时间：2023-06-26 16:24:19
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产资产评估程序，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：资产评估课程；课程定位；课程内容；课程教学设计
中图分类号：F23 文献标识码：A
文章编号：1672―3198（2014）16―0113―01
1课程定位
1.1专业背景分析
《资产评估》是资产评估专业的基础。资产评估的内容牵涉甚广，涉及到会计、财务管理、建筑、机电、无形资产等内容，对于任何评估客体，万变不离其宗，都需要用到资产确认、货币时间价值等理念，因此《资产评估》课程的前修课程需要学习《财务管理》、《会计基础》，因此《资产评估》课程应当安排在高职的第二学年第三学期。《资产评估》课程的学习并不能适应市场的需求，前述，资产评估是评估领域的基础，只是刚入门。为了能满足需求，还需要对评估客体如机电设备、房地产、企业价值、品牌等进行更为深入的研究。因此资产评估的后续课程应该开设具体的评估客体的评估课程。
1.2学情分析
高职学生在学习方面坚持“有用才学”的原则，如果教材与实践脱离较大，学生也会缺乏学习动力。《资产评估》课程是一门实用性非常强的学科，而且随着评估需求的加大，资产评估行业的前景越大。学生也认可这一观点，但在学习该课程中，逐渐被一大堆的公式、一大堆的评估方法、一系列的计算所吓倒，如何让学生轻松掌握，也是讲授《资产评估》课程的一大难题。
2课程内容选取
2.1课程指导思想
高职教育的一大特点就是一技在手，吃饭不愁，作为高职《资产评估》课程的特点也必须以以岗位需求为目标，与职业资格考试接轨。
2.2课程项目确定
笔者通过到资产评估公司、会计师事务所等进行调研，评估客体大多数集中在房地产、汽车、设备、无形资产等方面，个别的评估客体是古董评估、森林等自然资源评估、受灾评估等特殊性质的评估。作为资产评估的入门环节，在课程内容上，应该设置常见的工作任务，而对于特殊性质的评估可以在后续课程中加以设置。结合调研，设置中评估体系中的典型工作任务，导出学习领域，并通过适合教学的学习情境使其具体化，同时融入适度的相关领域知识，最后转化为适合于高职学生的教学内容。具体分为项目：资产评估的基本理论、机电设备评估、房地产品评估、流动资产评估、无形资产评估、长期资产评估、整体资产评估和资产评估操作实务。
3课程教与学
3.1教学方法
根据上述八个项目设置任务――知识链接――模拟操作――分配任务。知识链接是学生必须掌握的资产评估的基本理论。那这一部分如何讲解呢？首先从评估案例开始，讲授为主，主要介绍案例中所涉及的评估知识，并结合相应的习题加以巩固，其次，依托学校房地产、机器设备等进行现场教学，对知识点有更深的认知，第三，借助学校以及学校周围的房地产及设备等进行分组，模拟评估，完成任务。经过三个步骤，学生基本上掌握了资产评估的基本知识。另外在结合专门的评估实验，如通过案例，手工编制工作底稿，呈现资产评估实务工作；还可以通过资产评估软件――鼎信诺评估软件来完成评估实验，多角度来掌握评估技能。《资产评估》课程的教学工作还可以利用丰富的评估网络，进行虚拟评估。比如二手车、二手房评估网络。
3.2项目模拟评估方案
项目一“资产评估的基本理论”主要介绍资产评估的概念、要素、评估思路，这些理论在评估实务中都可以提现出来，主要是接受评估业务、签订业务约定书。那么在模拟评估时，通过角色分工的方式来体现，让学生了解到站在评估事务所，在接受业务时应考虑何种因素，不能盲目地接受评估业务，从而了解到资产评估的原则。站在客户的角度来看，让学生认识到什么情况下需要评估，评估的目的不同也会影响到评估价值。通过这种模拟，学生基本上对资产评估业务有基本的认知。项目二“机电设备评估”、项目三“房地产品评估”是目前最常见的评估业务，在模拟评估时，可以与二手车、二手房评估网络进行合作，通过模拟评估了评估的整个程序，认识到任何一项资产评估，其程序主要就是资料搜集、选定评估方法、确定评估参数、确定评估值几大步骤。其次，评估方法，需要通过评估案例多次模拟，并在工作底稿的完成过程中，也能够轻松掌握。面对复杂的计算，可以借助EXCEL来完成，让学生认识体会到计算的简单性。项目四“流动资产评估”、项目五“无形资产评估”、项目六“长期资产评估”这三个项目的评估可以通过对评估案例的分析加以掌握和总结。项目八“资产评估操作实务”可以对上述评估的结果，通过编制资产评估报告，让学生认识到资产评估报告的要素和注意事项。
参考文献
[1]毕蓉.高职项目课程教学设计过程模式的构建[J].职业技术教育，2010，（06）.
《刑法》第二百二十九条本身未明确虚假证明文件的含义，而《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》是对情节严重列举了几种情形，也没有对虚假证明文件的概念进行解释和说明。在理论和实务界，对什么是虚假证明文件理解有很大不同。因此，对房地产估价行业来说，从规范房地产估价行业秩序和市场经济的角度来看有必要对何为虚假的证明文件进行研究，从理论和实务的角度提出切实可行的判断标准和方法。
一、房地产估价中提供证明文件的范围
刑法第二百二十九条规定的提供虚假证明文件对房地产估价行业而言是指承担资产评估(其中包括房地产估价)职责的中介组织的人员故意出具、提供各种虚假证明文件。对房地产估价来说哪些是具有证明效力的文件呢?应当根据《注册房地产估价师管理办法》和《房地产估价机构管理办法》对房地产估价机构中各自承担不同的职责范围进行深入的分析。
《房地产估价机构管理办法》第三条规定房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物等、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。人们的一般理解认为房地产估价师评估的价值就一定能在市场上实现，否则就是失误，要求赔偿。实际上，房地产估价是房地产估价人员以专家的身份提供的专业意见，而不是可实现的价格的保证。当然估价机构和人员也不能随意发表不负责任的意见。估价可以分为两种性质(根据意见的用途和作用不同)：一是咨询性估价(或称参考性估价);二是鉴证性估价(或称证据性估价、公证性估价)。估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，如为证券发行、上市和上市公司关联交易提供参考依据的估价，估价报告具有公共产品性质，通常属于鉴证性估价。为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种私人产品，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
二、虚假证明文件的定义
虚假证明文件是指虚假的证明文件，虚假也就是说不真实，关键在何为虚假?不同的文件类型对何为虚假有不同的认识。如同房地产估价行业和法学界对如何认定房地产估价活动中出具的证明文件为虚假证明文件，有不同的看法。判定房地产估价师是否承担刑事责任的关键是是否为虚假证明文件。
(一)法学界的观点
学者孙国祥等指出，所谓虚假的证明文件，从内容上看，应该指内容完全失实或主要内容虚假的证明文件;从形式上看，一般表现为书面的形式。
学者聂立泽指出，提供虚假证明文件是指提供内容与实际情况不符的资产评估报告、验资报告、财务会计报告、审计报告、法律意见书等证明文件。
学者张明楷等也认为，提供虚假证明文件，是指提供内容与实际情况不相符合的资产评估报告、验证报告、财务会计报告、审计报告、法律见证书等证明文件。
由此可知，法学界认为虚假就是内容或结论与事实(或实际情况)不符。法学界认为房地产估价证明文件必须证明结果是真实的，是客观事实的真实。
(二)房地产估价业界的观点
房地产估价业界的基本观点是只要注册房地产估价师严格按照《房地产估价规范》进行了估价，就不能认定出具了虚假证明文件。如果注册房地产估价师在形式和实质上都严格遵循了估价规范，应当免责。
由此可知，房地产估价界认为程序正义或过程的真实重要性高于结果的真实，注册房地产估价师如果严格遵守房地产估价规范，尽到了应尽的职业关注，即使最后的结果没有保证完全符合客观实际(真实)，注册房地产估价师最多也只能负执业责任，不能为其非故意为之的结果负刑事责任。
三、房地产估价中虚假证明文件的认定条件
那么到底如何判定是否为虚假证明文件?判定是否为虚假文件的条件是什么?房地产估价能不能在严格执行房地产估价规范的情况下保证内容与实际情况相符?或者对法学界要求的内容与实际情况相符在执行估价准则时是如何评价的?
其实，两者本就是一个事物的两个方面，并不矛盾。房地产估价界要求首先从程序上合理保证证明文件不存在重大错报，而法学界是从实体上或者说是从内容上考虑的。法学界强调的虚假是指证明文件的内容或者结论与事实不符，而房地产估价界认为判定估价报告(或其他鉴证报告)是否虚假的关键是注册房地产估价师在执业过程中是否恪守估价准则;从程序上讲，注册房地产估价师恪守估价准则的过程实际上是保证估价结果客观合理的过程。
所以是否为虚假文件可以从以下条件判断：
1、估价对象是否存在，如果不存在肯定是属于虚假的;
2、待评估房产面积与实际面积是否相差巨大，如果明显超过合理误差范围，显然属于虚假文件，如果还是故意为之的，那就涉嫌犯罪了;
3、房地产估价师是否到现场查勘。如果房地产估价师未去实地查勘出现重大漏洞应该属于虚假文件的范畴;
4、对委托人提供估价所依据的资料进行了审慎检查，不能无理由怀疑委托人提供的资料的合法性、真实性、准确性、完整性;
5、是否有不当得利。礼下于人必有所有求，如果存在利益输送则虚假文件的可能性大大增加;
10月31日，对于北京华远集团总裁任志强来说，可谓“拨开云雾见日出”。当天证监会上市公司重大重组审核委员会批准了华远地产借壳SST幸福实现上市的方案。
这意味总资产不到4000万元的SST幸福经过一系列复杂的资产重组之后，将会被“装”入任志强苦心经营的华远地产业务，而公司也将改名为“华远地产股份有限公司”。
转折借壳
“通过幸福实业吸收合并华远地产的方式实现华远地产的整体借壳上市，借助资本市场促进华远地产更快更好地发展。”平安证券企业并购部总经理陈郎平告诉记者，幸福实业通过吸收合并华远地产，承继华远地产的全部资产、业务和人员，将使资产质量得到显著改善，持续经营能力大大增强，为全体股东带来良好回报。
SST幸福30日公告称，公司接到通知，中国证监会并购重组审核委员会审核公司重大资产出售，暨以新增股份换股吸收合并北京市华远地产股份有限公司的重大资产重组方案。
据SST幸福的公告称，首先，SST幸福以每1股减为0.4股的方式减资，作为股改的前提条件，减资完成后，公司股份总数为12512万股，注册资本由31280万元减少为12512万元。
为了改善公司资产质量，SST幸福拟以新增股份换股吸收合并华远地产。SST幸福每股作价3.88元，华远地产每股作价5.06元，两者的换股比例为1:0.767，即每0.767股华远地产股份换1股SST幸福股份。华远地产现有股份5.01亿股，可换公司股份6.53亿股。
最后，华远地产五位股东将以其换股获得的SST幸福股份，代公司非流通股股东向流通股股东送股，流通股股东以减资后所持流通股数量为基础，每持有10股将获送15股，总计共获送4692万股。送股完成后，流通股股东所持流通股份数量为7820万股，与减资前所持流通股份数量一致。
在整个程序完成后，华远地产的大股东北京市华远集团将持有SST幸福46.58%股权，换句话来说，华远地产实现了多年以来再次上市的愿望。
数位行业分析师均表示，SST幸福股价距一年前的基准日早已攀升数倍，重组方案中的3.88元与审批停牌前的25.82元实在相差过远，过山车般的股价令证监会痛下杀手。
由于第一次方案被否定，10月23日，SST幸福公告了修改方案。两点修改方案包括，首先在原重组协议书中关于换股定价依据基础上，增加北京中恒信德威评估有限责任公司出具的《华远地产资产评估报告》评估结论258899万元的依据。此外，华远将过渡期损益做了重新安排，承诺将自审计基准日(2006年10月31日)至吸收合并完成日所产生的盈利(含2006年11月和12月的盈利)共计3010.46万元的利润，由本次重大资产重组完成后的公司新老股东共同享有。
“监管层对欲上市的房地产公司进行审核时通常有两种方法。一种是估值法，通过PE以及盈利能力对公司进行估值；另外一种是资产评估法，通过净资产价值推断企业的资产值。”中信证券地产分析师王德勇解释道，任志强报告中采用的是估值法，而证监会倾向于采用资产评估法可见华远采取的评估方式不太合证监会的“胃口”。
期待腾飞
如任志强所言，华远在一开始就“充分认识了房地产企业只有与资本市场相结合，才能在资金密集型的行业中增强市场中的竞争力”。
早在1993年，任志强就寻求华远的上市之路。1993年，北京市华远集团完成股份制改组。按当时的规划，公司7到8年时间要完成300万平方米的已有储备土地的施工，8年内共需资金75亿元，每年需近10亿元资金投入，因此持续的融资渠道是北京华远发展的必要条件。但当时国家的宏观调控政策规定，房地产公司无限期暂停上市。于是华远另辟蹊径，走了海外融资路线。
1994年，华润集团旗下的香港华润创业有限公司收购了北京市华远集团旗下的华远房地产52%股份，成为其控股股东。1996年11月，华远房地产在香港上市。
借助资本市场的力量、借助华润这棵大树，华远房地产几年内保持了超过30%的增长。但是，亚洲金融危机的到来，使得作为大股东的华润集团与作为管理方的任志强出现分歧。2001年9月5日，华远房地产董事长任志强辞职，并把华远集团拥有的华远房地产18%的股权卖给华润集团，同时收回华远房地产品牌，华远房地产则改名华润置地。
2001年12月30日，二次创业的华远地产，以北京市华远新时代房地产开发有限公司的身份亮相于地产界，注册资本为3亿元。任志强表示：“从华远二次起家之初就从没有放弃过再次进入资本市场。为此，华远设计了多种可能，包括寻找外资投资、成立专门基金，以及借壳上市等。”
评估实习周记一 x月5日
今天是我到房地产开发股份有限公司实习的第一天。胡部长给我介绍了一些公司的基本情况，然后告诉我，这段时间公司正忙着准备资产评估，正好人手不够。说着就从会计档案中取出一堆的资料递给我，这些是建筑设计所、建筑装修公司、房地产开发股份有限公司指挥部等几家公司的从年到年的资产负债表、现金流量表、利润表以及其他相关附表等。
部长要求我根据权益法输入用Excel制作的各公司资产评估申报表中。由于我很久没有使用Excel 了，操作起来还有些陌生，比如如何在合计栏设置公式，以及在合计栏下放设置自动核对公式。胡部长很耐心的在一旁指导我，大概熟悉之后操作起来便顺手了。由于内容很多，直到下午下班前我才完成对这些单位的数据输入。
x月6日
就在这个下午，有几位顾客带着大量的现金到项目上的财务部来，或是交纳房款，或是交纳按揭款。而我的任务就是将收到的现金通过验钞机辨别真伪以及金额是否正确，核对后将现金用报纸包好交给部长，部长再将它放入保险柜，然后我填写一式三联的收据交给付款人。
x月7日
现在大部分的企业都普及了会计电算化，它使用起来十分方便，简化了工作量。每个企业所用的财务软件都可能不同。我在学校所接触到的是用友财务软件，而天纬房地产公司使用的是施易财务软件。我今天的任务就是编制凭证并将其打印出来。
在编制凭证中，先选择是银行付款凭证，银行收款凭证，现金付款凭证，现金收款凭证，转账凭证中的哪一类，填写好摘要后，根据发生的业务输入相应的科目代码，电脑会自动显示该科目及之前已设置好的明细科目，填入金额，最后填写附件张数。完成后打樱将打印后的凭证和原始凭证即附件别在一起。出纳根据凭证填写现金日记账和银行日记账。
x月8日
今天学着填写销售不动产统一发票。首先，要将基本信息填写完整，如开票日期、付款方名称及身份证号、收款方名称。其次，填写与销售项目有关的信息，如不动产项目名称、销售的不动产楼牌号、建筑面积、单价、金额、款项性质等。其中款项性质又分为预售定金、预收购房款、购房款和其它四类。
最后计算出合计金额，再加盖地税局地税发票专用章。填写好后，再与明细账一笔笔核对，将该发票与收款时开具的收据存单一起作为原始凭证附在记账凭证后。
下午，全球四大会计师事务所之一的德勤会计师事务所到公司来审计，准备总工程局上市的事情。他们要了很多的资料，包括我之前整理出来的年度会计报表。他们不停的查阅资料，问东问西，提了很多的意见，还有些资料要求我们重做。就这样忙了一下午。我们一听他们明天还要来，个个都有些郁闷了。
评估实习周记二 干了这么长时间也学会了许多东西知道了房地产不少知识。
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体;房地指土地与建筑物的合成体;土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格;建筑物仅指建筑物部分。
关键词：房地产估价；估价行业；问题；对策
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
引言
随着国内房地产市场的开放，房地产估价行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就面对自身的不足，提高管理、专业、人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在日益激烈的市场竞争中运筹帷幄、取胜于人。
一、房地产估价的常用方法
1、成本法
成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常选用的是更新重置成本。
2、市场比较法
市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一种评估方法。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的差异因素调整来估算价格，在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。
3、收益法
收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费（包括房产税、营业税及附加、印花税等）等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同而计算方法不同。
二、房地产估价行业发展现状
1、制定了房地产估价的有关法律规章
国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产估价行业及估价师的地位，完善了估价的相法律法规和规范性文件。
2、建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范
根据各级房地产管理部门的统计，目前全国有4万多人取得房地产估价师执业资格，其中注册执业约3．5万人，房地产估价机构5,000多家，其中一级资质房地产估价机构267家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。
3、形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准
从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。
4、房地产估价服务领域逐步扩大
在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。
三、我国房地产估价行业中存在的问题
1、立法滞后
虽然目前我国已形成了以《中华人民共和国城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规章组成，以房地产估价机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产估价法律体系，对评估机构、估价人员的管理进行了规定，但仍然缺乏相关的实施细则。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》中已明确了房地产估价制度的法定地位，但关于房地产估价的专门法律一直是空白。而散落在各项规章制度和规范性文件中的相关规定，不能够对评估的规范、规程以及执业道德标准等提供系统和权威的法律依据。这种缺乏充分的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中往往畏首畏尾，无法充分发挥其主观能动性，其评估结果也就难以得到社会的认可。
2、从业人员素质参差不齐
房地产估价不仅具有很强的专业性，而且由于房地产价值的个别性，使得没有两处房地产的价值是完全相同的，这就使得房地产估价结果的科学性非常倚重估价师的经验和诚信度。但是我国目前尚未形成一套非常完整和科学的人才培养、准入及晋级机制，相关的法律法规还不够健全，而且缺乏对从业人员严格的约束和考核，行业的收费情况较为混乱并存在一定程度准入门槛偏低现象，导致了许多进入该行业的人员并非相关专业出身，学历层次较低，对房地产估价的科学性和严谨性认识不足，工作积极性和热情较低以及遵守职业道德的情况较差等。同时房地产估价师执业资格考试的考前资格审查往往过于宽松，导致考生做假的现象较为严重。
3、社会公信力不高
由于房地产估价行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。
三、促进我国房地产估价行业发展的对策
1、加强市场环境监管
房地产估价行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介服务行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收入主要靠部门和行业垄断，使得评估行业间的竞争处于不平等的环境之中。今后应加速评估机构脱钩改制工作，使评估机构真正成为独立的中介机构，在平等竞争的环境中以质取胜，提高房地产估价行业的估价水平，同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。房地产主管部门要组织对房地产估价市场的调查研究，制定估价市场运行和监管规则，明确估价的违规性质，制定惩罚机制，追究相关人员的行政或法律责任。
2、加强法律体系建设
为了保证房地产估价行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产估价行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产估价在相关行业的技术需要；解决房地产估价行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产估价方法和程序。
3、对估价师分级制管理
对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况，确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。估价师业绩突出，经考试和考核合格，可晋升为高级估价师。高级估价师如出现质量事故、职业道德等问题，应降为中低级估价师，直至取消估价资格。
4、推进信用体系建设
目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。
结束语
房地产估价行业在我国从正式出现到现在只不过二十年左右的时间，但是房地产估价行业却取得了很大的发展，不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上，还是与发达国家该行业的对比上，都有了实质上的提高。面对房地产估价行业的发展，我们还需要努力积累理论与实践经验，促进房地产估价行业的快速成长。
参考文献
【关键词】市场法；适用范围；房地产；评估体系
随着我国国民经济建设的快速发展，城市房地产业的发展步伐愈加迅速，房地产评估工作也逐渐成为了业界人士重点关注的焦点。目前房地产评估方法有很多，主要包括市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法等，其中市场法是最为常用的评估方法。市场法是通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并调整类似的市场价格，从而确保被评估资产价值的一种资产评估方法，具有操作方便、效率高和适应性广等优点，能够较为直观地反映出房地产评估的价值标准，其评估的说服力容易为估价人员、委托者和社会认识所认可。本文通过探讨市场法在房地产评估中的应用，提出了一些个人观点，以期确保市场法能够综合运用于资产评估工作当中。
1、市场法的理论依据
从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产评估时，评估对象的未知价格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取。当然，由于在现实交易中存在着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度等情况的不同，现实生活中的某一宗具体的房地产交易的成交价格很有可能是处于偏离平均市场价格。
2、市场法的适用范围及应用条件
2.1 适用范围
（1）适用于有广泛市场交易的房地产类型。如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等。这些房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的交易实例，使市场法具有使用基础。
（2）适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。在房地产市场发育不够充分的地区，较难采用这一方法。
2.2 应用条件
（1）具备充足的市场交易资料
市场法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例。具体来说，充足的市场交易资料是指：数据充足、资料可靠和质量保证。
（2）具备丰富的评估经验
市场法的正确运用对评估主体也有严格的要求。在运用这一方法时，需要选定比较实例与待估房地产进行分析比较，并对交易情况、交易期日、区域因素及个别因素做出修正，这些都需要多方面的知识和丰富的经验。
3、市场法评估的程序
3.1 搜集交易实例
运用市场法评估房地产价格，是建立在充足的案例资料基础上的。如果案例资料太少，就有可能受到个别非正常交易案例的影响，使评估出的价格失真，不够客观。因此，应尽可能地搜集较多的交易实例。
3.2 确定可比交易案例
选取可比实例就是从己搜集和积累的大量交易实例中，选取与评估对象房地产条件相同或相似的、成交日期与评估时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。其数量一般为3个以上。
可比实例房地产选择的合适与否，将直接影响市场法评估的最终结果，因此这一筛选过程应特别慎重。选取的交易实例具体应符合下列标准：（1）与待估房地产的用途相同；（2）与待估房地产的建筑结构相同；（3）与待估房地产交易类型相同；（4）交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易；（5）交易时间与待估房地产的评估时点应尽量接近；（6）处于待估房地产的同一供需圈。
3.3 建立价格可比基础
在选好了可比的参考实例后，首先，需要对所选择的可比参考实例的实际交易价格作换算整理，从而使这些参考实例具有一致的可比性和价格单位，为进行后续的比较修正建立共同的基础。这主要包括：（1）统一付款方式；（2）统一采用的单价；（3）统一币种和货币单位；（4）统一面积内涵。
3.4 修正各项因素
建立价格可比基础，主要是为进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素及使用年期等的修正服务的。这主要包括：
（1）交易情况修正；（2）交易日期修正；（3）区域因素修正；（4）个别因素修正；（5）容积率修正；（6）土地使用年期修正。
3.5 确定房地产价格
当交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等相继完成后，就可综合各修正结果，求出某一可比实例的修正价格（比准价格）。通常的公式为：
可比实例修正价格=可比实例成交价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数
通过计算后，根据每个交易实例都可计算出一个修正价格，而且不会完全一致，这就需要综合计算求出待估房地产的评估值。综合的方法可采用统计学方法，如：简单算术平均数法、加权算术平均数法、众数法、中位数法、混合法。具体采用哪种方法将视具体情况而定。
4、市场法在房地产评估方法体系中的重要地位
市场法是在评估方法体系中最简单、最直接、最常用的一种方法，这一点已得到国际评估界的公认。市场法在发达国家房地产评估中处于主导地位。市场法在房地产评估方法体系中所占据的重要地位，我们可以从以下两点加以分析：
4.1 公开市场价值标准与各种评估方法
“公开市场价值”的定义是：在公开市场上最可能形成或成立的价格。那么，应该怎样确定待估房地产在公开市场上最可能形成或成立的价格呢？当然，最好就是参照与待估房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本原理。所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对评估对象的公开市场价值进行评估是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种评估方法。
经过进一步分析，假设开发法是通过将一宗未完成的房地产产品在假设完成后的市场价值中减去尚需投入的开发成本以及税费、利润等，以求得该未完成的房地产的价值，如果评估对象的状态逐渐接近最终产品，这时的假设开发法也就逐步接近市场法了。
4.2 各种评估方法与“替代”原理的关系
前文已经阐明，市场法的理论依据是经济学中的替代原理；收益法的理论依据是房地产价格的预期原理；成本法的理论依据是房地产价格的生产费用价值论；而假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。经过进一步研究发现：
（1）收益法中对待估房地产未来所能产生的正常纯收益的预期，对还原利率等参数的确定都具有相当的主观性，都需要评估人员的估计，因此这就涉及评估依据的问题。对这类问题，解决的方法之一便是掌握市场数据，寻找类似房地产，通过选择类似房地产进一步计量其还原利率及正常纯收益，然后将这些类似房地产的数据有比较的运用到待估房地产上，求出待估房地产的未来收益和还原利率，最后用待估房地产的未来收益还原来/替代0待估房地产在评估时点的价格，从而确定待估房地产的价格。可见应用收益法的评估过程中处处体现着“替代”原理；
（2）成本法对待估房地产在评估时点重置价格（或重建价格）和折旧的求取，前者可采用直接法和间接法，直接法是将构成待估房地产的所有组成部分按照该房地产所在地区在评估时点的各种单价为基础，累计估算直接成本费，加上间接工程费及正常的利润和税金，以求得待估房地产重置价格的一种办法，可以看出，作为房地产价格要素的各组成部分价格的形成依据实际上也是“替代”原理；而间接法更是与市场法如出一辙，先搜集与待估房地产所在地区或同一供需范围内的类似地区中相类似的房地产的直接成本费、间接费等评估所需的数据资料，然后对这些资料进行详细分析，将不属于标准的费用项目加以适当修正，求得类似房地产的造价，然后与待估房地产相比较，最后求得待估房地产的重置价格。例如，用间接法求得某一房屋的重建价格，可以用相同材料重新建造相同用途、结构的房屋所需的标准单价，乘以该房屋的面积即可。显然，间接法的操作过程也处处体现着“替代”原理。后者，即待估房地产折旧的估算（房地产的折旧主要体现在建造在土地之上的建筑物的折旧）可采用市场资料法，其操作步骤是：
①搜集在评估时点不久前发生的，其物理、功能和经济性的价值贬损程度与待估房地产相似的交易实例；
②估算每个实例中建筑物的重置价格；
③估算每个实例中土地的价值（尽可能用空地的市场交易实例，采用市场法）；
④从交易实例的交易价中减去土地价值，得到建筑物部分的交易价；
⑤用每个实例的建筑物重置价格减去建筑物的交易价，即得各实例的建筑物折旧额的市场评估值。据此折旧额可计算各实例建筑物的折旧率，进而确定委估建筑物的折旧率；
⑥将其折旧率乘以待估建筑物的重置价格即可求得其折旧总额。可见，折旧的估算也是建立在“替代”原理之上的。
（3）假设开发法在操作过程中既应用了市场法，又应用了成本法，比如在预测待估房地产预期开发后的价值是要用到市场法，在估算开发费用时要用到成本法。并且假设开发法的理论依据由于收益法相同，可谓是“三法”归于一身的替代方法。
通过上述分析，这三种评估方法的整体思路虽然各不相同，但划分成具体的操作步骤，在求取各个组成部分的价格时，其理论依据又都可以归结到“替代”原理上。而最终这三种方法就可以归结到理论依据为替代原理的市场法“一”个方法之中。结合对公开市场价值标准与各种评估方法的关系的分析和研究，我们可以认为上述四种主要房地产评估方法的“龙头”应该是市场法，其他各种评估方法的“源头”也都是市场法，市场法在房地产评估方法体系中占据主导地位。
5、结束语
综上所述，市场法与其他评估方法相比具有诸多的优点，在房地产评估工作的作用也是明显的。随着我国房地产行业的进一步发展，房地产交易案例数量也日益增加，市场法在我国今后房地产评估工作中的应用将会更为广泛。因此，业界人士应结合市场法的基本原理，通过进一步的探索与实践，使其更为灵活地应用于房地产评估中。
参考文献：
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。
要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。
实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体;房地指土地与建筑物的合成体;土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格;建筑物仅指建筑物部分。
在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。
从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
评估实习周记(二)3月5日
今天是我到××××房地产开发股份有限公司实习的第一天。胡部长给我介绍了一些公司的基本情况，然后告诉我，这段时间公司正忙着准备资产评估，正好人手不够。说着就从会计档案中取出一堆的资料递给我，这些是××××建筑设计所、××××建筑装修公司、××××房地产开发股份有限公司××指挥部等几家公司的从××××年到××××年的资产负债表、现金流量表、利润表以及其他相关附表等。
部长要求我根据权益法输入用Excel制作的各公司资产评估申报表中。由于我很久没有使用Excel了，操作起来还有些陌生，比如如何在合计栏设置公式，以及在合计栏下放设置自动核对公式。胡部长很耐心的在一旁指导我，大概熟悉之后操作起来便顺手了。由于内容很多，直到下午下班前我才完成对这些单位的数据输入。
3月6日
今天的任务是根据××地产公司凯里指挥部的明细账填写CREC审计所需资料――损益表项目中的主营业务收入、主营业务成本、主营业务税金。首先，在明细账中找出××、××、××年中每个季度的收入、成本、税金，再将这些数据输入凯里损益表Excel中，按季度填列，最后设置合计栏，设公司进行汇总。经过昨天的学习，今天对Excel的操作比较熟练，很快事情便做完了。
下午，部长带我去参观大坝施工现常这是××公司正在施工的一个项目――××××××城市花园。×部长告诉我，之前这里有一些平房，为了建设这个项目把平房都拆了，安排那些人暂时住在外面。现在，工程已经进行到二期了，我门要开始办理回迁户入住以及其他人购房交款的事情。
就在这个下午，有几位顾客带着大量的现金到项目上的财务部来，或是交纳房款，或是交纳按揭款。而我的任务就是将收到的现金通过验钞机辨别真伪以及金额是否正确，核对后将现金用报纸包好交给×部长，×部长再将它放入保险柜，然后我填写一式三联的收据交给付款人。
3月7日
现在大部分的企业都普及了会计电算化，它使用起来十分方便，简化了工作量。每个企业所用的财务软件都可能不同。我在学校所接触到的是用友财务软件，而天纬房地产公司使用的是施易财务软件。我今天的任务就是编制凭证并将其打印出来。
在编制凭证中，先选择是银行付款凭证，银行收款凭证，现金付款凭证，现金收款凭证，转账凭证中的哪一类，填写好摘要后，根据发生的业务输入相应的科目代码，电脑会自动显示该科目及之前已设置好的明细科目，填入金额，最后填写附件张数。完成后打樱将打印后的凭证和原始凭证即附件别在一起。出纳根据凭证填写现金日记账和银行日记账。
3月8日
今天学着填写销售不动产统一发票。首先，要将基本信息填写完整，如开票日期、付款方名称及身份证号、收款方名称。其次，填写与销售项目有关的信息，如不动产项目名称、销售的不动产楼牌号、建筑面积、单价、金额、款项性质等。其中款项性质又分为预售定金、预收购房款、购房款和其它四类。
上市公司按照市场化方式私有化退市，在A股市场还是新生事物，而这一过程再与上市公司股改、新资产注入相结合，其难度之大可以想见。中石化对武汉石油的私有化过程便出现了小股东的维权诉讼，有关方面应该引以为戒。案例暴露的问题是：证券交易所与证监会根本无法严格监管上市公司的资产状况。
2007年2月，初春的武汉尽管没有北方那么寒冷，却让走在街上的黄志伟感到瑟瑟发抖，他手中握着一份民事书，下定决心要状告武汉石油（000668）。目前许多小股东已经纷纷加入，试图阻止武汉石油的整体资产转让行为。
目前，武汉石油整体资产转让协议已经签订，但因面临投资者诉讼，有可能导致重组方案搁浅。此案在股权分置改革接近收官之时发生，颇具深义，但更值得深究的是其中的转让细节，以及扑朔迷离的个中关系。
关联方受托低价评估武汉石油
2006年12月30日，武汉石油董事会决议公告，拟向大股东中石化整体出售公司资产，并向新股东盛世达投资有限公司收购北京荣丰房地产开发有限公司90%的权益。其中武汉石油向中石化出售的整体资产由北京中企华评估有限责任公司评估的净资产值为3.88亿元。
黄志伟认为，中石化仅以3.88亿元就收购了武汉石油包括一座大型油库，88座加油站在内的全部资产，远远低于市场公允价值，涉嫌向控股股东利益输送。评估方对武汉石油的资产按重置成本法计算，但仅以“重置全价=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本”并不能反映出加油站的公允价值。
根据《公司法》和《证券法》的有关规定，武汉石油出售整体资产属于特别重大事项，应首先由股东大会授权后，董事会才有权在股东大会授权范围内处理，而武汉石油董事会未事先获得股东大会授权。
“出具评估报告的北京中企华资产评估有限公司此前进行过大量中石化的资产评估业务，实际是中石化的关联方，此次资产评估实际是由收购方中石化指定的评估公司来进行，属于管理方交易，评估报告不具有可信性。”
武汉石油在武汉具有网络优势，在2006年出现油荒之后，加油站网络已成为一种不断增值的无形资产。按照有关规定，如果再有企业进入湖北开拓加油站市场，其网点位置势必要劣于武汉石油。因此，加油站资源的独立性、稀缺性、升值潜力就是武汉石油最大的优势。这些在评估报告中并没有体现，而投资者在购买武汉石油流通股时却包含了垄断溢价。
黄志伟愤怒地表示，“评估价值中未包含整体资产转让所对应的商誉、上市公司知名度、非常稀缺的壳资源等巨额无形资产价值，也未包含成品油经营权、国家划拨土地的使用价值等账外资产价值。目前，已经有26位小股东正式发出呼吁书，要求公司独立董事另行聘请评估机构评估武汉石油相关资产。”
上海市信诚律师事务所律师刘军厂对记者表示：“武汉石油的资产大多是在正常运转的加油站和油库，有固定的客户源，客户源就是优质现金流，天天有现金进账，管理成本不大。可以说，中石化买的是能够赚钱的资产。”
有业内人士认为，一家专业的资产评估机构不应该忽视这样的问题。那么，中企华在评估时为何没将这些因素考虑进去？
事先蓄谋已久
从2007年1月1日开始实施的《新会计准则》以公允价值计量为核心，武汉石油的所有资产都将得到完全、真实的体现。但恰恰就在《新会计准则》临近实施之前，武汉石油重组公告。这难道只是时间上的巧合？
在重组公告之前，已有多种迹象显示武汉石油涉嫌通过大幅计提减值准备、隐藏利润，并且通过会计变更等方式，故意大幅降低公司账面净资产值及盈利能力。
2006年10月，武汉石油董事会审议并通过计提存货跌价准备的议案。根据湖北众联房地产估价有限公司出具的房地产估价报告，武汉石油的全资子公司实友房地产开发有限责任公司截至2006年7月31日，其存量商品房及土地使用权的市场价值为1.21亿元，比账面原值1.4亿元降低了1842万元。房地产市场日益升温，武汉石油子公司却令其计提跌价准备，实在令人费解。
2006年12月，武汉石油董事会通过了火速变更会计估计和计提坏账准备的议案。将原来按应收款余额6%计提坏账准备变更为按账龄分析法计提坏账准备。此后，武汉石油2006 年度增加计提坏账准备金约1980万元，导致其2006年度利润相应减少1980万元。
此前有媒体披露，在2005年年报中，武汉石油对一笔约1080万元的长期股权投资计提了1000万元减值准备，各项资产减值准备余额合计为4404万元。此外，还核销了无法收回的其他应收款坏账损失2050万元。
……
在2007年1月30日，投资者罗星已向证监会举报武汉石油重组涉嫌经济犯罪。此前有会计人士表示，武汉石油在账龄划分上存在可能的财务操纵痕迹，有可能把三年以内的应收款项划到三年以上。而武汉石油2005年刚核销了无法收回的其他应收款坏账损失2050万元，占核销前其他应收款余额的58.8%，不应还存在大额坏账。那么，上述的财务操作都是在为资产评估做准备？
另外，还有投资者认为：“盛世达收购武汉石油49.977%的股权，收购行为已经触及了我国法律规定的30%股权的收购要约限定，就应该向武汉石油全体股东发出收购要约。但到现在为止，盛世达都没有按照规定发出收购要约，也没有证监会的要约收购豁免，这是一种程序违法。”
元宝换稻草 置入非优质资产
中石化在重组武汉石油过程中，引入了北京盛世达房地产公司，在这之中存在诸多让人费解的问题。
2006年12月30日，武汉石油公告称，董事会已于2006年12月27日通过了《资产出售协议》、《股份转让协议》等系列议案，同意北京荣丰地产控股股东北京盛世达投资有限公司以资产购买、置换的形式收购中石化等4家企业持有的49.977%股权，并将北京荣丰地产公司整体注入武汉石油。
黄志伟认为：“盛世达对自身资产进行了包装，拿走金元宝，换进来的是稻草。盛世达不是拯救武汉石油，而是在将武汉石油拖入另外一个陷阱。”
在整个重组谈判中，最大障碍在于盛世达的实力。据了解，盛世达成立于2005年1月21日，初始注册资本金只有1亿元，而且是分期投入的，从2005年年报来看，1亿元是挂在其他应收款，有小股东怀疑其是虚假出资。在与中石化就武汉石油重组谈判期间，盛世达不断增资扩股。2006年4月10日，盛世达增资扩股至1.6亿元，一个月后，再次增资扩股至2.4亿元。上海宫保与北京蓝天星分别持有盛世达80%、20%的股权，从构成来看，其跟壳公司没有什么区别。
截至2006 年7 月31 日，盛世达合并总资产为13.32亿元，合并净资产为2.38亿元，2006 年1～7 月净利润为-207.59万元。而从其报表看，盛世达在2006年7月长期股权投资有2.5亿元，这期间盛世达唯一的重大投资就是收购北京荣丰房地产开发有限公司，不排除盛世达是为了重组武汉石油而收购此资产。
但是，荣丰的资产状况也没有那么乐观。据了解，荣丰在北京的地产项目主要集中在宣武区，土地储备规模不大，公司从未在公开市场拍卖中得到过土地，其在建项目为“荣丰嘉园”，从1999年开发至今，已进入三期阶段，而三期项目已经被抵押。2005年12月，北京荣丰房地产开发有限公司因涉嫌不实销售进度信息和无证销售、并擅自收取订金，被北京市建委予以点名批评。
有专业人士预测，荣丰地产入主武汉石油后，资产负债率为70.82%。盛世达重组武汉石油后，武汉石油的负债率将大幅提高，现金流状况也将发生较大变化，公司经营风险无形中被放大。更值得注意的是：荣丰地产唯一的储备项目――重庆慈母山温泉旅游文化城项目于2006年11月9日签署土地出让合同，至今未取得建设必需的土地使用证、建设工程规划许可证和施工许可证，公司可持续经营能力存在重大隐患。
案件回放
2006年12月27日，武汉石油第五届董事会第八次会议，审议通过了《中国石化武汉石油（集团）股份有限公司向中国石油化工股份有限公司出售整体资产议案》，其核心内容是以3.88亿元净资产值，将资产整体出售给中石化。
2007年2月6日，武汉市江汉区法院正式立案。
2月13日，武汉石油公告称，公司收到武汉市江汉区人民法院送达的传票，有投资者就公司整体资产出售方案提讼，同时其在第二天收到法院传票。
这是自2006年1月1日新《公司法》实施以来，小股东上市公司，提请法院撤销董事会决议的第一案。
点 评
监控私有化
中石化早在上市之初就向海内外投资者承诺整合旗下子公司，但在随后几年时间里，错综复杂的行政管理体系和利益安排阻碍了这一整合过程。中石化及其旗下庞大的上市公司族群，繁杂的关联交易，主业重叠竞争等问题颇受市场质疑。
在此情况之下，中石化在2006年初加快了重组力度，以143亿元的代价一举回购旗下的扬子石化、齐鲁石化、石油大明和中原油气四家子公司，启动了股改前的大规模私有化整合。作为中石化这样的大型国有垄断企业，选择私有化上市公司这一路径整合旗下资产，与资本市场的改革大势不谋而合，而且可以很好地维护企业利益。
在上市公司私有化过程中，作为并购方，中石化无疑希望以尽可能低的价格收购目标公司股权。而被收购方则希望其股权能够卖出一个好价格，双赢的价格博弈过程就是为了寻求一个价格均衡点。然而，价格均衡点却并不好求得，专业上称此均衡价格为基于对被收购股权产生的未来自由现金流的贴现价值，即公司的内在价值。
在武汉石油重组进程中，小股东针对整体资产转让协议与大股东展开博弈，无非是为了寻求自认为理想的价格均衡点，而整个过程确保“合理定价”的关键在于能否找到一家真正独立、专业的中介机构。这家中介机构应该受到严格监督，并有再评估机构进行复核。
上市公司按照市场化方式私有化退市，在A股市场还是新生事物，出现一些猜忌和争议不足为怪。面对旗下上市公司亏损原因的猜忌和储量规模的分歧，中石化、被收购公司、私有化的财务顾问、独立财务顾问以及相关公司的独立董事应该出面予以说明。有关方面可以引此为戒，完善收购和私有化过程中的信息披露和监管制度。例如，独立财务顾问由谁来选择？独立董事如何作为？
一、资产评估实践教学体系的构建原则
为实现资产评估实践教学的总体目标，构建资产评估实践教学提应遵循以下原则。
（一）特色化建设原则在普通高校本科专业中，资产评估是典型的跨学科专业；在实务中，资产评估的服务更是涉及价值鉴证、财务绩效评价、企事业单位资产管理等诸多领域，其有包括资产评估师、房地产估价师、土地估价师和珠宝鉴定师等许多的专业分工。受制于教学资源的局限性，各高校所培养的资产评估人才只能是某一或某几个专业领域的人才，而不能是资产评估行业的通才。因此，各高校的资产评估实践教学体系也应根据自身所培养人才专业领域的不同，设置不同的实践环节。
（二）资源整合原则资产评估实践教学体系构建的资源整合原则是基于实践教学的特点和资产评估跨学科特性。实践教学资源整合包括两个层次：一是校内、校外资源整合。实践教学的场所包括课堂、实验室和企业生产经营场所，实践教学参与人员包括学生、教师和相关工程技术人员等，实践教学项目是教学、科研和工程项目的结合。综上，实践教学体系构建应当整合校内、外资源。二是校内资源整合。主要是基于资产评估的跨学科特性，从有效利用已有资源的方面考虑，要综合使用学校的实验室和师资资源。比如，房地产评估和机器设备评估实践环节可能利用建筑和机械制造专业的实验室和师资。
（三）“渐进式”原则实践教学各环节的时间和顺序安排不当，均会影响实教学的效果。资产评估实践教学体系的各环节根据其教学目标的不同，应在整个本科教育时间段内渐次展开。通常情况下，实践教学各环节的安排应与理论教学进度相匹配，并与学生实践能力“递进式”提升规律相适应。
二、资产评估实践教学内容体系
资产评估实践教学内容体系是指根据实践教学目标，设置具有不同教学内容的实践环节，并将这些实践环节按照学生由浅入深、由简单到复杂、由单一到综合的认知规律进行合理配置，由此而显示出的实践教学内容结构体系。它是资产评估实践教学体系的核心。根据资产评估实践教学目标，构建的实践教学内容体系由三个层次五个环节构成，其中第一层次是专业认知，第二层次是技能素养，第三层次是创新能力。其基本构造如图1所示。
（一）专业认知专业认知是资产评估实践教学体系的第一个环节，在大学新生入学的第一学期开设。该环节主要教学目标是解决大学新生对所学专业的认知不足，增强其专业自豪感和荣誉感，激发其学习兴趣，引导其建立适合自身的大学学习和将来的职业规划。该环节的要教学手段包括：（1）通过参观工作场所和听取工作人员的工作内容及流程介绍，了解日常工作内容，建立对所学专业的感性认识；（2）听取行业精英的讲座，了解专业发展现状和趋势以及职业对求职人员的素质和能力要求；（3）通过与优秀校友座谈，了解其学习和工作经历，从中吸取经验，从而有效利用大学的学习时光，增强就业竞争力。该环节可通过学生提交专业认知实践报告来检验实践效果。
（二）技能培养该层次包括三个环节，这三个环节即相互独立又相互联系，在内容上呈现出由简单到复杂、由单一到综合的循序渐进关系，在时间安排上也存在先后顺序，一般按“照课程同步实践—实验室模拟实验—实习基地适岗训练”顺序进行。该层次的主要教学目标是通过三个环节的实践教学活动，逐步培养学生资产评估的基本技能、专业技术技能和执业技能。课程同步实践环节的时间安排与理论课程的进度同步，其手段主要为案例教学，具体可分为理论教学时的案例辅助和专门的案例讨论分析课（通常安排在理论课之后）。理论教学时的案例辅助教学主要是通过教师对案例的讲解，使学生了解理论知识如何在实际业务中运用，从而加深对理论知识的理解和掌握。专门的案例分析讨论课则是学生为主，老师为辅，通常包括“学员自行准备—小组讨论准备—小组集中讨论—总结阶段”等环节。专门的案例讨论分析课，教与学双向交流，变学生被动学习为主动学习，激发学生独立思考，促使学生的书本死知识转变为解决问题的能力。实验室模拟实验环节通常安排在理论课之后，通常采用项目教学法，内容包括房地产、机器设备、土地及金融资产等单项资产和企业价值评估，具体内容可以根据各高校资产评估专业特色设置。该环节主要通过资产评估环境的仿真模拟，使学生熟悉资产评估程序的具体流程（具体从“明确评估基本事项，签订业务约定书”开始至“工作底稿归档”为止的全部程序）。实验过程中，要求学生完成每个流程的工作任务，形成包括业务约定书、收集的评估资料、资产评估明细表、评估方法的选择及参数测算、资产评估报告等工作底稿，作为该环节成绩评定的依据。实验室如采用了资产评估软件，学生应熟悉软件的应用。此外，该实践环节主要注重资产评估流程的完整，而较少考虑评估结果的合理性。通过实验室模拟实验环节的实践活动，使学生理论联系实际，在实践中应用知识解决问题，提升其操作能力，从而培养学生资产评估的基本技能、专业技术技能及一定的执业技能。实习基地适岗训练环节通常安排在第四学年，这时学生已完成所有主要专业理论课的学习，接受了课程同步实践和实验室模拟实验等实践教学活动的训练，并已具备初步的职业技能。在该环节，学生作为单位的员工，直接参与资产评估相关业务活动，面对复杂多变的业务环境，运用大学所学知识和已具备的职业技能，相对独立地完成工作任务。在学生适岗训练期间，实践指导老师应给予适当地指导，重点帮助学生分析其工作中不足之处。实习基地适岗训练环节是一个全方位提升学生执业技能和职业素养的环节，能够增强学生信心，为其即将到来的就业打下坚实的基础。此外，为保证该环节的顺利进行，学校应与企事业单位及资产评估机构建立长期的实习基地合作关系。
（三）创新能力创新能力的培养主要通过毕业论文（设计）实践环节实现，时间安排在最后一学期。毕业论文（设计）是学生在校学习成果的重要体现。毕业论文（设计）需要经过开题报告、论文撰写、论文评定、论文答辩以及论文评分五个过程，要求学生运用所学知识和理论，去分析、解决一两个实际问题。毕业论文（设计）的创作过程，能够使学生了解专业领域的发展动态，掌握科学研究的基本方法和手段；培养学生综合运用、巩固与扩展所学的基础理论和专业知识，独立分析、解决实际问题的能力；培养学生理论联系实际的工作作风和严肃认真的科学态度。值得注意的是，完整的实践教学体系应还包括实践教学管理体系、实践教学保障体系和实践教学评价体系。通常情况下，实践教学管理体系主要包括实践教学组织管理、运行管理和制度管理3个方面；实践教学保障体系主要是师资保障、经费保证及实验设施和环境保障等方面；科学、完整的实践教学评价体系主要由督导体系、教师评价体系和学生评价体系构成。由于上述内容通常与高校其他专业是共通的，本文就不再详述。
作者：黄琼樊千郭岚单位：哈尔滨学院
【关键词】投资性房地产；公允价值模式；建议
投资性房地产特指企业为赚取租金或获得资本增值或两者兼有而持有的房产与地产。随着我国房地产市场的发展与日益活跃，将房地产出租或用于增值目的，以赚取租金或增值收益，已成为当今企业的日常活动甚至是少数企业的主营业务。根据我国《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定，投资性房地产的初始计量为取得时的实际成本，后续计量则分成本模式与公允价值模式两种，其中首选成本模式，公允价值模式只有在相应条件同时具备时才允许选用。在我国房地产价格仍处高位的2007年度，一般认为上市公司对投资性房地产大多会采用公允价值进行后续计量。会计政策选择历来是企业经营者的一个敏感话题，已实施企业会计准则的我国上市公司，2007年投资性房地产会计政策的执行情况究竟怎样，本文试作分析。
一、执行的总体情况
根据2007年上市公司年报，沪深两市1 570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家，其中18家采用公允价值进行后续计量，占有此类业务公司数的2.86%；其余的均采用成本模式。与2006年的9家公司采用公允价值计量模式相比，2007年总数虽增加到18家，增长率为100%，但占拥有投资性房地产公司的比例仍然较低。
采用公允价值模式进行后续计量时，投资性房地产期末公允价值与期初公允价值的差额计入当期损益。从年报统计结果看，2007沪深两市投资性房地产产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61%，占1 570家上市公司净利润的0.23%。
投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（10家上市公司）、第三方调查报告（2家上市公司）、与拟购买方初步商定的谈判价下限（1家上市公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（2家上市公司）等。另有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。
二、公允价值模式既能提高会计信息的相关性与可比性，又能满足企业对利润的需求
公允价值的使用能够使企业投资性房地产的期末价值更加贴近市场价格，投资者不仅可以了解相关信息，还可结合自身对未来房地产市场的判断，更加科学、理性地进行投资决策。若采用成本模式进行后续计量，不同房地产取得的时点不同，其“成本”的含义也相去甚远：有的是几年前甚至十几年前的“成本”，有的则是刚刚注入的“成本”（接近公允价值）。这会造成投资性房地产相关信息
的不可比，并给投资性估值造成困难。
采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。初次采用时，计量模式的转变也会引起所有者权益的变动。2007年我国房地产价格仍处在高点，一些公司出于增加利润的目的，或者为改善资本结构以进行有利的融资，会选择使用公允价值的后续计量模式。2007年上市公司投资性房地产公允价值变动对利润的影响程度可用公允价值贡献收益率说明，具体如表1所示。
公允价值贡献收益率，即投资性房地产公允价值变动对收益的影响比率，具体可按下式计算：
公允价值贡献收益率=投资性房地产影响的利润额÷本期平均投资性房地产公允价值×100%
其中，本期平均投资性房地产公允价值为期初与期末的均值。由于投资性房地产公允价值变动净收益是整个时期的结果，所以分母取平均值。此指标说明采用公允价值模式计量时每百元投资性房地产贡献的利润。
通过公允价值贡献收益率与总资产收益率的比较可以看出，总体上，公允价值贡献收益率比总资产收益率的数值高出很多，表明采用公允价值模式计量的投资性房地产所产生的收益比企业总体资产的收益能力强。据此，公允价值的采用可以提高企业的获利能力。另外，除了ST一投、SST百花，ST华侨2007年没有公允价值变动损益的三家公司外，其余公司的公允价值贡献收益率虽然数额上差别较大，但都是正的收益率，其中以海欣股份的最高、达43.19%。2006年海欣股份发生亏损，2007年公司运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，大大增加了公司当年利润，实现对利润的调节，避免再次亏损。然而公司其他资产的收益率实在太低，2007年海欣股份终究未能摆脱亏损。还有方大A，本年投资性房地产公允价值变动收益为42 173 134.77元，而净利润仅为23 498 080.51元，剔除投资性房地产公允价值变动收益后，公司净利润实为负数。从中我们有理由相信，方大A也是利用投资性房地产后续计量的会计政策满足公司对利润的需求。
三、采用公允价值计量模式能改善资产与负债结构，提高企业的融资能力
投资性房地产采用公允价值的后续计量模式对企业的另一个影响，主要体现在初始转换时所有者权益的变动。为了说明其对所有者权益的影响程度，可采用投资性房地产按公允价值模式计量所导致的所有者权益变动额与转换时投资性房地产账面价值的比率来衡量。表2①选取采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的部分上市公司的情况进行分析。
①表2中统计的公司之所以与表1有差别，是因为：SST 百花在附注中披露投资性房地产导致所有者权益变动额为0，表2 中将此公司剔除了。*ST 锦股、ST 华侨两家公司2007年期初没有投资性房地产，2007年取得投资性房地产时直接采用公允价值计量，所以表2 中也直接剔除了这两个公司。浦发银行在2006年已经采用公允价值，但2007年有部分自用房转为投资性房地产时，转换时的账面价值在附注中找不到，无法统计在表2中。
所有者权益影响率，即投资性房地产公允价值计量对所有者权益的影响比率，该指标反映企业采用公允价值对投资性房地产进行计量时，在转换时点每百元房地产所产生的所有者权益变动额。由于此会计政策变更实现的所有者权益一次实现，所以在计算时对投资性房地产采用初始账面价值。计算公式如下：
所有者权益影响率=导致的所有者权益变动额÷转换时投资性房地产的账面价值×100%
从表2可以看出，投资性房地产采用公允价值模式进行计量时，除了个别企业、如ST一投导致所有者权益的下降，其余的企业都实现了可观的所有者权益增加。从影响率看，贡献权益率也很高，其中海欣股份和白云山分别高达40.42%和58.79%。可以认为，采用公允价值模式计量后，随着房地产的大幅度升值，可以实现企业资产短期内的大幅度升值，从而改变资本结构，有利于企业的进一步融资。
公允价值计量模式对资本结构的影响也使一些原本资本结构较差的企业，出于融资的目的，在2008年采用新的计量模式。以拥有投资性房地产较多的零售行业公司为例，2007年，沪深两市零售行业中拥有投资性房地产超过1亿元的公司一共有17家，投资性房地产总额是59.53亿元，占总资产的平均比重为13.95%，最高比率为54.99%。由于商业地产的持有与出租往往是零售行业中经营业务的重要组成部分，因此自身存在转换计量模式的内在动力。以昆百大A为例，截止到2007年底，其拥有投资性房地产总额为1.57亿元，占资产总额的比重为8.26%。2008年一季度末，昆百大A
资产负债率高达90.57%，短期借款、一年内到期的长期负债与长期借款三项合计高达6.05亿元。与此形成鲜明对照的是，即便包括了少数股东权益，昆百大A股东权益合计也仅为1.93亿元，其中归属于母公司所有者权益仅为9 252万元；在昆百大A股东权益中，未分配利润为 -5 411万元。2008年6月6日公司“关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的公告”，对投资性房地产改按公允价值模式进行计量，同时对2007年度及2008年1―3月可比报表进行追溯调整，由此导致该项资产2008年3月31日的账面价值增加5.02亿元，增值近3倍；增值额为股东权益的2.6倍，是归属于母公司所有者权益的5.43倍。在剔除递延所得税负债1.26亿元后，公司的未分配利润增加3.17亿元，扭转了未分配利润为负的局面。公司财务状况的改善尤其对公司相关融资运作意义重大。
同样是在 2008年3月，金融街控股股份有限公司通过《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，通过投资性房地
产计量模式的改变，资产负债率由2007年末的64.63%降到2008年6月30日的45.65%。一般认为我国理想的资产负债率在40%左右，上市公司略微偏高。通过改变会计政策，“金融街”的资产负债率达到理想状态。
四、多数上市公司不采用公允价值计量模式的原因
前面已经提到，2007年我国630家上市公司拥有投资性房地产，其中仅有18家采用公允价值模式，绝大多数公司还是采用了成本模式进行后续计量。主要原因有：
（一）公允价值计量标准要求过严，条件苛刻
我国投资性房地产准则规定，采用公允价值模式计量投资性房地产，应同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，“所在地”是指投资性房地产所在的大中型城市的城
区；二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。所谓“同类或类似房地产”，对建筑物而言，是指所处地理位置与地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近；对土地使用权而言，是指统一城区、统一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近。不符合上述条件的，不得采用公允价值模式。但从目前来看，我国的房地产市场发展不够成熟，很多房地产上市公司难以找到一个完全公允、透明、符合准则要求的市场价格。不同地段、楼层、朝向、质量的房屋，价格都不相同，没有统一的参照体系。而准则要求企业应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格与其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。不仅如此，同一企业也只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采取两种模式；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得通过会计政策变更转为成本模式。这更增加了公允价值模式的应用难度。
（二）房地产价格变化较大
近几年我国房地产价格涨幅较大，2007年仍处在高点。 在准则实施的第一年，采用公允价值计量投资性房地产，无疑会将房地产的历史涨价全部予以确认，所有者权益大幅增加。但随着国家对房地产市场宏观调控的实施，以后房地产价格可能回归，到时公允价值下跌又会减少企业利润。这势必增加管理层的经营压力。
（三）成本因素
投资性房地产在公司总资产中所占的比重较小，一般不会对业绩产生重大影响。如果采用公允价值模式计量，一是每个会计期末企业需要外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，2007年沪深两市投资性房地产采用公允价值计量模式的18家公司，有10家的公允价值是聘请专业人士评估的；二是会同时增加会计核算与审计的工作量。不管属于哪种情况，都会大大增加上市公司的信息披露成本。
五、几点建议
我国公允价值的引入强化了为投资者和社会公众提供决策有用信息的新理念，实现了与国际财务报告准则的趋同，同时也给企业留有操纵的空间。如何积极面对，提高公允价值计量模式的应用效果，是我国准则实施中面临的一个重要问题。
（一）完善房地产市场信息和市场价格
活跃的市场是公允价值运用的基本前提，然而我国目前有相当部分的房地产缺乏完善的市场，价格及相关资讯不健全。为了增强公允价值的公正性和客观性，国家应采取有效的措施，积极培育活跃的房地产二级交换市场，建立完善的资产评估准则体系。具体可从两个方面着手：一是建立良好的交易环境。比如建立网络性的二级房地产交易中心，集信息、交易、服务、管理为一体，交易中心包括与房地产交易有关的房地产登记、中介、公证、税收、金融等机构。在交易中心内，大力推广网络技术，建立完善的房地产网络系统，以形成良好的市场信息归集、体系，定期向社会详尽的房地产信息，价格信息无疑是重点。二是适当的政策优惠。如制定合理的税费标准，恰到好处地发挥税费的杠杆作用，让消费者的需求变成现实，形成一个真正统一的可持续发展的房地产市场。
（二）加大对中介机构的监管力度
房地产是一项特殊的资产，一般情况下其公允价值的确定均要进行评估，其中评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。从国外的经验看，如果评估中介机构的独立性和诚信不存在问题，评估价值应比企业管理层的估计更具可靠性。
然而目前我国的资产评估中介机构的独立性和诚信不甚理想，这就需要加大监督力度及违规处罚，尤其是追究有关各方当事人的责任，比如制定评估中介行业准入制度，严格执行房地产评估中介行业资格审查和从业人员资格认证制度，并加强对房地产评估中介机构的监督、检查，对违规中介组织采取“黄牌”警告，降低资质甚至取消资质的处分。对评估机构从业行为情况进行检查的主要内容包括：有无未取得房地产价格评估机构资质或超资质范围评估行为，是否存在以回扣或签订业务返还协议等不正当竞争方式承揽评估业务行为，是否以迎合委托方的要求高估低估评估值等。如果出现问题，则根据相关法律法规给予相应的处罚。
（三）加大公允价值计量和披露的监管力度
为了提高公允价值计量的可靠性，应当加大公允价值信息的披露。从2007年报来看，3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法，其公允价值的可靠性不得而知。企业应当在附注中披露公允价值信息的计量基础、计量程序等，以降低投资性房地产的公允价值计量的主观性和可操纵性；不按规定披露的，应予谴责。
【参考文献】
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现在,如果要在杭州市区购买一套二手房,再花几千块钱请个评估公司,把交易价格做低――用这种多年以来惯用的方式逃避一些契税和营业税,恐怕难度较大――只要输入的报税价格低于地税部门电脑里存储的计税基准价,屏幕上马上会亮起红灯。
这套由杭州市财政局直属征收管理局(下称征管局)耗费3年时间开发的监测软件,专业名称叫“杭州市房屋交易计税价格评估管理系统”。使用这套软件,从2008年4月1日到2009年12月底,杭州市征管局共拦截11841份二手房交易“阴阳合同”,占全部纳税对象的约20%,补征税款8704.44万元。
凭借上述举措,杭州市房地产批量评税系统2006年被国家税务总局认定为全国创新目标项目,作为新的税收征管模式在全国推广。
服务外包
中国人民大学土地管理系副教授曲卫东表示,杭州市虽然不在全国10个物业税“空转”试点地之列,但其批量评税技术相对最为成熟。“如果总局宣布下一步开征物业税,杭州马上就能实转。”
1月21日,在接受《财经国家周刊》采访时,杭州市征管局局长卓安军指着办公室书柜中6大本厚如《辞海》一般的黑皮书说,“这里边藏着累计共103万余套房地产历史交易数据,几乎囊括杭州市存量房交易的全貌。”
“按道理,杭州市房屋信息最全、最准确的数据登记应该在房管部门,但实际上却在地税征管部门。”卓安军说。
卓安军回忆,1998年以来,杭州房地产业经历了长达10年的快速增长。家庭人均住宅面积从1999年的10.1平方米上升为2007年的24.3平方米;住宅销售面积从1999年的170万平米增长到2007年的457.13万平米。“这为房地产批量评税技术提供了较好的市场基础。”
2006年10月,为落实中央和浙江省有关房地产评税改革,卓安军等开始四处考察、拜访,向国内外城市学习先进经验,筹划建立一套统一的自动评估模型,对房屋交易计税价格进行公平公正的评估和管理。
“取经”归来,有多年从事政府采购工作经历的卓安军说,他意识到要做好房地产批量评估这件事,仅凭地税部门现有的人力、物力难度很大,必须“服务外包、借助外脑”。
2007年3月,杭州市征管局以政府采购公开招标的方式,圈定省内5家具有一级资质的评估公司。经过方案比较、报价角逐等数轮评审,浙江恒基房地产土地资产评估有限公司最终胜出,与杭州征管局签订了政府采购合同。
成立于1998年的恒基评估公司,主要业务涉及拆迁、征地评估及银行抵押物评估,公司目前有50多位员工,每年营业收入1000多万元。
《财经国家周刊》记者获悉,恒基评估公司是浙江省内第一家非隶属政府机关的社会鉴证性评估机构,也是浙江省唯一的一家拥有房地产评估、资产评估和土地评估三项估价资格的评估机构。
“征管局的这套评税系统仅是很小的一项业务,每年的维护费用不过20万元,但却花费了大量的精力。”恒基评估总估价师朱晓说,当初参与投标,主要是考虑该项目的社会效益,“这项工作很有意义。”
“扫楼”
朱晓告诉《财经国家周刊》记者,建立“房屋交易计税价格评估管理系统”要做的首件工作“是个力气活儿”――在全市范围内“扫楼”,具体涉及6个城区、51个街道及乡镇、412个社区和16000余幢住宅。为此,恒基评估公司50名员工全体出动,外加120名带着“实习”任务的浙江理工大学房地产专业大三学生。
从2007年4月开始,杭州市的各个社区、街道迎来了一大群面孔稚嫩的大学生。他们手拿表格四处拍照和记录,社区居民都感到很奇怪。
“扫楼”工作进行了5个月。回忆起来,朱晓印象最深的,是一次次被小区保安拒之门外,有些别墅区里散养的大型猛犬也让勘察人员心惊肉跳。还有一次,朱晓和同事拍完照坐在台阶上休息,突然有保安冲过来喊道,“楼上女主人认为你们身份不明、在她家门口踩点,已经报警了。”
《财经国家周刊》记者看到,这份对杭州市现有住宅类房产做“摸底”式体检的调查表格上,密密麻麻罗列着影响房价的各种因素,如房屋的位置、外部交通、环境景观、配套设施、户型结构和建筑年代等,累积近50项。
朱晓解释说,表格填完以后,会对范围内每个成交案例所包含的特征因素进行分解,用计算机程序运算,把每个因素对房价的影响程度进行量化;随后,再把要评税的房产输入该模型,征税的基准价格便自动生成,且与当前市场价格“差距不大”。
“简单来说,系统的最终目的,就是给不同的住宅片区定下征税基准价。”朱晓对《财经国家周刊》记者表示,此前他曾在杭州市萧山区做过此类评税工作。
朱晓说,当时在萧山运用的是“市场比较法”来确定征税基价,但做法过于简单,“三两个楼盘一平均,确定一个基价。”这次却不同,杭州的批量评税系统借鉴了国际上更为认可的“特征价格法”,估价“极尽细致”。“每幢房子都至少有一个基价,多的甚至两到三个。比如根据不同楼层、能否看到江景,都会分别给出价格。”
资源共享
2008年4月1日,“杭州市房屋交易计税价格评估管理系统”正式投入运行。
回顾从竞标到投产一年的历程,卓安军感慨说,“最难的就是协调”。他认为,“杭州市之所以能做成这件事,也恰是得益于政府各部门之间行政和信息壁垒的打破。”
据卓安军介绍,杭州市非常重视政府各部门的信息化建设。从2001年开始,政府每年投入1.5亿元用于信息化建设。目前,杭州市规划、房管、国土和民政都有各自基于地理信息系统平台开发的综合信息软件。在此基础上,由财政部门牵头,建立了信息共享协作机制,为推动计税价格评估管理系统的建设提供了良好的外部支持。
“房地产税收一体化管理,关键是信息的一体化。”卓安军说,紧密的部门协作关系,是推动房地产批量评税技术进步的保障。
卓安军告诉《财经国家周刊》记者,目前杭州市的批量评税系统基本对全市的存量房屋已实现了全覆盖,接下来是对新建商品房信息的定期维护和更新,这部分大概占总体数据库的5%左右。此外,卓安军还在着手建立商业地产、厂房和仓库的数据库。
【关键字】抵押，房地产，价格评估，风险，诱因
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
一．前言
伴随着房地产业的发展，房地产价格评估的业务范围有了很全面的发展。现阶段的房地产价格评估已涉及到房地产买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、以及房地产项目的可行性研究、会计成本分析等这些方面。房地产价格评估是一门科学，它是艺术和经验的结合，房地产价格评估不仅仅根据科学的房地产价格评估理论和方法，同时还要考房地产价格评估人员的经验积累。
而对于相同的房地产，但我们采用不同的房地产价格的评估方法时，就可能会得出完全不同的价格评估结论。房地产价格评估是一种市场化的终结服务端哦行为和活动，房地产价格评估的结果是其进行其他一些经济活动的法律依据，但是房地产的价格评估自身就存在着一些风险，因此对于房地产的价格评估，我们可以采用一些适当的方法来规避这些风险，通过对引起风险的原因进行分析，达到降低风险的目标。
二．抵押房地产价格评估的定义和现状
1.抵押房地产价格评估的定义
《中华人民共和国城市房地产管理法》第46条规定：“房地产抵押是指抵押人以其合法的地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房地产拍卖所得的价款优先受偿。”根据这个法律条文，我们可以得出，抵押房地产的价格评估就是房地产的估价人员对房地产的抵押人员的房子以不转移占有的方式进行合法的抵押担保，同时在充分考虑抵押当时人的债权债务的关系的基础上，同时对该房地产的价格进行估计，推测和判断，从而可以对放低产的价格产生一定的影响。
2.房地产价格评估的现状分析
在我国，房地产价格评估行业的发展的时间并不是很早。1994年7月5日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》中第三十三条“国家实行房地产价格评估制度”以及第五十八条“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”才正式确立了房地产价格评估的法律地位。但是，随着房地产市场的逐步发育和成熟，评估机构也由少到多，评估从业人员日益扩大。房地产价格评估机构及从业人员的总量虽然在增加，但房地产价格评估机构及其人员的质量及从业人员素质却不是很乐观，同时，房地产价格评估还存在其他的一些问题。主要表现为价格评估行业垄断现象严重，缺乏公平竞争；评估机构管理体制僵化；评估机构靠现金回扣承揽业务，进行不正当竞争；评估机构和从业人员的规避风险意识不强，从业人员整体素质有待提高等等。
三．房地产价格评估风险的基本分类及其风险的原因
房地产的价格评估具有合法性、担保性、不确定性和风险性这些特点。我们从不同的角度，可以讲房地产价格评估的风险分为很多类。从承担责任的主体的角度可以将其分为评估机构责任和评估人员责任；从处罚的方式的角度可以将其分为民事责任风险和刑事责任风险；从对风险的避免的角度可以将其分为可回避的风险和不可回避的风险。
对抵押房地产价格评估风险的分类对于评估机构和评估人员都是有利的。，可以帮助他们鉴别风险，做好风险的防范和落实。我认为抵押房地产价格评估风险从其产生的原因的角度，可以将其分为四类，依次是外界风险；评估操作风险；评估专业风险和职业道德风险。
外界风险是对所有的评估项目都会产生作用的，而对评估机构无法进行控制的风险。这种风险主要是由于委托方所提供的据以进行房地产价格评估依据的法律文件的真伪鉴定不准、委托方有意欺诈作不实证据或者是恶意设置的专业评估陷阱或者是地区经济较大的动荡和不可抗力等这些原因导致房地产价格评估风险的发生和恶化。这些原因将会严重影响房屋价格评估，因此具有一定的风险性。
评估操作风险主要是指在进行房地产价格评估时，不按照评估专业的操作规则以及对评估工作的指导意见和其他相关的房地产价格评估管理制度对委托方的房地产价格评估进行有效鉴定、资料信息的收集不是很充分、证据杂乱或无证据搜集过程、计算错误、随意省略必要的操作步骤及评估各复核程序不严而导致的评估法律诉讼和声誉损失风险。
评估专业风险主要是复杂程度较高难以有效鉴别的资产评估价格和市场价格的实际偏差、评估方法和评估结论偏差和错误、评估专业语言陈述不清和不执行《房地产估价规范》的要求、评估报告的无意误导(包括评估报告中没有向委托方和应用方进行有效的风险提示和风险分析)、评估专业知识和认知的欠缺而导致的形象、信誉和执业水平损失及诉讼风险。
职业道德风险主要是由于评估人员、违约、懒惰、收受委托方贿赂和向委托方索要好处、有利害关系的业务委托、有意高估或低估、向委托方提示和同谋伪造有关关键资料、有意偏袒一方或在报告中故意误导、评估人员的不诚实和泄密以及允许他人运用自己的执业资格而导致的法律诉讼以及违反法律的重大责任风险。
四．风险防范与责任落实
对外界风险的防范对策主要是加强评估信息的搜集和管理，评估机构应尽量不接受该类型项目的委托，特别是在业务来源上进一步正本清源，原则上不接受企业的直接委托，即使接受，也要同金融机构取得联系，以证实委托方抵押贷款的真实性。此类风险防范主要责任人是业务来源的接洽人和有关的信息搜集人，使风险防患于未然。对评估操作风险的防范对策是进一步强化评估人员、复核人员、行政管理人员对本机构操作规程的落实和执行，加强评估告的复核和完善，并将有关的项目负责人制度、评估人员岗位责任制度同工资考核制度等结合起来，综合管理和控制。此类风险防范的主要责任人员是部门经理。
五．结束语
抵押房地产的价格评估作为一项特有的工作，在对抵押房地产的价格进行评估方面具有重要的作用。同时，对于不同的风险分类，房地产价格评估的风险具有不同的原因。只有了解这些原因，才能在房屋价格评估的时候，有效的规避风险，达到对风险的合理控制，这才是房地产价格评估风险研究的意义所在。
参考文献：
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