时间：2023-08-29 16:42:59
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摘要：我国土地增值税一直被视为影响房地产收益的主要税种。房地产企业可以从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。从收入角度来看，可以采用分散收入、合理定价等方法进行税收筹划；而从扣除项目角度来看，则可以进行土地取得成本、房地产开发成本、利息支出和代收费用相关的税收筹划。
关键词 ：房地产企业；土地增值税；筹划
一、土地增值税的清算制背景
土地增值税是针对单位或个人有偿转让土地使用权及其地上建筑物和其他附着物产权，所取得增值额征收的一种税。自1994年开始实施以来，土地增值税一直被视为影响房地产企业收益的主要税种。随着房地产行业的兴起，国家税务总局为了对房地产行业实施有效的宏观调控，于2006年12月了相关文件，明确规定房地产企业的土地增值税自2007年2月1日起由预征制变更为清算制。伴随着2010年新国十条的，关于土地增值税清算的一系列文件也相应出台，房地产企业有关土地增值税的清算事项再次受到广泛关注。土地增值税是房地产企业的一项重大支出，在清算制的背景下，房地产企业应当更加重视土地增值税，做好相关的税收筹划工作，从整体层面提高企业的经济效益。房地产企业可以从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。
二、从收入角度进行税收筹划
1.分散收入筹划法
土地增值税按次征收，根据每次清算时的增值率来确定税率，增值率越高，计算土地增值税时所采用的税率就越高。增值率共有四个临界线，20%是第一个临界线，房地产企业所建设的普通住宅在出售时，如果增值率在20%以内，那么就免征土地增值税。第二个临界线是50%，超过20%但未超过50%的增值部分适用30%的税率。第三个临界线是100%，超过50%但未超过100%的增值部分适用40%的税率。最后一个临界线是200%，超过100%但未超过200%的增值部分按照50%的税率进行征收，而超过200%的增值部分则按照60%的税率进行征收。由此可见，合理分解房地产销售收入，使计算土地增值税的收入项目金额降低，是减少土地增值税支出的一个有效方法。房地产企业在建设房屋的过程中，涉及的工序和业务众多。对于一些能够独立核算的工序和业务，企业可以根据其性质及适用的税收政策加以分解或加以组合。首先，能够不作为土地增值税收入项目的应当完全剥离开来。为此，企业需要认真研读土地增值税收入项目的相关内容，深入了解收入项目的审核标准，进而结合企业自身的收入来源找出剥离对象，以降低计算土地增值税时的收入项目金额。其次，各个分散的工序和业务往往具有不同的组合方式，通常都存在一个合理降低税收支出的最佳组合方式。房地产企业可以将所有收入支出项目进行分解，然后系统性地计算各种组合方式的实际税收支出，从而找出能够合理降低税负的方法。
2.合理定价筹划法
计算土地增值税时的收入项目金额直接与房屋的售价相关，因而房地产企业的定价策略是对土地增值税支出金额起决定性作用的重要因素之一。企业对其税收进行筹划，最终的目的是实现企业的经营发展目标，而不仅仅是减少其税收的支出。因此，房地产企业在对其土地增值税进行筹划时，不能仅考虑税收支出，而应该从企业的经营发展目标出发，进行全面的筹划。在为其待出售房屋进行定价时，将税收考虑在内，以特定的经营发展目标为出发点，进行合理定价，是房地产企业对其土地增值税进行税收筹划的有效方式。如果企业目前的经营目标是利润最大化，那么就可以据此来计算有效的定价区间。土地增值税的税率共有五个，分别是0，30%，40%，50%和60%，对应着20%，50%，100%和200%的房地产增值率。企业首先根据增值率的四个临界点以及相关税收政策计算出相应的最高定价系数，然后根据利润最大化原则计算出最低定价系数，从而确定有效的定价区间。最后，企业只需要根据扣除项目金额即成本来选择不同的定价区间，再参考市场销售情况以及同行业类似房屋的销售价格确定最终的房屋出售价格。
三、从扣除项目角度进行税收筹划
1.土地取得成本和房地产开发成本相关筹划
土地取得成本和房地产开发成本对房地产企业来说是两项最大的成本，同时也是土地增值税的扣除项目中金额较大的两项。因而，在制定税收筹划方案时，应当对土地取得成本和房地产开发成本给予足够的重视。与此相关的税收筹划主要从企业经营计划层面入手，具体体现在开发项目的规划和选择上，这也是一种事前筹划的思想。在计划开发项目的前期，房地产企业就应当具有税收筹划的意识，在比较各个开发项目的土地取得成本和房地产开发成本的同时，也要充分考虑其对土地增值税的影响。虽然此时各种信息都还不充分，内外部环境也还存在较大的不确定性，但还是需要在事前做一份大致的预算。土地取得成本和房地产开发成本是房地产企业面临的两大主要成本，往往可以根据现有信息和以往的开发经验做出一个初略的估计。在做初步预算时，只要将土地增值税考虑其中，不仅关注土地取得成本和房地产开发成本本身对企业利润的影响，还充分考虑其对土地增值税的影响，那么就能够对项目的盈利性做出更加准确的预测，使企业的选择更加合理。
2.利息支出相关筹划
根据土地增值税相关规定，房地产企业在进行房产开发的过程中所发生的利息支出，在计算土地增值税时有两种扣除方式。第一种是将其利息支出予以据实扣除，但不得超过按照商业银行的同类同期贷款利率所计算出的金额。除此之外的其他房地产开发费用则按照取得对应土地使用权所支付的金额和房产开发所付出成本的金额之和的5%以内予以计算并扣除。其适用条件是房地产企业的该利息支出能够按照所转让的房产项目计算分摊，并且能够提供相关金融机构的贷款证明。第二种是利息支出连带其他房地产开发费用一并作为房地产开发费用，按照取得对应土地使用权所支付的金额与房产开发所付出成本的金额之和的10%以内予以计算并扣除。其适用条件是房地产企业不能够按照所转让的房产项目计算并分摊相应的利息支出，或者不能够提供相关金融机构的贷款证明。由此可以看出，虽然两种扣除方式的适用条件不同，但对于房地产企业来说是具有一定选择性的，特别是当企业能够按照不同的房产项目对其利息支出进行恰当的计算分摊并能够提供相关金融机构的贷款证明时，企业可以在两种扣除方式之间进行自由的选择。经过初步分析就可以发现，利息支出如果在所有开发费用中占比较大，那么采用第一种据实扣除的方式将更有利，而当利息支出在所有开发费用中占比较小时，则采用第二种一并扣除的方式会更好。
3.代收费用相关筹划
房地产的开发及销售往往涉及众多业务和事项，房地产企业在此过程中经常会代其他单位或个人向客户收取一些费用，比如维修费用、城建配套费用等。根据相关规定，目前此类代收费用有两种核算方式。第一种是作为房屋售价的一部分向客户收取，进而视作房屋销售收入的一部分。第二种是向客户单独收取，不作为房屋销售收入。由此可以看出，两种方式下的土地增值税收入项目金额和扣除项目金额会有所不同，因而房地产企业可以据此来对土地增值税进行相关的筹划。一般来说，只要符合相关规定，满足适用条件，按照第二种方式收取的代收费用，因未计入房屋售价，从而在计算土地增值税时不作为收入项目金额，相应地，其支付的成本也不作为扣除项目金额。第一种方式则恰好相反，在计算土地增值税时，与代收费用相关的收入和支出应当计入收入项目金额和扣除项目金额。而代收费用是确定的，因而主要考虑的应当是其对扣除项目金额的影响。为此，房地产企业应当准确计算出两种方式下的扣除项目金额，再结合相应的税率计算出税收支出，从而判断哪种方式对企业更加有利。如果将代收费用纳入收入项目金额能够为企业带来更多的扣除项目金额，进而节约土地增值税支出，那么就应当采用第一种方式来核算为其他单位或个人代收的费用。
土地增值税的金额主要取决于收入和扣除项目。因而，房地产企业可以结合税法的相关规定从收入和扣除项目两个角度来对其土地增值税进行全面的税收筹划。从收入角度来看，可以采用分散收入、合理定价等方法进行税收筹划；从扣除项目角度来看，则可以进行土地取得成本、房地产开发成本、利息支出和代收费用相关的税收筹划。不同的税收筹划方式最终的目的都是促进企业实现其经营发展目标，因此房地产企业土地增值税在清算中的税收筹划应当尽可能地从企业整体层面的经营发展目标出发，从而制定出更加有利于企业长远发展的税收筹划方案。
参考文献
[1]李晓愫.房地产企业税收筹划研究[J].当代经济，2014(02).
【关键词】房地产开发企业，土地增值税，扣除项目
一、背景情况
房地产企业和其他的行业相比，具有投资金额大、过程复杂、税种多、负担重的特点。而通常企业利润增长的方式有两种，即提高收入和降低成本。然而，近年来中央出台了一系列限制房价过快增长的宏观调控政策，通过高房价来提高房地产企业的利润，正在变得越来越不现实。采取合理的土地增值税收筹划方法，合法的减轻企业的税收负担成为企业提高自身竞争力的重要途径。
就当前现状看，房地产企业进行纳税筹划具有一定的必要性。首先，从房地产企业角度来看，房地产企业税收筹划可以提高自身纳税意识和企业财务管理水平，有助于实现房地产企业税后利益最大化。再次，从国家宏观调控的角度来看，房地产企业税收筹划有助于税收法律法规的完善，同时，也有利于加快税收与相关法律、法规的相互协调与衔接，使我国法律成为一个相互协调的有机整体，促进国家宏观调控的顺利进行。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的具体方法
（一）规避土地增值税的征收范围
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的纳税人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。简单说来，满足土地增值税的征税范围需注意以下三点：第一，国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围，即转让的土地是国家所有的话，不征收土地增值税；第二，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权要发生转移，对未发生产权转让的形为不征土地增值税；第三，转让房地产要取得收入，而这里的收入是指房地产要发生增值，对未发生增值的原价转让形为也是不征税的。由此看来，房屋的法定继承、出租、抵押，或是与其他单位进行的代建房行为均不是土地增值税的征税形为。而房地产企业在其经营活动中若是可以采用代建房方式，为客户定向开发房产，以收取一定量的劳务费用方式取得收入的话，可以规避大额土地增值税，将极大的降低企业的税收负担。
（二）增加土地增值额中的扣除项目
转让房地产中获取的增值额是计算土地增值税的核心，因此，要计算土地增值额，首先必须确定扣除项目的金额。我国相关法律规定，计算土地增值税所准予扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本、费用；与转让房地产有关的税金。对房地产开发企业还特别适用其他规定：可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的总价加计扣除20%。根据国税函[1995]110号文件和国税函[2010]220号文件相关规定，房地产开发费用扣除可按两个标准：一是能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，开发费用按利息支出加上取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%计；二是其他情况，则按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%计。我国现行的《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定：房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。根据这项法律条文，房地产企业可以比较两种方法计算出的开发费用，恰当地运用相关规定，选择其中数额较大的进行计算，最终加大扣除项目额。
（三）利用土地增值税的税收优惠政策
《土地增值税暂行条例》第八条第（一）项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅标准应同时满足：1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；2）单套建筑面积在120平方米以下；3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。同时，各省、自治区、直辖市可根据当地实际情况自行调整，但上浮比例不得超过上述标准的20%。房地产开发商在建造普通住宅时，适当把增值额控制在20%之内，可获得国家的免税优惠从而规避土地增值税。
再者，条件允许的企业也可开展企业间的投资联营活动或者是进行合作建房。根据财税字[1995]048号规定：对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股或作为联营条件，将房地产转让到投资联营企业中时，暂免征土地增值税；而对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暂免征土地增值税。所以，房地产企业在进行经营方式的选择时，应切实根据国家的相关税收优惠政策，选择有利的方式，尽可能达到不缴税、少纳税的目的。
三、结语
国家出台的一系列调控房地产市场的政策，从一定程度上遏制了房价上涨的趋势。房地产开发企业要想通过高房价来提高利润似乎空间不大，反之，降低企业的成本则成为房地产开发企业增加利润，提高自身竞争力的重要手段。土地增值税作为房地产企业的重要税种，在其应纳税额中比重较大，甚至是略高于企业所得税，因而，对土地增值税进行税收筹划，是房地产企业的一大课题。在进行纳税筹划时，除了灵活运用土地增值税的纳税筹划方法之外，房地产企业还应该培养自己的专业税收筹划人才咨询专业税收筹划机构，把税收筹划作为一种高层次的理财活动。
参考文献：
[1]蔡昌.房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南[M].中国市场出版社，北京，2010.
[2]陈培.我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].商业经济，2012（7）：99-100.
[3]付春.调控背景下房地产企业土地增值税的节税安排[J].财会月刊，2012（21）：48-49.
增值税税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排，尽可能地取得节税利益。增值税税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提下提高企业经济效益，具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善，增值税税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。在目前的政策下，房地产企业资金来源受到限制，伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高，房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展，企业的并购更加频繁，现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障，因此，如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局，充分完全利用现有资源，在管理中合理利用资金，合理的进行增值税税收筹划，节省资金，创造节税收益，是房地产企业制胜的重要法宝。
房地产企业的增值税税收筹划有很多方式，其中利用土地增值税进行纳增值税税收筹划是其主要方式，下面我们重点介绍土地增值税税收筹划。
一、房地产企业土地增值税税收筹划简介
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。下面笔者从土地增值税的自身特点出发，结合相关的税收优惠政策，并综合考虑纳税人的整体利益，对土地增值税的筹划进行阐述。
1.纳税人
土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2.税率的计算
土地增值税按照增值额超过应扣除项目的比率，采取四级超率累进税率形式，增值额与应扣除项目的比率越大，适用的税率越高，应负担的税负越重。根据国家有关规定，四级超率累进税率额分别是：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%但是未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%及以上的部分，税率为60%。
3.应税项目和扣除项目的确定
应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入等。应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格以及其他扣除项目等。
4.房地产开发企业的土地增值税税收优惠政策
国家相继出台了一系列的税收优惠政策，具体如下：
(1)根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额为未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过应扣除项目金额的，应按其全部增值额计税
同时对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额和应税金额。
(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。
(3)以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
(4)合作建房中一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
二、房地产企业增值税税收筹划的主要方式
(一)利用避免进入征税范围节税筹划
1.利用合作建房节税
合作建房方式指一方出土地，一方出资金，双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”根据以上税收优惠政策，房地产开发企业可以充分利用此项政策进行增值税税收筹划。
合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税，可大大降低房产的成本，这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下，合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权，但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务；而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房，此时，对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股，而税法中规定：“以无形资产投资入股，参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”，因此，就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税，双方分得的利润不征收营业税，这样，合营企业双方都不多交营业税，均获得了节税收益。
2.利用代建房方式节税
代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中，虽然企业取得了收入，但是不涉及房地产产权的变动，其收入也就只属于劳务收入性质，所以不在土地增值税纳税范围之内，仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式，不仅可以在一定程度上减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式，在开发之初就确定最终用户，实行定向开发，从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税，大大减轻了企业的税收负担。
3.改出售为出租节税
税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以以出租的形式收回资金，由于没有发生产权变动，企业只需交纳出租房产税，这样大大节省了企业的税收负担，为企业创造了节税收益。
4.改出售为投资联营节税
按照税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税和土地增值税，而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展增值税税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方，可以考虑先以不动产投资入股，再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的，从而为企业获得节税收益。
(二)利用增加可抵扣项目进行节税筹划
房地产开发企业在进行增值税税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定：“现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的增值税税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中，都会发生大量的借款，不可避免的会有大量的利息支出，而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。
三、房地产企业在增值税税收筹划中要注意的问题
增值税税收筹划能给房地产企业带来节税收益，实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是，房地产企业进行增值税税收筹划时也有一定的风险性，因此，企业还要注意以下问题：新晨
(一)增值税税收筹划应以合理合法为前提
增值税税收筹划不可盲目的钻法律的空子，在进行增值税税收筹划时应坚持依法原则，在不违背国家的各项法律、法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期的效果和目标。
(二)增值税税收筹划应注重战略筹划
房地产企业的增值税税收筹划纳税过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划。有的房地产企业片面的认为，纳税筹划就是钻税法的空子，只对单个项目，单笔交易或者单个环节进行筹划，而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响，单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本，最终对企业产生了消极的影响。
因此，企业进行增值税税收筹划，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业日常经营的各个方面，不仅需要财务部门的工作人员的合作，还要得到企业内部其他部门的配合，才能充分取得增值税税收筹划节税效益的最优额度。
[关键词]房地产企业 税收筹划 必要性 策略
一、引言
伴随着我国社会主义市场经济的飞速发展,我国房地产行业也发展迅速。但是房地产行业的竞争也日趋激烈,税收是房地产项目开发成本的重要组成部分,为了能够更大限度的降低企业成本,如何进行科学有效的税收筹划引起了广大房地产企业的关注,因此,本文就房地产企业的税收筹划问题展开论述。
二、房地产企业税收筹划的必要性分析
(一)涉及税种范围较广,在开发成本中所占比例较大
就我国当前的税收体制来看,涉及到房地产企业的税种数量非常多,房地产企业作为纳税人难以在短时间内使我国的税收体制发生变化,面对各项繁多的税种,房地产企业只能通过科学有效的税收筹划来实现企业税收负担的减轻。只有这样才能够使房地产企业在激烈的市场竞争中具备一定的竞争力。
(二)房地产市场竞争日趋激烈
由于房地产行业在我国的起步较晚,因此,我国关于房地产行业的税收政策法规也相对不是十分健全,这在一定程度上为我国房地产企业的税收筹划措施提供了一定的可操作性。如果房地产企业能够抓住我国当前税收政策的不完善之处,将会极大的提高其进行税收筹划的水平。
(三)我国税收环境不断改善
伴随着我国税收法制的不断健全,我国正在逐步走向依法治税的新环境。企业减免税的程序更加规范,各种形式的人为因素干扰税款征收的现象日益得到控制。这种健康的税收环境为我国当前各项税收优惠政策的贯彻落实提供了良好的基础,也为房地产企业科学合理的税收筹划措施的实现提供了可能。
基于以上分析可以看到,房地产企业加强自身的税收筹划能力是十分必要的。
三、房地产企业各主要税种的税收筹划策略
就我国当前的税收制度来看,我国房地产企业应当缴纳的税种主要有以下八个类别:营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、契税、城镇土地使用税、城市维护建设税以及印花税。其中,营业税、土地增值税、房产税和企业所得税是房地产企业应纳税额的主要组成部分,因此,本文就这四种主要税种的筹划措施进行分别论述与分析:
(一)营业税
营业税是房地产企业所应缴纳的一个主要税种,房地产企业在营业税的税收筹划策略应当从以下几个方面进行:
首先,有效运用企业相关合同。由于房地产企业同建筑施工单位之间签订的合同性质不同,因此也会产生不同的税收结果。如果签订的是服务业的合同,其营业税税率为5%,如果签订的是建筑类合同,其营业税税率则为3%。这一差异为房地产企业的税收筹划提供了较大的可操作空间。比如:甲企业有一个在2010年进行的建筑项目,工程价款为2000万元,但是由于某种原因需将该项目全部外包给乙建筑单位实施,甲企业负责其技术咨询服务,乙企业支付给甲企业200万元的服务费。基于这一事实,在甲乙双方签订工程外包合同的时候,倘若签订的是技术服务性质的合同,那么甲企业应当缴纳的营业税额为200*5%=10万元;倘若签订的是工程承包合同的话,那么甲企业应当缴纳的营业税额则为200*3%=6万元。
其次,科学确定纳税主体。我国税法明确规定,房地产开发企业代收项目也应当一并计入该房地产企业的营业额进行营业税的计算缴纳。然而,我国税法对服务性质的企业却没有类似规定。这样一来,房地产企业可以通过设置专门的独立核算的物业公司进行收费,以此实现企业营业税税额的降低。比如,2008年,甲企业开发了两处商品房,并且已经全部售出,这两处商品房的物业管理费按照每平方米1元钱的标准收取。甲企业将物业费放到了“其他业务收入”科目中进行核算。2009年全年收入共计200万元,在此基础上按照代收款项的3%收取手续费,手续费共计6万元。基于这一现实,如果甲企业不设置独立核算的物业管理企业,那么代收款项及手续费都应当合并计入甲企业的营业额计算营业税,甲企业应缴纳的营业税额为(200+6)*5%=10.3万元;如果甲企业设置了专门的独立核算的物业公司的话,那么该物业公司只需就手续费收入缴纳营业税即可,应缴纳的营业税额为6*5%=0.3万元。
(二)土地增值税
房地产企业关于土地增值税的税收筹划方式主要是利用土地增值税的临界点进行税收筹划。对土地增值税的税收筹划主要注重税基的筹划,这是由于土地增值税实行的是累进税制,只要税基发生变化,就会对纳税额产生明显的影响。房地产企业土地增值税的筹划手段主要是减税法以及税率差异法。除此之外,我国《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定:“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%时,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额的20%时,应就其全部增值额按规定征税。”这样就有可能出现因增值额仅稍高于起征点就造成税负大幅度增加,导致税后收入降低的现象出现,这也就是税收筹划要研究的重要环节。
税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免缴纳土地增值税;建成后转让的,应缴纳土地增值税。例如,房地产企业自身拥有一块土地,拟与其他公司合作建造写字楼,资金由其他公司提供,建成后按比例分房。对房地产开发公司而言,作为办公用房自用,则不用缴纳土地增值税。
(三)房产税
房产税是以房产为征税对象,按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入,向产权所有人征收的一种税。房产税的计算方法有从价计征和从租计征两种形式。从价计征房产税的,依照房产原值,一次减除10%-30%后的余值作为计税依据,按照1.2%的税率计算征税;从租计征的,以房产租金收入为计税依据,按12%的税率计征。房产税存在两种计征方式,这两种方式的差异为税收筹划提供了空间。
(四)企业所得税
企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一个税种,对企业净利润的影响是十分巨大的。所以,房地产企业所得税的税收筹划是整个企业税收筹划链条中的一个重要环节,本文认为应当从分析影响应纳税所得额的因素入手探讨企业所得税的税收筹划策略。
企业所得税的税收筹划方式多种多样,可以说涉及到企业财务核算的方方面面,比如选择不同的固定资产折旧方法、及时、灵活地计提存货准备金、选择不同的存货计价方法等等,同其他企业的税收筹划方式基本相同,本文不再赘述。
四、结束语
通过上述几个部分的分析论述,可以看到,运用一定的税收筹划措施能够科学、合法、有效的降低房地产企业的应纳税款,增强房地产企业的流动资金,最大限度的扩展企业的经营利润空间,为房地产企业日后的持续健康发展奠定了坚实的基础。
参考文献:
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随着国家调控力度的不断加大,加上日益激烈的市场竞争,我国房地产企业内部费用成本的压缩空间越来越小。作为房地产企业外部成本的税收,其数额的多少极大地影响着房地产企业的经济效益。科学的本文作者：黄晓晖作者单位：广西钦能电力集团有限公司
税收筹划,对于提高企业的经济效益、增强企业的竞争实力乃至促进整个房地产行业的发展都具有积极的作用。针对新企业会计准则对房地产行业税收及税收筹划的影响,本文立足于税收环境的变化,通过多视角挖掘宏观调控政策下房地产企业税收筹划的空间及关注点,在其基础上建立具体背景下的筹划方案,旨在为房地产企业提供有效、具有实践意义的税收筹划思路。
二、房地产企业税收筹划策略
1.房地产企业前期准备阶段的税收筹划
房地产企业前期准备工作包括规划审批、设计施工、土地出让或转让等,此阶段是房地产项目运作的首要环节,也是税收筹划的关键。首先是子公司和母公司的选择,前者具有独立法人资格,可以进行独立核算,后者则不具备此条件,也即子公司可以独立承担纳税风险,而分公司与总公司则是共同承担纳税风险。但一般情况下,选择分公司具有以下优点:税务部门对分公司的监管相对要松,且项目初期分公司往往处于亏损状态,可以抵消总公司利润,减轻企业税负,分公司与总公司之间的资产转移不必承担纳税义务,可以减少房地产企业的成本;其次,新建和并购的选择,房地产企业取得土地的来源有两个:国家购买和从其他单位购买,从其他单位购买具体的操作方式可以是成立新公司购买土地或是并购出售土地企业的股权,从税法上来看,第二种操作方式的土地使用权没有发生转移,因此无需缴纳契税,利于企业节税,降低企业成本;再次,筹资方式的税收筹划,资金占用大是房地产企业的主要特点,而房地产企业的筹资方式可以分为负债筹资和权益筹资,前者的利息可以在税前扣除,后者的股息不能作为费用列支。
2.房地产企业建设环节的税收筹划
一是,借款费用资本化,根据相关税法规定,在当期企业所得税中无法扣除资本化的借款费用,而对于成本对象完工后的借款费用则可以作为财务费用直接扣除,因此对于不同时期完工的开发产品,房地产企业应独立核算,这样可以相应的减少企业所得税支出;二是,利息扣除方式,计算企业所得税和土地增值税时的利息费用在会计处理上市不同的,前者在开发完工前计入成本,在开发完工后计入期间费用,而计入成本的利息费用只有当房产出售时才能抵扣,同时对于土地增值税,根据税法规定,当利息费用较大时应提供证明据实扣除,而当利息费用较少时,则可不计入分摊的利息,且可多扣除相关开发费用,降低房地产企业开发成本;三是,按照开发种类分别核算增值额,即分别核算不同开发种类的增值税,以减少税负;四是,税前扣除项目,新企业所得税法的税前扣除项目较多,包括可全额扣除的项目,如折旧、交通费等,按照税收标准列支的费用,如业务招待费,可以递延到下期扣除的项目,如广告费,不能扣除的项目,如罚款;五是,预提费用处理,税法与会计核算对预提费用的处理方式是不同的,虽然房地产产品开发完工后可以合理地将预售收入确认为实际销售收入,并按规定结转相应的计税成本,但实际中还未完工的相关基础设施和配套设施在税法上是不允许列支的,这可能增加企业税收支出。
3.销售环节税收筹划
一是,销售价格税收筹划,当前土地增值税实行四级累进税率,同时为鼓励普通标准住宅的开发,规定其相关增值税率为超过20%的暂不征收土地增值税,此时不同的售价可能增加或减少房地产企业的利润,在此情况下,房地产企业应利用起征临界点进行定价,以减轻企业税负,增加企业净利润;二是,销售收入分解税收筹划,例如通过设立专门的房产销售公司来减轻土地增值税和企业所得税,通过签订装修合同分解销售收入以合理规避装修部分的土地增值税和营业税,给企业带来节税利益,通过区分代收收入以减少销售收入,降低企业所得税负,通过折扣销售,将销售价款与折扣额开在同一发票上,以折扣后的价款为营业额来缴纳营业税。
4.保有环节税收筹划
房地产企业未出售的房屋常以出租的方式进行经营,而房屋租赁行为中涉及的税种主要包括营业税(5%)、个人所得税(20%)、房产税(12%),以及城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税以及教育费附加等,从租赁方或承租方的角度来看,房屋租赁名义税负较重,税负水平占全部租赁收入的30%-40%。因此需要对保有环节进行税收筹划。首先,变房屋出租为投资业务,对尚未出售的房产以出租形式赚钱租金,具有较大的税负,而将这部分房产以投资入股的形式来参与被投资方的利润分配则可以有效降低企业税负;其次,先租后售的税收筹划,房地产企业都存在大量的银行贷款,会有大量的费用需要在税前扣除,因此企业可以以先租后售的形式持有房产,期间企业所得税较少,总体来说对企业是有利的。
三、房地产企业税收筹划实务
1.营业税的税收筹划
从自建和代建模式选择的角度来看营业税的税收筹划。案例:某企业以1亿元的价格购得一块土地,拟建一栋酒店,成本为2亿元,建成后转让给乙酒店管理公司,价格为3.45亿元,其中土地增值税为2%的预征率。(1)自建模式,某企业的营业税34500*5%=1725万元,土地增值税34500*2%=690万元,乙公司契税=34500*5%=1725万元;(2)代建模式,某企业的营业税为0,代建营业税=4500%5%=225万元,土地增值税=10000*2%=200万元,契税=1000*5%=500万元。从以上两种开发模式来看,自建的营业税税额大,挤占企业资金,而代建模式的税负较轻,但应避免税收征管上可能的风险。
2.土地增值税税收筹划
某开发项目共分为两部分,一是普通住宅项目,销售收入18000万元,一是洋房项目,收入为91000万元,而开发总成本为62000万元,包括支付土地价款20000万元,前期工程费1200万元,建造安装支出30000万元,基础设施支出8000万元,公共配套设施支出1500万元,开发间接支出1300万元。筹划前土地增值税情况为:应税收入:109000万元;扣除项目金额总计=开发成本+房地产开发费用+与转让房产有关的税金+其他扣除项目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595万元,则土地增值额=109000-86595=22405万元;因此土地增值税税额=22405*30%=6721.5万元,税负高达6.17%。筹划后的土地增值税税收情况,将项目总成本划分为普通项目和非普通项目,(1)普通项目的测算:应税收入为18000万元,扣除项目的金额=10820+1082+990+2164=15056万元,土地项目增值额=18000-15056=2944万元,增值额与扣除项目金额的比为19.55%,未超过20%,因此免征土地增值税;(2)非普通项目的测算:应税收入为91000万元,扣除项目金额=51180+5118+5005+10236=71539万元,土地项目增值额=91000-71539=19461万元,增值额与扣除项目的金额之比为27.2%,因此土地增值税税额=19461*30%=5838.3万元,比进行土地增值税税收筹划前节税883.3万元。
3.利息筹划
关键词：国有房地产企业；税收筹划；财务管理；策略
房地产行业项目开发建设时间较长，资金回笼较慢，因此，在项目开发建设过程中，房地产企业会面临较大的资金压力。而加强税收筹划，提高财务管理的水平，能够有效地实现资金的合理配置，降低资金持有成本，从而对公司的运营产生积极影响。国有房地产企业也认识到了财务管理和税收筹划的重要性，但是从目前的情况来看，很多国有房地产企业对财务管理在税收筹划方面所发挥的作用还认识不足，还存在一系列的问题。因此，开展国有房地产企业税收筹划对财务管理影响的研究就显得尤为重要。
一、相关概念介绍
（一）税收筹划
很多学者对税收筹划的概念进行了研究，但是由于研究视角不同，目前还没有形成统一的认识。有学者认为所谓的税收筹划指的是在税收制度的框架下，在不违反税收法律法规的前提下[1]，通过对企业的内部资源的合理配置和调整，提前做出的和税收活动相关的筹划活动，以达到节省税收，延迟纳税的目的。有学者认为税收筹划的主体是企业的管理者，筹划的客体是企业的税收负担[2]，而税收筹划的工具则是现有的税收法律法规和会计核算处理制度，税收筹划的目的是降低企业税负。而税收筹划和偷税漏税有本质上的区别，其是在法律的框架范围内进行的。税收筹划在促进企业经营发展方面有两个方面的作用：一方面，税收筹划能够提高企业的利润。当前房地产行业的竞争激烈，企业要想占据竞争的先机，就必须提高盈利能力，降低成本[3]。而税收筹划能够使房地产企业在不违反税收法律的前提下，灵活使用各种自主策划手段，最终降低企业税负。另一方面，可以提高企业的竞争能力。房地产企业面临的外部环境日益复杂，存在一系列的风险因素。如果房地产企业可以提升税收筹划的有效性[4]，那么就能够充实自身的现金流，从而保障房地产企业的正常运营。
（二）财务管理
财务管理，顾名思义是针对市场主体的财务活动进行管理的过程。财务管理是和市场经济的发展相伴而生的，其目的是对市场主体的经营业务相关的财务活动进行管理，从而提升市场主体内部资源配置的效率[5]。财务管理通常体现为财务预算、财务决策、财务协调和财务控制。而财务管理活动的内容主要包括三个方面：首先，筹资活动的管理。筹资活动指的是市场主体为了扩大生产规模，通过多种方式从不同渠道获取资金的行为。其次，资金运营活动管理。很多企业在运营的过程中会出现资金的收入和支付，比如支付应付账款、收回应收账款等，而这种因企业经营产生的和资金有关的财务活动，被称为资金的运营活动。而资金运营管理就是针对资金运营过程的管理。最后，投资活动管理。企业为了达到预期的收益率，会对各种项目进行分析，从而开展项目投资活动，比如常见的企业购置固定资产、无形资产，购入其他企业的股权等。
二、税收筹划对财务管理的影响
（一）规范企业的财务分析手段
财务分析指的是财务人员对企业的业务进行梳理后，结合企业财务管理的目标，通过不同的计算方式对数据进行分析，为之后的财务决策提供依据的过程。在企业的筹资活动阶段，企业税负影响较大的是土地增值税和企业所得税。土地增值税的影响主要体现在税前利息的扣除上，因为根据税法的规定不同的筹资方式所产生的利息可以在限额内扣除。在企业所得税方面，企业债务融资所需要支付的利息可以用费用的方式在税前扣除。而房地产企业要想做好关于土地增值税和企业所得税利息扣除方面的税收筹划，就必须规范财务分析手段。在传统的模式中，房地产企业总是主观分析财务数据，这种方式得出的结论客观性较差。而企业完全可以采取定量财务分析的手段，通过建立数据模型得出企业最优的资本结构，然后寻找最优的筹资方式，也可以对不同筹资方式所产生的利息支出进行量化分析，从而确定筹划方案。
（二）提高企业财务控制意识
财务控制指的是对企业不同业务的运营过程进行分析和控制的过程，其目的是提升企业的运营效率。同时，财务控制意识也可以对财务活动进行控制，可以反作用于企业税收方案的制定。举例来说，在资本运营活动的销售环节，可扣除项目的加计扣除能够对土地增值税的税额产生较大的影响。如果企业财务管理部门缺乏财务控制的意识，没有将项目的加计扣除费用进行区分，那么就会导致加计部分无法扣除，继而提高土地增值税的税负。如果企业的财务人员具备较强的财务控制意识，那么就可以细化销售环节可抵扣项目的管理方式，从而提高加计扣除的额度，进一步降低土地增值税的税负。与此同时，企业可以对房产税进行筹划。房地产企业的出租环节会涉及大量的房产税，财务管理人员需要对房产税中涉及的非房地产纳税范围的费用进行区分，这样才能够合理降低房产税税负。
（三）提升财务预测能力
财务预测指的是财务管理人员能够以过去的财务信息和业务信息为基础，利用科学的财务分析手段，对信息进行处理，进而对未来的财务和运营活动做出科学的推断的活动。财务预测能帮助企业制定预案。企业的税收筹划活动是为了降低企业税负，优化资金配置，充裕企业发展的现金流。而房地产企业在开展投资活动时会受到各种因素的影响，如果不能够对投资活动进行预测，那么就很可能会降低企业税收筹划的有效性。举例来说，很多房地产企业会在不同的区域建设分支机构，使之对投资活动进行筹划。在分支机构成立之前，财务人员需要对分支机构面对的法律风险和财务风险进行分析，并经过评估以后，决定是否成立新的分支机构。
三、国有企业房地产税收筹划方式
（一）筹资活动的税收筹划方式
国有房地产企业在运营过程中很难不产生筹资活动，而不同的筹资活动所带来的资本成本具有很大的差异。因此，国有企业筹资活动的首要问题是选择合适的筹资方式。目前常见的筹资方式有吸收直接投资、留存收益投资、银行借款、发行债券、融资租赁和发行股票等方式。基于国有房地产企业的产权性质，其在金融市场上具备较强的实力和较好的口碑，因此，其常见的融资方式为银行借款、发行债券和信托融资。房地产企业较多地选择债务融资的方式，因此，债务融资所产生利息费用可以在计算企业所得税时，在税前扣除，而且，债务利息费用同样是土地增值税的重要扣除项目。而权益融资方式所产生的股息起不到“税盾”的效应。但是，国有房地产企业也应该认识到房地产项目的建设周期长，资金回收慢，因此，较高比例的债务融资很可能引发债务违约风险，导致资金链断裂。所以，企业应该综合考虑，选择多元化的筹资方式。
（二）资金运营活动的税收筹划方式
国有房地产企业在资金运营阶段涉及的税种较多，而且金额较大，比如常见的房地产销售环节和出租环节。一方面，在房地产销售环节会涉及契税、城市建设维护税、土地增值税和房产税。其中土地增值税和房产税的占比较大，是税收筹划的重点关注领域。在房地产商品的销售环节，由于其开发的商品具有多样化的特点，比如，可能是普通住宅或者别墅，所以，国有房地产企业在计算土地增值税时，应该根据商品的类型分开核算。根据土地增值税公式可知，土地增值税=（销售收入-开发总成本-加计扣除-税金及附加-期间费用）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。从上述公式可以看出，土地增值税采用累进税率，所以，基于住宅和别墅增值率的不同，两者增值额对应的税率和扣除系数是不同的，因此，国有房地产企业通常会分开核算。另一方面，在房地产出租环节，涉及较多的税种是房产税，而房产税的计税依据存在两种情况，一种是房屋余值，一种为租金收入。如果将房产余值作为计税依据，那么再按照政府规定比例扣除后，以余值的1.2%计算。如果以租金收入为计税依据，那么房产税的金额为年租金收入×12%。在对房地产出租行为进行税收筹划时，国有企业常见的手段是明确合同，区分合同中的业务内容。举例来说，国有房地产企业在出租住宅配套时，应该分别同承租方签订两份合同—一份为房屋使用权的租赁合同，另一份为房屋物业服务费的合同。因为，物业服务费不属于房产税的征收范围，所以，在计算出租项目的房产税时，会降低税基，从而达到节税的目的。
（三）投资活动的税收筹划方式
由于房地产的开发周期较长，因此，项目在开发建设中非常容易受到外在因素的影响，导致商品出现资产减值的情况，但是，由于开发时的账面价值过高，企业以账面价值为基础计算房产税时，得到的房产税额过高。针对这种情况，国有企业的税收筹划方式如下。国有房地产企业在开展PPP项目时，可以用商业用地出资成立一家控股子公司，而根据中国会计准则的规定，投资者投入固定资产的成本应该按照合同或者协议约定的价值确定，但是，协议不公允的除外。因此，母公司由于不属于房产使用权所有者，因此，并不缴纳房产税，而控股子公司应该缴纳的房产税可以按照减值后地产的公允价值入账，这就降低了房产税的计税基数，从而降低了房产税税负。此外，国有房地产企业可以通过在三四线城市成立物业公司的形式，享受区域的优惠税率，从而降低企业所得税税额。
四、国有企业房地产财务管理的优化策略
（一）引入定量化的财务分析手段
企业的税收筹划方案会影响财务管理的方法，而财务管理方法又会反过来影响税收筹划方案。随着房地产市场环境和政策环境的不断变动，依靠定性化财务分析方法所做出的税收筹划方案的有效性并不强，所以，国有房地产企业要想通过税收筹划提升企业的财务管理水平，就必须引入定量化的财务管理方法，提升财务管理决策的科学性。首先，财务管理定量化的分析方法必须建立在客观真实的财务数据基础之上，因此房地产企业应该提高财务数据的真实性。其次，在企业筹资过程中会存在不同的筹资方式和资本成本。国有房地产企业在制定税收筹划方案时会考虑到资本成本和利息的扣除方式，这就要求财务管理人员能够从完善企业资本结构角度出发，对资本成本进行量化分析，从而取得投资成本和财务风险的有机平衡。最后，在计算利息所产生的节税效应时，也应该运用定量的分析方法，最后选择合适的筹资方式。
（二）增强财务控制意识
国有房地产企业的税收筹划方案也会受到市场环境、法律环境和政策环境的影响，所以，国有房地产企业应该提升财务控制意识，优化税收筹划的方案。首先，国有房地产企业在针对土地增值税制定税收筹划方案时，应该对税前扣除的项目做细致处理，尤其是要将税前可抵扣的开发成本、利息费用和其他不能抵扣的成本分开核算，这样才能够通过对成本的控制达到降低税负的目的。其次，国有房产企业还应该完善发票的管理制度，加强对发票的管理，尤其是做好增值税进项发票的管理工作。财务人员要提升发票的完整性和规范性，确保在规定时间内抵扣进项税额。最后，国有企业还可以结合实际情况延迟收入确认，比如，可以采取分期收款的模式，这样能够推迟增值税纳税义务的发生时点，从而达到延迟纳税的效果。
（三）发挥财务预测的作用
国有房地产企业的税收筹划工作，本质上是一种事前的控制，因此，房地产企业的财务部门必须发挥财务预测的作用，在涉及房地产的各种业务类型时，应该做好税收筹划的预案。首先，在投资活动中，国有房地产企业可以通过设立控股公司的方式或者在不同地域开设分支机构的方式来降低企业税负。其次，国有房地产企业还应该完善会计核算制度，加强会计准则的落实工作，明确各个财务岗位的职责，杜绝各个岗位职责权限相互交叉重叠的情况。最后，国有房地产企业还应该梳理各项业务流程、完善内部控制制度、加强内部监督，降低各个财务岗位或者各个分子公司出现财务违规行为的概率。
（四）提高财务人员的综合素质
国有房地产企业的财务管理工作和税收筹划工作都是由财务人员直接负责的，因此，税收筹划和财务管理的有效性都与财务人员的综合素质有着密切的联系。首先，国有房地产企业在人才招录环节，应该严格把控招聘的质量关，选择那些既具备过硬的财务理论知识，同时又具备丰富税收筹划经验的人才。其次，企业要督促财务人员积极学习。一方面，财务管理人员要树立终身学习的意识，提前做好财务决策的知识储备。同时，还要积极学习有关的税务知识，提高税务筹划的能力。另一方面，由于国家的税收政策处在发展和变化当中，财务人员必须及时关注国家的税收政策，并能够根据税收政策做出财务方面的迅速反应。最后，财务管理人员要提升道德修养，遵守会计准则和法律法规，确保税务筹划工作在法律的框架内进行。除此之外，国有房地产企业还应该将财务人员的税收筹划工作纳入绩效考核体系中，奖优罚劣，起到良好的激励作用。
结束语
房地产企业的税收种类较多，税负较高，因此房地产企业在税收筹划方面存在很大的空间。税收筹划的本质是在法律规范范围内合理地减少企业税负，延迟纳税时间。而税收筹划和财务管理之间具有密切的联系，二者是相互依存、相互统一的。税收筹划可以推动企业财务管理水平的提升，而财务管理水平的提升，又可以提高税收筹划的有效性。文章对财务管理和税收筹划的概念进行了介绍，并且分析了二者之间的关系，进而介绍了国有房地产企业税收筹划的主要手段，最后，从多个角度提出了提高国有房地产企业财务管理水平的策略。
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随着房地产业务的快速发展，纳税筹划受到人多数房地产企业的普遍重视。所谓纳税筹划，是指通过刘一涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税目的。因此，纳税筹划不同于逃税、偷税，是企业一项重要的则务管理活动。本文卞要简单介绍有关环r节房地产企业的纳税筹划。
【关键词】
房地产：纳税。
一、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划。
在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。
这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。
例：某房地产企业，商品房销售收入为4000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3000万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=4000×5.5%=220（万元）；增值额占扣除项目的比率为24.22%，应缴纳土地增值税234（[4000-3000-220）×30%万元，实现利润546（4000-3000-220-234）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1200万元，应缴纳营业税60（1200×5%）万元，实现利润1140（1200-60）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益594（1140-546）万元。
二、房地产项目建设中的税收筹划。
主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。
1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
例：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为2000万元，按照税法规定可扣除费用为1600万元，增值额为400万元，增值率为400÷1600=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税400×30％=120万元，营业税2000×5％=100万元，城市维护建设税和教育费附加100×10％=10万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2000－1600-120-100-10=170万元。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，装修费用为500万元，房屋售价增加至2500万元。
则按照税法规定可扣除项目增加至2100万元，增值额为400万元，增值率为400×2100=19％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税2500×5％=125万元；城市维护建设税和教育费附加125×10％=12.5（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2500－2100-125-12.5=262.5（万元）。该税收筹划降低企业税收负担262.5-170=92.5（万元）。
2、相关借款利息的税收筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。
根据上述规定：
房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划。
若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。
例：某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为25％，应纳120万元的土地增值税，净赚180万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为16.67％，免征土地增值税，净赚200万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为16.67％，免纳土地增值税。
当销售公司以1500万元售出时，营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5（万元），可扣除的项目金额为1200+82.5=1282.5（万元），其增值率为16.96％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77（万元），获利润1500－（1200+77）=223（万元），比筹划前增加223－180=43（万元）。
四、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划。
刘丹
（ 西南民族大学 四川省成都市 610041 ）
摘要：随着我国经济的不断增长和房地产市场竞争的日趋激烈，国家对房地产企业的调控力度也越来越大，房地产企业自身能够节约的成本越来越少，而有效的税收筹划也成为了一个节约成本的重要领域。本文立足于房地产企业的税收筹划，通过对该类企业各个主要的环节进行税收筹划的操作，为房地产企业提供一些有益的借鉴资料。
关键词：房地产企业税收筹划应用
一、 房地产企业税收筹划的必要性
（一）税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用
房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。
（二）纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识
税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。
（三）税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展
运用税收筹划,能够正确的引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。
二、 房地产企业各个环节的税收筹划的应用
（一） 准备环节筹资
房地产企业对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用，从税收的角度观察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。
（二） 建设环节
房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先，虽然大部分房地产企业比较偏向于自建，但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小；其次，房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造，建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说，其收入只是劳务报酬，属于营业税的征收范围，其中并没有发生房地产权的转移，因此不需考虑土地增值税，从而减轻了税负；最后，房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为，对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的，再按规定征收土地增值税，使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。
（三） 销售环节
房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节，如营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等，而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题，并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。
1、营业税筹划
案例1：A企业系房地产开发公司，其对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同规定房子总价款为300万元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税为15万元（300）；如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为6万元（300，以后两次分别交营业税4.5万元（300）。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
2、土地增值税的筹划
案例2：X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元‚豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
如果不分开核算，X公司应缴纳土地增值税为：增值率为（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000－11000）×30%=1200万元
如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税（10000－8000）×30%=600万元；豪华住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000－3000）×40%－3000×5%=650万元，应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。
分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率超过20%，还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。
（四） 保有环节
房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金，由于涉及的税种较多，也为企业带来了较重的税负压力，因此更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股，与被投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加，也不用直接缴纳房产税，在承担一定投资风险的基础上，只需要缴纳企业所得税。
案例3：甲房地产公司在市中心有一处房产，该房产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金收入；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。
①采取出租方式应承担的税负
营业税：房屋租赁业属于服务业，按租金的5%征税，应交营业税为90万元：
房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为21.6万元；城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城税税负为6.3万元；教育费附加：2.7万元；印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，印花税税负为0.18万元；所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。
②采取联营方式应承担的税负
房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%。减除30%，则房产税税负6.72万元；土地使用税：此税种从量定额计征，假定地区单位税额为0.7元／平方米，土地使用税税负14万元；所得税;税负为100万元；最终总体税负为120.72万元。
由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元，这样可以为企业节省一大笔成本支出。
三、小结
现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展，房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势，这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大，开发周期较长，缴纳的税种较多，税额大，因此房地产企业税收筹划需要统筹兼顾，根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整，制定适用于自身企业发展的税收筹划方案，这样才能在节约税款的同时，使得企业利益最大化。
参考文献：
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关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税
税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
（一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况
从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
（一）前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）房地产销售阶段涉及的税种
1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
（一）土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如
果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。 充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
（二）企业所得税的筹划
1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
（三）营业税的筹划
1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。
2．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。
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【关键词】房地产税收筹划
一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划
房地产企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动,因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。
1、选择合适的建房方式
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产,这种方式的筹划空间较小,若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言,虽然取得了一定的收入,但始终没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务报酬,为营业税的征税范围,不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定,“合作建房”是指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收土地增值税。此外,以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策,实现共赢。
举例来说,上海某家房地产公司有几家股东合资组建,其“一致行为人”实际为两家股东A和B,准备筹资兴建一幢五星级酒店、两幢甲级写字楼以及部分配套商业。公司欲将酒店建成后自留经营使用或整体转让,写字楼及商业取得销售许可证后面向市场销售。正常的操作模式应是五星级酒店建成后,如某一股东自留或整体转让,则按照一定售价视同销售并转让产权,缴纳相应税金,但这样需要缴纳巨额税金。可以考虑的避税方案是,在审批报建酒店时,特别是在土地拍卖时拆分为两家公司共建进行立项申请,其别注明A公司参建酒店并自留,B公司只是参建。这样酒店项目作为A公司自建固定资产按成本计价,并装饰后经营,定向转让酒店时仅需转让A公司股权,物业的利润由A公司股权转让溢价体现,并减少酒店物权转移应缴纳的土地增值税等税金,可节约大量税负,实现了房地产企业和股东双方的共赢。同样,写字楼及配套商业报建时,预先立项明确一定面积作为自建物业。待实现销售后,尾盘物业也同样可以以转让B公司股权实现物权转移。
当然,以上税务筹划的关键点是报建手续应完备,包括土地拍卖时应该预先明确A公司的酒店属自建自营。因为根据税法,预先确定自营资产后转为再出售是可以的;但是假若报建时为出售,再转为自建自营固定资产投资则为时已晚,税务清算需要按照市场价视同销售转为自有资产。
2、开发多处房地产
房地产公司在同时开发多处房地产时,可分别核算也可合并核算,两种方式所缴纳的税收不同,这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲,合并核算的税收利益大一些,但也存在分别核算更有利的情况,具体如何核算,需要企业根据具体情况予以分析比较。
例如:某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产,第一处房地产出售价格为1000万元,根据税法规定扣除的费用为400万元;第二处房地产出售价格为1500万元,根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算,第一处房地产的增值率为600÷400=150%,应该缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元,营业税及其附加1000×5.5%=55万元;第二处房地产增值率为500÷1000=50%,应缴纳土地增值税500×30%=150万元;营业税及其附加1500×5.5%=83.55万元。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45万元。如若合并核算,两处房地产的出售价格为2500万元,根据税法规定可扣除费用为1400万元,增值额为1100万元,增值率为1100÷1400=78.5%。应该缴纳土地增值税1100×40%-1400×5%=370万元,营业税及其附加2500×5.5%=137.5万元。不考虑其他税费,该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5-571.45=321.05万元。
二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划
通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
1.1做好项目开发成本审核工作
房地产项目开发建设是土地增值税清算审计的重要组成部分，在清算审计过程中，应注意以下几个问题。首先，征地问题。在实际工作中，要关注土地使用权取得过程中支付的征地费、拆迁补偿费等相关材料是否齐全，例如支付的拆迁补偿费，需要有如下资料：（1）双方达成的拆迁补偿费协议，包含拆迁物类型、面积、被拆迁人姓名、身份证号、补偿总价等；（2）被拆迁人签字并盖手印的收款收据或收条；（3）拆迁人付款凭证、银行转账记录；（4）拆迁补偿费标准的文件；（5）被拆迁房产证明；（6）房屋测绘图；（7）被拆迁人的身份证复印件；（8）法人单位物业，需提供法人单位营业执照、法人身份证明、土地使用权证、房屋所有权证、消防验收合格证明。其次，重点审核房地产开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费的列支是否符合国家规定的扣除标准，其中，涉及多期开发的项目，成本如何分摊是进行税务筹划的重点。根据税法要求，对于分期开发的项目，各期成本费用的归集和分配方式要保持一致，若不一致，税务局可要求按相关规定进行调整，所以项目首期清算时采用的方法非常重要。
1.2准确确认计税收入
在项目开发建设中，收入包括实物收入、货币收入和其他收入以及其他有关的经济利益。在清算时，确认收入是指取得上述利益的价款，营改增之后，土地增值税应税收入为不含增值税。当一个项目跨越营改增时点，应能够清晰地分别核算营业税时期的收入和营改增后的收入。在确认收入时，应根据实际情况，对于货币收入一般先根据商品的销售发票确定相关收入。如果销售发票不是销售收入的全额，应根据销售合同确定实际收入。在实际操作过程中，要求企业提供销售明细表，税务机关通过房地产销售面积和项目可售面积的数据相关性，来核实应税收入。在预收房款过程中，房地产土地增值税清算税务筹划及税收风险管控文｜Article＞陶金华如发现买卖合同所示面积与实测面积不符，发生退、补房款收入，应在清算时调整收入。如果存在将开发产品用于职工福利或奖励，合作单位的债务抵偿、对股东分红或对外投资等情况，当产权转移时应当视同销售，并根据税法规定来确认收入。
2房地产土地增值税清算税务筹划内容
2.1土地增值税清算项目前期规划
（1）项目土地增值税清算单位规划。明确项目土地增值税清算单位是保证土地增值税清算税收筹划工作顺利开展的前提，所以房地产开发项目所在地税务部门在执行工作前，需要对土地增值税清算单位进行确定。现阶段，各个地区土地增值税清算单位确定一般划分为两种类型，一是按照国家政策要求同时结合项目实际情况，根据土增清算条例中指出的以房地产主管部门审批、备案的房地产项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。大部分税务局以项目立项进行清算，因此，项目公司在进行成本和费用核算时要按照对应的项目立项归集，这样便于后期进行清算时，成本和费用清晰明了，与税务部门的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加细分处理。例如，重庆等地区通过用地规划许可证和建设工程规划许可证的方式来确定清算单位，湖南等地区通过建设工程规划许可证的方式来确定清算单位。这些方式在政策上有明确要求，执行口径变化具备可控性。（2）项目开发涉及文书证照规划。各地区税务部门对土地增值税清算的相关要求有所不同，但是各项政策执行都是按照项目开发过程中包含的文书证照等资料来确定，所以项目开发中包含的文书证照规划也是土地增值税清算项目前期规划中不可或缺的一部分。对于项目文书证照规划来说，涉及的内容有以下几点。首先，国有土地出让合同对学校、公交站、医疗设施等基础配套设施的要求，对公共配套设施建设认定产生一定影响。如果合同中明确规定项目配套设施要无偿移交给政府，就要按照目前土地增值税清算的要求，这些基础设施可以作为公共配套设施，其产生的成本费用在所有可售物业中分配。若规划中确定有配套设施而不是无偿移交给政府，企业可以出售也可以自持经营。如果出售就可以扣除相应的成本和费用，如果自持经营就不能算作可以扣除的成本和费用。其次，项目立项的划分。若选择按照项目立项作为清算单位，对于不同业态的产品，要事先做好测算，避免增值率有级差的业态混合，让增值率跳挡，增加整体税负。例如某项目有多种业态产品，有普通住宅、非普通住宅、配套商业和地下车位，根据测算，其中普通住宅增值率不超过20%，这部分是可以免征土地增值税。非普通住宅增值率是40%，配套商业增值率是80%，地下车位增值率为-20%。因此就要测算，如果配套商业、非普通住宅、地下车位合在一起，是否会让这三个业态的增值率上升一个税率挡。如果测算的结果会提升税率，项目初始立项时可以筹划把配套商业单独立项，成本费用单独核算。若以建设工程规划为土地增值税清算单位，单一的建设工程规划证书中各业态产品的构成缺少合理性，给土地增值税清算结果带来一定负面影响。因此，项目规划初期，一定要进行各业态产品构成的税负测算，结合市场制订最优的产品构成方案。最后，各种财政返还批复内容描述给土地成本和加计扣除项目带来的影响。通过财政返还要求企业在项目红线外建设市政配套设施，例如河堤、公园、市政路等，也不能冲减土增成本。在实际操作过程中，要根据政府的实际目标，尽量在文件批复中描述清晰。若描述不清晰，对于疑虑点，企业和政府部门可以通过会议纪要的形式加以补充。
2.2土地增值税清算项目纳税筹划
（1）土地增值税清算时点筹划。在满足相关要求的情况下，税务部门可以下发清算通知书，或者企业主动向税务部门提交申请。在满足清算要求的情况下，各业态产品的去化情况将会给土地增值税清算结果带来不同影响。例如车位作为可售物业，也可能为亏损物业，去化比例如果不科学，就会使非住宅增值率随之升高，所以在土地增值税清算过程中，需要对各种业态产品的去化比例进行合理规划。（2）计税收入审核筹划。企业在开展土地增值税清算税务筹划工作时，计税收入通常包含以下几点。首先，有特殊情形的房产销售价格存在被税务局认定价格偏低而被调增收入的风险。在清算准备期，要做好各种证明材料的取证工作，例如公司针对大众的促销政策以及宣传单，或者房产特殊结构图纸及现场照片等。其次，针对被用于销售的房产的销售价格确定，按照税法规定，取相同性质房产的近期价格。另外，车位是否能够办理产权，没有产权的车位长时间租赁收入是否可以纳入计税收入范畴中等问题需要得到重视和解决。（3）开发成本审核筹划。开发成本审核筹划涉及的内容有以下几点。首先，合理归集、分摊土地成本。例如，地下不计容车位是否可以分摊土地成本，要根据当地税务局执行标准去分摊，对地下车位单独补缴土地出让金的项目要根据受益原则来处理。其次，根据国家和地方政府部门对公共配套设施的政策要求，确定前置性移交形式，以便在清算时能按照规定全额扣除相关成本。
3房地产土地增值税清算税收风险产生原因
3.1外部原因
在房地产土地增值税清算过程中，导致税收风险出现的外部原因，包括社会环境改变、政策调整等。其中对房地产土地增值税税务筹划影响比较大的原因在于政策调整。例如2016年房地产企业全面实施营改增政策以后，在增值税筹划过程中，主要采用的是简易计税和一般计税两种方式，土地增值税清算计税收入确定、开发成本抵扣转让、房地产有关税金抵扣确认等内容都发生一定改变。如果房地产企业对相关政策了解不到位，在开展土地增值税清算工作时，将会发生和政策要求不符的状况，从而引发税收风险，增加企业税负。
3.2内部原因
房地产企业在开展土地增值税清算筹划工作时，企业内部清算工作体系不完善，例如各类合同、结算资料保存不完善，无法全面提供给税务局完整清算数据的佐证资料；土地增值税筹划团队综合素养参差不齐等，这些都是导致税收风险出现的内在原因。例如，基层项目税收筹划人员作为土地增值税筹划的执行者，其专业水平和综合素养将会给土地增值税筹划可行性带来直接影响。从目前情况来看，大部分房地产企业没有做好税收筹划培训工作，税收筹划考核机制不完善，即便一些企业进行了考核与培训，但是过于形式化，没有将其落实到位，无法保证从业者专业水平和综合素养。如果税收筹划人员存在判断失误情形，则会引发房地产企业土地增值税筹划风险。
4房地产土地增值税清算税收风险管控措施
4.1加强财务人员专业培训
对于房地产土地增值税清算工作来说，需要加强各级人员专业培训。一方面，房地产企业财务人员需要具备自我学习意识，主动对国家最新的财税政策学习了解。如营改增政策，给房地产企业财务工作带来了重大影响，房地产企业财务人员需要及时通过各种方式学习、深刻理解。另一方面，房地产企业需要主动与税务部门交流，向税务部门请教，提高企业财税工作的有效性和规范性。例如对于土地清算环节中存在的各种违规违法行为，房地产企业需要主动与税务部门人员交流学习相关的知识，从而防止在土地清算过程中出现不必要的风险，减少违规违法行为。
4.2合理确定清算单位
对于房地产企业来说，通常会同时开发多个项目，或者一个项目分期开发。因此，确定清算单位与计税单位是土地增值税清算工作顺利开展的前提。以房地产主管部门审批、备案的房地产项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。在房地产企业开展土地增值税清算工作时，可以结合当地税收政策不同清算口径为原则分别核算，选择对企业自身发展有利的清算口径，从而实现企业税收的科学规划，减少税收风险。
4.3完善税务风险内控体系
2018年对于房地产企业来说是比较重要的一年，随着金税三期上线、国地税合并等政策的全面，房地产企业为了防范税收风险，需要加强税收风险内部控制体系建设，及时找出并防范税收风险。首先，从根源上做好风险管理工作。2019年，我国财税政策发生了巨大改变，特别是国税地税的充分结合，对于房地产土地增值税来说，造成了一定影响。其次，强化申报风险管理。土地增值税纳税申报是土地增值税清算风险防范管理的重要内容，因为房地产项目在销售中将会面临诸多变量，所以对于房地产企业来说，需要加强申报风险管理。例如，房地产企业在严格计算财务数据过程中，需要设置清算后房地产项目销售报表，确定自用、租赁房产情况。最后，加强风险监督管理。一方面，税务部门需要严格按照土地增值税清算要求，建立收入登记台账，确定土地增值税清算项目底册，从而引导房地产企业严格按照台账要求做好信息登记工作。另一方面，房地产企业管理人员需要加强财务监督管理，约束财务人员工作行为，从根源上减少工作失误，避免税务风险发生。
4.4创新工作模式
对于房地产土地增值税清算过程中出现的税收风险，企业应该创新工作模式，做好土地增值税清算过程纳税管理工作，通过采取一系列管理方式，实现科学筹划，帮助企业减少税负。房地产企业应根据财务人员纳税筹划情况，积极引进第三方中介机构，制订合理的纳税筹划方案，提高企业纳税筹划水平，从而达到减少纳税的效果。房地产企业可以通过和第三方中介部门交流合作，提高土地增值税清算工作水平。
4.5优化风险管控措施
首先，对于税收政策的不断改变，如国地税合并等给房地产企业土地增值税带来一定影响，上述变化可能会导致税务清算过程中计算方法和成本计算口径不统一等问题。为了改变这种状况，要求房地产企业及时与税务部门交流，按照国家法律要求规避政策风险，从根源上加强风险防范与控制。其次，企业税务部门应该对清算收入登记台账进行优化处理，做好台账信息登记和财务管理工作，约束财务人员，加强风险防范。最后，对于房地产项目不同的销售环节，应该对企业申报风险管理细化处理，例如将清算后房地产项目销售信息表作为税收申报计算依据，重点对其自用项目和租赁房产情况进行统计，加强申报风险防控。
5结束语
总而言之，我国税收环境的逐渐变化给房地产企业土地增值税清算工作增加了难度，同时也对其税务筹划工作的开展提出更加严格的要求。在此过程中，房地产企业在对税收筹划工作特点和要求有充分了解的情况下，需选择适宜的方式进行税务筹划，从根源上减少税收风险出现，减轻企业税负，提高企业整体效益。
参考文献
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[2]陈晓庆.房地产企业土地增值税筹划及清算技巧分析[J].投资与合作,2021(7):21-22.
【关键词】税收临界点；当地产企业土地增值税；解决方法及措施
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的和个人单位并针对其转让房地产所取得增值额进行征收的一种税收。房地产企业主要从事着对房地产的开发和销售工作。这其中，土地增值税影响着税后利润。在提高盈利能力和降低房地产企业成本上，应该有效的筹划土地增值税和进行合理的避税。本文主要来阐释几种主要土地增值税筹划方式及其有效性。
我们应该了解纳税筹划的原则，这样才能对房地产企业土地增值税筹划进行科学有效的分析。（1）事先筹划：就是说税务筹划必须在纳税前通过对企业生产经营活动过程的规划与相应的控制下来协调进行。（2）遵纪守法：此条规定明确了纳税人对国家纳税的义务及其立法精神的宗旨。要求其必须按照合法的节税方式来促进企业的发展。（3）经济且有效：企业在进行税务筹划时应该进行一定的“成本效益分析和讨论”然后对当前的经济情况有所掌握。在进行税务筹划的时候不能单单只注重纳税环节中个别税种的节税从而导致忽略了筹划方案而引发的多余费用的支出。
1.以临界点税率为基础筹划土地增值税
《土地增值税暂行条例》中第六条规定的计算增值额扣除项目包括：取得土地使用权随支付的金额、开发土地所需的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用及建筑物的评估价格、与转让房地产的有关税金、财政部所规定的其他的扣除项目。
《土地增值税暂行条例》中第七条规定土地增值税实行四级超率累进税率：增值额没有超过扣除项目金额50%的部分。其中税率为30%、增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%部分，其中税率为40%、增值而超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
《土地增值税暂行条例》中第八条规定了可以免征土地增值税的情况：纳税人建造普通标准住宅并出售且增值额未超过扣除项目金额20%的、被国家依法收回和征用的房地产。
首先在房地产立项时对房地产开发的产品进行测定。如果设定的开发产品为住宅，在规划时尽量将产品开发为普通住宅，以满足普通标准住宅优惠政策。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税（2006）21号规定（略）。《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税（2006）141号）强调：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（2005）26号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。即应同时满足以下条件： ①住宅小区建筑容积率在1.0以上；②单套建筑面积在120平方米以下；③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。即在项目立项时1、控制建筑的容积率在1.0以上，2、户型设计时，将面积控制在普通标准住宅的面积标准内。
其次，房地产公司可以通过适当减少销售的收入或对可扣除项目金额进行一定比例的增加，从而将增值税率控制在20%以下并达到减免增值税的目的。因为以上筹划方式都是通过调整临界税率在基础上进行的，因此叫做关于临界税率的增值税筹划。其方法主要分为两类：房地产企业利用控制自身的房地产价格来进行增值税的筹划；房地产企业通过增加可扣除项目金额进行增值税的筹划。
利用对房地产价格的控制权对企业增值税进行筹划的方法主要分为两点：降低房地产价格并将增值税调整在20%；通过降低房地产价格把增值税从高税率等级降为低税率等级以减少增值税。
1.1减免土地增值税的筹划
《土地增值税暂行条例》中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过总成本的20%时，免征土地增值税。所以，房地产企业将增值率控制在20%这个临界点上，就可以有效的避免缴纳土地增值税。
1.2减少土地增值税的筹划
此类税收筹划主要分为三种形式：通过对房地产价格的控制并将增值税率从40%降到30%；将增值税率从50%调到40%或30%；将增值税从60%调到50%、40%或者30%。减少增值税的效果不如减免增值税的筹划方式效果好。
2.增加可扣除项目金额的税收筹划
土地的增值是以增值额度和扣除项目金额的增值率大小进行征收工作，增值率越大，增值税越高，下面举例说明：
房地产开发商在开发项目时，取得土地使用权花费金额200万元，房地产开发的成本是400万元。如果企业产生的利息费用，能按照转让房地产项目计算分担，提供金融机构相关证明，则是：房地产开发费用=利息+（200+400）×5%=利息费用+30万元，如果企业利息无法按照转让房地产项目计算，或无法提供金融证明，则是：房地产开发费用=（200+400）×10%=60万元，这样的结果比预算高出30万元。
（1）企业应根据自身情况进行测算，选择对自身清算有利的计算方式，来增加可扣除项目金额。如上例若实际发生的大于房地产开发成本的5%以上的采用利息加费用扣除的方法，若实际发生的利息低于房地产开发成本的5%时，房地产开发费用就采用房地产开发成本乘以10%的比例的方式。
（2）房地产企业也可通过提高房屋的品质及性能的方式，增加房屋的成本，达到增加扣除额金额降低增值率目的。
企业进行税务筹划时应该注意的问题：
1）国家应该加速完善税务筹划的立法工作：企业要进行合理的税务筹划就应该有完善的税法来进行制约和管理。从我国税收立法现状来看，应该尽快解决以下问题：健全税收一般性规范，做到减少税法漏洞和杜绝企业避税行为；改革征管体制；税收立法的透明、简明、和可操作性。
2）增强企业纳税人的纳税意识，树立正确的税收筹划观念：企业纳税人自身的纳税意识要有一定的提高，这样才能成功做到合理的税务筹划和节约税金指出的目的。在企业税收筹划的过程中，一定要注意只有总体收益最大的方案才是最优的也是最有效的。
3）企业着力培养专业的税务筹划人员：筹划人员应该具备法律、税收、财务会计、统计、金融、数学等方面的知识，还应该具备严密的思维逻辑和精密的统筹谋划的能力。
土地增值税是对房地产企业收益影响最大的税种之一。所以，对房地产企业来讲，进行合理的土地增值税筹划至关重要。本文对纳税筹划原则及筹划方式都进行了有力讲解，通过相关条例对通过改变房屋销售价格和提高可扣除项目金额进行税收筹划进行了相关的探讨和研究。 [科]
【参考文献】
[1]杨勇.房地产开发企业土地增值税策划三法[J].审计与理财，2008，7：24-25.
