时间：2023-09-25 18:00:55
目前，对投资性房地产进行评估，确定投资性房地产的公允价值已经成为我国资产评估界的一项新兴业务。本文就投资性房地产评估的背景、投资性房地产评估过程中的关键事项、不同会计准则下投资性房地产的评估谈谈看法。
【关键词】
投资性房地产；评估；背景；关键事项
1 投资性房地产的评估背景
随着经济的发展，我国的一些企业与很多发达国家企业一样，将房地产作为一种投资手段，一些企业甚至把这种投资行为作为新的经济增长点。
为了顺应经济发展的潮流，我国财政部借鉴《国际会计准则第40号―投资性房地产》（以下简称国际会计准则），了《企业会计准则第3号―投资性房地产》（以下简称国内会计准则），使我国投资性房地产的会计核算有章可循、有法可依。
国内会计准则借鉴了国际会计准则中的相关规定并在公允价值应用方面有限度地进行了创新。它的要点是：一将投资性房地产从固定资产或无形资产中分离出来单独核算并在报表中单独列示；二在满足一定条件的情况下，投资性房地产可以公允价值计量，在会计期末以公允价值在会计报告中反映。
投资性房地产在国际会计准则和国内会计准则中内容有所区别。国际会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：为资本增值而长期持有的土地（正常经营中持有短期出售的土地不包括在内）；未来用途尚未确定的土地；主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；准备出租的空闲建筑物。在国内会计准则中，投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有的准备增值后转让的土地使用权。而用于出租的土地使用权可以是通过出让方式取得的，也可以是通过转让方式取得；对于用于出租的建筑物，必须是企业拥有产权的。
“公允价值”这个概念，在国际会计准则和国内会计准则中有不同的表述。在国际会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在公平交易中进行资产交换的金额。在国内会计准则中，“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在一项公平交易中自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。尽管表述有所区别，但两者在本质上是一致的。
投资性房地产有两种计量模式，成本计量模式和公允价值计量模式。对于采用公允价值模式计量的企业，首先要解决的问题就是怎样确定投资性房地产的公允价值。国际上流行的做法是借助于独立第三方――资产评估师的评估结果，这是大部分企业和注册会计师的首选。
为了对投资性房地产的评估行为进行规范，中国资产评估协会于2007年、2009年先后制定并了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》和《投资性房地产评估指导意见（试行）》。这两部规章的实施，对于规范评估人员的评估行为，维护资产评估当事人的合法权益。
2 投资性房地产评估过程中的关键事项
下面是评估人员为满足某上市公司财务报告披露需要而进行的投资性房地产公允价值评估业务，我们以此为例，就评估范围的确定、评估基准、评估方法和评估假设及评估初稿的提交等问题进行探讨。该上市公司为基建行业企业，拥有多达近二千多项的物业，其中投资性房地产就有约50项，分布我国北京、上海、广州、深圳等一线城市和众多的二线城市。
2.1确定评估范围
在这项评估业务中，重要的环节之一就是确定投资性房地产的范围。投资性房地产本应由企业自行确定，但因为投资性房地产是新兴事物，企业对其认识不到位，所以投资性房地产范围往往由注册会计师协助确定。注册会计师会根据自己对投资性房地产的理解确定投资性房地产范围，但这个范围往往因为过大过多而不被企业所接受。企业认为持有房地产的目的不是赚取租金或资本增值，尽管目前正在出租，但这只是一个短期的行为。注册会计师则认为，他们的识别过程严格地遵循了会计准则的规定。双方博弈的结果是注册会计师做出了让步，将位于一线城市且全部或绝大部分已经出租的写字楼作为投资性房地产。
在确定投资性房地产范围的过程中，企业和注册会计师各有各的判断，评估人员本身没有太多的发言权，是被动的，但评估人员必须参与其中，并且了解双方对投资性房地产范围确定不一致并各自坚持的理由。客户认为自己是基建行业的上市公司，若持有大量的投资性房地产会被认为不务正业，而且投资性房地产在每年都需要评估太麻烦，但是注册会计师则认为自己有责任判断企业的分类是否合理，这是职责所在。所以要求评估人员要对会计准则的相关规定必须熟悉。
2.2明确评估基准、评估方法和评估假设
投资性房地产的评估基准是市场价值，虽然会计准则要求的是公允价值，对于本例中的投资性物业，市场价值与公允价值是一致的，市场价值就是公允价值，公允价值就是市场价值。
投资性房地产的评估方法可以是市场比较法，也可以是收益法。以市场比较法为主，兼顾收益法。
评估假设方面，主要问题是用收益法进行评估时租期内外租金如何确定问题，特别是如果租期内的租金与市场租金明显不同时如何处理的问题，这方面需要评估人员与注册会计师进行有效地沟通。
2.3提交投资性房地产评估初稿
评估人员在完成了评估过程之后，要将评估初步结果告知企业。因为评估结果对企业的利润有直接的影响，企业不愿意看到过高或过低的评估结果，所以需要评估人员与企业进行有效沟通。
评估人员应当明白，企业对其物业的了解有时比评估人员深刻。当然评估人员不能因为企业的特殊要求而影响评估结果的公允，要进行充分的市场调查，对于确实存在的客观事实必须保持评估的独立性。
3 投资性房地产在不同的会计准则下的评估
3.1国际会计准则下，评估范围、关键问题及解决方法
国际会计准则下，企业进行投资性房地产评估通常是出于以下五个方面的需要：一是企业在对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的情况下，注册会计师要确定投资性房地产的公允价值并在审计报告中加以反映；二是融资租入的投资性房地产要按照最小租金支出现值与公允价值孰低的原则来确定其初始成本时；三是以非货币易方式取得的投资性房地产需要以公允价值作为其入账成本；四是企业在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，投资性房地产转为自用房地产或存货时应按转换之日的公允价值确定入账成本；五是企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下，注册会计师的审计报告需要披露投资性房地产的公允价值或该公允价值无法可靠计量的原因。
在评估实务中，以第一项和第五项投资性房地产评估业务居多。为了顺利地进行评估工作，评估人员事前要与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的；要熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识；要熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式；要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法及假设；要关注投资性房地产的产权情况；要了解投资性房地产实际出租情况及相关的租约条款。
3.1.1事前与注册会计师进行有效的沟通，了解评估的目的
评估人员在接受了业务委托之后，应提议召开注册评估师、委托人和注册会计师三方参加的沟通协调会，以了解评估报告需要满足的相关会计准则的规定。
3.1.2 熟悉会计准则的规定，具备相关的会计知识
随着新的会计准则的逐步实施，以财务报告为目的的评估业务会成为资产评估行来的一项新兴业务。所以评估人员应尽可能对相关会计准则进行深入研究，以便与注册会计师有“共同语言”。
3.1.3熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式
注册会计师运用评估数据是为恰当地计量或披露，所以评估人员应该熟悉在财务报告中评估对象的原始数据内涵。比如，投资性房地产账面记录的数据是“房地合一”的价值还是仅仅是房屋或土地使用权的价值？只有弄清楚这一点，才不会简单地给出房地一体的评估结论，不会对报告使用者产生误导。
3.1.4要与注册会计师进行沟通，选择恰当的评估方法和评估假设
国际会计准则规定，财务报告中应披露投资性房地产公允价值的评估方法和重要的评估假设，需要说明所确定投资性房地产的公允价值是有充足的市场证据还是依赖了其他因素，即在财务报告中要将评估人员所采用的评估方法和所依据的评估假设都进行披露。所以，评估人员必须将评估方法和评估假设等内容与注册会计师沟通并在评估报告中披露，以便于注册会计师引用。
3.1.5要关注投资性房地产的产权情况
与企业的其他资产不同，房地产是需要产权登记来确定权属的资产。房地产的产权是否完整、是否有瑕疵对其公允价值会产生重大影响，所以评估人员必须弄清楚待估的投资性房地产的权属状况，以确定其在现况下的公允价值。
3.1.6了解投资性房地产实际出租情况及相关租约条款
一般情况下，投资性房地产均是有租约的，评估人员应了解现有租约中的租金是否公允。如果存在租约租金与市场租金相差悬殊的情况下，要分别租期内和租期外进行考虑，在租期内按照租约内的租金进行计算，在租期外则按市场租金计算。
3.2投资性房地产在国内会计准则下的评估
3.2.1国内会计准则与国际会计准则的区别
与国际会计准则相比，国内会计准则增加了采用公允价值计量模式的前提条件。企业只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
从投资性房地产采用公允价值计量模式需要满足的条件看，国内会计准则的规定在某种程度上限制了市场法以外的其他评估方法的使用。因为其他的评估方法通常有较多的假设，主观性较大，容易产生争议。所以，公允价值计量模式在使用条件上的限制一定程度上提高了采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的可靠性。
3.2.2对评估的影响
国内会计准则与国际会计准则的区别，在后续计量、评估方法和周期性评估等方面都会对投资性房地产的评估产生影响。
后续计量方面。对投资性房地产的后续计量，国际会计准则更倾向于公允价值模式，而国内会计准则以成本模式为基准模式，公允价值只有满足一定条件才可使用，是一种可选模式。其原因是公允价值下不计提折旧或摊销，变动直接进损益，容易带来利润操纵，进而影响所得税。
评估方法方面。在国内会计准则下，首选的市场比较法。而国际会计准则下，收益法也是常用的评估方法之一。
周期性评估方面。国内会计准则下，并不需要在每个会计期末都确认公允价值。但在国际会计准则下，投资性房地产需要每年评估一次，以满足会计报告计量或披露的需要。
【参考文献】
[1]《资产评估》 全国注册资产评估师考试用书 经济科学出版社.2013（05）.
然而，经过近20多年的运行，房地产估价制度虽然也在不断地调整和完善，但与当前快速变化的新形势还是难以适应，需要深化改革。
一、房地产估价制度深化改革的动因
1. 《资产评估法》的出台，推动房地产估价制度必须改革
新出台的《资产评估法》按照市场化改革方向，对现行的估价制度进行了重大突破。《资产评估法》去门槛、明责任，规范评估师和评估机构的从业行为，降低评估机构的运行成本，提高评估机构运营效率。打开了限制评估机构发展的桎梏，按照市场化规则，引领评估机构及评估专业人员真正成为市场的主体。《资产评估法》作为评估行业的基本法，其所做出的规定，虽然还存在一些不尽如人意，或者说是有待探讨的地方，但房地产估价行业必须遵守。现行房地产估价制度与《资产评估法》的规定有许多地方不一致，除《房地产管理法》特别规定外，应当依法做出调整。
2.国家深化行政w制改革的政策，鞭策房地产估价制度改革
近年来，基于市场在资源配置中起决定作用和更好发挥政府作用的改革方向，国务院坚持简政放权、放管结合、优化服务，努力营造大众创业，万众创新的局面。分批次取消了资产评估师、土地估价师、矿业权评估师、保险公估从业人员的职业资格准入。房地产估价的资格准入虽仍得以保留，但已释放出明确的改革信号。国家还积极稳妥推进行业协会与行政机关脱钩，厘清行政机关与行业协会的职能边界，鼓励行业协会参与制定相关立法、行业数据统计等事务。发挥行业协会在行业指南制定、行业人才培养、共性技术平台建设、第三方咨询评估等方面作用。国家深化行政体制改革的举措，推动房地产估价制度必须加快改革步伐，与国家改革大趋势相适应。
3.我国经济进入新常态，形势倒逼估价制度改革
在经济新常态下，国家经济进入中高速增长时期，特别是在房地产领域，那种大拆大建、超高速增长的时代已经结束。伴随而来的是房地产评估需求总量急剧减少，评估市场急剧萎缩。然而，我国目前拥有房地产估价机构5500家，注册房地产估价师5.4万人，估价从业人员近30万人，房地产估价师队伍还在以每年几千人的速度不断增加，并且没有建立起符合市场规则的退出机制。房地产评估市场的现状是僧多粥少，竞争惨烈。行业面临产能过剩，需要解决去产能问题。如果不进行改革，优化评估产能，将可能会使评估行业成本高企，利润下滑，甚至可能会出现无序竞争的局面，危害行业的健康发展。
4.房地产估价制度的缺陷，需要靠改革来解决
一是估价师考试报考条件关于“工作经历”“相关学历”的限制，使得应届大学毕业生不能报考估价师，降低了应届大学毕业生的就业意愿，估价行业从源头上缺少新鲜血液，难以吸引和培养高端人才，提高评估队伍素质。二是估价师没有水平评价，专业水平无梯度显示，降低了专业水平与服务机会的关联性，难以在市场竞争中形成专业水平越高，获取评估业务机会越多的良性竞争局面。三是估价机构的资质等级管理制度存在弊端。四是估价行业自律还没有完全到位。五是公平良序向社会提供房地产估价服务局面没有完全形成。
二、当前房地产估价制度改革的主要举措
1.完善房地产估价从业人员准入和退出制度
《城市房地产管理法》规定实行房地产价格评估人员资格认证制度。《资产评估法》出台后，应当处理好普通法与特别法的关系，进一步完善房地产估价从业人员执业准入制度。
一是对于房地产评估，无论是法定业务还是非法定业务，估价人员都必须取得房地产估价师职业资格并经注册后方可执业。各类房地产估价业务都要由2名以上注册房地产估价师承办和签署房地产估价报告；二是合理确定估价师专职和兼职，对于内部提前退休、下岗待业、符合政策的离岗创业人员，在估价师执业注册时，对人事档案存放及社保证明等注册要件灵活做出安排，不宜规定过死。同时，要创造条件，允许符合兼职条件的估价师从事估价业务，最大限度地激发创业活力，营造大众创业局面；三是制定行业发展规划，实行评估人员总量控制，根据社会需求，发展估价师队伍。在此基础上，一方面，敞开入口，完善估价师考试制度，降低准入门槛。取消工作经验限制，将房地产估价师实践经验后置考核。取消报考的相关专业条件限制，“求才不问出身”，让所有人都站在同一起跑线上。另一方面，设立出口，建立常态化的估价师退出机制。通过公平竞争等方式，淘汰职业道德不佳、专业能力不合格的估价师。
2.建立梯度递进的估价师队伍
房地产估价行业是小行业，却是精英人的行业。即便如此，估价师之间的专业水平和综合能力也还是存在较大差异的。这种差异，显示出估价服务水平和能力的优劣，因而应当对估价师细分差异，梯度体现能力水平。细分标准为：通过相应级别的继续教育；发表专业文章，或进行估价专业课题研究；房地产评估业务经验年限；估价报告评审成绩；执业信用记录；对估价职业特殊贡献；经由地方房地产估价行业协会推荐等。实行估价师水平细分，是对房地产估价师估价水平的深度评价，是房地产估价服务市场真正实现良性竞争，优胜劣汰的一个重要抓手。此项工作可以由行业协会完成，并将细分结果向社会公示。以便于估价需求方辨识，从而能使之以估价师专业服务能力为导向，选择评估机构。
3.建立房地产估价机构备案制度
根据《资产评估法》的规定，对房地产评估机构不再实行资质核准，而改为备案管理制度。这一规定符合国家行政审批制度改革精神，符合简政放权、放管结合的改革方向。房地产评估机构备案的要件，应当是满足《资产评估法》第五、十五、十六、十七条规定要求。对于符合备案条件的，核发统一制式的备案证明，并向社会公告。备案证明是评估机构具备房地产评估资质的证明文件，没有取得备案证明的，不得开展房地产估价活动。当下的关键，是处理好资质核准与备案管理的衔接工作。同时，解决好新设综合性评估机构的备案时限问题。
4.规范以报告审核为核心的房地产评估机构质量控制制度
应当说，过去大多房地产评估机构都已经建立了质量控制制度，但表面化严重，形式大于实质。对被追诉而承担法律责任的评估报告的出具过程研究发现，出现问题的一个主要原因是各级审核缺少问题导向，职责不清，主体责任不明确，没有起到层层把关的作用。值得注意的是，《资产评估法》和《房地产估价规范》都把评估审核作为一项必经的评估程序，评估机构没有履行评估报告审核，就已经违反法定程序，确认存在过错；履行了评估报告审核，一旦出现问题，参与审核人员都将承担相应责任。规范房地产评估机构质量控制制度，厘清各控制层级的职责范围，落实责任主体，具有迫切性和法律意义，不容忽视。针对房地产评估质量控制的缺陷，可以由行业协会对评估机构的质量控制基本制度加以规范、指引，各机构再结合本机构实际，制定实施细则。
5.探索法定业务房地产评估报告备案制度
房地产估价报告备案，是对估价机构和估价师进行监管的有力举措，其意义不言而喻。但是，评估报告数量庞大，全部备案工作量大、时限不好把握，容易干扰评估机构的正常业务，既没必要，也影响监管效率。鉴于法定评估业务涉及对国有资产和公共利益的特殊保护，对这类评估报告有必要特殊监管，强制实施备案管理。对房地产评估业务按照法定评估业务和非法定评估业务进行梳理，将法定评估报告分离出来，可以大大减轻备案工作量，为利用有限资源开展备案工作提供了可能，也易为备案双方所接受。
6.健全估价机构信用管理制度
建立信用公示制度和诚信奖励、失信惩戒机制，有利于政府职能转变，营造公平诚信的市场环境。一方面，将评估机构的基本信用信息不做主观评价，客观真实地向市场展示，由市场主体自我评判、甄别、选择评估合作伙伴，体现出市场在评估资源配置中的决定性作用。另一方面，将记录的房地产评估机构执业行为的信用信息按劣分类，建立诚信“红名单”和严重失信“黑名单”，由行业监管部门根据记录的信用状况，依法采取奖励性或惩戒性措施。同时，通过各种媒介，及时向全社会公开披露。从而向市场发出明确信号，引导评估市场向有序竞争，优胜劣汰方向发展。
7.推广评估专家鉴定制度
评估结果客观公正，是评估行业存在的根本。而认定评估结果是否客观公正，要有一个评判机制。实践证明，专家鉴定制度作为房屋征收补偿价值异议的救济手段，起到了定纷止争的作用。应当将这一制度推广到所有房地产估价业务的异议救济中，使之成为一项基本的估价救济制度。特别是在涉及房地产评估的司法审判、行政处罚、纠纷调解中，应当以专家鉴定意见做为认定评估结果客观真实与否，是否存在重大遗漏的重要依据，避免以单一评估机构的鉴定意见做为标准，去评判另一评估结果对错这一证据采信上的不公正现象。
8.设立房地产估价行业协会省级常设机构
目前，各级行政机关与行业协会脱钩工作已经基本完成，行政机关不能再对行业协会的工作一手包办。行业协会必须在不增加会员负担的前提下，自身强大起来，以自己的行为能力完成职责。由于今后将以综合性评估机构为市场主体，设区市一级专业的房地产评估机构不会很多，协会在设区市一级组建，在人员和经费上都有困难。按照《资产评估法》相关要求，估价行业协会被赋予的职责很多，任务繁重，很难由设区市一级组建的协会完成。因此，协会设立的层级应当上移到省，成立省级常设机构。由于会费可以集中使用，有条件设立专职人员，具体从事协会的工作，其工作经费能够得到保障。
房地产估价行业协会应当和有关评估行业协会建立沟通协作和信息共享机制，根据需要制定共同的行为规范，对不同专业评估准则的交叉性条款中不一致的地方，进行统一规定。对执业、惩戒等相关信息实现共享，促进评估全行业协调、有序发展。
9.构建房地产评估数据平台
《资产评估法》是从经济鉴证的角度规范资产评估行为的。它要求评估机构和估价师必须对评估资料进行核查验证，确保评估资料的真实性、准确性和完整性。这是一项很高、很严厉的要求，目前还缺乏操作的客观条件，也没有法律保障。即便是估价师再勤勉尽责，也难以保证不出纰漏。评估机构和估价师因此而面临着很大的法律风险。为此，评估行业监管部门或者是行业自律组织，应当建立一个权威的房地产评估数据平台，采集、整理、分析房地产评估所需的数据和参数，向房地产评估机构和估价师开放服务，提供权威支撑。从而尽可能缩小评估资料相关工作范围，减轻核查验证的压力。应当说，这是保障评估机构和估价师依法开展业务，维护其合法权益的一个重要举措。构建房地产评估数据平台面临不少困难，如信息采集渠道、手段的确立及法律支撑，如何既要确保评估资料的真实、准确和完整，又要不侵害信息相关人的隐私权和商业秘密等。这些问题，都需要在构建房地产评估数据平台的过程中研究解决。
【关键词】 财务报告;投资性房地产;评估实务
随着《国际财务报告准则(国际会计准则)》在世界范围内的应用,公允价值计量及其他非历史成本的会计计量模式被越来越多地使用。我国新的《企业会计准则》也引入了公允价值的概念和计量,因此,我国评估服务领域中新增了一项业务内容,即以财务报告为目的的评估。
一、以财务报告为目的的评估及其作用
(一)以财务报告为目的的评估的定义
以财务报告为目的的评估,是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求,运用评估技术,对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。由此可知,以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类资产和负债,如资产减值、投资性房地产、金融工具等涉及会计核算事项的资产,以及非同一控制下的企业合并中取得的被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等。价值类型是公允价值或特定价值,它对评估技术(评估方法)具有一定的约束。评估技术(评估方法)是确定资产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。
由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求,因此,在遵循评估准则的基础上,还要参照相关会计准则的规定,以满足财务报告披露的要求。
(二)以财务报告为目的的评估的作用
对于财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值的计量,国际上较通行的做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见,保障会计信息的客观和独立,其作用具体体现在以下三个方面。
1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。新会计准则体系引入公允价值计量以后,一些资产或负债并无活跃的市场,会计人员无法观察到这种由市场机制决定的金额,从而不能直接用市场价格来对公允价值进行计量,一些无形资产、投资性房地产和金融工具公允价值的确定需要运用很强的专业性理论和评估技术,而外部的专业评估机构能够运用评估技术,为会计公允价值计量提供专业支持。
2.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。资产评估是一种专业行为,是建立在专业技术知识和经验基础上的一种专业判断。会计信息的这种客观性要求,能够通过评估过程中严格遵循相关的方法和程序取得充分的依据。
3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。独立性是资产评估的基本特征,在市场经济条件下,由专业化的资产评估机构依据相关评估法规、准则、规范和行业惯例,提供现时的价值尺度,对于政府监管部门、会计信息使用方和社会公众是一种具有较强公信力的信息服务,有利于形成公正的会计信息,特别是关于公允价值的信息。
二、以财务报告为目的的评估适用范围和特点
(一)以财务报告为目的的评估的规范体系
与传统资产评估业务相比,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象更加多元化并且更加复杂。一般意义上,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资产、负债,也有资产组或资产组组合(对资产组或资产组组合的分析应当符合会计准则的要求)。表1 为一般常见的以财务报告为目的的评估所涉及的评估对象。
(二)以财务报告为目的的评估的特点
以财务报告为目的的评估相对于其他评估业务,具有以下特点:
1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务,会计计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。注册资产评估师应当理解会计计量模式的概念,知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具等会计核算方法,根据会计准则的要求,合理确定评估对象,选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法,更有效地服务于会计计量的特定要求。
2.以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。以财务报告为目的的评估涉及企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具、股份支付等多项会计核算业务,每项会计核算业务不同,其所对应的评估对象、价值类型、评估方法均不同。比如固定资产,为资产减值事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是可回收金额,对应的价值类型为公允价值减去处置费用的净额和资产预计未来现金流量的现值;为企业合并事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是公允价值,对应的价值类型是市场价值。
3.以财务报告为目的的评估所采用评估方法的多样性。根据评估对象的特点和应用条件,可以采用现金流量折现法、增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益法等对无形资产进行评估,也可以采用以现值为基础的远期定价和互换模型、期权定价模型等对金融工具进行评估,这些评估方法结合了以财务报告为目的的评估需要,借鉴了国际上目前常用的评估方法。
三、以财务报告为目的的评估在投资性房地产评估中的应用
(一)投资性房地产与公允价值计量
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售,主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;但是,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
(二)投资性房地产评估中的评估对象
投资性房地产的具体范围包括:
1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物,是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中,用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。
4.企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。
根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。
自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动,其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去,通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利益,在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。例如,企业出租给本企业职工居住的宿舍,虽然也收取租金,但间接为企业自身的生产经营服务,因此具有自用房地产的性质。又如,企业拥有并自行经营的旅馆饭店,经营者在提供住宿服务的同时,还提供餐饮娱乐等服务,其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入,因此,企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所,应当属于自用房地产。
作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货,其生产、销售构成企业的主营业务活动,产生的现金流也与企业的其他资产密切相关。因此,具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货,即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地,也不得将其确认为投资性房地产。
在评估实务中,存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的,应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。例如,甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘,一层出租给一家大型超市,其余楼层均为普通住宅,在这种情况下,如果一层商铺能够单独计量和出售,应当确认为甲企业的投资性房地产,其余楼层为甲企业存货,即开发产品。
需要注意的是,投资性房地产通常附带有租约,业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未来收益,因而在进行评估的时侯,评估对象应为附带有租约的房地产。
(三)投资性房地产评估的收益乘数法及评估参数
在实务中,投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。
收益乘数法是房地产的价格除以某种年收益所得的倍数,即收益乘数=价格/年收益
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为:房地产价值=年收益×收益乘数
比较常见的收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地,收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。
1.当采用月租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以月租金求得毛租金乘数;当采用年租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数。
2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入,包括了除租金以外的收入。与毛租金乘数法相比,潜在毛收入乘数法相对全面一些,它考虑了房地产租金以外的收入,但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。
3.有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入。
4.净收益又称净营运收益,是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收人。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。净收益乘数通常能够提供更可靠的价值计算。由于净收益乘数与前文所属的资本化率互为倒数,通常很少直接采用净收益乘数法的形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。
(四)投资性房地产评估案例分析
以下用一个案例来说明实务中评估投资性房地产通常所采用的收益乘数法 。
1.基本情况。某房地产开发公司,拟于2008年底于中国内地A股市场首发上市。该公司拥有的房地产中,有一项房地产项目根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》可以确认为投资性房地产。公司管理层选择公允价值模式对该类投资性房地产进行后续计量。
该投资性房地产位于广东省S市中心城区的某购物广场,建成于2007年3月。该购物中心为地上2层,建筑面积共16 000平方米,目前大部分已出租。根据会计准则,需在2007年12月31日确认房地产的公允价值。
2.评估对象分析。管理层委托了某评估机构根据会计准则的要求评估该投资性房地产于2007年12月31日的公允价值。评估师根据与管理层签订的业务约定书,在2008年×月5日到×月8日对该房地产进行了现场勘察,并收集了房地产权属证书,房地产租赁合同等信息;同时还对同一商圈的房地产出租情况,租金水平进行了市场调查。
根据管理层提供的资料,评估师了解到管理层委托某著名中介机构代为招租,并提供房地产管理服务。目前:
第一层4 000平方米和第二层6 000平方米出租给某家电连锁超市,租金为80元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长3%,租期为10年,租金按季支付,装修免租期为5个月,假设租期开始日为2007年7月1日。
除租给某家电连锁超市外,其余的6 000平方米分割为50平方米到300平方米不等的单元出租给小商户。第一层其他4 000平方米基准日时点已出租2 000平方米,平均月租金200元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。
第二层剩余的2 000平方米的基准日时点已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。
各商户按20元/月・平方米缴纳房地产管理费,由各商户每月直接支付给房地产管理公司。除非特别说明,案例中所有租金为不含房地产管理等杂费的税前租金。
3.市场信息收集。评估师根据委估房地产的租赁情况,对周边房地产的市场租金售价进行了调查,同时也从公司的数据库中获得了部分市场租金售价信息。评估师根据委估房地产的特征,选取了5项房地产进行了租金售价信息调查,调查结果如下:(1)大面积租赁案例。收集到有三项房地产有部分面积租赁给大中型超市或家电连锁店:第一项房地产于2007年10月15日第一个租期为5年的租约到期,以月租金100元/月・平方米续租,租赁面积为10 000平方米; 第二项于2007年6月建成并开始招租,以月租金75元/月・平方米租赁给一大型超市,租赁面积共15 000平方米;第三项于2005年签订了8年期的租约,每年租金增长2%,2007年的续租租金为96元/月・平方米。(2)小面积租赁案例。收集到大量的租赁案例,底层商铺的租金范围为160元/月・平方米-300元/月・平方米,二层租金范围为120元/月・平方米-240元/月・平方米,租期大多数为3-5年,年租金增长率为4%-10%。
4.评估方法的选取。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》第十条规定“采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。
由于该准则并没有对活跃的房地产交易市场进行详细描述,因此参考国际会计准则的要求,对应该投资性房地产交易市场为带租约出售的房地产交易市场和房地产租赁市场。由于S市目前带租约出售的房地产项目较少,尤其是大面积租赁租约的房地产项目几乎没有成交案例;而类似商业房地产租赁市场非常活跃,因此考虑采用收益法来评估该房地产于2007年12月31日的公允价值。
5.评估参数的确定。(1)房地产客观市场租金确定。1)大面积租赁单元。根据市场信息的收集,了解到第二项以大面积租赁的房地产与委估房地产类似,处于招租阶段,目前以较低于市场租金的价格出租,以该房地产作为确定委估房地产的市场客观租金的案例不太合适。因此,选取第一项和第三项房地产作为可比案例,以该两项的租金为基础,在分析租约条款、区位因素和个别因素的基础上,根据评估师的现场勘察和经验判断,对上述因素进行相应的调整。确定客观市场租金为110元/月・平方米。2)小面积租赁单元。与大面积租赁单元一致,从市场调查信息中选取合适的可比案例,确定地上1层的客观市场租金为250元/月・平方米,地上2层的客观市场租金为190元/月・平方米。(2)空置与收租损失的确定。根据市场调查,同类房地产目前市场平均空置率为7%,根据历史信息,市场平均空置率为5%-12%。因此,取市场平均空置率为8%。同时考虑2%的收租损失,确定空置与收租损失比率为10%。(注:为简便起见,假设自2008年12月31日起至现有租约到期日,该房地产小面积单元出租率一直保持在95%以上。同时假设在空置与收租损失比率为10%中已考虑了承租人流动的因素。(3)税费的确定。根据税法规定,房产税适用税率为12%,营业税及附加适用税率为5.5%。(4)成本费用的确定。1)管理费用。根据历史财务信息和评估师的经验判断,假设该房地产的管理费为年租金的3%。2)重置提拨款。根据评估师的经验判断,假设该房地产的重置提拨款为年租金的2%,主要用于重大机电设施的大修或重置。3)市场推广费。根据市场调查信息和评估师的经验判断,假设市场推广费(含中介费)为年租金的5%。(5)折现率的确定。根据2007年的无风险利率水平,通过风险因素分析,采用风险累加法确定租期内与净营运收益对应的要求回报率(或称折现率)为10%,并确定用于对租期外净营运收益进行资本化的要求回报率(或称资本化率)为7%。(6)收益年限的确定。根据房地产权证,该房地产土地使用权终止日期为2045年12月30日。因此,剩余收益年限确定为38年。此处假设不考虑土地使用权终止日时点建筑物的残值。
6.评定估算过程简单示例(见表2,表3)。
综上所述,以财务报告为目的的投资性房地产评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类投资性房地产,如已出租的土地使用权和已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权、某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分、企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大等确认为投资性房地产。价值类型是公允价值或特定价值,它对房地产评估方法具有一定的约束。评估方法是确定投资性房地产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。
【参考文献】
[1] 资产评估[M].经济科学出版社,2009.
关键词：房地产评估；金融风险；商业银行
近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。
一、中国房地产评估防范金融风险的现状分析
中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。
为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。
二、中国房地产评估防范金融风险存在的问题
（一）对抵押物价值过高评估
一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。
（二）不能准确把握抵押物隐含的风险
这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。
（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估
房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发，房地产抵押物本身在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此，大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上，抵押房地产的价值受到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大；在操作层面上，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的，而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。
（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬
在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。
三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。
银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险[2]。
（五）评估师队伍素质参差不齐
在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。
（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性
虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。
三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施
（一）评估理论和评估方法方面
1.借鉴国外的评估理论和方法
中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。
2.对现有评估方法进行创新和完善
在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。
（二）评估师队伍建设方面
1.严格评估师行业准入
日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师必须要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率为40%左右，完成全部考试过程至少要用五年的时间。从1964年实施考试制度到1995年的31年间，通过全部考试并在日本国土厅登记的不动产评估师仅有5298人。而中国从1995年实施考试制度以来，到2002年通过考试的人数竟然有20000多[2]。
2.加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知
评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法，还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解，一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。
（三）评估行业主管部门和行业协会方面
1.评估行业主管部门最重要的责任就是制定和完善房地产评估相关制度
随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。据统计，专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60%以上，评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。
2.加强评估行业协会的统一建设
虽然房地产评估师有自己的行业协会——房地产评估师学会，但就整个房地产评估市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使评估标准难以统一，使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大，使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。
3.杜绝行业垄断行为,提倡公平竞争,切实保证机构的独立性
当前的房地产评估市场中，相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些评估机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系评估机构能够相对容易的获得评估业务，甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和评估机构等有关各方的良性互动。此外评估行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。
（四）银行抵押贷款估价管理方面
1.加强对抵押评估报告以及出具报告相关评估机构的审核
中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单的依照评估值打个折扣。
2.合理选择评估机构，共享评估机构质量保证资源
评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件[4]。
参考文献：
[1]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[j].中国房地产金融：开发与经营，2006，（6）.
[2]李勇，张伟，陈灿平.房地产估价与房地产金融风险[j].西南民族大学学报：人文社科版，2005，（3）.
【关键词】房地产评估；房地产抵押；行业规范
引 言
随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善及国民经济的快速发展，特别是房地产市场的蓬勃发展，与房地产权益相关的市场交易、投融资、管理等一系列活动不断发展，这就使得房地产估价的服务领域进一步的拓宽。房地产估价作为整个产业链上的一个重要环节，是一门技术性很强的专业，同时也是房地产中介服务中的一种非常重要的表现形式。
一、房地产评估业务的发展及存在的问题
房地产评估业是因银行开展抵押贷款业务的需要而诞生的。银行为了降低贷款的风险，要求客户提供抵押物作担保，而房地产因其保值增值性，成为抵押物的首选。以房地产为抵押物发放贷款，对银行而言有两个好处：一是可以降低抵押贷款的风险；二是可以抵押物为依据确定抵押贷款的额度。发放贷款的额度，通常是在抵押物市场价值的基础上确定的。因此，为了确定房地产抵押物的市场价值，房地产评估业就应运而生了。目前房地产评估的业务范围已扩大到房地产买卖、租赁、抵押、转让、收购、破产清理、资产重组、司法裁决等领域，其中以评估房地产市场价值为目的的业务仍占了业务总数的绝大部分。
以房地产抵押评估业务为例来说，银行和评估机构两者之间存在着千丝万缕的联系。银行要开展抵押贷款业务，必须依靠评估公司对房地产抵押物的价值进行评估；而评估公司面临日益激烈的竞争，为了生存，也必须依靠银行获取业务来源。因此两者之间存在着互助互利的关系。理论上，银行通常会向需要贷款的客户推荐评估机构。这节约了客户亲自寻找评估机构所耽误的时间，也给客户留下了较大的选择空间，对银行、客户都有好处。但在实际操作中，这种推荐评估机构的方式已经逐渐演化为指定某一评估机构了。客户为了获得贷款，往往不得不对银行的安排言听计从，没有选择余地。银行选择某些评估公司，当然会考虑评估机构的资质、信誉等因素。但一般而言，银行愿意选择它们认为风险最小的评估公司，也就是在评估价格上尽量同银行“保持一致”的评估公司。这种指定评估机构的作法不仅在银行抵押业务中存在，也是评估行业中的常见行为，但在实际上存在着很大的不合理和风险隐患。主要表现在：
（一）评估机构失去独立性。银行在选择指定的评估机构之前，往往要对一些评估机构进行考察，也就是检查评估报告的质量。评估报告的质量主要体现在评估价格的合理性方面。因为这与抵押贷款的风险性密切相关。而评估机构为了取得被银行指定的资格，纷纷在评估报告做文章，有意地按照银行要求压低（或抬高）评估价，以取得银行的信任。这种作法虽然在一定程度上降低了银行的风险，却使评估价格偏离了标的物的真实市场价值，损害了客户的利益。例如，有的银行要求评估机构对标的物的价格必须评到“××元/”或“不得超过××万元”，“最高（最低）××万元”等等。这样一来，评估报告不过是银行发放抵押贷款的必要程序和形式，失去了本身的功能。
（二）使评估机构失去公正性。银行对评估机构的干涉，给评估机构施加了很大的压力。同时，评估机构也面临着来自客户方面的压力。客户可以自由选择银行贷款，而目前评估公司众多，因此客户也可以选择其他的评估机构进行评估。评估机构自然懂得“客户是上帝”的道理，因而也不愿意得罪客户。一宗评估业务要同时遇到来自银行和客户两方面的压力，如一方要求将价格压低而另一方要求将价格抬高，使评估机构左右为难。评估机构为了不得罪银行和客户，不得不在价格上采取折衷的办法，这同样会使评估价值失去公正性。
（三）引起不正当竞争。随着指定评估机构的这种方式的发展，以及行业监管不严，使得一些评估机构间形成了恶性竞争，它们不是从提高自己资质和水平上下功夫，而是通过金钱等各种手段贿赂相关人员以争取业务来源。这加剧了银行内部的腐败。如此下去，会形成一个恶性循环，对银行、评估机构和客户三者都不利。
（四）形成风险隐患。对于一些缺少产权证明的房地产抵押物，评估机构一般不负责核实房地产产权的合法性以及是否存在产权纠纷等情况，并在评估报告中声明“对产权不清等引起的后果免责”。这就给一些持假产权证明文件或他人产权文件的不法分子以可乘之机，因为只要混过产权登记这一关，就可获得贷款。银行对中介机构的充分信任也是银行的另一个风险隐患。评估机构可能利用银行的信任，同客户串通起来，利用假的产权证明或非法产权证明帮助客户获得贷款，使银行的利益受损。
二、应对措施
可以通过以下几点来改善诸如此类评估业务中的种种弊病：
（一）给客户选择评估机构的自由。给客户更大的自由选择空间，让客户自己选择评估机构；同时，各单位在选择评估机构时不能左右客户的意愿，不能劝诱客户选择这家或那家评估机构。
（二）保证评估机构的独立性。其他任何单位不能对评估机构进行干涉，保证评估机构的独立性、公正性和客观性。同时要对评估机构的行为进行监督，保证评估机构的评估工作不受来自客户或其他方面的干扰和影响。
（三）审查、监督评估机构。主管部门要对评估机构进行督查，建立完善的监督制度，杜绝其不规范行为。对评估机构的资质进行定期审查，资质好的升级，资质差的降级或取消执业资格。
（四）评估业务实行招投标制。评估业务的招投标，可以引入类似于建筑工程招投标的方式操作：首先，由招标单位公布招标通知。然后，各评估机构根据自身评估方法拟定投标书。最后，由评估行业的专家根据投标单位的资质及评估方法的合理性等标准进行评标。因为决标时并未明确标的物的市场价值，所以最终的评估工作由中标单位完成。但因为这种方法要耗用大量人力、财力，对价值较小的标的物，评估机构没有参与的积极性。只有对价值大的标的物运用此种方法，才可能收到预期的效果。
三、结语
我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。
【参考文献】
[1]中国资产评估协会.资产评估学[M].北京：中国财政经济出版社，1999.
[2]赵凯，李世平.住房抵押贷款的现状分析与政策选择[J].中国房地产金融，1997（5）：23-26.
[3]叶剑平，曲卫东.不动产估价[M].中国人民大学出版社，2005.
（1）估价与评估的含义有所不同，估价一词更加精准，评估一词较为宽泛；
（2）广义上的估价有专业估价和非专业估价之分，估价行业所从事的估价是一种专业估价；
（3）不是所有的资产都需要专业估价，只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性的资产才真正需要专业估价；
（4）估价应当划分为不同的专业，如果没有专业区分，估价将会失去社会信任；
（5）由于房地产量大面广等原因，房地产估价在古今中外都占估价行业的主体；
（6）估价本质上是评估价值而不是评估价格；
（7）估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价；
（8）估价是提供价值意见而不是作价格保证；
（9）估价都会有误差但误差应在合理范围内。
关键词：估价；评估；专业划分；法律责任；误差中国现代估价行业虽然是在改革开放之后兴起的，但业内的某些基本用语用词和思想观念等，仍然受到传统理论和认识的束缚，仍然带有传统计划经济的色彩。在当今经济全球化之下，不同国家和地区估价行业间的交往越来越频繁，不仅境外的估价机构和估价师会进来，中国的估价机构和估价师迟早会走出去。为此，估价行业应当解放思想、更新观念、顺应时代要求，将有关用语用词和思想观念等放到国际大视野和现代市场经济下进行重新审视。
一、估价与评估的含义有所不同
估价活动的核心内容，是根据特定目的，对特定资产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。目前在估价行业中，对这种活动的称呼不尽相同，主要有“估价”和“评估”两种。
一般情况下，估价和评估可以不作区分，能够交换使用。但是科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。相对于价值分析、测算和判断活动，估价的含义更加精准、明确、具体，就是专指对经济物品（即通常所讲的商品、资产、财产等）的价值进行评估。评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。评估一词目前还被广泛用于许多领域，法规和文件中也明确规定了一些“评估”活动。例如，教育评估、规划实施情况评估、规划和建设项目实施后可能造成的环境影响评估、国防评估、绩效评估、风险评估、节能评估等。即使是使用“资产评估”这个概念，它不仅包含资产价值评估，还可以包含资产的质量评估、性能评估、制造技术评估、投资风险评估、担保贷款风险评估，甚至可以包含资产管理体制（如国有资产管理体制）评估等。因此，虽然估价应当建立在对估价对象的质量、性能等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应当把以得出价值为目标和最终结论的评估，称为价值评估或者简称估价。同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。只有当评估的目标和最终结论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表述时，可以笼统地称为评估。另外，“资产评估（asset appraisal）”这个概念在国外也很少见。
二、估价行业
所从事的估价是专业估价对估价作广义和通俗的理解，即估计经济物品的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他（她）估计得对与错，也不论其结果是否令人信服。但是，估价行业所从事的估价，是一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的专业估价。由于这种估价活动的技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至会对社会经济活动产生重大影响，关系公共利益和人民财产安全，例如为房地产抵押贷款服务的估价关系金融安全，为国有土地上房屋征收补偿服务的估价关系社会稳定，所以不是随便什么人都可以从事的，只能由取得相关资格的专业人员和取得相关资质的专业机构来从事。
专业估价与非专业估价主要有以下5点不同：
（1）由专业人员和专业机构完成——专业估价是由具有相关估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的。
（2）是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是运用科学的估价方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的专业意见。
（3）具有公信力——专业估价提供的意见较科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使公众相信、认可或接受。
（4）实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的费用，是一种有偿服务行为。（5）承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。因此，估价师和估价机构负责人应充分认识到自己从事的是专业估价，并让服务对象和社会大众确实感受到你很专业。
三、不是所有的资产都需要专业估价一种职业乃至一个行业的生存与发展，必须建立在社会对它有内在需要的基础上，仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。
因此，如果社会大众无法认识或了解一种职业、一个行业存在的理由，以及这种职业、这个行业对社会福利和社会进步带来的贡献，那么这种职业、这个行业就难以在现代竞争激烈的社会存在下去，更不用说要持续发展了。
虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，估价行业希望所有的资产都要估价的心情也是可以理解的，但并不是所有的资产都需要专业估价。对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产，通常不需要专业估价。例如，2004年11月25日的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”可见，一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：
（1）一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通过简单的比较）便可以得知，就不需要专业估价。
（2）一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。因此，真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。
四、估价应当划分为不同的专业在需要专业估价的不同类型的资产中，因为它们之间的特性不同，把握影响其价值的因素所需要的专业知识和经验有很大的差异，例如质量、性能、新旧程度、产权状况、占有使用情况、市场行情等，所以对它们的价值进行评估通常不是同一个估价师甚至不是同一家估价机构所能胜任的。
例如，对于房地产、古董、矿产、机器设备、无形资产等，很难有同一个人对它们都“识货”，更不用说要科学、准确地评估出它们的价值了。进一步来说，估价是与估价对象这个“物”密切相关的，与某些浮在“物”之上的专业服务不同，而类似于设计。建筑设计、汽车设计、服装设计、发型设计等虽然都是设计，都需要造型和讲究美观等，但仍然“隔行如隔山”。
对于社会大众来说，通常也只有具有相应估价专业知识和经验的估价师得出的估价结果才令人信服，才具有公信力，估价因此必然会出现适当的专业分工，形成按照估价对象划分的不同专业和相应的估价师。国际上，一般把估价专业划分为房地产、艺术品和古董、矿产资源、机器设备、企业价值、无形资产等几大类。即使是房地产估价，在美国等市场经济发达国家和地区，通常还分为住宅估价和商业房地产估价两大类。在这两类中又有各自的专业范畴。例如，在住宅估价中，有的房地产估价师专做小型的（一至四个单元）给多户家庭使用的住宅估价，有的房地产估价师专做大面积住宅估价。在商业房地产估价中，有的房地产估价师可能专做土地开发估价，有的房地产估价师可能专做工业房地产估价，或者专做写字楼估价，或者专做零售商业房地产估价。
总之，估价如果不分专业，一个估价师如果什么资产都可以估价，就好比是一个教师什么书都可以教，一个医生什么病都可以看，某些估价师可能因所有估价业务都可承揽而一时得利，但终因没有专业化发展而不能提供优质服务，进而会发生“信任危机”而不被社会认可，得不到社会尊重、没有尊严，估价行业难以持续发展，最终受害的将是估价师和估价行业自身。至于估价机构，可以根据拥有的估价师的专业情况以及自己的发展定位等，专营某种资产估价业务，成为某种专业的估价机构；或者从事多种资产估价业务，成为综合性的估价机构。目前存在的突出问题的实质是，各个估价管理部门要求估价机构的名称必须有“资产”、“房地产”、“土地”等字样才给予相应的估价资质。这个规定阻碍了估价机构的发展，应尽快取消。只要求估价机构名称有“估价”或者“评估”字样即可，估价机构可以根据自己的专业定位或者优势等，自愿确定名称中是否带“资产”、“房地产”、“土地”等字样。
五、估价行业中房地产估价占主体
古今中外，无论是从估价师数量还是从估价业务量来看，房地产估价都在估价行业中占主体。房地产估价之所以占主体，主要是因为下列三方面造成的：
（1）房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。房地产数量庞大，社会保有量和每年的新增量都很大。在一个国家或地区的全部财富中，房地产是其中比重最大的部分，一般占50%～70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%.在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。某些资产虽然在理论上需要专业估价，但因为数量很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有相应的估价师这种专门职业。一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要分专业。这些就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。
（2）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让需要估价，而且房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。
（3）房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务。这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。
六、估价
本质上是评估价值而不是评估价格过去由于受传统观念的束缚，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地，否认它有价值或者对它是否有价值存在很大的分歧，从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。
价值（value）和价格（price）之间的关系及本质区别是：价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。因此，为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当指出估价本质上是评估价值而不是评估价格。
还需指出的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但估价实践中一般是通过外表的价格来了解内在的价值。这就如同人的心理活动支配其行为，但要了解人的心理活动则是通过观察其行为那样。
七、估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价估价（valuation）与通常意义上的定价（pricing）有本质不同。
估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等，应由交易当事人自己决定。交易当事人出于某种目的或者需要，可以使其要价、出价或者成交价低于或高于交易标的的价值。例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠；或者为了限制某些产业发展，可以对其实行高地价政策。例如，1992年11月4日《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》（国发〔1992〕61号）指出：“土地使用权出让价格，要以基准地价为依据，并体现国家产业政策。”至于私人之间的让利交易就更不用讲了。
进一步就估价是一种广义的“定价”来说，虽然价值总的讲是一种主观的东西，估价在表面上或形式上也为一种主观活动，看上去是估价师在给估价对象定价，但是对于估价师或者某个市场参与者而言，价值则是客观的、由市场力量决定，即价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。因此，估价不是估价师的主观随意定价，而是估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识市场形成价格的机制和过程，以及深入调查了解市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的价值揭示出来。换句话说，估价是基于估价对象的价值本来就存在，估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”它，而不是去“发明”或者“创造”它。
八、估价是提供价值意见而不是作价格保证估价行业外的人通常认为，估价机构和估价师提供的评估价值，应是在市场上可以实现的。
否则，估价机构和估价师应当赔偿由此造成的损失。实际上，估价是估价师以“专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点，即估价结果是一种专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。
虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价机构和估价师可以不负任何责任。可以把估价专业意见的作用分为性质不同的两类：一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。为估价委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，例如评估投资价值为委托人确定投标报价提供参考，估价报告是一种“私人产品”，这种估价通常是属于咨询性或参考性的。为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用，例如评估市场价值为上市公司的关联交易提供参考依据，估价报告具有“公共产品”性质，这种估价通常是属于鉴证性或证据性的。在这两类起着不同作用的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任。其中在起着鉴证性或证据性作用的估价中承担的法律责任，一般要大于在起着咨询性或参考性作用的估价中承担的法律责任。目前，已有一些法律、法规规定了估价的法律责任，例如，《中华人民共和国刑法》（2005年2月28日修正文本）第229条第1款规定：“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。”该条第2款规定：“前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。”该条第3款规定：“第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”
九、估价都有误差
但误差应在合理范围内从估价行业外的人来看，合格的估价师对同一估价对象的评估价值应是相同的；对于为交易提供价值参考依据的估价，评估价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，评估价值与实际成交价格常常有一定的差异甚至差异很大；即使是聘请合格的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的价值进行重新评估，不同的估价师得出的评估价值往往也不相同。这就产生了估价准确性的问题。
对估价准确性问题的全面认识包括：
（1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和不确定性下做出的，不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
（2）所有的评估价值都会有误差，即：评估价值＝真实价值＋误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是必然的。即使是高度、面积、重量等一般物理量的测量，被测量物和测量工具通常还是有形的实物，也不可避免地存在误差。更何况是估价，它在某种意义上讲是选用无形的估价方法等去测量看不见、摸不着的价值，存在误差也就不难理解了。
（3）不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%.如果评估价值超出了误差范围，即可以认为估价师存在“专业疏忽（professional negligence）”。但以误差范围来判断估价的准确性，在英国估价行业内一直有争议。虽然如此，估价误差还应有个度，误差应在合理范围内，因此就需要确定一个合理的误差范围，上述英国的估价误差范围值得借鉴。
关键词：房地产；抵押；价值评估；评估方法
随着社会市场经济的飞速发展，我国的房地产事业也日趋繁荣，为社会经济水平的提高做出了较大的贡献。而在银行的发展过程中，其主要的经济来源之一就是房地产抵押，因此在我国，受到了各界人士的关注和重视。随着时间的发展，可以作为房地产抵押的东西也逐渐增多，随之兴起的还有房地产评估产业。我国相关法律明确规定房地产的抵押评估标准，但实际抵押评估过程中，还是存在一些特殊性的房地产，加大了房地产抵押价值评估工作的难度系数，影响到价值评估工作效率和质量的提高，因此在实际的价值评估过程中需要熟练掌握一定的方式方法，从而保证房地产抵押价值评估的合理性。
1 房地产抵押评估的现状及特点
房地产也称为不动产，这是因为房地产具备着显著的不可移动、易于保管且实用的特征，这种特点也让房地产有着一定的增值可能性和保值特征。与其他产业相比较，房地产虽然没有不存在流动资产的灵活性，但是其方便保管和易于保值的特征明显，不会因为市场价格波动而出现变化。另外，房地产作为人们生活与生产活动中不可缺少的组成，人们对其的依赖性更为强烈，与那些五行资产相比较却又存在着鲜明的流动特性。基于这一特征，房地产可谓是不动资产与流动资产的完美结合体，使其在商业银行的抵押贷款过程中，往往更多、更经常的被债仅人青睐，成为主要的抵押担保物，被借、贷双方所接受和认可。
2 房地产抵押价值评估的方法
2.1 不完全产权房地产的价值评估方法
不拥有房屋产权出让土地的使用权，而拥有房屋的产权就是不完全产权房地产，有些房屋土地的获得是通过划拨的方式实现的，包括企事业单位的房产、廉租房和社会各界的经济房等等。在评估这类房产抵押价值的过程中，可以采取以下两种方式，首先就是对土地使用权的市场价值进行直接评估，还可以对这类房地产在假设出让土地使用权所形成的市场价值进行评估，然后在此基础上，把土地使用权出让时所赚的租金或者是出让使用权所赚的租金扣除的方式M行抵押价值评估。
2.2 完全产权房地产的价值评
通过购买和出让等方式获得的土地使用权，说的就是完全产权房地产。通俗来说话就是在一定期限内，对房屋土地的使用权和房屋产权的拥有，而在拥有产权期间可以任意转让、出租和出卖该当地产。各类商品房、自主经营的饭店以及娱乐场所等都属于完全产权房地产。在具体评估该类房地产的抵押价值过程中，市场法是主要的评估方式方法之一，同时收益法和成本法也是可以应用的评估方法。也可以采用基准地价修正法评估通过单独出让方式所获得的土地使用权所成为的抵押物，同时也可以应用假设开发评估方式和市场法对其进行抵押价值的评估。
2.3 局部房地产的价值评估方法
顾名思义，该类房地产就是指整体房地产当中的一个部分，可能是一个房地产当中的某层楼、某个单位或者是某个套件组合，也可能是具有综合性质房地产当中的不同用途的部分房产。在评估已建成或者是已经使用的整体房地产当中的部分房产抵押过程中，应该对部分房地产在整体房地产当中所起到的作用进行高度重视，同时还应该重视部分房地产所具有的权益，其是否能够独立使用，是否能够独立出售等都应该有事先的了解，还应该分析和关注部分房地产对整体房地产土地当中公共配套设施和公用部分的合理使用。在评估该类房地产的抵押价值过程中，成本法、市场法和收益法是可以采用的价值评估方法。
2.4 在建工程房地产的评估方法
在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程，在建工程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施，还不具备验收的条件，不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产抵押评估就比较麻烦，要对在建抵押物进行全面的调查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质，和发包承包资质等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益，并且要了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查结果进行时点评估。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不舍拖欠价款估价方法可选用成本法和假设开发法。
2.5 成本评估法在房地产建设中的应用
工程建设离不开各种资源的支撑月配合，在房地产建设中，必然会消耗一定的物力、财力以及人力，这些都是房地产建设的成本所在，也正是如此，我们有必要录用成本评估法来评估房地产建设费用。这种方法是通过工程建设开发成本作为依据，在评估师利用重置成本的方法对建筑单位的施工技术、所消耗的材料、价格水平进行评估，得出一个全新的物资耗费成本。在具体的应用中，首先是对房地产土地成本进行估量，通过用基准地价系数修正法或者市场比较法来获取土地成本。其次对已经建设完成的部分建筑物的价值进行求取，可以采用重置成本的方法来获取。最后，前面两部分的价值进行整理，其总和就是当前房地产价值。具体来说，成本评估法在房地产建设中的计算公式为：在建工程价值=土地成本+本工程已经建成完工部分的价值（这里面又包含了前期设计、策划费用，建筑安装费用，管理费用，基础设施费用，投资利息，开发利润，销售费用，税金等。）
结束语
综上所述，在房地产抵押价值评估工作开展过程中，掌握不同有效的价值评估方式方法对提高房地产抵押价值评估的合理性具有较大的影响，所以需要价值评估工作人员加强重视，保证借贷双方的权益不受到侵害。本文从房地产抵押价值评估的现状和特点入手探究房地产抵押价值评估的方式方法，对系统的建立一个有效的抵押价值评估体系具有良好的促进作用。为了保证抵押品价值评估的合理性，方式方法的掌握能够对房地产贷款抵押风险具有一定的防范作用，规避不同程度的风险，从而有效保证借贷双方的合法权益。为了使用社会经济发展对房地产抵押价值评估工作质量的高要求，需要不断创新抵押价值评估的方式方法。
参考文献
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[2]陈静.二手房评估如何更省钱？[J].楼市，2006（13）.
【关键词】价值构成 继续使用假设 本质和评估方法
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)08-0233-01
一、房地产的价值构成
房地产由房产和地产构成, 因此房地产的价值构成主要包括房产的价值和地产的价值。在这两部分价值中,房产的价值比较容易确定, 我们通过重置成本法或历史成本法可以比较准确地评估出来。但是, 在现实生活中,我们发现, 随着时间的推移, 一幢房地产的市场价值不仅没有减少,反而不断升值。显然,在这种情况下,房产的价值在减少, 而地产的价值在增值, 但后者大于前者, 两者相抵后房地产依然升值。由此可见,地产的价值在房地产的价值构成中占有重要地位,而且是比较难以确定的。在有关资本比率的讨论中, 我们给出了地产和房产的理论上价值构成比例为30 %比70 %,这只是对所假定情况的估计,实际上,这一比例的确定是十分复杂的。首先,房地产价值构成比例取决于房地产所处的地理位置。对于不同地区的房地产, 其地产和房产价值的构成比例可能有很大的不同。其次,还取决于房地产的高度和层数。这是因为,对于同一地理位置的房地产来说, 楼层越高, 单位建筑面积所占有的地产就越少, 因此土地价值在房地产价值中所占的比例就越小。这种思路的直接后果就是:在地产价值较高的现代化都市,高楼大厦往往比较普遍, 地产价值的奇高促进了人们向更高的空间发展。第三,房地产价值构成的特殊性使得房地产在国民经济发展中发挥着独特而重要的作用。我们知道, 泡沫经济最容易在房地产市场上发生, 原因就是房地产市场交易的市场价值最容易与其客观价值相背离, 且房地产市场交易的客观价值很难被交易者准确得知。因此,在这个市场上大量存在的信息不对称情况就导致交易者只能依靠预期进行操作。房地产的价值是由两部分即房产和地产的价值构成,房产的价值比较稳定且容易测度,而地产的价值则会随经济形势和购买者预期的变化而变化,其市场价格有很大的不稳定性。如果经济形势影响了购买者的预期, 从而使得地产的市场价格急剧上扬,并带动房地产市场价格的上涨,当市场价格严重高于房地产的实际价值时,房地产市场的泡沫经济就会随之产生。最后, 在具体的评估计,评估人员往往是将房屋建筑物与地产分离开来, 分别进行评估, 然后将两者相加得出房地产的评估价值。
二、关于继续使用假设的运用
继续使用假设是资产评估的重要前提, 也是房地产评估中所应遵守的重要假设。房地产不同于其他资产, 其用途可以有多种。因此在评估房地产时,应该灵活运用资产评估中的继续使用假设。
按照社会经济用途分类,土地可以被划分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林风景游览区用地和其他特殊用地等。我们知道,房地产特别是土地的评估价值会随着用途的变化而有所不同。例如, 作为商业用地的评估价值可能高于工业用地的评估价值;作为园林风景游览区用地和行政事业机关用地的评估价值又必须考虑到其对周边地区土地价值增值的带动效应。特别是有的被评估房地产在评估时的用途与评估以后的用途有所不同, 如工业用地可能被转作商业用地等。这样, 按照不同的用途进行评估的结果必然出现差异,因此,这里的继续使用假设就不能特指按原来的用途继续使用,而必须全面考虑其他可能的用途以及每一种用途带来的经济效益,在此基础上合理评估出房地产的价值。
改革开放以后,随着产权制度的推进,有关单位必然会按照效益最大化原则重新安排土地资源的用途。因此出现了旧城区的改造和新城区的合理规划等现象, 这些都使得土地资源被重新合理利用。在这种情况下,如果依然固守原来的用途进行房地产评估,就会出现评估结果不合理的现象,而且必须全面考虑被评估土地的可能用途,从中寻求并按照经济效益最好的用途进行评估。
三、土地评估价值的本质和评估方法
根据马克思的劳动价值论, 商品或资产的价值量由生产该种商品或资产所投入的社会必要劳动时间所决定, 投入的社会必要劳动时间越少,其价值量就越小。当一种商品或资产在生产中不需要投入人类的一般劳动时,其价值量就为零。按照这一价值理论,土地不具有一般商品或资产那样的价值,因为土地是大自然赋予人类的基本资源,它的产生没有凝集人类的一般劳动,而是大自然运动的产物。
但是,在现实生活中,土地和其他经济资源或资产一样,能够为其占有者带来相应的经济利益,因此属于能够创造价值的资产,具有相应的“使用价值”。这就是土地资产即地产价值的特殊性。在具体的资产评估中, 我们可以撇开土地的价值而单纯评估土地使用权的市场价格。这就是说, 没有价值但具有使用价值的资产同样会有一定的市场价格,这一价格就是土地使用权价格,在大多数土地国有的国家,所谓土地价格的评估实际上就是指土地使用权价格的评估, 土地使用权可以被当成无形资产来看待。
由于土地具有这样的特点,因此,一般认为土地使用权价格只能采用收益现值法时行评估。毫无疑问,这样的评估思想是正确的,在实际评估中也是应该这样处理的。但是,我们知道,大自然赋于人类的土地千差万别,有的可以直接使用, 如土质较好而且比较平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的劳动和其他经济资源后方可使用,如西北地区沙漠改良等。在这样的情况下,土地开发的成本就不容忽视,如果单纯采用收益现值法评估而忽略土地开发成本,评估结果就可能出现较大的偏差。因此,笔者认为,应结合各类土地的基本特点选择不同方法对土地使用权的价格进行评估。具体来说:
关键词:商业房地产 抵押贷款评估 风险 诱因 防范
商业房地产抵押贷款评估的内涵
想要弄清商业房地产抵押贷款评估的风险问题,首先必须弄清商业房地产抵押贷款及其评估的基本概念。不同的专家从不同角度对商业房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提,银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益,而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。国际银行业对商业房地产抵押贷款做出了权威性的界定:商业房地产贷款指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者,是一种长期融资形式,通常采取长期抵押贷款形式,贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的,按照确定的利率,采取规则性的与期限相关的资本和利息形式,在25年到30年的时期里予以偿还。
商业房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时,商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为,是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师,采取保守和谨慎的方式,在考虑到评估房地产未来出售的可能性,顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况,房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下,对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四个方面:抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产是商业银行实现抵押权的重要条件;抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值,商业银行对抵押担保的房地产价值的确认是房地产抵押贷款评估的关键;是商业银行决定提供贷款金额的行为,贷款是一种商业抵押贷款工具;房地产抵押贷款评估是对房地产抵押贷款价值的评估,与市场价值是并列、独立的两个相关指标,共同服务于房地产经济的不同需要。
影响商业房地产抵押贷款评估风险的因素
政府因素
政府追求的一项重要目标就是稳定经济,保持经济的持续、健康、快速发展。 政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础,金融动荡会给社会经济带来动荡和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场中的一项重要经济活动,对于活跃市场,推动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵押贷款评估中,如果房地产估价价值过高,不能反映房地产的真实价值,在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后,会给金融机构带来越来越多的呆账坏账,影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑,银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响,另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策变动,包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响,如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据,一旦进行修改或其它变动,必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
估价机构和估价人员因素
估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置,是抵押房地产价值评估的直接参与者,是商业房地产抵押贷款评估风险的直接诱因,尤其是技术诱因。房地产抵押贷款评估主要采用三大经典方法—成本法、收益法、市场法,每一种方法都有其自身的适用范围。市场法在比较案例充足的条件下自然是非常好的方法,但在实际应用上常常受到比较案例数量的限制。商业房地产主要指的是收益性房地产,其价值主要是由在评估基准日现有的和潜在的收益能力决定。因此,收益法是评估这类房地产最适合的方法。但这并不意味着成本法从根本上来说是无用的。一个负责任的估价师在任何时候都会补充评估商业房地产的成本价值。当评估得出很低的成本价值与较高的收益价值之间存在较大的偏差时,就必须非常小心对待通过收益价值最后得出的房地产贷款价值。
房地产估价不是估价师的无中生有,有学者称其为“科学加艺术”,确切的反映了估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法,都需要详实的基础资料来支撑,没有基础资料就不能称其为科学。因此,在利用具体的估价方法时,丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中,由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。有些估价机构或人员接受一项新业务时,出于方便利用同样的方法和技术参数,省去实地勘探调查而带来风险。此外,估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。估价报告作为估价的最后成果,有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低,对于房地产估价基本理论掌握不牢靠。在一些中小城市的评估机构中,很多估价员只有高中、中专学历,对于估价的基本理论了解甚少,还有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师,在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞,也会产生一定的风险。
其他相关经济活动主体因素
房地产抵押贷款评估包括提出贷款申请到评估到最后贷款偿还都会带来风险,影响房地产抵押贷款评估值。其他相关经济活动主体有抵押人(借款人)、抵押权人(银行)、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如,房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范,但是由于历史原因,在产权界定方面还存在着不少的问题。不同产权人(抵押人)取得土地使用权的方式不尽相同,有通过出让方式获得,有通过政府征用取得的划拨土地使用权。有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续,提供资料不全不实,在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率(一般为50%-70%)作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。
商业房地产抵押贷款评估风险的防范
规范房地产抵押贷款评估的程序
目前,各地办理抵押评估的做法不一,评估的口径很不一致,影响了评估结果的有效性。而一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先,必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件;抵押物是否已经设立抵押;抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等;权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况,并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证,检查与其内容是否有异;环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。
建立健全估价制度
规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证,建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度;建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度;政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。
建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务,选择估价业务开始,一直到项目完成向用户提供估价产品—估价报告的全过程中,采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法,保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系,并根据体系建设进行必要的职责划分,互相约束、互相促进,做到职责分明,利益明确。
建立房地产估价师职业保险制度。我国大陆截止2002年底注册的房地产估价师已经达到15000余人,加上2003年通过房地产估价师考试人员总数将超过21000人。这样庞大的队伍,对于保险公司来说,是一个具有极大潜力的发展市场。一旦建立房地产估价风险保险制度,对估价师会产生督促作用。如果某个估价师因为业务水平差经常出现疏忽被索赔的情况,那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险。这些估价师会因此失去估价市场,丢掉生存空间。因此,通过估价风险保险制度,可以不断提高估价人员的素质,提高整个行业的水平和形象。
提高估价人员素质和估价技术
在国外一些发达国家和地区,如美国和香港的房地产估价行业规定房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告,如果不能完成相应的工作,就会受到行业协会的惩罚,直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。中国房地产估价师学会已经相继举办了许多次房地产估价师后续教育培训。一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践,并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此,对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素,唯有通过不断地学习才能克服解决。
商业银行提高风险预警能力
积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前,银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时,主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为,按照这种评估方式,一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时,银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施,只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此,商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面,通过设定内部房地产评估部,适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动,房地产的维护和运行情况如何,对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估,提高风险预警能力。
参考文献:
1.徐永峰.小议不同形式使用权对房地产抵押的影响[J].工程经济,2001
2.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师,2004
3.孙守义,朱宏杰.当前房地产抵押评估存在的问题和改进的途径[J].中国房地产估价师,2004
4.曲卫东.从新巴塞尔协议透视商业房地产抵押贷款评估[J].中国房地产估价师,2004
【关键词】投资性房地产；公允价值；评估
《企业会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，那么接下来要做的，就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，我国评估市场起步时间较短，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。
1.完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效
从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度，保证公允价值计量客观有效。
2.建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统
目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。
3.规范公允价值评估体系，确保公允价值的真实性
采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予一定程度处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，在以财务报告为目的的框架下进行的资产评估，必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。因此，要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。
4.明确投资性房地产采用公允价值计量的前提和评估对象
明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。运用市场法评估时，应当收集足够的同类或类似房地产的交易案例，选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。具体讲运用市场法的调整因素主要包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等条件。对于收益法的应用，应着重注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配，租金收入与成本项目的匹配，合理确定净收益，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限；收益法所适用的折现率应当合理，应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。
5.资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制
评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。在实务中香港、台湾上市公司需要在大陆的子公司提供房地产评估报告，大陆的某些机构或个人反而不认可自己方面评估公司出具的评估报告，这就涉及到我们的评估机构对内对外诚信问题。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。
6.完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台
要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广意义重大。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由以上数据可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格，因此资产评估机构是否能提供公正的评估价格就显得十分重要。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企业财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。
7.提高会计职业判断能力
公允价值模式更多依赖于职业人员的分析判断，所以计量准确程度取决于职业人员的专业水平。由于我国会计人员的素质不高，这将在很大程度上影响到采用公允价值计量的实施效果。因此，运用公允价值计量属性呼唤进一步加强对会计人员的教育。包括加强会计职业素质教育和会计职业道德教育。随着公允价值计量属性的逐渐引入，一方面需要不断加深与拓展会计人员的继续教育的内容，尽快提高会计人员的专业水平和职业技能，鼓励他们汲取新的相关专业知识，培养他们的公允价值观念，必要时可以考虑聘请有经验的国外专家提供培训支持，帮助我国会计人员和监管人员实施具体操作；另一方面会计职业道德是实施公允价值计量的内在支撑。企业在加强从业人员的知识水平时还应加强会计人员的诚信教育，培养会计人员保持职业良知，强化会计人员职业道德教育。禁止滥用资产负债表，防止为他人所用；只有将客观公允原则转化为会计从业者的基本理念，才能保证会计人员在具体运用公允价值计量时自我约束，不出偏差。
参考文献
[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横,2009(3).
关键词：房地产、银行贷款、项目评估
一、我国银行房地产贷款项目的现状分析
随着我国房地产行业的迅猛发展,房地产资本与金融行业结合越来越紧密。我国房地产开发项目最主要的资金来源渠道是银行信贷资金，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自银行信贷。由于银行房地产贷款收益高,一些银行纷纷争抢房地产贷款市场,放松房地产贷款条件。我国的银行界没有协调好与房地产商的开发放贷关系,导致一放就乱,一乱就收的局面，因此，我们需要认真研究其关系实质，防范项目风险。
目前，银行对房地产项目评估内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价等。普遍采用以现金流量贴现法（Discounted Cash Flow Method）为基础的决策，这种传统项目评估法包括投资回收期法、净现值法和内部收益率法。主要建立在以下这些假设的基础上，具体表现为：1.在整个生命周期内，投资的外部环境不发生预期以外的变化，市场条件和竞争状况严格按预定的方式发展；2.能够准确估价和预期项目在生命期内各年所产生的净现金流，并且能确定相应的贴现率或风险调整贴现率；3.不同的企业拥有相同的管理能力和技术水平，都能够顺利地运作项目，项目进度与好坏是由项目本身决定，与管理人员的素质和水平无关；4.银行对项目评估的决策一般只有贷款或不贷款；5.很少评估项目无形资产的价值潜力，尤其是高新研发项目，以无形资产入股或是高成长企业，定量分析的指标少，银行为控制风险大都只有放弃。
二、我国银行房地产贷款项目评估中存在的问题
银行采用的评估方法存在以上的假设，银行在进行贷款项目评估时就存在先天的不足。虽然大部分银行对房地产贷款实施项目化管理，在贷款发放前必须进行项目风险评估，这在规范房地产开发项目贷款运作、防范金融风险产生了一定积极作用。但由于我国银行房地产项目评估工作起步较晚，在项目评估的理论、实践经验、评估组织和具体实施上，都亟须进一步的完善与修正。主要存在以下几点问题：
1.项目评估中缺乏有效监督、评价和责任追究机制。外部的评估机构，银行难以把握其真实执业能力，更无从进行监督和责任追究。银行内部评估人员工作中常存在重数量轻质量的考核误区，评估者的具体责任和权力也未能明确，缺乏相应的奖惩和责任追究机制。例如：在银行贷款发放时，某些金融机构在项目评估前就已明确贷款意向，有“评估表面化”的现象，存在评估工作甚至被视为对贷款的“包装”和贯彻领导意志发放贷款工具的现象。
2.项目评估方法没有与时俱进与当前实际发展相适应。我国房地产开发贷款项目评估中普遍存在：项目评估中机械的搬用工业项目贷款的评估办法，对房地产业和房地产开发贷款的特点体现不够，更未能反映出所评估项目的自身个性特色。而且评估报告重形式轻实质，不能显现项目特色，揭示个体风险。
3.项目评估报告没有规范化，表现在：一是内容不完整，重点不突出，逻辑分析少，在数据引用和选择上缺乏科学分析；二是缺乏系统性，银行往往重视贷前评估中的现金流的分析，贷后评估手段缺乏，缺少贷后项目增资、放弃项目和继续放贷的评估机制；三是对房地产项目进行贷前评估时缺少对项目管理团队的严格考察。
4.项目评估人员专业素质不够，缺乏专业的项目评估机构和人才。评估人员普遍只在贷前参与评估，贷后难以真正的参与到项目管理。房地产项目评估工作综合性较强，需要评估者熟悉项目评估、房地产、管理学、法律、财务、统计等诸多领域的相关专业知识。银行相应的业务培训也较少，缺乏符合要求的房地产项目评估人员。不可避免的导致评估专业度较差，导致项目评价出现偏失。
5.部分企业存在信用意识薄弱,定期还款意愿较差,普遍存在“短债长用”的现象。鉴于房地产开发企业的资金筹措能力有限,往往采用依靠银行贷款滚动开发模式进行项目开发,即使是具有较高开发资质的一、二级开发商,现金流量虽较充裕,但为了在新一轮的竞争中胜出,加大开发规模,目的为下一个项目进行土地、资金的储备,也长期占用银行资金，造成房地产行业面临信用缺失的危机。
三、银行在房地产贷款评估风险的建议措施
1.对项目建设进行分期。建议根据项目开发计划和进度，考察项目是否为分期开发，分期的依据可参考“工程规划许可证”和“施工许可证”上所批建房屋的情况，在同一或相邻时间内所批建的房屋不能认为是分期开发；在项目总投资、房屋开发面积等方面加以规定，必须达到合理的下限指标，对中小型项目禁止分期；对办理同一“土地使用权证书”地块上的开发项目审慎分期，坚决杜绝人为分期。
2.银行实行推荐或招投标评估制度，保证项目评估的准确度和公正性。银行应认真贯彻执行国家关于推荐评估的规定，对评估机构的行为进行监督，对限额以上的房地产抵押贷款评估报告要登记备案，重点跟踪检查。对大宗的项目评估业务可以实行招投标，由各评估机构根据自身的资质、实力以及对评估标的物的估价思路、方法等拟定标书进行投标，然后由评估行业的专业资深人士评标、决标。
3.掌握还款人的第一还款来源，全面把握房地产抵押贷款评估的重点。银行发放贷款的目的是获取利息并按期收回本金，借款人第一还款来源是最重要的，第二还款来源只是必要的补充作用，项目评估人员要重视第一还款来源，重视借款人的资信、项目合法性、经营收入、抵押物的变现能力、项目收益等方面的评估，改变追求抵押担保率而忽视风险管理的倾向。
4.为了改变目前银行盲目扩大信贷规模、承担房地产市场绝大部分风险的状况，应采用科学的评估方法，避免房地产抵押价值高估风险。建议以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础确定房地产抵押贷款价值，避免抵押房地产价值高估，从而挤出房价虚高造成的泡沫，降低风险。并参考收益法和市场比较法的评估结果，综合考虑不同评估方法下抵押房地产的评估价值，取较低者作为贷款发放的依据。这对我国房地产业、银行乃至整体金融体系的健康、平稳发展是至关重要的。
5.科学开展银行贷款抵押担保方式。首先采取适当抵押比率，开发周期较长、项目销售前景不定性较大的土地使用权，在抵押率上要严格控制。其次确立合理的抵押值，例如：取得时间较长、土地价值上涨幅度较大土地使用权抵押的，按土地使用权评估值作为抵押值；以在建工程抵押，扣除施工单位垫资、预售房款等相关费用后，确定抵押物价值。最后要做好抵押担保的衔接，确保抵押足值有效。
6.提高贷款审查人员专业度，有效监督项目评估质量。贷款审查人员应站在银行的角度客观评估抵押房地产的价值，充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素。改变单纯以房地产评估机构给出的评估价乘以贷款价值比率确定贷款额度的操作方法，有效控制房地产抵押价值的高估风险。
综上所述，房地产抵押贷款评估的风险来自各个方面，这些风险都是人为可以控制的，只要我们加强行业自律，增强职业道德观念，自觉抵制住社会不良风气，房地产项目评估一定会健康有序的发展。
参考文献：
[1]邹东涛、杜嘉伟《哈佛模式项目管理》.人民日报出版社.2011.9月
我行拟向萧县新秀新材料有限公司发放流动资金贷款800万元，萧县新秀新材料有限公司拟以本公司名下房地产作为抵押物向我行借款。我行评估人员按照必要的评估程序，对抵押资产（见以下编号）实施了实地查勘、市场调查与询证。
根据《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法》、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则》和《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法（试行）》，本着科学、客观、公正、安全和谨慎的原则，按照公认的资产评估方法，对贷款抵押物—萧县新秀新材料有限公司拥有的土地及厂房进行评估。
一、评估对象概况
（一）与押品对应的贷款简况。萧县新秀新材料有限公司拟以本公司名下的房地产（位于萧县萧县永堌轻化工业园，《不动产权证》号：皖（2019）萧县不动产权第0011150号））作抵押向我行借入短期贷款800万元。
（二）借款人和资产占有方情况简介。借款人萧县新秀新材料有限公司成立于2016年5月，是烟台新秀化学科技股份有限公司的全资子公司，公司注册资本6619万人民币，属于化学添加剂行业。公司位于萧县永堌镇轻化工业园，主要经营范围：聚合物用专用化学品（不含危险化学品）的研发、生产、销售。法定代表人：王轲，目前公司员工110人。
资产占有方萧县新秀新材料有限公司，经核实及查询人行征信系统，该公司信用状况良好，无任何不良信用记录。
本次拟抵押评估的资产为萧县新秀新材料有限公司自有土地及厂房，位于萧县萧县永堌轻化工业园区，占地面积30926平方米,四至：东至018县道，南至威朗大道，西至空地，北至安徽裕隆化工有限公司。其占地为萧县基准地价二级覆盖区域范围。土地用途：工业用地，使用权类型：国有出让。
（三）评估对象概况
评估对象为萧县新秀新材料有限公司自有土地及厂房，位于萧县萧县永堌轻化工业园区，土地面积30926平方米，房屋建筑面积6093.19平方米，土地证载用途：工业，土地使用期限：2067年8月29日止。
经调查核实，待估土地及房产产权清楚，来源合法，至估价期日未设定租赁权、地役权、抵押权等他项权利。《房地产权证》、付款凭证等权属证明资料齐全。
（四）中介评估机构对评估对象价值评估情况
拟抵押的房产由安徽昊光房地产评估经纪咨询有限公司进行外部评估。该中介机构为省行认可的评估合作中介机构，房地产评估资质为贰级，出具的评估报告具有法律效力，评估人员具有执业资格。房地产估价报告编号：SZHG房估字（2020）第2848号，房产采用成本法、土地采用成本法及基准地价法行评估，评估基准日为2020年9月8日，评估该房地产总价值：1629.77万元（人民币壹仟陆佰贰拾玖万柒仟柒佰元整）。
经审查，外部评估预报告在评估依据的选取方面基本客观，在评估目的、评估所依据的前提条件、评估方法等方面基本正确、合理，参数的选取遵循谨慎性原则。
二、评估依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《城镇土地估价规程》；
4、《中华人民共和国担保法》；
5、《房地产估价报告规范格式》；
6、资产占有方提供的《国有土地使用证》；
7、公司股东会同意抵押的文件；
8、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法》；
9、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则》；
10、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》；
11、评估人员现场查验、核对的资料；
三、评估方法
