时间：2023-08-10 17:26:21
一、经批准填海整治的土地和改造的废弃土地情况
地处川西北青藏高原东部，全境4313.42平方公里，属高山河谷地带，半农半牧，耕地3,236.45公顷，林地244,092.94公顷，牧草地141,282.31公顷。填海整治的土地和改造的废弃土地由土地管理部门（国土资源局）认定，经调查了解，我县暂不存在填海整治的土地和改造的废弃土地。
二、各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范设施用地免税政策
目前，我县涉及危险品仓库、厂房所需防火、防爆、防毒安全用地免征土地使用税政策的单位和企业主要有：民爆和金盾两家爆破公司、供销社烟花爆竹经销部和农业局农药销售部。其中：爆破公司的炸药仓库都修建在远离城镇的偏僻乡村，不属于土地使用税的征税范围。农业局农药存放仓库、供销社烟花爆竹存放仓库按照[89]国税地字第140号规定，给予了免征土地使用税。对于危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范设施用地的认定，我县的情况是：民爆、烟花爆竹、防毒等行业安全区范围由质监、公安部门认定，防火、防爆设施用地范围由消防部门认定。在具体执行过程中我局严格按照以上述部门的认定为准，对具备相关部门的审批材料的企业，给予了税收减免。
从我县情况来看，建议在实际操作过程中，加大税务机关与质监、公安、消防等相关部门的协调配合和特殊行业管理的信息共享，提高土地使用税征管质量。
三、大修停用半年以上的房屋免税政策
我局根据(国税函〔2004〕839号)文精神，对因大修导致连续停用半年以上的，免征房产税由纳税人在申报时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。严格按照规定要求纳税人在大修前报送相关的证明材料进行备查，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料。近年来，我局辖区内涉及房屋大修停用的情况较少，在“5.12”汶川大地震期间发生过此类情形。在政策执行过程中，我局按以下条件界定大修：1、房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的；2、整幢楼房因损坏影响正常使用，需要重做防水或保温层的；3、外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上，影响安全与正常使用，需要修缮的；4、房屋楼面面层、门窗及楼梯因破损影响安全和正常使用，需要修缮的；5、因上述原因造成停用的时间必须是连续不间断在半年以上的。在大修的界定过程中，不包括装修、改建和扩建。
部分纳税人建议将改建和扩建纳入大修范围，主要原因是：改建和扩建一般都是为了扩大产能或提高生产效率，与企业的生产运营有直接关系，同时在改扩建期间也影响正常的生产经营活动，为支持企业发展，体现税政策调节产业结构、引导资源配置的职能。
四、各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地免税政策
我县有中、小学校和幼儿园共16所，地址分布情况是有8所学校、幼儿园地处应征收房土两税的县城、建制镇，8所地处不征收房土两税的乡、村。均为国家教育类学历教育学校，公益性非营利学校，不涉及营利性学校，统一按国家规定的标准收费，主管部门为教育局，均为5.12地震灾害后湖南省对口援建和灾后重建。
多年来，我局一直按照(财税〔2004〕39号)第二条之规定执行，对政府拨付事业经费的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税和城镇土地税，平均年减免城镇土地使用税33万元，房产税228万元。对学校用于出租等经营性房产严格按税法规定征收房产税、城镇土地使用税。
为准确掌握和区分学校的自用房产与经营性房产，建议在征管过程中建立户籍登记，即各类学校房产、土地登记薄，适时更新房产用途，以便准确掌握房、土两税征管数据。
五、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免税政策
通过到农业、林业、牧业等相关部门调查了解，我县农、林、牧、渔业的生产用地情况如下：
我县目前有一个葡萄种植基地，地处不征收房土两税的上孟乡，这个基地是由当地老百姓将自己的土地用于种植葡萄并和塔斯酒庄签订购销协议。
我县林业生产用地主要是县林业局及川西林业局用于苗圃的种植，面积176亩，苗圃种植区域全部分布在不征房土两税的高山、峡谷中。
我县目前成立的养殖企业、合作社、个体工商户（养殖户）共有39户，具体分布在不征房土两税的乡、村，畜牧局主要负责畜牧业基地、项目的审查（审定）、论证、申报、指导实施和监督检查工作；负责畜牧、兽医、兽药、饲料行业的外事外经联络、协调工作。
建议涉及直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的面积能在相关部门审查（审定）的时候能同时加以注明，以便税务机关在征收这部分的土地使用税时有计税依据。同时也要建立好与这些部门的信息共享，已达到信息的及时性、有效性。
六、公园自用土地的免税政策
我县没有公园，因此未涉及房土两税的税收减免。
契税是土地、房屋权属转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税，目前契税征管中主要存以下问题：
一是二手房交易存在高买低报现象导致税款流失。近年来，二手房交易日益活跃，二手房交易涉及契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、印花税等税种，其纳税人包括买卖双方，征收的计税依据与成交价格密切关联，一些纳税人为了“合理避税”，达到双方互利的目的，采取高买低报等多种手段，实行“上有政策、下有对策”的变通行为，钻政策漏洞，致使二手房交易市场秩序十分混乱。二手房纳税申报交易价格普遍偏低，个别纳税人采取签定两套协议的办法，以真实协议作为交易结算的依据，以低于真实交易价格的虚假合同用于申报纳税，已达到少缴税的目的，导致契税及其他税收大量流失。
二是开发商与购房者签订虚假购房合同少报计税价格。房地产开发商为了提高自己的竞争力，用减轻购房者负担的方法来达到促销盈利的目的，应购房者要求，将真实的购房价格降低，另签一份虚假的购房协议，真实的购房协议由买卖双方留存，虚假的协议由购房者办理契税申报手续。开发商开购房款收据时，其所开金额为部分房价款，剩余部分金额作为购房户委托地产商装修材料款的暂存款，待房屋交付使用及税费清缴后，再作账务处理。
三是购房者对购房合同进行偷漏税。由于购房合同购销双方只在最后一页签字盖章，购房者将购房合同中包含真实购房价格的一页去掉，换人用电脑重新制作较低购房价格的一页，由于采取了高科技手段作假，契税征收部门又没有与房管、开发公司联网达到信息共享，因此对该种情况，征税人员较难发现。
四是契税征管人员的自由裁量权较难行使。契税条例规定：“对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定”。尽管法规赋予了征管自由裁量权，但对契税计税价格的裁量权没有进一步细化，实际执行时很难把握。主要表现为：首先，由于市场价格属于动态且灵活的变数，如何才是“明显低于”，怎样的理由才算正当，目前政策尚未明确规定；其次，即使根据有关情况判定成交价格明显低于市场价格并且无正当理由，计税价格就应由征收机关参照市场价格核定，但由于土地、房屋成交价格的高低受位置、交通、楼层、结构等各种因素的制约，要将这些情况调查清楚，需投入大量的人力物力，在目前征收人员较少，而成交量增大的情况下很难做到这一点，征收机关核定的计税价格往往使纳税人不满意，与征收人员产生矛盾和摩擦。
针对上述问题，笔者拟提出解决办法如下：
一是加强部门协调配合，严格实行先税后证。契税的源头在国土部门和房地产开发企业，末端在房地产管理部门，财政部门只是契税征收的中间环节，无论哪一个环节出现脱节都会造成契税的流失。鉴于这种部门关系，作为契税征收部门要与国土、房地产开发企业和房管部门建立长期的联席会议制度，协调配合，控制好契税征收的每个环节。国土、房管部门要严格实行先税后证，不见契税完税凭证，不予办理土地使用权、房屋产权登记手续，形成从源头到末端的链状控制体系，达到共同协税护税的局面，确保契税应收尽收。
二是加大监督检查力度，严格依法治税。对可疑的计税价格，组织稽查人员到开发企业认真核实，发现有虚假的购房合同而少报计税价格偷漏税者，按税收征管法严肃惩处。同时，加大税法的宣传力度，提高纳税意识。要进一步加强契税征管政策的宣传工作，采取召开会议、办宣传栏、印发宣传资料等有效形式，全方位地进行税法宣传，使人们熟知税收法规，从而提高全民缴税意识，促进契税征管工作有序发展。
三是与房管、土地、开发商实行联网，实施契税信息网络化管理。从纳税申报、审核到开具完税证都分别设立专人专机进行微机处理，并建立起完整的信息档案，开发商与购房者签订的合同要在网上备案，征收部门与房管、土地、开发商实行联网，采用条形码扫描技术，在征税时只要将合同号扫入微机，就能自动显示购房时真实的成交价格，从而识别虚假的购房合同。
四是建立科学合理的价格信息平台。委托房产中介负责取得房屋中介公司二手房实际交易价格资料，会同房管局、物价局在调查、测算的基础上联合公布各住宅小区二手房市场平均交易价格，以此作为计税价格核定的基本依据，按照一定的浮动幅度和楼层系数核定某小区的最低计税价格，凡低于最低计税价格的一律按核定的最低计税价格纳税。
广东省城镇土地使用税实施细则
广东省人民政府 第130号
《广东省城镇土地使用税实施细则》已经2008年11月28日广东省人民政府第十一届20次常务会议修订通过，现将修订后的《广东省城镇土地使用税实施细则》公布，自公布之日起施行。
广东省人民政府
二九年一月四日
（1989年3月25日广东省人民政府以粤府〔1989〕39号 2008年11月28日广东省人民政府第十一届20次常务会议修订通过）
第一条 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，制定本实施细则。
第二条 城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的征收地区范围：
（一）城市为市行政区（不含建制镇）的区域范围；
（二）县城为县城镇行政区的区域范围；
（三）建制镇为镇行政区的区域范围；
（四）工矿区为工商业比较发达，尚未设立镇建制的工矿园区区域范围。
第三条 凡在第二条所列地区范围内使用土地的单位和个人，为土地使用税的纳税人，应按《条例》及本实施细则规定缴纳土地使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
第四条 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，由所在地主管地方税务机关按照省人民政府确定的适用税额计算征收。
第五条 土地使用税每平方米年税额：
广州、深圳市为1.5元至30元；
佛山、东莞、中山、珠海、江门市为1.2元至24元；
惠州、汕头、湛江、韶关、肇庆、茂名、梅州、清远、阳江、河源、汕尾、潮州、揭阳、云浮市为0.9元至18元；
县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。
第六条 市、县（含县级市、区，下同）财政局和地方税务局根据土地坐落的市政建设状况、经济繁荣程度以及经济发展变化情况，将土地划分为若干等级，在本实施细则第五条规定的税额幅度内确定或适时调整各等级的适用税额标准，报市、县人民政府审核后，上报省人民政府批准执行。
第七条 经省人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本细则第五条规定最低税额的百分之三十。经济发达地区土地使用税的适用税额标准需要提高到超出本细则第五条规定的最高税额的，经省人民政府审核后报财政部、国家税务总局批准。
第八条 下列土地免缴土地使用税：
（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
（六）学校、图书馆（室）、文化宫（室）、体育场（馆）、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业自用的土地；
（七）财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地以及其他用地。
第九条 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，由纳税人向所在地主管地方税务机关申请，经市、县地方税务局审核，报省地方税务局（计划单列市地方税务局按程序自行审批）批准后，可从使用的月份起免征土地使用税5至10年。
第十条 个人所有的居住房屋及院落用地，暂缓征收土地使用税。
第十一条 除本实施细则第八、九、十条规定外，纳税人按规定纳税确有困难的，可向所在地主管地方税务机关申请，按规定权限审批后，可酌情给予减税或免税照顾。
第十二条 土地使用税按年计算，分期缴纳，具体的缴纳期限，由市、县地方税务局确定。
第十三条 新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
（一）征用的耕地，自批准征用之日满1年时开始缴纳土地使用税；
（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划、村庄、集镇规划而统一征地的，在没有确定建设用地单位前，暂不征收土地使用税。确定建设用地单位后，由用地单位按规定缴纳城镇土地使用税。
第十四条 土地使用税由土地所在地主管地方税务机关征收。土地管理机关应向土地所在地主管地方税务机关提供土地使用权和土地占用面积等有关资料，协助地方税务机关加强对土地使用税的征收管理。
第十五条 纳税人应将使用土地的坐落地址、面积、用途等情况，据实向所在地主管地方税务机关申报登记。申报登记后，发生变更地址、新征土地、土地权属转移、土地面积增加或减少等事项，纳税人应在30日内，向所在地主管地方税务机关申报。
第十六条 土地使用税的征收管理，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的规定执行。
世界上多数发达国家和地区，对购房者在买房后开征物业税，有的称房地产税或财产税。尽管名称不完全一样，但大多是由购房者在房地产保有（持有）阶段，按市场评估价值的一定比例，每年缴纳的一种财产税。这些国家和地区征收物业税（房产税）的共性：
1.大多由国家统一就物业税立法，由各地以地方法规规定税率调整、税基评估、征管程序、减免范围等。美国等少数国家，物业税的立法权在州政府。
2.这些国家和地区对房地产征税，主要体现在对房屋购买后的保有阶段，而在生产和交易环节的税负普遍较轻。
3.购房者具有房屋和土地双重所有权。
4.物业税针对所有拥有房产的人，而不只是那些投资、投机购房者或富人。大多在国家经济基础相对较雄厚、居民财富积累较多时开始征收。
5.均具备较为健全的房地产产权登记信息、建筑物实体特征信息以及市场租售信息等数据基础和平台，为物业税税基评估和税收减免认定提供条件。
6.大多建立了完善的评税制度，以及属于税务系统的，与征管系统分开的评税机构。按年（或两年一次）对每宗房地产进行价值评估，作为征税依据，纳税值随不动产市场价值变化而变化。
7.大多严格限定免税范围。一般对学校、医院、教堂以及政府用房地产及少数低收入家庭的住房免税。也有的对住房给予一定的免税或减税，有的对个人或家庭自住住房免税或减税。
8.物业税是属于公共财政范畴的税种，按年征收，是地方政府主要的、稳定的收入来源，让地方政府有更多资金提高社会公共服务水平。
二、我国开征物业税（房产税）的问题和政策分析
从上述归纳可见，物业税是财产税，主要针对的是土地和房屋等不动产，要求所有者每年交纳一定税款，应纳税值随不动产市场价值的变化而变化。与已经开征物业税的国家和地区相比，我国目前在推行物业税开征（或扩大房产税试点）上存在以下问题，需要认真对待和解决：
1.我国尚未对物业税（房产税）开征立法。为避开物业税出台要经过全国人大立法，目前采取以房产税试点替代做法的短期行为，不符合房地产税制改革的发展方向。建议全国人大尽快介入物业税（房产税）的立法工作，确保科学立法，有法可依。
2.我国对居民在购买住房后的保有（持有）环节确实存在税收缺失，但相对于大多数征收物业税的国家，我国目前在住房生产建设与交易流转环节的税负相对较高。早在2003年10月的十六届三中全会就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。建议先对涉及住房生产和消费的税收政策进行全面研究和梳理，确定房地产税制改革的方案，在科学确定税种和税率的基础上研究物业税开征或房产税扩大试点等问题。使税收政策既体现对合理消费的支持与对投机的抑制，同时避免在持有环节开征物业税（房产税）产生的税负叠加效应而增加普通购房者负担。
3.鉴于我国实行的土地出让制度，使得提前征收的70年土地出让金已由购房者在房价中承担。一旦开征物业税，意味着对已经一次性缴纳了70年土地出让金的购房者重复征税。考虑以上情况，加之在城市国有土地上购房的业主只有土地使用权而没有土地所有权，建议在现行城市土地国有制度和一次性收取土地出让金制度不改变的前提下，即使要开征物业税（房产税），也应剔除土地价值的因素，仅对房屋价值征税。
4.从国外的经验看，物业税的主要目的不是抑制房价，而是为了让地方政府有更多资金提高公共服务水平。物业税开征对抑制房价有一定帮助，但不能简单地把物业税当作抑制房价的工具，必须要改革推动高房价背后的制度弊病。
5.相对于国外针对所有的房产拥有人征收物业税，由此建立持久稳定的地方公共财政支持而言，我国目前实行的一次性收取70年土地出让金的制度存在较大弊端。一是使得地方政府依靠一次性卖地资金维持政府开支，不能形成对地方公共财政的稳定支持；二是招拍挂和价高者竞得的土地出让方式，将70年土地出让金在商品房销售时一次性打入房价，使得购房者提前缴纳了70年土地使用费，间接推高了现阶段的房价；三是将应该由全社会承担的公共财政费用由现阶段的购房者承担，显失公平。建议将土地出让制度的改革和物业税征收（房产税扩大试点）一并研究，统筹解决。
6.逐步完善房地产产权登记、建筑物实体特征以及市场租售等信息平台，健全房屋评估制度，为房地产税制改革创造条件。
认清形势 明确目标 攻坚克难 全力推进 扎实做好两税征收工作 ——在全县耕地占用税、契税征收工作动员大会上的讲话 （2008年4月 日） 同志们： 这次全县耕地占用税、契税征收工作动员大会是经县委、县政府研究，决定召开的一次重要会议。会议的主要目的是贯彻落实县人代会、县委全会暨经济工作会议精神，部署我县耕地占用税、契税征收工作，堵塞税收漏洞，确保财政预算平衡，为完成全年税收任务创造条件。刚才，宣读的《县耕地占用税、契税征收工作实施方案》及《关于征收耕地占用税有关问题的通告》、《关于征收契税有关问题的通告》，是经县政府常务会议、县长办公会议讨论通过的，希望大家会后认真学习，抓好落实。下面，按照会议安排我先讲三个方面的问题，一会儿，县长还要作重要讲话，希望大家细心听会，认真抓好贯彻落实。 一、统一思想，充分认识耕地占用税、契税征收工作的重要性和必要性 税收是财政收入的主要来源。税收任务完成的好坏，直接影响着全县财政的收支平衡，关系到经济发展和社会稳定。做好税收工作，增加税收收入，对于促进我县经济和社会全面发展具有十分重要的意义。县十二届人大三次会议政府工作报告和县委全会暨经济工作会议中，均明确提出要加大税收工作力度，尤其是要重点做好耕地占用税、契税的征收工作，深挖税收潜力，堵塞收入漏洞，做到应收尽收。这样的决策部署符合经济社会发展形势，切合我县实际，十分及时、非常必要。客观的讲，由于我们以前这项工作开展得不好，干部群众中有一些模糊认识，甚至错误认识，因此，形成共识是前提。 第一，做好耕地占用税、契税征收工作，是贯彻执行国家法律政策的需要。2002年10月份开始实施的新《税收征管法》及其《实施细则》对税收征管工作做出了更加明确的规定，做到“依法征收，应收尽收”。 年，河北省针对耕地占用税、契税的征收出台了《实施＜中华人民共和国契税暂行条例＞的办法》和《实施＜中华人民共和国耕地占用税暂行条例＞细则》。根据国家税务总局及省市财政部门的安排，农税工作要转变工作思路，实现工作重点由征收农业税向耕地占用税、契税的转移。国家税务总局今年将组织对两税征收情况的检查，省财政厅决定从4月份开始对两税政策执行情况进行检查，并明确规定，对于应征未征及违反规定擅自减免税款的，省厅将足额征缴并上缴省财政。我县由历史等多种原因，此项工作一直没有全面开展，我县财政收入流失的同时，国家、省、市的有关规定还没有很好的贯彻落实，法律及相关规定的权威、尊严也受到影响，甚至有的干部群众产生错误思想倾向，认为不交税是应该的。 同志们务必要认识到，征收耕地占用税、契税不是可有可无的，是一项必须要做的工作，不征，就要违反国家税法和中央政策，况且今年中央和省都要对两税征收情况进行检查督导，如果做不好，国法不容，省、市不答应。对县本级来讲，将会影响地方可用财力，危及到财政安全，影响公教人员工资发放和政权运转。对于企业、个人来讲，也是房地产手续合法有效的证明，现在北京、保定等大中城市没有交耕地占用税、契税，房地产就不能进行交易，这不是危言耸听，而是明摆着的事实。随着社会经济的发展，房地产交易日渐频繁，人们在这方面的意识也增强了，眼下出点钱交税，将长期受益，否则，今后进行交易、转让、抵押贷款等，先要补交税款和滞纳金，不然就没法进行，或者说交易了也属非法行为，得不到法律保护，不利于企业、公民正常开展经济活动。因此，重视和加强耕地占用税、契税的征收管理，既是贯彻落实国家、省、市有关政策的体现，是立足我县实际，堵塞税收漏洞，增加县级财力的需要，也是培养人们树立自觉纳税意识，创造良好税收环境的需要，同时也是促进企业、公民正常开展经济活动的需要，我们必须要重视这两税的征收。 征收两税与当初征收农业税一样，占地、交易就要照章纳税，这是国家法律的规定，是一件严肃的事情，没有商量的空间，绝非儿戏。这次动员会，既是一次全面动员部署会，也是一次广泛宣传政策的会，今天来的企业界代表比较多，并且在两税征收方面企业界是大头，希望大家认识到这一点，在积极主动的申报纳税同时，也要协助政府做好政策宣传工作，配合征收部门开展好工作。 第二，开展契税、耕地占用税征收工作，是全县财税工作的大局需要。2008年，财政总收入安排27496万元，同比增收2938万元，增长12%，其中地方一般预算收入安排9418万元，同比增收858万元，增长10%。按收入计划测算县级可用财力为20209万元，安排当年财政支出20209万元，同比增长18.8%。主要是考虑公务员正常滚动增资和全部兑现[2001]14号文增资政策，增加了破产企业职工安置费、偿还朝阳路、县乡公路建设等基础设施建设的欠账。 完成上述目标，我们面临着诸多困难。一是国家深化农村税费改革，农业税税率整体降低2个百分点；落实各项税收政策，如增值税起征点调高等都将直接导致税收减收。二是提高“两个确保”和低保水平，将增加支出。三是根据国家的调资政策，2008年新增工资部分以及落实以前年度工资欠帐等由县财政负担将增加刚性支出 多万元。四是我县税收占GDP的比重和财政收入占GDP的比重偏低，财政收入增长的后劲不足。五是我县已进入偿债高峰年度，今年按政策规定，省市财政将扣还我县各项借款近 万元。六是今年县乡道路建设我县投入资金 万元， 路建设我县投入配套资金 多万元。上述减收增支因素，都无疑会给我县财税工作带来巨大压力。在我们财政面临巨大压力的同时，我们的契税、耕地占用税又在大量流失，可以说很不协调。 从近年来应征未征契税、耕地占用税税源情况看，我县契税、耕地占用税在征缴过程中，还存在着很多问题。一是由于前些年的财政体制不合理，导致一部分契税和耕地占用税税源流失。各乡镇为了不提高乡镇财政收入基数，在完成当年农业税收入任务后，瞒报、漏征契税和耕地占用税。二是在城区开发改造过程中，对契税、耕地占用税政策法规宣传力度不够，征免界限不清，建设、国土、财政等有关部门的协调配合机制还未真正形成，税收征管部门监管力度不够，个别领导干部带头纳税意识不强，托关系、走后门以达到逃税，导致一部分税源流失。此项工作开展的好坏，直接影响今年财政收入目标的实现，影响保工资、保运转、保稳定的大局。因此，各级各部门各有关单位必须统一思想，将两税征收作为一项重点工作，认真组织，特别是建设、国土、财政等有关部门必须要卡死口子,堵住漏洞，切实做好两税的征收工作。 耕地占用税和契税是纯地方税种，是县级可用财力的重要组成部分。近年来，尤其是税费改革后，农税工作的重点一直是侧重于对农业税的征收。随着税费改革的深入进行，农业税率逐年降低，并且近年内将全部免除，这对于我县这样一个工业经济尚不够发达的农业大县，农税收入依然是地方可用财力的重要来源的现状，必然产生很大的影响，财税工作面临极大的挑战，可以说工作形势较为严峻。同时，随着改革开放的深入进行，我县经济社会呈现出快速发展的良好势头，县域内项目建设方兴未艾，房地产市场发展较快，规模不断扩大，房地产交易日趋活跃，耕地占用税、契税税源增加迅猛，潜力巨大；由于多种因素，我们对这两税的征收还非常不到位，税收流失极为严重，“守着金碗没饭吃”。与周边兄弟县市相比，我县两税征收明显滞后。以2008年为例，我县征收契税8万元，徐水县则征收了360万元，高碑店征了380万元，涿州征了960万元。从税源情况来看，我县与这几个县市没有多大差别，而契税收入却相差悬殊，可想而知，我们漏掉了多大的税源，从另一个侧面也可看出，全县这两税有很大的潜力尚待挖掘。据初步统计，自2001年1月至2008年底，仅在房产交易所办理房屋产权登记手续的散户交易额就达5000多万元，此项应征契税达200多万元，还不包括一些大型交易，更何况还有一大部分私下交易房产的行为，导致税源流失严重。因此，重视和加强耕地占用税、契税的征收管理，应作为当前和今后一个时期全县农税征收工作的重点。 第三，做好契税、耕地占用税征收工作，是保证社会全面进步的需要。十六大报告提出的全面建设小康社会，就是要建设一个惠及十几亿人口的、更高水平的、更全面的、发展比较均衡的小康社会。所谓更高水平，就是用大体20年的时间，使我国国内生产总值比2000年翻两番，人均超过3000美元，相当于中等收入国家的平均水平。按照国家统计局测算，未来20年，我国经济将保持7.18%的年均增长速度。虽然我县近几年保持了经济的快速发展，从去年开始进入保定市一类县行列，但与其他先进的兄弟市县比较我县的经济总量还比较小，特别是人均GDP过低，全面建设小康社会的目标任务很艰巨。今年我县经济和社会发展的任务较重，各项社会事业的发展对资金的需求量都很大。尤其是我县保稳定的任务很重，一方面，全县国企下岗失业人员、离退休人员以及低保人员增加，另一方面，公共卫生、教育、文明生态建设等方面的资金需求也很大。全县现有财力除保证工资支出外，还要保证下岗再就业、困难群体救助、医疗体制改革等公共性支出，这些都需要财税部门切实加大组织收入工作力度，争取多收、超收，为加速经济和社会和谐发展做出努力。因此，加大契税、耕地占用税征收就显得十分必要。 二、落实措施，努力做好耕地占用税、契税征收工作 这项工作事关财政收入大局，事关群众切身利益，必须要做细致、扎实的工作，确保取得良好的工作效果。 第一，加强宣传，形成氛围。为扎实有效地开展契税、耕地占用税征收工作，前段时间，各有关部门采取了多种形式大力宣传契税、耕地占用税征收政策，并收到了一定的社会效果。但从试运行情况看，征收效果还不理想。据有关统计表明，仅机关干部未交契税、耕地占用税的就占很大一部分。为此，我们要进一步加大宣传力度，要在县城主要街道悬挂标语条幅，要组织流动宣传车在主要街道巡回宣传，财政、建设、国土等有关部门领导要在电视台做专题访谈，要开展税收进度电视公示。通过上述措施，形成强大的声势，创造良好的税收征管氛围。要做过细的政策宣传和解释工作，我们相信只要把道理和纳税户讲清楚了，群众会理解和支持我们的。 第二，把握政策，依法治税。一是要做到应收必收。2008年新颁布的《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》对税收征收管理活动的全过程进行了具体规范，在法律、制度、机制和手段上为强化税收征管工作提供了有力的保证。特别是对依法治税提出了更高的标准和要求。依法征税是税收工作必须时刻遵循的基本原则，税收征管工作要严格依法办事，保证税收征管措施的合法性、合理性和可行性，既不能多征，也不能少征。要努力建立和完善科学高效的税收征管机制和以执法责任制为核心的考核管理机制，严格规范执法程序，进一步强化执法监督机制，将依法治税贯穿于税收工作的每一个环节。这次征收活动，对未按规定期限缴纳契税、耕地占用税税款的纳税义务人，按《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条的规定，采取强制执行措施，依法扣缴税款，并按税收政策规定加收滞纳金；对拒不缴纳契税的纳税户依法予以处罚；对涉嫌犯罪案件，移交公安机关立案查处。涉税需强制执行案件，将申请人民法院强制执行，并通过媒体进行曝光，形成强大的威慑力。 根据税法及上级有关规定，结合我县实际情况，经政府研究，确定以下几条政策，在征收过程中要注意把握： 一是明确征收范围：1、2008年新批准占地，政府明确“打包”出让的，不再单独征收耕地占用税和契税；凡未明确“打包”出让的，照章足额征收。2、对2008年1月1日至2008年12月31日已经批准占地，但未缴纳耕地占用税和契税的，必须足额补缴税款，否则按规定查处。3、2008年以前批准的占地，县政府视情况，适时统一组织清理征收。4、企业破产改制过程中发生的应税行为，承受方的承受价格视为“打包”出让价，不再单独征收耕占用税和契税。5、单位集资建房属契税征收范围，应照章征收。 二是注意把握征收标准。要严格按照县通知和方案中规定的范围进行征缴，对上级有明文规定的免减对象，要认真按政策执行，决不能犯扩大化的错误，造成不稳定因素。（加上政策规定） 一、征收范围 （一）耕地占用税的征收范围 占用耕地（包括国家所有和集体所有的耕地）建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，应当按规定缴纳耕地占用税。 （二）契税的征收范围 1、土地使用权出让、土地使用权转让。 2、房屋买卖、交换、赠与。 3、土地使用权、房屋所有权以下列方式转移的，视同土地使用权转上、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。 （1）以土地使用权、房屋所有权作价投资入股； （2）以土地使用权、房屋所有权抵债； （3）以获奖方式承受土地使用权、房屋所有权； （4）以预购方式或者预付集资款方式承受土地使用权、房屋所有权。 4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补交契税。其计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 二、税款的征收程序 耕地占用税和契税由财政部门直接征收。耕地占用税计征税额为5元/平方米；契税税率为4% 。 （一）耕地占用税、契税实行纳税申报制度。耕地占用税的纳税义务人自纳税义务发生之日起30日内，契税纳税义务人自纳税义务发生之日起10日内，向财政部门办理纳税申报，并在规定的期限内缴纳税款。 1、获准征用或者占用耕地的单位或个人，持土地管理部门的批准文件，直接到财政部门办理耕地占用税的申报、完税手续。 2、土地使用权出让、土地使用权转让，由土地管理部门提供土地的成交价格，土地承受者直接到财政部门办理契税的申报、完税手续。 在国有土地出让过程中，有政府明确批示以“打包”方式出让国有土地的，纳税人所交纳的土地价款为含税价格；没有政府明确批示的，纳税人应依据土地成交价格和面积依法纳税。 3、房屋买卖（交换、赠与），由房产管理部门提供房屋的成交价格，房屋承受者直接到财政部门办理契税的申报、完税手续。 土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部门，不应剔除。 4、财政、土地、房管三部门要密切配合，对未办理耕地占用税、契税完税或减免手续的，不得划拨征用或占用的耕地，不得办理土地使用权、房屋所有权的过户登记手续。 财政部门有权向土地、房管部门查询有关征收耕地占用税、契税的资料，土地、房管部门不得以任何理由拒绝提供。 （二）对纳税义务人未在规定期限内向财政机关申报纳税的，从滞纳之日起，耕地占用税按日加收应纳税款5‰的滞纳金，契税按日加收应纳税款2‰的滞纳金。 （三）纳税义务人不按规定期限缴纳税款，并经多次催缴后仍不履行征收机关的完税决定，既不申请复议也不向法院的，财政机关可申请人民法院强制执行。 第三，要强化服务，提高效能。搞好征收会战不是简单的工作，不仅要加强税收征管，而且要做好优质服务。财税部门要适应新形势，转变工作思路和工作方式，运用现代技术手段，提高服务质量，开创工作新局面。要进一步简化办税手续，公开办税制度，在政策咨询、纳税申报、发票供应等税收管理的各个环节为纳税人提供优质、高效、文明的服务，创造一个公正、透明的税收环境。税收是政权运转的前提，是生产力发展的基础。组织收入是财税干部的天职，是衡量广大财税干部工作成就的最根本的标准。因此，我们要克服畏难情绪，努力做好工作。同时要加强自律，树立依法治税的理念，讲法不讲情，恪尽职守，执法为公，不管是谁，只要触犯税法，偷逃税收，都要依法严加惩治。 三、加强领导，圆满完成契税房产税收缴工作 契税、耕地占用税征缴工作在我县来讲是一项新工作，硬任务，刚刚起步，工作量大，政策性强，必须加强领导，严密部署，集中精力，全力推动，按县委、县政府的要求保质保量地开展好征收工作。 第一，落实责任。近年来我县契税、耕地占用税征收管理不太规范，纳税人纳税意识不强，征收难度较大，所以我们这次把全县广大党员干部带头纳税作为契税、耕地占用税征收的切入口。各单位主要领导就是这次契税、房产税征收的第一责任人。领导干部本人要带头纳税。同时，要配合征管部门，将本单位应缴未缴契税的干部职工的名单拿出来，在做好单位干部职工思想工作、督促其主动纳税的同时，对没有按法定程序缴纳契税、耕地占用税的干部职工，实施强制执行，采取统扣统交的办法。 第二，要标本兼治。征管部门要以这次契税、耕地占用税征收会战为契机，依法治税，标本兼治，不断完善契税、耕地占用税征收管理工作。目前，我们出台了《定兴县契税耕地占用税征收工作实施方案》及《契税征收管理实施办法》、《耕地占用税征收管理办法》，这就是我们征管部门实施依法纳税的依据。今后，我们征管部门就要依照《耕地占用税、契税征收工作实施方案》以及两个办法来开展税收征管工作。征管部门在税收征收管理上，必须做到标本兼治。治标，就是要加大契税、耕地占用税征收管理的政策宣传力度，创造良好的舆论，增强纳税人的自觉纳税意识；治本，就是要形成制度，依法纳税，依法采取强制执行的措施，实现应收尽收。 第三，要协调配合。征收会战是全县一次大型的经济活动，需要方方面面的支持和配合。各级各有关部门要站在经济和社会发展的高度，支持财税部门做好税收工作，支持财税部门依法治税。对妨碍财税部门依法执行公务的问题要依法及时处理，维护税法的严肃性。公安、司法机关要加强与税务部门的联系和配合，做好涉税案件的查处工作，加大对涉税违法犯罪行为的打击力度，整顿和规范税收秩序。工商行政管理部门要与财税部门建立工作联系和协作制度，加强对纳税人的户籍管理，最大限度地减少漏征漏管户。新闻宣传单位要加大税收法制宣传力度，营造良好的依法治税舆论氛围。 同志们，搞好契税、耕地占用税征收管理工作，对于圆满完成全年财政收入任务目标意义重大，更是县委、县政府交给大家的政治任务，希望大家积极行动起来，鼓足干劲，强化举措，攻坚克难，开拓进取，确保圆满完成征收收入任务，向县委、县政府和全县人民交一份满意的答卷。 谢谢大家！
关键词：物业税 问题 建议
物业税是一种财产税，又称“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其持有者每年缴付一定税款，税款额度随房产价值的变化而变化。开征物业税，是世界各国普遍的做法，也是筹集地方政府收入的主要手段。
2003年底中共十六届三中全会提出的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中专门指出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”；2007年十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。近年来，在国内房价持续高涨的态势下，关于物业税开征的传言一直不绝于耳。然而，目前物业税仅仅是在北京、辽宁等十多个省市搞“空转”试点，真正的全面实施还有待商榷。
1.开征物业税所面临的问题
1.1房地产评估实施难
开征物业税，就必须进行房地产评估工作，无论是新房或是过渡期的已购房，都需要进行评估以确定税基，准确、公平的评估结果是税收工作得保证。然而，我国目前房地产评估产业并不发达，评估工作尚难有效进行。WWw.133229.CoM
1.1.1公共部门对物业信息的掌握不足
物业税的征收是以财产评估为前提的，准确、及时地评估物业价值是确定物业税税基的基本前提。因而事先做好物业信息的收集、整理、储存、分析等工作尤为重要。为此必须建立数据全面的物业信息管理制度，这涉及物业所在地、类别、用途、所有权变更情况等详细而又严格的信息。
长期以来，由于我国对物业产权重视不够，未建立起规范、严密的财产登记制度，致使物业信息严重缺失，并且存在信息分散、质量不高、部门间的传输和交流不畅、操作规程不明和数据分析滞后等问题。如果这一系列的问题得不到妥善的解决，物业税的开征显然就缺乏现实的条件和坚实的基础。
1.1.2物业评估体系不健全
如何准确合理地评估不断变化的土地和房屋价值，以确定物业的应税价值，这对评估机构的信用水平、技术水准和权威程度要求很高。但从目前我国相关机构的发展现状看，能满足此需求的专业评估机构很少，尚未建立起有权威的、令人信服的物业价值评估体系，评估人员素质也有待提高。因此开征物业税，急需建立和完善符合我国国情的不动产评价体系和评估制度。
1.2征收方式确定难
尽管物业税己进入空转试点阶段，但是作为封闭式的内部操作毕竟不同于实际征收，实际征收的环境与影响远比空转试点来得复杂和深远。
1.2.1关于土地出让金
目前，专家们对土地出让金应该和其他税费一样合并到物业税中还是应该单独缴纳各执一词。有的认为把现行对房屋、土地征收的房产税、城市地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，把土地出让金改为物业税，可以抑制土地供应。也有人认为，物业税中不应该包括土地出让金，因为土地出让金是针对国有财产的，物业税针对的是私有财产，它们分属两类不同性质的收人，两者不能混淆在一起。
1.2.2关于旧房重复征税
土地批租制在
2.3保留土地出让金制度
首先，我国现行土地供给已经由计划无偿划拨转向市场有偿批租，如果取消土地批租，也就意味取消了土地价格确定机制，最后必然是再一次回归到政府行政审批和划拨上来。其次，由于现行商品房价格包括房产价格和土地使用权价格，商品房业主不但拥有房屋产权，同时拥有一定年限的土地使用权。如果把土地出让金改为征收物业税，将使已经支付土地使用权价格的商品房业主同时承担土地价格和物业税税金，与不拥有土地使用权的商品房业主的负担不一致，这样会给物业税的实际征管带来困难，使改革难以推行。
2.4实行分税制
在征收依据上，由于房产的价格受通货膨胀和人为炒作等因素的影响，缺乏稳定因素，应该在征税物业税初期以房产面积为计税依据。在区分不同房产性质方面，实行分税率制度，不同性质制定不同的税率，税率由地方政府按当地经济发达程度自行制定。对新房和旧房可以采取不同的税率和征税办法，新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含土地出让金并入的因素；商品房税率高于居民自住房，别墅等高档住宅从高税率。
3.结论
物业税改革是为了破除现行房地产税制的弊端促进房地产市场的完善规范与繁荣从长期来看是利大于弊的，但是在改革的过程中难免会触及到某些阶层的利益而诸多的怀疑或反对意见正是针对这一过渡时可能会产生的问题进行探讨。对于政府而言需要做的工作是尽量缓和改革所引起的波动以保证平稳过渡。这就要求为物业税的开征创造更好的环境和条件，如建立规范的房地产评估制度，培植和设置专门的评估中介机构，并制定相应的法规和操作规程等。如此在客观条件和时机较为成熟后再适时推出统一的物业税，以保证物业税得出台达到预期效果。
参考文献：
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[5]厉双燕，石忆邵.关于物业税问题的探讨[j].浙江经济,2007(8).
[6]徐健康.我国物业税税率的设计与分析[j].世界经济情况，2008(1).
其实，对我来说，谈不上讲课，大家都在税务工作，都知道很多规定的内容，充其量地说，我只是领头和大家一起学习学习，所以，在我讲的时候，有没听明白的地方或是有没讲明白的地方，恳请各位指正。
这份讲稿，摘选了我认为作为税务干部应该知道的一些常识性的、简单的规定。
我把这些规定分成了三大部分。一是财产与行为税概述；二是财产与行为税科各税种的简要介绍；三是对出租房税收核定征收的简单介绍。
首先讲第一部分：财产与行为税概述
1、什么是财产与行为税？
要弄清这个概念，先要知道94年税制改革后，我国的税种分为几类？分类的标准以及各类都包括什么税种？
我国税制改革后，税种由原来的37个减少到现在的24个。按照开征的目的和征税对象来分类，把现在的24各税种划分为8大类。
1）流转税类，包括三个税种，增值税、消费税、营业税。
2）所得税类，也包括三个税种，企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税。
3）资源税类，有两个税种，资源税和城镇土地使用税。
4）特定目的税类，有五个税种，固定资产投资调节税、筵席税、土地增值税、城市维护建设税和2001年开征的车辆购置税（有的书把车辆购置税划归流转税类）。
5）财产税类，包括两个税种，房产税和城市房地产税。
6）行为税类，包括六个税种，车船使用税、印花税、屠宰税、车船使用牌照税、契税和耕地占用税。
7）农业税类，包括两个税种，农业税和农业特产税。（有的书农业税类包括四个税种，农业税、农林特产税、耕地占用税和契税）
8）进出口关税类，只有一个税种，进出口关税（有的书把关税划归流转税类）。
知道了税种的分类，明确了财产税、行为税包含的税种，自然就得出了财产与行为税的定义。财产与行为税不是一个独立的税种，是税法规定的对特定财产或特定行为征收的各种税的总称。
概念讲的特定财产目前只有一类，即房产，开征的税种有房产税和城市房地产税。
概念讲的特定行为目前有五项，分别是车船使用行为、凭证贴花行为、签订契约行为、耕地占用行为和屠宰行为。
这里讲的屠宰行为上税说的是杀牲畜，即“马、驴、骡、骆驼、猪、牛、羊”7个品种。
不包括杀人！杀人行为不上税，枪毙！
屠宰税，我省已于2000年停征。
2、财产行为税科管辖的税种
为什么要把这一个列为一个标题哪？一句话，我们科管辖的税种比较杂，有必要捋一捋，明确一下，让大家都知道。
财产与行为税科，不能简称财产科，因为我们科不管咱们单位的财产。那只能叫简称行为科了。这就有个问题，行为科净管什么行为呀？（。。。。。。）
大家知道，现在的财产行为税科就是前几年的地方税科，所管的税种也是原来地方税科管的“八税一费”，既城镇土地使用税、房产税、土地增值税、车船使用税、印花税、城建税、教育费附加，还有2000年停征的屠宰税和固投税。其中，资源税类有1个（土地使用税），特定目的税类有3个（固投税、土地增值税、城建税），财产税类有1个（房产税），行为税类有3个（车船使用税、印花税、屠宰税）。也就是说：财产与行为税科所管的税种并不单单是财产类、行为类的税种，比较杂。
下面，我简要地把这“八税一费”的特点概括一下，但我先声明：这几个特点，纯属我个人的观点，不一定准确，权当和大家探讨。
第一个特点是税种比较陈旧。为什么说税种比较陈旧哪？大家知道，除了土地增值税是1993年的外，其他税费都是八十年布的。比如城建税是1985年2月8日的，房产税是86年9月15日的等等。可以说：这些税种大多数都是十八、九年甚至20年工龄的老税种了，很多的规定已不适应新的经济环境，已束缚当今税务征管发展的实际。
第二个特点是额小、难征、易漏。“额小”体现在纳税人应纳的各税种中，往往是这几个税种的额度小。“难征”，尤其以房产税中的从租计征方式更甚，很不容易及时找到出租房产的出租人，更不用说能及时征收到税款了。轻易征不到！“易漏”，不客气地说：在座的各位，都有过偷漏我们科所管税种的行为，连我们科的王科长也不例外。
前几个月，王科长买了一部新手机，花了2000多块钱，开了一张发票，我偷摸给他计算了一下：2000元乘以印花税购销合同税率万分之三，结论是：王科长买手机偷漏印花税税款6毛钱。
天哪！你胆太大了吧，净敢给你科长戴个“违法分子”的帽子。
彪哥有句语录：爱咋咋地！
第三个特点，这些税种被重视的程度不高。上到国家局，对地方税种下个新规定或是补充规定什么了，一年没有几回。再说基层一线，在座的很多同志都曾在基层工作过，都知道所谓的抓收入，很大程度上抓的是数额大的税种，象营业税、企业所得税这样的税种，印花税、车船使用税这样的小税种不受重视，这是事实。
第四个特点是这几个税种没有成型的理论。我上班已经十八年了，见过一些论增值税，论所得税，论营业税的文章或书，很少能见到论述房产税，论土地使用税的成型理论。可能我这个观点比较片面。
以上讲的是第一部分，其实概括起来，也就几句话：财产与行为税，不是一个独立的税种，它是税法规定的对特定财产或特定行为，征收的各税的总称。现在的财产行为税科管辖的业务是“六税一费”，并不是单纯的财产类、行为类的税种。财产行为税科所管辖的税种有四个特点：上面讲了1！2！3！4！
下面讲第二部分，财产行为税科的各税种简单介绍。这部分都是一些法规、政策规定，听起来比较乏味。
一、城镇土地使用税
土地税是古今中外不同类型的国家普遍采用的一个税种。我国1951年8月颁布的《城市房地产暂行条例》中已经有了地产税，但是我们今天讲的城镇土地使用税是1988年9月27日国务院的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，从1988年11月1日开始施行的。
那么，什么是城镇土地使用税？
它的定义是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。它的性质属于资源税类。
从城镇土地使用税的定义可以明确以下四个问题：
1、城镇土地使用税的纳税人
土地使用税的纳税人是凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，都是城镇土地使用税的纳税人。
确定土地使用税纳税人的关键是看谁拥有土地使用权，谁拥有土地使用权谁就是土地使用税的纳税人。
2、土地使用税的征税范围
土地使用税的征税范围是被明确界定的。只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村土地暂不征收。
3、土地使用税的税率
这是土地使用税的关键问题，也是在这一税种上，我要多罗嗦几句的地方。
城镇土地使用税采用分类的幅度定额税率，也叫分等级幅度税额。
也就是说，不同地段，每平方米征收的税额不同。
那么，目前白城市市区的土地等级是怎么规定哪？
我市土地等级划分为六级。
一级地每平方米年税额为6.00元。区划范围有两块。一块是火车站到工商大厦这条街两侧；另一块是长庆街以东（含长庆街）属内环路以内的区域（含两侧）。
二级地每平方米年税额为4.50元。区划范围是长庆街（不含两侧）以西属内环路以内的区域（含两侧）。
三级地每平方米年税额为3.00元。区划范围是内环路（不含两侧）至二环路之间的区域（含二环两侧）。另外，开发区执行三级地标准。
四级地每平方米年税额为3.00元区划范围是二环路以外属白城市市区规划内的土地。
五级地每平方米年税额为0.80元。区划范围是平台镇镇区。
六级地每平方米年税额为0.60元。区划范围是建制镇，白城牧场。
4、土地使用税计税依据
土地使用税计税依据是纳税人实际占用的土地面积。
应纳税额=适用的每平方米年税额/计税土地面积
5、土地使用税纳税期限
我省规定：按年计算，分季缴纳。缴纳的期限为每季最后一个月份的十日前。
二、房产税
房产税的历史比较久远，首先提出开征房产税的是我国唐朝的户部侍郎赵赞，当时叫“间架税”。
今天我要讲的不是唐朝的房产税，讲的是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，这个条例具体施行时间是1986年10月1日。
房产税的定义是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产的租金收入，向房产产权所有人征收的一种税。它属于财产税类。
1、房产税的纳税人
房产税第二条规定房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定的及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。
产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人统称为纳税人。
这条说的是房产税的纳税人，说的比较详细，但比较难记。在实际工作中要牢牢记住一条：房产税的纳税人是产权所有人。
在一线工作的同志，经常会遇到这样的情形：
张三把自己的门市房出租给了李四，租金2万元，李四把该门市房转租给了王五，租金3万元。这种情况下，房产税怎么计算？
先说张三，门市房是张三的，张三是纳税人，应就2万元缴纳2400元的房产税。
再说李四的转租行为，应不应该上税？
我认为李四不是门市房的产权所有人，也就不是房产税的纳税义务人，不应该就转租收入缴纳房产税。
很多地方，都就李四的转租收入征了房产税，但我不赞同这个观点。
2、房产税的征税范围
房产税的征税范围和土地使用税的征税范围相同，都是“城市、县城、建制镇和工矿区”，不包括农村。
3、房产税计税依据
房产税的计税依据有两种情况。一是自用的，以房产原值一次减除10%—30%以后的余值为计税依据，简称从价计征；二是房产出租的，以房产租金收入为计税依据，简称从租计征。
在房产税计税依据问题上，我认为应该强调两点：
1）从价计征的计税依据不是房产原值，而是原值减除扣除后的余值，简称计税余值或简称房产余值。
就象个人所得税中的工资、薪金税目的计税依据不是工资、薪金收入，而是工资、薪金收入减除免征额后的余额，即应纳税所得。
2）房产出租的，必须以房产租金收入为计税依据，不能按从价计征方式计算。这里说的房产租金收入含承租方代付的供热费、水电费及其它代付费用。
4、房产税税率
1）按照房产余值计算的，适用税率1.2%。
2）从租计征的，税率为12%。特殊规定财税【2000】125号规定：对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂按4%的税率征收。
5、房产税的纳税期限
我省规定：房产税按年征收，以月计算，分季缴纳，于每季最后一个月份的10日前缴纳。
房产税这个税种讲到这里，我想举个大家经常遇到，又不太在意的房产税的征管例子。
大家知道，步行街上的新世纪广场里的摊位都被个人购买了，每个摊主都拥有产权证，试问：新世纪广场的房产税该怎么计算？
这里，关键问题是要先明确新世纪广场房产税的纳税人是谁？
我认为新世纪广场里的每一个摊主都是新世纪广场的纳税人。
因为每个摊主都有新世纪广场的部分产权或者说有限产权。也就是说，所有的摊主构成了新世纪广场的共同产权人，那么，每个摊主都应该就自身产权部分缴纳该部分的房产税。也就是说，每个摊主都应纳房产税，一个一个地征。自己经营的，从价计征；出租的，从租计征。
三、土地增值税
在我们科管理的税种里，可以说土地增值税是最年轻的税种了。国务院于1993年12月13日颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。工龄和地税局一样长。
土地增值税，这个税种计算比较繁琐，涉及的专业知识比较多。有会计上的帐务处理知识、建筑业的土建知识、房地产业的开发知识等等，可以这样说：讲起来，费时间；听起来，不好理解；操作起来，又比较罗嗦。这个税种的复杂程度，不亚于企业所得税。
所以，今天，我讲这个税种，不敢保证大家完全听明白。
那么，什么是土地增值税？
土地增值说是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它属于特定目的税类。
1、土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
就是说只要以出售或其他方式有偿转让房地产而取得收益的单位和个人，就是土地增值税的纳税人。
2、土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围包括两个方面
2）转让国有土地使用权。不包括集体所有的土地。
3）地上的建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让的。
讲到这，就必须明确一个问题：土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不征税。
3、土地增值税的税率
土地增值税采用四级超率累进税率。最低税率30%，最高税率60%。
4、土地增值税的计税依据
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，既纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目后的金额。
转让房地产的收入，好理解，不用做太多的解释。扣除项目，这部分内容比较复杂、难懂。我简单地给大家介绍一下。
扣除项目包括：1）取得土地使用权所支付的金额。2）开发土地的成本、费用。3）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格。4）与转让房地产有关的税金。5）财政部规定的其他扣除项目。
有兴趣弄懂开发行业会计制度的同志，花点时间琢磨琢磨土地增值税的有关扣除项目，很有帮助。
5、土地增值税的计算过程
土地增值税的计算过程分四步，1）计算增值额2）计算增值率3）确定适用税率4）按规定计算应纳税额。
6、现在我市土地增值税税种的管理概况
根据土地增值税实施细则第十六条规定和省局的有关规定，结合我市的房地产行业的发展状况，从2004年开始大力推行“对房地产开发企业的土地增值税，先按预征方式申报、预缴，待项目竣工决算后，再汇算清缴。”的征管方式。
这一征管方式的主要内容是“转让写字楼、高级住宅及商业用房的预征率为1%，转让普通标准住宅，预征率为0.5%。”在预征时，主要借助“以票控税”手段，处进征收的完成。
借助“以票控税”手段，也吻合了国税发【2005】82号文“关于进一步加强房地产税收管理的通知”中提到的“以契税为把手，先税后证”的政策精神。
四、车船使用税
在我国，车船使用税可以用历史悠久来形容，汉武帝时期就已经开征了车船使用税，当时的名字叫“算高车”。
和房产税一样，1986年9月15日国务院了《中华人民共和国车船使用税暂行条例》，而且，施行的时间也是1986年10月1日。
车船使用税是以车船为征税对象，向拥有并使用车船的单位和个人征收的一种税。它属于行为税类。
目前，我省各市、州局基本都采取委托的办法对这个税种进行征管。我们白城市各县、市、区局也是采取的委托办法。如洮北区局委托的是交通征费所，大安市局委托的是交警部门等。
这几年，我局的车船使用税效果比较好，每年收入额的增长率都在25%以上。
车船使用税方面的新政策很少，甚至有的政策已经过时。比如（88）吉税四字第75号文规定：载货汽车净吨位超过十吨的按十吨计算征税。大家知道，现在的配货站的货车净吨位都几十吨，甚至上百吨，再按十吨计算车船使用税，是很不合理的。
五、印花税
印花税条例是国务院1988年8月6日的，从1988年10月1日施行。
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受税法规定应税凭证征收的一种税。它属于行为税类。
1、印花税的特点
1）征收面广。2）税负轻。3）征收简便。由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务。（三自）
2、印花税税目
应当缴纳印花税的凭证有以下5类，共13个税目。
1）经济合同常见的税目有购销合同（0.03%）、建安合同（0.03%）、财产租赁合同（0.1%）、货物运输合同（0.05%）、仓储合同（0.1%）、借款合同（0.005%）、财产保险合同（0.1%）、技术合同（0.03%）、加工承揽合同（0.05%）等9个税目。
2）产权转移书据税率0.05%。
3）营业帐簿包括记载资金的帐簿（0.05%）和其他帐簿（每件5元）。
4）权利许可证照每件5元。
5）经财政部确认征税的其他凭证，目前只有一个税目——证券交易印花税，税率为0.2%（2001年11月16日）
3、印花税税率
上面介绍税目时，已经捎带介绍了各税目的适用税率。概括来说，印花税规定了两类税率：比例税率和定额税率。
4、印花税的纳税环节
印花税应当在书立或领受时贴花。
5、印花税的纳税地点
印花税一般实行就地纳税。
6、印花税的核定征收
吉地税地字【1999】240号文规定，我省对不能完整提供购销合同或提供合同不实的，采取核定征收印花税的方式。核定计征的比例是：4、7、7、2。
7）印花税的处罚问题
原来讲印花税的特点之一是“轻税重罚”，实施新的征管法后，这一特点已经不存在了。
国税发【2004】15号文规定：
1）未贴、少贴、未化销的处百分之五十以上五倍以下的罚款。（原来未贴、少贴罚20倍；未化销罚10倍）
2）揭下重用处百分之五十以上五倍以下罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（原来罚30倍）
3）伪造印花税票的处2000——1万元罚款，情节严重的，处1万元——5万元罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
六、城建税、教育费附加
城建税于1985年2月8日，于85年1月1日起施行。教育费附加于1986年4月28日，于1986年7月1日起施行。这一税一费的征收管理基本上都比照三税的有关规定执行。我也没有太多的可以讲的，简单地说几条应该知道的业务常识吧。
1、外资企业不征城建税和教育费附加。
2、城建税、教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额。
3、财税【2005】72号文件规定：对“三税”实行“先征后返、先征后退、即征即退”办法的，除另有规定外，对随“三税”附征的城建税、教育费附加一律不予退（返）还。我把这一条规定概括了一下：对城建税、教育费附加，不是错征、多征，一律征进来后就不退还。
三、对核定征收出租房产税收的探讨
近几年，随着房地产市场的兴旺，出现了越来越多的靠出租房产创收的纳税人。可以说一方面出租房产所涉及的税收正成为房地产税收收入增长的主要部分；而另一方面出租房的纳税人难找、租金不实、政策滞后等问题的存在，是制约税务机关对出租房产税收达到应收尽收的主要原因。如何破解出租房产税收难征的问题，一直是各级税务机关征管努力的方向之一。本文从核定征收出租房产税收的角度，来对这一问题做一探讨。
一、出租房产的税收政策简述
出租房产涉及的税收是我国房地产税制中的重要部分，出租房产的纳税人是房产的出租人。一项出租房产行为涉及到出租人应纳的税种及附加有七种之多。有以出租收入为计税依据的，按4%或12%的税率征收的房产税；有以出租收入为计税依据的，按3%或5%的税率征收的营业税及以实征营业税额为计税依据征收的城市维护建设税和教育费附加；有以实际占用土地面积为计税依据征收的土地使用税；有按合同金额或协议金额征收的印花税；还有按规定的房产租赁所得征收的个人所得税等。
二、出租房产税收的征管现状
2004年上半年，我局曾针对出租房税收中的房产税成立了课题组，进行了专题调研，并取得了一些成果。2005年5月10日-6月30日，市局财产行为税科在市区范围内组织了侧重于个体出租房产的核定征收税款的调查工作。本次调查，市区共抽查了477户纳税人，约占市区个体户的五分之一。其中，一级地段抽查了258户，二级地段抽查了94户，三级地段抽查了125户。调查的数据，科里的全体同志与洮北区局的领导及相关科室的人员一起进行了分析整理，对核定出租房产的税收征管现状做了总结。
（一）漏征的税额比例高。以房产税为例，市区抽查的477户纳税人，应税租金558万元，应征房产税67万元，已征37万元，漏征30万元，漏征比例达45%。漏征税额特点是：地段越好，核定的租金与实际的租金相差越悬殊，漏征比例越大。据这次调查数据显示：市区步行街，出租房税收漏征比例在65%以上。
（二）征收方式以核定为主。有关房产类税收政策规定：房产出租的，以出租收入为计税依据，按实征收。而在实际征管工作中，基本都对个体出租房产采取了"按一定标准把相关房产的税额核定到月定额中，再加以征收。"这次抽查的477户纳税人，无一例外，全都是采用的核定方式。可以说，核定征收出租房产税收已是基层征管惯用的方式。
（三）出租房产的纳税人已错位。以房产税为例，税法明文规定：出租房产的纳税人是房产出租人。而在现实征管中，征管部门大多把出租类房产税款直接核定到承租人的月纳税额中，向承租人征收。这就硬性地把承租人置于了纳税人的地位上，由承租人承担了纳税的义务。这种纳税人错位的做法，不是白城市市区各局独有的做法，恐怕是各地共有的现象。
三、核定征收出租房产税收的成因
在理论上，出租房产的行为，应以出租人为纳税人，以出租收入为计税依据，应是查实征收的，这是法定的且应该遵照执行的规定。但为什么在实际征管中，都闪烁其词，却又都在心照不宣地实行另一套路子-核定征收出租房产税收？笔者就这一问题，也进行了一些探讨。
（一）政策因素
1.出租房产的税收负担过重。按政策规定，出租人出租房产取得的租金收入，要缴纳12%的房产税，要缴纳5.5%的营业税及附加，0.1%的印花税和20%的个人所得税等。笔者曾测算过，一户价值30万元的门市房，假设月租金5000元，经计算：出租人每月应纳各税合计数额1544元，总体税负在31%左右。税收的高负担率往往激发了一部分出租人对纳税产生抵触情绪，增加了税务机关征收税款的难度。另外，税率过高，计税过程繁琐也限制出租人的纳税积极性。
2.对出租房产的纳税人缺乏有效的监控制约规定。出租房产的纳税人难找，原因是出租人为了躲避纳税而在和税务机关玩"捉迷藏"。虽然玩的招法不是很高明，但已让税务机关束手无策。究其原因，就是有关税收政策中找不到合法的有效的规定，以监控制约出租人偷逃税款的行为。
3.计税依据刚性不足。有关税收政策规定：出租房产，以房产租金为计税依据。在实际征管工作中，认定租金收入主要以双方签定的合同为准。合同的签定，是受人的意愿左右的。一项租赁行为，常常因租赁双方不同的利益需要而被签出不同内容的对外合同。至于表达双方真实意识的合同，一般是不对外的，尤其是不对税务机关。税务机关只能以假的租金作为计税依据，失真的计税依据也失去了税收的刚性调节作用。另外，房产税是一种财产性质的税种，而被用来调节房产出租的经营行为，颇有些牵强之嫌。
（二）征管因素
1.纳税人自觉纳税观念淡薄。据调查，白城市步行街上有200多户出租房产的业主，除了几户企业房主外，基本没有主动到税务机关申报纳税的。据洮北区局有关同志介绍，一年之内，整个市区能有几十户来税务机关申报缴纳出租房税收的个体房主，也基本都是因承租方索要发票而不得不来交税的。
2.税务部门重视程度不高。出租房税收零散、面广、额度小，耗费精力却不容易征管。税源比较好的县市，对这块税收不加以重视。税源不太好的县市，耗费不起精力，又重视不起来。在这次调查中，发现有的征管人员对自己负责的区域的出租房情况并不熟悉，不知道有多少户出租房？每户出租房的情况如何？等等，积累相关资料也很少。另外，税务机关对偷逃抗税者打击的力度不大，也是出租房税难征的一个原因。偷逃税的出租房房主很多，但因不纳税而被税务机关处罚的房主却不多，这已是见怪不怪的现象了。
四、对核定征收出租房产税收的思考
无须置疑，对出租房实行核定征收各税，已成为各地基层税务部门征收的主要方式。实践证明，核定征收方式的确在及时组织出租房税款入库方面，有着其独到的优势。
（一）什么是核定征收出租房税收？
核定征收出租房产税收，就是因故不能向税务机关提供详实租金情况的，税务机关根据出租方的房产所在的地理位置，参照同行业、同规模、同地域业户的生产经营情况核定出租方应纳税款的一种征收方式。
具体实施核定征收出租房税收，是税务机关根据《征管法》第35条及有关出租房的税收法规，为保证出租房税收及时入库，对租赁房屋产权不清，租赁条款不明，租金偏低等相关房产，按一定的标准核定应纳税额，并由承租人代为缴纳的一种核定征收方式。
（二）其他省市核定征收出租房税收的借鉴
1.北京市2004年4月了《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》（修订），规定个人（含外籍个人、华侨、港澳台人士）在本市范围内出租房屋属应税行为，个人出租房屋并取得收入，依法应分别申报缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税。对个人出租房屋应征收的各项税费应按规定计算。为便于征收，也可采取按100元应税收入征5元税款的办法统一计算应纳税额，即按实际收入的5%计征。
2.福建省厦门市地方税务局规定：核定征收是指根据合理负担、简便征收的原则，对个人因出租房屋取得的租金收入采取分地段、分房屋用途、按单位建筑面积确定综合税额的办法征收。厦门市地方税务局制定了《房屋出租单位建筑面积月综合税额表》，如一等地段"中山路"上的店面，规定每平方米月综合税额30元。另外，厦门市地方税务局还规定：凡从事生产经营的纳税人承租房屋的，在支付租赁款项时，应当向收款方索取厦门市房租专用发票或厦门市通用发票。承租人未按规定取得发票的，导致他人不缴、少缴税款的，税务机关将依照《中华人民共和国发票管理法》的有关规定，处予不缴、少缴税款一倍的罚款。
（三）加强核定征收出租房税收的建议
首先，应该解决纳税人"知法"问题。出租房税收难征易漏的根源之一是出租人不知法，对有关出租房税收政策不理解，被动纳税。如何才能让出租人由被动纳税转变为主动纳税？根本的一条路子就是把税法宣传辅导工作做到经常化、精细化，让出租人真正的懂法，才能达到自觉依法纳税的目的。
其次，要解决纳税人"错位"的问题。在这次调查中，发现在核定征收出租房税收的实际操作中，硬性把应纳税款核定给承租人负担的情况很多，这是违反税收政策的做法。但如何避免纳税人"错位"的做法，是亟待解决的问题。笔者认为，一是需要国家尽快出台一些明确征管操作方面的政策、法规。二是要在明确出租人是纳税人的基础上，可在租赁合同、协议规定的范围内，解决税款转付的问题。比如，税务机关可依法责令租赁双方提供"由谁承付税款"有关协议或与承租人签定委托代缴协议书。三是需要加强对出租房房主资料的收集工作，建立相关档案，并实施动态化管理。
第三、要解决出租房计税依据不实的问题。假合同、假协议提供的假租金，造成的出租房计税依据失真的问题，是影响核定征收出租房税收成效的关键问题，也是必须有效解决的问题。对解决这一问题，笔者建议：税务机关可根据房屋坐落的地段、房屋的用途等因素，在参考建委、物价部门公布的指导租金标准上，结合有关出租房税收政策，核定出计税租金标准或按建筑面积、租金金额实行定额征收的办法。
【论文摘要】 房地产开发过程中涉及的税种及税务问题较多,不同的安排所产生的税收成本差异也较大。由于税收成本影响企业运营成本,所以管理层非常有必要熟悉房地产开发各环节常涉及的税务问题,以帮助企业抓住税收筹划机会,降低企业税负。
房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结,使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题,抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节
实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时,都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产,有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项,只能按这些分期项目为单位清算。但是,若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。若整体增值率低于个别房地产的增值率,那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
所以笔者建议,企业在立项时,就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负,为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的税收筹划机会。
二、规划设计环节
实际中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。
境外设计公司提供设计服务时,可能会不涉及境内服务,也可能会涉及境内服务。对于不涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行,设计完成后,将图纸交给中国境内企业,对外商从中国取得的全部设计业务收入,暂免征收企业所得税,且不征收营业税。对于涉及境内服务的,外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外,设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行,设计完成后,又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导,已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此,对其所得的设计业务收入,除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外,其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中,没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的,或者不能提供准确证明文件的,不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的,都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。
所以笔者建议,企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式,若全部为境外提供的,应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的,应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证,以便税务机关审查。这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。
三、融资环节
企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大。根据《企业所得税法》的规定,企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。因此,部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此,部分利息可能不得作为扣除项目。
所以笔者建议,企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息可扣除限额,从而明确最佳关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。
如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率,根据《企业所得税法实施条例》的规定,向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。因此,超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。根据土地增值税的规定,不能提供金融机构证明的利息支出有限额,因此部分利息可能不得作为扣除项目。对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。
所以笔者建议,为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响,企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。
若企业是无偿使用关联方的贷款,企业作为借入方没有相应的利息支出,那么就会虚增利润;借出方的利息费用也不能在税前扣除,将会导致双重征收企业所得税。
所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
四、土地取得环节
(一)企业以国家出让方式取得土地
在以前年度取得国有土地使用权时,没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本,费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
所以笔者建议,企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。
对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费,在计算企业所得税时,土地闲置费能否扣除,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此,在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议,企业应加强项目开发的管理,尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免土地闲置费。并与税务机关确认相关税务处理方法。
企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金,在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外,此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用,因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议,企业应加强资金管理,按规定期限支付土地出让金,如果确实需延期,应尽早与相关政府部门协商,争取减免滞纳金。
(二)以资产收购方式取得土地
实际中在资产购置时,存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格,根据《税收征收管理法》规定,纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。
所以笔者建议,企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证,以降低企业的税务风险。
五、拆迁安置环节
在拆迁安置环节,拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证,根据《发票管理办法》规定,不符合规定的发票,不得作为财务报销凭证。
所以笔者建议,企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁,并向其索取合法有效的凭证。
六、工程建设环节
在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准,根据《企业所得税法》的规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。
所以笔者建议,企业应审核目前集团内关联交易的定价政策,改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务规定准备相关证明文件。
七、预售环节
企业有时未对取得的预售收入进行确认和进行相关税务申报,根据规定,对预售收入,应按预计利润率计算出预计利润额,计入利润总额预缴企业所得税。根据规定,可对开发企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。对预售收入亦需缴纳营业税及其附加。
所以笔者建议,企业应及时就项目预售收入向主管税务机关申报纳税。
八、销售环节
企业对于样板房的装修费用常计入营业费用,而不计入开发成本,造成开发成本减少。根据规定,开发企业建造的售房部(接待处)和样板房的装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。但是,新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。在计算土地增值税时,对此费用能否扣除,暂无相关规定,需向相关税务机关确认相关税务处理方法。
所以笔者建议,企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算,在计算企业所得税时开发成本是可全部税前扣除的。同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。
企业为鼓励业主介绍房屋销售,以替业主支付物业管理公司一定的物业管理费作为报酬,但未取得物业管理公司的发票作为费用列支的凭证。根据规定,未按规定取得发票的费用,不能在企业所得税税前扣除。根据规定,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。若业主取得的劳务报酬超过一定标准,企业作为扣缴义务人需代业主扣缴他们的个人所得税。
所以笔者建议,企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税。
九、出租环节
实务中有的企业将人防工程作为车位供业主使用,并与业主签订车位使用权买卖合同收取使用费,确认为销售收入。
无论销售收入或租金收入,企业都需要缴纳企业所得税,对企业最终的企业所得税税负影响不大。但是,由于人防工程不可出售,交易的实质为出租,若确认为租金收入,按租赁期限来分期确认租金收入,在合同签订当年,租金对应的企业所得税税负将相对低于确认销售收入所对应的企业所得税税负。另外,若确认为销售收入,在计算土地增值税时,可能会被视作应税收入;而作为租金收入确认,则不需缴纳土地增值税。
所以笔者建议,企业应将买卖合同改为租赁合同,避免税务机关误征土地增值税和按房产销售来征收企业所得税。
十、项目清算环节
在项目清算环节对一些与其它“期”共享的公共配套设施的建造费用,可能在该“期”进行清算时,仍未开始建造,企业会预提这部分费用。对这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不能扣除。我们了解到有些地方税务机关允许企业在结算时,按项目最终的实际情况再计缴土地增值税的实际税负。
所以,笔者建议,企业在作项目开发时,应考虑土地增值税的清算时点,安排相关工程。对后建的工程,企业可与主管税务机关协商在最终结算时,按项目(期)来重新计算土地增值税的税负,多退少补。
总之,房地产开发各环节所涉及的税务问题比较复杂,笔者希望能够通过对这些税务问题及其改善和筹划机会的分析和总结,能为房地产企业规避税务风险,合理进行税收筹划提供一些参考。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国企业所得税法.国务院令[1993]第136号.
[2] 中华人民共和国土地增值税暂行条例.国务院令[1993]第138号.
一、存在的问题，
基础工作不规范不扎实。一是一些村组土地计税面积未经丈量核实，这些乡镇由上而下分配计税面积，村里按乡镇分配面积根据第二轮承包面积匡算到各农户，造成计税面积不真实。二是常年产量确定搞平均主义，不少乡镇在核定常年产量时采取一个标准，造成税负过于平均，出现税负不合理的现象。三是计税价格高出市场价格多，也高于保护价，造成了虚增农业收入，扩大计税基数，最终增加了农民负担。四是有的村“计税证书”和《纳税通知书》记载的数据不一致，有的一直未发到农户手中。五是有的村机动地承包后，村委会已收取承包费，这部分税收应由村集体负担，却又由全体村民均摊。
税费征管不规范。一些乡镇在征收前没有及时向农户下达《纳税通知书》，农民不知道全年应该缴多少税，夏征完税后也没有及时开具税票。个别乡、村在农户缴纳税费后没有开票据，为减少工作量，将农户缴纳的税费和农业税开在一张单据上，造成“税费混征”。
部分农户出现增负现象。改革后，计税土地面积成为农民纳税的主要依据，提高了农业税率，把性质各异的税费全部转向土地，费随税走。村之间、农户之间，形成了一种新的负担转移现象：农民负担由人均耕地少的农户，转移到人均耕地多的农户；种田越多，负担越重，不利于土地流转，挫伤农民种地积极性。
二、对策建议
重新核实农业“两税”的计税基础资料。一是未经丈量核实或农民对计税面积异议大的村组，须重新核实确定的计税土地面积，这是税费改革的基础工作。计税常产一定不能高于实产，高于实产的，要坚决调整，重新确定。二是解决“承包地”农业税的缴纳问题。对机动地、大棚菜地、“两田制”、生产用道路、沟渠占地等二轮承包后的遗留问题，严格按上级关于土地承包的有关政策进行调整，全部纳入计税面积，按新的农业税政策执行。农户已缴纳承包费的，由集体承担各项税金，不应让承包农户负担新的农业税，更不应把这部分土地的农业税平摊给其他农户。
切实解决因农业税政策调整增负的问题。承包土地较多，造成农业税及附加超过改革前“三提五统”及农业税的农户，应根据税费改革的政策规定，维持改革前的水平，对负担增加的部分，按照“均衡减负”的原则，参照当地农民平均负担水平给予减免。对人均土地多的村组考虑土地级差及实际收成，适当调低常年产量。
控制公益事业金的征收范围和标准。严格征收公益事业金的政策界限，其征收须按程序报批，既不能随意扩大征收范围，擅自提高征收标准，也不能按人头平摊。五年过渡期内，严格审批“两工”使用，严禁强行以资代劳，先收后用，多收少用。
认真落实农业税减免政策。切实做好农业税的灾歉减免、社会减免，抓好对农村烈属、残废军人、老复原军人、特困户、丧失劳动能力的残疾人和岁以上老人的减免资金发放工作，确保落实到户。
管好用好转移支付和农业“两税”附加。各乡镇须从转移支付中按不低于的比例补助给困难村，以村为单位设立转移支付资金专户。农业“两税”附加属村集体资金，用于村级经费开支，乡镇经管部门要加强监督管理，不能截留挪用。对返还到村的，详细张榜公布。
规范农业税收征管。严格规范农业税的征收工作。严禁收税不开税票或打白条、生产费用与农业税混征及搭车收费。按程序下达依法征税的法律文书，使征收行为规范化，并取得司法支持。建立农业税到村户的档案，土地变动档案要及时调整。切实加强农税征管队伍建设，提高征管人员的政策水平和思想工作的能力。广泛宣传农村税费改革政策特别是农业税收的法律法规，树立依法纳税模范典型，从而提高农民依法纳税的自觉性。
一、房地产企业土地增值税征收方法变化及影响
由于房地产开发的成本项目繁多，房地产开发周期又长，核算起来难度很大，因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征，然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低，预征的税款只占清算税款很小的比例，大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳。
随着国税总局颁布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》，土地增值税进入严格清算阶段，这意味着以前缴纳金额较小或者直接免征的土地增值税开始直接影响房地产的开发成本和盈利水平。土地增值税实行四级超率累进税率，计算复杂，对房地产行业的税后利润和资金链都有很大的影响，在土地增值税严格清算的背景下，如何进行科学的管理，显得尤为重要。
二、在房地产开发周期主要环节中的土地增值税关键管理点分析
本文将房地产开发周期主要分为建设前建设中和完工后这三个环节，通过这三个环节，逐项分析影响土地增值税的关键因素。
（一）房地产开发企业建设前的土地增值税管理的关键环节
建设前，因为土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，所以在立项环节要规划开发建房方案。因为土地增值税不得扣除房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，所以在可行性研究环节要进行全面的分析论证和评价；因为企业筹建期和开发项目人员管理中的开发间接费用和期间费用界限划分容易模糊，所以要在建设前对这两个环节进行清晰化的区分。
（二）房地产开发企业建设中的土地增值税管理的关键环节
建设中，如果核算环节上不符合要求，将不能享受免税或者优惠政策，所以核算上要选择合适的增值额核算方式，否则，很可能会增加不必要的土地增值税支出。具体而言，在销售定价环节，要考虑临界税率带来的节税收益和缴税成本；为避免清算期税后利润大幅变动，在会计实务处理环节要及时预提当期税金，因为土地增值税对扣除项目税前扣除的凭证要求严格，所以在发票管理环节上要严格把关，适当创新。
（三）房地产开发企业建设后的土地增值税管理的关键环节
竣工后对利息费用的处理方式会影响土地增值税的扣除项目，所以在借款利息计算环节，可以选择合适的计算方式。竣工后对开发房产的处理方式会影响土地增值税的计算，因此，可以根据公司的发展战略进行规划；另外，竣工后清算后缴纳的土地增值税往往大于预缴的土地增值税，所以可以适当在清算时间上有所控制。
三、如何充分利用土地增值税管理提高效益
（一）房地产开发企业建设前的土地增值税管理
首先，在筹建环节，企业可以充分利用加计扣除政策。内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用可能由于间接费用和期间费用的界限划分不是很明确，从而影响土地增值税计算结果。如果核算上计入开发间接费用，就可以在计算土地增值税时全额计入扣除项目，享受20%的加计扣除，如果核算上计入期间费用，那么扣除的因素取决于房地产企业利息的来源和核算方式，并且可能会因为超出限额，在计算土地增值税时不能扣除。笔者建议企业尽量缩短企业筹建期，并且为了更明确的区分总部人员和项目人员，可以通过成立项目公司的方式，将公司人员列编为开发项目人员，这样在会计账务处理时尽量将这部分费用入账到开发间接费用，充分利用加计扣除政策，增加扣除项目，从而降低增值额。
其次，企业必须进行详尽的可行性研究，避免可行性研究不到位，冲动型拿地，某个环节一旦断裂，容易形成烂尾楼，不但要缴纳高额的土地闲置费，还要缴纳高额的土地增值税。
最后，在立项环节，根据不同的情况进行规划可以实现减少土地增值税应税范围的目的。本文提出三种不同的建房策略以供参考。
第一采用代建的方式。代建是房地产开发企业代客户进行房屋建设从中收取一定代建费用的行为。代建行为属于营业税征税范畴，不用缴纳土地增值税。笔者认为，在实际工作中，由于代建要求事先确定最终客户，并且代建费用一般为总标的的2%，利润比较低，采用这种方式进行商业开发的企业比较少，如果在单位职工集资建房时候采用代建方式则节税效应明显。
第二采用合作建房的方式。合作建成后按比例分房自用，暂免征收土地增值税，建成后转让的，征收土地增值税。笔者认为匮缺资金的房地产开发企业可以采取这种方式，通过提供土地使用权的方式，获得合作方提供的建房资金，合作建成后，房地产企业和合作方按比例分得自用的部分均免征土地增值税，房地产企业对自有的部分再次转让时候，才需缴纳土地增值税，同时也获得了货币的时间价值。
第三采用企业分立和兼并的方式。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。笔者认为，这种收购式投资，不仅对房地产企业自身运营能力要求很高，而且还要有机会以较低的价格购入经营不善但有提升潜力的物业，机会往往是“可遇不可求”的，所以这种模式难以持续快速扩张，但是在业务扩张，城市更新时，可以争取以合理成本获取优质土地，抢占城市资源。
（二）房地产开发企业建设中的土地增值税管理
第一，在核算环节上房地产开发企业要选择合适的增值额核算方式，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额，如果核算上不进行区分，普通住宅将不能适用免税条例。在实践中，对于同一项目中有不同类型房地产的，很多企业采用不区分住宅和商铺，其建安开发成本合并核算，竣工结算时，按建筑面积分摊。如果不区分核算，可能提高低增值率房产的适用税率，增加这部分房产的税负。笔者建议房地产开发企业在开发前期细化财务核算管理工作，将住宅和商铺的开发成本按不同账户分别核算，这种方法麻烦一些，企业可以通过权衡节税收益和缴税成本，判断是否选择。
第二，房地产开发企业在销售定价环节，制定的销售价格使得增值额在超过扣除项目金额的30%、50%、100%、200%三个临界税率附近的时候，要权衡比较价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加的税负，如果销售价格上涨带来的收益小于需要多交的土地增值税，可以选择适当降低销售价格从而降低土地增值税的适用税率，这样不仅可以减轻企业税负增加利润，而且以价换量，可以快速回笼资金，降低企业筹资成本。房地产企业在符合开发普通标准住宅的前提下，如果增值率处于20%临界点，可以考虑通过调整销售价格以享受土地增值税免税优惠，使项目税后利润最大化。需要注意的是实务中，要把开发项目的具体情况与当地普通标准住宅的规定相核对，只有完全符合规定才可作为普通标准住宅。
第三，会计账务处理环节需要及时预提当期土地增值税，房地产开发周期长，在开发产品未完成销售之前，为正确核算各期经营成果计提相关土地增值税先计入预提费用账户；还要随着市场的变动，年末预估销售价格变动对土地增值税的影响，补提土地增值税。上市公司更要及时预提当期土地增值税，避免税后利润在清算期大幅变动，影响公司业绩，引起市场恐慌。
第四，在发票管理环节需要严格管理，土地增值税要求扣除项目，取得合法有效的凭证，否则不能做税前扣除，近几年税务局对发票的要求也越来越严格，在实际工作中，施工单位的发票可能存在假发票或者开发票方与实际购票方不一致的情况。笔者建议，房地产企业在内部控制方面规定一定金额以上的，在支付工程款环节均要求附上正式发票和税务局发票查询系统打印出的真伪单。还可以在施工阶段，支付工程款环节提前让施工单位开具质量保证金发票，这样可以作为土地增值税扣除项目。
（三）房地产开发企业完工后的土地增值税管理
首先，房地产企业需对利息费用进行处理。利息支出的不同扣除方法也会影响土地增值税。笔者认为当利息大于取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本的5%，企业应采用据实扣除法，当利息小于取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本的5%，那么企业应采用比例扣除法。
其次，房地产企业可以根据公司的发展战略进行策划，适时选择将开发的部分房产转为企业自用或者出租等商业用途，这部分自用或者出租的房地产面积不仅免征土地增值税，而且也能起到降低项目增值率的作用。笔者认为，在一线城市土地资源越来越稀缺，房地产竞争越来越激烈的今天，房地产企业可以借鉴成功经验，集中商业自持。本文建议两种方式。第一可以通过立足商业项目，逐步形成以购物中心业态、百货业态、超市业态为主体的多业态、多地区、多店铺专业化经营模式，走出一条零售商业发展道路。第二可以通过大盘运营，以住宅回流现金，通过学校医院等公共建筑积累人气，再通过购物中心酒店等完善社区功能，不但可以形成品牌优势，而且依托住宅人流供给，可以保持稳定的客流量和业绩。
土地是古老的税基和税源,在经济发展水平较低的阶段,土地税具有十分重要的地位,是各国政府主要的财政收入来源。随着工商业的发展,土地税的地位逐渐被商品税和所得税取代。但是,世界各国的实践表明,土地税是一种良好的和稳定的税源。现代土地课税的重要意义不仅仅在财产和收入的分配上,它将在加强对土地资源利用的管理,在抑制投机交易、抑制贫富过分悬殊等诸多方面发挥重要的作用。
一、当今世界各国土地税费政策发展的共同取向
世界各国都非常重视土地税费制度建设,由于在资本主义国家,土地多为私有,因此土地税收关系比较明确。土地税收是建立在一定的土地制度基础之上的,虽然不同国家的土地制度的差异导致了土地税收性质的不同以及征收的方式和办法的不同,但是总体说来都存在着共同的政策取向。通过对美国、法国、德国、日本、台湾等发达国家和地区,以及印度等发展中国家和地区的土地税费政策的比较研究,现将其共同点归纳如下:
1、“正税、少费”是各国土地税费政策的一个重要特征。
在国外,主要采取土地税收的形式,对于房地产而言无论它处于社会再生产任何环节,要缴纳的规费种类都很少且额度很低,一般仅占房地产价值的2%左右。即便如此,在西方许多国家都把收缴的规费列入地方财政预算,明确它的使用方向和范围,而不列入预算的规费一般都被设置特定的作用。在采用托伦斯登记制度的国家,政府在登记所有权人缴纳的费用中,还创设一种保证基金,以赔偿通过登记但权益未获保障而引起房地产所有人蒙受的损失。
2、各国的土地税收完全是地方税种,并且是地方财政收入的主要来源。
这样做的目的是把地方政府的事权和财权有效地结合起来,一方面激发地方政府征收房地产税额的积极性,另一方面扩大地方基础设施和公用事业的投资规模,从而形成税收收入增长的良性循环。这在美国体现得最为明显,房地产税由各市、镇征收,大多数收入归地方政府所有,用于当地的基础设施建设,其房地产税一般要占地方财政收入的50%—80%。
3、从税收的总体结构来看,各国的土地税都由土地保有课税、土地开发利用课税、土地取得和转让课税三个环节组成;从税收的分布结构来看,各国重视对房地产保有的征税,而房地产权属转让的税收则相对较少。
各国的土地税收都是把土地看作一种基本生产要素,按照生产要素的流通过程进行课税,从而保证了课税的完整性和系统性。强化土地保有课税将会刺激土地的经济供给和频繁的交易活动发生,有利于房地产要素的优化配置。
4、各国在调节土地资源配置过程中,都是运用多种税、多次征的复税制,而不是借助单一税种来实施。
在市场经济条件下,土地作为生产要素运用于社会再生产过程中,土地所有权、使用权等等都是分离的,从而土地运用于社会再生产过程中,会给不同主体带来不同利益,只有对与土地有关的不同主体的收益都调节到了,才能达到合理利用土地资源之目的。所以,各国在土地税制建设中,都是从宏观调节出发,把土地作为生产要素看待,建立有关土地的复税制体系。
5、从税负水平来看,各国土地税收政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。
所谓“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外,其余的均要征税,这就为稳定充足的房地产税收入提供了物质基础;“少税种”,即国外设置的有关房地产的税收种类相对较少,一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生,另一方面又可以降低税收征管成本,提高税收效率;“低税率”,国外房地产税率虽然不高,但能在税基较宽、征收效率较高的条件下,为地方财政创造相对充足和稳定的收入来源。这样的税制搭配可以说代表了房地产税收作为财产税的未来发展方向。
二、对入世后我国土地税费制度改革的全方位思考
(一)与WTO原则和内容相一致的土地税费制度自身改革问题
1、积极推进“费”改“税”
WTO框架下的贸易自由化原则和透明度原则,要求我国现行的土地税费制度应该具有公开、公正、透明的特点。然而在我国土地税费制度各种税外收费是一个突出现象,且其中很大一部分税外收费不符合国际惯例的要求,是不合理、不符合规定的,对经济产生了极强的扭曲作用,也给市场准入带来了很大的障碍。
据有关资料表明,许多地方仅官方认定的土地收费项目至少在百项以上,如果把搭车收费等乱收费项目计算在内,估计多达二百项之多。与其他国家相比,其实我国与土地开发相关的税收负担并不重,属于中等税负国家。可是我国有关土地开发的各种收费却大大超过了税收负担,据估算,我国土地税收约占房地产开发总成本的10%左右,而各种收费却占总成本的30%以上,而国外与土地开发有关的费用仅占房地产价值的2%左右。可以说,目前我国的土地收费状况与入世的要求极不适应,对开放和繁荣我国房地产市场产生了极大的阻碍。
纵观世界各国的土地收费情况,可以说涉及房地产收费的项目少而又少,且费额很低,主要是以税收的形式,甚至有些国家还出现了“税”改“费”的情况。在发达国家,即使很少的费用也要纳入地方财政预算,对税和费实行分列预算和分别管理,任何收费项目均要有严格的法律依据,变动收费标准需经过严格复杂的法律和行政程序,还要经过严密的计算和公众讨论。发达国家的经验值得借鉴,可以说“正税、少费”已经成为国际土地税费制度发展的必然趋势。
2、适用WTO国民待遇原则,建立国内外统一的土地税费征收标准
国民待遇原则(National Treatment)通常是指一国给予其境内的外国国民的待遇不低于或等同于其本国国民所享受的权利和待遇。目前我国土地税费的征收标准存在两大差异:一是国内和国外之间的差异,二是国内城镇和乡镇之间的差异。这种差异的存在必然会导致不平等竞争,这将有悖于WTO的基本原则和精神。以城镇土地使用税为例,该税只向国内企业和本国纳税人征收,且该税只对城镇和工矿用地开征,对城镇以外的乡镇企业用地则不征收;对外资企业用地征收的是场地使用费。此外,耕地占用税和城镇维护建设税等也只对内开征。因此,建议对目前我国现行所有的土地税费制度进行清理,统一土地税费对国内外的征收标准,体现公平税收,保障公平竞争。
(二)适应加入WTO形势,如何充分发挥土地税收的宏观调控作用问题
1、加重对土地保有课税,按具体用地类型实行差别税率,促进土地资源的集约利用和优化配置
加入WTO以后,大量的国际资本将会渗入我国的各行各业,土地作为重要的生产要素将发挥巨大的作用,其资产的显化会更加强烈,今后土地资源利用效益的高低将成为影响企业生存和发展的重要因素,只有提高土地资源的利用效益,实现其优化和合理配置,降低产品的生产成本,才能提高国内企业的国际竞争力。在加入WTO的新形势下,就要求对当前土地税收体系的设计要考虑能够实现土地资源的集约利用;同时配合产业结构调整,实现土地这一生产要素由劣势产业向优势产业的集中。
目前我国土地保有环节的课税主要是城镇土地使用税,该税采用四级定额税率,最高税额仅为10元/ m2,土地保有成本过低,不利于促进土地使用者合理、节约使用,不利于土地向优势产业集中。从世界各国的税收分布结构来看,各国非常重视对房地产保有的课税,而对房地产权属转让的税收则相对较少。不少国家和地区将土地保有课税作为一种房地产政策,其目的主要是想通过征收保有税,提高不动产占有成本,从而促进不动产的流转和有效利用,提高不动产的供给量。台湾的土地保有税具有非常明显的政策意义,此外还有法国、德国、韩国、日本等国家,其保有税的设计值得借鉴。
建议提高城镇土地使用税税率,同时按照具体用地类型采用差别税率,在原有按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分类的基础上,区别对待居住用地、工业、商业用地和其他用地,对工业和商业用地采用较高的税率,对居住用地采用一般税率。此外,改现行土地闲置费为土地闲置税,充分发挥税收的制约作用,对占而不用的土地征收高额税率,要面向国内外企业和个人征收。
2、完善耕地占用税,加强对农地资源特别是对耕地资源的保护
加入WTO后,必然会大大增加对农地的需求量,大量的农地将非农化。目前能对农地保护发挥一定作用的土地税种只有耕地占用税,但是目前的耕地占用税最高税额只有15元/ m2,最低税额仅为1元/ m2,且该税率十多年未作调整;同时该税的课税范围过于狭窄,该税所指的耕地是指用于种植农作物(包括菜地、园地)的土地,对林地、草地、养殖水面等非耕地则没有明确的规定。因此对占用农地但又未占用耕地的行为无税收上的约束,不利于农地资源的保护。建议对所有农地均征收农地占用税,按地类的不同实行差别税率。
由于耕地保护是关系到国计民生和民族安危的全局性战略问题,粮食安全问题任何时不能放松,所以应该在入世后为避免耕地的流失,对耕地采取特殊保护,建议开征耕地保护特种税,采用高税率。同时应要求对农地占用税(包括耕地保护特种税)的税款必须纳入地方政府财政预算,实行专款专用,专项用于农地(耕地)的开发、治理和保护。此外,可以考虑借鉴台湾的做法开征荒芜土地税,即对可利用而逾期未利用,或作低度利用和违法利用的农用土地课以重税。
自20__年1月1日耕地占用税和契税交由地税机关征管以来，我们严格按照省局关于加强耕地占用税和契税工作要求，积极争取各级政府领导支持，主动寻求土管、房产部门配合，坚持“先税后证”原则，推行完税审批制度，构建两税征管体系，有力地推进了我市地税工作逐步走上精细化、科学化的轨道。截止9月底，全市入库“两税”税款1105万元，同比增长21，同时，全市以“两税”为把手，狠抓房地产税收一体化管理，元至9月份全市房地产税收同比增长43.56。一、以完税审批制度为核心，整合征管资源，实现集中统一管理
地税部门在“两税”移交初期，对两税征管工作不熟悉。为保证两税征管工作迅速走上规范化轨道，我们推行了完税审批制度，将该制度体现在政府纪要文件中，运用于税收征管的全过程，起到了“一书当关，多税统管，政策到位，应收尽收”的征管效能。
（一）体现制度的政策性，坚持先税后证。在两税移交过程中，通过调查摸底，我们发现原先房产、土管部门受财政部门委托“两税”，一方面房产、土管部门税收政策不熟，政策执行不到位，存在少征、漏征现象，无法落实先税后证；另一方面征管效能不高，就两税征两税，无法发挥两税信息资源对相关税种的把手作用。为保证这些问题在地税部门征管两税时得到解决，我们认真贯彻落实总局国税发[20__]137号文件和省政府鄂政办发[20__]157号文件精神，提出“确保地税执法主体资格不动摇——实行直接征收，确保地税工作职能不旁落——实行各税统管，确保税收政策执行不偏离——实现应收尽收”的工作原则。实施了完税审批制度，有力推进了“先税后证”政策的落实。
（二）体现制度的可操作性，实行源泉控管。完税审批制度的主体就是运用于日常税收管理工作中的《完税(费)凭证审核通知书》，该通知书分上下两栏，上栏由房产、土管部门按规定的格式填写申请人名称、申请事项、办理流程。下栏由主管地税机关填写审批意见，经办人签字，单位盖章。此通知书一式二联，第一联交协税单位，第二联交地税机关。在制度的应用操作上，实行“房产、土管开具，地税机关审批，房产、土管见书办证”的征管流程。凡在房产、土管部门办理《房屋产权证》和《土地使用证》的申请人，必须通过《完税(费)凭证审核通知书》履行了纳税义务后，方能办理权属证书。《完税(费)凭证审核通知书》的应用，发挥了“一书当关，多税控管”的作用，强化了两税及相关税收的源泉控管。元至9月份，全市共开具完税费凭证审核通知书××××份，其中，涉及耕地占用税的××××份，涉及契税的××××份，共征收税款××××万元。
(三)体现制度的权威性，实施全市统一。在实施完税审批制度的过程中，我们通过多种渠道进行了全方位的推进和宣传，做到了完税审批制度“四个有”，即政府纪要有、联合发文有、协议合同有、操作规程有。市县各级政府领导高度重视完税审批制度，市政府三次召开由市政府办、开发区管理委会、市编办、财政、土管、房产、地税部门参加的联席会议，专题研究《完税费凭证审核通知书》在“两税”征管中的重要作用，并形成了《关于加强耕地占用税、契税移交及管理工作会议纪要》下发各地执行。各县（市、区）政府相继出台会议纪要，进一步明确了推行完税审批制度的重要性。市局与市房产、土管部门联合下发了《关于加强耕地占用税、契税征收管理工作的通知》，明确了实行完税审批制度后，双方所承担的工作职能、责任、工作方法及监督制约机制。各地地税、房产、土管部门在联合发文的指导下，签订了协管护税协议，进一步落实了完税审批制度。在此基础上，我们还制定了以完税审批制度为主要内容的《耕地占用税操作规程》、《契税操作规程》，通过多渠道、全方位的推行，有力保证了完税审批制度实施的权威性，使之迅速在全市范围内得以统一执行。
（四）体现制度的服务性，落实一窗办结。为切实提高办事效率，更好地服务纳税人，我们依据完税审批制度，制定了两税操作规程，要求各地办税服务厅设立“两税”征收窗口，专门负责受理从土地使用权的出让到房地产的开发、转让等诸多环节所涉税收的办理。在“两税”征收窗口中设立了税款征收和受理审核两个岗位：税款征收岗负责收取税款，开具完税凭证；受理审核岗负责对纳税人提供的相关资料进行初审，辅导纳税人填写纳税申报表。纳税人缴纳税款后，受理审核岗予以复核，在《完税(费)凭证审核通知书》上签署意见，加盖税收专用章，连同填有税票号码的贴花一并交给纳税人，并告知纳税人持《完税(文秘站:)(费)凭证审核通知书》到房产、土管部门办理相关手续。“一窗办结”不仅提高了征管部门的办事效率，还为纳税人节省了办税时间和成本，深受广大纳税人的一致好评。
二、以完税审批制度为载体，强化征管合力，加大协管护税力度
在完税审批制度得到政府支持和房产、土管部门的认可后，我们将制度的落实和《完税费凭证审核通知书》的应用放在首要位置。在实际工作中，部门间相互配合、相互监督，各级政府适时督办，形成了协管护税的合力，营造了齐抓共管的工作环境和氛围。
（一）相互配合，清查漏征漏管。“两税”移交征管后，由于地税部门在政策执行上十分严格，部分纳税人采取多种手段、多种形式，钻税收征管的空子，逃避纳税，同时也因未纳税而无法办理房产土地证照，致使两税收入增长缓慢，办理房产土地证照的户数同比减少。针对这一情况，房产、土管部门主动要求地税部门与之配合，联合开展对漏征漏管户的清查。今年5月份，全市各级地税部门与房产、土管部门组成联合检查组，对各自辖区内的房屋产权情况和纳税情况进行了为期一个月的清查，共清理出发生产权私下交易而未纳税和办理产权证照户173户，补缴税款31.2万元；已办理产权证照而未纳税的纳税户143户，查补税款22.3万元，罚款4.5万元。职能部门在工作中的相互联动，有效实施了对两税及相关税收的联合控管。
（二）定期会合，比对数据信息。我们与房管、土地部门都十分重视信息比对工作，坚持实行定期比对和不定期反馈。在三家联合发文和护税协议中，明确规定了信息比对时间、运作方式和比对内容。在比对时间上，除遇节假日顺延外，每月七号为“两税信息比对日”；在运作方式上，三家轮流坐庄，提供信息比对场所，三个部门各派2人参加，半年终了后的次月七号邀请政府领导参加， 总结半年信息比对的工作情况；在比对内容上，重点核对《完税费凭证审核通知书》的开具、审批、回收数量，同时，核对各自掌握的上月房产、土地使用和受让申请人、已办证纳税人的名称、住址、电话及与房产、土地相关的基础资料和信息。对相关信息或证书数量比对不一致，及时查找原因，分清责任，督促整改。在做好定期比对的同时，我们三家共同协定，对在工作中发现的涉税数额较大、违规情节较严重的事件，要当日进行电话通报，当日共同予以处理，真正做到了资源共享、信息互通，方便你我。自实行信息比对以来，我们地税部门通过比对，及时清理漏征漏管户54户，补征税款19.8万元，罚款2.7万元；房产、土管部门通过比对，加强了房地产权属管理，补办相关证照71份。
（三）部门联合，检查协税情况。建立了地税局与国土资源局、房产管理局的相互监督制约机制。凡发现国土、房产管理部门未使用《完税费凭证审核通知书》进行协税护税造成税款流失的，或地税部门不按政策擅自减免税款的行为，双方均可向政府部门反映情况，由政府部门依据会议纪要的相关内容进行责任追究，实施相关处罚。为配合监督制约机制的落实，我们还建立了定期联合检查制度，由政府部门牵头，每年组织一次地税、房产、土管部门参与的联合检查，重点检查房产、土地证书的发放数量与完税费凭证审核通知书的开具数量是否一致，应征税款与入库税款是否一致。今年7月份，全市7个联合检查组根据要求对各地协税护税情况开展检查，对76起证、书不符、有证无书的行为进行了纠正和处理，查补税款23.4万元。特别是今年7月份后，各地检察机关进驻房产、土管部门，对其协税护税情况进行检查，处理了一批渎职、失职、不作为的干部，进一步优化了协税护税环境。
三、以完税审批制度为主线，监控征管环节，确保政策落到实处
“两税”移交地税部门征管后，我们发现要抓好两税征管，必须紧紧抓住价格评估、资料收集、税收减免这三个重要环节。为此，市局以完税审批制度为主线，贯穿于两税征管的全过程之中，通过两税操作规程的制定，统一规范了两税征管工作，确保了全市两税政策执行和征管措施落实到位。
(一)抓好价格评估环节。“两税”征管工作的重点和难点，就是房产计税价格的确定。针对少数房屋契税纳税人隐瞒、虚报成交价格的行为，我们与房管部门紧密配合，依托房管部门的评估机构，加强对房屋契税计税价格的审定。在《契税纳税审核表》内设计了房屋价格评估部门意见、评估人签字盖章等栏目。房产局在受理房屋产权登记手续时，根据申请人填写的《契税纳税审核表》，对申请人提供的房屋成交价格进行审核。对低于市场价格的，由房管部门评估机构进行评估，并在《契税纳税审核表》中的对应栏目注明评估价格，签字盖章后交申请人到地税机关办理契税征免手续。如嘉鱼县地税局在价格评估这一环节，实行户户评估制，从而有效遏制了房屋交易中计税价格偏低的现象，保证了契税和相关税收的足额入库。
（二）抓好资料收集环节。“两税”有别于其他税种，特点鲜明，都是一次性征收，只有建立完整的征管档案，对纳税人的基本情况表、纳税申报表、各种征缴文书、税票存根等纳税资料做到逐一归档存查，才能做征管有序。我们在实际工作中十分注重对“两税”资料的收集、整理和归档管理，分别设计了契税和耕地占用税台账，受理审核岗人员收到纳税人纳税、减免税、退税申报后，及时登记相应台账，并将纳税人基础资料信息录入微机，使纳税人的征管情况一目了然。在基础资料管理上，要求纳税人申报“两税”时，提供由房产、土管部门开具的完税费凭证审核通知书，房产、土管评估报告，购房、土地转让合同，销售不动产或转让无形资产专用发票或建筑安装业专用发票，纳税人身份证。对购买二手房的，要求提供原房产证的复印件。对农民占用耕地建房的，要求其提供农业户口证明复印件，以此作为减半征收的依据。通过严密的资料收集整理归档手段，确保税源信息得以准确掌握。
（三）抓好税收减免环节。我们严格按照总局的两税减免管理办法，明确了耕地占用税和契税减免税审批权限和程序。在审批权限上，实行两级审批。一是办税服务厅“两税”窗口中的受理审核岗，负责审批农业户口人员占用耕地建设自用的住宅的耕地占用税减免，负责审批法定继承人继承土地房屋权属、夫妻离婚发生土地、房屋权属转移、个人购买自用普通住宅、购买二手房等项目的契税减免。二是县（市、区）局税政股，负责审批除上述规定以外的两税减免。在审批程序上，纳税人提出申请并提供相关证明材料后，经受理审核岗或税政股审核无误后，在纳税人的《完税费凭证审核通知书》上加盖主管税务机关或县局税收专用章，交给纳税人到房产、土管部门办理有关证照。在减免税工作中，各级审批人员认真把握两税征、免界限，对符合政策规定的及时办理减免税手续；对不符合减免税规定的，一律照章纳税，不开任何减免税口子；对在契税征收上开口子、做人情的，按照《执法过错责任追究办法》进行责任追究。通过对减免税的严格管理，既让纳税人享受了国家的税收优惠，又控制了人情税、关系税的发生，保证了国家税收政策的落实到位。元至9月份，全市地税部门共减免“两税”510.43万元。
四、以完税审批制度为抓手，提高征管效能，促进税收一体化管理
两税移交地税部门征管，其目的就是发挥地税征管优势，以两税征管为把手，实施房地产税收一体化管理。我们按照这一思路，充分发挥完税审批制度的抓手作用，全面落实“一书当关，多税统管”的工作原则，严格把好政策公示、以票控税、电子管理等三个关口，掌握并控管了房地产行业税收。
（一）严把政策公示关。以“两税”为把手的房地产税收一体化管理，对于地税部门来说，是一项新的工作、新的挑战，对于纳税人来说，也需适应新的征纳关系和新的政策，因此做好房地产税收一体管理工作的政策宣传和公示至关重要。20__年1月1日我们在《××日报》、《南鄂晚报》刊登了省政府关于“两税”移交地税征管的通知和“两税”的基本政策。税收宣传 月期间，在《南鄂晚报》上刊登“两税”税收政策有奖竞答，在《××电台》设立“两税”政策咨询热线，印制“两税”手册2万余份，无偿发放给纳税人学习。在各办税大厅设立的税收政策公示栏上张贴《房地产应税项目一览表》。市局税政科编辑3万余字的《耕地占用税和契税政策汇编》1200本，并组织举办了16期两税培训班。在《××地税内部信息网》上开辟“两税”专栏，登录了省局领导关于加强“两税”征管工作的讲话、“两税”政策法规、“两税”征管疑难问题的解答。多形式的税法宣传，全方位的政策公示，把税收征管致于阳光之下，为建立和谐地税打下了坚实的基础。
（二）严把以票控税关。按照房地产税收“一体化”管理的要求，我们加大了“以票控税”力度，实行“不见发票，不开税票，不发完税费凭证审核通知书”的管理办法。对办理房屋产权初始登记的申请人即新建房户，要求提供房屋建筑的发票，以加强对建筑安装税收的控管；对办理购买房屋产权登记的申请人即购房户，要求提供销售不动产的发票，以加强对销售不动产税收的控管；对购买二手房的产权登记申请人，要求提供购房发票和原房产证、土地证复印件，以加强对土地增值税等相关税收的控管。对不能出具发票的，不在完税费凭证审核通知书上签字盖章，不得办理产权登记手续，并告知纳税人在规定的时间内，督促房屋转让者到地税机关办理涉税事宜，开具相关发票。同时，加强对房屋开发商的票据管理，对未按规定开具、取得税务发票的单位和个人，严格按《中华人民共和国发票管理办法》处理。通过严格“以票控税”，有效控管了房地产业相关税收。元至9月份，全市房地产营业税同比增长43.56，成为地方税收新的增长点。
