时间：2023-07-18 17:24:16
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产消防工程，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
许建习系某消防工程安装公司经理，何政旺等人系其手下打工的农民工。2003年8月，许建习与某房地产公司签订消防工程承包合同，工程完工后，该房地产公司拖欠吴建习的工程款，经吴建习次催讨未果，造成在吴手下打工的农民工何政旺等人工资被拖欠。
2005 年春节前，何政旺向吴建习索要工资，吴建习迫于无奈与何政旺商量，共同逼迫房地产公司老总吴某某还款，以支付工人工资。吴建习提供车辆、资金，于2005 年1月27日将吴某某指认给何政旺认识。1月29日，何政旺纠集杨勇、陈伟钢等人在路上将吴某某强行推上车并关押于事先租来的房屋内，由何政旺等人看守，吴建习与吴某某商谈还款事宜，至1月31日，吴某某被迫将拖欠的工程款35万余元付给吴建习，四被告人随即将吴某某释放。后四被告人分别被公安机关擒获。
中国法院网·林永青 廖秀榕
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房地产项目消防系统联动
在现在建筑中，消防系统是一个十分关键的环节，拥有可靠的消防系统可以在有火灾等突发事件时最大程度的保障人们的生命财产安全。随着时代的进步，科技的更新，现代的消防系统主要包括火灾自动报警系统、消火栓系统、消防联动系统、防排烟系统、自动喷淋系统等等，而这些系统又通过一台或几机的中控消防主机连接在一起，最后成为一个独立而又完整的自动化消防系统。本文将对以上消防系统的几个方面进行详细的阐述。
火灾自动报警系统：火灾自动报警系统可划分为四部分：1.烟感报警器等火灾探测器元件；2.消防主机；3.信号动作元件；4.信号总线。基本结构如下图示：
火灾自动报警系统通过自动化手段实现火灾探测，报警及设备联动控制。火灾探测器主要是指烟感探头等探测元件。烟感报警器的工作原理就是通过监测烟雾的浓度来实现火灾防范的。其模块内部采用离子式烟雾传感器，离子式烟雾传感器是一种技术先进，工作稳定可靠的传感器，被广泛运用到各种消防报警系统中，性能远优于其他气敏电阻类的火灾报警器。烟感报警器内部主要有三大部分组成：1.红外发射管；2.光学迷宫；3.其他电源及输出模块。报警器对烟雾感应主要由光学迷宫完成，迷宫内有一组红外发射、接收光电管，对射角度为135度。当环境中无烟雾时，接收管接收不到红外发射管发出的t外光，后续采样电路无电信号变化；当环境中有烟雾时，烟雾颗粒进入迷宫内使发射管发出的红外光发生散射，散射的红外光的强度与烟雾浓度有一定线性关系，后续采样电路发生变化，红外发射管的红外光束被烟尘粒子散射，散射光的强弱与烟的浓度成正比，所以光敏管接收到的红外光束的强弱会发生变化，转化为点信号，最后转化成报警信号。通过报警器内置的主控芯片判断这些变化量来确认是否发生火警，一旦确认火警，报警器发出火警信号，火灾指示灯（红色）点亮，并启动蜂鸣器报警从而达到反馈火警的作用。
消火栓系统：消火栓系统以建筑外墙为界，可分为室内消火栓系统和室外消火栓系统。
室内消火栓系统包括：消火栓箱，消防水带，枪头，消火栓管线，消防泵及其附属配件组成。室内消火栓系统给水压力一般按照楼层高度可分为高压（高区），低压（低区）给水系统。室内消火栓系统要求任何位置水枪的喷水高度不小于10m。一般民用住宅给水系统压力公式为：P=280+40（n-2）。式中 P为从地面算起消火栓系统给水压力（Kpa）；n 为楼层数。
室外消火栓系统一般包括水源引入点，给水管道，消防水池及室外消火栓系统。室外下火栓系统的给水水源一般来自市政自来水管网（要求水压不低于0.1Mpa），天然水或者消防水池。
消防联动系统：消防联动系统是指当发生火灾后，报警设备（烟感、温感等）首先探知火灾信号，然后传递给主机，主机接到火警信号，按照预先设定的程序，启动警铃，消防广播，排烟风机等设备，并切断非消防电源。所有这些动作，都是在报警主机接收到信号后，才开始动作的，所以，这些动作就称为消防联动。消防系统一般由两部分组成：一部分是报警系统（也就是探测火灾，传递信号的系统），另一部分就是联动系统（也就是接收到火灾报警信号后，启动消防附属设备的系统）。消防联动系统主要功能如下：
在发生火警时，要求：喷淋泵启动，喷淋系统启动；送，排风机启动；声光报警器启动；启动消防电源；电梯迫降至一楼；启动应急照明系统。
防排烟系统：防排烟系统在整个消防系统中占据着重要地位，它的主要作用是：为安全疏散人群创造条件；为火灾扑救创造条件；控制火势蔓延。
当发生火灾时，由于燃烧物的材料和阻燃系数不同，火场的烟雾中会含有大量有毒有害的气体。在火灾中，多数伤亡人员是因为烟尘中毒昏迷造成的。据统计，因受烟雾窒息伤亡的人数占总火灾伤亡人数的85%。
防排烟系统主要包含风机，风道，百叶及风阀等器件。当火灾发生时，消防主机将火警位置信息反馈至着火点风阀，风阀打开，风机启动，从而实现排烟送风功能。
自动喷淋系统：自动喷淋系统与消火栓系统原理较为相似，最大的区别在于喷射方式。喷淋系统多应用于住宅，商业室内部分。该系统可分为干式，湿式，预作用等类型。
喷淋头根据场所不同分为以下几种：
1.下垂型喷淋头。下垂型喷淋头是使用最广泛的一种喷头，下垂安装于供水支管上，洒水的形状为抛物体型，将总水量的80～100%喷向地面。主要用于不需要装饰的场所，如车间、仓库、停车库、厨房等地。
2.直立型喷淋头。适宜安装在移动物较多、易发生撞击的场所如仓库，还可以暗装在房间吊顶夹层中的屋顶处以保护易燃物较多的吊顶顶棚。
直立型喷淋头直立安装在供水支管上，洒水形状为抛物体型，将总水量的80～100%向下喷洒，同时还有一部分喷向吊顶。
3.普通型喷淋头。适用于餐厅、商店、仓库、地下车库等场所。普通型洒水喷淋头既可直接安装，又可下垂安装于喷水管网上，将总水量的40%-60%向下喷洒，较大部分喷向吊顶。
4.边墙型喷淋头。适宜于布管较难的场所，边墙型洒水喷淋头靠墙安装。主要用于办公室、门厅、休息室、走廊客房等建筑物的轻危险部位。
综上所述，随着现代住宅的层数越来越高，空间使用越来越充分，电气设备设施越来越完善，火灾隐患及火灾危害的程度也越来越大。如何避免火灾的发生，如何减少火灾危害成为房地产项目的重要议题。作为火灾的重要解决方案之一，消防系统就显得尤为重要，随着科技的发展，相信在不久的将来会出现更加先进的消防应急系统来更好地保障人们的生命财产安全。
参考文献：
[1]李亚峰，马学文，余海静.建筑消防工程[J].机械工业出版社，2013（06）.
【关键词】项目开发；细节；企业品牌
本文作者根据多年来在房地产开发项目管理中，碰到的各种由于项目实施细节处理不到位，影响到开发产品质量的问题，针对实际情况，将相关细节以及处理办法整理出来，希望设计、开发、施工、监理等有关单位能加以注意和预防，共同夯实品牌基础。
1 门窗类细节处理
1.1 入户门相碰现象（图1）
在高层建筑中，由于消防《高规》要求防火门向外开（该规范条款在各地审图总工中仍有不同的理解和执行），由此往往会造成隔壁（对面）两户入户门碰头或者阻碍开启现象，或出现阻碍消防通道的问题。这些问题设计单位应该在方案设计阶段加以注意和解决，通常采用的方法有：加大通道宽度，将门位置进行调整，入口内凹等方法处理。
1.2 消防楼梯间防火门（图2）
按规范，防烟楼梯间防火门只要求自闭、达到防火等级即可，因此，开发单位在定型和采购过程中因加以注意，不必追求豪华繁杂。特别是不能采购带反锁的防火门，否则可能会带来严重的后果。
1.3 大面积的PVC塑料窗稳定性差问题
由于PVC塑料门窗的固有特性，很多竣工验收以及在建的工程，均发现大面积的落地窗稳定性差、门扇前后摆动幅度过大的问题。究其原因主要有以下几方面：（1）落地窗过大，超过图集里面给出的组装限度，而没有在组拼中设计独立的主拼镗梁柱加强支架；（2）施工图纸和开发商没有明确门窗的使用系列和用料规格，特别是加强钢的规格；（3）施工方没有严格按图集要求的规定用料和节点要求施工，比如：拼镗料插钢不合规格、内插钢没有露头锚固等。
解决办法：设计时合理控制组合门窗的宽度、合理的组拼方式；开发方和施工方要明确要求用料规格；严格按照图集施工。
1.4 住宅入户门禁的智能化设计
随着住宅逐步向高层化、高档化发展，小区入口越来越繁杂，因此，开发方应在土建施工前及时与物业、设计部门共同商讨确定一套成熟的智能门禁系统，以避免后期返工的损失。
1.5 在施工和监理过程中还应严格把关的其它门窗细节问题
1.5.1 门窗四周必须严格打发泡剂和密封胶，窗台由专人灌填细石混凝。
1.5.2 开发商选定材料时，外窗框尽量按设计效果图颜色选配。
1.5.3 在方案设计阶段，要尽量注意平面布置中门窗的合理位置，比如：卫生间门避免正对入口大门；房间门避免互相正对；卫生间门合理偏位以便能留出安装洗手盘或者洗衣机位置等等细节。
1.5.4 根据行业竞争的激烈局面和现时流行做法，挑窗尽量设计成布置合理的落地方式，入户花园尺度应适当合用等等。
2 建筑泛水、反边细节
2.1 厨房烟道、下水管的洞口反边设置
由于烟道一般都是使用仅为2CM厚的预制结构，无任何防水功能，现实中，大量的厨房（包括出屋面）烟道的渗漏水，均是由于没有做混凝土反边致使厨房地面水流渗出。建议设计单位要将烟道洞口混凝土反边作为常用的构造大样在施工图中固定下了来，施工方应严格按图与结构层同时施工。
2.2 屋面高低差的泛水
由于立面造型的原因，一些斜坡屋面与平屋面之间往往存在几十公分的高低差墙体，由于一般的做法是按外墙的砌砖方法施工，也就不可避免的出现水平温度裂缝，很容易造成雨水的渗入。在设计时应采用上下梁合成用混凝土整体浇注的做法。
2.3 屋面女儿墙、马头墙等泛水
实际工程中，经常发生由于女儿墙或马头墙和楼板交接处水平开裂，雨水渗出，造成外墙大面积污染的情况。主要原因是屋面温度应力造成墙脚与楼板面交接处开裂。
解决方法：在女儿墙脚与楼板交接处设置钢筋混凝土整体泛水，泛水高起300以上。斜屋面泛水还必须分成台阶式，严禁墙起脚处混凝土为斜底；马头墙不宜设计太高，同时应加密构造柱，加强压顶梁等处理。屋面水平的刚性防水层与垂直的女儿墙接处须采用柔性填充。
3 装饰、构造、阳台栏杆等细节处理
3.1 现阶段开发项目中的空调机设置不合理，大部分不能使用，主要原因有：（1）设计空调位置与实际使用不合适、或尺寸不够、或散热效果差业主不愿用；（2）没有设计好设备安装的洞口，竣工后，由于外面有装饰栅格，业主无法高空进行安装。
3.2 阳台栏杆踢脚板留置太低，在业主清理卫生时容易产生高空坠物；另外，在高层建筑中，实体部分太低，易造成临边恐惧感。建议设计时设置实体挡板200-300高。
3.3 项目的效果图往往很做得漂亮，但施工图设计时很多构造细节和颜色与效果图不符，到竣工验收才发现与批准的效果差距很大；另外，设计单位在做没有出立面效果的背立面施工图时，设计往往很简单，希望设计单位加以重视；同时，开发单位在施工过程中也应及时做好样板与设计方确认。
4 施工总图、标高、节点处理等细节处理
4.1 在一些开发的项目规划文本审批过程中，均不同程度存在规划总图与单体建筑的尺寸、标高不对，技术指标不附，阳台、挑出不清等现象，造成规划反复审批的状况，也给施工过程中带来不同程度的损失，希望今后设计单位在设计时要加以注意。
4.2 一些临街的商业建筑，一层铺面一般都是直接连接人行道，如果道路坡度较大，则如果一层铺面室内标高定位不准，很容易造成返工损失的现象。因此，开发单位应主动地联系政府规划部门、设计单位和施工单位，及时根据实际道路标高逐户商定推算好室内标高，并按此报批和施工。
5 水电、消防、场地景观等细节处理
在房地产开发过程中，该部分出现的问题比较多，主要是总图场地设计和管线综合还没有做到与施工图设计同步，各方应引起足够的重视。
5.1 消防设计应尽量优化。现状的消防工程一般是承包给特定的单位施工，基本是以通过消防验收为原则，因此在消防设计中，应以优化、节省为原则。尽量套用规范中相应较低、较节省的标准等级。
5.2 一些项目在没有进行总图场地设计，或是设计不合实际就进入施工，造成很多没必要的重复施工损失和景观破坏。因此应将场地设计、管线综合和施工图同时出图，并希望设计人员到现场准确了解场地情况，确保设计切实可行（主要内容有：变压器房、消防与生活水增压泵房、供水系统、排水系统、高低压线路走向、光纤电信线路等）。
5.3 单体建筑中的水电管线的走向、井道位置设计、消防设施布置仍较混乱，管线不合理布置影响到其它功能的使用。这其中有不按图施工原因，也有设计不细、不合实际、无法施工的原因。建议设计方在水电设计时能更加深入细致，开发、设计、施工方应加强碰头协调，研究出一套更适合相应项目实际的水电安装做法。
5.4 在房地产项目开发过程中，应特别注意强电设计中的入户总等电位联结、卫生间等电位联结、浪涌保护器等细节，严格按有关规范要求设置和施工，以杜绝各种安全隐患。
参考文献
[1]广西鑫达新世纪房地产开发有限责任公司近年开发项目的图纸资料和实体照片
【论文摘要】：房地产开发、兴建工厂、住宅小区、文化体育场馆、工业园区、科技园区、经济开发区、商业街区以及涉外宾馆饭店、写字楼、构筑物等。公共建筑与民用建筑工程，投资方首先要委托做好落实工程场地即红线内的"三通一平"。（水通、电通、路通、场地平整）。这也是招标工程，必须具备的条件中重要组成部分。
水通--施工企业、根据建筑规模、结构、檐高、工程地点（城近郊区以内不允许现场搅拌混凝土）计算出生产用水，根据民工进驻工地施工的人数计算出生活用水，以及消防用水等累计出日须用水量，要求建设单位提供几时（直径多少毫米）的水管安装到红线以内，施工企业的项目经理（建造师）依据施工工程的实际需要以及拟定的施工组织设计（施工方案）安装临时管网、在安装临时水管时，尽量利用红线内的正式管网，如果可以利用异取而代之，应在破土动工之前先把红线内室外管线铺设到室外检查井再接通临时管网，以便节约现场管理费中的临时设施费用。
电通--施工企业在施工组织设计中，根据施工工期，建筑物的高度和跨度，建筑构配件或设备的最大重量，确定安装几台什么型号的大型垂直运输机械以及施工现场需要设置的中小型机械和施工方案中计划使用的施工电动机具，施工照明计算出生产用电，根据施工企业进驻施工现场办公，操做（干活）人数计算照明，生活用电等累计出多少千瓦供电量，要求建设单位提供满足需求的变压器或电闸总表，施工企业项目负责人按照标后设计（中标后的施工组织设计），布线接通电源安装临时电线或电缆，亦可把红线的室外线路铺设安装到位，再接通临时线路，节省费用开支。临时线路要用合格产品防止漏电确保生产安全。
路通--公路交通（汽车或火车）能否直通施工现场以满足施工机械、建筑材料、设备的运输以及施工劳务的进出厂。如果建筑物建在山丘上或半山腰或湖泊中，公路不能直通，施工组织设计中就要充分考虑不通距离的运输方案。如果通往施工现场有段道路松软，难以载重车辆通行，得在开工前将松软地段采取加固技术措施满足道路通畅。以上诸多因素造成的活动物化劳动的消耗，施工企业要在商务标（经济标）的开办费中或在投资方登记的技术经济洽商中给予量化并用货币形式计取出来。
场地平整--场地内的障碍物已经全部折除，满足施工企业在标后设计中（中标后的施工组织设计）的生产区、生活区在施工活动中的平面布置，以及测量建筑物的座标、标高、施工现场抄平放线的需要。
以上就是房地产开发，新建建筑工程的"三通一平"。
建筑装饰装修工程，无论是新建、扩建、整体更新改造都是在建筑物成型的基础上，对室内外空间进行的延续工程施工或二次工程施工，他不仅起到保护结构给人们以舒适、典雅、整洁、大方、实用、环保、健康、优美的感受而且实现功能多元化，设施现代化。他是将装饰物品及功能设备固定到被装饰的物体上，他的一切活动，要体现和完善设计意图达到牢固美观、功能完善。他具有附着性、可更换性、可分割性、整体性、工序的短暂性、产品的单一性、工序的相互依赖性与相互制约性等特点。为此，他是锦上添花的脸蛋施工工程。施工前必须作好落实施工区域内的"七通一平"即水通、电通、路通、通讯通（电话IDD、DDD、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等）、排污通、热力管线通、燃气管线通和场地平整。
房地产开发新建工程的"三通一平"与建筑装饰装修施工工程的"七通一平"所要求落实的内含是不一样的。房地产开发兴建的"三通一平"是投资方把道路通往施工现场，把水电供至红线内，至于施工用水用电，由施工单位临时安装布置管网满足施工用水用电的要求。一平--场地平整前已叙述。建筑装饰装修施工工程的"七通一平"是施工单位在装饰装修饰面工程施工之前根据设计图纸对各个房间功能的要求，把管线、设备、安装到位，才可施工，不能漏项，不能有半点疏漏，及使是一个插座、一个开关漏掉了也会造成人为的返工。重新列槽布线、卧盒，不仅延误工期造成人工、材料的返工浪费，而且会影响到装饰效果和质量。为此；建筑装饰装修施工工程，在开工之前首先要落实施工区域内的"七通一平"。在建筑装饰装修工程施工中往往是把干管干线接通到各个层面的管道井里，甩出接泊口或把电路输送到各个层面的电闸箱，装饰施工企业在饰面施工之前要把灯饰管线、弱电系统的广播、放像、音响、闭路电视、共用天线，呼叫系统、电话（IDD、DDD）等，消防工程的温感（厨房）烟感（客房、走廊、厅堂及喷洒系统等通风空调、电梯、霓虹灯、电脑、监控系统、水管（上下水）、卫生洁具等的管线支管支线从管通井或各层电闸箱接通与设备一起安装到位。在建筑装饰整体更新改造工程中，往往在建筑物的房间内，增加一些新的功能，那么不仅支管支线需要重新铺设，干管干线亦得安装，施工企业就要把增设功能的管线设备安装到位后再进行饰面工程的施工。
建筑装饰装修施工工程施工之前做好，落实施工区域的"七通一平"是杜绝工程返工浪费，确保工程质量非常重要的环节。建筑装饰工程总的施工顺序是：先预埋、后封闭、再装修（饰）。
预埋阶段--先通风、后水管、再电气。
封闭阶段--先墙面、后天棚、再地面。
装饰阶段--先油化、后裱糊、再面板。
关键词：房地产开发；成本控制；问题
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-02
房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点，近年来国家加强对房地产市场的宏观调控，房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，控制房地产开发成本已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。
房地产开发具有建设周期长、投入资金多、负债经营度高和市场风险大等特点决定了房地产开发企业必须有相关会计技术和会计制度的支持，同时房地产开发企业会计核算不可能和一般商品一样进行。房地产开发企业的成本控制包括从立项到销售实现的全过程控制，过程如果控制好了，结果通常是可以预期的。本文对房地产开发企业成本控制进行探讨，以期降低投资成本，缩短投资回收期，保障企业、国家、投资人的合法权益。而房地产开发企业开发成本，大体可分以下六大部分：1.土地成本；2.前期费用；3.工程成本；4.营销成本；5.管理成本；6.财务成本。
从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度较小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多、而出现发生前后测算差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性、可控性较强。因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。其中尤以工程成本为重中之重。
一、房地产项目开发成本控制的总体思路
1.建立成本控制目标。在项目开发的开始阶段，及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；2.项目开发公司成立成本控制小组。组长由项目开发公司总经理担任，定期对开发项目的成本进行全面分析、评估，并对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；3.设计是成本控制的关键。注重对设计人员成本意识的培训；在保证开发产品设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的增加；4.严格规范工程分工程度，及早进行招标准备。设计、造价、工程部门相互配合；规范材料样本、工料规范，减少合同履行纠纷和风险，降低工程造价；5.完善设计变更、现场签证流程、完善变更前的成本评审制度，明确相关人员的签字权限；6.开源节流，严格控制管理费用开支。
二、房地产项目开发成本控制的具体办法
1.土地成本管理
土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、拆迁补偿费、契税等。在整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本测算、分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制土地移交及付款风险。
具体而言，土地成本控制方面应在充分考察地理位置、区位环境状况、城市发展规划与该地块的关系、城市的历史、经济、文化、战略发展、特殊的政治文化背景，如：危房改造、政府重点工程等；有针对性地采取以下策略：
（1）旧城区改造地块。开发企业应积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的税收返还；在地块规划设计条件允许下尽可能争取高容积率，间接降低土地成本。
（2）其它开发商转让（挂牌交易）的地块。应在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否存在债务纠纷）；同时积极与转让方进行协商，争取延长付款期限，降低资金成本。
（3）公开招投标、拍卖地块。加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投票策略，做好政府相关部门的公关工作，中标后、签约及履约的过程中争取对我司土地开发、交地以及付款有利条件，降低土地成本。
项目开发公司应在房地产开发中不断积累经验，逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类归类存档整理，并建立竞争对手调研制度以保证投标过程和结果与计划的一致性，最大程度降低公开投标所带来的土地成本增加风险。
2.前期费用管理
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。在选项、立项时必须对开发项目进行财务分析，了解项目预期收入、成本、利润以及风险情况；在可行性研究阶段必须把资金流量和销售计划做出来，这样在项目开发阶段对整个项目资金需求作到心中有数，保证资金链供应，让项目顺利地进行下去。一般情况下，前期费用（约占项目总成本的2-3%左右），主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可行性研究费用，其中成本控制的重点为设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准）；降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：（1）方案设计、工程设计均实行招投标制度；无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；（2）加强技术沟通、实行限额设计、严格控制设计质量；凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平、管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料、设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如钢筋含量、砼含量等，以方便对结构设计的造价比较。（3）严格设计出图前的审核工作；将工程变更的发生尽量控制在施工之前；在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。因此，在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。（4）在满足建筑效果的前提下，严格实行装饰用料和建筑材料封样；设计结果决定了工程造价75%甚至以上，因此设计管理（虽然整个设计费用仅占总成本的2%左右）是工程成本管理的重中之重；在实际工作中，造价及项目部应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议。
3.工程成本管理
工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分包工程、甲供物资、配套成本等构成。分包工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分包工程、供货合同成本。在实际工作中应主要通过以下具体措施来控制分包成本：
3.1在项目建设前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段等），根据设计的深度，以及以往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。
3.2成本控制目标一旦确定，造价、财务部门应及时对成本测算值作进一步拆分，如土建工程、安装工程、消防工程、弱电工程等；具体化的成本控制指标对工程分包和材料选用具有指导作用；决策时需要根据分解后的成本控制目标结合具体项目定位情况进行综合选择，或进一步选取替代品，以达到设计效果与建造成本的协调统一、高性价比。
3.3在工程分包和材料招标采购过程中，坚持“货比三家，最低价中标”的原则。工程造价部门对各发（分）包工程均需编制标底，作为评标的重要参考依据。同时，加强对分包商、材料供应商管理，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目的。
3.4根据实际情况对投标单位采用议标制度。一方面，通过议标，可以解决招标过程中存在的技术上、工期上等各类含糊不清的问题，避免将这些问题、矛盾带入合同中，从而导致施工纠纷、价款争议；另一方面，利用承包商的竞争心态实现报价让利，降低成本。
3.5造价部门、工程部门充分调研建材市场，了解新工艺、新材料市场信息，并充分协助设计部门进行设计、选样、封样，尽可能实现部分材料的替代、施工方案的替代，降低工程造价。
3.6招标准备工作应及时准备，并在准备过程中不断完善。金无足赤、人无完人，造价人员、设计人员在实际工作中避免不了对某些专业、新生事物存在生疏、不了解的情况，提早开始这方面的工作，为下一步的正式招标采购工作积累专业知识和管理经验，这样也可以间接实现成本控制目标。
3.7完善设计变更、现场签证的流程、制度，严格变更前的成本评审，明确各相关人员的签字权限。明确工程、造价等部门、人员的签字权限、分工及职责，确保工程变更签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。工程变更签证后应根据合同规定及时办理预算增减，审核执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
造价与财务配合建立成本分析预警制度，在项目进展的不同阶段根据项目的具体情况实时、定期调整成本台账，及时反馈有关成本变动情况，预测成本变动趋势，并通过各种有效途径及时进行调整、消除造成成本异常波动的不合理因素。在项目竣工决算后，由财务、造价共同牵头，对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深入分析，并总结项目开发经验教训，提高企业的投资决策水平、管理水平以及经营决策能力。
4.营销成本管理
营销成本（约占项目总成本的5-8%左右），主要指在项目推广、销售过程中形成的各类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。营销成本管理的主要措施为以下几点：
4.1建立营销推广计划及各项广告支出预算。随着房地产企业市场竞争的日益激烈，建立完善的项目市场推广计划以及广告费用预算制度，是非常必要的。一方面在宏观上实现控制项目营销费用；另一方面根据不同项目并结合市场实际情况采用灵活多变的媒体推广措施。4.2完善营销成本管理的招标采购工作，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制营销费用。4.3降低媒体广告的折扣点，从而达到控制营销费用的目的。
5.管理成本控制
管理成本（约占项目总成本的2-3%左右），主要是公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的各类费用，主要为员工工资及福利费以及行政成本。管理成本控制主要从全员日常工作入手，树立降低成本、增加效益的观念，全员参与对项目的开发间接费用进行控制，提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支也是管理成本控制的基本作法。
关键词：建筑消防系统；施工监理；控制要点及方法
中图分类号：TU998.1文献标识码： A 文章编号：
工程概述
本文所参建的工程为无锡市莱特房地产有限公司建设的无锡莱特SOHO项目，本工程为高层公寓式公共建筑。其中A区办公楼为16层，建筑高度为54.8米；C区办公楼为22层，建筑高度为80.4米，均为一类高层建筑；B区裙房为3层，D区地下一层地下室为地下汽车库，设备用房与人防工程，总建筑面积为：33254.22m2。
二、施工阶段监理控制要求及工作内容
根据我监理公司在监理工作中，体会到各个施工队伍的水平参差不齐，有的单位施工经验缺乏，施工资料一无所有，盲目地进行无序施工。给监理工作带来很多不便，为了保证施工质量，本文除提出监理控制要点外，并增补了常用的施工方法及要求。因消防工程对防止和减少火灾危害，保障人身安全和财产安全，起着重要作用。现将我在监理工作中体会到的几点与大家分享。
施工阶段监理控制要点 :
1.熟悉设计图纸，全面了解设计内容，参加设计交底与图纸会审，提出设计中存在的问题，尽量避免和减少因设计图纸问题造成对工程质量，进度，投资的影响。工程施工时，严格参照设计图纸，规范规程、标准图集、技术操作规程进行验收。
2.审查承建单位的施工组织设计，施工方案，使之有针对性、合理性、可靠性. 参加工序验收时必须在施工单位自检合格后进行，监理人员切勿成为或替代施工方的质检员。
3.检查施工单位特殊工种人员上岗证。
4.审查施工单位的工程进度计划，要求与合同、总进度计划相一致。
5.检查在施工中需使用的检测仪器，是否完好，是否在检定周期内。其必须具有技术鉴定书或合格证。
6.施工前，各专业仔细审图，发现问题协商解决。
7.材料，设备进场时，重要设备应由建设，施工、监理共同检验，填写《开箱检查记录表》，对设备的外观、随机资料进行认真检验。检验产品合格证，质保书和技术说明。按有关规定，对产品进行抽检，并形成相应的质量记录。
8.施工现场多工种交叉作业时，要求各方之间要沟通配合，避免造成窝工或返工，且应做好成品保护工作。
9.在土建施工时，要求土建专业监理人员，协助本专业的施工人员与土建专业施工人员一起，按设计图纸施工好所需的设备基础，预埋件、预留孔及设备运输通道。
10.对于隐蔽工程在隐蔽前必须进行隐蔽验收，检查施工质量是否符合要求，发现问题待整改合格后，才能签字验收，进入下道工序的施工。
三、建筑消防系统施工监理控制要点及方法
（1） 消防水系统的设置及安装
1.检查进场管材，管件、阀门的质量，规格及产品出厂合格证是否符合要求。
2.主要材料有镀锌钢管,重点检查管道规格尺寸及管道壁厚。
3.消防用水可由给水管网，消防水池供给。
4.室内外消防给水管道的布置 。
5.管道和部件安装前，必须清楚内部污物和杂物，安装中断或完毕的敞口处应临时封闭.
6.镀锌钢管采用螺纹连接，当管径大于 100mm时，可采用卡箍式法兰或焊接，但应对焊道及热影区的表面进行防腐处理。
7.管道支，吊，托架的安装位置应正确、平整牢固，与管道接触应牢固。
(2)、室外消防给水系统
室外消防给水系统形式多样，但其最终目的都是保证室外消防水源供给。这一保障供水水源的室外消防给水方法监理要点有：
（1）室外消防给水网应布置成环状，但在建设初期或室外消防用水量不超过 15升/秒时，可布置成支状。室外消火栓放置距离要距建筑物5m及以上40m以下，距消防车道2m范围内。同时，在进行数量和位置的布置时，要保证建筑物任一部位均在消火栓120m保护半径内。
（2）合理设置环状管网的输水干管及向环状管网输水的输水管，应不小于两条，当其中一条发生故障时，其余的干管应仍能通过消防用水总量。
（3）环状管网应用阀门分成若干独立段，每段内消火栓数量不宜超过 5个。
（4）室外消防给水管道的最小直径不应小于 100mm。
（5）室外设置的水泵接合器要便于消防车使用，距消火栓15―40m，标志明显，不得有物体遮挡。
(3)、室内消防给水系统
作为建筑物消防扑救的主要设施，室内消火给水系统能否正常运转极为重要。
1.室内消防给水系统应与生活给水系统分开独立设置，确保消防给水的稳定、安全。
2.室内消防竖管的布置，应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时达到被保护范围内的任何部位。每根消防竖管的直径应按通过的流量经计算确定，但直径不应小于 DN100mm. 布置隔断阀门要保证检修管道时关闭的竖管不超一根，当竖管超过4根时，可关闭不相邻的两根，阀门启用标志要显目。
3.室内消火栓给水系统应与自动喷水灭火系统分开设置。
4.室内消防给水管道应采用阀门分成若干独立段。
5.管道材质、阀门等必须严格按设计和规范执行。安装前核验产品合格证明材料、技术参数、检查和抽样试验、见证送检，安装后全部进行水压试验。
6.消火栓系统完成后须进行系统水压试验、管道冲洗和水枪试射，合格后才能进入调试阶段。
(4)、自动喷淋系统
针对特殊环境和部位而设的自动喷淋系统对火灾初期扑救意义较重。
1.设置原则：由于所参建的建筑最高为80.4米小于100m，故只在建筑及其裙楼的公共走道、各公寓内、地下车库、电梯厅前室内等不易疏散、人员密集、外部增援灭火与救生较困难和性质重要的场所设置了自动喷淋灭火系统。
2.安装要求。
（1）自动喷淋灭火系统管道的连接，可采用螺纹连接或焊接。
（2）每个自动喷淋灭火系统应设有警报阀，控制阀（应设启闭指示装置），水力警铃，系统检验装置和压力表；宜设水流指示器，压力开关等辅助电动装置。
（3）采用闭式喷头的自动喷水灭火系统应设有延迟器等防止误报警的装置。
（4）自动喷淋灭火系统的每根配水支管或配水管的直径不应小于 25mm。
（5）自动喷淋灭火系统管网内的工作压力不应大于 1.2MPa. 并设泄水装置。管道应有坡度，充水系统应不小于 0.002；充气系统和分支管应小于 0.004。
（6）安装自动喷淋灭火装置，吊架与喷头的距离，不应小于300mm，距末端喷头的距离大于 750mm。吊架应设在相邻喷头间的管道上，当相邻喷头间距大于 3.6m，可设一个，小于1.8m，允许隔段设置。
（7）在自动喷淋灭火系统的控制信号阀前，应设阀门，在其后面不应安装其它用水设备。
3.按防火分区设置自动喷淋系统，覆盖面大，管线多，在进行安装时要协调好与之相邻设施、管线的交叉作业。
4.安装完自动喷淋灭火系统后要进行系统水压试验和管道冲洗，只有合格才能进行调试。 (5)、防烟排烟系统和通风空调系统
防排烟系统主要是能够实现有序的排放高温烟气，方便人员疏散。
1.在审查图纸时要着重考虑防排烟系统的合理性，看是否有遗漏，如果水泵房送排风管道穿越防火分区而未设防火阀，水泵房至疏散出口的内走道大于20m 而未设排烟口，消防验收时都要整改。
2.严格材料、设备、构配件的进场，按设计核对参数和规格，审查证明文件。如风机的风压、风量与设计参数的符合情况，防排烟风管法兰垫片是否不燃等。
3.加强风管安装过程的检查，因本项目风管为现场实地测量，加工成品后厂家安装。主要检查风管吊装后是否按要求设防晃支吊架，逐一检查防火阀熔断器是否在迎来风方向。
4.调试阶段着重进行风口风量平衡检查、风速测定及实测数据与设备参数的核对、设备运行状况的检查等。
四、建筑消防系统调试监理的要点和方法
成立消防联动调试小组调试建筑消防系统，消防联动调试方案由消防施工单位编制。经总监批准后实施。调试方案的内容要详细，明确要求各单位的分工、配合，特别明确各专业子系统或单机的调试完成时间，按节点完成时间倒排各专业子系统工作计划。监理工程师要掌握现场情况，参与、配合调试工作，现场协调各方间的问题。调试完子系统或单机后，可进行整个消防系统联动调试。联动调试前要明确各联动调试人员的任务、清理各子系统或单机调试完成情况、落实互相配合事项。之后，按联动调试要求督促各单位配合，根据调试所反馈问题，及时处理故障，对调试情况进行详细记录，直至消防系统联动调试合格。
五、结论
消防工程作为一项系统工程，其程序复杂、涉面广、牵涉人员多，往往其监理协调工作的难度较大，所以监理要在施工各阶段积极参与、主动介入，督促施工单位按图纸严格施工，促使消防工程按目标进度顺利实施。同时，监理也要熟悉消防规范、消防验收程序及内容，在消防工程监理中有的放矢，实现质量监理控制，顺利通过消防验收。
参考文献：
[1]《最终建筑消防工程设计施工验收与技术规范标准手册》-珠海 珠海出版社，2003年
[2]《自动喷水灭火系统施工及验收规范》-北京 中国计划出版社，2003年
关键词：总图；空间景观；竖向设计；综合管网；交通运输；环境舒适度
Abstract: in this paper, civil construction and real estate field on the general layout design do not pay much attention to the situation, systematically expounded the general layout definition, research objects and in the engineering design, especially on the general layout in the real estate field influence according to the spatial landscape, vertical design, integrated network, traffic and transportation, comfortable environment degree in five aspects has carried on the detailed analysis, and combining some engineering examples.
Key words: General; landscape; design; network; transport; environmental comfort
中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
1 总图学科
总图（general drawing），即总平面布置，是一门研究工程群体（本文的群体特指建构筑物、道路、管网、绿化等工程实体）之间的相互联系（包括平面及空间组合方式、竖向关系、运输物流联系等）及相互影响（主要是总图优化布置后的空间景观、通风采光、物流运输、工程投资等方面的效果）的关系，集景观建筑学、物流运输学、测量地质学、气象地理学、现代风水学等为一体的综合性学科，其精髓是达到群体与自然环境的和谐统一。
总图在民用建筑领域，特别是房地产领域，有着深刻影响力，主要表现在空间景观、竖向设计、综合管网、交通运输、环境舒适度等方面。
2 空间景观
总图在地产项目的空间景观设计中，有着强大的影响力。它主要研究建筑群体的个体之间相互关系，注重和自然环境、天际视野的有效结合, 合理构造景观，为居民提供一个舒心的居住环境。总图在空间景观设计中，一般要分析建筑群体组合的呼应效果，分析建筑的体量大小是否协调，分析高度不等建筑的合理布局，分析建筑对视线和天际线的影响等。
总图布置好，小区的空间景观丰富，给人赏心悦目的感觉。总图布置考虑欠佳，则可能造成总图布局凌乱，封闭，给人烦躁压抑的感觉。有些地产项目着重对商业资源的利用，或者太过强调空间的围合性，围绕小区周围布置大片的商业门面或建筑，没有适当的留白，造成小区拥挤、封闭的空间景观效果。
重庆大渡口区A居住小区是个比较失败的例子（见图一）。A居住小区位于大渡口区步行街路口，修建于2001年，其周围被松青路、锦霞街、湖榕路包围，地理位置十分优越。但在总图布置的时候，沿小区四周临街面修建了商住楼，建筑分为内外两排布置。小区里的视野封闭在中庭，与外部没有形成有效联系，且内外排建筑之间空间景观狭窄，其笨拙凝重的假欧式风格，紧密的总图布置，破坏了步行街的整体形象。图一重庆大渡口区A居住小区总平面图
还有好多地产项目，忽略和周边环境的协调，对自然天际线造成了极大的破坏。重庆南滨路的双子楼也是一个失败的例子。从渝中半岛看南滨路，双子楼完全占据了亲水空间，把后面的建筑物遮拦无遗，并且破坏了南山自然的天际线，一副优美的山水画卷变成了索然无味的钢筋混凝土防护林。
但也有成功的例子（见图二）。重庆南岸区的B居住小区，总平面采用自由的放射形布置，为小区及外部环境留下了众多的景观透视通廊，只达长江。整个小区空间景观构造活泼清爽，人居其中自然心旷神怡。
图二重庆南岸区的B居住小区总平面图
3竖向设计
竖向设计是充分利用和合理改造自然地形，合理选择设计标高，使之满足建设项目的使用功能要求，成为适宜建设的建筑场地。竖向设计的作用：提高土地利用率，优化多功能空间；提高空间艺术质量、自然美、艺术美、生活美;提高空间环境质量，有效调节光温，调节小气候，使气流舒适；提高施工效率；减少工程投资。
竖向设计是总图专业传统专长。中国高等教育建筑学专业的大学课程，对竖向设计部分涉及很少。对一个地形起伏大，标高制约条件苛刻的复杂地产项目，建筑师往往措手无策。建筑师们在进行总体布局的时候，只注重平面构图的美观，往往不会对竖向标高进行处理，造成竖向连接生硬甚至脱节的现象，有时开挖山体形成高边坡，破坏了自然环境，增加了工程投资，有时排水没有处理好，造成洪水隐患。
按照《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99），居住用地适宜规划坡度最大为25%，自然坡度宜小于30%，对重庆等自然地形坡度较大的山地城市，竖向设计尤为重要。山区地形地貌特点，决定了竖向设计一定要依山就势，尽大可能减少土石方，节省基础费用。为了减少土石方和基础给用量，山区竖向设计一般遵循的原则有：建筑体量宜小不宜大；荷载大选挖方地段，荷载小选填方地段；标志性建筑宜选凸地；道路设计要遵循等高线，线形宜曲不宜直；边坡开挖依地质，少修挡墙多护坡；台阶设计就地势。
图三某南方城市C居住小区边坡图
图三为某南方城市C居住小区边坡图。从照片上可以看出，小区所处的自然地形为山坡地，坡度在45°左右，本来都不适宜修建居住房产项目。但是开发商却认为地价便宜，购买后进行开发。在开发时，总图布置不依山就势，却按照大台阶的竖向设计进行建筑布局，造成了25m左右的高边坡和挡墙，破坏了自然，增加了投资，景观也不协调。不但山地，平原地方的竖向设计也十分重要，其考虑的重点是场地排水。因此竖向设计在房地产领域的影响力处于核心的地位。
四综合管网
综合管网是对各种工程管线在平面位置和竖向位置的统一布置，这也是总图专业传统专长。在房地产领域，对综合管网设计的重视性不够。多数民用建筑设计院，由于没有总图专业，通常综合管网设计由给排水专业担任。但给排水专业没有参加总平面及竖向设计，其综合管网无论从从设计深度还是设计合理性方面都大打折扣，其管线布置散乱，没有进行具体定位;各种管线平面和竖向交叉冲突严重；小区管网与市政管网的接点参数不明确；没有对管线的施工顺序做合理安排。这些问题反应到现场，就是施工单位无法照图施工，导致管线施工随意，到处修改，没有统筹性，严重影响施工进度，经常发生返工，甚至出现排水不能自排的情况，而且不方便今后的物业管理等后续工作。其实，这些综合管线问题，应该95%以上就在图纸上解决，其余不到5%才到现场处理。目前工程设计领域，只有总图才能胜任这项工作。
图四 综合管网的设计程序流程简图
五交通运输
在房地产项目中，交通运输（主要为道路运输）设计也是一项重要的内容。它主要研究车流和人流的优化布置，提高车行通畅性和舒服性，保证人行的便捷性和安全性。合理的道路布置网络，对车流的组织和景观的构成起着强烈的引导作用。
多数民用建筑设计院通常由建筑专业代替总图专业进行道路运输设计。建筑专业由于没有学习过系统的道路知识，其道路平面设计一般按照景观小道进行设计，追求道路的曲线美，忽略了道路的运输功能和消防工程，曲线过多，行车舒适性不够；线路没按道路设计要素进行设计，造成现场放线困难；尽头道路过多，运输不通畅；交叉口设置不合理，交通安全存在隐患；路面结构不适应小区的运输状况；无法处理现场遇到的地基处理、路面结构问题；道路坡度过大，道路的转弯半径不够等问题。
图五 D居住小区道路实景图
图五为D居住小区道路实景图，从图上看，道路线形无端曲折，弯道生硬，既不美观，行车又别扭，这个问题，看来是设计师没有对道路进行优化的设计，随手勾勒，同时现场随意施工所致。
从上述情况可以看出，道路运输在房地产领域的影响力也不容忽视。
六 环境舒适度
环境舒适度是总图在房地产领域影响力的最终体现。总图在空间景观、竖向设计、综合管网、交通运输方面的影响力，在一定程序上决定了环境舒适度。
房产项目总图布置所形成的采光、通风的效果与气象地理学是紧密相关的。一个优秀的总图设计专家，必定对项目所在地理特点和气象条件有足够的认识，同时具备对总图布置形成的局部小气候的分析能力。总图布置的时候，尽量减少建筑对北面建筑的阳光遮挡时间；建筑布置与城市夏季主导方向形成一定的角度以利自然通风；利用合理的建筑间距和建筑布局营造小气候通风条件。
一些房产项目，在总图布置的时候，经常忽视了采光的要求，日照分析虽满足规范，但人情味不够，大部分楼下的花草得不到阳光，植物生长不盛；冬天，一个有阳光的健身场地无所寻觅，小区缺乏应有的活力。
通风的要求，许多房产项目更是最后的考虑因素。一些建筑师竟然连风玫瑰图都看不懂，不会分析小区的主导风向，不会分析局部的小气候条件，把住宅成排地布置在主导风向上，把自然通风拦腰截断，使小区的舒适度大打折扣，增加了能源的消耗。拿上述A居住小区的例子来说，建筑密集成排布置，小区里面完全没有自然通风，可想小区的居住环境的不适。
风水学与中国营造学和中国造园等构成了中国古代建筑理论的三大支柱。而现代风水学是在吸收中国古代建筑风水学精髓的基础上建立起来的，其追求“天人合一”的境界，讲究建筑布局、竖向设计与自然的和谐统一，强调因势利导地对自然进行改动，其遵循的原则与总图的布置原则有着惊人的类似。
现代风水学也推崇“气”的理论，“气顺则荣，气滞则衰”。某些房产项目在堰塘等自然地势低洼选址，从总图选址的角度讲，极不合理，防洪、防水、基础处理费用高，视野封闭，从风水的角度讲，聚集的是潮湿、污秽之“气”，人居其中，很易生病；某些房产项目的总平面布置死板、生硬，建筑群体之间没有灵动的呼应，建筑之间互相遮挡，气流不顺畅，整个小区缺乏应有的生气。
图六 重庆某步行街E居住小区总平面图
商业地产中的机电工程牵涉到的环节主要有给排水系统、采暖系统、电气系统、消防系统、通风系统、弱电系统以及各类设备，上述每个系统单独而言都可以说是商业地产项目的关键部分，因此，对商业地产中的机电工程进行研究具有重要的现实意义。本文首先对商业地产中机电工程成本控制进行了深入分析，阐述了机电工程造价特点及其影响因素;其次重点分析了商业地产中机电工程施工技术管理，以期能够提升我国商业地产机电工程施工质量。
关键词:
商业地产机电工程成本控制技术管理
建筑工程的快速发展为我国社会经济做出了极大的贡献，而建筑工程中的机电工程又是其重要的组成部分，在对机电工程进行施工的时候牵涉到很多的部门和单位［1］，另一方面，社会经济的不断发展给商业地产机电工程提出了更好的要求［2］，因此，必须要高度重视建筑工程中的机电工程。商业地产中的机电工程牵涉到的环节主要有给排水系统、采暖系统、电气系统、消防系统、通风系统、弱电系统以及各类设备，上述每个系统单独而言都可以说是商业地产项目的关键部分，随着科学技术的不断发展，用在机电工程中的技术日益复杂，因此，必须要采取有效措施来对其进行管理［3］。
1商业地产中机电工程成本控制
1．1机电工程造价特征
对于整个商业地产建设而言，机电工程是其中非常重要的构成部分，一般情况下其造价占到整个工程总费用约30%～70%。机电工程建设过程中会牵涉到很多材料，另外建设时经常出现变更，需要进行大规模的暗装暗敷，这些因素共同决定了机电工程造价分析很难进行准确控制，有很大的难度。(1)机电工程建设过程中会牵涉到很多的设备和材料，这些设备和材料具有品牌多、规格多、品种多的特点，并且相互之间具有较大的价格差;(2)当今新工艺和新材料的更新换代速度非常快，器械设备的快速更新在提升建设效率的同时，给造价分析带来了困难;(3)机电工程在建设过程中有很大部分是和土建施工交叉进行的，再加上机电工程牵涉到的领域很多，在设计图纸的时候不可避免会出现相互矛盾或者考虑因素不全的问题，需要在施工过程中实施变更设计。上述的机电工程建设特征很难对工程成本进行有效控制。
1．2机电工程造价影响因素
(1)“人”的因素。商业建筑机电工程牵涉到的“人”主要有设计人员、施工管理人员以及施工人员等。目前很多设计单位中设计人员其专业素养方面存在较大差异，如果设计图纸文件不好，会对工程建设质量、工期以及造价产生较大影响;施工管理人员其管理能力同样对机电工程的建设产生直接影响，如果管理人员能力不够便会引起施工现场的混乱，最终增加不必要的成本投入;施工人员是对机电工程建设影响最大的因素，但是我国商业地产建设的主力军是农民工，他们大部分人的专业技能严重缺乏，无法确保工程施工质量，工程返工率相对较高，最终导致工程造价的增加。
(2)“材”的因素。材料是机电工程造价控制重要因素，如果使用不满足要求的材料，不但安全性能得不到保障，出现问题还要返工增加成本，另外在施工过程中由于材料问题需要经常对其实施保养也会增加后期维护成本。
(3)“机”的因素。机电工程建设过程中机械设备是重要的工具，其能耗、效率以及故障率会在很大程度上影响工程造价，有必要采取措施进行预控。现在大部分机电安装公司都不具规模，所承包的机电工程建设项目造价都较低，因此都是租用的机械设备，很难对这部分造价进行控制。
(4)“技术”的因素。机电工程施工组织以及方案设计是否先进会对工程造价产生直接影响。如果施工组织以及方案不好，则会出现违反施工程序和施工原则、技术要点不满足要求等问题，最终使得机电工程建设进度、质量以及安全性能不满足要求而增加造价。
(5)“变更”因素。通常而言，机电工程建设过程中存在较多变更，这主要是因为其本身较为复杂，同时还需要和其他专业进行交叉，并配合好土建、园林、装饰等工程，所设计的图纸往往无法满足现场具体施工要求。比如同一空间中水、电、暖以及风管的避让问题，另外还要绕开结构梁、柱等。这就要求根据实际情况对设计图纸进行变更，会在很大程度上增加工程造价。
2商业地产中机电工程技术管理
2．1图纸设计阶段的技术管理
商业建筑中的机电工程建设在设计阶段就必须做好设计管控，因其设计专业较多，包括建筑给水排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风与空调、电梯、消防工程等，且各个专业都存在着密切的关联，他们不是独立存在而是相互依托相互联系，在设计中必须做好统筹考虑。如果在设计阶段各专业设计师未做好协调，后期施工中会出现大量的问题需要变更，这及影响了施工的进度也会对施工的质量产生影响，甚至会对将来建筑运行阶段产生一些影响。由此可见图纸设计阶段的技术管控时非常必要且关键的，设计就如建筑的基础，基础扎实稳固后面的工作才会顺利开展，所以我们作为技术管理人员必须参与到商业地产的机电设计阶段，才能更好的完成后期现场的技术管理和质量控制。商业地产中机电工程的占比愈来愈大，已经成为了后期商业地产正常运营的重要部分，完善的设计技术把控，也会是商业地产中各机电系统稳定运行的关键。
2．2现场施工技术管理
商业建筑中的机电工程建设要求在建筑变电系统、供电系统以及高压系统的基础上来完成，这牵涉到较多领域，例如给排水专业、消防领域、电梯工程专业、空调通风专业等。在施工之前需要准备好施工图纸、施工中需要用到的材料、器械设备等，另外所有的机电工程施工人员都必须要到位。完成上述准备工作之后，还需要对建筑中的底板结构实施必要的预留以及预埋等预处理，例如，对剪力墙处以及桥架穿越楼板处孔洞做好预留工作。预埋之后需要在楼板对应位置做上标记，以此来避免在装设其它机电的时候对其造成损坏。机电工程施工准备工作是后续施工建设的基础，能够确保后续机电工程建设能够顺利推进。另外，因为在完成砌体以后位于墙内的机电安装管线线盒无法再进行移位，因此在装设线盒的时候必须要保证位置的准确性。
2．3智能化系统安装技术管理
在商业地产机电工程建设的时候，应该综合考虑建筑的实际需求以及成本问题选择安装对应的智能化系统。对于商业地产而言，一些最基本智能化系统是必须要装设的。智能化系统包括的内容较多，主要有计算机系统、消防联动、建筑监控、综合布线、火灾报警、安全防范等。在装设智能化系统的时候最重要的就是考虑对应产品的标准进行科学合理的规划设计，严格根据相关规定标准来进行施工并做好验收工作，在验收过程中如果出现不满足要求的情况则不予通过。另一方面，还应该注重安装工序交接，确保机电安装能够和通风空调、给排水系统以及装饰材料等工程融为一体。
3结束语
建筑工程的快速发展为我国社会经济做出了极大的贡献，而建筑工程中的机电工程又是其重要的组成部分，对商业地产中的机电工程进行研究具有重要的现实意义。本文主要结合实践经验阐述了商业地产中机电工程成本控制问题以及施工技术管理问题，以期对同行有所帮助。
作者：徐伟 单位：湖北鸿敬恒翔置业
参考文献
［1］徐伟．商业地产中机电工程的重要性探讨［J］．中国高新技术企业，2016(7)．
关键字：电气施工 管理 设计审图 质量控制
近几年我国房地产业的迅猛发展，带动了建筑行业的发展，同时也导致了房地产行业之间的竟争日趋激烈，许多房地产开发企业为了提升新建大厦的档次，把智能化建设作为提升大厦品位的一个亮点。而随着大厦智能化建设的普及化，电气工程的地位和作用就显得越来越重要，直接关系到房地产项目的质量、工期、投资和预期效果，而电气工程的质量，如电气设备、线路是否存在漏电或火灾隐患，火灾报警及联动控制系统功能是否完善、运行正常，消防设备、应急照明的供电是否可靠，保安监控系统是否完备，门禁、车辆管理系统能否满足日常管理的需要等诸多方面，将直接影响到大厦整体设备的安全运行、影响到用户的舒适性、安全性。因此，重视电气工程施工的管理与质量控制，把无质量缺陷的电气安装工程交到用户手中，让用户用的安全、住的舒适，无论对于电气工程安装单位还建设单位，都有着十分重要的意义。
一、要充分认识到电气工程在建筑工程中的重要作用
电气工程（本文所指的电气工程泛指工业与民用建筑中强电及弱电工程）是工程项目的重要组成部分，如果把建筑比作计算机，结构相当于计算机的硬件，建筑装饰相当于计算机的外观，通风相当于计算机的散热通风，那么电气工程就相当于计算机的中央处理器（CPU），同时提供所有硬件运行所需的能源。随着建筑智能化的迅速发展，电气工程的地位和作用越来越重要，直接关系到整个工程的质量、工期、投资和预期效果，工程质量直接影响到建筑物整体设备的安全运行、节能效果及建筑物投入使用后的使用功能，包括工作、生活在其中的人员的舒适性、安全性、高效性。这里所说的安全性涉及的范围很广，如电气设备、线路是否存在漏电或火灾隐患，火灾报警及联动控制系统功能是否完善、运行正常，消防设备、应急照明的供电是否可靠，保安监控系统是否完备等等。
二、电气工程师应具有的责任心及工作能力
电气工程师应有对所负责的电气工程质量高度负责的责任心，充分应用自己的专业水平，深入、细致地搞好电气工程的技术、质量、签证、进度、安全等管理工作。
一个好的电气工程师首先要有全面的专业知识，不仅要掌握强电各系统的内容及施工规范，还要有丰富的弱电各系统的知识和经验；同时，还必须熟悉各种有关的设计规范、有关主管部门的正式及“非正式”的规定等，这些比施工规范要多得多，而且涉及面广，更新快。而且近几年兴起的建筑智能化设计，尚无全面的国家级规范和标准，仅有个别子系统的规范和一些地方规范，目前来看，可以把这些地方规范作为设计的参考。
尽管强电各系统的技术已比较成熟，但电气设备、材料及元件种类繁多，并且还在不断改进、更新换代，要想全面掌握各种电气产品的性能，不经过一定的努力、没有一定的经验积累是很难做到的。
要及时跟上建筑智能化的发展，掌握各系统的技术状况，哪些是成熟的、可应用于工程中。智能建筑是一项综合的、系统的工程，而且在技术和应用上发展很快，投资比例不断提高，电气工程师必须不断地更新知识、掌握发展动态以充实自己，深入了解和掌握各种建筑智能化系统和产品的技术性能、工程业绩（包括成功和不成功的案例）、投资情况、投入使用后的效果等等，只有这样才能跟上时代的发展。
三、电气工程师在设计审图及图纸会审阶段应注意的问题
要审查设计图纸是否符合相关规范或有关技术质量标准，设计是否合理和优化。特别是对建筑智能化的设计，要防止盲目求大、求全，应以适用为主，考虑经济承受能力和投资取得的回报。设计和选用的产品应是开放型的，便于有条件时系统扩展、互联和信息共享。 要根据工程的具体功能情况，明确业主对其项目的定位和需求。应提供意见和建议与业主，及早协调明确要设置哪些系统，以便所设系统与主体工程同步进行，避免主体完工后再上系统，难于施工，剔凿造成对建筑的破坏和浪费。尤其对建筑智能化各系统的设计，因系统综合性强、产品更新换代快、投资风险大，应慎重考虑实施。 要审查设计是否体现了工程的经济性、施工便利性的原则，许多成熟的技术及材料是否在本工程中有所体现和运用。比如对高层住宅的设计，有些部位配电线缆可以不必采用耐火型，供消防用的采用阻燃型即可，可以节省一半的材料费用；尽量用阻燃PVC线管或镀锌电线管取代钢管，既节约投资又可方便施工。很多设计过于保守，变压器容量偏大，导致初期投资增加，投入使用后基本电费过高，只好报停，既麻烦又浪费。 作为电气工程师，应该认真准备并组织好电气图纸会审工作，不能走过场、应付了事，要认真审图，把影响工程质量，使用功能等方面的问题尽量在会审时解决。现在是市场经济，从事工程设计的单位大都人员流动性大，加之有的单位设计项目多，难免会出现一些问题，如各专业之间缺乏沟通，图纸中“打架”、不一致的地方多等等，这些问题如不及早提出、处理，影响的不仅是工程质量，还会因返工而影响工程进度、造价，甚至引起纠纷。审图时主要应注意几点：1）高压、通讯、有线电视进户预埋套管的位置、标高是否合理；2）户外如果有照明、闭路监控摄像头（防盗报警探测器、公共广播等，也要预埋合适的套管，避免后期剔凿。3）动力配电、控制设计是否与其他相关专业的要求一致。4）电缆桥架、插接母线、线槽等的位置、标高是否合理及便于安装，避免与风管、水管等“打架”。5）预留套管、洞口是否有合理的平面布置图，标高、尺寸是否标注清楚。6）浴室等特殊场所的电气安全保护是否符合规范及验收的要求。总之，在审图时要做的细致工作还很多，这里不一一列举。 四、电气工程的质量控制
工程的质量是几代人的事，工程建设不同于科学实验，不能有失败，不能拿工程做“实验”。电气工程质量的好坏直接影响建筑物功能是否正常运行，影响该建筑的社会效益及经济效益。
（一）施工准备阶段的质量控制
电气工程师不能只停留在按图施工的水平，要全面熟悉设计图纸，努力并善于发现图纸中的不足，及时提出处理意见，对业主而言是维护其利益，对自己也是提高。
好的工程质量是由高素质高水平的施工人员完成的，这就要求施工前要对施工队伍及人员进行考核和评估，并调整好技工和普工的比例。要对技工进行持证上岗，但也不能偏信证件，因为现在假证存在较多，主要还要看实际操作水平。
电气工程师要根据工程的实际情况编制施工组织设计（施工技术方案）并严格审查，要求有完善的质量保证体系、保证工程质量的各项技术措施，而且应符合经会审的设计图纸及国家现行的有关电气工程的施工及验收规范。
对施工班组及人员进行工程的总体技术交底，由于施工人员流动性较大，还要根据工程的进度情况分阶段进行交底。明确现行实用的规范及操作规程和顺序。对工程所需的资料表格及相关技术文件、要求、标准做到心中有数。对工程中所有的材料、设备进行考查和确认，为下一步工作创造条件。
根据业主及土建工程的总体进度编制电气工程进度计划、人员计划、机具计划并组织落实，工程过程中要根据实际情况及时修改及补充。
（二）施工阶段的质量控制
施工中必须根据已会审后的电气设计图纸和有关技术文件，按照国家现行的电气工程施工及验收规范，地方有关工程建设的法规、文件，经审批的施工组织设计（施工技术方案）进行。施工中若发现图纸问题应及时提出并处理，不允许未经同意私自变更设计。要求严格坚持执行和落实“三检”制，关键部位，实施旁站监理。
严格推行规范化操作程序，编制符合规范、工艺标准、可操作的质量控制程序。平时注意及时收集和整理资料，特别是隐蔽工程的验收资料及隐蔽签证。未经有关人员在隐蔽验收表上签字，不得进行下道工序，防止监督流于形式。记录好施工日志。
1．主体施工阶段
重点注意以下几个问题：
严把电气管材、线盒的质量关，将不合格材料拒之于工程之外。如镀锌钢管的壁厚，厚管不小于2．5mm，薄管不小于1．5mm，镀锌层应完好，PVC管应采用中型以上，一般采用重型管，必须是阻燃型。每次进材料都应填报审表，经监理审查同意后方能用于工程。为不影响结构、保证保护层厚度，预埋电线管不能敷设在钢筋的外侧，管路在同一处交叉不能超过三条，线管不能并排绑扎在一起。管与管、管与盒连接应牢固、紧密，要防止堵塞，绑扎必须牢固。住宅部分的墙体上一般均有开关和插座，墙体定位必须准确。强弱电的线盒间距符合要求。
现在工程设计大多采用阻燃PVC管暗敷，许多情况下往往只注意线管、线盒的审查而忽视了一个小的细节－连接用的胶水。事实上如果胶水不合格，即使再好的材料、再严格的工艺要求也保证不了连接的质量，连接不牢，导致砼振捣时接头脱落。所以要特别注意胶水的质量，最好选用与线管同一品牌的胶水，一般都能符合要求。浇注砼时，要求每台输送泵都有电工跟班，及时处理被压坏的线管、线盒。
均压环、避雷带、防雷引下线等对建筑的安全非常重要，是否漏焊，焊接长度及质量是否满足规范及设计要求。每处都要仔细检查，特别是结构转换层，由于柱子主筋调整，防雷引下线容易错焊、漏焊，所以电气工程师要提醒施工人员引起重视，这也是监理检查内容的重点，必须认真检查，确保工程质量。
2．安装及调试阶段
重点注意以下几个问题：
要求先对配电箱、线盒内压线做样板，布线整齐、压接牢固，多股线搪锡，然后再全面展开，防止做了大量工作后才发现存在的问题，返工困难，而且影响进度。
接地线的连接，接地端子的预留应符合规范要求；外墙的金属门窗、栏杆防及屋面的金属大件部分防雷作为关键，搞好工序衔接，防止遗漏；设备外壳接地应完善。
要求工作按程序进行，如所有电缆、插接母线、导线、设备必须经绝缘测试合格后方能送电调试，严禁凭“经验”、凭感觉冒然送电。
设备运行调试要按先空载后带负荷、先单体后联动进行。并应先对可调元件如热继电器调整至设计规定值，调试运行还要持续运行规定的时间，验证电气及机械性能的可靠性。
重点检查吊顶内的线路，导线穿管敷设必须符合要求。
双电源末端切换的调试，尽管实施时比较简单，但往往因为太简单、不重视或各工种之间协调不好而出现问题。（如：双电源末端切换箱在应急电源供电时无法自动切换，只因二次回路转换开关未打到自动位置；应急电源供电回路未核对相序，因相序反了而导致电机反转。）
一、城市管理人才社会需求分析
随着我国城镇化和城市现代化建设的不断发展，城市建设和发展过程中急需城市管理人才，主要体现在以下方面：
（一）城市管理人才匮乏和知识背景失衡，加剧城市管理人才培养需求
城市发展的决定因素是管理城市的人，专业化管理人员的思想、观念、知识结构决定着城市的发展效能和质量。从我国目前的情况看，中观层次的城市管理人才、企业微观管理人才和国家宏观管理人才紧缺，急需一批在知识结构上文、理、工、经、管、法相互渗透、全面而完善的专业化管理人员。
（二）城市化加速发展和城市现代化程度不断提升，催生城市管理人才需求空间
目前，我国的城市化水平已超过50%，城市化率每年增长约为1.2个百分点。城市化进程会伴随大规模的城市基本建设，以及层出不穷的“城市病”和不断推进的旧城改造，为专业化的城市资源经营和城市综合开发管理提供了更为广阔的人才需求空间。
（三）大力投资市政工程建设，凸显城市管理人才缺口及适配
随着国家和地方对市政工程的大力投资，以及鼓励民间资本的进入，给市政工程注入了动力源，随着全国各城市加大市政建设发展和运营服务管理，使得人才缺口问题越来越凸显，专业人才的供给亟待解决。
（四）从天津市城市建设和发展来看，城市管理人才需求规模在持续增进
随着天津市城市建设步伐的加快，为城市基础设施建设、城市综合功能配套和房地产开发经营业发展，催生专业化人才的迫切需求。一方面，天津市近3年均处于城市建设发展高峰期。另一方面，天津市的土地和房产市场持续发展，为房地产项目、楼宇等管理带来了人才需求空间。
（五）突出和明晰城市管理专业定位和特色，放大城市管理人才需求供求匹配
目前，城市管理专业的就业领域涉及城建、国土、市政、环保、规划、房地产经营开发、物业管理以及教学研究机构等部门或企业。基于城市各个领域科学化管理，从市政基础设施到商务楼宇和产业园区建设项目运营服务管理，从市政企业、建筑企业到房地产开发企业、物业管理企业都急需补充大量管理人才。
二、城市管理专业建设基础、目标及特色
天津城建城市管理专业是在学校城市管理学科群和学院公共管理一级学科基础上，依托天津市人文社科重点研究基地――天津城镇化与新农村建设研究中心和土地资源管理专业着手筹建。在专业建设基础和条件上，学校于2011年组建公共管理系和城市与区域经济研究所，2012年获批自主设置城市管理二级学科硕士授权点，设立生态宜居城市与可持续建设管理研究中心。现有专职教师8人，其中教授3人，副教授5人，专业涉及经济、金融、管理、工程等领域，具有承担城市管理专业教学与科研任务的基本师资队伍，职称结构、学历结构和年龄结构合理。天津城建经管学院城市经济与管理实验中心设有建设工程项目管理综合训练中心、土地资源集约利用实验中心、电子商务平台、微机应用实验室、管理科学与工程实验室、城市经济实验室和校外实训基地（36个），为本专业发展奠定了良好的实验和实习平台。
依托学校学科基础和行业背景设置，适应城市建设和发展需要，基于生态宜居城市建设发展理念为指导，明确了城市管理专业定位。其定位凸显服务城市微观层面管理上，突出在市政领域、楼宇经济领域、产业园区领域等建设和管理领域服务，以城市基础设施、公益性设施和生产经营性设施等城市建设与运营管理为主，兼顾城乡规划与产业优化管理为特色，培养适应城市建设和发展需要，具备现代城市管理理念和思维，掌握现代城市管理理论、知识、技术与方法，接受城市基础设施、公益性设施和生产经营性设施等建设与运营服务管理实践训练，能在城市建设和管理相关的企事业单位、城镇社区、房地产企业、物业管理企业等，从事城市建设与运营服务管理工作的应用型专门人才。要求学生掌握现代先进城市管理理论、知识、方法和技术，具有从事城市微观层面管理综合素质和实践能力。在此基础上，天津城建城市管理专业建设突出以下特色。
（一）依托基础夯实、特色鲜明、优势突出的城建类学科基础平台
天津城建是天津市唯一一所城建类学科特色鲜明、优势突出的市属普通高等学校。学校立足天津、面向全国，致力于服务我国城镇化和城市现代化建设，构筑了互为依托、相互支撑的城市规划与建筑、城市建设、城市经济与管理、城市环境与生态、数字城市、城市文化等六大学科群。本专业正是依托这六大学科群，重点突出城市经济与管理学科群，具有特色鲜明、优势突出、学科基础夯实的专业依托学科基础和平台，保障了专业建设和可持续发展的基础和条件。
（二）突出“一二三三二”人才培养特色体系
突出本专业“一个导向理念（生态宜居城市建设发展理念）、两个面向（面向天津城市微观管理、面向城市基层一线管理）、三个领域（市政领域、楼宇经济领域、产业园区领域）、三类设施（城市基础设施、公益性设施和生产经营性设施）、二类强化（强化以城市建设工程项目运营服务管理为主，兼顾建设工程项目建设管理；强化建设项目建设前期规划分析决策和建成后运营服务管理）”的人才培养要求和办学特点。
（三）明晰和强化人才培养规格的差异性
与国内主要院校开设城市管理专业的人才培养方案比较看，天津城建设置本专业具体差异表现在：
1.培养目标定位方面。重点突出城市微观管理层面，强化具体某几个城市领域管理，注重涉及面精准和紧密契合天津和全国城市建设和发展管理领域亟需人才培养的关键需求。
2.课程设置方面。本专业与其他高校课程设置内容相比，突出了城市不同领域设施建设项目前和建成后具体运营服务管理课程内容，比如开设招商学、城市建设项目环境质量与影响评价、市政工程规划、城市工程可行性分析、物业资产经营管理、客户关系学等专业课程。
3.毕业生就业方面。毕业生适应的工作领域包括政府机关、城市建设部门、城市非政府机构组织和相关教研机构从事规划、设计、社区管理、物业管理、城镇发展决策研究与建设管理等工作，而且注重突出学生能够在城市市政建设和管理企事业单位以及房地产经营开发企业、物业管理企业从事城市相关领域针对各类设施建设前和建设完成后的一线具体运营服务管理工作。
三、城市管理专业课程设置
天津城建对于城市管理的专业课程设置涵盖以下六大版块：
城市规划基本理论
该部分涵盖《城市发展概论》《城市地理学》《城市规划原理》《城市绿色基础设施规划》等课程，主要侧重于：城市形成的动因，城市化进程与经济、社会发展的关系，城市规划的任务和作用，城市用地分类、评价、构成和布局，项目建设规划控制，城市规划实施的目的与作用，城市规划实施的机制、原理等知识。
土木工程基本知识
该部分涵盖《土木工程概论》《建设项目管理》等课程，具体而言，主要侧重于以下知识的教学：城市轨道交通工程、公路工程、建筑工程和市政工程等土木工程的结构和施工技术等内容。
市政公用设施管理
该部分涵盖《市政管理学》等课程，主要侧重于以下知识的教学：城市市政公用设施类型，城市水源保护及主要给水设施布局及城市污水量预测与污水处理，城市用电负荷预测与计算，城市供电网络，城市燃气输配设施，城市电信工程，城市垃圾收集和处理，城市工程管线布设，城市消防工程设施布设要求，城市灾害防范。
城市道路和交通管理
该部分涵盖《城市公共交通管理》等课程，主要侧重于以下知识的教学：城市综合交通构成，城市交通调查，城市公共交通结构，我国城市交通发展政策，城市交通枢纽设施类型与特点，城市轨道交通特征，城市轨道交通工程建设标准。
城市生态环境管理
该部分涵盖《城市生态学》《城市环境影响评价》等课程，主要侧重于以下知识的教学：城市生态系统的构成与功能，城市环境问题的类型、成因、评价目的、内容、程序与基本方法及综合治理途径等。
智慧城市管理基本知识
该部分涵盖《智慧城市管理》《物联网技术》等课程，主要侧重于对以下知识的教学工作：信息技术的基本知识，遥感技术的基本知识及其在城市建设管理中的应用，地理信息系统（GIS）的基本理论与方法，全球定位系统（GPS）在城市交通管理中的应用等。其中，核心课程涵盖：经济学原理、管理学原理、公共行政学、城市管理学、城市规划原理、城市经济学、城市社会学、城市数字化管理、土木工程概论、建设项目管理等课程。主要专业实验涵盖：高级程序设计语言C 、应用统计学课程设计、建设项目管理课程设计、数字化城市管理课程设计、房地产开发与经营课程设计、城市建设项目环境质量与影响评价课程设计等。主要实践环节涵盖：城市管理专题调查、城市管理部门及企事业单位实习、毕业论文等。
四、城市管理专业建设发展的若干思考
第一，强化实践教学能力。建立3D虚拟仿真实验室、数字城市实验室、城市应急管理实验室，通过与政府、非政府组织以及相关企事业单位沟通，建设实习基地，以实验室和实习基地为支撑，以需求为导向，针对所需知识及技能调整现有的课程体系，强化“课堂教学―实验室实验―基地实践”链式化培养。
第二，组合立体师资力量。任何专业的发展都离不开人才的交流和共识，特别是新生事物的建设和培育。因此，城市管理专业发展必须吸纳先进理念、优秀的人才，以开放的思维，组合立体师资队伍，将相关专业的教授、知名学者、社会需求方请到队伍中来，群策群力，共生共建。
一、物业租赁基本情况
证券股份有限公司三路证券营业部租用我行物业有市区三路188号新楼首层左面大堂（350平方米）和二楼楼层（750平方米）、主楼二楼楼层1050平方米、主楼三楼整层（800平方米）、附楼饭堂及地下发电机房的房地产，租期由2008年11月1日至2011年10月31日，每月租金人民币99494元，（注:饭堂发电机房月租1200元/月），即约34元/M2。该租金标准为2008年签定租约前我行通过咨询满堂红、21世纪不动产等当地连锁房产中介在该地段商业写字楼商铺租赁标价及咨询同地段的东骏大厦写字楼租价而定。
二、物业管理检查情况
我行作为出租方单位在租约期间对租户从清洁卫生、安全保卫、房屋管理等的物业管理情况进行全面掌握是十分必要的。
1、清洁卫生方面
为了规范物业管理活动，维护我行以及租户的合法权益，租户应当重视租赁房屋清洁环境，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。我行对租户在物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。我行亦相应承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。租赁方因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
2、安全保卫方面
租户应当做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，租户在采取应急措施的同时，应当及时向我行行政管理部门报告，协助做好救助工作。
租户企业雇请保安人员保卫方面，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公众合法权益。同时，根据《物业租赁管理条例》，租赁单位在物业管理安全保卫中的权利义务不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。如租户自行聘请保安人员因违反条例和管理规约的规定，导致人身以及财产损失，我行概不承担连带责任。
3、房屋管理方面
根据国家最新颁布的《物业管理条例》第三十八条，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主同意，租赁企业或者个人不得改变业主物业管理用房的用途。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，租户单位应当制止，并及时向我行行政管理部门报告。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，我行责任人会及时维修养护，租户应当给予配合。
一、建筑装饰装修的市场现状
1．繁荣的装饰市场。随着经济的快速发展，行业之间加大市场投资，房地产市场火暴，老百姓收入的提高，以及装饰材料市场普遍多元化等原因，推动了装饰业的全面发展，并且创造了无限的商机。
2．装饰行业的法律、法规的不断完善逐步规范装饰业。目前出台的《建筑法》、《合同法》、《房地产法》、《规划法》、《招投标法》以及《建设工程质量安全管理条理》等法律法规，使装饰市场逐步规范化，政府加大管理力度，特别工程招投标市场化更加公开、公平、公正，透明度高，使有实力、高素质的装饰企业占领市场，成为工程的中标者。
3．装饰企业自身素质的不断提高，加大了市场的竞争。前几年许多装饰企业自身素质低，装饰工程质量低劣，安全问题较多，特别是本地企业不找自身原因，而是一味的抱怨，使自己越走越窄，难以立足市场。随着市场的发展，企业慢慢认识到这一点，加之外地大企业进入西安市场，要求企业必须有一支高素质的管理队伍，为业主提供更加优质的服务，包括事前，事中，事后服务，这样才能参与市场的竞争，创造自身价值。
4．业主法律意识提高。市场竞争的加大，促使许多业主素质不断提高，让投资真正达到好的效果，并为之创造最大限度价值。
二、装饰企业的定位及发展方向
1.定位标准
（1）企业资质。更多招标书中明确高级资质，如国家一级、二级资质才能有资格参加投标，所以要求企业特别重视自身资质。
（2）高品位工程的招标。主要参与一些国家有利税大户、政府事业单位项目，国家级如农业、旅游等开发区项目等，特别注意高品位项目如；投资到位，规模大的项目等。这就要求装饰企业只有编制规范化，高质量的商务标、技术标书才能有把握中标。
（3）管理人员。企业管理人员特别是中高级管理人员必须具备知识化、年轻化，同时企业要给管理者创造良好的环境及较好的待遇，充分发挥其能动性，并形成强烈的团队精神，使企业产生更大活力，创造更大价值。
（4）ISO9000质量体系认证。装饰企业应按照ISO9000质量体系要求为业主提供优质的服务，包括事前（合同签订前）的承诺，服务咨询，亲情理念，满意的宗旨，目标的建立；事中（施工过程）的沟通、质量安全、投资进度的控制、合同图纸的实施，资料的完善；事后（竣工后）的热情接待、回访、免费上门服务以及公司良好的形象。在以上基础上持续改进，做到更好。
（5）工程质量安全。订出质量目标、工程合格率100%、优良率90%以上、工程零安全事故与隐患。这就要求管理人员对质量、安全有高度的责任感及意识，严格要求，认真检查，让业主满意。
2．发展方向
（1）装饰工程是建设工程的一个分部工程，作为一个点可以为其它行业发展创造条件。
（2）重点关注一些大型企业如长庆油田公司建设项目，新建设的开发区如曲江新区、杨陵开发区等项目。
（3）参与一些大型房地产项目的配套服务，如前期的样板房的设计、施工，后期高品位的家装。
（4）积极参与政府开发的项目，以提高企业知名度，创造社会及经济价值。
三、建筑装饰装修工程技术控制的要素
1．装饰工程的进度（网络计划）
（1）进度表（根据实际发生情况，报告周进度计划）。
（2）材料明细表，各种材料进场表，自检和业主验收时间表。
（3）各工种人员进场安排表。
（4）隐藏工程验收时间表。
（5）各单项工程阶段检验及验收时间表。
以上工作虽密不可分，但通常业内人士只用第一种表代替。我们认为很难发现问题，更不能细人，而将这几个环节提出来，充分考虑和安排，就会发现其中有冲突的地方，使我们能预前解决矛盾，并将工程的管理落到实处。同时，以上工作对加强同业主和其监理人员的交流好处。
2．装饰工程的质量
（1）各专业原始图纸及现场勘察资料。
（2）施工图深度（节点图，特殊工艺说明图，各单位工种之间配合工作如预留检修口方案等）。
（3）施工组织设计，施工场地平面使用说明。
（4）主要工序施工方案及用材一览表，尤其是防水、防潮、防四害、防腐方案。
（5）要技术班组和管理人员安排一览表。
（6）种负责人名单及其身份证复印件、主要技术特长和管理水准。
（7）工程及检验明细一览表。
（8）分包工程及各分包单位资质一览表（应附说明资料）。
前两项工作虽然同施工队伍的关系不是很重要的，但往往问题就会出现在这里。许多工程项目常有这种情况，施工队伍进场了，发现设计单位确定的洗手间位置，没有给排水管道，或者建筑提供的电源与设计不符，需重新设置配电房等，造成成本不必要的加大。因此，施工前的实地勘察和审查施工图非常重要。另外，由于目前设计人员素质不等，对施工工艺和材料的应用很熟练的设计师并不是很多，尤其是一些特殊做法，更需要我们优秀的施工人员同设计师多沟通，而不要一意孤行的去改变材料或改变做法，从而偏离了设计的初衷。
装饰工程质量是最重要的质量控制点是隐蔽工程，虽然不被人重视，但往往问题就出现在这里。如给排水工程管道的水压试验虽然很简单的，但却为整个工程最重要的环节。没有经过验收，规定压力数值的试验，管道系统是否漏水无法保障，一旦隐蔽暗装、作好防水、再贴完瓷片及竣工之后发现漏水，再找原因是非常困难的，经济上的损失非常大，更严重的是我们可能失去了一个合作伙伴。因此，隐蔽工程的自检是施工中最关键之处。
3．装饰工程的投资
（1）设计阶段控制。装饰效果论证、功能论证、图纸深度审核。
（2）施工阶段控制。
（3）材料、设备的产地、品牌、等级及材料样板的封存一览表。
（4）主材进场自检和业主的确认。
（5）工序的合理安排和人员的合理调用。
（6）备料的准确和材料的合理利用。装饰施工合同签订之后，应该说工程项目的成本、利润基本有了90%的底数，以上环节施工阶段决定了工程的成本。我特别反对“偷工减料”，实际上对有经验的施工人员来讲这一定是“得不偿失”。设计阶段的要点似乎同施工企业关系不大，但施工前，业主的确认和理解设计意图非常重要。也许我们经常听说，施工到一半或基本完工后，业主认为设计效果不好，造成返工，这种投资上的浪费有时非常大，对此部分的工程追加，虽然与施工企业关系不大，但十有八九业主是不会结算给施工企业的。因此，施工前同业主之间的沟通是必不可少。
4．对装饰工程信息的管理
（1）装饰材料消防审批表。
（2）基层隐蔽验收记录。
（3）吊顶隐蔽验收记录。
（4）防火涂层隐蔽验收记录；
（5）主要材料产品出厂合格证及复验报告。
（6）进口材料的设备商检证、产地证。
（7）分部工程质量评定汇总表。
（8）施工日记和周、月工作总结。
（9）竣工图。装饰工程的信息管理，具体的说，就是要作好施工日记，总结和以上各种施工的自检和验收记录、整理工作。通过以上工作，既可以随时对进度、质量、投资的原计划进行对比，随时调整施工组织计划，又可以预前解决可能出现的特殊问题，更能在出现施工纰漏时，找出问题的原因并及时得到解决。同时，通过文字上的信息交流，也可以加强同业主之间的了解和信任，为后续的合作打下基础。
5．配套专业的质量
给排水工程
（1）阀门解体检查记录。
（2）管道焊接记录。
（3）管道焊缝探测报告。
（4）计量表校验报告。
（5）管道试压检验报告。
强电和弱电工程
（1）防雷引线安装隐蔽验收记录。
（2）线路穿管敷设隐蔽验收记录。
（3）接地极接地带埋设隐蔽验收记录。
（4）配电柜箱安装就位记录。
（5）应急发电设备安装就位记录。
（6）用电设备安装就位记录。
（7）导线及设备绝缘电阻测试记录。
（8）接地接零点阻测试记录。
（9）计量仪检定报告。
（10）整定记录及整定通知单。
消防工程
（1）消防材料设备报批表。
（2）阀门解体检查记录。
（3）钢管焊接记录。
（4）设备绝缘电阻测试记录。
（5）接地接零电阻测试记录。
（6）喷淋头、烟感器性能抽样实验报告。
（7）烟感器反应实验报告。
（8）管道试压检验报告。
空调安装
（1）消防材料设备报批表。
（2）风、水管道安装防腐保温隐蔽验收记录。
（3）阀门解体检查记录。
（4）给水管焊接记录。
（5）设备绝缘电阻测试记录。
（6）接地接零电阻测试记录。
（7）管道试压检验报告。
（8）冷冻水系统水温测试报告。
（9）风口风压测试报告。
（10）风洁净度测试报告。
（11）系统总体测试报告。
虽然装饰工程具有它的独立性，但它同各配套专业的施工是一个整体。有些工程业主可以让一家装饰工程公司总承包，对一些大型的装饰工程，则是由几家专业施工单位共同完成。因此，相互的合作是非常重要的。同时，对一个装饰工程的项目经理来讲，他的专业知识是有限的，但各专业的质量控制点必须知道。
就配套专业来讲，除了同装饰工程有其共性之外，必须作好以下工作：隐蔽工程验收及各种记录，管道埋件隐蔽验收记录，设备安装、调试、试运转、试验检验记录和报告，材料设备产品出厂合格证及出厂检验报告，进口材料设备商检证，产地证，分部工程质量评定汇总表，竣工图，对单项专业工程的控制，都要要求施工管理人员作好各项记录并且达到质量要求的标准，由此，整个装饰工程的施工质量就得到了量的控制。
四、建筑装饰企业管理逐步规范化
现代企业发展要求装饰企业管理必须规范化，企业内部必须有一支高素质管理人员，懂技术、懂管理，这样企业才会发展、进步。完善装饰企业的组织机构，关注市场研发部、设计部、质量保证部、项目管理部等部门职责。
（1）市场研发部。收集市场信息，研究、策划创品牌意识，编制高标准的商务标、技术标，编制公司的形象策划（IC计划），灵活的谈判运作以及沟通的能力。
（2）设计部。提供优秀的设计作品，积极和业主沟通，处理整改方案，参与市场开发。
（3）质量保证部。为业主提供优质的服务包括事前承诺服务，事中过程服务，事后回访服务。检查保证施工质量安全，完善档案资料，提供预控措施。
（4）项目管理部。负责管理施工现场质量、安全、投资、进度以及档案资料。调动资源（人力、设施、工作环境、技术标准），确保优良工程及零安全事故及隐患，对质量、安全负责。
五、目前装饰企业存在的不足
（1）形象设计包装意识不足。
（2）编制标书质量低。
（3）设计作品普通，无新意，无品位，设计不合理，价值低。
（4）施工中不符合设计及规范要求，质量达不到优良或合格标准，存在安全隐患，竣工不能顺利验收。
（5）施工档案编制不规范、不完整，竣工不能结算。
（6）企业高、中级管理人员素质低，人员高度短缺，创品牌意识差，工作效率低。
（7）顾客没有优质的服务，不承诺、不尊重、不回访，没有体验顾客“至上”的感觉。
（8）施工现场没有体现文明施工，材料无端浪费多，没有成品保护措施。
（9）缺乏有效的管理制度，只是一种简单管理过程的控制，不求过程的结果。
