时间：2022-10-24 11:48:05
第二条、中央国家机关（包括全国人大机关，全国政协机关，最高人民法院，最高人民检察院，国务院各部委以及各直属机构，各人民团体。下同）及事业、企业单位，均适用本办法。
第三条、共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）是单位公有住房按照住房制度改革的有关规定出售后，由售房单位按一定比例从售房款中提取的和购房人按规定向售房单位一次性缴纳的，专项用于住宅共用部位和共用设施设备维修养护的资金。
第四条、共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非营业性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第五条、维修基金按下列规定筹集：
（一）售房单位从其售房款中按多层住宅竣工10年以下25％、竣工10年（含）以上35％，高层住宅竣工10年以下35％、竣工10年（含）以上40％的比例提取，该部分资金（称资助资金）归售房单位所有。
（二）购房人按购房当年出售新建公有住房成本价2％的比例缴纳，由售房单位代为收取。该部分资金归全体业主共同所有。
第六条、维修基金的缴存。单位出售公有住宅楼房实施办法经上级主管部门批复后，到受托银行分别开立中央国家机关维修基金专户下的单位维修基金本金专户和单位维修基金利息结算户。在收取个人房价款后的一月内，将购房人缴纳资金缴存到单位维修基金本金专户内，同时将单位从售房款中提取的资助资金由售房款专户划转到维修基金本金专户。
第七条、维修基金自存入单位维修基金本金专户之日起，按规定计息。每季结息后，维修基金本金所得利息收入划转到单位维修基金利息结算户。单位维修基金利息结算户按规定计息。
第八条、维修基金按照专户存储、权属不变、专项使用、共同监管的原则进行管理。
第九条、维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字〔1998〕7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
（一）单位维修基金本金专户资金严格控制使用。购房人所购住房因拆迁或者其它原因造成住房灭失时，由购房人所购住房的产权单位向中央国家机关住房制度改革办公室提出申请，经审批后，单位资助资金的本金由原售房单位划转到售房款专户内，个人缴纳资金的本金退还给原购房人。购房人转让房屋所有权时，维修基金本金不予退还，随房屋所有权同时过户。
单位维修基金利息结算户的资金，不够维修养护共用部位共用设施设备时，产权单位可向维修基金管理部门申领使用维修基金本金总额的20％；如再不够使用时，产权单位与业主管理组织形成共同意见后，经维修基金管理部门核准，可再使用不高于维修基金本金总额的30％，两项合计不得超过维修基金本金的50％。
（二）单位维修基金利息结算户资金按计划并经有关程序批准后使用。公有住房出售后，业主管理组织成立前，由售房单位或售房单位委托的管理单位，提出使用计划，经单位住房委员会或房改领导小组审核后划拨；业主管理组织成立后，由业主管理组织选聘的物业管理企业，提出年度使用计划，经业主管理组织审定后划拨。
第十条、公有住房出售后，单位房地产行政主管部门要组织指导成立业主管理组织。业主管理组织由相关购房人选举的代表组成，维护购房人和使用人的合法权益。
第十一条、单位维修基金利息结算户的资金和本金专户按比例提取的资金不敷使用时，经房地产行政主管部门或业主管理组织研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
第十二条、维修基金管理部门要按每栋楼房、单元的具体情况建立维修基金台账，并定期向购房人公布维修基金使用情况。
第十三条、维修基金管理部门要接受财政、审计、纪检、监察部门的监督、检查，违反本办法规定的，按有关规定处理。
第十四条、公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，按照建设部、财政部建住房字〔1998〕213号文件规定，由财政部门和房地产行政主管部门责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。
第十五条、二年四月一日前已出售的公有住房，购房人已按有关规定缴纳了维修基金的，不再调整；售房单位应按本办法的规定，足额提取共用部位共用设施设备维修基金，实行统一管理。
第一条为了保障住房售后的维修养护管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，根据国务院和省、市有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条在本市东湖区、西湖区、青云谱区、郊区、高新区、南昌经济技术开发区范围内，新建商品住房(包括经济适用房、以下简称“商品房”)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本规定。本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。
第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊过道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条凡商品房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)。
第五条市房产行政主管部门对本市住宅维修基金的收取、使用实行监督管理。
第二章住宅维修基金的归集
第六条商品房在销售时，售房单位与购房者应在购房合同中签订有关维修基金缴交条款，维修基金由市房产行政主管部门代收。购房者在办理商品房销售合同鉴证前应当按购房款2%的比例，向市房产行政主管部门缴交维修基金。市房产行政主管部门代收取的维修基金，属全体业主共同所有，不计入商品房销售收入。
第七条公有住房出售后的维修基金由公有住房出售单位按售房款的25%提取维修基金，该部分基金属售房单位所有；购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入公房出售收入。
第八条维修基金按以下程序可以续筹：
(一)已筹集的维修基金不敷使用时，由物业公司提出再筹集计划，报业主委员会；
(二)业主委员会召集业主代表大会表决决定；
(三)维修基金续筹，按业主占有的住宅建筑面积比例由物业公司向业主归集。并存入南昌市资金管理中心原账目中。
第九条业主委员会为物业公司提供的营业场地收入应列入维修基金管理，属全体业主共同所有。
第三章维修基金的管理及使用
第十条维修基金的管理。
(一)业主委员会(业主管理小组)成立前
1.商品房在销售时，维修基金由市房产行政主管部门代收。
2.公有住房出售时，维修基金由公有住房出售单位代收。
(二)业主委员会(业主管理小组)成立后，经业主委员会(业主管理小组)同意，维修基金可以由代收单位移交给物业管理公司代管。
第十一条维修基金全部存入市房产行政主管部门所属的住房资金管理中心在受托银行设立的维修基金专户中，实行专户管理、专款专用。维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金净收益转作维修基金滚存使用和管理。
第十二条住房资金管理中心应建立业主维修基金查询和对账制度。
第十三条维修基金明细户一般按单栋设置。
第十四条业主转让房屋时，其维修基金账户剩余部分费用不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修基金由住房资金管理中心将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还业主。
第十五条维修基金的使用，执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部基字［1998］17号)，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第十六条为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除经财政部门批准可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用；所得收益列入维修基金管理，属全体业主共同所有。
第十七条业主委员成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房产行政管理部门和财政部门共同审核后划拨。
第十八条业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理公司提出年度计划，经业主委员会审定，住房资金管理中心核拨。
第十九条房屋共用部位、共用设备大修、更新、改造的费用，由整栋房屋的业主按拥有的房屋建筑面积比例分摊承担；共用设施大修、更新、改造的费用，由居住小区内全体业主按拥有的房屋建筑面积比例分摊承担。
第二十条房屋的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。房屋自用部位、自用设备的维修、更新费用，由业主承担。
第二十一条物业管理企业每年2月底前，应将上年度统计报表、资产负债表及损益表，交由市房产行政主管部门和市财政部门审计。市房产行政主管部门及市财政部门对维修基金的使用负责指导、协调、监督。
第四章附则
第二十二条业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院。
第二十三条公有住房售房单位未按照本规定足额提取维修基金的，市房产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，按建设部和财政部的规定处以罚款。
第二十四条维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或造成维修基金损失的，市财政部门和房管部门按有关规定进行处理；情节严重的，依法追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。
第二十五条本办法实施前，商品房和公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，按下列情况建立或补足，并存入住房资金管理中心账目中：
(一)公有住房出售后，售房单位未按25%比例提取维修基金的，由售房单位在售房款中或其他费用中提补。
(二)公有住房出售后，购房者未按2%比例缴交维修基金的，由购房者在业主委员会(业主管理小组)成立后支付提补。
(三)商品房在销售时，购房者未按2%比例缴交维修基金的，由购房者在业主委员会(业主管理小组)成立后支付提补。
(四)公有住房购房者未按2%比例缴交维修基金的，该房改房不得上市；商品房购房者未按2%比例缴交维修基金的，该商品房不得交易，抵押、典当、租赁。
第二十六条公寓、别墅、写字楼、商住楼、营业楼等非住宅共用部位、共用设施设备维修基金的建立管理和使用，可以参照本办法执行。不属商品住房和公有住房出售的单独的异产毗邻住宅，共用部位、共用设施设备维修基金的建立管理和使用，按此办法执行，未建立维修基金的共用部位、共用设施设备的维修，由业主负责。
第二十七条维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。
第二十八条本规定由市房产行政主管部门负责解释。
关键词:已售公有住房;专项维修资金;管理办法
中图分类号:F293.3 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2010)05-0082-02
随着住房制度改革的进行和国家法制化建设的发展,目前已经基本形成了以《物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》为指导的住宅共用部位、共用设施维修的管理体系。
1994年国务院的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)确定了住房商品化、社会化的改革目标,提出 “把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制”,并指出“楼房出售后应建立共用部位、共用设施的维修基金”。在实施国发[1994]43号文件的过程中,各地虽然对维修基金的缴纳标准等提出了明确要求,但是对于如何管理和使用维修基金一直缺乏明确的规定。1998年,为保障住房售后的维修管理,建设部了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(以下称:1998年管理办法),其中对已售公有住房的缴纳主体、缴纳标准和权利主体给出了统一的规定。2007年12月10日,原建设部、财政部以165号令了《住宅专项维修资金管理办法》(以下称:2007年管理办法),新办法与1998年管理办法相比除了在将“维修基金”变为“维修资金”和量化了业主决策办法之外,还明确了维修资金的分摊方式。新办法进一步明确了商品房专项维修资金的归集、管理、使用办法,但在已售公有住房专项维修资金的管理上,新办法在归集方式和权利人上仍沿用原办法,在分摊方式上除考虑了建筑面积份额之外增加了按资金来源比例的因素。由于新办法在住宅专项维修资金没有彻底改变已售公房的福利色彩,导致已售公有住房的住宅专项维修资金管理和使用上存在的问题仍未彻底解决。
一、归集方式
已售公有住房的专项维修资金一直是按个人与单位共同承担的原则进行归集。房改之初,个人与单位各承担维修资金的50%;1998年管理办法规定,个人按购房款的2%缴纳,单位从售房款中按20%(多层住宅)或30%(高层住宅)的比例提取;2007年管理办法规定,个人按当年房改成本价的2%缴纳,单位从售房款中按20%(多层住宅)或30%(高层住宅)的比例提取。
已售公有住房专项维修资金的归集方式源于特定的经济背景。在住房制度改革之前,城镇住房一直作为福利的一部分提供给职工居住,由于资源的严重不足,当时的首要问题是解决住房困难,居住的舒适性和配套设施的完善程度在很长一个时期内都无法得到满足。同时,大部分住房在出售时都面临着基础设施老化、年久失修等问题。要求在售房款中提取维修资金的出发点体现了房改过程中原售房单位对于所售住房在维修历史欠账的补偿和所承担维修承诺的折现,避免因维修资金的缺乏导致居住条件的恶化。
但是以售房款为基数按比例提取专项维修资金的做法存在一定的不合理性,特别是对于老职工、老旧住房。在福利售房的过程中,房改成本价本身并不考虑房屋的基本情况,而是通过购房人工龄和房屋折旧率来调节房价,工龄越长、房龄越长,房价越低,从而导致提取的专项维修资金总量减少。但是,房龄越长,对维修资金的需求越大,与实际提取量正好相反。此外,售房单位提取的维修资金本身也是对于购房人的一种附加福利,而实际上售房单位维修资金提取总额却与工龄的长短相反。
为合理体现原售房单位对于已售公有住房维修上所承担的历史欠账和承诺折现以及对购房人的福利补偿,专项维修资金中的售房单位提取部分宜作调整,以合理体现对房龄较长的房屋和工龄较长的购房人的福利补贴,并由原售房单位一次性补齐。
二、权利主体
专项维修资金的权利主体应与已售公有住房的权利主体相对应。
房改之初,公有住房的购房人虽然在形式上拥有房屋的所有权,但实质上受到诸多的限制,比如五年内不得出售、原售房单位有优先购买权和承租权、售价超过一定标准后须将部分收益上交原售房单位等。与之对应的是公用部位、公共设施维修基金所有权与使用权,以及所有权人与实际受益人的分离。在所有权与使用权问题上,专项维修资金按缴纳主体区分所有权,但是在使用过程中,特别是在业主委员会成立之前,是由原售房单位在当地房地产管理部门的监督下行使使用权;在所有权人与实际受益人上,虽然是区分所有权,但是维修基金的实际受益人仍为全体购房人。当时所设计的维修基金运转模式是以归集的维修基金为基础,利用存款利息收益来完成维修。事实证明,结息收益远远无法满足维修的需要。这种维修基金的权利分离是建立在特定的对房屋所有权进行限制的基础之上的,在一定时期内也是相对合理的过渡措施。
随着住房制度改革的进行和住房分配货币化政策的推进,已售公有住房房屋所有权上诸多限制逐渐取消,公有住房的购房人拥有了所购房的全部权利,政府取消了上市的限制、放弃了优先权,并将房屋上市过程中的全部收益交给了所有权人。除此之外,为了体现公有住房中所包含的福利,政府在税收上也对已购公房上市交易提供了优惠。与之相比,已售公房专项维修资金的权利主体却没有作出相应的调整,仍然按最初缴纳主体区分所有权。在2007年管理办法中明确规定:“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则”,按此原则,公有住房购房人所拥有的专项维修资金比例远小于售房单位,其投票权也相应远小于原售房单位,在专项维修资金管理和使用的决策过程中权益无法保证,并且这与《物权法》、《物业管理条例》中关于按建筑物所有权来分配投票权的规定也存在矛盾。
在已售公有住房上市交易过程中,专项维修资金如何过户也面对着资金权利人的问题。原售房单位提取的专项维修资金是否随房屋所有权同时转移也是已售公房上市交易中将要面临的问题。
为解决上述问题,售房单位在将公有住房的全部权利交给购房人的同时,单位从售房款中提取的专项维修资金作为售房单位对所售房屋的维修承诺的折现以及对购房人福利的补偿,应该随房屋所有权一起转移到购房人名下,以维护购房人的权益。
三、设账与分摊方式
与专项维修资金所有权的二元化相应,在2007年管理办法中,对于已售公有住房专项维修资金的设账方式和分摊方式也采用了二元化的规定。在设账上,个人缴纳专项维修资金按户设账、单位提取部分按幢设账;在分摊方式上,维修费用先“由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊”,再将个人分摊部分按建筑面积分摊。这种分摊方式违背了该办法中确定的“受益人和负担人相一致”的原则。“受益人和负担人相一致”的原则体现着住宅专项维修资金的管理和使用上的责、权、利主体的一致性,同时也决定着发生维修时资金应按所有权面积比例进行分摊。二元化的分摊方式,实质上是对提取专项维修资金中发生的住房福利平均化的做法,是对归集方式中产生的单位提取资金量与购房人所享受住房福利不匹配问题的折衷化解决方式。与其采用这种方式解决,不如直接对归集方式进行调整,从根源上解决问题。
四、续交责任
2007年管理办法中规定:“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。”但是,已售公有住房专项维修资金所有权的分离,带来了续交主体的不明确。当达到续交标准时,原售房单位是否还承担续交责任?1994年8月,在对国发[1994]43号文件的说明中,时任国务院房改领导小组副组长刘志峰指出,不实施房改,公有住房对国家、对政府不是财富,而是包袱,除了要承担巨额的损耗,每年还要负担七八十亿的管理和维修费用。房改至今,已售公有住房所有的权益都已经交给了购房人,国家如果还要为这些公有住房继续承担巨额的管理和维修费用,显然违背了房改的初衷,并且有失公平。因此,在公有住房专项维修资金的续交问题上,应首先完成全部维修资金所有权向购房人的转移,在此基础上,续交义务应明确由购房人承担。
虽然现在福利分房政策已经停止,但是已售公有住房仍然是城镇住宅的重要组成部分,据统计,至2003年,北京市已售公有住房总量已经达到160万套。作为住房制度改革的后续问题,已售公有住房专项维修资金的管理关系着众多购房人的切身利益,也影响着已售公有住房的正常、安全使用。在已将已售公有住房的产权全部交与购房人的前提下,如何有针对性地根据房改的发展而不断完善专项维修资金的管理,真正实现所有权与使用权的统一,需要政策制定部门认真思考和面对。
参考文献:
[1] 孙春醒. 住房专项维修资金管理使用研究[D]. 北京交通大学, 2007.
[2] 宿辉. 我国住宅专项维修资金制度存在的问题与对策[J]. 建筑经济,2009,(7).
一、进一步强化单位的制度建设
今年我办进一步加强了单位的规章制度和考勤制度，每周都抽出半个工作日进行学习各项业务知识，要求每位单位职工都要认真做好学习笔记，同时也要求记好个人工作日的工作情况。另一方面在廉政建设方面，我办严格杜绝因工作方面的原因发生的吃、拿、卡、要、报等情况，从提高个人的自身素质建设出发，真正地发挥领导和党员的先进模范作用，使之在工作中都要从服务广大人民群众的根本利益为出发点，切实做好自身的本职工作，从而表现出党员的创造力、凝聚力和战斗力。为我市物业管理的发展做出应有贡献。
二、建立、建全单位的档案管理工作
三、物业维修基金的管理工作
(1)、为进一步确保物业买受人的合法权益，杜绝维修基金漏缴现象及开发建设单位用房屋抵交维修基金的发生，今年我办与房产局通过业务上的沟通，制定了严禁的收缴维修基金程序，即：维修基金必须由物业买受人自已到我单位缴纳，同时凭借维修基金收据到房产局办理产权手续，房产局并将维修基金收据做为要件存档。取消了开发建设单位代收代缴维修基金的资格。
(2)、为了更好地建立维修基金账户明细，细化维修基金账户管理，今年，我办由会计及业务管理员一起到延吉、汪清学习了维修基金管理经验。同时结合珲春实际情况，将维修基金账户以栋分设账户，有的并以户分设账户明细。从而为今后使用维修基金准备了有效的基础材料。
(3)、催缴维修基金的工作：今年，在州领导进行对全州各县市收缴维修基金情况的检查中，对珲春使用房屋进行抵缴维修基金情况指出了不符合规定，要求整改。为此，我办积极地向上级领导做出了汇报，经研究决定，市政府向我市开发单位以通告的形式告知了整改方案。现正在实施当中。
四、业主委员会的管理工作
为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，今年我办又将具备条件的住宅小区成立了业主委员会。即成立了靖源小区业主委员会、金台花园业主委员会、国联花园业主委员会，同时又重新审批了海关住宅小区业主委员会，并选聘了为民物业管理有限公司进入海关住宅小区进行了物业管理。
五、基金的使用情况
六、物业管理企业的资质管 今年，物业管理企业的三级以下的资质审批下放到地方之后，我办将全市的原物业管理企业又重新进行了资质审批及建档。经过审查，具备三级资质管理的企业共四家，即：珲春市为民物业管理有限公司、珲春富达建筑安装有限公司物业分公司、珲春森林山物业管理有限公司、珲春市万达物业管理有限公司。取消了珲春市城管物业管理有限公司及珲春宏建物业管理有限公司的物业管理资质。同时对吉兴物业管理有限公司限期办理物业管理资质，否则将要求其退出我市的物业管理行业。从而进一步净化了我市的物业管理市场，推动其逐步走入规范化的轨道上。
七、来年的工作计划
1、大力提倡业主委员会的成立;
2、严格控制好物业管理用房的配置情况;
3、加强宣传力度，唤起业主及物业企业的法律意识;
4、进一步建立健全专项维修基金的收缴制度;
住宅专项维修资金管理办法全文第一章 总 则
第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条 商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
第二章 交 存
第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;
(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十一条 业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设(房地产)主管部门负责管理。
负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。
开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。
第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第十五条 业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：
(一)业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
(二)业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门;涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
(三)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
第十六条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。
第十七条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定。
第三章 使 用
第十八条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;
(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;
(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;
(五)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;
(二)业主大会依法通过使用方案;
(三)物业服务企业组织实施使用方案;
(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;
(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;
(六)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十四条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理;
(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第二十五条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十六条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十七条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
(一)住宅专项维修资金的存储利息;
(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;
(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;
(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章 监督管理
第二十八条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十九条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;
(二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
(三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十一条 专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
直辖市、市、县建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十二条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十三条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十四条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第五章 法律责任
第三十五条 公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设(房地产)主管部门责令限期改正：
(一)未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的;
(二)违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的;
(三)未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十六条 开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第三十七条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令改正。
第三十九条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
第四十条 县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十一条 省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十二条 本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。
第四十三条 本办法由国务院建设主管部门、财政部门共同解释。
第四十四条 本办法自20xx年2月1日起施行，1998年12月16日建设部、财政部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)同时废止。
广东省《住宅专项维修资金管理办法》有关问题的通知各地级以上市建设局、房管局(国土房管局)、财政局，各县(市)建设局、房管局(国土房管局)、财政局：
建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号，以下简称《办法》)于20xx年2月1日起施行，为做好我省住宅专项维修资金的交存、使用和监管等各项工作，提出如下贯彻《办法》的意见：
一、各市、县房地产主管部门应抓紧建立住宅专项维修资金专户
(一)各市、县房地产主管部门应委托当地商业银行作为商品住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。本地区所有商品住宅项目的专项维修资金应交存至各市、县房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。
(二)住宅专项维修资金专户按照物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，可以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
(三)各市、县房地产主管部门要根据《办法》的相关规定和专户管理银行签订监管协议，约定住宅专项维修资金存储、查阅、支出、增值的管理要求，保障住宅专项维修资金的安全运行。
(四)各市、县房地产主管部门应当在20xx年6月30日前按照《办法》的规定开设商品住宅专项维修资金专户。已经开设住宅专项维修资金专户的市、县，应当按照《办法》规定规范管理。
二、明确首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)交存主体，做好资金交存工作
(一)对于1998年10月1日(《广东省物业管理条例》施行之日)至20xx年8月31日(国务院《物业管理条例》施行前一日)期间取得商品房预售许可证的商品住宅项目，按照省人大《对省建设厅关于请求明确广东省物业管理条例对物业维修基金缴存有关规定的请示的答复》(粤常法函﹝20xx﹞第109号)意见执行，即物业管理维修基金由物业建设单位交存。建设单位尚未交存的，应当将物业管理维修基金补存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。
(二)对于20xx年9月1日(国务院《物业管理条例》施行之日)起取得商品房预售许可证的商品住宅项目，业主应当在商品住宅交付使用或者办理产权证前，将首期住宅专项维修资金存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。尚未缴存首期住宅维修资金的商品住宅项目，业主委员会应当组织业主将首期住宅专项维修资金补存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。开发建设单位或者物业服务企业已经代收的，应当及时将首期住宅专项维修资金转存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。开发建设单位在商品住宅交付使用时，应当配合做好首期住宅专项维修资金交存工作。
三、公布首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)交存标准
各市、县房地产主管部门可根据国家和省各个时期规定的交存标准，结合当地实际情况，遵循方便、简化、公平、合理的原则，区分不同类型商品住宅物业，制定每平方米建筑面积首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的标准，并向社会公布。
四、做好首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的交存和补交工作
各市、县房地产主管部门应当对本辖区内的商品住宅项目进行全面清理，指导尚未交存首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)的业主、物业建设单位、代管资金的物业服务企业，按照标准将首期住宅专项维修资金(物业管理维修基金)存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户。
五、做好住宅专项维修资金的监管工作
(一)各市、县房地产主管部门要做好资金的监管工作，严格按照《办法》规定的程序和用途使用资金，保证住宅专项维修资金的运行安全。
(二)专户管理银行应当每年至少一次向业主委员会和当地房地产主管部门发送住宅专项维修资金对帐单，核对住宅专项维修资金帐目，公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额，发生列支的项目、费用和分摊情况，业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额等情况，并接受广大业主和当地房地产主管部门的监督。
六、做好已出售公有住房的住宅专项维修资金的管理工作
(一)已出售公有住房的住房住宅专项维修资金，由物业所在地市、县房地产主管部门负责管理。各市、县房地产主管部门应当同时在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账;其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。
(二)20xx年2月1日起向个人出售公有住宅项目，业主和售房单位要按照《办法》的规定交存住宅专项维修资金，存入公有住房住宅专项维修资金专户。
(三)20xx年2月1日前已售公房住宅专项维修资金的补建具体办法另行研究制定。
七、各市、县房地产主管部门，可以按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和我省贯彻意见要求，结合当地实际情况，会同财政等部门制定本地住宅专项维修资金的管理细则。
广东省建设厅
第二条 本办法适用于本省行政区域内在城镇住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房的维修管理。公有住房出售后实行物业管理的，依照国家和本省有关物业管理的规定执行。
第三条 省人民政府建设行政主管部门负责全省公有住房售后维修的管理工作。设区的市、县（市）人民政府房地产行政管理部门负责本行政区域内公有住房售后维修的管理工作。
第四条 在公有住房出售时，售房单位与住房所有权人应当签订公有住房售后维修管理合同，界定住房的共用部位、共用设施设备和自用部位、自用设备，明确维修管理责任，并对其他有关事项进行约定。在本办法前，出售公有住房未签订维修管理合同的，应当在设区的市、县（市）房地产行政管理部门规定的期限内补签合同。住房的共用部位，是指住户共用的住房主体承重结构部位（包括屋顶、楼板、梁、柱、内外承重墙体、基础）、外墙面、楼梯间、走廊通道、垃圾道、烟道、排气孔道、公用门厅、内天井和设备层等。住房的共用设施设备，是指居住小区、组团或者单幢住宅内，住户共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵，电梯、公用电视天线、供电线路、照明设施，锅炉、暖气管道，煤气管道，消防设施，以及绿地、道路、信报箱、传达室、公共厕所、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。住房的自用部位、自用设备，是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、煤气的户表及其以内的管线、器具，暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等；独户住宅的院墙及其以内的建筑物、构筑物和配套设备等。
第五条 公有住房出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位负责。同院或者同幢的公有住房出售前产在线图书馆权属于二个及其以上单位的，在出售后，其共用部位、共用设施设备的维修和管理由原售房单位共同负责。公有住房出售后，其自用部位、自用设备的维修和管理由住房所有权人负责。但是，水、电、煤气的收费中已经包含水、电、煤气户表的维修管理费用的，供水、供电和煤气经营单位应当负责水、电、煤气户表的维修管理，并承担相应费用。
第六条 公有住房出售后，原售房单位应当建立住房共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），专项用于公有住房出售后住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。
第七条 售房单位应当从实际收取的售房款中按照设置电梯的高层住宅为售房款总额的30％至40％，其他住宅为售房款总额的20％至30％的比例，提取维修基金，该项维修基金归售房单位所有。购房者应当按照实际交付的购房款总额2％的比例，直接向售房单位交纳维修基金。该项维修基金属于住房所有权人共有，不计入住房销售收入。
第八条 在本办法实施前，公有住房售出后未建立维修基金或者维修基金提取、交纳的标准低于前条规定的，售房单位和购房者应当依照本办法的规定，建立或者补充维修基金。
第九条 售房单位应当按照设区的市、县（市）房地产行政管理部门规定的比例，将维修基金划分为住房共用部位维修基金和住房共用设施设备维修基金，并在银行开设专户储存。其中住房共用部位维修基金按幢建帐，共用设施设备维修基金按居住区、组团建帐，实行专款专用。
第十条 住房的共用部位、共用设施设备的维修管理费用从依照本办法的规定建立的维修基金中列支。但是县级以上人民政府对负责住房共用设施设备维修管理的部门和维修管理费用的支出另有规定的，按其规定执行。住房的自用部位、自用设备的维修管理费用由住房所有权人承担。在建筑工程保修期内的住房，建筑法律、法规、规章规定由责任单位保修的，责任单位应当负责维修，并承担相应费用。
第十一条 维修基金不敷使用时，经当地房地产行政管理部门批准，售房单位可以按照住房建筑面积的占有比例，向住房所有权人续筹。具体筹集办法，由设区的市、县（市）人民政府制定。
第十二条 住房所有权人可以依照国家和本省有关住房公积金管理的规定，向住房公积金管理中心申请使用其家庭成员的住房公积金，专项用于住房的大修。
第十三条 售房单位应当定期向住房所有权人公布维修基金的使用情况，听取住房所有权人对维修基金管理和使用的意见，并接受房地产行政管理、财政和审计部门的监督检查。
第十四条 公有住房售出后住房和设施设备需要维修的，在住房所有权人、使用人告知售房单位后，售房单位应当对报修项目进行登记，填写住房维修任务单，通知维修人员，并在规定的期限内修复住房和设施设备。住房和设施设备的各类维修项目的维修期限，由设区的市、县（市 ）房地产行政管理部门规定。
第十五条 售房单位应当定期对住房的共用部位、共用设施设备进行检查维修。维修住房和设施设备时，必须对维修质量负责，按照国家和本省制定的有关技术标准进行。不得偷工减料，不得使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
第十六条 售房单位接受住房所有权人、使用人的委托对住房的自用部位、自用设备进行维修的收费标准，国家和本省的房屋修缮定额已作规定的项目，按其规定执行；未作规定的项目，由住房所有权人、使用人与售房单位协商议定。
第十七条 住房所有权人、使用人因进行住房维修涉及住房的承重结构或者明显加大建筑物荷载的，应当依照国家和本省的有关规定办理审批手续。未经批准，不得擅自拆卸、改装。
第十八条 住房所有权人、使用人对住房的自用部位、自用设备进行维修时，不得影响住房的共用部位、共用设施设备的使用功能。因维修影响住房的共用部位、共用设施设备的使用功能或者造成毗连房屋损坏的，责任人应当负责修缮或者赔偿。拒绝修缮或者赔偿的，由售房单位组织修缮，所需费用由责任人承担。
第十九条 对住房和设施设备进行维修时，有关住房所有权人、使用人应当予以配合。不予配合给他人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第二十条 住房所有权人和售房单位对维修基金的交纳和使用发生争议时，可以协商解决；协商不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第二十一条 售房单位未依照本办法的规定提取或者补充维修基金的，由县级以上人民政府财政、房地产行政管理部门责令限期提取或者补充维修基金；逾期仍未提取或者补充维修基金的，可以自应当提取、补充之日起，按日处以未提取或者未补充额万分之三的罚款。
第二十二条 违反本办法第十四条第一款规定的，由县级以上人民政府房地产行政管理部门予以警告，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。
第二十三条 违反本办法第十五条的规定，建筑法律、法规、规章对行政处罚机关和处罚方式已作规定的，按其规定执行；未作规定的，由县级以上人民政府房地产行政管理部门予以警告，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。
一、疏通保障渠道
依托业主自治、自理的管理平台，揭示房屋共用部位、共用设施设备使用保障中的潜存风险，设计出符合物业区域适用的管理规则，指导并促建畅通应急保障通道，把长期联系不上或不便联系的业主确定在自愿遵守规则的范围内，通过创新服务举措，尽可能地为业主和维修单位提供应急维修服务的方便。
1.设应急预案
针对物业区域房屋共用部位、共用设施设备使用中常见且容易发生的紧急维修情形，成都市城乡房产管理局采取了“险情未到、预案先行”的措施。将电梯系统、消防设施设备出现功能性故障，屋面或外墙面严重渗漏等12种严重影响房屋使用功能、妨碍正常生活秩序、危害业主或房屋使用人生命财产安全的情形，纳入维修资金紧急使用实施排危除险的主要内容，拟订了维修资金在紧急情形下的保障预案，即《维修资金紧急使用预案》示范文本（以下简称《预案》），用以指导全市房产管理部门、街道办事处或乡镇人民政府组织所属辖区物业管理区域的业主对《预案》进行表决，建立险情排危预警应急管理预案。同时依法疏通“自治自理、畅通保障”的渠道。《预案》要求业主对12项紧急维修的内容要签署自己同意与否的意见，明确约定出现或发生12类中任意紧急维修情形时，都必须立即启用维修资金实施紧急排危除险，业主同意的户数只要符合《物权法》第76条的规定，《预案》就将在物业管理区域内产生特定的约束力，形成具有法律效力的《预案》。如某物业区域突然发生或出现紧急维修情形时，业主必须承担和履行维修义务，街道办事处、社区组织、业主委员会或物业服务企业可根据紧急维修的情形内容，启动或实施紧急维修，此举从维修资金使用管理的法规源头疏通了紧急使用的保障通道。
2.促管理创新
为深入推进全市各物业管理区域内房屋专项维修资金应急使用《预案》的建立，成都市城乡房产管理局去年下半年颁发了《关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》，要求每个物业区域都要建立“维修资金的紧急使用预案”。今年初还将《预案》的建立作为全市各房产管理部门的年度目标管理任务，强力推进《预案》建立的覆盖面。成都市物业行业行政主管部门和成都市维修资金监督管理办公室，据此将《预案》的相关内容嵌置在社区物业规范化、标准化的规约管理中，促成《预案》操作体系的建立和形成，同时要求开发建设单位向业主交付新建商品房时，一并建立《维修资金紧急使用预案》，破解了物业管理区域中不便或无法快速征集业主意见的难题。成都市成华区房产管理局率先试点，在管辖的行政区划建立了全国首例维修资金紧急使用《预案》；成都市金牛区政府还将《预案》的建立作为辖区街道办事处的年度目标责任管理。截至目前，全市各区（市）县不同程度地在加速推进《预案》操作体系的建立，近2000多个物业区域的《预案》建立正在酝酿和形成之中，维修资金在紧急情形下使用保障难的尴尬情形正逐渐得以化解。
3.建便民平台
成都市维修资金监督管理办公室为方便业主在紧急情况下及时维修抢险，利用成都市城乡房产管理局对外公众服务信息平台，建立了房屋共用部位、共用设施设备专项维修、更新、改造的《物业服务机构名录》。通过公开选拔的方式，将专业化程度高，覆盖维修、更新、改造项目内容的182家公司纳入物业服务机构名录，供业主在紧急维修时自主选择。
二、强化使用监管
成都市维修资金监督管理办公室针对资金使用时的复杂情况，在疏通维修资金紧急使用保障渠道的同时并重资金的使用监管，以维修资金使用的前置要件为着力点，明确要件形成的基本内容，制定了维修资金标准化的使用管理制度，通过标准化的制度管理来确保资金在紧急情况下的安全使用。
1.统一备案要件
成都市维修资金监督管理办公室在广泛调研和征集意见的基础上，将已获业主同意通过的《预案》、《项目维修方案》、《维修项目情况的公示》、《工程决算审计报告》、《维修项目验收报告》等作为资金使用备案办理的必备要件，制定了《维修资金使用备案管理操作手册》，从“要件”和备案管理程序上规避了维修资金不当使用的法律风险，不仅统一了全市维修资金使用要件和备案管理程序，而且奠定了维修资金规范化使用备案的管理基础。为避免重复维修和资金的不当使用，成都市维修资金监督管理办公室会同相关部门，要求各物业区域分别建立设施设备的专项管理档案，对所有维修项目要进行建档登记，监控资金合理有效的使用。
2.强化维修管理
从资金紧急使用的责任主体和拨付流程上明确管理职责和程序要求。一是明确业主委员会、物业服务企业或所在辖区的街道办事处应尽的责任和义务，如物业管理区域内房屋共用部位、共用设施设备发生不可预料的险情后，相关业主、业主委员会、物业服务企业或所在辖区的街道办事处，可根据《预案》要求迅速实施紧急维修，实施紧急维修的单位可从《物业服务机构名录》中选择，确保维修、更新、改造项目工程的质量。二是明确规定紧急维修项目所需的维修资金，首次拨付额度不超过预算使用金额的50%，紧急维修所用的维修资金必须要经过专项审计，决算审计结果向业主公示无异议后才拨付使用资金的余额，严把使用资金的拨付关，切实维护业主的合法权益。
3.加强质量抽检
为确保紧急情形下维修资金使用备案办理的质量，防范维修资金的使用风险，成都市维修资金监督管理办公室不定期的组织业务科室，到区县房产管理部门巡查资金使用备案档案，从维修资金使用备案办理的“要件”和相关资料中查找资金使用监管的不足，确保全市维修资金的使用备案严格遵循《维修资金使用备案管理操作手册》，确保资金使用“要件”和程序到位，促进了维修资金使用备案的规范化、标准化办理。
三、提高保障效能
关键词：住房维修基金 基金管理 物业
一、住房维修基金的概述
住房维修基金（房屋维修基金）包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，房屋转让时，账户里的余额资金也就随之转移给新的产权所有人。住房维修基金不得挪作他用。
业主们缴纳的用于物业公共范围内共同使用的用于公共设施整修改造的资金，可以说与养老金有异曲同工之妙。我国法律对此也有相关规定，住房维修基金是涵盖物业区域范围内全体住户公共财产的一种专项基金，能够保障物业范围内房屋的安全使用，维持其性能并可以提高使用效能，确保共有财产的保值增值等都有极为重要的意义。
二、住房维修基金管理中存在的问题
当前我国房地产市场日新月异，对于住房维修基金的安全和使用管理问题已经成为一个比较突出和亟待解决的问题。当前国内管理模式，可分为三类：由房地产行政主管部门代管，负责统一规整和具体管理住房维修基金；由房改部门代管，将以前监管的包括已购公房和商品房的维修资金合二为一，具体对住房维修基金运作；由物业维修资金管理中心代管。无论哪种代管模式，都存在一些共性问题，主要表现在：
（一）住房维修基金的缴纳问题
由于目前我国法制建设的不健全，处罚措施和相关制度不完善，以至于住房维修基金拖欠现象在很多地方都很严重。
有些个别房产部门存在对与其有特殊关系的购房商户降低收费标准、延期缴纳或减免的问题，这不仅很大程度上损害了同物业内其他业主的共同利益，而且也给日后物业范围内出现维修和分摊费用问题时的矛盾埋下了隐患。
开发商侵占维修资金的情况突出，开发商欠交、拒交是形成维修资金历史欠账的主要原因。住房维修基金本在现实中被不少房地产商将其与房款一起强行收取，将部分资金挪作他用，使本不该由房地产商管理的资金出现隐患。
没有详细的约定如何组织续缴、如何确定续缴标准等。部分业主出于自身原因不愿意续缴，物业公司单方面收取就显得十分困难，造成专项账户资金不能足够使用。遇到整修和改造等的问题时，就不能充分利用此项基金的本应发挥的作用。
（二）住房维修基金的管理问题
住房维修基金的挪用问题，层出不穷。在政策还有被修改之前，住宅开发商可以代收代缴住房维修基金，无形之中加重了资金被挪用这一问题，一些开发商在帮助物业业主办理住房维修资金手续时不经允许就擅自截留或着挪作他用，开发商代收住房维修基金，在完全办理完房产证之后才将资金转到专项账户上，就导致了资金的不确定性和不安全性。有时甚至导致住房维修资金和银行实际存款之间存在较大数目的缺口。
（三）住房维修基金申报难使用难
我国目前申请并使用住房维修基金的程序和审批手续都较为复杂，政府谨慎行事；而在出现大修更新项目需要业主共同决定时也会出现较多不一致的地方，这就更加造成了住房维修基金的难以动用。
根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，动用住房维修基金，必须征得三分之二以上的业主同意。依规定来看，只有至少三分之二的居民同意并签字才能动用住房维修基金，这就无形中给小区的物业工作带来了许多困扰。与此同时，如果小区内某些房屋已经被原来业主出租出去或者转给他人，这就给物业工作人员带来了更多的困难。然而业主大会要召集十分困难并且大部分业主意见不能统一，这就造成住房维修资金不能够最大程度的发挥作用，进而导致申请使用该项资金的程序无法完成，居民的正常生活受到阻碍。即使业主代表大会全部同意后，业主们委托物业公司到政府有关部门申请使用这笔钱又有一个漫长的等待过程，并且大多数都不能得到批准。
（四）公众认知度不够
很多业主并不了解住房维修基金是什么，甚至不知道有这项资金的存在。业内专家也表示，在中国，目前对于住房维修基金还存在很大的空白。谁来管？谁来用？怎么用？怎么保障业主自身利益？都没有较为明确和比较好的办法。
一些业主把与自己关系不大的公共维修问题不放在心上，并且不愿意自掏腰包去维护大多数人的利益，导致签字情况不到三分之二，也是阻碍依照法规规定进行的重要因素之一。
（五）住房维修基金保值增值率低
目前，各地几乎都有大额住房维修基金处于“休眠”状态，维修基金保值、增值不善，避免社会资源严重浪费已成刻不容缓的课题。
住房维修资金往往被托管，造成较低的效益，因而积压了许多资金。而业主代表大会对该项资金如何增值如何使用的意见难以一致，政府管理部门对待因此造成的风险过于关注，使资金大量闲置的情况突出，收益出现了负增长状况。大量的社会资金沉积，对国民经济的发展十分不利。没有法律法规保障，而该项资金的投资价值又不能很好地发挥出来，更使其无法增值。
（六）住房维修基金监管力度不够
使用不容易，而大量的闲置资金，又给留下了巨大的隐患，一时间关于住房维修基金的恶性案件层出不穷。巨额的资金扩大了人们的贪欲，缺乏监管的基金引发了大量的经济案件。一些内部机制不完善的机构将住房维修资金用于投资风险大，安全性低的项目，给住房维修基金能否安全带来很大的隐患和威胁。
三、关于解决住房维修基金问题的对策建议
（一）完善相关专项法律法规制度。
现有的住房维修基金的物业管理法规在整体性、配套性、协调性等方面比较差，甚至个别法规杂乱无章，没有形成并建立起一个完善的法律法规体系；各项规定之间有时存在互相冲突的情况。住房维修基金关系到整个物业范围内的和谐发展，其在现实中意义极为重大。因此，住房维修基金不能和有关物业管理的其他法规混为一谈，必须有完善的专项法规。通过完备的法律体系明确规定以保证住房维修基金的专款专用，同时也可以保护业主在物业范围内的共有财产不被侵占。对住房维修基金使用中可能出现的一系列问题，造成的所有损失，应有完备的法规予以约束和处罚，以保证其使用的规范性和合理性。
（二）规范和强化对住房维修资金的专户转账专项管理。
进一步建立和完善统一的住房维修基金管理体系。妥善研究制定住房维修资金的保值增值方法，确保住房维修基金的保值增值，并且应该严格将住房维修基金增值后的收益转入住房专项维修资金留存以便日后使用。对于没有缴纳住房维修基金的住户，根据其实际情况实施特殊补救办法。除此之外，还应进一步发现并查处对违法违规使用住房维修基金的行为，严格追究相关挪用住房维修资金工作人员的法律责任。
（三）简化申报程序
由于业主代表大会召集起来十分困难并且意见不能全部统一，也就使住房维修资金不能够正常运作并发挥其应有作用，进而导致申请使用该项资金的程序无法进行。政府代管住房住房维修资金，虽然能够保证资金的安全，但同时也增加了基金申请使用的难度，从而使维修资金使用比例低、利用率低的现象较为突出。政府可以制定相关法规，简化住房维修基金的申请程序，以方便居民使用住房维修基金。同时政府应该是制定规则，提供必须的公共服务，履行监管。因此，在业主表决手续、维修和验收资料齐全的基础上，不应拒绝批准使用和拒绝支付款项。
（四）加强政府监管并引入第三方监督机构
行政管理部门应减少对住房维修资金使用的行政干预，专司规范和监管职能，着力培育业主自治管理机制，同时建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度。并对违规使用维修资金、超过法定期限不予维修的行为及时采取行政处罚措施。
引入第三方监督机构是维修资金管理使用的一种发展趋势。业主可以通过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师事务所、物业管理咨询公司等第三方机构的介入，共同参与、监督维修资金的管理使用，将维修资金真正用在“刀刃”上，并做到价格合理、使用分摊合法。
（五）有效实现房屋维修基金的保值增值
由于我国房屋维修基金的本身特点，进行资本运作时就要符合下面要求：安全性高，流动性强，收益率高。住房维修基金要得到更好的保值增值，不仅取决于一个国家资本市场的发育程度，而且还与管理机构的投资决策水平息息相关。根据经济形势现状，住房维修基金可用于新股认购、国债的现货和国债回购等方面。
四、结束语
随着住房维修基金被广泛关注，申报程序繁琐，住房维修基金的欠缴迟缴，监管力度不够等问题日益凸显出来，应引起高度重视。应尽快出台相应专项法规，设立统一的机构等加强对住房维修基金的管理，使之发挥应有的作用。
参考文献：
[1]赵玉梅.浅谈物业维修基金管理.科技创新与应用，2012
[2]戴菲.房屋维修基金数据整理与信息化.科技资讯，2012
专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
二 、公共维修基金的使用范围是否考虑包括写字楼
因为我单位管理的服务范围不仅包括物业管理，还包括供暖服务。物业管理范围不仅包括住宅、也包括综合楼和写字楼。
1、写字楼等的大、中修、改造维修费用也额更高、维修频率更大。
（ 1、） 以我单位管理的甘家口某商务楼为例，该楼于2001年竣工验收交付使用。 2005年，本楼的消防维保单位反映该楼的消防主机主板发生故障，没有办法修理。而且该设备的生产厂家已经停产，消防终端的烟感、喷淋探头等现在市场上也买不到，必须进行整楼的消防设施更换。由于没有交纳公共维修基金，此工程额过了保修期，只有全体业主集资进行改造。我物业就立即召开业主大会，把此情况进行通告。业主对于消防设施的重要性还是比较了解的，顺利的集资50余万元改造了消防工程。
（2）、2009年，我物业人员在巡检时发现，该楼楼顶的女儿墙砌块出现多处裂缝，并且裂缝有逐步扩大的趋势。 由于本楼是11层楼房，若果女儿墙开裂，粘土砖块掉下去，砸到车辆或者行人，会危及是人民群众生命安全.我单位又紧急召开业主大会，集资40余万进行了拆除改造。
（3）、2013年，此商务楼的2部电梯多次发生故障， 并进行多次小、中修，均由我单位自己垫付修理费。后来电梯维保单位认为电梯没有大修必要，必须进行更换。经维保厂家报价、全体业主同意，花费35余万元进行了2部电梯的更换。
2、许多产权单位拒绝出维修费，给物业造成安全隐患
（1）、2013年5月，区卫生局监督中心给我单位发出通知，通知此楼的玻璃钢供水水箱不符合卫生标准，必须更换为无负压供水装置。经有关厂家报价，更换费用为50万元左右。这次我单位再召开业主大会讨论，业主均认为改造出资太多，拒绝继续承担改造费用。目前此楼卫生局监督所拒绝给水箱发合格证。与此同时，2009年修理的女儿墙工程局部又出现了裂缝，业主也拒绝再出费用修理。而我物业也很委屈，因为有关规定保修期只2年，2009年到现在2年保修期已过，施工单位也拒绝负责。所以这2个问题目前得不到解决。
（2）、我单位管理的甘家口另外1写字楼的外墙工程2012年也出现了问题。我物业发现外墙贴砖面层，多处出现空鼓、裂缝、局部脱落，造成安全隐患。而我单位多次通知产权单位没有结果。由于我单位是国营企业，上层领导怕出安全事故，就决定由我单位出资对这些破损之处修行修补更换。而厂家在修补过程中，经常拆一块带起1大片，维修面积比原计划大大增加。最后结算款为17余万元。相当于等于2、3年的物业利润没有了。
（3）不是所有的物业都像我单位这样从大局出发的。维修不及时则会造成严重后果。
2012年06月19日汉网-武汉晚报报道2012年6月16日，武汉徐东凯旋门楼下工行门口，一过路男子因写字楼约2平米的外墙水泥装饰块从18层楼高处脱落坠下被砸死。另据荆楚网报道2013-06-06报道，武昌珞喻路华乐商务中心大楼前，一大块玻璃从25楼落下，砸中停放在楼下的4辆轿车，所幸没有造成人员伤亡。
三、供暖维修大、中修、改造费用不包括在公共维修基金之中
1、供热企业的维修责任
（1）、北京市公共维修基金管理办法第三十一条（二）款明确规定：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；也就说明供热单位的维修费用不管是小修、还是大中修均不能从维修基金中支出。
（2）、北京市供热管理办法第二十条规定：供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任。住宅用户承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。第三十六条（三）款规定：室内自用采暖设施是指室内支管、散热器及其附属设备。
（3）、与其他供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视单位不同，现实中许多物业管理企业负担着公共供热的任务。所以说讨论公共维修基金制度不能避开供热这项业务。
2、供暖企业性质不同，关于供暖设施、特别是楼内设施设备的大中修更新改造责任应该区别对待。
（1） 、对于北京市热力集团来说，其负责负责供热的面积，前期开发商交付管线系统时，均支付相应的巨额入网费、以及工程费。这样热力公司就有了对居民供暖楼内、楼外的管线设备大修、中修、改造费用。
（2）、对于其他社会供热单位来说，情况则比较复杂，有机关事业单位自建锅炉房供热的；有开发商自己锅炉房委托物业公司供热的；有各个小区互相并网接入别家锅炉房供热的等。如果统一适用于北京市供热管理办法，实践中遇到的困难比较多。
（3）、不同时期建造的楼房，设施标准都不一样，回迁楼、旧楼多数房间内客厅、卫生间没暖气设施，并且楼房没有外保温。这样一来，居民家中的采暖温度就难以保证。每年供暖季，许多居民反映暖气不热，家里温度比较低。我单位也做过调查，认为这些楼房最彻底的解决方案就是大改，在没有暖气设施的客厅、卫生间加装暖气立管及采暖设施，这样一来，整个楼的供、回水干管及相应阀门需要更为更大口径的规格。而这样的花费就是较大的数额。而每年暖气费里面的1元1平米的维修费只能勉强包括楼内采暖立管、阀门、水平干管的维修费用。 而整个楼内整体采暖系统的大改费用则无着落。
四、结论建议
我在工作实践中感觉到政府推行的房屋公共维修基金制度是一项很好的规定，确保了房屋设施建成后，保证其后续正常运行的费用出处。但我认为此项制度可以从以下几个方面进行进一步完善。
1、公共维修基金包括的范围应进一步扩大，应该把写字楼纳入此项范围。
2、对于居民供暖的实际情况，可以具体问题具体分析，物业管理企业自己供热的小区房屋楼内的供暖设备设施也应该适当纳入此范围。（作者单位：北京羲和物业有限责任公司）
参考文献：
[1]《北京市住宅专项维修资金管理办法》北京市住房和城乡建设委员会、 北京市财政局、北京市审计局、北京市住房资金管理中心 二九年十一月；
[2]《物业服务收费管理办法》、中华人民共和国国家发展和改革委员会 、中华人民共和国建设部 二三年十一月十三日 ；
[3]《房屋建筑工程质量保修办法》 建设部、二年六月三十日；
[4]《北京市供热采暖管理办法》北京市人民政府令第216号；
关键词：维修资金；使用安全；工程造价；监管增值
中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2017）04-146 -02
随着我国住房制度改革不断深化和完善，居民住宅逐步走向商品化和社会化。住房的质量和安全也越来越受到人们关注。建筑物一旦投入使用，保修期满后难免会出现各种质量问题和安全隐患。而建筑物共有部分一旦发生损坏，维修、更新、改造往往需要动用住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）来实现延长建筑有效使用年限。
维修资金制度自建立以来，经过近二十年的发展，建立了比较完善的管理体系，始终遵循“统一缴存，专户存储，专款专用，业主决策，政府监督”的原则，在保障广大业主正常使用房屋，解决房屋共用部位和共用设施保修期满后的更新、改造和维修方面发挥了巨大的作用。但随着我国维修资金归集和使用金额的快速增长和监管工作的逐步深入，维修资金“归集难”“使用难”“监管难”等难题始终未得到根本解决，引起了社会的高度关注。
笔者拟从归集、使用、监管工作现状分析、思考，提出简单的管理设想：
一、依法归集，保障维修资金应收尽收
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，维修资金由业主共同共有。
维修资金交存作为房屋初始登记前置条件是法律法规的明确要求。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金交入住宅专项维修资金专户”；第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。
维修资金交存作为房屋初始登记的前置条件是全国通行的交存方式，是房地产管理下行之有效的“总闸门”。初始登记作为前置条件也更好地保证了维修资金应收尽收。目前，全国多个省、地级城市都采用这一交存办法。南京市维修资金核算工作也已按国家规定按幢立账、专户存储、核算到户，将维修资金归集作为商品房预售证办理的前置条件，_保应归集的维修资金及时到位。
同时，维修资金监管部门也可以拓宽思路，学习借鉴外省市先进的管理经验，推广多渠道征收维修资金，灵活归集。深圳市的维修资金归集经验值得借鉴推广，在缴纳物业费的同时，提取部分物业费补充维修资金以确保维修资金可持续使用。
住房公积金是国家机关、企事业单位为其在职职工缴存的长期住房储蓄金。住房公积金制度是由国家法律规定的重要的住房保障制度，具有强制性、互、保障性。住房公积金具有强制存储的优势，可以从业主或业主家庭成员的公积金提取一部分作为维修资金使用将有力的破解维修资金归集和续筹的难题。
二、规范预、结算，确保维修资金合理使用
住宅专项维修资金作为 “房屋的养老金” 是保障居民住房安全、延续房屋正常使用的长效保障。随着时间推移，大量老旧小区和商品房小区已经过了保修期，进入维修高峰期，而在大量的维修工程中不断出现各种问题，影响维修资金合理使用。
在维修资金合理使用过程中，遇到如下主要问题：
（一）预算价格虚高，工程总价难以控制
维修和改造工程不同于新建工程，一般都是简单的维修或改造，需要在短时间内完成现场勘查、设计施工、竣工验收等工作，由于需要在短时间内需要完成一系列工作，难以按规范的工程预结算制度进行工程价款的结算。维修工程报价往往具有随意性，盲目性，工程造价的往往高于实际需要，维修资金难以得到安全高效的使用。
（二）工程量计算造假，工程量虚高难以控制
大多数维修改造工程难以具备完整的施工图纸，施工人员在施工时容易具有随意性，一些隐蔽工程维修过程中，造价咨询人员不能到施工现场查看，更不可能有监理工程师旁站，施工单位容易在工程量计算上造假，工程量计算虚高，牟取不当得利。
（三）材料价格“水分大”，工程造价难以控制
人工费、材料费和机械使用费是工程造价的重要组成部分。材料费在工程造价中一般占60-70%。随着市场经济的飞速发展，市场上材料品种繁多，不同的材料选择往往引起工程造价的变化，偷工减料以次充好在维修过程中屡见不鲜。
产生上述问题后，审批划拨的资金会造成资金使用率低下，造成资源浪费。这就不利于资金的精细化监管，容易引发广大业主的不满，引发纠纷。
针对维修资金管理工作中预结算工作的现状，为规范预决算工作，有效控制工程造价，合理使用维修资金，准确把握工程造价审核尺度，南京市在借鉴外地同行先进经验的基础上，依据《住宅专项维修资金管理办法》《南京市物业管理条例》《江苏省建设工程费用定额》《南京工程造价信息》并结合本市实际制定了《南京市物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造工程参考价格》（以下简称“参考价格”）《参考价格》涵盖常用工程维修和改造修项目，明确了工作内容和施工工艺，并且根据工作内容和施工工艺提供相应的人工费、材料费和机械使用费参考合价，内容清晰，计算方便。
《参考价格》编写包括综合单价和全费用综合单价两种形式，综合单价由人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润组成，全费用综合单价在综合单价的基础上考虑到总价措施费、规费和税金以及脚手架和垃圾外运等措施项目单价。
例： 双层APP改性沥青防水卷材（冷粘法）
工作内容：清理基层、涂刷基层处理剂。铺贴卷材及附加层。封口、收头、钉压条。
《参考价格》明确了施工内容和工艺，设立工程参考价格计算公式，含有500多项工程子目，并建立档案，方便日后根据市场价格波动及时调整。《参考价格》还列出工程量计算规则和工程验收规范。
《参考价格》根据南京市实际编写，可作为维修资金申请人审核报价、签订施工合同的参考，也可作为维修资金管理部门初步审核报价、审批维修费用的参考。《参考价格》在推广运用过程中为维修的施工单位报价提供计价标准和尺度，提高了工程预算的编制速度，提高了工作效率。也有益于业主公平公开的挑选施工单位，杜绝不良施工企业的胡乱报价，虚报工程量，促使维修工程报价透明化、公开化。同时，也推动业主、物业服务企业、政府监管部门之间的相互交流，避免了各方因不同依据编制工程造价产生各执一词的情形。《参考价格》的推广使用降低了资金挪用风险，提高了资金的使用率，有利于发挥好房屋养老金的保障作用。
三、精细监管，促进维修资金保值增值
随着房产市场化程度加深，专项维修资金不断的增加，这些资金非常庞大。据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的不完全统计显示，目前我国收缴的住宅专项维修资金约有5000亿元，但是支出的规模s相对很小，体量庞大的资金目前绝大部分由地方政府监管部门统一进行管理。随着央行降息，广大业主对资金增值的意愿更加强烈，希望在确保资金安全、保证资金合理使用的前提下，进一步实现其收益最大化。对政府主管部门而言，研究建立科学的增值管理制度、完善增值管理办法，具有重要的理论和现实意义，为进一步提高维修资金收益，提高资金增值速度，笔者认为可以按照下列设想促进维修资金保值增值：
一是在合理预估近期维修资金使用金额后，将可用于银行存储的结余资金向维修资金主管部门申请，向5家以上商业银行发出招标邀请函，邀请银行参与投标，投标内容包含存款期限、存款额、存款利率等，并确保招投标工作公平、公正、公开，接受广大业主监督，最终综合考虑选择利率高的银行进行存储。
二是关注中国人民银行协定存款政策，协定存款等同活期存款，其收益根据存款单位与银行签订的合同确定，一般而言，存款的余额越高，存款单位获得的利率越高。由维修资金管理部门与银行商谈协定存款，协定存款以对公方式与银行签订协定存款合同，双方商定对公客户保留一定金额的存款以应付日常结算，此部分按普通活期利率计付利息，超过定额金额的那部分存款按协定存款利率计付利息。
三是根据国家现行宏观货币政策，结合本市维修资金管理现状，对资金增值使用及时调整策略，银行利率处于历史高点时，增加长期存款份额，减少短期存款份额。反之，银行利率处于历史低点时，减少长期存款份额，增加短期存款份额。
四是让“沉睡”的维修资金“钱生钱”，是广大业主的共同心愿，《江苏省住宅专项维修资金管理办法》中提出，为防范资金风险，维修资金只能在一级市场上购买国债，禁止从事国债回购，在保证正常使用的前提下，长期结余的维修资金可以考虑在一级市场上买国债或地方政府债券。
国债或地方政府债券是国家或地方政府以其信用为基础，按照债券的一般原则，通过向社会筹集资金所形成的债权债务关系。由于国债和地方政府债券发行主体是国家和地方政府，所以它具有相当高的信用度，被公认为是最安全的投资工具，在一级市场上购买国债或地方政府债券也有利于促进维修资金保值增值。
信息化时代日新月异，创新的浪潮一浪高过一浪。在维修资金归集使用监管工作中也不断面临新的机遇和挑战，只有不断夯实基础，补好短板，开拓创新，不忘初心，勇往直前.切实发挥好“住房养老金”的作用，保障好广大业主的根本利益。
参考文献：
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[3]王建安.浅析房屋维修和更新、改造工程施工质量与造价的控制 ――以《西安市住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造工程参考价格》实施为例[J]. 军民两用技术与产品，2016，（08）.
[4]张红.挖潜增效，促维修资金保值增值 [J].维修资金监管动态，2016，（03）.
关键词：住房专项维修资金 主要问题 建议
住房专项维修资金属业主所有，是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金，其缴存、归集、管理、使用和监督直接面向千家万户，是关系到人民群众切身利益和社会公共利益的一件大事。以前（约1998年前）这项资金基本上都由物业管理企业和房地产开发企业直接控制和使用管理，后来（约1998年后）这项资金在我国大部分地区开始由政府监管，并实行财政专项储存。国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁发后，明确了三项法规内容：一、明确专项维修资金属小区全体业主共同所有，由业主大会履行使用职责；二、明确专项维修资金使用、续筹方案须由业主大会会议三分之二以上投票权数通过；三、有关专项维修资金使用管理办法由建设部会同财政部共同制定。由于目前两部关于专项维修资金使用管理办法尚未出台，相关法规不健全，因而引发诸多亟待解决的问题。近年来，随着我国商品住房市场大规模快速发展，大量商品住房和已购公有住房已开始步入大中维修期，住房专项维修资金潜藏的隐患和问题已逐渐暴露出来，各地因住房专项维修资金引发的纠纷频频发生。住房专项维修资金已面临"集中爆发"的危机。
一、存在的主要问题是：
1、政府监管问题
目前，在专项维修资金管理上出现多头管理问题。有政府物业主管部门和财政部门共同管理的，有物业主管部门单独管理的，有业主委员会直接管理的，也有物业管理协会管理的。现在的问题是，专项维修资金应该由谁管理更为适宜，更合乎实际，便于化解各种纠纷和矛盾。
2、住房专项维修资金归集严重缺口，巨额住房专项维修资金被挪用
一是住房专项维修资金管理混乱，各地在缴存主体、缴存标准、管理模式等方面规定不一致，归集量小，缺口大；二是部分城市只对商品住房或只对已购公有住房建立了住房专项维修资金制度，归集面较小、归集率较低；三是业主首次缴存的商品住房专项维修资金，由房地产开发商按购房款2%-3%的比例代收、缴存，为房地产开发商擅自挪用、滞留该项资金制造了契机，从而产生住房专项维修资金无法追缴等问题，出现了"不缴不给房，交房后不知去向"的局面。当前各城市未缴、漏缴、占用、挪用乃至侵占或者根本没有进入规定账目管理体系的住房专项维修资金已是个天文数字。
3、前期物业管理期间（业主大会成立前）维修资金的使用管理问题
目前，国家对于前期物业管理期间维修资金应如何使用管理，没有明确的法规依据。但有一点是明确的，维修资金是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。因此各地做法不一，形成一定的混乱。在这个问题上，现在往往出现两个极端。一、凡是业主大会未成立的，所有的维修项目（哪怕是一点小小的维修）都要由物业管理公司去征求小区三分之二以上业主同意，才能动用维修资金，否则政府主管部门一律不予划拨维修资金。二、凡是业主大会未成立的，维修资金一律暂停使用。这种做法显然也是无法可依的，实际上已侵犯了业主享有使用维修资金的权力。
前期物业管理期间维修资金应如何有效正确使用，是目前亟待解决的难题。我个人认为，目前有两种办法可以一试。第一、前期物业管理期间，可由政府主管部门代为履行业主大会职责。因为维修资金若由政府监管，政府就有了维护专项维修资金有效正确使用的法定义务。业主大会未成立前，其职责由政府来代为履行是最合理的。政府主管部门应就前期物业管理期间专项维修资金如何使用、使用范围、使用程序、使用方法等作出暂行规定，由物业管理公司照章履行维修职责。第二，可由开发建设单位代为履行业主大会职责。因为《条例》规定，建设单位在前期物业管理期间有签订前期物业管理。
4、法定决策程序难以落实，住房专项维修资金使用难
《物业管理条例》规定：住房专项维修资金的使用决定，必须经物业管理域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。这充分体现了业主的决策权和监督权，但在具体的实施中，决策主体的缺位，业主自治机构不完善，造成了法定决策程序难以落实，依法通过该项资金的使用决定几乎不可能。主要表现在：一是大部分住宅小区没有建立业主委员会，业主大会很难组织召开，业主委员会不能代表全体业主行使决定权，业主无法通过业主大会或者业主委员会表达利益、形成决策；二是维修工程对应的决策范围与受益范围的不一致，与维修无关的业主根本不参与决策，出现了物业公司积极，业主观望，业主委员会尴尬的局面；三是业主对维修工程的技术标准、费用额度在规范标准不完善的情况下，难以认定；四是住房专项维修资金使用的相关细则一直没有出台，政府主管部门的监管手段不明确。目前各地的维修资金使用比例很低。
二、为从根源上解决住房专项维修资金所面临的诸多问题，保障住房的维修和正常使用，维护群众合法权益，我们特提出以下几点建议：
2016年物业办公室主任述职报告范文【1】
小区的主要工作是为住户提供各种常规服务,通过历任领导和小区全体员工的共同努力，小区的各项工作已基本成形。但为了迎接下一步物业收费所带来的挑战，就必须使小区的各项工作在原来的基础上，更上一个台阶，提前做好各项准备。伴着学院迎评促建的春风，我首先在广泛征求各方面意见的基础上，从完善各项规章制度出发，先后制定了《小区员工岗位规范》、《小区保安管理办法》、《小区应急处理程序》、《保安执勤文明用语》、《小区食堂管理实施细则》及《小区物品管理办法》等一系列管理制度，并在小区内利用宣传栏进行迎评促建宣传，力争从工作实际出发，细化和规范各块管理。其次是狠抓细节管理：
一、组织办公室人员和保安对小区内前期遗留的一些问题进行了全面的清理整治：
1、 对小区内遗留的建筑垃圾进行了全面清理;
2、 对与变电站交界围墙上的攀爬植物及排水沟进行了全面清理，同时对东大门及其它一些卫生死角也进行了全面清理，保证小区内无死角或盲区;
3、 对所有路灯进行了清洗，全面清除灯罩内外的污染物;
4、 对所有消防及供水阀门、健身器械进行了加油防护，避免了生锈腐蚀所造成的不安全因素;
5、 对所有球场及游乐场长条凳进行加固处理，并重新粉刷油漆，保证住户有一个舒适、安全的休闲场所。
二、由于小区的四周都是开放式的围栏，给小区的安全防范工作造成了极大困难，所以我一直将小区的安全保卫工作作为重点来抓。首先通过完善各项规章制度，对保安仪容仪表、值班巡逻、交接班仪式、文明用语，到宿舍的清洁卫生等，都作了细致的规定，并由办公室人员监督落实。其次针对夜班的重要性，专门安排由保安队长带队，我也不定期参与夜间巡逻;再次是在中心领导的关心下，在暑假期间投资八千多元，在小区内的一些死角地带安装了铁丝网，并添置了保安器材。同时，为了解决小区围墙死角照明不足带来的安全隐患，又投资四千多元，安装了八盏射灯。在不断完善内部管理的基础上，我也注意加大和派出所民警、社区，以及友邻单位的沟通协调，力求通过将内外部相结合，来为小区住户营造一个安全舒适的居住环境。
三、完善水电管理，尽力做到住户有所呼，水电有所应，小问题及时解决，大问题争取在12小时内完成。对无力解决的问题，及时上报或商请有关部门协助解决。同时加大公共路灯的修理维护力度，并根据气候变化，及时对路灯数量和照明时间作出相应调整，既保证小区内有足够的照明，又最大限度的节约电能损耗。
四、 在对小区绿化做好日常管理维护的同时，组织绿化人员积极开展育苗补种工作，同时加大修剪、除草和病虫害防治等的力度，提前做好防冻防霜措施，保证小区花木的正常生长和绿化景观的协调统一;同时监督绿化人员利用二次用水浇灌东大门和南大门周围的绿化带，最大限度节约水资源。并在年末组织办公室人员和绿化组人员，利用化粪池内的肥料，对小区内的灌木进行根部施肥，既清理了化粪池，又为灌木生长提供了充足的养分。
五、在总结日常管理经验和听取保洁人员意见的基础上，制定了《小区保洁制度》，细化保洁员工作流程和监督程序，将每人每天的工作量明细化，做到工作到哪里，就监督到哪里，同时加大了对室外球场、消防栓箱、垃圾小屋、休闲走廊、公共卫生间、信服箱、房顶等的清洁力度，使小区的保洁工作得到了极大提升。
六、制定了《小区食堂管理细则》，对食品采购、饭菜售卖等进行严格监督，同时积极帮助食堂主任解决一些工作中的实际问题，保证小区住户有一个安全卫生的就餐环境;
七、在增收节支方面，除了大力开展水电节约管理外，我们对外单位在小区内的用电情况进行了调查统计。通过多方联系协调，并经双方确认，追回电信局在小区内设置小灵通机站的电费15386元，但由于电信局年终结算，所以该笔费用推至XX年1月份支付。另外在中心领导的大力支持下，投资39000多元对小区食堂进行了改造，力图将其作为小区创收的一个增长点，但由于我个人的经营能力有限，未能实现这一愿望。
2016年物业办公室主任述职报告范文【2】
在XX年的工作中，我办严格执行了物业管理相关的政策法规，同时按照城市综合管理局的总体工作部暑，结合珲春实际情况，对全市的物业进行了规范的管理工作。具体主要抓了以下几个方面的工作。
一、进一步强化单位的制度建设
今年我办进一步加强了单位的规章制度和考勤制度，每周都抽出半个工作日进行学习各项业务知识，要求每位单位职工都要认真做好学习笔记，同时也要求记好个人工作日的工作情况。另一方面在廉政建设方面，我办严格杜绝因工作方面的原因发生的吃、拿、卡、要、报等情况，从提高个人的自身素质建设出发，真正地发挥领导和党员的先进模范作用，使之在工作中都要从服务广大人民群众的根本利益为出发点，切实做好自身的本职工作，从而表现出党员的创造力、凝聚力和战斗力。为我市物业管理的发展做出应有贡献。
二、建立、建全单位的档案管理工作
为保存好我办的相关档案资料，实行档案统一管理。今年我办按排一名专职人员到党校学习了档案管理，同时对近年的档案进行了有序整理及分类备档，即：(1)开发建设单位确保自管的房屋;(2)使用房屋进行抵顶维修基金的房屋;(3)欠缴维修基金的房屋;(4)维修基金缴纳比较齐全的房屋;为今后工作查找资料时能够做到及时便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。
三、物业维修基金的管理工作
(1)、为进一步确保物业买受人的合法权益，杜绝维修基金漏缴现象及开发建设单位用房屋抵交维修基金的发生，今年我办与房产局通过业务上的沟通，制定了严禁的收缴维修基金程序，即：维修基金必须由物业买受人自已到我单位缴纳，同时凭借维修基金收据到房产局办理产权手续，房产局并将维修基金收据做为要件存档。取消了开发建设单位代收代缴维修基金的资格。
(2)、为了更好地建立维修基金账户明细，细化维修基金账户管理，今年，我办由会计及业务管理员一起到延吉、汪清学习了维修基金管理经验。同时结合珲春实际情况，将维修基金账户以栋分设账户，有的并以户分设账户明细。从而为今后使用维修基金准备了有效的基础材料。
(3)、催缴维修基金的工作：今年，在州领导进行对全州各县市收缴维修基金情况的检查中，对珲春使用房屋进行抵缴维修基金情况指出了不符合规定，要求整改。为此，我办积极地向上级领导做出了汇报，经研究决定，市政府向我市开发单位以通告的形式告知了整改方案。现正在实施当中。
四、业主委员会的管理工作
为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，今年我办又将具备条件的住宅小区成立了业主委员会。即成立了靖源小区业主委员会、金台花园业主委员会、国联花园业主委员会，同时又重新审批了海关住宅小区业主委员会，并选聘了为民物业管理有限公司进入海关住宅小区进行了物业管理。
五、基金的使用情况
