时间：2022-06-18 07:29:27
商务部、公安部日前颁布了新的《典当管理办法》(以下简称《办法》)，上调了典当行注册资本的最低限额，并加强了对该行业金融风险的监管。该《办法》于今年4月1日正式实施。
新《办法》主要在以下五个方面对原《办法》进行了修改和调整：
第一，适当提高了市场准入条件。根据不同业务特点及相应的规模要求．对典当行注册资本最低限额做了进一步细化和上调。
第二，加强了典当行业特别足资产比例的管理，对金融风险和市场风险加强了防范。如规定典当行不得收未取得商品房预售许可证的在建工程及外省(自治区、直辖市)的房地产；财产权利质押典当余额不得超过典当行注册资本的50％；房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本等。
第三，降低了综合费串上限。动产质押、财产权利质押、房地产抵押典当月综合费率上限均有所下降。
第四，简化了事前审批程序，着重简化了商务主管部门的审批程序，明确了各级商务部门的职责分工；公安机关特种行业审批权限由省(自治区、直辖市)下放到地市级公安局。这有利于缩短审批周期，提高办事效率。
第五，强化了事后监管。加强了监管制度建没，规定了定期检杏和不定期检查制度，细化了重大事件和问题报告制度；强化了安全防范的制度措施；加强了对负债、放款、当票等薄弱环节的管理，增加了规范经营的内容；明确了吸收存款、发放信川贷款等扰乱金融秩序违法行为的法律责任，加大了对非法集资、销赃洗钱等违法犯罪活动的打击山度。《有机产品认证管理办法》实施
4月1日，由国家质检总局的《有机产品认证管理办法》正式实施。规定今后我同的有机产品认证、认可工作将在国家认监委的统一管理、综合协调和监督之下开展；《办法》同时规定，凡是在我国境内从事有机产品认证活动以及有机产品生产、加下、销售活动都应当遵循相关规定。这就意味着我国在有机产品认证、认可方面将有一套统一的评价和管理要求。《办法》中明确规定，获得认证的产品要加贴全国统一的有机产品认证标识。讲求科学规范：严禁使用含混字样。严格品质保证：配料比例必须达标说起大米、桃、黄瓜等原粮、原果是有机产品我们都比较好理解，那些由多种配料组成、经过加工的产品能够成为有机产品吗?回答是肯定的。但是，《办法》对含量提出了要求：有机配料含量等于或者高于95％的加工产品，可以在产品或者产品包装及标签上标注“有机”字杆。布机配料含量低于95％但是等于或者高于70％的加工产品，可以在产品或者产品包装及标签上标注“有机配料生产”字样。有机配料含量低于70％的加上产品，只能在产品成分表中注明某种配料为“有机”字样。
「关键词典当，融资，监管，立法
引言
在我国，典当作为一种辅助性的融资手段已成为银行业务有效和必要的补充，也为中小企业提供了一种融资新渠道。另一方面它作为金融业中的边缘行业，又很容易被忽略。在其发展初期出现失控，过滥现象，高息揽储、高利贷等违法行为时有发生；在这种情况下，国家加强了监管，但由于法律监管过严和立法中存在的一些问题，又严重限制了它的进一步发展。
一、典当法律关系的实质分析
传统所称的典当，实际上是指“当”，是一种设定质权的行为，称为营业质，不同于一般的质权和典权。2001年新的《典当行管理办法》出台后，典当行管理办法第三条规定：本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。由此可见我国现在的典当行是以实物占有转移的形式为企业和个人提供质押或抵押贷款的特殊金融企业。其典当业务，简单来讲，是一种以质押为条件的货币借贷，因为增加了房地产典当业务，又多一层抵押贷款关系。可见，现今的典当已经沦为一种质押贷款，丧失了传统的营业质的特征。
二、典当的融资功能
近几年，由于银行资本存在的风险机率的日益加大和金融危机的触角不断延伸，使世界各国的典当融资业务进一步兴旺起来。典当为一种非主流融资渠道，与银行相比，主要有以下特点：
1.其融资对象主要是中小企业和个人。主要是为了满足他们的急需，是他们颇有保证的资金来源。中、小企业改革、改制资本有限，实力不足，从商业银行申请借贷极为不易。但为生存计，这些中、小企业又必须使资本加快周转，从而增强改革、改制的信心。因而，一旦资金出现缺口，他们就可以求助于典当。在欧美国家和我国台湾地区，往往会有这种情形，中、小企业于春季典当冬季之剩余货物，将当款用于置办夏季货物；再于秋季典当夏季之剩余货物，将当款用于置办冬季货物。一年四季，押新赎旧，循环往复，维待生计。若中、小企业急需调整产品结构或生产能力，也可求助于典当行，办理大宗物资和生产设备的质押业务。（石光华：《从多棱角看典当业务》，载《上海商业》2002年第1期。）
2.较之银行更方便快捷，而且能省去人情之苦。对放款对象毫不挑剔，不凭亲疏远近、也不论与当户的行政干系来决定当本、利息，而是根据当物的成色高低、价值大小来展开业务。这就使所有当户深感便利。目前，我国商业银行大多采用信用放贷、多不贷于个人。即便是消费信贷，质物要求也非常人所能达到，不贷小额。至于中、小银行，其慑于风险，放款对象大都固定，认人认门。而典当行对此一般都能做到随来随当，这相对于商业银行信用贷款的严格的审贷流程要宽松得多。（石光华：《从多棱角看典当业务》，载《上海商业》2002年第1期。）就拿房屋典当业务来讲，和银行相比，房屋典当中间环节少，放款速度快，很适宜用于居民应急典当。按照规定，业主只需将产权证和身份证等相关证件提供给典当行，并和典当行一起在当地的房产管理部门办理房产评估和抵押登记，签订典当协议后，就可以拿到当金了，典当款项的用途不受限制。而银行的抵押贷款只能用于一定范围内，银行对此要予以监督，用途不当或挪作它用，银行有权收回进行信贷制裁。同时，到银行办理房屋抵押贷款的程序较复杂，比如申请、审批、对贷款人作细致的信用评估等（王亚妮：《典当新话-老行变成投资新宠》，载新华网2003-10-29.）
3.典当行的另一大特点就是安全性高，从现代商业经济来考察，这一特点应该是其最大经营特点。典当业不仅能成功规避金融风险，而且也是安全性较高的、特殊的融资机构。因其采取抵押放款，信用风险可以得到一定的预防和抑制；同时，又因其资本来源并非储户，所以也不怕挤兑风潮，融资安全得到了比较充分的保障。（石光华：《从多棱角看典当业务》，载《上海商业》2002年第1期。）
三、我国典当融资所面临的法律问题
（一） 典当行的立法体系和监管体制不够完善。
典当行发展初期没有进行行业立法，各部门职责不明确，监管不力。1996年，人民银行《典当行管理暂行办法》，形成以人民银行为主，公安、工商为辅的监管体制。但由于出台仓促，《暂行办法》与典当行业的发展还有不少不相适应的问题。2001年，典当行监管职责移交国家经贸委，后者制定并颁布了《典当行管理办法》（以下简称“办法”），与前者相比“办法”有了新的突破：减少了审批环节；降低了注册资本，取消了股本限制；扩大了经营范围，明确规定可以经营财产权利和房地产典当业务；可以从银行贷款，允许负债经营；可以设立分支机构等。（侯云春：《贯彻 促进典当业健康发展-在全国典当工作会议上的讲话》，载《中国经贸导刊》2001年第18期。）
但仍存在很多问题，一是由于没有制定完整严格的担保法规，加之民间传统上也是质典不分，从而导致概念模糊不清。“办法”把典当定性为临时性质的质押贷款，将质押贷款与典当等同，这不能不说是一大缺陷。因为作为一种金融制度，它与质押贷款本来就有同等功能。而将其定位为质押贷款，既是制度的功能重叠和浪费，又扭曲了典当的固有价值，将用益物权与价值物权混同。（王勇：《典当行的法律特征和法律环境》，载《天府新论》1999年第2期。）
二是由于缺乏一些相关的实施细则和配套规定，致使有些“办法”规定的业务成为空中楼阁，没有得到很好的具体实施。比如根据国家对于办理房地产抵押的程序规定，房屋抵押权转让必须向当地房屋管理部门办理房屋他项权证登记手续，而国家建设部没有明确规定可向典当行提供此项服务（罗欣贤、何五星：《关于加快广州典当业发展的探讨》，载《探求》2004年第3期。）。而且“房产典当”死当后，房管部门只办理房产的买卖、继承和赠予的过户手续，典当关系不能据以移转房产所有权。“车辆”的典当也是如此。车管所只办理车辆买卖、赠与与调拨关系的过户手续，使典当关系因无法律规定而无法真正成立（陈开欣著：《典当知识入门》，中国政法大学出版社1993年版。）。
三是除了由经贸委履行主要监管职责外，还要由公安机关按特殊行业进行管理。多重管理必然造成多重审批，不可避免地将会出现管理矛盾。
四是未建立统一的典当行财会制度和考核评价指标体系，监管部门难于掌握典当行的真实情况。这会影响监管工作的科学性和有效性。另外，典当行业管理的政府主管部门（执法主体）的执法和行政处罚行为缺乏与《典当行管理办法》配套的相关政策性规定，难以会同公安、工商等部门实现共同执法（邱宗跃：《广西典当业存在的问题与对策》，载《广西经贸》2003年第6期。）
五是典当业协会未起到其应有的作用。在美国全国有典当行业联合会，各州、地区有典当行业协会对典当活动自我约束。目前我国现有的全国性的典当协会仅为旧货协会下面的二级协会，其权威性和会员参与程度均有限，没有真正起到联合、规范、协调全国典当行业的作用。地方性典当协会虽然成立了一些，但由于缺乏统一的管理和指导对典当行自律作用也十分有限。同时由于典当行业协会力量不足，本应由典当协会承担的职能却由政府部门承担了。（谢丽：《外国典当考察报告》，载《中国经贸导刊》2003年第3期。）
六是中央与地方立法相矛盾。 比如尽管2001年下半年国家经贸委出台了《典当行管理办法》，允许房地产典当，可日益增长的房地产抵押业务在许多省市中却没有有效开展。如《广东省典当管理条例》并不允许房地产典当，加之广东省人大常委会于2003年2月才正式废止了《广东省典当管理条例》，使房地产典当这一业务一直没有得以开展。
（二） 市场准入过严。
“办法”对典当行规定了严格的设立条件和审批程序，监管部门还有意限制典当行的数量和规模。第四十五条规定：国家经济贸易委员会依据“统筹规划，合理布局，适度竞争，规范经营”的原则，对各省、自治区、直辖市及计划单列市的典当行数量及布局进行调控。而且在其设立条件中规定的符合国家对典当行合理布局，统筹规划的要求，这一条件无法量化，有强烈的主观色彩，仅凭管理机构的主观意志，它觉得符合就符合，并没有一个具体的标准，也为腐败埋下了隐患。
而典当质押业务在西方发达国家和港台地区的国民经济中均占相当比重，该行当甚至成为某些从事转口贸易的“袖珍国家”的支柱产业。此外，在改革国有大中型企业，建立现代企业制度的试点中，采用典当方式盘活生产存量，使企业实物资产流动起来，减少“无形”流失亦有明显效果。由此可见，典当业这种便利市场主体融资兴业的第三产业门类，在我国经济中的地位不是高了，而是低了，典当行开办的不是多了，而是少了。（李善兰、冯玉军：《典当业的法律思考》，载《发展》1996年第4期。）
而且典当行作为一种主要以自有资金为贷款来源，不吸收公众存款的金融机构，其风险较其他金融机构要小得多，且不存在保护存款人利益问题。因此其市场准入条件不必过严，但要加强对其经营活动的监管。
（三） 典当行的经营范围问题。
“办法”增加了财产权利和房地产典当业务，经营范围有所扩大，但仍十分谨慎。
对于金融机构来讲，经营范围越大，金融机构获利的机会就越大，同时风险也越大。反之，经营范围越窄，其获利机会也越小。典当行如今发展不起来的原因之一就是其经营范围过窄，获利机会减少，使广大投资者提不起兴趣，也使典当行本身无法发展、壮大起来。像在美国和加拿大，其典当行的经营范围非常广、综合性很强，“典当行不仅经营典当业务，还做一些商品零售业务，包括旧货出售和卖新商品，一家典当行可拥有多个许可证”，因为“多种经营可以降低经营风险增加其盈利点有利于典当行经营稳定，也更加便民”（谢丽：《外国典当考察报告》，载《中国经贸导刊》2003年第3期。）。
（四）关于业务规则的规定有漏洞，不够详尽。而像美国、加拿大等国家在法律上对典当行的业务规则如费率、贷款期限、绝当物处理和典当行接收盗窃财产的处置等方面都有详细的规定。“办法”规定的业务规则主要在以下方面有欠缺：
一是典当关系主体资格未做明确规定。不仅对典当行，尤其是对出典人的年龄及行为能力未加限制，埋下了典当无效和典当违反公序良俗原则的隐患。
二是典当期限太短。一般规定其典当期限为六个月。实际上限制典当行的业务范围仅为短期贷款，是不是可以适当延长呢？也可考虑由典当双方自行决定。
三是没有“找贴”与“别卖”的相关规定。虽然“办法”规定当物估价由双方当事人协商，但实际上多由典当行自行确定。由于用户一般急需资金，低典价也都接受。在这种情况下，有的企业要求“找贴”，也就是要回典价与实际价值的差额，但典当行却以合同未规定不允。有的企业在当期内想转让当物所有权即“别卖”，得款以赎当，典当行也百般阻挠。有些物品，典押人不需要，但却受到典当行的青睐。而且，典押人又缺资金，所以典物在典当期间卖给典当行的情况较多。（陈开欣著：《典当知识入门》，中国政法大学出版社1993年版， 第60页。）因此有必要在立法中考虑建立典当物的公估找贴和别卖制度以解决此类问题。
四是死当物的处理方法不当。如果按营业质的法律特征来讲，死当物应当归典当行所有。但“办法”规定三万元以上的当物仅能获得拍卖当物中的贷款本息，剩余部分仍退还当户。这个规定使其丧失了营业质的性质，类同于一般的质押贷款，也使典当行的获利机会更小，影响其积极性。既不同于传统的典当，也与实践中的做法相悖。
另外，对三万元以上的死当物一律公开拍卖在现实中操作起来十分困难，许多典当行与拍卖行联系不便，而且现阶段有关公开拍卖的规定也亟待完善。这不仅使交易成本增加，也由于死当物不能及时处理使资金受到占压。
五是对典当物灭失的风险责任规定的不合理。“办法”规定：遇有不可抗力导致质押当物损毁的，典当行不承担赔偿责任。我认为这样加大了借款人的责任，而减轻了典当行的责任。因为典当物在典当行手中，典当行的责任应大于借款人的责任，这样才能使典当行更注意其保管义务。而且“办法”规定了要为当物购买保险，如得到保险公司的保险金，典当企业的利益就能够得到补偿。
六是对典当价格未做一些限制性规定。在实践中，由于借款人大多急需资金，相对典当行来讲属于弱者，典当行往往乘机故意狠狠的压低价格。“虫吃鼠咬，光板没毛，破棉袄一件”的现象依然会发生，故现行办法规定当物价格由当事人自由协商，虽然充分体现了契约自由，但却有可能导致显失公平。比如房产这种高价值物品，当价过低的话，当事人万一不能按期赎当，肯定引发纠纷，也可能造成借款人无家可归。
（五）法律责任规定得太轻。
如果说对典当行的事前监管过严的话，那么对其事后监管却是软弱乏力的。对其违规经营的罚款最高限额才三万元，有些违法责任仅仅能处以1000元以下罚款，这相对于其放高利贷等违规经营所获利益相比，太不具有威慑力。
四、进一步完善典当融资法律环境和相关立法的建议
（一）在立法体系和监管体制上，进一步完善担保法规，使典当行业立法有更好的上位法基础。在适当的时候，制定一部比较系统、完备的《典当法》。进一步明确各部门监管职责，以避免管理矛盾。今后的方向是把监管的职责逐步下放给典当行业协会，实现以自我约束、管理为主，行政管理为辅的监管体制。
要完善对典当业的监管，现在还急需制定以下三类政策文件：一是有关行业发展的基础类文件，如典当行财务会计制度、典当行业统计制度等；二是有关行业管理类文件，如季报制度、典当行经营情况考核评价制度、典当行审批工作规程、典当行停业及清算办法等；三是有关企业管理类文件，如加强典当从业人员培训工作的规定、搞好典当行管理信息化工作的规定等。（邱宗跃：《广西典当业存在的问题与对策》，载《广西经贸》2003年第6期。）制定相关实施细则和配套规定。因为相关制度的完善，需要实际操作层面的连动，而最终来自基层操作的配合至为关键。盼望监管部门允许典当行可以和银行一样办理房地产典当他项权利证，允许典当行能随时查询商品房销售登记档案和记录，允许将房地产典当的他项权利证作为贷款担保向银行融资。能够出台细则使典当行可以顺利进入房地产市场（于建惠：《房地产典当融资的新机遇》，载《西部论丛》。）。
（二）进一步放宽市场准入。
无论从发展需要上看还是从我国人口规模上看典当行都是偏少的，在目前融资渠道偏窄的情况下典当行作为民间融资机构和融资手段的作用未能真正地发挥出来，特别是对中小企业融资还有很大潜力。入世后我国又将面临外资典当行进入的压力，应加快典当行发展的步伐适当放宽典当行准入的行政控制，建立一个布局合理、辐射面广的典当行业经营网络以满足社会对典当融资的需求。同时要尽快制定外资进入的管理办法以适应对外资典当行的进入进行管理的需求。（谢丽：《外国典当考察报告》，载《中国经贸导刊》2003年第3期。）
（三）进一步拓展典当行的经营范围。
除了房地产外，也可将有价证券以及一些高科技产品作为典当物品，比如增加股票典当等。“股票典当”是典当行推出的一项新业务，是指借款人以本人上市流通的股票证券、基金或资金账户中的存款作为典当物，接受典当公司特约证券营业部的监管，向典当公司申请贷款，用于股市或者其他方面的投资甚至消费支出的业务。“股票典当”在国外是极为普通的融资行为，而在我国该项业务并未被完全认可，目前还是一个“擦边球”的游戏。（晓寒、侯玉强：《股票典当成了理财手段 一个“擦边球”游戏》，载《华商报》2003-08-19.）由于经营股票典当需到中央结算所登记，而到中央结算所登记又缺乏操作可行性，因此有人认为现在的股票典当是在打“擦边球”。各地的监管者对此一般是既不鼓励也不反对。对券商而言，由于入市资金的增加，有利于营业部交易量的增加和提高佣金收入。这也就是他们为什么愿意担风险，来帮典当公司监管和平仓的原因。对典当行而言，多了一项赢利渠道，而且该项业务操作容易，特别是质押物变现容易。一家典当行老总说：该项业务已经占到其总收入的50％，在股票的牛市行情里则会更高。（洪敏：《股票典当 想说爱你不容易》，载《经济日报》2002-08-19.）可见这在很大程度上拓宽了典当行的经营范围，增加了赢利渠道，可能会成为我国低迷的典当业的一支“兴奋剂”，所以有必要给这项业务“正名”。
（四）进一步完善对典当业务规则的规定。
对典当主体资格作出规定。例如香港《当押业条列》中即规定：“年龄不足17岁的人来典当财物时，当铺不得收当”。按我国民法相关规定，定为18岁较为相宜。
在立法中考虑建立典当物的公估找贴和别卖制度。规定在典当关系存续期内，典押人表示让与其典物的所有权给典当行，典当行又愿意接受的，典当行须按时找贴，以取得对典物的所有权。所谓找贴，是指典押人与典当行之间，按典物的原典价抵销典物出卖时的实际价金后，由典当行支付其差额，以取得典物所有权的买卖行为。（陈开欣著：《典当知识入门》，中国政法大学出版社1993版，第60页。）
完善对死当物的处理规则。回归传统的营业质特征，规定死当物归典当行所有。而且实践中大部分典当行也是这样做的。这样典当行的利益能够得到保证，而通过找贴和别卖制度，也能维护了借款人的利益。
重新规定典当物灭失的风险责任。规定典当物如因不可抗力或意外事故而灭失或损坏的，典当企业一般并无过错。如果借款人要求赎回典当物，典当物还有标号可辨认的，可由典当企业放赎典当物，并以当票上记载的典当物估价的60％向借款人赔偿；如不能放赎的，则应从当票上记载的当物估价金额向借款人赔偿。这样做是因为典当物投了保险，其利益可以得到补偿。
对典价做出幅度规定。为防止显失公平可考虑规定一个幅度，比如贵重物品80%，普通物品65%，滞销物品50%，当事人可协商在这个比例内浮动15%.
（五）加重典当行违规经营的法律责任，对高利贷和非法揽储等违法行为给予重罚。
结语
2006年1月,财政部、商务部公开征求对《典当业务:会计科目和会计报表(征求意见稿)》(以下简称商务部《意见稿》)的意见,标志着监管部门正着力加强对典当行业的规范和监管,努力推动其健康有序发展。本文拟在分析典当业会计制度存在问题的基础上,借鉴其他行业会计制度的经验,就我国典当业会计制度的框架作些探讨,以期对即将制定的典当业务会计制度有所帮助。
一、我国典当业会计制度存在的主要问题
据史料记载,我国的典当业产生于南北朝,兴于唐宋,盛于明清,衰于清末。新中国成立后,典当业被逐步取缔。直到1987年,成都市开办新中国第一家典当行-四川成都市华茂典当行。1993年,典当行作为金融机构由中国人民银行监管。2000年,典当行被作为一种特殊的工商企业划归国家经贸委监管。2003年被划归国家商务部监管。近二十年来,典当业会计制度因监管部门的频繁变化而不统一,有的执行1997年人行提出的《典当行会计基本制度(征求意见稿)》(以下简称《人行典当会计制度》);有的执行《企业会计制度》或《小企业会计制度》 ;还有的执行《金融企业会计制度》。综合分析,目前典当会计制度主要存在以下问题:
(一)《人行典当会计制度》存在的主要问题
2000年之前,典当行作为金融机构由中国人民银行监管。1997年人行拟定的《典当行会计基本制度》,把典当行作为特殊的非银行金融机构监管,是根据当时的《金融企业会计制度》和《典当行管理暂行办法》设计制定。由于监管职能的变化和新的《典当管理办法》赋予典当行新的功能,《人行典当会计制度》已经很难适应现代典当业务的需要。主要表现在:
1.部分核算科目与当前《典当管理办法》规定相矛盾
新的《典当管理办法》明确规定,典当行不得与其他典当行拆借或者变相拆措资金。而《人行典当会计制度》和当时的《典当行管理暂行办法》规定,同城典当行之间可以相互拆借资金,并设置了有关资金拆借的核算科目。新的《典当管理办法》还规定典当行不得对外投资,而《人行典当会计制度》设置了与投资有关的科目。这些科目的设置显然有悖新的《典当管理办法》。
2.部分典当业务会计处理方法不当
《人行典当会计制度》对绝当物品的处理是不管绝当物品的所有权是否转移,而仍视同贷款。绝当产生时,在会计核算上从原贷款科目直接转入绝当贷款科目,过于简单笼统,不能反映绝当贷款的实际情况。而新的《典当管理办法》对绝当的处理是以绝当物品估价金额的大小为标准,绝当物估价金额不足3万元的,典当行可以自行变卖或者折价处理,损溢自负。绝当物估价金额在3万元以上的,可以按照《中华人民共和国担保法》的有关规定处理,也可以双方事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖。拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后,剩余部分应当退还当户,不足部分向当户追索。这些新的规定要求必须设置相应的会计科目进行反映。
3.有些会计报表的设置不尽合理
《人行典当会计制度》的会计报表主要依据原《金融企业会计制度》设计,主要设置资产负债表、损益表、利润分配表三种。资产负债表和利润分配表除报表项目外,与现行企业会计制度还算统一,而损益表把费用明细表的内容也融入其中,与现行制度不统一。
(二)其他会计制度存在的主要问题
现行典当行除了执行《人行典当会计制度》外,有的执行《金融企业会计制度》,有的执行《企业会计制度》(包括《小企业会计制度》)。无论是《金融企业会计制度》,还是《企业会计制度》,对典当企业来说并不完全适用,主要表现在:
1.现行企业会计制度无法体现典当业务的特殊性。这是由典当作为一种既有金融性质又有商业性质的、独特的社会经济现象的本质决定的。典当金融性业务的会计核算在《金融企业会计制度》可以找到规范,比如抵(质)押贷款的发放与收回,贷款利息收入的确认与计量等,但商业性业务的会计核算却无法从中找到规范,况且典当公司不属于金融机构也不能执行《金融企业会计制度》。而《企业会计制度》规范了一般商业性质的业务核算,却没有规范金融性质的业务。故现行单一的企业会计制度,不管是《金融企业会计制度》,还是《企业会计制度》都无法满足典当企业的特殊业务的核算要求。
2.会计制度不统一,会计信息缺乏可比性。典当业的特殊性,决定了现行会计制度不能完全适应典当业务核算的需要,加上典当监管部门在典当业务会计核算上没有统一的要求,各家典当行只能自设会计制度。有的以《金融企业会计制度》为主,有的以《企业会计制度》为主,自行设置核算科目,自行设计会计报表,会计信息缺乏可比性,不利于行业监管。
二、统一我国典当会计制度的构想
我国典当业的重塑和发展当然包括完善会计核算体系在内,这是典当业健康发展和对其有效监管的基础。作为对经济进行反映和监督的一种管理活动,会计核算制度必然要与业务种类及其发展变化相适应。
(一)设计典当企业会计制度的总体原则
我国除了部分企业仍实行分行业的会计制度(要求逐步过渡实行《企业会计制度》)外,现行会计制度已基本统一,包括《企业会计制度》、《金融企业会计制度》和《小企业会计制度》三种。虽然典当企业经营的是贷款业务,过去也曾被认定为金融机构,但没有被纳入金融企业的范畴,所以不能执行《金融企业会计制度》,而应当执行《企业会计制度》(包括《小企业会计制度》)。在执行《企业会计制度》的同时,对《企业会计制度》没有规范的典当业的特殊业务,必须制定相应的《典当公司会计核算办法》加以规范。即典当企业会计制度的结构为:以《企业会计制度》为主,《典当公司会计核算办法》为补充。这样既不违背统一会计制度的要求,又解决了典当业务的特殊需要。当然,随着我国新会计准则体系的不断完善和发展,典当业务的确认、计量、记录和报告还可通过制定特殊行业的特定准则来规范,这也是我国会计核算制度改革的方向。
(二)《典当公司会计核算办法》的框架结构
作为一种行业的会计制度规范,应当使用比较统一的格式。财政部已颁布多项行业会计制度,如《投资公司会计核算办法》、《信托业务会计核算办法》等。商务部《意见稿》使用的名称是《典当业务:会计科目和会计报表》,其中分两个部分叙述,即:会计科目及使用说明和会计报表格式,但体例上显得不够规范和完整。笔者认为,典当公司会计核算制度也应当使用规范化的名称和格式,参照财政部已经颁布的几个行业会计核算办法的总体框架,《典当公司会计核算办法》至少应当包含以下三个部分:
1.总体说明
主要说明制定本办法的目的和依据;明确典当公司在执行《企业会计制度》的同时执行本办法。商务部《意见稿》中缺少这部分内容,建议增加这部分内容,使制度更加完整。
2.增设典当业特有的会计科目
会计科目的设置以尽量使用现有统一会计制度的科目为原则。根据典当业的特点,可在《企业会计制度》的基础上增设"抵押贷款"、"质押贷款"、"绝当贷款"、"贷款呆账准备"、"绝当物品"、"绝当物品减值准备"、"综合费收入"、"利息收入"、"绝当物品销售收入"、"绝当物品销售成本"科目。将"主营业务税金及附加"科目改为"营业税金及附加"科目。
在商务部《意见稿》增设的11个科目中,除了核算典当特殊业务的抵押贷款、质押贷款、绝当物品、绝当物品减值准备、综合费收入、绝当物品销售收入、绝当物品销售成本等7个科目外(抵押贷款和质押贷款2个科目与《金融企业会计制度》科目一致,其实只有5个科目),其他4个科目建议采用《企业会计制度》上的名称。如:预收、应收综合费可用"预收账款"和"应收账款"核算,不必另设"预收综合费"和"应收综合费"科目;应付绝当溢价可用"应付账款"核算,不必另设科目核算;其他收入可采用"其他营业收入"核算等。
3.报表格式及编制说明
(1)典当公司对外提供的会计报表按《企业会计制度》规定,至少应包含资产负债表、利润表和现金流量表。
(2)典当公司在《企业会计制度》规定的报表项目基础上增加典当公司增设的项目。在资产负债表中的"其他应收款"下增加"抵押贷款"、"质押贷款"、"绝当贷款"、"绝当物品"、"贷款呆账准备"、"绝当贷款减值准备"项目。
(3)典当业利润表参照金融企业按营业收入减营业支出和营业税金及附加等于营业利润;营业利润加营业外收入和投资收益减营业外支出等于利润总额;利润总额减所得税等于净利润的分步式利润计算设置。同时在"营业收入"中设置"利息收入"、"综合费收入"、"绝当物品销售收入"、"其他收入"等明细项目。在"营业支出"中设置"绝当物品销售成本"、"营业费用"、"管理费用"、"财务费用"项目。
(4)典当业现金流量表在《企业会计制度》规范的基础上,在"经营活动产生的现金流量"中,将"销售商品、提供劳务收到的现金"分设为"收回贷款所收到的现金"、"收取贷款利息所收到的现金"、"收取综合费用所收到的现金"、"销售绝当物品所收到的现金"四项。
(5)商务部《意见稿》对部分会计报表的格式和项目设置不妥。建议采用现行《企业会计制度》和《金融企业会计制度》统一的报表格式和项目,以便于理解使用。
【参考文献】
1.新企业会计准则重点难点解析编写组,《新企业会计准则重点难点解析》,企业管理出版社,2006年3月。
2.徐玉德,《信托业务会计核算办法操作指南》,经济科学出版社,2005年5月。
3.徐玉德,《投资公司会计核算实务操作》,经济科学出版社,2005年7月。
4.北京华融典当研究所,《典当基础知识》
5.商务部,《典当业务:会计科目和会计报表(征求意见稿)》,2006年1月。
6.商务部,公安部《典当管理办法》,2005年2月。
7.中国人民银行,《典当行会计基本制度(征求意见稿)》,1997年11月。
8.财政部,《企业会计制度》,2000年12月。
9.财政部,《金融企业会计制度》,2001年11月。
摘 要 本文对我国典当业的发展状况进行了阐述，找出典当业目前存在的主要问题并有针对性地提出了对策建议。
关键词 典当业 发展 对策
自1987年12月成都市华茂典当商行成立以来，典当业复出已是20年有余了。随着改革开放的不断深入，市场经济体制的日益完善，典当行如雨后春笋般在全国兴起，先后经历了“无序复兴――规范清理――有序发展”三个阶段。特别是2005年由国家商务部、公安部联合颁布《典当管理办法》后，典当业被注入了新的活力，赋予了特色社会主义市场经济新的内涵，使典当经营不仅有规可依，进一步拓展了典当业的生存空间，为典当业的快速、健康发展奠定了一定的基础。但是，由于种种原因，各典当行在经营过程中，还存在一些制约自身发展的问题。本文从提出问题着手，谈一谈对解决这些问题的对策建议。
一、典当业发展的状况
我国典当业先后经历了无序复兴――规范清理――有序发展三个阶段。
无序复兴阶段：从1987年12月到1993年6月，由于缺乏相应的监管机构和法律法规，典当行业一片混乱。一些典当行违法经营，严重影响了我国金融市场的稳健运行。
规范清理阶段：从1993年8月到1996年4月，中国人民银行下发《关于加强典当行管理的通知》，把典当行的性质定为非银行金融机构，由人民银行进行监管。1996年4月，人民银行又颁布实施了《典当行管理暂行办法》，并在全国范围内进行了一年多的清理整顿和规范，重新核准保留的典当行有一千余家，为典当行业由乱到治迈出了坚实的第一步，典当业开始规范稳定的发展。
有序发展阶段：从2000年6月至今。2000年6月，中国人民银行和国家经贸委联合下发了《关于典当行业监管职责交接的通知》，取消了典当行金融机构资格，将原由人民银行监管的典当行作为一类特殊的工商企业，交由国家经贸委统一归口管理。2003年国家经贸委撤消后，典当行划归新组建的商务部管理。商务部于2003年12月下发了《关于加强典当业监管的通知》，2005年4月又颁布实施了《典当管理办法》，进一步规范了典当行为。为有关部门依法监管提供了明确的法律依据，对我国典当业持续健康发展必将起到重要作用。自2005年4月《典当管理办法》实施以来，全国典当业在数量、注册资本总额、典当总额上发展迅速，2005年底全国2052家典当行总注册资本170亿元，到2009年末，全国典当行家数达到3694家，行业注册资本总额达到576亿元。
二、存在的问题
1．典当抵押物范围过窄
过去的典当业，当户仅指自然人，随着时代的发展，现在的典当业，当户不仅有自然人，还有法人。当户通过质押或者是抵押借款融资的范围不断延伸，过去当户仅通过当物质押借款的方式，显然不能适应现代社会发展的需求。《典当管理办法》规定了典当抵押物仅限于当户本人的房地产，这虽然是在原典当只能质押的基础上，有了新的进步，但仍不能很好的满足典当行的经营需要和当户的融资需求。一是不动产抵押典当不能仅仅局限于房地产，而应该延伸到船舶等，因为船舶的权属和抵押，必须经国家或地方海事部门登记确认，且船舶只能在规定的水域内航行，它虽然不像房地产一样“绝对不动”，但仍具有相对的不动性。二是部分特殊动产应该可以抵押典当，如客运汽车、货运汽车以及工厂的机器、设备等。汽车的初始登记、转移登记和抵（质）押登记，都必须经过交警部门确认，因此具有较好的权属稳定性。船舶和汽车一经抵（质）押登记，就不得转移权属。机器、生产设备虽不需进行权属登记，但它是安装在固定地点相对不动的，只要在我们的视线范围内，仍然可以进行抵押典当，且法律规定了抵押登记为工商行政管理部门。之所以说客货汽车和生产设备可以抵押，而不宜质押，是因为它是生产经营工具，一经质押，势必影响当户的生产经营，当户不易接受。三是第三人的房地产也可以考虑抵押典当。
以上抵押典当虽然超出了《典当管理办法》的某些规定，但也不是完全冲突，例如船舶抵押典当等，首先是符合《物权法》和《担保法》的规定，特别是司法实践确认火车、船舶、航空器在抵押担保中视为不动产；其次是银行金融机构有多年此类抵押贷款的成功经验可以借鉴；再次是对这类抵押典当有广泛的客户群体，只要有担保人担保即可。
2．抵（质）质押评估和公证费用过高
为确保抵押典当债权的实现，对当物进行抵押登记和对典当合同进行强制执行公证是完全必要的，也是典当行必须始终不渝坚持的。但是，由于各地为保护其事业单位和垄断企业的利益，都规定了抵押登记前，必须到登记部门自己设立的评估公司对当物进行评估，并且规定了很高的评估费用，也规定了很高的公证费用，当户难以承受。《物权法》和《担保法》都没有规定抵押登记必须到有评估资质的机构评估，由债权人根据公允价值进行评估是完全可行的。现以价值10万元房产典当期限二个月为例，按照典当行的一般经验，当金只能在5万元左右，而评估费需要500元，测量费、登记费和工本费约需200元，公证费约需800元，共约1500元。这样，评估、登记、公证费达到了月费率15‰，仅此一项就高于银行贷款利率，使得大部分当户对房地产典当望而却步。典当行自身也不能承担此项费用。
3．鉴定、评估人才匮乏
目前，由典当协会组织的从业人员培训，使从业人员取得了相应的培训合格证，但这种培训与现代典当的要求还相差甚远。严重缺乏对金银珠宝、汽车、电器、名表等当物进行有效鉴定，和对当物进行评估作价的专门人才，实际影响了典当行的经营范围。就荆州市的典当企业经营情况看，经调查，现在90%的典当行不受理珠宝质押典当业务；70%的典当行不受理金、银等首饰质押典当业务。究其原因：没有专业的鉴定、评估师，真伪难辨，风险很大。
4．非法经营典当业务，影响正规典当业务发展
由于历史原因和市场管理乏力的原因，未经批准的，挂有“典”、“当”、“押”招牌的所谓典当行在各地城区均不同程度的存在着。实际上是披着典当行外衣的寄卖行（包括物资调剂行），在一些老百姓心目中，典当行和寄卖行是一对孪生兄弟，只是叫法不同，业务是一样的。就是因为此，一些寄卖行非法经营典当业务才有市场，它们的经营范围与合法典当行完全一致，但息费率却是合法典当行的2-4倍，严重扰乱了典当市场，破坏了典当业的社会形象，影响了合法典当行的经营。
三、关于存在问题的对策建议
上述问题存在的原因是复杂多样的，既有典当历史沿革的原因，也有当今社会经济运行情况的影响；既有典当立法滞后的原因，也有缺乏大胆改革的影响；既有典当行自身努力不够的原因，也有行业主管部门未能及时横向沟通协调的影响。总之，原因是多方面的，也是亟待解决的。
1．典当立法，时代所需
典当立法是势在必行的，不可能永远靠《典当管理办法》这个部门规章来调整全部典当关系，况且这个《办法》与《担保法》、《物权法》等相关法律多有冲突，其权威性和约束力均有限。实践证明，当典当行与当户发生经济纠纷时，法院会参照其它法律条款判决。例如绝当物品的处理、财产权利质押典当息费率之和高于银行贷款利率4倍时，法院对《典当管理办法》规定的利息和综合费率收取标准要打一定的折扣。典当立法并非高不可攀，通过各方面努力，完全有可能促成全国人大将典当立法列入议事日程，至少是可以出台一个典当条例。只有立法，才能真正使一切典当行为有法可依，才能真正依法保障典当行的合法权益，才能确立典当业在社会主义市场经济中的合理地位，才能促进典当业有序快速的步入良性发展轨道。笔者根据对《物权法》的理解，认为通过典当立法，可以有效的解决典当抵押物范围过窄的问题和处置绝当物品无法可依的问题。适当扩大典当抵押物范围，将船舶、客货汽车及一些相对固定的生产设备列入典当抵押物门类，这既与《物权法》相一致，又能够拓展典当行的业务和满足更多当户融资需求。
2．加强横向沟通，减轻典当行税负和当户费负
（1）税法和所得税率是不可改变的，但应税额是可以协商调整的。以“营业收入”和“业务招待费”的关系为例，就营业税而言，典当业和其他商业企业是基本一致的，都是按增加值的一定比例计征，但所得税的标准就不完全相同了。表面上看都是按利润一定比例缴纳的，但实际内容则非如此，因为征收所得税时只能将业务招待费的60%且不超过营业收入的5‰列支。一般工商企业的营业收入实际包含了营业成本（商品采购、能源消耗、人员工资等），也就是说，它们计算业务招待费的基数不仅包含了增加值，还大量的包含了营业成本。典当行的业务招待费按照增加值（也就是息费收入）的5‰使用是远远不够的，而超过了又要按25%缴纳所得税。因此，建议行业主管部门与税务部门沟通，将典当行的业务招待费核定在典当发生额的1.52%左右（按前例计算为5.257万元左右）。
（2）抵（质）押登记是必须的，但评估问题可以协商解决。对抵（质）押物请专门机构进行评估，不是办理抵（质）押登记的法定前置条件，只是登记部门为争取自身利益而人为设定的前置条件。现在典当行在办理抵（资）押登记前（车辆必须到交管部门登记除外），之所以请有关部门进行评估、鉴定、公证，是为了获得具有法律效力的证据，典当行和当户双方对需要办理抵（质）押登记的当物按公允价值进行协商评估，是完全做得到的和完全可行的，同时也是受《合同法》、《担保法》、《物权法》保护的。这样可以大大减轻当户的费用负担，从而吸引更多当户到典当行融资。
3．注重培训专业人才
职工队伍业务素质和政德治素质的好坏，决定着典当行经营的成败，较高的业务素质是防范和化解典当经营风险的前提。在目前典当专业人才严重匮乏的情况下，一方面企业在加强内部管理的同时，要通过多种途径培养鉴定、评估的专业人才，特别是对金银珠宝、汽车的鉴定评估，培养出一批具有执业资格的鉴定师和评估师，使典当行由单纯的典当服务，向典当、咨询、评估一体化方向发展，一方面国家在高等教育中设立典当专业，为典当业的持续发展积蓄人才。
4．搞好市场整顿，净化典当环境
目前，影响典当业健康发展的，主要有寄卖业（物资调剂）和地下钱庄。净化典当市场，一是国家应尽快出台关于旧货流通管理的法律法规，对旧货业流通管理做到有法可依。二是各地商务部门要会同公安、工商等部门，根据《典当管理办法》（商务部、公安部2005年第8号令）、《无照经营查处取缔办法》（国务院2002年第370号令）以及《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律法规，对典当市场进行整顿。对公开打典、当、押字样招牌的寄卖行（物资调剂行）坚决取缔。对暗地非法经营典当业务或地下钱庄进行坚决打击。
通过打击非法经营，保护合法经营，促进典当业健康有序发展，防范金融风险，维护社会稳定。
参考文献：
[1]孔明明.典当行:掀起你的盖头来.新财经.2006(10).
[2]郭莉萍.走近现代典当业.集团经济研究.2006(8).
[3]郑日.中国现代典当业现状与发展对策浅析.社会科学论坛.2005(2).
一、基本情况及财务状况
我公司于年月批准设立，并依法取得了《企业法人营业执照》、《特种行业经营许可证》、《税务登记证》和《组织机构代码证》等证照，是一家具有独立法人资格的有限责任公司，注册资金为万元，实际注资万元，持续资本万元。公司坚持“促进经济发展，为市内中小企业和个人提供速效融资渠道，为股东增加收入，为社会创造财富”的宗旨，遵循平等、自愿、诚信、互利的原则，依法经营，自觉维护典当市场的经营秩序。截止年月日，我公司资产总额为万元，其中流动资产余额为万元（包括货币资金余额万元，发放贷款及垫款余额万元），固定资产净值为万元，年度实现利息及综合费收入万元，上缴税金万元，捐赠万元，共支出业务及管理费用万元，本年度净利润为万元。
二、经营与主要工作措施
（一）广泛宣传，树立形象，扩大影响。为了扩大典当的社会影响，提高企业经济效益，我公司利用各种方式不断加大宣传力度。一是组织人员利用休息日和节假日，到流动人员较多的房产交易中心、机动车交易中心、各大商场等商业繁华地段散发宣传册，并充分利用网络信息量大和覆盖面广的特点，在互联网上进行推介。广泛宣传典当的性质、特点以及公司的经营范围、经营理念等，为广大客户提供一个良好的融资平台。
（二）抓住机遇，调整思路，努力增收。2014年，典当业发展形势不错，典当业务量不断扩大，效益不断提高，支持中小企业发展的能力明显增强。我公司抓住机遇，针对不断变化的市场形势，在面临许多不确定性，充分发挥典当业务快捷方便的特点，采取切实可行的措施：一是周密组织，精心运作，提高资金使用率；二是积极发展和建立新的资产优良、经济效益正处于上升期的优质客户群体，重点是民营中小企业；三是积极开辟扩大机动车、库存物资典当业务；四是加强与各商业银行的联系，努力扩大资金规模，做大业务总量；五是根据市场情况，充分利用典当业务方式灵活多样的特点，千方百计增加收入，保持了经济效益的稳定增长。截止年底，公司共发放典当金额万元，实现收入万元，完成税金上交万元，取得了良好开端。
（三）规范经营，防范风险，遵纪守法。公司遵循“平等、自愿、诚信、互利”原则，遵纪守法，照章纳税，对内对外树立了良好的公司形象。
1、自公司成立至今严格按照《典当管理办法》规定办事，做到先到工商部门变更名称、股权和注册资本、法定代表人、法定地址、设立分支机构的情况；自开业以来，公司法定代表人、个人股东和其他高级管理人员无变更情况和无任何故意犯罪情况。
2、在典当经营业务中，公司按照《典当管理办法》的经营规则开展典当业务，对当户无当金利息预扣现象；综合费率的收取未超过规定范围；也无“单一客户业务比例达到注册资本25%且当金金额超过1000万元，单笔业务额超过1000万元以上”的情况发生。
3、根据《典当管理办法》和文件以及市公安局关于典当行安全管理的有关规定，我公司严格按照《典当经营场所安全防范标准》执行，强化安全防范和管理，使企业经营场所、保管库房及其安全防范设施安装、设置等至今完整无缺，无任何变更，有效防范各种安全事故的发生；
4、按照商办建函〔2010〕1365号文件要求的相关内容，我公司安排专人负责，及时、准确、完整地报送信息统计月份、季度、年度的情况；
5、为保证典当行的规范及可持续性发展，加强对典当从业人员的管理和培训，提高管理人员素质，是典当行的首要任务。公司员工认真学习了商务部、公安部2005年4月联合颁发的《典当行管理办法》，规范经营管理，坚决杜绝超业务范围和超过规定标准收取利息及综合费等违规行为；严格按照《典当管理办法》有关规定，对不动产抵押做好他项权证登记，对动产质押填报《典当物品登记表》，与公安机关一道做好治安防控工作；没有任何吸收或变相吸收存款、非法集资、发放信用贷款、故意收当赃物、抽逃资金等严重违法违规行为。
（四）加强建设，订立制度，强化管理。为了使公司从业人员爱岗敬业，遵纪守法，公司加强了机构建设，制定了规章制度，强化内部管理。在组织机构建设方面:公司设立总经理，下设四个部门：估价部、财务部、办公室和保安部。制定了安全管理制度、财务管理制度、管理人员工作职责、金库管理制度、劳动用工制度、内部管理制度、内部审计制度、现金管理制度、消防安全管理制度、治安保卫制度、重要空白凭证管理制度和业务工作规则等一系列的规章制度，用以规范职工的言行，做到有章可循，有法可依。
（五）2014年典当行当票领取、使用和结存情况。公司从2014年下半年起，公司按照商务部的要求，实现了当票、续当票上网机打，公开透明。对当票(续当票)的领取、使用和结存均严格按照《典当管理办法》及有关法律、法规的相关规定办理，有效地杜绝了滥开、滥用、转让、出借和遗失等违规现象和事故的发生。2014年使用当票份，有效使用份。其中：手写当票份，手写当票号，结存：手写当票份，机打当票份，机打当票号：，结存：机打当票份。2014年使用续当票份，有效使用份。其中：手写续当票份，手写续当票号：，结存：手写续当票份，机打续当票份，机打续当票号：，结存：机打续当票份。
为规范典当经营行为，加强监管力度，严格市场准入与退出制度，促进典当业健康发展，根据《典当管理办法》(以下简称《办法》，商务部、公安部令*年第8号)、《典当行年审办法》（国经贸综合[*]1009号）和《商务部办公厅关于加强典当业监督核查和信息报送工作的通知》（商办建函[*]34号）的要求，现就*年度典当企业年审工作通知如下：
一、年审范围
凡经国家商务部审批、备案的典当企业均须参加*年度审核(*年3月30日后批准设立的典当企业除外)。
二、年审内容
1、注册资本及其出资人的变更情况；2、公司财务状况；3、组织机构及内部管理情况；4、公司其他变更情况；5、典当业务规范经营情况；6、全国统一当票的使用保管情况；7、遵守《办法》及有关法律法规的情况。同时各企业要做好年度“典当余额”、“典当总额”、“业务笔数”等分项的累计填报工作。
三、应报送的材料
1、典当企业年审报告书；2、由省商务厅推荐的具有法定资格的会计师事务所审核出具的年度财务“审计报告”（包括资产负债表、利润表、现金流量表和财务会计报表主要项目注释，每页需加盖会计师事务所公章）；3、通过年审且在有效期内的典当企业的《典当经营许可证》副本及营业执照副本的复印件；4、典当企业公司《章程》及本年度有关的章程修改决议；5、典当企业法人股东的公司《章程》和通过年审且在有效期内的营业执照副本的复印件。
四、核点
除整体分析、现场检查企业上报材料是否真实、准确外，还将重点核对典当企业注册资本、历次变更事项、经营情况、财务状况和遵纪守法等内容。对存在问题较少、积极改正的企业，可要求其现场改正；对存在问题较重的企业，视情进行限期整改，在整改期间，一律停止开展除赎当以外的其他经营活动，违反者按无证经营查处。
有下列情形之一的企业，不能通过年审，省商务厅将收回其《典当经营许可证》：
(一)典当企业违规设立(虚假出资、骗取审批)的；
(二)有严重违法经营行为(包括吸收存款或变相吸收存款、非法集资、发放信用贷款、故意收当赃物、强迫当户赎当且情节严重等)的；
(三)领取《典当经营许可证》满6个月仍未开业，或者开业后自行歇业连续达6个月以上的；
(四)限期整改后仍不合格的；
(五)拒不参加年审的；
(六)国家商务部规定的其他情形。
五、组织实施
*年度典当企业年审工作由省商务厅负责组织实施，市、县商务局完成初审。各典当企业先向所在地商务主管部门提交年审材料，市、县商务局对年审材料初审后签署意见报省商务厅复审。年审合格的由省商务厅在其《典当经营许可证》(以下简称《许可证》)副本上加盖年审合格印章；因故被取消典当经营资格的将及时收回《许可证》并办理注销备案登记手续。年审结束后我厅将向社会公布典当企业年审情况。
六、时间安排
除海口市外的各市、县商务局在*年1月31日前，海口市在*年3月10日前完成初审，并将初审意见、年审情况汇总表和年审报告书等材料，分别以书面形式(一式二份)报省商务厅市场运行管理处，全省年审工作在*年3月31日前结束。
七、几点要求
(一)各企业要高度重视、密切配合，认真准备,准确、真实提供应提交的年审材料，在规定时间内报送到所在市县的商务主管部门；
(二)各市、县商务局要按本通知的要求，认真把关，严格审核，按时、完整上报材料；
3月26日，湖北省黄石中院，可容纳180人的刑庭座无虚席，包括新华社在内的国内20家主流媒体受邀参加旁听，而辩方12名律师的庞大阵容，令“中国典当第一案”的庭审气氛骤显紧张。
事发于2009年审计署对“4万亿信贷资金”流向的摸底审计。2009年8月，审计署接到举报，称湖北有典当公司挪用银行信贷资金高利转贷。经数月审计调查，2010年2月审计署通过第4号《审计要情》反映，湖北联谊实业集团有限公司（下称“联谊公司”）和武汉雪正投资公司（下称“雪正投资”）通过关联企业，以典当之名违规放贷54亿元，其中5.94亿元来自银行信贷资金，年息高达28.8%-78%，违法获利2亿多元。
对此，国务院总理作出重要批示，责成公安部配合银监会调查处理，该案由湖北省公安厅指定黄石市公安局立案侦查。
2011年底，该案由黄石市检察院移送至黄石市中院，定于3月26日先对联谊公司开庭审理。而上述雪正投资，因所涉金额和案情重大另案待审。
检方指控，联谊公司伙同关联企业共向72家公司违法放贷19.8亿元，其中挪用银行信贷资金5483万元，共获利8233万元，其性质为“以典当之名行非法高利放贷之实”，特以“非法经营罪”对联谊公司及其高管提起公诉。
然而，该事件的调查和定性却在金融借贷市场引发争议，业界普遍认为，该案实属正常典当经营业务，典当作为“准金融机构”的合法运营不该受到“非法金融经营”的指控。
时代周报获悉，由于该案是新中国成立以来全国首例“因典当业务致刑案”，其法律评价和定性，事关民间融资和典当业的发展前景。为此，全国七位知名刑法专家齐聚北京大学举行专场法律论证会，最后以《专家意见书》形式向黄石中院提交法律意见。“该案所引发的争论热潮，将不亚于当前的吴英案。”一位与会专家这样评价。
审计揭典当灰幕：总理批示调查
飓风起于青萍之末，一次举报牵出了惊天大案。
“如果没有人举报，审计署一般不会注意湖北典当业，毕竟资金规模太小。”3月23日，湖北省审计厅一位谙熟该事件的人士认为。
时代周报记者经多方调查，基本厘清了该事件的源发过程。2009年8月，正值“4万亿”投资审计期间，国家审计署驻武汉特派员办事处（下称“审计署武汉办”）接到举报，称联谊公司在典当业务放贷过程中，存在挪用银行信贷资金行为，彼时，该举报被高度重视。
同年9月，审计署武汉办金融处派员进驻联谊公司，对资金使用情况展开专项审计，审计组负责人为文华宜。2009年10月，初步审计结论认为“联谊公司通过关联企业对外办理资金拆借业务累计发生额16658万元，其中挪用银行信贷资金12618.435万元（注：后经公安认定5483万）”。
颇具戏剧性的是，因联谊公司对上述结论表示异议，为进一步深入了解，审计署武汉办遂对联谊公司的合作企业雪正投资所涉典当业务展开调查，随后，更多情况浮出水面。
2010年1月，审计署武汉办的正式审计结论认为：联谊公司及其合作企业雪正投资，在长达3年的时间内，通过多家关联公司，以典当放贷之名对外非法开展金融业务活动，数额高达54亿人民币（联谊公司19.8亿；雪正投资34.2亿），从中非法渔利2亿多元（联谊公司8233万；雪正投资11867万），其中，在放贷本金中有5.94亿元（联谊公司5483万、雪正投资53917万）来源于套取的银行信贷资金。
随后，2010年2月，审计署以第4号《审计要情》形式上报国务院办公厅。
对此，总理即刻批示：“由公安部配合银监会调查处理。”随后，分管金融的副总理也作出批示，公安部部长孟建柱要求公安部协助银监会调查。
2010年7月中，公安部通知湖北省公安厅刑事立案侦查，同年8月底，黄石公安局受指派侦办。2011年1月，根据公安部的提请，中国银监会【银监函（2011）1号】认定：联谊公司及其关联公司的高利放贷行为属于非法金融业务活动，涉嫌犯罪。
对此，湖北省银监局一知情者认为，该案引起高层关注的原因在于，一则因为典当行业的敏感性和所涉金额巨大；二则主要是涉及到银行信贷资金被挪用。
长期介于银行和民间借贷之间的准金融机构―典当公司，其数量和准入门槛一直处于控制中，可谓亦步亦趋，如履薄冰。截至日前，湖北全省典当公司仅155家，注册资本总额28亿元，2011年全年实现典当总金额才不过45.9亿元。上述人士指出：“这次审计署上报的所谓典当违规资金高达54亿，比2011年湖北典当行全年放贷还多了8亿，自然会引起北京方面关注。”
对此偶发事件，湖北省商务厅市场处一位负责人十分感慨：“这是华中乃至全国2000多家典当行发生的最大一次事故，无论如何定性都将沉重打击湖北典当市场的发展。”
被指借典当平台“高利放贷”
2011年12月，黄石市检察院以“非法经营罪”对联谊公司及其高管提起公诉（雪正投资及所涉资金另案处理），湖北省高院指定黄石中院于2012年3月26日公开审理。
时代周报获取的一份“鄂黄检刑诉【2011】44号”《书》认定，联谊公司3年间共向72家公司违法放贷19.8亿元，获利8233万元，实属―以典当之名行非法高利放贷之实。
检方指控：2007年上半年，联谊公司因主营钢铁贸易业务利润下滑，开始进军典当业务。同年7月，相继成立武汉铠景工贸公司（下称“铠景工贸” ）和湖北谊信永和投资公司（下称“谊信永和” ）。同年10月，再成立投融资事业部。2009年1月，前述两公司作为法人股东控股成立湖北融泰典当有限公司（下称“融泰典当” ）。至此，放贷平台搭建完成。具体操作为，投融资事业部以湖北谊信永和投资公司名义对外招揽放贷业务，融泰典当则按《典当管理办法》流程进行“封包”、发放贷款。三方人员重叠，实为一套人马。此外，大额贷款则需报请联谊公司“贷款审批委员会”审批。
前期，在融泰典当未获批时，联谊公司与雪正投资签署联营合作协议，对外以雪正投资所控制的湖北民生典当有限公司（下称“民生典当” ）名义放贷，双方按出资比例分红。从2007年10月至2009年5月，双方利用民生典当印章及格式合同，共向17家公司放贷25270万元（雪正出资4118万，联谊出资11152万），以月利率3.6%-6%计，共获取利息1832.5万元。
后期，在融泰典当获批后，从2009年初到2010年12月底，谊信永和配合融泰典当共向55家公司发放贷款173150万，以月利率2.4-6%计，获利6401.4万元。检方认定173150万元放贷本金中，有6笔共5483万元属银行信贷资金，其利息收入131万元。
根据以上事实，检方认为：联谊公司违反国家规定，未经中国银监会批准，伙同雪正投资或单独从事非法金融业务活动，违法向不特定对象高利发放贷款192937万元，同时利用银行信贷资金高利发放贷款5483万元，扰乱市场秩序，情节特别严重，因其高利转贷属竞合行为，应当以“非法经营罪”一并追究刑责。
在3月26日的庭审中，公诉人黄石市检察院面对媒体和工商联人士，详细阐述了上述定罪理由。检方认为：联谊公司及其负责人高宏震出资成立谊信永和和融泰典当之目的，就是为了从事高利放贷，在77笔贷款操作中从未真正按《典当管理办法》办理质押、抵押、开具当票等手续，而是完全参照银行发放贷款的业务流程和管理模式直接发放贷款，其放贷年利息高达28.8%-78%（约为同期银行基准利率的5-14倍），而且，还套取5483万元银行信贷资金用以放贷。
一位公诉人总结：“这实际上就是借典当公司的‘壳’平台外衣，从事类似高利贷的违法金融活动。”
合法典当与非法放贷争议
事实上，这起全国首例“因典当业务致刑案”，从案发之初就备受争议。
主要集中在，72笔贷款发放的主体该如何认定？其性质到底是非法金融还是合法典当经营？被指控涉案的5483万元银行信贷资金能否用加权平均法计算而得？此三点成为控辩双方激辩的焦点。
时代周报获取的一份由知名刑法专家樊崇义等七名教授联名出具的《专家法律意见书》认为，该案中典当业务行为的实施主体，应是谊信永和及融泰典当，而非联谊公司。
意见书认为，湖北联谊实业集团（下称“联谊集团”）是由母公司联谊公司和子公司组成的联合体，对外不具备法人资格，联谊集团和联谊公司两者不可混淆。虽然谊信永和及融泰典当在资金和人力资源等方面接受联谊公司管理，但联谊公司行使的只是联谊集团对内的管理职能，并非对外经营行为。因此，独立经营且自负盈亏的谊信永和和融泰典当两公司，才是本案的真正法人主体，而不应将两公司的典当业务行为认定是联谊公司所实施。
此外，湖北立丰律师事务所认为，包括民生典当在内的融泰典当的行为，是合法典当业务，而非违法金融活动。
主辩律师汪少鹏向法庭提供的证据显示，2008年12月商务部为融泰典当核发《典当经营许可证》；2009年1月，武汉市公安局核发《特许行业许可证》；2009年1月，湖北省工商局核发经营执照。在融泰典当审批期间，谊信永和与具有合法资质的民生典当合作开展业务。因此，公诉机关所指控的72笔“放贷”业务，均为民生典当和融泰典当开展的合法业务。
汪少鹏指出，即便在开展典当业务过程中，存在“封包”未办理正规抵（质）押手续和费息偏高等现象，但也不影响72笔典当业务的合法性。“最多只能算作违反《典当管理办法》的规定，而不应获得涉嫌犯罪的法律评价。”
针对上述说法，记者走访了典当公司审批监管部门―湖北省商务厅市场体系流通处，该处处长文宴湘向记者明确表示：“典当公司只有吸收或变相吸收存款、非法集资、发放信用贷款等特别严重的情节，才涉嫌犯罪。”
事实上，截至目前，警方并未发现融泰典当和民生典当存在上述违法行为。一个不可忽略的事实是，就在湖北省商务厅2010年“全省典当行年审通报”中，融泰典当被评为“A级”企业，即便在2011年涉嫌罪案情况下，其仍被评为“B级”。
不仅如此，针对检方指控的涉嫌挪用6笔5483万元银行信贷资金，辩方则提供了截然相反的事实。首先，联谊公司从银行取得的三笔信贷资金，大部分用于购买钢材，且余款留在结算中心，结算中心向典当公司调度资金时只是运用了存有这些余款的账户，而不是信贷资金。其次，三笔银行承兑汇票中的5000万元，是以全额保证金为抵押，因此不能将之定性为银行信贷资金。而另外联谊公司以30%存款保证金开出的5张承兑汇票共计金额5850万元，也根本不属于银行信贷资金。
论文题目：绝当法律问题研究--基于鑫达典当公司诉程正刚、吴爱英典当纠纷案分析
一、论文选题的目的、意义
(一)选题的目的
典当是指借款人向典当行借钱而将自己的财产抵押或质押给典当行，在约定的期限内清偿借款本息赎回原物。如果超过约定期限则质物直接归属典当行所有或典当行变卖质物充抵借款的民商事法律关系。典当法律关系双方当事人通过典当合同约定双方的权利义务。一般在典当期限内约定当户需要按一定比例交纳利息及综合费用给典当行，有时还约定违约金条款来约束当户履行金钱支付义务或偿还当金的义务。由于典当具有简便、迅速融资的特点，典当行业发展起来，但是随之而来的是越来越多的典当纠纷。纠纷多发生于典当期限届满或续当期限届满且经过一定期限后当户未按时赎当的情形，此时也称绝当。《典当管理办法》第四十条规定，典当期限或者续当期限届满后，当户应当在5日内赎当或者续当。逾期不赎当也不续当的为绝当。
典当纠纷多发生于绝当后是因为：
一是《典当管理办法》对于当户在典当期限内以及续当期限届满至绝当前赎当利息、综合费用的上限作出了明确的规定，在绝当前典当法律关系当事人可以按合同约定支付利息及综合费用，只要数额没有超过《典当管理办法》规定的上限即可。但《典当管理办法》并未明确绝当后利息和综合费用是否应该继续计算以及如何计算问题。使得实践中认识和做法不一，给典当业务造成了混乱。二是典当行与当户在典当合同中约定当户迟延履行金钱给付义务的违约责任条款的情形下，绝当后典当行主张当户依合同约定承担该违约责任;而当户认为在偿还金钱给付后不再需要另行支付违约金。目前司法实践中法院对于绝当后违约金条款的效力认识和做法也不同，使得当事人对法院的判决持怀疑态度，上诉现象不断增加。本文以安徽省芜湖市鑫达典当公司与程某、吴某典当纠纷一案为例，分析目前已经形成的对绝当后息、费及违约金问题的主要观点，提出自己的观点，
以期对今后司法工作有所裨益。
(二)本课题研究的意义
1、理论意义
我国商务部、公安部颁布实施的《典当管理办法》仅在其第40条规定了绝当的定义。但是绝当后，当户是否需支付利息和综合费用，若需要支付以什么标准支付，究竟怎样去认识和理解违约金条款的效力。已成为相关绝当合同纠纷必须要解决的理论课题。我国法律对此方面的规定存在一定的缺陷空白和缺乏坚实的理论基础，这就决定了当出现典当合同法律纠纷时，司法工作者没有明确的法律及理论标准。探讨和分析绝当后息、费问题，绝当与违约金条款的相关问题，有助于各国相关法律的更新，与时俱进，更为典当法律关系当事人权利的保护提供了理论基础。
2、现实意义
本文所研究的鑫达典当公司与程某、吴某典当纠纷一案，近年来已成为颇为常见的绝当纠纷主题。实践中许多典当行在绝当后故意不处置当物实现债权，以此圈住当户，目的就是延长绝当后至清偿借款的期间，以求获取更多的息、费。如果不支持利息及适当的违约金有时又会造成当户违约成本少于守约，不利于典当行。因此我们应当加强对于绝当后相关问题的研究，找到合法合理的依据来平衡各方利益。
二、本选题所涉及的法律规定综述
(一)《典当管理办法》第三十六条当物的估价金额及当金数额应当由双方协商确定。
房地产的当金数额经协商不能达成一致的，双方可以委托有资质的房地产价格评估机构进行评估，估价金额可以作为确定当金数额的参考。典当期限由双方约定，最长不得超过6个月。
第三十七条典当当金利率，按中国人民银行公布的银行机构6个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行。典当当金利息不得预扣。
第三十八条典当综合费用包括各种服务及管理费用。动产质押典当的月综合费率不得超过当金的42.房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27.财产权利质押典当的月综合费率不得超过当金的24.当期不足5日的，按5日收取有关费用。
第三十九条典当期内或典当期限届满后5日内，经双方同意可以续当，续当一次的期限最长为6个月。续当期自典当期限或者前一次续当期限届满日起算。续当时，当户应当结清前期利息和当期费用。
第四十条典当期限或者续当期限届满后，当户应当在5日内赎当或者续当。逾期不赎当也不续当的，为绝当。
当户于典当期限或者续当期限届满至绝当前赎当的，除须偿还当金本息、综合费用外，还应当根据中国人民银行规定的银行等金融机构逾期贷款罚息水平、典当行制定的费用标准和逾期天数，补交当金利息和有关费用。
第四十三条典当行应当按照下列规定处理绝当物品：
(一)当物估价金额在3万元以上的，可以按照《中华人民共和国担保法》的有关规定处理，也可以双方事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖。拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后，剩余部分应当退还当户，不足部分向当户追索。
(二)绝当物估价金额不足3万元的，典当行可以自行变卖或者折价处理，损溢自负。
(二)《中华人民共和国物权法》第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
(三)《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救或赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同。
(四)《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失.
三、选题在国内外研究的现状及你个人拟形成的新见解
(一)国内状况
近年来绝当后息费的计算问题受到关注，国内各学者竞相对此问题发表了个人看法，如在《人民法院案例选》中朱晓华法官提出：绝当后，双方典当关系终止，用户不需要再支付综合费;而利息的计算方式应该以合同中约定的计算方式计算;违约金是否承担要看双方是否约定，根据合同自由原则，双方若约定了该条款，绝当后当户就应该缴纳违约金。数额可以依申请调整。赵静在《绝当后用户不还款的行为是否构成违约》一文中指出《典当管理办法》之所以设置绝当制度，也是平衡典当行与当户之间利益的需要。绝当后，原来的典当关系结束，一旦绝当，当户不应当再承担清偿责任，典当公司应当按法定程序及时处理绝当品，从处理绝当品所得中优先收回当金本息，当户有要求返还绝当品处理所得扣除债务后剩余部分的权利。绝当后用户不还款的行为不构成违约，所以不用支付违约金。
(二)国外状况
在绝当物的处理方面，新加坡最有特色的规定是：典当行在拍卖会上也可以举牌竞价，典当行既是绝当拍品的委托人，又是绝当拍品的竞买人、买受人。之所以如此规定，是为了保护典当行的合法权益。因为绝当物品如果无人竞买，也不得委托他人代为竞买，那么该物品的所有权就无法转移。我国《典当管理办法》没有规定绝当后当物的处理程序，极易造成典当行故意不变现，延长费用的收取期间。同时我国典当法律也应该规定当户不配合当物变现的救济程序。
(三)个人拟形成的新见解
本文通过对安徽鑫达典当公司与程某、吴某典当纠纷一案进行分析，解决案例中的争议问题。最终对绝当后息、费条款的适用规则;绝当后违约金条款如何适用和数额的确定做具体的论述继而提出自己的看法。
四、论文的结构、基本框架、主要论点、论据和研究方法
【一】基本框架构造
本文拟采用四段式来进行论述。全文共分四个部分：第一部分为安徽省鑫达典当公司诉程某、吴某典当纠纷一案的基本案情和争议点。第二部分对绝当与利息条款加以论述。第三部分对绝当与综合费用条款加以论述。第四部分对绝当后违约金条款效力的认定问题加以论述。
【二】论文的主要内容
序言
一、鑫达典当公司诉程正刚、吴爱英典当纠纷一案的基本案情和争议点
(一)基本案情
2008年6月20日，原告(安徽省芜湖市鑫达典当有限公司)与二被告(程正刚、吴爱英，二人系夫妻关系)签订《房地产抵押典当合同》一份，其中第二条抵押房地产约定：二被告以其所拥有的坐落于泾县泾川镇叶挺路地号为3-4-64泾国用(2008)第1512号权证编号为房地权泾川2008字第013187号、建筑面积为120.95平方米的住房进行抵押，向原告借款。第三条抵押房地产担保范围为借款本金(当金)、利息、综合费、违约金、损害赔偿金、诉讼费、财产保全费、律师服务费等费用。第四条借款金额及借款期限：借款金额为225730元;月综合费率为2.7%,月利率为1.1%;借款期限自2008年6月20日至2008年9月19日。第十五条特别约定：乙方违反第四、条规定及补充协议规定必须按借款金额的20%承担违约责任。逾期还款5天内按每日未还款总额的0.5%计，超过5天甲方可通过拍卖、变卖或向有管辖权的法院申请强制执行，变卖、拍卖或诉讼期、执行期至债务完全清偿止的费用，按每日未还款总额的0.5%计。违约金因不同的违约行为依合同约定可以重复计算。
2008年6月20日，二被告出具借条给原告，借款载明：今借款到安徽省芜湖市鑫达典当有限公司人民币贰拾贰万伍仟柒佰叁拾元整。注：已注入中行泾县支行乐荣贵的账户。借款人：程正刚、吴爱英2008年6月20日.原告将典当期限内的综合费用18280元扣除后将余款207450元划入被告指定的账户。同日，原告与二被告办理了房地产抵押登记手续。二被告取得当金后，未按合同续当，也未赎当，仅将利息及综合费用付至2008年12月21日。原告在催讨未果后诉至法院，要求：(1)被告立即给付借款225730元及其利息、综合费用(利息及综合费用计算到借款还清为止)。(2)或依法判被告变卖抵押房产归还上诉借款。(3)被告承担违约金45146元并支付原告支付的律师费5000元。(4)诉讼费由被告承担。
被告辩称：(1)其未收到原告的典当款;(2)《典当管理办法》也规定，超过6个月没有赎当或续当的，为绝当。被告应及时处理当物，不再收取综合费用。(3)认为合同中约定违约金过高，如应承担违约责任，则法院应对违约金调低至银行同期贷款的利息补偿原告的损失。
安徽省泾县人民法院审理认为，绝当后，双方的典当关系终止，被告未偿还当金的，除应偿还外，还应按约定的利率支付借款利息，但无需支付综合费用。对被告提出违约金过高的请求，法院根据公平的原则予以衡量，本案的违约金按合同约定利息的30%计算支付为宜。
(二)争议点
1.绝当后当户是否需要支付利息
2.绝当后当户是否需要支付综合费用
3.绝当后合同中的违约金条款效力如何
二、绝当与利息条款
(一)绝当后利息是否应该继续收取要具体情况具体分析
1.当物价值在3万元以下的
2.当物价值在3万元以上的
(二)绝当利息收取的标准
1.按人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算
2.按人民银行规定的逾期贷款利率计算
3.笔者的观点
(三)结合本案分析
三、绝当与综合费用条款
(一)综合费用的界定
(二)绝当后不应继续收取综合费用的理由
1.从《典当管理办法》分析
2.从典当管理部门的复函精神分析
3.从绝当制度的立法目的分析
(三)小结
四、绝当后违约金条款效力的认定
(一)违约金条款的类型
(二)未偿还当金违约条款效力的认定
1.认为无效的理由
2.笔者的观点
(三)绝当后违约金收取标准
(四)结合本案分析
结语
【三】论文主要论点、论据和研究方法
综合费用及利息是《典当管理办法》允许由典当行向当户收取的费用。用以平衡在典当期限内，典当行为当户提供当款、保管当物的对价。但是典当期限届满或续当期限届满后当户是否应继续承担这些费用以及如何承担典当管理办法没有规定。对于当户到期未赎当是否需要承担违约责任在实践中也存在争议。这些争议是理论和实践中都要解决的问题。本课题主要参阅了大量与典当中的绝当问题相关的国内着作，学术期刊和已发表的相关论文，并进行一系列系统研究，已具备了相当充实的资料论据。
本文的论据主要是我国现行典当立法立法：《典当管理办法》、《中华人民共和国物权法》以及《中华人民共和国合同法》中的理论依据。
本文的研究方法主要采用案例分析方式。
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五、论文进度安排(时间起止)
论文提纲：2013年1月10日--20XX年2月20日
论文初稿：20XX年3月1日--20XX年7月1日
第一条 为了加强城市房地产交易市场管理，维护房地产交易市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 凡在本市城市规划区国有土地范围内（含开发区）进行房地产转让、租赁、抵押、典当、交换及其他房地产经营和管理均应遵守本条例。
第三条 市人民政府房产管理部门是本市房地产交易市场的行政主管部门。市房地产市场管理部门负责房地产交易市场的管理工作。
旗县、郊区房产行政管理部门主管本行政区域内的房地产交易市场工作。
旗县级以上人民政府土地管理部门负责土地使用权转让、出租、抵押等的权属管理和监督检查。
工商、税务、物价、财政、国有资产、建设、公安、金融等部门按照职权划分，各司其职，配合房产行政主管部门做好房地产交易市场管理工作。
第四条 房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条 房地产交易活动必须在依法设立的房地产交易市场进行，并由房地产市场管理部门办理交易手续。
当事人办理房地产交易手续时，必须如实申报成交价格，并按规定缴纳税费。
第六条 房地产交易市场管理部门和管理人员要履行职责，依法办事，接受社会监督，保护当事人的合法权益，任何单位和个人有权对其违法行为进行检举和揭发。
第二章 房地产转让
第七条 本条例所称房地产转让，是指房地产权利人通过合法方式将其房地产权属转移给他人的行为，包括：
（一）买卖房地产的；
（二）赠与、继承、分析房地产的；
（三）以房地产作价入股、与他人成立企业法人的；
（四）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产的；
（五）企业被收购、兼并、合并涉及房地产权属随之转移的；
（六）以房地产抵债的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第八条 有下列情形之一的房地产，不得转让：
（一）无合法权属证件的；
（二）权属有争议的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）商品房预售，未取得《商品房预售许可证》的；
（七）出典房屋典期未满的；
（八）在依法公告拆迁范围内的；
（九）法律、法规规定不得转让的其他情形。
第九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于房屋在建工程的，必须完成开发建设投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院有关规定办理土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金；按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将土地收益上缴国家财政或者作其他处理。
第十一条 房地产权利人转让共有房地产时，应当征得其他共有人的书面同意。在同等条件下，其他共有人有优先受让权。
房地产权利人转让租赁期限未满的房地产时，应当提前三个月书面通知承租人。在同等条件下，承租人有优先受让权。
房地产权利人转让已设定抵押的房地产时，必须征得抵押权人书面同意。
第十二条 房地产拍卖，必须由房地产市场管理部门负责组织，并由其委托的拍卖机构进行，其他任何单位和个人不得组织房地产拍卖。
第十三条 商品房预售，必须符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向旗县级以上人民政府房产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售，应当进入房地产市场挂牌交易。
商品房预售人应当将预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案。
第十四条 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，并由房地产市场管理部门会同金融部门监督。
第十五条 已预售的商品房再转让，当事人应当办理转让登记手续。未办理转让登记手续的，商品房预售单位不得为购房者更名。
第十六条 已预售的商品房，除国家规定允许调整售价外，商品房预售单位不得变更商品房预售合同约定的商品房售价。
已预售的商品房除不可抗力因素外，应当按照合同约定日期竣工交付使用。
第十七条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
广告主和广告者不得未取得《商品房预售许可证》的商品房预售广告。
第三章 房屋租赁
第十八条 本条例所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
下列行为也应视为房屋租赁：
（一）提供房屋由他人承包经营的；
（二）将房屋内的柜台、橱窗、铺位等设施、设备出租给他人就地使用的；
（三）以联营、入股等形式将房屋提供他人使用，只获得固定收益，不负盈亏责任的。
第十九条 有下列情况之一的房屋，不得出租：
（一）无房屋所有权证或者权属有争议的；
（二）经房产管理部门鉴定为危险房屋的；
（三）已设定抵押，未经抵押权人同意的；
（四）共有房屋，未经其他共有人书面同意的；
（五）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（六）在依法公告拆迁范围内的；
（七）法律、法规规定不得出租的其他情形。
第二十条 房屋租赁，出租人必须到房地产市场管理部门申领《房屋租赁证》。《房屋租赁证》实行年检制度。
第二十一条 房屋租赁，当事人应当签订国家统一文本的房屋租赁合同，并在合同签订之日起十五日内向房产管理部门登记备案。
第二十二条 承租人承租的房屋，经出租人书面同意并就收益分配协商一致可以全部或者部分转租。转租人与受转租人应按本条例规定签订转租合同，合同约定的转租时限不得超过原租赁合同约定的租赁期限。
转租合同签订后，当事人应到房产管理部门办理转租登记手续。
第二十三条 承租人有下列行为之一的，出租人有权提前解除租赁合同：
（一）利用房屋进行违法活动的；
（二）擅自改变房屋用途或者擅自拆改房屋结构及其附属设施的；
（三）未经出租人同意转租房屋的；
（四）拖欠房租累计六个月以上的。
因上述行为给出租人造成损失的，出租人有权要求承租人赔偿。
第二十四条 出租人有下列行为之一的，承租人可以提前解除房屋租赁合同：
（一）未按合同约定时间向承租人提供房地产的；
（二）未按合同约定维修房屋的；
（三）干扰或者妨碍承租人正常使用房屋的；
（四）向承租人提出无理要求的。
因上述行为给承租人造成损失的，承租人有权要求出租人赔偿。
第二十五条 房屋租赁合同变更、解除、终止，当事人应当向房产管理部门登记备案。
第二十六条 单位或者个人租赁房屋从事生产、经营活动，未经房产管理部门办理租赁登记手续的，工商行政管理部门不得为其办理工商营业执照及营业执照年检手续。
第四章 房地产抵押和典当
第二十七条 本条例所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第二十八条 下列房地产可以设定抵押权：
（一）依法取得房屋所有权连同该房屋占有范围内的土地使用权；
（二）依法获得的房屋期权；
（三）以出让方式取得的土地使用权；
（四）依法可以抵押的其他房地产。
第二十九条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
第三十条 房地产抵押，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，抵押房地产的价值应当由房地产评估机构评估确定。
同一房地产设定数个抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况书面告知抵押权人，其抵押担保之和不得超过房地产评估现值。
第三十一条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订统一文本的抵押合同。房地产抵押合同经房地产市场管理部门登记后方为有效。
房地产抵押当事人应当持房屋所有权证书、土地使用权证书、房地产估价报告书、抵押合同登记文件及其他证件到房屋产权产籍管理部门审核并办理房屋他项权利证书。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载；抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第三十二条 以按照份额共有的房地产设定抵押的，抵押人应当书面通知其他共有人，并以抵押人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意，共同共有人为抵押人。
以出租的房地产设定抵押的，抵押人应当告知抵押权人，并书面通知承租人，抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第三十三条 房地产抵押合同变更、解除、终止，当事人应当到房地产市场管理部门办理变更或者注销登记手续。
第三十四条 已设定抵押的房屋，抵押人如需翻建、扩建或者改变其用途的，必须征得抵押权人的书面同意。
第三十五条 已设定抵押权的房地产依法列入拆迁范围，实行产权调换补偿的，由抵押当事人以调换所得房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同；实行作价补偿的，由抵押人将所得补偿金提存公证，作为抵押财产处理，或者由抵押当事人选择与原抵押物同等价值的房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同。
第三十六条 有下列情形之一的，抵押权人可以向房产管理部门申请处分抵押房地产：
（一）抵押人未依约偿清到期债务，又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或者失踪无人代其履行到期债务的；
（三）抵押人的合法继承人、受遗赠人拒不履行到期债务的；
（四）抵押人被宣告解散或者破产的；
（五）抵押人违反本条例的有关规定，擅自处分抵押房地产的；
（六）抵押合同约定的其他情形。
第三十七条 处分抵押房地产可按照作价转让或者拍卖的方式进行，处分所得价款，依照下列顺序和原则分配：
（一）支付处分抵押房地产所需费用；
（二）扣除抵押房地产应当缴纳的税费；
（三）偿还抵押权人贷款本息和违约金；
（四）剩余金额交还抵押人。
同一房地产设定数个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序清偿；价款不足的，抵押权人有权向抵押人另行追索。
第三十八条 本条例所称房屋典当，是指房屋所有权人作为出典人将其房屋的占有权、使用权、收益权付给承典人，由承典人支付典金的行为。在典期内，出典人获得典金不付利息，承典人使用房屋不付租金。
有合法权属证书的房屋可以典当。
第三十九条 在房屋典期内，承典人对承典的房屋可以自用，也可以出租。
典期届满，出典人可以行使回赎权，以原典价交还承典人，承典人将房屋交还出典人；出典人不回赎的，即为绝卖，并按照规定到房地产市场管理部门办理有关手续。
第五章 房地产交换
第四十条 本条例所称房地产交换，是指当事人将各自的房屋所有权、使用权连同该房屋占用范围内的土地使用权转移给对方的行为，包括房屋所有权之间的交换、房屋所有权与房屋使用权的交换、房屋使用权之间的交换、土地使用权之间的交换。
第四十一条 房屋拆迁的，被拆迁人可以凭房屋拆迁安置协议与建成房屋交换，并按照本章有关规定办理交换手续。
依照前款规定交换房屋的，拆迁人应当将换房人视为被拆迁人按照原协议进行安置。
第四十二条 有下列情形之一的房地产，不得交换：
（一）无合法权属证件或者权属有争议的；
（二）有租赁纠纷的；
（三）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（五）法律、法规规定不得交换的其他情形。
第四十三条 办理房地产交换登记手续，除持房地产交换合同、当事人资格证明外，还应当按照下列情况提供有关证件：
（一）直管公房之间、不同单位自管房之间、直管公房与单位自管房之间交换使用权的，应当提供双方房屋使用权证件及产权人的同意证明；
（二）房屋所有权交换的，应当提供双方房屋所有权证书、土地使用权证书。不同单位自管房交换的，还应当提供单位的证明文件；
（三）共有房地产交换的，应当提供其他共有人同意的书面证明；
（四）公房使用权与私房所有权、使用权交换的，应当持房屋使用权证书、私房所有权证书及产权人的同意证明；
（五）属于本条例第四十一条情形的，还应当提供房屋拆迁安置协议；
（六）法律、法规规定的其他证明文件。
第四十四条 房地产交换当事人未到房地产市场管理部门办理交换手续的，房地产开发经营单位及其他房管单位不得为其办理更名手续。
第四十五条 房屋使用权交换，应当征得房屋所有权人书面同意，房屋所有权人应当支持使用人的合理要求。换房后，新的房屋使用人与房屋所有权人应当另行签订租赁合同，同时解除原租赁合同。
房地产交换，涉及房屋所有权转移的，依照房地产转让有关规定办理。
第六章 房地产中介服务
第四十六条 本条例所称房地产中介服务，是指在房地产投资、开发、交易、权属登记、物业管理等活动中从事房地产咨询、价格评估、经纪等居间经营活动，并收取佣金的行为。
第四十七条 从事房地产中介服务，必须设立相应的中介服务机构。设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；
（二）有明确的组织章程和健全的财务管理制度；
（三）注册资本10万元以上；
（四）从事房地产评估业务的，须有3名以上注册房地产估价师，房地产专职估价人员（包括注册房地产估价师和房地产估价员）占职工总人数的50％以上；
（五）从事房地产经纪业务的，须有3名以上取得房地产经纪人资格证书的专业人员；
（六）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术人员须占总人数的50％以上。
第四十八条 设立房地产中介服务机构，应当按照国家有关规定取得房产行政主管部门申请领取房地产中介机构资质证书后，到工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照。
第四十九条 从事房地产中介业务的人员必须取得相应的资格证书，并按照规定办理注册手续，持证上岗。
房地产中介服务人员只能加入一个房地产中介服务机构，从事房地产中介活动，不得以个人名义接受客户委托。
第五十条 房地产交易实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，当事人可以委托具有房地产评估资格的评估机构进行。但涉及国家征收税费、国家赔偿、补偿的，其价格评估必须由房地产行政主管部门认定的评估机构承办。
涉及与银行贷款相关的房地产价格评估，可以由房地产行政主管部门认定的评估机构或者银行估价机构承办。
国有房地产的评估，应当由房产行政主管部门审查合格，颁发证书并经自治区国有资产管理部门备案的评估机构承办。
第五十一条 房地产估价报告，必须由一名估价师或者三名估价员签字并加盖所在评估机构公章，方可生效。
房地产价格评估人员如果与委托评估项目有利害关系或者与当事人有亲缘关系的，必须回避。
房地产评估人员应当为委托人提供的技术资料、商业秘密及评估结果保密。
第五十二条 房地产交易，当事人应当向房地产市场管理部门如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。
房地产成交价格低于评估价格的，当事人应当按照评估价格缴纳有关税费。
第五十三条 房地产交易市场管理部门对房地产中介服务机构和中介服务人员实行年审制度，对其经营活动进行监督和检查。
房地产中介服务机构应当按季度向房地产交易市场管理部门报送业务报表，并缴纳管理费。
第五十四条 房地产市场信息广告的，必须在广告前持有关证件到房地产市场管理部门进行登记，经审查同意，方可。
第五十五条 房地产中介服务机构在经营活动中必须遵守下列规定：
（一）遵守有关法律、法规；
（二）按照核准的业务范围从事经营活动；
（三）依法缴纳税费；
（四）按照规定标准合理收费；
（五）接受房地产市场管理等部门的指导、监督和检查。
第五十六条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中，不得有以下行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三）同时在两个或者两个以上中介服务机构执行业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第七章 法律责任
第五十七条 对违反本条例规定的行为，由旗县级以上房产行政管理部门或者其他有关部门按照下列规定予以处罚：
（一）违反本条例第五条规定，当事人未按照规定到房地产市场管理部门办理手续交易房地产的，旗县级以上房产行政管理部门责令其限期补办交易手续，并对擅自转让房地产的，处交易额百分之五至百分之十的罚款；对擅自交换房地产的，处交易额百分之二至百分之三的罚款；对擅自租赁房屋的，处实际租期评估租金总额一至二倍的罚款；对擅自抵押房地产、典当房屋的，处房地产抵押额、房屋典价百分之三至百分之五的罚款。
（二）违反本条例第十三条第一款规定，预售商品房的，由旗县级以上房产行政管理部门责令其停止预售活动，没收违法所得，并处以预售金额百分之五至百分之十的罚款。
（三）违反本条例第十七条、第五十四条规定，商品房预售广告或者房地产市场信息广告的，由广告监督管理机关责令停止广告，没收其违法所得，可以并处广告费一至二倍的罚款。
第一条 为了加强城镇私有房屋的管理，保护房屋所有人和使用人的合法权益，根据国务院《城市私有房屋管理条例》，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本办法适用于成都市行政区域内城镇、独立工矿区的个人所有，数人共有的住宅和非住宅房屋（以下简称私房）。
第三条 依法确认归私人所有的房屋受法律保护，任何组织或个人不得侵占或非法损毁。
私房所有人应当依法行使所有权，保持房屋完好，不准利用房屋危害社会公共利益、损害他人合法权益。
第四条 私房因基本建设拆迁时，拆迁当事人依照《成都市城镇基本建设拆迁管理条例》的规定办理。
第五条 私房使用范围内土地使用权转让、出租、抵押和终止时，土地使用人应按规定办理登记手续。
第六条 成都市房地产管理局是本市私房管理的行政主管部门，区（市）、县人民政府房地产管理部门是所辖城镇私房的行政主管部门。
私房所有人和使用人均须遵守本办法，并接受房地产管理部门（以下简称房管部门）的管理和监督。
第二章 所有权登记
第七条 私房所有人必须到房管部门申请房屋所有权登记，经核准后，领取房屋产权证。申请登记按照下列规定办理：
（一）提交房屋契证、书面申请和有关证件。数人共有的房屋由共有人共同申请，属于按份共有的，注明各人的份额。
（二）新建的私房，应在验收合格后三个月内，提交书面申请、主管部门批准的用地、设计、施工等文件和图纸申请办理。
（三）无契证或契证不全的，应书面说明房产来源，并提交当地街道办事处或镇政府出具的证明或其他有效证件。
违法建筑按照《成都市城市建设规划管理条例》的规定处理。
（四）申请登记以所有人户籍所载姓名为准，交验身份证件。所有人不能亲自办理时，可书面委托他人代为办理。
报有权不清或有纠纷的私房暂缓登记，待产权确定后办理。
第八条 私房所有权发生买卖、交换，赠与和继承等，所有人必须向房管部门申请转移登记。申请登记除交验房屋产权证和身份证件外，并按下列规定提交证件：
（一）买卖、交换、赠与，应在行为成立后的三个月内，分别提交买卖合同、交换协议、赠与公证书。
（二）继承，提交遗产继承公证书或审判机关具有法律效力的文书。
无主房产，经人民法院判决认定无主后，收归国家或集体所有。
第九条 私房发生分割、合并、迁建、改建和扩建等，所有人应在行为成立后的三个月内持房屋产权证（或契证）和身份证等证件，申请变更登记，并按以下规定办理：
（一）私房发生分割的，由共有人共同申请，注明各人的份额，并附图标示。
（二）私房灭失或倒塌已丧失使用功能的，所有权即行终止。原所有人应在三个月内申报注销登记，缴销房屋权证。逾期，原证自然注销。
倒塌、灭失后需原地修复的，应在三个月内向房管部门申请，并经规划行政主管部门批准后方可动工。修复后的房屋重新申请所有权登记。
第十条 典当私房，典当双方必须在行为成立后一个月内，提交合同、房屋产权证和书面申请，到房管部门申请他项权利登记，经核准后，发给承典人他项权利证。
一九八四年九月八日以前发生的私房典当，典期届满出典人不愿赎回或无力赎回房屋，可由双方当事人协商转为买卖，办理所有权转移登记。典期届满逾期十年或典契未载明期限经过三十年未赎的，原则上视为绝卖，由承典人提交有关证件，办理所有权转移登记。承典人同意出典人赎回的除外。
第十一条 抵押私房，抵押双方必须在行为成立后一个月内，提交抵押合同、房屋产权证和书面申请，到房管部门申请他项权利登记。经核准后，发给抵押权人他项权利证。
第十二条 房屋产权证遗失申请补发，经登报声明作废后办理。
第十三条 申办私房登记，须经定期通告（人民法院依法确认房屋产权的除外），并按规定缴纳税费。
第十四条 严禁伪造和擅自涂改房屋权证。
第三章 买卖
第十五条 买卖私房，买卖双方应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第十六条 买卖私房的价格，按照成都市房地产管理局颁布的房屋价格评估办法执行。
第十七条 买卖私房，卖方须持房屋产权证和身份证，买方须持购房申请和身份证，到房管部门办理手续。凡交验证件符合规定、通告期内无争议、并按规定缴纳税费的，发给买方房屋产权证。有下列情形之一的，缓办或撤销买卖手续：
（一）房屋未经所有权登记的；
（二）通告期内有争议的；
（三）买方没有房屋所在城镇常住户口的；
（四）交验证件不符合要求的；
（五）不按规定缴纳税费的；
（六）房屋在基本建设拆迁封户范围内的；
（七）违反有关法规、政策的。
第十八条 买方或卖方不能亲自办理时，可书面委托他人代为办理。
第十九条 出卖数人共有的私房，必须提交全体共有人的同意书。出卖部分份额的，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。
第二十条 出卖出租的私房应提前三个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。承租人不表示意见，超过三个月的视为放弃。
出卖共有的出租私房，共有人与承租人因忧先购买权发生争议时，房屋不可分割的，共有人有优先购买权。
第二十一条 补贴出售给个人的房屋或民建公助的私房出卖时，只准卖给原补贴单位或房管部门。
第二十二条 住房制度改革中，职工按优惠价购买的房屋，从领得房屋产权证时起，超过五年的，可以进入市场出售。原售房单位有优先购买权。售房增值部分，按市人民政府内有关规定办理。
第二十三条 机关、团体、部队、企业事业单位，不得购买或变相购买私房。因特殊情况需要购买，房屋在锦江、青羊、金牛、武侯、成华区的，报经成都市房地产管理局审批；房屋在其他区（市）、县的，报当地人民政府审批。
第四章 租赁
第二十四条 租赁私房，出租人和承租人应当签订租赁合同。本办法公布后发生的租赁，租赁双方必须持身份证和出租人房屋产权证到房管部门办理登记手续。
暂住人口租用私房，租凭双方还须提交公安机关签发的有关证件。
凡未经登记，承租住宅的，公安机关不予入户，租用生产营业用房的，工商行政管理部门不发营业执照。
第二十五条 租金的标准，根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平由租赁双方协商议定，并如实向房管部门申报。
非住宅房屋租金超过规定标准的部分，出租人须按规定缴纳超标费。
出租人除收取租金外，不准收取额外费用。承租人必须按时交租，不得无理拒付、拖欠。
第二十六条 承租人需要与第三人互换房屋时，须征得出租人同意。换房后，原租赁合同即行终止，由新承租人与出租人重新办理租赁手续。
生产经营单位租赁私房，在房屋租期内单位实行租赁或承包经营的，原房屋租赁关系可以不变。
第二十七条 租赁合同终止时，承租人应将房屋退还出租人，期满确实无法迁出的，由租赁双方协商延长租期，出租人不得强行逼撵承租人搬迁。需要继续租用的，经双方协商同意后，重新签订租赁合同。
第二十八条 租期届满继续出租的私房，在同等条件下，原承租人可优先租用。
第二十九条 过去未定租期的私房，出租人因居住困难需要收回自用的，须提前六个月书面通知承租人，但不得强行逼撵承租人搬迁。出租人收回私房，如有租用的公房，由管房单位予以收回。
第三十条 私房出租期间，所有权发生转移时，原租赁合同规定的权利和义务由新的所有人享有和承担，并重新办理租赁手续。
第三十一条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：
（一）擅自将房屋转租、转让、转借、调换给他人的；
（二）擅自改变房屋结构、设施和使用性质的；
（三）利用房屋进行违法活动、损害公共利益的；
（四）累计六个月不交房租的（出租人拒收的除外）。
第三十二条 出租私房的维修由房屋所有人承担，租赁双方另有约定的除外。
第五章 代管
第三十三条 私房所有人因不在当地或其他原因不能管理房屋时，可书面委托他人代为管理。人须按照委托的要求行使权利，履行义务。
第三十四条 私房所有人下落不明又无合法人或所有权不清楚的私房，由房管部门代管。代管期间因不可抗力遭受损毁、灭大的，不负赔偿责任。
第三十五条 私房所有人或其合法继承人、人申请发还由房管部门代管的房屋时，必须证件齐备、所有权无纠纷，经核准后方能发还。代管期间的代管费用和租金收支互不结算。原房因翻建、改建或基本建设拆除不能发还的，按照有关规定给予经济补偿。
过去由房管部门定期代管逾期无人认领收归国有的房屋，不再发还，国家另有规定的除外。
第六章 罚则
第三十六条 利用私房买卖。租赁等进行违法活动的，分别给予以下处罚：
（一）非法交易、从中牟利的，收缴其非法所得，并可根据情节轻重，处以房价额5％至20％的罚款；
（二）买卖私房瞒价逃避规费的，追收应缴费额，并可处以实际成交额5％至15％的罚款；偷、漏税的，由税务部门依照税收法规予以处理。
以上行为情节严重构成犯罪的，由司法机关依法处理。
第三十七条 私房所有人无正当理由不申办房屋产权登记的，每逾期一个月处以登记费额一至二倍的罚款，但最高金额不得超过房产现值。
第三十八条 本办法公布后，机关、团体、部队和企业事业单位未经批准擅自购买私房，或采取顶名等方式变相购买私房的，注销其产权证件。房屋由房管部门接收管理或按照估价标准予以收购，并可对直接责任人处以五百元以下罚款，不准报销。
过去单位未经批准擅自购买或变相购买的私房，依照国家有关规定处理。
第三十九条 擅自涂改房屋权证的，除吊销权证外，并对涂改人处以房价10％以下罚款，伪造房屋权证构成犯罪的，由司法机关依法处理。
第四十条 本办法规定的处罚，除法规、规章另有规定的外，按照管理权限，由市、区（市）、县房管部门执行。当事人对处罚决定不服的，可在接到处罚决定书之日起十五天内，向作出处罚决定的上一级行政机关申请复议，也可直接向人民法院起诉。期满不申请复议或不起诉又不履行的，由作出处罚决定的房管部门申请人民法院强制执行。
第四十一条 罚款收入，上交同级财政部门。
第四十二条 房管部门的工作人员必须严格执行本办法，不准以权谋私、徇私舞弊、索贿受贿。违者，视情节轻重，给予批评教育或政纪处分。触犯刑律的，由司法机关依法处理。
第七章 附 则
第四十三条 因私房所有权、买卖、租赁等发生纠纷时，当事人可向房屋所在地房管机关申请调解处理，对处理决定不服的，可在接到处理决定之日起十五天内，向当地人民法院起诉。期满不起诉的，处理决定即行生效。当事人也可直接向人民法院起诉。
第四十四条 地处区（市），县集镇的私房管理，可参照本办法执行。
2007年上半年，A集团公司因主营业务利润下滑，想发展新的业务。经考察了解到某投资公司通过典当公司从事放贷业务，生意不错。因成立典当公司需要一家投资公司作为法人股东，A集团公司遂与某投资公司合作,相继成立了B典当和C典当公司，从事放贷业务。A集团公司在通过典当公司开展放贷业务的过程中，逐步形成了完善的制度和流程。但在实际操作中，A集团公司仅仅是以典当公司名义与客户签订合同，并没有按照《典当管理办法》关于借款限额等有关规定开展实质性的典当业务，既不开当票，也不做抵押和质押，仅仅扣押客户的印鉴、权利证书的原件等物品，其实质是信用贷款。且信用贷款的资金来源和操作方式与典当公司没有任何关系，属A集团公司结算中心直接将款项打入中转公司账号，再通过A集团公司财务人员和业务人员直接与贷款客户联系打款和收取利息事宜。
2007年10月至2010年12月,A集团公司以及成立的B典当公司、C典当公司违反国家规定，未经中国银行业监督管理委员会批准，以典当公司为名，实际从事超出典当业务之外的银行信贷金融业务活动，以月利率2.4%-6%，违法向不特定的对象高利发放贷款192937万余元，同时利用银行信贷资金高利发放贷款5482万余元。
二、分歧意见
本案在审理过程中，存在是否构成犯罪的争议，辩护方意见认为，此案属民间借贷行为，对于民间利贷，目前我国的刑事法律规范未作明确规定，尚不构成犯罪，并提出将国务院颁布的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》等行政法规作为认定构成非法经营罪的法律依据，违反了《立法法》第9条但书条款关于认定行为是否构成犯罪，应由法律确定的规定。
三、评析意见
（一）本案中A集团公司以及典当公司从事的金融业务活动不属于民间借贷
《中国人民银行关于取缔地下钱庄及打击高利贷行为的通知》第2条明确规定：民间个人借贷利率由借贷双方协商确定，但双方协商的利率不得超过中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款利率（不含浮动）的4倍。超过上述标准的，应界定为高利借贷行为。因而高利借贷与普通民间借贷的区别主要为：一是性质不同。民间借贷是属于互质的行为，通常属于私人之间的单独交往。虽然放贷者也从中牟取利益，但其利息一般不高，并且最多只能为银行利息的4倍，超出4倍的部分不受法律保护。而高利借贷的放贷者则是以牟取暴利为其惟一的目的，放贷者把放贷当作一种商业行为，以谋取高额利息为目标，通常利息畸高，远远超出银行利息的4倍。二是规模不同。民间借贷的规模一般较小，其借贷对象一般只针对特定的个人和单位，并且放贷的次数较少。而高利贷则规模较大，通常是向不特定的多数人、多次发放贷款。
本案中，A集团公司业务人员通过朋友介绍、主动上门联系、大量发名片等方式招揽放贷业务，而后以高出银行同期利率8至10倍的利率向不特定的单位发放贷款，快速牟取暴利，非法经营借贷资金19亿余元，非法获利8000余万元，规模之大、次数之多均超出正常的民间借贷行为。
（二）本案中A集团公司以及典当公司从事的金融业务活动构成非法经营罪
对高利贷行为，虽然在我国的刑事法律规范未作明确规定，但不能认为我国刑法在规制高利贷时存在立法空白的，高利贷行为实质上属于《刑法》第225条所列举的第四项非法经营行为，即“其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为”，以非法经营罪打击高利贷是有法可依的。非法经营罪并不是一个口袋罪，其行为的表现除了有多样性以外还具有相对的确定性。从罪状结构的分析可知，本罪的兜底条款由“违反国家规定”所统摄，可以完整的归纳为：违反国家规定，有其他严重扰乱市场秩序的非法经营的行为，情节严重的，构成非法经营罪。如果拆分开来，可以看到该要件的各要素，即“其它”“非法经营行为”、“扰乱市场秩序”、“情节严重”、“违反国家规定”等五个部分。是否违反国家规定，构成本罪的非法经营，必须同时符合上述五个条件。从上述对非法经营罪的构成要件的解析，可以认为，即如果行为人违反国家法律、行政法规以及国务院必要时的决定，有其他严重扰乱市场准入秩序的破坏国家特许经营制度的非法经营行为，情节严重的，即可构成非法经营罪。
本案中，虽然司法解释并未规定公司非法借贷可以构成非法经营罪，但是全国人大常委会通过的《中华人民共和国银行业监督管理法》（2006年10月修正）第19条规定：未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。第44条规定：擅自设立银行业金融机构或者非法从事银行业金融机构的业务活动的，由国务院银行业监督管理机构予以取缔；构成犯罪的，依法追究刑事责任。国务院颁布的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第4条规定：“本办法所称非法金融业务活动，是指未经中国人民银行批准，擅自从事的下列活动：（一）……（三）非法发放贷款、办理结算、票据贴现、资金拆借、信托投资、金融租赁、融资担保、外汇买卖；”该《办法》第5条规定：“未经中国人民银行依法批准，任何单位和个人不得擅自设立金融机构或者擅自从事金融业务活动。”该《办法》第22条规定：设立非法金融机构或者从事非法金融业务活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任。A集团公司以营利为目的，未经国务院银行业监督管理机构批准，在未取得《金融许可证》以及发放贷款的行政许可的情况下，以典当公司为名义，主要从事向不特定对象发放贷款等金融业务活动，实施的是国务院颁布的《非法金融机构和非法金融业务取缔办法》第4条规定的“从事非法金融业务活动”，且作案时间长，涉案金额特别巨大，严重扰乱了金融市场的正常秩序。此外，2011年1月，中国银行业监督管理委员会《关于高利放贷行为性质认定问题的复函》中明确认定上述公司高利放贷行为属于非法金融业务活动，涉嫌犯罪。因而,按非法经营罪追究刑事责任法律依据是明确的。
典当业面面观
典当这一古老而神秘的行业，在我国已有1600多年的历史。典当约在南北朝时期出现，在明清时代达到鼎盛时期。据统计，乾隆18年，全国星罗棋布大小当铺就达18075座。其中徽商典当以其规模大、分布广、获利多最为著名，当时民间曾流传“无徽不典”之说。新中国建立后，典当业被取缔，直到上世纪80年代以后，典当业逐渐恢复并缓慢发展。2001年和2005年，《典当行管理办法》、《典当管理办法》相继出台，典当业出现了大发展，各地典当行如雨后春笋，纷纷破土而出。以北京为例，至2008年，北京典当业有95家独立法人，20家分支机构，营业网点115家，这些典当行平均注册资本达1500万元，规模最大的宝瑞通注册资本达1.7亿元。
现在人们拿到典当行的可不是我们在电影里看到的旧衣服了，黄金、铂金、珠宝、钻石、股票、债券、汽车、房产通通成为了典当对象。而人们来典当行的目的也五花八门，有的人是为了处理礼品―每年年节过后，都有人拿着各种高档礼品来典当行办理“死当”，即使典当行估价远低于这些物品的真实价值，一定程度的变现对客户还是具有吸引力。而对另一些“有经济头脑”的人而言，年节过后，是淘宝的大好时机。因为典当行出售的“死当”物品都很便宜，通过典当行淘宝就让一些人乐此不疲。有的人来这儿则是为了省钱，他们经过比较发现，把汽车放在当铺一个月的费用并不比小区停车费贵，而且各典当行都有地下停车位，有专人保管，也很安全，所以汽车典当业务增长很快，在京城的一些典当行，据说除了F1赛车，什么好车都有。凡此种种，人们怀着不同的目的进入典当铺，都能满意而归，典当已逐渐成为一些人生活的重要组成部分。
对中小企业而言，典当是进行短期资金融通的重要手段，特别是在经济危机的大背景下，企业尤其是中小企业的经营受到较大的影响，急需资金周转，而银行出于安全的考虑又普遍惜贷，企业以自己的厂房、设备等进行典当，短期内可以筹到急需的资金，进行临时周转。同银行贷款相比，典当借款手续简便快捷，一般少则几分钟，多则三五天即可完成，能满足救急的需求，虽然企业也需要支付一定的费用，但这与民间月息10%的高利贷相比，还是显得很划算。这种业务在2008年已成为典当行业最重要的业务。
典当是有偿服务。典当一般除收取当金利息外，还按当金一定比例收取综合费。按照国家的《典当行管理办法》有关规定，当金利息一般按同期银行贷款利率上浮30％执行，而综合费率最高不得超过当金的4%～5％，具体费、息标准根据不同典当行、不同业务种类都会不一样。
根据《典当管理办法》有关规定，典当最短时间为5天，最长期限为6个月。典当期限届满或续当期限届满后，当户应在5天内赎当或续当，预期不赎当或续当为死当。死当物品典当行有权进行处理。销售死当物品可以获得不小的商品差价，这在很多典当行总收入中所占比例超过了50%。再加上当金利息和综合费收入，使典当业的年资金回报率通常在40%以上，远高于一般行业。
金融危机下的典当业：危与机并存
金融危机给典当行业带来的影响是双向的。
一方面，市场风险加大，银行普遍惜贷的情况下，典当行的生意比以前好了。近两年来，典当行的客户主体已由居民个人转为中小企业，典当行快速、方便、灵活的放款方式对中小企业有很大的吸引力，已成为部分中小企业进行资金周转的重要途径。2008年典当业全行业的业务增长就有30%之多。
另一方面，伴随行业的超快速发展，内外部累积的一些风险已经显现，具体表现为：
受金融危机影响，客户的还贷能力在降低，风险加大。实际上自2008年下半年开始，各典当行都不约而同地变得十分谨慎，调整了经营策略。比如，加大了典当折率，原来估值1000万的房子能当700万，现在平均也就能给个300万到500万。即使这样，这一领域的风险还是不小，因为近一年来，各地房价在不断下跌，如果典当行的定价不能把这部分可能的动态折价算进去，就会面临损失。股票典当亦是如此,股市从6100点跌到目前的1900点，也使各地的典当行纷纷提高了门槛，纷纷通过降低典当比例、提高费率来控制风险。比如，有的地方的股票典当规定要20万市值才可以起贷，而且典当后股票必须转入指定的证券营业部接受监管，还配合以强制平仓制度，股票典当的比例也大幅缩水，兑现最低降到市值的30%。
恶性竞争导致的行业内部风险衍生蔓延。由于典当业相对来说是一个新兴行业，典当行作为特殊的工商企业，风险控制和运作方法缺乏经验；同时相关法规不够规范和完善，典当行违规操作的问题时有发生。比如有的典当行允许股民以现金作当物，向典当行取得融资资金，即股民以现金作担保向典当行进行贷款，本质上这种行为应属于信贷关系，超出了典当业的经营范围。根据《典当管理办法》的规定，典当行既不可以集资、吸收存款或者变相吸收存款也不可以发放信用贷款。因此，典当行与客户所签合同的合法性已经遭到质疑。在目前股市风险加大的背景下，一旦发生纠纷，股民将面临很大风险。同时，行业内部风险也会蔓延，产生不良社会影响，这方面的苗头应引起充分注意。
经营风险的防范是个大问题。各地的典当行已出现多起顾客以假字画、假珠宝、假黄金、假名表骗当，或者不法分子以盗窃或抢劫来的财物骗当的事情，这给了典当行的从业人员以很大的压力，要求他们不但要能够识别鉴定珠宝、名表、字画等，还要懂得房产、车辆评估，不仅要样样通还要样样精。而事实上，我国目前还没有典当业职业资格认证制度，也没有专业的典当从业人员职业培训机构，所以从业人员基本上都是半路出家，风险识别与防范能力有限，加大了典当业的经营风险。
典当业的持续发展：制度建设是关键
2008年底，典当业又听到了一个“坏”消息。据悉，由央行起草的《放贷人条例》草案已经提交国务院法制办，一旦条例通过就意味着银行在信贷市场的垄断地位被打破，符合条件的个人都可以以小额贷款公司的形式放贷，高达20万亿元人民币的居民储蓄有了新的释放出口，而这也会带给典当业很大的竞争压力。按规定，小额贷款公司的利率上限为贷款基准利率的4倍，但仍低于典当行，所以很可能会令典当行被迫下调收费。金融危机加快了《放贷人条例》出台的步伐，竞争压力日益加大，典当业必须认真思考未来的发展道路了。
和其他行业一样，问题的关键还在于制度建设：
宏观层面需要加快立法与行业规范。目前典当业已有《典当管理办法》，但该办法制定较为宏观，缺乏具体的实施细则，同时典当业从业人员资格认定制度以及典当师执业资格标准认定制度也亟需建立，再加上全国性的统一的行业协会也没有建立，在这方面需要做的工作还很多。
微观方面需要完善经营制度。这方面可以充分借鉴外国典当业的发展经验，减少我国典当业的行业风险。比如，对困扰各典当行的骗当问题，可以借鉴新西兰和美国的经验。新西兰制定相关法案规定，任何人，只要他在一年之内交易的次数超过6次，或交易额超过2000新元，就应该登记注册，成为二手货经销商。典当贸易商必须记录二手货出售者的名字、出生日期、电话号码和身份证，警察有权随时查阅这些资料。而美国则规定，任何到典当行当物的客户都必须出示有效身份证件以及有关物品的交易记录。典当行接收的当物信息会被迅速而完整地传到警察局。警察如果发现典当行接收的抵押品是赃物，就可以没收这些抵押品。所以，没有哪家典当行愿意接受赃物作抵押品。在这方面，可以给我国的典当业发展提供借鉴。
