时间：2023-09-12 17:11:02
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇增值税税收筹划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
税收筹划首先要求的就是要以国家税收相关政策、法律法规为依据，纳税人可以针对日常运作中税种进行科学合理地规划，实现税负降低的目的，在税务风险有效规避的同时，将效益提高，利润达到最大化。在我国经济社会发展过程中，房地产开发公司在其中发挥了非常重要的作用，不仅创造了经济新的增长点，而且推动了社会发展。特别是最近几年，房价持久上涨，并且成为了社会所关注的重点话题，影响房价的因素有很多，而土地增值税就是其中非常关键的因素。为此对房地产开发公司土地增值税税收筹划进行研究，不仅能够推动房地产经济的增长，而且对于我国经济体系的不断优化同样也具有非常深远的影响。本文从房地产开发公司长远发展角度，对土地增值税税收筹划进行分析，发现问题，并且解决问题，以期望能够实现房地产公司效益的不断提高。
一、土地增值税税收筹划在房地产开发公司中的重要性
首先，房地产开发公司在以国家法律为前提条件基础之下，运用税收筹划来将自身的税负成本进行不断的降低，这样也可以从中获得较多在税收方面的优惠，使公司利润提高。其次在房地产开发公司经过对土地增值税进行筹划以后，从中获得了一定的受益，他们便会慢慢地意识到税务管理体系的完善对于公司而言是多么重要，同时也将税收筹划管理水平提高了，更有利于税收管理价值最大化实现，促进了公司不断提高财务管理水平，在市场中的竞争优势更加突出。最后，在公司税收筹划中，要对国家税收政策进行学习与了解，可以对各项税收法规及政策信息与动向及时掌握，很大程度也丰富了纳税人的税收知识。房地产开发公司对于税收筹划深入地了解，会从中发现税收体系中的不足，更有利于相关部门对税法的不断完善，推动税收法律法规始终保持良好发展状态。
二、房地产开发公司土地增值税税收筹划案例分析
为了能够更好地去了解目前房地产开发公司土地增值税税收筹划具体情况，本文B房地产开发公司为例，针对此公司土地增值税情况进行了分析，具体内容如下所示：在2018 年的时候，B房地产开发公司通过商品房的销售，从中获得了9 亿元的收入，其中包含着5 亿元的普通住宅销售收入，还有4 亿元的豪华住宅销售收入。根据目前我国在税法方面的相关规定，要将税前项目的相关金额扣除掉，约为5.5 亿元，其中3.7 亿元是普及住宅税前扣除金额，2.3 亿元是豪华住宅税前扣除金额，以下针对该公司增值税通过两种方法来计算。税收筹划计算方法一：分别计算豪华住宅、普通住宅增值税其中普通住宅增值税计算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于结果50%，所以适用的税率是40%，为此应该缴纳的土地增值税额=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 万元。所以应该缴纳的土地增值税总计=390+565=955 万元。税收筹划计算方法二：共同计算普通住宅与豪华住宅增值税增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于结果>50%，所以适用的税率是40%，为此应该缴纳的土地增值税额=(9000-5500)*40%=1400 万元。由此可以看出，增值税计算方法的不同所缴纳的税收也会不一样，而房地产开发公司就需要以自身具体情况为依据，从中选择最为恰当的土地增值税税收筹划的计算方法，这样公司才能实现税负成本的降低，利润的最大化，同时还能够将财务风险有效避免，使公司竞争力提高。
三、房地产开发公司土地增值税纳税筹划存在的问题
（一）税收筹划目标不明确
从目前我国的实际情况来看，针对房地产开发公司，也只是有极少的公司真正意义上对土地增值税税收筹划工作进行了开展，仍然还有很多公司未将税收筹划有效地落实。与其他的工作内容对比，土地增值税税收筹划工作的开展会更加繁琐，并且专业性较强，需要公司相关工作人员在税收筹划能力方面具备丰富的经验及较强的专业知识，与此同时还要对税收筹划政策有一个深入地了解，且能够掌握准确与熟练。而这些都是房地产开发公司土地增值税税收筹划工作有序进行的前提条件，这些问题的存在会使得公司在税收筹划目标制定时不够明确，筹划思路不清晰，从而造成公司土地增值税税收筹划顺利开展受到影响。
（二）政府及相关税务部门缺乏完善的措施
之所以说政府及相关税务部门措施不够完善主要体现在以下三方面：第一，最近几年国家针对土地增值税相继出台了很多政策，而房地产开发公司在纳税筹划方面的发展却明显无法紧跟政策的步伐，虽然一些纳税筹划与法律法规相符，但是极易受到某一项政策变化而出现了互相矛盾情况的发生。第二，国家相关的税收部门在土地增值税税收筹划方面的宣传明显不够，导致很多房地产开发公司对于税收筹划合法性存在不正确的认识。第三，政府相关的部门在房地产开发公司清算政策的落实上不够重视，造成政策难以真正落到实处，进而导致一些公司出现损失，甚至影响到其他相关企业。
（三）公司缺乏对税收筹划理论的认识
在我国绝大多数房地产开发公司对于税收筹划的真正意义都没有一个正确的理解，甚至还有些公司为了能够实现其利润的最大化，触犯了法律，通过一些不法手段，或者是在税收筹划方法上做了手脚。还有部分房地产开发公司的负责人员认为偷税漏税是正常现象，将税收筹划与其相提并论，觉得二者没有什么区别。总而言之，房地产开发公司管理人员对税收筹划理论存在认识上的偏差，从而造成公司不能真正意义上将土地增值税税收筹划工作进行下去。
四、解决房地产开发公司土地增值税税收筹划问题的对策
（一）明确筹划目标
由于税收筹划工作其具备了综合性、专业性、政策性等诸多的特点，所以房地产开发公司如果想要将土地增值税税收筹划工作有序开展下去，就要对税收筹划目标进行明确。如果与其他工作进行比较，土地增值税税收筹划开展工作时难度更大，但是仍然需要根据我国法律法规，以此为依据将土地增值税税收筹划顺利开展。而房地产开发公司税收筹划目标的明确会在很大程度上使公司经济效益提高，帮助公司经济发展与税收始终处于良性循环状态，推动公司长远发展。
（二）享受国家的优惠政策
最近几年，针对房地产发展方面，国家也相继出台了很多政策，由于这些政策调整、修订较为频繁，房地产开发公司就要随着政策的变化及时地对税收筹划进行更新，在对国家政策进行动态了解的基础之上，充分利用优惠政策，从中寻求发展机遇。另外公司内部税收筹划人员要依据实际情况对土地增值税税收筹划方案进行制定，对政策改变情况进行了解的同时，能够准确把握政策变化趋势。例如《土地增值税暂行条例》中指出，以20%作为项目金额扣除的边界线，当纳税人将普通房屋进行销售的时候，如果增值额>扣除项目的20%，要求所有增值额实施纳税规定；若增值额
（三）强化公司对税收筹划的认识
房地产开发公司土地增值税税收筹划工作的顺利进行，公司管理层对税收筹划的正确认识非常重要，这也是税收筹划工作实施的前提条件。为此公司负责人对税收筹划开展过程中，要考虑是否触犯了国家法律，不能出现违法行为。除此之外，公司管理人员要对偷税漏税、避税间的差异性有一个系统地认识与了解，使公司声誉、形象、影响力免受影响。而公司内部与税收筹划接触的人员要加强培训，通过此方法来将税收筹划能力提高，能够制定出与公司发展相匹配、符合法律法规、紧跟时展、市场变化的税收筹划方案。
五、结语
在房地产开发公司经营过程中，不管是税收筹划的制定，还是土地增值税的缴纳都要以法律法规作为前提条件，这样对于公司税负成本的降低也是非常有利的。而公司税收筹划目标的明确、优惠政策的享受、管理人员的正确认识同样也能够推动土地增值税税收筹划工作的顺利进行，这也是避免出现违法行为的有效保障，同时也是公司健康持续发展的奠基石。
参考文献
[1]王璐.房地产企业土地增值税纳税筹划研究[J].纳税，2020，14(04):44+46.
[2]吴夫娟.浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].财会学习，2020(03):171-172.
一、转变增值税税收筹划的价值观念
对于税收征纳双方而言，需要及时转变落后的价值观念，通过良好的税务筹划，可以实现征纳双方双赢的局面。对于企业而言，通过实行税收筹划，能够降低企业成本，经济效益也才更高，对于国家而言，能够实现长远利益的增长，企业自实行税收筹划后，能够优化生产经营的方法，有效提升内部生产力，促进企业的稳定发展。能够为国家财政长期收入提供可靠保障。并且通过实行税收筹划，可以在国家与企业间形成和谐征纳关系，避免发生企业漏税、偷税等违法行为，从根本上让国家财政收入规模最大限度得到拓展。
二、协调好企业与相关税务机关的关系
一是加强与中介机构间的联系。在税务中介机构中，税收筹划人员通常有着很高的综合素质，实践经验比较丰富，能够较快全面、准确掌握企业纳税状况、内部管理情况、生产经营现状等信息，对税收筹划工作的开展更为有利。因此，企业要加强与税务中介机构间的联系，在开展税收筹划工作时借助税务中介机构的丰富经验；二是要协调好与主管税务机关间的关系，对于税务机关要充分信任，在缴纳税收时严格以税务机关设定好的标准为准。当然税务机关也应给予企业充分信任，与企业间构建起有效税收信息与沟通渠道，与企业的关系要协调好，这样才有利于更好进行税收筹划工作。
三、企业增值税税收筹划的创新设计
一是设置增值税筹划，在这个过程中要确认好所选择的一般纳税人与小规模纳税人的身份。通常来讲，一般纳税人基本税率=17%、低税率=13%，而小规模纳税人征收率=3%。二是企业购进阶段的增值税筹划。这一时期主要考虑购货对象与购货时间。在选择购货时间时要对买方与卖方市场加以考虑，而在选择购货对象时，因为抵扣制度并不在小规模纳税人中实行，并且有着极大的选择难度，在购货环节中，一般纳税人的购货途径是同一般纳税人的销售方。三是销售过程中的企业增值税筹划，必须选择合理的销售方式，妥善处理混合、兼营两种销售行为的关系，代销、折扣是两种最基本的销售方式。本文以折扣销售为例，某商城市增值税一般纳税人，主要选择了两种不同的促销方法：方案一：购满600元返100元现金。方案二：八折优惠，扣除折扣后销售额为500元。假设该商品成本为200元，问应该采取哪种销售方案？方案一：增值税=600÷（1+17%）×17%-200×17%=53.18（元）方案二：增值税=500÷（1+17%）×17%-200×17%=38.64（元）故而要选择方案二，同时在设计税收筹划时要对方案二加以考虑。
四、增值税税务筹划方案设计保持适度的灵活
由于企业处于不同的经济环境，再加上税收政策和税务筹划的主客观条件在不断变化中，这便要求税务筹划方案设计尽量保持适度的灵活性。国家税收制度、税法、有关政策的变化，企业税务筹划过程中需要重新审查和评估税务筹划方案，定期更新筹划内容，采用有效措施降低风险，确保达到税务筹划目标。税务筹划是一项重要的财务决策，如果无法实现税务筹划的目标，税务筹划便不会有利可图，这样的决策也是不科学的。适时调整税务筹划方案的灵活性，及时改变经营决策，防止增值税税务筹划经营风险的产生。
五、完善增值税税收筹划环境
1.经济环境
税收筹划在开展前，企业筹划者能够知道生产经营活动是在何处开展的，是在高新技术区、还是沿海经济开发区、或者是西部开发区。企业在某地区进行投资时，主要对当地基础设施、劳动力价值、金融环境、外汇管制、技术条件以及原材料供应情况等方面进行考虑，同时也要对各地区税制的不同进行考虑。对于不同行业领域而言，税收征收政策有着很大的不同，企业筹划者在进行税收筹划工作时，以不同的要求、行业以及政策等为筹划前提。所以，完善增值税税收筹划经济环境，有着十分重要的作用。
2.法律环境
税收筹划在国外早已合理合法地普遍存在，许多跨国公司到我国来投资之前，都要进行税收筹划，以预测未来的税收成本，从而做出投资决策。从各国税收制度的现状看，任何国家的税收制度无论多么周密，税收负担在不同纳税人、不同征税对象、不同地区之间总是有所差异，纳税方案总是有所选择的，这就给税收筹划提供了客观可能性。随着我国税法的不断完善，税收征管水平不断提高，企业企图通过偷逃税来减轻税负的行为，将面临着越来越大的风险和越来越多的困难。因此，在市场经济法律化的形势下，利用税收筹划这种无风险的方式减轻税收负担，从而实现税后利润最大化，是企业必然的选择。
作为流转税中处于首要地位的增值税，一直是广大学者重点研究的对象，但很多学者热衷于研究一般纳税人，而对于小规模纳税人不够重视。随着我国市场经济的发展，小企业在我国的经济体系中占据着越来越重要的地位，这些小企业中绝大多数都是小规模纳税人，因此，研究小规模纳税人增值税的税收筹划具有强烈的现实意义。
一、税收筹划的界定及意义
关于税收筹划最早的论述是1935年英国上议院议员汤姆林爵士针对“税务局长诉温斯特大公”一案中所做的有关税收筹划的声明。他认为：“任何一个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税。”这一观点赢得了法律界的认同。经过半个多世纪的发展，逐步形成了税收筹划的规范定义，即“在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得节税的经济利益”。这一定义表明税收筹划具有三个明显的特征，即合法性、筹划性和目的性。
（一）合法性表示税收筹划只能在法律许可的范围内。违反法律规定，逃避税收义务，属偷逃税行为，显然要加以反对和制止。征纳关系是税收的基本关系，税收法律是处理征纳关系的共同准绳。纳税义务人要依法纳税，负责征税的税务机关也要依法征税。但关键在于，现实中往往有多种纳税方案可供纳税人选择，纳税人据此进行低税负选择，征税机关不应反对。用道德的名义劝说纳税人选择高税负，不是税收的法律要求，因而不值得提倡，纳税人亦无义务去盲从。
（二）筹划性表示事先的规划、设计、安排。在经济活动中，纳税义务通常具有滞后性。企业交易行为发生后，才缴纳增值税或消费税；收益实现或分配之后，才缴纳所得税；财产取得之后，才缴纳财产税；如此等等。这在客观上提供了纳税前事先做出筹划的可能性。另外，经营、投资和理财活动是多方面的，税收规定则是有针对性的。纳税人和征税对象的性质不同，税收待遇也往往不同，这就向纳税人表明可选择较低的税负决策。如果经营活动已经发生，应纳税额已经确定再去偷逃税收欠缴税收，都不是税收筹划。
（三）目的性表示纳税人要取得“节税”的税收利益。这有两层意思：一层意思是选择低税负。低税负意味着低税收成本，意味着高资本回收率；另一层意思是滞延纳税时间（显然不是指违反税法规定的欠税行为）。纳税期限的推后，也许可以减轻税收负担（如：避免高边际税率），也许可以降低资本成本（如：减少利息支出）。不管是哪一种，其结果都是税收支付的节约，即节税。
二、小规模纳税人的概念
根据《增值税暂行条例实施细则》的规定，小规模纳税人的认定标准是：一是从事货物生产或提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或提供应税劳务为主，并兼营货物批发或零售的纳税人，年应纳税销售额在100万元以下的；二是从事货物批发或零售的纳税人，年应税销售额在180万元以下的。但是，年应纳税销售额超过小规模纳税人标准的个人，非企业性单位，不经常发生应税行为的企业，视同小规模纳税人纳税。小规模纳税人虽然实行简易征税办法并一般不使用增值税专用发票，但基于增值税征收管理中一般纳税人与小规模纳税人之间的经济往来的实情，国家税务总局专门制定实施了《增值税小规模纳税人征收管理办法》，办法规定：只要小规模企业有会计，有账册，能正确计算进项税额、销项税额和应纳税额，并能按规定报送有关税务资料，年应税销售额不低于30万元的可以认定为增值税一般纳税人。小规模纳税特点是征收率较低，工业6％的税率，商业4％的税率，而且应纳税计算不得抵扣进项税。虽然不能抵扣进项税，但由于征税率较低，在某些情况下，其税负反而轻于一般纳税人。
三、小规模纳税人的税收筹划
（一）身份筹划的法律依据
现行税法对一般纳税人和小规模纳税人有明确的界定：一般纳税人是指年应纳增值税销售超过小规模纳税人标准且会计核算制度健全的企业和企业性单位，经申请审批认定为一般纳税人，享受一般纳税人待遇。符合一般纳税人标准而不申请认定的纳税人以17％税率计算销项税额，并直接以销项税额作为应纳税额，进项税额不得抵扣，也不得使用增值税专用发票。
会计核算制度健全与否主要看其能否提供完整的税务资料，能否准确地核算进项税额、销项税额和应纳税额。如果能则认为其会计核算制度健全，反之则认为其会计核算制度不健全。税务机关在认定纳税人身份时主要是考虑会计核算制度是否健全，而不是销售规模。也就是说，如果企业会计核算制度确实健全，且能准确完整地提供税务资料，依法纳税，即使工业企业生产经营规模与税法规定标准还有差距，也可以申请认定为一般纳税人。反之，即使销售规模达到标准并已认定为一般纳税人，如果其会计核算制度不健全，甚至有违法行为，则其一般纳税人资格也将被取消。这就为一般纳税人和小规模纳税人身份的筹划提供了空间和法律依据。
（二）小规模纳税人身份选择考虑的因素
1.增值率
对小规模纳税人而言，增值率与其税收负担成反比，即增值率越大税负越轻。原因是较低的征收率优势逐步胜过不可抵扣进项税款的劣势；而对一般纳税人而言，增值率与其税收负担成正比，即增值率越大税负越重，原因是增值率越大，则可抵扣进项税款相对越少。
2.产品销售对象
如果产品主要销售给一般纳税人，且增值税专用发票使用频繁，则应选择一般纳税人，因为增值税是连环进行抵扣，如果购买方不能够取得增值税专用发票，将会加大采购成本。
3.转化成本
健全会计核算制度可能增加一定成本，如果其成本大于从小规模纳税人转化成一般纳税人带来的收益，对于本来就在经济行为中处于劣势的小规模企业来说，是否进行转化值得研究。
（三）小规模纳税人纳税筹划具体思路：
1.个人、非企业性单位和不经常发生增值税应税行为的企业只能成为小规模纳税人，只能够按照国家税法进行纳税，基本上没有筹划的空间，不是本文研究的重点。
2.如果纳税人符合一般纳税人条件，则必须申请认定，否则将受到直接按销项税额作为应纳税额，进项税额不得抵扣，也不得使用增值税专用发票的税务处罚。
3.产品增值率大小决定一般纳税人和小规模纳税人税负轻重。通过计算一般纳税人和小规模纳税人税负平衡点可确定税负轻重。
假设一般纳税人销项税和进项税税率均为ta，应纳税额为Ta；小规模纳税人征收率为tb，应纳税额为Tb，销售收入为S，购进货款为G，销项税额为Ts，进项税额为TR，增值率为R。则：
一般纳税人：
R＝（S-G）／G，则G＝S／（1+R），
应纳税额Ta=Ts－TR= （S-G）×ta=S×[1-1/ （1+R）]×ta，
小规模纳税人：
应纳税额T=S×tb
当Ta=Tb时，两者税负相等，则：
S×[1-1/（1+R）]×ta=S×tb ，
即：增值率R=tb/（ta－tb），如ta=17%，tb=6％，则R=6％/（17％-6％）=54.5％
根据上述计算结果进行分析，笔者认为可以进行的筹划思路是：
（1）当增值率R=tb/（ta－tb）时，一般纳税人和小规模纳税人税负相等，从税负角度来说两种身份无差异。
（2）当增值率R> tb/（ta－tb）时，一般纳税人税负大于小规模纳税人税负，从税负角度来说应选择小规模纳税人。
（3）当增值率R< tb/（ta－tb）时，一般纳税人税负小于小规模纳税人税负，从税负角度来说应选择一般纳税人。
4.小规模纳税人如果根据需要，想成为一般纳税人，必须综合考虑年应纳税销售额是否达标、产品增值率大小、健全会计核算制度可能增加的成本及产品销售对象等因素。如果增值率R=tb/（ta－tb），产品销售对象主要为一般纳税人，年应纳税销售额在法定标准附近，会计核算制定不够健全，则主要考虑成为一般纳税人所带来的好处与健全会计核算制度所增加的成本进行比较。如果是前者大于后者，则应努力增加销售额，使企业成为一般纳税人；反之，则应使销售额在标准以下，维持小规模纳税人身份。
四、实务研究
（一）案例分析
案例一：A于2003年开办一家汽车配件工厂，生产汽车配件，注册性质为私营企业，按小规模纳税人纳税，税率为6％。近几年生意红火，又先后开办三个作坊，年含税销售额已达421万，不含税销售额已达360多万元，管理也逐渐规范。当地税务机关根据其管理情况，建议其提出申请，经认定后作为一般纳税人纳税。
案例二：按照财税[2000]25号文件规定，在2010年以前，一般纳税人销售其自行开发生产的计算机软件产品，按照17％的税率征收增值税后，对实际税负超过3％的部分，实行即征即退。但在实际操作中，有较多的计算机软件企业仍自愿按小规模纳税人缴纳增值税。
一般来说，大多数企业都愿意作为一般纳税人纳税。因为作为一般纳税人，除了可以开具增值税专用发票（购买方可以据此抵扣销项税额，因而有利于业务的开展）外，由于可以以其进项税额抵扣销项税额，其实际税负可能并不是很高。比如，某企业1月份销售产品10万元，增值税率为17％，销项税额为1.7万元，而当月进项税额为1.4万元，实际本月应纳增值税3000元，实际税负（应纳税额／销售额）为3％。但是如果对于某些纳税人来说， 由于其进项税额很少，即增值率较高，作为一般纳税人，其实际税负可能远比作为小规模纳税人要高，因而作为小规模纳税人其实际税负反而要低，因而它们愿意作为小规模纳税人纳税。
在案例一中，A企业的汽车配件所用原料主要是机械零件，其原材料采用大部分都是找私人小企业购买，因而进项税发票很少。其他原料如包装物、燃料等外购，每年购进金额约46万元，其中材料价款约为40万元左右，其进项税额每年也就5.8万元。若A企业作为一般纳税人，其销项税额为61.2万元（360万×17％），其进项税额为5.8万元，应纳税额为55.4万元。而作为小规模纳税人，A企业实际应缴纳税额为21.6万元。因此，案例一中A企业应该将新建作坊注册为私营企业，仍分别作为小规模纳税人纳税，达到合理避税的目的。
在案例二中，按照现行规定，作为一般纳税人的软件企业实际税负超过3％的部分可实行即征即退，其实际税负比小规模纳税人实际税负（6％）要低一半。但是为什么有的软件生产企业仍然愿意作为小规模纳税人纳税呢？我们透过现象来分析本质，实行即征即退的软件必须是企业自行开发生产并销售的软件，而许多软件企业收入主要来自于接受委托代为开发软件所实现的收入，而这部分收入不属于即征即退的范围之内。
软件开发是一种高智力活动，所需外购材料等很少，进项税额自然也很少。如果不能享受即征即退优惠，那么作为一般纳税人其实际税负要比作为小规模纳税人的实际税负高得多，这就是为什么尽管有这样优惠的政策，仍然有软件企业选择作为小规模纳税人纳税的原因所在。
（二）案例小结
增值税纳税人是作为一般纳税人有利，还是作为小规模纳税人有利，这取决于企业进项税额的多少。对于进项税额较多的企业，当然是作为一般纳税人有利；而对于进项税额较少的企业，则作为小规模纳税人较为有利。
比如有A、B两个企业，增值税税率都为17％。A企业每生产1000元产品（不含税销售价格），需购进原材料700元，进项税额为119元，销售收入1000元，销项税额为170元，实际应纳增值税51元，实际税负为5.1％；乙企业每生产1000元产品（不含税销售价格），需购进原材料300元，进项税额为51元，销售收入1000元，销项税额为170元，实际应纳增值税119元，实际税负为11.9％。显然，仅从纳税角度来说，对于甲企业来说，作为一般纳税人更有利；对于乙企业来说，作为小规模纳税人更有利。
具体到某一个企业，可以通过计算利润占购货金额的比重来确定，即上文提到的增值率。比如在案例一中，A生产企业年含税销售额为421万元，购货金额为46万元，则增值率为815.22％。根据上文的计算，如果按一般纳税人税率为17％、小规模纳税人税率为6％计算，若该比重不到54.5％，则作为一般纳税人的实际税负轻于小规模纳税人；若该比重超过54.5％．则作为一般纳税人的实际税负重于小规模纳税人。因此，小规模纳税人针对不同的情况采取灵活的身份，可以达到避税的效果。
五、税收筹划应注意的问题
以上关于纳税人资格的筹划只是从降低税负的角度所作的考虑，企业是一个复杂的有机整体，企业的任何决策都不是孤立的，而必须考虑与企业整体利益相关联的其他要素。
（一）不是所有的小规模纳税人都可以任意选择增值税纳税人的身份。对绝大多数纳税人而言，只要会计核算健全，能够准确核算增值税进项税金与销项税金，在销售收入上达到一定标准，都可以通过选择增值税纳税人身份的方法进行税收筹划。如果企业达不到上述标准，就不能运用这一方法。
（二）必须比较纳税人身份转化后的税负大小。小规模纳税人进行税收筹划的目的是减轻税负，因此，税负水平的高低将是纳税筹划首先考虑的因素。在运用纳税人身份进行增值税筹划时，所要考虑的也就是比较两类纳税人的税负水平。在权衡增值税一般纳税人与小规模纳税人的税负水平哪个更轻呢 我们可以通过计算增值率进行选择。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。
在累进税制下，收入的增长预示着相同条件下增值额的增长，土地增值税的税率从30%-60%，共设四个级次，增值额越大，其适用的税率也就越高，相应的应纳税额也就会增大。档次爬升现象会使得纳税人的税负急剧上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。在房地产行业中，分散收入的常用方法有：
1.将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离。假定某房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权，房屋的市场价值是500万元，其所含各种附属设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，而是将全部金额600万元以房地产转让价格的形式在合同上体现，则相同条件下的增值额无疑会增加100万元，相应地应纳税额也就会增大。但是如果该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明500万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解，不仅可以使得增值额变小，从而节省应缴纳的土地增值税税额，而且由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权转移书据适用的0.5‰税率要低，还可以节省不少印花税，可谓一举两得。
2.分散收入的另一种做法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装璜、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税负的目的。
二、增加扣除项目金额法
上面已经讲过，增值额的大小直接影响着纳税人税负的高低。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，适当地增加扣除项目金额可以有效地降低增值额。
税法规定的扣除项目共有五项：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部确定的其它扣除项目。其中财政部确定的其它扣除项目主要是指对从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。从中我们可以看出，若想适当地增加扣除项目金额，只能从房地产开发成本和房地产开发费用两方面着手。
1.房地产开发成本指的是纳税人开发房地产项目实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数扣除。它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。如果纳税人能够在税法允许的范围内，最大限度地扩大成本的列支比例，就可以达到节税的目的。
2.房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。税法规定，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：
利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×5%（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额），否则应按下式计算扣除：
（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%
由此可见，如果纳税人的借款数额较大时，按第一种方式计算扣除比较有利于纳税人节省税款。如果纳税人的借款数额较少，则利息支出也相应较少，这时，纳税人可以采取故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明等方法，使税务机关按照第二种方法计算扣除金额，从而达到节税的目的。
三、利用税收优惠政策法
1.按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。根据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，如果纳税人想要降低税负，就应综合考虑增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担两者之间的关系，从而选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。下面分别说明这两种情况下的筹划策略。
第一种情况：享受起征点的税收优惠。假定某房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为500；
则当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.
式中，5%为营业税；7%为城市维护建设税；3%为教育费附加；
这时，其全部允许扣除项目金额为：500+5.5%x.
根据有关起征点的规定，企业享受起征点税收优惠的最高售价应满足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）
解以上方程，得x=642.40；
此时，全部允许扣除项目金额=500+5.5%×642.40=535.33
也就是说，开发商只有将其销售额控制在642.40以内，才能享受到免征土地增值税的税收优惠，否则将全额征税。
第二种情况：如果企业想通过提高售价达到增加收益的目的，则当增值率略高于20%时，即应适用“增值率在50%以下，税率为30%”的规定。沿用上例，假定此时的售价为642.40+y（式中y为提高的售价）；相应的允许扣除项目金额应当提高5.5%y（为销售税金及附加的增加额）；
这时，全部允许扣除项目的金额=535.33+5.5%y；
增值额=（642.40+y）-（535.33+5.5%y）=107.07+94.5%y；
企业应交纳的土地增值税=（107.07+94.5%y）×30%=32.12+0.28y
若企业欲使提高售价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使y>32.12+0.28y
即y>44.61.
此时的售房价格最少应为642.40+44.61=687.01
也就是说，只有售房价格高于687.01时，企业才能达到通过提高售价获取更大收益的目的。
2.利用税收优惠政策进行土地增值税税收筹划的另一个方法就是灵活运用不同的建房方式。
（1）合作建房方式。税法规定，对于一方出地一方出资的双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。但如果建成后转让的，则属于征收土地增值税的范围。根据这一条政策，可做税收筹划如下：
假定某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金，这样从形式上就符合了一方出土地、一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后，转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税，从而达到降低税负的目的。
（2）代建房方式。主要是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。对于房地产开发企业来说，由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故其取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税的征税范围。
关键词:房地产企业;土地增值税;税收筹划
税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排,尽可能地取得节税利益。税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提 下提高企业经济效益,具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善,税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。在目前的政策下,房地产企业资金来源受到限制,伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高,房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展,企业的并购更加频繁,现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障,因此,如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局,充分完全利用现有资源,在管理中合理利用资金,合理的进行税收筹划,节省资金,创造节税收益,是房地产企业制胜的重要法宝。
房地产企业的税收筹划有很多方式,其中利用土地增值税进行纳税收筹划是其主要方式,下面我们重点介绍土地增值税税收筹划。
一、房地产企业土地增值税税收筹划简介
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。下面笔者从土地增值税的自身特点出发,结合相关的税收优惠政策,并综合考虑纳税人的整体利益,对土地增值税的筹划进行阐述。
1.纳税人
土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2.税率的计算
土地增值税按照增值额超过应扣除项目的比率,采取四级超率累进税率形式,增值额与应扣除项目的比率越大,适用的税率越高,应负担的税负越重。根据国家有关规定,四级超率累进税率额分别是:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过扣除项目金额50%但是未超过100%的部分,税率为40%;超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%及以上的部分,税率为60%。
3.应税项目和扣除项目的确定
应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入等。应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格以及其他扣除项目等。
4.房地产开发企业的土地增值税税收优惠政策
国家相继出台了一系列的税收优惠政策,具体如下:
(1)根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额为未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;超过应扣除项目金额的,应按其全部增值额计税。同时对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额和应税金额。
(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产,免征土地增值税。
(3)以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
(4)合作建房中一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
二、房地产企业税收筹划的主要方式
(一)利用避免进入征税范围节税筹划
1.利用合作建房节税
合作建房方式指一方出土地,一方出资金,双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定:“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税建成后转让的,应征收土地增值税。”
根据以上税收优惠政策,房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。
合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税,可大大降低房产的成本,这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下,合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权,但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务;而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房,此时,对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股,而税法中规定:“以无形资产投资入股,参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”,因此,就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税,双方分得的利润不征收营业税,这样,合营企业双方都不多交营业税,均获得了节税收益。
2.利用代建房方式节税
代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发,在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中,虽然企业取得了收入,但是不涉及房地产产权的变动,其收入也就只属于劳务收入性质,所以不在土地增值税纳税范围之内,仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式,不仅可以在一定程度上减轻营业税负担,还可以不用缴纳土地增值税,大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式,在开发之初就确定最终用户,实行定向开发,从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税,大大减轻了企业的税收负担。
3.改出售为出租节税
税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此,房地产开发企业在开发完成后,可以以出租的形式收回资金,由于没有发生产权变动,企业只需交纳出租房产税,这样大大节省了企业的税收负担,为企业创造了节税收益。
4.改出售为投资联营节税
按照税法规定,以不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不缴营业税和土地增值税,而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方,可以考虑先以不动产投资入股,再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的,从而为企业获得节税收益。
(二)利用增加可抵扣项目进行节税筹划
房地产开发企业在进行税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定:“现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中,都会发生大量的借款,不可避免的会有大量的利息支出,而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。
三、房地产企业在税收筹划中要注意的问题
税收筹划能给房地产企业带来节税收益,实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是,房地产企业进行税收筹划时也有一定的风险性,因此,企业还要注意以下问题:
(一)税收筹划应以合理合法为前提
税收筹划不可盲目的钻法律的空子,在进行税收筹划时应坚持依法原则,在不违背国家的各项法律、法规的前提下,结合房地产企业自身的实际情况进行筹划,才能达到预期的效果和目标。
(二)税收筹划应注重战略筹划
房地产企业的税收筹划纳税过程更重要的是公司管理层的决策过程,企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划。有的房地产企业片面的认为,纳税筹划就是钻税法的空子,只对单个项目,单笔交易或者单个环节进行筹划,而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响,单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本,最终对企业产生了消极的影响。
因此,企业进行税收筹划,管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项,也要关注企业日常经营的各个方面,不仅需要财务部门的工作人员的合作,还要得到企业内部其他部门的配合,才能充分取得税收筹划节税效益的最优额度。
综上所述,税收筹划的目标不仅仅是降低企业的税收负担,还要有利于提高企业的净利润以及企业价值的稳定增长。企业只有合理的利用税收优惠政策,制定战略税收筹划,才能发挥税收筹划的作用,保证企业的持续性的发展。
参考文献:
【1】陈小安.房地产企业土地增值税税收筹划探析[J].Commercial Accounting,2007,(5)
【2】田歌.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].商场现代化,2007(11)
[关键词]增值税转型；税收筹划；建筑企业；
引言
2008年11月5日，国务院第34次常务会议决定自2009年1月1日起在全国范围内实施增值税转型改革，这标志着我国增值税改革向前迈出了重要一步，必将对我国宏观经济发展产生积极而又深远的影响。同时，增值税转型改革可以消除当前生产型增值税税制所决定的重复征税的因素，降低企业设备投资的税收负担。有利于鼓励投资和扩大内需，促进企业技术进步、产业结构调整和经济增长方式的转变，对于增强企业发展后劲，提高企业竞争力和抗风险能力，克服当前金融危机所带来的不利影响，起到很好的作用。
一、增值税转型改革的主要内容
根据对外购固定资产所含税金扣除方式的不同，增值税分为生产型、收入型和消费型三种类型。自1994年税制改革以来，我国一直实行生产型增值税，此次增值税转型是指从生产型增值税转变为消费型增值税，其主要内容包括以下几个方面：
第一。取消原增值税暂行条例第十条第一款：购进固定资产不得从销项税额中抵扣。修改为自2009年1月1日起，在维持现行增值税税率不变的前提下。允许全国范围内(不分地区和行业)的所有增值税一般纳税人抵扣其新购进设备、固定资产所含的进项税额。未抵扣完的进项税额结转下期继续抵扣。当然购进的应征消费税的小汽车、摩托车和游艇除外。这样有利于推动企业的固定资产投资，增加企业在固定资产在使用寿命期间的利润。
第二。取消进口设备增值税免税政策和外商投资企业采购国产设备增值税退税政策，有利于鼓励自主创新能力，走国产化设备之路，还有利于振兴装备制造业。同时出口型生产企业可以抵扣的进项税额相应增加，从而降低企业的出口成本，提升国际竞争力、知识产权国有化和品牌形象。
第三。对小规模纳税人不再区分工业和商业设置两档征收率，将小规模纳税人的征收率统一降低至3％，有利于中小型企业降低成本和税务，提升其竞争力；将矿产品增值税税率从13％恢复到17％。有利于国家通过税收政策调控资源开发利用和环境保护，实现经济增长的可持续发展。
第四，根据财税[2008]170号《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》规定，销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税，不再免征增值税。
第五，修订后的增值税条例取消了废旧物资发票抵扣税款的规定，这意味着对废旧物资发票作为抵扣凭证的管理将更为规范化，以减少人为利用该规定导致国家税收的流失。
二、建筑企业混合销售行为税收筹划
根据中华人民共和国增值税暂行条例实施细则(财税[2008]50号)第五条和第六条有关规定，纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务的混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额。根据该规定。如果企业的增值率在临界点范围之下的，通常不分开核算，反之，分开核算。如果企业增值率较高，并且更新设备和购入固定资产少，在不影响建筑企业资质和业务的前提下，不妨考虑将企业转化为小规模纳税人，统一按照3％征收增值税，从而获得税收减少的好处。
案例1：甲公司是一般纳税人，生产钢结构并附带安装，有专门的建筑资质，所有的收入都开具增值税发票，2009年销售钢结构收入600万元，建筑安装收入400万元，采购原材料500万元，没有分开核算。
根据规定。由于甲公司将安装收入和销售收入没有分开核算。所以甲公司的安装费并入钢结构销售价款中一并缴纳增值税。
应纳增值税=(600+400)×17％-500×17％=85(万元)
说明：在此没有考虑相关的附加税费，下同。
筹划方案一：
如果对该公司进行税收筹划，即在2009年签订的建设工程施工合同中单独注明建筑安装收入200万元，分别开具增值税发票和建筑业发票，那么该公司就可以分别核算增值税和营业税。
应纳增值税=600x17％-500×17％=17(万元)
应纳营业税=400×3％=12(万元)
该公司合计缴纳税金=17+12=39(万元)
尽管该公司发生的经营业务是相同的，但经税收筹划。税金减少85－39=46(万元)
筹划方案二：
由于该公司没有购进过多的固定资产，并且增值率较高，那么不妨换个角度来思考，将该公司的一般纳税人资格改为小规模纳税人，那么根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令[2008]第538号)规定，其适用税率为3％。那么该公司的安装费并入钢结构销售价款中一并缴纳增值税。
应纳增值税=(600+400)×3％=30(万元)
方案二要比方案一税金减少39-30=9(万元)
当然。在不影响企业信誉和业务的前提下，并且获得税收主管部门的认可，否则仅为了追求减少税收支出，而影响了企业业务拓展，得不偿失。
三、建筑企业购进设备的税收筹划
税法规定所有增值税一般纳税人都可以抵扣其新购进设备、固定资产所含的进项税额，因此，作为一般纳税人的建筑企业，当其涉及到设备更新的时候，其购进的固定资产的进项税也可以合理抵扣。此时，如果购进设备时，建筑企业需要同时向销售方支付一定的技术转让费时，不妨采取多支付设备费，少支付或者不支付技术转让费的做法，即将技术转让费隐藏在设备价款中，那么建筑企业就可以实现多抵扣设备进项税的目的，少缴纳增值税。
案例2：甲企业为一般纳税人。主营业务为生产销售板房并附带安装，有专门的建筑资质。2009年甲企业预计销售收入5000万元，原材料价值3000万元。甲企业管理层拟于2009年向乙企业购进国产化设备一套，价值1000万元以扩大生产，另甲企业需要向乙企业支付500万元的技术转让费。
按照税收规定，2009年甲公司应纳增值税=5000×17％-(3000+1000)×17％=170(万元)
经过筹划，甲企业与乙企业协商，将技术转让费的500万元中的400万元作为设备价款支付，只支付100万元的技术转让费，这样对于乙企业而言，收入没有实质变化，但是对于甲企业而言，设备价款400万元可以成为进项税额购成部分抵扣。
筹划后甲公司应纳增值税=5000x17％-(3000+1000+400)×17％=102(万元)
经筹划后甲公司税金减少额=170-102=68(万元)
四、建筑企业组织形式的税收筹划
对于有些企业，应该树立逆向思维，除了扩张之外，还应该收缩。
案例3：甲企业为一般纳税人，生产板房并附带安装。有专门的建筑资质，所有的收入都开具增值税发票。2005年甲企业管理层立足企业多元化发展策略，投资拥有一家独立核算的控股子公司乙运输有限公司。经过三年多来的运行，乙公司的外部业务并没有实现预期的快速发展，反而呈逐步萎缩态势。主要是母公司运输板房等原材料的原因，乙公司拥有的运输车辆接近报废，拟于2009年购进1.6升排量以下的运输汽车500万元以维持生产。2009年甲企业预计销售收入5000万元，原材料4000万元；乙企业实现主营业务收入2000万元，其中对母公司甲提供运输收入1500万元(没有专业运输抵扣票据)。
按照税收规定，2009年甲公司应纳增值税=5000×17％-4000×17％=170(万元)
乙公司应纳营业税=2000×3％=60(万元)
经过筹划，在履行相关法律程序和义务后，甲公司对乙公司实施吸收合并。取消乙公司法人资格，将其改为分公司。那么乙公司为甲公司提供的运输劳务虽然存在价款结算，但实质属于企业内部分配行为，不需缴纳营业税，只需对外提供运输收入申报缴纳营业税。并且经过合并后，乙企业更新的运输设备可以作为进项税抵扣。
筹划后甲公司应纳增值税=5000×17％-(4000+500)×17％=85(万元)
乙公司缴纳营业税=500×3％=15(万元)
经筹划后甲公司税金减少额=(170+60)－(85+15)=130(万元)
此外，2009年度企业购买1.6升排量以下的汽车，还可享受契税1％的优惠。
五、建筑企业价外费用的税收筹划
税法规定营业税的营业额为纳税人从购买方取得的全部价款和价外收入，即为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。对建筑企业而言，营业额为建筑安装企业向建设单位收取的工程价款(即工程造价)及工程价款之处收取的各种费用。如果纳税人采取较低的定价、尽量降低价外费用，减少不必要的收费，就可以降低应纳税额，或者将价外费用转化为较低税率就可以达到节税的目的。
例如，建筑企业可以利用自己在采购建筑原材料方面的优势，购买高性价经的原材料和其他物资，从而节省这部分支出，使成本降低。
案例4：建筑施工企业A为建设单位B建造一座房屋，承包价为1000万元。合同约定：由建设单位B购买工程所需要的材料，价款为1000万元。
建筑施工企业A应纳营业税税额为：(1000万元+1000万元)×3％=60万元
经过筹划。建筑施工企业A与建设单位B达成协议，由A进行原料、物资采购，由于A有相关的采购渠道，能够以800万元的价格购买到符合要求的建筑原材料和物资，那么：
建筑施工企业A应该缴纳的营业税额为：(1000+800)万元×3％=54万元。
经过筹划，甲企业可以少缴营业税=60-54=6(万元)
此外，建筑企业将价外费用转化为较低税率同样可以达到节税的目的。
案例5：甲为施工企业，2008年1月给乙房地产企业修建某小区，价值5000万元，但是受金融危机的影响，乙企业近来财务状况不好。乙企业表示1年后连本带息偿还甲企业，双方签订了正式的借款合同。约定利率为7％(假设不高于银行同期贷款利率)，利息为350万元(设不考虑印花税)。
分析：甲企业应纳营业税=5000×3％+350×5％=150+17.5=167.5(万元)
经过筹划，如果改为双方不签订正式的借款合同，那么利息应该作为价外费用计入营业额中，缴纳建筑行业的营业税，那么：
甲企业应纳营业税=(5000+350)×3％=160.5(万元)
甲企业可以少缴营业税=167.5-160.5=7(万元)
结论
关键词：纳税范围 合理定价 利息支出
准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判断属于土地增值税税征税范围的标准有三：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的30%—60%的四级超率累进税率征收，其计算公式为： 土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
土地增值税在房地产开发企业的应交税费中占有相当大的比重，它税率高、税负重，因此企业应重视对土地增值税进行税务筹划。
一、房地产企业税务筹划技巧
（一）销售价格定价的筹划
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额的20%，应就其全部增值额按规定计税。在增值额略高于扣除项目金额的20%那个点，边际税率就会突增，就会造成增加的收入小于增加的土地增值税
案例1：某房地产公司开发的商品房销售价格为X，营业税金5.5%X（其中：营业税5%，城建税7%，教育附加3%）除销售税金及附加以外的扣除项目金额为2，000万元；此时，该公司所有可以扣除项目的总金额为：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581万元；如果该公司希望享受税收优惠，那么该公司的销售价格最高应在2，581万元以内，不需交纳土地增值税，此时扣除项目金额总和为2，142万元，获利439万元。
假设销售价格增加了Y，此时房产的新销售价格为X+Y，相应的允许扣除项目总金额增加了5.5%Y，此时，允许扣除项目的金额=2，142+5.5%Y；增值额=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.应纳土地增值税额=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售价来取得更大的收益，必须满足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是说，其销售价格就必须高于2,764万元（2581+183）以弥补税负上涨带来的负担。
（二）代收费用的税务筹划
根据税法规，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是并入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独向购买者收取的，相应的在计算增值额时不允许扣除代收费用。虽然这两种计算方法计算出来的增值额相同，但在代收费用并入房价时，仍有节税意义。虽然代收费用计入房价中，增值额并未减少，但扣除项目却增加了，在同样增值额的情况下，使得增值率变小。
房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些费用，如城建配套费、维修基金等费用；
案例2：某房地产公司开发一栋商品房，售价4,000万元，并根据当地政府的要求，在售房时代收了500万元的各项费用，营业税金及附加（营业税5%、城建税7%、教育附加3%）为220万元，支付土地出让金和开发成本为1,000万元。
（1）如果公司将代收费用单独向购买方收取，则允许扣除的金额为1,000+220+1,000×20%=1,420万元
增值额=4,000-1，420=2,580万元
增值率=2,580/1,420=182%
增值税=2,580×50%-1,420×15%=1,077万元
（2）如果公司将代收费用并入房价向购买者一并收取，则允许扣除的金额为=1,000+500+220+1,000×20%=1,920万元
增值额=4,000+500-1，920=2,580万元
增值率=2,580/1,920=134%
增值税=2,580×50%-1,920×15%=1,002万元
显然，该公司将代收费用并入房价一并收取，可以使公司少缴土地增值税75万元。从这个案例可以看出，在增值额、增值率、速算扣除系数一样的情况下，扣除项目越大，土地增值税税额就越小，就会给纳税人带来更多的节税效益。
当然，需要注意的一点是，在增值率未超过50%的情况下，由于适用的速算扣除系数是零，所以无论代收费用是否并入房价，纳税人的税负都是一样的。
（三）利息支出税收筹划
房地产开发企业在进行房地产开发时会需要大量资金，因此，必然会发生借款利息的支出。根据《细则》中对房地产开发企业作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方式：
第一种方式为凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；即允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)×5%以内。
1、减小税基额度
税基式筹划是指通过缩小税基的形式来获取税收负担减轻的方法。一般来说，税额的大小和税基是相互成比率的。税基小纳税负担就轻，因此，农产品在进行具体的税务筹划过程中，要按照不同的筹划方式来最大限度的降低税基，以便减轻企业的纳税负担。
2、降低适用税率
税率式筹划是指农产品通过税率的降低来达到减轻纳税负担的目的。一般来说，在其他条件确定的情况下，纳税负担程度和税率的大小呈现了正向关系。因此，农产品需要根据税额的不同而进行税务筹划。税率低，应纳税额就少，税后利益多；但是，税率低，不一定等于税后利益最大化。农产品需要根据不同的税负点进行合理的税务筹划。例如：某农产品加工企业收购免税农产品一批，农产品收购发票上注明的价款为50000元，企业经加工后销售，售价分别为55000元、56500元(均为含税价格)，按55000元(毛利率为10%)销售，进项税额为:50000x13%=6500，销项税额为:55000/(1+13%)x13%=6327.4，应纳税增值税额为:6327.4-6500=-172.6(元)，增值税为负税率;按56500元(毛利率为13%)销售，进项税额为:50000x13%=6500销项税额为:56500/(1+13%)x13%=6500，应纳税增值税额为:6500-6500=0(元)，增值税为零税率。
3、减少应纳税额
税额式筹划是指农产品通过减少税收负担的形式来获得税收减免。例如，在进行农产品收购活动中，假设一项农产品的市场价格是1万元，如果在进行销售活动中，开具了的农产品收购发票，那么对方的进项税额就可以是10000xl3%=1300(元)，而如果开具的是增值税专用发票进行抵扣的情况下，为10000/(1+13%)x13%=1150(元)，从以上的计算中我们可以看到农产品收购发票抵扣的增值税进项税额要高于增值税专用发票可以抵扣的，因此农产品收购企业就更倾向于幵具农产品收购发票，通过销售活动的纳税筹划，可以减轻购买方的增值税纳税负担，进而可以提高农产品销售价格。
二、农产品税务筹划应注意的问题
1、依法纳税，悉心筹划
首先，农产品开展税务筹划必须在国家相关法律法规许可的范围内进行，否则，农产品的税务筹划可能会变成偷漏税，进而为此付出沉重的代价。其次，农产品要及时了解国家的相关法律法规的规定，结合企业的纳税实际状况，对现有的纳税方案进行不断的调整。再次，农产品也要充分的去了解国家的会计制度相关规定，在满足国家会计制度的前提下进行纳税筹划。
2、注意进行成本效益分析
农产品需要根据这些变化来积极的进行税务筹划方案的调整，优化企业纳税环境，提高企业税务筹划的能力。要积极的按照国家相关的会计制度进行会计核算，由于我国会计准则和税收制度存在着一定的差距，甚至还存在着一定的冲突。因此，企业在进行税务筹划的过程中，既要严格按照国家的相关法律法规的规定进行会计核算，又要按照税法的规定选择对企业税务筹划有利的会计处理方法。在进行方案选择的时候，要用辩证的方法来看待纳税筹划问题，不是企业税负越低就是越优的纳税筹划方案，要加强机会成本管理的意识，将因为改变方案而可能增加的费用和放弃的收益进行比对。小的方案是可行的，否则就应该放弃。再次，不能仅仅认为税务筹划就是少缴纳税款，要拓展税务筹划的视野，充分考虑到资金的时间价值，争取获取延长纳税期或者延迟纳税的税收优惠政策，这样不仅仅可以使企业减少税款缴纳中的资金压力，更能获取资金的时间成本，提高企业税务筹划的效益。
3、全面提高有关人员素质
农产品税务筹划最终还是人来决定的，所以加强人员队伍建设非常重要。首先，要从会计职业道德教育入手，培养会计人员树立正确的会计职业道德观，要诚实守信，这是会计职业道德的核心和灵魂，要严格按照会计制度和税务法规规定的基本原则来进行税务筹划，而不能把税务筹划当成偷税漏税的工具。其次，要加强对相关人员的培训，要组织人员到高校，或请税务机关专业人员来企业进行指导培训，不断提高会计人员的税务知识，进而提高企业会计进行税务筹划的能力和水平。
4、加强纳税筹划管理
税务筹划是在农产品企业在合理合法的前提下，自觉地运用税收、会计、法律、财务等综合知识，采取合法合理或“非违法”的手段，用于降低税收成本，服务于农产品企业利润最大化的经济行为。具体操作按照以下四种形式：
三、结语
【关键词】房地产开发企业，土地增值税，扣除项目
一、背景情况
房地产企业和其他的行业相比，具有投资金额大、过程复杂、税种多、负担重的特点。而通常企业利润增长的方式有两种，即提高收入和降低成本。然而，近年来中央出台了一系列限制房价过快增长的宏观调控政策，通过高房价来提高房地产企业的利润，正在变得越来越不现实。采取合理的土地增值税收筹划方法，合法的减轻企业的税收负担成为企业提高自身竞争力的重要途径。
就当前现状看，房地产企业进行纳税筹划具有一定的必要性。首先，从房地产企业角度来看，房地产企业税收筹划可以提高自身纳税意识和企业财务管理水平，有助于实现房地产企业税后利益最大化。再次，从国家宏观调控的角度来看，房地产企业税收筹划有助于税收法律法规的完善，同时，也有利于加快税收与相关法律、法规的相互协调与衔接，使我国法律成为一个相互协调的有机整体，促进国家宏观调控的顺利进行。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的具体方法
（一）规避土地增值税的征收范围
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的纳税人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。简单说来，满足土地增值税的征税范围需注意以下三点：第一，国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围，即转让的土地是国家所有的话，不征收土地增值税；第二，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权要发生转移，对未发生产权转让的形为不征土地增值税；第三，转让房地产要取得收入，而这里的收入是指房地产要发生增值，对未发生增值的原价转让形为也是不征税的。由此看来，房屋的法定继承、出租、抵押，或是与其他单位进行的代建房行为均不是土地增值税的征税形为。而房地产企业在其经营活动中若是可以采用代建房方式，为客户定向开发房产，以收取一定量的劳务费用方式取得收入的话，可以规避大额土地增值税，将极大的降低企业的税收负担。
（二）增加土地增值额中的扣除项目
转让房地产中获取的增值额是计算土地增值税的核心，因此，要计算土地增值额，首先必须确定扣除项目的金额。我国相关法律规定，计算土地增值税所准予扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本、费用；与转让房地产有关的税金。对房地产开发企业还特别适用其他规定：可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的总价加计扣除20%。根据国税函[1995]110号文件和国税函[2010]220号文件相关规定，房地产开发费用扣除可按两个标准：一是能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，开发费用按利息支出加上取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%计；二是其他情况，则按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%计。我国现行的《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定：房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。根据这项法律条文，房地产企业可以比较两种方法计算出的开发费用，恰当地运用相关规定，选择其中数额较大的进行计算，最终加大扣除项目额。
（三）利用土地增值税的税收优惠政策
《土地增值税暂行条例》第八条第（一）项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅标准应同时满足：1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；2）单套建筑面积在120平方米以下；3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。同时，各省、自治区、直辖市可根据当地实际情况自行调整，但上浮比例不得超过上述标准的20%。房地产开发商在建造普通住宅时，适当把增值额控制在20%之内，可获得国家的免税优惠从而规避土地增值税。
再者，条件允许的企业也可开展企业间的投资联营活动或者是进行合作建房。根据财税字[1995]048号规定：对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股或作为联营条件，将房地产转让到投资联营企业中时，暂免征土地增值税；而对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暂免征土地增值税。所以，房地产企业在进行经营方式的选择时，应切实根据国家的相关税收优惠政策，选择有利的方式，尽可能达到不缴税、少纳税的目的。
三、结语
国家出台的一系列调控房地产市场的政策，从一定程度上遏制了房价上涨的趋势。房地产开发企业要想通过高房价来提高利润似乎空间不大，反之，降低企业的成本则成为房地产开发企业增加利润，提高自身竞争力的重要手段。土地增值税作为房地产企业的重要税种，在其应纳税额中比重较大，甚至是略高于企业所得税，因而，对土地增值税进行税收筹划，是房地产企业的一大课题。在进行纳税筹划时，除了灵活运用土地增值税的纳税筹划方法之外，房地产企业还应该培养自己的专业税收筹划人才咨询专业税收筹划机构，把税收筹划作为一种高层次的理财活动。
参考文献：
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增值税是以商品生产流通和劳务服务各环节所创造的新增价值额为征税对象的一种税。我国采用扣税法计算增值税,即销项税额减去进项税额。增值税转型前为生产型增值税,外购固定资产所发生的进行税额不允许抵扣,加重了企业税负。转为消费型增值税后,允许企业购进机器设备等固定资产的进项税额在销项税额中抵扣,避免了重复征税。此次税法改革的主要内容包括:自2009年1月1日起,全国所有增值税一般纳税人新购进设备所含的进项税额可以进行抵扣;购进的应征消费税的小汽车、摩托车和游艇不得抵扣进项税;取消进口设备增值税免税政策和外商投资企业采购国产设备增值税退税政策;小规模纳税人征收率降低为3%;将矿产品增值税税率从13%恢复到17%。
二、增值税转型中的税收政策要点
增值税一般纳税人新购进设备所含的进项税额可以进行抵扣。为了税负平衡,小规模纳税人征收率降为3%。
增值税暂行条例及其实施细则中所说的固定资产是指购进(包括接受捐赠、实物投资)或自制(包括改扩建、安装)的固定资产。
允许抵扣进项税的固定资产是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等,没有金额上的限制。房屋、土地、建筑物等不动产在建工程属于非增值税项目,不允许抵扣。
需要抵扣增值税的固定资产要取得合规的增值税抵扣凭证,即增值税专用发票、海关进口增值税完税凭证、运输费用结算单据;可抵扣进项税的运输费不包括装卸费、保险费等其他杂费。
允许抵扣的固定资产进项税额是2009年1月1日以后实际发生、并且取得2009年1月1日以后开具的合规凭证上注明或依据合规凭证计算的增值税税额。
三、税收筹划实例分析
(一)外购固定资产纳税人的筹划
增值税转型后,享受外购固定资产抵扣政策的为增值税一般纳税人,而小规模纳税人不在此列。因此,对于新办企业,应根据自身实际情况,确定纳税人身份。一般纳税人和小规模纳税人由于计算方法不同,此次转型所受影响也不同,企业可以采用无差别平衡点增值率判别法进行身份选择。方法如下:增值率=(销项税额-进项税额)÷销项税额,按照现行税负,一般纳税人税率为17%,小规模纳税人税率为3%,无差别平衡点增值率为17.65%;当企业增值率低于17.65%时,小规模纳税人的税负重于一般纳税人,适宜选择作一般纳税人;当企业增值率高于17.65%时,则一般纳税人税负重于小规模纳税人,适宜选择作小规模纳税人。
假定某小型机械设备厂,2009年不含税销售额为40万元,会计核算制度健全,符合一般纳税人条件。当期该企业准予抵扣的进项税额为5.8万,如何确认该企业纳税人身份?
增值率=(销项税额-进项税额)÷销项税额=(40×17%-5.8)÷(40×17%)×100%=14.7%
由无差别平衡点增值率可知,企业的增值率为14.7%无差别平衡点增值率17.65%,该企业作为一般纳税人的税负轻于小规模纳税人,企业适宜作一般纳税人。确认一般纳税人后,应及时地向税务机关申请为增值税一般纳税人。若现为小规模纳税人的企业,应抓住转型期国家对一般纳税人降低认定标准的契机,向当地税务机关申请一般纳税人资格。
(二)外购固定资产内涵的筹划
增值税转型有利于激活企业的投资行为,促使企业扩大投资和技术更新。需要注意的是,允许抵扣的固定资产是指机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具,企业购进不动产项目的固定资产,属于非增值税在建工程,不得抵扣进项税。因此,企业必须把握好固定资产界定的标准及可抵扣的范围,不可盲目扩张。
(三)外购固定资产进项发票的筹划
《暂行条例》中规定,企业购进固定资产应取得合规发票,才能享受增值税抵扣政策。我国现行发票管理中有普通发票和增值税专用发票之分。因此,企业采购固定资产,应尽可能地获取增值税专用发票,同时,要密切关注供货商开具的发票是否符合规定要求,以便享受增值税抵扣政策。
购买设备的运费发票,要注意不能把保险费等杂费开进去,以免运费进项税不能抵扣。代垫银行手续费、进口费等价外费用不应与买价合并开进增值税发票中。另外,购进可抵扣进项税的固定资产运输费用与购进非增值税不动产在建工程货物的运费应分别开具,以免运费进项税不能抵扣。
以提供设备为主,又提供安装劳务的混合销售行为,应要求对方将设备价值和相应的安装费分别开具增值税专用发票和安装费发票,以免因安装费而影响主要设备的增值税抵扣。对于设备改造工程所需物资要自行采购,不包给施工单位。避免因取得建筑安装业发票,而影响设备改造工程所需物资增值税的抵扣。
(四)外购固定资产供应商的筹划
企业在采购固定资产时,供应商有一般纳税人和小规模纳税人两种,由于两种供应商的适用税率不同,企业采购时必须做出选择。假定企业购进固定资产的不含税价款为200万元。如果企业向一般纳税人(税率17%或13%)购进固定资产时,可抵扣的进项税额为:200 ×17%(13%)=34(万元)或26(万元);如果向小规模纳税人(征收率3%)购进固定资产时,可抵扣的增值税进项税额为:200 ×3%=6(万元)。显然,企业从一般纳税人供货商处采购固定资产能获得更多的进项税抵扣。因此,企业在进行固定资产投资时,应尽量选择一般纳税人供货商。
(五)外购固定资产时机的筹划
对于我国大多数的房地产企业来说，整体的税负占了其总营业额很大的一部分，其中的土地增值税大约占了营业收入的3％左右。巨大的税负给房地产企业带来了很大的财政压力，但与此同时我国的土地增值税税法也给房地产企业的增值税提供了足够的筹划空间；本文主要探讨分析目前房地产企业土地增值税筹划中的问题，进而提出相应的改进完善措施，以便于房地产企业能够降低企业的财政负担，促进企业的长远稳定发展。
关键词：
房地产企业；土地增值税；税收筹划
我国现有的土地增值税在房地产企业的所有税收中占了很大的一部分，大约在3％左右，就这样来看相对大一些的企业一年在土地增值税上的支出就高达几千万乃至上亿元。如果房地产企业可以做好土地增值税的税收筹划工作，那么企业就可以节省掉部分的税收支出，降低企业的税负压力。在现有的经济市场中，我国的房地产面对着外部环境的竞争压力以及内部环境的发展压力，再加上受到了国家的严格管理，所以房地产企业相比于之前在融资和销售上受到了很大的影响。同时我国在税收方面有很多的优惠政策，房地产企业应该熟悉的掌握了解相应的税收优惠政策，尽可能的降低企业的税收负担。
一、我国房地产企业土地增值税现有筹划问题
(一)对于宏观政策的重视不够
在近几年里，国家出台了大量的房地产调控制度，主要有：“国八条”、“国十一条”等等，同时也从财政、税收等多个方面加强了对房地产企业的管理控制。面对这么多的宏观调控政策，只有少部分的房地产企业注意并重视了起来，大多数的房地产企业都没有对宏观的政策引起足够的重视。特别是对于房地产高层的管理人员来说，因为他们难以转变固有的管理思维，没有清楚的掌握了解国家的政策，导致他们在重大决策的时候往往会忽视到已有的国家政策，没有及时的抓住利用优惠政策或者做出了一些违反国家政策的行为，从而造成了房地产企业的损失。并且，因为没有足够的引起重视，导致房地产企业不能够针对新的政策作出及时的调整，这严重的影响了房地产企业的税收筹划工作，增加了企业的税负压力，加大了房地产企业税收筹划的风险。
(二)没有明确的税收筹划目标
在现有的房地产企业土地增值税税收筹划的工作过程中，只有极少部分的企业将税收筹划落实到了实际的工作当中；然而大多数的房地产企业的税收筹划工作都仅仅是停留在表面上，而没有真正的落实。相对于其他的一些工作来说，企业的土地增值税税收筹划工作有一定的难度，它不仅需要各种人员有足够的税收筹划能力，还需要它能够精确的掌握了解相关的税收政策、制度并且还能够很好的判断国家的经济走向。在实际的房地产企业的土地增值税税收筹划的工作当中，往往没有一个明确的税收筹划目标，在开展工作时缺少详细的筹划思路，税收筹划的内容、对象等都不明确；至于那少部分的企业，虽然落实了税收筹划，但是涉及的筹划内容很片面，只注意到了增值税点上的筹划，没有一个长远的税收规划，缺乏明确的税收目标。
(三)税收筹划方法掌握不够，缺乏税务风险意识
我国房地产企业目前还处于发展的阶段，所以企业在会计方面的培养上还存在许多的欠缺，特别是在土地增值税税收筹划方面的会计人才更是稀少。相对其他的税收筹划来说，土地增值税税收筹划的难度更高。所以对于筹划人员的能力有了更高的要求，但是目前的税收人员的能力远不能够完全的满足筹划工作的需求，特别是在筹划方法的掌握上，大多数的工作人员连详细的了解都没做到更别谈是熟练的掌握应用。筹划人员对于税收筹划工作的认识不够，所以在实际的工作当中很少有人能够将税收筹划真正的应用到房地产企业的土地增值税当中去。另外，部分的房地产企业因为税收筹划经验的缺乏，导致筹划人员不能够准确的找到税收筹划的切入点，不能够根据企业的实际发展需求做出适当的税收筹划。房地产企业在土地增值税税收筹划工作中还缺乏税务风险意识，这常常导致企业的税务风险增加，增大了企业的税负压力，阻碍企业的发展。
二、我国房地产企业土地增值税税收筹划改进完善措施
(一)重视国家的宏观调控政策
在我国现有的经济市场中，房地产企业面临的竞争压力越来越大，不仅国家的管控变得越来越严格，在其发展的过程当中还出现了许多麻烦的问题，这都是阻碍企业发展的主要因素。在这种情况下，房地产企业想要在这不断变化的经济市场中生存并发展下去，就需要积极的关注国家的宏观调控政策，特别是对于企业的管理者来说，要及时的掌握了解已有的宏观政策，将政策充分的体现到自己企业的决策当中，结合企业的实际发展状况进行科学合理的土地增值税税收筹划工作。另外，企业还应该对未出台的宏观政策要有一定的预测性，通过提前可靠的预测，提早的进行相应的调整，在国家正式出台后能够更早的抓住机遇，为企业带来更多的效益。同时，房地产企业要积极的开展税收筹划工作，要充分的意识到税收筹划的重要性，将税收筹划落实到实际的工作当中去，而不是停留在表面上。
(二)明确税收筹划目标
对于房地产企业的土地增值税税收筹划工作来说，企业应该在项目处理设计的初阶段就明确好税收筹划的目标；土地增值税税收筹划的工作应该要有事前规划的特点，在实际的税收工作当中，有部分的房地产企业往往是在项目正式开工之后才开始进行筹划目标的确定的。在这时企业已经错过了最佳的税收筹划时间，筹划空间较之前缩小了许多，有的筹划空间甚至不能够达到筹划的目标。所以，在房地产企业的土地增值税税收筹划工作当中，要有着明确的税收筹划目标，最好是在项目设计之前，并且完成项目的整个过程都应该涉及到税收筹划，这样才能够更加全面的更加系统的完成筹划工作；这样有利于房地产企业税收筹划空间的增大，是企业顺利完成税收筹划目标的重要保障。
(三)加强筹划人员的素质建设，提高风险防范意识
就目前的房地产企业土地增值税税收筹划来看，现有的大部分筹划工作人员已经不能够满足现有税收筹划工作的需求。一方面是因为房地产企业在税收筹划上的经验还不是很完善，所以在人员的招聘以及政策的使用上还存在一定的缺陷；另一方面是因为土地增值税税收筹划工作的难度较大，需要筹划人员熟练的掌握相关的政策以及筹划技巧等方面的知识，同时还要对国家新的政策有一定的预见能力。所以，为了满足现有企业税收筹划工作的需求，企业应该加强税收筹划人员的素质建设。主要表现为：在进行新成员招聘时尽可能的选择已经能够满足条件的人员，其次对已有的筹划人员进行专业的培训，让其的能力可以满足工作的需求。企业管理者应该调整思想观念，树立符合新时代的管理观念，落实税收筹划工作。房地产企业要想长远稳定的发展下去，税务风险的防范是在所难免的。面对现有的房地产企业的发展市场，因为市场经济的不稳定性以及新税务政策的不确定性，导致税务风险得到很大的提高，这对于企业的税务管理工作是很不利的。所以，在企业之后进行税收筹划工作时要提高风险的防范意识，加强风险防范机制的建设，并且根据企业的发展需求，设立专门的风险预警机制，加强风险因素的管控；明确税务管理工作相关人员的职责，建立完善奖惩机制。还可以成立专门的风险防范小组，可以利用企业已有的风险经历建立风险资料库，风险探讨企业的风险经历，预测企业可能会出现的风险并且提出相应的解决措施以便于在风险出现时能够及时的解决，降低企业的税负压力。
三、结语
综上所述，就目前我国的经济市场来看，房地产企业因为其特殊的性质，导致其在进行土地增值税税收筹划时要做好事前的准备工作；一方面是为了更好的完成后续的工作，另一方面可以帮助企业更多的获得税收筹划的空间，以便于企业更加顺利的完成税收筹划的目标。就目前我国房地产企业土地增值税税收筹划的工作来看，还存在着许多的问题，这些问题的存在严重的阻碍了房地产企业的税务管理工作，所以企业应该对其引起重视，并且根据企业的实际发展状况找到其各自的问题，针对性的处理解决问题，降低企业的税务风险，促进企业的发展。
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[论文关键词]房地产企业税收筹划
[论文摘要]企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。
税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。
首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。
税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。
一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划
房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。
1选择合适的建房方式
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
2开发多处房地产
房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。
例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。
二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划
1通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。
2相关借款利息的筹划实务
由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。
(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。
(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3销售与装修分开，分散经营收入
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划
房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。
1针对纳税主体的新设分立
这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。
例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。
2减少账面收入或递延纳税时间
(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。
(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。
(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。
参考文献
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