时间：2023-08-24 17:18:32
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋交付的法律依据，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
双方有合同约定的，按照合同约定数额赔偿，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
法律依据：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
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一、房屋买卖合同的特点
对于房屋买卖合同，双方当事人签订合同后，一方支付价金，一方交付标的物，只因尚未办理产权变更登记，便认定合同尚未成立，那么双方当事人根据合同条款取得的价金和房屋就没有合法依据，未依法取得的行为应当认定为不当得利。既然法律规定登记是合同成立的时间，也是产权转移的时间，那么房屋买卖合同应当都视为实践性合同和即时清结的合同。即时清结合同可采取口头形式订立，但是根据法律规定，房屋买卖合同必须采取书面合同。在审判实践中房屋买卖合同往往是合同订立后，双方便支付价金和交付房屋，才去办理登记手续，有些甚至不办。如依登记生效之说法，上述行为就变成履行合同在先，合同成立在后。合同成立后反而无履行的内容。
买卖作为一种民事法律行为和合同关系，当事人之间的权利义务因意思表示一致而设立，其内容为卖方向买方交付标的物，买方向卖方支付价金。其权利义务是买卖作为一种民事法律行为的核心要件，也是其区别于其他民事法律行为的根本标志。作为一种合同关系，买卖合同的成立与其他合同成立一样，只要当事人就标的物所有权的转移和价金的支付协商一致，合同即告成立。至于标的物在订立合同时是否已实际交付，价金在订立时是否已支付，各国法律均无约定。因此，买卖合同是典型的诺成性合同，它的成立不以交付标的物和支付价金为要件。
合法的房屋买卖合同是有偿变更房屋所有权的一种民事法律行为，房屋不仅是不动产，而且是一种特殊商品，具有商品买卖的一般属性。任何商品买卖合同的订立和履行实际上都包括了一个相对独立的债权行为和相对独立的物权行为。首先，订立合同是债权行为，它以当事人之间设立特定的债权债务关系为目的，而履行合同则是物权行为，它以物权的创设、转移、变更或消灭为目的，债权行为是物权行为的发生依据，物权行为是债权行为的履行结果。订立合同是债权行为。商品买卖合同一经依法订立，当事人之间即产生了特定的债权债务关系，债权行为即告完成。该债权行为在当事人之间设立的一方交付标的物，一方支付价金的债权债务即受法律保护，具有强制性的法律约束力，非依法律规定或当事人的重新合意，不得单方变更和解除，否则，应承担违约的民事责任。其次，履行合同是物权行为，它以物权本身的变动作为直接内容和法律后果的法律行为，它通常表现为标的物的交付和价金的支付。动产自交付之时起转移所有权，作为不动产的房屋，其交付有事实上的交付与法律上的交付之分，前者指卖方标的物交给买方使用和管理，它只发生使用权转移的效力，后者指进行产权过户登记，它发生所有权转移的效力。因此，房屋产权变更登记只是要式物权行为中的“要式”而不是合同成立中的“要式”。
二、房屋产权公示公信的作用
由于房地产是一种基本生产、生活资料，其权属是否稳定，流转是否安全，对社会秩序和经济生活具有重大影响。房地产属于物权，具有排他性。为防止人对物的争夺，对他人财产的侵犯。现代各国物权立法都实行物权公示公信原则。我国采取交付为物权变动要件的同时，也允许例外，在物权公示立法上属于以成立要件主义为原则，而以对抗要件主义为例外的折衷主义。不动产物权登记，是指不动产行政管理机关根据申请人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、消失等情况依法记载于其专门设置的登记簿上。不动产物权登记是一种行政行为，它所体现的是国家行政权力对不动产物权关系的合理干预。干预的目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。物权公示公信其意义在于通过登记的形式把房地产的存在、内容、物权所有者以及物权变更的过程记载下来，并向整个社会公示出来，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和管理，也有利于当事人安全、慎重、平稳地进行交易，一旦发生纠纷，也有案可查，有据可考，处理起来也更为方便和公正。世界各国将不动产买卖合同的履行作为要式物权行为。我们如果以此把法律解释为当事人双方签订不动产转让合同后，已支付定金，支付价款，甚至已开始使用和管理了房屋，只因没有办理产权变更登记手续，他们之间的合同就“尚未成立”或“没有生效”，因而他们之间的债权债务不受法律保护。这样容易导致当事人只要有利就图，就随意立即甚至连续撕毁合同而不承担任何违约责任，对方因订立和履行合同所受的损失亦无权要求赔偿，结果反而支持和鼓励违约方，打击和制裁了守约方，最终导致交易和市场的混乱，从而影响了社会秩序和经济生活的稳定。同时也让某些人钻法律空子，把国家对不动产交易的监督管理和特殊保护变成任意违约，转嫁风险，甚至坑蒙拐骗的法律依据。这无疑与不动产所有权的转移须进行登记公示的立法初衷相违背，同时也有悖于我国民法的诚实信用原则。
三、房屋产权行为与债权行为的区别在于生效要件不同
国家通过登记的形式把房地产这种特殊物权的存在、内容、谁是物权所有者以及物权变更的过程记载下来，并向社会公示，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和管理，也有利于当事人安全、慎重、平稳地进行交易，一旦发生纠纷，也有案可查，有据可考，处理起来也更为方便和公正。因此，将不动产买卖合同的履行作为要式物权的行为，规定不动产所有权的转移以登记为准的全部法律意义即在于此。由此可见，房屋买卖合同的成立以产权转移登记为准这一解释并无坚实的理论基础和法律依据，更不符合市场经济体制的内在要求。至于订立房屋买卖合同的债权行为的成立和生效，各国立法一般都不要求公示。由于债的民事关系的权利主体和义务主体都是特定的，义务主体以外的任何人对债权人均无任何义务，故订立房屋买卖合同在理论上没有公示的必要，在立法上也无公示的依据。
在房屋买卖合同中，房屋所有权的转移是合同各方当事人实现经济目的内容之一，卖方的权利是取得对价，同时转移其房屋的所有权，买方的权利是取得房屋所有权，同时付出对价。显然，房屋所有权转移是合同的履行内容，同时也是房屋买卖合同履行的结果。由于房屋产权变更登记是房屋所有权变动的生效条件，是房屋所有权转移的标志，因此办理房屋产权变更登记手续是履行房屋买卖合同的行为。在实际生活中，办理房屋产权变更登记手续通常需要提交房屋买卖合同，公民身份或法人单位的证明文件，卖方出具的购房款发票或收据，且是在房款已基本付清（少数分期付款除外），房屋已交付使用，合同已基本履行完毕的情况下办理产权变更登记的。
合同当事人订立合同的主要目的是利用合同的法律约束力来保障其经济行为的完成和经济目的的实现，合同最重要的就是其法律约束力，如果认为房屋产权变更登记是房屋买卖合同的成立要件，由于房屋产权变更登记是合同的履行内容和履行后果同时成就，将合同的三个阶段集中在办理登记的一瞬间，合同的法律约束力形同虚设，房屋买卖合同也就失去存在的必要了。
综上所述，房屋产权变更登记既非合同成立阶段的内容，亦非对房屋买卖合同的审批，也不是房屋买卖合同的生效要件，而是对合同履行的一种公示，因而它不是要式合同中的“要式”。那种将房屋产权变更登记解释为要式合同中的“要式”，认为房屋买卖合同是要式合同，房屋产权变更登记是合同的生效要件的观点，其实是对法律的误解。房屋买卖合同是一般合同而非要式合同，房屋产权变更登记不是房屋买卖合同的生效要件，在审判实践中，也不应因未办理产权变更登记而确认房屋买卖合同无效。
法院强制执行的措施有：
1、查询、冻结、划拨被申请执行人的存款；
2、扣留、提取被申请执行人的收入查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人的财产；
3、搜查被申请执行人隐匿的财产；
4、强制被申请执行人交付法律文书指定交付财物；
5、强制被申请执行人迁出房屋或者退出土地等。
【法律依据】
根据《民事诉讼法》第二百四十一条，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况。
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“一房两卖”的处理方法是：
（1）两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当优先履行签订在先的合同。
（2）两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记（不管房屋是交付了哪一方）。确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。
（3）在第一个买房人已经办理过户后又卖第二人的情况下，因这时出卖人已没有所有权，所以第二次卖房是无效的。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
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土地使用证上是租赁的意思是：
由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。
土地也是可以租赁的。即租赁者只有居住权，不能随意转让。
【法律依据】
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
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发商迟迟不协助业主办理房产证的，业主可以直接找到房产部门反映,投诉开发商；或者向法院起诉开发商，要求其承担违约责任。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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老张的独子小张与林某于前年国庆节举行了婚礼。去年5月份，老两口得知儿媳有了身孕，更是喜出望外。然而天有不测风云，小张在一场车祸中意外身亡。老张两口考虑到儿媳年轻，必然再婚，可是腹中胎儿却是老张家的“香火”，于是与儿媳林某签订一份协议：保证林某将与小张的孩子生下来，如果违约，林某承担10万元的违约金。但是去年7月，林某却瞒着公婆，将腹中孩子“做掉”了。于是老张两口拿着这纸“香火协议”，把儿媳告上法院，要求林某支付违约金。然而，令他们不解的是，法院却判他们败诉了……
本案中，两位老人为了后代，可谓煞费苦心。然而，老张两口与儿媳签下的“香火协议”却是无效的。我国法律明确规定，妇女有按照国家规定生育子女的权利，也有不生育的自由。任何其他人（包括丈夫）都不能以任何理由用任何手段来强迫女性生育或者禁止女性生育。这纸“香火协议”侵犯了儿媳的一个非常重要的人身权利――生育权。所以，即使是白纸黑字的协议，也是无效的。
半张脸也有肖像权吗
殷小姐与好友一起出去旅游，并拍摄了大量的照片，回来后拿到照相馆冲洗。取照片时照相馆负责人说有一张只照了半张脸，底片已损坏。殷小姐没在意，拿着剩下的照片回家了。后来，殷小姐偶然从照相馆门口路过，发现自己的半张脸照片挂在照相馆的窗前，虽然只有半张脸，但从相片中还是明显能够看出是殷小姐本人。殷小姐向照相馆讨要肖像，其负责人竟说，半张脸哪有什么肖像权。那么，果真如照相馆负责人所说，半张脸就没有肖像权了吗？
照相馆负责人的说法是没有法律依据的。我国法律明确规定，公民享有肖像权，未经本人同意，不得以营利为目的使用公民的肖像。肖像是指自然人的外部形象通过一定的形式在客观上再现所形成的作品。因此，从本案的叙述中可知，虽然殷小姐的照片只拍了半张脸，但其反映了殷小姐的面部特征，一般人都能认出照片中的人是谁，所以尽管是半张脸，仍然是其肖像的再现，因此具有肖像权。照相馆未经殷小姐同意将其照片张贴在店面内，侵犯了殷小姐的权利，应依法承担民事责任。
小区内的绿地归谁所有
刘女士见某小区的售楼广告宣传单上及规划图都承诺有绿地，并现场看了该小区确实有大片绿地，虽然靠近绿地的楼房价格要比其他楼房每平方米多100元钱，刘女士还是决定在该小区购买靠近绿地的住房一套。可是入住后不久，刘女士却发现开发商在原绿地上开始铲草刨树，又要盖一座新楼。对此，刘女士向开发商提出质疑。可是，开发商的工作人员称，售楼广告不属于合同内容，是没有法律效力的。刘女士不解，开发商可以铲除小区内的绿地吗？
开发商的说法是没有法律依据的，他们不能随意铲除小区内的绿地。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定，商品房的销售广告和宣传材料中，如果对房屋及相关设施所作的说明和允诺是确定的，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，这部分内容应当视为合同内容，对开发商有约束力。此外，《物权法》也明确规定了建筑区划内的绿地属于业主共有。因此，开发商不能随意铲除小区内的绿地。
购买不封顶的期房需要注意什么
一、首先看开发商是否具备“五证”
要有“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证。
二、使用规范的合同文本
很多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。
三、查验有关证明文件
期房必须要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
四、买期房要注意建筑面积的约定
在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。
五、买期房要约定条件和时限
所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。
六、签约时要注意房屋质量问题
购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。
七、签约时明确物业管理事项合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
八、注意合同文本中补充协议的内容
购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。
在房屋买卖中，购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷。购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。
关于面积误差问题，买卖双方在订立合同时应该约定实测面积与暂测面积存在一定范围(如3%)内的误差，不视为卖方违约，但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算，多退少补;若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围(如3%)应视为卖方违约，卖方应承担违约责任。
【法律依据】
《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
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案情：
1995年，江苏省海安县县城在城镇改造过程中，需要拆除张孙某夫妇所有的房屋。6月18日，海安县城镇房屋拆迁事务所遂与孙某的丈夫张某签订了房屋拆迁补偿协议一份，约定拆除建筑面积达355.4平方米的生活用房，以产权调换形式为其安置四套商品房，分别是25号楼301、302、303室和四号楼305室，张某补交拆迁补贴与商品房之间的差价27222.52元。1995年6月29日，张某交纳了安置房差价3011.24元。同年8月25日，被告钱某以张某名义交纳安置房差价24211.26元。张某遂将安置房中的305室交给钱某使用。此后，钱某还分数次向张某交付了现金13011.29元，并直接向开发商交纳了305室所附车棚的现金2200元。2000年年初，张某生病，病情渐趋加重。钱某为防止所交钱款缺少依据产生纠纷，遂于3月18日让其妻到张某家中要求补立手续。当日，张某的儿子以其父亲的名义出具收条一份，载明：“今收到钱某所购人民东路四号楼305室部分房款人民币壹万叁仟零拾壹元贰角玖分整。”2001年6月7日，张某病故后，其妻子及子女要求钱某返还房屋，遭到拒绝，遂向法院提起诉讼。
庭审中，孙某等人诉称，我家因拆迁安置的商品房需要被交差价。被告以替张某垫付部分差价为条件，要求张某将305室暂借给其子和儿媳居住。此后，在张某生病需要用钱时，被告要求购买305室，并由张某之子出具收到房款的收条。张某与被告之间一直是借用关系，房屋买卖行为无效，被告应当返还房屋及相应车棚。被告钱某则辩称，张某家拆迁时，根据当时安置政策大约多余60多平方米的指标，出于友谊，张某将多余指标让给我享受。我根据张某提供的交款通知单，交纳差价24211.26元后，张某将305室让给了我。以后，我又陆续交给张某及其妻补偿金10000元。2000年3月，为防日后发生纠纷，我让妻子找张某补办购房交款手续，张某吩咐其子补写了收条一份。因此，双方房屋买卖合同有效。
钱某的侄女证明：2000年3月18日，其陪钱某之妻去张某家让张某就交付的房款出具收条，张某让儿子书写，其儿子也将告知父亲。
法院经审理后认为，证人虽然与本案被告有一定的利害关系，但其证言与案件具有关联性，且证明的内容与张某之子所写收条能相互印证，应当具有证明效力。结合钱某为张某代付安置房差价及向张某交付现金、张某交付房屋及张某之子代书收条的事实，可以认定张某与钱某之间存在事实上的房屋买卖关系。原告方主张本案讼争房屋系张某借给被告使用，并无证据证明。在审理过程中，法院也告知了原告方主张的法律关系有误，但原告方不同意变更，因此对原告方的诉讼请求难以支持。法院遂依照《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，作出了上述判决。
点评：
本案的焦点问题是，当事人应当以何种民事法律关系提出诉讼主张，是借用法律关系还是买卖法律关系？
在民事诉讼中，法律关系是指平等主体之间发生的、符合民事法律规范的、以权利义务为内容的社会关系，是民法对平等主体之间的财产关系和人身关系加以调整的结果。民事法律关系只是一种法律形式，它的实际内容则是各种各样的社会生活关系，如财产所有关系、财产使用关系、商品交换关系等。当事人在诉讼中能否正确判断法律关系的性质，不仅影响到其能否向人民法院提出正确的诉讼请求，而且可能导致能否赢得诉讼。本案中，原告方主张的法律关系是借用，被告方则认为是买卖，这两种法律关系的根本区别在哪里呢？所谓借用，是指当事人将自己所有权或者使用权的标的物交给他人使用，但不转移财产所有权的行为；而买卖则是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付相应价款的行为。由此可见，借用与买卖的关键区别在于，标的物的所有权是否发生了转移。显而易见，结合本案中的书证及证人证言，可以确认张某与钱某之间就房屋形成了一种买卖法律关系而非借用法律关系。因此，本案原告方在法律关系的判断上出现了错误，其在借用法律关系中主张房屋买卖行为无效显然有误。
在当事人主张的法律关系有误的情况下，人民法院应当如何处理呢？最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的”，不受举证期限的限制，“人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。之所以作出上述规定，理由有两个方面：一是不同的人对法律关系性质和民事行为的效力之认定可能不同，甚至存在着一定的主观性，而当事人及其人为自身利益出发，尤其可能对法律关系的性质和民事行为的效力形成偏向自我之意见。此种情形下，当然以法院对事实的认定为基础，当事人举证、质证、法院判断证据皆应围绕法院确认的法律关系和争议焦点，否则法院对案件的审理将无法顺利进行，当事人提供的证据也就很可能无法证明其诉讼请求，而可能承担不利的法律后果。因此，法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。二是从我国实际情况出发，我国社会公众的法律知识水平还有待提高，当事人对案件法律关系的性质及民事行为的效力认识有时还难以做到清楚、明确，而且在许多案件中，当事人因财力问题不能聘请律师，故应允许当事人变更诉讼请求，法院应就诉讼请求变更及理由向当事人阐明。
虽然司法解释作出了上述规定，但在审判实践中，在人民法院告知当事人其所主张的法律关系的性质有误的情况下，一些当事人仍然我行我素，坚持原先的诉讼请求，不愿意作出变更。主要有以下情形：一是当事人提起诉讼的目的在于“为了一个说法”，即使败诉也在所不惜，故而坚持先前的诉讼请求；二是当事人可能认为法院基于事实对法律关系的性质和民事行为的效力之认定并不客观，或者存在偏见，寄希望于上诉程序能改变这一切；三是我国民事诉讼规费一般依诉讼请求的金额按比例收取，因此变更诉讼请求可能导致诉讼费的增加或者减少，有的当事人不愿意追加诉讼费而不愿意变更诉讼请求，也有些当事人不在乎诉讼请求变更可能导致的诉讼费用减少，而宁愿多交诉讼费，为的是在二审中取得更大的胜利。上述情形下，当事人可以不变更诉讼请求。在当事人不作出变更的情况下，人民法院应该直接驳回当事人的诉讼请求。本案中，原告方经法院履行告知义务后没有进行变更。人民法院基于此驳回其诉讼请求是有法律依据的。
（作者单位：江苏省海安县人民法院）
一、关于私有房屋买卖合同效力的确认
这个问题是处理和解决房屋买卖纠纷首先应当解决的问题，私有房屋买卖是私有房屋所有权产生转移、变动的重要原因，然而房屋是重要的不动产，房屋的买卖与一般动产的买卖有着不同的要求：1、房屋买卖合同为要件合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”由此可以看出房屋买卖合同应以书面形式，从而排除了口头形式达成房屋买卖合同。2、对房屋买卖合同主体的限制。根据《城市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准”。此条规定明确了机关、团体、部队、企业、事业单位购买城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分为农村和城镇两方面，其中农村私有房屋的买卖，国家并未明确规定需经有关部门批准和办理任何手续，但国家对于宅基地的转让是有规定的，例如：1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中规定：分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让，也不准在承包地、自留地上建房。1982年2月13日国务院的《村镇建房用地管理条例》中规定：由于买卖房屋转让宅基地使用权的，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。《土地管理法》中也规定：依法改变土地的所有权和使用权的，必需办理土地权属变更登记手续、更换证书。这一方面不再多述。3、房屋买卖合同的效力问题。在司法界对办理产权登记手续是否为私有房屋买卖合同生效的必要条件呢？未办理登记手续的买卖合同是否就无效呢？有两种不同的观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，因为这违反了有关法律法规。笔者赞成下面一种观点：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。由此可以看出，合同生效有两种情形：一是须办理批准、登记等手续才生效，这种批准、登记指的是双方当事人签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记才生效。二是合同一经签订，合同即具有法律效力，合同本身无需批准或登记。房屋买卖合同的效力问题，属于第二种情形，他调整的是当事人之间的一种债权债务关系，买卖后的产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力并无影响。另外从《城市私有房屋管理条例》第六条“……房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”的规定中也可以看出，所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序，而不是买卖合同的有效条件，当事人未办理登记手续不能认定房屋所有权发生转移，但不能以此来认定买卖合同无效；另一方面，买卖合同是办理所有权登记的必须证件之一，而无效合同是不能作为产权登记证件的。所以最高人民法院在有关的文件中所指的“买卖无效”应当理解为不发生所有权转移的效力，在实践中，如果将登记要件绝对化，不区分具体情况，则不利于保护善意一方当事人的利益，维护交易秩序和财产秩序。
二、房屋买卖中房屋所有权转移时间的认定
这是一个处理房屋买卖纠纷中的又一重要环节。《中华人民共和国民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定和当事人另有约定的除外。这一条是一般原则性的规定。一般认为，这里规定的当事人另有约定，只能是对于特定物买卖的约定，法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。具体到私有房屋买卖上，农村私房买卖合同，因这一方面国家目前还没有专门的管理部门负责产权登记，一般的处理原则是：凡是买卖合同有效成立的，买卖发生在《土地管理法》生效之前的，应自交付时起转移，反之，应自办理完土地使用权属变更登记手续，取得宅基地使用权证书之日起转移，而城市私有房屋买卖的所有权转移则从房管部门变更登记之日起转移。
但在近几年的司法实践中，遇到了一些新的情况值得我们讨论、研究。例如：一些房地产开发商（或公民个人）把自建的房屋售给公民个人，因管理制度上尚不够完善，一直不组织办理产权登记手续，也有一些情况是销售方也收取了办理过户手续的相关费用，但迟迟不予办理相关手续，而销售方又将房屋卖给另一方，或购买方又将房屋卖给其他公民，该类房屋所有权从何时转移呢？象这类情况，房屋未办理产权登记的原因完全在销售方或政府部门，而购房方毫无过错和违约行为，故不能让购房一方来承担不利的法律后果，而且对于此类房屋的买卖如一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定。故在处理此类纠纷时，应当根据《民法通则》第72条的一般性规定处理，自交付之日起所有权发生转移，按照地方惯例和市场交易习惯，如卖房一方将自己一方的原有房产权证书或住房钥匙等能够控制、管理、居住、使用房屋的手续交付给了买房一方，就应当认定已经交付，房屋所有权已发生了转移。
三、如何解决城镇私有房屋中双重买卖纠纷中存在的问题
某商品房销售中心或公民个人将自己的房屋首先销售给了一方，之后又重复将该房卖给另一方，法律应当支持哪一方购房户，这类纠纷在现实生活中也并不少见，这里要具体情况具体分析：1、如果先购房一方已进行了产权登记，后购房方未予登记，则可依法支持前者，认定后者的购房合同有效，由卖方承担违约责任。2、如前、后两方都进行产权登记，则应根据双方产权登记的合法性进行审查或登记先后顺序来认定各自的效力问题。3、如果前、后两方均未办理产权登记，前方的购房合同意思表示真实，买卖合同依法有效成立，虽未进行登记，但根据现实中分房、买卖房屋的交易惯例，交付了钥匙、产权证书等，即购方就可对住房进行居住使用和控制，也并未有违反禁止性的法律规定，就应当认定为已经交付，所有权已经转移。后者的购房合同也应认定为有效，但由于卖方已经将合同约定的标的物转移给他人，从而导致合同无法履行，卖方对其违约行为应承担违约责任。4、如果前者未办理过户手续，后者却办理了过户手续，那么就要看后者是否具有侵害前者债权的恶意，或具有与销售方恶意串通的行为，或故意采用违法的、违背善良风俗的方法侵害前者的利益，即所谓的善意取得。如具有这些因素，也应认定后者的房屋买卖合同和产权登记有效，由卖方承担违约责任。如不具备这些因素，则后者的产权变更登记的效力应当受到法律的维护，即不能否认已通过登记对房屋所享有的所有权，也只有这样才能确认并保护因登记取得的权利，否则的话，产权登记的公信力难以维护。在司法实践中，还有一个问题就是在保护后者对房屋的所有权时，会遇到一个矛盾，即前者可能对房屋进行装修、修缮，这样当后者要求交付房款时，前者即使已交付，也不能恢复原状，或恢复原状在经济利益上是极不合理的，如不恢复原状，则前者对房屋所作的装修不一定符合后者的需要，但在现实生活中往往是后者一定要求前者必须搬出，这里我们应当考虑到，前者也是有责任的，因为前者应当知道在自己办理房屋产权登记前，自己还没有在法律上取得对房屋的所有权，在此情况下，他冒然对房屋进行装修，则应承担这种不利的风险后果，但又要考虑到在前者的购房合同未被确认无效前，不能不说前者对房屋的占有是无法律依据，笔者认为，除各方当事人依法请求返还财产或支付各种损失及各种费用外，装修、修缮的相关费用前者也应当有权获得补偿，在必要时前者还可获得搬出房屋的搬迁费用。
四、如何解决未经权属登记的房屋转让纠纷的问题
在现实生活中，如A将其所有的房屋通过签订房屋买卖合同卖与B，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，B在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同将该房屋卖给C，并交付给C.上述交易活动中，对A与B之间的房屋买卖合同的效力问题无什么岐义，但BC之间的房屋买卖合同效力存在如下两种观点：
第一种观点认为BC之间的房屋买卖合同应是无效合同，因为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）第37条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”虽然B与A签订了房屋协议，由于双方未办理产权过户，A仍然是该房屋的真正所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，B与C签订的房屋买卖合同违反了上述规定，故B与C之间签订的房屋买卖合同应是无效合同。
被告：郑吉明，男，35岁，个体工商户。
金属公司与郑吉明于1997年6月10日签订了一份《房屋出租合同》。双方约定：金属公司将其座落在枝江市马店镇迎宾大道79号临街营业用房（从左至右第三套）租给郑吉明使用，每月租金600元，租赁期从1997年6月10日至1997年12月10日。1997年10月9日，金属公司对郑吉明第11户承租人发出《购房通知书》，载明各承租户若想购买承租房屋，必须于1997年10月31日前交清16.5万元购房款，逾期交付即视为放弃购房。同日，金属公司将该通知书送给郑吉明之妻签收，但其妻对是否购房未作明确表示。1997年11月20日，郑吉明到金属公司去交购房款，金属公司以超过通知书规定购房时间为由拒收，并告知该房已于1997年11月2日卖给了杨以清。租赁到期后，郑吉明一直占据该房并交纳房屋租金至1998年2月，金属公司也收取了租金。
1998年2月23日，原告金属公司向枝江市人民法院起诉称：我公司与郑吉明签订的房屋租赁合同到期后，不愿与郑吉明续签租赁合同，现郑吉明一直占据该房拒不搬出，损害了我公司合法权益。请求人民法院判令郑吉明搬出承租房屋，付清房屋使用费，并赔偿我公司不能按期交付买主房屋的经济损失8910元。
郑吉明答辩称：我没有承诺金属公司于1997年10月9日发出的《购房通知》，该《购房通知》没有法律效力，我作为房屋承租户应享有优先购买权，对方在我享有优先购买权期间将该房卖与他人，侵犯了我的合法权利。反诉请求法院确认金属公司将该房卖与他人的行为无效，判令金属公司与我确立房屋买卖关系，并赔偿我停业期间的经济损失2700元。
金属公司对郑吉明的反诉答辩称：对方原来虽享有优先购买权，但未在我公司《通知》规定的时间内交付购房款，优先购买权已丧失。请求人民法院驳回对方的反诉请求。
「审判
枝江市人民法院经审理认为：金属公司与郑吉明签订的《房屋租赁合同》到期后，金属公司不同意再与郑吉明续签租赁合同，依法应予准许。金属公司发出的《购房通知》是合法有效的。郑吉明未在《通知》规定的时间内交付购房款，应视为其对优先购买权的放弃。郑吉明现提起反诉，要求确认金属公司与他人房屋买卖关系不成立的诉讼请求，不能予以支持。由于金属公司已收取了郑吉明1998年2月份以前的所有房租，视为其同意郑吉明租用该房至1998年2月。现金属公司要求郑吉明赔偿其不能于1997年11月2日交付他人房屋至1998年2月23日起诉前的经济损失8910元的诉讼请求，不能予以支持。郑吉明反诉要求金属公司赔偿停业期间的经济损失2700元属于自行扩大的损失，也不能予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条和《城市私有房屋管理条例》第二十条之规定，该院于1998年6月25日判决如下：
一、本诉被告郑吉明将承租房退还本诉原告金属公司，并按每月600元的标准付清房屋使用费（从1998年3月1日始至搬出承租房时止）。
二、驳回反诉原告郑吉明的诉讼请求。
宣判后，郑吉明不服该判决，向宜昌市中级人民法院提起上诉。称：金属公司于1997年10月9日发出《通知》只能视为要求解除原租赁合同的要约，其对该要约并未承诺，因此双方仍应履行原租赁合同至1997年12月10日止。一审法院确认该通知合法有效不妥。另外，其在1997年10月9日收到金属公司《购房通知》后，于1997年11月20日到金属公司交付购房款，按照法律规定此时其仍享有对该房的优先购买权，但金属公司却在1997年11月2日将该房卖与他人，违反了优先购买权的法律规定，该房屋买卖行为是无效的，应予撤销。请求二审法院确认其与金属公司的房屋买卖行为成立，并判令金属公司购偿其经济损失2700元。
金属公司未提出书面答辩。
宜昌市中级人民法院经审理认为：金属公司与郑吉明签订的房屋租赁合同到期后，金属公司不同意与郑吉明续签租赁合同应当准许，郑吉明现应搬出承租房，并给付占用房屋期间的占用费。郑吉明收到金属公司的《购房通知》后，其并没有明确表示放弃购房权利。金属公司将该房出售给他人的行为违反了最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条之规定，属无效的民事行为，应予撤销。郑吉明提出其对所承租的房屋享有优先购买权的理由成立，本院予以确认。但其要求本院判令其与金属公司房屋买卖关系成立的诉讼请求，超过了优先购买权的审理范围，本院不予支持。金属公司与郑吉明各自提出要求对方赔偿损失的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条之规定，该院于1998年7月27日判决如下：
一、维持枝江市人民法院民事判决第一项，即郑吉明将承租房退还给金属公司，并按每月600元的标准付清租金（从1998年3月1日始至搬出承租房时止）。
二、撤销枝江市人民法院民事判决第二项，即驳回郑吉明的反诉请求。
三、金属公司与杨以清的房屋买卖关系无效，郑吉明享有其承租房屋的优先购买权。
「评析
本案在审理过程中，主要涉及以下几个问题：
一、郑吉明是否享有优先购买权。要弄清郑吉明是否享有优先购买权，首先必须弄清金属公司发出的《通知》的性质。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”本案中，金属公司决定出售承租房屋的时间是1997年10月9日，但却规定承租户须于10月31日前交清购房款，逾期则视为自动放弃，这期间的时限不足一个月，与法律规定的三个月相去甚远。因此，《通知》所规定的内容本身就违反法律，应属无效。郑吉明只要在三个月内交清购房款，其优先购买权就仍旧存在。金属公司未履行提前三个月通知的义务，却于1997年11月2日将该房卖以杨以清。按照《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，民事法律行为成立须不得违反法律或社会公共利益，该买卖行为既然已违反了法律规定，人民法院可以依郑吉明的诉讼请求宣告买卖行为无效。值得说明的是，尽管该《通知》无效，但它表明金属公司作出售房决定是在1997年10月9日，郑吉明之妻签收该《通知》，意味着金属公司于当日告知了郑吉明售房决定。提前三个月通知的时间应从10月9日开始计算。
二、郑吉明之妻签收《通知》的行为与金属公司收取郑吉明在合同期满后交付租金的行为性质是否相同。金属公司认为，郑吉明之妻签收了其发出的《通知》，应当视为郑吉明默示承认了《通知》中规定的内容，双方就应当按照《通知》中规定的期限来执行。那么，郑吉明之妻签收《通知》的行为是否是一种默示行为呢？我们认为不是。所谓默示行为是指当事人以作为或不作为的间接方式来进行意思表示的行为。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已经接受的，可以认定为默示。”同时规定，默示法律行为只有在法律有规定或当事人有约定的前提下才能适用。郑吉明之妻在签收金属公司《通知》时，对是否购房并未作出明确表示，在这里，既没有法律规定该签收行为是默示行为，也没有双方当事人事先约定，因此，该签收行为根本不意味着郑吉明默示承认《通知》的内容。相比而言，由于郑吉明每月向金属公司交付租金，在合同期满后，郑吉明向金属公司交付期满后的租金时，应当视为郑吉明以自己交付租金的行为提议延长租赁期。尽管金属公司未明示承诺延长房屋租赁期，但金属公司收取了租金，收取租金的行为就表示其无条件地接受了延长租赁期的提议。这是因为双方当事人有先前存在相同的交易行为为前提，这种交易也就是双方先前的一种约定。因此双方当事人已形成了延长租赁期的协议，所以一、二审法院均未支持金属公司要求郑吉明赔偿占用该房时给其造成的经济损失。从上面的分析来看，郑吉明之妻签收《通知》的行为与金属公司收取郑吉明在合同期满后交付租金的行为性质截然不同，前者不是默示法律行为，后者是一种默示法律行为。
合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的权利义务终止”。《解释》涉及合同解除的条文多达10条（详见司法解释条款第八条、九条、十二条、十三条、十四条、十五条、十九条、二十三条、二十四条、二十五条），占所有解释28条的36.7％。结合审判实践，商品房买卖合同的解除之事由概括起来主要有以下几种：1.协议解除；2.根本违约；3.迟延履行；4.法律规定的其他情形。具体言之，解释对后三种事由明确列举规定。根本违约：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；房屋主体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。迟延履行：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形：面积误差比绝对值超出3％；商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
司法解释主要从实体上规定了解除商品房买卖的事由，对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。我国合同法第九十六条第一款规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”该项紧接着规定，“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”可见，行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。没有通知的，法院应该行使释明权，要求主张解除的一方及时向对方通知解除。问题是，通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院裁判。作为法院，在解除商品房买卖合同的诉讼实践中，应该围绕上述司法解释所列举的情形来审查主张解除合同的理由是否成立，从而确认解除商品房买卖合同的效力。
商品房买卖合同标的物所涉金额大，楼花按揭为商品房交易的主要形式。但是，对于楼花按揭中以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的解除，与对担保权人的权利保护的冲突问题，司法解释没有规定解决的方案。如乙向甲公司购买价值30万元的商品房一套，应首付15万元给甲公司，实际支付10万元，尚欠5万元。合同约定“乙未依约定期限付款，甲公司有权解除合同”；余款15万元向丙银行申请按揭贷款15万元支付给了甲公司，并由甲公司提供保证担保。甲公司经催讨未果，遂以乙为被告，丙银行为第三人向人民法院，请求判令：1.解除与乙签订的商品房买卖合同；2.乙返还商品房给甲公司；3.甲公司返还10万元给乙，返还15万元及利息给丙银行。乙、丙均答辩不同意解除商品房买卖合同。此案是否应该解除商品房买卖合同呢？如果商品房买卖合同解除了，是否必然解除按揭贷款合同呢？首先，本案的商品房担保贷款合同已经签订并且按揭贷款也支付给了开发商甲公司，不属于司法解释中的“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行”的情形；其次，乙未依约支付5万元的行为从表面看，似乎属于司法解释中“买受人迟延支付购房款”的情形。但是，我们认为，乙迟延交付的5万元只是商品房预售合同总价款30万元的六分之一，为此，乙的行为性质应该认定为“部分迟延交付行为”。鉴于该司法解释未明确买受人迟延支付购房款在量与质上的尺度，法院在适用该司法解释的同时，应注意结合我国合同法第九十四条第三项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”加以考虑。我们认为司法解释中迟延支付的购房款应该是指主要的购房款，在识别“主要”上，应不少于购房总价款的二分之一，而不是一小部分的购房款，当然如果少于总价款二分之一，但迟延交付的购房款足以影响开发商生产经营的，亦可认定为“主要”。这才符合合同法力促交易成功的立法目的。本案乙的迟延支付购房款行为显然不是迟延履行主要债务，不构成解除合同的理由。虽然双方合同约定“乙未依约定期限付款，甲公司有权解除合同”，但是，乙并不是未依约定期限付款，只是没有按期付清所有房款，因此甲公司也不能以此主张解除合同，除非双方合同明确特别约定了没有付清全部房款时甲公司有权解除合同。
同时，法院还面临着与担保权人（按揭贷款人）的权利保护的法律价值选择问题。此类案件有两个相互牵连，但是又相互独立的法律关系：一个是商品房买卖双方的法律关系，一个是商品房担保贷款的法律关系。后一个法律关系中，借款人是商品房的买方，并且也是以该房产作为贷款抵押的抵押人，作为商品房卖方则为买方的贷款提供保证担保，担保权人就是贷款人银行。商品房买卖合同的解除往往也就影响到后一个法律关系的履行问题，然而，其是否必然导致解除商品房担保贷款合同呢？司法解释没有具体的直接规定，只是在第二十五条第二款规定了两个合同关系都被解除的法律后果，即“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。对于该款，我们认为，商品房买卖合同的解除不必然逻辑地得出商品房担保贷款合同应该解除。后者是否解除仍然应该根据我国合同法及相关司法解释来具体认定。如果借款人和贷款人都没有主张解除商品房担保贷款合同的，作为商品房担保贷款合同的保证人（卖方）提出解除商品房担保贷款合同缺乏法律依据。上述案件中，乙、丙银行关于贷款合同不应解除的抗辩理由成立。此时，甲公司选择行使解除商品房买卖合同解除权，将购房款和贷款本息退给乙；乙返还房产给甲公司，但不影响丙银行行使抵押权。这样处理对甲公司也显然不利。甲公司应该放弃选择解除权，而选择以追索乙债务为由提讼为宜。
