土地储备调研报告范文1

众所周知，土地收购储备制度这一源于二十世纪九十年代末期的新生事物，近几年在全国各地如火如荼的演绎和推动下，对盘活城市存量土地，加快国有企业改制进程，强化政府土地集中统一管理，推进土地的市场配置等，都发挥了十分重要的作用。同时，伴随着此起彼伏的拍卖槌落声，土地收购储备制度对城市建设发展步伐也产生了重大的影响。随之而来的是，一座座现代化建筑拨地而起，城市功能和基础设施建设日益完备，城市面貌大为改观。但纵观我市的县城建设，不仅是与沿海发达地区的县城建设无法相比，而且与周边省市县相比也存在着一定的差距，并且有进一步拉大的趋势。究其原因，从表面上看，加快县城建设需要大量的资金投入，而我市绝大多数县份经济发展水平还不是很高，依靠财政支付十分有限，导致城市建设与资金缺乏的矛盾日益突出。但从深一步来看，是我们在经营城市方面的思想观念落后，没有把县城土地资源进一步引入到市场机制，把县城土地资源变成资本运作，实现县城资本的良性经营，以此来促进县城建设的持续，健康和快速发展。

而土地收购储备制度正是基于这种经营城市创新理念而产生的一种新型的城市土地利用管理制度。因此，我们必须进一步加大土地收购储备力度，改变以往在计划经济条件下与旧的土地管理模式下多头管地与多头供地的格局，收紧地根，变多头管地和多头供地为“一个池子蓄水，一个龙头放水”的政府统一管地和统一供地的新模式，走以地建城，以地养城的新的城市经营道路。

县级土地收购储备机制现状

我市县级土地收购储备工作大多起步于*年，有的甚至还要晚些，基本上属于一种“被动式”的启动模式。运作之初，大多是在各地县政府的组织牵头下，由相关部门的领导参与组成一个土地收购储备或土地收购储备出让管理委员会，下设土地储备中心，挂靠县土地局办公，中心主任大多由各县土地部门局长或副局长兼任。其工作职责是：受县政府委托在县土地收购储备或土地收购储备出让管理委员会的指导和监管下，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作。土地收购储备的任务是将需盘活的土地收回、收购、置换及统征后予以储存，并通过前期开发利用和受政府委托出让等形式，盘活存量土地资产，有效地配置土地资源。并在各县制定的《土地储备实施办法》里规定了可以实施收购储备的土地范围，即1、城镇规划控制区范围内的无主地；2、县政府统征的土地；3、土地使用期限已满，依法收回的土地；4、依法收回的荒芜、闲置的国有土地；5、依法没收的土地；6、因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地；7、以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地；8、因实施城镇规划和土地整理，县政府指令收购、收回的土地；9、土地使用权人申请县土地储备中心收购的土地；10、其它需要储备的国有土地。储备中心资金运作受县财政部门和审计部门的指导和监督。具体到实施土地收购储备的资本全由县财政拨款并可根据省土地部门与省中行签订的合作协议由各地市分行贷款解决。

基于这种机制的实施，运作几年来，我市各县在当地县委、县政府以及相关部门的通力合作下，土地收购储备工作较起步之初有了相当大的起色，土地使用权招标拍卖挂牌出让工作也搞的有声有色，槌起槌落声是此起彼伏，一浪高过一浪，国土收益连创新高，财政收入大步攀升，显示了一个新生事物诞生后的勃勃生机。但居安思危，未雨绸缪，纵观我市县级土地收购储备工作的总体态势而言，在其运作过程中，却面临着诸多潜在的危机。

县级土地收购储备机制中存在的问题

首先，在土地收购储备的资金运营上，政府实际上只注重了对土地使用权出让后国土收益的回拢，而忽视了对土地收购储备前期的资金投入。

*年，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》（通称15号文件）。15号文件明确提出，为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划拨部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。这是中央以文件形式第一次对建立土地收购储备制度，明确收购储备资金的主要来源提出明确要求，是土地收购储备机构拓展融资渠道的重要政策依据。且*年初，*省国土资源厅就与中国银行*省分行签订了土地收购储备贷款业务的合作协议，并要求各地市分行与当地国土资源部门积极开展全方位业务合作，严格按照《实施细则》办理土地收购储备资金贷款业务。但在我市的许多县，在土地收购储备资金运营上，虽然也规定由县财政拨款或向银行贷款解决，但在实际运作上却是步履艰难，阻力重重。财政部门不予拨款不说，就是想依靠国家和省里面制定的政策依据，向金融机构进行融资，储备机构都没有自己独立的帐户。这样，资金就难以融通。没有了融通的资金，在进行土地收购的时候，土地收购储备机构就只能采取其唯一的一种收购方式----协议（或合同）收购来运作。但这种收购方式在运作过程中，由于采用的是“先协议（或合同）收购，后出让补偿”的方式，所以在对土地进行收购的时候，无形之中就存在如下几方面的不利于：一是不利于土地收购储备机构成功收购。由于这种收购方式实际上是一种“赊帐式”收购，所以在收购有些土地特别是所谓的“黄金”、“抢手”地块时，由于用地意向者较多，原有土地使用（所有）权属单位人出于一种急功近利的这么一种思想，就往往置国家法律法规于不顾，将本应该纳入土地储备库或应该经过收购储备推向市场的土地，擅自转让或买卖于他人，从而导致收购储备工作陷于一种尴尬被动的局面；二是不利于县级政府获取更多的收益。因为协议收购或多或少地会存在土地使用（所有）权属单位人向土地收购储备机构讨价还价的可能，从“利息”和“付款周期”等角度考虑，“赊帐式”的收购往往是“让利式”的结果。

其次，在土地收购储备部门之间的协调问题上，难以达成统一的认识。

土地收购储备工作涉及面广，常常需要多部门之间密切配合，从笔者调查情况来看，目前主要是与城建规划及司法部门之间的协调对土地收购储备的影响最大。一是许多县城建设规划缺乏前瞻性和稳定性，给土地收购储备无形中增加了风险，也制约了土地资源的高效利用；二是已进入土地收购储备程序的土地，因原土地使用权人债权债务等纠纷使司法部门介入处置土地资产，导致土地储备已做的前期工作失去效力，甚至出现法院将土地补偿费代扣、截留等用于偿还企业的债务等现象，造成原土地使用权人到期不按时交付土地，给政府储备土地造成困难。

其三，在土地收购储备的实际操作中，规避土地收购储备的行为时有发生，致使一些本应纳入收购储备的土地被纷纷转手，国土收益大量流失。

主要表现在：①一些工矿企事业单位等，因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地，以出让方式取得土地使用权后，无力继续开发，而又不具备转让条件的土地，以及应依法收回的荒芜、闲置的国有土地，根据相关规定，本应纳入土地收购储备，但土地使用权人却拒绝收购，在不办理任何土地相关手续的情况下，买卖或者以房屋租赁、联营联建等名义擅自转让土地或改变土地用途等方式进行着私下里的交易，导致国有土地资产大量流失；②县城或集镇规划区等一些原有的划拨性住宅用地，因实施城镇规划和土地整理，在搬迁改造后一下子由深巷偏僻之地变成了临街“黄金”地块，土地价值突显。于是这些土地使用权人便采取拆旧翻新等种种方式，使其无偿取得的住宅用地一跃而改变成为本应通过公开出让有偿方式方能获得的经营性用地，在原用地上开门面、设店铺，用于商业、服务业等用途，从中大肆掠取因政府投资而带来的土地增值收益。

其四，集体土地的大量非法入市（特别是毗邻城区、周边基础设施较好的“城中村”以及城乡结合部、交通沿线这些特殊区域的集体土地），严重地影响着土地的收购储备及储备土地的处置工作。

收购储备土地的最终目的是要经营土地，而经营土地的目的是要“通过建立良好的土地市场环境，盘活存量土地资产，实现城市土地资源的优化配置，为城市经济提供可持续发展的资源保证”，“在这个前提下，使土地资源实现最大化的资产价值”。而这些区域集体土地的大量非法入市（入市的形式主要表现在：非法批地入市、非法占地入市、非法出租入市、非法转让入市等），因为往往是受眼前利益的驱动（如交纳税款、集体开支等），实际上是一种自由和无序的用地行为，土地价格的随意性也比较大，因此在缺乏有效监管的情况下，在与国有土地市场的竞争中处于优势地位，从而对国有土地市场形成巨大的冲击，这显然不利于城市经营土地市场的健康和有序发展。

其五，就是工作人员的素质和管理问题，鉴于政府及土地管理部门对其缺乏严格健全的监督机制，、、违法违纪者大有人在。

主要表现在：①在目前土地收购储备的实际运作中，片面追求经济效益已成为其主要目的。正是基于上述原因，国土资源管理部门在实施土地收购储备时，往往简化土地报批程序，把本应该办理农用地转用或征用等报批手续的土地，却草率地以一纸收购合同就替代了，违规操作现象多有发生，这于土地储备“规范调控土地市场、保护合理利用土地资源”的初衷是相背离的；②对于土地使用权符合收回、收购条件，土地使用权人未申请进行土地储备，而擅自转让土地使用权及地上建筑物、附属物的，根据各地《土地储备实施办法》的相关规定，应按非法转让土地使用权论处，国土资源管理部门不得为其办理审批和登记手续。但在实际工作中，却时常有一些工作人员为了自己的一点私利，置国家法律法规于不顾，为这些违法行为当事人大开方便之门，绿灯放行，严重地干拢了土地收购储备工作的正常运行；③主要是土地储备工作者全局意识不足，服务意识差。工作人员行政化管理意识浓，而服务市场的意识差，与土地储备服务于市场、服务于经济的宗旨不协调，存在工作效率低、不及时学习，观念和业务水平跟不上时展的步伐等现象，成为制约土地储备工作的一大因素。

其六，是政府及土地管理部门在经营土地收购、储备、出让等一系列过程中，缺位现象比较严重，营造的用地环境太差。实施土地收购、储备并进行公开出让的目的，原本是要通过土地市场的调控作用，搞好用地服务，将需盘活的存量土地激活，使其朝着合理的用地方向流动，以实现其利用效益的最大化。但在我省的许多地方，出于片面追求经济效益的目的，一些政府及土地管理部门在运作土地收购、储备、出让的过程中，往往把自己的职责仅仅定位于一个"中间批发商"的角色，利用权力优势，想方设法地把土地低价收购进来，再想方设法地把它高价卖出去，从而赚其差价，获其利益了事。至于土地出让以后，你用地者怎样干、干成啥，那就不是我的事了。笔者在基层调研时，就亲历过这样一个例子。2003年，x县土地管理部门以统征方式收购x村集体所有土地数亩，后经过公开出让，x外地开发商竟得该宗土地使用权。*年春，当x开发商意欲开发建设时，却遭到当地村委的百般刁难，理由是：在该村管辖区域内施工，得先付其施工管理费，并美其名曰为"协调费"，且一张嘴就是十几、二十万元的，没有讨价还价的余地。意思是说，只要你交了钱，在你施工期间，如有村民欺生从中闹事，由其村委出面协调，否则后果不堪设想，让你举步维艰。情急之下，x开发商只好请求当地政府及土地管理部门出面给予协商解决，但被推委再三。无奈，x开发商只好搁浅了工程建设。试想，这样的用地环境，以后谁还敢再来投资呀？！

县级土地收购储备机制建议及对策

首先是要规范土地收购储备资本金的运营。

即：在土地收购储备的资金运营上，政府、财政及审计部门不仅要及时指导和监督土地收购储备机构，对土地使用权出让后国土收益的及时回收，更要协助土地收购储备机构搞好土地收购储备前期的资金筹措和投放工作。

对于县级财政收入情况好一些的地方，县级财政部门应积极向地方政府建言献策，将可划出用于实施土地收购储备的资金列入土地储备专项资金纳入到每年度的财政预算体系内，并可视当地土地市场发育的实际情况，适当增减财政划出。这样一来，既可以减轻土地收购储备机构贷款利息高、土地收购储备成本大幅增加的压力，又可以协助政府从资金投入市场的额度量方面有效地调控土地市场的供应和需求关系，一箭双雕，何乐而不为呢？对于县级财政收入情况一般的地方，县级财政部门则更应积极配合好当地土地收购储备机构，充分利用国家及省对土地收购储备机构可向金融系统进行融资的政策依据，按照省厅与省中行达成的贷款协议，主动地与当地信贷部门联系给予资金上的扶持，并在资金的信贷上提供积极的担保帮助。

其次是要积极拓展并选择合理的土地收购储备方式。

土地储备库建成后，凡是政府储备土地必须入库，以统一管理、统一整理、统一供地。土地的收购储备在具体运作上，应结合实际情况，灵活运用以下几种方式：

1、土地征用。近几年的城市化发展证明，城市的拓展用地及预留地主要依靠征用即政府统一征地的方式取得，是土地储备的一种重要形式。但符合征用条件的集体土地，必须在完善土地征用手续成为国有土地后，方可进入土地储备库。如县城“村改居”后即可采用这种土地储备方式，来解决“城中村”改造的老大难问题。

2、收回方式。按照现行的有关法律法规，以出让方式取得国有土地使用权、期限已满未申请续期或申请续期未经批准的土地，闲置土地，被依法没收土地使用权的土地，以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地，可以收回后入库。但从实际工作中看，虽然法律规定明确，但真正被直接收回土地使用权的土地很少，一般采取有偿收回划拨土地为主的方式操作。

3、直接货币收购。对近期急于开发的道路、供水、污水、能源、电力等基础设施。用地，以及区位条件好、升值潜力大、市场需求旺盛的地块可使用货币直接收购。

4、预约收购（即协议收购或合同收购）。对企业搬迁地

块、破产企业变现地块、污染搬迁地块、老城区成片改造地块等可实行预约收购。在签订收购合同后，其土地进入土地储备库，供地后，由原土地使用权人与政府按约定的比例分成。这样既减轻了土地收购储备资金的压力，又满足了原土地使用权人对土地增值的期望，应是着重推行的土地储备方式，但实行起来难度较大。

5、定向委托收购。特殊的公益性用地，且时序要求急、配套要求高、涉及面积大的地块，如道路工程用地，可以采取定向委托某一单位的办法实施收购，但必须在土地收购储备机构的指导、监督及政策法规的约束下规范运作。

6、土地置换。对于企业、村庄整合改造土地，可以采取土地置换的办法收购储备，用土地储备库中土地换取地段好、利用效率不高的土地，以降低收购储备成本，挖掘城市土地潜力，合理配置土地资源。

7、规划红线储备。依照城市规划，对道路两侧等重点区域中限于人力、财力暂行不具备直接收购储备的土地，规划部门可直接将规划红线划给土地收购储备机构，进行规划红线储备。

8、信息储备。对按建设时序短期内不具备开发条件的地块，将其地籍信息、利用现状信息与规划信息、地价信息等输入土地储备库，条件成熟后再转为其他方式储备。

其三是要做好相关部门间的协调问题。

主要是做好城建规划与司法部门的协调问题。城建规划部门要严格执行城市规划法，制定科学、先进、稳定的城市规划，尤其要着力提高地块详细规划的覆盖率，并向社会公示，接受社会监督，彻底改变目前朝令夕改的状况，只有这样，城市规划才能真正成为土地资源配置和土地资产处置的前导，成为推动土地市场良好发育的动力。另外，国家应当制定专门的法规，明确土地资产有别于企业的其他资产，无论出于什么原因，在处置土地资产时，必须征求土地管理部门的审查意见，以防止国有土地资产流失。

其四是要加大土地执法监察力度。

这是土地收购储备工作能否顺利实施的一个重要因素。土地收购储备的一个中心任务便是盘活存量土地资产，优化土地资源配置，合理利用土地。而大量存量土地大多存在于国有企事业单位的原划拨用地当中，所以，加大对国有企事业单位划拨用地“隐形交易”行为的监察力度，首当其冲应当成为土地管理部门执法监察工作的重中之重。在实际工作中，建议对国有企事业单位建立划拨用地利用档案，并对其划拨用地进行定期不定期的动态巡查监察，以此来防范国有企事业单位借改制或改革之机非法买卖、租赁、抵押或者以土地出资入股、联营联建等方式非法转让国有土地资产。其次是要加大对非法改变土地用途行为的监察力度。主要是针对国有企事业单位中的划拨用地及“城中村”临街属集体所有的划拨性住宅用地而言。建议各级政府予以采取不同的方式，加强对他们的收购储备力度，以有效地制止一些违法行为当事人扰乱土地市场秩序，逃避交纳土地出让金行为的发生。对国有企事业单位划拨用地非法改变土地用途的，无偿收回；对“城中村”临街属集体所有的划拨性住宅用地，则应按照《*省“城中村”集体土地转为国有土地管理办法》的规定积极推行并实施之。其三是要加大对非法批地、非法占地行为的执法力度。改变以往对此类违法行为“重罚款轻处理”的短期利益行为。对于非法批地者，不仅非法批准、使用的土地应当收回，而且还要对非法批准使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分，构成犯罪的还要依法追究其行事责任.对非法占地者,不仅要给予其相应的行政处分,而且还要对其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它设施进行处理，该拆除的进行拆除，该没收的进行没收,然后统一纳入到土地储备库加以拍卖,从而达到治根治本的目的。

其五是要搞好土地收购储备的建章立制工作。

⑴、围绕政府高度垄断土地一级市场这个中心，建立收、储、供地机制，实现土地收储的规范化。

具体到实际工作中，一是要扩大土地收购储备的范围。强化政府统一征地，把新增建设用地全部纳入政府储备；充分运用收购、有偿收回、置换和预储备等手段，对县城规划区内的国有划拨土地、企事业单位急需盘活的存量土地、抵押权实现的土地、闲置土地、破产企业及法院判决需处置的土地加大收储力度。二是严格土地审批程序。严禁借土地收购储备简化土地报批程序，严禁以土地收购协议（或合同）替代土地报批手续的行为发生。三是严格供地程序。严格划拨方式供地，严格限定协议出让范围，认真执行国家有关规定，对协议出让的，坚决实行集体决策、集体定价并向社会公布。存量土地协议出让时，土地出让金收益不得低于评估地价的40％；新增建设用地协议出让，土地出让金不得低于基准地价的70％；要严格按照国土资源部（*）第11号令的规定，全面推进经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让。对于四大类经营性用地，坚决走招标拍卖挂牌出让的路子。对于其他用途的土地，按政策规定依法办理，有条件的地方，这些地块如有两个以上用地意向者，也要逐步推行招标拍卖挂牌出让的运作模式，从而实现“一个口子进，一个池子蓄，一个龙头放”的收购储备供地机制。

⑵、建立公开、公平、公正的土地市场，规范完善土地出让审批程序，实现土地收益的最大化。

为加强用地审批管理，规范土地出让行为，政府及土地管理部门应对每一宗地的收购、补偿、协议出让、招标拍卖挂牌出让等，均实行集体会审、集体研究、集体决策；严格限制土地使用权协议出让，实行地价评估、集体决策定价、公开协议出让结果等措施，规范交易行为。

在规范出让程序同时，土地管理部门还应坚持公开、公平、公正的市场交易原则，实行阳光作业。对于出让的每一宗土地，均应在新闻媒体上公开披露；在运作过程中，要严格按照招标拍卖挂牌出让程序操作，做到监察、财政、公证等部门全程参与，确保招标拍卖挂牌出让的公开、公平、公正。通过强力推行各类经营性用地的招标拍卖挂牌出让工作，不仅能最大限度的保证政府收益，规范各类出让行为，也能有效地防止“暗箱”操作和腐败行为的发生，有力地推动土地市场的健康、有序发展，最大限度地保证土地资产的保值增值。

⑶、围绕地方党委、政府的中心工作，积极探索适合当地的新的土地收购储备运行机制，并对工作人员加以有效的监督，实现土地收购储备与人员管理机制的新突破。

要根据各地实际情况，合理把握收购储备土地的规模，规避市场风险，完善土地储备库建设方案，储备土地布局要相对合理，数量适度，既能调控市场供求，又能基本保证城市建设需要。另外，必须注重提高工作人员的政治素质和理论修养，保证依法工作，热情服务，适应全面推行土地收购储备制度的要求。

土地储备调研报告范文2

1总体规划：探矿权人取得探矿证后需要进行地质详查或勘探，取得勘探成果并完成储量核实报告，报告中获得的资源量通过评审备案后向当地省级国土资源部门汇交地质资料、填报查明储量登记书等工作。如果一个矿区分为多个勘查区并由不同探矿权人持有探矿证，需要由政府根据国民经济发展需要和勘探结果将矿区开发列入国家规划，并委托编制矿区总体规划。如果矿区各勘查区为同一探矿权人，也可以由政府授权矿业权人委托编制矿区总体规划。矿区总体规划由当地政府组织专家评审并按资源量、规划生产能力等的不同报国家或地方发改委批复，根据批复编制总体规划的环境评价报告并履行申报、评审、批复手续。2矿业权设置：矿区总体规划完成后由国土资源部门根据总体规划委托编制矿业权设置方案，组织专家评审通过后，由国土资源部门批复并报国土资源部备案。矿区内矿业权设置方案批复前所设立的探、采矿权必须根据批复备案结果进行统一整合和调整。3路条：矿业权人根据批复备案的矿业权设置方案，依据矿区总体规划就煤矿建设项目是否符合国家煤炭发展规划和产业政策、是否可以开展前期工作向国家发改委提出咨询，国家发改委将依据有关规定出具复函（煤矿项目开展前期工作的“路条”，复函取得标志着煤矿项目开发建设取得了国家发改委的认可。4核准：项目建设单位根据国家发改委出具的前期工作复函委托编制可行性研究报告，报国家、省发改委组织专家评审，通过后的可行性研究报告作为初步设计和编制其他支持性文件的依据，也是项目核准的最基础报告。项目核准所需要的支持性文件除符合产业规划、矿区总体规划、矿区总体规划环境评价批复和前期工作复函4个基本条件外，主要有：储量评审备案证明、环境评价报告批复、安全预评价报告批复、水资源论证方案批复、水土保持方案批复、划定矿区范围批复、项目选址意见书批复、地质灾害危险性评估备案证明、职业病危害评价报告批复、当地军事部门意见、当地文物部门意见、土地复垦方案批复、建设用地预审批复、节能评估报告评审意见及项目申请报告的评审意见等15个支持性文件；还需要与有关单位签定取水许可批复、用电协议、煤炭销售协议、煤炭运输协议、项目贷款协议共5个协议，全部完成后国家发改委将根据有关规定对项目予以核准。项目核准是矿业权人申办采矿许可证的必要条件。1开发利用方案。项目核准后，矿业权人应当在划定矿区范围批复的期限内及时申办采矿许可证。首先委托有资质的设计单位依据可行性研究报告和项目核准批复文件编制矿区开发利用方案，报国土资源部委托评审后作为申办采矿许可证的核心文件。2其他支持性文件：其他需要办理或上报的支持性文件有：采矿权申请登记书、营业执照、资金技术证明材料、环境评价报告及审批意见、安全预评价报告及审批意见、土地复垦方案及审批意见、地质灾害评估报告及批复意见、划定矿区范围批复、储量评审意见及备案证明、地质资料汇交凭证、采矿权申请范围核查表、核查测量单位资质证书等12个文件。3所需图纸：主要是以矿区地形地质图为底图的申请矿区范围图，划定矿区范围与储量评审备案范围二者叠合图，申请采矿范围、划定矿区范围、储量评审范围三者叠合图等3种图纸，完成后与开发利用方案及评审意见书按国土资源部统一的电子报盘格式制作成电子光盘一并报国土资源部申办采矿许可证。1初步设计及安全专篇：煤矿项目核准后在申办采矿许可证的同时可依据核准文件和开发利用方案在总体规划基础上委托编制煤矿初步设计和安全专篇。初步设计是煤矿机电设备定货、建设征地、工程建设的基础性文件，是编制施工组织设计和施工图的依据。施工组织设计和施工图是为工程建设和设备采购安装单个项目编制的作业依据。安全专篇是对煤矿主要灾害的防止措施及安全设施、设备、器材的设计，必须在施工组织设计和施工图设计中予以体现出来，与矿建、土建工程和设备采购、安装同时进行。初步设计完成后报省级人民政府指定的部门或省级发改委会同煤炭行业主管部门组织审查；安全专篇完成后报省级煤矿安全监督管理部门组织审查。2征地：在煤矿初步设计和安全专篇编制的同时办理煤矿项目征地手续，一般要求在批复的土地预审范围内按规定征用，根据原土地用途、面积、归属不同，征地的批准权限也分别由国务院、省级人民政府批准或备案。3开工备案及工程建设：在完成以上工作后，煤矿建设项目就具备了开工条件。建设单位需将项目核准、初步设计和安全专篇的批复文件、采矿许可证（或划定矿区范围批复、征地批复、设计单位及施工单位的资质证书、施工单位安全许可证和中标文件、工程质量监督手续、安全施工措施、拟开工日期等分别向省级发改委、煤炭行业主管部门、煤矿安全主管部门及煤矿安全监督机构告知备案并取得回执，就可进行工程建设。煤矿工程建设一般分为工程建设准备、矿建工程、土建工程、设备定货与安装4部分。工程建设准备主要是确定施工单位和监理单位、编制施工组织设计、临时建筑、现场“四通一平”等；矿建工程根据开采方式不同一般会分期进行，土建工程和设备安装一般随矿建工程进度展开。4竣工验收与投产。煤矿建设项目按设计要求建成后，建设单位应组织编制联合试运转方案及安全保障措施，组织联合试运转，结束后编制联合试运转总结报告向有关部门申请安全、环境保护、水土保持、职业卫生、消防设施、档案管理等专项验收和认证，取得全部单项认证后根据项目建设规模或核准层级报国家发改委或省发改委组织验收，通过后申办煤炭生产许可证并正式投入生产。5其他证照。煤矿建设项目通过竣工验收后，必须依据《煤炭生产许可证管理办法》、《煤矿企业安全生产许可证实施办法》以煤矿（矿井为单位申请办理煤炭生产许可证和煤矿安全生产许可证，矿长必须具备基本条件并通过学习取得矿长资格证和矿长安全资格证，煤矿特殊工种上岗人员必须经过培训取得特殊工种操作证，从业人员必须经过培训才能上岗作业。

在煤炭项目前期工作中，由于国家或地方不同部门管理职责和政策的交叉、国家与地方政府在管理过程中技术参数要求的不同、中介机构业务质量和人员素质的参差不齐，导致的前期工作中出现一些问题，不仅造成大量重复性工作，给国家和各级政府工作人员带来了麻烦，也延缓了项目审批进度，间接影响了企业经济效益。1存在问题。矿业权人取得勘查区探矿权一般是在预查或普查基础上取得的，政府委托中介机构对勘查区矿业权评估后确定矿业权价款并备案，矿业权人根据评估结果缴纳矿业权价款后开展地质详查或勘探工作。在一个矿区内（特别是国家大型规划区可能设置多个勘查区，这些勘查区是政府根据国民经济发展和非煤项目建设的需要配置的资源，一个矿区内的矿业权人一般不是一个企业或个人。《国家发展改革委关于规范煤炭矿区规划审批管理工作的通知》（发改能原［2004]891号明确由各级政府在“经过备案的普查煤炭储量和必要的详查基础上”组织编制总体规划，而《煤、泥炭勘查规范》中详查的任务是“为总体发展规划提供地质依据”，政府根据完成的总体规划重新进行矿业权设置。由于总体规划的煤矿（矿井范围与规划前勘查区范围的不同，导致矿业权设置的范围与原勘查区范围的不一致，原勘查区已缴纳矿业权价款的矿业权人的权益有可能因矿业权的重新设置而产生纠纷。2处理建议：①在矿区总体规划批复、矿业权设置方案之前，矿区内勘查区探矿权由国家统一掌握，只有完成矿业权设置后再根据有关规定向其他人授予矿业权，矿业权人按照国家出资形成的矿业缴纳价款后开展下一步的详查和勘探工作，可有效防止勘查区与矿业权设置面积、储量变化造成矿业权人之间的纠纷。②在已授予矿业权之后进行总体规划编制过程中，设计单位应特别注意各矿业权人占有储量的变化情况，通过面积或资源量互补确保原勘查区矿业权人占有储量不至减少，由各级政府出面协调因矿业权设置造成储量区块的变动，避免纠纷。1存在问题。由于矿业权人注册项目公司的时间滞后，一些支持性文件的中建设单位的名称不一致，在申报项目核准或办理采矿手续录入系统过程中系统不接受，造成工作无法继续，可能还需要办理名称变更手续，造成工作延误。2处理建议。矿业权人在获得矿业权之前首先成立项目公司，由项目公司负责全部前期工作及各种支持性文件的委托与批复，保证所有批复文件中建设单位名称的统一。1存在问题。由于项目核准是申办采矿证的前置性文件，核准所需的储量核实、评审备案证明及查明储量登记书为可行性研究报告的编制提供支持，按照《固体矿产资源储量分类标准》属内蕴经济资源量，如查明的内蕴经济资源量为331级。而项目核准的前提是必须对项目《可行性研究报告》评审通过，可研评审通过后储量级别应当是经济基础储量，如查明的经济基础储量应为111级。同时，由于批复的矿区划定范围与储量核实范围有时由于坐标系统不一致，在转换过程中可能产生差异，也会影响采矿权申请。2处理建议。如果批复的矿区范围与原储量核实报告的范围完全一致可不重新编制储量核实报告，差异不大时可作储量分割说明并报原储量评审备案单位重新评审备案即可。但差异到底有多大时需要重新编制核实报告无法界定，所以如果出现差异并且项目可行性研究报告通过评审并取得评审意见后建议尽快委托重新编制储量核实报告申报评审后到国土部门备案，防止影响前期工作进程。1存在问题：随着近几年煤炭项目开发步伐加快，相应的为煤炭项目提供咨询服务的中介机构也日趋增多，其中不可避免的有些业务水平低、人员素质差的咨询机构，报告的编制质量不高，对申报、评审及批复的程序不清楚，影响工作进程。由于商业信誉在缺失，在费用支付方面存在问题：一般建设单位与咨询机构签定的合同中，费用支付都是分两次，合同签订和通过评审各付50%，但中介机构要求在评审会议结束后，建设单位就付清全部费用，建设单位担心全部付清后咨询单位修改工作迟缓影响进度，希望在取得正式的评审意见书后再付清余款；咨询单位也担心取得正式评审意见书后尾款很难追回，双方在费用支付方式上存在分歧。2解决建议：大量前期工作实践证明，重要报告及文件的编制应尽可能选择实力强、高资质的咨询机构或设计单位，通过招标程序确定是最好的方式。一般支持性文件多数是通过比价选择咨询单位的，建议在合同中注明，取得评审意见书作为支付余款的证明，但咨询单位应将取得的评审意见书电子版传给建设单位作为付款证明，由建设单位携尾款当面取回评审意见书原件，双方都不会为费用与修改问题担心。总之，在煤炭项目开发建设的前期工作中，还存在着一些程序不明确、业务范围界定不清造成的迟缓或返工，只能在工作中通过解读政策、向审批部门咨询来解决。

本文作者：张进宁工作单位：内蒙古吉林郭勒二号露天煤矿有限公司

土地储备调研报告范文3

最近，国家统计局的一份研究报告指出，今年以来，全国房地产开发投资呈现持续加速增长的势头。

发改委等相关政府部门公布的信息也印证了国家统计局的报告。2007年，无论是地价还是房价，均快速上涨。

房地产是关乎国计民生、经济发展的重要产业，历来为各方所密切关注。面对节节飙升的房价，政府出台了一系列的调控政策，包括央行提高按揭贷款的首付，以及紧缩“土地”和“银根”等。

为抑制房价，2005年和2006年中央分别出台了“国八条”和“国六条”调控房地产业，但是房地产业在短暂的冷清之后变得越发火爆。

现在，深圳，上海等城市的楼市价涨量缩，观望气氛渐浓。那么这一次的调控政策，又将会对房地产业产生怎样的影响呢？

土地储备管理办法出台

12月3日国土资源部、财政部和中国人民银行联合制定了我国土地储备的第一部全国性法规《土地储备管理办法》（以下简称《办法》）。明确表示：“储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。”

业界称《办法》的出台让土地储备进入了“储备管理时代”。《办法》更加明确了土地储备中心的职责。

翻查历史，1996年我国就在上海成立了第一家土地储备机构，1999年颁布《闲置土地处置办法》，2001年又颁布了《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确“地方政府要对建设用地试行收购储备制度”，并已在全国2000多个县市推行了土地储备制度，但其效果始终是不如人意。

这次出台的《办法》明确规定，“土地储备机构对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。”

今年以来，房地产开发商囤积土地、推高地价的现象愈演愈烈，这也被认为是导致房价日益飙升的重要原因。

国家统计局的报告显示，今年全国房地产开发投资一季度同比增长26.9%，上半年上升到28.5%，前三季度增长30.3%。房地产行业已经接近趋热区间的临界点，房地产开发投资增长由过快趋向过热。

同时，发改委了今年1月到10月我国房地产市场运行情况，不仅北京、深圳等大城市的房价继续上涨，一些二三线城市房价的涨幅也在加快，乌鲁木齐、北海10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨18.5%和17.7%。长三角地区部分城市房价则出现回升势头，如杭州、宁波10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨10.8%和19.1%。

要解决房地产行业的供求矛盾，根源还是解决土地问题。为此，国家相继推出了一系列土地调控政策。

严管土地出让源头

上海易居房地产研究院杨红旭说：“闲置土地的收回也由土地储备中心来进行，经过土地储备中心整治后再重新出让，土地储备中心起到一个监督和协调的作用。对治理目前存在的不良现象是有帮助的。”

杨红旭说：“这次出台《办法》对大型的地产商影响比较大。有一些开发商，比如金融街、泰达等等，他们在当地的土地开发上拥有一定的权力。现在，《办法》的制定把土地开发制度化、严格化了，开发商不能在源头上介入土地开发，增量、存量土地的盘整都要经过地方土地储备中心。”

同时，杨红旭说：“土地储备机构可以通过加快前期开发速度，政府手中的‘净地’多起来，使更多的土地具备用地条件，从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，有效防止闲置、囤积土地等行为发生。”

此前，国土资源部已经出台了一系列土地调控措施。如单宗土地开发建设时间不得超过3年，合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，确保供应出去的土地能够及时开发建设。

中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华对记者说：“如今，开发商高价拍下大的地块，然后划成小块批发，这样不干活都能大赚一笔。开发商变成了批发商，有的地转了三、四次手才最终得到开发。大块的土地供应只有大型的开发商才能参与，现在国家要控制单宗土地的出让面积，减少大型开发商变成土地批发商的情况。”

包宗华进一步说：“目前，只是交清土地出让金才发土地证是不能完全解决问题的，应该强制规定一个开发商一块地开发不超过50％，就不能出让第二块地。”

调控难落地将改变

12月4日有业内专家称建设部正酝酿重新设计我国的住房体制，未来我国住宅体系可能会分成三大部分：一部分人群完全由政府解决住房问题，一部分以市场方式解决，中间部分以市场和政府补贴相结合，从而将我国住房体制和保障制度覆盖至全部人群。虽然这一消息并没有被建设部证实。但住房体制改革已经迫在眉睫。

11月21日，国务院总理访问新加坡，并到新加坡建屋发展局了解新加坡提供公共住屋的政策和经验。

新加坡的模式是70％的人住经适房，20％住廉租房，10％才是商品房。

而目前，我国廉租房所占的比例不到1％，而经济适用房所占比例不到5％，90％以上的还是商品房。另外，今年上半年90平方米以下住宅投资仅占住宅总投资的19.5%，离70%的调控要求差距很大，这表明调控尚未到位。

因此，包宗华说：“未来，如果各项宏观调控措施得以落实的话，那么开发商不可能赚到大钱。因为用于廉租房与经济适用房划拨的土地，以及用于限价房的限价土地将达到70％，那么这类房子的卖价也较低，因此，开发商不可能从中获得很高的利润。”

另外，由于高档住宅的利润远远超过一般居民楼，因此“天价”地段将来必然是修建豪宅别墅。

包宗华说：“如果用于建设高档住房的30％的土地像新加坡那样征收高额土地出让金以及物业税的话，一般的人也是不会买的。”

土地储备调研报告范文4

一、成立县国有土地储备和使用权出让转让工作领导小组（以下简称领导小组）

由县长担任领导小组组长，常务副县长、分管城乡建设的副县长任副组长，县政府办、发改局、国土资源局、规划局、财政局、城建投、审计局、检察局、建设局、监察局、物价局、开发区、上梅镇、上渡办事处等单位的主要负责人为领导小组成员，领导小组对国有土地储备和使用权出让转让工作的重大事项进行研究决策。

二、将城市规划区储备土地归集到城建投，作为城建投的资产

县国土资源局作为国有土地使用权出让、转让的主管部门，负责依法依程序办理土地经营的相关手续，并做好土地市场管理工作。

三、加强国有土地储备工作

（一）编制年度土地储备计划

县国土资源局会同城建投、发改、财政、规划等部门，按照土地利用总体规划和县城土地供需状况，编制好全县年度国有土地储备计划，报领导小组批准后实施。储备计划包括储备土地位置、用途、规模和储备方式，储备资金来源等主要内容。根据县城建设发展的需要，每年要计划新增储备土地500亩以上。

（二）下列土地列入土地储备范围

1、依法无偿收回、补偿收回或置换的国有建设用地；

2、政府依法行使优先购买权收购的国有建设用地；

3、以市场方式收购的国有建设用地；

4、未确定土地使用权人的国有建设用地；

5、规划做为建设用地的水域、水利设施用地及依法办理了转用手续的国有未利用地；

6、在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，为实施城市规划而依法征收的土地；

7、其他依法可以纳入储备的国有建设用地。

（三）建立土地储备工作机制

国土资源局、城建投共同组织土地储备计划的实施，各有关部门和上梅镇、上渡办事处予以配合。采取收回、收购及征收等方式开展土地储备所需的资金，由城建投出资投入。对新征收的土地，由国土资源局组织上报审批并依法履行征地程序，上梅镇和上渡办事处负责所辖区域内的征地拆迁安置工作，在补偿安置完成后，由土地储备中心办理登记手续，纳入建设用地储备。

四、对下列情形的国有土地使用权出让、转让，采取招拍挂的方式公开进行。

（一）新增的经营性建设用地；

（二）行政划拨地改变用地性质或者转让的；

（三）出让地经批准允许改变用地性质或调整用地规划指标的（如容积率）。

五、土地出让工作依下列程序进行：

（一）编制年度用地出让计划

县国土资源局会同发改、财政、城建投、规划等部门，根据县城总体规划、经济社会发展计划和产业政策及土地市场状况，在每年第四季度要编制好下年度的建设用地出让计划，报县人民政府批准后，向社会公布。

（二）提出出让土地规划设计条件

规划部门在征求国土资源局、城建投等单位意见的基础上，根据出让地块所在区域的控制性详规，提出出让地的规划设计条件（并附图），报领导小组审查后，及时向社会公布。规划设计条件包括地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿化比例及其它特别要求。附图包括地块区位和现状、地块坐标和标高、道路红线坐标和标高，出入口位置、建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。

（三）确定土地价格

1、及时调整土地基准地价。根据城市发展变化，由国土资源局会同城建投、规划等相关部门及时修订城市基准地价，定期向社会公布。

2、合理确定土地交易价格。根据评估机构的估价报告，由国土、规划、城建投、财政、物价等部门共同研究确定公告地价。成交底价由领导小组组长在土地正式交易前一小时内确定。

（四）土地供应信息

1、除年度供地计划外，对各批出让地块的面积、具置、容积率、建筑密度、公共配套设施建设要求和相邻已出让地块的有关信息，要在固定场所提前公布。

2、实行预申请制度。单位和个人对列入年度出让计划的地块有用地意向的，可提出用地预申请，并承诺所愿意支付的土地价款，领导小组认为其承诺的土地价格和条件可以接受，即由国土资源局适时组织招拍挂，并通知该宗地预申请人参加，预申请人应参与竞标，且报价不得低于其承诺价。

（五）组织交易

1、由县国土资源土地交易中心依法依程序对拟出让土地组织上市交易。

2、参与竞买土地的单位和个人，所交纳的保证金不得低于公告地价的80%，由国土部门负责把关。

3、做好参与土地交易当事人信息的保密工作，防止泄漏交纳保证金的竞买人信息。

4、加强交易现场管理。采取限制进场人数、合理划分会场功能区（竞买席、观摩席分开）、屏蔽手机信号、设置摄像设备等多种办法，防止竞买人受到干扰，确保交易的正常进行。

行政事业单位及县属国有企业所占土地的转让参照上述程序进行。

六、强化土地出让收支管理

（一）下列土地收入入财政非税收入汇缴结算户

1、通过招拍挂等方式产生的土地出让总价款；

2、补缴的土地价款，包括转让划拨地或用划拨地经营应补缴的土地价款、处置抵押划拨地应补缴的土地价款、改变出让地用地性质和容积率等土地使用条件应补缴的土地价款等；

3、划拨的土地收入。

（二）土地出让收入支出土地出让收入上交财政后，剔除有关税费、国土和规划工作经费及市财政体制分成款等费用，余下的县级财政实得部分，按以下比例进行分配。

1、85%由财政拨付给城建投，用于土地报批、征地拆迁、土地整理等土地收储支出，道路、排水、绿化、亮化等基础设施配套建设支出，城建投偿还所欠贷款及其他财政借款本息支出。

土地储备调研报告范文5

关键词 垦造耕地储备库;技术路线;建设方法;关键技术

中图分类号F321 文献标识码A 文章编号 1674-6708(2010)31-0162-03

Researches on Technical Routes and Key Techniques of Zhejiang Arable Land Potential Resources Database Construction

WANG Jianfeng ,LIN Jihong

Zhejiang Land Surveying & Planning Institute,Hangzhou, 310007,China

Abstract The land administration law stipulates that reclaiming unused land must pass scientific argumentation and evaluation. In order to ascertain the situation of reserved arable land potential resources and complete arable land potential resources database construction, this paper made some researches and discussion from several different aspects, namely, the construction background, the technical route setting, construction methods researches as well as its key technologies. The paper relies on the construction of Zhejiang Arable land potential resources database.

Keyword Arable land potential resources database;Technical route;Construction method;Key technology

0 引言

浙江位于中国东南沿海长江三角洲南翼,人多地少,人地关系长期紧张,人均土地资源较为短缺,耕地资源更是十分贫乏。随着社会经济的迅速发展,耕地占补平衡的矛盾日益凸显,并已对一些重大基础设施项目用地形成制约。着眼于今后若干年浙江省用地保障需求和耕地总量动态平衡,开展浙江省耕地后备资源调查,建立省级垦造耕地项目储备库,对于浙江省切实履行土地管理法定义务,有效缓解建设用地供求促进经济社会可持续发展,具有重大的现实意义和深远影响。查清耕地后备资源状况,建立省级垦造耕地项目储备库,对服务补充耕地项目管理和建设用地审批中补充耕地项目的落实具有十分重要的意义。

1背景

开展省级耕地项目储备库建设前,浙江省已经先后完成了东部耕地后备资源调查与评价、土地更新调查工作,同时3S技术的迅猛发展,为开展储备库建设提供了十分有利的条件。

1.1 3S技术的日益成熟和推广为储备库建设奠定了基础

3S技术即地理信息系统技术(GIS)、全球定位系统技术(GPS)和遥感技术(RS)的简称。3S技术的应用可以实现土地资源评价的定量化、自动化和智能化[1]。利用RS技术,可以直观获取土地资源利用现状信息;利用GPS技术,可以实现各土地资源利用现状准确定位,并可获取坐落、范围、面积等一系列信息;利用GIS技术,可以实现土地资源利用空间位置信息和属性信息联接,形成空间数据库成果,利用GIS叠加分析功能,可获取土地利用变迁等情况。浙江省垦造耕地项目储备库建设要求获取一系列的数据成果,3S技术为储备库建设提供了有力技术支撑。

1.2 东部耕地后备资源调查评价工作为储备建设提供了人才保障

根据国土资源部的部署,浙江省于2002年8月至2003年6月全面开展并完成了耕地后备资源调查评价,涉及全省10个市48个县(市、区)。浙江省严格按照《东部地区耕地后备资源调查评价技术规定》的要求,以土地变更调查为基础,针对能形成部级土地开发复垦基地的耕地后备资源开展调查评价工作。通过本项工作,地方国土部门熟悉了耕地后备资源概念,掌握了业务的调查方法,为全面开展浙江省垦造耕地项目储备库提供了技术人才保障。

1.3 土地利用更新调查成果为储备库建设提供了现势性较强的基础数据

2003年6月,浙江省全面开展土地更新调查工作,并于2007年全面完成县级调查任务。县级更新调查成果覆盖全省的地类、权属、坐落、坡度、区位等垦造耕地项目储备库必要的基础信息,为开展垦造耕地项目储备库建设提供了较为现势的土地利用数据[2]。

2储备库建设方法研究

2.1 土地更新调查数据与土地利用专业资料相结合

充分收集和利用土地利用专业资料,考虑种养业利用价值、自然增产潜力特征、生态功能特征[3],剔除以下六类不适宜开发复垦区域:1)撂荒的荒山荒地及中低产田;2)海岸带功能区划、已批准的城市规划、土地利用总体规划等翻案中已经明确列为风景旅游、城市建设、水利、工业等非农业用途或因开发复垦会引发自然生态灾害而被禁止开发利用的区域;3)坡度在25°以上区域;4)灌溉困难区域;5)交通严重不便区域;6)垦造后造成小流域水土严重流失的区域不列入调查范围。同时充分利用土地利用专业资料,用以填写评估因素,确保成果与相关部门的衔接和调查工作的快速开展。

2.2 内业处理与外业调查相结合

内业预判读。根据土地更新调查建立的土地利用现状数据库,利用县级土地利用现状管理信息系统汇总出图斑净面积≥5亩的滩涂、废弃园地、荒草地、苇地、盐碱地、沼泽地、裸土地和≥3亩的废弃压占破坏地、塌陷地、自然灾害损毁地等图斑以及单个图斑面积≥0.5亩的可复垦农村居民点,在县级土地利用现状管理信息系统中进行初步的标绘,并确定外业调查的区域和路线。

将内业预判结果输出作为外业调查底图,到实地复核或补充调查,在外业调查底图上核实和标绘符合耕地后备资源图斑上图标准的荒草地图斑、滩涂图斑、可复垦农村居民点图斑、废弃压占破坏地图斑等可开发复垦的耕地后备资源图斑,并在耕地后备资源外业调查表中填写图斑的坐落、面积、类型、自然坡度、土壤质地、灌溉水源、水分条件、地质地貌、交通状况、环境影响等情况,为图斑所在区域的可开发复垦评估分析提供依据。

2.3 3S技术相结合

通过GIS技术将图斑矢量数据与更新调查矢量叠加,计算出可开发的地类图斑属性中坡度属性,确定图斑坡度级[4]。同时利用GIS技术剔除不符合要求的地类、坡度、小面积图斑,完成内业预判工作。利用RS技术获取的航空航天影像,结合内业预判结果输出调查底图,同时利用GPS技术等进行实地复核或补充调查。

3技术路线制定

通过试点和论证,确定了浙江省垦造耕地项目储备库技术路线:以县(市、区)为基本工作单位具体实施建立省级垦造耕地项目资源库,以通过验收的土地更新调查成果资料为基础,结合其他相关资料进行内业预判,初步确定可开发复垦为耕地的耕地后备资源分布情况以及外业调查的区域和路线。然后输出调查底图,进行实地调查,查清耕地后备资源的数量、类型和分布,并结合自然坡度、土壤质地、灌溉水源、水分条件、地质地貌、交通状况、环境影响等情况,对照各种规划资料、海岸带综合调查与海岸带功能区划资料等进行评估分析,在调查底图上编制辖区内的垦造耕地储备项目,确定垦造项目预期质量等级,估算垦造项目所需投资成本。填写垦造耕地项目资源一览表,在项目编制完成后,应用GIS软件将垦造耕地项目图斑矢量建库以及属性数据录入,建立辖区内的垦造耕地项目资源库。各县(市、区)在完成辖区内的垦造耕地项目资源库后,进行数据汇总上报。省厅组织省级汇总项目组具体负责上报成果的整理、核实、综合分析和数据入库工作,最后形成省级垦造耕地项目资源数据库,同时进行图件的编制和相关报告的编写。

垦造耕地项目储备库主要分调查、评估、编制、入库和汇总上报等5方面工作:

1)调查。调查面积大于30亩(2公顷)的集中连片(单个图斑面积≥5亩)可开垦耕地后备资源(滩涂、废弃园地、荒草地、苇地、盐碱地、沼泽地、裸土地),调查大于15亩(1公顷)的集中连片(单个图斑面积≥3亩)可复垦耕地后备资源(废弃压占破坏地、塌陷地、自然灾害损毁地)以及大于5亩的较为集中的可复垦农村居民点(单个图斑面积≥0.5亩)类型、数量和分布状况;

2)评估。对上述调查的可开垦和可复垦的耕地后备资源图斑,根据自然坡度、土壤质地、灌溉水源、水分条件、地质地貌、交通状况、环境影响等情况,对照各种规划资料、海岸带综合调查与海岸带功能区划资料,评估分析土地开发复垦的可能性;

3)编制。在全面分析评估的基础上,认真编制近、中、远期垦造耕地储备项目,确定垦造项目预期质量等级,预测垦造项目所需的投资成本,填写垦造耕地项目一览表;

4)入库。运用GIS技术,完成省级垦造耕地储备项目图斑的图形和属性数据入库,形成省级垦造耕地项目图斑矢量数据库;

5)汇总上报。各县(市、区)省级垦造耕地项目储备库完成并经过自检后,上报辖区内垦造耕地储备项目库、辖区内垦造耕地储备项目矢量数据库等成果。

4关键技术探讨

4.1 储备库建设是东部耕地后备资源调查评价的继承与改进

东部耕地后备资源的调查查清了浙江省能形成部级的耕地后备资源情况,从实际整理复垦开发工作来看,必须落到实地以项目为单位组织开展,方可实施。因此根据浙江省实际,对东部耕地后备资源调查评价基础上进行了延伸,具备了项目实施的实际可操作性,同时建立了空间数据库,为后续补充耕地“以图管地”奠定了基础。浙江省共有79个县(市、区)存在耕地后备资源,比东部耕地后备资源的调查48个县(市、区)增加了31个县(市、区)。

4.1.1 微调调查范围与技术路线

东部耕地后备资源的调查以土地变更调查为基础,主要针对能形成部级土地开发复垦基地的耕地后备资源进行了调查评价,形成了区域性(全省6个区11个小区)成果。浙江省垦造耕地项目储备库建设则以项目为单位组织开展调查,同时对调查范围进行了细化和追加,可复垦土地区分为可复垦工矿用地和农村居民点用地。技术路线方面也进行了改进,开展储备库建设时,浙江省更新调查成果已经完成,因此基础底图件调整为使用现势性更强的更新调查成果,利用空间数据库特性叠加分析权属、地类、面积、区位、坡度等内容,综合利用3S技术加快了储备库建设速度。

4.1.2 调整调查精度

东部耕地后备资源的调查大于600亩的可开垦土地及大于300亩的可复垦土地。浙江省垦造耕地项目储备库建设则可开垦土地调查面积为30亩以上、可复垦工矿15亩以上,农村居民点0.5亩以上均纳入调查范围,面积更加精确。

4.1.3 改进调查程序

东部耕地后备资源调查与评价工作分预报数据和终报两套数据两次上报成果,对预报数据进行了分析,反复修正后再次上报了一次成果。储备库建设成果上报方式改为一次上报,将数据错误问题解决在形成成果之前,以东部耕地后被资源调查与评价为基础将质量检查与数据分析全程参与整个调查工作中,确保成果的精确可靠。

4.1.4 增加调查成果

东部耕地后备资源调查与评价工作以2002年土地变更调查数据为基础开展的调查,最终形成了一整套各级图件、报告、数据成果。储备库建设在东部耕地后备资源的基础上,利用土地更新调查成果,形成县级储备项目空间数据库,经过汇总形成浙江省省级储备库数据。空间数据库成果的建立为后续应用与管理提供了方便,同时对成果制作过程及质量控制提出了更高要求,也进一步提高了成果精度和质量。

4.2 调整数据成果格式

东部耕地后备资源调查与评价工作中,上报的成果形成的为属性数据,数据录入、汇总、上报均通过国土部耕地后备资源汇总软件进行。浙江省储备库建设时则未专门开发相应软件。为确保数据可公开交换接收,选择了完全公开标准交换文件格式-E00数据格式作为储备库建设的数据格式。同时明确了基础数据的坐标系及投影参考,将数据格式统一到1980西安坐标系,120度中央经线,3度分带。面积计算中,按照浙江省土地更新调查中规定的椭球面面积计算方法。同时确保空间数据拓扑关系正确。

4.3 建立信息系统

东部耕地后备资源调查与评价工作形成了一系列成果,但未采用信息系统进行管理和更新。浙江省垦造耕地项目储备库工作在开展时就已经考虑利用GIS技术开发管理信息系统,进行数据的管理,并立足用于各县(市、区)开发耕地的立项、验收检查辅助管理,对建设用地报批的耕地补充项目落实检查提供有效手段,可及时查询分析全省及各市、县(市、区)的耕地后备资源类型、数量、质量和分布状况,为评估耕地垦造潜力、保护耕地提供数据依据。信息系统的建立,为垦造耕地项目储备库成果的应用提供了有效平台。

5 结论

本文从多个角度对浙江省垦造耕地项目储备库建设技术路线及关键技术进行了研究,目前浙江省垦造项目储备库已经全面建设完成,并作为初始建库成果应用于浙江省耕地占补平衡管理系统中。实践证明,采用3S技术进行的浙江省垦造耕地项目储备库建设,一方面可以极大提高工作的效率和成果质量,另一方面依托信息系统,实现了储备库成果管理与应用。

参考文献

[1]付标,高鹏,王涛,刘杉,张博.3S技术在土地科学中的应用[J].江西农业学报,2008,20(7):105-109.

[2]马奇.浙江省土地利用现状更新调查[M].地质出版社,2009.

土地储备调研报告范文6

第一条为了盘活土地资产，规范土地市场，强化政府对土地市场的调控能力，优化土地资源本置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，制定本办法。

第二条我市行政区域内的土地收购储备工作，适用本办法。

第三条本办法所称土地储备，是指政府设置的土地储备机构根据本办法的规定，将拟盘活的土地采取收回、收购、置换、征用的方式予以储存，并通过前期开发、整理，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，由政府供应和调控城市建设用地需求的行为。

第四条*市土地收购储备管理委员会是市人民政府设立的解决土地收购储备工作重大问题的决策机构。主要负责研究制定土地收购储备的政策法规；协调各职能部门的关系；审核土地收购储备和供应的计划；审定土地使用权出让、租赁价格标准；审查监督土地收购储备资金运用情况等。

第五条*市土地收购储备中心设在市国土资源局，其主要职责是：根据土地收购储备计划和年度土地利用计划及市场需求，收购储备土地；管理和利用已储备的土地并进行供地前期的开发、整理、筹措、管理土地运作资金；协助做好土地供应的有关准备工作。

第六条城建、计委、财政、金融、环保、消防等有关部门应按各自的职能分工，积极做好土地收购储备的相关工作。

第七条建立建设用地储备库，实行需盘活土地预报制度。用地单位或主管部门欲转让符合收购储备条件的土地，应提前到土地收购储备中心预报登记。使拟盘活的国有存量土地通过收购（收回）统一纳入政府建设用地储备库。

集体土地应由政府统一征用，并依法履行农用地转用和征用手续后纳入建设用地储备库。

第八条土地收购储备应依法办理土地权属变更登记手续。

第二章土地收购储备和补偿

第九条下列国有土地应依法收购入库：

（一）企、事业单位因改制或产业结构调整需要盘活的城市存量土地；

（二）因实施城市规划或旧区改造需要调整使用的土地；

（三）土地使用权人申请土地收购储备中心收购的土地；

（四）其它需要进行收购储备的土地。

第十条下列国有土地应依法收回入库：

（一）荒芜、闲置的土地；

（二）违法用地经查处后作出没收的行政处罚的土地；

（三）取得土地使用权后无力继续开发使用的土地；

（四）土地使用期限已满且未继续使用的土地；

（五）未确定土地使用者的无主土地；

（六）企、事业单位因撤销、解散、破产等原因停止使用的原划拨的土地；

（七）其它需要收回的土地。

第十一条单位搬迁或被列为市污染扰民企业必须搬迁的，其原有土地通过置换入库。

第十二条集体土地经政府统一征用，并依法履行农用地转用和征地手续后纳入建设用地储备库。

第十三条土地收购储备工作按以下程序进行：

（一）申请收购。土地使用权人持有关资料申请土地收购储备中心进行收购；

（二）权属审核，勘察现场。土地收购储备中心邀请有关部门对申请人提供的土地和地上附着物的权属以及土地利用现状进行实地调查。

（三）规划设计。土地收购储备中心提请规划部门对拟收购的土地提出规划设计条件。

（四）评估地价，制定收购方案。土地交易双方或者单位方委托具有相关评估资格和资质的房地产评估机构对拟收购的土地进行评估并经土地管理部门对土地评估结果依法确认后，土地收购储备中心提出土地收购的可研报告，报经土地行政主管部门批准。特殊地块的收购方案报土地收购储备管理委员会批准。

（五）签订合同，支付补偿。收购土地的可研报告批准后，土地收购储备中心与原土地使用者签字《国有土地使用权收购合同》（以下简称合同）。并按合同约定的金额、付款期限和方式由土地收购储备中心向原土地使用者支付土地收购补偿费用。

（六）权属变更，交付土地。土地收购储备中心按合同约定支付收购定金后，交易双方共同到有批准权限的土地和房产管理部门办理权属变更登记手续。之后，根据合同约定的期限和方式，由原土地使用权向土地收购储备中心交付被收购的土地和地上建筑物等。一经交付，即可纳入建设用地储备库储备。

第十四条土地使用权人申请土地收购需要提供下列资料：

（一）土地收购申请；

（二）法人营业执照；

（三）土地使用权合法凭证；

（四）房屋等建（构）筑物所有权合法凭证；

（五）其它需提交的资料。

第十五条土地收购补偿的金额、期限、方式、交付土地期限和方式、双方约定的其他权利义务、违约责任及其纠纷处理等由土地收购储备中心与原土地使用权人通过签订《国有土地使用权收购合同》约定。

第十六条土地收购补偿方式及标准：

（一）由相应资质的评估机构根据市政府批准的土地基准地价和国家有关规定，按照土地原使用用途及现状进行土地评估，并经市土地管理部门依法确认宗地价格。商业和公建用地分别按宗地价的60%和70%补偿；工业用地不高于宗地价的80%进行补偿；

（二）按收购合同约定的土地招标拍卖所得的土地收益比例确定补偿；

（三）置换土地的，依照前款规定的方式分别确定置换土地补偿费后按差价结算；

（四）对以出让方式取得的国有土地使用权的，应扣除原土地使用权人已实际使用的土地价值，按剩余年限的土地使用权评估价值予以补偿。原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效三日起予以解除。

第十七条符合土地收购储备条件的土地，原土地使用单位和个人不得以任何理由和形式拒绝收回、收购。涉及地上建筑物的补偿按市有关规定办理。涉及人员安置和生产经营的问题，根据国家和省、市有关规定双方协商解决。

第三章储备的土地前期开发与利用

第十八条土地收购储备中心收回、收购储备的土地预供应前，应完成地上建筑物及其附属物的拆迁、土地平整等前期开发工作。

第十九条储备的土地，如暂不能出让时，土地收购储备中心可以依据本办法规定将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押或临时改变用途。

第二十条纳入政府建设用地储备库的土地，任何单位或个人均无权擅自决定转让其土地使用权及其地上附着物。擅自转让的，有关部门不得为其办理审批和变更登记手志。

第四章土地供应

第二十一条符合国家法律、法规规定可以行政划拨方式取得土地使用权的，经政府批准可以划拨方式供应已储备的土地。但取得土地使用权人必须向土地收购储备中心支付收购、开发、整理、储备及管理土地所投入的费用。

第二十二条储备的土地除依法以行政划拨方式供应外，商业、金融、旅游、娱乐设施和商品住宅等经营性房地产开发用地必须以招标或拍卖方式出让。

经土地收购储备管理委员会批准，下列用地可采取协议方式出让：

（一）工业生产性用地；

（二）转制企业或出售企业继续用于工业生产用地；

（三）其他特殊情况需要以协议方式出让的。

第二十三条储备的土地通过招标、拍卖方式出让的，按国家有关法律、法规规定执行。

第五章资金运作和管理

第二十四条土地储备的启动资金，由财政拨款或从土地有偿使用收益金中提取一定比例的资金解决。并逐步通过收购的土地抵押款或从银行低息贷款筹措。

第二十五条土地储备应设立专项基金。必须专户存储，独立核算，专项用于土地收购、储备和开发整理。

第二十六条储备的土地供应后所获土地收益金要扣除成本，按国家规定提取经费，提留一定比例的资金充实储备基金后，其余全部上缴财政。

第二十七条土地收益金主要用于城市建设。

第六章罚则

第二十八条符合储备条件的国有土地，未经建设用地储备库储备，土地使用权人擅自转让其土地使用权的，视为非法转让土地，由土地行政主管部门依法处理。有关部门不得为其办理审批和登记手志。违反本规定履行的转让土地审批文件或登记手续无效。

第二十九条原土地使用权人如未按本办法规定或双方合同约定交付土地及其地上附着物，或违背规定或合同约定将交付土地的地上建筑物等自行处理的，土地收购储备中心有权要求原土地使用权人立即纠正并继续履行合同。原土地使用权人逾期不履行的，由土地行政主管部门会同有关部门强制执行，并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。

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