时间：2023-03-24 15:02:29
《新租赁准则的主要变化及其应用研究》毕业论文陈述稿
各位老师、同学：
大家好！我是88。我所选毕业论文题目是《新租赁准则的主要变化及其应用研究》，下面我将针对我所写论文的选题背景、研究意义、研究思路以及论文主要内容做一个简单的阐述。
我之所以选择本课题是因为现在很多公司都有涉及到租赁相关业务，作为一名会计专业学生，以及未来的一名会计工作人员，我想通过研究新租赁准则的主要变化与影响，从而探究新租赁准则下企业会计人员该如何进行会计处理和财务报表的填制，为将来工作中遇到租赁业务提前做好准备。
新CAS21租赁准则对原有租赁准则进行了较大改动，对于租赁的识别、分拆和合并，承租人的会计处理、出租人的会计处理，售后租回交易，列报，衔接都做了较为系统的规定。上述一系列的变动直接影响企业的租赁业务的会计处理和财务报表的制定，进而影响企业的财务指标和企业经营管理的决策，因此，不再区分经营租赁和融资租赁看似微小，可实际上会导致企业财务指标的巨大变化，使得财务风险增加，如果没有正确的去应对这些变化，将会严重影响企业的日常经营和对外融资，因此，对新租赁准则中的主要变化和应用的研究具有十分重要的战略意义。
当前国际经济发展的趋势就是要经济全球化，这就迫切要求会计标准走向统一，而我国的会计准则正在逐步与国际会计准则趋同，所以在这种形势下系统全面的研究国际租赁准则与我国租赁准则之间的联系，并且在充分考虑我国国情的前提下，合理的借鉴国际准则的改进经验显得尤为重要。因此，本课题的研究从理论意义上讲，能够充分展现新租赁准则的进步，深入发现我国租赁准则与国际租赁准则的联系；从实践意义上讲，可以对新租赁准则在实际应用中将要面临的问题提出妥善的建议和办法，从而使得我国的租赁行业更加的规范化，使相关企业的租赁业务有更好的会计处理方法。
本文的研究思路是，首先对CAS21的颁布背景进行阐述，然后在此背景下将国际租赁准则与国内新租赁准则的主要变化内容联系起来，着重针对国内外租赁准则对会计处理的影响进行研究，找出新旧租赁准则带给企业的变化，再通过东方航空和海澜之家为例，以CAS21为实施条件研究新租赁准则在会计实务中的应用，最后总结新准则在应用中存在的问题并提出具体对策。
本文的主要内容分为4部分，一是分别对CAS21和IFRS16的主要变化内容进行研究，发现它们之间的联系；二是针对国内外租赁准则下承租方的会计处理相比较原来租赁准则的变化和新会计处理的方法；三是通过选择受租赁业务影响较大的两个行业中有代表性的两个企业2018年财务报表，假设新CAS21租赁准则实施的条件下，寻找企业部分财务信息的变化并预测企业近几年的经营状况；四是通过上述几个方面的研究得出自己的看法并从政府、企业、企业会计人员三个方面提出相应的应对方法。
上述就是我针对所写论文的基本阐述，请各位老师给予宝贵意见和指导。
一、区分融资租赁和经营租赁的理论依据和目的
从法律形式看,所有的租赁在租期内承租人只获得使用权而没有所有权。租赁只是租赁双方的一种契约行为,租约是一项待执行合同,也就是说,当承租人不能履约时,他对未偿付租金并无责任。所以,区分融资租赁和经营租赁,并将融资租赁予以资本化处理,仅从法律形式看是找不到依据的。要使信息“忠实反映’会计事项,就必须根据交易的实质和经济现实,而不是仅仅根据其法律形式进行反映,即“实质重于形式”。所以,“忠实反映”和“实质重于形式”是保证会计信息质量特征的两项重要基本原则(其中,后者从属于前者)。会计准则要求根据租约法律形式条款背后所反映的实质,将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的融资租赁与一般经营租赁相区分,要求承租人对融资租赁予以资本化入帐,并同时确认一项长期负债;而经营租赁(承租人)则无需资本化处理。从会计准则对其所区分结果的不同处理要求看,会计准则区分融资租赁与经营租赁的理论依据不只是“忠实反映”和“实质重于形式”两项重要会计原则,还应追溯到对两个会计最基本的概念——资产和负债的理解及其相关的确认、计量理论。换言之,当实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬时,租入资产已经满足了现行会计理论中资产和负债的定义及其确认和计量条件。所以,会计准则区分两类租赁业务的理论依据是基于资产、负债基本概念及相关的理论和原则的认识为出发点的。
这样区分的根本目的是为了提高会计信息质量,使会计信息具有决策有用性。具体讲:(1)保证信息的客观性。若承租人不忠实反映融资租赁的实质,即资产和负债的增加,信息客观性无从谈起。(2)提高信息的可比性。如果不区分融资租赁与经营租赁,不将融资租赁予以资本化处理,则具有不同融资租赁租入资产规模间企业的会计信息就失去可比性。会计信息如不具备客观性、可比性,那么,相关性、有用性将大打折扣。
可见,现行各国租赁准则从资产、负债基本概念及相关的理论和原则出发,将租赁分为融资租赁和经营租赁来规范租赁业务,这一分类思路无疑是正确的,因为它直接能与人们会计实践目标相联系;而租赁的其他分类(如租赁对象、租金计算方法、租赁期长短等)均不具有这一特点。
二、会计准则对融资租赁与经营租赁的区分标准
各国租赁会计准则都要求企业按是否实质上转移了与资产所有权有关的全部风险与报酬这一根本标准对租赁进行分类,但由于这一标准过于抽象,为便于操作,各国准则一般都同时明确若干项具体的通常判断条件。从总体上看,准则中的通常判断条件各国基本一致。现以我国的租赁会计准则为例,对租赁分类的根本标准和通常判断条件图示如上页图。
笔者认为,在理解和运用准则的分类标准和判断条件时,有一点特别值得强调:即通常判断条件并非最高标准,只是在“通常”情况下其判断结果是准确的。所以,在整个判断过程中,根本标准是贯穿全过程的起约束性作用的最高标准。如果机械、教条地只从准则的通常判断条件来区分融资租赁与经营租赁,那么,对“实质重于形式”原则的贯彻必将是不彻底,而只是“形式”上的贯彻,从而使如实反映、客观性等难以得到“实质”上的落实。更为严重的是,为实务中那些通过巧妙设计租约条款来将实为融资租赁的变名为经营租赁,从而为规避资本化处理提供借口。IAS17号第8条在列举判断条件前特别指明:“下列情况的租赁通常应归为融资租赁”。本文认为,“通常”一词决非可有可无,我国准则虽无“通常”一词,但从字里行间,也应该作此理解。
三、租赁分类在实践中的困惑
如所周知,会计准则是具有经济影响的,因为按照某种准则规范所产生的会计信息将直接影响不同利益主体的决策行为(包括其会计行为)。所以,在实践中,某些利益主体出于自身利益角度考虑,有意回避准则的本来意图的越轨行为时有发生,这一点,在租赁会计中尤为明显,可谓“困惑”。何以言之?
首先,同一租赁业务在融资租赁和经营租赁两种处理方式下(即是否予以资本化处理),对企业的财务影响具有显着差异。一般认为,经营租赁由于无需资本化处理,相比具有明显的表外筹资效果,可以“扩大”投资收益率,美化企业财务形象。所以,经营者出于自身利益考虑,对经营租赁的处理方法存在偏好。
其次,由于租赁分类的根本标准过于抽象而难以操作,故在实务中,准则的“通常”判断条件起着“通用”标准的作用,而要用这些通常判断条件来区分实务中纷繁复杂的租赁关系决非易事,即使是当事人遵循“忠实反映”原则。所以,相对于实务中纷繁复杂的租赁关系而言,准则的判断条件是主观和武断的,也是力不从心的。另外,就判断条件中通常涉及的“公允价值”、“使用年限”、“最低租赁付款额”、“现值”及“相当于”等内容均具有主观性和模糊性,又由于经营者的方法偏好,导致在实务中,经营者在进行租赁时,只要通过精心设计租赁合同,就能轻而易举地将一项实为融资租赁的合同被视为经营租赁处理。
值得指出的是,我国的租赁准则尽管未从根本上解决这一问题,但无疑已吸取了西方国家的某些教训。这体现在:(1)我国准则的判断条件中对“已使用年限”、“尚可使用年限”及“租赁期”三者间的比例关系,以及“最低租赁付款额或收款额”与“原帐面价值”两者间的比例关系,分别使用了“大部分”、“相当于”的模糊定性规定,而不象美国FAS13号作出量化规定。笔者认为,美国作出量化规定的做法,看似更具操作性,实为规避者成功规避提供了参考标准,而且与体现“实质重于形式”的根本分类标准是不协调的。(2)我国准则判断条件第4条,未使用“公允价值”而改用“原帐面价值”,客观上减少了一种可能的规避途径。
关键词：融资租赁；初始直接费用；租赁内含利率；最低租赁收款额
一、引言
新会计准则中将融资租赁出租人的初始直接费用资本化，体现了其准则上的合理性和与国际的趋同。但CAS21在综合借鉴国际准则基础上，提出将初始直接费用计入应收融资租赁款中，导致未确认融资费用高估，不符合其定义。财政部会计司在《企业会计准则讲解（2008）》中提出：“在计算内含报酬率时已考虑了初始直接费用的因素，为了避免未实现融资收益高估，在初始确认时应对未实现融资收益进行调整，借‘未实现融资收益’，贷‘长期应收款――应收融资租赁款’。”此规定解决了高估的问题。但笔者认为，使应收融资租赁款不包括初始直接费用的方法更为合理。本文通过比较CAS、SFAS和IAS中有关规定的异同，并从财务管理的角度分析，提出了上述结论。
二、会计准则中关于融资租赁会计的规定
在CAS21第13条中指出：“租赁内含利率，是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。”即：最低租赁收款额现值+未担保余值现值=租赁资产公允价值+出租人初始直接费用―①
第18条规定：“在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。”即：未实现融资收益=最低租赁收款额+初始直接费用+未担保余值-（最低租赁收款额现值+初始直接费用现值+未担保余值的现值）―②
把①式带入②得
未实现融资收益=最低租赁收款额+初始直接费用+未担保余值-（租赁资产公允价值+出租人初始直接费用+初始直接费用现值）=最低租赁收款额+未担保余值-（租赁资产公允价值+出租人初始直接费用）―③
因为最低租赁收款额与初始直接费用之和为应收融资租赁款，再根据准则有以下分录：
借：长期应收款-应收融资租赁款
未担保余值
贷：融资租赁资产
银行存款（初始直接费用）
未实现融资收益
由此可以看出：未实现融资收益比其按定义所得的数额多出一个初始直接费用的数额。因此被高估。根据《企业会计准则讲解（2008）》，需要调整未实现融资收益，其数额等于初始直接费用，即：
借：未实现融资收益
贷：长期应收款-应收融资租赁款
这样做的意义在于说明将初始直接费用进行了资本化，但存在不合理性。以下对此进行详细说明。
三、CAS，FASB，IAS中有关规定的比较
从租赁内含收益率、应收融资租赁款、未担保余值、未实现融资收益和初始直接费用等五个方面，进行比较，具体如表1所示：
从以上可以看出：我国的会计准则是对SFAC和IAS的综合借鉴，我们一方面使用SFAC的总额法，另一方面又借鉴IAS将初始直接费用资本化并使用其规定的内含收益率。同时，CAS又规定将初始直接费用纳入应收融资租赁款中，这必然导致会计处理上的不一致。这是因为，总额法下的应收融资租赁款是将来应收款的概念，直接费用将来并不会收到，若按照我国的新会计准则进行资本化，就会高估“未确认融资收益”，运用13条规定的内含利率摊销未实现融资收益时此期初直接费用会一直挂在应收融资租赁款上，不能实现分期摊销，到期末时只能把未摊销的应收融资租赁款余额全部计入费用，这与把该费用资本化的初衷是相违背的，也与实际利率法摊销未实现融资收益的系统方法相违背，所以我国新的租赁准则中的应收融资租赁款其实是不应该包括初始直接费用的。所以，CAS中的规定是不合理的。
为了弥补这一缺陷，《企业会计准则讲解（2008）》中指出要调整高估的未实现融资收益。所以从整体上看来，这一做法有些嗦。另外，由于在计算内含收益率是已经考虑初始直接费用，应收融资租赁款中不再包括初始直接费用不影响其资本化，而且会计处理更加简洁、明了。
四、从财务管理角度看融资租赁
（一）出租人融资租赁业务的收益衡量
出租人通过融资租赁业务获取利益，其租赁内含收益率本质上是出租人在融资租赁业务上的内含报酬率（使投资项目的净现值等于零的贴现率）。从投资决策的角度来看，租赁业务的现金流出包括两部分：第一，融资租赁资产的公允价值；第二，初始直接费用。这两部分构成了出租人租赁投资净额。现金流入包括三部分：第一，最低租赁付款额；第二，与承租人、出租人无关，但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值；第三，未担保余值。前两项构成出租人的最低租赁收款额。因此：投资项目的净现值为：
NPV=最低租赁收款额现值+未担保余值现值-（融资租赁资产的公允价值+初始直接费用）=0
即：最低租赁收款额现值+未担保余值现值=融资租赁资产的公允价值+初始直接费用
所以，按照会计准则中求得的未实现融资收益，即最低租赁收款额、初始直接费用和未担保余值与其现值之差，可以通过以租赁内含收益率为折现率的实际利率法进行分期确认。进而，实现了初始直接费用的资本化和分期摊销。
（二）出租人租金的确定
从资本决策的角度看，对于出租人来说，内含收益率是预先确定的，租金是根据现金流贴现模型计算得出的。所以，在进行决策时，出租人已经考虑通过应收融资租赁款收回投资成本并从中获利。初始直接费用作为期初的投资成本，必定包括在最低租赁收款额内。故，准则中又将其重新加入到应收融资租赁款中是不合理的。
五、结论与建议
通过比较CAS、SFAS和IAS中有关融资租赁的规定，并从财务管理的视角分析融资租赁，得出：在使用CAS21号第13条规定的租赁内含收益率的前提下，最低租赁收款额已经包含了初始直接费用，故不能再将其加入到应收融资租赁款。CAS中的相关规定缺乏合理性。建议在确认未实现融资收益时，不在将初始直接费用计入应收融资租赁款，避免高估未实现融资受益，从而使会计处理的结果与未实现融资收益的定义相符。
参考文献：
[1]金未.新会计准则融资租赁会计处理探讨[J].重庆三峡学院学报，2007（6）.
[2]陈F，黄亮.对融资租赁出租人初始直接费用会计处理的商榷[J].观点，2010.
[3]李洁慧.出租人融资租赁初始直接费用的会计处理解析[J].财会月刊，2009（10）.
[4]中华人民共和国财政部.企业会计准则（2006）[M].经济科学出版社.
[5]诸建伟，熊艳.论融资租赁出租方初始直接费用的会计准则比较与借鉴[J].企业论坛.
关键词：租赁会计；资产使用权；租金支付义务
一、现行准则概述
租赁是企业非常重要的融资来源之一，它可以使企业以相对低的成本快速地获取相关资产的使用权，解决融资难的问题。现行会计准则(如CAS21、IASl7、SFASl3)规定的租赁业务的普遍会计处理方法为：将租赁按一定的标准分为融资租赁(SFASl3称为资本租赁)和经营租赁，并规定了不同的会计处理方法：对融资租赁，承租人视同向外部借款融资购买资产处理，对租赁产生的权利和义务相应在资产负债表上确认为一项资产和负债；对经营租赁，承租人无需将租赁资产资本化，而是将应付租金在租赁期间按一定方法进行费用化。上述会计处理方法是基于如下假设；融资租赁，不同于经营租赁，其性质更接近于借款购买一项资产，因此必须在资产负债表中确认。如此可知，目前只有融资租赁被确认在资产负债表中，而经营租赁成为表外项目。
二、现行会计处理不足
租赁会计的作用是为财务报表使用者展现完整的易于理解的租赁活动。目前将租赁业务人为地拆分为融资租赁和经营租赁并分别采取不同会计处理方法的做法产生的主要问题有：
第一，重大经营租赁活动对财务报表产生的影响未得到全面完整的反映；报表使用者无法在现有准则条件下获取足够的关于重大经营租赁的信息。
第二，对融资租赁和经营租赁采取两种完全不同的会计处理方式，将导致相同或类似的交易采用不同会计处理的后果，将降低财务报表的可比性和透明度。
第三，现行会计准则为有意选择较有利的会计处理方法甚至操纵会计处理方法者提供了机会(如，财务报表提供者能够通过租赁条款安排而选择对自身有利的会计处理)；由于经营租赁作为表外融资项目，将加大报表使用者理解报表信息的难度。
举例来说，上述问题就常常存在于房产租赁行业：房产租赁普遍存在于零售、酒店、连锁餐饮、银行等各行业，租赁期普遍相当长(通常为5～15年甚至20年)但通常尚未达到现行融资租赁要求(即租赁期占租赁资产使用寿命的大部分如75％)，且租赁合同通常是不可撤销的，在双方签订租赁合同和出租方交付租赁房产后，承租方即享有在租赁期间使用租赁资产的权利并承担按期支付租金的义务，且上述资产使用价值和应付租金通常金额都是比较重大的。
根据现行会计准则，企业应将其分类为经营租赁，采用表外反映资产使用权与租金支付义务，但由于该资产使用权与租金支付义务通常对财务报表具有重大影响，采用报表反映将低估资产和负债，削弱财务报表的使用价值(如相关性和可比性)，影响报表使用者的判断。
三、租赁会计新方法简介
基于上述问题，国际会计准则委员会(IASB)与美国财务会计准则委员会(FASB)联合开展研究项目，拟对租赁会计进行统一，并于2009年3月联合租赁会计初步意见(Leases－Prelimi-nary Views)的讨论稿(Discussion draft)，对租赁业务采用统一会计处理方法的设想提出初步意见和设想方案。
本次初步意见的原则主要是：不再对租赁业务区分为融资租赁或经营租赁，由于租赁合同产生的权利和义务符合准则关于资产和负债的定义，因此不论融资租赁或经营租赁，都将纳入资产负债表范围，确认相应资产和负债；初步意见将这种方法称之为使用权模式(right-of-use model)，若得到采用将对经营租赁的会计处理产生重大影响，同时融资租赁关于资产和负债的计量也会受到影响。
四、租赁会计新方法应用探讨
初步意见对于租赁会计新方法的探讨，为我们开辟了一个新思路，也为租赁会计新方法搭建了一个新框架。下文将在此基础上进行分析并提出自己的意见。
1 租赁各方的权利义务分析
2 资产负债定义分析
承租人享有的资产使用权符合资产的三个特征：首先，承租人尽管不拥有资产所有权，但在不可撤销合同情况下，承租人在租赁期内具有合同赋予的排他性使用资产权利，可以视为控制该资产。其次，通常资产为企业带来经济效益可以通过使用和出售两个途径，租赁资产作为一种经济资源，承租人在租赁期内使用该资产，将会直接或间接导致经济利益流入，说明承租人通过使用途径实现资产价值；第三，承租人获取资产使用权是通过与出租人协商谈判并签订租赁合同实现的，是由于过去的交易或事项形成的。因此，承租人的资产使用权符合资产的定义。
承租人的租金支付义务符合负债的三个特征：首先，在签订了不可撤销合同和出租人按时交付租赁资产情况下，承租人无论是否使用租赁资产，均附有合同义务按时足额支付租金除非其中一方违约而造成合同无法履行，故属于承租人承担的现时义务；其次，承租人在履行合同支付租金时，毫无疑问将会导致经济利益的流出；第三，承租人支付租金的义务是由于与出租人签订了租赁合同而导致，是由于过去的交易或事项形成的。因此，承租人的租金支付义务符合负债的定义。
承租人的资产归还义务不完全符合负债的三个特征。首先，租赁合同期满承租人具有及时归还租赁资产的合同义务，属于现时义务；其次，由于承租人只享有租赁期内的资产使用权而不拥有资产所有权，从租赁期满起租赁资产的剩余经济寿命由出租人拥有，承租人归还租赁资产不构成经济利益的流出；第三，承租人归还资产义务是由于与出租人签订了租赁合同而导致，是由于过去的交易或事项形成的。由于不符合第二个特征，因此不符合负债的定义。
但是若承租人在履行资产归还义务时将导致费用的发生如运输费用等，则满足第二个特征，因此符合负债的定义，此类型的负债可适用或有事项准则(CASl3、IAS37)。
综上所述，由租赁合同产生的承租人主要权利义务为资产使用权和租金支付义务，均符合资产和负债的定义，因此必须加以会计确认。
3 承租人会计处理
(1)资产使用权的初始确认和后续计量。常见的租赁资产为固定资产和无形资产等实物资产，因此对应的资产使用权通产不符合金融资产的定义。目前外购和自行建造固定资产的初始确认一般采用历史成本，换入固定资产以公允价值确认。
对资产使用权的初始确认可以选择的成本法和公允价值法。外购资产是购买人支付代价获取资产的全部经济寿命，而租赁是承租人支付一定期间租金的代价获取资产一定期间的使用权，区别为可使用期的长短和代价的大小；从这个角度看，可以采用成本法进行计量，具有与其它准则保持一致、运用简便的优点。
可以带来未来经济利益流入才能确认为资产，其价值理论上
应等于其未来现金流量的现值，在现时体现为该资产的公允价值；从这个角度看，可以采用公允价值法进行计量。可以看出，假设不存在非理性因素情况下，在当前市场条件下达成的租赁交易应该是公允的，因此资产使用权的成本也是在租赁开始日对公允价值的合理估计。因此初步意见认为采用成本确认，且等于以承租人增量借款利率折现的租赁付款额现值。因此，资产使用权与租金支付义务的初始确认金额一致。
资产使用权作为一项资产，在租赁期间为承租人带来经济利益流入，而自身价值随着资产使用和租赁期的流逝而减少，因此应该通过折旧或摊销的方式体现其价值的降低。根据受益情况，应在租赁期或寿命期较短时间内进行折旧摊销。我们注意到，承租人通过使用途径实现租赁资产的价值，与使用其他资产创造价值并无本质区别，因此租赁资产应该根据资产性质不同而采用不同准则，例如租赁资产如为固定资产或无形资产，则可采用成本模式或价值重估模式，如为投资性房产，则可采用成本模式或公允价值模式，如此可以使得各准则之间的会计处理一致。我们认为目前初步意见拟将成本法作为资产使用权的唯一方法，将造成准则之间的差异，从而降低财务信息的可比性和可理解性。
(2)租金支付义务的初始确认和后续计量。根据准则，金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。租金支付义务和应收租金具有对应关系，构成一项金融负债和一项金融资产。根据现行准则，金融资产和金融负债的分类是其确认和计量的基础，初始确认时应当按照公允价值计量，后续计量可以选择公允价值计量或摊余成本计量。
租金支付义务以租赁开始日的公允价值作为初始计量，无疑是比较合理的，既可以与金融工具准则一致，又反映了当前市场条件。由于在大部分情况下，承租人无法直接获得租金支付义务的公允价值，那么常用的替代方法就是采用未来现金流量现值的估值方法。初步意见建议采用承租人的增量借款利率是合理的，因为对承租人而言，租赁内含利率一般无法获得。我们注意到，增量借款利率实际是要考虑承租人信用等级、租赁期民短、借款保障的性质和质量等因素的，即承租人在同等情况下向金融机构借款的利率。在此，可以考虑增加目前国内常用的折现利率，如同期银行贷款利率等。因此可以认为，租赁付款额现值是对租金支付义务公允价值的合理估计。
租金支付义务后续计量时，若采用公允价值，由于一般无法直接获取公允价值的信息，需要根据具体情况的变化，运用预期现金流量和市场利率进行计算，成本较高且较复杂。若运用摊余成本，则与多数非衍生金融负债的后续计量一致，且运用简便，成本较低。目前金融负债的后续计量与其分类密切相关的，租金支付义务属于非衍生的其他金融负债，应采用摊余成本。但是对负债的后续计量若只允许采用摊余成本，则与其他准则不符，因此尽管成本较高，但由于公允价值信息具有更高的相关性，可增加公允价值模式作为企业选择方案。
五、对新租赁会计的评价
会计是对经济活动的记录和反映，它的发展趋势总是朝向尽可能提供更加可靠相关的财务信息。初步意见除对上述简单的租赁业务分析外，还对附选择权、或有租金及担保余值等复杂情况进行了分析，当然还对某些方面的问题尚未提出明确意见，如：初始直接费用、租赁资产减值、租赁激励、条款修改、含服务的租赁合同等问题的处理及出租人会计处理等。
尽管新租赁会计初步意见对一部分问题尚未明确处理方法，但其为消除目前两种会计处理方法提出了新思路，有助于提高财务报表的相关性和可比性，杜绝会计方法操纵，为报表使用者提供更透明的财务报表。
通过上述分析，可以看出新租赁会计(即对取消现行两种会计处理方法的尝试)具有如下优点：
第一，目前根据现行准则分类为经营租赁的，根据新租赁会计应在资产负债表确认相应的资产使用权和租金支付义务，可以使经营租赁得到全面完整地反映，便于财务报表使用者阅读理解、获取信息。
关键词：租赁识别；租赁期；可变租赁付款项；增量借款利率
国际会计准则理事会（IASB）于2016年1月了《国际财务报告准则第16号——租赁》，随后我国在国际趋同背景下于2018年12月了修订后的《企业会计准则第21号——租赁》（财会[2018]35号，以下简称新租赁准则），要求承租人对几乎所有租赁确认一项使用权资产和一项租赁负债（短期租赁和低价值资产租赁除外）。该单一会计处理模型避免了实务中企业构建交易以符合特定租赁类型、掩盖租赁相关资产负债的情形，在一定程度上更加真实地反映了企业的财务状况、经营业绩和现金流量。然而，新租赁准则同样存在不可避免的经济后果，主要体现在以下三个方面：第一，新租赁准则下承租人的资产和负债规模同时扩张，导致资产负债率增大，可能影响债权人、投资者和监管者等利益相关方对承租人杠杆水平和偿债能力的判断。例如，某上市公司在其2019年年报中披露，在2019年1月1日首次执行新租赁准则时，集团层面确认的使用权资产和租赁负债分别为1062.81亿元和935.48亿元（二者差异主要由预付租金、复原成本和未分配利润等引起）；集团层面的资产负债率从2018年12月31日的58.74%增长到2019年1月1日的66.31%，增长7.57个百分点。第二，新租赁准则下承租人进行后续会计处理时，参照固定资产准则有关折旧规定对使用权资产计提折旧，按照实际利率法对租赁负债计算利息费用。而在实际利率法下，租赁负债的账面价值在前期大于后期，相应的利息费用在前期也高于后期，使用权资产的折旧费用和租赁负债的利息费用之和在租赁期内通常呈现“前高后低”的态势，导致承租人确认的相关费用与其各期实际支付的租赁费用可能存在差异。例如，某上市公司在2019年1月1日首次采用新租赁准则，2018年确认经营租赁费为121.96亿元，2019年经营规模未发生显著变化而确认的使用权资产折旧费、短期租赁费和低价值资产租赁费及租赁负债产生的利息费用合计为133.61亿元，二者相差11.65亿元。上述差异使企业财务人员在对内部的管理层和业务部门、对外部的投资者等利益相关方解释说明时产生较高的沟通成本，特别是当承租人为国有企业时，可能会影响其预算执行。第三，新租赁准则也绕不开“成本效益”这一永恒话题。新租赁准则要求承租人将经营租赁资本化，无疑加大了企业的使用成本和披露成本，如增加企业财务人员的账务处理和职业判断，对企业信息系统提出更高要求等。另外，在普遍的集团租赁或关联租赁（如集团的资产管理公司或物业公司将集团资产出租给集团内其他企业）下，新租赁准则还增加了集团编制合并财务报表时的调账成本和沟通成本。对此，可能有部分承租人不断调整应对新租赁准则的“对策”，努力“克服”和减少新租赁准则带来的经济后果，主要包括以下四个方面“做文章”：一是租赁合同和服务合同的区分，即合同是否为租赁或包含租赁；二是租赁期的确定，如一年期租约及其续租和短期租赁的判断；三是租赁合同中选取不取决于指数或比率的可变租赁付款额，如根据标的资产的未来业绩或使用状况确定所有或大部分租赁付款额；四是对租赁付款额进行折现时折现率的确定，特别是承租人的增量借款利率。下面就这四个方面如何进行职业判断谈谈个人的看法。
一、租赁合同和服务合同的区分
新租赁准则要求经营租赁资本化，且租赁负债的后续计量采用实际利率法，导致承租人在租赁早期相比租赁后期确认较多的成本或费用；而关于资产使用安排的服务合同无需确认相关资产和负债，仅需按照合同约定或其他系统合理的方法确认当期成本或费用。因此，一项资产使用安排被认定为租赁合同还是服务合同，将导致资产使用方采用不同的会计处理方法且呈现不同的资产状况和经营业绩。鉴于此，新租赁准则对租赁进行了严格定义并对租赁的识别提供了详细、明确的评估方法和示例说明，如已识别资产的确定、客户是否控制已识别资产等。在实务中，个别企业未严格执行新租赁准则，将明显的租赁合同识别为服务合同，从而采用有偏差的会计处理，获得不正确的会计结果。例如，某上市公司在其2019年年报中披露：“本集团就办公房屋及车辆签订了关于资产的租赁协议。本集团认为，根据租赁协议，资产供应方对办公房屋及车辆拥有实质性替换权，协议未授予本集团改变该资产的使用目的和使用方式的权利，也未授予本集团自行或主导他人按照本集团确定的方式运营该资产的权利，且本集团未参与设计该资产，因此，该租赁协议不包含租赁，本集团将其作为接受服务进行处理。”该上市公司仅将新租赁准则中的条文作为结论性陈述，并未披露进行相关判断所需的合同细节或事实依据，如资产供应方为何具有实质性替换权及该上市公司为何不能控制已识别资产等。该上市公司对资产使用安排的判断结果与其他企业存在明显差异，因为办公房屋的租赁协议一般按照租赁合同而非接受服务进行会计处理，该判断和做法可能未严格执行新租赁准则。
二、租赁期的确定
新租赁准则规定，对于租赁期不超过12个月的租赁，承租人可以选择不确认使用权资产和租赁负债，采用类似于原租赁准则下经营租赁的会计处理方法，即将租赁付款在租赁期内各个区间按照一定方法计入成本或费用。另外，在新租赁准则下，租赁期越长，使用权资产和租赁负债金额越大，一般会导致资产负债率及前期承担的费用总和的增加。为适用短期租赁的豁免规定，或者降低资产负债率及减弱租赁总费用“前高后低”的影响，企业有动机设计合同使根据会计准则确定的租赁期短于其真实意图的租赁期，如承租人与出租人反复续签一年期的租赁合同。在上述租赁合同中，承租人和出租人一般将租赁期约定为1年，同时不约定购买选择权、续租选择权和终止租赁选择权。如不考虑其他条件，该合同形式上的租赁期为1年，满足短期租赁的定义，但实际上承租人和出租人每年续签一次且续签多年（续签的租赁期仍为一年）。笔者认为，关于上述1年期租赁及其续租问题，企业财务人员应至少从以下四个方面并结合其他情况进行综合考虑，以确定该租赁合同真实的租赁期：一是财务人员应保证相关合同具有完整性（如考虑承租人业务部门与出租人是否在其他合同中约定标的资产的使用安排，或者双方是否存在抽屉协议或阴阳合同），应结合所有可获取信息判断真实的租赁期是否为1年或是否适用短期租赁豁免。二是充分考虑标的资产的特征及所处的市场环境，如标的资产是否为承租人的核心运营资产及其是否容易被替换，如果标的资产是必要运营资产且不易被替换，1年期租赁合同的真实租赁期可能不止一年；如果标的资产为非必要运营资产且容易被替换，1年期租赁合同的真实租赁期可能为一年。三是承租人对租入的标的资产是否发生了额外投入，如银行营业厅一般要对租入的办公场所装修及增加安保设施。如果承租人将上述额外投入予以资本化并作为长期待摊费用在未来若干年内摊销，则租赁期与该摊销年限通常应保持一致。四是该租赁合同是否为集团内租赁或关联租赁。若为非关联方租赁，标的资产属于承租人的必要运营资产并不易被替换，且承租人对标的资产发生了额外投入，但承租人与出租人签订1年期租赁合同且不含续租选择权，该事项可能属于承租人的内控重大缺陷，应引起承租人内控部门及管理层和外部审计师及监管者的注意。若为关联方租赁，则租赁合同约定的1年期租赁期为可假设，财务人员应默认该租赁合同包含无明确限期的续租选择权，并结合前三个方面确定租赁期。
三、可变租赁付款额
由于根据标的资产的未来业绩或使用状况确定的租赁付款额具有极大的不确定性，如果将其计入租赁负债，承租人进行会计处理时将涉及较多的判断和估计并产生较高的编制成本。另外，对于此类可变租赁付款额是否意味着承租人承担了一项不可避免的现时义务存在不同观点，即此类可变租赁付款额可能不满足负债的定义，因此新租赁准则要求承租人将此类可变租赁付款额不计入租赁负债，而是在发生时计入当期损益。在新租赁准则下，承租人为了减少租赁负债和降低资产负债率，与出租人重新设计交易和改变对价的确定方法，即减少固定付款额及实质固定付款额，增加取决于标的资产的未来业绩或使用状况的租赁付款额。或者说，实务中的部分承租人倾向采用“固定+浮动”或全部采用“浮动”的对价确定方式，以“应对”新租赁准则租赁资本化的要求。承租人的上述交易设计和会计处理无可厚非，属于会计准则的正常经济后果。投资者和监管者等会计信息使用者在评价此类承租人的杠杆水平和偿债能力时，应正确理解此类交易安排及其会计处理：取决于标的资产的未来业绩或使用状况的租赁付款额本质上与其他租赁付款额不存在显著差异；且当承租人和出租人均为理性人时，不同的对价确定方式不会实质性地改变租赁付款额的总金额，也不会改变承租人为获取标的资产使用权而支付对价的义务。
四、折现率的确定
一、附期权的租赁合同的会计处理
其一，隐式期权。通常会存在这样一种情形，在租赁结束时，承租人和出租人通过协商达成了一项新的合同，允许承租人继续使用租赁资产。一些学者认为，这种重新谈判的能力构成了隐式期权，应纳入对租赁期的考虑；同时指出，承租人可能在租赁期届满时重新谈判，与其在租赁市场上拥有续租的合同期权是相似的。如果仅仅只考虑合同期权，拥有隐式期权的承租人确认的租赁期不能超过合同约定的期限。然而，有合同期权的承租人确认租赁期时可以包括续订期。也有部分学者指出，有延长租赁期权利的承租人的合同立场，与没有这种权利的承租人是不同的。因此，其不赞成在租赁市场中将有续租期权的承租人与没有相同权利的承租人置于同一经济立场。包含在合同条款中的期权（合同期权）对由租赁合同产生的权利和义务有重大影响。因此，本文主要讨论了这种合同期权。
其二，期权租赁的确认。如果一项租赁给予承租人延长租赁期的期权，承租人将有在可续订期使用租赁资产的权利，但合同中并没有要求这样做。例如，承租人签订一项5年期的租赁合同，包含延长3年租赁期的期权。在这个租赁中，承租人根据合同可以租赁5年，但有可以继续使用3年的期权。这个租赁与8年期且在第5年终止合约的租赁经济形式相同。而在之前的讨论中，理事会初步决定对租赁合同不采用组合的确认方法，而是采用确认单个资产和负债的方法。因此，尽管延长或终止期权的租赁合同都符合资产的定义，理事会仍然决定不根据资产使用权分别确认。类似地，在租赁合同的组合方法下，在可选期内租赁合同租金支付义务不符合负债的定义。但是，理事会初步决定采用确认单项资产和负债的方法，租赁合同引起的单项负债（租金支付义务）应包含可续订期的租赁付款额。对于包含延长或终止期权的租赁，理事会考虑了两种会计处理方式：（1）承租人确认租金支付义务，且对租赁期的不确定性通过计量来解决；（2）承租人确认租金支付义务，且对租赁期的不确定性采用确认的方法来解决――即选择一个可能的租赁期并在此基础上进行会计处理。具体分析如下：
一是通过计量解决租赁期的不确定性。对租赁期的不确定性可以采用对租金支付义务的计量来解决。
［例1］一台租赁期为10年（初级阶段）的机器。租赁合同中包括承租人可以另外租赁该机器5年的权利（第二阶段）。初级阶段和第二阶段每年的租金为100万元。承租人决定有80%的可能性会选择在第二阶段继续使用该机器。忽略贴现的影响，计算结果的期望值，承租人应确认的租金支付义务为1400万元（20%×100×10 +80%×100×15）。出租人移交机器给承租人的行为被认为是将引起经济资源流出的触发事件。基于确认的目的，没有必要具体指明租赁期是10年还是15年。租金支付义务已经产生，且租赁期的不确定性通过计量得到了解决。这种方法没有导致对续订权的单独确认。然而，续订权及其将被行使的可能性包含在租金支付义务的计量中。因此，可以说这种方法比方法（2）更好地反应了期权的存在。然而，可靠地预测执行新选择的可能性是很困难的。此外，这种方法可能导致承租人确认租金支付义务时没有反映可能的结果。在例1中，承租人确认的租赁付款额为1400万元，符合租赁期为14年的情况。然而，例1中的租赁期仅仅可能是10年或者15年，不可能是14年。
二是通过确认解决租赁期的不确定性。如果采用确认解决租赁期的不确定性问题的方法，那么在例1中，无论该租赁期事实上是10年还是15年，在会计处理时直接确认为10年期或15年期租金支付义务的租赁资产。出租人转移租赁资产给承租人是将导致经济资源流出的触发事件。在这种方法下，租赁期的不确定性将通过确认来解决。如果承租人决定确认10年的租赁期，那么租金支付义务的计量将不包括承租人行使续订权的可能性。同样地，如果承租人决定确认租赁期为15年，租金支付义务的计量包含承租人将行使续订权的假设。这种方法考虑了对作为不确定问题的续订权的估价，该不确定性是由于过去的交易或事项引起的现实的义务。换句话说，承租人是拥有10年的资产使用权且相应支付10年租金，还是获得15年的资产使用权且相应支付15年的租金呢？这种方法存在的问题是，租赁期一旦确定，期权的存在会被有效地忽略（除非要求对租赁期进行重估）。如果确定例1中的租赁期为10年，在计量租赁支付义务时第二阶段的续订权将被忽略。相反，如果租赁期确定为15年，将忽略10年租赁的可能性。
理事会通过对两种方法的评估，初步决定采用方法（2），关于租赁期的不确定性应该通过确认的方法解决，且承租人应该对具体的租赁期确认租金支付义务（例1中为10年或15年）。理事会指出，这个方法避免了方法（1）中的许多计量困难，更便于会计人员操作。同时，应该对确认类型进行额外披露，以便使用者能够区分包含期权和不包含期权的租赁。此外，针对该方法忽略期权存在的担心，可以通过要求对租赁期进行重估来解决。
其三，租赁期的确定。理事会考虑了三种方法来确定具体的租赁期。一是概率临界点法。概率临界点法是指承租人采用加权平均法来决定租赁期是否包含续订期。在这种方法下，如果承租人将在续订期执行租赁资产使用权的可能性大于规定的概率临界点，续订期就应该包括在租赁期中。这种方法与现行会计准则中的方法相似，但有学者批评这种方法使用明显的界限测试来确定租赁期。在现行准则中，通常将租赁期是否包括续订期作为经营租赁和融资租赁的划分标准。理事会讨论使用不同的概率临界点来确定租赁期，包括：基本确定、合理确定、不太确定。该方法最大的优点就是会计人员非常熟悉、便于操作，然而这一方法也存在一些缺点：不存在概念上完全正确的概率极限值，采用任何一个概率临界点都是比较随意的；部分学者认为确定概率临界点体现了一项规则，而不是以原则为导向的方法。二是租赁期的定性评估。承租人对租赁期进行定性评价，是根据会计人员的判断，在合理的和可接受的假设基础上确定实质的租赁期。这种方法的优点在于：简单――会计人员便于操作。尤其是承租人在签订合同时估计将使用租赁资产多长时间，并且可通过预算或其他内部目的来评估租赁期；避免了随着概率临界点产生的明确的界限。然而，这一方法也存在一些明显的缺点：将降低不同主体的可比性，相似主体的相似的租赁业务可能确认的租赁期不同；有些学者认为应对如何定性评估提供更多的指导意见。三是最有可能的租赁期。该方法要求承租人根据最有可能的租赁期来确认租金支付义务。根据定性评估方法，承租人将根据合理的和可接受的假设来确定租赁期。然而，在最有可能租赁期的方法下，承租人被明确要求确定出最有可能的结果。
［例2］承租人签订了一项为期5年的房地产租赁。在第一个5年结束时，承租人有权根据市场租金率（续约时）续约5年（在第10年末、15年末和20年末时承租人拥有同样的期权）。承租人认为对房地产等的重大租赁资产改良期是10年。因此，租赁期为5年、10年、15年、20年和25年的概率分别为10%、30%、15%、20%和25%。
该案例是一个相对成熟的企业，具有新领域扩张的经验（例如一个成功的连锁餐厅）。这个假定反映了一个事实，承租人普遍需要多余5年的时间在这个领域建立投资。然而，还存在承租人愿意承担不延期的费用这种可能性。考虑到租赁资产改良，管理层分析最有可能的租赁期是10年（即为最有可能的租赁期）。因此，在这种方法下，承租人将决定租赁期为10年。理事会通过对三种方法的讨论，初步决定采用最有可能的租赁期法来确定租赁期，认为该方法可以避免其他方法存在的问题。但这一方法存在一个明显的缺陷，就是不能反映以下两者（举例说明）的区别：（1）为期5年的租赁，享有3年延长期权且该期权很可能被执行。（2）为期8年的租赁。这两种租赁下，承租人都将确认8年的租金支付义务。然而，在5年的期权租赁中，承租人可以避免第二阶段的租金支付。因此，很多学者不赞成这一方法，认为只有通过对续约期权定价来吸引承租人选择续签，否则承租人将会选择最短的期间来确定其租金支付义务。
二、确定租赁期需要考虑的因素
延长或终止租赁的期权与一些金融期权差异很大（例如买进或卖出外币的期权、买进或卖出股权的工具）。承租人是否行使延长或终止租赁的期权取决于一些因素，而不是期权的执行价格。因此影响租赁期的因素概括如下：（1）合同因素，可能影响承租人是否选择延长或终止租赁的明确的合同条款，如，任意第二阶段的租金水平（折扣、贴现率、市场或固定利率）；任何担保余值的存在及其数额；任何终止罚则及其数额；根据合同规定的条件返还租赁资产或返还到合同指定的位置产生的费用等。（2）非合同财务因素，决定延长或终止租赁的财务因素（没有在合同条款中明确说明），如，由于重大租赁资产改良的存在，承租人如果终止或者放弃延长期权将会遭受损失；非合同重置费用；生产成本损失；税务后果；采购替代项目成本等。（3）商业因素，可能影响租赁资产的非财务商业因素，如：资产的属性（核心或非核心，专业或非专业，允许竞争者使用租赁资产的意愿）；资产定位；行业惯例等。（4）承租人的特定因素，承租人的具体考虑，如承租人的意图，过去的做法等。理事会初步决定在确定租赁期时，应该考虑合同因素、非合同因素以及商业因素，而承租人的意图和过去的做法将不予考虑。
三、租赁期重估
现行会计准则不要求将租赁对财务状况表和损益表的影响进行重估，除非达到了特定的条件（如租赁期改变）。因此，初始确认的资产和负债通常不随着租赁期的改变而调整。例3体现了在延长期权行使前，不需要在财务状况表和损益表中对租赁结果进行重估。在租赁开始时，最有可能的租赁期是5年。一旦行使延长期权，承租人要确认新的资产使用权和相应的义务。
［例3］假设初始不可撤销租赁期为5年，第二阶段续订期为3年；年租金是100万元，期末付款；承租人增量借款利率是10%；在初始计量中，租金支付义务是在预计租赁期内，以承租人增量借款利率对租赁付款额贴现得到的现值，资产使用权等于租金支付义务。在后续计量中，租金支付义务采用实际利率法在预计租赁期内摊销，资产使用权在预计租赁期内按直线法提取折旧。承租人不能在5年期结束前行使续约权。在第5年末，承租人行使续约权。在行使该期权时，承租人将根据修订后的租金支付义务（249万元）的租赁剩余支付额，调整资产使用权。表1描述了财务状况表和损益表中的相关部分。
例4说明了不需对提前终止租赁的影响进行重估。最初确定的最有可能租赁期为8年，通常不需对提前终止租赁的租赁期重估，会造成承租人确认一项收益。
［例4］提前终止租赁无需重估。除了例3的假设之外，假设在租赁成立时确定最有可能的租赁期为8年，在第5年末，延长租赁的期权没有行使。表2描述了财务状况表和损益表的相关部分。
提前终止确认的增益是49万元，反映了资产账面价值的减少小于负债账面价值的减少，这是因为资产折旧的速度快于负债摊销的速度。
由于承租人在每个报告日对租赁期重新估计可能对财务报表使用者提供更具有相关性的信息，因而建立在数年前假设的基础上估计的租赁期可能会对报表使用者产生误导。然而，要求重估租赁期对报表编制者来说很可能更加复杂且成本更高。理事会初步决定在每个报告日，根据新的事实或情况对租赁期进行重估。
四、购买期权租赁
购买期权给予承租人在某一特定日期或之后购买租赁资产的权利。这项期权的执行价格可能是折扣价、公允价值或者固定价格。购买期权可以视作续约期权的最大值。提供购买期权与在租赁资产经济寿命内提供续约期权没有差别。因此，理事会认为购买期权的会计处理与延长或终止租赁的会计处理方式相同，应采取如下处理方式：购买期权不应确认为单独的资产；在确定租金支付义务时，承租人必须决定是否将行使购买期权。如果承租人决定将行使购买期权，租金支付义务将包括期权执行价格；租赁期的确定将基于承租人最有可能决定的结果；在确定最有可能结果时，承租人将考虑合同、非合同和商业因素；在每个报告日重估是否行使购买期权；由重估是否行使购买期权引起的租金支付义务的变动将导致资产使用权账面价值的改变。在讨论延长或终止租赁期权时，一些学者反对理事会对该期权拟议的方法，认为包含购买期权执行价格的租金的贴现值可能导致资产所有权的高估。因此，包含溢价以及期权执行价格的租金贴现值将导致资产所有权的高估。反对者认为，只有购买期权定价对执行期权产生重大诱因时，租金支付义务中才能包含期权执行价格，这与他们处理延长或终止租赁期权的观点是一致的。
在《租赁》准则的修改过程中，IASB和FASB充分考虑了租赁合同中隐含的期权问题，对附期权的租赁合同的会计处理、确定租赁期需要考虑的因素以及租赁期的重估和购买期权等问题进行了广泛探讨，并得出了一些有意义的初步结论，为我国租赁准则的国际趋同提供了方向，但这一问题在实践中是否能够有效实施，还有待准则的进一步完善，也将是未来两个理事会研究的方向。
参考文献：
一、新租赁会计准则的主要内容
（一）新租赁会计准则的框架结构
新租赁会计准则分为八章三十九条。第一章总则：该章共三条，分别对制定依据和目的、租赁的定义、适用范围做了说明。第二章租赁的分类：该章共七条，分别对租赁开始日、划分融资租赁和经营租赁的标准、租赁期和不可撤销租赁、最低租赁付款额、最低租赁收款额、经营租赁等问题做了规定。第三章融资租赁中承租人的会计处理：该章共七条，分别对融资租赁中承租人的会计确认、计量和记录等问题做了规定。第四章融资租赁中出租人的会计处理：该章共四条，分别对融资租赁中出租人的会计确认、计量和记录等问题做了规定。第五章经营租赁中承租人的会计处理：该章共三条，分别对经营租赁中承租人的会计确认、计量和记录等问题做了规定。第六章经营租赁中出租人的会计处理：该章共五条，分别对经营租赁中出租人的会计确认、计量和记录等问题做了规定。第七章售后租回交易：该章共三条，分别对售后租回交易的会计确认、计量和记录等问题做了规定。第八章列报：该章共七条，分别对融资租赁中承租人和出租人、经营租赁中承租人和出租人应该披露的会计信息等问题做了规定。
（二）关键术语的界定
1、租赁。租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。新租赁会计准则定义中不包括土地租赁，这主要是因为我国的土地所有权属于国家所有，而企业只有土地使用权。
2、租赁开始日。租赁开始日是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款做出承诺日中的较早者。
3、融资租赁。融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。
4、租赁期。租赁期是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。
5、不可撤销租赁。只有在以下一种或数种情况下才可以被认定为可撤销的租赁：经出租人同意；承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同；承租人支付一笔足够大的额外款项；发生某些很少会出现的或有事项。
6、最低租赁付款额。最低租赁付款额是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权的，购买价款应当计入最低租赁付款额。
7、或有租金。或有租金是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据计算的租金。
8、履约成本。履约成本是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。
9、最低租赁收款额。最低租赁收款额是指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值。
10、经营租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
11、租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的开始日。
12、租赁内涵利率。租赁内含利率是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。
13、担保余值和未担保价值。担保余值，就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。
14、资产余值。资产余值是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。
15、未担保余值。未担保余值是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。
二、新旧租赁会计准则的差异比较
（一）租赁开始日的区别
1、原准则。企业应当将起租日作为租赁开始日。但是，在售后租回交易下，租赁开始日是指买主（即出租人）向卖主（即承租人）支付第一笔款项之日。
2、新准则。新准则指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款做出承诺日中的较早者。在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁，并确定在租赁期开始日应确认的金额。
（二）融资租赁承租人租赁资产入账价值及未确认融资费用
1、原准则。在租赁开始日，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，并将两者的差额记录为未确认融资费用。但是如果该项租赁资产占企业资产总额的比例不大，承租人在租赁开始日可按最低租赁付款额记录租入资产和长期应付款。
2、新准则。一是在租赁开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，并将两者的差额记录为未确认融资费用；二是取消了“如果该项租赁资产占企业资产总额的比例不大，承租人在租赁开始日可按最低租赁付款额记录租入资产和长期应付款”的规定。
（三）承租人融资租赁初始直接费用
1、原准则。在租赁谈判和签订租赁合同过程中承租人发生的、可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费等，应当确认为当期费用。
2、新准则。在租赁谈判和签订租赁合同过程中承租人发生的、可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费等，应当计入租赁资产价值。
（四）融资租赁承租人应收融资租赁款及未确认融资收益
1、原准则。在租赁开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为应收融资租赁款的入账价值，并同时记录未担保余值，将最低租赁收款额与未担保余值之和与其现值之和的差额记录为未实现融资收益。在租赁谈判和签订租赁合同过程中出租人发生的、可直接归属于租赁项目的初始直接费用，如印花税、佣金、律师费、差旅费等，应当确认为当期费用。
2、新准则。在租赁开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，并同时记录未担保余值，将最低租赁收款额与未担保余值之和与其现值之和的差额记录为未实现融资收益。
（五）未确认融资收益、费用的分摊
1、原准则。承租人分摊未确认融资费用时，可以采用实际利率法，也可以采用直线法、年数总和法等；出租人应当采用实际利率法计算当期应当确认的融资收入，在与按实际利率法计算的结果无重大差异的情况下，也可以采用直线法、年数总和法等。
2、新准则。承租人分摊未确认融资费用时，应当采用实际利率法；出租人应当采用实际利率法计算当期应当确认的融资收入。
（六）超过租金支付期确定收入的改变
新准则取消了原准则“超过一个租金支付期未收到租金的，应当停止确认融资收入，其已确认的融资收入，应予冲回，转作表外核算。在实际收到租金时，将租金中所含融资收入确认。”
三、新租赁会计准则的执行对企业产生的影响
（一）将会加强企业对法律、合同的尊重
租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议，即出租人和承租人之间就资产使用权转让所签订的合同。我国的《合同法》把合同定义为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。现实中，有合同不依，不尊重合同，尤其是不尊重合同期限的现象时有发生。新准则的约定体现了国际趋同，体现了对国际共同法则的遵守，体现了对法律和合同的尊重。所以新租赁会计准则的执行，必将要求企业加强企业对法律、合同的尊重。
（二）将会影响租赁双方的损益
融资租赁下，初始直接费用列支问题将直接影响融资租赁下承租人和出租人的损益。不同的是，增加承租人的当期损益，将当期费用递延到未来租赁期内确认；减少出租人的当期损益，将当期收入递延到未来租赁期内确认。一般情况下，融资租赁情况中初始直接费用额度不大，因而对融资租赁企业的损益影响也不大，但该项准则的变更却是权责发生制的体现。
（三）加大了未确认融资费用、收益分摊的难度
新准则规定：融资租赁下，未确认融资费用、收益分摊分配利率选择实际利率法，加大了未确认融资费用、收益分摊的难度，但却体现了精细管理的要求。直线法、年数总和法不再作为实际利率法的补充，原因不外乎是这两种方法的计算和操作虽更为简单，但却偏离了融资租赁的经济实质。因此，新准则此项内容的变更，对融资租赁双方、租赁费的确认提出了更为严格的要求。
（四）加大了租赁双方盈余操纵空间
在融资租赁的判断标准上，新旧准则没有很大的差别，唯一的区别是原准则用账面价值来衡量，新准则引用公允价值。对于租赁中，标的物的账面价值与公允价值差别较大时，往往会影响融资租赁的判断，从而影响会计核算与资产结构。公允价值的引入，对租赁企业双方乃至活跃的租赁市场提出了更高的要求。公允价值在本质上强调对资产客观价值的计量，它是相对于历史成本的一种会计计量模式，在会计反映上，它反映资产的现时价值，做到了动态反映。新准则审慎引入公允价值是一种国际趋同，更是为了满足利益相关者的需求。但是，租赁作为一种较为新型的融资手段，在我国的应用并不广泛。运用公允价值的三个前提（有活跃的市场、能够可靠地计量和能够取得的公允价值）不很充分，使得公允价值的实际使用缺乏基础。从而加大了租赁双方盈余操纵空间，同时也加大了审计和监管部门的难度。
四、实施新租赁会计准则的建议
（一）对于租赁资产公允价与其原账面价值差额的处理
《准则》第十三条指出“租赁内含利率，是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。”可见，租赁准则与债务重组准则及非货币性资产交换准则一样，引入了“公允价值”概念，将公允价值作为出租人对外交易的计价基础。那么，对于租赁资产公允价值与其原账面价值间的差额如何处理呢？准则并未明确说明。参照其他新准则的做法，应将租赁资产公允价值与其原账面价值间的差额确认为当期损失，计入营业外收入。
（二）关于未实现融资租赁收益的确认
《准则》第十八条指出“在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。”由于本文第“三”部分所述原因，可将第十八条修改如下文：“在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额与未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。”显然，这里讲的现值就是以租赁内含利率为折现率所计算的现值。而租赁内含利率又是以“租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和”为现值、以“最低租赁收款额与未担保余值”为各期现金流量、按年金现值及复利现值的计算公式计算出来的。因此，第十八条的内容也可按下文进行陈述：“在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额与未担保余值之和与租赁资产公允值与初始费用之和的差额确认为未实现融资收益，将租赁资产公允价值与其原账面价值间的差额确认为当期损益。”修改后的条文与原条文相比，既体现了对《准则》前文相关内容的继承、避免了重复，也更容易理解和接受，有助于初学者迅速掌握租赁日出租人的会计处理。
（三）对租赁资产入账价值的确定
《准则》第十一条指出“在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值”。新的准则体系是很认同公允价值的合理性与可靠性的，一些具体准则也较多地使用资产的公允价值作为资产的入账价值。因此，既然已知租赁资产的公允价值，就可以考虑按租赁资产的公允价值作为其入账价值。这样既体现了新准则体系在资产入账价值确定的一致性，又避免了计算现值的麻烦。
新准则的出台，进一步规范我国租赁市场，但是我们要走的路还很长，而且新准则目前只在上市公司实行，国内一些中小型企业要全面实行新准则还是需要很长一段时间来过渡的。
[关键词] 承租人售后租回融资租赁会计处理
近几年以来，随着我国市场经济的不断发展，企业的融资渠道和方式也呈现出多元化发展的态势，其中，售后租回交易，已经越来越多地存在于企业的经济活动中，并对企业的财务状况、经营成果和现金流量产生较大的影响，这也给售后租回交易的会计处理带来了新的问题。为了使广大企业会计工作者对售后租回交易会计处理的正确理解和运用，笔者根据现行租赁准则的规定，结合承租人售后租回交易的实际发生情况，论述承租人售后租回交易形成融资租赁会计处理的具体操作方法。
例如：甲公司于2005年1月1日将账面原值为80万元，已提折旧20万元，已提减值准备8万元的一套设备，以55万元的价格销售给乙租赁公司。同时，又与乙公司签订了一份租赁合同将该套设备租回。合同有关资料如下：
起租日为2005年1月1日；租赁期为2005年1月1日至2007年12月31日，共3年；乙公司购买设备的成本为55万元（公允价值为账面价值），尚可使用5年；甲公司每年年末支付租金20万元；资产余值为10万元，承租人担保资产余值为5万元，独立于承租人和出租人的第三方为出租人担保的资产余值为3万元;甲公司和乙公司分别发生的初始直接费用为2万元和1.5万元;甲公司自有固定资产按直线法计提折旧；租赁期满，该套设备由甲公司留购，留购价格为2万元。假定不考虑相关税费，未担保余值未发生变化。（本题金额计量单位为:万元）
第一步，判断租赁类型。从本例的合同条款中可知，租赁期满该套设备由甲公司留购，可以判断租赁类型是融资租赁。
第二步，计算租赁期开始日最低租赁付款额的现值，确定租赁资产的入账价值。
①最低租赁付款额=20×3+5+2=67（万元）
②出租人的租赁内含利率=20×（P/A,i,3）+(5+3+2+2)×(P/F,i,3)=55+1.5=56.5（万元）
设i1=12%，则:20×(P/A,12%,3)+12×(P/F,12%,3)=56.58（万元）
设i2=14%，则:20×(P/A,14%,3）+12×(P/F,14%,3)=54.53(万元）
利用内插法：i=12%+[(56.58-56.50)/(56.58-54.53)]×(14%-12%)=12.078%
③最低租赁付款额现值=20×（P/A,12.078%，3）+7×（P/F，12.078%，3）= 52.94（万元）
根据孰低的原则，租赁资产的入账价值为其最低租赁付款额的现值52.94万元。
第三步，计算未确认融资费用。未确认融资费用 = 52.94-67= 14.06（万元）
第四步，甲公司会计处理。
1.租赁期开始日2005年1月1日
4.每年计提折旧及每年分摊未实现融资收益
应计提折旧总额=52.94+2-5=49.94（万元）。由于租赁期满甲公司拥有租赁资产所有权，当月减少的固定资产当月计提折旧，当月增加的固定资产当月不计提折旧，所以，计提折旧的年限为5年。每年应计提的折旧额=49.94/5=9.99（万元）。每年应分摊未实现融资收益=3/3=1（万元）。
借：制造费用――折旧费用 8.99
未实现融资收益――未实现售后租回收益（融资租赁)1
贷：累计折旧9.99
5.租赁期满
借：长期应付款――应付融资租赁款7
贷：银行存款2
营业外收入――处置非流动资产利得
同时，借：固定资产――自有固定资产
一、案例资料
（1）2009年12月28日，宏达股份有限公司与兴华租赁公司签订了一份租赁合同。合同的主要条款如下：租赁标的物：农用塑料薄膜生产线。租赁开始日：租赁标的物运抵宏达公司生产车间之日（2010年1月1日）。租赁期：2010年1月1日至2012年12月31日，共3年。租金支付方式：自租赁开始日起每年年末支付租金150000元。该农用塑料薄膜生产线在2010年1月1日的公允价值为380000元（与账面价值相同）。 租赁合同规定的年利率为8%（兴华公司租赁内含利率未知）。承租人的担保余值为10000元。该农用塑料薄膜生产线为全新设备，预计使用年限5年。 2011年和2012年，宏达公司每年应按该农用塑料薄膜生产线所生产的产品——农用塑料薄膜年销售收入的5%向兴华租赁公司支付经营分享收入。
（2）兴华租赁公司对出租固定资产的相关规定：发生的初始直接费用为5000元。采用实际利率法确认本期应分配的未实现融资收益。2011年、2012年宏达公司分别实现农用塑料薄膜销售收入50000元和100000元。2012年12月31日，从宏达公司收回该农用塑料薄膜生产线。
要求：根据上述资料，为兴华租赁公司作出该项租赁业务关键步骤的会计处理[已知年金现值系数PA（3，8%）=2.577，复制现值系数PF（3，8）=0.794；PA（3，9%）=2.531，PF（3，9%）=0.772；PA（3，10%）=2.487，PF（3，10%）=0.751]。
二、融资租赁出租人会计处理
依上述案例资料可知，兴华公司是该项租赁业务的出租人，现根据该项租赁业务发生时间的先后顺序阐析其会计处理关键步骤的具体操作如下：
步骤之一：租赁开始日，判断租赁的类型。
这一步是租赁会计的突破口。首先根据租赁准则给出的判断标准判断租赁。租赁准则第二章第六条规定，如果某项租赁业务符合5项标准中的一项或数项的，则应当认定该项租赁为融资租赁，否则就是经营租赁。从这5项标准可以看出，第1、2、5项标准属于租赁资产最终所有权的转移问题，而第3项标准是租赁资产的最终所有权即使不转移，但只要租赁期占租赁资产使用寿命的大部分即可。第4项标准则是一个价值衡量标准，即承租人在租赁开始日的最低租赁付款额的现值或出租人在租赁开始日的最低租赁收款额的现值，要几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值。这里的“几乎相当于”一般应在90%以上（含90%），这个量化标准也只是一个指导性的标准。企业在具体运用时，还须根据现行会计准则规定的相关条件进行判断。
本案例中，依题设条件，可以排除第1、2、5项标准，只需看第3项或第4项标准是否可套用。因租赁期（3年）占租赁资产尚可使用年限（5年）的60%（
而租赁开始日：90%×380000=342000（元）
因385000>342000，故满足了第4项标准。于是，可以得出结论：兴华公司的该项租赁应当认定为融资租赁。
步骤之二：租赁开始日确定应收债权与未实现融资收益的入账价值，并作出账务处理。
根据租赁准则规定：
（1）“应收融资租赁款”的入账价值=最低租赁收款额+出租人发生的初始直接费用。
实务中，最低租赁收款额的确定应视租赁合同规定的内容不同来确定其构成，具体来说又包括如下两种情形：一是若租赁合同中存在独立的第三方（如担保公司）对出租人担保的资产余值，则最低租赁收款额=最低租赁付款额+独立的第三方的担保余值。二是若租赁合同中不存在独立的第三方（如担保公司）对出租人担保的资产余值，则最低租赁收款额=最低租赁付款额。
这里最低租赁收款额的确定又牵涉到最低租赁付款额的确定。实务中，最低租赁付款额的确定同样应视租赁合同规定内容的不同来确定其构成，具体也包括两种情形：一是若租赁合同中规定承租人在期满时有优惠购买资产的权利，则最低租赁付款额=承租人支付的租金总额+期满时支付的优购价。二是若租赁合同中没有规定承租人在期满时有优惠购买权，则最低租赁付款额=承租人支付的租金总额+承租人或与其相关的第三方担保的资产余值+支付的其它款项（如未能续租或展期罚款等）。
由此可见：本案例中兴华公司的“最低租赁收款额”=宏达公司的“最低租赁付款额” =150000×3+10000=460000（元）。
于是可得：本案例中的“应收融资租赁款”的入账价值=460000+5000=465000（元）。
（2）“未实现融资收益”的入账价值=（应收融资租赁款+未担保余值）-（租赁资产的公允价值+初始直接费用）
本案例中，“未实现融资收益”的入账价值=（465000+0）-（380000+5000）=80000（元）。
账务处理如下：
借：长期应收款——应收融资租赁款 465000
贷：融资租赁资产 380000
未实现融资收益 80000
银行存款 5000
需要提起注意的是，上述账务处理中的“融资租赁资产”账户借方登记的是企业购入或以其他方式取得的资产成本，贷方登记的是以融资租赁方式租出的租赁资产在租赁开始日的公允价值。如果租赁开始日，租赁资产借贷双方有差额，则应将该差额视为资产处置损益，分别记入“营业外收入”（贷方大于借方的差额）或“营业外支出”（借方大于贷方的差额）账户。
本案例中，合同条款已告知该农用塑料薄膜生产线在2010年1月1日的公允价值与账面价值相同，均为380000元，因此，账务处理中租赁资产的借贷双方不存在差额。
步骤之三：分摊未实现融资收益，确认各期的租赁收入。
租赁期内如何确定融资收入，是出租人核算的核心问题。租赁准则规定，出租人应采用实际利率法计算各期应确认的融资收入。实际利率即为出租人的租赁内含利率，需要根据租赁内含利率的定义列出算式计算得到或已知。
本案例中，出租人的租赁内含利率未知，为分摊未实现融资收益，我们必须首先计算出租人的租赁内含利率。根据租赁内含利率的定义可得：
150000×PA（3，r）+10，000×PF（3，r）=380000+5000=385000
先测试合同利率，取r=8%，得：150000×PA（3，8%）+10000×PF（3，8%）=150000×2.577+10000×0.794=394490>385000
计算结果表明，需提升利率，取r=9%，得150000×PA（3，9%）+10000×PF（3，9%）=150000×2.531+10000×0.772=387370>385000
仍然需提升利率，再取r =10%，得：150000×PA（3，10%）+10000×PF（3，10%）=150000×2.487+10000×0.751=380560
可见：r 介于9%至10%之间，采用插入法计算r：
然后，编制租赁期内“未实现融资收益分摊表”。
未实现融资收益分摊表（实际利率法）
2010年1月1日
账务处理如下：
2010年12月31日收到租金和摊销未确认融资收益时
借：银行存款 150000
贷：长期应收款——应收融资租赁款 150000
借：未实现融资收益 35530
贷：租赁收入 35530
2011年12月31日、2012年12月31日的账务处理同2010年12月31日，只是确认融资收入的金额不同而已（见上表），略。
步骤之四：对租赁合同中涉及的或有租金进行账务处理。
本案例中，租赁合同规定，2011年和2012年宏达公司每年应按租赁的农用塑料薄膜生产线所生产的产品——农用塑料薄膜年销售收入（50000元、100000元）的5%向兴华公司支付经营分享收入（2500元、5000元），这符合或有租金的定义。对此，兴华租赁公司应在合同规定的会计期间将应收取的或有租金确认为该期的收益（租赁收入），作出如下账务处理：
借：应收账款（或银行存款） 2500（或5000）
贷：租赁收入 2500（或5000）
步骤之五：租赁期届满时分别情况进行账务处理。
（1）若是收回资产，则租赁合同中一般会有担保余值的约定。对于资产余值不论是部分还是全部担保，出租人在收回租赁资产时，应对资产的实际余值进行评估，若评估的金额低于担保余值的差值，则是租赁资产余值的损失，应由承担人给予补偿；出租人对于收到的补偿金，作为营业外收入处理。倘若租赁合同中没有担保余值，则出租人在收回最后一笔租金时，收回资产的所有权，收回资产的价值则全是未担保的余值（因为在租赁开始日已记录了“未担保余值”）。
（2）若是承租人在租赁期届满时行使优惠续租选择权，则出租人对该项租赁应视同一直存在并进行正常账务处理。倘若承租人未能续租，则出租人应根据租赁合同规定向承租人收取违约金，计入营业外收入。
（3）若是出售资产，即承租人在租赁期届满时行使廉价购买选择权，则出租人在收取最后一笔租金时，收回出售资产的名义价款，冲销“长期应收款”账户（因为在租赁开始日，应收融资租赁款入账价值中包含了承租人应支付的优购价），并转移资产的所有权。
本案例是属于第一种情况，且在租赁合同中，承租人宏达公司对资产的余值进行了全部担保，不存在未担保余值，则2012年12月31日兴华租赁公司从宏达公司收回该农用塑料薄膜生产线的价值即为宏达公司的担保余值，应作出如下账务处理：
借：融资租赁资产 10000
贷：长期应收款——应收融资租赁款 10000
参考文献：
[1]财政部：《企业会计准则2006》，中国经济出版社2006年版。
融资租赁中未担保余值的会计处理是一个难题。本文主要讨论了未担保余值进行会计处理的理论基础，以及未担保余值发生变动时的会计处理方式，并指出了其中存在的问题以及改进建议。
一、对未担保余值进行会计处理的理论基础分析
融资租赁业务中出租方收回投资成本的方式既包括每期承租方向其支付的租金，还包括租赁期满后承租方归还的设备本身所包含的价值。例如，甲企业与乙企业2012年1月1日签订了一项融资租赁协议。甲企业将一项公允价值为500万元的设备租赁给乙企业（假设该设备的账面价值与公允价值相同），租期为4年，乙企业每期期末支付120万元的租金，租赁期满后乙企业将设备归还给甲企业。甲企业估计在正常使用情况下，届时设备应当价值100万元。则这100万元即为该设备的余值。不考虑初始直接费用的情况下，甲企业的投资成本为设备的公允价值500万元。租赁期内甲企业总的投资成本的收回为：120×4+100=580万元。租赁期满后资产的余值100万元又可以分解为两个部分，一部分为担保余值假设为80万元，剩余部分20万元（100-80）则为未担保余值。担保余值是指由承租方或独立于承租方和出租方的第三方，例如财务担保公司进行担保的资产价值。因此从资金流入的风险角度来讲，担保余值同每期定期收回的租金类似，资金的收回较有保证，风险较低。而未担保余值只与甲企业自身有关，并没有其他方对其承担责任，因此与未担保余值有关的风险和报酬并没有转移，也就是说如果租赁期末甲企业收回设备的余值为130万元，那么资产的最终余值（50万元=130万元-80万元）大于未担保余值，收益归甲企业所有；反之，如果租赁期末甲企业收回设备的余值为90万元，那么资产的最终余值（10万元=90万元-80万元）小于未担保余值，亏损也由甲企业独自承担。按照《企业会计准则第21号——租赁》的规定，甲企业的租赁内含利率即为使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值的折现率。甲企业在租赁开始日确定的租赁内含报酬率既体现了该笔融资租赁业务甲企业的投资报酬率，也是在融资租赁期内甲企业按照实际利率法对未实现融资收益进行摊销的重要依据。而未担保余值本质属于甲企业所做的一项会计估计，在融资租赁期内，由于经济形势和设备使用情况等各种内外部因素的变化，很可能改变甲企业当初作出会计估计的依据，也就是改变甲企业当初所估计的未担保余值金额。按照《企业会计准则第21号——租赁》的规定，甲企业应当在每个会计期末参照最新的情况对未担保余值进行重新估值，如果未担保余值增加，甲企业无需进行会计处理；反之，如果未担保余值减少，按照谨慎性原则的要求，甲企业则需要对未担保余值计提减值准备，同时确认资产减值损失。如果未担保余值发生了变化，甲企业租赁期内投资成本收回的金额就会发生变化，投资收益随之也会发生变化，最终改变以后期间的租赁内含报酬率，对会计处理会造成重大影响。
二、未担保余值的会计处理实例分析
（一）接上例，甲企业在租赁期开始日所做的会计分录。由于未担保余值的实质是甲企业“一厢情愿”作出的会计估计，并没有独立的第三方为其进行保证。因此在其他因素不变的情况下，如果甲企业估计了未担保余值，从会计分录的借贷方关系中可以看出，结果会导致增加甲企业的未实现融资收益。或者说未担保余值越高，甲企业确认的未实现融资收益就会越高。由于“未实现融资收益”账户从分类上来说属于资产类账户，因此该账户金额的增加，会导致在今后按照实际利率法摊销的过程中，增加甲企业各个期间的租赁收入。甲企业的租赁投资净额为甲企业最低租赁收款额及未担保余值之和与未实现融资收益之间的差额，在租赁期开始日即为甲企业设备当日的公允价值500万元。经测算甲企业的租赁内含报酬利率为。
（二）2012年12月31日甲企业所做的会计分录为：在租赁内含报酬率为初始利率5.6%的情况下，2012年12月31日甲企业的租赁投资净额为408万元。
（三）假设，2013年12月31日，甲企业发现未担保余值减少为10万元。按照《企业会计准则讲解2010》的会计处理方式，甲企业需要做如下会计分录。同时，未担保余值的减少会导致租赁期内甲企业现金流入的减少，因此会减少甲企业的投资报酬率。此时，假设甲企业根据减少后的未担保余值重新测算的租赁内含报酬率为5%（约甲企业在今后的各个会计期间应当按照新的内含报酬率对未实现融资收益进行分摊。
三、对未担保余值进行会计处理的改进建议
《企业会计准则讲解2010》给出的会计处理方法存在的主要问题在于，按照该方法进行处理后，在融资租赁期末，出租房的未实现融资收益不会摊销完毕。这是因为，未担保余值减少后，从会计分录的平衡关系来看，未实现融资收益会按照相同的金额减少。而进行会计处理时，仅将未担保余值发生减值当期所对应的未确认融资费用的减少做了处理，以后各期都没有转出，而继续留在资产减值损失账户之中。为改变这一问题，可以采用两种方式。
随着时代的进步，共享经济的逐步发展，租赁合同与人们日常生活的联系越来越密切。在我们日常生活中，小到共享充电宝、共享电车的使用，大到共享汽车、房屋租赁，其实都是在建立租赁合同，通过租赁的方式使用动产和不动产以给自己带来利益在现实生活越来越普遍。而对于租赁合同是不是需要登记，理论界一直存在争议，而这种争议从根本上是由于理论界对基于租赁合同而产生的租赁权的法律性质的界定存在偏差。因此，明确租赁权的法律性质对于解决租赁合同是否需要登记的问题具有重要意义。
1租赁合同的概念及其性质分析
租赁合同是一种承租人在支付相应的租金后，出租人将租赁物交付给承租人，承租人对该租赁物享有使用、收益的权利，并在租赁期限届满时向出租人返还租赁物的合同。而租赁权是依托租赁合同而产生的一种权利，是在租赁物交付后，承租人为了实现对租赁物的使用、收益目的而享有的所有权利的总称，因此租赁权又被称为“使用收益权”。
关于租赁权的法律性质，随着时代的不断发展，法学理论的不断进步，学术界大致形成了三种学说，分别是债权说、物权说以及物权化债权说。接下来，笔者将分别对这三种学说分别进行讨论。
1．1债权说
此学说源自于最早出现租赁权相关概念的罗马法，罗马法对于租赁权的规定用现代学术界的理论叙述也就是“买卖破除租赁”，罗马法认为，租赁关系是基于租赁双方签订的租赁合同而产生的债权法律关系，承租人对租赁物使用、收益的权利也是从属于他对租赁物的所有权而产生的，而并不是像物权那样是直接支配标的物的权利，因此将租赁权的法律性质界定为债权而并不是物权。显而易见，这样的规定并不利于租赁关系的安定性，更不利于保护出租人以及承租人的合法权益，而随着民法理论的发展以及“买卖不破租赁”的原则的提出，此学说也逐渐被各国的学者所否定、所替换。
1．2物权说
此学说即是指租赁权的完全物权化，是与债权说完全对立的观点。此学说认为租赁权就是属于对物支配的一种物权。提出此学说的学者主张应当赋予租赁权更加完整的物权对世效力，使其不仅可以对抗租赁物的买受人，还可以对抗任意第三人，包括对抗租赁物的所有人对承租人的不法侵害。此学说在理论界仍被广泛讨论，学者对该学说褒贬不一，目前已有相当一部分学者支持赞成该学说，如张俊浩教授在其主编的《民法学原理》一书中就将房屋租赁合同归为转移标的物用益物权的合同，这实际上就是肯定了租赁权用益物权的性质。但是此学说在仍然没有被广泛认可，在立法上承认此学说的国家并不多，而笔者比较赞同此学说。
1．3物权化债权说
物权化债权说来源于德国民法典，德国民法典开创性的确立了“买卖不破租赁”的规则，对罗马法的租赁权债权说造成了极大的冲击。此学说认为对于租赁权的法律性质，从本质上来说仍然是属于债权，但是为了更好地保护租赁双方的合法权益，赋予了租赁权更多物权的特点，即在承认租赁权的债权性质的前提下又在法律上赋予了租赁权部分物权的效力。众所周知，民事权利主要包括物权和债权，而物权对财产性权利的保护力度要远远强于债权。因此对于某些法律性质属于债权的实体性权利无法得到强有力的保护时，部分学者便希望在物权身上得到帮助，因此便出现了“物权化债权说”的学说。此学说得到了学术界的广泛认可，逐渐成了关于租赁权性质的通说，我国理论界目前也是沿用此学说。
2租赁权性质的界定
对于租赁权的债权说，由于该学说的太过绝对化，并且随着“买卖不破租赁”规则的提出，债权说已经不与现代法学理论相适应，所以我们在这里不做讨论。我们讨论的重点内容放在租赁权的“物权化债权说”以及“物权说”。
对于租赁权的物权化债权说，经过深入剖析我们不难发现，支持该学说的学者依然主张租赁权债权的法律性质，而且并没有对“物权化债权”给出具体的法理依据，只是在租赁权的债权性质不能解释租赁权的物权效力的时候，为了达到自圆其说的目的，而提出租赁权可以物权化的观点，这其实是一种逻辑极其混乱的观点，其实是在混淆债权与物权的对立关系。债权和物权作为民法的两大基本制度，各有特色，界限明确，它们之间的界限不容混淆，否则很难构成完整的民法体系，即使是支持“债权物权化”观点的学者也深知这个道理。可如今，学者一方面在努力证明物权和债权的区别，另一方面又在混淆物权和债权的界限，这在逻辑上是不可能达成的。综上所述，笔者并不赞同租赁权的法律性质是物权化债权的观点。
对于租赁权的物权说，物权包括自物权和他物权，他物权有包括用益物权和担保物权。经过比较我们不难发现，租赁权和物权中的用益物权不仅是在理论上还是在实际操作中都有着很多的相似之处：用益物权是指特定的人对他人所有标的物，依法享有的占有、使用和收益的权利。而对于租赁权，租赁双方通过订立租赁合同的方式形成租赁权，其目的就是为了取得对标的物的这些权利。显而易见，租赁权也是享有用益物权的这些权能的。而通过查阅相关资料我们不难发现，他物权的发展史实际上就是法学家将一些较为重要的法律性质为债权的权利法定为物权的过程，我们现在所认识的用益物权中的典权、地上权、地役权、永佃权，以及担保物权中的抵押权、质押权，一开始就是以债权的形式出现在人们眼中的，只是在后来为了更好地保护他物权的权益，才逐渐将其法定为物权。而由于社会的发展，如今租赁权债权的法律性质已经不足以保护其法益，而物权化债权的法律性质又找不到法理依据，于情于理，只有物权说是一种最为妥当的学说。综上所述，笔者更倾向于认为租赁权是一种物权。
3租赁合同是否需要登记
我国现行法律将租赁权界定为物权化之债权，认为其本质上属于一种债权，而一般情况下债权的不需要进行登记的，所以对于大部分的租赁合同是不需要登记即可产生效力的。只是对于债权性质无法保护其合法权益的租赁合同中的房屋租赁合同，法律又作出了特殊规定，要求对房屋租赁进行登记备案后才可产生效力。如今，随着经济的发展，租赁行为的不断增加，因租赁而产生的纠纷越来越多，是否应该通过登记的方式来保护出租人和承租人的合法权益也成为人们关注的焦点。因此，对于租赁合同是否需要登记成了学术界广泛讨论的问题。
从租赁合同登记制度本身来看，其本身的制度设计也导致其在实际操作中难度较大。在日常生活中，由于人们的法律意识比较淡薄，并不会主动去了解相关的法律法规，而又由于租赁合同本身的暂时性的性质，人们对于租赁物只是暂时的占有、使用而不是永久性的所有，导致大部分承租人和租赁人不知道对于租赁合同还要予以登记。而且，即使当事人了解租赁合同登记的相关法律法规，在实践中由于操作流程较为繁琐，当事人为了避免不必要的麻烦，仍然会抱着侥幸的心理状态，能不去登记就不去登记，租赁人和承租人的这些行为就会导致租赁合同登记制度变成一张废纸，使登记制度无法真正实现其设立的目的。同时，对于租赁登记备案，由谁去办理登记手续交费，登记后是向谁发证，都是值得商榷的问题，而且对于标的物价值较低、租赁期较短的租赁合同，强行登记又会增加不必要的支出，费事费力，没有必要。由此可见，租赁合同的登记制度存在着大量的难以克服的麻烦，在实际操作中还有很多问题，对于租赁合同的登记制度的真正落实还需要很多的工作要做。
虽然租赁合同登记制度的落实还有很多亟待解决的问题，但是笔者认为，租赁合同的登记制度的建立对保护经济生活具有重大意义。首先，租赁合同登记制度的实施有利于租赁当事人积极履行其租赁权，促进权利的运行；其次，将租赁合同进行登记备案，能够产生一种对世的公信力，有利于维护租赁双方以及第三人的合法权益。对于不断增加的由租赁引起的纠纷和诉讼案件，经过登记备案的合同，它的证据效力远远大于未登记的，有利于诉讼的解决。最后，对租赁合同进行登记有利于方便税务部门、公安部门的联合监管，加强政府部门的联合监管，强化社会治安。因此，建立健全租赁合同登记制度是很有必要的。
4租赁合同登记制度的完善
4．1理论上：明确租赁权的物权性质
物权化债权说在本质上认为租赁权的法律性质仍属于债权，所以仍有一系列的关于租赁合同登记的理论问题仍然没有得到妥善解决。但是如果将租赁权界定为一种物权，这些问题就会迎刃而解了。以房屋租赁登记为例，如果将租赁权的法律性质界定为物权，对于房屋租赁权的登记就可以基于房屋租赁权的物权性质适用物权法中关于不动产物权变动的理论体系，物权法明文规定不动产物权效力的发生以登记为要件，这就从根本上解决了对于租赁合同需不需要登记的问题。
4．2实践中：以租赁期的长短作为是登记的标准
正如前文说提到的，在实践操作中租赁合同的登记具有极高的操作难度，因此在促进租赁权登记制度的推广时应当采取极其谨慎的态度。笔者认为，在实践中对租赁合同以租赁时间长短作为划分是否应该登记的标准。对于租赁期较短的租赁权，可以规定租赁双方只要签订合法有效的租赁合同即可产生效力，而不需要进行登记。而对于租赁期较长的租赁权，由于随着登记而产生的公示公信的效力既有利于维护承租人的利益，还可以对抗任意第三人，所以应该通过登记的方式保护租赁双方的合法权益，并从根本上解决因为第三人而带来的各种纠纷与诉讼。最后，对于租赁期的长短，笔者认为，可以以六个月作为租赁期长期和短期的分界线，六个月以下即可视为租赁期较短，而六个月以上则视为租赁期较长。对于租赁期在六个月以上的租赁合同，应当要求对该租赁权进行登记；对于租赁期在六个月以下的租赁合同则可以免去这一流程。这样设定租赁期，不仅可以保护租赁当事人的合法权益，还可以在实践中为短期租赁当事人减少麻烦，给当事人带来便利，并且在一定程度上节省了行政机关的资源，可以增强实践的操作性。
【关键词】 融资租赁;初始直接费用;会计处理;方法
根据《企业会计准则第21号―租赁》中第十八条的规定:“在租赁期开始日,出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值,同时记录未担保余值;将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益”。后面为了避免未实现融资收益被高估,《企业会计准则讲解2010》对上述会计处理的规定又作出了相应的补充和完善,即在初始确认时应对未实现融资收益进行调整,根据已经发生的初始直接费用,借记“未实现融资收益”科目,贷记“长期应收款――应收融资租赁款”科目。但是,经过仔细分析其对会计处理的相关规定依然还存在很多问题。
这些问题从租赁准则的规定我们显而易见:如按照《企业会计准则第21号――租赁》中第四条的规定:“租赁开始日是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者”。而初始直接费用是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可直接归属于租赁项目的费用,其通常发生在租赁开始日或者租赁开始日之前。而且根据准则的相关规定,出租人要在租赁期开始日对初始直接费用进行会计处理。然而,如果租赁开始日和租赁期开始日不在同一会计期间,就会存在初始直接费用无法进行及时入账的问题,但这些问日在很多教材或是文章在讨论时都很巧合的避开了。
另外,出租人的初始直接费用是出租人在租赁开始日因出租资产而发生的辅助费用,是为了形成租赁事项并获取未来各期租赁收益所付出的代价。而租赁准则对应收融资租赁款的会计处理规定说明,出租人除过收取最低租赁收款额以外,还可以获得相当于初始直接费用的额外资金补偿。但是,从实际情况而言,出租人是不可能从承租人那里再收取初始直接费用的,这样造成的结果是等到租赁结束后,长期应收款中初始直接费用的部分收不回来,未实现融资收益也相应无法转出。而《企业会计准则讲解2010》意识到此点并对会计处理的规定作出了相应的补充和完善,即在初始确认时应对未实现融资收益进行调整,规定内容此处就不再多赘述。这似乎让人有些不解,因为如果在初始确认时调整,那么是否就意味着初始确认计入长期应收款――应收融资租赁款不包括初始直接费用的金额。此外,即使出租人确定可以从承租人处得到额外资金的补偿,也应该将其纳入最低租赁收款额中,应收融资租赁款也只需要根据最低租赁收款额进行入账。由此而言,企业租赁准则中关于应收融资租赁款入账价值的规定既与租赁实务不符合,又与最低租赁收款额的涵义相冲突。
然而,根据《企业会计准则21号――租赁》规定:租赁内含利率是指在租赁开始日,使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人初始直接费用之和的折现率。由此而言,未担保余值和最低租赁收款额是出租人未来收到的经济利益总流入,出租人为获得这些经济利益,需要付出的代价就是租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和。其差额就是出租人总共的出租利息收益。由于这些出租利息收益需要按照权责发生制进行确认,这样就暂时计入未实现融资收益,在未来的租赁期内按照实际利率进行分摊。
通过上述分析,我们可以清楚地知道,对出租人而言,在融资租赁中,其付出的代价主要是租赁资产公允价值,该代价需要由未来的经济利益流入来补偿。而出租人的初始直接费用也是出租人为获得未来的经济利益付出的代价,按照权责发生制和配比原则,也需要由未来的经济利益流入来补偿。所以在计算出租人内含利率时,准则规定需要考虑初始直接费用的影响。所以准则规定出租人发生的初始直接费用应当包含在应收融资租赁款的初始计量中。其真实的含义应当是出租人的初始直接费用应由未来的经济利益来补偿,而不能作为当期损益处理。
针对融资租赁出租人初始直接费用的确认计量问题和会计处理,第一种建议认为初始直接费是不能直接记入长期应收款(应收融资租赁款”科目),而应当在分录中直接通过未实现融资收益把分录调平。这样就能使长期应收款只包括出租人的最低租赁收款额。最低租赁收款额,是出租人在未来真正要收到的款项,也是对出租人在该交易中付出代价的真实补偿。应收融资租赁款只包括出租人的最低租赁收款额。最低租赁收款额,是出租人在未来真正要收到的款项,也是对出租人在该交易中付出代价的真实补偿。
第二种做法则提出将初始直接费用发生时计入融资租赁资产――初始直接费用,然后租赁开始日自然就在融资租赁资产的科目下,此情况下没有确认的融资收益中就不会包含初始直接费用导致的差额部分。
笔者赞同第二种观点,首先,它不仅可以有效解决初始直接费用的发生与租赁期开始日没有在同一日或者不在同一会计期间的问题,使得初始直接费用及时入账,而且融资租赁中出租人的初始直接费用也是为获取租金收益所付出的代价,将其发生额计入融资租赁资产的成本能够与所收取的租金形成配比。另外,从长期应收款――应收融资租赁款的科目性质看属于资产,而所谓资产,它最重要的特征就是预期会给企业带来经济利益的流入,除了未担保余值外,可以为出租人带来经济利益资源,即:最低租赁收款额,而把最低租赁收款额作为应收融资租赁款的入账价值会更加符合资产的涵义。
