
增值税税收筹划工作的税收筹划空间大,企业在实际工作中应该根据经营管理活动的特点选择适当的税收筹划手段。目前,企业可以根据自身的生产经营状况合理选择增值税纳税人类别。规范增值税进项税额扣除工作,避免因工作失误导致取得的增值税无法认证和抵扣。灵活运用和处理让利销售、混合销售等方式,细化增值税核算,熟练掌握和利用增值税缴纳的政策避免业务分类不清导致适用较高的增值税税率或者发生是同销售的情况。
参考文献
[1]艾华.税收筹划研究[M].武汉:武汉大学出版社,2006.
[2]钱光明.对增值税税收筹划方法的若干探讨[J].商场现代化,2006,(3).
增值税税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排，尽可能地取得节税利益。增值税税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提下提高企业经济效益，具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善，增值税税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。在目前的政策下，房地产企业资金来源受到限制，伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高，房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展，企业的并购更加频繁，现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障，因此，如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局，充分完全利用现有资源，在管理中合理利用资金，合理的进行增值税税收筹划，节省资金，创造节税收益，是房地产企业制胜的重要法宝。
房地产企业的增值税税收筹划有很多方式，其中利用土地增值税进行纳增值税税收筹划是其主要方式，下面我们重点介绍土地增值税税收筹划。
一、房地产企业土地增值税税收筹划简介
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。下面笔者从土地增值税的自身特点出发，结合相关的税收优惠政策，并综合考虑纳税人的整体利益，对土地增值税的筹划进行阐述。
1.纳税人
土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2.税率的计算
土地增值税按照增值额超过应扣除项目的比率，采取四级超率累进税率形式，增值额与应扣除项目的比率越大，适用的税率越高，应负担的税负越重。根据国家有关规定，四级超率累进税率额分别是：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%但是未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%及以上的部分，税率为60%。
3.应税项目和扣除项目的确定
应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入等。应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格以及其他扣除项目等。
4.房地产开发企业的土地增值税税收优惠政策
国家相继出台了一系列的税收优惠政策，具体如下：
(1)根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额为未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过应扣除项目金额的，应按其全部增值额计税
同时对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额和应税金额。
(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。
(3)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
(4)合作建房中一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
二、房地产企业增值税税收筹划的主要方式
(一)利用避免进入征税范围节税筹划
1.利用合作建房节税
合作建房方式指一方出土地，一方出资金，双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”根据以上税收优惠政策，房地产开发企业可以充分利用此项政策进行增值税税收筹划。
合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税，可大大降低房产的成本，这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下，合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权，但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务；而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房，此时，对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股，而税法中规定：“以无形资产投资入股，参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，因此，就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税，双方分得的利润不征收营业税，这样，合营企业双方都不多交营业税，均获得了节税收益。
2.利用代建房方式节税
代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中，虽然企业取得了收入，但是不涉及房地产产权的变动，其收入也就只属于劳务收入性质，所以不在土地增值税纳税范围之内，仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式，不仅可以在一定程度上减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式，在开发之初就确定最终用户，实行定向开发，从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税，大大减轻了企业的税收负担。
3.改出售为出租节税
税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以以出租的形式收回资金，由于没有发生产权变动，企业只需交纳出租房产税，这样大大节省了企业的税收负担，为企业创造了节税收益。
4.改出售为投资联营节税
按照税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税和土地增值税，而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展增值税税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方，可以考虑先以不动产投资入股，再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的，从而为企业获得节税收益。
(二)利用增加可抵扣项目进行节税筹划
房地产开发企业在进行增值税税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定：“现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的增值税税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中，都会发生大量的借款，不可避免的会有大量的利息支出，而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。
三、房地产企业在增值税税收筹划中要注意的问题
增值税税收筹划能给房地产企业带来节税收益，实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是，房地产企业进行增值税税收筹划时也有一定的风险性，因此，企业还要注意以下问题：新晨
(一)增值税税收筹划应以合理合法为前提
增值税税收筹划不可盲目的钻法律的空子，在进行增值税税收筹划时应坚持依法原则，在不违背国家的各项法律、法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期的效果和目标。
(二)增值税税收筹划应注重战略筹划
房地产企业的增值税税收筹划纳税过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划。有的房地产企业片面的认为，纳税筹划就是钻税法的空子，只对单个项目，单笔交易或者单个环节进行筹划，而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响，单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本，最终对企业产生了消极的影响。
因此，企业进行增值税税收筹划，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业日常经营的各个方面，不仅需要财务部门的工作人员的合作，还要得到企业内部其他部门的配合，才能充分取得增值税税收筹划节税效益的最优额度。
关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划；策略
税收筹划（英文TaxPlanning）,税收筹划是指，纳税人在一项经济业务发生以前，在遵守法律的前提下，运用相应的税收法律法规，以节税为目的，对其进行事先的筹划，以达减少纳税、延期纳税的目的。随着我国税收法律制度的不断完善与进步的同时，政府为了更进一步的促进经济发展，摆脱经济下行压力，不断的出台相应税收优惠政策，为企业提供税收筹划的政策上的支持；另一方面，金税三期、四期的不断完善、税收征管体系的日臻健全，进一步地规范了税收征纳关系，并因此而堵住了税收征管方面的漏洞，使得纳税违法行为无处遁形。可以说，未来的税收筹划工作具有双重目的，既要节约纳税成本，又要有效地降低纳税风险。对于房地产企业来说，营改增以后，增值税、企业所得税、土地使用税、房产税、印花税等税种都有相应的税收筹划空间，但是客观地讲，土地增值税的税收筹划空间更大。原因在于，一方面，土地增值税实施四级超率累进税率，其税负率较高；另一方面，土地增值税的纳税筹划贯穿于开发项目的始终，纳税筹划时间较长、纳税筹划环节较多，其技术性也是最强的。因而，做好土地增值税筹划工作，可以有效的降低房地产开发企业的综合纳税成本，并能够有效地规避纳税风险。
房地产开发企业土地增值税税收筹划概述
据统计，税收我国整体财政收入的90%以上。可以说，中国的经济发展、国防建设、医疗卫生、教育事业、基础设施建设都方面都离不开税收作为支持。同时，新时期下，随着我国社会主义市场经济发展的愈发完善，我国政府已经基本上摒弃了计划经济时代利用行政手段来干预经济发展的方式，逐步变成了运用经济杠杆来调节经济。而税收杠杆作为重要的经济调节手段，起到了至关重要的作用。国家可以利用税收杠杆来调整产业政策，从而优化产业结构，促进经济良性发展。对于房地产企业来说，受到国家宏观政策的影响，其各类成本日益提升，鉴于此房地产开发企业通过土地增值税优惠政策开展税收筹划，能够有效的节约纳税成本。
1.土地增值税及纳税筹划的概述土地增值税概述。纳税人在转让不动产过程中，就取得的相关收入（货币、非货币）减去税收法规规定可以扣除部分后的增值额就缴纳的税金。土地增值税的关键在于有偿转让不动产。土地增值税纳税筹划概述。土地增值税是房地产开发企业所缴纳税种中税负率较高的，其最高税率将达到增值额的60%。对于房地产开发企业来说，开展土地增值税的税收筹划，将起到节约一大部分纳税成本的作用。土地增值税纳税筹划的方法较多，总结起来包括：收入分散、适当的利息扣除、增加扣除项目金额、合理的延后土地增值税清算时点。其中：收入分散，对合同内容进行分拆，在总价不变的情况下，适度提高高增值物业的成本，根据部分城市政策，按毛坯房取得预售证产品的精装修业务和地下无单独产权车位不纳入清算范围。在这种精装业务或车位销售等业务中，将销售毛坯房与出售家电、家具和装修工程分开签订合同，这样土增税将仅就销售毛坯房征收；利息扣除，关于利息扣除问题，土地增值税相关法规规定，凡符合规定的贷款利息（亦即能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的）可以按利息+（土地出让金+开发成本）X5%之内扣除，凡不符合规定的贷款利息则按（土地出让金+开发成本）x10%以内扣除，对于房地产开发企业来说，可以很好的运用上述两点来自我掌握利息扣除方式；增加扣除项目金额，首先要明确的一点是增加扣除项目不等于虚开发票冲抵成本，而是指开发商可以适当的对于小区内的一些公共配套设施，如，绿地、植树、园林、道路等方面加大投资，以取得加计20%的扣除优惠；合理延后土地增值税清算时点。如区域内有未弥补亏损公司的，用原公司摘牌获取新项目，在涉及补缴的情况下可以与税务争取原开发项目土增税延期清算。对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。
2.房地产开发企业土地增值税纳税筹划意义有效提升企业经济效益。房地产企业经营的最终目的是实现利润的最大化。对于企业来说，如何能够通过不断的经营管理、降低各类成本费用从而实现利润的最大化，是每个地产企业管理层、财务人员都要考虑的问题。以万科为例，该公司2019年整体税负率6.83%，亦即100元收入，需要缴纳税费为6.83元，而当年的净利润率不到15%，客观地讲，房地产企业的税负率还是较高的。而房地产企业土地增值税属于价内税，即所缴纳的土地增值税税金将计入“税金及附加”会计科目，并直接冲减本年利润。因而，对于房地产开发企业来说，加强土地增值税的纳税筹划，将会为企业创造更大的利润。提升企业财务人员业务水平。新时期下，随着税制改革的不断深入，要求企业财务人员具备较为过硬的业务水平及高水平的综合业务能力。土地增值税所涉及的内容较多，其基本上涵盖了房地产开发项目的整个过程中，与企业所得税有许多近似之处。与此同时，土地增值税还涉及到税负临界点、税收优惠政策等方面，这就要求企业的财务人员在充分了解企业自身经营状况的前提下，还要对于税收制度、税收优惠政策有所了解。以上的要求，自然需要财务人员提升自身的业务水平才能实现。
3.房地产开发企业实施土地增值税税收筹划的着眼点税收优惠政策角度。税收优惠政策的使用对于土地增值税的税收筹划工作将起到重要作用。原因在一地，税收优惠政策是税收法规所给定的，允许纳税人合法利用的政策，也是最为安全的。土地增值税中对于建筑标准普通住宅出售且增值额超过扣除项目低于20%的免于缴纳土地增值税。然而，标准普通住宅的标准是由各省、市、自治区确定的。因而，对于房地产开发企业来说，若想合理的应用该税收优惠政策进行土地增值税的纳税筹划，应该以充分了解开发项目所在地的地方规定以后进行。收入角度。收入是土地增值税发生的源头，对于房地产开发企业来说，如何能够合理的谋划收入，显得十分重要。首先，可根据市场定价适度调节普通住宅的价格，以满足普通住房土地增值税的免税条件。其次，对有销售或渠道销售模式的，可要求渠道费用和费用不得开进购房款发票中，做为其它业务收入或非房收入，减少可售部分增值率，继续降低土地增值税。开发成本角度。除了收入以外，开发成本的高低也将决定着土地增值额的多少。开发成本不仅可以直接抵减收入，更为重要的是能够为下一步的20%加计扣除、三项期间费用的扣除标准提供计算依据。因而，应该重视开发成本的核算与支出。比如产业性拿地时，尽可能与政府和国土部门沟通，在总土地价格不变的情况下，将产业用地和可售部分土地成本进行区分。产业用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，继而降土地增值税。或者从提升小区品质的角度出发，通过加大公共配套设施的投入，加大绿化、植被、园区方面的投入力度，来增加开发成本。还可以将一些可以计入开发间接费用的成本支出，按照建筑面积法分摊或直接归集法计算，以最有利的方法有效增加开发成本。另外，还可以通过合理增加关联方定价的方式增加一些成本。然而，房地产开发企业增加的开发成本应该是本着客观、真实的原则进行，切不可为了增加成本而盲目的加大投入，而不计整体成本。同时，对于房开企业来说，更不能以税收筹划为由虚开发票，落入偷税陷井。利息支出角度。房地产开发企业属于资本密集型企业，项目开发过程中，尤其是项目开发前期需要资金作为支撑，许多企业选择债务性融资方式融入资金。土地增值税法规定，房地产开发费用扣除的标准有二：一方面，如果房地产开发企业利息支出能够准确计算分摊开发项目，并能够提供金融机构证明，同时利率不超过同期商业银行贷款利率的前提下，房地产开发费用=利息支出+（土地价款+开发成本）x5%，另一方面，如果利息支出无法满足上述规定，则房地产开发费用=（土地价款+开发成本）x10%。因而，对于房地产开发企业来说，应该根据上述税收制度规定，负债融资方式尽量提供金额机构证明，权益资本筹资，可不计算应分摊利息，达到多扣除房地产开发费用的目的。合作方式角度。合作建房不属于土地增值税征收范围，一般来讲，合作双方，一方出地、一方出钱，双方合作建设房屋，然后按比例分配房屋。对于房地产开发公司来说，可以结合公司实际运营状况选择合作建房。另外，关于合作建房的问题，许多地产企业也在不同程度的应用，之所以其可以不征收土地增值税，是因为其所收到的收入为劳务收入，不属于土增税征税范围。
房地产开发企业土地增值税税收筹划中的风险
1.税收筹划风险意识不足“意识决定行为，行为导致结果”。对于房地产开发企业来说，自2016年5月营改增税制改革以来，由于增值税的特性关系，许多房地开发企业将税收筹划工作的重点转移至土地增值税方面。可以说对于，房地产开发企业来说，土地增值税的税收筹划是具备一定技术含量的，若能够成功其获利空间还是较大的。然而，一些房地产开发企业在开展土地增值税税收筹划过程中，对于风险意识认识不足，没有将税收筹划风险控制在可控范畴内；部分地产开发企业虽然在税收筹划过程中注重了风险意识，但是没有将其常态化、系统化，仅停留在就事论事。总之，房地产开发企业由于对土地增值税税收筹划风险没有加以关注，为后期的土增税清算及未来的税收稽查埋下了隐患，从而导致税收风险的发生。
2.税收政策掌握不透相关企业在进行土地增值税税收筹划中，首要遵循的原则便是合法性原则，合法性原则缺失的税收筹划基本上可以视同为偷税。然而，实务中许多房地产开发企业在进行土地增值税税收筹划过程中，参与筹划的人员虽然具备了一定的专业财税知识，在处理一般性业务过程中，能够予以应对。但是，若进行深度的、综合性的税收筹划工作则有些力不从心，其问题出在对于税收政策掌握的不到位上。另外，房地产开发企业参与税收筹划人员若不能非常深入、透彻的研究土地增值税政策，也容易在具体的日常财务核算、税务处理过程中引发政策性风险，将给房地产开发企业带来税务风险。
3.税收筹划思路不清晰房地产开发企业进行土地增值税税收筹划过程中，税收筹划思路的不清晰，是导致该业务风险出现的另一重要因素。原因在于，在进行该税种的税收筹划来说，无论是收入方面还是成本费用方面都是具有较强的操作性的。纳税筹划一定要从“业务经营流程”入手来做前瞻性规划而不是单纯的从“财务处理环节”来做事后诸葛亮。但是，相关人员在具体操作过程中，由于其思路不清晰，介入时点延后，无形中给税收筹划增加了一定的难度。
房地产开发企业土地增值税筹划风险防范对策
1.提升相关人员税收筹划风险防范意识目前，我国的税收征管体系日臻健全，企业在开展税收筹划过程中，若不能很好的提升税收筹划风险防范意识，将会为其带来无尽的纳税风险。房地产开发企业在实施土地增值税税收筹划过程中，同样应该提升相关人员的税收筹划风险防范意识，以不至于因为税收筹划工作而平添不必要的麻烦。具体来说，作为房地产开发企业应该结合自身所处的行业特点，并在充分了解自身项目开发状况的基础上，搜寻所能够利用的优惠政策，为其所用。另一方面，可以成立税收筹划风险控制部门，配备一些具有税收筹划经验的人员，也可以定期聘请注册会计师、税务师来企业指导，以期达到有效规避土地增值税筹划风险、增强税收风险防范意识之目的。
2.进一步加强对于政策法规的研究土地增值税纳税筹划首先离不开对于税收政策法规的研究，如果离开了对于相关税收政策的研究，税收筹划工作很容易偏离轨道。如，营改增以后，要求房地产企业所取得的涉及开发成本的发票，要求其在备注项写明项目名称、所在地区，否则不可以作为土地增值税扣除依据。房地产开发企业在从事该税种的税收筹划过程中，要对于土地增值税及其所关联财税政策进行相应的研究。可以通过网络、与税务机关沟通、聘请专业人员讲解方式进行。同时，建议房地产开发企业对于其所制订的税收筹划方案，聘请一些专家给予评价，以确保其具备合法性、合理性及可操作性。以期实现降低税务筹划风险的目的。
一、我国房地产企业土地增值税现有筹划问题
（一）对于宏观政策的重视不够
在近几年里，国家出台了大量的房地产调控制度，主要有：“国八条”、“国十一条”等等，同时也从财政、税收等多个方面加强了对房地产企业的管理控制。面对这么多的宏观调控政策，只有少部分的房地产企业注意并重视了起来，大多数的房地产企业都没有对宏观的政策引起足够的重视。特别是对于房地产高层的管理人员来说，因为他们难以转变固有的管理思维，没有清楚的掌握了解国家的政策，导致他们在重大决策的时候往往会忽视到已有的国家政策，没有及时的抓住利用优惠政策或者做出了一些违反国家政策的行为，从而造成了房地产企业的损失。并且，因为没有足够的引起重视，导致房地产企业不能够针对新的政策作出及时的调整，这严重的影响了房地产企业的税收筹划工作，增加了企业的税负压力，加大了房地产企业税收筹划的风险。
（二）没有明确的税收筹划目标
在现有的房地产企业土地增值税税收筹划的工作过程中，只有极少部分的企业将税收筹划落实到了实际的工作当中；然而大多数的房地产企业的税收筹划工作都仅仅是停留在表面上，而没有真正的落实。相对于其他的一些工作来说，企业的土地增值税税收筹划工作有一定的难度，它不仅需要各种人员有足够的税收筹划能力，还需要它能够精确的掌握了解相关的税收政策、制度并且还能够很好的判断国家的经济走向。在实际的房地产企业的土地增值税税收筹划的工作当中，往往没有一个明确的税收筹划目标，在开展工作时缺少详细的筹划思路，税收筹划的内容、对象等都不明确；至于那少部分的企业，虽然落实了税收筹划，但是涉及的筹划内容很片面，只注意到了增值税点上的筹划，没有一个长远的税收规划，缺乏明确的税收目标。
（三）税收筹划方法掌握不够，缺乏税务风险意识
我国房地产企业目前还处于发展的阶段，所以企业在会计方面的培养上还存在许多的欠缺，特别是在土地增值税税收筹划方面的会计人才更是稀少。相对其他的税收筹划来说，土地增值税税收筹划的难度更高。所以对于筹划人员的能力有了更高的要求，但是目前的税收人员的能力远不能够完全的满足筹划工作的需求，特别是在筹划方法的掌握上，大多数的工作人员连详细的了解都没做到更别谈是熟练的掌握应用。筹划人员对于税收筹划工作的认识不够，所以在实际的工作当中很少有人能够将税收筹划真正的应用到房地产企业的土地增值税当中去。另外，部分的房地产企业因为税收筹划经验的缺乏，导致筹划人员不能够准确的找到税收筹划的切入点，不能够根据企业的实际发展需求做出适当的税收筹划。房地产企业在土地增值税税收筹划工作中还缺乏税务风险意识，这常常导致企业的税务风险增加，增大了企业的税负压力，阻碍企业的发展。
二、我国房地产企业土地增值税税收筹划改进完善措施
（一）重视国家的宏观调控政策
在我国现有的经济市场中，房地产企业面临的竞争压力越来越大，不仅国家的管控变得越来越严格，在其发展的过程当中还出现了许多麻烦的问题，这都是阻碍企业发展的主要因素。在这种情况下，房地产企业想要在这不断变化的经济市场中生存并发展下去，就需要积极的关注国家的宏观调控政策，特别是对于企业的管理者来说，要及时的掌握了解已有的宏观政策，将政策充分的体现到自己企业的决策当中，结合企业的实际发展状况进行科学合理的土地增值税税收筹划工作。另外，企业还应该对未出台的宏观政策要有一定的预测性，通过提前可靠的预测，提早的进行相应的调整，在国家正式出台后能够更早的抓住机遇，为企业带来更多的效益。同时，房地产企业要积极的开展税收筹划工作，要充分的意识到税收筹划的重要性，将税收筹划落实到实际的工作当中去，而不是停留在表面上。
（二）明确税收筹划目标
对于房地产企业的土地增值税税收筹划工作来说，企业应该在项目处理设计的初阶段就明确好税收筹划的目标；土地增值税税收筹划的工作应该要有事前规划的特点，在实际的税收工作当中，有部分的房地产企业往往是在项目正式开工之后才开始进行筹划目标的确定的。在这时企业已经错过了最佳的税收筹划时间，筹划空间较之前缩小了许多，有的筹划空间甚至不能够达到筹划的目标。所以，在房地产企业的土地增值税税收筹划工作当中，要有着明确的税收筹划目标，最好是在项目设计之前，并且完成项目的整个过程都应该涉及到税收筹划，这样才能够更加全面的更加系统的完成筹划工作；这样有利于房地产企业税收筹划空间的增大，是企业
顺利完成税收筹划目标的重要保障。
（三）加强筹划人员的素质建设，提高风险防范意识
就目前的房地产企业土地增值税税收筹划来看，现有的大部分筹划工作人员已经不能够满足现有税收筹划工作的需求。一方面是因为房地产企业在税收筹划上的经验还不是很完善，所以在人员的招聘以及政策的使用上还存在一定的缺陷；另一方面是因为土地增值税税收筹划工作的难度较大，需要筹划人员熟练的掌握相关的政策以及筹划技巧等方面的知识，同时还要对国家新的政策有一定的预见能力。所以，为了满足现有企业税收筹划工作的需求，企业应该加强税收筹划人员的素质建设。主要表现为：在进行新成员招聘时尽可能的选择已经能够满足条件的人员，其次对已有的筹划人员进行专业的培训，让其的能力可以满足工作的需求。企业管理者应该调整思想观念，树立符合新时代的管理观念，落实税收筹划工作。
房地产企业要想长远稳定的发展下去，税务风险的防范是在所难免的。面对现有的房地产企业的发展市场，因为市场经济的不稳定性以及新税务政策的不确定性，导致税务风险得到很大的提高，这对于企业的税务管理工作是很不利的。所以，在企业之后进行税收筹划工作时要提高风险的防范意识，加强风险防范机制的建设，并且根据企业的发展需求，设立专门的风险预警机制，加强风险因素的管控；明?_税务管理工作相关人员的职责，建立完善奖惩机制。还可以成立专门的风险防范小组，可以利用企业已有的风险经历建立风险资料库，风险探讨企业的风险经历，预测企业可能会出现的风险并且提出相应的解决措施以便于在风险出现时能够及时的解决，降低企业的税负压力。
关键词：税收筹划；合法性；超前性；整体性
中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X(2007)09-0038-02
税收筹划是市场经济发展到一定阶段的必然产物，并且随着市场经济体制的不断完善，税收筹划将具有广阔的发展前景。在税法规范的前提下，纳税人往往面临着一个以上的纳税方案的选择。不同的方案，税负轻重程度往往不同，甚至相差甚远。而税收负担的轻重直接关系到纳税人利益的多寡。在市场经济条件下，企业作为独立的法人参与竞争，其自身利益独立化，税收筹划必然成为企业理财工作的重点。
一、税收筹划面临的发展机遇
随着我国加入WTO和整个国民经济总体水平的提高，我国的税收筹划将面临新的发展机遇。
第一，由于我国税制将与国际惯例接轨，所得税和财产税体系将日益完善和丰富，在整个税制中的地位将逐渐提高，越来越多的个人将加入到纳税人的行列，使纳税人的总量不断增加，全社会的纳税意识会不断提高，对税收筹划的需要会越来越大。
第二，税收征管水平的提高和税法建设步伐的加快将使得更多的税源和税基被纳入所得税等直接税体系，偷税的机会日益减少、风险日益增加，使得税收筹划变得日益重要。
第三，更多的跨国公司和会计师(律师、税务师)事务所将涌入中国。它们不仅直接扩大税收筹划的需求，而且会带来全新的税收筹划的观念和技术，促进我国税收筹划的研究和从业水平的提高。
因此，结合当前的实际情况，我觉得企业应加大对税收筹划的研究，合理合法地进行纳税筹划，才能有效地降低税收成本，节省税收支出。
具体讲，税收筹划是指纳税人在税收法律许可的范围内，当存在多种纳税方案可供选择时，以税收政策为导向，通过投资、理财、组织、经营等事项的事先安排和策划以达到税后财务利益最大化的经济行为。
二、正确理解税收筹划的概念
1．合法性
税收筹划不仅应符合税法的规定，而且应符合税法立法的意图，这是税收筹划区别偷税避税的根本点。税收筹划和偷税避税的结果都是少缴税款、减轻税负。但偷税是以弄虚作假的方式实施的，不仅违反了税法的规定，更违反了立法意图，必将受到严惩，避税则是抓住税法的疏漏进行的，尽管不违反税法规定，但也违反了税法立法意图，顶多一时得逞；而税收筹划则是以税收政策为导向，不仅符合税法规定，而且符合税法立法意图。国家在制定税法及有关制度时，对税收筹划行为早有预期，并希望通过税收筹划行为引导全社会资源有效配置与税收的合理分配，以实现国家宏观政策。因此，税收筹划不仅不违法，而且作为纳税人的权利受到国家的保护。所以这为企业搞好税收筹划奠定了法律基础。
2．超前性
“筹划”就是要企业做好事先规划、设计、安排的意思。税收筹划就是要将税收作为影响纳税人最终收益的重要因素，对投资、理财、经营活动做出事先的规划、设计、安排。
具有独立经济利益的纳税人追求较低的税负和最大的税后财务利益是其税收筹划的内在动力，对不同的纳税人和不同的行为规定有差别的税收待遇，这是国家有意为企业进行税收筹划提供的外在操作空间。这两点是税收筹划得以进行的前提条件。
只有存在可筹划空间，企业才可以选择较低的税负，取得最大的财务利益；只有纳税人有进行税收筹划的内在动力，国家才可用有差别的税收待遇，从利益上诱导纳税人对自己的投资、理财、经营活动朝着国家鼓励的方向做出规划、设计、安排，从而实现国家调控政策。因此，税收筹划是实现税后利益最大化与贯彻国家调控政策的统一，必须是纳税人对其投资、理财、经营活动后，对其既定结果以及纳税义务进行事后改变。这种改变目的只是少纳税款，并不能实现国家宏观调控。要进行这种事后的改变只有采用弄虚作假的方法，势必异化为偷税行为。
3．整体性
整体性是指对纳税人而言税收筹划的最根本目的是税后财务利益最大化，即使个人税后财务利益最大化，使企业价值最大化或股东财富最大化，而不仅仅是少纳税金，使个别税种税负或纳税人整体税负的降低。这是因为税收筹划的结果――企业的税务计划只是财务计划、企业计划的一部分，税收筹划的目标必须服从以纳税人整个财务计划、企业计划这些整体目标。一种税少纳了，另一种税可能要多纳，整体税负不一定要降低；整体纳税支出最小化的方案不一定是使纳税人税后财务利益最大化的方案。
企业进行税收筹划不仅要考虑现在的财务利益，还要考虑未来的财务利益；不仅要考虑短期利益，还要考虑长期利益；不仅要考虑所得增加，还要考虑资本增值；不仅要考虑税后财务利益最大化，而且还要尽量使因此承担的各种风险，如税制变化风险、市场风险、利率风险、信贷风险、汇率风险、通货膨胀风险等降到最低。总之，税收筹划只有从财务计划、企业计划这些整体利益出发，趋利避害、综合决策才能真正达到目的。
三、税收筹划的基本思路
正确理解税收筹划的概念是正确进行税收筹划实际操作的前提。下面以增值税为例提出一些税收筹划的基本思路：
增值税的纳税义务人是在中华人民共和国境内销售货物或提供加工修理、修配劳务以及进口货物的单位和个人。
增值税是价外税，实行进项税抵扣制度，由于增值税的这些特征，导致一些原材料缺乏进项税发票的单位实际税负率偏高，致使税负不公。
某水泥生产企业根据自己的实际情况，对其增值税进行税收筹划，通过调查，由于其原材料大部分从个人手中购进，有增值税专用发票的仅占20％左右。其一年的实际税负率高达12％，使该企业由于税负太高，一直不能盈利，经过调查，财税[2001]198号《关于部分资源综合利用及其他产品增值税政策问题的通知》中对资源综合利用企业提出了相应的税收优惠政策，其第1款第4条中规定，“自2001年1月1日起，对在生产原料中掺有不少于30％的煤矸石、石煤、粉煤灰、烧煤锅炉的炉底渣(不包括高炉水渣)及其他废渣生产的水泥实行增值税即征即退的政策”，由于该企业附近工矿企业废弃不用的煤矸石较多，建议在原材料之中采用超过30％的煤矸石，并对生产工艺进行攻关，保证其质量。该水泥生产企业采纳了该策划，并且生产出合格产品并通过省经委的验收，最终获得了税务局关于增值税免税的认定，通过该项筹划，该水泥生产企业一年免交增值税及相关城建税、教育费附加达200余万元，当年便实现了盈利。
由上例可知，增值税的税收筹划主要应着眼于税收优惠政策和税率的降低，另外还可通过将增值税纳税人变换成营业税纳税人以降低税率达到税收筹划的目的。
关键词：电网企业；税收筹划；子改分
中图分类号：F23
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.23.069
2015年以来，省级电网公司积极推动所属全资县级供电公司的子公司改制分公司（以下简称“子改分”）工作进程，公司的经营模式和税务管理模式均发生了重大改变，为企业进行税收筹划，节税降本提供了决策空间。
1 税收筹划概念
电网企业的税收筹划是指公司在现行法律法规许可的范围内，对公司的经营活动、投资活动和筹资活动等事项提前筹划和安排，对多种纳税方案进行优化选择，从而递延纳税、降低税负的财务管理活动。
AD公司为省级电力公司，本次子公司改制分公司共涉及76家县级公司，对16个地区的税负水平产生重要影响。通过对增值税、企业所得税等进行税收筹划，有助于集团测定实际税负水平，为企业子公司改制分公司相关战略提供可靠依据。
2 税收筹划原则
2.1 风险规避原则
电网企业财税管理不仅受财务人员素质、日常生产经营等内部因素的影响，还受到税收政策变化、输配电价改革等外部因素的影响。财税管理强调合法性和合规性，根据税收政策的变化和省公司的工作要求，适时调整或指定财税管理方案，降低财税管理风险。
2.2 成本效益原则
电网企业财税管理经营管理活动的开展需要成本的投入，一是筹划成本，在税收筹划方案的设计过程中要投入人力，部分电网企业的特殊业务需要聘请专业人员或委托专业机构。二是实施成本，筹划方案的落实需要财税人支付相关费用，如更改或新增税收筹划业务流程需要对员工进行培训。三是风险成本，财税稽核和外部税务检查发现问题会使企业蒙受损失，甚者还有可能遭受税务主管部门的处罚。为实现电网企业降本增效的目标，税收筹划应坚持成本效益原则，合理进行税收筹划。
2.3 综合性原则
电网企业税收筹划应确立整体观念，力求税收筹划的效果长效地覆盖企业整体。电网基建、技改大修等业务的时间跨度长，占用资源多，涉及税种广，企业在对不同税种分别筹划时应充分考虑互相之间的影响，避免出现此消彼长、整体税负增加的情况。
2.4 时效性原则
部分税收政策存在较强的针对性和时效性，相关部门会充分发挥税收的经济杠杆和宏观调控作用，合理引导产业发展。在税收筹划过程中，财务人员需及时关注税收相关法律法规的变化，及时调整和修订税收筹划方案，实现经济利益的最大化。
3 电网企业子公司改制分公司增值税筹划
3.1 增值税筹划目标
AD公司“子改分”之前，市级电网公司为分公司，所属县级电网公司均为全资子公司，增值税的预征率为2.2%。“子改分”后，县级电网公司的增值税转变为按一定比例在当地预缴后再由省公司计算结补，是公司的增值税预征率仍然维持2.2%。本次增值税筹划的目标为保持“子改分”后各地区（包括市公司和所属县公司）整体税负维持现有水平，地方税收征管机关增值税收入不发生较大的波动，从而实现地方税务征管的平稳过渡，降低稽查风险。
3.2 增值税筹划测算公式与变量分析
AD公司通过以下公式测算某一地区的实际税负变化率：
Ri=ESR2×（r-17%）+WSR×（17%-2.2%）+IVATESR1+ESR2+OI+TFI
其中：
Ri：某一地区（该地区市县公司合并口径）实际税负变化率；
r：县公司增值税预征率；
ESR1（Electricity Sales Revenue）：市公司电费收入，包括电费收入、大中型水库基金附加收入、地方水库基金附加收入、重大水利基金收入、农网还贷收入，不包括农维费和农维费差额；
ESR2：县公司电费收入，包括电费收入、大中型水库基金附加收入、地方水库基金附加收入、重大水利基金收入、农网还贷收入，不包括农维费和农维费差额；
WSR（Wholesale Revenue）：市公司趸售电费收入，亦是县公司趸售购电成本；
IVAT（Input Value- added Tax）：县公司进项税额，不包括趸售购电成本对应的进项税额；
OI（Other Income）：市县公司其他各类增值税应税收入，包括高可靠性供电收入、临时接电收入、违约金收入、滞纳金收入等，按照17%缴纳增值税；
TFI（Tax Free Income）：市县公司免税收入，如农维费、农维费差额等。
AD公司子改分共涉及72家县级子公司，影响16个地区的增值税实际税负，AD公司实际税负变化率可表示为：
Rc=∑16i=1Ri
其中：
为某一地区实际税负变化率绝对值；
Rc为AD公司16个地区实际税负变化率。
3.3 增值税筹划分析
以AD公司2015年全年的实际收入和税负情况，可以求出所有县公司在不同增值税预征率下的实际税负变化率，如表1。
由此可见，市公司维持2.2%预征率不变，县公司按1.5%预征率执行，可同时保证省公司本部结补税款和市公司预缴税款基本维持现有水平，且不会产生大额进项税留抵的情况。公司据此向省国税局进行沟通汇报，最终省国税采用了该测算结果，确定按市县两档预征率，差别预征的方式征收增值税。
4 电网企业子公司改制分公司所得税筹划
4.1 资产产权转移所得税筹划
根据财税〔2014〕109号，对100%直接控制的居民企业之间，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择划出方企业和划入方企业均不确认所得。AD公司及分公司选择特殊性税务重组的方式，避免了因企业改制增加所得税负。
4.2 未弥补亏损所得税筹划
AD公司系统共有6家全资县公司存在5年内累计未弥补亏损的情况，累计金额为4922.29万元。根据财税〔2009〕59号，同一控制下且不需要支付对价的企业合并，被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。AD公司及分公司符合该项税收政策，在完成备案后，未弥补亏损由AD公司承继，实现了税负的合理利用。
4.3 企业所得税优惠政策筹划
根据财税〔2009〕59号，在企业吸收合并中，合并后的存续企业性质及适用税收优惠的条件未发生改变的，可以继续享受合并前该企业剩余期限的税收优惠。电网新建项目“三免三减半”优惠政策等可由合并后的企业继续执行，避免了因企业改制损失所得税优惠税额。
参考文献
[1]杨军.企业纳税筹划及其风险管理研究[D].长春：黑龙江大学，2011.
[论文摘要]企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。
[论文关键词]房地产企业税收筹划
税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。
首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。
税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。
一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划
房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。
1选择合适的建房方式
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
2开发多处房地产
房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。
例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。
二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划
1通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。
2相关借款利息的筹划实务
由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。
(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。
(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3销售与装修分开，分散经营收入
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。
三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划
房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。
1针对纳税主体的新设分立
这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。
例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。
2减少账面收入或递延纳税时间
(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。
(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。
(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。
参考文献
[1]盖地，企业税务筹划理论与实务[M]，大连：东北财经大学出版社，2005。
[2]苏强，房地产企业如何进行税收筹划[J]，市场论坛，2006(2)。
[3]国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的规定[s]，国税发[2003]83号，财会月刊，2003，(21)：61-62。
（河南国之置业有限公司，河南 许昌450000）
[摘 要]为了降低房地产企业营运成本，通过重新组织企业在房地产开发、决策、销售公司管理环节的各项工作，在我国现行税法规定的框架下进行税收筹划，这不仅在一定程度上能够减轻房企的纳税遵从成本和税收成本，还能够有效提高企业的运营水平和管理水平，从而提高企业的市场竞争力。本文通过对防范房地产企业税收筹划应注意的问题进行分析，提出了房地产企业具体税收筹划方法，以期为房地产企业税收筹划的发展提供理论指导。
[
关键词 ]房地产；企业；税收筹划
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.30.
税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，选择合理的纳税方案，并通过对生产活动、经营活动、投资活动及理财活动等企业涉税活动的综合管理，从而达到企业经济效益最大化的目标。纳税筹划在我国的很多行业都得到广泛的运用，房地产企业由于其特殊的行业情况，所占用的资金很大，成本巨大，包括人力成本、原材料、税收等，房地产开发成本却持续增加，对于房地产开发企业来说，经营压力十分巨大。而科学的税收筹划可以提升房地产企业的市场竞争力，提高企业的经济效益，对于房地产企业的长远发展起着重要作用。
1 房地产企业税收筹划过程中应注意的问题
1.1不能只以税负最低为目标
有些房地产企业认为税收筹划的目标就是使企业的税负最低，这种观点并不完全正确。有些方案税负未必最低，利润却更
大，我们也应该选择这样的方案。所以作为理财方法之一的税收筹划，应该与企业财务目标一致，即企业价值最大化，或者具体点说就是会计利润最大化。因此，在税收筹划的过程中应该有一种全局的观念，把企业全局的利益作为我们的目标，而不是仅仅专注于税负。
1.2 时刻关注税法的动态变化
有些方案过去适用，现在不一定适用；或者现在适用，未来也不一定适用，因为税法时刻处于完善调整之中。政府会及时发现税法的漏洞进行修正，同时也会根据宏观经济环境的变化制定出具有政策导向的新条款。如2011 年年初的“新国八条” 将个人转让住房营业税的征免时限由2 年恢复到了5 年，规定对个人购买住房不足5 年转手交易统一按销售收入全额征税。这样的变化很可能使过去有效的税收筹划方案失效。这要求我们以动态的眼光来对待税收筹划方案的选择，甚至有时还需要预测未来政策的走向，这样才能更加有效地进行税收筹划。
1.3 注重加强与税务部门的沟通
税法虽然在完善之中，但其规定也不可能面面俱到，许多时候需要依靠征税人员的判断。税收筹划方案有时利用的是法律的边界点和模糊点，但界限往往很难把握，这时可能会出现房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法的差异，一不小心就会被认定为偷逃税，面临税务处罚，非但没有减轻企业的税收负担，还会加重企业的税收成本，得不偿失。考虑到税务部门比房地产企业拥有更多的税法信息以及税务部门拥有的自由裁量权，我们在进行税收筹划的过程中需要更加注重与税务部门的沟通，使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可，从而避免税收筹划风险，取得应有的收益。
1.4 全程监控方案实施过程
税收筹划方案的成功并不只在于其设计的成功，还在于其执行的过程。科学的筹划方案需要有效协调各方面的关系，财务部门、生产部门、营销部门、人事部门等的通力合作也需要房地产企业与投资者、客户、供应商积极沟通协调。动态监控税收筹划方案的执行过程，随时解决出现的问题，是保证税收筹划方案最终成功的关键所在。
2 房地产企业具体税收筹划方法
2.1 土地增值税的筹划
土地增值税是对我国境内个人或者企业法人转让土地使用权以及其上附属的建筑物等，对转让过程中增值部分征收的一种税。我国的土地增值税税率分为四档，实行超额累进的方式，税率在30%～60% 之间，增值额低于50% 的部分，对应30% 的税率；50% ～100% 之间的，对应40% 的税率；增值率在100% ～200% 的，对应50%的税率；超过200% 的部分，对应60% 的税率。土地增值税的筹划可以从增值率、税收优惠以及纳税时间方面进行，尤其是增值税的筹划，对于企业土地增值税筹划有重要的意义。
我国的税法中对相关事项有明确的规定，如纳税人建造普通住房，增值金额没有超过扣除项目20% 的，可以免征土地增值税，其中的普通住房不包括别墅、高级公寓等。在进行土地增值税筹划时，要结合项目的增值金额，如果项目的增值金额在20% 左右，就要考虑是降低增值额，把整体的金额控制在20% 以内，以避免缴纳土地增值税。具体的方法可以采用把一部分收入从整个房地产中分离，如把房屋的一些设施进行分离，分开确认收入，从而减少房屋转让的收入，降低转让房地产的增值额。此外，可以在成本方面进行筹划，对一些税法允许抵扣的支出，通过合法的手段，扩大成本的支出，降低整体的增值额，以达到降低税负的目的。
此外，要活用相关法规条款，如税法中有一条规定，即房地产开发企业以入股方式进行投资的免征土地增值税，具体包括以房地产作价入股进行投资或者联营的，在转让房产的过程中，投资方免征土地增值税。这一条款对于有计划进行投资的房地产企业来说，可以适当的利用，和直接销售商品房，再以现金的方式来投资入股相比，企业的税负大大降低。土地增值税的筹划方式较多，需要结合企业的实际情况进行，在不违反《一般反避税管理办法（试行）》，相关法规的条款的情况下进行税收筹划。
2.2 营业税的筹划
房地产开发企业涉及的营业税包括建筑业3% 的税率和出售不动产5% 的税率，如果企业出租房产，则还需要通过不动产租赁条款缴纳17% 的增值税，这是“营改增”中涉及的条款。通过这三个税率的对比可以看出企业的税负有明显的差别。房地产企业营业税筹划时需要注意营业税的相关规定，即纳税的营业额为纳税人销售不动产时向对方收取的全部价款与价外费用，其中的价外费用包括手续费、代垫代收款项等，这一规定实质上是为了企业进行避税。针对这一法律的规定，房地产企业要合理地进行资金往来，在不违反法规的前提下，把不属于企业的收入剔除，降低企业虚增的收入，减少计算应缴纳营业税时的税基。
2.3 企业所得税的筹划
企业所得税的筹划可以通过计税依据进行，首先是对收入进行筹划，在房地产企业计算收入时，有相关的抵免条款，这给企业提供了一定的税收筹划空间，如，商业折扣、销售折让、佣金等在实际发生时可以冲减销售收入，降低企业所得税的税基，减少应缴.纳的企业所得税金额二此外，还可以从收入确认时间来进行税收筹划，延迟缴纳所得税虽然下能降低应纳税额，但是企业可以获得可观的时间价值，一方面，延迟纳税可以为企业提供短期的流动资金，降低企业
的短期筹资成本，另一方面，企业可以在使用资金期间获取时间价值，即一段时间后对税款进行折现，明显的小于现在的价值，因此，企业要尽可能的延迟缴纳企业所得税企业在销售房屋时，收入的确定有一定的筹划空间，税法规定，销售的楼盘在没有达到总价的85%时，可以在一定时间内下进行税收清算，这就给纳税筹划提供了可能，一些销售项目可以通过这一条款进行延迟纳税，增加企业的应纳税款使用时间。
企业所得税还可以从扣除项目进行，包括房地产企业的期间费用、成本项目筹划，在进行这类筹划时，要明确哪些是税法规定的扣除标准费用项目，哪些没有扣除标准，还有个别的加计扣除项目，通过对这些条款的综A考虑，进行房地产企业扣除项目的税收筹划。企业所得税的筹划方式较多，需要房地产企业依据自身的情况进行合理的选择。
3 结 语
税收筹划是提高房地产企业经济效益、提升房地产企业市场竞争力的一项重要的财务管理活动。但是当前我国房地产企业的税收筹划存在法律风险、经营风险、条件风险、行业特殊性风险等多种类型的风险，要对税收筹划中存在的各类风险进行有效的防范，必须树立正确的税收筹划意识，全面了解税法变动，加强企业与税务部门的交流与沟通，并不断提高税收筹划人员的专业素质，从而保障房地产企业实现全面的、综合的税收筹划，不断提高企业经济效益，从而实现房地产企业的长远发展。
参考文献：
