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房地产企业财务风险分析及对策

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摘要:在全球经济一体化、市场资源配置不断深化的推动下,房地产企业所要面临的竞争愈发激烈。在如此激烈的市场竞争环境 下,房地产企业遭受财务风险的几率也迅速上升,因此加强房地产企业的财务风险控制势在必行。文章从房地产企业现在所面临 的财务风险及其产生原因入手,深入剖析财务风险的影响因素,从投资、筹资、营运与收益分配四个角度分析该企业的财务风险。 最后文章从提高企业财务管理水平、优化资本结构、合理
【关键词】
  • 房地产企业 财务风险

近年来,我国经济成长态势强劲,房地产业迅速崛起,为我国的经济发展贡献了一份强大的力量,房地产企业的数量不断的增加。但是房地产行业发展如此之快所带来的问题也渐渐显现,其中财务安全状况问题较为突出。2017年6月发布的中国非金融类上市公司财务安全评估报告显示,在财务安全情况最糟的100家企业之中,房地产企业占据的比例最高,多达23家。该行业的财务风险情况较为严重。房地产行业标志性特点为资金需求量大,在进行项目的开发之初需要进行筹集大额资金而且资金回收的时间较长,这就增加了房地产企业的财务风险。关于财务风险理论的探讨研究,目前为止大部分的学者都是从财务风险的定义、财务风险的防控方法、运用各种方法构建财务风险评价模型或利用其主要财务指标对企业的财务风险进行分析,并对其提出相应的措施。ZhangML、YangW表明房地产投资是收益与风险同时存在的经济活动。高风险通常也伴随着高收益,但对其风险的分析重点在于分析辨认不同类型的投资风险,并认为对房地产投资行为使用模糊综合评价法来对此进行风险评估[1]。孟伟解释财务风险的发生主要是由于企业存在债资比例不均衡和举债渠道单一的问题,是可能导致企业丢失债务偿还能力而使得投资者对企业的效益估计有所下降的风险[2]。本文以房地产企业财务风险分析及对策研究为题,针对房地产财务风险的形成原因进行分析并提出高效可行的解决方案,争取为房地产企业提供合适的参考办法。

1房地产企业的财务风险及成因分析

1.1房地产企业存在的财务风险

1.1.1投资风险

房地产企业的投资风险主要是指其开发项目从决策决定日期到该项目建成期间内,由于外部的不确定因素及宏观环境的变化、货币时间价值的影响等其他各个因素的变化而导致最终的经济利益与制定的目标差距较大时,使企业的利润下滑,致使企业的投资报酬率下降而随之发生的风险。

1.1.2筹资风险

随着物价的逐渐升高,房地产的开发成本也水涨船高。房地产行业又是一个经营周期长、资金需求量大的行业,企业为了自身的生存和发展,背后就需要强劲的资金力量来支持。房地产企业为开发房产项目、购置物资、对外投资等都需要筹集资金。股权性资金的筹集和债权性资金的筹集都是房地产企业主要筹集资金的方法,其中主要造成筹资风险的发生也是由于这二者的资金比例不恰当,因为筹资既要防止负债过多,增大财务风险,又要合理高效地运用财务杠杆的作用,提高资金的收益水平。

1.1.3营运风险

由于企业的项目开发经营情况的不确定性,市场需求的变化、物价水平的变化、消费者的偏好变化、竞争对手的经营策略发生改变等等情况的发生导致企业的销售收入下降,盈利情况不理想;工程物资的价格提高、人员平均薪酬变化等等诸多问题而导致实际的经营成果与预期产生差距,从而发生相应的风险。同时房地产企业在销售房产的时候,房产作为企业的库存商品进行待售,就需要通过销售使得资金变现让企业继续生存发展。但随着政府提出对房地产企业去库存,以此促进房地产业持续发展,一些房地产企业未考虑自身情况,大力推行去库存策略,虽然促进了销售,但销售收入却无法满足房产项目开发投资所带来的资金成本,加大了企业的营运风险。

1.1.4收益分配风险

收益分配就是房地产企业生产经营的经营成果在相关的利益主体之间进行利润分配,不管选择何种的分配方式,对企业未来的发展都起到至关重要的作用。收益分配风险则指的是由收益分配形式、时间与金额数量上处理不佳而引起的。在分配收益时,若企业的盈余累计的比例过大,有关企业的利益关联方得不到应有的收益,积极性受挫而使得企业的声誉以及涉及的品牌利益受到影响,这样就会影响到企业的长远发展;亦或是企业注重股东等利益主体的利益,将分配出去的比例过大,企业盈余积累的能力大大的下降,这就有损企业自我发展,容易导致企业在市场竞争中难以取胜。

1.2房地产企业财务风险的成因分析

1.2.1市场经济环境的不确定性

房地产企业的开发产品是一项特殊的产品,开发时间长,外界的不确定因素增加,各种社会经济环境的变化对企业的财务影响也就越大。随着不确定因素的增加,财务风险也就上升。而房地产企业经营状况较为容易被相关政策措施所影响。近年来,部分热门城市陆陆续续地颁布了一系列的措施,如限购、限贷、培育租赁市场等各项措施。全国各地多家银行陆续上调首套房的房贷利率,对企业的经营情况影响颇大,容易造成企业资金运作不流畅,加大财务风险的发生。

1.2.2企业内部资本结构不合理

在房地产企业中,已有较多企业出现资本结构的不合理现象。资本结构是指通过举债方式所筹集的资金与所有者投入的资金之间的比例关系。如今,房地产企业的资产负债率都出现了过高的现象。依照国家统计局公布的数据来看,房地产企业资产负债率在2016年高达78.7%,较2015年77.7%,同比增长了1.28%,企业举债经营情况严重,财务风险系数较高。财务费用增加也意味着企业负债的上升,加大企业的偿债压力,也使得筹资成本的大幅上升。而当房地产企业利用举债进行项目投资时,可能由于市场变化等因素多方面影响,贷款利率也随之发生改变,利率的上涨影响了企业的资金成本,从而影响了企业的预期收益,使得财务风险发生的几率大幅增加。

1.2.3筹资方式选择不佳

房地产企业有不同的筹资方式,筹资方式主要分为两种:股权性筹资和债权性筹资。股权性筹资主要包括接受其他企业等法人的投资、发行股票等。债权性筹资主要包括长期借款、债券融资等方式。企业在选择使用何种筹资渠道时,应该相互比较优缺点及筹资条件,如果选择了不合适的筹资方式,那么就使得企业的财务费用增加从而导致利企业经济效益减少,最终形成资金缺乏无法进行日常经营而提高了风险发生的几率。

1.2.4企业管理人员的风险意识不足

企业的高管对财务风险缺乏认识以及对其的重视程度还不够高。财务风险的特征之一就是客观性,企业只要持续经营,就一定会存在着财务风险。企业的高管对风险的事实存在认知不足,风险意识浅薄。对于投资项目的进行,没有经过一系列的测算,使用各种决策方法计算出风险报酬率,忽略了财务的灵活变化。最后出现决策失误,使企业的经济利益受到损坏,最终导致风险的形成[3]。

2防范房地产企业财务风险的对策分析

2.1提高企业财务管理水平

企业在运营周转中,财务活动在其中占据一份必不可少的位置,对企业的经营有着直接的影响。如果企业拥有良好的财务管理水平,那么就能推进企业的健康成长。提高公司高层管理人员与工作人员财务专业认识、对企业的财务管理制度进行优化,二者皆是提高其水平的重要途径。财务管理涉及到的知识专业性较强,优秀的财务管理人员必须拥有高水平的专业知识技能,则提高财务管理水平的重要措施之一就是招聘具有高文化高素养且专业技能水平高的财务人员,以此帮助企业提高整体的专业水准,建设一支强大的财务筹划团队。

2.2优化资本结构,融资渠道多元化

房地产企业是众所周知资金需求量大的企业,这就加大了房地产企业对资金周转的能力,这驱使企业在经营过程中通过举债来使企业经营能力上升。若合理利用负债能够发挥企业财务杠杆的优势获得更高的利润。因此应优化其资本结构,首先要提高企业自身的资金数量,降低债务性资金的占比,选择高效并且适合企业的筹资方案,寻找最优的资本结构。其次,筹集资金的渠道并不是唯一的,不仅只有向银行借款这一渠道,还可以通过发行股票、融资租赁等多种方法筹措资金。这样不仅能够降低房地产企业资产负债率,还能扩大企业融资渠道,使企业对银行的信贷依赖度减少,减小偿债压力,降低财务风险,促进企业良好发展。

2.3提高资金使用效率

众人皆知房地产企业的显著特征之一就是资金需求量大。在此基础上,如果该类型企业的资金使用效率低下,会对企业的经营成果大打折扣。加强企业的内部管理,调整、改善资本结构,对于一些资金的不合理使用做出调整,充分考虑利用资金的时间价值,提高企业经营效益。

2.4提高风险控制意识,建立健全财务风险预警系统

企业高管的决策很大程度上影响企业未来的走向,高管的集体职业素质水平越高也就更能在做出决策的时候能结合风险因素,运用科学的理论知识制定正确的决策。提高风险控制意识对于财务人员来说是尤为重要,提高风险管控意识有助于高层管理人员和财务人员在日常工作中增强危机感,做好相应环节的财务风险管控。企业应该健全预警系统来对各类事项的发生做出分析,把其风险萌芽制止在摇篮中。

2.5提高财务管理人员的职业素养

房地产企业应该围绕企业发展战略,结合公司的整体目标以及定位方向,以提高企业员工的专业技能为目的,多开展一些专业培训和职业操守的建设。多种方法同时开展才能更好地加强企业财务人员的专业素质,更好地担任财务工作,减少因为工作失误而导致的财务风险。

[2]孟伟.企业财务风险分析[J].商业经济,2017,(05):143-145.

[3]郭伟.房地产企业财务风险分析与应对[J].财会通讯,2016,(23):94-97.

作者简介:王小年(1984-),女,汉族,江西吉安人,江西服装学院会计教师,中级会计师,研究方向:会计电算化。

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