时间：2022-05-01 12:30:40
【关键词】 精装修；设计管理；质量控制；项目管理
【中图分类号】 TU712.2 【文献标识码】 A 【文章编号】 1727-5123（2012）05-008-03
1 引言
随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的日益提高，以及房地产行业的不断发展，人们对房屋质量和居住环境要求也在不断提高，开始从实用型向审美型发展，房地产住宅项目的精装修越来越普及。目前，我国精装修房集中在房地产发展较为成熟的南方和东部沿海城市，而且住宅的室内装饰装修越来越考究，高档精装修住宅项目所占比例逐年增多。
住宅精装修符合国家提倡的绿色建筑“节材”的环保理念，土建和装修统一设计和统一施工，事先统一进行建筑构件上的孔洞预留和装修面层固定件的预埋，避免在装修施工阶段对已有建筑构件打凿、穿孔，既减少了噪声和建筑垃圾，又减少扰民，减少材料消耗[1]。
对于开发商来说，精装修也具有提升项目的档次、提升产品的附加值、拉开与其他竞争产品差异的意义。对小业主而言，由于对自身精装修的了解往往非常有限，在设计、材料采购、施工管理等方面均难以进行有效的把控。选择精装修住宅，不但可以减轻小业主的资金压力，而且有信誉的大开发商提供的交楼标准价格比较实惠，成熟实用。
但随着房地产企业规模的不断扩大，精装修住宅项目的管理难度也越来越大，加上小业主维权意识越来越高，目前针对精装修住宅项目的投诉也是逐年增加，如果处理不好，将会严重影响到房地产企业的信誉和销售。所以，精装修住宅的项目管理必须引起开发商的充分重视。
2 精装修住宅项目的特点
大批量的住宅精装修项目不同于小业主自行装修住宅，也不同于一般的酒店装修。精装修住宅项目具有以下显著特点：①参与精装修的专业面多，建筑、室内装饰、给排水、空调、建筑电气、智能化等等；②非常繁琐的细节管理，这涉及到精装修产品的全部环节；③具有全局调度管理、合理组织施工工序的问题[2]。
现阶段，我国还较为缺乏高水平的精装修管理队伍，其设计和施工管理水平与市场实际需求存在一定差距，造成目前小业主投诉现象较为普遍。客户投诉的主要方面是产品质量问题，而且开发商对所出现的问题通常没有及时处理或进行有效沟通。
3 精装修住宅项目的前期准备工作
精装修住宅项目开始实施之初，就需要做好前期的准备工作，强调严格的流程管理，要求参建工程的各方人员，包括甲方的项目管理人员、设计院各专业设计师、各工种施工单位，都要参与到精装修住宅工程项目的规范化管理中来。
房地产公司应当召集所有的相关人员共同制定一个可行的总体设计施工管控计划，同时还应该将总控计划细分到各个相关单位，以利于详细监控，在总控流程计划中不仅要画出关键路线，同时设置不同里程碑作为对工程不同阶段的监控点[3]。
在总控计划中还可以将确定重要里程碑的日期，以指导项目的执行。如在任何一项活动中有一点延期的迹象，那么将对此活动的负责人提出警告。在与项目经理讨论并征得其同意之后，执行改善措施。利用以上项目程序监控，可使工程进度一览无余及清晰明确地表现出来。
4 设计管理要点
任何建设工程项目的管理，首先都是要加强对设计的管理。精装修住宅项目的设计管理工作更加是重中之重。
4.1 合理选择设计单位。选择一家合适的设计单位是做好设计工作的第一步。选择设计单位一般有设计竞标和邀请设计两种方式，设计竞标虽然规范，但是高水准设计公司设计任务多， 除非是大型工程或对提升自身知名度有价值的项目，很少参加竞标。
然而激烈的房地产竞争需要高水准的设计公司承担设计任务， 这样， 房地产公司往往采用邀请的方式直接委托设计。但不管是设计竞标、还是委托设计，都必须强调设计单位的质量自律意识，在图纸设计之前，要求设计单位勘察现场，提供相关的建筑施工图、结构施工图、消防设备施工图，让设计人员对设计空间有充分的了解，避免不切实际。
4.2 推进设计进度。在工程总进度计划中，装修工程的进度受设计进度影响很大，由于装修阶段的设计变动较多，通常很多工程的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备和施工单位进场的时间，从而造成工程总进度的滞后。因此，装修住宅的设计方案需在土建施工前确定，以保证土建施工能满足精装修的要求，避免因为装修而导致土建大规模的改动。
通常来说，精装修图纸的设计进度跟不上总控计划，虽有设计院的原因，但很多时候是房地产自身反复调整造成的。从精装修住宅的整个设计流程来看，首先是设计方案效果图，然后依次是平面布置图、吊顶图、立面图。方案效果图决定了装修的效果，平面布置图直接影响着今后的使用功能，因此，在这两个阶段论证和修改的时间比较多，而吊顶图和立面图两个阶段的工作量很大，如果在吊顶图和立面图完成后，再提出调整平面布局，设计修改量是比较大的，将影响整体出图的时间[4～5]。
因此，为了确保装修跟得上总体进度，最佳时间是在施工完成正负零后就能确定效果图和平面布置图，以便设计院能集中力量，在主体结顶前完成施工图。
4.3 设计图纸应符合各项规定。装饰设计通过对原建筑图的布局进行分隔，形成若干个空间，对原设计的变动是比较大的，因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核，确认平面布置等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外，还必须得到消防和规划等政府主管部门的审查，使得设计符合规定，满足今后验收的要求。
4.4 做好各专业设计的协调沟通。装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调等专项设计的交叉配合，譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时，除了需要考虑美观和使用要求外，还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说，设计协调的工作量很大，在遇到需要多专业解决的问题时，需要及时组织所有相关专业参加讨论，使得各方能清晰地明确意图，以利于设计推进，避免在实际出图过程中，各个设计专业相互推诿，影响设计出图的时间。
4.5 图纸尺寸要与部品部件规格吻合。精装修住宅的设计人员在设计前还应当及时了解开发商提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式，尤其对于厨房、卫生间的设备，必须通过排列后才能确定空间尺寸，并据此确定设备尺寸，否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。
5 项目招标管理及施工单位选择
5.1 项目招标管理。相对于其他建设工程，精装修工程的标段划分比较灵活，只要保证是相对封闭的区域即可，可以分栋，也可以在栋内分层。现场管理中，土建单位与装修单位的工作界面划分及施工穿插、协调是精装修施工管理的难点，因此在总、分包合同中需将各自工作范围予以明确，将各项配合事项及费用细化，避免在工程实施过程中出现扯皮现象。尤其对于图纸上不能清楚表达的施工要求一定要有完善的文字说明，以免出现歧义。
招标文件中对于成品保护方面也需要引起足够的重视，在招标文件中应该将成品保护作为专项费用开项，明确哪些部位应有精装修施工单位提供保护措施，由施工单位进行报价，以减少工程管理难度，杜绝相互扯皮。
结合项目的工期规定施工单位各阶段投入劳动力数量，并要求确定施工单位进场一周内提供详细的节点计划及组织架构表。详细节点计划应包括：人员进场计划、材料定版及进场计划、各阶段施工时间等。其中主材定板建议在确定施工单位后马上开始，使业主有充分的时间对主材进行比选。
5.2 施工单位选择。一般来说，大的装修公司既有设计队伍又有施工队伍，他们希望自己设计的方案由自己施工，这是往常的做法。但在实践中，甲方逐步发现这种惯常做法的弊端：因为设计与施工是一家人，双方可以直接沟通，结果造成房地产公司成为第三者，很容易受到蒙蔽。所以，现在房地产公司常常是将设计单位与施工单位分开，施工独立招投标确定施工单位，抑或是直接委托房地产公司熟悉的施工队来施工。
对于投标选择的施工单位，房地产公司往往急于签订总包合同，要求施工单位在一定范围内承担风险， 这样利于，房地产公司控制造价。对于，房地产公司直接选定的施工单位，有时签订合同较迟，这是因为在时间较紧的情况下，双方预算人员所要完成的工作量太大，难以短时间内达成一致。往往边干边谈价，甚至发展到等工程完成后直接决算，这需要双方能够建立起充分的相互信任。
6 精装修住宅项目的施工管理
6.1 施工进场前现场协调。精装修施工单位进场前，甲方的现场管理人员需要协调其与土建施工单位的相关事宜，协调场地移交。移交的现场必须严格按要按国家相关规范和合同要求的标准进行检查，检查的重点主要在以下几个方面：①土建单位的洞口尺寸、楼地面平整度、标高等；②对于精装修施工容易破坏而对小业主又比较直观的土建成品，如阳台栏杆、铝合金门窗等；③小业主收楼后投诉意见最多的渗漏问题，渗漏问题最好在土建阶段解决，一旦精装修施工后再处理会出现很多问题。
另外，现场管理人员还需要负责协调精装修施工单位及其它与相关的分包单位之间的配合事宜（诸如与空调、智能化、给排水、消防、安防等），并要求双方签订相关合作协议。
6.2 图纸会审和设计交底。现场管理人员在正式开工实施之前，需要协同监理召集施工进场动员大会、设计交底会议，由监理单位会后形成相关会议纪要并送各方签字确认。
单位由于审图时间短， 图纸会审不能完全解决问题， 许多问题是靠边干、边发现、边解决。所以设计单位也必须全程密切配合。
6.3 施工进度管理。精装修施工单位进场后，房地产公司现场管理人员应当组织土建总包、精装修单位、监理单位根据合同总工期，土建移交情况来确定关键节点。精装修施工单位根据关键节点深化后，排出精装修的施工进度计划，计划要求明确泥水完工日期、木门进度安排、乳胶漆的工作安排、厨具及洁具进场及安装时间。影响进度的主要因素包括以下方面：①土建移交场地迟；②垂直运输的效率；③精装修单位的劳动力投入；④泥水及复杂的木作业的进度；⑤主要材料的供应。
6.4 施工过程质量管理。从目前中国的精装修施工单位的市场来看，组织完善、资金实力较强的队伍较少，因此施工过程中的管理特别重要。现场应确定样板先行的思路。施工样板要做到每个标段至少一层样板层，每个户型至少一间样板房。每个劳务班组进场前必须进行现场交底，未进行交底的不能进场施工。针对小业主集中投诉的质量问题进行重点把控。
常见质量问题如下：①裂缝问题是非常常见的投诉问题，包括抹灰裂缝、轻质墙板裂缝、不同材质结合处的裂缝等等。②小业主比较关心的卫生间、厨房尺寸等，一定要认真复核。③地面、墙身、门窗、橱柜的表面可见的，涉及感观的部位。施工样板确定后，根据合同及规范确定好项目的质量标准，标准尽量予以量化，以方便现场控制。④渗漏问题，外墙、门窗、阳台、卫生间等位置漏水比较普遍的地方要重点关注，要做好试水实验。
精装修施工过程中的成品保护也要引起充分重视，很多单位只重视施工过程中的施工质量，而不重视成品保护，结果往往要花费相当大的精力和财力去处理后果。实际上，成本保护是精装修施工管理中很重要的一环，也是能否保证如期交楼和保证精装修感观质量的关键环节，必须引起充分重视。成本保护的基本原则是各工序空间上分开，时间上错开，尽量减少多工作在同一区域同时作用，每道工序完成后交给下道工序前必须进行检查。
7 总结
随着住宅开发的工业化标准化进程的加快，精装修住宅将逐渐成为商品住宅市场的主导力量。精装修住宅项目是一项非常复杂的工程，现阶段的工程质量管理，主要依靠施工阶段所进行的工程质量检验，没有进行系统化的预防和管理。以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修，进行统一的完全精装修，形成贯穿项目开发全过程的工程质量体系管理，将是房地产公司选择的主要模式，只有通过全过程的管理，才能保障精装修工程的质量，保障小业主的合法权益。
参考文献
1 中华人民共和国建设部，中华人民共和国质量监督检验检疫总局.GB/T 50378-2006 绿色建筑评价标准[S].北京：中国建筑工业出版社，2006
2 周凯. 房地产住宅项目精装修管理[J]. 广东建材，2012，7：70～71
在建筑与房地产行业激烈的市场竞争中，如何有效地控制成本，提高经济收益，是房地产企业普遍关注的重点，而精装修工程是房地产开发项目的必然趋势，其中精装修成本管理是精装修项目管理中核心要素，房地产开发企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。但要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的成本管控。
二、精装修工程成本管理的概述
精装修工程成本管理，是指：在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。目的在于充分动员和组织全体项目人员，在保证产品质量、效果的前提下，对精装修工程项目生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。由于精装修工程成本占建安成本的30-35%、售价的10-15%，因此精装修工程成本对项目投资影响重大，并且对项目的装修效果、质量、档次也颇具影响，所谓“一分钱一分货”，致力于“花小钱办大事”，投入影响效果，在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。
比较专业的开发商，例如万科地产，早就有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比以往简单地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。
三、精装修住宅成本控制的步骤
一般的工作步骤按照：（1）根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在800-2000元/m2范围选择和确定。（2）按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算。（3）按确定的装修设计进行主要部品的采购招标工作。主要部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁砖、涂料等。
四、精装修工程成本控制管理的手段
1.注重抓好精装修样板间的施工成本。实体样板间不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。
2.装修风格尽量简约、要突出亮点。简约式装修风格不仅市场化接受程度高，给客户留的自由发挥空间大，而且装修易于施工，但要突出亮点。精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，室内设计突出几个亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩、而没有亮点，在保证品质的基础上节约成本。
3.设计尽早介入，逐步实施精装产品标准化。精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期成本增加。
4.集团采购、区域采购是保证精装修工程项目材料品质、降低成本。与装修效果、档次有关的入户门、地板、衣柜、橱柜、电器甲分包，洁具、龙头、锁具甲供，其中入户门、橱柜、电器、洁具、龙头、锁具均为区域采购，另外涂料、开关面板、空调、内墙砖选用集团采购。集团采购、区域采购可以降低成本，同时也能控制产品质量，保证装修效果，而且还能满足不同项目的档次需求。在精装修工程项目材料供应上，集团采购、区域采购项目还要加强，如木地板、衣柜。
5.过程管理是保证装修品质的关键。过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理，相对于工序和成品保护，计划、进度、质量管理容易的多。
工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大，如在总包招标时，一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平纳入总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另在精装修施工吊顶前，空调设备、管道应已就位，因此空调施工单位至少提前一月进场；在精装修施工墙面前，总包单位的防水、垫层，地板采暖都应施工完毕，冬季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温度要求。
成品保护是精装修工程施工管理的难题，由于在一个作业面上，很多施工单位同时作业，难免出现成品破坏后无法找追究到责任单位的情况，因此成品保护必须得投入更多人力，将成品保护纳入奖惩措施，由精装修施工单位负责精装修成品的统一保护，各单位施工完毕验收后移交精装修施工单位负责管理，由精装修施工单位对地板、衣柜、橱柜、电器等甲分包单位成品的统一保护，并详细记录施工进出情况，一旦成品破坏后可追溯相应的单位。
可见工序、成品保护管理是精装修工程过程管理的重点，做好工序、成品保护管理就能保证装修品质。
关键词：精装修；设计；管理
1 精装修设计管理特点
大批量的住宅精装修项目不同于小业主自行装修住宅，也不同于一般的酒店装修。精装修住宅项目具有以下显著特点：①参与精装修的专业面多，建筑、室内装饰、给排水、空调、建筑电气、智能化等等；②非常繁琐的细节管理，这涉及到精装修产品的全部环节；③具有全局调度管理、合理组织施工工序的问题。
2 精装修设计管理各阶段主要工作重点
房地产精装修的设计管理一般分成五个步骤：设计前的准备阶段、设计过程的监督及审定阶段、样板房的评审阶段、大范围精装房施工时的配合阶段、竣工后的验收阶段。
2.1 设计前的准备阶段
精装修住宅项目开始实施之初，就需要做好前期的准备工作，房地产公司应当召集所有的相关人员共同制定一个可行的总体设计施工管控计划，同时还应该将总控计划细分到各个相关单位，以利于详细监控，在总控流程计划中不仅要画出关键路线，同时设置不同里程碑作为对工程不同阶段的监控点。因此，在精装修设计管理中选择适合项目的设计单位是重中之重，是做好设计工作的第一步，设计单位的选择通常从如下几方面着手：
（1）通过各渠道收集优秀设计单位中优秀设计师资料，如有条件尽量整成资料库，把各类型的设计单位及设计师资料分类归档，资料需尽量全面，不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。
（2）根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师，设计师的选择中，我们不否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强，但他们的设计收费及设计周期相应的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力，从众多的优秀设计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。
（3）考察设计单位成功案例的配合度，很多优秀设计单位中的主创设计师会因为设计案子过多，经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导，所以在确定主创设计师及设计团队前一定要充分了解主创设计师及设计团队的档期及其它成功案例的配合情况，如果选择境外设计师，还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素，从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。
2.2 精装修设计的监督及审定阶段
进入正式的项目设计阶段，一般按项目设计的流程分成五个环节：概念设计阶段、深化设计阶段、施工图阶段、软装设计阶段、招标配合阶段。在这些设计阶段中我们需重点关注其管理要点主要有：
2.2.1 对于设计进度的把控
在工程总进度计划中，装修工程的进度受设计进度影响很大，由于装修阶段的设计变动较多，通常很多工程的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备和施工单位进场的时间，从而造成工程总进度的滞后。所以，装修住宅的设计方案需在土建施工前确定，以保证土建施工能满足精装修的要求，避免因为装修而导致土建大规模的改动。
通常来说，精装修图纸的设计进度跟不上总控计划，虽有设计院的原因，但很多时候是房地产自身反复调整造成的。从精装修住宅的整个设计流程来看，依次是平面布置图、效果图、吊顶图、立面图。平面布置图直接影响着今后的使用功能，方案效果图决定了装修的效果，这两个阶段的成果是后续设计的设计基础，它确定了功能定位、设计风格、分区及室内交通组织流线，对设备系统的配置给予初步的组织，因此，在平面图与效果图阶段论证和修改的时间比较多，而吊顶图和立面图两个阶段的工作量很大，如果在吊顶图和立面图完成后，再提出调整平面布局，设计修改量是比较大的，将影响整体出图的时间。
2.2.2 确定标准
通过市场调查研究，结合装修的流行趋势，明确销售对象，确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。
精装修项目室内设计工作前，设计管理人员应根据项目具体情况，组织营销、策划、成本等部门一起完成市场精装修需求调查和项目成本控制，完成对工程装饰内容的装修标准定位，确定项目是高端还是中端、或低端的装修标准，为《室内设计任务书》的编制和材料设备选型提供依据。
2.2.3 设计图纸应符合各项法规
设计图纸应符合各项规定。装饰设计通过对原建筑图的布局进行分隔，形成若干个空间，对原建筑设计的变动是比较大的，因此建设单位应将装饰设计的图纸送原建筑设计院各专业审核，确认平面布置、设备安装等的变动与建筑、结构等设计无冲突。此外，还必须得到消防和规划等政府主管部门的审查，使得设计符合规定，满足今后验收的要求。
2.2.4 做好与各专业设计的协调、沟通工作
装饰设计除了建筑、结构、水、暖、电外，还会牵涉到与智能化、空调、新风、吸尘、地暖等专项设计的交叉配合，譬如装修确定某个房间、某个造型吊顶的标高时，除了需要考虑美观和使用要求外，还要考虑结构高度、设备管路及桥架的走向及布置等各种因素。因此作为建设单位来说，设计协调的工作量很大，在遇到需要多专业解决的问题时，需要及时组织所有相关专业参加讨论，使得各方能清晰地明确意图，以利于设计推进，避免在实际出图过程中，各个设计专业相互推诿，影响设计出图的时间。最终能做到将已定各管线图合并，出具一张能反映所有管线走向图纸。2.2.5 图纸空间尺寸与部品部件规格的吻合关系。
图纸空间尺寸要与部品部件规格吻合。精装修住宅在设计前应当及时了解建设单位提供的材料库产品的规格、样式、品质及安装方式，尤其对于厨房、卫生间的设备，必须通过排列后才能确定空间尺寸，并此确定设备尺寸，否则容易出现洁具、厨具进场后不够尺寸安装的情况。
2.3 精装修样板房的评审阶段
在项目设计完成后，通常对于精装修项目，开发商会选择有代表性的户型制作样板房，以实景板房进行设计评审，以确保大面积精装施工的方向性和总体效果。样板房完成后，为了保障大范围精装修房装修效果及可行性，需要对已完成的样板房的效果做一系列的评定。重点有如下环节：
（1）整体风格的审定，需要评定是否能够达到购房者的要求。
（2）装修造价的审定，需要评定是否按限额设计的要求，控制装修的总价，是否满足房价的标准
（3）施工过程及施工材料的优化，这是设计管理过程的重要环节，从而能更好的提高装修品质，并且降低施工成本。
（4）制定精装修房的交房标准。
2.4 大范围精装房施工时的配合阶段
在对实景样板房进行了可行性评定后，优化样板房中的不足，便进入大范围的精装修房的施工，这个重要环节。设计管理的主要控制方向应该放在如何为精装修设计方案有效地执行上，需要设计管理有统筹能力，对如下方面进行控制：
（1）协调室内设计与建筑的相互关系，包括与外墙的整体结合、效果的呼应、环境健康住宅的创造。
（2）按交房标准有效的对大范围精装修项目进行审核，有效的执行设计概念。
（3）配合项目部及监理单位对施工质量进行把关，有效的精装修房严格按国家标准进行施工。
（4）总结项目设计在施工中的不足。
2.5 竣工后的验收阶段
在所有精装修房完工后，参与项目的竣工验收，从设计的角度对项目施工情况做客观评定，从而不断的提升设计管理的有效性。
关键词：高档住宅精装修；质量
前言
目前，因为各地楼价攀升降少，开发商在高档住宅建成后，通常都是已配置了精装修，这就使房屋业主们在装修时造价大大减少，以往的室内门、窗、地面等设施都是交房时就都已完备。在装修提供了更多的方便的同时，但各方业主对精装修过程中的标准和质量的要求也是越来越高，当渗漏、裂缝等质量通病再如往常不时上演时，带来的不仅仅是抱怨、投诉，更多的是既影响开发商的信誉也影响了业主的正常生活。所以精装修给我们施工及管理人员带来了新的挑战。
1装饰工程的质量基础
主体结构的质量尤其是外观质量是装饰工程的质量基础。
1.1砼结构砼指钢筋砼梁、柱、板。其平面位置、竖向标高、垂直度以及预留件、预埋管、预留洞位置必须在规范允许偏差范围内，这在《混凝土结构工程施工质量验收规范》第8.3.2-1表中对此已有明确的规定。第8节规定了砼结构外观质量的评价以及对外观缺陷的处理方法和程序，外观质量有缺陷不能随意处理，须先界定缺陷的严重程度，再根据规范强制性条文进行处理。以上虽然属于结构分部的质量控制内容，也容易被人忽视，但其控制工作的好坏，直接决定了后续装修工程的质量好坏。因此，做好砼结构外观质量验收是装饰工程质量控制的基础之一。在每一层拆模后就要及时进行这项工作，以求及时发现一些系统性的问题，在上层施工中予以避免。如，模板用久残旧、预留洞位置偏差等问题必须及时发现并纠正。这也是控制工作的关键之一。
1.2砌体《砌体工程施工质量验收规范》对砌体质量控制规定得很详细，需要强调的是，精装修砌体施工质量控制等级应按A级控制，其中的关键是砌筑工人的要求。随着建设规模的扩大，技能好的熟练工人数量越来越少，很多农民工放下锄头就上岗了，他们的边学边干，经常犯常识性的错误，甚至违反强制性条文。这就要求施工企业必须加强对其培训和管理。砌体组砌方法正确，交接可靠，尺寸准确，施工顺序满足规定，可以有效地预防裂缝形成，减少批荡层厚度。
2装饰工程质量控制程序
装饰工程质量控制程序可归纳如下，精装修住宅有可能拆分成10多项分项工程，由不同的分包单位实施，但每一项工程的开展均应严格按以下程序开展：
2.1与其他分部工程一样，图纸、合同、规范是我们开展质量控制工作的依据，施工技术管理人员据此编制施工方案，监理单位专业工程师据此编制监理细则，审核施工方案，施工单位管理人员根据批准的施工方案对施工人员进行详细技术交底，这是施工前准备工作。
2.2施工单位安排班组做出施工样板，各方检查施工中的过程和对施工样板进行实物验收，提出改进要求，制定完善施工方案，落实改进措施，这是施工质量的预控制。
2.3全面铺开施工，严格遵循施工样板确定的施工过程和技术措施，使所有实体质量达到施工样板的要求。
2.4对半成品或成品进行质量验收和中间交接，并做好产品保护工作。
3项目各方的质量控制要点
我们应将质量控制看作为一个系统性工程，这是因为业主、设计、施工、监理、政府质量管理部门对装饰工程的质量控制的角度和侧重点不同，而各自的工作均能直接影响到质量控制工作成败，分述如下：
3.1业主。装修档次标准由业主确定，同一材料有不同档次，选用较高档次、质量稳定的材料是装饰质量的基础。俗话说，“好妇难为无米之炊”，上述的材料就是“米”。业主须注意的是，无论任何情况之下，选用的材料不能违反规范要求，否则，工程无法验收。
3.2设计。装饰工程的设计往往是粗线条，达不到施工要求，为此必须由专业施工单位进行深化设计，例如门、窗、橱柜等专项工程，对深化设计进行把关，是设计单位的重要任务。实际工作中，因深化设计考虑不周做成的质量问题比比皆是。
3.3施工。根据设计、业主认可的深化设计编制施工方案，按照质量控制程序开展施工。
3.4监理。协调设计与深化设计，监督施工过程，保证按程序实施。过程控制（巡视、旁站、隐蔽验收等）和实体质量验收是监理单位的重要工作。
3.5政府质量管理部门。监督质量控制各方的行为，及时指出其在过程控制中存在问题。
4施工衔接
目前装饰工程的实施往往由很多个不同分包单位实施，其中包括了不少业主方的指定分包。如何协调其施工衔接是一个关键问题。其中的施工顺序、不同分包的交接界面、过程中的检查验收就是总包管理和监理协调的重要工作。
4.1在招标前必须拟定合同结构，理清各施工单位的合同关系。
4.2在招标文件中必须对各施工单位的交接界面进行严格界定，因为招标文件也是合同的有效组成部分，其界定可以作为日后处理协调交接界面的依据。室内装修需要交叉作业的施工部位很多，必须将各单位责任划分清楚。例如：对于铝窗框这一部位，土建单位负责窗台部位清理砼面、移交墨线和窗框边塞缝、周围防水，铝窗专业施工单位负责窗框内防腐、填砂浆；负责留出防雷连接码。机电安装单位负责防雷连接（包括连接线），室内精装修施工单位负责室内部位执补、扇灰、油漆等表面修复工作。如果能对每一部位都严格界定，必将减少施工过程的互相扯皮、推诿责任。
4.3在实施工程中加强总包管理和监理协调。注意做好中间过程质量验收和产品保护。
5各分项专业工程的质量控制要点
室内精装修包含了室内批荡、土建饰面砖、门窗、电照、弱电，淋浴门、木地板、橱柜、洁具等多个专业工程，每一项均具有不同的控制要点，如果要用一句话概括，这就是要防止质量通病的发生，这与技术管理人员的质量意识和技术管理经验密切相关，有经验的管理人员总能在事前控制，避免日后的隐患，经验不够的人员只能事后处理补救，造成翻工，既拖工期，也造成经济损失。所以，事前控制就是关键，技术管理人员应多考问以下因素，也许可以提前发现问题：5.1材料、构件、成品设备的质量是否可靠，耐久性是否符合要求。室内装饰材料和构件种类繁多，小到一个螺丝，一个合叶、一个拉手，大到一个洗菜盆、煤气炉、抽油烟机，都需要技术管理人员仔细鉴定。5.2裂缝多发部位。不同材料介质之间该如何避免裂缝，该如何防止温度变化产生的裂缝，采取拉结、加固的必要性。
5.3渗漏多发部位。外墙、室内地面、屋面该注意的部位，给水管道的试压（饰面前、饰面后均须进行），排水管道过楼板处的孔洞填补处理，浴缸出水口的处理，最后验收的防渗漏试验等。
5.4连接是否可靠。饰面砖是否空鼓，洗手盆、座厕、毛巾架等配件连接是否稳妥可靠。
5.5如何保护成品。小业主容不得一丝细微的损坏，而施工人员往往不注意保护他人的成果，这需要产品保护和现场管理相结合。
【关键词】建筑工程；住宅公共区域；精装修工程；品质管理；要点分析
1装修图纸管理
1.1图纸会审
设计部门需要充分发挥自身的职能作用，在设计施工蓝图之前，必须和以下单位进行密切的沟通，这其中主要包含总包、监理、分包及设计，做好相应的会审工作。与此同时结合建筑及结构施工图纸，补充图纸中的不足，从而提升品质，比如开关面板收口、楼层指示灯等等，针对节点图不断完善。同时还需共同参与设计材料筛选，还有封样，基于工程角度分析，提出具有建设性建议。
1.2图纸交底
施工蓝图出图之后，联合现场施工界面，还有图纸设计要求，组织总包，还有监理、分包及设计等单位，展开详细图纸技术交底，特别是针对主要节点图纸技术，做好交底工作，从而降低施工返工率。
2装修材料管理
施工材料是建筑施工中非常重要的一部分，材料下单进场之前，需要依据施工蓝图采取有效的措施，完善类别封样工作。同时构建用于存放材料封样的仓库，实行专人管理，每批材料进场之前，严格按照封样规格，予以细致核对管理，一旦出现不符合标准的材料则需要立即退场，最大限度降低装修品质恶劣材料入场，以免对施工造成极大的影响。针对符合图纸要求的材料，当它们进场之后，施工使用之前，对材料进行品质分拣，这样才能保障材料的品质。每批次应从以下方面着手挑拣：颜色、尺寸。针对品质较差的材料，进行退场处理，在施工使用之前，进行取样送检，直到达到图纸设计及规范要求，严禁不合格的施工材料运用到实际施工之中。住宅工程建设过程中公共区域是非常重要的部分，其品质好坏直接影响到后期的交房率，所以需要对这部分进行精装修，确保工程的品质管理要素，加强对公共区域精装修工程的重视，从而提升整个住宅的品质，本文中从图纸、材料、施工等方面阐述了品质管理的要点，以促进建筑工程的价值性得以提升。
3装修施工管理
3.1样板段施工
针对住宅公共区域而言，在对其进行大面积装修之前，为了防止出现大面积整改返工，首先可以筛选现场标准楼层，或是首层大堂挑选比较典型位置，将其作为样板段进行施工，待施工完成之后，组织以下单位对其进行验收，分别是总包、建立、分包、设计等等。这些相关单位在验收完成之后，针对存在的品质差异提出整改建议，按照要求完成整改之后，进行验收工作。验收通过之后，依据样板段的施工予以大面积装修，这在某种程度上能够促进住宅公共区域精装修品质的提升。样板段位置选定之后，组织上述部门进行验收，并予以现场施工界面交接，同时还要规划不同施工部门的施工地段，然后要求不同施工单位制定相应的施工计划，在具体施工过程中，则需要全程加强监督，这样才能施工图纸在具体施工中得以落实，严格依照图纸施工，从而确保施工质量。
3.2大面积施工
在大面积施工过程中，施工界面移交是非常重要的一环，如果移交界面不清晰，则将会引起不必要的麻烦，这其中比较明显的是后续工序混乱。针对施工界面来说，可以进行专业移交，还可以通过土建方面移交，而这其中具体包含墙体、地面、天棚等等，而针对公共区域来说，对其进行精装修，如果墙体属于结构墙，则不需要进行粉刷，砖砌体则必须采取粉刷措施，地面无须找平，达到相关要求之后，依照楼层进行移交。而针对机电方面来说，移交主要是从以下方面着手：消防、排水、通风等等，依据施工图纸完成施工之后，则也采取楼层移交。在相关移交工作完成之后，施工人员则需要按照相关计划，携带配备进场，装修材料依据楼层搬运，在开始施工之前，组织相关人员到达施工现场，并且按照施工图纸予以精准放样，待验收合格之后，就可以进行施工。在大面积施工过程中，对施工工艺必须有着严苛的要求，并且在质量上做好监督，具体来说从以下几方面着手：首先，吊顶。检查吊杆安装是否到位，固定深度是否达到相关要求，龙骨间距是否合理，石膏板固定出否存在纰漏，装饰线条，还有灯具点是否符合相关要求；其次，墙面瓷砖及石材。针对瓷砖而言，需要关注拼缝的大小，还有平整度，在石材的筛选上，则需要注意纹路方向，同时考虑到色差。墙面瓷砖及石材，可以高出吊顶面1cm左右，这样更方便墙面瓷砖石材，还要注意吊顶交接处收口；最后，地面瓷砖与石材。瓷砖需要注意拼接面，平整度也是非常重要的参考依据。除此之外，还需注重开关灯具，在安装过程中确保其牢固与整齐，位置与顺序也是按照要求；电梯门套及暗门，电梯门套安装过程中，需要注意两边尺寸，保持对称及完整性，在暗门的安装过程中，注意把握四周缝隙，在宽度及整齐度方面要尤为注意。施工过程中，一旦发现问题，必须立即停止整改，避免出现大面积返工情况，影响到公共区域的品质，从而促使住宅公共区域装修工程能够获得质量上的保障。
结语
总体来说，住宅公共区域精装修工程品质管理是极为重要的内容，这对后期的交房率有一定的影响，并且对公共区域质量关系重大，因而必须对住宅公共区域精装修工程品质管理引起重视，并从施工的各个层面着手分析，在此基础上提出具有建设性的优化措施。
参考文献
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[4]张延飞.建筑装饰装修施工质量管理要点研究[J].江西建材,2015,23:290-291
轨道交通16号线与以往线路不同之处在于，二结构砌筑由土建单位实施。装修工程与土建工程的界面包括：（1）确保地下车站主体结构和二结构的施工质量，尽量减少渗漏水现象；（2）二结构施工需满足装修、风水电安装施工的进度要求，同时需根据各系统专业的要求做好预留预埋工作；（3）及时做到工完料清，为后续施工创造便利条件。
2.风水电安装工程
地下车站风水电安装工程与装修工程关系最为密切，无论是公共区还是设备区，基本上都是同步施工。在公共区风水电安装顶部施工前，装修单位需向风水电安装单位移交吊顶完成基准线，以便于控制管道安装最低标高；在设备区风水电安装过程中，安装单位需加强同装修单位联系，避免出现设备房安装完成后（主要是风管）无法进行装修的情况。
3.牵降变专业
装修施工进场后首先要对牵降变设备房进行装修施工，确保牵降变设备、管线的安装条件。在这个过程中，交叉施工主要有两点：（1）土建单位移交后牵降变专业需尽快进行设备基础槽钢布设，之后由装修单位进行地坪浇筑及顶、墙施工；（2）装修初步完成后牵降变专业进行设备、管线安装，完成后，装修再次进场进行环氧地坪施工及其他收尾作业。
4.信号、通信工程
信号、通信设备房与牵降变设备房统称为第一批移交的三大类设备房，从工期上考虑，这三大类设备房是装修施工进场后首先需要完成的任务。在土建移交后，信号、通信、牵降变专业需尽快完成预埋管的布设，以便于装修单位及时完成装修，供三个专业单位进行开展设备安装和调试工作。
5.FAS/BAS工程
FAS/BAS工程与装修工程的界面主要有三点：（1）装修工程开始前，需与FAS/BAS专业协调好防火门接口的问题；（2）在墙面装修前，FAS/BAS专业施工单位需尽快进行墙面预埋管的施工，避免装修后二次开槽；（3）装修单位需根据进度要求及时完成设备房装修，以便于FAS/BAS专业进行设备安装和调试。
6.AFC工程
AFC工程与装修工程界面主要有两点：（1）站厅公共区地坪浇筑前AFC专业单位需提前布设线槽；（2）在公共区（主要是地坪石材铺贴完成）和设备房装修完成后AFC专业进行设备安装、穿线和调试工作。
7.屏蔽门工程
屏蔽门是隔离轨行区与站台区的屏障，也是站台地面石材铺贴与吊顶安装的收尾条件。屏蔽门安装需尽早完成，以便于装修尽快收尾。
8.自动扶梯、垂直电梯工程
自动扶梯体量大，吊装、运输可能造成装修成品（主要指地坪石材）的破坏，自动扶梯平成后才可确定收头处地面石材铺贴的标高与间隙，出入口自动扶梯安装后才能确定墙面干挂石材的位置，因此自动扶梯的安装因在相应装修施工开展前尽早实施。垂直电梯安装后才可确定墙面铝板上开关的位置，以及地面以上电梯房的装修施工，因此垂直电梯宜尽早施工，为后续装修创造条件。
9.导向标志工程
地下车站动力照明需为导向标志工程提供预留电源，墙面装饰板安装需为导向标志工程预留安装位置，因此导向标志专业需尽快与动照、装修专业进行接口确认，悬吊式导向标志需在吊顶挂片安装前布设吊杆，其余工作内容皆在装修完成的基础上进行。
10.地下车站公共区装修主要材料与各专业接口汇总
地下车站装修施工从空间划分上可以分为公共区、设备区和出入口。公共区装修主要包含天花吊顶安装，墙面、柱面装饰板安装，地面石材铺贴（含踢脚线），护栏安装，客服中心安装，挡烟垂壁安装，地面导示标志，警示标志安装，照明安装等。公共区面积大，是乘客都能到达的和直观接触的区域。公共区主要装修材料的优劣、施工质量的好坏和细部接口处理得好坏将严重影响整个车站装修质量和装修效果。对于用量大、造价高的花岗岩石材、烤瓷铝板、搪瓷钢板和金属吊顶，必须给予足够的重视，在此特别列出若干主材的接口管理要求。
11.总结
关键词：精装修 质量控制 工艺样板 质量控制
中图分类号：O213.1文献标识码：A 文章编号：
随着房地产产业的迅速发展，房地产开发商对客户承诺交付精装修精品工程，开发商对监理公司相应提出较高的监理要求，如何应对房地产开发商的高品质服务要求，是摆在一线工程人员面前的一个考验。结合本人工作实践，总结以往工程的经验教训，笔者认为需要做好以下工作，来迎接高品质服务的挑战。
1.超高层建筑精装修的特点
超高层建筑精装修是未来商品住宅开发或写字楼租售的必然趋势，它直接向消费者提供完全装修的“成品房”，不但节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏，而且规范装修市场，促使装修生产从无序走向有序，积极推行装修工业化生产，提高现场装配化的程度和新技术运用的范围，使之成为工业化建筑体系的重要组成部分， 体现了集约化大生产的优势，符合建筑产业现代化的发展要求。精装修对于开发商来说，是一种投入多、风险大、责任重的装修方式。房屋造价增加和制造周期加长，如果出现长时间销售不出的“尾盘”或“死盘”现象，则将形成致命的资金压力和投资风险。超高层建筑精装修可促进发展商综合素质的整体提高，不但形成产品新的卖点，而且可以深入表达发展商的审美追求；其次，在高门槛淘汰一批劣质对手之后，高水准的对手们可进行更加有序的竞争，通过装修产生更多样化的建筑产品形态，增大建筑产品的艺术与文化附加值和创新空间等。
1 做好施工事前质量控制，规范监理行为，把公司的投标承诺落到实处
根据《建设工程监理规范》要求，工程质量的事前控制主要有以下几个方面：即核查承包单位(装饰分包单位)的营业执照、企业资质等级证书、专业许可证、岗位证书；图纸审查；施工方案审核；装饰样板的确认；签认材料报验等。本公司倡导“四个先行”的理念，即设计先行、方案先行、计划先行、样板先行，具体反映到质量控制方面，首先得设计、方案、样板三个方面先行，按程序落实，从而取得质量控制的主动权。
1.1 图纸审查
建筑设计图与精装修深化设计图纸要对照审查，核对地、墙、顶具体做法、平面尺寸、标高、门窗洞口位置线、水电点位、数量、高度、水平相邻尺寸，通过审图发现问题做好会审记录，在设计交底会之前将各专业汇总提交甲方有关部门。实践中有的项目没有认真对待此项工作,为日后监理人员把关带来麻烦,装修蓝图一经确认,必须由相关方签字、盖章作有效文件来执行，避免出现用草图、白图施工。
1.2 施工方案审核
装饰装修施工单位所编制的施工组织设计(或施工方案) 水平参差不齐，这就要求监理人员认真审查。第一，审核施组(方案)采用的标准是否正确，如精装修采用地方标准《高级建筑装饰工程质量验收标准》、还是采用国家标准《建筑装饰装修工程质量验收规范》，一定要与合同中约定的相吻合；标准一定要明确，不能含糊。其次，采用的施工规范、工艺标准要列全，根据图纸地、墙、顶所含项目不得遗漏，有项目必须有施工方法，图纸不包含的项目给予删除。第三，在审核中经常发现套用施组模板的现象很多，施工方案涵盖不全，如地面防水、基层处理节点做法、蓄水隐检、卫生间门口下防水、内外窗台高差处理、踢脚板基层处理等。第四，在方案描述中常有遗漏或过于简单、不切合实际，不便于操作，要给予纠正；特别是注意涉及水专业(上下水、热水、中水、直饮水等)、电气(强电、燃气报警、门禁、网线、电话线)、通风空调(排风、换气)、燃气壁挂炉、地采暖等特殊功能要求的施工方案是否到位。
1.3 装饰样板的确认
装饰装修样板是正式施工前的实物标准，反映了施工单位对设计图纸的理解程度，能最大限度体现对工艺水平的把握，业主也能从样板中发现风格、功能是否齐全到位，以便增加卖点。装饰样板一般有三种形态：一是材料样板，由业主、设计、施工、监理、供货商共同签认的，凡是经过上述签认的材料样板，监理人员必须存样。以便大量进场时进行比对，核查验收。二是样板房(样板段、间)，由业主指定户型、走廊、大厅、电梯厅的实物展示，经业主、设计确认后做为正式施工的实物标准，监理人员应将照片留存，作验收的参照依据。三是工艺样板，所谓工艺样板是开发商为提高楼盘或写字楼的知名度，分别将工艺施工步骤展现给潜在客户的宣传上。它反映精品装饰装修是怎么来的，真材实料是什么，包括隐检部分展示，让客户一目了然。通过跟踪工艺样板施工监理人员对现场质量形成过程有直观了解，最能提高“眼力”。
2 做好精装修施工工作面交接工作，当好见证员
精装修队伍进场后要与结构施工单位进行移交，该项工作涉及多家单位，所以要求监理人员必须认真核查，监督见证移交手续，签署移交意见。实践中结构(二次结构)墙面、地面、天棚洞口尺寸要逐间复查，结构偏差应在允许范围内精装接收，超过部分由结构施工单位做处理。整改合格后二次见证办理移交手续。精装接手后要进行找方，找方是装修施工测量放线的具体化，它分别按房间地、墙、顶三面见方，消除大头小尾，有利于排版定尺(地墙线、地板、角线)，但是还要涉及到相关单位的认可和配合，如外窗安装尺寸，窗台板高度，内框口与墙面平行的调整(微调)，需要监理人员协调处理。又如电梯间地墙砖(石材)放线与电梯门口中线、边线的对应、电梯门口平行度，需结构给线，精装给线，电梯安装复线几家协调保证线位精确，消除图纸与实际的一些误差，即使出现一些偏差，要做出修正，达到最后业主能够接受的装饰效果。上述几项工作到位后，监理工作的开端一般较顺，为后序大面积开工创造了条件。
3 把握装饰装修施工质量控制要点，做100%检查
如何把装饰装修分部工程质量监控工作做细做实是监理工作的关键。在实践中根据工程特点、地产开发商要求监理部做到细化、具体化，以便于考核监理工作。我们与施工单位合编，统一了质量控制的要点，也可以做为监理实施控制程序的细化。
要点当中，把握以下重点。
(1)厨卫防水是质量把控的极其重要环节，因为公司承诺卫生间 100% 不渗漏，为此，必须 100% 检查。防水材料检查要符合设计要求，特别是防水涂膜(聚氨酯类)要查涂刷遍数、总厚度；高分子卷材遍数必须达到要求。蓄水时间＞ 24 h，特别是门口挡水台，防止蓄水不足或溢出走道，造成下层渗漏，地砖成活后二次蓄水合格后方可通知施工单位在下层进行吊顶作业，防止渗水浸泡下层封板。(2)吊顶前的隐检、联检，该部位在做龙骨之前各专业如强电管线已穿，弱电、烟感、网线、喷淋、燃气、信号、抽排风、电话、呼叫系统等均已穿线，必须办理相关手续，我们采用精装牵头，相关方配合，监理部监督见证联合会签，最后由精装见单后进行吊顶、封板，防止返工拆板、扯皮。
(3)木制品的防火防潮检查，规范规定木制品安装前必须做防火防潮处理，一般刷防火、防腐涂料，俗称见白。吊顶周边木方，木饰面背部、木门框背面与有潮气接触的部位均需做特殊处理。
(4)地墙砖的勾缝，地墙砖勾缝材料，如果是高级装修，勾缝剂一定要选用高级材料，其做法不同于普通装修做法，具体为先将面砖缝处划 3 mm 以上深度，塞填勾缝剂，塞实压紧，视室温、湿度，一般 8 h 以上，勾缝剂固化，用金属条压缝，达到圆润光滑的效果，不得采用表面涂料，用棉纱擦拭的淘汰作法，其后果是塞填不实，造成粘贴不牢，无压缝容易脱落，且表面无压光的效果。
(5)木踢脚板处理：
精装修在墙基层上固定背板(细木工板或胶合板)先固定好背板，平整度、高度符合要求后再做粘贴，一般采用木板胶粘贴，如没有背板也可做，但是水泥砂浆墙面粘贴木地板踢脚，极易开裂、脱落。
(6)内外窗台高差处理：
由于内外墙一般由两家施工单位处理，施工程序是先外后内。由于外部洞口、墙面处理考虑外观效果，可能过高、抬起，外窗台使里窗台变低。我们在外窗淋水时(或下大雨、淋雨时)发现局部水风压过大造成外高内窗台有渗水现象。为此，在处理内窗台时，一定要求内窗台板要高于外窗台 5 mm～10 mm 左右，防止出现渗压透水现象。另如果窗台板下打水泥砂灰不实、不严时也可能造成窗台板下进雨水，为此过程验收时尤其要注意。
关键词：机电安装；装饰；协调配合；深化完善；文明施工；成品保护
Abstract: The mechanical and electrical installation and decoration construction importance, and proposed how in the construction and decoration of coordinate method.
Key words: electrical installation; decoration; coordination; perfecting; civilization construction; finished product protection
中图分类号：TU767+.9文献标识码： A 文章编号：2095-2104（2012）07-0020-02
随着我国经济的快速发展和人民生活水平的提高，现代城市中出现大量的高楼大厦。高层建筑工程专业日趋复杂，特别在装修专业方面，材料档次要求越来越高，设计理念更加时尚新颖，装饰程度更是豪华气派。作为一个机电安装技术人员，应该重视怎样如何与装修协调配合工作。在施工中，技术人员不但要熟悉本专业而且熟悉相关专业，掌握各个施工关键环节，保证施工顺利进行和竣工验收。在施工现场，机电安装与装修专业要协调配合，减少交叉作业的相互制约，避免造成返工。机电安装工程要提前进场，在结构施工验收完成后，开始砌筑和抹灰时即逐步展开，尽快组织人力资源进行施工，避免在后期精装修阶段陷入被动。装饰工程因装修图纸的二次修改，机电安装施工图纸需在装修图纸平面图确定后才重新出图。为了尽快完成整个装饰工程，机电安装必须加大人力物力资源组织施工，并且要在规定时间内移交大量工作面，这样就造成了机电安装施工陷入了比较被动。当精装修阶段开始后，机电安装与装修如何协调配合，着重强调以下几点：
一、深化完善施工图纸，保证工程顺利进行 在施工的前期阶段，机电安装技术人员应该与设计、相关专业的交流沟通，了解设计意图及工程要求，绘制总平面综合管线布置图和关键部位剖面图，针对性地解决图纸的矛盾和不足之处。完善图纸设计后，必须经过设计单位审批同意后方可施工。机电安装与装修单位要加强沟通联系，熟悉装修图纸要求。对天花、墙面等空间区域内是否有管线布置，有哪些管线或设备，如何走向布局，与装饰造型的关系尺寸是否一一清楚；天花上的喷头、风口、报警探头等排列布置，与装饰造型灯具的布置是否有交叉重叠的现象，如何等分成行；高档酒店的设计施工，尤其比较注重满足功能与美观的要求。只有机电安装专业施工提前、充分地深化完善图纸设计，在后期精装修施工阶段中才保证工程不受影响，顺利进行。
二、编制详细的施工进度计划，并采取措施确保执行 机电安装专业首先应根据装修施工进度计划编制总的施工进度计划，然后分解各专业的施工进度计划。在不同施工阶段分别重视控制关键节点和工序，必须采取有效措施确保如期完成。机电安装与装修专业冲突的部位主要在走廊天花吊顶。天花吊顶各个专业管道复杂繁多，最多的是空调，其次消防、排水、冷热水、线槽、排烟管道等，在施工前要加强协调，统一布置综合管线走向和标高要求，否则会造成各个专业在施工中发生空间位置冲突，导致天花标高达不到设计要求。
首先施工前需得明确建筑标高，针对管线繁多的部位绘制剖面图，反映出相关专业安装工程的标高、尺寸及与天花装饰造型的准确关系。例如一些酒店，使用功能根据楼层区分，有KTV、桑拿、标准房、商务房等，在整个装修效果没有把握之前，一般先进行样板房施工。首先通过各方确认后，施工方再大面积施工，从而有效地避免不必要的返工现象。
其次不同专业之间要加强配合，合理安排作业时间，在管线交叉问题上要及时解决，避免返工现象发生和造成不必要的浪费。机电安装在吊顶封板前必须完成所有相关管道系统试压、电气绝缘测试和管道保温等工作，并通过各专业内部验收和监理工程师隐蔽验收，然后方可封装吊顶板。
三、参与施工单位要尽各方责任，配合总包或建设单位组合好工作 后期精装修阶段参与专业施工单位比较多，必须有统一组织协调，否则势必出现施工混乱,各自为政的现象。有些工程是由总包承包单位负责项目管理，各个单位必须配合好总承包组织工作，定期召开例会，主要协调施工中解决各种问题。作为各个施工方应该从工程整体利益出发，相互谅解，共同进步，针对常见的工作面中冲突的问题应根据现场实际情况及时灵活协调处理。总包方应明确现场各方的责任，正确指导各分包单位职责，明确各方施工管理程序。各分包单位应遵从总包方指定工程施工路线行走，统一安排使用垂直运输机械。分包方现场施工要服从总包部署，密切与总包单位合作。防止因交叉施工影响进度。
四、文明施工，加强成品保护 对本工种已完工的成品、半成品要采取保护措施并具体落实，同时也要注意保护他人的成品。喷淋系统管道试压，如在夜间进行，施工方须安排足够的人手巡视，当发现管道接口漏水时，要及时处理，防止水浸破坏其他专业的成品；空调风管、冷冻水管保温工作完毕后，也要及时做好成品保护，加强人手巡视、监督其他专业施工，发现破坏部位要及时补救，避免日后结冰滴水的现象，影响装饰效果。总承包单位应执行严格的监督和奖罚制度，如发现某工种已完工的成品、半成品被损坏后，要及时查明责任方。损坏部位由原安装方施工，完成后再由责任方承担恢复成品的费用。把成品保护和文明施工紧密结合在一起，互相促进，共同提高，为工程的顺利进行奠定坚实的基础。
高层建筑后期装修阶段工序工种多、投入劳力机械多，交叉工作面大。各专业之间环环相扣，其中一个环节考虑不周,就会影响关联环节，不仅在工期上，还会在成本或质量方面造成不良影响。机电安装施工企业需要充分重视，通过规模运作，调集人力物力资源满足项目部要求，为工程项目管理提供了坚实的后盾。
机电安装技术人员需要不断的学习和探索，提高自身素质，针对各个工程的实际情况，使用不同的管理方法，与各方面的密切配合，才能取得好的效果，实现经济效益和社会效益的双丰收。
参考文献
【关键词】精装修；工程；现场管理；技术；建筑；
中图分类号： TU721+.2 文献标识码： A 文章编号：
一．前言：
近年来，建筑业界出现了“精装修房”，精装修房也被越来越多的购房者所接受和喜爱。在现今市场竞争的严酷形势下，对此类的“精装修房”的工程质量、以及装修细节的人性化提出了更高的要求，“精装修房”的质量提升，均源于精密、细致的工程现场管理。精装修工程现场管理，主要分为对施工进场前管理与进场后管理两个阶段，在前一阶段，主要任务是现场的协调工作，后一阶段则按顺序分为设计交底、样板施工以及工艺技术等的主要管理工作。
二.施工准备:
装修工程合同签订后，就要着手进行施工准备。这一阶段的主要任务有以下几点：
1.设计交底及图纸会审。
各施工方要了解设计意图,研究、吃透设计文件，对设计提出质询，做好交底会议记录。重点了解暖通空调、消防喷淋管、强弱电系统、给排水系统有无和装修图的装修效果及位置和吊顶标高矛盾的地方,若有,要组织各设计方进行图纸会审与协调,该修改的进行修改。装修图纸经与暖通图、给排水图、强弱电图核图会审后将重新调整出新图。
2研究施工方案，编写施工组织设计并报业主批准。
施工组织设计是精装修过程中的关键性文件,其中的精装修施工设计要有针对性，人性化，还要实用。它的主要内容有：(一).工程概况；(二).施工总体平面布置图；(三).施工准备工作，包括水源、电源、加工工棚、办公室、技术资料等等；(四).施工方案及施工方法；(五).主要材料用量与分期进场计划表；(六).成品、半成品构件进场计划表；(七).劳动力(现场部分)计划表；(八).主要施工机具计划表；(九).制定室内装修安全施工方案和编制精装修形象进度表。（十）成品维保计划。
编制施工组织设计的根本任务要做到耗工少、工期短，质量高和成本低，尽量使业主满意，谋求最好的施工效果。施工组织设计对协调各施工队和施工组之间、各工种之间的衔接、各种资源之间的空间安排布置与时间的相互关系有重要作用。在施工中，对于保证施工的顺利进行,以及施工能按期按质完成任务,能取得良好的施工交果和经济效益，并能起到重要的及积极的作用。
三.样板施工。
精装修工程在大面积施工之前，首先应进行吊顶龙骨、涂料粉刷、石材干挂等样板施工，通过样板施工，明确材料选用、施工方法，并可根据现场实际情况对设计施工图进行调整，保证大面积施工的顺利进行。
样板施工完成后，施工监理方应在数日内组织施工相关单位对其评审并由监理形成相关会议纪要。各方应认真分析设计、材料、施工方法等的大面积施工可行性，并仔细研究设计、材料、联系单等变更因素对工程成本的影响，发现矛盾后，及时调整，确保大面积施工的工艺合理和成本控制。
四.施工阶段的主要管理内容
1.材料管理。对材料供应的管理重点有以下内容：
（一）材料、设备的安装使用条件是否与现场条件符合；
（二）材料的到货时间是否可以保证；
（三）材料、设备的成品保护措施是否到位；
（四）采购计划的时间节点是否合理，是否可以满足施工进度要求。现场管理人员应会同设计人员、监理人员、施工单位对进场材料进行检验、签收。
1.质量管理。现场管理人员负责精装修施工质量管理的日常工作，应加强对施工现场的日常巡视，对施工中出现的质量问题及整改情况进行跟踪、作相应记录，并定期反映在过程控制记录中。管理人员对精装修工程的质量负有督导责任。
2.进度管理。现场管理人员在施工阶段进度管理的主要内容为：
(一)要求施工单位拟订总体进度计划、月进度计划、周进度计划及施工进度控制节点。
（二）分析施工单位进度计划的合理性、可行性、提出调整意见；
（三）监督施工单位进度计划的执行情况，并适时采取措施保证计划的实现；
（四）协助监理组织召开监理例会。
3.成本管理。现场管理人员应根据事先核定的合理的精装修成本限额，对于个别施工前未予明确确认价格的材料、施工中变更的材料、新增施工费用及由于建设方原因引起的返工费用，进行审核，并上报成本管理部审批，合理控制相关费用，保证不至突破限额成本。
4.安全管理。现场管理人员应增强安全管理意识，在施工阶段对安全管理，尤其是消防管理应引起足够重视，督促和监督施工单位做好安全管理工作、定期召开安全专题会议并加强现场巡检力度。
5.资金管理。现场管理人员应根据施工合同中的相关条款，会同监理及时准确地核定施工单位已完成工程量，按照合同规定支付工程款。
6.设备管理。现场管理人员应对施工单位在工程施工中所需的机械设备的到位情况进行相应检查，对于落后的（无法达到施工工艺水平）、报废的、以及存在安全隐患的机械设备，要求施工单位及时更换，并要求机械设备数量满足施工进度的要求。
7.人员管理。现场管理人员负责定期检查施工单位操作人员的配备情况及实际操作水平，各工种人员应配备合理，人员数量满足工程进度要求，施工单位对施工人员的雇佣与管理应符合国家的相关规定。
8.分包管理。现场管理人员负责具体协调处理精装修单位与分包单位（空调、网络弱电、消防、安防等）管理与配合的具体事宜。
9.文明施工、成品保护管理。现场管理人员应加强对装修单位的文明施工管理，在日常加强巡视中对于各种违背文明施工的现象应及时予以制止及采取相应的处理措施。
10.验收、整改管理。
（一）隐蔽及中间验收。现场管理人员负责对隐蔽工程验收和中间验收的具体管理工作，并会同监理形成隐蔽工程验收和中间验收的验收记录；
（二）工程竣工验收。精装修工程施工结束，现场管理人员负责协助进行竣工验收，并填写相关《精装修工程项目竣工验收表》；
（三）现场管理人员负责督促施工单位就工程竣工验收过程发现的问题进行整改；（四）、现场管理人员责安排保洁人员于工程整改完成后进场保洁，保持室内干净、整洁，对已完成的工作面进行必要成品保护。
11.资料管理。现场管理人员负责精装修工程资料管理的日常工作，并检查督促各分包单位的工程资料纳入精装修施工单位，精装修工程的所有资料统一归口到土建施工单位
五．合理安排施工工序
在精装修施工过程中，要严格执行安全生产制度，因为在精装修工程施中工种繁多，许多工程都有交叉作业。在施工的时候，有些工种、工期不能展开，甚至还会出现“打架”的现象，这种“一窝蜂”似的施工，既浪费工时，又浪费人工，最重要的是影响施工的进度，还容易发生安全事故。怎样能使施工工序科学化，并且省时、省力、省料和省钱，这就需要根据各工程的施工要求，科学、合理地规范各道施工工序，全理安排施工进度，并且各工种人数及工序，要严格按照计划执行。一般情况下，在精装修过程中，合理的施工顺序是，先由水、电施工进场,进行开洞、凿孔、跑线等施工，在墙上做好隐蔽工程以后，然后是泥工进入施工现场，进行补缺找平，墙面处理，泥工完工以后由木工进入施工现场。在施工过程中，每一道工序都要按照有关的质量规范和标准进行施工，施工中现场管理人员及质检员在严格把关，在每道工序施工过程中即实施监督功能，完工后要把好质量验收关。如上一道工序没有验收员签字，那么下一道工序就不得施工。只有严格按照规章制度、严把质量关，才能保证施工质量和最终的精装修效果。
为安全保险，施工现场严禁私拉、乱接用电，用电必须规范，一刀一闸；在施工现场应该适当配置灭火器，并且灭火器还要摆在易看、明显的地方，并有专职或兼职安全人员对施工用电、灭火器定期实施检查，以保证灭火器随时能用，电箱漏电保护等配套完整，杜绝安全隐患，并对施工人员进行定期安全教育。
六、结束语
总之，精装修工程现场管理是一场宏大的战役、需要决策者统筹帷幄、执行者细致运筹的工作，过程有艰辛也透着快乐，项目管理人员既要严格执行各类规章，也要有人性化的一面。总之，一项工程的竣工，得与失就像一杯陈年的美酒，回味悠长。
参考文献：
[1]李瀚《浅谈装饰装修工程施工现场的规范化管理》中国高新技术企业,2008年第11期.
[2] 郑实,白社教《浅谈装饰工程的现场施工管理》科技信息,2008.
[3]江松清《浅析装饰工程项目的现场管理》广东建筑装饰,2006.
关键词：精装修；施工管理；现场问题
中图分类号：TU74文献标识码： A
前言：精装修工程工艺复杂，现场施工管理的好坏直接影响着企业的发展。然而有些企业则认为现场施工就是抓工程质量，管理只是一种额外负担，忽视了现场的其他管理手段和薄弱环节，导致管理松散、现场混乱。
1、目前国内精装修现场施工管理现状和存在的主要问题
1.1施工进场前存在的主要问题
1）施工进场前，土建场地移交存在的弊病装修单位进场前，必须与土建单位进行施工场地的移交，在交接中经常发现很多问题缺陷，例如墙体不垂直不方正，地面找平度不够，原墙面抹灰层开裂脱落，铝合金门窗及外墙渗水等等。这些弊病看似虽小，但不及时彻底处理的话，就会影响后续装修质量与施工进度。2）开发商为降低工程造价，采用直接发包，外包项目多，这样一来外包项目比重过多，总包概念被弱化，各单位的协调工作和配合事项难度加大，对总包单位的管理造成了困难，无形中增加了管理成本。3）施工图纸不完善、设计交底不到位施工图纸是现场施工的依据，图纸不完善，会导致施工无法进行。设计单位对图纸往往只是简单做了功能布局和材料样板的介绍，忽视了新工艺、新材料的技术分析。
1.2施工进场后存在的主要问题
1）施工进场后，项目人员组织及临时设施准备不充分，另外临水临电设施、场地布置准备不充分也是精装单位刚进场时常碰到的问题，这些问题都会导致项目开展变得很缓慢。2）施工班组能力长短不一，过程中统一协调不易实现在国内精装修工程中，通常是通过招投标方式，邀请一些有能力且低标价的企业来施工。但是，在招标、开标程序中并不一定是完全公平、公正的，内部定标的比比皆是；有的企业只一味地追求降低成本，宁愿选一些低标价而施工能力平平的班组来施工。特别是管理能力平平的分包队，在劳动力组织、施工配合、管理素质上都表现的差强人意，那么总包统一协调管理就不易实现。
2、现场施工管理存在上述问题的根源、影响分析
2.1施工进场前，土建场地移交存在的弊病
土建的施工精细度很多地方都达不到装修标准，像墙体的垂直度、方正度、平整度会相差好几公分，预埋的给排水管线有的会凸出地面很多，不符合装修要求，自然影响施工进度及工程质量。
2.2外包项目过多，总包概念被弱化的问题根源及影响分析
精装修工程中，社会化分工越来越细，许多分项已走向专业市场化。当今，靠同一企业提供设计、采购、施工一条龙服务的，其利润微薄也无利可图，势必造成分项转包，这样就会有大大小小的分包单位参与施工。因为分包项目会在各道工序中不断穿插，形成交叉作业，那么现阶段的成品保护、安全文明施工就会受到影响，不利于总包统一管理。
2.3图纸不完善、设计交底不到位的问题根源及影响分析
图纸是用来指导现场施工的。设计单位不对现场的尺寸、梁柱关系作详细的分析，就会脱离实际，对精装修行业工艺制作不熟悉，对市场材料不了解，剖面节点考虑不周，容易造成图纸含金量不高，现场施工自然无法顺利开展。设计交底作为开工前的一项重要准备工作，可以起到画龙点设计单位不交底或者交底不详细，现场施工显得很盲目，特别是各专业的技术交底，都得交待得一清二楚，否则，现场拆改、返工的机率很大，势必影响整体装修进度和施工质量。
2.4施工班组能力长短不一，统一协调不易实现的问题根源及影响分析
当今，精装修市场竞争十分激烈，有些施工企业为了生存就必须拿项目，为了争夺施工标段，不惜降低标价，甚至是低成本投标。中标后本来单价就不高，那么就会找一些技术和能力一般般的班组进场施工，甚至进行大量劳务转包，使许多工序无法顾及协调统一，搞得场面十分混乱。
2.5施工单位为了赶进度，一味追求经济效益，降低了装修品质的问题根源及影响分析
每个项目都有施工进度计划安排表，项目按时或者提前能完成，意味着企业预期收益就快。不少施工企业为了缩短工期，改变关键路线，安排夜间施工等措施，目的只有一个抢进度。为了赶进度，经常干些偷工减料的勾当，甚至不惜更改施工节点降低装修标准，既影响装修美感又影响工程质量。每个工序都要自身合理的时间周期，一味地压缩工期赶进度，违背了客观事实，必将影响项目的品质，实不可取。
2.6施工单位注重了工程质量，却忽视了施工现场的安全文明、工程资料、项目人员等各种管理工作的问题根源及影响分析
质量是企业的命脉，时下精装房的比拼，很大程度上是项目的品质比拼。在这种市场氛围下，导致很多施工企业一味地注重质量，而忽视了其他方面现场管理手段。安全文明不到位，施工人员安全意识薄弱，工地上频频出现安全事故的不是个例，既影响了工程质量，也造成一定的经济损失。还有重要一点就是资料管理，任何工程的验收都必须有竣工资料这一项。
3、针对上述问题的几点建议
3.1规范土建场地移交的协调管理工作
土建移交精装修工作面时，要求甲方或者监理单位、土建单位、安装单位以及精装修单位共同参与。首先，由土建单位自检后提出书面申请，然后甲方或者监理抽查无遗漏后同意移交，同时甲方组织相关单位进行现场移交，最后精装修单位查实无误后签收。过程中趟若有问题，由土建或者安装单位经整改完成后进行书面移交，并做好现场移交内容和相关要求。
3.2加强对分包的管理力度
当今精装市场情况看，分包的存在不可避免，但若缺乏整体计划，对分包施工队伍能力考察不足，那后期管理将会十分棘手。首先，选择施工队伍时，对其施工组织能力，技术水平以及施工资历进行全面考察，择优选取，杜绝那些皮包公司，恶意低价竟标，拉关系走门路的公司参与项目。其次，加强对分包和劳务的集中施工管理，从正面引导这些队伍服从总包的统一安排，增加其建设信心，制定相关制约措施，使项目健康、有序进行。
3.3建立优秀的管理团队
精装项目中，社会化分工，专业门类十分细致，各专业与工序的分化、交叉、冲突在所难免。针对这种特点，需组建一支强有力的管理队伍，从组织管理上加以完善，形成一支上命下行，反应迅速的管理团队。不仅对本项目的技术本身管理，还要懂得对人的管理，以理服人，统一协调思想认识，有奖有罚的鞭策措施，让项目部所有人员包含外包、分包队伍，以项目为中心，团结一致，集体迎接挑战，最终完成施工任务。
3.4加强施工质量及施工进度的监督
装修工程的质量控制监督必须采取主动控制，实施全方位、全过程的有效控制措施。开工前实行施工图会审制度，尽量减少因图纸的错、漏、碰、缺而产生的损失，对设计单位实行连带责任措施。在施工过程实行监理监督制度，检验批、隐蔽工程未经过监理签字确认不得验收，也不得进行下道工序。同时制定专项监督实施细则，明确装修质量控制目标，确保质量目标的全面实现。严格按照施工组织计划进行相应的工序施工，主抓施工关键路线，安排例会制度，根据实际情况作出纠偏措施，确保项目顺利开展。
4、结束语
施工现场管理是一项复杂的、动态的、综合的工作，一方面是技术上经验里管理，从已往的施工经验中总结对施工队伍管理的得失，牢牢地掌控住施工队伍，同时提高相应的管理艺术；另一方面就是对人的管理，以理服人，充分发挥项目负责人的引导作用与时俱进，以专业化的管理为目标，勇于迎接挑战，优秀地完成施工任务。
参考文献：
[1]GB/T50326-2001，建设工程项目管理规范[S]
国家体育场目前主要进行看台板安装、基座结构施工、室内初装修、机电管线的安装工作。国家游泳中心外层膜结构安装已完成，目前正在进行室内机电和内层膜安装。北京射击馆已基本完工，正在进行临时看台安装和室外阶梯安装。老山自行车馆外装修已完成，正在进行精装修和设备安装。五棵松篮球馆幕墙和钢结构施工已经完成，正在进行装修施工。国家体育馆主要进行室内机电、初装修和室外工程施工。中国农业大学体育馆外装修基本完成，正在进行精装修和设备安装。北京工业大学体育馆、北京大学体育馆和北京科技大学体育馆的钢结构安装已完成，正在进行外装修和设备安装。顺义奥林匹克水上公园赛道施工已完成，蓄水已达到比赛水位；其他单体工程装修施工已完成，正在进行设备调试和室外施工；奥林匹克公园网球中心的中心赛场主体混凝土结构已实现封顶，1号、2号赛场主体结构混凝土施工已完成；机电施工安装已全部展开。
改扩建场馆
丰台垒球场已于2006年竣工交付使用，并成功地举办了第十一届世界女子垒球锦标赛。工人体育馆、工人体育场结构加固已基本完成，正在进行管线安装施工。北京射击场飞碟靶场主体结构及二次结构已完成，功能用房正在进行精装修及场地施工。奥体中心体育场主体结构基本完成，正在进行二次结构施工。奥体中心体育馆和英东游泳馆主体结构基本完成，正在进行二次结构施工。首都体育馆结构加固已完成，正在进行设备安装施工。老山山地自行车场主体结构已完成，正在进行装修。北京航空航天大学体育馆正在进行拆除施工。北京理工大学体育馆已完成开工手续，正在进行施工准备。
临建场馆
国家会议中心击剑馆作为临建场馆已随国家会议中心同步施工。朝阳公园沙滩排球场主比赛场钢结构安装已完成，正在进行主看台功能用房二次结构施工。奥林匹克公园曲棍球场和射箭场主体结构已完成，正在进行看台板安装。五棵松棒球场已完成看台钢结构安装，正在进行看台板安装和场地施工。老山小轮车赛场已完成赛道挡土墙土方施工和地基处理。城区自行车公路赛场、铁人三项赛场已安排在2007年3月开工。
训练场馆
朝阳体育中心田径场已竣工并交付使用。奥体中心场馆群的训练场、首体院及各区训练场馆等19个项目已开工建设。其余25个场馆按照预定计划准备在2007年陆续开工建设。
相关设施
国家会议中心主体结构已封顶，钢结构施工已完成，目前正在进行机电安装、室内初装修等。数字北京大厦主体结构已经完成，目前正在进行室内机电安装和初装修。奥运村四个区42栋住宅楼已全面开工，并完成全部混凝土结构工程，全面进入装修施工。媒体村(16栋公寓楼)一期8栋楼全部封顶，二期8栋楼已有7栋楼封顶，其余1栋楼正在进行主体结构施工，将于2007年4月底前全部封顶。奥林匹克森林公园已完成挖湖、堆山，正在进行全园绿化及配套市政基础设施施工。
场馆周边市政基础设施
奥运场馆周边共需建设62条道路和4座桥梁，其中：主干路16条、次干路27条、支路18条、一级公路l条，道路总长度约162km。目前，53条道路和4座桥梁已经开工，其中，26条道路和2座桥梁具备通车条件，有27条道路和2座桥在施。剩下9条道路按预定计划于2007年陆续开工建设。
随着人们对现代家居环境的要求不断提高，一步到位的精装修受到越来越多家庭的关注。精装修不仅反映了人们对现代生活的高品质要求，还是体现住宅内在品质非常重要的内容，可以说精装成品房已逐步成为住宅业发展的大趋势。近日，由中国建筑装饰协会主办的《住宅精装修质量标准研讨会》在北京甘家口大厦10层会议室举行。会议对现在精装修业所出现的问题做出了分析，各企业领导对装饰行业、住宅装修方面所欠缺的标准纷纷给出自己的看法。会上社会各界就已经提交的《住宅室内装饰装修的工程质量验收规范》做了深入探讨，精装修的验收新国标也被提上了议事日程。
早在几年前为促进精装修住宅的的发展进步，我国相关部门就已经颁布了相关政策来为其发展保驾护航。
住宅产业化政策助力精装修住宅建设
2002年原建设部就出台了《商品住宅装修一次到位的实施细则》，提出了“精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”的要求，并鼓励取消毛坯房，推行精装修房。另外， 2008年8月，住房和城乡建设部又了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修，逐步取消毛坯房。深圳市在2008年初就提出强力推进住宅一次性装修，2010年底前实现全装修住宅销售率100%。由此可见，国家政府对精装修的发展给予高度重视，这就为精装修的发展提供了政策支持。房地产开发商应该在政策给予扶植的良好前提下，抓住机遇，因势利导，积极发展精装修，同时必须要把质量关，真正把精装修做实、做好、做精。
住宅装饰装修工程施工规范已经颁布并实施
早在2001年12月9日，原建设部和国家质量监督检验检疫总局就联合了《住宅装饰装修工程施工规范》，并于2002年5月1日起实施。我国现行的精装修施工标准已经推行十多年，从目前的住宅装饰装修来看，这些已经颁布实施的国家标准能够规范住宅装饰装修的施工。但是，标准的完善和修改还有很多工作要做。像万科“质量门”这类现象的产生是部分开发商和施工企业不学习规范标准、不严格遵守规范标准要求而导致的。这就说明要想真正做好精装修，开发商要严格遵守现行的装饰装修工程施工规范，严把质量关。
住宅装饰装修工程验收新国标即将出台
目前，精装修房的验房标准仍沿用毛坯房验房标准，如《住宅工程初装饰竣工验收办法》。中国建筑装饰协会总经济师王本明表示，《住宅装饰装修工程施工规范》主要针对的是施工标准和规范。精装修住宅在交房时由于没有国家强制执行的验收标准，有的只是一些如《建筑装饰装修工程质量验收规范》等推荐性标准，再加上装饰材料的多样性，给精装修房质量问题添加了很多不确定因素。
早在两年前，中国建筑装饰协会就已开始组织编制《住宅室内装饰装修工程验收规范》，现已报到相关部门。该标准主要适用于成批量的新建住宅，不太适用于既有住宅；部分内容不适合小家装，尤其是涉及验收问题的内容。
通过《住宅精装修质量标准研讨会》，我们了解到验收新标准重点强调的是在两个阶段对项目进行验收。首先是在工程的基层部分，就是在结构完工后和装饰公司进场前交接时进行的验收，合格的毛坯房是做好精装修房的第一步，这样既保证了基层与装饰装修部件的较好结合，又对最终的工程质量起到了保障作用。其次是最后的工程验收，根据之前国家相关的验收标准，分部分地进行工程质量的验收工作。验收新标准的特点具有相对先进的理念：分户验收，即“一户一验”。
由此可见，新的验收标准在促进装修验收方面所起的监督作用是巨大，这就要求我们积极推动住宅装饰装修工程验收新国标的出台。只有这样，才会使得精装修的工程在验收环节似的业主把好质量关。
精装的风口浪尖
但是当前形势下，精装修行业出现的问题是不容忽视的。今年三月出现的万科“质量门”、毒地板、甲醛超标等等问题，就将精装修推向了风头浪尖。这究竟是什么原因呢？这需要从精装修出现的源头说起。
精装修是由简装修发展而来的，简装修出现在上世纪九十年代的广东，装修标准较低级：顶面简单造型甚至平顶，地面采用很低廉的抛光砖或瓷片，卫浴和厨房都作了非常简单的装修，在部品配置方面是采用未知品牌，橱柜则是现场工人手工制作。这种装修其实是因为开发商为了掩盖土建的工程质量问题、谋取更大的利润而出现的。
简装修的房屋在业主入住后，拆除工作量比较大，稍有钱的业主则全部拆除重新装修。这样就容易造成资源大量浪费，污染环境，还容易滋养劣质建材厂家的繁衍。
为解决这些问题，精装修随之产生。它在本世纪的上海出现并且有一定的装修标准装：房屋顶面要求有一定的造型并且要有一定的设计效果及风格，材质细腻环保；地面采用品牌玻化砖、仿古砖、或结合大理石等中高档材料；卫浴和厨房两大重点区域都是经过高品质的精细装修，在部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后服务，选择工厂化厨柜。精装修的房屋基本不会配置活动家具，因为人们在生活方面对于家具的个性化要求还是比较强的，精装修配置家具及饰品基本上在现阶段是行不通的。一般精装修的房屋业主不会有很大改动，有了质量问题可以直接找开发商，开发商也不会再推卸责任给装饰公司了。这样不仅节省了个人装修带来的材料浪费，噪音环境等污染，还整顿了不规范的国内建材市场。
不难看出精装修相对简装修而言是比较好的，这不仅是对业主来说，更是对开发商而言的。虽然表面看起来开发商似乎要为精装房付出更多资金，承担更大风险和责任，但对于整个市场来说，这不仅是必然趋势也是利于他们的。
事实上，做精装房，开发商的利润空间还是有很大的。敢于做精装修的开发商，都有批量的战略同盟，质量肯定有保证；另一方面，因为是批量销售，工厂也最喜欢这样的客户，肯定提供最优质量的货品；而装修施工队，也会按照统一规格和标准进行施工，不仅减少了所谓个性要求带来的一些麻烦，使进度更快之外，统一完成的装修质量也会更有保障。这些都要比住户自己装修划算很多。
既然精装修对开发商和业主是双赢的，那么市场上出现的种种质量问题又是怎样产生的呢？究竟制约精装修发展的关键因素是什么呢？
一、质量与规范体制是决定成败关键
从市场反馈和消费者的心态来看，精装修房一经市场推出就被一些消费者看成是开发商玩的赚钱把戏，认为开发商在装修材料选取上会做很多文章，往往是中看不中用，甚至少数楼盘以次充好、以假充真来欺骗消费者，而精装修房在交付使用后的投诉率也的确比较高。据相关机构统计分析，精装修房消费者的投诉主要集中在精装修房缺乏法律及合同方面的保障、精装修不到位、家具板材质量不好、售后服务不健全等方面。质量无疑已成为困扰精装修房市场进一步发展的一大障碍。
据浙江省的一项调查显示，在已购精装修房的消费者中，表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14%、57%、29%。根据调查发现，一些高档楼盘已看出消费者对质量的担心，采用品牌化的方式来打消消费者的顾虑，但由于消费者在装修过程中没有监督的渠道，所以难以做到真正放心。此外，在建材质量上，也存在着比较多的问题，譬如使用高端品牌中的低端货充数。这些都让消费者对精装房望而却步。
那么如何解决这些问题呢？精装修质量是否能过消费者的心理门槛，是决定精装修推行成功与否的关键。 应该说，除行业自律外，制定严格有效的法规和监管体制是保证质量的基石。据了解，我国精装修房市场起步较晚，与国外精装修房达到70%以上的市场份额相比，国内的精装修房才刚刚兴起。而这个阶段的市场特征是：缺乏严格的行业标准和行业诚信自律，缺乏权威监督机构对装修材料和质量进行把关。
此外，对精装修房的验房和毛坯房完全不同，目前还缺乏精装修房的验房标准。业内人士普遍认为，精装修房必须注重对细节的追求，细分消费群体，根据特定群体的消费习惯和欣赏习惯来确定标准。
而这种细分又并非是普通大众理解层面的所谓个性化表达，需要在满足共性需求上追求个性化。实际上，精装修相比毛坯房而言，是一种非常先进的生产方式，对于私人的个性化发展也留有充分的余地，而且空间也是灵活的，我们可以通过精致的装饰和家具或一些后期的配式设计出个性化的居住空间。目前国家的政策标准还相对比较简单，但相信一定会在未来出台更细化的精装修房建设标准和交付使用标准，从而保证市场的健康发展。
二、两大硬伤影响精装修房的装修质量
精装修房的装修部分质量缘何难以得到保证？业内人士分析认为主要是由于缺乏独立第三方监督和无强制性验房标准两大因素造成的。
按理说，与自行装修相比，购买精装修房可谓是省钱省时省力。省钱主要表现在以下几个方面，其中材料因为批量采购，可以减少7.5%～10%左右，统一施工也会让人工费降下来，可以降低3%左右，此外，还能减少垃圾清运等费用，总共可以节省20%的费用。而自行装修却要耗费大量的时间和精力，虽然无法用金钱来衡量，但这也是不能忽略的成本。此外由于精装修房是统一进行的，也减少了噪音污染。
与自行装修不同，业内人士表示精装修房的装修过程完全处于失控状态。这主要表现在两个方面，一方面是业主无法对装修过程进行监督，另一方面是开发商一般不会主动聘请监理公司对装修公司进行监督。由于目前市场上的装修公司的资质良莠不齐，不排除会发生偷工减料的情形，因此势必造成装修质量难以得到保证。此外，缺乏独立第三方的监督机制，还会使得开发商在材料选用方面不按合同办事，甚至不能排除以次充好的现象。
目前，上海装修工程完工之后验收具有强制性标准，即修订后的上海市地方标准《住宅装饰装修验收标准》，对室内空气质量以及装修质量等方面做出了具体约定，但该标准对于精装修房而言则丝毫起不到规范作用。因为质监部门验收的重点部分是土建工程，而装修质量方面则未作过多涉及，只要土建工程没有质量问题，一般都能够顺利过关，因此这也使得开发商并不会太在意装修部分质量问题。
由于房地产市场的发展以及国家政策的大力支持， 精装修必将在未来家装市场中占据主导地位，这就迫切需要新国标来规范精装修的市场秩序，只有这样才能保证精装修的良性发展。其实，精装修在国外市场已经趋于成熟，但是在国内精装修还处于发展阶段，部分需要装修的业主还不能接受这种精装修方式，主要是担心装修过程中的一些材料和价格上不能接受，尤其是在个性化需求方面更是无法满足购房子者对于设计一套属于自己特有住房的要求！因此，要想使得精装修真正深入民心、进军房地产市场，就要整合国家、社会、开发商以及业主的综合因素，多方协调，积极配合。只有这样，才能真正找到中国精装修的出路，真正让精装修进入千家万户。
机遇与挑战
住房和城乡建设部政策研究中心主任研究员秦虹
在房地产调控以后，精装修面临前所未有的机遇和挑战，住房和城乡建设部政策研究中心主任研究员秦虹表示，调控后精装修面临着新一轮的机遇和挑战，能否真正把握机遇及时应对挑战是事关精装修发展的关键所在。
居业：新调控下，精装修面临的机遇是什么？
秦虹：调控以后，原有的盲目扩张式的盈利模式已经改变，品牌和专业化能力成为各类企业盈利的关键；另外，市场竞争加剧，购房理性升级，全成本和全寿命理念得以加强，企业将提升品质和创新作为升级转型的切入点；同时在技术进步的催生下，结构、屋面、外墙、门窗、内饰等一体化技术产品越来越丰富，这就表示在消费结构升级的趋势下，高品质住宅的需求市场将继续扩大。
