土地登记管理条例

开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇土地登记管理条例，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。

第1篇

一、宅基地及宅基地上房屋的性质

1　宅基地的概念和范围

宅基地是农村集体经济组织成员，按照法律法规规定用于建造自己住房的土地。包括已建房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划土地三种类型。

2　宅基地的性质和所有权

1986年通过的《中华人民共和国土地管理法》，经过1988年和1998年两次修改，逐渐完善了我国的土地管理制度，使之与我国经济发展相适应，突出体现为对宅基地使用权制度的完善。该法第4条明确了宅基地的性质，规定：“建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。”从而明确了建造城乡住宅的土地。即宅基地属于建设用地。第8条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

3　《物权法》对宅基地使用权的规定

2007年通过并实行的《中华人民共和国物权法》，集中和全面的对宅基地的内涵和各项制度进行了归纳，第152条关于宅基地的使用权范围规定：“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权自主利用该土地建造住房及其附属设施。”根据条文，宅基地使用权人对宅基地上房屋有一定的支配权。《物权法》将宅基地使用权规制于用益物权的范畴，所以该法第十章中关于用益物权的一般规定，也同样适用于宅基地使用权，明确规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。”在《物权法》中，宅基地被界定为一种用益物权的载体，它的所有权归集体所有，而使用权则归于住宅用地的农民。

4　《土地管理法》对宅基地使用权的规定

《土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的。不予批准。”通过该条文。我们能够看出法律并没有明文禁止宅基地出让和出租，而是指明一点，如果农民有出让和出租宅基地上建设的房屋，就不得再重新申请宅基地。该法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设：但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可知，作为农民集体所有的土地――宅基地，它的使用权行使受其限制，也就是不得出让、转让或者出租于非农业建设，但没有禁止宅基地在农业建设范畴内的出让、转让或者出租的行为，也没有禁止宅基地使用权人利用自有宅基地上的房屋开展商业经营的行为。

二、宅基地上房屋注册登记的现状

1　宅基地上房屋在注册登记中受到严格限制

宅基地上的房屋作为经营场所注册登记，目前主要受到“商业用房”条件的限制。许多行政许可部门，都要求经营场所或者住所必须是商业用房，宅基地上房屋由于属性的限制，导致经营者难以在卫生、文化、公安等部门获得注册登记必需的前置许可。

2　宅基地上房屋在注册登记中的相关制度措施难以落实到位

上海市整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室2006年下发的《关于整治擅自改变房屋使用性质用于娱乐、服务行业经营场所的若干意见》第7条规定：“利用农民宅基地上建造的房屋从事娱乐、服务行业经营活动的，由区县人民政府结合本地区实际，研究制定处理办法。”该文件对利用农村宅基地上的房屋从事娱乐、服务行业提供了政策空间。但是在具体实践中，由于区县人民政府并未积极跟进，具体的处理办法尚未出台，从而导致利用宅基地上房屋从事部分行业经营的政策并未真正得以落实。

3　工商部门为放开宅基地上房屋的市场准入进行尝试

目前部分地区考虑到当地的实际情况，允许少量的宅基地上房屋作为经营场所进行注册登记，但整体上并未全面放开。如果对宅基地上的房屋作为经营场所从事经营活动加以严格限制。将不利于农村地区经济的有序健康发展，不利于金融危机下因失业而返乡的农民工的创业。也不符合国家扶持三农促进社会主义新农村建设的政策。因此。从维系大局和维护民生的角度出发，放开宅基地上房屋的市场准入就显得非常重要。上海市工商部门在放开宅基地上房屋的市场准入上迈出了重要一步。2007年出台的《关于支持农村经济发展、推进社会主义新农村建设的若干意见》中明确：“农民以宅基地房屋自营或出租给他人从事与该经营场所相适应的经营活动，经当地房地资源部门批准，可以作为经营场地予以工商登记注册”。2009年推出的《关于鼓励创业促进就业的若干意见》中规定：“经所在地村民委员会审查同意，允许农民以宅基地房屋自营或出租给他人开办个体工商户从事小型商业零售、‘农家乐’等与农民生产生活密切相关的经营活动或者作为农民专业合作社的经营场所。”

三、破解宅基地上房屋注册登记问题的思路

宅基地上房屋作为经营场所登记的主要障碍是宅基地上房屋的属性，即非“商业用房”。对房屋属性划分的根源在于有关部门对自身利益的考虑，不同的房屋属性，会在城市规划、拆迁补偿等操作中有不同的处理结果。

1　注意明晰“商业用房”概念的来源

商业用房的概念最早见于建设部2002年的《房地产统计指标解释(试行)》。该文件第一章“房屋分类按设计所规定的用途进行划分”，将商业用房定义为“各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋”。可见，商业用房只不过是显示房屋设计和建造的目的是为了给从事商业和服务业者使用，把房屋分为住宅、工业、商业用房等。是为了统计的方便而不是对房屋用途的限制。虽然宅基地上房屋设计和建造的本来目的是用于居住，但法律没有禁止它用于商业经营。

2　重新审视商业用房与规划

国务院颁布的《城乡个体工商户管理条例》第14条规定：“个体工商户所需生产经营场地，当地人民政府应当纳入城乡建设规划，统筹安排。”但实际情况是，目前农村基本上没有或者有少量的商业用地规划，以至于在大量农民工返乡创业的情况下，现有的商业用房难以满足社会需求。在涉及规划的问题上，我们还必须注意区分土地用途与房屋用途。1998年颁布的《土地管理法实施条例》第5条最后一款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土

地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。这里规定的是改变土地用途。不是改变房屋用途。宅基地属于建设用地，因此，宅基地使用权确定后，只要是建造房屋都属于对土地的合理使用。对于宅基地上的房屋用途，法律没有禁止宅基地使用权人，即宅基地上房屋的所有人利用自有房屋开展商业经营的行为。因此，将宅基地上的房屋作为经营场所不违反土地管理法，也不违反土地规划。

3　完善宅基地上房屋作为经营场所登记后的拆迁补偿制度

宅基地上房屋作为商业经营场所登记，还涉及拆迁补偿费用。目前。宅基地上房屋拆迁补偿标准低。商业用房的补偿费用高。所以，地方政府和房地、规划等职能部门不愿意将宅基地上房屋作为经营场所登记。所以。很有必要完善相应的制度措施，使作为经营场所的宅基地上房屋在拆迁时不因商用而增加补偿标准，以解除相关部门的顾虑。在这方面，上海市政府做了有益的实践。2001年出台的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和《关于贯彻执行若干意见的通知》中规定：“在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照。未经市或区(县)房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋”，即工商营业执照不作为拆迁时认定房屋用途的依据。因此。只要地方性法规和规章能够积极跟进，宅基地上房屋作为经营场所登记，不会成为改变房屋用途的合法证明。也不会影响将来可能发生的拆迁补偿。

4　现行法律未禁止“民宅商用”

在《物权法》第十三章“宅基地使用权”中对宅基地做了界定，具有权威性和准确性。从条款中我们可以看出，法律加以规范的是宅基地的使用权。它将宅基地使用权规制于用益物权的范畴。所以《物权法》第十章中关于用益物权的一般规定，也同样适用于宅基地使用权，该法第120条规定：“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。”虽然宅基地的所有权归集体所有，但是集体不可以干涉宅基地使用权人行使其占有、使用的权利。《土地管理法》中也未对宅基地使用权人利用自有宅基地上的房屋开展商业经营行为做禁止性规定。随着2006年《农民专业合作社法》的出台，农村宅基地上房屋作为合作社的住所成为可能。

5　完善注册登记法律规范中关于住所或经营场所的规定

工商总局2004年颁布的《个体工商户登记程序规定》中，要求提交“经营场所证明”，但并未要求个体工商户的经营场所必须是商业用房。《公司登记管理条例》规定的登记程序中，要求提供“公司住所证明”。也未要求公司住所必须是工业或者商业用房。经营场所登记只要有合法有效的租赁合同、房屋产权证明即可。租赁合同表明申请人能在一定期限内合法使用该房屋，表明该经营场所真实存在。至于经营场所是否合适，是相关行业前置审批部门的管辖范围。但是，这种管辖也不应以是否是商业用房为标准，而应当以房屋面积、结构、布局、消防设施、卫生设施等能否满足专业要求等为依据。

四、对宅基地上的房屋作为农村商业用房登记的建议