时间：2022-12-08 14:44:58
通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
其中：
小高层发展分三个阶段：
（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势
ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况：
本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析：
经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：
由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
（一）本地客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。『 2
（二）外地客源
此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型
外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。
外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。
三、项目定位
本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子——滋养城市贵族。
综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：
1、地理位置优越。
2、交通动线充足。
3、市政与小区配套皆较为齐全。
4、社区规划合理。
5、智能化水平高。
6、有强大的升值潜力。
7、户型实用、舒适。
五、产品建议
由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：
（一）社区配套设施
1、采暖：采用韩式地面供暖系统
理由：a无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。
b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有
健身功能。
c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。
d便于设落地窗。
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落
地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电
梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。
4、信息系统
有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。
通讯设施：预留两部idd电话插口。
网络：宽带网入户，并预留管线。
5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整
套高级厨具，纯净水入户。
6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。
（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。
（三）外立面材料及颜色
建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。
理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易
查出，而用面砖则不易查出。
b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。
（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。
（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。
（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100——180平方米之间，适当保留200——250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。
（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。
六、推案策略
（一）售楼处选址：
我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。
理由：
（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。
（2）人员流动量大，易扩大知名度。
（3）交通动线发达，方便客户咨询。
缺点：投入费用高。
（二）推案操作阶段及操作目的
本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：
第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。
理由：
（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。
（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而
形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建
立市场人气，引起市场轰动。
在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。
理由：
价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）
第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相
对较高的利润。
理由：
（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。
（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。
第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。
（三）价格策略
目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。
整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。
七、广告策略
（一）主诉求点：
突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。
理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销
售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势
及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。
（二）各销售期诉求
1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。
3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。
理由：
（1）可令社区整体优势全面展现。
（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。
（三）广告媒体选择
1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。
2、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击
3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。
4、电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。
5、三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。
八、操作执行安排
我司以多年的策划经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。
（一）前期市调阶段（第一阶段）
第一阶段人员安排
1、市场研究分析
ø环境研究分析ø项目地段背景调研ø附近房地产调研ø市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名
2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结
3、物业规划研判专案组动脑会议
4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）
5、策划报告纲要专案策划员执笔
此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共
同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。
（二）销售准备阶段（第二阶段）
第二阶段人员安排
1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：ø目标市场定位ø销售策略制定ø推广措施及诉求重点ø广告目标与目的ø广告预算的编制ø平面制作物设计要求（楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）ø现场pop布置建议øsp活动建议ø媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。
2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、sp活动计划等内容）-----
3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。
4、印刷品样稿的审核与修正
5、现场pop布置具体内容：ø现场围墙装饰ø现场横幅和锦旗布置ø现场灯箱、指示牌ø展板、模型制作ø售楼处装修布置ø售楼处导引牌ø样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督
6、市区内长效媒体安排
7、销售文件的准备专案策划
8、售讲资料编写
9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等
10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管
11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成
此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进
行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。
三、销售阶段（第三阶段）
第三阶段负责人员
1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。
2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员
3、电话量、客户量、成交量统计与通报
4、价格反应与检讨
5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理
6、广告效果检讨
7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施
8、广告策略调整
9、销售形势分析与预测专案组会议
10、会议安排
ø每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查
摘 要 本文从分析、讨论制定大型群众性体育活动策划方案的相关因素入手，通过总结实践经验，提出我国现阶段制定大型群众性体育活动策划方案的具体方法，以期为政府各级行政部门组织群体活动提供相关理论依据。
关键词 大型群众性体育活动 策划方案
随着我国改革开放政策的深入进行和社会主义市场经济体制的建立，人民生活水平不断提高，生活质量大幅提升，体育休闲娱乐活动已经成为人们日常生活中不可缺少的部分，如何组织管理好大型群众体育活动已成为各级体育主管部门面临的重要问题。
一、策划的内涵
策划是根据现有的资源信息，判断事物变化的趋势，确定可能实现的目标和预算结果，再由此来进行总体设计构思，选择能产生最佳效果的资源配置和行动方案，从而形成决策规划的复杂思维过程。包括从构想、分析、归纳、判断一直到拟定策略、方案的实施、事后的追踪与估计的全部过程。大型活动策划和实施，一般包括立项、进行调查和可行性研究、提炼主题进行创意和方案论证四个步骤。
二、制定项目策划方案的目的
在执行策划战略目标的前提下对活动项目进行总体设计构思并提出组织方案，明确举办该项活动的背景条件、宗旨、预期目标、参加范围，以及活动各主要环节的操作形式、实施措施，为活动有步骤展开提供保证。
三、制定原则
包括四个方面：目标和规划要明确；实施形式应具有可操作性；定出方向，重视主要环节的完整和细化，同时忽略次要细节；使用经费预算注意留有余地但避免脱离实际。
四、包括内容
（一）对活动的概括介绍
这部分内容主要是对所要举行的活动进行总体介绍和描述，由背景资料、活动名称、举办的目的和任务、活动的主办单位和承办单位、活动组织机构、活动计划五部分组成。其中活动计划部分是对活动时间、地点和规模的有关限定，具体内容包括：活动的时间和地点、项目设置、参加范围、参赛人员资格、参加办法、活动具体办法和要求、奖励办法，以及活动所用经费说明。
（二）宣传工作和开、闭幕式筹划
宣传工作主要明确针对活动所做的宣传活动情况，一般要写明宣传形式和媒体支持单位，媒体支持单位即参与活动宣传报道的媒体单位名称。
开、闭幕式是举办活动的关键所在，在制定大型群众性体育活动策划方案时要写清开、闭幕式拟定的时间、地点，以及主要活动内容。
（三）经费预算和资金筹集计划
经费预算包括活动各环节所需经费及其使用原则、经费来源与筹资计划等。组委会经营和管理费用（房屋、人工、基本办公经费、办公耗材等），前期宣传费用（新闻会、宣传、邀请嘉宾、礼品等），后期宣传费用（报刊广告、专访、专题节目、持续宣传报道等）。开幕式（场地租赁、组织、表演、邀请嘉宾、会场布置等），闭幕式（场地租赁、邀请嘉宾、表演、酒会、会场布置等），奖杯、证书、奖品。比赛费用（场馆租赁、比赛器材购买、聘请裁判和仲裁、工作人员劳务费等），各协作单位工作人员劳务费，秩序册、会刊、纪念品等。不可预计费用（用于处理突发或未考虑到项目）。
资金筹集计划是大型群众性体育活动的主要集资手段，通常包括总冠名、单项冠名、主要赞助商、户外广告、场地广告等项目，具体情况需要根据活动的规模和影响力来决定。
（四）优秀组织奖评比表彰办法
大型群众性体育活动的组织者为了扩大活动效果，奖励参与活动单位或个人，通常会开展优秀组织奖的评比表彰工作。优秀组织奖评比表彰办法包括：评比组织机构、奖项设置、评比标准和奖励办法。
（五）赛事安保工作
赛事安全保卫工作需要说明整个赛事过程中所采用的安全保卫措施。包括成立由组委会主要领导担任负责人的领导小组，成立责任明确的专门工作部门，制定切实可行的安全预案和安保方案，与参加人员签定安全协议书或统一为参加人员购买人身安全保险等。
（六）工作步骤和关于上级单位支持的建议
大型群众性体育活动的组织经常需要多个单位或部门协同工作，而且前期准备工作对于计划性和时限性要求很高，因此还需要在方案中确定活动整体工作的阶段划分和各阶段工作的重点，制定切实可行的具体实施步骤，同时要写出关于上级单位支持的建议部分，提出需要支持的主要方面和支持形式。
五、写作格式
正式的项目策划方案由封面、目录和内容三部分构成。封面标题为项目名称+文体，主、承办单位名称，制定方案日期；目录部分，由序号、项目名称和页码三部分构成，顺序要和后面内容部分一致。
做好大型群众性体育活动方案策划，需要严格遵守方案策划的目的、原则和内容要求，方案在文字表述上要清晰、准确。同时，方案必须具备良好的操作性能，制定者要切实做到与方案涉及到的各职能部门沟通协调，确保方案在工作过程中顺利实施。
参考文献：
[1] 李宁，丛冬梅.体育强国目标下全运会对举办城市群众体育积极作用研究[J].实践与探索.2012（16）：224.
[2] 薛建爱，毕存箭.全民健身视角下新疆高校开展阳光体育运动的发展性研究[J].体育科技文献通报. 2011（第19卷第12期）：64-66.
[3] 卢文云，熊晓正.大型体育赛事的风险及风险管理[J].体育文化导刊.2007（8）：18-22.
2016年1月18日、19日，厦门市政协十二届五次会议、市人大十四届五次会议相继开幕。来自民进会员中的10名市人大代表、14名市政协委员同来自全市各界的近千名代表委员一道，谋划“十三五”规划，建言新一年政府工作，他们通过各种方式、各种渠道积极参与热点讨论，发表真知灼见，提出意见建议，3篇政协大会发言，27件党派、界别提案，10余件代表建议，22件委员提案，凝聚了民进心系发展、情牵民生的议政热情，为厦门“史上最冷”寒冬平添了几分融融的暖意。
聚焦城市发展 建言献策“十三五”
一年来，民进厦门市委会围绕美丽厦门战略规划和“十三五”规划的制定，立足界别特色和自身优势，就加快自贸区建设、实施创新驱动战略、完善商事制度改革、打造一流营商环境、推进供给侧改革、城市建设与管理、深化对台合作以及教育、文化、旅游、生态、三农等各领域热点、难点议题认真开展调研，广泛收集社情民意，积极组织大会发言和党派界别提案，为“十三五”规划建言献策。围绕各类主题关注城市发展成为民进厦门市委会参加两会大会发言、提案工作的一大重点。
民进厦门市委会副主委张咏在政协会议上作的口头发言《围绕历史文化名城创建，尽快实施“留住乡愁”工程》，延续了民进对历史文化传承和保护的关注，在2015年两会民进大会发言《我市老旧城区更新中历史风貌保护与开发的建议》推动《厦门经济特区历史风貌保护条例》制定和厦门市申报国家历史文化名城工作的基础上，针对城市化进程中厦门市乡村历史文化资源保护开发现状，建议在“十三五”期间，以创建国家历史文化名城为契机，尽快研究、制定并启动实施“留住乡愁”工程，将文化遗产保护和传承工作从城区延伸到镇街、乡村，并力争在填补部级历史名村或传统村落名录中有所突破。发言得到与会市领导的重点关注，成为14个大会发言中唯一一个同时得到厦门市市委书记王蒙徵、市长裴金佳、副市长国桂荣三位市主要领导批示的发言。
针对2016年台湾地区政坛更迭对未来两岸经济合作可能带来的影响，民进厦门市委会提交的大会书面发言《关于立足自贸区，分步推进两岸“区对区”合作的对策建议》，重点就发挥厦门自贸区独特作用，创新两岸经济合作方式，分三步推进与台湾地区区域性、城市间的合作，突破当前两岸经贸关系瓶颈提出了具体对策建议。该发言来自2015年民进省市重点调研课题，相关信息得到中共中央以及省、市统战部门的重视。
民进界别提交的大会书面发言《关于进一步支持我市跨境电商发展的建议》则从进一步做强国家电子商务示范城市，积极申请跨境电商进口试点服务城市，支持发展新型贸易业态提出建议。
此外，针对“十三五”期间厦门市海丝战略支点城市建设，创建国家安全发展示范城市、海绵城市试点和国家历史文化名城，打造国际一流旅游目的地城市，营造城市国际化氛围等，民进厦门市委会也重点转化了一批课题以党派、界别提案形式提出。
呼应民生关注 提案建议“接地气”
关注民生，是两会永恒的话题。今年厦门市两会期间，60余件来自派、界别提案及会员中代表委员个人建议、提案，约70%将关注重点放在涉及最广大基层民众的教育、文化、交通、旅游、医疗等领域的基本公共服务体系建设，以及“二孩”政策配套，中小企业转型升级，社区服务管理，农村土地流转、生态环境治理，宗教管理等涉及面广泛的社会关注话题，以高度的政治责任感和社会使命感回应民生关切。
在教育方面，针对当前教育领域存在的突出问题，以及“二孩”政策实施后即将面临的新挑战，提出了推进岛内外义务教育均衡化发展、大力发展民办教育、加大学前教育布局、创新职业教育地方评估等提案；在文化领域，重点围绕学习型社区建设和传统文化挖掘保护与传承，提出了推动社区书院发展，弘扬朱子文化，优化鼓浪屿人文与商业环境，挖掘海丝文化，融合闽南文化、侨文化、海洋文化打造海丝重要历史遗存，加强与海丝沿线国家的文化交流等提案建议；在旅游方面，以打造具有厦门特色的公共服务体系，建设国内外一流的旅游目的地城市为目标，从推动文化旅游、生态游、休闲游，厦漳泉旅游一体化，完善旅游公共服务体系建设，旅游商业配套、旅游环境整治以及投诉应对等多角度、多侧面提出建议提案；在城乡生态环境整治、农村农业发展方面，提出了改善近岸海域水环境质量、做好农村污水治理、“城市降噪”、提升土地流转绩效、鼓励发展林下经济等提案建议；在社区管理方面，提出了推行“社区工作准入制”、完善厦门市公益创投长效机制、加强社会组织管理，引导社区实体商店转型升级等建议提案。由于这些建议提案绝大多数来自日常的社情民意信息转化，话题紧密围绕“五大发展”理念，贴近民生，也受到了媒体的广泛关注。
关键词:绿色生态布局; 公共建筑群体; 白云国际会议中心
Abstract:From the perspective of project site selection， function layout and system design， this thesis discusses the ecological distribution of large public buildings on the bases of thoughts on the competition project of Guangzhou Baiyun international conference centre . It holds that planning strategies and design techniques applied to large public buildings should include the following aspects: agreeing with and promoting the development of this area; protecting、continuing and molding the environment and culture; facilitating the convenience and efficiency of system organization and operation.
Keywords:green ecological layout; public buildings; Baiyun international conference centre
中图分类号:TU985.12+4
文献标识码:A
文章编号:1008-0422(2009)07-0120-03
1引言
公共建筑是人们集中进行各种社会活动的场所。近来的大型公共建筑建设呈综合化、系统化、群体化发展，它在功能布局、交通组织和空间环境处理等方面具有自身特殊要求，在方案构思和整体布局中绿色生态思维的介入显得尤为重要。广州的白云国际会议中心包含有2500座、1000座、500座等各种规模的会议中心主体，涵盖行政会议、新闻、商务信息、影视娱乐等多功能要求，并辅以商务办公、展览、餐饮配套服务设施和星级酒店、休闲旅游度假设施等不同功能部分构成，是一个综合性的公共建筑群体集合，其建设选址、功能组合以及竞赛过程中各方案针对具体生态布局所折射出的规划策略和设计处理手法，对于公共建筑群体的绿色生态布局这一课题具有积极的探讨意义。
2地域发展的契合和促进
2.1 大型公共建筑与地域发展的作用关系
公共建筑是人们进行各种集中性社会活动的场所。大型公共建筑的实际运营和良好效用的发挥，往往需要周边地域其他公共服务设施对公共建筑各种社会活动的发生提供支撑并相互促进，所以公共建筑在选址和整体布局方面必须综合考虑该城市地段的整体发展定位需求及其环境设施影响，这些都是大型公共建筑功能布局的潜在制约因素。反过来，大型公共建筑的建设与运营也会给周边地块或建筑带来相关社会活动的发生，其产生的外部效应对于该周边地区的公共服务设施产生聚集和削减作用。积极的外部效应刺激该城市地段的社会及经济等活动，带动该地块的开发和更新。因此，大型公共建筑的布局也需要从整体地域的综合效应进行考虑。同时，由于近来的大型公共建筑建设呈综合化、群体化发展，它的占地已突破传统规划的单个街坊地块划分，所以建筑群体内部不同功能构成也需要考虑用地不同方位上的外部作用与联系。
2.2 白云国际会议中心选址布局的意义与作用
就白云国际会议中心来看，其用地选址于白云新城白云大道西侧的原东方乐园地块及其北侧规划地块①。东隔白云大道与白云山国家风景名胜区对望，西与规划的白云新城核心区中心绿地接壤。在功能定位上，白云新城将成为“云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心”。在2005年针对白云新城开发建设的城市设计论坛上，不少专家学者也进一步强调其在广州地域中文化中心的地位。所以，白云国际会议中心选址于白云新城符合城市地段的整体发展定位，其一方面可利用基地西、南向地铁2、14号线，与广州火车站、白云国际机场取得便捷联系，以充分利用城市的重要交通设施，同时也有利于充分利用周边环境设施和贸易批发产业集聚发展的良好基础。
另一方面，白云国际会议中心的建成和运营，将发展该地段主导的会议产业，有利于刺激周边大学、度假山庄等公共服务设施及相关社会经济活动的发生。就更大的城市地域范围而言，白云国际会议中心也将带动会议组织机构、旅行社、展览、餐饮、宾馆、交通、航空、翻译、印刷、媒体等相关产业的发展。在此过程中，不仅吸收餐饮、宾馆和展览等服务业较多的劳动力，还需要高智力人才的翻译、媒体等新兴行业，对缓解就业压力、创造就业机会、完善就业结构都能提供帮助。同时，国际会议对各种服务都要求较高水准，这也可以直接刺激从业人员提升专业技能，达到产业升级的目的。所以，白云国际会议中心的选址布局将有利于形成一个集商贸、文化、办公为一体的动力强劲的综合功能配套区，起到优化城市结构的催化作用，从而带动白云新城的开发建设和经济发展，推动广州市“东进西联、南拓北优”城市发展战略中“北优”格局的优化。
3地域环境文化的保护与延续
由于大型公共建筑往往是城市的标志名片，展现城市独特的性格魅力，所以在规划建设中十分注重环境的塑造。就白云国际会议中心用地选址来看，其位于白云大道西侧的原东方乐园及其北侧规划地块，东隔白云大道与白云山国家风景名胜区对望，西与规划的白云新城核心区中心绿地接壤，南隔东方明珠花苑与造型优美的广州新体育馆为邻，具有十分优美的内外部自然环境和浓厚的文化氛围。所以，在方案构思中保护与延续地域环境文化是绿色生态布局尤为重要的一个方面。
3.1 建筑群体布局与地域绿地系统的契合关系
从白云国际会议中心的11个竞赛方案来看，其建筑群体布局方式大致可以归结为3种，竖向布局、组团式布局和横向分割式布局，各布局方式和城市绿地及开放空间系统产生相应的契合关系。
竖向布局如方案4、方案6、方案7，建筑功能区由纵向廊道或屋顶串联成南北向的统一体量，东西方向上留出大片绿地和开放空间，以拉进白云山和白云新城中央公园在空间意向上的绿意相通。
组团式布局如方案2、方案8，各个建筑体之间围绕主体建筑展开布局，有着构图关系方面的自在形态组织逻辑，基地内的绿地空间较为散落，仅在门户空间及建筑基底的图底空间与城市绿地系统有所呼应。
方案1、方案3、方案11可以看作是横向分割式布局，其中最为典型的是方案1，其建筑采用分离的体块，保持开放的姿态，建筑单体呈条状东西向伸展，建筑体量和绿地景观廊道南北平行布置，将基地分割成条带交错的肌理。
由基地周边绿地系统分析，白云山公园和白云新城中央公园呈南北向在基地两侧纵向展开，并且建筑基地的用地形态呈南北向长方形，所以东西向的绿色生态连接显得十分重要。综合上述三种布局，横向分割式布局对于加强城市绿地系统的东西向联系显得较为有力，有助于形成自然与城市编织交融的纵横整体性网络，将建筑群体结合到一个位于未来城市中心和白云山公园之间的、具有开放的视觉和生态联系的整体系统之中。
3.2与周边环境要素的空间协调关系
保护与延续地域环境文化，一个需要着重处理的方面是与处理与周边环境要素的空间协调关系，白云国际会议中心的各参赛方案都以其独特的思考对白云山、体育馆等进行了环境分析和形态布局方面的研究，在这一点上做出了探讨。由于基地位处白云山和白云新城中央公园之间，在空间关系上，竞赛方案大都采取了建筑群体的空间退让处理。一方面是将建筑群体的高度区布局趋近于建筑基地中央位置，另一方面，是在相邻绿地公园的空间界面上远远退后布局，以取得空间关系上对白云山及白云新城中央公园的尊从。此外，是寻求建筑群体在体量形态上与周边环境要素的呼应与延续。如方案7，建筑整体的形象取自于“白云”，会议中心建筑呈弧线在型体上和体育馆建筑群相互呼应，形成一个完整的反“S”形有机体，并以明确的轴线奠定同基地东侧的鸣泉居、白云山的空间关系。再如方案3，建筑和中心绿地环境呈“山丘”形态布局，延续白云山自东向西的脉络，方案利用不同高度的屋顶折板构建绵延起伏的建筑形态，暗喻“山”的意象，力求形成与用地环境紧密结合的空间协调关系。
3.3对基地原有环境的处理与利用
基地原有的自然和人文环境要素与历史事件相关，在其基础上建构的空间意象会成为传达某种场所意义的手段之一，延续历史记忆。在规划布局中，常用的是采用分类分区的手法，针对划定的生态敏感区、绝对控制区、文化保护区等特定区域，采取不同的设计策略。在白云国际会议中心基地中绿树成荫，仅竞赛组织者测量提请参赛设计师注意采取措施的大树就有近4000棵，各参赛方案针对基地原有水塘、树木植被的生态区域，采取了相应的设计策略和处理手法。部分方案以保留利用原有绿化为出发点，将建筑组合成不同的院落，最大限度地利用原有绿化景观。方案2在布局上采用了组团围合的方式，将基地内绿化分划不同的组团，建筑围绕绿化进行布局，形成“七星伴月”的布局形态。方案8运用平台高架的处理手法，设置云盘式的平台抬高建筑基地，留出地面层以保留绿化。方案7通过建筑避让的方式，建筑布局偏向西侧，围合保留中心的树林和水体，并通过造景的手法将保留的自然要素融入新的环境设计中。方案3在避让中心林地进行布局的同时，将部分树木覆盖于建筑体量之中，形成独特的室内庭院。
值得一提的，在会议中心基地中存在有不少原东方乐园的建筑和构筑物，有着浓郁的历史气息，如能在布局的景观系统中加以整合利用，将形成颇富文化氛围的外部观赏环境。笔者认为，这也是公共建筑群体环境塑造中生态价值观的具体实现途径之一。
4系统组织的便捷与高效
绿色生态布局中不仅是对生态环境的保护与塑造，还包括了系统组织的便捷与高效。这里的系统组织是指车流、物流、人流等内外交通流和能量流的组织，在规划布局中促使各物质流快速、便利、通畅的运转，达到整体系统的便捷和高效，具有重要的生态意义。
4.1交通流的高效组织
公共建筑群体具有大量的车流、物流、人流等内外交通流，有时具有快速到达、进入、离开以及疏散的要求。合理布局交通出入口、组织流线将影响到公共建筑群体日常使用的效率，以及对城市交通的影响。
在白云国际会议中心的空间布局中，首先是针对临近地铁、毗邻高速路出入口、周边发达的公交系统、与大型交通枢纽设施联系便捷等外部条件，进行与区域交通的联系组织，体现在出入口选择及交通组织方面。其次，是分别确定合理的车流、人流和物流线路的系统组织。同时建立各功能区的联系组织方式。
竞赛各方案均对以上方面做出了相应的内容。在主要出入口设置方面，大部分方案选择在机场东路，并在白云大道等其他道路上设置了次要出入口。这样使场地西侧的城市广场成为会议中心开敞空间的一部分，有利于交通疏散组织;同时使得场地的主要交通流线与城市的地铁线有机联系，有利于缓解白云大道的交通压力。
与周边地块的联系主要体现在与东侧白云山风景区、大金钟水库、鸣泉居等配套功能的联系。各方案在车行交通的联系上基本沿用了白云大道的下穿通道。步行联系方面，各方案采用了不同的方式。方案1、2、3、6、10设置了隧道或天桥;方案11则是利用大广场连接。
在会议中心的内部功能布局方面，可分为集中和分散两种方式。集中式布局可有效地减少功能体间交通流线的距离，整合交通面积和设施。但分散布局的方案也可运用不同的方式加强各部分的联系，如方案8，运用平台将各个分散部分联成整体。方案3、4、5、7、10，运用建筑内的交通廊将不同的建筑功能联系起来，再利用整体屋顶覆盖等方式将建筑形式予以统一。分散与集中的布局形式各有优劣，分散布局使得各功能部分的交通流线增大，但集中布局也会带来诸如流线混杂、各功能区互相干扰以及高能耗等问题，需要针对具体情况区别对待。
4.2能量流的组织
系统组织也包括了能量流的组织，由于大型公共建筑对于电、气、水等基础能量具有较高的负荷，且白云国际会议中心在会议期间具有时效的优先性，所以在规划布局时应充分单项考虑能量流组织，避免对周围地段的建筑运营和市民生活带来过多的消极影响。此外，在节能方面，除了太阳能板、建筑智能系统调节等众多的生态建筑技术的利用，在先期谋划中能够发挥较大效用的是建筑群体布局中对自然通风的利用。
自然通风是建筑实现节能、生态、舒适、健康等目标的主要手段之一。建筑楼群的布局方式影响了建筑单体前后表面的压力分布，对建筑单体内部的通风、降温、除湿具有重要影响，也关系到建筑群体间风环境的速度场、压力场的分布，进而影响人在室外活动区域的舒适度。根据华南理工大学建筑学院建筑节能中心的研究，在广州地区，行列式(包括并列式、斜列式、错列式)的布局和自由式的楼群布局方式有利于获得较好的风速场，而集中式和周边围合式则对形成良好的通风环境较为不利。就本次竞赛的基地环境而言，除了考虑城市主导风向的影响，还要在布局中注意适宜的建筑间距，基地与东面白云山、西面白云新城在用地上的起伏关系以及整体空间的错落变化，从而给予风速和流向以引导。在这方面，方案1的平面布局较为突出，它较好地结合了地形气候的特点，地面上建筑体并列布置，形成了能够联系基地、白云山以及白云新城通透视线的布局形态，有利于建筑的节能。
5结语
“绿色”和“生态”作为设计理念，是时下规划师、建筑师在城市可持续发展战略背景下积极探索的主题之一。广州白云国际会议中心是一个综合性的公共建筑群体集合，总结其建设选址、功能组合以及竞赛过程中各方案针对生态布局所折射出的规划策略和设计处理手法，对于公共建筑群体的绿色生态布局这一课题具有以下几点积极的探讨意义——大型公共建筑的布局需要立足于整体地域的综合效应进行考虑，对地域的发展起到契合和促进作用;建筑群体布局应与地域生态系统相契合形成整体，与周边环境要素空间协调，保护、延续地域环境文化;对公共建筑群体的车流、物流、人流等内外交通流和能量流应当进行系统组织，充分结合自然条件，一方面使之便捷、集约，另一方面促进城市基础设施的效用得以高效发挥。
参考文献
[1] 广州市城市规划编制研究中心.白云国际会议中心建筑设计方案国际邀请竞赛技术文件[R]，2005.
[2] 广州市城市规划编制研究中心.白云国际会议中心建筑设计方案国际邀请竞赛方案[R].2006.
[3] 杨明.微观城市设计层面中的生态布局与设计策略——以广州白云国际会议中心城市地段为例[C].2009城市发展与规划国际论坛论文集.
合作建议书的范文一
为进一步贯彻落实中央关于推进媒体融合发展的重要指示精神，发挥网络媒体优势，传播社会正能量，探索新闻网站创新驱动、转型发展的可持续发展之路，全国31家地方重点新闻网站决定共同倡议成立“中国地方新闻网站联盟”。
“中国地方新闻网站联盟”合作倡议如下：
一、创新改进网上宣传。充分运用网络传播规律，弘扬主旋律，激发正能量，大力培育和践行社会主义核心价值观，把握好网上舆-论引导的时、度、效，当好“主力军”，使网络空间清朗起来。
二、切实加强行业自律。严格遵守法律法规和规章制度，依法办网，做好网络安全和信息化工作，维护公民合法权益。
三、推动网站战略合作。充分发挥网盟联动效应，每年定期举办中国地方新闻网站发展论坛，共谋地方新闻网站创新发展之路。
四、促进新闻业务交流。充分发挥影响力优势，每年评选“中国地方网络新闻奖”，策划大型新闻报道活动，开展东中西部网络文化交流。
五、提高从业人员素养。加强从业人员政治意识、法规意识教育，强化业务技能、职业素养培训，促进行业环境明显改善。
六、加强创新项目孵化。结合各地优势，加强创新性产品和项目的研究、论证、孵化，努力探索可复制的媒体融合路径。
七、建立互惠互信机制。充分推广和分享在产业布局、媒体经营、战略研究、对外投资等方面的经验和成果。
八、加强知识产权保护。强化版权保护意识，共同维护网站版权及知识产权，坚决抵制盗版侵权等行为。
建议人：
20xx年xx月xx日
合作建议书的范文二
敬各位商家：
你们好!
新学年又开始了，茂名学院今年再次进一步扩招新生，今年新生达三千余人，全校现在共有学生15000多人，还有教职工及其亲属千余人。大学生是一个庞大的消费群体。
作为商家的你们，是否考虑进一步扩大你们在我们茂名学院这个庞大的大学生消费市场的市场占有额?是否想过在茂名学院的广大师生中进一步提高你们的知名度?
本协会——茂名学院文法学院青年志愿者协会，在茂名学院团委指导、文法学院分团委引领下，立足学校，面向社会，广泛开展形式多样、内容丰富的志愿者服务活动，以帮助他人、服务社会、弘扬新风、锻炼自我为目标。
本协会在新的学年里将会举行更多形式的爱心志愿者服务活动，如关于“扶贫敬老”、“关爱留守儿童”等爱心大义卖;关爱留守儿童活动;义务家教;扶助高州聋哑学校的贫困学生;慰问敬老院、福利院等。
伴随着各种活动的开展，我协会希望可以跟社会上的各界人士共同合作，为我们的爱心公益活动的开展提供一些有利的赞助，为社会也作出一份贡献。
与此同时，我们也将为您利用我协会会员多的资源优势，尽我们的努力为您提供各种服务，如各种形式的宣传或现场销售，为您的商品和经营场所的知名度扩大市场，特别是对茂名学院校内的大市场的提高而努力。
经分析，与我们合作中的商家可获得的收益及可行性大概如下：
第一，促销点宣传：活动期间或者每个星期六天，商家可以在本校人流最多的学校一饭堂前校道设置铺位，从而进行商品或服务的销售获得利润，也能在现场派传单或者制造其他对商家有利的广告，从而扩大商家的知名度及增强其在我校及社会的影响力。
我青协义务尽责地为该商家提供必要的帮助，如：为商家设置好铺位及义务为其推销商家;
第二，传单宣传：商家可以利用传单在我们学校宣传你们的商品或者优惠活动，我们会安排志愿者把传单发到学校的每个宿舍，并进行一定的口头宣传;
第三，横幅宣传：为期7天的特大横幅宣传，在学院内人流多的地方悬挂宣传横幅，悬挂时间是一天24小时不间断性。(横幅由贵商家单位提供)
第四，展板宣传：以在人流最多的学校一饭堂前校道摆放展板的宣传方式在学院内进行宣传，为期一周。可以让我们学生乃至社会的其他人群更好地了解该商家的商品和服务，提高商家的经济利益。(展板上的喷画有贵商家单位提供)
第五，协会服装宣传：商家为我们提供印有商家标志的服装工作，该项目赞助可跨本协会本学期所有活动。
以上几个方面只作为合作双方一个参考，如有不同意见，可恰谈直到双方满意为止。
总之，青年志愿者协会是本校影响力的一个机构，文法青年志愿者协会更是会员之多，活动之多，加上本校庞大的消费群体，足以让我们都有理由相信：你们和我们的合作一定会让你们的收益得到化，地提高你们的经济利益。
与我们的合作不仅是商家贮存良好的信义，树立良好形象，留下良好社会口碑，开拓大学生市场的渠道，也是各商家为社会各中弱势群体奉献一点力量，为社会和-谐建设展现自己能力的的平台。
最后，希望各商家不断发展自身事业并能够给我们与鼎力支持!也希望我们能建立长期的合作友好关系，努力达到双赢。
广东石油化工学院文法学院青年志愿者协会
建议人：
20xx年xx月xx日
合作建议书的范文三
为了甲、乙双方在友爱镇项目上取得成功合作，保障项目开发顺利实施，我方建议甲、乙双方可采用以下三种方式进行合作：方式一：项目建筑设计合作方式
方式二：项目全程策划合作方式
方式三：项目全程策划及销售委托合作方式
各合作方式具体内容如下(以下所称甲方指本项目投资方，乙方指西华大学房地产研究所)。
方式一：项目建筑设计合作方式
一、乙方工作内容
1.概念性功能定位建议
乙方负责项目的实地踏勘，场地现状调查与研究，定位研究，功能确定，并考虑项目的以下特征：
(1)基地的独特引人之处;
(2)地理位置的关联资源;
(3)充争认识市场的竞争性、项目的机遇与劣势;
(4)对当地相似的一些在建项目进行调查;
(5)深化系列产品，将项目市场战略定位于具有独特性、创新性.
2.概念性总体规划
(1)区位分析，描述其周围地块资产和竞争者，交通状况等;
(2)基地分析(包括用地分析、景观分析、市政工程等);
3)概念性规划总平面;
(4)各个区域的初步概念性建筑规划;
(5)分类描述建筑设计和主要产品类型，明确设计理念和方向;
(6)景观的概念性规划、分析及具体描述;
(7)基地内部交通分析;
(8)设计描述，包括规划介绍、设计概念、管理及市场定位、市场竞争分析，用地分析和建筑形态分析数据表;
(9)初步的财务分析并按照设计规范制作相应的设计图册.
二、合作方式
甲方拟定相应的设计任务书，并同乙方签订设计委托合同，由乙方以包干价执行本项目规划设计。
三、项目设计方案的费用
本项目总概念方案设计包干费用为：6元/平方米(按照实际建筑面积单位为基数)，除本合同约定的可调整情况以外费用不变。
方式二：项目全程策划合作方式
一、乙方工作内容
1、房地产市场研究：投资环境分析、市场调查和分析、周边竞争楼盘调查;
2、项目区域分析;
3、项目SWOT分析;
4、项目定位分析：市场细分、目标市场定位、客户定位、建筑规划定位，建筑功能定位、园林景观定位、案名定位;
5、项目总体规划布局：多方案初步规划、设计与调整建议，建筑设计建议(总平布置、交通分析、功能分区、立面、园林、景观等)、户型设计建议;
6、项目投资分析：销售价格确定、成本分析、资金使用、筹措、融资分析;
7、项目实施计划与控制：项目进度计划与控制、工程建设计划与控制、资金使用计划;
8、财务分析：盈利能力分析、偿债能力分析、不确定行分析;
9、营销策划：营销整体规划;价格策略执行计划;
10、风险控制措施及建议.
二、合作方式
1、乙方提供项目策划报告书。
2、在策划书完成后，乙方为甲方做方案汇报和相关疑问的解答。
3、在方案实施过程中为甲方提供部分咨询服务。
三、费用收取
甲乙双方采用包干制方式合作，乙方收取甲方20万元作为本项目策划的佣金。
方式三：项目全程策划及销售委托合作方式
一、乙方工作内容
1、房地产市场研究：投资环境分析、市场调查和分析、周边竞争楼盘调查;
2、项目区域分析;
3、项目SWOT分析;
4、项目定位分析：市场细分、目标市场定位、客户定位、建筑规划定位，建筑功能定位、园林景观定位、案名定位;
5、项目总体规划布局：多方案初步规划、设计与调整建议，建筑设计建议(总平布置、交通分析、功能分区、立面、园林、景观等)、户型设计建议;
6、项目投资分析：销售价格确定、成本分析、资金使用、筹措、融资分析;
7、项目实施计划与控制：项目进度计划与控制、工程建设计划与控制、资金使用计划;
8、财务分析：盈利能力分析、偿债能力分析、不确定行分析;
9、营销策划：营销整体规划;价格策略执行计划;物业准备工作计划;销售准备工作计划;项目包装策划;广告宣传策划;销售活动策划;
10、风险控制措施及建议。
(二)、销售实施
全面楼盘销售，负责组建销售团队，完成整个楼盘销售回款等工作。
方式
1.乙方提供项目策划报告书，并对策划内容提供咨询辅导;
2、策划阶段乙方采取专案小组的工作方式为甲方提供系列服务，专案小组包括市场调研人员、策划人员，创意文案人员及设计人员等，集体向甲方提供服务;
3、销售实施阶段乙方组织相应人员全面实施楼盘销售。
三、费用收取
1、策划费用按项目销售总金额的万分之十五收取，原则上不超过30万元。
2、销售佣金：按本项目实际销售总额的2.5%提取佣金，(含广告费)。
备注：n
上述合作方式为地产营销界惯例模式，仅供甲、乙双方参考，本项目具体合作模式须甲、乙双方进一步商讨并确定!
建议人：
20xx年xx月xx日
合作建议书的范文四
一、立项目标：
(1)项目运营市场化
(2)项目产品标准化
(3)项目管理现代化
A.项目运营市场化：
实现项目全流程市场化管理，包括：
a..项目外部呈现系统
(1)网站：实现数据驱动，完成符合用户体验&营销功能实现的网站展现及板块布局。
(2)微信公众号：系统化的进行项目展示&活动展示，同时完成品牌构建及体验提升。
(3)微博V号：构建多方面互动沟通平台，增大受众人群数量同时，形成口碑及品牌效应。
(4)其他：统一VI系统的整体应用。
b.项目外部推广系统：
(1)大市场环境下的SEO+SEM：整而化一的展现布局，构建统一形象展示的同时，扩大整体受众人群数量，同时发力大B端及小B端，构建整体推广的硬环境。
(2)大市场环境下的SNS：利用活动、互动，口碑&营销力，进行品牌软环境的构建，扩大整体项目规模的同时，达到快速转化的目标。
B.项目产品标准化：
标准化整套产品，形成系统化产品序列，达到客户端的模块化应用。包括：
a.产品序列
(1)单独各模块产品应用
(2)组合式产品应用
(3)DIY，个性化产品应用
B.模块化展示
(1)方便快捷的模块式操作
(2)傻瓜式智能组合
(3)智能化延伸推荐
C.项目管理现代化：
利用现代化管理方式和方法，高效快捷实现项目目标的同时，借力大数据及现代管理模式，实现更优ROI效能。包括：
a.标准化管理流程
b.系统的功能实现及架构整合
c.大数据驱动营销实现
d.数据库&数据图书馆的战略支持
e.最优ROI比例及可衡量KPI
二、项目执行时间规划(预估)
人员定义：
设计：
协调：
运营：
三、关于项目合作模式(单项目)
基于项目实际情况考虑，建议合作模式为：顾问制
说明(功能)：
(1)提供思路及方案
(2)形成战略框架及战略布局
(3)指导项目执行的实现、动态的纠偏
(4)辅助：执行人员的招募、培训、管理
合作建议书的范文五
甲方：额敏县政府
乙方：重庆市中科控股有限公司
双方本着平等、互利、合作、共赢的原则，就县基础设施市政工程，达成如下合作协议：
一、项目概况
1、县市政工程基础设施工程概况：
2、项目规模：
3、项目工期安排：
4、项目总投资：项目估算总投资
亿元。
二、项目公司的组建和运营
双方共同出资组建项目公司，县政府出资40%，中科集团出资60%，项目公司法人由中科集团委派，项目公司负责市政基础设施项目的全部资金。
项目公司负责对外发包具体工程，具体工程由重庆中科建设集团有限公司承建，按月向县政府申报建设产值，经政府批准后，双方按出资比例拨付资金。
项目公司股权回购：甲方负责用四年的时间每年回购项目公司股权15%，回购金额包含注册资本金、乙方出资额及银行同期贷款利息，股权回购结束后乙方将项目公司法人变更为甲方。
三、甲方权利2
1、甲方有权委托乙方组建项目公司，对项目进行勘察设计、建设运营和管理;
2、负责协助乙方解决项目公司在项目建设运营管理中需要甲方出面处理和解决的问题;在其权限和管辖范围内协助乙方及项目公司融资贷款、设计、建设、运营、养护和管理所必须的批文;
3、负责与乙方共同组建项目公司，按出资比例出资(包括注册资本金);
4、负责将本项目的资金例入财政支出预算，并通过县人大会议的年度预算会议，确保项目公司股权的回购。
四、乙方权利
1、负责组建项目公司，负责项目公司的全面管理工作，负责对项目的勘察设计、建设、运营和管理。
2、负责项目的招投标管理工作，负责项目的具体建设管理工作，负责向政府申报产值和结算等相关工作。
3、负责筹集按比例出资部分的资金，与甲方共同按比例出资向施工单位支付建设资金。
4、负责项目的全面质量管理和保修期内维修工作。
五、违约责任
1、甲方违约责任：由于法律、法规、政府政策的变化，甲方收回项目致本协议无法履行，甲方或其违约部门对乙方的实际损失进行赔偿，数额以甲乙双方委托的第三方专业机构评估金额为准。
2、乙方违约责任：乙方未能按本协议生效后组建项目公司，或未按合同约定时间如期开工，每延期一天，向甲方支付__的违约金;乙方不能在项目建设期内抽回或挪用项目资本金，或者项目资金未能按期足额到位，经甲方或其委托部门责令整改无效，导致项目资金中断三十天后，甲方有权解除协议，并要求乙方赔偿相关损失。
六、争议的解决
如发生违约行为或特殊原因造成本协议无法执行，产生争议纠纷所赔事，双方首先通过友好协商或有关部门调解解决。
如争议内未能通过友好解决，则任何一方可以向双方具有管辖权的法院提起诉讼。
七、其它事项
1、本协议及相关资料保密期为5年。
2、本协议与招标文件不一致的地方以本协议为准。
八、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，双方签字后生效。
甲方签字：
乙方签字：
年
一、检讨与愿景
20xx年公司成立市场部，它是公司探索新管理模式的重大变革。但在经过一年之后，市场部成为鸡肋，嚼之无味，弃之可惜;市场部除了做了很多看起来似是而非的市场活动，隔靴搔痒的市场推广，就是增加了很多直接或间接的费用，而看起来对市场没什么帮助。
但在公司领导高层的支持和我们不断地学习中，在后几个月的工作中也探索我们的生存和发展之路，在与各分公司的市场活动，公司资源整合过程中，不断进步。
二、工作思路
1、明确工作内容
首先就必须让市场部从围绕销售部转、担当销售内勤的角色中快速转变过来，从事务型的办公室职能里解脱出来，真正赋予市场部战略规划、策略制定、市场调研、产品开发等基本的岗位职能，以消费者需求为中心，根据不同的市场环境，对市场运作进行策划及指导。
2、驻点营销
驻点市场的推行既锻炼、提升市场部人员自身，又贴身服务了一线业务人员，市场部只有提供了这种贴身、顾问、教练式的全程跟踪服务，市场部才能彻底改变一线人员对其的片面看法。
市场部驻点必须完成六方面的工作：
a、通过全面的调研，发现市场机会点，并针对性地拿出市场提升方案;
b、搜集竞争品牌产品和活动信息，捕获市场消费需求结合行业发展趋势，提出新产品的开发思路;
c、指导市场做好终端标准化建设，推动市场健康稳定发展;
d、针对性地制定并组织实施促销活动方案，对市场促销、费用及政策使用情况进行核查与落实，发现情况及时予以上报处理。
e、及时全面宣贯公司政策，提升一线人员的战斗力;
f、在市场实践中搜集整理亮点案例，重点总结出方法和经验，及时推荐给市场复制;
3、与销售部强强联合，成立品牌小组
市场部要在市场一线真正发挥作用，除了调整市场部定位及提升市场部自身服务水平外，还离不开销售部门的支持和配合。如果得不到市场一线的认可和有效执行，即使再好的方案，最终也只能是一纸空文。由市场部和销售部两部门的主管和骨干组成品牌小组，由市场部确定活动企划方案，再由品牌小组成员发表意见，主要对方案提出看法和改进建议，对于需进一步修改完善的方案，由市场部负责调整;对于会议讨论通过的方案，交销售部执行，由品牌小组负责跟踪执行进度和效果。而公司的态度和做法，决定了市场部能否与销售部实现共融和共荣。
三、管理团队
1、合理配置人员：
a市场信息管理员一名负责市场调查、信息统计、市场分析工作。
b策划人员一名负责新产品推广策划、促销策划、广告语提炼和资料汇编。
c宣传管理员一名负责宣传方案制定、广告宣传活动现场执行。
2、充分发挥人员潜力，强调其工作中的过程控制和最终效果。
3、严格按照公司和营销部所规定的各项要求，开展本部门的工作，努力提高管理水平使市场部逐步成为执行型的团队。
4、协调部门职能，主动为各分公司做好服务工作。
四、市场分析
1、竞争激烈
几年来，公司同仁辛勤而有效的市场运作，取得了丰富的市场经验，建立了较为完善的市场营销网络，为公司进一步开拓市场打下了坚实的基础。但由于同行业某些同类产品的成功的市场开发，使威科产品在市场竞争中变的前进艰难。
2、整合资源
我公司依托山西省农科院的专家优势和山西农大的合作保障了我们强有力的技术支持，是一般小企业无法比拟的优势。公司也有较强的人才优势，在科研开发、销售公关、企业管理、财务及法律方面，集中了一大批优秀人才，为公司的发展和市场的开拓提供了保证。
五、品牌推广
公司产品经过多年的市场运作，已具备了一定市场竞争优势，为了能够讯速有效的扩大我们产品的市场份额，并获得长久的发展，我们将以公司的发展战略为核心，从产品的品牌形象、产品定位、市场网络建设、市场推广等四个方面系统规划品牌推广策略。
1、品牌形象
为了打造“新威科”的品牌形象，建议我们公司的所有系列产品统一使用该品牌。不同类型的系列产品采用不同的包装策略。(特殊市场除外)
2、产品定位
根据目前市场现状，随着产品的更新换代、新系列产品的推出和销售区域的情况变化，为提高与同类产品的竞争优势，扩大市场份额，在保证利润的同时，建议逐步调整产品价格，采用中、低价格策略，增加产品竞争力
3、网络建设
销售渠道是企业的无形资产，多年的市场运作、网络的初步形成，网络建设仍将作为公司未来发展的重点工作，努力加强乡镇网络的建设，积极发展新的经销商，使销售网络更趋稳定。进一步开发重点养殖区的经销商和大型养殖户，扩大市场范围。
4、市场推广
a.积极利用公司各种有价值的资料，如“新威科技讯”“山西饲料”企业网站等宣传企业。
b.在全国性的专业报刊、杂志或电视媒体上刊登广告和文章，扩大产品知名度。
c.积极参加全国性大型行业会议及与各地经销商联合举办多种形式的技术讲座、用户座谈、产品推广等会议，宣传展示公司与产品。
d.利用多种形式与经销商开展促销活动，促进产品销量。
e.在一些养殖重点地区配合经销商做一些墙体广告。
f.定期举办不同程度的有奖销售活动，提高产品的销售量，形式可多种多样。
g.制作广告衫和pOp张贴广告广泛张贴宣传公司的产品，扩大品牌影响。
h.夏季在养殖小区进行电影循环播放，宣传公司文化。
六、工作进度
第一季度：
1、确定本年度的广告宣传策略。
2、结合市场情况制定出活动计划。
3、抓好市场信息和客户档案建设。
4、策划好经销商年会。
5、完成墙体广告的设计计划。
6、策划推出春节有奖销售活动。
第二季度：
1、策划推出二季度促销活动。
2、配合分公司推出市场活动。
3、参加全国性的行业展会一次。
4、配合各分公司做好驻点营销工作。
5、利用“新威科技讯”和“山西饲料”媒体宣传夏季深入养殖小区放电影的事件。
6、夏季文化衫的设计制作。
第三季度：
1、夏季电影宣传工作计划安排落实。
2、文化衫的发放。
3、制作pOp张贴广告广泛宣传配合电影放映。
4、策划开展旺季上量产品的促销推广。
第四季度：
1、两节促销的落实开展。
2、挂历、年历的制作与发放。
3、跟踪各分公司和经销商年度目标的完成情况。
4、完成目标市场墙体广告的100%投放。
5、做好全年工作的总结。
七、资源配置
1、配备车辆一部，音响、话筒、功放一套、数码相机一台。
一、努力提高经济立法质量
围绕经济社会发展的重大问题和突出问题，委员会积极参与法规初审、法规清理和规范性文件备案审查工作。明确分工，提前介入，深入调研，反复论证，广泛征求意见，完成了3项地方性法规的初审工作：《浙江省资源综合利用促进条例（草案）》、《浙江省风景名胜区管理条例（修订草案）》和《浙江省道路运输管理条例（修订草案）》。
在资源综合利用促进条例的初审中，结合我省实际，以建设生态文明为重要指导思想，以优化资源利用方式和提高资源利用效率为核心，以规范资源综合利用和循环利用为重点，围绕资源综合利用的规范管理、加大促进力度、部门职责和相关法律责任，提出修改建议，得到常委会组成人员的肯定。
在风景名胜区条例的初审中，按照科学规划、统一管理、严格保护、永续利用的原则，妥善处理风景名胜区有效保护和合理开发利用之间的关系，保护各利益主体的合法权益，统筹风景名胜区开发经营和生态环境保护，就市县级风景名胜区的存废与过渡、风景名胜区重大建设项目设计方案的审查、风景名胜区内特许经营项目的监督管理等方面，提出修改建议，均在法委的二审中得到采纳。
在道路运输条例的初审中，本着“不抵触、有特色、可操作”的原则，针对法规草案的重点难点问题，会同交通运输管理部门，通过深入市县和企业实地调研，听取各方意见，凝聚各方共识，在城乡公交管理、出租汽车管理、汽车维修业管理等方面，提出修改建议，切实提高了初审质量。
对列入立法计划二类项目的可再生能源开发利用促进条例等9项地方性法规，委员会保持与相关部门的联系，对法规需要重点解决的一些矛盾和问题，开展了一些前期调研工作，在此基础上，对常委会2012年立法计划提出了建议。
根据法规清理工作相关要求，委员会明确负责领导，分工落实责任，逐件督促清理，对16个部门的57件法规清理审查后，提出了建议保留、修改、废止和重新制定的意见。
二、认真做好“十二五”规划和年度计划的审查监督
委员会结合对我省地方政府性债务管理、收入分配制度改革、行业龙头企业转型升级和现代服务业发展情况的专题调研以及经济形势分析会的成果，对省政府提交的“十二五”规划和计划草案、计划报告进行审查，提出了计划审查报告。7月份，省人大常委会听取和审议省政府关于上半年全省经济社会发展情况和下半年政府工作的报告。委员会在调查研究和综合分析的基础上，形成上半年全省经济运行情况的调研报告，并根据常委会组成人员审议时提出的意见建议，提出了“高度重视做好物价和节能减排工作，继续加大中小企业扶持力度，加快培育新的经济增长点，进一步创新社会管理”等审议意见。坚持定期分析经济形势，听取省有关部门工作汇报，着力推进“三大国家战略”和重大经济决策的实施。针对第三季度我省经济运行中出现了温州等地民营企业资金链紧绷，甚至有个别企业主“跑路”等一些值得关注的现象，专门召开两次经济形势座谈会，围绕当前我省经济运行中出现的新情况新问题、国家宏观经济政策对我省经济的影响、我省经济的发展趋势、中小企业发展情况等进行了深入交流和探讨，提出了不少建设性的对策建议。
三、着力加强物价调控监管的专项监督
从2009年底以来，我省居民消费价格出现快速上涨态势，对群众生活、企业生产经营带来了较大影响。3月份，省人大常委会听取和审议省政府关于加强物价调控监管保障群众基本生活工作情况的报告。委员会经过长达4个月的深入调研，联合农委提交调研报告，强调要关心低收入群众，从体制机制着手，保障弱势群体的基本生活，并拟定了常委会审议意见。省政府高度重视，决定从2012年1月1日起，将基本生活价格补贴发放对象扩大到九类群体，并适当提高价格补贴标准。
四、扎实做好养老保险基金管理工作的监督
采取全省统一部署、各级人大常委会共同开展的方式，听取和审议养老保险基金管理情况的报告，是常委会的一项重点工作。委员会组织开展了专项调研，召开全省人大财经工作座谈会，并邀请有关专家进行专题交流和研讨，在此基础上向常委会提交了调研报告，为常委会审议提供了依据。常委会审议后，及时认真梳理常委会组成人员的建议，向主任会议提交了审议意见稿，提出了“完善制度建设、健全投入机制、加大征缴力度、加强基金监管、强化服务能力”等五点意见建议，并要求省政府认真研究处理，适时向常委会提交整改情况报告。同时，委员会还参与并完成了常委会冯明副主任牵头的《加强我省养老保险基金管理的若干思考》调研课题。
五、组织专题询问，不断推进财政预决算的审查监督
根据监督法、预算法和省级预算审查监督条例的要求，认真做好预算审查、预算调整、预算执行监督、决算审查工作，提出预算、决算审查报告。继续将部门预算审查监督作为深化预算审查监督的重要抓手和载体，部门预算提交省人代会审查的范围进一步扩大，从原有的30个增加至48个，同时对省教育厅、省国土资源厅部门预算进行重点审查。通过召开专家评审会，组织省人大代表专题审查，进一步推动省级部门预算编制的科学化、精细化和规范化，优化预算支出结构、改善预算执行。
专题询问财政决算和审计工作报告，是常委会的重点监督任务，也是一项创新性的工作。财政预决算事关全省大局、事关民生改善和社会公平正义，是各方面高度关注的一个热点。开展决算和审计工作专题询问，深化人大预决算审查监督，针对性、现实性尤为明显。为做好前期准备工作，委员会会同办公厅组成调研组专程赴外省市学习考察，起草了调研报告及专题询问实施方案；通过征求各专委会和常委会组成人员的意见，梳理代表议案建议和群众来信来访，网上征求意见等多种途径征集选题；加强同省政府及常委会办公厅、研究室的沟通协调，全面细致地做好选题修改工作，配合做好宣传报道、会务等其他工作。专题询问会上，13位常委会组成人员分别就水利基础设施建设、科技投入、“三公经费”支出、财政资金管理、审计监督等28个问题，从不同角度进行了询问，省财政、审计部门主要负责同志对此一一作答。专题询问工作由多家媒体进行了现场采访和深度报道，受到社会各方面的广泛关注，产生了积极反响，成为人大监督工作的一个亮点。在询问和应询双方的共同努力下，这次专题询问工作取得了预期的成效。会后，委员会及时总结本次专题询问工作，整理形成省人大常委会专题询问参阅件，起草了审议意见稿，经主任会议讨论通过后交省政府研究处理。赵洪祝书记在专题询问参阅件上作出重要批示，高度肯定了这次专题询问工作。
六、认真做好代表议案建议办理工作
委员会共承办9件议案和1件重点督办建议，在与政府部门沟通的基础上，每件都当面征求领衔代表意见，代表对办理情况比较满意。在开展法规初审、专题调研、执法检查等工作中，都邀请部分代表参加，认真听取吸收代表的意见，既密切了与人大代表的联系，又增强了立法监督的有效性。
七、积极配合全国人大工作
配合全国人大开展劳动合同法执法检查和关于加强食品安全、促进服务业发展、加快发展方式转变、加强政府性债务监管、促进中小企业发展等专题调研工作；受委托开展关于调整国民收入分配关系的专题调研，并提交调研报告。对于全国人大来我省开展的各项工作，委员会都进行了精心组织和周密安排。特别是配合全国人大劳动合同法执法检查，认真整理汇总执法检查组的反馈意见和陈至立副委员长提出的研究课题，转交省政府办理。省政府高度重视，已及时落实。
八、切实加强委员会自身建设
委员会认真学习党的十七届五中、六中全会精神和中央、省委关于经济工作的一系列重大决策部署，深入贯彻落实科学发展观，围绕大局，突出重点，注重调研，努力提高人大财经工作的针对性和实效性。坚持民主集中制原则，统筹兼顾、分工负责、团结协作，保证工作有序开展。加强和兄弟省市区人大财经委的沟通联系。先后与11个省市区人大财经委、预工委负责人进行了工作座谈，就经济监督、经济立法、专题询问赴6个省市区学习考察，参加了华东地区第20次财经工作座谈会。注重发挥全省人大财经系统的工作合力，加强相互支持配合，增进交流，促进工作。
一年来，委员会根据新形势和新要求，努力实践，积极探索，各项工作取得了新进展。但也存在一些不足，主要是：经济立法调研和审议工作需进一步加强，经济监督的实效性有待进一步提高；组织财经方面省人大代表参与相关监督工作领域尚需进一步拓展；办事机构力量的配备与工作履职的需要还不相适应。这些问题在今后有待加强改进，努力提高人大财经工作的水平。
2012年，委员会要在省人大及其常委会的领导下，认真贯彻中央和省委的重大决策部署，突出重点，依法履职，认真落实省十一届人大五次会议确定的各项任务。
一、经济立法工作
（一）认真完成一类立法项目的初审工作。可再生能源开发利用促进条例拟安排在常委会3月份例会上审议。委员会要提前介入，加强立法调研，认真做好初审工作。
（二）开展二类立法项目的前期准备工作。对列入常委会立法计划二类项目的12项法规，要加强联系，主动了解立法准备情况，参与前期立法调研。其中，电网设施建设保护和供用电秩序维护条例、计量监督管理条例2项法规，积极创造条件，及时提请审议。
（三）配合做好全国人大财经委的经济立法工作。对全国人大下发的法律征求意见稿，要按照要求，组织有关部门认真研究，提出修改意见，及时整理上报。
（四）做好规范性文件备案审查工作。
二、计划和预算审查监督工作
财经委将围绕科学发展的主题和加快转变经济发展方式的主线，积极协助人代会、常委会审查批准计划、预算和决算，注重审查监督质量和实效。
（一）认真审查计划和预算草案。省人代会前，安排听取省级经济综合部门汇报，开展会前调研，对计划和预算报告、计划和预算草案提出意见建议。省人代会期间，认真听取代表的建议意见，提出审查报告。
（二）做好计划和预算执行情况的监督工作。在深入调研的基础上，就计划和预算主要预期目标完成进度、存在问题及下一步主要措施，提出意见建议，为常委会审议计划和预算执行情况报告做好相关工作。
（三）做好财政决算的审查工作。把握审查的重点，进一步健全和完善决算审查机制，提高审查的质量和实效，按时向常委会提出决算审查报告。
（四）继续开展部门预算重点审查。提交省人代会审查的部门预算范围从原有的48个增至69个，选择省商务厅、省文化厅部门预算作为重点审查对象，促进部门规范预算编制，严格执行预算。
（五）充分发挥审计监督作用。及时听取审计工作汇报，加强与审计部门的沟通联系，做好常委会听取和审议2011年度省本级预算执行和其他财政收支审计工作报告的相关工作。
（六）跟踪监督常委会2011年开展的专题询问和养老保险基金管理工作审议意见的整改落实。
三、经济监督工作
财经委将紧紧围绕推进经济转型升级，促进社会和谐稳定，加强对经济工作和解决民生问题的监督，努力在加大监督力度、提高监督水平、增强监督的针对性和有效性上下功夫，推动中央和省委重大决策部署的贯彻落实。
（一）加强经济运行分析。坚持和完善定期分析经济形势制度，及时把握全省经济运行中的变化，着力推动经济发展方式转变，保持经济平稳较快发展。做好常委会听取和审议上半年全省经济社会发展情况和下半年政府工作报告的相关工作。
（二）对促进小型微型企业发展工作开展专项监督。针对当前我省小型微型企业发展面临的困难和问题，协助常委会开展促进小型微型企业发展工作专项审议，推动相关扶持政策措施的落实，发挥小型微型企业在促进经济增长、增加就业方面的重要作用。
（三）对保障性安居工程建设情况开展专项监督。通过听取汇报、基层调研、实地视察等形式，对全省保障性安居工程建设情况提出调研报告，供常委会在5月份例会上参阅。在常委会听取和审议省政府报告后，拟定审议意见。
（四）配合做好常委会食品安全法执法检查和专题询问的相关工作。
四、代表议案建议办理工作
认真办理省十一届人大五次会议主席团交付的代表议案和建议。及时与有关部门沟通，认真起草答复意见，并征求代表对议案和建议办理的意见，提高办理质量。开展各项工作，要吸收代表参与，倾听代表的意见，积极采纳改进工作，切实发挥代表的主体作用。适时安排省人大代表财经组活动，组织视察重大建设项目，汇总代表意见反馈有关部门。
一、工作范围和目标
（一）工作范围：根据市深化村务公开要求，在我区泽园社区、富民社区、新民社区、胡杨社区4个村改居的涉农社区深化村务公开工作。已确定乌兰淖尔镇泽园涉农社区为试点。今后随着社区格局的改变，凡是村、涉农社区都要深化、规范村务公开工作。
（二）工作目标：推动农区经济社会又好又快发展，促进农区社会和谐，力争在年底，深化村务公开工作试点村的涉农社区村民对村务公开的满意度达90%以上。到2015年底，全区各涉农社区全面按本《工作方案》深化、规范村务公开工作，村民对村务公开的满意度达90%以上。
二、工作重点
（一）以《区村务公开目录》为依据，完善村务公开内容，规范村务公开形式、时间和程序。健全民主决策制度，凡是涉及群众利益的重要事项，都必须召开村民会议或村民代表会议进行票决，实行民主决策。健全村民自治章程、村规民约、村民会议和村民代表会议议事规则、财务管理、财务审批等民主管理制度，推进村级事务管理的制度化、规范化、程序化。健全民主监督制度，加强对农区集体资金、资产、资源的管理和审计，引导群众规范有序地参与村级公共事务的决策、管理和监督。
（二）加强农区党风廉政建设，解决群众反映强烈的突出问题。防止违法征占耕地、不给农区居民合理经济补偿的违法违纪事件的发生，严禁损害农区居民利益的行为。做好被征地农区居民生活保障工作，做到先保后征，使被征地农区居民生活水平不降低，长远生计有保障。
（三）大力发展集体经济，增加集体组织服务功能，促进农区居民增收。培育农区新型合作组织，大力发展专业合作经济。组织和引导文化、教育、医疗卫生、计划生育、社会保障、社会管理等政府公共服务覆盖到农区，促进城乡基本公共服务均等化。
（四）加强农区社区建设，完善农区社会管理体制。培育农区服务性、公益性、互社会组织，推动政府依法行政和居民依法自治的良性互动局面。加强社会治安综合治理，加强农区警务建设，组建群防群治队伍，建立人防、物防、技防相结合的安全防范机制和防控网络，全面提升农区社区安全防范水平。加强农区精神文明建设，建设居民“说事室”，引导居民群众以理性合法的方式表达利益诉求，做好教育和思想疏导工作，切实消除可能引发农区社会不稳定的因素。
三、村务公开的主体、内容、程序和形式
（一）村务公开的主体
村党组织和村民委员会是村务公开工作的主体。
（二）村务公开的内容
按照《区村务公开目录》确定的内容，主要按党务、政务、村务、财务、服务五大类进行公开。
1、党务公开内容
（1）党组织简介、党组织班子成员情况；（2）村党组织任期目标和近期目标；（3）当年培养、发展党员计划；（4）党员活动安排；（5）党费标准、收缴以及使用情况；（6）党员示范户及帮扶情况；（7）民主评议村干部情况；（8）统战、民族宗教等党的政策；（9）包联共建、党建指导员情况等。
2、政务公开内容
（1）国家、自治区及我市制定的惠农惠牧政策、措施；（2）农区人口和计划生育各项政策措施、人口计生村规民约、人口和计划生育工作纪律及需要村民广泛知晓或者参与的其他事项；（3）农区征兵政策措施；（4）国家、自治区土地政策，以及我市农田基本建设、征用土地政策、措施；（5）农区低保政策等社会保障政策措施；（6）新型农区合作医疗政策；（7）有关其他解决“三农”问题的政策措施。
3、村务公开内容
（1）村委会任期规划、任期目标和年度工作计划；（2）村民会议或村民代表会议的决定及实施情况；（3）粮食直补、退耕还林等各项惠农政策落实情况；（4）“一事一议”、筹资筹劳情况；（5）新型农区合作医疗情况；（6）村集体土地征用及补偿情况；（7）村土地承包经营权流转情况；（8）村集体资产、“四荒地”发包情况；（9）村水、电、路规划和管理情况；（10）享受最低生活保障情况；（11）人口出生、计划生育奖励政策兑现及社会抚养费缴纳情况;（12）居民建议及意见反馈等。
4、财务公开内容
（1）村级财务收支情况；（2）救灾救济、优抚、退耕还林还草补贴、移民补偿、农区征地补助、粮食直补等款物的发放情况；（3）各级投入的扶贫、农业开发、以工代赈等资金使用情况；（4）社会团体、民间组织、社会个人、帮扶单位捐赠款物使用情况；（5）新农区建设项目及资金使用情况；（6）水费收缴情况；（7）村集体经济债权债务；（8）集体资产明细；（9）村干部生活补贴情况。
5、服务公开内容
（1）农区专业服务组织建设情况、农区志愿者服务情况；（2）农区专业经济服务：新技术新产品推广、农区灌溉、机耕植保、水利建设、水电维修、农区劳动就业培训等；（3）农区社会服务：新型农区合作医疗、扶贫救济、医疗救助、五保供养、军属优待、残疾人、计划生育奖优政策落实情况等；（4）农区平安稳定服务：农区防洪、防火、治安巡逻、农区人民调解等；（5）农区公益事业服务：农区社区公共卫生、健康教育、环境整治、供水供电、广播电视等。
（三）村务公开的程序
1、村民委员会按照本方案的规定，拟定村务公开方案，并征求村务公开监督小组意见后公布。
2、村务公开监督小组采取召开村民代表座谈会、设置意见箱等形式，征求村民意见，并就村民反映的问题及时进行调查，对经调查核实确实违反有关规定的，应当督促村民委员会限期纠正并重新公布结果；也可以直接向村民委员会提出质疑或者质询，村民委员会应当在10个工作日内予以明确的解释和答复。
3、村民委员会将公布的村务公开内容及时报送镇（街道办事处）备案。
(四)村务公开的形式
1、村民委员会应当在方便村民观看的地方设立固定的村务公开栏，张榜公布村务。必要时可以同时采取广播等其他辅助形式公开村务。村务公开栏的内容应当通俗易懂、书写规范、字迹清晰，并且至少保留一周。村务公开栏旁应当设立村务公开意见箱，由村务公开监督小组管理。
2、村民委员会应当建立村务公开档案。村务公开方案、村民的意见和改正措施等村务公开中形成的各种档案资料应当真实、完整、规范，并按照档案管理的有关规定妥善保管，接受查询。
四、责任落实
区治理村务公开工作由区村务公开领导小组牵头负责，区直相关部门的职责是：
区纪委、监察局：加强对村务公开工作的组织协调与监督检查，指导基层党风廉政建设，依法处理村务公开工作中的违纪违规问题。
区委组织部：指导基层党组织建设和党员干部队伍建设，把坚持党的领导、充分发扬民主、切实依法办事统一到村务公开工作之中。
区委宣传部：充分发挥新闻媒体作用，大力宣传党和国家有关农区建设的方针、政策，做好村务公开工作中先进典型和成功经验的宣传推广工作，指导农区精神文明建设，倡导文明新风。
区民政局：指导制定和完善村民自治章程、村规民约、村民会议和村民代表会议议事规则，及时丰富和拓展村务公开内容，规范村务公开的形式、时间和基本程序，进一步完善民主管理制度，依法保障农民群众的民益。
区直机关工委：做好区直机关与村包联共建、结对帮扶工作。
区民宗局：加强民族团结宣传教育，做好自由宣传，维护民族团结和社会稳定。
区公安分局：加强社会治安综合治理，开展“无毒村”创建活动，加强农区警务建设，组建群防群治队伍，维护农区正常生产生活秩序。
区司法局：加强法规宣传，开展“民主法治村”创建活动，营造村务公开和民主管理的良好法制环境。依法处理涉及侵害村民人身权利、民利和合法财产权利等问题，运用法制宣传、法律服务、法律援助等方式和手段帮助村民保护好自身合法权益。
区财政局：按规定落实惠农政策，发放惠农补贴资金，落实村级转移支付资金；依照相关资金管理办法，会同相关部门，及时分配下达涉及农区基层组织建设、村干部报酬和养老保险、党员干部培训等方面的转移支付资金。指导农区经济法规与政策的贯彻执行，指导村级组织建立财务管理制度，实行财务公开，加强农区集体财务的审计监督，制定和完善村集体资产监管办法。指导农村专业合作社建设。
区住房和城乡建设局：制定并实施村级道路建设、亮化、绿化、美化、危房改造规划，深化城乡一体化，促进公共服务均等化。
区国土资源分局：指导村级组织依法依规对涉及农区耕地和基本农田保护、宅基地管理、土地开发等事项进行统筹规划、科学管理。
区农牧林业局：指导农区农业产业结构调整，发展农区经济，增加农区居民收入；整合农业资源，加快耕地流转，培育和做大做强农业龙头企业，促进农业产业化，更好地为农业产业发展服务；指导退耕还林，开展禁牧工作，加强生态建设工作。
区文化局：开展送图书、送戏、送电影等文化下乡活动，丰富农区居民的文化生活。
区卫生局：加强农区医疗卫生服务站建设，建立农区居民家庭健康档案。
区人口和计生局：指导计划生育技术服务和管理，做好农区计划生育与优生优育工作，指导计划生育村民自治工作，发挥计划生育协会在计划生育村民自治中的桥梁和纽带作用。
区环保局：加强环境保护宣传教育工作，引导农区居民使用清洁燃料，推进公厕无害化处理。
区行政执法局：教育农区居民依法新建、改扩建住宅和养畜棚舍，禁止乱搭乱建。
区档案史志局：指导村民委员会建立和完善村务公开等各类村级档案。
区局：及时受理群众来信、来访和申诉，保证渠道畅通，化解社会矛盾；综合来信来访中提出的重要意见、建议和问题，开展调查研究，为村务公开提供信息。
五、监督保障制度
（一）实施意见收集反馈制度。村委会在决定或办理与村民利益密切相关的重大工作时，应充分听取村民意见，有必要的可召集村民议事会或听证会。有关村委会工作与事务的各类文件、档案与资料向全体村民开放。
（二）实施民主决策制度。村民委员会每半年向村民代表会议汇报当年度的工作情况及下年度的工作打算，经村民代表会议批准通过。村民代表会议决议及对村民委员会主任、副主任的评议结果在10个工作日内向村民公示。
（三）实施责任追究制度。对于不按照规定的内容、时间、地点、程序、方式进行公开村务；或者公开的事项弄虚作假，欺瞒村民；或者对提出意见当事人、举报人打击报复，实施其他违法行为等违纪政纪行为，由区民政局或者镇（街道办事处）对有关责任人员予以批评教育，并责令其限期改正；逾期不改正的，建议村民代表会议依法罢免村民委员会中的主要责任人；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（四）实施工作指导制度。在村务公开中，对于有关政策、法规的宣传，民政部门、镇（街道办事处）要作好理论指导。镇（街道办事处）对于村务开的真实性进行监督，发现问题，集村民代表会议及时进行研究整改。
六、实施步骤
我区村务公开工作分四个阶段实施完成。
（一）安排部署：
1.泽园社区作为试点，召开村务公开工作动员大会，安排部署相关工作。制定《乌兰淖尔镇深化村务公开工作方案》。制定方案时同时要考虑富民社区深化村务公开工作内容，按照镇里的工作方案要求，制定《泽园社区深化村务公开工作方案》。
2.在村务公开试点的基础上，富民社区、新民社区、胡杨社区召开村务公开工作动员大会，安排部署相关工作。制定《乌兰淖尔镇深化村务公开工作方案》，按照镇里的工作方案要求，制定《泽园社区深化村务公开工作方案》。
（二）试点推动：
已确定区乌兰淖尔镇泽园社区（涉农社区）为试点村。镇安排1名党委、政府领导驻村，明确责任，从抓村党组织和村委会班子建设以及解决好群众最关心最现实的利益问题入手，开展村务公开工作。市、区相关部门要抽调人员组成工作专班，帮扶、指导各地开展治理工作。
（三）集中整治
全面整治村务公开，驻村干部，建立村务公开台账，实行销号制，村面貌没有发生根本性变化的，驻村干部不撤离。
（四）考核验收
市村务公开工作领导小组组成专班对村务公开工作进行全面考核验收，召开现场会，对试点村治理工作进行总结，并将先进经验在全市进行推广。
另外，在泽园社区村务公开试点的基础上，富民社区、新民社区、胡杨社区召开村务公开工作动员大会，安排部署相关工作。滨海、三道坎办事处制定《深化村务公开工作方案》，按照镇、相关办事处工作方案要求，制定富民社区、新民社区、胡杨社区《深化村务公开工作方案》。
七、组织领导
（一）按照市委办公厅、政府办公厅《关于成立市村（居）务公开工作领导小组的通知》精神和区委、区政府有关要求，为加强村务公开领导小组办公室力量，做好村务公开日常工作，明确区村务公开工作领导小组办公室各成员职责，加强信息上报。
区村务公开工作领导小组办公室日常工作由区民政局负责，具体指导全区村务公开的深化工作。
（二）成立村务公开监督小组。试点村应当设立村务公开监督小组，负责具体监督村务公开制度的执行情况。村务公开监督小组由村民代表会议在村民代表中推选产生，其任期与村民委员会成员任期相同。村务公开监督小组由3人或者5人组成。村民委员会成员及其近亲属，不得担任村务公开监督小组成员。村务公开监督小组对村民代表会议负责并报告工作。村务公开监督小组成员不履行或者不正确履行职责的，村民代表会议可以依照原推选办法撤换。
村务公开监督小组权力：村务公开监督小组在履行职责时，可以针对村务公开的有关内容和事项提出质疑或者质询，要求村民委员会在合理的期限内做出详细说明并提供相关材料；可以查阅财务收支的原始账目凭证、合同原件等资料，通过查账、审计等方式对有关情况进行调查核实。
村务公开监督小组职责：
1、审查村务公开的各项内容的真实性；
2、监督村务公开制度的执行情况；
3、征求并反映村民对村务公开的意见和建议；
4、对村务公开中存在的问题，督促村民委员会及时做出答复或者进行整改；
5、村民会议或者村民代表会议赋予的其他职责。
八、工作要求
（一）提高对村务公开工作重要性的认识。要从践行科学发展观的高度，以人为本，落实构建和谐社会的高度，充分认识推进村务公开的重要性和必要性，增强做好这项工作的责任感和紧迫感。
（二）把村务公开各项工作落到实处。要明确工作任务和要求，对村务公开内容不齐全的，要及时加以解决；对搞形式主义的，要坚决纠正。
突发事件应急管理
分自然灾害、事故灾难、公共卫生事件3章，共有28个案例。
南方低温雨雪冰冻典型案例
2008年初，我国南方广大地区遭遇罕见低温雨雪冰冻灾害，面对复杂局势，党中央、国务院作出“保交通、保供电、保民生”的重大决策，迅速组织开展了物质保障，抢通道路、抢运电煤、抢修电网、保灾区群众生活、保灾区市场供应等“五场攻坚战”，使得灾情和损失得到了有效控制。
公共事件中媒体运用和舆论应对
分信息案例、媒体服务案例、通达社情民意案例、正确对待和运用舆论监督案例、网络舆论引导案例5章，共有27个案例。
昆明出台新规支持媒体“揭短亮丑”典型案例
2008年，昆明市《关于建立重大党务政务信息公开主动接受新闻舆论监督制度的意见》，并制订配套措施，更加主动地接受新闻舆论监督。具体包括：第一时间通过媒体公开重大公共信息，不得阻挠、干预合法采访，建立新闻舆论监督员制度等内容。
基层民主建设
分基层公共事务公开、基层民主选举、基层民主决策管理、基层民主监督、基层群众自治5章，共有31个案例。
河南“四议两公开”工作法典型案例
“四议两公开”工作法（简称“4+2”工作法），是河南南阳等地创造的农村村级重大事项民主决策方法。“四议”包括，党支部会议提议、“两委”会商议、党员大会审议、村民代表会议或村民会议决议；“两公开”包括，决议公开、实施结果公开。
金融发展与风险防范
分金融宏观调控、维护金融稳定、创新金融服务、发展金融市场、银行业改革与发展、证券业改革与发展、保险业改革与发展、金融监管与风险防范8章，共有45个案例。
农村小额人身保险试点成效显著典型案例
农村小额人身保险是针对农民最迫切需要解决的疾病、死亡和残疾等特定风险提供保障的保险产品，具有保费低廉、保障适度、保单通俗、核保理赔简单等特定，是小额金融的重要组成部分，也是一种有效的金融扶贫手段。2008年，中国保监会正式启动了农村小额人身保险的试点工作，并取得了一定成效。
社会服务与管理
分社会组织建设与管理案例、社会福利管理案例、社会事务管理案例、社区建设案例、社会工作案例、优抚安置工作案例、行政区划和地名管理案例7章，共有29个案例。
山东诸城打造农村社区“两公里服务圈”典型案例
2007年以来，山东省诸城市在全市农村两公里范围内设立农村社区服务中心，优化配置现有公共服务资源，近距离为农民服务，使全市70多万农民都迈进了“两公里服务圈”，充分享受社会保障、劳动就业、医疗卫生、社区警务、文化体育等“一揽子”政府公共服务。
民生保障与公共服务
分教育、就业和工资、卫生、社会保险、社会救助、住房保障6章，共有30个案例。
沈阳五招破解择校难题典型案例
由于义务教育非均衡发展，优质教育资源有限而又过分集中于少数“重点校”，20世纪90年代末至21世纪初，沈阳市义务教育发展呈现明显的两级分化趋势。近年来，沈阳市尝试从办好每所学校入手，为义务教育发展“纠偏”。具体做法：1、改造薄弱学校；2、让教师流动起来；3、实行大学区管理；4、严格就近入学；5、政府承担改革成本。
城乡规划与管理
分城乡规划与经济社会整体发展、城乡规划与资源节约和环境保护、城乡规划与社会稳定和改善民生、城乡规划与历史文化遗产保护、城乡规划与城乡统筹和区域协调、城乡规划与基础设施保障和城乡安全6章，共有31个案例。
重庆江北机场“留白”的智慧典型案例
重庆江北机场从20世纪50年代谋划，80年代建设实施，90年代强化控制，进入21世纪开始扩容改造，经历了半个世纪的时间。当初对机场预留地进行“留白”，正是为了今日能更好更快更顺利地发展，减少拆迁的资金成本、行政成本和社会成本。实践证明，好的城乡规划也是“生产力”，而且其无法用数字来衡量的。
自主创新
分企业技术创新、高等学校科技创新、科研院所改革创新、产学研合作创新、国家重大工程创新、区域创新、海外留学人员回国创新创业、国外借鉴8章，共有33个案例。
上海创新驿站搭建区域创新新平台典型案例
2007年，上海市借鉴欧盟创新驿站的做法，建立上海创新驿站，探索立足上海、服务长三角、辐射全国、连接世界的技术转移服务新模式。2008年5月，在青浦创新驿站试点取得初步成效基础上，上海进一步加快了创新驿站的推广建设步伐，明确了建立“19+1+2”（即19个区县+上海技术交易所+张江科技园和漕河泾科技园）技术交易分支机构，编织一张全新的创新驿站服务网的发展目标。
社会主义新农村建设
分统筹城乡发展、发展现代农业、增加农民收入、培养新型农民、繁荣村文化、改善人居环境、深化农村改革、国外发展借鉴8章，共有38个案例。
小岗村的“二次改革”典型案例
作为农村改革发源地的小岗村，虽然率先解决了温饱问题，但随后相当一段时间在致富的道路上前行艰难。2004年2月，安徽省财政厅干部沈浩来到了小岗村，带领村民进行“二次改革”，把村民领上了致富之路。第一步，调整产业结构；第二步，发展红色旅游业；第三步，着力办好工业园。并以“三步走”为契机，推进“四型村”建设目标。
生态文明建设与可持续发展
分环境保护与经济发展、环境保护与社会进步、污染防治与节能减排、生态保护与建设、环境保护与国际合作5章，共有35个案例。
作为产品策划人员，不同的企业要求你撰写不同类型的文档。有一些企业把相关的文档称为"项目建议书"，有一些企业称为"产品策划方案"，下面分别来看一下这两种类型的文档有什么特点，如何进行撰写。
所谓项目建议书，顾名思义，就是你要提交给领导看的、供大家讨论的、你认为可行的、必须阐明的理由。主要内容是阐明产品需求产生的原因、产品介绍、功能原理、简明流程、商业模式、投资预测、收益预测、推广方案等。如果经讨论通过，再进一步调查，并与市场推广部、技术开发部进行沟通，制定详细的产品策划方案。
至于产品策划方案，与项目建议书要点应该大同小异，不同的是产品策划方案更详细、更确切、更侧重于产品流程方面。因为产品策划方案是要交给技术部开发的产品流程、产品设计指南，必须详尽可行。除此之外它还具备项目建议书的所有特点，因为它不仅是技术开发部的流程指南，更是整个产品从投入到推广的一个初期计划。
以上提到的两种文档都有固定的格式。它们如何撰写呢？从大的方面至少要求阐明以下10点，但具体情况具体对待，可根据你的撰写需要再进行细分。
1．撰写产品产生的背景
这里通常要做大量相关的市场分析，从市场分析中表述市场的潜力，产品未来的潜在市场有多大，包括详细的图表说明。例如你要开发一款下载软件，应该了解下载软件的市场有多大，主流使用的是哪些技术，特点如何，用户喜欢哪一种下载模式及市场潜力等。
2．撰写产品简介
接着你就需要对这款产品进行详细的介绍，阐明你想要做的是一款什么样的产品，功能特色如何等。不同的产品有不同的介绍规则，目标是清晰、全面地说明产品，必要的时候应配以图片、图表，甚至视频等。
3．撰写市场定位
一个产品必须有明确的市场定位，你所策划的这个产品将定位于哪些用户群，为什么这些用户群会爱上这款产品。定位通常非常关键，它与市场背景、产品功能相关。
4．撰写业务流程（操作流程）
业务流程或者操作流程是策划方案的主体部分，通常设计人员和技术人员都是根据这部分的内容来组织开展工作的。所以在细节方面要尽可能详细地描述，可使用流程图、界面结构图、图片、文字、视频来具体地描述产品的设计、用户的操作和参与方式。
5．撰写商业模式
我们所策划的产品通常用于商业市场，那么商业模式是怎样的？这是产品策划需要考虑的。另外，收费对象如何、收费模式如何、支付渠道如何，这些也需要进行描述。
6．撰写推广方案
再好的产品也需要进行推广。推广的方式是多种多样的，结合不同的产品应该使用不同的推广方式。譬如网站类的产品与软件类的产品推广方式就会有所差异。而不同类型的产品用户群也不同，当然要使用不同的推广方法来打动这些用户。在撰写推广方案的时候，应该多与市场部的同事进行沟通，以更充分地了解市场。
7．撰写资金投入预测
资金投入方面一般应该包括前期开发、后期维护和推广等不同阶段的投入。还可细分为人力的投入与物力的投入。根据不同的公司，这种资金投入的形式会有所不同。
8．撰写收益预测
收益预测即对产品投入市场后做一个初步的收益分析。如根据产品情况、资费情况、支付渠道及你预想的市场情况、推广投入情况，预测将能带来的收益。
9．撰写风险分析
产品自策划开始就存在下述风险：技术风险，技术上不能实现或者有难度；人员风险，开发过程中人员流失；资金风险，开发途中资金不足；盈利风险，产品推出后盈利不如预期估计。面对不同的风险，都应该寻求相应的解决办法，这样才能使产品在推出之前作出最全面的评估。
别墅策划案
山水湖滨别墅策划案
我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。
——威廉姆·巴特勒·济慈
Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflaingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.
——WilliamBartlerJice
——赛博地产顾问机构——
前言
第一章、市场分析
一、无锡别墅市场分析
二、竞争对手分析
第二章、SWOT分析
一、现状分析
二、SWOT分析
第三章、产品策略
一、产品定位及布局规划
二、独立别墅外立面风格建议
三、其他物业形式的建议
四、功能配套
五、环境建议
六、物业管理规划
第四章、目标客户群分析
第五章、营销策略
一、推广案名、Logo
二、项目核心价值体系的建立
三、主题定位、广告语、卖点提炼
四、推广策略
五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场
六、价格策略
七、现场销售策略
八、阶段性媒体计划及活动策略
第六章、营销管理
一、营销管理
二、人员配置及培训管理
前言
别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。
继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。
对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！
项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。
第一章、市场分析
一、无锡别墅市场分析
1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点
无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。
别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。
太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。
2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。
无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDP在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从20xx年房 交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。
3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅
无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。
如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。
4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。
以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的活动尤其重要。
二、竞争对手分析
太湖虹桥花园
太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。
太湖明珠苑项目（湖光山色）
与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。20xx年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。
宝界山庄
地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。
太湖威尼斯花园二期
金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵的话，其以后的营销策略也应该密切关注。
蠡湖新城1号地块
20xx年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。
太湖·金色水岸
地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为20xx年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。
马山檀溪村地块
本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上市。
巨大中高档楼盘对本案的冲击
以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。
第二章、SWOT分析
一、现状分析
无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。
本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。
二、项目SWOT分析
优势：
1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。
2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。
3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。
4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。
5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。
6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。
7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。
8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。
9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。
劣势：
1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）
2、目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）
3、地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）
4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）
5、市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理离）
6、离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）
7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造优美的水系）
机会：
1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本项目会更有信心。
2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。
威胁：
1、明年无锡整体房地产市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。
2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）
第三章、产品策略
小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。
一、产品定位及布局规划
根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。
本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。
本项目地分成三个部分：
第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。
第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。
第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。
美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。
二、独立别墅外立面风格建议
别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。
对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！
建筑风格建议：
根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：
1、美国乡村别墅
推荐原因：
无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。
可能发生的情况及解决方案：
虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的促销手段也要让其脱颖而出。
2、现代欧式别墅
推荐原因：
现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。
可能发生的情况及解决方案：
与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的U，使本案在众多项目中独树一帜。
三、其他物业形式的建议
1.保留单位
项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。
2.双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅
对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。
户型建议：
别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。
面积控制：
独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右
townhouse:联排：220-250㎡
叠加式：180-200㎡
公寓房：120-140㎡
四、功能配套
本项目具有自然资源优势，但是相对于市中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。
针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。
总体配套：
游艇码头
高尔夫球推杆练习场
学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）
五星级VIP会所
不同产品功能配套：
独立别墅：中央空调系统
私家游泳池
太阳能热水系统
中水处理系统（中水用于花园灌溉）查字典版权所有
卫星电视接收系统
精装修花园
Townhouse：精装修花园
一、新型区委领导体制发生的主要变化
1、调整了区委委员结构，决策功能效应更加体现发展需求。区委换届后，区委委员数量明显增加，委员、候补委员的名额分别由上届的30名扩大到了40名；区委委员的分布范围明显扩大，这样的结构和分布，决定了委员既是区委决策的直接参与者，又是区委决策在基层落实的具体组织和执行者，区委议事决策更加贴近了基层实际和发展要求，区委决策的针对性、科学性得到进一步体现。
2、调整了区委领导体制，常委集体领导作用更加凸显。通过换届，区委副书记职数由4名减少到2名，除区政府区长兼职副书记外，只设1名专职副书记，新的区委领导架构已由原来的“书记—副书记—常委”三级架构转变为现行的“书记—副书记或常委”两级架构，领导层级减少一级，建立了常委分工负责运行机制，有效改变了以往书记办公会事实上成为主导常委会决策的状况，解决了党政分工交叉过多、职责不明的问题，常委集体领导作用得到进一步体现。
3、调整了区委议事范畴，决策机制更加体现科学规范。换届后，新一届区委按照科学、民主、合理、易行的原则，在原《区委议事规则》的基础上，制定出台了新的《区委议事规则》和《区委常委会议题管理暂行办法》，对议事原则、范围、制度及议题管理等方面进行了较好的界定。明确规定书记办公会不是一级决策机构，议事范围由过去的8个方面减少为5个方面，主要负责常委会召开的准备工作，根据需要召开；常委会议事范围由过去的10个方面增至13个方面，原则上每半月召开一次；全委会由过去的一年两次听取工作报告，扩大到7个方面的议事内容，特别是对常委会提请决定的重要事项或必须由全委会决定的重大事项作出决策，每年至少四次以上，并根据需要召开。区委议事决策的规范化、程序化和制度化得到进一步体现。
二、新型区委领导架构下组织工作运行机制面临的新要求
1、要求组织工作服务视角必须对应拓宽。区委议事规则明确了常委会、全委会对干部工作的议事范围：常委会按照干部管理权限和规定程序，履行讨论酝酿区管干部的任免或提名；全委会对党的自身建设的重大事项、常委会提交的干部任免事项具有决策权。因此，组织部门需梳理职能对应关系，放大服务视角。一方面对应委员数量增多，扩大征求意见、协调沟通信息等工作的服务范围；另一方面对应委员岗位分布，拓展干部工作的广度和深度，深入全面准确地了解掌握干部动态，确保干部议案有科学的依据作支撑。
2、要求组织工作管理平台必须前移运行。区委分工中对组织部门的相关工作作了明确：区委书记分管干部工作，副书记分管党建工作，常委、组织部长分管人才、干部培训等工作，并协助书记分管干部工作；书记办公会不再履行讨论酝酿区管干部的推荐、提名、任免这一程序，并调整纳入了常委会的议事范围。大部分的组织工作由常委、组织部长直接面向常委会和书记负责，在组织工作的思考谋划、管理实施和推进落实中，承担着为书记当好助手、严格把关的第一责任，并履行着与副书记和其他常委直接协调沟通的工作职能。
3、要求组织工作规则运作必须把准原则。区委议事规则规定了全委会的议事范围：对常委会提请决定的事项或必须由全委会决定的重大事项作出决策。在干部工作议题管理上，尤其对市管后备干部的推荐选拔、区管中层正职领导干部的任免和公推公选重要区管职位人选的表决确定等相关议案，都须经全委会研究决策。同时，全委会委员表决大多采用差额票决，无论是常委或是委员，都是平等的一票，干部工作议案的运作更趋规范。在区委议事决策过程中，常委、组织部长和组织部门承负着科学确定干部议案决策运行原则和准确把握干部工作导向的责任，使委员们既能遵循议事规则进行民主决策，又能使区委意图在决策中得到集中体现,确保民主集中制原则的有效贯彻。
三、新型区委领导架构下组织工作运行需要把握的问题
1、强化前瞻意识,把握组织工作的政治性，发挥“参谋长”作用。
一是工作分析前移。作为常委、组织部长，需适时加强与书记的工作交流和沟通，提高着眼全局、战略思维的能力。注重留心捕捉信息，敏锐关注书记在驾驭全局中的工作理念和方向性思维，灵活引申运用，超前分析工作启动和推进的可行性。增强工作的预见能力，为区委、为书记提供决策参考。
二是工作谋划前移。常委、组织部长要在全区大规划下统揽谋划组织工作，既立足了解把握近期全区的工作态势，更注重思考组织工作的当前进展，谋划今后一个时期的工作；既将组织工作融入全局进行思考，又需在服务全局中审视组织效能的强弱，使组织工作的筹划和实施更加有的放矢。
三是工作把关前移。新的领导架构下，常委、组织部长在履行职能时，既是组织策划者，又是一线指挥员，直接向区委、书记负责，直接对部门负责，在工作的谋划、方案的制定上，既是头道关，又是最后一道关。常委、组织部长在适应变化转变职能中，尤其在区委干部工作政策的出台、干部选拔任用原则的把握等方面，跳出部门职能管理的圈子，站在区委的决策层面，按照区委总体意图，独当一面地驾驭组织工作。
2、强化协调沟通，把握组织工作的政策性，发挥“协理员”作用。
一方面注重政策原则的把握。常委、组织部长作为干部政策法规的首席执行者，在干部工作实施中，必须准确把好干部政策的严肃性和原则性，做到依法行使职权，遵循规则管理干部。既要加强对新的干部工作政策的及时宣传组织学习，同时，要通过加大对基层党组织和领导班子落实新的干部政策法规的执行、监督、检查力度，促进基层的委员正确地贯彻好干部政策；运用政策确定干部工作原则，根据《党政领导干部选拔任用条例》及相关政策法规的原则要求，结合各个领导班子和领导干部队伍建设现状，对干部的选任、交流和转任非领导职务等调整方案，进行客观的确定原则，用政策原则来确定干部的进退去留，增强决策成员对调整原则的认同度。
另一方面注重信息和传递。在有关干部人事方面的议题，常委、组织部长对应常委会、全委会决策，应当履行好与常委、委员协调沟通的主要责任，扩大信息和传递的范围。干部方案制定前，主动向他们征求意见；在常委会讨论研究干部方案前，对拟提拔、交流调整的干部可以适当的进行征求意见；对需要提请全委会决定的干部方案，会前，可以适当方式将干部选任原则、常委会的初步意见等相关信息与全委会成员进行原则性的沟通，为委员们在决策中民主意愿的表达提供参考。
3、强化改革创新，把握组织工作的导向性，发挥“导航员”作用。
一是用新的导向引导干部。常委、组织部长履行着区委识人选人用人的主要职能，在干部任用《条例》的原则下，把握用制度管好干部、用实绩评价干部、用程序选拔干部、用培训提高干部的鲜明导向，尤其在强化干部管理、完善考核体系、规范选任机制和提升干部素质上，要拿出公正识干部、公开选干部、公平用干部、全面强干部的具体举措，努力构建广纳贤才、人尽其才、能上能下、充满活力的干部选任新机制。
二是用新的机制激活全局。常委、组织部长应着眼全局，根据干部队伍的不同层次的能力素质、不同类型的工作特征和不同层面的年龄结构，确立“选拔一批，任命一批，照顾一批”的基本工作思路，让优秀干部有奔头、艰苦岗位干部有盼头、年龄偏大干部有想头，全面激活干部队伍。尤其在深化干部人事制度改革中，需贯穿“组织定规则、群众当裁判、赛场选贤才、党委来任用”的工作指导思想，力求达到''''选出合适的、发现优秀的、激活平稳的''''工作效果。
三是用新的理念提升管理。常委、组织部长应着眼借力、借智、借效服务和保障发展，既需放眼区外，博采众长，又需身入基层、心入干群，集思广益，用真知和实践促进组织部门“强班子、带队伍”管理功能的提升。着力推进方式方法和制度的创新，借鉴组织工作创新的选举方式运用到干部的选拔中，将干部工作的管理制度灵活运用到党员管理工作中；善于运用市场的方法，不断扩大干部工作中的民主，努力形成民主开放的竞争氛围；善于借鉴信息化的方法，加强对困扰组工领域的干部绩效考评体系、党员日常教育管理等难点问题的探索，努力破解工作难题。
4、强化规范运作，把握组织工作的效能性，发挥“管理员”作用。
一是遵循规则运作程序。作为区委常委，组织部长需维护区委集体领导权威；作为组织部门的主要负责人，需把握好干部工作的方向。在确定干部工作原则、拟制干部调整方案、推行干部人事制度改革具体举措等方面工作时，一方面应充分考虑区委总体意图的贯彻与基层领导班子和干部队伍建设现实需求的统一，科学合理地确定干部工作的最佳方案；另一方面应规范干部工作的操作流程，充分把握好纵向沟通、横向协调的各个环节，过细做好每一道程序的各个细节。
