时间：2023-09-05 16:59:53
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇不动产登记的法律法规，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
[关键词]不动产登记制度；物权变动；实质审核
[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187
在我国物权法中不动产登记制度是其非常重要的组成部分，它主要指的是通过权利人或与其有紧密关系的人申请之后，然后再把不动产权变更事宜由相关的职能部门记载到登记簿上。就其本质而言，不动产登记就是物权公示。如果不动产权有变动就应该将变动的信息资料公开，从而充分地发挥不动产的排他作用。现阶段我国的不动产登记制度还存在很多不足，因此，积极完善我国的不动产登记制度具有非常重要的现实意义。
1现阶段我国不动产登记制度存在的不足
11机构缺乏整合力度
尽管我国制定的不定产有明确的规定，即不动产登记工作不管是国家还是省级的都应该由国土资源部来监督和指导，而对于市级或县级的不动产登记工作应该由当地政府指定相关部门来负责，基于这样的情况就很难将机构统一。据调查，部分区域的国土资源部门并没有积极地设立负责不动产登记的机构，而且他们认为在没有明确划分各部门的登记职能和管理职能的前提下，很难协调好各部门，开展工作也具有很大的难度。而且各地区的国土资源管理工作非常繁杂，所以他们也更愿意把登记不动产的机构隶属于当地政府，然后通过国土资源部门指导。不仅如此，把各地区市级和县级登记不动产的机构设置于当地的国土资源部门也是非常困难的。
12技术标准和信息未实现统一
随着我国颁布不动产登记条例及其正式施行，制定不动产统一登记制度已经变得迫在眉睫。不动产登记的登记依据、登记簿册、信息平台以及登记机构应该要实现“四统一”，同时还必须要逐步地规范不动产统一登记的权籍调查、信息平台建设、操作规范等。但是现阶段部分地区在登记不动产的过程中却没有严格根据“四统一”的要求进行，反而更多的是结合当地的实际情况来进行不动产登记。这就造成国家制定的关于不定产登记的相关规范也不能顺利彻底地执行，相关数据也得不到兼容。这就导致在统一登记不动产之后还必须重新整理相关数据，这无形之中就加大了工作量。
13不动产登记制度缺乏公信力
在进行不动产登记的过程中，信息交易的安全在很大程度上是由登记制度的公信力来保护和决定的。基于我国目前施行的关于不动产登记方面的法律法规，不动产登记制度公信力方面的法规还比较缺乏。这种问题具体表现为：其一，关于推定权利正当性制度没有；其二，信赖登记制度缺乏明确的规定来确保买受人可以安全交易。像这样缺乏公信力的不动产登记制度会在很大程度上影响那些从事不动产登记信息交易的人员。如果登记不动产的名义人在将其真实权利隐瞒的前提下出卖了不动产，而在不动产交易的时候则是根据登记的信息进行的，等完成交易之后，不动产真实的权利人却展开抗辩，这将在很大程度上损害买受人的财产。
14相关的法律十分混乱
现阶段，我国在不动产登记方面的司法解释、部门规章、地方法规及其法律法规等没有统一标准且内容十分混乱，更有甚者有的法律法规还互相矛盾。诸如土地管理法、矿产资源法以及物权法等法律主要是关于不动产登记的，而城镇国有土地使用权转让和出让条例和土地管理法实施条例则主要是关于不动产登记的行政法规的。此外，还有土地登记资料公开查询制度和土地登记规则等是涉及不动产登记的地方性政策和法规。尽管这些政策和法规详细地规定了不动产登记的相关问题，但是相对比较分散。像这样杂乱不堪的不动产登记，相关的政策法规在很大程度上增加了地方财政支出和申请不动产登记相关人员的负担，同时还对不动产登记工作的效率起到阻碍作用，很有可能出现很多错误的登记信息，这在很大程度上不利于不动产信息的查阅。尽管我国制定的关于不动产登记条例已经开始施行，但是它还需要有相关的法律法规和制度来辅助和保障，该条例还存在与矿产资源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的现象。
2完善我国不动产登记的建议
21专门制定规范不动产登记程序的政策法规
要想规范不动产登记的程序，首先要在国家制定的物权法中统一不动产的登记规范、登记模式及其物权模式。同时不仅要严格实施不动产登记条例，而且还必须要对不动产登记的其他法律法规进行积极的完善。尽管现存的关于不动产的法律法规也有很多，但是部分法律法规之间存在互相矛盾、不协调以及重复的现象。因为不动产登记在人们日常生活中有着非常重要的作用，所以修改和完善不定产登记相关的政策法规是非常必要的。一方面要明确不动产登记的程序、效力以及性质，构建完善的不动产登记制度；另一方面还必须要制定一些关于不定产统一登记配套的制度和政策。相关部门可以制定一些能够支持不动产统一登记相关的金融财政政策，同时国家还需要制定不定产登记相关的管理制度和操作程序，从而最大限度地确保不动产登记法律体系的逻辑性、科学性以及统一性。
22尽快制定不动产的技术规程及其统一登记标准体系
为了确保我国各地区的不动产登记工作能够更好地_展，使各个部门之间尽量不会出现不定产登记数据信息不兼容的现象，应该尽快制定不动产的技术规程及其统一登记的标准体系。通过统一建立不定产登记的平台使不定产登记信息可以实现信息化管理。但是因为不动产登记的信息是由各个部门分别负责管理的，所以应该尽快建立一个不动产的管理系统，该系统可以实现不动产档案信息查询的管理和不动产统一登记发证系统，从而有效地实现了不动产登记信息的共享和整合。通过有效运用GIS技术、互联网技术等现代技术构建完整的不动产登记管理系统，从而使不动产的管理实现内外联动，最大限度地提升所登记信息资料的准确性。
23专门制定不动产登记的审查制度
不动产物权变动的公信效力对其交易的稳定性具有决定性的作用，而不动产登记的信息是否真实则决定了不动产登记的公信效力，检验不动产登记信息是否真实的前提是实质审查制度的实施。但是考虑到物权法处于起步阶段，我国的实质审查仍然需要有大量的人力和资金作为保障。虽然物权法没有对不动产登记时是否进行实质审查做强制性要求，但是基于目前的情况而言，在进行不动产登记的时候并没有全面落实实质审查工作，这就造成不动产登记出现很多错误的信息，从而极大地损害了不动产登记人的利益。由此可见，专门制定不动产登记的审查制度是非常必要的。首先，开展实质审查工作可以在很大程度上提高不动产登记资料信息的准确性和真实性，从而避免在进行不动产交易的时候出现不必要的交易风险；其次，开展实质审查工作还可以督促相关部门认真履行自己的职责，一心一意为人民服务。
3结论
综上所述，随着我国社会的快速发展，不动产登记制度也逐渐成为人们日常生活不可缺少的重要部分。但是目前我国的不动产登记制度还存在着一些诸如机构缺乏整合力度、技术标准与信息没有统一、缺乏公信力、相关法律比较混乱等问题，我国的相关职能部门应该不断努力，积极完善不动产登记制度，确保其能够充分发挥自身的职能。
参考文献：
[1]向明我国不动产登记薄制度研究[J].政治与法律，2011（2）：152-160
案例一
2015年7月20日，上海市高级人民法院（简称“上海高院”）了2014年度金融商事审判十大案例，其中“郑某与甲银行金融借款合同纠纷案” 郑某因购房需要向甲银行申请按揭贷款172万元，并以其和肖某共有的房产提供抵押担保，同时办理了抵押登记。抵押合同中约定抵押担保范围包括借款本金及利息、罚息以及实现债权的所有费用，但抵押登记权利证书仅载明债权金额为172万元。后因郑某连续拖欠贷款本息，银行宣布借款提前到期并诉至法院，请求对抵押房屋实现抵押权。上海法院最终确定，根据我国担保法第四十六条的相关规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；抵押合同另有约定的，按照约定。故在抵押借款合同法律关系中行使抵押权，当以合同约定的抵押担保范围作为确定抵押物处理后所得价款的优先受偿范围，而涉案房地产抵押登记证明上所登记的“债权数额172万元”并非本案合同约定的抵押债权的全部。
案例二
江苏徐州某商业银行以房产抵押向抵押人发放贷款1500万元，并办理了抵押登记。到期后，借款人不能按期归还，某商业银行向法院提起了诉讼，尽管双方的抵押合同约定抵押的范围覆盖了利息、违约金、罚金以及实现债权的费用，但是法院判决案涉抵押担保的范围应以登记记载的内容为准，仅仅支持所登记的债权数额1500万元，而对所产生的利息、罚息以及其他的费用不予支持。
案例三
江苏某商业银行以机器设备抵押向抵押人发放贷款300万元，并办理了抵押登记。到期后，借款人不能按期归还，某商业银行向法院提起了诉讼，最后机器设备出售的价格为500万元，法院判决按照抵押登记内容，除了偿还贷款本金300万元，还支持抵押合同约定的利息、违约金、罚金以及实现债权的费用，因为工商局的抵押登记证书中对抵押合同所约定的抵押担保的范围进行了登记。
相关的法律法规导致的困境
物权登记具有对抗效力。我们国家对于物权采取的是登记主义，《物权法》第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。所以按照物权法的规定，不动产的登记是对外公示的方法，不动产不动产登记簿所记载的事项具有法定效力，相关各方必须遵守。所以登记簿的登记事项和内容对银行的抵押贷款业务影响很大。
不同的法律规定了不同的登记事项。
2008年5月27日（2008）36号文根据《房屋登记办法》第四十四条要求，对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。制作了统一的2008年版房屋权属证书、登记证明式样。这个涉及登记的法规没有将担保的范围作为登记事项。同时由于债权本金比较明确，而要将最终的债权总额进行事先很难明确下来。《物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。《担保法》第四十六条做了同样的规定。但是由于房屋的抵押登记不登记担保范围，所以对于担保范围无法以登记的形式进行公示并获得一致的保护。
而机器设备等动产的抵押登记则规定的较为全面，《动产抵押登记办法》第四条规定 《动产抵押登记书》应当载明下列内容：（一）抵押人及抵押权人名称（姓名）、住所地；（二）人名称（姓名）；（三）被担保债权的种类和数额；（四）担保的范围；（五）债务人履行债务的期限；（六）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（七）抵押人、抵押权人签字或者盖章。债权的种类和数额以及担保范围都作为登记事项，将当事人之间的约定可以以登记的形式反映出来。
对法律法规的理解不一致
尽管《房屋登记办法》没有将抵押担保的范围作为登记事项，但是对于所登记的债权数额如何理解也是至关重要，如果理解为本金，对于没有约定的担保范围按照抵押合同约定进行，也符合当事人之间的约定；如果将债权数额理解为所有的债权总额，尽管不符合当事人的约定，但是符合文字解释的原则。所以对于法律法规的理解不同导致了不同的判决。
如何解决这样困境
对登记的债权数额按照评估价进行登记。现在有些地方的房屋登记机构已经要求适当提高登记的数额，如南京要求按照房屋的评估价格作为债权数额进行登记，实际放款的数额在评估价之下。这个也是目前的状况下暂时采取的保护贷款人利益的权宜之计。
关键词：不动产物权不动产登记的性质不动产统一登记制度
不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限，使政府不去干预市场主体的具体经济活动而集中精力去做其应该做的事情。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，营造并维护市场的公平竞争环境。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。
一．问题的提出：我国传统的不动产登记制度
由于历史原因，计划经济体制下不动产的财产性长期不被承认，不动产被排除在财产法之外，不动产登记具有浓厚的行政管理色彩，加之管理权分散，我国传统的不动产登记极为混乱。
（一）不动产登记的法律不统一
我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的登记规范。仅法律就有《土地管理法》及其《实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《矿产资源法》、《草原法》、《渔业法》、《担保法》等之多,另外还包括国务院有关行政主管部门制定的登记规则,如国家土地局制定的《土地登记规则》。这些性质、渊源、效力不同的登记法规都是计划经济时代的产物，已不能满足市场经济下不动产物权变动的需要。
（二）不动产登记机关不统一
根据上述分散的法律法规的规定，土地、房地产、森林、矿产等所有权或抵押等的登记分别由县级人民政府土地行政、房产、林木、地质矿产或地方人民政府规定的主管部门行使。
在这种传统的不动产登记中，中央和地方政府各部门具有自己管理不动产登记的领域，体系庞杂，弊端重重：当事人登记时经常要到多个部门才能登记完毕，而且效力可能不同；分散的登记制度给有关不动产交易机关带来查阅信息不够全面的困难，造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等现象；各登记机关为了部门利益，争相登记，形成重形式轻审查、人浮于事的局面。
（三）不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定
我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登记赔偿问题的规定，在实践中造成不动产登记机关的权利和义务被割裂的畸形现象。登记机关仅指向收费的权利，而对登记错误的后果不负任何责任，严重的损害了当事人的合法权益，由此产生了大量的不动产登记纠纷；因为登记机关不对错误的不动产登记负责，不利于加强不动产登记机关的责任感，缺乏压力和动力去认真履行不动产登记的义务，影响了不动产登记的公信力。
（四）不动产登记的信息不够公开化
我国相关法律法规没有明文规定公开查簿制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况，而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能，不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息。这与物权变动的公示公信原则所要求的登记信息的充分、有效公开相去甚远。
二．重构我国不动产登记的性质
不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。不动产登记的性质是不动产登记制度中的基本问题。
（一）传统学界观点
目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。
（二）不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对不动产统一登记的范围的研究。
1．我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：
（1）不动产所有权：国家所有权；集体所有权；私人和其他权利人的所有权。
（2）不动产担保物权：只有不动产抵押权。
（3）不动产用益物权：自然资源使用权；建设用地使用权；土地承包经营权；宅基地使用权；地役权。
对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。
准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。
准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。[1]（P76-P85）
2．我国不动产登记的性质
笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。
基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范；后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。需要说明的是，“二分法”与物权的平等保护原则并不矛盾，相反，恰恰是对其的合理补充。
综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。只有先明确不动产登记的性质，才能制定出不动产统一登记制度的立法框架。本文所探讨的不动产统一登记制度的行政法视角正是基于这一前提之下。
3．构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质
由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。
现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以后一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据；后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。
有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。[2]（P9）笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。一般认为，行政行为是一种法律行为，它是依照行政机关的意思表示直接产生法律效力的行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为虽然也伴随一定的法律效果，但与法律行为不同，该种行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。[3]（P33）
该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。
作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被；二是确认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。
三．构建我国不动产统一登记制度的思考
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”
如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。以民法物权法理论为基础的典型物权的登记是准行政行为和证明行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。
（一）确立统一的不动产登记机构
不动产登记机关确定在哪一个部门,应当根据法理和国际惯例确定。世界各国或地区的登记机关,无非是司法部门和地政部门两种。德国实行的是司法部门登记的做法,他们的土地登记实际上就是不动产登记,而且这种登记仍可以为不动产的交易秩序提供由国家公信力支持的、公开的、统一的法律基础。结合我国实际情况，由法院进行登记,登记结果必然对裁判产生影响。比如由于工作人员的一些原因造成登记错误,本应承担责任。但如果由法院自己去追究,是会有一定干扰的。并且登记在我国有准行政行为的性质,登记由行政机关承担有其合理性。
笔者认为，目前以地政部门的登记为基础建立我国的不动产统一登记制度,应当说较为实际和方便操作。理由是：第一，不动产的核心是土地产权，其他不动产产权也以土地产权为基础，因此登记机关的统一，必然是以土地登记为基础和核心的统一。第二，我国自1987年开展土地登记工作以来，已基本完成城市土地和大部分农村土地的登记工作，可以说我国的绝大多数土地的初始登记工作基本完成，这为不动产统一登记奠定了基础。
在这方面有我国台湾地区的立法经验可以借鉴。台湾的不动产登记原则上是由县市地政机关办理的。从台湾目前的情况来看,由于各市县依法在辖区内分设登记机关,即地政事务所,这又大大简化了土地登记作业的流程,便利人民申请登记,符合实际生活的需要。
所以，在不动产登记制度上,我们可以充分学习台湾地区的立法经验,并结合大陆实际,不动产登记应以原土地登记部门为基础,在土地管理部门内另设机构,成立统一规范符合实际的不动产登记局。这样做的好处在于节约社会成本,便于实践操作。此外，不动产登记机关实行垂直领导制，规定严密的登记程序，以加强管理的力度，防止不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。
（二）明确统一登记的范围
不动产涉及的面很广,土地、房屋是不动产,草原、林地、水库、道路也是不动产,探矿、采矿、养殖、电力和通讯等设施都涉及不动产。哪些不动产应当纳入统一登记的范围,哪些不宜统一登记,在我国现阶段应当加以区分。
根据前述准物权与典型物权的划分，不动产登记性质的“二分法”，对于民事主体之间的物权变动,如房屋所有权、土地承包经营权等，不涉及行政机关的意思表示，与行政管理关系无关，依据准行政行为属性，将其纳入统一登记范围当属无疑。但是采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源这些准物权，行政机关依行政许可等产生的物权变动，不宜纳入进来。因为这涉及到行政管理体制的改革，而行政管理体制改革本身也有一个过程，目前尚不成熟。
（三）明确不动产登记机关的赔偿责任
根据物权法和不动产登记的基本原理,登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果登记发生错误,也就是交易基础发生错误,当事人及其他利害关系人均可能因此而遭受损害。为了保障权利人的合法权益以及加强登记人员责任感,有必要建立权利人登记救助机制,完善登记机关及其工作人员的责任制度。
权利人救助机制已为《物权法》所确立，增设了预告登记、更正登记、异议登记制度，在此不再赘述。我们主要讨论登记机关的赔偿责任。
登记的准确、真实及完整是登记工作的内在要求。笔者认为，不动产物权登记行为给相对人造成实际损失的情况下，已完全满足行政赔偿的构成要件:从主体角度讲，不动产物权的登记工作是由行政机关而非司法机关来完成；其次，登记行为同样是一种履行行政职务的行为；第三，登记行为确实可能给相对人造成现实经济损失，且该损失属于直接损失；第四，登记行为与相对人的损失之间确实存在因果关系，登记行为是造成损失的前提条件；第五，以及不当或错误的登记，说明行政机关在履行登记职责过程中违反了对相对人应尽的义务，构成行政赔偿中的违法行为。
此外，登记机关应设立登记赔偿备用基金。从国外立法实践上看,德国和瑞士专门设立登记赔偿基金,以弥补可能造成的对真正权利人利益的损害,我国也可以仿此例设立专门的登记基金。登记基金的来源应考虑：在不动产登记的业务中，将按件收取的费用，纳入不动产登记赔偿基金；登记机关可以向保险公司投保，设立责任保险；登记机关可以依法设立行政追偿权，以保证有足够的赔偿基金。
（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立现代行政程序制度
1．窗口式办公
窗口式办公，就是以单独对外的收发文室为窗口受理业务，公民、法人只需将申请文件和必备资料从窗口递入，即可按规定的时限到窗口领取结果，受理人和办理人相分开，一个窗口进一个窗口出，封闭办公，集中对外。[4](P478)
2.建立不动产统一登记的信息公开制度
信息公开是行政公开的基本原则。其意义在于：一方面，公开由行政权力来源于人民这一根本性事实所决定，权力运行的全过程应当为权力的授出人——所有人知晓；另外一方面，公开也是行政权力健康运行的本质要求。[5](P21)
首先是政务信息公开。对与群众利益相关的、便于群众参与管理和监督的政务信息，逐步定期披露，既增加了政务工作的透明度，又增强登记机关的责任感。
其次是建立资料信息的可查询制度。信息公开的对象应是社会全体成员，改变目前仅是向特定群体（当事人、法官、律师等）公开的做法，体现透明化管理、为人民服务的立场；信息公开的内容应包括所有资料，彻底改变目前仅能查询或使用有限登记资料的做法，只有全面的信息才能使当事人作出正确的不动产交易决策；明确信息公开的方式，包括布告栏、咨询服务小组、网上公告等，以实现全方位、高质量的服务。
在不动产统一登记制度下，信息的公开畅通能全面保护当事人的知情权，避免造成土地和其上房屋分别抵押、重复抵押或不法分子恶意登记等现象。
参考文献:
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[3]皮宗泰、王彦.准行政行为研究[J].行政法学研究.2004.(1).
关键词：房地产交易、物权行为、区分原则、公示公信原则
房地产交易是人们对房地产转让、出租、抵押等活动的总的称谓。在我国现行土地制度下房地产交易是指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动。
房地产交易制度是房地产法律制度的重要内容。房地产交易是否规范有序直接关系到我国房地产市场的健康发展和社会秩序的稳定。但是我国的房地产法已明显滞后于房地产业的发展，例如立法尚不健全，房地产转让和抵押制度有待完善，法律规范缺乏系统性、协调性、科学性等。这也给法律实务带来了难度。因此，完善我国房地产立法刻不容缓。
物权行为是法律创造物，但它是客观存在的，是与债权行为相对应的法律行为。它规定了物权变动规则，有利于保护交易安全，维护当事人的利益平衡。借鉴该理论对于解决房地产交易中的有关问题具有重要的理论意义和实践意义。
一、问题的产生
根据我国《合同法》的规定和立法解释，合同是指债权合同，因而我国法律没有承认物权合同。
我国《合同法》第51条关于无权处分的规定是目前争议较大。一般认为，该条所称的“合同”是指买卖合同，即债权合同。也就是合同的成立、生效要附加一个条件，即行为人在订立债权合同时必须具有处分权，否则合同效力待定。这种观点会引发理论上和实践中的难题：即把一些本来有效的合同解释为效力未定合同。
另外，按照债权合同，在买卖契约中，由于法律规定买卖标的物的所有权自债权契约成立时起移转于买受人，即买受人自买卖合同成立之时起就已经取得买卖标的物的所有权，但未经登记或交付不具有对抗第三人的效力。这样在法理上就自相矛盾：既然买受人自买卖合同成立之时起就已经取得了标的物的所有权，但其取得的所有权未经登记或交付却不能对抗第三人。然而所有权是对世权，因此这显然是互相矛盾的。
由于立法和理论上的缺陷，在我国的司法实践中，长期存在着将登记作为合同生效要件的作法，也就是将原因行为与物权变动混为一谈。例如房屋买卖合同履行后，未向房产管理机关办理产权过户手续的，法院往往判决房屋买卖合同无效，而不是判决强制出卖人补办产权过户手续或判决出卖人承担违约责任。订立抵押权设立合同后，未向登记机关办理抵押权登记的，法院往往判决抵押权设立合同无效，而不是判决抵押人补办抵押权登记或判决抵押人承担出卖责任。其结果，往往使无辜的买受人、债权人遭受损害而得不到救济。按照物权变动与其原因行为的区分原则，未办理登记手续的，只是不发生物权变动，原因行为的效力将不受影响。因此，房屋买卖合同履行后未办理过户手续，或者判决出卖人依买卖合同承担违约责任。抵押权设定合同成立后，未办理抵押权登记手续的，只是抵押权不成立，抵押权设定合同并不无效，债权人可请求法院判决强制债务人办理抵押登记手续，或者判决抵押人依抵押合同承担违约责任。[1]
物权的变动通过物权行为发生法律效果。属于物权行为组成部分的交付或登记使物权的变动具有了公示的作用，而依赖该公示而取得所有权的人受公示之公信力的保护，即可取得标的物的所有权。从以上分析可以看出，否定物权行为的存在会带来理论和实践上的矛盾。
二、 房地产交易中的行为性质区分
区分原则是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效分别依据不同的法律根据。在原因行为中，当事人享受债法上的权利，并承担债法上的义务；在结果行为中，当事人完成物权变动，使得物权能够产生请求权的负担行为，而能够发生物权变动效果的结果行为是处分行为。
区分原则在房地产交易中的运用就是要求法律上区分房地产权属和债权合同之间的关系。房地产过户登记、抵押登记、使用权登记和他物权登记实质是物权变动的一种公示形式，是法律法规中的强行法，登记使房地产权属得到确认。权属登记与债权合同的关系说到底就是物权与债权的关系，二者权能有很大差异，不能混为一谈。例如，在“一房二卖”等现象的法律实务中应严格区分标的物的移转和所有权的移转。如果买受人已实际占有使用出卖人的房屋，但还未办理登记手续，只能是说明标的物（房屋）的移转，而不是房屋产权的移转。
我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该条没有明确区分这里的登记是物权变动登记还是合同登记，由于法律法规没有在二者之间作出明确区分或者明确规定是否影响合同效力，故在现实中最易导致人们依照该条将登记解释为合同生效要件。此后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后才生效的，当事出有因未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”根据这一司法解释，房屋买卖合同在房屋过户以前合同效力独立存在，并不受过户登记的影响。换言之，房屋买卖是否办理过户登记，这只决定房屋的所有权是否转移，并不能影响买卖合同的效力，更不能决定买卖合同的效力。根据我国《城市房地产管理法》第53条和《城市房屋租赁管理办法》第13条的规定，房地产租赁合同实行登记备案制度，但登记备案不是合同的生效要件。
此外，我国民法典草案物权法编第9条规定：“依照法律规定，土地、矿藏等自然资源属于国家所有的，可以不经登记，自法律施行之日起享有物权。除法律另有规定外，国家、集体、私人的不动产物权的设立、变动、转让和消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力。”该条规定体现了区分原则。
由于我国的物权法还未制定出来，不动产登记制度尚不完善，各种规定散见于法律法规及行政规章中，比较混乱，容易使人形成“要式合同就是登记”、“不登记就不生效”的模糊认识。在目前施行的《城市房地产管理法》中，只规定了商品房预售合同应当报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，也没有规定登记后生效。如果将过户登记作为买卖合同的生效要件，其负面效应是很大的，大量的房屋买卖合同在过户登记以前均处于无效状态，若一方不按约定履行过户业务，另一方将无法主张对方承担违约责任，只能要求对方承担并不明确的缔约过失责任，合同中的各种担保也因主合同无效而随之无效，不履行义务一方可以不受合同约束，被损害方的合法权益得不到相应的法律救济，而不履行义务一方也得不到法律的惩罚，交易安全无法保障。这与
民法的一般原则是相悖的。另外，如果一个合同不是依照生效之后再履行的顺序去执行，而是在合同履行完毕之后才生效，这也不符合法理。
三、房地产权利变动公示公信原则
物权行为理论指导下的物权变动规则，被称为物权形式主义，其主要内容是仅仅有物权变动的合意是不够的，对此还必须有一个外在的形式：不动产的登记和动产的交付。本文通过对不动产权利的外部公示方法（登记）的分析来揭示不动产权利登记制度的规范功能。因为物权变动的合意或意思表示主要是通过公示行为来体现，它符合人们的交易习惯。当然这里并没有否定物权合意这一私法自治的理念，而是突出公示的正确性推定效力。公示公信原则以区分物权行为和债权行为为前提，在维护原权利人的利益与交易安全之间寻求一种平衡，从而为解决理论上的悖论和实践中的问题提供一种思路。
物权公示原则，指的是物权的各种变动必须以可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示、并进而决定物权变动效力的原则。登记或交付作为物权变动的生效要件，目的主要是为了维护交易安全、保护善意第三人的利益。如果仅是为了双方当事人之间的利益，法律根本没有必要设立登记或交付制度，因为双方当事人之间的约定足以明确双方的权利、义务关系。不经登记或交付只依当事人之间的意思表示就发生物权变动的效力，反而更有利于交易的便捷。物权公示，对第三人来说，公示告知作用是使第三人明确权利归属的指示器。公示内容具有正确性推定效力，是指对任何第三人来说，不管真实情况怎样，推定公示的事实就是正确的。在完成公示行为之前，物权变动效力仅在交易当事人之间有效力，而对世人不发生效力；只有完成公示，取得表征物权的手段后，才真正使受让权利具有对抗世人效力。[2] 物权行为理论是使公示行为具有公信力的基本保障，否则公示的权利正确性推定效力将受到质疑。
物权公示包括行为方式（交付或登记）和静态的表征（占有状态或登记簿）。交付或登记是静态的表征手段，二者当然不能截然分开。公示原则是产生公信力的前提。物权的存在既然以登记或占有为其表征，则依赖此表征而有所作为者，纵使其表征与实质的权利不符，对于依赖此表征之人也不生任何影响，是为公信原则。
目前，我国不动产登记制度尚不完善，也不尽合理。我国已经颁布了一些法律法规，特别是众多的司法解释，部门规章，地方法规，对不动产转让、抵押等登记作了相互重叠、相互冲突的规定，没有统一的登记法律和登记机关。我国不动产登记法规属于行政法，而不是民法。登记制度的目的是实现行政管理，而不是贯彻公示原则。需要指出的是登记的性质并不是一种行政行为。各国的登记机关并不相同，例如，在我国是行政机关，在德国是地方普通法院系统的土地登记局，在瑞士是各州的地方法院。登记的目的只是起到公示作用，登记与行政行为并无必然联系。借鉴外国经验，梁慧星教授主持起草的物权法草案第一章第三节专设第20条规定：“不动产登记，由不动产所在地的县级人民法院统一管辖。”
根据有关法律法规的规定，我国的不动产登记效力主要采登记要件主义立法模式。《城市私有房屋管理条例》第6条第1款规定：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”我国《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。” 《担保法》第41、42条规定，以土地使用权、城市房地产或乡镇、村企业的厂房等到建筑物抵押的应当办理抵押物登记手续，抵押合同自登记处之日起生效（合同生效的特殊情形）。从以上规定可以看出，在我国的房地产转让制度中，权属登记显然采登记要件主义。另外，在因继承、强制执行、取得时效、法院判决、添附、婚姻关系等非法律行为而引起的不动产物权变动的场合下，采取登记对抗主义。登记要件主义在法国的意思主义和德国的形式主义之间寻求折衷立场，虽然克服了意思主义的缺陷，将登记与不动产物权变动本身结合为一体，对不动产物权变动采取了公示的态度。但在法律实务中登记主义立法模式的弊端显而易见，如易助长一物多卖现象。它偏向于对原权利人的保护，却忽略了对第三人利益的关注，有损交易安全。
物权变动规则在不动产变动中的运用，就意味着物权变动所涉及的登记均为物权变动的公示，它只影响物权变动效力，而不影响合同效力。实际上，过户登记、抵押登记等均是权利登记，而不是合同本身的登记。这种登记只确认原权利人权利丧失，新权利人取得权利，或者原权利人的权利内容发生变化，并向新权利人颁发产权证书的过程。这种登记属于权利登记，它独立于债权合同，发生物权变动的法律效果。
关于房地产登记的公信力问题。德国、瑞士等国在立法中明定了登记的公信力，法国、日本等国没有规定。[3] 这种区别源于各国立法模式的不同。在我国主要有两种观点，一种认为我国房地产登记未体现公信力；[4] 另一种认为通过申请、注册、登记发证等手续实际上已承认了公信力。[5] 本文认为公信力是公示原则的应有逻辑和基本价值取向。我国《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《土地登记规则》等具体规定了房屋所有权、抵押权和土地使用权、抵押权等的登记手续、登记程序、登记机关、登记种类等。不动产登记在我国是由当事人的登记意思和行政机关的登记行为来完成的，因此它是通过法律的方式来表示权利的合法存在，这是一种客观事实，那么对通过不动产登记所表现出来的权利信赖就具有正当性。善意第三人就可以根据登记簿所表征的内容进行权利推定，从而决定与他人是否进行交易。可以这样认为，对这种善意的保护也就是对市场的有力维护。例如，最高人民法院2000年12月13日公布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第61条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的以登记记载的内容为准。”实际上本条解释赋予了抵押权登记的公信力。但是我国在采登记要件主义的立法模式下，不区分物权行为和债权行为，将物权变动效果系于债权行为，从而使交易中的善意信赖不能有效保护，公信力受到影响。因此我国应尽快完善房地产法律制度，规范房地产交易活动，弱化房地产登记的行政色彩，注重权利的保护和交易秩序的维护。为保护房地产交易的安全，物权立法应明确规定房地产登记的法律效力：发生房产产权的有效转移；推定不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利；具有社会公信力，给予善意第三人以有效保护。
四、房地产权利变动中的利益衡平
无因性原则即抽象性原则，是指作为处分行为的物权行为，不问其是否基于某项有效的负担行为，而自行发生效力。原因行为的无效或者撤销不能导致转移物权的履行行为的当然无效和被撤销。物权变动是物权意思表示的结果，如果物权法上的意思没被撤销，债权法上的意思被撤销，物权已发生转移，可以借助不当得利理论来解决债权上意思表示的瑕疵引起的后果。
物权行为无因性对交易安全的保护是绝对的，如果物权移转符合法律规定的要件，
即当事人合意加交付或登记公示行为，那么即产生物权效力，即产生对抗世人的效力。正因为如此，无因性原则成了否定论者对物权行为理论持否定态度的一个主要理由，如认为贯彻无因性原则损害了原权利人的利益等等。其实，无因性原则并不是物权行为理论的全部，而且也对原权利人进行债权保护及物权保护，如通过不当得利制度和异议登记制度达到保护的目的。无因性原则正是登记公信力的逻辑结果。
关于我国对无因性原则的态度。根据我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地登记规则》等的规定，我国房地产权属登记制度属于强制性登记，不是自愿登记，属义务规范。不登记者其权属不仅不受法律保护，而且可能受到行政处罚。登记部门对登记申请实行实质性审查，无异议时方予以登记，这也是产权的证明方式。《城市房屋权属登记办法》第37条《土地登记规则》第71条规定了注销登记和更正登记。从以上可以看出，这些条文较为详细的规定了更正登记制度。这也就是要维护不动产的静的安全，保护真正的权利人。因而，这里对善意第三人的权利的保护并不明确。我国法律并未贯彻绝对的公信力，也即无因性原则。
另外，我国民法典草案物权法编第7条规定：“物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，不动产应当登记，动产应当交付。记载于不动产登记薄的权利人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据的除外。”第12条规定：“不动产登记簿记载的事项，是权利人及其物权内容的根据。”第14条规定：“不动产权属证书，是权利人享有该物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致。记载不一致的，以不动产登记簿为准。”第15条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自不动产登记簿记载之时发生效力。”以上规定协调了原权利人与交易安全的保护的平衡问题。举例来说，虽然处分人没有处分权或后来没有处分权（比如原合同关系被宣布无效），但若在处分时给予受让人以有效的表征其有物权的外观（如物权登记证书），那么受让人的受让行为即为有效，他能够有效地取得物权（如房屋产权），此为保护善意第三人的利益（原权利人受到不当得利制度的保护）。但是，如果完成公示行为（登记）后，没有涉及第三人利益（比如有处分权人甲将房屋卖给乙，而乙尚未处分房屋），那么，尽管完成了公示，但这种公示不得对抗与其有直接交易关系的原所有权人。也就是原所有权人仍可基于无效或被撤销的合同要求受让人予以返还，可称为无因性原则的相对化。
由于物权行为无因性对交易安全的保护的绝对性，德国学说和判例提出了物权行为无因性的相对化，使物权行为效力受债权行为之影响。这些情形主要有三种：附加条件、行为统一和瑕疵一致。[6]
这种对无因性原则的修正旨在减少物权行为无因性的僵硬性所导致对所有权人保护的不利，也就是努力把无因性规则的适用局限于保护交易安全（涉及第三人利益）上，而不是毫无例外地适用分离原则。物权行为无因性理论相对化的目的是实现对民事法律关系的公平调整，以期能在原所有权人和第三人利益之间寻求一种平衡。但是抽象性原则的修正并不否定物权行为的独立性。由此可以说，无因性原则是一般性规定，其相对化具有个案意义。
参考文献
[1]梁慧星，为中国民法典而斗争[m]，北京：法律出版社，2002，160。
[2]高富平，物权法原论[m]，北京：中国法制出版社，2001，597—599。
[3]肖厚国，物权变动研究[m]，北京：法律出版社，2002，325。
[4]崔建远，中国房地产法研究[m]，北京：中国法制出版社，1995，266。
关键词：不动产登记；信贷资产证券化
1.国内信贷资产证券化的发展总体情况
1.1发行规模稳步上升，产品多样化趋势明显
2016年1至6月，国内共发行信贷资产支持证券43只，发行规模达1345.85亿元，较2015年上半年（发行规模1152亿元）增长了16.83%。产品多样化趋势明显。1.2 CLO占比下降，公积金贷款支持证券发展迅速
2016年上半年，国内发行的43单信贷资产支持证券中，有17单为CLO，金额占比34.62%，2015年该类型产品金额占比为76.75%。在非CLO类产品中，发行规模占比增幅最大的是公积金贷款支持证券，从2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。
2.国内信贷资产证券化发展存在的不足
2.1个人住房贷款证券化产品发展缓慢
个人住房贷款是银行信贷资产中比较优良的信贷资产，也是银行信贷资产中放贷时间最长，最需要盘活的资产。央行统计数据显示，2016年6月末，国内个人购房贷款余额16.55亿万元，同比增长30.9%。而根据中债资信相关报告数据显示，至2016年6月末，国内发放个人住房贷款支持证券399.27亿元，仅占个人购房贷款余额的0.25%。
2.2“三农”信贷资产证券化产品尚处于空白状态
我国金融机构发放的“三农”贷款多为政策扶持贷款或小额贷款。“三农”的信贷资产质量相对偏低，违约风险高于其他信贷资产。主要原因：一是农业经济受气候条件等客观环境影响较大，经营风险较高；二是农村地区低收入人群聚集，农户收入不稳定，农户融资渠道欠缺。这些因素严重阻碍了‘三农”信贷资产支持证券化产品发展。
2.3公积金贷款支持证券发展潜力尚未得到充分发挥
2016年5月份的《全国住房公积金2015年年度报告》显示，2015年，国内共发放1.11万亿元的住房公积金贷款，比2014年增长68.10%。截至2015末，国内公积金个人住房贷款余额3.29万亿元。2015年有69.63亿元住房公积金贷款实施了证券化，占公积金个人住房贷款余额的比重仅为0.22%。可见，我国的住房公积金贷款支持证券业务发展空间巨大。
3.不动产登记新规对我国信贷资产证券化发展的影响
3.1有助于推痈鋈俗》康盅捍款证券化发展
首先是有助于优化个人住房抵押贷款质量。随着近几年我国房地产去库存压力猛增，房地产业的风险越来越大，房地产商跑路的新闻屡见不鲜，购房者无法收房断供已经成为个人住房抵押贷款的质量下降的主要原因。《细则》第八十六条规定：“申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。”这一规定将从根本上解决了同一不动产不同阶段同时抵押的问题，可有效预防开发商携款潜逃，也确保了购房者对房子所有权和购房抵押的唯一性，提升了个人住房抵押贷款的质量。
其次是有助于建立健全抵押贷款电子记录系统。《细则》第九十五条规定：“不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作。”这将促进我国在短时期内建立健全抵押贷款电子记录系统，使抵押权人追踪抵押贷款及其附随权利的转移情况变得更加方便。个人住房抵押贷款质量的提高和信息追踪的便利性都有助于推动我国个人住房抵押贷款证券化的发展，使其在市场上更有竞争力。
3.2有助于推动“三农”信贷资产证券化发展
一是《条例》第二条明晰了不动产的概念，在第五条指出集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权等权利登记的要求条件。不动产登记制度的实施为有效盘活农村不动产资产提供了强有力的保障以及依据。
二是土地承包经营权、林权、海域使用权以及相关定着物的确权，还有抵押权登记的实施，使得与“三农”经济相关的不动产抵押更为的简单和明确。有利于“三农”信贷资产证券化的发展。“三农”信贷资产证券化将会给投资者提供一种全新的投资方式，引导更多的社会流动资金支持我国的“三农”经济。
3.3有助于改善小微企业融资环境，缓解其融资难问题
首先，明确了不动产的抵押原则，杜绝多头抵押，明确不动产唯一性。《细则》第五十六条规定建设用地使用权、海域使用权和该土地、海域上的建筑物、构筑物必须一并抵押，不可以分开抵押。该条例的实施让金融机构在今后处置不动产抵押品的时候不再遇到房屋、土地分属多个不同抵押权人等情形，避免抵押权混乱和抵押权人实施权益冲突造成的处置难度。
其次，《条例》完善了抵押品处置程序，确保抵押权人基本权益。条例的实施很好的解决了抵押物处置困难，甚至长期搁置没法处置的问题，确保了抵押权人的最基本的权益，也降低了抵押贷款的风险。
4.完善不动产登记制度，促进信贷资产证券化发展的建议
4.1开展不动产登记信息数据整合，尽早实现信息共享
不动产登记系统的电子化已经成为必然趋势，要加快建立全国不动产登记信息统一系统，整合各部门掌握的不动产信息，完善电子登记系统，使其能够完整呈现不动产信息。将有以利于抵押权人更详细和全面了解抵押物，准确的判断抵押物的市场价值，推定不动产抵押交易市场化建设。
4.2借鉴国外先进做法，出台相关法律法规支持、保障不动产登记制度的有效实施
日本不动产登记制度已经拥有百年的历史，其不动产登记的主要法律依据是“民法”和“不动产登记法”两项法律。为了法律的严密性，日本曾对全国土地情况进行了长达近30年的调查勘测，绘制成土地图册，作为有关部门依法实施不动产登记的依据。我们可以借鉴国外的做法，出台专门的法律法规，不断修改完善不动产登记实施细则，推动不动产登记制度的全面落实。
4.3加强不动产登记新规的宣传推广
地方政府相关部门及银行机构应加强对不动产统一登记的法律意义及进行不动产登记所能享有的法律权利的宣传。向社会告知只有在登记部门履行登记手续并获得认可后，其拥有的不动产才能进行交易、担保、抵押等行为。而没有登记的不动产如果进行上述交易时，不受法律的保护。所以要让公民清楚明白积极进行不动产登记所能享受到权利，使其能够主动去相关登记部门进行登记，确保自己的法律权利。
一．不动产物权登记制度的基本理论。
1、不动产物权登记制度的法律意义。
不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。
2、不动产物权登记的性质及登记机关
不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。
关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。
关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法：
一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。
二是登记采实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，受害人得请求国家赔偿，但登记机关本身不予赔偿。
三是任意登记主义。对于不动产物权变动不作强制要求，但是一经登记，则登记具有不可推翻之效力，如登记有错误、虚伪、遗漏而致真正权利人受损害时，登记机关则负损害赔偿之责。
3、不动产物权登记的法律效力。
不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采此立法例。
二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国等国采此立法例。
三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。
另外，对不动产物权登记的效力，多数国家及地区还根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力。
一是依当事人的民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力。这里所说的民事法律行为包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定物权的行为。“非登记不生效力”是指只有当事人的法律行为与国家专职机关的登记行为相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。
二是依法律行为以外的法律事实而取得物权者，不以登记为生效要件，如因继承、没收、征收、法院判决、强制执行、土地回复、附和、房屋新建等原因而取得物权者，均不以登记为物权变动的生效要件。但是出于维护交易安全的考虑，各国和地区的民法同时规定，此等场合，物权人在登记以前，不得处分已取得的物权。
二、我国不动产物权登记制度的现状及其存在的问题。
我国迄今尚未制定物权法，也没颁布专门的不动产登记法，有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释，不动产物权登记制度尚未在中国得到系统地建立，而且现行法规中的有关制度基本上说不上完全是民法物权法意义上的制度。其存在的主要问题有：
1、登记的法律依据不统一。不动产物权登记，通行的做法，实质上依据一国民法典之有关规定，程序上则依据专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政出多门。
2、登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。
3、登记效力不区分不动产物权变动的原因。如前所述，世界上多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力，而我国现行法不区别不动产物权变动的原因，而一律规定非经登记不生物权变动的效力。如1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。这一规定，是与我国《继承法》的规定明显相违的。按照我国《继承法》第二条的规定，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。又如，1987年的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条规定：“新建房屋，应于竣工后三个月内申请办理所有权登记”。问题是，如果建房人在办理登记后才能新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所有，就很难作出合理的解释了。
4、绝对化的登记要件主义。对于不动产物权登记的效力，我国立法一向采纳登记要件主义，如1983年的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制订的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《土地管理法》，以及《土地管理法实施细则》等对此都作了明确规定。根据我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也安全采纳了登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义绝对化，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题。
5、把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。同样，我国现行行政法规和司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，如1990年最高人民法院《关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复函》规定：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，末办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。
显然，现行法律和司法解释的上述规定不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记制度属性，混淆了物权变动和债权变动。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，属诺成性合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。依据合同的规定，不动产物权的出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
三、我国不动产物权登记制度的立法完善。
如上所述，目前我国的不动产物权登记制度已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善，笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：
1、通过物权立法，统一不动产物权登记的法律依据，消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。
2、制定不动产登记法，规定不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格，以及登记程序等，从程序上完善不动产物权登记制度。
3、统一不动产物权登记机关。不动产物权民登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有由专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。
4、登记机关对不动产物权登记申请，实行实质审查主义，以确定登记内容的真实性。登记机关因自己过错造成登记错误，给当事人造成重大损害的，应负赔偿现任。
作者简介：李洁媚，中国地质大学（武汉）。
建筑物区分所有权是与房屋所有权登记相关的一种单独所有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管理权三项权利内容。对于专有权这种排他性的权力，在现行的房屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。而对于共有权的客体共有部分则存在缺乏明确划分标准、缺少登记规定等问题。在2015年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有部分登记相关规定进行研究讨论。
一、共有部分登记范围的认定
（一）法律规定中的问题
在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、公共过道等公用部分。而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，共有权无法得到保障。
在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的共有具体部分进行明确。这是开展登记研究的前提与重要环节。
在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。我国《物权法》中采用的就是第三种，排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条补充规定了道路、绿地、公共设施等也属共有部分。这种以专有部分为主导的模式造成了对共有部分认定的模糊，只是一般性笼统的规定，而且在实践中往往有与之冲突的情况。第七十三条中将“其他公共场所、公共设施”全部认为是业主共有就是不合理的，如已被租赁或认购的公共服务设施建筑就不能笼统的被确定为业主共有。因此，在2009年出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》采取了列举法加排除法的方式对《物权法》的不足进行弥补，对专有部分概念定义为具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。并对共有部分做出了一些列举式的补充。此外，涉及到区分所有权登记的还有《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》这两部规章。但这样的登记规则只是原则性的规定，对于具体划分和如何登记都没有涉及。
时至今日，我国立法中仍未提供对共有部分的认定要件，认定标准也不能最终确定，单纯通过增加列举项难以适应新发展，实践中的合理区分也无法实现。可见在我国现有法律法规上，共有部分的认定、登记仍然存在很大的空白。
（二）共有部分的区分标准不明
在对共有部分的登记进行讨论前，从理论上上进行认定是前提。如前文所述，共有部分普遍通过对专有部分的“排他”来认定。这种“非此即彼”的笼统界定方式，反映出了对区分共有的不重视。也在实务中带来很多争议。
二、实践中的特殊共有部分登记
对于电梯、公共道路和楼梯间这一类共同使用性显著的共有部分，实践中争议较少。现实中纠纷频发，认定模糊且让所有权人常常感到权利受损的共有部分，如车库、屋顶平台、会所、小区绿地等的归属往往是认定以及登记的难点。本文将以车库与小区会所涉及到的共有部分登记进行单独的分析。
（一）车位车库
《物权法》的七十四条中有做出相关规定。规定车库应首先满足业主的需要，并区分为专有的车库与共有的车库两类。前者包括通过买卖归个人所有和开发商所有，后者就是我们需要讨论的共有的车位车库。现实在这些共有的停车位存在开发商占用、侵占原有停车位进行建设的问题，使得业主因停车难问题与物业、开发商产生摩擦。
为了维护这一共有权，首先需要明确，未经买卖登记、不属于开放商保有的、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位是区分所有权的共有部分。所以房地产开发商不享有对共有车库车位的处分权力，否则就违反了规划用地许可文件、建设工程规划许可文件和购房合同的相关约定，涉及违约和侵权。其次，《物权法》中只做出了满足业主优先使用权的规定，在不动产统一登记下可以将这一所有权进行确认，将小区全部业主登记为权力主体，于登记簿上列明共有车库车位的面积、四至。对共有车位所有权的登记，有利于业主进一步维护除使用权外的收益权与管理权，限制物业开发商对共有部分的任意处分。
（二）会所
小区会所是近些年开发商为了促进销售，规划在小区公共面积内，为业主提供餐厅、酒吧、游泳馆等有偿服务的场所。但在实际运营中，一般被相关公司租用。对于会所的权属，我国的法律法规及规章中均未作出明确规定，所以主要争议点在于，会所是否属于《房屋登记办法》中规定的“属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房”。 会所是否属于共有部分的归属，应当分情况区分。会所是作为单独建筑进行报建设时，所有权由房地产开发企业保留，当小区会所作为独立不动产权进行登记时，开放商有权决定其转让、使用、出售，在房地产登记机构核发房地产权证时，需要有对“会所”的特别注释与标记；但在建设审批时，如果确定了该会所是建筑区划内的公共配套场所，根据《房屋登记办法》的规定则所有权归属全体业主，要以共有部分进行登记，虽然不发放房地产权证书，但可以在不动产登记薄上进行相关记载。开发商不得出售，收益也归于全体业主。 （三）屋顶平台
屋顶平台一般是归业主共有，即使没有合同约定，也因其事关业主基本利益与共有构造而推定为业主共有。作为建筑物的天然部分，一般不具备登记条件。
然而屋顶平台存在依照专有部分来进行登记的情形。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合条件的房屋、车位、摊位等特定空间是可以认定为专有部分的。将屋顶平台与顶层进行搭售，符合了房屋建筑规划与签订了买卖合同后，这一部分就具有了专属性。
而对于实践中出现的占用公共屋顶，修建个人使用的“空中楼阁”是对共有权的侵害，是违反法律法规的侵权行为。也可以依照相邻关系来进行调整。
三、建筑区分共有的登记程序
根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑物区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。由此可见，房产开发商是共有部分申请初始登记的主体。但在实践中，开发商在进行建设审批时，往往是通过“分期分批”的方式，这种分割式的房屋登记方式使得区分所有权的共有部分得不到确认，建筑区划内对共有部分的原始规划，可能会因后期的审批产生较大改变。实践案例中，业主常常发现，开发商事先承诺的公园绿地在后期建设中建成了新的住宅楼，当业主进行维权时，开发商却出示规划管理部门批准的建设工程规划许可。这反映了登记程序上的缺漏。
根据《暂行条例》的规定，初始登记时需要提交相应的材料并进行审查。因此，为了保护业主的共有权，在房屋所有权初始登记时，就应该强调对共有部分登记的重视。在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，登记机构就应要求其提供依法属于业主共有部分范围的法定资料，包括这些部分的类型、具体用途、面积大小、所在位置、权利归属等证明文件。保证在该建筑区划内接下来的开发建设与预售中规划一致。确保共有部分权利的完整性。
此外《房屋登记办法》第十九条规定，房屋所有权初始登记时，房屋登记机构应当实地查看。根据《暂行条例》第十八条的规定，要求对受理的不动产登记进行查验，包含界址、空间面积、位置等。第十九条第一款也指出，对房屋建筑物、构筑物所有权的首次登记，登记机构可以进行实地查看。参考房屋所有权登记，区分所有权的共有部分登记在进行完善时，也应该增加实地查看这一部分。
除了登记阶段的保护。在建筑物申请建设工程规划许可时，就应当列明建筑区划内公共场所、公用设施和物业服务用房的具体范围。对商品房销售许可行政审批环节也应该加大对列明建筑物区分所有权的重视，同样的，房地产管理部门批准商品房预售许可时也应要求建设单位提交列明属于业主共有的公共场所、公用设施、公共道路等共有部分以及开发商将具有营利性的公共场所处置（出售、赠与或留作自用）的文件，使得预售方案不只是开发商与销售方的一纸口头承诺或广告宣传手段，要求其能产生切实的法律上的、行政上的效力。公共场所、公用设施等共有部分的具体范围，经过审批后不得任意做出更改，任何人不得侵占或擅自改变公共建筑空间、公共场所设施原先规划的功能与位置。同时建筑物开发商在与业主签订《商品房买卖合同》时也要载明上述内容的条款。保障所有权人在就公共部分进行维权时有理有据，也规范了房地产市场交易的开发行为。具体可从以下几个方面对建筑区分共有部分的不动产登记进行阐述。
（一）登记申请人
根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”
据此，我国房屋所有权初始登记时，是由房地产开发商作为申请人，提起对公共区域与公共建筑物这一类建筑区分共有部分的登记。且根据《房屋管理办法》第十二条，对于合法建造房屋进行所有权申请，可以由房产开发商单方进行。此外，根据《房屋登记簿管理试行办法》的记载说明，建筑面积包括单体建筑的共有部分与专有部分两类。其中单体建筑共有部分是与专有部分一并登记的，在登记簿上以建筑面积为形式量化。在进行房屋登记时，这一部分共有是依附于专有面积，申请人为当事人双方。
这一现状反映出我国现行的关于区分所有建筑物共有部分的登记申请是割裂开的，单体建筑内共有部分由房屋权利人申请登记，建筑区划内其他共有部分则由房地产商申请初始登记。
（二）登记人
我国现行法规中，并未对区分所有建筑物共有部分的登记部门做出单独规定。共有部分依附专有部分的登记，由房产部门管理。而我国目前存在的有关建筑物区分所有权登记的法律规定主要体现在建设部颁布的《房屋登记办法》。该法第四条规定：房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。第十一条规定：申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
“台湾土地登记规则”第77条指出建物所有权第一次登记，除本款规定者外，准用土地总登记程序。所以共有部分的登记依照土地登记规则，由所在地的直辖市、县（市）地政机关办理。
实践中建筑区分共有部分的登记机关一般为住建部门或土地部门。不动产统一登记后，多头分散的登记将划归到统一部门。所以共有部分登记应与房地产登记一起归由县级以上统一政府办理。
（三）登记的客体范围
建设部颁布的《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指固有界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号）的房屋或者特定空间。”由此我们可以得出现行房屋登记的对象主要是是指房屋的专有部分。涉及到共有部分登记的是《房屋登记办法》中三十一条中“属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房”；以及《房产测量规范》中规定的单体建筑的分摊部分（电梯井、 管道井、楼梯间、垃圾道等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房，共有外墙等）。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条中同样也仅仅规定了这一部分公用建筑面积。从上述现行的指导文件可看出，登记的客体是不全面且缺乏标准的。 对建筑物区分共有部分所有权的讨论往往是以单体的建筑物为其存在前提，但实践中小区中建筑区分所有权范围又大大超过了单体建筑物区分所有权之共有权的权利内容。现有对于共有部分的登记客体局限于公摊面积，即单体建筑内部的共有部分。建筑区划内的其他部分也应该纳入登记范围。
建筑区分共有部分的客体应包括法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。墙面、梁、屋顶等天然的共有部分，难以测量，缺乏登记的必要性。而电梯、楼梯、门厅、消防通道等可以测算量化进行登记的一部分天然共有部分，可合并记载在登记簿。因此，需要进行登记的客体主要为法定共有部分和约定共有部分，具有独立性的建筑部分，如公共场所、公用设施、物业服务用房、车库、架空层等，应均在登记簿上予以单独记载，同时与相关专有部分的登记形成关联。有学者指出，对于没有登记为专有部分也没有登记为共有部分的建筑物、设备、设施，为了避免争议，应做出为共有部分的推定。
（四）登记方式
关于共有部分在权属登记中的缺乏，在实践中，我们可以看出共有部分实际范围是分为两大类的。一类是前面所讨论到的，现行登记中的公摊概念。这主要是以一幢建筑范围内的共有部分为客体，对属于整幢业主共有的部分。另一类是整个建筑区划范围内所有权人的共有部分（车库、绿化、道路等）。两类共有部分的所有权主体不同，若将两类不做区分的一并登记会导致主体不明等混乱。在房地产登记的相关法律法规中，虽然做出了对建筑区分共有部分登记的规定，但缺乏相应的登记方式。共有部分的登记落实仍然存在较大空白。日、美、德在这一不动产类型上采取了一种“一体化”的登记方式。
德国《住宅所有权与长期居住权法》第七条规定：“（1）在本法第三条第一款的情形，依职权为每一份共有所有权份额编制一份专门的土地登记簿页（住宅土地登记簿、非住宅用房所有权土地登记簿）。在此种簿页上登记从属于共有所有权份额的专有所有权和作为对共有所有权的限制的属于其他共有所有权份额的专有所有权权利的授予。”该登记将共有部分划分为单独的份额，与所属的专有部分联系，与专有部分一并登记。
台湾地区“公寓大厦管理条例”第四十四条规定：“公寓大厦之起造人或区分所有权人应依使用执照所记载之用途及下列测绘规定，办理建物所有权第一次登记。”“台湾土地登记规则”第七十五条指出：区分所有建物之共同使用部分，应另编建号，单独登记。
根据上述规定，我国台湾地区，共有部分是分别合并登记，采取设立标示部，在标示部上列明共有权人的方式进行登记。专有部分也列明相关的共有部分。
（五）登记类型
2014年颁布的《不动产登记暂行条例》第三条，规定不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记等多种类型。在区分所有建筑物权上，由于共有部分相关权利的存废是依其所属的专有权设立的。所以共有部分所有权需要变更时，相应的移转、消灭、变更、权利限制等应随其所属的专有部分进行。《房屋登记办法》已经规定了相关的初始登记、注销登记、抵押登记、地役权登记、预告登记和更正登记。相对较为完善。
但对于首次登记，涉及到明晰产权。《房屋登记办法》第三十一条，仅对一部分共有部分的初始登记进行了规定，缺乏完整性。应对区分所有建筑物的共同使用部分进行整合明确，可与其相关区分所有建筑物同时申请登记。保持专有部分与共有部分登记的一致性。
关键词：土地登记；土地抵押权；宅基地登记；土地登记数据
中图分类号：F301.2 献标识码：文章编号：2095-2104（2013）1-0020-02
一 土地登记概述
土地登记是指将国有土地使用权，集体土地所有权，集体土地使用权和土地抵押权，地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。此定义包括了三层含义：一是明确了土地登记的范围是各种依法应当登记的土地权利，并明确了目前应当依法登记的土地权利种类，即国有土地使用权，集体土地所有权，集体土地使用权和土地抵押权，地役权以及依照法律法规规定的需要登记的其他土地权利。二是土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿上加以记录，记载记录。记载是登记的字面含义，将土地权利在土地登记簿上加以记载是土地登记的应有之义。三是土地登记为土地权利的公示行为。
二 目前我国土地登记中存在的一些问题
1．土地登记与不动产登记相互脱节，给犯罪分子伪造土地证骗取贷款提供可乘之机。随着社会主义市场经济的发展，土地与金融的关系日益密切，不动产抵押近年来在我国发展态势迅猛，已经成为融资的主要手段之一。数据显示，2000年以来，我国土地抵押贷款每年 以40％左右速度递增，占银行放贷的比重不断加大。而与此同时，商业银行沉淀的不良贷款很多是以土地使用权作为抵押物，面临很大的风险。涉及虚假土地抵押骗贷的案件时有发生，给银行造成很大的损失。这些案件主要的表现形式是使用虚假的土地使用权进行抵押，多重抵押，多重担保骗取贷款。不能实现网上查询和异地查询。也在一定程度上造成了银行信贷调查过程中土地信息的不对称。
2．在集体土地使用权中宅基地的初始登记存在大量的历史遗留问题。宅基地的管理有一个逐步规范的过程。在宅基地管理制度不规范，不健全的时期，产生了大量没有经过审批就占用宅基地，一户多宅，多占宅基地等遗留问题。实践中，宅基地超面积的现象尤其突出。并且近年来随着规划调整和村民为改善居住条件而异地拆建，新房建成，旧房未拆，造成了事实上的多宅。
3．碰到意外事件（如地震，洪水，火灾）时，土地登记数据恢复难度大。因为每个地区网络发展的水平不相同，其技术力量也不相同。而且上报到省里统一管理的数据也十分有限，一般只上报省政府批准建设用地，城市建设用地农用地转用和土地征收，违法案件的综合统计数据等等。如果档案室和信息中心受到意外灾害时，能立即恢复土地登记数据的可能性十分渺小。
4．人们对房产证的产权意识强，却十分不注重土地证。特别是在楼房房产证变更后，很少有人及时到相关单位变更土地证。导致原土地使用者找不到而办不了土地证。使房产证和土地证产权名字不一样的现象普遍存在。
三 做好土地登记工作的相关措施
1．首先要制定配套制度，加以规范和落实健全以土地登记为基础的不动产统一登记制度。不动产登记法应该包括下列内容：在国土资源管理部门办理权属登记；住房和建设部门在收到有关房地产开发商和消费者信息资料之后，应当及时转交国土资源管理部门。由他们在土地登记管理的基础上，建立统一的房地产转让信息系统，并且对外张榜公布。这样做即可以避免出现登记脱节的现象。并且应当明确不动产登记的法律程度。凡是办理了不动产登记的。当事人都可以根据原始记载事项主张自己的权利。如果登记机关疏于管理损坏或者遗失有关证据材料，那么应当承担赔偿责任。情节严重的，还应当追究行为人的刑事责任。其次银行国土信息查询系统试点的启动，是近年来国土资源部在完善土地登记制度，扩大登记覆盖面的同时，不断加强土地登记成果应用的一个实例。俩部门联手共建的这个信息交流平台可以通过电子网络信息查询每一块土地。一方面可促进银行解决信贷调查中的信息不对称问题，提升风险管理能力：另一方面对于加强土地产权管理，完善土地登记资料公开查询制度，实现全国土地登记信息的网络化一站式服务，具有直接推动意义。要通过试点工作的推进，逐步建立健全制度，形成土地登记信息服务的长效机制，实现覆盖全国的土地登记信息服务，扩展服务应用领域。
2．对于历史原因造成的“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的土地登记机构可以根据原国家土地管理局所颁布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》的有关规定办理。如果一户村民的俩处宅基地面积合并，没有超过所在地省级人民政府规定面积标准的。土地登记机构可以受理其第二宗宅基地登记申请。对于因新建不拆旧造成“一户多宅”，村民申请第二宗宅基地登记的，在村民拆除其旧宅之前，土地登记机构暂不受理。
3．土地登记时，我们可以借鉴澳大利亚的托伦斯土地登记。托伦斯土地登记在技术方面很大程度上受益于其自1994年就统一采用的自动产权系统（ATS）。这个系统实际上是一个具有中心窗口功能的数据库，人们可以通过网络对土地登记资料进行查询，同时也实现了远程办理土地登记。ATS系统的应用也极大地提高了土地登记的效率。并且土地登记工作人员每天都根据当天登记结果对数据库进行更新和备份。为保障数据安全还将土地登记资料在三处不同地点存放。建立安全，全面的土地登记资料数据库能为我们土地登记制度推行打下坚实的基础。建立土地管理工作的技术支撑体系同时建立完整的土地登记工作人员培训考核制度，切实提高人员的综合素质。定期进行系统的培训和考核：同时应扩宽各地土地登记工作人员学习渠道。结合土地管理网站的建设，建立土地管理相关知识页面。增加土地管理相关知识，提高土地管理工作人员的技术和管理水平。这是保障电子数据库安全的有效途径。
4．加大土地产权法律法规宣传力度。向普通群众进一步宣传国土资源法律法规，具体来说，要创新宣传载体，丰富宣传方式，借助电视，报纸互联网等媒介加强宣传，通过编制一些内容实用的读物，举办群众喜闻乐见的法制节目，开办群众爱听的法律讲座等方式进行普法宣传，促使人们学法，懂法，守法依法维护自己的土地产权。总之，我们必须从根本上提高认识，理顺其管理体制，明晰审批程序，提供便捷服务，为土地市场的健康繁荣提供基本保障。
总之，我国土地登记制度的框架已经基本构建，但由于长期以来忽视土地权利造成的全社会土地权利意识淡薄，土地权利人合法权益无法得到保护，我国土地登记仍存在登记法律、登记程序、登记机关、登记证书不统一等问题，这对于保护土地权利、合理利用土地和促进社会经济可持续发展都带来不利影响。因此，在土地登记立法方面要以现行的土地登记制度为基础，丰富土地登记类型，提高土地登记的法律效力，进一步增强登记的公信力，逐步推动土地统一登记。
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不动产登记以依申请为原则，依职权为例外。通常由申请人启动登记程序，登记后不动产权利产生排他或对抗性，登记正确自然保护了当事人的合法权益，但如果登记错误则会侵害真正权利人的合法权益。为提高登记的准确性，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）除规定了登记审查要进行书面材料的查验外，还规定了可以实地查看的类型、可以进行权属争议的调查。对于申请材料需要查验的内容、实地查看的登记类型，《条例》作出了明确规定，但对于什么情况要进行权属调查只是原则性地规定。对于审查人员来说，如何适度调查才能认定尽到注意义务呢？这也是登记实务部门长期以来所思考的问题。调查的范围和边界是什么？如何与高效便民的登记原则相契合？
《条例》第十九条规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。这条给出了调查的事由和调查的对象。调查对象即申请人、利害关系人，有关单位要按照本条规定配合调查。但如果被调查人不配合，《条例》并未规定相应的后果。被调查人如果是难以找寻的第三人或与申请人有矛盾的第三人，或是不肯配合的有关单位，则将使登记机构的调查工作难以进行，或即使调查也很难得到一个公正有效的结果，甚至会导致登记无法完成而造成对申请人的权益无法及时保护的后果。
尽管法律法规没有明文规定不动产登记的性质，但学术界的主流观点认为不动产登记是行政确认行为，登记依申请而为，没有创设新的法律关系。登记机构只是将民事主体之间已经形成的债权法律关系或物权法律事实如实登记于簿，从而发生物权公示效力，这是一种羁束性行政行为。对于这种性质的行政行为，登记机构基本忠实于当事人的申请，只要申请内容符合法律法规规定，不应该更多地调查民事法律关系产生的真正原因，民事法律关系产生的纠纷由民事主体自行承担民事法律责任，条例第十六条规定也充分说明了这一点：当事人应对其提交的申请材料的真实性负责。是否是真实的权利来源、是否存在与他人有利害关系，这都建立在当事人诚信地提出申请之上，如果当事人刻意隐瞒本该告知登记机构的，将影响登记后果的事实，则其终将承担相应的法律责任。此外，从现有登记工作时限最长30个工作日要求、服务效率、行政资源配置情况（在编登记人员业务能力差异较大和人员紧缺）等方面来说，登记机构无法做到对权属争议的全面性、实质性调查。
但既然《条例》作出了这样的规定，赋予登记机构可以调查的权力，那如何利用现有条件行使好这一权力值得深思。另外，从登记簿的公信力方面考虑也要求最大限度地提高登记准确性和登记公信力，所以登记机构应该尽其所能防止错误登记的发生，尽可能使登记的权利都做到明晰无争议。笔者认为，可从以下四个方面履行调查职责。
第一，要以职业经验识别一些容易产生权属争议的登记业务。由于各地交易市场管理手段不同，加上市民依法维权水平、诚信度不同，因此哪些业务容易产生权属争议各地不尽相同，这要根据当地实际情况予以把握。但比较共通的较易发生权属争议的登记业务有涉及小区共同利益的配套用房、涉及家庭关系的房屋继承、涉及年长者赠与或出售的二手房、涉及融资需要的现房抵押、涉及长年未决的历史问题房屋登记。对于这些业务，为减少登记以后可能产生的权属争议，登记机构应考虑周全，要求当事人提供足够的能支撑其取得权利的证明，多尽一份注意义务。
第二，要善于在询问、收取申请材料中发现问题。是否存在权属争议，除了利害关系人事前事后提出异议外，主要有赖于当事人提供的申请材料和他们与受理人员之间的问答内容。受理是初步审查的环节，在受理的查收申请材料过程中，受理人员对于上述容易引起权属争议的登记类型，不仅要做到收件齐全、符合法定形式，还要特别关注各材料之间的关联性和匹配程度，如发现存有异常，一方面要调阅已有档案资料进一步核对，另一方面应当加强询问。询问申请人也是调查的一种方式，如询问内容映证了材料之间缺乏应有的关联性或存在其他破绽，则应不予受理并告知理由或要求其补强书证。
第三，实地查看中发现问题后及时现场调查。并非所有登记业务都要实地查看，而《条例》列出的可以现场查看的登记类型都是较为复杂的业务。虽然实地查看主要解决标的物的物理状态是否与申请内容一致的问题，但在实地查看过程中也会涉及权属争议的问题，如宅基地房屋的首次登记，如果仅凭当事人提供的材料可能远远不够证明其合法来源，是否超占土地、是否超面积建设、邻里之间的界址点是否清楚，这些可以在实地查看时询问房屋相邻的居民。再如开发商建造的小区，其申报的全体业主共有公建配套用房如果与现场不符，或按有关批文应是停车场的现场被改作商业用房，一旦发现这些问题应当要求开发商提供现场改变的合法证明，否则认为权属存在争议，不能给予登记。
第四，公告征询异议应切实有效。对于一些利害关系人无从联系或利害关系人不特定，但经职业判断有可能存在权属争议的，则公告不失为一种可供使用的调查方法。例如，农村房屋所有权登记，一次实地调查不一定能全面了解相关权属时，可通过公告方式征询异议；再如历史遗留问题房屋，当事人购买后长年未办过房屋登记，申请材料有所缺失但购房人事实上居住已长达几十年的，也可通过公告方式获知房屋是否存在争议。为了充分发挥公告的告示作用，公告方式要根据登记类型的不同而不同，农村房屋采用在村集体经济组织或村委会所在地进行张贴公告的方式能够取得较好的效果，而对于商品住宅区内的房屋，在社居委或物业服务场所所在地进行公告或许较网站和报纸上公告效果要好。所以选择何种载体进行公告，要视公告能被关注的程度而定，如果一种方式进行公告不能产生很好的效果，则可采取两个甚至三个载体同时予以公告。
关键词：不动产登记；异议登记制度；探讨
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-0-03
在房地产交易市场中，不动产登记是一项非常重要的登记制度，几乎各个国家的立法对此都有规定。在不动产登记中，异议登记是一项必不可少的制度。从我国目前的立法来看，《物权法》及《土地登记办法》、《房屋登记办法》的多部法律都规定了异议登记制度，但是仍然有许多需要完善的地方。本文将着重就异议登记制度的渊源及含义、发展的必要性及其现状来进行论述，并就如何完善该项制度作一粗浅探讨。
一、异议登记制度的渊源及含义
异议登记是因利害关系人对已生效且发生公示公信力的不动产登记簿上所载事项有异议时而向登记机关提出的一种登记请求。异议登记相对于本登记这一终局登记来说，是一种预备登记。异议登记制度起源于普鲁士法，最早在德国确立，后来被瑞士、日本等民事立法所采纳，成为一种重要的不动产登记制度。在德国民法典中，异议登记又称异议抗辩登记，是因登记原因的无效或撤销之物的请求权（或因登记人员的过失而为错误登记的场合）而提起登记、涂销或回复之诉时，对于既有物权所为之异议登记，有阻止公信力之效力。[1]由此可见，异议登记的目的是在于对现实登记的一种对抗，是为了预防登记公信力失实而制定的一种措施。
《德国民法典》第八百九十九条第一款规定：“在第八百九十四条规定的情况下，可将对土地登记簿的正确性提出的异议进行登记。”这部法典的第二款规定：“上述登记根据临时处分或者因土地登记簿中的更正涉及其权利的人的同意而进行。为了临时处分命令，无需证实异议提出人的权利已受到危害。”日本和我国台湾地区的有关立法上也有类似的规定。比如日本《不动产登记法》中设有预告登记制度，该制度与德国法上的异议登记相似。日本《不动产登记法》第 3条规定：“预告登记，因登记原因之无效或撤销，而提起登记之涂销或回复之诉时为之。但因登记之撤销而提出之诉讼，以其撤销可对抗善意第三人者为限。”这里要注意的是，日本法上的预告登记设立的目的是：为了保护第三人而不是预告登记权利人，这又和德国民法上的异议登记不同。追根溯源，主要在于日本民法保护第三人的这一规定，而不采用登记公信力的制度，而这是与德国民法最大的不同。在我国台湾，旧《土地登记规则》第 97条第一款规定：“因登记原因之无效或撤销，提讼时，得申请为异议登记。”此外，对被涂销登记的回复请求权和因为登记人员的过失而作出的错误登记时产生的登记更正请求权也是异议登记。但台湾旧《土地登记规则》对异议登记的规定虽然参照了日本法的形式，但是依据德国法设计具体的功能，使得瑕疵意思表示不得对抗第三人制度和公信力制度之间发生了冲撞，有鉴于此，在1975年修订的《土地法》中删去了异议登记，1980年修订的 《土地登记规则》对异议登记也没有作出规定，并且一直沿用到现在。删除的理由在于：“异议登记须因假处分或经土地权利登记名义人之同意，为登记程序上之要件。然实际上异议登记经土地权利登记名义人同意者，极为罕见，而大多诉请法院以假处分裁定后为之。假处分为民事诉讼法保全程序中强制执行方法之一，保全程序之强制执行，须将其争执权利之法律关系定为暂时状态，使其维持现状，以便执行。否则若土地或建筑物权利转移，并经登记确认。故现行法令即以法院假处分之嘱托登记代替异议登记”。[2]
从异议登记的渊源来看，异议登记只是一种暂时的保全，在登记错误有可能发生的情况下，为事实权利人和利害关系人提供一种暂时性的保护。异议登记是通过对记载权利的异议警示，排除原来登记的公信力，暂时对被异议的权利造成一种阻却，从而使得在使用权利争议解决程序和其所能达成的更正登记实现以前，对真实的权利人、利害关系人以及交易的安全性给予一种临时的保护，而不是对物权归属或变动的一种确认性登记。我国根据国内不动产登记的实际情况，总结不动产登记的经验和教训，在实践中不断丰富和发展不动产登记制度，并且结合国内外的相关法律制度，经过多次反复验证，最终确立了异议登记制度。
二、我国设立异议登记制度的必要性
我国关于物权方面的立法，多年一直没有得到比较长足的发展，较其他国家相对比较落后。在颁布《物权法》之后，我国才有了真正意义上的异议登记制度。首先，登记法规所规定的 “公告异议 ”并不是登记前的必要阶段，而仅仅适用于登记机关 “认为有必要进行公告的登记”。其次，“公告异议”只适用于登记机关将权利记入登记簿之前，但是对记载在登记簿上的权利是否能提出异议登记却没有规定。南京、上海等城市对该制度有所规定，《南京市城镇房屋权属登记管理条例》第19条规定：“在核准登记前，利害关系人对房屋权属登记内容有异议的，应当向登记机关提交书面报告和有关证据，登记机关应当将异议情况告知申请人，并暂停登记。”《上海市房地产登记条例》第19条规定：“房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出异议登记。”但这些规定因为是地方性的法律法规，适用地域有限，所以效力受到一定的限制。
关于是否应在我国设立异议登记制度，学界的观点并没有达成一致。持有反对意见的学者认为在我国设立异议登记制度的条件还不够成熟，理由如下：如果实行异议登记，一方面登记的公示作用将会被削弱，甚至设定和移转权利的登记因为异议登记的存在而降低了价值；另一方面，将会使已经登记的权利的效力很难确定，在实践中也难以操作。[3]而持有赞同意见的学者则认为由于存在登记权利和事实权利不一致的可能性，也就存在保护事实上的权利人的必要性。虽然保护事实上的权利人的最后方式是对现实登记为更正登记，但考虑到更正程序较长，特别是真正权利人与登记权利人之间的争议一时难以解决，法律有必要建立异议登记制度，以临时性地保护真正权利人。[4]笔者认为，在物权法中设立异议登记制度，并不会阻碍不动产登记，反而会使整个不动产登记制度得到改进，变得尽善尽美。制定异议登记制度具有必要性，原因如下：
首先，商品经济的发展使财产的流动性增加，财产登记的功能从以保障财产利益既得者的静态的财产安全为中心，已逐步转移到以保护交易相对人的动态的财产安全为中心，即由权利区分时代的财产登记制度向权利保护时代的财产登记制度再到交易安全保护时代的财产登记制度的迈进。[5]现在我们要建立与交易安全保护时代相适应的登记制度，不动产的异议登记制度应运而生。
其次，异议登记制度是在真实权利与登记权利相对抗的情况下为保护不动产真正的权利人而设立的一项临时性保护措施，受法定期间及申请人责任制度的限制。登记制度应保护动态、静态交易安全，为保护真正权利人的利益而使名义上的登记人受到临时的限制也是值得的，也并不会减弱登记的公示作用。实际上，异议登记作成之后一定要公示的，第三人可以从登记簿上了解到该不动产处于有争议状态，从而更为审慎地做出自己的决定，很好地兼顾了第三人的利益，在这里，第三人往往代表了不动产交易市场中广大群众的利益，因此，并不会降低对交易安全的保护。异议登记具有阻断善意取得制度适用、限制登记名义人处分不动产物权从而保护真正权利人的重要意义。
最后，立法应具有预见性。立法不应仅仅局限于现实，而应或多或少地对现实作出创造性的规定，以便从法律上把握现实的未来。[6]正因为我国不动产登记制度还不够成熟，就更应该根据不动产市场的发展，预见性地引入诸如异议登记这样的一些先进制度。
三、我国异议登记制度的现状
我国《物权法》于2007年 10月 1日正式实施，第一次将异议登记制度记入其中，确立了异议登记制度的法律地位。《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。
2008年，《土地登记办法》和《房屋登记办法》正式施行，它们分别对土地、房屋权利异议登记的条件、效力及注销等各方面问题做出了具体的规定，使异议登记制度得到了进一步的发展。
房屋登记簿记载的房屋基本状况、权利状况、其他状况与该房屋的实际情况不符是发生异议登记的前提条件。有鉴于此，《物权法》提供了两种解决方式：一是房屋权利人申请更正登记；二是在房屋权利人不同意更正登记的情况下，为了维护自身合法权益，房屋利害关系人可以申请异议登记。利用异议登记使该房屋暂时处于休眠状态，从而争取更多时间寻求其他司法途径。造成房屋登记簿记载的事项错误有两个方面：一个是房屋权利人主观方面有过错或者故意欺诈，提供虚假房屋登记材料造成的；另一个则是房屋登记机构的工作失误导致的房屋登记簿记载错误。分述如下：
（一）房屋权利人主观方面的过错
在这种情形下，房屋权利人主观方面有过错。比如母亲想将自己的一套房产赠与给两个女儿中的一人，一是怕让另一个女儿知道后生气；二是赠与比买卖交的税更多。于是，母女之间签订了房屋买卖合同，并且按规定办理了房屋产权登记。在现行的法律框架下，母女之间发生房屋买卖交易是符合规定的，不存在故意欺诈行为。如果另一个女儿提出异议，只要她能拿出有效的证据以证明自己是利害关系人，就可以申请异议登记。
（二）房屋权利人的欺诈
在房价日益高涨的今天，一部分人是为了满足自己的刚性需求购买房屋，仍有很多人是想利用房地产进行投资，房屋俨然已经成为一种投资工具。在利益的驱使下，房产投资客性质的权利人无论如何也不会同意变更登记，因此，利害关系人只能申请异议登记。
（三）房屋登记机构的工作失误
当产权证和房屋登记簿记载的不一致时，以房屋登记簿为准，因此，房屋登记簿具有权威性。按照《房屋登记簿管理试行办法》等相关法律法规的要求，房屋登记机构具有一套完备的工作程序和登记管理系统，已经实现了信息管理的电子化、数字化和智能化。一般来说，在此工作机制下的工作效率是很高的，但在数据采集、数据录入环节，很难避免人为差错发生，房屋登记机构难免会有工作失误：
根据笔者了解，在确认房屋登记簿记载错误的情形中主要有以下几种：
1.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属和内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，根据《物权法》第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。按照物权法定的原则，在此种情况下，房屋登记簿的记载是错误的。
2.能够提供不动产直接取得的证据，即可证明登记错误。根据《物权法》第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。根据法律规定，房屋继承在被继承人死亡的那一刻起，继承人就直接取得了遗产房屋的所有权，如果该房屋所有权登记为其他人，继承人可以依据被继承人死亡的事实，按照规定提供本人即为继承人的材料，比如遗嘱、公证书、身份证等相关文书，即可证明登记簿登记错误。
3.事实行为成就时即发生物权变动的情况下，房屋登记簿如没有明确显示，即证明登记簿错误。根据《物权法》第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。根据法律规定，事实行为成就时物权即为原始取得。这应该在房屋登记簿上作出明确表示，如果没有，则证明登记错误。
4.司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以提交虚假材料等非法手段和方式获取房屋产权登记的，以前作出的房屋登记应当被撤销，事实上形成房屋登记簿记载错误。
5.房屋登记机构工作人员未按照房屋登记程序办事，对不符合登记条件的登记申请予以登记，徇私枉法，被上级行政机关查处，这种情形下房屋登记簿记载即为错误。
四、我国异议登记制度的完善
我国物权法虽然规定了异议登记制度，但比较不系统，尚且需要进一步完善。笔者认为应从以下几个方面进行落实：
（一）异议登记的适用条件
《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。从法条中，我们不难看出物权法规定的异议登记的适用条件是：利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，但是登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人可以申请异议登记。那么，把登记簿记载的权利人不同意更正作为申请异议登记的条件是否合适呢？学术界对此一直有争论。持有赞成意见的学者认为应将登记簿记载的权利人的不同意更正作为异议登记的条件，因为《物权法》第十九条已明确规定不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。持有反对意见的学者则认为利害关系人可以直接申请异议登记，因为异议登记是更正登记的前置手段，异议登记的最终目的也是要完成更正登记。
笔者的意见倾向于后者，我们不应该把登记簿记载的权利人的不同意更正作为异议登记的前提，这无论从法理还是从房屋登记实际操作来看，都很不实际。因为更正登记显然是否定了登记簿记载的权利人目前拥有的权利，侵犯了他的自身利益，因此，对于“要登记簿记载的权利人同意利害关系人的更正申请”，在实践中这种可能性出现的几率很小，对登记簿记载的权利人缺乏期待可能性。既然在现实生活中，大多数登记簿记载的权利人都不会同意更正登记，那么立法中就更没有必要将“登记簿记载的权利人的不同意更正”作为异议登记的前提，因此，应当在不用征求登记簿记载的权利人同意的情况下，允许利害关系人直接提起异议登记申请。
（二）进一步明确异议登记中的期间性质
《物权法》第十九条第二款中提到“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效”，一般来说，“十五日内”不申请仲裁亦具有同样的意义。关于“十五日”期间届满后，申请人没有或没有申请仲裁的，为明确登记物权的真实状态，登记机构是否可以依职权注销异议登记的问题，学术界争议很大。《房屋登记办法》和《土地登记办法》都没有授予登记机构依职权注销异议登记的权限。对“十五日”期间究竟为除斥期间还是为其他性质的期间也有争议，笔者认为，此期间不符合除斥期间的性质。众所周知，除斥期间为法律规定某种权利预定存在的期间，且为不变期间。而根据第19条的规定，如果异议登记的申请人在十五日内就登记物权要求诉讼，则异议登记依然有效，依然存在阻断登记公信力的作用。由此可见，十五日期间并不属于权利存续的期间，是一个可变期间，因此这个期间并不是异议登记效力的除斥期间，而不过是异议登记作为法律事实存在的一种法定期间。
从另一个方面来看，当确权之诉最终证明房屋登记没有错误，登记名义人就是该房产的真正权利人，如果对异议登记的存续期间不加以必要的限制，将对登记名义人的登记利益造成很大的影响，也为那些恶意作出异议登记的申请者提供了极大方便，损害了他人的切身利益。因此，作为一项保护真正权利人利益的重要制度，必须对异议登记制度的存续期间作出合理限制。
（三）异议登记的效力方面
依据我国现行立法，异议登记的效力是否是要禁止房屋登记簿记载的权利人行使处分权呢？笔者认为：异议登记之后房屋登记簿记载的权利人仍然能够行使处分权，这项权利并没有消失，房屋登记簿记载的权利人与第三人所订立的处分其不动产的合同效力并不会受到异议登记的影响。但是《物权法》没有对此作出明确的规定，因此，《物权法》有待完善。
（四）必须从房屋异议登记实务中来完善这项制度
房屋登记机构应当严格依法办事，按照初审、复审、审定的三审定案制度来执行，确保房屋登记工作有效进行；对于不明显的房屋登记簿记载错误，在之后的房屋登记过程中，一旦发现涉及该房屋的相关申报材料前后有矛盾冲突，就要立即进行更正；发现房屋登记机构工作人员违反房屋登记程序，弄虚作假、徇私枉法，对本来就不符合登记条件的申请予以登记的，一旦发现，要及时送给上级行政机关进行处理；在房屋登记机构办件过程中，要依法谨慎办事；利害关系人申请房屋变更登记，不但要提供足够证据证明房屋登记簿记载错误，而且要具体指出正确的变更登记事项，并为这个正确变更登记事项提供充足的证据。这两个条件在办理房屋变更登记中是缺一不可的。
从异议登记实务操作中来完善这项制度，才能更好的发挥其应有的作用，使房屋登记簿记载的权利人和申请异议登记的利害关系人之间的矛盾得到有效的解决。
五、结语
异议登记是不动产登记中不可缺少的制度。我国现行的物权立法虽然规定了异议登记制度，但仍然存在不够完善之处。我们应在借鉴国内外法律资源的基础上，从异议登记的实务中不断完善，以建立合乎国情并具有中国特色的、具有可操作性的异议登记制度。
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国土部公布不动产登记时间表 据国土资源部网站消息，我国不动产登记进入倒计时。从2019年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。
目前，总的考虑是， 2019年建立统一登记的基础性制度，2019年推进统一登记制度的实施过渡，2019年全面实施统一登记制度，2019年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
在统一登记制度建立过程中，要保持工作的稳定和连续性，在机构尚未建立、职责和资料整合尚未完成的情况下，各部门仍按原有的工作模式正常开展日常登记工作，不影响百姓顺利办理产权证书。
在实施统一登记后，新证书投入使用，原来已经颁发的各类证书继续有效，不会强制换证，而是逐步替换旧证书，确保不增加企业和群众负担。
国土资源部有关负责人指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实xx届三中全会提出的完善产权保护制度赋予农民更多财产权利健全自然资源资产产权制度的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。
据悉，国土资源部将围绕登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台四统一，着力法制建设，在法律法规、规章政策、技术规范等诸多层面全面搭建制度框架。着力搭建信息共享平台，实现各类不动产审批、交易和登记信息实时互通共享，提高政府行政效能，方便社会依法查询，提供有效服务。逐步拓展信息平台应用领域，为建立健全社会征信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件。
[关键词] 不动产 善意取得 中国法治
我国民法通则尚未明确确立善意取得制度，但通过民事特别法和司法解释在具体案例中的运用，已昭示善意取得制度在我国社会市场经济的发展中已经起到不可替代的作用。在不同的《中国物权法草案建议稿》中我们可以看到善意取得制度作为民法物权法中物权变动的重要制度，为塑造一个重视法治的中国，维护交易活动的安全，已有了它该有的名份。
一、善意取得制度的基本理论
通说认为善意取得制度基于日耳曼法以手护手（hand wahre hand）的原则，“认为汝将汝的信任置于何处，应于该处寻之”，它的真实含义是：任意与他人以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿。①这千年来，善意取得制度得以存在，发展并为大多数国家所承认，必定有它存在的理由。现在大多数学者认为：善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分占有的动产，但他将该动产转让给第三人，受让人取得动产是出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其它物权。善意取得制度是立法者运用立法技术进行法律推导的逻辑结果，其直接的理论依据是物权变动中的公示、公信原则。公示原则要求将物权的变动以一定的形式表现出来，并向社会公开。公信原则即法律保护交易当事人以外的第三人对公示的信赖。公信原则进一步保护当事人的积极的信赖，确认只要有公示就有物权变动，即保护人们对“只要占有相关的证书，就有权受领某项给付”原则的信赖，在取得某项权利和某些给付的时候，取得人在某些条件下可以信赖土地登记簿或证书的内容是正确的。② 在德国民法典中，认为这项信赖保护原则是构建私法法律制度的社会伦理因素，只有当人与人之间的信赖至少普遍能够得到维持，信赖能够作为人与人之间的关系基础的时候，人们才能和平共处。在不相互信赖的社会中大家将处于一种潜在的战争状态。善意取得就是信赖原则的表现形式之一。在善意取得制度中，关键是善意和非善意之区别，而非动产和不动产的区别。
二、不动产善意取得的肯定说与否定说之评析
动产适用于善意取得制度，已是国内外的通说。既使在善意取得无明文规定的国度，动产善意取得在其法律解释或实践中依然存在。
然而，在中国目前的经济类型、社会情形下，善意取得制度是否仅仅适用于动产抑或将不动产包括在内，国内学者均有不同见解。
1、肯定说，持肯定观点的学者认为，不动产的善意取得应该被承认，他们认为仅以不动产登记制度的建立，交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易为理由，一概排斥不动产善意取得制度，这对于相信登记公示力而与无权处分人交易的善意第三人来说，是违背民法上的公平原则的。王利明先生认为：善意取得制度的财产主要是动产，并不排斥在特殊情况下，从维护交易安全和秩序，保护当事人的合法权益考虑，对不动产交易可适用善意取得制度。③
2、否定说：这是我国大多数学者之观点，认为善意取得只适用于动产领域。
（1）部分学者认为因为“不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”④故“不存在无所有权或无处分权人处分不动产所有权的可能性”。⑤这两种观点，排除了无所有权人处分不动产的可能性，但在我国现实生活中，我国尚无完整统一的物权法和不动产登记法，造成实践中不动产登记管理混乱，标准不一，登记内容不全面，登记效力不确定等问题。加上国民维护自身权益意识淡薄，不主动去变更查证登记簿，所以登记权利内容与实际权利状态不一致的情况时有发生。
（2）还有一种否定说的观点认为“对于已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”在这个观点中，若根据物权法基本理论，物权取得方式有两大类别：原始取得和继受取得，并未将公信力作为物权取得的法律形式加以规定。若通过公信原则处理，那么善意第三人所获物权的得来无法律依据。且公信原则是保护交易安全，侧重保护善意第三人的立法政策，更应依据公信原则来适用善意取得制度。若是通过登记更正程序处理，恢复至原有状态，那么将要损害善意第三人的利益，买受人会对我国的不动产登记制度的公示公信程度产生怀疑，势必引起与不动产登记机关和出让人、所有权人不应有的纠纷。而且善意第三人返还不动产或所有权人重新对不动产进行改善或还原，所需费用不是登记更正程序就可以解决，甚至会造成所有权人、买受人更多的财产损失。
（3）还有的学者认为，从大多数国家民事立法来看，是拒绝将善意取得制度使用于不动产领域，如《法国民法典》第2279条，日本民法典192条等，在这里我们要看到一个各国不动产登记制度的不同和他们在其他立法上的补充问题。英美法日等国家对不动产登记采用形式审查制度的居多，而我国与德国、瑞士等国一样对不动产登记采用的是实质审查。只有对不动产登记进行实质审查的登记制度，才能保证不动产权利的无瑕疵，并由此正确的公示，使得确认“与权利相关的登记中，实体法上的权利义务关系视如登记本上记载而存在。”⑥所以善意取得制度的法律移植首先要看到法律得以产生的经济制度的不同。在与我国一样采用不动产实质审查的德国、瑞士均有对不动产善意取得制度的法律规定。如《德国民法典》第892条规定了可以基于相信地登记公信力而取得土地上的权利，将善意取得的适用范围扩大至不动产。一些国家或地区虽然并未明文规定不动产的善意取得制度，但通过其他法律法规，间接承认了善意第三人对不动产的善意取得。如台湾《土地法》第43条亦规定“依本法所为之登记，有绝对的效力。”这一条规定就给台湾地区的不动产善意取得提供法律上的依据。
三、我国目前不动产善意取得的司法实践基础
笔者认为在目前我国的物权立法中，将不动产善意取得的制度作为一个内容明确规定，从前述理论上的分析是行得通的，而且实践中，在《中国房地产登记管理条例》出台后，房屋自由贸易的开放，我国不动产登记制度的逐渐完善，不动产登记簿上记载的外观权利与真实权利状态保持一致的可能性将越来越有保障。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉》若干问题的意见第89条将不动产包括在善意取得制度的适用范围里，这说明我国司法实践中，有将不动产适用善意取得的潜在需要。在当前，我国不动产的变动依法明文规定以登记方式为公示方式与登记制度不甚完善之间的矛盾，可由法官依据上述司法解释自由裁量或登记机关自主调解，但这并不是长久之计。
四、不动产善意取得对我国行政法制建设的作用
在我国社会主义初级阶段特定时期的社会状况和社会目标下，适当调整善意取得制度的使用条件与范围，确立不动产善意取得的制度，将对有中国特色行政法制建设起到一定的推动作用。
1、市场经济发达国家在长期的信用打造实践中形成了一系列比较成熟、健全的社会信用体系：最重要的是有明确的信赖利益保护法律原则。将民法上的“帝王条款”（诚实信用原则）等法理，类推适用于行政法。凡是基于政府的权威性、公益性与专业性而使公民信赖政府，政府应对其公共管理行为所导致的损失加以补偿。不动产登记制度是我国法律明文规定的不动产公示方法，具有相关职责的行政机关所进行的不动产登记行为是具体行政法律行为，公民基于对该行政行为的权威性、公益性与专业性的信赖而产生对该登记的公信，又基于该公信进行了不动产的变更，由此所涉及的利益应受法律保护。在我国现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的重要原因之一是不动产登记机关的过错而造成错误登记、涂销。所以在立法上承认不动产善意取得制度将会督促不动产登记机关完善登记程序，认真执行实质审查功能，提高不动产交易的稳定性。否则，便会因为其过错受到不动产实际所有人的追责，由此承担过错责任。
2、从立法上确立不动产善意取得制度，将会带动我国不动产登记制度的改革和完善。
首先，由于不动产外观权利与真实权利不一致的原因之一是共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下，这就会在确立不动产善意取得制度的同时，配备有相应的不动产管理条例对此问题进行完善。其次，在不动产善意取得制度的法律后果上，要制定相应的法律法规，如何处理所有权人与有过错登记机关或有过错出让人的法律关系，采用什么样的归责原则？由谁来承担法律责任？承担多少？以何种方式来承担？等等。还有，已登记的不动产的情况的查询要收取高昂的费用已是一个不成文的规定，而不动产登记机关是否实现公开查册制度，转变服务理念由一个高高在上的管理者变成一个具有“服务理念”的机构？这也都是我们可以进行思考的并以此为契机带动我国不动产登记制度的改革和完善。
五、不动产善意取得制度对我国法治的影响
不动产善意取得制度在物权法上占据一席之地，会促进我国公民增强法律意识，主动进行不动产的登记、变更、涂销。在我国还有两种不动产外观权利和真实权利不一致导致不动产纠纷的。一是登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继承份额以外的不动产并为继承登记。二是买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销的。不动产善意取得在立法上的明确规定，将保护善意取得第三人的合法权益，保障动态的交易安全，这是以牺牲不动产原所有人一定的利益为代价的。然而正如一法律谚语所说的“凡事与其无效不如有效”（ut res magis valent quam pereat），特别是不动产价值相对动产较高，一旦损失将会对权利人造成重大影响，预见到这样严重后果，继承人或合同当事人均会主动到不动产登记管理机关去履行相关手续，从而也从源头上堵住了不动产外观与真实权利的不一致，使得中国人民传统的在纠纷发生以后被动诉讼的局面转变为主动维护自身合法权益。
参考文献：
①《德国民法通论》卡尔。拉伦茨 王晓晔等译 法律出版社 第59页
②《社会学法理中的“社会神”――庞德<法律史解释>导读 》 邓正来
③王利明《民商法研究》第四辑 第215页 《再论善意取得制度》中国政法大学出版社
④史尚宽 《物权法论》 中国政法大学出版社2000年版 第505页
⑤于海涌 《物权变动中第三人保护的基本原则》载《求索》2000年第5期
