时间：2022-02-04 16:08:58
【正文】目前建筑市场的基本还是买方市场，房产商在项目实施过程中占据比较有利的地位。但房产商较不利因素是对于建筑市场的了解远不如施工企业（承包商）全面、详细，即信息不对称。施工企业（承包商）正是要凭借自己的专业优势，利用自己掌握的技术和信息，与房产商周旋较量，努力争取最有利的合同地位和最大的利润。有鉴于此，房产商可以聘请专业人员或请项目管理公司(含监理公司、工程造价咨询公司)为其服务，尽可能挽回不利局面，但从根本上说，不断提高招标管理等方面业务素质，形成企业自身的一套管理制度和操作模式，才能力争在整个工程实施中占据有利地位。本文就从招投标管理的各方面逐一论述。
1、 招标公告：
1.1房产商可以通过公众传媒，如报纸、专业期刊、信息网络等向不特定的施工承包商工程招标信息。如果是邀请招标，则向经过选择的承包商发出投标邀请书，要注意不得少于三家。
1.2房产商应该根据项目的施工技术要求和难度，以及自身的情况确定对投标人的资质要求，要求不宜过高，以免限制那些中小承包商投标，造成报价抬高。
1.3在选择投标单位时，可以考虑那些目前在建项目不多，施工任务不饱满的承包商，以及初次进入本地、急于开拓新的建筑市场、树立企业形象的承包商。这样，降低投标报价的可能性会大一些。但是要特别注意考察他们的履约能力和保证措施，并且在承包合同中拟定相应的担保条款。
2、招标过程管理：
招标文件一般包括工程情况综合说明、招标范围和要求、设计文件和图纸、主要合同条款、评标办法等主要内容。除了常规内容，房产商在编制招标文件时应该重点考虑确定和解决以下几个方面的问题。
2.1、发包形式：
房产商首先要考虑是与一个承包商签订总的施工承包合同，还是将部分专业工程划出，分别与各个专业承包商签订合同。
2.1.1如果一个投资项目很大，其中有许多复杂的专业项目，而自己的专业管理能力又不够强，则应该考虑选择总承包的形式。这样做，可能会使总投资难以降低，但是可以避免各专业之间协调配合不当，造成返工浪费，工期延误等风险。
2.1.2若专业不多，且多为常规项目，则可以考虑由房产商直接与各专业承包商签订分包合同。这样有利于房产商控制总投资。
2.1.3房产商在需要对大型工程项目划分标段时要注意，标段划分不宜太小，这样会增加房产商的管理成本。标段大小应与承包商大小成正相关的关系。
2.2、合同价格形式：
根据招标工程的特点要考虑承包价格的确定方式，一般常采用固定合同总价、固定合同单价、可调合同价等三种价格形式。应根据项目的施工周期、施工图纸详细程度，设计变更多少、材料预计涨幅选择合同价格形式。
2.3、保函或保证金的应用：
2.3.1保函或保证金是为了保证投标人能够认真投标和忠实履行合同而设置的保证措施，房产商应该很好地加以利用。比较常用的有投标保函（或保证金）、履约保函（或保证金）、质量担保保函（或保证金）、材料设备供应保函（或保证金）等。房产商要注意它们的使用时段和前后衔接呼应关系。
2.3.2由于现时建筑市场的管理还不够规范和完善，设置一定数额的投标保证金，可以防止围标、串标；也可以减少承包商投标的盲目性和随意性，从而保障招投标工作的连续性和严肃性。
2.3.3值得注意的是大量的或者高额的保函(保证金)的使用，将会提高承包商的投标门槛，对承包商造成很大的资金压力，从而限制了许多中小承包商的投标，也就有可能抬高发包的价格。
2.4、选择报价形式：
现阶段本地区较常采用两种报价形式，既工程量清单报价和费率报价。
2.4.1.工程量清单报价：
采用这种报价形式，便于房产商在评标时分析比较各投标报价之间的差异。要注意施工单位投标须有针对性的施工组织设计和技术方案，同时应准确描述工作内容，避免出现对工程量清单某些子项理解上的歧义，从而造成子项报价偏低或偏高，或对施工项目的技术难度估计不足。
2.4.2.费率报价
最近几年房地产商采用较多，由于设计不成熟，招标时很多连施工图纸都没有，只有简单的初设图纸，但房产商为了加快施工进度，提前介入招投标过程。这种招标和报价方式只约定费用计取方式、材料价格和人工价格的调整方式等，竣工验收后按工程实际办理结算。这种报价方式一般都较难控制工程成本，给合同管理也增加了难度。
2.5、材料设备的采购供应：
2.5.1一般来说，除了房产商擅长的专业范围内的材料和设备，或者为了保证某些材料、设备的质量或使用效果，可以由房产商提供部分材料设备。其它材料设备均应由承包商自行采购供应。
2.5.2大多数情况下，房产商不可能得到比承包商更低的价格，还不如把这部分利润留给承包商。这样还可以减少采购、卸货、交接、仓储等麻烦，更可以防止材料的超定额含量浪费问题。避免出现想节约反而浪费的情况发生。
2.6、质量、工期的要求和奖罚：
2.6.1房产商应该根据项目的使用要求合理确定施工质量等级和施工工期，不必提出过高的要求，如要求获得部级、省级或市级的各项质量奖杯，会增加工程造价，造成额外浪费。鲁班奖、巴渝杯、优质结构工程获奖比例是极低的，即使质量达到要求也不一定能够得到，还要受到设计、规模、用途、名额等其他条件的限制。而且，根据有关经验数据测算，建筑产品从合格到优良，其人工和材料的消耗要使成本增加3-5%左右。
2.6.2房产商要在合同中根据确定的质量等级和工期要求，设置相应的惩罚（或奖励）条款，用以约束承包商。
2.7、不平衡报价的预防：
关键词：开发；招投标；存在形式；程序；问题；措施
Abstract: with the development of economy, real estate development project recruit, bidding existence is more outstanding, not only can let the enterprises to carry out fair competition, but also can be a very good constraints in the construction of the enterprise consciousness, thus making real estate development project bidding by the looks is important.
Key words: development; The bidding; Form; Program; The problem; measures
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）
房地产开发公司工程招投标中存在许多问题，关于成本的控制，合同管理的风险，履约的风险，资金的压力，在建资金的支付风险，承包商的信誉风险，低价中标可能带来的隐患，施工图纸不齐全的缺陷，违章开工的风险，指定分包商与总承包商的制约关系的管理等问题。
一、房地产开发工程招、投标的基本形式
房地产开发工程招投标的模式基本上都采用招标的形式，合理低价中标。基本上包括以下几种确定中标单位的方式：
1.公开招标，是指三家及以上投标单位进行招标；
2.询价招标，对一些比较特殊的采购（包括金额比较小的零星采购.比较紧急的售楼工程.政府垄断/技术垄断环境下的采购等），对2家或以投标单位进行询价，经过简单比选后确定供应商；
3.直接委托招标，对一些比较特殊的采购（包括金额比较小的零星采购.比较紧急的售楼工程.垄断环境下的采购或沿用前期供应商等），直接与某一供应商签订采购合同或确认为认价单位的采购模式；
4.战略招标，是指为发挥房产集团规模化优势，将若干普遍适用于多数开发类项目的大宗材料设备进行集团同意战略招标的模式。
二、房地产开发工程采用招投标模式的内容一般包括：
1.前期工程：包括前期设计.咨询.勘察测绘.监理等工程，一般采用邀请招标，或者询价方式确定中标单位；
2.建筑安装工程：包括基础工程.总承包施工工程.精装修工程.外立面工程.门窗工程.给排水工程.采暖工程.通风空调工程.电梯及装修工程.强电.弱电.消防.燃气.夜景照明工程等；
3.基础设施工程：配电、道路工程、园林景观及绿化工程、雨污水工程.给水工程、电信工程.数字电视工程；
配套设施工程：配套学校.幼儿园.居委会等工程；
物业前期服务类工程：物业服务单位招标等；
房地产开发工程招投标的程序。
三、招标程序包括：
1.招标计划阶段：根据项目经营计划与总进度计划的要求编制采购计划，
2.招标准备阶段：
（1）进行考察，确定入围单位，对入围单位的要求，应根据工程建筑面积或目标成本金额的要求来定。一般在已有的合作过的供应商里选择，或者通过考察来增加新的供应商。对于供应商信息库现有的合格及优秀供应商，可不进行考察，直接入围；其他的供应商应进行考察。考察可通过书面文件审核.实地考察或二者结合的方式进行，负责写成考察报告。
（2）确定合同形式.编制招标文件。
为了控制招标定价的风险，在合同形式的选择上要求：
a.施工图纸完备且深度足够的情况下，必须做到总价包干；
b.当施工图纸不完备或深度不够时，可以采用模拟清单或费率方式招标，并应尽量对措施费项目进行包干；
c.当采用费率招标时，应尽量明确人工费.材料费.机械费.总包服务费等的计价方式；
d.当采用模拟清单或费率招标时，在工程施工图确定后120日历天内，应根据施工图和合同约定的计价原则完成组价工作；
招标文件通常包含投标须知.技术要求.商务要求.投标格式.工程量清单.招标图纸等相关资料。必须准备齐全，前后呼应，以减少漏洞。
（3）审批入围单位，审批招标文件
在完成入围单位的选择和招标文件的编制后，在房产公司项目内部，必须对这些资料进行详细的审核。
3.招标实施阶段；
包括发放招标文件.踏勘及答疑.回标.开标.评标（技术标评标.商务标评标）.定标.合同签订
4．合同签订阶段
包括发放中标通知书和合同签订两个阶段，一般还会要求中标单位提交履约保证书或者保函。
四、招投标过程中存在的主要问题
房地产开发工程招投标在整个房地产开发过程中是一个很重要的一环，同时也是房产开发过程中比较复杂.难度较大和风险可控要求较大的一环，中间过程繁琐而且复杂，选好单位的风险把控很重要。主要存在的问题有：
1.招标的时间紧
要想顺利完成招标，找到合适的中标单位，必须要有充分的准备时间和实施时间，时间越充足，可把控的可避免的风险会越少，而实际操作中，房产开发的程序是一环紧扣一环，往往设计图还没出齐全，工程就得开工，留给工程招标的时间是很紧张的，
2.成本制约要求很高
开展招投标工作的原则目的就是降成本，招标的结果最能体现成绩的也就是招标金额，经常定标的原则就是最低价中标，合理低价中标。给负责招标的管理部门压力较大，实施难度较大，成本降低了，质量也得跟上去，优质低价永远是最高的要求，但是实施起来却往往是低价低质。
3.往往不具备整套完善的施工图
招标时间紧，设计图纸不够完善，就需要提前确定总包单位，为了抢工期，抢预售的节点时间，往往会用不完善的施工图甚至是扩初设计图.甚至是方案设计体就开始计算工程量，进行模拟工程量招标工作，这里面隐含的成本控制的风险极大，既要覆盖全面，不要出现大部分的漏项以回避报价的风险，又要回避施工图纸不齐给后期实施带来的签证变更的风险。
开发.设计.招标穿行甚至是边设计边施工边办理相关施工前期申请手续的三边工程，给招标工作带来诸多的不确定性，严重的影响招标工作的质量，为以后的实施带来很多隐患。
4.如何解决存在的问题---相应的对策分析
（1）给招标工作尽量充足的时间，招标过程是比较复杂和繁琐的，只有做好了充分的准备工作，实施起来才会有的放矢，保重点，尽量避免风险；
（2）对于招标入围单位进行充分的考察与调研，尤其是项目经理.施工队伍要严格考察，不能流于形式；
（3）施工设计图纸尽量完备，招标前招标采购部门要和设计充分的沟通；
（4）尽量采用公开招标的模式，只有公开招标，才能做到最大程度的公开公平和公正；
（5）对于施工图纸完善的工程，尽量采取固定总价的合同方式；
（6）前期工作衔接好，配套的审批手续抓紧落实，一环扣一环，尽量减少内耗；
（7）房产公司内部的管理要严格，对于评标过程要有制度可遵循，内部控制要严格，做到公正的评标。
参考文献：
年初以来，在区委、区政府的正确领导下，按照年初确定的目标任务，不断强化项目意识、服务意识和创新意识，整合招商资源，拓展招商渠道，改进招商方式，细化招商服务，使全年的招商引资工作打开了新的局面。现将具体情况汇报如下：
一、主要指标进展情况
1－10月份，前三季度全区共引进项目232个，协议资金额为602.49亿元，实际到位资金额为133.87亿元，完成年度招商任务的111.6%（全年任务120亿元）。其中，引进10亿元以上项目15个，占总数的6.5%；引进亿元以上项目53个，占总数的22.8%；引进3000万元以上项目90个，占总数的38.8%；引进3000万元以下项目74个，占总数的31.9%。共组织和参加了上海、深圳、厦门等地的大型招商活动20余次，其中随区领导出访9次；接待了北京、上海、福州、温州、香港等地来访客商120余批次，380余人次；电话和网上接洽1400余次，洽谈合作项目560余个。
二、主要工作开展情况
（一）以体制创新为重点，建立招商引资新机制
组建全新的专业招商队伍，必然要突破现有模式的束缚，我们理清思路，创新机制，取得了明显成效。
一是完善招商引资奖励机制。制定了《##区招商局雇员绩效考核办法》，做到人人有指标，人人有动力。同时我们还实行项目首报跟踪考核制度，周例会制度，实行重点项目专人跟踪，并对联系每个项目的责任分局、责任人提出了具体的进度要求，及时推进招商工作进度。
二是创新招商引资运行机制。形成了《##区招商局工作规范手册》、制定了具体考核制度和评价标准。年初，对8个分局进行系统考核，辞退了6名不合格人员，激发了招商队伍活力。
三是树立招商引资对外形象。建立了ci识别系统，确立了招商局理念和标识（诚信务实，坚韧自律，精细高效，协作创新），要求全局工作人员在洽谈和接待等工作中佩带胸卡，树立起全区招商工作的崭新形象。
(二)以产业发展为导向，拓展招商项目新储备
围绕全区区位优势、资源优势、产业优势，充分挖掘潜力，精心策划包装项目，不断更新项目，共更新了40余个项目充实到项目库中。
一是瞄准市场需求，科学论证项目。认真分析评估目前的市场环境、建设条件、经济效益及投资回收等要件，切实加强了对项目的论证、包装工作。
二是立足比较优势，包装策划项目。围绕区位优势及发展要求，包装了太湖商业街、黄海城市广场、陵西街道商业地产、包道商业广场等项目；围绕资源优势和产业优势，包装了马三家泵业产业园、平罗畜禽产品深加工等项目；围绕现有园区企业，按照延伸产业链条，扩大产业规模的要求，包装了一批引联挂靠的沙岭物流中心、观音物流基地、李红路物流中心等项目。
三是强化前期工作，充实储备项目。完善项目基础材料，实行项目动态管理，针对具体项目实地考察论证，做好项目前期工作，努力提高储备项目的质量和水平。
（三）以资源整合为基础，打造招商引资新平台
利用我区停产、半停产企业的闲置厂房、土地等存量资产，盘活资源、做优空间，为招商引资搭建新平台。
一是充分调查，摸清家底。深入到全区各乡街和产业园区，对全区重点建设区域、闲置厂房、零散招商地块进行了认真的调查和梳理，共整理出招商地块208块，为全区进一步做好招商工作奠定了坚实的基础。
二是整合资源，充分利用。结合资源调查的结果，切实加强对全区已闲置厂地、厂房等情况的整理，策划和包装成招商项目，通过参加各类经贸洽谈会等活动向外宣传推介，积极寻找合作伙伴。
三是依托平台，对接项目。通过招商引资，将整合出的资源全面推出，与各界客商进行对接。其中：
太湖商业街项目：位于黄海路商务核心区十字发展轴心南北轴线，拥有南北两个地铁出口，具备建设##区中心商业街的条件。目前已与泛华、万达等企业对接，投资方表示出明确的投资意向，区内的金厦、世代、宏发等集团对该项目也非常感兴趣，金厦太湖湾已有乐购、华润万家等欲与之合作，建大型超市，宏发与兴隆大家庭准备合作建设地区购物广场。
迎宾路汽车4s一条街项目：位于迎宾路沿线，虽然短短几个月的时间，已有众多汽车销售商到现场考察。辽宁隆孚汽车已经购下了原供销社地块；北李橡胶厂地块、果品公司等几个地块也在洽谈中。
黄海城市广场项目：东至东湖街、南至黄海路、西至太湖街、北至迎宾路，总占地面积约56公顷。拟对该区域进行整体开发，建设五星级酒店、大型购物中心、餐饮娱乐设施、写字楼、中小学校及幼儿园、主题公园、休闲广场及高档住宅小区等项目，并最终形成沈阳西部的cbd。目前，已与韩国乐天集团、上海大华、中南地产、阳光100、香港保利达、泛华、中实集团等进行对接，他们均对该地块表示出浓厚的投资兴趣。
（四）以招商活动为载体，实现项目建设新突破
突出大型招商项目推介会及座谈会和相关展会等活动对招商工作的乘数效应，走出去，请进来，积极组织和参加了20余个招商活动。
一是积极抓好主动招商活动。年初以来，先后在北京、吉林、天津等地组织和参加了“风险投资论坛”、“韩国周”、深洽会、厦门投洽会、“台湾周”等几个大型招商活动，接洽了一批优质项目。尤其是，结合丁香湖水城的开发，在区政府主办了丁香湖水城招商项目说明会，会议邀请了碧桂园、万科、富力、恒大等20余家全国房地产顶级企业，邀请了市规划和国土资源局、市建委、市房产局等权威部门，对丁香湖水城进行了全方位的推介，切实增进了与会客商投资丁香湖水城项目的了解和信心。
二是积极参加省、市组织的招商活动。按照省市的部署，先后参加了长三角招商、珠三角招商、第二届亚洲制造业论坛等多项招商活动，每次活动都有大型招商项目参加签约，极大地提升了##的知名度。其中，5月初长三角招商中，在杭州、温州、上海等地组织参加了一系列长三角地区招商活动，吸引了广大投资商的深切关注，接洽了一大批重点客商，共达成协议项目6个，意向项目2个，总签约额达338.82亿元。7月份中旬珠三角招商方面，赴佛山、深圳、东莞、厦门、泉州等地，借助招商洽谈会这个平台，洽谈促进了一批优质项目，共签约项目3个，投资总额达47.5亿元。12月3日，随省市招商考察团赴广州进行洽谈，又促进了北方不锈钢市场等一批项目的签约进度。
（五）以宣传引导为依托，提升对外开放新水平
以各种媒体为依托，选取了资源优势、产业特色、环境优势、领导魅力等视角，集中加强了对全区招商整体优势的宣传力度。
一是改版了全新的项目册。结合主办或参加各项招商活动，制作了《##招商手册》、《##工业地产招商手册》等一系列专题宣传材料，同时邀请了相关媒体，采取立体式的宣传形式，进一步提升了全区的招商知名度和影响力。
二是开办了《##招商网》。设立了区情概况、招商项目、投资政策、服务流程、风土人情等相关子栏目，为投资商了解##、投资##建立了广阔的宣传平台；
近期招商地产一改其保守形象，在年报中公然提出“快、狠、准，以狼性和实千勇攀高峰”的工作要求。该目标通过由业务、区域、产品、协同和能力五个纬度组合战略化落地，为招商地产提速和狼性发展的可持续提供路径支持。
“狼性”思辨
关于招商地产，业界有句俗语：“从不缺乏想象力，但很少把想象力变成现实。”在这个紧绷的社会里，安于现状成为现实倒逼出的生存技巧。随着房地产调控不断加码，很多开发商都开始不断收缩战线。但一向“很少把想象力变成现实”的招商地产却以凌厉的气势，一改以往保守经营的作风，表现得很激进，期盼实现在行业中的强势回归。
招商地产是基于怎样的行业判断开始逆市弯道超车？本刊记者采访了招商地产总公司，对于中国房地产行业的现状，招商地产认为目前中国正处于经济结构转型的关键时期，“稳增长，调结构”将在很长一段时间内成为国家发展的主旋律，房地产行业不会出现大起大落。另一方面，未来中国经济发展模式将由依赖外需转变为内需为主，从粗放扩张转变为集约增长，从投资拉动转变为消费驱动，房地产行业将逐步转入健康、理性的发展道路，行业增速将有所回落。但伴随着党的“十”全面建成小康社会新指标的提出，以及未来新型城镇化进程的展开，或将唤醒新一轮住房需求的释放。总体来看，房地产行业发展前景仍然广阔。
其实，追溯招商地产的历史，不难发现，两年前，林少斌董事长上任伊始对招商地产战略进行的大刀阔斧调整和自上而下的变革，已经埋下蜕变的种子。而最初切入则肇始于2011年初招商地产应对行业“小气候”偏冷所推进的营销模式变革。招商地产凭借敏锐的嗅觉，在企业战略提速发展的目标下，首次提出“狼性”精神诉求，期望以狼的凶狠顽强渡过“地产行业的寒冬”。
而2013年这一次招商的“狼性”扩张，已经不仅仅是追求营销数据的漂亮、翻番，还渗透到土地获取与储备、产品线系列规划、开发模式转型等战略层面，尽管这些还在遭受某些专家学者的合理质疑。
“‘狼性’一词的提出，其实代表了招商要蜕变的希望，这确实是一种挑战。招商地产有这样的决心是值得称赞的，招商地产背靠央企这棵大树，有很多天然的优势条件，特别是资金方面，对其重振雄风会有很大的帮助。”马跃成说，“但是老企业固有的程序多、效率低、激励不足的问题，所以招商地产应该充分认识到这一点，既要放下‘国老大’的包袱，也要改变经营模式。有以大搏大的条件，更要有以小搏大的勇气。”
广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则指出，招商地产应当发挥其金融方面的优势，争取在运营和经商方面取胜，这就需要制定正确的发展战略和配合良好的运行机制。
而对于招商地产基于“狼性”精神提出的“未来五年，千亿元收入，百亿元利润，位列中国房地产企业十强”的战略目标，业界也众说纷纭。
马跃成认为，这个目标与“狼性”战略是一致的，作为招商地产这样的实力企业，本没有衰落的理由，现在企图重振雄风，这种精神是应当鼓励和支持的。
而在韩世同看来，现在已经有几家房企达标了，未来五年可能会有更多企业达标，但即使招商地产届时达标，可能已经不在十强之列。与其追求一个大而空的发展目标，倒不如切实地进入更多一、二线城市，为这些城市提供更多更好的优质产品的同时，也获取企业的品牌、名誉、利润和地位。
在回复记者“如何克服在实现战略目标的过程中遇到的阻力”的问题时，招商地产这样作答：“为配合‘千亿元收入，百亿元利润’的战略目标，公司新近将使由业务、区域、产品、协同和能力五个维度组合的战略细化落地，为招商地产提速和狼性发展的可持续提供路径支撑。”
400亿元“宏大”目标
在业内，“招保万金”曾是一个标志性的口号。2008年，招商地产、保利地产、万科集团、金地集团的销售额分别为64亿元、205亿元、479亿元、114亿元，四者差距还没有那么悬殊。然而在2010年，当万科的销售额达1082亿元，保利、金地分别为662亿元、283亿元之际，招商地产的销售额仅为146亿元，曾经并驾齐驱的“招保万金”在发展势头上有了明显差距。
著名地产评论人马跃成认为，招商地产一度“掉队”主要有两个原因：一是行业原因。这两年调控压力比较大，而在调控中做出的判断和选择，会对企业自身发展产生方向性的影响。二是企业自身能力的影响。招商地产这几年高管的流动性大，无疑给企业稳定和战略实施造成不利影响。同时，其一直坚持的中高端路线与这两年以改善性需求为主的市场不相适应，严重影响了招商地产的项目销售和资金回笼。除此之外，企业管理也是一个主要因素。销售业绩、项目质量、成本费用控制等诸多问题，既不是短时间内形成的，也不是很快就能调整过来的。
正如马跃成所分析的那样，招商地产“掉队”的现状，并非一蹴而就、瞬息而生的，除了招商地产本身的管理和文化外，战略是导致其落后的重要原因。而那些主打刚需产品并以快速周转见长的典型高周转公司，如万科、恒大等，在市场的惊涛骇浪中发展状况就好得多。招商地产一直追求高利润的效益优先模式，导致产品和价格在市场变化中的适应能力比较差，制约了其经济利益最大化目标的实现。
为了改变这一状况，招商地产2012年开始从严格追求高利润的效益优先模式向快速高周转模式转型。
“万科兄，龙湖妹，小招我先降一步，你们一起不？”这是2012年初重庆招商江湾城项目打出的充满调侃的广告语，此举开启了招商地产降价潮的大幕。在这轮降价潮中，上海招商海廷以5.8折优惠的幅度令人侧目。2012年5月底6月初，招商地产又以“招商局成立140周年”为由掀起第二波降价促销风暴。到年末，招商地产参与促销的城市达17个，涉及楼盘高达33个。
招商地产战略调整收效显著，灵活、积极的经营策略在加快周转去库存方面取得了一定成果。据2012年招商地产年报显示，公司实现营业收入252.97亿元，净利润33.18亿元，是万科的17%、保利的29%、金地的72%。虽然这一业绩无法同第一梯队的房企相提并论，但已分别较上年同期增长67.4%和28.03%。另外，招商地产的销售也成倍增长，去年实现签约面积248万平方米，签约金额364亿元，同比分别上涨106%和73%，增速均远远高于万科、保利、中海及恒大等行业巨头。
在去年销售大好的基础上，招商地产今年提出了400亿元的销售目标。招商地产2012年之所以能取得较好业绩的原因，除了积极的降价策略，小户型产品的推出对去化率更是功不可没。但是今年招商地产的可售货值中，大户型产品占比较大，这让招商地产总经理贺建亚也坦言“400亿元的销售目标存在一定的挑战和压力”。
马跃成认为，无论对于投资需求还是自主刚需，大户型在销售方面都存在一定的困难。通过制定切实可行的价格战略、调整产品形式和定位、找准有效的客户群，才是大户型走出销售低谷的根本办法。目前，业内对房价的预期基本上是稳定的判断，在这样的共识下，招商地产只要坚持“狼性”的作风，完成今年400亿元的销售计划是有希望的。
韩世同则认为招商地产大户型超过三分之一不是很大问题，但是招商地产战略布局过于偏重深圳和珠三角地区，在这点上显然逊于万科、保利和中海。
洲联集团WLTK总经理满莎持相似观点，她认为招商地产要取得同以往一样的高增长率有一定困难。很多时候，房企无法通过自身单方面的发展获取预期的收益，届时的市场环境更为重要。
据招商地产给记者的采访反馈，“狠抓营销工作，确保全年业绩顺利完成”是招商地产2013年的首要重点工作。招商地产将从进一步完善营销管理体系、优化营销提成制度、加强对营销人员培训、落实全员营销政策等方面入手，打造专业化的销售团队，提高营销效率。尤其是针对大户型产品进行深度客户挖掘，开展个性化营销，以提高大户型产品的去化速度。土地狂澜影响资金链
招商地产总经理贺建亚在3月19日的业绩说明会上曾透露，2012年公司总体去化率从前一年的50%左右提升至60%左右。整体销售去化率与万科相当，但招商地产拿地比万科更加激进。“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪”，这一名言似乎很适合于描述招商地产所掀起的土地狂澜。
据公开资料显示，截至2012年底，招商地产耗资157亿元共获得土地储备427万平方米（建筑面积）。而2011年和2010年招商地产新增土地建筑面积分别为232万平方米、87万平方米。2012年的拿地规模超过2010年和2011年的总和，创下招商地产有史以来的新高。
2013年开年至今，招商地产又相继在大连、昆明、镇江、苏州及佛山拿下5幅地块，其势头超过众多一线房地产企业。
林少斌曾说过，今年招商地产在土地市场上仍然会积极参与，买地量还会在2012年的基础上有所增长，将约为200亿元，占计划销售额的50%。
对于招商地产在土地市场上的大肆扩张，洲联集团WLTK总经理满莎表示，因为拿地阶段是资本运作的最核心部分，犹如杠杆交易的头寸，头寸的控制体现出风险率，也就是负债率的大小，而风险是无法用历史经验或数据就能回避的。招商地产公司应该拥有更为系统的风险控制手段，这是根本。
马跃成指出，在当前调控逐步加压的情况下，囤下太多的土地，如果不能在短期内消化，在严厉的限价政策调控下，不能做到快进快出，土地资源就会变成盈利的负担。
事实也确实如此，招商地产在土地市场上的“广积粮”，不可避免地在一定程度上推高了负债率，存货也随之急剧上升。截至2012年末，招商地产的存货已达736.37亿元，同比大幅增长43.15%；负债率也上升3.5个百分点至73.03%。
对于记者“大举拿地是否会使资金链承压”的问题，招商地产回复道：“稳健的财务管理、融资能力向来是招商地产的优势之一。招商地产上市以来，公司有效把握了历次资本市场再融资机会，不断稳定资本结构。同时，公司延续了大股东招商局财务稳健的经营风格，将把控资金风险始终放在第一位。多年来，公司的资产负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平。这为公司未来继续扩大规模提供了充足的杠杆空间，也成为现阶段公司重要的核心竞争优势之一。”
不过，在其回复中，也透露了招商地产对于降低拿地风险所做的努力：“今年，公司还将强化土地资源获取的力度，加强对目标的前瞻、细致研究。在抓短平快、高周转的中小项目的同时，也将瞄准优质大盘项目，这不仅能保障稳定的收益来源，且有助于长远发展，增强公司的品牌影响力。此外，公司还将优化土地资源的区域配置结构，降低市场风险。”
审视招商地产这一年多来所拿地块，19幅地块中，除了4幅位于一线城市，其余15幅皆应于二、三线城市，很好地贯彻了公司以“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”的发展方针。
然而，当受益于三、四线城市广泛布局的恒大、万科等房企已进行了区域战略调整，在大量三、四线城市房地产风险逐渐凸显的大环境下，招商地产“择机进入三线城市”的拿地策略也在业界存疑。
韩世同并不认可招商地产的拿地策略，在他看来，目前一、二线城市才是应该重点发展的区域，而三、四线则不宜过度发展。招商地产的拿地策略如果调整为“积极拓展一、二线城市，择机进入三、四线城市”，可能会更利于把握战略布局和发展时机。
满莎则指出，该策略的制定，是由招商地产公司自身所处的市场竞争地位所决定的。一线城市竞争激烈，但利润稳定，三线城市反之，选择二线也是必然。
“拳头产品”还是“五指分杈”
在“新国五条”的影响下，大部分房企开始看好商业地产市场。从新政策的几项具体条款来看，无论是限购、20%房屋买卖个税征收，还是二套房首付比例调整，都未对商业地产市场有所干预。因此，招商地产和万科、龙湖等大型房企一样，宣布将进行企业战略调整，对商业地产领域加码。
实际上，从2011年开始，招商地产就已在商业地产领域发力。2011年，招商地产新成立了招商商置这一商业地产投资运营平台，其目的就是通过专业投资眼光，发展优质商业物业资产，并利用专业化的运营服务，为公司提供稳定持续的租金回报。
截至2012年底，招商商置在全国管理的商业项目出租面积达90万平方米，月租金逾6000万元，年租金超过7亿元。更重要的是，招商地产业已完成五大产品线的梳理：一是海上世界系列大型城市综合体；二是花园城购物中心系列城市区域型综合体；三是以蛇口招商局广场为代表的高端、5A级、绿色环保的持有型写字楼产品；四是未来三年招商地产将启动新的系列产品即美伦系列，包括美伦服务式公寓、美伦山庄、美伦酒店为核心产品的旅游地产和健康地产系列；五是以蛇口工业区为参照，招商地产还将考虑在其他核心城市的工业区进行旧改，建设城市升级的产业园区产品，包括在深圳的南海意库、光明新区产业园，在广州的金山谷、清华科技园等。
关于今年商业地产的布局计划，招商地产回复记者：“今年，公司将会积极关注商业地产领域的投资机会，大型商业地产投资主要集中于一、二线城市，在条件成熟的区域投资开发城市综合体。同时，为配合住宅业务的拓展和品质提升，积极投资开发区域型购物中心，或者说邻里中心型社区商业设施。此外，整合招商局集团优势资源，建立和招商资本的互动机制，打通商业地产与资本市场的联系，关注和积极参与集团在前海的开发等，也是今年的方向。”
总结主要写一下主要的工作内容,取得的成绩，以及不足得出结论，以此改正缺点及吸取经验教训，一遍更好地做好今后的。下面就是小编给大家带来的房产半年工作总结与计划范文，希望能帮助到大家!
房产半年工作总结与计划范文(一)
20x年上半年，我局在区委、区政府的正确领导和市局的大力支持下，以十八大及十八届三中全会、四中全会和系列重要讲话精神为指导，以“打造科学和谐惠民房管平台”为目标，以开展“基层党建提升年”活动为契机，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的住房问题为突破口，严格履行职能，优化服务环境，加强房地产市场监管，加大直管公房管理力度，努力构建和谐房产，促进了我区房地产市场的稳步健康发展，各项工作按照年度计划稳步推进。现将我局20x年上半年工作情况总结如下：
一、20x年上半年主要业务完成情况
20x年1-5月，我局受理房产交易6219宗，交易金额x亿元，交易面积x万，同比分别下降16%、4.4%、10%;全区核发房产证14239份，同比下降14%;办证面积x万，同比下降14.9%;全区商品房批准预售面积为x万，同比增长44.18%;全区新建商品房签约成交4315套、面积42.85万、金额x亿元，同比分别增长24.35%、26.52%、36.22%;房屋抵押登记10771宗，同比增长12.76%，抵押面积182.83万，同比下降0.5%，贷款金额x亿元，同比增长11.13%。
二、20x年上半年主要工作情况
(一)“基层党建提升年”活动有序开展
通过深入学习贯彻系列重要讲话精神、开展教育实践活动“回头看”、扎实开展“三严三实”专题教育、建立党员干部密切联系群众工作格局，深入到挂点村良井大湖洋村开展扶贫“双到”工作、规范党员发展和管理工作等活动的开展，进一步提升教育实践活动成果，进一步提升党员干部队伍素质，进一步提升基层作风建设水平，认真落实关于加强党的作风建设、全面从严治党的战略部署。
(二)积极做好进驻区行政服务中心的各项工作
根据《x市惠阳区人民政府办公室关于印发区行政服务中心进驻窗口及业务用房安排工作方案的通知》(x府办〔20x〕67号)文件精神，我局紧紧围绕践行群众路线、解决联系服务群众“最后一公里”问题的工作要求，积极做好进驻区行政服务中心的各项工作：1、多次召开专题会议讨论研究进驻服务中心的具体事宜，制订方案，敲定细节，落实责任;2、多次前往区行政服务中心实地考察，聘请有资质的设计公司依据我们局的业务办理具体要求设计具体的装修图纸;3、多次与中心负责人协商办公场地的设计、施工、时限等问题。目前，进驻各项工作正有序进行中。
(三)简化办事程序，提高办事效率
以进驻区行政服务中心为契机，严格按照“便民、高效、廉洁、规范”的目标，进一步转变职能，改革和完善管理体制和服务方式，依法行政、依法办事，精简办事程序，提高工作效率，更好地为企业和群众服务。将利用此次搬迁完成以下优化整合：1、解决档案安全问题;2、服务窗口及人员整合;3、优化整合网上录入系统;4、简化办事程序，提高办事效率。
目前，我局拟对抵押登记审批流程作如下改革：(1)预购商品房抵押权预告登记由现行的受理、复审、领导审批三审精简成一审，即由业务股长审批;(2)房屋抵押权登记(常规件)由现行的初审、复审、主管领导意见、局长审批四审精简为三审，即受理意见，业务股长或副股长意见，分管副局长审批;(3)房屋抵押权登记(债权债务重组抵押、货物往来担保、反担保等特殊件)由现行的初审、复审、主管领导意见、局长审批四审精简为三审，即受理意见，业务股长或副股长意见，分管副局长审批、局长审结;(4)在建工程抵押登记由现行的初审、复审、主管领导意见、局长审批四审改为三审，即：受理意见，业务股长或副股长意见，分管副局长审批、局长审结;(5)抵押权注销登记由现行的经办人员、股长二审，改由直接责任人负责注销，确保即时受理，即时注销。
(四)推动我区物业管理服务整体水平再上新台阶
根据《x市人民政府转发x市人民代表大会常务委员会关于加强小区建设和管理方案办理方案的决议的通知》文件精神，我局高度重视，按照区委区政府的工作部署，结合我区实际，切实做好我区议案办理工作。1、20x年1月，组织人员到x市惠城区桥西办事处学习他们旧城改造的成功做法。2、20x年3月，召开x区物业管理企业负责人、物业管理师等的征求意见会议。3、周密部署，切实加强组织领导。目前，已制定了《x区关于加强小区建设和管理的议案办理工作方案》、《x区老旧小区改造(试点)方案》，形成了由区房产局牵头，会同区财政局等相关部门及各镇、街道办共同办理人大议案工作机制，各项工作正有序进行中。
(五)做好迎国家卫生城市省级复审工作
为做好我市国家卫生城市迎国家明查暗访工作，确保迎检工作顺利通过，我局根据区政府迎检的总体部署和要求，积极做好迎国家卫生城市省级复审工作：1、成立以张志文局长为组长的领导小组，明确各领导小组成员职责，分工协作。2、已在年初制定了迎检方案，实行“包片区包小区”专人负责制度，划分片区、各司其职，狠抓责任落实，确保了迎检工作的有序推进。3、加大宣传力度，通过悬挂宣传标语以及网络平台等方式，营造浓厚的迎检氛围，号召全社会共同参与。4、加强与区卫计、农业、爱卫等部门的沟通协作，做好迎检的指导和协调工作。5、要求各物业公司、管理处做好迎检工作，制订迎检措施，建立责任机制，加大“除四害”的消杀力度，确保卫生、生物病媒防制工作落实到位。
(六)做好办公用房清理整改工作
我局认真对照文件要求，结合实际，本着实事求是、有利工作、又不造成新的浪费的原则，对办公用房的使用管理工作进行规范、核查，对于办公用房面积超标的办公室，积极采取措施，予以整改调整，目前整改工作已完成。
(七)持续推进惠阳区房地产市场平稳健康发展
20x年上半年，我局针对x区房地产市场的复杂形势，结合部门职能，全方位、多角度地采取措施强化市场监管，确保我区房地产业平稳健康发展。
1、加强商品房预售监管。一是把好预售审批关。严格执行商品房预售管理规定，对未达到预售条件的项目坚决不予核发预售许可证，同时加强与国土、住建等部门沟通建立联动机制防止因技术缺陷导致的审批问题。二是把好资金监管关。要求所有的商品房预售项目必须按照规定开设专用监管账户，我局定期核对银行提供的商品房预售款存取信息，严防开发企业未经审批挪用预售款行为，确保专款专用。三是把好执法检查关。组织专人加强现场执法检查，对未取得预售许可的违规预售行为坚决打击，情节严重的依法予以处罚;对已网上签约但未按规定时限办理登记备案的企业，责令限期整改，未按要求整改的在网上锁定楼盘表。
2、做好全程优化服务工作。一是开展上门服务企业工作。为进一步加强商品房预售管理，规范销售市场，针对近期即将达到预售条件的商品房项目，我局争取主动上门服务企业。组织相关工作人员到商品房项目开发企业了解情况，向其宣传《城市商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》等法律法规，详细说明其在申办商品房预售许可证时所需提交的资料及准备事项;上门走访了中国银行惠州惠阳支行、中国建设银行惠州惠阳支行、惠阳太东小额贷款公司以及惠阳志通小额贷款公司等十几家金融企业，并通过座谈会的形式，与企业负责人及相关业务员展开交流探讨，并仔细听取企业的意见与建议。二是优化企业服务工作。开设“绿色通道”，对企业申请办理的大批量业务实行“预约办理”和“提前介入办理”，特别是对于企业急需融资的抵押登记，做到专人受理、专人跟踪、专人反馈办理结果。
3、全面加快房管信息化进程。一是加快完善业务管理系统。加大资金和技术投入，努力完善商品房预售管理系统。二是加快健全市场监测机制。扎实有序推进个人住房信息系统建设，全面做好房地产市场信息统计与分析，着手建立房地产市场预警预报和信息公布制度，引导房地产企业合理开发、合法销售，增强购房者理智消费意识。
(八)涉“问题”楼盘问题专项治理工作常态化
20x年上半年，根据《x区开展社会矛盾化解“7+X”专项治理行动工作方案》(x政法字[20x]8号)文件要求，涉问题楼盘问题专项治理行动从4月份开始，到12月底结束。我局作为涉问题楼盘问题专项治理行动专责小组的牵头单位，高度重视此项工作，抽调业务骨干，成立专责小组工作专班，确保“办公人员、办公经费、办公地点、办公设备”等落实到位。20x年6月10日，区委副书记、区长x主持召开了区问题楼盘处置工作会议，我局参加了会议，汇报关于问题楼盘处置情况，与专责小组各成员单位共同研究涉光耀问题楼盘有关事项，部署了下一阶段工作。
(九)加大力度调处解决群众关心的热点难点问题
我局对信访工作高度重视，工作开展扎实有力，结合“社会矛盾化解年活动”，成立了“社会矛盾化解年”活动领导小组，根据工作需要调整了我局信访突发事件应急工作组成员，根据《惠阳区房产管理局信访突发事件应急预案》等信访管理制度，明确了各类矛盾处理职责分工，将信访案件按各自职责范围落实到各相关股室认真处理，积极开展信访案件调处，对于群众多次反映的问题想方设法协助解决或引导其走法律途径，并及时做好书面答复工作，成绩效果显著，今年1-5月共接收督办网络问政和信访454份，办结率100%，回访群众满意度达90%以上。对于区领导批示的天域花园、光耀项目等业主重信重访案件或重大案件，我局主要领导都多次亲自参与协调并妥善处理;对于群众的合理诉求，我局尽量与开发企业、物业企业协调，依法依规维护好群众的合法权益。
三、存在的主要问题
一年以来，我局的工作虽然取得一定成绩，但有些方面还需要进一步加强：一是部分干部职工整体素质偏低，工作业务能力有待提升，创新能力不足。二是信息化建设有待完善，业务数据统计不够高效，信息公开工作仍需进一步加强。三是商品房购销纠纷在一定程度存在，涉及商品房的信访案件也较多，商品房预售市场监管力度有待进一步加大。对此，我们必须高度重视并认真加以解决，切实把各项工作做得更好。
四、20x年下半年工作计划
20x年下半年，我局将再接再厉，使房管工作再上新台阶，重点抓好以下六个方面的工作：
(一)进一步加强干部职工学习培训
一是加强理论学习。加强政治理论学习和业务理论学习，不断提高干部职工的个人素质和服务群众的能力水平。二是加强技能培训。要按照房地产交易与登记规范化管理要求，切实加强干部职工电脑操作技能培训和房屋登记业务培训，促使干部职工操作水平得到进一步提高，从事房屋登记岗位的人员具备相应资质。
(二)进一步做好“问题”楼盘处置工作
“问题”楼盘错综复杂，涉及到多个部门，容易出现各管各事，互相推诿的现象，必须建立综合协调机制，努力构建一个齐抓共管、上下联动、横向配合的工作新格局，使“问题”楼盘得到及时妥善处理。
(三)进一步做好本局职责工作
认真履行本局工作职责，做好日常交易办证服务工作，进一步完善商品房预售管理系统，加强商品房预售市场检查，切实解决好人民群众最关心、最直接、最现实的住房问题。
(四)进一步加快房产信息化建设进程
我局将进一步优化信息环境，加大技术投入，抓好局网站的升级改造，同时继续抓好对现有业务系统如网签系统、电子登记簿等升级改造，力争年底实现现房网上签约。此外，要加快个人住房信息系统建设，为建立市级数据中心做好有关配套工作，实现与市房管局业务信息系统的统一联网，实现省、市、县(区)资源共享，信息互联互通。
(五)进一步做好直管公房安全管理工作
加强对直管公房安全管理工作，做好房屋维修、维护等工作，保障国家和人民群众的生命财产安全。
(六)进一步创新服务模式，力争在服务方式上实现新突破
我局将继续抓好文明窗口建设，实行“一个窗口对外收件，一套资料内部转递，一次性计价收费，一个窗口对外发证”的便民举措。通过学习房管系统兄弟单位的先进经验，结合x实际，进一步规范行政许可审批，简化办证程序，提高办事效率。
房产上半年工作总结与计划范文(二)
年初我们曾为今年工作定下以市场营销为核心、以成本控制为重点的十个工作重点，并定下了全年完成11亿的销售目标。迄今时间已过去八个月，今天我们有必要共同总结一下过去大半年的工作情况，统一一下思想，共同计划所余四个月的工作，力争完成全年销售目标。
x年以来，我公司在佳能房地产开发集团有限公司和董事会的正确领导下，经过全体员工的努力，各项工作按部就班的全面的展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的一年里，公司在确保20x年底方案报批的前提下其工作计划如下：
工程方面
一、以“山水城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务
(一)x年底前力争方案报批通过
11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。
12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。
(二)、x年度工作安排
1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。
2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。
4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。
5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。
6-9月份：基础工程完成。
10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。
(三)、报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
(四)、工程质量。
“x”项目是市重点工程，也是“x”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“x”项目建成为优质工程。
(六)、预决算工作。
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20x年工程进展的同时做好以下两项工作：
1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，最大限度的节约使用资金。
2、制定工程资金使用计划，“x”项目工程估算需用资金4.6亿元左右;其中基础部分需用约0.8亿元;地上商业部分约用1.4亿元;公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。
财务方面
(一)切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二00八年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。
1、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“x”项目建设资金的及时到位。
2、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。
为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。
3、实行销售任务分解，确保策划合同兑现。
20x年公司建设工程款总需求是4.6亿元。按“x”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
招商方面
(一)、全面启动招商程序，注重成效开展工作
招商工作是“x”项目运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的项目销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
1、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年公司将扩大广告投入。其目的一是塑造“x””品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，“特洛伊城”应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
2、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
1、结合市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划公司所签合同规定，“x”应于2007年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。
为综合规范招商销售政策，拟由招商部负责另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。
2、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
行政管理方面
“特洛伊城””品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立现代企业管理体系上下功夫。
(一)、建立完善公司组织结构，不断扩大公司规模
公司目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、人力资源部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着“x”项目进入建设施工阶段，拟增设运营部、企业策划部、预决算等部门共同成为集团公司的基础。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。
公司的设想是在集团公司的统一领导下，公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。
(二)、建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗
现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例和集团公司的要求，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成“x”特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，最大化地提高企业管理水平，向管理要效益。
(三)、以”x”发展为历史契机，加快集团公司总体建设。
“x”的发展是历史的使命，也是市场的要求，同时更是集团总司蓬勃发展树立企业形象地良好契机，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使佳宝集团傲立于房地产之林。
人力资源方面
以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础，“x”的企业精神：“开放式管理，以人为本;实事求是，科学求真”决定了“x”品牌的打造。公司的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。
(一)、充实基础工作，改善经营环境
公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督。
(二)、充实各类人才，改善员工结构
企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。20x年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于“x”的各类人才，并相应建立“x”专业人才库，以满足公司各岗位的需要。
(三)、充实企业文化，改善人文精神
企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，“x”策划公司在进行营销策划的同时，对于“x”文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是“x”品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，“x”文化的形成、升华、扬弃应围绕“x”企业精神做文章，形成丰富的“x”企业文化。
(四)、充实综合素质，提高业务技能
“x”开工建设后，有着不同专业的合作公司，也有不同的工作岗位。员工能否胜任工作，于个人的综合素质、业务技能的提高，亦与整体素质相关。新的年度，办公室应制定切实可行的员工培训计划，包括工程类、运营类、招商营销类、地产类、物业管理类等，并逐季度予以实施，使员工符合企业的工作岗位要求。
(五)、以强化企业管理的手段，全面推行公司各项制度
现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行之有效。为使公司管理有序进行，公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例会制、推行各级责任制。通过“五个推行”，把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。
1、推行绩效考核制，以日常工作为考核内容
绩效考核是国际流行的企业管理形式，公司要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》，公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。
2、推行责任追溯制，以提高员工的荣誉感和责任心
责任追溯是落实岗位责任制的重要方法，也是对事故根源防漏堵缺的可行良策。公司将制定责任追溯制(包括奖励赔罚制度等)。强化措施，分明奖罚。即可以责任到人，又能避免无据推论，使员工树立荣誉感，增强责任心。
3、推行末尾淘汰制，以提高企业市场竞争力
企业的生存发展，除市场客观环境外，很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作，特别富于创造力、特别富于团队精神的群体，才能在市场竞争中立于不败之地。因此，要符合这一要求，公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据，综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级，实行末尾淘汰。
4、推行例会制，提高阶段性工作总结工作
20x年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：
一是例会时间。在每星期二的上午进行。
二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、项目经理、主管工程师主持。
三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。
5、推行各级责任制，有效实行分工合作
公司的战略目标之一是建立科学高效的公司管理机制。这一既定目标客观上要求公司领导层、部门中层进行各级负责，且分工合作，以防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。
公司领导层分工：
总经理：负责全面工作，主持融资、重大合作，主持公司日常工作，分管财务部。
项目经理：负责工程的实施全过程管理。分管工程部。负责与设计单位、施工单位、监理公司及相关部门的工作对接。
行政副总经理：负责公司行政工作，分管办公室、招商运营部、物业管理部，负责各项对外工作的对接。
营销副总经理：负责营销工作，分管营销部、企划部。负责营销广告策划，与销售公司、策划公司、媒体单位的工作对接。
公司各中层负责人，按原定职责行使管理责任，新的岗位职责出台后，按新办法执行。
全年工作计划，它是大纲式统领全局的文件，不可能细致到部门各细节。因此，公司要求所属各部门，应根据公司的2016年工作计划，在元旦前相应制定出本部门的年度工作计划，有的放矢，以利于“山水城”项目的早日建成和投入市场运营。
房产上半年工作总结与计划范文(三)
时光飞逝，转眼间，上半年已经过去了，经过这半年的工作，为此作以下工作总结，也为下半年的工作能更顺利的展开。
实践活动中提升行政效能，创新推进项目建设和房产营销等工作，全县城乡房管事业呈现蓬勃发展的良好态势，顺利完成了“双过半”目标任务。现将20x年上半年工作总结和下半年工作打算的报告如下。
一、20x年上半年工作总结
(一)房地产业持续健康发展。全县房地产固定投资完成x亿元，同比增长26.54%;商品房销售面积106.68万平方米，同比增长34.14%;新引进和裕欧景、阳光欣城、银河春天三期、美茵庄园、金控金融中心等5个房地产项目，到位县外资金x亿元，同比增长17.58%。
(二)公租房项目建设有力有效。20x年312套公租房续建项目主体封顶，目前正进行项目总平施工和配套设施建设，预计年底竣工;20x年100套公租房续建项目，预计20x年6月底竣工;20x年新建118套公租房项目正有序推进、正常建设。共发放廉租房租赁补贴149户(其中新增3户)，发放租赁补贴x万元，完成全年目标任务的99.3%。
(三)棚户区改造稳步推进。20x年计划启动第一批5个项目的改造工作。现已启动的赵镇棚户区改造一期项目(包括赵镇爱国巷、团结巷和五星巷棚户区3个区域)，总占地面积24.95亩，拆迁户数308户，总拆迁面积12095平方米，计划投资x万元。上半年全县签订征收协议87户，完成全年目标任务43%，预计全年能够完成308户，完成目标任务154%。
(四)城市营销力争突破。上半年，通过异地巡展、营销活动、媒体推广以及借势节庆开展营销活动等，有效提升了我县的知名度和美誉度。开展了“金堂首届迎春灯会”、“教育金堂、财富金堂”走进西昌、“情系中江客户联谊会”、“成都品牌房产走进青海”等主题营销活动;借势油菜花节、菌博会、铁人三项赛等节庆赛事活动，加大城市宣传力度;以三星片区为试点，在华西都市报、成都商报等主流媒体上大篇幅的宣传三星片区区域价值、发展前景以及我县人居环境、旅游资源和交通优势;借助成都电视台《小刚刚刚好》、《深夜快递》等栏目平台以及成南高速立柱广告、成德南高速跨线桥广告对金堂城市形象进行了宣传;利用金堂电视台、《新金堂》、《魅力金堂》等宣传平台，持续推广城市形象。
(五)市场监管和项目促建并举并进。把严格市场监管与优质政务服务统筹起来。大力推行商品房销售现场公示系统，提高开机率;积极探索商品房预售资金监管新方式;加强专项执法检查，重点对开发企业商品房预售资金、销售现场、合同备案、促销广告等进行严格监管，对成阿新城项目违规售房实施了行政处罚，对责令整改缓慢和拒不整改的锦绣香江、星岛国际、华地财富广场等项目作出关闭项目网签的处理。同时，加大对开发企业的政务服务力度，提高政务服务质量和水平，组织、协调召开房地产联席会议4次，到房地产项目现场解决问题6次，协调解决了金山国际、恒合时代城、鹭洲城邦、润利鑫项目、维罗纳等项目的用电、用水、阻工、市政道路建设等影响项目建设和销售问题，并协助鹭洲城邦、华尔兹、胜业望园、希望未来城、恒合时代城等项目办理报规报建手续。
(六)物业管理进一步规范。新增物业管理区域11个，面积65万平方米。推动62个100户以上农集区物业管理规范化建设，其中9个农集区聘用了6个物管公司进行物业服务。积极会同相关部门，探索建立物业管理矛盾纠纷处置长效工作机制，充分调动物业管理各类参与主体的积极性。上半年，调处华泰小区、森林小区、金沙小区等纠纷35起，回复涉及物管的信访件55个，按时办结率达100%。
(七)产权产籍管理逐步完善。按照法规政策和制度规定，共办理产权证登记10551件，归档10551件。其中新建房屋初始登记519件，转移登记4459件，抵押登记4075件，其他登记1498件。同时，房屋信息查询利用制度进一步完善，有效防止房屋信息泄露，确保房屋信息使用安全。
(八)确保全县房屋住用安全。重点开展了学校、幼儿园、医院、电影院、市场等公共场所房屋住用安全检查。对全县7家单位玻璃幕墙使用安全进行了专项检查。完成铁人三项赛、龙舟节等重大节庆临时建筑物安全检查任务。对全县城乡居民用房进行安全检查，发出整改通知书84份，并督促整改到位，无房屋安全事故发生。
(九)扎实开展群众路线教育实践活动。严格按照县委总体部署，结合我局工作实际，采用“找准两个载体、抓好三个结合、坚持四个走访、着力五个解决”的活动方式，扎实推进群众路线教育实践活动。把群众路线教育实践活动与党风廉政建设和正风肃纪工作有机结合，扎实开展第一阶段工作，广泛征求意见，查找问题，建立台账，实行问题管理，着力提升队伍素质能力和行政效能，打造政治坚定、业务精良、作风过硬的房管干部队伍。深入开展“走基层”、“五进”等活动，做好了联系服务群众、企业和对口帮扶等工作。
二、工作中存在的薄弱环节及其原因
(一)房产市场执法力度不够。部分销售项目现场公示系统未按时开机，公布信息不及时，存在有误导消费者的现象;预售资金监管不够严格。主要原因是：侧重于强调政务服务，市场执法失之于软;预售资金监管部门协调性、联动性不足，合力不够。
(二)项目促建任务落实较慢。对于房地产项目促建确定的任务，相关职能部门在推进过程中，主动服务意识较差，配合解决问题力度不够，甚至落不到实处。特别是项目协调用地、用电和设施配套等方面落实较慢。主要原因是：部门本位意识较重，服务意识较差，有安排无督促，有任务缺落实。
(三)棚户区改造搬迁和资金压力大。搬迁进度较慢，项目资金缺口大。主要原因是：搬迁群众对搬迁补偿和安置期望值过高影响搬迁进度，改造地块商业开发价值小。
(四)物业小区矛盾纠纷多发频发。随着房地产业的发展，物业小区不断增多，居民维权意识增强，加之个别物业服务企业行为不规范，导致物业小区各类矛盾纠纷层出不穷。主要原因是：物业小区管理是综合性工作，除属地管理外，涉及行业主管部门较多，部门之间的协调联动不足，一定程度上影响小区矛盾纠纷的解决。
(五)城市营销创新不足。城市营销与相关部门联动不够，营销方法和手段上贴近市场、贴近对象方面还不够，针对西北地区市场的团购仍未实现实质性突破。主要原因是：在营销方法和手段上不够大胆，接地气不够。
三、下一步工作打算
下半年工作中，我局将紧紧围绕县委、县政府中心工作，按照“稳中快进、改革创新、统筹发展、全域开放”的工作基调，争当“四个标兵”，奋力完成全年各项目标任务。
(一)千方百计确保房地产业持续健康发展。加大房地产项目招商力度，积极引进知名房企提高项目打造的质量和水平，进一步推动城市综合体、纯商业、纯住宅等房地产项目连片发展，提高宜居水平，推进我县房地产业转型升级。加强房地产市场形势研判，稳定企业和购房者预期，尽力缓解经济波动引起的下行压力，确保全年目标任务顺利完成。
(二)有序推进住房保障工程建设。在把好工程质量、专项资金和建设过程安全“三关”的前提下，加快工程进度，确保完成20x年300套公租房项目分配安置和加快续建、新建公租房项目建设。通过在具体操作中设定不同的收入、住房申请条件、采用市场定价、租补分离、梯度保障的方式，实现廉租房与公租房并轨运行。廉租房住户审查不合格但符合公租房保障条件的调为申请公租房，有效解决保障房类型单一、“只进不出”等问题。
(三)加大棚户区改造力度。进一步完善全县棚户区改造项目计划，深入研究项目实施的稳定风险和可行性，加大项目资金争取力度和融资力度。充分借鉴“曹家巷改造模式”以及其他先进地区的经验和有益做法，结合我县实际，进一步完善和出台优惠政策，调动群众参与改造的积极性，切实改善棚户区群众居住条件。20x年7月上旬，在完成赵镇棚户区改造一期项目已启动区域的模拟搬迁前期工作基础上，加快推进模拟搬迁协议签订工作，确保全年改造任务的顺利完成。
(四)深入推进城市营销。突破传统房产营销模式，谋求更加贴近市场、更加合理有效的办法深化城市营销和房产促销工作。重点以优惠促销、资源团购为切入点，突破新疆、西藏、青海在内的西北市场的团购渠道，实现城市营销效果的最大化。通过在新疆、阿坝、凉山等地异地巡展，进一步巩固市场;积极筹备。
(五)加强房产市场和物业监管。完善全县房地产市场监管工作机制，推动建设、工商、税务、城管、银监等部门联动，清理整顿房地产开发建设、商品房销售、中介服务机构的违规违法行为，严查各种违法违规行为，规范房地产业开发销售及售后服务流程，重点加强预售资金监管、房地产广告、公示系统在线情况等监管，确保我县房产市场有序运行。同时，建立健全物业管理长效机制。充分落实县级部门、辖区乡镇政府、社区(村)管理责任，通过以奖代罚的方式，激励各部门各乡镇参与物业管理的积极性和工作责任的有效落实;制定物业企业准入机制，严格物业企业资质备案及合同备案制，实现退出备案率达100%。
(六)加强项目促建服务。以推动部门联动落实促建工作任务为目标，以解决企业实际困难、促进房地产项目加快建设为重点，进一步提升政务服务质量，积极协调各部门落实解决房地产项目在筹备、建设、销售、交房、办证过程中存在的问题和困难，推进项目加快建设。同时，加强尚缘国际、成阿新城、水城学府等问题项目的稳定风险管控，积极协调、会同相关部门解决项目遗留问题，切实降低维稳压力和行政风险。
(七)高标准开展群众路线教育实践活动。严格按照全县统一要求，不打折扣，不搞变通，认真落实第二阶段和第三阶段各项具体工作，把党风廉政建设和正风肃纪工作作为群众路线教育实践活动的重要内容。紧密结合房管工作实际，进一步用好“三视三问”群众工作法，建立健全群众诉求解决机制，实行台账管理、问题管理，大力解决密切关系群众切身利益的问题、联系服务群众“最后一公里”的问题等，着力建设一支为民务实清廉的房管干部队伍。
房产上半年工作总结与计划范文(四)
年初我们曾为今年工作定下以市场营销为核心、以成本控制为重点的十个工作重点，并定下了全年完成11亿的销售目标。迄今时间已过去八个月，今天我们有必要共同总结一下过去大半年的工作情况，统一一下思想，共同计划所余四个月的工作，力争完成全年销售目标。
x年以来，我公司在佳能房地产开发集团有限公司和董事会的正确领导下，经过全体员工的努力，各项工作按部就班的全面的展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的一年里，公司在确保20x年底方案报批的前提下其工作计划如下：
工程方面
一、以“山水城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务
(一)x年底前力争方案报批通过
11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。
12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。
(二)、x年度工作安排
1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。
2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。
4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。
5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。
6-9月份：基础工程完成。
10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。
(三)、报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
(四)、工程质量。
“x”项目是市重点工程，也是“x”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“x”项目建成为优质工程。
(六)、预决算工作。
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20x年工程进展的同时做好以下两项工作：
1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，最大限度的节约使用资金。
2、制定工程资金使用计划，“x”项目工程估算需用资金4.6亿元左右;其中基础部分需用约0.8亿元;地上商业部分约用1.4亿元;公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。
财务方面
(一)切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二00八年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。
1、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“x”项目建设资金的及时到位。
2、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。
为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。
3、实行销售任务分解，确保策划合同兑现。
20x年公司建设工程款总需求是4.6亿元。按“x”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
招商方面
(一)、全面启动招商程序，注重成效开展工作
招商工作是“x”项目运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的项目销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
1、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年公司将扩大广告投入。其目的一是塑造“x””品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，“特洛伊城”应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
2、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
1、结合市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划公司所签合同规定，“x”应于2007年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。
为综合规范招商销售政策，拟由招商部负责另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。
2、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
行政管理方面
“特洛伊城””品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立现代企业管理体系上下功夫。
(一)、建立完善公司组织结构，不断扩大公司规模
公司目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、人力资源部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着“x”项目进入建设施工阶段，拟增设运营部、企业策划部、预决算等部门共同成为集团公司的基础。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。
公司的设想是在集团公司的统一领导下，公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。
(二)、建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗
现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例和集团公司的要求，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成“x”特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，最大化地提高企业管理水平，向管理要效益。
(三)、以”x”发展为历史契机，加快集团公司总体建设。
“x”的发展是历史的使命，也是市场的要求，同时更是集团总司蓬勃发展树立企业形象地良好契机，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使佳宝集团傲立于房地产之林。
人力资源方面
以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础，“x”的企业精神：“开放式管理，以人为本;实事求是，科学求真”决定了“x”品牌的打造。公司的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。
(一)、充实基础工作，改善经营环境
公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督。
(二)、充实各类人才，改善员工结构
企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。20x年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于“x”的各类人才，并相应建立“x”专业人才库，以满足公司各岗位的需要。
(三)、充实企业文化，改善人文精神
企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，“x”策划公司在进行营销策划的同时，对于“x”文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是“x”品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，“x”文化的形成、升华、扬弃应围绕“x”企业精神做文章，形成丰富的“x”企业文化。
(四)、充实综合素质，提高业务技能
“x”开工建设后，有着不同专业的合作公司，也有不同的工作岗位。员工能否胜任工作，于个人的综合素质、业务技能的提高，亦与整体素质相关。新的年度，办公室应制定切实可行的员工培训计划，包括工程类、运营类、招商营销类、地产类、物业管理类等，并逐季度予以实施，使员工符合企业的工作岗位要求。
(五)、以强化企业管理的手段，全面推行公司各项制度
现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行之有效。为使公司管理有序进行，公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例会制、推行各级责任制。通过“五个推行”，把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。
1、推行绩效考核制，以日常工作为考核内容
绩效考核是国际流行的企业管理形式，公司要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》，公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。
2、推行责任追溯制，以提高员工的荣誉感和责任心
责任追溯是落实岗位责任制的重要方法，也是对事故根源防漏堵缺的可行良策。公司将制定责任追溯制(包括奖励赔罚制度等)。强化措施，分明奖罚。即可以责任到人，又能避免无据推论，使员工树立荣誉感，增强责任心。
3、推行末尾淘汰制，以提高企业市场竞争力
企业的生存发展，除市场客观环境外，很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作，特别富于创造力、特别富于团队精神的群体，才能在市场竞争中立于不败之地。因此，要符合这一要求，公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据，综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级，实行末尾淘汰。
4、推行例会制，提高阶段性工作总结工作
20x年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：
一是例会时间。在每星期二的上午进行。
二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、项目经理、主管工程师主持。
三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。
5、推行各级责任制，有效实行分工合作
公司的战略目标之一是建立科学高效的公司管理机制。这一既定目标客观上要求公司领导层、部门中层进行各级负责，且分工合作，以防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。
公司领导层分工：
总经理：负责全面工作，主持融资、重大合作，主持公司日常工作，分管财务部。
项目经理：负责工程的实施全过程管理。分管工程部。负责与设计单位、施工单位、监理公司及相关部门的工作对接。
行政副总经理：负责公司行政工作，分管办公室、招商运营部、物业管理部，负责各项对外工作的对接。
营销副总经理：负责营销工作，分管营销部、企划部。负责营销广告策划，与销售公司、策划公司、媒体单位的工作对接。
公司各中层负责人，按原定职责行使管理责任，新的岗位职责出台后，按新办法执行。
郴江镇20__年招商引资工作在市委、市政府加快“两城建设”，区委、区政府“一区三中心”战略的巨大机遇下，镇党委、政府紧密结合郴江的实际，勇于探索。在激烈的竞争中，集思广益、勇于创新。赢得了招商引资竞争的先机。今年共新增内资项目3个；开工在建招商引资项目8个；全年完成投资45117万元，完成全年计划任务的332%。新批台资项目1个，合同引进外资600万美元，完成全年计划任务的109%.向境外输出劳动人员27人，完成全年计划任务的100%。完成出口贸易368万美元，完成全年计划任务的122%。完成标准厂房建设5387平方米，完成任务的107%。招商引资工作创新了思路，有了新突破。
(一)创新招商环境。
在新的一轮产业梯度转移下，招商引资竞争日渐激烈，你追我赶，不但要拥有优越的资源，更要有创新的理念，才能吸引客商，赢得先机。镇党委、政府提出招商是基础，项目建设是抓手，财税是目标。加强基础工作，在硬件上，借助郴州创建“两城”和城中村改造，着力解决好水、电、路“小三通”的配套建设。先后投资20多万元，在七里洞村高湾组、渔场村潘家湾组等背街小巷新设路灯64盏，投资30多万元帮助高壁村、梨树山村、下湄桥村平整土地320余亩。通过创建优越资源，引进阳和房地产公司投资9亿元、占地76亩的“郴江新城”项目落户梨树山村堆上组。在软件上，着力营造优质的服务环境，建立健全管理制度，制作了以“优化环境、投资理念、招商政策”等为主要内容的公示牌30块，分挂在镇内所有引资企业，努力打造平安郴江、和谐郴江。
(二)创新招商体制。
实行政策跟着项目走，即果断破，灵活租，主动卖。果断破，就是走破产、收购、盘活之路；灵活租，对投资100万元以下的工业企业，实行租赁场地、设备的办法，一年一签合同，为大项目引进创造条件；主动卖，对投资500万元以下的企业，卖断原企业的场地和土地使用权。通过政策的引导，今年年初，对原来的湘粤水泥厂旧设备及厂房进行整体拍卖，盘活土地30余亩，引进总投资元的比亚迪汽车4s店。
(三)创新招商理念。
今年以来，我们在招商理念上有新的突破，变过去招商仅局限于土地优势、区位优势，着眼于以媒（体）招商、以利招商、以情招商、以商招商、全民招商等“大招商、招大商”，请进来、不变脸的招商理念。组织了几支招商小分队，由镇主要领导带队，通过多次“走出去、请进来”，走出去体现我们的诚意，请进来展现我们的优势，引进总投资1.1亿元的深圳人人乐超市落户郴江镇三里田村的天润天成商业广场；引进香港“今天连锁酒店”投资万元，对原来的镇属企业华国酒店进行整体改造升级，全力打造三星级酒店。今年7月，镇主要领导得知台湾客商要来郴投资办厂的消息后，高度重视，全力以赴搞好接待，陪同多次考察现场，承诺以最优质的服务、最优的环境为企业保驾护航。通过以诚相待，以情招商，使一个原本只是来看看，最终决定在郴江镇高壁村投资600万美元兴建一个电子加工企业。创新招商工作新理念，郴江镇招商工作进入新时期。
（四）、存在的问题和不足。
郴江招商引资工作仍然存在资源整合问题，土地优势渐失，结构不尽合理，标准厂房相对不完善。
（五）解决问题的措施。
一是争取国土、规划部门对郴江现有土地调规，适应于郴江中长期发展规划；二是镇、村、组协调统一，整合土地资源，调整产业结构，在建设标准厂房上做文章。
尊敬的各位领导，同志们：
根据会议安排，下面我就县房产管理局近年来的招商引资工作向大家作一简要汇报，不妥之处，敬请各位批评指正。
近年来，我局认真落实县委、县政府的有关招商引资文件精神，切实把招商引资工作摆上全局工作的重要议事日程，并作为重中之重来抓，积极组织人员外出考察招商，取得了招商引资工作的重大突破。2012年引进项目“县华昌电子科技有限公司”总投资2000万元，落户于县工业园区，预计竣工投产后年产值6000万元以上，年纳税480万元以上，目前正在厂房基础施工；2013年引进项目“盈源科技有限公司”总投资1000万美元，落户于县工业园区，预计竣工投产后年产值1.5亿元以上，年纳税500万元以上，目前正在开展企业注册等前期工作。这些成绩的取得，是县委、县政府正确领导、热切关心的结果，是相关部门单位鼎力相助的结果，是有关客商共图发展、大力支持的结果。在此，我代表县房管局向长期以来关心、支持我局招商引资工作的各级领导、各界朋友表示衷心的感谢！
下面我就做好招商引资工作，谈谈一些经验和做法：
一是强化组织领导抓招商。为扎实地开展招商引资工作，我局采取了走出去、请进来，上门服务、开门结交的招商、安商工作思路，由局一把手亲自抓，一名副局长具体负责的工作方法，进一步抓实、抓好我局的招商引资工作，形成了人人谋招商，个个思引资的浓烈氛围。
我局多次前往、、等地进行招商，期间与集团有限公司（上市公司）、国际有限公司、电子有限公司、科技集团有限公司等多家企业进行洽谈，积极宣传我县招商引资的优惠政策及创办企业的优良环境，并邀请客商到参观考察，赢得客商对我县投资环境的认可。
二是优化投资环境促招商。在日常招商引资工作中，我局建立健全招商服务工作措施，安排专人负责服务挂点企业，定岗定责，主动协调处理企业遇到的问题和困难，做到了工作目标清晰，工作职责明确，为落户企业排忧解难，使企业能安心我县创业，确保招商引资工作真正落到实处。
成绩只能代表过去，目标更应面向未来。今后我局将在县委、县政府的坚强领导下，以更加饱满的热情、更加旺盛的干劲、更加扎实的作风，团结拼搏、锐意进取，努力开创招商引资工作的新局面。
我的发言完毕，谢谢大家！
今天，市委、市政府在这里召开全民创业暨园区建设现场推进会，主要目的是要进一步贯彻落实全市一季度重点工作点评会精神，全面总结今年以来，尤其是3月26日现场推进会以来的全民创业及园区建设情况，围绕“决战决胜更高水平小康社会、全面加快基本现代化建设进程”的总体要求，进一步强化组织领导，全力攻坚克难，确保全民创业、园区建设工作实现新突破。刚才，我们参观了白蒲镇工业集中区标准厂房建设现场和郭园镇的全民创业项目建设现场，听取了这两个镇的交流发言和石庄、如城2镇的表态发言，相信大家一定有所触动和启发。现在，我就进一步强化全民创业和园区建设讲三点意见。
一、工作有突破，问题仍突出，切实增强推动两项工作的责任感和紧迫感
一季度现场推进会以来，各镇区持续加大全民创业、引进市外民资和园区建设三大重点工作的组织推进力度，各项指标完成情况较一季度末有了新的突破，阶段性成效明显。
1、创业富民工程持续推进。以返乡能人、本地能人大户、村组干部和大学生村官为主要创业群体的创业队伍不断壮大，全民创业持续升温。一是创业总量持续攀高。截止5月25日，全市累计分别净增个体工商户、私营企业、私营企业注册资本3341个、1296家、73.99亿元，分别占年度目标的66.82%、64.8%、74%，提前实现“过半目标”，全市个体工商户和私营企业合计数达到106122个，百户创业率较年初增长2个百分点。搬经镇注重全民创业宣传，“想民营、议民营、干民营”的氛围浓烈，全民创业总量持续上升。二是创业方式不断拓宽。部分镇区紧密结合地方特色，创新传统创业方式，不断扩大创业就业群体，创业效益提升明显。丁堰镇研究探索出将企业的生产线向村、向户延伸，让农民在家中上班的“双来双登”模式，既解决了企业用工难题，又增加了村集体经济和农民人均收入，受到企业、村（社区）和农民的热烈欢迎。雪岸镇研究探索出“网络+实体超市+经纪人+信息点”模式，搭建了一个“省钱+赚钱”、“就业+创业”的科技创业富民新平台。江安镇充分吸取联络村食品板块集约集聚发展经验，在鄂埭村规划羊毛衫民营小区，引导羊毛衫产业走集约集聚发展之路。
2、市外民资引进稳步推进。围绕市委市政府“一会两节”活动部署，各镇区持续加大市外民资招引的组织推进和跟踪服务力度，一批项目陆续注册落户。一是引进总量超去年同期。截止5月25日，全市累计引进市外民资项目179个，注册市外民资39.76亿元，占全年目标的39.76%，总量完成超过去年同期2.5亿元。林梓镇组织开展“访能人、引项目”、“全民招商突击月”等系列活动，组织镇招商办人员及村（居）书记深入苏州、无锡、、江阴等地，对有实施产业转移意向企业进行调研摸底，制定个性化的招商方案，力争在承接产业转移上取得突破。丁堰、白蒲、郭园、袁桥等镇进一步加大民资招引的奖惩力度，实行严格的全员招商和全程招商，在手信息多，项目转化快，为全市总量完成挑了重担。二是重大项目有突破。179个项目中，注册5000万元以上项目16个，其中亿元项目4个，较一季度有所突破，其中长江镇（港区）的振南置业、申佳化工、润谷化工注册资本均在亿元以上，经济开发区（柴湾镇）成功注册了宏标太阳能、裕宝电子等9个5000万元以上项目；一般镇中，郭园镇成功注册全亿实业、瑞海船舶等2个5000万元以上项目。
3、园区建设难中有进。一季度现场推进会后，大多数镇区的园区建设有了实质性进展，就指标完成而言，整体好于一季度。一是搬迁整理全面展开。截止5月20日，全市园区累计搬迁4171户、整理土地10801亩，提前完成年度搬迁整理目标任务，20个镇区均有不同程度突破：其中长江镇（港区）、软件园（桃园镇）、如城镇等主体功能区的搬迁力度、速度、成效尤其突出，一般镇中的九华、磨头、下原、郭园等镇搬迁区域集中，范围大、进展快；长江镇（港区）、经济开发区（柴湾镇）、磨头、下原、林梓、丁堰等镇区拓展搬迁思路，对废弃厂房、闲置学校、废弃办公场所进行集中盘活整理，为实现“腾龙换鸟”提供了可靠保障。二是标准厂房建设大多有突破。从面上来看，截止目前，有17个镇区的标准厂房建设有了实际形象进度，全市实际开工建设标准厂房202900平方米，较一季度末新增75000平方米。长江镇（港区）坚持高起点规划、高标准建设，总投资2亿元、总建筑面积25万平方米的科技产业加速器正加速建设，一期5幢厂房已建成投用，首批企业入驻办公，一个部级的科技产业加速器初具雏形。白蒲、磨头等镇在建标准厂房单体规模大、规划层次高、工程进展较快，为我们今天的现场会提供了极好的典型示范；江安镇紧密结合羊毛衫织造这个村级特色产业板块，成功招引能人返乡投资标准厂房建设，目前20000平方米标准厂房已经竣工，对外招租形势较好，这种标准厂房建设的思路和速度，足可以启迪我们某些具有特色产业板块的镇区深入研究、学习借鉴。郭园、东陈、袁桥、九华、高明、郭园等镇多措并举拓宽标准厂房建设思路，或利用经济薄弱村扶持政策，或引导有闲置土地的企业建设标准厂房出租，各项努力富有成效。
在肯定已有成绩的同时，对照市委、市政府决战更高水平小康社会的总体要求，我们的工作还存在许多不足，主要体现在以下三方面：一是新增创业项目运行质态有待关注，部分镇为确保年度目标的完成，在组织推进中重注册登记、轻服务跟踪，创业项目的后续发展和可持续发展没能彻底全部纳入服务范畴，对创业项目的“全程服务、保姆式服务”还没充分体现。5月份，全市个体工商户和私营企业净增数分别比4月份下降455个、160家，除搬经镇外，其余19个镇区均有不同程度的“不增反降”现象，全民创业的波动式发展有抬头倾向。二是引进市外民资总量有脱幅、单体规模偏小、落地转化慢。对照5月份的序时要求，全市脱幅1.9个百分点，四大主体功能区以及雪岸、东陈、吴窑、磨头、石庄、江安共10个镇区存在序时脱幅，其中如城镇脱幅序时要求15.8个百分点，严重影响了全市总量。对照“每个亿元必须引进注册8个千万元或5000万元1个加千万元以上3个工业项目”考核要求，部分镇还有差距。据最新反馈信息，截止4月底，我市所引进民资单体规模1785万元，在6县市区中排名第三，远低于平均规模2058万元，我市争创民营经济发展先进形势非常严峻。截止4月底，全市招引千万元以上市外民资工业项目92个，开工33个，开工率35.87%，雪岸、林梓、吴窑、石庄、郭园，以及四大主体功能区均未有开工项目申报，开工项目投资完成额为零。此外，新兴产业项目偏少、虚拟增资、突击注册现象在部分镇仍然存在且比较突出。三是园区建设的组织推进力度仍然偏小。就搬迁整理、标准厂房、基础设施及功能配套等三大具体重点工作来讲，搬迁整理的组织推进力度、建设成效都较鲜明，而市委市政府寄予厚望的标准厂房建设，无论其组织推进力度还是建设实效都不很尽如人意，全市平均脱幅序时27.1个百分点，没有一个镇区达到序时目标要求。主体功能区虽然有实绩，但还不够突出，从在建工程和待建工程来看，完成全年计划还缺乏可靠保证。一般镇中，除少数几个镇差强人意外，普遍不很理想，下原、丁堰、石庄等三个镇甚至至今为零，完成全年目标任务形势不容乐观，有的镇缺乏创新意识和大胆实践，至今还没有一个清晰可行的标准厂房建设规划和实施计划；有的镇计划早就制定，但缺乏雷厉风行的作风和敢于担当的勇气，拘泥于客观条件，计划一直未能得到认真实施；有的镇有在建工程，但却属于小打小闹、零零散散，缺乏规模和集中，整体进展不很明显；有的镇热衷于移花接木，将一些企业自建自用厂房或是去年建设的厂房重新包装申报，企图以假乱真，缺乏工作严肃性。
以上问题需要我们在今后的工作中予以高度重视，并采取切实有效措施，认真加以解决。
二、围绕重点，猛攻难点，扎实推动两项工作大突破
要以争创民营经济发展先进县（市）、打造转型升级坚实载体为既定目标，围绕民资招商、全民创业及园区建设等三大重点，围绕“过半争先”时点和目标要求，找准抓手，快速突破，全面掀起新一轮的重点工作推进高潮。
1、围绕量质并举抓好全民创业。当前，全民创业工程要坚持“总量扩张”与“质态提升”两手都要抓，两手都要硬。一是持续壮大创业总量。要紧盯四大创业群体，通过四个一批方式，力争再新增一批创业项目。四大创业群体包括各类能人（返乡能人、本地能人大户）、村组干部、大学生村官、大专院校毕业生，要通过大力宣传和服务来感召他们、激励他们、保障他们返乡创业、居家创业，重点要结合6月份科技·人才洽谈会举办契机，加大对返乡能人的招引，加大对大专院校毕业生的宣传引导，鼓励他们投身创业工程。四个“一批”就是依托“千企连百村、共建新农村”工程带动一批；通过做大特色经济板块和村级民营经济催生一批；通过城乡统筹发展新增一批；通过农业产业结构调整，鼓励、引导农村各类能人通过土地流转和股份合作方式发展一批。要强化全民创业预警机制的贯彻执行，市工商部门要及时年检信息，协助镇区组织创业者做好6月份的年检工作，各镇区要及时主动与工商部门对接，确保全民创业总量持续稳定增长。二是大力强化创业引导。总体而言，我们提倡创业者因地制宜，宜工则工、宜商则商，但作为引导者，我们更要最大限度的去引导创业者从事更高层次、更大规模、更多回报的优质创业项目，努力提升创业项目的含金量，增强市场竞争力和利润回报率。对一些“低门槛低回报”、“占用资源多而利润回报少”的低层次、重复性创业项目，我们要坚持从创业宣传、项目登记两个环节说不；对初始创业者和二次创业者，我们要因势利导，努力为其指引适合他们的创业项目；要像雪岸、丁堰、江安那样，不断创新创业方式，拓宽创业空间，提升创业效益。三是不断优化创业服务。要切实改变现存的重视注册登记、轻视服务协调现象，真正做到“扶上马、送一程”，为全民创业的总量扩张和质态提升提供服务保障。要建立健全镇区范围内的全民创业台账，实行项目挂钩服务机制，建立起镇村两级干部与创业项目的紧密联系，以常态化机制推动镇区干部深入创业项目一线，及时准确地掌握项目运行现状，努力协助创业者及时解决项目发展壮大过程中的各类难题；要加大对各类全民创业项目的引导与监控，尤其要加大对现有纺织、服装、机械、食品等传统创业项目的转型升级引导，鼓励其采用新技术、采用新工艺，提升产品质量和科技含量，增强市场竞争力，走可持续发展之路。
2、围绕又好又快猛攻民资招引。当前，要从民资项目的质量提升和迅速转化两方面强推民资招商，以又好又快的招引及建设实绩为加速我市转型升级进程提供新的项目支撑。一是要强化挑商选资。坚持宁缺毋滥原则，实改变“拣到篮里就是菜”的粗放式招商思维和做法，围绕我市产业转型升级实际需求，围绕国家产业政策导向，大力招引海洋工程、新能源、新材料、生物科技和新医药、现代服务业等新兴产业项目；要突出产业链招商，推动主导产业延伸型招商、新兴产业扩张型招商和传统产业提升型招商。主功能区要围绕主导产业、龙头企业，放大载体优势，重点突破行业100强和上市公司招引。各镇要围绕特色产业，加快突破产业关联度大、带动力强的大项目和科技含量高、税收贡献大的好项目、大项目。二要整合招商力量。要科学整合所属镇区内的一切信息资源、人力资源、招商资源，大力建设一支以主要领导为核心、以专业招商人员和驻点招商人员为主体、以各类能人、企业家为重要补充的招商团队。镇长作为民资招商第一责任人，要亲自抓部署、亲自抓落实，做到把主要精力放在招引项目上，把骨干力量放到招引项目上；市发改、招商部门要协助做好这支队伍的招商技能培训和提升，深入研究宏观环境、资本流动规律、投资者的心态、自身发展优势等四方面的内容，引导招商人员准确把握引资重点，提高招商的精准性和成功率。三要做好项目落地转化。要完善项目跟踪机制，坚持定期会商，适时邀请市相关部门进行信息会商，加强项目信息研判、项目质量研究以及相关政策把握，在此基础上制定跟踪落实的具体方案，确保每个项目信息都能做到有序有效跟踪；完善项目服务推进机制，在不违背相关政策的前提下，灵活运用各种政策，切实把招商引资与调整产业结构、推进产业升级、优化产业布局结合起来，快速立项审批并开工建设，努力缩短项目落地周期；各镇区要建立签约项目库，对历年已签约未注册、已注册未开工项目进行全面排查，最大限度挖掘项目源，推动项目快转化。
3、围绕能力提升狠抓园区建设。要从满足项目快速落地需求和满足项目持续扩张需要出发，持续加大园区建设的组织推进力度，努力提升园区项目承载能力，夯实夯强转型升级载体。一是加快推进以搬迁整理为核心的基础设施建设。全市上下要以主体功能区的搬迁力度和速度为对照，进一步强化“没有搬迁就没有发展”理念，对照上半年完成全年搬迁整理目标这样一个时点要求，做到组织再强化、任务再明确，倒轧时点，挂图作战，全力以赴搬迁整理。要做实做细搬迁工作的各个环节，加大宣传力度，最大限度争取群众支持，确保做到和谐搬迁、阳光搬迁。要对照园区规划要求，特别是“七通一平”、“九通一平”的基础设施建设要求，加大资金筹措力度，持续加大道路、管网、路灯、绿化的投入，高标准拉开园区框架，切实提升园区形象，尤其要确保年底全市工业园区天然气管道全覆盖。二是加快推进以标准厂房为核心的功能配套建设。当前，标准厂房多少和质量高低已经成为衡量一个地区竞争优势强弱的一个重要因素，各地都在紧锣密鼓地推进这项工程，要围绕建设标准高、资金来源广、建设速度快、使用效率高等四个方面来精心组织，强势推进。要结合本地产业特色和园区发展规划，聘请专业机构制定科学的标准厂房建设规划，并广泛征求业内人士意见，力争规划一步到位，适度超前；要想方设法化解标准厂房建设资金瓶颈，大力开展标准厂房建设招商引资活动，积极动员各类社会资本参与标准厂房建设；要充分做好各项要素保障，力争规划、建设、出租各项工作环环紧扣，一气呵成，以快人一拍的建设实效构筑新一轮的竞争和发展优势。要以园区功能配套高端化、信息化为导向，高标准推进物流、研发、检测、培训等各类生产性平台建设以及便利中心、人才（职工）公寓等生活性平台建设。三是加快推进以区域合作为核心的体制机制创新。要把改变政府包办开发模式为合作共建模式，作为今后一段时期园区建设的重要努力方向和工作内容，以园区共建、园区一级开发为主要突破口，重点瞄准苏南、浙江、上海等地区，大力开展一些实质性的探索和行动，尤其要跟踪落实好与昆山、江阴、张家港、嘉定等地的南北合作协议，力争在共建特色专业园区、整建制承接产业梯次转移上取得重大进展。要坚定不移地实施公司化运作，放手园区开发，让各公司实现真正意义上的独立核算、自负盈亏，充分调动园区建设活力。
三、强化领导，全力推进，确保两大工作圆满“双过半”
客观分析，今年的经济工作面临着前所未有的难度和压力，引进市外民资、园区建设更是难题中的难题，面临这些严峻的考验，需要我们持续解放思想，不断攻坚克难，坚定信心，全力以赴，以强有力的组织推进为两大工作突破提供思想、作风和组织保障。
1、强化认识、扎实举措。全民创业与园区建设是两项常抓常新的工作，事关我市富民强市进程，事关我市能否在激烈的区域竞争中能否占有先机，事关我市全面建设小康社会的宏伟目标实现，具有长期性、复杂性特点，各位必须对此有清醒认识，在经济形势日益严峻的今天，尤其要深刻认识到强推两项工作的必要性和紧迫性，做到不为定势所困，不为视野所限，不为成绩所累，坚决打破到顶论、困难论、水分论等思想观念的束缚，坚定不移地抓好两项工作。要进一步完善工作计划，细化实施环节，按照序时进度，锁定目标，分解任务，强势推进，做到项项抓实，环环相扣，步步紧跟。
2、整体联动、合力攻坚。今天到会的镇区及相关部门，是两项工作的主要推动者和参与者，在座各位要切实增强主体意识和责任意识，紧扣年初目标任务，发挥综合优势，各司其责、各负其责，分进合击，全力以赴。各镇镇长是两项工作的第一责任人，分管负责同志为直接责任人，要在指标完成、瓶颈化解、难点突破上找差距、传压力、快推进，在抓落实、会落实、快落实上下功夫，主动深入工作一线，及时发现问题、选准突破口，抓住关节点，不达目标誓不罢休，确保完成和超额完成“双过半”任务。市发改、工商、统计、科技、质监、招商等相关部门负责人要进一步提升服务大局、服务发展的能力水平，在科技创新、品牌创建、项目服务、统计核查和与上级部门的沟通协调方面，亲力亲为、探索实践，高效做好鼓劲、转型、解困文章，促进重点难点工作的快突破、大突破。
关键词：外商投资企业；特点；问题；招商引资；对策
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01
改革开放以来，象山县致力于发展外向型经济，自1987年成立第一家中外合资企业以来，外商投资企业在象山蓬勃发展，至2011年底，全县有在册外商投资企业211家，投资总额12.04亿美元，注册资本7.3亿美元，合同外资4.98亿美元，实际外资4.11亿美元。2011年，新批外商投资企业25家，投资总额2.5亿美元，合同外资1.56亿美元，实际外资8144万美元。
一、象山县利用外资特点和问题
1．投资形式以合资居多，项目总体规模不大。211家企业中有合资企业154家，独资企业55家，合作企业2家，合资企业占总数的73%，近年来外商独资企业比例在逐渐上升，2011年新批25家企业中有独资企业18家。利用外资总量不大，规模偏少，2011年新批企业完成各项指标只占宁波市各项指标的3%不到，项目个体平均总投资1000万美元，合同外资624万美元，只有全市平均个体规模的50%左右。
2．外资来源以港资为主，来源区域分布不够合理。从外资来源看，投资格局未发生变化，211家企业中，港资企业有89家，占总数的42%，其后是台湾22家，日本18家，共有31个国家、地区的资金投资象山。2011年新增企业资企业有17家，香港仍是我县利用外资的主要来源地。这种外资结构比较单一的情况会出现对某一地区较强的信赖性，容易受该地区经济影响的冲击。
3．投资行业以传统制造业为主，新兴行业有待发展。211家企业中186家是制造业企业，针纺织企业名列外商投资企业中的首位，有74家，机械、电子、汽配企业67家。2011年新增企业中新兴科技、新材料项目有7家，呈增长态势，但总体来说技术密集型、龙头型和新兴产业企业较少，产业结构不够合理。
4．落户园区项目增多，土地供求矛盾突出。2011年，新增25家企业有10家落户在开发区，7家落户在产业区，落户园区项目占总项目数的68%，园区筑巢引凤效果显著。但是随着经济社会快速发展，发展用地需求越来越大，用地指标不足等问题越来越凸显，有些外来项目因土地无法解决而不能落户或不能及时开工建设，土地问题已成为制约招商引资的主要瓶颈。
二、象山县招商引资对策
针对现状，象山县需要内、外并重，多措并举来吸引外来资金。
1．出台奖励政策，鼓励引进内资。借“浙商回归工程”东风，积极鼓励在外象山籍人士回乡投资，对内、外资采取一视同仁的考核和奖励办法，明确对内资项目引荐人的奖励政策，对镇乡街道落实考核指标和经费补助政策，提高大家对利用内资的认识和积极性。
2．利用节、会平台，进行项目推介。充分利用“开渔节”、“海鲜节”、“浙洽会”、“海洽会”等节会客商云集的机会，进行投资环境推介。以象山港大桥竣工为契机，推出一批具有海洋经济特色的象山优势项目，引导投资海洋新兴产业。结合象山现有优势产业，有针对性的邀请国内外客商，举办行业对洽会谈。
3．形成招商网络，拓展引资渠道。聘请一批热心帮助象山发展，在国内外有广泛联系和人脉的人士、经济组织作为我县的招商顾问，并落实经费和奖励政策。在“长三角”、“珠三角”等资本实力雄厚、对外投资活跃地区设立办事处，主动出击，上门招商，全面拓展利用内资的空间。
4．建设特色园区，扩展创业平台。根据区域特点和优势，高标准编制各类园区建设规划，突出主导产业，明确功能定位。要建设完善以传统产业为主导的省级象山经济开发区，以临港产业为主导的象山产业区，以现代海洋产业为主导的海洋综合开发与保护试验区，以对台经贸合作为主导的两岸经贸合作石浦实验区，以休闲旅游居住为主导的大目湾新城中心区，为投资者提供广阔的创业平台。
5．盘活土地存量，提高土地使用率。对已批准的土地，要提高容积率和投资强度，鼓励和推行建设多层标准厂房；依法处置闲置土地，对于超出规定开发时间闲置土地，可以规定缴纳一定的土地闲置费或依法收回；鼓励工业企业向工业园区集聚，提高土地利用率；鼓励企业采取以厂房租赁形式，解决经营场所；排摸闲置的厂房、校所、单位所有的房屋，进行统筹安排，出租或出让作为经营场所。
县委、县政府决定开展全县经济发展三年大竞赛，是贯彻省委、省政府、市委、市政府转变经济发展方式、促进县域经济发展总体部署的具体举措。县房管局作为政府的一个职能部门，对支持和服务县域经济发展负有义不容辞的责任。
一、加强住房保障体系建设
根据县三年发展大竞赛的目标和宜丰县“十二五”住房保障规划总体要求，进一步创新住房保障机制，加快实施公共住房保障体系建设。大力推进城区以及工业园区附近的廉租房建设，加快2010年城西192套廉租房项目的建设进度，尽快完善2011年工业园区附近216套廉租房建设的各项前期准备工作并尽早开工。严格按照政策要求，做好城镇低收入住房困难家庭租赁补贴发放工作，积极向上争取住房补贴政策，让住房困难群众真正享受到政策的实惠。继续做好棚户区改造和房屋拆迁工作。在完成各重点工程拆迁扫尾工作的同时，加紧推进解放路（电影院）、新村路、塔下农场、南门路等地段的棚户区改造工作，不断改善群众生活居住条件。
二、依法加大行业监管力度
一是不断强化开发项目管理，整顿规范房地产市场秩序，促进房屋开发总量增加，档次上升，满足人民群众日益增长的多样化住房需求；二是不断完善房地产交易市场，把房屋发证延伸到乡村，尽最大限度方便群众，促进活跃房地产二级市场；搞好抵押登记服务，协助借贷融资，促进全民创业；三是促进房地产中介市场行业发展，从规范从业人员资格和从业单位资质管理等方面进一步规范和发展中介机构，大力构筑多层次、全方位的房地产中介市场格局，形成符合市场运营规则的房地产中介市场框架；四是不断提高白蚁防灭治水平，做好白蚁防灭治工作；五是不断推进物业管理工作的开展，努力提升城乡居民生活质量，促进好、维护好全县房地产市场的健康和谐。
三、集中精力抓好招商引资
把招商引资作为全局服务县域经济发展的一项重要工作来抓。创新招商引资工作机制，切实加大招商引资力度。在“招”字上下足功夫，重点瞄准大项目，提高招商成功率；在“诚”字上做好文章，搞好全程服务。继续抓好已引进项目（力得管业有限公司、宜丰宏伟模压材料厂）的各项服务工作，做好在谈项目的项目跟踪工作。同时，为县重大产业项目和重点项目服务开通绿色通道，做好服务工作。
四、大力加强行政效能建设
以创业服务年活动为抓手，以发展县域经济为己任，增强服务意识，不断优化发展的环境。一是营造优质高效的服务环境，努力建设务实、高效的服务型机关；二是营造灵活宽松的政策环境，严格执行上级有关优惠政策；三是营造规范有序的法制环境，严格执行我县规范执法行为的“十个不准”；四是大力推进服务承诺制、首问责任制、限时办结制、责任追究制，对做出的公开承诺，坚决予以兑现；五是进一步优化窗口设置，增强窗口职责和直接办结能力，建立规范高效的行政审批运行机制；六是进一步改进审批方式，提高办事效率，全面推进依法行政。
关键词：房地产项目、甲供材料、应用管理
1引言
目前房地产行业的竞争十分激烈，整个行业已经告别了高额利润的时代，房地产企业越来越重视对成本的管控。在房地产项目建设过程中，主要建筑材料对建筑的品质和工程价格都有着重大影响。从成本优化的角度，房地产企业将更多的成本投入到客户明显偏好的地方，用以形成在销售中的竞争优势。这些重点部位的建筑材料、设备以及施工品质会影响到整个项目的成败。作为建设单位的房地产企业（即建筑施工合同中的甲方）务必对施工单位（即建筑施工合同中的乙方）在工程建设中使用的主要材料进行合理的管理与控制。采用何种管理方式可以更好的把控重点材料的进货渠道，保证材料品质，降低材料价格呢。下文先对几种常用的管理方式做简单的比较后，再详细探讨如何进行应用与管理。
2房地产项目中对建筑材料管理控制的几种方式比较
在房地产行业中，各房地产企业对主要建筑材料的管控，有以下几种常用的方式。
2.1甲方认价
某些建筑材料在建设单位与施工单位的签订的总承包合同中已约定了品种、规格，但在项目建设过程中品种、规格发生了变化，或是某些建筑材料在总承包合同中只约定了暂估价。工程实施阶段，这些建筑材料虽然仍由施工单位采购，但需建设单位对其进行认价，并签订变更洽商对新的价格进行确认。
甲方认价的优点，首先符合国家的法律、法规；其次管理流程比较简单。材料由施工单位采购，建设单位只负责监督、检查。
这种方式的缺点有两个方面。一是材料价格，建筑材料由施工单位选购，双方价格谈判时，经常在工程进行之中，工程进度比较紧迫，双方谈判若不能达成一致，会耽误工期，造成建设单位的损失。施工单位可以借此机会索要相对较高的价格。另一方面，关于材料质量，双方就材料价格商定后，建筑材料是由施工单位分批采购进场，材料的质量上很容易出现变化。质量是否合格，只能依赖现场的抽样检测。对于建设单位，在质量控制上相对比较被动。
2.2甲方指定材料的品牌、品种、规格
甲方指定材料的品牌、规格，一般有两种方式。第一种是建设单位通过明确指定建筑材料的品牌、品种、规格的方式对材料进行管控。第二种是施工需要招标的项目，建设单位可以在项目招标文件中，对重点的建筑材料列出参考品牌，其目的是为了更准确、更清楚说明重点建筑材料的品种和技术规格，给投标人提供参照。
第一种方式虽然有些建设单位在实际使用，但是这种方式违反了国家的法律、法规。《中华人民共和国招投标法》第二十条要求，招投文件不得要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。《建筑法》第二十五条：按照合同约定，建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位不得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商。地方法规也有相关规定，北京市的相关规定《关于进一步规范北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工发包承包活动的通知》（京建发【2011】130号）的规定，建设单位不得指定分包单位，材料供应商，因建设单位指定分包单位、材料供应商造成建设工程质量缺陷或施工安全事故的建设单位应当承担相应责任。
第二种方式需要注意的是，建设单位在项目招标文件中对建筑材料的规格进行要求时，应特别注意建筑材料参考品牌应列举多个（3～5家），并应注明同等档次品牌均可。列出参考品牌时应尽可能选择多个技术标准相当且市场价格相近的品牌，并应配合恰当的标定标办法。
甲方指定材料品牌、规格这种管理方式，首先存在法律上的风险。相比甲方认价的管理方式，虽然对建筑材料的控制有所加强，在品种、规格的基础上，还限定了材料的品牌档次。但是建筑材料仍由施工单位采购，也同样有质量不能达到预期要求的可能性。
2.3甲供材料
甲供材料，是在施工招标或建设单位与施工单位签订合同时，约定一些主要建筑材料由建设单位统一采购，统一配给，材料价款按合同约定的价格结算。
首先甲供材料符合国家相应的法律、法规。地方规定也没有禁止甲供材料。北京《关于贯彻执行有关问题的通知》（京建法【2011】21号）及附件《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）的规定，都没有强制不能甲供材料。
甲供材料的优点在于建设单位控制主要建筑材料的进货渠道，使用符合房地产项目设计的最佳材料，保证主要建筑材料的质量。房地产建设单位往往同时有多个项目，集中采购，购买量大，可以让建材供应商提供更大幅度的优惠，从而降低建设成本。同时甲供材料还可以避免因施工单位材料进场不及时而导致的工程延误，以及施工单位可能在采购中出现的挣取差价的行为。
但也必须注意，甲供材料这种方式，也存在相应的风险。建设单位加强了对主要建筑材料的控制，同时也要承担材料的价格变动、供应周期、产品质量的风险。另外建设单位采用甲供材料这种方式，在材料的采购、验收、供应、结算中，都要投入人力物力，相应的管理成本也会有所增加。
上述三种对建筑材料管理控制方式，各有利弊。作为以盈利为目的的房地产企业，在目前激烈的市场竞争中，为了获得竞争优势，追求房地产项目的差异化和产品品质的一贯性。为此，对于主要建筑材料的管理控制需要得到进一步加强。
房地产企业同时开展的建设项目比较多，与供应商的议价能力比较强。房地产企业直接面对材料供应商，就避免与施工单位在施工工程中过多的价格谈判，也能避免谈价带来的工期的延误。最后房地产企业不同于一般的建设单位，是开发建设的专业化企业，有很强的专业的人员配置和项目管理经验，可以完成甲供材料的管理。因此采用甲供材料的方式可以更好地控制重点材料的进货渠道，保证材料品质，降低材料价格。但面对甲供材料方式中存在的风险，还务必做好采购、供应、结算环节的防范。
3甲供材料的采购
建筑材料的采购涉及的金额比较大，进场时间也影响着施工进度，材料品质决定建筑的质量，因此必须完善甲供材料采购的管理。
3.1明确建设单位企业内部流程及各部门的职责。
甲供材料的管理是一个系统工程。在建设单位内部建立科学的管理流程，明确各部门的职责。建设项目的负责人组织设计、工程、招采、合约等部门，共同研究、确认甲供材料的清单。确定清单后，设计、工程部门负责提出对采购材料功能、式样的要求，并准备相应的技术参数和验收规范。采购专业性较强的材料时，还应邀请经验丰富的专家，听取专业性的意见。工程部门根据项目建设进度，制定甲供材料的进场计划并在材料进场时组织验收。施工期间工程部门负责甲供材料的退换。合约、采购部门根据最终确定的甲供材料清单及技术要求，负责搜集供应商和进行市场询价。根据不同的采购方式，组织招标或价格谈判，并参照工程部门制定的材料进场进度，签订供货合同。施工期间合约采购部门负责甲供材料进度款的审批及材料款的最终结算。
3.2甲供材料的采购
甲供材料的采购可采用招标、非招标的模式。
3.2.1招标采购
如果建设项目达到招标标法强制招标范围和规模标准的，甲供材料必须进行招标。合约采购部门扶着招标工作，应合同设计、工程等部门组成招标小组，拟定招标文件，明确甲供材料的名称、规格、数量、单价、交货方式、交货地点等，并明确甲乙双方的责任。在招标结束后落实在供货合同。
3.2.2非招标采购
合约采购部门，收集材料、价格信息。组织相关部门去供应商处考察。形成供应商清单。根据不同公司的采购流程进行采购。
3.2.3签订合同，明确权责。
无论是建筑材料的采购是否招标，与材料供应商签订的供货合同要准确描述材料的名称、规格、数量、单价、交货方式、交货地点以及双方的权利和义务，以防止词不达意的纠纷。例如某些供货合同中提及供货商提供设备配件，但提供配件的数量、尺寸是多少，是否由供货商进行安装经常被忽略，造成日后供需双方的纠纷。
同时应注意在合同条款明确风险防范措施，约定风险的分担条款。例如材料进场时间延误，供货商应如何赔偿建设单位；材料质量出现问题，供货商应如何赔偿等。
4甲供材料的供应
建设单位在甲供材料的供应环节也承担相应的风险。因此发包人为了保证建筑整体品质及施工进度，应对甲供材料的品质进行相应的控制。同时甲供材料的供应，也是甲供材料从建设单位转移至施工单位负责的环节，在这个过程中的权责应划分清楚。
4.1进场验收
甲供材料的进场验收是甲供材料供应的第一个环节，既是对材料供应商的监督。同时也是建设单位向施工单位移交材料的阶段。甲供材料进场前，建设单位应与供货商、施工单位，项目监理单位制定规范的验收流程。材料进场时，建设单位、施工单位、监理单位应对甲供材料的数量、质量进行检验。供应商必须提供合格证和质检报告，如有需要，施工单位按照国家及行业相关规定，对进场甲供材料送往检测机构进行检测，费用通常由建设单位支付。进场时检测要做好记录，拍照取证。保存好检测报告，避免日后产生纠纷。
4.2甲供材料供应过程中的管理
甲供材料在使用过程中，建设单位与监理单位应负责监督，全程跟踪材料的使用，确保建设项目施工全程均使用合格的甲供材料。若在施工阶段甲供材料出现质量问题，建设单位应与供货商及时解决，确保建设项目不因甲供材料的质量而出现工程质量和安全隐患，否则建设单位应承担相应的责任。
甲供材料的使用量，应按工程实体的实际用量加损耗来供应。避免施工单位多领挪为他用。可以在合同条款中鼓励施工单位节约使用甲供材料，在保证工程质量的前提下，实际用量小于计划用量，可以进行适当的奖励。
4.3相关资料的整理
甲供材料的相关资料建设单位和施工单位都应注意保存、整理。甲供材料由建设单位分批供应，过程中的流转资料，作为日后双方在结算时的依据。生产许可证、出厂质保书、材料试验单、厂家检测报告、抽样送检报告等验收资料，将随同其他工程资料归档，作为该项工程的建设资料。如果甲供材料在质保期内，出现质量问题，这些资料也将作为建设单位向供货商索赔的依据。
5甲供材料的结算环节
甲供材料的结算需要注意两个环节。一是甲供材税费的计取，二是甲供材费用的扣取。
5.1甲供材税费的记取。
按国家税法的规定，应计入建筑工程造价的税金是营业税、城市维护建设税、教育费附加。《营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款，因此建筑工程中的甲供材料也应计取税金。
建设单位与施工单位的甲供材的结算，通常做法是先将甲供材料的金额计入工程总价，再按规定进行税费的计取。之后再从含税总价中扣减甲供材料的材料费。也就是说甲供材料的税金已经包含在建设单位支付给施工单位的工程含税总价中，甲供材税金也应由施工单位一并缴纳，建设单位只负责向税务机关报告。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十九条对此有相关规定。发包人或者出租人应当自发包或者出租之日起30日内将承包人或者承租人的有关情况向主管税务机关报告。发包人或者出租人不报告的，发包人或者出租人与承包人或者承租人承担纳税连带责任。
5.2甲供材料费用的扣减
建设单位在工程含税总价中扣减甲供材料费用时，材料费用全额扣减，但应支付给施工单位甲供材料的保管、配合的费用，保管费用的记取各地有相关的规定。通常甲供材料的保管费用不再单独支付，而是折入扣减的甲供材料费用中。
以2013北京定额为例，规定对建设单位自行供应材料（设备）的服务包括：材料（设备）运至指定地点后的核验、点交、保管、协调等有偿内容。材料（设备）价格计算按照材料（设备）预算价格计入计价中。结算时，承包人按材料（设备）预算价格的99%返还建设单位。不再计取总承包服务费。
6结语
房地产项目是以盈利为目的项目，主要建筑材料的品质关系着房屋产品的最终价值。通过甲供材料的方式，可以加强对主要建筑材料的管理，保证建筑产品品质，降低建筑成本，但也增加了房地产项目的相应的风险和管理成本。对于房地产项目，甲供材料不是越多越好，而是通过这种方式，将关键材料管理控制在建设单位手中，保证项目的最终质量。房地产项目一定要把握住甲供材料的“平衡点”，同时完善项目甲供材料的工作管理流程，降低甲供材料带来的风险。只有这样，甲供材料这种管理方式才能为房地产项目带来更大的收益。
参考文献：
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[4]胡虹.浅析甲供材料在工程建设中的管理及应用[J].科技与企业，2013（23），51
一、基本住房与金融市场现状
住房制度改革以来,居民通过按揭贷款购房。同时建立房地产金融市场,在银行支持下,国内房地产业迅速发展。
㈠房地产贷款,企业自有资金不低于开发项目总投资的30%,开发项目具备土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证给予贷款支持。2003年,金融政策开始对房地产市场的供给结构进行调控,人民银行落实对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度达到土地评估价值的70%,贷款期限最长2年。2004年国务院提高房地产等几个行业的固定资产投资项目资本金比率,从20%上升到35%,银监会对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求,贷款操作规范程度提高,开发商和消费者获得商业银行贷款的门槛提高。
㈡个人住房贷款,人民银行规定发放个人住房消费贷款,购买第一套,首付款执行20%,购买第二套及以上的,应适当提高首付款比例。2004年银监会从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注贷款人的偿还能力,将借款人住房贷款月还款额与收入比控制在50%以下。
二、基本住房市场与金融业的相互依存
我国自房地产市场建立以来,房地产市场的发展就和金融市场的发展紧密地联系在一起。
(一)房地产的金融属性
房地产作为一种不动产,具有保值和增值的功能,这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。房改以来,房地产一枝独秀成为了拉动中国经济从低谷走向高潮,并连续多年保持经济高增长的局面。其根本的原因正在于这种金融作用的转换。开放金融市场,资金的流动性增强,银行对住房抵押信贷看重的是房子,也看重贷款人的还款能力,未来预期收入。实现时间、空间的价值转移,当铺变银行。
(二)银行为房地产开发经营提供了资金保障
房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要阶段。资金成为衔接各个环节的关键因素。房地产的生产周期长,资金需求密集,资金供需间存在时间差。解决这个时间差,就需要金融支持。购房抵押贷款使消费者的潜在购房需求得以转化为现需求,我国每年二十亿平方米左右的建筑总量,相当于全球年建筑总量一半,得益于按揭贷款,与开发商没有必然联系。
(三)房地产业为金融提供优质资产
房地产信贷增长空间大,持续时间长。商业银行信贷仍将是融资的主要工具。对房地产商 “四证”齐全之后,争相给房地产商贷款。这实际上反映了当前中国房地产融资领域相对于其他企业的优势。房地产行业是典型的资金密集型的行业,和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素,在宏观调控的背景下,资金自然成为核心的要素。同时,房地产行业对于资金的巨大需求,以及其资金需求与供给的时间差,客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此,协调好金融与房地产之间的互动关系,二者相辅相成,必然会对经济增长产生巨大的推动力量。长期稳定的房地产业是实现人民住有所居、发挥支柱产业有力保证。
个人住房贷款是各银行的优质资产,经济的高速增长不仅提高了当期的支出,更增加了居民未来收人增长的预期,这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的住房投资,构成房地产金融增长的坚实基础,商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额,部分基层行行采取变通、变相或违规做法,降低贷款标准,减少审查步骤,放松真实性审核、返给中介服务费等,说明了资产的优质程度。
三、基本住房价格大幅波动带来金融风险
贷款作为房地产融资最主要的途径之一,其波动成为影响房地产融资总体状况的关键。
房地产开发贷款风险,房地产开发周期长,风险高,占用资金量大,开发的各环节过分的依赖银行贷款,增大了银行的系统风险,而银行获得的收益只是利息,从另外的角度看,国内的银行实际上承担着风险投资的风险。而我国的房地产业一直处于上升阶段,还没有经历完整的产业周期,所以目前的违约率实际上并不一定完整反映了房地产行业的风险状况,特别是经济下滑时期的风险状况。
在新的融资限制条件下,当前的多数企业难以继续依赖贷款融资。因此资质较差的房地产企业将面临着更高的融资成本,中小公司更难以取得贷款。
房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。据普查,我国房地产开发商资产负债率为72%以上,资金已成为制约房地产企业生存和发展的核心因素,企业面临新一轮洗牌。
㈡个人住房贷款的风险
个人住房受央行的利率调整走向、以及取消个人购房贷款优惠利率等一系列利率政策影响,包括在未来房屋税收政策的逐步到位、宏观经济波动和收入增长出现变化的情况下,购房者的还款能力影响,按揭贷款信用风险增大,房价超过了居民实际购买力,楼盘高空置率具高不下。
房屋价格大幅下跌,实际价值远低于借款人所需支付的房屋的合同价值,借款人最理想的选择就是违约,等待银行收回房屋。
支撑房地产市场稳健发展的是需求,而非供给。银行风险同房价上涨成正比例增加,一旦房价较大幅度下降,作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失,危机不可避免。
四、开发商主导的房价模式及反向竞争定律
国家深化城镇住房制度改革以来,建立了开发商为主导的房价形成机制――开发商决定房价。
(一)商品房价格形成模式
商品房建设具体流程:政府规划后―招标开发商―建筑商―销售公司―物业公司。
资金运行轨迹(房价构成):开发商低价运行费用+土地熟地成本+招标建筑商的建筑成本+规费+销售费用=开发商自行定价
上述流程及资金运用看,开发商控制了定价权,其运行轨迹是沿着直线上涨一路狂奔而去,导致住房价格失控。
暴利,国土部2009年5月调查全国地价动态监测城市,有效案例620个。北京某楼盘楼面地价253元房价两万元。
囤地,为了抑制房价,各级政府增加土地供应,开发商囤地,某国有企业“地王”抬高的地价比周围的房价还高,抬高周遍房价,曲线圈钱。
各级政府通过政策引导房地产业健康发展。2008年底,为了抵御国际金融危机影响,刺激内需,首先是百日内五次降息,然后是减免税费、放宽二套房限制,以及下调房贷首付比例及利率。各级政府能出台的政策全都出台了,而且好多出台政策出乎意料,一些地方政府出台政策,出让费可以晚半年交等。刚性需求及投资者、投机者的带动房价上涨。
由于涨价过猛,2009年4月紧急出台了控制政策,提高二手房首付,增加土地投放,对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查,揭开房价的成本构成。
各级政府不断出台足够多的又鼓励、又压制政策,防止房价过山车波动软着陆。试图让房产商良心发现,回归理性。无奈不可救药,上有政策,开发商有对策,购房者束手无策。
(二)反向竞争定律,决定开发商追求高房价
城市中心某地段,房价长期高于郊区,不断增值,20万买的房子,住了10年,能卖30万,白住不算,折旧不提,通货膨胀不计,为什么呢?
在衣、食、行商品的市场竞争中,生产要素和产品都要通过市场来分配,千千万万的厂商在市场上围绕有限的市场资源展开了广泛而激烈的竞争,商品价格战让产品价格越来越低,我们视为正向竞争。
住房市场既有商品属性,也是生活必需品。作为一种不动产,能够保值和增值,有很强的金融属性;满足投资、投机性需求,有投资品属性;供给所限、没有替代品、没有选择权,具有稀缺性;土地制约、独占资源、具有垄断性;价高者得之、成本越来越高,具有必然性;这种独有的特质,决定市场竞争中,价格不断走高趋势,我们叫反向竞争。
本文独家原创,提出的反向竞争定律,深刻揭示住房市场规律,具有重大意义。
反向竞争不断的产生高房价泡沫,曾经使日本的经济衰退数十年,也引发美国次贷危机。
房地产开发与其说是市场开发与竞争,还不如说是一场对资源的争夺,占有了土地,就等于占有了一处唯一的不可再生的资源,土地价值对房产价值起着决定性影响,生产成本在城市间差别不大,地价越来越贵,房子越建越高,成本越来越大,是不可避免的,反向竞争的结果。这是与其他产品完全不同的产品属性,也注定了房地产的生产不会象其他产品一样,产量越高,单位成本越低,汽车天天降价而房产天天涨价。城市自来水,如果把他全部交给商人,我们可能会用到100元/吨的自来水,甚至天价的自来水。房子、土地、地段开发权都具有垄断性,开发商追求利益最大化,造成房价快速上涨就有了体制基础。
五、完善房地产管理体制取销开发商定价权
我们需要的是一个长期健康、稳定发展的房地产市场,而不是一个充满泡沫、随时可能崩溃的房地产市场。让房价得到理性回归。依靠开发商是不可能的,不可救药,与虎谋皮。反向竞争定律高屋建瓴,抓住了事物的本质。要求政府必须站出来,用市场管理手段进行有针对性的干预、控制,取消开发商定价权。
(一)基本住房价格形成模式
本文独家原创,根据反向竞争定律,提出对症下药、立竿见影办法,使房价大降,又保证市场健康发展。即政府引导下的市场决定合理房价,取消开发商定价权(砍掉高房价的暴利及不合理费用部分)。对开发运行费用评估打包,由开发商竞争打包的费用,费用低者中标。实行招标建房(招标房)。
基本住房建设具体流程:政府选地块详细规划―招标开发商(费用打包)―招标建筑商―招标销售公司;资金运行轨迹(房价构成):低价招标的开发运行费用+低价招标建筑成本+政府自定土地成本+销售等费用=非开发商掌控的低房价。
政府对安居工程引入招标办法,取削开发商的定价权,取得了少花钱价格低的效果。证明了上述办法是可行的。
上述流程及资金运用看,与开发商控制定价权差别大。
基本住房建设具体流程与商品房建设具体流程比较,政府、开发商、建筑商、销售公司等单位都存在。房价构成比较,商品房建设中开发商的暴利部分被政府砍了下来,由政府掌控了房价。取消了开发商话语权。政府不是物价局一纸行政命令,不是回到计划经济的老路,而是用市场手段决定市场房价。一语中的,令人叫绝,符合宪法、法律、规章制度,符合中国特色社会主义市场经济规律。
(二)阐述一下上述流程的具体实施内容
政府要主导对开发商招标,同时和开发商共同主持对建筑商、销售商等单位的招标。政府主导对选地块按容积率详细规划设计;价格,政府参照周遍(过去已经拍卖)的价格评估自定,摊入房屋成本;把运行费用分割为若干单位,分别将费用打包,与相对应的单位实行政府招标。政府对某地块规划后,对开发商运行费用评估一个总数,实行招标,低价中标;对建筑商的建筑造价,低价中标;对销售商核定费用低价中标;最终累计出市场房价;开发商仍然保留组织资金、协调开工建设的功能。过去是开发商画图,建筑商施工,现在是政府画图,开发商、建筑商集体协作,开发商作用不可替代。
(三)政府掌控招标房价格意义重大
政府掌控基本住房(招标房)的价格,低价中标,大大降低住房价格。对解决亿万普通家庭的住房问题,落实住有所屋的目标是决定性的。
确保有一个好的未来预期,稳定市场信心,推动房地产业平稳有序发展,防止房价大起大落。
开发商找到一条稳定、健康的发展道路。过去,开发商摊销成本无序,不合理隐性费用摊入房价,上不封顶,价格失控。在开张吃三年谋取暴利的同时,也隐藏巨大风险,住房市场的价升量跌,预示着重新洗牌,向大型垄断化发展,中小房地产企业将面临破产、停建,烂尾楼。支撑房地产市场稳健发展的是需求,而非供给,招标房制度挽救了开发商。
土地出让金等由销售公司实现,缓解了开发商筹资压力,减少了资金(高利贷)成本及潜规则费用,大大降低成本。
现行的安居工程和住房制度改革以前的住房建设,注重的是建筑商,即直接从事房屋建筑的包工头,政府对其建筑成本实行协议控制,房屋价格形成机制是低成本竞争,房屋价格低廉。居民无法买住房,是无法贷款买房,现在通过按揭贷款业务,普通居民用未来的预期收入,实现了居者有其屋,与开发商主导住房建设无必然联系。
