时间：2023-09-10 15:02:05
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇土地估价管理办法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：高职院校；房地产估价；课程；教学目标；研究
中图分类号：G712 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2015）26-0281-02
一、引言
高职院校房地产估价实务课程是针对房地产经营与估价专业学生毕业时面向房地产估价机构就业而开设的核心专业课程之一。由于高职院校房地产经营与估价专业学生毕业时，面对房地产估价机构招聘，只能应聘房地产估价员岗位就业，所以高职院校应当依据房地产估价员岗位的基本知识和技能标准，来定位本课程的教学目标。
在国家原建设部与人事部共同制定并施行的房地产估价师的考试办法中以及原建设部制定并施行的《注册房地产估价师管理办法》中，明确体现了房地产估价师岗位的知识和技能标准，但是没有涉及到房地产估价员的知识和技能标准。
各省、自治区、直辖市等地方人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门，似乎并没有按照原建设部《城市房地产中介服务管理规定》制定房地产估价员的考试办法，也没有实行房地产估价员资格认证制度。
因此，高职院校需要按照房地产估价员岗位的知识和技能标准来定位房地产估价实务课程教学目标，尚没有权威的依据，这使得高职院校房地产估价实务课程教学带有相当的盲目性。所以，进行基于项目化的高职院校房地产估价实务课程教学目标定位研究很有必要，这对于规范该门课程的教师授课与学生学习都具有积极的意义。对于学生的学习也有着积极的影响作用。
我们深入房地产估价机构对房地产估价员岗位的知识和技能进行充分调研，通过房地产估价程序分析、房地产估价员职责分析以及工作分析、课程教学目标定位等四个步骤，完成了基于项目化的高职院校房地产估价实务课程教学目标定位研究，提出了高职院校房地产估价实务课程的六项教学目标。
二、房地产估价程序分析
根据国家法律和政府的规章制度，房地产估价应委托有房地产估价资质证书的专业估价机构进行（以下简称房地产估价机构）。房地产估价机构接受委托后，指派注册房地产估价师或者注册土地估价师带领房地产估价员，按照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），对委托所指定的房地产估价对象进行“独立、客观、公正”地估价。
依据《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》，房地产估价的完整程序包括以下十二个步骤：
（1）受理估价委托；（2）明确估价事项；（3）拟定估价作业方案；（4）收集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）分析估价对象及房地产市场；（7）选定估价方法进行测算；（8）确定估价结果；（9）撰写估价报告；（10）内部审核估价报告；（11）出具估价报告；（12）估价资料归档[2][3]。
三、房地产估价员职责分析
在原建设部151号令颁布的《注册房地产估价师管理办法》中规定，经过建设部和人事部的统一考试，取得房地产估价师执业资格的人员，受聘于一个具有房地产估价资质的机构，注册后方可从事房地产估价执业活动[4]。国土资源部2010年修订的《土地估价师资格考试管理办法》规定，通过全国土地估价师资格考试，方可取得土地估价师资格；取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记；经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任[5]。
这两个政府部门规章中均明文规定，只有注册房地产估价师和注册土地估价师（以下统称注册房地产估价师）才能独立进行房地产估价，签署房地产估价报告，承担房地产估价法律责任。由此推论并且实际情况也是如此，房地产估价员是没有独立进行房地产估价活动、签署房地产估价报告、承担房地产估价法律责任的资格的。房地产估价员只能在注册房地产估价师的指导下，承担房地产估价过程中的辅工作，协助注册房地产估价师完成房地产估价项目。
四、房地产估价员工作分析
当房地产估价机构接受房地产估价委托后，都是要根据房地产估价项目规模大小，选派不少于两名注册房地产估价师，或者不少于两名的注册房地产估价师以及一定数量的房地产估价员组成房地产估价项目组，并指定一名资深注册房地产估价师担任房地产估价项目组长，领导房地产估价项目组全体估价人员团结协作共同完成房地产估价项目。
在房地产估价项目组中，房地产估价项目组长的职责是明确房地产估价基本事项，拟定房地产估价作业方案并进行作业分工，指导全组成员按照分工相互配合完成作业，最后审批并签署房地产估价报告。
房地产估价员的职责，是在注册房地产估价师指导下，按照房地产估价作业方案，具体承担以下辅工作：
1.按照注册房地产估价师指令收集房地产估价对象的权属资料、拟定估价方法所需的基础性文字资料和基础性数据资料。
2.在注册房地产估价师带领下实地查勘估价对象，拍摄估价对象内部、外观、周围的照片，填写估价对象查勘记录表，完整记录估价对象在估价时点的实际状况。
3.按照注册房地产估价师选择的基础性数据和计算方法测算房地产估价参数，按照注册房地产估价师选定的估价参数和计算公式计算房地产估价结果。
4.按照注册房地产估价师拟定的要点或者拟定的提纲，起草房地产估价报告初稿，并按照注册房地产估价师的意见进行修改和完善后，交付注册房地产估价师审定房地产估价报告终稿。
5.在注册房地产估价师审定并报请房地产估价项目组长批准房地产估价报告后，打印房地产估价报告，按照规定顺序整理房地产估价报告附件，按照规定份数复印、装订房地产估价报告和报告附件，交付注册房地产估价师和房地产估价项目组长签字，交付房地产估价机构盖章，然后提交房地产估价项目委托人。
6.汇总、整理房地产估价项目的权属资料、基础性文字资料和基础性数据资料、房地产估价参数测算资料、房地产估价结果计算资料、房地产估价报告、房地产估价报告附件，经过注册房地产估价师和房地产估价项目组长审定后装订成册，移交所在房地产估价机构的档案管理部门存档备查。
显而易见，只有熟练地掌握了收集房地产估价对象资料、查勘房地产估价对象现状、进行房地产估价基本计算、起草房地产估价报告初稿、制作规范的房地产估价报告、整理房地产估价档案等六个方面的基本知识和基本技能，才能在房地产估价项目中圆满完成上述六项辅工作。
五、本课程教学目标定位
房地产估价实务课程的教学目标，是指通过教师课堂授课、指导实训以及学生通过课堂学习、完成课后作业并参加实训后，使学生掌握胜任从事六项辅工作必备的知识和必备的技能。根据前述在房地产估价项目中房地产估价员承担的辅工作，按照“应用为本、实用为主、够用为度”的原则，高职院校房地产估价实务课程的教学目标应当定位于以下六个方面：
1.培养学生掌握收集房地产估价资料的相关知识和技能的目标。
2.培养学生掌握查勘房地产估价对象的相关知识和技能的目标。
3.培养学生掌握进行房地产估价计算的相关知识和技能的目标。
4.培养学生掌握起草房地产估价报告的相关知识和技能的目标。
5.培养学生掌握制作房地产估价报告的相关知识和技能的目标。
6.培养学生掌握整理房地产估价档案的相关知识和技能的目标。
六、结语
通过项目化房地产估价实务课程教学目标定位研究，我们提出的房地产估价实务课程六个方面的教学目标，得到房地产估价机构以及房地产估价行业专家的肯定和认可。这六个方面的教学目标，可以作为高职院校选定本课程教学内容、规划本课程教学环节、实施本课程教学活动的依据以及对本课程教学效果进行检验的标准，对于规范高职院校房地产估价实务课程的教学，保障和提高房地产估价实务课程的教学质量，能够发挥积极的促进作用。
参考文献：
[1]GB/T 50291-1999.房地产估价规范.中华人民共和国国家标准[S].1999-02-12.
[2]GB/T 18508-2001.城镇土地估价规程.中华人民共和国国家标准[S].2001-11-12.
[3]中华人民共和国建设部.注册房地产估价师管理办法.中华人民共和国建设部令第151号[Z].2007-03-01.
[4]中华人民共和国国土资源部.土地估价师资格考试管理办法.中华人民共和国国土资源部令第35号[Z].2006-11-22.
估价委托合同范文1 委托方：(以下简称甲方) 地址： 法定代表人： 电话：
受托方：(以下简称乙方) 地址： 法定代表人： 电话：
按照国家、省、市的有关法律、法规规定，甲、乙双方经友好协商，现就甲方委托乙方进行土地估价等事宜订立本合同，内容如下：
一、甲方因了解土地市场价值，为政府协议出让该地块提供价格参考依据的目的，委托乙方对下列土地在_______年______月______日的价值进行评估，估价范围为：
二、乙方应根据甲方的估价需要，保证按照国家有关规定，对上列土地之价值予以客观、公正地估价，最后出具该委估土地的估价报告书，于_______年______月_______日以前交给甲方。甲方应于________年_______月_______日以前将委估土地的权属资料、规划指标、原有合法建筑面积及增加建筑面积等估所必要的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必要的资料。
甲方应提交给乙方的资料具体如下：
1、项目总体情况介绍
2、项目规划总建筑面积、原有合法建筑面积及新增建筑面积
3、项目各地块〈建设用地规划许可证〉
4、项目各宗地红线图
5、其他
三、甲方统一组织现场查勘时，乙方需要在规定时间到现场勘察。
四、乙方对甲方委估土地的文件资料应妥善保管并尽保密之责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。
五、甲方应付给乙方的估价服务费依甲乙双方认同的下列收费办法计算： 本次评估标估价金额为人民币 元，按照《国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知》(计价格[1994]2017号)文件规定的差额定率累进计费。本次估价服务费总额为人民币 元。甲方应在委托当日支付乙方定金人民币 元， 并由乙方向甲方开具收款收据，定金的具体数额由乙方根据估价项目的大小及复杂程度而定。余款待本项目地价评估工作结束后5个工作日内付清。
六、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于双方约定的时间交付估价报告书，每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服务费 5 %;甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的交付时间。
七、甲方如果中途中断委托估价请求，乙方工作已经过半，甲方则应付给乙方全部估价服务费;乙方工作尚未过半，甲方则应付给乙方全部估价服务费的 %，或已付的估价服务费不予退还，上述两者之中取其高者。
八、甲方接到乙方提交的估价报告书次日起3日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出申请复估或重估书，乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起3日内，完成委估房地产的复估或重估报告书交付甲方，乙方不再追加索取估价费用。甲方逾期不提出异议者，视作甲方已认可估价成果，估价报告书即可生效。
九、其他：
十、本合同自甲乙双方授权代表正式签订之日起生效，其中任何一方未经双方同意不得随意更改。本合同未尽事宜，需经双方协商解决。
十一、本合同一式五份，甲乙双方各执两份，公证机关执一份。
本合同于_______年_______月_______日正式签订
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
估价委托合同范文2 甲方：
地址：
电话： 传真：
法定代表人： 经办人：
乙方：
电话： 传真：
法定代表人： 经办人：
甲、乙双方经过协商，本着自愿平等原则，就以下的房地产估价项目达成本委托合同书。
第一条房地产估价委托内容
1.委托估价项目：;
2.估价基准日：年月日;
3.估价工作开始日期： 年月 日;
4.估价报告提交日期： 年月日;共提交报告 份;
5.估价目的：
第二条估价收费
1.依据国家国有资产管理局和国家物价局价费字625号《资产估价收费管理暂行办法》规定，结合深圳市的实际情况制定的收费标准及项目特点，双方议定本项目总收费人民币 万元;
2.费用支付办法和时间。①本委托协议书双方签字或盖章后即预付人民币 万元，乙方收到预付款后开始进行估价工作。②余款人民币 万元在甲方取报告时付清。
第三条甲方的责任
1.甲方为乙方提供被估价资产的相关资料，并对所提供的资料真实性负责任;
2.甲方派熟悉情况的专人配合乙方进行估价工作，并为乙方详细介绍相关的情况，安排合适的工作场地;
3.甲方按第二条协定，及时支付估价费用给乙方;
4.如本估价项目需要到本市以外地方进行有关估价程序，相关费用亦由甲方负责，费用不包括在第二条总收费之内。
第四条乙方责任
1.乙方按国家有关资产估价的法律法规，履行必要估价程序，在独立、客观、公正、科学基础上进行估价;
2.乙方对估价结果的准确性、公正性、合理性负责任;
3.乙方应派遣估价专业人员到甲方现场进行资产估价业务，并及时向甲方通报估价情况;
4.估价结果出来时，报告初稿完成并征求甲方的意见后，乙方出具估价报告，甲方的意见必须客观、真实;
5.对甲方提出的在估价工作或估价报告中存在的疏忽、遗漏、错误和估价结果提出的意见进行补充、修改、调整;
6.乙方在估价工作中，自觉维护被估价资产相关各方的正当权益;
7.乙方对本次估价工作中甲方所提供的全部资料及估价结果，不得以任何形式向第三方透露。
第五条违约责任及处理办法
1.本协议书在执行过程中如出现对协议条款的异议，双方协商一致另补充说明有关条款;
2.本协议书执行过程中如一方有违约行为，另一方有权要求对方停止违约行为，如对方仍不停止违约行为，可以向人民法院起诉，并有权要求违约方承担违约行为造成的损失。
第六条其他事项
1.本协议书壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，同具法律效力;
2.本协议书经双方代表签字或盖章后即成立。乙方收到预付款时，合同生效;
3.其他未尽事宜，甲、乙双方协商补充。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
估价委托合同范文3 委托估价方：(以下简称甲方)
受理估价方： (以下简称乙方)
根据国家和本地土地价格评估与管理的有关规定，兹就甲方委托乙方完成的土地估价事项，订立本合同，内容如下：
一、甲方因 的需要，委托乙方对下列土地的价格进行评估： ，其估价基准日为 。
二、乙方根据甲方的估价需要，保证对上列土地予以客观、公正的估价，最后出具该委估土地的估价报告书，报告书一式三份，于资料齐全且支付定金之日起 五日 内(公休假除外)交付甲方。
三、本合同签订后甲方应及时将乙方所列估价资料清单上的资料提供给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估土地估价所必要的资料。估价人员在估价过程中，如甲方提供的资料不明确或不完整时可向甲方提出补充资料的要求。
四、乙方在估价期间需要到现场勘察拍照，甲方须陪同到现场指界确认并应提供方便和配合。
五、乙方对甲方委评估土地的文件资料应妥善保管并尽保密之责任，非经甲方同意不得擅自公开泄露给他人。
六、乙方必须对估价结果保密，估价结果只能提供给甲方，非经甲方同意，不得擅自公开或泄露给他人，但按土地估价机构和成果管理规定提供给政府土地管理部门及相关政府管理部门等的除外。
七、甲方应付给乙方的估价服务费依甲乙双方认同的下列收费办法计算： 根据湖南省物价局《关于印发湖南省会计师事务所、评估机构执业收费管理办法(试行)和收费标准(试行)的通知》(湘价服〔2003〕179号)文件标准，分宗地按评估总价计算评估费。自合同签定之日起3日内，甲方应先预付给乙方人民币元作为履约定金，余款待乙方将估价报告交付时一次付清。本估价服务费不包括乙方估价人员的食宿和差旅费用，涉及估价人员的食宿、差旅等费用由甲方负责。
八、甲方对其提供的与本次估价业务相关的资料的真实性、完整性和合法性负责，如有不实，造成的一切后果由甲方承担。乙方对其出具的评估报告和评估结果的客观性、公正性负责，但因甲方提供不实资料的除外。
九、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书。甲方如不按双方约定的时间内向乙方提供前述文件、权证、图纸等资料和补充资料及交纳定金，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的交付时间。
十、甲方如果中途中断委托估价请求，已预付的估价服务费(定金)乙方不予退还，如乙方工作已过半，甲方则应付乙方全部估价费。
十一、甲方接到乙方提交的估价报告书之日起15日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出申请复估或重估(但已使用评估报告的除外)，乙方应在接受到甲方申请复估或重估书次日起10日内(公休假除外)完成委估土地的复估或重估报告书，交付甲方。甲方逾期不提出异议或出具同意估价结果意见，估价报告书生效。
十二、本合同自甲乙双方正式签订之日起生效，其中任何一方未经对方同意不得随意更改。如有未尽事宜，需经双方协商解决。
十三、本合同一式二份，甲乙双方各执一份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
1.1起步阶段(1989年——1990年)
我国资产评估行业起步于上世纪80年代末、90年代初。1989年国家体改委、国家计委、财政部、原国家国有资产管理局共同了《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》和《关于企业兼并的暂行办法》，同年，原国家国有资产管理局了《关于在国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定》。1990年7月原国家国有资产管理局成立了资产评估中心，负责对资产评估项目和评估行业的管理工作。这标志着我国资产评估工作的起步。
1.2快速发展阶段(1991年——1997年)
1991年以国务院第91号令形式了《国有资产评估管理办法》。同时资产评估机构管理暂行办法、资产评估收费管理办法等评估行业基本法规、制度的起草和工作也相继完成。这些工作的完成，为建立我国的国有资产评估项目管理制度、资产评估资格管理制度等提供了法律依据，推动了我国资产评估行业在初期阶段的快速发展。
1993年12月，中国资产评估协会成立，并于1995年代表我国资产评估行业加入国际评估准则委员会(IVSC)。协会的成立标志着中国资产评估行业经过几年的快速发展，已经开始成为一个独立的中介行业。我国评估行业管理体制也走向政府直接管理与行业自律管理相结合的道路。
1993年至1998年间，评估机构和评估从业人员的数量迅速增加，同时建立了注册资产评估师制度，完善了资产评估行业准入制度，了资产评估操作规范意见等技术性规范，资产评估行业空前发展。
1.3发展完善阶段(1998年至今)
1998年资产评估协会划归财政部，政府管理与行业管理相对分离。2000年，国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(［2001］102号)，之后财政部相继制定了《国有资产评估违法行为处罚办法》等六个配套改革文件。这些措施是国有资产评估管理方式上的重大变革，财政部将评估项目的立项确认制度改为备案、核准制，加大了评估师在资产评估行为中的责任。这次重大改革标志着我国资产评估行业发展进入到一个强化自律管理的新阶段。
2001年，根据国务院清理整顿鉴证类中介机构领导小组和财政部的统一安排，中国资产评估协会与中国注册会计师协会合并。合并后的中国注册会计师协会对评估和审计两个行业、两种资格进行管理，同时保留中国资产评估协会的牌子，在国际交流和评估行业统一管理工作中使用。
2003年国务院设立国有资产监督管理委员会（简称国资委）。财政部有关国有资产管理的部分职能划归国资委。财政部则作为政府管理部门负责资产评估行业管理工作。这次改革从源头上彻底解决了长期以来国有资产评估管理与资产评估行业管理不分的局面，实现了国有资产评估管理与资产评估行业管理完全分离，使评估行业在形式和实质上都真正成为一个独立的中介行业。
2003年12月，国务院办公厅101号文转发财政部《关于加强和规范评估行业管理的意见》。根据文件精神，2004年2月，财政部决定中国资产评估协会继续单独设立，并以财政部名义了《资产评估准则——基本准则》、《资产评估职业道德准则——基本准则》。根据101号文件的要求，财政部组织在全国范围内对资产评估行业进行全面检查，进一步推动了我国资产评估行业的健康发展。
截止到2005年8月，我国已有3400多家评估机构，30000多人通过考试取得注册资产评估师资格，其中22000多人为执业注册资产评估师。自1998年以来，全国资产评估行业累计完成国有资产评估约15万亿元。我国的资产评估行业是适应市场经济的发展并在政府大力扶植下产生和发展起来的，十多年来，在国有企业改制、资本市场和证券市场建设、中外合资合作等经济行为中发挥了重要作用。但也不可否认，资产评估行业在我国的发展还存在诸多问题。
2我国资产评估行业发展存在的问题
2.1评估行业多头管理，不适应评估行业发展的要求
目前，评估行业多头管理，在经济生活中先后介入评估行业的部门有财政(国有资产)、国土资源、建设、计划(物价)等9家部门，设立的执业资格有注册资产评估师、注册房地产估价师、注册土地估价师、注册乡镇企业资产评估师、农村集体资产评估员、价格鉴证师、矿业权评估师、旧机动车评估师、珠宝首饰鉴定师等。虽然在2001年国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构的活动中，价格鉴证师已淡出中介服务市场，注册乡镇企业资产评估师被并入注册资产评估师，集体资产评估员资格被取消，珠宝首饰评估也被纳入到了评估业的组成部分中，但目前我国依然有五六种评估执业资格。其中在经济活动中影响较大的有注册资产评估师、注册房地产估价师和土地估价师三种职业资格。
各职业资格各有业务规范，各有收费办法，在实际工作中既造成了评估质量的不统一，又造成了重复评估、重复收费的局面；既加重了企业的负担，又造成了社会资源的浪费；还导致了评估行业无序竞争、条块分割。而且评估行业的多头管理局面导致了诸多不良后果，形成许多地方评估机构小、散、乱，服务单一，市场竞争乏力，甚至一些中小城市及经济欠发达地区的评估机构出现难以生存的情况。这些问题，使得评估机构难以发展壮大，评估标准不统一，也使得社会对行业的认知度不高。
2.2评估法制不健全，不利于行业的统一管理
律师行业有《律师法》，注册会计师行业有《注册会计师法》，而资产评估行业却没有相应的法律。我国目前的评估法规体系是以《国有资产评估管理办法》为核心、中央政府颁行行政法规和中央政府部门颁布的规章为主、部分省市出台地方性评估规章补充、行业协会辅之以自律规范并有国家其他法律法规配套的法律体系。这一法律体系曾经发挥过积极作用，但由于立法层次不高、不能完全适应我国经济发展的现状，已极大地影响到了行业发展。
2.3评估人员复杂，队伍不过硬
资产评估强调的是评定估算，如果从业人员缺乏必要的专业训练和职业道德，其评估的结果可想而知。同时评估作为一个完整的知识体系涉及到会计、审计、机械、建筑、经济法规及经济学等方面的内容，而目前我国的资产评估人员大多是由会计人员或机械、建筑工程人员构成，其知识结构单一，评估范围受限。同时评估师队伍学历层次低，我国本科以上学历人数在50%左右，远低于美国的85%以上的水平。这种局面既不利于资产评估理论上的研究和创新，又不利于专业资产评估人员的培养。
2.4理论研究相对滞后，评估准则体系尚待完善
应当说经过十多年的发展，我国的资产评估理论已有了长足的发展，对于资产评估目的、评估主体、评估假设、价值类型、评估原则等基本形成了统一认识，对于评估的三大方法及其程序以及评估报告的格式和内容也都有了深入地探讨。但不可否认在一些资产评估理论问题上我们和先进国家还有很大差距，诸如从经济学的角度探讨资产评估相关问题，资产评估结果如何为会计报告服务等。更重要的是我国目前的资产评估理论更多的是从便于指导实务角度论述的，如会计学原理那样的资产评估原理还是空白。我国的评估准则体系包括资产评估准则、资产评估职业道德准则、资产评估质量控制准则和资产评估后续教育准则四部分。但目前颁行的只有两个基本准则(《资产评估准则——基本准则》、《资产评估职业道德准则——基本准则》)、一个具体准则(无形资产准则)，其他多以指导意见、指南的形式出现，虽说也基本满足了评估实践的需要，但与发达国家相比我国的评估准则体系急需完善。
3发展资产评估行业的对策
3.1统一资产评估管理，变多头管理、政出多门为“一言堂”
所谓“一言堂”就是将注册资产评估师、土地估价师和房地产估价师等职业资格尽快统一起来，并出台统一的评估准则及行业执业标准。前文已述及，由于我国的资产评估管理政出多门，才导致评估标准的不统一、评估行业的恶性竞争；也正是缘于此，评估行业的发展及认可程度才不如另外两个中介行业。这是解决我国评估行业发展诸多问题的关键。显然这样做会触动一些部门的利益，但从行业的长远发展来看，利大于弊，长痛不如短痛。
3.2加快立法程序，尽快出台统一的行业管理法律
解决了资产评估行业的统一管理问题，出台统一的行业管理法律既是行业管理的需要，也是行业发展的需要。
3.3发展学历教育，提高评估人员素质
我国的评估人员素质参差不齐，对此行业协会应与教育部门协商资产评估学历教育的发展。虽然我国目前有些院校已开设了资产评估的专科教育，本科教育也已有个别开设。但各个学校的课程设置差异较大，这也需要协会出面予以协调统一。
今天，中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国资产评估协会、中国土地估价师协会，以及世界估价组织协会在这里举办主题为“估价专业的地方化与全球化”的国际估价论坛。在此，我谨代表中华人民共和国建设部，向各位中外来宾表示诚挚的欢迎！对论坛的召开表示热烈的祝贺！
当今世界，随着现代经济和科技水平的高速发展，经济全球化已经成为世界经济发展的必然趋势，这将对各行各业产生广泛而深远的影响，既为我们提供了前所未有的发展机遇，又为我们前所未有的挑战。估价行业作为现代服务业的重要组成部分，其重要服务对象----投资者、金融机构等的跨国、跨地区活动日益频繁，不可避免地要为其提供跨国、跨地区的估价服务。这一方面会促使估价理念、估价术语及其内涵、估价方法、估价结果表述等在不同国家和地区之间趋同，另一方面需要估价师熟悉当地的相关制度政策，遵守当地对人员资格、机构资质等的要求。特别是房地产估价，由于房地产的不可移动特性，决定了它是一个地区性市场，不仅受到当地消费习俗等的影响，更受到当地政策、制度等的影响。本次论坛以“估价专业的地方化与全球化”为主题开展研讨，对于准确认识估价专业的全球化和地方化，对于正确处理估价专业全球化与地方化的关系，对于妥善对待不同国家和地区估价行业组织、估价机构以及估价师之间的竞争与合作，从而促进不同国家和地区之间估价行业的共同进步与和谐发展，特别是促进以服务地区性市场为主的房地产估价行业的发展，具有十分重要的意义。
女士们、先生们：
自20世纪80年代以来，中国房地产估价行业快速发展，估价业务数量持续增长，估价法律法规不断完善，估价标准体系逐步健全，估价技术方法日趋成熟，估价专业队伍日益壮大，估价执业行为更加规范，估价服务质量明显提高，估价行业的社会影响显著提升。逐步建立起了政府监管、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。房地产估价在维护房地产市场秩序、保护房地产权利人的合法权益、防范金融风险、增进社会和谐等方面发挥着独特的作用。
中国十分重视发展房地产估价行业。目前，全国有房地产估价机构近4500家，从业人员25万余人，有35036人取得了房地产估价师执业资格，其中注册执业的30274人。房地产估价业务包括了为房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、房地产损害赔偿，以及税收、司法鉴定、公司上市、企业改制、资产重组、资产处置等提供专业意见，同时积极探索估价业务的进一步深化和科学合理的拓展。
中国十分重视房地产估价法律法规制度建设。《城市房地产管理法》明确规定“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。根据这一法定制度，建设部相继颁布了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等一系列规章和规范性文件，健全了房地产估价法规体系,使之更具操作性。
中国的房地产估价实行严格的市场准入制度。按照《行政许可法》规定，房地产估价师执业资格注册和房地产估价机构资质核准均被确定为政府行政许可事项。从事房地产估价活动的人员必须取得房地产估价师执业资格并经注册后方可执业。从事房地产估价活动的机构必须取得房地产估价机构资质后方可依法承担房地产估价业务。同时，通过建立健全相关的法律法规，充分发挥房地产估价行业组织的作用，加强了对房地产估价业务的监管，保证了房地产估价市场的良好秩序。
中国十分重视房地产估价标准体系建设，*年颁发了国家标准《房地产估价规范》，此后还了《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等。这些都有力地保障和有效地提高了房地产估价服务的专业水平和公信力。
今后，我们将继续完善的法制环境、优质的政府服务、规范的市场秩序，积极扶持海内外房地产估价机构做优、做强、做大，巩固和进一步拓展房地产估价市场。
女士们、先生们：
中国政府鼓励内地房地产估价界与国际、国外及中国香港、澳门和台湾地区同行进行广泛的交流与合作。我们愿意不断借鉴吸收发达国家和地区的先进经验，进一步完善中国房地产估价法律法规体系，规范房地产估价市场秩序，加强对房地产估价市场日常监管，提高房地产估价人员的敬业精神、专业水平和职业道德水准。*年，在《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）框架下，内地房地产估价师与香港测量师（产业）率先实现了资格互认。*年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会成为国际测量师联合会全权会员。今天，中国房地产估价师与房地产经纪人学会携手中国内地同行，与世界估价组织协会联合举办本次论坛是中国房地产估价行业积极开展国际交流、加强相互合作、促进共同发展的又一体现。今后，我们还将积极探索开展多种形式的交流活动。
女士们、先生们：
处理好估价专业的地方化与全球化，有许多理论和实践问题需要深入研究和探讨。希望参加此次论坛的海内外专家学者、专业人士、与会代表，深入开展讨论，广泛交流意见，一同为估价行业创造和谐、共赢、美好的明天。
关键词:房屋产权；土地使用权；抵押权；抵押登记
房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产,设定房地产抵押权时,需依法履行抵押登记的法律行为,因此,房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍,随之而来产生的抵押纠纷也相当多。
一、房屋产权抵押
(一)可以抵押的房屋:应当说,凡合法取得所有权证的房屋均可由所有权人作出权利处分而设置抵押。对于私房、开发商合法开发的商品房未出售、转让的房屋可以抵押。开发商因建设需要资金虽与金融机构签订了抵押担保借款合同的房屋,只要未出售的房屋可以抵押。
(二)抵押合同:房屋抵押权的设定属于要式行为,抵押当事人必须签订书面抵押合同。抵押合同内容应符合《担保法》第三十九条与《城市房地产抵押管理办法(2001修正)》第二十六条、第二十八条的规定。抵押合同自合同双方签署之日成立(抵押合同附成立附加条件的除外),自抵押登记之日起生效。
(三)抵押登记:房屋产权抵押登记必须符合《城市房地产抵押管理办法(2001修正)》第四章的各条规定。对于集体所有制企业的抵押人需要提交集体企业职代会通过同意抵押的决议；股份制企业、三资企业抵押人需要提交董事会或者股东大会通过抵押的证明,但企业章程另有规定的除外。国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的,应当符合国有资产管理的有关规定。有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的,所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。抵押登记的合法证明是登记机关发给抵押权人的《房屋他项权证》。
(四)房屋产权抵押无效的情形
1.法定不得设定抵押的房屋:(1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(6)依法不得抵押的其他房地产。
2.一般讲,凡已合法出售的房屋均不得作抵押登记。如果开发商与金融机构将已出售的房屋作抵押,此时的法律后果相当于“一房二卖”,此抵押登记为无效。
3.依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定,以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。如果将已竣工,尚未进行竣工验收,尚未获得“大产权证”的房屋作为在建工程抵押的,此抵押登记无效。
4.依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十八条规定,以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的,抵押无效。
二、土地使用权抵押
(一)法律法规所规定的土地使用权抵押的前提
这里主要讨论国有土地使用权,以及一些特殊情况的集体土地使用权。《担保法》第三十四条第三、五项规定:(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘,荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；第三十六条第三款规定:乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押《；担保法》第五十五第第二款规定:依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的,或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
(二)关于划拨土地使用权抵押的前提条件
划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。也就是说,获得划拨土地的使用人,虽得到国有土地使用权,但因没有支付出让金给国家,因此其使用权的价值不能等同,应当远远小于出让土地使用权的价值。因而国家对划拨土地使用权的抵押作了相应的限制规定。“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”
(三)法律规定不能抵押的土地所有权、使用权
《担保法》第三十七条下列财产不得抵押:1.土地所有权；2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外；3.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4.所有权、使用权不明或者有争议的财产；5.依法被查封、扣押、监管的财产；6.依法不得抵押的其他财产。
根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权,即便当事人签订了抵押合同也是无效的。
(四)土地使用权抵押前,应进行土地评估
一是办理抵押登记的需要；二是确保抵押土地价值的准确性,贷款或者借款的全额收回。根据规定,办理土地使用权抵押登记要提供土地估价报告,而且土地估价报告提供的土地价值是贷款或借款的主要依据。所以在抵押之前,应请具有土地评估资格的评估机构予以评估,确保土地价值的准确性,确保抵押权实现时转让或者拍卖土地使用权所得价款能够还贷款或借款。
三、房屋产权抵押与土地使用权抵押之间的相关法律问题
(一)土地使用权与房屋产权在民法权利上是相互独立的物权:
根据我国现行的立法规定,可以用于抵押的土地使用权主要是根据出让和转让合同取得的土地使用权,以及依国家划拨方式取得的国有划拨土地使用权。作为集体所有的土地因必须先由国家征用变为国家所有权以后才能够转让,所以一般情形下,农村集体所有的土地不得用于抵押。在民法角度上,土地使用权属于用益物权。所谓用益物权,是指在他人之物上得以使用收益而设立他物权。用益物权是以物的使用价值之取得为目的的物权。该种物权的法律特征表现为:其主体不是所有人而是使用人,其客体具有永久的不可移,其权利经登记公示具有排他性。
(二)土地使用权和房屋产权之间相依关系:
土地是任何房产的基础,是土地上建筑物的本质组成部分,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用该土地。因此,房屋产权的取得,必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上,抵押人对房屋产权或土地使用权中的一种权利的处分,往往会涉及到另一种权利的变动。
(三)以划拨方式取得的土地使用权的房地产抵押
根据《担保法》、《城市房地产管理法》的规定,设定房地产抵押的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿。根据房地产管理法规,作为土地使用者,转让划拨土地使用权的必须依照国家有关规定缴纳土地出让金。以房屋连同划拨方式取得的土地使用权的房地产设定抵押权时,土地使用者仅仅是在房地产上设定了担保物权,并未转让划拨土地的使用权,也无须交纳出让金。当抵押房地产被拍卖时,虽然土地使用权人是被迫的,但已经构成了转让划拨土地使用权的行为。拍卖房地产的价款中,包含了划拨土地使用权人应当缴纳的土地使用权出让金。随着房地产的拍卖,划拨土地使用权人交纳土地使用权出让金的法定义务也随之转移。抵押权人实现抵押权时,首先从拍卖抵押房地产的价款由交纳相当于土地使用权出让金的款额后,对于剩下的余款,抵押权人才可以享受优先受偿的权利。所以,设定房地产抵押时,抵押权人要详细了解抵押人提供的房地产的土地使用权取得方式。
参考文献：
我国民事诉讼立法和实践不注重诉讼案件和非讼案件的区分。《民事诉讼法》仅仅规定了认定无主财产、督促债务履行、票据挂失公告和破产等4种与财产有关的非讼程序, 其中破产清算又是按照有“争议金额”的财产案件征收讼费,故绝大部分非讼案件在我国都是作为诉讼案件受理,按照诉讼案件征收讼费。
《意见:诉讼费用》规定:督促程序、公示催告程序按件收取100元诉讼费(注:《意见:诉讼费用》,第132、134条。)。但是,在“争议金额”计费标准的强烈对比下,法院很难满足于100元诉讼费,即使不得已而受理类似案件,征收额外费用常常成为不可遏止的冲动(注:例如:1997年4月,广东省一个会计因两张银行汇票被抢走, 向法院申请“公示催告”。按照《意见:诉讼费用》,该会计根据法院要求交纳了100元公示催告费和600元公告费。公示催告期满之后,法院要求当事人按照诉讼案件收费标准再交20548元,否则,汇票不予解冻。法院的实际收费超过法定收费标准200倍。 参见杨进为《个别法院无序收费现象令人忧虑》,1996年9月30日《上海法制报》。)。
(2)人为增加的诉讼和诉讼费:处分抵押物之诉
随着1995年10月《担保法》的生效和1997年1 月《拍卖法》的生效,抵押权实现成为诉讼成本最高的一种司法救济。
如果债务人和债权人事先约定:债务人不能清偿到期债务,抵押物所有权转移于债权人,该约定为无效约定(注:《担保法》,第40条。)。只有等到债务人未能清偿到期债务的事实发生之后,债权人才能和债务人就抵押物处分达成协议。如果抵押人既不能清偿到期债务,又拒绝和抵押权人达成变卖、拍卖抵押物的协议,抵押权人不能直接申请法院强制执行抵押财产,而是必须经过诉讼(注:《担保法》,第53条。),在胜诉之后,凭生效判决申请法院强制执行(注:《民事诉讼法》,第207条。)。在强制执行程序中,不是法院直接拍卖抵押物,而是由法院聘请评估公司估价抵押物,聘请拍卖公司拍卖抵押物。因此,抵押权的实现必须交纳诉讼费、评估费、拍卖费和强制执行费。实现抵押债权的成本大大超过无担保债权。
如果抵押物属于“国有资产”,它在抵押之前需要评估(注:国务院:《国有资产评估管理办法(1991)》,第4条。), 拍卖抵押物的时候又要再次评估(注:国务院:《国有资产评估管理办法(1991)》,第3条。)。“国有资产”评估要经过“立项”、“审批”、 “确认”等程序,牵动一个由企业、“企业主管部门”、“国有资产管理部门”和“评估机构”组成的网络,是一个比诉讼本身更为复杂的程序(注:国务院:《国有资产评估管理办法(1991)》,第12—19条。)。此外,评估是一种特许业务,专利、商标、证券、不动产评估分别是专项特许。一个评估机构有资格评估土地使用权,未必有资格评估地上建筑物,因为两者的评估是由不同政府机构授予特许权的(注:建设部:《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》(1997),第4 条;国家土地管理局《土地估价机构管理暂行规定》(1993)。)。当事人为评估一桩作为抵押物的房产而聘用两个以上的评估机构是常见现象。当然,所有的评估必须向评估机构交费,与讼费一样,评估收费也是按照“财产标的”之一定比例征收。一般说来,评估价值为100 万元的不动产需要交纳1.5万元左右的评估费, 与法院的案件受理费大致相当。
《民事诉讼法》有关强制拍卖的规定相当含糊:一方面,“拍卖”为强制执行措施之一(注:《民事诉讼法》,第223条。); 另一方面,又要求法院将“查封”、“扣押”的被执行财产“按照规定交有关单位拍卖”(注:《民事诉讼法》,第226条。)。 “拍卖法”仅仅设定委托拍卖一种形式,法院、行政机关拍卖“罚没”财产,都纳入了“委托拍卖”系列,只是获准拍卖此类财物的拍卖行需要得到更为严格的特别许可而已(注:《拍卖法》,第9条。)。鉴于法律含混和拍卖成为一种需要法定许可的行业,法院通常不会自行拍卖抵押物,而是用当事人预交的执行费去聘请拍卖行,而拍卖的法定最高佣金是成交价的10%,拍卖商向委托人和买受人各收取一半(注:《拍卖法》,第56条。)。这样的规则在当事人、法院和拍卖行之间人为制造了一个奇怪的格局:其一,当事人负担的强制执行费增加了若干倍。执行申请人既要向法院预交申请执行费,又要垫付一大笔钱让法院去雇佣一个具有特许资格的拍卖机构;其二,由于缺少执行判决必不可少的强制拍卖权,法院执行判决的困难增加了。例如:若第三人主张对拍卖财产的所有权,他得以法院和拍卖行之间存在委托拍卖关系为理由,控告法院和拍卖行未经同意而出卖他人之物;若抵押人拒绝交出权利证书,房地产登记机构拒绝根据拍卖行出具的证明而办理不动产变动登记,买受人同样可以起诉存在委托关系的拍卖行和法院;其三,拍卖行获得了本来不属于它的、强制执行程序中的拍卖权,获得了它本来不应当拥有的商业机会。相反,如果是法院强制拍卖,上述问题的处理就简单得多:法院自行拍卖或者指定拍卖的成本比委托拍卖低得多,当事人可以减少巨额讼费负担;主张拍卖物所有权的人是向法院提出执行异议,但决不能以法院或者法院指定的拍卖行为被告而提起诉讼;法院可以宣布原所有人的权利证书无效,直接向买受人颁发权利转移证书,买受人持权利转移证书申请不动产变更登记。
与执行抵押物之诉一样,破产财产的变现也要经过相同的评估和委托拍卖程序。债权人常常面临两难境地:如果申请破产,破产财产将优先偿付清算费用,清算费用的绝对价值超过获清偿的债权并不是例外情况,整个破产程序只是给法院、律师所、会计所、评估所和拍卖行提供收费的工作机会;如果不申请破产,亏损企业的继续存在迟早会将全部财产消耗殆尽。1996年的一份官方调查报告指出:一方面,破产债权(主要是银行债权)获清偿的比例极低,1995、1996两年, 辽宁省有111家企业破产,其中88家破产企业的债权人没有得到任何清偿,23家破产企业的债权人获得微不足道的清偿,获清偿债权的比例最低为0.0075%,最高为8.4%;另一方面,“诉讼、评估等多种费用,使破产企业微薄的变现消失在清算过程中。如:湖北省监利县化肥厂破产时有10多个部门共提取清算费用100多万元,占资产评估总值的17%, 而一般债权人损失达90%”(注:国家经贸委、中国人民银行:《关于部分省市兼并破产情况的调查报告(1996)》,载《“优化资本结构”城市试点工作手册》,中国经济出版社1996年版,第291页。)。
中国法律的某些特点常常被归结为大陆法系的影响。但是,抵押物执行必须经过诉讼,法院强制执行抵押物需要委托第三人评估和拍卖,则是具有中国特色的独一无二的规则——一个非讼案件变成了诉讼案件,一种作为司法权限存在的拍卖变成了营利性机构的商业机会,一个本来是无关紧要的评估培植了消耗大量金钱和时间的特许行业。90年代,在“规范化”和“防止国有资产流失”的名义下,不计其数的法律文本相继出台。这些规则一方面不惜代价地强化政府管制,另一方面竭尽全力增加政府机构的收费项目,增加诉讼,增加诉讼费用,增加特许评估所、特许拍卖行和特许律师的商业机会。这些规则的实际效用,与其说是“防止国有资产流失”,不如说是在企业、法院、律师、评估机构之间分配本来可用于清偿银行债务的财产。我们也许应当意识到:无视交易成本而强化政府管制的法律可能比没有法律更为危险。
5.财产保全申请费
财产保全申请费是按照“财产保全金额”计算的(注:《’89诉讼收费办法》第8条规定了财产保全申请费征收标准。)。 无论当事人申请财产保全是在诉讼之前还是在诉讼期间,他必须向法院预先交纳财产保全申请费,否则法院不会采取保全措施。财产保全过程中发生的调查、扣押、保管、寻觅保证人等费用都是申请人负担,因此,财产保全申请费在全部保全费用中只占很小的比例。
“多年只生产汽车空调核心零部件换热器”的*ST恒立（000622.SZ）深陷业绩“泥沼”，自2006年以来的营业利润、扣非后净利润均为负数。
距离年末仅有数天，*ST恒立“保壳战”再次进入“生死时速”，公司于近日抛出一份重大资产出售方案，有“卖地保命”之动机。
然而，《证券市场周刊》记者发现，*ST恒立此次出售资产价格远低于市场平均价格，其重组方案仍有诸多疑点有待*ST恒立给出进一步合理解释。
拖沓的“地产梦”
12月12日，*ST恒立《重大资产出售报告书（草案）（修订稿）》（下称“草案”）称，拟将其全资子公司岳阳恒通实业有限责任公司（下称“恒通实业”）80%的股权以现金方式出售给长沙丰泽房地产咨询有限公司（下称“长沙丰泽”）。
根据评估报告，以2016年8月31日为评估基准日，对恒通实业全部权益采用资产基础法进行评估，净资产账面价值为2.71亿元，评估值为2.91亿元，增值率为7.52%，恒通实业80%的交易对价为2.33亿元。
*ST恒立表示，通过转让恒通实业的股权，公司取得了对应的投资收益，有望在2016年实现扭亏为盈，降低暂停上市的风险，有利于维持上市地位，进而可以借助资本市场进一步实现融资需求以及优质资产的注入。
实际上，2013年才成功复牌交易的*ST恒立曾表示恒通实业地产项目“有望为公司增加新的利润来源”。近几年，虽然国内经济萎靡不振，房地产市场可谓一派繁华，而恒通实业地产项目却因“拖沓不前”，导致*ST恒立错失最佳翻身良机。
2013年11月，*ST恒立公告称，为有效盘活公司的资产，拟成立一家全资子公司（恒通实业）。2015年5月4日，*ST恒立又公告称，全资子公司恒通实业拟与岳阳市鑫泓房地产开发有限公司（下称“鑫泓房产”）签订《项目开发委托管理协议》，将恒通实业名下位于岳阳市青年中路以南、德胜南路以东（原公司生产基地）面积共计9.02万平方米的地块委托鑫泓房产进行房地产开发，公司将根据协议约定支付其管理服务佣金。
“因恒通实业不具备开发资质，无从事房地产开发的专业团队，没有房地产开发的相关经验与资源，故本次委托鑫泓房产对公司自有土地项目进行开发管理。本次交易的标的为自有土地开发的管理服务，标的价格为支付给鑫泓公司的管理服务费。”*ST恒立如是说。
按照恒通实业后期运营计划：该项目正式立项后，恒通实业将与鑫泓房产组建专业的房地产开发团队，计划在六个月内启动拆迁，并完成一期土地整理，完成项目设计与一期报批；计划在十个月内实现一期开工，并在十八个月内实现入市销售，项目整体开发计划五年内基本完成。
然而，2014年年报显示“搬迁等前期工作正在有条不紊的进行中”，2015年年末仍是“尚处于设备搬迁以及废旧物质处理的阶段”。由此可见，上市公司的地产项目施工进度远低于预期。
卖地到底肥了谁？
“交易预计将能给上市公司带来约2.33亿元的现金流入，公司可以进行设备更新、人才引进，解决公司当前业务发展面临的人员老化、设备陈旧和自主研发能力落后等问题，提升公司的行业竞争力，增强现有主营业务的持续盈利能力。”*ST恒立如是表示。
2014年1月，*ST恒立出资申请设立恒通实业，注册资本为1亿元，并认缴全部出资额，其中货币出资3000万元，以位于青年中路地块出资7000万元，评估价值与出资额的差价1.88亿元计入资本公积。
据了解，恒通实业地产项目已由*ST恒立与国土部门签订《国有土地转让合同》，并付清土地出让金，取得国有土地使用权证。该地块已由评估机构于2013年11月出具评估报告，市场价值2.58亿元，总用地面积9.02万平方米，总建筑面积为22.55万平方米，项目内容包括商业、商务与住宅，项目用地状况为“厂区毛地”。
*ST恒立在草案中表示，“公司囿于房地产开发经验与资金实力等方面的不足，难以对该地块进行有效开发利用……通过出售恒通实业80%的股权，可以有效盘活优质土地资产，从而实现土地价值的最大化。同时，公司也可以借此回笼部分现金，从而优化公司资产结构。”
但是，有投资者表示，最近几年土地升值最快，而且该地块系“厂区毛地”，所需拆迁费是最少的。此外，项目规划中有很多“商业铺面和写字楼”，平均价格应该高于住宅。根据岳阳市繁华地带青年中路目前的行情来衡量，该地块22.55万平方米的房地产项目价值不可限量。
其实，*ST恒立在2015年年报中也表示，“（恒通实业）该宗土地为公司原长期生产用地。”
但在“标的资产的评估风险”中，*ST恒立表示，由于目前对于非上市公司的企业股权交易市场化、信息化程度不高，难以收集到足够的与标的公司相类似的交易案例，不宜采用市场法；由于标的公司于2014年1月6日成立至评估基准日尚无经营业务发生，不宜采用收益法进行评估。
此外，上市公司还表示，上述标的资产由于客观条件限制，评估机构无法按照《重组管理办法》第二十条“评估机构原则上应当采取两种以上的方法进行评估”的规定，采用两种以上评估方案进行评估，仅采用资产基础法对标的资产进行评估。“提请广大投资者注意标的资产的评估值风险”。
草案显示，恒通实业无形资产账面价值为2.57亿元，评估值为2.78亿元，增值率仅为8.43%。
据悉，恒通实业无形资产中主要为岳阳市青年中路9.02万平方米的土地使用权，用途为商服用地、住宅用地，终止日期分别为2043年12月31日和2073年12月31日。
据*ST恒立介绍，该地块位于岳阳市城区中心，背面紧邻岳阳商业核心区岳阳步行街，南面背靠金鹗山公园，具有一定的区位优势，房地产开发价值潜力较大。
根据广西万宇房地产评估有限公司于2013年11月8日出具的（岳阳市）广万房地估字D[2013]第097号《土地估价报告》，以2013年10月31日为评估基准日，青年中路地块评估总价合计为2.58亿元，单价为2861元/平米。
此次评估报告对恒通实业土地最终估价为3083元/平米，仅较2013年评估价格增长了7.76%。
百度地图显示，龙骧・鑫伦城位于花板桥路与青年中路交汇处；腾讯房产则显示，龙骧・鑫伦城乃写字楼，开盘时间是2013年8月1日，入住时间为2015年，产权年限40年，2015年10月9日参考均价为6500元/平米。
腾讯房产还显示：在龙骧・鑫伦城“附近楼盘”中还有龙骧・华城，位于青年中路与白杨坡交汇处，开盘时间为2016年6月26日，物业类型为住宅、写字楼、商铺，70年产权，2016年11月23日参考价格为6338元/平米。
后两个同样位于青年中路附近的楼盘近两年销售均价都远高于此次评估报告中给出的土地单价，此次交易到底谁是最大受益者呢？
资料显示，长沙丰泽成立于2016年11月2日，注册资本为100万元，股东为自然人谭迪凡。“长沙丰泽是其控股股东、实际控制人为承接恒通实业80%股权之目的而设立，暂未实际开展业务。”*ST恒立如是说。
在草案中，*ST恒立还表示，受地上附着物的搬迁和资金的影响，（恒通实业）相应的开发工作并未进入实质阶段。
但是，《证券市场周刊》记者注意到，在草案中，*ST恒立提到“上市公司应于2017年6月30日前，协调完成（恒通实业）所属地块的地上建筑物、构筑物涉及的全部租户搬迁事宜。待前述搬迁事宜完成之日起三日内，长沙丰泽应向上市公司支付第五期标的股权转让价款，即2328万元。”
也就是说，*ST恒立有把握在2017年6月30日前协调完成搬迁事宜。
近年来,一些地区相继开展了以撤并乡镇、扩大乡镇区域规模为主要内容的乡镇行政区划调整工作。行政区划调整意味着土地利用方向的调整和区位改变,对土地资源配置影响深远。
乡镇行政区划调整改变了土地利用区位,有利于小城镇(即新镇政府驻地)土地集约利用和土地生态保护,农户的土地利用行为也将进行一定的调整。但由于没有突破县(市)行政区划的限制,不能在更大经济区域实现资源优化配置。由于规划的改变、发展战略的调整,被撤乡镇政府驻地往往没有作为新镇的重要组成部分,土地利用效率不高,基础设施和生态环境有待改善。同时,乡镇区划调整后,外迁集镇人口和企业的房产涉及的土地流转缺乏相应的规范。所以,从乡镇行政区划调整的实际状况来看,其对区域土地资源优化配置的积极作用远远没有得到发挥。
(南京农业大学公共管理学院邹伟)
地下空间有偿使用方式亟需明确
国务院31号文件规定工业用地必须以招拍挂方式出让,工业用地的资源资产价值得以显化。地下空间同样具有的巨大资源资产价值也越来越为人们所认识,地下空间有偿出让已是大势所趋。但相对于工业用地供地方式的改革,国家还没有对地下空间有偿使用作出明确的规定,只是少数大城市,如上海、杭州、南京等制定了地方性的相关法规,立法层次低,且规定不够明确,尤其是对地下空间有偿使用方式的规定比较模糊,可操作性不强。如何抓住工业用地使用制度改革的契机,根据地下空间自身的特点,建立起适合地下空间的有偿使用方式,是目前大规模开发利用地下资源急需解决的问题。
(南京农业大学公共管理学院杨庆伟梁亚荣)
地租征收难在哪里
在国有土地收益中,地租收益所占比例相对较小,但从法理上进行考察,地租不仅是一种土地收益,更是国家行使土地所有权的外在标志,是国家出租土地使用权应得的收益。目前地租征收工作实践中还存在征收难的现象,损害了国家利益和土地法律法规的严肃性。
地租征收难的主要原因,一是目前地租征收的基本法律程序还很不明确,相关法律依据不够完善。二是一些缴纳义务人是国有企业、行政机关甚至政府,他们往往利用自身的地位与关系抵制地租征收。三是一些企业经营困难,没有地租缴纳能力,或者由于国有企业改制过程中对土地使用权进行了多次不规范甚至不合法的转让,地租缴纳义务人难以确认。从总体上看,地租征收的相关法律法规的规定比较原则,部门规章和地方性法规的相关规定也很不完善,而土地行政机关出台的规范性文件中的相关规定又往往不能找到上位法的相关规定,其合法性难以确定。实践中地租征收的主要依据是效力相对较低的地方性法规甚至土地行政管理部门的规范性文件。在这些位次较低的法规和规范性文件中,地租征收的程序也很模糊,尤其对于拒不缴纳地租的行为的处理,很难找到明确的程序依据,使地租征收程序很不规范,发生纠纷后更是难以顺利实施征收行为。
(山东省莒南县国土资源局郭丽)
严格规划管理却成了修编护身符?
国土资源部2004年12月1日起施行的《建设项目用地预审管理办法》规定:“属于《土地管理法》第二十六条规定情形,建设项目用地需修改土地利用总体规划的,应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。”该《办法》的实施,使土地规划修改管理进一步严格和规范。但是,我们也要看到,新《办法》的实施并没有完全抑制一些地方政府修改土地规划的“热情”。据了解,仅2005年一年内,江苏省大多数县(市)进行了三至四次土地规划修改,有的甚至更多,实际上2004年江苏省刚刚进行一次全省范围内乡镇土地规划调整完善。事实证明,新《办法》的实施并没有为土地规划修改加上“紧箍咒”,土地规划修改频繁问题依然存在,规划的权威性正在面临前所未有的挑战,特别是通过修改土地规划规避占用基本农田报批的问题十分严重。这一点从2006年有关文件的出台密集程度可以看出,5月30日,国土资源部了 《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》;6月14日,国土资源部办公厅了《关于严明法纪坚决制止土地违法行为的紧急通知》;8月31日,国务院了《关于加强土地调控有关问题的通知》。三个文件都反复强调“禁止通过调整土地利用总体规划擅自改变基本农田位置,以规避建设占用基本农田应依法上报国务院审批”。于是,人们不得不发问,新《办法》的实施,对土地规划修改是上了“紧箍咒”还是披上了“护身符”?
(南京农业大学公共管理学院胡传景欧名豪)
判定“公共利益”需要一定的程序
《物权法》第42条规定,“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这个公共利益到底是一个什么样的范围,是很难界定的。在我们经历的征地拆迁项目中,有些涉及“回报用地”。如政府在修建道路、公园等公共设施时,由于缺乏足够的资金,将土地转让给开发商进行开发。那么,这些回报用地范围内的拆迁行为,是不是也是属于一种公共利益的行为?值得我们思考。首先,公共利益的概念在民法原理中就规定得比较弹性,很难定义,在西方判例制的很多国家是授权法官结合不同时期的情况,来解释公共利益,法律上一般不作界定。其次,这个概念是不断发展的概念,几十年前理解的要比现在窄得多。再次,公共利益概念在某些情况下具有主观性,很难在法律上作一刀切的规定。所以我不赞成凡开发建设都不是公共利益的说法,有时两者可能会交织在一起。这种回报用地项目的征地拆迁行为,同样是出于公共利益的需要。毕竟,它存在的前提是为了更好、更快地加大政府对于城市基础设施的建设。但是,要求法律对于一个范围如此广泛的概念作出详细具体的规定是不切实际的。因此,是不是出于社会公共利益的需要,如何判定,需要一定的程序。而这个程序,必须建立在现行法律法规的规定之上,同时,也必须建立在项目的内在客观内容上。
(长沙市国土资源局天心分局 肖 刚)
矿业用地管理存在“盲点”
随着我国经济社会的发展,国民经济对矿石的需求量越来越大,矿山企业迎来了难得的发展机遇,截至2005年年底,全国共颁发采矿许可证92582件。但是,在矿山行业一片繁荣的景象下,出现了一个让采矿权人困惑不解的问题,有的采矿权人持有采矿许可证却无法进入采矿区实施开采活动,并且这种情况多见于露采的矿山。在我国国土资源管理中,出现了矿业用地管理的“盲点”,至今未见具有可操作性的国家规范出台。这个问题挑战国家行政许可的权威性,影响市场经济的公平与效率。
由于不考虑矿业用地(采掘工业用地)的特殊性,没有把矿业用地从一般工业用地(加工工业用地)中独立出来,一味地套用现行的以土地的承载功能为理论基础的工业用地管理模式,就出现了明显的“肠梗阻”。实务中的办事逻辑是这样的:取得了采矿权,不能开采矿产资源,还必须取得土地使用权;矿业用地属于工业用地,工业用地必须出让,合同地价款就得按照《城镇土地估价规程》评估;《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》下发后,工业用地必须招拍挂出让,那么矿业用地也必须招拍挂出让。按照现行的工业用地管理模式管理矿业用地,有些地方法理不通,情理不通,执行起来脱离实际,阻力重重。
(山东省枣庄市国土资源局市中分局杨树凌)
警惕三峡库区“假移民”违法用地
为认真贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔*〕31号）精神，严格土地管理，加强土地调控，健全法律机制，完善责任制度，经省政府同意，现提出如下实施意见。
一、加强土地利用年度计划管理
采用新的土地利用年度计划指标体系。新的指标体系由新增建设用地计划指标、土地开发整理计划指标和耕地保有量计划指标三项组成。新增建设用地，包括建设占用农用地和未利用地，全部纳入土地利用年度计划管理。
改变土地利用年度计划管理办法。国家下达给我省的计划指标，由省国土资源厅按照当年经济社会发展的需要，留出一定的比例统一掌握，用于省政府及其投资主管部门确定的重点产业支撑项目和不可预见的重大建设项目用地；其余指标下达各设区市和扩权县（市），用于本行政区域内各类建设用地，优先保障省重点建设项目用地需要，统筹考虑县域经济发展、经济适用住房和廉租住房建设用地需要。
改变土地利用年度计划考核办法。以实际耕地保有量和实际新增建设用地面积作为土地利用年度计划考核的依据。实际新增建设用地超过计划的，扣减下一年度相应的计划指标。
二、适当调整土地利用总体规划
能源、交通、水利、矿山、军事设施等单独选址的项目建设需要调整土地利用总体规划的，应当在年度用地计划指标内按项目进行调整。城市建设、村庄建设及独立工矿区建设需要调整土地利用总体规划的，应当集中连片调整。在新一轮规划修编实施前，城市和村庄建设用地可在土地利用年度计划控制的范围内对规划实行局部调整。
土地利用总体规划调整要符合“产业集聚、布局集中、用地集约”的原则，并与下一轮规划修编相衔接。由原规划编制机关编制规划调整方案并组织听证，设区市国土资源局组织论证后，逐级报原批准机关批准。涉及改变或占用基本农田的，按规定程序报批。
三、明确建设用地审批方式和审批权限
改变石家庄、张家口、唐山、保定、邯郸市市区建设用地审批方式。石家庄、张家口、唐山、保定、邯郸市国土资源局每年按照省国土资源厅下达本市市区的新增建设用地占用农用地计划指标，编制本市市区的农用地转用和土地征收方案，经市政府同意，报省国土资源厅审核并汇总后，由省政府一次性向国务院申报。农用地转用和土地征收方案经国务院批准后，市国土资源局分批次确定划拨用地和有偿用地范围，拟定农用地转用和土地征收实施方案，经市政府同意、省国土资源厅审查，报经省政府批准后，由市政府予以公告，市国土资源局按规定程序征地和供地。
在土地利用总体规划确定的其他城市、村庄及独立工矿区建设用地范围内新增建设用地的，分批次报批。能源、交通、水利、矿山、军事设施等项目单独选址新增建设用地的，按项目报批。
明确设区市政府的土地审批权限。在土地利用总体规划确定的村庄建设用地范围内将集体农用地和集体未利用地转为集体建设用地的，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内国有未利用地转为国有建设用地的，由设区市政府审批。设区市政府审批农用地和未利用地转为建设用地，必须在下达本市的土地利用年度计划内进行。设区市国土资源局必须在每个月的第三个工作日前，将设区市政府的批准文件报省国土资源厅备案。
四、改进土地征收工作
健全征地程序。认真履行征地报批前的告知、调查结果确认和听证程序，基层国土资源部门工作人员应当到现场组织，市、县（市）国土资源局应当将告知、确认、听证材料上报并对其真实性负责，省国土资源厅应当严格审查把关。征地资料中缺少被征地农民知情、确认材料的，不得报批征地。认真履行征地批准后公告、登记和公示制度。没有进行公告、登记的，不得实施占地。建立征地补偿安置争议协调裁决制度，及时化解由于征地引发的各种矛盾。
做好征地补偿安置工作。征地补偿安置以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。进一步完善征地区片价和统一年产值标准，并将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用。征地补偿低于规定标准或者社会保障费用不落实的，不得报批征地。在国家下发新的征地补偿安置办法和国土资源部核准我省新的征地补偿标准之前，我省继续执行按年产值一定倍数确定补偿标准的办法。无论征收耕地，还是征收其他农用地、建设用地或者未利用地，土地补偿费和安置补助费之和都不得低于被征土地所在乡镇耕地前三年平均年产值的16倍。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地政府公布的最高补偿标准执行。坚持“同地同价”的原则，征地补偿不因征地后土地用途的不同而有所不同。
实行统一征地制度。国家征收集体所有的土地，由市、县（市）政府统一实施，不得由国有土地使用者与被征地者签订征地协议，不得由国有土地使用者直接将征地补偿费用支付给被征地者。
五、改变工业用地出让方式和价格标准
工业用地必须通过招标、拍卖或者挂牌方式出让，不得以协议方式出让或者行政划拨。
工业用地出让价格不得低于国家规定的工业用地出让最低价标准，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同、土地市场发育程度不同等理由对国家规定的最低价标准进行减价修正，也不得以各种方式给予补贴或者返还。个别工业项目因为具有污染性、易燃易爆性等原因确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地且前期开发由土地使用者自行完成的，土地出让价格不得低于最低价标准的60%。使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人的国有沙荒地、石砾地、裸岩地的工业项目，土地出让价格不得低于最低价标准的30%。
低于法定最高出让年期出让工业用地或者采取租赁方式供应工业用地的，土地出让价格和土地租金按一定的还原利率和《城镇土地估价规程》修正到法定最高出让年期的价格，不得低于国家公布的工业用地最低价标准。采用的还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。
六、深入推进存量挖潜和集约用地
深入开展城中村改造、空心村治理、工矿废弃地利用和闲置土地消化利用，进一步推进存量建设用地挖潜。严格土地供应政策、供应标准和供应条件，充分利用市场机制配置土地，开展土地集约利用评价，推进土地的节约集约利用，增强土地资源的有效供给。
积极推进土地置换工作。已经依法取得建设用地批准书或者建设用地使用证的土地，可以用于置换；*年土地利用现状图标为建设用地且实际勘查结果为工矿废弃地的土地，有关市、县（市）政府在缴纳一定费用后，可以用于置换。置换后新的建设用地应当选址在基本农田之外的土地。实行土地置换，要严格遵循不占用基本农田、耕地和农用地不减少、建设用地不增加的原则，严格执行国家规定的征地程序和补偿标准，严格按照国家规定的供地方式供地，需要调整土地利用总体规划的必须符合规划调整条件。
停止执行土地折抵政策。今后不再批准新的用于折抵指标的农用地整理项目。已经通过省国土资源厅立项的用于折抵指标的农用地整理项目，可以改为用于占补平衡或者总量平衡的土地整理项目。已经通过省国土资源厅验收的农用地整理项目新增耕地所折抵的建设用地指标，只能用于在土地市场治理整顿中清理出来的且在土地变更调查中已经变更为建设用地的违法用地补办手续，不得用作新增建设用地指标。
七、扎实做好土地调查统计工作
全面推进地籍管理的系统化、制度化、信息化建设，快速高效地调查统计和研究分析各项调查和监测数据，客观准确地掌握各类产业和各类土地利用情况，为土地利用总体规划和年度计划执行情况考核提供准确的实际耕地保有量和新增建设用地面积，为土地调控提供坚实的基础和有力的保障。
按照国家的统一部署，开展第二次土地资源调查。逐块调查各类用地的分布、利用和权属状况，建立影像、图形、地类、面积和权属一体的土地调查数据库。通过调查全面掌握真实的土地资源数据，并以此为基础，建立土地资源变化信息的调查统计、及时监测和快速更新机制。
八、加强土地费用收支管理
土地出让收支全额纳入地方政府基金预算，实行“收支两条线”管理。将以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部价款作为土地出让收入。土地出让收入用于征地拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出及国家规定的其他支出。从缴入市、县（市）国库的土地出让收入中划出一定比例，建立土地收益基金，主要用于土地收购储备。
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的新增建设用地，城市和村庄建设用地范围外单独选址依法以有偿方式取得的新增建设用地，水利水电工程建设中移民迁建经批准超出原建设用地面积的新增建设用地，应当缴纳新增建设用地土地有偿使用费。缴纳标准在原有基础上提高一倍。缴纳主体是有关市、县（市）政府，严禁市、县（市）政府转由用地单位缴纳。设区市政府在批准土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内国有未利用地转为建设用地时，应当同时将新增建设用地土地有偿使用费按规定标准就地缴库。因违法批地、违法占地而实际发生的新增建设用地，按照国土资源部认定的实际新增建设用地面积，由有关市、县（市）政府缴纳新增建设用地土地有偿使用费。改变新增建设用地土地有偿使用费的拨付办法。中央专项分配部分，根据各设区市和扩权县（市）上一年底基本农田面积和当年土地开发整理任务，编制分配方案，经批准后下拨；本省分成部分，根据本省土地开发整理项目和基本农田建设保护情况，编制使用方案，经批准后下拨。
征收集体所有的土地，按国家规定征收征地管理费；出让国有土地使用权，按国家规定计提土地出让业务费。收取的费用要在省、市、县三级国土资源部门之间合理分配。
九、加大土地执法监察工作力度
加强对土地利用的动态巡查。各县（市、区）国土资源局要严格执行土地巡查责任制，及时发现和制止土地违法行为。对责任区内发生土地违法案件未及时发现和制止的，要严肃追究巡查责任人和有关负责人的责任。
加强对土地利用的遥感监测。省国土资源厅要充分利用卫星遥感技术，对设区市市区及其周围土地利用情况进行监督检查；设区市国土资源局要逐步利用卫星遥感技术，对各县（市）主城区及其周围土地利用情况进行监督检查。
加大对土地违法行为的打击力度。对土地违法行为，必须依法给予行政处罚，按法律规定应当拆除或者没收建筑物和其他设施的，不得以罚款、补办手续取代。对土地违法行为人应当给予行政处分的，要依法给予行政处分；涉嫌犯罪的移送司法机关依法追究刑事责任。对典型的土地违法案件要公开处理。
十、严格实行问责制
关键词 农村土地 市场化 制度缺失 政府规制
我国农村土地市场由两部分构成：一是农村土地所有权市场(包括国家征用农村集体土地的所有权交易和不同村集体之间的土地转让)；二是农村土地使用权市场，包括一级土地使用权市场(集体土地使用权出让或出租市场)和二级土地使用权市场(土地使用者在不违反土地使用权出让、租赁契约的前提下将土地使用权转让或转租给第三者的交易关系)。当前农村土地市场处于起步阶段，发展很不成熟。目前，我国农业总体市场化程度为60％左右，然而，要素市场化水平低于农业总体市场化水平15―25个百分点。其中，农业要素中土地的市场化水平最低。综合判断，我国农业土地市场化程度不足10％，农业要素中土地的市场化水平最低，处于非市场化阶段。
一、农地市场的制度缺失
现行土地制度框架下，农地市场存在着诸多内、外生制度性约束，提高了农地交易的制度成本、经济成本和社会成本，降低了土地资源的配置效率。
(一)农地产权制度残缺，交易主体缺位
产权“是一个社会所强制实施的选择一种经济品的使用的权利，它主要包括使用权、转让权和收益权。”现行农地产权关系模糊导致交易主体缺位。交易主体是指买卖双方，包括所有权主体和使用权主体。他们共同构成行为主体、责任主体和利益主体。现行集体产权制度最根本的缺陷就是村集体是虚拟的，集体财产缺乏人格化的产权主体。农村土地归农民集体所有，这在我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》等重要法律中，都有明确的规定。不过，在各种成文法律法规中，“对农村集体土地所有权所指既不明确，又相互矛盾”。各个法律具体规定的农村集体土地所有权主体分别有：①村农民集体，②乡(镇)农民集体，③农业集体经济内的农民集体。而且，各个法律又没有规定农民集体的组织形式是什么，这个“集体”无边界，“集体所有制内涵着一种矛盾和冲突”。残缺的农地产权制度，既模糊了土地所有者与使用者之间的关系、土地使用者之间的产权关系，也模糊了产权行为主体、责任主体和利益主体的关系。一方面，各级政府可以划拨和低偿征用集体的土地；另一方面，与国有土地相比，农村集体建设用地的使用主体和交易的限制较多。按照现行法律，农村集体建设用地使用主体是农村集体经济组织，村民和农村集体经济组织与其他单位和个人可以土地使用权入股、联营、共同兴办企业。
对于农村集体建设用地的其他交易，我国法律只规定对符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，由于破产、兼并等原因，集体建设用地可以转移，但对转移的接受主体并没有规定。这些限制的后果，一是将农村集体建设用地的交易权变得极为有限，模糊了农村集体建设用地的所有权和产权意义，使正常的市场机制很难在农村建设用地中发挥作用；二是造成了国有建设用地使用权与农村建设用地使用权的不平等，从而将建设用地市场分割为一个二元结构的市场，即国有土地使用权和集体建设用地市场。而现实情况是，受经济利益的驱动，集体建设用地的隐形交易虽然没有得到政府的承认，却一直在半公开状态下进行着。尤其在城乡结合部，由于两个市场边界的互连，在“含权量”较少的集体土地较低价格吸引下，一些不符合条件的主体经常越过边界进入集体建设用地市场，成为土地市场的“偷渡者”，或称为农地的“隐性市场化”现象。这种幕后交易破坏了土地市场的公平机制，产生了一系列问题，如建设用地的权源，集体土地资产的管理，新的土地使用主体的权益保障等问题，也为滋生腐败提供了温床。
再者，农民的土地经营权益仍然受到各级政府和集体的侵蚀，未成为市场主体。其土地处置权即让渡权受社区与所有制、行业的限制，农户之间的交易局限在本村、本小组，不能跨区域、跨所有制流转，不能给企业经营，交易量小。产权多元化与关系模糊实质上就是一种主体缺位。
(二)农地商品属性不明，交易客体非价值化
我国农村土地长期以来实行的是实物管理，否定土地是商品，具有价值。农地的商品和资产属性目前仍无法律认可，割裂了土地所有权、使用权价格与价值之间的联系。
首先是国家与集体之间的产权交割，交易主要以国家无偿划拨或低偿征用(象征性补贴)的方式完成。以《土地管理法》补偿标准论，我国征地补偿制度存在两个机制陷阱：①补偿标准本身是计划经济的“产值倍数法”，不仅没有反映市场经济条件下征用土地的实际用途的价值，而且赋予地方政府具体宗地产值和倍数的很大的自由裁定权，因此制度设计本身不公平；②制定具体补偿标准的行政主体是政府，而支付补偿费用的征地主体又是政府，鉴于中国土地市场的政府已经不是单一在征地市场中履行公共职能的政府，而是在征地市场中参与与民争利的经济人政府，因此，作为行政主体的政府充任市场主体的目的，就是要“以地生财”，实现土地资产利益的最大化，从而聚财实现任期政绩。政府对农村土地的权力，已变成了一种绝对权力，极大地损害了农民的利益。
土地作为最基本的要素资源，其一级市场由国家垄断，需经过征用为国有土地，才能进入二级市场。这种制度安排，造成了土地资源供给与需求脱节，价值规律难以发挥作用，地价扭曲。在农地交易中，或因地区利益驱动，或因估价工作滞后，表现为入市土地定价行为不规范，主观随意性大，缺乏基准地价的控制及宗地条件的评估，地价明显偏低，低偿甚至无偿交易比例高，哄抬现象时有发生，不能真实反映土地的供求关系，价格信息失真。客观地说，农村集体土地所有权处于一种完全无价格衡量的“虚拟财产”状况。这种交易价格或者确切地称之为补贴费用是在市场发育不充分的条件下产生和形成的，并不是市场主体在成熟的市场环境下自由竞争所形成的，在很大程度上是由政府各级主管部门研究制定的，带有极强的主观性、随意性，缺乏与国有土地市场价格相协调的农地市场基准地价和科学的农地评估制度，造成农地所有权价格被扭曲，价值不能完全实现。农村集体和农民多年投入的物化资本价值和土地增值被剥夺。这种无视土地价格和土地运动规律的非市场交易，其实是国家对农地产权的一种侵犯，违背了价值规律。而在国有土地出让中，协议价格所占比例较大，其实是属于行政性定价。这种协议价格不仅不能反映土地市场供求状况，违背了价格内在的客观性、真实性要求，反而
提供了虚假信息，以致于不少地方为了争投资、争项目，常常搬出各种优惠政策，以低地价吸引投资，出现了“一元价”、“零地价”现象，不仅了价格的调节作用，也导致国有土地资源的大量流失。近年来，各地虽然实施了土地供应招标制，表面上看是由市场需求来决定土地的价格，但这是在土地供给极其有限的情况下形成的土地真实价格(表1)。
其次是集体与农户之间的纵向交易。土地集体垄断，供给缺乏弹性，必然伴随有绝对地租。地租以乡统筹、村提留的形式出现，其数量不是由土地的市场供求规律决定的，而是根据乡村工作的需要人为匡算。并随着乡村机构的膨胀和农村事业发展的攀比效应而不断提高。
再次是土地使用权的横向交易即农户之间的交易，也是非完整意义上的使用权交易，是排除“非农化”前提下的使用者之间的交易。我国土地制度以保护耕地为出发点，从承包经营年限、流转经营范围、用途管制、征用转用四大方面设立法律管制集体土地。在这个法律框架下，集体土地已基本不具备像国有土地产权那样的完整权责、权利、权能。因此，土地流转根本不可能满足城乡统筹改革的土地预期。政府受制于法律、法规，也不可能为土地流转提供一个均衡价格的竞争市场结构和理性的市场信息预报体系。在此约束条件下，引致不可预测的非市场因素不断大量产生、叠加、扩散，从而造成土地价格按照非市场因素自身的需求形成均衡价格，甚至是交易双方没有任何依据情况下口头讨价还价形成的。交易方式脱离了市场配置的轨道，无科学计价标准的、无历史参考价格的交易扭曲了农地承包权价值。调查表明，农地流转绝大多数发生在本村，半数以上的交易没有显化的市场价格。在转出的土地中，有87.6％的土地转包给本村的亲戚或其他村民，其中半数以上不收取任何报酬。在进行过土地转出的全部农户中，有50.9％的农户未收到流转价款，有33.6％的农户得到现金补偿，有14％的农户得到粮食补偿(图1)。现金补偿的中位数为133元／亩年，粮食补偿的中位数为691斤／亩年。如果以5％的资本回报率来计算，每年每亩133元的回报大致相当于2660元的资产现值。换句话说，目前中国17省农地的“沉睡资本”所显化出来的价值平均约为40000元／公顷。
(三)农地交易规则缺失
一是当前的法律规定没有给集体建设用地市场配置留下空间。虽然《宪法》规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，但《土地管理法》也同时规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；集体建设用地使用权转移只有在“破产、兼并等情形”下才能进行。1990年5月国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定了国有土地使用权出让和转让的有关程序和措施，但对集体土地使用权的流转，至今尚未有全国性或地方性法规出台。集体建设用地交易双方虽然是躲躲闪闪，交易却又屡禁不绝，暗地进行，形成错综复杂的集体土地交易“隐性市场”。这种无法可依、无章可循的格局，既限制了集体土地使用权流转，又为土地的私下流转提供了政策边缘。周其仁认为当前大多农地交易属于“法外活动(extralegal action)”，即“未经法律许可、不受法律规制的活动”。
二是农用地登记制度不健全，引致过高的市场交易费用。土地登记的一项重要功能是确保土地交易的安全，维护当事人的合法权益。土地登记要求按照严格的法定程序，运用科学的技术手段对土地权属、位置、面积、用途、级别等事项在统一的地籍簿中加以记载，由于土地位置的固定性和土地在空间上的连带性，任何一宗土地的宗地图及其权属证书都必须以统一测量形成的地籍簿作为最基本的依据，而地籍簿、宗地图和宗地权属证书是进行土地资源管理和推行公共政策的基础资料。许多土地资源开发利用和环境保护公共政策的实施都要借助于土地登记形成的地籍资料。我国现行的农用地登记制度不完善，直接影响了土地资源开发利用、环境保护等方面公共政策的顺利实施。
三是土地监察执法不力。由于土地监察执法体制不完善，受到的制约太多，因而对土地违法行为的查处不力。再者，土地问题往往连着个别乡村干部越权批地等违法行为或少数国家工作人员的腐败，因此，有关部门有时对农地的“隐性市场化”不敢管，也不愿管。
(四)农地交易中介服务匮乏
虽然我国土地交易的中介组织已经有了很大发展，但总体上仍然相当匮乏，并显现出规模小、机制不活、市场意识差、职业素质低、经营管理弱等缺憾，没有一个自上而下、网络状、多功能、高质量的中介服务体系，为土地交易穿针引线、牵线搭桥，提供市场信息、价格和法律咨询等。要么是由市场主体自己漫无目的寻找转让对象，致使其理逐步过渡为非自觉性、非逻辑性、盲目性的非理，以高搜寻成本、高谈判成本和高履约成本完成交易过程或交易中断等现象，或者是由集体经济组织越俎代庖，它们既当“裁判员”，又当“运动员”，既是所有权主体，又是中介服务组织，免不了干涉交易主体的活动，侵蚀其利益，从而使这种中介组织失去应有的媒介功能与效率，影响土地交易的速度、规模和效益。
(五)市场与政府内生冲突
目前的土地市场是政府垄断下的市场，政府掌握和控制了农村集体土地的最终处分权，只有政府通过其机构可以改变农村集体土地所有者的归属，政府在对农村集体土地所有权的处分权能和使用权的转让上所进行的限制，已经远离法律意义的财产所有权基本权能的范围。
权力介入市场，造成了这样一种市场后果：各级政府既充当了土地供给者的角色(相对于土地需求方)，又充当了土地需求者的角色(相对于村集体和农民)。于是，土地租金的绝大部分被各级政府借助土地产权的残缺和虚化或是装进了自己的腰包，或是成为土地批租收入。这就类似于双轨制的模式。农民在市场上拿到的是按照国家牌价(按照使用权交易而不是按照所有权交易)出让的土地收益，而政府拿到的是土地按照市场供求出让得到的收益。无疑，市场价格要远远高于国家牌价，其价格差额就是所谓的“灰市加价”，灰市场由此产生。一些地方和部门携权力而入市场的行为，已造成了市场的机能紊乱并产生了严重的后遗症，扭曲了土地交易市场的自然发展轨迹，市场品质也由此裂变。经权力之手摸过顶的所谓市场主体，其对市场本身的破坏，对市场规则的践踏，已使市场不再成其为市场，而成为权力意志之下的玩偶。而这种破坏和践踏往往颠覆了市场的根基，使市场元气大伤。长此以往，当良币逐个被劣币驱逐，市场的完整性和优良品质就不复存在。
二、农地交易市场化改革的制度安排
(一)明晰产权边界，提高制度效率
产权的清晰界定和自由转让，以及制度的完善，可以降低交易成本，活跃市场交易，提高经济效率；有
利于保障产权主体的权益，从而能够激励和约束产权相对人的非理性市场行为。
第一，集体土地所有权应享有完整的地权，即出让、转让、出租、入股、抵押等，强化集体经济组织对土地产权的行为能力。作为地方政府，应积极研究并制定适合本地实际的农村集体建设用地流转办法，以使相关法律具有可操作性。加快农村集体土地所有权的登记发证工作，强化农村集体建设用地流转的管理程序，以规范集体建设用地流转的条件、方式、期限、程序、收益分配机制以及管理措施等。这是增强农民与集体经济组织对土地所有权行为能力的关键。原则上应取消行政划拨土地，建立政府公益征地目录，建立政府征地补偿标准农民讨价还价机制，实行军事等极少数公益用地强制征收、市价补偿的国家征用制度。
第二，承包土地经营权应享有完整的地权，包括转包、转让、出租、入股、抵押、赠与、继承等。当前需要从政府行为、农民意识、市场机制等方面，解决浮出水面的困扰土地顺畅流转的承包土地经营权自由交易的突出矛盾，而最为紧迫的任务是完整界定农民承包土地经营权，拓展承包经营权的权责、权利、权能，实现承包经营权物权化。
第三，实行宅基地市场配置制度。国家赋予农民修建、拆除、转让、出租、抵押宅基地的权利。除生活特别困难的新增农户并经村民委员会讨论通过的情况实行划拨外，一律以市场配置；原有宅基地转让后不能再申请划拨宅基地。
第四，国家支持土地所有者或使用者以地招商、以地入股、以地生财。农业用地可以兴办农民专业合作社，包括农产品加工合作社、信用合作社、消费合作社等服务于农业项目；农业建设用地在产业政策下可以独资、合资、联营、入股方式直接参与房地产业、旅游业、服务业、乡镇工业、现代农业等。
第五，实现产权平等。一是实行国有、集体土地产权统一国民待遇，实现“同地、同权、同价”；二是实行各地集体土地统一政策。
(二)实现农地价值化管理，提高要素效率
1、修正扭曲的土地价格
价格是市场的精髓，资源配置的信号，它反映了资源的稀缺度。土地市场，其地域性、层次性十分明显，唯有合理的价格才能使不同层次及同一层次市场之间的关系协调化、比例化，并形成一个有机整体，从而优化土地资源配置和土地市场的运行。在农村，所有权的流动需要一个合理的地价，保障农民的生存与发展，保证土地所有者的合法权益，包括平等交易和受尊重的权利，征地补偿费不能同市场形成两个价位，影响未来收益，更不能“黑箱”操作。使用权的流转，如土地适度规模经营过程中，跨行政区的连片承包、转包，以土地联营为条件获得租金分成，股份合作制把土地的实物占有转变为价值占有，并且按股分红等，同等条件的土地理论上要求它价格一致，实际操作过程中地价客观上也必须一致，因此，须建立一个公平、公开、公正的价格机制，这是规范农地市场交易的重要前提。
总体上看，我国农地价格须遵循两个原则：一是分等定级估价。必须遵循先定级、再估价，先分区、再估价的技术路线，其程序为：农用地分等定级及价格区划农用地基准地价测算农用地宗地价格测算农用地估价成果分析、整理。二是依据市场来定价。农地货币计价的方法很多，如收益资本法、市场比较法、成本法、购买年限法、长期趋势法等。我国土地定价应真实反映土地市场的供求关系，在科学估价基础上，进入市场竞争，最终由市场成交实现土地价格。换言之，使土地价格如实反映其稀缺程度，是增强内生变量对价格有效反映的根本途径，是规范市场交易行为的关键。具体而言，流入城市土地一级市场的农地，应由政府按市场价格向农村集体经济组织购买；对国有企业的存量土地(主要是无偿或低价划拨的土地)收取完全市场价格的等量使用费，推动其进入市场流转，从而避免闲置和浪费；农户之间的土地流转价格应根据市场供求、土地资源稀缺程度等进行市场化定价。
2、实现土地使用权证券化
这是土地价值管理的一条新路径。由于土地的固定性、且不易分割与不可携带特点，其流动范围、速度、方式均受到限制。这就要求对土地流转方式进行创新。20世纪80年代以来，国际金融市场上出现了融资方式证券化趋势，土地证券化已成为一种世界性的发展潮流。土地证券化就是把承包土地或者承包土地所能得到的收益转变成为资本市场上可销售和可流通的金融产品的过程。有如下三个特点：一是土地是融资的载体。在土地证券化过程中融资载体是将土地承包权或者使用权作抵押，而不是以融资主体的所有资产、信用作为担保。二是承包权证券化主要是以抵押债券或者收益凭证的形式进行。这种收益凭证或者抵押债券可以在证券市场上流通(即背书转让)，以保证土地证券的流动性，体现其金融衍生品的特征。三是土地本身的质量和级差地租决定融资的风险。土地承包权证券化实现了证券本身与融资主体的信用等级分离。其信用等级取决于土地本身，而与融资者的风险程度没有关系。承包土地融资的主要类型有：申请抵押贷款；发行抵押债券和发行股票。
借鉴国外经验，我国可推行土地使用权证制度，走农地证券化道路。使用权的标的只是地表及地表的附属物。确定初始使用权后，给使用者颁发《土地使用权证》，以维护土地使用权的权威性、严肃性，确保使用者有较完整意义的使用权。使用权证在一级地产市场交易时(或承包时)一次性签发，作为土地交换的媒介以代替土地实物交易。一般以1亩为单位(类似于股票1元1股)，允许承包期内在二级市场上交易，土地使用者的权利义务关系随证券持有人(证券持有人交易时要在土地管理机构过户登记)进行流动。土地使用权证的所有者，又可将土地委托、租赁给农户经营，也可抵押、入股，实行使用权的二次分离。土地使用权证交易实行权属登记制度，对权属变更进行监督，按照“认地不认人，地证合一”的原则，只与最后登记在册的土地产权主体发生契约责任关系。事实上，土地使用权的交易变成了证券交易，相当于把土地变成了可分割、可流动、可携带的收藏财物，扩大了其流转范围。
一是抵押贷款。抵押贷款是一种间接的社会融资方式，就是以农户或者企业(含土地合作社、土地股份经营公司)所拥有的集体土地承包权或者长期使用权作为抵押向金融机构申请贷款。其实这种方式不属于土地证券化，但是，由于这种方式是以土地承包权作为载体向金融机构筹集资金，是不动产证券化的初始阶段。笔者将这种方式也划为土地承包权证券化的范畴。因为土地抵押贷款是土地其他证券化形式的基础，其他证券化形式都是通过土地抵押申请贷款而发展起来的。国际经验告诉我们，能否进行土地抵押贷款是发展农村资本市场增加农民贷款来源的关键因素。
二是发行抵押债券。抵押债券是土地证券化一种较为常见的方式，就是把土地能够获得的收益作为担保(抵押品)债券，然后把这些债券卖掉。抵押债券最典型的是地价指数债券。所谓地价指数债券，是把预
定偿还额规定为：面额随着地价上升而上升。美国很早用这种方式对不动产进行证券化，日本也用这种方式处理有关废旧铁路用地。笔者建议将农户所拥有的土地承包权作为一种单独的财产来进行抵押发行债券，并作为担保(抵押品)债券，增强资本功能。
三是发行股票。这种方式就是成立土地股份公司，股份公司以土地作为资产上市融资。这是金融业向农村延伸的必然结果，也是土地证券化的高级形式。
土地承包权证券化意味着创造了一种能够带来与土地同样的经济性利益的金融资产，其实质就是为农业生产融通资金，这就很好地解决了土地资产流动性、收益性、融资性和财产性的问题。
(三)强化政府公共管理职能，提高行政效率
1、厘定政府与市场边界
需以定性和定量设定政府管理市场的边界和市场配置资源的边界。土地市场建设必然要求建立政府和市场合理分工的资源配置机制，市场的责任是提供平台，政府的职能是指导而不替代。充分发挥市场的调节功能，让市场调节土地的供给和需求，让市场成为控制农地交易数量的“总阀门”。凡是能通过市场机制来运作的，权力就不要插手；要完善制度和规范程序，实现运作全过程的公平、公正、公开，让权力插不上手；对违规者加大惩治力度，让权力不敢插手。以此制衡政府与土地资本的结盟，从而确保农地市场获得应该属于它们的市场权力、权利和份额。政府的监督和调控，主要指交易方式、信息披露、契约公平。就市场而言，必须全面引入竞争机制。
2、土地市场的政府规制取向
一是建立土地市场供需均衡制度。①建设用地供应总量控制制度。根据土地利用总体规划和当地各项建设的实际需要，对建设用地总供应量实行严格控制。各级土地行政主管部门要把盘活存量建设用地作为土地供应的重要来源，切实负起控制建设用地总量的职责。依照《土地管理法》，严格按土地利用总体规划、城市规划的要求，按《土地利用年度计划管理办法》、《建设用地审查报批办法》，规范建设用地审批。②城市建设用地集中供应制度。城市政府要统一控制新增建设用地供应，同一城市范围内的新增建设用地应由市土地行政主管部门统一征用、统一提供。市辖区及各类“园、区”的新增建设用地也必须纳入市政府统一的供应渠道。对原有存量建设用地，城市政府要积极试行土地收购储备，统一收购和回收土地，掌握调控土地市场的主动权。收回的土地由政府统一储备、统一开发，按市场需求统一供应。③城市土地储备制度。城市土地储备制度是指城市土地管理部门或机构对土地征购、整理、储备、供应和开发集中进行管理的制度。城市土地储备的运行应根据城市社会、经济、生态和环境可持续发展的整体利益和长远目标来运作。政府应将城郊结合部的土地纳入城市土地储备体系，在其尚未整理为建设用地时，应将这些土地视为同质化的土地，以便将来根据城市规划的需要、调控房地产周期的需要(主要是地价水平)，通过调节土地的供求量达到宏观调控地产市场的目的。目前，要把市地和农地结合地带作为重点监控区。任何农地转为市地必须经过政府征用的法定程序，由政府垄断供应土地资源的源头。具体办法可采取：对近期城市的空间拓展，政府可根据城市规划将集体土地成片地征为国有土地，作为城市土地储备。对中期城市规划区内的土地，有条件的可以先征用，然后租赁给农民在保持原用途的情况下充分利用，政府需要时随时收回。对中长期规划区内的土地，政府未做征用处理的，也应将之纳入城市土地储备计划，允许集体或农民个人在法律和城市规划许可的范围加以利用，并保护其权益。对于现在已经进入“市地”、但不符合城市规划的农村集体土地，予以清退，并依法对有关责任人员进行处罚；对符合城市规划要求的，应补齐有关手续，使之依法转为国有土地。把城郊结合部的集体农用地纳入城市土地储备体系，可以避免土地供给和用地结构安排的盲目性，从而可以有效地调控进入一级土地市场的土地供应数量、用途结构及布局，进而提高土地利用管理水平。
二是完善市场主体入市资质审查制度。为保证土地市场运作的有序性和主体之间公平竞争，设定统一的标准对入市主体进行资质审查十分迫切。资质审查是全面性的，除对用地需求进行审查外，更要重视土地使用权受让人的经营能力、土地使用方向及筹资能力等审查。否则会造成已批租或转让的土地由于资金不到位而造成土地闲置浪费。
三是加强农用地登记管理。①用具有物权公示意义的土地证书取代现有的土地承包合同，实现农民土地使用权的物权化。②统一土地登记机构，实行城乡土地登记的统一管理。世界上土地登记机关主要有三种类型：其一由司法机关负责登记；其二由专职机关负责登记；其三由土地、房屋行政管理部门负责登记。笔者认为，目前我国农用地登记制度的改革和完善，应当首先实现由政府土地管理部门的统一管理。我国政府的土地管理部门，已经对城市土地和农村大部分的建设用地实行了比较规范的土地登记，在此基础上由其负责包括农用地在内的城乡土地的统一登记管理是很自然的事。在土地管理部门对城乡土地建立起比较规范的地籍簿和地籍档案等基础资料、土地产权制度趋于规范的时候，可以再由司法部门来接管土地登记管理工作。③统一土地登记程序，向农民颁发统一的土地权属证书。④分步推进，在全国范围内建立具有统一法律效力的土地登记体系。
四是健全交易规则，规范市场行为。①加快法治建设步伐，完善相应法律法规，特别是细化某些原则性条款。例如，目前《农村土地承包法》中关于农地流转的条文大多是原则性规定，应具体细化；对允许土地调整的“特殊情形”应做出更具体的规定；建议制定《农村土地流转条例》、《土地使用权证券化细则》，关于集体土地产权出让、转让的方式、程序和管理办法的法规，以及土地使用权价值化、资产化管理条例等相关法规、条例，规范土地交易程序与手续，使众多交易从“地下”引到“地上”，渐趋明朗化、规范化，做到有法可依，有章可循。此外，要保持《农村土地承包法》与其他法律如《村民自治法》等的相互协调。强化执法监管力度，依法对越权批地、违法占地用地、乱搞开发区、随意圈地的行为，进行严肃查处。可在经济警察中设立土地警察，在法院里设立土地审判庭，依法审理和解决各种土地纠纷，防止和打击土地违法行为。根据国务院《关于整顿和规范市场经济秩序的决定》和《关于加强国有土地资产管理的通知》有关文件精神，对于那些不实行公开交易的、交易不符合相关法规而互相串通压价的；对于土地交易机构工作人员在办理土地使用权交易过程中利用职权接受贿赂、、泄漏秘密、的，或擅自删除、修改、增加计算机信息系统中交易信息的，由其所在单位或监察部门给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。进一步完善土地监察管理体制，强化土地监察执法手段，维护土地市场的正常秩序。可以考虑
建立土地监察执法的垂直管理体制，以减少来自“块块管理”的约束，并进一步探索土地管理执法机构的人事管理新体制。同时，要加强土地监察执法队伍建设，以确保土地监察执行人员有法必依，执法必严。②按照公平竞争原则，强化市场机制在配置土地资源中的作用，充分发挥中介组织、行业自律的作用，并建立公众参与机制，大力推行土地使用权的招标拍卖和挂牌交易，杜绝市场竞争中的偏袒、乱摊派等人为现象，防止暗箱操作。在土地供应上要一视同仁地对待境内外的用地者，为投资者创造公平的市场环境。加强地价管理，防止竞相压价的不公平竞争行为。严厉打击黑市交易，人为增加其交易费用，将其逐出隐形市场，避免投机、人为炒作等抬高价格的现象，保障产权安全和交易安全，保证土地市场的有序竞争。③按照透明度原则，建立公开、公平、公正的土地市场秩序，提高社会化服务水平。要向社会公开土地市场管理的法律和政策，提高法律法规及政策的透明度；拓宽市场信息渠道，公开土地交易信息、交易程序、收费标准，广泛采用招标、拍卖手段，实行挂牌公告方式交易，正确引导投资。
五是打造规范的交易中介组织，提高交易效率。中介组织是要素市场的伴生组织，是连接政府与市场主体、市场主体之间的媒介或桥梁，其成熟程度标志着市场的成熟程度。
从国外和我国部分地区的实践看，各种类型的农村市场中介组织，是克服小农户分散经营弱点、引导和保障农民进入市场的有效组织形式。但在我国土地市场的中介机制还处于待完善或缺位状态。尽管目前土地市场中介组织特别是土地估价机构迅速发展，但随着我国市场经济的发展，中介组织的制约越来越明显。为此，政府须着力培育和促进中介组织的发展。主要包括：①土地投资经营公司，专门从事进入市场的土地使用权的交易活动。②土地评估事务所，显化农村土地价值，确定土地价格，为土地流转提供合理的数量界限，以保证集体土地的保值和增值，从而遏制土地资产流失现象。农村土地评估而且相对于城市土地评估来说，面积更大，范围更广。因此，需走出传统下评估机构由政府垄断的困境，在加强行业管理的同时，使评估事务社会化、市场化。③土地融资公司，主要从事土地抵押业务和储蓄业务，对放弃土地使用权的农民给予低息或无息贷款，以便从事二、三产业。④土地保险公司，从事土地投资、经营业务的保险活动，同时也给出让土地使用权的农民提供新职业的培训费、养老金；可以通过收受逾期抵押土地并将其出租、变卖等活动，来充当土地交易中介组织。⑤委托机构，主要是接受客户的要求为之买卖土地。⑥土地租赁公司，专门从事收购那些无力经营者的土地，转租或转卖给那些经营能力强的农户，促进土地的集中与规模经营。⑦土地证券公司，专门从事土地使用权交易的场所，这种公司可与土地经营公司合并在一起。⑧信息组织，一种专门为农地交易提供信息服务的机构。建立信息、土地登记公开查询制度，土地公开交易制度，基准地价定期公布和更新制度，完善信息服务体系，增加预期信息流量，及时公布和提供土地供求信息，收集、储存、土地交易行情及结果，提供有关土地政策法规、市场管理规则及土地利用投资方向咨询，从根本上改变信息不对称、双边垄断的市场格局，降低交易成本。
关键词：商标权 评估制度 规则导向 原则导向
一、引言
商标是具有法律属性的概念，可分为注册商标和未注册商标，经过注册的商标能够得到法律保护，其作用主要表现为通过商标专用权的确立、续展、转让、争议、仲裁等法律程序，保护商标权所有者的合法权益；未经注册的商标，除个别驰名商标外，不具有商标专用权，也就不能成为商标权价值评估的对象。我国的商标权价值评估相关法规制定起步较晚，2001年，我国资产评估准则制定工作开始启动，2001年7月，财政部了《资产评估准则――无形资产》，这是我国第一部资产评估准则；2003年《国务院国有资产监督管理委员会关于规范国有企业改制工作意见的通知》进一步明确必须将商标权纳入国有控股企业资产评估范围；2007年国家工商行政管理总局印发了《商标专用权质押登记程序》和《企业商标管理若干规定》；2008年，依据《资产评估准则――基本准则》，我国修订和了《资产评估准则――无形资产》和《专利资产评估指导意见》；2011年中评协《关于对等准则征求意见的通知》，其中包括了《商标资产评估指导意见（征求意见稿）》。至此基本形成了我国无形资产评估准则体系。
值得注意的是，由中评协的于2012年7月1日起施行的《商标资产评估指导意见》，是国际上第一个关于商标资产的评估准则，它的颁布实施，意味着我国商标权价值评估管理的立法开始进入逐步完善的实质阶段。
对国际评估准则、美国、英国、欧洲等国家或组织的无形资产评估准则的发展和实施过程进行观察，基本上没有针对专利资产、商标资产和著作权资产制定专门化的评估准则，美国也仅仅将其作为企业价值评估准则的组成部分。国外无形资产中针对商标权价值评估准则发展的主流趋势是原则导向而非规则导向，是简化而不是详细或具体。但是，我国有专门针对商标权价值的评估准则，其具体内容包括对商标相关概念的界定，对注册资产评估师执行商标资产评估业务行为的基本要求、操作准则、报告准则和职业责任。这些具体规定在形式上使得我国的商标权价值评估制度体系更加规范化、格式化、固定化，制定过程逐步向规则导向靠拢，但是由于具体内容过于简练，不够细化，可操作性并不强。这使我们不得不思考：针对国外商标权价值评估准则发展的主流趋势――原则导向，我国评估准则的制定产生了较大的差异，这种差异产生的原因是什么？规则导向与原则导向对我国商标权价值评估制度的发展有何影响？结合我国的实际情况，今后应如何建立和完善我国的商标权价值评估制度？
二、原则导向与规则导向：两种商标权价值评估制度制定思路
原则的基本含义是“开始、起源、基础”，是规则之外的概括性的准则，是指可以作为规则的基础或本源的综合性、稳定性原理和准则。规则是规定具体权利和具体后果的准则。两者的关系可以归纳为：原则是规则的规则，是进行规则推理的权威出发点；规则是原则针对不同情况的具体化。借鉴目前国际上较为成熟的原则导向与规则导向的会计准则制定思路（目前会计学界对会计准则制定方法的研究有明确的界定，包括原则导向与规则导向两种，两种方法的定义、特点、适用范围等概念得到会计学界和实务界的普遍认可和应用），我们可以将其借鉴推广于商标权价值评估准则制定过程中。原则导向评估准则与规则导向评估准则，是原则和规则关系在商标权价值评估准则制定中的具体应用。
（一）原则导向评估准则
原则导向评估准则主要由若干基本原则组成，以原则为基础并附有较少的解释、例外和执行指南；更多地注重资产评估时的实际情况，较少对适用范围做出限制，给予评估人员更大的评估方法选择空间，适用性更广。然而，原则导向的评估准则虽然确立了基本原则但并没有提供足够的应用指南，这给评估人员的专业判断留下的空间较大，在缺少外部有效的监管环境下，评估信息的可比性可能会有所降低。
（二）规则导向评估准则
规则导向评估准则由详细具体的规则组成，包含具体的标准、例外和操作指南；除了给出某一评估对象评估方法、评估程序、披露要求等所必须遵循的原则外，还力图考虑原则适用的所有可能情况，并将这些情况下对原则的运用具体化为可操作的规则，较多地对适用范围做出限制。具体来说，在评估准则中可以包括如下内容：
第一，评估准则的解释和应用指南。由评估准则制定机构（如中国资产评估协会）和相关监管机构（如证券交易委员会、国有资产监督管理委员会等）通过颁布详细的评估准则解释和应用指南，保证评估准则能够得到充分执行，使评估信息具有可比性。
第二，适用范围的界限检验。界限检验一般是指用明确的数量界线来划定不同的评估方法的适用范围。在商标权价值评估方法中，虽然没有明确的数量界限，但是可以将商标权评估的价值类型与评估方法对应起来，如在市场价值、在用价值、投资价值、质押价值、清算价值下，交易双方考虑的是商标权能给企业带来的收益，因此收益法和市场法适合这些价值类型下的评估；而成本法是从成本构成的角度评估商标权的价值，适合于会计价值类型下的评估。
第三，准则的例外。主要用于帮助解决在资产评估过程中遇到的一些疑难和特殊问题，可以包含折现现金流分析、追溯性价值意见、未来价值意见、不动产和动产市场价值意见中的合理展示期、报告和电子传递等，体现一定的参考性。
三、我国商标权价值评估制度的现实选择
（一）评估环境
20世纪80年代末，美国联合资产评估公司的高级专家来华访问讲学后，人们才明白产权交易或变动时，必须经过资产评估这一国际惯例。90年代初在我国开始了商标权价值评估，其兴起的大背景是国有资产流失严重，最初的目标是服务于国有企业改制、私有化和产权交易。90年代末期，随着我国经济的快速发展，无形资产的评估比例大幅增加，由于缺乏相应的评估准则，社会上出现了许多无形资产的虚假评估事件，为此，2001年7月我国颁布了《资产评估准则――无形资产》。
近十年来，国内的企业才逐渐形成了统一的认识，即商标权和专利等一样，是企业的无形资产，有时其价值甚至超过有形资产。为此，有些大型企业还专门设置商标内部管理机构，负责日常管理、报告资产状况、关注价值变化及编写发展方案等工作，商标权价值与品牌营销相互照应；但是大部分国内企业对商标权的关注仅仅停留在防范侵权行为和利用媒体宣传、促销等扩大影响力的活动上，很少使用价值评估的方法，通过掌握自身状况而制定合理的商标培育计划。可以说，商标权价值评估的理念并没有在我国市场和企业中得到培育、发展并成熟起来，这种状况下盲目实施以原则导向的商标权价值评估制度一定程度上会造成实务界的理解错位、执行混乱等问题，甚至引起法律纠纷，所以，以原则为导向的商标权价值评估法规并不适合我国评估业的实际发展状况。
（二）评估机构和人员
本世纪初，随着我国有关无形资产评估一系列相关政策法规的出台，国内的无形资产评估机构如雨后春笋般涌现出来，已有的资产评估机构也纷纷设立无形资产评估系统，一时间鱼龙混杂，造成各评估机构资质、权威性等参差不齐。由于资产评估业务在我国开展的时间不长，目前很少有独立的无形资产评估机构，大多内嵌于有形资产评估机构中。
近些年，随着我国资产评估行业的不断发展，评估从业人员和注册资产评估师也逐渐增加，据统计，截至2012年底，我国有资产评估机构2 900余家，资产评估从业人员8万多人，执业注册资产评估师约3万人。但是资产评估行业人才匮乏、执业能力及水平参差不齐，高层次、复合型的人才短缺的现状并没有从根本上得到解决，在这一现状下，依靠行业自律、评估人员职业判断来进行商标权价值评估活动势必会影响评估结果的质量，不利于资产评估行业发展，也不利于推行原则导向的评估制度。
（三）相关法规体系
我国资产评估相关法规和准则的出台具有单一性和非连续性的特点，目前我国有关商标权价值评估的相关规定散落在《无形资产评估准则》、《关于加强知识产权资产评估管理工作若干问题的通知》、《商标资产评估指导意见》等法规中，而且这些规定只是解决商标权价值评估问题的间接途径，专门针对商标权价值评估的法律规范仍处于空白状态。
比较世界各国的评估制度体系，美国评估准则从颁布起，就成为世界各国评估行业的重要参考标准和模仿对象（张卓群，2012），而且美国的无形资产评估规范是以原则导向为主，这是由于美国资产评估行业有着上百年的发展和历史积淀，一方面其准则制定程序发展成熟，《美国价值评估行业统一执业标准（USPAP）》，由美国价值评估基金会（The Appraisal Foundation）所属评估标准委员会（Appraisal Standards Board，ASB）通过并实施，每年修订一次，生效日是当年的1月1日，有效期为12个月。自2008版的USPAP起，USPAP将以两年为一个修订周期进行颁布（即有效期为24个月），准则内容具有很强的指导性；另一方面，美国评估业在上百年的发展中，已经建立起完整的商标权价值评估制度体系，如在无形资产评估方面，《美国价值评估行业统一执业标准（USPAP）》虽然在结构上没有专门的无形资产评估准则，但是在《准则9――企业价值评估》、《准则10――企业价值评估报告》中，具体规范了企业权益和无形资产（包括商标权）两个方面的评估业务，从操作和披露两个角度规范企业价值和无形资产评估程序；在评估人员要求方面，美国有《职业道德规则》、《专业胜任能力规则》、《工作范围规则》、《管辖除外规则》等对无形资产评估人员的行为、专业胜任能力、工作范围等进行细化规定；除此之外，像《兰哈姆法》、《美国统一商法典》、《美国通用会计准则》等虽然没有针对资产评估的具体规定，但是也起到了一定的理论指导作用。
近年来，随着我国经济的快速发展，资产评估业务与日俱增，其种类也是日新月异，目前现有规定难以对新业务进行操作指导。因此，出台一部适应形势发展需要、可操作性强的资产评估准则乃当务之急。
四、完善我国商标权价值评估制度的构想
（一）确立以公允价值为基础的商标权价值评估方法
国际财务报告准则（IFRS 13）将公允价值定义为计量日市场参与者在有序交易中卖出一项资产收到的或者转移一项负债支付的价格。这里的有序交易是假设交易发生于主要市场（principal market）或者最优市场（当主要市场不存在时），其中主要市场是指资产或负债具有最大交易量或活跃水平的市场，最优市场即能最大化出售资产收到的金额或者最小化转移负债支付金额的市场。该定义体现了公允价值的如下观点：公允价值的计量基础是有序交易市场；公允价值计量应以市场价格主要参数的估计价格为依据。随着国际财务报告准则的不断深入发展，公允价值问题已成为讨论的焦点之一。我国新会计准则在坚持历史成本基础上已经适度引入了公允价值计量属性，在38项具体准则中有17项涉及到公允价值计量应用（刘玉廷，2007）。在会计信息披露方面，会计报表虽然强调可靠性特征，坚持历史成本的计量基础，但是会计信息相关性特征不可缺少，商标权价值的合理评估正是相关性的具体体现之一，商标权属于企业的无形资产，在知识经济时代，以知识为代表的无形资产在企业资产中占比不断上升，如果按照历史成本计价，知识资本的价值难以得到真实的反映。那么，应该如何合理评价商标权价值呢？事实证明，能够得到市场检验的公允价值是商标权评估价值的基准（李兰萍、宋彪，2010），可见，以公允价值计量属性为基础评估商标权价值是企业发展的现实要求。2007年11月由中国资产评估协会颁布的《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中也提出了公允价值计量的思想，这将成为我国资产评估服务于公允价值计量要求的一个标志性文件。
（二）制定规则导向下的《商标权价值评估准则》
由于我国资产评估行业起步较晚，受评估人员专业素质和评估机构水平、相关法规制度不完善等因素的影响，笔者认为，我国商标权价值评估制度建设的现实选择是建立以规则为导向的《商标权价值评估准则》。具体可以由资产评估协会牵头，联合相关管理机构制定，同时，加强与会计界的合作，加快以为会计计量提供支持为目的的资产评估准则的建设。我国新企业会计准则强化了公允价值的计量属性，这也是商标权价值评估中十分强调的计量方式，由于商标权资产评估所具有的独立性和专业性，如果能够准确、恰当地在会计报表上反映商标权价值，将极大地促进会计信息的相关性特征，使得资产评估和会计信息质量进入良性发展阶段。商标权的价值评估与会计信息质量之间相互联系的重要因素就是公允价值计量，因此在《商标权价值评估准则》制定中应充分发挥会计理论界和实务界的优势，加强与他们的合作。在准则的制定过程中体现统一规范与分别规范相结合原则，统一规范是指首先对资产评估人员的执业资格、执业质量、职业道德有统一的规定，分别规范是指评估准则对各种商标权资产评估方法具体规定适用范围、评估程序、操作指南、例外事项等。
（三）加强与会计准则、审计准则的协调
评估准则与会计准则之间有着紧密的联系，国际评估准则、欧盟国家十分重视与国际会计准则、国际财务报告准则的协调。国际会计准则允许以无形资产的重估金额减去相关摊销和损失作为账面金额，而以财务报告为目的的无形资产评估业务需要得到相应的发展和指导。这为我国协调商标权价值评估准则乃至其他评估准则与相关会计准则的关系提供了参照模式。基于以财务报告为目的的评估及其监管的考虑，为促进评估业的健康发展，我国应当协调好商标权价值评估准则与会计准则以及注册会计师审计准则之间的关系，避免相互之间出现不一致而给评估行业及企业带来不当影响。
（四）建立商标权价值评估信息平台
数据和资料的收集是商标权价值评估得以顺利实施的基础。目前，我国商标权价值评估的数据大多是由委托方提供，加上长期以来我国的企业会计制度往往从可靠性、谨慎性的原则出发，商标权的现时价值一直未能在企业的会计报表中予以单独列示和反映，造成企业的很多会计信息资料和统计数据对商标权评估工作并无参考价值，在缺乏相关行业统计资料的情况上，评估结果必然缺乏公允性。因此，行业组织应加强对商标权等知识产权交易信息的收集、整理和管理工作，建立商标权信息数据库，实时有效的商标权价值信息，搭建统一、标准化的商标权信息平台，这样能在一定程度上减轻商标权交易的信息不对称，降低交易成本，有利于建立规范、公开、公平、有序的商标权交易市场；企业要注重有关商标权资料的归集和保管，确保提供有价值的商标权数据信息；政府也应进一步完善相关制度，从而促进商标权等知识产权评估数据信息平台的建立，为有效评估商标权价值做好监管工作。
（五）完善商标权价值评估运行管理制度
美国和加拿大的多家资产评估协会联合组建了专业评估执业统一准则特别委员会，并于1987年制定了统一的评估准则――《专业评估执业统一准则》，这极大地促进了美国资产评估行业的发展，提高了资产评估行业的公信力（张卓群，2012）。我国目前专门规范资产评估行业的行政法规仅有国务院的《国有资产评估管理办法》，评估行业存在行政多头管理、市场人为分割的局面，比如，商标等知识产权评估归属财政部和国家知识产权局管理，房地产估价归属建设部，土地估价归属国土资源部。由于多头管理、政出多门，也使得评估机构执业时无所适从，不同评估机构对同一评估对象采用不同的评估程序和评判标准，也直接或者间接地造成了资产评估结果的差异（刘玉平，2012）。因此，需要建立评估运行法律制度，从根本上解决评估多头管理问题，促使评估行业由分散管理走向集中统一管理，并充分体现其专业化特征。J
参考文献：
1.付继存.商标法的价值构造研究――以商标权的价值与形式为中心[M].北京：中国政法大学出版社，2012.
2.来小鹏.影响知识产权价值评估的法律因素[J].中国资产评估，2008，（3）.
3.刘红霞.完善我国商标权价值评估方法及其制度体系的理论探讨[J].中央财经大学学报，2013，（4）.
4.吴继兴.中外无形资产评估准则比较研究[J].商业会计，2013，（8）.
5.Torries，F.Trademark Values in Corporate Restructuring [C].Western Economics Association International 82nd Annual Conference， 2007.
