时间：2022-12-20 06:09:03
丈夫席某将农村自建房三间卖给姜某，妻子谢某认为该房产是其作为村民组集体成员在其分得的宅基地上建造的房屋，应系其所有，丈夫席某无权处分，故将丈夫席某与买房人姜某告上法院，请求判令两被告席某与姜某签订的房屋买卖合同无效。近日，安徽省宣城市宣州区法院依法判决被告席某与被告姜某所签订的房屋买卖合同出售属于原告谢某所有的一间房屋的买卖合同无效。
1995年2月，宣城市宣州区鳌峰办事处张锦村某组村民原告谢某与被告席某协议离婚，二人约定位于该组的三间农村自建平房（该房屋的土地使用证登记在席某名下）原告谢某分得一间，被告席某分得二间。1995年7月，被告席某将其户口迁至上海市。XX年5月11日，原告谢某与被告席某复婚。
XX年2月20日，被告席某与被告姜某（其户口在宣城市宣州区养贤乡某村民组）签订了一份房屋买卖协议书，被告席某将该三间平房出售给被告姜某，转让费3000元，被告席某将该房屋的土地使用证和其身份证复印件一并交给被告姜某。被告姜某买房后就全家搬入居住至今，并向相关部门申请办理宅基地变更手续和户口迁移手续。XX年12月1日，被告姜某的户口迁移至宣城市宣州区鳌峰办事处张锦村某组，宅基地变更手续至今未办理。
法院审理认为,被告席某将三间平房出售给被告姜某，虽在签订房屋买卖合同时，被告姜某不是宣城市宣州区鳌峰办事处张锦村某组的成员，但是现在被告姜某的户口已迁入该组，成为该集体经济组织的成员，根据相关法律规定，被告姜某具备购买该集体经济组织房屋的资格，被告席某出售给被告姜某属于其所有的两间房屋应合法有效。而被告席某出售给被告姜某的三间房屋中有属于原告谢某所有的一间平房，被告席某系无权处分，且至今原告谢某未追认，被告席某出卖属于原告谢某所有的一间房屋的行为无效。
农村联合建房协议合同范文一甲方：姓名性别 年龄 民族 电话
住址：
乙方：姓名 性别 年龄 民族 电话
住址：
甲方因孩子即将结婚需建新房，由于甲方原宅基地向阳度的原因须占用乙方公出路少许，现经甲乙双方商磋，达成以下建房协议。
1、乙方同意甲方建房占用乙方公出路： 北 米，南 米，西 米(详见后附示意图)。
2、甲方同意给乙方带来的占用公出路出入不便一次性补偿金人民币 圆整。
3、甲乙双方同意，甲方建房占用乙方公出路部分所有权永远归属乙方、使用权永远归属甲方。
4、甲乙双方同意，甲方建房占用乙方公出路部分，待甲方自行拆除后，一切权属归乙方，但乙方不得要求甲方拆除该建房。
5、甲乙双方同意，甲方建房占用乙方公出路部分，如遇政府征用或规划等相关事项，房屋补偿归甲方，土地补偿归乙方。
6、此协议电脑打印一式两份，甲乙各持一份，均有同等效果。
7、此协议有不尽之处甲乙双方可另作补充。
甲方：(签字盖章)
乙方：(签字盖章)
中人：(签字盖章) 20xx年 月 日
农村联合建房协议合同范文二甲方： 乙方：
身份证号码： 身份证号码：
甲乙双方本着互利互惠的原则，经双方友好协商，决定共同合资在 ，即甲、乙共同基地上新建三层楼房，为明确双方权利义务，特订立此合资建房协议。
一、甲方提供其自有的位于 的宅基地用于建造房屋，该宅基地占地面积约 平方米，宅基地使用权证编号为：
二、双方同意以甲方的名义建房，本次建房资金估计约 万元，由乙方出资50%(人民币 万元)，甲方出资50%(人民币 万元);建房资金指房屋建造成本及房屋报建所产生的一切费用。
三、由 方负责办理相关建房手续，该房屋报建手续所需的费用计入此次建房资金总额;
四、房屋建成后双方各享有一半的权利，甲方拥有一至三层的房屋产权(建筑面积 平方米)，乙方拥有四至六层的房屋产权(建筑面积 平方米)，双方对各自分配的房屋均享有居住权和出租收益权，甲方承诺不以任何理由对房屋的其他产权主张权利; 建成毛坯房后双方对各自占用房屋自行处分，日后如需装修，该装修费用由各自自行承担。
五、若该房屋在建造过程中或建成后投入使用，该宅基地被征收或者征用的，甲乙双方按照各自占有的房屋产权面积确定补偿款的分配比例。
六、以上条款对双方均有约束力，任何一方违反该约定致使该房屋不能建成或者造成其它经济损失的，则造成损失的一方负责赔偿另一方的全部经济损失。
本协议一式两份，双方各执一份，经甲、乙双方签字后生效。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
农村联合建房协议合同范文三甲方： 身份证号码：
住址：
乙方： 身份证号码：
住址：
丙方： 身份证号码
住址：
甲、乙、丙三方就合作开发经友好协商，达成如下协议：
一、甲方将以甲方名义从 平方米(以下简称“该地块”设房屋。
2：1的出资比例共同分30万元，乙方出资人民币20xx万元，用于在该地块建设房屋一栋， 平方米，共 层(资金以乙、丙双方实际投入为。号(账号)，由甲方妥善保管并全部用于房屋建设。
四、本协议签订之前，乙方已于20xx年3月式缴交给甲方，丙方已于20xx年3月 日以转账的方式将贰万元缴交给甲方。
五、三方同意指定甲方为代表，负责房屋的建设、监工、购买建筑材料、支付建设费用、办理报建等相关事项。
六、房屋建筑面积如需增加或者减少，甲方需征求乙丙双方的意见，
七、房屋建成后，甲、乙、丙三方对房屋所有权及其有关收益约定按份共有，具体份额为：甲方拥有150乙、丙双方按出资比例(即2：1)分割拥有。甲方才可签订。分配，即甲方取得150双方按出资比例予以分配。20%，乙方获得补偿款总额的50%，30%。返还给乙、丙双方。
十二、本协议未尽事宜，由甲、乙、丙三方共同协商，并另行签订补充协议。
十三、本协议壹式叁份，甲、乙、丙三方各执壹份，均具同等法律效力。
施工单位(个人)： (以下简称乙方)
按照《中华人民共和国合同法》和《建筑法》的有关条列及规定，对路合本工程具体情况，双方达成如下协议，共同遵照执行：
一、 工程概况：
1． 工程名称：
2． 工程地点
3． 工程内容、范围：完成甲方基础以上的土建工程（含内外粉刷，不含水电管道安装），包括正负零线以下（含零线）部分施工。具体以图纸为准。
4． 承包方式：包清工，甲方提供架子所需的扎丝（铅丝）。
5． 施工日期：
6． 质量等级：优良
7． 本工程总造价（清工费）：按以下价格计算：① 现浇部分按110元／㎡（不包括卫生间）；② 其他按75元／㎡；③ 具体建筑面积以实际测量为准（除房屋建筑正负零线以下（含零线）的建筑面积）。
二、 甲方工作
1． 甲方提供土建工程所需的水泥、钢筋、沙、石子、架子所需的扎丝（铅丝）等建筑材料，同时须保证乙方施工材料供应。
2． 甲方如需对图纸进行更改，须适当提前通知乙方。
三、 乙方工作：
1． 按施工现场和施工图纸打求，做好施工。
2． 乙方 不得随意更改施工图纸。
3． 乙方须地保证工程质量的前提下节约材料，砼砂浆需按规定配合比施工。
4． 施工现场做好安全围栏和文明施工。
5． 工程项目成品在未竣工交付使用前，由乙方自行保护，竣工验收交付甲方后由甲方负责。
6． 乙方施工必须保证质量。主体结构、竣工质量必须到达优良标准。因质量问题产生的一切后果，均由乙方负责赔偿。
四、 工期、验收
1． 施工工期:从开工到主体工程竣工期限为50天(内外墙粉刷除外)。
2． 工程质量必须接受甲方派出的施工员全面检查。
3． 每层完工后须经过甲方指定的施工员验收后才可进行下一层的施工。
五、 工程款的支付和预付：
1． 一层结构完工预付 仟元，二至三层完工各预付 仟元，结顶并盖好瓦后付 仟元，粉刷完工后付 仟元，其余工程款待房屋验收后五个月内一次性付清剩余款项。
2．各预付、结算款项须在甲方指定的施工员验收合格后方可支付。
3．款项决算按实际竣工图进行调整。
六、 其他：
1． 施工期间，乙方须严格遵守《安全操作规程》进行施工，如在施工期间发生安全事故，由乙方承担全部的责任和费用。
2． 本合同自签订之日起生效。
3． 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。
甲方（盖章）：乙方（盖章）：
甲方：
乙方：
部分细节请与当地建过房的人商讨……
甲方在 建房屋一栋，建筑层数两层，一层约 平方米，二层约 平方米，由乙方承包施工。双方本着平等、互利、诚信原则，确保工程安全、优质、高效、低耗，经双方协商同意签订本俩，以期共同遵守：
一、承包方式
采用包工不包料方式承包。
甲方提供建房所需的材料，包括：红砖、河砂、碎石、石灰、水泥、钢材、水管、下水管、铁钉、扎丝、水电等等一切建筑材料。
乙方提供劳务、施工技术、施工工具、及生产生活的一切用具等。
二、承建项目
乙方按照设计图纸或甲方提出的要求承建。甲方房屋主体工程的建筑，包括墙体、梁、柱、楼梯、楼面、装模、拆模、扎钢筋、现浇混凝土及地面、门前台阶砼垫层；装饰室内粗粉刷、前沿外墙贴瓷砖、后沿外墙面粉水泥砂浆、卫生间地面及墙面贴瓷砖、安装瓷盆、下水管道、落水管；顶层层面加浆磨光，同时作好防渗透水处理。
三、承包价格
每平方米人民币大写： 元（），建筑面积按每层楼外墙计算。施工范围包括所有需要水泥砂浆抹面的墙体。
四、付款方式
合同签订完毕，工具进场，人员到位，预付30% ，完成第一层砖砌并捣制好楼面付到50%，完成第二层以及屋顶付到75%付款八仟元，工程全部完工，交验完毕付到90%， 预留10%为质量保证金，完工一年内无质量问题，清尾款。
五、双方责任
甲方负责水电到位供给及原材料及时进场，每日午餐
乙方必须保证工程质量和进度，按设计图纸和甲方要求施工，节约材料，并保管好材料，不得丢失。
六、质量要求
乙方应当按照国家规定的房屋质量标准和要求组织施工，不合格由乙方负责返工，返工费由乙方负责或由甲方在乙方工程款中扣除。
七、注意安全
劳保措施，施工防护措施到位，安全施工。如果乙方施工人员因自身原因或乙方安全防护措施不到位出现工伤，或因施工造成他人损伤等事故，一切由乙方负责，甲方不负担任何责任和费用。文明施工，讲究职业道德，讲究清洁卫生。
八、工期要求
主体工程工期为75（日历天），从签订合同之次日起计算，乙方必须在 年 月 日前完成主体工程，遇天气原因顺延，乙方不能因各种原因拖延甲方建房完工时间。遇乙方所需材料，应提前向甲方提出计划，以便及时筹备。
九、后期维修
因乙方质量问题所产生的维修费用由乙方承担，并承担由此发生的相关赔偿以及责任
十、其它
其它未尽事宜，双方协商解决，按国家以及本地标准从严执行。
本合同一式二份，甲乙双方各执一份，从签字之日起生效。
工程名称：
×××私人住宅。
工程地点：徽县江洛镇下寨村上庄合作社，甲方原有住宅院内。编辑推荐：预备党员思想汇报
工程内容：设计图以内的所有建筑工程。
建筑面积：共148.8平方米。
二、工程承包范围
承包范围：包工不包料。
三、合同工期
开工日期：xx年3月8日(农历二月初一)。
竣工日期：xx年7月8日(农历六月初六)。
合同工期总日历天数102天。
四、合同价款
工价为每平方米180元，建筑总面积148.8平方米，合同总价款为人民币26780元。
付款方式：由甲方分四次付清合同总价款。第一次在基础工程完工后由甲方付给乙方合同总价款的30%，即8000元;第二次在主体工程完工后，由甲方付给乙方合同总价款的30%，即8000元;第三次在工程全面竣工后由甲方付给乙方合同总价款的30%，即8000元;剩余10%(即2780元)作为质量保证金，在工程交工一年后如无重大质量问题，由甲方全部付给乙方。
五、质量标准
工程质量标准：按图施工，确保工程质量。
六、甲乙双方的权利及义务
1、甲方的权利及义务：
(1)甲方应向乙方提供“三通一平”。
(2)按期付款。
(3)及时向乙方提供所需要的各种材料。
(4)在工程开工前向乙方提供设计图纸2套。
(5)在施工过程中，如发现存在质量问题或私自变更设计图纸的现象，甲方有权要求乙方返工。
2、乙方的权利及义务：
(1)按图施工。在施工过程中如需对原设计作出更改，需经甲方同意后方可修改。
(2)保证工程质量。
(3)保证工期，按时交工。
(4)在施工过程中，需要哪些材料，乙方应提前2-3天告知甲方，以便及时购置。乙方应本着节约的原则，不得浪费材料。
(5)在每一项分项工程完工后，乙方应征得甲方验收同意后方可进行下一道工序。
(6)乙方应重视安全生产，一切安全责任均由乙方自行承担。
七、本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决。
八、本合同自甲乙双方签字之日起生效。
九、本合同一式二份，甲乙双方各持一份。
论文关键词 农村房屋买卖合同 宅基地 集体经济组织 法律效力
一、农村房屋买卖合同纠纷的现状
随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。
由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。
二、农村房屋买卖合同的法律效力分析
（一）农村房屋买卖合同的效力
1.认为农村房屋买卖合同无效
理由是：
（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。
（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。
（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。
（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。
2.认为农村房屋买卖合同有效
理由是：
（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。
（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。
（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析
1.农村村民买卖农村房屋的法律效力
（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。
（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。
2.城镇居民购买农村房屋的法律效力
（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。
（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。
第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。
第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。
第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。
第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。
三、完善农村宅基地、房屋交易制度及认定农村房屋买卖合同效力的措施
（一）加强有关农村宅基地使用权流转的立法，促进农村房屋买卖的交易稳定
应加强农村宅基地的立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地流转等问题的位阶较高的规范性法律文件，形成较规范的农村宅基地使用权管理制度，从而保障农村房屋买卖的交易安全，保障善意第三人的利益，稳定农村房屋买卖市场。
（二）让农村宅基地使用权进入交易市场，公开、公平、公正交易
建立新的流转模式，在农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的规定，对建造合法、手续齐全的农村宅基地及其上的房屋，颁发权属证书，让农村宅基地及其上的房屋合法地进入交易市场。促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的农村房屋交易市场。
（三）建立农村宅基地的有偿使用制度和有期限使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度
宅基地具有一定的福利性质，本集体经济组织成员可以无偿使用，但是如果进入交易市场，就要变成有偿转让。要在立法中明文规定转让农村宅基地使用权应缴纳的使用费或补偿金，并且根据宅基地的位置、流转对象等不同因素，确定所应缴纳的使用费或补偿金的数额。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期满不再需要的宅基地使用权，以避免浪费土地。
（四）关于认定农村宅基地进入交易市场公开流转后的农村房屋买卖合同的效力
应当从法律法规、国家政策、该房屋项下的土地使用权性质、出卖人的现有居住条件、房屋交付的实际情况、房屋的增值情况等方面进行认真仔细的研究。此外还应充分考虑认定此类农村房屋买卖合同无效会对双方当事人产生怎样的利益影响，尤其是出卖人因土地的增值或拆迁而获得的利益，买受人因房屋的贬值而受到的损失，来认定此类农村房屋买卖合同的效力。
一、加强农房建设管理的总体要求
加强农房建设管理，必须坚持以科学发展观为指导，按照建设社会主义新农村的要求，以改善农村人居环境、提高农房质量和防灾抗灾能力、促进农村新社区建设为目标，建立完善农房建设管理体制，优化农房建设规划布局，规范农民建房行为，加强农房建设技术服务和市场管理，着力提高农房设计、施工水平，促进农房建设走上科学、规范、有序的可持续发展道路。
到2010年，建立起比较完善的农房建设法规体系、质量标准体系、技术服务体系和监管体系，全省县市域总体规划确定的中心村和保留村建设规划全部编制完成，农房设依据规划实现合理布局，质量安全得到保障，防灾抗灾能力有较大提升，违法建房行为得到有效遏制，农村人居环境明显改善。
二、突出抓好农房建设管理的重点环节
（一）大力推进村庄建设规划编制。按照建设社会主义新农村的要求，结合实施“千村示范、万村整治”工程，加快县市域总体规划确定的中心村和保留村的村庄设规划编制，依据规划布局建设农房。村庄建设规划要认真落实县市域总体规划、土地利用总体规划的要求，与地质灾害防治、防台、防洪等专项规划相衔接。规划编制要坚持科学、民主，广泛听取村民群众意见，实行必要的听证和公示制度。要坚持控制增量、合理布局、保护耕地、集约用地的原则，科学安排农村居民点的数量、布局、围和用地规模，按生产、生活、生态等不同功能实现合理分区，积极引导农民向中心村集聚建房。编制地质灾害易发区内的村庄建设规划，应先对规划用地范围进行地质灾害危险性评估。在划定建设用地时要避开自然灾害易发地带，特别是存在台风、洪涝、山体滑坡及地质条件不稳定等隐患的区域。确实无法避让的，必须采取必要的工程术措施，确保安全。要强化村庄建设规划对农房建设的基础性指导地位，农房建设必须依据村庄建设规划实施。已划入城市规划建设用地范围的村庄，应根据城市总体规划和土地利用总体规划，实施村庄改造和住房建设。
（二）严格执行农房建设规划许可和用地审批制度。按照《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《*省村镇规划建设管理条例》、*省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定，切实加强农房建设的规划许可和用地审批管理。所有农房建设项目必须依法办理“一书一证”或“一书两证”和用地审批手续。各地要依据规划，从严控制农房占地面积、建筑面积、建筑层次和总建筑高度，严格执行“一户一宅”制度，建新必须拆旧。新建农房，要按照相对集中的原则，严格依照村庄建设规划选址，尽可能建到中心村的居住区。凡是规划要撤并的自然村点的新建农房必须建到规划的中心村居住区内。保留村农户新建、改建、扩建住宅，也要依据村庄建设规划选址，充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。鼓励以集中联建的形式建设农民新村，控制建造独立式单体住宅。沿海易受台风灾害影响地区禁止建造单开间独立式多层住宅。
（三）大力推行农房勘察设计制度。各地要依法将勘察设计纳入农房规划建设许可的必要条件。农房建设应依法进行工程勘察。农房设计应彰显民居建筑风格，体现节地、节水、节能、节材和环保原则，满足农房抗台、防洪、抗震、防火等标准规范要求。农房建设应依法委托设计，或选用建设部门提供的设计图纸。县级以上建设行政主管部门要根据当地的自然地理环境、农民居住生活习惯和经济承受能力，组织编制农房建筑设计图集，无偿提供并指导建房户使用。选用建设部门提供的设计图纸的建房户，应委托专业设计单位或设计人员结合工程地质勘察资料，对设计施工图纸进行调整确认。
（四）切实加强农房施工管理。县级建设行政主管部门及其建设工程质量安全监督机构、乡镇政府应当依据《建设工程质量管理条例》等法律法规，切实加强对农房建设质量安全的监督巡查和技术指导，建立农房竣工验收、竣工验收备案制度，落实农房建设各方主体的质量安全责任，切实加强农房施工质量安全监管。农房施工应由具备相应资质的施工企业或具备相应建筑施工技能的农村建筑工匠承担。农村建房户应与施工承包人签订施工合同，明确双方的责任、义务和权利。对未签订施工合同或施工承包人资质、技能不符合要求的，县级建设行政主管部门或受其委托的乡镇政府不得核发相关许可证书。施工承包人应严格按照设计图纸施工，遵守有关法律法规、施工操作规范和施工技术标准，确保施工质量和安全。农村建房户和施工承包人应根据合同约定负责施工现场的安全管理，防止人员伤亡和其他安全生产事故的发生。农房建设完工后，建房户应组织竣工验收，对建房质量情况签署书面意见，并在15日内到县级建设行政主管部门或受其委托的乡镇政府办理备案手续。建房户组织竣工验收确有难的，所在地乡镇政府或建设工程质量安全监督机构应给予必要的指导和帮助。
三、完善农房建设管理体制
（一）明确农房建设监管职责。各级规划建设、国土资源、质量技术监督等部门和乡镇政府要按照国家和省里有关法律法规的规定，对辖区内农房建设实施监督管理。县级建设行政主管部门及其建设工程质量安全监督机构要会同乡镇政府，采取有效措施，切实履行农房建设工程质量安全监管职能。质量技术监督、工商行政管理部门要加强对城乡建材市场的监管，切实防止不合格、劣质建筑材料流向农村。要充分发挥村民委员会的作用，将农房建设日常监管和技术服务延伸到村。积极开展农村房屋产权产籍管理，加强对农房建设各个环节的控制，规范农房建设行为。
（二）健全农房建设管理机构。各县（市、区）政府要根据农房规划建设管理实际需要，切实加强城乡规划和建设工程质量安全监督机构建设，建立健全城乡一体的规划和建设工程质量安全监管体制。要积极推行在县（市、区）分片设立村镇规划建设管理所，充分发挥其对农房规划建设管理的协调和服务作用。村镇规划建设管理机构与人员经费纳入县（市、区）财政预算。乡镇政府应根据村镇规划实施和农房建设管理的实际需要，明确专职人员负责具体管理工作。
（三）加强农房建设施工队伍管理。农村建筑工匠从事农房建设施工，应具备相应的建筑施工技能，并到工程所在地乡镇政府或村镇规划建设管理机构办理登记备案手续。各级建设行政主管部门要积极支持组建农村建筑工匠行业协会组织，引导农村建筑工匠加入行业协会，指导行业协会制定自律公约，加强行业监管，规范农村建筑工匠从业行为。建设行政主管部门和行业协会要有计划地开展农村建筑工匠技能培训，对经培训考核合格的，出具培训合格证书。省建设行政主管部门要制订农村建筑工匠建筑施工技能标准，组织编写培训教材，加强对农村建筑工匠技能培训的业务指导。鼓励不同工种的农村建筑工匠合伙组建建筑业劳务承包企业，专业从事农房建筑施工。
四、落实农房建设管理的各项保障措施
（一）切实加强组织领导。各级政府要从贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的战略高度，从建设社会主义新农村、维护农民群众切身利益的实际需要出发，高度重视农房建设管理工作。要切实保障农房建设管理特别是村庄建设规划编制、农房设计、地质灾害危险性评估所需的经费。各级规划建设、国土资源、质量技术监督等部门要密切配合，落实责任，确保监管措施到位。省建设行政主管部门要根据本《意见》精神，抓紧制订农房建设管理具体实施细则，以及农房规划建设许可实施办、竣工验收指导意见、竣工验收备案办法和相关示范文本。
一、指导思想、目标任务和基本原则
（一）指导思想
以科学发展观为指导，坚持自力更生和政府扶持相结合，科学规划，精心组织，扎实稳妥推进，切实解决农村困难群众安居问题，促进社会和谐稳定。
（二）目标任务
年农村危房改造实施范围覆盖至全县各个乡（镇、场、管委会），12月底前完成省市下达我县的全部农村危房改造任务。
年农村危房改造任务根据各乡镇农户数、危房数和农村危房改造“十二五”规划进行分配，并重点向偏远贫困地区、受地质灾害威胁区、少数民族居住区倾斜。县城规划建成区范围一律不纳入农村危房改造范围；建制镇和集镇规划区范围的农村，原则上不安排农村危房改造任务。
（三）基本原则
坚持政府支持、农户自愿的原则。充分尊重困难农户改造危房的意愿，整合可用资源，调动群众自主建房的主动性和积极性，自力更生建设家园，政府对建房困难户给予适当补助。
坚持科学规划、节约用地的原则。摸清农村困难群众危房数量，区别轻重缓急，实行统筹规划，分批实施。新建农房要符合乡村规划和农房设计要求，尽量安排利用村内空闲用地、闲置宅基地和老宅基地进行建设。
坚持经济适用、确保安全的原则。从农村实际出发，因地制宜、分类指导，充分考虑农户的承受能力，严格控制建房面积和标准，引导和帮助农户建设安全经济、美观适用的房屋。
坚持政策公开、阳光操作的原则。规范操作程序，坚持政策公开、对象公开、补助标准公开，通过民主评议、张榜公式等方式，实行阳光操作，全过程接受农民群众和社会监督。
二、补助对象和补助标准
（一）补助对象。农村危房改造补助对象为居住在危房中的农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困农户。各乡（镇、场、管委会）要按照优先帮助住房最危险、经济最贫困农户解决最基本安全住房的要求，认真确定补助对象。
（二）补助标准。按照农村危房改造方式、补助对象自筹资金能力等不同情况，制定分类补助标准。第一类，翻建、新建房屋的困难农户：属于分散供养五保户的对象，每户补助标准1.5-1.8万元；属于低保户、贫困残疾人家庭的对象，每户补助1.3-1.5万元；属于贫困户的对象，每户补助1-1.1万元。第二类，维修加固房屋的困难农户。每户补助标准最高不得超过1500元。具体到户补助标准由县农村危房改造工作领导小组另行制定。
三、危房改造的基本要求
危房是指依据住房和城乡建设部《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》鉴定属于整栋危房（D级）或局部危险（C级）的房屋。
（一）改造方式。拟改造农村危房鉴定属整栋（D级）的危房要拆除重建，为局部（C级）的危房要修缮加固。重建房屋原则上以农户自建为主；农户自建房屋确有困难并有代建意愿的，乡（镇、场、管委会）要发挥组织、协调作用，帮助农户选择技术可靠的施工队伍代建。坚持以分散分户改造为主，在同等条件下，优先安排新农村建设点、受地质灾害威胁区域和少数民族地区的困难农户实施危房改造。
（二）改造要求。农村危房改造要确保质量安全、并达到抗震设防的要求。在满足基本居住功能和安全的前提下，控制建筑面积和总造价，防止出现群众盲目攀比超标准建房现象。新建住房建筑面积原则上控制在40至60平方米以内，同时又便于农民富裕后向两边扩建或者向上加盖。农村危房改造集中建设点要积极编制村庄规划，统筹新农村建设、扶贫开发等方面的资金，协调道路、供水、沼气、环卫等设施建设，整体改善村庄人居环境。
（三）强化质量管理。各乡（镇、场、管委会）要建立农村危房改造质量安全管理制度。县建设局要组织技术力量，对危房改造施工现场开展质量安全巡查与指导监督；发现问题要及时整改，并做好农村危房改造竣工验收。县房产局要开设危房改造咨询窗口，为农民提供危房改造技术服务和工程纠纷调解服务。乡（镇、场、管委会）加强建设管理，强化农村建筑工匠培训，提高服务和管理农村危房改造的能力。
四、资金筹集与发放
（一）加大资金筹集力度。中央按照户均6000元标准下达补助资金，省配套补助资金标准为户均5000元，配套资金按省、县财政6:4比例分担。除国家和省配套补助资金外，各乡（镇、场、管委会）要采取积极措施，整合相关项目和资金：将新农村建设、农村住房补助、农村贫困残疾人危房改造、扶贫移民搬迁、地质灾害移民搬迁等项目与农村危房改造有机衔接，通过政府补助、银行贷款、社会捐助和农户自筹等多渠道筹措农村危房改造资金。
（二）规范资金发放。农村危房改造资金要实行专款专用。乡（镇、场、管委会）要统筹规划，整合资源，将各渠道筹措的农村危房改造资金统一使用，提高资金使用效率。县农村危房改造工作领导小组办公室定期将核定的补助对象及发放金额报送县财政局，县财政局及时将核定资金拨付到补助对象一卡通账户。由乡（镇、场、管委会）代建的，危改户与所在乡（镇、场、管委会）签订委托代建协议，县财政局凭委托代建协议将核定资金拨付到各乡（镇、场、管委会）账户，各乡（镇、场、管委会）不得挪用、挤占补助资金，确保资金安全运行，保障项目按时动工和工程竣工验收合格。
（三）加强资金监管。县财政局要会同监察、审计等部门加强对资金的监督管理，对补助资金的配套落实、管理和使用情况进行监察，发现问题及时纠正。县审计局要对资金使用情况进行审计。
五、操作程序
（一）个人自愿提出申请。符合因灾倒房恢复重建和农村危房改造条件的农户，由户主自愿向所在村委会提出书面申请，并提供户籍、农村五保供养证、低保金领取证、贫困残疾人证明、贫困户证明和危房照片等材料。
（二）集体评议。村委会接到农户的申请后，召开村民会议或村民代表会议进行民主评议，议定是否属补助对象，并予以公示；经评议认为符合补助对象条件，且公示无异议的，填写《省农村危房改造建房审批表》（附件1）或《省农村危房改造维修审批表》（附件2），贫困户和无房户还需要按照《关于做好农村危房改造贫困户和无房户认定工作的通知》（农房办字号）文件要求，分别填写《省农村危房改造贫困户情况登记表》（附件3）、《省农村危房改造无房户情况登记表》（附件4）并上报乡（镇）政府。对经评议或公示存在异议、经复核不符合补助对象条件的，要及时向申请人说明理由。
（三）入户审核。乡（镇、场、管委会）接到村委会的申报材料后，要组织人员进行入户审核。经审核符合条件的，由乡（镇、场、管委会）签署意见报县农村危房改造工作领导小组。不符合条件的，乡（镇、场、管委会）将材料退回所在村委会，并说明原因。乡（镇、场、管委会）审核结果要在村务公开栏进行公示。
（四）审批和公示。县农村危房改造工作领导小组接到乡（镇、场、管委会）上报的材料后，进行实地复核，对符合补助对象条件的，予以审批，并根据专业技术人员对住房危险程度作出的鉴定意见，核定补助方式及标准。对不符合补助对象条件的，不予审批，并说明原因。审批结果要在村委会和村小组进行张榜公示。公示内容包括：户主姓名、家庭人口、家庭收入情况、家庭住房情况。同时，乡（镇、场、管委会）要组织做好经批准的危房改造农户签订合同或协议工作。
（五）竣工验收。农村危房改造竣工后，由县建设局会同县房产、县发改委、县财政局、县民政局等相关部门对翻建新建、修缮加固住房进行全面检查验收。
（六）设置标识牌。翻建新建、修缮加固房屋经验收合格后，乡（镇、场、管委会）应在补助对象住房的显著位置悬挂“政府资助援建”标识牌。标识牌尺寸为28cm×20cm，材料为铜质，字体为红色，在标识牌下方标注“二0一一年”。挂牌所需费用由县财政承担。
六、实施步骤和时间节点
（一）调查摸底、登记造册阶段。县民政局和有关乡（镇、场、管委会）组织人员深入村组，对农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困户的住房情况进行调查摸底，并登记造册，建立台账。调查摸底工作于6月20日前完成。
（二）明确任务、分解落实阶段。由县建设局会同县房产局、县发改委、县财政局、县民政局研究拟定各乡镇年危房改造任务，报经县政府审定后下达给各乡（镇、场、管委会）。各乡（镇、场、管委会）制定年农村危房改造实施方案，将任务细化分解到各行政村和村小组，并于年6月25日前报县建设局、县房产局、县发改委、县财政局备案。
（三）危房鉴定、组织实施阶段。计划任务下达后，各乡（镇、场、管委会）要在调查摸底的基础上，按照《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》，组织专业技术人员对农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困户的危险房屋进行技术鉴定，确定危房等级，填写《省农村房屋安全鉴定报告书》（附件5）；要摸清翻建新建、修缮加固的危房数量，并按照公平、公正、公开的原则确定建房对象，确认改造方式。补助对象基本信息和各审查环节结果要进行“三榜公示”。危房鉴定和补助对象确定工作要在7月20日前完成，各乡（镇、场、管委会）危房鉴定和补助对象确定工作完成后，要迅速组织开工建设。
（四）检查验收、总结工作阶段。各乡（镇、场、管委会）农村危房改造任务完成后，要进行自查验收，并向县农村危房改造工作领导小组办公室提交工作总结和总体验收申请。年11月份，县农村危房改造工作领导小组办公室对各乡（镇、场、管委会）危房改造任务完成情况进行检查验收。年12月份，迎接省农村危房改造工作领导小组办公室对我县危房改造任务完成情况进行检查验收。
七、工作措施
（一）加强组织领导。乡（镇、场、管委会）要加强对农村危房改造工作的领导，建立健全工作机制。要成立以乡（镇、场、管委会）主要领导为组长的农村危房改造工作领导小组，配备工作人员与办公设备，落实工作经费。要强化乡（镇、场、管委会）和村级组织的责任，县、乡（镇、场、管委会）、村三级要层层签订责任状，采取分片包干、责任到人的办法，落实责任制。各乡（镇、场、管委会）和村级组织要通过组织邻里相帮、结对帮扶、投工投劳等措施帮助困难户建房。
（二）明确工作职责。各有关部门要各司其职，各负其责，密切配合，搞好政策衔接，形成工作合力。
县发改委：会同建设、财政、民政部门负责编制农村危房改造“十二五”规划和安排年度投资计划。
县建设局：负责牵头组织实施农村危房改造工作，危房改造计划安排、项目规划选址、质量监管、农户档案管理、信息系统录入和牵头组织工程验收。
县房产局：负责做好农村危房的技术鉴定，负责农村危房改造技术培训，参与项目工程验收。
县民政局：负责做好补助对象调查摸底和认定，参与项目工程统筹规划、指导协调和工程验收。
县财政局：会同发改、建设、民政等部门负责安排危房改造资金筹措和拨付，制定资金管理制度，保障工作经费。
县国土局：负责解决农村危房改造新增建设用地计划指标，指导新旧宅基地整理、复垦。
县残联：负责农村贫困残疾人家庭危房改造对象的核实。
县交通局：负责帮扶危房改造村庄的道路建设。
县监察局：负责对全县危房改造执行情况进行监督检查。
县审计局：负责对补助资金管理使用情况进行审计监督。
县扶贫办、县环保局、县水利局、县农粮局、县卫生局、县民宗局、县防震减灾局等部门要依法履行职责，积极支持配合做好相关工作，尤其是对危房改造区域的基础设施建设、农村饮水安全、产业发展、抗震设防给予支持和指导。建立挂点督查制度，县危房改造工作领导小组成员单位要负责挂点督查各乡（镇、场、管委会）的农村危房改造工作。
【关键词】农村房屋产权登记；措施和方法；流程程序
一、现阶段农村房屋产权登记状况
农村房屋具有很多特性与城市房产有一定的不同，农村房屋一般是村民在集体土地上自建的房屋，具有自主性、随意性。房屋建成后作为不动产依赖于土地而存在，房屋与土地是紧密联系密不可分的，失去土地则房屋也将不会存在。农村房屋宅基地一般都是无偿取得，而且受农村房屋建设管理比较宽松、落后的影响，农村违规占用土地、违法建房现象比较普遍，因此导致农村房屋管理系统比较混乱，成为新农村建设发展的阻碍。因此，摸清整改农村房屋产权现状，建立全方面系统的房屋信息，是目前乃至今后农村土地房屋产权登记的头等任务。
二、开展农村房屋产权登记的必要性和紧迫性
1、农村房屋产权登记在保证房屋所有人合法权益的情况下进行有序、合理、合法的开展，实现房地产物权的需要，农村房产被确立所属权后，能够合理进入交易市场，可以由原来的不动产变成可流通的动产流向社会，能够推动农村经济的飞速发展。
2、开展农村房屋产权登记工作是顺应社会需求、市场需求迫在眉睫的任务，有利于对农村房屋产权的管理。然而随着大量农民不断涌入城镇，进城务工经商等现象越来越普遍，导致农村房屋闲置情况越来越多，闲置私宅转让情况也会越来越普遍，因此也会产生诸多问题，由于农村私宅没有产权证，交易时不能按照相关规定办了过户手续等，没有切实的法规条例来保障权益，势必会造成交易的风险，带来隐患。因此，农村房屋登记工作全面开展能使私建农宅合法、有法律保障有序的买卖，有利于推进农村经济有序全面发展。
3、农村房屋产权登记工作的开展能够更好的促进经济，有利于建设社会主义和谐社会，给农村房屋交易中的纠纷提供依法解决的保障，因此农村房屋的产权确立，对社会和谐稳定起到至关重要的作用，是围护社会稳定、经济发展的需要。
三、农房产权登记工作的开展和措施
由于农村房屋产权登记工作相对迟缓，因此在开展过程中应该实事求是，扶持完善，对问题分类处理，妥善的解决问题，整体原则应该是：在对农村私宅按照程序进行手续上的补办，补交相关费用，这就需要积极的开展以下几方面的措施来推动工作：
1、人员的配备问题。受历史遗留问题的影响，农村房屋产权登记涉及的问题较多，情况也相对的复杂些，需要多部门的参与协作分工才能完成，因此应该成立专业的工作组，组织高素质、业务能力强的人员进组，各部门紧密配合，分工协作形成合力发挥整体作用。
2、经费充足到位。农房产权登记工作量大，任务繁重，需要大量经费来保障工作顺利进行，为减轻农民负担，政府应安排专项经费并提供配套设施，以保证工作的顺利完成。
3、加强宣传。思想指导行动，针对偏远薄弱地区应加大宣传力度，让农民提高对房屋产权登记的认知，了解办理农村房屋产权登记的好处，提高农民觉悟性，有利于工作的顺利开展。
四、实施农村房产登记的具体工作内容
1、农房产权登记的应该包含的基本内容。农村房屋产权登记应记录农房所有人的家庭基本情况、农房权限内涵盖的内容、房屋现阶段的具体情况，土地使用范围情况， 还应该记录房屋使用面积、位置、结构等客观存在的现状。并且要附上房屋的平面图以及房屋周边土地的实际测量图纸。如果农房的所有人是单个自然人要记录单个自然人的基本情况，如果是多个自然人要同时记录每个自然人的基本情况。
2、农村房产登记应该具备怎样的条件。在进农村房屋登记时要符合相关的条件：房屋主体要合格符合登记条件；申请房屋登记人应该为房屋的所有权人；要有合法合格的身份证明；房屋权属来源合格；利害关系人对登记没有异议；符合相关法律、法规规定的条件。
3、农村房产登记应该具备的流程。办理初始登记时，对自建房屋时应该提交所建房屋用地的宅基地使用证，集体建造的房屋要提供有效的集体土地使用证，已经批准的工程建设规划许可证或乡村建设规划许可证，农村自建的房屋超过一层低于三层（含三层）的工程完成后，无需提交工程竣工验收证明，对于村民组织建设的房屋则要求必须提供工程竣工验收证明。一些受历史原因影响没能进行竣工验收的，应该由相关部门进行鉴定房屋是否符合安全使用条件，合格的应予以办理。
结束语
在我国，因为城市和农村的差异性，城市的房屋和农村房屋的产权登记制度也不尽相同，城市房屋登记有相关的法律法规依据，可以依规定登记取得产权证，而农村因为受各方面条件原因的限制，农村房屋登记一直没有统一的法律法规，因此大都无法取得房屋产权证书。这样就导致财产权利上农村房屋与城市房屋存在诸多差异，不利于农村市场经济的发展，也不利于社会的稳定，农村的健康发展，同时也会对农民的利益有影响，容易引发家庭纠纷、邻里亲戚纠纷以及征地纠纷等。因此，加快农村房屋产权登记的建设，完善农村房屋产权登记制度是必要的迫在眉睫的。
参考文献
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第一条为保障农村建房需求，规范农村建房管理，节约集约利用土地资源，促进城乡建设健康有序发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国公路法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《湖北省土地管理实施办法》和《自治县城乡规划建设管理条例》等有关法律法规规章的规定，结合自治县实际，制定本办法。
第二条自治县行政区域内的农村建房管理适用本办法。
本办法所称建房管理包括宅基地及其建设活动管理。
农村村民建房涉及到建制镇和集镇规划建设管理的，应当按
照城镇和集镇规划执行。
第三条宅基地属于农村集体经济组织所有，农村村民作为集体经济组织成员依法享有使用权；集体土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。
禁止城镇居民到农村购买农民集体土地建房或者购买集体土地上的房屋。
第四条各乡镇人民政府以及自治县国土资源、住房和城乡规划建设部门、村（居）民委员会在各自职责范围内负责农民建房的监督管理。
第五条农村村民建房应当坚持“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”的基本国策，坚持“加快新农村建设，加强集中建房点中心村建设”的宗旨，遵循“依法用地，合理用地，保护耕地”的原则。
农村村民新建、改建、扩建住宅应当充分利用原有宅基地及村内空闲地、劣地和废弃地，一般不准占用耕地，严禁占用基本农田。
鼓励农村村民到乡镇规划选址的中心村新型农民住宅小区建房，推进农村村民集中居住；鼓励拆旧建新，积极推进“空心房”拆除和农村土坯房、架子屋改造。
第二章规划管理
第六条农村村民建房应当遵循村镇规划、乡镇土地利用总体规划和土地利用年度计划。
第七条农村村民建房应当遵守以下规定：
㈠县城规划区(含新区)内的农村村民建房由所在地规划建设管理机构会同国土资源管理机构现场踏勘提出选址和用地意见，并报自治县人民政府批准。
㈡建制镇、乡集镇和村庄规划区内农村村民建房由乡镇规划建设管理机构会同国土资源管理等机构提出选址和用地意见，按法定程序报批。
㈢规划区外的农村村民建房，由所在地乡镇规划建设管理机构会同国土资源管理机构提出选址、设计方案推荐和用地意见，报乡镇人民政府审批。
第八条农村村民建房规划应当遵守以下规定：
乡镇人民政府按照合理布局、节约集约用地、统筹兼顾、相对集中的原则，科学编制农民建房规划，重点规划居住户10户以上的新型农村住宅小区。规划区内的农民建房按规划执行。其他农村农民建房，允许“一户一宅”建设，但应当按照新农村建设推介房型或推介房型的改进型建房，偏远村庄不宜集中建房的地方，农村村民可以根据当地的地形和地质条件在原址拆旧建新或者另外选址建房，建筑方案经所在地乡镇规划建设管理机构审核，报乡镇人民政府批准。
第三章农民建房的报批及管理
第九条农村村民建房应当依照村庄规划进行建设，并按照规定程序取得《建设规划许可证》和《建设用地批准书》。
在规划区以外的，只需取得《建设用地批准书》。
农村村民建房用地涉及林地、环保、河道（流）、滩地、公路以及电力、旅游(柴埠溪旅游景区规划控制范围)和通讯等设施控制范围的，应当进行前置审批或者征求相关部门意见。
第十条县城规划区（含县城新区）的农村村民申请建房应当遵循以下程序：
㈠村民向村（居）民委员会提出申请，填写《村民建房申请表》，由所在村（居）委会审核签署意见，村民所在地规划建设管理机构会同国土资源管理机构凭建房人户口簿、原住宅土地使用证、土地承包经营合同、林权证等有效证件，按照公路、林业、水利、环保、旅游、电力、通讯等部门和机构提供的许可前置建设条件，组织村（居）委会现场踏勘；
㈡规划建设管理机构根据规划设计条件，审查设计方案图，划定建筑规划红线，核发《建设规划许可证》，并会同所在地国土资源管理机构办理用地报批手续，核发《建设用地批准书》；
㈢规划建设管理机构会同国土资源管理机构对取得《建设规划许可证》、《建设用地批准书》的村民在建房开工前放线、施工中检查和竣工后验收。
建制镇、乡集镇和村庄规划区内的农村村民申请建房，参照前款规定程序办理。
规划区外的农村村民申请建房，由农村村民向村（居）民委员会提出申请，填写《村民建房申请表》，村（居）委会审核签署意见，乡镇规划建设管理机构会同乡镇国土资源管理机构提出选址和用地意见，提出规划设计要求，推荐设计方案图，办理用地报批手续，核发《建设用地批准书》。
第十一条符合以下条件可以申请在公路两侧沿线改建、扩建、新建住宅：
㈠在村庄规划控制区内需改建住宅；
㈡原房屋用地面积低于限额标准的农村村民扩建住宅；
㈢子女已达婚龄，分家、分居而无住宅；
㈣在原址危房拆除重建住宅；
㈤因重点建设项目需要,原宅基地被征收需建住宅;
㈥因自然灾害移民搬迁需建住宅;
㈦其他特殊情况者。
符合前款规定条件，在公路两侧建筑控制区内、河道两侧申请宅基地的，应当首先经自治县交通、水利及相关部门审批后，再按程序办理。
严禁以开挖宅基地为名私设采石场。
第十二条有下列情形之一的,不予审批宅基地:
㈠不符合土地利用总体规划、城乡建设规划的；
㈡将原有宅基地及地上建筑物转让、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；
㈢现有宅基地面积能满足分户需要，或宅基地超过法定标准的；
㈣申请人为非农业户口的；
㈤在地质灾害隐患点威胁区域内的;
一、指导思想和目标原则
（一）指导思想
依照中央扩内需、调结构、促转变、惠民生、保稳定的总体要求，以科学发展观为指导。坚持自力更生和政府扶持相结合，科学规划，精心组织，认真实施农村危房改造试点工作，切实改善农村困难群众住房条件，进一步促进社会和谐稳定。
（二）目标任务
农村危房改造任务。根据各乡镇农户数，依照省里统一部署。危房数及今年遭受洪灾农房损毁情况等因素，进行分配，确保年春节前完成900户倒塌农房恢复重建和农村危房改造任务。
（三）基本原则
1重建优先、统筹兼顾的原则。把年遭受洪涝灾害倒房户的恢复重建放在优先的位置。
2坚持因地制宜、经济实用的原则。农村危房改造要从农村实际动身。充分体现平安、经济、适用、节能、节地、环保等要求，确保改造的住房符合农村困难群众的基本居住要求，不搞脱离实际的形象工程。
3坚持公开、公平、公正的原则。规范操作顺序。阳光操作，接受群众监督。
4坚持自愿自主的原则。农村困难户是农村危房改造的主体。充分听取他意见，充分调动他积极性。
5坚持科学规划、节约用地的原则。优先安排利用村内空闲地、闲置宅基地和老宅基地进行建设。原则上不能占用耕地。做到一户一宅、建新拆旧。
6坚持整合资源的原则。市、乡（镇）政府发挥统筹协调作用。集中安排用于农村危房改造和配套的基础设施建设。
二、补助对象和补助标准
1补助对象。今年我市农村危房改造补助对象重点是年遭受洪涝灾害倒房户和居住在危房中的农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困农户。危房是指依据住房和城乡建设部《农村危险房屋鉴定技则（试行）鉴定属于整栋危房（D级）或局部危险（C级）房屋。
2补助规范。根据《农村危房改造专项资金管理方法》要求。属于分散供养五保户的对象，每户补助规范1.5万—1.8万元；属于低保户、贫困残疾人家庭的对象，每户补助规范1.3万—1.5万元；属于贫困户的对象，每户补助规范1万—1.1万元。维修加固房屋的困难农户。由各乡（镇）街道办根据房屋破损水平实施分档补助，每户最高不得超越1500元。
三、危房改造的基本要求
1改造方式。农村危房鉴定属整栋（D级）危险的房屋要拆除重建。也可进乡（镇）街道办敬老院集中供养。坚持以分散分户改造为主，同等条件下，优先安排新农村建设点困难农户、受地质灾害威胁和扶贫移民整体搬迁村中贫困户的危房改造。
2改造要求。农村危房改造要充分考虑抗震设防要求。满足基本居住功能和安全的前提下。翻新新建住房建筑面积原则上控制在40平方米以内，其他贫困户建筑面积控制在60平方米以内，同时又便于农民富裕后向两边扩建或者向上加盖。建筑面积可根据家庭人口规模适当调整。
3强化质量管理。建立农村危房改造质量平安管理制度。市建设部门要组织技术力量。对检查不合格的限期整改；开设危房改造咨询窗口，为农民提供危房改造技术服务和工程纠纷调解服务。
四、资金筹集与发放
1加大资金筹集力度。除国家和省级补助资金外。整合相关项目和资金，将自然灾害倒房恢复重建、贫困残疾人危房改造、扶贫安居等与农村危房改造有机衔接。通过整合政府补助、社会捐助、新农村建设和农户自筹等资金，加大农村危房改造和配套的基础设施建设投入。
2资金发放与管理。财政部门在财政社会保证基金专户”下开设“农村危房补助资金”分户或专户（以下简称财政专户）资金实行专户管理、封闭运行、专款专用。上级下达的补助资金及本级财政预算布置的补助资金。及时拨付资金。扶贫和移民建房等资金管理渠道不变。
3财政部门及时将资金拨付到补助对象账户（一卡通）要从实际出发，建设和民政部门要定期将核定的资金发放人数及金额报送同级财政部门。制定农村危房改造资金发放管理方法，不得挪用、挤占改造资金，确保资金平安运行。合理确定补助资金分阶段发放比例，及时拨付资金到户，保证项目动工时，按审批补助额度先支付50%补助资金，项目竣工验收合格后一次性付清余款。
五、操作顺序
1个人自愿提出申请。符合因灾倒房重建和农村危房改造条件的家庭。并提供户籍、农村五保供养证、低保金领取证、贫困户证明和危房照片等材料。
2集体评议。村委会接到农户的申请后。议定是否属补助对象，并予以公示；经评议认为符合补助对象条件，且公示无异议的填写《市因灾倒房恢复重建申请表》附件1或填写《市农村困难户建房申请表》附件2或《市农村困难户住房维修申请表》附件3属新建房屋的还要签定建新拆旧协议，一并上报乡（镇）政府。对经评议或公示存在异议、经复核不符合补助对象条件的要及时向申请人说明理由。
3入户审核。乡（镇）政府、街道办事处接到村委会的申报资料后。并说明理由。乡（镇）政府、街道办事处审核结果要在村务公开栏公示。
4审批和公示。市农村危房改造工作领导小组接到乡（镇）街道办事处上报的资料后进行实地复核。并根据专业技术人员对住房危险水平作出的鉴定意见，核定补助方式及标准。对不符合补助对象条件的不予以审批，并说明理由。审批结果要在村委会和村小组进行张榜公示。公示内容包括：户主姓名、家庭人口、家庭收入情况、家庭住房情况。
5竣工验收。住房竣工后。
6设置标识牌。翻建新建、修缮加固住房经验收合格后。字体为红色，标示牌下方标注“年”挂牌费用由市财政承担。
六、实施方法和时间节点
1调查摸底、登记造册阶段。市建设、民政部门和相关乡（镇）街道办要组织人员深入村组。并进行造册，建立台账。调查摸底工作于前完成。
2入户鉴定、确定等级阶段。调查摸底的基础上。依照《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）组织专业技术人员对农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困农户的危险房屋进行技术鉴定，确定危房等级，填写《市农村房屋平安鉴定演讲书》附件因灾倒房户鉴定工作由市民政局牵头，依照《民政部关于印发自然灾害情况统计制度的通知》有关规定实施。基本摸清翻建新建、修缮加固的危房数量，逐村逐户建立农村危房改造档案，并按照公平、公正、公开的原则确定建房对象，确认改造方式，落实到户。危房鉴定和补助对象确定工作在前完成。
3及时填写《市农村困难户危房鉴定情况统计表》附件5并上报市农村危房改造工作领导小组办公室。根据省政府下达我市今年农村危房改造任务，明确任务、组织实施阶段。因灾倒房和农村危房鉴定任务完成后。及时将任务逐级分解落实到各乡（镇）街道办和村委会，并迅速组织补助对象开工建房和维修加固房屋。因灾倒房和农村危房改造要于月底开工，月中旬前完成。
4检查验收、总结工作阶段。各乡（镇）街道办因灾倒房和农村危房改造任务完成后。并向市农村危房改造工作领导小组办公室提交工作总结和总体验收申请。月底，市农村危房改造工作领导小组办公室将组织有关部门对各乡（镇）街道办危房改造任务完成情况进行检查验收。
七、工作措施
1加强组织领导。市政府成立由市长任组长。副市长，市政协副主席、建设局局长为副组长，市发改委、市财政局、市民政局、市国土资源局、市环保局、市交通运输局、市水务局、市农业局、市卫生局、市监察局、市审计局、市房管局、市宗教事务局、市残联和市气象局等部门为成员单位的市农村危房改造工作领导小组，领导小组办公室设在市建设局，毕长春同志兼任办公室主任，办公室工作人员从相关部门抽调。各乡（镇）街道办也要成立相应的组织机构。落实工作人员和工作经费。要建立和健全乡镇规划建设管理机构，配备乡村建设助理员，具体负责困难农户新建房屋的规划选址、落实宅基地和建房质量监管等工作。要强化项目组织实施，加强建房质量监管，整合利用各方资源，落实危房改造资金，确保目标任务的顺利完成。
2明确工作职责。各有关部门要各司其职。密切配合，搞好政策衔接，把农村危房改造工作与新农村建设、灾后重建等工作结合起来，整合资源，形成工作合力。发改部门会同建设、财政、民政部门负责编制农村危房改造规划和安排年度投资计划，积极争取中央投资补助。建设、房管部门负责抓好农村危房的技术鉴定、危房改造计划布置、项目规划选址、质量监管、农户档案管理、信息系统录入和牵头组织工程验收。民政部门负责做好补助对象的调查摸底和认定，参与项目工程的统筹规划、指导协调和工程验收，并组织实施因灾倒房恢复重建工作。财政部门会同发改、建设、民政等部门负责安排危房改造资金的筹措和拨付，制定资金管理制度，保证工作经费，积极争取中央财政补助。国土部门负责解决农村危房改造新增建设用地计划指标，指导新旧宅基地整理、复耕。残联负责农村贫困残疾人家庭危房改造对象的落实。交通部门负责帮扶危房改造村庄的道路建设。监察部门负责对补助资金的管理使用情况进行监督检查。审计部门负责对补助资金的管理使用情况进行审计监督。环保、水务、农业、卫生、宗教事务、残联等部门要依法履行职责，积极支持配合做好相关工作，尤其是对危房改造区域的基础设施建设、人畜饮水安全、产业发展给予倾斜支持。
关键词：农村房屋 产权登记 法律制度
引 言
在我国，城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。城市房屋可以依法进行登记，取得房屋产权证书，而农村房屋由于没有统一的法律法规的规定，大都无法取得房屋产权证书。这一法律缺陷，使农村房屋与城市房屋在财产权利表现形式上存在差异，了农村房屋财产权能的实现，不利于农村市场经济的，也不利于农村社会的稳定。因此，有必要加紧农村房屋产权登记法律制度的建设。在这里，参照城市房屋产权登记的相关法律制度，就农村房屋的法律界定及其特征、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性以及建立农村房屋产权登记法律制度的内容作些尝试性探讨，以期建立和完善农村房屋产权登记法律制度。
一、农村房屋的法律界定及其特征
农村房屋一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物，是一种重要而普遍的财产形式。农村房屋具有以下几个特征：一是房屋所有人一般是该农村集体经济组织成员。二是房屋的依赖性。所有的房屋作为不动产，具有一个共性。即都依赖于土地而存在，失去土地，则成为空中楼阁，不复存在。房屋与土地是紧紧联系在一起的。三是房屋宅基地取得的无偿性、限制性。农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。同时，宅基地的取得一般为无偿取得。四是房屋流通的限制性。农村房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民，而且应是无房户，否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。
二、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性
在我国，城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。不管是在城市还是在农村，房屋产权证作为一种凭证，对房屋所有人来说都是一道法律上的“护身符”。而诸如农村房屋财产的利用、处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。因此，农村房屋产权登记发证作为私有财产管理的一种制度，对其进行确权发证已是迫在眉睫。
建立农村房屋产权登记法律制度是实行市场经济的需要 。 随着农村劳动力向城镇转移步伐加快， 举家进城居住、务工或经商的农民日益增多，农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。但是农民在转让私宅时经常遇到这样的，由于我国农村房屋没有产权证，买卖时无法办理过户手续，造成这些农村私宅交易存在风险，由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏，致使农民的房屋财产缺乏有力保护。这种状况已不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发育。为此，有关部门应尽快完善有关法律法规，通过为农民住宅办理产权证的方式，使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖，以促进农村人口有序流动，推动农村经济健康发展。
建立农村房屋产权登记法律制度是确定房屋所有权的需要。 目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权，而不能明确宅基地之上的房屋所有权。农民要想确定房屋所有权，必须取得相应的房屋产权证书。
建立农村房屋产权登记法律制度是实现房屋财产权能的需要。 农村房屋象其他财产一样，财产权能包括财产的所有、占有、使用、收益和处分。因农村房屋一般没有产权证，交易主体资格的局限性，限制了农村房屋财产权能的最大实现。农村房屋经确权发证后，依法进入市场进行交易、租赁、抵押，由不动资产变为资本流向社会，将直接为农村经济快速发展起到加速作用。
建立农村房屋产权登记法律制度是维护社会稳定的需要。 以往的经验表明，由农村房产引发的家庭纠纷、邻里亲戚纠纷以及征地拆迁纠纷经常发生，而诸如处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。由于农村房屋没有房屋产权证这一法律上的凭证，类似的纠纷很难调解，还极易引发一些社会治安问题。对农村房屋进行确权发证，可以避免其中一些纠纷的发生，为处理纠纷提供法律上的依据，有利于维护社会稳定。
三、农村房屋产权登记法律制度的内容
目前，城市房屋产权登记有建设部的部门规章予以具体规范，如 1997年10月27日建设部 第57号令的《城市房地产权属登记管理办法》，并于2001年8月15日修正。 农村房屋产权登记没有具体 的法律 、行政法规规定。在《城市房地产权属登记管理办法》中规定，该办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。在城市规划区国有土地范围外的房屋权属登记，参照该办法执行。某些地方性规章如广东省 广州市人民政府2001年7月1日的《广州市农村房地产权登记规定》、福建省厦门市人民政府1998年8月11日颁布的《厦门市农村土地房屋权属登记发证若干规定》等，对农村房屋产权登记设立了地方性法律规范 。在我国，农村范围广，人口多，农村房屋产权全国没有设立统一登记，使农村房屋与城市房屋的法律保护存在差异，不利于农村市场经济的发展。因此，设立农村房屋产权登记法律制度已成必要。
农村房屋产权登记法律制度参照城市房屋产权登记法律制度，应包括农村房屋产权登记原则、农村房屋产权登记条件、农村房屋产权登记内容、农村房屋产权登记种类、农村房屋产权登记程序、期限制度和农村房屋产权证书的规制等内容。
（一）农村房屋产权登记原则
房屋产权实行登记原则。 公民、法人和其他社会组织取得房屋所有权或者房屋他项权后，必须向房屋所在地的房屋登记机关进行登记，取得房屋产权证书。无论房屋权属取得方式是原始取得还是继受取得，都以房屋产权登记为要式法律行为，确认房屋权属归属。
房屋产权与土地使用权同时登记原则。 房屋作为一种不动产，它依附于土地而存在。房屋可以作为私有财产归个人所有。我国土地 实行国家所有和集体所有，个人不能取得土地所有权。因此在进行农村房屋产权登记时，必须将房屋产权与土地使用权同时登记，使房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致。
协调配合原则。 农村房屋登记牵涉到许多政府职能部门，如土地管理部门、城建规划部门、房屋管理部门等。在农村房屋登记过程中，各个部门须密切配合，信息共享。
公示原则。 农村房屋登记机关在农村房屋登记工作中应坚持公示原则，将房屋登记依据、房屋登记条件、房屋登记程序、房屋登记 内容进行公示，方便社会公众知晓。将已登记的房屋产权情况进行整理归档，方便社会公众查阅。
救济原则。 就是房屋登记机关及其工作人员或者他人的不当行为造成登记不当或给使权利人受到损害，权利人有权要求撤销登记或者赔偿损失，并追究相关人员的行政责任或者刑事责任。
1、撤销登记。因当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；或者房地产行政主管部门因工作疏忽导致核准登记不当的。由房屋登记机关决定撤销全部或者部份登记事项，并公告其房屋权属证书作废。
2、 赔偿损失。 因登记机关及其工作人员无正当理由不受理登记申请、不按期办理登记申请或者工作疏忽，核准登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关应对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
3、 追究行政责任或刑事责任。当事人 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的；涂改、伪造房屋权属证书的；非法印制房屋权属证书的，登记机关依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。登记机关及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（二）农村房屋产权登记条件
房屋登记机关进行房屋产权登记应符合下列条件：
1、权利主体合格。申请人为房屋的权利人。
2、有合格的身份证明。即权利人的身份证件、户籍证明或法人、其他组织的资格证明要合格；
3、房屋权属来源合格。权利人提供的用地、规划批准文件、房屋竣工验收合格证明或者房屋赠与、继承、转移、担保合同书或批准文件等权属来源证明真实有效合法；
4、经过公告、听证，利害关系人没有异议。
5、法律、法规规定 的其他条件。
