时间：2023-09-18 17:33:15
【关键词】建筑节能;验收规范;复验项目;检测项目
1.引言
由于我们国家建筑节能工程起步晚,从业人员节能意识淡薄,思想观念落后,对建筑节能工程的必要性和重要性认识不足,重视不够,管理不严,执行不力,在实施过程中施工图设计深度不够,与验收规范不匹配,与建设部要求节能图审单列的规定不一致,随意变更,偷工减料,以次充好,以假充真,降低节能标准等违法违规行为时有发生,应引起各级领导和工程技术人员高度重视,采取有效措施予以纠正制止。为此,我们撰写了《提高建筑节能工程施工质量管理水平》与大家研讨交流,使建筑节能工程质量达到国家合格标准。
2.我国建筑节能法规体系
2.1《中华人民共和国节约能源法》,自2008年4月1日起施行;
2.2《民用建筑节能条例》,自2008年10月1日起施行;
2.3《公共机构节能条例》,自2008年10月1日起施行;
2.4《民用建筑节能工程质量监督工作导则》,自2008年1月29日起施行;
2.5《民用建筑节能管理规定》,自2006年1月1日起施行;
2.6《民用建筑工程节能质量监督管理办法》,自2006年7月31日起施行;
2.7《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分)JGJ26-95,自1996年7月1日起施行;
2.8《采暖居住建筑节能检验标准》JGJ132-2001,自2001年6月1日起施行;
2.9《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001,自2001年10月1日起施行;
2.10《公共建筑节能设计标准》GB0189-2005,自2005年7月1日起施行;
2.11《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004,自2005年3月1日起实施;
2.12《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007,自2007年10月1日起实施。
至此,我国建筑节能法规体系基本建立健全。对于加快建设资源节约型、环境友好型社会和促进经济社会可持续发展,实现节能减排基本国策具有重要战略意义。作为建设、施工、监理单位管理人员,应当认真学习贯彻执行,提高认识和管理水平,加强监控力度,提高建筑节能效果非常重要。
《建筑节能工程施工质量验收规范》,以下简称《规范》。
3.建筑节能工程基本内容
建筑节能分部工程划分的10个分项工程及其主要验收内容:
3.1墙体节能工程:主体结构基层、保温材料,饰面层等。
3.2幕墙节能工程:主体结构基层、隔热材料、保温材料、隔
气层、幕墙玻璃,单元式幕墙板块、通风换气系统、遮阳设施、冷凝水收集排放系统等。
3.3门窗节能工程:门、窗、玻璃、遮阳设施等。
3.4屋面节能工程:基层、保温隔热层、保护层、防水层、面
层等。
3.5地面节能工程:基层、保温层、保护层、面层等。
3.6采暖节能工程:系统制式、散热器、阀门与仪表、热力入
口装置、保温材料、调试等。
3.7通风与空气调节节能工程:系统制式、通风与空调设备、
阀门与仪表、绝热材料、调试等。
3.8空调与采暖系统的冷热源及管网节能工程:系统制式、冷
热源设备、辅助设备、管网、阀门与仪表、绝热保温材料、调试等。
3.9配电与照明节能工程:低压配电电源、照明光源、灯具、
附属装置、控制功能、调试等。
3.10检测与控制节能工程:冷热源系统的检测控制系统,空调
水系统的监测控制系统,通风与空调系统的监测控制系统,监测与计量装置,供配电的监测控制系统,照明自动控制系统,综合控制系统等。
4.建筑节能工程基本要求和重点
4.1一部涉及多专业的验收规范
《规范》是根据国家现行法规和相关标准,总结了近年来我国建
筑工程中节能工程的设计、施工、验收和运行管理方面的实践经验和研究成果,借鉴了国际先进经验和做法,充分考虑了我国现阶段建筑节能工程的实际情况,突出了验收中基本要求和重点。内容包括:墙体、幕墙、门窗、屋面、地面、采暖、通风与空调、空调与采暖系统冷热源及管网、配电与照明、监测与控制等建筑节能工程。是我国第一部涉及多专业的节能工程施工质量验收规范。
4.2严格执行强制性条文
《规范》第1.0.5、3.1.2、3.3.1、4.2.2、4.2.7、4.2.15、5.2.2、6.2.2、7.2.2、8.2.2、9.2.3、9.2.10、10.2.3、10.2.14、11.2.3、11.2.5、11.2.11、12.2.2、13.2.5、15.0.5条,共20条强制性条文,比相关专业验收规范的强制性条文多,必须严格执行。
4.3单位工程验收应在建筑节能分部验收合格后进行
根据国家规定,建设工程必须节能,节能达不到要求的建筑工程不得验收交付使用。因此,规定单位工程竣工验收应在建筑节能分部工程验收合格后方可进行,并用黑体字标志为强制条文,必须严格执行。也就是建筑节能验收是单位工程验收的先决条件,具有“一票否决权”。
4.4涉及节能的设计变更应严加限制
由于种种原因,施工中可能需要改变节能设计。为了避免这些改变影响节能效果,所以对涉及节能的设计变更应严格加以限制。一是任何有关节能的设计变更,均需事前办理设计变更手续;二是有关节能的设计变更不应降低节能效果;三是涉及节能效果的设计变更,除应由设计单位认可外,还应报原负责节能设计审查机构审查方可确定;四是确定变更后,并应获得监理或建设单位的确认。这一设定增加了节能设计变更的难度,目的是为了尽可能维护已经审查确定的节能设计要求。减少不必要的节能设计变更。
4.5采用“四新”技术应进行评审、鉴定及备案
建筑节能工程采用的新技术、新设备、新材料、新工艺,简称四新技术。四新技术由于新,尚没有标准可作为依据。因此,对于四新技术的应用,应采取积极、慎重的态度。国家鼓励建筑节能工程施工中采用四新技术,但为了防止不成熟的技术和材料被应用到工程上,国家同时又规定了对四新技术要进行科技成果鉴定,技术评审或实行备案等措施。具体做法是:应按照有关规定进行评审、鉴定及备案方可采用。
4.6施工组织设计应包括节能工程施工内容
鉴于建筑节能的重要性,单位工程的施工组织设计应包括建筑节能工程施工内容。建筑节能工程施工前,施工单位应编制建筑节能工程施工技术方案并经监理(建设)单位审查批准。施工单位应对从事建筑节能工程施工作业的专业人员进行技术交底和必要的实际操作培训,以保证节能施工效果。
4.7材料和设备进场验收
材料和设备进场验收通常可分为三个步骤:一是对外观质量进行检查。对其品种、规格、包装、外观和尺寸等“可视质量”进行检查验收,并经监理工程师或建设单位代表核准,形成相应的质量记录。材料和设备的“可视质量”,是指那些可以通过目视和简单的尺量、称重、敲击等方法进行检查的质量。二是对质量证明文件进行核查。这些质量证明文件主要包括出厂合格证、产品说明书及相关性能检验报告、形式检验报告等;进口材料和设备应有出入境商品检验报告。三是按《规范》各章及附录A提出的进场材料和设备的复验项目,实施见证取样和送检,以验证其质量是否符合要求。
4.8现场实体检验
建筑节能工程现场实体检验,包括围护结构现场实体检验和系统节能性能检测两大部分。一是对围护结构的外墙节能构造和严寒、寒冷、夏热冬冷地区的外窗气密性进行现场实体检测。外墙节能构造现场实体检验方法,采用附录C钻芯取样检验方法进行检测,并出具检测报告。外窗气密性的实体检测,是指对已完成安装的外窗在其使用位置进行的测试,是检验外窗的安装(含组装)质量,能够有效防止“送检窗合格,工程用窗不合格”的“挂羊头、卖狗肉”不法行为。二是对系统节能性能进行检测。采暖、通风与空调、配电与照明工程安装完成后,应进行系统节能性能的检测,由建设单位委托具有相应检测资质的检测机构进行检测,并出具见证检测报告。检测项目、抽样数量、允许偏差或规定值,按《规范》14.2.2表列的9个检测项目进行。
4.9建筑节能效果只能通过检测数据来评价
《规范》中相关章节及附录,对节能材料和设备进场复验项目规定有12项;围护结构现场实体检验项目规定有2项;系统节能性能检测项目规定有9项。这些复验项目、检测项目的数据,在分项、分部工程验收中用来评价质量是否符合施工图设计文件的要求,是否符合施工质量验收规范、标准的规定,是否符合施工合同约定,是否达到建筑节能效果。因此检测结论的正确与否十分重要。国家建设部第141号令,《建设工程质量检测管理办法》第十二条规定由建设单位委托具有相应资质的检测机构进行检测,并签订书面合同。故目前承担建筑节能工程检测试验的检测机构应具备见证检测资质,并通过节能试验项目的计量认证。
4.10把图像资料列入《规范》。本规范第4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、15章,均要求对节能有关的隐蔽部位或内容进行隐蔽工程验收,并应有详细的文字记录和必要的图像资料。这是我国第一次把图像资料列入了验收规范,以验证其隐蔽工程的真实性和可追溯性。
5.施工准备阶段质量控制要点
5.1建筑节能工程施工图设计文件审查情况。
5.2建筑节能工程施工图设计文件审查备案情况。
5.3涉及建筑节能效果的设计变更重新报审和建设、监理单位确认情况。
5.4建筑节能工程施工专项方案及建筑节能监理规划和实施细则编制、审批情况。
5.5建筑节能专业施工人员岗前培训及技术交底情况。
5.6对建筑节能示范样板的确认。
6.施工过程质量控制要点
6.1材料、构配件和设备质量:①主要材料、构配件和设备的规格、型号、性能与设计文件要求是否相符。②主要材料、构配件和设备的合格证、中文说明书、形式检验报告、定型产品和成套技术应用型式检验报告、进场验收记录、见证取样送检复试报告的核查情况。③对材料、构配件和设备的进场验收签认情况。
6.2墙体节能工程:①基层表面空鼓、开裂、松动、风化,平整度及妨碍粘结的附着物的处理。②保温层重点对保温、牢固、开裂、渗漏、耐久性、防火等性能进行检查。③雨水管卡具、女儿墙、分隔缝、挑梁、连梁、壁柱、空调板、空调管洞、门窗洞口等易产生热桥部位保温措施。④施工产生的墙体缺陷(如穿墙套管、脚手架眼、孔洞等)处理。⑤不同材料基体交接处、容易碰撞的阳角及门窗洞口转角处等特殊部位的保温层防止开裂和破损的加强措施。⑥隔汽层构造处理、穿透隔汽层处密封措施、隔汽层冷凝水排水构造处理。⑦非采暖公共间(如普通住宅楼梯间、高层住宅疏散楼梯间、电梯前室、公共通道、公共大堂大厅、地下室等)按图施工情况。
6.3幕墙节能工程:①幕墙工程热桥部位的隔断热桥措施。②幕墙与周边墙体间的缝隙处理。③建筑伸缩缝、沉降缝、抗震缝等变形缝的保温密封处理。④遮阳设施的安装。
6.4门窗节能工程:①外门窗框或副框与洞口、外门窗框之间的间隙处理。②金属外门窗隔断热桥措施及金属副框隔断热桥措施。③严寒、寒冷、夏热冬冷地区建筑外窗气密性现场实体检验情况。④严寒、寒冷地区的外门安装及特种门安装的节能措施。⑤外门窗遮阳设施的安装。⑥天窗安装位置、坡度、密封节能措施。⑦天窗扇密封条的安装、镶嵌、接头处理。⑧门窗镀(帖)膜玻璃的安装方向及中空玻璃均压管密封及中空玻璃漏点复检情况。
6.5屋面节能工程:①屋面保温、隔热层铺设质量、厚度控制。②屋面保温、隔热层的平整度、坡向、细部及屋面热桥部位的保温隔热措施。③屋面隔汽层位置、铺设方式及密封措施。
6.6地面节能工程:①基层处理的质量。②地面保温层、隔离层、防潮层、保护层等各层的设置和构造做法以及保温层的厚度。③地面节能工程的保温板与基层之间、各构造层的粘结及缝隙处理。④穿越地面直接接触室外空气的各种金属管道的隔断热桥保温措施。⑤严寒、寒冷地区的建筑首层直接与土壤接触的地面、采暖地下室与土壤接触的外墙、毗邻不采暖空间的地面及底面直接接触室外空气的地面等隔断热桥保温措施。
6.7采暖节能工程:
①采暖系统安装应检查以下内容:⑴采暖系统的制式及安装;⑵散热设备、阀门与过滤器、温度计及仪表安装;⑶系统各分支管路水力平衡装置安装及调试的情况;⑷分室(区)热量计量设施安装和调试的情况;⑸散热器恒温阀的安装。
②采暖系统热力入口装置的安装应检查以下内容:⑴热力入口装置的选型;⑵热计量装置的安装和调试的情况;⑶水力平衡装置的安装及调试的情况;⑷过滤器、压力表、温度计及各种阀门的安装。
③采暖管道的保温层、防水层施工。
④采暖系统安装完成后的系统试运转和调试。
6.8通风与空调节能工程:
①通风与空调节能工程中的送、排风系统、空调风系统、空调水系统的安装应检查以下内容:⑴各系统的制式及其安装;⑵各种设备、自控阀门与仪表安装;⑶水系统各分支管路水力平衡装置安装及调试的情况;⑷空调系统分栋、分户、分室(区)冷、热计量设备安装。
②风管的制作与安装应检查以下内容:⑴风管严密性及风管系统的严密性检测;⑵风管与部件、风管与土建风道及风管间的连接;⑶需要绝热的风管与金属支架的接触处、复合风管及需要绝热的非金属风管的连接和加固等处的冷桥处理。
③各种空调机组的安装、与风管连接的情况及现场组装的组合式空调机组各功能段之间连接检测。
④风机盘管机组的选型及安装和调试的情况。
⑤空调与通风系统中风机的选型及安装。
⑥带热回收功能的双向换气装置和集中排风系统中的排风热回收装置选型及安装。
⑦空调机组回水管上的电动两通调节阀、风机盘管机组回水管上的电动两通(调节)阀、空调冷热水系统中的水力平衡装置、冷(热)量计量装置等自控阀门与仪表的选型及安装。
⑧风管和空调水系统管道隔热层、防潮层选材。
⑨空调水系统的冷热水管道及配件与支、吊架之间绝热衬垫安装和冷桥隔断的措施。
⑩通风与空调系统安装完毕后的通风机和空调机组等设备的单机试运转和调试及通风空调系统无生产负荷下的联合试运转和调试检测。
6.9空调与采暖系统冷热源及管网节能工程:①空调与采暖系统冷热源设备和辅助设备及其管网系统的安装。②空调冷热源水系统管道及配件绝热层和防潮层的施工情况。③空调与采暖系统冷热源和辅助设备及其管道和管网系统安装完毕后的系统试运转及调试情况。
6.10配电与照明节能工程:①锅炉房动力用电、冷却塔水泵用电和照明用电计量设备安装②住宅公共部分和公共建筑的照明的高效光源、高效灯具和节能控制装置安装。③水泵、风机等设备的节能装置安装。④低压配电系统及照明系统检测。
6.11监测与控制节能工程:①监测与自动控制系统的安装、调试和联动情况。②监测和自动控制系统与空调、采暖、配电和照明等系统联动运行、监测情况。
7.竣工验收阶段质量控制要点:
7.1建筑节能工程验收应满足以下条件:①施工单位出具的建筑节能工程分部质量验收报告,建筑围护结构的外墙节能构造实体检验,严寒、寒冷和夏热冬冷地区的外窗气密性现场实体检测,采暖、通风与空调、照明系统检测资料等合格证明文件,以及施工过程中发现的质量问题整改报告等;②检查建筑节能分部工程重点部位隐蔽验收记录和相关图像资料;③检查相关节能分部工程检验批、分项工程、子分部工程验收合格标准及合格依据,以及检验批和分项工程的划分;④设计单位出具的建筑节能工程质量检查报告;⑤监理单位出具的建筑节能工程质量评估报告。
7.2验收组成员组成及节能验收程序是否符合规定。
7.3对节能工程实体质量进行抽测、对观感质量进行检查。
7.4对节能工程竣工资料进行核查。
7.5确认程序合法、质量合格后,参建各方在《建筑节能分部工程质量验收表》上签字;
8.结束语
关键词：建筑安装系统 调试
某大厦主要由两部分组成：高层酒店和办公1号塔楼、商业和娱乐的2号裙楼，总建筑面积为161496m?，总楼层57层，总高度为270m。本工程的调试内容主要有：高、低压配电系统、动力照明系统、电气互投热备用调试、给排水系统、空调系统、消防系统、其他配合分包单位调试。系统调试首先要认真审阅图纸，熟悉配电系统图、控制原理图及各类设计图纸和设备制造厂家的有关技术说明书，做好施工前的准备工作。检查所有设备的安装质量，按照设计图纸仔细核对设备及线路连接的准确性和可靠性。根据有关设计图纸要求和制造厂家技术说明书，对构成系统的每台设备进行调试，包括设备各项性能指标的测试，设备元器件的数据整定。按照设计图纸及工艺要求进行各系统或回路的调试。 认真作好调试记录， 出具单机调试报告和系统调试报告。电气设备、仪表设备、空调设备施工应符合的国家标准。待每项试验都得出合格结论， 附有试验报告， 并且待业主或有关单位验收合格后调试工作正式结束。
1、动力及照明系统调试
动力及照明系统的调试包括：熟悉设计图纸；核对设备元器件；测量供电电缆的绝缘电阻；测量每个配电柜的绝缘电阻（包括动力配电柜和照明配电柜）；根据设计图纸试验配电柜的动作是否准确。试送电时，先检查配电柜电源自投是否正确，然后由安装电工检查每个回路配电电缆的绝缘，合格后送电。送电后再进行照明亮度及温度的测定和检验。
2、电气互投热备用调试
电气配电系统调试结束后，应按互为备用的原则在不利因素条件下进行切换试验。
3、给排水系统调试
给排水系统一般可以分为给水子系统、热水子系统和消防水子系统的调试。
调试前首先必须完全熟悉设计图纸和给排水管路系统。 按照设计图纸对每个元器件进行试验及参数设置与整定。对压力控制器、液位控制器的控制值进行设置和校验。检查试验给水泵、排水泵（潜水泵） 、稳压泵、消防泵及喷淋泵的单体情况，对供电回路进行手动、自动方式模拟动作试验。
给水子系统调试包括储水池、水箱、加压水泵、各类阀门、管道等设备。调试时根据设计图纸、给水原理检查计算储水池、水箱的容量。针对加压水泵的启动设备进行单体试验。例如电源控制屏的绝缘电阻测量、按图纸检查一次和二次回路的线路是否正确，交流电动机的绝缘电阻、绕组的直流电阻、空载电流等的测量。给水管道、排水管道的试验和试压按照国家有关标准进行。最后进行整个给水子系统的联动调试。联动调试必须根据设计图纸严格执行，检查每个回路的水压、给水和排水情况。
消防给水子系统调试包括消防栓系统、湿式自动喷水系统、水幕系统、雨淋系统及消防泵。消防栓系统调试根据图纸检查设计水量、充实水柱、每股水量等数据。检查消防出水分几路在第几层与室内消防总管相连接，水箱是否能存放达到设计要求的消防水量。 湿式自动喷水系统的调试是按设计图纸检查喷淋头的安装是否达到设计要求和消防局的验收标准。各层的监控阀、水流指示器动作是否正常。消防泵、喷淋泵等的电动机检查和试验、电源控制屏的检查试验标准和方法等同与给水子系统中设备的调试。 待每个单相设备的调试结束后进行消防给水子系统的联动调试。（消防系统的联动调试还包括防火阀、排烟阀、报警按钮、警铃、消防电话等设备的调试。这部分将配合专业分包进行调试）消防系统的调试必须符合消防规范，待消防局检查试验通过方能结束。
完成所有子系统的联动调试后进行与整个给排水系统的联动调试。联动调试时必须指派专职人员监护每个子系统，积极配合主调试方的各项工作。
4、空调系统调试
空调系统调试分空调通风子系统、机械通风子系统、消防通风和空调冷源。
空调子系统可以分为变风量空调机组和风机盘管、变风量风机动力箱的空调方式。 机械通风子系统可分为各区域的独立排风系统、 地下室、 卫生间和厨房排风。
另外还有消防排烟和正压送风系统。
（1）空调系统的通用设备调试
按电气原理图检查风机盘管、变风量风机动力箱、空调机组、送排风机电气回路接线是否正确。检测风机盘管各挡风速、温控器的温度控制精度及接点输出的准确性，检查电磁阀动作正确性。检查大型风机的机械结构，电动驱动机构是否灵活。检查信号反馈回路与外界信号联锁控制回路。
（2）对冷水机组的调试
按设计图纸检查冷冻泵、冷却泵、冷却塔风机、冷却塔进出管路的自动调节阀等设备的控制回路接线是否正确。 按电气原理图检查上述设备与冷冻机机组的联锁接点及 BAS 接口是否动作可靠，对一次、二次回路进行绝缘检查，对控制回路作模拟动作试验。
（3）空调器、高温排烟风机、混流风机、轴流风机、排风风机箱调试
设备单机试运转：运转前，检查设备安装是否完好，减振器是否完好，防护装置是否牢固，设备是否受电，接点良好，风机试运转应能正常启动，测量电动机启动电流。运转时无异常噪音，异常振动，运转方向正确。在风机正常运转稳定后， 测定电源的电压、 电流及风机转速和电机转速， 实测数据与风机样本对照。如数据与样本不符，应及时检查设备、电源等，查找原因，并予以更正并复查。
5、其他专业分包系统调试
其他专业分包的系统调试由各专业分包提交调试方案， 经我公司审核并报请业主、监理审批，并按已批准的方案执行。
作为总包将全面配合各分包，做好配合、协调和监督工作，以保证各系统调试顺利进行。
6、工程各系统联合调试
各系统调试合格后，应在组织各专业技术人员进行联合调试，模拟日常运行各种状态，检验各系统的功能是否满足设计要求
总之，必须确保安装系统的调试，要切实增强做好调试工作的责任感和紧迫感，全面提升调试质量水平，努力把安装系统的调试水平提升到一个新高度。
参考文献：
[1]黄兴建.浅谈建筑安装工程的质量控制[J].中国城市经济.2012（03）
[2]许强，吴显锋.如何做好建筑安装工程的质量控制工作[J].黑龙江科技信息.2011（11）
为了加强城乡规划管理，规范建设工程竣工规划核实内容，根据《中华人民共和国城乡规划法》和有关法律、法规的规定，结合工作实际，制定本细则，自下发之日起执行。
一、核实申请材料：
1、申请竣工规划核实建设用地批准文件（土地出让合同（或划拨决定书）和《国有土地使用证》及相关附件、附图）。
2、建设工程规划许可证及附图。
3、建设工程规划总平面图。
4、建设工程设计方案。
5、竣工测绘成果。
6、城配费的缴纳情况。
7、法律、法规和规划许可规定的其他内容。
二、核实内容
(一)竣工测量报告的核实：
1、工程竣工测量图的测绘单位是否具备相应资质；
2、工程竣工测量图是否真实、准确地反映工程竣工情况；
3、工程竣工测量图报告及附图的质量是否满足技术规范要求；
4、竣工测绘的建筑面积是否按规范要求计算；
5、其他法律、法规及规定要求的内容。
（二）规划条件核实：
1、总平面布局：建设用地的性质、位置、界限、面积符合规划许可文件的规定，监督检查该建筑工程的建（构）筑物使用性质、基底面积、坐标、平面形式、建筑密度、建筑间距、容积率、绿地率、停车泊位、管线走向及管位、出入口布置与周围建（构）筑物等的平面关系等是否符合批准的设计图件（包括总平面图和批准变更的图纸）。
2、空间布局：监督检查该建设工程的地下设施与地面设施的关系、层数、建筑高度、与周围建（构）筑物等的空间关系等是否符合批准的设计图件（包括总平面图和批准变更的图纸）。
3、建筑造型：监督检查该建筑物或构筑物的建筑造型形式（立面）、风格、色彩、体量、建筑外墙的装饰材料，与周围环境的协调等是否符合批准的设计图件（包括总平面图和批准变更的图纸）。
4、工程标准与质量：监督检查该建设工程有关技术经济指标、建设标准是否符合规划设计要求，如医院的床位数、停车场的车位数等是否符合城市规划设计要求。
5、室外设施：监督检查室外工程设施，如道路、踏步、绿化、花台、围墙、大门、停车场、雕塑、水池等是否按照规划要求施工的，并检查其所有施工用的临时建筑是否按规定的期限拆除，并清理现场。
6、配套和服务设施：道路、踏步、围墙、大门、停车场、基地高程等；公厕、垃圾站、各种管线等；7、其他相关内容
三、竣工规划核实方法
（一）内业核实
1、根据竣工测量报告与规划许可证规定内容进行核实，主要以下几个方面：①核实建设用地界线、位置、红线范围、面积；②核实建筑面积、层数、高度、功能；③核实规划用地范围内建构筑物退让、停车场及交通出入口、地下室边界、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施及公共配套设施等。
2、按照相关规范、规定，出具竣工面积核实表。
3、核实测绘报告的内容是否满足竣工规划核实要求及规划三维信息系统入库要求。
（二）外业核实
1、核实测绘成果精度、各项内容的真实性。
2、建设用地内和代征用地范围内（含临时用地内临时建（构）筑物）应当拆除、清理的建筑物、构筑物和设施是否按规定拆除、清理。
3、是否有违法建筑。
4、建筑层数、层高、功能划分是否满足要求。
5、建筑外立面造型、外装材料、外装色彩、外装厚度是否满足要求。
关键词：电气安装；质量；管理
Abstract: the electrical installation in the construction engineering plays a very important role, construction is the foundation, is beautiful shell, and electrical engineering is the center, heart, control the global. With the rapid development of the intelligent building, electrical engineering status and functions are becoming more and more important, relates directly to the whole project quality, time limit, investment and the expected effect.
Keywords: electrical installation; Quality; management
中图分类号：TU758 文献标识码：A 文章编号：
前言：
百年大计，质量第一，施工质量是建筑工程的生命，它的好坏直接关系到人民生命财产的安全。因为建筑工程电气安装质量的好坏，与建筑的能否正常使用息息相关。电气安装能够凸显建筑物设计的完美以及功能的完善，但如果电气安装的质量不过关，则再好的建筑设计也将留下一枚败笔。建筑工程电气安装要确保质量、加强管理，从施工前、施工时、施工后三个环节严抓重管，从一个细微的施工步骤到一个大的施工单元以至全局的管理，都要严格把关，从各个环节防患于未然。建筑电气安装施工是一个系统的工程，需要施工单位从人员、资金、物资各方面全面着手，从各个角度提高重视度，及时发现问题、解决问题，确保施工的优良。因此建筑电气是现今新兴的一种技术，他还不完善，在建设施工中还有很多问题、在质量上还有很多通病。现就关于建筑电气工程质量管理工作，谈一些体会。
1.电气安装工程的前期质量管理
1.1电气施工图的质量控制
电气施工图必须符合国家现行的有关设计规范和当地电力、电讯、有线电视等主管部门的要求；同时电气施工图应满足建设单位的使用功能。工程组织施工前必须熟悉电气施工图；审查施工图中的重点，包括变配电房、配电系统、管线敷设、配电箱盘、防雷、接地等；核实主要电气设备、材料的使用规格和要求，对变配电房、有线电视机房、通信机房等机房位置、管线走向等在施工前通过当地主管部门审查认可，并明确施工要求。及时与其他专业协调会审，解决各专业的错、碰、漏等问题。
1.2重点做好与土建专业的协调，尤其是做好设备安装基础、变配电室地坪和电缆沟、士建留洞和预埋管、柱内钢筋的防雷引下线、底板钢筋和桩基础钢筋作为接地系统的焊接以及重要接地等内容的技术交底。
1.3主要电气设备材料的质量管理
各种电气设备材料的品种、规格较多，用量较大，为确保电气设备材料的质量和安全性能，以及降低成本，宜进行统一管理、统一采购。电气设备材料的采购部门要根据电气施工图设计的型号、规格，按照电气施工的具体要求，做好预算，在采购时要做好数量的控制。采购的设备、材料应经过当地质检部门检查测试合格。对进货到场的设备、材料，要做好防雨、防雷、防腐、防碎等防护工作。
1.4施工队伍的全面管理
检查施工单位的技术力量和人员素质，施工资格和上岗证书、技术装备，以及安装工程的施工计划、进度安排、质量控制要求、安全用电管理等管理措施，确保合格的施工队伍进场施工。
2.安装过程的质量管理
对于电气设备和线路在其安装好后，应按制定的试运行方案或作业指导书做一系列的调试和试验。电气设备安装在满足设计要求及施工规范要求验收后方可投入试运行。具体步骤如下：
2.1电线管（钢管、PVC管）敷设措施
1）要加强对现场施工人员施工过程的质量控制，对工人进行针对性的培训工作；管理人员要熟悉有关规范，从严管理。
2）电线管多层重叠一般出现在高层建筑的公共通道中。当塔楼的住宅每层有6套以上时，建议土建最好采用公共走廊天花吊顶的紧饰方式，这样电专业的大部分进户线可以通过在吊顶之上敷设的线槽直接进入住户。也可以采用加厚公共走道楼板的方式，使众多的电线管得以隐蔽。
3）电线层不能并排紧贴。
4）电线管埋入砖墙内，离其表面的距离不应小子15mm，管道敷设要“横平竖直”。最后，电线管进入配电箱要平整，露出长度为3-5mm，管口要用护套并锁紧箱壳。进入落地式配电箱的电线管，管口宜高出配电箱基础面50-80mm。预埋PVC电线管时，禁止用钳将管口夹扁、拗弯，应用符合管径的PVC塞头封盖管口，并用胶布绑扎牢固。
2.2材料设备的质量保证措施
工程材料、器件和设备的质量是保证工程质量的先天因素，电气质量管理人员对进场的合格材料和设备要及时填写“工程材料报验单”并附加材料清单、材质证明(检验报告)，经核验，认定合格后，方可用于工程。凡未经认证的此类产品均不准使用，建筑电气工程安装的高低压开关柜及各类箱屏，须采用国家有关部门认可的定点厂家生产的产品，对于重要的关键性工程材料、器件、设备厂家的制造工艺、质量控制、检测手段、管理水平等，必要时质量管理人员应到生产厂家做实地考察，以确定最佳的供货单位。
2.3加强质量计划的检查和评定
现场质量计划是一份标明现场关键工序记录该工序已通过检查或试验等验证手段、证实满足规定的质量要求的文件。在现场设置质量控制点，是为了在施工过程中。对在一定期间和条件下需要重点控制的质量特性、关键部位、薄弱环节以及主导因素等采取特殊方法，实行强化管理，使工序处于良好控制状态．保证达到质量要求的一项检查措施。
2.4加强安装人员专业素质的提高
特种作业人员必须持证上岗，应由党群部门和人力资源部门定期对安装工人进行职业道德和专业素质培训。职业道德培训主要针对岗位工人的思想认识，提高他们的积极性、主动性，强化他们工作中的责任感。专业素质培训主要是对电气安装的技术规范，质量检验等方面的认识。另外，还应建立起相应的奖惩制度，对表现突出，技术过硬的工人给予相应的奖励，对滥竽充数，不思进取，经常出现安装失误的工人给予相应的处罚。总之，施工人员技术水平是电气施工质量的具体体现，必须严格抓起。
2.5电气设备和线路的调试
对于电气设备和线路在其安装好后，应按制定的试运行方案或作业指导书做一系列的调试和试验。首先，检查其是否与设计施工图相符，变压器、断路器的设定值是否满足运行要求。然后，应认真检查电气设备施工记录、试验报告、调试报告，并与设备出厂试验报告相对照比较，若发现参数差别较大，则应分析原因，找出问题，并加以解决。最后，最好电气设备和线路试验等工作。其中包括：电力变压器试验、电力电缆试验、高压断路器试验、隔离开关、负荷开关及高压熔断器试验、电容器试验、避雷器试验、二次回路试验、1 kV及以下配电装置和馈电线路试验绝缘接地电阻测试。
3.电气安装工程的后期质量管理
3.1现场施工基本结束后，还应做好后期质量管理，对所有配电箱、盘、开关、插座等设施在工程竣工前做全面的清理，保证箱、盘、盒内无污物，面板整洁，各配电箱、盘的名称、编号、功能等标记齐全、清晰。
3.2检查施工单位完成绝缘电阻测试、接地电阻测试、漏电保护测试和通电测试的测试项目的测试以及测试报告的编制。督促施工单位对所有隐蔽工程检查的隐检单，各种电气技术资料、合格证书、质量保证书、各类设备、材料的测试报告等资料的整理汇总，并整订成册。督促施工单位根据工程实际施工情况编制完整的工程竣工图，整理汇总，装订成册，作为工程验收的依据和建设单位今后维修的原始资料。
4.结语：
综上所述，电气安装质量管理不仅涉及人、材、物，还涉及到时间和空间，任何一个环节的疏漏都会影响工程的质量，是一项全面细致的工作，它贯穿于工程的整个过程。通过全过程的质量管理，可以及时发现各个环节中可能出现的质量问题，有效地控制安装工程中的一些通病，提高住宅电气安装工程的质量。
参考文献
【1】 李春颖;建筑电气工程施工过程中存在的质量通病及防治[J];黑龙江科技信息;2011年15期
关键词：混凝土工程、施工、钢筋
中图分类号：TU37 文献标识码：A 文章编号：
一、模板分项工程
1、模板及其支架应根据工程结构形式、荷载大小、地基土类别、施工设备和材料供应等条件进行设计。模板及其支架应具有足够的承载能力、刚度和稳定性，能可靠地承受浇筑混凝土的重量、侧压力以及施工荷载。
2、模板荷载的组成：
A、模板及支架的自重。
B、新浇筑砼的重量。
C、钢筋重量。
D、施工人员及施工设备的重量。
E振捣砼时产生的荷载。
F、新浇筑砼对模板的侧压力。
G、倾倒砼时对垂直面模板产生的水平荷载。
H、风荷载。
在进行模板及其支架的荷载设计值计算时，应采用荷载标准指乘以相应的荷载分项系数。
3、在浇筑混凝土之前，应对模板工程按规范要求进行验收。模板安装和浇筑混凝土时，应安排专门的人员对模板及其支架进行观察和维护。当发生异常情况时，应按施工技术方案采取相应的措施及时进行相应处理。
4、模板及其支架拆除顺序及安全措施应按施工技术方案执行。一般情况下侧模的拆除应保证砼构件的表面及其棱角不受损伤，底模及其支顶的拆除应在砼构件达到规范或图纸设计的拆除强度要求时方可拆除。模板拆除时不应对楼面形成冲击荷载，拆除后的模板应及时清运，未清运前应分散堆放以免增加施工集中荷载造成质量或安全事故。
5、模板安装：
①安装现浇结构的上层模板的上层模板及其支架时，下层模板应具有承受上层荷载的承载能力，或加设支架；上、下层支架的立柱应对准，并铺设垫板。
②在涂刷模板隔离剂时，不得沾污钢筋和混凝土接磋处。
③模板的接缝不应漏浆；在浇筑混凝土前，木模板应浇水湿润，但模板内不应有积水。
④模板与混凝土的接触面应清理干净并涂刷隔离剂，但不得采用影响结构性能或妨碍装饰工程施工的隔离剂。
⑤浇筑混凝土前，模板内的杂物应清理干净。
⑥对清水混凝土工程及装饰混凝土工程，应使用能达到设计效果的模板。
⑦固定在模板上的预埋件、预留孔和预留洞均不得遗漏，且应安装牢固。
对跨度不小于四米的砼现浇梁、板其梁底应安设计要求起拱：当设计无具体要求时，起拱高度宜为跨度的1/1000～3/1000。
二、钢筋分项工程
1、当钢筋的品种、级别或规格需作变更时，应办理设计变更文件。
2、在浇筑混凝土之前，应进行钢筋隐蔽工程验收，其内容包括：
①纵向受力钢筋的品种、规格、数量、位置等。
②钢筋的连接方式、接头位置、接头数量、接头面积百分率等。
③箍筋、横向钢筋的品种、规格、数量、间距等。
④预埋件的规格、数量、位置等。
3、原材料
①钢筋进场时，应按现行国家标准《钢筋混凝土用热轧带肋钢筋》GBl499等的规定抽取试件作力学性能检验。，其质量必须符合有关标准的规定。检查产品合格证、出厂检验报告和进场复验报告。
②对有抗震设防要求的框架结构，其纵向受力钢筋的强度应满足设计要求；当设计无具体要求时，对一、二级抗震等级，检验所得的强度实测值应符合下列规定：
·钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于1.25。
·钢筋的屈服强度实测值与强度标淮值的比值不应大于1.3。
按进场的批次，检查进场复验报告。
③当发现钢筋脆断、焊接性能不良或力学性能显著不正常等现象时，应对该批钢筋进行化学成分检验或其他专项检验。检查化学成分等专项检验报告。
④钢筋应平直、无损伤，表面不得有裂纹、油污、颗粒状或片状老锈。在进场时和使用前应全数检查。
4、钢筋加工
①受力钢筋的弯钩和弯折应符合下列规定：
．HPB235级钢筋末端应作180。弯钩，其弯弧内直径不应小于钢筋直径的2．5倍，弯钩的弯后平直部分长度不应小于钢筋直径的3倍；
·当设计要求钢筋末端需作135。弯钩时，HRB335级、HRB400级钢筋的弯弧内直径不应小于钢筋直径的4倍，弯钩的弯后平直部分长度应符合设计要求；
·钢筋作不大于90。的弯折时，弯折处的弯弧内直径不应小于钢筋直径的5倍。
②除焊接封闭环式箍筋外，箍筋的末端应作弯钩，弯钩形式应符合设计要求；当设计无具体要求时，应符合下列规定：
·箍筋弯钩的弯弧内直径应不小于受力钢筋直径。
·箍筋弯钩的弯折角度；对一般结构，不应小于90。；对有抗震等要求的结构，应为135。。
·箍筋弯后平直部分长度；对一般结构，不宜小于箍筋直径的5倍；对有抗震等要求的结构，不应小于箍筋直径的10倍。
5、钢筋连接
①纵向受力钢筋的连接方式应符合设计要求及现行规范要求，
②在施工现场，应按国家现行标淮《钢筋机械连接通用技术规程》JGJl07、《钢筋焊接及验收规程》JGJl8的规定抽取钢筋机械连接接头、焊接接头试件作力学性能检验，其质量应符合有关规程的规定。检查产品合格证、接头力学性能试验报告。
③钢筋的接头宜设置在受力较小处，同一纵向受力钢筋不宜设置两个或两个以上接头。接头末端至钢筋弯起点的距离不应小于钢筋直径的10倍。
④在施工现场，应按国家现行标准《钢筋机械连接通用技术规程》JGJl07、《钢筋焊接及验收规程》JGJl8的规定对钢筋机械连接接头、焊接接头的外观进行检查，其质量应符合有关规程的规定。
⑤当受力钢筋采用机械连接接头或焊接接头时，设置在同一构件内的接头宜相互错开。
6、钢筋安装
钢筋安装时，受力钢筋的品种、级别、规程和数量必须符合设计要求，全数检查。钢筋安装位置的偏差应符合规范规定。
三、混凝土分项工程
1、原材料
①水泥进场时应对其品种、级别、包装或散装仓号、出厂日期等进行检查，并应对其强度、安定性及其他必要的性能指标进行复验，其质量必须符合现场国家标准《硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥》GBl75等的规定。
当在使用中对水泥质量有怀疑或水泥出厂超过三个月(快硬硅酸盐水泥超过一个月)时，应进行复验，并按复验结果使用。
钢筋混凝土结构、预应力混凝土结构中，严禁使用含氯化物的水泥。同一生产厂家、同一等级、同一品种、同一批号且连续进场的水泥，袋装不超过200t为一批，散装不超过500t为一批，每批抽样不少于一次。检查产品合格证、出厂检验报告和进场复验报告。
②混凝土中掺用外加剂的质量及应用技术应符合现行国家标准《混凝土外加剂》GB8076、《混凝土外加剂应用技术规范》GB50l19等和有关环境保护的规定。预应力混凝土结构中，严禁使用含氯化物的外加剂。钢筋混凝土结构中，当使用含氯化物的外加剂时，混凝土中氯化物的总含量应符合现行国家标准《混凝土质量控制标准》GB50164的规定。检查产品合格证、出厂检验报告和进场复验报告。
③混凝土中氯化物和碱的总含量应符合现行国家标准《混凝土结构设计规范》GB500l0和设计的要求。检查原材料试验报告和氯化物、碱的总含量计算书。
④混凝土中掺用矿物掺合料的质量应符合现行国家标准《用于水泥和混凝土中的粉煤灰》GBl596等的规定。矿物掺合料的掺量应通过试验确定。检查出厂合格证和进场复验报告。
⑤普通混凝土所用的粗、细骨料的质量应符合国家现行标淮《普通混凝土用碎石或卵石质量标准及检验方法》JG53、《普通混凝土用砂质量标准及检验方法》JGJ52的规定。检查进场复验报告。
⑥拌制混凝土宜采用饮用水；当采用其他水源时，水质应符合国家现行标淮《混凝土拌合用水标淮》JGJ63的规定。同一水源检查不应少于一次，检查水质试验报告。
2、配合比设计
①混凝土应按国家现行标准《普通混凝土配合比设计规程》JGJ55的有关规定，根据混凝土强度等级、耐久性和工作性等要求进行配合比设计。对有特殊要求的混凝土时，其配合比设计应符合国家现行有关标准的专门规定。检查配合比设计资料。
②首次使用的混凝土配合比应进行开盘鉴定，其工作性应满足设计配合比的要求。开始生产时应至少留置一组标淮养护试件，作为验证配合比的依据。检查开盘鉴定资料和试件强度试验报告。
③混凝土拌制前，应测定砂、石含水率并根据测试结果调整材料用量，提出施工配合比。每工作班检查一次，检查含水率测试结果和施工配合比通知单。
3、混凝土施工
①结构混凝土的强度等级必须符合设计要求。用于检查结构构件混凝土强度的试件，应在混凝土的浇筑地点随机抽取。取样与试件留置应符合规范规定。检查施工记录及试件强度试验报告。
②对有抗掺要求的混凝土结构，其混凝土度件应在浇筑地点随机取样。同一工程、同一配合比的混凝土，取样不应少于一次，留置组数可根据实际需要确定。
③混凝土原材料每盘称量的偏差应符合规范规定，每工作班抽查不应少于一次，复称。
④混凝土运输、浇筑及间歇的全部时间不应超过混凝土的初凝时间。同一施工段的混凝土应连续浇筑，并应在底层混凝土初凝之前将上一层混凝土浇筑完毕。当底层混凝土初凝后浇筑上一层混凝土时，应按施工技术方案中对施工缝的要求进行处理。
⑤施工缝的位置应在混凝土浇筑前按设计要求和施工技术方案确定。施工缝的处理应按施工技术方案执行。
⑥后浇带的位置应按设计要求和施工技术方案确定。后浇带混凝土浇筑应按施工技术方案进行。
⑦混凝土浇筑完毕后，应按施工技术方案及时采取有效的养护措施，并应符合下列规定：
·应在浇筑完毕后的12h以内对混凝土加以覆盖并保温养护；
·混凝土浇水养护的时间：对采用硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥或矿渣硅酸盐水泥拌制的混凝土，不得少于7d；对掺用缓凝型外加剂或有抗渗要求的混凝土，不得少于14d；
·浇水次数应能保持混凝土处于湿润状态：混凝土养护用水应与拌制用水相同；
·要用塑料布覆盖养护的混凝土，其敞露的全部表面应覆盖严密，并应保持塑料布内有凝结水；
·混凝土强度达到1.2N/mm2前，不得在其上踩踏或安装模板及支架。
4、砼防止裂缝要点
目前砼强度等级高，加之商品砼泵送工艺，单位体积砼水泥用量偏大，很容易出现温度裂缝宜采用以下防裂措施：
1)优化配合比设计。如采用掺入微膨胀高效复合型外加剂，降低水灰比，掺入适量超塑化剂，粉煤灰，降低水泥用量，砂细度模数等措施，以抵消部分收缩应力，降低水化热温差。
2)设置后浇带，合理计划各板块的施工顺序。设置后浇带以释放部分温度应力及收缩应力。一般大面积混凝土的中间部分是温度应力最大的区域，此区域应先浇筑。
3)确保连续浇筑，振捣密实。宜在混凝土初凝前用扇叶磨机打磨或终凝前用木蟹搓平，以防产生表面收缩裂缝。
一、物业招租
1、招租条件：
招租条件和经营内容要符合景区（街区）产业布局规划，经营业态要与给水排污、电力供应、交通停车等基础设施要求以及该地区整体环境相适应，并与历史文化、文物保护、建筑风貌保持协调。如基础设施配套无法满足项目要求，应尽可能调整经营内容。若因产业布局需要必须配套基础设施，招租人应会同公司工程建设部现场勘查、提出初步方案后请示公司领导批准实施。
2、租赁招标：
物业租赁实行招标制度。招标工作必须遵守《招标投标法》和国家其他相关法规、政策以及公司相关管理制度。
物业招标实行阳光工作制度，可根据具体情况采用公开招标、邀请招标等不同方式，邀请招标原则上不少于三个投标人，确实达不到3个投标人时，应请示公司领导。
公司鼓励引进国内外知名品牌企业和实力强信用好的企业租赁公司物业，开发经营与产业布局规划相适应的旅游产品。
招标文件由招标公告、投标须知、评标细则、合同条款、建筑装饰责任书和安全环保卫生责任书及其他需要事前明确事项等文件组成。
招标文件应当公告。
招标人应依据招标文件的要求对投标人进行必要的资格审查。
公司成立物业招标工作领导小组，下设办公室负责日常工作。
公司组建评标人才库。选聘政治和思想素质高能公正办事，技术和经济业务精能科学评标的技术、经济和管理人员作为评标人才。选聘办法：职能处室和景区推荐，
公司审查并发聘书。必要时聘请外单位技术和经济专家。
评标工作由评标小组负责，依据国家法规政策、评标细则和招标文件进行评标，做到公开公平公正，力求科学规范合理。
评标小组成员由招标单位、有关职能部门以及从人才库随机抽选的经济、技术和管理人员组成，每次不少于5人的单数，其中人才库人员不少于50%。
重大项目招标投标应邀请公证机关公证。
3、闲置物业或特殊情况：
闲置物业或特殊情况，物业无法采用招标方式招租时，经评标小组评估并报公司领导批准方可协议出租。
4、物业租金：
公司建立租金底价形成机制。房屋或其他物业招租招标的底价须科学测算并经评标小组集体讨论提出书面意见，经公司领导审查同意。
因特殊情况对租金进行调整的，须由招标单位申请，招标工作领导小组办公室审核，报公司领导批准。
5、租赁期限：
租赁期限应根据业态需要和公司利益确定。起租时间一般以交付使用日计算，如延期起租，原则上应在招标文件中明确。
6、租赁合同：
租赁合同必须遵守《中华人民共和国合同法》，各物业管理单位应参照国家有关租赁合同的示范文本并结合实际情况制定相对统一的合同文本。合同文本应报经济发展部和财务审计部备案。签订房屋租赁合同时，必须签订建筑装饰责任书和安全环保卫生责任书。其他物业的租赁合同必须签订安全环保卫生责任书。
7、保证金：
物业招租实行保证金制度，保证金分投标保证金和履约保证金两类，依据物业情况和经营项目情况确定。
二、房屋装修
1、企业资质：
房屋装饰设计和施工，一般应有建筑行政主管部门许可的与工程设计和施工相适应的企业资质。
特殊工种要持证上岗。
2、建筑立面：
未经批准不得改变建筑立面。确需改变的，必须履行审批手续。
3、结构安全：
建筑装饰严禁损坏梁、柱、墙和基础等建筑结构。确需改变的，必须履行审批手续。
4、设计方案：
房屋装饰前承租人一般应编制设计方案，包括相关图纸和文字说明等，装饰材料必须符合安全和环保要求。
5、店面招牌：
市区店面招牌遵照《*市区店面招牌设置管理意见（试行）》（绍政办发〔2006〕175号）规定执行，其他景区参照执行。整体格局和风格必须与景区（街区）总体风貌相协调。
6、临时搭建：
未经同意不得搭建临时建筑。否则，由此引起的责任及经济损失由搭建者承当。
三、安全环保卫生
1、招租人及公司有关职能部门应根据国家文物保护、环境保护、安全生产、卫生防疫、治安保卫等法规对承租人进行指导和监督管理，落实各项管理措施。
2、承租人必须依法申领营业执照及相关许可证照。
3、承租人必须遵守国家文物保护、环境保护、安全生产、卫生防疫、治安保卫等法规以及公司和景区的各项管理制度，确保文物安全、经营安全，不得出售违禁物品。
4、承租人应自觉做好卫生保洁工作，杜绝环境污染。
四、综合验收：
承租人应在开业五天前向招租人提出开业申请。租赁双方有约定的，承租人应组织综合验收，招租人及公司有关职能部门参加，符合文物保护、安全消防、环境保护和卫生防疫要求后方可开业。
五、内部管理关系
1、职能分工：
经济发展部是公司产业管理的职能部门，负责景区物业租赁招标和物业管理的指导、协调、管理和考核，以及公司本级的物业管理工作。
工程建设部是公司工程建设的职能部门，负责基础设施配套、立面和结构改变、户外广告审批或转报审批，以及与工程建设相关的技术指导和协调服务。
景区管理部是公司景区管理的职能部门，负责环境保护、卫生防疫等方面的指导、协调、管理和考核。
安全保卫部是公司安全管理的职能部门，负责文物、旅游、消防等方面的安全工作的指导、协调、管理和考核。
财务审计部是公司财务审计的职能部门，负责财务管理的指导、协调、管理和考核。
景区（所、馆）负责各自区域的物业管理和安全、环保、卫生、租金收取等各项工作。
公司和相关部门应建立责任追究制度。
2、内审程序
涉及基础设施配套、物业租赁招标、建筑结构改变、搭建临时建筑等事项，未经审批，任何单位和个人均不得口头许可。各相关部门必须以提高物业租赁效益、服务企业服务经营为前提，做好相关审查审批或审核申报工作。
（1）基础设施配套：
物业招租招标前，招租人应向工程建设部和相关部门送交“征询意见书”，工程建设部和相关部门必须在5天内书面答复。
基础设施需要配套、改造和建设的，招租人应会同工程建设部现场调查，请示公司领导批准同意后由工程建设部组织实施。
（2）物业租赁招标：
底价确定：招租单位科学测算后提出书面建议，评标小组集体讨论，招租单位主要负责人签署意见后报公司领导审查批准。
招标文件：物业招标文件由招租单位负责人把关，报公司经济发展部备案，重要物业的招租招标文件报公司领导审查。
物业租金：实行收支两条线管理。减免租金、冲抵租金等特殊事项，签订租赁合同前必须报公司领导审批，并按公司规定使用。物业租赁应依法合理避税。
闲置物业：无法采用招标方式招租的闲置物业或其它特殊情况，经公司领导批准方可协议出租。
（3）建筑装修：
设计方案：承租人在房屋装饰前一般应提交装饰设计方案，招租人负责审查。
建筑立面：因经营需要必须改变建筑立面的，由承租人提出书面申请并提交设计图，招租人初审后报工程建设部审批或转报审批。
建筑结构：因经营需要必须改变局部原建筑结构的，承租人书面申请并提交确保结构安全的施工方案，招租人初审后报工程建设部审批。
（4）户外广告：承租人需要设置户外广告的，招租人初审后报公司工程建设部审批或转报审批。
3、文件备案
招标文件：租赁招标文件及领导批准文件，抄报经济发展部备案。
许可文件：基础设施配套、立面和结构改变、户外广告审批等文件，抄报工程建设部、经济发展部备案。
标准合同：报经济发展部和财务审计部备案。
租赁合同：抄报办公室、经济发展部、财务审计部备案。
责任书：建筑装饰责任书抄报经济发展部、工程建设部备案。安全环保卫生责任书抄报经济发展部、安全保卫部和景区管理部备案。
六、附则
各物业管理单位可根据具体情况制定实施细则。
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2022-05-06 08:31:55
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