时间：2023-07-12 17:06:54
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇土地投资的方式，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、关于“合作开发”的涵义
（一）定义及要件
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，为房地产合作开发提供了法律依据。房地产合作开发是房地产开发中一种比较普遍的形式。通过合作开发的形式，可以有效地把土地、资金、资质等房地产开发的要素结合起来，从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到各自的利益。
实践中，房地产合作开发的概念也有被称为“合作建房”、“联合建设”等。可见合作开发是一种整合房地产开发各要素的民事行为。其法律特征及其要件是：共同投资、共享利润、共担风险。
目前，有关房地产“合作开发”税收上的定义主要来源于下列两个文件：
1、《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条规定：合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。——仅指合作建房。
2、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第四条“关于合作建造开发产品的税务处理问题”以及第五条“关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题”的规定。此不仅包括合作建房，还包含其他形式的合作开发项目。
（二）合作开发方式
作为房地产合作开发的方式，从税收政策规定来看，大体表现为以下几种形式：
1、国税发[1995]156号规定的合作方式
第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：(一)土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权（以下简称A1）；(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权（以下简称A2）。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。具体的方式也有以下三种：(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式（以下简称A3）；(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润（以下简称A4）；(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋（以下简称A5）。
2、国税发[2006]31号规定的合作方式
第四条：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，可分为下列两种情形：（一）开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的（以下简称B1）；（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的（以下简称B2）。
第五条：以土地使用权投资开发项目的，可分为下列两种情形：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的（以下简称B3）；（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目（以下简称B4）。
由此可见，国税发[2006]31号规定的合作方式较国税发[1995]156号规定的合作方式范围更加宽泛，尤其突出了两种新型的合作方式即B1、B2，且对于以土地使用权投资，不再强调必须要成立具有法人资格的项目公司，可将土地使用权以股权形式直接投资于开发项目，即可成立项目股份制。
从上述合作开发方式对比来看，国税发[1995]156号规定的主要是解决营业税问题，而国税发[2006]31号规定的是所得税方面的问题，这样必将会给相关征收工作带来麻烦。在此，本文对此进行尝试性的归并。
国税发[1995]156号规定国税发[2006]31号规定
B1、B2
A1、A5B3
A2
A3B4
A4
二、合作开发涉税政策的税种征收要点
合作开发房地产因涉税问题繁复，不仅应在营业税征收上分清相关权责，还应在增值税，企业所得税上区分相关征收要素，以堵塞征管漏洞。
（一）国税发[1995]156号文解读
根据国税发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》第十七条规定：合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
1、土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税；对乙方应按"销售不动"税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按"销售不动产"税目征收营业税。
在所得税处理上，也必须明确，这种合作方式符合国税发[2006]31号第?六条“关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”即开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。此外这种合作方式中的土地增值税处理符合《土地增值税暂行条例》及其实施细则，也计征所得税是交易双方都必须计征营业税等税费及附加、土地增值税、企业所得税等。
2、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按"服务业--租赁业"征营业税；乙方发生了销售不动产的行为,对其按"销售不动产"税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。
应当注意的是，在这种合作方式下，对于出租土地使用权的甲方，除了计征营业税等税费及附加外，还应在扣除出租过程中实际发生的相关税费的基础上计征所得税。对于乙方须计征营业税、土地增值税、企业所得税等。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税。
1、房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
这种合作方式中，甲方在投资时符合财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》即可免征营业税等税费及附加，但财税[2006]21号文件，从2006年3月2日开始，要交土地增值税。同时国税发[2000]118号规定甲方须计征企业所得税。甲方、乙方在分得投资收益时，再按照国税发[2000]118号规定确认是否需要补税。
2、房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税。
在这种合作方式中，已经明确规定甲方必须按土地使用权转让计征营业税等税费及附加，同时也必须按规定计征土地增值税及企业所得税等。此中的关键问题在于应税收入的计算问题。笔者认为应按照固定利润或从销售收入按比例提取收入的总额与税务机关核定的利润或收入孰高的原则来确定。这样的目的是为了防止合作双方从中进行一些违规操作，进而影响应税收入金额。
3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税。
在这种合作方式中，甲方在以土地使用权进行投资时，除了计征营业税等税费及附加，还应计征土地增值税、企业所得税等。
综上所述，根据国税发（1995）156号文的精神，合作建房的双方涉及税种情况可归纳如下：
可能涉及的税种甲方乙方项目公司
营业税金及附加A1、A2、A4、A5A1、A2A4、A5
印花税A1、A2、A3、A4、A5A1、A2A3、A4、A5
契税A1、A2、A5A1、A5A3、A4
土地增值税A1、A3、A4、A5A1、A2、A5A3、A4、A5
企业所得税A1、A2、A3、A4、A5A1、A2、A3、A4、A5A3、A4、A5
（二）国税发[2006]31号文解读
国税发[2006]31号第四条规定：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
1、凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
这种合作方式并未要求合作一方必须拥有土地使用权，实际上是房地产开发企业以项目开发为依托，以项目股份制为载体，以所开发的产品作为投资回报的一种融资方式。因此，房地产开发企业为各税种的主要纳税人，投资方仅在分得开发产品时计征印花税及契税等，如果与接受投资方存在所得税税率不一致（除法定减免期），才出现投资收益补税问题。如果投资方将分得的开发产品再进行销售，将涉及营业税金及附加、印花税、契税、土地增值税、企业所得税等。但此时还应注意财税[2003]16号文件关于出售土地使用权及房屋等不动产时，应按差价计征营业税的规定。
2、凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
（1）开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（2）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
这种合作方式下，开发企业或主体企业为各税种的纳税人。一般情况下，投资方仅能按照所投项目的投资比例来分配项目利润，但接受投资方（开发企业或主体企业）要注意：不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出，即接受投资方（开发企业或主体企业）不能将投资方的投资额作为借款来处理，从而在税前或成本中列支相关利息。
3、关于以土地使用权投资开发项目的，应按以下规定进行税务处理：
企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
（1）企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
（2）接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
这种合作方式与前述A1基本相同，合作双方的营业税费及附加、土地增值税、企业所得税等须到“首次取得开发产品时”才予以确认。
企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
（1）企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
（2）接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
这种合作方式与前述A3基本相同，作为以土地使用权投资方的经济行为，符合财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》即可免征营业税等税费及附加，但财税[2006]21号文件，从2006年3月2日开始，要交土地增值税。同时国税发[2000]118号规定甲方须计征企业所得税。如果成立项目公司，则投资双方在分得投资收益时，再按照国税发[2000]118号规定确认是否需要补税。
综上所述，根据国税发（2006）31号文的精神，合作建房的双方涉及税种情况可归纳如下：
可能涉及的税种联合开发（非法人公司）方式以土地使用权投资方式
主体开发企业合作方投资方接受投资方（开发商）
营业税金及附加B1、B2B1B3B3、B4
印花税B1、B2B1B3、B4B3、B4
契税B1、B2B1B3B3、B4
[关键词]农村土地抵押贷款；证券化；经济可行性
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.03.024
1 引 言
自20世纪80年代初推行农村已达30年之久，农户耕种土地的产量随着农业科技的不断投入在连年增加，但来自农户融资，规模化经营，管理方式等方面的问题日益显现，成为了阻碍中国农村土地进一步深化发展的重大难题。
现如今，给予农户的资金大多为短期，采取“春季拨款秋季还款”的方式，农户扩大经营实现规模化的需求很难从资金上得到满足，资金的短缺直接影响到了农户对土地的规划和产业链的延伸问题，集约机械化的经营管理模式也亟待资金的长效投入。所以，如何有效缓解现有农村土地所显露的问题，推动农业体制创新改革是现阶段中国“三农”问题的核心领域，笔者提出的“农村土地证券化”便是解决该问题的可能方式。从实行方式上看，农村土地证券化将农户承包土地的未来收益作为担保发行证券，联系农村土地承包市场和证券市场，建立资金需求者―农户和资金供给者―投资者的互惠交易关系，吸收社会分散资金，为农户提供长久的资金支持，能够扩展农户的融资渠道。农村土地证券化将承包土地投放到证券市场，也能够提高农村土地的流动性。从银行来看，农村土地证券化提高了部分银行存款的流动性，促进了金融体系的稳定。对于农村土地证券化的研究从实行方式，受惠群体等方面来看，均具有一定的可行性，是一个值得深入探讨的课题。
2 相关文献回顾
国内外不少学者对于农村土地证券化这一课题有着不同角度的分析和探究。现有的研究文献对农村土地证券化的研究主要分为三类，第一类是对土地证券化模式的研究Haftom（2011）认为农村土地证券化模式不唯一，其设计要考虑到不同区域经济发展情况的差异，根据区域经济的实际情况设计适宜当地经济发展的土地证券化模式。Sedara（2012）在对“整体业务证券化（WBS）”和“特定资产管理计划（SAMP）”两种土地支持证券化模式的进行分析时，发现这两种土地证券模式的运营过程中均存在弊端，最有效的方式是进行部分改进，证券化融资应以SAMP方式为基础，再运用WBS制定发行预案。第二类是对土地证券化的意义的研究，何冰妮（2008）从农村土地证券化对于现实宏观启示的角度上分析了农村土地证券化的优势，她认为农村土地证券化开辟了非农资金进入农业领域的独特的融资途径，可以有效缓解农村发展，规模化经营等方面在农业发展过程中出现的资金筹措问题，并表示农村土地支持证券经过信用升级环节后，风险将大幅降低，可以为我国资本市场提供新的投资品种。孔斌（2014）在借鉴发达国家土地证券化先进经验的基础上，结合西部民族地区临夏州的实际情况，认为土地资产证券化在民族地区实行有利于拓宽民族地区融资渠道，解决资本短缺问题。牟芳（2010）从提高土地流动性和拓宽农民融资渠道两个大方面透彻分析了在我国农村实行土地证券化的意义。第三类是对土地证券化可行性的研究，朱玉林（2008）认为农村土地证券化是一项复杂的操作过程，需要多方联动，一方面要培养专业的农村金融人才，帮助农户实际操作相关金融类交易，另一方面还需要有一个强大的金融市场做支撑，最重要的在于政府相关部门的政策支撑和规程督导，这都有益于日后农村土地证券化事业成长。王燕（2005）认为所谓的农村土地证券化就是根据农村土地相应的评级级别，在资本市场上分别以溢价，平价或折价出售土地证券的相关举措，她认为此举可以保证农户充足的资金来源，克服农村资金的瓶颈问题。因此，有关有关农村土地证券化的初步构想基本成型。
但笔者收集整理资料时发现有关农村土地证券化的实证有效性探索较为缺乏，系统性综合数学逻辑和经济原理的探索较少。加之，现有的学术资料大多建立在以往的数据基础上，年代距今较为久远，参考性意义较小。所以，本文意图在收集综合现有贷款利率，农户融资需求，农户融资意向等信息的基础上，探讨农村土地证券化的实际可操作性，为农村土地证券化研究课题的数理基础上的实证分析提出补充性见解和意见。本文运用技术经济分析方法，以利率理论，土地抵押贷款理论为基础，从证券投资的角度出发，对农村土地证券化的可能情况进行量化分析，得出农村土地证券化在现阶段是否可行的结论。
3 农村土地抵押贷款证券化的经济可行性分析
农村土地抵押贷款证券化这一融资方式是否可行，取决于在资本市场上借款人（即农村经营主体）对土地抵押贷款证券化这一融资方式的接受度和投资者对农村土地抵押贷款支持的债券的需求。一方面，由于土地抵押贷款证券化相对于土地抵押贷款具有资金充足、资金使用周期长等优势，因此，只要土地抵押贷款证券化融资成本不高于土地抵押贷款利率，这一融资方式就是可以被借款人所接受的。另一方面，投资者对土地债券的需求最终取决于相对同期银行利息率来说，投资者能从土地债券中获取的额外收益率，即土地债券收益率与同期银行利息率之差。当这一差额为正值时，土地债券收益率高于同期银行利率，投资者将有意愿持有该债券，相反，则投资者将没有购买该债券的意愿。在此次的研究中，我们假设借款人通过土地债券和土地抵押贷款这两种方式融资的成本相同，因此，发现土地债券是否可行从根本上取决于土地债券收益率与同期银行利率的差额。
本文将利用技术经济分析方法，求出在现行的贷款利率下，农村土地抵押贷款债券能给投资者带来的收益率，并将该收益率与同期其他类别债券的收益率比较，分析在现实背景下该债券能否在资本市场上顺利发行。假设拟将金额为P，贷款期限为10年的农村土地抵押贷款进行证券化，且假设贷款利率为i且在贷款期限内贷款利率将维持这一水平。为了简化研究，我们以农村土地抵押贷款等额还本付息这一偿还方式为例。假设贷款在1月1日发放，月等额还款额为MP，则有：
P=120t=1MP（1+i）t=MP（PA，i，120）
可得：
MP=P/（PA，i，120）=P×（AP，i，120）（1）
同理，假设发行面值也为P，期限为10年的债券。该债券采用到期一次性还本，每年支付一次利息的偿还方式，借款期限内年利率固定为r。记每年需偿付的利息金额为Pr。为了简化问题，不考虑债券发行人在到期日前提前还款，由于借款人每年在偿付债券利息时，需要预留一定数量的资金用于到期还本。若将这部分预留出的资金以r的年收益率进行再投资，则为了保证在债券到期时有P的偿本资金，每年必须预留PP的偿本金额。由数量关系，可得：
P=PP（1+r）9+PP（1+r）8+…+PP（1+r）+PP
于是，可得：
PP=P/[1+（FA，r，9）]（2）
因此，实际每年应回收Pr+PP的贷款本息，才能保证债券到期时偿付所有本息。若不将每月回收的贷款进行再投资，可以通过以下过程求出债券发行的年利率r：
12×MP=Pr+PP
即：
12P×（AP，i，120）=P×R+P/[1+（FA，r，9）]
两边约去P，可得：
12（AP，i，120）=r+1/[1+（FA，r，9）]（3）
2006年中国银行公布五年以上的贷款基准利率为年利6.12%，农村信用合作社农户小额信用贷款利率为年利率11.016%，因此，基于基准利率和农户小额信贷利率可知：
设12i=6.12%，
固定不变，即i=0.51%。那么，r=5.75%
设12i=11.016%，固定不变，即i=0.918%。那么，r=10.38%。
为了方便解释分析，我们认为农村土地贷款利率和农村信用社贷款利率是一样的，由此可以就以上我们所做的计算得出：如果我们采用与五年期以上的农用贷款年利率（即6.12%）相同的利率水平来发行偿还期限为10年的土地抵押证券，那么在不考虑一切交易费用、提前还款以及闲置部分的资金再投资等特殊情况下，这种每年支付一次利息的农村土地抵押债券的年利率可达到5.75%。同理，当五年期以上的农村土地贷款的年利率调整为11.016%时，债券的年利率则提高到10.38%。我国2006年国债的收益率情况为：五年期国债的收益率为3.185%，七年期国债的收益率为3.4997%，十年期国债的收益率为4.3927%。照此计算，如若在土地抵押贷款证券化的过程中，政府可以在其中担任担保人的角色，或者出台政策、制度等，如制定税收优惠政策，则农村土地抵押贷款证券的利率将远远高于同期的国债。
上文中已经考虑了偿债本金的再投资情况，但是对于已收回但没有以利息形式发放给债券投资者的那部分资金，即闲置资金并未考虑其投资问题。将这一情况加入我们的考虑范围之内，另根据我国金融市场的基本运作规律，假设农用贷款和农用贷款证券的还款周期不同，前者为每月还款一次，后者为每年支付一次利息。这样，根据货币时间价值理论，从上一次支付债券利息到下一次支付债券利息的一年时间内，券商每月都会从借款人那里收回一笔金额为P的资金，其可以将资金进行再投资，以便创造更大的利润。
方便起见，我们在此处假设将资金用于再投资的年利率等于债券的年利率，均为r，那么：
在每年复利一次的情况下来计算，再投资的本息和为：
MP+MP（1+r12）+MP（1+r12）2+…+MP（1+r12）11
=11t=0MP（1+r12）t
=MP+MP（P/A，r/12，11）
在单利的情况下来计算，再投资的本息和为：
MP+MP（1+r12）+MP（1+2r12）+…+MP（1+11r12）
=11t=0MP（1+tr12）
=12MP+5.5rMP
上式中5.5rMP是再投资的增值部分，由此可见，以单利形式计算再投资的收益较为接近现实情况，以此可以计算得出再投资的年收益率为：
5.5rMP12MP=0.4583r（4）
根据上文中我们得到的债券年利率r=5.75%或r=10.38%，可以分别求出再投资的年收益为2.64%和4.76%。
从上述计算来看，再投资的收益非常可观，可以在支付完相关的服务费后，仍使债券发行商获得一部分收益。
以上所有的研究中我们均采用的是以固定利率发行债券，这一结论对于以浮动利率发行的债券同样适用，不过要将利率的浮动区间划分为若干个同档次的农用贷款利率，然后按档次将利率减点执行。根据上文中对于贷款利率与债券利率的比较，我们不难发现，即使在贷款利率中剔除掉用于支付相关费用和债券发起人的利润（未考虑应未付债券利息或本息的再投资收益），债券的利率依然是比较高的。
综上所述，较之同期的国债，农村土地抵押贷款证券的收益较高，因此定会拥有广阔的市场，受到大多数投资人的青睐，所以农村土地抵押贷款证券化在经济上是可行的。
4 对农村土地抵押贷款证券化的政策建议
根据以上的研究结果，农村土地抵押贷款在经济上具有可行性。但是，发行土地抵押贷款需要一个完备的外部环境基础，就我国目前的现实情况来看，尚不具备发行土地抵押贷款的条件。笔者根据目前我国农村金融发展实际情况，提出了以下几点建议。
4.1 农村土地承包制要保持长期稳定的状态
土地抵押贷款证券化是将农户所拥有的土地抵押给特殊目的机构，以此为担保发行土地证券向社会融资。众所周知，证券的发行周期比较长，而土地抵押贷款则具有季节性，贷款偿还期限较短，这就要求土地承包制要长期存在，而且权利持续稳定，否则将会对证券的发行、流通过程产生不利的影响。
4.2 强化农村土地的财产性质
经济领域中，资本化的前提是证券化的对象必须是所有者的财产或者经营者的法人财产。但是，在我国，农村土地所有权归集体所有，农民通过与集体签订合同、契约的方式来承包土地，获得土地的财产使用权，农户只在承包期内享有该土地的占有、处分、使用、收益的权利，农村土地并不是农户的私有财产。因此，农民不具备完整的土地产权，从而土地也就不能作为资产进行抵押，继而进一步实现证券化。所以，国家应该进一步完善相关的制度，使得农村土地具备完整的财产性质，以保障农村土地证券化工作的顺利开展。
4.3 降低农户对于承包土地的依赖度，弱化农村土地的就业生存保障性质
中国农村土地的情况与外国的土地情况截然不同，自封建时期伊始实行小农经济的经营模式以来至今的长时期内，中国农户由于特有土地经济的传统性质，对土地的依赖程度较高。农户对于通过集体承包下来的土地不仅仅作为耕种者自居，还对承包土地寄予着生活保障等的期待，可以说，承包的土地承担了就业和生活的双重使命，这一现实使得农户对于将土地收益作为担保提供出去存在疑虑，换句话说，农户不会轻易将自身视作生活保障的土地交出构成大规模的经营管理模式。而农村土地证券化恰恰要求农户将承包土地打包管理形成规模化经营，看来只有在农户能够确保其就业出路和稳定的收入后，农户才有可能把承包土地交出形成规模化管理，金融机构才有可能据此对预计农业效益较好的土地投放资金，非农资金才有可能进入农业市场。
4.4 加大培养专业人才力度
目前我国农村土地抵押贷款证券化还未实施，尚缺乏在这一领域有着丰富经验的人才。土地抵押贷款证券化是一个相当复杂的过程，需要丰富专业知识和经验的支撑。因此，我们应在这一融资方式实施之前，及时培养出能够熟练操作这一过程的专业金融人才，以备未来农村金融发展之需。
4.5 加快发展农村证券市场
土地抵押证券化的最终实施需要多机构、多部门的分工合作，尤其金融机构的服务质量和服务水平将会成为该过程是否能顺利运行的关键。但是，我国目前农村金融中介服务发展仍然处于起步阶段，尚不能满足土地抵押贷款证券化的实施要求。因此，政府出台相应的扶持措施，促进农村证券市场的快速发展，为农村金融的发展奠定一个良好的环境基础。
参考文献：
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政府在进行土地储备过程中，为解决土地储备资金瓶颈问题，应如何建立合理、合法的投融资机制，既保证土地储备的顺利进行，又保证政府的合法收益不流失、土地的真实价值得到显现，是一个值得探讨的问题，也是现今地方招商引资普遍遇到的问题。
在国有土地使用权协议出让的年代，政府可以以生地、毛地向社会供地，由开发商承担征地、拆迁、市政基础设施和非收益性公共设施建设等的“熟化”过程，在这个过程中，政府不需投入任何资金，也不需承担投资风险。但开发投资人的进入机制却晦暗不明，难以实现公开、公平，低效、无序和腐败自然在所难免。
国有建设用地实行招拍挂之后，为与产权制度相衔接，政策要求政府必须向社会供应“熟地”，政府承担了将生地、毛地开发成熟地的责任。土地的“熟化”过程涉及的资金投入量巨大，并伴随较高的投资风险。不论在城市核心区还是较为偏远地区，“熟化”成本均比较高：在城市核心区拆迁成本较高，而在偏远地区则由于市政基础设施和公共服务性设施极为薄弱，需投入大量资金建设，资金瓶颈是地方政府面临的普遍难题。尤其经济欠发达的地区，单靠政府的能力难以独自承担“熟化”工作。为解决这一难题，目前许多地方都在探索建立适当的投融资机制，吸纳社会资金参与生地“熟化”过程。但资金如何进入、如何以合理的方式退出，如何保证土地市场的充分竞争，成为该机制最为核心的内容。
首先，在投融资主体的引入、运行过程中，政府需要对投资内容、投资总额、投资回报率、支付方式等事项作出较为明确和合理的界定。但目前的情况是，政府往往只考虑如何吸引社会资金而忽略这些内容，造成把企业招进来后，又被企业牵着鼻子走的境况。政府无法对土地“熟化”成本和时间进度进行有效的监控，最终只能是企业说成本是多少就是多少，企业说什么时候能供地政府就只能等着。
其次，政府还应考虑完成了“熟化”过程后，投资企业是否继续进行该块土地的开发建设。一种情况是，企业之所以积极参与前期土地储备整理，就是要参与后期拿地。此时，要将前期储备开发和后期招拍挂供应土地严格分离，这是两个性质截然不同的阶段，必须各算各的账。储备阶段至“熟地”结束，投资企业可收回投资并获得相应的投资回报而退出，之后和其他开发商一样，平等参与招拍挂，竞买成功，即可获得该地块的使用权，竞买失败，自然退出，因获得了前期储备开发的收益，所以并不吃亏。
另一种情况是，开发商主动选址、参与前期储备开发，原本目的是参与后期土地开发，但由于种种原因却没有参与，只要求收回前期所投入的资金和约定的回报。此时项目用地有可能流标、流拍或无人摘牌，土地储备的目的难以实现，政府投入也无法及时收回。像这样的风险，政府在最初招商的时候就应考虑规避措施，比如可约定在土地招拍挂无人竞价时由原投资企业竞得土地使用权。
从张家界凤凰酒店项目运作情况看，尽管政府与碧桂园也签订了《合作开发合同书》，但是该合同书及其相关附件反映了当地政府工作在上述机制建立过程中的缺陷。这些缺陷主要在于，对该地块的投资和收益没有明确的合理的界定，投资回报的界定超过了正常的范围，将土地未来的招拍挂收益全部归投资企业所有。当该投资企业或对该投资企业拥有实际控制权的企业去参与土地竞买时，这种收益权的约定方式会产生竞买的排他性，某种程度上损害了土地市场的公平性。
这种界定投资收益的办法是政府要摒弃的，应考虑以下方式界定投资收益：(1)将投资回报额固化；(2)将投资回报率固化；(3)建立基准回报率和风险回报率相结合的方式。在明确投资总额的基础上，首先约定一个基准的投资回报率，在土地公开出让后，超过招拍挂底价部分收益再由政府和投资企业按比例分成。
此外，类似碧桂园这种开发模式，在其运作过程中，政府政策及操作往往存在一些问题值得注意：
一是前期开发的承担单位确定没有引入市场竞争机制。从全国情况看，土地出让的市场化进程一直比较快，目前经营性用地和工业用地已经全部采用招拍挂方式，政府不再通过行政审批确定用地者，体现了公开、公平、公正的市场竞争原则。而从土地前期开发，或者我们常说的一级开发来看，国家尚无明确的政策和规范，各地进展不一，一些地方例如北京等地，已经引入市场机制，通过招标或挂牌方式确定一级开发的承担单位主体和开发成本。从张家界凤凰酒店项目看，政府仍是通过行政审批确定一级开发承担单位，没有体现市场化原则，行政痕迹明显。这点也是引起后期争议的主要原因。
二是一级开发成本确定没有经过科学合理的测算，更没通过招标挂牌等市场方式确定，而是人为确定。具体到张家界凤凰酒店项目，该项目由政府吸纳碧桂园资金进行了将生地变成毛地的过程，而毛地变成熟地由碧桂园以政府返还的土地增值收益进行建设。在这个过程中，政府建立的机制存在缺陷。分析媒体信息，其缺陷主要在于除上缴省政府6.15元／平方米的出让金后，其余的土地增值收益全归碧桂园。说得更清楚一点，是碧桂园以6.15元/平方米的成本取得生地，这也就是媒体所说的“零地价”拿地。土地增值是指将生地或毛地熟化之后，熟化后的价值减去生地或毛地价值、熟化过程中的成本投入及投资回报后的余额。对该土地增值有贡献的有：生地或毛地，熟化过程中投入的人力、物力、财力，因土地用途、使用强度、使用方式等的改变等。
众所周知，土地增值收益来自多个方面的贡献，最大的土地增值应当源于土地用途的变更，即从农用地或未利用地经过转用许可变为建设用地的增值。土地用途变更的增值与开发者无关，来自于规划管制，属于公权利的范畴，应当归国家所有。张家界市将全部土地增值收益悉数归于熟化过程中的投入显然不太恰当。
政府在确定一级开发成本时，应当根据一级开发的具体内容，按照工程量、造价标准、开发商合理利润等，合理编制一级开发的成本底价，然后通过公开招标或挂牌等方式，发挥市场机制作用，公开确定承担单位和一级开发成本。
【关键词】税务筹划 出资方式 资产投入方案 最佳经济效益
在社会主义市场经济条件下，税收在经济环境中的要素地位越来越高，日渐成为企业投资、融资等选择的重要因素。企业从事生产经营活动的目的是以最小的投入获得最大的收益，等量的资本投入，投资成本越低，投资收益就越高，投资成本越高，投资收益就越低。一个企业如何合理合法地安排本身的生产经营活动，才能缴纳尽可能少的税收，称之为税务筹划。现代企业进行税务筹划有利于最大限度地实现其财务目标，在不违法的前提下，企业应当从筹资活动、投资活动和经营活动等方面进行税务筹划，以实现企业财富的最大化。在进行具体税务筹划时，可以综合使用各种筹划方法。本文仅小议企业投资方面的一些税务筹划方法。
投资的税收筹划是一项系统工程，它牵涉企业自身情况的分析、各地区优惠政策的分析、投资形式注册地点、财务核算形式的确定、税收负担的测算、纳税方案的拟定和最佳方案的选择等。
一、利用税收政策导向进行税收筹划
例如，国家为了鼓励外商投资企业使用国产设备，对外商投资企业在投资总额内采购国产设备，如该类进口设备属免税目录范围，可全额退还国产设备增值税并按有关规定抵免企业所得税。这样，既实现了税收筹划，又符合国家的产业政策，是值得鼓励的行为。
2009年1月1日全国范围内开始实行消费型增值税，原我国实行的生产型增值税规定不允许将外购固定资产的价款从商品或劳务的销售额中抵扣，在经济生活中重复征税现象普遍，特别是资本有机构成较高的行业，重复征税问题较为严重，如今，增值税向消费型转型，规定全国所有增值税一般纳税人新购进设备所含的进项税额可以计算抵扣，降低了纳税人税负，消除了重复征税因素。
二、通过在投资总额中压缩注册资本比例，实现税收筹划
根据税法规定，借款利息能够列入企业的财务费用，进而减少所得税开支，并且可以减少投资风险，享受财务杠杆利益。例如，某企业注册资本600万元，投资总额为1000万元，不足资金400万元，于是向银行贷款解决。假定其借款年息40万元，当年税前利润100万元。由于在投资总额中注册资本比例压缩为60％，这意味着企业有如下税收利益；一是将借入资本利息40万元作为税前扣除金额，缩小了所得税税基，假定所得税税率25％，即可节税10万元；二是分配利润时，由于按股权分配，既能减少投资风险，又能享受财务杠杆利益。
三、通过出资方式进行税收筹划
旧公司法规定，以工业产权，非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20%。而根据新公司法的规定，全体股东的货币出资额不得低于有限责任公司注册资本的30%，也就是说，投资者以实物、知识产权、土地使用权等非货币性资产投资，出资额最高可占注册资本的70%。这意味着，采用实物、知识产权和土地使用权等投资入股设立公司的方式将比过去大大增加，投资形式和投资手段将更加多元化，同时，也增加了投资税收筹划的空间。在投资方式中，仅从节税的角度考虑，投资者应充分利用新公司法放宽非货币性资产出资限额的鼓励性政策，尽量选择或多采用设备投资和无形资产投资。设备投资其折旧费可以作为税前扣除项目，缩小所得税税基；无形资产摊销费也可以作为管理费用税前扣除，减小所得税税基。折旧这种减少税负的作用被称为“折旧税抵”或“税收挡板”。
四、通过选择资产投入方案进行税收筹划
例如，某市甲公司拥有具有合法土地使用权的尚未开发土地，拟对其子公司房地产开发企业乙公司进行增资，方案一，以现金出资，用投入的现金购买土地使用权；方案二，直接以土地使用权出资。两种方案的税收负担不同。方案一，以现金方式出资，手续简单，与土地使用权出资方式相比可以节约一笔土地评估费用，甲公司出资后，乙公司用现金购买甲公司的土地使用权时，甲公司应按照税法的相关规定缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税。方案二，按照税法规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让也不征收营业税。根据财税[1995]48号《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定：“对于以房地产进行投资或联营，如果投资、联营一方以土地（房地产）作价入股进行投资或者作为联营条件的，暂免征收土地增值税，但是投资联营企业将上述房地产再转让的属于征收土地增值税的范围。”相比方案一节税。
又例如，某企业准备以自己使用过的机器设备和房屋建筑物进行对外投资，投入方式有两种：方案一，以机器设备作为注册资本投入，房屋、建筑物作为其他投入；方案二，以房屋、建筑物作为注册资本投入，机器设备作为其他投入。两种方案的税收负担不同。方案一，按照税法规定，企业以设备作为注册资本投入，参与合资企业利润分配，同时承担投资风险，不征收增值税和相关税金及附加。但把房屋、建筑物直接作价给另一企业，作为新企业的负债，不共享利润、共担风险，应视同房产转让，需要缴纳营业税及附加税费、契税（由受让方缴纳）。方案二，房屋、建筑物作为注册资本投资入股，参与利润分配，承担投资风险，按国家税收政策规定，不征收营业税及附加税费，但需要缴纳契税（由受让方缴纳）。同时，税法又规定，企业出售自己使用过的固定资产，其售价不超过原值的，不征收增值税。企业把自己使用过的机器设备直接作价给另一企业，视同转让固定资产，且其售价一般达不到设备原价，因此，按政策规定可以不征收增值税。最终的税收负担只有契税，相比方案一节税。
企业投资决策是一个十分复杂的过程，它的制定不仅与当前现行的税收制度有关，而且在很大程度上还取决于企业对国家未来的税收政策的预测。这就是说，企业在进行投资时，越早把投资与纳税结合起来规划，越能达到创造最佳经济效益的目的，通过合理合法地进行有效的税务筹划，使得本企业的投资既能尽可能多地享受国家的税收优惠，获得最大的投资净收益，又能符合国家税收政策，接受国家的税收调控，促进我国国民经济的迅速发展。
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严格说来，房地产行业的合作开发在法律上并不是一个含义十分确定的概念，迄今也没有关于这一概念的权威解释。依本文理解，合作开发房地产合同是指两个以上民事主体为共同出资开发房地产项目而签订的合同。这是在广义上解读合作开发的概念。只要是两个以上的主体共同出资从事房地产开发即可构成合作开发，出资形式既可以是资金，也可以是土地使用权或其他无形财产。在形式上，无论合作各方是以股东名义出资设立房地产开发项目公司，还是不设立项目公司而直接由合作各方共同开发，均属合作开发房地产之列。当然，已成立的房地产开发项目公司在从事房地产开发时也可理解为是其股东之间的合作开发行为，但这种“合作开发”不具有法律上的特殊性，不包括在本文所称的合作开发房地产之列。
一、合作开发房地产合同的法律特征
合作开发房地产合同属合同法上的无名合同，由于我国城市土地的国有性质及国家对房地产市场的严格行政管理，有着众多房地产管理行政法律法规，因而该类合同在相当程度上排除了当事人的意思自治，同时也呈现出较强的中国特色。通常说来，合作开发房地产合同体现出如下法律特征。
1、主体的复杂性这是合作开发房地产合同的题中应有之义。与单一的房地产开发企业进行房地产开发不同，合作开发房地产合同的主体要复杂得多。我国城市房地产管理法等相关法律法规对专门的房地产开发企业有着严格的资质要求，而合作开发则给大量的非房地产开发企业介入房地产开发提供了空间。因此，合作开发房地产合同的主体呈现出较为复杂的形态，既可以是外国的法人和自然人，也可以是国内的法人和自然人。我国立法并未禁止国内的自然人作为合作开发房地产合同的主体，但由于房地产开发企业的资质限制，故个人只能作为房地产项目公司（非中外合作经营房地产开发企业）的股东参与合作开发，而不能以个人名义直接从事房地产开发活动。
2、较强的行政干预性合作开发房地产合同的行政干预性主要体现在应履行一系列的审批及登记手续，其效力等问题也受到土地、规划、房屋及建筑管理等方面行政法律法规的诸多限制。具体说来，包括土地使用权制度及其登记制度、房地产开发企业的资质审批及登记制度，此外还有我国相关外商投资经营企业法关于中外合作（合资）开发房地产合同应履行的审批及登记制度等。对房地产开发进行规划方面的限制是世界各国通例，而土地制度和外资准入的审批制度等则具有浓郁的中国特色。在我国合同法领域，房地产合同的行政干预性相对较强，而合作开发房地产的行政干预性在房地产合同中又属相对较强。这是我们在合作开发房地产的实践和理论研究中不能回避的问题。
3、合作形式的多样性如前所述，合作开发房地产合同在合作形式上有着多样性。在组织形式上，既可以是两个以上民事主体为从事房地产开发而共同出资设立房地产项目公司，也可以是不成立项目公司而是由两个以上民事主体联合进行开发，各方对其开发所得房地产属共有关系；既可以是内资企业之间的合作开发，也可以是中外合作开发；中外合作开发既可以是成立中外合作经营企业进行开发，也可以是成立中外合资经营企业进行开发。当然，不论合作形式如何多样化，万变不离其宗的就是合作各方均有出资。而出资的形式主要有以土地使用权出资和以资金出资两种，此外还有一种特殊的出资，即以房地产开发企业资质作为出资。我们认为，在目前的环境下，房地产开发企业资质也是一种相对稀缺的资源，是无形财产的一种，以此作为出资，并不违反法律的禁止性规定。在实践中，单纯以房地产开发企业资质作为合作开发房地产的出资的较少，因为在合作各方拥有开发项目土地使用权的情况下，房地产开发企业资质可直接申请获得，因此房地产开发企业资质通常与其他出资形式共同作为合作开发房地产的出资。
二、合作开发房地产合同的主要内容
由于合作开发房地产形式上的多样性，其合同内容也随着合作形式的不同而各不相同。下面就其中若干必要性条款进行介绍。
1、当事人条款对合作各方的基本情况应在合同中予以明确，如为企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、房地产开发企业资质（如有）、住所及联系方式等；如为自然人，则应明确其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。
2、合作形式此为明确合作模式及合作各方主要权利义务的基本条款。合同应明确是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。如成立项目公司，不论是否中外合资、合作经营企业，均需对其公司的组织形式、主要机构如股东会（中外合资、合作经营企业则无股东会的制度安排）、董事会、经营管理人员及其运作机制进行约定。
3、合作条件合作条件是指合作各方用于合作开发的主要投入，也可以理解为出资。前已述及，用于房地产合作开发的出资主要为资金与土地使用权，也可以是房地产开发企业资质等其他形式的财产。按合作合同约定投入其约定的合作条件是合作方的主要合同义务。
4、土地使用权条款任何房地产项目成立的基础均是土地使用权，因此土地使用权条款在合作开发房地产合同中具有举足轻重的地位。合同应明确合作开发项目的土地使用权的取得方式，是由合作一方取得再投入合作开发，还是由合作各方共同取得土地使用权；土地使用权出让金的支付责任如何承担；如项目用地原为划拨用地，应明确补办土地使用权出让手续的主体及相关费用的负担。值得注意的是，项目的土地使用权与项目的规划存有密不可分的关系。国土部门通常按照项目的可建面积收取土地使用权出让金，如规划部门在开发商取得土地使用权后调整项目容积率，则极有可能需要就增加的建筑面积另行支付土地使用权出让金。因此如存在调整规划的可能，则应在合同中对此问题予以明确，以免滋生纠纷。
5、项目工期房地产项目投资巨大，能否按计划完工对投资各方的利益有着重大影响。合作开发的各方由于在项目中投入的方式不同，追求的利益并不完全一致，因此在工期方面可能有不同的要求。如土地使用权投入方则会要求资金投入方尽快投入资金，确保工程尽快竣工，以保障其利益，而资金投入方则可能因融资问题，力图在工期方面令自己的压力减轻。因此，在合同中对项目的工期应予明确约定。如由一方负责日常的工程施工，则应明确其在工程质量方面的法律责任。
6、收益分配条款合作开发房地产的具体收益分配方式非常多样化，但总的来说不外乎实物分配与现金分配两种。如为项目公司型合作开发，则其收益分配应受公司法及外商投资法等相关法律法规的限制，如非项目公司型合作开发，其收益分配也应以不损害项目债权人合法权益为原则。如采取实物分配方式，则涉及到的税费金额可能相当巨大，对此也应作出约定。
7、违约责任合作各方的主要可能违约行为便是不按合同约定履行投资义务，相应地违约责任条款也应重点规制这种情况。除此之外，项目公司型合作开发的合作方可能利用其在项目公司董事会或经营管理层中的优势地位，侵害另一方的合法权益，应在合同中明确此种情形的违约责任。
第二节中外合作开发房地产合同的相关法律问题
依我国法律，中外合作开发房地产的形式有二，一为成立中外合作经营企业（合作企业）进行开发，二为成立中外合资经营企业（合营企业）进行开发。目前我国利用外资的相关法律不允许以不成立公司的形式进行中外合作开发，故项目公司型合作开发在中外合作开发中常见却相对少见于内资企业合作开发。前述两种形式中，合作企业在出资形式、分配模式、投资回收等诸方面相对具有较大的灵活性。实践中，由于房地产项目资金需求量大，故通常的合作模式为中方提供建设项目土地使用权，外方提供资金进行合作开发。由于我国的土地使用权出让制度的不健全及各种历史原因，一般来说合作中方的用地成本相对较低，故以成立合作企业的方式进行中外合作开发房地产的占了绝大多数。而合资企业由于合营各方的权利义务均按其出资比例分享和承担，而土地使用权的市场价值往往与土地提供方的用地成本不成比例，故在权利义务的分配方面较难按法律规定进行操作，因此采用该方式的相对较少。当然，随着土地市场的逐渐规范，合资企业在操作规范性方面的优势逐渐凸显出来，采取中外合资经营的方式进行房地产合作开发将成为更多企业的选择。但至少在目前，以中外合作经营的模式进行合作开发房地产仍然是主流。本文除特别提及外，所称中外合作开发均是指该合作模式。
一、合作主体问题
中外合作开发房地产合同的主体至少应符合我国中外合作经营企业法的规定，即外方应为中国境外的自然人或法人，而中方应为中国境内的法人或其他经济组织，中国自然人暂时还不能成为中外合作开发房地产合同的主体。在房地产开发的专业资质方面，立法对合作外方并无特别要求，与一般中外合作经营企业无异，只要能提供充足的外汇资金即可。对合作中方而言，如房地产开发合作企业并非专为开发某特定项目而设立的项目公司，则对中方无特别要求，只要具备相应的开发经营能力即可。成立的房地产开发合作企业应具备《城市房地产管理法》及相关法规规章所规定的房地产开发企业应具备的条件。如房地产开发合作企业是项目公司，而合作中方是提供土地使用权的一方，则其应是该项目土地使用权的完全权利人，应与政府土地行政主管部门签署土地使用权出让合同并缴纳土地使用权出让金，取得土地使用权证书；如合作中方并非出地一方，则其应具备相应的开发能力，如在资金、人员等方面具备相当的能力。在前期，中外合作开发房地产的以中方提供土地使用权，外方提供资金的居多，目前已出现三个或三个以上当事人共同成立房地产开发合作企业的情况。在这种情况下，中方可能有两个以上，其中一方可能是土地使用权人，其他中方当事人则可能仅仅是出资方，与外方地位相同。在这种情况下，不可能要求所有的中方都是土地使用权人。而且随着我国土地一级市场的对外开放，外国企业通过拍卖出让等方式成为土地使用权人的情况也逐步出现，而中方作为建设资金提供方的可能性也大大增加。本文认为，在这种情况下，对中方的主体要求应予放宽。
在此还有个问题值得探讨，就是应如何理解《城市房地产管理法》对房地产开发企业资质规定的强制性问题。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第2条规定：“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效”。从字面理解，凡以房地产开发经营为内容的合同，其当事人均应具备房地产开发企业资质，中外合作经营房地产开发经营合同亦然。但如照此理解，则大量的中外合作经营房地产开发合同均为无效，因为其中外双方可能均不具备房地产开发企业资质。我们认为，这一司法解释对《城市房地产管理法》关于房地产开发企业资质要求的强制性作了过于严格的理解。《城市房地产管理法》第27条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。可见，只要是合法取得的土地使用权，均可作为出资作价入股，而一方以土地使用权作为出资条件设立中外合作经营房地产开发企业，并不违反法律的规定。此外，由于立法对中外合作企业合同的生效以批准为条件，故只要履行了中外合作经营企业的审批手续，其合同效力当无问题。对此问题，在内资合作开发房地产合同部分还要论及。
二、出资问题
对房地产开发企业而言，无论是否中外合作，出资主要有两种，一为建设资金出资，一为土地使用权出资。无论中方或外方，均可以一种或一种以上方式出资。前已述及，通常外方是以资金作为出资，对其出资的要求主要见于外商投资企业法律法规关于外方出资比例和期限的规定。由于房地产开发项目资金需求量通常较大，开发周期又相对较长，因此合同中对资金出资方的主要限制为按照开发项目的建设工期按期出资，逾期则承担相应的违约责任。对以土地使用权出资的一方，则主要要求其土地使用权的完整性。作为房地产开发用地的土地使用权，依法必须是出让土地使用权。历史上，由于种种原因，多存在土地使用权提供方的土地使用权并不完整的情况，主要是未能足额缴纳土地使用权出让金，导致建设项目不能取得相应的权属证书，在开发、销售等环节出现问题。此外，土地使用权出资一方的义务还在于依约提供开发用地，并办理土地使用权转让的相关手续。
1、以预售收入作为项目投资的问题房地产开发实务中普遍存在着以房地产预售收入作为项目再投资的问题。目前情况下，房地产开发企业的融资渠道并不多，以商品房预售的方式筹集项目建设资金仍然是除银行贷款外的主要融资方式。我国城市房地产管理法对商品房预售所设定的门槛并不高，在投资方面只需完成全部投资的25%即可，虽然不少地方以地方性法规或规章的形式对商品房预售设定了相对严格的条件，但只要允许预售，便存在以预售所得作为项目建设资金的情况。当然这种方式是法律明文允许采用的，问题在于，在项目具备预售条件并进行预售时，如合同约定的建设资金投入方尚未全额投入合同约定的应投入资金，而预售所得资金又足以完成项目建设，则此时资金投入方是否仍应继续履行其投资义务。我们认为，如资金投入方未履行部分为注册资本投资，则应依约履行，因为注册资本投资义务是股东的法定义务。但如未履行部分属注册资本以外的投资，由于此部分基本属项目公司负债，当其投入在经济上显得不必要时，资金投入方应可中止履行该义务。因合同约定的投资总额是基于合作前对项目投资的预算作出的，在项目预算已因预售而发生变更的情况下，资金投入方不再投入并不会对项目公司造成任何损失。
2、土地开发费在以土地使用权作为出资的问题上，实务中经常出现的一个问题是土地开发费（或称土地综合开发费）。土地使用权的出资方提供的土地，可能是不具备房地产开发基本条件的用地，即未完成征地拆迁手续，或未完成“三通一平”或“七通一平”的土地，即通常所谓的“生地”。也可能是“熟地”，即已具备房地产开发基本条件的用地。在后一种情况下，可能存在对土地使用权提供方的土地开发费的负担问题。在政府土地行政主管部门与土地使用权人签署的土地使用权出让合同中，土地开发费通常指对拟出让的土地进行拆迁、平整及用于通水、通电等基本开发条件所支出的费用，与土地使用权出让金是两个平行的概念。但在中外合作开发房地产经营合同中，其含义并不确定，一则由于土地开发条件的完善程度不一样，土地使用权提供方可能进行了其他内容的投资；二则其中也可能包括土地使用权出让金。我们认为，在土地开发费不包括土地使用权出让金的情况下，土地开发费的负担可由双方自行约定，既可由土地使用权投入方负担，也可由外方或建设资金投入方独自负担，也可将其列入合作公司开发成本由合作公司负担。在土地开发费包括土地使用权出让金的情况下，如由外方或资金投入方独自负担并将其单独支付予土地使用权投入方，则土地使用权投入方的土地投入无从体现，其所需做的仅仅是将到手的土地使用权再转手售出，实际上并未对合作公司真正进行投资，此时的中外合作合同应理解为土地使用权转让合同，应依其实际内容确定其性质及其合法性。当然，无论合同中关于土地开发费的负担如何约定，房地产开发合作企业均需办理将土地使用权转至合作公司名下的土地使用权变更登记手续，合作公司与土地使用权投入方通常也要另行签署土地使用权转让合同。但此时的转让合同应理解为仅仅是办理土地使用权变更登记的必要手续，是进行土地使用权出资的程序性条件，其真实意思表示还是以土地使用权作价出资。如未将土地使用权作价出资，而是由资金投入方另行将土地开发费（含土地使用权出让金）支付予土地使用权投入方，则土地使用权投入方的出资行为将无从谈起。实务中，由于我国上世纪九十年代前期的土地一级市场并不规范，土地使用权拥有方往往奇货可居，故一方面以土地使用权出资，另一方面又向资金投入方以收取土地开发费的名义收取土地使用权出让金的的条款多有存在，但外商投资行政主管部门对此并未注意，通常对此采取批准的立场。
3、以划拨土地使用权出资的问题依《城市房地产管理法》的规定，以划拔土地使用权作为房地开发出资的，应履行土地使用权出让手续，补缴土地使用权出让金。现实中，由于划拔土地使用权人拥有经登记的土地使用权并实际占有土地，因此，大量的划拔土地使用权较易进入房地产开发市场。由于土地使用权人往往资金不够充裕，无力自行补办土地使用权出让手续并进行投资开发，因此以划拔土地使用权作为合作开发条件的房地产开发在早期为数相当多。依照《城市房地产管理法》等法律法规的规定，应在将划拔土地使用权转为出让土地使用权后方可进行合作开发，但实际上补办出让手续与合作开发的过程往往合而为一。如划拔土地使用权人无力缴纳土地使用权出让金，则双方在合作合同中约定由合作另一方缴纳土地使用权出让金的情况就在所难免。对此种条款的有效性颇值得探讨。
从理论上来说，既然是合作开发，则合作各方均应有所投资，划拔土地使用权人划拔取得该土地使用权的行为通常并未支付对价，如其既不支付土地使用权出让金，也不进行土地开发，则其以该土地使用权出资的行为在性质上其实是一种转让政府批文的行为。按此理解，其以划拔土地使用权出资的行为应认定为土地使用权转让，应依土地使用权转让的相关规定认定其合同效力。但是，如我们换一种思路来看待这一问题，则会得出完全不同的结论。在法律上，不论土地使用权人是以何种方式取得土地使用权，其是土地使用权的合法拥有者这一点应无疑义。划拔土地使用权无疑也是一种有效的财产权利，其权利人的占有、使用甚至收益的权能并未受到影响，受到限制的只是其处分权能，即法律对划拨土地使用权的转让、出租、抵押规定了一定的行政程序，只要履行了相应的程序，则划拔土地使用权人对土地使用权的处分行为就能合法化。事实上，即便土地使用权人取得划拔土地使用权的行为并未支付对价，但如国家建设需要或有房地产开发商欲征用该土地，依法仍应对划拔土地使用权人支付相应的补偿，也就是说划拔土地使用权仍然是一种有其市场价值的财产权利。而且，土地使用权出让金由何人支付并无损于国家和他人利益，因此硬性要求由划拨土地使用权人支出让金既无必要，也不现实。《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第44条规定：“划拔土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，而第45条规定的条件为：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；办理土地使用权出让手续并缴交土地使用权出让金。可见，立法在划拔土地使用权进行转让的主体方面仅规定应为公司、企业、其他经济组织和个人，而未明确规定土地使用权出让金的支付主体应为划拨土地使用权人。因此，土地使用权人以划拔土地使用权作为合作开发条件时，对其在合同中约定的土地使用权出让金的支付主体宜从宽理解，即合作任一方支付该费用均可，决定合作开发行为有效性的关键在于应依法补办土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金，而非由何人缴纳土地使用权出让金。
三、注册资本与投资总额
房地产开发合作企业通常是具备法人资格的有限责任公司，因此合作各方应同时受我国公司法及外商投资法律关于注册资本和投资总额方面规定的约束。通常来说，投资总额指合作项目所需要的全部投入额，包括土地及其开发成本、项目建造成本、合作公司运作成本及相关税费等，而注册资本则仅占投资总额的一定比例。对房地产开发项目而言，由于资金投入量大，因此注册资本往往仅占投资总额的小部分。
合作方对合作公司的注册资本以外的投资在法律上应如何定性，颇成问题。一般来说，股东注册资本以外的投资应属股东贷款性质，合作公司应在其将来的经营收益中予以偿还，并可作为开发成本列支。合作公司破产或因其他原因清算时，该部分应认定为公司负债而非股东权益。但由于中外合作经营企业的契约型合作的特点，双方可能在合作合同中作出特别约定，或虽未作特别约定，但从其约定可得出合作一方不得就其注册资本以外的投资主张债权的结论。在不违反法律和行政法规强制性规定的情况下，此种条款应属有效条款。如合作合同约定，全部投资总额由一方投入，双方按约定比例以实物分成的方式分配项目全部收益，在此种合作模式下，很难将资金投入方超出注册资本的投资视作其对合作公司的债权。
现实中，由于商品房预售制度的存在，在项目开发到一定程度后，可以通过预售方式筹集建设资金，因此资金投入方可能不需要足额投入合同约定的投资总额中注册资本以外的部分即可完成项目开发。在此情况下，另一方是否可追究其违约责任，颇值商榷。理论上，合同应当信守，殆无疑义，但如其不履行无损于合同目的的实现，或其不履行在经济上并无意义，则强制要求其履行在法律上应没有必要。我们认为，股东的注册资本投入义务与注册资本以外的投资义务在法律上的地位并不完全相同。《公司法》第25条第2款规定：“股东不按照前款规定缴纳所认缴的出资，应当向已足额缴纳出资的股东承担违约责任”，此处的“出资”应理解为注册资本的出资。对注册资本以外的投资，只要不影响项目的开发建设，对合作公司与合作对方没有造成损失，追究资金投入方的违约责任在法律上没有必要。此外，由于注册资本以外投资的法律性质通常为股东贷款，是合作公司的对外负债，因此即使强制资金投入方履行了这部分出资义务，他也可以请求合作公司从经营收益偿还（合作合同可约定该部分资金的利息），这样反而会增加合作公司的资金运作成本，对各方均属不利益。
四、利益分配
利益分配方式是中外合作经营企业与其他法人型企业最为主要的区别之一。中外合作经营是契约型合营，而非股权型合营，合作各方是通过合同对其收益分配进行约定，并非按其在合作公司中所占有的股份比例进行收益分配，因此在利益分配上存在多种形式。即使合作企业的组织形式是有限责任公司，由于中外合作经营企业法相对公司法而言属特别法，依特别法优于普通法的原则，在利益分配上可排除公司法的适用。加上我国中外合作经营企业法又允许外商在一定条件下提前收回投资，更使得中外合作经营企业在此问题上呈现出多样化的特点。
1、以合作公司开发的商品房分成的方式进行利益分配的问题这种分配方式其实就是产品分成的方式，是中外合作经营企业采用得较多的一种收益分配方式。在中外合作经营房地产开发企业合同中约定以开发所得商品房分成的方式进行收益分配并不为法律所禁止，合作公司直接将开发所得商品房分配予合作各方作为其投资收益应以保证合作公司的偿债能力为前提。在法律上，股权的受偿地位始终弱于债权，虽然中外合作经营企业在分配方式上可灵活处理，但合作公司始终是一个独立的企业法人，合作各方作为合作公司的股东，不能以损害合作公司债权人利益的方式分享股份收益。只有在公司有盈余的情况下，股东才能分配公司经营收益。中外合作经营企业的特殊性只是在具体分配方式上可多样化，并不意味着可分配收益有何不同，更不意味着合作各方的股权可取得优先于债权的超然地位。现实中，不少中外合作经营房地产开发企业在项目建成后即将开发所得商品房自行分配，这种分配或采取将商品房转至合作一方名下的方式，或采取将分配予各方的商品房销售所得直接分配予合作各方的方式，而采取后者的尤多，因为前者会因商品房转名而产生一重交易税费。我们认为，这种方式在合法性上存在问题。一方面，这种分配方式在实质上是对利润的提前分配，而股东提前分配利润只有在中外合作经营企业法规定的特定情况下才为法律所允许，而且立法在其分配主体、分配方式和审批程序上有特别规定。此点后面还要述及。另一方面，由于合作公司最终的经营状况难以判定，在其或有负债的具体金额尚不明朗的情况下提前进行分配，将极可能损害合作公司债权人的权益。当然，不可能要求合作各方非得等到合作公司经营完毕后才能分配开发所得商品房，在以下两种情况下，可以分配商品房：其一，在合作公司解散的情况下，如尚余有商品房未曾售出，则在履行清算程序后，合作各方可将其作为清算所得进行分配；其二，在合作公司当年盈利的情况下，合作各方也可以其分配所得利润折算成商品房进行分配。
2、合作外方提前收回投资的问题《中外合作经营企业法》第21条第2款规定：“中外合作者在合作企业合同中约定合作期满时合作企业的全部固定资产归中国合作者所有的，可以在合作企业合同中约定外国合作者在合作期限内先行回收投资的办法。合作企业合同约定外国合作者在缴纳所得税前回收投资的，必须向财政税务机关提出申请，由财政税务机关依照国家有关税收的规定审查批准。”这是关于中外合作经营企业合作外方提前收回投资的主要法律依据。这一规定所设定的外商可提前收回投资也成为中外合作经营企业的主要法律特征之一，被中外合作经营企业所广泛采用。但是，这一规定在操作方面有可能影响到合作公司的对外偿债能力，甚至演变成了提前分配利润，从而违反公司法关于股东责任的相关规定。如前所述，如将该规定理解为允许外方在合作公司不能明确是否确有盈余的情况下提前收回投资，有可能损害合作公司债权人或潜在债权人的利益。《中外合作经营企业法》第21条第3款虽然规定中外合作者应当依照有关法律的规定和合作合同的约定对合作企业的债务承担责任，但其规定并不清晰。为此，《中外合作经营企业法实施细则》规定了合作外方提前收回投资的三种方式：扩大合作外方的收益分配比例；在合作企业缴纳所得税前回收投资；以分取合作公司固定资产折旧费的方式提前收回投资（该方式是由外经贸部规定的）。后两种方式应经财政税务部门批准，并报外经贸行政主管部门审批。同时规定，合作企业的亏损未弥补前，合作外方不得先行回收投资。外经贸部在1996年颁布的《关于执行〈中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则〉若干条款的说明》中，对合作外方以收取固定资产折旧费的方式提前收回投资的问题予以进一步明确：合作外方经批准以分取合作公司固定资产折旧费的方式提前收回投资的，如导致合作公司资产减少，应提供由中国境内的银行或金融机构提供的担保函，以确保合作公司的偿债能力。我们认为，照此规定，则基本上可在中外合作经营企业分配方式的灵活性与确保合作公司对外偿债能力方面取得平衡。
房地产开发企业与工业企业不同，其产品即为不动产，因此合作企业终止后的固定资产不应包括开发所得商品房，故清算后剩余的固定资产价值不会太大，而且在开发过程中用于固定资产的投资并不大，主要是建设资金的投入，因此由外方以收取固定资产折旧费的方式提前收回投资基本不具备可操作性。而采取扩大外方分配比例和允许其税前分配利润则应在合作公司产生利润的前提下才可实行。可见，如严格按照法律的规定进行操作，事实上中外合作经营房地产开发项目公司外方提前收回投资基本上不会对合作公司债权人的权益造成影响。现在存在的问题主要是项目公司外方甚至中方在项目公司尚未产生经营利润之前即以提前实物分配的方式收回投资，而这一作法明显与立法的规定相冲突，因此不能以此对抗合作公司债权人。但是，在未对合作公司进行审计的情况下，合作公司债权人往往不能知悉合作各方提前收回投资的情况，待了解相关情况，通常又已超过了可予追索的诉讼时效，在此情况下尚无对债权人进行救济的有效措施。
3、合作一方收取固定利润的问题无论是中外合作开发还是内资合作开发，都存在由合作一方收取固定利润的问题。在成立项目公司的内资合作开发中，合作方作为项目公司股东受公司法关于利润分配的限制性规定，通常无法规定合作一方收取固定利润，只能采取一些变通的方法。但在非成立项目公司的合作开发房地产中，这类条款所在多见。中外合作经营房地产开发公司由于中外合作经营企业法对利润分配采取了相对宽松的规定，在中外合作经营合同中规定一方收取固定利润的情况也较多。早期，中外合作经营房地产开发企业的合作中方通常是项目土地使用权提供方，因此，这种固定利润实际上具有土地使用权转让费的性质，对内资合作开发房地产而言，这种行为应按其实际内容即土地使用权转让进行定性处理，但对中外合作经营企业而言，问题就相对复杂。实务中，对外经贸行政主管部门对这种合作合同条款通常并不持否定态度，因此，一旦经其批准，该条款在法律上即应认定为有效，合作各方应按合同约定享受股东权利并承担股东义务。问题在于，在合作公司亏损的情况下，如合作公司的债权人认为合作公司股东在合作公司未有经营利润的前提下分配固定利润侵害了其债权，是否可主张该条款无效或至少不能对抗债权人的债权？这一问题与此前论及的以实物（商品房）分成的方式分配合作公司利润的问题同出一辙。我们的观点也与前述一致：中外合作经营房地产开发公司虽然有其特殊性，但其组织形式仍然是有限公司，不能违背公司法的基本原则，股权始终不能取得在法律上优先于债权的效力。即便分享固定利润的一方是土地使用权提供方，其提供的土地使用权作为其股东出资，也应属合作公司的独立的法人财产，只有在不损害合作公司债权人利益的情况下，才能将相关土地收益分配予合作一方。但是，如土地使用权提供方提供的土地使用权在价值形态上有部分不属合作公司的注册资本，即提供土地使用权的合作方将其提供的土地使用权在价值形态上进行分割，一部分纳入合作公司注册资本，另一部分作为注册资本以外的出资，则注册资本以外的出资作为股东债权可由合作公司先于股东利润分配偿还。不过，此时提供土地使用权的一方收取的并非利润，而是土地使用权转让收益。但是，如债权人的债权产生于合作一方提取固定利润之后，则该债权应不能溯及合作方此前提取的固定利润。
第三节项目公司型内资合作开发房地产合同的相关法律问题
所谓内资合作开发房地产项目公司，是指两个以上的境内投资主体设立的专为开发某一个或多个特定房地产项目的公司，其组织形式通常为有限责任公司。这一类型的合作开发也称法人型内资合作开发。项目公司的主要特点在于以开发某一个或几个房地产项目为经营目的，项目开发完成后，项目公司或转为房地产经营企业，或因经营目的完成而予以终止。由于国家对近年来的房地产开发热采取限制的立场，目前很多地方政府房地产行政主管部门对设立专门的非项目公司的房地产开发公司进行限制，加上项目公司对投资者而言存在责任明确、经营周期较短等优点，因此以项目公司的形式进行房地产开发也是行内的主流开发形式之一。
一、合作形式
项目公司既然采取有限责任公司的组织形式，自应遵守公司法关于公司设立及其运作的相关规定。首先，在出资方面，立法对内资企业和外商投资企业采不同的立场。我国公司法规定的是法定资本制度，股东出资必须是实缴资本，而且必须在公司成立之前到位；而对外商投资企业则采取近似于授权资本制度的立场，允许合营或合作各方分期缴付其出资，立法只是对各项出资应占总出资的比例及其缴付期限作出了限制性规定。因此，对内资房地产开发项目公司而言，其出资要求比中外合作经营房地产开发企业严格。由于房地产开发属资金投入量巨大的行业，故采取设立中外合作经营企业的方式对投资方的资金压力相对较小。但从另一方面来说，由于外商投资企业法对项目投资总额与注册资本的比例有限制性规定，而内资项目公司这方面的规定相对较为宽松，因此内资项目公司往往并不需要象外商投资企业那样投入巨额的注册资本。建设部《房地产开发企业资质管理规定》对房地产开发企业设定了四个资质等级，分别对不同资质等级的房地产开发企业应具备的流动资金、注册资本数额、从业人员资质、开发经历及规模等问题进行了限制性规定。在资金方面，《规定》要求的一级资质房地产开发企业的注册资本与自有流动资金为均不低于人民币5000万元，而这一要求相对于通常的房地产开发项目的投资总额来说较低，照此规定，则内资项目公司在注册资本方面的压力要比外资项目公司较轻。
项目公司与综合性房地产开发公司的主要区别在于其经营目的为开发某一个或多个特定的房地产开发项目，而任何具体的房地产开发项目得以成立的首要前提是必须具备特定的项目开发用地。也就是说，项目土地使用权的取得是项目公司成立的前提，而土地使用权的价值往往较大，甚至可能与项目开发需投入的建设资金不成比例，因此，如项目公司合作一方是以土地使用权作为注册资本出资，则无疑会使得项目公司注册资本变得较巨大，在此情况下立法关于房地产开发公司注册资本的最低要求将变得没有太大的意义。
二、土地使用权的取得与投入
如前所述，项目公司成立的前提是具备特定的项目开发用地，没有土地，项目公司将成无本之木，因此，对项目公司而言，首要的问题是取得特定开发用地的土地使用权。理论上，应先取得土地使用权，然后才谈得上设立项目公司，而项目公司的有限责任公司性质又决定了其股东应为两人以上（国有独资公司除外），也就是说，在项目公司设立之前，应有一方股东已取得项目用地的土地使用权并将其投入项目公司。问题在于，是否投入土地使用权的股东只能将土地使用权作为注册资本出资。我们知道，内资项目公司不具备中外合作房地产项目公司在分配方面的灵活性，股东只能按其出资比例分配利润承担风险，如土地使用权作价评估进入项目公司注册资本，则势必使得资金投入方需按其出资比例投入大量的资金作为注册资本，这部分资金的数额甚至可能超出项目开发所需资金数量。巨额的资金积淀并不符合市场原则，如此操作将极可能导致出资方在验资后又违规将资金抽出。我们认为，项目公司应以取得具体的项目开发用地的土地使用权为设立前提，此点殆无疑义，但是否必须以土地使用权作为注册资本出资则不宜强作要求。只要在项目公司设立前一方已取得土地使用权，则可向主管部门申请就该用地的开发设立项目公司，但土地使用权进入项目公司的方式可灵活处理。如可由土地使用权拥有方承诺将该土地使用权转让予将设立的项目公司，并另行出资与他方共同设立项目公司用于开发该地块，待项目公司成立后，再办理土使用权转让手续将土地使用权转入项目公司。但此时的土地使用权不是作为股东出资，因此其转让应符合《城市房地产管理法》第38条规定的实体性条件和程序性条件。事实上，即便土地使用权投入方是以土地使用权作价出资进入项目公司，由于土地使用权转让的程序性要求，各地土地行政主管部门通常要求项目公司与土地使用权投入方签署土地使用权转让合同，并以此作为办理土地使用权变更登记的程序性条件之一。此时的土地使用权转让合同属无对价的合同，项目公司不需要为土地使用权的受让支付土地使用权转让费，签订土地使用权转让合同的行为应作为股东出资的要式行为，并不需要完全符合城市房地产管理法第38条规定的土地使用权转让的条件。
此外，如项目公司的土地使用权投入股东提出将其所拥有的土地使用权在价值形态上进行分割，即将土地使用权作价后，将其中的一部分作为对项目公司的注册资本出资，另一部分则作为注册资本以外的出资投入项目公司，这种作法是否具有合法性呢？立法对此没有禁止性规定。《城市房地产管理法》第27条只规定依法取得的土地使用权可作价入股，合资、合作开发经营房地产，但对作价入股的具体方式并未进行限制。我们认为，这种处理方式实质上是将土地使用权部分以股东出资形式部分以转让形式投入项目公司，从开发的角度来说，一个特定项目的土地使用权应是一个整体，政府在出让土地使用权时已在规划方面对其进行了限制，因此不能将特定项目的土地使用权分割转让予不同主体，但转让予同一主体并不会令政府的城市规划受到影响，而且将土地使用权在价值形态上进行分割并不必然会在实质上影响项目土地使用权的整体性，项目公司仍然可一次性取得全部土地使用权，并一次性办理变更登记手续。这种处理方式的结果是使项目公司对土地使用权投入方股东产生负债，而该部分债务作为股东债权并不违反相关法律的规定。因此，单纯对土地使用权作出价值形态的分割并分别投入项目公司的行为应具有合法性。
三、项目公司的股东责任
房地产开发行为在法律上产生的直接后果是创设建筑物这一特定的不动产，同时还伴随着将其进行处分的行为。由于不动产具有使用上的长期性及对民生的巨大影响，因此各国立法都对不动产的建设者规定了相对严格的责任。我国《建筑法》第60条规定：建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。该法及相关行政法规规章并对建筑物的保修责任进行了规定，该责任既涉及建筑施工单位，也涉及房地产开发企业。《城市房地产开发经营管理条例》还规定，对已售商品住宅实行住宅使用说明书和住宅质量保证书制度，对房地产开发企业的保修责任进行了强制性规定。由于项目公司是以开发经营某一个或多个特定房地产开发项目为经营目的公司，一旦经营目的完成，项目公司通常便会宣告解散，因此可能存在项目公司的存续期限短于开发商对商品房的保修期限的情况。当然，由于法律规定建筑施工单位对建筑物的地基基础与主体结构质量也应承担终身保修责任，开发商可将此责任转嫁予施工单位。但对购房者来说，由于其只与房地产开发企业发生合同关系，因此购房者直接要求施工单位承担责任缺乏法律依据，只能依法向房地产开发企业进行追索。而在房地产开发企业承担违约责任的方式上，《城市房地产开发经营管理条例》规定的是购房者有权退房并要求赔偿损失，故施工企业也因与购房者没有合同关系而无法承担此种违约责任。因此，在项目公司因经营目的完成而解散后，应由其股东承担对购房者的违约责任。但项目公司是独立的公司法人，股东依法只承担有限责任，因此股东仅应在其清算所得范围内连带承担有限责任。
第四节非项目公司型内资合作开发房地产合同的相关法律问题
非项目公司型内资合作开发房地产合同一般指通常所说的合作建房合同，但本文所理解的非项目公司合作开发与合作建房合同在形式上略有区别，本文所讨论的是经营性的合作开发，而合作建房合同既可以营利为目的，也可能仅仅是为了自用而合作建房。当然，单纯出于自用目的而合作建房的情况其实殊为少见，而且其法律关系相对简单，主要是土地使用权的变更及所建房屋的分配问题，本文无意对此讨论。对非项目公司型内资合作开发房地产来说，由于不设立具有独立法人资格的项目公司，合作各方无法如项目公司股东那样承担有限责任，而是直接以自身的名义对外承担责任。在这个意义上，这种合作开发类似于合伙，具有部分合伙型联营的法律特征。但由于合作开发行为在现实中的多样性，使得其并不完全等同于民法通则所规定的合伙型联营。由于早期我国房地产市场规范化程度不高，各地政府对合作开发的立场及因此出台的各种政策也不相同，因此，现实中合作开发的形式非常多样化，由此引起的纠纷也较多。
一、合作形式及合同效力
非项目公司型合作开发可以有多种合作形式。由于在合作形式上受到的法律限制较少，因此当事人自治原则在此体现得相当明显。在投资方式上，最常见的情况是一方提供土地使用权，另一方或数方提供建设资金共同开发，但也可能是合作各方共同投资取得土地使用权并共同投资开发。在市场经营主体方面，可能是合作各方共同具名进行经营，也可能是仅以其中一方或数方名义进行经营。在收益分配方面，可能是各方共负盈亏，也可能是一方或数方收取保底利润或在此基础上再提成收取利润；可能是将开发所得商品房按一定比例分配予合作各方，也可能是将销售所得进行分配。在开发项目的用途方面，可能一方或数方是将开发所得房屋用于自用或部分用于自用，也可能是将开发所得商品房全部用于销售或经营。由于合作形式的多样化，加之各地政府对合作开发房地产所持立场的不同，导致在合同效力的认定方面也较难把握。我们认为，对合作开发合同效力的认定，可遵循如下原则。
1、分清合作开发合同与土地使用权转让合同的区别依最高人民法院的司法解释，以土地使用权作为投资与他人合作开发的，是土地使用权转让的一种特殊形式。我们认为，虽然是土地使用权转让的特殊形式，但合作开发合同毕竟不能等同于土地使用权转让合同。《城市房地产管理法》等法律对土地使用权转让设定的强制性要求必须遵守，但该种限制是否应同样适用于以土地使用权与他人进行合作开发的合同则颇值商榷。至少现有立法并未将二者完全等同，如径行要求所有以土地使用权作为投资与他人合作开发房地产的情况都按土地使用权转让来处理也不符合社会现实与市场原则，因此，应按合同的实际内容对二者进行区分。如提供土地使用权的一方不承担任何开发经营风险，而是只收取固定利润，则应认定该合作合同的实质性质为土地使用权转让合同，应适用法律关于土地使用权转让的限制性规定，否则应认定为合作开发合同。
2、分清合作开发合同与借贷合同的区别在合作开发中，存在由一方提供土地使用权，另一方或数方提供资金，但提供资金合作方并不参与项目开发经营，也不承担开发经营风险，而是仅收取固定利润，则应认定该合同的实质性质为资金借贷合同，而我国目前的法律禁止非金融机构的借贷行为，因此这种合同应依法认定为无效合同。
应注意的是，在前述两种情况下，无论合作开发合同中约定是由提供土地使用权一方以自己的名义进行开发，还是约定由提供资金一方或数方以提供土地使用权一方的名义单独进行开发，或是由合作各方的名义共同开发，不应影响对合同效力的认定。
3、是否办理合作开发的审批与土地使用权变更登记手续对合同效力的影响最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》规定，合同法施行后，法律和行政法规规定合同应办理登记或批准手续且规定办理登记或批准手续方生效的，如当事人未能在一审辩论终结前补办登记或批准手续的，则合同未生效；法律、行政法规规定应办理登记手续，但未规定以登记为生效条件的，合同有效，但合同标的物所有权及其他物权不发生转移。比照此规定，对合作开发合同而言，目前只有中外合作开发应依中外合作经营企业法的规定履行批准手续方生效，现有的法律和行政法规并未规定合作开发房地产应经行政主管部门批准，有些地方性法规对此作出了规定，但地方性法规不能作为判断合同效力的依据，因此内资合作开发基本上没有应履行批准手续的问题。当然，如用于开发的土地使用权属划拨土地使用权，则应以办理土地使用权出让手续为合同生效的前提，否则合同应属无效，但此处所指审批不属对合作开发合同的审批，而是对土地使用权出让的审批。至于登记问题，一方以土地使用权作为投资与他人合作开发的，依法应办理土地使用权变更登记手续，此点应无疑义。但此处所指的登记是物权变更的登记，而非对合同行为的登记，土地使用权的变更登记仅仅是合作开发合同这一债权行为的物权后果，而且立法并未规定未办理土地使用权变更登记手续则合同无效，只是不发生土地使用权变更的效力，从而不能对抗第三人，但在此情况下合作开发合同的效力仍应予肯认。
4、合作主体是否具备房地产开发企业资质对合同效力的影响与项目公司型合作开发不同，法律对非项目公司型合作开发主体的房地产开发企业资质方面设有一定的限制。前已述及，我国对房地产开发企业实行资质管理，不具备房地产开发企业资质的主体依法不能从事房地产开发经营活动。因此，个人和不具备房地产开发资质的企业原则上不能成为此类合作开发的主体。正常情况下，非项目公司型合作开发是两个以上主体共同进行开发的行为，不论其投资及分配形式如何，合作各方均为从事房地产开发的主体，都应符合城市房地产管理法及相关法规对房地产开发主体的限制性规定。问题在于，如合作开发合同的主体不具备房地产开发企业资质，因此签署的合作开发合同是否有效？前文关于中外合作经营房地产开发合同的论述中已提及，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》对此作了过于严苛的解释，合同法施行后，立法对合同的效力问题采取了相对宽松的立场。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》规定，合同法施行后，当事人超越经营范围订立的合同并不当然无效，但违反国家关于限制经营、特许经营及法律、行政法规禁止经营规定的除外。比照该司法解释的规定，我们可对合作开发主体资质对合同效力的影响进行判断。《城市房地产开经营管理条例》第2条规定：“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”。《城市房地产管理法》及该条例均对房地产开发企业的资质问题作出了具体的规定，并规定了未取得经营资质（营业执照）从事房地产开发行为的罚则。由此可见，房地产开发行业应属国家限制经营范畴，按前述最高人民法院司法解释的规定，违反限制经营规定所签订的合同应属无效。问题在于，进行合作开发的主体为两个以上，是否必须所有参与合作的当事人都应具备房地产开发企业资质合同才有效呢？我们认为，对此问题不能简单化处理。对房地产开发企业实施资质管理的立法目的在于规范房地产开发行为，保障其他市场主体尤其是消费者的利益。从现有规定来看，取得房地产开发企业资质的门槛并不是特别高，如合作开发当事人具备开发该项目的足够的经济实力，只是由于未办理有关资质审批手续而直接导致合作开发合同无效，似与立法的本意不符。对此似可进行变通处理。一方面，如当事人在前已经过补办资质审批手续而具备了房地产开发资质，应认定合同有效；另一方面，如合作各方并不是全部不具有房地产开发企业资质，即至少有一方具有房地产开发企业资质，也可认定合同有效。司法实践目前也基本采此立场。广东省高级人民法院《关于〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》即规定：当事人签订以房地产开发经营为内容的合同，双方均不具备房地产开发企业资质，一般应当认定合同无效，但在前当事人已依法取得房地产开发企业资质的，可以认定合同有效。
二、投资方式与经营模式
在投资方面，是否成立项目公司对投资主体的要求并不相同。项目公司的股东出资应遵循公司法、中外合作经营企业法等法律关于股东出资及注册资本、投资总额的限制，而非项目公司型合作开发则没有这方面的限制，关键是要保证项目能如期完工。当然，房地产开发行政主管部门在对项目进行报建、施工等审批程序时对开发商有一定的要求，但这些要求的约束性并不强，不在本文讨论范围内。但是，与项目公司型合作开发一样，土地使用权的取得与投入是合作开发的物质前提，因此土地使用权对合作开发而言是最为基本的投资。无论是否成立项目公司，现实中合作开发的主要投资模式都是一方提供土地使用权，另一方或数方提供建设资金，但是也不排除各方共同从土地市场上取得土地使用权并共同进行开发的情况。关于以土地使用权进行投资的相关法律问题，非项目公司型合作开发与项目公司型合作开发并无不同，此不赘述。
在经营模式方面，可以是各方联名经营，也可以是一方或数方隐名经营，但是隐名者只能是资金投入方，提供土地使用权的一方是不能隐名的。前已述及，是否隐名并不影响合同的效力，但由于不发生物权转移的效力，由此导致隐名方的经营风险大为增加，如由于土地使用权人的负债导致土地使用权被第三人追索，基于物权法定原则，隐名方将不能对抗第三人，只能依据合作开发合同向土地使用权人行使追索权。另一方面，如隐名者的债权人欲对其在合作项目上的权利行使追索权，在隐名方的权利未物化为对项目开发所得不动产的所有权之前，也只能基于其对合作项目的债权性权利进行追索。
三、收益分配及责任承担
非项目公司型内资合作开发在项目收益分配方面颇类似于中外合作经营房地产开发项目公司，由于是以合同作为分配的依据，当事人自治原则得到充分的体现，合作各方可在自愿的基础上采取灵活多样的分配方式。需要注意的是，在合作合同约定直接以开发所得商品房进行分配的情况下，如合作各方办理了土地使用权变更登记手续而为土地使用权的共有人，则可直接将其分配所得商品房确权至合同约定的合作方名下，否则应将分配行为视同销售行为，应依法缴纳房地产交易税费。
从19*年*月*日起，中国实施了新的税收制度。新新税收制度实施后外商投资企业、外国企业和外籍个人税收优惠政策如下：
1、出口货物的免税
除国家另有规定这外，外商投资企业生产的货物直接出口的，免征增值税和消费税。外商投资企业为履行产品出口合同所需进口的原材料、燃料、散件、零部件、配套件、辅料和包装物料，进口时予以保税，加工产品出口后海关予以核销结案。
2、投资进口的资本货物免税
自19*年*月*日起，对国家鼓励发展的外商投资项目进口设备，在规定的范围内，免征关税和进口环节增值税。
3、个人所得税方面
对在中国境内的外商投资企业和外国企业工作的外籍个人，应聘在中国境内的企业、事业单位、社会团体、国家机关中的外籍人员，提高个人所得税费用扣除标准，在扣除费用800元的基础上，附加扣除费用3200元。
4、企业所得税方面
生产性外商投资企业所得税收优惠
生产性外商投资企业，除了属于石油、天然气、稀有金属、贵重金属等资源开采项目的，除国务院另有规定外，实际经营年限在10年以上的，从开始获利之年起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。
对从事农业、林业、牧业和设在经济不发达边远地区的外商投资企业，在依照规定享受“两免三减”企业所得税待遇期满后，经企业申请，国务院税务部门批准，在以后的十年内继续按应税减征15％至30％的企业所得税。
沿海经济开发区
对设在老市区的生产性外商投资企业，减按24％的税率证书企业所得税。其中，属于技术密集、知识密集型项目，或者外商投资在3000万美元以上、回收投资时间长的项目，或者属于能源、交通、港口建设项目的，报经国家税务总局批准后，可减按15％的税率征收企业所得税，并免征地方所得税。
高新技术产业开发区
对设在高新技术产业开发区的被认定为高新技术企业的外商投资企业，减按15％的税率征收企业所得税。其中，被认定为高新技术企业的生产性外商投资企业，实际经营期在十年以上的，可以从获利年度起第一年和第二年免征企业所得税，第三年指第五年减半征收企业所得税。
产品出口企业和先进技术企业税收优惠
对外商投资兴办的产品出口企业，在按照税法规定减免企业所得税期满后，凡在当年企业出口产品产值达到当年企业产品产值70％以上的，可以减半征收企业所得税。其中属于已经按15％的税率缴纳企业所得税的，可以减按10％的税率征收企业所得税。对产品出口企业免征地方所得税7年。
对外商投资企业兴办的先进技术企业，在按照税法规定减免企业所得税期满后，仍为先进技术企业的，可以延长3年减半征收企业所得税。减半后的税率低于10％的，按10％的税率征收企业所得税。对先进技术企业，免征地方所得税8年。
再投资税收优惠
外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接在投资该企业，增加注册资本，或者作为投资投资开办其它外商投资企业，经营期不少与5年的，经投资者申请，税务机关批准，退化其在投资部分缴纳所得税的40％税款。如果直接在投资兴办、扩建产品出口企业或者先进技术企业的，全部退还其在投资部分已缴纳的企业所得税税款；在投资不满5年的，应对缴回已退的税款。
投资所得税收优惠
外国投资者从外商投资企业取得的利润，免征所得税。
(二)土地
1、取得土地使用权的方式
实行国有土地使用权有偿有期的土地使用制度。出任方式主要有拍卖、招标、协议三种。
对从事基础设施、公用事业、能源、交通、水利等项目开发的，其用地可按划拨方式供应。
对从事农、林、牧、渔业开发项目的，其用地可按租赁方式供应。
与乡镇、村集团企业进行工业、农、林、牧、渔业等开发项目合作，经批准中方集团经济组织也可以土地作价入股方式供应土地。
到境外上市股票的股份制企业，其土地使用权可由国家向企业出让、作价入股或租赁提供。
2、按出让方式供应土地，其土地使用权出让最高年限：居住地70年；工业用地50年；科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
3、成片开发土地优惠
对外商从事成片土地开发经营，行程“五平一通”、“七通一平”建设用地，并在开发区内举办生产性项目，建设能源、交通、港口和与其配套的社会公益事业，土地使用权出让金按标定地价的一定比例给予优惠。对于形成工业用地和其他用地条件的，即可进行土地使用权转让。
外商可以在成片开发土地范围内，根据规划进行建设并经营自备电站、热力站、水厂等生产、生活公用设施，也可以地方公用事业企业经营。公用设施能力有富余，需要供应区域外或者需要与区域外设施联网运行的，投资者也可与地方公用事业单位按国家有关规定签订合同进行经营。
4、产品出口企业和先进技术企业土地优惠
产品出口企业和先进技术企业的场地事业费，凡在开发费和事业综合计收的地区，为每年每平方米5至20元，凡在开发费一次性计收或者上述企业自行开发区场地的地区，使用费最高为每年每平方米3元。
对台湾投资者兴办的产品出口企业和先进技术企业在其经营期内第一年至第十年免收土地使用费。
5、其他方面的土地优惠
对从事开发建设能源、交通等大型基础设施的外商，市政府可根据外方投资者的意向提供一定地块由外方投资者进行房地产开发经营，其土地出让金和土地使用费予以减免。
对在开发期间的土地，开发企业免缴土地使用费。完成开发建设的土地，其土地使用费减免。
开发企业对建设用地的实际投资达到项目总投资的25％以上，即可预售期货房屋。对于通过出让方式取得的土地使用权，在规定使用年限内，可以依法转让、出租、抵押或用于其他经济活动。
对从事农、林、牧、渔开发和荒山、荒地、荒滩开发经营，按不同土地供应方式需要缴纳的土地出让金、土地使用费或租金可减、免、缓。
(三)外汇管理
1、允许外商投资企业自由选择外汇指定银行和外经委外资银行开立现汇帐户，保留现汇，外商投资企业正常经营范围内的外汇支付和偿还境内的外汇支付和偿还境内金融机构外汇贷款本息，可以从其帐户余额中直接办理。
2、对外商投资企业外汇不能自求平衡的优惠
中国坚持外商投资企业外汇自求平衡的原则但企业外汇不能自求平衡时，允许到外汇调剂中心进行相互调剂，调剂价格按市场汇价。
3、允许外商人民币利润再投资按外汇投资优待
外国投资者从外汇收支不能平衡的外商投资企业中分得的人民币利润，经批准后再投资于境内能创汇或能增加外汇收入的企业，除依法享受退还已缴纳的部分所得税的优惠外，外商可以从接受该项投资的企业新增加的外汇收入中获得外汇，以汇出其合法利润。在审批外商人民币利润在投资时，外商应提供原企业董事会的利润分批决议和当地外汇管理部门的证明。
关键词:房地产企业;土地增值税;税收筹划
税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、经营、理财等活动的事先筹划与安排,尽可能地取得节税利益。税收筹划的实质是在不损害国家利益的前提 下提高企业经济效益,具有综合性、事先性、合法性、目的性等特征。随着市场经济体制的日益完善,税收筹划逐渐将成为企业尤其是房地产企业经营管理不可或缺的组成部分。在目前的政策下,房地产企业资金来源受到限制,伴随着房地产行业壁垒的打破和市场化程度的提高,房地产未来的发展将向规范化、规模化、品牌建立的方向发展,企业的并购更加频繁,现金流量成为企业持续发展的重要指标和保障,因此,如何在日趋残酷的竞争中不被淘汰出局,充分完全利用现有资源,在管理中合理利用资金,合理的进行税收筹划,节省资金,创造节税收益,是房地产企业制胜的重要法宝。
房地产企业的税收筹划有很多方式,其中利用土地增值税进行纳税收筹划是其主要方式,下面我们重点介绍土地增值税税收筹划。
一、房地产企业土地增值税税收筹划简介
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。下面笔者从土地增值税的自身特点出发,结合相关的税收优惠政策,并综合考虑纳税人的整体利益,对土地增值税的筹划进行阐述。
1.纳税人
土地增值税的纳税人是对转让国有土地使用权、土地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2.税率的计算
土地增值税按照增值额超过应扣除项目的比率,采取四级超率累进税率形式,增值额与应扣除项目的比率越大,适用的税率越高,应负担的税负越重。根据国家有关规定,四级超率累进税率额分别是:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过扣除项目金额50%但是未超过100%的部分,税率为40%;超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%及以上的部分,税率为60%。
3.应税项目和扣除项目的确定
应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入等。应扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格以及其他扣除项目等。
4.房地产开发企业的土地增值税税收优惠政策
国家相继出台了一系列的税收优惠政策,具体如下:
(1)根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额为未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;超过应扣除项目金额的,应按其全部增值额计税。同时对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额和应税金额。
(2)因国家建设需要依法征用、回收的房产,免征土地增值税。
(3)以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。
(4)合作建房中一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
二、房地产企业税收筹划的主要方式
(一)利用避免进入征税范围节税筹划
1.利用合作建房节税
合作建房方式指一方出土地,一方出资金,双方合作建房的行为。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定:“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税建成后转让的,应征收土地增值税。”
根据以上税收优惠政策,房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。
合作建房双方分得的房产均不含有土地增值税,可大大降低房产的成本,这样可实现出资方和出地方的双赢。一般情况下,合作建房中的一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的使用权,但是却产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务;而另一方因转让部分房屋所有权而发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两企业协商采取土地使用权和房屋使用权相互交换的方式合作建房,此时,对合营企业提供土地使用权的行为将视为投资入股,而税法中规定:“以无形资产投资入股,参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”,因此,就会只对企业销售房屋取得的收入按销售不动产征收营业税,双方分得的利润不征收营业税,这样,合营企业双方都不多交营业税,均获得了节税收益。
2.利用代建房方式节税
代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发,在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。代建房的整个经济行为中,虽然企业取得了收入,但是不涉及房地产产权的变动,其收入也就只属于劳务收入性质,所以不在土地增值税纳税范围之内,仅依据税法中有关营业税的规定依法缴纳营业税。采用代建房方式,不仅可以在一定程度上减轻营业税负担,还可以不用缴纳土地增值税,大幅降低了企业的税收负担。因此房地产企业可以利用代建房方式,在开发之初就确定最终用户,实行定向开发,从而避免了开发后再销售时缴纳土地增值税,大大减轻了企业的税收负担。
3.改出售为出租节税
税法规定的土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为。因此,房地产开发企业在开发完成后,可以以出租的形式收回资金,由于没有发生产权变动,企业只需交纳出租房产税,这样大大节省了企业的税收负担,为企业创造了节税收益。
4.改出售为投资联营节税
按照税法规定,以不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不缴营业税和土地增值税,而且以不动产投资入股以后转让股权时也不需要补交营业税。这些规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为房地产的购买方,可以考虑先以不动产投资入股,再以向购买方转让股权的房地产达到销售房地产的目的,从而为企业获得节税收益。
(二)利用增加可抵扣项目进行节税筹划
房地产开发企业在进行税收筹划时可通过增加合理的利息支出等扣除项目金额以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的。依据《土地增值税暂行条例实施细则》中关于利息支出扣除项目之规定:“现行相关土地增值税税法对财务费用扣除项目中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”“房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”这些选择性条款为企业提供了一个新的税收筹划空间。房地产开发企业在进行房地产开发的过程中,都会发生大量的借款,不可避免的会有大量的利息支出,而依据上述规定利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。
三、房地产企业在税收筹划中要注意的问题
税收筹划能给房地产企业带来节税收益,实现企业利润的增加和企业价值的提升。但是,房地产企业进行税收筹划时也有一定的风险性,因此,企业还要注意以下问题:
(一)税收筹划应以合理合法为前提
税收筹划不可盲目的钻法律的空子,在进行税收筹划时应坚持依法原则,在不违背国家的各项法律、法规的前提下,结合房地产企业自身的实际情况进行筹划,才能达到预期的效果和目标。
(二)税收筹划应注重战略筹划
房地产企业的税收筹划纳税过程更重要的是公司管理层的决策过程,企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划。有的房地产企业片面的认为,纳税筹划就是钻税法的空子,只对单个项目,单笔交易或者单个环节进行筹划,而忽略了项目对企业在开发、经营成本上的影响,单纯地追求通过税费筹划来增加企业的节税收益却增加了开发成本或经营成本,最终对企业产生了消极的影响。
因此,企业进行税收筹划,管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项,也要关注企业日常经营的各个方面,不仅需要财务部门的工作人员的合作,还要得到企业内部其他部门的配合,才能充分取得税收筹划节税效益的最优额度。
综上所述,税收筹划的目标不仅仅是降低企业的税收负担,还要有利于提高企业的净利润以及企业价值的稳定增长。企业只有合理的利用税收优惠政策,制定战略税收筹划,才能发挥税收筹划的作用,保证企业的持续性的发展。
参考文献:
【1】陈小安.房地产企业土地增值税税收筹划探析[J].Commercial Accounting,2007,(5)
【2】田歌.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].商场现代化,2007(11)
一、总体情况
当前我市在土地利用方面的当务之急是向节约集约用地方向转变，进一步盘活存量土地，挖掘存量土地的潜力，我市出台了《＃＃＃市国有土地收储运营管理暂行办法》，采取了一些得力措施：城市建设用地立足城区改造挖潜；工业项目建设用地严格按照四项指标控制供地；农村居民点建设用地通过整理合并“空心村”建设中心村等办法节约用地。通过实践和积极探索，我们取得了比较好的成绩。
二、批而未供、供而未用和闲置、空闲土地消化利用情况
我市现有城镇存量建设用地＃＃宗，总面积＃＃＃＃＃平方米，其中闲置土地＃＃宗，面积＃＃＃＃＃平方米，空闲土地＃宗，面积＃＃＃＃平方米，批而未供土地＃宗，面积＃＃＃＃＃＃平方米，为分期开发项目。目前，已有＃＃＃＃＃平方米闲置土地纳入我局土地储备中心进行储备运营，＃＃＃＃＃平方米批而未供土地也正在组织供地中。
三、主要调研地区基本情况和主要做法
（一）认识统一，各项制度基本落实
加强土地节约集约利用，是严格土地管理的重要环节，更是调整经济结构、转变经济增长方式、建设节约型社会的紧迫任务。有关地区对当地的社会经济发展阶段、水平、定位和矛盾等都进行了比较充分认真的分析；对本地区社会经济发展与和谐发展、科学发展和可持续发展的差距都有了比较深刻的认识。
有关地区经过认真反思和分析，在转变资源利用方式、大力倡导节约集约利用上已经形成共识，普遍认识到如果继续按照陈旧的发展观念和模式来搞建设，土地后备资源将根本无法保障“十一五”规划经济指标的实现。因此，各地认真贯彻执行宏观调控政策，促进经济又好又快发展。
1、强化土地利用规划、计划管理，促进土地节约集约利用。一是在用地审批中严格土地规划、计划审查，充分发挥规划、计划对建设用地的引导和调控作用。从供给数量、结构、供地方式、供给主体、供给时机等方面严格把握，引导产业合理布局和协调发展；二是妥善处理保障与调控的关系，在规划、计划盘子内优先保障国家、省重点建设项目、高新技术项目和城乡公共事业用地；三是通过建设项目用地预审制度，严把规划、计划的落实关。从规划用途、用地规模、供地政策、产业政策等方面严格把关。土地的规划、计划管理在经济运行中发挥了积极作用，引导和推动工业项目向园区集中、人口向城镇集中，住宅向社区集中，促进了土地利用结构的优化，提高了土地利用效率。
2、严格土地供应政策，提升土地节约集约利用水平。各地结合当地实际，普遍落实建设用地节约集约利用控制标准，依据省规定，结合实际制定了工业项目项目进入标准和建设用地节约集约利用控制标准和农村居民点规划建设用地标准。符合本地实际的控制标准的实施，对建设用地节约集约利用起到积极的推进作用，提高了土地利用强度。
3、发挥市场机制作用，提高土地资源配置效率。通过全面落实经营性用地和工业用地公开出让制度，以市场运作推进土地节约集约合理利用，通过发挥土地价格杠杆作用，促进了经济增长方式转变。建立了“多渠道进水，一个水池蓄水，一个龙头出水”的土地收储供应机制。进一步强化了政府对土地一级市场的垄断和调控。通过实施土地储备制度，将盘活国有企业资产与推动旧城改造和加快城市化进程三方面实施对接，达到整体推进，协调发展。
4、查清城镇存量土地，充分挖掘土地集约利用潜力。为认真贯彻宏观调控的一系列措施，各地积极应对土地管理工作面临的新形势，在查清存量建设用地基础上，充分做好存量土地利用这篇文章。针对存量土地开发潜力大的特点，采取各种有效措施，积极盘活存量建设用地，充分发挥每块土地的利用效益，实现了城市土地集约利用。
5、加强建设用地批后监管。全面实行建设用地全程跟踪管理，进一步落实用地审批、开工检查、竣工验收的全程管理，对建设用地实行全程监控，实行定期巡查及竣工验收制度，确保项目用地及时利用，防止土地闲置、空闲现象的发生。部分地区还建立了多部门联动复核验收制度和乡镇国土所属地管理责任制，督促项目及时开工建设和按时竣工。
6、全面推行矿产资源有偿使用，提高规模化、集约化利用水平。各地在规范矿业权市场秩序的基础上，合理确定采矿权价款，按照“公开、公平、公正”的原则，全面推行矿业权市场化运作，新出让采矿权全部实行有偿使用制度。严格按照“禁采区内坚决禁止、限采区严格限制、可采区科学规划”的原则，推进资源整合。在多渠道落实矿山环境整治资金的基础上，通过实行矿山环境恢复治理保证金制度、建立矿山土地复垦制度和新办开山采石矿山诚信准入制度，加强山体资源规划保护，推动废弃矿山环境治理，不断完善矿山环境的生态补偿机制。
（二）大胆实践，积极探索新途径
盘活存量土地，是土地节约集约利用的切入点，更是提高土地使用效率的一个重要组成部分。调研地区针对当前的突出问题和矛盾，按照国家和省的有关规定，结合本地实际，也相继出台了不少行之有效的好办法、新举措。归纳起来，就是“管住总量、控制增量、盘活存量、处置闲量”。
1、采取空间盘活方式，实现“借天生地”。调研地区普遍在开发园区倡导厂房向高空发展，严格限制单层厂房，鼓励支持建造多层、高层厂房，部分地区积极推行“零增地技改”和“零增地招商”。通过在原厂区翻改扩建，增加容积率，有效提高了土地利用率，实现了“增资盘活”、高效利用存量土地的目标。
2、采取收回盘活方式，实现“筑巢引凤”。对因受宏观调控影响，企业建设资金发生困难、投资能力差，仅停留在签约阶段的项目，且局部未批先建的，引导其或合作嫁接，或解除入园协议，结清退还先期费用，自行退出用地，重新寻求合适的供地主体；对实际已经正式供地，又确实无能力按合同约定时序进度投资，导致部分土地闲置的，采取“分割盘活”方式，协调确定给予必要补偿，一次性收回闲置部分的国有土地使用权，分解落实并重新出让给新的项目使用。
3、采取收储盘活方式，实现“退二进三”。对关停并转的工矿企业和学校用地，进行收购储备，重新确定土地用途，以招拍挂出让方式适时推出，提升了城市土地的经济价值。
4、采取转让盘活方式，实现“腾笼换鸟”。泰州市高港区政府先后两次发出文件，部署开展存量土地专项摸底调查处置工作。在全面摸清和掌握存量土地底数的基础上，创造性的提出将闲置土地按照使用现状情况和闲置原因，分为全显性闲置（批而未建）、半显性闲置（半建半闲）、半隐性闲置（建设进度缓慢）、半显性闲置（建成后部分停产）、全隐性闲置（建成后停产）等五种类型，灵活运用多种方式，分别加以处置，既缓解地根紧缩的矛盾，又走出一条节约集约用地、促进经济和社会发展的新路子。对闲置的存量土地，分别进行督查会办，责令限期整改。对整改难以到位的，重新组织招商，鼓励和引导企业通过“腾笼换鸟”的项目置换方式，将存量变增量，全程服务办理依法转让。
5、采取置换盘活方式，实现“远水解近渴”。泰州市高港区、兴化市、东海县等地区通过对近几年来农转用指标使用情况进行重新排查，对主要由于园区建设规划修改、道路规划变化、原企业投资方向调整等原因，致使原农转用审批地块无法使用，符合省空间置换政策、实地仍保持耕地现状的，在报经省厅现场勘查，落实原审批地块恢复原状，新置换地块安排，满足合适项目的用地需求，上报征地手续后，再依法供地，以避免存量农转用指标的闲置浪费，有效缓解了指令性计划紧张的矛盾。
6、采取挂钩盘活方式，实现“星星换月亮”。在大力推进“三集中”的过程中，与工业化和城镇化相伴生的传统村庄建设用地，就成为潜力最大的土地后备资源。沛县等不少地方主动调整思路，抛弃“无地可垦”的旧观念，充分挖掘村庄存量土地的利用潜力。一是加大了废旧村庄复垦整理力度，提升了耕地占补平衡的能力。二是积极实施增减挂钩，集中使用挂钩“周转”指标，既保证了耕地“占补平衡”目标的实现，又有效保障了各工业集中区和农民安置区的集约用地需求，同时有力促进了“拆旧区”农业生产规模、集约、高效发展，为长远集聚用地赢得了主动。
（三）创新实践，加快构建新机制
要做到布局集中、产业集聚、用地集约，不仅要统一思想认识，明确方法途径，而且还要有配套的政策支持，充分调动各方的积极性，从而以节约集约利用促进科学发展。部分地区创新实践了一些符合本地实际的政策和措施：
1、建立激励机制，切实转变土地利用方式。一是实行标准厂房建设的鼓励政策。二是制定飞地开发的推进政策。三是推行集中安置区建设的引导政策。为创新农民拆迁安置房用地集约利用方式，灌云县、沛县、丰县等地区冻结了农民占用耕地住宅建房，一律利用村庄内空闲地建设；冻结城区和工业园区安排拆迁户单独住宅用地，实行集中自建模式安置。一是严格规定开发园区必须首先启动统一的规划建设，否则停止其他招引项目的供地，每年用地计划使用上必须首先适量满足集中安置区用地需求；二是集中安置区按规划由农民自建安置房，政府把配套做齐全、环境做美化，严格规定所有拆迁安置户，必须全部进集中安置区，不在安排单独宅基地；三是在拆迁安置补偿上，实行“拆一还一补差价”的优惠政策，确实有困难的拆迁安置户，可以提前支付一部分个人保障帐户的土地补偿安置资金。
2、建立约束机制，从严控制用地需求规模。调研地区都普遍建立了有各相关职能部门参加的工业用地准入会办机制，按照江苏省限制、禁止供地目录、建设用地指标体系，通过多道闸门，严把准入关。首先，由发改委、经贸委严把项目预评估关，按项目产业政策、环境评估、投资强度、规划等要求，严格控制限制性产业项目，对不达标项目坚决拒之门外。其次，由工商、财政部门严把注册资本到位关，要求投资企业亩均注册资本实际到账，必须达到规定的亩均投资强度的25%，并出具作为供地必备的相关证明，防止投资虚报强度、虚假出资。第三，由国土部门严把供地关，按照用地定额标准，从土地供应上制止了盲目投资和低水平重复建设；对投资强度达不到的项目，核减用地规模或停止供地；对中小企业特别是投资强度小于地方规定标准（调研地区的地方标准均高于省定标准）的工业项目，原则规定不单独供地，提倡租用标准厂房；对民营、私营企业，投资强度小于地方规定标准的，鼓励利用乡镇工业园存量土地建标准厂房，严把土地集约利用关。尤其是经济欠发达的＃＃县、＃＃县等地区，在建设项目省控投资强度等标准上都相应提高了当地的实施门槛，提高了招商引资的标准，引入了一批起点较高、投资较大、技术较新的企业。
3、建立市场机制，不断优化土地资源配置。经营性项目用地市场化程度较高，其用地相对比较集约。经过多年的实践，已形成一系列经营性土地储备、招标拍卖挂牌的操作流程，交易行为日趋规范。同时，不少地方注重讲究经营性土地上市策略，首选盘活存量土地，存量土地上市首选旧城改造和退二进三的土地；以新增用地上市为辅，基本做到“征地补偿、拆迁安置、社会保障”三者同步到位，严格实现了从“毛地”出让到“净地”出让的转变，土地出让金也按规定实行“收支两条线管理”，坚决杜绝私下减缓免的现象。
4、建立倒逼机制，充分挖掘土地资源潜力。＃＃市高港区国土部门配合税务部门，一方面，对房地产开发企业土地增值税进行清算；另一方面，认真落实城镇土地使用税征收政策。严格高标准的全面征收，对企业产生很大震动，有部分企业因难以承受土地经营使用和保有成本大幅增加，打算转让或分割闲置的土地，有效遏制了空圈土地和浪费土地的行为，批而不用、批少用多的现象迅速减少，利用经济杠杆促进土地集约利用效应明显。
5、建立监管机制，落实建设用地全程跟踪。调研地区在认真执行闲置土地处置政策规定的基础上，落实预防建设用地闲置的业务措施。主要是批后的土地跟踪管理工作，一是在放线交地后，联合土地执法监察部门，重点动态监管建设项目是否改变用途，布局、建筑系数、绿化率是否符合集约使用的要求，发现问题及时制止并限期纠正；二是建立项目竣工联合验收制度，＃＃市、＃＃市高港区、＃＃县会同规划、建设、国土等部门，集中检查批文执行情况，必要时依法予以处置；三是对新出让土地实行预登记制度，一年内发现用地要素变更的，不予正式登记，促进已批土地的集约高效利用。
四、当前主要问题
土地粗放利用现状的形成，是各种社会经济因素共同作用的结果。多年来，各地通过采取行之有效的管理措施，造成土地粗放利用的不少问题得到了不同程度地解决，但从调研的地区看，还存在一些不利于土地节约集约利用的问题。
(一)各项规划相互衔接不够
根据土地利用总体规划的性质与作用，它应具有综合性、战略性、控制性和权威性、其他各类规划应与其协调。但现实的各类规划如交通、水利、城市、生态、旅游等规划，缺乏与土地利用总体规划的衔接与协调。在编制时间、调整范围等方面互不统一，在很大程度上影响、制约了土地利用总体规划的全面实施。
(二)现行土地管理体制与行政管理体制尚有脱节
随着经济体制改革的深化，原有基本建设程序被打破，土地审批权虽然上收到国家和省两级，但供地权，登记发证权等都集中在市、县政府，当国家宏观调控政策与地方经济发展、引进项目出现矛盾时，由于招商引资对地方经济的发展举足轻重，建设项目是地方财政、GDP、税收的重要来源，而国土部门难以参加到项目用地决策过程，市、县国土部门很难顶住压力，基层国土所全程跟踪管理的作用未能充分发挥。
(三)落实行业用地控制标准还不够到位
已颁布的工业项目建设用地控制指标中的投资强度要求，在供地时对谎报、虚报投资的，还缺少明确的审核办法，难以把关控制。用地规模控制标准的落实，需要多部门协同配合，否则在实施过程中难以到位。如城市规划人均用地指标，虽然国家有了明确标准规定，但一些地方在部门文件和具体管理过程中，建设和国土部门意见常有分歧，给用地管理造成漏洞。
(四)农村集体建设用地流转缺乏法律和制度保障
集体土地流转属于物权保护范畴，当前，仅靠效力等级较低的政策和改革试点来推动，在实践中经常遇到现行法律障碍，被流转的集体建设用地，在经济活动中的各项权能受到法律制约。尤其是不少地方出现的自发性流转，亟待规范性的流转程序和办法来切实规范。
五、相关建议
（一）完善批后监管办法。企业对土地的投资强度有很大的不确定性，目前国土部门对企业投资强度主要依据项目可行性研究阶段发改部门提供的文件或批复，而企业在取得土地后工程设计、建设时实际的投资规模往往有变数，国土部门就无法掌握，而且闲置土地认定中，建筑密度、投资强度等因素如何认定，由谁认定等尚无详细的评价办法。建议引入中介机构，对项目投资资金落实情况给予跟踪评价，评价结果作为监管的依据。
（二）增强地方政府节约集约利用的责任意识。要想地方政府对土地利用更加重视支持，就必须有一个科学的政绩评价体系，建议省委、省政府将耕地保有量、基本农田保护、单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗列入政绩考核。
（三）细化监管手段强化监管力度。把节约集约用地做到位，建设和完善国土资源规范有序、保障有力、调控有效机制，才能保障科学发展观贯彻落实。国土资源管理部门应从建设项目用地预审或出让条件设定着手，严格审查投资额度，同时参考项目企业的注册资产，由银行出具验资证明，方可批准核准备案，防止虚拟项目总投资。
（四）强化土地利用总体规划管控作用。在一定区域范围内，土地利用总体规划应该高于其他规划。现行的土地利用总体规划是以耕地保护为价值取向，在新一轮土地利用总体规划修编中，土地利用总体规划应体现两个目的：一是落实严格的耕地保护制度，二是必须对规划建设用地特别是城市（县城）建设用地作出严格的控制。一旦土地利用总体规划形成，除特殊情况外，不允许擅自改变。
土地财政：不可持续的融资方式
土地财政是当前政府预算外融资的主要方式之一。在中国目前的财税体制下，尤其是分税制改革之后，地方财政收入占全国总财政收入的比例不断下降，而地方政府事权不减，事权与财权不对称，地方财政一直比较紧张。因在预算内又很难获得足够的资金支持，地方政府不得不通过提高预算外收入以及对外举债等方式来拓宽财政收入。
这种融资方式缺陷明显。首先，土地资源的刚性约束使其供求不平衡，地价高涨。受土地价格的影响，我国城市的房地产价格一直处在较高水平。高企的房价提高了农村人口向城镇转移的成本，十分不利于新型城镇化的发展。其次，土地财政导致土地资源在代际间分配不公。由于辖区内土地是有限的，本级政府为短期利益出让的土地，会减少下一届政府的财政收入，直接影响地方政府未来的收入。这将导致未来公民获得公共服务质量的降低，在代际之间是一种不公平的分配方式。实际上，土地财政是依靠透支社会的未来收益来谋取眼前发展的一种方式，不利于我国城镇化的健康发展。最后，土地财政将提高银行的金融风险。土地财政政策刺激房地产业的发展，而房地产的资金来源主要靠银行信贷。这使房地产业易于形成泡沫，进而导致房地产产业链的畸形发展，其经营风险会转嫁到银行，提高银行的金融风险。
投融资平台：加大地方政府债务风险
投融资平台主要由地方政府所设立的融资公司组成，包括城市建设投资公司、城建开发公司以及城建资产公司等。其资产来自于政府给予或划拨的土地、股权等，再由这些公司把所融资金投入市政建设、公共事业等基础设施建设。根据我国《预算法》《担保法》和《贷款通则》的相关规定，地方政府是不允许直接向银行申请贷款的。可面对财政压力，地方政府不得不通过投融资平台贷款的方式，向银行变相举债。尤其是在2008年金融危机之后，地方政府纷纷加速搭建投融资平台，以应对金融危机对我国实体经济的冲击。短短几年间，地方政府融资平台发展迅猛。
然而，随着这种融资模式的继续推进，地方政府的债务风险也逐渐凸显。首先，政府投融资平台的融资渠道单一，以向银行的中长期贷款为主要形式。这种单一的融资模式不利于金融风险的分散。若经济面临着通货膨胀的风险而央行实行紧缩的货币政策时，投融资平台难以继续获得商业银行的信贷，这可能会影响地方平台融资的稳定性。更为严重的是，一旦地方政府投融资平台的融资金额超过一定范围，以致平台投资规模与政府偿还能力不匹配，地方政府可能会因为难以偿还银行的贷款而引发债务危机，并转化为财政风险。其次，地方投融资平台容易引发金融风险。地方政府以土地出让收入和政府信用作为担保获得银行融资，地方投融资平台的管理与经营很不透明。由于信息的不对称，无论是商业银行还是各级地方政府，都不完全了解投融资平台的全面负债和担保情况。投融资平台可以从多家银行获得信贷支持，这会形成“多头信贷和融资”现象。如果地方政府的土地出让金收入减少，不足以偿还银行贷款，则会转移成为银行不良资产或中央政府的财务负担，极易引发信贷风险，系统性的银行坏账将引发金融危机。
新型城镇化出路：大力拓展多元的融资方式
为稳定经济和金融安全，地方政府为城镇化融资可考虑以下方式。
第一，公共私营合作制：以政府财政作为引导资金，带动广大社会资本共同投资城镇化建设。根据世界银行项目分区理论分类，非经营项的项目是纯公共品，这些物品的提供应该主要由政府的财政方式提供；而那些可经营项目则可由政府引导、多方共同提供资金，并充分发挥市场机制来运作这些项目。借鉴英美等国的发展经验，公共私营合作制（public-private partnership，PPP）是一种较为有效的公私合作投资方式。因此，需创新公共私营合作PPP模式，提高民间资本参与城镇基础设施建设的效率。此外，还应该充分发挥资本市场的作用，为城镇化建设提供资金支持。
第二，市政债券：由地方各级政府及其授权机构发行的债券。市政债券优势明显，长期以来受到欧美各国政府的青睐。首先，由于政府及其授信单位是发行主体，以政府税收为担保，市政债券违约风险较低，易获得投资者的青睐。其次，市政债券所筹集到的资金多用于新城镇化建设中的学校、公路和交通运输等公共设施建设。最后，由于市政债券的偿债资金一般来自于地方政府的税收和公共项目收取的费用，市政债券在许多国家享有税收减免权。西方国家城市化的实践表明，大力发展市政债券是城镇化发展的客观选择。近年来，我国地方政府的债券工具有所发展，所采用的债务工具包括专项国债、地方政府融资平台债等债券形式。地方政府债券主要以省级政府为主体，并由财政部发行。目前我国地方政府债券发行仍处于试点阶段，发展比较落后。究其原因，主要是地方政府受限于《预算法》的约束而无法举债。结合我国当前新型城镇化融资的需求，发展市政债券已显得十分必要，应尽快出台相关配套法律条例，以形成规范化的市政债券管理制度。为完善市政债券市场体系，应建立地方政府信息披露规则，监督地方政府的财务状况以及资金使用状况，保护投资人的合法权益。除此之外，还应设立地方政府信用评级制度。通过独立评级机构对地方政府债券的信用评级，保障投资者的知情权。
关键词：国有企业；资产增资；涉税筹划
近年来，一些国有企业集团公司为提高集团内子公司的核心竞争力，经常会以资产重组方式将集团内其他子公司的不动产、股权等资产无偿划转至该子公司。需要注意的是，资产无偿划转并不是完全“免费”的，企业必须考量税收成本，做好无偿划转行为的筹划才能达到节税目的。本文中笔者将对国有企业无偿划转资产增资方式及相关涉税问题进行分析。
一、国有企业无偿划转政策背景
2005年8月，为规范企业国有产权无偿划转行为，保障企业国有产权有序流动，防止国有资产流失，国务院国有资产监督管理委员会了《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》（国资发产权[2005]239号）。2009年2月16日，为进一步规范中央企业国有产权无偿划转行为，国资委又了《企业国有产权无偿划转工作指引》（国资发产权[2009]25号）。根据上述文件，目前国有资产无偿划转主要限于国有独资企业、国有独资公司、国有一人有限责任公司。
二、无偿划转资产增资可行性
假设集团公司将全资子公司A的不动产无偿划转给全资子公司B，并希望B公司能够以划入的不动产增加注册资本，有以下两种操作方式：
（一）按照股东投入方式增资
根据《公司法》及《公司注册资本登记管理规定》，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。按股东投入方式，不动产原在A公司名下，要完成母公司对B公司增资，要经过两个步骤：
步骤一：先办理A公司以不动产对B公司增资的手续，不动产产权变更为B公司所有。此时，B公司的股东变为两个，集团母公司和A公司。
步骤二：将A公司所持B公司股权无偿划转给集团母公司，将B公司变更为集团母公司的一人有限公司。
需要注意的是，按照《公司法》第二十七条，“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十”。此时要关注集团母公司对B公司原货币出资金额，若小于增资后注册资本的百分之三十，还需搭配货币出资；若不想搭配货币出资，可以考虑同时将B公司未分配利润转增注册资本，以满足货币出资额比例的要求。
（二）按照资本公积转增注册资本方式增资
根据《公司注册资本登记管理规定》，企业可以用资本公积、盈余公积和未分配利润等转增注册资本。按资本公积转增注册资本方式，要完成母公司对B公司增资，要经过两个步骤：
步骤一：母公司将不动产直接由A公司无偿划转给B公司，A公司作为资本公积减少，B公司作为资本公积增加。
步骤二：B公司将无偿划转资产形成的资本公积转增注册资本，完成集团母公司对B公司注册资本的增加。
需要注意的是，按照《公司注册资本登记管理规定》第十九条，“以资本公积、盈余公积和未分配利润转增注册资本及实收资本的，应当说明转增数额、公司实施转增的基准日期、财务报表的调整情况、留存的该项公积金不少于转增前公司注册资本的百分之二十五”。此时要关注B公司资本公积留存的下限，不能全部转增资本；同时，若货币资金出资比例不满足要求，也需要搭配货币出资或将B公司未分配利润转增注册资本。
三、两种增资方式下涉税情况
以上两种增资方式虽结果相同，但经济行为和实现路径各异，适用的税收法规也不尽相同。假设无偿划转的不动产账面价值5000万元，公允价值2亿元，两种增资方式下涉及的各项税赋分析如下：
（一）按照股东投入方式增资
步骤一：A公司以不动产向B公司增资，涉及的税种有：
1.营业税：根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
因此，A公司向B公司投资无需缴纳营业税。
2.企业所得税：根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）的规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
因此，A公司不动产公允价值超过账面价值的部分应根据以上规定缴纳所得税=（2亿元-0.5亿元）*25%=3750万元，由A公司缴纳。
3.契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》〔财法字〔1997〕052号〕规定，土地、房屋权属以作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。另根据《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）及国税函〔2006〕844号的规定，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（〔*〕100号）和省、市有关文件精神，坚持以土地储备中心为主体、区及相关国有公司相配合的原则，按照“政府主导，部门配合，发挥优势，市场运作”的方式，现就进一步规范市区土地储备运作方式，提出如下意见：
一、完善储备资金运转体系市土地储备资金的筹集，以财政返还收储成本和土地收益基金提取为主渠道，以银行贷款融资等其他方式筹措为辅助渠道，建立运转高效、机制完善的资金循环体系。
（一）国土部门于每年四季度，根据政府批准的年度土地储备计划，编制下一年度储备资金使用计划，报财政部门审核；每年年终，编制土地储备资金收支决算，报财政部门审核。
（二）规范收储成本返还机制。财政部门会同国土部门，进一步完善土地储备成本核算制度，建立宗地储备成本核算台账。储备土地出让合同签订后5日内，由国土部门将核算的土地储备成本报审计部门审核。审计部门在收到报审材料10日内，对土地储备成本进行审核确认，并将审核后的成本抄送财政部门。财政部门根据土地出让金收缴进度返还土地储备成本。
（三）提取土地收益基金。按照《江苏省国有土地储备办法》和《*市市区国有土地储备办法》规定，国土部门按季度报送宗地成本清算表，财政部门及时进行核算，按季度从缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权取得的总成交价款中划出5%用于建立国有土地收益基金，专项用于地方政府国有土地收购储备。
（四）建立以授信贷款和抵押贷款相结合的融资体系，降低储备资金使用成本。市政府牵头，国土部门每年根据经批准的储备资金使用计划与相关金融机构协调，争取金融机构最大授信额度。国土部门根据土地储备的需要分次从合作金融机构取得授信资金；在授信贷款不足的情况下，国土部门可将暂不具备出让条件的储备土地向相关银行办理抵押贷款。
（五）土地储备业务费。根据上级文件规定，按土地收储成本的一定比例提取土地储备业务费，主要用于市土地储备管理办公室的日常办公经费及其他业务活动。土地储备业务费列入地方财政部门预算专项经费，由市财政部门根据土地收储及出让情况，按期核算拨付。
二、完善企业土地收储机制
（一）破产改制和“退城入区”国有企业搬迁退让土地，由国土部门作为收储主体，按照土地的取得方式和现用途的土地评估价格实施收购储备。对于收购资金不能满足破产改制需要的，政府从土地变现的出让收入中支付不足部分。
（二）国有投资公司先期收购补偿，国土部门净地储备。根据政府批准的土地储备计划，部分企业退让土地，可由国土部门委托政府指定的国有投资公司自行融资，先期收购补偿。国有投资公司应将企业的土地及地面附着物的补偿方案报政府审批后，用于企业搬迁及职工安置。企业补偿到位后，国土部门可将企业退让土地在不改变原用途的前提下，划拨给国有投资公司。待土地拆迁为净地后，国有投资公司将土地收储成本报审计部门审核认定，国土部门按审定的收储成本上浮5%－10%实施地块储备，以缓解土地储备资金筹集压力。
三、完善土地拆迁整理机制
（一）市区旧城改造项目涉及的土地，以所属行政区政府为拆迁主体。拆迁资金由区政府先行垫付，拆迁总费用（含区政府垫付资金及同期银行贷款利息）由审计部门审核确认。待土地出让后，从土地出让收入中优先返还，并按《市政府关于实行拆迁工作属地负责制的意见》（徐政发〔*〕21号）有关规定，支付相关费用及实施奖惩，费用一并列作宗地成本。
（二）市区旧城改造项目涉及的部分土地，可以国土部门为主体，区政府协调，国有投资公司具体负责，共同实施净地拆迁。拆迁资金根据“利益共享、风险共担、资金共筹”的原则，由国有投资公司自行融资。土地出让后，从土地出让收益中先行返还国有投资公司融资部分及同期银行贷款利息，并按《市政府关于实行拆迁工作属地负责制的意见》有关规定，支付相关费用及实施奖惩，费用一并列作宗地成本。
目前，我国企业在进行股份制改组时，一般要根据资产评估结果进行会计调帐。调帐中最大的问题莫过于处理调帐日与评估基准日间的时间差影响。资产评估要有一个基准日，即按照哪一天的实有资产数进行评估。资产评估仅是股份制组建的一部分工作。而股份制组建至手续齐全正式批准，往往在评估几个月之后。由于在股份制改组过程中，企业仍在继续经营，评估期和调帐期资产起了变化，因此，具体问题也就较多，有关项目的调整方法如下。
1.流动资产中，凡涉及原材料、商品、产品、低值易耗品等实物变化部分的，应以结帐时点实际盘存数量乘以原评估单价来计算其库存价值。若某一流动资产评估时没有库存或以前未发生过购进，只是评估后才发生购进，且结帐时有库存数量的，其库存价值的确定，可采取实际库存数量乘以其加权平均单价予以求得。对因上述调整而产生的库存价值增减变化额一律作调整“资本公积”处理。
2.固定资产。评估确认后至结帐前，凡有计提折旧的，一律按减除折旧后的净值进行反映。但此期间实际发生调出，报废，清理的，一律要按规定手续进行调帐，冲帐，使资产不致虚列。对此期间新购进，工程完工验收交付使用的固定资产，一律以帐面净值进行价反映。
3.在债权、债务方面，一律以核实、清理后的余额进行列帐。若清理过程中发现有新的坏帐损失，则应凭有关部门只有效证明文件予以冲销，并以书面形式说明清楚，以便验资及有关部门审查。
4.对企业评估后至结帐前所发生的盈利或亏损，要按原规定分配办法和程序，全部分配完毕。
二、关于土地资产处置方式不同的会计处理问题
根据新“规定”，国有企业进行股份制改组，土地处置方式，可根据本单位的具体情况，在以下五种方式中选定。
1．国家以一定年期的国有土地使用权“作价入股”，土地资产与其他资产一道进入股份公司，其对应的存量净资产折为国家股。2．企业以一定年期的土地使用权“作价入股”，土地资产与其他资产一道进入股份公司，其对应的存量净资产折为国有企业法人股。但企业依法办理土地使用权出让手续，签定出让合同并交付国有土地使用权出让金。
3．国家以租赁方式将土地使用权出租给股份公司有偿使用，每年收取相应的租金。
4．企业以租赁方式将土地使用权出租给股份公司有偿使用，每年收取相应的租金，但企业必须依法办法土地使用权出让手续，签订出让合同并交纳国有土地使用权出让金。
5．股份公司申请办理土地使用权出让手续，签定土地使用出让合同并交齐出让金后，获得土地使用权。
三、会计资料在信息披露中的会计问题
1.信息披露是现代证券业的基本点
从国际证券市场的情况看，基本上有两种模式：一种是国家的主管机构替广大投资者做出判断，替投资者挑选投资对象，与此配套的就是在证券市场的管理方面采取对企业进行实质性审查的办法。与此相对的另一种模式就是采取信息披露的方式。从当今世界证券市场的发展看，采取信息披露的原因：
（1）作为投资者有各种各样的喜好，而企业也有各种各样的类型。有的投资者喜欢高回报、高股利、多分红的那种形式；有的投资者则喜欢高增长、低回报，也就是说企业的利润可以少分。还有的投资者比较喜欢高风险、高报酬的形式，虽然风险较大，但收益率能达到百分之几十。那么面对投资者多种多样的偏好，政府很难对企业的好坏做出实质性判断。
（2）企业的好与坏是在不断地变化的。由于企业的发展变化受多种因素的影响动荡不定，使得政府也无法对企业的生产经营做出担保。如果政府对企业是否达到发行股票和上市标准做出实质性判断，那么上市企业一旦出现问题，政府则要承担责任。而实际上政府很难承担这方面的责任。
正是基于以上几种原因，更多的国家则利用信息披露的办法让股民自己对所投资企业的状况做出判断。
（3）财务会计资料是信息披露的核心资料。大多数投资人的目的是为了赚钱或者说是为了投资回报，也有少数只是为了参与企业的决策，为了能有投票发言权。投资人为了获得投资回报最关心的是所投资企业的获利能力及风险性大小。如果一个有经验的投资人，就会相应地选择在一定的风险水平上报酬较高或者在一定的收益水平上风险较低的企业。无论是从理论上还是从实践的角度来看，财务会计资料都是能够比较集中地体现企业的风险大小和获利能力的重要资料。
2.从目前的情况看，证券市场信息披露的作用还有待于提高
由于我国长期以来缺乏投资的手段和渠道，老百姓手中有大量的资金闲置。自从开办证券市场以后，就出现了过热的局面，造成供求之间很大的差异。在这种情况下，很多的投资者并不去关心所披露的信息，只是跟踪市场的价格，对企业的素质和经营状况即使下了解也能赚钱。随着上市企业数量的增加，证券市场规模的扩大，这种局面会有所改变。
四、原有的会计制度存在的问题
过去我国的会计核算有以下四个特点。
（1）从会计核算上看，基本的平衡理论是：资金来源=资金占用，这是资金平衡表的一个等式。而今天我们所做的资产负债表则强调：资产=负债+权益。那么大家可以看出，资金来源=资金占用中的资金来源不含来源于什么渠道，不管是国家投入的还是企业借来的，都算是资金来源。而资产负债表中的资产=负债+权益，换项为：资产—负债=权益，也就是说权益代表多少资产，从企业来看非常强调对所有者的责任。
（2）特点叫做“专款专用”。比如说企业有一部分定额流动资金贷款存在银行里，企业要想购买固定资产的话，还要向国家伸手，申请固定资产贷款，而银行里存放的流动资金贷款不能用于购买固定资产。这叫“专款专用”。由此也体会出“所有权”理论，国家设定几个分类，便于控制；也便于保护国家财产，但是不利于企业经营，不利于提高资金效益。
