时间：2023-10-10 16:08:44
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇不动产证书管理制度，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
2007年，我国首次通过《物权法》，在充分借鉴西方物权管理经验的基础上，公布了适合我国国情的不动产登记制度，为不动产登记法案的出台奠定了基础。2015年，《不动产登记暂行条例》的正式实施则标志着我国不动产登记制度建设进入新时期。2016年晋江市颁布了《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年4月18日起，晋江市实施全新不动产登记制度。因此，完善探索不动产登记档案信息管理机制，是时展的新要求，更是做好该项工作的关键。
2不动产登记档案管理工作开展的现状分析
不动产包含的内容比较广泛，其中包括了土地、房产、矿产、农林资源等等，以往不动产登记分别由不同部门负责实施。因此，在实施过程中，登记流程、登记机制、相关材料都各有标准，并不统一，随着新的不动产登记制度实施，当前我们在进行不动产登记制度时，统一由国土部门负责实施。对不动产登记档案管理工作来说，由于以往登记实施的标准和流程都不一致，因此其档案资料管理难度较大，无论是信息录入，还是档案整理，都有较大工作量。所以，需要在规范化标准基础上，对整个不动产登记档案资料进行整理。事实上，不动产登记档案管理工作在整合过程中面临巨大整合压力。首先，原涉及不动产登记的各个部门都有相关机构，而目前只是进行业务整合，并没有对部门机构进行统一整合，这就使得不动产登记工作量加大，但人员并没有增长。其次，业务整合难度大，缺乏可供借鉴的经验。尽管通过了相关业务整合文件，但是从根本上看不动产登记制度尚在实施初期，因此缺乏必要的档案管理经验。最后，原有档案资料信息整合难度大。不动产登记档案管理涉及的内容众多，且历史资料较为复杂，在实施不动产统一登记制度之后，也需要对以往的相关档案资料进行统一汇总、整理，但客观上讲，想要有效整理这一信息，难度极大。晋江市国土资源局在实施新的不动产登记管理制度时，在停止实施旧的登记制度的同时，提出简化不动产登记资料，优化档案信息管理工作开展的效率和质量。而2016年4月18日之前合法合理颁布的各类不动产权属证书仍然有效，这客观上反映了晋江市不动产登记制度实施过程中，对相关档案资料工作的有效调整。
3不动产登记档案信息管理工作的作用价值
实施不动产登记制度的主要原因在与随着我国经济发展不断成熟，当前各种不动产资源交易频繁，这就使得不动产权属更换频繁，因此需要通过实施相应的登记制度，通过档案资料信息，实现对权属人权益的有效保护，而不动产登记档案就是该项工作实施的客观产物，通过有效开展不动产登记档案信息管理工作，能够有效记录不动产的交易情况及相关信息，从而为不动产交易提供最客观、最全面的凭证，这就为不动产正常流转提供了充足保障。此外，不动产登记档案是证明不动产物权所属最具权威的资料。不动产的物权具有排他要求，因此在某一具体不动产上，不能存在互相排斥的多个物权。所以，从法律上明确了不动产登记档案中所记载的内容具有唯一和具有法律证据效力的特点。因此，我们可以将不动产登记档案作为不动产交易过程中，信息查询的权威来源。同时，不动产登记档案中的信息就成为解决不动产交易纠纷和矛盾的最客观数据。最后，有效开展不动产登记档案信息管理工作也是现阶段我们在资源节约型社会建设的客观要求，目前无论是申报土地开发，还是相关资源开发，都要经过统一的不动产申报，通过系统化整理相关资料，能够为整个申报工作提供有效依据，避免低效开发现象的出现。
4构建不动产登记档案信息管理机制的具体策略
事实上，不动产登记档案并非全新内容。随着我国不动产登记制度改革不断推进，原有不动产登记制度中，较为分散的登记现象得到一定改善。只是其以往存在过程中，都是以单一的形式出现。随着不动产统一登记制度的实施，构建不动产登记档案信息管理机制就极为必要，这不仅关系到不动产登记制度实施效果，同时也关系到人们的具体权益。因此我们必须在结合时代特点基础上，积极探索构建符合时代特点、满足机制建设要求的档案信息管理机制。以晋江市不动产档案信息管理机制创新为例：首先，要丰富档案馆藏场所，构建物质档案管理与电子档案管理相一致的管理机制。在统一规范的基础上，要确保及时将各项信息实现电子化录入，便于管理和查询。其次，要对不动产登记档案信息所涉及的内容进行分类，统一由门户网站进行对外公布。开设规划与建设用地管理、地籍测绘管理、土地利用管理、地质矿藏管理各子版块，并针对不动产登记及档案管理所涉及到的各项资料内容进行公示，在实现便捷工作的同时，实现信息的公开化和最大化利用。此外，晋江市在福建省内率先构建不动产信息化平台建设，通过将实景三维模型应用到不动产统一登记，实现档案信息管理机制便捷运行。最后是增加网络公示和查询，延伸不动产信息服务，实现不动产档案管理融入信息化时代建设。
5结语
不动产登记档案资料是确保该工作开展质量的重要依据和前提。新的不动产登记制度由国土部门统一负责指导开展，而其中涉及的内容较多，信息量较大，整个不动产登记档案信息管理开展难度较大。因此，必须结合现代信息技术的有效应用，更新档案信息管理思路，构建符合时代特征、能有效推动不动产登记制度发展的信息管理新机制。
作者:柯燕萍 单位:福建省晋江市国土资源局
参考文献:
[1]白玉.浅析构建不动产登记信息管理基础平台[J].国土资源,2014,5:212-216
【关键词】：土地登记；管理；问题；对策
中图分类号：D651文献标识码： A
我国的土地登记,是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记公示的行为。
1、当前我国土地登记管理存在的主要问题
1.1 相对人登记意识淡薄
土地作为不动产之一,因我国不动产物权以登记公示,所以土地物权的变动只有经过登记,才发生法律效力。但因各种原因不登记,造成纠纷,其中有很大一部分是因为相对人登记意识认识不足导致,主要表现为:
(1) 相对人办证意识不足。许多人认为只要房子是自己住着,房子建在土地上,并且产权证上登记的权利人又是自己家的亲戚,办不办理变更手续无所谓,结果得不偿失,在现实生活中这样的情况并不鲜见。
(2) 为了节省交易相关税费,不办理登记。土地变更登记中,申请人首先要提交相关税收的完税证明,同时也只有提交相关的完税证明后,才能办理房产的转移登记业务,通常要缴纳的税费有销售不动产的营业税税率为5%,城建税、增值税、消费税和营业税附征地区差别税率，但这是一项不少的开支，很多人不愿交这些税费。
(3) 因材料不齐或嫌麻烦,拖延办理。因办理登记要求手续齐全,比如说抵押登记需要提交的材料较多,有土地使用证原件、土地批文、出让合同、出让金发票、借款合同、抵押合同、房地产抵押清单、土地评估报告、抵押人及抵押权人企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法人代表资格证复印件、法人代表身份证复印件、房产证(没有房产证的,提交由抵押人出具的书面证明)、委托他人办理的,提交土地登记委托书及受委托人的身份证明、宗地图、抵押方和借款人不是同一单位或个人的,提供双方同意抵押并愿意承担一切责任的协议书、申请审批表、地价确认书、董事会决议、抵押人的公司章程,如属国有资产,提供上级主管部门(国资局或其他)同意抵押文件等材料,这些材料一个都不能少。申请人有的因材料不齐或嫌麻烦,拖延办理。在实际操作过程中,应到土地管理部门和房产管理部门办理抵押登记,而未登记则造成抵押合同无效或不能对抗第三人。
1.2 土地登记流程管理低效
1）审核环节低效
一是审核手段单一,仍停留在登记人员的“火眼金睛”上。面对审核的各项繁杂的材料,仅依靠工作人员的“慧眼”,或凭感觉,难免有“漏网之鱼”,技术手段有待进一步提升；二是部门协作有待进一步加强。除宗地自然状况主要依靠测绘等外业勘查完成外,面对造假现象的逐步升级,对申请人、权源等的审核只依靠土地登记部门孤军奋战还不能准确高效地完成登记任务,部门协作有待进一步加强。
2) 注册登记环节错登、漏登等现象仍未杜绝
土地登记的错登和漏登主要有土地权利人姓名或名称错误、共有土地各共有权人权利比率错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内容错误或遗漏等。错登、漏登类型主要有:原始登记文件错误;登记申请人弄虚作假、伪造证件和文件,采取欺骗手段行为;土地登记人员审查疏忽或书写错误。
1.3 登记机构不统一
不动产登记部门依照1995年颁布实施的《担保法》的规定有四个，主要都是国家行政管理部门，另外县级以下地方人民政府规定的部门有时也作为不动产登记部门。登记不统一、多头管理问题的存在，严重影响了土地登记管理工作的正常进行。比如我国一般通过不同的资源管理法来规范用途不同的农用地的登记，县级以上人民政府对集体所有制单位与个人依法使用的国有土地进行登记并核发证书，严格根据草原法、森林法、渔业法等有关规定确认林地、草地的所有权或使用权和水面滩涂的使用权，对农用地进行分头登记管理，这些都影响了土地登记工作的效率。
1.4 土地登记信息技术仍需提升
1）证书防伪功能弱化
《土地登记办法》第十五条和第十六条规定土地证书记载的内容,应当与土地登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误的外,以土地登记簿为准。土地证书要打假,目前市面上出现的不少假货给社会带来了不良影响,而作为法律凭证的土地证书竟也未幸免。
2）土地登记资料信息查询管理不到位
一是查阅不畅：查询人受限,应当向查询机关提供本人的身份证明,并填写查询申请表；二是限定范围:(一)土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料;(二) 土地登记机构有权查询与其业务直接相关的原始登记资料;(三)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。三是各地信息系统建设水平不同步,查询手段也有差别,有的地方甚至仍采用手工查询的方法,效率较低下。同时,土地登记信息的变更没有做到与时俱进,有滞后性,阻碍了登记查询的准确度。
2、完善土地登记管理的对策
2.1 强化申请制度,提升土地登记意识
各级土地登记部门应加大土地登记的法律法规政策的宣传力度,从维护自身合法权益角度来看,使申请登记成为人们的自觉追求。土地登记经申请登记后发生效力,《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”和第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”。因土地登记意识淡薄,一方面实际权利人的自己的合法利益得不到保护,另一方面也助长了一房二卖,甚至一房数卖的现象时有发生,如因共有人一方外出等原因对手续暂时无法完备的,可以进行预告登记。根据《土地登记办法》第六十二条的规定,当事人可以持转让的协议申请预告登记。对符合条件的,国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿,并向申请人颁发预告登记证明。预告登记失效的期限为三个月。预告登记期间,未经预告登记权利人同意,不得办理土地权利的变更登记或他项权利登记。
2.2 统一登记机关
我国未来的登记机关如何进行改革,目前的研究主要有以下几种不同的观点:一是人民法院做为土地登记机关的观点。二是设立一个中立的事业性组织来负责登记的观点。三是在政府中设立专门土地登记的行政机关的观点。考虑到其他不动产物权的登记建立在土地登记的基础上,因此,本文的观点认为房屋、草场等作为地上附着物,登记不动产的统一登记应当以土地登记为核心,由国土部门做为统一登记机关。
2.3 健全土地登记管理制度
土地市场是我国市场经济的重要组成部分，相关的土地等不动产领域也是人民群众重要的经济活动方面，因此，必须加强有关土地产权登记法律制度的构建和完善，使有关土地权利变动得到社会与法律的承认、保护，使土地登记的公示作用得到充分发挥。目前在我国，具有最高法律效力的是宪法，而法律、行政法规、地方性法规、规章的法律效力次之。而法律效力在部门规章之间以及部门规章和地方政府规章之间是同等的。
3、结束语
总之，作为我国在土地资源利用方面的一项重要制度，土地登记管理在土地产权关系的明确以及维护土地权利人的合法权益等方面发挥了重要作用。
【参考文献】
[1]《土地登记管理研究》 李明生 中国建工出版社
【关键词】不动产物权变动；登记；强制公证
我国立法规定不动产物权变动时需要到不动产物权登记部门进行变动登记，且该登记必须与实际真实权利状况一致，但实际生活中会出现不动产登记错误损害另一交易方或第三人利益的情况。如果在不动产物权变动时加入强制公证制度，则可以有效避免此类情况的发生。
一、公证概述
（一）公证的含义与特点
根据我国2005年《公证法》第2条，“公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。”
公证具有以下特点：第一，公证依当事人申请而启动，公证机构并不会主动介入当事人的民事法律关系。第二，公证的内容为对某些法律行为或法律事实进行证明。第三，公证的过程应依照法定程序，公证的目的在于保障法律行为和法律事实的真实性、合法性，所以法律对公证的整个过程都进行了规定，以保证其过程规范性和结果正确性。
（二）强制公证
强制公证又称法定公证，与自愿公证相对，是指对某些重大或复杂的法律行为、法律事实必须进行公证，否则不发生法律规定的效力。
针对强制公证，我国《公证法》第11条第2款规定，对于“法律、法规规定应当公证的事项”，相关当事人应当向公证机构申请公证；第38条规定，“法律、行政法规规定未经公证的事项不具有法律效力的，依照其规定”，这些规定比较宽泛，并不具有很强的操作性。经查阅，我国只有极少的法律涉及了强制公证，如《收养法》第21条、《合同法》第188条；司法部、原建设部在1991年联合颁发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》中规定，对于继承房产、处分房产的遗嘱、接受赠与房产的受赠人、涉外和涉港澳台的房产所有权转移必须进行公证。可见我国强制公证的范围较小。
有学者认为强制公证违反了民事活动中的意思自治原则，是强加给当事人的额外负担，我国法律缺乏配套制度，人们对于公证了解较少等都是建立强制公证的障碍。但若深入分析，要求对某些法律行为尤其是不动产物权变动时进行强制公证是十分必要的。
二、强制公证的优势及可行性
（一）不动产物权变动登记与公证的比较
我国《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”该登记的主要意义在于当事人可以查阅不动产物权现状再进行交易，从而保护交易安全，这是物权法的公信原则。对不动产物权变动进行公证是另一种不同的法律程序，笔者以房屋所有权变动为例，分析对其登记与公证的异同。
房屋所有权变动的登记与公证的相同点较为明显：两者均依当事人的申请而启动；内容都是对房屋所有权或抵押权的变动的确认；根据公示公信原则，物权确认后都能够产生对抗他人的法律后果。
房屋所有权变动的登记与公证的不同之处在于：首先，两者对房屋所有权变动的介入时间不同。对房屋所有权变动进行登记处于该权利变动交易的最后阶段，主要确认的是该所有权变化的最后结果；而公证可以在交易的任何时间下介入。如果公证申请时间是交易前，则可以监督权利变化的整个过程；如果交易只进行了一部分，公证仍然可以介入并确认权利。例如，当事人双方签订了买卖合同，但尚未办理房屋所有权变动登记，此时可以对买卖合同进行公证，以保证合同合法性，而且由于经公证的合同不可随意撤销，也可以保证在不针对第三人的情形下发生物权确定的效果。
其次，登记和公证的审查标准不同。一般情况下，登记部门只进行形式审查，因为实质审查要求登记机关不仅审查当事人提交的材料，还要审查该材料所反映的事实是否真实、合法、有效，这需要花费大量的成本，并不现实。而公证不仅可以进行形式审查，更因为其特殊的介入时间、方式和程序和公证制度的特殊设置，能够审查当事人意思表示的真实性和合法性，更好的保证交易安全。很多国家，如德国、瑞士、法国等，登记采取“窗口式审查”方式保证交易便捷，而为了保证交易的安全，则采用以公证机构进行实质审查的机制。i
第三，两者在物权变动中发挥的功能不同。强制公证只有在其与登记发挥的作用不同时才具有存在的意义。根据我国物权法，不动产物权变动大部分采取的是登记生效主义，ii而公证的效力包括证据效力、强制执行效力和特定法律行为生效效力。iii例如，如果房屋买卖合同未经公证但进行了登记，产生了房产争议，诉诸法院后，法院不能仅以登记事实作为依据，还要审查房屋交易时的合同是否合法自愿，有无欺诈、胁迫等情况，但如果该合同曾经公证过，法院便可直接采用公证的证据效力，依据其证明的事实作出判决。
（二）建立强制公证的可行性
1.公证具备实质审查的条件
首先，公证具有严格的法定程序，其制度设置和法律规定较为完善，我国《公证法》第28条规定了公证机构办理公证时应当审查的具体事项，明确指出要审查证明材料和申请事项是否真实合法充分，这比登记机关审查标准高很多，达到了实质审查的标准。其次，公证机构属于专业性的证明机关，公证员的选拔非常严格，因此公证员对不动产物权变动有深入的了解，适合从事具有预防纠纷性质的实质审查。
2.我国公证机构是专门的国家证明单位
我国自2002年起开始进行公证体制改革，公证机构是“依法独立行使公证职能”的专门的证明机构，不必按行政区划设立，这就大大减少了国家行政权力的干预。且在设区的市、直辖市可以设不止一个公证机构，有将其推向市场以自由竞争的目的，使公证机构参与市场经济的优胜劣汰，这有助于其不断提高自身业务水平，更能保障公证的专业性和安全性。
3.公证机构对错误的公证有专门的赔偿机制
我国《公证法》规定了公证机构和公证员的赔偿责任，如果当事人与公证机构对赔偿问题产生异议，当事人可以提起民事诉讼；iv且《公证法》规定公证机构应当建立执业过错责任追究制度，必须参加公证职业责任赔偿保险，v保障了及时全面的赔偿。这也是不动产物权变动登记机关所难以企及的，因为登记机关属于行政单位，因登记员故意或过失行为导致当事人受损的，当事人提起的是行政赔偿，从现实来看，当事人获得国家赔偿的难度较大。
4.从国外制度经验看，在不动产物权变动前进行强制公证具有必要性与可行性
德国实行物权行为理论，不动产物权的变动要经过债权合意、物权合意、登记合意和登记在登记簿上四个步骤，由于物权行为理论中债权合意是否合法有效不影响物权的变动，因此德国规定对于原因行为的债权合意必须公证，物权行为虽不要求强制公证，但经过公证的物权合意不可撤销，且土地出让所有权转让时当事人的物权合意必须通过一定形式告知登记机关，而不动产所有权转移之外的其他物权变动，可以以登记义务人的同意替代物权合意。vi在这一、过程中，登记机关进行形式审查，其交易安全由前期公证机构的实质审查保障。法国实行的是登记对抗主义，这种规定下物权虽然可能出现受让人获得物权却因未登记无法对抗善意第三人的情况，看似交易安全容易受损，但法国拥有配套的公证制度，即抵押、赠与、强制出卖不动产必须公证，否则无法在登记部门进行登记，vii仍然可以保护交易安全。这些国家虽然对物权行为的承认、登记的效力等有不同规定，但几乎采用了相同的公证与登记程序，也能够同时保证交易的高效和安全。
5.我国的不动产物权的公证实践，对不动产物权变动的强制公证提供了经验和良好的基础
我国司法部、原建设部曾颁发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，对一部分房屋登记规定了强制公证制度，此外，我国《收养法》、《继承法》、《担保法》等都对强制公证有所涉及，这为我国进一步建立强制公证制度提供了更加可靠和珍贵的实践经验。
三、建立不动产物权变动强制公证制度的建议
（一）建立强制公证制度的原则
强制公证制度虽然在不动产物权变动时具有其必要性和可行性，但由于我国法律规定与德国、法国不同，我国实行登记生效原则，且不承认物权变动的无因性，并不需要在所有不动产物权变动中都进行强制公证，那样可能会增加当事人的交易负担和成本，也会对私权自治有所损害。
1.必要性原则
在确定强制公证的事项时，要考虑不动产物权变动登记机构的审查能力和审查权限。如果对于某事项登记机构的审查已经足以保证交易的安全，就没有必要强制当事人进行事先公证。
根据这一原则，一般情况下，不动产物权变动的合同无需再进行强制公证。我国一般情况下申请房屋登记，当事人双方都需要到场，共同向登记机关申请。viii这时登记机关虽只进行形式审查，但可以对当事人进行询问，确定当事人对于合同的认可和在物权变动上的合意及其真实性。如果此时再强制当事人事先公证，是对合法有效性的重复审查，也增加了当事人的负担。
2.公平性原则
虽然法律要求不动产物权变动登记需要双方当事人均到登记机关申请，但现实中会出现一方当事人基于个人原因无法到场，或者需要法律对其提供一定的豁免或优惠的情形，此时就需要强制公证介入。ix
双方当事人均到场时基本可以保证不动产物权变动的真实性和登记的正确性，但若一方当事人特别是不动产物权受让人一方单独申请登记，登记机关仅根据形式审查不一定能保证登记的正确性，而如果因此要求登记机关支付更多的审查成本、承担错误风险，对于纳税人和登记机关都不公平。当事人进行登记本身需要有一定的成本支出，未到场、获得豁免或优惠已经享受了一定的便利和成本节约，此时强制要求其进行公证并不过分，符合公平原则。
（二）不动产物权变动时需强制公证的事项
根据公证的优势和其与不动产物权变动登记机关的互补与配合，笔者建议对下列事项要求强制公证。
1.自然人委托他人代为办理不动产物权变动登记，并可能因此导致其利益损失的授权委托书应当进行公证
我国现行法律只规定境外申请人委托人申请房屋登记的授权委托书应当办理公证或者使领馆认证，x笔者认为，境内申请人委托人申请房屋登记也需要强制公证的补充。首先，法律规定原则上不动产原权利人为自然人时，其将承担不动产所有权丧失或者受限的结果，为了保护其权利丧失或受限合法有效，法律规定其应当到场。其次，房地产登记应当由当事人申请，但特殊情况下当事人可能无法亲自到登记部门，需要委托人申请，而登记机关无法仅凭一纸委托书确认其真实意思。再次，根据公平原则，未可以要求亲自申请的当事人付出公证的成本。
2.继承不动产物权或接受不动产遗赠时，继承人或受遗赠人享有继承权或接受遗赠的证明应当经过公证
原建设部、司法部的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第1条、第2条规定，法定继承房产“应当持公证机关出具的‘继承权公证书’和房产所有权证、契证”；遗嘱人在遗嘱中处分房产，应当公证遗嘱；若该遗嘱未经公证，“遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可以根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后”办理登记手续。这样规定的原因在于继承或遗赠的生效条件是原不动产所有人的死亡，登记机关已经无法确定原所有人遗赠的真实性，也有可能涉及遗赠抚养协议、特留份等问题，登记机关无法判断权利承受人的范围和份额。
3.父母、配偶之外的监护人无行为能力或者限制能力人进行不动产物权变动登记时，其监护权证明应当经过公证
登记申请属于法律行为，若权利人是无民事行为能力人或限制性民事行为能力人，应当由其监护人代其行使。如果监护人是申请人的父母或配偶，其监护权能够通过户籍证明证明，但若该申请人的监护人是其他亲属、朋友或有关组织，登记机关无法判断其监护身份是否真实，此时该监护人需要向登记机关证明其监护权。但是，如果该监护人由法院指定，监护人可以无需公证，凭法院的判决书或其他法律文书证明。
4.法律规定不动产物权变动应当出具权利人书面同意的，该权利人不能到场时，该书面同意应当经过公证
本事项与第一事项类似，该权利人不能亲自到登记机关接受询问，不动产物权登记机关无法仅凭书面同意书就确认权利人的同意合法真实；同样，权利人未亲自到场，享受了一定的便利，而为了保护其合法权益，通过强制公证付出一定的成本也是符合公平原则的。
注释：
i 车昱.建立我国不动产物权变动法定公证制度的法理思考[J].中国司法，2005（12）：51-54.
ii 《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
iii 庄春英.浅析公证与房屋登记的异同[J].中国司法，2008（8）：59-62.
iv 《公证法》第43条规定：“公证机构及其公证员因过错给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的，由公证机构承担相应的赔偿责任；公证机构赔偿后，可以向有故意或者重大过失的公证员追偿。当事人、公证事项的利害关系人与公证机构因赔偿发生争议的，可以向人民法院提起民事诉讼。”
v 《公证法》第14条规定：“公证机构应当建立业务、财务、资产等管理制度，对公证员的执业行为进行监督，建立执业过错责任追究制度。”第15条规定：“公证机构应当参加公证执业责任保险。”
vi 刘瑶.物权变动中的法定公证制度探析[D].中国政法大学，2010.
vii 刘瑶.物权变动中的法定公证制度探析[D].中国政法大学，2010.
viii 原建设部2008年的《房屋登记办法》第12条第1款规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”
ix 李倩.论不动产登记中的强制公证[M].暨南学报，2011（3）：53-60.
x 《房屋登记办法》第15条规定：“境外申请人委托人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”
【参考文献】
[1]车昱.建立我国不动产物权变动法定公证制度的法理思考[J].中国司法，2005（12）：51-54.
[2]陈柳裕，范文丰.不动产物权登记与法定公证[M].中国公证，2005（11）：24-28.
[3]丁炜炜，曾远涛.关于强制公证立法的思辨[M].中国司法，2010（11）：56-58.
[4]宫晓冰.中国公证制度的完善[M].法学研究，2003（5）：51-57.
[5]蒋轲.公证公信力的品格特征和法律思考――从与不动产登记公信力的比较说起[M].中国公证，2008（8）：19-22.
[6]李倩.论不动产登记中的强制公证[M].暨南学报，2011（3）：53-60.
[7]林广华.世界两大公证制度之比较[M].中国公证，2005（6）：32-33.
[8]刘瑶.物权变动中的法定公证制度探析[D].中国政法大学，2010.
[9]彭娜.论物权登记的法定公证前置[D].西南财经大学，2007.
[10]汤维健，陈巍.物权登记与法定公证制度[M].法学论坛，2007（1）：22-25.
一、开发商应尽办证义务之认定
关于开发商办证义务，该问题涉及实务性内容较广，因此审判实践中存在较多不同意见，一种意见认为，根据城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例等法规、规章，开发商应承担协助办理商品房权属登记义务，直至权属证书办理完毕。第二种意见认为，在法律规定情形下，开发商承担协办义务，买受人承担主办义务，如买受人未在法定或约定期限内履行相应申办手续，开发商可以抗辩免责。第三种意见认为，开发商承担办证的具体义务，应根据权属登记流程规定分不同情况予以认定。
我们认为，第三种意见是正确的。理由是：1.根据城市房地产开发经营管理条例第33条规定，买受人与开发商各自的办证义务并非简单的主办与协办之分，两者并无必然的主次关系或因果关系。实务中，两者甚至互有协助履行之义务。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料（如单元测绘图纸等）的，开发商负有相应协办义务。因此，开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时以其为主的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办义务。2.当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料（共约计13件）备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，应视为开发商已完成初始登记办证义务。在合同无特别约定时，且买受人未在法定或约定期限内申办产权，开发商即完成其办证义务。3.遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务的，从双方当事人约定。如合同约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料，为买受人向登记机构办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件”，开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受人主动办理单元权属证书的义务，买受人应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止。
如一预售商品房合同纠纷，双方商品房买卖合同约定，开发商应于交付该商品房之日起60日内备齐资料，向房地产产权机关办理权属登记手续，买受人应按开发商要求及时提供有关证件。法院最终认定，根据双方合同约定，开发商应承担在交房起60日内备齐资料（包括买受人个人申办产权资料）向房地产权属登记部门办理产权手续的责任，开发商以其已提交应当提交的文件（初始登记材料）、买受人可单独向有关部门申请办理权属登记手续为由主张免责不成立，故终审判决开发商应承担违约责任至备齐资料，为买受人向权属登记部门办理权属登记之日止，另判决如买受人超过开发商通知期限逾期不缴纳相应证件的，开发商不再承担相应办证义务。该判例就是关于办证义务的合同特别约定情形。
二、对“出卖人的原因”的理解
审判实践中对《解释》第十八条所规定的“由于出卖人的原因”的理解不一，处理结果也因此具有较大分歧。一种意见认为，“出卖人的原因”即开发商所应承担责任的归责原则，系过错原则，开发商具有过错才承担违约责任。还有一种意见认为，认定“出卖人的原因”不宜简单以开发商是否具有过错作为判断依据，它是一个较为复杂的问题，只要开发商应尽办证义务而未尽，开发商即应承担违约责任，但对政府行政行为所造成的原因，法院从衡平合同双方利益的立法本意出发，应兼顾公平合理加以综合考虑。我们赞同后一种意见。根据《解释》、合同法相应规定及我国房地产市场的现状，以下原因应认定为非出卖人原因，即开发商可履行之抗辩理由。
1.《解释》颁布前政府行政行为所造成的第三人原因。由于权属登记相关法律规定滞后，政府相关权属登记管理制度长期相对不规范，由此形成因政府行政行为因素所造成的第三人原因。如测绘问题，1991年1月1日城市房屋产权产籍管理暂行办法规定，“城市房屋产籍应由县级以上地方人民政府行政主管部门统一管理，并建立健全房产档案和房产测绘的管理制度”，1997年9月1日厦门权属登记主管部门制定厦门市土地房屋权属登记管理规定，规定由其进行房屋产籍调查、确定面积等的相关测绘工作。之后，2001年6月1日商品房销售管理办法规定，开发商应当在商品房交付使用前，按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。因此，鉴于法律相应规定滞后的历史原因，作为开发商应完成的办证测绘义务在相关规范出台前实属行政主管部门的一项具体行政行为，审理时如脱离有关房地产市场的现状，简单归责于开发商责任，不尽合理，故我们认为，因该类型第三人原因而导致逾期办证不应归责开发商。
2.不可抗力原因。审判实践中对不可抗力原因的理解在于：一是原因系非开发商所能预见、避免或克服的；二是该不可抗力原因对于开发商履约已造成实质上的影响，即存在导致开发商无法履行办证义务的因果关系。
3.买受人原因。当买受人存在不按约交付房款、拒不履行相应办证义务时，根据合同法关于不安抗辩权及同时履行抗辩权行使等之规定，开发商逾期办证具有相应的免责事由。
一、20*年工作回顾
（一）强教育、抓管理，队伍建设迈出新步伐
按照“强教育、抓管理、带队伍、促工作”的总体思路，深入开展党风廉政教育，着力加强队伍建设，努力开创房管部门队伍建设新局面，有力地促进了各项业务工作的顺利开展。
1、扎实开展党风廉政教育月活动，切实增强广大干部职工思想政治素质。积极响应局党委关于在建设系统开展党风廉政教育月活动的号召，制定实施办法，确定工作目标、活动内容和时间安排，扎实开展党风廉政教育月活动。通过组织集中学习、举办专题辅导讲座，开展分组讨论，进一步提高了广大干部职工思想政治素质和遵纪守法意识，筑牢思想道德和党纪国法防线，增强拒腐防变和抵御风险的能力。通过查找问题，针对管理中存在的薄弱环节和突出问题，及时研究对策措施，切实加以整改、完善与提高。总之，开展了为期一个月的党风廉政教育活动，极大地提高了房管队伍的战斗力。
2、加强制度建设，着力提高管理水平。建立健全各种行之有效、科学规范的管理制度，对于推进单位工作具有很强的支持和保障作用。因此，今年结合局党委关于创建“六型”机关活动的工作部署，坚持“突出重点，注重实效”的原则，开展规章制度的修订与完善工作。一是抓制度，补缺失。针对工作中暴露出来的突出问题及其制度本身存在的缺失，及时制订《财务管理制度》和《票据管理员工作职责》，从制度上来杜绝此方面问题的发生。二是抓制度，促廉政。按照党风廉政建设的要求，制订《党风廉政建设责任制》等六项制度，建立采用招投标方式采购大宗物品、发包建设工程、支付较大金额服务费用等方面的管理制度。例如，今年采购的两批电脑及档案室加固改造工作均采用邀请招投标的方式确定供货商和施工企业。三是抓制度，促规范。为贯彻党的民主集中制原则，规范和监督领导集体的议事和决策行为，提高决策水平和领导水平，制订《县房地产管理处领导班子重大问题议事规则》等四项行政管理制度。该议事规则实施以后，遵循“集体领导、民主集中、个别酝酿、会议决定”原则，共议重大事议五项。为了进一步规范房屋登记行为，避免因登记错误所带来的风险，不仅要提高员工业务知识和思想素质上下功夫，更要建立健全规范的办理程序和行为准则。因此，按照《房屋登记办法》的有关要求，重新设置各类登记申请表格，重新编制各类登记所需提交的材料目录。为规范办事行为，提高办事质量提供了制度保障。
3、合理调整机构设置，完善内部组织机构。为了更好地适应新形势的发展要求，根据当前房管工作的新内容、新特点和新要求，对原有的内部机构设置进行了合理的调整。调整后，处、所内设七个科室、二个基层房管组和一个物业管理公司等十个机构。与此同时，为适应机构设置调整的需要，重新增订、修订了各科室、房管组和物业管理公司的工作职责；采用集体酝酿、民主测评、组织考察、领导班子集体讨论决定的方法，重新聘任处、所中层干部。为提高队伍中层领导素质，全面推进房管工作提供了组织保障。
（二）贯彻实施新办法，房屋登记工作驶入新轨道
以贯彻实施《房屋登记办法》为契机，广泛深入开展学习培训活动，积极做好新旧登记办法的衔接工作，20*年7月1日起，顺利组织实施了新办法。
1、采用请进来、走出去的方法组织员工开展《房屋登记办法》的学习与培训。通过邀请有关专家来盐举办专题辅导讲座，派出部分骨干参加省房协举办的培训班学习，组织员工学习讨论，剖析疑难问题等形式，提高了全体员工业务知识水平和实际操作能力，为依法开展房屋登记工作奠定基础。
2、依法调整登记程序，重新编制《申请登记材料目录》。《房屋登记办法》不仅在登记程序上作了变更，而且在登记类型上发生很大的变化，新增了地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记、集体土地范围内房屋登记等。因此，根据房屋登记实体和程序上的变化，重新调整了登记办理程序、办事流程，重新制作了各类登记申请表格，重新编制《申请登记材料目录》。
3、调整管理重心，建立不动产登记簿制度。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。建立不动产登记簿制度是对我国房屋登记制度的又一项重大调整，调整的重点是从以权属证书为核心转为以登记簿的建立和管理为核心。为此，及时建立了我县不动产登记簿（纸介质），并于7月1日起施行。
4、调整审批环节，提高办事效力。以实施《房屋登记办法》为契机，重新调整了内部登记流程和审批环节。由原来房地产转让与房屋转移两个登记环节合并为一，推行一张申请表格，一份审报材料，一个窗口受理，一道程序审核，一份材料归档的登记模式；由原来统一实行的三审审核制，根据不同的登记种类，推行审核合一、一审一核、三审相结合的审核模式。通过调整内部登记流程，减少内部审批环节，切实提高了办事效力。
5、明确职责，切实增强审批人员的工作责任。在调整内部登记流程的同时，还针对不同审批环节中的审核人员制定了相应的职责。在每一个审核环节上，真正落实“定岗位、定人员、定责任”的管理目标。
6、按照严格程序与强化服务相结合的要求开展房屋交易和产权登记工作。20*年1月至12月，共办理各类房屋登记9265件，登记建筑面积419.94万平方米。其中，初始登记425件，157.*万平方米；转移登记2867件，56.85万平方米；变更登记337件,40.59万平方米；他项权利登记36*件，50.44万平方米；预告登记430件；注销登记1598件。提供房屋权属登记信息查询49*次，出具各类查询证明2458份，整理产权产籍档10155份。
（三）完善保障制度，解决低收入收家庭住房困难问题成效显著
一年来，按照“强制度、重扩面、抓规范”的工作要求，进一步加大住房保障力度，全面推进住房保障工作，有效地改善了我县城镇低收入住房困难家庭的居住条件。
1、强化政策实施的基础性工作。20*年1月，根据省建设厅、省发改委、省财政厅和省民政厅下发的《关于认真贯彻落实省政府加快解决城市低收入家庭住房困难实施意见的通知》文件的要求，精心组织我县城镇低收入家庭住房困难状况的调查工作。调查工作历时一个月多，涉及全县八个镇和两个区。通过调查，摸清了我县城镇低收入家庭住房困难状况的“家底”，为编制我县住房保障规划提供依据。在摸清“家底”基础上，协助有关单位编制《*县城镇低收入家庭住房保障规划》（20*—2010）。20*年第四季度，根据《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）的有关规定，对我县原有的廉租住房保障制度进行了一次全面修改，以适应新形势的发展要求。新修改的《*县城镇廉租住房保障办法》和《*县城镇廉租住房保障实施细则》经县政府常务会议审核通过，于20*年11月18日起施行。
2、围绕廉租住房保障目标，组织实施廉租住房配租工作。20*年1月至4月，完成了上年度受理申请的廉租住房配租工作，新增廉租住房保障家庭73户，其中，实物配租17户，发放租赁补贴49户，租金减免7户。20*年12月，又组织开展了2009年廉租住房受理工作，共受理申请142户，经审核有129户符合条件。
3、加强动态管理、实施廉租住房退出机制。20*年12月，依据《*县城镇廉租住房保障实施细则》的有关规定，对已经纳入我县城镇廉租住房保障的家庭进行年审。通过年审，有21户因家庭收入连续12个月超过我县廉租住房保障收入标准的，或因家庭人数减少、住房面积增加，住房面积超过我县廉租住房保障面积标准的，停止发放租赁住房补贴或停止租金减免，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房或提高租金标准。
（四）加强公房管理，积极探索公房管理新方法
一年来，按照“更新配租理念，转移配租重点、改变配租方法”的公房管理思路，积极探索直管公房配租的新方法和新途径。
1、挖掘房源，想方设法解决困难家庭住房问题。20*年上半年，在开展调查摸底的基础上，通过与长期空关以及承租公房后又购买经济适用住房的承租人协商，重新签订限期解除租赁协议等方式收回住房10套。同时，参照廉租住房审核办法对14户申请家庭逐户进行调查审核，按照其家庭住房状态、收入条件进行排序，经集体讨论确定10户配租对象。
2、按照市场化运作模式，积极推行公开招租。遵循“公开、公平、公正”原则，选择合适的经营用房推进公开招租。20*年上半年，对董家弄一处租赁期限届满的经营用房（计1637.58平方米），采用招投标的方法公开招租，重新签订租赁合同。为积极探索经营性公房管理新模式，进行了有益的尝试。
3、继续抓好直管公房安全管理。进一步健全防御各种自然灾害的应急预案，落实各项安全责任制。加强自然灾害天气袭击期间的值班、检查、排险、抢险和灾后修缮工作。20*年，抢修危旧公房480户，房屋面积9600平方米，确保了居民生命安全和财产不受损失。
4、切实加强公房租金的收缴工作，保持较高租金收缴率。20*年，住房租金收缴率达99.26%，经营用房租金收缴率达99.67%。
（五）加强市场监管，推广使用《房地产经纪合同》
规范房地产经纪合同是加强房地产市场监管的一项重要工作。为此，在调查研究、起草文本和征求意见的基础上，20*年5月推广使用新版《房地产经济合同》示范本。为进一步规范我县房地产交易市场秩序，减少经济纠纷，防止合同欺诈起到了积极的作用。
（六）克服困难，积极开展房屋安全鉴定
20*年，房屋安全鉴定工作人员克服了人员少、项目多、地点散等困难，急群众所急，及时主动上门开展服务；坚持科学态度和客观公正的原则履行房屋安全鉴定职能。20*年，共受理房屋安全鉴定143项，同比增长10.8%。
（七）积极开展创建活动，不断提高物业服务水平
以开展保持省级园林城市创建成果活动为契机，广泛深入地开展创建活动。进一步完善内部管理制度，划分责任区块、责任落实到人等措施，物业服务水平和质量不断提高。加强小区共用设施设备日常检查、养护和维修，使得房屋完好率达98％以上，修理合格率达100％。20*年“中茂”、“新桥”两小区获得“二星级”县平安小区荣誉称号。根据物业公司自身特点与物业市场情况，实施“有保、有压”经营决策。为了平稳退出长期处于亏损的三个物业服务项目，积极引导业主委员会实行自治管理。经过多方的共同努力，最终协商一致，有两个物业服务项目由业主委员会进行自治管理，委托了专业保洁单位提供服务。
（八）拓宽业务，基层房管工作成效稳中有升
基层房管组在牢牢抓住直管公房管理这一主业的基础上，不断拓宽业务范围，服务企业，增加经济收入。围绕“一业为主，多业经营”工作思路，西塘桥房管组进一步完善内部考核激励机制，年初制定工作指标，年终进行考核，鼓励全体职工立足岗位，扎实工作，增强了职工的积极性和责任感，使公房出租率达到99.5％，经济收入超额完成年度指标；澉通房管组在顺利完成了通元房管组的并入工作的基础上，调整了人员配置，细化了分工，落实了责任，克服人员少、公房管理范围大等困难，各项工作全面推进。加快“一户一表”改造，有效地解决了水电费分摊、收缴难的问题。针对承租户私自转让公房的情况，及时理顺租赁关系3户。重视租金拖欠问题，及时采取对应措施。加强房屋租赁管理，房屋租赁管理工作成较显著。
（九）其它工作
1、高度重视来信来访工作。坚持“关口前移、工作做细、主动出击”的工作要求，正确对待，妥善处理每一件来信来访。20*年，共处理群众来信18件，县长办公室电话15件，满意率达99％。
2、继续开展荣军荣属和献爱心活动。每逢建军节、春节，主动前去警民共建单位——县武警中队慰问，共叙警民鱼水情深。20*年，为支援四川地震灾区的抗振救灾和家园重建，广大干部职工积极为灾区捐款7310元，两次交纳“特别党费”共计1*50元。多年来，有4位孤寡病残对象列为帮扶对象，有2位特困学生列入助学对象，逢年过节主动走访，送去温暖。组织党员参加义工分队，帮助社会弱势群体。20*年有15名党员干部踊跃参加县慈善总会组建的义工分队，为社会弱势体奉献一份爱心，倾注一片真情。
3、县经济社会发展服务中心房管窗的服务工作受到了广大群众的充分肯定。20*年房管窗口被评为五星级窗口一次，表扬三次。
优化营商环境实施方案
为深入贯彻落实《优化营商环境条例》，持续深化“放管服”改革，优化营商环境，激发市场活力，制定本实施方案。
一、打造便利的市场环境
（一）深化商事制度改革（牵头单位：市市场监管局）。
1．优化开办企业服务。简化住所登记要求，推行住所（经营场所）申报承诺制，推动“一照多址”“一址多照”。完善企业名称筛查规则，提升自主申报系统智能化水平。加强企业名称权利保护，建立争议行政裁决机制。对不涉及许可的一般经营项目企业设立登记试行登记确认制。建立健全成渝地区市场准入异地同标便利化准入机制。
2．增强开办企业“一网通”平台功能。依托“渝快办”平台推出电脑端实名身份认证、手机端开办企业“E企办”，实现“一个终端”全办结。提升“一网通”平台智能化水平，商业银行实时生成企业账户预约账号，员工参保自动办理，引导企业通过“一网通”平台首次办理税务和社保事项，实现“一个平台”全覆盖。
3．推广电子营业执照及电子印章应用。企业设立即免费发放电子营业执照和电子印章。拓宽电子营业执照和电子印章在政务服务中的应用场景，并逐步扩大到公共事业、商务活动等领域。
4．持续深化“证照分离”改革。加快部门间信息共享对接，对涉企经营许可事项应减尽减。推动行政审批改为行政备案的事项有序纳入“多证合一”范围，试点开展“一企一证”改革，探索“一照通”登记许可服务新模式，实现“一网受理、一单告知、一表申请、一标核准、一窗发照”。
5．完善企业退出制度。深化企业简易注销改革，建立简易注销容错机制，试点企业强制退出制度，探索简化普通注销程序。优化企业注销“一网通”平台功能，将企业注销信息实时与公安、银行、住房公积金管理等单位共享，便于企业快捷办理公章注销、银行账户注销、公积金账户注销等事项。
（二）优化水电气接入服务（牵头单位：市城市管理局、市经济信息委、国网市电力公司、重庆燃气集团）。
6．压减接入时间。获得用水一般项目用户全流程总用时不超过9个工作日。获得用电低压小微用户全流程总用时不超过8个工作日，10千伏城镇用户全流程平均用时不超过30个工作日。获得用气用户办理总用时不超过13个工作日。
7．实现外线工程“零投资”。在城镇规划建设用地范围内，除法律法规和相关政策另有规定外，不得由用户承担建筑区划红线外发生的任何费用。
8．优化办理方式。推行全流程“一站式”集成服务和帮办服务，精简受理材料，实现报装、查询、缴费等业务全程网上办理。坚持政企协同，通过“渝快办”平动推送开办企业、规划许可和施工许可信息，供水供电供气企业提前介入、主动服务。
（三）有效提升融资便利度（牵头单位：市金融监管局）。
9．提升企业融资服务水平。引导金融机构提升中小微企业融资服务效率，运用科技手段增强风险管控能力，完善贷款标准、优化放贷流程，推行线上服务、“不见面审批”等便捷服务。继续落实普惠小微企业贷款延期还本付息、普惠小微企业信用贷款等惠企政策。大力发展政府性融资担保体系，优先为小微企业“首贷户”提供贷款担保。支持符合条件的市场主体通过发行公司信用类债券开展直接融资。鼓励市场主体积极发行符合国家战略的绿色债、乡村振兴债、双创债券、资产支持证券等。
10．依托信用建设加强金融产品创新。推动商业价值信用贷款、科技型企业知识价值信用贷款、“银税互动”扩面放量。建成全国中小企业融资综合信用服务平台（重庆站），提供信用查询、融资对接等服务。鼓励税务、社保、公共服务机构与金融机构数据信息共享，引导金融机构加大信用贷款规模。提升地方征信机构服务能力，为金融机构提供信息支持，推动信用产品和服务创新，逐步提高小微企业信用贷款余额比重。
11．完善银企融资对接机制。全面推进民营小微企业首贷续贷中心建设，组织商业银行集中入驻办公，打造金融服务“直通车”。持续开展银企对接专项活动，完善融资信息供需平台。优化“渝快融”功能，持续丰富企业融资主题数据库数据。持续拓展“渝企金服”平台功能，深化普惠金融服务。
（四）促进政府采购规范有序（牵头单位：市财政局）。
12．完善电子采购平台。健全政府采购网、政府采购APP功能，提升用户使用便利度。推进政府采购电子招投标，加快实现远程电子开标、异地电子评审和在线信用评价。
13．优化采购流程。严格落实政府采购意向公开，便利供应商提前了解采购需求及相关信息。加强招标机构管理，建立完善政府采购机构基本信息数据库。压减签约等待时间，采购单位原则上应在中标（成交）通知书发出之日起20日内和中标（成交）供应商签订政府采购合同，无正当理由不得拒绝或拖延合同签订。
14．强化合同管理。不定期开展政府采购合同公告和合同备案监督检查，推动政府采购合同公告和备案及时、规范。合同执行完毕，采购单位或采购机构原则上应在7个工作日内组织履约情况验收，不得无故拖延或附加额外条件。
15．加强支付和交付监管。对满足合同约定支付条件的，采购单位原则上应在收到发票后5个工作日内按程序办理支付手续。提高预付款比例，推动实现预付款支付比例不低于30%（中小企业不低于50%），减轻中标企业资金压力。
（五）推动招标投标开放公平（牵头单位：市公共资源交易监管局）。
16．深入推进“互联网+招标投标”。全面推行招标投标全流程电子化，加快推进“不见面开标”。完善招标投标平台体系，推动实现招标投标信息与行业主管部门信息互联共享，提高招标投标活动便利度、透明度。
17．降低招标投标参与成本。鼓励以电子保函形式进行投标担保、低价风险担保、履约担保、支付担保，减轻市场主体资金占用压力。加快制定并推行覆盖所有行业的标准招标文件和合同示范文本，提高招标文件编制效率，促进招标投标行为公平、公正。
18．建立公平有效的投诉机制。修订重庆市招标投标活动投诉处理实施细则，完善投诉处理机制，严控回复办理时限。畅通投标人质疑投诉渠道，为投标人提供更加高效快捷的维权服务。探索将招标投标市场主体违法违规失信行为纳入诚信体系并予以公示。
19．优化低风险简易工程建设项目全生命周期建设管理。推进低风险简易工程建设项目招标投标全流程电子化，加快实现中标通知书网上推送、合同签订网上办理。强化项目建设全生命周期信息公开，加强全过程监管。
（六）强化包容普惠创新（牵头单位：市发展改革委）。
20．重点围绕科技创新、人才流动、市场开放、基本公共服务、生态环境、交通出行等领域，全面提升城市的承载力和竞争力，提高企业群众的满意度和获得感。推进国家新一代人工智能创新发展试验区建设，加快培育国家级创新创业孵化平台。优化市场化引才机制，大力培育和发展人力资源市场，推动“互联网+人才服务”，提升人力资源服务业发展水平。深化加工贸易示范区建设，加快发展外贸新业态，升级外商投资全流程服务体系，出台外商投资投诉协调管理办法。
二、打造高效的政务环境
（一）全面提升政务服务水平（牵头单位：市政府办公厅）。
21．持续推进行政审批服务便民化。深化减证便民措施，推广证明事项和涉企经营许可事项告知承诺制，逐步扩大告知承诺事项覆盖度。完善“渝快办”平台移动端“亮证”“扫码”功能，加强高频电子证照在企业开办、不动产登记、社保、卫生、公安、住房城乡建设、民政等领域的应用，推动更多政务服务事项“掌上办、一次办”。
22．加快推进“跨省通办”。推动74项高频政务服务事项今年内实现“跨省通办”。加快推动第二批“川渝通办”事项落地见效，今年10月底前实现同一事项在成渝地区双城经济圈同标准受理、无差别办理、行政审批结果互认。积极扩大“跨省通办”范围，建立西南五省（区、市）政务服务“跨省通办”协作机制。
23．提升“渝快办”平台服务效能。优化“渝快办”平台技术架构，规范系统对接标准，持续提升平台安全性、稳定性。大力拓展电子政务外网覆盖范围，推动非涉密业务专网与电子政务外网对接整合，提升网络承载能力，提高全程网办事项运行速度。开展“渝快办”平台使用体验评估，大幅度提升界面友好度。
24．健全“渝快办”平台管理机制。制定“渝快办”平台运行管理办法，进一步规范管理服务事项、数据资源、运行维护、安全保障等。研究建立数据资源确权、开放、流通、交易相关制度体系，构建大数据交易平台和政务数据开放平台。加快数据共享交换体制机制建设，持续提高数据共享交换效率、完善数据资源目录。积极探索建立“渝快办”平台专业化运营体系。
（二）深化工程建设项目审批制度改革（牵头单位：市住房城乡建委）。
25．深化社会投资小型低风险建设项目（以下简称小低项目）全流程改革。探索扩大小低项目政策覆盖范围，逐步推行小低项目办理建筑许可告知承诺制。小低项目免办建设用地规划许可证，取消建设工程规划许可证办理过程中的放验线手续。强化小低项目供排水接入“三零”服务，进一步优化供排水接入办理流程，加强供排水部门协同合作，实现供排水一次性查勘、一次性接入。全面落实小低项目简易验收制度，优化竣工规划核实、不动产登记办理流程。
26．加强建筑质量控制。全面落实工程质量风险分级管控制度，根据风险等级确定质量安全监督检查频次和内容，小低项目只进行1次质量安全监督检查。完善小低项目施工后用途控制，超出规定用途范围的必须取得规划自然资源、住房城乡建设等部门许可。完善工程质量潜在缺陷保险制度，建立建设工程风险保障机制，提升工程质量。
27．提升工程建设项目审批服务水平。深入推进工程建设项目分级分类管理，精简规范工程建设项目全流程涉及的审批事项、技术审查和中介服务事项。加快推动工程建设项目全流程在线审批，实现投资项目在线监管服务平台、国土空间规划业务协同平台等业务系统数据实时共享。加快落实区域评估，明确节能评价、地质灾害危险性评价、水资源论证评价、环境影响评价等事项的区域整体评价评估的实施细则和技术要求，对区域内建设项目可采取直接准入、告知承诺制、容缺受理等方式简化审批流程。全面推进“多测合一”，深化规划核实测量、绿地核实测量、人防工程核实测量、地籍测绘、房产测绘等5个测绘事项标准制定和流程再造，实现一次委托、一次完成，出具一份测绘报告。
（三）持续提升不动产登记便利度（牵头单位：市规划自然资源局）。
28．深化不动产登记“一窗办理、即办即取”改革。在不动产登记服务大厅安装电子签批屏，提升身份核验办理体验。完善电子完税证明和电子票据应用流程，推进不动产登记全流程在线办理。加大电子不动产登记证书（证明）、不动产登记资料查询证明等推广力度，推动部门间协同互认，扩大电子权证应用场景。提供纸质不动产登记证书（证明）邮寄服务。
29．加强不动产登记信息管理运用。健全第三方不动产登记和地籍测绘独立投诉机制，开通线上投诉专栏。建立单一入口的不动产综合信息查询系统，分阶段整合加入企业登记注册信息、企业经营状况信息、完税信息等，免费提供尽职调查所涉及的全部信息。探索推行不动产登记信息经产权人授权即可查询。推动不动产登记信息与供水、供电、供气等公共企事业单位共享，探索同步过户。
（四）推行优质高效税费服务（牵头单位：重庆市税务局、市财政局）。
30．压减税费缴纳次数和时间。推行“十一税合一”，实现财产和行为税、资源和环境税、企业所得税跨税种合并申报。提升办税服务大厅服务水平，优化预约服务，试点推广24小时自助办税终端和智能税务机器人，提高窗口使用效率，缩短办税等候时间。精简享受优惠政策办理流程和手续，扩大“自行判别、自行申报、事后监管”范围。加快推进增值税专用发票电子化试点。
31．改进办税缴费方式。扩大“非接触式”办税缴费服务范围，所有涉税政务服务事项基本实现网上可办。扩大财税一体化功能覆盖面，便利纳税人通过财务软件系统直接申报、纳税。优化电子税务局增值税申报辅助功能，实现小规模纳税人申报“零材料”。
32．优化报税后流程。优化电子税务局申请增值税增量留抵退税功能，推行增值税“报退合一”，纳税人填报留抵退税申请即实现退税申请基础信息自动填入，压减留抵退税办理时间。
（五）促进跨境贸易便利化（牵头单位：市政府口岸物流办）。
33．深入推进通关模式改革。深化应用“提前申报”“两步申报”“两段准入”等改革模式，持续试点推广进口货物“船边直提”和出口货物“抵港直装”，进一步优化“离港确认”模式。优化海关查验作业模式，提高非侵入式检查比例，扩大“智能审图”等覆盖范围。推动查验模式改革，实行预约查验、货主可不到场查验（收发货人可以委托监管作业场所经营人、运输工具负责人等到场查验）。
34．持续优化物流运营组织模式。稳定高效开行“沪渝直达快线”，提升“沪渝直达快线”运行品质。依托大数据、云计算、人工智能和区块链技术建设智慧长江物流工程（重庆水运口岸营商环境优化系统二期工程），推动船舶快速有序过闸。
35．引导和规范口岸收费行为。指导口岸收费主体及时通过重庆国际贸易“单一窗口”动态维护进出口收费目录清单，公开收费标准、服务项目等信息，清单之外一律不得收费。持续加强口岸收费监管，规范口岸收费行为，依法查处口岸违法违规行为。
36．推进区域跨境贸易便利化协作。健全川渝大通关合作机制，进一步增强口岸集疏运效能，促进川渝港口联动发展。充分发挥长江黄金水道作用，联合开行“沪渝川直达快线”，在确保航行安全的前提下，提升川渝水运物流效率，降低进出口企业负担。加强西部陆海新通道合作共建，与周边国家共同推进跨境运输便利化，探索与新加坡开展中国—东盟国际贸易“单一窗口”互联互通试点。
三、打造公平公正的法治环境
（一）全面提升监管执法水平（牵头单位：市市场监管局）。
37．全面推进“双随机、一公开”监管。充分发挥市场监管领域部门联合“双随机、一公开”监管联席会议作用，逐步扩大联席会议成员单位参与联合抽查检查的覆盖面，推进部门联合“双随机、一公开”监管常态化。统筹制定市级和区县年度联合抽查计划。加快建立完善“检查对象名录库”“执法检查人员名录库”并实行动态管理。
38．加强信用监管。制定《深入推进信用分级分类监管工作方案》，开展公共信用综合评价，推进信用分级分类差异化监管。建立商贸流通领域企业信用信息征集共享机制，健全电子商务企业客户信用管理和交易信用评估制度，完善中介服务机构及其从业人员的信用记录和披露制度，制定广告业信用分类管理制度。健全信用修复机制，明确信用修复方式和程序，对符合修复条件的，及时终止失信信息共享公开。强化政务诚信建设，全面清理政府部门、事业单位拖欠市场主体账款、不兑现政策、未履行承诺等情况，持续开展涉政府机构失信被执行人专项治理。积极探索川渝两地信用平台对接互通，推进重点领域跨区域联合奖惩。
39．强化“互联网+监管”。深入推进“互联网+监管”平台建设，推动行业监管事项应上尽上、动态管理。加强监管数据归集整合，实时汇聚司法判决、违法失信、抽查抽检等重点监管领域数据，同步接入社会咨询投诉、互联网等第三方信息。强化对监管数据的分析和运用，依托“互联网+监管”平台实现风险预警、线索推送等功能。推行以远程监管、移动监管为特征的非现场监管，提升监管的精准化、智能化水平。规范“互联网+监管”平台使用，推动实现行业监管事项清单梳理完成率、监管信息归集率、投诉举报处理率、协同监管响应率达100%。
40．严格规范执法行为。全面落实行政执法公示制度、执法全过程记录制度、重大执法决定法制审核制度，实现行政执法信息及时准确公示、行政执法全过程留痕和可回溯管理、重大行政执法决定法制审核全覆盖。强化部门间数据共享交换，将抽查情况及查处结果等数据纳入政务数据资源目录，并及时向社会公示，提高监管执法信息公开率。建立健全行政处罚裁量基准，合理划分裁量阶次，明确适用不同阶次的具体情形，规范行政自由裁量权。
41．探索实施包容审慎监管。对新技术、新产业、新业态、新模式等实行包容审慎监管，针对其性质、特点分类制定和实行相应的监管规则和标准，探索开展沙盒监管、触发式监管、“无事不扰”“无举报不实地核查”等监管创新。完善“免罚清单”制度，逐步扩大轻微违法经营行为免罚清单范围，符合条件的可免予行政处罚。探索建立不予实施行政强制措施清单，对采取非强制手段能够达到行政管理目的的，不得实施行政强制措施；确需实施行政强制的，应当限定在所必需的范围内，尽可能减少对市场主体正常生产经营活动的影响。
（二）加强知识产权创造、保护和运用（牵头单位：市知识产权局）。
42．完善知识产权服务。健全知识产权制度政策体系，知识产权保护和运用“十四五”规划，推动修订《重庆市专利促进与保护条例》。开通国家知识产权局重庆业务受理窗口，实现我市专利、商标业务“一窗通办”。健全知识产权协作机制，构建知识产权管理机构、执法保护机构、支持机构沟通渠道，增强机构间联合办公频次。
43．提升知识产权创造质量和运用效益。推广知识产权证券化，推动各类知识产权金融产品和衍生品创新。将专利机构纳入“双随机、一公开”监管范围，加强对非正常专利申请和商标恶意注册、囤积行为的监管。举办西部（重庆）科学城第二届双高赛，推动高价值专利培育运营、高质量成果转化落地。
44．加强知识产权全面保护。筹建中国（重庆）知识产权保护中心，建立知识产权保护联席会议制度。强化知识产权司法保护，加大对侵权假冒行为的惩戒力度，推动实施知识产权惩罚性赔偿制度。开展知识产权专项整治，严厉查处商标、专利、地理标志等领域侵权假冒违法行为。推进成渝地区双城经济圈知识产权协同保护，新一批知识产权重点保护名录。
（三）加强中小投资者保护（牵头单位：重庆证监局）。
45．推动完善公司治理。充分发挥重庆市证券期货业协会、重庆上市公司协会自律服务职能，深化协作机制，加强对股东权益保护相关法律法规以及金融知识的宣传普及和教育培训，提高股东权益保护意识和公司治理能力。
46．创新多元化纠纷化解。完善多元化纠纷化解机制，充分利用调解、诉讼等方式有效化解金融纠纷。强化法院典型案例示范引导，建立典型案例库并及时向社会公布。对证券期货纠纷示范判决机制作出明确、可执行的指引与规定，推动形成实践案例。
（四）优化劳动力市场监管（牵头单位：市人力社保局）。
47．构建和谐劳动关系。完善和谐劳动关系创建标准体系，对创建达标企业开展正向激励。加强企业用工合规监管，建立劳动纠纷预警防范机制，探索劳动纠纷就近、简易化解，及时有效保护劳动者合法权益。开展金牌劳动人事争议调解组织的培育、选树工作，健全劳动争议调解组织，探索设立劳动仲裁派出庭，提高争议处理效率。启动“和谐同行”能力提升三年行动计划，今年内评选AAA级和谐企业100家，培育金牌和谐劳动关系协调员100名。
48．优化就业创业服务。推动失业保险关系接续、失业保险待遇核准支付等就业事项即办即结，失业补助金、失业保险金申领不超过1个工作日。加大企业稳岗留工支持力度，实施重点企业用工调度保障机制，落实一次性留工补贴、留渝见习生活费补贴和职业技能培训补贴，开发消杀防疫、社区服务等临时公益性岗位过渡安置困难员工。组织就业援助月、春风行动等专项活动，广泛开展职业指导、岗位推介、技能培训等公共就业服务。
（五）强化民商事案件司法保障（牵头单位：市高法院）。
49．推进“智慧法院”建设。推广运用电子诉讼平台，强化系统培训提升使用频率。推进诉讼服务电子化，凡在线提供有效电子资料的，不再要求提供纸质材料。全面推行电子送达，扩大电子送达适用率。完善企业送达地址承诺制，全面录入存量企业信息，提高法律文书送达效率。
50．提高审判效率。深化民事诉讼繁简分流改革，提高简易程序及小额诉讼程序适用率，减少开庭次数。完善审判管理系统，优化“数智说”平台，提升时间节点管理的智能化水平，压减数次开庭之间、开庭到作出判决之间的间隔时间。
51．提高执行效率。强化生效判决自动生成查询机制，确保当事人申请执行不再需要纸质生效证明。制定动产执行流程管理规定，优化动产处置执行准备、执行立案、首次拍卖、二次拍卖等流程，减少执行耗时。加快财产查控，提高财产保全工作效率。加强案款管理，及时分配执行案款。
（六）提升破产案件办理质效（牵头单位：市高法院）。
52．提高破产案件审理效率。推行破产案件繁简分流，细化快速审理案件适用范围，扩大适用快速审理案件的比例，缩短案件审理周期。优化破产清算和重整之间的程序转换，合并同类环节，缩短案件审理时间。
53．降低破产企业处置成本。优化破产管理人选任机制，以市场化方式降低破产管理费用。推广以网络拍卖方式处置债务人财产，规范破产管理人处置行为，提高财产处置效率。落实破产案件财产处置税费减免政策，规范破产程序中的涉税事宜。
54．完善办理破产配套机制。持续巩固“府院”协调机制，统筹推进企业破产过程中信息共享、信用修复、财产处置、企业注销、涉税办理、风险防范等事项。推动建立破产企业职工权益保障机制，协调解决职工社会保险关系转移、退休人员社会化管理、档案接转等事项，保证职工合法权益。制定具体保障措施，推动和保障破产管理人在破产程序中依法履职。
四、加强优化营商环境实施保障
（一）加强组织领导。完善市、区县两级优化营商环境工作推进机制，形成领导小组统筹协调、专项小组分工牵头、各部门协同推进的工作格局。各区县（自治县，以下简称区县）政府、市级有关部门要压实工作责任，加强营商环境专班建设，配齐配强工作力量，高位推动优化营商环境各项改革任务。对不符合优化营商环境要求的地方性法规规章、行政规范性文件和其他政策文件，各区县政府、市级有关部门应及时清理或提出修改意见，按程序报请修订或废止。
（二）狠抓措施落实。各指标牵头单位应建立改革工作台账并报领导小组办公室，逐条逐项细化目标任务、工作措施和责任分工，清单化打表推进。各区县政府要主动与市级有关部门对接，同向发力、同步推进，确保各项改革措施落地见效。加快设置政务服务大厅综合窗口，加强线上线下融合，大力推行线下“一窗综办”、线上“一网通办”。高标准编制办事指南，强化窗口服务人员培训，提升政务服务专业化、规范化水平。
（三）强化评估督导。加强日常跟踪督查，重点对政策落实情况、窗口运行情况及宣传培训情况等开展督查督办。持续开展明察暗访，对懒政怠政、不作为、乱作为等损害营商环境的反面典型予以通报。抓好总结评估，对行之有效的经验做法及时复制推广，对落实不力的予以追责问责。
（四）加大宣传力度。持续推介优化营商环境相关政策文件，集中展示优化营商环境改革成效。依托微信、微博、短视频等新媒体拓展传播渠道，推动营商环境宣传进园区、进企业，扩大宣传覆盖面，营造浓厚舆论宣传氛围。
2006年7月4日，原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议一份，双方约定：王某某将位于淮阴区王兴中学门前的三问平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给嵇某某，嵇某某于2006年7月20日一次性付给王某某转让费55000元，王某某协助嵇某某办理过户手续，过户费由嵇某某负担等。时任村委会党支部书记的李某某及村委会副主任(无正主任)张某某作为见证人在协议上签字。协议签订后，嵇某某按约支付了转让费55000元，王某某亦向嵇某某交付上述标的物。后嵇某某又对上述房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等。2008年11月4日，王某某以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院，要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求嵇某某返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。
诉争房屋除上述三问平房及两间厨房有集体土地建设用地使用证外，其他无任何手续。嵇某某一直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。淮安市淮阴区王兴镇王兴社区居民委员会出具的证明显示：嵇某某在王兴社区居民委员会1组已有宅基地一处。
原告王某某诉称，2006年7月4日，原、被告签订了一份房产转让协议，原告以55000元的价格将位于淮阴区王兴中学门前的三问平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施转让给被告等。协议签订后，原告按约履行了合同义务，但原告因此丧失了宅基地使用权，多次向主管部门申请新的宅基地均未获批准。现原告一家五口人只能寄居于他人房屋。因双方签订的协议违反了农村宅基地相关法律规定，应归于无效，故要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机。
原审被告嵇某某辩称，双方签订的房产转让协议合法有效，不应返还，且原告的超过两年的诉讼时效。
审理结果
淮安市淮阴区人民法院审理认为：1.原、被告双方签订的房产转让协议中有关饲料机部分，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，原告王某某要求返还，无法律依据，依法不予支持。2.关于原、被告签订的房产转让协议中有关房屋部分是否有效及是否返还的问题。因宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予，本案房屋买卖涉及宅基地的转让，而原、被告对于宅基地转让至今未获政府主管部门批准，且被告嵇某某在买受原告王某某房屋时尚有一处宅基地，故原、被告签订的房产转让协议中关于房屋部分，违反法律强制性规定，应属无效，被告嵇某某辩称房屋买卖有效的主张，无法律依据，依法不予采纳。3.对于原告王某某要求返还房屋及宅基地使用权的请求，原告王某某作为原宅基地的合法使用权人，相对于村委会及政府主管部门而言，其卖房行为中隐含了放弃宅基地使用权的处分意思，法律法规并无农村宅基地使用权弃权的禁止、限制性规定，且随着房屋的交付，可视为此弃权意思已经实际履行。弃权作为单方法律行为，无需经他人许可即生效。既然宅基地失权，那么地上房屋的作价让与也不得回转。原告王某某要求返还房屋及宅基地使用权的请求不予支持。一审判决：1.原告王某某与被告嵇某某签订的房产转让协议中关于房屋部分无效；2.驳回原告王某某其他诉讼请求。
一审判决后，王某某不服，以一审判决确认双方所签订的协议无效是正确的，但在确认合同无效后却又判决不予返还房屋的错误为由，提起上诉。淮安市中级人民法院经审理认为：第一，双方所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，上诉人享有讼争房屋的所有权，依法属于有权处分，上诉人也已实际向被上诉人交付了该房屋，被上诉人也履行了给付购房款的义务，合同已实际履行完毕；第二，上诉人与被上诉人系同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖及宅基地使用权的转让虽然没有经过该集体经济组织的批准，但时任村书记和村副主任(无正主任)均作为该协议的见证人在协议上签名，应视为该集体经济组织的一种认可，尽管此种认可形式与法律意义上的批准有所区别；第三，被上诉人占有了该房屋后，已实际对该房屋及附属设施进行了一定程度的添附，添附的部分与原物已无法区分，返还原物将给被上诉人造成一定的损失；第四，上诉人在将诉争房屋出卖给被上诉人后，即另觅一块宅基地建设房屋，后因未履行审批手续而被以违章建筑予以拆除，又因其将自己所有的房屋出卖，无法再申请到宅基地，因此，上诉人即以原买卖协议违反法律、行政法规为由主张该协议无效并要求返还房屋，该行为违反诚实信用原则，属于恶意抗辩。二审判决：驳回上诉，维持原判。
案例评论
本案争议焦点为：1.原、被告双方签订的房产转让协议的效力；2.如果协议无效，财产是否应予返还。在讨论此两点之前，首先需了解一下目前集体土地房屋买卖纠纷涉诉的现状。
一、集体土地房屋买卖纠纷涉诉现状
目前，此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，与原标的完全一致的几乎没有。
二、关于协议效力
从本案来看，协议中约定的标的物包含两个方面，一方面是饲料机等动产部分，由于该动产买卖并不违反法律规定，是双方真实意思表示，应属有效，且已履行完毕，自然不存在返还的问题；另一方面是涉及房屋等不动产部分，由于是集体土地上的房屋买卖，无论是理论界还是实务界，其效力争议较大。司法实践中关于集体土地上房屋买卖合同效力主要有以下几种观点。
1 合同有效说
根据我国《合同法》的规定，一项有效的买卖合同应具备如下要件：一是合同内容是买卖双方的真实意思表示；二是买卖双方具有相应的民事行为能力；三是卖方对买卖标的物具有处分权；四是合同内容不违反有关法律、法规的强制性规定。在农村私房买卖过程中，一、二项要件极少发生不满足的情形，争议的焦点往往集中于三、四项。该说根据财产所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利这一定义，认为农村集体组织成员对于宅基地上的房屋具有出卖的处分权是不言而喻的。如果该农村集体组织成员已经全部转化为非农业户口，则集体土地所有
权依法归于消灭，国家取得土地所有权，相应地原有的宅基地使用权也转化为国有土地使用权，而国有土地使用权可以随房屋自由转让，因此，限制集体土地使用权转让的法律规定即无适用余地，买卖合同有效的第四项要件也得以满足。由是买卖合同四项要件成立，合同合法有效。在出卖人将房屋转移给买受人占有、使用，并交付了权利凭证(集体土地建设使用证或宅基地使用权tiE)后，出卖人以买卖合同约定的标的物――农民集体成员宅基地使用权出让违反了法律的强制规定而无效，进而主张返还宅基地使用权及其上房屋的主张不能成立，出卖人并应协助买受人办理登记过户手续，彻底完成房屋的交付。
2 合同无效说
根据上述讨论的买卖合同成立要件，“合同无效说”认为在签订买卖合同时农村集体组织成员尚未转为非农业户口，农村私房之下的土地依然为农民集体所有。依照最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)第7部分第64条、《土地管理法》第63条、《担保法》第37条以及1999年国务院的[1999]39号文《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款，农村集体组织成员的宅基地禁止出卖给该集体以外的主体。由于农村私房买卖合同处分了宅基地使用权，因此合同违反了法律的强制性规定，损害了集体的利益，应当归于无效。
3 部分有效说
该说认为，根据《民法通则》第71条，出卖人有权处分(出卖)自己的房屋，买受人取得房屋的所有权，但由于宅基地使用权不得向本集体组织以外的成员或者无资格再行取得宅基地使用权的人员出让，因此买受人并未取得宅基地使用权。当发生国家征收集体土地时，可以根据不动产评估机构对于房屋的评估价值对买受人予以补偿，而宅基地使用权的补偿物依旧归出卖人及其所在集体所有。
4 效力待定说
在买卖合同成立后，对于移转房屋所有权的合同，已经转移占有并伴有交付等行为，应认定其履行完毕。对于移转宅基地使用权的合同，应当参照《合同法》第51条，以集体成员无权处分为基础，认定其为效力待定合同。
合议庭讨论后，最终采纳了第二种观点，即双方房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。当然，本案中，因为合同当中约定的标的物还有饲料机等动产，从整个合同来讲，应当是部分无效，即房屋等不动产部分无效，但这里的部分无效与上文的“部分有效说”，显然不是同一个概念。
之所以采纳无效的观点，概括起来主要有以下几个理由：第一，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。第二，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，目前有关法律规定在土地使用权转让的效力方面有所限制。一方面，从处分权的角度来讲，《物权法》第152条规定：“宅基地使用权依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施”。第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。从这些规定来看，可以知道宅基地使用权具有有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，而不能将其出卖或转让。也就是说一般情况下不具有处分权。
事实上，最高法院物权法研究小组在《条文理解与适用》一书中就明确指出，处理宅基地使用权转让纠纷，应当把握以下原则。1.宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下，转让农村住房和宅基地使用权的，应当认定为无效：(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；(3)《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；(4)向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；(5)受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。2.转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；(4)转让行为须征得本集体经济组织同意；(5)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。
另一方面，从不动产登记要件来看，《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。第246条规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”。从这些规定来看，国家既强调了不动产要采取统一登记制度，同时也考虑到我国目前现实的国情。即当前大多数地方仍然实行的是房屋与宅基地分别登记的制度，并且我国农村目前尚有很多根本没有登记的宅基地使用权，对此，法律还显得很苍白。因此，对照本案，显然以认定无效为宜。
三、合同无效后的处理
《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，合同被认定无效以后，双方各自返还财产应属于常态的一种处理方式。无效以后主要审查的重点在于是否存在不能返还或者没有必要返还的情形。虽然在认定合同无效过程中，更多的是考虑宅基地使用权的法律适用问题，但在判断能否返还或有无必要返还时，则应更多地考虑地上房屋的现状与合同履行的时间长短。
2007年4月9日，全国民事审判工作座谈会要求，对于以自己不履行合同约定的义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的，人民法院裁判的结果要注意不能让失信者、见利忘义者、毁约者在经济上占任何便宜。江苏省高级人民法院于1995年通过的《关于当前经济审判工作中若干问题的讨论纪要》第65条也列举了一些合同无效后不宜适用返还原则的事项。实践中，集体土地房屋买卖合同履行的时间长短很好判别，而房屋的现状通常存在以下几种情况：其一，与原买卖标的一致；其二，购房人已对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分；其三，该房屋已被完全翻建；其四，该房屋已自然灭失；其五，该房屋因征用、拆迁而灭失，但购房人获得了
拆迁补偿款；等等。
针对上述情况，法院一般采取的原则是：第一，尊重历史，照顾现实，妥善解决相关的利益冲突和矛盾。第二，注重判决的法律效果和社会效果，判决以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。第三，综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。第四，除了上述情况予以适当返还之外，如果纯粹由于出卖方违背诚实信用，进行恶意抗辩，一般原则是以认定不返还为主，尤其是当前征用、拆迁行为日益增多而导致的合同纠纷，不能因当事人违反诚信却因司法裁判而使其获得不当利益。因为诚实信用原则的立法目的，就在于反对一切非道德的、不正当的行为，维护商品经济和市民社会生活的正常秩序和安全。因此，从这个角度讲，完全可以把诚实信用原则表述为反不正当行为的原则。
四、对案例的具体分析
《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。因此，在农村集体土地房屋买卖问题上，《物权法》立足于保护农民的基本生存权，再次确认了我国现行的土地管理制度，禁止城镇居民在农村购置宅基地，农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中，由于双方签订的关于房屋等不动产的买卖协议，违反了《物权法》第153条、《土地管理法》第62条、第63条的规定，属于《合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，因此，该房屋买卖协议被确认无效。同时，双方合同履行时间较长，买受人也已对该房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等，如果返还将给买受人造成更大的损失，所以，此种情况属于《合同法》规定的没有必要返还的情形；又因在买卖合同签订后，买受人也已经支付了一定的对价，亦不存在折价补偿的问题。
参考文献：
广西壮族自治区海域使用管理条例全文第一章 总则
第一条 为了加强海域使用管理，促进海域的合理开发和可持续利用，维护国家海域所有权和海域使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国海域使用管理法》等有关法律、行政法规的规定，结合本自治区实际，制定本条例。
第二条 在本自治区管辖海域内持续使用特定海域三个月以上的排他性用海活动，以及对海域使用的监督管理，适用本条例。
军事用海不适用本条例。
第三条 沿海县级以上人民政府应当加强陆海统筹，遵循统一规划、合理开发、节约集约利用和保护环境的原则，优化海洋开发空间布局和产业结构，规范海洋开发秩序，划定海洋生态红线，将开发活动严格限制在海洋资源环境承载能力范围内，实现环境效益、社会效益和经济效益的统一。
第四条 自治区人民政府海洋行政主管部门负责本自治区管辖海域使用的监督管理。
沿海设区的市、县级人民政府海洋行政主管部门负责本行政区域海域使用的监督管理。
沿海县级以上人民政府有关部门按照各自职责做好海域使用管理的相关工作。
沿海乡(镇)人民政府协助县级以上人民政府海洋行政主管部门做好海域使用的监督管理。
第五条 沿海县级以上人民政府应当建立海岸带综合管理制度，统筹协调有关部门加强对海岸带的保护与开发，合理控制海岸带空间、资源的开发强度和时序，开展海岸整治与修复，严格控制海岸线截弯取直，确保自然岸线保有率。
自治区人民政府海洋行政主管部门应当根据海岸线的变化，适时组织海岸线的修测，并将海岸线修测成果报自治区人民政府批准。
第二章 海洋功能区划
第六条 自治区人民政府海洋行政主管部门应当会同有关部门和沿海设区的市人民政府，依据全国海洋主体功能区规划和全国海洋功能区划组织编制自治区海洋功能区划，经自治区人民政府审核同意后，报国务院批准。
沿海设区的市、县(含县级市)人民政府海洋行政主管部门应当会同同级有关部门，依据自治区海洋功能区划组织编制本辖区海洋功能区划，经本级人民政府审核同意后，报自治区人民政府批准，并报国务院海洋行政主管部门备案。其中，县(含县级市)海洋功能区划在报自治区人民政府批准前，应当报经设区的市人民政府审核。
第七条 编制海洋功能区划除遵循《中华人民共和国海域使用管理法》规定的原则外，应当根据当地经济社会发展水平以及海洋环境保护要求，重点明确下列内容：
(一)按照海域的区位、资源和环境等自然属性，明确海域功能;
(二)确定渔业养殖海域最低保有面积，以及渔业资源增殖区和重要渔业品种养护区;
(三)确定生态保护海域最低保有面积和填海、围海规模，划定可围填区、限制围填区和禁止围填区;
(四)明确红树林、珊瑚礁、海草床、滨海湿地、海湾、入海河口、重要渔业水域等具有典型性、代表性的海洋生态系统，以及珍稀、濒危海洋生物的天然集中分布区，具有重要经济价值的海洋生物生存区域以及有重大科学文化价值的海洋自然历史遗迹和自然景观的保护措施。
第八条 编制海洋功能区划应当符合国家有关海洋功能区划编制的技术规范，并组织相关专家论证。
编制海洋功能区划应当采取公示、征询等方式听取当地社会公众和涉海单位意见，并将意见采纳结果向社会反馈。
第九条 海洋功能区划依照国家有关规定定期修改的，应当按照原编制审核批准程序进行。
经国务院批准，因公共利益、国防安全或者进行重大能源、交通等基础设施建设，需要改变自治区海洋功能区划的，根据国务院的批准文件修改海洋功能区划。
经自治区人民政府批准，因公共利益、国防安全或者进行重大能源、交通等基础设施建设，需要改变设区的市、县(含县级市)海洋功能区划的，根据自治区人民政府的批准文件修改设区的市、县(含县级市)海洋功能区划。
未经国务院批准，不得改变自治区海洋功能区划确定的海域功能;未经自治区人民政府批准，不得改变设区的市、县(含县级市)海洋功能区划确定的海域功能。
第十条 海洋功能区划应当自批准之日起三十日内向社会公布;但涉及国家秘密的部分除外。
经修改的海洋功能区划按照前款规定向社会公布。
第十一条 养殖、交通、旅游等行业规划涉及海域使用的，应当符合海洋功能区划;近岸海域环境功能区划应当符合海洋功能区划。
沿海土地利用总体规划、城乡规划、港口规划涉及海域使用的，应当与海洋功能区划相衔接。
第三章 海域使用权的取得
第十二条 海域属于国家所有，单位和个人使用海域，应当依法取得海域使用权。海域使用权可以通过申请批准或者招标、拍卖、挂牌方式取得。
工业、商业、渔业、旅游、娱乐和其他经营性项目用海或者同一海域有两个以上相同海域使用方式的意向用海人的，应当通过招标、拍卖、挂牌方式取得海域使用权，但传统赶海区、海洋保护区、有争议的海域或者涉及公共利益的海域除外。
海域使用权招标、拍卖、挂牌出让的具体办法由自治区人民政府另行规定。
第十三条 用海项目按照国家有关投资管理规定需要办理审批、核准手续的，用海申请人应当在项目审批、核准前向海洋行政主管部门提出海域使用申请，取得用海预审意见。
用海预审意见有效期为二年。有效期内，项目拟用海的面积、位置和用途等发生改变的，用海申请人应当重新提出海域使用申请，取得用海预审意见。
第十四条 单位和个人需要使用海域的，应当向海域所在地的县级以上人民政府海洋行政主管部门提出海域使用申请，并提交申请书、海域使用论证材料、环境影响评价审批文件、资信证明等法律、法规规定的书面材料。
第十五条 沿海县级以上人民政府海洋行政主管部门受理海域使用申请后，应当将用海申请人拟使用海域的地点、期限、用途、范围、面积、相关图件在其网站和当地新闻媒体以及毗邻该海域的乡(镇)、村公示，并告知利害关系人有要求听证的权利。公示期限不得少于二十日。
单位和个人在公示期限内对海域使用申请有异议的，沿海县级以上人民政府海洋行政主管部门应当在七日内予以复核，并将复核结果书面告知异议人。用海申请人、利害关系人要求听证的，应当在二十日内依法组织听证。
第十六条 沿海县级以上人民政府海洋行政主管部门受理海域使用申请后，应当征求同级人民政府有关部门和当地乡(镇)人民政府的意见，进行实地勘查，提出审查意见。对属于本级人民政府审批的，报本级人民政府;对属于上级人民政府审批的，经本级人民政府审查后，逐级上报有审批权的人民政府。
沿海县级以上人民政府应当自收到审查材料之日起二十日内完成审批。对海域使用申请不予批准的，应当书面说明理由。
依法进行听证、公示的时间不计算在审查、审批期限内。
第十七条 海域使用实行分级审批。《中华人民共和国海域使用管理法》第十八条第一款规定的项目用海，报国务院审批。
自治区人民政府审批下列项目用海：
(一)填海五十公顷以下的项目用海;
(二)围海五十公顷以上一百公顷以下的项目用海;
(三)自治区重大建设项目用海。
沿海设区的市人民政府审批下列项目用海：
(一)围海十公顷以上五十公顷以下的项目用海;
(二)不改变海域自然属性一百公顷以上七百公顷以下的项目用海。
沿海县级人民政府审批下列项目用海：
(一)围海十公顷以下的项目用海;
(二)不改变海域自然属性一百公顷以下的项目用海。
本条所称的以上含本数，以下不含本数。
第十八条 项目用海跨行政辖区的，由其共同的上一级人民政府按照规定的权限审批。
同一项目用海包含多种海域使用方式的，由有审批权的最高一级人民政府审批。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第十九条 海域使用权通过招标、拍卖、挂牌方式出让的，沿海设区的市、县级人民政府海洋行政主管部门应当编制出让方案，经征求同级有关部门意见后，报有审批权的人民政府批准后实施。
填海项目出让方案由沿海设区的市、县级人民政府海洋行政主管部门会同同级人民政府国土资源行政主管部门制定，经本级人民政府同意，报自治区人民政府海洋行政主管部门审核，并报自治区人民政府批准后组织实施。出让方案应当明确填海面积、填海形成土地的界址和标高、土地用途、规划条件、使用期限、海洋环境保护要求、海洋减灾防灾措施等内容。
通过招标、拍卖、挂牌方式出让海域使用权的项目用海，按照国家有关投资管理规定需要办理审批、核准手续的，沿海设区的市、县级人民政府海洋行政主管部门应当会同同级人民政府投资主管部门将有关投资管理要求纳入海域使用权出让方案。
第二十条 海域使用权通过招标、拍卖、挂牌方式出让的，沿海设区的市、县级人民政府应当委托评估机构对拟出让的海域使用权进行价值评估，并确定出让底价，出让底价不得低于基准价格，基准价格应当根据海域的区位、使用类型、使用功能等确定。
海域使用权通过招标、拍卖、挂牌方式出让的，应当委托具有相应资质的评估机构对拟出让的海域使用权进行价值评估，并确定出让底价。沿海设区的市、县级人民政府应当根据海域的区位、使用类型、使用功能等确定本辖区内海域使用权出让基准价格，出让底价不得低于基准价格。
第二十一条 海域使用权通过招标、拍卖、挂牌方式出让完成后，由海域所在地设区的市、县级人民政府海洋行政主管部门与中标人或者买受人签订海域使用权出让合同。
第二十二条 单位和个人使用海域应当依法缴纳海域使用金。海域使用金标准、征收、减免和使用管理，按照国家和自治区有关规定执行。
第二十三条 沿海设区的市、县级人民政府不动产登记机构依法承担海域使用权登记、公告、发证的具体工作。
通过申请批准方式取得海域使用权的，凭项目用海批复文件和海域使用金缴纳凭证办理登记手续;通过招标、拍卖、挂牌方式取得海域使用权的，凭海域使用权出让合同和海域使用金缴纳凭证办理登记手续。
海域使用权自登记之日起取得。
第二十四条 海域使用权期限不得超过《中华人民共和国海域使用管理法》规定的最高期限。
第四章 海域使用与保护
第二十五条 沿海县级以上人民政府及其海洋行政主管部门应当严格用海标准，控制用海规模和开发强度，严格控制和管理填海、围海等改变海域自然属性的用海活动，维护海域自然状况，加强海洋生态环境以及入海河口的监测和保护，对受到损害的海洋生态环境，应当组织修复。
第二十六条 沿海县级以上人民政府审批渔业养殖项目用海，应当根据海洋功能区划合理布局，科学确定养殖密度，防止造成海洋环境污染。海洋功能区划确定用于渔业养殖的海域，可以优先安排给当地农村集体经济组织成员用于发展海水养殖生产。
第二十七条 根据国务院海洋行政主管部门批准的区域用海规划实施填海、围海成片开发建设的，组织实施区域用海规划的人民政府或者其委托单位可以对依法取得海域使用权的用海项目整体实施填海、围海工程。
第二十八条 海域使用权人使用海域时，应当遵守海洋环境保护的有关规定，合理利用海域。
海域使用权人从事海水养殖的，应当科学确定养殖密度，合理投饵、施肥，正确使用药物，防止造成海洋环境污染。
第二十九条 任何单位和个人未经批准不得占有和使用海域，不得伪造、变造海域使用环境影响评价审批文件、资信证明等申请材料骗取海域使用权。
已经取得海域使用权的项目用海，不得擅自改变经批准的用海类型和方式，不得超过批准的海域使用界址线进行用海活动。
第三十条 海域使用权人用海需要办理建设工程规划许可、施工许可等手续的，可以凭海域使用权证书申请办理。
第三十一条 海域使用权期限届满，海域使用权人需要继续使用海域的，应当在期限届满两个月前向原批准用海的人民政府申请续期。除有下列情形外，原批准用海的人民政府应当批准续期：
(一)通过招标、拍卖、挂牌方式取得的海砂开采或者养殖用海海域使用权的;
(二)因公共利益或者国家安全需要收回海域使用权的。
准予续期的，海域使用权人应当按照新的海域使用金征收标准缴纳海域使用金。
第三十二条 海域使用权期限届满，海域使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，海域使用权终止。
海域使用权终止的，海域使用权人应当依法办理注销登记。海域使用权人未依法办理注销登记的，由不动产登记机构注销海域使用权登记并公告。
海域使用权终止后，原海域使用权人应当拆除可能造成海洋环境污染或者影响其他用海项目的用海设施和构筑物。
第三十三条 因公共利益或者国家安全的需要，原批准用海的人民政府依法提前收回海域使用权的，应当依法给予海域使用权人相应的补偿。
第三十四条 填海形成的土地属于国家所有。
通过招标、拍卖、挂牌方式取得海域使用权的填海项目，填海形成土地后，海域使用权人可以凭海域使用权证书、海域使用权出让合同、海洋行政主管部门出具的填海面积和填海形成土地界址的确认文件等材料，向不动产登记机构提出土地使用登记申请，换发国有土地使用权证书。
通过申请批准方式取得海域使用权的填海项目，填海形成的土地用途符合划拨用地目录或者属于协议出让土地范围的，海域使用权人可以凭海域使用权证书、海洋行政主管部门出具的填海面积和填海形成土地界址的确认文件等材料，向设区的市、县级人民政府国土资源行政主管部门提出申请，办理划拨土地或者协议出让土地相关手续，并向不动产登记机构申请换发国有土地使用权证书。办理协议出让土地手续的，应当补缴土地使用权出让金。补缴的土地使用权出让金数额按照该宗土地的评估价格扣除已经缴纳的海域使用金和实际投入的填海成本等确定。法律、法规另有规定的，从其规定。
第三十五条 填海形成土地的使用权期限为海域使用权期限的剩余期限。剩余期限超过法律、法规规定的土地使用权最高期限的，填海形成土地的使用权期限按照法律、法规规定的土地使用权最高期限确定。
第三十六条 海域使用权依法转让、抵押、出租、继承、赠予的，应当向原不动产登记机构办理变更、抵押等相关登记手续，但不得擅自改变海域使用用途和法律、法规规定的使用条件。
第三十七条 经批准使用的海域，海域使用权人自取得海域使用权登记之日起连续两年闲置未开发利用的，由海洋行政主管部门责令开发利用;连续三年闲置无正当理由未开发利用的，由批准该海域使用权的人民政府收回海域使用权。
第三十八条 自治区人民政府海洋行政主管部门对涉及无居民海岛周边海域开发利用，应当指导有关部门和单位根据项目所在地的海洋生态环境、经济社会发展状况以及项目的建设内容，对海域与海岛进行整体规划、整体开发利用，并在海域和海岛审批制度上做好衔接。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第三十九条 沿海县级以上人民政府海洋行政主管部门应当加强项目用海以及围填海造地等改变海域自然属性的用海活动审批后的监管。
沿海县级以上人民政府海洋行政主管部门应当建立海域使用情况监测、统计制度，对海域使用状况进行监视、监测、统计、分析，定期海域使用监测统计信息。
第五章 法律责任
第四十条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。
第四十一条 违反本条例第二十九条规定，未经批准占有和使用海域的，或者已经取得海域使用权的项目用海，擅自改变经批准的用海类型和方式，超过批准的海域使用界址线进行用海的，由县级以上海洋行政主管部门责令退还非法占用的海域，恢复海域原状，没收违法所得，并处非法占用海域面积或者超过部分海域面积应缴纳海域使用金五倍以上十五倍以下罚款。
第四十二条 违反本条例第三十二条第三款规定，海域使用权终止后，原海域使用权人未拆除可能造成海洋环境污染或者影响其他用海项目的用海设施和构筑物的，由县级以上人民政府海洋行政主管部门责令限期拆除;逾期未拆除的，处一万元以上三万元以下罚款，情节严重的，处三万元以上五万元以下罚款，并由县级以上人民政府海洋行政主管部门委托无利害关系的第三人代为拆除，所需费用由原海域使用权人承担。
第四十三条 沿海县级以上人民政府海洋行政主管部门和有关部门及其工作人员，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分：
(一)未按照本条例规定的权限和程序制定、修改海洋功能区划的;
(二)违反本条例规定批准项目用海、出让海域使用权的;
(三)对符合法定条件的海域使用申请不予受理，或者对不符合法定条件的海域使用申请予以批准的;
(四)发现用海违法行为不予查处的;
(五)有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。
第六章 附则
第四十四条 在自治区管辖海域内持续使用特定海域不足三个月，可能对国防安全、海上交通安全和其他用海活动造成重大影响的排他性用海活动，参照本条例有关规定办理临时海域使用证。
第四十五条 本条例自20xx年3月1日起施行。
海域使用权规定海域使用权最高期限，按照下列用途确定：
(一)养殖用海十五年;
(二)拆船用海二十年;
(三)旅游、娱乐用海二十五年;
(四)盐业、矿业用海三十年;
(五)公益事业用海四十年;
一、规范入院申请、审批和备案程序
乡镇人民政府(街道办事处)应安排专人负责记录五保对象的口头申请，1申请：五保对象本人向乡镇人民政府(街道办事处)提出书面或口头申请。提出口头申请时。并在向五保对象宣读后确认其意愿。
统筹安排入住。审批时间一般不应超过20个工作日。2审批：乡镇人民政府(街道办事处)根据五保对象申请和本地农村五保供养服务机构供养能力。
应于10个工作日内向县级民政部门备案。3备案：乡镇人民政府(街道办事处)做出同意安排五保对象集中供养的申请后。
二、签订供养服务协议
乡镇人民政府(街道办事处)应当与农村五保供养服务机构签订供养服务协议，五保对象入住农村五保供养服务机构时。委托其为五保对象提供供养服务。协议由乡镇人民政府(街道办事处)农村五保供养服务机构、五保对象本人、五保对象住所地村(居)委会共同签订，约定相关责任和义务。
集中供养服务协议一般应包括以下内容：
1五保对象本人申请。其中属口头申请的应有口头申请记录及23名知情人的证明。
2农村五保供养服务机构、村(居)委会、直系近亲属的姓名(名称)和地址；
3服务内容、供养标准和零用钱发放数额；
4协议签订人的责任和义务；
5协议变更、解除与终止的条件；
按集中供养服务协议处理。6五保对象个人财产(含动产和不动产)清单及处分办法。要尊重五保对象合法使用、处分个人财产的自由。禁止将是否把财产交给集体或国家作为能否进入农村五保供养服务机构的前提条件。集中供养的五保对象需要代管的财产和死亡后遗产。
三、制定服务规范
主要包括：农村五保供养服务机构应根据实际情况制定服务规范。
一)膳食服务规范
做到清洁、卫生；每周有食谱，1五保对象的饮食按照食品卫生要求操作。荤素、干稀搭配合理，注重膳食营养；
保证开水供应；2一日三餐适时开饭。
制作软食、流质及特殊饮食，3根据五保对象特殊需求或不同饮食习惯。尊重少数民族的饮食习俗。
二)护理服务规范
对生活不能自理的供养服务对象提供特殊护理，1对五保对象实行分级、分类护理。对能自理的供养服务对象实行常规护理。对重病号实行昼夜值班服务，为行走不便的供养服务对象配备拐杖、轮椅等辅助器具；
2实行程序化个案护理；
3保护女性五保对象和残障五保对象的人身权益不受侵犯；
4提倡和促进五保对象自我服务、相互扶助。
三)医疗、康复服务规范
提高处置各种突发性疾病和其他紧急公共卫生事件的能力；1农村五保供养服务机构与当地专门医疗服务机构建立协作关系。
2农村五保供养服务机构配有常规器械设备和常见病药物。设医务室或诊所的医务人员应具有执业证书；
定期体检，3及时了解五保对象的健康状况。建立五保对象病历档案；
开展健身锻炼和康复活动；4定期组织五保对象进行健康教育和自我保健、自我护理知识的学习。
5做好休养区和院内公共场所的消毒灭菌工作；
6对患病者及时检查、合理用药、妥善治疗；
以既不影响他人又尊重病患五保对象为原则进行隔离治疗。7对患有传染病的采取特殊保护措施。
四)心理疏导服务规范
1开展各种有益于五保对象身心健康的文化娱乐、体育健身活动；
2组织、引导五保对象参加力所能及的生产劳动、公益活动或其他社会活动；
3调解五保对象之间矛盾和纠纷；
联系工、青、妇、团等组织和志愿者建立帮扶制度。4适时聘请专业人员进行个案化心理疏导和精神慰藉。
四、规范服务人员结构和聘用方式
按照管理服务人员与能够自理的服务对象比例不低于110管理服务人员与不能自理服务对象比例不低于13比例配备。农村五保供养服务机构服务人员主要由院长、会计、出纳员、卫生员、护理员、炊事员、保管员等组成。农村五保供养服务机构根据供养服务人数。
其他工作人员由农村五保供养服务机构聘用。部分管理服务人员可从身体健康、素质良好的集中供养五保对象中选举产生。农村五保供养服务机构负责人由主办机关聘任。
并报县级民政部门备案。农村五保供养服务机构或者其主办机关应当保障工作人员的工资待遇不低于当地最低工资标准，农村五保供养服务机构或者其主办机关应当与工作人员订立聘用合同或者劳动合同。并为其办理相应的养老、医疗、工伤等社会保险。
五、设立院务管理委员会
由供养服务对象代表和管理服务人员代表组成，农村五保供养服务机构设院务管理委员会。供养服务对象代表必须达到二分之一以上。其主要职责是
1监督本机构各项规章制度的执行情况；
2监督本机构财务收支和管理情况；
3监督院长和工作人员的工作；
4调解五保对象之间的矛盾纠纷；
5组织协调五保对象开展自我服务和自我管理；
6其他院务管理职责。
六、制定各项服务制度
农村五保供养服务机构应根据实际情况制定服务制度。应包括：
一)民主管理制度
1院民大会和院务管理委员会制度；
2服务对象和服务人员互相评议制度；
3院民互助制度；
4院务定期公开、公布、公示制度。
二)服务人员管理制度
1考勤制度；
2政治学习、业务培训制度；
3岗位责任制度；
4考核奖惩制度；
5廉政建设和效能建设制度；
三)财务管理制度
1公用资产和个人资产登记制度；
2一支笔审批和重大财务支出院务管理委员会集体讨论制度；
3物品采购制度；
4负责人离任审计和财务人员离职移交制度；
5财务定期公开、公布和公示制度。
四)安全管理制度
1安全知识学习、安全应急预案演练制度；
224小时值班、领导带班和查房制度；
3外出人员和来访人员登记制度；
4易燃、易爆、易腐、剧毒等危险品专库存放和专人保管制度；
5安全隐患排查和整改制度；
6安全管理责任和责任追究制度；
7五保对象矛盾调解和心理疏导制度。
五)卫生保洁制度
1卫生区责任包干制度；
2公共区消毒灭菌制度；
3卫生检查评比制度。
六)护理服务制度
1五保对象个人健康档案制度；
2定期体检制度；
3分级、分类护理制度；
4日常保健制度。
七)食堂管理制度
1膳食委员会制度；
2炊具和公共物品专人负责保管制度；
3荤、素食品24小时留样备查制度；
4食谱公布制度。
八)生产经营制度
1生产经营收入使用制度；
2生产经营收入记账制度；
3鼓励劳动制度。
九)其他
1文明院民评比及奖惩制度；
2文体活动制度；
3档案管理和信息管理制度。
七、加强资金管理
经审核后从财政预算中安排。县级以上人民政府民政部门应当每年从本级福利彩票公益金中安排一定数量，农村五保供养服务机构的建设资金和管理资金应当按照财政预算管理程序申报。用于支持农村五保供养服务机构建设和维护。
主要包括工作人员工资、办公经费、设备设施购置维护经费和水电燃料费等。五保对象的集中供养资金应当按照当地人民政府公布的集中供养标准，管理资金是指维持农村五保供养服务机构正常运转必需支出的各项费用。纳入财政专项保障，并按时拨付到农村五保供养服务机构。农村五保供养服务机构应当将集中供养资金全部用于为五保对象提供供养服务，不得挪作他用。集中供养五保对象应纳入新农合医疗保险范围，参合费用和报销范围以外的费用由医疗救助资金解决。
八、规范行政行为
农村五保供养服务机构工作人员有下列行为之一的予以批评教育；情节严重的予以辞退；造成损失的依法承担赔偿责任；构成犯罪的依法追究刑事责任：
1私分、挪用、截留农村五保供养款物的
2私分、挪用农副业生产经营收入的
3辱骂、殴打、虐待农村五保对象的
4盗窃、侵占农村五保对象或者农村五保供养服务机构财产的
5其他违反本意见的行为。
农村五保对象有下列行为之一的予以批评教育；情节严重的停止集中供养；构成犯罪的依法追究刑事责任：
扰乱正常生活秩序的1违反农村五保供养服务机构的规定。
关键词：夫妻共同财产 夫妻个人财产
随着我国社会主义市场经济的发展，夫妻共同财产的类型日趋多样化、复杂化。《婚姻法》解释三的出台，哪些财产属于夫妻共同所有、夫妻对共同所有的财产享有怎样的权利、应负担怎样的义务，成为婚姻法必须明确的问题。而解决这些问题的前提，是对夫妻共同财产的范围予以明确认定。
一、夫妻共同财产制度
所谓夫妻共同财产，是指夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的依法可归夫妻共同共有的财产。夫妻共同财产可分为动产和不动产、有形资产和无形资产等等。我国《婚姻法》第十七条第一款把它概括为：（一）工资、奖金；（二）生产经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产；（五）其他应当归共同所有的财产。最高人民法院《关于适用（中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》（以下称《解释》（二））第十一条对于“其他应当归共同所有的财产”作了进一步的阐明：（一）一方以个人财产投资取得的收益；（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老金、破产安置补偿费。另外，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。（《解释》（一）第九条 ）除上述规定的以外，夫妻共同财产形态还可包括：房屋、汽车、股票、债券、投资基金份额等有价证券；股权、债权、使用权等财产性权益；夫或妻一方或双方名下的复员费、自主择业费以及一方或双方合法所得购置的财产，等等。
二、新形势下夫妻共同财产的特点
（一）内容新，数额大。当前随着人民生活水平的提高，市场经济的不断发展和完善，人们拥有的财富也越来越多，内容也越来越新。夫妻共同财产从以往单纯的金钱和实物发展到今天的股票、地产、知识产权等等有形或无形的财产，种类繁多，夫妻共同财产在离婚分割时标的随之增大，当事人之间的矛盾也越来越大，法院处理的难度也日渐增大。
（二）取证难。在离婚案件中，湮灭证据、隐瞒财产的情况越来越多。许多当事人在离婚前，早已把有关的证据、财产毁灭或隐藏起来，甚至有的找人作伪证，写假借条，致使在分割夫妻共同财产时，财产没有多少。当前在分割夫妻共同财产中当事人举证难和法院调查取证难仍是十分突出的问题。
（三）资金来源复杂。目前虽然人们生活水平越来越高，还是有相当一部分职工靠工薪收入生活，他们在进行投资或购买住房时往往除了自己出资外，还向一些朋友借款，甚至贷款，家庭的其他成员也往往出资支持。这样就使夫妻共同财产筹措资金的途径也呈多样化。等到分割共同财产时，双方都各执一理，都主张是自己家里人和朋友出资的，使得法院在认定财产的性质时产生一定难度。
（四）社会影响大。新形势下夫妻共同财产由于具有内容新、数额大、法窜滞后等的特点，其处理的好坏直接关系到社会的安定和团结。
三、我国现行夫妻共同财产制度的缺陷及立法建议
尽管新《婚姻法》解释三对我国夫妻财产制进行了许多完善和改进，但仍有不足之处。笔者试图通过分析，指出缺陷，提出建议，希望能对完善我国夫妻财产制度有所帮助。
1.知识产权利益归属不明确，应将可期待利益纳入共同财产范畴。新《婚姻法》第17条规定了在婚姻关系存续期间所得知识产权收益归夫妻双方共同所有。婚姻法司法解释（二）第12条规定：“知识产权的收益，是指婚姻关系存续期间，实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益。”这一规定只解决了知识产权收益的部分问题，而对将来知识产权可期待的收益并未有涉及。众所周知，知识产权的财产权与取得实际经济利益在时问上并不能完全一致。在通常情况下，婚姻关系存续期间夫妻一方知识产权的取得，往往投入大量的夫妻共同劳动或共同财产，也离不开夫妻另一方的大力支持。当离婚时，这种财产期待利益处于不确定状态下，如将知识产权及可期待利益归于知识产权人一方所有，或“予以夫妻他方适当的照顾”，都是有失公平的。另外，如一方婚前取得知识产权，婚后取得的利益，按照婚姻法的规定，应归夫妻共同所有，这对取得知识产权的一方不利，而且也不尽合理。
2.对夫妻共同财产的管理权问题规定笼统，立法应进一步明确和细化。我国《婚姻法》第17条规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”没有管理权的概念，更没有具体的管理制度。试想双方在处理共同财产时总能意见一致吗？一旦双方意见不一致，甚至行使了管理权的一方最终侵害了另一方或第三方利益的时候，应如何处理？笔者认为，法律应对此做周详规定。夫妻共同财产原则上应由夫妻共同管理。夫妻一方不能管理或无意管理的，由他方单独管理。夫妻双方也可经协商确定由夫妻一方全权管理夫妻共有财产。共同财产的处分，由夫妻共同为之。管理人处分共有财产或者在共有财产上设定负担，必须经对方书面同意，否则他方有权主张无效。双方就共同财产的管理、使用发生争议的，任何一方均有权提起民事诉讼，由人民法院裁决。管理方有重大过错的，应赔偿他（她）方因此而造成的财产减损。
3.现行的夫妻共同财产制度缺乏非常态下的财产保护手段和有效的救济途径， 在特殊情况下应实行分别财产制。现行夫妻共同财产制只规定了夫妻关系处于正常情形下夫妻共同财产的范围以及夫妻财产权利的确认，但它不能解决夫妻关系处于非正常情况下的财产问题。
以上是笔者对婚姻法中规定的夫妻共同财产制度提出一些粗略的探讨。在新形势下，夫妻对财产权的行使会直接影响到婚姻家庭的和睦和社会的稳定，所以立法者应当完善夫妻财产关系的立法，使其更好地适应社会发展的需求，更加具有操作性，从而更有效地保障社会及个人的利益。
参考文献：
[1]杜万华，程新文，吴晓芳.
一、关于证券公司的设立
证券公司应依照法律、法规和本意见由中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）批准设立，其变更、终止事项及业务活动由中国证监会负责监督管理。
（一）证券公司分为经纪类证券公司和综合类证券公司。证券公司的分类是一个逐步实施的过程，原则是成熟一家，审批一家；成熟一批，审批一批。在分类过程中，证券公司从事承销、自营业务按照中国证监会的有关规定进行。经纪类证券公司和综合类证券公司设立的条件是：
经纪类证券公司：1、符合证券市场发展需要；2、注册资本最低限额为人民币五千万元；3、证券业从业人员应取得《证券业从业人员资格证书》，高级管理人员应当符合中国证监会规定的任职条件；4、有健全的管理制度和内部控制制度；5、有符合要求的营业场所和合格的交易设施；6、有符合中国证监会规定的计算机信息系统和业务资料报送系统；7、符合中国证监会规定的其他条件。
综合类证券公司：除应具备经纪类证券公司的条件外，还应具备下列条件：1、注册资本不少于人民币五亿元；2、近三年新股发行主承销次数不少于五家；3、近二年平均股票交易额均占市场交易总额的百分之一以上；4、近三年连续盈利；5、有规范的自营业务与经纪业务分开管理的体系；6、五名以上具有证券自营业务从业资格的专业人员、五名以上具有证券投资咨询业务从业资格的专业人员、十名以上具有证券承销业务从业资格的专业人员以及相应的会计、法律、计算机专业人员；7、近一年内无重大违规记录。
设立证券公司分公司要有十家以上证券营业部；证券公司下设证券营业部的证券营运资金不少于人民币五百万元。
（二）证券公司可以由国有独资或股份制经营。证券公司的股东应符合法律、法规和有关政策的规定。1、有下列情形之一的，不得成为证券公司的股东：（1）金融机构（证券公司和信托投资公司除外）；（2）近三年有重大违法、违规经营记录的；（3）累计亏损达到注册资本百分之五十的；（4）未决诉讼标的金额达到净资产百分之五十的。2、单个股东直接或者间接向证券公司投资的总金额不得超过该证券公司注册资本的百分之二十，但是国有资产代表单位，综合类证券公司、信托投资公司设立专门从事证券业务的子公司除外。3、新设证券公司的股东应当以货币出资。
（三）证券公司应按批准的业务范围，合规经营。经纪类证券公司经批准可以从事以下业务：证券的买卖，还本付息、分红派息，证券代保管、鉴证，登记开户。
综合类证券公司经批准除可从事经纪类证券公司业务外，还可以从事证券的自营买卖，证券的承销和上市推荐，证券投资咨询，资产管理，发起设立证券投资基金和基金管理公司以及中国证监会批准的其他业务。
（四）期货交易所等机构在清理整顿中改组为经纪类证券公司的，应当符合国家的法律、法规和有关政策，履行正常的审批程序。改组过程中，其股东的入股资本应当经具有证券业务资格的会计师事务所进行评估，且货币资金占入股资本的比例不得低于百分之三十。
（五）设立证券公司、证券公司分公司或者证券营业部，分为筹建和开业两个阶段，具体程序由中国证监会另行规定。
二、关于证券公司的变更
（一）证券公司变更业务范围、公司形式、股东或者股权、公司名称、住所和高级管理人员，资本金的增加或者减少，合并与分立，修改公司章程，分公司的迁址，证券营业部的迁址与转让等事项，应当报经中国证监会批准。
（二）鼓励证券公司通过收购、兼并或者合并等方式进行资产重组，优化资产结构。符合条件的证券公司可以通过增资扩股提高市场竞争能力。
证券公司增资扩股应当具备的条件是：1、距前一次募集资金一年以上；2、申请前三年连续盈利，且三年平均净资产收益率不低于百分之十；3、申请前二年公司无重大违法违规行为，财务会计文件无虚假记载；4、新增股本的百分之五以上为公司公积金转增；5、中国证监会规定的其他条件。
三、关于证券公司的风险管理
证券公司应当依据《公司法》建立和完善公司法人治理结构，实行监事会制度、信息披露制度以及健全的管理制度和内部控制制度，自觉防范和化解经营风险。
（一）证券公司应当遵守下列财务风险监管指标：1、经纪类证券公司的净资本不得低于二千万元，其拨付给分公司或者证券营业部的营运资金总额不得超过注册资本的百分之八十。2、综合类证券公司的净资本不得低于二亿元，负债总额（不包括客户存放的交易结算资金）不得超过净资产的八倍，流动资产的余额不得低于流动负债的余额，拨付给分公司或者证券营业部的营运资金总额不得超过注册资本的百分之四十。3、证券公司每年应当从税后利润中提取百分之十的交易风险准备金，用于弥补证券交易的损失。交易风险准备金余额，经纪类证券公司达到注册资本百分之十的，综合类证券公司达到注册资本百分之二十的，可不再提取。
（二）证券公司应当对风险增加透明度。出现下列情况，要在三个营业日内报告中国证监会，并说明原因和对策：1、净资本低于本意见要求金额的百分之一百二十，或者比上月下降百分之二十的；2、综合类证券公司对外负债总额超过净资产七倍的；3、证券公司流动资产余额低于流动负债余额的百分之一百二十的。
四、关于证券公司的日常监管
（一）证券公司及其分公司、证券营业部应当将《经营证券业务许可证》或者《证券营业许可证》正本放置在公司住所或者营业场所的显著位置，并妥善保管许可证副本。证券公司或者分公司或者证券营业部不得伪造、涂改、出租、出借、转让许可证。
证券公司分公司和证券营业部是证券公司全资附属的非法人机构，不得以合资、合作方式设立；不得以承包、租赁方式经营。证券营业部不得再下设营业性场所；不得将远程终端演变为营业场所，利用远程终端进行交易的投资者的开户和清算不得在证券营业部之外进行。未经中国证监会批准，证券公司不得利用互联网络进行证券交易。
（二）证券公司应当将客户存入的交易结算资金全额存入指定的商业银行，单独立户管理。严禁任何单位和个人挪用客户的交易结算资金。
开展资产管理业务，受托管理的资产应当是现金、国债或者上市证券，并应当存放于商业银行或者投资于有价证券，实行分帐管理。
（三）经国务院授权部门批准，证券公司可以以适当方式进行融资，开展正常业务活动。但不得向客户融资融券，不得举办实业项目，不得投资于非自用不动产，不得互相投资参股，不得违反规定的收费标准，不得以交易佣金分成等不正当竞争方式吸引投资者，不得在法定会计帐册外设立帐册，不得以任何名义设立“小金库”。
（四）证券公司应当遵守法律、法规和中国证监会的有关规定，遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。应当接受中国证监会委托的会计师事务所的检查。
证券公司违反法律、法规和中国证监会的有关规定，损害社会公共利益，可能严重危及或者已经危及证券公司的偿付能力的，中国证监会可以组织对该证券公司进行清理整顿或者实行兼并。
（五）证券公司违反有关法律、法规和本意见规定，中国证监会将视情节轻重，依据有关规定，予以警告、没收非法所得、罚款、暂停部分证券业务、注销《经营证券业务许可证》或者《证券营业许可证》的处罚。
证券公司的股东存在虚假出资、抽逃出资、以欺骗手段取得股东资格以及其他重大违法违规行为的，由中国证监会取消其股东资格，并限期转让其持有的全部股权。
五、信托投资公司在分业过程中设立证券公司的，参照本意见执行。境内机构到境外设立证券公司、境外机构在境内设立证券公司及中外合资证券公司的有关规定，由中国证监会另行制定。
附件：证券公司的报批程序
依据《关于进一步加强证券公司监管工作的若干意见》，现对证券公司的报批程序规定如下：
一、证券公司的筹建
（一）申请设立证券公司，申请人应当向中国证监会提交下列材料：
1、申请报告；
2、可行性报告；
3、筹建方案；
4、发起人协议；
5、股东名册及其出资额、出资方式、出资比例、背景材料及发起人上一年度经会计师事务所审计的财务报表；
6、公司章程（草案）；
7、筹建负责人名单及其简历；
8、中国证监会要求的其他材料。
证券公司筹建报批前，应当依法办理公司名称预先核准。
（二）证券公司申请筹建分公司或者证券营业部，应当向中国证监会提交下列材料：
1、申请报告；
2、可行性报告；
3、筹建方案；
4、筹建负责人名单、简历及资格证书；
5、公司《经营证券业务许可证》正、副本及复印件；
6、中国证监会要求的其他材料。
（三）中国证监会依据本规定对筹建申请材料进行审查，并书面通知申请人。审查未通过的，中国证监会应当在书面通知中注明理由，并在一年内不再受理筹建申请。
（四）筹建申请人应当自中国证监会批准筹建之日起六个月内完成筹建工作，逾期未完成的，原批准文件自动失效。遇有特殊情况需要延长筹建期限的，应当书面报经中国证监会批准，但是延长期不得超过三个月。
（五）筹建申请人完成筹建工作并经中国证监会验收合格后，方可申请开业。
二、证券公司的开业
（一）申请证券公司开业，申请人应当向中国证监会提交下列材料：
1、开业申请报告和筹建情况报告；
2、股东会或者公司创立大会决议；
3、公司章程；
4、具有证券业务资格的会计师事务所出具的验资报告；
5、股东名册及其出资额、出资方式、出资比例；
6、拟任法定代表人和证券业从业人员的名单、简历及资格证书；
7、营业场所及设备、信息系统、业务资料电脑报送系统的说明材料；
8、管理制度和内部控制制度；
9、中国证监会要求的其他文件。
（二）证券公司申请分公司或者证券营业部开业，应当向中国证监会提交下列材料：
1、开业申请报告和筹建情况报告；
2、具有证券业务资格的会计师事务所出具的证券营运资金审验报告；
3、证券业从业人员的名单、简历及资格证书；
4、营业场所及设备、信息系统的说明材料；
5、管理制度和内部控制制度；
6、中国证监会要求的其他文件。
（三）中国证监会依据本规定对开业申请材料进行审查，并书面通知申请人。审查未通过的，中国证监会应当在书面通知中注明理由。
（四）证券公司、证券公司分公司或者证券营业部开业申请人应当持开业批准文件向中国证监会申领《经营证券业务许可证》或者《证券营业许可证》，并持批准文件和许可证到工商行政管理部门办理登记注册。
（五）证券公司、证券公司分公司或者证券营业部应当自注册之日起一个月内开业。逾期未开业的，原批准文件自动失效，由中国证监会收回许可证，遇有特殊情况经中国证监会同意延期开业的除外。
（六）经批准设立的证券公司、证券公司分公司或者证券营业部，由证券公司在指定报纸公告。
三、证券公司的增资扩股
（一）证券公司申请增资扩股，应向中国证监会提出申请报告，并提交下列材料：
1、股东大会决议；
2、增资方案及可行性报告；
3、新增股东名册、工商执照副本（复印件）及其拟出资额、出资方式、背景材料及经审计的连续三年的财务报表；
4、增资后股权比例；
5、中国证监会要求的其他材料。
（二）中国证监会依据《意见》对增资扩股材料进行审查，并将批准的增资额度、股东资格和增资扩股方案书面通知申请人。审查未通过的，中国证监会应在书面通知中注明理由，并在一年内不再受理增资扩股申请。
关键字：隐名投资；股权信托；信托登记。
信托制度源自英美法系国家，是一种适应市场经济发展而产生的财产转移和财产管理制度。信托以资产为基础，以信用为纽带，以权利主体与利益主体相分离为特点，是一种财产转移及管理的巧妙设计，具有风险隔离、权益重置的功能以及高度灵活性的运作空间，特别是信托制度是诸多财产制度中唯一可以连接和沟通资本市场、货币市场和产业市场的制度。在财产管理、资金融通、投资理财和社会公益等诸多方面反映出优势，成为现代金融业的重要支柱之一。
一、股权信托与隐名投资。
我国信托制度目前处于起步阶段。改革开放以来，一方面，随着社会财富和分配制度的改革，部分个人或单位的资产急剧增加，迫切需要予以安全、保值、增值的管理和运用，隐名投资正是现象之一，它为大量资金寻找出口，并且满足市场主体获取利益而又因各种原因不愿显示其身份或不参与公司经营的需要，进而减少借用他人名义等产生的纠纷。
广义上的隐名投资指全部或部分隐名的投资主体从事经营实体的现象，投资的对象是公司、合伙或其他经济组织，甚至可以是个人独资企业。狭义上的隐名出资仅指投资于公司的情形，即指一方（隐名投资人）实际认购出资，但公司的章程、股东名册或其他工商登记材料记载的投资人却为他人（显名投资人）的法律现象。我国公司法中对于出资制度的规定经历了一个逐步完善的过程，但关于公司中隐名出资的法律规定，几乎是一片空白。现行公司法中关于出资方面的法律规定几乎都是以显名为出发点的，只有在“实际控制人”这一法律概念上，体现了隐名出资。经济制度的研究，意义在于解决经济生活中出现的问题。近年来，隐名股东问题频见于各地法院判例中，实务界和学界看法不一、争论不休。随着人们对股东权利保护的日益重视，迫切需要寻找相关法律规定或引进新的制度作为审判的依据，而股权信托恰恰提供了一种新的制度模式。
在股权管理信托中，委托人将股权转移给受托人进行管理和处分。受托人以股东身份委托人对股权投资企业行使认股权、配股权等权利；向受益人支付取得的股权收益。将股权信托引入到隐名投资中，隐名投资者可以在设立股权管理信托后，股权转移给了受托人，委托人不再在公开资料上出现，但是其通过信托合同，在表决权和处分权方面对受托人和公司进行不同程度的控制。此时委托人和受托人可以成为一种特殊的隐名出资关系。通过上述对股权信托和隐名出资的分析，股权信托制度作为解决方式之一有非常高的可行性。
二、股权信托登记。
在操作性方面，隐名股东股权信托运作仍有许多制度亟待厘清，本文着重在股权信托登记方面，探讨隐名股东股权信托规范运作的方式。
在信托制度中，信托财产需要公示。所谓信托公示，就是指通过一定的方式将有关财产已设立信托的事实向社会公众公布，以保证第三方的交易安全和交易效率，确保第三方免受无谓的损失，从而平衡委托人、受益人和第三方的利益关系。法律规定，应当按规定进行信托登记而没有进行信托登记的，信托无效。无效信托的财产自然不得对抗第三人。
信托财产及信托关系以一定方式公开披露，这是基于信托关系的特殊性和信托财产的独特性而确立的信托原则。
公示公信力实际包含两层含义：在其内部，公示（多数时是登记）具有绝对的可信性，是真实正确的，在其外部，即使出现不实公示，凭借法之强力，不实公示拟制为真实。换言之，前者称为公信力静的侧面，后者称为公信力动的侧面。
信托财产公示制度价值一方面有利于实现效率。效率本来是经济学上的基本概念之一（最大化、均衡及效率是微观经济学的三个基本概念），投入较少成本，产出尽可能多的效益。如果财产上的权利状态处于公示状态，就可以使交易的参加人节省调查的时间和金钱；另一方面有利于保护交易相对人的利益，使交易安全有了保障，为交易相对人的行为指示了安全的范围，有利于交易相对人的行为自由。同时，信托财产公示的法律意义在于利于行政机关的监督管理。
（一）信托登记财产内容。
根据信托的原理，信托关系的成立必然伴随着财产权的转移，而我们对信托公示的要求也正是基于这种移转所带来的问题，我国《信托法》第10条规定的信托登记的范围除了需要登记的不动产物权，还包括需要注册的商标权、专利权及注册权等。对于有价证券，应当在证券上载明为信托财产，有价证券是股票、公司债券的，分别应当在股东名册、公司债券存根上载明为信托财产。
（二）信托登记的主体和登记机构。
对于登记申请人，信托财产从委托人名下转移到受托人名下，委托人和受托人应同为登记申请人。因为虽然信托设立后，委托人除法律规定的情形，原则上已退出了信托关系，但是信托法将进行信托登记作为信托生效的法律要件，那么该信托设立后是否产生法律效力处于待定的状态。如果由于信托财产存在瑕疵等情形登记不成，影响信托效力，将有可能损害受托人、受益人和/或第三方的利益。由委托人和受托人同为登记申请人，共同承担信托登记产生的法律后果。关于信托登记机构，在未来信托制度完善时笔者认为应建立一个统一的登记机构。但目前信托登记是基于财产属性确定登记机关，如信托财产为房地产的，由房地产管理机关担任信托登记机关；信托财产为运输设备的，由为公安机关为运输工具的信托登记机关。设立新机构会导致原有的登记系统震荡，特别是在物权登记机关尚不统一，信托登记和财产权变更登记又联系在一起的情况下，另立登记机构会与现行各有关登记机构和相关登记制度发生冲突。所以，沿用现有登记机构负责信托登记，是一个比较现实的选择。从长远来看，我们希望看到专业化的信托登记机构，能够满足新型信托制度应用于资本项目。
（三）信托登记的主要事项。
信托登记是为了向善意第三人反映特定财产已被设定信托的事实，而信托登记事项是信托合同在权属证书上的集中反映，它可以明确相关当事人的权利义务，保护其合法权益不受侵犯；另外，在涉及诉讼时，登记事项可以成为证明财产信托存在以及当事人间权利义务的证据。笔者认为，信托登记事项应包括如下内容：一是信托当事人情况；二是信托财产的状况及归属；三是信托期限。
（四）隐名股东的股权信托登记制度的基本内容。
隐名股权信托登记的财产范围首先应当满足《公司法》
规定的能够作为出资的规定，因为首先该财产应当满足股东作为出资的规定，其次才能作为信托财产使用。对于登记申请人，笔者认为隐名股东和显名股东应同为登记申请人。
关于信托登记机构，信托财产为非上市公司股权的，工商行政管理机关为信托登记机关，信托财产为上市公司股权的，证券交易所为信托登记机关。作为隐名股东的信托财产的登记事项，应当包括如下内容：一是隐名股东和显名股东的姓名（名称）及住所；二是前文已提到的信托财产的状况；三是信托期限，相对于隐名股东而言，在排除隐名股东和显名股东（委托人和受托人）自身原因或合同约定外，信托期限还应遵守公司法关于公司存续的规定，以及公司法关于公司股东身份的规定；四是在何种特殊情况下，允许公开隐名股东身份的制度，既避免公开身份，又使其在特殊情况下，为保护社会公共利益或善意第三人的利益，允许向有限公众披露委托人身份，以达到公平正义的合理平衡。但基于隐名股东的特殊性，此种公开必须通过特定的申请方式，并且满足特定条件，否则隐名的目的就会落空。
在股权信托制度的推进中，股权信托公示制度成为重中之重，在目前的立法现状下，信托公示产生的公信力、信托登记范围、信托登记程序、信托登记机关等等都缺乏相应规定，涉及股权信托几乎是一片空白，立法完善迫在眉睫。
因此，尽管以股权信托方式解决隐名股东法律问题是现实的方法之一，但是，完善配套制度，特别是登记制度的完善，仍然有很长的路要走。
参考文献：
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