时间：2022-09-10 16:16:47
市场调研(market research)是一种把消费者及公共部门和市场联系起来的特定活动。下面就让小编带你去看看市场调查报告模板范文5篇，希望能帮助到大家!
市场调查报告1经过近两个月面向京城住房消费者的问卷调查，珠江地产于____年1月10日推出的“自己的家自己作主”大型问卷调查活动已接近尾声，本报在第一时间得到调查问卷的统计结果，并公之于众。据了解，珠江地产此次活动问卷在北京青年报、北京晚报、中国电视报、珠江网站、焦点网同期，同时委托亚商在线公司直投。活动得到了京城住房消费者的广泛关注，截至3月1日，共收到问卷近2万份，有效率约87%。
此次问卷调查主要集中在区域和社区环境、社区规划与配套、建筑与户型、物业管理等方面，是对京城消费者住房需求的一次较为全面的征询，也充分表明了珠江地产一贯秉持的“好生活，在珠江”的开发理念和服务精神。
据统计，被调查者中30至45岁的中青年人占据了绝对的主力，占64。4%，家庭月收入在3000—5000元的占29%，5000—10000的占32%，10000元以上的占4%。30至45岁的中青年人多数已经拥有商品房或其他形式的自有住宅，这一年龄段的人大多事业家庭都较为成熟、稳定，他们在年轻时购置的商品房或房改房已经到了更新换代的时候，随着住房二三级市场的开放，他们潜在的需求将得到释放;此外有很多目前租住公寓的人，他们也会考虑购置房产。调查结果表明。
1、消费者选择购房的区位偏好日益多元化，但朝阳区和泛cbd地区仍是热点区域
被调查者中49%希望居住在朝阳区，19%希望居住在丰台区，希望居住在通州区的人约9%，另有23%希望居住在其他区。购房者最倾向于居住在朝阳区的理由有三点：
(1)它是是北京主要的涉外活动区域，cbd规划方案的确定更明确了朝阳区的区域特征;
(2)从居住环境优劣的角度考虑，区内亚运村、望京及其以北地区空气自然环境优良，居住区集中，区域人文环境好;
(3)东四环路打通，国贸桥、地铁复八线通车，通州区轻轨地铁开工，区域交通优势明显。
此外，开始有越来越多的消费者考虑在南城购房，其主要原因是南城房价相对便宜，购房者更易于选择到价位适中，品质高档的社区，同时，南城改造力度的不断加大也增强了人们对于该区域的信心。
对于社区周边环境的期望，许多被调查者同时选择了两项，约41%的被调查者期望居住在三、四环边，29%期望居住在泛cbd区域，9%的人喜欢郊野风光。可见，环线的概念在人们心目中已发生变化。购买者倾向的区域已经不再是二环至三环之间，而转变为三环至四环之间。与此同时，许多人愿意居住在泛cbd区域，主要原因是cbd商业核心区的形成，使得城市的核心居住区域外移。
2、消费者越来越看重社区的景观环境，并且喜欢居住在有相当规模的大社区
51%的被调查者期望滨河而居，68%的人喜欢水景园林。由此可见，傍水而居、亲近自然是许多人的居住理想，所以水景住宅理所当然受到购房者的推崇。因此，利用自然水系或在小区内建造人工湖泊、瀑布、喷泉、水景广场演绎都市水文化是开发商明智的选择。
对于社区建筑环境的期望，32%的被调查者喜欢河边林荫跑道，34%希望有人工湖，选择河边大型艺术广场和社区中轴线广场的人数都约占25%，选择社区艺术中心的人不多。
关于社区的理想规模，68%的人认为是30—50万平方米，选择50—100万平方米的约有15%，选择100万平方米以上的约9%，只有5%的人选择30万平方米以下。按照一般规律，居住区社区规模大，居住者就会感到居住的环境更加舒适、生活更加方便。比如购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等方面，只有社区达到一定规模，这些条件才会同时具备。所以，多数人选择30—100万平方米的社区。但是，如果社区规模太大可能会受到购房者的抵触。
3、社区配套仍是消费者购房的重要考虑因素，社区的休闲娱乐和运动健康功能日益凸显
结果显示，住房消费者对居住区公建配套有较多要求。住房消费者最希望社区提供的公建配套依次是学校及幼儿园，会所设施，超市。医院和保健中心等其他选项在问卷中都有涉及，难分主次。关于会所设施的功能选择，在休闲娱乐和运动保健之间，住房消费者无明显倾向。由于温泉的保健疗效众所周知，37%的人希望会所具有温泉保健的.功能。游泳池、网球场、室外林荫跑道、篮球场、乒乓球场是住房者需求较多的娱乐设施，其中希望有游泳池的人最多，有59%。结合被调查者的收入水平进一步的分析可知，对公建配套的需求出现了分化，不同收入阶层的居民对公建配套设施要求不同，收入在5000—10000元的消费者，对环境、休闲、娱乐、文化等设施的需求较高;收入在5000元以下的消费者更注重与基本生活密切相关的公建配套设施(如学校、超市等)。
市场调查报告2实习时间：20____年6月18日—20____年6月23日
实习地点：太原优渥家居
实习工作：家具市场调查
工作简介：在太原各高档消费场所发放问卷，对高消费人群进行调查，了解其对家具的偏好及知道家具卖场的途径，从而为优渥家居制定整体营销策划活动，投放广告等提供依据。
正文：20____年6月，我班在学校的组织下在优渥家居进行了为期6天的实习，实习内容是对太原市高消费人群进行一次调查，了解其对太原市家具卖场的一些看法。我们是通过发放问卷来进行调查的，全班同学共分为6组，每组10人，分别前往不同的高档住宅小区和高端消费场所进行调研。
这次调研对自己来说是一个非常好的机会，可以学习、借鉴和分析调研过程中与其他成员的团队合作能力，了解了家具行业的特点，通过调研，了解了目标顾客的个人消费偏好、消费习惯、消费水平和消费趋势。对家具行业有了更深入的理解和研究。我希望在借鉴我们调查研究的基础上，通过进一步调查分析，得出有意义的结论，为优渥家居的领导高层制定整体营销策划活动、投放广告等提供依据。
感谢学校为我们提供的这次机会，使我们学到了很多知识，拓宽了自己的眼界。谢谢同学们一路上的帮忙和照顾，有了你们，这次的调研活动对于我来说才愈加精彩充实。在为期半个多月天的调研中，我们收获颇丰，感受深刻。通过团队的默契合作，我们才能顺利完成调研，由此更加体会到了团队精神的重要，不论是在调研中，还是团队成员的交流沟通过程中，都需要大家的共同努力，齐心合力，一同面对困难，集思广益。
有人说过这样一句话：“一种东西你如果没有亲身经历过，没有亲身地去实践它，你就无法体会出其中的经典之处，其中的奥妙之处，即使你曾听过，你曾看过，你体会的也只是一种表面之物，你体会的也只不过是其中的非常细微的东西。”没有这次专业课的实地调研，我们无法真实地感受到家具行业的发展和不足，我们应该把这些体会和心得融入到我的今后的学习生活中。而通过这次的调研所了解到的情况和得到的大量真实而具体的数据更使我们对家具行业深刻的认识，满足了我们的调研需求。这些来源于书本之外的知识使我们更加充实。
市场调查报告3
在广告策划之前，第一步必须进行的是对目标市场的了解、分析和研究。市场调查报告，或称市场研究报告、市场建议书是广告文案写作的一个要件。阅读市场调研报告的人，一般都是繁忙的企业经营管理者或有关机构负责人，因此，撰写市场调查报告时，要力求条理清楚、言简意赅、易读好懂。
一、市场调查报告的格式一般由：标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。
(一)标题
标题和报告日期、委托方、调查方，一般应打印在扉页上。
关于标题，一般要在与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如《关于____市家电市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的单位和问题。如:《消费者眼中的枣读者群研究报告》。
(二)目录
如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如;
目 录
1、调查设计与组织实施
2、调查对象构成情况简介
3、调查的主要统计结果简介
4、综合分析
5、数据资料汇总表
6、附录
(三)概述
概述主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容：
第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。
第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。
第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。
(四)正文
正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。
(五)结论与建议
结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应，不可以提出无证据的结论，也不要没有结论性意见的论证。
(六)附件
附件是指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告，例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。
二、市场调查报告的内容
市场调查报告的主要内容有;
第一，说明调查目的及所要解决的问题。
第二，介绍市场背景资料。
第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。
第四，调研数据及其分析。
第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。
第六，论证所提观点的基本理由。
第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。
第八，预测可能遇到的风险、对策
市场调查报告4一、调查目的
当今矿泉水是一个大众消费品，有市场潜力大，竞争者众多等特点。面对中国矿泉水行业趋于饱和的行业状态，恒大冰泉为了开拓新市场，挖掘饮用天然矿泉水这一市场，使本企业在这一新的细分市场中抢占先机，博取消费者好感，抽样调查针对在校大学生进行一次系统的调查研究。
二、调查对象及内容
① 调查时间：
② 调查工作时间：
③ 调查地点：成都理工大学
④ 调查对象：学生
⑤ 教育程度：大学
⑥ 调查范围：成都理工大学在校学生(年龄19~25岁间)专业不限。
本次调查主要内容有：消费者通过何种方式去了解产品;消费者在购买产品时最注重的是哪方面;消费者了解恒大冰泉的渠道;我们需要在什么方面搞宣传、促销;并消费者对恒大冰泉有哪些建议可以占领开发新的市场。
三、调查方法
针对在校大学生的特征、习惯和市场上常用的调查方式，本小组选择市场调查问卷这种简洁易懂的方式，对在校大学生进行调查研究，并上网查阅资料。本小组成员在成都理工大学内进行问卷调查，并走访了本院校的超市、院校附近的零售店进行询问调查，了解情况。调查从问卷的设计、调查到后期数据处理及技术分析报告都由我们第三小组完成。问卷调查日期为2013年11月中的5个工作日，共14个问题，其中13条选择题，1条问答题。整体上，调查对象的性别、年龄及其喜欢消费矿泉水，是否对恒大冰泉有一定的了解和是通过什么样的渠道了解恒大冰泉矿泉水，男女生之间对矿泉水的消费差别不大，所以我们选择男女各半来调查。由于受条件及时间限制，我们只选取一部分学生有针对的进行了调查。为保证调查结果的真实性和可靠性，最大限度减少人为因素造成的误差，调查问卷回收后，我们抽取了一定比例的问卷进行检验调查结果，并将不合格的问卷全部废除。
四、调查数据分析与判断
中国矿泉水行业结构变化：
80年代-90年代初—自来水(白开水)
90年代初期到今—瓶装水
(1)市场潜力
经过我们的调查发现，本院校矿泉水消费市场很大，现代很多学生都有买水喝的习惯，大部分学生都有运动后、逛街、口渴时买水喝的习惯，占被调查大学生中的35%的学生喜欢尝试新口味矿泉水，但是由于我们学院在校学生多，而且消费能力非常强，所以在年轻90后这一代人中消费的矿泉水市场有很大的潜力。
通过调查，当代大学生其中大多数都有消费矿泉水喝的习惯，这个范围的人数占总调查人数的69%。选购的价格在1
(2)了解产品的渠道
调查发现在消费矿泉水时，消费者受到电视广告、网络悬挂广告所占的比重相对大一些，占被调查大学生中的72%的同学不是很了解恒大冰泉这个新型天然矿泉水。所以企业应该在电视广告方面加大力度宣传，以创新性的宣传广告吸引消费者，以深入加深消费者对自己产品的忠诚度。
品牌产品调查结果表明，现在无论是公司的知名度还是品牌的知名度都需要提高，为了达到提升企业和品牌的的知名度，应该加大宣传方面的力度。
(3)对消费者的调查
在消费者的印象中的矿泉水主要有：怡宝、农夫山泉、康师傅等矿泉水同类产品对比
产品名称 占总调查人数百分比(%)备注
怡宝 82.5 可参考价值高
农夫山泉 64 可参考价值高 康师傅 31.5 娃哈哈 19.5
冰露 8
其它 7
通过对消费者喜爱品牌的认识，可深入探讨这些品牌的动人之处，和它策划的过人之处。以便我们做出科学的分析，使我们的饮用水能够做得更好，更适合大学生的要求。
(4)消费者购买首要问题
调查发现，消费者对市场上的瓶装矿泉水，最担心的是质量是否是天然的矿泉水，消费者有喜欢选择新口味的矿泉水，并且商品的第一感觉非常的重要，往往决定着消费者的决择。所以在这个竞争者众多的市场上，要占据学生饮用水这
一市场，把自己的产品推销出去，一定不能忽视消费者最关心的问题，我们要赢在起跑线上。消费者普遍关注产品的质量好、品牌知名度高、价格优惠、瓶子形状感觉好等方面。
消费者购买时最关心的问题(从高到低排列)：质量好、品牌知名度高、价格优惠(分别占总调查人数的87%，11%，57%)。
(5)国内产品质量调查
通过调查得知，我国矿泉水业因其没有加入过多原种元料，而在所有水类行业中质量最值得消费者放心。而在我们的问卷调查中，质量选择甚至达到了87%的比重。
在我们的矿泉水行业中，虽然消费者还要求提高质量，但是本人认为不需要再在质量方面大力的投入资金，而应该在其它方面加大投入，例：宣传、开发新产品等方面。因为在质量方面加大投入资金也不会产生多大的.效益。
(6)本地品牌销售情况
问卷数据表明，消费者对恒大冰泉矿泉水的认识程度不高。近期新闻报道，国家质检部位对农夫山泉的饮用矿泉水水进行了专项监督抽检，发现本地产品不合格。所以要恒大冰泉应该在矿泉水市场上加大宣传力度，力求在消费者心目中树立更好的形象。
(7)SWOT战略环境分析(国内整体)
① 优势(Strength)：质量好，水源来源多，成本低，携带方便，价格都是在
消费者随所能及的合理水平，再加上本校学生多，消费能力高，课程量不多，运动爱好者众多，对于消费矿泉水群大，利润可观。
② 劣势(Weakness)：产品购买次数多，每次购买量小，购买频繁致使销售人
员多，中间环节商多，造成浪费。而校内往往超市少形成独家生意，对降低售价难，超市少又形成对消费者不方便购买。顾客对知名品牌较为敏感。现场促销对消费者影响不大，电视广告费高。对于恒大冰泉矿泉水兴趣低。③ 机会(Opportunity)：可开发新产品，设计创新包装，以绿色健康为主题。
减少中间环节商，在各校设立无人销售机。企业可加大员工素质培养，提高服务质量。树立良好的企业形象与产品形象。
④ 威胁(Threat)：知名品牌众多。其它饮料对矿泉水业有一定的冲击。
五、结论
经过调查问卷数据显示，所问各项中，答案男女分别不大(附件有男女答案的数据)。经过调查，本院校内的大部分学生消费者都有买水喝的习惯，说明恒大冰泉矿泉水是很有市场。
在各种营销策划中，各种各样的策略都对产品产生很大的影响，经过调查消费者受到电视广告影响最大，应该加大在电视广告方面的资金投入，而促销策略
对产品的销量影响不大，应该少搞。
企业应该把产品质量放在第一位，因为消费者对质量的关心程度占到调查人数的87%，所以产品的质量一定要做到好，同时也要做好产品的知名度，消费者往往会受到产品知名度的影响，因为在大多数消费者心目中，都认为一种有知名度的产品就是好的品牌的心理现象。
目前，恒大冰泉的产品知名度不够高，再加上人们对恒大冰泉矿泉水产品不了解，造成消费者对本地的矿泉水消费少，所以存在巨大潜行的市场有待开发。
市场调查报告5调查背景分析
经济快速发展让人们的生活水平不断提高，也使得居民消费热点的不断转移。人们的消费不再注重温饱，而渐渐开始考虑享受、精神消费、发展自我、面子、社交等消费。在市场经济发展的影响下，而今的消费结构日趋丰富多彩。城镇居民消费结构的变化，主要表现为消费能力的增强，而谁能把握好今后五年市场消费热点，谁就能在这竞争激烈的市场分到一杯羹。
调查目的分析
为了了解福建城镇居民未来五年消费热点，我们班级在指导老师吴飞美的精心指导下，进行了本次市场调查，并形成该报告。
调查对象分析
针对年龄在20-65岁之间的各类人群。
调查内容分析
主要调查内容：家庭食品支出占总收入比重;现今及未来五年除食品支出以外的其他支出占总收入的比重;现今及未来五年在住房、教育、医疗、交通等方面的消费;购买及不购买福建产品的主要因素;家庭年收入及节余及其趋势;投资贷款选择。
调查方法分析
主要采取街头拦截方式进行口头问卷调查，辅以网上调查问卷形式。
调查数据分析
从上面第一张饼图可以看出，35%调查对象食品支出占总收入的比重达到40%-60%，根据恩格尔系数，城镇居民的生活水平大多处于温饱或小康的水平。但仍有43%的调查对象恩格尔系数高于60%，这一点需引起重视。
由上面第二张及第三张图我们不难看出，城镇居民的消费结构丰富多彩，各种消费比重相对比较接近，但是住房消费依然比较突出。无论现在还是未来五年，人们较多的支出都是用于住房、装修，而教育支出都排于第二位。
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当一切调查和分析工作结束之后，必须将这些工作成果展示给客户。那么，我们首先需要明确的是：报告应采取什么样的结构体系？什么样的方式来表达数据的涵义？
报告的结构体系应包括，调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。
关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前，首先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明了”。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。
在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说，以下几种图表形式是最常用的：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。
使用图表的目的在于：将复杂的数据变成简单科、清晰的图表，让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据？首先，我们应先明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。
通常我们的研究数据所体现的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据，可能会有多种图表形式。但是，哪种是最能将数据表达清楚的呢？这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点，点明主题。让我们来看一个例子，这个例子能将以上的意思，表达的非常明确。
这里的标题描述了图表的内容范围，大多数读者在看了这个图表后，都会把注意力集中到城西，认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域”。但是，制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少，但随着城市建设的进行，将具有较大的发展潜力”。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上，所以，我们可以在一般标题后附加一个重点标题：城北和城东将有更大的发展潜力。
既然已经确定了要表达的重点，那么接下来就是要明确数据间的相互关系，若是表示占频率分布、对比等关系，则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用；在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之，条形图表应该是应用最广的类型，而柱状图表是用得最多的另一种类型，这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右；而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少，更多的是将各种综合运用，如线形图表加上柱状图表，或饼形图表加上条形图表。
在用图表表达数据的同时，还要注意一些细节的处理。比如：使用柱状图表和条形图表时，柱体之间的距离应小于柱体本身；在说明文字较多时，用条形图表表示更清晰，便于读者辨认；在使用饼形图表时，应在标明数据的同时，突出数据的标识。即：同时使用数值与数据标识。
在我们进行过程中，请记住：选择和使用图表不是一个绝对精确的科学，所以你会注意到一些比较自由的限定词，如：总的来说、大多数情况、绝大多数、少数情况等等。所有这些都说明必须根据你的判断来怎样设计出最好的图表。另外，要完成一份合格的报告不能只是单纯的使用图形，还应根据实际情况尽可能的使用一些表格来丰富整个报告形式，使其不致太过单一。
一份合格而优秀的报告，应该有非常明确、清晰的构架，简洁、清晰的数据分析结果，其中的含义是需要在实际工作过程中去体会，自己加以总结。一份合格的报告不应该仅仅是简单的看图说话，还应该结合项目本身特性及项目所处大环境对数据表现出的现象进行一定的分析和判断，当然一定要保持中立的态度，不要加入自己的主观意见。另外，通常的市场调研报告都会有一个固定的模式，我们应该根据不同项目的不同需要，对报告的形式、风格加以调整，使市场调研报告能够有更丰富的内涵。
一、房地产市场调研的含义
房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。
二、房地产市场调研的作用
（1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；
（2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；
（3）有利于企业制订正确的营销策略；
（4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。
三、房地产市场调研的内容
（一）宏观投资环境调查
（二）城市房地产市场概况
（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研
（四）项目基本状况调查
（五）项目所在区域市场状况
（六）项目开发策略建议
（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研
四、 宏观投资环境调查
1、政治环境
政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。
2、经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。
3、社会文化环境
居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
4、政治环境
五、城市房地产市场概况
1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；
2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；
3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；
4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
5、三级市场交易情况；
6、当地房地产业相关政策法规。
六、目标客户群消费行为与市场需求容量调研
1、消费者行为调研
2、市场需求容量调研
消费者行为调研
消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。
市场需求容量调研
需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。
七、商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面：
（1）城市人口、家庭数量及变化趋势；
（2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；
（3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等；
（4）居民日常消费支出水平与消费结构；
（5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。
八、项目基本状况调查
宗地基本状况资料（包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；
九、项目所在区域市场状况
项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。
十、项目开发策略建议
1、市场细分与目标市场调研；
2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；
3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。
十一、营销策划和销售执行阶段的市场调研
1、宏观经济环境研究
2、 市场供需与竞争对手动态调研
3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研；
4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析；
5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。
十二、房地产市场调研程序
（一）调研准备阶段
（二）正式调研阶段
（三）结果处理阶段
调研准备阶段
1、确定调研目标
2、初步情况分析
3、制定调研计划
正式调研阶段
1、确定资料来源
2、确定资料收集方法
3、调查表及调查问卷设计
4、抽样调查
5、现场实地调查
结果处理阶段
1、资料整理分析
2、编写调研报告
房地产市场调研方法
（一）调研方法
1、全面调查法
2、重点调查法
3、抽样调查法
（二）资料收集方法
1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集
①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源
二手资料的收集程序
首先应确定需要什么资料。
第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。
第三步工作是从企业外部进行搜寻。
第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。
最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料
二手资料的来源
1、内部来源：
本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。
2、外部来源
（1）组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。
（2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。
（3）电脑数据库、互联网
（4）企业外部专家
（5）营销调研公司
2、商业资料获取方法：向市场调研公司购买
广告科深入学习领会党的和对四川工作系列重要指示精神，认真贯彻落实省委十一届三次全会精神和省委书记彭清华来遂调研重要指示精神，紧扣市委七届六次全会决策部署，高起点把握深化改革新形势对工商行政管理工作的新要求，以深入推进广告战略为主线，以开展“大学习大讨论大调研”为载体，加强广告监管，强化行业指导，加大违法广告查处力度，促进我市广告业健康、稳定、持续发展。现将2018年工作开展情况汇报如下：
（一）加强日常监测，实现传统媒体24小时监测。一是开展大平台监测。充分利用国家市场监管总局广告监测平台和省局广告监测平台，24小时不间断开展对市级电视、电台和报刊等市级主流媒体的监测。1-10月, 国家和省局广告监测大平台共监测我市主流媒体广告2522条、290207条次，发现违法广告4条，广告违法率全省排名19，涉嫌违法广告线索的查看率和处理率均达到100%。二是加强分级监测指导。对县（区）传统媒体、户外广告、以及辖区网站和相关企业自设网站实行辖区分级管理方式，由各县（区）局开展日常监测，市局不定期抽查监测情况。
（二）开展专项整治，促进广告市场健康发展。加大对重点领域、重点行业和群众反映强烈的广告违法行为的整治力度。
一是持续深入推进房地产市场乱象整治工作。对市城区34个在售和待售房地产项目广告进行了地毯式排查，出动执法检查人员800余人次，检查房地产项目销售场所及公司驻地87个，检查墙面、公交站台、广播电视、网站、微信号等形式的房地产广告5000余条次，检查户型图、DM宣传单等资料200余种。对不真实、不准确、欺骗和误导消费者的等五大类房地产广告违法行为进行严厉查处。截止目前，共计处罚房地产相关企业20家，罚款66.18万元，有效遏制了虚假、违法房地产广告的蔓延。同时，加强对大英房地产乱象治理的督导力度。指导大英县完成了建筑和房地产领域乱象台帐及“一案一策”和领导包案制度的建立，目前大英县房地产市场26件线索整治工作正按照治理方案的安排有序进行。
二是加强针对老年人售卖保健食品药品中虚假广告以及针对农村和城乡结合部市场售卖假冒伪劣商品中虚假广告整治工作。下发通知要求各县区工商质监部门落实辖区责任制，加强市场监管，完善工作台账制和信息报送制度， 市局将不定期对工作开展情况进行督导。建立与遂宁电视台、报社等媒体广告协作管理机制，构建广告监测环节前移的工作模式，加大对导购视频、音频和网页宣传等的监测，目前未发现大众媒体保健品药品方面的违法广告。通过市广告协会向全市所有广告经营企业发出倡议书，要求广告经营者和者强化社会责任，严把审查关，制作保健食品和药品广告，应当查验合法有效的广告审批文号，且广告内容必须与广告审批的内容一致，进一步强化经营者和者的法律责任。
三是开展保险行业虚假宣传整治工作。及时向区县传达遂宁市保险行业专项整治动员大会会议精神。我科排查梳理出保险行业涉嫌虚假宣传案件线索10件，建立了工作台帐，明确了线索涉及的责任辖区（其中射洪2件、大英1件、蓬溪1件、河东3件、船山3件），要求各县区对台帐涉及的事件逐件调查落实。10月9日至12日对7个局（分局）工作开展情况进行了督导。目前掌握的情况是：射洪局2件、蓬溪局和大英局各1件，调查取证工作已基本结束，初步认定不构成虚假宣传；船山局和河东分局各3件，目前正在调查之中。
四是开展三大网络运营商“流量不限量”违法广告整治工作。9月中旬，市局发通知要求遂宁电信、移动和联通三大电信类营动商对各自在所有渠道投放的“流量不限量”广告开展自查并限期整改。9月20日，市局组织各县区局对三家营运商整改情况进行检查。9月21日，市局对遂宁电信、遂宁移动、遂宁联通三大运营商开展行政约谈，就“流量不限量”问题提出四点要求。目前，除电信的网格e通公示牌和农村墙体广告外正在申请替换中外，三大运营商的线上渠道（手厅、网厅、四川微信公众号）和线下渠道（户外、厅店、电台、报纸）等载体“流量不限量”的宣传均已清理下架。
（三）加大案件查办力度，严厉打击虚假违法广告。通过专项整治、线上巡查、线下暗访、广告监测、群众举报等方式，拓宽案件线索来源，确保各类违法违规行为及时发现到位，对涉嫌违法广告线索及时处理。在办案过程中坚持“案情未查清不放过、违法主体未接受处理不放过、责任人未受到教育不放过、整改措施未落实不放过”的原则，对已办案件采取上网检索、上门核实等方式加强案后监督，确保整改落实。1-10月,全市共结案查处虚假违法广告案件42件，处罚没款107.99万元，其中房地产20件，罚没收入66.18万元；医疗服务9件，罚没收入32.4万元；其中药品5件，罚没收入4.47万元；保健食品2件，罚没收入2.3万元。
（四）加强宣传教育，提升依法经营意识。一是加强法规宣传。在各类专项整治工作中，向广告企业和市民群众发放《广告法》等法律知识手册1000余份，提高了企业依法经营意识；报纸、电视等各类媒体报道我局相关专项整治工作开展情况500余条次，提高了社会群众知晓度和支持率。二是加强学习培训。今年7月，市工商局举行了全市广告法律法规培训会，全市从事广告经营的新闻媒体单位、广告公司、医疗机构、新媒体和自媒体运营商等120余人参会，我科就医药、保健食品、房地产、教育培训、招商投资等领域广告存在的突出问题，结合《广告法》进行了重点分析和讲解。三是开展行政约谈。根据日常广告监管情况，对遂宁日报社、四川省有线广播电视网络股份有限公司遂宁分公司、遂宁三大网络运营商等部分广告单位进行了行政约谈，督促其加强广告审查，实现源头治理。
（五）高效优质办理各类信访举报。一是依法依规处置职业举报。按照“注重程序绝不姑息袒护，注重调研绝不轻信妄为，注重规范绝不养痈遗患”的原则，1-10月我局办理广告职业举报人举报投诉案件4件、上级转办件5件，切实做到了举报信访件件有着落，事事有回音，职业举报人无异议。二是优质高效办理热线办交办件。7月上旬，我局接到12345关于投诉市城区户外医疗广告的交办件，立即召集船山区工质局进行了专题研究，并组织执法人员对辖区内相关地段的医疗广告进行了检查。经核实后，船山区工质局分别对遂宁现代医院、遂宁友谊医院做出了责令拆除广告并处罚款的决定。
（六）围绕中心工作，积极落实市委市政府重大决策部署。今年以来，我科室积极围绕市委市政府中心工作，以开展“大学习大讨论大调研”为契机，以“工商进万企问计放管服”活动为载体，分别深入遂宁博视传媒有限公司、四川欧邦动物药业有限公司、四川双发大酒店和部分广告企业进行走访调研，听取企业呼声，帮助企业解难，共收集各类意见建议9条，向相关部门转达7条。积极开展扶贫攻坚活动，到骡念村开展结对帮扶6人次，群众反映良好。
2016政府调研报告的格式：
标题
调研报告要用能揭示内容中心的标题，具体写法有以下几种：
(1)调研报告标题公文式标题。这类调研报告标题多数由事由和文种构成，平实沉稳，如《关于知识分子经济生活状况的调研报告》;也有一些由调研对象和调查二字组成，如《知识分子情况的调查》。
调研报告
(2)调研报告标题一般文章式标题。这类调研报告标题直接揭示调研报告的中心，十分简洁，如《本市老年人各有所好》。
(3)调研报告标题提问式标题，如《人情债何时了》。这是典型调研报告常用的标题写法，特点是具有吸引力。
(4)调研报告标题正副题结合式标题，这是用得比较普遍的一种调研报告标题。特别是典型经验的调研报告和新事物的调研报告的写法。正题揭示调研报告的思想意义，副题表明调研报告的事项和范围，如《深化厂务公开机制创新思想政治工作方法关于武汉分局江岸车辆段深化厂务公开制度的调查》。
正文
调研报告的正文包括前言、主体和结尾三部分。
(1)前言
调研报告的前言简要地叙述为什么对这个问题(工作、事件、人物)进行调查;调查的时间、地点、对象、范围、经过及采用的方法;调查对象的基本情况、历史背景以及调查后的结论等。这些方面的侧重点由写作者根据调研目的来确定，不必面面俱到。
调研报告开头的方法很多，有的引起读者注意，有的采用设问手法，有的开门见山，有的承上启下，有的画龙点睛，没有固定形式。但一般要求紧扣主旨，为主体部分做展开准备。文字要简练，概括性要强。
(2)主体
这是调研报告的主干和核心，是引语的引申，是结论的依据。这部分主要写明事实的真相、收获、经验和教训，即介绍调查的主要内容是什么，为什么会是这样的。主体部分要包括大量的材料人物、事件、问题、具体做法、困难障碍等，内容较多。所以要精心安排调研报告的层次，安排好结构，有步骤、有次序地表现主题。
调研报告中关于事实的叙述和议论主要都写在这部分里，是充分表现主题的重要部分。一般来说，调研报告主体的结构大约有三种形式：
横式结构。即把调查的内容，加以综合分析，紧紧围绕主旨，按照不同的类别分别归纳成几个问题来写，每个问题可加上小标题。而且每个问题里往往还有着若干个小问题。典型经验性质调研报告的格式，一般多采用这样的结构。这种调研报告形式观点鲜明，中心突出，使人一目了然;
纵式结构。有两种形式，一是按调查事件的起因，发展和先后次序进行叙述和议论。一般情况调研报告和揭露问题的调研报告的写法多使用这种结构方式，有助于读者对事物发展有深入的全面的了解。一是按成绩、原因、结论层层递进的方式安排结构。一般综合性质的调研报告多采用这种形式;
综合式结构。这种调研报告形式兼有纵式和横式两种特点，互相穿插配合，组织安排材料。采用这种调研报告写法，一般是在叙述和议论发展过程时用纵式结构，而写收获、认识和经验教训时采用横式结构。
调研报告的主体部分不论采取什么结构方式，都应该做到先后有序，主次分明，详略得当，联系紧密，层层深入，为更好地表达主题服务。
(3)结尾
结尾是调研报告分析问题、得出结论、解决问题的必然结果。不同的调研报告，结尾写法各不相同，一般来说，调研报告的结尾有以下五种：对调研报告归纳说明，总结主要观点，深化主题，以提高人们的认识;对事物发展做出展望，提出努力的方向，启发人们进一步去探索;提出建议，供领导参考;写出尚存在的问题或不足，说明有待研究解决;补充交代正文没有涉及而又值得重视的情况或问题。
总之，调研报告结尾要简洁有力，有话则长，无话则短，没有必要也可以不写。
2016政府调研报告的范文：
一、长株潭试验区基本情况
长株潭城市群，位于湖南省东北部，是以长沙、株洲、湘潭三市为中心，辐射周边岳阳、常德、益阳、衡阳、娄底五市的区域，总面积9.68万平方公里，人口4110万，分别占全省的45.8%和60%。，城市群实现1亿元，占全省79%。其中，作为城市群核心的长株潭三市，沿湘江呈品字形分布，两两之间半小时车程，总面积2.8万平方公里，人口1334万，去年实现gdp4565亿元，占全省40.9%。? 长株潭城市群提出及批复经历了三个阶段。
从1997年湖南省委、省政府作出了推进长株潭经济一体化的战略决策，致力于把长株潭培育成为湖南经济发展的核心增长极，至12月14日，经国务院同意，长株潭城市群和武汉城市圈同时获批为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，十年以来，湖南省实施规划引导、基础设施先行、重大项目跟进的推进方式，与世界银行合作，开展世行在华的首批城市发展战略研究，邀请英国、德国等国家的机构进行咨询设计，形成了20多个规划。在交通、电力、金融、信息、环境等方面，建设了一大批重大项目，经济实力显着增强，去年湖南的经济总量突破1万亿。
二、试验区获批以来的主要做法
(一)注重顶层设计。湖南省委、省政府广泛借鉴国内外先进地区工业化、城市化的经验，广纳民智，对长株潭试验区科学论证、高端定位、明确目标、突出重点、全盘规划，并将改革方案和区域规划打捆上报，获得国家的一并审批。这在全国现有的改革试验区是第一例。方案的核心在改革，规划的重点是发展。规划和方案将改革试验区从长沙、株洲、湘潭三市拓展到3+5(岳阳、常德、益阳、衡阳、娄底)城市群，并突破传统开发区的概念，设计了大河西、云龙、天易、昭山、滨湖五大示范区，为试验区建设拓展了空间，明确了模式载体，打造了一化三基(加速推进新型工业化，坚持一化带三化;加强三个基础，即加强基础设施、基础产业、基础工作，促进经济又好又快发展)的更大平台。
(二)强化规划统领。提升城市群区域规划，确立区域规划的龙头地位，发挥理念上、思路上、行动上的抓总作用。紧扣两型主题，体现国际视野，彰显区域特色。针对建设重点，强化部门和地区专项规划。修订《长株潭城市群区域规划条例》，出台条例实施细则，强力保障和推进规划实施。顺应综合交通发展的新趋势、新理念，编制了全国首个城市群综合交通体系规划-《3+5城市群综合交通体系中长期规划》，提出了建设能力充分、方式协调、布局合理、运行高效的发展目标，并着重从点、线、面统筹规划水、陆、空交通布局，构建长株潭核心区同城交通系统、区城际复合走廊、中部国际航空枢纽、长江中上游航运中心、全国陆运大通道五大圈层的核心系统，明确了城市群综合交通未来发展的定位和建设的重点。
(三)实施五大工程。一是以两型为主导的产业支撑工程。按照战略性、先导性、传统性、限制性分类发展的思路，实施大项目、大企业、大产业战略。突出产业的两型化，加快促进新型工业化和信息化的融合，着力推进传统产业改造升级。突出两型的产业化，加快建设长株潭国家综合性高技术产业基地，尽快形成以高新技术和现代服务业为主体的两型产业发展。二是以交通为先导的基础设施工程。把交通作为缩短城市群时空距离，提高运行效率的重要环节，全面完善长株潭同城交通能力，大幅拓宽周边五市城际走廊，加快构建以轨道交通为核心、陆域通道畅通无阻、水能充分利用、各种交通方式协调发展的两型综合交通体系。路网：核心区域重点建设七纵七横的城际主干道，形成以城市主干道相连的格局;3+5城市群重点建设二环六射的高速公路网。铁路：核心区3市与周边5市统筹规划，建设连通8市的城际轨道交通;空港努力建设成中部地区的国际航空中心。到2010年，能满足1800万人次年旅客吞吐量、年货邮吞吐量20万吨。港口：重点建设湘江长沙综合枢纽等五港一枢纽，打通对接长三角的江海联运通道。同时，加强能源、水利、市政、社会设施建设。三是以湘江治理为重点的生态修复工程。把湘江流域生态治理作为试验区建设的标志和突破口，以湘江重金属污染治理为切入点，坚持上下游联动、水陆联动、江湖联动，用5年左右时间，集中解决长株潭面临的突出环境问题，加强湘江治理。争取国家将湘江治理列入全国重点流域治理范围，加强株洲清水塘等重点地区的治理，集中实施沿江截污治污、工业源头治理、农村面源污染治理、生态建设等工程。实施水污染综合整治三年行动计划。今年确保全部完成设市城市和县城污水处理设施建设，明年实现城镇生活垃圾处理设施全覆盖。把环境同治推广到湘江流域和洞庭湖区，积极探索流域综合治理的长效机制。四是以城镇为节点的城乡统筹工程。着力消除城乡二元机构，使城乡居民共享改革发展成果。建设3+5城市群，带动全省发展。五是以创新为核心的示范区建设工程。规划设立大河西、云龙、昭山、天易、滨湖五大示范区，区别于传统意义的开发区，目的是通过在农村土地流转、投融资创新、两型产业引导、生态环境保护等方面开展各具特色、主题集中的改革试验，快速积累两型改革建设经验，打造湖南发展的经济特区、新型工业化先导区、新型城市化展示区、改革创新的先行区，到2020年在经济上再造一个长株潭。
(四)推进十大改革。一是创新资源节约的体制机制。长株潭是湖南经济的重要聚集区，也是资源消耗相对较高的地区，目前，80%以上能源靠外输入。四个方面重点推进：第一，加快清水塘等重点区域、冶金化工等重点行业的循环经济改造，将长株潭建成全国循环经济的示范城市群;第二，充分发挥市场的调节功能，健全完善资源产权制度和交易市场;第三，加强政策的激励与约束作用，加大节能减排投入，提高新建项目准入门槛，促使落后产能退出;第四，建立城市群统一的资源节约管理体制，建设节约型城市群。二是创新生态环境保护的体制机制。长株潭最大的特色是生态，丘陵地貌，山水相连、绿色相间。但作为老工业基地，历史上积累下来不少环境问题。通过改革，在国家的关心支持下，逐步还清历史旧账，决不欠新账，还湖南碧水蓝天。重点在五个方面率先突破：第一，把湘江治理作为一项标志性工程，开展综合治理和保护;第二，对限制和禁止开发区实行生态补偿，成为全国生态补偿试点地区;第三，建立完善环境产权制度，设立排污权交易市场;第四，推进环境管理制度的创新;第五，建立城市群环境同治机制，建设生态型城市群。三是创新产业结构优化升级的体制机制。长株潭正处于工业化中期，产业结构偏重，传统产业改造任务重。通过改革，加快形成有利于新型工业化发展的体制机制，打造全国重要的先进制造业基地、高新技术产业基地、优质农产品生产加工基地和现代服务业中心。重点是：第一，建立较完善的利益协调和补偿机制，引导区域产业合理布局;第二，制定产业分类指导政策，促使各类产业向符合两型要求的方向逐步转型;第三，加快国有经济战略性调整，优化非公经济发展环境。四是创新科技和人才管理体制机制。通过改革，构建支撑两型社会建设的技术创新体系和人才保障体系。重点是：第一，建立完善以企业为主体、市场为导向的自主创新体制架构;第二，打造创新平台，建设创新型城市群;第三，探索技术创新促进产业发展的新模式，打造我国高水平技术创新转化基地;第四，创新人才开发与配置的体制机制，使长株潭成为广泛吸纳国内外人才的洼地。五是创新土地管理体制机制。通过改革，提高土地集约节约利用水平，重点在国土资源规划体系、节约集约用地机制、耕地保护模式、征地用地制度和集体建设用地流转制度等方面探索创新。六是创新投融资体制机制。大力发展多层次、高效率的金融市场，健全完善更有活力、更加开放的投融资体制机制，努力建设服务中西部地区的区域性金融中心。七是创新对外经济体制机制。通过改革，在转变外资外贸发展方式、建设大通关体系、发展临港经济、承接产业转移和发展服务外包、建立湘台两岸产业合作示范区等方面率先突破，打造我国中部对外开放的门户，为促进两型社会建设提供更广阔的平台。八是创新财税体制机制。逐步构建适应两型社会建设的财政支持体系、税收激励机制和城市群财税管理体制。九是创新统筹城乡发展体制机制。重点在打破城乡分割、突破行政区划壁垒等方面下功夫，加快建立城市群统一的公共服务体系、基础设施体系和支持三农的体制机制，在户籍、就业、社会保障等关键领域加快改革。十是创新行政管理和运行机制。长株潭试验区改革建设的一个重要方面，就是在多个行政主体下，通过加快政府职能转变，完善社会治理和社区管理模式，探索建立利益协调、运转高效的城市群建设管理模式。
三、对我省的启示与建议
长株潭试验区的建设已初显成效。一体化进程加快，项目建设强力推动，关键领域改革不断深化，两型品牌聚焦效应逐步显现。在座谈中他们认为长株潭城市群试验区在改革发展中与武汉城市圈试验区建设相比存在较大的差距，但在调研中我们发现，长株潭城市群试验区在发展中有些做法值得借鉴。
(一)解放思想，先行先试
湖南省干部群众敢想、敢闯、敢为人先的精神给我们留下了深刻的印象。他们提到试验区就是先行先试，先行即要行到国务院喊停，先试即要试到里面去是我们听到最多的话。解放思想是一切工作的出发点，在长株潭，解放思想已经转变为实际行动、具体政策和扎实推进的项目。各地积极寻找改革的突破口，如长沙组建了环境资源交易所，株洲公共交通推广混合动力汽车等。再如，今年初在湖南省十一届人大二次会议上，人大代表提出了《关于要着重突出两型社会建设中省统筹的地位和作用》、《关于创新融资模式，发行长株潭建设债券》等提案，授予试验区省级经济权利等意见建议，都得到了省主要领导同志的高度重视，并组织开展研究。作为试验区的一大特色和重点，大河西、云龙、天易、昭山、滨湖五大示范区，一市一个示范区，一个示范区带动一片区，示范区的总体规划要点以省政府文件形式下发，
允许先在各示范区内从多角度探索两型社会建设途径，形成成功经验后推广，降低改革成本。
(二)顶层设计，规划先行
在推进长株潭城市群建设中，省政府确定了省统筹、市为主、市场化的原则。因试验区建设是在多个行政主体下推进，两型办存在着协调难，特别是跨区项目实施难的问题。湖南省委、省政府专门成立了两型办规划局。规划局围绕省政府确定的原则不越位、不缺位协调。他们的协调方式俗称为规划落地。首先提升区域规划。《长株潭区域规划》获批后，湖南省对区域规划进行了完善与提升;然后以此规划为纲，由省直部门牵头组织编制了基础设施、产业发展、环境治理等领域的15个专项规划和五大示范区规划;紧随其后着手3+5城市群八城市总体规划同步修编，与区域规划一致。做到区域发展规划、专项规划、城市总体规划三规合一，与投融资规划一起四规统一。区域规划、专项规划与城市总体规划实现从上至下的对接，确保区域规划不成为空中楼阁。规划对接完成后，赋予规划的法律地位，确保落实。今年9月，省人大通过了《长株潭城市群规划条例》，2010年1月起实施，并将出台《条例实施细则》。另外，两型办规划局还以八市规划局长联席会议形式，建立省级规划决策平台，以用地审批为抓手，城市群建设项目先报规划局长联席会审批，调整城市群产业发展趋同的矛盾，实现产业同步不同质的错位发展。
(三)创新机制，助推发展
如何建立试验区改革建设总体方案推进机制，湖南两型办也在不断探索。一是建立项目库。项目建设是城市群试验区建设的总引擎。两型办建立了重大项目库，建设项目353个，总投资1.57万亿元，以省政府办公厅发文，明确要求2-3年完成。两型办在项目推进中建立了动态管理、项目责任人、统计报表、例会报告、监督机制等管理方式。同时，正在着手建立以两型社会为品牌的招商引资项目库，拓宽项目和引资渠道。二是建立考评体系。为促进长株潭三市和省直部门加强对两型社会建设工作的组织领导、统筹管理和协调服务，形成两型社会建设中的竞争力、发展力和创造力。两型办本着客观公正、易于操作的原则，围绕两型社会建设工作，建立起科学、客观、操作性较强的考评体系，委托第三方机构进行考核，突出考评试验区内各地、各部门在两型社会建设的重点领域、重点环节和重点项目等方面取得的工作绩效。考评结果一方面用于两型社会建设的考核验收，另一方面作为省政府对三市政府和省有关部门综合绩效考评的组成部分，同时，在省委、省政府组织的年度考评中，省目标考核分值为1000分，其中两型建设相关内容占50分，从而有效地强化了两型建设目标考核的硬约束。三是建立具有两型特色的投融资体制。湖南省将城市群投资公司归口省两型办管理，有利于两型办统筹试验区内重大项目的投融资;有利于两型办提高试验区各市重大项目布局的协调力度;有利于重大公益项目的投融资管理和协调。
2016调研报告的格式：
标题
调研报告要用能揭示内容中心的标题，具体写法有以下几种：
(1)调研报告标题公文式标题。这类调研报告标题多数由事由和文种构成，平实沉稳，如《关于知识分子经济生活状况的调研报告》;也有一些由调研对象和调查二字组成，如《知识分子情况的调查》。
调研报告
(2)调研报告标题一般文章式标题。这类调研报告标题直接揭示调研报告的中心，十分简洁，如《本市老年人各有所好》。
(3)调研报告标题提问式标题，如《人情债何时了》。这是典型调研报告常用的标题写法，特点是具有吸引力。
(4)调研报告标题正副题结合式标题，这是用得比较普遍的一种调研报告标题。特别是典型经验的调研报告和新事物的调研报告的写法。正题揭示调研报告的思想意义，副题表明调研报告的事项和范围，如《深化厂务公开机制创新思想政治工作方法关于武汉分局江岸车辆段深化厂务公开制度的调查》。
正文
调研报告的正文包括前言、主体和结尾三部分。
(1)前言
调研报告的前言简要地叙述为什么对这个问题(工作、事件、人物)进行调查;调查的时间、地点、对象、范围、经过及采用的方法;调查对象的基本情况、历史背景以及调查后的结论等。这些方面的侧重点由写作者根据调研目的来确定，不必面面俱到。
调研报告开头的方法很多，有的引起读者注意，有的采用设问手法，有的开门见山，有的承上启下，有的画龙点睛，没有固定形式。但一般要求紧扣主旨，为主体部分做展开准备。文字要简练，概括性要强。
(2)主体
这是调研报告的主干和核心，是引语的引申，是结论的依据。这部分主要写明事实的真相、收获、经验和教训，即介绍调查的主要内容是什么，为什么会是这样的。主体部分要包括大量的材料人物、事件、问题、具体做法、困难障碍等，内容较多。所以要精心安排调研报告的层次，安排好结构，有步骤、有次序地表现主题。
调研报告中关于事实的叙述和议论主要都写在这部分里，是充分表现主题的重要部分。一般来说，调研报告主体的结构大约有三种形式：
横式结构。即把调查的内容，加以综合分析，紧紧围绕主旨，按照不同的类别分别归纳成几个问题来写，每个问题可加上小标题。而且每个问题里往往还有着若干个小问题。典型经验性质调研报告的格式，一般多采用这样的结构。这种调研报告形式观点鲜明，中心突出，使人一目了然;
纵式结构。有两种形式，一是按调查事件的起因，发展和先后次序进行叙述和议论。一般情况调研报告和揭露问题的调研报告的写法多使用这种结构方式，有助于读者对事物发展有深入的全面的了解。一是按成绩、原因、结论层层递进的方式安排结构。一般综合性质的调研报告多采用这种形式;
综合式结构。这种调研报告形式兼有纵式和横式两种特点，互相穿插配合，组织安排材料。采用这种调研报告写法，一般是在叙述和议论发展过程时用纵式结构，而写收获、认识和经验教训时采用横式结构。
调研报告的主体部分不论采取什么结构方式，都应该做到先后有序，主次分明，详略得当，联系紧密，层层深入，为更好地表达主题服务。
(3)结尾
结尾是调研报告分析问题、得出结论、解决问题的必然结果。不同的调研报告，结尾写法各不相同，一般来说，调研报告的结尾有以下五种：对调研报告归纳说明，总结主要观点，深化主题，以提高人们的认识;对事物发展做出展望，提出努力的方向，启发人们进一步去探索;提出建议，供领导参考;写出尚存在的问题或不足，说明有待研究解决;补充交代正文没有涉及而又值得重视的情况或问题。
总之，调研报告结尾要简洁有力，有话则长，无话则短，没有必要也可以不写。
调研报告范文：
近年来,我县养殖业生产在国家惠农政策的引导下,得到了长足的发展,畜禽水产品产量和畜禽水产品质量都有较大提高,但由于禽流感及全国经济放缓危机的影响,养殖业的发展面临着较大的困难。现根据调研情况，将我县畜牧业发展存在的问题和建议分析如下：
一、畜牧业发展中存在的问题。
当前，我县畜牧业的发展存在着一些不容忽视的问题，主要表现在以下几个方面：一是产业化程度低，科技含量不高。整体上看，畜牧业的科技含量还不高，技术推广体系不健全，农民科学养殖素质低，科技创新能力还不强，粗饲料秸秆还没有得到充分的开发利用。目前全县的畜牧养殖业仍是以农村小户养殖为主，大规模化养殖比重偏低，没有形成完善的科学饲养管理体制，饲养、 管理、防疫、治疗水平低，小户和小型猪场的疫情高于规模场，主要原因是小户和小型猪场饲养条件差、管理不到位、对防疫工作重视不够，一些疫病零星发生，挫伤了农民养殖的积极性，给畜牧业发展带来隐患。产业化程度和科技含量偏低，缺乏对畜禽产品的进一步精深加工，产业链条不长，多限于自产自销，抗风险能力差。畜产品质量不过硬，生猪出栏率、肉牛出肉率等指标远低于国内外先进水平，多数养殖户仍采用传统的饲养方式，难以适应市场要求。二是畜禽结构仍不太优化。畜禽饲养量虽比较稳定，但不能有效向上突破，特别是肉牛、肉羊产业层次较低，在养殖规模和饲养水平上都应进一步提高。三是畜产品质量安全仍需进一步加强。目前，影响畜产品质量安全的因素主要是动物疫病和有毒有害物质残留，这是制约畜产品在更高层次、更大范围参与市场竞争的瓶颈。尤其是重大动物疫病，防控任务重、难度大。
二、养殖户担心的问题。
一是市场风险。养殖户进行很大投入的同时，担心会不会出现市场饱和，目前，猪价虽然上涨超过盈亏平衡点，如果稍有波动，就有可能下跌，将会给养殖户造成损失。二是疫病风险。如果防疫工作跟不上，时常造成很大的损失，不少养殖户都经历过这方面惨痛的教训。三是资金缺乏。不少养殖户想扩大生产规模，苦于缺乏资金。养殖户从办理贷款到款项到位，需要较长的时间，耗费很大精力，还难以办成，据了解，几乎无人从金融部门贷到了款。所以宁愿高息借钱，也不愿意跑贷款。另外养殖户感觉利息太高，造成了养殖成本的提高。在贷款这一事情上，养殖户希望，在手续齐全的情况下，能否限时办理，同时政府在扶持养殖户的政策中能否增加一些无息贷款或者低息贷款。
三、关于我县畜牧业发展的建议
1、优化发展环境，营造良好发展氛围。良好的发展环境，是畜牧业健康快速发展的基础。应注重从舆论、政策、执法、资金等方面，加大对畜牧业的支持和保护，为其提供全方位服务，营造良好的发展氛围。
2、强化服务体系建设，增强服务功能。一是完善品种改良体系。不断增加品种改良网点，加大品种改良服务力度，加快建好县级良种繁育场，进一步优化畜禽品种结构，提高良种覆盖率。二是完善疫病防治体系。健全规范防疫服务网络，积极探索新的疫病防治服务形式和运行机制，有效地控制疫病的发生和流行。三是完善信息服务网络体系。开辟国内外信息网络的通道和窗口，建立畜牧信息网络平台，及时反馈市场信息，逐步完善信息服务体系。四是完善购销体系。积极组建专业协会和经纪人队伍，在饲料、兽药、良种的供应和畜禽及其产品销售上为养殖户提供便利。五是完善科技服务体系。狠抓畜牧技术培训，结合农时季节，采取定期不定期形式，聘请资深专家举办培训班，采取科技下乡、专家讲座、现场指导和办班培训等形式，加强同农业科技部门和科研院所的合作，有效促进畜牧业科技水平的提高。并在电视台新农村频道开辟专栏，讲解畜禽品种改良、饲养管理、疫病防治等科技知识，全面提高农民素质和科学饲养水平。
3、突出龙头建设，提高产业化水平。按照上联市场、下联千家万户的要求，不断加强龙头组织建设，要让龙头发挥桥梁纽带和辐射作用，促进产业化水平不断提高。在经营机制上，强化龙头组织 和农户的利益联结机制，形成公司+基地+农户、市场+饲养场+农户等经营模式，形成紧密的利益共同体，增强抵御市场风险的能力。在发展途径上，扩 大招商引资范围，多渠道融资，充分利用外资建龙头。
关键词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评估方法
中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02
为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。
一、房地产项目可行性研究报告的编制要点
(一)平衡计算项目的物资投入、产出
生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效保证项目可研报告的整体质量，详细反映出项目投入与产出物数量，进而有效确定原材料、辅助材料成本，计算产品及副产品的销售总量及收入，确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题，一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响，不能有效的反映项目实际情况，导致财务评价缺乏准确性，影响整体项目决策。与之相类似，项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算，进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。
(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应
投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系，也存在本质上的不同，投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动，具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内，有效的提出框架式工程建设方案，并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联，相互统一。在实际操作过程中，以下问题仍需要注意及改正。首先，实际工程方案设计与可研报告不符，严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建设方案无法落实；其次，项目可研报告明确了项目单项工程费用，但在实际工程建设方案中，工程内容及工程量不明确；第三，可研报告中虽然明确了工程内容，但工程量不够明确，无法有判断投资可信性。
(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算
投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后，进行项目投入总资金估算，包含项目建设资金及流动资金。其中，项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则，原则中规定，项目开发过程中，用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产，根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此，建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产，应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产，要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。
(四)在建设方案中明确项目的工程量
项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案，方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述，并以此为依据，有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽，不能只侧重工艺的比较、选择及论述，还应对公用工程方案进行全面的比较和论述，明确项目工程量，优化项目方案。同时，还应全面分析论述公用工程建设方案，有效明确工程量，不能一语而过，全面保证项目可行。
二、房地产项目评价中的市场调研
房地产项目开发是以市场供给为导向，以盈利为目的的投资活动，市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研，对市场进行有效预测，并以此为基础，全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等，保证项目顺利进行。
1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析，发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向，判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段，分析区域经济概括，预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划，并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解，做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测，分析未来产业、市场及价格变化，对未来开发形势及行业总体发展进行预测。
2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析，分析市场现状并进行短期预测，对房屋存量及供给进行详细了解，分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况，预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查，了解住房需求情况及区域消费能力，判断区域住房需求总量及住宅消费趋势，确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。
3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析，通过全面的竞争分析，进行市场细分，有效估算市场总吸纳量及吸纳速度，判断拟开发项目未来市场份额，明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。
4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的，只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位，通过全面的市场分析，进而确定项目产品市场。对于市场的定位，应分析区域竞争及市场需求，从消费者需求的角度出发，考虑市场未来发展趋势，对目标市场进行有效预测，指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求，避免盲目开发，而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律，结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格，考虑区域发展潜力及阶段购房趋势，合理制定。对此，项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”，提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力，走品牌发展的道路，突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。
三、房地产项目评价的内容、方法
(一)制定设计评价指标
房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素，实现各影响因素相互统一，提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业，专业性强，设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础，开展建筑设计工作，不断完善产品使用功能，在提升项目质量及科技含量的前提下，实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。
(二)对项目整体规划的评价
在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后，分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等，以市场定位为基础，全面进行项目规划。
(三)项目的财务分析
房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上，准确计算房地产项目财务收入及住处情况，通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况，有效分析房地产项目财务可行性，并进行风险预测，是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发，通过对社会经济效益及费用的计算，分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用，进而有效判断项目的可行性。
(四)制定合理、系统的财务评价指标
财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。
综上所述，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。
参考文献：
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[2]巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技,2006(05).
2014年以来，按照党的十对农业现代化的战略部署，北京市对都市型现代农业提出了“结构调整、转型升级”的新要求。保障首都“菜篮子”供应和价格稳定，实现北京农产品优质优价是调整、升级的核心目标之一。北京市农业局基于长期以来农产品市场监测数据，加强农产品市场价格波动规律分析，旨在用市场规律引导产业结构调整，实现农产品优质优价的目标。
2014年8月19日，在北京市农产品新型销售模式经验交流会上，市农业局了《北京市主要农产品中长期（2004―2013年）价格变化规律分析报告》。报告分蔬菜篇、畜禽篇和水产篇，其中蔬菜篇包含了大白菜、番茄等北京生产量最大的10种蔬菜品种，畜禽篇包含了猪肉、鸡蛋、鸡肉，水产篇包含了鲤鱼、鲫鱼等五大淡水鱼。报告清晰展现了主要农产品过去十年的市场价格波动情况和年度内季节性变化情况，总结提炼了蔬菜价格季节性波动的典型模式、肉蛋价格的波动周期及淡水鱼价格季节性波动为主的特点。农业主管部门和生产者可以通过清晰的图表了解过去10年什么农产品贵、什么时候涨，为调整种养品种、规划上市时机提供了参考。该报告是北京市农口部门首次把农产品的市场数据、分析成果向农业生产者正式公开，后，区县农业主管部门、生产企业代表兴趣浓厚，热情很高；北京电视台、北京青年报、北京晚报等新闻媒体也进行了报道。
以中长期报告的为代表，2014年北京市农产品市场监测预警工作取得新的成绩。
一是更加注重专题分析，突出监测预警的决策支撑作用。针对市场异常波动及时响应，服务应急保障。如4月份，针对蔬菜价格回落，叶菜类价格波动较大的情况，研究撰写了“主要叶类蔬菜市场运行报告”；针对2014年以来猪肉价格持续下跌、5月初猪肉价格突然上涨的情况，研究撰写了“猪肉市场价格分解及未来走势分析”、“关于猪肉价格大幅上涨的分析”两份专题报告；在国庆节和APEC会议等特殊时期针对首都“菜篮子”供应问题进行了专题分析。全年共撰写各类分析报告200多篇。
二是更加注重信息集成，强化监测预警服务生产经营的作用。为25家设施蔬菜标准园等主要蔬菜园区部署生产计划管理软件，利用已部署的触摸屏信息服务一体机、手机APP等渠道为蔬菜园区及时推送蔬菜市场行情信息和分析报告，协助园区把握市场动态、合理安排种植结构和上市时期，克服或减弱蔬菜生产面临的市场风险。为100个设施蔬菜骨干农民配备蔬菜U农通、部署蔬菜手机信息推送系统，并提供蔬菜市场行情短信订制服务，日短信订制量1700多条。
三是更加注重基础调研和人员培训，为监测预警工作注入新活力。先后深入50多家规模养殖场进行走访调研，面向100多个蔬菜生产者开展问卷调研，充分了解了农业生产对市场信息的需求及作用，明确了监测预警的服务方向；全年组织集中培训6次，参加培训的区县、批发市场信息员达到了500多人次，提高了信息员队伍的思想认识和业务能力，强化了监测预警工作基础。
把市场调研这样复杂的工作，简单清晰地分为若干步骤，其本身是有误导作用的。但为了书面沟通的需要，我们不得不这样做。至于工作步骤划分有粗有细，也十分正常的。然而，我发现对市场调研步骤的划分出现了各种偏差，当这些偏差常见诸于报刊书籍时，其误导作用更显得不容忽视，窃以为应该迅速加以纠正。
偏差之一：为追求步骤的具体化，而把某种特殊调研方法的步骤当作一般的市场调研步骤。
最常见的是把问卷访问法(Questionnaire)的步骤具体化，称之为市场调研的步骤。这样就很容易使读者和刚进入该行业的同仁误以为问卷访问就是市场调研。
市场调研方法常用的有二手资料收集法(Secondary Research)、访问法(SurveyResearch)和实验法 (ExperimentaI Research)。而问卷访问只是访问法的一种而已。如果我们更进一步地严格认真的话，实际上，问眷访问只是一种收集信息的技术，早已有更多的调研技术可与之平起乎坐，如观察法(Observation)、态度量表法(Attitude Scales)、投射和深度访谈 (ProJective Techniques and Depth lnterviews)等等。
出现这种认识偏差的同仁，可能是对市场调研没有全面了解，对先进的调研方法和技术知之甚少。
偏差之二：详述次要环节，丢弃重要步骤。
我见到这样的调研程序设计，其第一步骤便是“调研方案设计与提交”。我还见过这样的调研程序，第一步是“客户的要求”，第二步便是“计划建议书的提交”。我认为这些操作者属于就调研而调研的人士，他们忽视了市场调研的真正目的是什么。
市场调研的目的是为经理人员更好地决策提供有效信息。调研程序设计中缺少“背景情况的认识”和“调研问题的明确”这两个重要步骤，恰恰反映出现阶段大量的调研不能帮助经理们决策的原因所在。
我认为正确的市场调研步骤应该这样设计划分：
1．明确客户所面临的管理决策问题，也就是背景情况的认识。
这一步骤在经理人员无法清楚理解和表述其问题所在时显得尤为重要。有时，客户似乎提出了其面临的决策问题，但还是要根据背景情况分析。
H国一著名汽车厂家要在我国投资建立一摩托车生产厂，他们一开始提出的决策问题是“哪里投资环境好?”，并且把浙江萧山定为调研对象，这是个实地考察的调研方案。然而，调研刚开始就发现他们的决策问题首先应该是“中国中央和地方政府的摩托车政策是什么?”，从而成为一个只需二手资料收集法就能解决的问题。
2．把管理决策问题转化为市场调研问题，也即调研问题的明确。
管理决策问题是指经理人员要做的决策，而调研问题是指能帮助更好地决策的信息提供。
浙江省一软件开发商推出一个家教软件，同时他开始面临投资多少资金开发市场的决策问题。市场调研公司要帮他收集什么信息呢?这次的调研问题是：国内家庭电脑拥有量是多少?愿意购买家教软件的比例是多少?对该类软件的接受价位如何?
然而，你可能已经发现了其中的毛病。第一个问题应该改为：国内在用并且配置能支持该软件的家庭电脑有多少?第二个问题也得改为：其中愿意购买正版家教软件的比例是多少?
调研问题的明确决定了调研数据是否精确有效，而在调研设计中把这一重要环节“省略”的操作者，正是无效调研报告的始作涌者。
3．调研方案设计。
在这里，我们要估计调研信息的价值，确定提供什么精度的信息，选择收集信息的方法和测量技术，根据调研方法确定地点、对象、抽样规则等，还要确定数据分析方法和报告提交方法。当然，时间、费用和人员安排也是不可缺少的。最后，把所有这些内容写入调研提案。
4．现场收集信息。
现场不仅可以是被访者家里，也可以是商业区，也可以是自己公司的监控室里，甚至任何合适的地方。
5．信息处理分析。
指信息从现场回到项目研究经理手上以后到报告撰写前的所有处理程序，又根据不同的调研方法会有不同的步骤。如，座谈会有审核、分类、编码、整理音像带、补充、统计(半自动)、制图表、打印、归档等。问卷法有审核、分类、编码、录人、缺失检验、分维度统计、制图表、打印、存档等等。
6．报告形成、提交。
分析报告的形成也非一成不变，尤其是很多客户会提出，要在现场部分’工作完成后，数据处理前先提交中期报告。有的客户则会要求项目经理作解释讲演，那就需要一份讲演稿。这些形式的报告与我们传统意义上的最终报告均有较大区别。
7．总结反馈。
一、日常工作在09年上半年，从总体来讲，日常的数据采集依然占据了很大的比重。在数据录入方面，我依然严格要求自己，在保证速度的同时做到准确录入。在上半年，我参与了第一季度数据报告以及5月份月报的撰写，虽然是常规数据报告，我依然不敢松懈，尽力做到一遍通过，不犯低级错误。另外，在日常工作之余，也向周*学习了专刊考核方面的工作。考核工作对我来说并不陌生，因为以前曾经也接触过，考核规则简化之后，上手更加容易。主要是做到耐心细致就不会出错。那么，本年度除日常工作外，应中心领导要求，每日由广告部渠道组提供当日未到达名单，由李*和我轮流在系统中查询最后一次投放本报的时间。广告部渠道组提供名单并不细致，加大了查询工作的难度，希望日后通过有效的交流和沟通，双方可以达成统一，提高工作效率。
二、调研项目人才招聘行业调研报告：年初，在报社领导的指示下，我和祁*共同完成了人才招聘行业的专项调研报告。本次报告通过对全国人才招聘行业的仔细研究，包括全国媒体人才招聘广告投放情况与沈阳地区媒体投放对比分析，沈阳地区自身招聘行业的特点以及报纸、网络、人才市场等多个方面的深入分析，在金融危机的影响下，对09年招聘行业情况做出了有预见性的预测，并验证了领导的想法。通过撰写此次报告，使我的思路更加开阔，学到了很多东西，也掌握了一些撰写专项分析报告的技巧，对我日后撰写某个行业的专项报告有一定的帮助。在这里感谢主任对我和祁*的信任和指导。版面监测调研：4月份，与**市场研究公司合作开展了“2009年第一期版面监测调研项目”。针对项目执行过程中的各个环节严格把关，务求使版面调研数据的真实准确。并在6月初召开了报告讲解会。本次报告在原有基础上增加了定性研究与版面的直观对比，对各部们领导解读报告起到一定的作用。客户满意度调研：6月末，在集团要求下，和祁*一起完成了《2009年上半年客户满意度调研报告》，为经营工作考核提供了一定的数据依据。发行调研：在09年初，发行调研已经全部由市场部独立进行，每月进行一周。虽然人员有限，但市场部人员尽出，保证了发行调研的按期进行。就发行调研本身来说，个人认为，由于选择摊点过少，每期报告不免单调重复，在09年下半年应当改进调研方式，不再单纯进行要报销报的数量，要在原有基础上有计划的进行较为深入的调研。这样可以使得发行调研更加具有指导意义。
三、活动配合与外出培训在上半年，市场部配合房产专刊部进行了“购房消费卷”活动，在活动结束之后，为领导撰写了《春暖花开购房消费卷报告》，报告以漫画等幽默的方式展示了华商晨报“购房消费卷活动”，并对其他媒体在房产行业方面的政策以及地产商投放广告心态进行了分析，得到了领导的认可。另外，在5月末，在中心领导的指示下，深入研究了**活动，在查阅了大量资料，并在部门主任的指导下，撰写了《****》活动策划报告。通过此次报告的撰写，让我自己所从事的工作的认识更加深刻，了解到自己的工作思路要依据数据而不局限于数据。作为市场部的一员，我要更加鞭策自己，拓展自己的思路与眼界，放眼市场放眼全局。在5月，我有幸赴北京参加了 “市场研究基础知识培训”。本次培训主要是数据基础分析与处理，在介绍了我们日常工作常用软件EXECL的同时，讲解了专业的数据统计软件SPSS的基础操作。这次学习机会对我来说相当珍贵，而这次培训也对我日后的工作有了很大的帮助，希望在接下来慧聪所举办的一系列培训中依然可以去学习参加，提高自己的分析水平，业务能力。
四、展望从事数据工作已经是第四个年头了，各类调研项目也开展了很多，如何在数据分析与调查研究中更加深造自己，将是我09年下半年的工作重点。我想，下半年的工作中，除了进行各种调研项目意外，也要在撰写各种常规数据报告的同时适当的进行专一行业的深度分析研究。
（一）完善丰富市场部市场研究已有工作内容及架构
目前市场部市场研究工作除对项目进行针对性市调工
作报告外，主要包括在售项目定期销售分析报告、主要城市月度市场研究报告、典型企业专题研究报告等方面。今后可适时拓展研究层面及研究范围本文来源： 。增加全国房地产定期研究报告、特定产品定期研究报告、推广媒体定期研究报告等形式。将研究地理范围从项目所在区域、主要城市拓展至全国，将研究层面从项目、宏观市场拓展至产品、营销推广等层面。
（二）扩大专题研究内容及层次
目前市场研究局限于行业宏观政策、销售市场、土地市场等层面。未来应向产品、营销推广策略及手法、客户需求专题分类研究等方向发展。
（三）拓展咨询顾问工作范围
除进行专业市场研究工作为领导提供参考建议外，同时也应从本职工作及专业角度出发，积极参与到新项目前期市场定位、产品规划、项目营销策略、推广策略、销售执行等方面提出系统性专业建议，为领导决策提供必要的前瞻性意见，减轻后期销售压力，尽量避免重复性错误及问题。同时对项目全程策划提供整体销售支持，从拿地——前期立项及规划设计——中期开工至开盘——后期销售阶段，提出专业区域研究、产品可行性研究、市场预测、销售分析等各层次各方面全方位支持。
（四）完善公司企业品牌
通过在公司内刊<<角度>>设立市场专栏。活跃公司企业文化，提升公司员工专业能力及市场敏感度，拓展公司品牌影响力。每期提供1—2篇专业市场分析文章，使公司全体员工提升其专业信息量、并在不同层面对市场动态激发不同层次的思考及借鉴。
提供了一批决策咨询研究新成果
一、针对关中率先发展的问题，提出了做大做强关中经济区的对策建议
首先，就加快启动关中―天水经济区建设、打造支撑西部大开发战略高地问题，做了两件事。一件是由省决策咨询委员会联合有关部门、单位共同举办了首届“大关中发展论坛”，邀请关中―天水经济区15个城市140余名有关领导、专家学者与会，就关中经济区建设提出了许多很好的建议，会后将这些建议整理成《论坛会议纪要》呈报给省委、省政府领导参阅。另一件是提出了《将关中―天水经济区建成西部大开发的三大战略高地之一》的研究报告，对经济区的范围界定、发展重点、主导产业和争取国家支持的政策以及启动经济区建设需要采取的若干措施等提出了明确建议，得到省委、省政府主要领导的肯定，并交由省委政策研究室和省发改委等有关部门加以研究。目前在国务院西部开发办的具体指导下，关中-天水经济区正式规划即将出台。
第二，提出了《强力推进西咸一体化，打造拉动关中经济区发展的火车头》的研究报告。省委书记赵乐际和省委常委、西安市委书记孙清云均作了批示，交由有关部门认真研究。今年的省委工作要点和政府工作报告中均对此提出了明确要求。
第三，针对当前渭河污染严重的状况，我们向省委、省政府提出了《采取严厉措施，加快渭河污染治理，确保建设西部强省的生态环境》的报告。提出了以严厉问责、加大投入和严格执法为主要内容的八项治渭对策。副省长洪峰批示要求在今年的治渭工作中，认真吸纳所提对策。
二、针对区域发展中的不同地方优势，就有关地区发展主导产业问题提出了论证报告
西安，我们提出了《支持西安市将高新区建设成世界一流科技园区》的专题报告，建议省政府采取“强化协调领导、聚集高新资源、建设金融商务区、扩大区域规模和加大政策资金支持”等八条建议。袁纯清省长在报告上批示要求组织统筹研究，“抓住几个带有关键性的问题”，加快西高新发展。今年2月，省政府正式出台了《关于支持西安高新区建设世界一流科技园区的若干意见》。
铜川，最近几年建材产业发展快速。我们应铜川市委、市政府的邀请，对该市这项产业进行了专题调查，提出了《把铜川建成我省现代建材工业基地》的报告，建议铜川市紧紧抓住这一新型产业，实施“三个转变”，构筑“四大平台”，做长“五大链条”。省委、省政府四位领导同志对这个报告作了批示，赞成报告提出的思路和对策。袁纯清省长批示“请铜川解放思想，放开眼界，深入调研，做好规划”。常务副省长赵正永批示“请发改委在已有工作的基础上，指导铜川完善规划”。铜川市委、市政府已专门编制了现代建材工业发展规划，大力推进铜川现代建材工业基地建设。
延安，近几年经济社会发展很快，但支柱产业单一，结构矛盾突出。我们提出了延安需及早培育接续产业的研究报告，建议延安及早动手，着力发展“五大接续产业”，尽快走出一条全面协调可持续发展的新路子。省上主要领导对此作了批示。省委常委、延安市委书记李希批示“这个课题研究报告很有分量，现实性、针对性、操作性很强，很符合延安实际。市委常委会要专题学习研究，认真抓好贯彻落实”。目前市委已将报告全文印发各县区研究讨论。3月5日市委召开扩大会议对此报告进行了专题讨论，做出了具体部署。
陕南，是我省茶叶和桑蚕丝生产基地，但生产方式和经营方式落后，发展比较缓慢。我们一批专家深入产区调研，提出了《把茶桑两大产业作为陕南绿色经济突破发展的重点来抓》的报告，引起了省上领导的重视。袁纯清省长、张伟副省长均作了批示。袁省长在批示中要求“省发改委在陕南发展项目支持中加大对茶桑产业的支持力度，主要是支持规模化的基础建设和龙头加工企业”。如今省发改委已加大了对陕南茶桑的支持力度，实施了一批产业项目。
2007年西安至柞水高速公路通车，引发了始料未及的旅游高潮。针对当时西汉和西康两条高速公路也将相继开通的情况，8月份我们向省委省政府报送了《抓住三条高速公路通车的历史机遇，大力推动陕南旅游产业突破发展》的研究报告，提出突出陕南山水特色，打造三类旅游产品，建设10个旅游精品项目和4条旅游线路。省委书记赵乐际批示“报告提出的问题及时、重要，请陕南三市认真研究，做好规划、扎实推进，并请有关部门给予关注和支持。”省长袁纯清批示“很有参考价值，请宪民同志组织陕南三市相关部门座谈研讨，形成共识和举措。”副省长赵德全批示“这是一份经过深入调研形成的有情况、有分析、建议对策明确的好报告，请省旅文办、旅游局认真研究，对陕南旅游形成一个指导性文件，必要时一季度召开一次会议专门做出部署。”随后，省旅游局迅速成立了陕南旅游产业突破发展指导小组，下发了大力推动陕南旅游业的通知，召开陕南三市旅游局长会议，专题研究了贯彻落实措施。去年商洛旅游收入比上年增长122.08%，汉中第四季度收入比上年同期增长143.6%，安康也比上年同期增长了30.36%。
三、针对城乡发展不平衡问题，提出了创新城乡统筹发展的推进策略
第一，调查总结了神木县推进城乡协调发展的成功经验。这个县在城乡结构急骤变化中，工业和农业同时发展，工人和农民收入同步提高，城市和乡村面貌同时大变。其主要经验是：县财政富了，把钱集中用在支援发展现代农业上；大型工业企业办多了，着力带动中小民营企业的发展；城镇建设规模扩展了，着力提高吸纳新居民的能力。
第二，提出了《实施六大工程，加快农村基础设施建设》的研究报告，建设农村道路、饮水、电网、沼气、信息和村居环境。赵正永、张伟两位副省长批示：“‘六大工程’体现了建设现代农业的内在要求”，指示“省发改委研究，进一步完善我省已定的方案”积极加以推进。
第三，提出了建立我省“三农”投入稳定增长机制和建立新的农村金融体系两份建议。据测算，仅农村基础设施一项，我省就需要投入9000亿至11000亿元。如何筹集这笔巨额资金？我们提出的投入稳定增长机制的七条措施和重建农村金融体系的四条对策，都是着眼于解决对农村的稳定投入机制问题。这两个报告得到了省上领导的关注，省财政厅和有关部门正在研究落实。
四、针对经济发展中的瓶颈制约，提出了一批破解发展难题的改革措施
去年省决策咨询委员会在《确保“十一五”从资本市场筹集一千亿建设资金的主要措施》的报告是，建议大力拓展我省资本市场，尽快改变“四个不到位”的落后状况，抓紧制定企业改制上市规划，敢于拿出一批优势企业率先上市，加大上市公司重组力度，实施扶持政策等措施。省委、省政府主要领导对这个问题十分重视，指示新成立的省金融办公室就此问题作了专题调研和规划，省政府并召开全省金融工作会议作了具体部署。
围绕省委、省政府提出的实施大企业集团的发展战略，我们深入延长石油集团调查研究，提出了《把延长石油集团打造成我省两个过千亿的首强企业》的报告，建议延长集团在发展方向上实现“四个突破”，在发展重点上强化“五大力度”，在对策上采取“八条措施”，力争在2010年实现“销售收入过千亿、固定资产过千亿”的目标。省委书记赵乐际和省长袁纯清分别作了批示。目前，延长集团正以双过千亿元为目标制定新的发展规划，上市工作正在加紧筹备。
针对我省产权交易市场多头开办、机构偏多、市场分割的问题，我们提出了《整合省市产权交易市场，力争将我省建成西部地区的产权交易中心》的研究报告，建议通过整合，建立统一规范的产权交易市场，承担“六大任务”，实现“五个统一”，更好地为建设西部强省服务。省长袁纯清批示“认真组织研究。”副省长吴登昌批示省国资委“提出实施方案”。在省国资委主导下，去年已进行了初步整合，全省国有产权交易已统一交由西部产权交易所负责。
另外委员们对破解发展难题也提出了一批建议，内容涉及解决中小企业融资难、制定支持民营企业上市政策、深化矿产权有偿使用改革、增强企业自主创新能力等诸多方面。95岁高龄的特邀咨询委员吴祖垲院士提出的《增强企业自主创新能力的5条建议》，受到朱静芝副省长的重视，称赞“此建议很好，望国资委、科技厅能在我省企业中大力提倡”。
五、本着可持续发展的战略方针，对我省能源、土地和水资源的开发利用提出了重要建议
面对全球能源革命和我国能源转型的新形势，怎样才能走出陕西特色的能源可持续发展之路？为此，由特邀咨询委员汪应洛院士牵头，组织十多位专家，进行了半年的调查研究，提出了《陕西能源开发战略思考》报告，深刻分析了我省能源资源的独特优势与当前开发中存在的种种矛盾及制约因素，提出了坚持“三个统筹”的大能源开发战略，以及推进资源深加工、延长产业链、带动相关产业兴起、发展循环经济等重大建议。
土地是民生之本、发展之基。围绕这一国策，我们提出的《对我省保护耕地和建设用地情况的调查》报告，揭示了我省“耕地保有量减少、土地闲置严重、违规违法用地问题突出、损害农民利益严重”的四大突出问题，提出了九条应对措施。省长袁纯清批示省国土资源厅“该调查报告所提建议针对性强，可根据轻重缓急逐项提出我省保护耕地和建设用地的政策和办法”，随后省国土资源厅召开专门会议，传达袁省长指示，研究了落实措施，目前正在实施。
水资源短缺是制约我省经济社会发展的最大“瓶颈”，为了寻求解决出路，我们提出了加快启动“引汉济渭”工程的建议，得到有关领导和部门的重视。目前省政府已将这一重大工程列为民生工程之一正式启动，开始建设。
六、着眼群众迫切需要解决的问题，提出了一些改善民生之策
省决策咨询委员会以下属“农村劳动力资源开发促进会”名义，提出了《以农民工回乡创业为突破口，开创我省全民创业的新局面》的报告，得到了6位省级领导的重要批示。袁纯清省长批示要求研究提出“几条有利于推动此项工作的措施”。省政府办公厅为此专门召开会议，向全省发出了《关于认真做好农民工回乡创业工作的通知》。国务院发展研究中心也将这个报告择要编发，报送中央政治局和书记处参阅。
还有，我们的《建设高素质的师资队伍是保持我省民办教育持续健康发展的关键》的报告，揭示了我省民办教育中教师队伍“素质偏低、结构不合理、队伍不稳定”三大突出问题及其原因，提出了改进和加强建设的具体措施。主管副省长朱静芝批示“此报告内容翔实丰富，请教育厅研究提出办法，落实相关政策措施。”随后省教育厅提出了《加快我省民办学校师资队伍建设的若干意见》呈报省政府，省政府已作为2008年教育工作中的一个重点问题加以解决。
打赢官司“执行难”，是群众反映强烈的问题，也是长期困扰法院工作的一个老大难问题。对此，我们经过深入剖析，提出了《破解我省法院“执行难”问题的几点建议》的调研报告。省委常委、政法委书记宋洪武批示省高院在破解执行难中认真吸纳报告意见。省高院院长赵郭海认为报告“既有宏观协调，又有微观指导，针对性和操作性都很强，完全符合实际”。由此，去年在省委政法委的强力推动和省法院的艰苦努力下，全省开展了大规模的清理历年积案工作，清理执结积案11441件，执结率达95.6%。
另外，特邀委员、院士山仑提出的《杨凌示范区应更好地为我国干旱半干旱地区现代农业发展提供技术支撑》的建议，受到省级两位领导的重视，批示在规划中要加以突出并落实。
七、着眼深厚的文化优势，提出了做大做强我省文化产业的建议
楼观台是老子著讲《道德经》和羽化埋葬之地，是我国祭奠老子的唯一庙宇，是道文化的旅游中心。我们提出了应将楼观台建成我国道文化圣地，建议采取六条重大措施加快楼观台建设。省委书记赵乐际、省长袁纯清和省委常委、西安市委书记孙清云均对此报告作了批示，要求西安市加以研究。西安市已成立了协调领导小组，制定了建设方案。确定以西安曲江文化产业投资集团公司为开发主体，筹资80亿元，在今年内开工建设。
文化创意产业是一种创新型产业，市场潜力巨大。我们提出的发展我省文化创意产业的研究报告，着重就文化创意产业的发展潜力、发展思路、发展重点进行了分析，建议抓好工程，采取六大措施，加以推进。对此，主管副省长作了具体批示，省政府办公厅召集有关部门作了专题研究，随后在省政府出台的《关于加快发展我省文化产业的若干政策措施》中吸收了报告提出的有关建议。
为促进科学发展再谋新策
谋划推动我省经济又好又快发展的新对策。今年中央提出“两防一紧”的宏观调控方针，这对刚刚驰入快车道的我省经济必将带来新情况新问题。如何充分利用国家“有保有压、区别对待”的方针，变压力为动力，化挑战为机遇，引导我省经济持续健康发展，这是当前迫切需要研究解决的现实问题。我们要抓紧研究加快我省经济结构调整的对策；研究提出平抑物价的有效措施；还要研究提高我省自主创新能力；加强科技投入保障机制；加强节能减排和生态保护等治本之策。
研究促进我省体制机制创新的新举措。今年是改革开放30周年，我们要以省委部署的新一轮思想大解放为先导，下工夫研究推进我省的制度创新问题。重点研究国企改革的体制问题，大力推进非公有制经济的突破发展，加快发展我省资本市场，深化财税、金融体制改革，推进基本公共服务均等化，完善“省管县财”体制，建立民生财政，健全公共财政体系；研究行政管理体制改革，推动政府职能转变，建设服务型政府。
研究陕南如何突破发展的新对策。着重从水资源优势的利用、矿产资源的合理开发、北煤南水结合发电和现代材料的发展等方面深入研究，力争以大项目带动，促进陕南突破发展。
研究新农村建设的新思路。把大力推进农村基础设施建设作为实现农业现代化的基础条件来对待，研究当前农村基础设施建设中存在的问题、建设重点、筹资方式和管理体制改革等问题。研究深入推进农业产业化，转变农村经济发展方式，优化农业产业结构。研究如何以推进产业化、工业化、城镇化的方式促进县域经济发展问题。研究农村户籍制度和土地流转制度改革，加快城乡综合协调发展的问题。
研究保障和改善民生中的主要问题。紧紧围绕扩大创业就业、完善社会保障体系、加快发展社会事业、落实农村义务教育、发展职业技术教育、规范提高民办教育、加强社会管理等问题展开研究，提出有针对性、前瞻性的对策建议，落实惠民政策，促进社会和谐。
通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
其中：
小高层发展分三个阶段：
（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势
ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况：
本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析：
经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：
由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
（一）本地客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。『 2
（二）外地客源
此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型
外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。
外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。
三、项目定位
本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子——滋养城市贵族。
综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：
1、地理位置优越。
2、交通动线充足。
3、市政与小区配套皆较为齐全。
4、社区规划合理。
5、智能化水平高。
6、有强大的升值潜力。
7、户型实用、舒适。
五、产品建议
由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：
（一）社区配套设施
1、采暖：采用韩式地面供暖系统
理由：a无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。
b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有
健身功能。
c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。
d便于设落地窗。
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落
地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电
梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。
4、信息系统
有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。
通讯设施：预留两部idd电话插口。
网络：宽带网入户，并预留管线。
5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整
套高级厨具，纯净水入户。
6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。
（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。
（三）外立面材料及颜色
建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。
理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易
查出，而用面砖则不易查出。
b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。
（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。
（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。
（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100——180平方米之间，适当保留200——250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。
（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。
六、推案策略
（一）售楼处选址：
我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。
理由：
（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。
（2）人员流动量大，易扩大知名度。
（3）交通动线发达，方便客户咨询。
缺点：投入费用高。
（二）推案操作阶段及操作目的
本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：
第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。
理由：
（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。
（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而
形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建
立市场人气，引起市场轰动。
在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。
理由：
价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）
第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相
对较高的利润。
理由：
（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。
（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。
第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。
（三）价格策略
目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。
整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。
七、广告策略
（一）主诉求点：
突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。
理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销
售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势
及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。
（二）各销售期诉求
1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。
3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。
理由：
（1）可令社区整体优势全面展现。
（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。
（三）广告媒体选择
1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。
2、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击
3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。
4、电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。
5、三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。
八、操作执行安排
我司以多年的策划经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。
（一）前期市调阶段（第一阶段）
第一阶段人员安排
1、市场研究分析
ø环境研究分析ø项目地段背景调研ø附近房地产调研ø市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名
2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结
3、物业规划研判专案组动脑会议
4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）
5、策划报告纲要专案策划员执笔
此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共
同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。
（二）销售准备阶段（第二阶段）
第二阶段人员安排
1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：ø目标市场定位ø销售策略制定ø推广措施及诉求重点ø广告目标与目的ø广告预算的编制ø平面制作物设计要求（楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）ø现场pop布置建议øsp活动建议ø媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。
2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、sp活动计划等内容）-----
3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。
4、印刷品样稿的审核与修正
5、现场pop布置具体内容：ø现场围墙装饰ø现场横幅和锦旗布置ø现场灯箱、指示牌ø展板、模型制作ø售楼处装修布置ø售楼处导引牌ø样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督
6、市区内长效媒体安排
7、销售文件的准备专案策划
8、售讲资料编写
9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等
10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管
11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成
此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进
行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。
三、销售阶段（第三阶段）
第三阶段负责人员
1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。
2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员
3、电话量、客户量、成交量统计与通报
4、价格反应与检讨
5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理
6、广告效果检讨
7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施
8、广告策略调整
9、销售形势分析与预测专案组会议
10、会议安排
ø每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查
