时间：2023-05-31 09:32:45
承租方（乙方）
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条 房屋基本情况 该房屋坐落于北京市______区（县）________________________________.
该房屋为：楼房____室____厅____卫，平房____间，建筑面积______________平方米，使用面积____________平方米，装修状况__________________，其他条件为__________________________________，该房屋（已/未）设定抵押。
第二条 房屋权属状况
该房屋权属状况为第______种：
（一）甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号为：________________________________.
（二）甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，
该凭证为：__________________________.
第三条房屋用途 该房屋用途为：__________________________.乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按
规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。
第四条交验身份
（一）甲方应向乙方出示（身份证/营业执照）及____________等真实有效的身份证明。
（二）乙方应向甲方出示（身份证/营业执照）及____________等真实有效的身份证明。
第五条房屋改善
（一）甲方应在本合同签订后______日内对该房屋做如下改善：________________________________________________________________________，改善房屋的费用由（甲方/乙方）承担。
（二）甲方（是/否）允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是：________________________________________________________________________________________________________，双方也可另行书面约定。
第六条租赁期限
（一）房屋租赁期自________年____月____日至________年____月____日，共计____年____个月。（期限超过20年的，超过部分无效。）
（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前______日向甲方提出（书面/口头）续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前______日（书面/口头）通知对方。
第七条租金
（一）租金标准：________________元/（月/季/半年/年），租金总计：__________________________元（大写：________________________________元）该房屋租金________（年/月）不变，自第________（年/月）起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定。
（二）租金支付时间：________，__________，________，__________，__________________________________________________________________________________.
（三）租金支付方式：（甲方直接收取/甲方人直接收取/甲方人为房地产经纪机构的，乙方应在 银行开立帐户，通过该帐户支付租金，房地产经纪机构不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期到银行支付租金的除外。房地产经纪机构应于本合同签订之日起3个工作日内应将其中一份合同送交 银行。）
（四）甲方或其人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。
第八条房屋租赁保证金
（一）甲方交付该房屋时，乙方（是/否）向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为： 元（大写：______________________________元）
（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。
第九条其他费用 租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：
（一）乙方承担（水费/电费/电话费/电视收视费/供暖费/燃气费/物业管理费/____________________________）等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。
（二）房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。
第十条房屋的交付及返还
（一）交付：甲方应于________年____月____日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及________________________后视为交付完成。
（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为（乙方恢复原状/乙方向甲方支付恢复原状所需费用/乙方放弃收回/归甲方所有但甲方折价补偿）返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。
第十一条房屋及附属设施的维护
（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。 甲方应在接到乙方通知后的______日内进行维修。逾期不维修
的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。
（二）对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。
（三）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。
（四）对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。
第十二条转租
（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。
（二）乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，并向房屋租赁管理行政机关办理房屋租赁合同登记备案手续。
（三）接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。
第十三条所有权变动
（一）租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前______日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。
（二）租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。
第十四条合同的解除
（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：
1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。
2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。
（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
1、未按约定时间交付该房屋达________日的。
2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。
3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。
4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。
5、其他：__________________________________________________________.
（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：
1、不支付或者不按照约定支付租金达____日的。
2、欠缴各项费用达______________________元的。
3、擅自改变该房屋用途的。
4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
5、擅自将该房屋转租给第三人的。
租赁机构：______________________北京市建设委员会
北京市工商行政管理局
二〇〇八年五月修订
北京市房屋出租委托合同
委托人（甲方）：____________________________ 证件类型及编号：______________________
租赁机构（乙方）：______________________ 备案证明编号：________________________
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋出租委托的有关事宜达成协议如下：
第一条 房屋基本情况
（一）房屋坐落于北京市____________区（县）____________ 街道办事处（乡镇）________________ ，建筑面积_________平方米。
（二）房屋权属状况：甲方持有（房屋所有权证/ 公有住房租赁合同/ 房屋买卖合同/ 其他房屋来源证明文件），房屋所有权证书编号： 或房屋来源证明名称： ，房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称： ，房屋 （是 / 否）已设定抵押（出租房屋信息登记表见附件一）。
第二条 房屋租赁用途_______________________租赁用途：________________________ ；如租赁用途为居住的，居住人数不得多于________ 人。
第三条 出租权限及期限
（一）乙方出租权限为： 代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；代甲方向税务部门缴纳税费；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务； 。
（二）出租期自______年______月______日至______年______月______日，共计______年______个月。
（三）甲方应于______年______月______日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二。
（四）出租委托期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。
第四条 租金
从去年底开始，北京的租赁市场上已持续数月处于“冷清”状态，如今虽然行情正在逐步回暖，但不论是市场表现、还是统计数据都显示出，今年节后租赁市场更显平稳。
租金未现大涨
从今年农历春节初四开始，返京人流持续增加，二手住宅的租赁市场逐渐活跃起来，不少房屋中介门店，也都选择在初五这天开门营业。租赁需求上升、挂牌房源增多，供需双方都更加活跃，但成交价格并没有出现大涨的行情。
据伟业我爱我家市场研究院统计，春节假期之后的最近一周（2月10-16日），全市月租金均价为3735元/套，比前一周上涨仅3.5%。然而，综合往年历史数据，在春节之后的租赁高峰期，租金涨幅往往要超过10%，部分热点区域的涨幅甚至高达20%。
今年节后返京的不少“北漂”租房客都感受到了，年初的房租“没怎么涨”。一些从事租赁业务的中介人员也抱怨行情“不给力”。“去年，我初五当天就成交了5单，有的租客甚至有‘抢租’心态，房租涨三五百元都不介意。”位于南城公益西桥附近某中介的业务员告诉记者，今年节后只有部分情况特别好的房子，租金价格上浮了100-200元/套，其余基本上和去年底价格保持一致，这一情况在丰台、大兴区域内是普遍现象。
虽然今年节后租金的环比涨幅不大，不少“北漂”松了一口气。但是，如果从同比数据来看，北京房租持续上行的态势依然未变。数据显示，北京市租金的累积涨幅已经超过四成，直追房价涨幅。
2013年全年，北京市的住宅单位租金同比上涨5.3%，达到57.3元/平方米・月。从2008年至今，除了2009年因为2008奥运年租金暴涨后出现回落外，其余年份均呈现上涨态势，6年累计上涨41.1%。业内称北京房租上涨态势难改变。
租赁热区外延
今年房租并没出现强劲的上涨势头，中原市场研究部分析师认为，群租房屡禁不止、公租房的大量建设和投入使用，都在一定程度上满足租赁市场的需求，平抑了供需矛盾。
此外，租金价格得到平抑，也受益于北京市轨道交通的快速发展。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，去年全线贯通的10号线，以及6号线通州方向周边等地，都已成为新的租赁热点地区。随着轨道交通的发展，租赁热区向通州、大兴、顺义、房山等区域外延的趋势，依然在持续。
北京市房屋租赁管理若干规定完整版全文
第一章 总 则
第一条 为了加强房屋租赁管理，维护社会秩序，保护房屋租赁当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本市行政区域内的住宅租赁和
非住宅房屋租赁他人居住的，依照本规定管理。
第三条 房屋租赁管理坚持管理与服务相结合的原则，实行属地管理。
第四条 本市各级人民政府应当加强对房屋租赁管理工作的领导，建立出租房屋管理机构。出租房屋管理机构具体负责房屋租赁管理的组织、指导、协调、监督等综合管理工作。
公安机关负责出租房屋治安管理、消防管理和租赁当事人的户籍管理。
建设(房屋)行政部门负责房屋租赁市场、出租房屋建筑结构安全的监督管理和房地产经纪的行业管理。
工商行政管理部门负责对经纪活动进行综合监督管理，查处利用出租房屋进行无照经营等违法经营行为。
民防行政部门负责人防工程的租赁管理。
卫生、人口计生、规划、税务、国家安全和城市管理综合执法等行政部门应当按照各自职责做好房屋租赁的管理工作。
第五条 区、县人民政府应当在社区、村建立负责房屋租赁管理、服务的基层管理服务站(以下简称基层管理服务站)，并保障其工作所需的经费、办公场所。
第六条 居民委员会、村民委员会等基层组织应当协助有关行政部门做好房屋租赁管理工作，督促出租人、承租人自觉遵守国家和本市房屋租赁管理规定。
居民委员会、村民委员会可以根据本地区实际，组织居民制定房屋租赁管理公约，对房屋租赁实行自治管理。
第二章 出租登记
第七条 本市实行房屋出租登记制度。办理房屋出租登记不得收费。
第八条 出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，并填报下列内容：
(一)出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地;
(二)出租房屋的基本情况、租金和租赁期限;
(三)房屋权属证书或者房屋来源证明;
(四)本市规定的其他内容。
第九条 房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。
在房屋租赁合同有效期内，居住人员发生变更的，承租人应当自变更之日起2日内告知基层管理服务站，办理变更登记手续。
第十条 房地产经纪机构从事房屋租赁居间活动，应当书面告知租赁当事人到房屋所在地基层管理服务站办理房屋出租登记手续;提供房屋租赁经纪委托业务的，房地产经纪机构应当按照本规定第八条、第九条第一款的规定，办理房屋出租登记、变更、注销手续。
第十一条 基层管理服务站应当为办理房屋出租登记的当事人提供下列服务：
(一)宣传有关房屋租赁管理的规定和安全使用房屋的知识;
(二)告知有关人员办理流动儿童入学、国家免疫规划项目的预防接种、计划生育免费技术服务等事项的规定和流程;
(三)根据当事人的要求出具与房屋租赁有关的证明;
(四)受当事人委托提供办理暂住登记、暂住证件，办理普通地下室登记备案，交验、登记流动人口婚育证明，办理临时流动人口婚育证明，纳税代办服务等;
(五)提供维权服务信息;
(六)市和区、县人民政府规定的其他服务项目。
基层管理服务站为当事人提供服务，不得收取任何费用。基层管理服务站不得从事或者变相从事经营性活动。
第三章 管理规范
第十二条 出租房屋的安全由房屋所有人负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。
房屋所有人将出租房屋委托他人管理的，应当书面报告房屋所在地的基层管理服务站。
第十三条 出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。
禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。
第十四条 出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。出租人不得向无身份证明的人出租房屋;不得以出租房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条件;发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的，及时向公安机关报告。
对多人居住的出租房屋，出租人应当建立居住人员登记簿，并按规定报送基层管理服务站。
出租人出租房屋的收入，应当依法纳税。
第十五条 承租人应当配合出租人进行房屋出租登记;不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。
第十六条 向境外单位、人员出租、转租、转借房屋，或者承租人留住境外人员的，出租人、承租人应当遵守国家和本市有关国家安全管理的规定。
第十七条 房屋管理单位应当按照下列规定对房屋进行安全管理：
(一)建立房屋安全管理制度，落实各项管理措施。
(二)按规定对所管房屋进行安全检查，并将安全检查情况予以记录，妥善保存。
(三)按照有关行政部门或者基层管理服务站的要求提供房屋安全检查结果。
(四)发现危及房屋使用安全或者其他违法行为的，立即制止，并督促责任人改正;拒不改正的，及时报告房屋所在地有关行政部门依法处理。
第十八条 从事房屋租赁经纪业务的机构应当依法成立，取得营业执照，符合国家和本市规定的条件。
从事房屋租赁经纪活动的人员，应当取得相应的房地产经纪资格证书。未取得房地产经纪资格证书的人员，不得从事房屋租赁经纪活动。
第十九条 本市对房屋租赁经纪委托业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度。具体办法由市建设(房屋)行政部门会同有关部门制定。
第二十条 房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务，应当遵守下列规定：
(一)在经营场所公示服务内容、服务标准、房地产经纪资格证书复印件。
(二)房屋租赁经纪业务，由房地产经纪机构统一受理并与委托人签订书面经纪合同，统一收取佣金、开具发票。房地产经纪人员不得以个人名义承揽业务。
(三)房地产经纪人员不得同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务。
(四)不得伪造、变造、买卖、出借、出租房地产经纪资格证书。
(五)不得占用、挪用或者拖延支付客户资金。
(六)不得居间、出租不符合出租条件的房屋。
第四章 监督检查
第二十一条 本市按照统一规划、资源共享的原则，建立房屋租赁综合管理信息系统平台，对房屋租赁信息实行动态管理。
管理、使用房屋租赁信息的部门及其工作人员，应当对房屋租赁信息保密，维护当事人的合法权益。
第二十二条 公安、建设(房屋)、工商行政管理、民防、卫生、人口计生、规划、税务和城市管理综合执法等行政部门应当建立执法责任制，落实对房屋租赁管理的监督检查责任;在执法中发现不属于本部门查处的违法行为的，应当及时告知同级出租房屋管理机构，出租房屋管理机构应当及时告知有关行政部门依法查处。
房屋管理单位、房地产经纪机构、房屋租赁当事人应当配合有关行政部门对房屋租赁进行管理。
第二十三条 市和区、县有关行政部门，街道办事处，乡、镇人民政府应当按照各自职责，做好对基层管理服务站及其工作人员的培训、指导工作。
第二十四条 基层管理服务站应当建立巡视制度，采集房屋租赁信息，对房屋租赁情况进行日常检查，并做好下列工作：
(一)发现登记信息不实的，予以更正;
(二)发现未登记的，进行补登;
(三)发现房屋存在安全隐患的，督促出租人或者承租人进行整改;
(四)发现违反治安、消防、卫生、计划生育、建筑结构安全等管理规定的违法行为，报告上级出租房屋管理机构或者其他有关行政部门。
第二十五条 经房屋安全鉴定机构鉴定，出租房屋属于危险房屋的，建设(房屋)行政部门应当告知房屋所有人、承租人按规定采取解危措施。采取解危措施，需要承租人或者其他使用人暂时迁出的，承租人或者其他使用人应当及时迁出。出租房屋危及人身安全，并且房屋所有人、承租人拒绝对出租房屋采取解危措施的，建设(房屋)行政部门应当依法采取强制加固、修缮措施，并可以责令承租人或者其他使用人限期迁出。
强制加固、修缮发生的费用由责任人承担，因阻碍加固、修缮造成的损失，由阻碍加固、修缮的责任人承担。
第二十六条 建设(房屋)、工商行政管理等行政部门对房地产经纪机构履行监督检查职责时，可以检查有关资料，了解房地产经纪业务情况和客户资金、风险准备金等方面的管理情况;可以要求被检查单位提供房地产经纪机构营业执照、房地产经纪人员资格证书。
建设(房屋)、工商行政管理等行政部门可以根据国家和本市有关规定向社会公布监督检查的有关信息。
第五章 法律责任
第二十七条 具有房屋租赁管理职责的行政部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其上级部门或者监察机关责令改正;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 对违反本规定的下列行为，由公安机关按照下列规定处罚：
(一)出租人、承租人、房地产经纪机构未按照本规定第八条、第九条规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的，责令改正，处200元以上500元以下罚款。
(二)违反本规定第十三条规定，出租的房屋存在治安、消防安全隐患的，责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。
(三)违反本规定第十四条第一款规定，出租人向无身份证明的人出租房屋，或者发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑，不向公安机关报告的，处200元以上500元以下罚款。
(四)违反本规定第十四条第二款规定，出租人未建立居住人员登记簿，并按规定报送基层管理服务站的，责令改正，并可处200元以上1000元以下罚款。
(五)违反本规定第十五条规定，承租人使用租赁房屋时损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，处警告，并责令改正;逾期拒不改正的，处200元以上500元以下罚款。
第二十九条 对违反本规定的下列行为，由建设(房屋)、工商行政管理、民防行政部门根据各自职责按照下列规定处罚：
(一)违反本规定第十三条规定，出租的房屋存在建筑安全隐患的，责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款;
(二)违反本规定第十七条规定，房屋管理单位未履行安全管理职责的，责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款;
(三)违反本规定第十八条第二款规定，房地产经纪机构使用未取得房地产经纪资格证书的人员从事房屋租赁经纪活动的，处5000元以上3万元以下罚款;
(四)违反本规定第十九条规定，房地产经纪机构未落实资金监管制度的，责令改正，并处5000元以上3万元以下罚款;
(五)房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务，违反本规定第二十条第(一)项、第(二)项、第(三)项、第(五)项、第(六)项规定，或者违反本规定第二十条第(四)项规定，出借、出租房地产经纪资格证书的，责令改正，处3000元以上3万元以下罚款。
第三十条 违反本规定第十三条规定，出租的房屋存在卫生安全隐患的，由卫生行政部门责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。
第三十一条 对违反本规定的行为，其他法律、法规、规章已经规定行政处罚的，由有关行政部门依法处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十二条 本规定自2008年1月1日起施行。1995年6月13日北京市人民政府第13号令，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令第一次修改，根据2004年6月1日北京市人民政府第150号令第二次修改的《北京市外地来京人员租赁房屋治安管理规定》同时废止。
看了“北京市房屋租赁管理若干规定”还看了：
1.北京市房屋租赁管理若干规定
2.北京市房屋租赁管理规定
3.北京租房规定
4.单位房屋租赁管理规定
3月份以来，全国范围内房地产调控层层加码，特别是北京“商住房”市场遭到了“3・26新政”的核弹攻击，3月30日，广州及时跟进，实施了与北京相似的“商住房”调控政策，这让投资者感受到了前所未有的寒意。那么，全国范围内的“商住房”政策、价格和市场前景怎样，是几乎所有投资者和自住者关注的焦点。
“商住房”长期处于政策和法律的“灰色地带”
要讨论“商住房”前景，首先需要从“商住房”的法律地位和发展历史说起。按照1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国城镇土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。由此可以看出，法律界定十分清晰，法律意义上的“商住房”的土地使用性质并不存在，这也是本文和大多数分析文章在“商住房”上加上双引号的原因。
然而，在北京、上海等一线城市，由于常住人口居住需求巨大，2000年以来，一些以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名，改变商业立项的使用属性，将“类住宅”作为卖点，
少数项目还打“球”式地引入了民水、民电甚至民用天然气，个别项目甚至还可以落户。
从需求层面来看，2010年以来，北京、上海等一线城市出台严格的住宅限购政策，“商住房”由于不限购而变得更加抢手。特别是在房价一路上涨的大环境下，“商住房”也成为无购房资格家庭的过渡之选，同时也不可避免地成为炒房者的“天堂”。
对于“商住房”的风险，决策部门早有提示。2007年，北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示，强调这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中的相关规定，应谨慎投资。2011年，北京市下发相关通知，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。
然而，出于利益驱动和迅速回款的需求，再加上有关部门审批和后续验收环节把关不严，大量开发商将商业、办公项目改为类住宅产品销售，相关风险被各方选择性忽视了。
三方面原因促使北京对“商住房”痛下杀手
等到2017年3月26日，“3・26新政”出台，对北京“商住房”市场堪称“核弹式打击”，个人购买“商住房”的空间和意愿几乎完全消失。那么，北京为何会对“商住房”痛下杀手，“3・26新政”出台的原因和动机又有哪些？
首先，“商住房”已占据北京新房市场的半壁江山。根据亚豪机构统计，北京“商住房”成交套数从2010年的19077套，上涨到2016年的67609套，涨幅为254%，成交均价从22959元/平方米，上涨到30069元/平方米，最近“3・26新政”时，已涨至44663元/平方米。2016年，“商住房”成交量占北京新房总成交量的比重为58.7%。“商住房”市场规模和价格的一路狂飙，已严重影响到北京房地产市场的长期健康发展。
其次，“商住房”已成为炒房者和投机客的天堂。不可否认，在无资格或无能力购买住宅情况下，许多刚需家庭选择“商住房”作为过渡性阶段和“上车”的选择。然而，在天量交易规模下，由于不受限购政策影响，“商住房”市场中的投资需求和炒房者比重大幅高于住宅市场。特别是在被誉为“北京楼市风向标”的通州楼市，投资客和炒房者一人购买数套甚至数十套“商住房”的现象并不鲜见。因此，过去近十年针对住宅市场的调控效果，都被庞大的“商住房”市场所冲抵或削弱了，也成为房地产调控被戏称为“空调”的原因之一。
最后，“商住房”大发展与北京疏解低端产业的方向不符。按照最新的《北京城市总体规划（2016年-2030年）》（草案），至2030年北京市人口将控制在2300万以内。因此，疏解非首都功能和低端产业，将成为未来北京市城市发展的既定方向。“商住房”土地作为商业用地，本来是用于建设高端写字楼、商业中心来吸引高端产业，却被改造成为低端产业和外来群体相对集中的区域，这显然与北京产业转型升级的要求不符。
全国“商住房”市场将发生哪些变化？
“商住房”作为住房市场的灰色地带，其合规化将是大势所趋，在合规过程中，“商住房”的价格、市场格局也将发生深刻变化。
首先，全国“商住房”合规化将是大势所趋。如前文所述，“商住房”在土地性质上属于商业地产，作为普通住房出售始终处于政策灰色地带。虽然目前笔者无法断定还会有哪些城市会跟进实施北京“商住房”新政，但从北京今年以来封堵“假离婚”、虚假收入证明等政策漏洞的方向看，全国范围内“商住房”合规化将是大势所趋，这也是构建房地产健康发展长效机制的重要组成部分。对于普通投资者而言，“商住房”合规的利剑将始终高悬，何时落地要看政策的需要。如今年以来，上海市已经暂停了“商住房”的网签，停止了“商住房”的上下水、用电等配套设施，由此可见，上海跟进实施北京“商住房”新政的可能性不小。
其次，“商住房”持有者将以企业和机构为主。近年来，决策部门发展房屋租赁市场的决心越来越明确，思路也越来越清晰。今年的中央经济工作会议公报特别强调“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”。2016年6月国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，该文件强调“充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平”，以此作为“培育租赁住房供应主体”的首要举措，同时还制定了一系列发展住房租赁企业的支持政策。因此，开发商在建和未售出的“商住房”出路将是：由房企自持，或出售o住房租赁企业；同样，一部分个人持有的“商住房”将以合适的价格出售给住房租赁企业，或者自住和出租。
【摘 要】公租房是北京市保障性住房中新生事物，在诸多方面发展不够完善，尤其表现在准入和退出机制上。运作良好的准入退出机制是该制度发挥作用的关键，本文拟研究北京市的准入和退出机制，提出进一步完善的建议。
【关键词】公租房；准入；退出
公租房，是北京保障性住房市场中的新生事物，定位是作为家庭在购买住房前，家庭财富积累期间的过渡性住房，所以准入门槛放宽。使过去不够廉租房、经济适用房、限价房标准，又买不起商品房的“夹心层”家庭，有了新的选择空间。公共租赁房不是归个人所有，而是由政府公共机构所有，用低于市场价的价格，向“夹心层”出租。公共租赁住房因其“覆盖人群广泛，补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制”等优点，得到了各级政府以及民众的普遍认同与支持，也引发了社会各界的关注。
高效的准入和退出机制才是这一制度良性运行的保障，是促使有限的公租房得到高效利用、落实安居工程的“生命线”。在北京，部分公租房似乎变成了新时代的“福利房”，有的是“人才福利”，有的是“国企福利”。《中国青年报》曾报道，北京经济开发区和中关村国家创新示范区已经成为目前北京公租房建设的主力军。鹿海园四里公租房小区内的800多套住宅应分配给诺基亚、奔驰汽车、中铁十九局等公司的员工，这些企业都是开发区的纳税大户。亦庄管委会有关部门称：“开发区根据企业对区域发展的贡献程度等条件向有关企业分配房源数额，各有关企业根据本企业自身员工住房困难等情况确定承租员工。”
一、北京公租房的准入和退出机制
（一）准入条件。就目前北京的《北京市公共租赁住房管理办法》和《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》来看，北京市的公租房主要向三类人群开放：（一）廉租住房、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。（二）申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下。（三）外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，家庭收入符合上款规定标准，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定。从以上规定来看，把其他保障性住房的轮候家庭纳入公租房的保障范围，虽然在一定程度上缓解了已确定住房困难者的住房难问题，但从长远来看，这种“应急式”做法会导致住房保障体系的恶性循环，有拆了东墙补西墙之嫌。在未对公租房、经济适用房、廉租房的整体运转进行调整前，这部分廉租房申请者进入公租房系统显然占据了本应划给中低收入的公租房申请者的名额，对于这部分本能住进公租房而最终徘徊在界限之外的申请者，其公平获得配租的权利必然受到损害，公租房制度设立之初也不能真正实现，分类别、多层次的住房保障体系的良好运行秩序也会遭到威胁。再者，收入、住房等准入条件规定不够合理。准入条件是公租房制度保障范围的具体化考量标准，是与廉租房、经济适用房保障范围进行区分的主要因素，也是防止“开着宝马车住着保障房”等寻租现象发生的手段之一，所以收入、住房等方面的限制条件规定肯定是必要的。但是《办法》中，仅对家庭人均住房使用面积和人均收入作了规定，对其他财产性收入未做进一步的规定，如股票等有价证券以及车辆等。虽然《办法》放宽了户籍限制，但是未充分体现出户籍人口和非户籍人口的平等对待。在对外来务工人员进行条件设计时，规定“来本市连续工作达到一定年限”、“社保和税收缴纳达到一定年限”，但对于具体的年限标准并未做明确规定，这造成公租房制度保障外来务工人员具体范的围模糊化，也使审核申请人资格的环节缺失参照标准，不利于提高审核环节的工作效率。
（二）准入程序。目前我们尚未出台专门针对公租房的程序，公共租赁住房资格申请、审核按照本市现行的保障性住房“三级审核、两级公示”制度执行。申请家庭住房、收入等情况的审核按照本市现行保障性住房相关政策执行。审核及公示时限按现行廉租住房审核及公示时限执行。对于不符合公租房的家庭申请公租房也有相应的处罚措施，但是力度不够。根据2012年7月15日起实施的住建部颁布的《公共租赁住房管理办法》规定，“以欺骗等不正当手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由市、县级人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案。”这一规定为打击骗取公租房的行为提供了直接的政策依据。但是1000块钱，对于铤而走险的公租房申请者而言，成本太低。我们已经看到“开着宝马住保障房”的现象，也对保障房被其实经济还算殷实的市民占据的现象司空见惯，于是，法不责众的后果是更多人涌向申请大军，更多其实并不符合条件的人占据了原本给“夹心层”的公租房。为社会底层群众提供保障性住房，这是政府为民众办的实事、好事，是实现公平与正义的一个方面。而如何将这些保障性住房分配给最迫切需要的群众手里，是实现公平与正义的另外一面。符启林教授在《人民日报》的评论中曾说：“骗取保障性住房，无异于小偷盗窃别人的财物，官吏贪污公帑。一个小偷偷几千元，一个官吏贪污几千元，就可以追究刑事责任，而骗取一套房子，远不止几千元、几万元，可能涉及几十万、上百万的利益。这么严重的行为，怎能罚款了之？”公租房作为民心工程，在准入上要有严格的处罚措施，防止多米诺骨牌效应，更多的人铤而走险。严格的处罚措施也是政府的工程真正惠及人民、取信于民的保障。
（三）退出机制。从下图可以看出，公租房的的退出有三个节点：审核时不符合资格要求，公示不通过，监督审查时不符合资格。其中，在监督审查中因不符合公租房的续租条件而退出是最复杂的状况。这时承租人已经占据公租房，要如何实现及时腾退承租住房是难点。《办法》中明确了公租房的租赁合同期限最长不过超过5年，可以说为租满退出提供了制度保障。但是在租赁期间因为承租家庭经济情况的变化而不满足条件的情况，尚无具体清退措施。目前规定中的征收双倍租金和记录不良信用两种办法显然在力度上仍有欠缺，难以切实保证公租房的及时收回。考虑到每年都有大量家庭轮侯，公租房循环周期的延长，将迫使政府建设或收购更多的保障性住房，极大地增加政府财政负担。借鉴域外经验，奖惩并举，势在必行。
出租方（甲方）_________
承租方（乙方）_________
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条 房屋基本情况
该房屋坐落于北京市_________区（县）_________.
该房屋为：楼房____室____厅____卫，平房____间，建筑面积_____平方米，使用面积 ____平方米，装修状况_____，其他条件为_____，该房屋（已/未）设定抵押。
第二条 房屋权属状况
该房屋权属状况为第_________种：
（一）甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号为：_________.
（二）甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为：_________.
第三条 房屋用途
该房屋用途为：_________.乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。
第四条 交验身份
（一）甲方应向乙方出示（身份证/营业执照）及_________等真实有效的身份证明。
（二）乙方应向甲方出示（身份证/营业执照）及_________等真实有效的身份证明。
第五条 房屋改善
（一）甲方应在本合同签订后_________日内对该房屋做如下改善：_________，改善房屋的费用由（甲方/乙方）承担。
（二）甲方（是/否）允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是：_________，双方也可另行书面约定。
第六条 2013年北京市房屋租赁合同中的租赁期限
（一）房屋租赁期自_____年_____月_____日至______年_____月_____日，共计____年_____个月。（期限超过20年的，超过部分无效。）
（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前_________日向甲方提出（书面/口头）续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。
如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前_________日（书面/口头）通知对方。
第七条 2013年北京市房屋租赁合同租金
（一）租金标准：____元/（月/季/半年/年），租金总计：____元（大写：____元）该房屋租金 ____（年/月）不变，自第___（年/月）起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定。
（二）租金支付时间：_________.
（三）租金支付方式：（甲方直接收取/甲方人直接收取/甲方人为房地产经纪机构的，乙方应在_________银行开立帐户，通过该帐户支付租金，房地产经纪机构不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期到_________银行支付租金的除外。房地产经纪机构应于本合同签订之日起3个工作日内应将其中一份合同送交_________银行。）
（四）甲方或其人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。
第八条 2013年北京市房屋租赁保证金
（一）甲方交付该房屋时，乙方（是/否）向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：_________元（大写：_________）
（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。
第九条 2013年北京市房屋租赁合同其他费用
租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：
（一）乙方承担（水费/电费/电话费/电视收视费/供暖费/燃气费/物业管理费/_________）等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。
（二）房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。
第十条 房屋的交付及返还
（一）交付：甲方应于____年____月_____日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及______后视为交付完成。
（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为（乙方恢复原状/乙方向甲方支付恢复原状所需费用/乙方放弃收回/归甲方所有但甲方折价补偿）
返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。
第十一条 2013年北京市房屋租赁合同中房屋及附属设施的维护
（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。
甲方应在接到乙方通知后的_________日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。
（二）对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。
（三）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。
（四）对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。
第十二条 2013年北京市房屋租赁合同中的转租
（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。
（二）乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，并向房屋租赁管理行政机关办理房屋租赁合同登记备案手续。
（三）接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。
第十三条 2013年北京市房屋租赁合同中所有权变动
（一）租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前_________日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。
（二）租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。
第十四条 2013年北京市房屋租赁合同的解除
（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：
1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。
2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。
（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
1.未按约定时间交付该房屋达_________日的。
2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。
3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。
4.交付的房屋危及乙方安全或者健康的。
5.其他：_________.
（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：
1.不支付或者不按照约定支付租金达_________日的。
2.欠缴各项费用达_________元的。
3.擅自改变该房屋用途的。
4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
5.擅自将该房屋转租给第三人的。
6.利用该房屋从事违法活动的。
7.其他：_________.
第十五条 2013年北京市房屋租赁合同的违约责任
（一）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按月租金的_________%向乙方支付违约金。
（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。
（三）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前_________日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的_________%支付违约金。
（四）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的_________%向甲方支付违约金。
（五）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。
（六）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前_________日通知甲方，并按月租金的_________%支付违约金。
（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按_________标准支付违约金。
（八）其他：_________.
第十六条 2013年北京市房屋租赁合同的无权
由甲方人代为签订本合同并办理相关事宜的，甲方人和乙方应在甲方开具的授权委托书或出租合同的授权范围内确定本合同具体条款，甲方人超越权或权终止后的行为，未经甲方书面追认的，对甲方不发生法律效力。
第十七条 2013年北京市房屋租赁合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，依法向_________人民法院，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。
第十八条 其他约定事项
本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式______份，其中甲方执______份，乙方执______份，房屋租赁管理行政机关备案一份，_____执_______份。
本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
出租方（甲方）（盖章）_________
承租方（乙方）（盖章）_________
住所：_________
住所：_________
证照号码：_________
证照号码：_________
法定代表人（签字）_________
法定代表人（签字）_________
出租方人（签字）_________
委托人（签字）_________
电话：_________
电话：_________
住所：_________
住所：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
签订地点：_________
签订地点：_________
租赁关系由房地产经纪机构居间或的，房地产经纪机构和持证经纪人员应填写以下内容：
房地产经纪机构（盖章）_________
房地产经纪持证人员姓名（签字）_________
经纪资格证书编号：_________
附件
附件一：《房屋附属设施、设备清单》
注：甲乙双方可直接在本清单填写内容并签字盖章，也可将自行拟定并签字盖章的《房屋附属设施、设备清单》附在本页。
特别告知
一、本合同为北京市国土资源和房屋管理局与北京市工商行政管理局共同制订的示范文本，供房屋租赁双方当事人约定使用，但不适用于执行政府规定租金标准的公有房屋的租赁关系。签订合同前，双方当事人应仔细阅读合同各项条款，未尽事宜可在第十八条“其他约定事项”或合同附件中予以明确。
二、签订合同前，租赁双方应相互交验有关身份证明及房屋权属证明。
三、接受他人委托出租房屋的，应在签订本合同前出示委托人开具的授权委托书或出租代
理合同，向承租方明示权限。
四、租赁双方应共同查验房屋内的设施、设备，填写《房屋附属设施、设备清单》并签字盖章。
五、合同内的空格部分可由租赁双方根据实际情况约定填写。
六、本合同签订之日起30日内租赁双方应按规定到房屋所在地的区县国土资源和房屋管理局或其委托的机构办理房屋租赁合同登记备案手续。
北京市房屋租赁合同
第一条 房屋基本情况
(一)房屋坐落于北京市 区(县) 街道办事处(镇) 。
建筑面积 平方米。
第二条 房屋租赁用途
(一)租赁用途： ;如租赁用途为居住的，居住人数为： 人，最多不超过 人。
(二)如租赁用途为居住的，不得办公。
第三条 租赁期限 (目前北京租房一直在涨，所以对于业主来说就尽量一年一签，但承租房则希望长签。)
(一)房屋租赁期自 年 月 日，至 年 月 日，共计 年 个月。
(二)租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。
第四条 租金及押金
(一)租金为每月人民币 元。乙方交纳房屋租金为 个月支付一次。
(二)押金：人民币 元整 (￥： ) 租赁期满或合同解除，房屋租赁押金除抵扣应乙方承担费用、租金，以及乙方应当承担违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。
第五条 其他相关费用的承担方式
租赁期内的发生费用中(包括1物业管理费2供暖费3房屋租赁税费4车位费或停车费 5燃气费6卫生费7上网费8水费9电费10电话费11电视收视费12 费用)。
第六条 房屋维护及维修
(一)甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全;乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约，不得利用承租房屋从事非法经营、宗教活动，不得利用承租房屋进行其他违法犯罪活动。
(二)租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：
(注间，在这条，如果出租方，为了省心，可以约定，房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，由乙方自行修复。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。)
第七条 转租
除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。(如果不让租户转租的一定要补充一条：在租赁期间，乙方不得将房屋转租他人。)
第八条 合同解除
(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。
(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
1、迟延交付房屋达5日的。
2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。
(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：
1、不按照约定支付租金达15日的。
2、欠缴各项费用达月租金标准以上的。
3、擅自改变房屋用途的。
4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。
6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。
7、擅自将房屋转租给第三人的。
(五)其他法定的合同解除情形。
第九条 违约责任
(一)甲方有第九条第三款约定的情形之一的，乙方解除合同的，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金;乙方有第九条第四款约定的情形之一的，甲方解除合同的，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
(二)租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200 %支付违约金，甲方还应退还相应的租金。
(三)因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。
(四)甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应每日按月租金标准的5%支付违约金。
第十条 合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉。
第十一条 本合同经三方签字盖章后生效。本合同(及附件)一式二份，其中甲方执一份，乙方执一份，具有同等法律效力。
甲方签字(盖章)： 乙方签字(盖章)：
授权委托人： 授权委托人：
地址： 地址：
电话： 电话：
手机： 手机：
戴德梁行研究报告则指出，2007年第二季度中央别墅区别墅租赁市场的空置率小幅下降至15.8％，降幅为2.6％。中央别墅区别墅租赁市场交易火爆。
二手别墅租赁交易火爆
在中央别墅区拥有4套别墅的张芳芳最近乐得合不拢嘴。“租金涨了!出租的3套别墅里有两套别墅的租金收益涨了70美元每月。而且用于出租的3套别墅找租户一点不费事，比我在城区用于出租的普通住宅省心多了。”同样，8月初刚出售了一套优山美地别墅的游君闲心情也格外得好。“在中央别墅区卖二手别墅不愁找不到买主，房子7月中旬委托给中介公司，每天都有人看房。最后买走房子的美国人出价最高，而且一次性付款。”
据21世纪不动产北京安信瑞德加盟店来广营豪宅高级经理成印涛介绍，该店月均成交中央别墅区的别墅在5～6套，占市场分额的60％以上。而中大恒基，我爱我家的成交数据亦显示了二手别墅火热的成交市场。
中大恒基昌平分店的租赁员告诉记者，像张芳芳，游君闲这样在中央别墅区买多套别墅，其中一套自己居住，其他几套出租或者再次出售的人比比皆是。曾经遇到丽嘉花园置业的客户就买了六套别墅，一套自住，五套投资。在成交的客户中，一次性付款和贷款的各占一半，成交的时间很短。
月租金均超过10英元/平方米
中央别墅区作为高档别墅的聚集地，区域内不乏千万级豪宅，亦不缺少大量的联排、小独栋。受禁止别墅用地政策的影响，别墅新增供应量的明显下滑，现存的别墅项目租售需求迅速走旺，加之长期以来，京城别墅租赁市场始终供不应求，致使区域内别墅市场长期维持较高的入住率。即使市场较淡的一季度，其入住率也基本保持不变。据戴德梁行研究报告指出，别墅新增供应的下滑，部分可租可售的别墅项目转向销售市场，使得租赁市场上的有效供应相对减少，从而使得2007年第二季度别墅租赁市场的空置率小幅下降至15.8％，降幅为2.6％。
需求旺盛致使租金高涨不下，在2007年中央别墅区别墅租金10强排行中，优山美地B区、大湖山庄、观唐等独栋别墅项目租金稳居前三甲，且前10强月租金均超过10美元。
投资回报率保持10％以上
李女士年初以500万元的价格购买了中央别墅区一套典型的独栋别墅，面积为395平方米，4房2厅4卫，欧式风格配上超大花园，令李女士非常满意。再加上车库和阳台可以按业主需求改成卧室或书房，更是提升了该别墅的性价比。据21世纪不动产北京安信瑞德加盟店交易数据显示，目前同类别墅的成交价格已经达到550万元，半年上涨就达10％，而且依然十分抢手。不仅如此，2007年上半年该别墅区内价格不断上涨，平均价格上涨已突破了10％。在2008年奥运会以及人民币升值等利好因素的预期下，中央别墅区域内别墅仍有很大的升值潜力。
有数据显示，中央别墅区作为高档别墅的聚集地，在历史上，年投资回报率最高达到30％，近几年国外来京投资的企业持续增加，中央别墅区的别墅租赁需求稳步上涨，由于外籍高管租房预算逐级下滑，别墅租金走势整体有一定下滑，如香江别墅、裕京花园前几年月租金高达13000美元／套，现今仅维持7000美元／套上下。
观唐项目营销总监畅磊介绍，在购买观唐的客户中有多位世界著名企业的CEO，他们在北京买房的目的只有一个就是投资并获得稳定的收益。观唐一期已经在2005年12月入住，目前项目户型面积在280平方-米400平方米的租金为7000～12000美元／月，投资回报率在10％左右。畅磊预计该区域别墅的投资回报率将在8％～12％稳定发展。
区域优势刺激租金上涨
“中大恒基”市场研究部分析认为，中央别墅区是北京最早的高档别墅聚集区，经过十多年的发展，已成为名副其实的CVD(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。其特点是国际化氛围浓厚，紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区，距首都国际机场仅5分钟车程，距市区商务中心仅需15分钟车程。京承、京顺，机场高速等道路穿插，围绕其间，位置优越：配套完善，医院，学校和休闲娱乐设施一应俱全温榆河水和绿色成荫的自然环境以及大型高尔夫球场、跑马场和完善的娱乐设施成就了别墅区内独特的国际化人文环境。且从2004年“8・13”土地大限到2005年九部委出台政策严格限制别墅用地开始，今后北京很难再有新的别墅新建，因此区域的优势凸现加上供不应求，是其价格快速上涨的主要原因。
记者了解，目前区域已经有飞利浦，LG、现代，JVC等20余家世界500强企业进驻空港城，这些知名跨国企业的进驻，势必改变区域内别墅需要的低密度、离开城市的特征，带动该区域从单一居住区走向综合的城市空港综合区，取而代之的将是一个综合性国际化的城市功能区，从而快速拉动区域内住宅租售需求。
对此，畅磊也表达了类似的观点：“中央别墅区是少数如方庄、亚运村这样有超过10年发展期的成熟区域。这里已经形成相对稳定的消费群体以及成熟的别墅租赁市场。而二手别墅的成交火爆，预示着目前一手别墅已经越来越稀缺。”
租赁客群外籍人士占六成
从市场情况了解，据《楼市》市场研究部监测统计，中央别墅区内独栋别墅共有近7000套，区域内居住的外籍人士已达七成，其中选择租赁方式的占75％，尤其是独栋别墅最受欢迎，此类产品月租金一般为5000～8000美元，如欧陆苑居住客群多具有涉外背景，香江花园，裕京花园，丽京花园外籍居住客群均超过70％，总体上，区域内租赁客群外籍人士所占比例高达六成。
分析发现，外籍租赁客群居住模式多以家庭为核心，在生活方式上一切以家庭活动为主，如厨房的设计、社区园林的设计，更多考虑家庭主妇的活动特点，同时也考虑家庭其他成员的参与。
唐家岭,一个北京出租车司机都不容易找到的地方,近段时间来却火了。不是因为风景古迹,却是因为这里成为北京蚁族群体最聚集的地区之一。眼下,这个已经适合蚁族容身的地方正在遭遇城市化拆迁。
拯救蚂蚁的公租房
学者廉思将“蚁族”分别冠之以京蚁(北京)、沪蚁(上海)、江蚁(武汉)、秦蚁(西安)等称呼。据初步估计,全国至少有100多万“蚁族”。
两会期间,多位政协委员、人大代表来到这里对“蚁族”聚集区调研考察。他们规劝“蚁族”转变就业观念、离开大城市的不在少数。比如,全国政协委员严琦说,“蚁族”在观念上有误区。“如果每个人都执着于非在北京不可,北京再大,也容纳不了这么多人。我相信,在二三线城市工作,他们的住房问题甚至以后子女上学等问题,都容易解决得多。”
但事实上是这样吗?以一座县级城市为例,近年来每年回来找工作的大学毕业生不下3千人(仅研究生、本科生就有一千多人)。小城市的机关、事业单位本来就超编,尽最大努力也就能消化三五百人。不仅如此,这里的三产服务业极不发达,工业大都是针对农民工的的低端加工业,且工资待遇一般不足千元。但就是在这里,随便转一下也会发现,在城乡结合的个别地方,“蚁族”也是不乏其人,只是因为政协委员没来此调查,他们才没有走进公众的视野。
全国人大代表、上海交通大学党委书记马德秀认为,“蚁族现象”一定程度上反映出当前我国城乡发展结构失衡问题。
一线城市与二三线城市之间的巨大差距,让“蚁族”们不情愿去小城市。因为比较起来,大城市无论政治环境还是就业环境,甚至接受再教育的机会,都比二三线城市要好很多。“蚁族”普遍认为,在大城市生活会更有利于自己的人生发展。
因此,马德秀认为,最好的办法还是政府能够给他们提供可以接受的公租房,这样可以在一定程度上减少聚居现象。
“白宫”能解决问题吗?
无独有偶,今年两会,全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康也提出了一个新概念――“适租房”。贾康的适租房概念有两大类,一是政府提供的公租房,另一类是市面上的出租房,政府给予房主一定的优惠政策,把房子以较低的价格出租。而目标人群主要是廉租房层面上的年轻白领、进入职业生涯前期的就业者、收入处在“夹心层”群体。
贾康说,商品房由市场来调节,政府要管的就是保障性住房。以前的教训是,政府把经济适用房作为住房保障的主渠道。“这不对,经济适用房经过实践证明,弊病防不胜防。政府最应该积极引导适租房。”
在谈到公租房建设的资金来源时,贾康表示,“至少在初期,由政府主导投资是必要的,能够确保公租房的公益性,制定出一套好的运转规则。”贾康说,等到适当的时候,也可以引入社会资金、民营资本。
据了解,2010年北京将拆迁改造50个城中村,将在集体土地上修建外来务工人员租赁房。海淀区将以唐家岭村为试点,建设白领公寓,主要满足在该地区就业的低收入人群的居住需求。廉租公寓的产权和收益归全体村民所有,这也将成为农民的一个增收致富途径。取得试点经验后,廉租公寓模式将在其他有条件的村庄推广。
从地图上看,唐家岭位于北京市区西北五环外的西北旺镇,与上地信息产业基地和中关村软件园只有一路之隔。该地区住着将近5万“蚁族”。
对于“蚁族”们而言,廉租公寓模式无疑是令人欣喜的好消息,但从短期来看,却让“蚁族”们乐观不起来。他们担忧,房子拆迁后再也找不到便宜的住所。
一位“蚁族”说:“规范化操作后,我就不知道自己够不够资格申请‘白宫’(指白领公寓)了。而且中途的建设时期,让我们搬到哪里去呢?”另一位更悲观:“如果真的建起来了,我们负担不起‘白宫’房租就不得不往更远的地方搬。现在我们住在北五环外,到北京两个小时,改造后我们只得搬到北六环外,到北京3个多小时。这让我们越来越走向城市的边缘。”
争议中的“北坞模式”
其实,建“廉租公寓”并不是一个全新的举措。早在2009年已经完成拆迁的北京城乡一体化试点村北坞村,在其规划中,就提到了将修建外来务工人员租赁房。在兼顾“蚁族”问题的同时,这一举措,也将是对集体土地使用的重大突破。北坞村显然领先于唐家岭,成为第一个吃螃蟹的人。
在北坞村拆迁的规划中,北坞村腾退出来的土地,除修建村民回迁房之外,还有2万平方米的外来人口居住公寓。“但是具体建多少面积、户型设计,那就是村集体具体安排了,我们也不清楚。”海淀区政府一位工作人员表示。“就是在北坞嘉园里面建两栋楼,用来出租。但是什么时候建,就不清楚了,这个项目分了好几期,谁知道建在哪一期里面。”当地村民说。
所谓的外来人员居住公寓,关于户型、租金、农民如何从中分配收入等问题,现在都不得知。北京市住建委、规划委,对于集体土地上建设针对外地来京人员的租赁房,目前还没有出台任何正式文件。
允许在集体土地上,进行经营性住宅的开发建设,这是之前所没有过的。如果按此放开集体土地的经营权,例如集体土地上大量泛滥的“小产权”房,完全可以同样采取对外出租的方式,为集体组织营利,从而实现集体土地的市场化流转。
北坞村的开发模式,在集体土地的自住经营上迈开了一大步,但目前看来这还只是一个蓝图。北坞村外来人口租赁房建设,俨然成为一个迷局。这一切暗示了,这个模式正在接受挑战。
参加了今年北京人大会议的人大代表许志永说,其实村集体组织并不乐意建这种租赁房。原因在于,这些集体用地上的建设投资是由村集体主导的,并不是由政府投资建设,而政府又要求集体组织将建成的房屋以低于市场价的价格出租。“村集体更希望建成办公楼或者其他物业,收入会更高。”许志永说,政府让集体组织修建租赁房,并且租金要低于市场价,政府是否应该给予村集体补贴?补贴又怎么计算呢?
50个村的拆迁,涉及到上百万人的迁移。这些村庄都面临建设外来人口租赁房的问题。在获得集体土地运营权的同时,却无法实现利益最大化,这也许是这些村庄正在烦恼的问题。
一、认清公共租赁住房的特殊性
认清公共租赁住房的特殊性，对于理清公共租赁住房的建设思路、明确筹建方式具有重要意义，也是探索投融资途径的重要前提。
认清公共租赁住房的特殊性，对于理清公共租赁住房的建设思路、明确筹建方式具有重要意义，也是探索投融资途径的重要前提。
公共租赁住房作为住房保障的重要方式之一，是继经济适用住房、廉租住房、限价商品房等住房保障方式后推出的一项新的住房保障措施，有不同于其他住房保障方式的鲜明特征。首先，公共租赁住房通常规定为只租不售，它不像经济适用住房及限价商品房那样，要支付一定比例的现金，也不像廉租住房那样限制性条件较多。其次，公共租赁住房需求量相对较大。面对的保障对象通常为新就业人员、外来务工人员以及买不起经济适用住房、限价商品房又不符合廉租住房保障条件的“夹心层”。经济适用住房通常面向低收入住房困难家庭；廉租住房通常面向低保家庭或具有特殊待遇，如市级以上劳模等住房困难家庭；公共租赁住房的覆盖范围较为广泛。再次，公共租赁住房的租金限定性强。公共租赁住房属于公益性住房、保障性住房，其投入大、租金低、收益慢，不像经济适用住房、限价商品房那样需要支付一定现金，也不像廉租住房那样微租金、甚至免租金；公共租赁住房的租金水平低于市场租金但通常高于廉租住房的资金标准。最后，公共租赁住房通常作为过渡性用房，人员的流动性较大，管理难度较大，“准入退出”频繁。
公共租赁住房作为住房保障的重要方式之一，是继经济适用住房、廉租住房、限价商品房等住房保障方式后推出的一项新的住房保障措施，有不同于其他住房保障方式的鲜明特征。首先，公共租赁住房通常规定为只租不售，它不像经济适用住房及限价商品房那样，要支付一定比例的现金，也不像廉租住房那样限制性条件较多。其次，公共租赁住房需求量相对较大。面对的保障对象通常为新就业人员、外来务工人员以及买不起经济适用住房、限价商品房又不符合廉租住房保障条件的“夹心层”。经济适用住房通常面向低收入住房困难家庭；廉租住房通常面向低保家庭或具有特殊待遇，如市级以上劳模等住房困难家庭；公共租赁住房的覆盖范围较为广泛。再次，公共租赁住房的租金限定性强。公共租赁住房属于公益性住房、保障性住房，其投入大、租金低、收益慢，不像经济适用住房、限价商品房那样需要支付一定现金，也不像廉租住房那样微租金、甚至免租金；公共租赁住房的租金水平低于市场租金但通常高于廉租住房的资金标准。最后，公共租赁住房通常作为过渡性用房，人员的流动性较大，管理难度较大，“准入退出”频繁。
二、领悟公共基础设施项目投融资的内涵
二、领悟公共基础设施项目投融资的内涵
从各地公共租赁住房的资金投入结构看，主要局限在中央财政补贴、公积金贷款、一部分土地出让金收益和地方债券，表面上看资金来源较多，但真正的资金供给量还是捉襟见肘，难以满足大量的建设需求。面对公共租赁住房的目标任务，各级政府在没有充分准备的情况下就投入立项、规划与建设，资金来源主要靠财政投入，资金来源的渠道单一，政府的负担逐渐加大。有些地方财政本就不堪负重，加上公共租赁住房的硬性任务就更加难以为继，保持公共租赁住房的可持续性发展较为艰难。因此，公共租赁住房筹建的思路要开阔，要探寻到政府财政投入外的新途径，这就要求深刻领悟传统基础项目建设融资的内涵，这是开拓新的投融资渠道的必由之路。
从各地公共租赁住房的资金投入结构看，主要局限在中央财政补贴、公积金贷款、一部分土地出让金收益和地方债券，表面上看资金来源较多，但真正的资金供给量还是捉襟见肘，难以满足大量的建设需求。面对公共租赁住房的目标任务，各级政府在没有充分准备的情况下就投入立项、规划与建设，资金来源主要靠财政投入，资金来源的渠道单一，政府的负担逐渐加大。有些地方财政本就不堪负重，加上公共租赁住房的硬性任务就更加难以为继，保持公共租赁住房的可持续性发展较为艰难。因此，公共租赁住房筹建的思路要开阔，要探寻到政府财政投入外的新途径，这就要求深刻领悟传统基础项目建设融资的内涵，这是开拓新的投融资渠道的必由之路。
1.传统融资渠道的局限性。目前大部分地方公共租赁住房的融资渠道有公积金增值收益、地方社保基金与企业年金、企业债券、房地产投资信托基金（REITs）等方式，但由于其局限性，如公积金增值收益主要局限于廉租住房保障且数额有限；地方社保基金与企业年金主要局限于投资动产；企业债券发行要求高，一般企业难以达到发行标准；房地产投资信托基金（REITs）几乎都局限于债权性且主要面向特定机构定向募资等客观条件的限制，难以发挥其公共租赁住房项目融资的主导优势，新的融资渠道急需开拓。
1.传统融资渠道的局限性。目前大部分地方公共租赁住房的融资渠道有公积金增值收益、地方社保基金与企业年金、企业债券、房地产投资信托基金（REITs）等方式，但由于其局限性，如公积金增值收益主要局限于廉租住房保障且数额有限；地方社保基金与企业年金主要局限于投资动产；企业债券发行要求高，一般企业难以达到发行标准；房地产投资信托基金（REITs）几乎都局限于债权性且主要面向特定机构定向募资等客观条件的限制，难以发挥其公共租赁住房项目融资的主导优势，新的融资渠道急需开拓。
2.时下流行的投融资渠道的局限性。时下流行的投融资渠道主要包括BO T、TO T和BT方式。BO T（bui l d -operate-transfer）,即建设―经营―转让，政府给予项目的特许权，大型财团自己融资建设，并在经营该设施约定的时间后，将该项目转让给政府部门或其他公共机构。TO T
2.时下流行的投融资渠道的局限性。时下流行的投融资渠道主要包括BO T、TO T和BT方式。BO T（bui l d -operate-transfer）,即建设―经营―转让，政府给予项目的特许权，大型财团自己融资建设，并在经营该设施约定的时间后，将该项目转让给政府部门或其他公共机构。TO T （transfer-operate-transfer）,即转让―经营―转让，将建设好的公共工程移交给外商企业或私人企业进行一定期限的经营管理，在合约期满后，再交回给所建部门或单位，在移交给外商或私营企业时，建设单位将取得一定额度的资金以建设其他项目。BT（bui l d-transfer）,即建设―移交，所有权是政府，政府转让项目的融资和建设的特许权，银行或其他金融机构根据项目收益情况提供融资贷款。投资方按合同移交项目，政府按约定分期偿还投资方的融资和建设费用，政府行使监督管理职能。大型项目融资规模大、周期长，可以将公共租赁住房项目包括未来几年的建设进行打包，以BO T或TO T方式进行融资建设，在政府统筹指导与管理下进行建设与经营，或以BT方式让资金实力强的企业建设好后由政府回购并经营管理。但由于公共租赁住房投资大、经营利益小、收益周期长，再考虑到资金的时间价值等问题，可行性不大。BT方式虽然具有完成目标任务快等优势，政府依然要承担回购义务。（transfer-operate-transfer）,即转让―经营―转让，将建设好的公共工程移交给外商企业或私人企业进行一定期限的经营管理，在合约期满后，再交回给所建部门或单位，在移交给外商或私营企业时，建设单位将取得一定额度的资金以建设其他项目。BT（bui l d-transfer）,即建设―移交，所有权是政府，政府转让项目的融资和建设的特许权，银行或其他金融机构根据项目收益情况提供融资贷款。投资方按合同移交项目，政府按约定分期偿还投资方的融资和建设费用，政府行使监督管理职能。大型项目融资规模大、周期长，可以将公共租赁住房项目包括未来几年的建设进行打包，以BO T或TO T方式进行融资建设，在政府统筹指导与管理下进行建设与经营，或以BT方式让资金实力强的企业建设好后由政府回购并经营管理。但由于公共租赁住房投资大、经营利益小、收益周期长，再考虑到资金的时间价值等问题，可行性不大。BT方式虽然具有完成目标任务快等优势，政府依然要承担回购义务。
三、打破公共租赁住房投融资桎梏
三、打破公共租赁住房投融资桎梏
公共租赁住房投融资难题是各地的共性问题，而以政府主导的集中建设也是其共性，公共租赁住房的筹建途径较为狭窄。破解公共租赁住房的投融资难题就要在对公共租赁住房特殊性理解的基础上，把脉其发展趋势，打破政府单一投资建设公共租赁住房的桎梏，大胆创新，以各种方式与优惠条件吸引社会资金参与，促进公共租赁住房建设的健康发展。
公共租赁住房投融资难题是各地的共性问题，而以政府主导的集中建设也是其共性，公共租赁住房的筹建途径较为狭窄。破解公共租赁住房的投融资难题就要在对公共租赁住房特殊性理解的基础上，把脉其发展趋势，打破政府单一投资建设公共租赁住房的桎梏，大胆创新，以各种方式与优惠条件吸引社会资金参与，促进公共租赁住房建设的健康发展。
1.冠名引资策略。由于公共租赁住房具有公益性、非营利性、保障性等特征，且其选址通常为交通便利，经济发展较好、外来务工人员集中的地方，所以是具有特色的标志性建筑，完全具有以冠名引资的方式建设的条件。应认真策划，与知名品牌企业进行洽谈，以企业或产品来冠名，并可附加其他条件，如可以在当地媒体免费宣传、提供政府部门长期集中福利消费其产品等优惠条件等，最大限度地平衡其收益。
1.冠名引资策略。由于公共租赁住房具有公益性、非营利性、保障性等特征，且其选址通常为交通便利，经济发展较好、外来务工人员集中的地方，所以是具有特色的标志性建筑，完全具有以冠名引资的方式建设的条件。应认真策划，与知名品牌企业进行洽谈，以企业或产品来冠名，并可附加其他条件，如可以在当地媒体免费宣传、提供政府部门长期集中福利消费其产品等优惠条件等，最大限度地平衡其收益。
2.限期可交易策略。即突破公共租赁住房“只租不售”的限制，推出“长期租赁、到期上市”的方式实施建设和经营，由政府出让土地、房地产建成后若干年作为公共租赁住房使用，到期后可转化为商品房上市销售。因为从长远来看，如果商品房房价得以有效控制，公共租赁住房的需求量必然下降甚至最终走向消亡，公共租赁住房上市交易的目的完全可以达到，这一策略也正好平衡了开发企业由于公共租赁住房收益小、周期长带来的损失。
2.限期可交易策略。即突破公共租赁住房“只租不售”的限制，推出“长期租赁、到期上市”的方式实施建设和经营，由政府出让土地、房地产建成后若干年作为公共租赁住房使用，到期后可转化为商品房上市销售。因为从长远来看，如果商品房房价得以有效控制，公共租赁住房的需求量必然下降甚至最终走向消亡，公共租赁住房上市交易的目的完全可以达到，这一策略也正好平衡了开发企业由于公共租赁住房收益小、周期长带来的损失。
3.补偿性开发策略。由于公共租赁住房的诸多局限性，开发企业不愿意投资经营，民间资本难以发挥作用，政府可以提供补偿性条件，如将本地开发企业的工业用地转变为商业用地，开发完成后移交部分房源作为公共租赁住房。对于外地企业，可以以土地出让金及其他税费减免等方式予以补偿，鼓励开发公共租赁住房。
3.补偿性开发策略。由于公共租赁住房的诸多局限性，开发企业不愿意投资经营，民间资本难以发挥作用，政府可以提供补偿性条件，如将本地开发企业的工业用地转变为商业用地，开发完成后移交部分房源作为公共租赁住房。对于外地企业，可以以土地出让金及其他税费减免等方式予以补偿，鼓励开发公共租赁住房。
4.分散筹资策略。即由政府集中投资的方式转变为多方联动投资，如由政府提供土地、规划设计部门进行规划设计、几家大型企业共同出资建设，建成后提供一定的房源作为该出资方的外来务工人员、新就业人员住房使用。也可以由政府牵头，本地区各企事业单位共同出资建设，形成全社会共建格局，这样虽然依然是财政承担，但避免了由市、区或县集中支付带来的财政压力，经营收益可以逐步按照出资额分配到相关单位。
4.分散筹资策略。即由政府集中投资的方式转变为多方联动投资，如由政府提供土地、规划设计部门进行规划设计、几家大型企业共同出资建设，建成后提供一定的房源作为该出资方的外来务工人员、新就业人员住房使用。也可以由政府牵头，本地区各企事业单位共同出资建设，形成全社会共建格局，这样虽然依然是财政承担，但避免了由市、区或县集中支付带来的财政压力，经营收益可以逐步按照出资额分配到相关单位。
5.配建策略。《南京市江宁区公共租赁住房保障实施细则》规定“在普通商品房建设规模达10万平方米以上的开发项目中配建公共租赁住房的，比例约占住宅总建筑面积的5%左右，其套型建筑面积控制在50平方米左右”。主管部门在土地出让前就将公共租赁住房的配建指标及基本生活设施的配备要求等作为土地出让的前置条件。这样一方面减轻了政府集中建设带来的财政压力，另一方面有利于构建和谐的生活氛围。
5.配建策略。《南京市江宁区公共租赁住房保障实施细则》规定“在普通商品房建设规模达10万平方米以上的开发项目中配建公共租赁住房的，比例约占住宅总建筑面积的5%左右，其套型建筑面积控制在50平方米左右”。主管部门在土地出让前就将公共租赁住房的配建指标及基本生活设施的配备要求等作为土地出让的前置条件。这样一方面减轻了政府集中建设带来的财政压力，另一方面有利于构建和谐的生活氛围。
2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况
2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况
一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况
一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，比去年12月份增加了6个。1月份，同比涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3. 9%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，比去年12月份增加了6个。1月份，同比涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3. 9%。
二、二手住宅价格变动情况
二、二手住宅价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有54个，持平的城市有11个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0. 1%。
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有54个，持平的城市有11个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0. 1%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有37个，比去年12月份增加了8个。1月份，同比涨幅回落的城市有29个，涨幅均未超过3. 5%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有37个，比去年12月份增加了8个。1月份，同比涨幅回落的城市有29个，涨幅均未超过3. 5%。
我国今年将进行多项土地制度改革试点工作
我国今年将进行多项土地制度改革试点工作
日前，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史表示，今年国土资源管理改革最重要的任务是组织开展各类改革探索和试点经验的总结、提炼和规范工作。特别是福建“三到位”、河南郑东新区“和谐拆迁”、广东“留地安置”、海南陵水农民自主实施征地拆迁等实践探索。重庆地票交易制度和成都统筹城乡土地管理制度改革经验，广东“三旧改造”等低效利用土地二次开发及节约集约试点经验等，也将进入总结阶段。今年还要“部署安排，新设一批改革试点”。主要包括在总结推广成都、佛山等地建设耕地保护补偿机制的经验基础上，在部分地区由省级人民政府审核同意并报国土资源部批准后开展集体建设用地建设租赁住房试点。力争启动中原经济区、义乌国际贸易综合改革试验区、沈阳经济区等配套土地管理制度改革，开展土地调控差别化政策试点探索。舻匕仓谩薄⒑D狭晁┟褡灾魇凳鞯夭鹎ǖ仁导剿鳌V厍斓仄苯灰字贫群统啥纪吵锍窍缤恋毓芾碇贫雀母锞椋愣叭筛脑臁钡鹊托Ю猛恋囟慰⒓敖谠技际缘憔榈龋步胱芙峤锥巍＝衲昊挂安渴鸢才牛律枰慌母锸缘恪薄V饕ㄔ谧芙嵬乒愠啥肌⒎鹕降鹊亟ㄉ韪乇；げ钩セ频木榛∩希诓糠值厍墒〖度嗣裾蠛送獠⒈ü磷试床颗己罂辜褰ㄉ栌玫亟ㄉ枳饬拮》渴缘恪Aφ舳性们⒁逦诠拭骋鬃酆细母锸匝榍⑸蜓艟们扰涮淄恋毓芾碇贫雀母铮雇恋氐骺夭畋鸹呤缘闾剿鳌
全国土地市场1月成交量同比下降逾五成
全国土地市场1月成交量同比下降逾五成
中国指数研究院数据显示，1月，全国300个城市共推出土地面积11484万平方米，环比减少41%，同比减少21%。其中，住宅类用地推出3889万平方米，环比减少52%，同比减少45%。成交方面也同样低迷，全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%；成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%。京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人，上海1月土地出让金同比缩水达7成，北京则为去年同期的1/3，广州缩水幅度更是达9成。
中国指数研究院数据显示，1月，全国300个城市共推出土地面积11484万平方米，环比减少41%，同比减少21%。其中，住宅类用地推出3889万平方米，环比减少52%，同比减少45%。成交方面也同样低迷，全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%；成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%。京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人，上海1月土地出让金同比缩水达7成，北京则为去年同期的1/3，广州缩水幅度更是达9成。
北京新购经适房不得上市交易
北京新购经适房不得上市交易
日前，《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》（下称《意见》），住房保障的多个环节均出台了新政策。今后，北京的廉租房、公租房、经适房、限价房这四种保障房将统一申请、审核、分配。新通过审核的经适房申请家庭如果购买经适房，将不得上市交易，确需转让的也将由住保部门回购。经适房、限价房将优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售。《意见》明确，北京将实施经适房封闭运行。经适房购房人如果通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经适房申请条件的则应当退出，原经适房由住保部门回购。
日前，《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》（下称《意见》），住房保障的多个环节均出台了新政策。今后，北京的廉租房、公租房、经适房、限价房这四种保障房将统一申请、审核、分配。新通过审核的经适房申请家庭如果购买经适房，将不得上市交易，确需转让的也将由住保部门回购。经适房、限价房将优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售。《意见》明确，北京将实施经适房封闭运行。经适房购房人如果通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经适房申请条件的则应当退出，原经适房由住保部门回购。
上海：居住证满三年可购二套房政策叫停
上海：居住证满三年可购二套房政策叫停
近日，上海市政府办公厅下发文件，要求进一步严格执行房地产市场调控政策，完善上海市住房保障体系。文件明确上海市户籍定义，持居住证人员不在上海市户籍之列。对于住房限售政策，上海表态严格执行。上海房管局也在官网上《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》表示，严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，严格执行住房限售政策。明确本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。同时，《通知》还明确了子女成年后购房的口径。
近日，上海市政府办公厅下发文件，要求进一步严格执行房地产市场调控政策，完善上海市住房保障体系。文件明确上海市户籍定义，持居住证人员不在上海市户籍之列。对于住房限售政策，上海表态严格执行。上海房管局也在官网上《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》表示，严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，严格执行住房限售政策。明确本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。同时，《通知》还明确了子女成年后购房的口径。
深圳新售保障房或仅限内部流转
深圳新售保障房或仅限内部流转
深圳市住房和建设局近日起草完
深圳市住房和建设局近日起草完 成的《深圳市住房保障制度改革创新纲要》(以下简称《纲要》)，正待市政府批准。根据《纲要》，今年深圳将推出建立保障性住房内部流转机制等十大改革创新举措。《纲要》显示，深圳计划探索建立保障性住房内部流转机制，对于新售出的保障房，买受人需转让的，应面向在册轮候家庭出售，实行内部循环、封闭运作。同时，在充分考虑深圳城市发展定位、财政承受能力、产业升级以及结构调整等因素的前提下，深圳将把住房保障对象从户籍低收入家庭扩大到户籍无房家庭，将保障范围从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸。《纲要》还提出，要建立和完善以公共租赁住房和安居型商品房为主，以货币补贴为重要补充的住房保障方式；减少直至停止经济适用住房供应；大力发展公共租赁住房，将廉租住房统一纳入公共租赁住房管理体系，逐步实现以租为主。成的《深圳市住房保障制度改革创新纲要》(以下简称《纲要》)，正待市政府批准。根据《纲要》，今年深圳将推出建立保障性住房内部流转机制等十大改革创新举措。《纲要》显示，深圳计划探索建立保障性住房内部流转机制，对于新售出的保障房，买受人需转让的，应面向在册轮候家庭出售，实行内部循环、封闭运作。同时，在充分考虑深圳城市发展定位、财政承受能力、产业升级以及结构调整等因素的前提下，深圳将把住房保障对象从户籍低收入家庭扩大到户籍无房家庭，将保障范围从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸。《纲要》还提出，要建立和完善以公共租赁住房和安居型商品房为主，以货币补贴为重要补充的住房保障方式；减少直至停止经济适用住房供应；大力发展公共租赁住房，将廉租住房统一纳入公共租赁住房管理体系，逐步实现以租为主。
浙江公布征地补偿最低保护标准
浙江公布征地补偿最低保护标准
日前，浙江省公布全省征地补偿最低保护标准，并要求所辖市、县（市、区）政府根据当地实际情况，对征地补偿标准进行重新公布或调整，在当地主要新闻媒体上向社会公布。公布的全省征地补偿最低保护标准为：实行征地区片综合价补偿的，征收耕地的区片综合价不低于3万元／亩；实行统一年产值倍数法补偿的，征收耕地的统一年产值不低于1800元／亩，补偿倍数不低于16倍，补偿标准不低于2. 88万元／亩。浙江省政府相关负责人表示，全省征地补偿最低保护标准由土地补偿费和安置补助费组成，不含青苗补偿费和地上附着物补偿费。根据实际需要调整征地补偿标准的市、县（市、区），须对新拟订的征地补偿标准组织听证，广泛听取社会各界和群众的意见。憬既≌鞯夭钩プ畹捅；け曜迹⒁笏绞小⑾兀ㄊ小⑶莸钡厥导是榭觯哉鞯夭钩ケ曜冀兄匦鹿蓟虻髡诘钡刂饕挛琶教迳舷蛏缁峁肌9嫉娜≌鞯夭钩プ畹捅；け曜嘉菏敌姓鞯厍酆霞鄄钩サ模魇崭氐那酆霞鄄坏陀万元／亩；实行统一年产值倍数法补偿的，征收耕地的统一年产值不低于1800元／亩，补偿倍数不低于16倍，补偿标准不低于2. 88万元／亩。浙江省政府相关负责人表示，全省征地补偿最低保护标准由土地补偿费和安置补助费组成，不含青苗补偿费和地上附着物补偿费。根据实际需要调整征地补偿标准的市、县（市、区），须对新拟订的征地补偿标准组织听证，广泛听取社会各界和群众的意见。
广州保障房建设使用高科技和信息化手段
广州保障房建设使用高科技和信息化手段
目前，广州保障房建设使用了高科技和信息化手段，如为混凝土植入芯片、对项目的施工过程实行全程视频监控等。据悉，广州保障房建设信息化管理的做法在全国尚属首创。通过混凝土生产过程的实时监控，直接获得每一车、每一槽混凝土生产真实配比数据，并实时上传市质检站，确保生产实际配比与设计配比一致，杜绝混凝土生产出现偷工减料现象。在混凝土试块中植入RFID芯片，实现混凝土试块在制作、运送和检测过程中的全程追踪，确保试件的真实性和检测报告的有效性。
目前，广州保障房建设使用了高科技和信息化手段，如为混凝土植入芯片、对项目的施工过程实行全程视频监控等。据悉，广州保障房建设信息化管理的做法在全国尚属首创。通过混凝土生产过程的实时监控，直接获得每一车、每一槽混凝土生产真实配比数据，并实时上传市质检站，确保生产实际配比与设计配比一致，杜绝混凝土生产出现偷工减料现象。在混凝土试块中植入RFID芯片，实现混凝土试块在制作、运送和检测过程中的全程追踪，确保试件的真实性和检测报告的有效性。
石首市加快推进住房保障工作五措施
石首市加快推进住房保障工作五措施
湖北省石首市房产管理局建管并举，加快推进住房保障工作。一是完善政策，确保项目实施。建立了具有石首特色的住房保障机制，编制了石首市“十二五”保障性安居工程建设规划和多项配套政策。二是积极探索，确保资金投入。近年来，各级财政累计投资1. 15亿元，其中上级项目资金7038万元，地方财政配套4462万元。三是优先安排，确保土地供给。政府供应保障性住房建设用地120亩。在用地选址上，将保障性住房安排在交通相对便利、市政设施和公共服务设施配套较为完善的城市中心区。四是从严监督，确保工程进度。在工程项目选址、地质勘察、建筑设计、施工组织、建材选用等关键环节严格把关，按照有关标准和要求，加强设施配套和质量监管。五是规范管理，建立健全机制。建立住房保障对象信息库，建立健全住房保障资格三级审核、两次公示制度。
湖北省石首市房产管理局建管并举，加快推进住房保障工作。一是完善政策，确保项目实施。建立了具有石首特色的住房保障机制，编制了石首市“十二五”保障性安居工程建设规划和多项配套政策。二是积极探索，确保资金投入。近年来，各级财政累计投资1. 15亿元，其中上级项目资金7038万元，地方财政配套4462万元。三是优先安排，确保土地供给。政府供应保障性住房建设用地120亩。在用地选址上，将保障性住房安排在交通相对便利、市政设施和公共服务设施配套较为完善的城市中心区。四是从严监督，确保工程进度。在工程项目选址、地质勘察、建筑设计、施工组织、建材选用等关键环节严格把关，按照有关标准和要求，加强设施配套和质量监管。五是规范管理，建立健全机制。建立住房保障对象信息库，建立健全住房保障资格三级审核、两次公示制度。
秦虹：坚持宏观调控楼市，长期短期都不动摇
秦虹：坚持宏观调控楼市，长期短期都不动摇
住建部政策研究中心主任秦虹表示，“中央确定了今年的政策基调，我们所有的相关政策均应该符合这样的政策基调。坚持宏观调控，无论长期短期都不会动摇。”秦虹认为，从当前来看，房地产市场调控持续将近两年，其成果已经很明显。根据去年执行限购的40多个大中城市住房成交量数据可以看出：这些城市“投资和投机性需求已经被挤出市场”，同时这些“原本房价上涨过快的城市”房价上涨趋势已经得到有效控制。这是经过将近两年的市场调控所取得的结果，当前阶段需要巩固这些调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，与当前和长远的房地产市场发展形势密切相关。今年房地产市场政策趋势已经明确，一方面要继续控制房地产市场的供应需求，减少影响房地产发展的不健康因素；另一方面还要支持鼓励普通商品房的购买和建设，把保障性住房建设逐步落实到位。
关键词：城镇化 租赁住房 二手房 大中城市
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2016）11-275-03
一、引言
近日，国务院办公厅印发〔2016〕39号文件《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出“实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径”，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，发展住房租赁企业。
一些学者指出房地产开发投资会造成新建商品房价格的上升，对城镇化产生挤出作用，在大城市中这种现象尤其显著。住房过滤模型（Filtering Model）显示中低收入移民涌入城镇，会导致城镇中新建更多高价商品房，与此同时，原来各个价格层次的二手房会降级到下一个层次。相比于价格高昂的新建商品房，二手房有更大的价格选择空间。另外，从住宅产权属性选择的角度来看，租赁比购买要容易实现得多。因此在城镇房价不断攀升的目前大环境中，租赁住宅和二手房更易成为城镇新移民的居住选择。
相关学者和研究均指出住宅租赁和（或）二手房，为农村人口顺利转移到城镇提供居住保障，有利于推进城镇化进程。政府可以在新建住宅市场之外，打出租赁住宅和二手房的“组合拳”，提高住房的可获得性，加快城镇化的进程。
因此，本文从实证角度，验证住宅租赁和二手房的可获得性对城镇化的促进作用。
二、数据和变量
（一）数据
本文选择2003年到2013年、国家政策制定主要参照的35个大中城市的数据，构建平衡面板模型。由于深圳城镇化率在2013年已达到100%，因此将深圳从研究对象中去除，实际研究对象为34个大中城市。依照国务院公布的《2014年中国最新城市等级划分》，我们把34个城市分为经济发达城市和经济欠发达城市两个组别，如表1所示。
（二）变量
被解释变量为常住口径城镇化率（UR），指居住在一个地区城镇的人口数占该地区常住人口总数的比重。解释变量为租金收入比（RIR）和二手房发达程度（Dev_degree），分别描述住宅租赁和二手房的可获得性水平。
控制变量选取学者们达成共识的城镇化水平影响因素，包括地方政府财政预算内支出增加额、固定资产投资增加额、第三产业就业人员比例，分别衡量财政政策、社会基础设施建设情况、产业结构对城镇化的影响。
（三）变量描述统计
表2总结了城镇化率（UR）、租金收入比（RIR）和二手房发达程度（Dev_degree）变量的描述统计值。城镇化率数据来源为《国民经济与社会发展统计公报》以及各市《统计年鉴》，我们可以看出2003年到2013年间，发达城市城镇化率水平最大值、最小值和均值均高于欠发达城市样本。有关租金收入比，我们首先通过禧泰房地产数据库获得2013年各城市的住宅平均租金价格，再利用《中国城市（镇）生活与价格年鉴》的租金消费价格指数，推算出各城市2003年到2013年的住宅平均租金价格序列；其次利用《中国城市（镇）生活与价格年鉴》和各城市《统计年鉴》，获得2003年到2013年间的城镇居民人均住房面积数据和城镇居民年人均可支配收入数据；最后计算出2003年到2013年间的各城市租金收入比数值等于（年平均租金×城镇居民人均住房面积）÷城镇居民年人均可支配收入。一般来说，租赁市场越发达，市场上可供租赁的住宅单位就越多，租金就相对便宜，租金收入比就会较低，住房可获得性水平越高；我们可以看出2003年到2013年间，发达城市租赁住房可获得性水平，平均来说略高于欠发达城市，可能由于发达城市较高的城镇居民人均可支配收入水平。二手房发达程度可以从二手房销售量角度来描述，二手房发达程度指标数值越高，二手房在整个住房销售市场中销量占比越高，居民越容易从二手房市场中找到自己需要的住房。由于二手房销售数据缺乏，本文仅选择有数据支持的14个城市（北京、上海、广州、天津、南京、济南、青岛、大连、厦门、武汉、西安、长春、长沙、贵阳）作为研究对象。数据来源于禧泰房地产数据库、各城市《统计年鉴》《房地产统计年鉴》《国民经济发展与统计公报》。二手房发达程度等于住宅二手房销售面积÷（住宅二手房销售面积+住宅新建商品房销售面积）。
本文的控制变量地方政府财政预算内支出增加额（IEXP）、固定资产投资增加额（IFAI）、第三产业就业人员比例（TP）的数据来源于各城市《统计年鉴》、Wind数据库、中指数据库、EPS数据库、国泰安数据库。
三、模型建立
本文建立三个模型，分别检验租赁住宅的可获得性对城镇化的影响、二手房的可获得性对城镇化的影响、租赁住宅和二手房的可获得性对城镇化的联合影响。考虑到自变量对城镇化产生作用的可能滞后性，所有模型中的自变量均滞后一期。
（一）模型一：住宅租赁可获得性对城镇化的影响
URi，t=α+β1RIRi，t-1+β2IEXRi，t-1+β3IFAIi，t-1+β4TPi，t-1+μi，t
其中，i=1，2，3，…N；t=1，2，3，…T；i代表所观测的城市，t代表所观测的年份。
为避免面板数据可能存在的伪回归现象，首先利用平稳性检验对回归模型中涉及的变量进行测试。自变量间严重的多重共线性会造成模型参数的估计值方差变大，影响参数估计值的显著性水平，因此也需要对自变量进行多重共线性检验。表3检验结果显示模型一变量均通过平稳性检验，且自变量间不存在严重的多重共线性问题。
静态面板常用的模型包括混合回归模型、固定效应模型、随机效应模型。本文利用Hausman检验和F检验，来判定面板数据应选用的模型（表4）。Hausman检验用于检测数据更适用于固定效应模型还是随机效应模型；F检测用于检测数据更适用于混合回归模型还是固定效应模型。检验显示模型一更应选用固定效应模型。
固定效应模型存在两个假定，即回归模型的随机误差不存在异方差，且误差项没有序列相关。现实中这两个假定难以被满足。如果不能满足这两个假设，则参数显著性检验失去意义。表5的检验结果显示，固定效应模型中存在明显的异方差性和序列相关性，因此应需要对模型进行修正。
本文利用Driscoll和Kraay（1998）提出的修正模型，来解决对固定效应模型存在的异方差及序列相关问题。修正后的模型一回归结果如下。
租金收入比是租赁住宅可获得性水平的指标，租金收入水平越低表示租赁住宅可获得性水平越高。模型一回归结果显示，无论是采用34个城市总样本，还是12个发达城市和22个欠发达城市的子样本，租金收入比对城镇化进程均有显著负向效应，即租赁住宅可获得性水平与城镇化呈显著正向效应，而且在发达城市降低租金收入比，将比欠发达城市更大程度提升城镇化水平。
（二）模型二：二手房可获得性对城镇化的影响
URi，t=α+β1Dev_degreei，t-1+β2IEXRi，t-1+β3IFAIi，t-1+β4TPi，t-1+μi，t
同模型一检验类似，平稳性检验显示模型二中变量均通过平稳性检验；多重共线性检测显示模型二中自变量间不存在严重的多重共线性问题；Hausman检验和F检验判定模型二选用固定效应模型；异方差及序列相关检验显示模型二固定效应模型中存在明显的异方差性和序列相关性，需要进行Driscoll和Kraay（1998）修正。修正后的模型二回归结果如表7所示（见下页）。
模型二回归结果显示，二手房发达程度对城镇化起到正向促进作用。二手房销售比例的增加，即二手住房可获得性水平的提升，将促进城镇化的推进。
（三）模型三：住宅租赁市场和二手房市场对城镇化的影响
URi，t=α+β1RIRi，t-1+β2Dev_degreei，t-1+β3IEXRi，t-1+
β4IFAIi，t-1+β5TPi，t-1+μi，t
模型三同时考虑租赁住宅和二手房市场的发达程度对于城镇化进程的影响。回归结果如表8所示（见下页）。住宅租赁市场和二手房市场同时对城镇化进程起到促进作用，无论是在租赁市场还是二手房市场，提高住房可获得性水平，都将对城镇化进程起到促进作用。
以14个城市的样本来说，如果租金收入比降低0.1，同时二手房发达程度提高0.1，这样的“组合拳”将有助于提升城镇化率0.06左右（=0.014+0.049）。2015年，我国城镇化率达到56.1%，城镇常住人口达到了7.7亿。国务院近期通过的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》提出2020年要实现常住人口城镇化率60%的目标。如果在未来4～5年内，政府着眼于降低租金收入比（降低租金或者提高收入）0.1，同时提高二手房发达程度（增加二手房的交易比例）0.1，城镇化率将会提高0.06，实现常住人口城镇化率60%的目标就不是问题，届时城镇常住人口将增加0.8亿，达到8.5亿。
四、结论与政策建议
住宅租赁市场和二手房市场进一步发展，将会提高住房可获得性水平，对城镇化进程起到促进作用。从全球化发展趋势来看，住宅租赁市场和二手房市场随着城镇化进程的推进而愈发重要。目前，发达国家住房自有率都处在较低的水平，私有住房拥有者多选择购买二手房产，新建住房比例较小。发达国家由住宅租赁市场和二手房市场组成的存量市场是房地产市场的核心组成，是为更好地解决新增城镇居民住房问题、适应城镇化发展要求而相伴产生。我国住宅租赁市场和二手房市场的加快发展、扩大供给水平，是新增城镇居民解决住房问题的重要选择，从而吸引更多流动人口长期定居城镇。以二手房市场为例，随着房地产市场的迅猛发展，我国大城市的住房市场已经由增量市场逐步过渡到存量市，二手房市场作为存量市场最重要的组成部分，它的发展对于盘活住宅存量市场、降低住房空置率、解决新增城镇人口居住问题有着深远的意义。结合国际发展趋势和我国房地产行业现状，住宅租赁市场和二手房市场的发展将为我国新型城镇化发展提供动力。
根据《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，政府应该：一是积极培育市场供应主体。发展住房租赁企业；鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；规范住房租赁中介机构；支持和规范个人出租住房。二是要积极鼓励住房租赁消费。完善住房租赁支持政策；明确各方权利义务。三是完善公共租赁住房。推进公租房货币化；提高公租房运营保障能力。四是支持租赁住房建设。鼓励新建租赁住房；允许改建房屋用于租赁。五是加大政策支持力度。给予税收优惠；提供金融支持；完善供地方式。六是加强住房租赁监管。健全法规制度；落实地方责任；加强行业管理。
有效合理的政策实施不仅可以促进住宅租赁市场、二手房市场的健康发展，提高住宅租赁市场、二手房市场住房可获得性水平，更可以深层次促进城镇化进程的推进，为我国经济发展提供助力。
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