时间：2024-03-29 11:40:49
一、活动目的
1、把握520促销网店策划商机，让顾客有新鲜感，刺激其消费欲望;
2、提升网店浏览量，吸纳新客源;
3、打造网店的信誉度，提升顾客忠诚度;
二、活动时间
20XX年5月10日(提前十天)——20XX年5月20日(5.20日结束)
三、活动主题
我爱你，丝丝心动
四、活动对象
针对20到30岁的女性客户。
五、活动内容
“我爱你，丝丝心动”特惠活动
买家真人秀，分享美丽赢好礼!
1分享即有奖：上传宝贝试穿的真人图，写下内心的感受，秀出你的美腿来。
(人人有奖)
2幸运降临奖(每月1名)
3忠诚客户奖(年终1名)
六、活动宣传
1、宣传重点时间：活动前2天;520后1天;
2、宣传手段：目标对象确定了，再用通过合适的途径传播，比如淘宝旺旺消息，签名档，宝贝题目，公告，QQ,博客，微博，贴吧，帮派，论坛，微信等等。
七、促销前工作
1、货源问题：确定促销的商品、并备好充足的货。不同的商品要采取不同的促销方式，再者就是关于打折的物品要选择例如大的商品作为促销品。促销期间，货品销售会比平时快，因此，充足的备货就是保障。
2、做好售后服务工作：订单量的上升，随之带来的就是大量的售后服务方面的问题，充分与顾客沟通协调，力保每一为客户的满意
3、顾客人群的确定：找对消费人群，针对性的制作促销方案。
【营销计划书范文二】
活动背景：“光棍节”从网络节日变成青年朋友广为流行的节日，而在网络上则演变成购物狂欢节，每逢到了“光棍节”不论是商场、饭店或者游乐场所，都会借助节日的氛围策划“光棍节”活动来招揽顾客。在这年轻时尚的节日里，普丽缇莎美容院推出了“光棍节不孤单”特惠活动。而如今天气逐渐变得干燥寒冷，并且入秋之后持续着干燥、炎热的天气。所以从目前美容院的消费上可以了解到，消费者在换季之后进店消费初秋时节以美白修复为主，而如今则是以滋润保养为主。因此，普丽缇莎美容院借助“光棍节”这一档期进行促销活动，不仅是提高知名度，提升形象的大好时机，也是利用节日抓住商机的机会。
活动主题：普丽缇莎陪你过光棍情人节
活动时间：xxxx年11月1日~11月11日
活动地点：普丽缇莎美容院各大直营店
活动对象：普丽缇莎所有的新老单身女性顾客
活动目的：恰逢“大小光棍节”，为了使所有的单身女性顾客能够在此节日中感受到普丽缇莎的温暖，并且还能够得到美的体验。在“光棍节”期间，并且结合季节、气候等问题美容院特此推出补水、防干、修复等广受女性朋友欢迎的促销项目。希望能够借此时节，与顾客建立一个和谐、温馨的沟通平台。能为普丽缇莎带来更多的新朋友，提升美容院的消费者市场占有率。
活动宣传：
1、“光棍节”本是从网络上流传而来的节日，所以在宣传上要着重在网络宣传策划中。首先在普丽缇莎美容院的官网、官方微博以及论坛等渠道上关于这次活动的宣传信息。提前两周的左右将活动内容在网络上。
2、活动期间在人流密集的场所、街道以及商业的主干道等街面，发放宣传单及优惠卷等。
3、活动两周前只要是在店内消费达到一定金额的顾客，分发节日的优惠卷和体验卷等。并且装饰美容院门头、在美容院门口张贴海报和悬挂横幅等。
注意事项：
1、做好前台的登记，记载好顾客名字和信息资料。
2、对员工做好活动的培训，为了答谢顾客，挖掘顾客的潜在消费力，稳定顾客源。所以在活动期间要注意从顾客进门到消费结束后的每一个环节，保持微笑，亲切待人。
活动内容：
1、美容院内的会员在活动期间参与本次活动，凭会员卡能够销售8折的优惠并且领取护肤的体验券，如果会员积分卡内的积分达到500分及以上者，凭借会员卡能够免费在店内体验一次保湿补水的项目。
2、非会员的顾客，在活动期间进店消费达到288元者，可以直接享受8.8折的优惠。并且赠送普丽缇莎的会员卡一张，和普丽缇莎提供的护肤小样试用装一份。
注：活动体验劵以店内的有效期为准。
【营销计划书范文三】
由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。
一、未来发展趋势
一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。
竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客
源?如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉?如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。
二、房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。
二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
巧妙植入 “特殊乘客”引发媒体聚焦
“植入式营销”源自市场营销学中的“产品营销”概念，它是指将产品或品牌及其代表性的视觉符号融入电影、电视剧或电视节目各种内容之中，通过场景的再现，让观众在不知不觉中留下对产品及品牌印象，继而达到营销产品的目的。“植入式新闻”是“植入式营销”的一种新模式，它不同于新闻式的广告，单纯的将广告以新闻报道形式呈现，“植入式新闻”要更容易达到品牌传播的效果。
“植入式新闻”一般具有营销成本低、传播效果好、策划要求高等特点。中国葛洲坝集团二公司借助“植入式新闻”营销模式，积极创新新闻宣传工作，并在实践中取得实效。2016年12月1日，由中国葛洲坝集团二公司参建的武汉至孝感城际铁路正式开通运营，标志着武汉、孝感两地携手走进“同城时代”。作为首次承建高速城际铁路，中国葛洲坝集团二公司想借助这一重大工程节点，在湖北主流媒体进行广泛宣传报道，从而较好展示公司在高铁施工方面工程业绩，树立葛洲坝集团品牌形象。
为此，公司专门成立宣传工作组，制定宣传策划方案，力争把握这一契机做好对外宣传工作。根据新闻营销新闻性、嵌入性、整体性和策划性等特点，在武孝城铁通车对外宣传报道中，应首先考虑媒体如何介入的问题。在得知当天通车首发列车上会有大量媒体跟车采访这一重要信息后，公司宣传人员敏锐地捕捉到“乘客”这个关键词。
在通车当天，十余名身着印有“中国葛洲坝集团”字样红色醒目工装的项目部职工，早早来到汉口火车站，他们手持动车票，在乘车前来到动车组车头部位进行合影，他们的惊艳亮相形成了一道亮丽的风景线，并迅速吸引诸多媒体记者关注的目光。媒体记者们纷纷拿起手中的照相机、摄像机等摄影器材对这些“特殊乘客”进行拍照、摄影。他们成功获得湖北卫视、湖北日报、楚天都市报、长江日报等多家主流媒体的关注，纷纷前来进行采访。最终，武孝城铁迎来“特殊乘客”这一图文消息在多家媒体进行广泛宣传，生动地展示了葛洲坝集团品牌形象，达到了很好的宣传效果。
在此次武孝城际铁路通车专题宣传中，中国葛洲坝集团二公司正是因为成功将“特殊乘客”这一元素植入到对外宣传报道中，才让能让众多新闻媒体记者顺理成章地对其进行宣传报道。报道既不突兀，在符合新闻宣传主流报道价值导向的同时，社会大众也愿意去了解这群“特殊乘客”背后的故事，从而让葛洲坝集团的品牌形象和一流工程业绩得到充分展示，应该说是一次很成功的“新闻营销”实践。
精心策划 突破传统宣传思维定式
新闻策划是“新闻营销”的重要一环，通常有广义和狭义新闻策划之分。广义的新闻策划是指新闻传媒的形象策划，它包括传媒发展战略策划、传媒营销策划、内部管理机制策划、广告策划以及媒体的风格和定位策划等。狭义的新闻策划是指新闻采访策划，指新闻从业人员为达到某种传播效果，对具体的新闻事实的报道所作的设计与规划。
企业在进行对外宣传时，应坚持“新闻营销”理念，强化新闻策划工作，不仅要把企业品牌、社会效益、社会口碑等内容纳入到新闻策划中，而且还要找准“新闻点”，吸引媒体关注，从而有效的为企业及其产品树立品牌、传播价值。
中国葛洲坝集团二公司作为驻川知名央企、四川省最佳文明单位、全国守合同重信用企业、中国建筑企业500强，如何强化属地化建设，将葛洲坝品牌扎根四川，提高其美誉度和影响力，是摆在当前公司形象宣传工作的一大难题。而加强对外品牌形象宣传，特别是增加在川主流媒体曝光度是非常有必要的。
2017年2月，四川卫视将在《四川新闻联播》节目中开辟“撸起袖子加油干”新闻专栏，集中报道春节后四川省重点工程项目迅速掀起生产热潮的情况。而公司承建的李家岩水库工程作为“十三五”期间四川省开建的首个城市应急备用水源，意义重大，社会各界高度关注。开展李家岩水库工程建设专题报道，不仅可以提升葛洲坝品牌在四川的影响力，而且能较好展示公司在水利水电施工领域专业实力。公司及时与四川卫视记者取得联系，但记者在了解有关情况后表示宣传报道条件不太成熟，主要原因是成都李家岩项目当前施工场面狭小，达不到电视宣传的视觉效果。
借助“新闻营销”思维，首先要突破传统宣传思维定式，在紧扣主题的前提下，转移媒电视画面焦点。公司在了解李家岩项目部生产计划后，得知项目部即将实施李家岩水库工程的首次爆破，形成了围绕“首爆”为新闻点的新闻营销思路，并主动策划了电视画面如何反映爆破现场的氛围、声光效果、人物背景等拍摄方案。最终，四川卫视同意将该选题纳入《四川新闻》专栏，并采纳了公司策划的拍摄方案。
当今的服装市场是品牌竞争的时代，公司新品牌的进入就像往大海里投入一颗石头，怎样才能使品牌在商海中激起层层浪花，从而达到品牌在消费者中的知名度，是公司在广告策划中希望达到的效果。 二、 市场分析（略） 三、 广告定位
1、 市场定位：以广州、成都、沈阳三大城市为中心辐射其周边城市和全国市场。各种活动以成都、沈阳为主。
2、 商品定位：
简洁、优雅的高档次，中价位的女性时装
3、 广告定位：时尚、优雅的欧陆风情
4、 广告对象定位：中等或中等以上收入知性、白领女性，年龄在25—40岁 四、 营销建议
为了配合消费者的购买习惯，在营销上必须将零售店的工作列为首位，只有他们才是真正形成产品大量销售的基础。工作如下开展：
1、 对店员全面、系统的规范化培训；
2、 制定一些对店员的奖励制度，提高其积极性；
3、 不定期举办时装展示活动或与其他类品牌举行联合促销活动；
4、 参加7月25日～27日的深圳服装展，并召开新闻会，邀请各类媒体和潜在经销商参。 五、 广告策略
1、 广告目的：经过今年秋冬的广告攻势，在广州、成都、沈阳三地的消费者心目中，初步建立公司品牌的知名度和好感度，并且能够在这三个市场中站稳脚跟，实现公司的销售目标。并且以此为中心，吸引周边城市的潜在经销商加盟。
2、 广告分期：
①引导期：
·主要任务是吸引消费者对品牌的认识和接受；
·展示品牌的独特魅力和产品特色；
·初步树立品牌的形象。
②加强期：
·深度引导消费者，塑造对产品和品牌的信赖感和好感，抢占市场；
·由点带面，吸引其周边市场的经销商。
③补充期：
以各种SP、促进销售，使品牌形象及产品销售走向平稳和发展，进一步吸引经销商对加盟品牌的信心。
3、 诉求重点：
·时尚、优雅的欧陆风格
·环保的仿毛皮大衣
·高贵品位的低价产品
4、 策略建议：
①、报纸杂志广告：设计一系列的报纸广告，以供随时使用（软性文章和硬性招商广告）；
②、拍摄并制作一册高档次的画册；
③、设计制作一份精美的加盟手册；
④、策划、编写详细的店员培训手册、产品推广手册，并在实施过程中严格执行；
⑤、主力办好1～2个服装展，可以花较少的钱让更多的经销商了解产品和品牌；
⑥、促销活动：
六、 行动方案细节：（附费用预算）
1、 广告媒体策略：（见附件1）
2、 画册制作策划
·宗旨：高档次的、时尚的
·风格：欧洲风情
·模特：2个外国模特 （身高172—178cm，之间，成熟专业女模特）
·摄影师：广州有名望的摄影师
·设计制作：大12K；40page；1500本；350—400g铜板纸
注：费用预算：8万元
3、 深圳展会策划
·展会地点：深圳
·展会时间：2002年7月25日—27日
·活动目的
—展示公司品牌形象
—利用专业服装展会这个平台向市场推广产品和品牌
—吸引全国各地的经销商
·定位：直接对经销商公关：利用全国各地经销商聚集的机会，用良好的品牌形象、先进的管理理念和优惠的加盟条件吸引经销商的合作。
·展示主题：以高档、简洁的风格重点展示品牌形象，产品展示作为辅助性
·广告：会刊广告一版（16K） / 《中国服饰报》 / 《服饰时报》
《服饰商情》（七月份第四周）
·准备宣传资料：手提袋 / 加盟手册 / 产品画册 / 媒体邀请函 / 商家邀请函（由策划部董见波设计完成）
·会场人员配置：3—4人（负责接待，发放邀请函、品牌和产品讲解）
·装修设计及施工：找专业人士做图纸设计，公司找工程队施工
·工作日程及人员安排
工作项目 负责部门/职责 完成时间 备注
参展确认、签订合同 石总 5月15日
落实设计公司或人员 策划部 5月20日
确认设计方案 策划和营销部 7月10日
展厅布置 策划部 7月20—24日
营销部门的配合 人员的配合、产品的配合
开发部门的配合 展示产品的挑选 7月23日
财务部门的配合 资金的支持 7月20日
资金预算：展厅租金：43000元
装修：50000元
会刊广告一版：8000元
手提袋：2000个
人民币：7000元
加盟手册：3000份 人民币：6500元
媒体邀请函：50份 人民币：800元
商家邀请函：500份 人民币：1500元
人员费用：15000元
合计：人民币：131800元
4、 新品牌（产品）新闻会（即招商、订货会）策划
·会议主题：××品牌进军女装市场新闻
·会议地址：××酒店（四星级）
·与会人员：30—50家媒体记者（各类服装专业报刊、杂志；全国性时尚、消费报刊杂志；全国性商业报刊杂志；成都、沈阳、广州三地主要报刊、杂志、电视媒体）；20—60个经销商（关系邀请、展会邀请、自愿参加）
·时间安排：2002年7月26日下午3：00—5：30
·活动：产品会、记者招待会、经销商招商会
费用预算：
场地租金：8000元/半天
请媒体：20000元
请模特：6000元（5个）
就餐费：10000元
其他费：6000元
合计：50000元
5、 加盟手册：（与营销部门讨论具体细节后制定 附件3）
房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。亲爱的读者，小编为您准备了一些房地产的销售工作计划，请笑纳!
房地产的销售工作计划1公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。作为销售经理，为了我使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出20__年工作计划。
一、销量指标：
上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元
二、计划拟定：
1、年初拟定《年度销售计划》;
2、每月初拟定《月销售计划表》;
三、客户分类：
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施：
1、熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。
公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2、制订学习计划。
学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3、在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。
对于已成交的客户经常保持联系。
4、在网络方面
充分发挥我司网站及网络资源，做好房源的收集以及，客源的开发情况。做好业务工作
以上，是我对20__年的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导的正确引导和帮助。展望20__年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，争取更多的单，完善业务开展工作。相信自己会完成新的任务，能迎接20__年新的挑战。
房地产的销售工作计划2由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。
一、未来发展趋势
一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源?如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉?如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。
二、房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。
总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
房地产的销售工作计划3年初我们曾为今年工作定下以市场营销为核心、以成本控制为重点的十个工作重点，并定下了全年完成11亿的销售目标。迄今时间已过去八个月，今天我们有必要共同总结一下过去大半年的工作情况，统一一下思想，共同计划所余四个月的工作，力争完成全年销售目标。
一、工作小结
1、市场营销初创业绩
初立品牌
今年是新地产在广州有史以来推出销售楼盘和规模最大的一年，今年计划要推出岭南、东方、z、时代四个大盘，在楼盘数量和档次跨度上都是空前的，这不但对市场营销系统提出了非常高的要求，也是对项目管理中心各部门协作能力的提出全新考验。或许年初确定今年目标时，不少同事对今年目标都持有保留甚至怀疑态度，八个月过去了，相信同事们应该已高兴地看到，岭南组时间过半完成销售目标已过半，东方组总销售业绩也已近半，z项目开售时间因故推迟，但整体业绩亦令人满意。取得这样的成绩是靠市场营销系统的同事开拓创新、团结协作、全情投入、点点滴滴取得的，当然项目组、公司各职能部门的同事的支持和配合也是分不开的。
除了销售业绩，上半年四盘推出以及公司于8月5日举行的新中地产广州地区总部迁入珠江新城的庆典，均对公司在业界的形象产生了质的变化。相信同事们应该都已感受到了传媒、政府、购房者对新地产品牌认识的提高和对新地产产品的认同，岭南、东方的知名度和品牌应该讲在同区、同档次盘中建立了很好形象和地位，z开售也已取得了初步的品牌效应。前不久一年一度对集团各项目中心均作一次考察的香港媒体代表团和证券分析员代表团访问广州，对广州区近四年来取得的进步和公司目前的业务表现也给予了充分的肯定。
2、内部优化
初见成效
为适应公司业务重点的转移和发展需要，公司上半年进行了较大的组织架构优化调整，取消了分区副总及分区设置，全面清理和明确了各职能部门的职责分工，明确了项目组、营销组、物管处为单位的项目协调工作机制。半年来的工作证明，有关机制明显地提高了工作效率，增加了责任感。其运行的效果是令人满意的。
岭南项目，营销组、项目组、物管处密切配合，出色地完成了五一黄金周营销、2B-1、2期交楼、现在正密锣紧鼓地为9月19日 2B-3的营销做准备工作。z、z两位经理和岭南项目、营销组同事的工作态度、合作精神和工作经验是值得其它部门学习的。
东方项目组在不到半年时间里也已基本理顺了以往遗留的问题，包括项目内部欠缺协调、合作单位间缺乏信任、工期和造价失控等情况。在开发管理部的直接支持下，克服了政府部门政策严重不协调造成的困难，出色地取得了项目及营销所需的有关证照。东方营销组、项目组间近月来配合明显加强，为在九、十月销售旺季出佳绩，文今朝、劳慧儿和两组同事正积极筹备一些重要活动。相信东方组在"十一"黄金周会有出色表现。
z项目是公司在广州、在中国地产项目中举足轻重的项目，规模大、设计复杂，过往设计、建造过程和营销策划也遗留下不少问题。z项目组和营销组均在五月份改组，经过z、z、z等同事的努力，保障了"五一"试盘、八月开盘、八月写字楼入伙等重大时间节点;项目和营销间的配合逐步加强;项目部内部及项目部与顾问公司、承建商的合作有了明显改进;工程建造已基本顺利;营销部和及广告公司间的合作机制也已形成并取得明显成绩。z项目取得令人满意的销售成绩和市场形象，项目组、营销组的工作是值得肯定和表扬的。
时代项目，由于历史、地理位置等因素造成了该项目市场营销的特殊困难。经过项目部、营销部和公司有关部门的努力，现在已正式取得政府"天河软件园时代新地产园区"及"广州高科技开发区时代新地产园区"的批文，同时也取得了"民营新广东支持中心"的批复。这为时代新地产下一步走"住宅营商"的市场路向打下了非常好的基础。相信只要用心做好下一步内部组织工作，张辉、z一定能为公司创造出好的成绩。
四个项目上半年的成绩，初步证明了目前项目协调机制的有效性，也证明了新架构下各职能部门积极配合，共同支持项目发展需要的服务态度和职业水平正在得到全公司的认同和发扬。
为进一步理清部门、各职位的职责， 为各职位的职业化发展，建立绩效考核及更合理的薪酬和奖励体系，人事行政部现在正与顾问公司进行有关职位、绩效、职业化等的项目，在项目完成后，相信各职位的职责、各职位的职业化发展方向、各职位的绩效考核以及奖励体系会更加清晰，公司的组织架构和职能将更系统化和科学化。
3、存在问题
回顾前阶段的工作，市场营销和内部调整各方面都取得了一定的成绩，但内部也表现出不少的问题：
首先表现在：责任心不够强，配合不够默契，有事互相推委等。例如东逸业主投诉处理不及时，公司曾收到投诉函件，并有一定的不良影响;东方有客户因对银行按揭不满而退订;因部门工作不利造成东方营销部因电话欠费被停机等。
其次，内部成本核算不清，成本控制不利。直接成本算不清，财务、销售、行政费用缺乏积累和与同行的比较，造成公司在决策过程中一直缺乏基本财务数据有利支持。
再次，权力与职责不匹配，授权不清、流程审批流于形式等。
总结上半年工作情况和问题，公司认为，上半年公司在营销、工程、内部调整优化等方面都取得了一定成绩。现在看，年初定下的全年销售目标的确是艰巨的，但并非不可能的。所余四个月时间希望各项目部、各部门加强协作、全力以赴、做好销售、力争完成全年销售目标。
二、下段工作思路
1、工作核心：加强协作、全力以赴、做好销售、力争完成全年销售目标
2、各方面业务重点
2.1东方项目做好做细，创造佳绩
2.2
z项目做出口牌，做出品牌
2.3
岭南项目保持势头，注重后劲
2.4
时代项目出奇制胜，改变形象
2.5
内部管理明确分工，加强协作
2.6
市场营销做好服务，做好品牌
2.7
工程建造控制成本，保障质量
2.8
产品开发继承改良，创造优势
2.9
财务管理理清成本，控制开支
2.10
人力资源建全体系，专业进步
2.11
行政后勤改善服务，节约开支
2.12
物业管理理清机制，节约成本
2.13
遗留问题基本理顺或清晰思路
3、管理方面
3.1
加强协作，增加凝聚力
3.2
改良财务核算及成本核算体系
3.3
建立、提炼、推广企业文化
3.4
试行推动绩效考核体系
3.5
改进优化业务流程
3.6
加强项目管理知识体系的培训
3.7
成本费用，算清算准，靠近同行，好于往年
3.8
总结今年工作，提前做好明年计划
三、方法和措施
1、简化改进授权及审批
即将公布新的财务及合同审批授权，重点是：改变以往过程负责，无人负责的情况，改由谁分管谁批准，谁批准谁负责。
2、加强预算管理，简化日常审批流程
2.1
业务开支，年度预算控制执行预算(项目预算、阶段预算或经常性开支预算)，执行预算控制合同。授权副总、总监签批绝大部分日常业务金额的预算审批。副总、总监、部门经理、项目负责人审批主要经济合同及合同签署
2.2
日常行政费用分解预算，由部门控制，减少中间审批环节
各项目部、营销部、职能部门将分别获得包括交际应酬费、旅差费、交通费、电话费等日常行政开支的预算。由各项目部、营销部、职能部门主管控制开支，保障业务需要，同时尽量节省费用开支。
3、先进奖励先进
3.1岭南项目组、岭南营销组取得成绩已得到表彰
3.2八月、九月、十月表现出色的项目部、营销部，对公司销售业绩做出特殊贡献的部门和个人，公司将在十月份销售业绩出来后给予个别奖励，对营销造成不利影响的部门和个人给予处分。
全体动员、全力以赴、决战九、十月份。每一个人都可以为销售做出贡献，每一个部门的工作都会直接影响销售。希望各营销部、项目部、职能部门能及时发现、推荐为公司销售做出特别贡献的优秀个体和事迹，并汇总至总监办公室。
3.3完成业绩全民得益
公司拟拿出相当于二个月全公司薪金的现金，即约二百万元人民币作为全公司的今年的奖励基金。当然此基金会与公司全年销售完成计划的情况挂钩，公司将会按项目或公司整体销售额、年终考核成绩来决定每个组别和每个人的所得。按现在的销售业绩看，只要全公司同事全心全意，全力以赴，做好销售，每一位同事都应该取得好于往年的奖励
房地产的销售工作计划4一.销售节奏
(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售计划相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。
1.推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。
2.鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。
3.开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。
(二)-销售节奏安排：
1.20__年10月底—20__年12月，借大的推广活动推出-项目
2.20__年12月底—20__年1月初，召开产品会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3.20__年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4.20__年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。
二.销售准备(20__年1月15日前准备完毕)
1.户型统计：
由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于20__年12月31日前完成
鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2.销讲资料编写：
由营销部-、策划师负责，于20__年12月31日前完成
-项目销将资料包括以下几个部分：
购买-的理由：产品稀缺性销讲
基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。20__年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
建筑工艺及材料：需要在20__年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。20__年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。
客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法。
样板区销讲：
不利因素公示
3.置业顾问培训：
由营销部-负责，培训时间从20__年11月底—20__年1月
培训内容包括：
销讲资料培训，时间：20__年11月底—20__年12月初
建筑、景观规划设计培训，时间：20__年12月初
工程工艺培训，时间：20__年12月初
样板区、样板房培训，时间：20__年1月9日
销售培训，时间：20__年12月—20__年1月出
2.预售证
由销售内页负责，于20__年1月10号前完成
3.面积测算
由销售内页负责，于20__年1月10号前完成
4.户型公示
由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。
由策划师负责，于20__年1月10号前完成
5.交房配置
由工程设计线蒋总负责，于20__年1月10号前完成
6.一公里外不利因素
由策划师负责，具体调研后，与销售经理-会商后，于20__年1月10号前完成，分析总结后，作为销售时重点关注的抗性，专门进行培训。
三.样板区及样板房
(一)样板区
1.样板区范围：考虑到-项目销售必须突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。
物管，保洁等须按照样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域。(注：从售楼部至样板房之间的参观浏览线路，以下暂定为Y区)
2.样板区作用：最大限度的展现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，体现国色天香大社区远见、高档、生态、宜居、增值的社区概念，体现独具特色的建筑风格。
3.样板区展示安排：
确定对Y区沿线情调、步行道的包装方式和具体要求;
确定Y区道路沿线灯光布
布置方案，灯具选型要求和效果交底;
明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解;
具体见附后(参观园线说明)
(二)样板房
1.样板房选择：样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的情况。
选定1# 楼平层、底跃各一套。
2.样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所倡导的享乐主义生活的一种实体诠释。
3.样板房展示安排：
前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于20__年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责，。
四.展示道具
包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作：
1.沙盘模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
2.户型模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
3.户型图：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
五.价格策略
均价确定：包括销售均价及赠送面积等由策划师和销售部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领导审批后执行。价格按建筑面积计算，不包括赠送面积。价格策略包括：销售均价，销售起价，销售实得单价，套内单价。价格走势分析，节点价格初步预计，职业顾问优惠权限，销售主管优惠权限，销售经理优惠权限，内部员工推荐优惠权限，公司领导优惠权限，一旦确定优惠权限，坚决执行，防止权限不明，私放优惠，扰乱现场销售。
时间安排：营销策划部于20__年1月10日提出销售价格表和销售政策。
六.推广：20__年10月底前确定广告推广公司，20__年11月低前出具具体的推广方案。
房地产的销售工作计划520__年了，新年要有新气象，在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划。我是一个从事工作时间不长，经验不足的工作人员，很多方面都要有一定的要求，这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩。也对自己制定了房地产销售部个人工作计划，相信我会做得更好。
20__年是我们__地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：
一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。
1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期。
间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。
2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。
并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。
3、第三季度的“十一”“中秋”双节，并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。
此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。
我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!
二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。
三、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。 积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。
回顾国内成功企业所走过的历程，以品牌营销制胜的案例不胜枚举：
脑白金使得巨人集团东山再起；
汇仁肾宝成就了一个大型药业集团——汇仁集团；
排毒养颜胶囊成就了盘龙云海药业；
丹参滴丸成就了天士力集团；
可采眼贴膜30万元撬开上海“养眼”市场；
古汉养生精炼造了上市集团——清华紫光古汉集团
伊人净以10万元启动大上海市场，年度回款1000万元……
还有很多很多这样的品牌，分析他们出奇制胜的营销谋略，几乎都是靠品种带动品牌的，从产品品牌到企业品牌，产品品牌的知名度甚至要远高于企业品牌的知名度
背景：
武汉健民药业(集团)股份有限公司是国家重点中成药基地和小儿用药生产中心，其前身系建于明朝崇帧年间的“叶开泰”药店，迄今已有360年历史。为使企业在激烈的市场竞争中，永葆勃勃生机，焕发新的光来，他们找到我们参与品牌营销策划。在短短三个月的时间内，在广泛开展市场调查的基础上，我们运用市场细分原理，对产品进行了重新定位，拟定出该集团以拳头产品为契机进行市场开发的营销计划…
“全息营销理论”打造客户核心价值
为重塑武汉健民关节风痛丸领导形象，打造企业核心竞争力，武汉健民药业集团的领导班子酝酿在2003年在OTC市场发动全面的进攻战。
首战在哪里打起？经过全面分析，他们决定首先在关节炎市场发动突袭。因为武汉健民关节风痛丸这个产品虽然是个老牌子，但从近几年市场表现上并不如人意，年销售量不及200万，市场占有率排名第十位，其在市场中的地位可谓微乎其微，与其拥有的实力比较而言极不相称。这对于武药集团始终是一个心头大忧。就好比自己有一个漂亮的女儿养在家中，却始终没有嫁出去一样。他们决定改变营销策略，寻找专业营销策划公司进行品牌包装策划，重新推向市场， 并且决定面向全国市场进行招商，大有破釜沉舟之势。
这种决心对于与之合作的策划公司来说，有好的一面也有不好的一面，好在客户重视，能够从资金人员方面大力配合；不好就是工作压力大，风险大，因为关系到客户的生命线，所以只准成功，不准失败。
接到这个案子之后，我们马上开始了详细的市场调研，这一部分工作其实并没有太费心思，因为武药集团在推出这个老产品之前已经进行了翔实的市场调研工作，数据和结论都是现成的，只剩下用专业的眼光从数据对种挖掘崭新的亮点了。
经过连续几天的激烈的创作汇之后，我们提出以“新营销理论”来指导武汉健民集团进行品牌营销推广的指南，并赢得了客户的认可。
什么是“全息营销理论”？其核心是指导企业如何实现从“产品营销”向“品牌营销”的转变，请看我们是如何运用新营销理论来指导武汉健民关节风痛丸的营销规划的：
1、 改变传统王婆卖瓜式的厂商诉求，而是从消费者的需求来开寻找诉求点。我们通过科学的市场调查了解到消费者对治关节药的关注因素，并根据这些因素对老产品进行了全新包装和品牌塑造，包括定位、定价和宣传策略。
2、光有好的产品只是走向成功的第一步，另一方面需要将产品的信息有效传递给消费者，这就 需要将产品的概念进行再创造，通过整合营销传播来传递给消费者。对武汉健民关节风痛丸我们先从产品研究起，从中挖掘出核心概念，围绕核心点再展开系列的战术组合，达到资源的最佳配置。
3、品牌是企业的核心竞争力，只有建立强大的品牌才能建立企业与消费者牢固的关系。在武汉健民关节风痛丸的整个规划中我们最终将所有的规划落在提升武汉健民关节风痛丸品牌方面。
在“全息营销理论”的指导下，武汉健民决策层与麦肯光华项目组经过几个昼夜的激烈讨论终于出台“霹雳行动”方案。整个霹雳攻势在以下几个方面展开。
产品攻势――经过科学的产品线规划，寻找拳头产品
是否主推形象产品还是推广品牌形象带动产品销售？通过对竞争对手成败经验的分析，以及参考类似行业企业的经验，双方一致认为通过产品的挖掘，通过主推产品的宣传推广，一方面可以直接影响产品销售的增长，另一方面可以通过主产品的形象来提升品牌的形象。
现场武汉健民的医师专家向我们详细介绍了武汉健民目前的系列产品，我们利用销售财务资料将产品线做出分类：形象产品、占量产品、占利产品、狙击产品、区域性市场产品等。那么哪个作为我们的形象主推产品呢？经多方论证后我们选定了关节风痛丸，主要基于以下考虑，首先，关节风痛丸一直是武汉健民的招牌产品，历史很悠久，有很多挖掘的两点。其次，关节炎市场本身就有近百亿的空间，运作的空间非常大。
品牌攻势――树立鲜明的品牌形象，形象制胜
以往武汉健民的关节风痛丸给市场的感觉很一般，缺乏亮点，不容易记忆，容易被淹没在茫茫的同类产品之中。而且产品长期在地方做，不容易给全国消费者联想，不利于消费者传播。那么给这个产品赋予什么形象才能让这个百年老产品获得新生？重现往日的辉煌呢？
前期的详细调研这个时候起到了效果，对于这个产品的反复研究过程中，我们确实发现了很多亮点，比如它据传是从名医李时珍的方子传下来的，公司有个李医师就是李时珍的后代；还有它曾经被武汉健民集团作为礼物送给一些中央领导试用，反映效果非常好，一些老干部长期从厂商直接订货；它还是中国最古老的四大重要名店之一叶开泰药店的招牌药。
亮点挖掘之后，我们的创意就朝这个方向努力，“李时珍名方”、“国家领导人专供药”等创意了一大堆，通过综合分析并在小范围内进行消费者测试，我们最终选定了前两个核心思路。武汉健民关节风痛丸决策层听到这个名字后非常兴奋，余总经理兴奋地评价道：“两句话就降将产品提升了一个高度，寓意很深啊。”
前面已分析，首先武汉健民关节风痛丸对于治疗关节炎具有明显的功效。其次，武汉健民集团是国家重点中成药基地和小儿用药生产中心，其前身系建于明朝崇帧年间的“叶开泰”药店，迄今已有360年历史。最后，武汉健民集团是唯一获得“中国驰名商标”的企业。说起武汉健民的种种荣誉，余总经理滔滔不绝向我们介绍了很多，令我们感慨万分。决定在品牌定位上应当高起点，高定位，打“概念”牌，以“概念”吸引消费者的主意，另一方面，树立老牌新生的形象，迅速提升武汉健民关节风痛丸在关节炎市场中的地位。
招商攻势——环环相扣，不打无准备的仗
对于招商，我们还是有些发言权的。
其一，不打无准备之仗。对这个产品研究得很透彻了，对市场有了很大的掌握，并且在消费者的拉动与地面部队的推动的两个方面都准备好了，才算做好了招商的准备。因为招商不招商，毕竟只是一个通路操作模式的改变，并不能决定产品在终端卖得好不好，最终产品的销售能不能实现。所以，招商后其实仍然面临很大风险，如果你的产品卖不出去，三个月后，你就会遭遇你的经销退货还钱"。如果是原有的一级商的话，还要扣其它产品的货款。
其二，抓住重点，系统思考，认真书写招商指导书与经销协议。我们用了一个礼拜的时间准备武汉健民关节风痛丸的招商策划书，因为写这个东西的目标是要向经销商介绍这个产品，并给经销商以鼓舞。我们详细的说明了到底会怎样运作，帮助经销商做了一些盈利预测与分析。经销协议也是招商中一个非常重要的部分。比如说：铺货率的要求、首批货款的要求、最低价格的要求、跨区域销售的惩罚条款、销售奖励等等，所有经销商最关注的事，都体现在了协议中。
其三，从意识上必须明确，招商完成只是销售的开始，并不是销售的结束。如何来维护这个品牌？我们认为厂商也应该担负一定的责任，并且在前期可能需要比非招商品种更大力度的投入。因为以前我们把产品卖出去以后，二三个月以后才能收回成本。现在则是提前三个月拿回来现金，企业理应会有更多一点的时间来做这方面的事情，既为了保证经销商的利益与信心，也为了招商产品可以快速地占领市场。
以上三大块的充分准备，为这次武汉健民关节风痛丸的成功招商打下了坚实的基础。
传播攻势――整合营销传播，合理利用资源
品牌定位确定之后，对于这个产品我们已经很有把握了，接下来就试用营销传播理论来进行品牌的推广策划。利用整合营销传播理论，围绕核心概念进行整合，通过电视广告、报纸广告、公关活动、促销活动、终端形象等手段进行传播。
新闻会
我们组织武汉健民在北京新华社新闻厅召开声势浩大的“武汉健民关节风痛丸”新闻会，紧接着在武汉健民本部武汉召开第二场新闻会，产品全国上市营造强大的声势。
电视广告
在中央台及部分主要地方台、卫视投放影视广告，其创意是以李时珍采药的时候，摔伤了腿，从此患上关节炎，每到天凉、阴天都痛苦不堪，后来就开始自己给自己配药，从此诞生了关节风痛丸的配方，流泽于后世，终获成功……”
报纸广告
推出系列报广：《江城百万父母齐呼吁：拯救关节，我们需要儿女的帮助！》、《健民关节风痛丸掀起根治关节炎风暴》、《健民关节风痛丸，“养”“治”兼顾，开创关节炎治疗新纪元》、《李时珍名方，宫廷御药，国家领导人专供药》等。其目的在于为新品上市造势。同时进行情感诉求、恐吓诉求、功能诉求、品位诉求、概念诉求。
促销活动（略）
公关活动
我们推出了 “健民关节风痛丸”爱心馈赠风暴”。通过回馈老顾客来提高消费者对武汉健民关节风痛丸品牌的忠诚度。
终端形象
传世瑰宝，百年国药的形象进行整合，终端所有用品，包括立牌、易拉宝、桌卡、海报、产品单页、关节炎宝典等均是一种形象，给消费者留下很深的印象。
销售管理――奠定成功市场突袭的基础
配合新品上市，采纳公司与武汉健民关节风痛丸共同探讨制定经销商政策，在渠道模式、奖励政策、市场管理、考核等方面进行全面细致的规划，以确保各方面都能形成推动产品销售的合力。
销售人员培训――抓住营销成功的关键因素
在“关节风痛丸”上市之初，我们配合武汉健民展开大规模的销售人员培训，对于区域经理开展两天封闭的业务知识培训，其内容包括品牌、促销、深度分销等。对区域促销人员开展产品知识、促销知识、促销技巧等方面的培训。
武汉健民关节风痛丸“霹雳行动”出台后，经过紧锣密鼓的准备，3月28日新闻会在北京新华社新闻厅如期开展，几十家主流新闻媒体到会参加，当他们看到风痛关节万产品，观摩了影视片和终端宣传品，并听了整个传播方案后，都非常激动，个个交口称赞，并预期今年敢节炎市场格局将有重大改变。
关键词：房地产；营销策划；问题；趋势
房地产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场，企业取得一块地就能制胜的神话已经远去，激烈的竞争需要企业对房地产营销策划越来越重视，房地产营销策划对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的意义，房地产营销策划已成为关系到房地产项目开发成功与否的首要环节。由于我国房地产市场发展比较落后，房地产营销策划的理论和思想至今仍未真正成熟，再加上一些开发商缺少营销策划方面的经验，在实际房地产营销策划操作中难免存在一些问题。
1房地产营销策划中现存的问题
①目标客户定位不准确。由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高关联度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”，正是由于房地产开发商的这种心态，使之在房地产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究，从而造成了目标客户定位不准的现象。
②缺少规范的可行性分析。众所周知，房地产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些约束和影响直接或间接地改变房地产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而，有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，营销策划也介入过晚，导致投资决策失误，开发产品不对路，以至于到项目销售中期，尽管投入了大量的人力物力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。
③无视差异化竞争。与普遍忽视消费者研究相反，部分房地产开发商过度重视对同行竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量，发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义，得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房地产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化，既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。
④“克隆”现象比较普遍。房地产营销策划的兴起，应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践，使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来，内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有：一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班；二是要请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问；三是内地举办各种房地产营销策划演讲会，并邀请知名策划人参加交流，从中获得沿海地区房地产营销策划的最新理念。通过这几种方式，沿海城市先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例，开始在内地开花结果。同时，内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象，甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同，这已经引起同行们的关注。
⑤过分依赖广告攻势。有些房地产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”，偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大，媒体的边际传播收益也在下滑，房地产策划者应该针对具体项目量体裁衣，作出合理的广告费用预算。
2房地产营销策划发展趋势
①强化品牌战略。随着房地产逐渐进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，房地产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房地产营销策划者应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌
②适应消费者个性化要求。随着房地产消费市场日趋理性和个性化，消费者偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。因此房地产营销策划者应该针对不同消费者进行日趋明朗的市场细分，以满足不同类型消费需求的消费群，比如中小型房地产企业就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。
③调整营销模式，建立全程营销机制。房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同，房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是，基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导，营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划，可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然，在整个项目策划过程中，不排除专业人士对客户适当地引导，从而把双方可能的分歧解决在前.目前不少开发公司纷纷成立客户俱乐部，经常性地与客户沟通项目进展、公司状况，组织客户深入项目策划，与客户形成互动的有效联接。一些开发公司专门成立了客户服务中心，设投诉接待和售后服务等职能。
参考文献
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[3]覃彦玲.房地产营销观念与案例分析[J].重庆建筑大学学报，2005，(1).
是药三分毒
“人气”是节庆为营销开展所提供的唯一及重大的理由。异如往常的人流量、从众性的消费心理让商家获取了难得的推销契机，尤其在这经济寒冬已至的时候，节庆更是所有企业都渴望用来缓解滞销病痛的良药。火爆的奥运营销盛景还未在记忆中褪色，针对国庆、元旦、春节等传统节庆的促销接踵而至，且同样热闹异常。为了避免同质化的促销形式，企业年年都会调动智慧，推陈出新，但是各种直接或变相的打折、买赠、抽奖等再传统不过的促销招术，因为其简单易操作和立竿见影的效果，还一直是节庆营销中周而复始的常态做法，大多消费者也为之乐此不疲。不过，利弊相依，中国著名营销专家李传屏认为“促销是企业的一种吃药行为，具有副作用”。短期促销行为往往会使消费者产生购买预期和对品牌形象的“新认识”。对于企业而言，今天的优惠促销在影响品牌与老客户关系的同时，势必也会带来非促销日如何拉动重复购买、如何吸引新消费者的问题。无论企业是否从战略高度上考虑过促销这一短期行为，作为整体营销系统中的必然一环，其一旦发生就会引来或强或弱、或明或暗的连带影响。在李传屏看来，企业的一切营销行为无外要涉及3个目的，即增加短期的销售量、助长中期的市场占有率和提升长期的品牌在消费者心灵空间的占有率。短期内销售量的增加不代表着市场占有率的上升，更不能决定品牌在消费者心灵空间占有率的提高，而且，如果操作不当，“吃错了药”还会为企业带来短、中、长期的负面影响。“这永远是个选择题，没有标准答案。”李传屏说。当然，短期促销行为在提升销量的同时，也可以为市场占有率、品牌形象的提高加分，但这要考验营销者的功力，通常难度较大。
节庆营销的具体操作形式、内容很多，要根据品牌面临的具体问题和竞争对手的动向“对症用药”。节庆营销通常是企业以“节庆”为名义将短期促销合理化的行为，但其同样也可以为品牌长远发展拓展机会。可以降价也可以提价、可以做礼品开发也可以反季售卖、可以广告产品也更可公关品牌，关键是要做好短期、中期、长期目标的抉择、协调，和实现厂家、终端商、消费者三方利益的共赢。以资金迅速回笼为切实目的，凭短期促销获取销售量提升的做法极为正当，但企业在营销传播的过程中一定要坚持品牌的核心诉求不变，力求获得市场占有率的提高和品牌形象的拉升。
对于一些企业而言，一次战斗往往决定不了品牌运营战略的最终成败，但对于有的品牌来说，在激烈竞争中的当下所需却正影响着明天的生死，孰重孰轻？对于促销的把握确是个选择题。如果说节庆营销是企业的一种吃药行为，那么加以不科学的比喻，是药三分毒，一分之于短期销售、一分之于中期市场占有、一分之于长期品牌发展，营销者需要思考的是根据品牌自身发展现状，选择将药效作用于何处 ，以及怎样将副作用降至最小的问题。
辨证论治
对于企业而言，一切营销行为在追求直捣病灶、快速见效的西医式解决方案的同时，更要注重中医辨证论治的系统理论，做好平衡，力求治标更治本。节庆营销作为非常性的营销活动，具有时间短、规模大、竞争激烈的特点，堪称短期攻坚战，最终能否实现预期的效果往往取决于之前的市场分析与策划准备。
望：判断形势
自身品牌处于哪个发展阶段，与消费者的关系如何？目前行业的竞争态势如何，品牌所处的位置在哪？只有了解上述问题才能认清自身品牌的需求与方向。接下来，还要分析所面临的节庆情况。节庆性质决定其能为品牌提供什么样的借势资源与促销形式；节庆持续的时间长短决定营销的规模与节奏。综合此上，企业要决定是否进行节庆营销，以及节庆营销所有实现的目的为何。另外，对于之前尚未结束的营销活动，面对节庆营销的开展，还要考虑如何整合的问题。
闻：了解对手
在节庆营销被广泛重视的情况下，了解竞争对手的举动对制定自身品牌的营销策略具有重要的参考价值。要尽可能地掌握竞争对手所选择的传播媒介、促销品类、终端战术等情况，并做好相应的应对办法和赶超思考；要针对竞争对手在不同区域的营销动向，参照彼此的优劣势划定主次市场，并依此分配相应比重的投入。一般而言，要避免和强势对手打价格战，应以突出自己的优势为主。在节庆营销形式、内容越来越同质化的今天，及时了解竞争对手所采取的举措，也是使自身做法更具创新性的保证。
问：分析消费者
如果说终端是决定营销成败的终极赛场，那么消费者则是最终的裁判员。同任何营销行为一样，了解消费者也是节庆营销中关键的关键。目标消费者是谁？对本品牌的购买倾向如何？其在节庆日的消费习惯是什么？有何不同往常的消费心态？直接决定了产品包装、媒介组合、传播主题、促销内容等等。另外，促销活动虽然要迎合消费者注重吉利、喜庆的心理，但是更应力求真诚、实在。
关键词：事件营销；因素；策略；风险
中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）07-0075-02
1 事件营销的因素分析
1.1 规模效应因素
企业发展到一定程度,规模效应就会体现出来。如果产量增加的比率大于生产规模扩大的比率,这种情况在经济学中定义为规模收益递增;对应的有规模收益递减和不变的概念。规模效应指的是产量变动的比率与企业规模扩大的比率之间的关系。对实施事件营销的企业来说,指企业发展到何种程度上,适宜采用事件营销。
企业初创期,即规模效应不变时。对应规模收益的定义,可以看出当企业不惜血本，集中精力运作事件营销,必然会为企业带来一个不可避免的问题:事件营销非常成功后,产品的需求量会在短期内激增,而在企业的初创期,企业很难有丰裕的资金,去投入到设备的更新上,也就满足不了市场需求量。消费者由希望到失望,企业将会举步维艰。
企业成熟期,即规模效应递增时。成熟期的企业,不论知名度和美誉度均远远超过初创期。当运用事件营销获得成功后,由于有雄厚的储备力量作支撑,企业如鱼得水。生产规模的扩大,规模效应的递增,导致了成本相对的大幅降低,企业将会因此而大大提高其市场占有率。
企业衰退期,即规模效应递减时。衰退期的企业,一般不适宜运用事件营销。即便运用得当,其获得的利润也与其投入的成本抵消的相差不多了;运用不当,更会加快企业的破产。
1.2 内在关联度因素
从长期来看,事件营销最终成功与否,其内在的关联度至关重要。所谓内在关联度,是指事件营销的三个当事人――企业、事件、消费者之间的关联程度。即通常所说的公众的关注点、事件的热点与企业的诉求点三点之间的关联程度如何。大凡成功的事件营销,其内在的关联程度必然高;反之,则内在关联程度必然低。只有企业生产出来的产品与事件本身所带来的意义高度相关,才能吸引消费者的眼球,才能提高企业的知名度和美誉度。
1.3 市场预期因素
企业只有建立在对市场需求科学预测的基础上,才能考虑是否运用事件营销,做到有的放矢。企业预期某种产品不久会走俏,甚至政府政策将会在近期内有所改变,这些都是预期的范围。
1.4 双链因素
即原料供应链和销售渠道链。在企业考虑能否运用事件营销时,必须保证这两根链条在运用成功与否都不受其影响。具体而言,当事件营销成功运作后,其原料供应链能源源不断地满足其市场需求,销售渠道链能最大限度地实现消费品的转移,实现企业的产品增值;当事件营销失败运作后,企业形象受损,企业能在这两根链条中全身而退。企业在进行决策时,必须反复考虑不可预测的结果。
2 事件营销的策略分析
2.1 事件攻略
新闻事件往往对公众有很大的吸引力，借助新闻事件是企业事件营销传播的常用方法之一。2001年，在中国申奥成功的第一时间，海尔的祝贺广告就出现在中央电视台的直播节目中，使海尔品牌形象更加深入人心。2003年，蒙牛利用“神舟飞天”这一举国关注的重大新闻事件，以中国航天事业的首家合作伙伴的身份，推出了“中国航天员专用牛奶”的宣传，使企业的品牌形象更进一步得到巩固和确立。
这种事件攻略也被常用到企业的危机公关中。企业往往利用人们对危机事件的关注，巧妙地把危机转化为商机。如，安利纽崔莱面对“兴奋剂危机事件”时，没有诉诸法律，而是精心策划了“纽崔莱支持奥运”新闻会。邀请权威人士和百余家媒体的记者，郑重其事地宣布“纽崔莱营养食品成为2004年奥运会中国体育代表团唯一专用营养品”，“顺便”对谣言进行了反驳。第二天，众多新闻媒体的正面报道使安利不仅度过了危机，而且树立了良好的品牌形象。
2.2 活动攻略
企业还可以策划一些能够引起媒体和公众关注的活动，实现讯息传播，或者通过参与媒体事件的策划、组织和实施，与媒体实现共赢。一个成功的案例是，华润涂料武汉爱的服务中心和湖北省发行量最大的媒体《楚天都市报》合作，共同主办楚天家园设计大赛，并冠名“华润涂料杯”。华润涂料利用媒体的影响力、家装协会的权威性和设计师大赛的公益性，获得了巨大成功，提高了品牌影响力和美誉度。
2.3 娱乐攻略
邀请外部公众代表或内部员工进行娱乐联欢，或举行相关的娱乐活动，使其成为具有新闻价值的事件加以传播，也是事件营销传播的一种方法。法国轩尼诗酒为了让中国消费者最快了解它，在抵达上海码头后，动用了中国传统的狮舞和锣鼓开道，并在码头和五星级的花园饭店举行了爵士乐队和时装模特表演。企业的娱乐造势迎合了公众对愉悦的追求，声势浩大且带有浓郁文化气息的娱乐活动激起了市场效应，使轩尼诗在上海一炮打响。需要注意的是，企业在娱乐活动中要适时而巧妙地穿插品牌讯息，把公众对娱乐活动的良好的心理感受转移到对品牌形象的好感上来，从而达到利用娱乐节目带动新闻事件，利用娱乐新闻促进产品销售活动的目的。
2.4 节日攻略
企业利用各种节日做活动，一是因为产品本身与节日有很大的关联性，节日做活动可以扩大品牌的影响；二是节日做活动可以增添节日的气氛，美化人们的生活，使人们心存感激，提升品牌的美誉度。
企业可以利用的节日很多，如重大节日，重大纪念日，其他有规律的假日和时机，少数民族的传统节日和一些地方的盛会等。
3 风险控制策略
事件营销本身是一把“双刃剑”:事件营销虽然可以短、平、快的方式为企业带来巨大的关注度,但也可能起到反作用。就是企业或产品的知名度扩大了,但却不是美誉度的提高而是负面的评价。
四川秦池酒业连续几年获央视广告标王,给秦池这一品牌注入了无限的活力。虽然知名度上去了,但秦池酒厂随即曝出了回收小酒厂兑水丑闻。正因为如此高知名度的企业,一时间舆论压力倍增、群情激愤。秦池酒业从此一蹶不振,迅速消失在市场中。
事件营销的利益与风险并存,企业既要学会取其利,还要知道避其害。对于风险项目,首先要做的是风险评估,这是进行风险控制的基础。风险评估后,根据风险等级建立相应的防范机制。事件营销展开后还要依据实际情况,不断调整和修正原先的风险评估,补充风险检测内容,并采取措施化解风险,直到整个事件结束。
另外,互联网凭借其传播迅速、覆盖面广、传播成本低等诸多优势一度成为许多企业宣传和推广的阵地,也接连出现了网络广告、邮件群发广告等网络营销手段。
参考文献
一、城市营销手段比较
近二十年国内外城市采用了许多手段进行营销实践，一般根据本地的实际情况或者借鉴别国的经验来制定自身的营销手段。笔者综合现有的营销案例，将城市营销手段分为节日营销、会展营销、广告营销、网络营销、企业营销、合作营销和政策营销七大类。
（一）节日营销
由于各国的文化和历史差异，许多城市拥有自己独特的节日。节日营销就是城市以本地传统或新兴的节日为契机进行的营销活动。主要特点是通过举办各种特色活动来扩散地方文化，提升城市知名度。节日期间会有大量的游客、商人和企业涌入城市，这就为本地开展节日营销、打造城市名片提供了市场。通过举办地方文化节等活动，既有利于异地游客深入了解当地文化，又有利于提高城市综合竞争力水平。荷兰NHTV布雷达大学经济学者鲍勃•范•林堡在对荷兰的斯海尔托亨博斯市进行分析时，提出了4种影响城市营销的因素，最后发现当地的爵士音乐节在其构建的模型中对城市营销贡献最大。首尔的节日活动主题多样、举办频繁，包括首尔文化节、首尔市民月和清溪川庆典等，市民的参与热情也很高，无形中提高了首尔的文化影响力。德国的慕尼黑啤酒节每年能吸引600万～700万游客参与，浓厚的节日氛围不但带来了巨大的经济效益，更重要的是成功打造了慕尼黑的城市名片。在我国，曲阜市政府为加强对孔子文化节的组织领导，推进各项具体筹备工作，成立了中国曲阜国际孔子文化节组织委员会济宁市执行委员会，负责各项筹备工作的整体协调和组织实施。曲阜市从1989年开始举办“中国曲阜国际孔子文化节”，既弘扬了儒家传统文化，又提高了曲阜市在全国城市中的地位。
（二）会展营销
会展营销即城市通过举办各种大型会展来宣传推广本地区优势产品，达到吸引游客和投资者、提高文化软实力和塑造城市品牌的目的。会展营销具有联动性、展示性和效益性的特点，能带动服务、旅游、餐饮等多个部门的发展，为本地的产品和企业提供展示平台，并给当地带来巨大的经济和社会效益。举办会展对城市营销也有集聚效应，主要表现为人气集聚和效益集聚，一个成功的会展会吸引大量商家和消费者前来参展，有利于提高城市的知名度。现在国际上许多会展已经实现了品牌化运营，如德国法兰克福国际车展、法国戛纳电影节、瑞士达沃斯论坛等。在我国，北京于2008年成功举办了夏季奥运会。从城市营销的效果来看，奥运会后的北京不但城市品牌、形象得到了提升，在获得投资和吸引人才两方面都比以往有了显著提高。珠海也已成功举办了国际航空航天博览会、国际赛车、国际游艇和水上用品博览会、世界经济发展大会、首届教师合唱节和沙滩派对等多种形式的会展和节庆活动，会展不仅给珠海在旅游、产品销售方面带来效益，还可以对珠海起到良好的宣传作用。
（三）广告营销
广告营销指城市以制作播放城市广告为主要手段来塑造城市品牌，提高城市竞争力。城市广告具有传播速度快、受众面积广、易给人留下深刻印象的特点，越来越受到各个城市的高度重视。城市广告主要包括形象广告、招商广告、旅游广告和节庆会展广告4种类型，这4种类型很多时候都是融为一体的，并且相互依存、相互促进，成为城市品牌整体营销传播的一部分，为城市整体品牌形象服务。另外，广告口号往往是城市广告定位的集中体现，在美国，城市广告的口号围绕商务环境和生活质量两个主题展开，比如亚特兰大的“具有进军全球商业的战略位置”、纽约的“永不休息的商业城市”、奥兰多的“阳光和快乐”等。首尔通过在中国国际广播电台赞助专栏，定期播出有关首尔正面形象的报道等来提升城市形象。在我国，1999年威海市城市形象电视广告在中央电视台播出，标志着中国大陆城市形象电视广告的诞生，适时地反映了中国社会城市发展的进程，甚至可以说城市形象广告在中国的城市发展中起到了重要的推动作用。青岛电视台自2002年以来先后制作了《青岛的路》、《飞越青岛》等广告宣传片，在央视播出后起到了明显的宣传效果。
（四）网络营销
网络营销是以互联网为主要媒介的营销活动，具有资源整合性、市场全球性和低成本性的特点。当前城市营销的传播范围已经不限于某一个国家，经常需要从国外吸引人才、资金和游客，因此互联网是最经济有效的媒介。一个城市内外部的利益相关者在获取城市信息时，会首先访问这个城市的政府网站，因此政府网站必须担负起城市对外宣传主渠道的重任。例如，担负着北京城市营销重任的、有代表性的政府网站包括北京市政府的官方网站“首都之窗”、北京市发展和改革委员会主办的“投资北京”网站等。无网站的城市营销可以通过电子邮件营销和虚拟社区营销来实现，例如，用电子期刊来宣传城市建设成就、政府公告，在网上组建自团体以促进特定社会目标的实现等。
（五）企业营销
企业营销是城市通过本地著名企业的品牌效应来扩大自身影响力的一种营销手段。一个城市如果拥有若干知名企业，既有利于城市通过企业品牌吸引外部优势资源，形成资源集聚优势，又有利于当地政府通过企业品牌塑造城市品牌。使用企业营销手段可以增进政府、企业和社会团体之间的交流合作，投资者和消费者可以通过对企业品牌的了解加深对城市品牌的认知，城市也可以通过企业项目来吸引投资。名牌企业成就城市品牌，早在“七五”期间，青岛就在全国率先提出并实施了“名牌战略”，开展争创“青岛金花”活动，多年来，政府、企业、社会团体及中介组织等密切合作，孕育了海尔、海信、澳柯玛、青啤和双星等多个中国驰名商标。另外，还有东风汽车与湖北十堰、长虹与四川绵阳、健力宝与广东三水、春兰与江苏泰州等，一些在中国地理版图上名不见经传的小城市，因企业的崛起、品牌的影响而在中国的经济版图上令人耳熟能详。
（六）合作营销
合作城市营销是协调城市群与单个城市在城市营销中树立共同愿景、确立互补定位、建立资源共享机制，在有效协调的基础上保持合作，使城市群和单个城市的城市营销目标趋于一致、实现双赢的一种战略方法。其任务是在合作机制上创新，建立思路清晰、利益共享、沟通高效、决策迅速的城市群营销合作机制，促进城市群协调发展。合作营销具有城市间优势互补、互惠互利和节约营销成本的特点，代表了未来城市营销手段的发展方向。经济合作与发展组织（OECD）有关成员国城市化的报告指出，政府需要重视中心城市附属增长极的作用，通过实现中心城市主要增长极与附属增长极的互动，可以吸引更多的投资者，提高区域竞争力。目前，我国已形成了长三角、珠三角和京津冀等多个城市群，对城市之间的合作也进行了很多尝试。一些拥有共同旅游资源的城市通过联手共建旅游区来合作，例如：分属江、浙两省的无锡和湖州打破行政区划的限制，联手共同打造太湖旅游区；处于长三角的西塘、乌镇、周庄和朱家角则联合推出了中国江南古镇游。
（七）政策营销
政策营销是政府作为城市营销的主体，通过制定实施适合本地区的营销政策来达到塑造城市品牌的目的。这种手段的突出特点是政府的主导性和社会的参与性。在实施过程中必须突出政府的主导地位，同时制定的政策必须符合社会各个利益主体的需求，可以用必要的激励手段来提高全社会的参与程度。政府应在城市营销中处于主导地位，这是由政府作用的机制、城市营销问题的公共性和转型社会的现实所决定的，因此地方政府出台有关城市营销的政策就尤为重要。美国汉普顿学院政治学助教卡洛斯讨论了波多黎各瓜伊纳沃市的封闭式社区数量和城市营销之间的关系，他认为正是政府将英语作为官方语言，并在各方面对该市进行美国化改造的政策，才吸引了高收入人群的进入，进而使瓜伊纳沃市的城市吸引力提高、封闭式社区增多。在我国，大连市提出“要用经营的手段来管理城市”，对于信息产业、生物产业等高新技术和知识产业，政府创造各种优越条件，给予宽松政策环境，建成了由多个发展区域组成的高新技术园区。2008年，广州市委、市政府提出要强化“经济中心、国际都会、创业之都、文化名城、生态名城、和谐社会”的建设，提升中心城市的集聚辐射功能、综合服务功能、外向带动功能和文化引领功能，建设适宜创业发展和生活居住的城市环境。在这一政策理念指导下，2010年广州成功举办了亚运会，显著提高了广州在亚太地区的影响力。
二、我国城市营销手段中存在的问题
城市营销在我国兴起的时间毕竟不长，具体实践可以说仍处在摸索阶段。在肯定各城市通过多种营销手段取得一定成功的同时，也应清醒地认识到所使用的城市营销手段中仍然存在不少问题。
（一）营销行动缺乏整体规划
完善的城市规划是城市各产业长足发展的优先条件，由于目前我国城市营销理论起步较晚，城市政策制定者可借鉴的经验有限，因此在城市整体规划方面缺乏有效指导，部分地区城市营销观念还未普及。在实际营销操作中，缺乏专业的规划、准确的定位、鲜明的形象和响亮的口号，也没有整合传播手段，这些都是当前城市营销策划缺失的表现，也是实施城市营销需要解决的首要问题。
（二）营销方案
“抄袭”严重通过城市独特的地域文化来推广城市形象原本是有效的营销手段，但当前很多城市喜欢盲目跟风，照搬他市模式，不与本地实际情况结合，缺乏创新，只重视建设“形象工程”、“政绩工程”。从近期看可能导致资源浪费和经济损失，从长远看必然会导致城市品牌建设表面化、同质化，削弱城市功能和作用。我国城市营销活动大都集中在城市形象的塑造和传播上，实施城市营销的政府广泛利用大众媒体传播城市形象，这种认识误区导致在实施城市营销的过程中，表现为“千城一色”、“千城一面”，不利于城市内在竞争力和外在吸引力的提升。
（三）营销策略忽视地区优势
一个城市在制定营销行动方案之前必须全面认识和思考本地区独特的有利条件和可能的发展机会，所采用的城市营销手段应充分利用地区先天优势，否则就会产生营销目标不明确、营销手段选择不当、手段与目的不匹配等问题。厦门大学教授踪家峰通过对天津市南开区的分析以及与和平区的对比指出，南开区没有充分利用本区教育资源等方面的优势，而是重点支持并不具备发展条件的物流业，这对南开品牌的塑造会产生不利影响。
（四）营销手段难以达到预期目标
采用的营销手段无法达到预期效果，与实施主体的工作能力有很大关系。目前，我国各种营销手段的实施主体仍以各地政府为主，没有一个专门的部门协调城市营销相关活动，仅靠政府在实施某些营销手段时，可能会重点把握不准确，产生缺位、越位现象，从而使政府营销陷入具体的、繁杂的事务之中，导致其自身在营销工作中的市场调研、协调管理、形象宣传、为企业服务等职能无法全面、深入地发挥，使营销政策与实践脱节，进而影响到营销效果。暗箱操作、办事效率低下等也是营销主体工作不到位的表现。
三、我国城市营销手段的完善方向
从国内外各种营销手段的比较可以看出，7种营销手段各有特点，需要根据各城市的实际情况，在对本地文化历史、名牌企业、经济环境、科技竞争力、居民素质、周边环境和政府工作能力等方面进行综合评估后再进行选择。鉴于我国在城市营销实践中出现的问题，笔者认为还应该从以下几个方面对城市营销手段进行完善。
（一）在重视城市独特文化的同时，对节日营销活动进行创新
开展节日营销和会展营销是利用本地文化进行城市营销的重要手段。要成功实现城市文化的产业化经营，就必须打造城市文化品牌，利用品牌效应来塑造城市形象，扩大城市的知名度与影响力，实现文化与市场的对接，完成文化向资本的转化。发展城市文化产业、打造特色城市品牌，是促进城市各种资源有效组合、提升城市整体形象的必然途径，是实践城市营销的题中之义。与此同时，还应注重对节日活动的创新，创新的节日活动具有更高的新闻价值和传播价值，容易产生眼球效应，提高对城市形象的传播效果，也避免与其他城市雷同的、会使人产生“审美疲劳”的活动。例如，杭州近年来举办的钱塘观潮节和西湖博览会等就极具地方特色，不仅吸引了大量游客，还传播了杭州作为旅游胜地的城市形象。
（二）采用广告、网络等营销手段应做好准备工作
现实中既可以利用电视广告传播迅速、受众广的优势进行全方位的城市宣传，又可以在网上围绕城市营销主题主办相关论坛，开通虚拟社区群等，不仅能促进城市居民交流，还有利于宣传城市建设成就。但是，不应将广告营销手段误解为只是拍摄几段宣传片，应该在事前对城市广告的传播范围、受众特点和媒介选择作出评估，进而结合城市的历史、现状和未来在广告中进行全面展示。城市营销需要将城市形象规划居于核心地位。只有广泛整合各种可以利用的传媒资源，根据各媒介的特性，细分受众市场特点，将其进行有效组合，在此基础上开展城市传播活动，才能保证城市传播媒介策略的科学性，优化媒介资源，控制传播成本，提高传播效果。
（三）扶植本地重点企业的发展
应充分认识到龙头企业对城市各方面的带动作用，善于以企业品牌效应吸引更多投资者和劳动力，努力在企业品牌和城市品牌间形成良性循环。利用名牌企业和名牌产品多的“城市现象”，通过向外部市场宣传城市，带动城市知名度的提升，增强城市的吸引力和辐射力，为进一步开拓外部市场创造有利条件。
（四）重视政府在合作城市营销中的作用
如果城市间具有共同的愿景、互补的城市定位、顺畅的环境资源共享机制、执行得力的协调机构和优秀的公共部门，就存在合作营销的可能性。基于双方共同利益进行的合作不仅会加强城市之间的联系，节约营销成本，还有助于地区整体竞争力的提升。政府是合作营销手段的实施主体，一方面，在合作过程中应发挥其资源整合能力，将公共资源有组织地加以整合利用，为合作提供后勤保障；另一方面，可以构建基于城市间利益关系的协调机构，协调各城市之间的关系，并促进城市间达成共识，形成专门的协调保障机制和能够持续创新的长效工作机制。
（五）制定并完善激励机制和沟通机制
当前的城市营销政策仍然由政府负责制定，而各地、各级政府的工作能力和工作效率差异较大，会直接影响到政策效果。因此，有条件的城市可以设置政府框架内的城市营销专门职能机构，不仅负责城市营销的政策制订、宣传策划、实施和监管等具体工作，还可以作为一个机构，有力地支持和代表城市进行一系列营销活动。例如，首尔组建了专门的营销机构———“城市营销担当官办公室”来负责城市品牌管理和形象推广的规划和实施，伦敦组建了营销机构“访问伦敦”等。在营销政策中，激励机制和沟通机制也是不可或缺的，通过对政策执行者进行物质和精神激励，无疑会提升其工作满意度，让政策产生更好的效果。同时，在各级政府间建立完善的双向沟通机制，可以加强政府官员与基层工作人员的沟通交流，避免政策的滞后性。
（六）采用适当公关手段宣传城市
政府比企业和个人更具有媒体优势，在适当的时机可以使用公关手段来宣传城市。例如，城市宣传部门对本地区积极参与环境保护等公益活动或对口支援其他城市等活动进行强有力的新闻报道，将在无形中提升城市形象。政府领导到外地进行调研、招商引资、缔结中外友好城市等活动也表明了积极的对外开放态度，有利于本地城市地位的提高。
建设品牌：医药营销的方向
客观的讲，我国医药行业市场化程度发展相对于家电、饮料、化妆品等行业较为缓慢，就是与同宗同族的保健品行业相比也是大大的不如，国内医药企业大都有着深深地计划经济的烙印，传统的医药流通体制让医药企业养成了不太重视市场的习惯，近几年来，随着市场的发展、竞争的加剧、外资医药企业的冲击，国内医药企业不得不重新审视自己，学习、提升自己的市场能力，也涌现了诸如哈医药、同仁堂等优秀OTC医药企业。
OTC具有药品和消费品双重属性，营销的原点是消费者，营销过程是在产品、渠道、终端、消费者等几个关键环节上进行有效的价值分配，消费者对药品认知的核心是功效，消费者对产品没有消费经验时往往会信赖品牌，品牌能够促进消费者购买，消费者对于产品的良好的消费经验也会促进品牌的形成。同时，品牌能给"唯利是图"的经销商们信誉的保证，能够走量，能够带货，提高生产企业的议价能力。因此将OTC药品做成品牌药是每个生产企业梦寐以求的事情。
衡量一个品牌营销资产一般有五个面相，分别是知名度、认知度、忠诚度、品牌联想、商标。品牌知名度是品牌资产的起点，消费者在选购品牌时首先考虑的是是否听说过，OTC药品建设品牌首先是要使自己的品牌进入消费者购买时的记忆品牌目录中，消费者仅仅"知道"某一品牌是不够的，消费者都知道"三株"、"太阳神"，但是他们会去购买吗？
由于消费者每天都必须面对无数的广告宣传，因此，要能让消费者"知道"并且"记得"自己的品牌--而且不能花太多的钱--是一件颇伤脑筋的事。对于一个正在伤脑筋的OTC品牌而言，下面两项因素是很重要的：
第一，要让品牌的知名度达到一定的水准，这个品牌的营业额应该要先有不错的表现，也就是通过优势产品的良好销售推动品牌建设，一个历史短、营业额低的品牌，想要提高知名度，往往会很困难。而像一些有着优秀的历史文化传承的中药品牌，像北京同仁堂和济南的宏济堂，在引起消费者注意这个方面具有很多优势，因为它们旗下许多产品六味地黄丸、喉症丸、小儿消食片等，都在支援着品牌。
第二，在目前市场竞争如此激烈的条件下，大众传播的效果越来越差，能够运用非传统传播技术的企业，在打响知名度方面，会非常成功，这些所谓的"非传统"，包括"口碑营销""事件营销"、"赞助营销"、"游击营销"、"娱乐营销"等，最为典型的例子就是美国辉瑞制药的"万艾可"、俗称伟哥，现在已成为中国壮阳药的代名词了。
品质认知，是品牌资产中重要的一部分，消费者对于一个OTC品牌的品质和功效的看法往往会影响他们对这个品牌其它方面的认知。经专家研究发现，最能让消费者满意一个OTC品牌的原因就是品质和功效，而消费者的满意，将对产品的销售有着直接的帮助。建立良好的品质形象，已成为企业实现长期发展的关键性要素。需要OTC药品企业注意的是提升产品品质和建立品质形象，是两个不同角度的概念，品质形象，是指消费者对品质的印象和看法，有时单靠改善产品品质并不一定建立良好的品质形象，消费者不是专业的药品生产人员，他们不知道如何判断一个药品质量的好坏，他们并不关心药品的理化指标，消费者往往有着自己评判药品质量高低的标准，比如包装、颜色、口感等。换言之，要想建立良好的品质形象，就必须了解并妥善掌握这些指标，并影响消费者的判断。
在品牌资产中，居于核心地位的是品牌忠诚度，拥有一群忠诚的消费者，就像有了竞争门槛，能够有效地抗击市场冲击，企业也有了稳定的利润来源，提高品牌忠诚度是建设品牌的永恒目标，市场营销不仅是在"卖东西"，更重要的是在"买东西"，买的就是对品牌的忠诚。有了忠诚，就相当于人与人之间有了感情，有了"爱情"，甚至可以"忠贞不渝"，提高忠诚度的方法，就是设法加强消费者和品牌之间的关系。高知名度、受肯定的品质、以及强有力的品牌设计，都能协助达到这个目标，对于医药保健品行业来说，那些能直接建立品牌忠诚度的营销策略，已经越来越扮演着重要角色。
近几年，风靡医药营销界的服务营销、会议营销、体验营销、亲情营销、俱乐部营销等，无不是在建设忠诚度方面做足了文章，取得了突破性的进展，并为行业的发展做出了贡献。
品牌联想就是消费者在想到某一品脾时所勾起的所有印象、联想、意义的总和。品牌形象能够帮助消费者更感性地认识品牌、了解品牌、记忆品牌，品牌联想多种多样，其内容可概括为以下几种：
产品类别的联想。一个品牌与它所代表的产品种类相联系时，意味着当消费者想到产品时也会想到该品牌。如提到可乐，就会想到可口可乐；提到可口可乐，就会想到可乐。
产品特征的联想。每个产品一般都有自己的特征，如果这些特征能满足消费者的要求，符合消费者的利益，那么品牌联想便成为消费者购买的理由。如"白加黑"使消费者联想到白天不瞌睡、晚上睡得香，泰诺快速消除感冒症状等。
产品用途的联想。通过宣传将产品与具体的应用过程联系起来，一旦消费者处于某种环境中就会想到该品牌。如汇仁肾宝与夫妻生活联系起来，使消费者产生这样一种联想：他好，我也好。
产品使用者的联想。一定的品牌还可以使人想到特定的消费群体，如太太口服液的产品使用者让人联想到妇女。品牌使用者联想能加强对目标消费者的吸引力，有利于加强顾客的忠诚度，但这也给品牌的延伸带来很大的限制。
相对价格的联想。在一种类型的产品中，往往存在几个层次的价格，而该品牌往往使消费者想到一定的价格层次。如万艾柯，消费者就认为它的价位很高。
竞争者的联想。有的品牌是根据与另一个品牌相比较的结果来记忆的。
企业的联想。如由一个产品品牌便会想到企业的创新能力、企业员工、文化、价值观及与企业有关的各种故事。
人物的联想。有些品牌与名人联系在一起，如范伟的万通筋骨片、赵本山的泻立停。
个性的联想。如可口可乐让人想到美国的生活方式，百事可乐让人联想到一群兴奋的、热情过分的年轻人。一旦品牌的个性联想与消费者自己相吻合时，该品牌往往就会成为消费者的忠诚品牌
商标符号是消费者认识品牌的标志，相当于品牌的容貌和名称，医药品牌的商标符号要让消费者产生健康、生命、活力、专业、科技的联想，商标属于品牌的法律资产，也是品牌权益的保障。一个成功的符号（或者标志）能整合和强化一个品牌的价值，并且让消费者对于这个品牌的价值更加印象深刻。
深度策划：医药营销的出路
笔者一直认为：在中国医药保健品领域，代表着营销策划最高水平的是保健品，多年以来，保健品一直把自己作为"药品"来销售，将功效作为产品的核心，"有病治病，无病防身"的理念已被广大消费者认可，虽然从产品属性上看，保健品来源于一些具有保健功能的药物，但保健品行业却游离于计划经济体系之外，从诞生之日起，一直在市场经济的海洋中经历风风雨雨，这也迫使保健品企业练就了一身的市场营销硬功夫。与医药企业相比，保健品企业的营销理念和策划水平比较先进。医药企业欲破除当前的营销困局，需要认真学习保健品的营销手法，加强市场研究、重视消费者，进行科学的市场细分、精确市场定位，设计概念，深度挖掘产品利益，认真引导产品效果感。
医药营销人必须要养成站在消费者的角度来开展营销工作的习惯，，强调消费者的观点，而非是我们自己的观点，我们要以消费者的眼光来看待问题、解决问题，以与消费者的同理心来制定营销推广策略，开展促销活动，用消费者的语言来创作广告，从心理上与消费者产生共鸣，打动消费者，最大限度的提高营销效果。
持续的关注、跟踪、分析消费者需求，这是我们开展营销运作的前提，满足消费者现实需求只是营销的基础，我们更要挖掘消费者潜在的需求，细分顾客利益，这才是营销的创新之道。在激烈的市场竞争环境下，顾客显性的利益需求基本已被满足，因此我们要提供消费者变化了的或者更细分化的利益，其实营销的每一个进程，每一个突破都是一个不断在挖掘消费者变化了的、更贴切的、更细分化利益需求并提供满足的过程，比如减肥人群最早的利益需求是粗线条的，多数单纯的是想减掉体重。而现在，相当数量的女性则是为了美丽而减肥，标准已从简单的苗条提高到"胸挺、腰细、臀翘"，所以，产品所提供的利益也就要相应调整。在OTC市场中，白加黑的"白天不瞌睡，晚上睡得香"，就是以更贴近的满足消费者细分利益获得成功的典型案例。
在医药保健品的营销策划中，概念策划是一个重头戏，概念一方面可以使医药产品在同质化的市场里跳出来，创造一种差异，另一方面也可以使消费者能够理解接受医药产品晦涩的功效机理，菲利普·科特勒认为：产品概念是用有意义的消费者术语精心表述对产品的构思，它是产品创意经筛选后根据营销需要发展而来的，概念策划必须便于消费者理解，同时又要有实际的产品机理支持，一个成功的概念往往会造就一个成功的产品，比如：排毒养颜提出的排毒理论、脑白金的"脑白金体学说"，补肾产品的"肾动力学说"等等。
在营销模式创新和传播策略制定方面，保健品也走在OTC药品前面，软文的炒作、正版广告的轰炸、电台讲座、电视专题、专刊宣传、终端营销等地毯式、立体化的宣传，都值得OTC药品借鉴。目前医药保健品的策划，正走向两个方面，一个是新，一个是细。创新是智慧，是进步的源泉，目前常用的媒体创新、渠道创新、模式创新等手法为市场发展做出了很大的贡献，现在单纯依靠媒体广告就能实现大规模销售的年代已经过去，更强调的是对营销手段和营销流程的整合创新。有一个销售得很不错的保健品就是运用流程创新才创造销售奇迹的：该产品早先的销售流程为"广告为主＋专业咨询＋定期活动＋客情维护"，后来，由于政府监管的进一步加强，原来那种通过案例广告形成销售的模式已经很难运作下去，产品步入"危险境地"。近几年，该产品将销售流程改变为"广告＋入户投递＋专业咨询＋定期活动＋专业医疗领域的开拓＋客情维护"，因而使被动局面逐渐得到了扭转，产品在上海的销售额就达到了上亿元。
细节是魔鬼，细节决定工作质量，竞争更多的体现在细节执行上，发报有发报的流程、电台有电台的流程、终端有终端的流程，营销的标准化、流程化极大的提高了市场执行力。非传统的会议营销之所以能够使一些保健品"咸鱼翻身"，使弱小的保健品以小博大，走向辉煌，无不是因为对执行细节的执著，做市场就是做细节，策划的细、要求的细、执行的细，可以说是成功者的秘诀。
渠道营销：医药营销成功的保障
现在的医药营销是一个渠道为王的时代，只有拥有畅通的销售渠道，才能使产品顺利地到达消费者面前。医药行业的销售渠道大体有着三种：一种是企业负责生产产品、进行前期策划，主要是招商策划，中间商以最低的价格从厂家拿货，然后负责销售、宣传、推广等工作；第二种是，企业负责生产、策划、推动渠道运行，组建办事处负责广告宣传、促销工作中间商负责产品调拨、铺货、构建下线网络等工作；第三种是企业既负责生产、策划、又负责广告促销、铺货、终端拜访等工作。
在一些从计划经济时代走过来的医药企业里，做销售其实就是在做渠道，企业没有精力直接服务于消费者，只能服务于渠道。是经销商，而不是消费者决定着销售的命脉，渠道营销就是以渠道为对象进行营销。
企业的营销对象通常有两种：一种是末端购买者，即最终消费者，另一种是中间购买者，即经销商或商，经销商场在企业的市场营销活动中起着承上启下的作用，所谓承上--就是上联企业，所谓启下--就是下联消费者。企业通过经销商实现了与消费者的产品、服务、信息的双向沟通。企业与经销商展开的营销实质上属于关系营销的范围，目标是建立企业与经销商的伙伴式双赢关系，优秀的企业还会更进一步将经销商内化为自己的市场资源，实现企业与经销商的共同发展。企业的销售人员、招商人员一定要明白经销商营销的实际意义，转变观念，招商的目的是构建网络，启动市场，实现双赢，帮助经销商赚钱，销售人员、招商人员不是单纯的产品交易，而应当是经销商的营销顾问、培训顾问、投资顾问。经销商启动市场关心的问题主要有：产品力、样板市场、品牌、经营团队的专业素质、价差体系、营销模式、支持、信誉等，他们也想少投入，高产出，低风险，我们要以"己"度"人"，针对经销商的心理开展销售、招商工作
进行经销商的营销，一定要认真研究经销商的需求，明确其需求的合理性。这里就需要进行经销商调研，研究经销商的规模、实力、信誉、人员构成、营销理念、营销能力等，建立经销商信息系统，为经销商营销奠定基础。
在市场竞争日益激烈等条件下，医药企业还需要整合渠道和终端，以渠道推动终端建设，以终端刺激渠道，合理的分销渠道建设能够增加终端的广度和密度，渠道是腰，终端是头，腰腹发力，头部才有力度。营销宣传工作要从医药公司等一级经销商开始，规范一级、强化二级、决胜终端、争夺消费者。基本的策略如下
统一的价格体系，全国一致、大小一致，严密的价格控制措施。 科学合理的返利政策，返利金额不能大于正常的销量利润
少用销量返利，多用过程返利，比如铺货率、专销奖、回款及时奖、合作奖、信息反馈奖，注意奖品要多采用物品，不用本公司产品
对医药公司的包装，主要包装的地方为开票处、入口处、提货处、收款台、样品陈列柜。包装物品主要为宣传画、不干胶、条幅、展板等
对中间商的相关人员进行激励，包括感情互动、积分有奖、赠送 小礼品等
在中间商批发处设立促销台和促销人员，把你的产品系列和奖品系列陈列出来，见到顾客就让促销员推荐，采用推和拉相结合的 模式来开拓市场
中间商发放企业报刊、在专业医药报刊、网站产品广告，提高中间商对品牌的认知度
房地产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场，企业取得一块地就能制胜的神话已经远去，激烈的竞争需要企业对房地产营销策划越来越重视，房地产营销策划对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的意义，房地产营销策划已成为关系到房地产项目开发成功与否的首要环节。由于我国房地产市场发展比较落后，房地产营销策划的理论和思想至今仍未真正成熟，再加上一些开发商缺少营销策划方面的经验，在实际房地产营销策划操作中难免存在一些问题。
1房地产营销策划中现存的问题
①目标客户定位不准确。由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高关联度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”，正是由于房地产开发商的这种心态，使之在房地产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究，从而造成了目标客户定位不准的现象。
②缺少规范的可行性分析。众所周知，房地产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些约束和影响直接或间接地改变房地产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而，有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，营销策划也介入过晚，导致投资决策失误，开发产品不对路，以至于到项目销售中期，尽管投入了大量的人力物力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。
③无视差异化竞争。与普遍忽视消费者研究相反，部分房地产开发商过度重视对同行竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量，发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义，得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房地产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化，既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。
④“克隆”现象比较普遍。房地产营销策划的兴起，应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践，使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来，内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有：一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班；二是要请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问；三是内地举办各种房地产营销策划演讲会，并邀请知名策划人参加交流，从中获得沿海地区房地产营销策划的最新理念。通过这几种方式，沿海城市先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例，开始在内地开花结果。同时，内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象，甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同，这已经引起同行们的关注。
⑤过分依赖广告攻势。有些房地产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”，偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法，有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大，媒体的边际传播收益也在下滑，房地产策划者应该针对具体项目量体裁衣，作出合理的广告费用预算。
2房地产营销策划发展趋势
①强化品牌战略。随着房地产逐渐进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，房地产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房地产营销策划者应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌
②适应消费者个性化要求。随着房地产消费市场日趋理性和个性化，消费者偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。因此房地产营销策划者应该针对不同消费者进行日趋明朗的市场细分，以满足不同类型消费需求的消费群，比如中小型房地产企业就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。
③调整营销模式，建立全程营销机制。房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同，房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是，基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导，营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划，可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然，在整个项目策划过程中，不排除专业人士对客户适当地引导，从而把双方可能的分歧解决在前.目前不少开发公司纷纷成立客户俱乐部，经常性地与客户沟通项目进展、公司状况，组织客户深入项目策划，与客户形成互动的有效联接。一些开发公司专门成立了客户服务中心，设投诉接待和售后服务等职能。
参考文献：
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[2]贾士军.房地产项目全程策划[M].广州:广东经济出版社,2003.
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[4]杜伟.房地产策划的十个要点[J].基建管理优化,2007,(6).
但实际呢？
产自中国的服装，其零售价不仅不是最低，反而是全球“最高”，谁在“偷吃”利润，让服装零售价节节攀高？分析中国服装产业链，我们会发现，多层分销并非导致我国服装偏贵的罪魁祸首，同样，那些被“偷吃”的利润也没有流向看似肥硕的品牌服企——谁能想到是这一连串的环节让利润如沙漏层层流失：进口关税、高价撇脂（指新产品以高价进入市场，获取高利润，然后再根据市场情况适当降低价格的定价策略）、高成本的运营流转、低周转率以及不可承受之重的流转税赋。很显然，短期内我国服装的高价情况也很难改变。但我们确实在期待，国内的服装价格能尽快回归到正常价格区间，因为这不仅关系到行业利润向真正财富创造者的环节转移，也关系到未来服装品牌的竞争力。
Where is the maximum profit of the Chinese garment industry? Some people take it for granted and answer: it must be the brands and retailers.
But what is the truth?
Production of clothing from China, its retail price in China is not the lowest, but the highest in the world, who cut the profits and make clothing retail price steadily rising? With the analysis of garment industry chain in China, we could find that the multi-layer distribution does not lead to the higher price of China’s garment, and similarly, the profits which had been cut down do not come to the enterprises. The profits had leak to a series of links as the hourglass, such as import tariffs, market-skimming pricing (an approach under which a producer sets a high price for a new high-end product or a uniquely differentiated technical product, its objective is to obtain maximum revenue from the market before substitutes products appear), operational flow of high-cost, low turnover rate and the unbearable circulation taxes. Obviously, the high price of clothing in China is difficult to change in short term. But we do expect that the domestic apparel prices could return to the normal price range as soon as possible. Because there is not only the problem related to the transferring of industry profits to the real creators, but also to the future competitive power of the clothing brands in China.
为在当季销售前只生产了预期销量的15%左右，而大多数服装企业已经生产下个季度出货量的45－60%。这样ZARA就可以把预测风险控制在最低水平。ZARA最多有不超过18%的服装不太符合消费者的口味，而行业平均水平约35%。从收集数据、数据统计、数据分析、到最终成为管理层的决策依据，一环扣一环，才能实现对市场感知度和响应速度的有效管控。
B、产品策略及产品线的管控
产品从设计开发到终端销售的全过程，每一个环节都需要管控。从产品设计的管理，至服装生产的时间周期、成本控制，乃至产品上市后还需要考虑到季节性因素而不得不为它的生命周期管理。在这些过程中，往往还需要服装企业中高层能及时的做出决策性调整策略。
产品来源于市场，但目前国内的服装企业的自主设计还少，而ZARA也同样不提倡原创性设计。通过直接整合市场上已有的众多资源，实现更准确地搜集时尚信息、更快速地开发出相应产品、节省产品导入时间、形成更多产品组合、大大降低产品开发风险的效果，才是产品设计的初衷，诠释而不是原创流行，未尝不是国产服装品牌的出路。
ZARA有专职专人搜集时装/展示会、交易会、咖啡馆、餐厅、酒吧、舞厅、街头艺人、大街行人、时尚杂志、影视明星、大学校园等地方和场所展示的流行元素和服装细节；在全球各地拥有大批极富时尚嗅觉的买手，他们购买当区各高档品牌或主要竞争对手的当季流行产品，并把样品迅速集中返回总部做“逆向工程”；更重要的是ZARA通过覆盖全球的各个直营专卖店，以信息系统整合销售和库存信息，为总部分析畅销/滞销产品的款式、花色、尺码等特征，供完善或设计新款服装时参考。
最终，ZARA将整合、处理后的信息交给公司总部高达300人的开发团队，一起共同探讨将来可能流行的服装款式、花色、面料等，并讨论大致的成本和零售价等问题，迅速达成共识。然后由设计流程进行实现，最终经团队进一步讨论、确定成本和零售价等问题，决定是否投产，款式设计出来后决定投产比例约1/4到1/3。C、供应链管控
OEM代工的经验使我国服装企业不乏生产管理经验，但从2008年金融危机后若干进行品牌化尝试的服企经验来看，我国服企很缺乏泛产业供应链的管控能力。品牌服企的供应链是从设计、采购、销售到零售的复杂流程，是围绕企业的核心，通过对信息流，物流，资金流等控制，创造不可复制的品牌优势，尤其是对于品牌、渠道、终端的管控，是效率之争的核心。
ZARA通过快速的产品组织与设计体系来复制时尚；通过少量生产试销后根据销售情况把购买的白坯布再染色、生产、配送的延迟制造策略、并行工程策略、减少生产批量、部分外包等策略加速采购与生产过程；通过高效默契配合的物流加速配送过程；通过及时、准确的销售信息迅速反馈调整来驱动整个供应链的各个环节协同“快速”运作，从而大大减少了整个供应链上的牛鞭效应和服装业面临最大的二个问题：预测不准和高库存。所有这些供应链上的环节协同起来都围绕着品牌目标客户在运转，整个物流体系在全程协同供应链计划体系下运转，细分为产品上市前的销售预测、销售计划、产品推广计划、面辅料采购计划、外协生产计划、自产计划、配送计划、库存计划、要货和主动补货计划、促销计划等。
随着服企规模的扩大，业务流程也变的复杂。企业需要面对多级层、多地域、多品牌、多品项、多类别的管理及流程。企业中高层，需要对从企业内部管理到业务运营过程发生的突发性情况，进行预测及监控，以便更及时有效的应对市场竞争。
2、网络销售
网上购物的兴起也早已经引起了众多品牌的关注，目前多个服装及家纺品牌均已开始试水网络销售渠道，通过自建或与淘宝等购物网站的合作拓展自有品牌的网络销售渠道。随着消费者购物方式的转变，淘宝网交易额2011 年已超过6000亿人民币，11月11日更是创下单日销售20亿元的记录，而服装正是淘宝等电子商务网站最成熟的细分产品。
3、定价管理
ZARA的快时尚定位和供应链管理一直为人称道，其实ZARA的定价和价格管理也是很强的，对于有季节性的服装行业来说，正确定价和调价是提高利润最快也是有效的方法。根据麦肯锡咨询公司对标准普尔1500指数上市公司的平均损益的研究，在总销售量不变的情况下，价格每提高1%，营业利润将增加8%，这比原材料及直接人工成本等可变成本每下降1%所产生的影响高出几乎50%，而销售量必须提高18.7%，才够抵销降价5%对利润所造成的冲击。随着我国消费者的成熟，以洋品牌和高定价作品牌背书的形式会被越来越多的消费者所排斥，正确的定价，有效的品牌管理，合理的销售额才是基业长青之道。
4、品牌价值提升
