时间：2023-12-07 15:44:43
第二条 温州市行政区域范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。 本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指由业主交存的专项用于物业共用部位（以下简称共用部位）、物业共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。
第三条 专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
第四条 温州市物业主管部门会同财政部门负责全市专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作。市物业维修资金管理中心(以下称市维修资金管理机构)具体负责鹿城区、龙湾区、温州经济技术开发区专项维修资金的日常管理工作。 瓯海区、各县（市）物业主管部门会同财政部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作，并指定机构负责专项维修资金的日常管理工作。
第二章 专项维修资金的交存
第五条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存专项维修资金： （一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。 （二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 （三）住宅小区外用于销售的独立非住宅。
第六条 首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。 物业首期专项维修资金交存的标准，多层为每平方米建筑安装平均造价的5%，小高层、高层为每平方米建筑安装平均造价的6%。市物业主管部门会同市财政部门可以适时提出专项维修资金交存标准的调整方案，报市人民政府批准后公布执行。 建筑安装平均造价由市物业主管部门会同市财政部门根据温州市当年竣工实际建筑安装工程造价进行测算，定期公布。
第七条 拆迁安置房首期专项维修资金按照下列规定交存： （一）在9月1日前领取拆迁许可证组织拆迁的，由建设单位交存。 （二）在9月1日后领取拆迁许可证组织拆迁的，属合法拆迁面积或者视同合法拆迁面积的，由建设单位交存；增加部分面积，由业主交存。
第八条 新建物业首期专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋权属初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条、第七条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。 未出售物业的专项维修资金由建设单位交存，待物业出售时向业主收取。
第九条 维修资金管理机构应当通过招标方式，公开选择商业银行作为专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专户。
第十条 收取专项维修资金，维修资金管理机构应当出具财政部门统一监制的专用票据。 业主在办理房屋权属登记时，应当提交专项维修资金交存的专用票据。
第十一条 业主大会成立前或者业主大会未决定实行业主自主管理的,专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。
第十二条 专项维修资金实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。 业主委员会应持下列材料到所在地维修资金管理机构办理专项维修资金移交手续，并报所在地物业主管部门备案： （一）业主自主管理专项维修资金书面报告。 （二）业主大会自主管理专项维修资金的决议。 （三）专项维修资金划转后的账目管理单位。 （四）专项维修资金使用、续筹办法及应急支取预案。 （五）专项维修资金账目管理制度。 （六）专项维修资金有关的其他材料。 维修资金管理机构应当在收到上述材料之日起10个工作日内，通知专户管理银行将该专项维修资金本息划转至业主委员会在专户管理银行开立的专项维修资金专户，并将收支账目等有关资料移交业主委员会。
第十三条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当按照下列规定续交维修资金： （一）专项维修资金实行代管的，由维修资金管理机构向业主出具《专项维修资金续交通知书》，并抄送业主委员会、社区组织；业主应当在收到续交通知之日起90日内将维修资金存入专项维修资金专户。 （二）专项维修资金实行自主管理的，由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案，通知业主续交维修资金；业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入专项维修资金专户。 （三）专项维修资金可以由物业服务企业、业主委员会或者社区组织代收代交；负责代收代交的单位，应当及时将代收代交的专项维修资金明细情况，在物业管理区域内公布，并抄送所在地维修资金管理机构。
第十四条 本办法实施前未建立或者未按规定交存首期专项维修资金的物业，维修资金管理机构应当向业主出具《专项维修资金补建补交通知书》，并抄送业主委员会、社区组织。业主应当在接到补建补交通知之日起90日内，按照本办法规定的交存标准、交存方式将维修资金存入专项维修资金专户。 第
十五条 业主未按规定续交、补交专项维修资金的，业主委员会或者社区组织应当督促其交存；业主经督促仍不交存的，业主委员会可以依法向人民法院。第三章 专项维修资金的使用
第十六条 专项维修资金属于业主所有，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
第十七条 专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十八条 共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，按照下列规定分摊： （一）属于整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从小区业主交存的专项维修资金中列支。 （二）属于单幢物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由该幢全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从该幢业主交存的专项维修资金中列支。 （三）属于一个单元的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从该单元业主交存的专项维修资金中列支。 专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊。业主委员会可以委托物业服务企业按照标准向相关业主收取。
第十九条 维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当采取招标方式择优确定维修单位： （一）维修费用总额超过30万元的。 （二）单项维修工程费用超过5万元的。 （三）业主大会决定实行招标的。 维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价： （一）维修费用总额超过10万元的。 （二）单项维修工程费用超过5万元的。 （三）业主大会决定进行项目审价的。 工程招标、监理和审价费用计入维修、更新和改造成本。
第二十条 专项维修资金实行代管的，使用专项维修资金按照下列规定办理： （一）物业服务企业或者相关业主根据维修、更新和改造项目的实际，提出《专项维修资金使用方案》（以下简称《使用方案》），《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围等。 （二）《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 （三）《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。 （四）物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料，向所在地维修资金管理机构申请列支。 （五）维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起5个工作日内进行审核：符合规定的，予以核准，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业，未实施物业服务的划转至维修单位；不符合规定的，出具不予列支通知书。 （六）工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 （七）物业服务企业或者相关业主持下列材料向维修资金管理机构申请办理工程结算： 1.工程决算单； 2.维修、更新和改造工程的费用票据； 3.相关业主意见反馈表； 4.维修费用分摊明细表； 5.其他相关材料。
第二十一条 专项维修资金实行自主管理的，使用专项维修资金按照下列规定办理： （一）物业服务企业或者相关业主提出《使用方案》。 （二）《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 （三）《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。 （四）物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料向业主委员会申请列支。 （五）业主委员会同意列支的，应当将有关材料报所在地维修资金管理机构备案；维修资金管理机构应当及时出具备案证明。 （六）业主委员会凭所在地维修资金管理机构的备案证明，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业，未实施物业服务的划转至维修单位。 （七）工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。 （八）物业服务企业或者相关业主持下列材料与业主委员会办理工程结算： 1.工程决算单； 2.维修、更新和改造工程的费用票据； 3.相关业主意见反馈表； 4.维修费用分摊明细表； 5.其他相关材料。
第二十二条 下列项目日常维修费用，除物业服务合同约定由物业服务企业承担的外，可以在专项维修资金中列支： （一）电梯、消防、避雷设施设备的检测费用。 （二）共用设施设备日常修理费用。
第二十三条 日常维修项目使用专项维修资金，按照下列规定办理： （一）物业服务企业提出《使用方案》，经业主委员会或者社区组织核定后，在物业管理区域内公示3日。 （二）《使用方案》在公示期内无异议或者有异议的业主少于1/3，视为业主同意。 （三）物业服务企业持专项维修资金使用申请表、《使用方案》等材料，向所在地维修资金管理机构申请列支。 （四）维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起3个工作日内进行审核，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业。 （五）日常维修费用经业主委员会或者社区组织核实后，物业服务企业应当将日常维修费用的使用情况，在物业管理区域内公示3日，并公布举报电话。 （六）物业服务企业向维修资金管理机构申请办理结算。
第二十四条 物业管理区域按首期交存的专项维修资金总额的5%作为应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防系统故障等紧急情况下抢修。 发生前款规定的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区组织核实，可直接拨付应急备用金。物业服务企业或者相关业主应当立即组织维修，必要时先行垫付维修费用。 发生第一款规定的紧急情况，物业服务企业或者相关业主未及时进行维修的，物业主管部门可以组织代修或者责令物业服务企业维修，维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支。
第二十五条 下列费用不得从专项维修资金中列支： （一）依法应由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备保修期内的维修、更新和改造费用。 （二）依法应由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。 （三）因人为损坏，应由当事人承担的共用部位、共用设施设备的修复费用。 （四）根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。 （五）尚未办理物业承接验收移交手续所发生的，应由建设单位承担的维修费用。
第二十六条 下列资金应当转入专项维修资金滚存使用： （一）专项维修资金的存储净利息。 （二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益。 （三）利用物业共用部位、共用设施设备所得收益，但业主大会另有决定的除外。 （四）利用物业管理区域共用部位或者其他场地停放汽车收取的临时停车费，但业主大会另有决定的除外。 （五）共用设施设备报废后回收的残值。 （六）其他按照规定应当纳入的资金。 第
二十七条 业主委员会及其成员，不得参与承接本物业管理区域内维修、改造、更新项目的具体业务。
第四章 专项维修资金的监督管理
第二十八条 专项维修资金应当专户
存储、专款专用。专项维修资金应当建立明细帐：以物业管理区域为单位设立总帐，按幢建帐，以每独立户号设立分户帐，核算到户，记载分户专项维修资金的交存、使用、结存等情况。第二十九条 专项维修资金中当年交存或者使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。
第三十条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。 除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得利用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。
第三十一条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。原业主未交存首期专项维修资金或者未按规定续交、补交专项维修资金的，原业主应当与受让人协商，并在办理房屋权属转移登记前按规定足额交存。
第三十二条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使物业灭失的,业主可凭原交存的专用票据或者有关证明，到维修资金管理机构办理分户账注销手续，支取分户账中专项维修资金的余额。
第三十三条 专户管理银行应当每月向维修资金管理机构或者业主委员会发送专项维修资金银行存款对账单。 维修资金管理机构或者业主委员会应当定期向业主公布下列情况： （一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。 （二）发生列支的项目、费用和按户分摊情况。 （三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。 （四）其他有关维修资金的情况。 业主对公布情况有异议的，可以向维修资金管理机构或者业主委员会要求复核。维修资金管理机构或者业主委员会应当及时将复核情况告知相关业主。
第三十四条 专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。 物业服务企业或者业主委员会应当及时公布维修资金使用情况，接受业主监督。维修资金管理机构应当每年不少于一次公布本行政区域内维修资金交存、使用、管理情况。 第三十五条 物业主管部门应当加强对专项维修资金使用情况的监督，发现在使用上存在安全隐患或者违反规定的，应当责令限期整改。
第三十六条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。 专项维修资金的管理经费，由维修资金管理机构按照规定的标准编制全年预算支出总额，报同级财政部门批准后，在专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。 第五章 法律责任
第三十七条 挪用专项维修资金的，依照国务院《物业管理条例》第六十三条规定，由县级以上房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第三十八条 物业主管部门、维修资金管理机构、财政部门及其工作人员有下列情形之一的，依照《浙江省物业专项维修资金管理办法》第三十条规定，由相关行政机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的。 （二）未按照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的。 截留、挪用、侵占专项维修资金的。 有其他、、行为的。
第三十九条 违反专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定，依法追究法律责任。
第四十条 物业服务企业与业主委员会或者业主因专项维修资金的使用发生纠纷，当事人可以自行协商解决；协商不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院。
第六章 附则
第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
第二章交存
第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。
负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。
开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。
第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：
（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。
第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。
第三章使用
第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
（一）住宅专项维修资金的存储利息；
（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章监督管理
第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；
（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第五章法律责任
第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：
（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；
（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；
（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。
【关键词】住房专项维修资金 现状分析 保值增值 多元化增值模式
一、引言
住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，俗称房屋的“看病钱”、“养老钱”。我国房地产业经过近二十年的快速发展，房屋维修资金以其惊人的规模不断引起人们的关注。有统计数据显示，全国各地交存的房屋公共维修资金总额已超过万亿元。由于受到资金托管形式与资金投资政策的限制，巨额的维修资金不是被开发商挪用就是沉睡在银行。从业主交存的那天起，维修资金就面临缩水、贬值。目前我国的房屋还大多处于青少年期，维修资金使用率低，资金沉淀高。然而维修资金保值增值情况却不容乐观，亟待盘活，使之既能保证资金的安全性，又能提高其流动性，达到有效的保值增值目的，让房屋真正能“病有所医”、“老有所养”。
二、住宅专项维修资金管理现状分析
（一）住宅维修资金在第一阶段被开发商滞留，资金直接面临缩水
《住宅专项维修资金管理办法》中第十二条规定：已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。房地产开发销售商利用买受人怕麻烦、不想花时间和精力的心理，在与房屋买受人之间签立房屋买卖合同时，以帮助业主办理房屋产权证书“一条龙”服务为由，代收买受人的住宅维修资金，以此方式开发商即成为合法的代收主体。目前我国房屋大都是期房销售，从房屋销售到房屋竣工验收到办理产权证书，一般需要得等待2到3年的时间。在这段时间里，住宅维修资金存于开发商之手，对于资金本来就不充裕的开发商来说，无疑极富诱惑，无形中给开发商挪用、侵吞维修资金提供了便利，引发了许多触目惊心的维修资金被挪用、侵吞的案例。
在现实的操作中，由房地产开发企业代收代交已售房屋的维修资金已是行业普遍现象。一个楼盘从开盘预售到办理房屋产权证一般要经历2至3年的等待期，特别是一些分期开发的楼盘，开发商往往以统一办证为由，待楼盘开发完毕之后才办理产权，先期购房的业主等待更为持久。当法律赋予了房地产开发商有从住房买受人手中代收代交的权利时，房发开发商很自然地将已收到的大笔维修资金长期滞留、挪用，甚至到了办理产权的时候交纳不出维修资金，导致在约定时间不能按期办理产权证，业主已入住多年仍办理不了产权证的案例时有发生。由于业主在购房后相对开发商成为弱势一方，维权无力。在房屋所有人取得房屋产权证书之前，大笔维修资金被搁置于房屋开发商手中，该笔资金使用情况无人监管，业主交出的维修资金在2至3年的等待期因无息而直接缩水。例如：本市一独幢小区，取得预售许可证的时间是2012年10月，预售面积37321平方米。据了解，房屋出售率为90%，按现行交存维修资金标准，电梯高层按70元每平方米计算，开发商已收到业主交存的维修资金约235万元。到2014年11月该开发商仍然没有为业主办理产权，也就是说在长达两年的时间里，开发商一直无本无息占用业主的维修资金。假如这235万元按二年期存款利率（4.125%）折算，直接贬损4%，加上通货膨胀3-4%，该笔资金直接缩水7-8%。反过来，开发商无息使用该笔资金，按目前房地产开发商贷款综合利率10%计算，两年开发商可节约20%的利息且不占用抵押资产以及支出其他融资费用。在强大的利益驱动下，开发商便想着各种办法延缓交存已代收的维修资金。
（二）住宅维修资金在第二阶段由于增值保值方式单一，面临贬值
1.监管人与受益人利益不对等，缺乏运用资金保值增值的动力。《住宅专项维修资金管理办法》规定：业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设主管部门负责管理，维修资金应存入当地维修资金专户管理银行的维修资金专户中，由管理机构统一代管。业主大会成立后，经业主大会表决通过，业主委员会可在当地维修资金专户管理银行开设维修资金账户，并向所在地管理机构备案。出于保障资金安全性的目的，维修资金主要采取的是政府代管制。政府管理最大的好处是安全性，即使有人“挪用”，国家也要承担最后的责任。但是，政府代管住宅专项维修资金效益低下是客观事实，因为政府不是“经济人”，而是“公共人”，追逐利润不是其职能。而且政府是具有垄断性的组织，没有市场竞争压力，管与不管，管得好与不好，与政府的生存和利益没有直接关系。因此，政府代管缺乏积极性和内动力，管理效益逊于安全性。另外，交由业主委员会监管也存一定的弊端。首先业主身份各异，性质复杂，对小区“公共事务”关心不够。我国房地产发展较晚，许多房屋都处于青年、少年期，未大量使用维修资金，业主对自己交纳的维修资金保值增值不关注。资金的增值保值是一件专业性强、存在一定风险的投资工作。由少数业主为代表的业主委员会存在几种心态：一是通过自己辛勤的付出后获得的收益由全体业主共同受益，自己只能获得收益的极小部分，与付出劳动不对等，而大部分业主都坐享其成，这种心态往往导致业主委员会不会主动为资金的增值而付出努力。二是怕承担责任，投资总是有风险的，一旦投资出现风险谁来承担责任呢？三是钱是所有业主共有的，投资决策需经大多数业主的同意，程序上虽然公平合理，但过程繁琐，需要花费大量的时间和精力，且各个业主对投资风险的认识不同，往往是费了九牛二虎之力也得不到大同多数业主的通过，而错过投资机会。
2.政府监管下的维修资金因投资手段单一，保值增值同样缺乏活力。《住宅专项维修资金管理办法细则》规定：在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场新发行的国债和在专户管理银行进行组合存储，但不得用于其他投资。文件中明确规定投资只有两种渠道，一是存银行，二是购卖国债。两种渠道相比，购买国债收益相对较高，但投资主体受到限制。维修资金是以管理者身份存入银行的，只能购买记账式国债，记账式国债的收入方式是持有期间国债收入与买卖的价差收入。具体由谁来操作，是管理者还业主？没有法律规定，缺乏可操作性，现实中几乎无监管部门选择这种投资方式。目前全国各地归集代管的公共维修基金少则数十亿，多则数百亿。由于多数地区并未明确规定公共维修基金保值增值的义务和责任，导致大多数城市维修基金收益率低于一年期银行的存款利率。据资料显示，西安近30亿的维修资金一直按活期存在银行。广州的81亿维修资金一部分按三个月定期存入银行，一部分按活期存入银行。本市是一个100万人口的小城市，从维修资金监管部门成立至2014年10月止，已积累维修资金3.8亿元，其中3亿元按一年定期存入银行，其余0.8亿按活期存入银行。一年期存款利率为3.3%，活期利率为0.35%，折算下来收益率低于一年期银行的存款利率。有的城市平均年收益率不到2%，个别城市甚至不足0.5%。按通货膨胀3～4%计算，收益不抵通货膨胀，维修资金同样面临贬值压力。
3.加强对预售期到开发商办理产权期间对维修资金的归集，资金安全有了保障，资金的时间价值仍未得到体现。开发商代交的维修资金迟迟不上交怎么办？已经于2011年1月1日实施的《郑州市房屋专项维修资金交存管理实施细则》，政府就提倡业主自主交款。政府开发新的维修资金管理系统让业主足不出户就能办理业务，开发商在卖房的时候，要把维修资金的交存方式写在购房合同里（是业主自行交存还开发商代收代交）。开发商代收的维修资金逾期上交监管部门的，要补交双倍利息。这些便民措施让老百姓拍手称赞，然而遗憾的是该细则没有出台对监管的维修资金如何保值增值的相关规定。本市也出台了《关于加强承购人交存维修资金的通知》，以切实维护购房人的合法权益，确保业主交存的住宅专项维修资金能专款专用。《通知》规定：业主可以选择自主交存和委托开发企业代收代交两种方式。业主委托开发企业代为交存维修资金的，由开发企业收到承购人资金30日内将代收资金交存至监管部门专项账户，开发企业不按规定交存资金的，以不良记录记入开发企业信用档案。《通知》加强了对开发商代收代交维修资金的监管，保障业主已交存的维修资金不被开发企业挪用和占有，但是《通知》也未出台对其监管的维修资金保值增值的具体办法。
二、现有政策下的保值增值的可行性措施
从房屋认购到交房办理产权证，从办理产权证到房屋保修期满，动用维修资金都有一定的时间间隔，为把维修资金分阶段组合存入银行提供了空间。
（一）办理房屋产权证前将维修资金以“协定存款”方式存入银行
随着加强对开发商代收代交维修资金的监管，无论是业主自行交存还是开发商代收代交，维修资金最终都集中到维修资金监管部门，这一阶段监管的资金处于一个动态的不断积累的过程。现行的维修资金投资渠道只有存银行或买国债两种方式。由于受到购买主体的限制以及需征得小区三分之二以上业主同意的不可操作性，购买国债已被大多数监管部门所摒弃。如何在有限的投资渠道中挖掘潜力，提高的增值效率呢？此阶段将资金采用“协定存款”方式存入银行较为合理。“协定存款”是银行针对客户存款余额比较稳定，约定在客户账户余额中超过约定最低存款余额时按协定存款利率计算利息的一种计息方式。以本市一家商业银行推出的“协定存款”利率为例，“协定存款”约定存款余额大于10万的部分按协定存款利率1.265%计息、余额在10万元以下部分按活期利息分段计息。据此测算出“协定存款”利率相当于活期利率的3.61倍。以本市监管部门2014年第二季度活期存款利息为例，本市监管部门维修资金活期存款为2900万元，实际收到活期利息3.38万元，如果按协定存款计算，二季度利息可以达到12.20万元。如果一年以平均3000万元活期资金计算，一年活期利息约10.5万元，而“协定存款”利息可达37.91万元，比把资金按活期存入银行提高了资金的保值能力。
（二）保修期满前维修资金以定期形式存入银行
《房屋建筑工程质量保修办法》规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限，一般为50年；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；装修工程，为2年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，根据《保修办法》可以看出维修资金交存后至少要间隔两年才会动用，这一阶段可以采用二年期定期存款方式。以本市一家商业银行二年期存款利率4.125%为例，抵减3%的通胀后，至少可以实现1%的增值。
（三）保修期满后维修资金存入银行可以定活两便、长短结合
我国房地产起步晚，房龄大都处于青年、少年期，维修资金使用率低。据2013年9月15日新华网报道，2013年上半年北京市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元，使用了5.38亿元，使用率仅为1.55%。上海的商品住宅维修资金归集额共393亿元，累计使用29亿元，累计使用率为7.4%。广州房屋维修资金归集总额超过81亿元，但累计使用金额不到8000万元，不到总金额的1%。巨额的维修资金沉淀为进行时间长短不同的存款组合提供了空间，根据收益与流动性，可以有不同的组合。假如预留维修资金总额的10%存活期（利率0.35%），其余90%资金可以做1年到5年期的不同组合。以我市一家商业银行的定期存款利率一年期3.3%、三年期4.675%、五年期5.225%为例。第一种组合按20%一年期，30%三年期，40%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益415.25万元，收益率为4.15%，比活期收益高11.85倍。第二种组合按30%一年期，30%三年期，30%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益396万元，收益率为3.96%，比活期收益高11.31倍。第三种组合按20%一年期，60%三年期，10%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益431.75万元，收益率为4.32%，比活期收益高11.93倍。权衡收益与流动性建议选择第三种组合。
（四）利用监管系统信息化自动实现科学的存款组合
维修资金管理系统是利用专业软件对一个行政区域内代管的维修资金进行日常管理的专门系统，管理系统的基本功能够实现个人交存、单位交存、续交、预交、计息、申批、划拨、下账、分摊、过户等日常业务和资金的管理。管理系统中有许多项目是需要自己设定的，如银行利率、收交比例、路街名称、竣工日期等。根据软件的可自定义性，在每个小区交存维修资金时就按房屋保修书项目中规定的保修期设置好保修期限，房屋保修期满前由于不使用维修资金，系统自动识别将资金转为定期。保期满后，根据房龄的长短、使用频率、使用资金占交存资金比例，通过设置参数，系统自动筛选提示定活期存款的组合模式。可充分利用系统智能性达到自动科学组合存款的模式，以最大限度地提高资金增值潜力，提升管理效益。
三、未来维修资金多元化增值模式的可行性探索
随着对维修资金监管模式的不断探索及维修资金增值方式的有益尝试，未来维修资金可以实现多元化的增值模式。
（一）基金模式
住宅维修资金俗称房子的“养老钱”，与养老保险金的性质相似。资金有进有出，数额大，跨度时间长、资金零散。养老基金通过发行基金股份或受益凭证，募集社会上的养老保险资金，委托专业基金管理机构用于产业投资、证券投资或其他项目的投资，以实现保值增值的目的。目前全国社保基金理事会投资运营的战略储备性的社保基金十年来的投资总体收益率达9.17%，基金的投资收益情况总体来看较为理想。维修资金可以借鉴养老保险基金模式，利用基金专家理财、市场竞争、监管分立等特点，将住房维修基金作为一种特别资产，与投资公司和资本营运等基金管理机构的资产严格区分开来，并将这种特别基金规定按50%至75%的比例投入国债、国家主导项目等风险较低的领域，而不投入股票等高风险领域，以确保投资人的利益，极大地减少风险，有效实现其保值增值。
（二）信托模式
信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。《住宅专项维修资金管理办法》规定业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖政府建设主管部门代管。业主大会成立后，再由房地产行政主管部门转交于业主大会管理。以上两种维修资管理的模式都具备了资金信托的基本条件，无论是谁收取了住宅专项维修资金，无论是暂时转移到了谁的名下，该住宅专项维修资金都不属于其固有财产，而是属于信托财产。维修资金信托目的是通过受委托人的专业运作以达到财产安全或取得高额收益。建立住宅专项维修资金信托管理模式，明确资金的委托人和受托人及资金的管理方式。受托人通过运用合理的资金管理方式，保证资金无风险增值。比如，对大笔专项资金可分三种形式运作，其一划分一定比例的资金用于灵活投资组合以实现高回报率，其二划分一定比例的资金用于国债以实现稳定收益，其三划分一定比例资金以应对维修项目，使受托资金在安全的环境下进行专业化运作，以达到资金由专家管理、低风险、高安全、微成本、保值增值的目的。
（三）过桥资金模式
据调查，近两年来，为缓解中小企业融资困难，改善中小企业融资环境，国内多个省市政府均发挥引导作用，由财政先期筹集资金，设立“中小企业过桥还贷资金”，同时制定中小企业贷款过桥资金管理使用暂行办法。为资金周转暂时出现困难的中小企业按时还贷续贷提供临时性周转借款。过桥资金坚持“总额控制、专款专用、统一管理”的使用原则，由财政负责监督管理使用，由相应的投资担保公司提供担保。还贷资金只用于企业还贷续贷应急的流动资金，不能用于固定资产投资和其他用途。企业在贷款到期15日前提出申请，最多使用时间不超过30个工作日。从“办法”中可以看出过桥资金的特点是：统一管理、专款专用、周转时间短、使用人按同期同档贷款利率支付资金占用费。鉴于以上特点当地政府可设立公益性企业贷款过桥资金，维修资金监管部门代管的大量闲置的资金可以作为过桥资金来源，通过政府统筹监管，不仅为中小企业资金周转提供了财政支持，还盘活了维修资金。
四、结论
房屋专项维修资是伴随着房地产业发展出现的新事物，在保证资金安全的前提下，维修资金的盘活及持续增值关系到每一栋房屋的健康，涉及到千家万户的切身利益。通过加强对预售期到开发商办理产权阶段的维修资金归集监管，保障了业主已交存的维修资金不被开发企业挪用和占有；通过对现行政策下保值增值措施的运用，挖掘现有监管资金的增值潜力；随着对维修资金监管模式以及对维修资金保值增值方式的不断探索，维修资金实现多元化的增值模式成为可能。届时，上万亿的维修资金必将焕发出生机活力，使每一栋房屋真正能实现“病有所医”、“老有所养”。
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银行结算账户在个人层面的作用
根据中国人民银行令2003年第5号《人民币银行结算账户管理办法》的规定，个人银行活期账户分为个人结算账户和储蓄账户两种，分别具有不同的功能。《办法》第43条明确规定“储蓄账户仅限于办理现金存取业务，不得办理转账结算。”明确地区分了个人储蓄账户和个人结算账户的不同功能。
个人银行结算账户可通过存折办理现金存取款、银行卡、转账、扣款、投资、汇款等多种银行业务，下列款项可以转入个人银行结算账户：工资、奖金收入；稿费、演出费等劳务收入；债券、期货、信托等投资的本金和收益；个人债权或产权转让收益；个人贷款转存；证券交易结算资金和期货交易保证金；继承、赠与款项；保险理赔、保费退还等款项；纳税退还；农、副、矿产品销售收入；其他合法款项。同时还可办理以下服务：支付水、电、气、电话等基本日常费用；工资、养老金或社会救济金；住房、汽车等消费信贷还款；汇款；银证转账、银券通业务；记账式国债、开放式基金等投资业务；使用借记卡购物刷卡消费，通过电话银行、网上银行、ATM等自助设备存取款、查询余额、转账等；使用个人支票、信用卡等信用支付工具。
现在各大银行为方便广大客户，不断推出了系列服务项目，如短信息服务、手机银行、网上银行等，都为客户管理个人结算账户提供了快捷、安全的服务。
银行结算账户在企业层面的作用
其一，银行结算账户是创立企业的必备条件之一，企业应正确使用不同的银行结算账户。任何一个企业，在设立之初，都必须进行验资，而验资就得到银行开立银行结算账户。按照《中华人民共和国公司法》规定，设立公司，应当依法向公司登记机关申请设立登记，取得工商行政管理部门核发的企业名称预先核准通知书后，和有关部门的批文一并提交银行，银行按规定为企业开立账户，以便企业注入资金进行注册验资。企业必须严格按照《人民币银行结算账户管理办法》等国家有关规定，加强银行账户的管理，严格按规定开立账户，办理存款、取款和结算，不得多头开户。企业因办理日常转账结算和现金收付需要，可以开立基本存款账户，作为企业的主办账户，企业日常经营活动发生的资金收付以及工资、奖金的支取，都应通过该账户办理；企业因借款和其他结算需要，如为享受不同银行的特色服务或分散在一定银行开立账户可能出现的资金风险，可以在基本存款账户开户银行以外的银行营业机构开立一般存款账户，一般存款账户没有数量限制，企业可以通过该账户办理转账和现金缴存，但不得办理现金支取；企业按照国家法律、行政法规和规章的规定，需要对其特定用途资金进行专项管理和使用的，可以开立专用存款账户，该类账户主要用于办理各项专用资金的收付，收入汇缴账户除向其基本存款账户或预算外资金财政专用存款户划缴款项外，只收不付，不得支取现金。业务支出账户除从其基本存款账户拨入款项外，只付不收，其现金支取必须按照国家现金管理的规定办理；临时机构或存款人因临时性经营活动的需要，可以开立临时存款账户，用于办理临时机构以及临时经营活动发生的资金支付，此类账户可按照国家现金管理的规定支取现金。由于临时存款账户与基本存款账户在功能上具有一定的相似之处，为体现临时机构和临时经营活动所独有的临时性特点，与基本存款账户加以有效区别，《办法》规定，对临时存款账户实行有效期管理，有效期限最长不得超过2年。企业可根据自身的经营发展需要，合理选择开立不同类型的银行结算账户。
其二，强化银行结算账户管理，是企业实现资金安全的必要手段。企业必须按规定使用银行结算账户，保证银行结算账户的安全。首先应加强对预留银行签章的管理。印章是明确责任、表明业务执行及完成情况的标记。印章的保管要贯彻不相容职务分离的原则，严禁将办理资金支付业务的相关印章和票据集中一人保管。印章要与空白票据分管，财务专用章要与企业法人章分管。单位遗失预留公章或财务专用章时，应向开户银行出具书面申请、开户登记证、营业执照等相关证明文件；更换预留公章或财务专用章时，应向开户银行出具书面申请、原预留签章的式样等相关证明文件。其次是加强银行结算账户银企对账工作。企业和银行要签订对账服务协议，按约定时间进行对账，对账工作要贯彻不相容职务分离的原则，企业要指定专门的非出纳人员对银行结算账户定期进行对账，对发生的资金收支业务逐笔核对，非对账人员进行复核。财务负责人签字，确保企业资金的安全。再次是企业发生重大事项变更应及时报请其开户银行。主要包括：(1)企业名称更改，但开户银行及账号不改变的，应及时向开户银行提出银行结算账户的变更申请，并出具有关部门的证明文件。(2)企业法定代表人或主要负责人、住址以及其他开户资料发生变更时，及时通知开户银行并提供有关证明。(3)发生下列情况之一的：一是企业被撤并、解散、宣告破产或关闭的；二是企业注销、被吊销营业执照的；三是企业因迁址需要变更开户银行的；四是其他原因需要撤销银行结算账户的。企业应向开户银行提出撤销银行结算账户的申请。企业撤销银行结算账户，必须与开户银行核对银行结算账户存款余额，交回各种重要空白票据及结算凭证和开户登记证，银行核对无误后方可办理销户手续。《办法》规定：存款人未按规定交回各种重要空白票据及结算凭证的，应出具有关证明，造成损失的，由其自行承担。企业应加强银行账户各个环节的管理，确保企业资金安全。
银行结算账户在国家层面的作用
随着经济发展和市场环境的变化，企业经营行为日趋多样化，为了更好地管理具有不同来源和用途的资金存款人需要开立不同类别的银行结算账户。一是为了适应存款人规范财务管理的需要。二是为了适应企业单位经济活动的需要。由于一些企业单位经营方式的变化和管理制度的改革，需要开立相应的银行结算账户。三是为了有效监督和控制按国家法律、行政法规和规章规定要专户存储的专项资金的使用。由于政府对一些专项资金的使用规定了不同的管理要求，存款人必须按照规定开立和使用相应的账户种类，才能有效控制和监督种类专项资金的使用。因此，《人民币银行结算账户管理办法》规定，存款人以单位名称开立的银行结
算账户为单位银行结算账户(个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户纳入单位银行结算账户管理)，根据存款人的需要、资金性质和管理需要，本着既可以满足单位结算需要，又有利于加强对单位银行结算账户管理的原则，将单位银行结算账户进行了科学、合理的分类，按用途分为基本存款账户、一般存款账户、专用存款账户、临时存款账户。
存款人只能在银行开立一个基本存款账户，已开立基本存款账户的存款人，开立、变更或撤销其他三类账户，必须凭基本存款账户开户登记证办理相关的手续，并在基本存款账户开户登记证上进行相应登记，便于全面反映和控制存款人的各类银行结算账户开、销户情况，加强银行结算账户的管理。由此，体现了基本存款账户在四类单位银行结算账户中处于统驭地位，是单位开立其他银行结算账户的前提，其他三类单位银行结算账户则作为其功能和作用的有益补充。
交通运输部门和公路管理机构的日常经费由同级财政给予保障；交通建设专项支出，按照事权划分分别纳入省和市级财政一般预算管理。国省道、港航等公共基础设施建设及养护大中修资金属省级预算资金，积极推行国库集中支付，减少资金拨付环节，规范预算执行管理，提高资金使用效益。对于交通债务的处理原则是：从2009年1月1日起，山东省各级交通运输和公路管理机构按照“谁承借、谁还款”原则，加强债务管理，将年度债务收支纳入同级财政预算管理，所需政府性贷款经同级财政部门审核同意，报当地政府批准后实施。省交通运输厅、省公路局不再为下级业务主管部门提供任何形式和内容的债务担保。
二、燃油税费改革后公路交通部门会计核算现状
燃油税费改革后山东省人民政府于2009年及时出台了《山东省人民政府关于交通财务管理体制改革的意见》，文件中对于下划收入基数、下划公路管理性事业资产、改革交通资金管理办法、交通债务问题的处理等都有详尽的规范，提出了事权划分的概念，即：交通运输部门和公路管理机构的日常经费由同级财政给予保障，划分至地方财政；对于交通建设专项支出，按照事权划分分别纳入省和市级财政一般预算管理。国省道、港航等公共基础设施建设及养护大中修资金属省级预算资金，对纳入政府采购目录的工程和设备，按照规定实行政府采购，积极推行国库集中支付制。而山东省财政厅也于2010年8月了《山东省国省道养护工程专项资金管理暂行办法》，以规范专项资金的使用。在具体使用中，由省安排的国省道改扩建、大中修资金专项用于路面、大中桥梁建设；各市安排的养护配套资金用于征地拆迁、路基、小桥涵等工程。山东省交通运输厅公路局也于2011年6月1日以路基［2011］24号关于印发《山东省国省道改建工程政府采购程序（试行）》的通知下发了有关流程规范，该文件根据行业特性对采购计划审核、批复，招标实施，合同生成，资金支付等以流程图的形式进行了一定规范。
（一）日常维护保养资金的使用及核算对于日常维护保养资金由各市及省财政直接管理县（市）（以下简称省直管县）财政局、公路局提出申请，省根据各市国省道养护里程、路况和保养水平，按照因素分配法，由省财政厅通过专项转移支付的方式，下达到各市及省直管县财政部门。资金使用时由中标养护公司根据完工进度进行计量支付申请，经过当地公路管理部门初审后呈报地级市公路主管部门复核并申报至地市财政部门，由地市财政部门根据日常养护管理专项资金预算指标通过财政零余额账户将资金直接支付到与各地公路局签订公路养护工程施工合同的中标方账户。从会计核算角度来看，本质上其实就是财政直接支付形式，因此，公路交通部门应采用财政直接支付情形下的会计处理办法来核算。而对于日常的人员经费支出，通过地市公路主管部门的申请，由地市财政部门根据地方财政预算指标，按月拨付至公路主管部门，由其按照人员支出预算使用资金，这种核算形式从本质上来看其实是财政授权支付形式，因此，公路交通部门应采用财政授权支付情形下的会计处理办法来核算。
（二）国省道改扩建、大中修专项资金的使用及核算国省道改扩建、大中修资金根据省交通运输厅会同省财政厅编制的年度项目计划，由省财政厅下达省公路局，再由省财政实行国库集中支付。按照《山东省省级财政国库管理制度改革试点资金支付管理办法》和《关于做好省级政府采购有关工作的通知》要求，省公路局是专项资金国库集中支付的申报主体，依据公路工程合同，通过山东省政府采购管理系统，向省财政厅集中支付中心报送《基层预算单位财政直接支付申请书（政府采购资金支付专用申请）》。省财政厅集中支付中心审核后，开具《财政直接支付凭证》，通过财政零余额账户将资金直接支付到与省公路局签订公路工程政府采购合同的中标方账户。按照现行财政管理体制，省财政厅不接受市县资金支付申请和签订的工程项目合同。但在改革初期，省财政部门提出了过渡方案，即：对各市公路局签订的公路工程合同，可由省公路局负责审核整理、汇总上报，同时将合同信息录入省政府采购系统，向省财政厅提报资金支付申请。省财政厅通过财政零余额账户，将资金直接支付到与各市公路局签订公路工程政府采购合同的中标方账户。从会计核算角度来看，国省道改扩建、大中修专项资金的使用，本质上也是财政直接支付形式，因此，公路交通部门应采用财政直接支付情形下的会计处理办法来核算。
（三）质量保证金的使用及核算根据财政部门相关文件规定：“年度内的国省道改扩建、大中修养护工程投资计划，包含当年财政投资计划和质量保证金计划两部分。当年质量保证金计划在质保期满项目验收合格后，由各市及省直管县公路局会同同级财政局提出计划申请，省公路局审核后，由省交通运输厅会同省财政厅下达”。但是对于如何使用资金，没有进行规范。从项目支出资金拨付渠道来看，其质量保证金支出程序理应是相同的拨付程序，因此，对于此专项支出公路交通部门依然需要采用财政直接支付情形下的会计处理办法来核算。而山东省交通公路行业的财务会计核算现状是：公路事业单位会计核算办法依然执行的是1987年制订的《山东省公路养护事业会计制度》，此制度在2005年4月对部分内容进行了规范和修订，此会计制度在未进行税费改革前使用尚可，但如今我国燃油税费改革已两年多，交通公路行业的资金筹集、使用等已发生了很大变化，财政部门及公路交通主管部门只是制订了相关专项资金的管理、程序等方面的规范文件，仅对财政专项资金拨款即从源头上进行了控制，并没有涉及到与之相配套的相关的会计处理方法的规定或规范。此举造成了现实中的交通公路行业事业单位既要执行公路养护事业会计制度，同时又要执行国家规定的通用事业单位会计制度，即并行了两种会计制度的尴尬境地。
三、存在的问题
（一）会计核算制度不衔接在没有出台新的公路养护事业会计制度前，目前公路养护事业单位会计核算仍使用旧制度来核算相关会计事项，对于发生的专项资金支出事项要采用现行的通用事业单位有关财政支付的账务处理方法进行会计核算。而由于财政资金有省级预算和地方财政预算之分，因此，这会造成在同一个公路养护事业单位会计账套内既核算省级财政预算资金又核算地方财政预算资金支出现象，对于公路基层单位来说有可能还存在需要核算上级主管部门拨入的款项的会计处理。对于不同的款项来源需要进行不同的会计核算，在年末财务决算时，会出现一个单位同时对应多个拨款主体的核销问题，这样针对不同的拨款主体需要对应不同的财务会计报表，造成原本是一个完整的财务会计报表人为的拆分为几个分部的财务报告形式，即对应不同的财政拨款来源主体出具不同的财务会计报告。
（二）入账依据不充分目前国省道改扩建和大中修项目由省财政实行国库集中支付，日常维护保养项目由地市、省直管县财政实行国库集中支付，对于预算执行单位来说，更侧重于日常管理工作，但是会计核算工作仍然要由各级公路事业单位来完成。虽然财政部门是根据公路部门的工程计量支付意见或者提供的拨款信息来支付相关资金，但财政部门最终拨了多少款项以及何时将款项拨入到资金使用单位账户，公路核算单位不得而知，更谈不上及时与施工方索取发票以便及时入账问题了。
（三）建设单位代扣代缴税款问题在公路建设资金拨款渠道没有改革前，不管是省内承包商还是跨省承包商，按照国家相关税法规定，都应由当地公路主管部门在结算工程款项时代扣代缴相应的营业税金及其附加等等，即根据应结算的工程项目计量支付数，先行计提相应的营业税费等，借记：项目支出—××工程，贷记：应交税费－应交营业税等税费，按前两项借贷之间差额，贷记：应付账款—××公司。下月初进行纳税申报上缴税费时，借记：应交税费—应交营业税等税费，贷记：银行存款。而实行财政专项资金直接支付情况下，这一纳税行为将无法再实现。从目前实践来看，通过对比财政直接支付信息表与工程计量支付信息表，财政部门都是将工程计量支付款项总额通过支付系统直接全额支付给施工单位，在这个过程中，应由当地公路主管部门代扣代缴的相关税费无从核算，也无法实现在当地上缴。
（四）质量保证金支付问题根据山东省财政厅相关文件精神，国省道改扩建及大中修养护工程投资计划，分为当年财政投资计划和质量保证金计划两部分。而一般情况下公路工程项目的质保期较长，待其期满验收合格后，原来成立的工程项目部等管理单位已经不复存在，此时再确认质保金的计量问题显而宜见：一是原先工程施工、管理、监理相关人员可能已在他处工作，不易找到；二是财政部门根据质量保证金计划直接支付到资金使用单位时，公路主管部门索取发票同样存在一定困难；三是工程建设期加上质保期，有的工程项目达数年之久，给公路主管部门与各施工单位的计量支付款项总额核对工作带来一定困难，存在有漏项的可能。
四、对策及建议
（一）加强交通财会制度建设，及时完善相关财务会计核算办法。通过以上分析可以看出，财政部门及公路交通主管部门仅对职责范围内的有关专项资金的管理使用做出了规范。因此，建议省级交通部门或国家交通主管部门及时针对税费改革后出现的部门预算、国库集中收付财务会计核算新要求，拟定或完善统一的有关交通公路事业单位会计核算办法，建立健全规范、完整的交通行业财务会计制度体系，保证国家财政法规与政策在交通行业的有效实施。另外还应制订有关税费改革实施前的有关项目支出资金的会计处理与现今税费改革后的会计处理之间相互衔接的会计核算办法，从而完善新旧制度的衔接。
（二）加强与财政部门的协调及沟通燃油税费改革后，交通公路专项资金的拨款来源与以前相比有很大的不同，形式多样。既有财政直接支付资金，也有财政转移支付资金，还有财政授权支付资金等，对这些资金使用的落实、核算，现今分为两部分，资金使用方面以各级财政部门为主，而核算方面以公路交通部门为主，因此，应由交通主管部门与财政部门积极协调沟通，争取财政部门进行款项支付时，相应转交公路交通会计核算部门同样的一联财政直接支付凭证，以便公路交通部门据此支付凭证可以及时向相关施工单位索取确定金额的发票，完善入账依据，规范会计基础工作。
（三）建议财政部门直接代扣相关应交税费具体做法应为：当财政部门收到公路交通部门递交的政府采购资金支付专用申请书后，审核并扣除应计提的各项税费，将税后净额直接支付到中标方账户，而将应交税费支付至专项资金申报主体账户，由其完成纳税申报，在当地税务部门缴纳税款。即公路交通部门在税费的计提、收到代扣税费款、缴纳税费及收到施工方开据的发票时分别及时进行会计核算。计提税费时，借记：项目支出，贷记：应交税费；收到代扣税费款时，借记：银行存款，贷记：财政补助收入；缴纳税费时，借记：应交税费，贷记：银行存款；收到施工方开据的发票时，借记：项目支出，贷记：财政补助收入。
（四）加强培训，全面提高交通财会人员的综合素质。应对新形势，交通部门应抓好财会人员培训的具体实施工作，重点加强财会人员专业基础知识和相关业务知识的培训，及时更新知识，除了加强行业及通用事业单位会计知识的继续教育外，还应重点加大预算会计方面相关知识的培训，全面提高交通行业会计队伍的整体素质。
五、结语
针对 “五难”，全国部分城市采取了多种措施应对，并取得了一些成效，值得学习借鉴。
一、双“三分之二”投票“通过难”
（一）业主相对分散，组织投票难
维修资金使用的双“三分之二”投票要求列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用维修资金。将列支范围内的业主全部集中并组织起来进行投票绝非易事。对此，杭州市和成都市采取的做法较有特色。
1.杭州市采取了“打包”表决的方式。《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》指出：实行专业化物业管理的住宅小区，经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意，可授权业主委员会在一定额度内和一定情形下直接申请使用物业维修基金。
采取打包表决的方式从形式上看符合住建部《住宅专项维修资金管理办法》（下称《办法》）关于双三分之二的要求；从操作上看化繁为简，一次约定、长期有效，具有较强的可操作性。但可能造成申请主体将维修项目拆大化小、拆多化少的情况，这就要求业委会必须具有高度的责任心和公共意识。
2.成都市对此采取的是多样化的投票方式。《成都房屋业主投票表决平台使用规则》中就业主决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项，改建、重建建筑物及其附属设施等16种重大事项进行了规定，利用其平台业主可针对这16种重大问题的决定进行网上或短信投票。
成都市通过增加创新的投票途径方便了广大业主，但在操作过程中需要高额的费用及完备的平台进行支撑，并且仍然不能从根本上解决部分业主对公共事务漠不关心的问题。
（二）部分业主履权意识差，不投票
在维修资金的使用中，不少业主只重视自身利益，而不注重小区的整体利益。当申请使用维修资金的项目与自身关系不大时，某些业主往往不愿投票。还有些业主长期不在小区居住，对投票事宜不能及时履权。
对此，杭州市采取了倒双“三分之二”投票的方式，即：规定时限不投票，即按赞成票计。《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》指出，未采用专业化物业管理的物业区域，申请使用物业维修基金可采用公示的方式征求业主意见。公示期限不得少于7天。公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3的，视同“经专有部分面积占建筑物总面积2/3以上且专有部分人数占总人数2/3以上的业主同意”，可申请使用物业维修基金。
“倒三分之二”的投票方式，从操作上看，的确可以解决双“三分之二”投票难到位带来的诸多问题。但由于其默认“超过时间不投票仍然算作赞成”这一有争议的前提，因此，从法理上看仍然存在较大瑕疵。
（三）情势危急，不允许等待双“三分之二”投票
当遇到特殊情况需要紧急动用维修资金时，按常规流程对维修资金使用进行申请上报并组织人员进行投票势必会贻误维修时机，并可能带来严重后果。
针对这一问题，部分城市都采取了开辟紧急通道或建立紧急维修预案等多种方式来予以解决。
1.武汉市在《武汉市住宅专项维修资金管理办法》中开辟了维修资金紧急使用通道和政府应急代修渠道。即在符合《办法》的规定的紧急情况中，可以不通过“双三分之二”投票，直接申请使用维修资金；在紧急情况发生，但法定的维修资金申请主体缺失、缺位或不作为的情况下，可由区房屋主管部门动用维修资金代替维修资金申请主体使用维修资金进行修理。
2.天津市采取的做法是建立应急解危专项资金。即遇到共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况需要动用维修资金时，由业委会或业委会委托物业公司提出申请，市房屋专项维修资金管理机构从由维修资金统一管理产生增值资金所建立的应急解危专项资金中结转的资金拿出一部分专项用于应急维修。
天津市建立的应急维修专项资金，能够更有效的应对物业小区出现的各类紧急情况。对维修资金构成中的固定部分与增值部分在使用方式上进行分类，更加规范了维修资金的使用管理。但需要看到的是，天津市在本市的《维修资金管理办法》立法之初，规定了增值收益中的部分资金用于建立应急解危专项资金，并专门出台了《天津市应急解危专项资金管理办法》，有法可依。其他城市在学习这方面的经验时必须考虑到本市政策法规的规定，如果没有较强的法制依据，直接照搬天津的经验，则有可能导致“越位立法、挪用资金”的争议。
二、维修资金监管单一“信任难”
由于维修工程具有极强的专业性，单靠房管部门往往难以兼顾“权威性”与“公正性”两个方面。如果房管部门在维修资金的管理设置上同时肩负“守门员”和“裁判员”双重角色，在维修资金的使用上，往往缺乏有效监管，因而导致不少业主难以信任业委会、物业服务企业，甚至房屋主管部门。
对此，上海市采取了维修资金“三审”制度，即社会中介机构（第三方监管机构）对工程预决算进行审价；业主委员会换届时聘请审价单位进行审计；业主大会支取维修资金由银行负责审核，出现问题由银行承担责任，先行赔付。
上海市利用专业机构和社会中介机构对维修资金的使用予以监管，在一定程度上解决了“权威性”和“公正性”的兼顾问题，但这一方法的实施前提是维修资金划转业主大会自管，同时对维修资金和公共收益财务管理、账务管理、档案管理要求较高，对小区业委会及专户管理银行也要有较高的配合度。借鉴上海市的经验，需要相关城市物业管理整体治理上达到较高的水平。
三、维修资金归集不足“分摊难”
由于历史性、长期性等复杂原因，目前仍存在维修资金部分归集不足的情况，从而导致维修资金在使用过程中“分摊难”。要从根本上杜绝维修资金归集不足问题发生，就要从归集的源头做好顶层设计。杭州市和深圳市采取了较有特色的方式予以杜绝维修资金欠交问题发生。
1.杭州市在本地政策法规中规定，开发建设单位先代业主交齐维修资金，交房时再从业主处收回。
采取这一方式，可有效解决业主维修资金欠交问题，使维修资金归集达到了“应收尽收”。但也给开发建设单位加重了负担，特别是在房地产市场相对低迷的时期，可能对整个房地产市场带来不利影响。
2.深圳市的解决办法是开发建设单位先将维修资金一次齐，业主维修资金再按月随物业费一起收取。使用上则开发建设单位的资金用于小区公共部位的维修；业主按月交存的维修资金用于房屋本体的维修，不足的部分再由业主自行分摊。
这一方式将维修资金的归集化整为零，大大减小了归集难度。由于深圳市法制观念较强，业主不交物业费，会被物业服务企业告上法庭，给维修资金的归集提供了保障。
3.武汉市应对维修资金归集不足“分摊难”问题，将维修资金交存时点前移，即业主的交存时点由办理房屋产权登记时提前到房屋交付时。建立了一套“一成果、两提醒、三把关、四中心、五处室”的维修资金精确归集模式。在那些因历史原因产生业主欠交的项目中，则引导业主制定使用方案或根据议事规则，按比例划拨维修资金，从而使维修资金归集不足时的使用问题也得到了较好的解决。
四、维修资金收益少“增值难”
住建部《办法》规定：在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。因此，目前维修资金增值渠道仅限于银行存款利息和购买一级国债。目前各城市一般参照公积金的利率标准付息，而国债的收益也相当有限。比起维修资金使用量的增长和CPI上升的幅度，这两种增值方式存在较大弊病，从而导致维修资金“增值难”，甚至逐年“贬值”的现状。
1.上海、成都等城市采取由业主自行与银行商定利率的方式，部分城市则通过组合存款的方式，大幅提升了维修资金存储利率。
2.深圳市建立了专户银行引入、评价和退出机制，根据利息、服务等多种因素，通过招标的方式选取专户银行。因为引入了竞争机制，因此专户银行在维修资金利率上均给予业主相当大的优惠，据悉，深圳市维修资金的存款利率高达5%以上。
3.北京市率先在某些维修资金划转业委会的小区中试点由业主大会委托专户银行进行组合理财，据了解通过这种方式，最高收益率已达7%左右。
五、维修资金公开不够“知情难”
房屋主管部门、专户银行主动对业主开放查询渠道、发放对账单是上位法住建部《办法》及各地维修资金管理办法的基本要求，全国许多大城市已采取系统查询、主动对账等方式保障业主知情权。例如，天津市主要采取了以下两种方式保障群众知情权。
一是通过维修资金结存单寄送到户的方式。即通过寄送结存单的方式对向2003年以来交存商品住宅专项维修资金的业主通报资金的管理、使用情况。业主在收到结存单后，如果有任何问题，各区银行和中心都开设咨询电话供群众咨询。这项工作虽然任务量庞大，但却相当有意义，使得业主对自身权益的相关信息一目了然，同时也加强了政府职能部门和群众之间的沟通与交流。
公共资源交易平台一头连着政府，一头牵着市场，加强公共资源交易市场监管，促进公共资源交易公开、公平、公正运行，是行政管理体制的创新之举，也是优化发展环境的必由之路。昌乐县根据省、市政府机构改革和职能转变有关要求，从改革管理权和监督权着手，创新公共资源交易管理理念，强化公共资源交易监督机制，在潍坊市率先整合组建了县级公共交易资源中心，实行公共资源交易统一集中管理，全力打造阳光高效的公共资源交易平台，取得了良好的经济和社会效益。
一、有序推进公共资源交易平台整合
公共资源交易在原来分散管理的模式下，存在着各自为政、互不通气等现象，既形不成合力，又影响政府形象。因此，昌乐县撤销了县建设局、国土局、财政局所属的专业招标投标管理办公室或交易中心，组建县公共资源交易中心，将分散于建设、财政、国土等部门的建设工程招投标、土地及矿产资源出让、国有产权交易和政府采购等管理服务职能剥离出来，划归县政务服务中心管理办公室实施，行政主管部门的监督职能不变，使其能够集中精力做好交易项目的前期工作和公共资源交易后的监管工作，彻底解决原来管办不分，行政主管部门在招投标活动中既当“运动员”，又当“裁判员”的现象，把政府的管事职能，转变到主要为市场主体服务、加强市场监管和创造良好市场环境上来，便于政府以更优的运行机制和更低的运行成本，全方位吸收外来资金、技术、市场、人才等要素聚集。
公共资源交易平台整合后，昌乐县公共资源交易中心在县行政服务大厅新设了办事窗口，划分为业务受理、信息、评委抽取、开标、评标定标、监督监察等六大功能服务区，初步构建起了一个公正开放、竞争有序、服务到位、监管有力的公共资源交易管理服务体系，并实现了良性运行。截止到今年4月底，昌乐县公共资源交易平台共受理土地出让项目125个，完成项目109个，成交金额65330.7万元;受理政府采购项目66个，完成64个，概算金额52866.5万元，中标金额49360.2万元，节约资金3506.3万元，节约率6.6%;受理建设工程项目6个，完成4个，概算金额16144.32万元，成交金额689.32万元;办理产权交易项目1个，成交金额60.72万元。
二、规范优化公共资源交易平台服务行为
一是规范完善制度流程。根据国家及省、市的有关规定，对土地招拍挂、建设工程招投标、政府采购、产权交易等交易活动进行了合理统一，并出台了实施细则和具体工作流程，全面规范了整个过程的交易程序和细节，力求各环节有法可依、有章可循。具体而言，就是实行“两分离一结合”的招标运行机制，即事权和人员与原单位相分离、监管和执行相分离，内外监督相结合。对政府投资工程项目严格落实“三三制”招标办法。
二是推进信息化。充分利用现代信息技术，专门开发升级了网上办公软件，积极构建“一站三库”信息技术服务体系。“一站”即：公共资源交易信息网站，实现了项目受理、公告、预报名、公示等全程网上办理;“三库”即：中介服务机构备选库，选取资质高、业务能力强的中介服务机构，通过随机选取等方式确定每个项目的委托;专家评委库，其评委数量和秘密抽取系统软件，都实现了与潍坊市的统一;企业数据库，实现了对每个投标企业信息自动录入，推进了投标企业网络化管理进程。招投标的电子化大幅降低了运行成本，减少了人为因素，确保了公共资源交易过程的高效、公平。
三是压减办事时限。严格执行“倒计时”招标法，凡办理时限法律法规没有明确规定的，一律变通重叠压茬推进，实现“三重叠一压减”，即：公告与招标文件发出时间重叠，投标人资格后审与专家评标时间重叠，完成开标与中标结果公示起始时间重叠，招标人与中标人签订合同时间由法定30天内压减到7天内完成。
三、完善公共资源交易综合监管体系
以县委、县政府正式文件印发《昌乐县公共资源交易监督管理办法》（试行），确保公共资源交易公开、公平、公正运行。在具体业务的办理过程中，县纪委统一安装电子监察系统，实现了对县内公共资源交易的全覆盖监察;县公共资源交易管理办公室严格落实投标人资格审查制度，加强对其资质、实力和业绩等方面的审查，严格准入标准;县公共资源交易中心认真执行业务受理、信息、交易文件备案、专家库管理与抽取、中标人公示等“六统一”;县财政、建设、国土等相关行业行政主管部门，按照各自职责权限，对公共资源交易活动实施直接具体的监督管理，受理举报投诉，依法查处公共资源交易活动中的违法行为。各部门密切配合，各司其职，通过现场职能监督、专项监督、综合监管等多种方式，共同做好公共资源交易的监管工作，逐步构建起政府、管理办公室、交易中心、行政主管部门全方位、多层次的综合监督体系，保证了全县公共资源交易健康、有序、顺利实施。作者系潍坊市技师学院昌乐分院党委书记、中共昌乐县委组织部副部长、县编办主任E：TZL
关键词：公共资源交易平台 整合规范 监管
第二条本办法所称展览业发展专项资金（以下简称展览业专项资金）是指由本级财政预算安排，专项用于支持展览业发展的资金。
第三条展览业专项资金管理和使用遵循公开透明、定向使用、统一管理、加强监督的原则。
第四条市财政局和展览业务主管部门共同对展览业发展专项资金的使用和项目执行情况进行管理，市财政局负责审核展览业发展资金的预算、资金的拨付，并对资金的使用进行监督，展览业务主管部门负责展览业发展资金的业务管理。
展览业务主管部门包括市展览工作领导小组及市贸促会。
第五条根据《**市人民政府办公厅关于印发“十一五”期间**市会展业发展指导目录的通知》（大政办发[2006]30号）精神，展览业专项资金重点支持：
（一）符合“一个中心，四个基地”战略任务的会议展览项目。
1、港口、航运、交通运输、仓储及物流业；
2、石油化工业；
3、装备制造业；
4、电子信息与软件业；
5、船舶制造业；
6、医药生物工程；
7、环境保护；
8、金融保险及贸易投资；
9、城市基础设施建设；
10、现代农业。
（二）有利于参展商转移生产、跨国经营、技术转让、配套服务等多种需求，有利于扩大开放、招商引资，有利于推动我市工业园区发展的会议展览项目。
（三）国家部委在我市举办的规模1万平方米以上的全国性展览项目和相关会议。
（四）与国外著名展览公司联合举办的规模在1万平方米以上的展览项目和相关会议。
（五）跨国展览公司将国际品牌的展览会移植我市的展览项目和相关会议。
（六）具有地方特色、专业化强、办展历史超过10届、规模在2万平方米以上的展览项目。
（七）能够展示新技术、新产品、新工艺，传播新信息、新知识、新观念的新兴展览项目和相关会议。
（八）依据我市展览业整体发展的需要，由政府组织开拓市场的相关活动，包括媒体宣传推介、申请国际展览联盟（UFI）认证、对外招展等活动。
第六条展览业专项资金原则上实行补助支持方式，主要用于展览项目及相关会议的广告宣传、综合布展、政府接待等所需的部分经费，其余由展览业务主管部门或项目承办单位自行承担。
第七条申报展览业发展资金的条件。办展、办会单位的展览项目及推进贸易和投资的会议项目，要符合《关于“十一五”期间**市会展业发展的指导目录》。每个展览项目只能由一个承办单位申报，主办或承办单位相同、内容及性质相近的展会视为同一展会。
第八条申报展览业发展资金的程序。办展、办会单位应在上年度11月前向市展览办提交下一年度的书面申请，内容包括办展、办会项目策划书及申报额度和理由；在本年度第一个月内向市展览办提交上一年度公司资产负债表、损益表、本年度会议展览项目的收支预算表。
第九条展览业发展资金的评审程序。展览业发展资金金评审小组对申报材料进行评审，会同市财政局形成展览业发展资金安排的年度计划，报分管副市长批准。
第十条展览业发展资金的拨付程序。市展览项目评审小组每年7月和11月分别受理本年度上半年和下半年的资金拨付申请，对办展、办会单位提交的拨付申请、项目执行情况及实际收支决算（包括实际发生费用的合法凭证复印件）进行评估审核，并将审核结果报市财政局。由市财政局复审后下达资金补助计划，并直接拨付到办展、办会单位。
第十一条对符合政府集中采购的项目，要实行集中采购。
第十二条资金使用单位不得在申报和执行过程中采取欺骗等手段骗取资金；不得擅自改变资金的用途。市财政局、市展览业务主管部门将不定期对展览发展资金的使用情况进行监督、检查，确保资金专款专用。对检查中发现的问题，视情节轻重给予通报批评、收回补助资金、取消申报资格等处罚。
第十三条本办法由市财政局、市贸促会负责解释。
（一）成立业主委员会
业主委员会成立前，即在前期物业管理期间（即在业主委员会成立之前），物业管理公司由发展商选聘，业主通常向物业管理公司办理入住手续，并向其缴纳物业维修基金。
1．业主委员会自主管理物业维修基金，须遵守物业专项维修资金管理办法规定，不得将物业维修基金出借，不得将物业维修基金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业维修基金为单位和个人提供任何形式的担保。不得将以下四项费用列入专项维修资金中：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
2．业主委员会须向业主大会提交自主管理物业维修基金的实施方案，其中应明确是业委会自行管理还是委托专业机构管理，并详细说明物业维修基金的存储银行及帐号、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额定期公布方案、提供业主查询本息余额的方式等内容。对因业主委员会集体或业主委员会成员个人原因致使物业维修基金无法保值增值或导致资金流失的，实施方案应预先提出解决方法。
3．上述方案须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意后，由业主大会出具相关书面决定。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。
4．业主大会会议应当邀请街道办事处、社区居民委员会代表列席。业主表决意见及业主大会决定须提供公证证明，并与实施方案一并报市物业主管部门备案。
尽管有关规定的非常明确，但由于种种原因，客观上缺乏有力的监督，发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能，特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是常有的事；由于发展商和物业公司并非完全严格依法从事，要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题，需要一种规范的管理机制，需要有专门的机构科学规范的管理物业维修基金。
二、独立的物业维修基金管理部门
目前一些城市设立了物业维修资金管理中心统一管理物业维修基金。
（一）物业维修资金管理中心基本职能
1．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备维修基金的归集；2．负责全市物业维修基金的日常财务管理；3．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备大修以上项目及预算、决算的审核；4．负责全市物业维修基金的使用监督；5．负责全市物业管理人员的培训；6．市物业行政主管部门交办的工作。
（二）基金一般使用程序如下
1．由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后,再报市物业维修资金管理中心。经核实后，拨付70%的维修费用。2．维修更新工程完工后,由物业管理企业将下列要件报市物业维修资金管理中心，经核实后，拨付维修费用的余额：(1)经审计的工程决算单；(2)业主委员会审核签章的施工承包合同；(3)工程维修更新的发票原件；(4)业主委员会验收合格证明。
（三）针对社会认知度不强的举措
1．加强内涵建设，抓好内部管理和职工队伍建设。明确工作人员的“责、权、利”，充分调动工作积极性，又严格落实各项规章制度，加强教育培训和考核奖惩，在端正工作态度、热情服务群众、改善管理形象等方面有新的提升。
2．对外加强宣传力度。针对有关物业维修基金的政策法规宣传力度不足，致使有些业主不知晓相关规定，甚至对物业维修基金概念了解不够的问题，物业维修资金管理中心可开设宣传专刊、开展有奖征答及意见建议征集活动、举办巡回讲座等方式在业主委员会中开展《办法》的宣传工作，努力促进依法办事，切实维护业主的合法权益。
3．针对申请使用物业维修基金的某些规定和程序在实际中操作性不强，群众容易出现意见较大的问题，物业维修资金管理中心将组织力量对基金使用中出现的一些热点难点问题进行调研，提出解决方案，力争加强物业维修基金使用的科学性、可操作性。
4．当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。
三、附属有关职能部门进行物业基金的监管
物业维修基金管理的实践中，因各种原因不能设置统一管理机构的，均附属有关职能部门进行物业基金的监管。如南京市房产局物业办公室管理物业维修基金；广州国土房管局管理物业维修基金等。
（一）监管现状
1．集量大、使用量小。拿南京为例，购房人交缴的维修基金总量非常巨大，但使用出去的量却只有3000万元，还不到归集总量的2％。2．相关法律制定的不完善和相互冲突，使管理上问题不断出现。
（二）措施
1．向相关部门反映，加快物业管理条例修改进度。2．尽快解释法律适用问题，明确1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴交主体。3．参照上海、成都等城市的做法，加快完善专项维修基金立法，对专项维修基金的缴存、管理、使用和责任等一系列具体问题予以明确，将专项维修基金的缴交与开发企业办理开发项目有关手续、业主办理产权证等相挂钩。4．继续加强对专项维修基金的监督。先进行全面检查清理，下一步继续督促缴交责任人履行缴交责任，健全执法制度，引导业主有效维护合法权益。5．继续加大对开发建设单位欠缴资金的追讨力度，继续积极主动地协调市、区法院，支持业主通过司法途径维护自身的合法权益。6．是进一步加大宣传力度，采取形式多样的宣传方式，加大力度，宣传专项维修基金政策法规，营造专项维修基金缴交、使用的诚信、公平环境，引导社会各方主体自觉维护自己的权益。
参考文献
[1]陶婷芳等，国际物业管理透视与借鉴《城市管理》2002，4
[2]《现代建筑物区分所有制研究》陈华彬
[3]宋如萍等，英国房地产物业管理现状及对我们的启示《北京物价》2002，12
要由有关业务处室提出来，财务部门根据两部的办法，有关政策要求，业务处室意见，提出细则的初稿，反复征求业务处室意见，商务、财政部门进一步完善、印发执行。
二、实施细则的制定应考虑的主要因素
外经贸促进政策是国家为了促进出口产品结构调整，鼓励企业“走出去”，增强我国企业的国际竞争力而设立的，我们一定要管好用好这项促进政策，充分发挥资金的使用效益。因此，在实施细则的制定上要充分考虑对外经贸的促进作用，是否适应我国和本省经济发展的需要，考虑如何利用政策来促进支柱产业、优势产业做大做强，考虑如何支持中小企业甚至小微企业走出国门，迅速成长起来。要充分考虑政策的实用性和操作性，比如，之前中小企业国际市场开拓资金中支持境外路牌广告、宣传视频和单纯的出国考察等，企业申请时提供了路牌广告的照片、宣传视频光盘和出国考察的护照等，评审时很难判断这些广告发生的时间，视频在何处使用，出国考察人员的身份和出国的真实目的等，以及对外投资专项资金项目中的层级投资问题，国内企业投资境外设立企业，境外设立的企业再在境外投资，所发生的费用是境外票据，无法从网上查验，就很难确认它的真实性，对这类项目可以考虑取消支持。还要考虑专项资金的实际使用效果，对扶持金额较小，难以发挥作用的出国考察、电子商务等项目建议取消支持。
三、外经贸发展专项资金的使用与管理
管好用好外经贸发展专项资金要有一套科学的使用与管理程序。首先商务与财政部门要做好协作配合，加强互相间的沟通联系，达成共识。商务部门要做好项目库的建设，项目库的建设要由财务部门牵头，业务处室提供项目资源，再由财务部门进行归集。要先建设项目再寻找符合支持条件的资金，要让项目等资金，不要让资金等项目。做好项目的申报工作，商务部门的相关业务处室负责组织项目的申报和初审工作，要求各市或直管县市商务和财政部门在组织项目申报时务必查看企业的原件或到项目实施现场查看，以确保项目的真实性，业务处室将初审后符合基本条件的企业申报材料和初审结果提交财务部门，由财务部门负责组织评审，这样负责项目评审的财务部门不能与申报企业接触，防止在项目的评审上有舞弊行为。在项目的评审上，要引进第三方（中介机构或外部专家）参与评审，第三方的参与可以让评审更加公平公正。商务和财政部门要建立专家库（可以以中介机构为单位），对项目评审专家要随机抽取，项目评审要由商务部门和财政部门共同组织，成立项目评审小组，对经过专家评审支持金额较大的项目，要进一步核实，可以带相关专家到企业现场查看项目建设情况和有关合同、发票和付款凭证等，对较大型建设项目可聘请中介机构进行专项审计，第三方对评审项目要出具评审意见或专项审计意见，评审小组根据第三方的评审意见，提出建议支持项目和支持金额，出具项目评审报告，提交厅长办公会议集体研究确定。对经厅长办公会议集体研究确定支持项目进行公示，接受社会监督，以遵循项目管理上的公开原则，体现了过程透明、结果透明。在项目管理上要建立黑名单制度，对在公示过程中或事后发现有企业提供虚假申报材料骗取项目资金的，一旦发现要全额追回已拨付的支持资金，并终身不再受理该企业的申报资金支持项目材料。对经公示无异议的项目，由财政部门按预算级次拨付资金。
四、执行新《外经贸发展专项资金管理办法》的政策衔接
财政部、商务部在下发《外经贸发展专项资金管理办法》（财企〔2014〕36号）时，为确保新老政策的平稳衔接，对本办法施行前已按原办法向财政部、商务部上报资金申请且尚未完成相关审核及资金拨付的，可按原办法在2014年6月30日前完成相关工作；对本办法施行前国家已按原办法下达的资金，但尚未拨付至具体项目承担单位的，可按原办法规定在2014年12月31日前完成相关工作。即由商务部、财政部负责审核确定的专项资金支持项目在2014年6月底完成，对下拨到各省，由各省根据原办法要求在2014年12月31日前执行完毕。最迟在2015年1月起全国都要执行新的支持外经贸发展资金支持政策，按照新的外经贸发展专项资金管理办法和各省制定的新的实施细则来组织外经贸支持项目的申报、评审和资金拨付工作。
五、对新外经贸发展专项资金的思考与建议
（一）加强对政策支持项目的跟踪问效，以往多半是重支持轻管理，一种大类资金一年不过作一次支持情况总结，绝大部分总结，停留在支持了多少个项目、项目种类、多少金额的总结上，对政策资金究竟发挥了多大的作用，则很少描述，管理部门也很少有人问津。建议管理部门加强对支持项目的跟踪问效，对支持金额较大的项目要求企业提交项目建设情况和资金效果报告，管理部门要抽出一定时间到企业去了解情况，必要时可由审计部门或聘请中介机构进行专项检查。
（二）新的外经贸发展专项资金虽然表面上整合到了一起，可执行过程中在商务部门内部，不同的业务分属不同的业务处来管理，比如：开拓国际市场、出口产品结构调整、进口贴息等在外贸处管理，对外投资合作类项目在外经口管理等，在组织项目的申报上，不同业务类型的项目仍要分别组织申报。这就需要财务部门加强与业务处室的合作，及时沟通信息，做好项目资金的使用与管理。在实
施细则的制定上尽量全面，注重管理规范，具体在下发申报通知时，可连同该类支持项目的申报指南一并下发。申报指南可根据资金使用情况和效果，每年进行调整，政策执行起来也较为灵活。（三）对于作为资本投入方式支持企业的，企业要作为实收资本来管理，在执行时主要支持一些公共服务类企业或事业单位，这就要做好支持企业或事业单位的清产核资和企业评估工作，确定新支持资金所占的份额。对全资国有企业或事业单位可不做清产核资和企业评估工作，直接进入实收资本。以上为笔者的个人理解，建议商务部对如何理解作为资本投入方式支持项目方面能给予指导。
（四）把原外经贸发展方面的专项资金整合到一起，有利于财务部门对资金的管理，实现资金管理上的“四统一”；有利于各省根据本地实际情况来调配资金使用方向，在资金使用上更加灵活；有利于各省支持本地的企业开展出口产品结构调整和支持优势领域的发展等。
为进一步贯彻实施可持续发展战略，实现保护土地资源和环境，推动新型墙体材料和建筑节能工作的发展，根据财政部、国家经贸委《关于〈新型墙体材料专项基金征收和使用管理办法〉的通知》（财综[*]55号）和《财政部关于延续农网还贷基金等17项政府性基金政策问题的通知》（财综[*]3号）以及省财政厅、省建设厅《关于新型墙体材料专项基金征收和使用管理有关问题的通知》（粤财综[*]164号）等有关规定，结合本市实际，现就我市征收和使用新型墙体材料专项基金提出下列意见：
一、自*年10月1日起，凡我市行政区域范围内，新建、扩建、改建的建筑工程（含基础部分），建设单位在办理施工许可证时，应提交已缴纳新型墙体材料专项基金（以下简称“专项基金”）的“*省政府性基金（预收、退费、结算）通用票据”。专项基金按申请施工许可证的建筑面积每平方米8元缴纳。
建筑工程完工后，经核实按规定使用了新型墙体材料的，专项基金预收款予以退还，未按规定使用新型墙体材料的，不予退还。
二、新型墙体材料专项基金的征收、使用和管理由市财政部门和市墙体材料革新与建筑节能办公室（以下简称“市墙革节能办”）负责组织实施，并指导、监督各区（县级市）做好相关工作。专项基金的征收和返退工作由市墙革节能办负责,也可委托区建设行政管理部门负责其管理权限范围内工程的专项基金征收工作。专项基金委托银行代收款，全额缴入地方国库，纳入财政基金预算，实行收支两条线管理。
三、建设工程完工后，经市墙革节能办或受委托的区建设行政管理部门负责核实，按规定使用了新型墙体材料的，预缴的专项基金按财政国库集中支付程序办理资金的退还。
四、收取专项基金（预收、退费、结算）时，统一使用省财政厅统一印制的“*省政府性基金（预收、退费、结算）通用票据”。该票据的使用和管理按照省财厅《关于印发〈*省财政票据管理办法〉的通知》（粤财综[*]59号）规定执行。
五、建设单位在砌体工程抹灰（批荡）前7个工作日，应提前书面通知市墙革节能办或受委托的区建设行政管理部门到现场进行使用墙体材料的检查验收。主体工程验收及建筑围护结构（含墙体、幕墙、门窗、屋面）各建筑节能工程分项验收后60日之内，应及时向市墙革节能办申请办理专项基金清算返退手续，并同时提交以下资料：
（一）专项基金返退申请表；
（二）建设行政主管部门（或“市墙革节能办”）出具的使用墙体材料验收记录；
（三）专项基金预收款票据；
（四）购进经市墙革节能办确认的新型墙体材料的全部原始凭证；
（五）主体工程验收报告；
（六）广州市新型墙体材料确认证副本（加盖供货单位公章的复印件）；
（七）建筑围护结构（含墙体、幕墙、门窗、屋面）各建筑节能工程分项验收表。
六、市墙革节能办收到建设单位的申请及有关材料后，应在15个工作日内办完对该项工程预缴基金的清算审核，并按照以下标准办理专项基金预收款清算手续，多退少补。
（一）建筑工程全部（含基础部分）按规定使用新型墙体材料的，专项基金预收款100%返退；
（二）使用新型墙体材料比例大于90%小于100%（含90%不含100%，下同）的，专项基金预收款返退90%；
（三）使用新型墙体材料比例大于80%小于90%的，专项基金预收款返退80%；
（四）使用新型墙体材料比例大于70%小于80%的，专项基金预收款返退70%；
（五）使用新型墙体材料比例大于50%小于70%的，专项基金预收款返退50%；
（六）使用新型墙体材料比例小于50%的，专项基金预收款不返退。
使用的新型墙体材料不符合《广州市发展应用新型墙体材料管理规定》（广州市人民政府令第4号令）第十条规定的，按其使用量所占比例扣减返退的专项基金。
七、专项基金预收款在以下情况不予返退：
（一）使用新型墙体材料不超过50%的；
（二）内外墙体已批荡（抹灰）而难以查验其使用新型墙材情况的；
（三）使用未经广州市确认的新型墙体材料的，或国家明令禁止或限制使用的墙体材料和达不到节能要求的产品的；
（四）建筑围护结构（含墙体、幕墙、门窗、屋面）各建筑节能工程分项验收不合格或未经验收的；
（五）无正当理由逾期未申请返退专项基金的。
八、建设单位清算后实际缴纳的专项基金（指不予退还部分），计入建安工程成本。
九、专项基金委托相关单位的，手续费按实际缴入国库的2‰比例，由同级财政部门按规定从纳入基金预算的专项基金中计算拨付。
十、专项基金必须专款专用，使用范围包括：
（一）引进、新建、扩建、改造新型墙体材料生产线工程项目的贴息；
（二）新建或改造的墙材革新与建筑节能试点、示范项目及公共既有建筑节能改造项目的实施和推广；
（三）墙材革新与建筑节能的科研项目、新技术与新产品的开发研究及再生资源（太阳能、地热能等）在建筑中的推广应用；
（四）墙材革新与建筑节能工作的执法、调研、培训和宣传；
（五）各区县级市负责墙材革新与建筑节能工作建设行政管理部门的专项管理经费；
（六）单位及人员管理费的支出；
（七）表彰和奖励在墙材革新与建筑节能工作取得显著成绩的先进单位和个人专项支出。
（八）经财政部门批准与墙材革新和建筑节能工作有关的其他开支。
其中（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）等六项开支合计，原则上不得少于当年专项基金支出总额的90%。
十一、专项基金用于新型墙体材料基本建设工程项目或技术改造项目的，按照下列程序办理：
（一）由使用单位提出书面申请及项目建设可行性报告；
（二）由市墙革节能办组织专家组对项目可行性报告进行评估审查；
（三）基本建设、技术改造项目和科研开发项目，应按国家规定的审批程序和管理权限办理；
（四）经市墙革节能办审核后，报同级财政部门审批，纳入新型墙体材料专项基金年度预算；
（五）财政部门根据新型墙体材料专项基金年度预算拨付项目资金。
专项基金用于科研开发项目的，应组织调研论证，符合墙材革新与建筑节能立项要求的，由项目承担单位提出科研开发项目计划任务书，市墙革节能办组织专家论证后报同级财政部门审批。由市墙革节能办与项目承担单位签订《墙材革新和建筑节能科研项目合同书》，项目完成后，由市墙革节能办组织有关部门评估验收。
专项基金用于固定资产投资和更新改造的，作为增加国家资本金处理。
十二、市墙革节能办应根据墙材革新与建筑节能工作的发展需要编制年度专项基金预、决算，报市财政部门审批。
十三、建设单位不按时足额缴纳专项基金的，由市墙革节能办和受委托的区建设行政管理部门督促补缴应缴的专项基金，并自滞纳之日起，按日加收应缴未缴新型墙体材料专项基金万分之五的滞纳金。
十四、任何部门、单位和个人不得擅自改变专项基金征收对象、扩大征收范围、提高征收标准或减、免、缓征专项基金。
对违反规定的相关负责人及直接责任人员，依照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令427号）、《关于违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》（国务院令第281号）等规定，进行处罚处分。构成犯罪的，移交司法机关依法处理。
第一条为进一步深化投资体制改革，提高政府投资项目的建设效率和投资效益，严格控制投资概算，保证工程质量和工期，根据《国务院关于投资体制改革的决定》等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称市级政府投资项目，是指使用市级政府财政性资金和国家、省政策性资金（含预算内基本建设资金、政府性基金和各类财政专项资金以及政府部门通过借贷、担保、资产处置、对外合作等融资方式筹集安排的项目建设资金）所进行的非经营性固定资产投资建设项目。
第三条本办法所称代建制，是指市政府的项目专门管理机构或者通过招标等方式选择的项目专业化管理单位，负责市级政府投资项目建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位的制度。
第四条项目总投资在500万元以上（含500万元）且市级政府投资占项目总投资50%以上（含50%）的非经营性固定资产投资建设项目，按照本办法规定实行代建制。代建项目纳入政府投资计划和财政预算管理。公路、水利、人防工程、基本农田整治、土地综合整治和涉及国家安全、国家秘密的项目除外。
第五条市政府成立市政府投资非经营性项目代建领导组(以下简称市代建领导组)，负责对代建工作的领导，研究决策代建工作中的重大问题。设立市政府投资非经营性项目代建办公室(以下简称市代建办)。市代建办是市政府授权的具有法人资格的专门管理机构，为代建项目的责任主体，具体负责代建制工作的组织实施。
第六条市发展改革、住房城乡建设、财政、审计、监察、国土资源、规划、公安和其他有关部门在各自的职责范围内依法对代建管理工作有关事项进行审批和监督。
发展改革部门负责代建项目的项目建议书、可行性研究报告、初步设计的审批；对项目单位提出的工程重大变更事项的调整进行审核；下达年度投资计划。
财政部门负责项目建设资金和材料、设备政府采购的监督管理。具体负责政府投资项目资金来源审核、项目资金预算编制，监督项目建设单位财务管理；审核政府投资项目工程预（结）算，依此作为代建单位对外招标和签订工程合同的依据；按照基本建设程序、年度投资计划、项目资金预算、国库集中支付管理规定和工程建设进度办理拨款手续；对工程建设项目重要设备、材料政府采购实施监督管理。
住房城乡建设部门负责代建项目勘察设计、施工许可、工程质量、施工安全、竣工验收备案等项目建设的监督与管理。
监察部门负责对代建项目全程监督，查处项目建设过程中的违规、违法行为。
审计部门负责对代建项目竣工财务决算进行审计、重大项目实行全过程审计监督，使政府投资资金发挥最大效益。
国土资源部门负责协调办理代建项目建设用地报批、征用以及原有土地处置等有关事宜。
规划部门负责代建项目的规划手续审批办理工作。
公安部门负责为代建项目提供良好的施工治安环境，对项目建设现场社会治安督导检查，依法打击干扰、破坏项目建设的违法犯罪行为，维护正常的项目建设治安秩序。
川汇区、东新区、经济开发区负责协调配合辖区内代建项目建设用地征用拆迁及施工环境等工作。
第七条市代建办按照《中华人民共和国招标投标法》、《省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》、《市政府投资项目和资金管理暂行办法》等有关法律、法规和政策，对建设项目的勘察、设计、施工、监理、主要设备材料采购公开招标。
第八条代建项目实行合同管理，由使用单位与市代建办双方签订项目代建合同。合同中需约定使用单位争取上级资金数额。双方要严格按照项目代建合同约定履行责任义务。
第九条市代建办工作经费实行财政供给，列入市级财政预算。
第二章市代建办和使用单位职责
第十条市代建办的主要职责：
（一）负责办理年度投资计划、建设项目规划设计、建筑设计以及办理开工建设等有关手续；
（二）负责与项目使用单位签订代建合同，履行项目法人职责；
（三）组织开展工程勘察、设计、施工、监理和设备材料选购等招标活动；
（四）负责工程合同的洽谈与签订工作；
（五）按项目进度向市财政部门提出资金使用计划，协调有关部门按期拨付项目建设资金，并向市财政部门报告资金使用情况；
（六）组织有关部门进行工程阶段性和竣工验收；
（七）对工程进度、质量、投资、生产安全、廉政建设全程负责，对工程质量实行终身负责制；
（八）按基建财务制度编制项目竣工结算和竣工财务决算报告，内容包括项目使用单位发生的项目前期费用，经财政投资评审和审计部门审计后，报财政部门审批；
（九）负责将建设项目所有工程、财务资料按规定整理归档，移交给城建档案管理部门和项目使用单位，并按财政部门批复的意见，协助使用单位和产权管理部门办理资产交付和产权登记工作；
（十）定期向市代建领导组和市级有关部门汇报代建工作，重大事项提请市代建领导组或市级有关部门研究决定；
（十一）市政府确定的其他职责。
第十一条使用单位的主要职责：
（一）提出项目使用功能、配置方案、建设规模、标准，组织编制项目建议书、可行性研究报告，并按规定程序报批；
（二）负责办理代建项目建设用地手续，协助市代建办办理项目实施过程中的有关手续；
（三）项目工程管理实行代建制，项目使用单位发生的前期费用由财政部门按原渠道下达给项目使用单位。项目前期费用会计核算账目，项目使用单位应认真整理形成书面报告材料，经财政部门审核后，移交市代建办统一核算管理；
（四）参与项目论证评审工作及设计，配合设计单位完成工程规划设计。参与施工、监理、设备材料采购等招标的监督工作；
（五）负责落实自筹资金；
（六）监督代建项目的工程质量、施工进度和资金使用情况；
（七）参与项目竣工验收，接收已通过竣工验收合格的代建项目；
（八）履行代建合同约定的其他责任义务。
第三章代建项目实施程序
第十二条使用单位提出项目需求，组织编制项目建议书、项目可行性研究报告，按规定程序报市发展改革部门审批。
第十三条使用单位在完成项目建议书或项目可行性研究报告批复、落实项目用地手续后，与市代建办签订项目代建合同。
第十四条市代建办对工程勘察、设计进行公开招标。
第十五条市发展改革部门对代建项目的初步设计及概算投资组织评审和批复。
第十六条市代建办依法组织公开招标，确定施工单位和监理单位。
第十七条市代建办严格按照批准的建设规模、建设内容、建设标准和概算投资，进行施工组织管理，确保工程质量，按期交付使用。
项目建设规模、建设标准、建设内容和概算投资经批准后原则上不得变动。如遇下列情况之一的，由市代建办会同使用单位提请代建领导组同意后，方可作调整。
（一）人力不可抗拒的重大自然灾害；
（二）国家重大政策或规范标准调整；
（三）因规划条件变化或受地质等自然条件制约、地下障碍影响等不可预见的因素，导致施工图设计确需重大技术调整。
第十八条代建项目建成后，市代建办及时组织竣工验收，市住房城乡建设、发改、财政、规划、监察、审计、人防、使用单位等部门共同参加。工程验收合格后，市代建办编制竣工财务决算报告，经市审计部门审计后，报市财政部门审核，办理竣工决算批复手续。
第十九条自项目竣工验收合格之日起，市代建办在三个月内按财政部门批准的资产价值向使用单位办理资产移交手续。
第二十条市代建办按照有关规定，建立健全有关档案。对项目建设的所有资料包括财务资料按照规定收集、整理、归档。在向使用单位办理资产移交手续时，一并将工程档案及相关资料向城建档案管理部门和使用单位移交。
第四章财务管理与监督
第二十一条项目建设资金财务管理由市代建办负责。市代建办根据工程进度和资金需求，提出资金使用计划，属于财政性资金的拨付，由市代建办提出按工程进度、年度计划、年度基建支出预算、施工合同、代建单位负责人签署的拨款申请，报市财政部门审核，财政部门按照项目建设进度、资金预算、基本建设程序和国库集中支付管理规定将工程建设资金拨付到市代建办按规定在市国库支付中心开设的工程资金专用账户或直接支付到施工企业、设备及材料供应商；属于自筹资金或银行贷款的拨付，由项目使用单位将资金拨付到市代建办在市国库支付中心开设的工程资金专用账户。
第二十二条市代建办应严格按照规定的基建支出预算、基建财务会计制度、建设资金账户管理制度等进行管理和单独建账核算，定期向财政部门报送相关材料。按规定设立工程资金专用账户，专款专用，严格资金管理。
第二十三条市代建办作为项目的组织实施单位（建设单位），按照《基本建设财务管理规定》列支建设单位管理费。由市代建办依据项目审批部门批准的项目投资总概算提出建设单位管理费控制数，报市财政部门审核，市财政部门根据代建内容和要求，按不高于基建财务制度规定的项目建设单位管理费标准严格核定，并计入项目建设成本。代建办项目建设管理费实行总额控制，据实列支。
第五章奖惩
第二十四条市代建办在项目管理过程中采用新技术、新工艺，在保证工程质量的前提下，促使工程决算投资比代建合同约定投资有节余的，市政府将视节余额度给予市代建办一定数额的奖励。
第二十五条市代建办或有关部门及其工作人员有下列行为之一的，依法依规予以严肃处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）有、、、贪污受贿等行为的；
（二）因管理原因造成代建项目严重拖延工期的；
（三）发生重大质量安全事故的；
（四）违反规定超概算投资；截留、挪用国家建设资金；以虚报、冒领、关联交易等手段骗取国家建设资金；虚列投资完成额等其他违反国家投资建设项目有关规定行为的。
